Sag om hvorvidt sagsøgerne, som købere af en ejendom, kan gøre erstatningskrav gældende overfor sælgerne af ejendommen, på grundlag af en bestemmelse i købsaftalen og skødet
Ret: Retten i Horsens (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Køb;

RETTEN HORSENS





Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 16.juni 2011 i sag nr. BS 150-183/2010:



8300 Odder
0g


8300 Odder
mod


8700 Horsens
0g


8700 Horsens

Sagens baggrund

Der er under sagen tvist om;, hvorvidt sagsøgerne,  0g

0g  som sælgere af
ejcndommen kan gørc erstatningskrav gældende på grundlag af en bestem-
melse i købsaftalen og skødet.

Parternes pastande


0g  dømt til in solidum at betale
58.750 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg den 3. februar 2010.

 har
påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

2004 besigtigede  ejendommen
Adresse	der tilhorte 
0g  fik opyst;
at der var en revne i nogle af klinkeme pà badcværelsesgulvet.

Ved en købsaftale, der blev underskrevet henholdsvis den 29. september
2004 og den 30. september 2004, købte 
ejendommen med overtagelsesdag den 1. apri] 2005 .
Købsaftalen og skødet indeholder blandt andet følgende bestemmelse:

"5 ÅRS GENNEMGANG

Det er sælgers ansvar at gennemføre 5 års gennemgang mcd håndværker og
efterfølgende få udbedrct eventuelle fejl /mangler. Med hensyn til stort bade-
værelse er der konstateret skade på gulvet og køber ønsker sikkerhed for at
reparation bliver udført med tilsvarende klinker. Såfiremt skaderne er så om-
fattende at der skal ske større udskifining af klinker ønsker køber at foretage
ændringer af badeværelset ; samråd med händværker: Eventuel stønre repa-
ration må geme udsættes til første uge efter overtagelsen;

Inden overtagelsesdagen blev der afholdt 5-arsgennemgang af cjendommen;
og der blev udskiftet nogle klinker på badeværelscsgulvet.

Efier overtagelsen af cjendommen opstod der pa ny en revne i nogle af kJin-
kerne på badeværelsesgulvet, 0g de revnede klinker blev udskiftet af den
murermester; der havde opført cjendommen

Senere opstod der atter en revne i nogle af klinkeme på badeværelsesgulvet:
[ brev af 3. juli 2008 til 
fremsatte  ad-
vokat krav om et forholdsmæssigt afslag i købesummen.


advokat afviste i brev af 18. august 2008, at cjendommen var behæfiet med
mangler.

Den 3. februar 2010 anlagde  denne sag
med påstand om betaling af et forholdsmæssigt afslag på 300.000 kr, med
tillæg af renter.

Der er under sagen afholdt syn og skøn: Skønsmanden; ingeniør 
har afgivet erklæringer den 5. november 2010 0g den 29. april 2011

1 replik af 7. februar 2011 nedsatte  pa -
standen til 58.750 kr. med tillæg af renter idet de gjorde gældende; at
 "ved at
have påtaget sig ansvaret for at fà udbedret eventuelle fejl 0g mangler har af-
givet en garanti i relation til fliserne på badeværelset:' 7

Forklaringcr

 har forklaret; at han har haft forskellige jobs i den



ville blive tale om en større reparation; hvorfor udgifteme hertil blev
skønnet til 300.000 kr; Hans advokat reklamerede herefter til sælgerne
 ringede derefter og meddelte; at sælgeme
ikke havde 300.000 kr., 0g at hun ikke kunne forsta det krav, der var
fremsat. Der blev udtaget stævning 1 2010, da retshjælpsforsik -
ringsselskabet; der havde en meget lang sagsbehandlingstid, forst gav tilsagn
om retshjælpsdækning efter mere end et års forlob.

 har forklaret; at hun cr social- 0g
sundhedsassistent. Hendes mand og hun overtog ejendommen 1 sommeren
1996. Ejendommen var en gammel landbrugsejendom, som de renoverede; [
1998 brændte ejendommen ned, 0g ejendommen blev genopført ! 1999.
Genopførelsen af ejendommen blev udført af en murermester 
og han fik hjælp af en tømrer fra Odder. Forsikringsselskabet forlangte; at
hendes mand og hun antog en arkitekt som byggeteknisk rådgiver; hvilket de
gjorde; Forsikringsselskabet betalte for denne radgivning: Den 1. september
1999 flyttede de ind i ejendommen.

1 foraret 2004 blev ejendommen sat til salg. Køberne besigtigede
cjendommen 2 gange; og den ene gang var en sagkyndig mcd. Købeme fik
udleveret en mappe med ejendommens papirer 0g tegninger, og de blev vist
rundt pà ejendommen. 5-års gennemgangen af ejendommen blev drøfiet;
inden købsaftalen blev underskrcvet. Køberne af ejendommen blev gjort
opmærksomme på, at der var en revne i badevzrelsesgulvet . Bestemmelsen
1 købsaftalen om 5-års gennemgangen blev udarbejdet af cjendoms-
mægleren; Efter bestemmelsen skulle hendes mand og hun sorge for, at
badeværclsesgulvet blcv repareret med tilsvarende klinker, og hendes mand
og hun sikrede sig samtidig; at de ikke skulle betale for nye klinker, hvis
koberne ønskede andre klinker på badeværelset. Bestemmelsen blev
formuleret som sket, fordi hendes mand og hun alene skulle betale for den
nødvendige udskiftning af klinker.

1 februar eller marts 2005 blev 5-års gennemgangen gennemført, 0g
udbedring blev foretaget af håndværkerne.

Hendes mand og hun hørte første gang fra køberne igen; da de modtog
brevet af 3.juli 2008 fra købernes advokat, Hendes mand og hun kontaktede
deres advokat, da de var af den opfattelse; at den aftalte rcparation var
udført, og da de ikke havde foretaget sig noget galt. Købeme havde
endvidere selv på et senere tidspunkt haft murermesteren til at foretage en
reparation af badeværelsesgulvet. Hun har ikke på noget tidspunkt hjulpet
købere med at fà kontakt med murermesteren. Murermesterens navn og
adresse fremgik af de papirer, som købeme fik udleveret i forbindelse med
handlen. Efter køberes reklamation prøvede hun at kontakte murer -
mesteren, men han var gået konkurs. Deres advokat afviste køberes krav.
Herefter hørte de ikke mere til sagen, før køberne udtog stævning i 2010.

Skønsmanden, ingenior  har vedstået skønserklæringerne og
forklaret, at en sà stor støbt gulvplade krymper lidt under hærdningen;
hvilket kan føre til, at konstruktionen under opbygningcn revner, hvor den er
svagest. Der skal foretages armering; således at dette problem ikke opstår,
Der er derfor tale om en oprindelig håndværksmæssig fejl i forbindelse med
udførelsen; idet gulvet skal kunne tåle, at gulvvarmen anvendes; uden at der
opstår revnedannelser. Når gulvvarmen anvendes, kan der opsta tempera -
tursvingninger, som medfører revnedannelser på ny, hvor der oprindeligt har
været revnedannelser. Han har foreslàct en udskiftning af badeværelses -
gulvet; fordi den anden anviste udbedringsmetode ikke med sikkerhed vil
holde. Gulvvarmen har en slange til hvert rum; og det vil i forbindelse med
en udbedring værc nødvendigt at lave en ny samling Det skal sikres; at en
sådan samling er i orden, inden der støbes igen; Han kan ikke med sikkerhed
udtale sig om, hvorvidt det er lovligt at lave en sådan samling; men han
antagcr; at det er tilfældet. Der er ikke foretaget destruktive indgreb, og han
kan derfor ikke udtale sig om, hvorvidt gulvvarmeslanger fra andre rum går
gennem badeværelset. Hvis det er tilfældet, vil det være nødvendigt at
etablere en ekstra samling: Det er hans opfattelse, at den udbedring der er
angivet i skonserklæringen, er tilstrækkelig. Han vurderer; at gulvet har en
levetid på 20-50 år. Ved ansættelsen af værdien af forbedringer har han, som
anfort i skønserklæringen; primært lagt vægt på en forbedring af isoleringen;
men han har ogsa taget hensyn til levetiden. 1 den supplerende skønser-
klæring bygger hans beregning på ren pristalsregulering.

 har forklaret, at han medvirkede som ejendomsmægler
forbindelse med handlen. Han foreviste ejendommen for køberne to gange,
0g i den anden forevisning deltog en håndværker: Der blev ikke udarbejdet
en tilstandsrapport, da ejendommen er en landbrugsejendom; hvorfor der
ikke kan tegnes ejerskifteforsikring Han konstaterede; at der var revner i
nogle klinker på ejendommens badeværelse; og kobeme blev gjort bekendt
hermed. Der skulle foretages en 5-ars gennemgang af ejendommen; efter at
købsaftalen var underskrevet, men inden den afialte overtagelsesdag. Det var
hans opfattelse; at det var vigtigt for købeme af ejendommen; at entre-
prenøren skulle sta ved sit ansvar for mangler ved ejendommen.
Bestemmelsen om 5-års gennemgangen i købsaftalen blev formuleret af ham
efter købemnes ønske. Bestemmelsen skal forstås således, at det var
sælgemes ansvar at fà afholdt 5-års gennemgangen; og således at det efier
købernes ønske var præciseret, at entreprenøren skulle stà ved sit ansvar i
forbindelse med en udbedring af mangler. Bestemmelsen skulle sikre begge
parler, herunder at købeme havde sikkerhed for, at sælçerne overholdt deres
forpligtelse til at fà gennemført 5-års gennemgangen 0g få de revnede
klinker udskiftet. Som han husker det, frygtede købeme; at der var andre
mangler; end dc synligt revnede klinker; og det blev derfor anfort 1
købsaftalen; at købere ville have indflydelse på udskifiningen af klinker;
hvis det viste sig at være nødvendigt at udskifte flere end de revnede
klinker .

Parternes synspunkter

 har i deres pastandsdokument gjort
følgende anbringender; der er uddybet under hovedforhandlingen; gældende:

7 'at der i henhold til syns- 0g skønsrapport er konstateret mangler ved
ejendommen beliggende  8300 Odder;,

at udgifteme til udbedring af disse mangler andrager førnævnte beløb på
58.750,00 kr.

at de sagsøgte i forbindelse med overdragelsen af ejendommen påtog sig
ansvaret for at få udbedret eventuelle mangler konstateret ved 5-års
gennemgangen,

at de sagsøgte særskilt i relation til klinker i badeværelset påtog sig en
specifik garanti,

tidligere forgæves forsog på udbedring ikke har indflydelse på det ansvar
den garanti, der pahviler de sagsøgte

at de udbcdringsomkostninger; der er anført i skønsrapporten; skal lægges til
grund uden fradrag for forbedringer:'

 har endvidere anført; at de ikke på
grund af passivitet er afskåret fra at gøre garantisynspunkter gældcnde.

 har
dercs påstandsdokument gjort følgende anbringender, der cr uddybet under
hovedforhandlingen; gældende:


sagsøgte ikke i købsaflalen; jE. bilag 1, eller på andet
grundlag; har afgivet garanti overfor sagsøger.

sagsøger ikke tidligere har gjort gældende; at sagsøgte skulle
have afgivct garanti i forbindelse med handlen, hvorfor denne
indsigelse må være tabt ved passivitet

sagsøger, ved selv at kontakte entreprenør og aftale udbedring
med denne; ikke kan gøre krav vedrørende mangelfuldt
arbejde; gældende overfor sagsøgte.

opgørelse af en evt. erstatning fortsat skal ske med fradrag for
forbedringer:'


Rettens begrundelse 0g afgørclse

Efiter skønsmandens første erklæring og hans forklaring lægger retten til
grund, at de konstaterede revnedannelser i klinkemne på badeværelsesgulvet
skyldes en håndværksmæssig fejl i forbindelse med ejendommens opførelse.
Som følge heraf var ejendommen pa overtagelsestidspunktet behæftet med
en oprindelig mangel.

Efter den første skønserklæring 0g skønsmandens forklaring må retten end-
videre lægge til grund, at den nævnte mangel kan afhjælpes; som anført i
skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3, og at udgifteme hertil vil være,
som anført i skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4.

Efter ordlyden af købsaftalens og skødets bestemmelse om 5-års gennem-
gang og de afgivne forklaringer om bestemmelsens baggrund og forståelse
har 
påtaget sig en forpligtelse til at sorge for udbedring af eventuelle fejl og
mangler, herunder skaden på badeværclsesgulvet.

På den baggrund 0g efter manglens karakter kan det ikke tillægges betyd-
ning; al  eflerfølgende ved henvendelse
til den murermester; der opforte ejendommen; har fãet udskiftet nogle klin-
ker på badeværelsesgulvet, der var revnet på ny .

Som følgc af det anførte, og da  ikke på
grund af passivitel er afskåret fra at påbegåbe sig bestemmelsen i kobsafta -
len og skødet, er 
erstatningsansvarlige overfor 


Da den anviste udbedring efter skønsmandens første erklæring og hans for-
klaring har en forbedringsværdi pa 5.000 kr. excl moms, bør dette beløb fra -
trækkes  krav. Herefter skal
 erstat -
ning til  betale 52.500 kr. med renter
som påstået.

 har afholdt udgifter til retsafgift med
7.500 kr , til syn 0g skøn med 17.215,38 kr. og til vidneførscl med 1.220,20
kr


har afholdt udgifter til syn og skøn med 1.274 kr.

Efter parternes påstande; efter sagens forberedelse, herunder afholdelsen af
syn og skøn; 0g efter sagens udfald skal  og
 i delvise sagsomkostninger til
 betale 1.560 kr. til dækning af udgifter til

retsafgift, 16.000 kr. tił dækning af udgifter til syn og skøn; 20,000 kr. til
dækning af udgifier til advokatbistand 0g 1.220,20 kr. til dækning af udgif-
ter til vidneførsel.

Thi kendes for rct:

De sagsøgte; 
skal inden 14 dage til sagsøgerne, 
betale 52.500 kr. til tillæg af' procesrente fra den 3. februar 2010 0g
delvise sagsomkostninger 38.780,20 kr,

Sagsomkostningeme forrentes efter rentelovens $ 8 a.