Sagen drejer sig om fejl og mangler ved et sivedræn/nedsivningsanlæg på en ejendom.
Ret: Retten i Esbjerg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Køb;

RETTEN I ESBJERG
DOM

afsagt den 26. januar 2022

Sag BS-20165/2020-ESB

Sagsøger 1
og
Sagsøger 2
(advokat Søren Vangsgaard)

mod

Sagsøgte
(advokat Bente Riis Fogsgaard)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 19. maj 2020.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2, købte pr. 1. januar 2019 ejendommen Adresse 1, By 1,
af Sagsøgte, og dødsboet efter hendes ægtefælle Person 1. Sagen drejer sig om
mangler ved et nedsivningsanlæg på ejendommen.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har fremsat påstand om, at Sagsøgte skal betale dem
69.000 kr. med procesrente fra den 20. marts 2020.



2

Beløbet svarer til skønsmandens vurdering af udgiften inkl. moms til etablering af
et nyt nedsivningsanlæg, hvilket han anser for at være den nødvendige ud-
bedring.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Der er under sagen afholdt syn og skøn vedrørende nedsivningsanlægget og
vedrørende ægtheden af underskrifter, angiveligt fra kloakmester Skønsmand 1.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a.

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af Sagsøger 2 og Sagsøgte samt af vidnerne Skønsmand
1, Vidne og Skønsmand 2.

Parternes synspunkter

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har i deres påstandsdoku-
ment anført:

”…
Til støtte for den nedlagte påstand gøres følgende gældende:

Mangler

Det gøres gældende, at der foreligger mangler ved sivedræn/nedsiv-
ningsanlægget (den udvendige kloak), idet sivedræn/nedsivningsan-
lægget ikke har de egenskaber, som sagsøgerne kunne forvente eller
kræve efter købsaftalen og oplysningerne fra ejendomsmægleren, Person
2, afgivet ved fremvisningen for sagsøgerne.

Sagsøgerne forventede, at sivedræn/nedsivningsanlægget på ejendom-
men var udført i sagsøgtes ejertid, og at anlægget var mangelfrit.

Det gøres gældende, at sivedrænet/nedsivningsanlægget var udført i strid
med en håndværksmæssigt korrekt udførelse og uden overhol-delse af
gældende regler/normer herfor, hvilket bevirker, at sivedræ-
net/nedsivningsanlægget er behæftet med en mangel.



3

Der henvises til Skønsmand 2's erklæring angående si-
vedræn/nedsivningsanlægget, hvoraf det bl.a. fremgår, at sivstrengene
ligger for dybt, at sivstrengene ikke er lagt forskriftsmæssigt, at der ikke
er sigteanalyse, at strengene ikke har den fornødne forskriftsmæssige
længde, og at aftrækket og nedsivningen fra sivstrengene ikke fungerer.

Det gøres gældende, at der ved Skønsmand 2's erklæring er ført bevis for,
at der består faktiske mangler ved sivedrænet/nedsiv-ningsanlægget, og
det gøres på grundlag af skønserklæringen gæl-dende, at der består
mangler ved nedsivningsanlægget.

Sagsakterne fra Esbjerg (tidl. By 2) Kommune viser desuden, at en række
påkrævede forhold ved anlægget ikke blev iagttaget ved etab-leringen af
anlægget, hvorfor sivedrænet/nedsivningsanlægget ikke overholder
gældende forskrifter.

Af sagsakterne fra Esbjerg Kommune fremgår, at dokumenterne ikke er
stemplede, hvilket er påkrævet. Sælgers afdøde ægtefælle, Person 1,
underskrev oprindeligt overfor Esbjerg Kommune som kloakmester uden
at være det, hvilket er retsstridigt og ansvarspå-dragende for denne og
sælger, idet Person 1 derved på et forkert grundlag forsøgte at formå
Esbjerg Kommune til at give en godkendelse på et forkert grundlag. Det
foreligger ikke dokumentation for, at udførelse (i 2002 eller 2006) skulle
være sket ved Virksomhed A/S 1 el-ler Skønsmand 1.

Der bestod en tillige retlig mangel, da sivedrænet/nedsivningsanlægget
blev etableret uden behørig erklæring fra autoriseret mester.

Ifølge de oplysninger køberne har modtaget fra Virksomhed A/S 2 kan
det desuden lægges til grund, at der ikke blev fremlagt de nødvendige
oplysninger til kommunen i forbindelse med godken-delsen af
kloakanlægget, herunder dybden på strengene, sigteanalyse,
fyldningsmateriale mv., ligesom der mangler stempel fra den autorise-
rede kloakmester.



4

Det kan ud fra bilag 26 lægges til grund, at Skønsmand 1 har erklæret, at
han ikke har udført kloakarbejder på ejendommen.

Da Skønsmand 1 ikke havde udført kloakarbejder på ejendommen, kan
det som udgangspunkt lægges til grund, at Skønsmand 1 ikke som
autoriseret kloakmester kunne underskrive på kloakmestererklæ-ringen i
bilag 12 i forbindelse med sagsøgtes ægtefælles fremsendelse af
dokumenter til kommunen i 2006.

Iht. til bilag H anerkendes det, at Skønsmand 1 ifølge sikkerhedsstyrel-
sen var fagligt ansvarlig hos Virksomhed A/S 1 fra 2005-2008, og at han
drev virksomhed med fuld autorisation fra 2009-2010.

Efter det fremlagte bilag F må det antages, at Skønsmand 1 på et tids-
punkt var ansat i virksomheden Virksomhed A/S 1.

Virksomhed A/S 1 har imidlertid, jf. bilag 25, erklæret, at Virksomhed
A/S 1 ikke har haft en byggesag på ejendommen beliggende Adresse 1,
hvilket ubestrideligt kan lægges til grund, og derfor kan det lægges til
grund, at Skønsmand 1 i 2006 ikke på vegne af Virksomhed A/S 1 havde
befø-jelser til at agere som autoriseret kloakmester på Adresse 1.

Det er nærliggende at tro, at sælgers afdøde ægtefælle tillige selv ud-førte
eller på uautoriseret vis lod det mangelfulde sivedræn/nedsiv-ningsanlæg
udføre, idet det efter bilag 25 kan det lægges til grund, at sælgers afdøde
ægtefælle ikke havde professionel bistand fra Virksomhed A/S 1, idet
Skønsmand 1 erklærede, at han ikke havde udført sivedræ-
net/nedsivningsanlægget, og idet sælger har ikke ført bevis for, at det
skulle forholde sig anderledes. Således har sagsøgte ikke dokumenteret,
at det skulle forholde sig anderledes end oplyst af Skønsmand 1, hvor-for
det kan lægges til grund, at udførelsen skete ved sagsøgtes afdøde mand.

Dette forhold bestyrkes ved, at køberne konstaterede, at sælgers afdøde
ægtefælle på ulovlig og mangelfuld vis udførte eller lod udføre bade-
værelser og de indvendige spildevandsforhold, hvilket blev anmeldt til
ejerskifteforsikringen, og hvilke skader blev udbedret ved betaling fra
ejerskifteforsikringen.

Hvis retten efter Skønsmand 3's skønserklæring måtte lægge til grund, at
Skønsmand 1 har underskrevet på bilag 12, ændrer dette således ikke på,
at det ikke er dokumenteret, at arbejdet er udført af en autoriseret
kloakmester, idet Skønsmand 1 i bilag 26 har erklæret



5

det modsatte. Skønsmand 1 drev ikke virksomhed som selvstændig
autoriseret kloakmester i 2006, og arbejdet eller Skønsmand 1's evt. un-
derskrivelse af bilag 12 ikke er udført via Skønsmand 1's ansættelse i
Virksomhed A/S 1, jf. bilag 25.

Reklamation

Det gøres gældende, at manglerne var til stede på tidspunktet for
sagsøgernes køb af ejendommen. Manglerne kan henføres til udførelsen
jf. skønsmandens erklæring og erklæringen fra Virksomhed A/S 2.

Vidne, Virksomhed A/S 2, konstaterede ved sin erklæring forud for
retssagens start, at aftrækket i sivedræ-net/nedsivningsanlægget ikke
fungerer efter hensigten, hvilket har væ-ret tilfældet siden etableringen af
anlægget.

Sagsøger reklamerede på behørig vis over mangler ved sivedræ-
net/nedsivningsanlægget i forbindelse med, at der blev konstateret
ulovlige forhold ved den indvendige kloak.

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom

Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2,
stk. 1, hæfter sælgeren uanset lovens ordning fortsat for f.eks. mangler
ved udvendig kloak. Sælgeren er ansvarlig ved udvist simpel uagtsom-
hed.

Det bemærkes, at U2006.1005V angik kloak i bryggerset, og at det blev
lagt til grund, at manglen vedrørte bygningens fysiske tilstand. I nær-
værende sag skal det fremhæves, at de ulovlige og mangelfulde forhold
indvendigt er udbedret efter anerkendelse af forholdet som en dæk-
ningsberettiget skade under ejerskifteforsikringen, og at si-
vedræn/nedsivningsanlægget i nærværende sag ikke angår indvendige
forhold. Derimod er sivedræn/nedsivningsanlægget beliggende på
grunden og ikke en del af selve bygningen, og på grundlag heraf afviste
ejerskifteforsikringen at dække skaden, jf. bilag 30. Problemstillingen
med anlægget er, at det ikke trækker korrekt uden, at dette har sam-
menhæng eller betydning for bygningen, og desuden har Ankenævnet for
forsikring har fastslået, at sivedræn/nedsivningsanlæg ikke er at be-tragte
som kloak- eller stikledning.

Ved Højesterets afgørelse i U2015.692 blev det fastslået, at indretninger
uden for selve bygningen falder uden for den byggesagkyndiges gen-



6

nemgang, og det gøres gældende, at køberne derfor ikke er afskåret fra at
gøre krav gældende som følge af det mangelfulde sivedræn/nedsiv-
ningsanlæg.

Det gøres gældende, at køberne ved købet kunne forvente, at sivedræ-
net/nedsivningsanlægget var lovligt og godkendt, og at sivedræ-
net/nedsivningsanlægget var uden mangler.

Derudover må det efter den fremlagte kloakmestererklæring fra
Virksomhed A/S 2 og skønserklæringen lægges til grund, at si-
vedrænet/nedsivningsanlægget strider mod offentligretlige forskrifter, jf.
lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2, stk. 5.

Sagsøgernes mangelsbeføjelser

Skønsmanden konkluderer samlet, at der vil være behov for at etablere et
nyt nedsivningsanlæg og omkostningerne til et nyt nedsivningsan-læg
vurderes at beløb sig til kr. 69.000,00 inkl. moms, og det gøres gæl-
dende, at manglernes økonomiske værdi efter skønserklæringen udgør kr.
69.000,00 inkl. moms svarende til udgiften til et nyt nedsivningsan-læg
uden mangler.

Forholdsmæssigt afslag

Det gøres i første række gældende, at sagsøgerne kan gøre et forholds-
mæssigt afslag gældende.

Det gøres gældende, at der foreligger betydelige mangler.

Det gøres gældende, at der kan gøres et forholdsmæssigt afslag gæl-
dende svarende til udgiften til udbedring af manglen, idet der er tale om
en væsentlig, værdiforringende mangel.

Det gøres gældende, at der ikke i oplysningerne i handlens dokumenter
var oplysninger, der pegede på, at nedsivningsanlægget var behæftet med
de mangler ved nedsivningsanlægget, som der ved skønsmandens
erklæring er ført bevis for, og at sagsøgerne ved købet af ejendommen
som udgangspunkt kunne forvente, at der ikke var mangler ved
nedsivningsanlægget.

Sagsøgerne havde på tidspunktet for købsaftalens indgåelse ud fra de
oplysninger, der blev afgivet til sagsøgerne, jf. det skriftlige materiale og
oplysningerne fra ejendomsmægleren, en berettiget forventning om,



7

at nedsivningsanlægget var udført i sagsøgtes ejertid, og at det var
mangelfrit.

Såfremt sagsøgerne ved indgåelsen af købsaftalen havde fået oplysnin-
gerne om manglerne ved nedsivningsanlægget, ville sagsøgerne i for-
handlingssituationen have krævet et afslag i købesummen svarende til
omkostningen til et nyt nedsivningsanlæg.

Efter skønsmandens erklæring kan det lægges til grund, at der ville være
behov for at etablere et nyt nedsivningsdræn, og karakteren af manglerne
ved nedsivningsanlægget gør derfor, at udgiften til etable-ring af et nyt
nedsivningsdræn var nødvendig eller påkrævet for sagsø-gerne, og det
gøres gældende, at dette har afgørende betydning for det afslag,
sagsøgerne ville have krævet.

Erstatning

I anden række gøres gældende, at sagsøgte er erstatningsansvarlig, og at
sagsøgte hæfter for udbedring af de mangelfulde forhold svarende til den
positive opfyldelsesinteresse.

Sivedrænet/nedsivningsanlægget blev efter sagens oplysninger udført i
2002 eller 2006, dvs. i sælgers ejertid.

Det må bevismæssigt lægges til grund, at sivedrænet/nedsivningsan-
lægget ikke er udført af en autoriseret kloakmester, men at si-
vedræn/nedsivningsanlægget er udført af sagsøgtes afdøde mand som
selvbyg.

Det må lægges til grund, at sagsøgte som ægtefælle var bekendt med
arbejderne, som Person 1 selv udførte eller lod udføre, og det gøres
gældende, at manglerne var eller burde være sagsøgte be-kendt. Der var
desuden andre sager, herunder dispensation til badevæ-relse i 2003, jf.
bilag 31.

Det gøres derfor gældende, at sagsøgte er ansvarlig for manglerne, her-
under at sagsøgte som sælger er ansvarlig for sin ægtefælles handlin-ger,
og at sagsøgte hæfter for udbedring af de ulovlige og mangelfulde
forhold.

Sagsøgte har ikke overholdt sin loyale oplysningspligt ved ikke i købs-
aftalen eller i sælgeroplysningerne til tilstandsrapporten at oplyse om, at
udførelse mv. ikke var sket ved en autoriseret kloakmester.



8

Det bestrides, at sagsøgte skulle kunne leve på ejendommen med et de-
fekt nedsivningsanlæg uden, at hun var blevet klar over, at nedsiv-
ningsanlægget ikke fungerede. Sagsøgte har alene oplyst, at hun ikke
ved, hvornår udførelse af anlægget skete, og at hun ikke ved, hvilken
vedligeholdelse, der skete. Virksomhed A/S 2 konstaterede på baggrund
af en tv-inspektion bl.a., at der må have været problemer med kloakken i
mange år.

Det gøres desuden gældende, at retten bevismæssigt må lægge til grund,
at der ikke i sælgers ejertid er sket den nødvendige vedligehol-delse, og
sagsøgte har ikke kunne oplyse eller dokumentere, at den til-strækkelige
og fornødne tømning er sket i sælgers ejertid.

Skønsmanden anfører, at normal vedligeholdelse af nedsivningsanlæg-get
omfatter spuling og rensning af fordelerrør og tømning af sandfang i
fordelerbrønden mindst hvert andet år. Det gøres gældende, at sagsøgte
ikke har ført bevis for, at hun i sin ejertid foretog fornøden
vedligeholdelse, og skønsmanden konstaterer, at nedsivningsanlægget
viser tydelige tegn på manglende vedligehold. Samtidig kan det oply-ses,
at sagsøgerne i sin ejertid på ca. 2 år har fået nedsivningsanlægget spulet
3 gange inkl. spulingen ved skønsforretningen.

Det efterladte rensebånd i garagen indikerer i øvrigt, at sælger forud for
overdragelsen af ejendommen også var bekendt med problemet med den
udvendige del af kloakken. Der fremlægges som bilag 32 foto af
rensebånd og dykpumpe, som sagsøgte efterlod i garagen. Dette blev ikke
oplyst ved overdragelse til køberne, og sælger ses derfor at have handlet i
strid med den loyale oplysningspligt, hvilket tillige er ansvar-
spådragende.

Det bestrides, at der er grundlag for, at købernes erstatningskrav sva-
rende til udgiften til et nyt nedsivningsanlæg skal nedsættes på grund-lag
af de faktuelle oplysninger i sagens bilag, fordi der er behov for
etablering af et nyt nedsivningsanlæg.
…”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført:

”…
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det samlet gældende:

At nedsivningsanlægget ikke er behæftet med mangler i hverken fak-tisk
eller retlig henseende,



9

At bevisbyrden for evt. mangler påhviler sagsøger, og at denne bevis-
byrde ikke er løftet, og

At forholdet ikke berettiger til erstatning eller et afslag i købesummen, da
der ikke er tale om en mangel.

Såfremt Retten, mod forventning måtte finde, at der ved
nedsivnings-anlægget består en mangel, gøres det gældende,

Vedr. afslag i købesummen:
At forholdet ikke berettiger til et afslag i købesummen,

Vedr. tab:
At sagsøger ikke har lidt et tab, bl.a. fordi nedsivningsanlægget, selv med
en mangel, ikke var ringere end det forudsatte på købstidspunktet,

At evt. erstatning, såfremt køber har lidt et tab, skal nedsættes, idet er-
statning skal tage højde for anlæggets restlevetid og købers berettigede
forventninger på købstidspunktet,

Vedr. ansvarsgrundlag:
At sagsøgtes afdøde ægtefælle lod professionelle udføre/efterse og god-
kende arbejdet, og at sagsøgte derfor, som forbruger, ikke har handlet
culpøst eller ansvarspådragende,

At sagsøgte ikke kan identificeres med sin afdøde ægtefælle, såfremt
Retten måtte finde, at sagsøgtes afdøde ægtefælle har udført arbejdet som
selvbyg og har underskrevet som kloakmester i Skønsmand 1's navn,

At sagsøgte i øvrigt ikke har handlet culpøst eller ansvarspådragende i
nogen henseende, og

Vedr. årsagssammenhæng:
At sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for, at evt. mangler ved nedsiv-
ningsanlægget skyldes forhold som kan henhøre under sagsøgtes hand-
linger/undladelser.

Det bestrides:

At sagsøgerne har ført bevis for, at afgivet kloakmesterunderskrift i bi-lag
12 ikke kan, og bør, tillægges bevismæssig betydning,



10

At sagsøgerne har ført bevis for, at Skønsmand 1 ikke havde de in-terne
beføjelser til at udføre arbejdet vedr. nedsivningsanlægget, og at dette i så
fald skal komme sagsøgte til skade,

At skønserklæring af d. 5. januar 2021 om nedsivningsanlægget kan
lægges bevismæssigt til grund ift. korrekt håndværksmæssig udførelse på
etableringstidspunktet af anlægget,

At sagsøger har ført bevis for, at nedsat kapacitet for nedsivningsanlæg-
get skyldes manglende vedligehold fra sagsøgte, og

At sagsøgte ikke skulle have besvaret sagsøgers opfordringer tilfreds-
stillende således at sagsøgte kan tillægges bevismæssig skadevirkning i
sagen.
…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Retten lægger til grund efter skønserklæringen fra bygningsingeniør og senior-
geotekniker Skønsmand 2 og dennes forklaring i retten, at sivestrengene i
nedsivningsanlægget er for korte, er placeret direkte i sand i stedet for i grøfter
med vaskede nøddesten og er placeret for dybt under terræn, og at dette har
medført, at anlægget stopper til og ikke fungerer, så væsken ikke kan sive væk. Da
problemet skyldes anlæggets udførelse, og da Sagsøger 1 og Sagsøger 2
reklamerede over problemet knap 5 måneder efter overtagelsen og anførte, at de
havde haft adskillige besøg af slamsuger, lægger retten til grund, at problemet
bestod på overtagelsesdagen.

Det fremgår af salgsmaterialet, at ejendommen er fra 1887 og er moderniseret og
ombygget i 1986. Sagsøger 1 og Sagsøger 2 købte ejendommen for 1.750.000 kr.
Ifølge Sagsøger 2 sagde ejendomsmægleren under fremvisningen, at
ejendommen, herunder kloakeringen, var renoveret løbende, og at det derfor ikke
var relevant at skifte septiktanken som på en anden ejendom, hun tidligere havde
fremvist for dem. Under disse omstændigheder har Sagsøger 1 og Sagsøger 2 ikke
haft grundlag for konkrete forventninger vedrørende anlæggets alder,
udførelsesmåde eller lovlighed. De har derimod med rette kunnet forvente, at
kloakeringen fungerede.

Der foreligger derfor en mangel.



11

Retten lægger til grund efter skønserklæringen, at det for at udbedre manglen er
nødvendigt at etablere et nyt nedsivningsanlæg til en anslået udgift på 69.000 kr.
inkl. moms.

Efter manglens karakter har det været nødvendigt for ejendommens brug at ud-
bedre manglen, hvilket efter det oplyste også er sket. Sagsøger 1 og Sagsøger 2
har derfor ret til et forholdsmæssigt afslag i købesummen, der efter retspraksis
fastsættes til udbedringsudfgiften på 69.000 kr.

Retten tager herefter Sagsøger 1 og Sagsøger 2's påstand til følge.

Efter sagens værdi, forløb og udfald skal Sagsøgte betale 79.115,15 kr. i
sagsomkostninger til Sagsøger 1 og Sagsøger 2. Heraf dækker 1.960 kr.
retsafgiften af det vundne beløb, 258,20 kr. vidneførslen af Skønsmand 1,
41.896,95 kr. sagsøgernes udgift til udmeldelse og honorering af Skønsmand 2 og
35.000 kr. et passende beløb til advokatudgift inkl. moms. Sagsøger 1 og
Sagsøger 2 er ikke momsregistrerede.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte skal inden 14 dage betale 69.000 kr. med procesrente fra den 20. marts
2020 samt 79.115,15 kr. i sagsomkostninger til Sagsøger 1 og Sagsøger 2.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.