Tribunal: CARF
Processo: 10380.721152/2014-80
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: LUIZ TADEU MATOSINHO MACHADO
Órgão colegiado: 1a TURMA/CÂMARA SUPERIOR REC. FISCAIS / 1a SEÇÃO / Câmara Superior de Recursos Fiscais
Data de julgamento: 2023-11-07
Data de publicação: 2024-01-18

Ementa:
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA (IRPJ)
Ano-calendário: 2011, 2012
IRPJ E CSLL. LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS ATÉ ENTÃO LOCADOS. RECLASSIFICAÇÃO PARA CONTA DE ESTOQUE. CARACTERIZAÇÃO DE RECEITA IMOBILIÁRIA (OPERACIONAL) SUJEITA AOS COEFICIENTE DE 8%.
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ e CSLL, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à venda de unidades imobiliárias autônomas, atividade esta que sempre constou do objeto social da contribuinte, submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento), ainda que que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros.

Inteiro teor:
CSRF-T1
Ministério da Economia
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais

Processo no
10380.721152/2014-80
Recurso
Especial do Contribuinte
Acórdão no
9101-006.793 – CSRF / 1a Turma
Sessão de
07 de novembro de 2023
Recorrente
H M C MACEDO LTDA.
Interessado
FAZENDA NACIONAL

ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA
(IRPJ)
Ano-calendário: 2011, 2012
IRPJ
E
CSLL.
LUCRO
PRESUMIDO.
VENDA
DE
ATIVOS
IMOBILIÁRIOS ATÉ ENTÃO LOCADOS. RECLASSIFICAÇÃO PARA
CONTA
DE
ESTOQUE.
CARACTERIZAÇÃO
DE
RECEITA
IMOBILIÁRIA (OPERACIONAL) SUJEITA AOS COEFICIENTE DE 8%.
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ e CSLL, a receita bruta
auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à venda de
unidades imobiliárias autônomas, atividade esta que sempre constou do objeto
social da contribuinte, submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por
cento), ainda que que os imóveis vendidos tenham sido utilizados
anteriormente para locação a terceiros.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Acordam os membros do colegiado, por unanimidade de votos, em conhecer do
Recurso Especial. Votou pelas conclusões a conselheira Edeli Pereira Bessa. No mérito, por
maioria de votos, acordam em dar provimento ao recurso, vencidos os conselheiros Luiz Tadeu
Matosinho Machado (relator) e Edeli Pereira Bessa que votaram por negar provimento.
Designado para redigir o voto vencedor o conselheiro Luis Henrique Marotti Toselli. Manifestou
intenção de apresentar declaração de voto a conselheira Maria Carolina Maldonado Mendonça
Kraljevic.
(documento assinado digitalmente)
Fernando Brasil de Oliveira Pinto – Presidente em exercício

(documento assinado digitalmente)
Luiz Tadeu Matosinho Machado - Relator

(documento assinado digitalmente)
Luis Henrique Marotti Toselli - Redator designado
ACÓRDÃO GERADO NO PGD-CARF PROCESSO 10380.721152/2014-80
Fl. 6114
DF CARF MF
Original

Fl. 2 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Participaram do presente julgamento os Conselheiros: Edeli Pereira Bessa, Luis
Henrique Marotti Toselli, Luiz Tadeu Matosinho Machado, Luciano Bernart, Guilherme Adolfo
dos Santos Mendes, Viviani Aparecida Bacchmi, Maria Carolina Maldonado Mendonca
Kraljevic e Fernando Brasil de Oliveira Pinto (Presidente em exercício).
Fl. 6115
DF CARF MF
Original

Fl. 3 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Relatório
Trata-se de recurso especial interposto pela contribuinte em face do Acórdão no
1302-002.327, proferido em 27 de julho de 2017, pela 2a Turma Ordinária da 3a Câmara da 1a
Seção de Julgamento do CARF (fls. 5788 e ss.), através do qual o colegiado decidiu rejeitar as
preliminares de nulidade e, no mérito, negar provimento ao recurso voluntário.
O acórdão recorrido recebeu a seguinte ementa:
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA – IRPJ
Ano-calendário: 2011, 2012
IRPJ. LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE BENS DO ATIVO PERMANENTE.
GANHO DE CAPITAL. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. RECLASSIFICAÇÃO
CONTÁBIL. ATIVO CIRCULANTE. EFEITOS TRIBUTÁRIOS
A receita obtida com a venda de bens do ativo permanente sujeita-se à apuração de
ganho de capital. No regime do lucro presumido, o ganho de capital deve ser somado à
base de cálculo, obtida pela aplicação de percentual pertinente à atividade econômica
sobre a receita bruta auferida no trimestre.
Para efeitos tributários, a receita proveniente da venda de imóveis, que não foram
construídos ou adquiridos com tal finalidade, mas, diversamente, para serem usados
como meio de obtenção de renda ou para o desempenho de atividade econômica
prevista no objeto social da empresa, sujeita-se à apuração de ganho de capital,
independentemente de a atividade imobiliária também integrar aquele objeto e da
reclassificação contábil, efetivada, no ano-calendário precedente ao da venda, pela
transferência dos bens do ativo permanente para o ativo circulante, como se mercadorias
fossem.
ASSUNTO: PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL
AUTO DE INFRAÇÃO. NULIDADE.
Não é nulo, tampouco requer saneamento, o Auto de Infração que, lavrado por pessoa
competente, traz, com clareza e precisão, os motivos de fato e de direito que embasam
os créditos constituídos.
PEDIDO DE PERÍCIA – INDEFERIMENTO
A perícia destina-se a comprovar fatos cuja análise dependa de expertise que falece ao
julgador.
RECONHECIDA A PROCEDÊNCIA EM PARTE DAS ALEGAÇÕES DA
IMPUGNAÇÃO – CORREÇÃO DO DISPOSITIVO DO ACÓRDÃO
Reconhecida, ainda que em pequena proporção, a procedência das alegações do
impugnante, havendo, inclusive, redução de parte do crédito tributário lançado, há que
se consignar no dispositivo do acórdão tal procedência, devendo, pois, haver retificação
sem que se importe em alteração da substância do julgado.
A decisão foi assim registrada:
Fl. 6116
DF CARF MF
Original

Fl. 4 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Acordam os membros do colegiado, por unanimidade de votos, em rejeitar as
preliminares de nulidade e, no mérito, por maioria em negar provimento ao recurso
voluntário, vencidos os conselheiros Marcos Antonio Nepomuceno Feitosa e Eduardo
Morgado Rodrigues.
Cientificado do Acórdão (AR, fl. 5805), a contribuinte opôs Embargos de
Declaração (fls. 5808 e ss.), que foram rejeitados em caráter definitivo pelo despacho às fls. 5903
e ss.
À fl. 5917 consta documento de Intimação de Resultado de Julgamento
(Intimação 152/2014-8 da DRF em Fortaleza – CE), através do qual a unidade de origem
pretendia dar ciência ao contribuinte do Despacho de Admissibilidade de Embargos de fls. 5903
e ss. Vê-se, no controle de ciência do documento de intimação, que foi anexado ao e-processo
em 23/03/2018. A ciência da contribuinte, contudo, não foi concluída, permanecendo na
condição de pendente.
Apesar da falta de registro da ciência do Despacho de Admissibilidade de
Embargos, a contribuinte apresentou seu Recurso Especial em 26/03/2018 (Termo de Análise de
Solicitação de Juntada de fls. 5920). Posteriormente, em 16/05/2018 (Termo de Análise de
Solicitação de Juntada de fls. 5991), anexou petição (fls. 5992) com o objetivo de informar ao
Fisco que havia recebido a referida Intimação 152/2014-8 em 15/05/2018, mas que já havia,
interposto Recurso Especial à CSRF.
A contribuinte alegou divergência interpretativa quanto à classificação da receita
da venda de imóvel como ganho de capital, ao invés de receita da atividade imobiliária,
indicando como paradigmas os acórdãos no 1102-001.329 e 1401-001.225.
O recurso foi regularmente admitido por meio do despacho de admissibilidade no
5996/6004, apenas com relação ao primeiro paradigma, nestes termos:
[...]
Vencida a questão da tempestividade, passemos à análise das divergências.
No Recurso Especial, o contribuinte indicou como matéria de interpretação divergente a
classificação da receita da venda do imóvel como ganho de capital, ao invés de
receita da atividade imobiliária.
O relatório do acórdão recorrido nos informa que, de acordo com a fiscalização, a
empresa promoveu a venda de bens inicialmente registrados como ativos imobilizados
(lojas do empreendimento denominado Shopping Center Del Paseo e garagens, e
unidades
autônomas
do
empreendimento
Centro
Empresarial
Del
Paseo),
posteriormente tratados como estoques de imóveis, oferecendo à tributação o valor da
receita bruta mensal, multiplicado pelos percentuais de presunção e alíquotas previstas
na legislação de regência, aplicável à receita própria de atividade imobiliária.
Informa que os imóveis objetos de alienação pelo recorrente nunca tiveram modificada
sua função e uso, e foram transferidos da conta de ativo imobilizado para a conta de
estoque. Ainda, que durante todo o período compreendido entre a data da inauguração
do empreendimento (2001) e o ano de 2009, o contribuinte registrou receitas de
exploração dos bens (aluguéis). E que somente em 2010 os transferiu para a conta de
estoque, tendo promovido a sua alienação em maio de 2011.
Fl. 6117
DF CARF MF
Original

Fl. 5 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

A autuação sustentou que a transferência contábil do bem das contas de ativo
imobilizado para a conta de estoque não passou de mero artifício para se fugir da
tributação segundo as regras inerentes ao ganho de capital. Assim, a fiscalização apurou
o ganho de capital referente à alienação dos imóveis, analisando ainda as receitas de
serviços da atividade e as receitas financeiras contabilizadas, para recompor as bases de
cálculo trimestrais do IRPJ e da CSLL.
O voto do acórdão, no mérito (item II.1 Ganho de capital ou receita imobiliária?),
introduziu sua argumentação afirmando que a premissa necessária à tipificação de
atividade imobiliária, sujeita à tributação na forma caput do art .15 da lei no 9.249/95, é
a percepção de receitas advindas das operações ali taxativamente descritas, atentando-
se, ao que interessa ao feito, as atividades de “venda de imóveis construídos ou
adquiridos para a revenda”:
Art. 15. A base de cálculo do imposto, em cada mês, será determinada mediante
a aplicação do percentual de 8% (oito por cento) sobre a receita bruta auferida
mensalmente, observado o disposto no art. 12 do Decreto-Lei no 1.598, de 26 de
dezembro de 1977, deduzida das devoluções, vendas canceladas e dos descontos
incondicionais concedidos, sem prejuízo do disposto nos arts. 30, 32, 34 e 35 da
Lei no 8.981, de 20 de janeiro de 1995. (Redação dada pela Lei no 12.973, de
2014) (...)
§ 4o O percentual de que trata este artigo também será aplicado sobre a receita
financeira da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas a
loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios
destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos
para a revenda, quando decorrente da comercialização de imóveis e for apurada
por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato. (Incluído pela Lei no
11.196, de 2005)
Analisando os fatos ocorridos, ponderou que:
a) a empresa detinha, em seu contrato social, a descrição da atividade de compra e
venda de imóveis, além de outras, destacando: administração de imóveis, administração
de shopping centers, locação de espaços comerciais, e a exploração dos parques de
estacionamento dos shopping centers;
b) da escritura pública de compra em venda do terreno onde foram construídos o
Shopping Center e o Centro Empresarial, observa-se que, como parte do pagamento, ao
contribuinte foi assegurado, alem das unidades autônomas correspondentes a 76% do
empreendimento, o direito a percentual correspondente a sua participação na área
comercializável do shopping e de quaisquer outras unidades autônomas ou espaços, e
ainda a propriedade de dez vagas para guarda de veículos;
c) nos anos de 2001 a 2009, período em que o imóvel ficou registrado em conta do ativo
imobilizado, o contribuinte dedicou-se exclusivamente à exploração econômica da parte
que lhe competia dos empreendimentos, apurando IR e CSLL pelo lucro real;
d) em 2007 o contribuinte modificou a classificação de "ativo imobilizado" para "ativo
imobilizado – outros investimentos", o que poderia indicar, então, possível intenção de
venda;
e) no ano de 2009, o imóvel foi transferido para a conta de estoque (ativo circulante), e
apurou-se IR e CSLL pelo lucro presumido;
f) não há nos autos qualquer documento ou prova sobre que tipos de receita o
contribuinte aferiu nos anos em que manteve a exploração do Shopping, ou se possuía e
se teria vendido outros imóveis ao longo desse período;
Fl. 6118
DF CARF MF
Original

Fl. 6 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

O acórdão recorrido considerou que o que se punha à prova era se a receita decorrente
da venda de imóvel que, ao longo de todo o período compreendido entre 2001 e 2009,
havia sido explorado como ativo imobilizado, poderia ser ou não considerada receita
imobiliária e sujeitar-se à tributação na forma do art. 15.
Concluiu que não. Que a venda jamais poderia ter ocorrido como venda de estoque,
porque o registro em conta de circulante havia se dado de forma equivocada,
desconectada da realidade. Que era correta a conclusão fiscal, tratando-se de efetiva
venda de ativo imobilizado. Assim, conforme ementa anteriormente reproduzida,
decidiu que a receita proveniente da venda de imóveis, que não foram construídos ou
adquiridos com tal finalidade, mas para serem usados como meio de obtenção de renda,
sujeita-se à apuração de ganho de capital.
Os dois paradigmas indicados pela recorrente, anexados ao processo em sua íntegra, são
oriundos de colegiados distintos daquele que proferiu o acórdão recorrido, e não foram
reformados em matéria que aproveitaria à recorrente. São eles: Acórdão no 1102-
001.329, proferido pela 2a Turma Ordinária da 1a Câmara da 1a Seção de Julgamento,
em 25/03/2015, processo 10680.722080/2013-22, e Acórdão no 1401-001.225, proferido
pela 1a Turma da 4a Câmara da 1a Seção, em 29/07/2014, processo 19515.720977/2012-
17.
Abaixo se reproduz trecho, relacionado à matéria, da ementa do primeiro paradigma –
Acórdão no 1102-001.329, referente ao IRPJ do ano-calendário 2010, que negou
provimento ao recurso de ofício e deu provimento ao recurso voluntário:
GANHO DE CAPITAL. EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADE IMOBILIÁRIA.
Explorando
a
atividade
imobiliária,
a
venda
de
participação
em
empreendimento imobiliário constituído para exploração da atividade de
shopping center e de outros imóveis para sua expansão deve ser tributado como
receita da atividade.
Em histórico do processo, o relatório do paradigma esclareceu que se tratava de
discussão relativa ao enquadramento da venda de participação no shopping e em outros
imóveis. O Contribuinte enquadrou a venda como ativo circulante, tributando-a como
receita de atividade imobiliária e submetendo-a ao coeficiente de presunção de 8%,
enquanto a fiscalização enquadrou a venda como ativo permanente, tributando-a como
ganho de capital.
O voto do paradigma reproduziu trechos do relatório do auto de infração. Abaixo, um
resumo do relato, para fins de avaliação da similitude fática entre esta decisão e o
acórdão recorrido:
a) em maio de 2004 foi inaugurado o Shopping Pátio Savassi;
b) em julho de 2006, na 7a Alteração Contratual, os sócios decidiram incluir dentre as
atividades constantes do objeto social, as atividades relacionadas à compra, venda,
locação e administração de imóveis próprios;
c) a empresa apresentou o histórico dos registros contábeis do custo de construção do
Shopping Pátio Savassi nos anos de 2004 a 2008, todos no Ativo Permanente, e a
reclassificação para o Ativo Circulante ocorrida em 2009;
d) resta provado que o contribuinte, desde maio de 2004 até a data da venda, em julho
de 2010, explorou o empreendimento, percebendo receitas a título de alugueis das lojas
e da utilização do estacionamento do Shopping Pátio Savassi;
O paradigma, analisando os CPC 16, 27 e 28, concluiu que o contribuinte não poderia
enquadrar os terrenos como estoque, pois estoque pressupõe o interesse imediato na
Fl. 6119
DF CARF MF
Original

Fl. 7 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

revenda e o contribuinte não tinha interesse em revendê-los assim que os adquiriu, já
que, como destacou, aguardava o período de “maturação” (expansão, consolidação e
valorização do empreendimento).
Com base no CPC 57, considerou que deve ser feita a transferência de um bem de
investimento para estoque quando houver efetiva alteração no uso, evidenciada pelo
começo do desenvolvimento das atividades dirigidas à venda, e desde que a propriedade
não necessite de quaisquer desenvolvimentos adicionais.
Considerou que, no caso concreto, os terrenos não precisavam de nenhum
desenvolvimento adicional, pelo fato de já ter sido terminada a construção do shopping,
inclusive com auferimento de rendimentos de aluguéis e de estacionamento. E que ,
além disso, já se havia iniciado o desenvolvimento das atividades dirigidas à venda
(alteração do contrato social em 2006, para prever a venda de imóveis próprios).
O paradigma, ainda, acatando argumento do contribuinte, afirmou que o fato da
incorporadora de imóveis realizar o processo de locação de um shopping center não
implica dizer que ela não está com seu interesse centrado na venda. Pelo contrário, a
ocupação do espaço irá aumentar o preço da venda. E concluiu que, sendo permitida
esta alteração de propriedade de investimento para estoque, não há que se falar em
qualquer irregularidade no fato de, em 2010, o contribuinte ter procedido à venda do
shopping e dos imóveis para expansão e tê-los tributado como receita da atividade.
Comparando-se acórdão recorrido e paradigma, verifica-se que ambos enfrentaram
situações fáticas muito semelhantes. Em ambos os casos a empresa autuada promoveu a
venda de imóveis inicialmente registrados como ativos imobilizados (lojas de
empreendimento de shopping center e garagens), posteriormente tratados como estoques
de imóveis, oferecendo à tributação o valor da receita bruta mensal multiplicado pelo
percentual de presunção, aplicável à receita própria de atividade imobiliária.
Em ambos os casos o imóvel nunca teve modificada a sua função. Durante o longo
período compreendido entre a data da inauguração do empreendimento até a venda, os
contribuintes registraram receitas de exploração dos bens (aluguéis). Somente no ano
anterior à alienação os contribuintes transferiram os imóveis para a conta de estoque. E
ambas as empresas continham em seu contrato social a descrição da atividade de
compra e venda de imóveis, além da de administração de imóveis.
Diante desse cenário, o acórdão recorrido decidiu que o imóvel não havia sido
construído ou adquirido com finalidade de venda, mas para ser usado como meio de
obtenção de renda. Que por isso a receita proveniente da venda deve se sujeitar à
apuração de ganho de capital, independentemente da atividade imobiliária também
integrar seu objeto social e da reclassificação contábil, efetivada no ano-calendário
precedente ao da venda.
O paradigma, no mesmo cenário, decidiu que o fato do contribuinte realizar a locação
não implicava dizer que não tinha seu interesse centrado na venda, porque a ocupação
do espaço aumentaria o preço da venda. E que o terreno, quando adquirido, não poderia
ter sido classificado como estoque, pois estoque pressupõe o interesse imediato na
revenda. Assim, concluiu que a receita da venda deveria ser tributada como da atividade
imobiliária.
Caracteriza-se, portanto, em relação a este primeiro paradigma, a divergência suscitada
pelo contribuinte.
[...]
Conclui-se que não há entre o acórdão recorrido e este segundo paradigma similitude
fática que permita a caracterização da divergência.
Fl. 6120
DF CARF MF
Original

Fl. 8 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Diante do exposto, por força do primeiro paradigma apresentado, concluo pela
caracterização da divergência suscitada e, assim, pelo atendimento aos pressupostos de
admissibilidade. Proponho que seja DADO SEGUIMENTO ao Recurso Especial
interposto pelo sujeito passivo.
À consideração da Sra. Presidente da Terceira Câmara da Primeira Seção de Julgamento
do CARF.
De acordo.
Com fundamento nos artigos 18, inciso III, 67 e 68, do Anexo II, do RICARF, e com
base nas razões retroexpostas, DOU SEGUIMENTO ao recurso especial, interposto
pelo sujeito passivo.
[...]
No mérito, a recorrente alega que o acórdão recorrido se apega ao formalismo e à
literalidade do art. 15, § 4o da Lei no 9.249/1995 para desconsiderar sua atividade principal. Cita
a Solução de Consulta Cosit no 254/2014 para sustentar a correção de seus procedimentos
contábeis e do tratamento fiscal.
Faz um histórico da contabilização do bem alienado no seu ativo aduzindo que o
reconhecimento contábil das operações, tal como feito, se amoldam aos CPC no16, item 6,alínea
a; CPC 27, item 6; CPC 28, itens 5 e 57 e CPC 31, itens 6 a 8.
Por fim, conclui que “a transferência do Shopping não se deu diretamente do
imobilizado para conta estoque, mas sim precedida pela transferência de imobilizado para
investimento, operação sustentada pelo CPC 28. Desta feita, o fundamento normativo para se
realizar a transferência para o estoque possui lastro no CPC 28. A realidade do contribuinte
encontra sustentação neste pronunciamento e não no CPC 27. Portanto, o CPC 27 não pode ser
eleito como fundamento para negar a pretensão do contribuinte em ter seus atos validados por
este Conselho.”
Aponta ainda um contradição entre o fundamento da ação fiscal e o acórdão
recorrido na medida em que a decisão teria afastado o pressuposto da autoridade fiscal de que “a
contribuinte não teria demonstrado o intuito de alienar o Shopping Del Paseo, em virtude de sua
exploração econômica mesmo durante o processo de comercialização”.
A Procuradoria da Fazenda Nacional, devidamente cientificada do recurso e de
sua admissibilidade, apresentou contrarrazões tempestivas na qual não questiona o conhecimento
do recurso e, no mérito, em suma, requer a manutenção do acórdão recorrido pelos seus próprios
fundamentos.
Em 29/09/2021, a contribuinte solicitou a juntada aos autos de um Parecer
Técnico da lavra do Prof. Sergio André Rocha (UERJ) acerca da operação e seus efeitos
tributários (fls.6032/6113).
É o relatório.

Fl. 6121
DF CARF MF
Original

Fl. 9 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Voto Vencido
Conselheiro Luiz Tadeu Matosinho Machado, Relator.
Conhecimento
O recurso especial é tempestivo e foi regularmente admitido.
A PFN não contestou a admissão do recurso da contribuinte.
Examinando o paradigma admitido, entendo que restou bem caracterizada a
divergência, de sorte que adoto os fundamentos do despacho de admissibilidade para conhecer
do recurso, nos temos do art. 50, § 1o da Lei no 9.784/1999.
Observo, ainda, que a recorrente juntou ao autos, depois de protocolizado o
recurso especial, um parecer técnico (fls. 6031/6113) em reforço às suas argumentações.
Referido parecer, em linhas gerais, endossa a tese defendida pela recorrente,
trazendo como um fato novo a edição da Solução de Consulta Cosit no 07/2021 que aborda
situação similar a dos autos e que, ao ver do d. parecerista, respaldaria o tratamento tributário
adotado pela contribuinte e, ainda, que seria de bom alvitre ser observado pelo CARF,
considerando o efeito vinculante das soluções de consulta da Cosit no âmbito da RFB e tendo em
vista os princípios da segurança jurídica, da proteção da confiança legítima, da isonomia e da
coerência.
Tendo em vista a natureza de mero reforço argumentativo das razões já trazidas
aos autos pela recorrente, entendo que o referido parecer também deve ser admitido e conhecido.

Mérito
No mérito, a recorrente alega que o acórdão recorrido se apega ao formalismo e à
literalidade do art. 15, § 4o da Lei no 9.249/1995 para desconsiderar sua atividade principal. Cita
a Solução de Consulta Cosit no 254/2014 para sustentar a correção de seus procedimentos
contábeis e do tratamento fiscal.
O parecer técnico juntado reforça tal entendimento quando sustenta que “§ 4o do
artigo 15 da Lei no 9.249/1995 em nenhum momento estabeleceu que apenas as receitas ali
“taxativamente” descritas poderiam ser tributadas pelo regime do Lucro Presumido”.
Sustenta que o dispositivo invocado na decisão recorrida e pela fiscalização “trata
simplesmente de outra coisa, da possibilidade de, em casos específicos, se tributar certas
receitas financeiras no lucro presumido, de modo que este § 4o do artigo 15 da Lei no
9.249/1995 não pode, de forma alguma, servir para fundamentar a pretensão do Fisco neste
caso”.
Fl. 6122
DF CARF MF
Original

Fl. 10 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Também aponta que a Solução de Consulta Cosit no 07/2021 se amoldaria ao caso
concreto e que esta serve para indicar a correção do procedimento adotado pela contribuinte no
caso concreto.
Com relação à aptidão do art. 15, § 4o da Lei no 9.249/1995 para fundamentar o
lançamento, o d. relator do acórdão recorrido analisou detidamente os CPC invocados pela
recorrente e assim se manifestou em seu voto, verbis:
[...]
De acordo com a Lei 9.249/95, art. 15, § 4o, invocada pela DRJ, observa-se que somente
as atividades ali descritas estarão sujeitas ao percentual de presunção tratado o caput:
§ 4o O percentual de que trata este artigo também será aplicado sobre a receita
financeira da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas a
loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios
destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos
para a revenda, quando decorrente da comercialização de imóveis e for apurada
por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato.
Em linhas gerais, a premissa necessária à tipificação de atividade imobiliária sujeita à
tributação na forma caput do art .15, do diploma legal anteriormente citado, é a
percepção de receitas advindas das operações ali, taxativamente, descritas, atentando-se,
ao que interessa ao feito, as atividades de "venda de imóveis construídos ou adquiridos
para a revenda". (g.n)
Para se responder, destarte, à pergunta lançada no subtópico, precisamos identificar,
necessariamente, se, porventura, os imóveis objetos de PA, teriam sido erigidos ou
adquiridos para revenda e, mesmo que tenha se pretendido modificar a destinação do
bem, para considera-lo como estoque, se tal modificação se dera de fato ou, de outra
sorte, se estaríamos diante de hipótese de erro de interpretação de fato ou, mesmo, das
regras fiscais/tributáveis aplicáveis à espécie.
Pois bem. A empresa ora recorrente, de fato, detinha, em seu contrato social, a descrição
da atividade de compra e venda de imóveis próprios e de terceiros, além de outros
objetos, dentre os quais destacam-se "a administração de imóveis" e a "administração
de shopping centers, compreendendo também a locação de espaços comerciais, bem
assim, a exploração e administração dos parques de estacionamento para veículos
próprios ou de terceiros existentes nos mesmos shopping centers" (tudo conforme
cláusula segunda do contrato social, com a redação que lhe foi dada pela 13a Alteração
Contratual).
Da escritura pública de compra em venda de imóvel constituído pelo terreno, onde
foram construídos o Shopping Center e o Centro Empresarial, em que figuraram como
vendedor, o ora recorrente, e como compradora a Construtora FAVO S/A. observa-se,
que, como parte do pagamento, ao contribuinte foi assegurado, além das unidades
autônomas correspondentes à 76% do empreendimento, "o direito a percentual
correspondente a sua participação na área comercializável do shopping center e de
quaisquer outras unidades autônomas ou espaços", ficando-lhe garantido, ainda, a
propriedade de "10 (dez) vagas para guarda de veículos de uso próprio ou de terceiros
por ela indicados na garagem do shopping".
Em declaração apresentada pelo contribuinte, e citada tanto pela fiscalização, como pela
DRJ, o imóvel em testilha ficou registrado em conta do ativo imobilizado desde a data
do contrato tratado no parágrafo anterior, até o ano de 2009. Em 2010, o contribuinte
transferiu-o para a conta de estoque (ativo circulante).
Fl. 6123
DF CARF MF
Original

Fl. 11 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Dentre as informações contidas nos Livros Razão e Diário, não se verifica nenhuma
receita de venda de unidades imobiliárias, que não, e apenas, a parte do Shopping
Center que lhe cabia.
Do Livro de Registro de Inventário relativo ao exercício de 2010, trazido pelo
recorrente juntamente com a sua impugnação, extrai-se a existência de três imóveis,
sendo, dois terrenos (aparentemente imóveis rurais) e o Shopping. Nos anos de 2009,
2011 e 2012, continuaram registrados nos aludido livro, apenas os dois terrenos.
O contribuinte não trouxe aos autos nenhum livro ou documento relativo aos exercícios
anteriores, em especial, aos que precederam a transferência do imóvel da conta do ativo
permanente para a conta de ativo circulante; em linhas gerais, não há nos autos,
qualquer documento ou prova sobre que tipos de receita o contribuinte aferiu nos anos
em que manteve a exploração do Shopping ou mesmo se possuía e se teria vendido
outros imóveis ao longo desse período.
A estória que a documentação trazida aos auto conta é a de que, nos anos de 2001 a
2009, o contribuinte se dedicou exclusivamente à exploração econômica da parte que
lhe competia dos empreendimentos objetos deste PA, período durante o qual, até como
ele mesmo afirma, teria apurado o Imposto de Renda e a CSLL pelo Lucro Real.
De se destacar que a receita de alugueres suporta, na modalidade de lucro presumido,
um percentual de presunção correspondente à 32% (art. 15, §1o, inciso III, "c", da Lei
9.249/95), ao passo que, sobre as receitas imobiliárias, o lucro presumido é de 8%. Em
linhas gerais, o contribuinte manteve o imóvel em conta de seu ativo imobilizado a fim
de que lhe fosse possível aferir receitas provenientes da locação das unidades e
garagens; coincidentemente, no ano de 2010 (sujeitas à regra de tributação mais
benéfica que aquela constante do art. 15, anteriormente mencionado), quando, então,
decidiu vender o imóvel e vertê-lo á conta do ativo circulante, mudou o regime de
apuração, passando a fazê-lo pelo lucro presumido (a venda de estoque de imóveis,
como já tratado, sujeita-se a um percentual de presunção substancialmente menos
onerosa que aquela fixada para a atividade de administração e locação de imóveis).
Não se discute a opção pelo regime, diga-se... isto nem foi aventado foi pela fiscalização
ou mesmo pela DRJ (a despeito da posição defensiva adotada espontaneamente pelo
contribuinte em sua peça de impugnação); o que se põe, de fato, a prova, é se a receita
decorrente da venda de imóvel que, ao longo de todo o período compreendido entre
2001 e 2009, foi explorado como ativo imobilizado, poderia ser ou não considerada
"receita imobiliária" e sujeitar-se a tributação na forma do art. 15, acima reproduzido.
Vale destacar que o contrato de compra e venda citado anteriormente, relativo ao
terreno onde foram erigidos os empreendimentos rezava o direito de exploração e
percepção de rendas decorrentes desta exploração, inclusive relativas a outras área do
shopping, provando-se que os bens em questão estavam vertidos para a consecução do
objeto social da empresa incluído pela 13a alteração contratual, datada de 18 de outubro
de 2001, qual seja, administração de shopping center. E isto, me parece, denotar uma
intenção diferente da que pemitiria enquadrar a situação fática, até aqui exposta, nas
hipóteses contempladas nos preceitos do art. 15 supra citado.
É verdade que nem a legislação tributária, nem tampouco a Lei 6.404/75 vedam ou
tratam da transferência de bens do ativo imobilizado para conta de estoque; também é
verdade que o contrato social da empresa sempre contemplou, como uma das suas
atividades, a revenda de bens imóveis próprios ou de terceiro, de sorte que o
contribuinte poderia, de fato, manter em conta de ativo circulante, bens imóveis, desde
que destinados, de fato, à venda ou revenda. Neste particular, o recorrente invoca as
regras dos Pronunciamentos Técnicos CPC 16, 27 e 31.
Fl. 6124
DF CARF MF
Original

Fl. 12 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Em especial, chamo a atenção para as disposições contidas nos itens 6 a 8 do CPC 31,
invocados tanto pelo recorrente como no parecer juntado em memorial entregue
pessoalmente pelo patrono:
6. A entidade deve classificar um ativo não circulante como mantido para venda
se o seu valor contábil vai ser recuperado, principalmente, por meio de
transação de venda em vez do uso contínuo.
7. Para que esse seja o caso, o ativo ou o grupo de ativos mantido para venda
deve estar disponível para venda imediata em suas condições atuais, sujeito
apenas aos termos que sejam habituais e costumeiros para venda de tais ativos
mantidos para venda. Com isso, a sua venda deve ser altamente provável.
8.Para que a venda seja altamente provável, o nível hierárquico de gestão
apropriado deve estar comprometido com o plano de venda do ativo, e deve ter
sido iniciado um programa firme para localizar um comprador e concluir o
plano. Além disso, o ativo mantido para venda deve ser efetivamente colocado à
venda por preço que seja razoável em relação ao seu valor justo corrente.
Ainda, deve-se esperar que a venda se qualifique como concluída em até um ano
a partir da data da classificação, com exceção do que é permitido pelo item 9, e
as ações necessárias para concluir o plano devem indicar que é improvável que
possa haver alterações significativas no plano ou que o plano possa ser
abandonado.
A leitura apressada destes itens daria a impressão de que, havendo previsão no contrato
social de exercício de atividades de vendas imóveis, o contribuinte teria procedido
corretamente ao manter o imóvel em conta de ativo imobilizado, reclassificando-o como
ativo circulante, somente, quando a venda se tornasse "provável", ainda que a
exploração do bem tenha (com a percepção de alugueres) se perpetrado, mesmo após a
sua reclassificação (sendo desimportante, a meu sentir, que se tenha cessado,
eventualmente, a atividade de exploração do bem, discordando-se, neste particular, de
parte dos fundamentos adotados pela fiscalização e pelo acórdão da DRJ).
Neste passo, a impressão supra poderia se tornar certeza, notadamente a luz das
disposições do item 68A do Pronunciamento Técnico 27 que, em sua parte final,
determina que "o Pronunciamento Técnico CPC 31 – Ativo Não Circulante Mantido
para Venda e Operação Descontinuada não se aplica quando os ativos que são mantidos
para venda durante as atividades operacionais são transferidos para os estoques".
Todavia, há duas regras contidas nos dois Pronunciamentos citados anteriormente que
impõe limites ao registro de determinado bem na conta de ativos imobilizados
disponibilizados para venda e a sua consequente reclassificação como ativo circulante.
Transcrevo, neste passo, a primeira parte do item 68A já citado anteriormente:
Entretanto, a entidade que, durante as suas atividades operacionais,
normalmente vende itens do ativo imobilizado que eram mantidos para aluguel a
terceiros deve transferir tais ativos para o estoque pelo seu valor contábil
quando os ativos deixam de ser alugados e passam a ser mantidos para venda.
Passam a ser considerados, daí para frente, como estoques e se sujeitam aos
requisitos do Pronunciamento Técnico CPC 16 – Estoques.
Notem que o aludido item faz referência ao fato de que, para aplicação desta orientação,
"a entidade" deve normalmente vender "itens do ativo imobilizado que eram mantidos
para aluguel a terceiros". E, pelo que já foi exposto anteriormente, não identifiquei
nenhum documento que comprove que o recorrente tenha, de fato, explorado, durante
todo o período, vendas de "itens do ativo imobilizado que eram mantidos para aluguel a
terceiros".
Fl. 6125
DF CARF MF
Original

Fl. 13 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

O aludido CPC 27, diga-se, não deixou de considerar as hipóteses de empresas que
jamais exploraram a atividade de venda ou revenda de imóveis, a despeito de
contemplarem, em seus contratos sociais, tal atividade.
Vejam, agora, o que diz o item 11 do CPC 31:
11. Quando a entidade adquire um ativo não circulante ou um grupo de ativos
exclusivamente com vistas à sua posterior alienação (inclusive no caso de ativo
recebido em troca de outro, como na dação em pagamento), só deve classifica-lo
como mantido para venda na data de aquisição se o requisito de um ano
previsto no item 8 for satisfeito (com exceção do que é permitido pelo item 9) e
se for altamente provável que qualquer outro critério dos itens 7 e 8, o qual não
esteja satisfeito nessa data, estará satisfeito em curto prazo após a aquisição
(normalmente, no prazo de três meses).
Vejam bem, a venda do bem ocorreu nove anos após a sua aquisição retratada no
contrato de incorporação firmado com a empresa FAVO. A situação fática tratada neste
processo, portanto, não satisfaz nem os preceitos do item 68A do CPC 27, nem
tampouco do item 11, do CPC 31.
Não bastasse isso, e mesmo à luz dos itens 6 ,7 e 8 do CPC 31, o que se observa é que
não existe nos autos qualquer documento ou prova que me faça considerar que a
empresa teria, desde a sua aquisição, "comprometido com o plano de venda do ativo",
tendo, nesta ocasião "iniciado um programa firme para localizar um comprador e
concluir o plano".
Isto é, pelas disposições do aludido CPC, para que este bem pudesse ser classificado,
desde a sua compra, como "bem do ativo imobilizado destinado à venda", o aludido
intento de vende-lo ou revende-lo teria que estar evidenciado. Até este momento, e
mesmo pelas disposições do contrato anteriormente citado, o recorrente somente
revelou semelhante "comprometimento" em 2010.
E, destaca-se, nem mesmo o argumento de que teria, o recorrente, suportado a cobrança
do ITBI quando da aquisição do imóvel, o socorre; a regra imunizante, constante do
citado art. 156, § 2o, I, da CF, não se aplica quando observada qualquer tipo de
exploração imobiliária; isto significa que, mesmo que o contribuinte não aufira
resultado com a venda de bens imóveis, a sua simples exploração econômica, mediante
contrato de aluguel, v.g., já impõe o recolhimento do imposto municipal; ou seja, o
pagamento do ITBI, no caso, não revela, em absoluto, o citado comprometimento “com
o plano de venda do ativo".
Mais que isso, frise-se, o contribuinte, pela declaração prestada à fiscalização, havia
registrado o imóvel em conta do ativo imobilizado; as regras dos CPCs 27 e 31,
parecem-me, exigem uma anotação específica em subconta de "ativo imobilizado
disponível para venda" ou expressão similar, procedimento, observa-se, não adotado
pelo recorrente.
Apenas em 2007 é que o contribuinte modificou a classificação de "ativo imobilizado"
para "ativo imobilizado – outros investimentos" o que, poderia, com certo esforço
exegético, considerar que o imóvel, então, estaria sendo disponibilizado para a venda.
Entretanto, a luz dos próprios CPCs invocados, semelhante anotação teria que ocorrer
em até um ano da data da aquisição e não em quase 6 anos após este evento, lembrando,
no caso, que as orientações contidas nas aludidas normas técnicas não podem ser
analisadas, para fins tributários, de forma desconectada dos preceitos do art. 15, § 4o, da
Lei 9.249/95, que como já dito, trata como receita imobiliária, aquela advinda da venda
de imóvel adquirido ou construído para venda ou revenda, ou seja, em que o
contribuinte tenha, desde logo, se “comprometido com o plano de venda”..
Fl. 6126
DF CARF MF
Original

Fl. 14 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Este bem, a luz de tudo o que foi exposto, estava classificado como ativo imobilizado
(ponto final); a sua venda, jamais, poderia ocorrer como se se tratasse de venda de
estoque e o registro em conta de circulante se deu de forma equivocada, para não dizer,
desconectada da realidade efetiva, ainda que por erro de interpretação, insista-se, do
conjunto fático/probatório trazido ao feito.
Correta, portanto, me parece, a conclusão fiscal, tratando-se, pois, operação, de efetiva
venda de ativo imobilizado, sujeita à tributação pelo IRPJ conforme regras aplicáveis ao
ganho de capital.
Pelo exposto, voto por negar provimento ao recurso.
[...]
Como se vê, a questão central para o deslinde da controvérsia consiste na
definição da natureza da exploração dos imóveis vendidos, desde a sua incorporação ao
patrimônio da recorrente até a data da venda.
Iniciando-se pelo primeiro argumento da recorrente quanto ao alcance do § 4o do
art. 15 da Lei 9.249/1995, introduzido pela Lei no 11.196/2005, entendo que, embora tenha
razão, em parte, quando aponta que o dito dispositivo visava alinhar a tributação das receitas
financeiras “da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas a loteamento de
terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a
venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, quando decorrente da
comercialização de imóveis” aos mesmo percentual aplicável sobre a respectiva receita da
atividade, tal interpretação merece considerações.
Com efeito, verifica-se que o dispositivo arrola exatamente as atividades sujeitas à
aplicação do percentual de 8%, prevista no caput do dispositivo, quando a receita financeira “for
apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato”.
Ora, o “contrato” indicado no dispositivo refere-se exatamente às alienações que
geraram as receitas que, conforme o entendimento da recorrente, enquadrar-se-iam como “venda
de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda”.
De fato, a legislação tributária não dispunha expressamente, até a introdução do §
4o ao art. 15 pela Lei no 11.196/2005, quais atividades estariam sujeitas ao percentual de lucro
presumido a 8% no caso de atividades imobiliárias; nem mesmo nas normas infra-legais, que só
passaram a definir literalmente essas atividades por ocasião da IN.RFB no 1515/20141, verbis:
Art. 4o À opção da pessoa jurídica, o imposto poderá ser pago sobre base de cálculo
estimada, observado o disposto no § 6o do art. 2o.
§ 1o A base de cálculo do imposto, em cada mês, será determinada mediante a aplicação
do percentual de 8% (oito por cento) sobre a receita bruta definida pelo art. 3o, auferida
na atividade, deduzida das devoluções e vendas canceladas e dos descontos
incondicionais concedidos.
§ 2o Nas seguintes atividades o percentual de que trata este artigo será de:

1 A IN.RFB no 1515/2014 foi revogada pela IN.RFB no 1700/2017, que reproduziu os mesmos dispositivos nos seus
artigos 33 e 215 da nova normativa.

Fl. 6127
DF CARF MF
Original

Fl. 15 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

I – [...]
II - 8% (oito por cento) sobre a receita bruta auferida:
a) [...]
b) [...]
c) nas atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação
imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de
imóveis construídos ou adquiridos para revenda; e
[...]
Art. 122. O lucro presumido será o montante determinado pela soma das seguintes
parcelas:
I - o valor resultante da aplicação dos percentuais de que tratam os §§ 1o e 2o do
art. 4o, sobre a receita bruta definida pelo art. 3o, relativa a cada atividade, auferida
em cada período de apuração trimestral, deduzida das devoluções e vendas canceladas e
dos descontos incondicionais concedidos;
[...] (g.n.)
Como se vê, embora a lei não tenha sido expressa no sentido de definir quais
seriam as atividade imobiliárias alcançadas pelo percentual de 8%, a mesma fez referência
exatamente às que estariam vinculadas as receitas financeiras diretamente decorrentes daquelas
operações, mediante índices predefinidos em contrato, considerando-as, também, como receitas
da atividade.
Destarte, não vejo equívoco interpretativo no acórdão recorrido quando delimita
as atividades alcançadas pelo percentual de lucro presumido de 8% sobre a receita bruta, o que,
aliás, foi referendado nas instruções normativas citadas.
Mesmo porque, no caso concreto, as atividades que, segundo a própria recorrente,
estariam abrangidas por tal regra consistiriam precisamente na “venda de imóveis construídos
ou adquiridos para revenda”. Assim, me parece despiciendo discutir se tal disposição legal é
exaustiva ou não.
No tocante à alegação de que os entendimentos trazidos nas Soluções de Consulta
no 254/2015 e 07/2021 seriam aplicáveis para elucidar o caso concreto, também cabem alguma
ponderações.
Concordo que, uma vez que espelham o correto entendimento da administração
sobre a aplicação da legislação sobre determinada situação esta deva ser observada não apenas
pelas autoridades encarregadas do lançamento, como pelas DRJ e o próprio CARF, ainda que
não esteja este órgão subordinado à estrutura da RFB.
Ocorre que as Soluções de Consulta Cosit indicadas pela recorrente, embora
tangenciem pontos da discussão dos autos, resolvem questões bastante específicas dos
consulentes, sendo certo que a situação ora em análise apresenta contornos muito mais
complexos, detalhados na acusação fiscal, de sorte que ainda que já tivessem sido proferidas por
ocasião do lançamento ora discutido não vinculariam nem mesmo a autoridade fiscal ou a DRJ,
em face dos aspectos levados em consideração no lançamento.
Fl. 6128
DF CARF MF
Original

Fl. 16 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Com efeito, a SC Cosit no 254/2015 resolve dúvida específica quanto à
possibilidade de a empresa que já possuía imóveis registrados em seu estoques alterar seu objeto
social para incluir a atividade de compra e venda de imóveis e, em consequência, dar tratamento
tributário das vendas futuras desses bens como receitas da atividade imobiliária. Ainda que faça
considerações genéricas sobre a tributação das receita desta atividade, a SC, ao fim e ao cabo,
visa resolver a dúvida específica daquele sujeito passivo consulente.
Já a SC Cosit no 07/2021 se aproxima muito mais da discussão dos autos, mas
também trata especificamente da possibilidade de reconhecer como receita da atividade
imobiliária a venda de imóveis utilizados anteriormente para locação a terceiros para o
ativo circulante, admitindo-a desde que a empresa exerça essa atividade operacional de
fato e de direito (vide item 15 da SC).
Trata-se de distinção importante do caso concreto, posto que aqui se discute o
próprio efetivo exercício da atividade de compra e venda pela recorrente, a despeito de previsão
em seu contrato social, além de que a natureza da exploração e situação dos bens alienados
discutidos nos presentes autos ser bastante diversa dos relatados pela consulente em sua SC, que
assim resumiu a consulta:
[...]
2. A consulente informa que “desenvolve atividades imobiliárias consistentes na
incorporação imobiliária, aquisição e venda de imóveis próprios e na locação de
imóveis próprios”. Em virtude disso, expõe ser comum que, por questões de
conveniência de mercado, imóveis de sua propriedade, registrados em conta de
ativo não circulante, visto que geradores de receitas de aluguel, sejam
posteriormente colocados à venda.
3. A questão posta gira em torno dessa operação de venda. A consulente, pessoa
jurídica optante pelo lucro presumido, submete à consulta seu entendimento acerca da
forma correta de se tributar as receitas decorrentes da operação referida, sintetizado
conforme abaixo:
Diante do exposto, requer seja reconhecida a presente consulta e seja proferida
decisão esclarecendo se está correto seu entendimento de que, à luz do
redirecionamento de imóveis anteriormente locados à atividade comercial
de compra e venda, que faz parte de seu objeto social, deve submeter tais
receitas ao percentual de presunção de 8% e 12%, bem como à incidência da
Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins às alíquotas de 0,65% e 3%,
respectivamente, e não à apuração de ganho de capital do que decorreria a não
submissão à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins.
[...](g.n.)
Desde logo, percebe-se uma nuance distintiva entre as atividades da consulente e a
da contribuinte autuada nestes autos, ora recorrente.
Enquanto a consulente referida informa que “desenvolve atividades
imobiliárias consistentes na incorporação imobiliária, aquisição e venda de imóveis
próprios e na locação de imóveis próprios”, a recorrente, desde a construção do shopping
alienado possui atividade específica, conforme destacado pela autoridade fiscal no Termo de
Verificação Fiscal – TVF, verbis:
Fl. 6129
DF CARF MF
Original

Fl. 17 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Os elementos dos autos revelam que os bens foram utilizados desde a aquisição
até a alienação como fonte geradora de receitas por meio da administração do shopping center,
em conformidade com a alteração contratual da recorrente firmada em 2001.
Tratava-se de um seguimento específico da atividade da recorrente que tinha os
bens como fontes geradoras de receitas por meio de aluguéis e demais serviços decorrentes da
administração do shopping center.
A decisão recorrida aponta, ainda, que não há comprovação nos autos que a
recorrente exercia de fato a atividade de compra e venda de imóveis, não obstante a previsão
contratual.
A autoridade fiscal destacou em seu TVF que os bens objeto de alienação não
guardavam qualquer semelhança com a simples transferência de imóveis alugado para imóveis
Fl. 6130
DF CARF MF
Original

Fl. 18 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

destinados à venda, como apontam as situações descritas nas Soluções de Consulta trazidas aos
autos pela recorrente.
Desta feita, impõe-se verificar se a atividade de administração de shopping center,
compreendendo a locação de espaços comerciais e exploração e administração de parques de
estacionamento é equiparável à mera atividade de locação imobiliária e como estas devem ser
reconhecidas, inclusive contabilmente, para se determinar a regra tributária aplicável ao caso
concreto.
A recorrente traz em seu recurso um histórico da contabilização do bem alienado
no seu ativo aduzindo que o reconhecimento contábil das operações, tal como feito, se amoldam
aos CPC no 16, item 6, alínea a; CPC 27, item 6; CPC 28, itens 5 e 57 e CPC 31, itens 6 a 8.
Já o Parecer Técnico apresentado pela recorrente em reforço de seus argumentos
traz as seguintes conclusões acerca da aplicação dos pronunciamentos técnicos CPC ao presente
caso, verbis:
[...]
Tendo em vista os comentários acima, e considerando os fatos narrados neste Perecer, é
possível concluir o seguinte:
 A classificação inicial dos ativos que compõem o Centro Empresarial Del
Paseo, como ativos imobilizados (não circulante), estava correta, em função da
destinação de tais ativos – uso e exploração comercial (ou seja, uso na
exploração econômica da atividade imobiliária).
 A partir do momento em que houve uma decisão firme da administração da
Empresa pela venda dos referidos ativos, as regras e princípios contábeis
formalizados no Pronunciamento Técnico CPC no 31 e no Pronunciamento
Técnico CPC PME determinam a reclassificação dos ativos como postos para
a venda, no ativo circulante. Esta contabilização também tem fundamento no
Pronunciamento Técnico CPC no 27.
 Veja-se que esta não é uma autorização de reclassificação dos ativos. As
regras e padrões contábeis determinam a mesma como forma de melhor
evidenciação dos ativos da Empresa.
 Dessa maneira, entendemos que está de acordo com as regras e padrões
contábeis brasileiros a reclassificação realizada pela INEL no ano de 2010
quando, segundo as informações que nos foram prestadas, ocorreu a decisão
da gestão da empresa pela venda dos ativos.
[...]
4. Síntese Conclusiva
Diante dos comentários apresentados nessa seção II, é possível concluir o seguinte:
 O procedimento adotado pela INEL está alinhado ao disposto nos
Pronunciamentos Técnicos CPC no 27, 31 e PME. Não parece haver espaço
para questionar a reclassificação contábil do ativo do não circulante para o
circulante.
 A Lei no 12.973/2014 não trouxe disposição explícita sobre o tratamento fiscal
de transações envolvendo bens do ativo não circulante postos à venda, que
Fl. 6131
DF CARF MF
Original

Fl. 19 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

passam a ser contabilizados no circulante. Portanto, é razoável concluir que,
neste caso, o tratamento contábil será a base para a tributação.
 Veja-se que não se está afirmando que o registro contábil, em si, pauta a
tributação. Nada obstante, como estabelecido na SC COSIT 07, há um
alinhamento substantivo entre o padrão contábil e a interpretação da legislação
tributária.
 Com efeito, segundo a interpretação estabelecida na SC COSIT 07, o critério
central para a definição do tratamento fiscal aqui parte da análise conjunta do
estatuto social e da atividade da pessoa jurídica.
 A separação feita pela COSIT na situação analisada nesta solução de consulta
segrega ativos que são geradores de receitas de ativos que são instrumentais
porém não geradores de receitas, como a sede da empresa. A SC COSIT 07
confirma, portanto, que a reclassificação contábil de ativo inicialmente
alugado, seguido da sua venda, gera uma receita bruta passível de tributação
pelo Lucro Presumido.
 Esta é exatamente a situação da INEL, de modo que a posição das autoridades
fiscais confirma a legalidade e legitimidade dos procedimentos contábeis e
fiscais adotados pela Empresa.
 Tendo em conta que a SC COSIT 07 vincula os auditores da Receita Federal,
conforme estabelece o artigo 9o da Instrução Normativa no 1.396/2013, é uma
imposição decorrente dos princípios da segurança jurídica, da proteção da
confiança, da isonomia e da coerência que a mesma interpretação seja aplicada
no caso em tela, sob pena de se arriscar que contribuintes na mesma situação
sejam submetidos a tratamentos tributários distintos.
[...]
Em que pese a bem estruturada argumentação trazido no d. Parecer Técnico deve-
se observar que, ainda que as normas contábeis permitam, de fato, a reclassificação de bens do
ativo não circulante para o ativo circulante, obedecidas determinadas condições, é certo que a
recorrente sequer demonstrou o atendimento às mesmas no caso concreto, como bem apontado
no TVF e pelo relator do acórdão recorrido.
Note-se que a autoridade fiscal evidenciou e, em momento algum foi contraditada
nos autos, que a atividade efetivamente exercida pela recorrente em face dos bens alienados era,
consoante seus próprios estatutos sociais que foram alterados especificamente para defini-la, a
“administração de shopping center, compreendendo também, a locação de espaços comerciais,
bem assim a exploração e administração de parques de estacionamento para veículos, próprios
ou de terceiros existentes nos mesmo shopping centers”. E como tal foi exercida desde a
incorporação dos bens aos seus ativos até a data da alienação.
A autoridade fiscal questionou expressamente a natureza contábil dos bens
alienados, apontando a inadequação dos registros da recorrente, como se colhe dos excertos do
TVF, verbis:
Fl. 6132
DF CARF MF
Original

Fl. 20 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

[...]

Fl. 6133
DF CARF MF
Original

Fl. 21 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Fl. 6134
DF CARF MF
Original

Fl. 22 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

[...]

[...]
Fl. 6135
DF CARF MF
Original

Fl. 23 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Fl. 6136
DF CARF MF
Original

Fl. 24 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Fl. 6137
DF CARF MF
Original

Fl. 25 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

[...]
O que a autoridade fiscal quis evidenciar no seu TVF é que a administração de
shopping center era, e o foi desde o início até sua alienação, um seguimento específico da
atividade da recorrente, totalmente diverso da simples atividade de compra, venda e locação de
imóveis, comuns à muitas empresas imobiliárias.
Resta claro pelo TVF que a alienação consistiu não apenas a venda dos imóveis da
recorrente (espaços comerciais e garagens), mas sim um seguimento do seu negócio à terceiro,
com a transferência expressa da administração do empreendimento à adquirente, como se colhe
das cláusula do contrato de compra e venda (fls. 82/89):

[...]
Fl. 6138
DF CARF MF
Original

Fl. 26 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

[...]

Os registro contábeis juntados aos autos (fls. 4522/4562), dão conta de que não
foram apenas os imóveis o objeto da alienação, mas também outros direitos relacionados ao
empreendimento (Direitos de Comunicação, Máquinas, Aparelhos e Equipamentos, Móveis e
Utensílios, Sistemas de Automação, Instalação Logística, etc).
Não há como transpor o raciocínio dos pronunciamento contábeis e das Soluções
de Consulta Cosit apontados pela recorrente de forma automática ao presente caso, pois os ativos
alienados não são simplesmente “ativos que deixam de ser alugados e que passaram a ser
mantidos para venda”.
Os ativos alienados compostos por bens e direitos de natureza diversa
representavam um seguimento operacional da recorrente, que formavam um conjunto de ativos
geradores de caixa, na forma definida pelo CPC 31, verbis:
2. Os requisitos de classificação e de apresentação deste Pronunciamento Técnico
aplicam-se a todos os ativos não circulantes reconhecidos e a todos os grupos de ativos
mantidos para venda da entidade. Os requisitos de mensuração deste Pronunciamento
aplicam-se a todos os ativos não circulantes reconhecidos e aos grupos de ativos
mantidos para venda (tal como definido no item 4), com exceção dos ativos listados no
item 5, que devem continuar a ser mensurados de acordo com os pronunciamentos
específicos aplicáveis.
3. Os ativos classificados como não circulantes, de acordo com o Pronunciamento
Técnico CPC 26 - Apresentação das Demonstrações Contábeis, não devem ser
Fl. 6139
DF CARF MF
Original

Fl. 27 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

reclassificados para ativos circulantes enquanto não satisfizerem aos critérios de
classificação como mantidos para venda de acordo com este Pronunciamento. Os ativos
de uma classe que a entidade normalmente consideraria como não circulante, e que
sejam adquiridos para revenda, não devem ser classificados como circulantes, a não ser
que satisfaçam aos critérios de classificação como mantidos para venda de acordo com
este Pronunciamento Técnico.
4. Por vezes, a entidade coloca à venda um grupo de ativos, possivelmente com alguns
passivos diretamente associados, em conjunto numa única transação. Um grupo de
ativos mantido para venda pode ser um grupo de unidades geradoras de caixa,
uma única unidade geradora de caixa ou parte de uma unidade geradora de caixa.
(*) O grupo de ativos pode incluir quaisquer ativos e quaisquer passivos da
entidade, incluindo ativos circulantes, passivos circulantes e ativos excluídos pelo
item 5 dos requisitos de mensuração deste Pronunciamento. Se um ativo não circulante
dentro do alcance dos requisitos de mensuração deste Pronunciamento fizer parte do
grupo de ativos mantido para venda, os requisitos de mensuração deste Pronunciamento
aplicam-se ao grupo de ativos como um todo, de forma que o grupo de ativos seja
mensurado pelo menor entre o seu valor contábil e o valor justo menos a despesa de
venda. Os requisitos para mensuração de ativos e passivos individuais dentro do grupo
de ativos mantido para venda estão definidos nos itens 18, 19 e 23.
(*) Contudo, uma vez que se espera que os fluxos de caixa do ativo ou grupo de
ativos resultem principalmente da venda e, não, do uso contínuo, estes se tornam
menos dependentes dos fluxos de caixa resultantes de outros ativos, e o grupo de
ativos mantido para venda que fez parte da unidade geradora de caixa torna-se
uma unidade geradora de caixa individual.
Como se extrai da acusação fiscal, o conjunto de ativos vendidos proporcionavam
um fluxo de caixa contínuo para a contribuinte alienante, ora recorrente, que optou por sua
alienação em conjunto à adquirente, repassando integralmente não apenas os bens, como a
administração do empreendimento, mediante um valor certo. Não se vislumbra aqui uma simples
compra e venda de imóveis mantidos para a venda.
Note-se que o CPC 31 vai além da simples compra e venda de imóveis mantidos
para a venda, mas sim trata da possibilidade de reclassificação de Ativos Não Circulantes que
são colocados para venda, o que sugere mais de um tipo de reconhecimento das respectivas
receitas decorrentes da alienação, independentemente de terem sido observados os requisitos
para reclassificar o bem para o Ativo Circulante.
Assim, o simples fato de existir previsão na normativa contábil para a
reclassificação de bens do ativo não circulante para o circulante não valida a conclusão de que
uma vez transferidos os bens ao ativo circulante estaria evidenciada a obtenção de uma receita
operacional com a venda desses ativos.
Ora, a natureza dos bens alienados e a sua utilização pela recorrente na
exploração de item próprio e independente dentro do seu objeto social até a data da alienação
fazem toda a diferença no caso concreto, a despeito de o estatuto social da contribuinte prever
também a atividade de compra e venda de imóveis, de sorte que ainda que se admitisse a
reclassificação como Ativo não Circulante mantido para a venda ela não poderia ser feita para a
conta de estoques no ativo circulante.
O fato de as normas contábeis permitirem a reclassificação dos bens do ativo não
circulante para o circulante não implica no automático reconhecimento da venda destes ativos
Fl. 6140
DF CARF MF
Original

Fl. 28 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

como receita operacional sem considerar a natureza dos ativos alienados. Se assim fosse
qualquer empresa comercial ou industrial poderia reconhecer a receita de alienações de
quaisquer bens do ativo não circulante mantidos para a venda como operacionais e não como
outras receitas sujeitas ao ganho de capital.
A reclassificação contábil prevista no CPC 31 visa precipuamente a classificar
adequadamente os bens que compõem o patrimônio da pessoa jurídica conforme seu grau de
liquidez, e dar maior transparência à sua apresentação e divulgação nas demonstrações
financeiras2. O próprio CPC assim estabelece, verbis:
1. O objetivo deste Pronunciamento Técnico é estabelecer a contabilização de ativos
não circulantes mantidos para venda (colocados à venda) e a apresentação e a
divulgação de operações descontinuadas. Em particular, o Pronunciamento exige que os
ativos que satisfazem aos critérios de classificação como mantidos para venda sejam:
(a) mensurados pelo menor entre o valor contábil até então registrado e o valor justo
menos as despesas de venda, e que a depreciação ou a amortização desses ativos cesse;
(b) apresentados separadamente no balanço patrimonial e que os resultados das
operações descontinuadas sejam apresentados separadamente na demonstração do
resultado.
O raciocínio acima empreendido serve também para demonstrar que o item 68-A
do CPC 27 não é aplicável ao presente caso pelo simples fato de que a despeito da recorrente ter
como um dos objetos sociais a atividade de compra e venda de imóveis, cuja comprovação foi
questionada no acórdão recorrido, na medida em que não foram simplesmente alienados imóveis
que eram mantidos para aluguel que foram colocados à venda, mas sim, como exaustivamente
demonstrado, um conjunto de ativos que compunham um seguimento operacional da recorrente.
Importa transcrever o item do citado CPC, verbis:
68-A. Entretanto, a entidade que, durante as suas atividades operacionais, normalmente
vende itens do ativo imobilizado que eram mantidos para aluguel a terceiros deve
transferir tais ativos para o estoque pelo seu valor contábil quando os ativos deixam de
ser alugados e passam a ser mantidos para venda. As receitas advindas da venda de
tais ativos devem ser reconhecidas como receita de acordo com o CPC 47 – Receita de
Contrato com Cliente. O CPC 31 – Ativo Não Circulante Mantido para Venda e
Operação Descontinuada não se aplica quando os ativos, que são mantidos para

2 Vide à propósito o trabalho “ATIVO NÃO CIRCULANTE MANTIDO PARA VENDA: IMPLICAÇÕES PARA
A
ANÁLISE
ECONÔMICO-FINANCEIRA
DAS
EMPRESAS”,
publicado
em
https://anpcont.org.br/pdf/2020_CFF105.pdf. Segundo os autores, o estudo tem o seguinte objeto:
O objetivo deste estudo é avaliar as implicações da classificação de ativos não circulantes como mantidos para
venda na análise econômico-financeira das empresas. Para isso, foram selecionadas as empresas listadas na B3 que
possuíam ativos não circulantes mantidos para venda, passivos circulantes, ou passivos não circulantes relacionados
a ativos não circulantes mantidos para venda no período de 2010 a 2018, compondo uma amostra de 93 empresas.
A principal contribuição da pesquisa é analisar o impacto da reclassificação de ativos não circulantes mantidos para
venda em perspectivas ainda pouco exploradas na literatura correlata, indo além da análise do indicador de liquidez
corrente para mensurar os efeitos, também, nos indicadores de capital circulante líquido, endividamento de curto
prazo e imobilização dos recursos não correntes. Os resultados indicaram a existência de variação estatisticamente
significativa em todos os indicadores analisados. Como implicação desses resultados, tem-se o fato de a escolha
contábil sobre reclassificação de ativos não circulantes como mantidos para venda poder alterar a percepção dos
usuários das informações contábeis sobre as entidades, ao analisar os indicadores de liquidez corrente, capital
circulante líquido, endividamento de curto prazo e imobilização dos recursos não correntes.
Fl. 6141
DF CARF MF
Original

Fl. 29 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

venda durante as atividades operacionais, são transferidos para o estoque.
(alterado pela revisão do CPC 12)
Desta feita, contrario sensu ao disposto na parte final do item do CPC, cabe no
caso concreto a aplicação das disposições do CPC 31, o que não permite por si só, como visto,
considerar correta a classificação contábil efetuada pela recorrente no sentido de classificar o
conjunto de ativos vendidos como “Estoques” de imóveis disponíveis para a venda no ativo
circulante.
Assim, considerando a natureza dos ativos alienados que se prestavam como
fontes geradoras de caixa e principal e diferenciado seguimento, senão único, da atividade
operacional da recorrente está-se, a toda evidência, diante da alienação de bens do Ativo Não
Circulante, indevidamente transpostos para a conta de Estoques no Ativo Circulante da
recorrente, o que enseja a apuração de ganho de capital, na forma apontada pela autoridade
lançadora e mantida pelo acórdão recorrido.
As conclusões acima aplicam-se integralmente tanto ao lançamento do IRPJ
quanto da CSLL, posto que suas bases de cálculo encontram-se devidamente alinhadas quanto
aos pressupostos de incidência dos percentuais para a apuração pelo lucro presumido.
Por todo o exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso especial da
contribuinte.
(documento assinado digitalmente)
Luiz Tadeu Matosinho Machado
Fl. 6142
DF CARF MF
Original

Fl. 30 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Voto Vencedor
Conselheiro Luis Henrique Marotti Toselli, Redator Designado
A controvérsia diz respeito ao tratamento tributário incidente sobre a receita
auferida pela contribuinte na alienação de shopping center inicialmente explorado via locação: se
qualificável como ganho de capital, como entendeu a fiscalização e a decisão a quo; ou como
receita da atividade imobiliária sujeita à margem de presunção de lucro de 8%, na linha do que
defende a Recorrente.
Pois bem.
Restou demonstrado que já na sua constituição, em 1979, o objeto social da
Recorrente consiste na “compra e venda e a administração de imóveis próprios ou de terceiros”.
Em 2001, concomitantemente à aquisição do referido imóvel, que foi registrado inicialmente em
conta de ativo imobilizado, o objeto social foi ampliado justamente para incluir “a administração
de shopping center, compreendendo também, a locação de espaços comerciais”, atividades estas
que de fato foram exploradas até 2010 através do Centro Empresarial Del Paseo.
Contabilmente, vale frisar que em 2007 a contribuinte modificou a classificação
de "ativo imobilizado" para "ativo imobilizado – outros investimentos" e, posteriormente, em
2010, transferiu o registro do imóvel para conta de estoque, tendo promovido a sua alienação em
maio de 2011, ano no qual apurou IRPJ e CSLL na sistemática do lucro presumido.
Nesse contexto, prevaleceu o entendimento no acórdão recorrido de que a receita
oriunda na alienação de sua parte do empreendimento imobiliário em questão deveria se
submeter à tributação na forma de ganho de capital decorrente de venda de ativo imobilizado, e
não como receita operacional decorrente de sua atividade imobiliária, por dois motivos: (i) com
fundamento no §4o do art. 15 da Lei no 9.249/1995, regulamentado pela IN RFB no 1.515/2014; e
(ii) com fundamento no item 11 do CPC 31.
Nenhum reparo caberia a esse racional, não fosse, é certo, a existência de dois
“detalhes” da maior relevância: (i) o de que o §4o do art. 15 da Lei no 9.249/1995 não restringe a
aplicação da margem de lucro presumido de 8% à intenção de venda apenas no momento de
aquisição do imóvel; e (ii) o CPC 31 não deve ser interpretado nos termos propostos, tendo em
vista que o objeto da alienação de fato consiste em uma unidade imobiliária, e não a um
segmento/negócio que contava com outros bens de natureza diversa, tendo sim a reclassificação
para estoque suporte nas normas contábeis.
Senão, vejamos:
Dispõe o caput do art. 15 e seu §4o, da Lei no 9.249/1995, que:
Art. 15 - A base de cálculo do imposto, em cada mês, será determinada mediante a
aplicação do percentual de 8% (oito por cento) sobre a receita bruta auferida
mensalmente, observado o disposto no art. 12 do Decreto-Lei no 1.598, de 26 de
dezembro de 1977, deduzida das devoluções, vendas canceladas e dos descontos
Fl. 6143
DF CARF MF
Original

Fl. 31 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

incondicionais concedidos, sem prejuízo do disposto nos arts. 30, 32, 34 e 35 da Lei no
8.981, de 20 de janeiro de 1995. (Redação dada pela Lei no 12.973, de 2014)
(...)
§ 4o - O percentual de que trata este artigo também será aplicado sobre a receita
financeira da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas a loteamento
de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem
como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, quando decorrente
da comercialização de imóveis e for apurada por meio de índices ou coeficientes
previstos em contrato. (Incluído pela Lei no 11.196, de 2005)

Segundo o voto vencido do I. Relator, “no caso concreto, as atividades que,
segundo a própria recorrente, estariam abrangidas por tal regra consistiriam precisamente na
“venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda”. Assim, me parece despiciendo
discutir se tal disposição legal é exaustiva ou não.”
E para o Colegiado a quo, somente pode ser considerada receita imobiliária
operacional aquela decorrente da alienação de imóveis construídos ou adquiridos para revenda,
considerando para este fim exclusivamente a intenção no momento da aquisição. Nesses termos,
não havendo a imediata revenda - o que se revela em face da exploração imobiliária por locação
-, inaplicável tal enquadramento, devendo a contribuinte sujeitar-se à apuração de ganho de
capital por ocasião da venda futura.
Razão não lhe assistem.
Isso porque, da leitura do §4o, do art. 15, verifica-se claramente que tal dispositivo
atinge apenas determinadas receitas financeiras auferidas no mercado imobiliário, não
restringindo ou limitando, em nenhum momento, o tratamento fiscal previsto no caput a uma ou
outra atividade imobiliária específica.
De acordo com o Parecer Técnico da lavra do Prof. Sergio André Rocha
mencionado no relatório:
Veja-se, a este respeito, a seguinte passagem de Ricardo Lacaz Martins3:
A alteração operada pelo artigo 34 da Lei no 11.196/05 tem por efeito justamente fazer
migrar alguns elementos de receita auferidos por determinadas pessoas jurídicas para a
categoria de receitas operacionais. Os elementos de receita e respectivos titulares
atingidos pela alteração estão previstos no 4o do artigo 15 da Lei no 9.249/1995.
As receitas que, em virtude da alteração, passam a sujeitar-se à aplicação dos
coeficientes de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) para a apuração do lucro são as receitas
financeiras decorrentes da comercialização de imóveis, apuradas por meio de índices ou
coeficientes previstos em contrato.
As pessoas jurídicas titulares dessas receitas e amparadas pelo dispositivo são apenas
aquelas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos,
incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda
de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda.”45 (Destaques nossos)
Esta análise nos parece inquestionável. O dispositivo invocado pela fiscalização e pela
decisão recorrida trata simplesmente de outra coisa, da possibilidade de, em casos

3 MARTINS, Ricardo Lacaz. Tributação da Renda Imobiliária. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p. 191.
Fl. 6144
DF CARF MF
Original

Fl. 32 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

específicos, se tributar certas receitas financeiras no lucro presumido, de modo que este
§ 4o do artigo 15 da Lei no 9.249/1995 não pode, de forma alguma, servir para
fundamentar a pretensão do Fisco neste caso.

Ora, na falta de previsão legal restringindo o produto da venda de imóvel antes
locado no conceito de receita bruta da atividade imobiliária, não só o intérprete, mas também a
legislação infralegal – caso do art. 4o, §2o, II, “c” da IN RFB no 1515/2014 – não poderiam criar
esse limite, sob pena de violar o princípio da legalidade, o que não se sustenta.
Tanto a IN em comento quanto o acórdão recorrido acabaram na realidade se
valendo de uma interpretação que excede a lei, desconsiderando completamente as atividades
principais da recorrente, quais sejam, a locação e venda de imóveis, sujeitas ao coeficiente de
lucro de 8% caso optante pelo lucro presumido.
O que precisa ficar claro, pois, é que aos olhos do próprio art. 15 da Lei no
9.249/1995, não há nenhum óbice para uma empresa imobiliária adquirir um imóvel para locar e,
em momento posterior, aliená-lo, sem prejuízo dela aplicar o percentual de 8% para calcular o
lucro sobre a respectiva receita imobiliária auferida em sua operação de venda.
O Legislador, aliás, expressamente previu que “a receita bruta das vendas e
serviços compreende o produto da venda de bens nas operações de conta própria, o preço dos
serviços prestados e o resultado auferido nas operações de conta alheia” (cf. art. 31, da Lei no
8.981/95 com a redação vigente à época dos fatios geradores), o que significa dizer que, para
uma empresa imobiliária, tanto a locação quanto à venda de imóveis, ainda que sujeitas a
percentuais de presunção distintos, são receitas operacionais, nos termos inclusive do que consta
do objeto social.
Qual seria o sentido em considerar operacional o produto da revenda direta de um
imóvel, e não considerar operacional a receita com uma venda em momento posterior ao da
aquisição? Haveria isonomia nessa distinção? Me parece que não, afinal constitui objeto típico
de uma empresa imobiliária não só a locação quanto à venda de unidades imobiliárias.
Ora, é perfeitamente natural, em se tratando de uma aquisição de um
empreendimento imobiliário, de mantê-lo sob domínio do proprietário por mais de um exercício,
até que ele seja vendido após o cumprimento de metas incialmente traçadas ou por qualquer
outra razão econômica, tudo em prol do que se espera de uma autêntica liberdade empresarial e
livre iniciativa.
Nenhum reparo cabe, portanto, ao que decidiu o acórdão paradigma (Acórdão no
1102-001.329), quando assim se manifestou:
(...)
Dos conceitos expostos acima, conclui-se que a Contribuinte não poderia enquadrar os
terrenos como estoque, pois estoque pressupõe o interesse imediato na revenda e A
Contribuinte não tinha interesse em revendê-los assim que os adquiriu, já que, como
bem destacado pela própria Contribuinte, ela aguardava o período de "maturação"
(expansão, consolidação e valorização do empreendimento).
(...)
Fl. 6145
DF CARF MF
Original

Fl. 33 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Segundos tais dispositivos, deverá ser feita a transferência de um bem de "propriedade
para investimento" para "estoque" quando houver efetiva alteração no uso, evidenciada
pelo começo do desenvolvimento das atividades dirigidas à venda, e desde que a
propriedade não necessite de quaisquer desenvolvimentos adicionais.
No presente caso, os terrenos não precisavam de mais nenhum desenvolvimento
adicional, o que se comprova pelo fato de já ter sido terminada a construção do
shopping e, inclusive, pelo fato de a Contribuinte já estar auferindo rendimentos de
aluguéis e de estacionamento.
Além disso, constata-se que já havia iniciado o desenvolvimento das atividades
dirigidas à venda. Por exemplo, a Contribuinte procedeu a alteração do seu contrato
social em 2006, para prever a venda de imóveis próprios.
(...)
Vale notar, como asseverado pelo Prof. Eliseu Martins, em seu parecer, que "o fato de a
incorporadora de imóveis realizar o processo de locação de um shopping center não
implica dizer que ela não está com seu interesse centrado na venda. Pelo contrário, a
ocupação do espaço irá aumentar o preço da venda".
Partilhando desse mesmo entendimento, a Egrégia 1a Turma Ordinária da 4a Câmara do
CARF, nos autos do Acórdão n° 1401-001.225 (Processo Administrativo n°
19515.720977/2012-17), defendeu que:
"o simples fato de o imóvel estar alugado não descaracteriza a destinação de venda e,
consequentemente, sua contabilização como estoque. Ao contrário: em algumas hipóteses
o fato de o imóvel já estar locado ajudaria na venda e aumentaria o preço (tendo-se em
vista que o comprador levará em consideração os fluxos de caixa futuros)."
Sendo permitida esta alteração de propriedade de investimento para estoque, não há que
se falar em qualquer irregularidade no fato de, em 2010, a Contribuinte ter procedido a
venda a Multiplan do shopping e dos imóveis para expansão e tê-los tributado como
receita da atividade.

Corroborando esse entendimento, destaca-se a Solução de Consulta COSIT no
07/2021, que restou assim ementada:
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica – IRPJ
LUCRO PRESUMIDO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS.
IMOBILIZADO. INVESTIMENTO. RECEITA BRUTA. GANHO DE CAPITAL.
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio
da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios
submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento).
Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados
anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa
jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e
a receita bruta da pessoa jurídica.
A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que
reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de
apuração de ganho de capital que, por sua vez, deve ser acrescido à base de cálculo do
IRPJ na hipótese em que essa atividade não constitui objeto pessoa jurídica, não
compõe o resultado operacional da empresa nem a sua receita bruta.
Fl. 6146
DF CARF MF
Original

Fl. 34 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Dispositivos Legais: Lei no6.404, de 1976, art. 179, IV; Decreto-Lei no1.598, de 1977,
arts. 11 e 12; Lei no9.430, de 1996, art. 25; Instrução Normativa RFB no1.700, de 2017,
arts. 26, 33, § 1o, II, 'c', e IV, 'c', e 215, caput e § 14.

E do seu inteiro teor destacam-se as seguintes passagens:
(...)
14. Diante disso, a elucidação da questão apresentada passa pelo correto enquadramento
do tipo de receita destacado na petição de consulta. Afirma a consulente que imóveis
inicialmente adquiridos para locação e, portanto, registrados em seu ativo não circulante
são eventualmente postos à venda, sendo que ambas as operações (locação e venda)
constam de seu objeto social. Eis a essência da dúvida formulada: se o fato de estar-se a
vender não um bem do estoque, mas um bem contabilizado em conta de ativo não
circulante, faz com que incidam sobre o fato as regras tributárias atinentes ao ganho de
capital.
15. A atividade principal deve ser compreendida como aquela correspondente ao objeto
social da pessoa jurídica ou a que seja efetivamente verificada no cotidiano da empresa
quando esta se afasta dos objetivos expressos em seu ato constitutivo. No caso concreto,
tomando-se o objeto social da consulente como referencial de análise, extrai-se o
seguinte de seu contrato social: “(i) compra, venda de imóveis; (ii) locação de imóveis
próprios; (iii) assessoria consistente na prospecção de imóveis, análise de viabilidade e
na implantação de empreendimentos imobiliários; (iv) incorporação imobiliária, como
titular ou participante; (v) prestação de serviços de administração de bens imóveis em
geral e a administração e condomínios; e (vi) participação em outras sociedades como
sócia quotista ou acionista, inclusive em sociedades em conta de participação”.
(...)
26. No caso em análise, a consulente afirma que, na sua atividade principal, realiza a
venda e o aluguel de imóveis e que a operação descrita, a saber, a manutenção de
imóveis para aluguel e posterior venda desses imóveis, é prática comum, o que denota
habitualidade da operação, permitindo, assim, caracterizá-la como parte do ciclo
operacional do seu negócio.
27. À luz das normas societárias e contábeis, depreende-se que os imóveis mantidos
para aluguel e posterior venda, que integram as operações da consulente, deveriam ser
classificados no ativo não circulante - investimentos, na condição de propriedade para
investimento, enquanto alugados, devendo ser transferidos para o ativo circulante a
partir do período que estiverem disponíveis para a venda.

Como se percebe, há orientação da própria Receita Federal que reconhece como
legítimo o procedimento e tratamento fiscal conferidos pela Recorrente na venda ora em análise.
A propósito, esta E. 1a Turma da CSRF utilizou a SC COSIT no 07/2021 como
fundamento para legitimar a aplicação do coeficiente de 8% em caso comparável, conforme
atestam, respectivamente, a ementa e trecho do voto condutor do Acórdão no 9101-005.7724:

4 Participaram da sessão de julgamento os conselheiros: Edeli Pereira Bessa, Livia De Carli Germano, Fernando
Brasil de Oliveira Pinto (Relator), Luis Henrique Marotti Toselli, Luiz Tadeu Matosinho Machado, Daniel Ribeiro
Silva (suplente convocado), Caio Cesar Nader Quintella e Andréa Duek Simantob (Presidente em exercício).
Ausente o Conselheiro Alexandre Evaristo Pinto, substituído pelo conselheiro Daniel Ribeiro Silva.
Fl. 6147
DF CARF MF
Original

Fl. 35 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

LUCRO PRESUMIDO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS.
INVESTIMENTO. RECEITA BRUTA.
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio
da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios
submete-se ao coeficiente de presunção de lucro de 8% (oito por cento).
Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados
anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa
jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e
a receita bruta da pessoa jurídica
(...)
No caso concreto, há ainda um agravante: os imóveis em questão estavam locados, e
desde 06 de agosto de 2003 o Contribuinte havia inserido no objeto social da empresa a
atividade de locação de imóveis.
Nessas mesmas circunstâncias, em recente pronunciamento a Receita Federal, por meio
da Solução de Consulta Cosit no 7, de 04 de março de 2021, deixa claro que utiliza-se o
coeficiente de 8% na determinação da base de cálculo do lucro presumido nos casos de
compra e venda de imóveis próprios, “ainda que os imóveis vendidos tenham sido
utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da
pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado
operacional e a receita bruta da pessoa jurídica”, sendo irrelevante, nessas situações, a
reclassificação contábil do ativo alienado.
(...)
Novamente retornando ao caso concreto, e à luz do tratamento contábil e tributário a ser
dado aos imóveis classificados em Propriedade para Investimento - gerando receitas
operacionais de aluguéis - sequer deveriam ser classificados inicialmente como Ativo
Imobilizado, e, ainda que o fosse e posteriormente reclassificados para Estoques, tal fato
não teria o condão de determinar a apuração de ganho de capital em sua alienação, uma
vez que tanto a locação, quanto a atividade de compra e venda de imóveis, eram
atividades contidas no objeto social da Autuada, não podendo, portanto, subsistir a
exigência fiscal em debate.

Não obstante a perfeita subsunção dos fatos ora tratados com a SC COSIT no
07/2021, para o voto ora vencido, na linha da decisão recorrida, o posicionamento das
autoridades fiscais da RFB não seria aplicável, tendo em vista que aqui estaríamos tratando de
venda de um segmento/negócio, e não de um bem imóvel em sentido técnico.
Nas palavras do Relator:
Não há como transpor o raciocínio dos pronunciamento contábeis e das Soluções de
Consulta Cosit apontados pela recorrente de forma automática ao presente caso, pois os
ativos alienados não são simplesmente “ativos que deixam de ser alugados e que
passaram a ser mantidos para venda”.
Os ativos alienados compostos por bens e direitos de natureza diversa representavam
um seguimento operacional da recorrente, que formavam um conjunto de ativos
geradores de caixa, na forma definida pelo CPC 31, verbis:
(...)
Fl. 6148
DF CARF MF
Original

Fl. 36 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Note-se que o CPC 31 vai além da simples compra e venda de imóveis mantidos para a
venda, mas sim trata da possibilidade de reclassificação de Ativos Não Circulantes que
são colocados para venda, o que sugere mais de um tipo de reconhecimento das
respectivas receitas decorrentes da alienação, independentemente de terem sido
observados os requisitos para reclassificar o bem para o Ativo Circulante.

A maioria do Colegiado, todavia, entendeu que a inteligência da SC em questão
deve sim ser aplicada nesse caso particular, pois, ao contrário do que quer fazer crer a
fiscalização, estamos diante da alienação do Centro Empresarial Del Paseo, composto pelo
“Shopping Center Del Paseo” e pelo “Conjunto de suas Garagens”.
O próprio TVF não nega que os ativos vendidos dizem respeito ao Shopping,
formado por 3 pavimentos de lojas e suas 670 vagas de garagens. Ou seja, típicos imóveis.
Com efeito, os itens considerados como hábeis a caracterizar um pretenso
segmento ou negócio de maior amplitude (tabela 2.2.10 do TVF, reproduzida no voto vencido)
na verdade não passam de verdadeiros acessórios ou partes integrantes do Shopping, estando
longe de caracterizarem ativos específicos ou divisíveis, até mesmo em face de seu montante
imaterial frente ao valor de alienação e o objeto contratual.
Da análise do contrato (e respectivas matrículas) não resta dúvida de que o alvo
do negócio de fato são as unidades imobiliárias, e não outros bens de natureza diversa, os quais,
repita-se, podem ser tidos como irrelevantes para o fechamento da operação imobiliária tal como
formalizada e implementada.
Daí a correta a escrituração levada a cabo pela Recorrente, que inicialmente
registrou a sua parte do empreendimento imobiliário no imobilizado e, após a tomada da decisão
pela sua venda, o reclassificou corretamente em conta de estoque.
De acordo com o Pronunciamento Técnico CPC no 31, itens 3 e 6 a 9:
3. Os ativos classificados como não circulantes, de acordo com o Pronunciamento
Técnico CPC 26 – Apresentação das Demonstrações Contábeis, não devem ser
reclassificados para ativos circulantes enquanto não satisfizerem aos critérios de
classificação como mantidos para venda de acordo com este Pronunciamento. Os ativos
de uma classe que a entidade normalmente consideraria como não circulante, e que
sejam adquiridos para revenda, não devem ser classificados como circulantes, a não ser
que satisfaçam aos critérios de classificação como mantidos para venda de acordo com
este Pronunciamento Técnico.”
(...)
6. A entidade deve classificar um ativo não circulante como mantido para venda se o
seu valor contábil vai ser recuperado, principalmente, por meio de transação de venda
em vez do uso contínuo.
7. Para que esse seja o caso, o ativo ou o grupo de ativos mantido para venda deve estar
disponível para venda imediata em suas condições atuais, sujeito apenas aos termos que
sejam habituais e costumeiros para venda de tais ativos mantidos para venda. Com isso,
a sua venda deve ser altamente provável.
8. Para que a venda seja altamente provável, o nível hierárquico de gestão apropriado
deve estar comprometido com o plano de venda do ativo, e deve ter sido iniciado um
Fl. 6149
DF CARF MF
Original

Fl. 37 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

programa firme para localizar um comprador e concluir o plano. Além disso, o ativo
mantido para venda deve ser efetivamente colocado à venda por preço que seja razoável
em relação ao seu valor justo corrente. Ainda, deve-se esperar que a venda se qualifique
como concluída em até um ano a partir da data da classificação, com exceção do que é
permitido pelo item 9, e as ações necessárias para concluir o plano devem indicar que é
improvável que possa haver alterações significativas no plano ou que o plano possa ser
abandonado.
9. Acontecimentos ou circunstâncias podem estender o período de conclusão da venda
para além de um ano. A extensão do período durante o qual se exige que a venda seja
concluída não impede que o ativo seja classificado como mantido para venda se o atraso
for causado por acontecimentos ou circunstâncias fora do controle da entidade e se
houver evidência suficiente de que a entidade continua comprometida com o seu plano
de venda do ativo.

Como se vê, uma reclassificação contábil no momento em que a destinação do
ativo muda é admitida, ou melhor, é necessária sob a perspectiva contábil, que não vincula seu
tratamento a uma intenção de venda tão somente quando da aquisição do imóvel.
Digna de nota, nesse particular, é a seguinte passagem do referido Parecer
Técnico do Prof. Sergio André Rocha:
Ora, estamos diante de uma reclassificação contábil que se passa no momento em que a
destinação do ativo muda. Não existe nenhuma exigência no Pronunciamento Técnico
CPC no 31 no sentido de que a intenção de venda seja concomitante à aquisição do
ativo.
Para reforçar seu argumento, o relator se valeu do item 11 do referido pronunciamento
técnico, que tem a seguinte redação:
“11. Quando a entidade adquire um ativo não circulante ou um grupo de ativos
exclusivamente com vistas à sua posterior alienação (inclusive no caso de ativo recebido
em troca de outro, como na dação em pagamento), só deve classificá-lo como mantido
para venda na data de aquisição se o requisito de um ano previsto no item 8 for satisfeito
(com exceção do que é permitido pelo item 9) e se for altamente provável que qualquer
outro critério dos itens 7 e 8, o qual não esteja satisfeito nessa data, estará satisfeito em
curto prazo após a aquisição (normalmente, no prazo de três meses).” (Destaque nosso)
Alegou-se, então, na decisão recorrida, que “a venda do bem ocorreu nove anos após a
sua aquisição retratada no contrato de incorporação firmado com a empresa FAVO. A
situação fática tratada neste processo, portanto, não satisfaz nem os preceitos do item
68A do CPC 27, nem tampouco do item 11, do CPC 31”5.
Uma vez mais parece-nos claro o equívoco. A parte inicial deste item 11 já deixa clara a
sua inaplicabilidade neste caso, já que ele cuida de situações “quando a entidade
adquire um ativo não circulante ou um grupo de ativos exclusivamente com vistas
à sua posterior alienação”. Assim sendo, não é que este item impacte negativamente a
posição da INEL, é simplesmente que ele cuida de outro tipo de situação fática.
(...)
... este item 11 simplesmente não estabelece o que sustenta o relator. Com a devida
vênia, a decisão recorrida criou uma contraposição entre os itens 11 do Pronunciamento
Técnico CPC no 31 e 68-A do Pronunciamento Técnico CPC no 27 que simplesmente
não existe.

5 Acórdão no 1302002.327, p. 13.
Fl. 6150
DF CARF MF
Original

Fl. 38 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Tanto é assim que a posição adotada pela contribuinte é confirmada pelo item 68-
A do Pronunciamento Técnico CPC no 27, destinado ao registro de ativos imobilizados. Confira-
se:
68 A. Entretanto, a entidade que, durante as suas atividades operacionais, normalmente
vende itens do ativo imobilizado que eram mantidos para aluguel a terceiros deve
transferir tais ativos para o estoque pelo seu valor contábil quando os ativos deixam de
ser alugados e passam a ser mantidos para venda. Passam a ser considerados, daí para
frente, como estoques e se sujeitam aos requisitos do Pronunciamento Técnico CPC 16
– Estoques. As receitas advindas da venda de tais ativos devem ser reconhecidas como
receita de acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 30 – Receitas. O
Pronunciamento Técnico CPC 31 – Ativo Não Circulante Mantido para Venda e
Operação Descontinuada não se aplica quando os ativos que são mantidos para venda
durante as atividades operacionais são transferidos para os estoques.

Também o CPC 28 – Propriedade para Investimentos, caminhou nessa mesma
direção. A esse respeito, o Manual de Contabilidade6 assim leciona:
De acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 28 – Propriedade para Investimento,
uma “propriedade para investimento” é a expressão utilizada para se referir a uma
situação especial: trata-se do caso de imóvel mantido como uma forma de investimento
e não para uso corrente ou pretendido na manutenção das atividades operacionais da
entidade. Uma propriedade para investimento obrigatoriamente tem de ser um imóvel,
ou seja, uma propriedade (um terreno ou edifício, ou parte de um edifício ou ambos),
mantida para se obter renda (receita de aluguel) ou valorização do capital ou ambas.
Não pode, portanto, ser classificada como propriedade para investimento uma
propriedade destinada ao uso no processo de produção, ou no fornecimento de bens ou
serviços, ou nas atividades administrativas, ou nas atividades comerciais. Esse é o caso,
por exemplo, de uma propriedade comprada ou construída para ser vendida no curso
ordinário do negócio, como é o caso de empresa do setor de construção imobiliária em
geral ou outra empresa cuja atividade envolve a compra e venda de imóveis.
Um caso específico é o das propriedades cujo uso futuro é incerto, ou seja, a
administração ainda não determinou se a propriedade será ou não utilizada na
manutenção das atividades da empresa ou se será mantida para fins de valorização de
capital ou renda. Nessa situação, quando ainda não estiver decidido o uso futuro do
ativo, a propriedade pode ser classificada como propriedade para investimento (item 8
do Pronunciamento Técnico CPC 28).
As propriedades para investimento são classificadas no Ativo Não Circulante, subgrupo
Investimentos. Nesse sentido, vale ressaltar que determinada propriedade pode ter uma
parte destinada para investimento (propriedade para investimento) e outra parte
destinada ao uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades
administrativas (ativo imobilizado). Se, e somente se, não for possível classificar a
propriedade, no seu todo, como imobilizado, ou quando for mínima a parte que estiver
sendo utilizada pela empresa (imobilizado); então, cada parte deve estar classificada em
grupo próprio e ser tratada contabilmente de forma separada.

6 GELBCKE, Ernesto Rubens; SANTOS, Ariovaldo dos; IUDÍCIBUS, Sérgio de; MARTINS, Eliseu. Manual de
contabilidade societária: aplicável a todas as sociedades: de acordo com as normas internacionais e do CPC. 3. ed.
São Paulo: Atlas, 2018, p. 545-548.
Fl. 6151
DF CARF MF
Original

Fl. 39 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Nesse ponto vale destacar que um imobilizado se diferencia de uma propriedade para
investimento pela capacidade deste último de gerar fluxos de caixa altamente
independentes dos outros ativos da entidade, o que não acontece no caso do
imobilizado, já que a produção ou fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de
propriedades para finalidades administrativas) gera fluxos de caixa atribuíveis não
somente às propriedades envolvidas, mas ao conjunto de ativos usados no processo de
produção ou de fornecimento.
Outro aspecto a ser destacado é que uma propriedade para investimento se diferencia de
um estoque (imóveis construídos ou adquiridos para venda); afinal, este último é
mantido pela empresa porque existe a intenção de que seja realizado no curso ordinário
dos negócios, ou seja, a propriedade a ser vendida é capaz de satisfazer desejos e
necessidades dos consumidores, que se predispõem a pagar por eles e a contribuir assim
para o fluxo de caixa da entidade. Por outro lado, a condição para classificar como
propriedade para investimento é justamente que ela seja mantida para auferir aluguel ou
para valorização do capital (ou ambas) e não para uso (imobilizado) ou venda no curso
normal dos negócios (estoque).
Independentemente do ativo objeto de análise, podem existir situações em que um Ativo
Imobilizado e uma Propriedade para Investimento tenham outro tipo de semelhança,
como no caso de estarem destinados à locação (arrendamento). Aliás, tanto a norma que
trata do Imobilizado quanto a da Propriedade para Investimento mencionam em suas
respectivas definições a expressão “para aluguel a outros” (CPC 27) e “para auferir
aluguel” (CPC 28).
A diferença entre esses dois ativos consiste na natureza do ativo, sua finalidade e na
intenção pela qual cada um deles é alugado. Por exemplo, na situação em que
determinado imóvel é alugado a empregados por causa da localização da empresa (uma
fazenda, por exemplo, ou uma indústria localizada em zona não urbana etc.), então, a
atividade de aluguel do imóvel para seus empregados é parte das atividades de
produção, porque sem os empregados não se terá a produção e, dessa forma, o conjunto
de ativos usados no processo produtivo não irá gerar fluxos de caixa para a entidade.
Nesse caso, tem-se que esse imóvel é um ativo imobilizado, pois na verdade está sendo
empregado na manutenção das atividades dessa empresa. De outra forma, se a empresa
mantém uma propriedade com fins específicos de locação a terceiros para auferir renda
até que outra destinação seja decidida pela empresa, mesmo essa atividade não sendo
parte das atividades ordinárias da empresa (já que é uma indústria), o imóvel pode ser
classificado como propriedade para investimento.
Há também de se observar que a operação de aluguel pode ser uma atividade ordinária
da empresa, como é o caso de um fundo imobiliário, por exemplo. Assim, o objetivo de
o fundo manter imóveis alugados a terceiros é obter renda e ganhos com a valorização
do imóvel, devendo classificá-los como Propriedade para Investimento, no subgrupo
Investimentos, e não no Imobilizado.
Por outro lado, existem empresas cuja atividade principal abrange a compra, venda e
locação de imóveis. Nesse caso, as propriedades destinadas à venda no curso normal
dos negócios devem ser classificadas como estoque, as propriedades utilizadas para fins
administrativos devem ser classificadas como imobilizado e somente as propriedades
que não estiverem sendo utilizadas, não estiverem destinadas à venda e também não
estão sendo preparadas para uso ou venda, mas que estiverem sendo mantidas para fins
de renda e/ou valorização de capital, é que poderão ser classificadas como propriedades
para investimento.

Fl. 6152
DF CARF MF
Original

Fl. 40 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Isso significa dizer que, do ponto de vista contábil, bens imóveis até então objeto
de locação a terceiros, mas que passam a ser destinados à venda, devem ser reclassificados do
ativo não circulante (imobilizado ou propriedade para investimento) para a conta de estoques, na
linha do procedimento adotado pela contribuinte.
De qualquer forma, e é isso que não se pode perder de vista, em se tratando de
empresa imobiliária, que sempre teve no seu objeto social a venda de imóveis, a receita auferida
com a alienação de unidades imobiliárias autônomas – como é o caso -, independentemente de
terem sido exploradas anteriormente via locação, compõe sua receita operacional, de modo que
resta aplicável o coeficiente de 8% para fins de tributação do IRPJ e CSLL no lucro presumido.
Essas as razões, portanto, para dar provimento ao recurso especial.

(documento assinado digitalmente)
Luis Henrique Marotti Toselli
Fl. 6153
DF CARF MF
Original

Fl. 41 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

Declaração de Voto
Conselheira Maria Carolina Maldonado Mendonça Kraljevic
Com todos respeito ao bem fundamentado voto do Ilustre Relator, entendo, no
mérito, que deve ser dado provimento ao recurso especial do contribuinte. A controvérsia reside
em saber se uma empresa imobiliária, sujeita à apuração do IRPJ e da CSLL pelo lucro
presumido, pode tributar, como receita bruta operacional, a venda imóveis alugados para
terceiros desde a sua aquisição e reclassificados do ativo não circulante para estoques no ano
anterior à alienação.
De acordo com o Termo de Verificação Fiscal (“TVF”), os bens alienados
consistem (i) no Shopping Center Del Paseo, formado por 3 pavimentos de lojas; e (ii) no
conjunto de garagens, composto por 670 vagas. É incontroverso, nos presentes autos, que (i) tais
bens foram contabilizados no ativo não circulante até 2009 e, em 2010, foram “transferidos” para
a conta de estoques, no ativo circulante; (ii) os bens eram locados pela Recorrente a lojistas; (iii)
desde a sua constituição, em 1979, a Recorrente tem por objeto “a compra e venda e a
administração de imóveis próprios ou de terceiros”; e (iv) em 2001, o objeto social da Recorrente
foi alterado para incluir “a administração de shopping center, compreendendo também, a locação
de espaços comerciais”.
A decisão recorrida entendeu, a partir da interpretação conjunta do caput e do §4o
do art. 15 da Lei no 9.249/1995, que a aplicação do percentual de presunção de 8% sobre a
receita bruta da atividade imobiliária exige que os imóveis tenham sido construídos ou
adquiridos para revenda – o que, supostamente, não teria sido o caso dos autos, já que os imóveis
foram, inicialmente, destinados para aluguel. O Ilustre Relator, embora pareça não concordar
expressamente com tal interpretação, afirmou que a IN RFB no 1515/2014, em seu art. 4o, §2o, II,
“c”, definiu as atividades imobiliárias sujeitas ao lucro presumido, fazendo referência
exatamente àquelas objeto do §4o do art. 15 da Lei no 9.249/1995.
O art. 15 da Lei no 9.249/1995, em seu caput, dispõe sobre a aplicação do
percentual de presunção de 8% sobre a receita bruta para fins de apuração do lucro presumido e,
em seu §4o, estende a aplicação de tal percentual à receita financeira das empresas que exploram
atividades imobiliária. Confira-se:
Art. 15. A base de cálculo do imposto, em cada mês, será determinada mediante a
aplicação do percentual de 8% (oito por cento) sobre a receita bruta auferida
mensalmente, observado o disposto noart. 12 do Decreto-Lei no 1.598, de 26 de
dezembro de 1977, deduzida das devoluções, vendas canceladas e dos descontos
incondicionais concedidos, sem prejuízo do disposto nos arts. 30, 32, 34 e 35 da Lei no
8.981, de 20 de janeiro de 1995. (...)
§ 4o O percentual de que trata este artigo também será aplicado sobre a receita
financeira da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas a loteamento
de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem
como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, quando decorrente
da comercialização de imóveis e for apurada por meio de índices ou coeficientes
previstos em contrato.
Fl. 6154
DF CARF MF
Original

Fl. 42 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

A meu ver, portanto, tal dispositivo não se presta para enumerar as atividades que,
quando desenvolvidas por empresas imobiliárias, podem se sujeitar ao percentual de presunção
de 8%, mas, apenas, para admitir a aplicação de tal percentual também às receitas financeiras
decorrente da exploração das atividades listadas, dentre elas, a “venda de imóveis construídos ou
adquiridos para revenda”. Em outras palavras: não se pode extrair de tais dispositivos que
somente a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda é considerada receita bruta
da atividade imobiliária, tendo em vista que o §4o do art. 15 da Lei no 9.249/1995 se refere
expressamente à receita financeira da pessoa jurídica.
Diante disso, o art. 4o, §2o, II, “c” da IN RFB no 1515/20147, ao restringir a
aplicação do percentual de presunção de 8% à receita bruta auferida, dentre outros, nas
atividades imobiliárias relativas à venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda,
carece de base legal.
Portanto, nada impede que uma empresa imobiliária, como a Recorrente, adquira
um imóvel para auferir receita de aluguel até que, frente à eventual valorização imobiliária,
necessidade de caixa ou qualquer outra razão empresarial, o administrador opte por alienar o
bem, cuja receita bruta será tributada pelo IRPJ e pela CSLL, na sistemática do lucro presumido,
por meio da aplicação do percentual de 8%, com base no caput do art. 15 da Lei no 9.249/1995.
Tanto é assim que a contabilidade determina que bens imóveis, objeto de locação
a terceiros, sejam reclassificados do ativo não circulante (imobilizado ou propriedade para
investimento) para a conta estoques, no ativo circulante, quando a entidade tenha a intenção de
vende-los.
A contabilização de um imóvel alugado a terceiros como ativo imobilizado,
sujeito ao Pronunciamento Técnico do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (“CPC”) 27, ou
como propriedade para investimento, regulado pelo CPC 28, depende da natureza da atividade
exercida pela pessoa jurídica, bem como do emprego atribuído ao bem. Nesse sentido, explica o
Manual de Contabilidade Societária8:
“Podem existir situações em que um Ativo Imobilizado e uma Propriedade para
Investimento tenham alguma semelhança, principalmente pelo fato de os
Pronunciamentos que tratam desses assuntos citarem em suas respectivas definições as
expressões para aluguel a outros (CPC 27) e para auferir aluguel (CPC 28). A principal
diferença entre esses dois ativos consiste no emprego destinado a cada um deles. Por
exemplo, na situação em que determinado imóvel é alugado a empregados, não sendo a
atividade de aluguel a operação ordinária da entidade, tem-se que esse imóvel é um
Ativo Imobilizado, pois está sendo empregado na manutenção das atividades dessa
entidade. Se for o aluguel uma operação para geração de renda para a empresa, e ela
possui imóveis investidos para isso, deverá classifica-los como Propriedade para
Investimento, no subgrupo investimentos”.

7 “Art. 4o À opção da pessoa jurídica, o imposto poderá ser pago sobre base de cálculo estimada, observado o
disposto no § 6o do art. 2o.
§ 1o A base de cálculo do imposto, em cada mês, será determinada mediante a aplicação do percentual de 8% (oito
por cento) sobre a receita bruta definida pelo art. 3o, auferida na atividade, deduzida das devoluções e vendas
canceladas e dos descontos incondicionais concedidos.
§ 2o Nas seguintes atividades o percentual de que trata este artigo será de: (...)
II - 8% (oito por cento) sobre a receita bruta auferida: (...)
c) nas atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios
destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda”.
8 SANTOS, Ariovaldo dos; IUDICIBUS, Sergio de et al. 4a ed. São Paulo: Atlas, 2022, p. 132.
Fl. 6155
DF CARF MF
Original

Fl. 43 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

O CPC 28, em seu item 5, define propriedade para investimento como sendo o
terreno, edifício ou parte dele mantida “para auferir aluguel ou para valorização do capital ou
para ambas” - não para finalidades administrativas ou venda no curso ordinário do negócio.
Ainda, nos termos do referido pronunciamento, quando ocorre o “início de desenvolvimento com
objetivo de venda”, que vai além da mera “alteração nas intenções da administração para o uso
da propriedade”, a propriedade para investimento deve ser transferida para estoque (item 57).
No presente caso, como a Recorrente exerce atividade imobiliária e os bens em
discussão eram locados com a finalidade de geração de renda para a empresa, a contabilização
inicial de tais ativos, em regra, deveria obedecer ao disposto no CPC 28 – Propriedade para
Investimento. E, a partir do momento em que a empresa adotou medidas objetivando a venda de
tais bens, o CPC 28 determina a sua reclassificação para estoques, no ativo circulante.
O
TVF,
entretanto,
se
vale
do
Pronunciamento
Técnico
PME
-
CONTABILIDADE PARA PEQUENAS E MÉDIAS EMPRESAS, itens 4.5 e 4.6, para concluir
que os bens alienados não poderiam ser classificados no ativo circulante. Eis o que dispõem os
citados itens:
Ativo Circulante
4.5 A entidade deve classificar um ativo como circulante quando:
(a) espera realizar o ativo, ou pretender vendê-lo ou consumi-lo durante o ciclo
operacional normal da entidade;
(b) o ativo for mantido essencialmente com a finalidade de negociação;
(c) espera realizar o ativo no período de até doze meses após a data das demonstrações
contábeis; ou
(d) o ativo for caixa ou equivalente de caixa, a menos que sua troca ou uso para
liquidação de passivo seja restrita durante pelo menos doze meses após a data das
demonstrações contábeis.
4.6 A entidade deve classificar todos os outros ativos como não circulantes. Quando o
ciclo operacional normal da entidade não for claramente identificável, presume-se que
sua duração seja de doze meses.
Assim, quando uma empresa, enquadrada como Pequena ou Média Empresa
(“PME”) 9, espera vender um ativo nos próximos 12 meses, o bem deve ser classificado como
ativo circulante – donde se extrai que a base contábil invocada pela Autoridade Fiscal para

9 Pronunciamento Técnico PME - CONTABILIDADE PARA PEQUENAS E MÉDIAS EMPRESAS:
“1.2 Pequenas e médias empresas são empresas que: (a) não têm obrigação pública de prestação de contas; e (b)
elaboram demonstrações contábeis para fins gerais para usuários externos. Exemplos de usuários externos incluem
proprietários que não estão envolvidos na administração do negócio, credores existentes e potenciais, e agências de
avaliação de crédito. (...)
Portanto, no Brasil as sociedades por ações fechadas (sem negociação de suas ações ou outros instrumentos
patrimoniais ou de dívida no mercado e que não possuam ativos em condição fiduciária perante um amplo grupo de
terceiros), mesmo que obrigadas à publicação de suas demonstrações contábeis, são tidas, para fins deste
Pronunciamento, como pequenas e médias empresas, desde que não enquadradas pela Lei no. 11.638/07 como
sociedades de grande porte. As sociedades limitadas e demais sociedades comerciais, desde que não enquadradas
pela Lei no. 11.638/07 como sociedades de grande porte, também são tidas, para fins deste Pronunciamento, como
pequenas e médias empresas”.
Fl. 6156
DF CARF MF
Original

Fl. 44 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

rechaçar o procedimento adotado pela Recorrente, na realidade, reforça a necessidade de
reclassificação dos bens por ela alienados.
A decisão recorrida, por sua vez, invoca os itens 68A do CPC 27 e 6, 7, 8 e, em
especial, 11 do CPC 31 para discordar da reclassificação dos bens efetuada pela Recorrente para
o ativo circulante. Como adiantado acima, entendo que o CPC 27 – Ativo Imobilizado não é o
mais apropriado para regular as operações da Recorrente, pois a empresa tem por atividade o
auferimento de renda com aluguel. No que se refere ao CPC 31 - Ativo Não Circulante Mantido
para Venda e Operação Descontinuada, os requisitos de classificação e apresentação nele
contidos se aplicam “a todos os ativos não circulantes reconhecidos e a todos os grupos de ativos
mantidos para venda da entidade”, mas os requisitos de mensuração não alcançam, dentre outros,
aos “ativos não circulantes que sejam contabilizados de acordo com o valor justo nos termos do
CPC 28 – Propriedade para Investimento”.
Nos termos da referida decisão, dos itens 6, 7, 8 e, em especial, do item 11 do
CPC 31 se extrai que a classificação de um ativo como não circulante mantido para venda
depende da intenção de venda estar presente desde a data da aquisição do ativo – o que, a meu
ver, não subsiste. Isso porque o item 6 determina a classificação de “um ativo não circulante
como mantido para venda se o seu valor contábil vai ser recuperado, principalmente, por meio de
transação de venda em vez do uso contínuo”. Os itens 7 e 8 esclarecem que, para que o ativo seja
classificado como não circulante mantido para venda, a venda deve ser altamente provável,
assim entendida quando (i) os gestores da entidade estejam comprometidos com o plano de
venda do ativo; (ii) iniciado um programa firme para localizar um comprador e concluir o plano;
(iii) o ativo seja colocado à venda por preço razoável em relação ao seu valor justo corrente; (iv)
se espera que a venda se qualifique como concluída em até um ano a partir da data da
classificação; e (v) as ações necessárias para concluir o plano indiquem que é improvável que
possa haver alterações significativas no plano ou que o plano possa ser abandonado. Por fim, o
item 11 trata dos requisitos para que determinado ativo ou grupo de ativos seja classificado,
desde a sua aquisição, como ativo não circulante mantido para venda – não havendo nada no
referido item que indique vedação à reclassificação de ativos, como faz parecer a decisão
recorrida.
É importante ressaltar que, independente do embasamento contábil adotado pela
Recorrente para reclassificar os imóveis em questão do ativo não circulante para o circulante, o
fato é que se trata de empresa que exerce atividade imobiliária, tendo a compra e venda de
imóveis expressamente incluída no seu objeto social, donde se extrai que a alienação dos imóveis
em discussão, outrora locados a terceiros, deve ser considerada receita bruta da atividade, sujeita
ao percentual de presunção de 8% na sistemática do lucro presumido, ainda que os imóveis
estivessem registrados no ativo não circulante. Nesse sentido, é a Solução de Consulta Cosit no
7/2021:
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio
da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios
submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento).
Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados
anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa
jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e
a receita bruta da pessoa jurídica.
Fl. 6157
DF CARF MF
Original

Fl. 45 do Acórdão n.o 9101-006.793 - CSRF/1a Turma
Processo no 10380.721152/2014-80

A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que
reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de
apuração de ganho de capital que, por sua vez, deve ser acrescido à base de cálculo do
IRPJ na hipótese em que essa atividade não constitui objeto pessoa jurídica, não
compõe o resultado operacional da empresa nem a sua receita bruta.
Por fim, entendeu o Relator que “a natureza dos bens alienados e sua utilização
pela recorrente na exploração de item próprio e independente dentro do seu objeto social até a
data da alienação fazem toda a diferença no caso concreto”. Isso porque os bens alienados pela
Recorrente não seriam imóveis, mas, sim, “um conjunto de ativos que compunham um
seguimento operacional da recorrente”, isto é, “direitos relacionados ao empreendimento”, o que
afastaria a aplicação do art. 15 da Lei no 9.249/1995.
Ocorre que, compulsando a tabela contendo a relação dos bens alienados e os
correspondentes valores contábeis, incluída no voto do Relator, verifica-se que os ativos listados
são partes ou acessórios ao imóvel alienado – com exceção aos “direitos de comunicação”,
registrados pelo valor irrisório de R$ 4.895,98 e às “lojas americanas”, cuja natureza de bem ou
direito não está clara. Portanto, a meu ver, não há evidências para afirmar que os bens alienados
pelo Recorrente não compõem o imóvel Shopping Center Del Paseo.
Diante de todo o exposto, pode-se concluir que (i) a Recorrente exerce atividade
imobiliária e tem em seu objeto social a compra e venda de imóveis; (ii) os ativos alienados pela
Recorrente, objeto da presente controvérsia, são bens imóveis, englobando suas partes e
acessórios; (iii) não há base legal para limitar a aplicação do percentual de presunção de 8%
sobre receita bruta da atividade imobiliária apenas aos imóveis construídos ou adquiridos para
revenda; (iv) a contabilidade determina que bens imóveis, objeto de locação a terceiros, sejam
reclassificados do ativo não circulante (imobilizado ou propriedade para investimento) para a
conta de estoques, no ativo circulante, quando a entidade tenha a intenção de vendê-los; e (v)
independente da fundamentação contábil adotada pela Recorrente para reclassificar os ativos,
considera-se receita bruta da atividade imobiliária o produto da alienação de bens imóveis, ainda
que outrora locados a terceiros e classificados no ativo não circulante.
Por todas essas razões, voto por dar provimento ao recurso especial do
contribuinte.

(documento assinado digitalmente)
Maria Carolina Maldonado Mendonça Kraljevic

Fl. 6158
DF CARF MF
Original