Tribunal: CARF
Processo: 10480.721185/2013-11
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: LUCIANA FERREIRA BRAGA
Órgão colegiado: Primeira Turma Ordinária da Primeira Câmara da Terceira Seção / Primeira Câmara / Terceira Seção De Julgamento
Data de julgamento: 2025-11-27
Data de publicação: 2026-01-29

Ementa:
Assunto: Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - Cofins
Período de apuração: 01/01/2008 a 31/12/2010
COFINS. CONDOMÍNIO DE SHOPPING CENTER. TRATAMENTO PARA RECEITA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE ESTACIONAMENTO.
Apesar de formalmente ser ente despersonalizado (Código Civil, arts. 44, 1.323 e 1.324), ao agir o condomínio de modo não compatível com o que a legislação reconhece como exploração econômica de um bem quando organiza atividade empresarial para prestação de serviço de estacionamento para terceiros, deve receber tratamento jurídico em relação à cobrança da Cofins equivalente à de pessoa jurídica submetida à essa exação, figurando como sujeito passivo da contribuição.

Inteiro teor:
DOCUMENTO VALIDADO
MINISTÉRIO DA FAZENDA
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais
PROCESSO
10480.721185/2013-11
ACÓRDÃO
3101-004.316 – 3a SEÇÃO/1a CÂMARA/1a TURMA ORDINÁRIA
SESSÃO DE
27 de novembro de 2025
RECURSO
VOLUNTÁRIO
RECORRENTE
CONDOMINIO SHOPPING CENTER TACARUNA
INTERESSADO
FAZENDA NACIONAL
Assunto: Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - Cofins
Período de apuração: 01/01/2008 a 31/12/2010
COFINS. CONDOMÍNIO DE SHOPPING CENTER. TRATAMENTO PARA
RECEITA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE ESTACIONAMENTO.
Apesar de formalmente ser ente despersonalizado (Código Civil, arts. 44,
1.323 e 1.324), ao agir o condomínio de modo não compatível com o que a
legislação reconhece como exploração econômica de um bem quando
organiza
atividade
empresarial
para
prestação
de
serviço
de
estacionamento para terceiros, deve receber tratamento jurídico em
relação à cobrança da Cofins equivalente à de pessoa jurídica submetida à
essa exação, figurando como sujeito passivo da contribuição.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Acordam os membros do colegiado, pelo voto de qualidade, em negar provimento
ao recurso. Vencidos os conselheiros Luciana Ferreira Braga (relatora), Conselheira Laura Baptista
Borges e Conselheiro Matheus Schwertner Ziccarelli Rodrigues. Designado o Conselheiro Gilson
Macedo Rosenburg Filho para redigir o voto vencedor.

Assinado Digitalmente
LUCIANA FERREIRA BRAGA – Relator

Assinado Digitalmente
Fl. 482
DF CARF MF
Original

DOCUMENTO VALIDADO
ACÓRDÃO 3101-004.316 – 3a SEÇÃO/1a CÂMARA/1a TURMA ORDINÁRIA
PROCESSO 10480.721185/2013-11
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GILSON MACEDO ROSENBURG FILHO – Presidente Redator do voto vencedor

Participaram da sessão de julgamento os conselheiros Renan Gomes Rego, Laura
Baptista Borges, Ramon Silva Cunha, Luciana Ferreira Braga, Matheus Schwertner Ziccarelli
Rodrigues, Gilson Macedo Rosenburg Filho (Presidente).

RELATÓRIO
Trata-se de recurso voluntário interposto por CONDOMINIO SHOPPING CENTER
TACARUNA, em razão de Auto de Infração lavrado para exigência de Cofins em relação a receita
decorrente da atividade de prestação de serviço de estacionamento realizada pelo condomínio
nos períodos 01/2008 a 12/2010, entendendo o autuante que essa atividade não se enquadra na
definição de receitas próprias dos condomínios beneficiadas pela isenção.
Em sede de impugnação, a Recorrente alegou, em síntese, a ilegitimidade passiva
da Recorrente, tendo em vista que Condomínio não é sujeito passivo da COFINS; que a cobrança
da taxa de estacionamento não descaracteriza a natureza do condomínio; que a Recorrente não
aufere receitas nem suporta despesas, apenas faz o controle das entradas e saídas de recursos;
que as receitas e despesas são dos condôminos; que a contribuição foi recolhida pelos
condôminos; e por fim, que a multa imposta é confiscatória.
Ao julgar a Manifestação de Inconformidade apresentada pelo contribuinte, a DRJ a
julgou improcedente, em acórdão assim ementado:
ASSUNTO: PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL Período de apuração: 01/01/2008
a 31/12/2010 DILIGÊNCIA. DESTINAÇÃO. ÔNUS DA PROVA. Diligência é destinada
a esclarecimento de pontos controvertidos, não se prestando a suprir a instrução
probatória a cargo da defendente. Cabe ao contribuinte, no momento da
apresentação da defesa, trazer todos os motivos de fato e direito em que se
fundamenta, pontos de discordância e as razões e provas que possuir. Preclui o
direito de o defendente apresentar prova documental em outro momento
processual, salvo se incorridas as situações especiais previstas. ASSUNTO:
CONTRIBUIÇÃO PARA O FINANCIAMENTO DA SEGURIDADE SOCIAL - COFINS
Período de apuração: 01/01/2008 a 31/12/2010 COFINS. CONDOMÍNIO DE
SHOPPING CENTER. TRATAMENTO PARA RECEITA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE
ESTACIONAMENTO. Apesar de formalmente ser ente despersonalizado (Código
Civil, arts. 44, 1.323 e 1.324), ao agir o condomínio de modo não compatível com
o que a legislação reconhece como exploração econômica de um bem quando
organiza atividade empresarial para prestação de serviço de estacionamento para
terceiros, deve receber tratamento jurídico em relação à cobrança da Cofins
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equivalente à de pessoa jurídica submetida à essa exação, figurando como sujeito
passivo da contribuição.
Em suas razões recursais, a Recorrente, alegou em síntese, que:
- Preliminar de ilegitimidade passiva por erro na identificação do sujeito passivo,
aduzindo que condomínios não são pessoas jurídicas e, por ausência dessa condição, não estão
sujeitos à Cofins (arts. 2o e 3o da Lei no 9.718, de 1998).
- Embora tenha questionado a legitimidade passiva, ocorreu o recolhimento de
Cofins pelos condôminos.
- Que o resultado da exploração do bem comum é dos condôminos. A Cofins, tal
como desenhado pela Lei 9.718/98, após ajustes do judiciário e do próprio legislativo, só incide
sobre as receitas próprias. Em relação às outras receitas, não há incidência. Se o Recorrente não
fatura nem aufere receita, não ocorreu o fato gerador.
- Tendo sido expurgado o § 1° do art. 3o da Lei 9.718/98 pelo STF em repercussão
geral, não há base legal para cobrança da Cofins.
- Que a multa de 75% é confiscatória.

É o relatório.

VOTO VENCIDO
Conselheira Luciana Ferreira Braga, relatora.

O recurso voluntário reúne os pressupostos legais de interposição, dele, portanto,
tomo conhecimento.

Em sede preliminar a Recorrente alega a ilegitimidade passiva por erro da
identificação do sujeito passivo. Isso porque, na condição de condomínio, não tem existência
distinta da dos seus membros.
A Recorrente é fruto da aquisição comum de um bem imóvel por diversas
entidades, de modo que o bem adquirido não integra o patrimônio da Recorrente eis que ela não
tem patrimônio! O patrimônio é dos condôminos.
Para a DRJ, ao auferirem renda pela prestação de serviços para terceiros, os
condôminos não agem como condôminos na propriedade de imóveis, mas como "condôminos" na
prestação de serviços (tecnicamente, sócios de fato) e podem ser considerados como sociedade
de fato.
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Neste ponto entendo que assiste razão a Recorrente.
A propriedade comum de bens não significa sociedade; nem mesmo sociedade de
fato.
Observe o que prevê o art. 55 do RIR/99: “os condomínios na propriedade de
imóveis não são considerados sociedades de fato, ainda que deles façam parte também pessoas
jurídicas.”
Até porque, qualquer fruto da receita de locação do estacionamento pertence aos
condôminos proporcionalmente à sua cota parte. Isso porque os condôminos que registram as
despesas e receitas, nos termos do art. 13 do Decreto n° 9580, de 2018 (antigo art. 15, do RIR
1999):
Dos bens em condomínio
Art. 13. Os rendimentos decorrentes de bens possuídos em condomínio serão
tributados proporcionalmente à parcela que cada condômino detiver.
Parágrafo único. Os bens em condomínio deverão ser mencionados nas respectivas
declarações de bens, relativamente à parte que couber a cada condômino (Decreto-
Lei no 5.844, de 1943, art. 66).

Dispõe o art. 167 do Decreto n° 9580, de 2018 (antigo art. 155, do RIR-1999):
Art. 167. Os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados
sociedades em comum, ainda que pessoas jurídicas também façam parte deles.
Parágrafo único. A cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de
caracterização da empresa individual e os demais dispositivos legais, como se ele
fosse o único titular da operação imobiliária, nos limites de sua participação.

Só podem ser consideradas receitas o ingresso de recurso que resulte em acréscimo
patrimonial – o que não é o caso desse processo, vez que tal ingresso não representa riqueza do
condomínio.
Vale ressaltar a Solução de Divergência Cosit 3/2007, da Receita Federal, que prevê
que “na hipótese de locação de partes comuns, o condomínio edilício [que contém áreas privadas e
comuns] não perde sua natureza, contudo, por não possuir personalidade jurídica, os rendimentos
decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for
atribuída a cada um”.

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Dada a natureza jurídica do condomínio, este não explora nenhuma atividade e, em
decorrência, não fatura nem aufere receita ou contrai despesa. O condomínio não tem sequer
autonomia para definir a destinação do bem comum.

Nesse sentido cito Acórdão no 3301-011.049 – 3a Seção de Julgamento / 3a Câmara
/ 1a Turma Ordinária, de relatoria da Conselheira Semíramis de Oliveira Duro, nos seguintes
termos:
ASSUNTO: CONTRIBUIÇÃO PARA O FINANCIAMENTO DA SEGURIDADE SOCIAL
(COFINS) Período de apuração: 01/01/2012 a 31/12/2013 CONDOMÍNIO PRO
INDIVISO. SOCIEDADE DE FATO. NÃO COMPROVAÇÃO. Deve ser cancelado o auto
de infração para cobrança de COFINS sobre "receitas de estacionamento" lavrado
contra condomínio pro indiviso regularmente constituído, por não restar
comprovada a existência de sociedade de fato. Vistos, relatados e discutidos os
presentes autos.

Vale ressaltar, ainda, o acórdão no 1201-001.555, proferido no processo no
10280.720816/2008-73, pela 1a Turma Ordinária da 2a Câmara da Primeira Seção de Julgamento,
que assim decidiu:
ASSUNTO: CONTRIBUIÇÃO PARA O FINANCIAMENTO DA SEGURIDADE SOCIAL -
COFINS
Exercício: 2003.
CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. ERRO NA IDENTIFICAÇÃO DO SUJEITO PASSIVO.
Os condomínios na propriedade de imóveis não serão considerados sociedades de
fato, ainda que deles façam parte também pessoas jurídicas (art. 7o do Decreto-lei
no 1.381/74). Os co-proprietários que se organizam para explorar atividade de
“Shopping Center” em condomínio pro indiviso são os verdadeiros sujeitos passivos
dos tributos devidos sobre o retorno econômico do empreendimento. Vistos,
relatados e discutidos os presentes autos. Acordam os membros do colegiado, por
unanimidade de votos, em dar provimento ao recurso, nos termos do relatório e
votos que integram o presente julgado.

Oportuno observar trechos esclarecedores do voto condutor do referido acórdão:
Cabe ressaltar, não há que se falar em competição desleal. Isso não é verdade, pois,
ao não se constituir como sociedade, os condôminos se colocaram como sujeitos
passivos dos tributos devidos sobre o resultado econômico do “Shopping Center”.
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Por sua vez, se tivessem se constituído como sociedade, haveria a tributação na
pessoa jurídica da sociedade e todo o resultado líquido seria distribuído aos sócios
sem tributação.
Conforme o caso, a formação do condomínio pro indiviso pode ser até mais onerosa
para os contribuintes, pois, a tributação de pessoas jurídicas, às vezes, leva a uma
carga tributária menor, mesmo considerando o IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, do que se
os mesmos rendimentos fossem tributados apenas pelo IRPF.
No caso em tela, não existe esse problema, pois os condôminos eram todos pessoas
jurídicas, logo, nominalmente, a carga tributária era a mesma, estivessem
organizados como sociedade ou como condomínio pro indiviso.
Aliás, caso mantida a autuação, existiria real risco de bis in idem, pois, os tributos
ora exigidos devem ser pagos pelos condôminos.

Com isso, entendo que falta personalidade jurídica para o condomínio e há ausência
de sociedade de fato. Com isso deve ser cancelado o auto de infração.

Conclusão

Do exposto, voto por dar provimento ao recurso voluntário.

É como voto.
Assinado Digitalmente
LUCIANA FERREIRA BRAGA

VOTO VENCEDOR
Conselheiro Gilson Macedo Rosenburg Filho, redator designado
Em que pese o alentado e bem fundamentado voto da i. conselheira relatora, peço
vênia para dela divergir com relação a não incidência do PIS e da Cofins sobre as receitas
decorrentes da atividade de prestação de serviço de estacionamento realizada por um
condomínio.
A maioria do Colegiado entendeu de forma oposta da relatora original.
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Utilizo a ratio decidendi da decisão recorrida, que ao meu sentir é irretocável e
seguiu o rumo correto, como se minha fosse para fundamentar o capítulo recursal, nos termos do
§ 1o do art. 50 da Lei no 9.784, de 29 de janeiro de 1999, in verbis:
Da arguição de ilegitimidade passiva por erro na identificação do sujeito passivo
(letra b da impugnação)
De acordo com a fiscalização, as receitas decorrentes de prestação de serviço de
estacionamento não se enquadram na definição de receitas relativas às atividades
próprias dos condomínios, que incluem "somente aquelas decorrentes de
contribuições, doações, anuidades ou mensalidades fixadas por lei, assembléia ou
estatuto,
recebidas
de
associados
ou
mantenedores,
sem
caráter
contraprestacional direto, destinadas ao seu custeio e ao desenvolvimento dos
seus objetivos", de acordo com o § 2o do artigo 47 da Instrução Normativa SRF no
247 de 2002.
Observou o autuante que o inciso II do artigo 46 do Decreto n° 4.524/02, em
consonância com o inciso X do artigo 14 da Medida Provisória no 2.158-35/2001,
isentou da Cofins os condomínios de proprietários de imóveis residenciais ou
comerciais apenas com relação às receitas derivadas de suas atividades próprias,
concluindo que a receita decorrente da atividade de prestação de serviço
realizada pelo condomínio não está isenta da Cofins.
Por sua vez, a autuada defende que, embora seja obrigatória a inscrição no CNPJ,
não é pessoa jurídica, sendo que, na condição de condomínio, não tem existência
distinta da dos seus membros. O impugnante é fruto da aquisição comum de um
bem imóvel por diversas entidades, e o bem adquirido não integra o seu
patrimônio. Eis que o patrimônio é dos condôminos (cita doutrina a respeito).
Cita o art. 155 do RIR/99 (Decreto no 3000/99) - Os condomínios na propriedade
de imóveis não são considerados sociedades de fato, ainda que deles façam parte
também pessoas jurídicas, aduzindo que falta ao condomínio a affectio societatis.
As relações dos sócios nascem do contrato social e as do condomínio originam-se
da situação da coisa pertencente a mais de um proprietário. O vínculo jurídico que
une os condôminos é real.
Citando também o art. 151 do RIR/99 e o art. 112 da Lei n° 4.591/64, conclui a
defendente que são os condôminos empreendedores, e não o impugnante, quem
responde pelos tributos incidentes sobre as receitas decorrentes da exploração do
bem comum, na proporção de sua cota parte.
Invoca o ADI/SRF o 02/2007, que trata de locação, entendendo que se aplica ao
seu caso:
O SECRETÁRIO DA RECEITA FEDERAL, no uso da atribuição que lhe confere o inciso
III do art. 230 do Regimento Interno da Secretaria da Receita Federal, aprovado
pela Portaria MF no 30, de 25 de fevereiro de 2005, e tendo em vista o que consta
no processo no 10980.010644/2005-96, declara:
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Artigo único. Na hipótese de locação de partes comuns de condomínio edilício,
será observado o seguinte:
I - os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos,
na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos
sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução
da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;
II - o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias
cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita
Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do
imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a
locação de imóveis.
Tem-se que a receita obtida pela exploração do bem cuja propriedade se dá em
regime de condomínio é considerada recebida e, portanto, é tributada por cada
condômino na parcela de sua participação.
Por último, a defendente invoca precedente do TRF5 quando do julgamento da
apelação civil no 437954/PE (Condomínio do Shopping Center Recife),
transcrevendo o seguinte excerto:
A lei é clara ao estabelecer que são sujeitos passivos da COFINS as "pessoas
jurídicas inclusive as a elas equiparadas pela legislação do imposto de renda". Não
havendo dúvida que o condomínio não é pessoa jurídica, resta verificar se a ela foi
equiparada pela legislação do imposto de renda.
Após percuciente análise do Decreto n. 3.000/99, que aprovou o Regulamento do
Imposto de Renda, conclui que os condomínios não são equiparados às pessoas
jurídicas. Tanto é assim que sequer apresentam declaração de ajuste do imposto
de renda, pela simples razão de não auferirem renda. A renda obtida pela
exploração do bem cuja propriedade se dá em regime de condomínio é
considerada recebida por cada condômino na parcela de sua participação,
devendo constar nas respectivas declarações (art. 15).
Ratifica esse entendimento o art. 155 do Regulamento do Imposto de Renda, pelo
qual "os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados
sociedades de fato, ainda que deles façam parte também pessoas jurídicas". Essa
regra se aplica com perfeição ao presente caso. Mesmo se tratando de
copropriedade de imóveis por pessoas jurídicas, como ocorre com o Shopping
Center Recife, incluindo o seu estacionamento, o condomínio não é considerado
sequer como "sociedade de fato", e, portanto, muito menos como sociedade de
direito (pessoa jurídica).
Ora, a sujeição passiva é um dos elementos integrantes dos tributos. Por isso, há
de ser estabelecida em lei, em sentido formal e material. Aliás, a própria
Constituição da República prevê que regras gerais sobre "definição de tributos e
de suas espécies, bem como, em relação aos impostos discriminados nesta
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Constituição, a dos respectivos fatos geradores, bases de cálculo e contribuintes"
deverão ser tratadas por lei complementar.
No caso, referida lei é a Lei Complementar n. 70/91, a qual prevê serem
contribuintes da COFINS "pessoas jurídicas inclusive as a elas equiparadas pela
legislação do imposto de renda", dentre as quais não estão os condomínios,
conforme já exposto.
Isso não significa que sobre o faturamento obtido com a taxa de estacionamento
não incide a COFINS. Ela incide, mas a sujeição passiva é inerente aos
condôminos, pessoas jurídicas que, direta ou indiretamente, tiram proveito
financeiro da exploração econômica do estacionamento.
Tal como ocorre com o imposto de renda, que é declarado e pago pelo
condômino, e não pelo condomínio, que não obtém rendimento de qualquer
natureza, a COFINS é devida pelo condômino, na proporção de sua quota no
faturamento obtido pelo Shopping Center Recife com a cobrança da taxa de
estacionamento.
Finaliza por suscitar a sua ilegitimidade passiva, seja por não ser pessoa jurídica,
seja por não auferir receita.
Pois bem.
Conforme relatado, o lançamento se deu porquanto tratava-se de receita
decorrente de exploração da atividade de prestação de serviço de
estacionamento pela autuada, entendendo o autuante que não se enquadra na
definição de receita própria dos condomínios.
A defendente invocou o ADI/SRF o 02/2007 transcrito acima, que trata de locação,
alegando que se aplica ao presente caso para excluí-la como sujeito passivo da
exigência.
No entanto, no caso, não houve mera locação, mas efetiva prestação de serviços,
como atesta a conduta da autuada de recolher o imposto sobre serviços, fato
incontroverso. Logo, justifica-se o tratamento diverso.
A locação da coisa comum ou de parte da coisa comum (lojas, centros de
diversões e quaisquer outros locais comerciais) consubstancia-se em renda
relativa a atividade própria do condomínio de proprietários de imóvel comercial
(Código Civil, arts. 1.314, 1.320 e 1.326), porque auferida pela cessão temporária
do uso e do gozo da coisa comum ou de parte da coisa comum. A exploração
econômica do bem mediante contrato de locação é inerente ao exercício do
direito de propriedade (Código Civil, art. 1.228), inexistindo affectio societatis.
Contudo, para o estacionamento, houve o desempenho de atividade empresarial,
o exercício de atividade econômica com organização de fatores de produção para
a prestação de serviços e a partilha, entre si, dos resultados, a revelar a presença
da affectio societatis e o preenchimento do disposto no art. 981 do Código Civil,
em relação à prestação de serviços.
Fl. 490
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Tanto o condomínio edilício como o condomínio pro indiviso não se destinam à
prática da atividade econômica organizada, mas ao exercício das faculdades
inerentes ao direito de propriedade.
Ao auferirem renda pela prestação de serviços para terceiros, os condôminos não
agem como condôminos na propriedade de imóveis, mas como "condôminos" na
prestação de serviços (tecnicamente, sócios de fato) e podem ser considerados
como sociedade de fato.
A norma veiculada no art. 7° do Decreto-Lei n° 1.381, de 19743, e que justifica o
disposto no art. 155 do Regulamento do Imposto de Renda citado pela
defendente pressupõe o exercício de atividades e operações imobiliárias, nos
moldes alinhavados no referido Decreto-Lei (Dispõe sobre o tratamento tributário
aplicável à empresa individual nas atividades imobiliárias, e dá outras
providências), e dentro dos limites do direito de propriedade, ou seja,
condôminos na propriedade de imóveis e não “condôminos” na prestação de
serviços.
Acerca dessa questão, é pertinente transcrever o entendimento prevalecente no
Acórdão CARF n° 1401-001.855 – 4a Câmara/1aTurma Ordinária/1a Seção de
Julgamento, de 12/04/2017:
“Da Caracterização da Atividade Exercida Pelo Condomínio O primeiro e mais
profundo ponto a ser analisado neste processo prende-se a um fato
aparentemente simples. Pode o Condomínio Amazonas ser considerado
sociedade de fato para fins de lhe ser imputada à tributação de IRPJ, CSLL, PIS e
COFINS sobres as suas receitas e resultados.
O patrono do contribuinte apresentou, além do recurso voluntário, a petição de
fls. 4154 em diante, na qual apresenta acórdão n° 1201-001.555 da 2a Câmara da
1a Turma Ordinária de Julgamento da Ia Seção deste CARF. Referido processo,
relativo ao contribuinte Condomínio Voluntário Pátio Belém, tratava de
lançamento de COFINS e teve o recurso voluntário provido por unanimidade com
base no seguinte acórdão:
ASSUNTO: CONTRIBUIÇÃO PARA O FINANCIAMENTO DA SEGURIDADE SOCIAL-
COFINS
Exercício: 2003
CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. ERRO NA IDENTIFICAÇÃO DO SUJEITO PASSIVO.
Os condomínios na propriedade de imóveis não serão considerados sociedades de
fato, ainda que deles façam parte também pessoas jurídicas (art. 7o do Decreto-
lei n° 1.381/74).
Os co-proprietários que se organizam para explorar atividade de "Shopping
Center" em condomínio pro indiviso são os verdadeiros sujeitos passivos dos
tributos devidos sobre o retorno econômico do empreendimento.
Fl. 491
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Por outro lado, constatamos a existência de outro precedente em visão
diametralmente oposta, baseado nos mesmos fatos e contra o mesmo
contribuinte, em análise de lançamento de IRPJ, PIS, COFINS e CSLL dos anos de
2005 e 2006, onde, por meio do acórdão n° 1401-001.099 da 4a. Câmara da Ia
Turma Ordinária de Julgamento da Ia Seção deste CARF, apresentou a seguinte
decisão que negou provimento ao recurso voluntário.
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA - IRPJ
Ano-calendário: 2005, 2006
SUJEIÇÃO PASSIVA. CONDOMÍNIO. PRÁTICA DE ATOS DE COMÉRCIO. RECEITAS DE
ATIVIDADES EMPRESARIAIS.
O condomínio que, exercendo atividade comercial típica, aufere receitas de
aluguéis e outras decorrentes do exercício de atividades manifestamente
empresariais, equipara-se à pessoa jurídica contribuinte do IRPJ relativamente a
tais atividades, sujeitando-se à incidência tributária respectiva.
CONDOMÍNIO CIVIL. RECEITAS DE ATIVIDADES EMPRESARIAIS TÍPICAS.
BITRIBUTAÇÃO. INEXISTÊNCIA.
Na hipótese do desempenho de atividades comerciais típicas, a receita decorrente
integra o resultado tributável, base de cálculo do IRPJ devido pelo condomínio,
sem prejuízo da eventual incidência do referido imposto sobre o ulterior lucro
auferido pelos condôminos, não havendo que se falar em bitributação, haja vista
tratar-se de pessoas jurídicas e receitas absolutamente distintas e independentes.
LUCRO PRESUMIDO. OPÇÃO.
O meio hábil de opção pelo Lucro Presumido é o pagamento da primeira ou única
quota do IRPJ devido no primeiro período de apuração de cada ano-calendário
CONTRIBUIÇÕES REFLEXAS.
Aplica-se à CSLL, ao PIS, e a COFINS, o que foi decidido para o IRPJ, dada a íntima
relação de causa e efeito que os une.
Da análise das duas decisões, devidamente fundamentadas, verificamos que a
decisão que considerou incabível a autuação por erro na identificação do sujeito
passivo baseada na aplicação do art. 155, do Regulamento do Imposto de Renda,
cujo fundamento jurídico decorre do art. 7o, do Decreto-Lei n° 1.381/74.
Vejamos a leitura do referido dispositivo:
Art. 7o Os condomínios na propriedade de imóveis não serão considerados
sociedades de fato, ainda que deles façam parte também pessoas jurídicas.
Parágrafo único. A cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de
caracterização da empresa individual e demais dispositivos legais como se fosse
ele o único titular da operação imobiliária, nos limites de sua participação.
Fl. 492
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Aparentemente, com a leitura simples desta norma, poder-se-ia interpretar que é
incabível a imputação de lançamento tributário contra o condomínio quando este
decorra na propriedade de imóveis.
Ocorre que a interpretação jurídica não pode se realizar aos pedaços.
Referida norma, editada sob a forma de Decreto-Lei na forma de anterior
dispositivo constitucional, foi editada para regular o seguinte assunto: "Dispõe
sobre o tratamento tributário aplicável à empresa individual nas atividades
imobiliárias, e dá outras providências."
Referidos dispositivos foram incluídos na seção do regulamento do Imposto de
Renda destinado à tributação da Empresas Individuais Imobiliárias, ou seja,
quando a pessoa física que exerce atividades de incorporação e loteamento de
imóveis é equiparada à pessoa jurídica para fins de tributação.
Em razão da definição do dispositivo é que, para fins de exclusão dos condomínios
da equiparação como empresa imobiliária individual, eles não podem ser
considerados sociedades de fato em relação aos atos de incorporação e
loteamento de imóveis, ou seja, atividades típicas de empresas imobiliárias.
Foi para este caso específico, relativo à caracterização da atividade imobiliária por
pessoas físicas, que houve a menção à exclusão dos condomínios, pois no caso
deste dispositivo, os contribuintes relativos aos atos de atividade imobiliária são
cada um dos condôminos titulares dos imóveis objeto de incorporação ou
loteamento que serão equiparados à pessoa jurídica individual a partir da prática
de cada ato descrito no art. 156, e incisos do mesmo RIR. Daí decorreu a
necessidade de exclusão dos condomínios nesta caracterização.
Tal distinção faz-se necessária porque, no caso em análise nos autos, os
lançamentos realizados contra a empresa não se referem à equiparação à
empresa individual imobiliária pelos atos de incorporação, loteamento e alienação
dos imóveis incorporados. O lançamento ora em análise refere-se ao exercício da
atividade de locação das diversas lojas do shopping, arrecadação de receitas que,
além do aluguel diretamente proporcional ao faturamento de cada unidade,
compreende o pagamento de fundo de promoção e propaganda e a arrecadação
do rateio das despesas condominiais, conforme demonstrado no contrato de
locação de fls. 39/53.
(...)
Ora, tais atividades não são aquelas elencadas no Decreto n° 1.381/74, razão pela
qual entendemos não ser cabível a aplicação deste dispositivo para o caso em
tela, eis que o mesmo refere-se a outro tipo de enquadramento tributário, qual
seja à caracterização das empresas individuais imobiliárias, daí a necessidade de
exclusão dos condomínios na mesma norma, senão impossível seria o
enquadramento das pessoas físicas individualmente.
Fl. 493
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Neste sentido entendemos de valor demonstrar a lição já apresentada pelo
auditor responsável pela fiscalização apresentada nas palavras de Fábio Ulhoa
Coelho. Vejamos a transcrição.
Fábio Ulhoa Coelho, em sua obra Curso de Direito Comercial, volume 1, páginas
112 a 116 - 7a edição revista e atualizada de acordo com o novo Código Civil e
alterações da Lei das Sociedades Anônimas — São Paulo: Saraiva, 2003, no trecho
a seguir transcrito, nos dá uma lição límpida de como é desenvolvida a atividade
econômica tipo shopping center" :
" 5. SHOPPING CENTER "
O proprietário de um terreno que nele constrói prédio destinado a abrigar um
estabelecimento empresarial e, depois de concluída a obra, loca-o a pessoa
interessada em explorar atividade econômica no local, dá ao seu bem certo fim
rentável. Ele, proprietário, contudo, não é empresário.
Se, no mesmo terreno, construir um prédio constituído de espaços relativamente
autônomos, para fins de os alugar a quaisquer pessoas interessadas em explorar
atividade econômica no lugar, ele ainda não pode ser considerado empresário.
Contínua apenas o titular de propriedade imobiliária (uma " galeria"), de que
extrai renda. Se, finalmente, o prédio é constituído de espaços relativamente
autônomos, e o proprietário organiza a distribuição desses espaços, de forma a
locá-los para pessoas interessadas em explorar determinadas atividades
econômicas pré-definidas, ele já se pode considerar empresário. Ele é titular de
empresa do ramo shopping center.
Este é ponto fundamental que, no nosso ponto de vista, distingue um condomínio
onde seus proprietários apenas mantêm suas lojas alugadas, como ocorre
normalmente, daquele que participa de uma efetiva sociedade organizada para
ampliar seus lucros e investimentos por meio de ações de propaganda,
organização e controle especializado.
E muito evidente que os titulares do Condomínio Amazonas não se reuniram em
condomínio apenas para exercer a simples atividade de locação de imóveis, sem
qualquer participação da gestão do empreendimento como um todo. Pelo
contrário, conforme se depreende da Convenção de Condomínio e dos modelos
de contrato anexados ao processo, a organização e a gestão interna e das
atividades de marketing do condomínio eram obrigações do locador, ou seja, do
condomínio, conforme transcrição da Cláusula OBRIGAÇÕES DO LOCADOR de um
dos contratos transcritos no TVF às fls. 991/992.
(...)
Dada a transcrição acima, percebe-se que, em verdade os condôminos são
titulares de não apenas de lojas que podem ser locadas ao seu bel prazer sem
qualquer objetivo comum, mas sim de um empreendimento global, caracterizado
sob a nomenclatura de AMAZONAS SHOPPING que, desta forma pode sei ser
sujeito passivo de obrigação tributária na forma do art. 126 do Código Tributário
Fl. 494
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Nacional, mesmo sem possuir a personalidade jurídica de empresa comercial ou
de prestação de serviços, posto que detentor das características de sociedade
apresentadas pelo Código Civil em seu art. 981. Seguem os dispositivos.
TÍTULO II
Da Sociedade
CAPÍTULO ÚNICO
Disposições Gerais
Art. 981. Celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se
obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade
econômica e a partilha, entre si, dos resultados.
Parágrafo único. A atividade pode restringir-se à realização de um ou mais
negócios determinados.
Código Tributário Nacional
Art. 126 - A capacidade tributária passiva independe:
(...)
Ill - de estar a pessoa jurídica regularmente constituída, bastando que configure
uma unidade econômica ou profissional.
Desta forma, entendemos não ser aplicável ao caso a norma do art. 7o, do
Decreto n° 1.381/74 e, mais ainda, restando evidenciado que a finalidade da
constituição do condomínio foi o estabelecimento de um empreendimento
organizado e gerido para a contínua ampliação da capacidade de vendas com a
finalidade do incremento de receitas (destaque-se o aluguel fixado com base em
percentual do faturamento dos lojistas), cujas atribuições de gestão, fiscalização,
organização e marketing são de obrigação do próprio condomínio, visando a
realização
de
resultados
positivos
a
serem
distribuídos
entre
os
sócios/condôminos, entendemos estar caracterizada a existência de uma
verdadeira sociedade, possuidora de contabilidade própria e a qual possui
capacidade tributária passiva para imposição de autuações fiscais.
Neste sentido, com relação à caracterização da atividade como sendo atividade
empresarial passível de tributação, entendo por negar provimento ao recurso.”
Portanto, não há condomínio (copropriedade) na prestação de serviços, mas
sociedade de fato.
(...)
Ausência de fato gerador e base de cálculo (letra d da impugnação) Alega que na
condição (de condomínio), o impugnante não fatura nem aufere receitas. O
resultado da exploração do bem comum é dos condôminos. As receitas são eles
quem aufere. Não há disponibilidade pelo impugnante já que o numerário
pertence aos condôminos, a quem prestará contas.
Fl. 495
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O simples fato de o pagamento transitar pelo condomínio, isso não ensejaria a
incidência da Cofins; o valor não integra ou acresce seu patrimônio, mesmo
porque não dispõe de patrimônio próprio. Enfim, a entrada, no caso concreto,
não é capaz de exteriorizar capacidade contributiva.
Se o impugnante não fatura nem aufere receita, não ocorreu o fato gerador.
Os condôminos, estes sim, determinam a utilização do bem. E eles, proprietários
do bem, exploram atividade econômica, faturando, auferindo receitas e
contraindo despesas. É de se perguntar: quem paga as despesas do condomínio,
senão os condôminos? Se acionado judicialmente, que patrimônio tem o
condomínio para suportar o que lhe é exigido?
A Cofins, tal como desenhado pela Lei 9.718/98, após ajustes do judiciário e do
próprio legislativo, só incide sobre as receitas próprias. Em relação às outras
receitas, não há incidência.
Assim sendo, e tendo sido expurgado o § 1° do art. 3o da Lei 9.718/98 pelo STF em
repercussão geral, não há base legal para cobrança da Cofins. O Auto de Infração
é, portanto, improcedente.
No lançamento, o enquadramento legal indica o Decreto no 4.524, de 2002, que
regulamentou a Lei no 9.718, de 1998, afirmando o autuante que a receita objeto
do Auto de Infração não se enquadra na definição de atividades próprias dos
condomínios, não estando isenta da Cofins.
Ocorre que, se a situação está descrita em lei, mas se o legislador afasta a
obrigação tributária, tem-se a não incidência qualificada.
Embora se possa aceitar (por hipótese) o argumento de que os valores recebidos
pelo Condomínio e repassados, incontinenti, aos condôminos seriam receitas do
condomínio, bem como que as receitas de exploração de atividade de
estacionamento não são próprias de condomínio e por isso não são isentas, é
imperioso aceitar, igualmente, que as receitas não se submetem à Cofins pela
mesma razão: não são próprias do Condomínio, e, como tais (i.e., alheias à sua
atividade) não estão sujeitas à Cofins
Se é assim, e tendo sido expurgado o § 1° do art. 3o da Lei 9.718/98, não há base
legal para cobrança da COFINS. O Auto de Infração é, portanto (e por coerência),
improcedente.
Cita doutrina e jurisprudência.
Em relação a essa alegação de que não houve fato gerador e base de cálculo por
se tratar de condomínio, a questão já foi respondida quando da análise acima da
arguição de ilegitimidade passiva
No caso concreto, o condomínio, apesar de formalmente ser ente
despersonalizado (Código Civil, arts. 44, 1.323 e 1.324), ao agir de modo não
compatível com o que a legislação reconhece como exploração econômica de um
bem enquanto proprietário (ao exercer a atividade empresarial de prestação de
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serviços para terceiros, atividade que transborda ao exercício do direito de
copropriedade), ou seja, o fato de terem organizado atividade empresarial
consistente na prestação de serviços de estacionamento para terceiros deve
receber tratamento jurídico equivalente ao de pessoa jurídica para cobrança da
Cofins, estando correto o enquadramento efetuado pela fiscalização.
O inciso X do art. 14, combinado com o inciso IX do art. 13, ambos da Medida
Provisória (MP) 2158-35, de 2001, cria isenção para as "receitas relativas às
atividades próprias" dos "condomínios de proprietários de imóveis residenciais ou
comerciais". Conforme já explicitado, prestar serviços não é atividade própria ao
exercício do direito de propriedade e nem ao exercício do direito de
copropriedade.
Logo, a prática da atividade empresarial de prestação de serviços de
estacionamento para terceiros não pode ser tida por atividade própria de um
condomínio.
Praticando atividade própria de contribuinte da Cofins, não há que se falar que se
afigura inconstitucional a cobrança em face do STF ter expurgado o §1o do art. 3o
da Lei no 9.718/98, tendo em vista não se tratar de receita estranha à atividade do
impugnante, pois se arvorou em praticar operações de prestação de serviços de
estacionamento, portanto passível da incidência dessa contribuição como
equiparada à pessoa jurídica que a lei aplicável trata como contribuinte
Diante de todo exposto, voto pela incidência do PIS e da Cofins sobre as receitas
decorrentes da atividade de prestação de serviço de estacionamento realizada por um
condomínio.

Assinado Digitalmente
Gilson Macedo Rosenburg Filho

Fl. 497
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