Sagen drejer sig om en tvist vedrørende arealmangler ved overdragelse af fast ejendom.
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Køb;

VESTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 13. juni 2019






Sag BS-24837/2018-VLR
(7 afdeling)


(advokat Christian Norup Hostrup)

mod


(advokat Kim Ankerstjerne)



Retten i Aalborg har den 7.juni 2018 afsagt dom i 1. instans (sag BS-9337/2017 -
ALB, tidligere BS 18-74/2017) .

Landsdommerne Karen Foldager, Jens Hartig Danielsen 0g Rannvá Ragnars -
dóttir (kst:) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
Appellanten;  har gentaget sin påstand for byretten

Indstævnte  har påstået dommen stadfæstet:.

Forklaringer

 har afgivet supplerende forklaring:  har
endvidere afgivet forklaring.

har forklaret, at han er ansat som fritidskonsulent i Aalborg
Kommune. Han kontaktede Danbolig ved  der havde huset til salg
Efter den første besigtigelse lånte han en nøgle, men mødte i husets indkørsel,

2


en der boede i huset. Han har derfor kun besigtiget huset halvanden gang. Ef-
terfølgende forhandlede de sig frem til en pris på 2.000.000 kr.

På mødet med sin advokat gennemgik han nogle dokumenter vedrørende
handlen. Han kan ikke huske, hvad de nærmere drøftede, men han mener ikke,
at de blev anbefalet at opmåle huset:. Det har han heller ikke hørt om; at andre
er blevet anbefalet i forbindelse med en hushandel.

Det var fra starten planen; at udestuen efter overtagelsen skulle fjernes, 0g det
begyndte de med, da de overtog huset:. De fjernede bl.a. havefliser i beton; stør -
relse 50x50, 0g plastplader fra taget:. Vinduerne var af termoglas. Der var ikke
anvendt rockwool eller andet til isolering Udestuen havde ikke nogen perma -
nent varmekilde. De ansøgte ikke myndighederne om tilladelse til at foretage
nedrivningen:

I slutning af august kontaktede han en arkitekt for hjælp til ombygning af hu-
set. Han modtog i den forbindelse husets tegninger fra  Det
var i september på et møde med arkitekten; at han blev gjort opmærksom på, at
huset kun var på 128 m2. Den nye tilbygning er lagt der, hvor garagen lå.

har forklaret; at medens  boede i hu-
set; var udestuen en total integreret del af bygningen I august afleverede han
husets tegninger; både de oprindelige tegninger 0g tegningerne til udestuen; til
 øn-
skede en hurtig handel, 08 at haven skulle ryddes. Hvis køberen havde krævet
et yderligere afslag på 150.000 kr. mener han at  ikke hav-
de accepteret tilbuddet.

har forklaret, at han som gæst har været med til at spise
0g feste i udestuen Når han har overnattet i huset, har det som regel været i
gæsteværelset.

har forklaret, at  var meget glad for sin
udestue, 0g at hun bl.a. havde tomatplanter der.

har forklaret, at hun er ejendomsmægler i Aalborg
herunder  og har været det i 25 år. Den pågældende ejendom ligger på
en meget attraktiv adresse, 0g den har oprindelig været et typisk parcelhus. Da
hun lavede skønsforretningen; var huset gennemrenoveret. Hun har ikke set
huset før renoveringen; men set de fotografier; der indgår i sagen. Hendes skøn-
serklæring er derfor kun baseret på fotografierne. Det fremgår af byggetilladel-
sen, at betingelserne i det dagældende bygningsreglement skulle opfyldes. Ale-
ne udestuens tag indebærer, at udestuen aldrig skulle have været godkendt til
beboelse. Endvidere betyder fliserne på udestuens gulv, at hun antager at gul -

3


vet ikke var isoleret. Af fotografierne hvor det ses, at fliserne i udestuens gulv
fjernes, kan det ses, at der ikke har været isolering under fliserne. På dette
grundlag vurderer hun; at kravene til isolering i det dagældende bygningsreg -
lement ikke har været opfyldt. Det er på den baggrund, at hun i sin skønserklæ-
ring har svaret, at udestuen aldrig har opfyldt kriterierne, således at denne kun-
ne indgå som boligareal. Det er også derfor; at hun har svaret, at udtalelserne
fra Aalborg Kommune 0g Bolius om udestuen som en del af boligarealet ikke er
korrekte. Når hun ser på fotografierne af udestuen kan hun ikke forestille sig
at nogen ville betale noget for den på tidspunktet for overdragelsen af ejendom-
men.

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten

Landsrettens begrundelse 0g resultat
Det fremgår af ansøgningen om byggetilladelse til udestuen 0g de for landsret -
ten fremlagte fotografier, at udestuens gulv bestod af havefliser, 0g taget bestod
af plastikplader. Herefter, 08 i øvrigt af de af byretten anførte grunde; tiltræder
landsretten; at udestuen ikke indgik i den faste ejendoms boligareal; 0g at dette
herefter må opgøres til 128 m2. Der foreligger herefter en arealafvigelse på 20
m2.

Det kan ikke føre til et andet resultat; at byggetilladelsen til udestuen var betin-
get_ af; at bla. det dagældende bygningsreglement blev overholdt; 0g at Aalborg
Kommune efter udestuens opførelse attesterede; at bygningsarbejdet var udført
i overensstemmelse med byggetilladelsen; så vidt det ved eftersyn kunne kon-
stateres.

Landsretten tiltræder derfor 0g i øvrigt af de grunde, som byretten har anført;
at  har krav på et afslag i købesummen på 150.000 kr , der
hverken absolut eller henset til købesummen for ejendommen er et uvæsentligt
beløb.

Efter sagens udfald skal  i sagsomkostninger for landsret-
ten betale 37.000 kr. inkl. moms til  til dækning af udgifter til
advokatbistand. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til ad-
vokat taget hensyn til sagens omfang 08 forløb.


THI KENDES FOR RET:



Byrettens dom stadfæstes .

I sagsomkostninger for landsretten skal  inden 14 dage be-
tale 37.000 kr. til  Beløbet forrentes efter rentelovens $ 8 a.