Sag om anerkendelse af ophævelse af lejemål samt om udlejers udbedring af el-vandvarmer mv.
Ret: Retten på Bornholm (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

RETTEN PÅ BORNHOLM
DOM

afsagt den 4. juni 2020

Sag BS-29104/2019-BOR

Udlejer
(advokat Peter Paldan Sørensen)

mod

Lejer 1
(advokat Rikke Solberg Bruun)

og

Lejer 2
(advokat Rikke Solberg Bruun)

Denne afgørelse er truffet af Dommer og lægdommerne Boligdommer 1 og
Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 1. juli 2019. Sagen vedrører lovligheden af en opsigelse efter
lejelovens § 83, stk. 1, litra a.

Sagsøgeren, Udlejer, har fremsat følgende påstand:

”De sagsøgte tilpligtes at fraflytte lejemålet, Adresse, By 2 til fraflytning den 31.
maj 2020, subsidiært 14 dage efter domsafsigelse, såfremt dom afsiges efter 17.
maj 2020.”



2

De sagsøgte, Lejer 2 og Lejer 1, har fremsat påstand om frifin-delse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218
a.

Oplysningerne i sagen
Det fremgår af sagen, at Lejer 1 og Lejer 2 erhvervede ejendom-men Adresse i By
2 i november 1981, og at Udlejer på en tvangsauktion den Dato 2015 erhvervede
ejendommen. Lejer 1 og Lejer 2 blev boede på ejendommen, nu som lejere, idet
lejeforholdet dog først blev formaliseret ved lejekontrakt underskrevet den 31.
oktober 2017 af Lejer 1 og Lejer 2, og den 7. december 2017 af Udlejer.

Ved brev af 14. maj 2019 blev Lejer 1 og Lejer 2 opsagt med 1 års varsel til
fraflytning den 31. maj 2020. Baggrunden for opsigelsen var, at Udlejer selv
ønskede at benytte det lejede til beboelse. Da Lejer 1 og Lejer 2 ikke ville
godkende opsigelsen, anlagde Udlejer denne sag.

Sagen er forberedt og hovedforhandlet sammen med BS-27119/2019-BOR, der
blev anlagt den 19. juni 2019, og hvori Udlejer over for Lejer 1 og Lejer 2 har
fremsat påstand om, at han ikke skal foretage nær-mere bestemte
udbedringsarbejder i lejemålet, at Lejer 1 og Lejer 2 skal fraflytte lejemålet som
følge af en ophævelse i medfør af lejelovens § 93 e, subsidiært § 93 m, og at Lejer
1 og Lejer 2 skal erstatte udgifter forbun-det med retablering af lejemålets
varmesystem. Lejer 1 og Lejer 2's påstand og synspunkter over for
erstatningspåstanden er fejlagtigt anført i påstandsdokumentet i denne sag. De
under hovedforhandlingen afgivne forkla-ringer er gengivet fuldt ud i begge
domme.

Forklaringer
Udlejer har forklaret, at han er født og opvokset på Bornholm. Han flyttede fra
øen som 20-årig og uddannede sig til bygningskonstruktør. Han ar-bejder som
rådgivende ingeniør. Lejer 1 er hans mors kusine. En dag modtog han et brev om,
at Lejer 2 og Lejer 1's ejendom røg på tvangsauk-tion, og han spurgte ind til, hvad
det drejede sig om. Da han modtog salgsop-stillingen kunne han se, at der ikke var
nogen varmeinstallation på ejendom-men. Han mødte op hos Lejer 2 og Lejer 1's
Advokat, og til-bød at hjælpe Lejer 2 og Lejer 1 i to år, hvorefter de skulle købe
ejendommen til-bage eller finde en anden løsning. Det var Lejer 2 og Lejer 1, som
foreslog, at der blev lavet en tidsbegrænset lejekontrakt, og at de skulle betale
6.000 kr. om må-neden i husleje. Det accepterede han. Han blev højstbydende på
auktionen den



3

Dato 2015 og overtog ejendommen. Derefter opstod problemerne, for iføl-ge
Advokat ville Lejer 2 og Lejer 1 have, at der også blev indgået en
tilbagekøbsaftale, hvoraf fremgik, at den leje, som de havde betalt, skulle fra-
trækkes i købesummen. Advokat rådede dem alle til at få lejekon-trakten på plads
før tilbagekøbsaftalen, men Lejer 2 og Lejer 1 ville have vilkåre-ne for deres
tilbagekøb på plads, før de underskrev en lejekontrakt. Grunden til, at
lejekontrakten endte med ikke at blive en tidsbegrænset lejekontrakt, var, at man
ikke kunne indgå en tidsbegrænset lejekontrakt, når der var gået mere end to år.
Det var hele tiden meningen, at Lejer 2 og Lejer 1 skulle betale et deposi-tum og
forudbetalt leje, og han har bedt om betaling siden januar 2016. Huset i By 1 var
hans fars barndomshjem, og han fik tilladelse til at overtage huset uden
bopælspligt. Han har ikke forespurgt kommunen, om han kan bo i huset, men det
regner han da med, at han ville få lov til. I maj 2018 fik han konstateret en
kræftsvulst i hjernen, og han var i de følgende 19 måneder i kemoterapi. Be-
handlingen blev afsluttet i december 2019. Han har af lægerne fået at vide, at han
ikke vil kunne genoptage sit arbejde i fuldt omfang, og han arbejder da og-så kun
12 timer om ugen.

Han satte i april 2019 sit hus i By 3 til salg ved RobinHus. Det skyldtes, at han
ikke har råd til at blive boende, og at han er blevet rådet til at trække sig til-bage
og skabe sig et nyt liv. Det er korrekt, at huset er sat til salg som et såkaldt
skuffesalg, men RobinHus har et køberkartotek, og ejendomsmægleren er in-
strueret om, at huset kan handles. Der er for nylig indgået en ny formidlingsaf-tale
med en nedsat salgspris på huset. Han ved, at salgsopstillingen er sendt til
interesserede kunder, og at der har været tre fremvisninger. Det er ikke menin-gen,
at han skal fortsætte med sit arbejde, og det er nogle forsikringsforhold som gør, at
han stadig er tilknyttet firmaet. Han ønsker ikke at give oplysninger om sin
privatøkonomi. Han vil anslå, at Adresse er knap 400.000 kr. værd, for huset er i
virkelig dårlig stand. Det var på et møde den 30. november 2017 vedrørende
lejekontrakten, at Lejer 2 fortalte, at termostaten i el-vandvarmeren var gået i
stykker. Forsikringsselskabet afviste at dække skaden, fordi lejeren selv havde haft
håndværkere til at foretage reparationen, og det orienterede han straks Lejer 2 om.
Han er enig i, at det er udlejers ansvar at vedligeholde vandvar-meren, men en lejer
skal selvfølgelig kontakte sin udlejer, hvis det fosser ud med kogende vand fra
apparatet. Lejeren må også slukke for apparatet, men han skal ikke agere ejer og
tilkalde håndværker. Hovedkilden til varme og varmt vand i ejendommen er
oliefyret. På et tidspunkt fik han mails fra Lejer 2 om, at de ikke havde varmt
vand. Han har opfyldt punkterne 3 – 6 af de punk-ter, som Huslejenævnet har
krævet udbedret i nævnets afgørelse af 23. maj 2019, og Grundejernes
Investeringsfond har efter en besigtigelse den 23. oktober 2019 godkendt
arbejderne. Det var VVS-installatør Vidne, som fortalte, at oliefyret ikke var i
orden. Han havde bestilt Vidne til at udføre det årlige efter-syn, som fandt sted den
19. oktober 2018.



4

Han havde 14 dage forinden sendt en mail til Lejer 2 og Lejer 1 om, at der i en
varslingsperiode fra den 19. – 24. oktober 2018 skulle udføres arbejder på ejen-
dommen. Det drejede sig om arbejder på skorstenen, taget og tagrenderne, og så
skulle fyret serviceres. Han og hans far var også på ejendommen den 19. ok-tober
2018 for at beskære beplantningen. Lejer 2 og Lejer 1 var hjemme. Vidne gik i
gang i fyrrummet, og kom ud for fortalte, at fyret var tømt for vand, og at han var
nødt til at udskifte nogle rør og en termostat. Hans far kørte efter noget die-sel, så
de kunne prøvekøre fyret, og da de fik det i gang, væltede det ud med vand. Vidne
sagde, at han skulle få fat i Lejer 2. Vidne fortalte Lejer 2, at fyret var frosts-
prængt, og at det ikke kunne repareres. Lejer 2 fortalte den dag, at de i perioder
tappede vandet af fyret. Vidne fortalte, at han ville se, om han havde et andet fyr,
som den 22. oktober 2018 kunne stilles op som en midlertidig løsning. Lejer 2 for-
talte, at fyret havde kørt den 16. oktober 2018. Lejer 2 sagde, at han ville fylde olie
på fyret den 1. november 2018, hvor de igen havde de råd til det. Vidne og en an-
sat kom med det midlertidige fyr den 22. oktober 2018 og tog det gamle fyr med
sig. De behandlede ikke det gamle fyr hårdhændet. Der var ikke opsat frostvag-ter
i fyrrummet den 19. oktober 2018, og frostvagterne var der heller ikke den 14.
november 2018, da han og Vidne fjernede det midlertidige fyr. De fjernede det
midlertidige fyr, fordi Lejer 2 ikke som lovet havde fyldt olie på, og så kunne de
ikke komme videre og måtte afslutte sagen. Vidne havde fortalt Lejer 2, at de var
nødt til at trykprøve det midlertidige fyr i forbindelse med installationen. Grun-den
til, at fyret alene var en midlertidig løsning, var, at det jo ikke var udlejer, der
havde frostsprængt det gamle fyr. Desuden var økonomien på ejendommen ikke til
et oliefyr. Det var ham, som i årene 2015 – 2017 købte olie til Lejer 2 og Lejer 1,
som så betalte afdrag til ham. Det er korrekt, at han de 6. november 2018
ophævede lejemålet med henvisning til, at Lejer 2 og Lejer 1 havde ødelagt fyret.
Fotografierne i ekstraktens side 48 og 49 tog han og Vidne den 14. november
2018, og fotografiet i ekstraktens side 50 tog han den 14. januar 2019. Det er først
på det sidstnævnte fotografi, at der ses en frostvagt.

Lejer 2 har forklaret, at han er uddannet maskiningeniør og at han i 20 år havde
ansættelse på Teknologisk Institut. Det var under denne ansættelse, at han flyttede
til Bornholm. Derefter etablerede han og Lejer 1 en rådgivende in-
geniørvirksomhed, hvor de blandt andet arbejdede med kvalitetsstyring. Han
etablerede også Udeladt pga. personhenførbare oplysninger. Efter konkursen fort-
satte han med at arbejde som ingeniør, indtil han den 31. maj 2017 gik på pen-sion.
Det er ikke reelt, når Udlejer siger, at han vil flytte ind på ejen-dommen.
Ejendommen er på 400 m2, og grunden er på 10 ha. Udlejer kan som følge af sin
sygdom ikke vedligeholde ejendommen, som de har gjort. Udlejer vil blot score
kassen ved at sælge ejendommen og slippe for at have noget med le-jere at gøre.
Den offentlige ejendomsvurdering er 1.4 mio. kr., og det kan ejen-dommen også
sælges for. Ejendommen i By 1 ligger til gengæld centralt og er bedre egnet som
bolig for Udlejer. Adresse har været hans og Lejer 1's hjem siden 1981. Da de
overtog ejendommen, lå den på en brakmark. De har be-



5

plantet hele ejendommen og med tiden fået et rigt dyreliv som følge heraf. Des-
uden har de både hun og kat. De lever af deres folkepensioner, for pensionerne,
som blev tegnet i forbindelse med deres ansættelser, forsvandt i forbindelse med
tvangsauktionen. Han kan ikke genkende det, som Udlejer fortæller med, at han
ville hjælpe dem i to år. Planen var, at de skulle købe huset tilbage, hvis de fik
gældssanering. De har to gange forsøgt at få gældssanering, men begge gan-ge er
det blevet afslået, fordi de ikke har et tilstrækkeligt økonomisk råderum. Der var
aldrig tale om, at de skulle betale et depositum og forudbetalt leje. Pludselig
fremgik de to ting af udkastet til lejekontrakten. Selvom de gjorde indsigelser, var
de tvunget til at skrive under, for Udlejer truede med at smide dem ud. Der blev
aftalt en afdragsordning, for de kunne ikke betale beløbene ad én gang.

El-vandvarmeren gik i stykker den 30. november 2017. De tændte for vandet i
badeværelset og konstaterede, at der kun kom koldt vand ud af hanen. Fyrrum-met
var til gengæld fyldt med damp, og vandet fossede ud af el-vandvarmeren. Han
lukkede for alt vand og kontaktede en VVS-installatør, som han bad lave en
midlertidig løsning, så de igen havde vand i huset. De fik dog kun koldt vand.
Installatøren konstaterede, at termostaten var stået af. Den efterfølgende dag for
talte han Udlejer, hvad der var sket. Han bad flere gange Udlejer kontakte sin
forsikring og få el-vandvarmeren repareret, men Udlejer vendte aldrig tilba-ge. I
tiden indtil den 22. oktober 2018, hvor oliefyret blev skiftet ud med et an-det,
havde de i perioder klaret sig med ejendommens tre store brændeovne. Der er en
masse træ på ejendommen, og brændeovnene kunne opvarme ejendom-men. El-
vandvarmeren forsynede ejendommen med varmt vand i hanerne og i bruseren. De
fyldte kun olie på fyret og tændte det, når det blev rigtig koldt i vejret. Når de løb
tør for olie, slukkede han fyret og tappede vandet af anlæg-get. Frostvagterne i
fyrrummet var placeret under vinduerne, men han flyttede dem hen ved
rørinstallationerne, da det nye fyr blev fjernet. Samtidig satte han en træplade
foran et stort hul ind til skorstenen, som var blevet slået i forbindel-se med, at fyret
var blevet fjernet. Han havde aldrig problemer med at starte fy-ret. Når han fyldte
vand på, sørgede han for at lufte ventilerne i radiatorerne. Den 16. oktober 2018
ville han fylde vand på fyret, fordi Udlejer havde meddelt, at han ville komme med
en VVS’er og trykprøve anlægget. Han aftalte med Lejer 1, at hun skulle stå ved
fyret, mens han gik op på stuehusets loft for at un-dersøge, om rørene var tætte.
Det silede fra en kobberrørsamling, og han sagde til Lejer 1, at hun skulle lukke
for vandet med det samme. Da han ikke havde remedierne til at reparere røret, gik
han ned i fyrrummet og tappede vandet af fyret igen. Han gjorde helt, som han
plejede at gøre, og der var ingen utætheder i eller ved kedlen. Nogle dage senere
loddede han kobberrøret. Det var ikke no-get, han orienterede Udlejer om.

Fyret blev efterset den 19. oktober 2018. Vidne spurgte, hvor han fyldte vand på
anlægget, og han viste Vidne den ventil, som han plejede at dreje på. Han



6

fik ikke den dag at vide, at der var noget galt med fyret. Den 22. oktober 2018 var
han og Lejer 1 ikke hjemme, for Lejer 1 skulle opereres i øjnene. Da de kom hjem
om aftenen, konstaterede de, at fyret var væk. Han sendte en meget hidsig mail til
Udlejer og spurgte, hvad Udlejer havde gang i, sådan at fjerne fyret som en tyv om
natten. Udlejer svarede ikke. Han meddelte Udlejer, at han ikke ville fylde olie på
det fyr, der var stillet i stedet, før han vidste, om fyret havde samme fornuftige
forbrug som det gamle fyr. Han havde lovet, at han ville fyl-de olie på den 1.
november 2018. Det nye fyr blev også fjernet en dag, hvor de ikke var hjemme.
Han kontaktede Udlejer men kan ikke huske, om han fik en re-aktion. Den 14.
januar 2019 blev der sat en gasvandvarmer op i badeværelset, så de havde varmt
vand i bruseren. Den dag i dag er det det eneste sted, de har varmt vand. Ved en
besigtigelse af ejendommen den 15. maj 2019 sagde advo-kat Peter Paldan
Sørensen, at han skulle køre med hen og deltage i et syn af oliefyret. Det ville han
ikke, for han var slet ikke forberedt på det. Så dukkede et fotografi fra Virksomhed
ApS op med et stort hul i fyret. Da han så hullet under skønsforretningen, så det ud
som, at der var gjort vold på fyret. Der var gløde-skaller på fotografiet fra
Virksomhed ApS, og glødeskallerne var væk på skøns-mandens fotografier. Han
har selv i 8 år fungeret som skønsmand for Østre Landsret, og han har aldrig
besigtiget noget, som ikke befandt sig på åstedet. Fyrrummet er 12,2 m2 stort. Han
satte frostvagterne op for at holde fyrrummet frostfrit. Frostvagterne lover at holde
for eksempel lofter og garager på op til 32 m2 frostfrie, og der har da heller ikke
været frostgrader i fyrrummet.

Lejer 1 har forklaret, at hun er uddannet bygningsingeniør, og at hun kom til
Bornholm i forbindelse med sin ansættelse på Teknologisk Institut. Det var et
generelt problem, at Udlejer kom uanmeldt på ejendom-men. I weekenderne kom
han og arbejdede på grunden. Huslejekontrakten kom til at indeholde elementer,
som ikke var aftalt. Det drejede sig om depositum og forudbetalt leje. Udlejer
købte ejendommen for at hjælpe dem, og han sagde i den forbindelse, at han blot
skulle have dækket de udgifter, han havde haft ved at hjælpe dem. Selvom de
insisterede på, at der ikke havde været tale om, at de skulle betale et depositum og
forudbetalt leje, krævede Udlejer, at det skulle med i lejekontrakten, og de har sort
på hvidt, at de ville blive opsagt, hvis de ik-ke underskrev lejekontrakten. Det var i
den forbindelse, at de meldte sig ind i foreningen Danske Lejere. Hun fører
dagbog, og hun har udfærdiget det i sagen fremlagte bilag ”Fakta omkring oliefyr”
ud fra sine dagbogsnotater. Udlejer har udbedret nogle af de mangler, som de
ønskede udbedret, for eksempel skotren-derne. Det er ikke alle tagrender, der er
blevet repareret, og tagrenden på udhu-set har Udlejer blot fjernet, hvilket er meget
generende. Vandvarmeren gik i stykker den 30. november 2017, og først den 14.
januar 2019 kom Udlejer med en ny. I perioden 30. november 2017 - 27. februar
2018 havde de slet ikke varmt vand på ejendommen. Når de skulle bruge varmt
vand, brugte de el-kedlen, og de fik lov at bade hos hendes kusine. Alt, hvad der
har med ejendommens vand- og varmeinstallationer at gøre, er Lejer 2's bord. Det
eneste, hun har hjulpet



7

med, var at lukke for vandet, da Lejer 2 var oppe på loftet for at finde ud af, om
der var utætheder på systemet. Adresse har været hendes og Lejer 2's hjem i snart
40 år. De elsker deres plet og det mangfoldige dyreliv på ejendommen. Hun tror
ikke på, at Udlejer vil bo på ejendommen. Det drejer sig for ham kun om at få fred
til at lave det, han ønsker på grunden, og derefter sælge ejendom-men med
fortjeneste. Hun ved, at han elsker sin farmors hus i By 1, så han kan da lige så
godt bo der, hvis han vil flytte til øen.

Skønsmand har forklaret, at han vurdering var, at skaden i kedlen enten havde
været udsat for frostpåvirkning eller vandslag. Sidstnævnte kan ske ved enhver
form for brat hindring af strømforholdene, for eksempel hvis en ventil lukkes for
brat, eller hvis pumpen kobler ind eller ud. Vandslaget vil brede sig gennem
rørsystemer og køre frem og tilbage, indtil det dør ud. Sik-kerhedsventilerne var på
3 bar, og kedlens maksimale tryk er 6 bar. Han konsta-terede ikke, om ventilerne
var defekte, men ingen af dem var slået fra. Frosts-prængninger kan opstå på flere
måder. De kunne i dette tilfælde skyldes kolde vindnedslag fra skorstenen, som var
muret og uden skorstenskerne. Da anlæg-get ikke havde været i drift i perioder,
hvor det var temmelig koldt udenfor, har der været stillestående vand i
rørsystemet. Det er hans teori, at en frostspræng-ning vil opstå, hvor
vandmængden er mindst. Det er den i vandkammeret, og det var også der, hvor
deformationen blev konstateret. Det er rigtig svært at tappe vandet af anlægget, og
der vil ofte være vand tilbage i vandkammeret. Dertil kommer, at der sagtens kan
komme luft i anlægget, når man tapper van-det af, og luft er farlig, da luft hindre
cirkulation, når anlægget igen fyldes med vand. Han fik oplyst, at der i fyrrummet
var opsat to el-varmelegemer på hver 200 watt, hvilket ikke er tilstrækkeligt til at
holde rummet frostfrit. Det ville kræve i alt 1.000 – 1.500 watt. Skaden på kedlen
ville ikke se ud som den gjorde, såfremt der var slået på den. I så fald ville der
have været revnedannelser i jer-net, ligesom pladeinddækningen og
isoleringsmaterialet uden om kedlen ikke ville være intakt. Skaden er helt klart
opstået som følge af noget, der er kommet indefra og ud. Glødeskaller kan for
eksempel være svejserester. Han konstatere-de ikke sådanne ved gennemgang af
kedlen, og det ”fnulder” , der ses på foto-grafiet af kedelstykket, kan være afslag i
forbindelse med afskydningen.

Brudfladen var meget interessant, og han umiddelbare indtryk var, at det næ-sten
måtte være planlagt, at skaden på kedlen skulle ske, hvor den skete. Den
geometriske udformning af bruddet svarer imidlertid til, at en isklump har lig-get
lige bag. Det rene afslag kunne indikere, at der var en støbefejl i legeringen netop
det sted på kedlen. En eventuel støbefejl kan dog i sig selv ikke forårsage bruddet,
men det kan være en medvirkende årsag. Rørledningen, der ses på fo-tografiet
nederst til højre i ekstraktens side 32 er en koldtvandsledning. Vandet i kedlen vil
så afgjort fryse før vandet i ledningen. Det skyldes, at vandet i ked-len var
stillestående og at kedlens rørvægge er tyndere end ledningens rørvæg. Hans teori
om, at skaden skyldes en frostsprængning forudsætter, at der var



8

vand i kedlen. Det er absolut en mulighed, at kold vind er slået ned i kedlen
gennem skorstenen. Som han konkluderede i sit svar på skønstemaets spørgs-mål
2, så er det vanskeligt at afgøre, hvad der udløste overtrykket i kedlen, som efter
hans opfattelse medførte afskydningen af et stykke af kedlen. Såfremt det skete i
forbindelse med VVS-installatørens forsøg på at sætte vand på anlægget,
forudsætter det, at der har været en deformation i vandkammerets væg og at
vandkammeret var blokeret af for eksempel is. Det skyldes, at kedlen fra fabrik-
ken bliver trykprøvet ved 6 bar, og det tryk, som VVS-installatøren sætter på er
formentlig 3 – 3½ bar. Hans besvarelse af skønstemaets spørgsmål IA og IB var
nok baseret på udtalelsen fra VVS-installatøren om, at det ikke var lykkedes at
fylde vand på kedlen, inden den blev demonteret. De anslåede 70.000 kr. ekskl.
moms er til dækning af udgifterne til etablering af et nyt kedelanlæg i fyrrum-met.
Udgifterne til at erstatte det, som er fjernet, vil han anslå til 35.000 kr. eks-kl.
moms. I dette beløb er der ikke medtaget udgifter til forbedringer. Man må dog
ikke overse, at der bør etableres en ordentlig friskluftsventil, ligesom rum-met skal
sikres mod frost ved opsætning af radiatorer.

Vidne har forklaret, at han er autoriseret VVS-installatør. Han var på ejendommen
Adresse i By 2 den 19. oktober 2018 for at udføre al-mindeligt oliefyrseftersyn og
-service. Han var rekvireret af Udlejer. Foruden Udlejer var dennes far og Lejer 2
på ejendommen. De talte lidt sammen, og så gik han i gang. Lejer 2 var ganske
kort tid i fyr-rummet, da vidnet skulle til at gå i gang. Han konstaterede, at der
manglede olie i tanken, og Udlejers far kørte efter en dunk olie. I mellemtiden
skiftede han filter og dyser og rengjorde det hele, hvorefter han samlede det igen.
Da der var kommet olie i tanken, og han skulle til at starte fyret, konstate-rede han,
at der ikke var vand på anlægget. Hanen på fyret var åben. Han satte en slange fra
fyret hen til en vandhane og fyldte langsomt vand på fyret. Der begyndte at løbe
vand ud flere steder bag på kedlen, og han måtte skære et rør over og svejsede det
sammen igen. Derefter fyldte han mere vand på, og denne gang løb der vand ud i
vaskehuset. Det viste sig at skyldes en frostsprængt ra-diatorventil. Han skiftede
ventilen og fyldte derefter mere vand på fyret. Denne gang løb der vand ud af
kedlen. Det så ikke godt ud, og han valgte at stoppe med at fylde vand på.
Vandværkstrykket er 3 -4 bar, og sikkerhedsventilen ud-løses ved 2½ bar. Ventilen
blev ikke udløst, og det blev sikkerhedsventilen over kedlen heller ikke. Det var
tydeligt, at utæthederne skyldtes frostsprængninger. Han så ingen frostvagter i
fyrrummet. Han så sig ellers omkring i rummet, for han husker vinduerne og at
han registrerede, at rummet var dårligt isoleret. Den 22. oktober 2018 installerede
han et andet fyr på ejendommen. Det blev sat op som en midlertidig løsning, så
Lejer 1 og Lejer 2 kunne få noget varme. Som det udviklede sig, ville Lejer 2 ikke
have fyret. Som han husker det, bad Lejer 2 dem allerede samme dag fjerne fyret,
men han fjer-nede det først 2 dage senere. Det er muligt, at der gik længere tid, før
han fjer-nede det midlertidige fyr, men det hele blev i hvert fald stoppet, og så
fjernede



9

de på et tidspunkt fyret. Det var Udlejer, som fortalte, at Lejer 2 ikke ville have
fyret. Det oprindelige fyr fra ejendommen blev sat på vidnets værksted, for Udlejer
ville have, at det skulle gemmes på et opvar-met værksted. Efter 14 dage pillede
han isolationen af for at finde ud af, hvad der var galt med fyret. Han har ikke på
noget tidspunkt tabt kedlen eller slået på den. Deformationen i kedlen kan heller
ikke påføres på den måde.

Parternes synspunkter
Udlejer har i sit påstandsdokument anført følgende:

”Nærværende sag vedrører spørgsmålet om, sagsøgeren kan opsige le-
jemålet over for de sagsøgte på baggrund af, at han selv ønsker at be-nytte
ejendommen til egne beboelse.

Formalia er ubestridt opfyldt, og retten skal tage stilling til, om opsigel-
sen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, og der skal
blandt andet tages hensyn til, hvor længe udlejer har ejet ejendommen og
lejers mulighed for at finde anden passende bolig.

Lejeforholdet har alene været gældende fra Dato 2015, hvor sagsø-geren
overtog ejendommen på tvangsauktion og indtil dette tidspunkt, var de
sagsøgte lejere af ejendommen.
Sagsøgerens køb var begrundet i en aftale om, at de sagsøgte efterføl-
gende skulle tilbagekøbe ejendommen.

Lejemålet har således været ganske kortvarigt, og det er dokumenteret, at
sagsøgeren har sat sin ejendom til salg, jf. sagens bilag 4, for at flytte
tilbage til Bornholm.

Den anden ejendom, som sagsøgeren ejer på Bornholm kan ikke benyt-tes
til egen beboelse og egner sig heller ikke hertil.

På baggrund af disse forhold gøres det gældende, at det er rimeligt, at
lejemålet ophører.”

Lejer 1 og Lejer 2 har i deres påstandsdokument anført følgen-
de:

” Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende:

at udlejer ikke har til hensigt at benytte det lejede, som er betingelsen
for at opsige lejemålet i medfør af lejelovens § 87, stk. 1, litra a,

at udlejer 2 gange i 2018 forgæves har forsøgt at ophæve lejemålet,
at udlejer uberettiget har fjernet varmeinstallationen i lejemålet,



10

at udlejer i øvrigt har misligholdt sin vedligeholdelsesforpligtelse, jf.
huslejenævnets afgørelse af 23. maj 2019,

at udlejers manglende held med at ophæve lejemålet 2 gange i 2018 og
dermed slippe af med lejerne, er den reelle baggrund for opsi-gelsen,

at opsigelsen derfor skal tilsidesættes,

Såfremt boligretten måtte komme frem til, at udlejer har til hensigt at
benytte det lejede gøres det til støtte for den nedlagte påstand gælden-de:

at i opsigelsesretten efter lejelovens § 87, stk. 1, litra a, gælder desu-den
den begrænsning, at opsigelsen ".. skal være rimelig ud fra en
vur- dering af begge parters forhold.. ", jf. lejelovens § 84, stk. 1,
litra b,

at lejerne har boet på ejendommen siden 1981, det vil sige i snart 40 år,
at de sagsøgte i mange år har haft kvægbrug på ejendommen,
at de sagsøgte har stærk tilknytning til ejendommen,
at ejendommen blev solgt på tvangsauktion den Dato 2015 som følge af

de sagsøgtes økonomiske problemer,
at sagsøger købte ejendommen på tvangsauktion den Dato 2015 for at

sikre, at de sagsøgte kunne blive boende på ejendommen,
at de sagsøgte har langt ringere økonomisk mulighed for at finde an-

den beboelse, end sagsøger har,
at sagsøger ikke har boet på Bornholm i en længere årrække og ikke har

forklaret, hvorfor han netop nu i forlængelse af en længereva-rende
konflikt med lejerne ønsker at vende tilbage nu og bo netop der, hvor
de sagsøgte har boet i snart 40 år,

at sagsøger i øvrigt råder over et andet lejemål på Bornholm, som han
kan benytte, hvis han en dag vælger at flytte tilbage til Bornholm,

at opsigelsen derfor skal tilsidesættes med henvisning til lejelovens §
84, stk. 1, litra b, da opsigelsen ikke er rimelig ud fra en vurdering af
begge parters forhold.”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Dommer og Boligdommer 1 udtaler:

Det fremgår af sagen, at Udlejer købte ejendommen Adresse i By 2 på en
tvangsauktion i 2015 for at hjælpe sin mors kusine, Lejer 1, og denne ægtefælle,
Lejer 2, som havde ejet ejendommen siden



11

1981. Formålet med købet var at sikre, at Lejer 1 og Lejer 2 kun-ne forblive på
ejendommen og om muligt købe den tilbage. Udlejers forklaring om, at han agter
at flytte ind på ejendommen må ses i lyset af, at op-sigelsen af lejemålet skete efter
flere uoverensstemmelser med Lejer 1 og Lejer 2, at disse havde klaget over, at
varmeforsyningen på ejen-dommen ikke blev retableret og indbragt en sag for
Huslejenævnet om blandt andet dette forhold, og at fogedretten i december 2018
afviste at fremme en ud-sættelsessag. Dertil kommer, at Udlejers ejendom i By 3
alene er sat til salg som ”skuffesalg” , og at Udlejer tillige ejer en ejendom i By 1,
som alene benyttes som flexbolig. På den baggrund, og under hensyn til, at Lejer 1
og Lejer 2 har boet på ejendommen i knap 40 år, og til formålet med erhvervelsen
og endelig, da ejendommens størrelse og karakter ikke taler mere for, at Udlejer
bebor ejendommen frem for Lejer 1 og Lejer 2, finder vi, uanset mulighederne for,
at Lejer 1 og Lejer 2's kan finde en anden passende bolig på Bornholm, at opsi-
gelsen efter en samlet bedømmelse ikke er rimelig. Vi stemmer derfor for, at op-
sigelsen er ugyldig.

Boligdommer 2 udtaler:

Udlejer har forklaret, at han agter at flytte til Bornholm, hvor han er opvokset, og
hvor hans forældre fortsat bor. Følgerne af hans alvorlige syg-domsforløb har
medført, at han er afskåret fra at kunne bibeholde sin nuværen-de ansættelse, idet
han kun kan arbejde 12 timer om ugen, og lægerne har da også rådet Udlejer til at
lægge sit liv om. Udlejer har sat sin bolig i By 3 til salg og har efter det oplyste
netop indgået en ny formid-lingsaftale med ejendomsmægleren, hvor
ejendommens salgspris er sat ned. Udlejer har forklaret, at han ønsker at bo på
ejendommen Adresse i By 2, som han vil anvende sin tid på at istandsætte. Ifølge
Udlejer trænger ejendommen i den grad til vedligeholdelse, hvilket Lejer 1 og
Lejer 2, som begge er oppe i årene, ikke længere magter. Lejer 1 og Lejer 2 har
gode muligheder for at finde en anden og for dem mere passende bolig på
Bornholm. Da Udlejer har givet Lejer 1 og Lejer 2 det i lejeloven fastsatte
opsigelsesvarsel, må opsi-gelsen derfor respekteres. Den omstændighed, at Udlejer
tillige ejer en ejendom i By 1, og at Lejer 1 og Lejer 2 har beboet ejendom-men i
knap 40 år, kan ikke føre til, at opsigelsen ikke er rimelig. Jeg stemmer derfor for,
at opsigelsen er gyldig.

Efter udfaldet af stemmeafgivelsen tages Lejer 1 og Lejer 2's fri-findelsespåstand
til følge.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi og forløb, herunder at sagen er ble-vet
hovedforhandlet sammen med BS-27119/2019-BOR, fastsat til dækning af



12

advokatudgift med 18.750 kr. Beløbet er inkl. moms, da Lejer 1 og Lejer 2 ikke er
momsregistreret.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

De sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2, frifindes.

Sagsøgeren, Udlejer, skal til Lejer 1 og Lejer 2 betale sagsomkostninger med
18.750 kr.

Sagsomkostningerne, som skal betales inden 14 dage, forrentes efter rente-lovens
§ 8 a.