Sag om, hvorvidt sagsøgte er rette sagsøgte og om sagsøgte har opgjort varme- og fordelingsregnskaber forkert i en årrække.
Ret: Retten i Herning (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Aftaler;
Forsyning;

Retten i Herning

DOM

Afsagt den 7. februar 2019 i sag nr. BS 11-491/2017:

Sagsøger
Adresse 1
7400 Herning
mod
Sagsøgte
Adresse 2
7400 Herning

Sagens baggrund og parternes påstande

Stævning er modtaget den 4. juni 2017.

Sagen er en boligretssag, hvor parterne ikke har ønsket, at der medvirker
lægdommere under hovedforhandlingen.

Det er ved rettens kendelse af 15. september 2017 bestemt, at sagen ikke skal
behandles efter reglerne i retsplejelovens kapitel 39.

Sagsøgeren har haft advokatpålæg under sagens behandling.

Sagsøger, har overfor Sagsøgte, ifølge sin endelige påstand nedlagt påstand
om, at sagsøgte dømmes til betaling af 18.634,01 kr. med tillæg af
procesrente fra sagens anlæg.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Retten har i forbindelse med hovedforhandlingen, mod sagsøgtes protest, af-
skåret sagsøgeren fra at nedlægge en i påstandsdokumentet anført subsidiær
påstand, jf. retsplejelovens § 363.

Sagsøgeren er lejer af en lejlighed beliggende i afdeling 24 i Sagsøgte.

Sagsøgeren påstår, at Sagsøgte er hende det påstævnte beløb skyldig, fordi
Sagsøgte for årene 2006 - 2015 har opgjort varme- og fordelingsregnskaber-
ne for afdeling 24 forkert, ligesom hun har krav på friholdelse for de klage-
gebyrer, hun har afholdt til Beboerklagenævnet.

Det fremgår af sagen, at besvarelser af sagsøgerens klager til Beboerklage-
nævnet er foretaget af Sagsøgte, at udskiftning af de enkelte afdelingers leje-
mål administreres af Sagsøgte, at varsling af lejeændring foretages af
Sagsøgte, og at Sagsøgte forestår lejeopkrævningen vedrørende de enkelte
afde-lingers lejemål. Det fremgår endvidere, at Sagsøgte via huslejen
opkræver et administrationsgebyr på 50 kr. pr. måned.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 2/20

Der er under sagen afgivet forklaringer af sagsøgeren, økonomichef i
Sagsøgte Vidne 1 og Vidne 2 fra Techem.

Forklaringerne er ikke medtaget i dommen, da de findes at være uden be-
tydning for sagens udfald. Dommen er således uden fuldstændig sagsfrem-
stilling, jf. princippet i retsplejelovens § 218a, stk. 2.

Den fulde ordlyd af sagsøgerens anbringender er sålydende:

"Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende;

Vedr. rette sagsøgte

At det af Sagsøgtes hjemmeside under afsnittet ”At bo alment” fremgår, at
”
…..

hver enkelt afdeling er en selvstændig økonomisk enhed, og

afdelingens økonomiske midler kan kun bruges af afdelingen selv.”

Hver enkelt afdeling er således tilsyneladende en selvstændig økonomisk enhed, men
ikke en selvstændig juridisk enhed.

Alle besvarelser, som er fremsendt jfr. bilag 7, 9, 11 og 13 m.fl. til
Beboerklagenævnet er fremsendt fra Sagsøgte og ikke fra afdelingen.

Udlejningen administreres fra Sagsøgte.

Varsling af lejeændring, se bilag 34, er foretaget af Sagsøgte.

Sagsøgte er ejer af den pågældende ejendom i henhold til tingbogen.

Sagsøgte opkræver endvidere gebyr på kr. 50,00 som administrationsgebyr via
huslejen.

Af kommentarerne til Almenboliglovens § 16, jf. bilag  68 i
materialesamlingen, herunder henvisningen til U2008.1983H, fremgår det, at
Højesteret ikke finder, at en afdeling kan anses for en selvstændig juridisk enhed,
men netop er en afdeling og således anses for en del af boligorganisationen.

Hertil kommer, at sagen ikke kan anlægges mod Energimidt. Vedlagt som
bilag 67 er Domstolsstyrelsens redegørelse for, hvorfor sagsøgte ikke kan
anlægge sagen mod energiselskabet.

Sagsøgte, og ikke underafdeling 24, er derfor rette sagsøgte.

Vedr. forældelse og passivitet

Det gøres gældende, at det følger af Forældelseslovens § 3, stk. 1, jf. §, stk. 1, at
ingen af de krav, som vedrører perioden fra og med den 4. juni 2014, kan være
forældede. Da varmeregnskabet for 2013 først opgøres i 2014 udgør
værdien af periodens krav udgør kr. 9.080,89, jf. bilag 66.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 3/20

Hertil kommer, at det drejer sig om en yderst kompleks sag, hvor sagsøgte på ingen
har bidraget til at skabe en sådan klarhed over de korrekte, faktiske omstændigheder,
at sagsøger kunne fremsætte sit krav. Der har
været fejl ved varmeregnskaber, BBR-oplysninger, medregning af
uopvarmede kældre, medregning af ELO-afgifter, som var udgåede,
fordelingsnøgler og afregningsmetoder.

På den baggrund må sagsøgte anses for at have været i ubekendt med fordringen, og
dermed skal forældelse vurderes efter Forældelseslovens § 3, stk. 3. Dermed er heller
ingen af de krav som vedrører varmeregnskaberne
for  perioden fra  2005-2012  forældede.  Værdien af  kravene  udgør  kr.
10.684,55, jf. bilag 65.

Opmærksomheden henledes endvidere på, at det af Beboerklagenævnets
sagsoplysning fremgår det således, at man i sager vedrørende forbrug vedrørende
samme lejer har truffet afgørelse den 29. maj 2009, den 25.
november 2010 og den 2. april 2013, jf. bilag D, E, G, H, I, og J .

Herefter skriver man, jf. bilag I, ”Med henblik på at få klarhed over,
hvilke konkrete punkter lejer klager over i sin seneste henvendelse, har
Beboerklagenævnet valgt at indkalde lejer og repræsentant for udlejer til et møde i
Beboerklagenævnet den 6. maj 2015 jfr. nedennævnte referat fra dette møde.”

Hvis man havde troet, at det sagsøger klagede over i 2015 var det samme som man
tidligere har truffet afgørelse om, havde der ingen grund været til at indkalde til det
pågældende møde. Beboerklagenævnet var altså klar over, at der var tale om nye
klager, som vedrørte opgørelsen af forbruget og under de konkrete klagepunkter kan
man nu se, at sagsøger anfører klager svarende til denne sag.

Disse oplysninger og den indsigt, der havde gjort hende i stand til at klage, som det
skete ved mødet den 6. maj 2015, har sagsøger således først fået i 2015.

Vedrørende påstået endelig afgørelse fra Beboerklagenævnet, således at de
indsigelser, der er fremsat på nuværende tidspunkt, jf. bl.a. bilag 2 og 4,
også er afgjort ved Beboerklagenævnet eller i hvert fald afskåret fra
yderligere behandling, bestrides dette.

Som tidligere anført var det andre indsigelser og forbrugeren/sagsøger havde ingen
som helst mulighed for at foranstalte yderligere undersøgelser, end det hun har gjort.

Hele processen, herunder modpartens problemer med at forstå
indsigelserne, underbygger, at sagsøger ikke har udvist passivitet eller foranstaltet for
få undersøgelser, men tværtimod har ydet en overordentlig
stor indsats med hensyn til at belyse sagen, jf. bl.a. bilag 21, 22, 23 og 25.

Det forhold, at indsigelserne ikke har kunnet fremsættes tidligere,
understreger, at sagsøger ikke er afskåret fra at fremsætte dem overfor domstolene.

Spørgsmålet om forældelse af  kravet om erstatning for  udgifterne til

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 4/20

behandling i Beboerklagenævnet, kr. 834,00, skal  vurderes på samme grundlag som
varmeregnskaberne, og det er derfor heller ikke forældet.

Endelig kan Almenlejelovens § 56 ikke antages at være til hinder for, at der
fremkommer og behandles indsigelser, som den pågældende forbruger ikke havde
mulighed for at fremføre, som følge af en sags kompleksitet.

Vedr. boligens størrelse/beregning

De juridiske argumenter, for at der er foretaget en forkert opgørelse, er følgende:

Punkt 1 – Lejlighedens størrelse.

Sagsøgers lejlighed skal kvadratmetermæssigt nedsættes til 109 kvm i henhold til
principperne for beregning af BBR, jf. bekendtgørelse af 2013-02-11 nr. 136 og den
tidligere bekendtgørelse nr. 1012 af 11. december 2002 for så vidt angår krav for
perioden 2006-2013.

Der fremlægges BBR meddelelsesnr. 657 143863 og 657 151270 jf. bilag
69, hvoraf fremgår, at Vej 10 samt 8, hvor der er seks lejligheder, som er nøjagtig
magen til sagsøgers lejlighed, er på 109 m2.  Modparten er tidligere blevet opfordret
til at acceptere, at sagsøgers lejlighed er 109 m2, eftersom disse lejemål er nøjagtig
magen til sagsøgers lejemål.

Selvom de 2 ejendomme ligger på hvert sit matrikelnummer, er der tale om en samlet
ejendom, da driften, regnskabet (varme) og bestyrelsen er den samme, og da begge
ejendomme er en del af afdeling 24.

Ved en ejendom forstås jf. ejendomsbegrebet ”arealer som tilhører samme ejer og
udgør en driftsenhed” . Princippet fremgår også af BBR-instruksen.

Vedrørende bevisførelsen omkring dette forhold, henvises til side 44 i stævningen,
hvor der er fremsat tydelige provokationer.

Særligt 3.1., 3.2., 3.3. antages at være vigtige i den sammenhæng, særligt når henses
til, at sagsøgers lejligheds BBR har ændret sig fra 114 kvm til nu 111 kvm.

Punkt 2 – Opgørelse af forbrug.

Det gøres gældende, at så længe der anvendes Clorius fordampningsmålere i afd. 24,
så skal forbrugsopgørelsen opgøres efter kun 3 udgiftsposter, som får en fast
fordelingsnøgle på 80/20 %, som er det fordelingsprincip, der er teknisk egnet til
Clorius målere.

Dette støttes både af Højesterets dom i sag 212/2010 fremlagt som sagens bilag 70 og
71 i materialesamlingen, samt af
varmefordelingsmålerundersøgelse fra 1945 til 1947 hhv. 1947-1951 udgivet af
Indenrigsministeriet juni 1947 hhv. april 1952.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 5/20

En sådan opgørelse ud fra 3 udgiftsposter blev da også foretaget i afd. 24 til
og med år 1994, jf. sagens bilag 52. Siden er der dog blevet foretaget en
opgørelse efter 4 udgiftsposter, idet der fra og med år 1995 yderligere er blevet
opkrævet et grundgebyr.

Det gøres gældende, at denne opgørelsesmetode, der ikke egner sig til Clorius
fordampningsmålere, således er ulovlig som stridende mod både
Højesterets dom i sag nr. 212/2010, jf. bilag  70  og  71 i
materialesamlingen,  og  varmefordelingsmålerundersøgelsen  fra  1945 til
1947 udgivet af Indenrigsministeriet juni 1947 samt af
varmefordelingsmålerundersøgelsen fra 1947 til 1951 udgivet af
Indenrigsministeriet april 1952.

Såfremt der skal foretages en opgørelse efter 4 udgiftsposter, som det har
været tilfældet i årene 1995-2015, bemærkes det endvidere, at
Målerbekendtgørelsen BEK. Nr. 563 af 02.06.2014 med tilhørende
vejledning nr. 11032 skal overholdes.

Det følger af bekendtgørelsens § 8, stk. 1, at der til afregning over for
forsyningsvirksomheden kan anvendes varmeenergimålere eller
volumenmålere. Det følger endvidere af stk. 2, at for bygninger, der består
af flere bolig-eller erhvervsenheder, skal mindst 40 % af den
forbrugsafhængige del af varmeforbrugsomkostningerne afregnes efter
fordelingsmålere. Den forbrugsafhængige del omfatter faste udgifter til abonnement.

Det følger endvidere af målerbekendtgørelsens vejledning nr. 11032, ad § 8 på side 7,
at ”Baggrunden for den fastsatte andel er hensigten om, at beboerne selv skal betale
for forbruget til rumopvarmning, som ifølge undersøgelser udgør 40 % af bygningens
samlede varmeforbrug. 25 % er
varmetab i varmefordelingsanlægget og endelig går 35 % til varmt
brugsvand (både produktion og tab)” .

Denne fremgangsmåde er dog langt fra blevet overholdt. Som det fremgår
af stævningens s. 10-11, udgør det samlede varmeforbrug til
rumopvarmning 72 %, mens varmeforbruget til vand udgør 28 % af den samlede
varmeregning, dvs. i alt 100 %.

Hvis der tages udgangspunkt i EnergiMidts opkrævning for 2015, som gengivet på s.
10-11 i stævningen, fremgår det heraf, at den samlede udgift til varme udgør kr.
1.890.500, fordelt således:

Grundgebyr: kr. 789.473,00
Rumopvarmning: kr. 571.688,00
Haneandele: kr. 206.442,00
Varmvandsforbrug: kr. 322.897,00 
I alt kr. 1.890.500,00 

Omregnet til procent udgjorde fordelingsnøglen i år 2015 herefter:

Grundgebyr: 41,76 %
Rumopvarmning: 30,24 %
Haneandele: 19,92 %

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 6/20

Varmvandsforbrug: 17,08 % 
I alt 100 % 

Det kan herefter konstateres, at der af den samlede varmeregning i 2015 kunne
henregnes 52,7 % til faste udgifter, mens kun 47,3 % udgjorde variable udgifter.

De faste udgifter til opvarmning er således højere end selve opvarmningen, hvilket er
i strid med den fordeling, der følger af Målerbekendtgørelsens vejledning nr. 11032.

Det gøres dog, som anført, gældende, at der skal ske en varmeopgørelse efter 3
udgiftsposter, jf. ovenstående begrundelse, som det var tilfældet i 1994.

I år 1994 udgjorde det samlede fjernvarmebeløb, jf. bilag 52, kr.
809.184,00 fordelt således:

Måling af varme: kr. 534.384,00
Måling af varmt vand: kr. 164.640,00
Haneandele varmt vand: kr. 110.160,00 
I alt kr. 809.184,00 

Omregnet til procent udgjorde fordelingsnøglen i år 1994 herefter:

Måling af varme: 66,04 %
Måling af varmt vand: 20,35 %
Haneandele varmt vand: 13.61 % 
I alt 100 % 

Det gøres herefter gældende, at denne fordelingsnøgle, der blev anvendt i 1994, og
som er den egnede fordelingsnøgle til Clorius fordampningsmålere
fortsat skal anvendes i afd. 24, da der fortsat her anvendes Clorius
fordampningsmålere.

Ud fra denne fordelingsnøgle kan det samlede krav opgøres som anvist i
bilag 65 og bilag 66, jf. bilag 52, 53 og 55.

Modparten mener, at det er uklart og henviser til, at der er to forskellige
målerbekendtgørelser.

Det er sagsøgers opfattelse, at der ikke er forskel i de to
målerbekendtgørelser med hensyn til det, der er relevant i nærværende sag.

Afregning efter fordelingsmålere er naturligvis identisk med afregning efter
forbrug,  eftersom  fordelingsmålere  udelukkende  har til  formål  at  vise forbruget.

Punkt 3 – Opkrævning af forbrug 2 gange

I forlængelse heraf gøres det gældende, at der for afdeling 024’s varmeopgørelser kun
må opkræves for varmeforbruget i KWh.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 7/20

Herved undgås, at der opkræves 2 gange for samme varmeforbrug målt på den
samme energimåler på det samme varmeanlæg.

EnergiMidts afregningsmetode siden 2012 er ulovlig, og disse krav er videreført til
sagsøger.

Ulovligheden fremgår af Energitilsynets afgørelse af 29. september 2018,
j.nr. 4/0920-8901-0201, jf. bilag 73 i materialesamlingen.

Her fremgår under praksis i pkt. 38, at beregningsgrundlaget for variable
omkostninger udtrykkes i MWh eller GJ eller forbrugt vandmængde efter m3
måling.

Man må ikke tage begge dele.

Dette fremgår ligeledes af bilag 74 i materialesamlingen, Udskrift af
monopol-ankenævnets kendelsesprotokol, jfr. afsnittet benævnt side 48,
kendelsens side 4 midtfor: ” Udvalget har ved behandlingen af konkrete
sager……………….kan finde sted i forhold til gennemstrømningen af varmt
vand målt i m3, eller på basis af afkølingen af vandet målt pr. Gcal, GJ eller
mWh. ”

Der henvises ligeledes til bilag 75 i materialesamlingen,
Energiklagenævnets afgørelse af 7. november 2001, hvoraf fremgår øverst
side 2, at fejlaflæsning af en fjernvarmemålers m3 forbrug ingen betydning
har, da fjernvarmen ikke afregnes efter m3.

Praksis med ikke at tage dobbelt følges således også af Hillerød
Fjernvarmeværk.

Som bilag 76, i materialesamlingen, fremlægges referat til udvalgsmøde
mandag den 15. juni 1987. Vedrørende dette bilag henvises særligt til pkt. 5
på side 3, afsnittet som starter: ” I sagen om Sønderborg 
Fjernvarmeselskabs……………… ”Heraf fremgår det, at varmeværket uden
videre overførte kunder til m3-afregning ved for lav afkøling, hvilket man
kunne få kompensation for i forhold til den forudsatte afkøling.

Dette dokumenterer også, at der ikke må ske dobbeltafregning.

På side 4 i det pågældende bilag i afsnittet ”Imidlertid må man………”
 fremgår det, at ved for ringe afkøling forlanges det, at den merbetaling, der
kræves, skal svare til dokumenterede/sandsynliggjorte meromkostninger.

Ved stævningen jf. bilag 59 fremgår det, at der ikke er nogen
ekstraomkostninger.

Det fremgår meget tydeligt: ” BKV’s beregningsmetode er i denne henseende
for unuanceret og i det konkrete tilfælde afkræves forbrugeren betaling for
dobbelt så mange energienheder som rent faktisk forbrugt.”

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 8/20

Se ligeledes Energitilsynets notat af 15. december 2003, j.nr. 3/1307-0300-
0065, ad. pkt. 1-6.

Endvidere fremgår det tydeligt af målerbekendtgørelsens vejledning nr.
11032, side 12-13, ad. § 8 ”Der kan anvendes varmeenergimåler eller
volumenmåler.”

Fra side 9 til side 36 i stævningen er disse argumenter nærmere uddybet. Der
henvises i øvrigt til bilag 37 og 37A, hvilket Excel ark beviser, at der
afregnes to gange for det samme forbrug.

Det gøres på den baggrund gældende, at EnergiMidts afregningsmetode med
KWh og m3 strider imod Almenlejelovens § 53, stk. 1 (side 40 i
stævningen), Almenlejelovens § 52, stk. 2 (side 22 i stævningen) og
Målerbekendtgørelse BEK nr. 563 af 02/06/2014 § 8, stk. 2 (side 36 i
stævningen).

Modpartens bemærkninger omkring at nyt varmeregnskab og nyt
fordelingsregnskab for afdeling 24 ikke medfører nogen ændring af sagsøgers
andel af varmeforbruget i afdeling 24 er ukorrekt og kunne naturligvis
understøttes, hvis modparten valgte at lave et fiktivt regnskab, hvilket man
har undladt at gøre.

Der henvises derimod til sagsøgers egne opgørelser og
tilbagebetalingskravet.

Opsummering:

Varmeregnskabet er ikke opgjort korrekt som følge af, at sagsøgers lejlighed
er registreret med et areal i BBR, og at udregningen af forbrugsopgørelserne
er sket på forkert vis, da man har anvendt Clorius fordampningsmålere i
afdeling 024.

Der er reelt blevet opkrævet to gange for det samme varmeforbrug, da
varmeopgørelserne kun burde være opkrævet i KWh.

Herudover er der blevet opkrævet grundgebyr pr. kvadratmeter areal for
uopvarmede kældre, men dette blev fjernet fra EnergiMidts varmeopgørelse i
2013, som følge af sagsøgers indsats, og det fremgår, at der således ikke er
medtaget noget tab vedrørende dette efter dette tidspunkt jf. bilag 65 og 66.

Det samlede krav udgør derfor, jf. bilag 65 og 66:

2011 = 1.706,84

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 9/20

2010 = 1.917,76
2009 = 1.603,22
2008 = 1.697,30
2007 = 1.096,28
2006 =~ ~ 530,72
________________
~ ~ ~ ~ ~ ~ ~8.525,12 kr.

2012 = 2.132,43
2013 = 2.928,06
2014 = 2.986,95
2015 = 3.165,88
______________
~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ 11.213,32 kr.

Vedr. klagegebyret

Hvad angår klagegebyret til Beboerklagenævnet på 834 kr. gøres det fortsat
gældende, at der er tale om et erstatningskrav, idet sagsøgte grundet fejlagtigt
udarbejdet forbrugsregnskab, har handlet erstatningspådragende, hvilket har
medført et adækvat og påregneligt tab på 834 kr. for sagsøger.

Sagsøgte er nærmest til at bære tabet, idet udgiften på de 834 kr. for sagsøgte
alene skyldes sagsøgers forhold.

Den fulde ordlyd af sagsøgtes anbringender er sålydende:

"Sagens formalitet – rette sagvolder:
Sagsøgte CVR nr. er ikke rette sagvolder.

Sagen vedrører efter sit indhold varmeforbrug og varmefordelingsopgørelse
for afdeling 24 i Sagsøgte, jf. eksempelvis bilag 3.

Sagsøgte CVR nr. - er administrator for alle afdelinger i Sagsøgte, der samlet
set er en almen boligorganisation omfattet af reglerne om almene boliger –
herunder almenlejeloven og almenboligloven.

Sagsøgte - skal derfor frifindes for sagsøgers krav, jf. eksempelvis
U2005.1038 V og U2011.1819 V.

Der henvises til almenboliglovens § 16, stk. 1, og bekendtgørelse nr. 1307/
2009 § 24 stk. 2 om drift af almene boliger – nu bekendtgørelse 70/2018 §
26, stk. 2, som er sålydende:

”  Boligorganisationen hæfter ikke for en afdelings forpligtelser, medmindre
den har påtaget sig en sådan forpligtelse ” .

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 10/20

Det bestrides, at sagsøgers krav på tilbagebetaling i forhold til varmeforbrug
og fordelingsopgørelse, kan gøres gældende mod Sagsøgte.

Kravet skal gøres gældende mod afdeling 24 i Sagsøgte.

Hvis sagen var anlagt mod afdeling 24 eller der overfor Sagsøgte var nedlagt
en anerkendelsespåstand om, at Sagsøgte skal tilpligtes at lade afdeling 24
tilbagebetale varmeforbrug, da skal afdeling 24 og Sagsøgte også frifindes, jf.
nedenfor under sagens realitet.

Sagsøger er opfordret til at sagsøge afdeling 24, hvilket sagsøger er afstået
fra.

Sagsøgte er ikke rette sagvolder i forhold til et tilbagebetalingskrav.

Sagens realitet:
Sagen vedrører varme- og fordelingsregnskaber i Sagsøgte afdeling 24 for
årene 2006-2015.

Det gøres gældende, at de aflagte varme- og fordelingsregnskaber er
udarbejdet korrekt og efter gældende bemyndigelse og lovgivning.

Almenlejelovens bemyndigelse, jf. LAB § 54:
Sagsøgers indsigelser mod varme- og fordelingsregnskaberne relaterer sig så
vidt ses til den fordeling, der foretages mellem de enkelte lejere i afdeling 24.

De aflagte varme- og fordelingsregnskaber er aflagt i overensstemmelse med
Almenlejelovens regler, og herunder, at fordeling sker:

”  …….efter udlejers bestemmelser
på grundlag af sædvanlige beregningsregler, enten efter egnede
varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang
” .

Det gøres gældende, at de aflagte varme- og fordelingsregnskaber er aflagt
efter udlejers bestemmelser, på grundlag af sædvanlige beregningsregler på
baggrund af egnede varmefordelingsmålere, og bruttoareal/rumfang.

De aflagte varme- og fordelingsregnskaber er således aflagt efter loven.

Gældende regler:
Sagsøgte, afdeling 24, er omfattet af Almenlejelovens § 52, stk. 1 og 2, idet
afdelingen – via EnergiMidt - står for levering af varme og varmt vand til
afdelingens beboere, som fordeles i et fordelingsregnskab.

Sagsøgte, afdeling 24, har alene krævet sine udgifter refunderet.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 11/20

Varmeregnskaberne og fordelingsregnskaberne for afdeling 24 er korrekt
udarbejdet og følger almenlejelovens regler - herunder blandt andet § 52, §
53 og § 54, jf. bilag 7.

Korrektion – Almenlejelovens § 59:
Det gøres gældende, at sagsøgers betalingspåstand er uegnet til at forfølge
sagsøgers synspunkter.

Sagsøgte (og afdeling 24 - som ikke er inddraget i denne retssag) skal
frifindes for sagsøgers betalingspåstand.

Det fremgår af almenlejelovens § 59, stk. 2, at for det tilfældes skyld, at
varme- og fordelingsregnskabet ikke er udarbejdet korrekt af Techem, da skal
Techem rette fejlen og udarbejde et nyt varme- og fordelingsregnskab for
afdelingen.

Et korrigeret varme- og fordelingsregnskab skal sendes til de berørte lejere –
konkret alle lejerne i afdeling 24 - hvor også sagsøger bor.

Metode for tillægsbetaling/ekstra betaling til lejerne i afdeling 24 fremgår af
almenlejelovens § 57.

Det bestrides, at Sagsøgte – (og/eller afdeling 24) - skal betale noget beløb til
sagsøger, men skal i henhold til lovgivningen drage omsorg for, at omfordele
udgifterne i et nyt varme- og fordelingsregnskab for afdeling 24.

Hvis sagsøgers tilbagebetalingskrav skulle følges, da vil samtlige øvrige
lejere i afdeling 24 kunne nedlægge en tilsvarende betalingspåstand om
tilbagebetaling. På grund af Almenlejelovgivningens regler om
balanceprincip – der skal være overensstemmelse mellem indtægter og
udgifter - da vil alle lejerne i afdeling 24 til næste år blive mødt med et
budget, hvor en sådan udgift til lejerne i afdeling 24 medtages som en direkte
lejeforhøjelse til de samme lejere i afdeling 24.

Konsekvenserne af nye varme- og fordelingsregnskaber kan først udledes,
når/hvis der foreligger en endelig dom, der fastslår, at varme- og
fordelingsregnskaberne er behæftet med fejl.

Samlet gøres gældende, at sagsøger som følge heraf ikke kan få medhold i
den nedlagte betalingspåstand mod hverken Sagsøgte eller afdeling 24.

Sagsøger har nedlagt en betalingspåstand mod Sagsøgte:
Betalingskravet er specificeret således:

2006: 530,72 kr.
2007: 1.096,28 kr.
2008: 1.697,30 kr.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 12/20

2009: 1.603,22 kr.
2010: 1.917,76 kr.
2011: 1.706,84 kr.

Samlet (fejlagtig sammentælling) 8.525,12 kr.

2012: 2.132,43 kr.
2013: 2.928,06 kr.
2014: 2.986,95 kr.
2015: 3.165,88 kr.

Samlet 11.213,32 kr.

Klagegebyr 6 x 139 kr.
for årene 2008, 2009,
2011, 2013, 2014 og 2015 samlet 834,00 kr. 

Samlet betalingspåstand 20.572,44 kr. 

Uopfyldte provokationer:
Sagsøger er forgæves opfordret til at specificere sin betalingspåstand for
hvert enkelt år – også af hensyn til forældelse for de enkelte år.

Forældelse:
Alle sagsøgers krav mod Sagsøgte og afdeling 24, der udspringer af
varmeregnskaber som er mere end 3 år gamle er forældede, jf. den
almindelige forældelseslov.

Forældelsesfristen er ikke suspenderet.

Suspension af forældelsesfristen skal begrundes i ukendskab til faktiske
forhold, jf. forældelseslovens almindelige suspensionsregel i § 3, stk. 2.

Ukendskab til loven eller lovens fortolkning suspenderer
ikke forældelsesfristen.

Sagsøger havde kendskab til alle faktiske omstændigheder, der begrunder
sagsøgers krav, jf. da også de varme- og fordelingsregnskaber, som sagsøger
løbende har indbragt for Beboerklagenævnet for 2014 og tidligere, jf.
eksempelvis bilag 26, bilag K og bilag L.

Alle krav, der udspringer af klager over benyttelse af Cloriusmålere og
fordelingsprincipperne, forældes senest 3 år efter Sagsøger har fået faktuelt
kendskab hertil – altså senest i august 2016.

Retssagen er anlagt i 2017.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 13/20

Lejlighedens størrelse vedrører faktiske forhold.

Sagsøger har siden indflytningen i lejemålet været bekendt med lejemålets
størrelse, jf. lejekontrakten og bilag A, B og C - samt bilag 7.6., jf. også
redegørelse i duplik og processkrift A.

Alle krav, der udspringer af klager over faktuelle opmålingsforhold hos
Herning Kommune, forældes senest 3 år efter Sagsøger har fået faktuelt
kendskab hertil i 2013 – altså senest i august 2016.

Retssagen er anlagt i 2017.

Et eventuelt krav på tilbagebetaling af gebyrer for årene indtil og med 2014
er forældet.

Sagsøger har haft positiv viden om sit mulige erstatningskrav (tilbagebetaling
af gebyret) fra det tidspunkt, beløbet blev indbetalt til Beboerklagenævnet.

Sagsøgers krav udgør ifølge sagsøger et erstatningskrav udenfor kontrakt.
Erstatningskrav forældes efter den almindelige forældelseslov 3 år efter den
erstatningspådragende handlings foretagelse.

Samlet gøres gældende, at sagsøger – på trods af positiv viden om lejemålets
størrelse/areal, fordelingsprincipperne og anvendelse af Clorius-målere og
løbende betaling af gebyrer til Beboerklagenævnet - ikke har gjort indsigelser
før stævningen i 2017.

Det gøres gældende, at en væsentlig del af sagsøgers krav er forældet, men
der er for sagsøgte ikke muligt at definere hvilke dele der er forældet, da
sagsøgers betalingspåstand for de enkelte år ikke er forståelig.

Passivitet:
Sagsøgers indsigelser mod varme- og fordelingsregnskaberne er fortabt ved
passivitet.

Det fremgår af sagen, at sagsøger løbende har klaget over varme- og
fordelingsregnskaberne til udlejer og Beboerklagenævnet siden 2008.

En del af sagsøgers klager er afgjort i Beboerklagenævnet.

De indsigelser, sagsøger nu er fremkommet med, er fremkommet for sent
eller afgjort endeligt af Beboerklagenævnet.

Sagsøger har således indbragt en del af varme- og fordelingsregnskaberne for
Beboerklagenævnet, som har taget stilling i sagerne.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 14/20

I den udstrækning sagsøger ikke specifikt har klaget over
forbrugsregnskaberne og fordelingsregnskaberne inden 6 uger, jf.
almenlejelovens § 56, stk. 3, vedrørende de 3 forhold, sagsøger nu gør
gældende i sagen, er disse varme- og fordelingsregnskaber endelige.

I samtlige afgørelser fra Beboerklagenævnet er klagevejledning og
henvisning til, at fristen for anlæg af en retssag skal ske inden 4 uger.

Fristen for anlæggelse af retssag ved Boligretten i disse sager er ikke
overholdt.

Dermed er de nu fremsatte indsigelser fremsat for sent for alle tidligere år.

Klagegebyrer for årene 2008-2015:
Der er ikke hjemmel til at kræve klagegebyr betalt til Beboerklagenævnet
dækket/refunderet/
erstattet af Sagsøgte.

Krav, der relaterer sig til gebyrer betalt før juni 2014 og tidligere, er
forældede, jf. den almindelige forældelseslov.

Klagegebyret for 2015:
Sagen er afvist fra Beboerklagenævnet, og der er heller ikke af den grund
mulighed for at kræve klagegebyret for 2015 erstattet af Sagsøgte.

Sagsøger støtter sit krav på erstatningsretlige overvejelser.

Det bestrides, at der foreligger et erstatningsgrundlag for Sagsøgte.

Det bestrides, at Sagsøgte har optrådt erstatningspådragende. Sagsøgte har
fulgt almenlejelovens regler i sin helhed.

Det bestrides, at der er lidt et adækvat og påregneligt tab for sagsøger.

Sagsøgers konkrete indsigelser mod varme- og fordelingsregnskaberne:

Sagsøgers lejlighed skal indgå med 109 m2 og ikke 111 m2.
Det bestrides, at sagsøgers lejlighed skal opmåles til 109 m2.

Sagsøgte har undersøgt forholdet hos Herning Kommune i 2013, jf. bilag 7.6.

Sagsøgers lejlighed er opmålt af Herning Kommune i medfør af lov om
bygnings- og boligregistrering (BBR).

Herning Kommunes opmåling skal lægges til grund i sagen.

Sagsøgers lejemål er – i lighed med øvrige lejemål i afdelingen – blevet

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 15/20

reguleret af Herning Kommune i år 2000, hvor blandt andet sagsøgers
lejemål blev reguleret fra 114 m2 til 111 m2 - herunder sammen med 21
øvrige, men identiske, lejemål, jf. bilag A.

Der er ikke sket yderligere afvigelser i perioden 2000 til 2013 – hvilket blev
meddelt til sagsøger, jf. bilag 7.6 i 2013.

Der henvises til brev fra Herning kommune af 19. april 2018, jf. bilag B med
underliggende bilag, og hvoraf fremgår, at Vej 10 er opmålt til 109 m2 og Vej
52 er opmålt til 111 m2.

Det fremgår af bilag C - mail af 23. september 2013 med opmåling af Vej 50,
med kommunens underliggende håndskrevne beregninger. På sidste side i
beregningerne fremgår også, at sagsøgers lejlighed kan opgøres til 111 m2.

Det bestrides, at alle lejligheder i afdeling 24 har samme størrelse, herunder
heller ikke lejlighederne Vej 10 og Vej 52.

Det bestrides, at sagsøgers lejlighed skal indgå i fordelingsregnskabet med
109 m2.

Punkt 2 - Byggeloven, Målerbekendtgørelsen og tilhørende vejledninger:
I sagen gør sagsøger gældende, at når der anvendes Clorius
fordampningsmålere, så burde fordelingen ske på en af sagsøger nærmere
bestemt defineret måde, hvor sagsøger gør gældende, at der skal anvendes en
bestemt fordelingsnøgle på 80/20.

Dette bestrides.

Det fremgår af gældende lovgivning – herunder målerbekendtgørelsen og
vejledning 11032 fra 2015 (målerbekendtgørelsen) - at 40 % af forbrug til
varme og varmt vand skal fordeles efter fordelingsmåling.

Det fremgår af bilag 3, at 42 % henholdsvis 61 % afregnes efter
radiatormålere og varmtvandsmålere.

Sagsøgte har i bilag 7 redegjort for fordelingen, som i sin helhed gøres
gældende er korrekt og i overensstemmelse med målerbekendtgørelsen og
almenlejelovens regler.

Byggeloven, Målerbekendtgørelsen og tilhørende vejledninger er løbende
ændret flere gange.

Sagsøger har i sagen opgjort krav for perioden 2006 til 2015.

Anvendelse af målere og udarbejdelse af fordelingsregnskaberne i Sagsøgte

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 16/20

forestås af Techem.

Techem skal afgive sagkyndig vidneforklaring i sagen.

I relation til sagsøgers indsigelser mod fordelingsregnskabet og
målerbekendtgørelsen, ser det ud til at være de samme synspunkter, der gøres
gældende for alle årene 2006 til 2015.

Det er uklart, hvad sagsøgers synspunkter går ud på for årene forud for
målerbekendtgørelse 563/2014 og tilhørende vejledning.

Forud for bekendtgørelse 563/2014 var bekendtgørelse 891/1996 gældende.

Der er forskelle i de to målerbekendtgørelser.

Det fremgår af gældende målerbekendtgørelse 563/2014, at mindst 40 % af
den forbrugsafhængige del af varmeforbrugsomkostningen afregnes efter
fordelingsmåling.

Det gøres gældende, at dette er sket.

Det fremgår af tidligere målerbekendtgørelse, 891/1996, at mindst 40 % af
den forbrugsafhængige del af betalingen afregnes efter forbrug.

Det gøres gældende, at dette er sket.

Der henvises til Techems redegørelse over målt forbrug:
Den forbrugsafhængige del af varmeforbrugsomkostningen/betalingen
omfatter ikke grundgebyr, der ikke er forbrugsafhængig.

Grundgebyret betales af alle og fordeles efter udlejers bestemmelser, jf.
almenlejelovens § 54.

Fordeling af grundgebyr kan ske efter egnede målere eller efter
bruttoetageareal eller rumfang.

Udlejer har bestemt – i samråd med Techem – at fordeling af den forbrugs-
uafhængige del af varmeudgiften, herunder grundgebyret, i lighed med andre
almene boligforeninger i Danmark, skal fordeles efter bruttoareal.

Sagsøger er forgæves opfordret til via syn og skøn at dokumentere sine
synspunkter, og herunder til at dokumentere, at det udarbejdede varme- og
fordelingsregnskab ikke er udarbejdet korrekt.

Det gøres gældende, at varmeregnskaberne og fordelingsregnskaberne er
lovlige og gyldige og opfylder målerbekendtgørelsen.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 17/20

Punkt 3 – EnergiMidts afregning er ulovlig/ugyldig – opkrævning af
forbrug 2 gange:
Sagsøger gør gældende, at EnergiMidts afregningsmetode overfor afdeling
24 er ulovlig eller ugyldig, idet det gøres gældende, at der alene må opkræves
for varmeforbruget i KwH.

Dette bestrides. Det gøres gældende, at afregningen fra forsyningsværket er
lovlig og betalt af afdeling 24.

Sagsøger gør gældende, at der er opkrævet varmeforbrug 2 gange.

Dette bestrides. Det gøres gældende, at afregningen fra forsyningsværket kun
indeholder opkrævning af varmeforbrug 1 gang.

Generelt oplyses, at afdeling 24 har modtaget afregning fra
forsyningsselskabet, som indgår i afdelingens varme- og fordelingsregnskab,
jf. eksempelvis bilag 3.

Den samlede udgift til forsyningsværket er betalt af afdeling 24 – en gang.

De samlede udgifter er fordelt efter udlejers bestemmelser og i
overensstemmelse med målerbekendtgørelsen. Der er ikke opkrævet eller
betalt varmeforbrug 2 gange.

Sagsøgers synspunkt er ikke forståelig for sagsøgte.

Sagsøger er opfordret til at dokumentere sine synspunkter – herunder ved syn
og skøn.

Da sagsøger ikke har opfyldt disse relevante provokationer, gøres gældende,
at sagsøgers synspunkt om opkrævning 2 gange ikke kan tages til følge, jf. i
det hele bilag 7, hvor sagsøgers synspunkter er tilbagevist.

Sagkyndig vidneforklaring Techem:
Techem skal afgive sagkyndig erklæring i sagen.

Techem har besvaret sagsøgers indsigelser mod varme- og
fordelingsregnskabet således:

”  Jeg har modtaget denne fra Person, og her er vores kommentarer til~Ad.2:
At Clorius fordampningsmålere kun skal afregnes med 3 udgiftsposter er
direkte forkert! Det er korrekt, at der er lavet en undersøgelse/rapport i 1945/
47 og at man gjorde dette i ”gamle dage” , men verden er en anden i dag. Jeg
mener ikke at varmeværkerne dengang opkrævede fast afgift, den er kommet
til senere (kan ikke huske hvornår, og tror måske også det kan være lidt
forskelligt fra varmeværk til varmeværk).
Det vi kalder grundgebyr, er det der svarer til varmeværkernes fastafgift/

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 18/20

effektbidrag – som er en slags tilslutningsafgift, varmeværkerne i DK
opkræver for at have lov til at kunne åbne for varmen. Den er ikke
forbrugsafhængig, og den opkræves udelukkende efter de kvadratmeter, som
kan aftage varme i ejendommen. Og da posten ikke er forbrugsafhængig er
den eneste korrekte måde at fordele den på, en særkilt post på
fordelingsregnskabet som ellers er forbrugs afhængigt – derfor er der nu 4
poster i fordelingen og det må også være derfor det er lavet om i afd.24
tilbage i 1995. Jeg vil selvfølgelig lave det på samme måde i dag. Jeg vil lige
nævne af fastaftgift/grundgebyr opkræves og fordeles af alle udbydere i dag –
uanset om der er fordampningsmålere, elektroniske målere eller energimålere
– igen fordi den er uafhængig af forbrug.
Fordeling af varmeudgiften iht. bekendtgørelse 563, mener jeg at advokaten
læser helt forkert – da 40 % af den forbrugsafhængige del skal ligge på
målerne – og igen fastafgift/effektbidrag er ikke forbrugsafhængig og
afregnes i en særskilt post.
Advokaten tager ikke højde for, at det er selve energien, der bruges til at
varme vandet op med, man betaler for, og det er uanset om det varme vand
går i radiatoren eller det går i den varme hane. Dvs. at 40 % af det samlede
forbrug skal ligge på målerne, uanset om det er varmtvandsmålerne eller
radiatormålerne. Så er der selvfølgelig nogle fordelingsprincipper man kan
forholde sig til, når man laver regnskabet, og heri ligger der en
usikkerhedsfaktor, der hedder varmetab i ejendommen.
Så grundlæggende bygges regnskabet op ud fra:

Fastafgift
Måling af radiatorvarme
Måling af varmtvand
Haneandele
Måling = 40 %.

Igen - jeg mener det er gjort korrekt, også iht. Bekendtgørelse 563, og der
skal fordeles 4 poster. ”

Techem skal også afgive sagkyndig forklaring omkring sagsøgers
synspunkter omkring opkrævning af forbrug 2 gange, som for Sagsøgte forsat
ikke er forståelig.

Bevisbyrder:
Det gøres gældende, at det er sagsøger, der har samtlige bevisbyrder i sagen.

Sagsøgers synspunkter, beregninger og fremlagte regneark bestrides i sin
helhed og er, jf. de fremlagte processkrifter, stadig uforståelige for sagsøgte.

Sagsøger har – på trods af 4 processkrifter/procedureindlæg efter
advokatpålæg – alene henvist til stævningens side 22-35, som ikke er
forståelig for Sagsøgte, jf. også indholdet af bilag 7. Derfor meddelte Retten
et advokatpålæg til sagsøger.

Sagsøger/sagsøgers advokat er opfordret til at dokumentere sine

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 19/20

betalingskrav ved syn og skøn ved provokationer i processkrifter fra
Sagsøgte, og herunder særligt ved syn og skøn:

a. at få lejligheden opmålt i henhold til gældende lovgivning
b. at fremkomme med specificerede indsigelser imod varme- og

fordelingsregnskaberne udarbejdet af Techem
c. at dokumentere, at de af Techem udarbejdede varme- og

fordelingsregnskaber ikke er lovlige/gyldige eller korrekte og
herunder

d. at dokumentere, at varme- og fordelingsregnskaberne er udarbejdet i
strid med de aktuelt gældende målerbekendtgørelser og herunder til at
dokumentere, at gældende målerbekendtgørelse ikke er overholdt

e. at benyttelse af cloriusmålere ikke er lovligt/gyldigt
f. at dokumentere den påberåbte 80/20 fordelingsregel, som er

uforståelig for Sagsøgte
g. at dokumentere, at afregning fra EnergiMidt er ulovlig/ugyldig, idet

sagsøgers synspunkter er uforståelige for Sagsøgte og
h. at dokumentere, at der opkræves forbrug 2 gange, idet sagsøgers

synspunkter er uforståelige for Sagsøgte

Sagsøger er afstået herfra og har alene forladt sig på egne bilag og egne
opgørelser.

Sagsøgers bilag og egne udarbejdede opgørelser bestrides i sin helhed.

Det gøres samlet gældende, at sagsøger ikke har løftet sine bevisbyrder."

Rettens begrundelse og afgørelse

En afdeling af en boligorganisation, her afdeling 24 af Sagsøgte er ikke en
selvstændig juridisk enhed. Det bevirker dog ikke, at boligorganisationen, her
Sagsøgte og afdeling 24 er således forbundne i juridisk og økonomisk
henseende, at boligorganisationen automatisk har partsevne for afdelingen
under et søgsmål eller, at boligorganisationen hæfter for afdelingens økono-
miske forpligtelser. Tværtimod er det fastslået, at en afdeling kan sagsøges
uafhængigt af en boligorganisation og vice versa. Endvidere kan en afdeling
og en boligorganisation erklæres konkurs uafhængigt af hinanden. Der ud-
over fremgår det af § 16, stk. 1, i lov om almenboliger, at en afdeling i en
boligorganisation er økonomisk uafhængig af boligorganisationen og af § 26,
stk. 2, i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. hedder det vide-re, at
"Boligorganisationen hæfter ikke for en afdelings forpligtelser, med-mindre
den har påtaget sig en sådan forpligtelse". Som følge af det ovenfor anførte
og allerede fordi, det ikke er bevist, at Sagsøgte som boligorganisati-on har
påtaget sig at hæfte for afdeling 24´s forpligtelser, samt fordi sagsø-gerens
påståede krav udspringer af de for afdeling 24 udarbejdede varme- og
fordelingsregskaber, frifindes Sagsøgte, der er sagsøgt i egenskab af boligor-
ganisation. Der er således ikke materielt taget stilling til sagsøgerens indsi-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62



Side 20/20

gelser vedrørende de enkelte varme- og fordelingsregnskaber eller til
spørgsmålene om forældelse og passivitet.

Efter sagens udfald skal sagsøgeren betale sagsøgtes udgifter til advokatbi-
stand. Ved beløbets fastsættelse er der taget særligt hensyn til, at sagen i det
væsentlige foranlediget af sagsøgerens forhold, har været ekstremt ressour-
cekrævende med adskillige forberedende møder og en ekstrakt på 525 sider,
som sagsøgte har skullet forholde sig til indholdet af. Der er derfor ved om-
kostningsfastsættelsen ikke taget udgangspunkt i de vejledende takster for
proceduresager, men i et skønnet fastsat minimalt timeforbrug. Beløbet er
fastsat inklusiv moms som nedenfor anført.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte, frifindes i kraft af sin status som boligorganisation for den af
Sagsøger nedlagte påstand.

Inden 14 dage skal sagsøgeren til dækning af sagsøgtes udgifter til advokat-
bistand betale 100.000 kr. Beløbet inkluderer moms.

Dommer

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D62