Tribunal: CARF
Processo: 19515.003856/2009-10
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: LUCIANA YOSHIHARA ARCANGELO ZANIN
Órgão colegiado: Primeira Turma Ordinária da Quarta Câmara da Primeira Seção / Quarta Câmara / Primeira Seção de Julgamento
Data de julgamento: 2025-11-18
Data de publicação: 2026-04-15

Ementa:

Inteiro teor:
DOCUMENTO VALIDADO
MINISTÉRIO DA FAZENDA
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais
PROCESSO
19515.003856/2009-10
RESOLUÇÃO
1401-001.118 – 1a SEÇÃO/4a CÂMARA/1a TURMA ORDINÁRIA
SESSÃO DE
18 de novembro de 2025
RECURSO
VOLUNTÁRIO
RECORRENTE
INTERNATIONAL MEDICAL CENTER EMPREENDIMENTOS
INTERESSADO
FAZENDA NACIONAL
Assunto: Conversão do Julgamento em Diligência
RESOLUÇÃO
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Resolvem os membros do colegiado, por unanimidade de votos, converter o
julgamento em diligência, nos termos do voto da Relatora.

Sala de Sessões, em 18 de novembro de 2025.

Assinado Digitalmente
Luciana Yoshihara Arcangelo Zanin – Relatora

Assinado Digitalmente
Luiz Eduardo de Oliveira Santos – Presidente em exercício.

Participaram da sessão de julgamento os conselheiros Luiz Eduardo de Oliveira
Santos, Daniel Ribeiro Silva, Fernando Augusto Carvalho de Souza, Andressa Paula Senna Lísias,
Luciana Yoshihara Arcangelo Zanin, Luiz Augusto de Souza Goncalves (Presidente)

RELATÓRIO
Trata-se de Recurso Voluntário interposto por INTERNATIONAL MEDICAL CENTER
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. (CNPJ: 04.210.524/0001-68) contra o Acórdão n.o
Fl. 416
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15-41.698, proferido pela 2a Turma da Delegacia da Receita Federal do Brasil de Julgamento em
Salvador (BA) – DRJ/SDR, em sessão de 22 de fevereiro de 2017. O referido Acórdão manteve
parcialmente os Autos de Infração lavrados em 22 de setembro de 2009, que exigiam IRPJ, CSLL,
PIS e COFINS, referentes aos anos-calendário de 2004, 2005 e 2006.
A acusação fiscal original, consubstanciada em Termo de Verificação e Intimação
Fiscal (fls. 175/181), decorreu da análise de uma operação de permuta envolvendo o Contribuinte
e a empresa Itacolomy Administração de Bens Móveis e Imóveis Ltda. A fiscalização alegou que o
Contribuinte, ao adquirir um terreno para a construção do empreendimento "Higienópolis Medical
Center", comprometeu-se a entregar unidades imobiliárias futuras e a pagar uma "torna" de R$
220.000,00. Segundo o Fisco, o Contribuinte apropriou os custos relativos à construção das
unidades que seriam entregues em troca (custo do terreno), mas não contabilizou a receita
correspondente a essa operação, resultando em omissão de receitas nos seguintes valores:
Ano-calendário 2004: R$ 1.800.995,82
Ano-calendário 2005: R$ 2.292.736,51
Ano-calendário 2006: R$ 1.551.199,57
A fiscalização, portanto, totalizou um crédito tributário de R$ 4.697.527,51 (após
aplicação de multa e juros) para IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, para os anos de 2004, 2005 e 2006.
Conforme o Termo de Verificação Fiscal (fls. 175/181), a fiscalização iniciada em
26/12/2008 (fls. 06), trata de empresa que tem por objeto social a venda de imóveis
próprios; desmembramento ou loteamento de terrenos; incorporação imobiliária e
construção de imóveis destinados à venda.
Dentre as obras em andamento durante o ano fiscalizado, encontrava-se o
Higienópolis Medical Center, iniciada em outubro de 2001 e encerrada em novembro de
2005.
A fiscalização constatou que o terreno sobre o qual foi edificado o
empreendimento pertencia à empresa Itacolomy Administração de Bens Móveis e Imóveis
Ltda e, conforme informações constantes em "escritura pública de permuta de fração ideal
de terrenos por entrega futura de área construída", de 23/12/2005, fora firmado, em
28/12/2000, contrato particular de compromisso de alienação de imóvel, por compra e
permuta, onde o proprietário do terreno prometeu permutar a fração ideal de 75,9191%
(do terreno) por unidades autônomas que ainda seriam construídas.
Informa ainda que aditivo de 2004 alterou os percentuais inicialmente
estabelecidos, para 88,20426%.
Intimado a esclarecer a forma de contabilização e apropriação de custos e receitas
desta permuta, o contribuinte informou que:  A previsão da metragem total de construção do
18.999,98 m2 e as unidades autônomas a serem entregues à Itacolomy corresponderam a
4.302,15 m2 da área a construir.
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3  O contribuinte utilizou, no
computo do custo do imóvel vendido, o custo orçado
e optou pelo reconhecimento do lucro bruto em função da receita de venda recebida.  O orçamento
rateados pelos 14.697,83 m2, pertencentes à IMC e destinados à venda.  O custo do terreno corr
permutados, mais R$ 220.000,00 pagos a título de torna.  No final de 2006, foram vendidos
correspondente (e seu custo) antecipadamente apropriada. De acordo com demonstrativo
apresentado, receita e custo diferidos foram "zero". As unidades, correspondentes a
525,405 m2, permaneciam em estoque em 2008.
Considerando as informações prestadas pelo contribuinte e a análise dos livros
fiscais e demonstrativos, a Fiscalização comprovou que o custo do terreno foi devidamente
apropriado para fins de apuração dos resultados do empreendimento Higienópolis, e
intimou o contribuinte a demonstrar a contabilização da receita correspondente.
A esta solicitação, o contribuinte informou que a receita correspondente às
unidades permutadas não foi apropriada.
Conforme a Fiscalização, uma vez que o custo do terreno foi apropriado para fins
de apuração da base de cálculo do IRPJ e CSLL, também a receita correspondente deveria
ter sido contabilizada, pois, tratando-se de operação de permuta, o efeito no resultado
deve ser nulo.
Assim sendo, considerando que o contribuinte não logrou comprovar a
apropriação da receita relativa à permuta realizada entre o terreno sobre o qual edificou-se
o empreendimento Higienópolis Medical Center e as unidades correspondentes à 4.302,15
m2 construídos, a Autoridade Fiscal lavrou Auto de Infração.
Considera que conforme a Instrução Normativa 107/88, item 2.2.2, a permutante
que prometer entregar unidade imobiliária a construir deverá considerar o custo de
produção desta como integrante do custo da unidade adquirida, pois não existe, no
momento da operação, um valor contábil para as unidades que ainda não foram concluídas.
A Fiscalização concordou quanto à definição da operação realizada, ou seja, a
"permuta" e quanto à forma de contabilização do custo do terreno. Entretanto, considerou
que a falta da contabilização da receita correspondente ao custo apropriado reduziu
indevidamente o lucro apurado pela empresa.
Transcreveu o art. 227, do RIR/99:
Art. 227. As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a
loteamento de terrenos, Incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à
venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão
considerar como receita bruta o montante recebido, relativo às unidades imobiliárias
vendidas.
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Entende que o valor dos imóveis permutados deve ser considerado como receita
bruta para o atendimento do disposto no art. 227 do RIR/99.
Informa que, conforme demonstrado na planilha “Resumo Macro do Resultado do
Empreendimento Higienópolis Medical Center”, elaborada conjuntamente com o contador
responsável por atender à Fiscalização, o custo total da obra, no valor de R$42.057.645,49,
gasto para construir 18.999,98 m2, foi rateado pelos 14.697,83 m2 pertencentes à
construtora e destinados à comercialização. Ou seja, o custo de construção dos 4.302,15
m2 permutados foram apropriados nas unidades comercializadas e correspondem ao custo
do terreno. Assim, elaborou a seguinte planilha:

O contribuinte optou pelo reconhecimento do lucro bruto em função da receita
de venda recebida. Obedecendo a esta modalidade de reconhecimento do lucro e, de
acordo com demonstrativos apresentados, a apropriação do custo total da obra se deu
conforme planilha abaixo. Colacionou planilha que demonstra a apropriação do custo do
terreno:

(1) períodos abrangidos pela decadência.
(2) Valores relativos ao ano calendário de 2003 foram objeto de Auto de Infração
no processo no 19.515.007918/2008-73(3) percentual utilizado pelo contribuinte.
(4) Diferença entre o custo total da obra, de R$ 42.057.645,49, e o custo
apropriado de R$ 39.111.023,33, corresponde às unidades em estoque e
(5) aos ajustes entre correção do custo diferido e correção do custo orçado,
conforme demonstrativo apresentado pelo contribuinte.
(6) apropriação do custo do terreno (R$ 9.523.078,00) excluído o valor
proporcional às unidades em estoque (R$ 349.370,44). Para que o resultado desta
operação fosse "nulo”, considerou que o contribuinte deveria ter apropriado valor
idêntico em conta de receita. Portanto, promoveu o lançamento das receitas não
contabilizadas:
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Em sua Impugnação inicial (fls. 224/238), o Contribuinte apresentou os seguintes
argumentos:
 Defendeu que a permuta de imóveis configura um mero fato permutativo
(troca de ativos), e não uma operação geradora de receita tributável,
conforme a Instrução Normativa SRF no 107/88 e o Parecer PGFN/PGA-
454/92. Alegou que, se houvesse reconhecimento de receita, haveria
também o reconhecimento de custo em igual montante, resultando em
impacto neutro no lucro tributável.
 Argumentou que, se a operação fosse tributável, o fato gerador teria
ocorrido em janeiro de 2001 (data da posse do terreno) ou, no máximo, em
dezembro de 2005 (data da escritura pública de permuta). Em qualquer das
hipóteses, o direito de a Fazenda Pública constituir o crédito tributário para
os anos de 2004, 2005 e 2006 estaria decaído ou o lançamento estaria
temporalmente incorreto.
 Metodologia de Lançamento: Contestou a metodologia fiscal de "espalhar" a
receita da permuta ao longo dos anos, afirmando a ausência de amparo
legal para tal procedimento.
 Apontou que os lançamentos para PIS e COFINS foram efetuados com base
anual, em desacordo com a periodicidade mensal dessas contribuições, o
que macularia os autos de infração.
A DRJ/SDR, por meio do Acórdão n.o 15-41.698 (fls. 315/333), decidiu julgar
parcialmente procedente a impugnação, nos seguintes termos:
 A DRJ acolheu o argumento do Contribuinte, reconhecendo que as referidas
contribuições possuem periodicidade mensal e que o lançamento anual
configurava um erro material insanável.
 Rejeitou a Preliminar de Decadência para IRPJ e CSLL, pois entendeu que o
registro da escritura pública de permuta ocorreu em 29 de dezembro de
2005, e que a apropriação do custo do terreno ao longo do tempo justificava
que a omissão de receita também teria ocorrido progressivamente,
mantendo os lançamentos para 2004, 2005 e 2006 dentro do prazo
decadencial.
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 Confirmou o entendimento fiscal de que o Contribuinte apropriou o custo
do terreno (referente à construção das unidades permutadas), mas não
contabilizou a receita correspondente à permuta. A DRJ reiterou que a não
contabilização dessa receita reduziu indevidamente o lucro.
Inconformado com a manutenção dos débitos de IRPJ e CSLL, o Contribuinte
apresentou o presente Recurso Voluntário (fls. 345/373) ao Conselho Administrativo de Recursos
Fiscais – CARF, reafirmando os argumentos anteriores e adicionando a contestação à incidência de
juros de mora sobre a multa de ofício. Os principais pontos do Recurso são:
Insiste que a permuta não gera receita tributável, sendo uma mera troca de ativos,
e que o lucro efetivo do empreendimento (cerca de R$ 20 milhões) já foi integralmente tributado.
Contesta a criação de um "lucro fictício" de R$ 7 milhões pela fiscalização.
 Reforça que o reconhecimento da receita, se devido, deveria ter ocorrido
em 2000 (compromisso) ou 2005 (escritura), e que a apropriação
proporcional ao longo dos anos é ilegal e sem amparo. Argumenta que,
mesmo sob a ótica da Fiscalização, não haveria receita a apropriar em 2004
e 2006, mas apenas em 2005, havendo erro material nesses anos.
 Apresenta demonstrativos detalhados para mostrar que a fiscalização e a
DRJ partiram de premissas equivocadas sobre os custos do Contribuinte.
Argumenta que, se a receita da permuta fosse reconhecida, o custo
correspondente também deveria ser, levando a um impacto zero no
resultado tributável, o que a fiscalização não considerou ao lançar apenas a
"receita".
 Juros de Mora sobre Multa de Ofício: Contesta a exigência de juros sobre a
multa de ofício, citando farta jurisprudência do CARF que veda tal prática,
com base na natureza sancionatória da multa e na ausência de base legal
para tal exigência.
É o relatório.

VOTO
Conselheira Luciana Yoshihara Arcangelo Zanin, Relatora.
O Recurso Voluntário é tempestivo e atende aos demais pressupostos de
admissibilidade, razão pela qual dele conheço.
Preliminar de Decadência (IRPJ e CSLL).
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A controvérsia sobre a decadência para os anos-calendário de 2004, 2005 e 2006
repousa fundamentalmente no critério temporal da ocorrência do fato gerador da receita
supostamente omitida.
O Acórdão recorrido entende que, uma vez que o Contribuinte apropriou o custo do
terreno de forma progressiva, a receita correspondente deveria seguir o mesmo fluxo, afastando a
decadência para os anos em discussão. O Contribuinte, por outro lado, sustenta que o fato
gerador da suposta receita da permuta deveria ser a data da posse do terreno (janeiro de 2001) ou
a data da lavratura da escritura pública (dezembro de 2005), implicando, em qualquer caso, na
decadência para os períodos anteriores a 2004, ou, no mínimo, invalidando o lançamento para
2004 e 2006.
A definição do critério temporal para o reconhecimento da receita na permuta de
imóveis é crucial. Se a receita é gerada pela alienação, seu reconhecimento ocorre no momento
em que a alienação se concretiza juridicamente (e.g., compromisso de compra e venda ou
escritura definitiva).
A tese de "espalhar" a receita em função da apropriação dos custos ao longo da
construção merece análise aprofundada, pois a mera apropriação de custos não define, por si só, o
momento da realização da receita. O fato gerador do tributo sobre a renda ocorre com a aquisição
da disponibilidade econômica ou jurídica da renda, conforme o art. 43 do Código Tributário
Nacional (CTN).
O Contribuinte adotou o regime de caixa para o reconhecimento de receitas e
custos do empreendimento, o que é permitido em atividades imobiliárias sob certas condições. No
entanto, o cerne da omissão fiscal reside na não contabilização da receita da permuta, e o critério
temporal para essa receita deve ser estabelecido em conformidade com as normas contábeis e
fiscais aplicáveis à permuta.
Ao analisar a cronologia, constata-se que o compromisso de permuta foi firmado
em 2000, e a posse do terreno ocorreu em 2001. A escritura pública foi registrada em 2005. A
fiscalização iniciou-se em 2008 e os lançamentos foram efetuados em 2009.
Se a receita da permuta deveria ser reconhecida no ano em que o compromisso foi
firmado (2000) ou no ano em que a escritura foi registrada (2005), a diluição dessa receita ao
longo de anos-calendário subsequentes (2004, 2005, 2006), como procedeu a fiscalização, deve
ser examinada sob a ótica da legalidade e da efetiva ocorrência do fato gerador. A apropriação de
custos, embora reflita o esforço produtivo, não determina, isoladamente, a realização da receita.
De modo que para avançar na constatação da decadência antes, importante
esclarecer a qualificação da permuta e do fato permutativo.
Mérito – IRPJ e CSLL – Omissão de Receitas por Permuta.
O ponto central da controvérsia reside na qualificação da operação de permuta
para fins de IRPJ e CSLL.
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A fiscalização e a DRJ/SDR interpretaram a não contabilização da receita da permuta
como omissão, com base no Art. 227 do RIR/1999 e na equiparação da permuta à compra e venda
(Art. 533 do Código Civil). Argumentam que, se o custo de produção das unidades que seriam
entregues na permuta é apropriado ao custo do terreno, a receita correspondente a essa “venda”
também deveria ser reconhecida.
O Contribuinte sustenta que a permuta de imóveis (terreno por unidades a
construir, com torna paga) é um fato permutativo, que implica em mera troca de ativos, sem a
geração de receita tributável. Argumenta que a Instrução Normativa SRF no 107/88 (itens 2.1.2 e
2.2.2) orienta que o custo de produção das unidades permutadas deve integrar o custo da unidade
adquirida, sem necessariamente gerar uma receita a ser oferecida à tributação no momento da
permuta, mas sim diferindo o resultado para o momento da venda do bem adquirido.
A permuta de imóveis, em si, não gera resultado tributável (receita menos custo) no
momento da troca, configurando-se como um fato permutativo, onde o valor contábil do bem
entregue é transferido para o bem recebido. O lucro real da operação só seria apurado e tributado
no momento da venda do bem adquirido.
Contudo, essa regra pode ser excepcionada se houver "torna" ou outros elementos
que descaracterizem a mera troca. No presente caso, a existência de torna paga pelo Contribuinte,
e o fato de as unidades serem "a construir", exige uma análise detalhada da IN SRF no 107/88.
A fiscalização calculou a suposta receita omitida com base na apropriação anual do
custo do terreno pelo Contribuinte. O Contribuinte alega que essa metodologia ignora a
contrapartida de custos, que, se devidamente considerada, geraria um "impacto zero" no lucro
tributável, transformando o lançamento em um "lucro fictício". Apresentou, em seu recurso, uma
reconstituição contábil para demonstrar que, mesmo que a receita fosse reconhecida, o custo
correlato também o seria, não alterando o lucro tributável final.
Nas palavras da Recorrente:
[...] reconheceu em sua contabilidade um custo real efetivo e incorrido, para os
14.697,83 m2 que lhe pertenceram, de R$ 42.057.645,49. Desse valor, R$
41.398.625,49 corresponderam a mão-de-obra, materiais e outras despesas da
construção, R$ 439.020,00 foram incorridos para aquisição de terreno adjacente e
R$ 220.000,00 relacionam-se à parte paga em dinheiro para aquisição do terreno
em discussão. Os valores estão demonstrados na Composição Anual de Custos,
Anexo 4.
O valor de custo orçado apropriado às unidades imobiliárias representativas dos
14.697,83 m2, nos termos do artigo 28 do Decreto-Lei 1.598 de 1988, foi de R$
40.653.980,13. A empresa optou por atualizar monetariamente tanto os custos
orçados apropriados (atualização equivalente a R$ 5.130.840,24 de custo
incremental) quanto o custo real incorrido diferido (atualização equivalente a R$
3.530.591,14, de dedução ao custo incremental), nos termos autorizados pelo
artigo 29 do Decreto Lei 1.598 de 1988. Após tais atualizações monetárias,
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verifica-se que a diferença entre o custo realizado efetivo e o custo orçado
apropriado foi muito pequena (R$ 196.583,74), razão pela qual prevaleceu, no
cálculo do custo do empreendimento, o valor orçado, nos termos da legislação em
vigor.
É possível afirmar, portanto, que os R$ 42.057.645,49 relativos ao custo efetivo
realizado são diretamente comparáveis e equivalentes aos R$ 40.653.980,13 de
custos orçados apropriados ao longo do tempo.
[...]
De fato, a Recorrente trocou o custo de mão de obra, materiais (R$ 9.373.857,06)
e terreno adjacente (R$ 99.406,94), que teve para construir os 4.302,15 m2 e
entregar ao proprietário do terreno, no montante total de R$ 9.473.264,00, pela
fração ideal do terreno que foi ocupada pelos demais 14.697,82 m2. O custo total
do terreno, portanto, aplicável aos 14.697,82 m2 residuais, equivale ao custo de
construção das unidades permutadas, R$ 9.473.264,00, acrescido da torna de R$
220.000,00, ou seja, R$ 9.693.264,00 no total. Tal custo 12 do terreno (R$
9.693.264,00), agregado do custo da mão-de-obra, materiais, outros, dedicados
exclusivamente aos 14.697,82 m2 (R$ 32.024.769,43), e ao custo do terreno
adjacente dedicado aos 14.697,82 m2 (R$ 339.613,06), respectivamente, somam
o custo total de produção das unidades representando 14.697,82 m2, que foi
efetivamente de R$ 42.057.645,49, exatamente igual ao valor apropriado pela
Recorrente em sua contabilidade como custo.
A Recorrente, em sua contabilidade de custos, não procedeu à realocação de
custo recomendada pelos itens 2.1.2. e 2.2.2. de referida Instrução Normativa e
resumida na Tabela 6, acima. Fica aqui demonstrado, desde já, que a ausência de
realocação em nada alterou ou majorou o custo total das 14.697,82 m2 em
unidades imobiliárias vendidas pela Recorrente e não reduziu, portanto, seu lucro
tributável.

Portanto, é fundamental verificar se a metodologia de cálculo da omissão pela
fiscalização resultou em um acréscimo patrimonial real para o Contribuinte, ou se houve uma
glosa indevida de custos que deveriam ser deduzidos da suposta receita. A omissão de receitas
deve refletir um efetivo acréscimo patrimonial que não foi levado à tributação.
Proposta de diligência:
Voto por:
1- Converter o julgamento em diligência para o retorno dos autos à origem para
que a fiscalização proceda à reanálise e recálculo dos lançamentos de IRPJ e
CSLL, considerando o critério temporal adequado para o reconhecimento das
receitas e custos da permuta e a metodologia de apuração do lucro real,
confrontando a materialidade do acréscimo patrimonial e os custos
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efetivamente incorridos pelo contribuinte em relação à totalidade da operação
de permuta e não apenas à receita supostamente omitida, e, se for o caso, a
correta aplicação dos Art. 227 do RIR/1999 e da IN SRF no 107/88.
2- Detalhar a influência do pagamento da torna (R$ 220.000,00) na caracterização
da operação, verificando se a torna é vista como parte do custo de aquisição do
terreno ou como elemento que altera a natureza da permuta para uma
operação de venda geradora de receita.
3- Esclarecer, de forma inquestionável, o valor e a composição do custo de
aquisição do terreno, incluindo a torna e o custo de produção das unidades
entregues em permuta, conforme a IN SRF no 107/88.
4- Caso seja mantido o entendimento da geração de receita tributável pela
permuta, verificar se todos os custos diretamente atribuíveis à produção das
unidades imobiliárias entregues em permuta foram devidamente considerados
como despesas dedutíveis em contrapartida a essa receita, no mesmo período-
base. O objetivo é assegurar que o lançamento reflita o real acréscimo
patrimonial, evitando a glosa indevida de custos.
5- Simular o impacto no resultado tributável (IRPJ e CSLL) caso a receita da
permuta e seus correspondentes custos tivessem sido reconhecidos
simultaneamente, para verificar a existência de lucro líquido tributável adicional
efetivo ou se a operação resulta em impacto neutro no lucro.
6- Comprovar a materialidade do acréscimo patrimonial supostamente omitido,
demonstrando que a não contabilização da receita da permuta, nos termos
propostos pela fiscalização, resultou em um lucro real indevidamente subtraído
da base de cálculo do IRPJ e CSLL.
7- Confrontar o lucro apurado pela fiscalização (com a adição da receita
supostamente omitida) com o lucro econômico e contábil efetivamente
auferido pelo Contribuinte no empreendimento, a fim de verificar a coerência e
a ausência de criação de "lucro fictício".

A Autoridade Fiscal poderá complementar os esclarecimentos com o que mais
considerar pertinente para a solução da controvérsia.
Após a produção do relatório final da diligência, intime-se a Recorrente para se
manifestar no prazo legal, retornando os autos a este Colegiado para novo julgamento.
Assim voto.

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