Tribunal: CARF
Processo: 12448.733043/2014-17
Classe: Processo administrativo fiscal
Órgão julgador: André Severo Chaves
Órgão colegiado: Primeira Turma Ordinária da Quarta Câmara da Primeira Seção / Quarta Câmara / Primeira Seção de Julgamento
Data de julgamento: 2021-08-16
Data de publicação: 2021-09-08

Ementa:
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA (IRPJ)
Ano-calendário: 2010
AUTO DE INFRAÇÃO. GLOSA DE DESPESAS. ALUGUEL. ATIVIDADE HOTELEIRA. PESSOAS LIGADAS.
Não procede a glosa integral das despesas de aluguel, referente a contrato de locação firmado entre pessoas ligadas, quando a fiscalização não comprova que o valor do contrato é excessivo e fora dos parâmetros de mercado. Na atividade hoteleira, o aluguel do imóvel é uma despesa operacional usual e necessária às atividades da entidade.
CSLL. LANÇAMENTOS COM BASE NO MESMO FATO E MATÉRIA TRIBUTÁVEL.
O decidido em relação ao IRPJ estende-se à CSLL, vez que formalizada com base nos mesmos elementos de prova e refere-se à mesma matéria tributável.

Inteiro teor:
S1-C 4T1
MINISTÉRIO DA ECONOMIA
Conselho Administrativo de Recursos Fiscais

Processo no
12448.733043/2014-17
Recurso
Voluntário
Acórdão no
1401-005.751 – 1a Seção de Julgamento / 4a Câmara / 1a Turma Ordinária
Sessão de
16 de agosto de 2021
Recorrente
REDE WINDSOR DE HOTÉIS LTDA
Interessado
FAZENDA NACIONAL

ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA (IRPJ)
Ano-calendário: 2010
AUTO DE INFRAÇÃO. GLOSA DE DESPESAS. ALUGUEL. ATIVIDADE
HOTELEIRA. PESSOAS LIGADAS.
Não procede a glosa integral das despesas de aluguel, referente a contrato de
locação firmado entre pessoas ligadas, quando a fiscalização não comprova que o
valor do contrato é excessivo e fora dos parâmetros de mercado. Na atividade
hoteleira, o aluguel do imóvel é uma despesa operacional usual e necessária às
atividades da entidade.
CSLL. LANÇAMENTOS COM BASE NO MESMO FATO E MATÉRIA
TRIBUTÁVEL.
O decidido em relação ao IRPJ estende-se à CSLL, vez que formalizada com base
nos mesmos elementos de prova e refere-se à mesma matéria tributável.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos.
Acordam os membros do colegiado, por unanimidade de votos, em dar
provimento ao recurso voluntário para cancelar os autos de infração de IRPJ e CSLL.
(documento assinado digitalmente)
Luiz Augusto de Souza Gonçalves - Presidente
(documento assinado digitalmente)
André Severo Chaves - Relator
Participaram do presente julgamento os Conselheiros: Cláudio de Andrade
Camerano, Daniel Ribeiro Silva, Carlos André Soares Nogueira, André Severo Chaves, Itamar
Artur Magalhães Alves Ruga, André Luis Ulrich Pinto, Bárbara Santos Guedes (suplente
convocada) e Luiz Augusto de Souza Gonçalves (Presidente).
Relatório
Trata-se de Recurso Voluntário interposto contra o Acórdão da DRJ, que julgou
por maioria de votos, improcedente a Impugnação apresentada pela ora Recorrente.
ACÓRDÃO GERADO NO PGD-CARF PROCESSO 12448.733043/2014-17
Fl. 9963
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 2 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

Transcreve-se o relatório da DRJ que resume o presente litígio:
O auto de infração de fls. 229-255 exige R$6.062.338,00 a título de imposto de renda
pessoa jurídica e, R$2.191.081,68 de contribuição social sobre o lucro líquido,
acrescido de multa de ofício à razão de 75% e juros moratórios, perfazendo até 05/2015
o crédito de R$17.197.476,09. A infração imputada decorre da glisa de valores
informados como despesas, as quais foram adicionadas à base de cálculo do Lucro Real,
referentes a despesas de aluguel consideradas indedutíveis.
2. A exigência do IRPJ está amparada pelo artigo 3o da Lei no 9.249, de 1995 e artigos
247 e 249, inciso I, combinados com o artigo 299 e artigo 351, §1o, inciso I, todos do
Decreto no 3.000, de 1999. Para a exigência da CSLL o enquadramento legal é o art. 2o
da Lei no 7.689, de 1988 com as alterações introduzidas pelo art. 2o da Lei no 8.034 de
1990, o art. 57 da Lei n° 8.981, de 1995, com as alterações do art. 1o da Lei n° 9.065, de
1995, o art. 2o da Lei n° 9.249, de 1995, o art. 1o da Lei n° 9.316, de 1996; art. 28 da Lei
n° 9.430 de 1996 e o art. 3o da Lei n° 7.689, de 1988, com redação dada pelo art. 17 da
Lei n° 11.727, de 2008.
3. Conforme consta do Termo de Constatação Fiscal de fls.213-228, a ora impugnante,
em 01/12/2010, celebrou com a empresa ligada, Windsor Barra Hotéis Ltda, o
Instrumento Particular de Contrato Atípico Para Fins Residenciais-“Contrato” onde se
comprometeu a pagar, a título de aluguel, a importância de R$2.728.392,00 por mês.
4. Nos seis primeiros meses de 2011, os valores foram repassados diretamente à
locadora e, sempre em montante inferior àquele que fora estipulado.
Conta do Razão Geral - 4494 que registra os pagamentos mensais de aluguel:
Data..................Valor (R$)..........Histórico
18.01.2011.........800.000,00.......Pg. aluguel referente a 02/11
28.03.2011.........425.000.00.......Valor que se transfere para pagamento de aluguel (*)
28 03.2011.......1.350.000,00.......Valor referente a débito conforme recibo
1°Trimestre....2.575 000.00
26.04.2011.......1.350.000.00........Valor referente a débito conforme recibo
30.05.2011.......1.350.000.00.........Valor referente a débito conforme recibo
15.06 2011.......2.700.000,00.........Valor referente a débito conforme recibo
2o Trimestre....5.400.000.00,
(*) este pagamento tem como contrapartida a conta n° 860 - Céditos com PJ ligadas,
grifo nosso.
5. Por determinação expressa da locadora, os valores correspondentes aos meses
subseqüentes, deveriam ser depositados em favor da empresa Brasilian Securities
Companhia de Securitização, na conta mantida junto ao Banco Itaú-Unibanco, Agência
0910, conta corrente 11142-6. Comprovou-se o repasse desses valores para a conta da
locadora, em seu extrato bancário.
6. Assim, contabilizou durante o ano calendário de 2011, como Despesas Operacionais,
a título de aluguel – conta no 4494, os seguintes valores:
1o Trimestre – R$ 2.575.000,00
2o Trimestre – R$ 5.400.000,00
3o Trimestre – R$ 8.185.176,00
4o Trimestre – R$ 8.185.176,00
7. Autuado, apresentou a impugnação de fls. 289-298, onde alega que a autoridade
fiscal não produziu prova alguma demonstrando que o aluguel estaria fora dos padrões
Fl. 9964
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 3 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

de normalidade e usualidade, tendo adicionado ao lucro líquido a totalidade dos valores
pagos a esse título, razão pela qual o lançamento não merece prosperar.
8. Prossegue sustentando que a glosa das despesas de aluguel é absurda posto que a ora
Impugnante e a Locadora pactuaram livremente a assinatura do Contrato de Locação em
01/12/2010, tendo como referência laudo de avaliação do valor de venda do
empreendimento, elaborado por empresa especializada em avaliação de bens, Apsis
Consultoria Empresarial, inscrita no CREA/RJ sob o no 82.2.00620-1 e no CORECON
sob o no RF/2.052-4, laudo este de no RJ-0328/10, na data de 10/08/2010.
9. Conforme apurado pela Apsis, o valor do imóvel e das 68 vagas de garagem,
considerando a operação do hotel foi de R$ 341.049.000,00 (trezentos e quarenta e um
milhões e quarenta e nove mil reais), em 10/08/2010.
10. Desta forma, admitindo-se uma taxa de rentabilidade da locação mensal de 0.8%
(oito décimos por cento), o valor do aluguel foi fixado em R$ 2.728.392,00 (dois
milhões, setecentos e vinte e oito mil, trezentos e noventa e dois reais), conforme
contrato de locação. Foi estipulada uma carência de 6 meses no aluguel, a qual foi
revista para 3 meses em razão do início do desenvolvimento da atividade hoteleira.
11. Defende que a Impugnante e o locador (Windsor Barra Hotel Ltda.) não possuem e
não possuíam à época dos fatos geradores a mesma composição societária (doc. 05 e 06,
respectivamente), são empresas distintas, devendo ser resguardados os direitos da
personalidade, conforme previsto no artigo 11 e 52, do Código Civil.
Art. 11. Com exceção dos casos previstos em lei, os direitos do personalidade são
intransmissíveis e irrenunciáveis, não podendo o seu exercício sofrer limitação
voluntária.
Art 52. Aplica-se às pessoas jurídicas, no que couber, a proteção dos direitos da
personalidade.
12. Faz uso de doutrina para destacar que se a distinção é feita entre Pessoa Física e
Pessoa Jurídica, por obvio se faz também a separação entre Pessoa Juídica e Pessoa
Jurídica. Transcreve o artigo 45 do Código Civil que dispõe:
Art. 45. Começa a existência legal das pessoas jurídicas de direito privado com a
inscrição do ato constitutivo no respectivo registro, precedida, quando necessário, de
autorização ou aprovação do Poder Executivo, averbando-se no registro todas as
alterações por que passar o ato constitutivo.
13. Destaca que, mesmo que as empresas sejam consideradas pessoas ligadas, fato é que
essa ligação não tem o condão de afastar a necessidade de comprovação por parte da
autoridade fiscal que o aluguel pago está fora do valor de mercado, de acordo com o que
estabelecem os artigos 464 e 465, do Decreto no3.000/99:
Art. 464. Presume-se distribuição disfarçada de lucros no negócio pelo qual a pessoa
jurídica (Decreto-Lei no1.598, de 1977, art 60, e Decreto-Lei no 2.065, de 1983, art
20, inciso II):
(...)
V - paga a pessoa ligada aluguéis, royalties ou assistência técnica em montante que
excede notoriamente ao valor de mercado;
Art 465. Considera-se pessoa ligada à pessoa jurídica (Decreto-Lei no 1.598, de
1977, art 60, § 3o, e Decreto-Lei no 2.065, de 1983, art 20, inciso IV):
(...)
§ 4o Se o valor do bem não puder ser determinado nos termos dos §§ 2o e 3o e o
valor negociado pela pessoa jurídica basear-se em laudo de avaliação de perito ou
empresa especializada caberá à autoridade tributária o prova de que o negócio serviu
de instrumento à distribuição disfarçada de lucros (Decreto-Lei no 1.398, de 1977,
art. 60, § 7o).
Fl. 9965
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 4 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

14. Além disso, na esteira do artigo 464, V, do Regulamento do Imposto de Renda, têm-
se que a glosa deveria ser somente do que de fato exceder o valor de mercado, sendo
certo que a Fiscalização não realizou qualquer estudo para definir o correto valor de
mercado e, absurdamente, glosou os valores totais dos aluguéis, inobservando, mais
uma vez, o Regulamento do Imposto de Renda:
Art. 467. Para efeito de determinar o lucro real da pessoa jurídica (Decreto-Lei no
1.598, de 1977, art. 62, e Decreto-Lei no 2.065, de 1983, art. 20, incisos VII e VIII):
(...)
IV - no caso do inciso V do art. 464, o montante dos rendimentos que exceder ao
valor de mercado não será dedutível;
15. A atuação, portanto, revela-se em tudo e por tudo indiscutivelmente improcedente,
pois caso a Fiscalização entendesse os aluguéis abusivos, deveria realizar a glosa dos
valores que ela entendia exceder ao valor de mercado.
16. Acontece que a d. Fiscalização sequer apurou o valor de mercado do imóvel e das
vagas de garagem objeto da locação, valendo-se do menor esforço e glosando
arbitrariamente os alugueis deduzidos da base de cálculo do IRPJ e da CSLL. Limitou-
se a considerar que "diante dos parâmetros que norteiam a DRE - Demonstração do
Resultado do Exercício - há que se levar em conta que o aluguel contratado pelas
partes, no valor de R$2.728.392,00 é excessivo".
17. Afirma que como justificativa para considerar o valor do aluguel excessivo, no
Termo de Verificação Fiscal a autoridade fiscal caiu em contradição posto que, em
determinado ponto afirmou que "a "locatária" não auferiu receita suficiente para
cumprir o pagamento de aluguel pactuado" e na seqüência, sustentou que "este valor
não onerou o locatário/devedor, ao contrário, beneficiando-o com elevada dedução na
apuração da base de cálculo do imposto de renda e da contribuição social".
18. Prossegue afirmando que a autoridade fiscal deixou de observar o disposto no
Parecer Normativo CST no 396/70 que prevê:
São dedutíveis do lucro operacional das firmas individuais os aluguéis pagos por
estas, pela efetiva utilização de imóveis locados às firmas pelos respectivos titulares,
excetuadas as parcelas que excederem o preço ou valor do mercado, as quais serão
consideradas como distribuição disfarçada de lucros.
19. Além do Parecer Normativo CST n.° 416/70, que assim dispõe:
As importâncias pagas pela pessoa jurídica a título de aluguel de bens, móveis ou
imóveis, gue utiliza, representam despesa operacional. Porém, quando a coisa locada
pertence a um dos sócios, não se integram essas quantias nos limites legais dos
mesmos (...), desde gue realmente utilizada, pela locatária, a coisa alugada, e a preço
não excedente do valor de mercado. Não obedecida a primeiro condição, os
alugueres serão considerados distribuição disfarçada de lucros; infringida a segunda,
ter-se-ão com tat as quantias gue excederem o valor de mercado (RIR, art. 251, d).
20. Ou seja, todos estes pareceres comungam do seguinte entendimento: não há
qualquer problema de empresas ligadas contratarem entre si a locação de imóveis e caso
considerado abusivo o aluguel, o fisco deve glosar o valor EXCEDENTE e não o valor
total.
21. Desta forma, tem-se como indiscutível a necessidade da dedução das despesas
incorridas com o aluguel dos imóveis, essenciais para as atividades da Impugnante,
conforme preconiza do artigo 351, do Regulamento do Imposto de Renda:
Art. 351. A dedução de despesas com aluguéis será admitida (Lei no4.506, de 1964,
art 71): (...)
II - se o aluguel não constituir aplicação de capital na aquisição do bem ou direito,
nem distribuição disfarçada de lucros, ressalvado o disposto no art. 356.
(...)
Fl. 9966
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 5 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

§ 2o As despesas de aluguel de bens móveis ou imóveis somente serão dedutíveis
quando relacionadas intrinsecamente com a produção ou comercialização dos bens e
serviços ( Lei no 9.249, de 1995, art.13, inciso II).
22. Ao final requer seja julgado imp4rocedente o lançamento.
23. Juntou documentos.

A seguir a ementa da decisão de 1a instância:
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA - IRPJ
Data do fato gerador: 28/03/2011, 15/06/2011, 12/09/2011, 08/12/2011
DEDUÇÃO DE DESPESA. INDEDUTIBILIDADE.
Procede a glosa das depesas de aluguel, por desnecessária, estabelecido entre locador e
locatário pertencentes ao mesmo grupo econômico, tendo os mesmos sócios/co-
proprietários e porque, caso fossem observadas as regras normais de mercado, além de
ultrapassar o valor usual a ser praticado, o montante contratado, somado às despesas
operacionais exorbitaria o valor da receita líquida auferida para o período e tornaria
inviável a atividade do contratante.
É cabível o lançamento do imposto que deixou de ser recolhido quando restar
comprovada a existência de planejamento tributário visando diminuir ou suprimir o
recolhimneto do imposto de renda, via contratação de aluguel que que exorbitou o valor
usual praticado no mercado.
ASSUNTO: CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE O LUCRO LÍQUIDO - CSLL Data
do fato gerador: 28/03/2011, 15/06/2011, 12/09/2011, 08/12/2011 TRIBUTAÇÃO
REFLEXA.
Aplica-se à exigência reflexa o mesmo tratamento dispensado ao lançamento matriz, em
razão da relação de causa e de efeito que os vincula.
Impugnação Improcedente
Crédito Tributário Mantido

Ao julgar o caso, a DRJ destacou as seguintes razões de mérito:
24. Conforme relatado, a contribuinte explora a atividade de hoteleira na qualidade de
locatária do imóvel objeto da matrícula no 2.648, além de 68 vagas de garagem, cujas
matrículas estão discriminadas na Cláusula Primeira do referido contrato, registrados
junto ao 5o Ofício de Registro de Imóveis da Comarca do Rio de Janeiro. O valor do
aluguel pela locação deste imóvel foi estabelecido mediante Instrumento Particular de
Contrato de Locação Atípico Para Fins Não Residenciais em R$ 2.728.392,00 a ser
pago no 10o dia útil de cada mês subseqüente ao vencimento. Cópia do Contrato às fls.
43-60.
25. O lançamento, refere-se a glosa de alugueres pagos à empresa Windsor Barra
Hotéis Ltda, no ano-calendário de 2011, relativo a imóvel situado em Copacabana (RJ),
e que não poderiam ser considerados despesas necessárias, tendo em vista que o prédio
pertenceria à própria impugnante. Ambas as empresas, locadora e locatária pertencem
ao memso grupo econômico e possuem os mesmos sócios majoritários. Passa-se a
explicar a situação.
26. Antes de analisar as razões de defesa da contribuinte é importante transcrever alguns
exertos do referido instrumento de locação o qual foi detidamente analisado pela
autoridade lançadora, que, ao final, concluiu que se trata de um “pacto de investimento
compartilhado”, em que os dois lados lucraram. Foi uma locação pactuada e,
conseqüentemente, a despesa de aluguel considerada desnecessária para a atividade da
Fl. 9967
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 6 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

Rede Windsor que poderia exercê-la na condição de investidora solidária como
efetivamente resta comprovado.
27. Analisando o documento intitulado Instrumento Particular de Contrato de Locação
Atípico para fins não residenciais que instrui o presente processo, observa-se que em
27/05/2009 a pessoa jurídica Windsor Barra Hotal Ltda, CNPJ 05.298.154/0001-25, que
no presente caso apresenta-se como LOCADORA, firmou Escritura de Promessa de
Venda e Compra Ad Corpus e Outras Avenças, por meio da qual tornou-se a legítima
possuidora dos imóveis descritos e caracterizados naquele instrumento.
28. É esse imóvel que é objeto do contrato de locação. Encontra-se registrado no
instrumento que LOCATÁRIA e LOCADORA pertencem ao mesmo grupo econômico
e, sendo de se ressaltar que "Locatária" e "Locadora" têm entre seus maiores
cotistas as seguintes pessoas:
Rede Windsor de Hotéis Ltda

Windsor Barra Hotel Ltda.
José Oreiro Campos - 21%

José Oreiro Campos - 20%
Maria Agra Oreiro - 20%

Maria Agra Oreíro - 17%
Monica Agra Oreiro Grille - 20%
Mónica Agra Oreiro Grille - 17%
29. Isso expressa que a Rede Windsor de Hotéis Ltda e a Windsor Barra Hotel
Ltda possuem os mesmos sócios e co-proprietários que controlam e administram as
duas empresas ao mesmo tempo, portanto a Rede Windsor de Hotéis Ltda é
devedora e credora de si mesma.
30. Na forma do "Contrato", a LOCADORA dá os imóveis em locação à LOCATÁRIA,
pelo prazo de 78 (setenta e oito) meses, com inicio em 01 de dezembro de 2010 e
termino previsto para 31 de maio de 2017.
31. Do item “Considerando que”, reproduz-se abaixo o item (iv) que dispõe:
(iv) as partes declaram-se cientes e concordam expressamente que este
Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípico Para Fins Não
Residenciais ("Contrato") é firmado em condições especiais e com a finalidade
especifica de possibilitar a realização de uma operação de mercado de capitais, em
que os valores a serem pagos pela "locatária", a título de aluguel, serão cedidos pela
"locadora"
a
uma
companhia
securitizadora
de
créditos
imobiliários
("Securitizadora'), representados por Cédulas de Crédito Imobiliário emitidas por
Instrumento Particular de Escritura de Emissão de Cédulas de Crédito Imobiliário
("CCi"). que constituirão lastro para a emissão de Certificados de Recebiveis
Imobiliário ("CRI") sendo que esta operação foi estruturada para que os recursos
captados com a emissão dos CRI sejam utilizados para quitação da Escritura de
Compra e Venda, com a consequente transferência da propriedade dos IMÓVEIS
para a titularidade da LOCADORA, e a possibilidade de a LOCATÁRIA explorar
sua atividade hoteleira e afins nos IMÓVEIS, (grifo nosso)
32. A Cláusula Oitava prevê no item 8.2, o que se segue:
8.2 Fica a Locatária desde já autorizada a sublocar, emprestar ou ceder, a qualquer
titulo, total ou parcialmente, os Imóveis a sua controladora, ou empresa por ela
controlada, direta ou indiretamente, hipótese em que a Locatária permanecerá
solidariamente responsável, em especial, mas sem se limitar, com relação ao
pagamento previsto no item 11.2, que reproduziremos abaixo, (grifo nosso)
11.2 Caso a Locatária denuncie voluntariamente o Contrato antes de seu término,
mediante notificação a ser enviada à Locadora nesse sentido, ou caso a locação seja
rescindida pela Locadora em virtude de descumprimento pela Locatária de quaisquer
obrigações previstas neste contrato, incluindo o pagamento do aluguel, demais
encargos da locação, e das penalidades ora estabelecidas, a Locatária pagará á
Locadora, a titulo de perdas e danos prèfixados, o valor correspondente ao resultado
da multiplicação do período remanescente para o término do Contrato, pelo valor do
aluguel em vigor à época da ocorrência do fato, reajustado "pro rata die", valor este
Fl. 9968
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 7 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

que deverá ser pago em uma única parcela em até 3 (três) dias úteis da rescisão deste
Contrato, conforme o caso ("Multa Indenizatória do Contrato de Locação").
33. Mais adiante, a Clausula Décima Quarta trata da Vigência e do Registro
14.1 A presente locação continuará a vigorar nas hipóteses de alienação, total ou
parcial, dos Imóveis a terceiros, conforme Cláusula Oitava deste contrato,
obrigando-se a Locadora a incluir, em qualquer instrumento que venha a firmar com
o(s) adquirente(s), a obrigação deste(s) último(s) de cumprir integralmente a avença
¡ocatícia aqui ajustada, ainda que este Contrato não esteja registrado e/ou averbado
no Cartório de Registro de Imóveis competente.
34. A Cláusula Décima Sétima prevê:
17.1 Para fins de emissão dos CRI e conseqüente viabilização do pagamento do
preço de aquisição dos IMÓVEIS, a LOCATÁRIA autoriza, em caráter irrevogável
e irretratável, que os direitos creditórios decorrentes deste Contrato sejam cedidos a
terceiros, a exclusivo critério da LOCADORA, independentemente de notificação,
observado que, nos termos do artigo 290 do Código Civil, ela se dá por notificada no
presente ato.
35. O Anexo 2 do referido "Contrato" é uma notificação enviada à Rede de Hotéis
Windsor pela credora Windsor Barra Hotel informando a devedora que cederam a
Brazilian Securities Companhia de Securitização as prestações de aluguel, multas e
penalidades
ainda
vincendos
devidos
pela
devedora
em
decorrência
do
"Contrato".Dessa forma, a devedora fica ciente e concorda com a cessão de créditos,
devendo realizar todo e qualquer pagamento relativo ao "Contrato", a partir de julho de
2011, em favor da Cia. de Securitização acima mencionada, na conta mantida junto ao
Itaú-Unibanco S.A. - agência n° 0910, conta corrente n° 11142-6.
No item (v) dos mesmos "Considerando" dispõe que a "locatária" participou e anuiu
com a estruturação acima mencionada, inclusive no que tange a emissão dos CRI.
É sabido no mercado de capitais que este tipo de investimento tem sido bastante
utilizado por investidores já que proporciona maior rentabilidade para todos os
envolvidos.
36. Ao final, concluiu que a finalidade especifica do "Contrato" não é "Construir e/ou
Reformar para Servir", e na sua estrutura não se amolda a um contrato do tipo built-to-
suit, inclusive pelo não cumprimento integral de cláusulas previamente pactuadas.
37. Destacou também que a Lei das Locações (Lei n° 8.425/91) também não pode ser
aplicada ao presente "Contrato". E mais, apesar do Código Civil em seu art. 425 admitir
a estipulação de contratos atípicos, os condiciona expressamente a observar as normas
previstas em lei.
38. Com relação à parte denominada "locadora" - Windsor Barra Hotéis passou a ter no
seu imobilizado um imóvel de alto custo que não é utilizado em sua atividade
operacional visto que é uma empresa "hoteleira” e não uma 'imobiliária', porquanto nâo
pode sofrer depreciação.
39. Podemos concluir, que pelas relações entre as Partes e as realidades jurídicas
verificadas no "Contrato” que este nào é um contrato atípico de locação mas sim um
"pacto de investimento compartilhado" entre a Rede Windsor de Hotéis e Windsor
Barra em que ambos lucraram, sendo a locação pactuada e, consequentemente, a
despesa de aluguel desnecessária para a atividade da Rede Windsor que poderia
exercê-la na condição de investidora solidária como efetivamente é. (grifos
acrescidos)
40. Estas foram as considerações feitas pela autoridade lançadora.
41. Ressalte-se que o esquema engendrado não merece prosperar por uma série de
razões a saber.
42. Por primeiro é de se esclarecer que o contrato denominado de built to suit se
caracteriza pela disponibilidade do proprietário (LOCADOR), em construir sob
Fl. 9969
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 8 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

medida e a pedido do LOCATÁRIO o imóvel, objetivando atender as necessidades
específicas deste, que, em contra partida, remunera o proprietário/locador por
meio de um contrato de aluguel de longo prazo. Como o próprio nome do contrato
destaca, este requisito é imprescindível para a carcaterização desse tipo de contrato.
43. Ou seja, as partes contratantes ajustam os termo do contrato antes do início das
obras, visto que será feita sob medida pelo proprietário para o locatário, que utilizará o
imóvel por prazo determinado, garantindo ao proprietário o retorno realizado no
investimento.
44. O imóvel é construído para atender os interesses do locatário, nos termos pré-
determinados, identificando-se com contratos de locação a longo prazo. viabilizando,
assim, projetos de empreendimentos imobiliários que atendam as rígidas normas
estabelecidas pelos futuros usuários da construção e os prazos curtos para execução.
Outra vantagem na realização deste contrato é evitar a imobilização do capital da
empresa que faz a locação em imóveis. O prazo do contrato é calculado de modo que o
lucro obtido com o uso do imóvel cubra os custos do empreendimento.
45. Assim, temos que o objeto do contrato de locação sob análise não preenche o
requisito essencial dos contratos built to suit, que lhe dá o título, qual seja o imóvel não
foi construído sob medida e a pedido da LOCATÁRIA. Conforme se comprova à
fl.63 e seguintes, o imóvel alvo do contrato já existia de algum tempo e pertencia,
anteriormente à promessa de venda e compra, a Caixa de Previdência dos Funcionários
do Banco do Brasil- PREVI.
46. Por segundo, para se aferir se determinada despesa pode se considerada como
operacional e, portanto, se é possível sua dedução na apuração do Lucro Real, base de
cálculo do IRPJ, há de se considerar o disposto no artigo 299 do Decreto no 3.000, de
1999, RIR/99, que tem por base legal o artigo 47 da Lei no 4.506, de 1964:
Art. 299. São operacionais as despesas não computadas nos custos, necessárias à
atividade da empresa e à manutenção da respectiva fonte produtora (Lei no 4.506, de
1964, art. 47 ).
§ 1o São necessárias as despesas pagas ou incorridas para a realização das transações
ou operações exigidas pela atividade da empresa (Lei no 4.506, de 1964, art.
47, § 1o ).
§ 2o As despesas operacionais admitidas são as usuais ou normais no tipo de
transações, operações ou atividades da empresa (Lei no 4.506, de 1964, art. 47, § 2o).
§ 3o O disposto neste artigo aplica-se também às gratificações pagas aos
empregados, seja qual for a designação que tiverem.
47. Deste modo, o dispêndio deverá ser necessário, isto é, utilizado para a realização das
transações ou operações exigidas pela atividade da empresa, além de usual ou normal no
tipo de transações, operações ou atividades da empresa. Em outros termos, as despesas
incorridas, para serem consideradas operacionais e, assim, dedutíveis do imposto de
renda, devem guardar relação com a atividade desenvolvida pela empresa, isto é, com
seu objeto social, admitindo-se ainda apenas as que preencham os requisitos de
usualidade ou normalidade.
48. Conforme já restou caracterizado a LOCATÁRIA é também a LOCADORA à
medida que as duas pessoa jurídicas possuem os mesmos sócio majoritários. Desta
forma a ora impugnante ocupa os dois pólos da relação que se estabeleceu.
49. Rebatendo a alegação da defesa que afirma ser necessário observar o princípio da
entidade, ante a menção feita ao fato de as duas empresas possuírem o mesmo quadro
societário, existe um terceiro ponto a ser debatido. Trata-se do valor estipulado para o
aluguel, sabendo-se de ante mão que o valor do aluguel de um imóvel gira entre 0,5% e
1% do valor o mesmo.
50. Pois bem, o imóvel em questão é localizado em área privilegiada do Rio de Janeiro
(Copacabana), destinado à exploração da atividade hoteleira e foi locado para uma
Fl. 9970
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 9 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

empresa do mesmo grupo econômico, gerido pelo mesmo grupo de sócios majoritários.
Assim sendo, levando-se em consideração todas essas premissas, entende-se que
poderia ser aceito um valor próximo a 1% do valor do bem (o maior dos percentuais
aceitáveis), em razão da localização. Ocorre que não é essa situação que se apresenta.
Conforme restou ajustado no contrato atípico de locação, as partes estipularam o
aluguel em R$2.728.392,00, Isto equivale a 1,604% daquilo que foi acordado como
valor de compra do imóvel, qual seja, R$170.000.000,00. Portanto, muito acima do
valor de mercado usualmente praticado e, ressalte-se que não estamos tratando de um
imóvel novo.
51. E, como se não bastasse, ainda cabe mencionar a projeção feita pela autoridade
fiscal que, demonstrou a inviabilidade da ora impugnnate prosseguir na atividade, ante a
situação acordada. A autoridade lançadora, fez uma análise para verificar "o quantum"
representa a despesa de aluguel e o Total de Despesas Operacionais contabilizadas em
confronto com a Receita Líquida da Locatária - Rede Windsor de Hotéis - e seus efeitos
no Lucro Líquido depois da Provisão para o IR e CS em cada período considerado.
1°trimestre 2011
Receita Líquida da Atividade = R$ 8.649.183.66
Total de Despesas Operacionais = R$ 7.249.684,97
Despesas de Aluguel = R$ 2.575.000,00
Lucro Liquido do Período de Apuração = R$ 584.710,70
1. As Despesas Operacionais representam 83,82% da Receita Líquida da "locatária".
2. Neste período, a Despesa de Aluguel correspondeu a 29,77% da Receita Liquida
da "locatária".
3. Essa despesa, sozinha, representou 35,52% do total de Despesas Operacionais.
4. O LLP ficou reduzido em 4,5 vezes em função da dedução da Despesa de
Aluguel, após recalculo do DRE.
Observa-se que neste trimestre, caso o contribuinte tivesse apropriado o
aluguel contratado de RS 2.728.392.00, sua Despesa de Aluguel no trimestre
seria de RS 8.185.176,00, o que corresponderia a 94.65% de sua receita liquida,
o total de suas despesas operacionais seria de R$ 12.859.860,97, superior a sua
receita líquida, o que engoliria o LLP apurado, sem que seja necessário, a nosso
juízo, demonstrar o prejuízo que seria apurado no período.(grifos acrescidos)
2o trimestre 2011
Receita Líquida da Atividade = RS 14.929.447,07
Total de Despesas Operacionais = R$ 11.846.268,11
Despesa de Aluguel = R$ 5.400.000,00
Lucro Líquido do Período de Apuração = R$ 1.378.742,94
1. As Despesas Operacionais representam 79,34% da Receita Líquida da "locatária".
2. Neste período, a Despesa de Aluguel representou 36,17% da Receita Líquida da
Atividade
3. A Despesa de Aluguel correspondeu a 45.60% do tota! das Despesas
Operacionais.
4. O LLP ficou reduzido em 4,2 vezes pela dedução dessa Despesa após recalculo do
DRE.
Observa-se neste trimestre a mesma situação, só que se faz necessário a
demonstração. Caso a dedução com despesa de aluguel obedecesse ao valor
contratado de R$ 2.728.392,00 ao mês, essa despesa no trimestre seria de
R$8.185.176,00 equivalente a mais de 50% da sua receita liquida e o total de
suas despesas operacionais seria de R$ 14.631.444,11, o que corresponderia a
Fl. 9971
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 10 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

98% de sua Receita Líquida . Neste trimestre, o Lucro Bruto Declarado
(Receita Líquida - Custo dos Bens e Serviços Vendidos) foi igual à RS
13.904.416,62, inferior, portanto, ao total de Despesas Operacionais.
3° trimestre 2011
Receita Liquida da Atividade = R$ 21.611.465,62
Total de Despesas Operacionais = R$ 14.701.492,17
Despesa de Aluguel = R$ 8.185.176,00
Lucro Líquido do Período de Apuração = R$ 3.973.673,20
1. As Despesas Operacionais representam 68,02% da Receita Líquida da "locatária".
2. Neste período, a Despesa de Aluguel representou 37,87% da Receita Líquida da
Atividade.
3. A Despesa de Aluguel correspondeu a 55,67% do total das Despesas
Operacionais.
4. O LLP ficou reduzido em 2,7 vezes com a dedução dessa despesa.
4° trimestre de 2011
Receita Líquida da Atividade = R$ 30.173.021,89
Total de Despesas Operacionais = R$ 19.491.245,68
Despesa de Aluguel = R$ 8.185.176,00
Lucro Líquido do Período de Apuração = R$ 6.106.762,71
1. As Despesas Operacionais representam 64,60% da Receita Liquida da "locatária".
2. Neste período, a Despesa de Aluguel correspondeu a 27,13% da Receita Líquida
da "locatária"
3. A Despesa de Aluguel representou 42% do Total das Despesas Operacionais.
4. O LLP ficou reduzido em 2,2 vezes em função da dedução dessa despesa.
52. Diante dos parâmetros que norteiam a DRE - Demonstração do Resultado de
Exercício - há que se levar em conta que o aluguel mensal contratado pelas partes, no
valor de R$2.728.392,00 é excessivo, e está fora dos padrões de normalidade e
usualidade na espécie de negócio uma vez que consideramos diante do que ficou
demonstrado acima que a "locatária" não auferiu receita suficiente para cumprir
o pagamento de aluguel pactuado o que poderia não acontecer na prática se as
Partes não tivessem vínculo algum, mas como já foi dito, são empresas ligadas
onde os membros da mesma família detem a maioria das cotas de uma e outra.
53. Outro aspecto muito mais relevante se extrai do item (iv) dos "Considerando"
quando "as Partes declaram-se cientes e concordam expressamente que o
Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípico Para Fins Não
Residenciais é firmado em condições especiais e com a finalidade específica de
possibilitar uma operação de mercado de capitais, em que os valores a serem pagos
pela "locatária", a título de aluguel, serão cedidos pela "locadora" a uma
companhia securitizadora de créditos imobiliários, representados por Cédulas de
Crédito Imobiliário emitida por Instrumento Particular de Escritura de Emissão
de Cédulas de Crédito Imobiliário ("CCI"), que constituirão lastro para a emissão
de Certificado de Recebíveis Imobiliário ("CRI"), sendo que esta operação foi
estruturada para que os recursos captados com a emissão dos CRI sejam utilizados
para quitação da Escritura de Compra e Venda, com a consequente transferência
da propriedade dos Imóveis para a titularidade da "locadora", e a possibilidade de
a locatária explorar sua atividade hoteleira e afins nos Imóveis"..(grifos acrescidos).
54. Portanto restou demonstrado que as despesas de aluguel estão muito distantes do
conceito de usualidade, devendo ser mantida a glosa. Desta forma restando comprovada
Fl. 9972
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 11 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

a existência de planejamneto tributário com vistas a diminuir ou suprimir o o
recolhimento do imposto de renda, julgo por manter a exigência lançada.
Conclusão
Isto posto, voto por julgar procedente o lançamento para manter a exigência formulada
nos autos.

Cientificada da decisão de primeira instância em 05/11/2015 (Comprovante à e-
Fl. 527), inconformada, a contribuinte apresentou Recurso Voluntário, em 03/12/2015.
Em sede de recurso, a contribuinte além de reiterar os argumentos da Impugnação,
contesta os fundamentos da decisão recorrida, alegando:
i.
Que o acórdão ignorou solenemente o laudo de avaliação do valor de
venda do imóvel, na quantia de R$ 341.049.000,00, decidindo de forma
aleatória que o aluguel não é compatível com o mercado;
ii.
Que o valor de R$ 170.000.000,00 acordado para a compra e venda do
imóvel foi fixado muito antes, em 2009, conforme se depreende da
Escritura anexada aos autos, e que o imóvel foi inteiramente reformado
pelo LOCADOR Windsor Barra, vez que sequer estava em condições de
operar;
iii.
Que a fiscalização considerou o valor do aluguel abusivo, sem fazer
qualquer prova;
iv.
Que a legislação estabelece que somente pode ser glosada a parte
comprovadamente excessiva, e não a totalidade dos aluguéis.
v.
Por fim, requer o cancelamento da exigência.

O processo fora então encaminhado para esta Turma que, em sessão realizada em
26 de janeiro de 2017, decidiu converter o julgamento em diligência, nos seguintes termos:
A autuação tem por fundamento:
(i) o caráter excessivo do valor pactuado de locação, que busca demonstrar pelo cotejo
entre a despesa do aluguel em face das receitas;
(ii) não se caracterizar como um contrato “buit to suit” apesar de ter sido assim
designado;
(iii) ter sido a estrutura de securitização de créditos imobiliários utilizada para que os
valores recebidos com a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários utilizados
para fins de quitação da compra e venda;
Fl. 9973
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 12 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

(iv) o fato de ambos, locador e locatário, possuírem os mesmos sócios, revelaria, na
prática, se tratar de um mesmo sujeito passivo;
(v) que os valores pagos a sócios a título de aluguel não podem superar o valor de
mercado, segundo o § 1o do art. 351 do RIR/99;
Para tecer tais considerações, a autoridade fiscal lança mão de um substancioso
conjunto de documentos, como a escrituração, o contrato de locação (fl. 43 a 60), o
termo de securitização (fl. 78 a 118) e o contrato de cessão e aquisição de direitos
creditórios (fls. 132 a 161).
No entanto, um dos principais documentos para o conjunto probatório do presente feito
e para formar a convição deste julgador não foi carreado aos autos, qual seja, a
“promessa de compra e venda”, por meio do qual se avença o preço do negócio e as
suas condições, como o modo e o tempo do pagamento.
Considero esse elemento, bem como todos os demais documentos relativos à
transferência da posse e da propriedade do imóvel fundamentais para o deslinde da
presente lide.
Também considero necessário conhecer, concretamente, como foi quitado o preço
avençado para a compra do imóvel.
É relevante também destacar que o recorrente afirma que foram gastos significativos
recursos pelo locador na reforma do imóvel. Para comprovar tal assertiva, apresenta
laudo de avaliação. Entendo, porém, que essa prova deve ser realizada por meio
documental, no mínimo, com base na escrituração do locador que incorpore tais gastos
ao valor do imóvel em seus registros contábeis.
Isso posto, voto para converter o feito em diligência com o fito de a autoridade local
intimar o contribuinte para: (i) apresentar cópia do contrato de promessa de compra e
venda do imóvel e documentos posteriores, como escrituras e registros imobiliários,
relativos à transmissão da posse/propriedade do imóvel de “Rede Windsor de Hoteis”
para “Windsor Barra Hoteis”; e (ii) para esclarecer como foi promovida a quitação do
preço avençado, bem como para juntar cópia dos documentos que comprovem essa
quitação. Também deve intimar o dito “locador”, ou seja, “Windsor Barra Hoteis” para
que aponte o valor dos gastos para a reforma do imóvel e que os comprove. Por fim,
deve encerrar a diligência por meio de um relatório circunstanciado e devolver o feito a
este Colegiado com o fito de prosseguirmos no julgamento.

Após a intimação da contribuinte para apresentação dos documentos solicitados, o
processo fora pautado em sessão realizada em 12 de março de 2018, tendo sido novamente
convertido em diligência, em razão do seu não atendimento integral, conforme a seguir:
Conforme podemos verificar do relatório, a diligência não foi plenamente realizada pela
autoridade local.
Em primeiro lugar, não intimou “Windsor Barra Hoteis” para que aponte o valor dos
gastos para a reforma do imóvel e que os comprove. Em segundo, deixou de elaborar
relatório circunstanciado de encerramento da diligência.
Dessa arte, entendo que o julgamento deve ser novamente convertido em diligência para
que a autoridade local complete a diligência anterior.
Reitero que a autoridade deve intimar “Windsor Barra Hoteis” para comprovar, por
meio da sua escrita contábil e fiscal e documentos que lhe dão suporte, usando as
práticas de auditoria que julgar conveniente (verificação por amostragem dos
documentos dos gastos que componham o custo), o custo do imóvel na época da
locação e que faça constar no relatório circunstanciado a sua conclusão acerca da sua
auditoria no referido custo.
Fl. 9974
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 13 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

Por conseguinte, a autoridade diligenciadora realizou as devidas intimações,
elaborando ao final o Termo de Encerramento de Diligência Fiscal, conforme recortes a seguir:

Fl. 9975
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 14 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

É o relatório.
Fl. 9976
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 15 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

Voto
Conselheiro André Severo Chaves, Relator.

Ao compulsar os autos, verifico que o presente Recurso Voluntário é tempestivo,
e atende aos requisitos de admissibilidade do Processo Administrativo Fiscal, previstos no
Decreto no 70.235/72. Razão, pela qual, dele conheço.
Analisando-se os fatos e documentos que instruíram o presente processo, tendo a
filiar-me ao entendimento do voto vencido da DRJ, representado pela declaração de Voto da
julgadora Eva Maria Los, a seguir transcrita:
A afirmativa de que o valor do aluguel foi resultante de planejamento tributário não está
demonstrada; trata-se de uma inferência.
Nos arts. 465 e 466 do RIR de 1999, conceituam-se Pessoas Ligadas e Valor de
Mercado, descrevendo-se nos §§ do art. 465, critérios de definição de valor de bem
objeto de negociação entre pessoas ligadas e no art. 466, definido as características da
distribuição disfarçada de lucros.
No presente caso, em que o valor dos alugueres foi estipulado entre pessoa jurídicas
ligadas, o valor do aluguel foi caracterizado como acima do valor de mercado e que
resultou em prejuízos à autuada.
Contudo, na atividade hoteleira, o aluguel do imóvel é uma despesa operacional usual,
descabendo a glosa total, mas do valor excedente ao do mercado que constituiu
distribuição disfarçada de lucro.
À vista do exposto, entendo que descabe a glosa do valor integral do aluguel.

No mesmo sentido, entendo que a fiscalização autuou a recorrida com base apenas
em suposições, não demonstrando no caso concreto que o contrato de aluguel era excessivo e
desnecessário.
Inicialmente, faz-se necessário destacar que a legislação não faz qualquer vedação
para que entidades ligadas celebrem contrato de locação. Ao contrário, como dito acima, os arts.
465 e 466 do RIR/99 (vigente à época) estabelecem apenas critérios para que tais pactos não
sejam presumidos como distribuição disfarçada de lucros.
Desta feita, já não deve prosperar o argumento da fiscalização de que, como a
Locatária e a Locadora são do mesmo grupo econômico, não poderiam celebrar o contrato de
locação. Tal argumento fere, inclusive, o princípio da entidade.
Fl. 9977
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 16 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

No que se refere à glosa integral das despesas de aluguel, verifica-se mais uma
inconsistência da fiscalização. O racional do inciso V, do art. 464, do RIR/99, estabelece que
somente é presumida a distribuição disfarçada de lucros quando “paga a pessoa ligada aluguéis,
royalties ou assistência técnica em montante que excede notoriamente ao valor de mercado”.
No caso dos autos, a fiscalização sequer produziu elementos objetivos e aptos a
atribuir um valor de mercado ao imóvel em questão, a fim de estipular o valor excessivo, e assim
realizar a glosa. Simplesmente desconsiderou integralmente o valor do aluguel, com base em
meras inferências de que a contribuinte não auferiu receita suficiente para realizar o seu
pagamento.
Como também discorrido no voto vencido, entendo que o aluguel do imóvel é
uma despesa operacional usual e necessária ao desenvolvimento das atividades da recorrente. A
glosa integral constitui uma ilegalidade.
Caso a fiscalização tivesse constituído elementos hábeis a realizar a glosa do valor
supostamente excedente, entendo que até seria possível manter parte da autuação. Entretanto,
conforme verifica-se no Termo de Constatação Fiscal (e-Fls. 213 a 228), o trabalho fiscal foi
realizado no sentido do “tudo ou nada”, ou seja, entendeu-se que o valor estaria excessivo, e
glosou-se tudo.
Ademais, entendo que os elementos apresentados aos autos demonstram que o
valor do aluguel fora atribuído com base nos parâmetros do mercado.
O laudo técnico (e-Fls. 363 a 422) apresentado pela Impugnante, datado de 18 de
agosto de 2010, conclui que o valor do imóvel seria de R$ 240.000.000,00 no estado físico em
que fora avaliado (com obras em andamento), e R$ 341.049.000,00, considerando o valor do
imóvel reformado. É o que se observa:

Fl. 9978
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 17 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

Como já destacado pela fiscalização, o valor do aluguel de um imóvel comercial
gira entre 0,5% e 1% do valor do bem. No caso em exame, o valor do aluguel de R$ 2.728.92,00
corresponde a 0,8% do valor do bem, ou seja, dentro da normalidade praticada no mercado.
Cumpre ressaltar, que um dos itens que gerou a conversão do processo em
diligência, em exames anteriores, foi a intimação da WINDSOR BARRA HOTEL LTDA para
que apontasse e comprovasse os valores gastos na reforma do imóvel, que justificasse a sua
valorização. Tendo a contribuinte assim respondido:

De fato a escrituração contábil da sua conta “OBRAS EM ANDAMENTO”
reflete o valor apresentado de R$ 55.827.586,68 para a reforma do imóvel. Ainda, as mais de 9
mil páginas de notas fiscais apresentadas, também parecem refletir e corroborar os gastos
realizados no imóvel, o que justifica a valorização do imóvel.
Assim sendo, entendo que não constam elementos nos autos aptos a manter a
acusação fiscal. Ao contrário, verifica-se que os documentos apresentados pela recorrente
apresentam a consistência e genuinidade do contrato de locação firmado, além da sua
incontestável necessidade e usualidade na atividade hoteleira, razão pela qual torna-se indevida a
glosa realizada.

Conclusão
Fl. 9979
DF CARF MF
Documento nato-digital

Fl. 18 do Acórdão n.o 1401-005.751 - 1a Sejul/4a Câmara/1a Turma Ordinária
Processo no 12448.733043/2014-17

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso voluntário e, no mérito,
dar-lhe provimento para cancelar os autos de infração de IRPJ e CSLL.

É como voto.
(documento assinado digitalmente)
André Severo Chaves

Fl. 9980
DF CARF MF
Documento nato-digital