Sag om, hvorvidt sagsøgte - i forbindelse med salg af fast ejendom - var forpligtet til at medvirke til tinglysning af skøde til sagsøgerne
Ret: Retten i Aarhus (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Småsag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;

RETTEN I AARHUS
DOM

afsagt den 13. november 2018






Sag BS-564/2018-ARH




0g






mod




(advokat Klaus Tage Gad)








Denne afgørelse er truffet af 


Sagens baggrund 0g parternes påstande

Denne sag er anlagt den 8.januar 2018 0g er behandlet efter reglerne om småsa -
ger.

2


Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgte,  i forbindelse
med salg af en fast ejendom til  var forpligtet til at medvir-
ke til tinglysning af skøde til sagsøgerne,  0g




 skal betale 25.630 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg;

påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen:

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling jf. retsplejelovens $
218a.

08  2art
købsaftale vedrørende  ejendom beliggende 
 Købsaftalen var blandt andet betinget af en nærmere undersø-
gelse af jordbundsforholdene; som blev gennemført for 
0g  regning. Da parterne ikke kunne nå til enighed
om et afslag i købesummen begrundet i resultatet af denne undersøgelse; blev
købsaftalen annulleret.

 underskrev den 15.juni 2017 en ny købsaftale vedrøren-
de ejendommen, nu med  som køber. 
var ved handlen repræsenteret af ejendomsmægler  Det
fremgår af aftalen at overtagelsesdagen er den 1. oktober 2017, 0g at købesum-
men på kontant 3.995.000 kr. skal berigtiges senest 6 hverdage efter købsafta -
lens underskrivelse ved deponering af 70.000 kr. hos ejendomsmægleren 0g ud-
stedelse af bankgaranti for restbeløbet. Det fremgår desuden blandt andet; at
sælger 0g køber er forpligtet til at underskrive endeligt skøde ~ som udarbejdes
af ejendomsmægleren senest den 1.september 2017, at ejendomsmægleren se-
nest den 15. september 2017 skal anmelde skødet til tinglysning, 0g at køber be-
taler tinglysningsafgiften vedrørende skødet.

Af standardvilkårene til købsaftalen fremgår under Frister, berigtigelser 0g rå -
dgivning (købsaftalens afsnit 10) blandt andet; at "Køber er berettiget til at
kræve endeligt skøde; når alle betalinger 0g garantistillelser er sket som forud -
sat i købsaftalen; 0g når eventuelle øvrige betingelser er opfyldt' ~

Den 2 juli 2017 underskrev  0g  08
 følgende aftale:

11 Aftale om rolle som STRÅMAND.

3



Vi formaliserer hermed vores mundtlige aftale om din rolle som stråmand. Du
har i overensstemmelse med denne aftale i forhold til 
[-Jog dennes ejendomsmægler 	 [<]for os
ageret køber af  hus beliggende på  med
henblik på i første omgang at skjule vores identitet for  Det er i den for-
bindelse vores udtrykkelige aftale, at vi er de reelle køber. Det er derfor os, som
er forpligtet af handlen i alle henseender i forholdet mellem dig 08 OS.

Vi har aftalt; at vi senest den 1. august oplyser  om, at vi er de reelle kø-
ber af ejendommen. Vi instruerer ham i den forbindelse om at skrive skødet til
os. Du giver os lov til i den forbindelse at vise ham denne aftale 0g lover også
mundtligt at bekræfte vores ret til ejendommen 1

Den 28.juli 2017 sendte  0g 
en mail til sælgers ejendomsmægler vedhæftet Aftale om rolle som STRÅ -
MAND" med oplysning om, at  havde underskrevet købs-
aftalen som stråmand for dem; idet de samtidig anmodede ejendomsmægleren
om at udstede skøde til dem.

Ejendomsmægler  svarede den 3. august 2017, at købsaftalen var
indgået 0g underskrevet af henholdsvis sælger 0g  at der
var udstedt bankgaranti for  0g at han ikke havde mulig-
hed for at udstede et skøde til 
på baggrund af stråmandsaftalen.



blev tinglyst skøde direkte til dem; 08 der var herefter en omfattende korre -
sponds ance mellem på dem 0g ejendomsmægleren. Forløbet sluttede med, at
08  den 30. august 2017 afle-
verede et brev til sælger med forslag om, at sælger senest den 11. september
2017 meddelte ejendomsmægleren; at hun accepterede at underskrive et skøde
mellem hende 0g  08  eller et skø-
de, som på samme tid er mellem dig 0g  0g mellem  08
os" , således at ejendomsmægleren som led i berigtigelsen af handlen kunne ud-
arbejde et skøde, der gjorde det muligt; at tinglyse retten til ejendommen direk -
te til dem.  0g  varslede samtidig
at de -hvis sælger ikke accepterede deres forslag ~ ville kræve erstatning af sæl-
ger for deres tab ved, at der skulle tinglyses to skøder i stedet for et skøde.

Sælgers advokat afviste  08  for-
slag;

underskrev herefter et skøde udstedt af sælger til ham;
hvorpå mægler anmeldte skødet til tinglysning: To dage efter at dette skøde var
blevet tinglyst, blev der tinglyst skøde til  08


Beløbet i 	 påstand svarer
til tinglysningsafgiften af det ene skøde.

Parternes synspunkter

 har i det væsentlige pro -
cederet i overensstemmelse med anbringenderne i stævningen 0g 'duplik" (ret-
telig replik) hvori det er anført:


"Det gøres i relation til påstanden gældende,

at det følger af den almindelige grundsætning om kreditorskifte, at rettigheder
ihenhold til gensidigt bebyrdende kontrakter kan overdrages uden debitors
samtykke;

at retten til at modtage tinglyst skøde i henhold til en købsaftale vedrørende
køb af fast ejendom derfor kan overdrages uden debitors samtykke;

idet tinglysning af skødet er en tingsretlig sikringsakt; som sker i erhverve-
rens interesse;

idet sagsøgtes underskrift på skødet i forlængelse af en indgået købsaftale
derfor alene sker med henblik på at godkende; at der registreres en ny
ejer af ejendommen i tingbogen;

idet ændring af navnet på skødet ikke er en ændring af den indgåede købs -
aftale, da ændring af navnet blot er et led i at foretage sikringsakten på
samme måde; som når for eksempel en bil kræves udleveret til en an-
den erhverver end den oprindelige køber;

idet arbejdet med at indsætte et andet navn end oprindeligt forudsat er af så
bagatelagtig karakter, at det under alle omstændigheder kan kræves
udført i henhold til den almindelige loyalitetspligt, der gælder i kon-
traktsforhold;

at der ikke er nogen forskel på, om en ret overdrages uden debitors samtykke,
eller om den via en stråmand går direkte over til en erhverver, som først
afslører sin identitet i forbindelse med krav om opfyldelse af kontrakten
indgået med stråmanden;

5



idet situationen i begge tilfælde bliver; at debitor skal opfylde en rettighed i
henhold til en gensidigt bebyrdende kontrakt over for en anden ad-
komsthaver end den, som fremgår af den gensidigt bebyrdende kon-
trakt;

at sagsøgte ikke berettiget har kunnet undlade at forholde sig til, hvem der på
tidspunktet for tinglysning af skødet var rette adkomsthaver til ejendom-
men;

idet enhver overdragelse af en rettighed i sagens natur baserer sig på en
indgået aftale;

idet anerkendelse af en ret til blot at afvise at forholde sig til sådan en aftale
de facto ville indebære en generel afskaffelse af grundsætningen om
kreditorskifte, eftersom denne grundsætning i sagens natur forudsætter
en pligt for debitor til at forholde sig til en overdragelse;

at sagsøgte ikke i øvrigt har haft nogen loyal grund til at modsætte sig tinglys-
ning af skøde direkte til sagsøger;

idet  2orco
som aftalt;

idet  ihenhold til bilag 8 (Købsaftalen) stillede en bankgaranti
for restkøbesummen som aftalt;

at sagsøger derfor har været forpligtet til at medvirke til at tinglyse skøde til
sagsøger;

idet  i henhold til pkt. 10 og i henhold til afsnittet 'Frister, berigti-
gelse 0g rådgivning" på side 5i bilag 8 (Købsaftalen) havde krav på at
modtage tinglyst skøde;

idet sagsøger i henhold til bilag 9 (Stråmandsaftale) var den reelle køber 0g
derfor uden videre kunne kræve alle rettigheder i henhold til bilag 8
(Købsaftalen) opfyldt direkte over for sagsøgte herunder retten til at
modtage tinglyst skøde;

at sagsøgte ved at nægte at underskrive et skøde med sagsøgers navn på der-
med forsætligt har tilsidesat sin pligt til at medvirke til at tinglyse skøde til
sagsøger;

at sagsøgte dermed er erstatningsansvarlig for det tab sagsøger har lidt ved at

blive tvunget til først at tinglyse skøde til  0g derefter tinglyse
skøde til sagsøger;"

0g


Der kan ikke udledes nogen retsvirkning af; at sagsøger ikke har valgt at benyt-
te en "eller ordre" klausul. En sådan klausul ville i øvrigt have været mere
vidtgående for sagsøgte, idet klausulen ville have berettiget 
til erstatte sig selv som aftalepart med en anden aftalepart. Det ville have gi-
vet anledning til en række vanskeligt spørgsmål som for eksempel:

hvem  kunne indsætte som endelig erhverver
hvor længe klausulen kunne udnyttes
om  ved at udnytte "eller ordre" ~klausulen ville bli-
ve frigjort for sine forpligtelser over for sagsøgte.

Det er forhold, som parterne i givet skulle have reguleret i købsaftalen: Det ville
have resulteret i en mere kompleks transaktion end det er tilfældet ved anven-
delsen af reglerne om kreditorskifte, som netop ikke ændrer noget ved aftale-
forholdet mellem sagsøgte 0g 



Sagsøgte skulle således blot digitalt have underskrevet det skøde, som
udarbejdede som led i berigtigelsen. Men sagsøgte havde uden grund
på forhånd afvist at ville underskrive et skøde med sagsøgers navn på.

har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med
påstandsdokumentet, hvori det er anført:



Til støtte for  påstand om frifindelse gøres det gælden-
de,

1.1	 08  har ikke noget aftalefor-
hold.

1.2	 er ikke forpligtet til at medvirke til udarbejdelse af
et overspringsskøde; da  ikke er part i nogen sag
med 

1.3	Tinglysning af skøde til  2art Od 2ort
indgåede købsaftale, da  ikke er part i aftalefor -
holdet.

1.4	Indgåelse af en købsaftale med en "eller ordre" klausul, ville være et
sædvanligt vilkår, såfremt  havde et ønske om at
lade en anden køber indtræde i aftalen

1.5	 kan, som køber, ikke ensidigt indsætte 
 isit sted, idet aftalen ikke indeholder en 1 eller ordre" klausul:"

Rettens begrundelse 0g resultat

Købsaftalen af 15.juni 2017 vedrørende ejendommen beliggende 
 blev indgået mellem  som sælger 0g
 som køber. Det lægges efter bevisførelsen til grund, at
 optrådte på vegne af  0g 
som ønskede at skjule deres identitet for sælger i forbindelse
med aftalens indgåelse.

Det antages efter teori 0g praksis, at dansk rets almindelige grundsætning om,
at fordringer frit kan overføres fra en kreditor til en anden uden debitors
samtykke, også gælder fordringer ifølge en endnu ikke opfyldt gensidigt bebyr-
dende kontrakt. Det er i denne forbindelse ikke en forudsætning, at parternes
aftale indeholder en "eller ordre -' 1 klausul.

Der er enighed om, at  som forudsat i købsaftalen depone-
rede 70.000 kr. hos ejendomsmægleren 0g stillede en bankgaranti for restkøbe-
summen inden 6 hverdage efter købsaftalens underskrivelse. Det lægges desu -
den til grund, at  08  2art
gende over for sælgerlejendomsmægleren dokumenterede, at 
havde købt ejendommen som stråmand for dem

Der er ikke påvist nogen risiko eller ulempe for sælger ved under disse om-
stændigheder efter at der var sket deponering 0g garantistillelse i henhold til
købsaftalen at medvirke til udstedelseltinglysning af skøde direkte til
0g 



grund kræve  rettigheder 1 henhold til købsaftalen opfyldt
af sælger, herunder retten til at modtage tinglyst skøde:

Sælger er ved at nægte at medvirke til tinglysning af skøde til 
0g  herefter erstatningsansvarlig for det tab,
 har lidt i form af udgif-
ter til tinglysning af et ekstra skøde.

8


Retten tager derfor  0g  på -
stand til følge

Sagsomkostningerne fastsættes til 500 kr. til dækning af retsafgift.

THI KENDES FOR RET:

skal inden 14 dage til  08
betale 25.630 kr. med tillæg af procesrente fra den
8. januar 2018.

skal inden samme frist betale 500 kr.i sagsomkost-
ninger til  0g  Sagsomkost-
ningerne forrentes efter rentelovens $ 8 a.