Tribunal: CARF
Processo: 12448.729616/2012-38
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: ANA CAROLINA DA SILVA BARBOSA
Órgão colegiado: Primeira Turma Ordinária da Primeira Câmara da Segunda Seção / Primeira Câmara / Segunda Seção de Julgamento
Data de julgamento: 2025-10-10
Data de publicação: 2025-10-27

Ementa:
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física - IRPF
Ano-calendário: 2009
IMPOSTO DE RENDA. ISENÇÃO. GANHO DE CAPITAL. VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ART. 39 DA LEI 11.196/2005. PARECER SEI No 15069/2022/ME.
Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital nas operações de alienação de imóvel prevista no art. 39 da Lei 11.196/2005 se aplica à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, o débito remanescente de aquisição de imóvel residencial já possuído pelo alienante.

Inteiro teor:
DOCUMENTO VALIDADO
MINISTÉRIO DA FAZENDA
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais
PROCESSO
12448.729616/2012-38
ACÓRDÃO
2101-003.383 – 2a SEÇÃO/1a CÂMARA/1a TURMA ORDINÁRIA
SESSÃO DE
13 de outubro de 2025
RECURSO
VOLUNTÁRIO
RECORRENTE
LUIZ BUARQUE DE HOLLANDA FILHO
INTERESSADO
FAZENDA NACIONAL
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física - IRPF
Ano-calendário: 2009
IMPOSTO DE RENDA. ISENÇÃO. GANHO DE CAPITAL. VENDA DE IMÓVEL
RESIDENCIAL.
ART.
39
DA
LEI
11.196/2005.
PARECER
SEI
No
15069/2022/ME.
Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a isenção do
Imposto de Renda sobre o ganho de capital nas operações de alienação de
imóvel prevista no art. 39 da Lei 11.196/2005 se aplica à hipótese de venda
de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, o
débito remanescente de aquisição de imóvel residencial já possuído pelo
alienante.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Acordam os membros do colegiado, por unanimidade de votos, dar provimento
parcial ao Recurso Voluntário, para considerar isento do cálculo do ganho de capital, o valor de R$
2.030.000,00.

Assinado Digitalmente
Ana Carolina da Silva Barbosa – Relatora

Assinado Digitalmente
Fl. 177
DF CARF MF
Original

DOCUMENTO VALIDADO
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PROCESSO 12448.729616/2012-38
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Mário Hermes Soares Campos – Presidente

Participaram da sessão de julgamento os Conselheiros Heitor de Souza Lima Junior,
Roberto Junqueira de Alvarenga Neto, Cleber Ferreira Nunes Leite, Silvio Lucio de Oliveira Junior,
Ana Carolina da Silva Barbosa, Mario Hermes Soares Campos (Presidente).

RELATÓRIO
Trata-se de Recurso Voluntário (e-fls. 152/173) interposto por LUIZ BUARQUE DE
HOLLANDA FILHO em face do Acórdão no. 16-73.636 (e-fls. 129/139), que julgou a Impugnação
procedente em parte, mantendo parcialmente o lançamento.
O Auto de Infração foi lavrado para lançamento de Imposto sobre a Renda de
Pessoa Física em razão da omissão/apuração incorreta de ganhos de capital auferidos na alienação
de bens ou direitos de qualquer natureza adquiridos em reais, conforme descrito no Termo de
Constatação e Verificação Fiscal (e-fls. 66/70):
“O presente procedimento teve início com a ciência ao contribuinte(...), por
intermédio do qual foi intimado a apresentar documentação comprobatória da
alienação dos imóveis situados à R. Engenheiro Alfredo Duarte, no 98 – Humaitá,
nesta e R. Riachuelo, no 161/ap C-01 – Centro, nesta; bem como documentação
comprobatória da aquisição imóveis situados à R. Francisco Otaviano, no
165/ap204 – Copacabana, nesta e Av. Vieira Souto, no 144/ ap 301- Ipanema,
nesta.”
Cientificado em 26/07/2012 do Auto de Infração e relatório (cópia do A.R. – e-fl.
71), apresentou o interessado, em 24/08/2012 (e-fl. 102), a impugnação de e-fl. 102/123,
alegando o seguinte, de acordo com a síntese feita pela decisão de piso:
O sujeito passivo do lançamento apresenta sua impugnação às fls.102 e seguintes.
Alega, em síntese, e pelas razões que expõem, sem prejuízo da leitura integral da
peça de impugnação, que:
1)Trata o lançamento de apuração de ganho de capital relativo a venda do imóvel
sito a Rua Engenheiro Alfredo Duarte, no 98, Humaitá, Rio de Janeiro realizada na
data de 08/07/2009 2)os recursos auferidos com a venda do mesmo foram
utilizados para a aquisição de dois imóveis a saber: 1) imóvel situado a Rua
Francisco Otaviano, 165, apt.204, Ipanema; sobre o qual o contribuinte concorda
com a o procedimento da fiscalização; e 2)imóvel situado a Av. Vieira Souto, 144,
apartamento 301, sobre o qual o contribuinte não concorda com o procedimento
da fiscalização, pois esta não aceitou a aquisição para os fins previstos no art.39
da Lei no 11.196/05.
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3) Afirma, com relação ao segundo imóvel que o mesmo foi arrematado em hasta
pública em 22/06/2009, com caução de 30% no ato (R$870.000,00) e quitação em
09/07/2009 do valor de R$2.030.000,00 (fl.32).
4) Defende o entendimento de que a data da aquisição do segundo imóvel seja o
dia 09/07/2009, pelas razões que expõe. Transcreve doutrina acerca do conceito
de Arrematação e conclui que a arrematação somente se concretiza com o
pagamento acompanhado do recolhimento do ITBI; portanto, a arrematação
somente pode ser considerada perfeita e acabada em 09/07/2009. Afirma que o
entendimento correto acerca do disposto no art.39 da Lei no 11.196/2005 deve
ser no sentido de que o produto da alienação do imóvel da Rua Engenheiro
Alfredo Duarte, no98, Humaitá, “seja aplicado” na aquisição de outros imóveis;
não cabendo se falar em outra interpretação, como data do início da transação ou
outra qualquer.
5) Afirma que o imóvel alienado da Rua Engenheiro Alfredo Duarte, no98,
Humaitá sofreu benfeitorias e que, pelas razões que expõe, não lhe caberia exigir
a comprovação destes gastos após 10 anos, pois, entre outros aspectos, prescrita
a exigibilidade.
6) Caberia ser observado quanto ao valor da alienação o fato de que houve o
pagamento de R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) a título de corretagem
a Oswaldo Affonso Guisolphe de Castro quando da venda do imóvel da Rua
Engenheiro Alfredo Duarte, no98, Humaitá, nos termos da Instrução Normativa
SRF no 84 de 11 de outubro de 2001, art.19,
7) Apresenta duas planilhas para recálculo do valor do ganho de capital, propondo
por zerar o valor devido na 1a versão (item II - fl.110) e para reduzir parcialmente
na 2a versão (item III – fl.114).
Sobreveio o julgamento da Impugnação, e foi proferido o Acórdão no. 16-73.636 (e-
fls. 129/139), que restou assim ementado:
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA - IRPF
Ano-calendário: 2009
Ementa: ISENÇÃO. GANHO DE CAPITAL. IMÓVEIS RESIDENCIAIS. CONDIÇÕES.
Somente é isento do IRPF o ganho de capital, apurado por pessoa física residente
no Brasil, na venda de imóveis residenciais, quando o alienante, no prazo de 180
dias contado da celebração do contrato, aplicar o produto da venda na aquisição
de imóveis residenciais localizados no Brasil, observadas as condições exigidas
pela legislação de regência e desde que as operações possuam respaldado em
documentação hábil. A aplicação parcial do produto da venda implica tributação
do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
Impugnação Procedente em Parte
Crédito Tributário Mantido em Parte
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A decisão de piso considerou comprovada e promoveu o abatimento do valor do
tributo, o valor pago pelo recorrente a título de corretagem. Vale o destaque:
Considerando-se o recibo de fl.33 emitido por Oswaldo Affonso Gui Guisolphe de
Castro, CPF no 408.644.807-68 informa ter o mesmo recebido o valor de
R$150.000,00 do contribuinte em razão da intermediação na venda do imóvel sito
a Rua Engenheiro Alfredo Duarte, no 98.
Considerando-se que a corretagem foi informada na DIRPF no 07/35.278.604
como rendimento recebido de Pessoa Física; tendo sido o valor levado a
tributação.
Cabe reduzir o valor pago do valor da alienação (R$6.800.000,00-R$150.000,00 =
R$6.650.000,00 (novo valor de alienação)). Na tabela da fiscalização: “Ganho de
capital (3): R$1.418.167,76”; “Imposto Devido (15% x Ganho de Capital):
R$212.725,16”
A intimação do resultado do julgamento (e-fls. 140) foi encaminhada ao sujeito
passivo pelo DTE, conforme Termo de Registro de Mensagem na Caixa Postal (e-fl. 143) em
13/04/2017. No dia 29/04/2017, foi registrada a Ciência Eletrônica por Decurso de Prazo (e-fls.
145) sendo que o prazo de 15 dias teria vencido em 28/04/2017.
Em 10/05/2017, o Contribuinte acessou o teor dos documentos, conforme Termo
de Abertura de Documento (e-fl. 146).
Às e-fls. 147/148 foi juntada cópia de Aviso de Recebimento, contendo o número do
presentes autos na declaração de conteúdo, recebido em 18/04/2017.
Em 16/05/2017, foi apresentado o Recurso Voluntário (e-fls. 152/173), reiterando
os argumentos apresentados em sede de Impugnação, detalhando como teria se dado a
arrematação do imóvel da Avenida Vieira Souto 144, apartamento 301. Argumentou que a compra
dos dois imóveis teria se dado no prazo de 180 dias da venda do imóvel da Rua Engenheiro Alfredo
Duarte, no. 98 e portanto, deveria ser considerada a isenção quanto ao ganho de capital. Faz
considerações sobre o cálculo do imposto apurado e requer o cancelamento da autuação.
Em seguida, os autos foram remetidos a este Conselho para apreciação e
julgamento do Recurso Voluntário.
Não foram apresentadas contrarrazões.
É o relatório.

VOTO
Conselheira Ana Carolina da Silva Barbosa, Relatora
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1.
Admissibilidade
O Recurso Voluntário é tempestivo, e atende aos requisitos de admissibilidade
previstos no Decreto no. 70.235/72. Portanto, dele tomo conhecimento.
2. Mérito
2.1. Dos requisitos para a isenção
A discussão central dos presentes autos está na confirmação do cumprimento das
condições para gozo da isenção do IRPF no ganho de capital de venda de imóvel, nos termos do
art. 39 da Lei no 11.196, de 21 de novembro de 2005:
Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física
residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no
prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o
produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
§ 1o No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo
será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1a
(primeira)operação.
§ 2o A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho
proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
§ 3o No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este
artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela
empregada na aquisição de imóveis residenciais.
§ 4o A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em
exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
I - juros de mora, calculados a partir do 2o (segundo) mês subsequente ao do
recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e
II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2o (segundo) mês seguinte
ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o
imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste
artigo.
§ 5o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo
1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos. (grifos acrescidos)
Os requisitos previstos em lei para que que o contribuinte fique isento do imposto
de renda no ganho de capital da venda de imóvel são que o produto da venda seja usado para
aquisição de outros imóveis residenciais, no prazo de 180 dias, contados da celebração do
contrato de venda.
O recorrente alienou imóvel sito a Rua Engenheiro Alfredo Duarte, no 98, Humaitá,
Rio de Janeiro em 08/07/2009, conforme escritura de e-fl. 28 e seguintes e extrato bancário de e-
fl. 51. Assim, teria até janeiro de 2010 para aplicar o produto da venda na aquisição de outros
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imóveis residenciais, utilizando-se do benefício da isenção. A fiscalização já aceitou o argumento
para o imóvel adquirido em 11/09/2009 (R$3.900.000,00) sito à Rua Francisco Otávio, no 165/apt
204 – Copacabana, considerando-se o seu valor no cálculo final do lançamento.
A controvérsia permanece quanto à data a ser considerada como data de aquisição
do imóvel situado a Av. Vieira Souto, no 144, apartamento 301. A fiscalização e a decisão de piso
consideraram o dia 22/06/2009, data do Auto de Praça Positivo (e-fl. 40) e portanto, fora do prazo
de 180 dias previsto em lei, uma vez que o título de propriedade teria se dado em momento
anterior à venda.
Contudo, o recorrente defende que teria empregado o valor da venda na aquisição
do segundo imóvel, dentro do prazo de 180 dias, para fins de consideração da isenção. Explica que
houve litígio e impugnação da arrematação, que apenas teria se encerrado em 2011, mas que
teria feito depósito de 30% do valor do imóvel na data do leilão (30% em 22/06/2009 -
R$870.000,00) e o restante, 70% foi feito pagamento em 15 dias, o que se deu em 09/07/2009,
por meio da guia de depósito a ordem da Justiça do Estado do Rio de Janeiro, no valor de R$
2.030.000,00. Assim, o efetivo emprego do valor teria se dado para a aquisição dos dois imóveis
residenciais.
A decisão de piso entendeu que a aquisição do imóvel Av. Vieira Souto, no 144/ap
301 – Ipanema não deveria ser considerada porque o leilão teria se dado em momento anterior à
venda do imóvel, apesar de o pagamento de 70% do valor ter se dado após a venda. O
entendimento da decisão de piso embasou-se no art. 111 do CTN, que determina que a isenção
seja analisada literalmente. Vale o destaque:
Trata-se de lide restrita a ganho de capital apurado pela fiscalização em
decorrência da alienação de imóvel residencial na data de 08/07/2009
(R$6.800.000,00).
Em sua defesa, o autor alega que a totalidade dos valores da venda foram
aplicados, no prazo de 180 dias, na compra de outros dois imóveis residenciais, o
que lhe daria direito à isenção parcial do ganho de capital.
A fiscalização já aceitou o argumento para o imóvel adquirido em 11/09/2009
(R$3.900.000,00) sito à Rua Francisco Otávio, no 165/apt 204 – Copacabana,
considerando-se o seu valor no cálculo final do lançamento.
A fiscalização não aceitou o argumento para o imóvel adquirido em 22/06/2009
(R$2.900.000,00) sito à Av. Vieira Souto, no 144/ap 301 – Ipanema, pois o mesmo
foi adquirido em hasta pública em data anterior a alienação do imóvel sito a Rua
Engenheiro Alfredo Duarte, no98, Humaitá.
Sobre o tema, colaciona-se o art. 39 da Lei no 11.196, de 21 de novembro de
2005:
“Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física
residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante,
no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato,
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aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados
no País.
§ 1o No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste
artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1a
(primeira)operação.
§ 2o A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho
proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
§ 3o No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata
este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à
parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
§ 4o A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em
exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
I - juros de mora, calculados a partir do 2o (segundo) mês subsequente ao
do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e
II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2o (segundo) mês
seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel
vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que
trata o caput deste artigo.
§ 5o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este
artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.”
Como se vê, em linhas gerais, para fazer jus à isenção, deve o contribuinte utilizar
total ou parcialmente o produto da alienação de imóvel residencial, dentro do
prazo de 180 dias da celebração do contrato, na aquisição de outro imóvel
residencial, localizado do Brasil, desde que não tenha usufruído do benefício nos
últimos 5 anos.
Ressalta-se que a legislação não restringe a quantidade de imóveis residenciais
vendidos e comprados, devendo ser observado o citado prazo desde a celebração
do contrato da primeira alienação, com a condição de que as operações de venda
ocorram anteriormente à primeira aquisição, conforme se constata do art. 2o da
Instrução Normativa SRF no 599, de 28 de dezembro de 2005:
“Art. 2o Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física
residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante,
no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato,
aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis
residenciais localizados no País.
§ 1o No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e
oitenta)dias referido no caput deste artigo será contado a partir da data de
celebração do contrato relativo à primeira operação.
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§ 2o A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho
proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
§ 3o No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata
este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à
parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
§ 4o A opção pela isenção de que trata este artigo é irretratável e o
contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração
dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.
§ 5o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este
artigo uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração
do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no
caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de
venda com o referido benefício.
§ 6o Na hipótese do § 1o, estarão isentos somente os ganhos de capital
auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira
aquisição de imóvel residencial.”
§ 7o Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção
de que trata o caput, observado o disposto nos parágrafos precedentes:
I - nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores
recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data
da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s)
aquisição(ões) do(s)imóvel(is) residencial(is);
II - nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à
vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta)
dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;
III - nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e
utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de
180(cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro
contrato de venda.
Art. 4o Aplica-se, no que couber, às alienações de que trata esta Instrução
Normativa o disposto na Instrução Normativa SRF no 84, de 11 de outubro
de 2001.
(...)” (grifou-se)
De se destacar que a legislação relativa à concessão de isenção deve ser
interpretada literalmente, a teor do art. 111, inciso II, do Código Tributário
Nacional (CTN), instituído pela Lei no 5.172, de 25 de outubro de 1966.
Nos termos dos dispositivos transcritos, para que se possa examinar o
enquadramento na norma isentiva, é preciso determinar com precisão as datas
das operações de alienação e aquisição.
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Considerando-se que a venda do imóvel sito a Rua Engenheiro Alfredo Duarte,
no98, Humaitá, Rio de Janeiro foi realizada na data de 08/07/2009, conforme
escritura de fl. 28 e seguintes e extrato bancário de fl.51.
Considerando-se que o imóvel situado a Av. Vieira Souto, no 144, apartamento
301 foi adquirido em 22/06/2009, conforme Auto de Praça Positivo de fl.40;
ainda que o pagamento da integralidade do valor de aquisição tenha sido
complementada em data posterior (30% em 22/06/2009 (R$870.000,00) e 70%
em 09/07/2009 (R$2.030.000,00(fl.42)). Cabe observar que o documento de
fl.40 informa que “Aos vinte dois dias do mês de Junho do ano de dois mil e
nove, no Átrio do Fórum da Capital (...) o Leiloeiro Público (...)submeteu a venda
em 1a Praça Pública, (...) o APARTAMENTO NÚMERO 301 DO EDIFÍCIO NA
AVENIDA VIEIRA SOUTO,144” (grifei). Cabe observar, ainda, que o documento
de fl.53 (recolhimento do ITBI) informa como data do fato gerador o dia
22/06/2009 (“FG: 22/06/2009”).
Não há, neste aspecto, como decidir em sentido diverso daquele já expresso pela
fiscalização, pois o contribuinte não logra comprovar o direito à isenção, vez que
não apresentou prova hábil a demonstrar a utilização do produto da alienação do
imóvel residencial em outro da mesma natureza dentro das condições impostas
pela legislação de regência. (grifos acrescidos)
O recorrente alega que a Instrução Normativa no. 599/2005 não poderia restringir a
aplicação do dispositivo legal, para que a isenção fosse aplicada apenas para a aquisição de novos
imóveis a partir da venda do primeiro imóvel, sob pena de ofensa ao princípio da legalidade.
Entendo que assiste parcial razão ao recorrente.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu no Resp no. 1.469.478/SC, em voto vencedor
do Ministro Mauro Campbell Marques, que a isenção prevista na Lei no. 11.196/2005 alcança,
inclusive, a quitação de imóveis já adquiridos pelo vendedor, em momento anterior:
TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE RENDA. GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BEM
IMÓVEL RESIDENCIAL. IN/SRF No 599/2005 E ART. 39 DA LEI No 11.196/2005.
1. A isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital nas operações de
alienação de imóvel prevista no art. 39, da Lei 11.196/2005 se aplica à hipótese de
venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente,
débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já
possuído pelo alienante.
2. É ilegal a restrição estabelecida no art. 2o, §11, I, da Instrução Normativa-SRF n.
599/2005.
3. NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.
(REsp n. 1.469.478/SC, relator Ministro Herman Benjamin, relator para acórdão
Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 25/10/2016, DJe
de 19/12/2016.)
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O trecho do voto do Ministro esclarece que a norma determina que o emprego do
valor obtido com a venda de imóvel deve ser aplicado na aquisição de outro imóvel residencial,
mas deve se estender aos casos de imóveis não quitados, adquiridos em momento anterior à
alienação:
O caso é que a restrição da lei isentiva feita mediante instrução normativa da
Receita Federal torna a aplicação da norma quase que impossível. Com efeito, é
de sabença geral que a grande maioria das aquisições imobiliárias das pessoas
físicas é feita mediante contratos de financiamento de longo prazo (até trinta
anos). Isto porque a regra é que a pessoa física não tenha liquidez para adquirir
um imóvel residencial à vista. Outro ponto de relevo é que a pessoa física
geralmente adquire o "segundo imóvel" ainda "na planta" (em construção), o que
dificulta a alienação anterior do "primeiro imóvel", já que é necessário ter onde
morar. A regra então é que a aquisição do "segundo imóvel" se dê antes da
alienação do "primeiro imóvel".
Sendo assim, a finalidade da norma expressa na citada exposição de motivos é
mais bem alcançada quando se permite que o produto da venda do imóvel
residencial anterior seja empregado, dentro do prazo de 180 (cento e oitenta
dias), na aquisição de outro imóvel residencial, compreendendo dentro deste
conceito de aquisição também a quitação do débito remanescente do imóvel já
adquirido ou de parcelas do financiamento em curso firmado anteriormente.
Outrossim, a necessidade de interpretação restritiva das normas isentivas
também não socorre a FAZENDA NACIONAL, isto porque a literalidade da norma
insculpida no art. 39, da Lei n. 11.196/2005 exige apenas a aplicação do
"produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País".
Efetivamente, não há qualquer discrímen que estabeleça literalmente o
momento da aquisição onde será aplicado o capital da venda. Não há qualquer
registro na lei de que as aquisições de que fala sejam somente aquelas cujos
contratos ocorreram depois da venda do primeiro imóvel residencial.
Este entendimento prevaleceu na corte, tendo sido proferidas decisões no mesmo
sentido por ambas as turmas: REsp 1726884/PR, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma,
julgado em 24/04/2018, DJe 21/11/2018; (REsp 1668268/SP, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA,
PRIMEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 22/03/2018; AgInt no REsp 1612183/RS, Rel.
Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 29/04/2019, DJe
10/05/2019, e também decisões monocráticas: REsp no 1.820.971/RS, Ministra Assusete
Magalhães, 01.08.2019; REsp no 1.811.034/SC, Ministra Assusete Magalhães, 27.05.2019; AREsp
no 1.351.448/DF, Ministro Mauro Campbell Marques, 30.08.2018; REsp no 1.724.010/PB, Ministra
Assusete Magalhães, 23.03.2018; REsp no 1.610.502/RJ, Ministra Assusete Magalhães, 11.10.2017,
REsp no 2.005.741, Ministro Gurgel de Faria, 26.08.2022; REsp no 1.664.485/RS, Ministro Gurgel
De Faria, 12.05.2021; REsp no 1.605.349/RS, Ministro Sérgio Kukina, 29.09.2020; REsp no
1.761.304/PR, Ministro Sérgio Kukina, 24.06.2020; REsp no 1.451.303/SC, Ministro Sérgio Kukina,
02.08.2019; AREsp no 1.385.602/RJ, Ministro Benedito Gonçalves, 20.11.2018; REsp no
Fl. 186
DF CARF MF
Original

DOCUMENTO VALIDADO
ACÓRDÃO 2101-003.383 – 2a SEÇÃO/1a CÂMARA/1a TURMA ORDINÁRIA
PROCESSO 12448.729616/2012-38
11
1.460.769/RS, Ministro Benedito Gonçalves, 02.08.2018; REsp no 1.582.165/RS, Ministra Regina
Helena Costa, 01.06.2018; REsp no 1.663.318/RJ, Ministra Regina Helena Costa, 09.04.2018; REsp
no 1.460.769, Ministro Benedito Gonçalves, 03.05.2017; REsp no 1.612.183/RS, Ministro Napoleão
Nunes Maia Filho, 27.03.2017.
A consolidação da jurisprudência resultou no PARECER SEI No 15069/2022/ME para
inclusão da matéria na lista de dispensa de recorrer, fundamentada no art. 19, VI, b, da Lei no
10.522, de 19 de julho de 2002 e no art. 2o, VII, da Portaria PGFN no 502, de 12 de maio de 2016.
Concluiu-se, portanto, que o STJ firmou entendimento em sentido contrário à
defesa da Fazenda Nacional, reconhecendo a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de
capital decorrente de venda de imóvel para quitação de débitos de imóvel adquirido
anteriormente, com fundamento no art. 39 da Lei no 11.196, de 2005. Sob o mesmo fundamento,
entendeu pela ilegalidade dos art. 2o, § 11, II, da Instrução Normativa SRF no 599, de 2005, que foi
revogada pela Instrução Normativa RFB No 2070 de 16/03/2022.
Tal entendimento, diga-se de passagem, encontra-se alinhado com a SC Cosit no 17,
de 20/04/2022, cuja ementa, dada a relevância e pertinência, transcreve-se:
EMENTA ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA - IRPF
GANHO DE CAPITAL. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ISENÇÃO. ART. 39 DA
LEI No 11.196, DE 2005. APLICAÇÃO DO PRODUTO DA VENDA NA QUITAÇÃO DE
FINANCIAMENTO DE IMÓVEL RESIDENCIAL.
É isento do imposto sobre a renda o ganho auferido por pessoa física residente no
País na venda de imóvel residencial que, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias
contado da celebração do contrato, utilize o recurso para quitar, total ou
parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de
imóvel residencial localizado no País já possuído pelo alienante.
Dispositivos Legais: Lei no 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; Instrução
Normativa SRF no 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2o, § 10, inciso III.
Ressalto que este entendimento também foi adotado pelo CARF, como ilustram
alguns acórdãos:
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física - IRPF
Exercício: 2012, 2013
GANHO DE CAPITAL. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL RESIDENCIAL. ISENÇÃO.
COMPROVAÇÃO. CONJUNTO PROBATÓRIO SUFICIENTE.
Está sujeito à incidência do imposto de renda o ganho de capital correspondente a
diferença positiva entre os custos de aquisição e os valores de transmissão do
bem imóvel declarado.
Não incide imposto de renda sobre o ganho de capital quando o produto da venda
de um imóvel residencial for aplicado na quitação, total ou parcial, de débito
Fl. 187
DF CARF MF
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DOCUMENTO VALIDADO
ACÓRDÃO 2101-003.383 – 2a SEÇÃO/1a CÂMARA/1a TURMA ORDINÁRIA
PROCESSO 12448.729616/2012-38
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remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já
possuído pelo alienante (art. 2o, § 10, III da IN RFB no 2070, de 20/04/2022).
Afasta-se a autuação quando o contribuinte apresentar suporte probatório hábil e
consistente a refutar o feito fiscal alusivo à transação imobiliária realizada.
(Acórdão no. 2001-007.380, relator Wilderson Botto, 19/09/2024)
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA - IRPF
Ano-calendário: 2006
GANHO DE CAPITAL. ISENÇÃO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL.
Incide Imposto de Renda sobre o ganho de capital quando o produto da venda de
um imóvel residencial for aplicado na liquidação de dívidas decorrentes da
aquisição de outro imóvel residencial em data anterior ao contrato de alienação.
(Acórdão no. 2201-003.914, relator Carlos Alberto do Amaral Azeredo,
14/09/2017)
Sendo assim, entendo que a isenção prevista no art. 39 da Lei no 11.196, de 2005,
deve alcançar a venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente,
débito remanescente de aquisição a prazo ou prestação de imóvel residencial já possuído pelo
alienante. No caso em tela, apesar de o imóvel não ter sido adquirido em financiamento e sim em
leilão, o pagamento se deu em duas parcelas, e o pagamento da segunda parcela que quitou o
imóvel (70% do valor do imóvel - R$ 2.030.000,00) se deu em momento posterior à venda,
devendo ser considerado para fins de cálculo da isenção.
No que diz respeito ao valor da caução paga no montante de R$ 870.000,00,
entendo que não deve ser considerado para fins da isenção, uma vez que foi efetuado em
22/06/2009.
Dessa forma, dou provimento parcial ao recurso voluntário, para considerar isento
do cálculo do ganho de capital, o valor de R$ 2.030.000,00, empregado para quitar imóvel
residencial localizado na Av. Vieira Souto, no 144/ap 301 – Ipanema.
3. Conclusão
Diante do exposto, conheço do Recurso Voluntário dar-lhe provimento parcial, para
considerar isento do cálculo do ganho de capital, o valor de R$ 2.030.000,00.

Assinado Digitalmente
Ana Carolina da Silva Barbosa

Fl. 188
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