Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøger andelsboligforening har været berettiget til at ekskludere sagsøgte som følge af, at han har monteret overvågningskameraer på facaden af sin andelsbolig
Ret: Retten i Randers (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;

RETTEN RANDERS





Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 12. maj 201/ i sag nr, BS 7-353 2008:




8400 Ebeltoft
mod


8400 Fbeltolt

Sagens baggrund og parterncs påstandc

Dcr skal under sagcn tapcs stilling til, om dct er berettiget at sagsogeren har
ckskluderct sagsogtc som folge al, at sagsogtc har monterct ovcrvågningska -
mcracr på facaden al sin andclsbolig.

Sagsogercns påstand Cr, al  ekskludercs al

8400 Ebcltotl.

Ovcrlor sagsoglcs selvstændige betalingspåstand har sagsogeren påstact fri -
findelsc.

Sagsogtcs pastand er

Principalt afvisning; subsidiært frifindelse

Ilvis sagsøgte lar medhold i en al sine påstande påstas sagsogeren dømt til
at betale sagsogte 78.610 kr. til dækning af dc omkostninger og tab sagen
har påfort sagsogte

Oplysningerne i sagen

Dcn sagsogende forening er cn andelsboligforcning bestaende at 6 boligen-
heder etablcret som rækkchuse .

Foreningen cr stifiet i 1989 0g har senest ændret sine vedtægter i 2005.

 flyttede ind i 2003 .

Det fremgår at der i foreningen cr afholdt ordinær gencralforsamling den 23.

april 2007 og den 29. apri] 2008.

Pa en ekstraordinær generalforsamling den 18. juni 2007 besluttede 5 af 6
andelshavere (alle andre end sagsogte) enstemmigt al ekskludere 
fordi han havde opsat oevrvågninskamcraeer på  uden besty -
relsens godkcndelse.

Da  ikke fraflyttede blev sagen indbragt for fogedretten Randers.
der ved kendelsc af 1 . februar 2008 afviste sagen under henvisning til at sa-
gen efter karakteren af den nødvendige bevisforelse ikke kunne fremmes
som en umiddelbar fogedforretning.

Nærværendc sag er anlagt den 25. februar 2008.

Forud for eksklusioncn skrev foreningens advokat ved brcve af 16. maj og 5
juni 2007 til  og truede med eksklusion på grundlag af vedtægter-
ncs $ 12, hvis udsty ret ikke blev tjemet. ] brevet af 16. maj blev dcr givet
 en frist på 8 dage til at fjerne udstyrel.

Det bleı tilkendegivcı  at hans brugsret ville ophore ved ekslusio -
nen.

 rclumcredc brevet mcd oplysning om. at kun prival omrade blev
ovcrvagct.

brevet af 5.juni 2007 gentog forcningens advokat at der ville blivc skrcdet
lil cksklusion 0g at det væsentlige var den manglende tilladelse.

Den 15. juni_meddclıe foreningens advokat atgeneralforsamlingen havde
ekskludcret  og gav en frist til den 30. september 2007 til frallyt -
ning.

[ juli måned skrev  advokat, at man bestred eksklusionens lovlig-
hed.

Faktuelle oplysninger:

Af foreningens vedtægter fremgår:

8 (10.2) en andelshavcr er ikke berettiget til at forctage forandringer af boli -
gens ydre eller af redskabsskure 0g carporlc eller til at opsætte eller ændre
hegn medmindre bestyrelsen inden arbejdets iværksættelse har godkendı for-
andringen:

8 (12.1) Generalforsamlingen kan til enhver Lid bindende for alle andelsha-
verc fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v.

8 (12.3) Nærværendc husorden er gældende for 
Overtrædelse af husordenen kan medføre eksklusion i folgende tilfæl-
de:


B) når andelshaveren uden at der er tale om fysisk vold. udover chika -
ne overfor andre andelshavere eller medlemmer af disses husstand.


når andelshaveren eller medlemmer samt besogende af andelshave-
rens husstand ej respekterer den enkelte andelshavers private hus, have
(inkl. køkkenhave) som værende den enkcltes private område.


M) nar andelshaveren opsætter parabol, TV, radioantenner mm. på
vestsiden al bygningen.

Dcr har vÆrct afholdt syn og skøn under sagen. skonsmanden konkludercr i
sin crklæring at kamcraet i carportcn optager ud ovcr fallcs arcalcr. men bc-
grænses al bevoksning. Kameraet på vestgavlen kunne ovenvåge den lællcs
indkorsel mcd % G. Ircm til cirka en mctcr fra carportcn til % G

Besvarelsen er i ovrigt udeladı al dommen.

Forklaringcr:


Han flyttede ind i 2003, kom bcstyrelscn åreL eficr og har værel
formand fra 2005. Foreningen fungerer principielt udmærket. Der er t0 pen-
sionisllamilicr, t0 cnlige og  forcningen. Dcn enestc, der
har været problemer med, er faktisk  "Historien 0 om
 fylder 3 tykkc ringbind af
foreningens . materialc. Der er ikke anden korrespondance af betydning.
 blev ekskluderet af foreningen; men det var før hans tid.
 har tået adskillige pålæg og henstillinger, men han svarer ikke og
reagerer heller ikke. Del er hans indtryk at  ikke helı forstar. hvad
del indebærer at bo i en andelsboligforcning.  er ikke husejcr.
men del tror han. at han er. Han rcltede henvendelse til  om kamc-
racrne. da de blev sat op. Det cr rigtigt at der er sat markiser op på nogle af
husencs vestfacader. Del skete i 2005 efier at brugerne havde spurgt og tàet
tilladclse til at etablere solafskærmning. Det centrale 1 forholdet til
 er primærı. at han har monteret kameraer på facaden uden tilla-
dclsc sekundfrt er del. al nogen synes at den mulige overvågning er gene-
rende. Der er to muligheder. Enten accepterer  et pålæg eller også
bliver han ekskluderet af foreningen. Man gav  3 chancer. Forsı
henvendle han sig selv til  og bad ham tage kameraerne ned. der-
efter fik han et skrifiligt pålæg fra foreningen 0g sidst en henvendelse fra ad-

vokaten; Man kan indstille udstyret, så det overvåger fællesarcaler 0g nabo-
ens område. Da der var syn og skøn; var kameraet på vestgavlen af en eller
anden grund pillet ned. Det blev genmonteret dagen efter besigtigelsen.
 har været indkaldt til samtlige generalforsamlinger frem til.
han blev ekskluderct. Hver gang har de været t0 personer om at allevere ind-
kaldelsen Lil  for at sikre sig. at indkaldelsen blev afleveret rigtigu.
 har ikke siden 2033 dcltaget i noget som helsı. Der blev gi-
vet en rimelig frist til fraflytning frem til 30. september 2007. Det er hans
oplattelse. at når et medlem cr ekskludcrct af forcningcn. skal vcdkommcn-
de ikke indkaldes fordi han ingen mcdlemsrettigheder har.  er ik-
kc længere medlem al foreningen: Vedtægterne forholder sig til hæftelsen
og statuerer at indehavcren af en brugsrel hæfter for de med andelen for-
bundne udgiftcr indıil en anden overtager hæfielsen; hvilket er helt naturligt.
Der er ikke sket noget væsentligt i sagen siden de ekskludere  De
betalinger der er sket for vedligeholdelse af fællesarealer og de godtgorelser
der er udbctalt Lil bestyrelsen er besluttet af foreningens generalforsamlinger
og er dennc sag uvedkommende. Han mener at allc regler er overholdt af
foreningen og al efcrfølgende generalforsamlinger cr uden betydning for
forholdet mcllem foreningen og  Foreningens vcdtægler blev
ændrcl i 2005 som en konsekvcns af ændrcdc regler for linanciering af an-
delsboliger . der gjorde vedtægisændringcr nodvendigc. Vestsiden cr
7 'facadcdelcn" af foreningcns cjendom. Det cr ikke hans opfattelse af
 villc have fet tilladelse til at sættc kameraer op, hvis han havdc
spurgı. Han cr gennem korrespondance bekendt mcd de problemer
 havdc haft, hcrundcr mcd cn ødelagt hoveddor, mcn mcner ikke
det cr cl anliggende for forcningen.  må henvende sig til politicı.
Installation af alarmcr inden dørc er medlemmernes cgen sag og skal ikke
godkcndcs. hvis der ikke er udendors clementer. Dct er rigtigt at dcr i høj
grad var problemcr med al godkendc  som andelshaver fordi over-
dragelsen mellem ham 0g  var i strid med bade vcdtægtcmc og lo-
ven. Dcr blev lørt en retssag 0g foreningen accepterede  Sansante som an-
delshaver for at undgå senere problemer.  Sancante er behørigt indkaldt til
både den ordinære generalforsamling 0g den ckstraordinære gcneralforsam-
ling i 2007 (og alle tidligere møder) som behandlede eksklusionsspørgsma-
let, men ikke til efierfolgende generalforsamlinger.  har heller ik -
ke fået regnskab 0g revisionsprotokollater for perioden efter eksklusionen.
Det er rigtigt at der 2007 skete udskifining af vinduer i ejendommens vest-
facader . udskiftningen var vedtagct i 2006.

 Dacoar		har forklaret, at han har boet i andelsboligforeningen siden
2003. Fan bor sammen med sin kæreste  Han hus har egen indgang;
men dcr er andre, som går ind, når de er væk. Han købte sin andelsbolig al
 han havde problemer med at blive godkendı som kober.
mcn folcr ikke at han har problemer med de andre andelshavere. Han har fà-
ct slåcl trc huller i sin hoveddør; og hans bil har været flad flere gange. Lige
nu er den ridset og fyldt med maling. Han har fået stjålet værktøj m.v. fra sin
carpor Han har anmeldt det til politiet; men de gør ikke noget. Det med dø-

ren gjorde, al han fik sat overvågning op. Han kontaktede Arhus Politi som
sagde, at han ikke behøvede at spørge andelsboligforeningen om lov_til_at
sætte overvågningskamerarer op. 
indstillede dem sådan; at de overvågede hans eget område. Han spurgte
ikke; om han måtte sætte anlægget op. Der er ialt 4 kameraer som er monte -
ret af t0 omgange, De tre blev monteret i 2007 og det sidste, i carporten; se-
nere. Han kan ikke selv indstille kameraerne. Kamcraet pa vestsiden var pil -
let ned en overgang; fordi det var i stykker, muligvis mens der var syn 0g
skøn.  rcparercde dcl og hænzte dct op igcn Dct blcv malet rodt for
ikke at skæmme facaden. Der er hæk omkring hcle huset bortset fra indkørs -
len. Bestyrelsen har 7 'spurgt sig selv om lov' 11 til at hænge markiser op. som
Cr langt mere skæmmende end hans kamera. Han er i hvert fald ikke blevct
spurgt. Han skrcv til advokaten; at hans kameraer kun overvågede privat
omradc. Han kan ikkc huske, om han blev indkaldı til den ekstraordinære
generalforsamling i 2007. Under fogedsagen havdc han en lokal advokat.

for at tagc lil Randers. Dc dc var sikre på; at sagen blev afvist. Han har ikke
antagel  til at reprscnterc sig undcr retssagen. Sagsogerens advokat
har den 25. februar 2008 sendt et eller andet til  men han Fik [orst at
vide i april 2008, al der var en ny sag; da han efierlyste en indkaldelse til gc-
neralforsamling. 1 marts 2008 skrcv  til foreningen; men
han blev stadig ikke indkaldt , derfor er alle beslutninger 0g udbetalinger cf-
ler detle tidspunkı ulovlige. Ilan mangler regnskaber fra 2007 og frem Ilan
cr glad for at bo, hvor han bor, 0g har ikke overvejet at flytte; Han har læst
vedtægternc. Ian har ikke spurgt bcslyrelsen om tilladelsc til at hænge ka-
meracr op. og han har efterlølgende af politict lået at vide; al han ikke skal
have tilladelse. Naboen har ikke været inde og spørge vedrørende overvag-
ningen.

 nabo. Ilcr cr for tiden
bcstyrelsesmedlem. Han og formanden lagde i 2007 indkaldelser til gencral-
forsumling i  posıkassc. De var altid t0 for at kunne bevidnc at
indkaldclscn var afleveret korrekı. Han foler sig i allerhojeste grad generet af
 kameracr, Da han fyldte 70, var hans terrasse overı åget. Ilan og
 deler postkassestativ. Han har påtalt kameraeme, men det er hclı
nytteløst,  har ikke sagt noget, der understotler at han overvager
ham. Han går ud fra at kameraernes optagelser gemmes. Han har været i an-
delsboligforeningcn siden 2001- Han mener at $ 12 m, ogsa var i vedtægter-
nc før 2005 Han har ikke været udsat for tyveri eller hærværk . Han opfatter
pà ingen måde  udstyr som tryghedsskabende; kun som generen-
de. Han har ikke henvendt sig til politiet, han mener ikkc; det burde være
nødvendigt. Han har efter ansøgning og godkendelse fået en markise sat op
på vestsiden af huset. Det er nodvendigt for at holde den skarpe sol ude. Det
er rigtigt at han slår græs m.v. for foreningen og det fãr han 7.500 kr. om
arct for.

 siden

1998 med råd og vejledning, Han købte hendes andelsbolig i 2003. Efier
vedtægternes $ 17, kunne hun selv overdrage boligretten; Dcr var forud for
overdragelsen en masse intriger mellem hende og den daværende formand

Hun ville gerne flytte til Sjælland, da hun havde fået nok af  0g ger-
nc ville tættere på sine børnebøm.  har haft mange gener
form af hærværk og lignende. Hun har altid sagt, at han skule anmelde det.
Hun mencr at 
henvendte sig lil hende i 2007 efier at han havde fået bcskcd om at
pille ovcrvågningen ned. Hun sagde, at han skulle returere brevet med en
påtegning om, at det var privat omràde der blev overvåget. De fik at vide, al
overvagning var iorden, blot der ikke var harddiske der løbende lagrede bil-
ledcrnc, Ilun synes, sagen er en farce. [ november 2007 blev de enige om, at
der skulle modc en lokal advokat i fogedretsmodet i dccember 2007. Advo-
 men rcpræsenterede ikkc
 af anden
grund, at vide. at der var anlagt en civil sag:  Sansante havdc ikkc 1alı med
 gik hcrelter ind i sagen igen. De tik
forst sagen den 30. maj 2008.  var ikke indkaldt til gencralforsam 
Jing 1 2008. Ilun gjorde adıokalernc op foreningcns bcstyrelsc opmærksom
pa. al  skullc indkaldes. Bestyrelsen har intet mandal fordi dcn ik -
kc cr lov ligt valgt.  har hele tiden været ligeglad med bådc lovc 0g vcd
tægler. Man har bevidst nægtet at indkalde  Sansante til både ordinær 0g
ckstraordinær gencralforsamling. Sagen er åbenlyst fort, for at advokatcrne
kan tjcne penge. Svarskriftet i dcnne sag cr ikkc lavet chcr afialc mcd


 har forklaret at han t0 gange var ved ejendommen for at
besigtige før sin crklæring; fordi det ene kamera manglede forstc gang. han
var der, Det fællesareal der 0vervågcs af kamera 1 (spm; 4). er arelaet foran
carportcn . Kameracts rækkevidde begrænses af bevoksningen.

 har forklarel, at han cr elektroniktekniker: Han har opsat det
s) slem som  har til overvågning. Udstyret overholder gæl -
dende forskrifter både dengang og nu. Kameraerne overvågede kun jord.
der hørte Lil  Dvs. have og indkorsel det blev kameraeme indstillet til.
Der blev opsat tre kameraer to mod syd øst 0g et på vestfacaden til at over-
vage indkørsel og postkasse. Senere blev der monteret et kamera i carporten.
Kameraet på vestgavlen var taget ned i juli 2008 på grund af fugtproblemer.
Det blev fort genmontere året efter. Han fik det ikke finjusteret på grund al
bier i ejendommen hulmur og fordi der manglede klipning af nogle træer,
Han har ikke haft noget at gøre med det siden Man kan ikke selv justere ka-
meraeme. Kameraet er opsat i samme huller som før reparationen; men bare
en afvigelse på 1 grad oppe giver en meters forskel dækningen på jorden:
sà han ved ikke om det sidder helt på samme made som tidligere. Teoretisk
kan der optages med de monterede kameraer; men ikke med det udstyr han
har installeret. Der er ham bckendt ingen harddisk i systemet,

Parternes synspunktcr

Sagsogcren har gjort gældende; at sagsøgte med rette er ekskluderet af fore-
ningen ved den ekstraordinære generalforsamling den 18.juni 2007. Det føl-
gcr af en analogi af lejelovens regler; at andelsboligforeningen som ejer af
bygningen; skal mcddele tilladelse til opsætning af overvågningsudstyr på
facader. Hele bebyggelsen er ejet af sagsøgeren; begrebet "egne arealer ek -
sisterer ikke.

Det monteredc overvågningudstyr vender ud mod offentlig vej 0g områder;
der anvendes af sagsøgles nabo;  hvorefter udstyret kan
iagttage fællesarealer 0g naboens aktiviteter,

Udstyrct cr opsat uden bcstyrelsens samtykke; 0g sagsøgte har ikke fjcmet
del, selv om han har fåct en frist hertil.

Det cr skærpendc at sagsogte er helt ligeglad med hcnvendelser; fristcr til
genoprctning af situationcn og krav om forudgående godkendelse.

Der cr ingcn undskyldning for at udstyret cr montereL; da bestyrelscn {lcre
gangc har påtalt dct 0g bedt om at få dct fjemct. En "tilladclse' fra cn tilfæl
dig bctjent er uden bcty dning.

Kravct om tilladelse afspcjler både hensynct til bygningscstetiske forhold og
til nabocrnes tryghcd og trivsel. Sagsogtc har ikkc indhentet tilladelse.

Sagsogtc har grolt lilsidcsat sine forpligtelser som mcdlem af andelsboliglo-
reningcn.

Kameraet på ejendommens vestgavl er direkte vedtægtsstridigt, mens de an-
dre kameraer ikke kunne sættes op uden udtrykkelig tilladelse fra bestyrel-
sen 0g derfor også er opsat i strid mcd vedtægteme.

Hvis sagsøgte er udsat for tyveri eller hærværk må det politianmeldelse.

Sagsøgcren har sogmålskompetance.

Sagsogle har gjort gældende; at sagsøgeren ikke har sogsmålskompetance
idct den ordinære generalforsamling; der blev afholdt den 28. april 2008 ik-
ke har gyldighed. hvorfor foreningen er uden lovlig ledelse. Ingen har sale -
des kunnet træelfe beslutning om at rejse sag mod sagsogte. Sagsøgle kan ik -
ke være forpligtet til al dellage i en retssag. hvor sagsogeren er uden lovlig
Icdclsc. dcrfor skal sagen afvises.

Manglende indkaldelse og det forhold at sagsogte ikke modtog regnskabet
for 2007 er væsentlige mangler i forhold til lovligheden af gcneralforsamlin-





Det cr ikke godtgjort; at sagsøgte bevidst eller ubevidsı har forctaget opta-
gclser af områder, der enten er benyttet eksklusivt af naboen eller er fællesa -
realer, idet det efier  forklaring lægges til grund, at gavlkameraet.
når det var indstillet som tilsigtet, filmede sagsøgtes omrade. Lejlighedsvis
fotografering af naboen vcd det fælles postkassestativ her ikke en sådan ka-
rakter, at sagsøgte kan ekskluderes af foreningen som følge af chikanøs ad-
færd overfor foreningens medlemmer i almindelighed eller naboen i særde-
leshed.

Sagsogte har dcrfor ikke kunnet ekskluderes på dette grundlag

Sagsøgte skal herefter anerkende; at han berettiget er ekskluderet af forenin-
gen.

Sagsogles misligholdelse og hele manglende rcaktion pa sagsogers henven-
delscr gor at foreningen bercttiget kan bringe også brugsretten til ophor.

Sagsøgte har hereficr ikke skullet indkaldcs til generalforsamlinger eficr
2007 og ledelse m.v- er lovligt valgt 0g kan repræscnterc foreningen i ovcr -
cnstcmmelse mcd vedlægternc.

Sagen skal derfor ikkc afvises fordi ingen lovligt har kunnel anlægge sagcn
på forcningens vcgnc.

Dcr skal gives sagsogte en rimelig frist til at fraflytlc andclsboligen; hvorfor
det bcstemmes; a sagsøgle skal fraflytte boligcn senest inden dcn 30. no-
vcmber.

Dcr cr hcrcfter ikke grundlag for at tage stilling til sagsøgles selvstændigc
bctalingspastand, dcr var betinget af. at sagsøgte fik medhold i enten sin af-
visnings- eller sin frifindelsespåstand.

Med hensy n til omkostningsfastsættelsen er der ikke taget hensyn til det lan-
ge forudgaende forlob vedrorende fogcdretsbehandling af kravet,

Thi kendes for ret:

 skal anerkende. a han er ekskluderet al'


Sagsogte skal inden den 30. november 2011 fraflytte andelsboligen 
8400 Ebeltoft.

Sagsøgte skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til sagsøgeren med
30.000 kr.