Tribunal: CARF
Processo: 15956.720032/2019-21
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: NEUDSON CAVALCANTE ALBUQUERQUE
Órgão colegiado: Primeira Turma Ordinária da Segunda Câmara da Primeira Seção / Segunda Câmara / Primeira Seção de Julgamento
Data de julgamento: 2024-02-21
Data de publicação: 2024-04-30

Ementa:
ASSUNTO: PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL
Ano-calendário: 2014
IRPJ E CSLL. LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS ATÉ ENTÃO LOCADOS. RECLASSIFICAÇÃO PARA CONTA DE ESTOQUE. CARACTERIZAÇÃO DE RECEITA IMOBILIÁRIA (OPERACIONAL) SUJEITA AOS COEFICIENTE DE 8%.
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ e CSLL, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à venda de unidades imobiliárias autônomas, atividade esta que sempre constou do objeto social da contribuinte, submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento), ainda que que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros.

Inteiro teor:
S1-C 2T1
Ministério da Economia
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais

Processo no
15956.720032/2019-21
Recurso
Voluntário
Acórdão no
1201-006.256 – 1a Seção de Julgamento / 2a Câmara / 1a Turma Ordinária
Sessão de
21 de fevereiro de 2024
Recorrente
A-1 ADMINISTRADORA DE BENS - EIRELI
Interessado
FAZENDA NACIONAL

ASSUNTO: PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL
Ano-calendário: 2014
IRPJ
E
CSLL.
LUCRO
PRESUMIDO.
VENDA
DE
ATIVOS
IMOBILIÁRIOS ATÉ ENTÃO LOCADOS. RECLASSIFICAÇÃO PARA
CONTA
DE
ESTOQUE.
CARACTERIZAÇÃO
DE
RECEITA
IMOBILIÁRIA (OPERACIONAL) SUJEITA AOS COEFICIENTE DE 8%.
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ e CSLL, a receita bruta
auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à venda de
unidades imobiliárias autônomas, atividade esta que sempre constou do objeto
social da contribuinte, submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por
cento), ainda que que os imóveis vendidos tenham sido utilizados
anteriormente para locação a terceiros.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Acordam os membros do colegiado, por maioria de votos, em dar provimento ao
Recurso Voluntário, vencidos o Conselheiro Neudson Cavalcante Albuquerque (relator) e a
Conselheira Carmen Ferreira Saraiva, que negavam provimento ao recurso. Ao apreciar a
preliminar de nulidade, o Colegiado entendeu, pelo voto de qualidade, que os lançamentos
tributários estariam nulos por vício formal, vencidos os Conselheiros Fredy José Gomes de
Albuquerque, Lucas Issa Halah e Alexandre Evaristo Pinto, que entendiam que havia vício
material. Contudo, por proposta do Conselheiro Alexandre Evaristo Pinto, o Colegiado avançou
na análise do mérito, com fundamento no §3o do artigo 59 do Decreto no 70.235/1972.
Designado para redigir o voto vencedor o Conselheiro Alexandre Evaristo Pinto.

(assinado digitalmente)
Neudson Cavalcante Albuquerque – Presidente e Relator.

(assinado digitalmente)
Alexandre Evaristo Pinto– Redator designado.

ACÓRDÃO GERADO NO PGD-CARF PROCESSO 15956.720032/2019-21
Fl. 417
DF CARF MF
Original

Fl. 2 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

Participaram da sessão de julgamento os conselheiros: José Eduardo Genero
Serra, Fredy José Gomes de Albuquerque, Carmen Ferreira Saraiva, Lucas Issa Halah,
Alexandre Evaristo Pinto e Neudson Cavalcante Albuquerque (Presidente).
Relatório
A-1 ADMINISTRADORA DE BENS - EIRELI, pessoa jurídica já qualificada
nestes autos, inconformada com a decisão proferida no Acórdão no 06-66.743 (fls. 291), pela
DRJ Curitiba, interpôs recurso voluntário (fls. 313) dirigido a este Conselho Administrativo de
Recursos Fiscais, com a finalidade de obter a reforma daquela decisão.
O presente processo trata de lançamentos tributários para exigir IRPJ e CSLL (fls.
20), relativo ao primeiro trimestre de 2014, bem como juros de mora e multa de ofício (75%),
totalizando R$ 81.011.833,10. O lucro foi presumido, conforme a opção do contribuinte. A
exigência de CSLL é decorrente dos mesmos fatos que fundamentam o lançamento de IRPJ,
devendo seguir o mesmo encaminhamento.
A acusação fiscal está assim sintetizada no relatório da decisão recorrida (fls.
292):
De acordo com o relatório fiscal (fls. 33/57), a contribuinte teria oferecido à
tributação de forma indevida como "receita de atividade imobiliária" o valor de R$
60.000.000.00 (sessenta milhões de reais), relativo à operação de alienação realizada
em 19/05/2014, referente à venda da sua participação de 10% das lojas pertencentes ao
Condomínio Comercial Shopping Pátio Higienópolis, no Município de São Paulo,
pelo valor de R$ 120.000.000.00 (cento e vinte milhões de reais), sendo que a forma
de pagamento contratada foi em duas parcelas de igual valor, uma no ato e a outra para
o dia 25/02/2015. Como o valor contábil do bem era de R$ 9.000.000.00 (nove
milhões de reais) na data da alienação, a contribuinte teria deixado de apurar o Ganho
de Capital de R$ 111.000.000.00 (cento e onze milhões de reais).
Os bens vendidos teriam permanecido registrados como ativos imobilizados
(10% do Shopping Pátio Higienópolis) desde sua aquisição em 2001 até o ano de
2009. Em 2010, teriam sido reclassificados para a conta contábil de "Estoques"
(mercadorias, produtos e insumos). Como consequência, em 19/05/2014 (data da
alienação) apenas o valor da venda recebido no ato (50% do valor total) teria sido
oferecido à tributação, multiplicado pelos percentuais de presunção e alíquotas
previstas na legislação de regência, aplicável à receita própria de atividade imobiliária.
Segundo a autoridade fiscal, os bens alienados teriam sido utilizados para gerar
receitas de aluguel, razão pela qual não poderiam estar classificados no ativo
circulante. Essa conclusão seria robustecida pelo fato de que, intimadas, as empresas
que realizaram a aquisição informaram que as negociações teriam tido início apenas
em fevereiro e março de 2014.
Aduz que o princípio da continuidade impede a mera transferência contábil de
um bem do ativo imobilizado para estoques para que ele se torne, de fato, um bem do
ativo circulante. Para que isto ocorra, seria necessária que a sua função social tivesse
sido suprimida ou alterada, ou seja, no caso em análise, os bens deveriam ter parado
de gerar rendimentos de aluguel, como continuaram a gerar.
Descreve a atividade desenvolvida pela autuada com a intenção de demonstrar
que inexiste de fato a atividade de venda de imóveis, bem como que não possuiria
capacidade operacional para realizar todas as atividades constantes de seu objeto
social.
Fl. 418
DF CARF MF
Original

Fl. 3 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

Além da apuração do ganho de capital referente à alienação efetuada, as
análises feitas pela fiscalização abrangeriam as receitas de serviços da atividade e as
receitas financeiras contabilizadas. Por isso, as bases de cálculo trimestral do IRPJ e
da CSLL teriam sido recompostas e recalculados os valores a recolher, em face do
declarado em DCTF. Este procedimento foi demonstrado no documento "Mapa de
Recomposição da Apuração Tributária", relativo ao 2o Trimestre de 2014, parte
integrante deste relatório fiscal (Anexo I).
O contribuinte impugnou os lançamentos tributários (fls. 90), cujo teor foi assim
sintetizado no relatório da decisão recorrida (fls. 293):
Em sua defesa, a autuada alega, em síntese, que:
1. O lançamento é nulo em razão de manifesto erro na determinação da data da
ocorrência do fato gerador e respectivo período de apuração, o que implicaria vício de
natureza material. Embora o relatório fiscal mencione que a operação da venda dos
imóveis ocorreu em 19/05/2014, os autos de infração teriam considerado a ocorrência
do fato gerador em 31/03/2014 e período de apuração o primeiro trimestre de 2014.
2. No mérito, o auto é improcedente, uma vez que decorrem de equívoco na
interpretação dos fatos. Alguns imóveis foram transferidos para o ativo circulante em
razão do aquecimento do mercado imobiliário no ano de 2010 e teria havido efetiva
atividade de compra e venda de imóveis até o período fiscalizado, conforme
evidenciaria a planilha que apresenta. Esse procedimento teria amparo na Lei n°
6.404, de 1976.
3. O resultado da venda foi corretamente oferecido à tributação.
4. A avaliação da autoridade fiscal foi subjetiva e equivocada, uma vez que teria
tratado a fiscalizada como sócia do Shopping e não mera condômina.
5. O fato de os imóveis estarem alugados não impediria que fossem
contabilizados em estoque, assim como não seria impeditivo o fato de o imóvel não ter
sido originariamente comprado sem a intenção de venda.
6. A frequência e quantidade de imóveis alienados não pode servir como critério
para a conclusão de que não exerce atividade operacional.
7. As receitas decorrentes de exploração de atividades que constituem o objeto
social da pessoa jurídica qualificam-se como operacionais.
8. Seria aplicável ao caso o art. 24 da Lei de Introdução às normas do Direito
Brasileiro, que veda a revisão quanto à validade de ato com base em mudança
posterior de orientação e, à época dos atos, seu entendimento estaria amparado pela
Solução de Consulta n° 139, de 1996.
9. Devem ser excluídos os encargos legais e deduzidos os tributos pagos pela
autuada na venda dos imóveis.
A decisão de primeira instância, ora recorrida, afastou a preliminar de nulidade e,
no mérito, considerou parcialmente procedente a impugnação (fls. 291) “para determinar que o
valor exigido neste processo seja limitado àquilo que for obtido pelo cálculo realizado tendo
como fato gerador o segundo trimestre de 2014”.
O recurso voluntário apresentado em seguida reprisa os argumentos já trazidos na
impugnação e acrescenta uma arguição de nulidade, dessa vez contra a decisão recorrida,
entendendo que esta não poderia determinar o ajuste do valor da exigência com base em período
de apuração distinto daquele que foi apontado nos lançamentos tributários.
Fl. 419
DF CARF MF
Original

Fl. 4 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

Posteriormente à interposição do referido recurso voluntário, ABRÃO OBEID,
pessoa física já qualificada nos presentes autos, protocolizou a petição de fls. 360 em que se
apesenta como responsável tributário por sucessão da empresa e, em síntese, noticia a publicação
da Solução de Consulta COSIT no 07/21 e requer a revisão de ofício dos lançamentos tributários
em tela.
Também cabe relatar que o referido sucessor impetrou Mandado de Segurança
para que o presente recurso voluntário fosse prontamente julgado, conseguindo a decisão judicial
de fls. 411 a qual determinou “à Impetrada que promova a adequada tramitação do processo
administrativo objeto da presente impetração (15956.720032/2019-21), com a adoção, em até 90
dias, de todas as medidas de expediente e decisórias vocacionadas à conclusão do
procedimento”.
É o relatório.
Voto Vencido
Conselheiro Neudson Cavalcante Albuquerque, Relator.
O contribuinte foi cientificado da decisão de primeira instância em 07/08/2019
(fls. 310) e o seu recurso voluntário foi apresentado em 14/08/2019 (fls. 311). Assim, o recurso é
tempestivo e atende aos demais pressupostos de admissibilidade, pelo que passo a conhecê-lo.
O recorrente opõe-se à decisão de primeira instância afirmando a sua nulidade, em
razão de ter determinado o recalculo da exigência tributária, e reafirmando a nulidade e a
improcedência dos lançamentos tributários.
Após apreciar os autos, cheguei ao entendimento de que procede a alegação de
nulidade dos lançamentos tributários, pelas razões expostas a seguir.
O contribuinte autuado optou por apurar o IRPJ e a CSLL pela sistemática do
lucro presumido, cujo período de apuração é trimestral e cujo fato gerador se dá no último dia do
trimestre.
O motivo da autuação fiscal é a alegada apuração incorreta da receita auferida
pela venda de quota de um condomínio comercial (shopping center). O contribuinte entendeu
que o valor da venda deveria compor a receita bruta para fins de apuração do lucro presumido,
enquanto a fiscalização entendeu que deveria ser apurado o ganho de capital na venda, cuja
tributação se dá pelo valor encontrado, ou seja, não havendo a redução pelo índice de presunção
do lucro.
A venda foi realizada no dia 19/05/2014, ou seja, segundo trimestre de 2014,
conforme relatado no seguinte trecho do Relatório Fiscal (fls. 46):
21. A fiscalização apurou que a contribuinte ofereceu à tributação de forma
indevida como 'receita da atividade imobiliária" o valor de R$ 60.000.000,00 (sessenta
milhões de reais), relativo à operação de alienação realizada em 19/05/2014, referente
à venda da sua participação de 10% das lojas pertencentes ao Condomínio Comercial
Shopping Pátio Higienópolis, no Município de São Paulo, pelo valor de R$
120.000.000,00 (cento e vinte milhões de reais), sendo que a forma de pagamento
contratada foi em duas parcelas de igual valor, uma no ato e a outra para o dia
25/02/2015. Como o valor contábil do bem era de R$ 9.000.000,00 (nove milhões de
reais), na data da alienação, a contribuinte deixou de apurar o Ganho de Capital de R$
111.000.000,00 (cento e onze milhões de reais).
Fl. 420
DF CARF MF
Original

Fl. 5 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

Contudo, os autos de infração constituíram os créditos tributários para o primeiro
trimestre de 2014, quando foram apontados os fatos geradores do IRPJ e da CSLL no dia
31/03/2014 (fls. 20).
Essa divergência é o fundamento para a alegação de nulidade trazida na
impugnação, conforme o seguinte excerto (fls. 92):
De fato, não obstante o Relatório Fiscal mencione corretamente que a operação
da venda dos imóveis em questão ocorreu em 19/05/2014, os autos de infração
consideraram e informaram a ocorrência do fato gerador em 31/03/2014 e como
período de apuração o do primeiro trimestre de 2014, o que compromete a validade
dos lançamentos, por flagrante vício material.
[...]
E nem se alegue que a validade dos lançamentos poderia ser preservada em
razão de o Relatório Fiscal ter mencionado corretamente a data da operação de venda
dos imóveis, ocorrida em 19/05/2014.
Em primeiro lugar porque o simples descompasso entre (i) a data da operação
de venda mencionada no Relatório Fiscal e (ii) a data do fato gerador apontada nos
autos de infração, por si só, já caracteriza vício material e enseja a nulidade dos
lançamentos.
[...]
E em segundo lugar porque o erro na determinação do período de apuração fez
com que o crédito tributário fosse calculado em valor muito superior ao que seria
devido, caso prevalecesse o entendimento da auditoria fiscal.
A decisão recorrida entendeu que o erro no preenchimento dos autos de infração
estaria suprido pelo fato de o Relatório Fiscal apontar, de forma expressa, a correta data do fato
gerador da obrigação tributária. Assim, afastou a alegação de nulidade e apenas determinou o
ajuste do valor do crédito tributário exigido, conforme o seguinte excerto (fls. 295):
Não há dúvida de que o erro implica prejuízo para o contribuinte, uma vez que
majora o valor que lhe está sendo exigido. Contudo, não é suficiente para gerar o
efeito pretendido na impugnação: nulidade por vício material. O lançamento fiscal
decorre de um conjunto de documentos que devem ser compreendidos em conjunto.
Nesse caso, é mais do que evidente que a autoridade fiscal identificou corretamente a
ocorrência do fato gerador tributário, repetindo amiúde que ele consiste no resultado
da venda dos bens ocorrida em 19/05/2014. O mapa de recomposição da apuração
tributária foi elaborado em relação ao segundo trimestre de 2014, utilizando os dados
do balancete do período de 01/04/2014 a 30/06/2014 (fls. 58/60).
[...]
No caso em análise, a autoridade fiscal fez uma correta subsunção dos fatos à
norma jurídica tributária no que diz respeito à data da ocorrência do fato gerador.
Aliás, utilizou a mesma data considerada pela fiscalizada o que evidencia a
inexistência de controvérsia sobre a matéria. O fato de ter incorrido em erro no
preenchimento de um dos documentos constitui lapso manifesto, eis que classificar
essa ocorrência como critério "errôneo" seria medida incompatível com o restante da
narrativa empregada e dos demonstrativos elaborados.
Não há dúvida de que existe um vício nos autos de infração: a diferença entre a
data consignada e a data verdadeira dos fatos geradores. Entendo que esse vício não tem origem
material, uma vez que a fiscalização, no Relatório Fiscal, encontrou e apontou a data correta dos
Fl. 421
DF CARF MF
Original

Fl. 6 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

fatos geradores. Assim, o vício dos autos de infração tem origem formal: o erro no
preenchimento dos dados no momento de gerar os autos de infração. Há que se perquirir se esse
vício é suficiente para provocar a nulidade dos lançamentos tributários.
É certo que a Administração Pública, em geral, é informada pelo princípio do
formalismo moderado, o que é verdade, em especial, para a Administração Tributária. A adoção
de um formalismo moderado implica dizer que há situações concretas em que a forma prescrita
de determinado ato pode ser alternada, modulada e até mitigada. Contudo, essa flexibilização
não é absoluta e somente pode ser admitida quando, em determinada situação concreta, a
exigência da forma original, que é abstratamente prescrita, prejudica a materialidade do direito
para o qual se pretende dar forma. Em outras palavras, a flexibilização da forma deve ser uma
necessidade para preservar a matéria em risco.
Na espécie, a matéria em risco é a exigibilidade de uma obrigação tributária
materialmente existente, conforme o entendimento da fiscalização. É nessa linha de raciocínio
que seria cabível o fundamento da decisão recorrida.
Contudo, mesmo diante do entendimento de que a matéria deve prevalecer sobre a
forma, é necessário esclarecer que há situações em que a forma não pode ser superada, mesmo
quando há prejuízo ao direito material. Isso ocorre, no meu entendimento, quando há uma
prescrição legal expressa para a forma. Também ocorre quando o saneamento da forma adotada
causa outro efeito material, o qual não é permitido ou não pode ser tolerado. Em outras palavras,
quando a forma adotada, ou a sua mudança, beneficia um direito material ao mesmo tempo em
que prejudica outro direito material, deve prevalecer a regra formal originalmente prescrita para
afastar o ato que não a seguiu.
É nessa situação em que eu situo os vícios formais que não podem ser superados,
ou seja, os vícios formais que dão ensejo a uma nulidade.
Na espécie, os créditos tributários constituídos têm o valor total de R$
81.011.833,10 e dizem respeito ao primeiro trimestre de 2014. O saneamento determinado pela
decisão recorrida implicou uma redução dessas exigências para o montante de R$ 80.064.284,30
(fls. 304), mas ainda para o mesmo período de apuração.
Todavia, não existem correspondentes obrigações tributárias para os créditos
tributários assim constituídos, ainda que ajustados. Tal fato autoriza afirmar que o erro formal da
fiscalização, ocorrido no momento do preenchimento dos autos de infração, tem implicações
materiais não admitidas no Direito, mesmo após o ajuste feito pela decisão a quo.
Também não seria possível ajustar a data do fato gerador, pois isso implicaria a
constituição de novos créditos tributários, ou seja, o ajuste também teria efeitos materiais que
não podem ser tolerados, pois a autoridade julgadora condutora de um processo administrativo
fiscal não possui a prerrogativa de fazer constituir um crédito tributário.
Diante desse quadro, entendo que o apontado vício dos lançamentos tributários
tem natureza formal, mas não pode ser saneado, de maneira que provocaram a nulidade dos autos
de infração em tela, considerando que não foi atendido, de maneira competente, o disposto no
artigo 10, V, do Decreto no 70.235, de 1972, verbis:
Art. 10. O auto de infração será lavrado por servidor competente, no local da verificação
da falta, e conterá obrigatoriamente:
[...]
Fl. 422
DF CARF MF
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Fl. 7 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

V - a determinação da exigência e a intimação para cumpri-la ou impugná-la no prazo
de trinta dias;
Diante das razões acima expostas, votei por dar provimento ao recurso voluntário
para declarar a nulidade formal dos autos de infração combatidos. Essa proposta foi acolhida
pelo Colegiado, por unanimidade, no julgamento da questão preliminar.
Contudo, o Colegiado tomou a iniciativa de também apreciar o mérito, com
fundamento no §3o do artigo 59 do Decreto no 70.235/1972, o que de fato aconteceu.
No mérito, o meu voto foi no sentido de negar provimento ao recurso voluntário,
pelos próprios fundamentos da decisão recorrida, sendo dispensável a mera reprodução do
correspondente texto, nos termos do inciso I do §12 do artigo 114 do Regimento interno do
CARF.

(documento assinado digitalmente)
Neudson Cavalcante Albuquerque
Voto Vencedor

Conselheiro Alexandre Evaristo Pinto, Redator designado.
Com a devida vênia ao voto do ilustre relator, apresento aqui o meu voto em
sentido oposto.
A possibilidade julgamento do mérito a favor do sujeito passivo a quem
aproveitaria a declaração de nulidade
Por mais que eu entenda que o auto de infração padece de vício que o tornaria
nulo, uma vez que erroneamente a autoridade lançadora informou que a data do fato gerador foi
31/03/2014, data que é anterior à venda objeto de tributação no presente caso, trata-se de caso de
aplicação do artigo 59, §3o, do Decreto n. 70.235/72, visto que no mérito decidirei a favor do
sujeito passivo a quem aproveitaria a declaração de nulidade, conforme o dispositivo normativo
supracitado:
Art. 59. São nulos:
I - os atos e termos lavrados por pessoa incompetente;
II - os despachos e decisões proferidos por autoridade incompetente ou
com preterição do direito de defesa.
§ 1o A nulidade de qualquer ato só prejudica os posteriores que dele
diretamente dependam ou sejam conseqüência.
§ 2o Na declaração de nulidade, a autoridade dirá os atos alcançados, e
determinará as providências necessárias ao prosseguimento ou solução
do processo.
§ 3o Quando puder decidir do mérito a favor do sujeito passivo a quem
aproveitaria a declaração de nulidade, a autoridade julgadora não a
pronunciará nem mandará repetir o ato ou suprir-lhe a falta. (Redação
dada pela Lei no 8.748, de 1993)
Fl. 423
DF CARF MF
Original

Fl. 8 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

Dessa forma, considerando que a decisão do mérito será favorável ao contribuinte,
não faz sentido que o lançamento seja declarado nulo, sobretudo no caso concreto em que, por
voto de qualidade, entendeu-se que o vício que tornou o lançamento nulo é formal, o que importa
aplicar a reabertura do prazo decadencial para lançamento do tributo eventualmente devido nos
termos do artigo 173, II, do Código Tributário Nacional (em que pese a decisão da turma pelo
voto de qualidade sobre a classificação do vício do lançamento ter natureza formal, ressalto que
tal vício teria natureza material na minha opinião pessoal).
Vale notar que o processo administrativo tributário tem por objetivo garantir a
lisura dos lançamentos tributários, bem como garantir que a autoridade fiscal tenha ciência de
todos os elementos de fato que auxiliam na determinação de todos os critérios da regra de matriz
de incidência tributária.
Diante de tal cenário, Fábio Fanucchi assinala que o processo administrativo
tributário evita que cheguem ao Poder Judiciário diversos casos que poderiam ser resolvidos
entre as partes, exonerando total ou parcialmente o crédito tributário, quer seja em virtude da
existência de defeitos insanáveis no lançamento tributário, quer seja em razão de diferenças de
interpretação acerca da legislação tributária1.
Outra característica fundamental do processo administrativo tributário é que ele se
distancia do culto ao formalismo, tão presente no processo judicial2. Geraldo Ataliba destaca que
o informalismo presente no processo administrativo tem por objetivo a realização do direito
material, isto é, o que interessa é a aplicação da lei, de modo que o contribuinte deve ter o direito
de se defender da maneira mais ampla e irrestrita, sem nenhum tipo de cerceamento3.
De tal modo, a possibilidade de julgamento do mérito em favor do contribuinte
ainda que houvesse causa para a nulidade do auto de infração demonstra essa face do
informalismo do processo administrativo em que se busca resolver de maneira célere e eficiente
uma controvérsia tributária.
No presente caso, a mera nulidade do auto de infração por vício formal permitiria
que a autoridade fiscal fizesse novo lançamento tributário sobre os mesmos fatos, o que iniciaria
possivelmente um novo processo administrativo que viria a ser julgado por uma turma ordinária
do CARF daqui alguns muitos anos.
Assim, se a turma já se sentir convencida de que o mérito da controvérsia deve ser
julgado de forma favorável ao contribuinte, não há razão para tão somente decretar a nulidade do
auto de infração.
O mérito: a correta classificação contábil do bem imóvel como Propriedade de
Investimento e a consequente tributação da receita de sua alienação pelo Lucro Presumido
Questão bastante complexa diz respeito à classificação contábil dos bens imóveis.
O artigo 79 do Código Civil dispõe que são bens imóveis o solo e tudo quanto se
lhe incorporar natural ou artificialmente.

1 FANUCCHI, Fábio. Processo Administrativo Tributário. In: PRADE, Péricles Luiz M. CARVALHO, Célio B. de.
Novo Processo Tributário. São Paulo: Resenha Tributária, 1975. pp. 40-41.
2 BOTALLO, Eduardo Domingos. A Prova no Processo Administrativo Tributário Federal. In: ROCHA, Valdir de
Oliveira. Processo Administrativo Fiscal. 6o Volume. São Paulo: Dialética, 2002. p. 13.
3 ATALIBA, Geraldo. Princípios de Procedimento Tributário. In: PRADE, Péricles Luiz M. CARVALHO, Célio B.
de. Novo Processo Tributário. São Paulo: Resenha Tributária, 1975. pp. 33-34.
Fl. 424
DF CARF MF
Original

Fl. 9 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

Dessa forma, a partir da ideia de que alguns bens se incorporam ao solo, Silvio
Venosa aponta que imóveis são aqueles bens que não podem ser transportados sem perda ou
deterioração, enquanto móveis são os que podem ser removidos, sem perda ou diminuição de sua
substância, por força própria ou estranha4.
Não há uma classificação unívoca na contabilidade na qual todos os bens imóveis
são registrados, havendo algumas possibilidades de classificação a depender da finalidade para a
qual os bens imóveis serão utilizados.
A Contabilidade por finalidade registrar fatos que possuam algum conteúdo
econômico envolvendo uma entidade, ou seja, todos os fatos jurídicos que compreendam direitos
e obrigações que tenham impactos no seu patrimônio5.
O Pronunciamento Técnico CPC 00 (R2) – Estrutura Conceitual para Relatório
Financeiro6, correlacionado a Conceptual Framework do IASB, nos seus itens 4.3 e 4.4, define
ativo como:
“4.3 Ativo é um recurso econômico presente controlado pela entidade
como resultado de eventos passados.
4.4 Recurso econômico é um direito que tem o potencial de produzir
benefícios econômicos”.
Diversas são as espécies de ativos que podem compor o patrimônio das entidades,
como por exemplo, estoques de mercadorias, depósitos bancários, maquinários, direitos a
receber, imóveis etc.
Para que uma entidade reconheça contabilmente um ativo deve ficar comprovada
a existência de benefícios econômicos futuros associados ao tal bem ou direito. Nas palavras de
Sérgio de Iudícibus7: “o ativo precisa apresentar uma potencialidade de serviços futuros (fluxos
de caixa futuros) para a entidade”.
No caso de bens imóveis, os benefícios econômicos futuros podem ocorrer por
meio: (i) do uso nas operações da empresa, (ii) da valorização de capital e do recebimento de
receitas de aluguel ou (iii) da venda para terceiros.
O benefício econômico extraído do imóvel pelo uso resulta da sua utilização no
processo de produção de bens e/ou prestação de serviços. Isso ocorre, por exemplo, quando o
terreno e/ou a edificação é utilizado para a sede da empresa, do estabelecimento comercial ou
ainda como parte do parque fabril, no caso das empresas industriais.
As entidades também podem adquirir imóveis com a finalidade de investimento.
Nesse caso, o benefício econômico futuro é obtido por meio da valorização (e posterior venda) e
eventuais receitas de aluguel. Tal operação é igualmente comum no âmbito das pessoas naturais,
que muitas vezes buscam no investimento em imóveis uma forma de obtenção de renda quando
da aposentadoria.
Os imóveis também podem trazer benefícios para as empresas por meio de sua
venda. Nesse caso, uma unidade imobiliária construída por uma incorporadora imobiliária

4 VENOSA, Silvio de Saldo. Direito Civil. Vol. 1. 24a ed. São Paulo: Atlas, 2024. p. 253.
5 OLIVEIRA, Ricardo Mariz. Fundamentos do Imposto de Renda. São Paulo: Quartier Latin, 2008. pp. 1012-1014.
6 COMITÊ DE PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS (CPC). Pronunciamento Técnico CPC 00 (R2) – Estrutura
Conceitual para Relatório Financeiro.
7 IUDÍCIBUS, Sérgio. Teoria da Contabilidade. 8a ed. São Paulo: Atlas, 2010, p. 139.
Fl. 425
DF CARF MF
Original

Fl. 10 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

representa um estoque de mercadorias que a empresa pretende revender por um preço superior
ao custo de construção/aquisição.
Note-se, portanto, que, para registrar contabilmente um imóvel nas demonstrações
contábeis da entidade, faz-se necessário analisar a finalidade daquele bem.
Na prática, uma entidade pode ter imóveis que são utilizados de maneiras
diferentes; alguns para uso nas operações, outros para investimento de longo prazo etc.
Considere, por exemplo, uma empresa que adquira uma grande gleba de terra e pretenda utilizar
50% (cinquenta por cento) da área para a construção de sua fábrica e o restante para
investimento e obtenção de receitas de aluguel.
Nesse sentido, a classificação contábil de um imóvel no momento de sua
aquisição depende do destino que o adquirente lhe atribuir, conforme a sua intenção de utilização
nos negócios da entidade. De fato, três são as classificações possíveis para os imóveis: a)
imobilizado, b) propriedade para investimentos, e c) estoques, sendo que cada uma dessas
classificações será detalhada nos próximos tópicos.
A classificação contábil como Ativo Imobilizado
Conforme o inciso IV do art. 179 da Lei n. 6.404/76 (Lei das Sociedades por
Ações), serão classificados no ativo imobilizado,
“os direitos que tenham por objeto bens corpóreos destinados à
manutenção das atividades da companhia ou da empresa ou exercidos
com essa finalidade, inclusive os decorrentes de operações que
transfiram à companhia os benefícios, riscos e controle desses bens
(Redação dada pela Lei no 11.638, de 2007)”.
Como exemplos comuns de classes de imobilizado, temos: terrenos, edifícios,
benfeitorias em propriedades alugadas, máquinas, móveis e utensílios, veículos, equipamentos
etc.
As exigências de reconhecimento, mensuração e evidenciação dos ativos
imobilizados estão previstas pelo Pronunciamento Técnico CPC 27 – Ativo Imobilizado8.
Conforme preconiza tal Pronunciamento, os ativos imobilizados são registrados pelo custo de
aquisição, e posteriormente depreciados e ajustados para provisão para perdas, caso necessário.
Para fins de divulgação nas demonstrações contábeis da entidade, mais
especificamente no Balanço Patrimonial, os ativos imobilizados devem ser apresentados no
subgrupo do Ativo Permanente, que a partir da Lei n. 11.941/09 passou a ser denominado de
Ativo Não Circulante, em linha com o art. 178 da Lei n. 6.404/76:
“Art. 178. No balanço, as contas serão classificadas segundo os
elementos do patrimônio que registrem, e agrupadas de modo a facilitar
o conhecimento e a análise da situação financeira da companhia.
§1o No ativo, as contas serão dispostas em ordem decrescente de grau de
liquidez dos elementos nelas registrados, nos seguintes grupos:
I – ativo circulante; e (Incluído pela Lei no 11.941, de 2009)

8 COMITÊ DE PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS (CPC). Pronunciamento Técnico CPC 27 – Ativo
Imobilizado.
Fl. 426
DF CARF MF
Original

Fl. 11 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

II – ativo não circulante, composto por ativo realizável a longo prazo,
investimentos, imobilizado e intangível. (Incluído pela Lei no 11.941, de
2009)”
Assim, os imóveis utilizados na manutenção das atividades da empresa ou
exercidos com essa finalidade deverão ser registrados no ativo imobilizado. Note-se que, nesse
caso, o imóvel produzirá benefícios econômicos futuros para a entidade de maneira indireta, isto
é, em conjunto com outros ativos da empresa. Por exemplo: a entidade adquire um terreno para a
construção da sua fábrica, onde serão produzidos bens que posteriormente serão vendidos a
clientes para obtenção de receitas.
A classificação contábil como Propriedade para Investimentos
Conforme o inciso III do art. 179 da Lei n. 6.404/76, serão classificados no grupo
de investimentos:
“as participações permanentes em outras sociedades e os direitos de
qualquer natureza, não classificáveis no ativo circulante, e que não se
destinem à manutenção da atividade da companhia ou da empresa”.
Verifica-se que além dos investimentos permanentes em outras sociedades (as
participações em outras empresas, mais especificamente em entidades coligadas e controladas),
também são classificados nesse grupo os direitos de qualquer natureza, incluindo os imóveis
desde que atendidos dois requisitos:
(i) não classificáveis no ativo circulante (estoques) e
(ii) que não sejam destinados à manutenção das atividades da empresa
(imobilizado).
Note-se, portanto, que a Lei n. 6.404/76 já prevê, desde 1976, que os imóveis de
natureza permanente, quando adquiridos com finalidade de investimento, sejam classificados no
grupo do não circulante (antigo ativo permanente) no subgrupo investimentos.
Esse entendimento é corroborado igualmente pelas Normas Internacionais de
Relatórios Financeiros (IFRS), adotadas em mais de 100 países ao redor do mundo e
introduzidas no Brasil a partir da Lei 11.638/07. Conforme a IAS 40 – Investment Property,
incorporada no ordenamento contábil brasileiro por meio do Pronunciamento Técnico CPC 289,
os imóveis adquiridos com a finalidade de investimento são denominados de propriedade para
investimento.
O item 5 do CPC 28 assim dispõe:
“Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício –
ou parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo
arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para
valorização do capital ou para ambas, e não para: (a) uso na produção
ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas;
ou (b) venda no curso ordinário do negócio.”

9 COMITÊ DE PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS (CPC). Pronunciamento Técnico CPC 28 – Propriedade para
Investimento.
Fl. 427
DF CARF MF
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Fl. 12 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

De acordo com Eliseu Martins, Ernesto Rubens Gelbcke, Ariovaldo dos Santos e
Sérgio de Iudícibus10,
“propriedade para investimento é a expressão utilizada para se referir a
uma situação especial: trata-se do caso do imóvel mantido como uma
forma de investimento e não para uso corrente ou manutenção das
atividades operacionais da entidade”.
Note-se que os benefícios gerados pelas propriedades para investimento são
distintos daqueles oriundos do ativo imobilizado. As propriedades para investimento geram
benefícios de maneira isolada, independente de outros ativos, por meio da valorização e/ou
aluguel; já o ativo imobilizado é utilizado conjuntamente com outros ativos no processo de
produção de bens e/ou prestação de serviços, isto é, não gera benefícios de maneira isolada.
Também é possível diferenciar a propriedade para investimento do imóvel
adquirido com finalidade de revenda no curso ordinário dos negócios. Nesse último o caso, a
intenção da empresa é justamente a compra de imóveis para a revenda, devendo os imóveis ser
tratados no ativo circulante haja vista que são realizados em curto intervalo de tempo.
De acordo com CPC 28, as propriedades para investimento devem ser
inicialmente mensuradas pelo custo de aquisição; sendo que subsequentemente, as empresas
podem optar por mensurá-las pelo custo ou pelo valor justo (valor de mercado). Trata-se de
opção contábil conferida pelo normatizador contábil aos preparadores das demonstrações
financeiras, sendo que a escolha será aplicada para todos os bens imóveis.
A classificação contábil como Estoque
Os estoques são bens tangíveis adquiridos ou produzidos pelas entidades com o
objetivo de revenda ou utilização no curso normal de suas atividades. As exigências de
reconhecimento, mensuração e divulgação desses ativos estão previstas no Pronunciamento
Técnico CPC 16 – Estoques11.
De acordo com o item 6 do referido Pronunciamento Técnico, estoques são ativos:
“(a) mantidos para venda no curso normal dos negócios;
(b) em processo de produção para venda; ou
(c) na forma de materiais ou suprimentos a serem consumidos ou
transformados no processo de produção ou na prestação de serviços”.
Note-se que os estoques se referem aos produtos adquiridos para revenda
(empresas comerciais) ou que estão sendo produzidos para posterior venda (empresas industriais)
no curso normal das atividades.
No caso de imóveis, esse seria o caso de uma empresa imobiliária cujo objeto
social seja a compra e revenda de imóveis. Nesse caso, os bens devem ser classificados no ativo
circulante, pois tenderão a ser realizados (vendidos) em um curto intervalo de tempo que
compreende o curso normal das operações.

10 MARTINS, Eliseu; GELBCKE, Ernesto; SANTOS, Ariovaldo; IUDÍCIBUS, Sérgio. Manual de Contabilidade
Societária –Aplicável a todas as Sociedades de acordo com as Normas Internacionais e do CPC. 2a ed. São Paulo:
Atlas, 2013, p. 200.
11 COMITÊ DE PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS (CPC). Pronunciamento Técnico CPC 16 – Estoques.
Fl. 428
DF CARF MF
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Fl. 13 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

Conforme nos ensina o Prof. Sérgio de Iudícibus12,
“no caso das empresas produtoras, os estoques podem aparecer no
Balanço Patrimonial de várias formas, a saber: (i) matéria-prima, (ii)
produtos em elaboração e (iii) produtos acabados.”
Especificamente no caso dos imóveis, esse seria o caso de empresas que adquirem
terrenos, por exemplo, para construção de casas ou edifícios para posterior revenda. Novamente,
a intenção quando da aquisição do imóvel deve ser a venda do imóvel. Isso porque se a empresa
construir um imóvel para alugá-lo, operação comum às empresas administradoras de shoppings,
deverá classificá-lo como propriedade para investimento, pois sua intenção será auferir aluguel e
valorização, e não vendê-lo.
Assim, para que a empresa classifique terremos ou edificações adquiridos como
estoques e os apresente no grupo do ativo circulante, deve haver uma clara intenção de vendê-los
no curto prazo. Caso contrário, a empresa apresentaria uma condição de liquidez de curto prazo
(relação ativo circulante/passivo circulante) não condizente com a sua verdadeira realidade
econômica.
Conforme o item 9 do CPC 16,
“os estoques devem ser mensurados pelo valor de custo ou pelo valor
realizável líquido (valor de mercado menos as despesas de venda), dos
dois o menor”.
Tal dispositivo tem a finalidade de garantir que o ativo não esteja superavaliado,
fazendo com que as demonstrações financeiras deixem de representar fidedignamente o valor
que seria recuperado a partir da venda daquele estoque.
A classificação contábil no caso em tela
Em suma, a entidade pode ter diferentes intenções quando adquire imóveis. Nesse
contexto, é de suma importância, para o adequado registro contábil, compreender a intenção da
empresa e a forma como ela espera utilizar e obter benefícios econômicos futuros com o ativo.
Eliseu Martins, Ernesto Rubens Gelbcke, Ariovaldo dos Santos e Sérgio de
Iudícibus13, ilustram a importância da compreensão desse conceito, ressaltando que a empresa
deve analisar cada imóvel adquirido conforme sua intenção, pois poderá em determinados casos
possuir imóveis classificados nos três subgrupos acima discutidos: estoques, imobilizado e
propriedade para investimento.
De acordo com os referidos autores,
“existem empresas cuja atividade principal abrange a compra, venda e a
locação de imóveis. Nesse caso:
(i) as propriedades destinadas à venda no curso normal dos negócios
devem ser classificadas como estoque;
(ii) as propriedades utilizadas para fins administrativos devem ser
classificadas como imobilizado, e;

12 IUDÍCIBUS, Sérgio. Teoria da Contabilidade. 8a ed. São Paulo: Atlas, 2010, p. 139.
13 MARTINS, Eliseu; GELBCKE, Ernesto; SANTOS, Ariovaldo; IUDÍCIBUS, Sérgio. Manual de Contabilidade
Societária –Aplicável a todas as Sociedades de acordo com as Normas Internacionais e do CPC. 2a ed. São Paulo:
Atlas, 2013, p. 201.
Fl. 429
DF CARF MF
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Fl. 14 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

(iii) as propriedades que não estiverem sendo utilizadas, não estiverem
destinadas à venda e também não estão sendo preparadas para o uso ou
venda, e que estiverem sendo mantidas para fins de renda e/ou
valorização de capital devem ser classificadas como propriedade para
investimento”.
Pode acontecer ainda de a entidade ter adquirido o imóvel como investimento de
caráter permanente e ele ainda não estar sendo utilizado nas suas operações, mas por estratégia
de investimento prefere mantê-lo para uma futura expansão da empresa ou eventual venda a
terceiros. Nesse caso, o bem deverá ser classificado como propriedade para investimento, no
grupo do ativo não circulante. Afinal não poderia compor o imobilizado, pois não é utilizado nas
operações e nem tampouco é ativo circulante, pois não será vendido no curto prazo.
Esse entendimento é corroborado pelos Professores Eliseu Martins, Ernesto
Rubens Gelbcke, Ariovaldo dos Santos e Sérgio de Iudícibus14, segundo os quais:
“as inversões realizadas em bens de caráter permanente, mas não
destinadas ao uso nas operações, que poderão vir a ser utilizadas em
futuras expansões, como pode ocorrer com terrenos e outros bens
imóveis, deverão ser classificadas, enquanto não definida sua
destinação, no grupo de Investimentos e não no grupo do Ativo
Imobilizado”.
Por fim, vale ressaltar que o fato de uma empresa haver classificado um imóvel no
Ativo Não Circulante não impede que ele venha a ser vendido no futuro. Apesar da atividade-fim
da entidade não ser a venda desses ativos, por vezes é necessária essa realização como forma de
modernização, expansão, redirecionamento dos negócios etc. Afinal entidades renovam seu
maquinário, seus veículos, mudam de localização, encerram operações etc. Nessa linha, é prática
comum dos negócios empresariais a venda de itens classificados nos subgrupos do Ativo
Imobilizado e Propriedade para Investimento, apesar de serem adquiridos com a finalidade de
manutenção no longo prazo.
Trazendo tais considerações gerais para o caso concreto, vale destacar que o
presente auto de infração lavrados contra a Recorrente se originaram em função de suposta
apuração incorreta desses tributos em operação de venda realizada em 19/05/2014, a qual teve
por objeto a fração ideal correspondente a 10% de cada uma das unidades autônomas do Prédio
do Centro Comercial que faz parte do Condomínio Comercial Shopping Pátio Higienópolis, em
São Paulo.
Tais imóveis foram adquiridos pela Recorrente em 2001 e haviam sido
originalmente contabilizados no seu ativo não-circulante (imobilizado), pois por ocasião de sua
aquisição não havia intenção de venda, mas apenas de locação.
Em 2010, todavia, a Recorrente deliberou por destinar os referidos imóveis à
venda. E como seu objeto social contemplava expressamente a compra e venda de imóveis
próprios, transferiu os imóveis do ativo não-circulante (imobilizado) para o ativo circulante
(estoque), assim mantendo- os disponíveis para venda.

14 MARTINS, Eliseu; GELBCKE, Ernesto; SANTOS, Ariovaldo; IUDÍCIBUS, Sérgio. Manual de Contabilidade
Societária –Aplicável a todas as Sociedades de acordo com as Normas Internacionais e do CPC. 2a. ed. São Paulo:
Atlas, 2013, p. 146.
Fl. 430
DF CARF MF
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Fl. 15 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

A Recorrente afirma inclusive que teria feito tal procedimento embasado no
entendimento manifestado por meio da Solução de Consulta 139/06, “A empresa optante pelo
lucro presumido que comercializa bens suscetíveis de serem contabilizados tanto no ativo
permanente como na conta estoques, em virtude de suas atividades desenvolvidas constarem, em
ambos os casos, de seu objeto social, pode transferir da primeira conta para segunda o respectivo
bem a ser destinado para futura comercialização sem a necessidade de apurar o correspondente
ganho de capital”.
Em 2014, tais imóveis foram finalmente alienados, sendo que como a Recorrente
era optante pelo regime de lucro presumido, o produto da venda foi oferecido à tributação
mediante a aplicação dos percentuais – de lucro presumido – de 8% para efeito de IRPJ e 12%
para efeito de CSLL (além da regular tributação pelo PIS e COFINS), por se tratar de genuína e
legítima receita operacional, conforme também reconhecia a própria Receita Federal do Brasil
consoante a Solução de Consulta Cosit no 254/14.
A autoridade fiscal entendeu que a operação de venda em comento estaria sujeita
à tributação como ganho de capital em razão dos seguintes argumentos: (i) a compra e venda de
imóveis seria esporádica e não habitual, em razão da reduzida quantidade de operações
realizadas pela Recorrente desde a sua constituição, de forma que não constituiria atividade
operacional da empresa, já que teriam sido alienados apenas 12 imóveis nesse período; (ii) a
Recorrente não detinha capacidade operacional para desenvolver a atividade de compra e venda
de imóveis; (iii) os imóveis destinavam-se à locação, de forma que só poderiam ter sido
transferidos para o ativo circulante se tivessem deixado de gerar rendimentos, razão por que teria
ocorrido alienação de bens do ativo imobilizado; e (iv) os Imóveis não foram adquiridos para
revenda.
Com a devida vênia à decisão recorrida, não há como afastar a natureza
imobiliária de uma sociedade empresária que possui imóveis que são utilizados como shopping
center. Não há atividade com maior essência econômica para que o bem imóvel não seja
registrado como Ativo Imobilizado do que um shopping center.
A própria descrição dos argumentos trazidos pela autoridade fiscal quando da
autuação demonstram que houve diversas alienações de imóveis (12 imóveis), o que por si só
demonstraria uma habitualidade.
No caso concreto, constava inclusive a atividade imobiliária no objeto social da
sociedade empresária. Como ressaltado pela Recorrente, há manifestação da Receita Federal por
meio da Solução de Consulta COSIT no 84/16 no sentido de que o objeto da pessoa jurídica
decorre (i) da atividade empresarial “constante de seu contrato social ou estatuto”; ou (ii) das
atividades “habitualmente por ela exercidas no contexto de sua organização de meios, quando
estas se afastam do objeto expressamente presente em seu ato constitutivo”.
A própria definição de receita bruta constante no artigo 12 do Decreto-Lei n.
1.598/77 estabelece que: “Art. 12. A receita bruta compreende: I - o produto da venda de bens
nas operações de conta própria; II - o preço da prestação de serviços em geral; III - o resultado
auferido nas operações de conta alheia; IV - as receitas da atividade ou objeto principal da
pessoa jurídica não compreendidas nos incisos I a III.”.
Logo, a receita bruta abrange receitas da atividade ou objeto principal da pessoa
jurídica, o que, no caso concreto, inclui a atividade imobiliária.
Ainda de acordo com a Solução de Consulta COSIT no 07/21, a receita bruta
auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis
Fl. 431
DF CARF MF
Original

Fl. 16 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

próprios submete-se aos percentuais de presunção de 8% (oito por cento) para fins de IRPJ e
12% (doze por cento) para fins de CSLL. E essa “forma de tributação subsiste ainda que os
imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade
constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o
resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica”.
Na mesma linha, merece ser citada a seguinte passagem da Solução de Consulta
no 07/21, na qual a COSIT se refere à natureza operacional da receita decorrente da venda dos
imóveis, em função do objeto social da empresa consulente:
“11. Os arts. 11 e 12 do DL no 1.598, de 1977, definem o lucro
operacional e a receita bruta nos seguintes termos: ...
12.
Vê-se que além do produto da venda de bens nas operações de
conta própria, do preço da prestação de serviços e do resultado auferido
nas operações de conta alheia, a receita bruta compreende ainda as
demais receitas que sejam decorrentes da atividade principal da pessoa
jurídica. Ainda, as receitas da atividade ou objeto principal devem
compor o resultado operacional das atividades da entidade já que
constituem os ingressos decorrentes das atividades ordinárias
desenvolvidas.
13.
Sendo assim, essas espécies de receita devem compor a base de
cálculo do IRPJ e da CSLL das pessoas jurídicas optantes pelo lucro
presumido mediante aplicação a elas do coeficiente de presunção a que
se referem os arts. 15 e 20 da Lei no 9.249, de 1995. ......
15. A ATIVIDADE PRINCIPAL DEVE SER COMPREENDIDA COMO
AQUELA CORRESPONDENTE AO OBJETO SOCIAL DA PESSOA
JURÍDICA ou a que seja efetivamente verificada no cotidiano da
empresa quando esta se afasta dos objetivos expressos em seu ato
constitutivo. NO CASO CONCRETO, TOMANDO-SE O OBJETO
SOCIAL DA CONSULENTE COMO REFERENCIAL DE ANÁLISE,
EXTRAI-SE O SEGUINTE DE SEU CONTRATO SOCIAL: ‘(i)
COMPRA, VENDA DE IMÓVEIS; (ii) locação de imóveis próprios; ...
27. À luz das normas societárias e contábeis, depreende-se que os
imóveis mantidos para aluguel e posterior venda, que integram as
operações da consulente, deveriam ser classificados no ativo não
circulante - investimentos, na condição de propriedade para
investimento, enquanto alugados, devendo ser transferidos para o ativo
circulante a partir do período que estiverem disponíveis para a venda.”
Como se nota, o entendimento manifestado pela COSIT nessa Solução de
Consulta n° 7/21 confirma que o procedimento adotado pela Recorrente foi absolutamente
correto, seja do ponto de vista contábil, ao reclassificar os Imóveis para o ativo não-circulante
(estoque) quando disponibilizados para venda, seja do ponto de vista fiscal, ao tratar a receita de
venda desses imóveis como operacional e tributá-la com base nos percentuais de lucro
presumido.
Por fim, essa também foi a conclusão da Solução de Consulta DISIT/SRRF03 no
3.017/2022, confirmando-se que, na hipótese de a atividade de compra e venda de imóveis
constar expressamente do contrato social da pessoa jurídica, o produto da alienação de seus
Fl. 432
DF CARF MF
Original

Fl. 17 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

imóveis qualifica-se como legítima e genuína receita operacional da empresa, e, portanto, deve
ser tributado com base nos percentuais de lucro presumido.
Vale também citar diferentes precedentes do CARF no sentido de possibilidade de
destinação do imóvel para os grupos de Estoques e Propriedades para Investimentos com os
respectivos efeitos tributários no que tange ao Lucro Presumido:
“ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA
(IRPJ)
Ano-calendário: 2011, 2012
IRPJ E CSLL. LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE ATIVOS
IMOBILIÁRIOS ATÉ ENTÃO LOCADOS. RECLASSIFICAÇÃO PARA
CONTA
DE
ESTOQUE.
CARACTERIZAÇÃO
DE
RECEITA
IMOBILIÁRIA (OPERACIONAL) SUJEITA AOS COEFICIENTE DE
8%.
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ e CSLL, a receita
bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa
à venda de unidades imobiliárias autônomas, atividade esta que sempre
constou do objeto social da contribuinte, submete-se ao percentual de
presunção de 8% (oito por cento), ainda que que os imóveis vendidos
tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros.”
(CARF – Processo no 10380.721152/2014-80, Acórdão no 9101-006.793,
Rel. Cons. Luiz Tadeu Matosinho Machado, 1a Turma da Câmara
Superior, DJ.: 07.11.2023)

“ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA
(IRPJ)
Ano-calendário: 2007, 2008, 2009, 2010
LUCRO PRESUMIDO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE
IMÓVEIS. INVESTIMENTO. RECEITA BRUTA.
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta
auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à
compra e venda de imóveis próprios submete- se ao coeficiente de
presunção de lucro de 8% (oito por cento).
Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham
sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade
constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela
decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa
jurídica.”
(CARF – Processo no 11030.722214/2012-41, Acórdão no 9101-005.772,
Rel. Cons. Fernando Brasil de Oliveira Pinto, 1a Turma da Câmara
Superior, DJ.: 09.09.2021)

Fl. 433
DF CARF MF
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Fl. 18 do Acórdão n.o 1201-006.256 - 1a Sejul/2a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 15956.720032/2019-21

“ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA
(IRPJ)
Ano-calendário: 2012
ALUGUEL A TERCEIROS. PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO.
RECEITA BRUTA. LUCRO PRESUMIDO.
Os imóveis adquiridos para o recebimento de aluguel de terceiros devem
ser contabilizados como propriedade para investimento.
A alteração de seu uso com intenção de venda resulta em sua
transferência para conta de estoque, se a pessoa jurídica realizar
atividade imobiliária.
O resultado da venda em momento posterior deve ser considerado como
receita bruta sujeita ao índice de presunção do lucro, para os optantes
pela apuração do IRPJ pelo lucro presumido.”
(CARF – Processo no 11080.720238/2017-85, Acórdão no 1402-006.708,
Rel. Cons. Alexandre Iabrudi Catunda, 2a TO da 4a Câmara da 1a Seção,
DJ.: 23.11.2023)
Some-se a todo este cenário que em 2010, houve a adoção das normas contábeis
equivalentes ao padrão internacional (IFRS) no Brasil. Desde então, imóveis destinados à venda
ou à locação são passíveis de registro contábil no grupo de “Propriedades para Investimento”, de
modo que seria errado mantê-las como Ativo Imobilizado, ainda que essa tenha sido a
contabilização original lá nos idos de 2001. Logo, ainda que não houvesse objetivo de venda,
mas tão somente de locação (o que é incontroverso no caso de um shopping center), tal imóvel
nunca deveria estar classificado como Ativo Imobilizado. No caso de imóveis destinados à
venda, também seria possível a classificação como Estoque.
Portanto, há justificativa plausível inclusive para alteração da classificação
contábil que foi realizada pela Recorrente na última década. E quer seja na classificação do
imóvel como Estoque (tal qual no presente caso), quer seja na classificação do imóvel como
Propriedade para Investimento, em ambos os casos as receitas decorrentes da venda do imóvel
estarão sujeitas ao coeficiente de presunção do Lucro Presumido, não devem ser tributadas sob a
metodologia do ganho de capital de venda de Ativo Imobilizado.
Definitivamente, portanto, não se tratou de venda de bens do ativo imobilizado,
sujeita à apuração de ganho de capital, como equivocadamente concluíram a auditoria fiscal e a
decisão recorrida.
Diante do exposto, voto por dar provimento ao Recurso Voluntário.
É como voto.
(documento assinado digitalmente)
ALEXANDRE EVARISTO PINTO

Fl. 434
DF CARF MF
Original