Kendelse om, hvorvidt en sag om værdiansættelse af ejerlejlighed skal behandles af landsretten i 1. instans
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Forvaltningsret;
Retspleje og civilproces;
Skat;

/

ØSTRE LANDSRET
KENDELSE

afsagt den 12. maj 2022

Sag BS-36524/2021-OLR
(14. afdeling)

Skatteministeriet
(advokat Steffen Sværke)

mod

Sagsøgte
(advokat Michael Serup)

Landsdommerne Inge Neergaard Jessen, Benedikte Holberg og Stine Fink Han-
sen (kst.) har deltaget i sagens behandling.

Indledning
Denne kendelse vedrører spørgsmålet om, hvorvidt betingelserne i
retsplejelovens § 226, stk. 1, for at henvise en sag til behandling ved landsret er
opfyldt.

Sagsfremstilling
Sagen angår værdiansættelsen af en ejerlejlighed beliggende Adresse,
København, som ved aftale af 24. september 2018 blev overdraget fra Person 1
og Person 2 til deres søn, Sagsøgte, med overtagelse den 1. november 2018.
Overdragelsessummen udgjorde ifølge parternes aftale 1.380.000 kr., svarende til
den seneste offentlige ejendomsvurdering på 1.200.000 kr. tillagt 15 %

I forbindelse med overdragelsen optog Sagsøgte et realkreditlån hos Realkredit
Danmark, der blev udbetalt den 1. november 2018. Det fremgår af sagsøgtes
skattemappe for indkomståret 2018, at realkreditlånet pr. 31. december 2018
havde en restgæld på 1.807.000 kr. og en kursværdi på 1.816.794



/

2

kr. Der foreligger ikke oplysninger om realkreditinstituttets vurdering af
ejendommens handelsværdi i forbindelse med lånoptagelsen, men hvis be-
låningen skete til grænsen på 80 %, ville dette svare til, at ejendommen mindst
blev vurderet til en handelsværdi på ca. 2.258.750 kr.

Det fremgår af Skattestyrelsens afgørelse af 18. maj 2020, at sagsøgtes forældre
den 28. juni 2016 havde købt ejendommen for 2.599.000 kr. med overtagelse den
1. august 2016. Ejendommen var herefter beboet af sagsøgte fra august 2016 og
frem til et salg til tredjemand i 2021. Forældrene havde ved deres køb af
ejendommen optaget et realkreditlån hos Totalkredit med en hovedstol på
1.825.000 kr., og restgælden på 1.731.726,83 kr. blev indfriet den 5. november
2018, dvs. umiddelbart efter salget til sønnen.

Sagsøgte har oplyst, at han til brug for forældrenes indfrielse af restgælden dels
gav forældrene en gave på hver 60.000 kr., i alt 120.000 kr., dels lånte sin mor
270.000 kr.

Sagen er af Københavns Byret henvist til Østre Landsret, jf. retsplejelovens §
226, ved kendelse af 24. september 2021 (BS-23747/2021-KBH). Af kendelsen
fremgår:

”Efter oplysningerne fra Skatteministeriet lægges til grund, at sagen kan
have afgørende betydning for værdiansættelsen af fast ejendom, hvor
der meget ofte i levende live sker overdragelser af fast ejendom til et
eller flere familiemedlemmer i forbindelse med generationsskifte eller i
øvrigt. Retten finder på den anførte baggrund, at sagen er af principiel
karakter og har generel betydning for retsanvendelsen og i øvrigt også
har en væsentlig samfundsmæssig rækkevidde.

Betingelserne for at henvise sagen til behandling ved landsret som første
instans er derfor opfyldt, jf. retsplejelovens § 226, stk. 1.

THI BESTEMMES:

Sagen henvises til Østre Landsret.”

Landsrettens stillingtagen til henvisningen af sagen, jf. retsplejelovens § 226, stk.
5, jf. stk. 1, blev den 8. november 2021 udsat på Højesterets stillingtagen til
landsrettens kendelse af 29. september 2021 (sag BS-12022/2021-OLR),
hvorved landsretten afviste at behandle en sag med en lignende problemstilling
og sendte denne sag tilbage til behandling i byretten i 1. instans. Højesteret har
ved kendelse af 24. marts 2022 (sag BS-38860/2021-HJR) stadfæstet
landsrettens kendelse om tilbagesendelse. Landsretten har herefter ved retsbog af
29. marts



/

3

2022 foretaget fornyet høring af parterne i den foreliggende sag angående
henvisningsspørgsmålet.

Parternes påstande og anbringender i hovedsagen
Skatteministeriet har nedlagt principal påstand om, at Sagsøgte skal betale
gaveafgift med 130.710 kr. med tillæg af rente efter boafgiftslovens § 38, stk. 1,
for perioden fra den 17. april 2019, og indtil gaveafgiften betales, subsidiært at
Sagsøgte skal betale gaveafgift med 148.710 kr. med tillæg af rente efter
boafgiftslovens § 38, stk. 1, for perioden fra den 17. april 2019, og indtil
gaveafgiften betales.

Til støtte for de nedlagte påstande har Skatteministeriet overordnet gjort
gældende, at sagsøgte skal gavebeskattes, jf. boafgiftslovens § 23, stk. 1, fordi
ejendommen beliggende Adresse, København, blev overdraget til ham fra hans
forældre til underpris. Til støtte for den principale påstand har ministeriet gjort
gældende, at overdragelsessummen lå uden for 15 %-spændet i
værdiansættelsescirkulærets pkt. 6. Da det må lægges til grund, at
overdragelsessummen ikke er et retvisende udtryk for handelsværdien, har
skattemyndighederne været berettiget til at fastsætte handelsværdien
skønsmæssigt til 2.500.000 kr., og sagsøgte har ikke godtgjort, at der er grundlag
for at tilsidesætte dette skøn. Handelsprisen var således i realiteten højere end
1.380.000 kr., idet sagsøgte dels gav forældrene en gave på hver 60.000 kr., i alt
120.000 kr., dels lånte sin mor 270.000 kr. med henblik på, at forældrene skulle
indfri det hidtidige realkreditlån. Gaverne knyttede sig til overdragelsen, og
realiteten er dermed, at sagsøgtes købesum oversteg 1.380.0000 kr. og dermed lå
uden for 15 %-spændet af den offentlige ejendomsvurdering. Når dette er
tilfældet, følger det allerede heraf, at sagsøgte ikke har krav på, at værdien
fastsættes til 1.380.000 kr. På baggrund af sagsøgtes realkreditbelåning i
forbindelse med overdragelsen af ejendommen, forældrenes køb af ejendommen
godt to år forinden og oplysningerne om priserne ved salg af andre ejendomme i
den samme bygning må det lægges til grund, at den reelle overdragelsessum ikke
svarer til ejendommens handelsværdi.

For det tilfælde, at det lægges til grund, at overdragelsessummen lå inden for 15
%-spændet, har ministeriet til støtte for den subsidiære påstand gjort gældende,
at der foreligger ”særlige omstændigheder” , som bevirker, at parterne ikke har
krav på, at værdien som anført i aftalen lægges til grund, men at værdien må
ansættes skønsmæssigt til 2.500.000 kr.

Sagsøgte har ikke løftet bevisbyrden for, at der eksisterer en fast administrativ
praksis om, at en værdiansættelse til +/- 15 % af den offentlige
ejendomsvurdering skal accepteres under omstændigheder, som er
sammenlignelige med den foreliggende sags omstændigheder.



/

4

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse og har til støtte herfor overordnet
gjort gældende, at der ved overdragelsen af den omhandlede lejlighed fra
sagsøgtes forældre til sagsøgte i september 2018 var fast administrativ praksis på
gaveområdet, hvorefter SKAT skulle anerkende en værdiansættelse inden for +/-
15 % af den senest bekendtgjorte offentlige ejendomsværdi. Denne
administrative praksis er blandt andet fastslået ved Landsskatterettens afgørelse i
SKM 2007.431 og bekræftet af Skatteministeriet, der undlod at indbringe
afgørelsen for domstolene, fordi man vurderede, at man ikke ville kunne få
medhold, jf. skatteministerens svar til Folketingets Skatteudvalg den 21. august
2007.

Landsskatteretten, der udgør den øverste administrative instans, har i hvert fald
siden 2007 og indtil nu fastholdt denne administrative praksis, jf. herved også
Landsskatterettens afgørelse i den foreliggende sag. Den faste praksis omtales
derfor også som ”+/- 15 %-reglen” . Den faste administrative praksis er på intet
tidspunkt tilsidesat af domstolene. Højesterets afgørelser i SKM 2016.279 og
SKM 2021.267, som omtales af ministeriet i stævningen, angår ikke
gaveområdet, men dødsboområdet.

SKAT har først den 5. maj 2020 udarbejdet udkast til styresignal med
overvejelser om ændring af administrativ praksis, men udkastet er aldrig
færdiggjort, og der er således heller ikke kommunikeret nogen ændring af
administrativ praksis.

I et svar til Folketingets Skatteudvalg, jf. TfS 1990.196, fastslog den daværende
skatteminister, at: ”Hvis den årsregulerede kontantværdi er for lav som følge af
en fejlbehæftet vurdering, og den aftalte overdragelsessum ikke afviger mere end
15 % fra kontantværdien, er skattemyndighederne dog efter gældende praksis
afskåret fra at ændre værdiansættelse i tilfælde, hvor overdragelsen sker ved arv
eller gave. Begrundelsen herfor er, at det offentlige i disse tilfælde antages at
være nærmest til at bære risikoen for en fejlbehæftet vurdering.”

Denne praksis blev bekræftet og videreført med bemærkningerne til lov nr. 426
af 14. juni 1995, som henviste til, at cirkulære nr. 185 af 17. november 1982
fortsat ville være gældende efter vedtagelsen af lovforslaget, samt
bemærkningerne til den nugældende ejendomsvurderingslov, jf. lov nr. 654 af 8.
juni 2017.

Sagsøgte gør endvidere gældende, at der ikke i retsgrundlaget og den på
gaveområdet etablerede administrative praksis vedrørende +/- 15 %-reglen er
dækning for et undtagelsesområde ved ”særlige omstændigheder” .



/

5

Et eventuelt undtagelsesområde er begrænset til tilfælde, hvor den faktiske
aktuelle handelsværdi er kendt på overdragelsestidspunktet, og der således af
denne grund ikke er behov for at udøve skøn. Ud fra retsgrundlaget, herunder
ministersvar gennem årene, skal det offentlige i alle andre tilfælde være nærmest
til at bære risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering er fejlbehæftet.

Det forhold, at eksempelvis realkreditinstitut, ejendomsmægler eller revisor har
foretaget et mere eller mindre velfunderet skøn vedrørende en ejendoms værdi,
kan ikke sidestilles med, at ejendommens faktiske aktuelle handelsværdi er
kendt, og kan derfor ikke begrunde, at den offentlige ejendomsvurdering skal
tilsidesættes, så det herved bliver borgeren, der skal bære risikoen for, at den
offentlige ejendomsvurdering er fejlbehæftet.

Parternes bemærkninger til spørgsmålet om henvisning Sagsøgte har
anmodet om, at sagen henvises til behandling i landsretten i 1. instans og har til
støtte herfor navnlig gjort gældende, at sagen efter sagsøgtes opfattelse er
principiel, da der sagsøgte bekendt ikke verserer andre sager i landsretterne eller
i Højesteret, der rummer de ”særlige omstændigheder” , som Skatteministeriets
påberåber sig til støtte for påstanden i sagen, og sagen vil derfor ikke
nødvendigvis blive afgjort ved afgørelse af de øvrige verserende sager. Der er
således væsentlig forskel på den situation, der er tilfældet i BS-12022/2021-
OLR, hvor sagstemaet bl.a. er, hvorvidt en kendt handelsværdi konstateret kort
inden gaveoverdragelsen udgør en ”særlig omstændighed” , der begrunder
fravigelse af +/- 15 %-reglen, og situationen i nærværende sag, hvor de ”særlige
omstændigheder” hviler på langt mere diffuse indicier af handelsværdien i form
af realkreditbelåning. Dertil kommer, at nærværende sag også rummer et
principielt spørgsmål om betydningen af det gældsbrev, som Skatteministeriet i
stævningen har inddraget i sagen, og som ifølge ministeriet betyder, at Sagsøgte
slet ikke kan påberåbe sig +/- 15 %-praksis. Dette spørgsmål foreligger så vidt
ses ikke i andre verserende sager. Sagsøgte finder på den baggrund, at
betingelserne i retsplejeloven § 226, stk. 1, fortsat er opfyldt.

Skatteministeriet, som oprindelig har anmodet om, at sagen henvises til
behandling i landsretten i 1. instans, har efter landsrettens fornyede høring om
henvisningsspørgsmålet endeligt anført, at ministeriet – efter Højesterets
kendelse af 24. marts 2022 i BS-12022/2021-OLR, hvorefter Højesteret har
stadfæstet landsrettens afgørelse om at tilbagesende den omhandlede sag til
byretten – er indforstået med, at den nu foreliggende sag sendes til byretten til
fortsat behandling, jf. retsplejelovens § 226, stk. 5.

Landsrettens begrundelse og resultat



/

6

Efter retsplejelovens § 226, stk. 5, skal landsretten af egen drift påse, at
betingelserne for at henvise sagen til behandling ved landsretten i 1. instans, jf.
retsplejelovens § 226, stk. 1, er opfyldt.

Den henviste sag angår et spørgsmål om anvendelse af den såkaldte 15 %’s-regel
på gaveafgiftsområdet og vedrører overdragelse i familieforhold af en
ejerlejlighed. Der skal i sagen tages stilling til, om skattemyndighederne skal
respektere en værdiansættelse på 1.380.000 kr. foretaget efter 15 %’s-reglen i
værdiansættelsescirkulæret, eller om der skal betales yderligere gaveafgift
svarende til en skønnet handelsværdi på overdragelsestidspunktet på 2.500.000
kr.

Vestre Landsret har den 23. juni 2021 afsagt dom i en sag med et lignende tema
(sag BS-4970/2020-VLR), og denne sag verserer nu i Højesteret. Tilsvarende har
Østre Landsret den 29. november 2021 afsagt dom i en sag om anvendelse af 15
%’s-reglen (sag BS-21984/2019-OLR), hvilken dom ikke er anket til Højesteret.

Efter de nedlagte påstande og fremsatte anbringender i den foreliggende sag
lægger landsretten til grund, at der med afgørelsen af begge de nævnte sager med
samme tema er sket/vil ske en afklaring af de principielle spørgsmål, som er rejst
i den foreliggende sag, jf. herved tillige Højesterets kendelse af 24. marts 2022 i
sag 38860/2021-HJR.

Landsretten sender derfor sagen tilbage til byretten til fortsat behandling.

THI BESTEMMES:

Landsretten afviser at behandle sagen i 1. instans og sender sagen til byretten til
fortsat behandling.