Tribunal: CARF
Processo: 19515.722510/2013-92
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: ANA CECILIA LUSTOSA DA CRUZ
Órgão colegiado: Primeira Turma Extraordinária da Primeira Seção / Primeira Seção de Julgamento
Data de julgamento: 2025-08-04
Data de publicação: 2025-09-23

Ementa:
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
Ano-calendário: 2009
PRELIMINAR DE NULIDADE. AUSÊNCIA DE ANÁLISE DE TODOS OS ARGUMENTOS. INOCORRÊNCIA.
Não há nulidade na decisão de primeira instância quando esta examina adequadamente o fundamento central da controvérsia, sendo dispensável a análise exaustiva de todos os argumentos acessórios, desde que a motivação adotada seja suficiente para a conclusão adotada. Inexistência de cerceamento de defesa.
IRPJ E CSLL. DESPESAS COM ALUGUEL. INDEDUTIBILIDADE. PAGAMENTO A PESSOA JURÍDICA NÃO PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL.
São indedutíveis as despesas com aluguéis pagos à pessoa jurídica que, à época do pagamento, não detinha a propriedade formal do imóvel, nos termos dos arts. 1.245 e 1.246 do Código Civil. A transferência de propriedade de bem imóvel somente se perfectibiliza com o registro do título translativo no cartório competente. Atos societários arquivados na Junta Comercial não produzem efeitos erga omnes quanto à titularidade dominial.

Inteiro teor:
DOCUMENTO VALIDADO
MINISTÉRIO DA FAZENDA
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais
PROCESSO
19515.722510/2013-92
ACÓRDÃO
1001-003.993 – 1a SEÇÃO/1a TURMA EXTRAORDINÁRIA
SESSÃO DE
6 de agosto de 2025
RECURSO
VOLUNTÁRIO
RECORRENTE
IBIRAPUERA PARK HOTEL LTDA
INTERESSADO
FAZENDA NACIONAL
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
Ano-calendário: 2009
PRELIMINAR DE NULIDADE. AUSÊNCIA DE ANÁLISE DE TODOS OS
ARGUMENTOS. INOCORRÊNCIA.
Não há nulidade na decisão de primeira instância quando esta examina
adequadamente o fundamento central da controvérsia, sendo dispensável
a análise exaustiva de todos os argumentos acessórios, desde que a
motivação adotada seja suficiente para a conclusão adotada. Inexistência
de cerceamento de defesa.
IRPJ E CSLL. DESPESAS COM ALUGUEL. INDEDUTIBILIDADE. PAGAMENTO A
PESSOA JURÍDICA NÃO PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL.
São indedutíveis as despesas com aluguéis pagos à pessoa jurídica que, à
época do pagamento, não detinha a propriedade formal do imóvel, nos
termos dos arts. 1.245 e 1.246 do Código Civil. A transferência de
propriedade de bem imóvel somente se perfectibiliza com o registro do
título translativo no cartório competente. Atos societários arquivados na
Junta Comercial não produzem efeitos erga omnes quanto à titularidade
dominial.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Acordam os membros do colegiado, por unanimidade de votos, em conhecer do
recurso voluntário, em rejeitar a preliminar suscitada, e no mérito, em negar-lhe provimento.

Fl. 481
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Original

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PROCESSO 19515.722510/2013-92
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Assinado Digitalmente
ANA CECÍLIA LUSTOSA DA CRUZ – Relator

Assinado Digitalmente
CARMEN FERREIRA SARAIVA – Presidente

Participaram da sessão de julgamento os Conselheiros Ana Cecilia Lustosa da Cruz,
Ana Claudia Borges de Oliveira, Gustavo de Oliveira Machado, Paulo Elias da Silva Filho, Carmen
Ferreira Saraiva (Presidente).

RELATÓRIO
Trata-se de recurso voluntário interposto por IBIRAPUERA PARK HOTEL LTDA,
contra acórdão proferido pela 5a Turma da Delegacia da Receita Federal do Brasil de Julgamento
em Porto Alegre/RS, que julgou improcedente a impugnação apresentada contra o auto de
infração lavrado para exigência de IRPJ e CSLL, referentes ao ano-calendário de 2009.
O lançamento decorreu da glosa de despesas com aluguéis contabilizadas pela
contribuinte, cujo pagamento foi feito à empresa CPM Participações Ltda, controlada pela própria
autuada, mas que não detinha a propriedade formal do imóvel à época da dedução, pois o registro
da conferência dos bens só foi efetivado no cartório de registro de imóveis em 29/02/2012.
A fiscalização, com base em consulta ao registro imobiliário, verificou que os
imóveis em questão ainda pertenciam à própria contribuinte em 2009, sendo a transferência
formal para a CPM realizada apenas em 2012. Concluiu, assim, que os pagamentos efetuados a
título de aluguel não tinham causa jurídica válida no período auditado, e glosou os valores
lançados como despesas operacionais, com os consequentes reflexos na apuração do lucro real e
da base de cálculo da CSLL.
Em impugnação apresentada em 20/02/2014, a contribuinte sustentou que,
embora o registro da propriedade no cartório tenha ocorrido apenas em 2012, a efetiva
transferência patrimonial teria ocorrido desde 2001, com base em atas societárias, balancetes
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contábeis e contrato social da CPM Participações. Alegou ainda que a fiscalização desconsiderou o
princípio da verdade material, e requereu o cancelamento do auto de infração, com a devolução
dos saldos de prejuízo fiscal e base negativa da CSLL.
O acórdão recorrido considerou ineficaz a alegação de transmissão anterior à data
do registro cartorial, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, bem como inidônea a
documentação societária para comprovar, frente à Administração Pública, a transferência da
titularidade do imóvel sem o devido registro no cartório competente. Nesse sentido, entendeu-se
legítima a atuação fiscal e manteve-se integralmente o crédito tributário lançado, conforme se
extrai da ementa abaixo transcrita:
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA - IRPJ Ano-calendário:
2009 IRPJ. DESPESAS DE ALUGUEL. INDEDUTIBILIDADE. PAGAMENTO DE ALUGUEL
A NÃO PROPRIETÁRIO. São indedutíveis as despesas relativas aos pagamentos
realizadas pela empresa a título de aluguéis à pessoa jurídica que não era
proprietária do imóvel ao tempo do pagamento. Impugnação Improcedente
Crédito Tributário Mantido
Inconformada, a recorrente apresentou recurso voluntário alegando, em suma:
a) a nulidade do acórdão recorrido por ausência de fundamentação, considerando
que a DRJ se furtou de analisar argumentos e provas apresentados junto à
impugnação da Recorrente, conduta que resultou em verdadeiro cerceamento
do seu direito de defesa;
b) que,
em
sua
impugnação,
apresentou
esclarecimentos
detalhados,
corroborados por disposições legais e documentação hábil e idônea, a qual já
havia sido entregue quando do procedimento fiscalizatório, como alterações
contratuais das sociedades, a ata de reunião de quotistas da Recorrente, datada
de 01 de novembro de 2001 e registrada perante a junta comercial de São
Paulo, em 06 de dezembro de 2001, os balancetes da Recorrente e da COM
Participações, entre outros, que comprovam a transferência da propriedade do
imóvel já no ano de 2001, bem como o fato de que as receitas de aluguel
auferidas pela CPM Participações foram contabilizadas e submetidas à
tributação;
c) os
pagamentos
realizados
pela
Recorrente
à
COM
Participações
corresponderam aos alugueis do imóvel, pautados no contrato de
arrendamento/locação firmado entre as partes;
d) restou comprovado que os valores foram efetivamente transferidos de uma
pessoa jurídica à outra e foram contabilizados/tributados pela COM
Participações;
e) não há dúvidas de que o aluguel de um imóvel destinado à consecução do
objeto social da sociedade é uma despesa dedutível, nos termos do art. 351 do
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RIR/99 e não há que se falar na glosa dessa despesa e na consequente
manutenção dos lançamentos de IRPJ e CSLL realizados nestes autos;
f) a DRJ não é só silente quanto à tributação da receita decorrente dos aluguéis
pela COM Participações, como não se posiciona quanto ao pedido de restituição
desses tributos recolhidos na hipótese de manutenção dos autos de infração;
g) é requisito indispensável da decisão de primeira instância administrativa a
abordagem expressa de todos os aspectos e argumentos levantados na peça
impugnatória e não cumprimento de tal obrigatoriedade enseja caracterização
de cerceamento de defeso, o que torna nula a decisão de primeira instância;
h) com relação ao mérito, pugna pela aplicação do princípio da verdade material, a
fim de haja o reconhecimento da improcedência da glosa da despesa com os
alugueis efetivamente pagos pela Recorrente e contabilizados/tributados pela
CPM Participações;
i) não se sustenta a premissa defendida pela DRJ no sentido de que apenas com a
consignação no registro do bem pelo Cartório de Registro de Imóveis é que a
propriedade efetivamente é transferida;
j) a fiscalização desqualificou a natureza dos aluguéis pagos pela Recorrente à
COM Participações, caracterizando-os, inclusive, como pagamento sem causa,
pautada única e exclusivamente nas informações contidas na matrícula do
imóvel, considerando que a propriedade do imóvel teria sido transferida à COM
apenas em 29 de fevereiro de 2012;
k) o registro de transferência do bem pelo cartório, nos idos de 2012, ocorreu
porque, até então, a área relativa ao imóvel transferido e posteriormente
locado estava dividida em três matrículas distintas, antes registradas perante o
1o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo sob os nos 39.361, 60.594 e
61.919;
l) como as três áreas eram fisicamente maiores do que as áreas que constavam
das aludidas matrículas, fora apresentado um pedido de retificação/unificação
desses registros à Prefeitura de SP, o que deu origem a um processo
administrativo, na medida em que os confrontantes do imóvel precisaram se
manifestar a respeito do pleito da proprietária;
m) o processo, iniciado em 2001, só se encerrou em 2011, dez anos depois, e
originou a abertura da matrícula unificada n.o 111.607, o que foi confirmado
pelo próprio agente fiscal;
n) com o processo administrativo de retificação documental da área do imóvel das
três matrículas tramitando quando da efetiva transferência do bem à COM, não
foi possível a consignação da transferência da propriedade pelo Cartório,
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naquele momento e, apenas por esse motivo, é que o registro na matrícula foi
realizado em fevereiro de 2012;
o) o direito da Recorrente jamais poderia ser cerceado pela morosidade da
administração pública, morosidade que está longe de qualquer razoabilidade,
visto que o supracitado processo perdurou por 10 anos;
p) inúmeros outros documentos disponibilizados pela Recorrente, no curso do
procedimento fiscalizatório e reapresentados, quando do protocolo da
impugnação, como as alterações contratuais das sociedades, a ata da reunião de
quotistas da Recorrente registrada na JUCESP, em dezembro de 2001, os
balancetes da Recorrente e da CPM Participações, demonstram que a
transferência da propriedade já havia sido feita pela Recorrente, em favor da
CPM, muito antes de fevereiro de 2012;
q) a transferência da propriedade do imóvel ocorreu em 2001, a título de
conferência de bens para subscrição/integralização de quotas sociais da CPM,
ocasião em que tal fato foi submetido ao conhecimento da JUCESP, por meio
dos competentes registros das alterações contratuais das sociedades e da ata de
reunião de quotistas da Recorrente e, assim, passou a produzir efeitos
imediatos, inclusive perante terceiros;
r) para os atos societários de aumento de capital, a legislação em vigor não
estabelece qualquer prazo para a efetivação de tais deliberações, após o
registro destas perante os órgãos comerciais competentes;
s) a fiscalização, acompanhada pela DRJ, não foi diligente o suficiente, como
pressupõe o princípio da verdade material, ao fundamentar-se exclusivamente
no registro de imóvel;
t) o próprio ato societário pelo qual o imóvel foi transferido pela Recorrente à
CPM Participações, de acordo com a legislação societária, é valido, a partir do
momento em que é deliberado em ata pela assembleia, o que ocorreu em
novembro de 2001;
u) o imóvel deve ser considerado como ativo de propriedade da CPM, desde a
assembleia da Recorrente que deliberou por seu aporte na CPM Participações, a
título de integralização de capital, a despeito de a correspondente atualização
na certidão de registro ter sido efetuada em momento subsequente;
v) a transferência do bem imóvel para subscrição/integralização do aumento do
capital social se dá mediante a alteração contratual que a aprova, sendo
prescindível o registro perante o cartório de registro de imóveis;
w) a propriedade do bem, por meio de outros documentos, foram levados a
registro na junta comercial e se configuraram em ato público, sendo natural que
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a CPM cobrasse/recebesse rendimentos de aluguéis pela locação do imóvel à
recorrente, como de fato o fez, como se depreende dos comprovantes de
pagamentos realizados, e que a Recorrente deduzisse essa despesa de seu lucro
líquido;
x) os balancetes da Recorrente e da CPM Participações, relativos ao ano de 2001
(vide doc 08 da impugnação), já refletiam a transmissão do ativo de uma pessoa
jurídica a outra, naquele ano, bem como que, em 2009, o imóvel já constava no
balanço da CPM;
y) ademais, as receitas auferidas pela CPM, em contrapartida às despesas
incorridas pela Recorrente foram, de fato, submetidas à tributação;
z) os documentos que comprovam a transferência da propriedade do bem só
poderiam ser desconsiderados pelo fisco na hipótese de comprovação de
ocorrência de fraude/simulação;
aa) não há que se falar na glosa dessa despesa e na incidência do IRPJ e da CSLL
sobre tais valores.

É o relatório.

VOTO
Conselheira Ana Cecília Lustosa da Cruz
1. Da Admissibilidade
O recurso voluntário é tempestivo e atende aos demais pressupostos de
admissibilidade, razões pelas quais deve ser conhecido.
2. Da preliminar de nulidade
Sustenta a Recorrente a nulidade do acórdão recorrido por ausência de
fundamentação, considerando que a DRJ se furtou de analisar argumentos e provas apresentados
junto à impugnação da Recorrente, conduta que resultou em verdadeiro cerceamento do seu
direito de defesa.
Alega a Recorrente que, em sua impugnação, apresentou esclarecimentos
detalhados, corroborados por disposições legais e documentação hábil e idônea, a qual já havia
sido entregue quando do procedimento fiscalizatório, como alterações contratuais das sociedades,
a ata de reunião de quotistas da Recorrente, datada de 01 de novembro de 2001 e registrada
perante a junta comercial de São Paulo, em 06 de dezembro de 2001, os balancetes da Recorrente
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e da CPM Participações, entre outros, que comprovam a transferência da propriedade do imóvel já
no ano de 2001, bem como o fato de que as receitas de aluguel auferidas pela CPM Participações
foram contabilizadas e submetidas à tributação.
Aduz, assim, a Recorrente que a DRJ foi silente na análise de pontos relevantes da
impugnação e que é requisito indispensável da decisão de primeira instância administrativa a
abordagem expressa de todos os aspectos e argumentos levantados na peça impugnatória, de
modo que o não cumprimento de tal obrigatoriedade enseja caracterização de cerceamento de
defesa e, por consequência, torna nula a decisão de primeira instância.
Com relação aos demais argumentos que remetem ao mérito, estes serão,
oportunamente, analisados, em tópico subsequente.
Não obstante os argumentos mencionados, entendo que não assiste razão à
Recorrente quanto à nulidade pleiteada.
Ocorre que, apesar de a DRJ não enfrentar todos os pontos suscitados, embora
relevantes, o fundamento adotado para a manutenção do lançamento elide a necessidade de
apreciação de todas as argumentações trazidas pela Recorrente, considerando que a premissa
estabelecida pela decisão a quo foi a de que o momento da transferência de propriedade é o da
devida transcrição do título de transferência no cartório de registro de imóvel, que ocorreu
apenas no ano de 2012.
Diante desse contexto, a Delegacia de Julgamento entendeu cabível a exigência da
fiscalização baseada nas glosas das despesas de aluguéis, por se tratar de despesa ocorrida no
ano-calendário de 2009, ou seja, antes da transferência efetiva da propriedade.
Corroborando o exposto, convém citar trechos da decisão vergastada:
Questão central na controvérsia é o momento da transferência de propriedade
do bem objeto do contrato de locação/arrendamento, visto que não se concebe
o pagamento de locativo a quem não tem a propriedade ou pelo menos o
usufruto do bem imóvel. Em outras palavras, definir se seriam os documentos
apresentados pelo contribuinte bastantes para conferir a transmissão da
propriedade no ano de 2001 é o que se procura elucidar. (...).
Não há como se adotar a tese da impugnante. Concernente ao presente caso, o
arts. 1.245 e 1.246, do Código Civil (Lei 10.406/2002), definem como se dá a
transferência da propriedade: (...).
O texto legal fala por si. A transmissão da propriedade possui forma própria e
imprescindível. Quando a lei define forma própria para a prática do ato jurídico, a
sua observação é condição de eficácia para a produção de seus efeitos.
Apesar de ter sido celebrada a conferência de bens ainda em 2001 e o preço não
ter sido atacado pela Fiscalização, a transmissão da propriedade só se efetivou
com a devida transcrição do título de transferência no Registro no Imóvel, o que
não consta ter ocorrido até a época do lançamento.
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Sendo a Administração Pública um terceiro em relação às partes envolvidas na
suposta negociação, esta não se obriga juridicamente, em relação à propriedade,
perante documentos (contratos, atas) particulares celebrados entre as partes,
cuja destinação não é a sua transferência. Neste sentido, em que pese serem
registrados nas juntas comerciais, somente valem perante terceiros naquilo
compete às juntas dar publicidade, não produzindo qualquer efeito erga omnes,
no que tange a transferência da propriedade, visto que a legislação civil
determinou formalidade própria para tanto, ou seja, registro do título translativo
no Registro de Imóveis competente.
Assim não há como se aceitar a tese da verdade material, como refere a
impugnante, quando a lei civil prevê documento hábil e forma prescrita.
Necessário, portanto, que se observe a estrita formalidade legal (registro do titulo
translativo do registro de imóveis) para que se atinja o fim pretendido
(transferência da propriedade)
(...).
Assim, considera-se perfeitamente cabível a exigência da Fiscalização baseada nas
glosas das despesas de aluguéis, não havendo reparos a se fazer ao lançamento
produzido.

Assim, a DRJ considerou que a transmissão da propriedade possui forma própria e
imprescindível, razão pela qual, pelo entendimento adotado, não adentrou nos demais aspectos
aduzidos pela Recorrente no sentido de demonstrar a ocorrência da transmissão da propriedade
em momento anterior, qual seja desde a data da assembleia, que ocorreu em novembro de 2001.
Nos termos do art. 59 do Decreto no 70.235/1972, são nulos:
I - os atos e termos lavrados por pessoa incompetente;
II - os despachos e decisões proferidos por autoridade incompetente ou com
preterição do direito de defesa
No caso concreto dos autos, verifica-se que a decisão da Delegacia de Julgamento
enfrentou adequadamente a matéria principal suscitada pela Contribuinte, qual seja a validade da
dedução de despesas com aluguéis pagos à empresa controladora, que ainda não era
formalmente proprietária dos imóveis no período de apuração.
A autoridade julgadora fundamentou expressamente a improcedência da
impugnação com base na ausência do registro imobiliário da transferência de propriedade até o
ano-calendário de 2009, aplicando os dispositivos do Código Civil (arts. 1.245 e 1.246) e afastando
a tese da verdade material na forma pretendida pela recorrente.
Dessa forma, a análise dos demais pontos acessórios tornou-se prejudicada diante
da conclusão jurídica alcançada, não havendo, portanto, omissão relevante a ensejar nulidade.
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A jurisprudência do CARF é pacífica no sentido de que o julgador não está obrigado
a rebater todos os argumentos apresentados pela parte, desde que enfrente os fundamentos
essenciais para a solução da controvérsia, como ocorre no presente caso.
Pelas razões expostas, rejeito a preliminar alegada.
3. Do mérito
Com relação ao mérito, a Recorrente pugna pela aplicação do princípio da verdade
material, a fim de haja o reconhecimento da improcedência da glosa da despesa com os aluguéis
efetivamente pagos pela Recorrente e contabilizados/tributados pela CPM Participações.
Assevera que não se sustenta a premissa defendida pela DRJ no sentido de que
apenas com a consignação no registro do bem pelo Cartório de Registro de Imóveis é que a
propriedade efetivamente é transferida.
Argui também a Recorrente que o registro de transferência do bem pelo cartório,
nos idos de 2012, ocorreu porque, até então, a área relativa ao imóvel transferido e
posteriormente locado estava dividida em três matrículas distintas, antes registradas perante o 1o
Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo sob os nos 39.361, 60.594 e 61.919. E, como as três
áreas eram fisicamente maiores do que as áreas que constavam das aludidas matrículas, fora
apresentado um pedido de retificação/unificação desses registros à Prefeitura de SP, o que deu
origem a um processo administrativo, na medida em que os confrontantes do imóvel precisaram se
manifestar a respeito do pleito da proprietária.
Assim, consoante dispõe a Recorrente, o processo, iniciado em 2001, só se encerrou
em 2011, dez anos depois, e originou a abertura da matrícula unificada n.o 111.607, o que foi
confirmado pelo próprio agente fiscal. Desse modo, com o processo administrativo de retificação
documental da área do imóvel das três matrículas tramitando quando da efetiva transferência do
bem à CPM, não foi possível a consignação da transferência da propriedade pelo Cartório,
naquele momento e, apenas por esse motivo, é que o registro na matrícula foi realizado em
fevereiro de 2012.
Sustenta a Recorrente que inúmeros outros documentos disponibilizados pela
Recorrente, no curso do procedimento fiscalizatório e reapresentados, quando do protocolo da
impugnação, como as alterações contratuais das sociedades, a ata da reunião de quotistas da
Recorrente registrada na JUCESP, em dezembro de 2001, os balancetes da Recorrente e da CPM
Participações, demonstram que a transferência da propriedade já havia sido feita pela Recorrente,
em favor da CPM, muito antes de fevereiro de 2012.
Para a Recorrente, a transferência da propriedade do imóvel ocorreu em 2001, a
título de conferência de bens para subscrição/integralização de quotas sociais da CPM, ocasião em
que tal fato foi submetido ao conhecimento da JUCESP, por meio dos competentes registros das
alterações contratuais das sociedades e da ata de reunião de quotistas da Recorrente e, assim,
passou a produzir efeitos imediatos, inclusive perante terceiros.
Fl. 489
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Considera também a Recorrente que, para os atos societários de aumento de
capital, a legislação em vigor não estabelece qualquer prazo para a efetivação de tais
deliberações, após o registro destas perante os órgãos comerciais competentes.
Assim, o imóvel deve ser considerado como ativo de propriedade da CPM, desde a
assembleia da Recorrente que deliberou por seu aporte na CPM Participações, a título de
integralização de capital, a despeito de a correspondente atualização na certidão de registro ter
sido efetuada em momento subsequente.
Acrescenta, desse modo, a Recorrente que transferência do bem imóvel para
subscrição/integralização do aumento do capital social se dá mediante a alteração contratual que
a aprova, sendo prescindível o registro perante o cartório de registro de imóveis.
Alega a Recorrente que a propriedade do bem, por meio de outros documentos,
foram levados a registro na junta comercial e se configuraram em ato público, sendo natural que a
CPM cobrasse/recebesse rendimentos de aluguéis pela locação do imóvel à recorrente, como de
fato o fez, como se depreende dos comprovantes de pagamentos realizados, e que a Recorrente
deduzisse essa despesa de seu lucro líquido.
Assim, acrescenta a Recorrente que os seus balancetes e da CPM Participações,
relativos ao ano de 2001 (vide doc 08 da impugnação), já refletiam a transmissão do ativo de uma
pessoa jurídica a outra, naquele ano, bem como que, em 2009, o imóvel já constava no balanço da
CPM.
Por fim, salienta a Recorrente que os documentos que comprovam a transferência
da propriedade do bem só poderiam ser desconsiderados pelo fisco na hipótese de comprovação
de ocorrência de fraude/simulação.
Assim, não haveria que se falar na glosa dessa despesa e na incidência do IRPJ e da
CSLL sobre tais valores.
A fim de elucidar os fatos e delimitar a controvérsia, faz-se importante esclarecer o
resumo cronológico dos fatos, consoante segue:
- 06/12/2001: A contribuinte alega ter ocorrido a conferência de bens imóveis à
CPM Participações Ltda., mediante documentos societários e contábeis (ata de
quotistas, contrato social e balancetes).
- 28/07/2011: As matrículas dos imóveis foram unificadas no cartório de registro
de imóveis de São Paulo.
- 29/02/2012: Foi formalizado o registro da transferência da propriedade dos
imóveis da Ibirapuera Park Hotel Ltda. para a CPM Participações Ltda., mediante
conferência de bens para integralização de capital.
- Ano-calendário de 2009: A empresa contabilizou despesas com aluguéis pagos
à CPM Participações Ltda., que ainda não era formalmente proprietária dos
imóveis.
Fl. 490
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- 21/01/2014: Lavrados os autos de infração para IRPJ e CSLL.
Diante desse contexto fático, surgiu a controvérsia acerca do momento da efetiva
transferência do imóvel da Recorrente para a CPM Participações, se seria a partir da incorporação
do bem ao patrimônio da empresa para a integralização de capital, por meio de atos societários
destinados a tal fim, ou a partir do registro da transferência da propriedade dos imóveis em
cartório.
Antes de adentrarmos aos detalhes da matéria, convém destacar que não há
controvérsia sobre os fatos e a ordem cronológica que ocorreram, de modo que os documentos
comprobatórios não foram refutados, bem como não houve alegação de fraude ou simulação.
A controvérsia que se instaurou, desde a fiscalização foi, portanto, interpretativa
acerca da data de transferência da propriedade imóvel, a fim de se aferir a causa da realização
das despesas incorridas a título de alugueres.
O lançamento ocorreu nos termos seguintes, conforme se extrai do Termo de
Verificação Fiscal, fls. 230 a 236:
Fl. 491
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Fl. 492
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Nesse cenário, cabe esclarecer que a apreciação realizada pela fiscalização e pela
DRJ não perpassou pela invalidação dos atos societários realizados entre a Recorrente e a CPM
Participações, de modo que não se questiona a pretensão de transferência do bem imóvel, desde
o ano de 2001. Contudo, a efetiva transferência, nos termos da legislação civil, só ocorreu com o
registro em cartório, no ano de 2012, independente da razão pela qual houve inviabilização da
transferência em data anterior.
Assim, a locação não poderia ocorrer por parte que quem ainda não possuía
legitimamente o bem. Por essa razão, houve a glosa das despesas efetuadas com locação por
quem, à época detinha a propriedade.
A estipulação prevista no contrato social de integralização do capital social por meio
de imóvel devidamente individualizado, por si, não opera a transferência de propriedade do bem à
sociedade empresarial, pelo que se extrai do artigo 64 da Lei 8.934/94, que dispõe sobre o registro
público de empresas mercantis, nos termos seguintes:
Art. 64. A certidão dos atos de constituição e de alteração de empresários
individuais e de sociedades mercantis, fornecida pelas juntas comerciais em que
foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição
no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído
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para a formação ou para o aumento do capital. (Redação dada pela Lei no
14.195, de 2021)
Em se tratando de imóvel, como no caso dos autos, a incorporação do bem à
sociedade empresarial haverá de observar, detidamente, os ditames do artigo 1.245 do Código
Civil, que dispõe: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo
no registro de imóveis.
Esse mesmo entendimento se consubstanciou em fundamento do ARE 1294969 RG,
Relator Mi. Presidente, julgado em 11/02/2012, repercussão geral – tema 1124, que considerou a
ocorrência do fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI)
somente com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.
Segue a ementa do julgado:
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE
INDÉBITO. CISÃO DE EMPRESA EM 2012. COMPETÊNCIA PARA RECOLHIMENTO
DO TRIBUTO. GEORREFERENCIAMENTO EM 2014 QUE CONCLUI QUE O IMÓVEL
PERTENCE A OUTRO MUNICÍPIO. FATO GERADOR QUE OCORRE SOMENTE COM O
REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRECEDENTES DO STJ. TEMA 1124 DO STF. RECURSO
PROVIDO. HISTÓRICO DA DEMANDA 1. Cuida-se, na origem, de Ação de Repetição
de Indébito ajuizada por Nova Agrícola Ponta Alta S/A contra o Município de São
Manuel, alegando que houve parcial cisão da empresa Agrícola Ponte Alta S/A, o
que resultou em quatro novas empresas: i) Nova Agrícola Ponte Alta S/A, ii) Terras
da Ponte Alta, iii) Águas da Ponte Alta S/A e iv) Vale da Ponte Alta S/A. Foram
transmitidas
duas
fazendas
para
a
autora.
2. Salientou que à época dos fatos, no exercício de 2012, foram recolhidos valores
a título de ITBI, por força da Lei Complementar Municipal n. 159/2002, em virtude
da transmissão dos imóveis das matrículas 353 (Fazenda São Joaquim) e 1.243
(Fazenda Santa Maria), ambos do CRI local, para o ente municipal recorrido de
São
Manuel.
3. Não obstante, após a realização de georreferenciamento no ano de 2014,
descobriu-se que a totalidade das glebas da matrícula 353 e parte do imóvel de
matrícula 1243 (13 glebas) pertenciam ao Município de Igaraçu do Tietê, e não ao
Município
de
São
Manuel.
Afirma a agravante que em 2015 efetuou o registro de transferência da
propriedade, momento esse que deve ser considerado o fato gerador.
4. Assim, a recorrente requereu administrativamente a repetição do indébito do
ITBI daquilo que foi pago ao Município de São Manuel em relação ao imóvel que
pertence ao Município de Igaraçu do Tietê. O requerimento foi negado. O FATO
GERADOR DO ITBI OCORRE COM O REGISTO DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL 5. O
acórdão de origem, ao decidir a controvérsia, assim consignou (fls. 333-336, e-
STJ): "De acordo com o artigo 1245 do Código Civil, a transferência da
propriedade apenas se concretiza, juridicamente, a partir do registro do
respectivo título no Cartório de Registro de Imóveis competente. Dessa forma,
antes do registro do título, a rigor, ainda não ocorreu o fato gerador do ITBI,
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tampouco sua obrigação.Vê se dos autos, que à época da ocorrência do fato
gerador, a autora recolheu o tributo em favor do apelado, o qual constava da
respectiva matrícula como o local da sede, não havendo em que se falar em
repetição
de
indébito".
6. Como se observa, o acórdão concluiu: i) à época da ocorrência do fato gerador,
o imóvel se localizava, conforme seu registro, no município de São Manuel, sendo
ele, portanto, o credor do tributo; e ii) se a empresa tinha dúvidas quanto ao
Município de localização do imóvel, deveria se valer de ação consignatória.
7. Constata-se que o acórdão recorrido afirma "que à época da ocorrência do fato
gerador, a autora recolheu o tributo em favor do apelado, o qual constava da
respectiva matrícula como o local da sede". Ou seja, a Corte local considerou,
equivocadamente, ocorrido o fato gerador em 2012, com o ato que
instrumentalizou o negócio da cisão parcial, quando o fato gerador ocorreu em
2015,
com
o
registro
da
transferência
imobiliária.
8. O STJ entende que, mesmo em caso de cisão, o fato gerador do ITBI é o registro
no ofício competente da transmissão da propriedade do bem imóvel, em
conformidade com a lei civil. Logo, não há como se considerar como fato gerador
da referida exação a data de constituição das empresas pelo registro de Contrato
Social na Junta Comercial. (AgInt no AREsp 794.303/RS, Rel. Ministro Napoleão
Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe 13.6.2019.) 9. Dessa forma, o fato gerador
do ITBI ocorre, no seu aspecto material e temporal, com a efetiva transmissão, a
qualquer título, da propriedade imobiliária, o que se perfectibiliza com a
consumação do negócio jurídico hábil a transmitir a titularidade do bem,
mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.
Precedentes: EREsp 1.493.162/DF, Rel. Ministro Napoleão Nunes Maia Filho,
Primeira Seção, DJe 21.10.2020; AREsp 1.425.219/SP, Rel. Ministro Francisco
Falcão, Segunda Turma, DJe 1.3.2019; AREsp 1.542.296/SP, Rel. Ministro Herman
Benjamin, Segunda Turma, DJe 29.10.2019; e AgInt no AREsp 1.223.231/SP, Rel.
Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 27.6.2018. TEMA 1.124
DO STF 10. Acrescente-se que o STF julgou o ARE 1.294.969, Tema 1.124, em
11.2.2021, e fixou a seguinte tese: "O fato gerador do imposto sobre
transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva
transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro." 11.
Aplicando a tese do STF ao caso concreto, tem-se: i) o ITBI teve o pagamento
antecipado ao município de São Manuel - por força da Lei Complementar
Municipal n. 159/2002 - quando do ato que instrumentalizou o negócio da cisão
parcial em 2012; e ii) o fato gerador ocorreu, de fato, com o registro da
transferência imobiliária (cisão parcial), que ocorreu em 2015, quando já havia
finalizado o georreferenciamento em 2014, em que constava que o imóvel
pertencia ao município de Igaraçu do Tietê, e não ao Município de São Manuel.
CONCLUSÃO 12. Agravo Interno provido para prover o Recurso Especial, a fim de
que o Município de São Manuel proceda à repetição do indébito tributário
referente ao ITBI, exercício de 2012, pago em relação à totalidade das glebas da
matrícula 353 (Fazenda São Joaquim) e parte das 13 glebas do imóvel de matrícula
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(Fazenda
Santa
Maria).
(AgInt no AREsp n. 1.760.009/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda
Turma, julgado em 19/4/2022, DJe de 27/6/2022.)
A situação fática mencionada tratava de discussão sobre a data de ocorrência do
fato gerador do IPI, se seria a data da cisão da empresa, devidamente registrada na junta
comercial, mesma data em que houve o registro do contrato social, ou somente quando do
registro da transferência da propriedade no cartório.
Como visto, considerando o disposto no art. 1245 do Código Civil, considerou-se
que a efetiva transmissão, a qualquer título da propriedade imobiliária, se perfectibiliza com a
consumação do negócio jurídico hábil a transmitir a titularidade do bem, mediante o
registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.
Assim, o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis
(ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante
o registro.
A mesma razão jurídica pode ser aplicada ao presente caso concreto, pois a
discussão de fundo é semelhante, no tocante à determinação do momento da efetiva transmissão
da propriedade.
Diante desse contexto, entendo que a decisão recorrida não merece reforma, razão
pela qual deve ser mantida integralmente.
4. Da conclusão
Pelas razões dispostas, voto em conhecer do recurso voluntário, rejeitar a
preliminar e, no mérito, negar-lhe provimento.

Assinado Digitalmente
Ana Cecília Lustosa da Cruz

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