Tribunal: CARF
Processo: 13116.722298/2014-61
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: RICARDO PIZA DI GIOVANNI
Órgão colegiado: Segunda Turma Ordinária da Quarta Câmara da Primeira Seção / Quarta Câmara / Primeira Seção de Julgamento
Data de julgamento: 2025-01-29
Data de publicação: 2025-03-18

Ementa:
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
Ano-calendário: 2010
ALIENAÇÃO. DETERMINAÇÃO DE RESULTADO. OBRIGATORIEDADE. EMPRESA INDIVIDUAL IMOBILIÁRIA. Equiparada a pessoa física à pessoa jurídica, a alienação de seus ativos, inclusive por outros contratos em que haja a transmissão dos imóveis ou direitos sobre estes, obriga o sujeito passivo à respectiva escrituração, determinação do resultado, e cálculo e pagamento dos tributos devidos.
IRPF. GANHO DE CAPITAL. ISENÇÕES. EMPRESAS INDIVIDUAIS IMOBILIÁRIAS. LOTEAMENTO. Empresas individuais imobiliárias não se beneficiam das isenções previstas para o ganho de capital pela alienação de bens por pessoa física, devendo seus resultados ser tributados conforme previsão dos artigos 161 e 162 c/c artigos 410 a 414 do RIR/99.
DAÇÃO EM PAGAMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL SUBSIDIÁRIA. TRANSFERÊNCIA DE BENS IMÓVEIS. A existência de contrato de prestação de serviços cuja cláusula de pagamento preveja de forma subsidiária a transferência de bens imóveis não se configura como a transferência em si, a qual requer o devido registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Inteiro teor:
DOCUMENTO VALIDADO
MINISTÉRIO DA FAZENDA
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais
PROCESSO
13116.722298/2014-61
ACÓRDÃO
1402-007.223 – 1a SEÇÃO/4a CÂMARA/2a TURMA ORDINÁRIA
SESSÃO DE
29 de janeiro de 2025
RECURSO
VOLUNTÁRIO
RECORRENTE
CANDIDO PAULINO DA SILVA
INTERESSADO
FAZENDA NACIONAL
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
Ano-calendário: 2010
ALIENAÇÃO.
DETERMINAÇÃO
DE
RESULTADO.
OBRIGATORIEDADE.
EMPRESA INDIVIDUAL IMOBILIÁRIA. Equiparada a pessoa física à pessoa
jurídica, a alienação de seus ativos, inclusive por "outros contratos" em que
haja a transmissão dos imóveis ou direitos sobre estes, obriga o sujeito
passivo à respectiva escrituração, determinação do resultado, e cálculo e
pagamento dos tributos devidos.
IRPF.
GANHO
DE
CAPITAL.
ISENÇÕES.
EMPRESAS
INDIVIDUAIS
IMOBILIÁRIAS. LOTEAMENTO. Empresas individuais imobiliárias não se
beneficiam das isenções previstas para o ganho de capital pela alienação
de bens por pessoa física, devendo seus resultados ser tributados
conforme previsão dos artigos 161 e 162 c/c artigos 410 a 414 do RIR/99.
DAÇÃO
EM
PAGAMENTO.
PREVISÃO
CONTRATUAL
SUBSIDIÁRIA.
TRANSFERÊNCIA DE BENS IMÓVEIS. A existência de contrato de prestação
de serviços cuja cláusula de pagamento preveja de forma subsidiária a
transferência de bens imóveis não se configura como a transferência em si,
a qual requer o devido registro do título translativo no Registro de Imóveis.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Acordam os membros do colegiado, por unanimidade, em negar provimento ao
recurso voluntário.
Assinado Digitalmente
Ricardo Piza Di Giovanni – Relator

Fl. 397
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2
Assinado Digitalmente
Paulo Mateus Ciccone – Presidente
Participaram da sessão de julgamento os conselheiros Alexandre Labrudi Catunda,
Mauritânia Elvira de Sousa Mendonca, Rafael Zedral, Ricardo Piza Di Giovanni, Alessandro Bruno
Macedo Pinto e Paulo Mateus Ciccone (Presidente).

RELATÓRIO
Trata-se de Auto de Infração lavrado em face de pessoa física transformada em
jurídica que atuou como incorporador de loteamento de imóveis sem ter a devida forma legal para
fazê-lo em face de ausência de constituição de pessoa jurídica e ausência de apresentação de
documentos fiscais e contábeis.
O Auto de Infração identificou omissão de receitas de empresa individual, inscrita
perante o CNPJ ante intimação da autoridade fiscal no decorrer de fiscalização, no âmbito da
pessoa física Cândido Paulino da Silva, CPF 004.268.731-49, em decorrência da constatação de
exploração de atividade econômica de loteamento imobiliário, a qual, de acordo com a legislação
tributária, exige tributação por meio de pessoa jurídica.
Por sua vez, em não apresentando a escrituração contábil e demais obrigações
acessórias inerentes à atividade empresarial, tampouco documentos comprobatórios dos custos
dos imóveis, procedeu a fiscalização ao arbitramento do lucro sem a dedução prevista legalmente
dos custos dos imóveis. Foram consideradas como receitas omitidas as vendas dos terrenos do
Loteamento Eldorado durante todo o ano calendário 2010, assim como a transferência para
integralização de capital social da pessoa jurídica Eldorado Empreendimentos LTDA.
Segue abaixo parte do Termo de Verificação Fiscal:
9. Para esclarecer a aplicação da legislação tributária aos negócios jurídicos realizados, foi
elaborado, com base nas informações constantes da Certidão de Inteiro Teor da matrícula
do imóvel que deu origem ao loteamento, fls. 63/73, o Termo de Constatação e Intimação
Fiscal no 001, de 05/06/2014 (ciência dada em 09/06/2014), intimando o contribuinte
Cândido Paulino da Silva, CPF 004.268.731-49, a adotar as providências devidas.
Reproduzimos, abaixo, o teor do referido termo, fls. 244/250:
CONSTATAÇÕES: Com base na Certidão de Inteiro Teor da Matrícula 1.439, apresentada
pelo Cartório de Registro de Imóveis de Alto Paraíso de Goiás/GO, constatamos que:
a) No ano de 1999, o sujeito passivo acima identificado iniciou a constituição de um
loteamento denominado RESIDENCIAL ELDORADO, na cidade de Alto Paraíso de Goiás/GO;
b) O loteamento foi aprovado, inicialmente, pelo Decreto Municipal no 747, de 04 de
outubro de 1999;
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c) Em razão da Ação Civil Pública movida pelo Ministério Público Federal (Processo no
2005.35.00.008801-7), a matrícula no 1.439 do loteamento Residencial Eldorado foi
bloqueada e, em consequência, foram suspensas todas as atividades desenvolvidas para
conclusão do loteamento, tendo sido vedadas a continuidade de quaisquer obras de
construção, desmembramento, abertura de ruas, bem como a oferta, comercialização ou
qualquer forma de alienação das unidades do loteamento;
d) O bloqueio/embargo imposto ao loteamento foi baixado mediante a Termo de
Ajustamento de Conduta– TAC firmado com o Ministério Público Federal em 05/05/2008;
e) Para cumprir as exigências do MPF, o loteamento sofreu diversas alterações em relação à
sua configuração inicial, sobretudo em relação à quantidade de QUADRAS, de Áreas
Públicas Municipais (APM) e a inclusão de Áreas Verdes;
f) Após essas alterações, o Loteamento Residencial Eldorado foi instituído, finalmente, pelo
Decreto Municipal no 1.172/2010;
g) O arquivamento final da documentação de aprovação do loteamento, no Cartório de
Registro de Imóveis, foi efetivado no dia 22/07/2010 (Licença de Instalação do Loteamento
no 17/2010, Autorização para Licenciamento Ambiental no 006/2010, planta do loteamento
e Memoriais Descritivos elaborados de acordo com o TAC firmado com o MPF, etc);
h) Em seguida, em 27/07/2010, o sujeito passivo fiscalizado iniciou a venda das unidades do
loteamento, conforme averbações constantes da matricula no 1.439;
i) Em 10/12/2010, por meio da Escritura Pública de Incorporação de Bens, o sujeito passivo
alienou parte dos lotes remanescentes para integralização de capital na empresa
ELDORADO EMPREENDIMENTOS LTDA ME, CNPJ 12.904.054/0001-60.
(...) Diante do exposto, verifica-se que o sujeito passivo, para fins tributários, equiparou-se à
pessoa jurídica, em 22/07/2010 (data do arquivamento final da documentação de
aprovação do loteamento), em relação ao Loteamento Residencial Eldorado.
Desse modo, além do pagamento do imposto de renda como pessoa jurídica, o sujeito
passivo sujeita-se a todos os procedimentos contábeis e fiscais aplicáveis à pessoa jurídica,
sendo obrigado, inclusive, a inscrever-se no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ)
como empresa individual. (...)
12. Conforme restou comprovado, o Sr. Cândido Paulino da Silva foi quem assumiu a
iniciativa e a responsabilidade pela constituição do loteamento em questão. O fato de ter
sido contratada outra pessoa para administrar a implantação do empreendimento e efetuar
as vendas das unidades agindo como procurador, não afasta a sua equiparação como
empresa individual em relação ao Loteamento Residencial Eldorado.
13. Ademais, a aludida equiparação tem tratamento específico pela legislação do imposto
de renda, que regula o seu início e término, bem como a determinação e a tributação do seu
resultado até a alienação de todas as unidades integrantes do empreendimento (artigos
156 a 166 do RIR/1999).
14. Dessa forma, a constituição da pessoa jurídica ELDORADO EMPREENDIMENTOS LTDA–
ME, em 16/11/2010, não atende a exigência de inscrição da pessoa física, no CNPJ, como
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equiparada à pessoa jurídica, inclusive, porque não foi a citada sociedade quem promoveu a
constituição do loteamento.
15. Por meio do Termo de Intimação Fiscal no 001, fls. 263/265, o Sr. Cândido foi
cientificado dessas conclusões e novamente intimado a efetuar sua inscrição, no CNPJ,
como empresa individual, com data retroativa ao início da equiparação (22/07/2010), nos
termos da Instrução Normativa RFB no 1.470, de 30 de maio de 2014.
16. Em atendimento a essa última intimação, foi apresentado à fiscalização, no dia
17/07/2014, o comprovante de inscrição da pessoa física Cândido Paulino da Silva, no CNPJ,
como empresa individual imobiliária, fls. 266/268.
III – DA AÇÃO FISCAL NA EMPRESA INDIVIDUAL
17. Assim, com base nas constatações apuradas no curso da ação fiscal levada a efeito na
pessoa física, foi iniciada a fiscalização na empresa individual Cândido Paulino da Silva (MPF
0120200.2014.00170-5), intimando-a, por meio do Termo de Início de Procedimento Fiscal,
de 01/09/2014, a apresentar, nos termos dos artigos 160 e 258 a 264 do RIR/1999, os
seguintes elementos para fins de apuração dos tributos devidos (IRPJ e infrações
reflexas:CSLL, PIS/PASEP e COFINS), fls. 269/273:
1. Livros Diário e Razão considerando o regime de lucro real trimestral e contendo os
balanços patrimoniais e demonstração do resultado em periodicidade trimestral;
2. Livro de Apuração do Lucro Real – LALUR em periodicidade trimestral;
3. Livro de Registro de Inventário e Livro para Registro Permanente de Estoque, conforme
art. 260, incisos I e IV, e parágrafo 1o, do RIR/1999;
4. Documentos comprobatórios dos custos relativos a cada uma das unidades imobiliárias
vendidas no ano-calendário de 2010;
5. Planilha especificando, para cada unidade imobiliária vendida no ano-calendário de
2010: a) o valor da alienação;
b) o valor do custo específico da unidade vendida; e,
c) o resultado tributável (valor da alienação – custo comprovado).
18. O sujeito passivo foi também cientificado, por intermédio do referido Termo de Início, de
que a não apresentação dos elementos solicitados ensejaria o arbitramento do lucro com
base no art. 534 do RIR/1999, tomando-se por base, para efeito de lançamento, o valor das
receitas oriundas das alienações das unidades do Loteamento Residencial Eldorado.
19. Em resposta datada de 11/09/2014, fls. 274/276, foi apresentada apenas planilha com
a relação de lotes vendidos em 2010 (num total de 29 lotes), fls. 277/278, e uma Certidão de
Breve Relato, do CRI, confirmando a venda desses 29 lotes. (...)
21. Com relação aos livros comerciais, ao balanço patrimonial trimestral, aos livros fiscais e
aos documentos comprobatórios dos custos de cada unidade imobiliária alienada,
transcrevemos as justificativas apresentadas:
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1) Livros Diário e Razão - Conforme é do conhecimento do MD Auditor, a inscrição
no CNPJ 20.649.064/0001-25, fora realizada em 2014, seguindo à imposição da
presente ação, e que, senão (sic) fosse assim, teria sido de ofício;
2) Livro de Apuração do Lucro Real - LALUR em periodicidade trimestral - as vendas
foram efetivadas pela Pessoa Física e o CNPJ se originou em 2014;
3) Livro de Registro de Inventário e Livro para Registro Permanente de Estoque, à
época, a regularização do LOTEAMENTO ainda não havia sido finalizada e, assim,
não se tinha um estoque definido, á nível de pessoa jurídica constituída;
4) Documentos comprobatórios dos custos - reporto às respostas anteriores.
22. Da mesma resposta, de 11/09/2014, constam, ainda, as seguintes afirmações do sujeito
passivo, em síntese:
a) De acordo com a legislação aplicável à matéria, as considerações da fiscalização são
conclusivas e estão embasadas na própria documentação anteriormente apresentada;
b) O Sr. Cândido realizara vendas, na pessoa física, sem qualquer mácula ou dolo, para
saldar dívidas assumidas referentes aos custos e despesas para implantação do loteamento;
c) Os documentos relativos aos custos e despesas de implantação do loteamento foram
extraviados nos últimos 15 (quinze) anos
(...) IV – DO ARBITRAMENTO DOS LUCROS
29. Ante o exposto, tendo em vista que o sujeito passivo, intimado, não apresentou os livros
comerciais e fiscais (Diário, Razão, Lalur, Registro de Inventário, Registro Permanente de
Estoques e Custos dos Imóveis Vendidos), sob a alegação de que os documentos
comprobatórios dos custos e despesas “foram extraviados nos últimos 15 (quinze) anos”,
para fins de apuração dos tributos devidos, o lucro será arbitrado, com fundamento no art.
530, incisos III, c/c com o art. 534 do RIR/1999, considerando-se receitas de alienação das
unidades do Loteamento Residencial Eldorado, no ano de 2010, sem dedução de custos,
uma vez que estes não foram demonstrados e comprovados.
IV-a – Da Demonstração da Receita Bruta Conhecida
30. Conforme a Cláusula 2a da Consolidação do Contrato Social, de 19/11/2010, registrada
no Cartório de Pessoas Jurídicas de Alto Paraíso de Goiás/GO, o capital social da empresa
Eldorado Empreendimentos Ltda, CNPJ 12.904.054/0001-60, no total de R$ 4.562.000,00,
foi integralizado, pelos dois sócios, mediante a conferência de bens imóveis, no valor total
de R$ 4.560.000,00, e, em moeda corrente, no total de R$ 2.000,00, fls. 53/55.
31. O sócio Cândido Paulino da Silva, titular de 50% (cinquenta por cento) do capital social,
integralizou sua participação da seguinte forma: i) R$ 1.000,00, em moeda corrente, e ii) R$
2.280.000,00 pela transferência de 50% (cinquenta por cento) das unidades remanescentes
do Loteamento Residencial Eldorado, bens estes registrados sob os números R-01 e R-04 da
Matrícula 1.439, no Cartório de Registro de Imóveis de Alto Paraíso de Goiás/GO, fls. 53/54.
32. O sócio Ariovaldo Corrêa dos Santos, titular de 50% (cinquenta por cento) do capital
social, integralizou sua participação da seguinte forma: i) R$ 1.000,00, em moeda corrente,
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e ii) R$ 2.280.000,00 pela transferência de 50% (cinquenta por cento) das unidades
remanescentes do Loteamento Residencial Eldorado, bens estes registrados sob os números
R-01 e R-04 da Matrícula 1.439, no Cartório de Registro de Imóveis de Alto Paraíso de
Goiás/GO, fl. 54.
33. Os imóveis utilizados para integralização das cotas do sócio Ariovaldo Corrêa dos Santos
são procedentes do adimplemento do Contrato de Prestação de Serviços, firmado pelos dois
sócios, registrado no Cartório de Títulos, Documentos e Protestos sob no 1.278, em
28/07/2000, e aditamento desse contrato realizado em 04/04/2010, conforme consta do
Contrato Social, fl. 54.
34. Pelo aludido Contrato de Prestação de Serviços e seu aditivo, fls. 254/260, o Sr. Cândido
se comprometeu a pagar ao Sr. Ariovaldo, pelos serviços contratados: i) 50% (cinquenta por
cento) da receita bruta oriunda das vendas dos lotes, ou ii) 50 % (cinquenta por cento) em
lotes do empreendimento. De acordo com o Contrato Social, o cumprimento do Contrato de
Prestação de Serviços se deu em conformidade com a segunda opção, ou seja, pela
transferência, como integralização de capital em nome do sócio Ariovaldo, de 50% das
unidades remanescentes do loteamento.
35. A transferência dos imóveis, para integralização do capital social, foi ratificada pela
Escritura Pública de Incorporação de Bens Imóveis, lavrada em 10/12/2010, pelo Cartório de
Notas, Protestos e Registros de Contratos Marítimos de Alto Paraíso de Goiás/GO, fls.
232/233, e registrada sob o no R41- M 1.439, no Cartório de Registro de Imóveis, fl. 71. Na
escritura, foi consignado que os imóveis foram incorporados pelo valor de R$ 4.562.000,000,
fl. 233. Contudo, o valor total da incorporação, de acordo com o Contrato Social, foi de R$
4.560.000,00. Os R$ 2.000,00 restantes foram integralizados em moeda corrente, fl. 54. (...)
39. Por meio da mencionada escritura, lavrada e registrada, o Sr. Cândido, para
integralização de capital em seu próprio nome e em nome do Sr. Ariovaldo (para
cumprimento do contrato de prestação de serviços), incorporou os bens ali relacionados ao
patrimônio da empresa Eldorado Empreendimentos Ltda, transferindo a ela “todo o
domínio, direito, ação e posse que tinha sobre os ditos imóveis”, fl. 233.
40. Transcrevemos, abaixo, o disposto no art. 154 do Regulamento do Imposto de Renda –
RIR/1999 sobre o conceito de aquisição e alienação de bens imóveis pelas empresas
individuais imobiliárias:
(...)
41. Isso posto, demonstramos, abaixo, os valores, de alienação dos imóveis, considerados
para fins de arbitramento da base de cálculo do IRPJ/CSLL, conforme constam (i) do
Contrato Social da empresa Eldorado Empreendimentos Ltda, fls.46/57, (ii) da Escritura
Pública de Incorporação de Bens Imóveis, fls. 232/235, (iii) da Certidão de Inteiro Teor da
Matrícula 1.439, fls. 63/73, e (iv) da Certidão de Breve Relato de fls. 74/77.
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42. Os subtotais mensais acima, que constituem o lucro arbitrado com base na receita da
alienação de imóveis, foram transportados para os respectivos Demonstrativos de Apuração
dos Autos de Infração, do IRPJ/CSLL, para cálculo dos tributos devidos.
A Impugnação relatou que o imóvel foi adquirido originalmente em 1962, tendo
sido a integralização do capital da empresa Eldorado feita pelas pessoas físicas, em que parte nem
seria de fato de sua posse, apontando erro na identificação do sujeito passivo, em decorrência da
dação em pagamento dos imóveis alegadamente no ano 2000. Defendeu, ainda, que a sociedade
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foi quem de fato efetuou as vendas, sendo o registro em dezembro de 2010 mera formalidade que
não altera o alienante.
A Impugnação apresentou a seguinte descrição dos fatos:
2.60 Da cronologia dos fatos concretamente acontecidos e comprovados, temos que: i) o
Sócio Ariovaldo Corrêa dos Santos, figurava como legítimo proprietário de 50% (cinqüenta
por cento) dos imóveis que restaram conferidos à sociedade, como forma de pagamento
pela integralização das quotas de capital subscritas, desde abril de 2.000;
ii) desde 1.980 que o imóvel teve parte destacada para implantação do empreendimento
imobiliário;
iii) na constituição da Sociedade, ambos os sócios promoveram a transferência de todos os
imóveis para formação e integralização das quotas do capital social subscrito;
iv) mesmo não tendo sido levado a registro as unidades imobiliárias objeto da "dação em
pagamento", os negócios jurídicos foram realizados pela Sociedade, mediante Contrato
Particular de Compra e Venda, firmados com os adquirentes, e o produto da venda restou
apropriado como receita operacional;
v) o IMPUGNANTE figurava na condição de transmitente, no ato da escrituração, apenas e
tão somente para cumprir uma formalidade, vez que o registro ainda permanecia em seu
nome individual.
2.61 Resta evidenciado que no caso concreto temos a seguinte situação:
a) o IMPUGNANTE, ainda no ano de 2.000, transferiu para o Sr. Ariovaldo Corrêa dos
Santos, a propriedade de metade das unidades imobiliárias resultantes do parcelamento da
área;
b)naquela data já ocorreu, segundo a legislação de regência, e em razão do compromisso
contratualmente firmado, válido, eficaz, a transmissão da posse e propriedade dos
respectivos imóveis;
c) com o objetivo evidente de tentar evitar que tenha ocorrido a decadência do direito de
lançar eventual tributo incidente sobre o negócio jurídico realizado, a autoridade lançadora,
equivocadamente, procura transmudar a operação para o ano de 2010;
d) em 2010, ambas as pessoas físicas dos sócios, detentores que eram, cada uma, de
metade dos imóveis que compunham o empreendimento imobiliário, promoveram a
constituição da Sociedade e, para integralização das quotas do capital social subscritos,
fazem conferência dos bens imóveis, que passam a fazer parte do seu imobilizado para,
posteriormente, figurarem como estoque dos produtos a serem vendidos;
e)a partir do ano de 2010, todas as vendas efetuadas a terceiros, o foram pela e em nome
da Sociedade, pessoa jurídica que deve ser a única responsável por todas as obrigações de
natureza tributária, seja ela principal ou acessória;
f) as primeiras transações realizadas diretamente pelo IMPUGNANTE, quais sejam:
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i) pagamento ao Sr. Ariovaldo Corrêa dos Santos, por serviços prestados (ano de 2000) com
parte das unidades imobiliárias; e
ii) entrega à Sociedade da outra metade das unidades imobiliárias, para integralização das
quotas de capital social subscritas, têm seu eventual resultado alcançado pela isenção do
Imposto de Renda da Pessoa Física, por força do disposto no artigo 18 da Lei n° 7.713, de
1988, matriz legal do artigo 139 e parágrafo 1o , do Regulamento do Imposto de Renda
aprovado com o Decreto n° 3.000, de 1999; g)todas as demais unidades alienadas o foram
diretamente pela Sociedade. Como já explicitado, apenas para cumprir uma formalidade,
em razão de o imóvel ainda ter permanecido com registro em nome do IMPUGNANTE, é que
sua pessoa figurava na condição de transmitente, no ato da lavratura da escritura pública
de compra e venda;
h)eventual ganho na alienação desses imóveis, pela Sociedade, repita-se, se tributado, deve
ter correspondente crédito de natureza tributária formalizado em seu próprio nome. Vale
dizer, a Sociedade é quem deve figurar no pólo passivo da relação jurídica tributária. E não
o IMPUGNANTE.
A DRJ julgou improcedente a impugnação, mantendo o crédito tributário exigido.
O Recurso Voluntário manteve os argumentos da Impugnação, ressaltando que o
Recorrente, pessoa física equiparada à pessoa jurídica, não poderia responder por uma obrigação
que é de responsabilidade de terceiro: da pessoa jurídica que recebeu os imóveis para formação
de seu patrimônio e que se ocorreu faturamento em razão da alienação desses imóveis, o titular
ou beneficiário dessa receita não é o Recorrente, mas sim a sociedade empresária Eldorado
Empreendimentos Ltda.-ME e que a decisão recorrida também não considerou que a
integralização de quotas do capital social mediante conferência de bens imóveis não traduz
receitas auferidas pelo Recorrente.
Aduz a Recorrente que o valor atribuído aos bens imóveis corresponde ao custo dos
serviços prestados pelo Sr. Ariovaldo, gerando neutralidade com relação aos resultados
alcançados e que a transação realizada encerra, na essência, dois negócios jurídicos
simultaneamente realizados: um que se traduz pelo pagamento, com entrega dos imóveis ao Sr.
Ariovaldo, portanto gerando um custo correspondente ao valor que lhes foi atribuído; e outro que
se realizou mediante a entrega dos referidos imóveis, pelo Sr. Ariovaldo, para integralização das
quotas do Capital Social subscritas.
Afirma a Recorrente que está demonstrado e comprovado que o Ato Administrativo
de Lançamento não tem como prosperar e que a legislação aplicável ao caso concreto,
especialmente o artigo 18 da Lei no 7.713/1988, matriz legal do artigo 139 do Regulamento do
Imposto de Renda de 1999, confere isenção ao ganho de capital auferido na alienação de imóveis
adquiridos até 31 de dezembro de 1988. No caso em tela, o imóvel objeto de parcelamento foi
adquirido em 12 de dezembro de 1962, estando, portanto, abrangido pela isenção prevista na
legislação vigente à época. A decisão recorrida, ao desconsiderar essa isenção, segundo a
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Recorrente, violou o direito adquirido do Recorrente, configurando-se em um ato administrativo
nulo.
É o relatório.

VOTO
Conselheiro Ricardo Piza Di Giovanni, Relator
O Recurso Voluntário é tempestivo e atende aos requisitos legais de
admissibilidade.
Trata-se de Auto de Infração lavrado em face de pessoa física que atuou como
incorporador de loteamento de imóveis sem a devida forma legal para fazê-lo em face de ausência
de constituição de pessoa jurídica e ausência de apresentação de documentos fiscais e contábeis.
Aduz a Recorrente que o valor atribuído aos bens imóveis corresponde ao custo dos
serviços prestados pelo Sr. Ariovaldo, gerando neutralidade com relação aos resultados
alcançados e que a transação realizada encerra, na essência, dois negócios jurídicos
simultaneamente realizados: um que se traduz pelo pagamento, com entrega dos imóveis ao Sr.
Ariovaldo, portanto gerando um custo correspondente ao valor que lhes foi atribuído; e outro que
se realizou mediante a entrega dos referidos imóveis, pelo Sr. Ariovaldo, para integralização das
quotas do Capital Social subscritas.
Afirma a Recorrente que está demonstrado e comprovado que o Ato Administrativo
de Lançamento não tem como prosperar e que a legislação aplicável ao caso concreto,
especialmente o artigo 18 da Lei no 7.713/1988, matriz legal do artigo 139 do Regulamento do
Imposto de Renda de 1999, confere isenção ao ganho de capital auferido na alienação de imóveis
adquiridos até 31 de dezembro de 1988. No caso em tela, o imóvel objeto de parcelamento foi
adquirido em 12 de dezembro de 1962, estando, portanto, abrangido pela isenção prevista na
legislação vigente à época. A decisão recorrida, ao desconsiderar essa isenção, violou o direito
adquirido do Recorrente, configurando-se em um ato administrativo nulo.
Desta maneira, a presente demanda versa sobre a base de cálculo do tributo e
contribuições apurados pela Autoridade lançadora, que fundamentou o arbitramento do lucro
devido à omissão de receitas da alienação de imóveis. Conforme o Relatório Fiscal, a fiscalização
foi iniciada em razão da alienação de diversos imóveis no ano calendário de 2010, totalizando
aproximadamente R$ 5,2 milhões, sem a devida informação na Declaração de Ajuste Anual do
Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF). A autoridade fiscal, ao relatar os fatos que teriam dado
causa ao arbitramento do lucro submetido à tributação, fundamentou-se em considerações que
integram o Relatório Fiscal, destacando a omissão de receitas da alienação de imóveis.
Assim, após fiscalização iniciada perante pessoa física, o Auto de Infração
identificou omissão de receitas de empresa individual, inscrita perante o CNPJ ante intimação da
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autoridade fiscal no decorrer de fiscalização, no âmbito da pessoa física Cândido Paulino da Silva,
CPF 004.268.731-49, em decorrência da constatação de exploração de atividade econômica de
loteamento imobiliário.
Nesse sentido, apontou a fiscalização que a Recorrente não apresentou a
escrituração contábil e demais obrigações acessórias inerentes à atividade empresarial, tampouco
documentos comprobatórios dos custos dos imóveis e, com isso, procedeu ao arbitramento do
lucro sem a dedução prevista legalmente dos custos dos imóveis. Foram consideradas como
receitas omitidas as vendas dos terrenos do Loteamento Eldorado durante todo o ano calendário
2010, assim como a transferência para integralização de capital social da pessoa jurídica Eldorado
Empreendimentos LTDA.
Segue abaixo parte do Termo de Verificação Fiscal:
(...)
CONSTATAÇÕES: Com base na Certidão de Inteiro Teor da Matrícula 1.439, apresentada
pelo Cartório de Registro de Imóveis de Alto Paraíso de Goiás/GO, constatamos que:
a) No ano de 1999, o sujeito passivo acima identificado iniciou a constituição de um
loteamento denominado RESIDENCIAL ELDORADO, na cidade de Alto Paraíso de
Goiás/GO;
(...)
g) O arquivamento final da documentação de aprovação do loteamento, no Cartório de
Registro de Imóveis, foi efetivado no dia 22/07/2010 (Licença de Instalação do
Loteamento no 17/2010, Autorização para Licenciamento Ambiental no 006/2010, planta
do loteamento e Memoriais Descritivos elaborados de acordo com o TAC firmado com o
MPF, etc);
h) Em seguida, em 27/07/2010, o sujeito passivo fiscalizado iniciou a venda das unidades
do loteamento, conforme averbações constantes da matricula no 1.439;
i) Em 10/12/2010, por meio da Escritura Pública de Incorporação de Bens, o sujeito passivo
alienou parte dos lotes remanescentes para integralização de capital na empresa
ELDORADO EMPREENDIMENTOS LTDA ME, CNPJ 12.904.054/0001-60.
(...) Diante do exposto, verifica-se que o sujeito passivo, para fins tributários, equiparou-
se à pessoa jurídica, em 22/07/2010 (data do arquivamento final da documentação de
aprovação do loteamento), em relação ao Loteamento Residencial Eldorado.
Desse modo, além do pagamento do imposto de renda como pessoa jurídica, o sujeito
passivo sujeita-se a todos os procedimentos contábeis e fiscais aplicáveis à pessoa jurídica,
sendo obrigado, inclusive, a inscrever-se no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ)
como empresa individual. (...)
12. Conforme restou comprovado, o Sr. Cândido Paulino da Silva foi quem assumiu a
iniciativa e a responsabilidade pela constituição do loteamento em questão. O fato de ter
sido contratada outra pessoa para administrar a implantação do empreendimento e efetuar
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as vendas das unidades agindo como procurador, não afasta a sua equiparação como
empresa individual em relação ao Loteamento Residencial Eldorado.
(...0
14. Dessa forma, a constituição da pessoa jurídica ELDORADO EMPREENDIMENTOS LTDA–
ME, em 16/11/2010, não atende a exigência de inscrição da pessoa física, no CNPJ, como
equiparada à pessoa jurídica, inclusive, porque não foi a citada sociedade quem promoveu a
constituição do loteamento.
15. Por meio do Termo de Intimação Fiscal no 001, fls. 263/265, o Sr. Cândido foi
cientificado dessas conclusões e novamente intimado a efetuar sua inscrição, no CNPJ,
como empresa individual, com data retroativa ao início da equiparação (22/07/2010), nos
termos da Instrução Normativa RFB no 1.470, de 30 de maio de 2014.
16. Em atendimento a essa última intimação, foi apresentado à fiscalização, no dia
17/07/2014, o comprovante de inscrição da pessoa física Cândido Paulino da Silva, no CNPJ,
como empresa individual imobiliária, fls. 266/268.
III – DA AÇÃO FISCAL NA EMPRESA INDIVIDUAL
17. Assim, com base nas constatações apuradas no curso da ação fiscal levada a efeito na
pessoa física, foi iniciada a fiscalização na empresa individual Cândido Paulino da Silva (MPF
0120200.2014.00170-5), intimando-a, por meio do Termo de Início de Procedimento Fiscal,
de 01/09/2014, a apresentar, nos termos dos artigos 160 e 258 a 264 do RIR/1999, os
seguintes elementos para fins de apuração dos tributos devidos (IRPJ e infrações
reflexas:CSLL, PIS/PASEP e COFINS), fls. 269/273:
1. Livros Diário e Razão considerando o regime de lucro real trimestral e contendo os
balanços patrimoniais e demonstração do resultado em periodicidade trimestral;
2. Livro de Apuração do Lucro Real – LALUR em periodicidade trimestral;
3. Livro de Registro de Inventário e Livro para Registro Permanente de Estoque, conforme
art. 260, incisos I e IV, e parágrafo 1o, do RIR/1999;
4. Documentos comprobatórios dos custos relativos a cada uma das unidades imobiliárias
vendidas no ano-calendário de 2010;
5. Planilha especificando, para cada unidade imobiliária vendida no ano-calendário de
2010: a) o valor da alienação;
b) o valor do custo específico da unidade vendida; e,
c) o resultado tributável (valor da alienação – custo comprovado).
18. O sujeito passivo foi também cientificado, por intermédio do referido Termo de Início, de
que a não apresentação dos elementos solicitados ensejaria o arbitramento do lucro com
base no art. 534 do RIR/1999, tomando-se por base, para efeito de lançamento, o valor das
receitas oriundas das alienações das unidades do Loteamento Residencial Eldorado.
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19. Em resposta datada de 11/09/2014, fls. 274/276, foi apresentada apenas planilha com
a relação de lotes vendidos em 2010 (num total de 29 lotes), fls. 277/278, e uma Certidão de
Breve Relato, do CRI, confirmando a venda desses 29 lotes. (...)
21. Com relação aos livros comerciais, ao balanço patrimonial trimestral, aos livros fiscais e
aos documentos comprobatórios dos custos de cada unidade imobiliária alienada,
transcrevemos as justificativas apresentadas:
1) Livros Diário e Razão - Conforme é do conhecimento do MD Auditor, a inscrição
no CNPJ 20.649.064/0001-25, fora realizada em 2014, seguindo à imposição da
presente ação, e que, senão (sic) fosse assim, teria sido de ofício;
2) Livro de Apuração do Lucro Real - LALUR em periodicidade trimestral - as vendas
foram efetivadas pela Pessoa Física e o CNPJ se originou em 2014;
3) Livro de Registro de Inventário e Livro para Registro Permanente de Estoque, à
época, a regularização do LOTEAMENTO ainda não havia sido finalizada e, assim,
não se tinha um estoque definido, á nível de pessoa jurídica constituída;
4) Documentos comprobatórios dos custos - reporto às respostas anteriores.
22. Da mesma resposta, de 11/09/2014, constam, ainda, as seguintes afirmações do sujeito
passivo, em síntese:
a) De acordo com a legislação aplicável à matéria, as considerações da fiscalização são
conclusivas e estão embasadas na própria documentação anteriormente apresentada;
b) O Sr. Cândido realizara vendas, na pessoa física, sem qualquer mácula ou dolo, para
saldar dívidas assumidas referentes aos custos e despesas para implantação do
loteamento;
c) Os documentos relativos aos custos e despesas de implantação do loteamento foram
extraviados nos últimos 15 (quinze) anos
(...) IV – DO ARBITRAMENTO DOS LUCROS
29. Ante o exposto, tendo em vista que o sujeito passivo, intimado, não apresentou os livros
comerciais e fiscais (Diário, Razão, Lalur, Registro de Inventário, Registro Permanente de
Estoques e Custos dos Imóveis Vendidos), sob a alegação de que os documentos
comprobatórios dos custos e despesas “foram extraviados nos últimos 15 (quinze) anos”,
para fins de apuração dos tributos devidos, o lucro será arbitrado, com fundamento no art.
530, incisos III, c/c com o art. 534 do RIR/1999, considerando-se receitas de alienação das
unidades do Loteamento Residencial Eldorado, no ano de 2010, sem dedução de custos,
uma vez que estes não foram demonstrados e comprovados.
IV-a – Da Demonstração da Receita Bruta Conhecida
30. Conforme a Cláusula 2a da Consolidação do Contrato Social, de 19/11/2010, registrada
no Cartório de Pessoas Jurídicas de Alto Paraíso de Goiás/GO, o capital social da empresa
Eldorado Empreendimentos Ltda, CNPJ 12.904.054/0001-60, no total de R$ 4.562.000,00,
foi integralizado, pelos dois sócios, mediante a conferência de bens imóveis, no valor total
de R$ 4.560.000,00, e, em moeda corrente, no total de R$ 2.000,00, fls. 53/55.
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31. O sócio Cândido Paulino da Silva, titular de 50% (cinquenta por cento) do capital social,
integralizou sua participação da seguinte forma: i) R$ 1.000,00, em moeda corrente, e ii) R$
2.280.000,00 pela transferência de 50% (cinquenta por cento) das unidades remanescentes
do Loteamento Residencial Eldorado, bens estes registrados sob os números R-01 e R-04 da
Matrícula 1.439, no Cartório de Registro de Imóveis de Alto Paraíso de Goiás/GO, fls. 53/54.
32. O sócio Ariovaldo Corrêa dos Santos, titular de 50% (cinquenta por cento) do capital
social, integralizou sua participação da seguinte forma: i) R$ 1.000,00, em moeda corrente,
e ii) R$ 2.280.000,00 pela transferência de 50% (cinquenta por cento) das unidades
remanescentes do Loteamento Residencial Eldorado, bens estes registrados sob os números
R-01 e R-04 da Matrícula 1.439, no Cartório de Registro de Imóveis de Alto Paraíso de
Goiás/GO, fl. 54.
33. Os imóveis utilizados para integralização das cotas do sócio Ariovaldo Corrêa dos Santos
são procedentes do adimplemento do Contrato de Prestação de Serviços, firmado pelos dois
sócios, registrado no Cartório de Títulos, Documentos e Protestos sob no 1.278, em
28/07/2000, e aditamento desse contrato realizado em 04/04/2010, conforme consta do
Contrato Social, fl. 54.
34. Pelo aludido Contrato de Prestação de Serviços e seu aditivo, fls. 254/260, o Sr. Cândido
se comprometeu a pagar ao Sr. Ariovaldo, pelos serviços contratados: i) 50% (cinquenta por
cento) da receita bruta oriunda das vendas dos lotes, ou ii) 50 % (cinquenta por cento) em
lotes do empreendimento. De acordo com o Contrato Social, o cumprimento do Contrato de
Prestação de Serviços se deu em conformidade com a segunda opção, ou seja, pela
transferência, como integralização de capital em nome do sócio Ariovaldo, de 50% das
unidades remanescentes do loteamento.
35. A transferência dos imóveis, para integralização do capital social, foi ratificada pela
Escritura Pública de Incorporação de Bens Imóveis, lavrada em 10/12/2010, pelo Cartório de
Notas, Protestos e Registros de Contratos Marítimos de Alto Paraíso de Goiás/GO, fls.
232/233, e registrada sob o no R41- M 1.439, no Cartório de Registro de Imóveis, fl. 71. Na
escritura, foi consignado que os imóveis foram incorporados pelo valor de R$ 4.562.000,000,
fl. 233. Contudo, o valor total da incorporação, de acordo com o Contrato Social, foi de R$
4.560.000,00. Os R$ 2.000,00 restantes foram integralizados em moeda corrente, fl. 54. (...)
39. Por meio da mencionada escritura, lavrada e registrada, o Sr. Cândido, para
integralização de capital em seu próprio nome e em nome do Sr. Ariovaldo (para
cumprimento do contrato de prestação de serviços), incorporou os bens ali relacionados ao
patrimônio da empresa Eldorado Empreendimentos Ltda, transferindo a ela “todo o
domínio, direito, ação e posse que tinha sobre os ditos imóveis”, fl. 233.
40. Transcrevemos, abaixo, o disposto no art. 154 do Regulamento do Imposto de Renda –
RIR/1999 sobre o conceito de aquisição e alienação de bens imóveis pelas empresas
individuais imobiliárias:
(...)
41. Isso posto, demonstramos, abaixo, os valores, de alienação dos imóveis, considerados
para fins de arbitramento da base de cálculo do IRPJ/CSLL, conforme constam (i) do
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Contrato Social da empresa Eldorado Empreendimentos Ltda, fls.46/57, (ii) da Escritura
Pública de Incorporação de Bens Imóveis, fls. 232/235, (iii) da Certidão de Inteiro Teor da
Matrícula 1.439, fls. 63/73, e (iv) da Certidão de Breve Relato de fls. 74/77.

42. Os subtotais mensais acima, que constituem o lucro arbitrado com base na receita da
alienação de imóveis, foram transportados para os respectivos Demonstrativos de
Apuração dos Autos de Infração, do IRPJ/CSLL, para cálculo dos tributos devidos.
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Portanto, a fiscalização, com base na Certidão de Inteiro Teor da Matrícula 1.439,
apresentada pelo Cartório de Registro de Imóveis de Alto Paraíso de Goiás/GO, relatou que no ano
de 1999, o Recorrente iniciou a constituição de um loteamento denominado RESIDENCIAL
ELDORADO, na cidade de Alto Paraíso de Goiás/GO.
O arquivamento final da documentação de aprovação do loteamento, no Cartório
de Registro de Imóveis, foi efetivado no dia 22/07/2010 (Licença de Instalação do Loteamento no
17/2010, Autorização para Licenciamento Ambiental no 006/2010, planta do loteamento e
Memoriais Descritivos elaborados de acordo com o TAC firmado com o MPF, etc). Em seguida, em
27/07/2010, o Recorrente iniciou a venda das unidades do loteamento, conforme averbações
constantes da matrícula no 1.439. Em 10/12/2010, por meio da Escritura Pública de Incorporação
de Bens, o sujeito passivo alienou parte dos lotes remanescentes para integralização de capital na
empresa ELDORADO EMPREENDIMENTOS LTDA ME, CNPJ 12.904.054/0001-60.
Nesse cenário, concluiu a fiscalização que o Recorrente, para fins tributários,
equiparou-se à pessoa jurídica, em 22/07/2010 (data do arquivamento final da documentação de
aprovação do loteamento), em relação ao Loteamento Residencial Eldorado.
Desse modo, além do pagamento do imposto de renda como pessoa jurídica
entendeu a fiscalização que o Recorrente se sujeita a todos os procedimentos contábeis e fiscais
aplicáveis à pessoa jurídica, sendo obrigado, inclusive, a inscrever-se no Cadastro Nacional da
Pessoa Jurídica (CNPJ) como empresa individual.
Em atendimento a uma das intimações da fiscalização o Recorrente apresentou, no
dia 17/07/2014, muito tempo após o início da incorporação, o comprovante de inscrição da
pessoa física Cândido Paulino da Silva, no CNPJ, como empresa individual imobiliária (fls. 266/268).
Assim, com base nas constatações apuradas no curso da ação fiscal levada a efeito
na pessoa física, foi iniciada a fiscalização na empresa individual Cândido Paulino da Silva (MPF
0120200.2014.00170-5), intimando-a a apresentar, nos termos dos artigos 160 e 258 a 264 do
RIR/1999, elementos para fins de apuração dos tributos devidos (IRPJ e infrações reflexas: CSLL,
PIS/PASEP e COFINS fls. 269/273).
O sujeito passivo foi também cientificado de que a não apresentação dos elementos
solicitados ensejaria o arbitramento do lucro com base no art. 534 do RIR/1999, tomando-se por
base, para efeito de lançamento, o valor das receitas oriundas das alienações das unidades do
Loteamento Residencial Eldorado.
Relatou a fiscalização que, em resposta datada de 11/09/2014, fls. 274/276, foi
apresentada apenas planilha com a relação de lotes vendidos em 2010 (num total de 29 lotes), fls.
277/278, e uma Certidão de Breve Relato, do CRI, confirmando a venda desses 29 lotes. (...)
Com relação aos livros comerciais, ao balanço patrimonial trimestral, aos livros
fiscais e aos documentos comprobatórios dos custos de cada unidade imobiliária alienadas foram
apresentadas apenas justificativas para sua não apresentação, sendo uma das justificativas
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justamente uma foi confissão no sentido de que “o Sr. Cândido realizara vendas, na pessoa física, sem
qualquer mácula ou dolo, para saldar dívidas assumidas referentes aos custos e despesas para
implantação do loteamento”
Nesse contexto, foi aplicada a sistemática do Lucro Arbitrado.
A Recorrente relatou que o imóvel foi adquirido originalmente em 1962, tendo sido
a integralização do capital da empresa Eldorado feita pelas pessoas físicas, em que parte nem seria
de fato de sua posse, apontando erro na identificação do sujeito passivo, em decorrência da dação
em pagamento dos imóveis alegadamente no ano 2000. Defende, ainda, que a sociedade foi quem
de fato efetuou as vendas, sendo o registro em dezembro de 2010 mera formalidade que não
altera o alienante.
Argumentou o Recorrente que deveria ser aplicada a exclusão do campo de
incidência tributária das operações de alienação dos lotes fração de sua propriedade, conforme
previsão do artigo 139 do Decreto 3.000/1999, sendo que, na verdade, a isenção suscitada não
seria aplicável ao presente caso porque se refere aos casos de apuração do imposto devido pela
pessoa física que auferir ganhos de capital na alienação de bens ou direitos de qualquer natureza,
em concordância com os artigos 117 a 142 do RIR/99.
Ocorre que, de fato, a atividade de loteamento possui previsão própria no tocante à
sua tributação. Segue abaixo legislação bem apresentada pela DRJ:
Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979:
“Art. 2o - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais
pertinentes.
§ 1o - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura
de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação
das vias existentes. (...)”.
Decreto no 3.000, de 1999:
“Art.151. Serão equiparadas às pessoas jurídicas, em relação às incorporações imobiliárias ou
loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja arquivada no Registro Imobiliário, a
partir de 1o de janeiro de 1975 (Decreto-Lei no 1.381, de 1974, art. 6o):
I-as pessoas físicas que, nos termos dos arts. 29, 30 e 68 da Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, do Decreto-Lei no 271, de 28 de fevereiro de 1967,
ou da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, assumirem a iniciativa e a responsabilidade de
incorporação ou loteamento em terrenos urbanos ou rurais;
(...)
Art.152.Equipara-se, também, à pessoa jurídica, o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de
terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a
construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar
a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de decorrido o prazo de sessenta
meses contados da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da
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aceitação das obras do loteamento (Decreto-Lei no 1.381, de 1974, art. 6o, §1o, e Decreto-Lei no
1.510, de 1976, arts. 10, inciso IV, e 16).”
O artigo 151 acima transcrito é cristalino ao mencionar que são equiparadas às
pessoas jurídicas, em relação às incorporações imobiliárias ou loteamentos, cuja documentação
seja arquivada no Registro Imobiliário. O artigo 152 reforça essa ideia de equiparação à pessoa
jurídica.
De fato, uma vez equiparada à pessoa jurídica, diante da determinação contida no
art. 161 do Decreto no 3.000, de 1999, vigente à época dos fatos, a pessoa física deve apurar o
lucro da empresa individual ao término de cada período de apuração, conforme abaixo transcrito:
Art. 161. O lucro da empresa individual de que trata esta Seção, determinado ao término de cada
período de apuração, segundo o disposto nos arts. 410 a 414, compreenderá (Decreto-Lei no 1.381,
de 1974, art. 9o, § 2o):
I - o resultado da operação que determinar a equiparação;
II - o resultado de incorporações ou loteamentos promovidos pelo titular da empresa individual a
partir da data da equiparação, abrangendo o resultado das alienações de todas as unidades
imobiliárias ou de todos os lotes de terreno integrantes do empreendimento;
(..)
Art. 163. Para efeito de determinação do valor de incorporação ao patrimônio da empresa
individual, poderá ser atualizado monetariamente, até 31 de dezembro de 1995, o custo do terreno
ou das glebas de terra em que sejam promovidos loteamentos ou incorporações, bem como das
construções e benfeitorias executadas, incidindo a atualização, desde a época de cada pagamento
até a data da equiparação, se ocorrida até aquela data, sobre a quantia efetivamente desembolsada
pelo titular da empresa individual, observado o disposto nos arts. 125 e 128 (Decreto-Lei no 1.381, de
1974, art. 9o, § 5o, e Lei no 9.249, de 1995, arts. 17, inciso I, e 30).
Ademais, segundo o disposto nos artigos 410 a 414 do mesmo decreto, adotando,
segundo o art. 163, para efeito de determinação do valor de incorporação ao patrimônio da
empresa individual, o valor do custo do terreno ou das glebas de terra em que sejam promovidos
os loteamentos, podendo serem atualizados até 31 de dezembro de 1995.
Art. 410. O contribuinte que comprar imóvel para venda ou promover empreendimento de
desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio
destinado à venda, deverá, para efeito de determinar o lucro real, manter, com observância das
normas seguintes, registro permanente de estoques para determinar o custo dos imóveis vendidos
(Decreto-Lei no 1.598, de 1977, art. 27):
I - o custo dos imóveis vendidos compreenderá:
a) o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as
despesas de legalização; e
b) os custos diretos (art. 290) de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou
projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou
melhoramentos;
II - no caso de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas
separadamente, o registro de estoque deve discriminar o custo de cada unidade distinta.
Fl. 414
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ACÓRDÃO 1402-007.223 – 1a SEÇÃO/4a CÂMARA/2a TURMA ORDINÁRIA
PROCESSO 13116.722298/2014-61
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Art. 411. O lucro bruto na venda de cada unidade será apurado e reconhecido quando contratada a
venda, ainda que mediante instrumento de promessa, ou quando implementada a condição
suspensiva a que estiver sujeita a venda (Decreto-Lei no 1.598, de 1977, art. 27, § 1o).
Venda antes do Término do Empreendimento
Art. 412. Se a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá
computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os orçados
para a conclusão das obras ou melhoramentos a que estiver contratualmente obrigado a realizar
(Decreto-Lei no 1.598, de 1977, art. 28).
§ 1o O custo orçado será baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobiliário (Decreto-
Lei no 1.598, de 1977, art. 28, § 1o).
§ 2o Se a execução das obras ou melhoramentos a que se obrigou o contribuinte se estender além do
período de apuração da venda e o custo efetivamente realizado for inferior, em mais de quinze por
cento, ao custo orçado computado na determinação do lucro bruto, o contribuinte ficará obrigado a
pagar juros de mora sobre o valor do imposto postergado pela dedução de custo orçado excedente
ao realizado, observado o disposto no art. 874, quando for o caso (Decreto-Lei no 1.598, de 1977, art.
28, § 2o).
§ 3o A atualização e os juros de mora de que trata o parágrafo anterior deverão ser pagos
juntamente com o imposto incidente no período de apuração em que tiver terminado a execução das
obras ou melhoramentos (Decreto-Lei no 1.598, de 1977, art. 28, § 3o).
Venda a Prazo ou em Prestações
Art. 413. Na venda a prazo, ou em prestações, com pagamento após o término do ano-calendário da
venda, o lucro bruto poderá, para efeito de determinação do lucro real, ser reconhecido nas contas
de resultado de cada período de apuração proporcionalmente à receita da venda recebida,
observadas as seguintes normas (Decreto-Lei no 1.598, de 1977, art. 29):
I - o lucro bruto será registrado em conta específica de resultados de exercícios futuros, para a qual
serão transferidos a receita de venda e o custo do imóvel, inclusive o orçado (art. 412), se for o caso;
II - por ocasião da venda será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda e,
em cada período de apuração, será transferida para as contas de resultado parte do lucro bruto
proporcional à receita recebida no mesmo período;
III - a atualização monetária do orçamento e a diferença posteriormente apurada, entre custo orçado
e efetivo, deverão ser transferidas para a conta específica de resultados de exercícios futuros, com o
conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda, de que trata o
inciso II, levando-se à conta de resultados a diferença de custo correspondente à parte do preço de
venda já recebido;
IV - se o custo efetivo foi inferior, em mais de quinze por cento, ao custo orçado, aplicar-se-á o
disposto no § 2o do art. 412.
§ 1o Se a venda for contratada com juros, estes deverão ser apropriados nos resultados dos períodos
de apuração a que competirem (Decreto-Lei no 1.598, de 1977, art. 29, § 1o).
§ 2o A pessoa jurídica poderá registrar como variação monetária passiva as atualizações monetárias
do custo contratado e do custo orçado, desde que o critério seja aplicado uniformemente (Decreto-
Lei no 2.429, de 14 de abril de 1988, art. 10).
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Portanto, entendo que estão corretas a fiscalização e a DRJ ao aplicarem à atividade
de loteamento as regras de tributação atinentes às pessoas jurídicas. Com isso não há que se falar
que as empresas individuais imobiliárias se beneficiam das isenções previstas para o ganho de
capital pela alienação de bens por pessoa física. De fato, devem os seus resultados serem
tributados conforme previsão dos artigos 161 e 162 combinados com os artigos 410 a 414 do
RIR/99.
Nesse sentido, afasto todos os argumentos da Recorrente com relação à
desrespeito ao princípio da legalidade e afasto mais ainda argumentos de aplicação de princípio de
direito adquirido com relação a suposta isenção, bem como afasto os argumentos de não
seguimento do artigo 142 do CTN. E mais, entendo que não há que se falar em nulidade do
julgamento da DRJ.
O Recorrente alega ainda que transferiu para o Sr. Ariovaldo Corrêa dos Santos, no
ano 2000, metade das unidades imobiliárias resultantes do parcelamento da área.
No entanto, referido contrato realizado no ano 2000 se trata de um contrato de
prestação de serviços, no qual o Sr. Cândido Paulino da Silva se compromete a pagar 40% da
receita bruta oriunda das vendas dos lotes, ou, em caso especial, 40% em lotes do
empreendimento:

Ademais, ainda que houvesse a previsão clara da transferência imediata dos lotes,
seja dos primeiros 40%, seja dos adicionais 10%, tem-se que, com base na legislação vigente, a
transferência somente ocorre com o registro do respectivo título translativo no Registro de
Imóveis, consoante artigo 1.245 da Lei 10.406/2002 (Código Civil).
Entendo que é suficiente para validar o trabalho da fiscalização e da DRJ, pois o
contribuinte foi o responsável pelo loteamento, equiparou-se à pessoa jurídica e deve, portanto,
seguir os ditames das normas tributárias a respeito.
Concordo com a conclusão da DRJ no sentido de que “uma vez equiparada a pessoa
física à pessoa jurídica, a alienação de seus ativos, inclusive por "outros contratos" em que haja a
transmissão dos imóveis ou direitos sobre estes, obriga o sujeito passivo à respectiva escrituração,
determinação do resultado, e cálculo e pagamento dos tributos devidos. Tem-se, portanto, que
tanto as vendas realizadas no decorrer do ano calendário tanto a transmissão para outra pessoa
física ou jurídica de seus ativos estão sujeitas à determinação do resultado, nos termos dos artigos
410 a 414 do RIR/99. No caso em tela, na omissão do contribuinte em cumprir qualquer das
obrigações previstas, incorrendo-se nas hipóteses previstas pela legislação como alienação e,
ainda, ao não apresentar os documentos necessários para determinação dos custos, considera-se
correto o procedimento da autoridade fiscal ao lançar os valores identificados como sendo o
resultado das operações”.
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Assim, tendo em vista que o sujeito passivo, intimado, não apresentou os livros
comerciais e fiscais (Diário, Razão, Lalur, Registro de Inventário, Registro Permanente de Estoques
e Custos dos Imóveis Vendidos), sob a alegação de que os documentos comprobatórios dos custos
e despesas “foram extraviados nos últimos 15 (quinze) anos”, para fins de apuração dos tributos
devidos, o lucro pode ser arbitrado, com fundamento no art. 530, incisos III, c/c com o art. 534 do
RIR/1999, considerando-se receitas de alienação das unidades do Loteamento Residencial
Eldorado, no ano de 2010, sem dedução de custos, uma vez que estes não foram demonstrados e
comprovados.
A fiscalização demonstrou os valores, de alienação dos imóveis, considerados para
fins de arbitramento da base de cálculo do IRPJ/CSLL, conforme constam (i) do Contrato Social da
empresa Eldorado Empreendimentos Ltda, fls.46/57, (ii) da Escritura Pública de Incorporação de
Bens Imóveis, fls. 232/235, (iii) da Certidão de Inteiro Teor da Matrícula 1.439, fls. 63/73, e (iv) da
Certidão de Breve Relato de fls. 74/77.
Correta a fiscalização no sentido que se aplica-se a CSLL, PIS/PASEP e COFINS
lançados o acima disposto.
Diante o exposto, voto por conhecer o Recurso Voluntário e a ele negar
provimento.
Assinado Digitalmente
Ricardo Piza Di Giovanni

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