Tribunal: CARF
Processo: 15504.726009/2015-35
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: MIRIAM COSTA FACCIN
Órgão colegiado: Segunda Turma Ordinária da Terceira Câmara da Primeira Seção / Terceira Câmara / Primeira Seção de Julgamento
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
Assunto: Normas Gerais de Direito Tributário
Ano-calendário: 2010, 2011
DECADÊNCIA. CONTAGEM DO PRAZO. AUSÊNCIA DE DOLO
Na ausência de conduta ensejadora de imputação da multa qualificada, a contagem do prazo decadencial deve seguir as regras do artigo 150, § 4o, do Código Tributário Nacional.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Estende-se a condição de incorporador a proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratarem construção de edifícios para fins de constituição de condomínio.
EMPRESAS INDIVIDUAIS. São consideradas empresas individuais pessoas físicas que promoverem incorporação de prédios em condomínio.
QUALIFICAÇÃO DE MULTA DE OFÍCIO. Atos simulados com o intuito de impedir conhecimento de ocorrência de fato gerador autorizam imputação de multa de ofício qualificada.

Inteiro teor:
DOCUMENTO VALIDADO
MINISTÉRIO DA FAZENDA
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais
PROCESSO
15504.726009/2015-35
ACÓRDÃO
1302-007.530 – 1a SEÇÃO/3a CÂMARA/2a TURMA ORDINÁRIA
SESSÃO DE
23 de setembro de 2025
RECURSO
VOLUNTÁRIO
RECORRENTE
JOSÉ WILSON FERREIRA
INTERESSADO
FAZENDA NACIONAL
Assunto: Normas Gerais de Direito Tributário
Ano-calendário: 2010, 2011
DECADÊNCIA. CONTAGEM DO PRAZO. AUSÊNCIA DE DOLO
Na ausência de conduta ensejadora de imputação da multa qualificada, a
contagem do prazo decadencial deve seguir as regras do artigo 150, § 4o,
do Código Tributário Nacional.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Estende-se a condição de incorporador a
proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratarem construção
de edifícios para fins de constituição de condomínio.
EMPRESAS INDIVIDUAIS. São consideradas empresas individuais pessoas
físicas que promoverem incorporação de prédios em condomínio.
QUALIFICAÇÃO DE MULTA DE OFÍCIO. Atos simulados com o intuito de
impedir conhecimento de ocorrência de fato gerador autorizam imputação
de multa de ofício qualificada.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Acordam os membros do colegiado, por voto de qualidade, em rejeitar a preliminar
de decadência, e, no mérito, em negar provimento, ao recurso voluntário, vencidos o Conselheiro
Henrique Nímer Chamas e as Conselheiras Miriam Costa Faccin (relatora) e Natália Uchôa
Brandão, que votaram para dar parcial provimento, nos termos do relatório e voto da relatora.
Designado para redigir o voto vencedor o Conselheiro Marcelo Izaguirre da Silva.

Assinado Digitalmente
Miriam Costa Faccin – Relatora
Fl. 13238
DF CARF MF
Original

DOCUMENTO VALIDADO
ACÓRDÃO 1302-007.530 – 1a SEÇÃO/3a CÂMARA/2a TURMA ORDINÁRIA
PROCESSO 15504.726009/2015-35
2

Assinado Digitalmente
Marcelo Izaguirre da Silva – Redator Designado

Assinado Digitalmente
Sérgio Magalhães Lima – Presidente

Participaram da sessão de julgamento os julgadores: Marcelo Izaguirre da Silva,
Henrique Nímer Chamas, Alberto Pinto Souza Junior, Miriam Costa Faccin, Natália Uchôa Brandão
e Sérgio Magalhães Lima (Presidente).

RELATÓRIO

1.

Tratam-se, na origem, de Autos de Infração lavrados em face do Contribuinte, ora
Recorrente, através dos quais foram constituídos créditos tributários de Imposto sobre a Renda da
Pessoa Jurídica – IRPJ (e-fls. 28/41); de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL (e-
fls.08/21); de Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio
do Servidor Público - PIS/PASEP (e-fls. 22/27) e de Contribuição para o Financiamento da
Seguridade Social - COFINS (e-fls. 02/07), relativos aos períodos de 2010 e 2011 e cujos débitos
correlatos restaram formalizados no montante total de R$ 3.090.578,11, os quais abrangem a
cobrança dos respectivos tributos (principal), a incidência de juros de mora e a aplicação da multa
qualificada (150%), a seguir discriminados:
IRPJ
IMPOSTO
676.546,96
JUROS DE MORA (Calculados até 11/2015)
336.225,42
MULTA PROPORCIONAL
1.014.820,45
VALOR DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO
2.027.592,83
CSLL
CONTRIBUIÇÃO
252.304,29
JUROS DE MORA (Calculados até 11/2015)
125.513,34
MULTA PROPORCIONAL
378.456,45
VALOR DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO
756.274,08
PIS
CONTRIBUIÇÃO
18.221,98
JUROS DE MORA (Calculados até 11/2015)
9.064,86
MULTA PROPORCIONAL
27.332,99
VALOR DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO
54.619,83
Fl. 13239
DF CARF MF
Original

DOCUMENTO VALIDADO
ACÓRDÃO 1302-007.530 – 1a SEÇÃO/3a CÂMARA/2a TURMA ORDINÁRIA
PROCESSO 15504.726009/2015-35
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COFINS
CONTRIBUIÇÃO
84.101,43
JUROS DE MORA (Calculados até 11/2015)
41.837,78
MULTA PROPORCIONAL
126.152,16
VALOR DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO
252.091,37
2.

Conforme se verifica da “Descrição dos Fatos e Enquadramento Legal” que
compõem os respectivos Autos de Infração, a Autoridade Fiscal apurou as seguintes infrações:
IRPJ:
OMISSÃO DE RECEITA DA ATIVIDADE
INFRAÇÃO: OMISSÃO DE RECEITAS DA VENDA DE IMÓVEIS
O contribuinte omitiu receitas referentes à venda de imóveis construídos ou
adquiridos para revenda E/OU loteamento de terrenos E/OU incorporação de
prédios em condomínio, conforme relatório fiscal em anexo.
Fato Gerador

Valor Apurado (R$)

Multa (%)
31/03/2010

151.130,40

150,00
30/06/2010

582.755,93

150,00
30/09/2010

1.183.791,99

150,00
31/12/2010

2.983,00

150,00
31/03/2011

882.719,72

150,00
Enquadramento Legal
Fatos geradores ocorridos entre 01/01/2010 e 31/03/2011:
Lei no 9.249 de 1995,
art. 24 art. 3o da Lei no 9.249/95.
Arts. 534 e 537 do RIR/99
CSLL:
OMISSÃO DE RECEITA
INFRAÇÃO: OMISSÃO DE RECEITAS DA VENDA DE IMÓVEIS
O contribuinte omitiu receitas referentes à venda de imóveis construídos ou
adquiridos para revenda E/OU loteamento de terrenos E/OU incorporação de
prédios em condomínio, conforme relatório fiscal em anexo.
Fato Gerador

Valor Apurado (R$)

Multa (%)
31/03/2010

151.130,40

150,00
30/06/2010

582.755,93

150,00
30/09/2010

1.183.791,99

150,00
31/12/2010

2.983,00

150,00
31/03/2011

882.719,72

150,00
Enquadramento Legal
Fatos geradores ocorridos entre 01/01/2010 e 31/03/2011:
Fl. 13240
DF CARF MF
Original

DOCUMENTO VALIDADO
ACÓRDÃO 1302-007.530 – 1a SEÇÃO/3a CÂMARA/2a TURMA ORDINÁRIA
PROCESSO 15504.726009/2015-35
4
Art. 2o da Lei no 7.689/88 com as alterações introduzidas pelo art. 2o da Lei
no 8.034/90.
Art. 2o da Lei no 9.249/95.
Art. 29, inciso I, da Lei no 9.430/96.
Art. 49 da Lei 8.981/95.
Art. 22 da Lei no 10.684/03.
Art. 3o da Lei no 7.689/88, com redação dada pelo art. 17 da Lei no
11.727/08 Art. 24, § 2o, da Lei no 9.249/95 com as alterações introduzidas
pelo art. 29 da Lei no 11.941/09.
PIS:
INCIDÊNCIA CUMULATIVA PADRÃO
INFRAÇÃO: OMISSÃO DE RECEITA SUJEITA À CONTRIBUIÇÃO PARA O PIS/PASEP
O contribuinte omitiu receitas referentes à venda de imóveis construídos ou
adquiridos para revenda E/OU loteamento de terrenos E/OU incorporação de
prédios em condomínio, conforme relatório fiscal em anexo.
Fato Gerador

Valor Apurado (R$)

Multa (%)
31/03/2010

151.130,40

150,00
30/06/2010

582.755,93

150,00
30/09/2010

1.183.791,99

150,00
31/12/2010

2.983,00

150,00
31/03/2011

882.719,72

150,00
Enquadramento Legal
Fatos geradores ocorridos entre 01/03/2010 e 31/03/2011:
Arts. 1o da Lei Complementar no 7/70
Arts. 2o, inciso I e 9o da Lei no 9.715/98
Arts. 2o da Lei no 9.718/98
Art. 8o, inciso I, da Lei no 9.715/98
Art. 24, § 2o, da Lei no 9.249/95, com as alterações introduzidas pelo art. 29
da Lei no 11.941/09
Art. 79, da Lei no 11.941/2009
Art. 3o, da Lei no 9.718/98, com as alterações introduzidas pelo art. 2o da
Medida Provisória no 2.158-35/01, pelo art. 41 da Lei no 11.196/05 e pelo
art. 15 da Lei no 11.945/09
COFINS:
INCIDÊNCIA CUMULATIVA PADRÃO
INFRAÇÃO: OMISSÃO DE RECEITA SUJEITA À COFINS
O contribuinte omitiu receitas referentes à venda de imóveis construídos ou
adquiridos para revenda E/OU loteamento de terrenos E/OU incorporação de
prédios em condomínio, conforme relatório fiscal em anexo.
Fato Gerador

Valor Apurado (R$)

Multa (%)
Fl. 13241
DF CARF MF
Original

DOCUMENTO VALIDADO
ACÓRDÃO 1302-007.530 – 1a SEÇÃO/3a CÂMARA/2a TURMA ORDINÁRIA
PROCESSO 15504.726009/2015-35
5
31/03/2010

151.130,40

150,00
30/06/2010

582.755,93

150,00
30/09/2010

1.183.791,99

150,00
31/12/2010

2.983,00

150,00
31/03/2011

882.719,72

150,00
Enquadramento Legal
Fatos geradores ocorridos entre 01/03/2010 e 31/03/2011:
Art. 8o da Lei no 9.718/1998
Art. 1o da Lei Complementar no 70/91;
art. 2o da Lei no 9.718/98
Art. 24, § 2o, da Lei no 9.249/95, com as alterações introduzidas pelo art. 29
da Lei no 11.941/09
Art. 3o da Lei no 9.718/98, com as alterações introduzidas pelo art. 2o da
Medida Provisória no 2.158-35/01, pelo art. 41 da Lei no 11.196/05 e pelo
art. 15 da Lei no 11.945/09

3.

Conforme se observa do “Termo de Verificação Fiscal” (e-fls. 44/76), a Autoridade
Fiscal entendeu por realizar a equiparação da pessoa física à pessoa jurídica, com base nos
seguintes motivos:
“28. Segundo a legislação vigente, a pessoa física que promover a incorporação
de prédio residencial em condomínio será equiparada a pessoa jurídica pela
autoridade fiscal, para fins tributários, nos termos dos artigos 150, § 1o, inciso III,
e 151, inciso I, do RIR de 1999, in verbis:
“Art. 150. As empresas individuais, para os efeitos do imposto de renda, são
equiparadas às pessoas jurídicas (Decreto-Lei no 1.706, de 23 de outubro de
1979, art. 2a).
§ 1o. São empresas individuais: (...)
III - as pessoas físicas que promoverem a incorporação de prédios em
condomínio ou loteamento de terrenos, nos termos da Seção II deste Capítulo
(Decreto-Lei no 1.381, de 23 de dezembro de 1974, arts. 1o e 3o, inciso III, e
Decreto-Lei no 1.510, de 27 de dezembro de 1976, art. 10, inciso I). (...)
Art. 151. Serão equiparadas às pessoas jurídicas, em relação às incorporações
imobiliárias ou loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja
arquivada no Registro Imobiliário, a partir de 1o de janeiro de 1975 (Decreto-
Lei no 1.381, de 1974, art. 6o):
I - as pessoas físicas que, nos termos dos arts. 29, 30 e 68 da Lei no 4.591, de 16
de dezembro de 1964, do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, do
Decreto-Lei no 271, de 28 de fevereiro de 1967, ou da Lei no 6.766, de 19 de
dezembro de 1979, assumirem a iniciativa e a responsabilidade de
incorporação ou loteamento em terrenos urbanos ou rurais; (...)” (Grifou-se)
Fl. 13242
DF CARF MF
Original

DOCUMENTO VALIDADO
ACÓRDÃO 1302-007.530 – 1a SEÇÃO/3a CÂMARA/2a TURMA ORDINÁRIA
PROCESSO 15504.726009/2015-35
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29. Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da
conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de
unidades autônomas, sob o regime de condomínio.
30. O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades
autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.) em construção ou a serem
construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação. Pode
também alienar as unidades já construídas (RIR/99, art. 151).
31. Conforme demonstrado anteriormente, de acordo com as intimações a
terceiros realizadas, as vendas foram realizadas antes de concluída a obra. Em
2007, no caso dos senhores Cinézio Geraldo Pereira e Antônio José Procópio e em
2008, no caso da Construtora Altti. Segue trecho do contrato de compra e venda
apresentado pelo Sr. Cinézio Geraldo Pereira:
[...]
32. Verifica-se que a obra somente foi concluída em 2011, conforme baixa da
construção realizada em nome do próprio Sr. José Wilson Ferreira e outro,
averbada na matrícula no 72822, referente ao apartamento no 1100, a seguir
demonstrado:
[...]
33. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não,
que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de
frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades
autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime
condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-
se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas
condições, das obras concluídas.
34. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos
aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à
constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da
conclusão das obras (Lei n o 4.591, de 1964, arts. 29 e 30).
[...]
36. Assim, verificou-se a hipótese de equiparação de pessoa física à pessoa
jurídica, uma vez que o contribuinte promoveu a incorporação imobiliária, em
condomínio com outro, ao efetuar a compra de terreno, fracioná-lo em unidades
autônomas e realizar a venda antes da construção destas, conforme matrículas e
escrituras públicas juntadas aos autos.
37. Desse modo, para se apurar eventual ganho de capital da alienação destes
imóveis é necessária a equiparação da pessoa física à pessoa jurídica”.
Fl. 13243
DF CARF MF
Original

DOCUMENTO VALIDADO
ACÓRDÃO 1302-007.530 – 1a SEÇÃO/3a CÂMARA/2a TURMA ORDINÁRIA
PROCESSO 15504.726009/2015-35
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4.

O entendimento adotado pela Autoridade Fiscal foi de que, em parte dos fatos
geradores examinados, o Contribuinte atuou como investidor pessoa física. Em relação a esses
fatos, houve o lançamento de ofício de ganho de capital, tomando como sujeito passivo a pessoa
física do Contribuinte. Esse lançamento foi autuado junto ao Processo de no 15504.724338/2015-
41.
5.

Em relação ao outro conjunto de fatos, a Fiscalização entendeu que o Contribuinte
incorreu em incorporação imobiliária, o que levou à equiparação à pessoa jurídica e o lançamento
de ofício de IRPJ e reflexos, em consonância com o disposto nos artigos 152 do RIR/991.
6.

Estas são, portanto, as conclusões constantes do “Termo de Verificação Fiscal”:
(i)
constatada a alienação de imóveis provenientes de incorporação imobiliária, o
Contribuinte foi equiparado de ofício à pessoa jurídica, para fins de apuração
dos tributos devidos;
(ii)
determinou-se o IRPJ com base nos critérios do lucro arbitrado, uma vez que
o Contribuinte não manifestou a opção pelo regime de tributação com base
no lucro presumido e não apresentou os livros e documentos da escrituração
comercial e fiscal, de manutenção obrigatória na tributação com base no lucro
real, conforme intimado a fazê-lo;
(iii) diante da documentação reunida no presente procedimento fiscal e dos fatos
e verificações relatados neste termo, concluiu-se que foram omitidos
rendimentos tributáveis de atividades imobiliárias, referentes a unidades
vendidas, no ano-calendário 2010 e no primeiro trimestre de 2011, cujos
valores estão no Demonstrativo de apuração da base de cálculo.
7.

Com base no relatório do Acórdão recorrido no 10-58.094 (e-fls. 13.178/13.196), a
lide pode ser compreendida a partir do contexto fático-jurídico a seguir delineado:
“Relatório
Linhas gerais
Este acórdão tem por objeto julgar a impugnação apresentada contra os
lançamentos de ofício do Imposto de Renda Pessoa Jurídica – IRPJ, Contribuição
Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, Contribuição para o Programa de Integração
Social – PIS e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS,
consubstanciados nos autos de infração de fls. 02/43, cientificados à contribuinte
em 09/11/2015. A descrição dos fatos está complementada no Termo de
Verificação Fiscal de fls. 44/76, que é parte integrante dos autos de infração.

1 Art. 152. Equipara-se, também, à pessoa jurídica, o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem
efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais
de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos
lotes de terreno antes de decorrido o prazo de sessenta meses contados da data da averbação, no Registro
Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras do loteamento (Decreto-Lei no 1.381, de 1974, art. 6o,
§ 1o, e Decreto-Lei no 1.510, de 1976, arts. 10, inciso IV, e 16).
Fl. 13244
DF CARF MF
Original

DOCUMENTO VALIDADO
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O valor total do crédito tributário lançado de ofício foi de R$ 3.090.578,11,
conforme quadro de fl. 370, que reproduzo a seguir:

Conforme registrado no Termo de Verificação, à fl. 44, os lançamentos de ofício
formalizados junto ao presente processo tiveram origem em fiscalização
inaugurada em 2014 junto à pessoa física de José Wilson Ferreira, CPF
134.021.536-53 (MPF 06.1.02.00-2014-00135-7). A auditoria-fiscal teve por objeto
a análise de operações envolvendo a alienação de imóveis, por parte do
fiscalizado.
O entendimento adotado pela autoridade lançadora foi de que, em parte dos
fatos geradores examinados, o contribuinte atuou como investidor pessoa física.
Em relação a esses fatos, houve o lançamento de ofício de ganho de capital,
tomando como sujeito passivo a pessoa física do contribuinte. Esse lançamento
foi autuado junto ao processo autônomo de no 15504.724338/2015-41.
Em relação a outro conjunto de fatos, a fiscalização entendeu que o contribuinte
incorreu em incorporação imobiliária, de maneira que levou a efeito o
lançamento de ofício de IRPJ e reflexos, em consonância com o disposto nos arts.
152 do RIR/991. A tributação do contribuinte mediante equiparação a pessoa
jurídica ocorreu junto aos presentes autos.
Da autuação relativa a IRPJ e reflexos
Os fatos geradores que foram objeto de lançamento de ofício circunscrevem o
empreendimento
de
incorporação
imobiliária
denominado
Condomínio
Residencial Positano, um prédio de apartamentos residenciais com 14
apartamento, situado em Belo Horizonte (MG).
O terreno em que foi construído o prédio foi adquirido em 27/12/2006, por José
Wilson Ferreira (JOSÉ WILSON) e Alexandre Lobo de Farias (ALEXANDRE LOBO).
A construção teve início em julho de 2007 (ver documento de fl. 1535) e o habite-
se foi registrado em 27/01/2011.
A obra foi executada pela Construtora Altti Ltda. (CONSTRUTORA ALTTI).
As unidades individualizadas receberam a seguinte numeração: 300, 400, 500,
600, 700, 800, 900, 1000, 1100, 1200, 1300, 1400, 1500 e 1600.
Os elementos presente aos autos permitem verificar que os apartamentos de no
600 e 800 foram alienados a terceiros em 2007 (ver documentos de fls. 129/211).
Fl. 13245
DF CARF MF
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O documento de fl. 219 evidencia que a formalização do protocolo de processo de
incorporação imobiliária junto ao registro de imóveis ocorreu no ano seguinte, em
04/09/2008, identificando como incorporadora a CONSTRUTORA ALTTI.
Também foram levadas ao registro de imóveis as escrituras públicas de alienação
dos apartamentos de no 300, 500, 600, 800, 900, 1000, 1200 e 1300, formalizadas
entre 26/04/2010 e 30/12/2010, conforme tabela a seguir, copiada das fls. 58/59:

O cerne do litígio reside nas diferentes versões apresentadas pelo contribuinte e
pela fiscalização a respeito das condições e circunstâncias que circunscreveram
esse conjunto de alienações.
Intimada a manifestar-se no curso do procedimento (ver resposta à intimação às
fls. 83/128), o fiscalizado apresentou a seguinte tese:
a) JOSÉ WILSON e ALEXANDRE LOBO eram os proprietários dos terrenos em que
restou construído o prédio de 14 apartamentos.
b) Por meio do contrato de fls. 88/95, datado de 10/05/2007, os proprietários
teriam ajustado com a CONSTRUTORA ALTTI a permuta do terreno por unidades
prontas (negócio jurídico de “permuta no local”). A cessão do terreno teria como
contrapartida o recebimento de 3 dos 14 apartamentos a serem construídos,
quais sejam, as unidades de no 1300, 1500 e 1600. Dois apartamentos seriam
vertidos para JOSÉ WILSON e um para ALEXANDRE LOBO.
c) A construtora, agora proprietária dos 11 apartamentos restantes, “alienaria a
terceiros as demais ‘frações ideais’, instituindo condomínio entre os adquirentes e
os permutantes, condomínio este o qual contrataria a Construtora Altti para a
construção do edifício” (ver fl. 84).
d) Ato contínuo a essa negociação, JOSÉ WILSON teria ajustado com a construtora
(por meio do contrato de fls. 96/114, datado de 10/06/2007), a aquisição de 6
unidades adicionais: os apartamentos de no 400, 500, 700, 900, 1100 e 1200.
Fl. 13246
DF CARF MF
Original

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PROCESSO 15504.726009/2015-35
10
e) Nesse contexto, JOSÉ WILSON teria agido como investidor no empreendimento,
e não como incorporador. Já a Construtora Altti teria sido a efetiva incorporadora.
Em consequência, “a tributação relativa às alienações das unidades imobiliárias
foram tributadas através de ganho de capital-pessoa física” (ver declaração à fl.
86).
f) Note-se que as partes não levaram a registro público os contratos de fls. 88/95
e 96/114. Todavia, o fiscalizado alega que eles refletem as operações
efetivamente realizadas.
Já a fiscalização, de plano, evidencia as dissonâncias existentes entre (i) os
contratos de fls. 88/95 e 96/114 e (ii) as escrituras públicas relativas às alienações
dos apartamentos 300, 500, 600, 800, 900, 1000, 1200 e 1300. Argumenta que
esses contratos não foram levados a registro público e que as escrituras
evidenciam JOSÉ WILSON e ALEXANDRE LOBO como os efetivos proprietários dos
imóveis, quando das alienações.
De vez que teria havido a venda de imóveis antes do término da construção por
parte do proprietário, estaria caracterizada a realização de incorporação
imobiliária por parte dos proprietários/alienantes. Como corolário, estaria
perfectibilizada a hipótese de equiparação a pessoa jurídica, de que tratam os
artigos 150 e 151 do RIR/99.
Os tributos devidos na condição de pessoa jurídica (IRPJ e reflexos) foram então
exigidos com forte no arbitramento da receita, conforme disposto no art. 534 do
RIR/99 (ver mecanismo de apuração da base de cálculo à fl. 71), verbis:
Art. 534. As pessoas jurídicas que se dedicarem à venda de imóveis construídos
ou adquiridos para revenda, ao loteamento de terrenos e à incorporação de
prédios em condomínio terão seus lucros arbitrados, deduzindo-se da receita
bruta trimestral o custo do imóvel devidamente comprovado. (Lei no 8.981, de
1995, art. 49, e Lei no 9.430, de 1996, art. 1o)
Relativamente aos custos do empreendimento, a fiscalização assim registrou, à fl.
71: “Tendo em vista que o contribuinte ao ser intimado a apresentar a
escrituração contábil do empreendimento optou por simular uma permuta que
nunca ocorreu, o mesmo deixou de apurar o custo do empreendimento, os
mesmos foram considerados nulos para efeitos de apuração do lucro arbitrado
(art. 534 do RIR/99).
A fiscalização entendeu, ainda, que “o interessado em tese simulou, de forma
dolosa uma situação jurídica com a finalidade de se eximir da equiparação à
pessoa jurídica”, o que repercutiu (i) na aplicação da multa qualificada de 150%,
prevista no art. 44, I e §1o, da Lei no 9.430/1996, e (ii) na formalização de
representação fiscal para fins penais”.
8.

Em 09.11.2015 (e-fl. 371), o Contribuinte foi cientificado da lavratura do Auto de
Infração e entendeu por apresentar Impugnação (e-fls. 374/420), por meio da qual, sustentou, em
síntese, as seguintes alegações:
Fl. 13247
DF CARF MF
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(i)
no que tange à efetividade dos contratos de fls. 88/95 e 96/114, repisa os
argumentos de fato apresentados na resposta à intimação de fls. 83/128;
(ii)
traz à colação argumentos novos e apresenta uma nova tese: a de que o
proprietário José Wilson efetivamente teria incorrido em incorporação
imobiliária, o que originalmente era negado;
(iii) evidência que as partes deixaram de levar os contratos de fls. 88/95 e 96/114
ao registro público intencionalmente, com o propósito de escapar à
tributação do imposto de transferência municipal – ITBI;
(iv) ratifica a efetiva existência dos negócios jurídicos de permuta (relativamente
às unidades 1300 e 1500) e de compra e venda de frações ideais
(relativamente às unidades 400, 500, 700, 900, 1100 e 1200) com a
Construtora Altti, mas argumenta não ter incorrido em simulação ou dolo;
(v)
na ausência de dolo, entende improcedente a aplicação (a) da regra de
decadência prevista no artigo 173, I, do CTN e da (b) da multa qualificada de
150%. Solicita, pois, o cancelamento do lançamento de ofício, no que tange
(a) aos fatos geradores ocorridos nos três primeiros trimestres de 2010, em
face da regra decadencial prevista no artigo 150, §4o, do CTN e (b) da multa
mais gravosa. Requer, ainda, a extinção da representação fiscal para fins
penais;
(vi) relativamente à receita auferida em períodos não alcançados pela
decadência, reclama que lhe seja conferido o custo correspondente, em
consonância com o previsto na parte final do artigo 534 do RIR/99.
9.

Os autos foram encaminhados à Autoridade Julgadora de 1a instância para que a
Impugnação apresentada fosse apreciada. E, em 24 de fevereiro de 2017, a 1a Turma da Delegacia
da Receita Federal do Brasil de Julgamento em Porto Alegre (“DRJ/POA”), em Acórdão de no 10-
58.094 (e-fls. 13.178/13.196), entendeu por bem julgá-la parcialmente procedente, ao
fundamento de que:
(i)
a análise dos elementos de prova juntados aos autos pela Fiscalização e pelo
Interessado não deixa dúvidas de que o Contribuinte José Wilson, em conluio
com Alexandre Lobo e a pessoa jurídica Construtora Altti, praticou atos
jurídicos – omissivos e comissivos –, classificáveis como simulação, fraude e
sonegação, com o intuito de impedir ou retardar o conhecimento, por parte
da Autoridade Fazendária, de que José Wilson teria praticado negócios
jurídicos de incorporação imobiliária;
(ii)
ao tempo em que ocultou as reais circunstâncias que circunscreveram sua
efetiva participação nos negócios jurídicos de alienação de apartamentos do
Condomínio Residencial Positano, José Wilson simplesmente ignorou o
Fl. 13248
DF CARF MF
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comando normativo que determina a equiparação do proprietário alienante à
pessoa jurídica, deixando de oferecer à tributação na forma devida os ganhos
auferidos com a venda dos imóveis;
(iii) o Contribuinte declarou que os custos de construção relativos à alienação dos
apartamentos foram superiores às receitas correspondentes, de maneira que,
mesmo declarando como pessoa física, informou não ter auferido ganho
algum em relação aos negócios jurídicos realizados;
(iv) o Fiscalizado José Wilton também realizou a alienação de unidades a
adquirentes finais antes do término da obra, figurando como incorporador de
fato, ao lado do incorporador de fato e de direito, Construtora Altti;
(v)
o artigo 152 do RIR/99, equipara à pessoa jurídica o proprietário ou titular de
terrenos que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou
loteamento, promova a construção de prédio com mais de duas unidades
imobiliárias, se iniciar a alienação das unidades antes de decorrido o prazo de
sessenta meses contados da data da averbação da construção do prédio;
(vi) o Fiscalizado incorreu em incorporação imobiliária e agiu com o intuito de
ocultar tal situação, exteriorizando manifestações de vontade distintas da
verdade material, o que caracteriza inequivocamente a prática de simulação;
(vii) a tese de inexistência de dolo na conduta, todavia, não encontra respaldo nos
fatos;
(viii) é razoável admitir que boa parte desses depósitos efetivamente concorreu
para a formação do custo dos apartamentos 500, 900 e 1200, à vista do
instrumento de fls. 96/114. Nesse contexto, entendo razoável que seja
contemplado na base de cálculo do lucro arbitrado o valor equivalente ao
custo contratado em relação a essas unidades, com base nos valores
indicados nas tabelas de fl. 98.
10.

Confira-se, a propósito, a ementa da decisão:
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA - IRPJ
Ano-calendário: 2010, 2011
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS. CONCEITO DE INCORPORADOR.
Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos
aquisitivos que contratarem a construção de edifícios para fins de constituição de
condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS. EQUIPARAÇÃO.
São consideradas empresas individuais as pessoas físicas que promoverem a
incorporação de prédios em condomínio.
Fl. 13249
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DECADÊNCIA. SIMULAÇÃO.
Comprovada a ocorrência de simulação, o direito de a Fazenda Pública constituir o
crédito tributário extingue-se após cinco anos, contados do primeiro dia do
exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido efetuado.
MULTA QUALIFICADA.
A perpetração de atos simulados com o intuito de impedir o conhecimento por
parte da autoridade fazendária da ocorrência do fato gerador de tributos devidos,
bem como de excluir ou modificar as características essenciais do fato gerador da
obrigação tributária principal, justifica a imposição da multa de ofício qualificada
de 150%.
ARBITRAMENTO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA.
Será contemplado, na apuração do lucro arbitrado da atividade imobiliária, o
custo do imóvel, devidamente comprovado.
Impugnação Procedente em Parte
Crédito Tributário Mantido em Parte.
11.

Em 14.03.2017, o Contribuinte tomou conhecimento do resultado do julgamento do
Acórdão no 10-58.094, através de Carta com Aviso de Recebimento – AR (e-fl. 13.204) e, na
sequência, entendeu por apresentar Recurso Voluntário (e-fls. 13.213/13.235), por meio do qual
ratificou as alegações levantadas em sede de Impugnação.
12.

É o relatório.

VOTO VENCIDO
Conselheira Miriam Costa Faccin, Relatora.

I – Juízo de Admissibilidade do Recurso Voluntário
13.

Inicialmente, reconheço a plena competência deste Colegiado para apreciação do
Recurso Voluntário, na forma do artigo 43 da Portaria MF no 1.634/20232 - Regimento Interno do
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (“RICARF”). Dele, portanto, tomo conhecimento.

2 Art. 43. À Primeira Seção cabe processar e julgar recursos de ofício e voluntário de decisão de 1a instância que
versem sobre aplicação da legislação relativa a:
I - Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ);
II - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);
III - Imposto sobre a Renda Retido na Fonte (IRRF), exceto nas hipóteses previstas no inciso II do art. 44;
IV - CSLL, IRRF, Contribuição para o PIS/Pasep ou Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins),
Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI), Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRB), quando
reflexos do IRPJ, formalizados com base nos mesmos elementos de prova, sem prejuízo do disposto no § 2o do art. 45;
Fl. 13250
DF CARF MF
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14
14.

Como se denota dos autos, o Recorrente tomou ciência do Acórdão recorrido em
14.03.2017 (e-fl. 13.204), apresentando o Recurso Voluntário, ora analisado, no dia 10.04.2017 (e-
fl. 13.212), ou seja, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, nos termos do que determina o artigo 33
do Decreto no 70.235/19723.
15.

Portanto, é tempestivo o recurso apresentado e, por isso, deve ser analisado por
este Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (“CARF”).

II – Delimitação da Lide
16.

O objeto do presente litígio consiste na verificação do lançamento efetuado pela
Autoridade Fiscal em razão de suposta omissão de receitas provenientes da venda de unidades
imobiliárias do Recorrente. Tal conduta ensejou sua equiparação à pessoa jurídica, conforme
previsto no artigo 150, §1o, inciso III e 151, inciso I, do RIR/19994, bem como a aplicação da multa
qualificada de 150%, fundada em conduta dolosa.
17.

Conforme relatado na decisão recorrida, a Fiscalização apurou que o Contribuinte
participou de empreendimento imobiliário (Condomínio Residencial Positano), tendo promovido a
construção e a posterior alienação de unidades autônomas. A Fiscalização considerou

V - exclusão, inclusão e exigência de tributos decorrentes da aplicação da legislação referente ao Sistema Integrado de
Pagamento de Impostos e Contribuições das Microempresas e das Empresas de Pequeno Porte (Simples) e ao
tratamento diferenciado e favorecido a ser dispensado às microempresas e empresas de pequeno porte no âmbito
dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, na apuração e recolhimento dos impostos e
contribuições da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, mediante regime único de arrecadação
(Simples- Nacional), bem como exigência de crédito tributário decorrente da exclusão desses regimes,
independentemente da natureza do tributo exigido;
VI - penalidades pelo descumprimento de obrigações acessórias pelas pessoas jurídicas, relativamente aos tributos de
que trata este artigo; e
VII - tributos, penalidades, empréstimos compulsórios, anistia e matéria correlata não incluídos na competência
julgadora das demais Seções.
3 Art. 33. Da decisão caberá recurso voluntário, total ou parcial, com efeito suspensivo, dentro dos trinta dias
seguintes à ciência da decisão.
4 Art. 150. As empresas individuais, para os efeitos do imposto de renda, são equiparadas às pessoas jurídicas
(Decreto-Lei no 1.706, de 23 de outubro de 1979, art. 2a).
§ 1o. São empresas individuais:
(...)
III - as pessoas físicas que promoverem a incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos, nos
termos da Seção II deste Capítulo (Decreto-Lei no 1.381, de 23 de dezembro de 1974, arts. 1o e 3o, inciso III, e Decreto-
Lei no 1.510, de 27 de dezembro de 1976, art. 10, inciso I).
(...)
Art. 151. Serão equiparadas às pessoas jurídicas, em relação às incorporações imobiliárias ou loteamentos com ou
sem construção, cuja documentação seja arquivada no Registro Imobiliário, a partir de 1o de janeiro de 1975 (Decreto-
Lei no 1.381, de 1974, art. 6o):
I - as pessoas físicas que, nos termos dos arts. 29, 30 e 68 da Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, do Decreto-Lei
no 58, de 10 de dezembro de 1937, do Decreto-Lei no 271, de 28 de fevereiro de 1967, ou da Lei no 6.766, de 19 de
dezembro de 1979, assumirem a iniciativa e a responsabilidade de incorporação ou loteamento em terrenos urbanos
ou rurais.
Fl. 13251
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caracterizada a atuação como incorporador, o que ensejaria sua equiparação à pessoa jurídica
para fins tributários, com tributação pelo lucro arbitrado5.
18.

O Contribuinte, por sua vez, sustenta que: (i) não atuou como incorporador
imobiliário, pois recebeu duas unidades a título de permuta6 e adquiriu outras seis para posterior
alienação; (ii) como a Construtora Altti não havia transferido para si 77% dos lotes, o Recorrente
não teve que transferir as seis unidades adquiridas, pois estavam em seu próprio nome; (iii) com
relação aos demais apartamentos (não adquiridos pelo Recorrente e não relativos à permuta)
foram alienados pela Construtora, e transferidos pelo Recorrente aos terceiros, por conta e ordem
dessa; (iv) os contratos e os recebimentos foram formalizados diretamente entre compradores e a
Construtora. Defende, ainda, que a multa qualificada é indevida, pois inexistente prova de dolo,
fraude ou simulação, e alega decadência do crédito tributário em relação aos fatos geradores de
2010.
19.

Assim, a lide limita-se à análise: (i) dos custos de construção; (ii) da multa
qualificada, e da (iii) a ocorrência de decadência do direito de lançar.

III – Análise da Alegação Preliminar de Decadência do Crédito Tributário
20.

O Recorrente reitera a alegação de decadência, pois entende que o Fisco não
constituiu devidamente o crédito tributário, porquanto foi lançado a destempo.
22.

No mais alega que, “face à contagem do prazo decadencial do Artigo 150, §4° do
CTN, ficam alcançados pela decadência todo o crédito tributário cujos fatos geradores refira ao 1o,
2° e 3o trimestres de 2010”.
23.

Registre-se que, tais alegações foram devidamente analisadas e afastadas no
Acórdão recorrido:
“Os elementos presentes aos autos, portanto, não deixam dúvidas a respeito da
prática de atos dolosos, tendentes a ocultar a condição de incorporador do
fiscalizado e a reduzir indevidamente os tributos devidos.
Com isto, tem-se por corolário (i) que a regra decadencial aplicável ao caso
concreto é aquela prevista no art. 173, I, do CTN, tal qual levado a efeito pela

5 De acordo com o “Termo de Verificação Fiscal”: “29. Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com
o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de
edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio. 30. O
incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.)
em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação. Pode também
alienar as unidades já construídas (RIR/99, art. 151). 31. Conforme demonstrado anteriormente, de acordo com as
intimações a terceiros realizadas, as vendas foram realizadas antes de concluída a obra. Em 2007, no caso dos
senhores Cinézio Geraldo Pereira e Antônio José Procópio e em 2008, no caso da Construtora Altti. Segue trecho do
contrato de compra e venda apresentado pelo Sr. Cinézio Geraldo Pereira: [...]”.
6 No item 10 das razões recursais o Recorrente menciona que recebeu três apartamentos em razão da permuta, já no
item 12 alega que recebeu dois (1300 e o 1500).
Fl. 13252
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fiscalização e (ii) que está correta a aplicação da multa qualificada de 150% em
relação aos fatos geradores que escaparam à tributação”.
24.

Como se vê, a decadência prevista no artigo 150, § 4o, do Código Tributário
Nacional deve ser aplicada apenas em relação aos tributos cuja legislação atribua ao sujeito
passivo o direito de antecipar o pagamento e desde que não haja a comprovação de dolo, fraude
ou simulação:
Art. 150. O lançamento por homologação, que ocorre quanto aos tributos cuja
legislação atribua ao sujeito passivo o dever de antecipar o pagamento sem prévio
exame da autoridade administrativa, opera-se pelo ato em que a referida
autoridade, tomando conhecimento da atividade assim exercida pelo obrigado,
expressamente a homologa.
[...]
§ 4o Se a lei não fixar prazo a homologação, será ele de cinco anos, a contar da
ocorrência do fato gerador; expirado esse prazo sem que a Fazenda Pública se
tenha pronunciado, considera-se homologado o lançamento e definitivamente
extinto o crédito, salvo se comprovada a ocorrência de dolo, fraude ou
simulação.
25.

De acordo com o texto legal, a regra de decadência prevista no artigo 150, §4o, do
Código Tributário Nacional só deve ser aplicada nos casos em que o sujeito passivo tiver
antecipado pagamento do tributo e não houver comprovação de que tenha atuado com dolo,
fraude ou simulação, pois, do contrário, prevalecerá a regra decadencial constante do artigo 173,
inciso I, do Código Tributário Nacional7.
26.

No caso concreto, note-se que a Autoridade Fiscal entendeu que as condutas
praticadas pelo Recorrente teriam intuito de fraudar a legislação tributária, configurando a
hipótese de sonegação. Confira-se:
“64. Resta comprovado no procedimento fiscal o intuito do contribuinte em
mascarar a atividade de incorporação imobiliária com um suposto contrato de
permuta que conforme já demonstrado anteriormente não ocorreu e com a
alegação que logo após a operação de permuta (02 meses) adquiriu as frações
ideais do restante do empreendimento, não havendo nenhum registro de tais
operações.
65. Verifica-se, que de forma dolosa, o contribuinte tentou ocultar a atividade de
incorporação imobiliária, o que fica claramente demonstrado ao analisar as
matrículas dos imóveis juntadas aos autos.
66. Outra ilicitude constatada nos autos foi a de ocultar o valor real da operação
ao realizar a transferência do imóvel por valor significativamente menor ao real,

7 Art. 173. O direito de a Fazenda Pública constituir o crédito tributário extingue-se após 5 (cinco) anos, contados:
I - do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido efetuado;
Fl. 13253
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comprovado mediante diligências realizadas aos compradores das unidades 300,
600, 800, 1000 e 1300:

67. Assim sendo, constatou-se que o contribuinte praticou conduta definida como
sonegação no artigo 71 da Lei no 4.502, de 30 de novembro de 1964, reproduzido
abaixo, a qual evidencia seu intuito de fraudar a legislação tributária, impedindo
que a autoridade fazendária tivesse conhecimento da percepção pelo mesmo, no
ano-calendário de 2010, de rendimentos tributáveis auferidos relativo à venda de
imóveis:
Art. 71. Sonegação é toda ação ou omissão dolosa tendente a impedir ou
retardar, total ou parcialmente, o conhecimento por parte da autoridade
fazendária:
I - da ocorrência do fato gerador da obrigação tributária principal, sua
natureza ou circunstâncias materiais;
II - das condições pessoais de contribuinte, suscetíveis de afetar a obrigação
tributária principal ou o crédito tributário correspondente”. (destaques no
original)
27.

O Acórdão recorrido, por sua vez, ao tratar especificadamente do dolo, consignou:
“A tese de inexistência de dolo na conduta, todavia, não encontra respaldo nos
fatos.
É bastante evidente que o fiscalizado tinha pleno conhecimento das
circunstâncias que circunscreveram as alienações, tendo agido objetivamente de
maneira a disfarçar a sua efetiva condição jurídica de incorporador, reduzindo
ilicitamente os tributos devidos à Fazenda Pública federal.
O dolo que contamina a conduta do agente pode ser facilmente depreendido a
partir da observação dos dados que foram declarados pelo contribuinte à RFB,
quando da apresentação dos “Demonstrativos de apuração dos ganhos de
capital”, nas DIRPFs relativas aos anos de 2009 e 2010.
Relativamente à alienação dos apartamentos 500, 700, 900 e 1.100, o declarante
atribuiu ao custo de construção de cada unidade valor igual ou pouco superior ao
valor de venda, o que repercutiu, sistematicamente, na apuração de ganho de
capital igual a zero. Senão, vejamos a tabela a seguir, de onde transcrevo dados
dos respectivos demonstrativos de ganho de capital:
Fl. 13254
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Ocorre que o custo de aquisição desses imóveis, conforme o contrato de fls.
96/114, é substancialmente inferior aos valores declarados, como se vê na
transcrição do excerto a seguir (ver fl. 98 dos autos):

O custo de aquisição do apartamento no 500, por exemplo, consta no contrato
como sendo de R$ 508.000,00 (R$ 121.920,00 + R$ 386.080,00), enquanto o custo
declarado na DIRPF foi de R$ 1.036.819,91: mais do que o dobro!
Note-se que os apartamentos 500 e 900, em que pese tenham áreas diferentes,
apresentam exatamente o mesmo custo de aquisição junto ao demonstrativo de
ganho de capital – R$ 1.036.819,91 –, o que ressalta ainda mais a fraude.
Os elementos presentes aos autos, portanto, não deixam dúvidas a respeito da
prática de atos dolosos, tendentes a ocultar a condição de incorporador do
fiscalizado e a reduzir indevidamente os tributos devidos”.
28.

Pelo que se observa, a premissa utilizada pela Autoridade Fiscal para aplicar a multa
na modalidade qualificada foi a de que o Recorrente “de forma dolosa, tentou ocultar a atividade
de incorporação imobiliária” e que, “teria impedido o Fisco de ter conhecimento dos rendimentos
auferidos relativo à venda de imóveis”.
29

O Acórdão recorrido, por sua vez, partiu da “observação dos dados que foram
declarados pelo contribuinte à RFB, quando da apresentação dos “Demonstrativos de apuração
dos ganhos de capital”, nas DIRPFs”.
30.

Registre-se que, em relação a esses fatos mencionados pela decisão recorrida
houve o lançamento de ofício de ganho de capital (Processo de no 15504.724338/2015-41), de
modo que, tal menção não justifica a qualificação da multa no presente caso.
31.

Como se vê, não há demonstração direta da conduta dolosa do Recorrente. Aliás, os
elementos que constam dos autos revelam justamento o oposto.
Fl. 13255
DF CARF MF
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32.

Tanto o é que, a própria decisão recorrida reconheceu que a transferência das
unidades 300, 600, 800, 1000 e 1300 à Construtora se deram em momento posterior e em
conformidade com o negócio jurídico de permuta - cancelando o crédito tributário com relação às
essas unidades -, bem como reconheceu a maior parte dos recursos transferidos pelo Recorrente à
conta do condomínio como custos de construção, conforme se verifica dos trechos abaixo:

******************************************************************

******************************************************************

******************************************************************

******************************************************************

33.

Assim, não restou demonstrado que o Recorrente tenha atuado com dolo, fraude
ou simulação, de modo que, deve-se reconhecer a regra de decadência prevista no artigo 150,
Fl. 13256
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PROCESSO 15504.726009/2015-35
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§4o, do Código Tributário Nacional, pela qual passados cinco anos da ocorrência do fato gerador,
considera-se homologado tacitamente o lançamento por homologação.
34.

No caso concreto, os créditos tributários relativos aos fatos geradores ocorridos no
ano-calendário de 2010 poderiam ter sido constituídos até 31.03.2015, 30.06.2015 e 30.09.2015.
Considerando que o Recorrente foi cientificado do lançamento em 09.11.2015 (e-fls. 370/373),
tem-se que os créditos tributários constituídos em 31.03.2010, 30.06.2010 e 30.09.2010 estão
fulminados pela decadência.
35.

Com efeito, entendo por acatar a alegação preliminar de decadência, razão pela
qual consideram-se homologados tacitamente os créditos tributários de 31.03.2010, 30.06.2010 e
30.09.2010, decaindo o direito do Fisco de efetuar o lançamento de ofício com relação a tais
períodos de apuração.

IV – Análise das Alegações Meritórias
IV.1 – Análise das Alegações Relativas aos Custos de Construção
36.

Verifico, inicialmente, que o Recorrente continua por sustentar as mesmas
alegações tais quais formuladas na Impugnação. Tanto o é que, afirma logo no início do tópico “tal
como informado e indicado na impugnação protocolizada em 09/12/2015, ao qual fazemos
referência direta, e ratificamos na íntegra como se aqui estivesse transcrita”.
37.

Em síntese, o Recorrente aduz que a decisão recorrida foi assertiva ao reconhecer
que a transferência das unidades 300, 600, 800, 1000 e 1300 à Construtora se deram em
momento posterior e em conformidade com o negócio jurídico de permuta, de que modo que,
restaram cancelados os créditos tributários referentes a essas unidades. Contudo, entende o
Recorrente que a decisão recorrida não andou bem quanto ao reconhecimento dos custos com
relação às unidades alienadas, já que restou comprovada a transferência de R$ 4.828.582,21 e foi
reconhecido apenas o valor R$ 3.153.000,00.
38.

De suas razões, colhe-se o seguinte:
“32 - Assim, a DRJ/POA ao reconhecer a existência da operação de permuta,
aproveitou para, desde logo, e em ato contínuo ao seu reconhecimento, ressaltar
que em tendo efetivamente havido a permuta (como pela mesma reconhecido),
haveria consequências diretas para o crédito tributário constituído por meio do
Auto de Infração.
33 Uma das consequências naturais foi o óbvio e necessário cancelamento do
crédito tributário constituído pelo Auto de Infração, por entender que as
transferências de s unidades de n° 300, 600, 800, 1000 e 1300 não se deram por
permuta, e si p r alienação onerosa. E com a confirmação pela DRJ/POA de que
efetivamente houve permuta, a suposta receita decorrente de uma irreal
alienação pelo Recorrente, não teria existido (como de fato não existiu). E assim
Fl. 13257
DF CARF MF
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PROCESSO 15504.726009/2015-35
21
portanto se faz necessário o cancelamento do crédito tributário relativo e
decorrente a esta receita que não existiu.
Tudo absolutamente correto. Tanto o entendimento da DRJ/POA quanto à
existência de fato da permuta, quanto à necessidade de cancelamento do referido
crédito tributário.
34 - Natural também a consequência manifestada pela DRJ/POA e apresentada no
item "h" do trecho acima transcrito (item "31" supra), quanto à necessidade de
ajuste ao lançamento de ofício no que diz respeito ao reconhecimento dos custos
de construção.
[...]
35 - Ou seja. Reconheceu a DRJ/POA que para fins de apuração do lucro arbitrado,
faz-se necessário ajustar o lançamento de ofício de forma a deduzir da receita
bruta, os custos de construção DEVIDAMENTE COMPROVADOS pelo Recorrente,
tributando-se somente a diferença, ou seja, o efetivo lucro.
[...]
41 - E além dos valores aportados à conta do Condomínio e que somam conforme
qualquer dos elementos de prova acima (e por todos eles) o valor de
R$4.828.582,21, há que se acrescer ainda o valor de R$168.070,00 pago pelo
Recorrente à Linea D'Oro, relativamente à confecção dos móveis para os seis
apartamentos, tudo conforme contrato firmado com a mesma, e comprovante de
TED anexados aos autos às fls. 3a.a 534.
42 - Assim, os "Custos Devidamente Comprovados" dos 6 apartamentos, e
mencionados pela DRJ/POA, devendo ser reconhecidos para fins de apuração do
lucro arbitrado, de R$4.996.652,21.
[...]
43 - No entanto, e muito obstante haver a previsão legal de dedução da receita
bruta, do "... custo do imóvel devidamente comprovado" (art. 534, RIR/99), e ter
reconhecido a DRJ/POA por unanimidade (fls 13191, trecho já transcrito) que há
que se ajustar o lançamento de ofício no sentido de forma ao "... reconhecimento
dos custos de construção DEVIDAMENTE COMPROVADOS, no que tange às
unidades de n° 500, 900 e 1200", determinou a mesma DRJ que o valor dos custos
a serem utilizados para fins de determinação do lucro arbitrado, não seriam
aqueles DEVIDAMENTE COMPROVADOS pelo Recorrente, mas sim os
estabelecidos em um contrato firmado antes do início das obras, sob uma cláusula
denominada "Preço de Custo PREVISTO".
Ou seja, entre o custo DEVIDAMENTE COMPROVADO por meio de três elementos
de prova distintos, e o custo PREVISTO antes do início das obras (sujeito pois a
toda sorte de incertezas — donde o termo "custo previsto" estabelecido no
contrato), entendeu a DRJ/POA por ignorar por completo os custos devidamente
Fl. 13258
DF CARF MF
Original

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22
comprovados como prevê o RIR/99 e efetivamente incorridos durante as obras, e
utilizar os custos previstos antes das obras!
Ora! Não há, sob qualquer ótica ou critério que se queira utilizar, nenhuma
justificativa para tanto”. (destaques no original)
39.

Com efeito, entendo que assiste parcial razão ao Recorrente nesse ponto.
40.

Rememore-se que a própria Autoridade Julgadora de 1a instância reconheceu que a
transferência das unidades 300, 600, 800, 1000 e 1300 à Construtora se deram em momento
posterior e em conformidade com o negócio jurídico de permuta, tanto que seria necessário o
ajuste no lançamento para “cancelamento do crédito tributário em relação às unidades de no 300,
600, 800, 1000 e 1300”, bem como reconheceu os “custos de construção devidamente
comprovados, no que tange às unidades de no 500, 900 e 1200”. No tocante aos valores,
consignou expressamente que “o valor de R$ 4.828.582,21 corresponde ao montante de depósitos
realizados pelo contribuinte na conta corrente 7005250-8”, conforme se verifica dos trechos
abaixo:

******************************************************************

******************************************************************

******************************************************************

41.

Esta Relatora analisou os documentos apresentados pelo Recorrente - em
específico a planilha de fl. 413 mencionada pela decisão recorrida e os documentos
comprobatórios (e-fls. 447/526) – e, seguindo a mesma lógica da decisão recorrida (conformidade
Fl. 13259
DF CARF MF
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PROCESSO 15504.726009/2015-35
23
com valores transferidos), entendo que o montante dos valores transferidos (R$ 4.828.582,21)8
deve ser reconhecido como custo de construção, conforme sintetiza a tabela abaixo:
DEMONSTRATIVO DE DEPÓSITOS BANCÁRIOS
DATA
VALOR
CONFIRMADO
PELA DRJ
DOCUMENTAÇÃO
E-FLS.
11.06.2006
86.566,15
86.566,15
RECIBO
447
04.10.2006
54.861,73
54.861,73
RECIBO
448
10.11.2006
50.882,49
50.882,49
RECIBO
449
09.07.2007
67.125,00
67.125,00
EXTRATO BANCÁRIO
450
06.08.2007
110.625,00
110.625,00
EXTRATO BANCÁRIO
452
05.09.2007
110.625,00
110.625,00
EXTRATO BANCÁRIO
454
05.10.2007
110.625,00
110.625,00
EXTRATO BANCÁRIO
456
05.11.2007
110.625,00
110.625,00
EXTRATO BANCÁRIO
458
05.12.2007
129.194,75
129.194,75
EXTRATO BANCÁRIO
460
07.01.2008
127.877,25
127.877,25
EXTRATO BANCÁRIO
462
12.02.2008
127.877,25
127.877,25
EXTRATO BANCÁRIO
465
05.03.2008
*
127.125,00
127.125,00
EXTRATO BANCÁRIO
467
07.04.2008
186.513,41
186.513,41
EXTRATO BANCÁRIO
469
06.05.2008
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
471
05.06.2008
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
473
04.07.2008
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
475
05.08.2008
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
477
09.09.2008
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
480
07.10.2008
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
482
05.11.2008
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
484
05.12.2008
54.612,00
54.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
487
05.12.2008
102.800,449
102.800,0010
EXTRATO BANCÁRIO
487
05.12.2008
49.294,44
49.294,44
EXTRATO BANCÁRIO
487

8 Inclusive a somatória dos recursos representa um valor um pouco maior que o reconhecido pela decisão recorrida,
de R$ 4.883.194,65.
9 Valor que consta dos documentos.
10 Valor que consta da planilha de fl. 413.
Fl. 13260
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PROCESSO 15504.726009/2015-35
24
05.01.2009
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
489
05.02.2009
54.612,00
54.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
491
05.02.2009
54.000,00
54.000,00
EXTRATO BANCÁRIO
491
05.03.2009
103.156,00
103.156,00
EXTRATO BANCÁRIO
493
05.03.2009
102.000,00
102.000,00
EXTRATO BANCÁRIO
493
06.04.2009
54.612,00
54.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
495
06.04.2009
54.000,00
54.000,00
EXTRATO BANCÁRIO
495
05.05.2009
58.497,00
58.497,00
EXTRATO BANCÁRIO
497
05.05.2009
57.885,00
57.885,00
EXTRATO BANCÁRIO
497
05.06.2009
54.612,00
54.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
500
05.06.2009
54.000,00
54.000,00
EXTRATO BANCÁRIO
500
06.07.2009
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
502
05.08.2009
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
504
08.09.2009
54.612,00
54.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
507
08.09.2009
54.000,00
54.000,00
EXTRATO BANCÁRIO
507
05.10.2009
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
509
05.11.2009
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
511
09.11.2009
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
511
07.12.2009
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
513
11.01.2010
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
516
09.02.2010
108.612,00
108.612,00
EXTRATO BANCÁRIO
517
05.03.2010
260.000,00
260.000,00
COMPROVANTE DE
TRANSFERÊNCIA
518
20.04.2010
70.000,00
70.000,00
COMPROVANTE DE
TRANSFERÊNCIA
519
27.04.2010
50.000,00
50.000,00
RECIBO
520
03.05.2010
*
130.000,00
130.000,00
COMPROVANTE DE
TRANSFERÊNCIA
521
20.05.2010
50.000,00
50.000,00
COMPROVANTE DE
TRANSFERÊNCIA
522
31.05.2010
40.000,00
40.000,00
COMPROVANTE DE
TRANSFERÊNCIA
523
08.06.2010
100.000,00
100.000,00
COMPROVANTE DE
TRANSFERÊNCIA
524
07.07.2010
22.186,74
22.186,74
COMPROVANTE DE
TRANSFERÊNCIA
525
Fl. 13261
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25
08.07.2010
60.000,00
60.000,00
COMPROVANTE DE
TRANSFERÊNCIA
526
TOTAL
4.883.194,65
4.828.582,21
-
-
42.

E, da mesma forma que a decisão recorrida reconheceu a importância de R$
168.000,00 como custo de fornecimento e instalação de mobiliário na razão de 1/6 para cada uma
das unidades alienadas (400, 500, 700, 900, 1100 e 1200), entendo que o mesmo raciocínio deve
ser aplicado aqui, pois como pontuou o Recorrente:
“24 - No entanto, e apesar de previsto um custo total de R$3.153.000,00, o total
das "chamadas" para aportes realizadas pela Construtora para o Recorrente,
relativamente às suas 6 unidades, foram de R$4.828.582,21, conforme
comprovantes de depósito (TEDs) apresentados pelo Recorrente, e extratos
bancários da conta do "Condomínio Residencial Positano" apresentados pelo
Recorrente, todos devidamente anexado aos autos, bem como lançamentos
realizados nos livros contábeis do "Condomínio Residencial Positano" (Livros
Razão e Diário acostados aos autos).
Além do valor das "chamadas" acima referidas, contratou o Recorrente a
confecção de móveis para os 6 apartamentos, conforme contrato para
"fornecimento e instalação de mobiliário para dormitórios e rouparia para os
apartamentos 400, soo, 700, 500, 700 e 1200 do Edifício Positano" (fls 531 a 533)
firmado pelo Recorrente com a ‘Linea D'Oro' no valor de R$2.68.070,00. Tanto o
contrato quanto TED de mesmo valor realizado em 15/01/2010 (fls. 534),
carreados aos autos juntamente com a impugnação.
25 - Desta forma, é absolutamente inequívoco e de indiscutível clareza, que o
custo total para o Recorrente, dos 6 apartamentos (400, 500, 700, 900, 1100 e
1200), foi o somatório dos valores das 'chamadas' aportados na conta do
Condomínio, com o valor do mobiliário contratado junto à Linea D'Oro, ou seja,
R$4.996.652,21.
26 - Assim, ainda que o contrato de construção a preço de custo firmado entre o
Recorrente e a Construtora trouxesse um Custo PREVISTO de R$3.153.000,00 para
os seis apartamentos, efetivamente, e com lastro em documentos bancários
(TEDs e Extratos) e contábeis (Livros Diário e Razão), o custo EFETIVO (não
previsto, mas EFETIVAMENTE) incorrido pelo Recorrente para a construção das 6
unidades, foi de R$4.996.652,21.
27 - Apesar de na teoria cada unidade ter um custo de construção distinto da
outra, na prática isto é impossível!
Ao adquirir o cimento, a areia, o aço, o concreto; ao contratar a mão de obra, os
projetos, etc., tudo é feito para o edifício como um todo.
Assim, o Recorrente ao efetuar o aporte na conta corrente do Condomínio, não o
faz de forma que X Reais sejam para a unidade X e Y Reais sejam para a unidade Y.
Fl. 13262
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Está-se aportando para a construção das 6 unidades de que é proprietário e
responsável pelo custeio.
Da mesma forma, ao contratar com a Linea D'Oro, o contrato com esta (anexo aos
autos) somente especificou que o mobiliário seria para os 6 apartamentos, e
custaria R$168.070,00, sem discriminar quanto custaria os móveis de cada
apartamento.
28 - Desta forma, tendo o Recorrente aportado R$4.996.652,21 para a construção
de 6 apartamentos, há que se assumir que o custo individual de cada um é um
sexto desse valor, ou seja, cada apartamento teve o custo de R$832.775,37”.
(destaques no original)
43.

Em síntese, tem-se o seguinte cenário:
ITEM
UNIDADE
DECISÃO RECORRIDA
CUSTOS RECONHECIDOS
PELA DECISÃO RECORRIDA
ALEGAÇÕES DO
RECORRENTE
1
300
Cancelamento do crédito
tributário
-
-
2
400
A decisão recorrida
entende que restou
justificado os repasses de
valores realizados pelo
Recorrente à conta
corrente 7005250-8 para
construção de outras seis
unidades (400, 500, 700,
900, 1100 e 1200).
Custo de fornecimento e
instalação de mobiliário no
valor R$ 28.000,00 e custo
de contrato no valor de R$
504.000,00, totalizando R$
532.000,00.
O custo
devidamente
comprovado é de
R$ 832.775,37.
3
500
A decisão recorrida
entende que restou
justificado os repasses de
valores realizados pelo
Recorrente à conta
corrente 7005250-8 para
construção de outras seis
unidades (400, 500, 700,
900, 1100 e 1200).
Custo de fornecimento e
instalação de mobiliário no
valor R$ 28.000,00 e
custos de construção
devidamente
comprovados no valor de
R$ 508.000,00, totalizando
R$ 536.000,00.
O custo
devidamente
comprovado é de
R$ 832.775,37.
4
600
Cancelamento do crédito
tributário
-
-
5
700
A decisão recorrida
entende que restou
justificado os repasses de
valores realizados pelo
Recorrente à conta
corrente 7005250-8 para
construção de outras seis
unidades (400, 500, 700,
900, 1100 e 1200).

Custo de fornecimento e
instalação de mobiliário no
valor R$ 28.000,00 e custo
de contrato no valor de R$
522.000,00, totalizando R$
550.000,00.
O custo
devidamente
comprovado é de
R$ 832.775,37.
6
800
Cancelamento do crédito
tributário
-
-
7
900
A decisão recorrida
entende que restou
justificado os repasses de
valores realizados pelo
Custo de fornecimento e
instalação de mobiliário no
valor R$ 28.000,00 e
custos de construção
O custo
devidamente
comprovado é de
R$ 832.775,37.
Fl. 13263
DF CARF MF
Original

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27
Recorrente à conta
corrente 7005250-8 para
construção de outras seis
unidades (400, 500, 700,
900, 1100 e 1200).
devidamente
comprovados no valor de
R$ 541.000,00, totalizando
R$ 569.000,00.
8
1000
Cancelamento do crédito
tributário
-
-
9
1100
A decisão recorrida
entende que restou
justificado os repasses de
valores realizados pelo
Recorrente à conta
corrente 7005250-8 para
construção de outras seis
unidades (400, 500, 700,
900, 1100 e 1200).
Custo de fornecimento e
instalação de mobiliário no
valor R$ 28.000,00 custos
de construção
devidamente
comprovados no valor de
R$ 533.000,00, totalizando
R$ 561.000,00.
O custo
devidamente
comprovado é de
R$ 832.775,37.
10
1200
A decisão recorrida
entende que restou
justificado os repasses de
valores realizados pelo
Recorrente à conta
corrente 7005250-8 para
construção de outras seis
unidades (400, 500, 700,
900, 1100 e 1200).
Custo de fornecimento e
instalação de mobiliário no
valor R$ 28.000,00 e
reconhecimento dos
custos de construção
devidamente
comprovados no valor de
R$ 545.000,00, totalizando
R$ 573.000,00.
O custo
devidamente
comprovado é de
R$ 832.775,37.
11
1300
Cancelamento do crédito
tributário
-
-
44.

Desse modo, entendo que os depósitos devidamente comprovados – inclusive pela
própria decisão recorrida – devem ser contemplados como custos da construção, na razão de 1/6
para cada uma das unidades alienadas.

IV.2 – Análise das Alegações Relativas à Ausência de Dolo e Simulação
45.

Em relação às alegações de mérito acerca da aplicação da multa, o Recorrente
alega, em resumo, as seguintes questões:
(i)
a DRJ/POA reconheceu que a permuta efetivamente ocorreu tal como relatado
pelo Recorrente;
(ii)
reconheceu também que, por ter efetivamente havido a permuta, as frações
ideais que foram transferidas pelo Recorrente aos terceiros, eram sim de
propriedade da Construtora, apesar de estarem "em nome" do Recorrente, e
terem sido transferidos diretamente desse aos terceiros;
(iii) reconheceu também que dentre os 14 (quatorze) apartamentos que a
Fiscalização entendeu serem de propriedade do Recorrente, a tributação
somente seria devida sobre 03 (três) desses apartamentos (500, 900 e 1200);
(iv) os tributos devidos pelo Recorrente não seriam de R$1.031.174,66, mas sim
de R$400.938,97, ou seja, 38% do valor pretendido pelo Fisco;
Fl. 13264
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28
(v)
jamais participou da definição do negócio ou da elaboração dos contratos, os
quais, como se percebe daqueles acostados aos autos e firmados entre a
Construtora e terceiros, são sempre padrão, quase que os chamados
"contratos de adesão";
(vi) e apesar de não poder se furtar ao cumprimento da lei simplesmente por
desconhecê-la, agiu sempre de boa-fé e inocentemente, inclusive assumindo
para si riscos tributários de terceiros, ao aceitar por exemplo, a imposição da
Construtora em que não fossem transferidos para ela os 77% dos Lotes,
posteriormente transformados em frações ideais de 11 apartamentos, o que
só e unicamente beneficiaria a Construtora, e não ele próprio;
(vii) a ignorância não pode jamais ser confundida com o dolo ou a intenção de
propositalmente praticar o ato visando o mal;
(viii) constata-se assim, através de todo o conjunto da obra, que o Recorrente em
momento algum agiu de má-fé, mas simplesmente entrou em um negócio
cujas regras foram ditadas por terceiro. E em função disto se vê agora como
tendo praticado atos irregulares e pelos quais deve responder mediante o
pagamento dos tributos devidos e não recolhidos à época;
(ix) o Recorrente deve responder pelo pagamento dos tributos, penalidades e
acréscimos, mas jamais com a majoração em decorrência da imputação ao
mesmo da prática dolosa de tais atos;
(x)
o Recorrente, de fato, informou durante a fiscalização que não estava obrigado
a se equiparar a pessoa jurídica, enquanto na Impugnação declarou tal
necessidade. Isso porque, entendia que havia desde o início do negócio com a
Construtora, praticado todos os atos da forma correta e sem qualquer
irregularidade. Por que deveria ele se "equiparar a incorporador"?
(xi) e soubesse à época, o custo tributário ao alienar os imóveis como pessoa
jurídica sob o regime do lucro presumido, fosse talvez inferior ao custo da
tributação com base no ganho de capital da pessoa física;
(xii) a DRJ utiliza como subsídio para fundamentar o dolo do Recorrente, a venda
dos dois apartamentos (600 e 800), os quais a mesma DRJ reconheceu que
eram de propriedade da Construtora, apesar de estarem "em nome" do
Recorrente;
(xiii) não havia como o Recorrente interferir no contrato firmado entre esses
terceiros e a Construtora, seja porque ele Recorrente não conhecia os
terceiros, seja porque os dois 'apartamentos' não eram dele de fato, mas sim
da Construtora.
Fl. 13265
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46.

Pois bem. Examinando o artigo 44, § 1o, da Lei no 9.430/96 verifica-se que, a multa
qualificada no percentual de 150% deve ser aplicada quando há ação dolosa praticada de acordo
com as hipóteses previstas nos artigos 71, 72 e 73 da Lei no 4.5020/1964. Confira-se:
Art. 44. Nos casos de lançamento de ofício, serão aplicadas as seguintes
multas:(Vide Lei no 10.892, de 2004) (Redação dada pela Lei no 11.488, de 2007)
I - de 75% (setenta e cinco por cento) sobre a totalidade ou diferença de imposto
ou contribuição nos casos de falta de pagamento ou recolhimento, de falta de
declaração e nos de declaração inexata;(Vide Lei no 10.892, de 2004) (Redação
dada pela Lei no 11.488, de 2007)
[...]
§ 1o O percentual de multa de que trata o inciso I do caput deste artigo será
duplicado nos casos previstos nos arts. 71, 72 e 73 da Lei no4.502, de 30 de
novembro de 1964, independentemente de outras penalidades administrativas ou
criminais cabíveis. (Redação dada pela Lei no 11.488, de 2007).
47.

Como se vê, a imposição da multa qualificada pressupõe a comprovação de dois
elementos que, embora estejam relacionados, são distintos. De um lado, deve haver a
comprovação de que ocorreu o fato gerador de um determinado tributo sem o seu pagamento – o
que, por si só, já enseja a incidência da multa de ofício de 75% -, e, de outro lado, dever haver a
comprovação de que o inadimplemento do tributo ocorreu por meio de sonegação, de fraude ou
de conluio11. A redação do § 1o do artigo 44 da Lei no 9.430/96 é bastante clara ao dispor que a
multa será duplicada nos casos previstos nos artigos 71, 72 e 73 da Lei no 4.502/1964 os quais,
respectivamente, tratam dos institutos da sonegação, da fraude e do conluio. Confira-se:
Art. 71 – Sonegação é toda ação ou omissão dolosa tendente a impedir ou
retardar, total ou parcialmente, o conhecimento por parte da autoridade
fazendária:
I – da ocorrência do fato gerador da obrigação tributária principal, sua natureza
ou circunstâncias materiais;
II – das condições pessoais de contribuinte, suscetíveis de afetar a obrigação
tributária ou o crédito tributário correspondente.
Art. 72 – Fraude é toda ação ou omissão dolosa tendente a impedir ou retardar,
total ou parcialmente, a ocorrência do fato gerador da obrigação tributária
principal, ou a excluir ou modificar as suas características essenciais, de modo a
reduzir o montante do imposto devido, ou a evitar ou diferir o seu pagamento.
Art. 73 – Conluio é o ajuste doloso entre duas ou mais pessoas naturais ou
jurídicas, visando qualquer dos efeitos referidos no artigo 71 e 72.

11 HALPERIN, Eduardo Kowarick. Multa Qualificada no Direito Tributário. São Paulo: Instituto Brasileiro de Direito
Tributário – IBDT, 202, p. 31.
Fl. 13266
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30
48.

O traço característico e comum nas três modalidades é a conduta dolosa. O dolo
corresponde à prática do ilícito por alguém que possuía o animus, ou seja, a intenção de realizá-lo
e de obter o resultado – trata-se do elemento volitivo –, somado a um elemento adicional que, no
caso, consubstancia-se na consciência da antijuridicidade por parte do agente, quer dizer, no
saber que se encontrava por realizar uma conduta vedada – é a própria consciência do ilícito. Em
síntese, o dolo, o qual, aliás, consubstancia-se em elementos relativos à vontade e à consciência,
é, portanto, o requisito inafastável para que a multa seja aplicada na modalidade qualificada.
49.

Conforme explica Gisele Bossa12, a redação do artigo 44 da Lei 9.430/96 não é
despropositada, servindo para indicar que a qualificação da multa é medida de caráter excepcional
e, logo, cabe à própria Autoridade Fiscal o ônus de provar que o contribuinte praticou quaisquer
das condutas dolosas descritas nos citados artigos da Lei 4.502/64.
50.

Por fim, é preciso consignar, ainda, que a aplicação da multa qualificada no
percentual de 150% exige que o dolo seja comprovado de forma a afastar qualquer dúvida
razoável quanto à sua existência, ou seja, a hipótese que a Autoridade Fiscal deve comprovar para
aplicar a multa qualificada é a de que a conduta do sujeito passivo só ganha sentido à luz de uma
finalidade ilícita.
51.

No caso concreto, note-se que a Autoridade Fiscal entendeu por aplicar a multa na
modalidade qualificada, já que, no seu entendimento, as condutas praticadas pelo Recorrente
teriam configurado a hipótese de sonegação. Confira-se:
“64. Resta comprovado no procedimento fiscal o intuito do contribuinte em
mascarar a atividade de incorporação imobiliária com um suposto contrato de
permuta que conforme já demonstrado anteriormente não ocorreu e com a
alegação que logo após a operação de permuta (02 meses) adquiriu as frações
ideais do restante do empreendimento, não havendo nenhum registro de tais
operações.
65. Verifica-se, que de forma dolosa, o contribuinte tentou ocultar a atividade de
incorporação imobiliária, o que fica claramente demonstrado ao analisar as
matrículas dos imóveis juntadas aos autos.
66. Outra ilicitude constatada nos autos foi a de ocultar o valor real da operação
ao realizar a transferência do imóvel por valor significativamente menor ao real,
comprovado mediante diligências realizadas aos compradores das unidades 300,
600, 800, 1000 e 1300:

12 BOSSA, Gisele Barra. A Imputação de multa qualificada: dos aspectos técnicos à construção e valoração da prova no
âmbito do CARF. In: BOSSA, Gisele Barra. Eficiência Probatória e a Atual Jurisprudência do CARF. São Paulo:
Almedina, 2020, p. 185/193.
Fl. 13267
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67. Assim sendo, constatou-se que o contribuinte praticou conduta definida como
sonegação no artigo 71 da Lei no 4.502, de 30 de novembro de 1964, reproduzido
abaixo, a qual evidencia seu intuito de fraudar a legislação tributária, impedindo
que a autoridade fazendária tivesse conhecimento da percepção pelo mesmo, no
ano-calendário de 2010, de rendimentos tributáveis auferidos relativo à venda de
imóveis:
Art. 71. Sonegação é toda ação ou omissão dolosa tendente a impedir ou
retardar, total ou parcialmente, o conhecimento por parte da autoridade
fazendária:
I - da ocorrência do fato gerador da obrigação tributária principal, sua
natureza ou circunstâncias materiais;
II - das condições pessoais de contribuinte, suscetíveis de afetar a obrigação
tributária principal ou o crédito tributário correspondente.
68. Estando presente o evidente intuito de sonegação, definido no artigo 71 da Lei
no 4.502/1964, sobre o tributo apurado em decorrência da inclusão dos lucros
auferidos na incorporação de imóveis, foi aplicada a multa de ofício no percentual
de 150%, conforme previsto no inciso I combinado com o parágrafo 1o, ambos do
art. 44 da Lei no 9.430, de 1996, com a redação dada pelo art. 14 da Lei no
11.488, de 15 de junho de 2007, abaixo transcritos:
Art. 44. Nos casos de lançamento de ofício, serão aplicadas as seguintes
multas:
I - de 75% (setenta e cinco por cento) sobre a totalidade ou diferença de
imposto ou contribuição nos casos de falta de pagamento ou recolhimento, de
falta de declaração e nos de declaração inexata;
II – [...]
§ 1o O percentual de multa de que trata o inciso I do caput deste artigo será
duplicado nos casos previstos nos arts. 71, 72 e 73 da Lei no 4.502, de 30 de
novembro de 1964, independentemente de outras penalidades administrativas
ou criminais cabíveis”. (destaques no original)
52.

O Acórdão recorrido, por sua vez, ao tratar especificadamente do dolo, consignou:
“A tese de inexistência de dolo na conduta, todavia, não encontra respaldo nos
fatos.
Fl. 13268
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32
É bastante evidente que o fiscalizado tinha pleno conhecimento das
circunstâncias que circunscreveram as alienações, tendo agido objetivamente de
maneira a disfarçar a sua efetiva condição jurídica de incorporador, reduzindo
ilicitamente os tributos devidos à Fazenda Pública federal.
O dolo que contamina a conduta do agente pode ser facilmente depreendido a
partir da observação dos dados que foram declarados pelo contribuinte à RFB,
quando da apresentação dos “Demonstrativos de apuração dos ganhos de
capital”, nas DIRPFs relativas aos anos de 2009 e 2010.
Relativamente à alienação dos apartamentos 500, 700, 900 e 1.100, o declarante
atribuiu ao custo de construção de cada unidade valor igual ou pouco superior ao
valor de venda, o que repercutiu, sistematicamente, na apuração de ganho de
capital igual a zero. Senão, vejamos a tabela a seguir, de onde transcrevo dados
dos respectivos demonstrativos de ganho de capital:

Ocorre que o custo de aquisição desses imóveis, conforme o contrato de fls.
96/114, é substancialmente inferior aos valores declarados, como se vê na
transcrição do excerto a seguir (ver fl. 98 dos autos):

O custo de aquisição do apartamento no 500, por exemplo, consta no contrato
como sendo de R$ 508.000,00 (R$ 121.920,00 + R$ 386.080,00), enquanto o custo
declarado na DIRPF foi de R$ 1.036.819,91: mais do que o dobro!
Note-se que os apartamentos 500 e 900, em que pese tenham áreas diferentes,
apresentam exatamente o mesmo custo de aquisição junto ao demonstrativo de
ganho de capital – R$ 1.036.819,91 –, o que ressalta ainda mais a fraude.
Os elementos presentes aos autos, portanto, não deixam dúvidas a respeito da
prática de atos dolosos, tendentes a ocultar a condição de incorporador do
fiscalizado e a reduzir indevidamente os tributos devidos”.
53.

Pelo que se observa, a premissa utilizada pela Autoridade Fiscal para aplicar a multa
na modalidade qualificada foi a de que o Recorrente “de forma dolosa, tentou ocultar a atividade
Fl. 13269
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33
de incorporação imobiliária” e que, “teria impedido o Fisco de ter conhecimento dos rendimentos
auferidos relativo à venda de imóveis”.
52.

O Acórdão recorrido, por sua vez, partiu da observação dos dados que foram
declarados pelo contribuinte à RFB, quando da apresentação dos “Demonstrativos de apuração
dos ganhos de capital”, nas DIRPFs.
53.

Registre-se que, em relação a esses fatos mencionados pela decisão recorrida
houve o lançamento de ofício de ganho de capital (Processo de no 15504.724338/2015-41), de
modo que, tal menção não justifica a qualificação da multa no presente caso.
54.

Como se vê, não há demonstração direta da conduta dolosa do Recorrente. Aliás, os
elementos que constam dos autos revelam justamento o oposto.
55.

Tanto o é que, a própria decisão recorrida reconheceu que a transferência das
unidades 300, 600, 800, 1000 e 1300 à Construtora se deram em momento posterior e em
conformidade com o negócio jurídico de permuta - cancelando o crédito tributário com relação às
essas unidades -, bem como reconheceu a maior parte dos recursos transferidos pelo Recorrente à
conta do condomínio como custos de construção, conforme se verifica dos trechos abaixo:

******************************************************************

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******************************************************************

******************************************************************
Fl. 13270
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56.

Não se deve perder de vista, todavia, que, nestes autos a situação descrita pela
Autoridade Fiscal não se amolda ao tipo legal previsto no artigo 71 da Lei no 4.502/64. In casu, os
dados relativos aos fatos geradores encontravam-se declarados nos “Demonstrativos de apuração
dos ganhos de capital”, nas DIRPFs, ainda que em valores menores, não dando margem ao
enquadramento das práticas adotadas no conceito de sonegação (impedir ou retardar o
conhecimento da ocorrência do fato gerador), uma vez que o fato gerador dos tributos aqui
lançados se encontra plenamente identificado nas referidas declarações, o que, inclusive, permitiu
à Autoridade Fiscal o presente lançamento.
57.

A respeito do tema, ressaltou o e. Conselheiro Sávio Salomão, por ocasião do
julgamento do Acórdão n° 1302-006.335:
“Ocorre que tais situações fático-jurídicas não se amoldam ao tipo legal previsto
no artigo 71 da Lei no 4.502/64 o qual trata da figura da sonegação que, a rigor,
corresponde, pois, na tentativa de ocultar da autoridade fazendária algum
elemento ou a ocorrência do fato gerador, sendo que a essência da sonegação é
a tentativa de impedir ou retardar o conhecimento da ocorrência do fato
gerador, de algum de seus elementos ou de condições pessoais do contribuinte
que o afetem, ou seja, a tentativa de ocultar da autoridade fazendária algum
elemento ou a ocorrência do próprio fato gerador.
Como visto anteriormente, o instituto da sonegação previsto no artigo 71 da Lei
no 4.502/62 deve ser compreendido não no sentido do contribuinte deixar de
simplesmente pagar o tributo devido por via dolosa, mas por, dolosamente,
criar embaraços à fiscalização no que diz com o conhecimento do fato gerador e
de todos os seus aspectos de modo a ocultar da autoridade fazendária algum
elemento ou mesmo a ocorrência do próprio fato gerador. O núcleo aí é o
impedimento ou o retardo do conhecimento do fato gerador do tributo ou, ainda,
das condições que lhes são essenciais, o que não se confunde, portanto, com o
ato de deixar, ainda que de forma reiterada, de recolher o tributo a menor”.
58.

Dessa forma, entendo que a qualificação da multa não deve prevalecer, sendo
aplicável a Súmula CARF no 14, cujo enunciado assim dispõe:
Súmula CARF no 14
Fl. 13271
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A simples apuração de omissão de receita ou de rendimentos, por si só, não
autoriza a qualificação da multa de ofício, sendo necessária a comprovação do
evidente intuito de fraude do sujeito passivo.
59.

Por tais razões, entendo por afastar a aplicação da multa qualificada com
fundamento no artigo 44, § 1o da Lei no 9.430/96, reduzindo-a ao percentual de 75% (setenta e
cinco por cento).

V - Dispositivo
60.

Ante o exposto, conheço do Recurso Voluntário, para nessa extensão, dar-lhe
parcial provimento, para: (i) acatar a alegação preliminar de decadência, razão pela qual
consideram-se homologados tacitamente os créditos tributários de 31.03.2010, 30.06.2010 e
30.09.2010; (ii) reconhecer os depósitos devidamente comprovados como custos da construção,
na razão de 1/6 (um sexto) para cada uma das unidades alienadas e (iii) afastar a multa
qualificada, mantendo-se a decisão recorrida com relação aos demais itens.
61.

É como voto.
(Assinado Digitalmente)
Miriam Costa Faccin

VOTO VENCEDOR
Peço vênia para divergir da relatora. Por concordar na íntegra com a decisão de
primeira instância sobre a questão de mérito, invoco, para fundamentar minhas razões de decidir,
o disposto no artigo 114, parágrafo 12, inciso I, do Regimento Interno deste órgão, aprovado pela
Portaria 1.634/2023. Segue transcrição, no que se refere a questão de mérito ora julgada, de
elementos essenciais da referida decisão:
A análise dos elementos de prova juntados aos autos pela fiscalização e pela
interessada não deixa dúvidas de que o contribuinte JOSÉ WILSON, em conluio
com ALEXANDRE LOBO e a pessoa jurídica CONSTRUTORA ALTTI, praticou atos
jurídicos – omissivos e comissivos –, classificáveis como simulação, fraude e
sonegação, com o intuito de impedir ou retardar o conhecimento, por parte da
autoridade fazendária, de que JOSÉ WILSON teria praticado negócios jurídicos
de incorporação imobiliária.
O conceito de incorporador, vale repisar, encontra-se definido junto aos arts.
29 e 30 da Lei no 4.591/1964.
Fl. 13272
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Ao tempo em que ocultou as reais circunstâncias que circunscreveram sua
efetiva participação nos negócios jurídicos de alienação de apartamentos do
Condomínio Residencial Positano, JOSÉ WILSON simplesmente ignorou o
comando normativo2 que determina a equiparação do proprietário alienante
a pessoa jurídica, deixando de oferecer à tributação na forma devida os
ganhos auferidos com a venda dos imóveis. Importante salientar que o
contribuinte declarou – junto ao anexo de ganho de capital das respectivas
Declarações do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPFs) – que os
custos de construção relativos à alienação dos apartamentos foi superior às
receitas correspondentes, de maneira que, mesmo declarando como pessoa
física, informou não ter auferido ganho algum em relação aos negócios
jurídicos realizados. Em resumo, temos o seguinte encadeamento de fatos: a)
o contribuinte fez aparentar, perante o órgão fazendário, que não teria
praticado incorporação imobiliária; b) ao ocultar sua condição de
incorporador, deixou de realizar a tributação dos resultados como pessoa
jurídica; c) ao declarar – como pessoa física – que os custos de construção
foram superiores à receita com a venda das unidades, o contribuinte não
apenas diminuiu, como também reduziu a zero o montante de tributos devidos
nos períodos correspondentes. Em que pese as alegações da impugnante de
que não teria.
A análise dos contratos e das escrituras públicas de que participaram os
proprietários originais dos terrenos (WILSON JOSÉ e ALEXANDRE LOBO) e a
pessoa
jurídica
responsável
pela
construção
do
empreendimento
(CONSTRUTORA ALTTI) revelam, inequivocamente, a prática de simulação.
Segundo FERRARA 3 , em obra clássica sobre a matéria (a edição consultada é
em português de Portugal), “na simulação, (...), os contratantes concordam
sôbre a aparência do acto que não efectuaram realmente, ou que efectuam,
mas não sob aquela forma visível de que se servem, como instrumento para
enganar terceiros”. No caso concreto, a simulação revela-se de maneira cabal
quando confrontamos os instrumentos pactuados em relação à venda dos
apartamentos de no 600 e 800. Os contratos de fls. 135/149 e 178/192
evidenciam que as frações ideais dessas unidades teriam sido alienadas pela
empresa construtora, na condição de detentora de direitos reais sobre os
terrenos, em vista da permuta pactuada com os proprietários originais. Já a
escritura pública transcrita no registro de imóveis evidencia que a alienação
teria sido levada a efeito pelos proprietários originais (WILSON JOSÉ e
ALEXANDRE LOBO) aos adquirentes finais (ANTÔNIO JOSÉ PROCÓPIO e
CINÉZIO GERALDO PEREIRA), simplesmente ignorando a participação da
CONSTRUTORA ALTTI na cadeia de domínio. Os valores registrados nas
escrituras públicas também diferem totalmente daqueles retratados nos
Fl. 13273
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contratos que lhes precederam. A simulação é flagrante, ainda, no texto do
contrato de fls. 88/95 (de 10/05/2007), que supostamente refere a
constituição de “Condomínio sem incorporação” (ver tópico VI, à fl. 92),
quando, na verdade, a incorporação é da gênese do projeto real. Note-se,
nesse particular, que os dois apartamentos (de no 600 e 800) foram vendidos
na planta em junho de 2007 (ver documentos de fls. 135 e 178), o que certifica
a inverdade do fato de que o empreendimento fora planejado à revelia de
incorporação. Há simulação, ainda, quanto à configuração jurídica
formalmente atribuída aos contratos de fls. 135 e 178, por meio dos quais
ANTÔNIO PROCÓPIO e CINÉZIO PEREIRA pactuaram a aquisição dos
apartamentos em construção de no 600 e 800. Muito embora tais
instrumentos tenham sido denominados de “Termo de Adesão e Constituição
de Condomínio para Construção a Preço de Custo”, o que tem, na verdade, é a
alienação de imóveis na planta, perfectibilizada pela CONSTRUTORA ALTTI –
adquirente de direitos reais sobre as frações ideais e incorporadora de fato –,
que assina o documento como mera “construtora/síndica”. Em que pese a
formalização da incorporação somente tenha ocorrido em momento posterior,
como se vê no documento de fl. 219, cujo excerto transcrevo a seguir, a
CONSTRUTORA ALTTI agiu tipicamente como incorporadora no que tange à
alienação das frações ideais das unidades de no 600 e 800.
De outro lado, o fiscalizado JOSÉ WILTON também realizou a alienação de
unidades a adquirentes finais antes do término da obra, figurando como
incorporador de fato, ao lado do incorporador de fato e de direito,
CONSTRUTORA ALTTI. Note-se que “alienação”, segundo definição expressa do
art. 2o, II, do Decreto-lei no 1.381/1974, matriz legal do art. 154, § 1o, do
RIR/99, corresponde à data em que “for celebrado o contrato inicial da
operação imobiliária correspondente, ainda que através de instrumento
particular”. Nesse particular, vale trazer à colação que a fiscalizada declarou
em sua DIRPF2010 ter realizado a alienação dos apartamentos de no 700 e
1.100 diretamente aos adquirentes finais – NIVALDO FERREIRA e BELLAGIO
PARTICIPAÇÕES S/A – , em 26/08/2009 e 05/01/2009, como se vê nas cópias
de tela a seguir, retiradas do sistema IRPF da Receita Federal.
Repisando: a alienação das unidades de no 700 e 1.100 por JOSE WILSON
ocorreu em momento anterior (ano de 2009) ao do encerramento da obra
(havido em Conforme disposto no art. 152 do RIR/99, equipara-se à pessoa
jurídica o proprietário ou titular de terrenos que, sem efetuar o registro dos
documentos de incorporação ou loteamento, promova a construção de
prédio4 com mais de duas unidades imobiliárias, se iniciar a alienação das
unidades antes de decorrido o prazo de sessenta meses contados da data da
averbação da construção do prédio. E ainda, em observância ao disposto no
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art. 156 do RIR/995 , a equiparação a pessoa jurídica do sujeito passivo JOSÉ
WILSON deveria ter ocorrido – no mínimo – desde 05/01/2009, que é a data
declarada da alienação da unidade de no 1.100. Não há dúvidas, pois, de que
o fiscalizado (i) incorreu em incorporação imobiliária e (ii) agiu com o intuito
de ocultar tal situação, exteriorizando manifestações de vontade distintas da
verdade material, o que caracteriza inequivocamente a prática de simulação.
O caráter doloso da conduta é ainda revelado por meio da contradição havida
entre as teses apresentadas pelo fiscalizado (i) no curso da fiscalização e (ii)
junto à presente impugnação. Na resposta à intimação provida em
19/02/2015, a contribuinte informou taxativamente não ter realizado
operação de incorporação, por “via direta ou por equiparação” (ver item 15, à
fl. 85). Já na impugnação, à fl. 391, o impugnante assume expressamente que
deveria ter-se “auto-equiparado” a pessoa jurídica, “oferecendo os
rendimentos do empreendimento à tributação como se pessoa jurídica fosse”
(ver item 53 da impugnação). A mudança de estratégia do fiscalizado tem
uma explicação bastante clara: à medida que percebeu que a simulação fora
definitivamente descortinada, evidenciando a inequívoca – e agora
incontroversa – obrigatoriedade de equiparar-se a pessoa jurídica, o
interessado concentra os argumentos de defesa na suposta ausência de dolo,
no intuito de ver reconhecida a alteração da contagem do prazo decadencial e
a consequente declaração de improcedência da maior parte do lançamento de
ofício. A tese de inexistência de dolo na conduta, todavia, não encontra
respaldo nos fatos. É bastante evidente que o fiscalizado tinha pleno
conhecimento das circunstâncias que circunscreveram as alienações, tendo
agido objetivamente de maneira a disfarçar a sua efetiva condição jurídica de
incorporador, reduzindo ilicitamente os tributos devidos à Fazenda Pública
federal. O dolo que contamina a conduta do agente pode ser facilmente
depreendido a partir da observação dos dados que foram declarados pelo
contribuinte à RFB, quando da apresentação dos “Demonstrativos de
apuração dos ganhos de capital”, nas DIRPFs relativas aos anos de 2009 e
2010. Relativamente à alienação dos apartamentos 500, 700, 900 e 1.100, o
declarante atribuiu ao custo de construção de cada unidade valor igual ou
pouco superior ao valor de venda, o que repercutiu, sistematicamente, na
apuração de ganho de capital igual a zero.
O custo de aquisição do apartamento no 500, por exemplo, consta no contrato
como sendo de R$ 508.000,00 (R$ 121.920,00 + R$ 386.080,00), enquanto o
custo declarado na DIRPF foi de R$ 1.036.819,91: mais do que o dobro! Note-
se que os apartamentos 500 e 900, em que pese tenham áreas diferentes,
apresentam exatamente o mesmo custo de aquisição junto ao demonstrativo
de ganho de capital – R$ 1.036.819,91 –, o que ressalta ainda mais a fraude.
Fl. 13275
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Os elementos presentes aos autos, portanto, não deixam dúvidas a respeito da
prática de atos dolosos, tendentes a ocultar a condição de incorporador do
fiscalizado e a reduzir indevidamente os tributos devidos. Com isto, tem-se por
corolário (i) que a regra decadencial aplicável ao caso concreto é aquela
prevista no art. 173, I, do CTN, tal qual levado a efeito pela fiscalização e (ii)
que está correta a aplicação da multa qualificada de 150% em relação aos
fatos geradores que escaparam à tributação.
Os atos praticados pelos alienantes configuram simulação da espécie
“relativa”, também referida na doutrina como “dissimulação”. PONTES DE
MIRANDA6 elucida que “a simulação é absoluta quando não se quis outro ato
jurídico nem aquele que se simula”, em contraste com a “relativa”, que ocorre
“quando se simula ato jurídico para se dissimular, ou simplesmente
dissimulando-se outro ato jurídico”. Diante da quantidade de atos jurídicos
contaminados por fraude, é difícil ao intérprete identificar quais são afinal os
atos verdadeiros e quais são os simulados. No caso dos autos, a fiscalização
entendeu que os atos registrados nas escrituras públicas eram os reais,
enquanto os contratos de fls. 88/95 e 96/1114 seriam os simulados. À vista
dos elementos de prova presentes aos autos, em especial aqueles juntados à
impugnação, firmei convencimento de que a realidade está mais próxima dos
contratos particulares, do que dos atos levados a registro público,
relativamente à alienação dos apartamentos de no 600, 800, 1000 e 1300. Já
com relação às unidades de no 500, 900 e 1200, não houve propriamente
simulação das escrituras – de vez JOSÉ WILSON era o efetivo proprietário das
frações ideais relativas a essas unidades em 2010 – , em que pese ter havido
fraude em relação aos dados inseridos nos demonstrativos de ganho de
capital, conforme analisado anteriormente. Senão, vejamos. O conjunto de
extratos juntados a partir da fl. 450 evidencia a efetiva existência de uma
conta corrente bancária constituída em nome do condomínio e administrada
pela CONSTRUTORA ALTTI, para onde convergiram depósitos realizados pelos
adquirentes das frações ideais. Já os documentos juntados a partir da fl. 1535
revelam custos que foram contratados em nome do condomínio, não havendo
razões nos autos que permitam desaboná-los. À vista desses elementos,
entendo razoável admitir que, de fato, houve a contratação, por parte do
fiscalizado, de uma permuta no local com a CONSTRUTORA ALTTI, onde o
terreno em que restou construído o prédio foi cedido em troca de unidades a
serem construídas (o contrato de fls. 88/95 refere as unidades 1300 e 1500 em
benefício de JOSÉ WILSON). Esses mesmos elementos corroboram a tese de
que foi entabulado negócio jurídico concomitante entre JOSÉ WILSON e
CONSTRUTORA ALTTI, onde o fiscalizado pactuou a construção de outras seis
unidades (o contrato de fls. 96/114 refere as unidades 400, 500, 700, 900,
Fl. 13276
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1100 e 1200), o que justifica a existência de repasses de valores realizados por
JOSÉ WILSON à conta corrente 7005250-8. Ou seja, o fluxo financeiro
evidenciado pela movimentação da conta bancária 7005250-8 e os
documentos juntados a partir da fl. 1535 corroboram a tese da impugnante de
que efetivamente houve uma operação de permuta, que deu suporte ao
processo de incorporação que lhe sucedeu, bem como a aquisição de direitos
em relação a unidades a construir, por parte de JOSÉ WILSON. Todavia, a
profusão de atos simulados não permite que se visualize com clareza se os
contratos de fls. 88/95 e 96/114 encerram todo o conjunto de negócios
jurídicos perpetrados pelo fiscalizado em relação aos apartamentos do
Condomínio Positano. Em que pese os contratos de fls. 88/95 e 96/114 (assim
como o texto impugnatório) vinculem à JOSÉ WILSON especificamente as
unidades 1300 e 1500 (por permuta) e 400, 500, 700, 900, 1100 e 1200 (por
força do contrato de fls. 96/114)7 , há elementos nos autos que sinalizam a
existência de acordos paralelos que não foram descortinados. A fração ideal
pertinente ao apartamento 1500, por exemplo, fora atribuída na permuta a
JOSÉ WILSON, enquanto o de 1600 corresponderia a ALEXANDRE LOBO.
Todavia, JOSÉ WILSON declara-se domiciliado no apartamento 1600, sem que
tenha sido juntada aos autos informação de quando – e em que condições –
teria havido essa negociação. Da mesma forma, há nos autos referência a
uma suposta permuta envolvendo os apartamentos 1300 e 1400 (ver
documento de fl. 1885). Não há menção a essa negociação nos autos.
Entretanto, há referência à escritura pública em que JOSÉ WILSON e
ALEXANDRE LOBO teriam transferido o apartamento 1300 à CONSTRUTORA
ALTTI em 2010 pelo questionável valor de R$ 56.859,82, restando incerto
como evoluiu a relação de domínio de JOSÉ WILSON em relação a essa
unidade, de 2007 a 2010. Em resumo: os elementos presentes aos autos
confirmam a tese da contribuinte de que efetivamente a incorporação
imobiliária foi realizada com suporte em operação de permuta no local, bem
como que o fiscalizado teria pactuado unidades a construir com a
CONSTRUTURA ALTTI. Todavia, a utilização sistemática de contratos de gaveta
e de atos simulados não permite que se visualize, com a devida clareza, o
encadeamento completo dos negócios jurídicos que circunscreveram a
totalidade das unidades que restaram negociadas. Como corolário dessas
circunstâncias, firmo a convicção de que efetivamente a maior parte dos
recursos transferidos por JOSÉ WILSON à conta corrente 7005250-8 foram
destinados à cobertura de custos de construção de unidades no Condomínio
Residencial Positano. Todavia, não é possível confirmar que todas as
transferências realizadas de 2006 a 2010 correspondem exatamente ao custo
de construção dessas unidades, até porque o montante dos valores
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transferidos (R$ 4.828.582,21, conforme informação de fl. 413) é
substancialmente superior aos valores constantes do contrato de fls. 96/114
(R$ 3.153.000,00, conforme informação de fl. 98).
O entendimento adotado no presente voto está convergente com a conclusão
sedimentada pela autoridade fazendária de que a fiscalizada adotou conduta
notoriamente dolosa, com o intuito de ocultar sua efetiva condição de sujeito
passivo em relação ao IRPJ e tributos reflexos devidos nas operações de venda
dos apartamentos construídos por meio de incorporação imobiliária. Todavia,
e conforme descrito no tópico precedente, entendo que os elementos juntados
pelo impugnante confirmam a tese de que a incorporação imobiliária teve
assento em operação de permuta no local. Na esteira desse entendimento, são
necessários dois conjuntos de ajustes ao lançamento de ofício: a) o
cancelamento do crédito tributário constituído em relação às unidades de no
300, 600, 800, 1000 e 1300, de vez que a alienação das frações ideais
pertinentes a essas unidades à CONSTRUTORA ALTTI ocorreu em momento
pretérito e em conformidade com negócio jurídico de permuta, havendo
indícios inequívocos de que as escrituras públicas registradas em 2010 é que
incorporam informações simuladas; b) o reconhecimento dos custos de
construção devidamente comprovados, no que tange às unidades de no 500,
900 e 1200, em consonância com o disposto no art. 534 do RIR/99. As razões
que explicam os ajustes pertinentes ao item “a” já foram devidamente
analisadas nos tópicos anteriores e dispensam maiores explicações. Já em
relação aos custos de construção das unidades 500, 900 e 1200, são
necessárias
considerações
complementares.
Conforme
reportado
anteriormente, a autoridade fazendária desconsiderou os custos de
construção para efeitos de apuração do lucro arbitrado, sob o pressuposto de
que o contrato de permuta no local firmado em 2007 teria inexistido. Tal
afirmação está contida no item 60 do relatório fiscal, à fl. 71. A premissa
adotada na presente decisão, todavia, difere do raciocínio empreendido pela
autoridade fazendária nesse particular, conforme analisado no tópico
precedente. Nesse diapasão, revela-se procedente a reclamação da autuada
de que a base tributável deva ser sensibilizada pelos custos de construção
devidamente comprovados, pertinentes aos períodos de apuração lançados de
ofício. A impugnante apresenta junto ao tópico IV.8 da impugnação a relação
de itens que deseja ver contemplados relativamente aos apartamentos 500,
900 e 1200. Eles estão compilados no quadro de fl. 415.
O valor de R$ 4.828.582,21 corresponde ao montante de depósitos realizados
pelo contribuinte na conta corrente 7005250-8 e estão discriminados junto ao
item 124, à fl. 412. Já o valor de R$ 168.000,00 corresponde ao custo de
fornecimento e instalação de mobiliário que fora inserido nos apartamentos
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de no 400, 500, 700, 900, 1100 e 1200, conforme documentos de fls. 532/533 e
comprovante de pagamento de fl. 534. Não há ressalvas em relação ao custo
do mobiliário, que deve efetivamente ser contemplado na razão de 1/6 para
cada uma das unidades alienadas em 2010. Todavia, não como acatar a
reclamação de que o valor de R$ 4.828.582,21 deva ser considerado como
base para rateio do custo de construção das unidades 500, 900 e 1200.
Conforme analisado acima, esse valor corresponde ao total das transferências
financeiras realizadas pela fiscalizada à conta corrente do condomínio de 2006
a 2010, não havendo nos autos qualquer documento que permita verificar a
que título, exatamente, essas transferências foram realizadas, e em relação a
qual unidade. Entretanto, é razoável admitir que boa parte desses depósitos
efetivamente concorreu para a formação do custo dos apartamentos 500, 900
e 1200, à vista do instrumento de fls. 96/114. Nesse contexto, entendo
razoável que seja contemplado na base de cálculo do lucro arbitrado o valor
equivalente ao custo contratado em relação a essas unidades, com base nos
valores indicados nas tabelas de fl. 98.
Quanto ao momento de reconhecimento do resultado tributável e dos custos
correspondentes, há de ser aplicado o disposto no art. 49, parágrafo único, da
Lei no 8.981/1995: “O lucro arbitrado será tributado na proporção da receita
recebida ou cujo recebimento esteja previsto para o próprio mês”.
Em face ao exposto, voto por julgar procedente em parte a impugnação, de
maneira a negar provimento à preliminar de decadência e, no mérito, ajustar
os valores devidos para aqueles indicado nas planilhas em anexo ao voto do
relator.

Fl. 13279
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