Landsretten afviser at behandle sagen i 1. instans og sender sagen til byretten til fortsat behandling
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Gruppesøgsmål
Sagsemner: Erstatning uden for kontrakt;
Retspleje og civilproces;
Sager med en værdi over 1 mio kr.;
Skat;

/

ØSTRE LANDSRET
KENDELSE

afsagt den 2. november 2022

Sag BS-32504/2022-OLR
(14. afdeling)

Grupperepræsentant (foreslået grupperepræsentant)
(advokat Anders Ørgaard)

mod

Vurderingsstyrelsen
(advokat Steffen Sværke og
advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Landsdommerne Michael Kistrup, Benedikte Holberg og Louise Lindekilde
Engberg (kst.) har deltaget i sagens behandling.

Indledning
Denne kendelse vedrører spørgsmålet om, hvorvidt betingelserne i retspleje-lovens
§ 226, stk. 1, for at henvise en sag til behandling ved landsret er opfyldt.

Sagen angår, om Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) er erstatningsansvarlig over
for nogle købere af projektsalgsejendomme for deres påberåbte tab ved, at
grundværdien for deres ejendomme blev fastsat højere end forudsat i salgsop-
stillingerne for ejendommene, i en situation hvor SKAT over for ejendomsmæg-
leren var fremkommet med en vejledende udtalelse til brug for beregning af en
skønnet grundværdi.

Sagsfremstilling
En række personer har købt henholdsvis rækkehuse og gårdhavehuse på Gade 1,
Gade 2, Gade 3 og Gade 4 i Bydel, København. Købe-



/

2

ne skete som køb af projektsalgsejendomme, som var udbudt gennem ejen-
domsmæglerfirmaet Living Homes A/S.

I brev af 7. juli 2006 fra SKAT til Dansk Ejendomsmæglerforening bekræftede
SKAT, at man ville være foreningens medlemmer behjælpelig med vurdering af
projektsalgsejendomme, idet det samtidig fremgik, at de oplyste værdier var
vejledende og ikke bindende for SKAT.

Living Homes A/S havde til brug for udarbejdelsen af salgsopstillingerne på de
pågældende projektsalgsejendomme indhentet en udtalelse fra SKAT omkring det
forventede grundlag for fastsættelse af ejendoms- og grundværdi for ejen-
dommene. Det daværende SKAT havde i den forbindelse den 5. september 2013
over for Living Homes A/S oplyst bl.a. nogle normtal for henholdsvis ejerlejlig-
heder og rækkehuse, samt en skønnet kvadratmeterpris med en bebyggelses-
procent på 60 til brug for ansættelse af grundværdien. Den 19. november 2013
blev oplyst en konkret samlet grundværdi i 2011-niveau for 15 ejerlejligheder. Det
var i begge tilfælde anført fra SKATs side, at de oplyste tal ikke var binden-de for
SKAT.

Living Homes A/S henvendte sig på ny til SKAT den 8. januar 2014 angående
beregning af grundværdien for nogle rækkehuse, idet man forespurgte, om
grundværdien kunne beregnes på grundlag af den foreløbige vurdering, som man
havde modtaget vedrørende ejerlejlighederne. Forespørgslen blev besvaret
bekræftende ved mail af 10. januar 2014, idet SKAT dog anførte, at Living Ho-
mes A/S skulle være opmærksom på bebyggelsesprocenten i forhold til ejen-
domsmæglerens oplysninger om størrelsen på grund og af bygningen.

Herefter rettede Living Homes A/S på ny henvendelse til SKAT vedrørende
bebyggelsesprocenten den 15. januar 2014. Det fremgår efter det oplyste af SKATs
sagssystem, at SKAT i den forbindelse havde en mundtlig dialog med
ejendomsmægleren, hvor det blev oplyst, at SKAT ikke kunne oplyse nærmere om
priserne i Område, da man var ved at indhente materiale om byggeriet m.v. Det
blev aftalt, at Living Homes A/S skulle vende tilbage efter en måned. SKAT har
efter det oplyste ikke registreret yderligere dialog med ejendoms-mægleren om
sagen.

Ejendommene blev ifølge svarskriftet herefter erhvervet som projektsalg i løbet af
2014 og 2015, mens endeligt skøde blev tinglyst på ejendommene i 2016. SKAT's
grundværdivurdering fandt sted pr. 1. oktober 2016 og var for alle ejendommenes
vedkommende ifølge stævningen ca. 4-5 gange højere end den estimerede
grundværdi, der var fremgået af salgsopstillingerne.

SKATs fastsættelse af bl.a. grundværdien for ejendommene blev af grundejerne
via Skatteankenævnet sendt til omvurdering i Landsskatteretten. Landsskatte-



/

3

retten traf afgørelse i sagerne den 26. marts 2019. Ved afgørelserne blev vurde-
ringerne, herunder grundværdierne, nedsat, men dog ikke til værdierne i salgs-
opstillingen.

I landsskatterettens kendelse af 26. marts 2019 i en af sagerne, j. nr. 17-0988396,
som vedrører ejendommen beliggende Gade 2 1, Bydel, anføres bl.a. følgende i
rettens begrundelse:

”Mails fra SKAT til ejendomsmægleren Living Homes
Repræsentanten gør i indsigelsen af den 17. december 2018 gældende, at
vurderingen af de påklagede ejendomme skal fastsættes i overens-
stemmelse med 2 mails fra SKAT, til ejendomsmægleren Living Homes,
den 5. september 2013 og den 19. november 2013. Repræsentanten fin-
der, at de anførte mails er forhåndstilkendegivelser, der er bindende for
SKAT. Repræsentanten lægger til grund, at forhåndstilkendegivelsen fra
SKAT af 5. september 2013— som forespurgt af mægler vedrørende
“normtal” — omhandler prissætning for den omberegnede grundværdi
med basisår 2001. Desuden lægges til grund, at forhåndstilkendegivel-sen
af 19. november 2013 omhandler prissætning for grundværdien.

Anvendelse af 2001 som basisår ved fastsættelsen af grundskatteloftet for
den påklagede ejendom ved vurderingen pr. 1. oktober 2016 ville være i
åbenbar modstrid med vurderingslovens § 33, stk. 16. Allerede af den
grund kan SKATs mail af 5. september 2013 ikke give grundlag for en
retsbeskyttet forventning om, at 2001 skal anvendes som basisår. Der
henvises til Højesterets dom af 7. februar 2017 (SKM2017.286.HR).

SKATs mail af 19. november 2013 omhandler grundværdien for 15 ejer-
lejligheder og således ikke den påklagede ejendom. Allerede af den grund
kan SKATs mail af 19. november 2013 ikke give grundlag for en
retsbeskyttet forventning omkring vurderingen af den påklagede grund.

Repræsentanten gør i indsigelsen af den 4. februar 2019 gældende, at
ejendomsmægleren Living Homes salgsopstilling er baseret på den vej-
ledende udtalelse fra SKAT. Repræsentanten henviser til, at SKAT an-
giver følgende i mailen af den 5. september 2013:

“Til ansættelse af grundværdier skønnes der at kunne anvendes en
m2 pris på kr. 1.700 med en bebyggelsesprocent på 60.”

Repræsentanten har vedlagt en salgsopstilling for Gade 4 133 (nu Gade 2
9). Salgsopstillingen er dateret den 2. august 2014. Ifølge
salgsopstillingen udgør grundarealet 131 m2. Det fremgår endvidere af



/

4

salgsopstillingens ejendomsoplysninger, at grundværdien pr. 1. oktober
2014 udgør 621.152 kr., og at grundskatteloftet udgør 621.152 kr. Ved
beregning af grundværdien på baggrund af mailens oplysning om en m2-
pris på 1.700 kr. og en bebyggelsesprocent på 60 % kan grundvær-dien
umiddelbart opgøres til (131 m2 x 60 % = 78,60 x 1.700 kr.) 133.620 kr.
Retten finder derfor ikke, at der er en direkte sammenhæng mellem
SKATs mail og grundværdien i salgsopstillingen vedrørende Gade 2 9.

Det fremgår af mailen fra SKAT af den 5. september 2013, at den drejer
sig om Matrikel nr., Område, København, og at denne ejendom ikke er
vurderet på tidspunktet for fremsendelse af mailen. Mailens adressat er
ejendomsmægleren Living Homes.

Efter en samlet vurdering finder retten ikke, at klageren har modtaget en
klar, entydig og specifik tilkendegivelse som klageren har disponeret
efter. Desuden bemærker retten, at det udtrykkeligt fremgår af mailen, at
der er tale om et skøn, og at mailen ikke er bindende for SKAT.

Af ovennævnte grunde finder retten, at SKATs mails af den 5. septem-ber
2013 og den 19. november 2013 ikke er bindende for Skatteforvalt-
ningen.”

Ejendomskøberne klagede efterfølgende til Folketingets Ombudsmand over
Landsskatterettens afgørelser. Folketinget Ombudsmand indledte på den bag-
grund i 2019 af egen drift en undersøgelse af Vurderingsstyrelsens (tidligere
SKATs) sagsbehandling i forbindelse med vejledende udtalelser om grundvær-dier
mv. for projektsalgsejendomme. Han indhentede i den forbindelse bl.a. materiale
vedrørende nogle konkrete udtalelser fra 2013 og 2015 vedrørende henholdsvis
projektet i Gade 2 i Bydel samt et projekt i Gade 5 i Bydel. Folketingets
Ombudsmand fremkom herefter den 1. april 2020 med en udtalelse (FOB 2020-
18) vedrørende den generelle sagsbehandling. Af udtalel-sens resumé fremgår
bl.a.:

”De vejledende udtalelser indeholdt en vurdering rettet specifikt mod et
bestemt sagsforhold, og vurderingen bestod i præcise skriftligt vide-
regivne tal. Vurderingen svarede til en traditionel administrativ sag.
SKAT vidste desuden, at den videregivne vurdering skulle danne
grundlag for et salgsmateriale og for, at private borgere kunne træffe
dispositioner af vidtrækkende økonomisk betydning for dem.

På den baggrund burde SKAT efter ombudsmandens opfattelse have
noteret i sagerne, hvilke oplysninger der var indhentet til brug for vur-
deringen, f.eks. fra andre sager eller fra registre over f.eks. pri-



/

5

ser/normtal for de grundværdiområder, der måtte anses for sammen-
lignelige. Når dette ikke var sket, var det vanskeligt at forstå, hvordan og
med hvilke overvejelser skattemyndighederne var kommet frem til de
oplyste normtal, og dermed at dokumentere og kontrollere, om f.eks.
kravene til en tilstrækkelig sagsoplysning var iagttaget i sagerne.

Efter ombudsmandens opfattelse levede sagsbehandlingen i forbindelse
med de vejledende udtalelser ikke op til de retlige krav, som kan stilles til
sådanne udtalelser.

Da der var sket en udvikling af sagsbehandlingen i forbindelse med af-
givelsen af vejledende udtalelser, således at Vurderingsstyrelsen nu sik-
rer en bedre dokumentation for grundlaget for de vejledende udtalel-ser,
foretog ombudsmanden sig imidlertid ikke mere.”

Folketingets Ombudsmand afviste den 1. april 2020 videre at igangsætte en
nærmere undersøgelse af de konkrete afgørelser fra landsskatteretten, som
grundejerne havde klaget over. Af Folketingets Ombudsmands afgørelse i j.nr.
19/02380 fremgår i den forbindelse bl.a.:

”For så vidt angår den anden problemstilling vedrørende betydningen af
SKATs mails af 5. september 2013 og 19. november 2013 bemærker jeg
følgende:

For at en person kan stifte ret på en forvaltningsmyndigheds udtalelser,
således at myndigheden derved bliver forpligtet til at træffe afgørelser
over for personen i overensstemmelse med myndighedens tidligere ud-
talelse, kræves det – uden for området for egentlig lovreguleret for-
håndsbesked – bl.a., at myndighedens udtalelse er lovlig, og at den er
afgivet uden noget forbehold i relation til et konkret sagsforhold.
…

På grundlag af denne praksis mener jeg ikke, at der er udsigt til, at jeg vil
kunne kritisere Landsskatterettens vurdering af, at SKATs mails til
ejendomsmægleren af 5. september 2013 og 19. november 2013 ikke er
bindende for Skatteforvaltningen i forhold til de senere udmeldinger om
grundværdi m.v.

Jeg har herved lagt vægt på de samme forhold som Landsskatteretten,
herunder at SKAT flere gange tydeligt anførte i mailkorrespondancen, at
tallene var vejledende og ikke bindende for SKAT.

Jeg har også tillagt det vægt, at der ikke var en direkte sammenhæng
mellem de tal, der fremgik af mailkorrespondancen, og ejendomsmæg-



/

6

lerens angivelse af grundværdien i salgsopstillingerne, samt at SKATs
vejledende udtalelser havde karakter af normtal, der var tiltænkt ejen-
domsudviklere og ejendomsmæglere til brug for videre bearbejdelse i
forbindelse med udarbejdelse af salgsopstillinger mv. i projektfasen for de
pågældende ejendomme.

SKATs udtalelser havde således ikke karakter af ejendomsvurderinger for
de enkelte ejendomme. De var af samme grund ikke rettet til de en-kelte
ejere som en tilkendegivelse over for disse om, hvordan SKAT vil-le
behandle ejendommene i fremtidige ansættelser.

Jeg mener heller ikke, at der er udsigt til, at jeg vil kunne kritisere det,
som Landskatteretten har anført om basisår med henvisning til den
nævnte Højesteretsdom, SKM 2017.286 H, hvor Højesteret fastslog, at
grundværdien ved frastykning ansættes i det samme basisår, som gæl-der
for den ejendom, som grundstykket er udstykket fra, og at anven-delsen
af 2001 som basisår i en sådan situation ville være i direkte mod-strid
med bestemmelsen i vurderingslovens § 33, stk. 18.”

Sagen er af Københavns Byret henvist til Østre Landsret, jf. retsplejelovens § 226,
stk. 1, ved kendelse af 31. august 2022. Af byrettens præmisser vedrørende
henvisningsspørgsmålet fremgår:

”Som anført af parterne drejer sagen sig om offentlige myndigheders
ansvar for tab som følge af oplysninger i forbindelse med en vejledende
udtalelse, herunder om skatteyderen har en erstatningsretlig beskyttel-se
af en vejledende udtalelse, når denne beror på et skøn.

Retten lægger efter parternes oplysninger til grund, at der ikke tidligere er
taget stilling til erstatningsansvar i en situation som den foreliggen-de,
hvor en myndighed uden at være lovmæssig forpligtet hertil afgiver en
vejledende udtalelse, der er baseret på et skøn. Retten finder på den
anførte baggrund, at spørgsmålet er af principiel karakter og har gene-rel
betydning for retsanvendelsen og retsudviklingen eller væsentlig
samfundsmæssig rækkevidde i øvrigt. Betingelserne for henvisning til
Østre Landsret efter retsplejelovens § 226, stk. 1, er derfor opfyldt.”

Parternes påstande og anbringender i hovedsagen
Sagsøgeren har i processkrift af 24. juni 2022 nedlagt følgende påstand:

”Sagsøgte tilpligtes at anerkende erstatningspligt over for købere af
rækkehuse og gårdhavehuse beliggende Gade 1 6A-6G, Gade 2 1-11,
Gade 3 10, 12, 14, 16, 18, Gade 4 133, 135, 137, 139, 141, 143 Bydel, der
købte som led i projektsalg og



/

7

a. som har tilmeldt sig gruppesøgsmålet inden for den frist som retten
fastsætter, og

b. som godtgør at have betalt en merpris og/eller lidt et tab, som følge af
grundværdien på den pågældende ejendom blev fastsat højere, end det
fremgik af salgsopstillingen, som baserede sig på Skats vejledende ud-
talelser af 5. september 2013, 19. november 2013 og 10. januar 2014,
subsidiært et andet beløb fastsat af retten” .

Sagsøgeren har til støtte for påstanden overordnet gjort gældende, at SKAT har
handlet ansvarspådragende, og at Vurderingsstyrelsen dermed er erstatnings-
ansvarlig for det beløb, som grundejerne har betalt for meget for ejendommene.

SKAT har handlet culpøst ved ikke at give en udtalelse, som lever op til de ret-lige
krav, som kan stilles til sådanne udtalelser. Selvom SKAT har taget forbe-hold for,
at den vejledende udtalelse ikke skulle være bindende for SKAT, må det anses for
culpøst at begå en så grov fejlvurdering af grundværdien. SKATs vejledende
udtalelse ligger langt ud over, hvad der må anses for at være en ri-melig
skønsmargin. Til illustration heraf kan der bl.a. henvises til forarbejderne til
ejendomsvurderingslovens § 11, hvor man fremhæver 20 % som en relevant
usikkerhedsmargin. SKAT har i denne sag foretaget vurderinger, som har været
langt højere end de vurderinger, som var angivet i den forudgående udtalelse. Der
er tale om en direkte forkert vurdering, som Vurderingsstyrelsen er ansvar-lige for.
En myndighed kan ikke tage forbehold for, at myndigheden handler decideret
retsligt ukorrekt og dermed ulovligt, hvilket Ombudsmanden har konkluderet er
tilfældet. Det forstærker yderligere den culpøse handling, at SKAT har været
vidende om, at vurderingen skulle bruges til en salgsopstilling, som skulle
udleveres til helt almindelige borgere. Grundejerne har disponeret i tillid til
udtalelsen, og det kan ikke med nogen rimelighed antages, at SKAT kan komme
med en udtalelse, som er behæftet med så væsentligt et fejlskøn.

Eftersom SKAT ikke har ført notat over sagen, herunder notat for hvordan SKAT
kom frem til de oplyste grundværdier, må det komme Vurderingsstyrel-sen til last,
at de ikke kan dokumentere grundlaget for det udøvede skøn. Det er selvsagt ikke
ansvarspådragende for Vurderingsstyrelsen ikke at have ført notat over sagen, men
det gøres gældende, at dette vender bevisbyrden, således at det er
Vurderingsstyrelsen, der har bevisbyrden for, at man ikke har handlet
ansvarspådragende.

Sagsøgte har frafaldet en tidligere nedlagt afvisningspåstand og har påstået
frifindelse. Til støtte for frifindelsespåstanden er overordnet gjort gældende, at
ejernes eventuelle krav er imod sælgeren, der har opnået en berigelse svarende til,
hvad køberen eventuelt har givet for meget for ejendommen. Køber har vi-



/

8

dere ikke en værnet interesse, da den offentlige ejendomsvurdering ikke tjener til
det formål, at en køber har et retskrav på, at vurderingen på tidspunktet for købet
ikke kan ændres, herunder hvor vurderingen er alt for lav i forhold til
markedsprisen, uanset om højere vurderinger og ejendomsskatter kan ”forrin-ge”
værdien af køberens ejendom. En køber kan videre ikke påberåbe sig en foreløbig
vurdering om normtal, når SKAT udtrykkeligt har oplyst, at den fore-løbige
vurdering ikke er bindende. Det er i øvrigt ikke godtgjort, at Vurderings-styrelsen
har handlet ansvarspådragende i forhold til ejerne af de 29 ejendom-me, og ejerne
har ikke opfyldt deres undersøgelsespligt inden købet. Det be-mærkes, at den
påberåbte udtalelse fra Ombudsmanden om, at sagsbehandlin-gen ikke har levet
op til de retlige krav, alene angår selve sagsbehandlingen.

Parternes bemærkninger til spørgsmålet om henvisning
Sagsøger har anmodet om, at sagen henvises til behandling ved landsretten i 1.
instans og har til støtte herfor navnlig gjort gældende, at Civilstyrelsen har be-
vilget fri proces i medfør af retsplejelovens § 329, hvorefter der kan meddeles en
part fri proces, når særlige grunde taler for det. Dette gælder navnlig i sager, som
er af principiel karakter eller af almindelig offentlig interesse, eller som har
væsentlig betydning for ansøgerens sociale eller erhvervsmæssige situation.

Det er principielt, om Vurderingsstyrelsen skal kunne afgive en vejledende ud-
talelse og blot indsætte et forbehold for dens bindende karakter for herefter at være
undtaget fra ethvert ansvar. Dette gælder særligt, (i) når udtalelsen er særdeles
fejlbehæftet, (ii) det måtte have stået Vurderingsstyrelsen klart, at ud-talelsen ville
blive konkret anvendt over for en række borgere, samt (iii) at Vur-deringsstyrelsen
er den eneste myndighed, der kan udtale sig om værdien. Derudover relaterer
spørgsmålet sig ikke alene til denne sag, men også til frem-tidige sager, hvor
Vurderingsstyrelsen bliver forespurgt om en vejledende udta-lelse i forbindelse
med et projektsalg, og derudover omkring offentlige myn-digheders ansvar ved
vejledende udtalelser.

Sagsøgte har tilsluttet sig anmodningen og har endvidere anført navnlig, at sa-gen
drejer sig om offentlige myndigheders ansvar for tab som følge af oplys-ninger i
forbindelse med en vejledende udtalelse, herunder om skatteyderen har en
erstatningsretlig beskyttelse af en vejledende udtalelse, når udtalelsen samtidig
beror på et skøn. Dette spørgsmål er principielt, idet der ikke tidligere er taget
stilling til erstatningsansvar i en situation som den foreliggende, hvor en
myndighed uden at være lovmæssig forpligtet hertil afgiver en vejledende
udtalelse, der er baseret på et skøn.

Vurderingsstyrelsen har videre afgivet et betydeligt antal udtalelser til ejen-
domsmæglere vedrørende projektbyggerier, og sagen kan derfor få væsentlig
vidererækkende betydning.



/

9

Landsrettens begrundelse og resultat
Efter retsplejelovens § 226, stk. 5, skal landsretten af egen drift påse, at betingel-
serne for at henvise sagen til behandling ved landsretten i 1. instans, jf. retsplej-
elovens § 226, stk. 1, er opfyldt.

Sagens hovedspørgsmål er, om Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) er erstat-
ningsansvarlig over for de sagsøgere, der måtte tilslutte sig gruppesøgsmålet, for
det af dem påberåbte tab som følge af, at SKAT i 2013 og 2014 afgav vejle-dende
udtalelser til en ejendomsmægler til brug for fastsættelse af en skønnet grundværdi
i salgsopstillingen for projektsalgsejendomme, som gruppemed-lemmerne hver
især købte.

Efter en samlet vurdering af sagen finder landsretten på det foreliggende grundlag,
at sagen ikke indebærer en principiel stillingtagen af mere generel rækkevidde,
således at den bør kunne indbringes for Højesteret som 2. instans uden særlig
tilladelse.

Sagen sendes derfor tilbage til byretten til fortsat behandling.

THI BESTEMMES:

Landsretten afviser at behandle sagen i 1. instans og sender sagen til byretten til
fortsat behandling.



/