Sag om hvorvidt en ejendomsmægler er berettiget til salær, efter salg af ejendom udenom mægler
Ret: Retten i Kolding (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;

RETTEN I KOLDING
DOM

afsagt den 28. juni 2019

Sag BS-40264/2018-KOL

Sagsøger ApS
(advokat Bente Karlsen)

mod

Sagsøgte
(advokat Frederik Gjerulff)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 22. oktober 2018. Sagen drejer sig om, hvorvidt Sagsøger
ApS har krav på salær efter sælgers eget salg af ejendommen efter
formidlingsaftalens udløb.

Sagsøger ApS har påstået Sagsøgte dømt til at betale 73.825,00 kr. med
procesrente fra den 22. oktober 2018.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a, stk. 2.

1. marts 2017 indgik parterne en formidlingsaftale angående salg af Sagsøgtes
ejendom beliggende Adresse 1, By 1. Af for-



2

midlingsaftalen fremgår, at der ved salg af ejendommen skulle betales 82.487,50
kr. inklusiv moms. Endvidere fremgår følgende vilkår:

”…
Hvis der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på bag-grund
af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden ejendomsmæglers
medvirken, har ejendomsmægleren ret til betaling som om ejendommen var
solgt i aftaleperioden.
…”

Den 12. februar 2018 modtog Sagsøger ApS en notifikation om, at Vidne 1 på
Sagsøger ApS' hjemmeside havde tilmeldt sig åbent hus på ejendommen den 14.
februar 2018.

Den 13. februar 2018 sendte Vidne 1 en mail til ejendomsmægleren hvori det
hedder:

”…
jeg var måske lidt hastig i går ift at booke fremvisning af Adresse 1…. Og vi
vil egentlig hellere se Adresse 2 i morgen hvis muligt, og så den anden en
anden dag senere…
…”

Formidlingsaftalen ophørte ved udløb den 25. februar 2018.

Den 14. marts 2018 modtog Sagsøger ApS en meddelelse fra den
bygningssagkyndige, der havde udarbejdet tilstandsrapport, om, at der var aftalt
besigtigelse på ejen-dommen den 15. marts 2018 med henblik på udarbejdelse af
tilstandsrapport.

Sagsøger ApS konstaterede senere, at der i tingbogen var tinglyst skøde til Vidne
1 og Person 1 med overtagelsesdag den 24. april 2018.

Den 27. juni 2018 sendte ejendomsmægleren følgende faktura til Sagsøgte:

”…
Beskrivelse Moms beløb Beløb

Vedr. salget af Adresse 1, By 1

Mæglersalær iht. Salgsprovenu Kr. 10.890,00 Kr. 43.560,00
(obligatoriske og tilvalgte ydelser)

Internet Kr. 750,00 Kr. 3.000,00



3

Udstillingsmateriale og storskærm Kr. 500,00 Kr. 2.000,00

Internetannoncering – Åbent hus Kr. 250,00 Kr. 1.000,00

Onlinepakk e & boligfilm Kr. 625,00 Kr. 2.500,00

Annoncerin g Kr. 1.125,00 Kr. 4.500,00

Luksus boli gpræsentation Kr. 625,00 Kr. 2.500,00

Subtotal Kr. 59.060,00
Moms Kr. 14.765,00

I alt Kr. 73.825,00

…”

Forklarin ger

Vidne 2 har forklaret, at hun har været ejendomsmægler siden 2016. Hun indgik
formidlingsaftalen med Sagsøgtes datter, Vidne 3. Der var pæn interesse for
ejendommen på hjemmesi-den, og de havde jævnligt fremvisninger. I løbet af de
første 6 måneder gav et ældre ægtepar et bud, men det var for lavt på det
tidspunkt. Formidlingsaftalen blev forlænget til 25. februar 2018. Prisen blev i den
forbindelse reduceret med 200.000 kr. Et andet par var interesserede og gav et
bud, men de skulle først sælge deres eget hus.

I januar eller februar 2018 ringede Vidne 3 til hende og spurgte til, hvornår
formidlingsaftalen udløb. Vidne 3 fortalte, at hun og hendes mand, Vidne 4, havde
snakket om, at de ville renovere huset og derefter sætte det til salg igen.
Formidlingsaftalen blev ikke forlænget og udløb den 25. februar 2018.

I marts 2018 fik Sagsøger ApS via deres system en automatisk genereret
meddelelse om, at den bygningssagkyndige skulle udarbejde en ny
tilstandsrapport. Det undre-de hende, når huset skulle renoveres. Hun ringede
derfor til Vidne 3 og spurgte til det. Vidne 3 svarede noget i retning af, at det var
meget rart at have en ny tilstandsrapport. Hun gjorde Vidne 3 opmærksom på, at
hvis ejendommen blev solgt til kunder, som Sagsøger ApS havde været i kontakt
med, så ville de have ret til salær.

Senere kunne de se i tingbogen, at der var tinglyst et skøde til Vidne 1 og Person 1
med overtagelsesdag den 24. april 2018. Hun har ikke selv



4

haft kontakt med Vidne 1. Hendes kollega Vidne 5 hav-de haft med Vidne 1 at
gøre. Vidne 1 havde medio februar 2018 på Sagsøger ApS' hjemmeside rekvireret
materiale om ejendommen i form af salgsopstil-ling, sagspræsentation samt
tilstandsrapport, elrapport og energimærke.

De oplyser ikke sælgere om identiteten på de personer, der rekvirerer oplysnin-ger
om en sælgers ejendom eller på anden måder giver udtryk for interesse. Sagsøgte
eller Vidne 3 har således ikke fået noget at vide om, hvem der har indhentet
dokumenter om ejendommen.

Vidne 3 har forklaret, at hun er datter af Sagsøgte. Hun kontaktede Sagsøger ApS,
da hendes mor skulle sælge huset. Samarbejdet med Sagsøger ApS fungerede
godt.

I tilstandsrapporten var der nogle K3’ere. Det holdt nogle af køberne tilbage. Hun
og hendes mand talte om at renovere ejendommen med nyt tag, nye vin-duer og
måske nyt køkken og derefter eventuelt hæve prisen. Ejendomsmægle-ren
vurderede dog, at der var en god chance for at få solgt, hvis de reducerede prisen.
Hun og hendes bror, Person 2, besluttede at sætte prisen ned med 200.000 kr. Det
skete i forbindelse med, at formidlingsaftalen blev forlænget med 3 må-neder. Da
formidlingsaftalen derefter udløb den 25. februar 2018, valgte de at undlade at
forlænge den. Der var ikke nogen uoverensstemmelser imellem dem og mægleren.
Hendes mand gik i gang med at planlægge renoveringen af ejen-dommen.

Hendes mand samarbejder med malermester Vidne 6 og bad ham se på, hvad der
skulle udføres af malerarbejde i ejendommen. Vidne 6 oplyste, at hans nabo Vidne
1 kiggede efter hus. Vidne 6 foreviste ejendom-men for Vidne 1. Hun ved ikke,
hvornår besigtigelsen fandt sted. Vidne 1 var interesseret, og hun og Vidne 4
havde derefter en snak med ham, hvor de blev enige om at handle.

Det var hende, der genbestilte tilstandsrapporten. De havde brug for en ny til-
standsrapport i forhold til renovering af ejendommen. Desuden var den gamle
tilstandsrapport udløbet efter 1 år. Der var en aftale med Sagsøger ApS om, at
tilstands-rapporten gratis kunne fornyes. Det gjaldt imidlertid ikke, efter
formidlingsaf-talen var udløbet.

Vidne 2 ringede til hende umiddelbart efter, at hun havde haft kontakt med den
bygningssagkyndige. Vidne 2 spurgte til hvad de havde gang i, og om hun var klar
over, at det var Sagsøger ApS' opgave. Hun forstod ikke helt, hvad de gjorde
forkert, og bad sin mand om at ringe til ejendoms-mægleren. Vidne 2 tilbød at
lave papirerne for dem, hvis de var ved at sælge. De havde imidlertid ikke på det
tidspunkt indgået nogen aftale



5

om salg. Tilstandsrapporten indhentede de med henblik på at få en vurdering af,
om spærene skulle skiftes. De ville have bestilt en ny tilstandsrapport, selv-om
Vidne 1 ikke havde meldt sig som interesseret køber. De har betalt 5.000 kr. for
den nye tilstandsrapport.

Senere indgik de med Vidne 1 en købsaftale, som Sagsøger ApS ikke var involve-
ret i. Det var heldigt for dem, at han var interesseret i at købe. Sagsøger ApS har
ikke gjort hende bekendt med navnene på interesserede købere, bortset fra to par,
som havde givet bud. Hun kendte ikke Vidne 1 eller Person 1 og har ikke hørt
deres navne nævnt i forbindelse med Sagsøger ApS' salgsarbejde. Hun blev
overrasket, da Sagsøger ApS sendte en faktura.

Vidne 4 har forklaret, at han er gift med Vidne 3. Han har, indtil han gik på
pension den 1. januar 2019, drevet en ejendomsvirk-somhed, som har 350 lejemål.
Han har berøring med forskellige håndværkere. Han havde nogle idéer til
renovering af Vidne 3's mors hus. Huset var velegnet til ældre eller handicappede,
men for den købergruppe ville det være svært at sæt-te huset i stand. Han foreslog
derfor, at de skulle istandsætte huset i stedet for at nedsætte prisen. Vidne 3 og
hendes bror valgte at sætte prisen ned. Det er Vidne 3, som har haft de løbende
drøftelser med ejendomsmægleren.

Da udløbet af formidlingsaftalen nærmede sig, diskuterede de, om de skulle
renovere ejendommen. Han tog kontakt til et vinduesfirma for at høre om leve-
ringstid og drøftede renoveringen med tre tømrere, der var ansat i hans firma. Han
kontaktede også Vidne 6. Han brugte ofte Vidne 6's malerfirma, når hans egne
ansatte ikke kunne nå malerarbejdet. Desuden er Vidne 6 en bekendt af Vidne 3's
bror, Person 2. Vidne 6 nåede ikke at komme med et tilbud på malerarbejdet, idet
huset i stedet for blev solgt til Vidne 1.

Ifølge tilstandsrapporten var der råd i nogle vinduer og nogle problemer med
taget. De besluttede at få en opdateret tilstandsrapport for at være lidt bedre
forberedt. Der kunne være forhold, der var forværret på ejendommen i løbet af 1
år. Han husker ikke, at han har talt med ejendomsmægler Vidne 2 i forbindelse
med, at de bestilte tilstandsrapporten.

Han havde ikke hørt om Vidne 1 eller Person 1 tidligere. Vidne 6 vidste, at Vidne
1 søgte efter et hus. Vidne 6 viste Vidne 1 huset. De blev enige med Vidne 1 om at
handle og vidnet udar-bejdede selv en købsaftale. Tinglysningen foretog Vidne 1's
bank. Han mener også, at banken indhentede tilbud på ejerskifteforsikring.

Vidne 5 har forklaret, at hun har været ansat hos Sagsøger ApS siden marts 2016,
og at hun i januar 2018 blev uddannet som ejendomsmægler. Hun har flere gange
fremvist ejendommen på Adresse 1. Efter hver fremvis-



6

ning ringer hun til sælger og orienterer om, at de er færdige. En sælger kan log-ge
på Sagsøger ApS' IT-system og se, hvad der har fundet sted af fremvisninger og
åbent hus arrangementer. Der kan også stå bemærkninger om, hvad interesserede
kø-bere har sagt om ejendommen.

Hun har haft med Vidne 1 at gøre og har vist ham en del ejendomme. Han ville
gerne have et stort 1-plans hus i By 1. Der skulle kunne indrettes en klinik, som
hans ægtefælle driver. Hun har vist parret 4-5 huse. Et hus på Adresse 2 så de fire
gange. En af gangene havde Vidne 1 ma-ler Vidne 6 med.

I forbindelse med den 3. fremvisning af Adresse 2 drøftede de ejendommen på
Adresse 1. Vidne 1 nævnte, at han havde været inde at kigge på den på
hjemmesiden. Det var et godt hus til dem, men det skulle sættes i stand. Hun
opfordrede dem til at komme ud at se huset. Vidne 1 tilmeldte sig et åbent hus
arrangement på Adresse 1. Kort efter skulle hun vise ham huset på Adresse 2 for
4. gang. I den forbindelse meldte Vidne 1 fra til åbent hus arrangementet. Han
undskyldte, at han først havde meldt sig til og derefter meldte fra. Han forklarede,
at det blev for meget for dem at sætte Adresse 1 i stand. Vidne 1 havde fået alle
dokumenterne om Adresse 1, det vil sige salgsopstilling, billedmateriale og
rapporter.

Vidne 6 har forklaret, at han driver virksomhed som maler i By 2. Han kender
Vidne 4 professionelt og også privat, ligesom han ken-der resten af familien. Det
er mest Vidne 3's bror, Person 2, han har kontakt med.

Vidne 4 kontaktede ham om Adresse 1. De snakkede lidt løst om mulighederne for
ombygning. Han vidste godt ejendommen var til salg. Han har prøvet at få flere,
som han kender, til at kigge på ejendommen. Det er et smukt hus.

Han kender Vidne 1 og Person 1 fra By 2. De bad ham tage med ud at se
ejendommen Adresse 2 i By 1 sammen med ejendoms-mægleren. Han kan ikke
huske, om ejendomsmægler Vidne 5 i den forbindelse har nævnt ejendommen på
Adresse 1.

Han tog Vidne 1 med hen at se Adresse 1. Han ved ikke om for-midlingsaftalen
med Sagsøger ApS var ophørt på det tidspunkt. Han havde nøglen til ejendommen
og foreviste den for Vidne 1. De kiggede alt igennem og tal-te om, hvordan det
kunne bygges om. Andet har han ikke haft med salget til Vidne 1 at gøre. Han har
ikke drøftet tilstandsrapporten med Vidne 1.



7

Vidne 1 har forklaret, at han er salgschef i et handelsfirma. Hans ægte-fælle er
selvstændig behandler. De købte ejendommen Adresse 1 med overtagelsesdag den
24. april 2018. De havde i et stykke tid kigget på andre hu-se i By 1 og Haderslev.
En ejendom beliggende Adresse 2 så de 3-4 gange. De nåede frem til, at
ombygning ville blive for dyrt i forhold til husets pris.

Han modtog nyhedsmails fra Sagsøger ApS om forskellige åbent hus
arrangementer. Han bookede en tid til åbent hus på Adresse 1, men aflyste et par
dage ef-ter. Han hentede nogle papirer ned fra ejendomsmæglerens hjemmeside.
Huset på Adresse 1 havde ikke det antal værelser, som de skulle bruge. I forbin-
delse med den sidste besigtigelse af Adresse 2 talte han med ejendoms-mægler
Vidne 5 om, at han havde meldt fra til åbent hus ar-rangementet.
Ejendomsmægleren har ikke fremvist Adresse 1 for ham. Han husker ikke, at
Vidne 5 i forbindelse med besigtigelse af Adresse 2 har foreslået, at han skulle se
Adresse 1. Tværtimod husker han, at hun sagde, da de meldte fra til åbent hus
arrangementet, at det kunne hun godt forstå. De syntes, prisen var for høj i forhold
til ombygningsudgifter-ne.

Vidne 6, som de kendte fra By 2, fortalte en dag, at han skulle udføre malerarbejde
på ejendommen Adresse 1. Han opfordrede dem til at kigge på ejendommen.
Vidne 6 havde nøglen til ejendommen og tog dem med hen at kigge. Der skulle
gøres en del ved tag og udhæng. Huset havde dog også noget charme. Vidne 6
kunne se nogle muligheder i huset, og de talte om, at det godt kunne laves om.
Han førte derefter købsforhandlinger med Vidne 4 og Vidne 3. Han kendte dem
ikke i forvejen.

Han havde salgsopstillingen, som er udarbejdet af Sagsøger ApS i 2017, samt
tilstands-rapport, energirapport og elrapport. I forbindelse med finansieringen
aflevere-de han i første omgang kun en formular i sin bank med en opgørelse over
de estimerede byggeudgifter. Senere havde han også salgsopstillingen med i ban-
ken. Bankens boligrådgiver var ude at kigge på huset, før lånet blev bevilget.
Banken stod for at tinglyse skødet.

Parternes synspunkter
Sagsøger ApS har i sit påstandsdokument anført følgende:

”…

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at Sagsøgte har solgt
ejendommen til en køber, som Sagsøger ApS har været i kon-takt med og
fremsendt salgsmateriale til uden at der har været en anden



8

ejendomsmægler involveret, hvorfor Sagsøger ApS er berettiget til betaling
af aftalt salær.

…”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende:

”…

lfølge formidlingsaftalen og lov om formidling af fast ejendom m.v. er det
en betingelse for, at en ejendomsmægler er berettiget til vederlag, når ejen-
dommen sælges efter formidlingsaftalens udløb, at der indgås en købsaf-tale
på baggrund af ejendomsmæglerens indsats og uden anden mæglers
medvirken.

Sagsøger er som ejendomsmægler ikke berettiget til vederlag efter formid-
lingsaftalen, idet ejendommen er solgt af sagsøgte efter aftalen udløb, hvil-
ket salg er sket uden sagsøgeres indsats og medvirken.

Sagsøger har således ikke bragt parterne i salget i forbindelse med hinan-den
i det konkrete salg af ejendommen, ligesom sagsøger ikke har fremvist
ejendommen for køberne, eller i øvrigt på nogen måde har haft eller delta-
get i nogen form for forhandlinger eller dialog omkring salg af ejendom-men
til køberne, og sagsøger har heller ikke udarbejdet købsaftale.

Det er ikke tilstrækkeligt til at være berettiget til vederlag, at sagsøger på
helt sædvanlig vis har haft ejendommen annonceret til salg og udleveret en
salgsopstilling til køberne, idet salget skal være sket på baggrund af
ejendomsmæglerens indsats, hvilket typisk vil være fremvisninger, for-
handlinger og udarbejdelse af købsaftale m.v.

Sagsøger har alen haft en yderst begrænset dialog med køberne, og denne
dialog har på ingen måde været en medvirkende årsag til salget.

Sagsøgte og køberne af ejendommen har ikke udskudt indgåelsen af afta-len
for at holde sagsøger ude, og derved undgå at betale vederlag iht. for-
midlingsaftalen. I den forbindelse bemærkes særligt, at hverken sagsøgte,
Vidne 3 eller Vidne 4 har haft kendskab til køber-ne, herunder deres
interesse for ejendommen førend efter formidlingsafta-lens udløb, samt at de
først fik kendskab til købernes interesse for ejen-dommen via Vidne 6 i
forbindelse med indhentelse af tilbud på ma-lerarbejde.



9

…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat

En ejendomsmæglers ret til salær efter formidlingsaftalens udløb er reguleret i
ejendomsformidlingslovens § 32, stk. 2, hvorefter en ejendomsmægler har ret til
det aftalte vederlag, hv is der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaf-tale
på baggrund af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden ejendoms-mæglers
medvirken.

Af bemærkningerne til § 32, stk. 2, i lovforslag nr. 137 af 26. februar 2014 frem-
går:

” …

Stk. 2 vil f.eks. finde anvendelse, hvis ejendomsmægleren har annonceret boli-
gen, haft kontakt og forestået forhandlingerne med køber samt udarbejdet
købsaftale. Bestemmelsen sikrer dog også ejendomsmægleren vederlag i tilfæl-de,
hvor sælger og køber vælger at handle ejendommen uden om ejendoms-mægleren,
hvis parterne er kommet i kontakt med hinanden på baggrund af
ejendomsmæglerens indsats. Det vil ofte være i forbindelse med mæglerens an-
noncering af ejendommen på internettet og evt. i aviser, at købere bliver op-
mærksomme på en udbudt ejendom, Der kan i konkrete tilfælde alene ved ejen-
domsmæglerens annoncering af boligen være tale om, at købsaftalen indgås på
baggrund af ejendomsmæglerens indsats.

..”

Retten lægger til grund, at køberen af ejendommen, Vidne 1, var i kon-takt med
Sagsøger ApS forud for handlen, hvor han fik fremvist flere andre huse. Han
modtog fra Sagsøger ApS en nyhedsmail om åbent hus på Adresse 1, som han til-
meldte sig den 12. februar 2018 og dagen efter frameldte sig. Han har på Sagsøger
ApS' hjemmeside indhentet de af Sagsøger ApS udarbejdede salgsdokumenter
samt tilstands-rapport m.v. Han har på grundlag heraf drøftet med
ejendomsmægleren, at han syntes, der skulle ofres for meget på renovering af
ejendommen. Kort efter for-midlingsaftalens udløb den 25. februar 2018 har
Vidne 1 selv henvendt sig til Sagsøgtes datter og indgået aftale om overdragelse af
ejendommen med overtagelsesdag den 24. april 2018, efter at en fælles bekendt,
Vidne 6, havde fremvist ejendommen for ham. Vidne 1 har i forbin-delse med
finansiering af købet og af ombygningen anvendt de af Sagsøger ApS udarbej-



10

de salgsdokumenter overfor sin bank, ligesom det må antages, at han har an-vendt
Sagsøger ApS' prisfastsættelse i forbindelse med handlen.

Under disse omstændigheder er købsaftalen indgået på baggrund af ejendoms-
mæglerens indsats, og ejendomsmægleren har ret til vederlag efter ejendoms-
formidlingslovens § 32, stk. 2.

Retten tager derfor Sagsøger ApS' påstand til følge.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af
advokatudgift med 20.000 kr. og af retsafgift med 2.080 kr. Det er oplyst, at
Sagsøger ApS er momsregistreret.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

Sagsøgte skal til Sagsøger ApS betale 73.825,00 kr. med procesrente fra den 22.
oktober 2018.

Sagsøgte skal til Sagsøger ApS betale sagsom-kostninger med 22.080 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.