Spørgsmål om, hvorvidt de sagsøgte er erstatningsansvarlige for udbedring af skader på garage i forbindelse med salg af ejendom, idet sagsøgte selv havde gravet ud og støbt soklen
Ret: Retten i Herning (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Køb;

Retten i Herning





Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 8. manıs 2011 i sag nr. BS 10-1672 2009:




og



mod








Sagens baggrund 0g parternes pastande
De sausogte.  lod i 1999 udfore
en tilby gning Iil deres ejendom; hvor  Sclv gravcde ud til
0! stubte soklen. De solzle cjendommcn til sagsıvere  0g
 1 2001 og i 2009 konsuutcredes det, at tilb? gningen var
ved al svnke i det ene hjørne på grund uf. at funderingen ikke var udførı kor-
rekl

Denne sag er anlagt den 3. december 2009.

 0!
 tilpligtes in solidum a betale kr. 219.000 med pro -
cesrente fra sagens anlæg samt sagens omkostninger.

 har pastaet tritindelse


Sagens nærmere omstændighcder
 ~afaaa
til deres ejendom. beliggende  gravede
selv ud til og støbte soklen; mens murerarbejdet i øvrigt blev udført af mu-
rerester 

Af mureresterens tilbud af 15.oktober 1998 fremgàr blandt andet:

Iilbud vedr_ levering ALstobe_ @g tonırermaterialer samt opmuring %f
dobbelt focodemnur til carport måLca_641mx3 QOm

Alt ifølge afiale med følgende bemærkninger:
der leveres sand cement 0g 2 rk 33 cm lecablokke; samt 2 stk damprør til
nedstøbning
bygherrre udfører selv udgravning, sløbning klur til facade sten; samt tom-
rerarbejde
undertegnede udfører opmuring af facadenur hojde udvendig 2,13 m, ind-
vendig hojde 2,40 m, længde ca 6,31 m samı 35 cm murpille højde 2,20 m
sokkel pudses ud- 0g indvendig

Evl kloakarbeide sumL Ivtning @Lkloak er bygherre 's egen ausvar



Tilbygningen blev herefier opført, idet  selv stod for gra -
ve- 0g støbearbejdet, mens en faglært murcr og en faglært tømrer udførle det
øvrige arbejde.

Ved købsaftale af 19.januar 2001 overlog 
ejendommcn. Der forela en tilstandsrapport af 11. oktober 2600,
hvoraf fremgik; at tilbygningen var udført som selvbyg eller medbyg

Der blev ikke tegnet ejerskifieforsikring i forbindelse med handełen:

1 2009 konstaterede  at der var sæt-
ningsskader ved tilbygningen. Der har under sagen været udmeldt syn og
skøn på tilbygningen. Af skønsrapport af 7.juni 2010 fremgår blandt andet:


Sporgsmål ]
Skønsmanden bedes oplyse; hvorvidt der kan konstateres sætningsskader på
tilbygning til carporten

Ad 1:
Tilbygningen består af el fundament hvorpa der er muret en vinkelmur 0g en
søjle; som så bliver anvendı til at bære tagkonstruktionen
Tagkonstruktonen er belagı med tagsten 0g dermed en tunglagskonstrukti -
0n1

Ved besigtigelsen kunne det konstateres; at vinkelmur på hjørne mod nord
øst har sal sig, 0g hælder ud mod hjørne.

Sporgsmıål 2:





 har forklaret, at de overtog ejendommen den 1.
februar 2001. Hverken hun eller hendes ægtefælle har håndværksmæssig
indsigt. Man kunne se skaderne på ejendommen i foråret 2009, hvor det vi-
ste sig; at der var noget galt med fugen; der blev bredere og bredere. Den
blev også sort af skimmel. Lofibræddeme var begyndt at skille fra mod øst
og nord og i krafligt regnvejr fossede vandet ud over tagrenden mod nord.
De kontaktede en murer- og kloakmester. Efter at have set på det, sagde han,
at han troede; at det var soklen der ikke var funderet rigtigt da den var ned -
sat i opgravningsjord. De sendte en email til  og han ringe-
de dem op. Hun spurgte ham; om der var rør under bygningen; hvilket han
bekræftede. Hun spurgte endvidere til, hvordan bygningen var fundret 0g
 fortalte; at han var kommet i karambolage med en brønd; der ikke
kunne flyttes 0g at han derfor ikke havde sat muren så langt ud, som han
havde ønsket. Han havde kommet en masse beton i og håbede sa, at det
holdt. Han oplyste også, at  havde været med men at han
selv havdet gravet ud til og støbt soklen: Kort tid efter telefonsamtalen be-
stilte de murermester  og Midtjord samt PP Byg til at
komme.

De havde ikke tegenet ejerskifielorsikring; da der ikke var noget i tilstands-
rapporten; der tydede pà, at der kunne være noget galt med ejendommen. der
ville endvidere ike have været anledning til at anlægge sag i 2006 hvor en
sædvanlig forsikring ville være udløbet, da manglerne ikke var synlige på
det tidspunkt. Det var blevet oplyst; at tilbygningen var opført som selvbyg
medbyg; men der var ikke nogct at se eller bemærkninger om at noget skulle
være galt.

12006 var der endnu ikke kommet revner i fugen og der var ikke umiddel-
bart noget at se. De havde hafi en VVS-mand ude for at se om der var noget
galt med tagrenden, men de havde ikke mistanke til, at der skulle være noget
galı med fundamentet.

 har forklarct; at de overog huset den 15. april 1997. Han
er uddannet landmand og pædagog og har ingen håndværksmæssig uddan -
nelse eller erfaring: Han kontaktede  der havde bygget huset
og spurgte, om han ville være behjælpelig med en tilbygning. De havde nog -
le drøftelser i telefonen. Hans bror; der er tømrer for Skibbild Entreprise; la-
vede tømrerarbejdet. Han stod selv for udgravningen til soklen 0g støbear-
bejdet og sparede derved udgiften til tre murerarbejdsdage. Han bar ikke i
øvrigt hjulpet med murerarbejdet. Han drøftede det forinden med
 sag-
de, at soklen skulle være 90 cm og vejledte om blandingsforholdet i cement
mv.  sagde; at hvis der var noget under bygningen; skulle det
flyttes_og at det var hans eget ansvar. Det tog en til to uger at lave arbejdet.
 sà det først; da det var færdigt. Han ville egentlig geme ha-
ve lavet en lidt større tilbygning; men han kunne ikke komme til for brøn -

den. Hvis den skulle flyttes; ville der blive en del mere arbejde.

Brønden ligger 80 cm udenfor huset. Han gjorde sig ikke i øvrigt tanker, om
der var problemer i det. Han havde ikke prøvet at lave den slags arbejde før,
men han mente; det var forholdsvis simpelt og tænkte, at det kunne han godt
finde ud af. Han gjorde tingene; som de havde aftalt. Fra starten vidste han
ikke; om der var rør i jorden. De talte om; at det i givet fald var hans eget
ansvar al fà dem flyttet. Han mindes ikke at have støbt omkring el rør. Da
brønden var udenfor bygningen tænkte han ikke på, om den var omfattet af
det, han skulle passe på. Det er en fejl, at soklen ikke er 90 cm under jordo-
verfladen. Han havde opfattet det sådan; at skulle være 90 cm fra overgan -
gen fra mur til sokkel og nedad.

De havde ikke problemer i den tid, de boede der. De flyttede i 2001, da han
skulle starte i et job, hvor de skulle bo i tjenestebolig:

Murermester  har forklaret , at han ikke kan huske, præcis
hvad han har lavet . Han kan genkende tilbuddet; nu han ser det. Han tror; at
han har lavet det murerarbejde der star der. Han husker ikke; om han har
rådgivet om, hvordan man støber et fundament. Han ville i givet fald sige; at
man skal grave ned til fast bund i en dybde af minimum 90 cm. Fast bund
betyder, at der ikke er noget løs jord cller noget, der er omgravet hvilket for
eksempel er tilfældet; hvor der har været lavet kloak . Man kan kun være på
den sikre side, nar det konstaleres; a1 der er fast grund. Det vil der være i de
fleste tilfælde; men ikke hvis der har været omgravet. 1 så fald, skal der gra-
ves længere ned eller man kan komprimere. Hvis han har rådgivet om støb -
ning, ville han gå ud fra; at radgivningen var fulgt og han ville så ikke være
betænkelig ved at bygge ovenpa:

 har supplerende til skønsrapporlen forkla -
ret, at der er en regel om. at sokler skal være minimum 90 cm undcr jordo -
verfladen; svarende til frostfri dybde. Ellers kan frosten komme ind under
fundamentet og løfte det. 1 denne sag skulle fundamentet endvidere have
være gravet ned til bæredygtig jord, svarende til en dybde på 3100 cm, med
mindre man vałgte at lave en anden konstruktion; hvor sand komprimeres;
så der kan etableres et fast underlag; der er egnet til at støbe ovenpå.

Inden man fylder beton i fundamentsrendere skal man konstatere om men
er ved bæredygtig jord. Hvis man ikke gør det er der tale om en alvorlig
fejl. Bygningsreglementet har en række normer omkring fundamenter og an-
visninger pà, hvordan man laver et fundament; I pkt 4.2 om bærende kon-
struktioner er der fastsat de normer; som skal anvendes.

Det er under norale omstændigheder ikke nødvendigt at afsætte udgifier til
et tilsyn. Tilsynet skal imidlertid sikre; at udbedringen bliver lavel konrekt;
og det bør der være ved dette byggeri.

Parternes synspunkter
Sagsøgeren har i påstandsdokument af 4. januar 2011 gjort gældende;

at funderingsarbejdeme m.v. ikke er udført hådværksmæssigt korrekt eller
efter gældende forskrifter i øvrigy 0g at dette er årsag til de nu konstate -
rede sætningsskader på ejendommen,

at sagsøgte som selvbygger ved udførclsen af de særdeles mangelfulde
funderingsarbejder har handlet groft uagtsomt og eller i strid med of-
fentligretlige forskrifter; idet de pågældende funderingsarbejder er ud-
ført af sagsøgte, uden at sagsøgte har haft den forødne baggrundlud -
dannelse eller indsigı i, hvorledes sadanne arbejder skal udføres i hen-
hold 1il gældende forskrifier;

at sagsøgte således har padraget sig et erstatningsansvar overfor sagsøger,

at sagsøgercns tab kan opgøres i overensstemmelse med den nedlagte pa -
stand eller

al betingelseme for afslag i købesummen er til stede; og at afslaget kan op-
gøres i overensstemmelse med den nedlagte påsland.

Med hensyn til spørgsmalet vedrørende  [bemærkes,
at kravet ud fra et identifikationssynspunki tillige gøres gældende over for
denne sagsøgte. Det gøres herved desuden gældende; at denne sagsøgte har
handlet grofi uagtsomt og ansvarspådragende ved at lade medindstævnte
 udføre de pågældende funderingsarbejder på ejendommen
selv særligt under hensyn til at hun har været bekendt med, at han ikke har
haft den fornødne baggrund eller de faglige kvalifikationer for at udføre dis-
se arbejder.


og  har videre anført; at de afgørelser
der findes vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt der er handlet grofi uagt-
somt, er meget konkrete, men det kan dog konkluderes, at det ikke er disku] -
perende, at det til tilstandrapporten er oplyst; at der er tale om selvlmedbyg-
Det er i afgørelseme endvidere konkluderet; at hvis man har bygget uden
faglige kvalifikationer, er der tale om grov uagtsomhed;

 9
januar 20/1 gjort gældende,

at de sagsøgte erkender at de af skønsmanden konstaterede forhold udgør
mangler ved ejendommen

at det følger af $ 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast

ejendom (LBKG 2007-09-28 nr. 1142) at sagsøgte alene kan gøres an-
svarlig for mangleme, hvis der er handlet svigagtigt eller grofit uagt-
somt jfr. $ 2, stk.5

at det følger af lovens forarbejder 0g praksis at der skal meget til for at en
uprofessionel sælgers adfærd vil blive karakteriseret som svigagtig eller
groft uagtsom og dermed ansvarpådragende; jfr . senest præmisseme og
resultatet i HRD i UfR 2010, side 2986 (præmisserne siden 2995)

at de sagsøgte hverken på salgstidspunktet eller tidligere har vidst eller
burdet vide; at der kunne opstår skader som følge af det arbejde
 havde udført på ejendommen;, hvorved bemærkes at de ik-
ke har været bekendt med at arbejdet ikke var udfønt forskrifsmæssigt

at de sagsøgte som følge af det anførte ikke har handlet ansvarpådragende.

For så vidt angàr  223723 
under alle omstændigheder ikke kan pålægges ansvar for det af æglefællen
udførte arbejde. Det bestrides at der i nærværende sag kan statucres identifi-
kation mellem ægtefælleme.

Det bestrides; at der er grundlag for afslag i købesummen: Sagsøgerens an -
bringende herom er først fremsat i påstandsdokumnentet og bør allerede af
den grund afskæres.

 har videre gjort gældende; a1
det har betydning hvilket arbejde, man har kastet sig ud i. Det at have udføn
et relativt simpelt stykke arbejde, er ikke groft uagtsomt i sig selv. Det er ty-
pisk denne type arbejde; som ikkefaglærte kan lage sig af. Det har ogsà væ-
ret forudsat i murerens tilbud;_og mureren har således ikke set noget ufor-
svarligt i den fordeling.  har forsøgt at udføre arbejdet kor-
rekt efter bedste evne. Han har misforstået oplysningen om at soklcn skulle
være 90 cm, hvilket nok er uagtsomt; men ikke grofi uagtsomt. Han har end-
videre ikke haft grundlag for at Lro, at der var mangler ved arbejdet; da der
ikke forud for salget var noget; der kunne advare ham om; at noget var galt.

Det har endvidere betydning at det er oplyst i tilstandsrapporten at der er ud-
ført selvbyg; hvilket bør give køber anledning til at overveje; om der er tale
om forhold, der skal undersøges nærere. Køber kunne have tegnet en
ejerskifteforsikring; som ikke ville være udløbet, hvis den havde været 10-
årig.

Der er ikke grundlag for et forholdsmæssigt afslag . Bygningsreglementet er
ikke en offentligretlig forskrift

Rettens begrundelse og afgørelse

Retten lægger efier det i sagen oplyste til grund, at  har
udført funderingsarbejdet på tilbygningen 0g at det først i sagsøgerens
ejertid er blevet synligt; at der er mangler ved det udførte arbejde.

Af skønserklæring af 7.juni 2010 fremgår, at der er en sætningsskade på
tilbygningen; idet vinkelmuren på hjømet mod nordøst har sat sig og hælder
ud mod hjørnet. Årsagen til skaden er, at muren er opført tildels i omgravet
jord, idet denne er beliggende tæt på en brønd. Fundamentet skulle under
disse omstændigheder have været ført ned i samme dybde som brønden,
eller også skulle den omgravede jord have været udskiftet med komprimeret
sand. Fundamentet skulle under alle omstændigheder have været gravet ned
ien dybde på 90 cm, hvor det alene er gravet ned i en dybde på 80 cm.
Der er således tale om, at fundamentet ikke er udført håndværksmæssigt
korekt, hvilket har medført skader på huset.

 har erkendt, at han har udført arbejdet uden at have været
klar over forholdsregleme for omgravet jord, og at han havde misforstået
dybdekravene til soklen; idet han troede; at de 90 cm skulle måles fra
adskillelsen mellem soklen og muren og ikke fra jordoverfladen.

Sælger af cn ejendom; der er omfattet af huseftersynsordningen, er kun
erstatningsansvarlig for mangler, hvis sælgeren har handlet grofi uagtsomt
eller i strid med offentligretlige forskrifter.

Efter skønsmandens oplysningcr er der forskrifter for arbejde af den
pågældende karakter i Bygningsreglementet. Det er imidlertid ikke oplyst;
om den skade; der er opstået ved tilsidesættelse af disse, ville have været
dækningsberetliget ved tegning af en ejerskifieforsikring eller om
tilsidesættelsen af disse i sig selv ville have medført, at bygningen skulle
lovliggøres . Der er herefier ikke grundlag for at anse  Cancante 2	for
aL vzre erstatningsansvarlig på denne baggrund.

Det er herefier spørgsmålet, om  har handlet groft
uagtsomt ved at have udført arbejdet selv og på den anførte måde.

Retten lægger til grund, at  ikke har nogen form for
håndværksmæssig erfaring: Det lægges videre til grund, at han har foretaget
støbearbejdet på egen hånd alene efter forudgående vejledning fra en
murermester og uden at have konsulteret fagpersoner under arbejdets
udforelse. Det udførte arbejde har efter det oplyste ikke været gennemgået
eller på anden måde kontrolleret af en fagperson.  har på
grund af uvidenhed om grundlæggende forhold inden for området ikke været
i stand til at vurdere; ; hvilket omfang der under de givne omstændigheder
skulle tages særlige forholdsregler til sikring af fundamentet og bar
endvidere ikke sikret sig, at hans opfattelse af kravene til dybden af
fundamenlet var korrekt.

På denne baggrund finder retten; uanset at  ikke på noget
tidspunkt har haft anledning til at tro, at der var noget galt med det udførte
arbejde; og uanset at han har oplyst; at arbejdet er foretaget som delvis
selvbyglmedbyg; at han har handlet så groft uagtsomt at han er
erstatningsansvarlig over for 

Da arbejdet er udført også 1 ægtefællen  interesse og
da hun må have været bekendt med  forudsætninger for
at udføre dette arbejde, finder retten at hun som følge af identifikation er
erstatningsansvarlig i samme omfang som 

 skal på denne baggrund betale
erstatning til  med 219.000 kr 2
svarende til skønsmandens vurdering af udgifierne til udbedring af skaderne.

 skal betale sagens
omkostninger som bestemt nedenfor. Der er herved taget hensyn til sagens
omfang 0g resultat ,

Sagens omkostninger fastsættes således:

Retsafgifi:
Honorar til skønsmand	12.269,35 kr.
Salær til advokat
[ alt


Thi kendes for ret:

 C
og  betale 219.000 kr. med procesrente fra den 3.
december 2009

 skal betale sagens omkostnin-
ger til  med 55.169,35 kr.

Det idømte skal betales inden 14 dage.