Appellanten skal inden 14 dage til appelindstævnte Huscompagniet Danmark A/S betale 50.635 kr. med procesrente fra den 14. september 2017 samt sagsomkostninger for l... Vis mere
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Entreprise og håndværkere;

VESTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 5. august 2021

Sag BS-57550/2019-VLR
(7. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøgte
(advokat Keld Frederiksen)

mod

Huscompagniet Danmark A/S
(advokat Lars Høj Andersson)

Retten i Herning har den 2. december 2019 afsagt dom i 1. instans (sag BS-
13730/2018-HER).

Landsdommerne Karen Foldager, Anders Raagaard og Carsten Busk (kst.) har
deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
Appellant, tidligere Sagsøgte, har gentaget sin påstand for byretten om frifindelse,
subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre be-løb.

Indstævnte, Huscompagniet Danmark A/S (herefter Huscompagniet), har på-stået
dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling
Huscompagniet har opgjort sit krav på baggrund af faktura nr. 2149 af 14.
september 2017, hvoraf fremgår bl.a.:



2

” Beskrivelse Antal Salgspris Beløb 

Miljøanalyser (3 stk. med i kontrakt i alt 6 stk.) 3 1.875,00 5.625,00
Bortkørsel af overskudsjord kl. 0-1 266 205,00 54.530,00

I alt DKK Inkl. moms 60.155,00
25% moms 12.031,00

I alt DKK ekskl. moms 48.124,00
”

Af entreprisekontrakten af 11. oktober 2016 fremgår bl.a.:

”Udenfor entreprisesummen er samtlige grundudgifter, tilslutningsud-
gifter m.v., der måtte være fra de respektive forsyningsselskaber, i øv-rigt
i henhold til de efterfølgende kontraktbetingelser.

Enhver ændring i parternes aftale, herunder ændringer i almindelige
kontraktbetingelser, bilag 4, kræver efter underskrift af nærværende af-
tale skriftlig accept af begge parter.”

Det fremgår af de almindelige kontraktbetingelser, som indgår som bilag til
entreprisekontrakten:

” …
§02. Hvilke ydelser er ikke omfattet:

Følgende ydelser er ikke omfattet af kontraktsummen (med mindre de er
udspecificeret i kontrakten) og skal betales særskilt af køber:

…

E. Enhver udgift til etablering af varmeforsyning, telefon- og antenne-
stikledninger, faskiner samt drænledninger.

…

§04. Grundens beskaffenhed

Køber stiller byggemoden grund til rådighed, plan og bæredygtig, hvortil
bemærkes, at standardprojekt omfatter sokkel på en totalhøjde på 105
cm, hvoraf 90 cm er under terræn og 15 cm er over terræn.

…

Såfremt der i tilbudsberegningen fremgår et afsat beløb til bortkørsel af
overskudsjord, er dette ikke specifikt vurderet for den konkrete bygge-
grund … Uanset størrelsen af en eventuel afvigelse mellem det afsatte
beløb og den faktisk afholdte udgift forbundet med bortkørsel af over-
skudsjord er køber pligtig at betale for den faktisk afholdte udgift for-
bundet med bortkørsel af overskudsjord.”

Af tilbudsberegningen af 11. oktober 2016, der indgår som bilag til entreprise-
kontrakten, fremgår bl.a.:



3

”
OMKOSTNINGER TIL BYGGEPLADS:
Jordbundsundersøgelse / forureningsundersøgelse: Se Inkl. huspris
materialebeskrivelse
…
EVT. EKSTRA ARBEJDER VED BYGGEGRUN-
DEN:
Evt. ekstrafunder ing / terrænregulering / omfangs- Fast pris kr. 479.375
dræn
…
PUNKT 3 (neden stående er ikke indeholdt i entre-
prisesum)
…
Evt. bortkørsel af overskudsjord Afsat beløb kr. 30.000
”

I Huscompagniets tilbud på ekstra fundering af 11. oktober 2016, som indgår
som bilag til entreprisekontrakten, indgik en mulighed for at tilvælge ”dræn
omkring hus” til en pris på 20.000 kr. Dette ses ikke at være blevet tilvalgt af
Appellant, tidligere Sagsøgte.

I e-mail af 7. december 2016 til Appellant, tidligere Sagsøgte anførte
en repræsentant for Huscompagniet bl.a.:

”Som aftalt i telefonen fremsendes hermed tegninger til jeres gennem-
gang.

Jeg søger bygge tilladelse i morgen og I må derfor meget gerne tjekke at
huset er placeret korrekt på grunden og at det ligger rigtigt i forhold til
terrænet.

…

Såfremt I har kommentarer til tegningerne, er I meget velkomne til at
kontakte mig — så jeg kan rette tegninger op. Hvis I kan godkende teg-
ningerne er I velkommen til at underskrive dem og maile dem retur til
mig.”

E-mailen af 7. december 2016 var vedhæftet en tegning af ejendommen, hvoraf
fremgår bl.a.:

”Alle koter er faktiske DVR90 i meter målt fra dæksel i vej Terræn/grund
indmålt af landinspektør

Sokkel kote 33.97
Gulv kote 33.99
Terræn omkring hus: 150 mm under sokkel”

Tegningen blev underskrevet af Appellant, tidligere Sagsøgte den 13. december
2016. Af påtegningen til underskriften fremgår:



4

”Endelig godkendelse af tegninger:
Det bekræftes hermed at tegningen er i nøje overensstemmelse med
kontrakt, materialevalg og øvrige indgåede aftaler.
Tegningen danner grundlag for ansøgning om byggetilladelse,
materialebestillinger samt produktion.
Ændringer i projektet er efterfølgende ikke muligt.”

Af Opstartsskema af 22. februar 2017, der er underskrevet af Appellant, tidligere
Sagsøgte, fremgår bl.a.:

”Byggemodning

…

Aftale om jordkørsel samt øvrige forhold: Entreprenør bortskaffer
jord.

…

Prisliste overskudsjord og skelbrønd

Overskudsjord

Klasse 0-1 Kr. 205,- inkl. Moms pr. m 3 ”

Det fremgår af vejesedler for de bortkørte mængder jord, at der samlet er bort-
kørt 247 m 3

.

Af Skønsmand 1's erklæring af 9. januar 2019 fremgår bl.a.:

”
Spørgsmål 1:
Syns- og skønsmanden bedes undersøge, om parcelhuset er placeret i den
højde, der er angivet på de foreliggende tegninger m.v. og i benæg-tende
fald oplyse forskellene.

Svar på spørgsmål 1:
Det foreliggende projektmateriale i Bilag 1 angiver en sokkelkote på
10,15i h.t. Geoteknisk rapport (ikke fremlagt i sagen) mens Bilag 10 an-
giver en sokkelkote på 33,97 – (DVR 90)
Efter Bilag A er den udførte sokkelkote på huset 34,00 m. Huset er altså
opført med en 3 cm højere sokkelkote end angivet på projektmaterialet

Spørgsmål 2:
Syns- og skønsmanden bedes tillige oplyse, om nabo-parcelhusene er
placeret i samme højde som parcelhuset på Adresse 1, og i benæg-tende
fald bedes forskellene anført, og det bedes oplyst, hvad årsagen dertil er /
kan være?

Svar på spørgsmål 2:
Huset på Adresse 2 har i h.t. Bilag A en sokkelkote på 34,09 m og huset
på Adresse 3 har en sokkelkote på 34,23 m.



5

Skønsmanden har ingen viden om, hvad der er baggrund for beslutning
om koteforhold på naboejendommene, men det må antages, at det har sit
udgangspunkt i grundenes koteforhold, så der ikke ledes overflade-vand
til hus og omgivende belægninger.

Spørgsmål 3:
Syns- og skønsmanden bedes oplyse, om der har været forhold ved
grunden, Adresse 1, eller andre forhold, der har nødvendiggjort, at
opførelsen af parcelhuset er sket i den pågældende højde?

Svar på spørgsmål 3:
Der er ikke tekniske eller arkitektoniske forhold, der umiddelbart taler
for den aktuelle sokkelkote.

Spørgsmål 4:
Det bedes tillige oplyst, om parcelhuset kunne have været opført i en
højere kote ? Og i bekræftende fald om dette ville have resulteret i, at der
ikke skulle være bortkørt "overskudsjord" fra byggegrunden ?

Svar på spørgsmål 4:
Sokkelkoten kunne efter skønsmandens opfattelse være sat 15 cm høje-
re, hvorved "overskudsjordmængden" ville være meget reduceret, alt
afhængigt terrænreguleringen på grunden.

…

Spørgsmål IA:
Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt et byggeri/hus i højere kote ville
have medført forøgede byggeudgifter, eksempelvis forøgede udgifter til
ekstra sokkelsten og ekstra sandfyld, idet skønsmanden bedes estimere
sådanne eventuelle forøgede byggeudgifter pr. 10 cm, som et hus hæ-ves.

Svar på spørgsmål IA:
I h.t. Bilag 1, Entreprisekontrakten, er der her tale om en pælefunderet
ejendom med selvbærende dækkonstruktion og med isolering og kloa-
krør opstroppet til dækkonstruktionen. Det er pælehøjden, der har
betydning for sokkelkoten. Merprisen vil i givet fald være de 15 cm
pælelængder med fradrag for tilsvarende afrømning af overskudsjord
under bygningen.

Spørgsmål IB:
Idet der henvises til sagens bilag 13, og idet det kan oplyses, at nabohu-
sene ikke var opført ved byggestart af hus på ejendommen beliggende
Adresse 1, bedes skønsmanden vurdere, hvorvidt det i faglig-teknisk
henseende var fornuftigt at placere den af sagen omhandlede ejendom ca.
15 cm højere end gennemsnitligt vejniveau (se bilag 13) samt ca. 17 cm
højere end gennemsnittet af samtlige 18 målepunkter på grunden (se
bilag 13).

Svar på spørgsmål IB:



6

Skønsmanden finder ikke tekniske eller arkitektoniske forhold der vil
være imod en valgt sokkelkote på 15 cm højere end den nuværende på
34,00.”

Af Skønsmand 2's erklæring af 30. juli 2019 fremgår bl.a.:

”Spørgsmål 1:
Syns- og skønsmanden bedes efter besigtigelse af ejendommen belig-
gende Adresse 1, By 1, oplyse den forventede salgspris for ejendommen
umiddelbart efter opførelsen i 2017, derunder oplyse en evt. difference i
salgsprisen, såfremt sokkelkoten havde været sat 15 cm højere.

…

11. Besvarelse

…

Salgsværdi fastsættes til kr.4.495.000.
Skriver kroner ---firemillionerfirehundredenitifemtusinde-00/100---
Såfremt sokkelkoten havde været 15 cm højere, havde prisen været
uændret, idet dette ikke har nogen betydning for køber.
Her forudsættes at køber selv står for at anlægge have, indkørsel og fli-
segange.
Derudover forudsættes at sælger opfylder sin loyale oplysningspligt om
at grunden har problemer med vand og at grunden bør drænes. Det ses
ikke dokumenteret at købers omkostninger ved dræning og ha-veanlæg
vil ændre sig ved en højere sokkelkote.”

Af Skønsmand 1's tillægserklæring af 31. juli 2019 til skønserklæ-ringen af 9.
januar 2019 fremgår bl.a.:

”Spørgsmål SS 1: (spørgsmål 5) :
Syns- og skønsmanden bedes efter besigtigelse af ejendommen, belig-
gende Adresse 1, By 1, beskrive jorden omkring bygningen og oplyse,
hvorvidt der opstår / kan opstå vandsamlinger.

Såfremt dette spørgsmål besvares bekræftende, bedes årsagen dertil op-
lyst, ligesom det bedes oplyst, hvorledes dette kan afhjælpes samt om-
kostningerne derved.

Svar på spørgsmål SS 1: (spørgsmål 5):
Ja, det kan konstateres, at der sker opsamling af regnvand omkring de
udlagte flisebelægninger omkring huset. Der henvises her til Erklæ-
ringsbilag 1— fotoserien, der er optaget på ejendommen den 08. januar
2019.

Det er ved den aktuelle synsforretning oplyst, at der ikke er omfangs-
dræn omkring selve huset og, at sagsøgte ikke har været involveret i
etablering af flisebelægning omkring ejendommen.



7

Skønsmanden har registreret de udlagte flisebelægninger og konstate-ret,
at der ved nordside og østside er et fald på ca. 10 mm pr. lbm. væk fra
huset og at der på sydside og vestside er et fald på 14 mm pr. lbm. væk
fra huset. Det underliggende jordlag er alt for finkornet til at kun-ne
optage regnvandet og særligt ses det at være et problem ved parke-rings-
og carportarealet på nordsiden ud mod vej. Dette er bl.a. årsagen til at
flisebelægningen ved parkeringspladsen "skrider" ved belastning af
bilerne. Langs vejen ses det, at der i udstrakt grad er vandsamlings
problemer langs vej og de omliggende grunde.

Det er skønsmandens opfattelse, at der som minimum på vestsiden ved
flisebelægningens afslutning ved græs og ved nordsiden ved vej bør
etableres et omfangsdræn, der ledes til en etableret ny stenfaskine (af
hensyn til kapacitet). Endvidere at skønsmandens opfattelse, at under-
laget for stenbelægningerne ved indkørsel, parkeringsplads og carport
bør udskiftes til en grovere kornstørrelse, f. eks. min. 4 mm skærver.

Omkostningerne forbundet med etablering af dræn på vestsiden og på
nordsiden mod vej samt etablering af sivedræn samt omlægning af fli-
sebelægning med skærvebundlag på parkeringsplads og carport samlet
skønnes at andrage kr. 80.000 inkl. 25 % moms.”

Af Skønsmand 3's erklæring af 27. januar 2021 fremgår bl.a.:

”SPØRGSMÅL 1:
Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilke bilag og øvrige oplysninger
et professionelt typehusfirma, i henhold til gældende regler i branchen,
skal udlevere en køber i forbindelse med husets afsætning på grunden –
specielt i relation til i hvilken højde / kote, huset skal opføres i, derun-der
om der er forskel, hvis der skal piloteres?

Svar på spørgsmål 1:

I forbindelse med en bygningsopførelse skal køber modtage en afsæt-
ningsplan af typehusfirmaet.

Afsætningsplanen skal omfatte en målfast situationsplan med målsat
bygning og placering samt højder/koter på bygningssokkelkote, koter på
terræn på grunden samt koter ved naboskel og vejkoter.

Højder/koter på bygning samt terræn og vej bør desuden fremgå af fa-
cadetegninger af hensyn til bedre forståelse for lægmand.

Byggetilladelse samt færdigmelding bør foreligge.

Typehusfirmaet bør indtegne/markere området på grunden for lovlig
placering i henhold til kommunens regler/love. Desuden bør angives
max. højder og højdegrænseplaner samt oplysning om at adgang til
bygningen skal være handicapvenlig.

I forbindelse med pilotering er der ingen forskel højdemæssigt i forhold
til terræn bortset fra, at fundamentsbjælker skal sikres frostmæssigt.”



8

Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøgte og afdelingsdirektør Vidne 1 har afgivet
supplerende forklaring.

Appellant, tidligere Sagsøgte har forklaret, at de i forbindelse med
aftaleindgåelsen ikke var på grunden for at få vist, hvor højt huset skulle ligge. De
sagde til Huscompagniet, at huset skulle ligge så højt som muligt. Det skyld-tes,
at hans far mente, at det ville se bedre ud, hvis huset lå højere end de andre på
vejen. I dag ligger de andre huse højere end deres hus, hvilket er meget tyde-ligt. I
forbindelse med aftaleindgåelsen tilkendegav Huscompagniet, at de ar-bejdede ud
fra nogle koter, der fremgik af lokalplanen. De regnede derfor med, at det ville
komme til at svare til de omkringliggende huse. Huscompagniet til-kendegav ikke
over for ham, at det ville blive dyrere at få huset bygget i en hø-jere kote.

Han har ikke accepteret prisen på godt 60.000 kr. for bortkørsel af jord. Han talte
med Vidne 2 om det, og Vidne 2 skrev til ham, at de måske kunne indhente noget
af det i forhold til de afsatte 30.000 kr. Vidne 2 mente, at ekstraudgiften til
forsinkelsestanken ville blive opvejet af de mindre udgifter til jordkørsel.

Han læste i dokumenterne, at der var mulighed for dræn, men han fik af Vidne 2
at vide, at det ikke var nødvendigt med husets høje placering. Det viste sig
efterfølgende, at der samler sig meget vand omkring huset, navnlig fra vejen og
nabogrundene. Det tager flere dage at dræne. De fremlagte billeder viser, hvordan
vandet samler sig på fliserne og græsplænen.

Han satte huset til salg i februar 2020, hvor ejendomsmægleren vurderede det til
6,2 mio. kr. Efter et par bud, der var langt under vurderingen, satte de prisen ned,
hvorefter huset blev solgt for 5,51 mio. kr. De fik ikke nogen begrundelse for de
lave bud.

Afdelingsdirektør Vidne 1 har forklaret, at når de sælger et hus, foretager deres
landinspektør et nivellement af grunden, hvorved højdeforskellene på grunden
opmåles. Det danner grundlag for deres tegnestues placering af huset, der som i et
tilfælde som dette, hvor der er tale om en meget flad grund, typisk er 15 cm over
terræn. Det er sædvanligt, at der sker en drøftelse med kunden om husets
placering i forhold til vej, naboer mv. Hvis en kunde ønsker en pla-cering ”så højt
som muligt” , vil man undersøge, om der i lokalplanen er særlige forhold, der gør
sig gældende. Kort før man påbegynder byggeriet, sætter lan-dinspektøren nogle
galger, som viser huset placering og sokkelkoten. Dette gennemgås med kunden
på opstartsmødet. Det er korrekt, at han ved skønsfor-retningen den 8. januar
2019 udtalte, at ”det ville være dyrere, hvis huset skulle være opført på et højere
niveau end den i kontrakten angivne kote, og det ville



9

Appellant, tidligere Sagsøgte ikke betale” . Som han også forklarede i byretten,
skyldtes det, at han troede, at ejendommen var etableret på en sandpude. Han har
ikke drøftet det med Appellant, tidligere Sagsøgte.

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Landsrettens begrundelse og resultat
Parterne indgik i oktober 2016 entreprisekontrakt om levering af et hus. Det
fremgår af de til kontrakten tilknyttede almindelige betingelser under § 4 om
grundens beskaffenhed, at køber er forpligtet til at betale den faktiske udgift
forbundet med bortkørsel af overskudsjord.

Appellant, tidligere Sagsøgte underskrev den 22. februar 2017 Opstartsskema,
hvoraf fremgår, at det er aftalt, at entreprenøren bortskaffer jord, ligesom det er
angivet, at prisen for bortkørsel af overskudsjord i klasse 0-1 er 205 kr. inklusive
moms pr. m .3

Landsretten finder det herefter godtgjort, at Appellant, tidligere Sagsøgte er
forpligtet til at betale for bortkørsel af overskudsjord.

Efter det, Skønsmand 1 har anført i skønserklæringen af 9. januar 2019, og Vidne
1's forklaring i byretten lægges det til grund, at det er en fejl, når det i faktura nr.
2149 af 14. september 2017 er angivet, at der er bortkørt 266 m jord og ikke kun
247 m jord. Appellant, tidligere Sagsøgte er for bortkørsel af denne mængde jord
forpligtet til at betale 50.635 kr.

3 

3 

Ovennævnte faktura omhandler ud over bortkørsel af jord betaling for 3 miljø-
analyser. Efter bevisførelsen har Huscompagniet Danmark A/S ikke godtgjort, at
betaling for disse miljøanalyser ikke allerede er betalt som en del af entrepri-
sesummen eller aftalen om ekstra fundering.

Det fremgår af de almindelige betingelser, der er tilknyttet entreprisekontrak-ten,
under § 4 om grundens beskaffenhed, at en sokkel efter et standardprojekt er 90
cm under terræn og 15 cm over terræn.

Huscompagniet Danmark A/S bad ved e-mail af 7. december 2016 forud for an-
søgning om byggetilladelse Appellant, tidligere Sagsøgte om at be-kræfte, at
huset var placeret korrekt på grunden og i forhold til terræn. Til brug herfor var
der fremsendt en oversigtstegning med angivelse af koter samt angi-velse af, at
terræn omkring hus var 150 mm under sokkel. Appellant, tidligere Sagsøgte
godkendte efterfølgende placeringen.



10

Efter bevisførelsen finder landsretten det ikke godtgjort, at der mellem parterne
skulle være indgået en mundtlig aftale om en sokkelhøjde, der fraviger det
skriftlige kontraktgrundlag, og landsretten lægger herefter til grund, at der mel-
lem parterne er aftalt en sokkelhøjde på 15 cm over terræn.

Af entreprisekontraktens tilknyttede almindelige betingelser under § 2, litra E
fremgår, at faskiner og drænledninger ikke er omfattet af kontrakten. Det frem-går
videre af tilbuddet om ekstrafundering af 11. oktober 2016, som er accepte-ret af
Appellant, tidligere Sagsøgte, at han ikke tilvalgte etablering af dræn.

Herefter, og da det, der i øvrigt er anført for landsretten, ikke kan føre til et an-det
resultat, tages Huscompagniet Danmark A/S’ påstand til følge som neden-for
anført.

Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøgte i sagsomkost-ninger for
landsretten betale 18.000 kr. til Huscompagniet Danmark A/S. Belø-bet er til
dækning af udgifter til advokatbistand ekskl. moms. Ud over sagens værdi er der
ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens om-fang og forløb.

THI KENDES FOR RET:

Appellant, tidligere Sagsøgte skal inden 14 dage til Huscompagniet Danmark A/S
betale 50.635 kr. med procesrente fra den 14. september 2017 og
sagsomkostninger for landsretten med 18.000 kr. Sagsomkostningerne forrentes
efter rentelovens § 8 a.