Sag om, hvorvidt krav om tilbagebetaling af overpris, som sagsøgeren betalte for sagsøgtes andelsbolig, er forældet
Ret: Retten på Frederiksberg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Almindelige emner;
Fast Ejendom;

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 7. maj 2021

Sag BS-11/2011-FRB

Sagsøger
(advokat Thomas Rysgaard Rasmussen)

mod

Sagsøgte
(advokat Morten Tarp)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 6. april 2011 og omhandler spørgsmålet om, hvorvidt kra-vet
om tilbagebetaling af overpris, som sagsøgeren betalte for sagsøgtes andels-bolig i
Andelsboligforening 1, er forældet.

Sagsøger, har endeligt fremsat følgende påstand: Sagsøgte, tilpligtes at betale kr.
319.298 til sagsøgeren med procesrente fra sagens anlæg.

Sagsøgte, har fremsat påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Andelsboligforening 1 erhvervede i 2007 Ejendom for 360.000.000 kr. Det er
oplyst, at valuar Person 1 tre måneder efter over-



2

dragelsen, den 20. juni 2007, vurderede ejendommen til 478.500.000 kr. I marts
2008 forhøjede Person 1 vurderingen til 499.000.000 kr.

Den 14. april 2008 solgte Sagsøgte sin andelslejlighed i Andelsboligforening 1,
lejlighed 41, til Sagsøger for 588.465,40 kr., som blev beregnet på baggrund af
Person 1's valuarvurdering fra juni 2007.

Af regnskabet fra 2008 fremgår, at foreningen havde indgået en aftale om ren-
teswab med Nykredit, og at markedsværdien af denne finansielle aftale udgjor-de
-82.975.230 kr. Dette blev bekræftet i referatet fra foreningens generalforsam-ling
den 3. marts 2009, hvor det tillige blev anført, at andelsværdien på grund-lag af en
ajourført valuarvurdering var faldet med 5%.

Af notat fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen af 3. september 2009 fremgår, at den
negative værdi af en renteswap-aftale skal indregnes i ejendommens værdi i
årsregnskabet. Den 1. november 2009 indkaldte bestyrelsen alle andelshavere til
orienteringsmøde. Af indkaldelsen fremgik:

”I september måned udsendte Erhvervs- og Selskabstyrelsen et notat,
hvori man udtalte, at ud fra et regnskabsteknisk synspunkt skal negati-ve
markedsværdier af de såkaldte swap-lån medregnes i fastsættelsen af
friværdien, også for en andelsbolig-forening. Andelsboligforening 1 har
sådan-ne swap-lån, som lige nu har en negativ markedsværdi (se feks note
herom i vores regnskab for 2008).

Ved generalforsamlingen medtog vi ikke den negative værdi i bereg-
ningen af andelskronen/andelsværdien for 2009. Vores revisor har for-
tolket situationen med negativ markedsværdi på den måde, at et swap-lån
er indgået mhp en stabil foreningsøkonomi mange år frem i tiden, og at
aftalen derfor ikke skal indfries. Og derfor bør en tilfældig negativ værdi
undervejs ingen betydning have for vores økonomi.

Nu er denne målsætning om stabilitet nuet af Selskabsstyrelsens udta-lelse
fra september. Ført ud i livet vil det skitserede princip betyde en
varierende andelsværdi pga et varierende reineniveau. Jo større uds-ving i
renteniveauet jo større udsving i markedsværdien og dermed og-så den
maksimale salgsværdi. I de senere år har udsvingene været me-get store.

Selskabsstyrelsens princip gør os altså lige nu ”mindre” værd, og vær-dien
i de kommende år er pludselig blevet meget usikker. Dette kan gø-re
køb/salg af andelslejligheder næsten umuligt.

Udover at påvirke køb/salg generelt vil negative markeds-værdier også
påvirke lånemulighederne. Dette har stor betydning for
Andelsboligforening 1. Feks hvis vi skulle komme i den situation, at
ejendommens vand-rør absolut skal udskiftes.

l det sidste års tid har det været svært at sælge pga den generelle fi-
nanskrise. Med det nye problem kan det blive endnu sværere, hvilket



3

for foreningen vil betyde et minus på bundlinien i vores regnskab. Det er
jo forudsat, at vi i foreningens første mange år skulle sælge ledigblev-ne
lejligheder til den fulde andelsværdi.

Som det fremgår ovenfor, mener Andelsboligforening 1's bestyrelse, at
den ude fra kommende beslutning er helt urimelig, og vi vil gøre, hvad vi
kan for at udvirke, at den regnskabsmetode, vi har brugt ind til nu, kan
fortsætte.

Andelsboliglovgivningen ligger i en anden styrelse, Boligstyrelsen. Vi har
imidlertid ikke hørt fra dem endnu. Men selv om ingen myndighed endnu
ikke har pålagt os noget konkret, så har dynamikken på andels-
boligmarkedet alligevel ladet sig påvirke af Selskabsstyrelsens udtalel-se.
Vi kan derfor ikke sidde situationen overhørig.
…”

Indkaldelsen blev den 3. november 2009 gjort digitalt tilgængelig for andelsha-
verne med et link til en artikel fra Jyllands-Posten fra den 5. september 2009 om
renteswap. I artiklen står bl.a.:

”Men de nyere foreninger med rentetilpasningslån til hårgrænsen og en
fastlåsning af huslejen via en swap oveni kan betyde, at andelsværdier-ne
falder kraftigt.

Danmarks største andelsboligforening, A/B Hostrups Have, kan ifølge
officielle dokumenter risikere at skulle sænke andelskronen fra 1.346 til
989.

A/B Kingosparken vil gå fra en andelskrone på 2.900 til 860.
…”

På mødet den 19. november 2009 holdt bestyrelsen en præsentation om betyd-
ningen af renteswap. Af præsentationen fremgår bl.a., at den samlede andels-værdi
blev justeret fra 130 mio. til 47 mio. kr., hvilket for en lejlighed på 119 m2 indebar
en justeret andelsværdi fra 1,1 mio. til 0,4 mio. kr.

Den 17. december 2009 afholdt bestyrelsesformand Person 2 og be-
styrelsesmedlem Person 3 møde med administrator, advokat Person 4, og revisor,
Person 5, om betydningen af rente-swap. Af referatet af 7. januar 2010 fremgår:

”Revisors betragtninger over swap-problematikken: Revisors eneste
kendskab til swap stammer fra Erhvervs- og Selskabs-styrelsens (ESS)
notat af 03.08.09.

Revisor havde ikke forestillet sig, at den negative markedsværdi af swap-
aftalen skulle have indflydelse på fastsættelse af andelsværdien. Der er
tilsyneladende ingen tilbagemelding fra Erhvervs- og Byggesty-relsen
(EBS) i forhold til de henvendelser, som revisorforeningen har rettet til
styrelsen.



4

Beslutning: Det blev besluttet, at Person 5 tager initiativ til at vores
revisor i første omgang retter henvendelse til revisorforeningen for at søge
at få en afgørelse. Hvis det ikke hjælper, vil revisor selv tage kontakt til
EBS. Person 4 følger udviklingen og kan evt. selv rette henvendelse til
EBS.
…

Swap-aftalens fremtidige betydning:
Revisor bekræfter, at der forud for aflæggelse af årsrapport og fastlæg-
gelse af det kommende års driftsbudget skal tages stilling til evt. ind-
dragelse af den negative markedsværdi for swap-aftalen. Person 5 ville
ikke her og nu udtale sig om hvordan revisors anbefaling ville blive.

Person 4 forventede ikke, at den negative markedsværdi ville have indfly-
delse på vores lånemuligheder hos Nykredit. Mindst 2 års driftsunder-
skud ville kunne forventes finansieret ved lån i Nykredit Bank via nu-
værende driftskassekredit.

Krav om tilbagebetaling af dele af købsprisen pga manglende inddra-gelse
af den negative markedsværdi:
Det er Person 4's faste overbevisning
- at der ikke kan rejses krav om tilbagebetaling, idet alle lejligheder er

solgt i overensstemmelse med en af generalforsamlingen fastsat og af
køber og sælger kendt andelsværdi. En evt. retsafgørelse kan na-
turligvis ændre dette udsagn.

- at den tilføjelse, der nu af administrator er indført i købsaftalen in-
debærer, at parterne afregner beløbet indbyrdes, hvis det bliver ak-
tuelt. I forbindelse med en netop afsluttet handel er en del af prisen
indsat på en spærret konto. Kommer der ikke en afklaring på
spørgsmålet om inddragelse af den negative markedsværdi enten via
et cirkulære eller en ved en retsafgørelse, forventer NO, at det
spærrede beløb indefryses i 3 år (jfr. ny forældelseslov), hvorefter det
kan udbetales til sælger.

Orientering af beboerne:
Der var ikke nogen konkret forklaring på hvorfor Andelsboligforening 1
ikke blev orienteret om betydningen af den negative markedsværdi før in-
formation fremkom på nettet primo september 2009.
…”

Af foreningens årsregnskab for 2009, som blev fremlagt på generalforsamling den
12. april 2010, fremgår, at der er medtaget en negativ værdi som følge af
renteswappet på 62.196.988 kr. Det fremgår endvidere, at andelsværdien var
opgjort til 4.929,67 kr./m2, hvor den i 2008 var medtaget til 9.568,17 kr./m2 på
baggrund af en offentlig vurdering pr. 1. oktober 2008 på 384.000.000 kr. Det
fremgår endvidere, at foreningen i 2008 – 2009 havde underskud.

Af referatet fra generalforsamlingen den 12. april 2010 fremgår:

”…



5

På grundlag af en ajourført ejendomsmægler og valuarvurdering af
24.02.2010 og efter fradrag af underskuddet og den negative markeds-
værdi på SWAP-lånene på ca. kr. 62 millioner var andelsformuen op-gjort
til ca. kr. 67 millioner, svarende til kr. 4.929,67 i forhold til året før, hvor
den negative markedsværdi ikke var modregnet i formuen, men blot
anført i en note til årsregnskabet var andelsværdien næsten halve-ret og
svarede til kr. 4929,67.
…

Nogle af de tilstedeværende stillede spørgsmål vedrørende valuarvur-
deringen. Person 4 oplyste, at den var udarbejdet pga. et afkast på 2%,
hvilket valuaren havde skønnet at være passende under hensyn-stagen til
det lave renteniveau, selvom ejendomspriserne generelt var faldet i
forbindelse med krisen.

På forespørgsel oplyste Person 2, at Bygge -og Boligstyrelsen i en
udtalelse fra februar 2010 havde præciseret, at princippet om at fratræk-ke
den negative markedsværdi på SWAP aftaler i formuen, som var ble-vet
anbefalet af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i september 2009 og som
præciserede, at den også skulle gælde opgørelsen af andelsværdien, og
praksis var derfor rettet ind i overensstemmelse hermed, selvom der var
mange argumenter for det modsatte.

For at imødegå usikkerhed om andelsværdien præciserede generalfor-
samlingen efter kort drøftelse, at den opgjorte andelsværdi herefter skulle
gælde uændret frem til næste ordinære generalforsamling.

En af de tilstedeværende spurgte om salgsafregningen på side 6 på ca. kr.
851.000,- var reduceret med SWAP-aftalens negative markedsværdi.

Svar: Nej, men restbeløbet vedr. swap’en er tilbageholdt.
…

Person 4 oplyste, at andelskroneværdien iflg. vedtægterne § 25 blev
godkendt hvert år på den ordinære generalforsamling, men at en sælger,
som var i ond tro om en lavere andelsværdi, formodentlig ikke kunne lade
som ingenting ved salg af sin bolig før næste ordinære ge-
neralforsamling.

Herefter blev regnskabet godkendt med alle stemmer, undtagen 2 imod og
andelsværdien blev godkendt med alle stemmer for undtagen 6 imod og 3
hverken for eller imod.

Ad dagsordenens punkt 4. - Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til
godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften.

Næstformand, Person 3 gennemgik det udsendte budget for 2010, som
indebar en stigning i boligafgiften på 18,7%. Person 3 oplyste, at
bestyrelsen skønnende, at det var en passende stigning til undgåelse af det
meste af driftsunderskuddet, men at der stadig ville være et underskud på
ca. kr. 1,7 million efter budgetteret salg for 2010 på kr. 1,5 million.
…



6

Budgettet blev herefter sat til afstemning og blev godkendt med alle
stemmer for, undtagen 2 imod, med en stigning på 18,7%.

Det budgetterede underskud udgør herefter 2,4 mio. kr.

…”

Den 22. juni 2010 afholdt foreningen ekstraordinær generalforsamling. Der er efter
det oplyste ikke udarbejdet referat af denne.

Den 6. oktober 2010 blev afholdt beboermøde. Af indkaldelsen fremgår følgen-de:

”Bestyrelsen har nu indhentet en ny valuarvurdering hos en statsaut.
ejendomsmægler og valuar udpeget af Danske Ejendomsmæglerfore-ning
med henblik på at få en second opinion om ejendommens værdi til brug
for regnskabet. Vurderingen foreligger nu og er lagt ud på fore-ningens
hjemmeside.

Person 6 fra Virksomhed A/S har pr. 24. februar 2010 vurderet
ejendommen til kr. 280 mio. og værdien pr. 8. juli 2010 til kr. 290 mio.

Bestyrelsen har herefter konstateret, at foreningens egenkapital er nega-
tiv, også selv om man ikke indregner den negative markedsværdi fra
swaplånene. Det nye vurderingstal understreger situationens alvor.

Bestyrelsen har endvidere foranlediget, at administrator udarbejder et
driftsbudget for år 2010, hvor budgettet balancerer. Ifølge dette budget
skal andelshaverne stige med yderligere 30% i boligafgift for, at budget-
tet hænger sammen, hvilket dog er langt over smertegrænsen for vores
vilje til at fortsætte foreningen.”

Parterne er enige om, at valuar Person 1's vurdering af 20. juni 2007 i over-
ensstemmelse med Højesterets dom i UfR 2009.2139 H ikke kunne danne
grundlag for opgørelsen af maksimalprisen efter andelsboligforeningslovens § 5,
stk. 2, litra b, og at Sagsøger derfor har betalt overpris for an-delsboligen.

Parterne er endvidere enige om, at den negative værdi af renteswabbet burde have
været indregnet i andelsboligværdien ved Sagsøgers er-hvervelse, og at han derfor
også på det grundlag har betalt overpris for andels-boligen.

Parterne er også enige om, at overprisen som følge af tilsidesættelse af valuar-
vurderingen udgør 261.836 kr., mens overprisen som følge af renteswabbet ud-gør
57.462 kr., i alt 319.298 kr.

Forklaringer



7

Der er afgivet forklaring af Sagsøger og Sagsøgte.

Sagsøger har forklaret, at han er uddannet laborant. I dag bor han i Frankrig med
sit barn og kone. Han købte ejendommen på basis af vurde-ringen i 2007. Han fik
at vide, at han skulle skynde sig at købe, for der ville komme en ny
valuarvurdering for 2008, som ville betyde, at ejendommen ville blive dyrere. Han
mødtes ikke direkte med sælger, men fik regnskab og vedtægt udleveret af den
daværende formand Person 7, hvis datter han var kæreste med. Han tænkte, at
prisen virkede fair for en god lejlighed midt på Frederiksberg.

Han flyttede fra ejendommen i sommeren 2015. Han beholdt andelen og fremle-
jede den. Foreningen gik konkurs i 2018, og han mistede derfor andelen, men
beholdt den først som lejebolig, indtil han opsagde den i starten af 2018.

Han deltog i nogle af de informationsmøder, der blev afholdt, mens han boede der,
idet han var blevet urolig på grund af oplysningerne om renteswap. Han deltog i
beboermødet i november 2009 og i generalforsamlingen i 2010 samt be-boermødet
i oktober 2010. Han deltog ikke i den ekstraordinære generalforsam-ling i juni
2010. Han forstod ikke, hvad et renteswap var, og der blev ikke sagt noget, som
gav ham grund til at anlægge sag mod sælger.

På mødet den 6. oktober 2010 oplyste man, at der var kommet en ny vurdering, og
at lejlighederne var værdiløse. På dette møde meddelte bestyrelsen, at man ville
være konservative og anvende den nye vurdering. Det blev ikke nævnt, om
finanskrisen havde betydning for ejendommens værdi. I en pause drøftede han
problemerne med andre beboere, som rådede ham til at kontakte en advo-kat.
Mange mente, at det ikke kunne passe, at lejlighederne ikke var noget værd.

Sagsøgte har forklaret, at hun var med til at stifte andelsboligfore-ningen. Hun
tænkte ikke over, at ejendommen blev opgjort til en højere værdi, end det den var
købt for. Hun havde tidligere været lejer i foreningen, og det, lejerne havde betalt i
depositum, blev konverteret til indskud. Der var ikke no-gen drøftelser af, at man
som lejer kunne forvente en gevinst. Hun kendte ikke til, at der blev aftalt et
renteswab, og hun ved ikke, hvad renteswab betyder. Da hun solgte lejligheden til
Sagsøger, blev andelen opgjort af foreningens advokat og revisor. Hun stolede på,
at deres oplysninger var rigtige. Der blev fradraget lidt i salgssummen, så hun fik
udbetalt omkring 500.000 kr. Hun har ikke læn-gere penge tilbage fra salget.

Parternes synspunkter

Sagsøger har i sit påstandsdokument anført følgende:



8

”…

Det kan ubestridt lægges til grund, at sagsøger betalte en overpris i strid
med andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1 ved erhvervelsen af an-delen
fra sagsøgte i 2008, og at overprisen udgør det beløb, der er ind-talt under
denne sag.

Sagen angår herefter alene, om sagsøgers krav på tilbagebetaling af den
erlagte overpris i medfør af andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3 var
forældet, som hævdet af sagsøgte, da sagen blev anlagt den 6. april 2011.
Hertil bemærkes følgende:

Renteswap: Ikke forældelse af kravet.
Det er ubestridt, at sagsøger ikke modtog oplysninger om renteswap-af-
talen i forbindelse med indgåelse af aftalen om sagsøgers køb af ande-len
i. Det kan derfor konkret lægges til grund, at forældelsesfristen i an-
delsboligforeningslovens § 16, stk. 3 var suspenderet. Spørgsmålet er
derfor, om der efterfølgende aftalens indgåelse, og mere end 6 måneder
før sagens anlæggelse, tilgik oplysninger til sagsøger, der medførte at han
fik kendskab til – eller burde have fået kendt til - at han havde be-talt en
overpris for andelen som følge af renteswap’en.

Det fremhæves, at hverken andelsboligforeningens administrator/advo-kat
(advokat Person 4), der som havde bistået med stiftelsen af
andelsboligforeningen og ved den efterfølgende låneomlægning til ren-
teswap-lånet, samt andelsboligforeningens revisor, mente at ren-teswap’en
skulle hav betydning for andelspriserne. Det fremgår af et re-feratet af et
såkaldte swap-møde mellem bestyrelsen, administrator og revisor afholdt
d. 17. december 2009 (bilag 5). Af referatet fremgår, at revisor ikke havde
forestillet sig, ”at den negative markedsværdi af swap-aftalen skulle have
indflydelse på fastsættelse af andelsværdien.” Af særlig relevans for
nærværende sags afgørelse er oplysning i refera-tet under overskriften
”Swap-aftalens fremtidige betydning” , at advo-kat Person 4 om allerede
gennemførte overdragelser af andele (som i nærværende sag) rådgav
bestyrelsen om, at det var hans ”faste overbevisning, at der ikke kan rejses
krav om tilbagebetaling.”

Referatet dokumenterer dermed, at andelsboligforeningens rådgivere ikke
mente, at en renteswap skulle influere på andelsværdierne, men såfremt en
negativ værdi af en renteswap – mod deres overbevisning – skulle få
betydning for andelsværdierne, så ville det alene få betydning for
andelsværdierne fremadrettet og ikke for allerede gennemførte handler.

Først ved Højesterets afgørelse i den 18. januar 2013 gengivet i UfR
2013.1093 H blev det endeligt fastslået, at en negativ markedsværdi en
renteswap skal influere på andelsværdien i en andelsboligforening. Hø-
jesteret bemærkede, at (understregningen er min fremhævelse):

”Ved opgørelsen af, hvilken pris et medlems andel under hensyn til
værdien af andelen i foreningens formue med rimelighed kan betinge, vil
det, når ejendommen indgår med den kontante handelsværdi eller den
senest ansatte offentlige ejendomsværdi, være bedst stemmende



9

med maksimalprisbestemmelsen i § 5, stk. 1, at der tages hensyn til en
negativ markedsværdi af en aftalt renteswap af væsentlig betydning for
fastsættelse af andelens værdi.”

Vestre Landsrets forudgående dom, der nåede til samme resultat, blev
afsagt den 14. december 2011, dvs. efter nærværende sags anlæggelse.

3.1.3 Om en andelsboligkøbers burde-viden har Højesteret i afgørelsen
gengivet i UfR 2013.2083 H udtalt følgende:

”Afgørelsen af, om en køber af en andelsbolig burde kende sit krav, be-ror
på, hvilken grad af agtpågivenhed der kræves for, at køberen burde indse,
at prisen er ulovlig, eller burde have fået en sådan mistanke her-om, at
køberen burde have foretaget nærmere undersøgelse med hen-blik på
konstatering af, om prisen er for høj.
I forarbejderne til § 16, stk. 3 (Folketingstidende 1978-79, tillæg A, spalte
2400), er det bl.a. anført, at hvis sælgeren har givet køberen de oplysnin-
ger, der er foreskrevet i § 6, stk. 1 (tidligere § 3 stk. 2), vil køberen nor-
malt fra dette tidspunkt kunne konstatere sit krav. Ud fra ordlyden og
sammenhængen finder Højesteret, at det er mest nærliggende at forstå den
nævnte passus i lovbemærkningerne således, at den tager sigte på forhold,
som en køber, der ikke er i besiddelse af særlige faglige forud-sætninger,
kan gøre sig bekendt med og bør forstå ved en gennemgang af de
oplysninger, som den pågældende har modtaget i medfør af § 6, stk. 1, og
som opfylder bestemmelsens krav.”

Sagsøger i nærværende sag var uden særlige faglige forudsætninger for at
vurdere betydningen af en reteswap-aftale for prisen for en andel. På den
ordinære generalforsamling i Andelsboligforening 1 i foråret 2010
vedtoges det, at andelspriserne fremadrettet skulle prissættes med kor-
rektion for den negative markedsværdi af renteswap’en. På baggrund af
rådgivningen fra andelsboligforeningens administrator befandt sagsøger
sig i den faktiske vildfarelse, at lovligheden af prisen i allerede
gennemførte overdragelser af andele ikke kunne betvivles.

3.1.4 Bevisbyrden for at der er indtrådt forældelse påhviler sagsøgte. Den
er ikke løftet.

Det er ikke foreneligt for forældelsesreglen i andelsboligforeningslo-vens
§ 16, stk. 3, såfremt en andelshaver uden særlige faglige forudsæt-ninger
skal være bedre i stand til at vurdere spørgsmålet om overpris end
andelsboligforeningens professionelle administrator/advokat og eksterne
revisor.

Det indtalte krav vedrørende renteswap’en var dermed ikke forældet da
nærværende sag blev anlagt. Sagsøger skal derfor gives medhold i denne
del af det indtalte krav.

3.2 Valuarvurdering: Ikke forældelse af kravet.
3.2.1 Højesterets ovennævnte afgørelse (UfR 2013.2083 H) angik konkret
spørgsmålet om forældelse af en andelsboligkøbers overpriskrav vedrø-
rende en eventuel for høj valuarvurdering. I forlængelse af det ovenfor
citerede fra dommen ovenfor anfører Højesteret videre, at:



10

”Det er da også i bemærkningerne til § 16, stk. 3, anført, at der eksem-
pelvis sker suspension af forældelsen i situationer, hvor ejendommen i
regnskabet er sat til en væsentlig større værdi end den reelle handels-
værdi. Et sådant forhold har en køber normalt ikke mulighed for at be-
dømme på grundlag af det modtagne materiale. Der gælder således ik-ke
en almindelig pligt for køberen til i forbindelse med købet at foran-stalte
nærmere undersøgelser af værdien af andelsboligforeningens ejendom
med den konsekvens, at manglende undersøgelse fører til, at et eventuelt
krav mod sælgeren forældes 6 måneder efter aftalens ind-gåelse.”

På basis af Højesterets afgørelse gælder derfor for overpriskrav vedrø-
rende en potentiel for høj valuarvurdering, at forældelsesfristen er sus-
penderet, indtil der tilgår køber en viden (eller burde viden) om, at en
benyttet valuarvurdering ikke kunne lægges til lægges til grund for
prissætning af andelsværdien.

3.2.2 I Højesterets dom afsagt den 7. marts 2019, gengivet i UfR
2019.2139 H tilsidesatte Højesteret Person 1's valuarvurdering som
grundlag for prissætning af andelene i Andelsboligforening 1.

Frem til Højesterets dom af 7. marts 2019 var situationen den, at dom-
stolene generelt havde været meget tilbageholdende med at tilsidesætte
valuarvurderinger, hvis ikke der kunne påvises deciderede fejl i vurde-
ringerne. Således havde Østre Landsret som foregående instans ved dom
16. januar 2018 (gengivet i T:BB 2018.438 Ø) godkendt Person 1's va-
lurvurdering som grundlag for prissætning af andelene. Højesterets dom
ændrede derfor praksis landsretternes praksis.

Det kan ikke kræves af sagsøger, at han bedre end valuar Person 1, bedre
end den advokat der stiftede andelsboligforeningen eller bedre end Østre
Landsret skulle være i stand til at vurdere, hvorvidt valuar Person 1's
valuarvurdering fra juni 2007 kunne lægges til grund for prissætning af
andelen eller ej. Helt frem til Højesterets dom i marts 2019 var
retstilstanden, at Person 1's valuarvurdering i medfør af Østre Landsret
dom i T:BB 2018.438 Ø kunne lægges til grund for prissætning af
andelene – og dermed også ved sagsøger køb af andelen i april 2008 og
ved nærværende sags anlæggelse i 2011.

3.2.3 Bevisbyrden for at der er indtrådt forældelse påhviler sagsøgte. Det
eneste bevis som sagsøgte har fremlagt, til støtte for synspunktet om
forældelse af denne del af sagsøgers krav, er plancher fra en ekstra-
ordinær generelforsamling den 22. juni 2010 (bilag K). Der er imidlertid
intet i de pågældende plancher der giver grundlag for en antagelse om, at
Person 1's valuarvurdering fra juni 2007 – tre år tidligere – havde væ-ret
forkert. Det eneste relevante der fremgår af plancherne er oplysnin-gen på
sidste side, hvor det under overskriften ”Det videre arbejde” fremgår, at
andelsboligforeningen vil indhente en valuarvurdering.

På et informationsmøde i andelsboligforeningen den 6. oktober 2010
orienterede bestyrelsen om, at man havde indhentet en valuarvurde-ring
fra en anden valuar. Indkaldelsen til informationsmødet fremlæg-



11

ges som bilag 6. Det bemærkes, at indkaldelsen til informationsmødet
ikke indeholdte oplysninger om, at Person 1's tidligere valuarvurderin-ger
dermed måtte tilsidesættes som fejlbehæftede. Nærværende sag ad-skiller
sig derved fra faktum i UfR 2013.2083 H, hvor en indkaldelse til et
informationsmøde direkte angav, at ”de af statsaut. ejendomsmægler [X]
udarbejdede vurderinger er forkerte og derfor ikke kan finde anven-delse
som baggrund for prisfastsættelse for foreningens lejligheder.” Selve
indkaldelsen til informationsmødet den 6. oktober 2010 gav der-for ikke
sagsøgte anledning til at foranstalte nærmere undersøgelser af
ejendommens værdi på tidspunktet for erhvervelsen af andelen tre år
tidligere i april 2008.

Sagsøger deltog på informationsbeboermødet den 6. oktober 2010. Mø-
det gav anledning til at sagsøger efterfølgende kontaktede undertegne-de
med anmodning om bistand.

Selvom informationsmødet den 6. oktober 2010 alene omhandlede 2010-
værdiansættelsen af ejendommen kunne det fremkomne på mødet give
anledning til tvivl om Person 1's vurderinger generelt. Derfor blev der
udtaget stævning som sket.

Sagsøgte har ikke ført bevis for, at der mere end 6 måneder forud for
sagens anlæggelse den 6. april 2011 var tilgået sagsøger oplysninger, der
satte sagsøger i stand til at afgøre, at Person 1's valuarvurdering fra juni
2007 ikke kunne danne grundlag for prissætning af andelen ved sagsøgers
køb af andelen i april 2008.

Sagsøger skal derfor også gives medhold i denne del af det rejste krav.”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende:

”…

Overordnet
• Sagsøgers krav er forældet.
• Der er intet grundlag for suspension af forældelsesfristen.

Forældelsen af sagsøgers krav indtrådte den 14. oktober 2008
• Sagsøgers krav vedrører overpris ved et køb af en andelslejlig-hed,

som foregik i 2008.
• Denne sag skal afgøres i henhold til reglerne på tidspunktet for

aftaleindgåelsen, og andelsboligforeningslovens dagældende
regler fremgik af lovbekendtgørelse 960, 2006.

• Forældelsesfristen var på det tidspunkt seks måneder, jf. dagæl-
dende ABL § 16, stk.

• 3, 2. pkt. Bestemmelsen blev ophævet med virkning pr. 1. juli
2018, jf. 555, 2018.

• Senere opståede overpriskrav forældes efter tre år i henhold til
forældelsesloven.

• Efter fast retspraksis regnes forældelsesfristen fra parternes un-
derskrivelse af overdragelses-aftalen. I denne sag blev overdra-
gelsesaftalen underskrevet den 14. april 2008, jf. bilag 1.



12

• Forældelsen af sagsøgers krav indtrådte således den 14. oktober
2008, hvor der var forløbet seks måneder fra aftaleindgåelsen.

Sagsøger modtog rettidigt alle pligtmæssige oplysninger
• Efter retspraksis kan begyndelsestidspunktet for forældelsesfri-

sten udskydes, hvis køber ikke har modtaget alle pligtmæssige
oplysninger, og hvis de manglende oplysninger har haft betyd-
ning for, om sagsøger kunne indse, at der var et krav.

• Sagsøgte har rettidigt overfor sagsøger afgivet alle de oplysnin-
ger, som var foreskrevet i dagældende ABL § 6. Herom er der
enighed. Fristen skal derfor regnes fra aftaleindgåelsen, jf. rets-
praksis.

Særligt om renteswap (retlig vildfarelse)
• Spørgsmålet om, hvorvidt renteswapaftalens negative værdi skulle

fradrages, er et juridisk spørgsmål, som ikke angår noget faktuelt.
• Kun faktiske oplysninger kan begrunde suspension.
• Opgørelse af ejendommens prioritetsgæld var dengang reguleret af

ABL § 5, stk. 4 (nu stk. 5). Bestemmelsens ordlyd er uændret.
Vildfarelsen drejer således om, hvordan man skal fortolke be-
stemmelsen i forhold til renteswapaftaler.

• Fristen for anlæg af overprissag angående denne del af kravet er
derfor seks måneder regnet fra den 14. april 2008 (købsaftaletids-
punktet), og suspension er udelukket. Denne del af overpriskra-vet
er derfor utvivlsomt forældet den 14. oktober 2008.

• Spørgsmålet om renteswap blev i øvrigt drøftet indgående i an-
delsboligforeningen.

• Foreningens medlemmer (heriblandt sagsøger) blev orienteret om
regnskabet på foreningens generalforsamling den 3. marts 2009
(bilag C). Af årsrapporten 2008 fremgår, at swapværdien var
fradraget (bilag B).

• I september 2009 blev Erhvervs- og Selskabsstyrelsen notat om-
talt i samtlige medier. Andelshaverne i Andelsboligforening 1
modtog den 1. november 2009 en indkaldelse til et
orienteringsmøde (bi-lag E). Den 3. november 2009 modtog
beboerne presseklip via in-tranettet (bilag F), og den 19. november
2009 blev der afholdt ori-enteringsmøde, hvor konsekvensen blev
beskrevet indgående (bilag G, H, I).

• Den 12. april 2010 var der generalforsamling (bilag J, K), hvor
man drøftede, hvorvidt værdiansættelsen (valuarvurderingen) var
korrekt, og hvad betydningen af renteswapaftalen var.

• Den 22. juni 2010 var der krisemøde for alle andelshaverne i fore-
ningen.

• Sagsøger har haft anledning mange gange i løbet af 2009 og 2010 til
at reagere og anlægge sin overprissag.

• Selv hvis man lagde til grund, at der var indtrådt suspension, vil-le
seksmåneders fristen skulle løbe fra det tidspunkt, hvor sagsø-ger
tidligst burde have kunnet indse, at der kunne være et pro-blem.
Den ville i så fald være udløbet i 2009 eller 2010.

Særligt om valuarvurderingen (faktisk vildfarelse)



13

• Sagsøger har i stævningen (april 2011) begrundet sit krav med, at
valuarvurderingen efter sagsøgers opfattelse oversteg den kon-
stante handelsværdi af ejendommen. Sagsøger havde således på
stævningstidspunktet opnået tilstrækkelig indsigt til at rejse kra-vet.

• Sagsøgers anbringende om suspension kan derfor ikke baseres på,
at det var relevant at afvente Højesterets afgørelse (marts 2019)
om, at valuarvurderingen var forkert.

• Sagsøgers anbringende om suspension skal sammenholdes med de
oplysninger, som sagsøger havde til rådighed forud for stæv-
ningstidspunktet.

• Andelsboligforening 1 købte den 1. april 2007 ejendommen for 360
mio. kr.

• Valuaren vurderede i juni 2007 ejendommen til 478,5 mio. kr.
• Valuarens opskrivning af ejendommen foregik kun tre måneder

efter, at Andelsboligforening 1 havde købt ejendommen.
Valuarens vurdering var derfor indlysende forkert.

• En sådan prisstigning midt i en boligkrise, og uden nogen forkla-
ring, burde have fået sagsøgers alarmklokker til at ringe, og det
kunne konstateres allerede ved købet.

• Året efter (januar 2008) vurderede valuaren, at ejendomsværdien
på dette tidspunkt var 493 mio.kr. (bilag B).

• På den ordinære generalforsamling den 12. april 2010 (hvor
sagsøger havde været i foreningen i to år) stillede nogle af de til-
stedeværende spørgsmål ved valuarvurderingens korrekthed –
altså om valuar Person 1's værdiansættelse af foreningens ejen-
dom vitterligt kunne være rigtig.

Særligt om bevisbyrde
• Forældelsesfristen på seks måneder udløb den 14. oktober 2008.
• Sagsøgers anbringender om suspension indebærer, at bevisbyr-den

herfor påhviler sagsøger.
• Sagsøgte har fremlagt dokumentation for, at sagsøger mange

gange i løbet af 2009
• og 2010 har haft anledning til at reagere og anlægge sin overpris-

sag.

Retspraksis
Dom af 27. juni 2011, Retten på Frederiksberg, BS F-2444/2010-FRB.
Sagen omhandlede en andelsbolig i Andelsboligforening 1 (akkurat som
nær-værende sag).

Rettens begrundelse og afgørelse: »Af sagsøgers forklaring for retten
fremgik, at han i forbindelse med erhvervelsen af andelslejligheden
Adresse 1, har søgt advokatbistand, hvilket bekræftes ved oplysnin-gen
herom i salgsaftale, som er underskrevet af sagsøgte den 21. maj 2009 og
af sagsøgte den 14. maj 2009. Det er ubestridt, at sagsøgerne ved handlens
indgåelse fik udleveret det i andelsboligforeningslovens § 6, stk. 1,
foreskrevne materiale, herunder den for regnskabsåret 2008 udarbejdede
årsrapport, der var godkendt på andelsboligforeningens generalforsamling
den 3. marts 2009. Af årsrapport for 2008 under punkt 12, prioritetsgæld,
fremgår, at foreningen ud over det variabelt forrentede lån har indgået
fastrenteswapaftale med Nykredit, og at



14

markedsværdien af disse finansielle aftaler udgjorde en negativ værdi på
82.975.230 kr. Det fremgår tillige, at der ved værdiansættelsen af an-
delskronen ikke er taget hensyn til denne post.

Af den efterfølgende overdragelsesaftale, som er underskrevet den 29. maj
2009 af sagsøgerne og den 12. juni af sagsøgte og er udfærdiget af
daværende administrator, advokat Person 4, fremgår det un-der punkt 7,
særlige vilkår, at det er oplyst, at swapaftalens mulige fradrag i
andelsværdien begrunder et forbehold for at regulere afreg-ningsprisen for
lejligheden i tilfælde af, at der fremkommer en retsafgø-relse, der afklarer
spørgsmålet om swapaftalens status i andelsboligfor-eningen.

Retten lægger herefter til grund, at sagsøgerne, som havde juridisk bi-
stand ved erhvervelsen af andelslejligheden, har været sat i kendskab om
de med swapaftalen stående problemstillinger med hensyn til lejlig-
hedens værdiansættelse. Retten finder derfor, at forældelsesfristen på 6
måneder efter andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, løber fra tids-
punktet for indgåelse af aftalen den 21. maj 2009.

Hvad angår spørgsmålet om valuarvurderingerne af ejendommen og
dermed værdiansættelsen af den handlede lejlighed lægger retten til
grund, at årsrapporten under punkt 18 udviser, at ejendommen pr. 12.
januar 2009 var vurderet til 493.000.000 kt. mod året før ca. 353.000.000
kr. og således udviser en betragtelig opskrivning af ejendommen på et
tidspunkt, hvor ejendomsmarkedet i øvrigt helt generelt viste stærkt
faldende prismæssig tendens.

Retten finder således også på dette punkt, at sagsøgerne ved underskri-
velse af købskontrakten har været sat i besiddelse af oplysninger, der var
nødvendige til at tage stilling til værdien, og at der heller ikke ved-rørende
valuarvurdering findes grundlag for at suspendere forældel-sesfristens
påbegyndelse.«

U 2013.2083 HD, Højesterets dom af 17. april 2013.
Sagen omhandlede en andelsbolig på Adresse 2 i København
(Andelsboligforening 2). Andelsboligforeningen blev stiftet i december
2005, og i årsrapporten for regnskabsåret 2007 var indregnet en
valuarvurdering pr. 31. december 2007. Foreningens bestyrelse tog i april
2009 initiativ til, at der blev indhentet en ny vurdering en anden valuar.
Ifølge denne vurdering var værdien 270 mio.kr. i juni 2009.

Af Højesterets præmisser fremgår bl.a., det er anført i lovens forarbej-der,
at der eksempelvis sker suspension af forældelsen i situationer, hvor
ejendommen i regnskabet er sat til en væsentlig større værdi end den
reelle handelsværdi. Umiddelbart herefter fremgår følgende udta-lelse:
»Et sådant forhold har en køber normalt [min understregning] ik-ke
mulighed for at bedømme på grundlag af det modtagne materiale.«

Dom af 7. april 2015, Retten på Frederiksberg, BS Z-1030/2011-FRB
(Andelsboligforening 1). Sagen omhandlede en andelsbolig i
Andelsboligforening 1, og sagen var anlagt den 7. april 2011 (akkurat som
nærværende sag), og sagens faktum var stort set som nærværende sag.



15

Rettens begrundelse og afgørelse: »Hvis [køber] havde deltaget i gene-
ralforsamlingerne den 3. marts 2009 og 12. april 2010 samt den ekstraor-
dinære generalforsamling den 22. juni 2010, ville hun have været be-
kendt med forholdene vedrørende andelsboligforeningens swaplån og
valuarvurderingen og dermed sit krav. (…) På den baggrund finder ret-
ten, at [køber] ved først at anlægge sagen den 7. april 2011 ikke har an-
lagt sagen inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor hun burde have kendt
sit krav. Kravet er derfor forældet, jf. andelsboligforeningslovens § 16,
stk. 3.«

U 2019.2139 HD, Højesterets dom af 7. marts 2019.
Sagen omhandlede en andelsbolig i Andelsboligforening 1 (akkurat som
nær-værende sag).

Af byrettens beskrivelse fremgår bl.a.: »Den 1. april 2007 erhvervede A/B
X ejendommen beliggende Xvej og Y-vej for 360 mio.kr. C købte an-
delen beliggende X-vej, der er 213 m2, og ifølge vedtægternes § 4 an-
drog indskuddet 63.900 kr., eller 300 kr. pr. m2. I juni 2007 fik andelsbo-
ligforeningen ejendommen vurderet af D, der vurderede ejendommen til
478,5 mio.kr., og senest fik andelsboligforeningen ejendommen vur-deret
af samme valuar den 23. marts 2008, der vurderede ejendommen til 499
mio.kr. E var medunderskriver af valuarvurderingen. (…).«

Højesterets begrundelse og resultat: Valuar D har den 26. marts 2008
vurderet, at ejendomsværdien på dette tidspunkt var 499 mio.kr. Denne
vurdering skal ses i sammenhæng med hans vurdering af ejendom-mens
handelsværdi til 478,5 mio.kr. i juni 2007 – 3 måneder efter er-hvervelsen
af ejendommen for 360 mio.kr. i en handel mellem uafhæn-gige parter.
Højesteret finder i overensstemmelse med Dansk Ejen-
domsmæglerforenings vejledning om vurdering af andelsboligforenin-
gers ejendomme, at der må være en formodning for, at den aftalte pris
mellem uafhængige parter stemmer med den faktiske handelsværdi
omkring overdragelsestidspunktet. Selv om Ds vurderinger er foretaget
kort tid efter handelstidspunktet, er der imidlertid ikke givet nogen be-
grundelse for den væsentlige afvigelse fra den aftalte pris. Herefter, og da
der efter bevisførelsen ikke er grundlag for at antage, at valuarvurderingen
alligevel ligger inden for rammen for et rimeligt skøn over ejendommens
kontante handelsværdi, finder Højesteret, at vurderingen ikke kan danne
grundlag for opgørelse af maksimalprisen i henhold til § 5, stk. 2, litra b.

Sagsøgtes bemærkninger til retspraksis
• De to domme fra Retten på Frederiksberg (2011 og 2015) er helt

sammenlignelige med nærværende sag.
• Faktum i sagen fra Andelsboligforening 2 (U 2013.2083 HD)

afviger fra faktum i Andelsboligforening 1 ved, at valuarens
opskrivning fore-gik kun tre måneder efter, at Andelsboligforening
1 havde købt ejen-dommen. Valuarens vurdering i
Andelsboligforening 1 var derfor ind-lysende forkert.

• Dommen fra april 2015 (Retten på Frederiksberg) er derfor fint i
overensstemmelse med U 2013.2083 HD og U 2019.2139 HD.

…”



16

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Højesteret har ved dom af 7. marts 2019, UfR 2019.2139 H, fastslået, at ejen-
domsvurderingen på 478,5 mio. kr., som blev foretaget 3 måneder efter salget af
ejendommen for 360 mio. kr., ikke kunne danne grundlag for prissætningen.
Højesteret har endvidere ved dom af 18. januar 2013, UfR 2013.1093 H, fastslået,
at en negativ værdi af en renteswab-aftale skulle indgå i beregningen af bolig-
værdien. Parterne er på den baggrund enige om, at Sagsøgers krav mod Sagsøgte
kan opgøres til 261.836 kr. som følge af den over-pris, der er betalt efter den
forkerte valuarvurdering, og 57.462 kr. som følge af overpris på grund af
renteswabbet. Parterne er alene uenige om, hvorvidt disse krav er forældede.

Efter den dagældende andelsboligforeningslovs § 16, stk. 3, blev krav om tilba-
gebetaling forældet 6 måneder fra det tidspunkt, hvor køberen kendte eller bur-de
kende sit krav. Spørgsmålet er derfor, på hvilket tidspunkt Sagsøger havde sådanne
oplysninger, at han kendte eller burde kende sit krav.

Højesteret har i dom af 17. april 2013, UfR 2013.2083 H, om forståelsen af § 16,
stk. 3, udtalt:

”Køberen af en andelsbolig, som typisk er en privatperson, er beskyttet af
forbuddet mod overpris i andelsboligforeningslovens § 5, og det på-hviler
sælgeren af en andel inden aftalens indgåelse at udlevere en ræk-ke
oplysninger til køberen, herunder andelsboligforeningens vedtægter,
foreningens seneste årsregnskab og budget samt en opstilling af, hvor-
ledes prisen beregnes, jf. andelsboligforeningslovens § 6, stk. 1. Det
fremgår af forarbejderne, at sigtet med bestemmelsen er at sætte parter-ne
i stand til at sammenholde prisen for andelen med regnskab og vedtægter
og til at bedømme prisen på de enkelte forbedringsarbejder og
inventargenstande. Det er endvidere anført i forarbejderne, at dette vil
gøre det lettere for parterne at overskue prisfastsættelsen og dermed
konstatere en eventuel overpris, således at en eventuel regulering af af-
talen kan ske snarest muligt (Folketingstidende 1978-79, tillæg A, spalte
2393).

…

Ud fra ordlyden og sammenhængen finder Højesteret, at det er mest
nærliggende at forstå den nævnte passus i lovbemærkningerne således,



17

at den tager sigte på forhold, som en køber, der ikke er i besiddelse af
særlige faglige forudsætninger, kan gøre sig bekendt med og bør forstå
ved en gennemgang af de oplysninger, som den pågældende har mod-
taget i medfør af § 6, stk. 1, og som opfylder bestemmelsens krav. Det er
da også i bemærkningerne til § 16, stk. 3, anført, at der eksempelvis sker
suspension af forældelsen i situationer, hvor ejendommen i regnskabet er
sat til en væsentlig større værdi end den reelle handelsværdi. Et så-dant
forhold har en køber normalt ikke mulighed for at bedømme på grundlag
af det modtagne materiale. Der gælder således ikke en almin-delig pligt
for køberen til i forbindelse med købet at foranstalte nærme-re
undersøgelser af værdien af andelsboligforeningens ejendom med den
konsekvens, at manglende undersøgelse fører til, at et eventuelt krav mod
sælgeren forældes 6 måneder efter aftalens indgåelse.”

Højesteret fandt i den konkrete sag, at den pågældende, ikke inden hun modtog
oplysninger om en valuars nye og lavere vurdering burde have haft mistanke om,
at ejendommen ikke var vurderet korrekt.

Om kravet som følge af rente-swap
Ved bestyrelsens mødeindkaldelse af 1. november 2009 orienterede bestyrelsen
andelshaverne om, at rente-swappet efter Erhvervs- og Selskabsstyrelsens vur-
dering skulle medtages i opgørelsen af ejendomsvurderingen, hvilket gjorde
ejendommen mindre værd. Af power point-slides fra beboermødet den 19.
november 2009 fremgår, at det blev drøftet, at renteswabbet medførte en nega-tiv
ejendomsværdi på 60 mio. kr.

Retten finder på denne baggrund, at Sagsøger på tidspunktet for beboermødet den
19. november 2009 havde sådanne oplysninger om ren-teswabbets betydning for
ejendomsværdien, at han havde grundlag for at indse, at ejendomsværdien ikke var
korrekt opgjort i forbindelse med hans erhvervel-se af andelen.

Forældelse af denne del af Sagsøgers krav løber derfor fra den 19. november 2009.

Om kravet som følge af valuarvurdering
Sagsøger købte den 14. april 2008 lejligheden, som var prissat på baggrund af
valuarvurderingen fra 2007. Retten finder ikke, at det forhold, at han kunne
konstatere, at denne vurdering var væsentligt højere end den pris, som foreningen
havde købt ejendommen for, i sig selv kan indebære, at han al-lerede i forbindelse
med købet burde have indset, at han havde et krav mod Sagsøgte.



18

Sagsøger blev imidlertid i årsregnskabet for 2009 bekendt med, at ejendommens
offentlige værdi var 384.000.000 kr. Han blev ligeledes bekendt med, at
andelsværdien på baggrund af en ajourført ejendomsmægler- og valu-arvurdering
af 24. februar 2010 var nedskrevet til 4.929,67 kr./m2, hvor den i regnskabet for
2008 var 9.568,17 kr./m2, og at værdien således var næsten halve-ret. Det fremgår
endelig, at nedskrivningen af andelsværdien blev godkendt på
generalforsamlingen.

Retten lægger således til grund, at Sagsøger på tidspunktet for generalforsamlingen
den 12. april 2010 vidste; for det første at ejendommen var handlet for ca. 120 mio.
kr. mindre end den vurdering, som dannede grundlag for hans erhvervelse; for det
andet at ejendommens offentlige værdi lå langt fra valuar Person 1's vurdering; og
for det tredje at andelskronen på det tids-punkt var nedskrevet til omtrent det
halve.

Retten finder, at Sagsøger på dette tidspunkt burde have indset, at ejendommens
værdi var væsentligt lavere end handelsværdien. Han burde ud fra disse
oplysninger have haft mistanke om, at han ikke kunne fæste lid til den vurdering,
som dannede grundlag for hans erhvervelse af ejendommen, og han havde derfor
anledning til at undersøge, om der kunne være grundlag for at gennemføre krav
mod Sagsøgte.

Det er ikke afgørende for rettens vurdering, at den ajourførte ejendomsmægler- og
valuarvurdering af 24. februar 2010 blev afstedkommet af renteswab-aftalen.

Forældelse af dette krav løber derfor fra den 12. april 2010.

Da sagen er anlagt den 6. april 2011, er begge Sagsøgers krav for-ældede.

Det forhold, at Højesteret først ved dom af 9. marts 2019 endeligt tilsidesatte va-
luarvurderingen fra 2007, kan ikke føre til et andet resultat.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af
advokatudgift med 50.000 kr. Sagsøgte er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte frifindes.

Sagsøger skal inden 14 dage betale 50.000 kr. i sagsomkostninger til Sagsøgte.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.