Tribunal: CARF
Processo: 10980.723778/2011-19
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: LUIS HENRIQUE MAROTTI TOSELLI
Órgão colegiado: Quarta Turma Extraordinária da Primeira Seção / Primeira Seção de Julgamento
Data de julgamento: 2025-10-21
Data de publicação: 2025-11-05

Ementa:
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
Ano-calendário: 2007, 2008
EQUIPARAÇÃO À PESSOA JURÍDICA DEDICADA A OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS. NÃO COMPROVAÇÃO DO CUSTO DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL ALIENADO. CÁLCULO DO LUCRO ARBITRADO MEDIANTE APLICAÇÃO DOS COEFICIENTES LEGAIS.
Considerando que não houve comprovação ou conhecimento da totalidade dos custos, cabível a redução da base imponível mediante aplicação do coeficiente de 9,6% sobre a receita bruta da venda dos imóveis.
ABATIMENTO DOS TRIBUTOS RECOLHIDOS (IRPF – GANHO DE CAPITAL) DO IRPJ APURADO PELA SISTEMÁTICA DO ARBITRAMENTO. CABIMENTO.
Em se tratando de tributação por equiparação da pessoa física à pessoa jurídica imobiliária, cabível o abatimento do IRPF recolhido sobre o ganho de capital apurado na alienação dos imóveis do IRPJ lançado de ofício.

Assunto: Outros Tributos ou Contribuições
Ano-calendário: 2007, 2008
CSLL. PIS. COFINS. CABIMENTO.
Sendo cabível a equiparação da pessoa física à pessoa jurídica, nenhum reparo cabe aos lançamentos de CSLL, PIS e COFINS sobre as receitas provenientes de vendas de imóveis.

Inteiro teor:
DOCUMENTO VALIDADO
MINISTÉRIO DA FAZENDA
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais
PROCESSO
10980.723778/2011-19
ACÓRDÃO
1004-000.280 – 1a SEÇÃO/4a TURMA EXTRAORDINÁRIA
SESSÃO DE
21 de outubro de 2025
RECURSO
VOLUNTÁRIO
RECORRENTE
FABIO CONGRO VENTURI
INTERESSADO
FAZENDA NACIONAL
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
Ano-calendário: 2007, 2008
EQUIPARAÇÃO
À
PESSOA
JURÍDICA
DEDICADA
A
OPERAÇÕES
IMOBILIÁRIAS. NÃO COMPROVAÇÃO DO CUSTO DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL
ALIENADO. CÁLCULO DO LUCRO ARBITRADO MEDIANTE APLICAÇÃO DOS
COEFICIENTES LEGAIS.
Considerando que não houve comprovação ou conhecimento da totalidade
dos custos, cabível a redução da base imponível mediante aplicação do
coeficiente de 9,6% sobre a receita bruta da venda dos imóveis.
ABATIMENTO DOS TRIBUTOS RECOLHIDOS (IRPF – GANHO DE CAPITAL) DO
IRPJ APURADO PELA SISTEMÁTICA DO ARBITRAMENTO. CABIMENTO.
Em se tratando de tributação por equiparação da pessoa física à pessoa
jurídica imobiliária, cabível o abatimento do IRPF recolhido sobre o ganho
de capital apurado na alienação dos imóveis do IRPJ lançado de ofício.
Assunto: Outros Tributos ou Contribuições
Ano-calendário: 2007, 2008
CSLL. PIS. COFINS. CABIMENTO.
Sendo cabível a equiparação da pessoa física à pessoa jurídica, nenhum
reparo cabe aos lançamentos de CSLL, PIS e COFINS sobre as receitas
provenientes de vendas de imóveis.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Fl. 1201
DF CARF MF
Original

DOCUMENTO VALIDADO
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PROCESSO 10980.723778/2011-19
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Acordam os membros do colegiado, por unanimidade de votos, em rejeitar a
arguição de nulidade da decisão de primeira instância, e, no mérito, em dar provimento parcial ao
Recurso Voluntário para que seja aplicado o coeficiente de 9,6% sobre a receita bruta da venda
dos imóveis para determinação da base de cálculo do IRPJ, e sejam deduzidos do IRPJ lançado os
valores porventura recolhidos a título de IRPF - ganho de capital.

Assinado Digitalmente
Luis Henrique Marotti Toselli – Relator

Assinado Digitalmente
Fernando Brasil de Oliveira Pinto – Presidente

Participaram da sessão de julgamento os conselheiros Edeli Pereira Bessa, Luis
Henrique Marotti Toselli, Jandir José Dalle Lucca e Fernando Brasil de Oliveira Pinto (Presidente).

RELATÓRIO
Trata-se de recurso voluntário (fls. 1.179/1.200) interposto pelo contribuinte acima
identificado contra o Acórdão no 04-47.361, proferido pela 2a Turma da DRJ/CGE (fls.
1.112/1.137), que recebeu a seguinte ementa:
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA - IRPJ
Período de apuração: 01/01/2007 a 31/12/2008
Ementa:
PESSOA FÍSICA EQUIPARADA À PESSOA JURÍDICA - INÍCIO DA EQUIPARAÇÃO.
Equipara-se à pessoa jurídica, o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de
terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou
loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades
imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades
imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de decorrido o prazo de sessenta meses
contados da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio
ou da aceitação das obras do loteamento. A equiparação ocorrerá na data da
primeira alienação.
PERDA DA ESPONTANEIDADE.
Fl. 1202
DF CARF MF
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O procedimento fiscal exclui a espontaneidade do sujeito passivo em relação aos
períodos fiscalizados, não surtindo qualquer efeito sobre o lançamento as DIPJ,
DCTF retificadoras ou recolhimentos porventura efetuados, após a ciência de seu
início.
EMPRESAS IMOBILIÁRIAS. ARBITRAMENTO DO LUCRO.
O art. 49 da Lei no 8.981, de 1995, definiu a forma de arbitramento de empresa
que se dedique a loteamento de terrenos, em artigo separado daqueles que
definem os critérios de arbitramento das demais empresas, o mesmo se
observando no RIR de 1999, em que o teor do citado art. 49 consta na íntegra do
art. 534, enquanto que, para as demais pessoas jurídicas, o arbitramento está
disciplinado nos arts. 532 e 533, por isso, as pessoas jurídicas que se dedicarem ao
loteamento de terrenos terão seus lucros arbitrados deduzindo-se da receita
bruta o custo do imóvel devidamente comprovado.
COMPENSAÇÃO DE RECOLHIMENTOS A MAIOR
A compensação/restituição de indébitos tributários possui um rito próprio
(Instrução Normativa RFB 1.717, de 18/07/2017), não podendo, em sede de
recurso administrativo, ser aplicado pelas Delegacias de Julgamento.
CSLL, PIS/PASEP E COFINS.
Aplicam-se aos lançamentos da CSLL, do PIS/Pasep e da Cofins os mesmos
argumentos esposados para o IRPJ, naquilo em que há similitude dos motivos do
lançamento e das razões de impugnação.

Em resumo, o presente processo é decorrente de Autos de Infração que exigem IRPJ
e Reflexos (CSLL, PIS e COFINS), referentes aos anos de 2007 e 2008, em razão da equiparação do
sujeito passivo à pessoa jurídica imobiliária, nos termos do art. 152 do RIR/99.
De acordo com o relatório da decisão ora recorrida:
... o Fisco constatou que o fiscalizado construiu e vendeu mais de 100 imóveis no
período sob fiscalização, devendo ser equiparado a pessoa jurídica, nos termos do
art. 152 do RIR/1999.
[...]
Entendeu o Fisco não ser possível acatar a solicitação do contribuinte, quanto à
opção pelo lucro presumido, pois, segundo afirmou, esta opção só poderia ser
convalidada se "manifestada antes de iniciado qualquer procedimento de
fiscalização das operações imobiliárias efetuadas".
Foi, então, emitido o Termo de Reintimação Fiscal no 002, intimando o
contribuinte a apresentar sua escrituração fiscal, com a finalidade da apuração do
Lucro Real, fazendo o Fisco as seguintes observações:
[...]
Fl. 1203
DF CARF MF
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Após a análise da documentação apresentada e com base em todo o apurado,
entendeu o Fisco ser necessário equiparar a Pessoa Física à Pessoa Jurídica, nos
termos do art. 152 do RIR/1999, por este ter promovido "a construção e venda de
mais de uma centena de unidades imobiliárias no período sob fiscalização,
divididos em diversos condomínios com duas a dezesseis unidades imobiliárias" e
ainda:
... O art. 152 do RIR/1999 estabelece que se equipara à pessoa jurídica, o
proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro
dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de
prédio com mais de duas unidades imobiliárias, se iniciar a alienação das unidades
imobiliárias antes de decorrido o prazo de sessenta meses contados a data da
averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio.
No caso em questão, estão presentes todos os elementos necessários para
equiparação do fiscalizado à pessoa jurídica devido às operações imobiliárias por
ele realizadas, visto que, conforme constante das matrículas dos imóveis ou das
escrituras apresentadas: era proprietário dos terrenos; promoveu a construção das
unidades imobiliárias, instituídas em condomínio; iniciou a alienação das unidades
em prazo muito inferior aos sessenta meses da averbação da construção.
O art. 156 do RIR/1999 dispõe que, nos casos enquadrados em seu art. 152, a
equiparação ocorrerá na data da primeira alienação. Assim, foi considerada para
fins de equiparação, a ocorrência da primeira alienação nos anos sob fiscalização,
que aconteceu em 17/02/2006. Esta foi a data de venda das casas 2 e 3 do
Condomínio Torres 08, considerando como tais as datas de assinatura dos
instrumentos de venda (contratos de financiamento), conforme averbação
constante das matrículas dos imóveis.
Diante do exposto, foi promovida a inscrição de ofício no CNPJ, nos termos dos
incisos I e II do art. 19 da IN RFB 1.005/2010, da qual o contribuinte teve ciência
através do Termo de Ciência de Inscrição no CNPJ, em 03/12/2010, conforme AR. ...
O Fisco prossegue, esclarecendo que, apesar do desejo do contribuinte da
apuração pelo Lucro Presumido, esta manifestação, deveria ter ocorrido antes de
iniciado o procedimento fiscalizatório, através do "pagamento da primeira ou
única quota do imposto devido correspondente ao primeiro período de apuração
do ano-calendário".
Não tendo o contribuinte efetuado o pagamento (na verdade com o pagamento
efetuado após o início do procedimento fiscal) e também, não tendo apresentado
a documentação necessária à apuração do Lucro Real, foi imperativo a apuração
do imposto através do Lucro Arbitrado:
[...]
Afastada a opção pelo lucro presumido, o contribuinte foi reintimado através do
Termo de Reintimação Fiscal n°002(FCV-PJ) - TRF, a apresentar a escrituração
contábil e fiscal necessária à apuração do Lucro Real, especialmente os livros Diário,
Razão e para Registro Permanente de Estoque dos anos-calendário de 2006 a 2008,
acompanhados dos respectivos documentos comprobatórios. Foram concedidos
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prazos adicionais para apresentação dos elementos solicitados: de 30 dias para os
relativos ao ano-calendário de 2006, e de 120 dias para os relativos aos anos-
calendário de 2007 e 2008. Mais uma vez o contribuinte foi devidamente
cientificado que a não apresentação dos livros e documentos solicitados ou sua
apresentação em desconformidade com a legislação comercial e fiscal, acarretaria
o arbitramento do lucro, com base nos art. 530, 532 e 534 do RIR/1999.
Em sua resposta ao TRF n° 002(FCV-PJ), de 08/02/2011, o contribuinte não
apresentou a escrituração do ano-calendário de 2006, sob a alegação de ter prazo
de 120 dias, embora conste expressamente do TRF que o prazo adicional concedido
para apresentação dos livros e documentos comprobatórios relativos ao ano-
calendário de 2006 era de 30 dias. Em sua manifestação, já resumida no item I
deste Termo, considera que mesmo a tributação com base no Lucro Arbitrado
tratar-se-ia de opção do contribuinte, com base em Relatório de Serviços Contábeis,
que discorre sobre a aplicação das regras do arbitramento para as empresas em
geral, com base em percentual da receita conhecida. Realmente, o art. 531 do
RIR/1999 prevê a hipótese de que o contribuinte possa espontaneamente recolher o
imposto de renda com base no lucro arbitrado, quando conhecida a receita bruta e
ocorrida uma das hipóteses previstas no art. 530 daquele Regulamento. Ocorre que
o contribuinte não recorreu a esta opção para recolher seus tributos, antes de
iniciado o procedimento de fiscalização.
Findo o prazo de 120 dias estabelecido para apresentação dos livros e documentos
relativos aos anos-calendário de 2007 e 2008, o contribuinte mais uma vez não
apresentou os livros fiscais e contábeis solicitados. Mesmo após reintimado através
do TRF n° 003(FCV-PJ), limitou-se a reiterar sua inconformidade com a equiparação
e sua opção pelo lucro presumido, sem apresentar qualquer escrituração ou
documento comprobatório dos custos de construção, o que leva à determinação do
imposto de renda com base no lucro arbitrado, conforme disposto no inciso 111 do
art. 530 do RIR. ...
Através do item IV do TVF, o Fisco demonstra a apuração do IRPJ e da CSLL para os
anos de 2007 e 2008, tendo, devido a divergências entre as datas informadas pelo
contribuinte e aquelas informadas pelas instituições financeiras, sido
consideradas como as datas dos recebimentos da receita total de cada imóvel, as
datas das assinaturas dos instrumentos de vendas. Além disso, por terem as
construções sido efetuadas em conjunto com o Sr. Rafael de Oliveira Kersten, foi
considerada de 50% da receita bruta e dos custos de construção para a apuração:
...
Não tendo o contribuinte apresentado a escrituração contábil, consideramos como
receita bruta os valores de venda dos imóveis constantes das respectivas matrículas
ou escrituras.
Conforme as matrículas, mais de 85% dos imóveis foram vendidos através de
financiamento bancário, tendo o contribuinte recebido o valor total em duas ou três
partes referentes aos recursos próprios do comprador, á parcela liberada por
recursos do FGTS e ao valor financiado. Para determinar a data de recebimento de
cada parcela, o contribuinte foi intimado a informar e Comprovar o recebimento de
cada uma, através do TIF n° 001(FCV). Em sua resposta, o contribuinte informou
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datas de recebimento, sem apresentar qualquer comprovante. Além disso, as
instituições financiadoras que responderam aos ofícios enviados informaram que os
valores objeto de. financiamento foram creditados para os vendedores em datas
diferentes daquelas informadas pelo contribuinte.
Logo, consideramos como datas de recebimento da receita total de venda de cada
imóvel as datas de assinatura dos instrumentos de venda, constantes das
matrículas ou escrituras. Exceções a esta regra são os imóveis de matrícula 36.030 e
36043, cujas instituições financeiras informaram as datas em que foram creditadas
as parcelas do financiamento para os vendedores. Para o imóvel 36.030, a parcela
de R$ 3.000,00 referente aos recursos próprios do comprador foi considerada
recebida na data da assinatura do instrumento de venda, constante da matrícula
do imóvel, e as parcelas referentes aos recursos provenientes do FGTS e o valor
financiado, no total de R$ 70.000,00, na data informada pela instituição financeira.
Para o imóvel 36.043, a parcela de R$ 60.000,00 referente aos recursos próprios do
comprador foi considerada recebida na data da assinatura do instrumento de
venda, constante da matrícula do imóvel, e a referente ao valor financiado de R$
140.000,00, na data informada pela instituição financeira. Os custos foram
considerados na proporção do recebimento das receitas.
Como o contribuinte efetuou a construção e venda dos imóveis em conjunto com
Rafael de ; Oliveira Kersten ou Eduardo Congro Venturi, foram considerados 50% da
receita bruta de venda do imóvel e do custo comprovado de construção para
apuração do seu lucro arbitrado.
Quanto ao custo comprovado, mesmo alertado que a não apresentação dos livros
contábeis e fiscais acompanhados dos respectivos documentos acarretaria o
arbitramento do lucro, com base nos art. 530, 532 e 534 do RIR/1999, o fiscalizado
limitou-se a apresentar o que chamou de algumas notas fiscais exemplificativas dos
materiais empregados. Assim, para a maior parte dos imóveis vendidos nos anos-
calendário de 2007 e 2008, foram considerados apenas os valores de aquisição dos
terrenos onde foram construídos os imóveis, constantes das respectivas matrículas,
obtidas junto ao Cartório de Imóveis de Araucária, calculados com base na fração
ideal atribuída a cada imóvel.
Quanto aos custos, o Fisco esclarece que, "mesmo alertado que a não
apresentação dos livros contábeis e fiscais acompanhados dos respectivos
documentos acarretaria o arbitramento do lucro, com base nos art. 530, 532 e 534
do RIR/1999, o fiscalizado limitou-se a apresentar o que chamou de algumas notas
fiscais exemplificativas dos materiais empregados", tendo sido considerados, para
a maior parte dos imóveis vendidos, tão somente os custos de aquisição dos
terrenos, constantes das matrículas obtidas junto ao Cartório de Registro de
Imóveis de Araucária. Prossegue ainda:
...
Foram analisadas as notas fiscais apresentadas pelo fiscalizado e também aquelas
apresentadas por Rafael de Oliveira Kersten no curso de procedimento próprio, já
que aqueles . adquiriram os terrenos, promoveram a construção e efetuaram as
vendas das unidades, conjuntamente. Das notas fiscais apresentadas, consideramos
os custos dos materiais constantes das notas fiscais originais apresentadas, cm que
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era possível identificar o imóvel ou condomínio para o qual foi adquirido. Assim,
para apuração do resultado de 2007 c 2008, foram contabilizados corno custo
comprovado aqueles constantes das notas fiscais n° 1377, 1388, 16849, 133395,
1352, 3908, 3076, 002694, apresentadas por Fábio. Quando os endereços
identificados nos documentos fiscais mencionados pertencem a uma só unidade, o
custo total do material foi considerado como pertencente àquela. E quando o
endereço pertence a mais de uma unidade, o custo do material foi rateado entre
aquelas, na proporção da área construída. Assim, por exemplo, o valor das notas
fiscais n° 1377 e 1388 da Datelha foi atribuído às oito unidades do conjunto
Alemanha cujo endereço é o da nota fiscal, na proporção da área construída de
cada uma.
Não foram consideradas como custo comprovado os valores constantes das notas
fiscais, apresentadas pelo fiscalizado ou por Rafael Kersten: n° 2065, 1058, 127551
e 003265, por não ser possível identificar o imóvel onde foram aplicados os
materiais; e os das notas fiscais n° 488704, 278863, 278864, 278861, 746405, por
tratarem-se de meras cópias.
Os imóveis de matrícula 37.367, 37.372, 37.425 e 37.429 foram partilhados em
divisão amigável entre Fábio e Rafael, conforme constante das certidões do registro
de imóveis, ficando os de matricula 37.367 e 37.429 integralmente para Fábio e os
de matrícula 37.372 e 37.425, para Rafael. Para fins de apuração de resultado
destes imóveis, foi considerado como receita do fiscalizado a parcela do imóvel
pertencente a ele que foi entregue ao outro condômino, na proporção do valor
constante da matricula.
Na planilha abaixo, constam a receita bruta, o custo comprovado e o lucro
arbitrado do contribuinte, apurados nos anos-calendário de 2007 e 2008, por
trimestre, que serviram de base de cálculo para o imposto de renda e para a
contribuição social sobre o lucro liquido. No Anexo í deste Termo podem ser
verificados as receitas e custos relativos a cada imóvel vendido, utilizados para
apuração do lucro arbitrado.

Através do item V do TVF, o Fisco demonstra a apuração do PIS e da COFINS para
os anos de 2007 e 2008, esclarecendo que, "conforme determina o art. 16 do
Decreto 4.524/2002, na hipótese de atividade imobiliária relativa a loteamento de
terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem
assim a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, a receita bruta
Corresponde ao valor efetivamente recebido pela venda da unidade imobiliária, de
acordo com o regime de reconhecimento de receitas previsto, para o caso, pela
legislação do Imposto de Renda".
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Repete que por ter o contribuinte efetuado as construções em conjunto com o Sr.
Rafael Oliveira Kersten, foram considerados tão somente 50% da receita de venda
de cada imóvel.
Faz constar na planilha de fl. 1003, reproduzida a seguir, os faturamentos mensais
apurados, que serviram de base de cálculo das contribuições. Afirma ainda que no
anexo II do TVF, "podem ser verificadas as receitas relativas a cada imóvel
vendido, utilizadas para apuração do faturamento mensal":

Ao fim, apresenta suas conclusões, afirmando não ter sido efetuada "qualquer
redução do montante devido dos tributos e contribuições objeto deste
lançamento, por não ser da competência desta fiscalização o exame da
compensação entre tributos diferentes, devendo o fiscalizado promover os devidos
requerimentos junto à autoridade competente, nos termos previstos na legislação
vigente".

A contribuinte apresentou impugnação (fls. 1.061/1.081), assim resumida:
Alega não se enquadrar no disposto no art. 152 do RIR/1999, afirmando que as
alienações referem-se a unidades autônomas, sendo uma casa para cada terreno:
...
Conforme documentos acostados aos autos, as alienações referem-se a unidades
autônomas, sendo uma casa para cada terreno. Ou seja, em nenhum dos terrenos
houve a construção de duas ou mais unidades.
Além do mais, somente seria considerado "incorporador" se houvesse a alienação
— ou promessa - de fração ideal antes de concluída e averbada a unidade
imobiliária, o que de fato jamais ocorreu.
...
Prossegue defendendo a regularidade de sua opção pelo lucro presumido,
denegada pela autoridade fiscal, por esta entender que o início do procedimento
fiscalizatório retirou a espontaneidade do sujeito passivo. Alega ter efetuado o
Fl. 1208
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pagamento da primeira ou única cota do imposto devido, que seria a condição
para usufruir dessa forma de apuração:
...
Portanto, a única condição que a legislação — art. 516 do RIR — faz é que seja
efetuado o PAGAMENTO da primeira ou única quota do imposto devido, o que de
fato já foi efetuado, conforme documentos acostados ao PAF, mas simplesmente
ignorados pelo Auditor Fiscal.
Diante do exposto, subsistindo a equiparação da PF à PJ, requer a aplicabilidade do
Lucro Presumido para fins de apuração do IR-PJ, por se tratar de opção do
Contribuinte, cuja única condição é o PAGAMENTO da primeira ou única quota. ...
Discorda também da base de cálculo aplicada ao lucro arbitrado. Resumidamente,
alega que o Fisco não aplicou o coeficiente de apuração sobre a receita conhecida,
tendo, indevidamente, considerado como lucro arbitrado o montante relativo à
receita bruta, subtraindo o custo comprovado, conforme demonstrativo
constante da fl. 1070 da impugnação, reproduzido a seguir:

Ou seja, Lucro ARBITRADO, segundo o entendimento do Auditor Fiscal, seria a
Receita Bruta deduzida do custo do terreno e dos materiais empregados (cujas
notas fiscais exemplificativas foram consideradas como único custo de materiais).
Ora, Receita Bruta, deduzido dos custos, trata-se de Lucro REAL.
...
Para uma Receita Bruta total de R$ 2.895.682,00, multiplicado por 9,6%, ter-se- ia
urna base de cálculo (Lucro Arbitrado) total de R$ 277.985,47, ao invés de R$
2.192.449,04 (75,72% da Receita Bruta). Inadmissível, pois.
...
Assim, no entendimento da impugnante, a correta apuração do lucro arbitrado
deveria considerar o custo dos terrenos, nos termos do art. 534 do RIR 1999,
demonstrado na tabela apresentada na fl. 1075, a seguir reproduzida:
Fl. 1209
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Através do item "d" da impugnação requer a compensação dos valores recolhidos
a título de ganho de capital na pessoa física, assim como do IRPJ recolhido como
cota do lucro presumido, com os valores objeto da autuação em análise:
...
Desde a primeira das várias manifestações e/ou respostas do Contribuinte, durante
o PAF, foi requerida a compensação dos valores recolhidos a título de IRPF sobre
Ganho de Capital, conforme Demonstrativos de Apuração de Ganho de Capital
insertos na DIR-PF (anexos), assim como do DARF correspondente ao pagamento da
primeira ou única parcela do , IR-PJ relativo à opção pelo Lucro Presumido,
conforme já tratado anteriormente, e cujo comprovante, embora já anteriormente
juntado, mas que encontra-se novamente anexo.
12 Ao fim, através do item II da impugnação, apresenta seus pedidos:
... EX POSITIS, requer seja recebida a presente impugnação pelos motivos acima
elencados e de tudo o mais que será certamente suprido pelo Sr. Delegado da
Receita Federal do Brasil de Julgamento, com seu apurado senso de justiça e
imparcialidade. Além disso, requer:
1) Preliminarmente, por inexistência de equiparação de Pessoa Física à Pessoa
Jurídica, o cancelamento da autuação;
2) Ultrapassada a preliminar suso, seja reconhecida a validade da opção do
Contribuinte pelo Lucro Presumido, na forma exposta;
3) Supletivamente, se aplicado o Lucro ARBITRADO, que o IR-PJ seja apurado na
forma prevista no RIR - base de cálculo de 9,6% sobre a Receita Bruta conhecida,
esta deduzida dos custos comprovados dos terrenos (art. 534, do RIR);
4) Ainda, sejam os recolhimentos efetuados (IR-PF sobre Ganho de Capital E IR- PJ
sobre o Lucro Presumido) devidamente compensados, através de retorno do PAF à
SRFB, em diligência a ser determinada previamente à decisão nesta Delegacia de
Julgamento;
5) Por fim, que os encargos (juros e multas) sejam calculados tão somente sobre as
eventuais diferenças, ou seja:
Valor devido (principal) em razão da equiparação (antes dos juros e multas);
Fl. 1210
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PROCESSO 10980.723778/2011-19
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(-) Valor recolhido a título de IR-PF (Ganho de Capital);
(-) Valor recolhido a título de IR-PJ — Presumido;
= Valor líquido devido;
(+) Encargos (juros e multas);
= Valor líquido devido pelo Contribuinte.
6) Seja a Impugnante expressa e regularmente intimada da decisão de primeira
instância, protestando, desde já, pela defesa oral perante a Superior Instância, em
grau de recurso — seja ele de ofício ou voluntário -, quando também deverá ser
expressamente intimada em seu endereço.

A contribuinte ainda apresentou duas petições (fls. 1.103 e 1.107), alegando existir
jurisprudência do STJ e CARF, além de Solução de Consulta da própria Receita Federal, no sentido
de que o lucro arbitrado para empresa imobiliária deve corresponder ao percentual de 9,6%.
Tramitado o feito, sobreveio a decisão de piso que julgou a defesa integralmente
improcedente.
Intimada da decisão, o sujeito passivo opôs embargos de declaração (fls.
1.153/1.161), rejeitados (fl. 1.175) e, em seguida, apresentou o recurso voluntário, onde
basicamente reitera as alegações da defesa e sustenta, a título de preliminar, que a matéria já
teria sido pacificada na linha dos precedentes indicados, os quais indevidamente deixaram de ser
seguidos pela decisão recorrida.
É o relatório.

Fl. 1211
DF CARF MF
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VOTO
Conselheiro Luis Henrique Marotti Toselli, Relator
O recurso voluntário é tempestivo e atende os demais pressupostos de
admissibilidade, razão pela qual dele conheço.
E da análise do recurso, cumpre observar que a parte da decisão recorrida que
reconheceu a necessidade de equiparação da pessoa física à pessoa jurídica, bem como afastou
a opção pelo lucro presumido, não foram questionadas, de modo que o julgamento de tais
matérias tornou-se definitivo no âmbito deste processo.
As questões envolvidas nesse momento processual, portanto, dizem respeito: (i) à
nulidade da decisão da DRJ; (ii) à base de cálculo do IRPJ em se tratando de lucro arbitrado em
atividade imobiliária; e (iii) a possibilidade ou não de deduzir o IRPF pago sobre o ganho de capital
pela pessoa física do IRPJ lançado de ofício.
Da nulidade da decisão da DRJ
De plano, afasto a alegada nulidade da decisão da DRJ, tendo em vista que
realmente não é cabível a oposição de embargos de declaração em face de decisão de primeira
instância, além do que não há vinculação de tal órgão julgador à Solução de Consulta emitida pela
Disit.

Da base de cálculo do IRPJ
De acordo com a DRJ:
O art. 49 da Lei no 8.981, de 20 de janeiro de 1995, definiu a forma de
arbitramento de empresa que se dedique a loteamento de terrenos, em artigo
separado daquele que define os critérios de arbitramento das demais empresas, o
mesmo se observando no RIR de 1999, em que o teor do citado art. 49 consta na
íntegra do art. 534, enquanto que, para as demais pessoas jurídicas, o
arbitramento está disciplinado nos arts. 532 e 533.
Lei no 8.981, de 1995:
Art. 31. A receita bruta das vendas e serviços compreende o produto da venda de
bens nas operações de conta própria, o preço dos serviços prestados e o resultado
auferido nas operações de conta alheia.
Parágrafo único. Na receita bruta, não se incluem as vendas canceladas, os
descontos incondicionais concedidos e os impostos não cumulativos cobrados
destacadamente do comprador ou contratante dos quais o vendedor dos bens ou o
prestador dos serviços seja mero depositário.
(...)
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DF CARF MF
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Art. 49. As pessoas jurídicas que se dedicarem à venda de imóveis construídos ou
adquiridos para revenda, ao loteamento de terrenos e à incorporação de prédios
em condomínio terão seus lucros arbitrados deduzindo-se da receita bruta o custo
do imóvel devidamente comprovado.
Parágrafo único. O lucro arbitrado será tributado na proporção da receita recebida
ou cujo recebimento esteja previsto para o próprio mês. (Grifei)
A Lei no 9.249, de 26 de dezembro de 1995, na qual o art. 49 da Lei no 8.981, de
1995, não consta como revogado, determinou:
Art. 16. O lucro arbitrado das pessoas jurídicas será determinado mediante a
aplicação, sobre a receita bruta, quando conhecida, dos percentuais fixados no art.
15, acrescidos de vinte por cento.
E a Lei no 9.430, de 1996, na qual o art. 49 da Lei no 8.981, de 1995, não consta
como revogado, determinou:
[...]
Lucro Arbitrado
Determinação
Art. 27. O lucro arbitrado será o montante determinado pela soma das seguintes
parcelas:
I - o valor resultante da aplicação dos percentuais de que trata o art. 16 da Lei no
9.249, de 26 de dezembro de 1995, sobre a receita bruta definida pelo art. 31 da
Lei no 8.981, de 20 de janeiro de 1995, auferida no período de apuração de que
trata o art. 1o desta Lei;
(...)
Assim, como fica claro, está enganada a impugnante, quanto à forma de
arbitramento que advoga, pois o art. 49 da Lei no 8.981 de 1995, e o art. 534 do
RIR de 1999, que determinam a forma específica de arbitramento no caso de
venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, ao loteamento de
terrenos e à incorporação de prédios em condomínio, continuam em vigor e são
claras quanto à forma de apuração do lucro arbitrado nesses casos.
Assim, está correta a apuração do lucro arbitrado, conforme apurado pelo Fisco,
que utilizou a receita conhecida, subtraindo dela, os custos devidamente
comprovados.
Quanto aos custos utilizados, o Fisco utilizou todos aqueles disponíveis, inclusive
os valores de aquisição dos terrenos constantes nas matrículas obtidas junto aos
cartórios. Caberia ao reclamante apresentar todos os custos incorridos,
acompanhados dos documentos comprobatórios, não o tendo feito, conforme
alegado pelo Fisco:
[...]
Dessa forma, não há como aceitar a alegação do contribuinte quanto à pretensão
em questão. Ao deixar de apresentar, mesmo depois de intimado, todos os custos
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DF CARF MF
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incorridos, acompanhados dos documentos comprobatórios, a interessada se
submeteu à apuração do lucro conforme corretamente apurado pelo Fisco.

A Recorrente, por seu turno, sustenta (i) que a DRJ se omitiu quanto à existência de
orientação da própria Receita Federal, na Solução de Consulta DISIT no 166/2010, dispondo que o
lucro arbitrado na atividade de construção civil é determinado segundo o porcentual do lucro
presumido (8%) acrescido da “penalidade” de 20%, resultando, pois, em 9,6% do valor da receita
auferida; (ii) que o artigo 49 da Lei no 8.981/1995 já teria sido revogada, na linha do que decidiu o
STJ, sendo tal dispositivo inclusive (iii) inconstitucional.
Pois bem.
Relativamente ao argumento de inconstitucionalidade, cabe salientar, à luz da
Súmula no 2, que “o CARF não é competente para se pronunciar sobre a inconstitucionalidade de
lei tributária”.
Quanto à base de cálculo arbitrada do IRPJ aplicável à pessoa jurídica dedicada a
operações imobiliárias, trata-se de discussão conhecida deste Julgador, que apreciou o tema no
Acórdão no 9101-006.150, de minha relatoria e assim ementado:
ARBITRAMENTO DO LUCRO. PESSOA JURÍDICA DEDICADA A OPERAÇÕES
IMOBILIÁRIAS. NÃO COMPROVAÇÃO DO CUSTO DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL
ALIENADO. CÁLCULO DO LUCRO ARBITRADO MEDIANTE APLICAÇÃO DOS
COEFICIENTES LEGAIS.
O arbitramento de lucro de pessoa jurídica dedicada a operações imobiliárias,
quando não há conhecimento ou comprovação dos custos, deve ser efetuado na
forma do artigo 16 da Lei n° 9.249/95, ou seja, mediante aplicação do coeficiente
legal de 9,6% sobre a receita apurada.

Tal precedente foi julgado à unanimidade de votos, mas os fundamentos que
prevaleceram (por qualidade), constam da declaração de voto da I. Conselheira Edeli Pereira
Bessa, a seguir parcialmente reproduzidos:
[...]
É assim que, a partir de 01/01/1999, cogita-se de duas normas para arbitramento
dos lucros de atividade imobiliária: aquela expressa no art. 49 da Lei no 8.981/95 e
a construída a partir da majoração de coeficientes previstos no art. 16 da Lei no
9.249/95 para o lucro presumido, cuja apuração passou a ser permitida pela Lei no
9.718/98. Em essência, se os coeficientes do art. 16 da Lei no 9.249/95 se prestam
para determinação definitiva do IRPJ devido na atividade exercida pelas pessoas
jurídicas que se dediquem à compra e à venda, ao loteamento, à incorporação ou
à construção de imóveis e à execução de obras da construção civil, porque a
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majoração desses coeficientes em 20% não permitiriam arbitramento dos lucros
compatível com a legislação tributária?
Não se vislumbra, aqui, intepretação que valide a revogação tácita do art. 49 da
Lei no 8.981/95. Sua especificidade não cederia frente à generalidade da regra
trazida pelo art. 16 da Lei no 9.249/95, e a regra nele expressa tem aplicável
viável, apesar da alteração introduzida pela Lei no 9.718/98. Nada impediria, por
exemplo, que pessoa jurídica dedicada à atividade imobiliária, não tendo
condições de apurar o lucro real ou o lucro presumido – se, por exemplo, não
dispusesse da escrituração mínima exigida para tanto, como o Livro Caixa –
promovesse o pagamento dos tributos sobre o lucro mediante aquela regra de
arbitramento. Ademais, o dispositivo em referência foi mantido não só no
referido RIR/99, mas também no Regulamento do Imposto de Renda aprovado
pelo Decreto no 9.580, de 2018, nos seguintes termos:
Empresas imobiliárias
Art. 607. As pessoas jurídicas que se dedicarem à venda de imóveis construídos ou
adquiridos para revenda, ao loteamento de terrenos e à incorporação de prédios
em condomínio terão seus lucros arbitrados, deduzido da receita bruta trimestral o
custo do imóvel devidamente comprovado (Lei no 8.981, de 1995, art. 49, caput ; e
Lei no 9.430, de 1996, art. 1o ).
§ 1o O lucro arbitrado será tributado na proporção da receita recebida ou cujo
recebimento esteja previsto para o próprio trimestre (Lei no 8.981, de 1995, art. 49,
parágrafo único ; e Lei no 9.430, de 1996, art. 1o ).
§ 2o Não deverão ser computadas para fins de apuração da base de cálculo de que
trata o caput as receitas a que se refere o § 3o do art. 605.
A regra, assim, permanece aplicável, prestando-se à aferição do lucro arbitrado ao
qual serão adicionadas as outras receitas da pessoa jurídica correspondentes a
ganho de capital, demais receitas e os resultados positivos decorrentes das
receitas distintas daquelas consideradas no cálculo da presunção. Note-se,
inclusive, que se a pessoa jurídica auferisse receitas de prestação de serviços,
estas seriam adicionadas na integralidade à base imponível, vez que a regra
especial é aplicada a toda atividade da pessoa jurídica, admitindo-se apenas a
redução da receita bruta da atividade pelo custo dos imóveis, desde que
devidamente comprovado.
Diante desta regra específica, e a existência da regra geral que, desde a Lei no
9.718/98, indiretamente passou a ter aplicação possível em face dessas pessoas
jurídicas, é que se demanda uma intepretação compatível com o conceito de
renda, na hipótese de o sujeito passivo não possuir prova do custo dos imóveis
que, vendidos, resultaram na receita bruta identificada pela autoridade fiscal.
A partir deste ponto o presente voto se alinha ao do I. Relator, bem como ao voto
condutor da decisão de 1a instância, no sentido de que, em respeito ao conceito
de renda, o crédito tributário devido pode ficar limitado ao calculado sobre lucro
arbitrado na forma do art. 16 da Lei no 9.249/95, como método alternativo na
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hipótese em que não passível de comprovação o custo dos imóveis cuja venda
resultou na receita bruta conhecida.
Embora reconhecendo que este ponto não está sob discussão nesta instância
especial, implícita está nesta afirmação a validade do lançamento que se pauta no
art. 49 da Lei no 8.981/95 para arbitramento dos lucros, ainda que o sujeito
passivo não apresente à autoridade fiscal a comprovação dos custos
correspondentes. Em tais circunstâncias, a partir da vigência da Lei no 9.718/98, o
sujeito passivo poderá abdicar da prova destes custos no contencioso
administrativo e pretender, apenas, a redução presumida do lucro, mediante
aplicação do coeficiente de 9,6% sobre a receita bruta da venda dos imóveis, até
porque não se pode excluir a possibilidade de a atividade ter apresentado um
resultado inferior ao presumido, e o sujeito passivo ter interesse em fazer essa
prova, segundo a regra especial de arbitramento. O que não se pode admitir é
que esta regra prevaleça mesmo sem a prova dos custos, e o IRPJ e a CSLL incidam
sobre a receita e não sobre o lucro.
[...]
Por todo o exposto, conclui-se que: i) o art. 49 da Lei no 8.981/95 não foi
revogado tacitamente pelo art. 16 da Lei no 9.249/95; ii) a partir de 01/01/1999 as
pessoas jurídicas que se dediquem à compra e à venda, ao loteamento, à
incorporação ou à construção de imóveis e à execução de obras da construção
civil, podem optar pelo lucro presumido e, assim, lhes é indiretamente aplicável,
também, o arbitramento dos lucros mediante majoração dos coeficientes de lucro
presumido em 20%; iii) é válido o lançamento mediante arbitramento dos lucros
de pessoa jurídica que se dedique à compra e à venda, ao loteamento, à
incorporação ou à construção de imóveis e à execução de obras da construção
civil, na forma do art. 49 da Lei no 8.981/95; iv) o sujeito passivo que não provar
os custos dos imóveis que formaram a receita bruta conhecida, pode requerer a
aplicação da regra de arbitramento dos lucros mediante aplicação do coeficiente
de 9,6% sobre esta receita bruta; e iv) a redução da base imponível diante de tal
requerimento presta-se a adequá-la ao conceito de renda.

Nesse sentido, e considerando que o sujeito passivo, tanto na defesa quanto no
recurso voluntário, pediu expressamente para que a base de cálculo seja adequada ao coeficiente
de 9,6% sobre a receita bruta da venda dos imóveis, a redução da base imponível nesses termos é
medida que se impõe.

Do abatimento dos tributos recolhidos (IRPF – ganho de capital)
O recurso voluntário limita o abatimento ao IRPF – ganho de capital. Em suas
palavras:
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Outra grave impropriedade cometida na decisão ora recorrida foi negar a
compensação dos valores recolhidos a título de IR sobre o Ganho de Capital –
Pessoa Física dos valores devidos a título do IR-Pessoa Jurídica devido em razão
da equiparação – de ofício - de PF como sendo PJ, ainda mais quando se trata do
mesmo fato gerador.
[...] o i. Relator fundamentou que a compensação deveria ser solicitada através de
mecanismo ou procedimentos próprios, específicos, ou seja, através de
PER/DCOMP, ao mesmo tempo em que, de forma contraditória, afirma que não
há como deferir a compensação em sede de processo administrativo de
lançamento de ofício.
Deve, portanto, a decisão ser revista, para serem compensados os valores
recolhidos a título de IR-PF sobre o Ganho de Capital dos valores devidos a título
de IR-PJ, pois decorrentes do mesmo fato gerador.
[...]
III – Do Pedido
[...]
EX POSITIS, e de tudo o que mais será suprido por este D. Colegiado, requer:
Seja acatada a preliminar alegada para anular a decisão da DRJ de Campo
Grande/MS, com escopo de que os autos lhe sejam novamente remetidos para
apreciação do mérito dos Embargos de Declaração, sob pena de supressão de
instância;
Subsidiariamente, sejam recebidas as presentes razões recursais, para no mérito,
conhecer e prover integralmente o Recurso Voluntário interposto, para aplicar o
entendimento constante na Solução de Consulta 166/2010 e o posicionamento já
cristalizado por este Conselho nos acórdãos 106-15412 e no 107-06121 ao
presente caso, para adequar a base de cálculo do IR-PJ, bem como para deferir a
compensação dos valores recolhidos a título de IR-PF – Ganho de Capital com o
IR-PJ devido, respectivamente.

Grifamos

Na impugnação (vide fls. 1.076), ressalte-se, a Recorrente buscou esclarecer que já
havia solicitado o abatimento dos valores recolhidos pela pessoa física a título de ganho de capital,
mas que a fiscalização informou que não lhe cabia efetuar tal compensação.
Em se tratando, porém, de tributação por equiparação da pessoa física à pessoa
jurídica, entendo que o IRPF pago sobre o lucro imobiliário, ora tributado como empresa
imobiliária, deve ser abatido do IRPJ apurado de ofício, sob pena de permitir uma tributação que
supera a efetiva capacidade contributiva.
Nesse sentido é a inteligência da Súmula CARF no 176, que assim prescreve: O
imposto de renda pago por sócio pessoa física, em tributação definitiva de ganho de capital, pode
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ser deduzido do imposto de renda exigido de pessoa jurídica em razão da requalificação da
sujeição passiva na tributação da mesma operação de alienação de bens ou direitos.
Dessa forma, os valores do IRPF porventura recolhidos sobre o ganho de capital
pela pessoa física nos fatos geradores contemplados no presente lançamento devem ser abatidos
do IRPJ.

Da CSLL, PIS e COFINS
Sendo cabível a equiparação da pessoa física à pessoa jurídica, nenhum reparo cabe
aos lançamentos de CSLL, PIS e COFINS sobre as receitas provenientes de vendas de imóveis.

CONCLUSÃO
Pelo exposto, rejeito a arguição de nulidade da decisão de primeira instância, e, no
mérito, DOU PROVIMENTO PARCIAL ao Recurso Voluntário para que seja aplicado o coeficiente de
9,6% sobre a receita bruta da venda dos imóveis para determinação da base de cálculo do IRPJ, e
sejam deduzidos do IRPJ lançado os valores porventura recolhidos a título de IRPF - ganho de
capital.
É como voto.

Assinado Digitalmente
Luis Henrique Marotti Toselli

Fl. 1218
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