Tribunal: CARF
Processo: 10860.721533/2018-90
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: ROBERTO JUNQUEIRA DE ALVARENGA NETO
Órgão colegiado: Primeira Turma Ordinária da Primeira Câmara da Segunda Seção / Primeira Câmara / Segunda Seção de Julgamento
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-04-05

Ementa:
Assunto: Contribuições Sociais Previdenciárias
Período de apuração: 01/01/2014 a 31/12/2014
SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATUAÇÃO DO CORRETOR EM NOME DA IMOBILIÁRIA. COMPROVAÇÃO DO VÍNCULO. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA.
A realização do pagamento da comissão diretamente pelo cliente (adquirente do imóvel) ao corretor não afasta a caracterização da prestação de serviços de intermediação à imobiliária. Uma vez comprovada a prestação dos serviços de intermediação, ante o vínculo entre o corretor e a imobiliária, esta assume a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações tributárias decorrentes da atividade.
MULTA DE OFÍCIO. QUALIFICAÇÃO. SIMULAÇÃO.
Estando comprovado nos autos a prática de omissão deliberada da base de cálculo do tributo, com a interposição de pessoa jurídica e a simulação de contratos de cessão de direito de imagem com o objetivo de reduzir o pagamento dos tributos devidos, torna-se cabível a aplicação da multa qualificada.
MULTA QUALIFICADA. RETROATIVIDADE BENIGNA. REDUÇÃO A 100%. O inciso VI, §1o, do art. 44 da Lei n. 9.430/96, deve ser aplicado, retroativamente, tratando-se de ato não julgado definitivamente, conforme o art. 106, inciso II, alínea ‘c’, do CTN.

Inteiro teor:
DOCUMENTO VALIDADO
MINISTÉRIO DA FAZENDA
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais
PROCESSO
10860.721533/2018-90
ACÓRDÃO
2101-003.596 – 2a SEÇÃO/1a CÂMARA/1a TURMA ORDINÁRIA
SESSÃO DE
3 de fevereiro de 2026
RECURSO
VOLUNTÁRIO
RECORRENTE
TECNISA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA
INTERESSADO
FAZENDA NACIONAL
Assunto: Contribuições Sociais Previdenciárias
Período de apuração: 01/01/2014 a 31/12/2014
SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATUAÇÃO DO CORRETOR EM
NOME
DA
IMOBILIÁRIA.
COMPROVAÇÃO
DO
VÍNCULO.
RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA.
A realização do pagamento da comissão diretamente pelo cliente
(adquirente do imóvel) ao corretor não afasta a caracterização da
prestação de serviços de intermediação à imobiliária. Uma vez comprovada
a prestação dos serviços de intermediação, ante o vínculo entre o corretor
e a imobiliária, esta assume a responsabilidade pelo cumprimento das
obrigações tributárias decorrentes da atividade.
MULTA DE OFÍCIO. QUALIFICAÇÃO. SIMULAÇÃO.
Estando comprovado nos autos a prática de omissão deliberada da base de
cálculo do tributo, com a interposição de pessoa jurídica e a simulação de
contratos de cessão de direito de imagem com o objetivo de reduzir o
pagamento dos tributos devidos, torna-se cabível a aplicação da multa
qualificada.
MULTA QUALIFICADA. RETROATIVIDADE BENIGNA. REDUÇÃO A 100%. O
inciso VI, §1o, do art. 44 da Lei n. 9.430/96, deve ser aplicado,
retroativamente, tratando-se de ato não julgado definitivamente,
conforme o art. 106, inciso II, alínea ‘c’, do CTN.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Acordam os membros do colegiado, por unanimidade de votos, por conhecer
parcialmente do recurso voluntário, não conhecendo dos argumentos de inconstitucionalidade de
Fl. 4155
DF CARF MF
Original

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lei, e na parte conhecida, dar-lhe provimento parcial, para reduzir a multa de ofício qualificada ao
percentual de 100%.
Sala de Sessões, em 3 de fevereiro de 2026.

Assinado Digitalmente
Roberto Junqueira de Alvarenga Neto – Relator

Assinado Digitalmente
Mário Hermes Soares Campos – Presidente

Participaram da sessão de julgamento os julgadores Heitor de Souza Lima Junior,
Roberto Junqueira de Alvarenga Neto, Debora Fofano dos Santos, Silvio Lucio de Oliveira Junior,
Ana Carolina da Silva Barbosa, Mario Hermes Soares Campos (Presidente).

RELATÓRIO
Trata-se de recurso voluntário interposto por Tecnisa Consultoria Imobiliária LTDA
em face do Acórdão no 108-023.877, proferido pela 32a Turma da Delegacia de Julgamento da
Receita Federal do Brasil 08 (DRJ08), que julgou parcialmente procedente a impugnação
apresentada, mantendo em parte o crédito tributário constituído.
O lançamento se refere a contribuições previdenciárias devidas pela empresa e
pelos segurados, destinadas à Seguridade Social, incidentes sobre remunerações pagas a
contribuintes individuais (corretores de imóveis e demais prestadores de serviços de
intermediação imobiliária) no período de janeiro a dezembro de 2014.
Os Autos de Infração (fls. 03/16) totalizam R$ 13.454.683,27, assim discriminados:
a) Contribuições patronais: R$ 5.240.975,21 (principal: R$ 1.765.637,16; juros: R$
826.882,34; multa de ofício qualificada: R$ 2.648.455,71);
b) Contribuições dos segurados: R$ 2.848.438,38 (principal: R$ 959.621,34; juros:
R$ 449.385,08; multa de ofício qualificada: R$ 1.439.431,96);
c) Multas: R$ 5.365.269,68, referentes a quatro infrações acessórias (omissões em
folhas de pagamento, ausência de relatórios e lançamentos contábeis, não arrecadação mediante
desconto, e omissões na DIMOB).
A fiscalização apurou três infrações principais: (1) corretores identificados em
DIRPF/diligências; (2) corretores não identificados, base DIMOB; (3) corretores não identificados,
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base escrituração contábil. A autuação baseou-se em cruzamento de dados que revelou que a
Tecnisa declarava comissões de apenas 1,63% sobre as vendas intermediadas, enquanto os
percentuais reais atingiam 4% a 6% conforme tabela CRECI/SP. A fiscalização realizou diligências
junto aos adquirentes de imóveis, que confirmaram: (i) aquisição por intermédio da Tecnisa; (ii)
corretores não contratados pelos compradores; (iii) corretores identificados como representantes
da Tecnisa, portando crachás da empresa.
A fiscalização aplicou multa qualificada de 150%, com fundamento nos arts. 44, I e
§1o, da Lei 9.430/96 e 71 a 73 da Lei no 4.504/64, por identificar dolo, fraude e simulação
caracterizados pela sistemática de: omissão de receitas de corretagem na contabilidade e DIMOB;
ausência de lançamento em GFIP das remunerações pagas; e determinação unilateral de que
adquirentes pagassem comissões diretamente aos corretores, em desacordo com os contratos
firmados.
Diante da complexidade dos autos, destaca-se trechos do relatório do acórdão
recorrido que sintetizou o entendimento exposto no relatório fiscal:
DA AUDITORIA E DOS PROCEDIMENTOS FISCAIS – CONTEXTO DA AÇÃO FISCAL.
O contribuinte foi selecionado na regra n° 49768 - omissão de rendimentos -
corretores de imóveis, que tem por objetivo identificar contribuintes pessoas
jurídicas que comercializam imóveis próprios e/ou de terceiros e que não
declaram as comissões recebidas pelos corretores nas comercializações de
imóveis como remunerações em GFIP. As informações referentes às comissões de
intermediação de vendas prestadas pelo contribuinte na "Declaração de
Informações sobre Atividades Imobiliárias - DIMOB", apresentam divergências em
relação às remunerações de contribuintes individuais e/ou empregados
declaradas em GFIP. O contribuinte declarou na DIMOB, no ano-calendário 2014,
a intermediação de vendas no total de R$ 356.539.289,09, que resultaram em
comissões de R$ 5.830.102,57. Percebe-se que as comissões declaradas
corresponderam a 1,63% do valor total das vendas, percentual bem inferior ao
mínimo estabelecido pelo CRECI/SP, que na tabela de honorários de corretagem
imobiliária fixa as comissões entre 4% e 6%, no caso de vendas de
empreendimentos imobiliários, excluídas as despesas de promoção e publicidade.
A empresa, contribuinte do Imposto de Renda com base no lucro presumido,
declarou na Escrituração Contábil Fiscal - ECF a receita bruta de R$ 8.237.954,17
no CNAE 6821-8/01 - "Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis",
valor acima das comissões declaradas na DIMOB. Nas GFIP, o contribuinte
declarou R$ 2.441.224,47 em remuneração dos segurados.
O cruzamento de informações da DIMOB com os pagamentos a corretores de
imóveis - código 72 na ficha pagamentos efetuados, das DIRPF/DIPJ dos
contribuintes adquirentes dos imóveis revelou discrepâncias entre os valores
efetivamente pagos e os declarados a título de corretagem, indicando que a
empresa Tecnisa informa na DIMOB apenas a parcela da comissão que ficou com
a imobiliária, deixando de informar os valores recebidos pelos corretores.
Ressalte-se, ainda, que os valores declarados pelos compradores nas DIRPF
corroboram o percentual de comissão definido pelo CRECI/SP entre 4% e 6% e,
portanto, muito superiores ao 1,63% declarados na DIMOB. A Tecnisa informou a
título de comissão, somente a parcela referente à sua própria parcela de
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comissão, deixando de informar os valores recebidos pelos corretores que
intermediaram as vendas. Nas amostragens de cruzamentos com os valores
declarados pelos adquirentes em duas DIRPF, o percentual total da comissão ficou
entre o valor definido pelo CRECI/SP, que é entre 4% e 6%, confirmando-se os
indícios de omissão de rendimentos.
No tópico "CONSTATAÇÕES PRELIMINARES", afirma tratar-se de empresa de
intermediação de negócios imobiliários (CNAE 68.21-8-01 - Corretagem na
compra e venda e avaliação de imóveis). A comercialização de imóveis
construídos ou incorporados deve ser realizada por intermédio de corretor de
imóveis devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis -
CRECI, conforme determina a Lei n° 6.530/78, e respectivo regulamento,
aprovado pelo Decreto n° 81.871/78. O corretor de imóveis pessoa física é
segurado obrigatório da Previdência Social na condição de empregado ou
contribuinte individual (artigo 12, incisos I e V, alínea "g", da Lei n° 8.212/91). A
comissão recebida pelo corretor de imóveis autônomo (contribuinte individual)
integra a remuneração dessa categoria de segurado obrigatório e portanto deve
ser submetida à incidência da contribuição previdenciária. A Tabela de Honorários
do CRECI/SP, disponível no endereço www.crecisp.gov.br, estabelece que as
comissões devem resultar de um percentual entre 4% e 6%, no caso de vendas de
empreendimentos imobiliários, excluídas as despesas de promoção e publicidade.
Já a Tabela de Honorários divulgada pelo CRECI/DF, disponível em
www.crecidf.gov.br, prevê no caso de incorporação de área edificada (horizontal
ou vertical), para venda de empreendimentos imobiliários, a divisão de comissão
na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada um quando houver acordo
entre
o
corretor
de
imóveis
(pessoa
física)
e/ou
a
empresa
imobiliária/incorporadora (pessoa jurídica). O sujeito passivo declarou em DIMOB
do ano 2014 valores a título de "Comissões Auferidas nas Operações de
Intermediação" em percentual médio de 1,63% do valor total das vendas,
portanto, bem inferior ao mínimo estabelecido pelo CRECI regional.
No tópico "PROCEDIMENTO FISCAL – FISCALIZAÇÃO TECNISA", a fiscalização faz
uma narrativa dos fatos que entende relevantes.
No tópico "PROCEDIMENTO FISCAL – DILIGÊNCIAS JUNTO A COMPRADORES", a
fiscalização afirma que para a formação da convicção necessária à constituição do
crédito previdenciário realizou diligências fiscais junto a clientes para os quais a
Tecnisa prestou serviços de intermediação imobiliária, com o objetivo de colher
informações e esclarecimentos de interesse do fisco, vinculados ao procedimento
fiscal em andamento. Descreve procedimentos, intimações, respostas e fatos
relevantes. Em especial, a auditoria fiscal apurou que a situação de fato não
corresponde às alegações da empresa, pois em uma análise por amostragem, os
adquirentes de imóveis diligenciados, em síntese, afirmaram que: a) o imóvel foi
adquirido por intermédio da Tecnisa; b) os corretores, autores das vendas, não
foram contratados por eles (compradores); e, c) os corretores apresentaram-se
como representantes da Tecnisa, inclusive usando crachá da empresa com o logo
e a sua identificação pessoal.
Diante das informações, arquivos digitais e documentos disponibilizados pela
Tecnisa em cotejo com os dados obtidos através dos diversos sistemas
corporativos da RFB, complementados pelas informações e documentos obtidos
nas diligências efetuadas junto aos adquirentes, foram constatadas diversas
discrepâncias e inconsistências que passa a elencar.
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Em preliminar, registra que a receita auferida pelo contribuinte provém,
basicamente, do recebimento de "Comissões de Vendas por Intermediação
Imobiliária" e "Taxas de Assessoria". Nesse contexto, verifica-se que o
contribuinte declarou na DIMOB receitas auferidas com comissões no montante
de R$ 5.830.102,57, tendo declarado na Escrituração Contábil Fiscal - ECF, a
receita bruta de R$ 8.237.954,17. A Escrituração Contábil Digital - ECD transmitida
ao Sped Contábil registra R$ 10.102.431,71, lançados, dentre outras, na conta
"3102040001 REC. COMISS S/ VENDAS", que absorveu R$ 8.828.186,27 desse
montante. As notas fiscais de serviços apresentadas pela empresa em relatórios
".xls", totalizam R$ 8.325.989,74 (comissões) e R$ 791.185,46 (assessoria). De
qualquer forma, constatase que a Tecnisa declarou na DIMOB valores de
comissões inferiores ao efetivamente recebido, fato que compromete a
confiabilidade das informações da referida declaração.
Descreve obrigações previstas nos contratos de prestação de serviços de
intermediação
imobiliária
firmado
com
as
construtoras/incorporadoras
apresentados e a autuada. Afirma que não devem ser consideradas as alegações
de que "corretor não possui qualquer vínculo com a Empresa", ou, ainda, quanto
ao pagamento da comissão do corretor, de que "os valores são transacionados
diretamente entre cliente e corretor". Ao contrário; depreende-se, claramente,
segundo sustenta a fiscalização, a intenção da empresa de eximir-se dos encargos
previdenciários incidentes sobre as remunerações oriundas das operações de
vendas de unidades imobiliárias, diante o que determina o art. 22, inciso III, da Lei
n° 8.212/91, e o art. 4° da Lei n° 10.666/03. Para a Previdência Social, todo aquele
que "presta serviço de natureza urbana ou rural, em caráter eventual, a uma ou
mais empresas, sem relação de emprego" é considerado contribuinte individual,
nos preceitos do art. 12, inciso V, alínea "g", da Lei n° 8.212/91. Portanto, a partir
dessa definição legal e à vista dos documentos e esclarecimentos apurados no
curso da fiscalização, a auditoria fiscal conclui que as negociações de unidades
imobiliárias no âmbito da empresa foram realizadas por corretores e outros
prestadores de serviços autônomos (contribuintes individuais), apesar dela não
reconhecer o vínculo laboral com esses profissionais. Para o desenvolvimento
dessas atividades de intermediação imobiliária, a Tecnisa firmou contrato de
prestação
de
serviços
de
planejamento
e
vendas
com
construtoras/incorporadoras responsáveis por empreendimentos definindo-se,
nesses instrumentos particulares, as bases de sustentação da relação contratual
estabelecida entre as partes. Comprova-se a responsabilidade da Tecnisa, quando
da análise dos contratos examinados pela auditoria fiscal, nos quais o objeto
contratual consiste na promoção de vendas, pela contratada Tecnisa, de unidades
imobiliárias
integrantes
dos
empreendimentos
da
contratante
(incorporadora/construtora), responsabilizando-se, a contratada, por todo o
processo inerente à comercialização propriamente dita, compreendendo, entre
outras atividades, a contratação, o treinamento, a supervisão e o pagamento de
corretores de imóveis.
O conjunto probatório analisado e carreado aos autos, segundo a fiscalização, não
deixa dúvidas de que os corretores estavam diretamente vinculados à Tecnisa, e
querer sustentar argumento contrário caracteriza uma afirmação não condizente
com o contexto organizacional da empresa – que não possui em seus quadros de
trabalhadores, corretores de imóveis e não pode prescindir dos mesmos para
consecução dos seus fins. Ainda, os compradores de imóveis diligenciados pela
auditoria fiscal, conforme consta dos respectivos Termos de Atendimento à
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Intimação, responderam que o corretor responsável pela venda do imóvel
identificou-se como representante da Tecnisa e que eles (adquirentes) não
contrataram os serviços desses profissionais, ou seja, os corretores encontravam-
se nos stands de vendas instalados nos locais do empreendimento à disposição
dos interessados, prestando serviços como prepostos/representantes da Tecnisa.
DA DOCUMENTAÇÃO DILIGENCIADA E CONSTATAÇÕES DA AUDITORIA.
Dentre os diversos documentos analisados, destaca-se como prova cabal do
vínculo de prestação de serviço entre o corretor e a Tecnisa o documento
"Resumo de Cadastro e Proposta", cujos recortes reproduz no Relatório Fiscal.
Referido documento refere-se ao processo de venda no âmbito da empresa,
identificando o proponente, o imóvel objeto da proposta, as condições de
pagamento, o recibo de pagamento do sinal e outras condições inerentes ao
contrato de promessa de compra e venda a ser firmado entre as partes, sendo
que os signatários desse documento são o "proponente comprador" e o
"corretor" que age em nome da Tecnisa na operação imobiliária. Observe-se que
os formulários utilizados na operação, são documentos de controle interno da
empresa, emitidos e assinados pelo corretor responsável pela venda, contendo,
inclusive, a logomarca da Tecnisa.
Outros dois documentos de extrema relevância para a formação de convicção são,
respectivamente, o "Demonstrativo de Serviços Prestados e Comissões recebidas
no Ato" e o "Resumo de Comissões", documentos internos da Tecnisa – não
apresentados à Auditoria – com a identificação da empresa e preenchidos e
assinados por corretores, nos quais são detalhados: o empreendimento, o
interessado promitente comprador, a unidade, os valores de venda, valores e
percentuais de comissões e prêmios, nomes dos corretores, gerentes,
coordenadores, supervisores, bem como, ainda, a parte destinada à Tecnisa,
identificada como "TCI". Portanto, sustenta a fiscalização, não restar nenhuma
dúvida de que a Tecnisa não detém a supervisão de todas as operações, como
mantém controles internos que permitiriam, caso desejasse, identificar todos os
prestadores de serviços, suas funções e os efetivos valores pagos a título de
remuneração. Não há como negar o vínculo de prestação de serviço existente
entre os corretores de imóveis e demais trabalhadores que compõem as equipes
de vendas e a Tecnisa, lembrando que a principal atividade que constitui o objeto
social dessa empresa é a prestação de serviços de intermediação imobiliária e
como tal a empresa não tem como prescindir de uma equipe de corretores que
leve adiante a sua atividade principal, ou seja, a venda de imóveis, e a mesma não
possui em seus quadros formais qualquer prestador de serviços autônomos ou
empregado vinculado a essas funções. Por outro lado é importante lembrar que
de acordo com a Lei n° 6.530/78, e respectivo regulamento (Decreto n°
81.871/78), o atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou
locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica,
somente poderá ser feito por corretor de imóveis pessoa física devidamente
inscrito no Conselho Regional da jurisdição, e ainda, somente poderá anunciar
publicamente o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato
escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.
Indaga a fiscalização sobre como conciliar essa exigência legal com a ausência de
corretores em seu quadro formal de trabalhadores.
Esse contexto permite a avaliação de que a empresa vem atuando na
comercialização de imóveis à revelia da legislação vigente. Mesmo não havendo
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contratos formais de trabalho, a realidade apurada pela auditoria fiscal
demonstra que a prestação de serviços efetivamente ocorreu. A ausência desses
contratos formais, apesar da imposição legal, não descaracteriza a relação de
prestação de serviço entre a Tecnisa e os corretores de imóveis autônomos,
gerentes, coordenadores e supervisores, pois atuam, todos, sob a sua
coordenação e supervisão, utilizando-se de toda a sua estrutura administrativa e
operacional, e, para tanto, é necessário o estabelecimento de relações de
trabalho, seja, conforme o caso, na condição de empregado ou de profissional
autônomo. Mesmo que não haja contrato formal por escrito, a simples
negociação entre as partes é suficiente para se presumir a conjugação de
vontades e como tal está estabelecido o vínculo contratual.
Quanto ao pagamento da remuneração do corretor pela prestação de serviço de
intermediação imobiliária (comissão de venda) ser imputado ao comprador é uma
manobra lesiva à Fazenda Pública, incorporada intencionalmente ao processo de
venda de imóvel no âmbito da Tecnisa, com o claro propósito de eximir-se da
responsabilidade do pagamento dos encargos tributários devidos na operação. O
procedimento adotado e gerido pela Tecnisa consiste em oferecer o imóvel ao
interessado pelo valor venal definido em tabela de vendas. Porém, na efetivação
da proposta e formalização do contrato de compra e venda, o valor da comissão
de intermediação imobiliária é subtraído do referido valor de venda, exigindo-se
do adquirente diversos cheques que são destinados à empresa imobiliária e/ou à
construtora/incorporadora responsável pelo empreendimento e também para o
pagamento da comissão de intermediação devida às pessoas físicas envolvidas no
processo de venda (corretor, supervisor, gerente de vendas, diretor e outros).
Para sustentar o entendimento de que a comissão de venda é custo direto do
adquirente, apenas o valor dos cheques destinados às pessoas jurídicas (empresa
imobiliária, construtora/incorporadora) compõem o contrato de promessa de
compra e venda. Quanto aos valores de comissão devidos às pessoas físicas
envolvidas na intermediação (corretor, supervisor, gerente de vendas e outros)
estes compõem somente o recibo de comissão, que é emitido pelo corretor de
imóvel atuante na venda. Entretanto, como esse pagamento não integra o valor
contratual, o recibo referente à comissão de venda não é contabilizado pela
empresa fiscalizada, induzindo ao entendimento de que a comissão de
intermediação é custo direto do comprador da unidade imobiliária e não da
empresa responsável pela comercialização do referido imóvel.
No entanto, à vista dos esclarecimentos e documentos apresentados pelos
adquirentes diligenciados, o fato de o cliente ter repassado diretamente ao
corretor o valor correspondente à sua comissão de venda não significa que este
pagamento está sendo feito por conta e risco do comprador, como se o corretor
trabalhasse exclusivamente para ele (comprador) e a empresa estivesse fora do
processo de venda. No caso, o corretor está investido de autonomia para
intermediar o negócio como representante da Tecnisa e não como profissional
autônomo sem qualquer vínculo com esta. Assim, é regra do processo de
intermediação adotado pela Tecnisa que o pagamento do sinal e da comissão de
venda sejam realizados diretamente à pessoa do corretor responsável pela venda,
pois no ato o corretor está agindo em nome da empresa. Portanto, atribuir tal
responsabilidade ao comprador do imóvel caracteriza procedimento contrário à
lei. Para ilustração da prática adotada pela empresa, objetivando a transferência
do pagamento da comissão de venda para o comprador do imóvel, bem como a
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declaração de valores inferiores na DIMOB e nos registros contábeis, a fiscalização
traz exemplos nos quais, segundo sustenta, resta evidente o intuito de sonegação,
fraude e omissão de receitas, com o objetivo de ocultar do Fisco o fato gerador do
tributo/contribuição.
Além destes casos, a auditoria fiscal obteve documentação comprobatória junto a
outros adquirentes de imóveis de diferentes empreendimentos, todos
devidamente intimados a prestar esclarecimentos vinculados ao Mandado de
Procedimento Fiscal e relativos aos imóveis adquiridos com a intermediação da
Tecnisa. Referidos adquirentes responderam também a um questionário versando
sobre questões relativas ao processo de aquisição do respectivo imóvel, através
dos quais esses adquirentes confirmam, em síntese, as seguintes questões: que o
imóvel a que se refere a documentação apresentada foi adquirido com a
intermediação imobiliária da Tecnisa; que o valor da Proposta de Compra Com
Recibo de Sinal assim como do Contrato de Promessa de Compra e Venda não
contemplam o valor da comissão de venda, cujo valor foi pago "por fora"
diretamente ao corretor; que o corretor responsável pela venda identificou-se
como representante da imobiliária Tecnisa. Ressalte-se que, do ponto de vista do
comprador, a prática adotada pela Tecnisa não traz para ele (comprador) nenhum
custo adicional, pois o valor que está pagando pelo imóvel é o valor de venda
apresentado pelo corretor no ato da negociação e nada mais. A diferença entre o
valor de venda (valor negociado) e o valor do contrato corresponde ao valor da
comissão devida ao corretor, cujo pagamento é de responsabilidade da empresa,
porém, para fugir da tributação usa de simulação para parecer que o pagamento é
de responsabilidade do comprador. Outro ponto importante a observar diz
respeito à participação na comissão de intermediação imobiliária.
O demonstrativo intitulado como "PLANILHA 7 - DEMONSTRATIVO DE APURAÇÃO
DE PERCENTUAL MÉDIO DE COMISSÕES" foi elaborado a partir de documentos
apresentados à auditoria fiscal pelos adquirentes de unidades imobiliárias e
apresenta casos concretos efetivados pela Tecnisa no período fiscalizado, os quais
constituem prova material dessa prática lesiva ao fisco já incorporada aos
procedimentos da empresa. No referido demonstrativo resta comprovado o
percentual médio REAL de 4,66% praticado a título de comissões pagas, que se
revela totalmente compatível com as tabelas referenciais do CRECI, evidenciando
uma prática ilícita contra a fazenda pública já incorporada no seu processo de
venda. Outro dado relevante que corrobora a aderência dos percentuais reais
obtidos junto aos compradores refere-se ao percentual médio de comissões
destinadas à Tecnisa constatado nas diligências como sendo de 1,66%, portanto,
muito próximo do reconhecido e declarado em DIMOB (1,63%). O valor da venda
(real) é o valor que compõe a Tabela de Vendas definida pela
incorporadora/construtora. O valor da comissão corresponde ao percentual
definido entre as duas empresas (Tecnisa e incorporadora/construtora). O valor
do contrato líquido é o resultado da subtração entre o valor da venda (Real) e o
valor da comissão. A comissão imobiliária devida e paga a Tecnisa, via de regra,
está acobertada pela emissão de nota fiscal de serviços tendo por tomador do
serviço o adquirente da unidade comercializada (pessoa física ou jurídica), cujo
valor encontra-se contabilizado na Conta "3102040001 - REC. COMISS S/
VENDAS".
Depara-se, portanto, com uma prática fraudulenta, arquitetada pela Tecnisa com
o claro objetivo de impedir ou retardar o conhecimento por parte do fisco da
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ocorrência do fato gerador da obrigação tributária principal decorrente dessa
prestação de serviço. O ato fraudulento torna-se evidente a partir do momento
em que a empresa fiscalizada não reconhece o vínculo laboral com o corretor de
imóveis prestador do serviço de intermediação imobiliária, transferindo a
responsabilidade do pagamento da comissão de venda que lhe é devida para o
comprador do imóvel. E como consequência desse não reconhecimento, a
empresa não inclui o corretor na folha de pagamento de prestação de serviços,
não declara nas GFIPs/DIRFs do período correspondente, não contabiliza o
pagamento em títulos próprios da sua contabilidade e tampouco efetua o
recolhimento das contribuições previdenciárias devidas, caracterizando-se, em
tese, como conduta prevista como crime de sonegação fiscal previsto no art. 337-
A do Código Penal.
No lançamento, segundo a fiscalização, restou comprovado que o contribuinte é a
empresa auditada e a obrigação também é da Tecnisa, pois na condição de
responsável, estava obrigada a reconhecer a condição de prestadores de serviços
e descontar da remuneração dos corretores de imóveis e dos demais
trabalhadores autônomos que lhe prestaram serviços o valor correspondente às
contribuições por estes devidas e recolhê-las à Seguridade Social, conforme
determina o art. 4° da Lei n° 10.666/03.
Resta, assim, no entender da fiscalização, caracterizada a tentativa de modificar a
definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes, com
o claro propósito de eximir-se do pagamento das contribuições previdenciárias
incidentes sobre a comissão de venda devida aos corretores de imóveis e demais
integrantes das suas equipes de vendas, cuja tentativa vem de encontro com a
previsão do artigo 123 do Código Tributário Nacional – CTN.
No tópico "DAS CONSIDERAÇÕES GERAIS DO LANÇAMENTO" esclarece a
fiscalização que o objeto do lançamento refere-se às contribuições sociais devidas
pela empresa e pelos segurados, destinadas à Seguridade Social (Fundo de
Previdência e Assistência Social – FPAS), incidentes sobre pagamentos efetuados a
contribuintes individuais - pessoas físicas - pelos serviços prestados a Tecnisa, no
período fiscalizado. Tais pagamentos não transitaram pela folha de salários do
período correspondente, não foram declarados na Guia de Recolhimento do
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e Declaração à Previdência Social (GFIP) e
as contribuições devidas não foram recolhidas à Seguridade Social (GPS),
conforme determina a legislação vigente. A seguir cita fundamentos legais
pertinentes, no que toca ao conteúdo material do lançamento seja no que pertine
às obrigações principais, seja em relação às obrigações acessórias.
No tópico "DAS CONSIDERAÇÕES ESPECÍFICAS DO LANÇAMENTO", a fiscalização
reitera a consideração de fatos que entende relevantes.
Os fatos reportados implicaram em omissões e divergências de receitas de
corretagem e outros serviços, tanto nos documentos examinados, quanto na
escrituração contábil da autuada, a comprovarem a intenção dolosa da
impugnante em sonegar informações e fraudar o fisco, restando evidenciado que
as comissões pagas aos prestadores de serviços autônomos foram repassadas a
eles como mera destinação de parcela do valor recebido a título de sinal, e
portanto não foram contabilizadas como despesas ou custos operacionais da
fiscalizada, e que integram a base de cálculo da contribuição previdenciária
lançada. Da mesma forma, restou claro que a receita (comissão auferida) foi
Fl. 4163
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também contabilizada a menor, com lançamentos de receitas de comissões que
não transitaram pela conta específica. Além dos mais contabilizou-se apenas a
comissão devida à Tecnisa, em percentuais em torno de 1,66%, enquanto a
comissão realmente auferida em amostragens de casos concretos atingiu o
percentual médio de 4,66% do valor da transação. Evidenciou-se o modus
operandi, vez que as comissões dos corretores e de outros agentes autônomos
foram deduzidas do valor recebido no ato e diretamente repassadas àqueles
profissionais, sem a escrituração contábil de receitas e despesas correspondentes.
Tem-se assim comprovada a omissão de receitas pelo subfaturamento das
comissões e concomitante omissão das despesas com a remuneração desses
profissionais (omissão de fato gerador previdenciário), além de fraude
documental quanto ao valor efetivo da transação de compra e venda. A
denominada "Planilha 7" demonstra que, de um total de 14 transações de compra
e venda analisadas pela fiscalização, os percentuais de comissões variaram entre
3,18% e 5,66%, tendo como média 4,66%, permitindo-se, assim, comprovar a
prática adotada pela fiscalizada. Com efeito, todas as operações auditadas
demonstraram que a fiscalizada sistematicamente omitiu de sua escrituração
contábil e fiscal, tanto as receitas quanto as despesas de comissões sobre vendas
repassadas (financeiramente) aos corretores autônomos que lhe prestaram
serviços. A Tecnisa não apresentou ao fisco a relação dos corretores de imóveis
que lhes prestaram serviços no período fiscalizado, apesar de intimada pela
fiscalização.
Restou comprovado que a empresa fiscalizada possui total controle do processo
de comercialização de imóveis, inclusive do pagamento da comissão de
corretagem aos corretores responsáveis pela venda como também aos gestores
da área imobiliária (supervisor de equipe, gerente de vendas, diretor imobiliário,
entre outros), não correspondendo com as justificativas para a não apresentação
de documentos comprovantes de pagamentos que possibilitassem identificar
nominalmente os prestadores de serviços, bem como determinar os valores reais
percebidos a título de comissão e/ou honorários de serviços prestados,
caracterizando o ato como recusa ou sonegação de documento ou informação.
No tópico "DO ARBITRAMENTO DO VALOR DA COMISSÃO DE VENDA" a
fiscalização procedeu ao arbitramento do valor da base de cálculo das
contribuições, com fundamento no artigo 148 do Código Tributário Nacional –
CTN, e artigo 33, §§ 3° e 6° da Lei n° 8.212/91. Como critério de arbitramento a
fiscalização utilizou os critérios definidos na Tabela de Honorários divulgada pelo
Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI da 8a Região - Distrito Federal
- disponível em www.crecidf.org.br. A citada Tabela de Honorários prevê no caso
de incorporação de área edificada (horizontal ou vertical), para venda de
empreendimentos imobiliários, a divisão de comissão na proporção de 50%
(cinquenta por cento) para cada um quando houver acordo entre o Corretor de
Imóveis (pessoa física) e/ou a Empresa Imobiliária/Incorporadora (pessoa
jurídica). Neste caso, em função da omissão da empresa fiscalizada, e segundo a
Tabela, o mesmo valor recebido pela Tecnisa, a título de comissão imobiliária, foi
considerado como devido aos corretores e demais pessoas físicas que lhe
prestaram serviços de intermediação na comercialização de imóveis. Tomando-se
por base os valores recebidos pela Tecnisa como contraprestação de serviços de
intermediação imobiliária, devidamente reconhecidos contabilmente, foram
apurados como base de cálculo do lançamento os valores lançados na conta
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"3102040001 - REC. COMISS S/ VENDAS", extraídos na contabilidade da Empresa,
transmitida ao sistema Sped, através da sua "ECD – Escrituração Contábil Digital".
Alguns trabalhadores foram devidamente identificados pela auditoria, através das
Declarações de Imposto de Renda Pessoa Física - DIRPF e documentos
apresentados nas diligências efetuadas junto aos compradores. Assim, esses
prestadores de serviços e suas respectivas remunerações foram alocados na
INFRAÇÃO 1 e se encontram discriminados individualmente na "PLANILHA 1 -
DEMONSTRATIVO DE BASES DE CÁLCULOS DE CONTRIBUINTES INDIVIDUAIS
IDENTIFICADOS EM DIRF/DILIGÊNCIAS".
Tendo em vista a premissa de arbitramento adotada, no sentido de se utilizar o
mesmo valor recebido pela empresa, não tendo sido identificado alguns
prestadores de serviço, a título de comissão imobiliária, como devido a cada
pessoa física que lhe prestou serviços de intermediação na comercialização de
imóveis, foram considerados, subsidiariamente, os valores declarados a título de
comissões recebidas, pela Tecnisa em sua DIMOB do ano calendário de 2014. Os
valores das comissões declaradas na DIMOB foram consolidados mensalmente e
após a subtração dos valores apurados na Infração 1 (corretores identificados), os
saldos mensais foram alocados na INFRAÇÃO 2, e se encontram discriminados
individualmente na "PLANILHA 2 - DEMONSTRATIVO DE INFORMAÇÕES
DECLARADAS EM DIMOB".
Por fim, considerando-se ainda a mesma premissa adotada no arbitramento,
foram considerados os valores mensais contabilizados a título de comissões
recebidas pela Tecnisa em sua ECD do ano calendário de 2014, extraída do Sped
Contábil. Os valores lançados na conta "2102040001 – REC. COMISS S/VENDAS"
(planilha 3) foram consolidados mensalmente e após a subtração dos valores
apurados nas Infrações 1 e 2 (corretores identificados e base DIMOB), os saldos
remanescentes mensais foram alocados na INFRAÇÃO 3, e se encontram
discriminados individualmente na "PLANILHA 4 - DEMONSTRATIVO GERAL DE
BASES DE CÁLCULOS DO LANÇAMENTO FISCAL".
Portanto, constituem fatos geradores das contribuições sociais integrantes do
lançamento, conforme discriminado na Planilha 04:
 INFRAÇÃO 1: o pagamento de remuneração, a título de comissão de venda,
efetuado a corretores de imóveis e outros prestadores de serviços, autônomos,
identificados em DIRPF e em documentos de compradores diligenciados, pelos
serviços de intermediação imobiliária prestados à empresa, no período de
01/2014 a 06/2014;
 INFRAÇÃO 2: o pagamento de remuneração, a título de comissão de venda,
efetuado a corretores de imóveis e outros prestadores de serviços, autônomos,
não identificados, pelos serviços de intermediação imobiliária prestados à
empresa, no período de 01/2014 a 08/2014, apurados por arbitramento com base
na DIMOB;
 INFRAÇÃO 3: o pagamento de remuneração, a título de comissão de venda,
efetuado a corretores de imóveis e outros prestadores de serviços, autônomos,
não identificados, pelos serviços de intermediação imobiliária prestados à
empresa, no período de 01/2014 a 12/2014, apurados por arbitramento com base
na escrituração contábil.
Fl. 4165
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Nos tópicos "DA MULTA DE OFÍCIO" e "DA MULTA QUALIFICADA", a fiscalização
afirma ter procedido à qualificação da multa de ofício aplicada, pela sonegação
dolosa e conluio, considerando os fatos narrados no Relatório Fiscal, porque, com
base nos fatos apurados e narrados no Relatório Fiscal, não restaria dúvida de que
a empresa praticara atos fraudulentos incorrendo em sonegação ao omitir o
conhecimento por parte do fisco da ocorrência do fato gerador de contribuição
previdenciária que resultou no lançamento de ofício, bem como negligenciara a
sua responsabilidade tributária na condição de contribuinte ao transferir o
pagamento da comissão de venda para o comprador do imóvel, com o claro
propósito de afetar a obrigação tributária principal ou o crédito tributário
correspondente.
Em resumo, as razões que levam a concluir pela qualificação da multa: omitir das
folhas de pagamentos de salários, os prestadores de serviços, contribuinte
individuais que lhe prestaram serviços de intermediação de vendas; deixar de
lançar em títulos próprios de sua escrituração contábil, as receitas provenientes
das comissões recebidas de terceiros adquirentes compradores, bem como
deixou de reconhecer as despesas com as remunerações dos trabalhadores
prestadores de serviços envolvidos na transação; omitir das GFIPs e DIRFs, os
fatos geradores de contribuição previdenciária relativos às remunerações dos
prestadores de serviços, contribuinte individuais que lhe prestaram serviços de
intermediação de vendas; emitir notas fiscais de intermediação em valores
diferentes das comissões efetivamente recebidas, sem considerar as parcelas
relativas aos prestadores de serviços; informar em contratos de prestação de
serviços, valores distintos dos efetivamente pactuados; omitir e/ou informar
valores menores que os reais, referentes a comissões e de venda efetiva, nas
informações prestadas na DIMOB. (...)”
A Recorrente apresentou impugnação sustentando, em síntese: (a) ausência de
vínculo dos corretores com a imobiliária, tratando-se de profissionais autônomos; (b)
jurisprudência administrativa favorável ao não recolhimento em casos de autonomia; (c) serviços
prestados aos adquirentes dos imóveis, não à Tecnisa; (d) violação ao teto do salário de
contribuição; (e) caráter confiscatório da multa qualificada; (f) deficiências no procedimento fiscal;
(g) ausência de requisitos para qualificação da multa.
Num primeiro momento, a 12a Turma da DRJ/RPO determinou a conversão do
julgamento em diligência se manifestasse sobre os seguintes pontos:
a)
Na determinação da receita de comissão sobre vendas, houve a dedução
dos valores relativos a serviços e operações canceladas? Se sim, indicar quais
foram as operações em relação às quais ocorreu e os respectivos montantes. Se
não, seria cabível a sua dedução? Correlacionar os valores a serem deduzidos com
as operações imobiliárias correspondentes. A seguir, indicar a composição da
receita de prestação de serviços – comissões para efeito de composição da base
de cálculo da penalidade relativa à DIMOB.
b)
Manifestar-se conclusivamente sobre o contexto narrado na impugnação,
que ora se transcreve:
Fl. 4166
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b) Omitido operações na DIMOB, já que haveria diversas notas fiscais de
prestação de serviços de intermediação imobiliária emitidas pela
Impugnante sem correspondência na DIMOB. No entanto, há diversas notas
fiscais que o Ilmo. AFRFB afirma não terem correspondência na DIMOB, que
estão na referida declaração . O que ocorre, em alguns casos, é que há
notas fiscais que englobam a venda de mais de uma unidade imobiliária e,
pois, os valores aparentemente divergem dos informados na DIMOB; a
mesma divergência ocorre no caso de uma única unidade adquirida por
mais de um comprador em conjunto
E sobre o respectivo quadro de operações: (...)
c) Verificar e comprovar a ocorrência de notas fiscais emitidas pela impugnante
em relação a operações que não se concretizaram ou que foram objeto de
distrato. As comissões foram pagas nestes casos? Se sim, houve comprovada
devolução por parte do contribuinte? Demonstrar.
d) Todas as verificações deverão levar em consideração, além da ECD do
contribuinte, as informações acostadas pelo contribuinte ao seu instrumento de
impugnação.
e) Se houve necessidade de retificação da base de cálculo relativa à penalidade da
entrega da DIMOB com omissões ou incorreções, a fiscalização deverá apresentar
demonstrativo DE/PARA, informando os motivos pelos quais entende cabível a
retificação.
A Autoridade Fiscal apresentou, de forma sintetizada, as seguintes respostas aos
questionamentos listados no referido despacho:
a) Dedução de valores relativos a serviços e operações canceladas
A fiscalização acolheu parcialmente as alegações do contribuinte:

O contribuinte alegou cancelamento total de R$ 1.603.956,25 da Conta no
3102040001, mas esse valor englobava vendas/contratos cancelados de outros
exercícios

A fiscalização analisou e deduziu apenas os valores da planilha "Vendas
Canceladas de 2014" no montante de R$ 971.491,26 (fls. 3.551-3.554), por se
referirem a contratos não efetivados especificamente no ano de 2014

Não foram deduzidos os cancelamentos de anos anteriores, pois em tais
casos a base de cálculo da penalidade de 2014 não sofre alteração

O cálculo foi retificado conforme planilha "Base de Cálculos Retificadas" (fl.
3.607)

Quanto às vendas canceladas no exercício no valor de R$ 1.256.442,22, a
fiscalização não deduziu porque o contribuinte não apresentou documentação
Fl. 4167
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comprobatória, limitando-se a colacionar telas de sistema, que não possuem
eficácia probante.
b) Notas fiscais que englobam múltiplas unidades ou múltiplos compradores
A fiscalização esclareceu que este questionamento ficou prejudicado no contexto
da autuação por DIMOB:

Não foram utilizadas quaisquer informações referentes às Notas Fiscais de
Serviços para apuração das bases de cálculo da infração acessória

A fiscalização baseou-se exclusivamente nos lançamentos contábeis da
conta "3102040001 - RECEITAS DE COMISSÕES SOBRE VENDAS" extraídos da ECD
transmitida ao SPED

A metodologia adotada foi:
o
Comissões: valores efetivamente registrados na escrituração contábil (R$
8.828.186,27)
o
Valores de vendas: apurados por regra de três simples aplicando o
percentual médio de 1,66% (constatado em diligências junto a compradores),
resultando em R$ 531.818.450,00

Como não houve utilização de valores extraídos das Notas Fiscais, a questão
tornou-se irrelevante para os autos
c) Verificação de notas fiscais de operações não concretizadas ou distratadas
Este item também ficou prejudicado:

A fiscalização reiterou que NÃO foram utilizadas quaisquer informações
referentes às Notas Fiscais de Serviços para apuração da base de cálculo

O método utilizado baseou-se exclusivamente na escrituração contábil
(ECD), especificamente na conta de receitas de comissões

Portanto, a verificação de notas fiscais específicas, pagamento de comissões
nesses casos e eventual devolução tornou-se desnecessária no contexto desta
infração
d) Consideração da ECD e documentos da impugnação
A fiscalização confirmou que:

Utilizou como fonte primária a ECD (Escrituração Contábil Digital) do
contribuinte, por ser a "fonte mais idônea e confiável disponível"

Analisou os documentos apresentados pelo contribuinte, especialmente a
planilha "Vendas Canceladas de 2014"
Fl. 4168
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
Acatou parcialmente a documentação apresentada, deduzindo R$
971.491,26 relativos a vendas canceladas comprovadas

Rejeitou telas de sistema apresentadas pelo contribuinte por não possuírem
eficácia probante equivalente à escrituração contábil oficial
e) Demonstrativo DE/PARA da retificação

Deduzido: R$ 971.491,26 referente a vendas canceladas em 2014
comprovadas documentalmente

Mantidos: valores de cancelamentos de outros exercícios (não dedutíveis da
base de 2014)

Mantidos: R$ 1.256.442,22 de supostas vendas
canceladas sem
comprovação documental
Em seguida, os autos foram remetidos para a 32a Turma da DRJ08, que proferiu o
Acórdão no 108-023.877, julgando a impugnação parcialmente procedente, nos seguintes termos:
(i) Restou caracterizada prestação de serviços vinculada, sem autonomia efetiva,
pela Tecnisa, que gerenciava toda a atividade de intermediação, incluindo fixação unilateral de
comissões e determinação de pagamento pelos adquirentes;
(ii) O pagamento das comissões pelos adquirentes não decorreu de avença com os
corretores, mas de determinação unilateral da Tecnisa, em contrariedade às cláusulas contratuais
que previam pagamento exclusivo à imobiliária;
(iii) Configurado dolo pela sistemática estruturada de omissões em múltiplas
obrigações (folha, GFIP, contabilidade, DIMOB), mantendo-se a multa qualificada de 150%;
(iv) Alegação de inconstitucionalidade da multa por caráter confiscatório não pode
ser apreciada no contencioso administrativo (Súmula CARF no 2 e art. 26-A do Decreto 70.235/72);
(v) Procedem em parte as alegações sobre teto de contribuição, reconhecendo-se
erro no caso do segurado Sebastião Infantozzi Junior (competência 03/2014), com retificação da
base de cálculo da Infração 1 de R$ 4.203,89 para R$ 2.845,84;
(vi) Mantida a incidência de juros moratórios sobre a multa de ofício, com aplicação
vinculante da Súmula CARF no 108.
ASSUNTO: CONTRIBUIÇÕES SOCIAIS PREVIDENCIÁRIAS
Período de apuração: 01/01/2014 a 31/12/2014
LANÇAMENTO. PREVIDENCIÁRIO. CORRETOR IMOBILIÁRIO. VINCULAÇÃO À
IMOBILIÁRIA. CABIMENTO. RECONHECIMENTO DOS ASPECTOS INERENTES À
CORRETAGEM IMOBILIÁRIA.
Considera-se segurado contribuinte individual o corretor imobiliário que embora
exerça a atividade de corretagem imobiliária, o faz de forma dependente, sem
autonomia e com vinculação a uma imobiliária que, de sua parte, se encarrega de
Fl. 4169
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angariar os imóveis e gerenciar toda a prestação de serviço executada, incluindo-
se a fixação unilateral de pagamentos das comissões aos corretores pelos
adquirentes, como forma de evitar que o pagamento de remuneração se faça de
forma direta na prestação de serviços.
As imobiliárias são contribuintes da contribuição previdenciária a cargo da
empresa sobre os valores pagos a título de comissão aos corretores imobiliários
que lhes preste serviço, sem independência e autonomia de atuação. Hipótese na
qual a imobiliária integra à sua atividade empresarial a mão de obra de corretores
prestadores de serviços, retirando-lhes a natural independência para o exercício
desta atividade.
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. INCONSTITUCIONALIDADE DE LEI FEDERAL.
RECONHECIMENTO. IMPOSSIBILIDADE.
Descabe às autoridades que atuam no contencioso administrativo proclamar a
inconstitucionalidade de lei ou ato normativo federal em vigor, posto que tal
mister incumbe tão somente aos órgãos do Poder Judiciário.
LANÇAMENTO. AUTO DE INFRAÇÃO. MULTA DE OFÍCIO. QUALIFICAÇÃO.
INTENÇÃO DOLOSA. FRAUDE E SIMULAÇÃO. RECONHECIMENTO.
A qualificação da multa de ofício depende para a sua aplicação no lançamento
tributário da demonstração e prova da intenção dolosa do contribuinte em adotar
expediente fraudulento e/ou simulatório para camuflar ou esconder o fato
gerador tributário, ou aspecto relevante a ele inerente. Hipótese na qual o dolo é
flagrantemente demonstrado na intermediação imobiliária administrada e gerida
pelo contribuinte, adotando como força de trabalho a prestação de serviços de
corretores imobiliários sem independência e autonomia, e, em arrepio aos
contratos de aquisição imobiliária, adotando-se um regime de simulação do
pagamento de comissões pelos adquirentes, nada mais sendo do que a mera e
unilateral determinação do contribuinte para pagamento destacado e à margem
de sua contabilidade e demais obrigações acessórias.
JUROS SOBRE MULTA DE OFÍCIO. ENTENDIMENTO SUMULADO. FORÇA
VINCULANTE.
A multa de ofício, sendo parte integrante do crédito tributário, está sujeita à
incidência dos juros de mora a partir do primeiro dia do mês subsequente ao do
vencimento. Aplicação da Súmula CARF no 108, do Conselho Administrativo de
Recursos Fiscais - CARF, provida de força vinculante aos órgãos do contencioso
administrativo da Receita Federal do Brasil - RFB, nos termos da Portaria ME no
129, de 01/04/2019.
A Recorrente interpôs recurso voluntário em 14/06/2022, alegando inicialmente
questão preliminar de tempestividade: sustenta nulidade da intimação do acórdão recorrido
(Intimação no 35.830/2021), expedida em 02/12/2021 para endereço anterior (Av. Brigadeiro Faria
Lima, no 3.729), quando a empresa já estava localizada na Av. Nicolas Boer, no 399, conforme 11a
alteração contratual informada à RFB meses antes. Argumenta que a mudança ocorreu durante a
pandemia de Covid-19, com funcionários em trabalho remoto, impossibilitando o
encaminhamento da intimação. Subsidiariamente, invoca art. 151, III, do CTN para manutenção da
suspensão da exigibilidade do crédito enquanto perdurar o contencioso, mesmo se o recurso for
considerado intempestivo.
Fl. 4170
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No mérito recursal, a Recorrente sustenta:
a) Questões procedimentais:

Fiscalização superficial e precária, desconsiderando documentos
apresentados;

Ausência de diligências junto aos corretores para verificar
recolhimento facultativo;

Análise insuficiente para aplicação do princípio da verdade material;
b) Natureza jurídica da atividade:

Corretores exercem atividade autônoma, sem vínculo com
imobiliária;

Jurisprudência administrativa à época dos fatos reconhecia
autonomia dos corretores;

Serviços prestados aos adquirentes dos imóveis, não à Tecnisa;

Impossibilidade de revisão de lançamento por mudança de critério
jurídico (art. 146 do CTN e Súmula 227/TFR);
c) Teto de contribuição:

Além do erro já reconhecido (Sebastião Infantozzi), outros corretores
podem ter ultrapassado o teto;

Impossibilidade de verificação pela Recorrente por ausência de
listagem fiscal completa;

Eventual recolhimento facultativo pelos próprios corretores não foi
investigado;
d) Multa qualificada:

Ausência de dolo, fraude ou simulação;

Conduta baseada em jurisprudência administrativa vigente;

Impossibilidade de aplicação de multa agravada quando contribuinte
segue orientação jurisprudencial;
e) Multa pela DIMOB:

Base de cálculo equivocada (considerou valor de vendas, não
comissões);

Inclusão de operações canceladas;

Percentual de 3% sobre valor de venda seria superior à própria
comissão auferida (1,66%).
Fl. 4171
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Requer, ao final: (i) recebimento do recurso; (ii) reforma do acórdão recorrido; (iii)
cancelamento dos lançamentos; (iv) subsidiariamente, redução das multas; (v) autorização para
sustentação oral.
É o relatório.

VOTO
Conselheiro Roberto Junqueira de Alvarenga Neto, Relator
1. Admissibilidade
1.1.
Tempestividade
A Recorrente suscita, preliminarmente, questão relativa à tempestividade do
presente recurso voluntário. Alega que a intimação do Acórdão no 108-023.877, proferido pela 32a
Turma da DRJ08 em 18 de novembro de 2021, padeceria de nulidade por ter sido expedida para
endereço incorreto, diverso do domicílio fiscal eleito pela empresa.
Conforme documenta a Recorrente, a Intimação no 35.830/2021 – ECOA/SRRF08
foi expedida em 02 de dezembro de 2021, com entrega realizada em 16 de dezembro de 2021 no
endereço da Avenida Brigadeiro Faria Lima, no 3.729, 1o andar, Itaim Bibi, São Paulo/SP, CEP
04538-133, conforme comprovante de Aviso de Recebimento constante dos autos. Ocorre que a
Recorrente, por meio da 11a alteração de seu contrato social, havia alterado seu endereço meses
antes da referida intimação, passando a estar localizada na Avenida Nicolas Boer, no 399, 5o andar,
unidade 502S, São Paulo/SP, CEP 01140-060, conforme documentação acostada aos autos.
A Recorrente sustenta que tal alteração foi regularmente comunicada à Receita
Federal do Brasil, de modo que a Administração Tributária tinha pleno conhecimento do novo
domicílio fiscal quando da expedição da intimação questionada. Argumenta ainda que a mudança
de endereço ocorreu durante a pandemia de Covid-19, período em que todos os seus funcionários
se encontravam em regime de trabalho remoto, o que impossibilitou o efetivo encaminhamento
da correspondência. Por tais razões, requer o reconhecimento da nulidade da intimação e,
consequentemente, da tempestividade do recurso voluntário interposto em 14 de junho de 2022.
A questão posta merece análise cuidadosa, pois envolve o direito fundamental à
ampla defesa e ao contraditório, assegurado pelo art. 5o, inciso LV da Constituição Federal, bem
como a estrita observância das normas processuais que regem o contencioso administrativo
tributário.
A
validade
das
intimações
no
processo
administrativo
fiscal
rege-se
primordialmente pela Súmula CARF no 9, que assim dispõe: "É válida a ciência da notificação por
via postal realizada no domicílio fiscal eleito pelo contribuinte, confirmada com a assinatura do
recebedor da correspondência, ainda que este não seja o representante legal do destinatário." A
ratio deste enunciado é cristalina: a intimação postal somente produz efeitos quando realizada no
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domicílio fiscal regularmente eleito pelo contribuinte e devidamente cadastrado perante a Receita
Federal do Brasil.
No caso em análise, verifica-se que a documentação trazida aos autos pela
Recorrente demonstra, que houve alteração do endereço da sede social da empresa, formalizada
por meio de alteração contratual devidamente registrada e comunicada aos órgãos competentes
(Receita Federal do Brasil e Junta Comercial do Estado de São Paulo).
Nesse sentido, a recorrente informou a referida mudança de endereço da
Recorrente para a Avenida Nicolas Boer, no 399, 5o andar, unidade 502S, São Paulo/SP, CEP 01140-
060, foi devidamente informada à Receita Federal do Brasil, por meio da solicitação do
Documento Básico de Entrada (DBE), via REDESIM, a qual foi autuada sob o no SPP2131609823,
em 04/10/2021, às 14:17:38h.
No próprio dia 04/10/2021, às 15:21:49hs, a RFB houve por bem validar
previamente a solicitação de DBE para alteração de endereço, com a disponibilização do
respectivo documento (DBE) nesta mesma data e horário.
Em seguida, a Recorrente, em 13/10/2021, procedeu ao Requerimento de Alteração
de Endereço junto à Junta Comercial do Estado de São Paulo (JUCESP).
Assim, considerando que a intimação foi expedida em 02/12/2021, não há dúvidas
quanto ao equívoco no direcionamento da intimação do acórdão da DRJ. Assim, não se pode
admitir que a intimação seja considerada válida quando direcionada a endereço que não mais
corresponde ao domicílio fiscal da empresa.
Pois bem. Passa-se a análise sobre a necessidade de os autos retornarem à primeira
instância para nova intimação, com abertura de novo prazo recursal, ou se este Conselho deve
conhecer do recurso voluntário e proceder ao julgamento do mérito.
A questão resolve-se pela aplicação dos princípios da instrumentalidade das formas,
da economia processual e da razoável duração do processo, todos com assento constitucional. O
art. 5o, inciso LXXVIII da Constituição Federal assegura a todos, no âmbito judicial e administrativo,
a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação.
Além disso, deve-se considerar o princípio "pas de nullité sans grief", segundo o
qual não há nulidade sem prejuízo. O vício formal identificado na intimação não causou qualquer
prejuízo ao exercício do direito de defesa da Recorrente, que compareceu aos autos e apresentou
recurso voluntário amplamente fundamentado, esgotando todas as teses defensivas que
entendeu pertinentes.
Nesse sentido, constatada a irregularidade formal, mas verificado que a parte
exerceu plenamente seu direito de defesa, não há prejuízo a justificar a decretação de nulidade."
A devolução dos autos para repetição de ato cuja finalidade já foi plenamente atingida
representaria desperdício de recursos públicos e retardamento desnecessário da solução
definitiva do litígio.
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Constata-se, portanto, que o direito de defesa foi plenamente exercido. A finalidade
do ato de intimação, qual seja, propiciar ao contribuinte a ciência da decisão proferida e a
oportunidade de impugná-la mediante recurso fundamentado, foi integralmente alcançada.
Determinar a devolução dos autos para nova intimação e reabertura de prazo recursal configuraria
formalismo excessivo e inútil.
Diante do exposto, acolho a preliminar suscitada pela Recorrente para declarar a
tempestividade do recurso voluntário interposto em 14 de junho de 2022, e, assim, conhecer do
recurso voluntário e determinar o prosseguimento do julgamento para análise do mérito,
aplicando os princípios da instrumentalidade das formas e da economia processual, uma vez que a
Recorrente teve pleno conhecimento do acórdão recorrido e exerceu amplamente seu direito de
defesa.
1.2.
Conhecimento
Em que pese o reconhecimento da tempestividade do recurso voluntário, cumpre
destacar que os requisitos de admissibilidade não foram integralmente atendidos.
Isso porque a recorrente sustenta que as multas aplicadas violariam aos princípios
da proporcionalidade e da vedação ao confisco. Nesse aspecto, aplica-se a Súmula CARF no 2, que
define: “O CARF não é competente para se pronunciar sobre a inconstitucionalidade de lei
tributária.”
Sendo assim, os argumentos relativos à violação ao princípio da proporcionalidade e
da vedação do confisco em relação as multas aplicadas não merecem conhecimento.
2. Mérito
2.1.
Da natureza jurídica da relação entre corretores e imobiliária
A questão central que perpassa toda a controvérsia diz respeito à natureza jurídica
da relação estabelecida entre a Tecnisa e os corretores de imóveis que intermediaram as vendas
objeto da autuação. A definição desta natureza é determinante para a incidência ou não das
contribuições previdenciárias ora exigidas.
A fiscalização sustentou que as negociações de unidades imobiliárias no âmbito da
autuada foram realizadas por corretores e outros prestadores de serviços autônomos na condição
de contribuintes individuais, apesar de a empresa não reconhecer vínculo laboral com esses
profissionais. Para fundamentar tal conclusão, a autoridade fiscal destacou que a principal
atividade do objeto social da empresa é a prestação de serviços de intermediação imobiliária e
que a empresa não poderia prescindir de uma equipe de corretores para levar adiante sua
atividade principal, não possuindo em seus quadros formais qualquer prestador de serviços
autônomo ou empregado vinculado a essas funções.
A fiscalização apresentou como provas documentos obtidos em diligências junto a
compradores de imóveis, notadamente o "Resumo de Cadastro e Proposta", documento de
controle interno da empresa com sua logomarca e assinado pelo corretor que age em nome da
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autuada, além dos documentos "Demonstrativo de Serviços Prestados e Comissões Recebidas no
Ato" e "Resumo de Comissões", que identificam o empreendimento, os valores de venda, os
percentuais de comissões e prêmios, os nomes dos corretores, gerentes, coordenadores e
supervisores, bem como a parte destinada à própria empresa. A autoridade fiscal constatou ainda
que os compradores diligenciados afirmaram que os corretores se apresentaram como
representantes da empresa, usando crachás com seu logotipo, e que o imóvel foi adquirido por
intermédio da autuada, não tendo os corretores sido contratados pelos adquirentes.
Quanto aos valores, a fiscalização apurou subfaturamento de comissões, pois
enquanto a empresa contabilizou receitas de corretagem em percentuais de aproximadamente
1,66% e declarou em DIMOB comissões médias de 1,63%, o percentual efetivamente praticado
nas operações analisadas foi de 4,66%, variando entre 3,18% e 5,66%, o que evidenciaria que as
comissões dos corretores foram deduzidas do valor recebido no ato e diretamente repassadas a
esses profissionais sem escrituração contábil das receitas e despesas correspondentes.
O acórdão recorrido acolheu integralmente os fundamentos da fiscalização,
consignando que o contribuinte, embora alegue inexistência de elementos caracterizadores do
vínculo empregatício, não compreendeu que a fiscalização não reconheceu vínculo de emprego,
mas sim uma relação de prestação de serviços sem a independência e autonomia necessários,
enquadrando os corretores como segurados contribuintes individuais nos termos do art. 12, inciso
V, alínea g, da Lei 8.212/91.
A decisão de primeira instância destacou que para a Previdência Social todo aquele
que presta serviço de natureza urbana ou rural em caráter eventual a uma ou mais empresas sem
relação de emprego é considerado contribuinte individual, e que a partir dessa definição legal e à
vista dos documentos e esclarecimentos apurados no curso da fiscalização, a conclusão de que as
negociações foram realizadas por corretores prestadores de serviços à autuada seria
juridicamente correta. O julgador de primeira instância reproduziu precedente do CARF segundo o
qual para fins de incidência das contribuições previdenciárias é preciso verificar quem são as
partes da relação jurídica para saber quem é o credor e devedor da prestação de serviços e da
remuneração, pouco importando de onde sai o dinheiro, podendo nem mesmo haver transação
financeira. A DRJ afirmou ainda que os demonstrativos e documentos de controle interno
apresentados pela fiscalização demonstram que não há independência e autonomia dos
corretores.
A recorrente contrapõe que a corretagem é negócio jurídico típico disciplinado nos
arts. 722 a 729 do Código Civil, distinto do contrato de prestação de serviços regulado nos arts.
593 a 609 do mesmo diploma legal, possuindo natureza jurídica diferente. Sustenta que o art. 722
do Código Civil, ao definir o contrato de corretagem, arrola como elemento essencial a
inexistência de vínculo anterior de subordinação, afastando expressamente a prestação de
serviços na corretagem, e que se a própria lei afasta a prestação de serviços, não cabe ao
intérprete e ao aplicador da lei afirmar o contrário do que dispõe o legislador.
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A recorrente argumenta que a característica de aleatoriedade é essencial à
verificação da natureza jurídica do contrato de corretagem, pois o corretor independente assume
o risco de o negócio não ser fechado, hipótese em que não fará jus à corretagem, o que
demonstraria que os corretores independentes não estão prestando serviços à empresa. Alega
que caso os corretores independentes estivessem prestando serviços à imobiliária, esta absorveria
o risco do negócio e os corretores teriam direito à remuneração pelos serviços prestados
independentemente de o negócio ser fechado ou não. Afirma que a prestação de serviços se
caracteriza pela assunção pelo prestador da obrigação de fazer algo, traço que faltaria no caso
porque os corretores independentes não assumem obrigação perante a recorrente de prestar
serviços, desejando diversamente explorar a própria atividade.
Além disso, a recorrente sustenta que disso decorre a inexistência de remuneração
no cenário em exame, seja porque nada paga aos corretores independentes, seja porque eles
jamais estão obrigados a fazê-lo, daí sendo impossível a configuração dos fatos geradores das
obrigações tributárias objeto dos autos de infração. Argumenta ainda que a Lei 6.530/78 previu
expressamente em seu art. 6o, §2o, a possibilidade de o corretor de imóveis se associar a uma ou
mais imobiliárias mantendo sua autonomia profissional sem qualquer outro vínculo, inclusive
empregatício e previdenciário, e que no modelo negocial adotado pela recorrente, previsto na
legislação especial, a imobiliária atua lado a lado com corretores independentes, cada um
realizando uma parcela específica e complementar da intermediação.
Por fim, a recorrente defende que ainda que se entenda que a corretagem
configura prestação de serviços, no modelo adotado haveria prestação de serviços pela recorrente
às incorporadoras vendedoras e prestação de serviços pelos corretores independentes aos
adquirentes compradores, não havendo prestação de serviços dos corretores à recorrente.
Em primeiro lugar, cumpre esclarecer que não se trata de discutir se a atividade de
corretagem, em tese, é exercida de forma autônoma ou não. O que se discute é se, no caso
concreto, os corretores que intermediaram as vendas de imóveis comercializados pela Tecnisa o
fizeram com efetiva autonomia e independência, ou se, ao contrário, atuaram como prestadores
de serviços vinculados à estrutura empresarial da imobiliária.
Portanto, a análise deve-se pautar primordialmente por elementos probatórios
apresentados pela Fiscalização e pela recorrente.
A fiscalização instruiu o lançamento com documentação obtida mediante diligências
realizadas junto a quatorze adquirentes de imóveis, representando amostra de 0,752% das 1.864
operações realizadas pela Recorrente no exercício de 2014. Embora a amostragem seja reduzida
em proporção ao universo de operações, a idoneidade dessa técnica de verificação é reconhecida
pela jurisprudência do CARF, cabendo ao contribuinte, nessas hipóteses, apresentar provas que
contrariem a convicção formada pela autoridade lançadora com base nos casos analisados. A
Recorrente não produziu nenhuma prova nesse sentido.
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Os elementos probatórios mais reveladores não são os depoimentos dos
adquirentes, mas os próprios documentos internos da empresa obtidos junto aos compradores
durante as diligências. O "Resumo de Cadastro e Proposta" é formulário padronizado da Tecnisa,
portando sua logomarca, utilizado para formalizar o início da operação de venda. É preenchido e
assinado pelo corretor, que age no documento explicitamente em nome da empresa. Não se trata
de instrumento particular entre comprador e corretor autônomo; trata-se de documento de
controle interno da Tecnisa.
De maior relevância ainda são o "Demonstrativo de Serviços Prestados e Comissões
Recebidas no Ato" e o "Resumo de Comissões", ambos com o logotipo da empresa, nos quais são
discriminados o empreendimento, o comprador, a unidade, os valores de venda, os percentuais e
valores de comissões, os nomes dos corretores, gerentes, coordenadores e supervisores, e a
parcela destinada à própria Tecnisa, identificada como "TCI". Esses documentos não foram
apresentados espontaneamente pela empresa quando intimada; foram obtidos junto aos
compradores. Sua existência demonstra que a Tecnisa mantinha controles internos completos
sobre toda a operação de venda, conhecendo perfeitamente quem participava, em qual função e
com qual valor.
O exame desses documentos revela aspectos decisivos da estrutura operacional da
empresa. No caso da compradora Angela Cristina da Silva Pereira, o Demonstrativo foi emitido em
papel timbrado da Tecnisa em 10 de janeiro de 2014, antes mesmo das datas de depósito dos
cheques, indicando previamente o corretor, o valor devido e discriminando os instrumentos de
pagamento, inclusive com rubrica denominada "prêmio". A emissão prévia desse documento,
determinando o rateio de comissões antes de qualquer contato entre o corretor e o adquirente,
afasta de modo direto a alegação de que os compradores negociavam autonomamente os
honorários dos corretores. Os valores não decorriam de acordo entre adquirente e profissional;
decorriam de determinação prévia da Tecnisa.
Não menos relevante é a estrutura de rateio entre os participantes. Os
demonstrativos mostram que parcela das comissões era destinada não apenas aos corretores que
intermediaram diretamente a venda, mas também a gerentes, coordenadores e supervisores.
Trata-se de estrutura hierarquizada de administração e controle incompatível com a atuação
autônoma que a corretagem civil pressupõe. Corretor efetivamente autônomo não se submete a
gerente vinculado a pessoa jurídica, não precisa da atuação de coordenador ou supervisor
vinculado à imobiliária. O gerente é aquele que gerencia, organiza e conduz a atividade de outrem
hierarquicamente subordinado a ele. A destinação de parcela das comissões a profissionais nessa
posição demonstra que os valores não remuneram apenas a corretagem propriamente dita, mas
integram estrutura mais ampla de remuneração pela prestação de serviços no âmbito da
organização empresarial.
A Recorrente invoca o art. 728 do Código Civil para justificar esse rateio, o qual
prevê a divisão da remuneração entre mais de um corretor quando há intermediação conjunta. O
dispositivo, porém, pressupõe que todos os beneficiários do rateio sejam corretores que
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efetivamente participaram da intermediação do negócio. Não se aplica a pagamentos a gerentes e
supervisores que exercem função de administração e controle sobre a atividade de terceiros.
A análise quantitativa corrobora essa conclusão. A fiscalização apurou, na Planilha
7, que o percentual médio real de comissões praticado nas 14 transações analisadas era de 4,66%,
variando entre 3,18% e 5,66%, valor que acompanha da tabela de honorários do CRECI. A Tecnisa,
contudo, contabilizou receitas de corretagem em percentuais de aproximadamente 1,66% e
declarou na DIMOB comissões médias de 1,63%. No caso da compradora Angela Cristina da Silva
Pereira, a DIMOB registrou valor de venda de R$ 218.720,25 com comissão de R$ 3.703,20,
representando 1,69%, quando o valor real da transação foi de R$ 231.450,00 com comissões totais
de R$ 12.729,15, representando 5,50%, sendo R$ 9.025,95 pagos a pessoas físicas e R$ 3.703,20 à
própria Tecnisa. A escrituração contábil registrou apenas essa última parcela como receita de
comissão. A omissão simultânea da receita total e das despesas com os corretores não se explica
por nenhum modelo de parceria ou associação entre iguais. Se fosse assim, a totalidade das
comissões constaria da escrituração como receita, com posterior pagamento aos corretores
registrado como despesa. O procedimento adotado pela empresa demonstra que ela procurou
ocultar a existência do fato gerador previdenciário.
A Recorrente sustenta que os contratos de compra e venda preveem
expressamente, na cláusula 18.1.5, que as despesas de corretagem são de responsabilidade
exclusiva do comprador, e que o pagamento diretamente ao corretor pelo adquirente configura
relação jurídica independente da Tecnisa. Essa argumentação não resiste à análise do conjunto
probatório. A determinação de que os adquirentes procedessem aos pagamentos diretamente aos
corretores não resultou de acordo entre comprador e profissional. Resultou de orientação prévia
da própria Tecnisa, como evidenciado pelos demonstrativos que discriminavam os valores a serem
pagos a cada participante e os instrumentos de pagamento a serem utilizados. O crédito jurídico
do corretor decorre de sua prévia prestação de serviços à empresa organizadora da venda, ainda
que a quitação seja perpetrada posteriormente por terceiro mediante mecanismo determinado
pela própria empresa. Para fins de incidência das contribuições previdenciárias, é preciso verificar
quem são as partes da relação jurídica para saber quem é o credor e devedor da prestação de
serviços e da remuneração, pouco importando de onde sai o dinheiro.
A ausência de contratos formais de prestação de serviços de corretagem reflete,
nesse contexto, não a autonomia dos profissionais, mas a intenção da empresa de afastar
qualquer documentação que pudesse evidenciar a vinculação. Quando a fiscalização intimou a
Tecnisa para apresentar tais contratos, a empresa respondeu expressamente que não os possui. A
Lei 6.530/78, no entanto, exige que o atendimento ao público interessado na compra ou venda de
imóvel, quando a transação é patrocinada por pessoa jurídica, seja feito por corretor devidamente
inscrito no CRECI, e que só possa anunciar publicamente o corretor que tiver contrato escrito de
mediação ou autorização escrita. A ausência de contratos formais, longe de demonstrar
independência, revela que a relação estabelecida não se enquadrava no modelo de associação
previsto no §2o do art. 6o da Lei 6.530/78. Não bastasse isso, referido dispositivo foi incluído pela
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Lei 13.097/2015, ou seja, não vigorava durante o período fiscalizado. A associação entre corretor e
imobiliária com manutenção de autonomia profissional mediante contrato específico era previsão
inexistente na legislação aplicável aos fatos de 2014; sua invocação pela Recorrente é descabida.
A Recorrente apresenta como contraprova a existência de alguns corretores
formalmente vinculados à empresa, citando o sócio Douglas Duarte e os profissionais Sheila Rosa
Miranda e Marcio Tadeu de Souza Fernandez, constantes das folhas de pagamento. A existência
de alguns profissionais regularmente contratados não autoriza a inferência de que todos os
demais atuavam com plena autonomia e independência. Quanto aos vinte e um profissionais da
Planilha 5 que a Recorrente afirma não serem corretores, mas digitadores e advogados
autônomos que lhe prestaram serviços, essa alegação reconhece precisamente a tese da
fiscalização segundo a qual prestadores de serviços autônomos integravam a força de trabalho da
empresa e deveriam constar das obrigações acessórias.
Diante deste conjunto probatório, conclui-se que os corretores que intermediaram
as vendas de imóveis comercializados pela Recorrente não atuaram com efetiva autonomia e
independência. Integraram estrutura empresarial organizada pela Tecnisa, sujeitando-se a
controles internos, subordinando-se a hierarquia de gerentes e supervisores, utilizando
documentação padronizada da empresa, tendo suas comissões previamente determinadas pela
organização e rateadas segundo critérios estabelecidos unilateralmente. Trata-se de prestação de
serviços sem a independência e autonomia necessárias ao enquadramento no contrato de
corretagem civil, sendo devidas as contribuições previdenciárias objeto da autuação.
2.2.
Inconsistências na declaração de informações sobre atividades
imobiliárias (DIMOB)
A fiscalização imputou à autuada condutas infracionais relacionadas à Declaração
de Informações sobre Atividades Imobiliárias do ano-calendário 2014, apuradas mediante
comparação entre a Escrituração Contábil Digital transmitida ao SPED e os dados declarados na
DIMOB. A primeira conduta consiste no subfaturamento dos valores de venda declarados, pois a
empresa adotou como norma informar o valor do contrato líquido — resultado da subtração entre
o valor da venda e as comissões — em vez do valor da venda propriamente dito, que inclui a
remuneração de corretagem. A segunda conduta refere-se à omissão de valores de comissões e de
vendas correspondentes, constatada mediante comparação entre os lançamentos na conta
contábil 3102040001 de receitas de comissões sobre vendas, que registrou o montante anual de
R$ 8.828.186,27, e os valores de comissões declarados na DIMOB, totalizando R$ 5.830.102,61. A
divergência de R$ 2.998.083,66 representa omissão de aproximadamente um terço das receitas de
corretagem contabilizadas. Uma terceira conduta foi inicialmente alegada pela fiscalização com
base em divergências entre notas fiscais e DIMOB, mas a própria autoridade fiscal esclareceu em
sede de diligência que não houve utilização de valores extraídos das notas fiscais para lavratura
dos autos de infração, ficando essa conduta prejudicada no contexto da autuação.
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Para demonstrar a primeira conduta, a fiscalização apresentou a Planilha 7,
elaborada a partir de documentos obtidos nas diligências junto a compradores, na qual apurou o
percentual médio real de comissões praticado em 4,66%, em contraste com os percentuais de
aproximadamente 1,63% a 1,66% declarados na DIMOB. Os documentos que sustentam essa
constatação são os Demonstrativos de Serviços Prestados e Comissões Recebidas no Ato e os
Resumos de Comissões, ambos ostentando logotipo da Tecnisa, obtidos junto aos compradores
mediante diligências. Esses documentos discriminam, para cada transação, o valor da venda real
conforme tabela da incorporadora, a comissão total devida e o rateio entre a empresa e os
corretores pessoas físicas. No caso paradigmático da compradora Angela Cristina da Silva, na
DIMOB constou valor de venda de R$ 218.720,25 com comissão de R$ 3.703,20 representando
1,69%, enquanto o demonstrativo interno da empresa indica valor de venda de R$ 231.450,00
com comissões totais de R$ 12.729,15 representando 5,50%, sendo R$ 9.025,95 pagos a pessoas
físicas e apenas R$ 3.703,20 registrados como receita da própria Tecnisa. A circunstância de que se
trata de documentos internos da própria autuada, obtidos junto a terceiros e não apresentados
espontaneamente, conferiu ao conjunto probatório relevância adicional já considerada na decisão
anterior.
A recorrente apresenta três linhas de defesa. Quanto à divergência entre os valores
contabilizados e os declarados na DIMOB, a empresa sustenta que a fiscalização não considerou as
deduções da receita bruta correspondentes a vendas canceladas, totalizando R$ 1.603.956,25 da
conta 3102040001. Apresenta ainda que quarenta operações constantes da ECD de 2014, com
pagamentos ocorridos neste mesmo exercício, foram informadas na DIMOB de 2013, na data em
que firmada a operação de compra e venda, acompanhando relação nominativa destas
transações. Por fim, quanto aos valores de venda, a recorrente invoca a cláusula contratual que
estabelece que as condições do instrumento particular de compromisso de venda e compra
substituem e revogam quaisquer outras anteriormente divulgadas, sustentando que o valor
declarado na DIMOB corresponde ao valor líquido constante do contrato definitivo, com as
comissões informadas separadamente.
A fiscalização respondeu a cada uma dessas alegações em sede de diligência.
Quanto às vendas canceladas, a autoridade fiscal esclareceu que o total de R$ 1.603.956,25
engloba contratos cancelados de diversos exercícios; apenas R$ 971.491,26, relativos a vendas
canceladas no próprio ano de 2014 e devidamente comprovados por documentação, foram
deduzidos da base de cálculo, conforme planilha de retificação. O montante de R$ 1.256.442,22 de
supostas vendas canceladas não foi deduzido porque a empresa não apresentou documentação
comprobatória, limitando-se a colacionar telas de sistema, as quais não possuem eficácia probante
equivalente à escrituração contábil por serem passíveis de alteração unilateral. Quanto às
quarenta operações com contrato firmado em 2013 e pagamento em 2014, a fiscalização
esclareceu que a empresa incluiu na DIMOB de 2013 vendas iniciadas em dezembro de 2013, cujas
comissões foram recebidas em janeiro de 2014, no montante de R$ 200.308,06, tendo sido
considerado para dedução apenas R$ 189.654,01, por ser o valor efetivamente lançado pela
Fl. 4180
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fiscalização no mês de janeiro de 2014. Os valores permaneceram na base de cálculo porque as
comissões foram recebidas no exercício de 2014.
A decisão de primeira instância fundamentou a manutenção da obrigação de
declaração das quarenta operações com base no art. 2o da Instrução Normativa RFB 1.115/2010,
que prevê, no inciso I, a informação das operações de intermediação no ano em que foram
contratadas, e, no inciso II, os pagamentos efetuados no ano, independentemente do exercício em
que a operação foi contratada. Trata-se de obrigações cumulativas: a operação deve ser declarada
no exercício da contratação e os pagamentos devem ser informados no exercício em que ocorrem.
A alegação da recorrente de que a informação dupla conduzira à duplicação da base da multa não
se sustenta, pois cada obrigação declaratória — contratação e pagamento — é tratada como
fenômeno independente para fins do cumprimento da obrigação acessória.
A divergência central quanto aos valores de venda reside na questão de qual valor
deve ser declarado na DIMOB: o valor bruto da transação, conforme tabela da incorporadora, ou o
valor líquido constante do contrato definitivo, após dedução das comissões. A fiscalização adota o
entendimento de que o valor da venda para fins de DIMOB corresponde ao valor total cobrado ao
adquirente, incluindo as comissões que são pagas por conta dele, posição que encontra suporte na
própria estrutura de pagamento praticada pela empresa. Os Demonstrativos obtidos junto aos
compradores evidenciam que o valor apresentado ao adquirente na fase de intermediação inclui a
parcela destinada à comissão, sendo o pagamento do imóvel e da comissão efetuado pelo mesmo
comprador. O instrumento particular de compromisso de venda e compra registra apenas o valor
líquido porque a comissão já foi separada e orientada para pagamento direto aos corretores,
procedimento que não altera a natureza da transação imobiliária como um todo.
A recorrente não apresentou contraprova específica que pudesse explicar a
divergência de aproximadamente R$ 3 milhões entre os valores de comissões contabilizados e os
valores declarados na DIMOB. A ausência de justificativa contábil para essa discrepância,
combinada com a solidez da base probatória da fiscalização — constituída por lançamentos
contábeis da própria empresa, documentos internos obtidos junto a compradores e dados da ECD
transmitida ao SPED — concorre para a manutenção da constatação de omissões na DIMOB. O
fato de a fiscalização ter procedido a retificações em sede de diligência, acolhendo parcialmente
as alegações da autuada nas hipóteses em que estas foram devidamente comprovadas,
demonstra que a análise foi individualizada e que os valores mantidos na base de cálculo refletem
omissões não afastadas por prova adequada.
2.3.
Teto do salário de contribuição
A recorrente dedica dois tópicos específicos para questionar aspectos relacionados
a observância do limite máximo do salário de contribuição, fixado em R$ 4.390,24 para o ano de
2014 pela Portaria Interministerial MPS/MF 19, de 10 de janeiro de 2014, e a possibilidade de que
os corretores tenham efetuado recolhimentos previdenciários autônomos que elidiriam a
obrigação da empresa. Ambas as questões devem ser analisadas considerando a distinção entre as
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três infrações previdenciárias identificadas no lançamento: a Infração CP1, relativa a corretores
identificados mediante DIRPF e documentos de compradores diligenciados; e as Infrações CP2 e
CP3, relativas a corretores não identificados, cujas bases de cálculo foram apuradas por
arbitramento a partir da DIMOB e da ECD, respectivamente.
Quanto à Infração CP1, a recorrente identificou situação específica na qual o limite
máximo não foi observado: o corretor Sebastião Infantozzi Junior recebeu, no mês de março de
2014, comissões totalizando R$ 16.736,34, com contribuição previdenciária apurada originalmente
em R$ 1.841,02, quando o máximo aplicável seria R$ 482,93 (11% sobre R$ 4.390,24). O acórdão
recorrido reconheceu expressamente a procedência dessa alegação e determinou a retificação da
Infração CP1 na competência 03/2014. Em relação aos demais corretores identificados, a decisão
de primeira instância afirmou que o teto foi adequadamente observado, conforme demonstrado
nas Planilhas 04 e 05 do processo. A recorrente sustenta que a fiscalização não juntou aos autos as
DIRPF dos corretores, impedindo a verificação dos cálculos. O acórdão recorrido rejeitou essa
argumentação, consignando que as DIRPF não podem ser juntadas aos autos por implicar violação
do sigilo fiscal das pessoas físicas, e que a empresa tinha à sua disposição os valores pagos aos
corretores conforme os Resumos de Comissões juntados ao processo.
Quanto às Infrações CP2 e CP3, o acórdão da DRJ afastou a necessidade de
observância do limite máximo do salário de contribuição com fundamento na inversão do ônus
probatório decorrente do arbitramento. Quando a fiscalização se vê compelida a arbitrar a base
de cálculo em razão da não individualização dos beneficiários dos pagamentos, cabe ao
contribuinte demonstrar, mediante prova documental adequada, cada pagamento efetuado e
identificar seu beneficiário, para que se torne possível o enquadramento individual no limite do
salário de contribuição. A recorrente não produziu tal prova nos autos, limitando-se a argumentar
genericamente que a fiscalização deveria tê-la pesquisado. O entendimento adotado é coerente
com o princípio de que o contribuinte não pode valer-se de sua própria omissão no cumprimento
de obrigações acessórias para mitigar consequências do arbitramento que essa omissão provocou.
A recorrente sustenta ainda que os corretores poderiam ter efetuado
recolhimentos de contribuição previdenciária, de modo que não restaria saldo a recolher sobre as
comissões pagas pela empresa. Essa tese, contudo, não encontra qualquer substrato probatório
nos autos. A empresa não juntou guias de recolhimento, extratos do CNIS dos corretores,
declarações prestadas pelos segurados ou qualquer outro elemento que pudesse conferir
plausibilidade à alegação. O artigo 67, § 3o, da Instrução Normativa RFB 971/2009 expressamente
determinava que a empresa deverá manter arquivadas cópias dos comprovantes de pagamento
ou declaração apresentada pelos segurados quando o total das remunerações no mês superar o
limite máximo do salário de contribuição.
A ausência de tais documentos, quando a empresa foi regularmente intimada a
apresentar toda documentação relativa aos pagamentos aos corretores, indica que não houve tais
recolhimentos ou que a empresa não cumpriu adequadamente suas obrigações de controle. Essa
conclusão é reforçada pela estrutura operacional evidenciada nos autos: os Demonstrativos de
Fl. 4182
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Serviços elaborados pela própria empresa mostram que ela exercia controle sobre toda a
operação de pagamento e tinha pleno conhecimento dos valores envolvidos, circunstância
incompatível com a tese de recolhimento autônomo pelos corretores.
2.4.
Multa pela DIMOB
A Fiscalização aplicou multa no valor de R$ 5.337.294,04 (posteriormente retificada
para R$ 3.611.259,08) pelo descumprimento da obrigação de prestar informações corretas na
Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB) do ano-calendário 2014. A
penalidade foi calculada mediante aplicação do percentual de 3% sobre o valor total das omissões
constatadas, que compreendiam tanto valores de comissões não declaradas quanto valores de
vendas não informadas.
A Recorrente apresenta duas linhas de argumentação. Primeiramente, sustenta que
não teriam ocorrido as omissões apontadas pela Fiscalização, pois a empresa teria considerado
deduções da receita bruta de serviços e operações que foram posteriormente canceladas. Em
segundo lugar, argumenta que a base de cálculo da multa estaria equivocada, pois teria sido
considerado o valor total das vendas quando deveria ter sido considerado apenas o valor das
comissões efetivamente auferidas pela empresa.
A análise da questão exige o exame da legislação de regência. O art. 57, inciso III,
alínea "a" da Medida Provisória no 2.158-35/2001, com a redação dada pela Lei no 12.873/2013,
estabelece multa de 3% do valor das transações comerciais em relação às quais tenha deixado de
prestar informações, ou as tenha prestado de forma inexata ou incompleta. O Parecer Normativo
COSIT no 3/2015 esclarece que a base de cálculo da multa compreende o valor das operações não
informadas ou informadas incorretamente.
No caso da DIMOB, as informações devem abranger tanto os valores das transações
imobiliárias intermediadas quanto os valores das comissões recebidas. A Fiscalização constatou
que a Tecnisa informava na DIMOB valores de vendas inferiores aos reais (declarando o "valor do
contrato líquido" ao invés do "valor da venda"), bem como omitia comissões que foram
reconhecidas em sua própria escrituração contábil. As omissões, portanto, referiam-se a dois tipos
de informações distintas: valores de vendas e valores de comissões.
A base de cálculo da multa foi apurada pela Fiscalização mediante a soma do valor
das comissões não declaradas na DIMOB (apurado pela diferença entre as comissões
contabilizadas e as declaradas na DIMOB) e do valor das vendas não declaradas (calculado por
regra de três com base no percentual médio de comissão da Tecnisa, que era de 1,66%). O
Relatório Fiscal justifica detalhadamente a metodologia utilizada, consignando que a omissão das
comissões implicava, logicamente, em omissão correlata do valor das vendas, uma vez que a
DIMOB exige a informação de ambos os dados.
A Recorrente sustenta que a base de cálculo deveria limitar-se ao valor das
comissões, por ser este o montante efetivamente auferido pela empresa. Argumenta que o
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percentual de 3% incidente sobre o valor das vendas resultaria em penalidade superior à própria
receita da empresa, que correspondia a aproximadamente 1,66% do valor das transações.
O argumento não merece acolhida. A legislação estabelece expressamente que a
base de cálculo da multa é o valor das transações comerciais não informadas ou informadas
incorretamente. No caso da DIMOB, as transações comerciais correspondem às operações
imobiliárias intermediadas, cujo valor é o preço de venda dos imóveis. A circunstância de a
empresa receber comissão correspondente a percentual do valor da transação não altera a base
de cálculo da penalidade, que deve ser calculada sobre o valor integral das operações não
informadas.
A obrigação de prestar informações na DIMOB tem por finalidade permitir que a
Receita Federal do Brasil proceda ao cruzamento de dados e à fiscalização do cumprimento das
obrigações tributárias tanto por parte das imobiliárias quanto dos adquirentes de imóveis. A
omissão de informações sobre o valor das transações dificulta o controle fiscal e justifica a
aplicação da penalidade sobre o valor integral das operações.
Não procede também a alegação de que teriam sido incluídas operações canceladas
na base de cálculo. A Informação Fiscal de 15 de julho de 2021 documenta que a Fiscalização
procedeu à revisão dos valores após manifestação da empresa, tendo retificado substancialmente
a base de cálculo da multa, que foi reduzida de R$ 5.337.294,04 para R$ 3.611.259,08. A
retificação demonstra que a autoridade fiscal considerou as alegações da empresa e procedeu aos
ajustes pertinentes. A Recorrente não trouxe aos autos qualquer elemento probatório adicional
que demonstrasse a inclusão indevida de operações canceladas na base de cálculo retificada.
Os fundamentos e esclarecimentos do acordão recorrido estão corretos e merecem
destaque:
O mesmo raciocínio se impõe quanto à alegação de que houve 40 operações
registrados na EDC de 2014, onde os pagamentos ocorreram em 2014, mas as
operações foram informadas na DIMOB de 2013, ano no qual foram firmadas as
operações de compra e venda.
Ou seja, a operação de compra e venda, firmada em um exercício, com
pagamento parcial ou sem nenhum em um exercício, com pagamento total em
outro, deve ser objeto de declaração nos dois exercícios. A respeito, confira-se
expressa previsão deste contexto na Instrução Normativa RFB no 1.115/210:
Art. 2o A Dimob deverá ser apresentada pelo estabelecimento matriz, em
relação a todos os estabelecimentos da pessoa jurídica, com as informações
sobre:
I - as operações de construção, incorporação, loteamento e intermediação
de aquisições/alienações, no ano em que foram contratadas;
II - os pagamentos efetuados no ano, discriminados mensalmente,
decorrentes de locação, sublocação e intermediação de locação,
independentemente do ano em que essa operação foi contratada.
Sobre este ponto, eis o que a fiscalização informa em sede de diligência:
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b) A Empresa incluiu na Dimob de 2013 as vendas iniciadas em Dezembro
2013; cujas comissões foram efetivamente recebidas em Janeiro de 2014.
Apresenta em sua defesa que estes valores montam em R$ 200.308,06.
Considerado para dedução da base de cálculo da multa acessória a
importância de R$ 189.654,01 (a diferença de R$ 10.654,05 não foi lançada
pela Fiscalização em 01/2014); No entanto, como estas comissões foram
recebidas no mês de Janeiro de 2014 permanecem na base de cálculo
apurada pela Fiscalização.
Dessa forma, o contribuinte, enquanto sujeito que procede à intermediação de
compra e venda, em relação às operações com contrato firmado no exercício de
2013, deve declarar as operações neste exercício (art. 2o ., inciso I). Se o
pagamento destas ocorrer, no todo ou em parte no ano de 2014, deve novamente
declarar a operação (art. 2o ., inciso II), agora no ano de 2014. É que no caso,
tanto se declara o fenômeno da conclusão do negócio, como a dilação do seu
pagamento em mais de um exercício. Assim, subsiste a obrigação do contribuinte
em relação às 40 operações que elenca como consolidadas juridicamente em
2013, mas com pagamentos ocorridos no exercício de 2014.
Ainda sobre as vendas canceladas, assim informou a fiscalização:
c) Vendas canceladas no exercício e variações em análise, valor de R$
1.256.442,22 A empresa alega em resposta ao solicitado no TIF 04,
documento de fls.3.603 à 3.606, que não foram encontradas as
documentações referentes a estes valores, devido ao tempo decorrido, nada
comprovado. Valores não deduzidos.
O contribuinte, em impugnação complementar não junta sequer um documento
contábil que possa demonstrar a procedência da sua alegação, limitando-se a
colacionar telas de sistema. Ora, telas de sistema não possuem eficácia probante
para fins de substituir a escrita contábil, porque podem ser unilateralmente
alteradas ao livre alvedrio do contribuinte.
Portanto, absolutamente correto o lançamento.
Quanto à alegação de que a empresa teria considerado deduções da receita bruta
de serviços, tal circunstância é irrelevante para fins da DIMOB, como bem esclarecido pela
Fiscalização e no acórdão recorrido. Frisa-se que a declaração deve conter informações sobre as
operações imobiliárias intermediadas, independentemente de eventuais deduções que a empresa
aplique em sua apuração de receita líquida para fins de imposto de renda. O valor a ser informado
na DIMOB é o valor bruto das transações e das comissões, sem qualquer dedução.
Deve ser mantida, portanto, a multa pela DIMOB conforme retificada pela
Informação Fiscal de 15 de julho de 2021, no valor de R$ 3.611.259,08, por restar demonstrado o
descumprimento da obrigação de prestar informações corretas sobre as operações imobiliárias
intermediadas pela Recorrente.

2.5.
Multa qualificada
O acórdão recorrido manteve a multa de ofício no percentual qualificado de 150%,
com fundamento nos arts. 44, inciso I e § 1o, da Lei 9.430/96 e nos arts. 71 a 73 da Lei 4.504/64,
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entendendo caracterizados o dolo, a fraude e a simulação pela sistemática adotada pela Tecnisa. A
recorrente insurge-se contra a qualificação, sustentando que sua conduta se baseou em
interpretação jurisprudencial vigente à época dos fatos e que a controvérsia do tema nos
julgamentos do CARF afastaria a má-fé necessária à aplicação da penalidade qualificada.
A qualificação da multa encontra respaldo na multiplicidade de condutas omissivas
e na estrutura de pagamento criada pela empresa. O dolo evidencia-se pela omissão sistemática
de informações fiscais em diversas obrigações acessórias: a Tecnisa deixou de registrar nas folhas
de pagamento os valores pagos aos corretores, omitiu tais pagamentos nas GFIP, não declarou na
DIMOB os valores reais das comissões e omitiu receitas de corretagem na escrituração contábil.
Não se cuida de erro isolado ou de divergência interpretativa, mas de conjunto de condutas
exercidas simultaneamente com vistas a afastar a incidência das contribuições previdenciárias.
Nesse sentido, destaca-se trecho do relatório fiscal:
Em resumo, as razões que levam a concluir pela qualificação da multa:
a) omitiu das folhas de pagamentos de salários, os prestadores de serviços,
contribuinte individuais que lhe prestaram serviços de intermediação de vendas;
b) deixou de lançar em títulos próprios de sua escrituração contábil, as receitas
provenientes das comissões recebidas de terceiros adquirentes compradores,
bem como deixou de reconhecer as despesas com as remunerações dos
trabalhadores prestadores de serviços envolvidos na transação;
c) omitiu das GFIPs e DIRFs, os fatos geradores de contribuição previdenciária
relativos às remunerações dos prestadores de serviços, contribuinte individuais
que lhe prestaram serviços de intermediação de vendas;
d) emitiu notas fiscais de intermediação em valores diferentes das comissões
efetivamente recebidas, sem considerar as parcelas relativas aos prestadores de
serviços;
e) informou em contratos de prestação de serviços, valores distintos dos
efetivamente pactuados;
f) omitiu e/ou informou valores menores que os reais, referentes a comissões e
de venda efetiva, nas informações prestadas na DIMOB.
A fraude e a simulação restam demonstradas pela divergência entre a estrutura
contratual e a prática operacional da empresa. Os contratos com os adquirentes previam
expressamente que as comissões seriam pagas à Tecnisa. No entanto, a empresa determinava aos
compradores que efetuassem os pagamentos diretamente aos corretores, sem que houvesse
qualquer acordo entre estes e os adquirentes, criando aparência de relação autônoma de
corretagem inexistente. Essa estrutura operacional foi documentada nos próprios instrumentos
internos da empresa, que discriminam os valores destinados aos corretores e à própria Tecnisa,
revelando que a empresa exercia controle integral sobre a operação de pagamento e tinha pleno
conhecimento dos valores envolvidos.
Mantém-se, portanto, a qualificação da multa de ofício, reconhecendo-se
plenamente caracterizados o dolo, a fraude e a simulação. Todavia, a Lei 14.689, de 22 de
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dezembro de 2023, ao revogar o § 1o do art. 44 da Lei 9.430/96, reduziu o percentual máximo da
multa qualificada de 150% para 100%. Trata-se de lei tributária que, na medida em que dispõe de
forma mais favorável ao contribuinte, aplica-se retroativamente ao fato gerador não extinto nos
termos do art. 106, inciso III, alínea "a", do Código Tributário Nacional. Devem ser reduzidos,
portanto, os percentuais da multa qualificada de 150% para 100%.
3. Conclusão
Diante do exposto, conhecer parcialmente do recurso voluntário, quanto aos
argumentos relativos à violação ao princípio da proporcionalidade e da vedação do confisco em
relação as multas aplicadas não merecem conhecimento, na parte conhecida, dar provimento
parcial ao recurso voluntário para reduzir a multa qualificada ao patamar de 100%.

Assinado Digitalmente
Roberto Junqueira de Alvarenga Neto

Fl. 4187
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