Købere havde krav på forholdsmæssigt afslag som følge af urigtig oplysning om boligareal
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Køb;

HØJESTERETS DOM
afsagt tirsdag den 23. juni 2020






Sag BS-47215/2019-HJR
(1. afdeling)



(advokat Christian Norup Hostrup)

mod

08 
(advokat Tommy Olesen)



Itidligere instanser er afsagt dom af Retten i Aalborg den 7.juni 2018 (BS 18-
74/2017) 0g af Vestre Landsrets 7 . afdeling den 13.juni 2019 (BS-24837/2018 -
VLR)

Ipådømmelsen har deltaget fem dommere: Thomas Rørdam; Jon Stokholm;
Henrik Waaben Oliver Talevski og Anne Louise Bormann.

Påstande
Parterne har gentaget deres påstande.

Supplerende sagsfremstilling
Af tilstandsrapport af 8. juli 2016 fremgår bla:






<table>
|:-------|:------|:-----------|:----------|:------------------|:------------------|:---------------------|:---------------------|
| Bygnr. | Bygn. | Anvendelse | år Opført | Bebygget areal m2 | Bebygget areal m2 | Brutto etageareal m2 | Brutto etageareal m2 |
| Bygnr. | Bygn. | Anvendelse | år Opført | Total | Kælder | Bolig | Erhverv |
| 1 | A | Beboelse | 1966 1 | 148 | 0 | 148 | 0 |
| 2 | B | Garage | 1966 1 | 24 | 0 | | 0 |
| 3 | C | Drivhus | | 18 | 0 | | 0 |
</table>

2






4. Er sekundære bygninger i en så dårlig stand eller har så ringe byggeteknisk
værdi, at det ikke tjener noget formål at foretage 0g udfærdige tilstandsrapport for
disse bygninger?
Litra C er i meget dårlig byggeteknisk stand 0g er ikke besigtiget



5. Er der afvigelser i forhold til BBR?
(Den bygningssagkyndiges markering af, hvorvidt der er åbenlyse afvigelser i for -
hold til BBR Oplysningerne er ikke baseret på faktisk opmåling) .
Litra C er ikke på BBR



Generelle oplysninger

Er der foretaget tilbygninger, ombygninger eller større renoveringer (f eks. udskif-
tet tag' fjernet bærende konstruktioner eller foretaget indgreb heri; indretning af
badltoilet i rum; der ikke tidligere har været anvendt hertil, mv.)?
Hvis ja, hvilke 0g hvornår?
drivhusludestue ca 1973  Ændring eller udskiftning af tag, længe siden"


I salgsopstilling af 10. juli 2016 er der anført bl.a::

"Bolig m2

Byggeår



Boligareal i alt:	148 m2
Andre bygninger: 24 m2
heraf Garage 24 m2

Bygningsareal ifølge:
af dato:


Af købsaftale af 11. juli 2016 mellem  som sælger 0g 
0g  som købere fremgår, at salgsopstillingen
er en del af købsaftalen.

3


Af købsaftalens punkt 11, der har overskriften "Individuelle vilkår aftalt mel-
lem køber 0g sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår'' , fremgår end-
videre, at handlen var betinget af; at købernes advokat godkendte handlen i sin
helhed, 08 at indsigelser skulle være sælgerens ejendomsmægler i hænde senest
6 dage efter, at købsaftalen var underskrevet af 'begge parter.

I punkt 11 hedder det desuden bla:

"BBR-ejermeddelelse:
Køber er bekendt med 0g accepterer, at ejendommens areal er hentet fra
BBR-registret. Køber er blevet opfordret til at foretage egen opmåling af
ejendommen. Eventuelle kvadratmeterafvigelser fra det i BBR-meddelel-
sen angivne er sælger 0g ejendomsmægler uvedkommende.

Anbringender
har frafaldet sit anbringende om, at der i givet fald er tale
om en mangel; der er omfattet af en sælgers ansvarsfrihed i henhold til $ 2, stk.
1,ilov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv.

Hun har supplerende anført navnlig at det var Aalborg Kommunes opfattelse,
at udestuens areal korrekt blev medtaget i det samlede boligareal. Der er ikke
hjemmel til at omgøre kommunens afgørelse om at godkende udestuens areal
som boligareal, 0g kommunens afgørelse må derfor betragtes som endelig:

Købernes advokat har tilsidesat sin undersøgelsespligt; 0g der skal statueres
passiv identifikation mellem køberne 0g deres advokat. Det har 'påhvilet køber-
nes advokat at foretage yderligere undersøgelser; idet det fremgik af aftale-
grundlaget, at der ikke var overensstemmelse mellem de faktiske forhold 0g
arealet anført i BBR, der dannede grundlag for det oplyste areal. Det havde væ-
ret forholdsvis enkelt at få forholdet afklaret ved en henvendelse til Aalborg
Kommune, 08 en sådan henvendelse ville have vist, at det oplyste areal på 148
m2 bestod af den oprindelige bygning på 128 m2 med tillæg af tilbygningen på
20 m2 Køberne har derfor fortabt retten til at gøre et mangelskrav gældende; jf.
princippet i købelovens $ 47 0g Højesterets dom af 16. december 1998 (UfR
1999.412).



at de på baggrund af de modtagne oplysninger ved salget havde en kendelig
forudsætning om, at den oprindelige beboelsesbygning havde et boligareal på
148 m2, 0g at boligarealet således ikke omfattede drivhusetludestuen; som er
identisk med den tilbygning sælgeren fik opført i 1974.

Sælgeren er fremkommet med oplysningen om boligarealet i BBR, 0g der er
ikke grundlag for at antage; at oplysningen er baseret på en myndigheds gen-
nemgang af sælgerens oplysninger, eller at kommunen har godkendt tilbygnin-
gen som et boligareal.

Hverken de som købere eller den boligadvokat; som godkendte handlen; kunne
eller burde have opdaget arealmanglen ved gennemgang af handelsdokumen-
terne. Boligadvokaten har ikke haft anledning til at anbefale, at de foretog en
opmåling af ejendommens boligareal eller andre arealer. Det bestrides således,
at der er tale om en retsfortabende rådgivningsfejl, 0g at der skal ske passiv
identifikation mellem dem og boligadvokaten.

Højesterets begrundelse 0g resultat

Baggrund 0g problemstilling
Ved købsaftale af 11.juli 2016 solgte  2art
liggende på  til  08 
for 2 mio. kr.

Sagen angår, om 	 kan kræve et
forholdsmæssigt afslag i købesummen med henvisning til, at 
efter deres opfattelse havde afgivet urigtige oplysninger om ejendommens
boligareal.

Arealmangel
Som anført i Højesterets dom af 30. august 2013 (UfR 2013.3175) foreligger der
bla. en mangel ved en salgsgenstand, hvis sælgeren har afgivet urigtige oplys-
ninger, som har haft betydning for køberens bedømmelse af genstanden.

Det fremgår af købsaftalen; at den vedlagte salgsopstilling var en del af aftalen
Isalgsopstillingen var det anført; at ejendommens boligareal udgjorde i alt 148
m2, 0g at andre bygninger (en garage) udgjorde 24 m2

har anført; at oplysningen om boligarealets størrelse var
korrekt; idet boligarealet bestod af ejendommens grundhus på 128 m20g en
udestue bygget i 1974 på 20 m2


stuen på 20 m2ikke indgik i boligarealet, da den ikke var godkendt til beboelse
0g at oplysningen om boligarealet i salgsopstillingen under alle omstændighe-
der alene angik arealet af grundhuset:.

5


08  havde inden købsaftalens indgå -
else modtaget en tilstandsrapport for ejendommen: Heri var det oplyst; at bebo -
elsen (bygning A) udgjorde 148 m2, at en garage (bygning B) udgjorde 24 m2,
0g at et drivhus (bygning C) som sigtede til den ovennævnte udestue udgjorde
18 m2 Den bygningssagkyndige anførte endvidere i rapporten at bygning C
var i meget dårlig byggeteknisk stand og ikke var besigtiget; 0g at den ikke
fremgik af BBR

Ejendomsmægler  som for  formidlede salget af
den faste ejendom har for byretten forklaret, at hun antog at 'grundhuset uden
udestuen var 148 kvadratmeter 0g tænkte ikke på, at der manglede tyve kva-
dratmeter" Hun har endvidere forklaret, at udestuen var nærmest et drivhus,
at der ikke var gjort noget ved den i mange år, 0g at den i denne stand ikke
kunne kaldes beboelse.

har for byretten forklaret; at det fra starten var 'planen; at ude-
stuen skulle fjernes, 0g at alle gav udtryk for, at den ikke var noget værd.
 har i overensstemmelse hermed for byretten forklaret; at de
ikke regnede med, at udestuen var en del af beboelsen.

Efter det anførte lægger Højesteret til grund, at såvel sælgerens ejendomsmæg -
ler som køberne gik ud fra, at oplysningen i salgsopstillingen om, at boligarea-
let udgjorde 148 m2, sigtede til grundhusets boligareal; 0g at udestuen ikke ind-
gik i boligarealet.

Da grundhusets boligareal efter det oplyste var på 128 m2, indeholdt salgsop-
stillingen en urigtig oplysning Dette gælder; uanset om udestuen på opførel-
sestidspunktet i 1974 måtte være blevet godkendt til beboelse.

Der er tale om en ikke uvæsentlig arealafvigelse; 0g boligarealets størrelse har
normalt stor betydning ved prisfastsættelsen af en familiebolig Der er ikke
grundlag for at antage, at det forholder sig anderledes i den foreliggende sag:

Højesteret finder herefter, at den urigtige oplysning om ejendommens bolig-
areal udgør en mangel.

Ansvarsfraskrivelse 0g undersøgelsespligt mv.
I købsaftalens punkt 11, der efter overskriften indeholder individuelle vilkår, er
det anført bla , at "Køber er bekendt med 0g accepterer; at ejendommens areal
er hentet fra BBR-registret. Køber er blevet opfordret til at foretage egen opmå -
ling af ejendommen Eventuelle kvadratmeterafvigelser fra det i BBR-meddelel-
sen angivne er sælger 0g ejendomsmægler uvedkommende:"

Ejendomsmægler  har for byretten forklaret, at ansvarsfraskrivelsen
er en standardansvarsfraskrivelse, som indgår i alle købsaftaler, 0g at parterne
ikke talte om ejendommens størrelse.

Som nævnt sigtede oplysningen i salgsopstillingen om, at boligarealet udgjorde
148 m2, til grundhusets boligareal; 0g efter bevisførelsen må det lægges til
grund, at  0g  ikke havde grund til at
antage, at arealet af grundhuset muligvis ikke udgjorde 148 m2 som oplyst i
salgsopstillingen. Der er heller ikke grundlag for at bebrejde deres advokat; at
dette spørgsmål ikke blev undersøgt nærmere

Under hensyn til den urigtige oplysning om boligarealets størrelse, som frem-
gik af salgsopstillingen; finder Højesteret; at en generel ansvarsfraskrivelse som
den foreliggende ikke afskærer  08 
fra at kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Under de foran anførte omstændigheder finder Højesteret endvidere, at 
0g  ikke med henvisning til regler om købers
eller købers advokats undersøgelsespligt mv. i forbindelse med en ejendoms-
handel er afskåret fra at kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Det forholdsmæssige afslag
Som anført i Højesterets ovennævnte dom af 30. august 2013 (UfR 2013.3175)
skal der ved afgørelsen af, om en køber i mangelsituationen kan kræve et for -
holdsmæssigt afslag i købesummen tages udgangspunkt i, om kendskab til for-
holdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Vurderingen heraf
må ske under hensyn til størrelsen af værdiforringelsen på handelstidspunktet
absolut 0g i forhold til købesummen samt det påberåbte forholds beskaffen -
hed.

Skønsmanden har vurderet; at ejendommens værdi med et boligareal på 128 m2
kan ansættes til 1.850.000 kr  0g at udestuen ikke repræsenterer nogen værdi.
Under hensyn hertil; 0g da købesummen for ejendommen som nævnt var 2
mio. kr , tiltræder Højesteret; at værdiforringelsen er fastsat til 150.000 kr. Dette
beløb er hverken absolut eller henset til købesummen for ejendommen et uvæ -
sentligt beløb.  0g  har derfor krav på
et afslag i købesummen på 150.000 kr.

Konklusion
Højesteret stadfæster landsrettens dom.

THI KENDES FOR RET:



Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal  2art
kr. til  08 

De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsi -
gelse.

Sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens $ 8 a.