Kendelsen afsagt af fogedretten om, at kreditor overtager ejendom til brugeligt pant på betingelse af en nærmere fastsat sikkerhedsstillelse, ophæves af landsretten
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Visse kæresager
Sagsemner: Fast Ejendom;
Fogedret;

/

K E N D E L S E

Afsagt den 30. august 2013 af Østre Landsrets 23. afdeling

(landsdommerne Gunst Andersen, Tine Vuust og Ann-Britt Belisario (kst.)).

23. afd. nr. B-1903-13:

Kærende A/B, tidligere Modpart A/B under opløsning v/

likvidatorerne Advokat og

Revisor

(advokat Finn Lynge Jepsen)

mod

Nykredit Realkredit A/S

(advokat Carsten Ceutz)

Kendelsen afsagt af Retten på Frederiksberg, fogedretten, den 3. juni 2013 om, at Nykredit

Realkredit A/S overtager ejendommen Matrikel nr., beliggende Ejendommens adresser, 2000

Frederiksberg til brugeligt pant, på betingelse af en nærmere fastsat sikkerhedsstillelse (sag nr.

FS J11-6373/2013), er kæret af Kærende A/B, tidligere Modpart A/B under opløsning

v/likvidatorerne Advokat og Revisor med påstand om, at kendelsen ophæves.

Indkærede, Nykredit Realkredit A/S, har påstået stadfæstelse.

Kæremålet, der drejer sig om, hvorvidt betingelserne for at tage en ejendom til brugeligt pant

er opfyldt, har været mundtligt forhandlet i Østre Landsret den 20. august 2013.



/

- 2 -

Supplerende sagsfremstilling

Kærende A/B, tidligere Modpart A/B under opløsning v/likvidatorerne Advokat og Revisor

(herefter andelsboligforeningen) ejer ejendommen Matrikel nr., beliggende Ejendommens

adresser på Frederiksberg. I andelsboligforeningen er der ca. 180 boligenheder, hvoraf 125

bebos af andelshavere og resten af private lejere eller erhvervslejere.   

Andelsboligforeningen blev stiftet i 2007 og erhvervede i den forbindelse foreningens

ejendom fra Magistrenes Pensionskasse, der tidligere havde drevet ejendommen som ud-

lejningsejendom. Købesummen på 360 mio. kr. med tillæg af stiftelsesomkostninger på

8.750.000 kr. og 10 mio. kr. i afsatte midler til et renoveringsprojekt og med fradrag af

nettoindskud på 3.675.000 kr., i alt cirka 375 mio. kr., blev finansieret af Nykredit Real-kredit

A/S (herefter Nykredit) med pantesikkerhed i foreningens ejendom.   

Det er oplyst, at Nykredit og andelsboligforeningen i dag har følgende engagementer:

· CIBOR6 realkreditlån med 30 års løbetid, afdragsfrit til den 30. juni 2027, afdæk-ket

via renteswap. Oprindeligt 30-årig renteswap lån på 288 mio. kr. med rente på 4,56 %

de første 10 år, herefter 11 års trappestigning med 0,175 % årligt med start i 2017.

Slutrente fra 2027 andrager 6,485 % frem til 31/3 2037.

· F2 tilpasningslån på 9 mio. kr. med 27 års restløbetid, afdragsfrit til den 30. juni 2019,

med rente på 0,6569 %, bidrag 0 kr.

· Anlæglån, CIBOR6, med afdragsfrihed til den 31. december 2013, hvor lånet for-

falder. 5-årig fastrenteswap på 55 mio. kr. med rente på 4,45 % med udløb den 31.

december 2013. Rentenulstillet.

· Andelsboligkredit med årlig genforhandling. Rentenulstillet.

Andelsboligforeningen havde ifølge de aflagte regnskaber et driftsunderskud på ca. 2.4 mio.

kr. i 2007, 1,9 mio. kr. i 2008, 4,1 mio. kr. i 2009 og 3,7 mio. kr. i 2010. I samme pe-riode steg

boligafgiften fra 657,40 kr. til 914 kr. årligt pr. m2. Boligafgiften er ikke blevet forhøjet siden

2010.

Andelsboligforeningen traf den 31. august 2010 beslutning om at indgive egen konkursbe-

gæring. Efter begæring fra Nykredit blev der den 8. september 2011 indledt rekonstrukti-



/

- 3 -

onsbehandling, som ophørte, idet andelsboligforeningen efter afholdelse af møde i skifte-

retten den 7. juli 2012 - på grundlag af redegørelse af 22. juni 2012 fra rekonstruktørerne og

tillidsmanden indeholdende bl.a. et budget for andelsboligforeningen samt et af Nykre-dit den

19. juni 2012 meddelt finansieringstilsagn - blev erklæret for solvent. I Nykredits brev af 5.

december 2012 til andelsboligforeningens bestyrelse blev finansieringstilsagnet af 19. juni

2012 beskrevet således:

”Nykredit ønsker med udgangspunkt i den boligafgift, som betales i dag, at sik-re
Foreningens drift frem til udgangen af 2021. Nykredit meddeler på den bag-grund
hermed Foreningen, at eventuelle underskud på driften i et eller flere driftsår indtil
31.12.2021 dækkes af Nykredit. […]Nykredits underskudsgaranti dækker ikke udgifter,
som Foreningen måtte påtage sig ud over løbende sæd-vanlige driftsomkostninger. Ved
vurdering af om en omkostningsart og størrel-se er sædvanlig, skal der tages
udgangspunkt i Budgetmaterialets indhold. Om-kostningsarter henholdsvis størrelser,
der således væsentligt afviger fra Bud-getmaterialet er ikke dækket af
underskudsgarantien uden forudgående særskilt af tale med Nykredit.”

I brev af 15. august 2012 meddelte Nykredit andelsboligforeningen, at man i forlængelse af

finansieringstilsagnet og med baggrund i risikoen for uoverensstemmelser som følge af

divergerende opfattelser i foreningen ønskede indført en procedure for betaling af forenin-

gens udgiftsbilag, som indebar, at regninger på over 5.000 kr. som udgangspunkt kun ville

blive honoreret, hvis de var tiltrådt af samtlige medlemmer af foreningens bestyrelse, og at

kun regninger, der vedrørte foreningens løbende drift, ville blive honoreret.   

Andelsboligforeningen besluttede herefter at oprette en indlånskonto i en anden bank til

varetagelse af foreningens almindelige drift, hvilket blev meddelt Nykredit ved mail af 27.

december 2012, hvoraf tillige fremgår, at indestående beløb på kontoen udover 750.000 kr.

løbende ville blive indbetalt på foreningens konto i Nykredit Bank. Nykredit skrev i mail af

28. februar 2013 til andelsboligforeningens formand, at man i lyset af, at der fortsat be-taltes

driftsudgifter fra kontoen i Nykredit Bank imødeså, at overskydende beløb over 750.000 kr.

blev indbetalt til kontoen.   

Den 11. marts 2013 blev der udsendt indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling i an-

delsboligforeningen til afholdelse den 21. marts 2013 til behandling af bl.a. bestyrelsens

forslag til vedtægtsændringer. Ifølge bilaget til indkaldelsen omfattede forslaget bl.a. æn-dring

af vedtægtens § 10, stk. 1, som efter sin ordlyd øgede foreningens vedligeholdelses-pligt i

forhold til VVS-installationer i køkken og badeværelser, ændring af § 27 således at



/

- 4 -

forhøjelse af boligafgiftens størrelse fremover krævede kvalificeret mod tidligere alminde-ligt

flertal og ændring af § 23, således at andelshaverne fik mulighed for at opsige deres

medlemskab af foreningen med 6 måneders varsel og herefter var fritaget for forpligtelsen til

at betale boligafgift mod samtidig opsigelse af brugsretten til lejligheden og overdragel-se af

andelen for 0 kr. til andelsboligforeningen. Forslagene til ændring af §§ 23 og 27 var fra

bestyrelsens side motiveret med, at ingen skulle være stavnsbundet i foreningen, og at man

også i tilfælde af vedtagne forhøjelser af boligafgiften skulle kunne opsige sit med-lemskab af

foreningen. Efter at Nykredit havde fremsat indsigelser heroverfor blev spørgs-målet om

ændring af vedtægterne udsat til behandling på andelsboligforeningens ordinære

generalforsamling den 23. april 2013.

Af udkast til foreningens regnskab for 2012, udarbejdet den 18. april 2013, fremgår af af-

snittet ”A dministrator- og bestyrelsespåtegning” bl.a.:

”Nykredit har med baggrund i modtaget budgetoplæg for 2013 meddelt fo r-eningen, at
man ikke yder underskudsdækning for hverken 2012 eller 2013 med henvisning til det
af rekonstruktørerne udarbejdede budget og fremskriv-ning for foreningen for perioden
2012 til 2021. Det er bestyrelsen opfattelse at dette budget ikke indeholder realistiske
forudsætninger om foreningens drift. I øvrigt har bestyrelsen ikke haft indflydelse på de
økonomiske rammer, der ud-stikkes i budgettet, hvorfor dette efter bestyrelsens
opfattelse ikke kan anven-des som styringsredskab for forenings aktiviteter og
økonomiske udvikling.

Det er bestyrelsens opfattelse, at det aktuelle behov for vedligeholdelse og op-retning af
foreningens ejendom ikke kan opfyldes i takt med at behovet herfor opstår, herunder
uopsættelige, akutte vedligeholdelses- og renoveringsopgaver som følge af det
manglende tilsagn fra Nykredit om underskudsdækning, her-under at Nykredit ikke har
tiltrådt foreningens budgetoplæg for 2013, der udvi-ser et betydeligt underskud.

Med hensyn til større renoveringsopgaver kan det oplyses, at ejendommens
forsyningsledninger til brugsvand er udtjente, og det er ingeniørfirmaet Virksomhed
A/S' vurdering, at hele rørsystemet skal fo rnyes. Udgiften hertil andrager i
størrelsesordenen 40 mio. kr. Der er hyppige brud på ledningssyste-met, og flere
lejligheder er uden varmt brugsvand. Foreningens lejere har ind-bragt spørgsmålet om
manglende varmtvandsforsyning for Huslejenævnet, og foreningen har overfor
Huslejenævnet tilkendegivet, at foreningen vedstår pro-blemet, men foreningen har ikke
økonomisk mulighed for at foretage afhjælp-ning. Spørgsmålet har været drøftet under
et møde med Nykredit, som har til-kendegivet, at man ville være med til at løse
problemet overfor lejerne ved at der i de enkelte, berørte udlejede lejligheder blev opsat
elektriske vandvarmere, men ikke i forhold til de andelshavere, der har samme problem.
Bestyrelsen har afvist Nykredits oplæg til denne partielle afhjælpning af
varmtvandsforsynin-gen. Der foreligger derfor ikke en konkret løsning på, hvorledes
foreningen fi-



/

- 5 -

nansierer den helt nødvendige udskiftning af foreningen33s brugsvandslednin-ger.

Der er indregnet omkostninger til en partialløsning af det mest akutte rørbrud i det for
Nykredit fremlagte budgetoplæg for 2013 med 3,8 mio. kr., men Ny-kredit har afvist at
give tilsagn til budgetoplægget med henvisning til førnævn-te budg et fra
rekonstruktørerne.”

Årsregnskabet blev forkastet, mens forslagene til ændring af vedtægterne på trods af yder-

ligere protester fra Nykredit blev vedtaget på andelsboligforeningens ordinære generalfor-

samling den 23. april 2013.   

Nykredit indgav den 7. maj 2013 begæring til fogedretten om overtagelse af andelsbolig-

foreningen til brugeligt pant. Af Nykredits brev af 23. maj 2013 til beboerne i andelsbolig-

foreningen blev dette begrundet med et ønske om genopretning af andelsboligforeningens

økonomi, således at andelsboligforeningens administration efterfølgende ville kunne gives

tilbage til andelsboligforeningens bestyrelse til fortsat drift som andelsboligforening. Der blev

om baggrunden nærmere anført bl.a.:

”Dette ændrer imidlertid ikke ved, at de nu vedtagne ændringer af vedtægter alene
varetager andelshavernes og ikke andelsboligforeningens interesser, og at de vedtagne
ændringer efter vores opfattelse ikke er lovlige; i det mindste i den forstand, at de ikke
kan have nogen virkning for Nykredit. Risikoen for ugun-stige udlejninger og
bortforpagtninger og nu manglende efterkommelse af Fre-deriksberg Kommunes
Huslejenævns påbud omfattende de oprindelige lejere i andelsboligforeningen og den
heraf mulige forringelse af ejendommen er så åbenbar, at dette udgør en væsentlig
misligholdelse af Nykredits tingligt be-skyttede rettigheder i henhold til pantet i
andelsboligforeningens ejendom.”

Af indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling den 30. maj 2013 fremgår ifølge an-

delsboligforeningens hjemmeside bl.a.:

”På baggrund af underskudsgivende drift i 2012, forkastelse af årsrapporten for 2012 og
forkastelse af budgetforslaget for 2013 foreslår bestyrelsen, at general-forsamlingen
kaster håndklædet i ringen, opløser foreningen og træder i likvi-dation. Foreningen er
uden fremtid, uden Nykredits aktive medvirken til at løse de økonomiske problemer.”

Generalforsamlingen blev udsat til den 4. juni 2013, hvor det blev besluttet at træde i likvi-

dation med to valgte likvidatorer til at forestå afviklingen af foreningen.



/

- 6 -

Ad vedligeholdelse af vandinstallationer

Kort tid efter overtagelsen af ejendommen erfarede andelsboligforeningen, at der var pro-

blemer med ejendommens vandinstallationer. Man rekvirerede en nærmere undersøgelse heraf

hos ingeniør Person, som i en rapport af 9. juni 2008 konkluderede, at installa-tionen af koldt

og varmt brugsvand stort set havde nået den normale livslængde for varm-forzinkede stålrør,

at rørene var i en dårlig forfatning, og at risikoen for rørskader og rør-sprængninger var stor.   

Af en vedligeholdelsesplan fra oktober 2010 fra Virksomhed A/S fremgår bl.a., at det for at

bevare ejendommens generelt tilfredsstillende standard snarest bør iværksættes bl.a.

udskiftning af vand- og afløbsinstallationer, hvilket dengang blev skønnet til at koste cirka 37

mio. kr. Vedligeholdelsesplanen er ikke iværksat.

I en redegørelse fra december 2012 fra Virksomhed A/S blev der for at afhjælpe problemer

med vandinstallationerne, specielt det varme brugsvand navnlig i opgangen Adresse 5,

skitseret en minimumsløsning til 1.450.000 kr., en tillægsløsning 1 til 950.000 kr., en

tillægsløsning 2 til 650.000 kr. og en tillægsløsning 3 til 800.000 kr. Alle beløbene er angivet

inkl. moms. Disse løsningsforslag er ikke gennemført.   

På foranledning af to beboere i lejlighederne Adresse 5, 3. tv. og 3. th., traf Frederiksberg

Huslejenævn den 25. marts 2013 afgørelse om, at andelsboligforeningen som udlejer inden 2

måneder skulle efterse og reparere det varme brugsvandssystem, således at der kunne opnås

varmt brugsvand (>50 grader) i lejlighederne. Det blev i relation til denne afgørelse

tilkendegivet, at udbedring af manglerne senere end den 1. juni 2013 ville blive anset for en

overtrædelse af reglerne i lejelovens § 113 a.   

Af udskrift af andelsboligforeningens hjemmeside fremgår bl.a., at bestyrelsen i forlængel-se

af generalforsamlingen den 23. april 2013 fik foretaget en analyse af forekomsten af

legionellabakterier i ejendommens varmtvandsledninger, som viste en lav forekomst af

bakterier i rørende på Adresse 6 og en høj forekomst i rørene på Adresse 5. Bestyrel-sen bad

på den baggrund administrator (DEAS) om sammen med viceværten hurtigst mu-ligt at

udarbejde en plan for fjernelse eller reduktion af legionellabakterier i ejendommens

varmtvandssystem. Af et brev af 22. maj 2013 fra andelsboligforeningen til andelshaverne

fremgår bl.a., at bestyrelsen til afhjælpning af legionellaproblemet havde engageret firmaet

Virksomhed til den 3. juni 2013 og 3-4 dage frem til at gennemspule rørene og udskifte regu-



/

- 7 -

leringsventiler. Denne gennemspuling er nu gennemført. Der foreligger ingen oplysninger om,

hvorvidt huslejenævnet herefter har anset sagen for afsluttet, eller om der skal ske yderligere

tiltag for at opfylde huslejenævnets pålæg.   

Forklaringer

Vidne 2, tidligere Administrator har forklaret bl.a., at han er partner i advokatfirmaet Abel og

Skovgaard Larsen, der i foråret 2010 blev valgt som advokat for andelsboligforeningen, og

som fra efteråret 2010 fungerede som foreningens administrator, indtil man opsagde

administrationsaftalen i konsekvens af, at Nykredit ikke ønskede at forhandle med ham, og

overdrog administrationen til ny administrationer i april/maj 2013. Det vil koste ca. 40 mio.

kr. at finde en permanent løsning på vandrørsproblematikken. Foreningen har ikke disse

midler, og Nykredit har fremsat forskellige tilbud om at bidrage til finansiering af udgifterne,

men der er aldrig blevet indgået aftale herom. Han udarbejdede foreningens budget for 2013,

hvori blev afsat 3,8 mio. kr. til vedligeholdelse af ejendommens VVS og som minimum

600.000 kr. til diverse omkostninger til udvendig vedligeholdelse. Andels-boligforeningens

revisor fra revisionsfirmaet Ernest & Young havde tilkendegivet over for ham, at man ikke

kunne give foreningens regnskab en blank revisionspåtegning, hvis vandproblemet i forhold

til lejerne i Adresse 5 ikke blev løst, hvilket af ingeniørfirmaet Virksomhed A/S i december

2012 var skønnet til at koste 3,8 mio. kr. KPMG afsatte i deres budget, som var udarbejdet

under rekonstruktionen, i alt 420.000 kr. til vedligehol-delse, og Nykredit ville ikke være med

til at afholde udgiften på de 3,8 mio. kr. Derfor blev der indsat et forbehold i regnskabet om,

at foreningens formue ikke kunne fastsættes ud fra et ”going concern” -princip. Nykredit

foreslog i stedet opsætning af to elvandvarmere hos lejerne til løsning af problemet. Der var i

hans tid som administrator en tæt dialog med Nykredit om driftsbudgettet og drøftelser om

vedligeholdelse af foreningens ejendom, her-under dens rørsystemer. Der blev aldrig fremsat

påkrav fra Nykredits side om vedligehol-delse udover den almindelige vedligeholdelse, der

løbende skete fra foreningens side, og han har aldrig hørt om problemer med rækværker. Der

blev heller ikke fra andre lejere end de to i nr. 28 fremsat indsigelser vedrørende lejemålene. I

2008-2009 blev der gennemført en altan- og facaderenovering for henholdsvis 2,7 mio. kr. og

11,9 mio. kr., og foreningen afholdt årligt mellem 415.000 kr. og 849.000 kr. fra 2007-2012 til

løbende vedligeholdelse af ejendommen. Da foreningen siden stiftelsen havde kørt med et

driftsmæssigt underskud, blev der kun foretaget den minimumsvedligeholdelse, som var

nødvendig. Der var løbende



/

- 8 -

skader på rørene, som blev lappet, og på grund af omfanget af rørskader forhøjede forsik-

ringsselskabet på et tidspunkt præmien fra 200.000 kr. til 400.000 kr.   

Baggrunden for, at man flyttede foreningens driftskonto til en anden bank, var, at Nykredit

havde stillet krav om forhåndsgodkendelse af alle udgifter over 5.000 kr. og attestation fra

samtlige bestyrelsesmedlemmer af vedligeholdelsesudgifter. Dette ville indebære en meget

tung administration i forhold til foreningens almindelige drift, og det var ikke hensigts-

mæssigt, at Nykredit kunne nægte at betale regninger for bestilt og udført arbejde. Man

meddelte Nykredit, at man skiftede bank, uden at dette udløste nogen reaktion fra Nykre-dit.

Bankskiftet havde alene til formål at få en smidig drift, så man kunne gøre, som man altid

havde gjort. Al overskydende likviditet skulle ved månedens udgang overføres til Nykredit.

Han opfattede det således, at Nykredit accepterede bankskiftet.   

Han deltog ikke i forhandlingerne vedrørende afslutningen af rekonstruktionen. Hverken han

eller foreningen havde indsigt i det rekonstruktionsbudget og Nykredits underskudstil-sagn,

der førte til ophævelsen af rekonstruktionen. Der var ingen forhandlinger eller dialog mellem

andelsboligforeningen og Nykredit på dette tidspunkt.   

På stiftelsestidspunktet var boligafgiften ca. 640 kr. pr. m2. Indtil 2010 steg boligafgiften til

914 kr. pr. m2, hvorved smertetærsklen var nået for andelshaverne. Det store problem for

andelshaverne var, at man ikke kunne se, at der inden for en overskuelig årrække kunne

skaffes balance på driften. Derfor var der ikke villighed til hos andelshaverne at øge bolig-

afgiften yderligere, således som det ellers var ønsket fra Nykredits side.   

Vidne 3 har forklaret bl.a., at han er næstformand i bestyrelsen for andelsbo-ligforeningen.

Han er nu 75 år gammel og pensionist, men har som uddannet fysiker tidli-gere været rektor

for Højskole. Han var lejer i ejendommen fra 2002 og har været medlem af andelsforeningen

fra dens stiftelse samt medlem af bestyrel-sen siden 2009. Andelsboligforeningen havde ansat

én vicevært til at tage sig af den løben-de vedligeholdelse af ejendommene og indgik

herudover ad hoc aftaler om hjælp til sne-rydning mv. Vedligeholdelsen af ejendommene har

altid været forsvarlig, men det har ikke inden for foreningens budget været muligt at

iværksætte større renoveringsarbejder, herun-der en gennemgribende renovering af

vandrørene, udover den altan- og facaderenovering, der var aftalt i forbindelse med

foreningens stiftelse. Det blev dengang oplyst, at der ikke var foretaget en VVS-gennemgang

af husets vandinstallationer. Kort tid efter gik det op for



/

- 9 -

bestyrelsen, at der var et problem med vandrørene, idet der kom rørsprængninger, og for-

sikringspræmien blev fordoblet. Der blev indhentet en rapport fra ingeniørfirmaet Virksomhed

A/S, som konkluderede, at der inden for en overskuelig fremtid burde ske en gennemgribende

renovering af rørene til omkring 35-40 mio. kr. De vidste ikke, hvorledes

andelsboligforeningen skulle finansiere denne udgift. Rørrenoveringen har altid været et

væsentligt tema i drøftelserne med Nykredit, og der har været forskellige forslag fremme, idet

Nykredit selvfølgelig var interesseret i at vedligeholde sit pant. Nykredit tilbød i be-gyndelsen

at finansiere arbejdet ved at yde et nyt lån i størrelsesordenen 50 mio. kr., som andelshaverne

skulle hæfte for pro rata, men senere blev dette krav frafaldet, og Nykredit har endda tilbud at

yde et egentlig tilskud til renoveringsudgifterne. Bestyrelsen anbefalede ikke Nykredits tilbud

over for generalforsamlingen, idet man ønskede en samlet løsning på underskuddet på

foreningens drift, som med stigende rentesats på trappelånet fra 2017 og afdrag af lånet på

280 mio. kr. fra 2027-2037 ikke vil være i balance på længere sigt. Den finansiering, der blev

stillet til rådighed i forbindelse med stiftelsen, indebar en låneom-lægning senest i 2017, men

med den ugunstige udvikling af swap-aftalen og ejendomsmar-kedet er en sådan

låneomlægning ikke længere mulig. I forbindelse med en generalforsam-ling i 2012 eller 2013

blev der fremsat et budgetforslag, som indebar en stigning i boligaf-giften fra 914 kr. til

omkring 1.250 kr. pr. m2. pr. år. Herved ville det øjeblikkelige drifts-underskud blive

afhjulpet, men dette ville ikke løse likviditetsproblemet i fremtiden som følge af de stigende

udgifter til renter og afdrag.   

Problemet med fremføring af det varme vand tog til over årene. I 2012 blev der indledt en

huslejenævnssag fra to lejere vedrørende temperaturen på det varme vand. Viceværten for-

søgte uden held at afhjælpe problemet. I foråret 2013 rekvirerede bestyrelsen en gennem-

skylning af rørene, og der blev i den forbindelse også udskiftet en del ventiler i fordelings-

systemet. Det har vist sig at afhjælpe det problem, der gav anledning til huslejenævnssa-gen. I

hans køkkenvask i Adresse 5, 1. sal, målte han her til morgen vandets temperatur til 55,2

grader. Siden Nykredit overtog ejendommen til brugeligt pant, er der alene sket en maling af

garagerne, som han finder helt unødvendig. Bestyrelsen gennemførte for et par år siden en

større renovering af altanfacaden, og det overrasker ham derfor, hvis der nu skulle være

problemer med gelænderet. Havde man vidst dette, ville bestyrelsen selvfølgelig have fået

dette forhold udbedret.   

Han er i flere dagblade blevet citeret for at have ”givet op” . Heri lå, at det ikke var muligt at

få generalforsamlingen til at hæve boligafgiften, som var en forudsætning for, at der



/

- 10 -

kunne findes en løsning med Nykredit, og på et tidspunkt må man som bestyrelsesmedlem

kaste håndklædet i ringen.

Procedure

Andelsboligforeningen har til støtte for sin påstand gjort gældende, at betingelserne i rets-

plejelovens § 588 for at tage andelsboligforeningen til brugeligt pant ikke er opfyldt. Det er

ubestridt, at betalingsforpligtelsen over for Nykredit ikke er misligholdt, og Nykredit har ikke

løftet bevisbyrden for, at der i øvrigt foreligger forhold vedrørende skift af bankfor-bindelse,

vedtægtsændringer, beslutning om likvidation og vedligeholdelsesmangler ved ejendommen,

der kan karakterisere s som ”anden væsentlig misligholdelse” i denne b e-stemmelses

forstand. ”Anden væsentlig misligholdelse” er i forarbejder og retspraksis in d-skrænket til at

angå klare overtrædelser af en pligt til at sikre indtægter eller undgå tab. Der foreligger

således ikke vanrøgt af foreningens ejendom eller noget, der kan sidestilles her-med.

Realiteten er derimod, at kreditforeningen alene ønsker at opnå retten til at admini-strere

foreningens midler, uden at der reelt rettes op på de problemer, som foreningen står over for,

og til dette formål er brugeligt pant ikke rette retsmiddel.   

Vedrørende bankskiftet var dette motiveret i Nykredits krav til bestyrelsen om tiltrædelse af

regninger mv. Nykredit Bank havde efter de lånevilkår, som lå til grund for kreditgiv-ningen i

2007 ikke noget retskrav på at varetage bankfunktionen, og bankskiftet, som i øvrigt må anses

for accepteret af Nykredit, har ikke indebåret nogen misligholdelse af Ny-kredits

panterettigheder. Vedrørende vedtægtsændringerne betød disse ikke en udvidelse af

foreningens vedligeholdelsesforpligtelser, idet den hidtidige bestemmelse altid har været

praktiseret i overensstemmelse med den ændrede ordlyd af bestemmelsen. Medlemmerne

hæfter ikke personligt for pantegælden med beløb udover deres indskud, og derfor påfører det

ikke panthaver tab eller risiko herfor, når vedtægterne ændres, således at det bliver mu-ligt for

andelshaverne at opsige deres medlemskab af foreningen og overdrage andelen til foreningen

til 0 kr. Der er i øvrigt kun én andelshaver, der har benyttet sig af denne mulig-hed. Der

gælder efter låne- og pantsætningsaftalerne mellem Nykredit og andelsboligfor-eningen ingen

indskrænkninger i foreningens adgang til at ændre vedtægterne ved lovlige

generalforsamlingsbeslutninger, og brugspant er slet ikke egnet til at imødegå sådanne be-

slutninger. Dette gælder også generalforsamlingens beslutning om opløsning og udpegning af

to likvidatorer. Eventuelt modstående bestemmelser i pantebrevene må tilsidesættes ef-ter

tinglysningslovens § 42b, nr. 5, og tinglysningsbekendtgørelsens § 23. Det er et for-



/

- 11 -

eningsretligt prærogativ at kunne beslutte at opløse sig selv, og lån med pant i ejendommen er

ydet velvidende, at dette retsstillingen. Opløsningsbeslutningen udgør derfor ikke nogen

væsentlig misligholdelse.

Vedrørende vedligeholdelsen af vandrørene og huslejenævnets påbud er der tale om en

gammel problemstilling, som Nykredit har været bekendt med gennem flere år. På grund af

foreningens økonomiske situation har det ikke været muligt at foretage den foreslåede gen-

nemgribende renovering af de nedslidte rør til 40 mio. kr., men andelsboligforeningen har

løbende foretaget den nødvendige akutte vedligeholdelse og reparation af vandrørene. Be-

styrelsen har ført drøftelser med Grundejernes Investeringsfond, som formentlig var villige til

at bekoste de udbedringer, der var nødvendige i forhold til lejerne, og Nykredit har da heller

ikke efter overtagelse af foreningen til brugeligt pant taget skridt til en sådan renove-ring.

Med hensyn til huslejenævnets kendelse er der alene tale om påbud i forhold til to lejere, og

den økonomiske risiko ved, at sagen ikke bliver løst, er ganske beskeden i for-hold til

foreningens samlede budget. Hertil kommer, at bestyrelsen har taget initiativ til – og Nykredit

gennemført – en gennemskylning af rørene, som tilsyneladende har løst det akutte problem.

Der er således allerede foretaget relevante tiltag fra andelsboligforeningens side for at

efterkomme afgørelsen fra huslejenævnet, og der er derfor ikke belæg for at an-tage, at påbud

om at sikre varmtvandsforsyningen ikke vil blive søgt udbedret af andelsbo-ligforeningen

bedst muligt.

Nykredit har til støtte for påstanden om stadfæstelse med henvisning til fogedrettens præ-

misser gjort gældende, at betingelserne i retsplejelovens § 588 for at tage andelsboligfor-

eningen til brugeligt pant er opfyldt, idet der fra foreningens side foreligger ”anden væsen t-

lig mis ligholdelse” i form af dels retlig vanrøgt, dels faktisk vanrøgt af pantet. Der er tale om

en andelsboligforening, hvor andelshaverne har fortrudt, at de overgik fra lejere til an-

delshavere, og nu prøver at fremprovokere en situation, hvor de i kraft af andelsboligfor-

eningslovens § 4 kan skrue tiden tilbage til dengang, hvor de var lejere. Andelshaverne har

med deres adfærd vist, at de har opgivet deres andelsbeviser og nu alene varetager egne

interesser frem for foreningens, og bestyrelsen har på samme måde opgivet deres rolle som

leder af en forening. I en sådan situation må andelsboligforeningens kreditorer gives mu-

lighed for at overtage ejendommen til brugeligt pant for derigennem at søge ejendommens

økonomi, vedligeholdelsesstand og opfyldelse af vilkår over for lejere genoprettet.



/

- 12 -

Vedrørende den retlige vanrøgt har andelsboligforeningen igennem ændringen af sine ved-

tægter misligholdt Nykredits pant i en sådan grad, at Nykredit er berettiget til at overtage

ejendommen til brugeligt pant. Tiltagene skal ses som ét samlet og planlagt forløb og ikke

som enkeltstående elementer. I december 2012 flyttede foreningen i strid med Nykredits

finansieringstilsagn sin administrationskonto fra Nykredit til en konto i Merkur Bank. Den 11.

marts 2013 fremsattes forslag til vedtægtsændringer, som blev vedtaget på den ekstra-

ordinære generalforsamling den 23. april 2013 trods Nykredits protester. Ændringerne be-stod

i en udvidelse af andelsboligforeningens vedligeholdelsesforpligtelser i vedtægternes § 10 til

også at omfatte alle vandrette forsynings- og afløbsinstallationer frem til brugsste-der i de

enkelte lejligheder, ændring af §§ 13 og 23, således at det nu skulle være muligt for den

enkelte andelshaver at udmelde sig af foreningen med deraf følgende tab på drifts-indtægter

til knap 3,9 mio. kr., og ændring af § 27, således at forhøjelse af boligafgiften fremover kun

skulle kunne ske med kvalificeret flertal. Hertil kommer beslutningen om at opløse

foreningen, hvilket kun kan ske ved solvent likvidation, hvis Nykredit akkorderer på sine

krav, og ellers må ske ved konkurs. Dette viser, at andelshaverne i andelsboligfor-eningen har

givet op, hvilket har en konkret, relevant og alvorlig konsekvens for drifts- og

vedligeholdelsesomkostningerne og styringen heraf på ejendommen og dermed også for

pantesikkerheden. Heri ligger i sig selv en væsentlig misligholdelse af panteforholdet, som

har en sådan aktuel og omfattende karakter, at det kan sidestilles med vanrøgt, hvorfor be-

tingelserne for overtagelse til brugeligt pant er allerede af denne grund opfyldt.

Andelsboligforeningens opgivende forvaltning og administration af egen ejendom har end-

videre ført til konkrete, aktuelle og omfattende vedligeholdelsesefterslæb, som indebærer

aktuel og betydelig risiko for tab af indtægter fra ejendommen og fare for færden på ejen-

dommen, hvilket utvivlsomt må betegnes som vanrøgt. Således har huslejenævnet pålagt

andelsboligforeningen i forhold til lejerne at udføre arbejder, som ikke er gennemført retti-

digt, og som følge heraf har Lejernes LO på vegne af lejerne anmodet om nedsættelse af lejen

og anmodet Grundejernes Investeringsfond om at lade de påbudte arbejder udføre snarest.

Hertil kommer, at problemerne med ejendommens forsyning med vand ikke er løst, selvom de

blev afdækket allerede i 2008 med en rapport fra Teknologisk Institut, og selvom det af

vedligeholdelsesplanen fra Virksomhed A/S fra oktober 2010 fremgår, at der bør afsættes

næsten 30 mio. kr. ekskl. moms til afhjælpning heraf. Så sent som i november 2012

redegjorde ingeniørfirmaet for, hvordan udbedring af vandinstallati-onen burde gribes an, men

intet er sket. Endvidere har der efter Nykredits overtagelse af ejendommen til brugeligt pant

vist sig alvorlige problemer i forhold til rækværk og træer,



/

- 13 -

som er til skade for ejendommen. Bestyrelsens manglende indgriben heroverfor berettigede i

sig selv Nykredit til at tage ejendommen til brugeligt pant.

Landsrettens begrundelse og resultat

Det fremgår af retsplejelovens § 588, at misligholdes betalingsforpligtelsen i henhold til et

pantebrev i fast ejendom, eller indtræder der anden væsentlig misligholdelse i henhold til et

sådant pantebrev, kan panthaveren ved fogedrettens foranstaltning overtage ejendommen til

brugeligt pant med henblik på at få dækning for sit krav gennem indtægterne ved ejen-

dommens drift.

Der er enighed mellem parterne om, at andelsboligforeningen i nærværende sag ikke har

misligholdt sine betalingsforpligtelser i henhold til Nykredits pantebreve i andelsboligfor-

eningens faste ejendom, og spørgsmålet er derfor også for landsretten, om der er indtrådt

anden væsentlig misligholdelse i henhold til disse pantebreve, som kan begrunde Nykredits

overtagelse af ejendommen til brugeligt pant.   

Retsplejelovens § 588 fik sin nuværende udformning ved lov nr. 469 af 30. juni 1993 på

grundlag af bl.a. lovforslag nr. 35, som blev fremsat den 7. oktober 1992. Af lovforslagets

bemærkninger pkt. 4.2. om Retsplejerådets overvejelser og indstilling fremgår bl.a.:

”Retsplejerådet foreslår, at det i forbindelse med en modernisering af reglerne
præciseres, at såvel betalingsmisligholdelse som enhver anden væsentlig mis-ligholdelse
skal kunne danne grundlag for en begæring om brugspant. Rets-plejerådet har herved
lagt vægt på, at f.eks. pantsætterens vanrøgt af en ejen-dom eller dispositioner i strid
med tinglysningslovens § 37 kan være fuldt så truende for panthaverens fyldestgørelse
som betalingsmisligholdelse. Det må imidlertid fastholdes, at hovedformålet med at tage
en ejendom til brug er fyldestgørelse af panthaverens pengefordring, og Retsplejerådet
finder derfor, at det fortsat bør være således, at kun ejendomme, som afkaster indtægter,
kan tages til brug. Er det i andre tilfælde nødvendigt at begrænse pantsætte-rens adgang
til at disponere, må panthaverne gå frem efter reglen i retspleje-lovens § 520.”

Under Folketingets behandling af lovforslaget, blev justitsministeren bedt om at eksempli-

ficere forhold, der falder uden for bestemmelsen som følge af betalingsmisligholdelse. Af

svaret, der fremgår af betænkningen over lovforslaget, som blev afgivet af Retsudvalget den

1. juni 1993, fremgår bl.a.:



/

- 14 -

”Som eksempler på forhold, der i almindelighed vil indebære mislighol delse af
pantsætters forpligtelser over for panthaveren uden at være en betalings-misligholdelse,
og som kan føre til, at en ejendom tages til brugelighed, kan nævnes tilfælde, hvor taget
blæser af en landejendom, og pantsætter ikke ud-bedrer skaden, eller hvor ejendommens
opvarmning i en frostperiode svigter, og pantsætter ikke sikrer ejendommen mod skader
som følge heraf. I disse til-fælde vil der være en overhængende risiko for, at pantets
værdi forringes me-get væsentligt, og risikoen er så nærliggende og akut, at panthaver
kan have en legitim interesse i straks at kunne gribe ind.

Som andre eksempler kan nævnes situationer, hvor høsten skal bjærges, men pantsætter
ikke gør dette, eller tilfælde, hvor et husdyrhold vanrøgtes. Også i disse situationer
foreligger der en nærliggende og akut tabsrisiko for pantha-veren, der indebærer, at den
pågældende panthaver hurtigt bør kunne gribe ind.

Endelig kan nævnes tilfælde, hvor pantsætteren bortsælger, bortskaffer eller ødelægger
løsøre eller faste indretninger, der omfattes af pantet, eller dele af ejendommen. Også
under sådanne omstændigheder har panthavere en aner-kendelsesværdig interesse i
straks at kunne skride til overtagelse af ejendom-men for at undgå forringelse af pantet.”

Retsplejelovens § 588 må på baggrund af forarbejderne, og således som § 588 og de tidli-gere

regler om brugeligt pant i Danske Lov hidtil har været anvendt i praksis, forstås såle-des, at

det er en betingelse for overtagelse af en ejendom til brugeligt pant, at panthaver herved kan

afværge en nærliggende og akut fare enten for skade på den pantsatte ejendom eller for tab af

væsentlig betydning for ejendommens drift, som fordrer en hurtig indgriben.   

Landsretten finder, at den af Nykredit påberåbte ”retlige vanrøgt” med henvisning til gene-

ralforsamlingens vedtagelse af vedtægtsændringer og beslutning om at træde i likvidation ikke

kan afværges af Nykredit ved at tage ejendommen til brugeligt pant og derfor ikke ligger

inden for anvendelsesområdet af retsplejelovens § 588. Det tiltrædes, at foreningens

beslutning om at flytte administrationskontoen til en anden bank end Nykredit Bank, ikke

indebar en væsentlig misligholdelse af Nykredits panteret eller en overhængende risiko herfor.

Disse forhold kan derfor ikke i sig selv begrunde, at Nykredit overtager ejendom-men til

brugeligt pant.

Vedrørende den af Nykredit påberåbte vanrøgt med henvisning til den generelle vedlige-

holdelsestilstand af ejendommens vandinstallationer lægger landsretten efter bevisførelsen til

grund, at der er tale om forhold, som blev opdaget i 2008, og som siden har været gen-stand

for drøftelser i andelsboligforeningen og med Nykredit med henblik på at opnå fi-



/

- 15 -

nansiering til en sådan gennemgribende renovering. Efter de afgivne forklaringer lægger

landsretten endvidere til grund, at der indtil nu har været udført de nødvendige reparationer

som følge af rørsprængninger mv., og at der ikke herudover har vist sig et aktuelt behov i

sommeren 2013 for øjeblikkeligt at iværksætte en mere gennemgribende renovering, hvil-ket

efter det oplyste heller ikke sket efter Nykredits overtagelse af ejendommen til bruge-ligt

pant. Herefter findes dette forhold ikke på nuværende tidspunkt at kunne begrunde en

overtagelse af ejendommen til brugeligt pant.   

Med hensyn til det pålæg, som den 25. marts 2013 blev afgivet til andelsboligforeningen af

huslejenævnet om senest den 1. juni 2013 at efterse og reparere det varme brugsvandssy-stem,

således at der kan opnås varmt brugsvand (>50 grader) i to lejligheder, bemærker landsretten,

at andelsboligforeningens bestyrelse for at komme et problem med legionella-bakterier til livs

bestilte en gennemskylning af rørene og udskiftning af ventiler, hvilket efter forklaringen fra

Vidne 3 har haft den virkning, at problemet vedrørende det varme brugsvand er løst i hvert

fald i forhold til hans lejlighed, der ligger i samme op-gang som de pågældende lejemål.

Hertil kommer, at forholdet til de to lejere ikke i sig selv findes at udgøre en risiko for en

væsentlig reduktion i lejeindtægterne fra den pantsatte ejendom, og at der heller ikke er

dokumenteret andre væsentlige og akutte problemstillin-ger i relation huslejenævnets pålæg

eller den øvrige vedligeholdelse af ejendommen, som andelsboligforeningen ikke har villet

eller kunnet tage hånd om inden for den almindelige drift.   

Landsretten finder på denne baggrund, at de påberåbte retlige og faktiske forhold i relation til

Nykredits pant hverken hver for sig eller efter en samlet vurdering giver grundlag for at anse

betingelserne for at tage ejendommen til brugeligt pant for opfyldt, hvorfor den kære-de

kendelse ophæves.   

T h i b e s t e m m e s :

Kendelsen afsagt af Retten på Frederiksberg, fogedretten, den 3. juni 2013 om, at Nykredit

Realkredit A/S overtager ejendommen Matrikel nr., beliggende Ejendommens adresser, 2000

Frederiksberg til brugeligt pant, på betingelse af en nærmere fastsat sikkerhedsstillelse,

ophæves.   



/





/