Tribunal: CARF
Processo: 17095.721682/2021-11
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: CLAUDIO DE ANDRADE CAMERANO
Órgão colegiado: Primeira Turma Ordinária da Quarta Câmara da Primeira Seção / Quarta Câmara / Primeira Seção de Julgamento
Data de julgamento: 2025-06-23
Data de publicação: 2025-07-16

Ementa:
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
Data do fato gerador: 31/03/2017
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. GANHO DE CAPITAL. LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE TERRENO. RECEITA OPERACIONAL. DESCARACTERIZAÇÃO.
O fato de o imóvel utilizado para integralização de capital não constar como registrado para uma eventual alienação, não é condição suficiente para que para que se proceda à tributação como receita operacional.

Inteiro teor:
DOCUMENTO VALIDADO
MINISTÉRIO DA FAZENDA
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais
PROCESSO
17095.721682/2021-11
ACÓRDÃO
1401-007.458 – 1a SEÇÃO/4a CÂMARA/1a TURMA ORDINÁRIA
SESSÃO DE
23 de junho de 2025
RECURSO
DE OFÍCIO
RECORRENTE
FAZENDA NACIONAL
INTERESSADO
LUNER 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
Data do fato gerador: 31/03/2017
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. GANHO DE CAPITAL. LUCRO PRESUMIDO.
VENDA DE TERRENO. RECEITA OPERACIONAL. DESCARACTERIZAÇÃO.
O fato de o imóvel utilizado para integralização de capital não constar
como registrado para uma eventual alienação, não é condição suficiente
para que para que se proceda à tributação como receita operacional.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Acordam os membros do colegiado, por maioria de votos, negar provimento ao
recurso de ofício. Vencido o Conselheiro Fernando Augusto Carvalho de Souza que dava
provimento ao recurso de ofício.

Assinado Digitalmente
Cláudio de Andrade Camerano – Relator

Assinado Digitalmente
Luiz Augusto de Souza Gonçalves – Presidente
Fl. 299
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Participaram da sessão de julgamento os julgadores Cláudio de Andrade Camerano,
Daniel Ribeiro Silva, Fernando Augusto Carvalho de Souza, Luciana Yoshihara Arcangelo Zanin,
Andressa Paula Senna Lisias e Luiz Augusto de Souza Goncalves (Presidente).

RELATÓRIO
Trata o presente processo de Recurso de Ofício impetrado pelo órgão julgador de
primeira instância, tendo em vista que o Acórdão de no 109-007.632 proferido pela 13a Turma da
DRJ09, em sessão de 28 de julho de 2021, julgou pela procedência da Impugnação apresentada
pelo Interessado, exonerando integralmente o crédito tributário.
De se ver a autuação.
Segundo consta no RELATÓRIO FISCAL, por meio do Termo de Intimação Fiscal no 4,
a contribuinte foi intimada a esclarecer “.... o motivo do não recolhimento de Ganho de Capital na
venda do imóvel localizado na SGAN quadra 612 lote C vendido em 15/02/2017 à Associação
Brasileira da Igreja de Jesus Cristo dos Santos dos últimos Dias”, e, ainda, que informasse “...o
motivo negocial que levou a empresa vender um imóvel em menos de 7 meses após sua
integralização.”
Em atendimento ao termo de intimação, a resposta:
11 Em 30/09/2020 o contribuinte atendeu o Termo de Intimação Fiscal no4,
nas seguintes afirmações:
11.1 Em relação ao item 1 do Termo de Intimação Fiscal no 4 afirma que
“ainda sobre a classificação contábil do imóvel em questão nos termos do
Pronunciamento Técnico CPC 16, “estoques” são ativos mantidos para
venda no curso normal dos negócios” afirma ainda que “desta forma a
empresa tributou os valores referente a operação pelo lucro presumido
conforme previsto na legislação para situações de imóvel em estoque para
revenda”;
[...]
11.3 Em relação ao item 3 o contribuinte afirmou em apertada síntese que
exerce a atividade econômica de incorporação de imóvel, construção e
venda de empreendimentos imobiliários e compra e venda de bens
próprios”, afirma ainda que “O imóvel foi integralizado na empresa com o
objetivo específico de ser objeto de uma incorporação imobiliária, como é
de praxe nas empresas do ramo. No entanto, enquanto se realizavam os
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estudos de mercado para planejamento da incorporação, a empresa
recebeu uma boa oferta de compra e acabou optando por desistir da
incorporação e realizar a venda do imóvel.”;
Continuando com o relato fiscal e sua conclusão final:

III – APURAÇÃO DOS FATOS
16. A empresa foi constituída em 05/07/2016, inicialmente com um capital
de R$ 1.000,00, tendo como sócios a Construtora Luner Ltda e SG
Engenharia Ltda, conforme Contrato Social apresentado em resposta ao
Termo de Início do Procedimento Fiscal;
17. Em 29/08/2016 o Contrato Social sofre sua primeira alteração, sofrendo
um aumento de capital com a integralização do imóvel localizado na SGAN
quadra 612 lote C, nesta alteração de seu contrato social não há menção
sobre a finalidade de venda do imóvel integralizado;
18. Em 11/01/2018 o Contrato Social sofre a segunda alteração, reduzindo
o seu capital Social em R$ 6.316.000,00, tendo em vista a venda do imóvel
em 15/02/2017, antes integralizado ao seu capital;
19. Em resposta ao item 3 do Termo de Intimação Fiscal no 4, o contribuinte
informa que o imóvel fora integralizado ao seu capital com o fim de ser
objeto de incorporação imobiliária, ou seja, não havia intenção inicial de
venda do mesmo;
20. Em resposta ao item 1 do mesmo Termo de intimação, o contribuinte
traz a baila o Comitê de Pronunciamento Contábeis 16, que estabelece o
tratamento contábil para os estoques, contudo este mesmo CPC em seu
item 8 é claro em declarar que “os estoques compreendem bens adquiridos
e destinados à venda”, o que não foi o caso, tendo em vista a afirmação
que o próprio contribuinte forneceu a esta Fiscalização (o bem fora
integralizado para fins de incorporação imobiliária), bem como não constar
em Contrato Social a finalidade da integralização do imóvel, ou seja, o
imóvel não poderia ser classificado inicialmente como estoque pelo único
fato que não havia a intenção de venda quando da integralização do
capital;
[...]
22. Conforme art. 25 da Lei no 9.430, de 27 de dezembro de 1996, os
percentuais de presunção devem ser aplicados somente sobre a receita
bruta da empresa, sendo os ganhos de capital e outros rendimentos e
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receitas somados posteriormente para determinação do montante do lucro
presumido:
[...]
24. Dessa forma, para efeitos tributários, a receita proveniente da venda
de imóveis que não foram construídos ou adquiridos com tal finalidade,
mas, diversamente, para serem usados como meio de obtenção de renda
ou para o desempenho de atividade econômica prevista no objeto social da
empresa, sujeita-se à apuração de ganho de capital, independentemente
de a atividade imobiliária também integrar o objeto da empresa;
III – DAS INFRAÇÕES
GANHO DE CAPITAL
25. Tendo em vista o narrado acima, estamos neste ato constituindo o
crédito tributário, tendo em vista a apuração de ganho de capital,
conforme tabela abaixo:

26. Conforme a Declaração de Crédito Tributos Federais (DCTF), que se
encontra anexo a este Auto de Infração, transmitido pelo contribuinte,
foram aproveitados nos cálculos dos tributos devidos o valor de R$
2.067.721,37 a título de Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (2089-1) e
R$ 1.123.422,35 a título de Contribuição Social S/Lucro Líquido, ficando
estes débitos vinculados a este processo;
TRIBUTAÇÃO DECORRENTE: CSLL
27. Tendo em vista a omissão de rendimento, aplica-se aos lançamentos
decorrentes o decidido sobre o lançamento que lhes deu origem, eis que
possuem os mesmos elementos de prova, de acordo com o § 2o do Art. 24
da Lei no 9.249/1995, dispõe expressamente que:
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“Art. 24. Verificada a omissão de receita, a autoridade tributária
determinará o valor do imposto e do adicional a serem lançados de acordo
com o regime de tributação a que estiver submetida a pessoa jurídica no
período-base a que corresponder a omissão.
§ 2o. O valor da receita omitida será considerado na determinação da base
de cálculo para o lançamento da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido –
CSLL, da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS,
da Contribuição para o PIS/Pasep e das contribuições previdenciárias
incidentes sobre a receita. (Redação dada pela Lei no 11.941, de 2009).”
IV – DA MULTA DE OFÍCIO
28. Tendo em vista os tributos não recolhidos/declarados no item 26 e 27, o
contribuinte se enquadrou na aplicação de multa aplicada com base inciso I
do Art. 44 da Lei 9.430/96 senão vejamos:
“Art. 44. Nos casos de lançamento de ofício, serão aplicadas as seguintes
multas:
I - de 75% (setenta e cinco por cento) sobre a totalidade ou diferença de
imposto ou contribuição nos casos de falta de pagamento ou recolhimento,
de falta de declaração e nos de declaração inexata;”
[...]
DA IMPUGNAÇÃO
A seguir, reproduzo a Impugnação conforme consta do relatório da decisão
recorrida:
Da impugnação
A interessada foi cientificada dos autos de infração em 20/02/2021 (f. 151).
Inconformada, em 12/03/2021, apresentou a impugnação de f. 156/172,
na qual alega, em síntese:
No item “I – DOS FATOS”, revela que é uma sociedade de propósito
específico (SPE), sujeita à tributação pelo lucro presumido, que tem como
objeto social: “a incorporação de imóveis, construção e venda de
empreendimentos imobiliários e administração de bens próprios” (doc. 1).
Alega que, no curso da ação fiscal, esclareceu que o terreno em questão
seria objeto de futura incorporação imobiliária e estava corretamente
contabilizado como estoque, na conta IMÓVEIS A COMERCIALIZAR, desde a
sua integralização (doc. 3), mas tendo recebido uma boa oferta de compra,
optou por alienar o terreno em vez de incorporar.
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Aduz que, por entender que o imóvel destinado à incorporação imobiliária
não poderia ser contabilizado como estoque, a fiscalização afastou a
correta tributação realizada pelo contribuinte como receita operacional na
sistemática do lucro presumido, para autuá-la por omissão de receita de
ganho de capital na alienação desse bem.
No item “II – DA CORRETA CONTABILIZAÇÃO DO IMÓVEL COMO ESTOQUE.
ATIVIDADE
IMOBILIÁRIA.
IMPOSSIBILIDADE
DE
DIFERENCIAÇÃO.
TRIBUTAÇÃO
COMO
RECEITA
OPERACIONAL.
LUCRO
PRESUMIDO.
PRECEDENTES CARF.”, ressalta que o imóvel sempre fora contabilizado
como “imóvel em estoque a comercializar”, desde que fora incorporado
pela impugnante, como visto no balancete (doc. 4).
Salienta que, mesmo sendo o imóvel destinado à incorporação imobiliária,
e não à comercialização, ele teria de ser classificado contabilmente como
estoque. Ampara-se no conceito de “receita bruta imobiliária” previsto no
art. 30 da Lei no 8.981/1995 “abrange expressamente as atividades
imobiliárias de loteamento de terrenos, incorporação imobiliária,
construção de prédios destinados a venda, bem como a venda de imóveis
construídos ou adquiridos para revenda, dando tratamento geral e idêntico
ao seu produto, sem qualquer restrição distinção ou ressalva” (Ac. CARF
1402-002.874).
Aduz que a legislação de regência não faz qualquer diferenciação em razão
das diferentes modalidades de exploração imobiliária, de modo que não
poderia prosperar a autuação sob o fundamento de que o imóvel não
poderia ser inicialmente classificado como estoque, vez que a intenção da
impugnante seria realizar uma incorporação imobiliária.
Cita texto da obra “Contabilidade Imobiliária”, de Alberto Manoel Scherrer,
segundo o qual os terrenos devem ser contabilizados na conta “Terrenos
em Estoque a Comercializar” e por ocasião da liberação, pelas autoridades
competentes dos projetos de construção, o montante contabilizado na
conta relativa aos terrenos deverá ser transferido em sua totalidade para a
conta “Estoque de imóveis em Construção”.
Ampara-se também na IN SRF no 84/1979, cujo item 3.8 determina o
registro em estoque de todos os imóveis destinados à venda.
Colaciona o Acórdão CARF no 1402-002.874, da sessão de 19/02/2018, e
transcreve ementa e voto.
No item “IV – CONCLUSÃO”, requer o cancelamento dos autos de infração.

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DO VOTO DA DECISÃO - ACÓRDÃO No 109-007.632 DA 13a TURMA DA DRJ09, DE
28/07/2021
VOTO
A impugnação apresenta os requisitos legais de admissibilidade; dela
conheço.
A autoridade autuante entende que o terreno em questão não poderia ser
classificado como estoque porque não havia a intenção de venda quando
da integralização ao capital e tendo em vista que a própria contribuinte
afirmou que o bem fora integralizado para fins de incorporação imobiliária.
A impugnante, por sua vez, sustenta que o produto da alienação do terreno
trata-se de receita operacional relativa a receita bruta imobiliária e que o
registro do bem imóvel em estoque está de acordo com a legislação
aplicável, entendimento doutrinário e precedente do Carf.
Em análise do arguido, constata-se que assiste razão à impugnante.
A atividade de incorporação imobiliária pressupõe a edificação de unidades
sobre o terreno, para posterior alienação comercial.
Ainda que a impugnante tivesse promovido as construções, registrado e
comercializado as unidades imobiliárias, o terreno teria sido vendido como
fração ideal daqueles novos bens imóveis. Assim, infere-se que o terreno
compõe o ativo circulante da impugnante.
À evidência, o Pronunciamento Técnico CPC 26(R1) prescreve a seguinte
definição de ativo circulante (grifei):
Ativo circulante
66. O ativo deve ser classificado como circulante quando satisfizer qualquer
dos seguintes critérios:
(a) espera-se que seja realizado, ou pretende-se que seja vendido ou
consumido no decurso normal do ciclo operacional da entidade;
(b) está mantido essencialmente com o propósito de ser negociado;
(c) espera-se que seja realizado até doze meses após a data do balanço; ou
(d) é caixa ou equivalente de caixa (conforme definido no Pronunciamento
Técnico CPC 03 – Demonstração dos Fluxos de Caixa), a menos que sua
troca ou uso para liquidação de passivo se encontre vedada durante pelo
menos doze meses após a data do balanço.
Todos os demais ativos devem ser classificados como não circulantes.
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O caso em análise não trata de uma indústria que decidiu vender um
terreno que possuía e utilizava, classificando depois a receita de sua
alienação como operacional. Tem-se, sim, uma empresa do ramo
imobiliário que deveria registrar o terreno no ativo circulante, como o fez
efetivamente, de modo que a receita resultante de sua alienação tem
natureza de receita operacional, sujeitando-se à tributação prevista no
inciso I do art. 25 da Lei no 9.430, de 1996:
“Art. 25. O lucro presumido será o montante determinado pela soma das
seguintes parcelas:
I - o valor resultante da aplicação dos percentuais de que trata o art. 15 da
Lei no 9.249, de 26 de dezembro de 1995, sobre a receita bruta definida
pela art. 12 do Decreto-Lei no 1.598, de 26 de dezembro de 1977, auferida
no período de apuração de que trata o art. 1o, deduzida das devoluções e
vendas canceladas e dos descontos incondicionais concedidos; e (Redação
dada pela Lei no 12.973, de 2014)
II - os ganhos de capital, os rendimentos e ganhos líquidos auferidos em
aplicações financeiras, as demais receitas, os resultados positivos
decorrentes de receitas não abrangidas pela inciso I, com os respectivos
valores decorrentes do ajuste a valor presente de que trata o inciso VIII do
caput do art. 183 da Lei no 6.404, de 15 de dezembro de 1976, e demais
valores determinados nesta Lei, auferidos naquele mesmo período.
(Redação dada pela Lei no 12.973, de 2014)
[...]
A IN SRF no 84, de 1979, também determina o registro dos terrenos em
conta de estoque, nos seguintes termos:
“O Secretário da Receita Federal, no uso de suas atribuições,
Considerando as alterações introduzidas pelo Decreto-lei no 1.598, de 26 de
dezembro de 1977, e pelo Decreto-lei no 1.648, de 18 de dezembro de 1978,
na sistemática de apuração dos resultados de operações imobiliárias,
RESOLVE:
Estabelecer normas para a apuração e tributação dos resultados
operacionais do contribuinte cuja atividade econômica seja compra e venda
de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação
imobiliária e construção de prédio para venda.
[...]
3. Registro Permanente de Estoque
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3.1 — O contribuinte deverá manter registro permanente de estoque, para
determinar o custo dos imóveis vendidos.
[...]
3.8 — O registro de estoque abrangerá todos os imóveis destinados à
venda, inclusive terrenos oriundos de desmembramento ou constantes de
loteamento em implantação, edificações em andamento e respectivos
terrenos ou frações ideais de terreno resultantes de incorporação
imobiliária e quaisquer outros prédios em construção para venda.”
Neste sentido, cita-se o precedente do Carf apontado pela impugnante,
cuja ementa tem os seguintes excertos:
“OMISSÃO DE RECEITAS. LUCRO PRESUMIDO. RECEITA OPERACIONAL.
VENDA DE TERRENO POR EMPRESA (SPE) ESTATUTARIAMENTE DEDICADA
À
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
CONCEITO
DE
RECEITA
BRUTA
IMOBILIÁRIA ABRANGENTE. AUSÊNCIA DE TRATAMENTO OU ONERAÇÃO
FISCAL DISTINTA ENTRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS. MANUTENÇÃO
CONTÍNUA EM ESTOQUE E EXCLUSIVA INTENÇÃO DE ALIENAÇÃO.
Na hipótese de Sociedade de Propósito Específico, originalmente
constituída para promover incorporação em terreno de sua propriedade
sempre mantido em conta do ativo circulante, que não obtêm êxito na
realização imobiliária pretendida inicialmente e aliena regularmente tal
imóvel de seu estoque, mesmo sem edificações ou desdobros, a receita
percebida pode ser classificada como operacional, ficando sujeita ao
coeficiente de presunção de 8%, determinado pelo art. 15 da Lei no
9.249/95, para a obtenção da base de cálculo.
[...]
Contabilmente, a classificação de um ativo como circulante é determinada
pelo fato deste ser mantido essencialmente com o propósito de ser
negociado. Se a natureza das atividades pressupõe e compreende a
alienação de um determinado imóvel, e este sempre esteve registrado em
conta de ativo circulante (estoque), não existindo qualquer elemento
indicativo de utilização diversa, não se sustenta a rotulação de ativo
permanente imobilizado para tal bem.
Conclui-se que a autoridade autuante não logrou descaracterizar a
natureza de receita operacional.
Pelas razões acima expostas, voto por considerar procedente a impugnação
apresentada, exonerando o crédito tributário.”
[...]
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A Interessada foi cientificada da decisão da DRJ em 17 de agosto de 2021.
É o relatório do essencial.

VOTO
Conselheiro Cláudio de Andrade Camerano, Relator
O Recurso de ofício é admitido, uma vez que a exoneração do crédito tributário
constituído supera o limite de alçada para fins de sua admissibilidade a este Colegiado.
O litígio posto está na natureza da atividade econômica exercida pela Recorrente,
bem como a classificação contábil do (único) bem, para daí partir para a identificação correta da
tributação que ora se discute, ou seja, se a operação (alienação do único imóvel) seria tratada
como receita operacional (procedimento da Recorrente) ou se ganho de capital, conforme
apontado pela autoridade fiscal.
Conforme relatoriado, temos nos autos a seguinte situação: a empresa Recorrente
foi constituída em 05/07/2016, com capital de R$ 1.000,00 e, após um mês, promove um aumento
de seu capital social mediante integralização do imóvel localizado na SGAN quadra 612 lote C,
pertencente a uma de suas sócias, a empresa Construtora Luner Ltda.
E logo em seguida, pouco mais de 6 (seis) meses da integralização, promove, em 15
de fevereiro de 2017, a venda do imóvel (integralizado) para a Associação Brasileira da Igreja de
Jesus Cristo dos Santos e, segundo a Recorrente (alienante), considerou que a venda era para ser
contabilizada como receita operacional e não como ganho de capital, conforme foi o racional da
autoridade fiscal.
Entende a Recorrente que o referido imóvel seria objeto de incorporação
imobiliária e, como tal, estaria correta a sua contabilização na conta de estoque (Imóvel a
Comercializar).
Por outro lado, entende a autoridade fiscal que o item 8 do CPC 16 é claro em
declarar que “os estoques compreendem bens adquiridos e destinados à venda”, que não seria o
caso, uma vez que “...não havia a intenção de venda quando da integralização do capital.”
Verifica-se nos autos que, no período que vai da constituição da Recorrente até a
alienação do imóvel passaram-se menos de sete meses, sem nenhuma atividade desenvolvida a
não ser a providencial alienação do único imóvel e único ativo da Recorrente!
A alegação da Recorrente foi de que desistiu da empreitada imobiliária em face de
atraente proposta de uma associação religiosa, entretanto, não se tem nos autos nada que
corrobore sua afirmação, nenhuma proposta neste sentido e, muito menos, nenhum documento
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que permitisse comprovar a sua real intenção, qual seja, a de uma efetiva incorporação então já
provida de estudos iniciais e projetos técnicos de engenharia.
Apesar de constar no objeto social da Recorrente o exercício de várias atividades
econômicas, inclusive compra e venda de imóveis, entendo, diferentemente da posição da
autoridade fiscal, que a Recorrente queria sim, vender o imóvel e para tanto, à semelhança
daquelas situações que existiram em um passado distante (operações conhecidas como casa e
separa), concebeu toda a operação no sentido de evitar a tributação pelo ganho de capital.
Veja que o imóvel recebido de sua sócia para integralização de seu capital foi
imediatamente alienado para terceiros, crendo a Recorrente que estaria, assim, sob o abrigo da
pecha de sua atividade como incorporação imobiliária (algo que nunca aconteceu!), o que lhe
permitiu uma carga tributária bem inferior, mas, entretanto, não foi este o racional da autoridade
fiscal.
Retornando ao recurso de ofício, percebe-se que o fundamento da DRJ se prende
ao fato de que estaria correta a contabilização em estoque e, portanto, sujeitando-se à tributação
prevista no inciso I do art.25 da Lei no 9.430/96, posição que se pode perfeitamente acatar, o que
poderia gerar até discussões outras, mas de se parar por aqui, uma vez que a autoridade fiscal
contestou enfaticamente tal contabilização e daí conduziu todo o seu racional, culminando em
conclusões precipitadas e, consequentemente, por uma inadequada fundamentação, de forma
que não merecem prosperar os lançamentos de IRPJ e de CSLL.
No ponto, apesar de entender diversamente da posição fiscal, a decisão recorrida
agiu de acordo com tal posição, com base no acima exposto, de forma que voto por negar
provimento ao recurso de ofício.

Assinado Digitalmente
Cláudio de Andrade Camerano

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