Tiltale for overtrædelse af lejelovens § 194, stk. 1, jf. stk. 2, jf. stk. 3, jf. stk. 4
Ret: Retten på Bornholm (1. instans)
Faggruppe: Straffesag — Bødesag
Sagsemner: Erhvervsforhold;

/

RETTEN PÅ BORNHOLM

Udskrift af dombogen

D O M

afsagt den 13. oktober 2022

Rettens nr. 1-588/2022
Politiets nr. 2200-87130-00001-22

Anklagemyndigheden
mod
Tiltalte ApS
CVR nr.

Anklageskrift er modtaget den 30. august 2022.

Tiltalte ApS er tiltalt for

1.
overtrædelse af lejelovens § 194, stk. 1, jf. stk. 2, jf. stk. 3, jf. stk. 4
(dagældende lejelovs § 107 a, stk. 1, jf. stk. 2, jf. stk. 3, jf. stk. 4),
ved som udlejer af udlejningsejendommen "Ejendom" -indeholdende 88
lejemål - beliggende på Adresse i Rønne, ikke inden for to uger fra den 18.
november 2021 skriftligt at have meddelt beboerrepræsentationen eller
samtlige lejere i udlejningsejendommen om en konkret afgørelse om
huslejenedsættelse vedrørende lejemålet Adresse Lejlighed 1, hvor lejeren fik
fuldt ud medhold, truffet af huslejenævnet den 29. juni 2021, uagtet at man
som udlejer er forpligtiget hertil.

2.
overtrædelse af lejelovens § 194, stk. 1, jf. stk. 2, jf. stk. 3, jf. stk. 4
(dagældende lejelovs § 107 a, stk. 1, jf. stk. 2, jf. stk. 3, jf. stk. 4),
ved som udlejer af udlejningsejendommen "Ejendom" -indeholdende 88
lejemål - beliggende på Adresse i Rønne, ikke inden for to uger fra den 29.
marts 2022 skriftligt, at have meddelt beboerrepræsentationen eller samtlige
lejere i udlejningsejendommen om en konkret afgørelse om afvisning af
istandsættelseskrav, vedrørende lejemålet Adresse Lejlighed 2, hvor lejeren fik
fuldt ud medhold, truffet af huslejenævnet den 29. marts 2022, uagtet at man
som udlejer er forpligtiget hertil.

Påstande

Anklagemyndigheden har nedlagt påstand om bødestraf på samlet 500.000 kr.
Std 75271



/

side 2

Tiltalte har nægtet sig skyldig.

Sagens oplysninger

Tiltalte ApS ved direktør Person har forklaret, at tiltalte og lejer indgik et
forlig i den sag, som forhold 1 udspringer fra. Tiltalte indbragte
Huslejenævnets afgørelse for boligretten, hvor parterne accepterede rettens
forslag om retsmægling. I forbindelse med retsmæglingen indgik tiltalte og
lejeren forlig. Det er korrekt, at lejer fik medhold ved Huslejenævnet, men ved
forliget fik lejer meget mindre, end lejer var tilkendt ved Huslejenævnets
afgørelse - svarende til ca. 1/3. Da boligretten ikke behandlede sagen, og da
der blev indgået forlig, mener tiltalte ikke, at der er tale om en endelig
afgørelse, som tiltalte var forpligtet til at oplyse de øvrige lejere om. Tiltalte
har derfor ikke informeret de andre lejere om sagen. Forliget trådte i stedet for
afgørelsen fra Huslejenævnet, og boligretten traf ikke en afgørelse. Desuden
fik lejer ikke helt eller delvis medhold ved forliget. Det lejer fik ud af forliget
var for svige og smerte forbundet med sagen, og således slet ikke for de
forhold, som lejer ved Huslejenævnets afgørelse havde fået medhold i. Lejer
har derfor ikke fået hverken hel eller delvis medhold i det forhold, som lejer
indbragte for Huslejenævnet. På den baggrund var det faktisk tiltalte, der har
fået medhold. I forhold til tiltalens forhold 2, så har tiltalte opfyldt
forpligtelsen til at oplyse de øvrige lejere. Der blev informeret om
Huslejenævnets afgørelse ved opslag på to opslagstavler. Af opslaget fremgik,
at Huslejenævnets afgørelse var gået imod tiltalte, og såfremt lejerne ønskede
at læse afgørelsen, kunne denne hentes hos viceværten. De hængte ikke
afgørelserne op sammen med opslaget. Opslag skete inden for 4 uger. Tiltalte
har ikke givet besked til Huslejenævnet om, at dette blev gjort. Der er ikke en
beboerrepræsentation i ejendommen, og tiltalte mener at have oplyst samtlige
lejere om afgørelsen ved opslag på de to opslagstavler. Tiltalte kommunikerer
altid med lejerne via opslag på disse opslagstavler, det gælder for eksempel
også, hvis der skal lukkes for vandet eller lignende. De har tidligere informeret
ved at lægge breve i lejernes postkasser, men der er mange, der ikke tømmer
deres postkasser, så de har bedst erfaring med at hænge op som gjort. De
overvejede derfor ikke at lægge afgørelsen eller besked om afgørelsen i
lejernes postkasser. Det ville være spild af tid at gøre. Der har ikke været
nogen økonomiske overvejelser forbundet med ikke at informere direkte,
blandt andet fordi tiltalte er overbevist om, at alle lejerne er bekendt med
sagerne og deres resultat.

Vidne har forklaret, at det er hende, der har indgivet politianmeldelsen
vedrørende tiltalte. Den 9. februar 2022 indgav hun den første anmeldelse på
baggrund af de forholdsvis nye regler om, at en udlejere har pligt til at
informere lejerne i ejendommen om afgørelser fra Huslejenævnet, hvor lejer
får hel eller delvis medhold, når der er mere end én lejer i ejendommen. Der er
ikke mange ejendomme på Bornholm, hvor



/

side 3

udlejer er omfattet af denne pligt, men Huslejenævnet er begyndt at orientere
om denne pligt. Huslejenævnet er begyndt at følge op på dette, da
Huslejenævnet er blevet opmærksom på, at denne pligt ofte ikke opfyldes.
Huslejenævnet blev desuden konkret opmærksom på, at tiltaltes lejere ikke var
opmærksom på afgørelsen. Grundet afgørelsens indhold og mulige betydning
for de øvrige lejere mente Huslejenævnet, at det var nødvendigt at foretage en
politianmeldelse. Huslejenævnet har flere gange fulgt op over for tiltalte
vedrørende orienteringspligten. Tiltalte har været af den opfattelse, at der ikke
var pligt til at orientere om den afgørelse, der har givet anledning til forhold 1,
da sagen var indbragt for boligretten, og der dér var indgået et retsforlig
mellem tiltalte og lejeren. Dette var Huslejenævnet uenig i, hvorfor der skete
politianmeldelse. Indbringes en afgørelse fra Huslejenævnet ikke for
boligretten, er den endelig to uger fra afgørelsestidspunktet. Der er dog en frist
på fire uger for at indbringe sagen for boligretten. Når denne frist er udløbet,
er fristen for at orientere lejerne også udløbet. Indbringes sagen for boligretten,
er afgørelsen først endelig ved boligrettens afgørelse. I denne sag blev
Huslejenævnets afgørelse indbragt for boligretten, og Huslejenævnet
afventede derfor boligrettens afgørelse. Huslejenævnet fik fra retten at vide, at
der i november var indgået et forlig. Det er Huslejenævnets vurdering, at når
der indgås et forlig, har lejere fået hel eller delvist medhold, hvorfor
orienteringspligten består. Formålet med bestemmelsen er, at andre lejere er
bekendt med, at der er et forhold omkring deres lejemål, som det kunne være i
deres interesse at få indbragt for Huslejenævnet, og derved have mulighed for
at varetage deres interesser. Ud fra et retssikkerhedssynspunkt kan man ikke
undlade at orientere, blot fordi der er indgået et forlig i sagen. Forliget
medfører ikke, at lejeren ikke har fået medhold i sin klage. Den anden
politianmeldelse blev indgivet den 10. maj 2022 på baggrund af en anden
afgørelse fra Huslejenævnet. Denne afgørelse var ikke indbragt for boligretten.
Lejeren havde ved afgørelsen fået fuldt medhold, og tiltalte havde derfor pligt
til at orientere de øvrige lejere. Da dette ikke var sket, var det Huslejenævnets
vurdering, at der var sket en overtrædelse af forpligtelsen. Det er hendes
opfattelse, at opslag på en opslagstavle må være tilstrækkelig til at opfylde
forpligtelsen, men afgørelsen skal vedlægges. Inden der skete politianmeldelse
forsøgte hun at forhøre sig hos tiltalte om, hvorvidt pligten var overhold. Hun
hørte dog ikke, at dette skulle være sket, hvorfor der skete politianmeldelse.
Hun har jævnligt kontakt til lejere i ejendommen, da de klager over forskellige
ting, ligesom en af hendes kollegaer bor der. Hun har i denne sag modtaget en
konkret henvendelse fra en lejer om, at der ikke er blevet orienteret om
Huslejenævnets afgørelse. Huslejenævnet træffer ikke afgørelse, hvis der
indgås forlig, inden Huslejenævnet træffer afgørelse. I så fald behandles sagen
ikke på et møde i Huslejenævnet. Det er muligt, at Huslejenævnet ikke har
hjemmel til at følge op på, om orienteringspligten er overholdt, men da ingen
andre gør det, har Huslejenævnet valgt at tage den opgave på sig, som en
forlængelse af deres orientering af udlejere om pligten. Hun mener, at
Huslejenævnet alene har mulighed for at følge på disse sager.



/

side 4

Der har været fremlagt politianmeldelse af Tiltalte ApS af 9. februar 2022
grundet manglende orientering af lejerne i ejendommen om Huslejenævnets
afgørelse af 29. juni 2021. Mail af 27. januar 2022 og af 28. januar 2022
mellem Vidne og retssekretariatet ved Retten på Bornholm vedrørende
boligrettens behandling af sagen, hvorved Retten på Bornholm oplyste, at
sagen var forligt den 18. november 2021. Brev af 28. januar 2022 fra Vidne til
Tiltalte ApS vedrørende orienteringspligten som følge af, at sagen var sluttet
ved boligretten. Huslejenævnets afgørelse af 29. juni 2021 vedrørende
lejemålet Adresse, Lejlighed 1, Rønne, hvori Huslejenævnet nedsatte den
årlige leje fra 84.000 kr. til 54.400 kr. med virkning fra den 15. november
2019, samt at udlejer skulle tilbage betale 7.000 kr. i forudbetalt leje til lejer.
Politianmeldelse af Tiltalte ApS af 10. maj 2022 grundet manglende
orientering af lejerne i ejendommen om Huslejenævnets afgørelse af 29. marts
2022. Brev af 29. marts 2022 fra Vidne til Tiltalte ApS med fremsendelse af
Huslejenævnets afgørelse. Huslejenævnets afgørelse af 29. marts 2022
vedrørende lejemålet Adresse, Lejlighed 2, Rønne, hvori Huslejenævnet har
vedtaget at afvise udlejers istandsættelseskrav. BBR-meddelelse for
ejendommen hvoraf fremgår, at ejendommen samlet indeholder 88 lejemål.

Tiltalte er ikke tidligere straffet.

Rettens begrundelse og afgørelse

Retten lægger efter bevisførelsen til grund, at Huslejenævnet den 29. juni 2021
og den 29. marts 2022 i sager vedrørende lejemål i tiltaltes ejendom traf
afgørelser, hvorved lejerne fik hel eller delvis medhold, og at tiltalte, som
forklaret af Person, ikke har orienteret de øvrige lejere om afgørelsen af 29.
juni 2021, men har orienteret lejerne om afgørelse af 29. marts 2022.
Orienteringen skete ved opslag om afgørelsen på to opslagstavler i
ejendommen, uden at en kopi af afgørelsen blev hængt op sammen med
orienteringen. En kopi af afgørelsen kunne afhentes hos ejendommens
vicevært. Endelig lægger retten til grund, at sagen afgjort ved Huslejenævnets
afgørelse af 29. juni 2021 blev indbragt for boligretten ved Retten på
Bornholm inden udløb af fristen herfor, og at sagen senere blev sluttet gennem
retsmægling ved forlig mellem tiltalte og lejeren.

Da Huslejenævnets afgørelse af 29. juni 2021 inden fristens udløb blev
indbragt for boligretten, forelå der ikke en endelig afgørelse, da sagen skulle
prøves for boligretten, hvorfor fristen i henhold til lejelovens § 194 (tidligere §
107 a) ikke løb fra den 29. juni 2021. Da parterne indgik forlig den 18.
november 2021 sluttedes sagen ved boligretten, uden at boligretten traf
afgørelse. Herefter, og da forliget kun har bindende virkning for parterne, men
ikke tredjemand, som ikke har været part i sagen, og som derfor ikke er
afskåret fra at prøve samme forhold ved en selvstændig sag, da tredjemands
krav og synspunkter ikke har været gjort gældende under sagen, og henset til



/

side 5

formålet med lejelovens § 194, samt endelig den risiko for omgåelse, som
indgåelse af forlig til både udlejer og den enkelte lejers fordel vil indebære,
finder retten, at Huslejenævnets afgørelse af 29. juni 2021, da boligretten
sluttede sagens behandling den 18. november 2021, var en endelig afgørelse,
og at tiltalte inden for to uger fra den 18. november 2021 havde pligt til at
orientere de øvrige lejere i ejendommen om afgørelsen, jf. lejelovens § 194.
Da tiltalte ikke har orienteret de øvrige lejere om afgørelsen, er tiltalte skyldig
i den ved forhold 1 rejste tiltale.

Tiltalte har ved opslag på to opslagstavler orienteret de øvrige lejere om, at
Huslejenævnet den 29. marts 2022 traf en afgørelse, hvor en lejer fik hel eller
delvis medhold. Orienteringen var ikke vedlagt en kopi af afgørelsen. Det
fremgår af lejelovens § 194, stk. 2, 2. pkt., at en meddelelse i henhold til §
194, stk. 1, skal indeholde en kopi af den trufne afgørelse. I henhold til § 194,
stk. 2, 3. pkt., kan oplysningerne gives digitalt, herunder ved at gøre
oplysningerne tilgængelige på en digital platform. Af forarbejderne til
bestemmelsen er der ikke lagt op til øvrige orienteringsmuligheder. Retten
finder på den baggrund, at § 194, stk. 2, udtømmende angiver, hvordan en kopi
af afgørelsen skal gøres tilgængelig for de øvrige lejere. Da tiltalte ikke har
vedlagt meddelelsen en kopi af afgørelsen eller i øvrigt gjort denne tilgængelig
som anført i lejelovens § 194, stk. 2, 3. pkt., finder retten, at tiltalte ikke har
opfyldt sin forpligtelse til at orientere de øvrige lejere, jf. lejelovens § 194, stk.
1. Tiltalte er derfor skyldig i den ved forhold 2 rejste tiltale.

Straffen fastsættes til en bøde på 250.000 kr., jf. lejelovens § 194, stk. 1, jf.
stk. 2, jf. stk. 3, jf. stk. 4 (dagældende lejelovs § 107 a, stk. 1, jf. stk. 2, jf. stk.
3, jf. stk. 4).

Retten har lagt vægt på den mulige økonomiske vinding, som tiltalte har
kunnet opnå ved ikke at orientere de øvrige lejere om Huslejenævnets
afgørelser, samt antallet af lejemål i ejendommen. Retten har også tillagt det
vægt, at tiltalte ikke tidligere er straffet for lignende forhold.

Thi kendes for ret:

Tiltalte ApS skal betale en bøde på 250.000 kr.

Tiltalte skal betale sagens omkostninger.

Dommer



/





/