Denne sag drejer sig om en ejerforenings pligt til medvirken til gennemførelse og lovliggørelse af ejerlejlighedsejers ombygningsarbejder i sin lejlighed i form af sammenlægning af beboelses... Vis mere
Ret: Retten på Frederiksberg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Aftaler;
Fast ejendom og pant;

Retten på Frederiksberg





Udskrift af dombogen

DOM
Afsagt den 30. august 2019


isag nr. BS C-1948/2017:


 4 tV.,

mod


 1,3,5a og 7
clo Administrationshuset A/S
GI. Køge Landevej 57,3.
2500 Valby


SAGENS BAGGRUND OG PARTERNES PÅSTANDE

Denne sag drejer sig om en ejerforenings pligt til medvirken til gennemførelse og lovlig-
gørelse af en ejerlejlighedsejers ombygningsarbejder i sin ejerlejlighed i form af sam-
menlægning af beboelseslejligheden og et tilhørende loftsrum til beboelsesareal, opsæt -
ning af brændeovn og opsætning af skorsten.

 har nedlagt følgende påstande:

1. Sagsøgte tilpligtes at meddele sagsøger fuldmagt til byggeansøgning til Frederiksberg
Kommune, i henhold til hvilken sagsøgerens loftrum, beliggende 
5. sammenlægges fysisk med sagsøgers beboelseslejlighed beliggende 
4. tv , 

2. Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den under påstand 1 omtalte fysiske
sammenlægning kan ske ved gennembrydning af etageadskillelsen mellem loftsrummet
og beboelseslejligheden; og at forbinde de 2 enheder med en trappe.

3. Sagsøgte tilpligtes at meddele sagsøger fuldmagt til ansøgning til Frederiksberg
Kommune om tilladelse til 1) opsætning af brændeovn 1 sagsøgers ejerlejlighed,
beliggendc  samt 2) opsætning af
stålskorsten fra tilslutningsstedet og gennem etageadskillelse mod sagsøgers Ioftsrum;
 og derfra gennem ejendommens tagdæk,
alt i overensstemmelse med skorstens- og ildstedsattest udstedt den 24. februar 2010.

Over for den af sagsøgte i påstand 1 indeholdte principale selvstændige påstand har
sagsøger nedlagt om påstand om frifindelse.

Over for den af sagsøgte i påstand 1 nedlagte subsidiære selvstændige påstand har
sagsøger nedlagt påstand om frifindelse.

Over for den af sagsøgte i påstand 3 nedlagte selvstændige påstand har sagsøger nedlagt
påstand om frifindelse.


 1,3,5a 0g 7, har endeligt nedlagt følgende
påstande:

1. Over for sagsøgers påstand 1 nedlægges principalt påstand om frifindelse 0g sagsøger
tilpligtes at føre etageadskillelsen tilbage til oprindelig stand.

Subsidiært tilpligtes sagsøger at ancrkende sagsøgtes beslutning om at give fuldmagt
betinget af justering af fordelingstallet samt overholdelse af nærmere tekniske
betingelser.

2. Over for sagsøgers påstand 2 nedlægges principalt påstand om frifindelse

3. Over for sagsøgers påstand 3 nedlægges principalt påstand om frifindelse og sagsøger
tilpligtes at føre skorstensaftrækket tilbage til oprindelig stand, fjerne skorsten og aftræk
og føre tag og loftsrum tilbage til oprindelig stand.

OPLYSNINGERNE I SAGEN

Sagen er bchandlet med boligdommere.

Sagen er anlagt den 9. november 2017 og hovedforhandlet den 8. maj 2019.

Dcnnc dom indcholdcr ikkc cn fuldstændig sagsfremstilling; jf. retsplejelovens $ 218 a,
stk. 2.

FORKLARINGER

Der er under sagen afgivet forklaring af 
og 

 har forklaret, at han er selvstændig med en tøjforretning. Han har in-
gen byggefaglig baggrund. Efter overtagelsen fik de ombygget køkkenet med nyt aftræk
fra emhætte. Han fik fuldmagt fra bestyrelsen til det. Det var en rådgivende ingeniør; der
forcstod projektet: De installerede brændcovnen; efter at de blev forældre i 2010 0g syn -
tes, at der var lidt koldt i det store rum. De ville gerne have en ekstra varmekilde også af
hensyn til børnene. De kunne se, at en nabo har brændeovn med skorsten i gavlen. Han
har selv lavet ansøgningen og skitsen med brændeovnen og skorstenens placering. Han
lagde ansøgningen i den daværende formands postkasse i starten af juli 2009. Det var
 Han fik ingen kvittering eller lignende fra bestyrelsen: Dagen efter besty-

relsesmødet, den 28. juli 2009 havde han et møde med  om salg af Iofts-
rummet, som sagsøger havde brugsrct til. Han ville gerne købe loftsrummet. Da ejen-
domsmægleren var gået, talte han med  om skorstenen.Den ville blive en diskret
0g "usynlig" løsning og han fik det indtryk, at det kunne han godt gØre. Han søgte ikke
byggetilladelse hos kommunen. Han iværksatte etableringen i januar 2010. Der var sam-
tidig tagudskiftning, så han koordinerede det med de håndværkere, som gik samtidig på
stilladset. Et pejsefirma opsatte skorstenen. Han kontaktede skorstensfejeren i februar
2010. De kunne ikke blive enige om prisen for loftsrummet. Prisen på tagprojektet blev
overskredet; og forholdene i foreningen var meget kaotiske.  blcv smidt ud af bc-
styrelsen i 2011, 0g den nye formand ville ikke sælge loftsrum. I 2014 skrev 
til ham om skorstenen. Han var ny formand, vist fra 2013. Allerede i 2010 skrev
 til ham om skorstenen.  var vist ikke bestyrelsesmed -
lem i 2010, men havde nogle opgaver for ejerforeningen; fordi han var arkitekt. Han
sagde, at han havde tilladelse; og at de kunne henvende sig  Så hørte han
ikke mere, før i 2014.  kom med i bestyrelsen fra 2011 og var
også formand.  skrev så i 2014. Han talte med kommuncn; og dc skrev om
brændeovnen Han fik besked på at ansøge om tilladelse. Han udformede alt materialet
men manglede fuldmagten. Han prøvede at få en fuldmagt fra  men så gik der ge-
neralforsamling i dct hele. Sendte alt det andct materialc til kommunen. Han trocde, at
det alene var skorstenstensattesten, som var nødvendig: Det gik først op for ham i 2014 -
2015, at der krævedes byggetilladelse til brændeovnen og skorstenen. Der har ingen kla-
ger været fra fra andre beboere. Der er gaspejse i andre lejligheder med aftræk i ejen -
dommens facadc. I  tidligere lej-
lighed og  lejlighed i stuen er der gaspejse. Han har set i byggesagsarkivet,
at de er etableret fra 2009  2014/2015. Det er ikke godkendt af generalforsamlinger i
ejendommen; og der er ikke godkendt generelle retningslinjer.

Han købte loftsrummet på 5. sal over lejligheden, da underbocn solgte sin cjerlejlighed.
Han havde ikke kontakt med bestyrelsen forud for købet. Han kontaktede kommunen og
fik vejledning om, at det krævede et myndighedsprojekt at inddrage loftsrummet til be -
boelse; fordi der var tale om anvendelsesændring; Der er lige præcis nok loftshøjde;
2,30 meter. Alle beregninger og forarbejdet er lavet af ingeniører. Han sendte projekt-
materialet til bestyrelsen, og så "gik der advokat i det" . Han skulle have tilladelse til eta- 7
gegennembrydning og en fuldmagt til kommunen. Han gik i gang med at få loftrummet
isoleret; 0g det blev så opdaget; at der var ægte hussvamp i et hjørne. Ejendommens for-
sikringsselskabet sendte en mand ud. Alt skulle afdækkes, og svampen havde bredt sig
til naboens pulterrum 0g ned i spær. Alt blev fjernet mellem spærene helt ned til stuelof-
tet med stuk. Han besluttede at gennemføre hele projektet, når der alligevel var fjernet
så meget. Så han fik lavet udvekslingen og projektet med værelser til børnene og trap-
pen, således som hans ingeniør havde planlagt. Hvis han havde ventet, så skulle det hele
have været reetableret med loftet, og det fandt han meningsløst. Udvekslingen er etable -
ret fuldstændig i overensstemmelse med ingeniørprojektet. Udførelsen har DOMO fore -
stået. Håndværkere gav tilbud. Bestyrelsen eller i hvert fald medlemmerne 
var godt klar over, hvad der skete. Alt ved projektets udførelse er dokumenteret også
med fotos. Han har overhovedet ingen interesse i, at det ikke er udført fuldstændig kor-
rekt. Han har tilbudt at betale et højere fællesbidrag på 450 kr. Han mener ikke; at han er
forpligtet til at betale højere fællesbidrag. Han gav alene tilbuddet for at få en fuldmagt

fra bestyrelsen. Han betalte 200.00O kr. for Ioftsrummet. Det har kostet ca. 1. mio i etab-
leringsomkostninger for projektet. Han ved at kvadratmeterprisen cr ca. 50.000 kr. på
Frederiksberg . Der var forhandlinger om prisen med underboen. Han ville måske have
givet mere De har brug for plads til deres 4 hjemmeboende børn på 2-9 år.

Han fik ikke referatet fra bestyrelsesmødet i 2009 af  Han fik det først i
2014. Han formulerede en ansøgning om tilladelse til ombygningen, men havde ikke en
forventning om skriftligt svar. Han fik et mundtligt svar af  Han var ikke
klar over, at dcr krævedes byggetilladelse til en brændeovn og skorsten. Ejerforeningen
ville have 70.000 kr. for loftrummet, og han tilbød 55.000 kr. Svampeskaden i etageads -
killelsen blev opdaget og gennembrydningen lavet i 2018. Svampen var ikke nået til de
bærende bjælker. Den var derimod var der i skrårem og murværk. Han Var godt klar
over, at det krævede byggetilladelse, men han valgte at tage en anden beslutning. Hans
håndværkere var kommet så langt igennem; at det ville være spild af tid og penge at ree-
tablere etageadskillelsen. Ide nye loftsværelse er der ingen varmekilder. Det var der hel -
lcr ikke før. Dcr cr godt isolcret, og det cr på solsiden Børnene klarer sig uden varmc -
kilder. Der er kun lavet elinstallationer.

 forklarede, at han ikke har byggeteknisk erfaring. Han har boet i
ejendommen siden sommeren 2009, var i bestyrelsen 2011-2012 0g igen fra august 2016
til gencralforsamlingen i 2018. Han var ikke involveret i skorstensprojektet udover på
generalforsamlingen og så denne retssag. Han har hørt det modsatte af, at 
skulle have givet mundtligt tilsagn til skorstenen:  sad han
sammen med i bestyrelsen i 2011 og 2012 De brugte  faglige kompetence i be-
styrelsen. De forsøgte at kortlægge sagen for at lave in put til  Han kender ikke
til, at  var bestyrelsens forlængede arm. Der var ikke noget snak om skorst-
enen i 2011 0g 2012,men det har været oppe fra 2016 og fremefter. Den anden skorsten
på facadc er vist ctablcret helt tilbage i 80'erne. Han erindrer ikke, at der givet tilladelsc
til gaspejse, og kender ikke til generalforsamlingsbeslutninger. Han har ikke selv været
mcd til at give tilladelser i bestyrelsen eller drøftet det. Han har været i  avæ-
rende lejlighed og mener ikke, at der var gennembrud af andet end ydermur. Før vidnets
tid var der en sag med udskiftning af vinduer. Sagsøger skiftede selv vinduer uden tilla -
delse. Konfliktniveauet i ejerforeningen har været ret højt. Der er også en anden retssag
end denne i ejerforeningen.  er også tidligere blevet truet med retssag af en anden
bebocr, som ikke havde fåct sin byggetilladelse. Han har værct oppe hos sagsøger og sct
på lejligheden. Han er personligt positivt stemt overfor sagsøgers gennembrydning men
mener, at skal betales efter nyt fordelingstal. De har drøftet spørgsmålet om en admini-
strativt fordelingstal med administrator. Han tror, at fordelingstallet blev nævnt på gene -
ralforsamlingen 17. maj 2017.Det springende punkt var fordelingstallet; 0g stemningen
var for, at alle beboelsesarealer skulle betale den samme pris pr. m? Han tror , at en af-
stemning om at give tilladelse med en aftalt fastsat fordelingstal, ville være blevet vedta -
get på gencralforsamlingen.  indtrådt i bcstyrelscn samtidig med vidnct. Dc
har ikke drøftet skorstenen i 2011-2012 eller gaspejse. Han ved ikke, hvad  refe -
rerer til i mailen af 27.marts 2015 om indgreb i fællesejendom

For fremtiden er de i bestyrelsen blevet enige om at formulere retningslinjer og et skar-
pere fuldmagtsdokument. Administrator mente, at et administrativt fordelingstal er en

teknisk bedre mulighed.

 har forklaret; at hun ikke har nogen byggefaglig baggrund. Hun har bo-
et i ejendommen siden 2009. Hendes første perioden i bestyrelsen var fra april 2016 0g
hun var formand i 3 måneder. Hun trådte ud med sekunds varsel . Hun indtrådte i besty -
relsen igen i 2018.  afløste hende i bestyrelsen. Hun udtrådte, fordi en advokat for
en anden beboer med en sag, under en telefonsamtale råbte 0g skreg ad hende. Hun blev
truet med personligt erstatningsansvar. Hun havde hørt om skorstenen før, men blev
først involveret i april 2016, da den nye bestyrelse tiltrådte. Hun nåede ikke at arbejde
med sagen. Hun hørte om den ved generalforsamlingen sidste år. Hun har ikke hørt no-
get om tilladelser til gaspejse; og hun har ikke hørt noget om retningslinjer for murgen -
nembrydning. I foråret 2016 hørte hun om, at bestyrelsen skulle forholde sig til tekniske
tegninger og fik indført; at de skulle have en ingeniør til at kigge på tegningerne. Hun
har drøftet skorstenssagen med  Han var formand, da hun indtrådte. Hun
mencr; at det på den første gcneralforsamling 2010, som hun deltog i, var noget snak om
salg af arealer. Hun har ikke set noget byggeandragende fra sagsøger og ikke forholdt
sig til det i bestyrelsen i hendes tid. Hun erindrer ikke at have hørt om skimmelsvamp
før i dag; Hun har fra april 2018 til nu ikke hørt noget om skimmelsvamp. Det ville hun
have husket. Hun har ikke hørt om en sag om svamp i sagsøgers lejlighed og ikke set
noget materiale om byggeandragende. Der har ikke været noget konkret byggeandragen-
de til drøftelse i bestyrelsen.

PARTERNES SYNSPUNKTER

Sagsøger har til støtte for sine påstande i det væsentligste procederet i overensstemmel-
se med følgende anbringender angivet i sagsøgers påstandsdokument af 9. april 2019:

"ANBRINGENDER:

Til støtte for de nedlagte påstande gør sagsøger gældende;

at	sagsøgers ejerskab af ejerlejligheden i overensstemmelse med ejerlejlighedslovens
udgangspunkt er en egentlig og i udgangspunktet uindskrænket ejendomsret; som
alene begrænses af de ejerlejligheden påhvilende byrder og servitutter; herunder
foreningens vedtægt samt relevant lovregulering,

at	dct følger af ejerlejlighedslovens $ 4, at hver ejerlejlighed anses som en
selvstændig fast ejendom: Det betyder; at en ejerlejlighedsejer med respekt af
ejerlejlighedsloven 0g foreningsvedtægten kan Øve en ejers råden over
ejerlejligheden, herunder tage ejerlejligheden i anvendelse til lovlige formål.

at	det følger af ejerlejlighedslovens $ 6, at fællesudgifter udredes indbyrdes af de
enkelte ejere efter det fordelingstal som er omtalt i lovens $ 2 stk. 1.Ilovens $ 2,
stk 1 er det anført, at ejendomsret til grunden, fællesbestanddele og tilbehør
fastsættes efter et fordelingstal . Fordelingstallene fastsættes af den oprindelige ejer
af ejendommen i forbindelse med ejendommen opdeling i ejerlejligheder. Det
antages 1 den juridiske litteratur at fordelingstallene ikke kan ændres ved
flertalsbeslutning 1 ejerforeningen. Der kræves enstemmighed; idet en ændret
omkostningsfordeling medfører en forskydning af retsstillingen mellem











Thi kendes for ret

  

påstande.

Sagsøgte tilpligtes at føre etageadskillelsen tilbage til oprindelig stand

Sagsøgte tilpligtes at føre skorstensaftrækket tilbage til oprindelig stand, fjerne
skorsten 0g aftræk og føre tag og loftsrum tilbage til oprindelig stand

Isagsomkostninger betaler sagsøger inden 14 dage 60.000 kr. til sagsøgte.






det overstregede ændres til 7 sagsøger
* det overstregede ændres til "sagsøger" . 18
Ovenstående berigtiget i medfør af retsplejelovens $ 221, stk. 1. Retten på Frederiksberg
den 10. september 2019.


f