Utbyggingsavtale

Utbyggingsavtale er ein avtale mellom ein kommune og ein grunneigar eller utbyggar om utbygging av eit område. Avtalen må ha grunnlag i kommunalt vedtak gjort av kommunestyret, som avgjer i kva tilfelle utbyggingsavtale er ein føresetnad for utbygging. Plan- og bygningsloven definerer utbyggingsavtale slik: «Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplanplan.» 

Medan det tidlegare var vanleg at kommunane i Noreg tok seg av opparbeiding av byggeområde, blei det etter kvart meir vanleg at private utbyggarar stod for detaljplanlegging og utbygging. Dei tradisjonelle reiskapane for plangjennomføring, oreigning, erstatning og refusjon blei mindre relevante, og utbyggingsavtalar kom i bruk. I 2005 fekk Plan- og bygningsloven reglar om slike avtalar, og desse blei vidareførte i gjeldande lov.

Innhaldet i avtalen

Ein utbyggingsavtale kan gjelde forhold som det er gjeve føresegner om i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Han regulerer kva som skal gjerast ved ei utbygging og kven som skal gjere det og betale kva. Lovens reglar er utdjupa i Veileder utbyggingsavtaler. I det minste kan avtalen omfatte interne vegar og andre tekniske anlegg, leikeplassar, andre uteareal og liknande. Vidare kan han regulere typar og storleik på bustader, spesielle krav til utforming av dei, og eventuell forkjøpsrett for kommunen eller andre av bustader til marknadspris. Også organisatoriske tiltak som danning av velforeining og ordning for framtidig drift og vedlikehald kan avtalast. Rekkefylgjeføresegner i planen kan brukast som grunnlag for å avtale utbyggingstakt og kva som skal gjerast når.

Dersom utbygginga krev oppgradering av eksterne anlegg, for eksempel eit nytt vegkryss eller betre leidningskapasitet, kan avtalen pålegge utbyggar ein kostnad. Det same gjeld dersom det blir behov for miljø- og kulturtiltak som støyskjerming, kvalitetstiltak i byrom og parkar etc. Men det er i så fall krav om «forholdsmessighet», det vil seie at utbyggars kostnad må stå i forhold til den belastninga utbygginga påfører kommunen.

Avtalen kan i alle høve gjelde forskottering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planen.

Etter byggesaksforskrifta er det ikkje høve til å ha med i ein utbyggingsavtale at utbyggar skal bidra til verksemder og tiltak som det offentlege etter andre lovar har ansvaret for. Det gjeld for eksempel sosial infrastruktur som barnehagar, skolar, institusjonar etc.

Saksgang 
Igangsetting av avtaleforhandlingar skal kunngjerast. Det går ikkje klart fram av loven, men det må vere høve for folk til å fremme synspunkt tidleg. Dersom avtalen er tenkt å innehalde element som ikkje er regulerte i kommunal plan, skal avtaleforslaget kunngjerast med minst 30 dagars frist for å komme med merknader. Innkomne merknader skal vurderast og eventuelt føre til endringar i avtaleforslaget. Loven seier ikkje kva kommunalt organ som skal inngå avtale. Avtaleforhandlingar kan gå føre seg parallelt med planutarbeidinga, men kommunen kan ikkje underskrive avtalen før arealplan for det aktuelle området er vedteken. Det kan ikkje klagast på vedtak om utbyggingsavtalar.

Kjelder 
Plan- og bygningsloven.  Besøkt 28.12.2015
Veileder utbyggingsavtaler  Besøkt 28.12.2015
Forskrift om byggesak  Besøkt 28.12.2015

Plan- og bygningsloven