Byrettens dom i sag om, hvorvidt sagsøgte er rette sagsøgte og om sagsøgte har opgjort varme- og fordelingsregnskaber forkert i en årrække, ophæves, og sagen hjemvises til fortsat behandling
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

VESTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 2. november 2020

Sag BS-21241/2019-VLR
(4. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Claus Johansen)

mod

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
(advokat Tom Jensen)

Retten i Herning har den 7. februar 2019 afsagt dom i 1. instans (sag BS-
10390/2017-HER (tidligere BS 11-491/2017)).

Landsdommerne Annette Dellgren, Ida Skouvig og Nina Stendal Pedersen (kst.)
har deltaget i ankesagens afgørelse.

Sagen er for landsretten begrænset til at angå spørgsmålet, om sagen kan
anlægges mod Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte.

Påstande
Appellant, tidligere Sagsøger, har nedlagt påstand om, at Retten i Hernings dom
ophæves, og at sagen hjemvises til fortsat behandling ved Retten i Herning.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, har nedlagt påstand om frifindelse.

Supplerende sagsfremstilling
Sagen er anket med Procesbevillingsnævnets tilladelse af 5. april 2019.



2

Civilstyrelsen har meddelt Appellant, tidligere Sagsøger fri proces for
landsretten.

Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøger og Vidne har afgivet supplerende forklaring.

Appellant, tidligere Sagsøger har supplerende forklaret blandt andet, at hun
anlagde sagen mod Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, fordi det er
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, som laver varmeregnskaberne. Afdelingen
har ingen kompetence vedrørende varmeregnskabet, men godkender alene
budgettet. Det følger af de regler, der er på området, at det er Appelindstævnte,
tidligere Sagsøgte, der har ansvaret for varmeregnskabet. Det er også
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, som hun har korresponderet med om sine
indsigelser forud for retssagen.

Forslaget om ændring af fordelingsprincipperne med overskriften ”Forslag til
bebeoermøde afd. 024 d. 22.09 [08]14” , ekstrakten side 315, sendte hun til
afdelingen, fordi beboerklagenævnet havde sagt, at det var afdelingen, der havde
kompetencen. Hun blev efterfølgende klar over, at beboerklagenævnet havde
fortolket reglerne forkert, og det var Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, der
som udlejer skulle forholde sig til forslaget. På afdelingsmødet blev forslaget
afvist efter en afstemning. Hun anlagde ikke i den anledning en sag mod
afdelingen, men henvendte sig i stedet på ny til beboerklagenævnet.

Vidne har supplerende forklaret blandt andet, at en afdeling er en selvstændig
økonomisk enhed med ansvar for egen økonomi. Afdelingen skal godkende fx
driftsbudget og vedligeholdelsesplan. Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte er
behjælpelig med at udarbejde forslag hertil. Der stemmes om forslagene på et
møde i afdelingen. Det afgøres ved almindeligt stemmeflertal, om forslagene
vedtages. På afdelingsmødet træffes der bestemmelse om, hvorvidt der skal
sættes nye eller andre målere op, idet det er en udgift, som afdelingen skal
afholde.

Han var til stede under mødet i anledning af behandlingen af Appellants,
tidligere Sagsøger forslag. Appellant, tidligere Sagsøger fremlagde sit forslag,
og herefter blev der redegjort for konsekvenserne af forslaget. Forslaget gik ud
på en ændring af fordelingsprincippet. Forslaget indebar, at der ved fordelingen
af udgiften ikke skulle tages hensyn til boligernes størrelse. Forslaget blev
nedstemt.

Det er afdelingen, der hæfter for betalingen af varme mv. Energiselskabet sender
fakturaen til afdelingen. Der er en mellemregningskonto i Appelindstævnte,
tidligere Sagsøgte, som regningen betales over, men Appelindstævnte, tidligere
Sagsøgte hæfter ikke for de enkelte afdelinger. En afdeling kan reelt gå konkurs.

Appellant, tidligere Sagsøger har efter hans opfattelse i givet fald alene et krav
mod afdelingen, ikke mod boligorganisationen. Boligorganisationen har ikke en



pengekasse til betaling af Appellants, tidligere Sagsøger krav. Pengene skal i så
fald tages



3

fra den fælles kasse med den konsekvens, at alle lejere kommer til at betale.
Fordelingsregnskaberne er udarbejdet af techem i overensstemmelse med loven.
Regningerne fra energiselskabet er korrekte, og det samme er
fordelingsregnskaberne. En del af betalingen for varme går til dækning af faste
udgifter.

Klager til beboerklagenævnet rettes mod Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
som administrator af varmeregnskabet, og det fremgår ikke af det materiale, der
udsendes, at klager skal rettes mod afdelingen. Det ændrer ikke ved, at det i
forhold til det økonomiske er afdelingen, der hæfter. Det er boligorganisationen,
der er udlejer, men det er afdelingen, der ejer ejendommen. Der indgås aftale om
levering af varme, men det er alene på vegne af afdelingen. Der opkræves et
beløb til dækning af boligorganisationens udgift til administration. Det er kun
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, der har et CVR nr. De enkelte afdelinger
har ikke eget CVR nr.

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten om, hvem
der er rette sagsøgte.

Appellant, tidligere Sagsøger har vedrørende dette spørgsmål yderligere anført,
at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte bærer det overordnede ledelsesansvar for
sine afdelinger. Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte er desuden ansvarlig efter et
selvstændigt culpagrundlag, idet Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har påtaget
sig en selvstændig forpligtelse i den foreliggende sag.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har heroverfor navnlig anført, at
boligorganisationen har administreret varmeregnskabet for afdeling 24 på den
måde, som afdelingen har anvist. Der er ikke grundlag for at antage, at
boligorganisationen har påtaget sig en selvstændig forpligtelse, og der foreligger
ikke et selvstændigt ansvarsgrundlag i form af culpa.

Landsrettens begrundelse og resultat
Sagen vedrører for landsretten spørgsmålet om, hvorvidt Appellant, tidligere
Sagsøger kan anlægge sag mod boligorganisationen Appelindstævnte, tidligere
Sagsøgte med krav om tilbagebetaling af varme mv., eller om sagen skal
anlægges mod den afdeling i Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, hvor
Appellant, tidligere Sagsøger bor.

Højesteret har i dommen, gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 2008, side 1983,
fastslået, at en afdeling i en boligorganisation uanset princippet om økonomisk
uafhængighed i lov om almene boliger m.v. § 16, stk. 1, ikke kan anses for en
selvstændig juridisk enhed, men må anses som en del af boligorganisationen.

Uanset at Appellants, tidligere Sagsøger påstand indebærer et betalingskrav, som
i det interne forhold mellem boligorganisationen og dens afdelinger måtte
påhvile den afdeling i Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, hvor Appellant,
tidligere Sagsøger bor, kan sagen på den



4

baggrund anlægges mod Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Det bemærkes
herved også, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte er udlejer, jf.
almenlejelovens § 3, og dermed Appellants, tidligere Sagsøger medkontrahent.

Landsretten tager derfor Appellants, tidligere Sagsøger påstand om ophævelse af
byrettens dom og hjemvisning til fortsat behandling til følge.

Efter sagens udfald skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte i sagsomkostninger
for begge retter betale 110.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand inkl.
moms. Heraf udgør sagsomkostningsbeløbet for landsretten 50.000 kr., mens
sagsomkostningsbeløbet for byretten udgør 60.000 kr. Beløbet på 50.000 kr. for
landsretten skal betales til statskassen, mens beløbet for byretten på 60.000 kr.
skal betales til Appellant, tidligere Sagsøger.

Endvidere skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte til dækning af et beløb
svarende til retsafgiften for byretten betale 500 kr., jf. retsafgiftslovens § 13, stk.
2, 1. pkt., og til dækning af et beløb svarende til retsafgiften for landsretten
betale 750 kr., jf. retsplejelovens § 332, stk. 1, 1. pkt. Begge disse beløb skal
betales til statskassen.

Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn
til sagens omfang og forløb.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom ophæves, og sagen hjemvises til fortsat behandling.

I sagsomkostninger for byretten skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte betale
60.000 kr. til Appellant, tidligere Sagsøger og 500 kr. til statskassen.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
betale 50.750 kr. til statskassen.

Beløbene, der forrentes efter rentelovens § 8 a, skal betales inden 14 dage.