Landretten stadfæster byrettens dom om sagen, der vedrører sagsøgers påståede krav på erstatning eller vederlag fra sagsøgte og sagsøgte ApS i forbindelse med gennemførelse af et byggeprojekt
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Erstatning uden for kontrakt;

/

ØSTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 25. februar 2022

Sag BS-49753/2020-OLR
(1. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Rasmus Schmidt)

mod

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs

og

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
(advokat Thomas Stampe for begge)

Retten i Lyngby har den 7. december 2020 afsagt dom i 1. instans (sag BS-
21372/2019-LYN).

Landsdommerne Ellen Skodborggaard (kst.), Annette Dam Ryt-Hansen og Peter
Thønnings har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
Appellant, tidligere Sagsøger, har nedlagt påstand om, at Appelindstævnte,
tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs
tilpligtes in solidum at betale 5.000.000 kr. med til-læg af procesrente fra 5.
september 2016 til Appellant, tidligere Sagsøger.

De indstævnte, Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte ApS,
tidligere Sagsøgte ApS under konkurs har påstået dommen stadfæstet.



/

2

Supplerende sagsfremstilling
Der blev mellem Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS og selskaberne
Ejendomsselskabet Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS og Virksomhed
ApS 3 den 15. hhv. 18. oktober 2017 indgået ”Aftale om adgang til ejerlejligheder
m.v.” Af aftalens pkt. 8.1 fremgår følgende:

”Såfremt Appellant, tidligere Sagsøger [Appelindstævnte ApS, tidligere
Sagsøgte ApS og Virksomhed ApS 3] loyalt Appellant, tidligere Sagsøger
loyalt medvirker til, at Projektudvikler [Appelindstævnte ApS, tidligere
Sagsøgte ApS] får adgang til Appellant, tidligere Sagsøger-lejlighederne i
Udførelsesperioden og i øvrigt ikke på anden måde mislig-holder Aftalen
eller Projektudviklingsaftalen, da er Appellant, tidligere Sagsøger berettiget
til at mod-tage en særskilt kompensation på kr. 500.000,00 inkl. moms. Til
sikkerhed for beløbets betaling deponeres beløbet hos Appellants, tidligere
Sagsøger advokat, Gangsted Advo-katfirma, Borgergade 24B, 1300
København K, senest 5 dage efter Parternes underskrift på Aftalen. Gangsted
Advokatfirma er berettiget til at frigive be-løbet til Appellant, tidligere
Sagsøger 10 dage efter afslutning af Udførelsesperioden, jf. pkt. 2.3.1 og pkt.
5.1., såfremt betingelserne for Appellants, tidligere Sagsøger modtagelse af
kompensation er op-fyldt. I tilfælde af tvist om, hvorvidt betingelserne for
Appellants, tidligere Sagsøger modtagelse af kompensationen er opfyldt, skal
Gangsted Advokatfirma være berettiget til at deponere beløbet på en
deponeringskonto, hvorefter frigivelse heraf vil være et anliggende mellem
Projektudvikler og Appellant, tidligere Sagsøger.”

Den 19. marts 2019 indledte Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS en
voldgiftssag ved Voldgiftsinstitut-tet mod Virksomhed ApS 4, Ejendomsselskabet
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS og Virksomhed ApS 3 med påstand
om, at de indklagede selskaber skulle give Appelindstævnte ApS, tidligere
Sagsøgte ApS adgang til ejerlejlighederne i projektet, at de indklagede selskaber
var pligtige at afhol-de en række omkostninger, og at de indklagede selskaber
skulle anerkende, at de havde misligholdt projektudviklingsaftalen.

De indklagede selskaber nedlagde under voldgiftssagen selvstændig påstand om
bl.a., at Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS skulle betale selskaberne
10.423.514,99 kr.

Voldgiftsretten traf ved kendelse afsagt den 3. august 2020 afgørelse om, at de
indklagede selskaber skulle give Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS
adgang til ejendommen og ejer-lejlighederne med henblik på at udføre de arbejder,
der var nødvendige for at færdiggøre og opnå ibrugtagningstilladelse vedrørende
Add On projektet på nærmere angivne vilkår. Voldgiftsretten bestemte videre, at
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS til de indklagede selskaber skulle
betale 4.524.732 kr. med tillæg af procesrente og sagens omkostninger samt et
beløb på 650.000 kr. med tillæg af procesrente mod, at de indklagede selskaber
inden den 1. september 2020 indsendte et be-hørigt ventilationsprojekt godkendt af
Ejerforening 1 m.fl. til Køben-havns Kommune.

Af voldgiftsretskendelsens begrundelse fremgår bl.a.:



/

”Parterne er enige om, at de indklagede ejerlejligheder ikke er i samme stand
som ved undersøgelsesperiodens start, og dette er i øvrigt også bevist ved
skønsmandens erklæringer.



/

3

Parterne er derimod ikke enige om, i hvilket omfang skaderne på ejerlejlig-
hederne skyldes klagerens arbejder eller vandskader, herunder især den sto-re
vandskade i august 2018, og betydningen heraf.

Voldgiftsretten finder, at det er uden betydning for afgørelsen af de indkla-
gedes krav, om skaderne beror på vandskader. Vandskaderne er forårsaget af
klagerens entreprenørs culpøse forhold, og da klageren var bekendt med den
betydelige skaderisiko, uden at klageren tog tilstrækkelige skridt til ved
tilsyn og kontrol at begrænse og styre risikoen, påhviler der klageren ansvar,
således som det flere gange er fastslået af Højesteret, senest ved U2019. 3968
HD. Det er endvidere uden betydning for klagerens ansvar og opgørel-sen af
de indklagedes erstatningsansvar, hvorvidt klageren har mulighed for
forsikringsdækning. ”

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS blev taget under konkursbehandling
ved kendelse afsagt af Sø-og Handelsrettens skifteret den 13. november 2020.
Kendelsen blev stadfæstet af Østre Landsret den 18. december 2020.

Af ”Kreditorinformation nr. 6” , der er udarbejdet af kurator den 13. september
2021, fremgår bl.a., at der i konkursboet Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte
ApS er registreret aktiver for 723.913,23 kr. og passiver for 146.509.750,17 kr.

Af CVR-udskrifter vedrørende selskaberne Virksomhed ApS 4, Appelindstævnte
ApS, tidligere Sagsøgte ApS og Virksomhed ApS 3 fremgår, at selskabernes reelle
ejer er Appellant, tidligere Sagsøger.

Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøger, Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Vidne 2 har
afgi-vet supplerende forklaring. Vidne 3, tidligere Person 1 har endvidere afgivet
forklaring.

Appellant, tidligere Sagsøger har supplerende forklaret blandt andet, at idéen til
Add On
projektet første gang kom op for cirka 30 år siden. Det var i forbindelse med, at
han købte sin første ejerlejlighed på Adresse 1. Han var da i kontakt med By &
Havn (Havnen) om projektet, men det blev ikke realiseret. Ejerforeningen sik-rede
sig tilbage i 1994, at det var foreningen, som havde byggeretten til en over-
bygning, ved at nedfælde det i foreningens vedtægter. Ejerforeningen tog
spørgsmålet om en overbygning op overfor Havnen i 2012, og det var Havnen, der
anbefalede et samarbejde med Vidne 3, tidligere Person 1. Han blev først
bestyrelsesfor-mand i ejerforeningen i 2017.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte ønskede, at de kunne mødes ”uden for referat”
. Det var fordi, at nogle i ejerforeningen mente, at han som medlem af
ejerforeningen og økono-misk interessent i Add On projektet måtte anses for
inhabil i ejerforeningens regi, når det kom til drøftelser af Add On projektet. De
mødtes derfor ude i by-en og kommunikerede over telefon.



/

4

Da Add On projektet skulle vedtages i ejerforeningen, forelå aftalen mellem
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS og ejerforeningen. Hans rolle var at
stemme projektet igennem med sine 51%. Han gjorde dette i den tro, at han også
havde 51% af Add On projek-tet. Hans mail af 7. februar 2015 til arkitekt Vidne 1
om hans 51%’s deltag-else i Add On projektet underbygger dette. Han skrev det, så
han var sikker på, at det fremgik på skrift. Op til afstemningen i ejerforeningen
skrev Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte til ham, at det ville være en stor hjælp,
hvis han ville skrive ud til de andre i ejerforeningen, at han havde skrevet under.
De andre medlemmer af ejerforeningen stolede på ham, og det vidste
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Add On projektet ville ikke være blevet til
noget, hvis han ikke havde tiltrådt projektudviklingsaf-talen. Han anser det ikke
som en dækkende betaling for hans bistand, at der vil-le ske konvertering af hans
ejerlejligheder fra at være opført på lejet grund til opført på ”ejet” grund, da han
havde en god lejekontrakt, som forventeligt kun-ne forlænges.

Mailen af 27. maj 2015, hvor han orienterede om forlængelsen af optionsaftalen,
viser, at det var ham, der havde kontakten og den gode relation til Havnen -ikke
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Han havde gennem 30 år haft kontakt til
Havnen. Op-tionsaftalen blev forlænget, fordi Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
havde problemer med at få finansieringen på plads.

Mailudvekslingen af 11. og 13. november 2015, hvor han ikke stillede sig på
bagbenene overfor forslaget om skævvridning, skal ses i sammenhæng med, at han
under et senere møde fastholdt sit fulde engagement i sagen, og derunder ønskede
at stå på lige vilkår med Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte i forhold til
Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte financier. Den skævvridning, som han sagde
god for ved mailen af 13. novem-ber 2015, kan han ikke længere redegøre for. Han
husker dog, at han blev næg-tet at mødes med Appelindstævntes, tidligere
Sagsøgte långiver. Han havde halvparten af projektet, men han indgik i drøftelser
om skævvridning. Dette blev også drøftet ved et ef-terfølgende møde. Det er
sædvanligt med sådanne drøftelser i en forretnings-mæssig kontekst. Det var fra
hans side ikke ment som et oplæg om drøftelser for de nærmere vilkår for det
mulige partnerskab – disse vilkår var allerede på tidligere tidspunkt aftalt
mundtligt.

Det var ikke den oprindelige plan, at de hver skulle tilvejebringe halvdelen af
finansieringen til Add On projektet. Dette var hele tiden Appelindstævntes,
tidligere Sagsøgte op-gave. Det er dog korrekt, at mailen af 2. september 2015
angik en finansiering af projektet, som eventuelt skulle tilvejebringes via ham.
Baggrunden var, at han i forbindelse med forhandlingerne om projektet med
Person 3 og Person 4 havde fået et finansieringstilsagn fra Danske Bank. Dette
tilsagn ønskede banken imidlertid ikke at udstrække til også at gælde en reali-
sering af projektet med Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte som deltager.



/

5

Han modtog løbende de af Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte udarbejdede
budgetoversigter for Add On projektet. Han læste tallene sådan, at han skulle have
51% af det beløb, der er benævnt ”fortjeneste” , hvis projektet blev realiseret. Fra
fortjenesten skul-le fratrækkes udgifterne til finansiering. Han mente, at der var et
fælles ejerskab til projektet. Aftalen med Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte var,
at han skulle oppebære 51% af fortjenesten. Han skulle nok også hæfte for et
eventuelt underskud med 51%.

Ved voldgiftssagen blev hans selskaber tilkendt et beløb. Dette er anmeldt i
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs. Ejerforeningen har
også anmeldt krav i konkursboet – det udgør vist et millionbeløb.

Hans vederlagskrav bygger på hans mangeårige arbejde med Havnen om pro-
jektet, herunder de løbende drøftelser om forlængelse af lejekontrakten. Det var
det, som skabte en indgang til Havnen for drøftelse af grundkøbet. Han har og-så
udført arbejde vedrørende Appelindstævnte ApS', tidligere Sagsøgte ApS køb af
ejendommen. Han har over en længere periode haft løbende kontakter til Havnen –
både i form af møder og telefoniske drøftelser - og han stod for udarbejdelsen af
det første projekt med Vidne 3, tidligere Person 1. Dette projekt var ikke det, der
kom til udførelse. Han har del-taget i utallige møder med Appelindstævnte,
tidligere Sagsøgte, Person 8 og advokat Tho-mas Stampe.

Han var ejer af 51% af lejlighederne i ejerforeningen. Han kunne godt, uden at
ejerforeningen havde købt den lejede grund, have omdannet sine lejligheder til
beboelsesejerlejligheder beliggende på lejet grund. Lejekontrakten var gælden-de
frem til 2033.

Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte mail af 5. september 2016 med opregning af
3 modeller var han ikke enig i. Model 1 var nok på papiret udtryk for et 50-50%
partnerskab, men han måtte imidlertid ikke møde den långiver, som
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte for-handlede finansiering med. Det var han
ikke tilfreds med og tog afstand fra. Præsentationen af de tre modeller var helt nyt
for ham. Han var ikke enig i, at de skulle dele udgiftsposten på 3 mio. kr., eftersom
han havde afholdt andre udviklingsomkostninger, før Appelindstævnte, tidligere
Sagsøgte kom ind i sagen. I hans svar i mailen af 13. september 2016, betegnede
han ikke model 1 som et 50-50 partner-skab, han beskrev ikke sin uenighed
vedrørende forslaget om at dele udvik-lingsomkostningerne eller tilkendegav sin
utilfredshed med ikke at blive invol-veret i forhold til långiveren. Der havde
mellem Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte mail og hans mailsvar været en
telefonisk drøftelse. Efter drøftelsen følte han sig låst. Han havde jo på det
tidspunkt stemt ja i ejerforeningen, så han havde intet manøvre-rum. Det er
korrekt, at han ikke accepterede model 3 i Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte
mail. Det forholdt sig sådan, at han i sin mail af 13. september 2016 gav et
modtilbud til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte på 5 mio. kr., mod at han selv
overtog projektet.



/

6

Han accepterede Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte mail af 20. maj 2015 om, at
optionsaftalen skulle overgå til et nyt selskab – Virksomhed ApS 1 - selvom han
ikke var medejer af dette selskab. Han mener, at hans navn fremgik af optionsaftal-
en, og at det derfor ikke var nødvendigt at gøre bemærkninger om ejerskabet til
Add On projektet i den forbindelse.

Han husker ikke nærmere om baggrunden for Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte
mail af 3. sep-tember 2015 om bl.a. betaling til den part, som stillede med hele
finansieringen. Betaling for at stille med eller skaffe finansiering var ikke noget,
som han selv ville have krævet. Han betragtede det som et partnerskab, og han
skulle jo sør-ge for at få projektet vedtaget i ejerforeningen. Han havde aldrig holdt
alle de møder og sendt alle de mails, hvis de ikke var partnere på projektet.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har supplerende forklaret blandt andet, at der
ikke har været
en aftale om fælles ejerskab til Add On projektet. Den lange proces med drøftel-ser
og mails mellem ham og Appellant, tidligere Sagsøger var udtryk for, at de sigtede
mod og havde en intention om at indgå en partnerskabsaftale, men dette blev aldrig
realiseret. De mange kontakter er desuden udtryk for den praktiske realitet, at
Appellant, tidligere Sagsøger var den, der ”frontede” ejerforeningen i forbindelse
med drøf-telserne om Add On projektet. Han og Appellant, tidligere Sagsøger
nåede aldrig til en partnerskabsaftale. Han tror, at Appellant, tidligere Sagsøger
synes, at finansieringen af Add On projektet var for dyr. Projektet blev – hvilket er
helt sædvanligt i for-bindelse med ejendomsudvikling – indlagt i et projektselskab.
Han var registre-ret direktør i Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS, som
hyrede en totalentreprenør til projektet. Person 8 var bygherrerådgiver på pladsen
frem til efteråret 2018. Det er helt sædvanligt i branchen at placere projekter i
projektselskaber – også selvom et projekt ikke bliver til noget. Det mener han, at
Appellant, tidligere Sagsøger burde have været helt klar over.

Appellants, tidligere Sagsøger vederlagskrav mod ham personligt giver ikke
mening, da modparten for vederlaget under alle omstændigheder må være
projektselska-bet. Det er sædvanligt i ejendomsudviklingsbranchen, at man
forsøger at kom-me med i projekter, men det er lige så sædvanligt, at dette – selv
efter en større indsats – kan mislykkes. Noget sådant udløser ikke krav på betaling
af et veder-lag.

Appellants, tidligere Sagsøger forklaring om baggrunden for sit vederlagskrav
afspejler, at der i vidt omfang er tale om honorar for arbejde eller begivenheder,
som angår tiden, før Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS kom ind i
sagen. Vidne 3's, tidligere Person 1 projekt var et helt andet end det, der endte med
at blive udført. Appellants, tidligere Sagsøger deltagelse i indleden-de møder med
Havnen var relevant, fordi ejerforeningen var aftalepart og skul-le repræsenteres i
forhold til Havnen, inden det kom på bane, at Appelindstævnte ApS, tidligere
Sagsøgte ApS kunne være aftalepart for Havnen.



/

7

Adgangsaftalen fra oktober 2017 blev lavet i forbindelse med byggeriets iværk-
sættelse. Der kunne umiddelbart ikke opnås enighed om adgang til Appellants,
tidligere Sagsøger lejligheder, og derfor kom aftalen på plads. Der blev aftalt en
kompen-sation til Appellants, tidligere Sagsøger selskaber på 500.000 kr. for dette.
Baggrunden for aftalen var, at de ville sikre sig, at Appellant, tidligere Sagsøger
ikke ville obstruere realise-ringen af Add On projektet. Der var i forbindelse med
indgåelsen af adgangsaf-talen ikke synspunkter fremme om, at der var yderligere
krav fra Appellants, tidligere Sagsøger side.

Hans mail af 11. november 2015 til Appellant, tidligere Sagsøger med omtale af
forskellige modeller for samarbejdet, herunder ”som hidtil en deling” , var udtryk
for, at et projekt baseret på ligedeling på dette tidspunkt var intentionen. Den
endelige afklaring var dog ikke sket og fandt først sted i september 2016 efter
drøftelser-ne om de tre modeller i hans mail af 5. september 2016.

Når han i sin sms af 25. februar 2016 til Appellant, tidligere Sagsøger skrev
”tillykke med os” , var baggrunden den, at de i næsten et år havde arbejdet på at få
projektet på skinner til ejerforeningens og Appelindstævnte ApS', tidligere
Sagsøgte ApS fælles gavn. ”Os” er således en reference til ejerforeningen og
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS.

Når han i mailen af 20. april 2016 til Appellant, tidligere Sagsøger skrev om ”en
stor hjælp for processen” , var det udtryk for, at der på daværende tidspunkt var
stor uro internt i ejerforeningen. Appellant, tidligere Sagsøger var toneangivende i
ejerforeningen, og hans indstilling virkede motiverende i forhold til de andre fire
ejere. Appellant, tidligere Sagsøger virkede som en slags talsmand for
ejerforeningen.

Han skrev den 24. maj 2016 til Appellant, tidligere Sagsøger, at de skulle ”have
øl” i anled-ning af, at den sidste ejer i ejerforeningen havde tiltrådt aftalen. Det
havde vær-et et hårdt arbejde, og nu var alle tre aftaler på plads. Han skrev dette til
Appellant, tidligere Sagsøger, fordi han havde været hovedforhandler for
ejerforeningen og langt mere involveret i forhandlingerne end ejerforeningens
advokat.

Han skrev i mailen af 2. september 2015 til Appellant, tidligere Sagsøger, at han
krydsede fingre for, at Appellant, tidligere Sagsøger ville have held med at skaffe
finansiering til pro-jektet. Det var en af to gange, at Appellant, tidligere Sagsøger
forsøgte at skaffe penge til projektet, men dette lykkedes ikke for Appellant,
tidligere Sagsøger. Det var finansiering til enten halvdelen eller hele projektet –
dette må Appellant, tidligere Sagsøger selv svare på. Aftaleoplægget med PwC
angik et finansieringsoplæg med henblik på at sælge det samlede realiserede
projekt en bloc i stedet for, at de selv skulle stå for salg-et af de enkelte
beboelsesejerlejligheder.

I budgetterne er der under ”Øvrige udgifter” en post benævnt ”finasieringsom-
kostninger” , som, så vidt han kan vurdere, angik den samlede finansiering. Der
var budgetteret med et samlet finansieringsbehov på 100 mio. kr. De af ham



/

8

løbende fremsendte budgetter var en ”levende organisme” . Der lå ikke i bud-
getterne noget udsagn om, at der skulle skaffes en fælles finansiering kun fra en
investor.

Det var Kinnerton og siden Nykredit, som finansierede Add On projektet. Han
deltog i selv med dele af finansieringen. Den 16. september 2016 blev der ud-
færdiget et gældsbrev på 996.000 kr. Kreditor er Virksomhed ApS 1, og kravet
angår dette selskabs indskud i Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS.
Hertil kommer indskud fra de øvrige ejere Person 8 og Person 12. De kom vel med
et sam-let indskud på 10-11 mio. kr. i egenfinansiering.

Når han i beskrivelsen i model 3 anvender formuleringen ”din hjælp omkring hele
sagen” , skulle ordet ”hjælp” nok reelt have været i anførselstegn. Der var et stort
behov for, at Appellant, tidligere Sagsøger ikke blokerede for sagens
gennemførelse. De kunne mærke, at det kunne gå galt, hvis Appellant, tidligere
Sagsøger begyndte at ob-struere projektet, og dette viste sig desværre at holde stik.

Det var ikke mailen af 5. september 2016 med de tre modeller, som førte til, at det
begyndte at gå skævt. Det var på det tidspunkt allerede begyndt at gå skævt,
hvilket det store beløb også illustrerer.

Det er korrekt, at der var et beløb i spil overfor Person 14, og det var 5 mio. kr.
Budgetterne viste en slutfortjeneste på 20 mio. kr. Dette var inklu-sive værdien af
byggeretter og en realisering af Add On projektet. Byggeriet var ikke igangsat på
daværende tidspunkt.

Vidne 2 har supplerende forklaret blandt andet, at markedet
for byggeretter i By i 2015-2016 var ”rødglødende” . Der var et stort pres for at
købe byggeretter, og de umiddelbart lettilgængelige byggeretter var solgt. Havnen
var af den opfattelse, at ejerforeningens medlemmer boede meget bil-ligt til leje,
idet lejen svarede til niveauet før byudviklingen af By. Havn-en behandlede deres
lejere pænt og lagde vægt på, at der var ro og forudsigelig-hed om lejeforholdene.
Ejerforeningens hus på den lejede grund skulle efter lo-kalplanen bevares.
Grunden var derfor ikke i sig selv meget værd. Ejerforening-en var ikke ”truet” .
Havnens interesse var at få aktiveret den værdi, der lå i byggeretterne til Add On
projektet. Havnen forhandlede i 2014 med Appellant, tidligere Sagsøger herom, og
Vidne 3, tidligere Person 1 var i den forbindelse byggeteknisk rådgiver. Han og
kollegerne hos Havnen kendte Vidne 3, tidligere Person 1 fra andre projekter i By.
Vidnet bragte vist Vidne 3, tidligere Person 1 i forslag for Appellant, tidligere
Sagsøger, da han havde spurgt, om vidnet kunne anbefale nogen.

Det var Appellant, tidligere Sagsøger, som introducerede Appelindstævnte,
tidligere Sagsøgte for Havnen. På det tidspunkt var det en forudsætning for
Havnen, at potentielle developere



/

9

blev ”båret ind” af andre, da developere ikke uden videre ville kunne erhverve
byggeretterne til projekter som fx Add On projektet.

Appellant, tidligere Sagsøger var bindeled mellem ejerforeningen og Havnen under
for-handlingerne. Appellant, tidligere Sagsøger og ejerforeningen var ikke ”en og
samme per-son” , men havde forskellige interesser. I forbindelse med salget til
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS var det en forudsætning for Havnen,
at ejerforeningen var indforstået hermed – man anså det som en trepartsaftale. Han
opfattede det sådan, at Appellant, tidligere Sagsøger havde stor interesse i at få
udviklet Add On projektet. Dette skyldes dels, at det indebar ejerforeningens
erhvervelse af grundarealet og dermed ”fuldt” ejer-skab for ejerne af
ejerlejlighederne, dels at selve realisationen af Add On pro-jektet tiltalte Appellant,
tidligere Sagsøger, der havde lagt mange kræfter og et stort per-sonligt engagement
i projektet.

Vidne 3, tidligere Person 1 har forklaret blandt andet, at han er ingeniør, direktør
og partner i
Virksomhed. Før dette drev han virksomhed med bygherrerådgivning, og endnu før
dette var han direktør for forskellige rådgivende ingeniørvirksomhe-der.

Han var involveret i udviklingen af andre projekter for Havnen og blev spurgt af
Vidne 2 fra Havnen, om han ville bistå Ejerforening 1 med rådgivning. Det var før
sommeren 2013, at han blev involveret. Han skulle hjælpe med at skabe et
aftalegrundlag mellem Havnen og ejerne i Adresse 1. Det var ejerne i
ejerforeningen, som var lejere af grundare-alet, der var hans opdragsgivere.
Appellant, tidligere Sagsøger repræsenterede ejerne af ejerlejlighederne. Han fik
sat møder op mellem Havnen og Appellant, tidligere Sagsøger og deltog selv i
disse. Der var i 2012 blevet gennemført en arkitektkonkurrence for udviklingen af
det område i By, hvor Adresse 1 er beliggende. Nogle bygninger skulle ved
realisationen af arkitektprojektet fjernes, men den om-handlede ejendom på Vej
kunne udvikles med et Add On projekt. Ideen til Add On lå i et allerede udviklet
arkitektprojekt. Hans firma udarbejdede de skitser til Add On projektet, som i 2013
blev sendt til Havnen.

Han kan huske den betingede salgsaftale af 20. juni 2014, herunder priserne for
grundstykket og byggeretterne. Han kan ikke huske, om der var forhandlet andre
priser med Havnen før dette. Priserne for grunden og særligt byggeret-terne var et
afgørende element i forhandlingerne. Han drev processen og fik af-talt møder
mellem ejerforeningen og Havnen, hvor man forhandlede blandt andet priserne for
grund og byggeretter. Han tager gerne et stort ansvar for, at man nåede frem til de i
aftalen angivne priser.

Hos Virksomhed og senere Virksomhed anskuede man det sådan, at opdrags-
giveren reelt var Appellant, tidligere Sagsøger. Appellant, tidligere Sagsøger var
interesseret i at reali-sere Add On projektet. Han ved ikke, hvor ejerforeningen
”var henne” , men



/

10

Appellant, tidligere Sagsøger havde oplyst, at han havde stemmemajoriteten i
ejerforeningen. Det var planen, at ejerforeningen skulle erhverve grunden og
byggeretterne. Det var ikke en ”professionel” kunde – hvis det havde været en
professionel kunde, havde hans bistand nok ikke været fornøden. Han tilbød at
deltage i ud-viklingen af ejendommen med andre investorer, men det blev ikke til
noget. På et tidspunkt efter et møde med ejerforeningens daværende advokat stod
det klart, at ejerforeningen ikke længere ønskede at gøre brug af Virksomheds
bistand – det var noget med, at Appellant, tidligere Sagsøger havde lejet nogle af
sine ejerlejligheder ud og derfor ikke alligevel havde stemmemajoritet.

Han er medejer af et selskab, hvor også advokat Thomas Stampe har en ejeran-del.

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Appellant, tidligere Sagsøger har yderligere anført blandt andet, at han er
berettiget til et ikke-urimeligt vederlag for sin indsats relateret til Add On projektet
efter prin-cippet i købelovens § 5 og almindelige aftale- og obligationsretlige
grundsæt-ninger. Bevisbyrden for, at det rejste krav er urimeligt, påhviler de
indstævnte, der ikke har løftet denne bevisbyrde. Korrespondancen i sagen viser
entydigt, at Appellant, tidligere Sagsøger skulle vederlægges ved medejerskab til
Add On projektet, hvilket blev bekræftet ved Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte
fremsendelse af provenuberegning den 11. november 2015 og Vidne 1's
vidneforklaring herom.

Det kan efter Vidne 2's forklaring lægges til grund, at Appellant, tidligere Sagsøger
var helt central for, at Havnen indgik aftale med de indstævnte om salg af
byggeretten og grunden. Det var også Appellant, tidligere Sagsøger, der fik stemt
projektet igennem i ejerforeningen.

Det bestrides, at tilbuddet om betaling af 5 mio. kr., der blev fremsat i mailen af 5.
september 2016, var betinget af, at Appellant, tidligere Sagsøger bidrog loyalt til
gennem-førelsen af Add On projektet. En sådan betingelse fremgår hverken af
tilbuddet eller af sagens øvrige beviser. Det bestrides videre, at Appellant, tidligere
Sagsøger er blevet vederlagt for sin indsats ved ejerforeningens anskaffelse af
grunden fra Havn-en.

Såfremt Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte ikke anså sig for bundet af aftalen
med Appellant, tidligere Sagsøger om vederlæggelse ved medejerskab og derved
ret til at oppebære halvdelen af projektets provenu, burde Appelindstævnte,
tidligere Sagsøgte allerede den 7. februar 2015 have gjort indsigelse herimod,
hvilket han ikke gjorde, hverken dengang eller senere. Appelindstævnte, tidligere
Sagsøgte har derfor både ved sin adfærd og sin passivitet accepteret af-talen og
dermed også vederlagskravets eksistens.



/

11

Det gøres endvidere gældende, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under kon-kurs har pådraget sig et
erstatnings- og hæftelsesansvar, da Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og
selskabet illoyalt, i ond tro og svigagtigt har tilegnet sig Appellants, tidligere
Sagsøger ydel-ser, som var afgørende for vedtagelsen og gennemførelsen af Add
On projektet, hvorefter de har fragået aftalen om medejerskab og vederlæggelse.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte var som direktør i og medejer af
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS ansvarlig for og drev Add On
projektet og var dermed bekendt med den betydelige skaderisiko på Appellants,
tidligere Sagsøger lejligheder, uden at han tog tilstrækkelige skridt til ved til-syn
og kontrol at begrænse og styre risikoen som fastslået ved voldgiftskendel-sen.
Tabet som Appellant, tidligere Sagsøger ultimativt har lidt i forbindelse hermed
udgør mindst 5,5 mio. kr. med tillæg af procesrente fra august 2019. De indstævnte
er erstatningsansvarlige for dette tab efter selskabslovens §§ 361-362 samt almin-
delige regler om erstatning, hæftelse, medvirken og uretmæssig berigelse.

Da de indstævnte har tilstrækkelig mulighed for at varetage deres interesser, da der
foreligger undskyldelighed, og da Appellant, tidligere Sagsøger ellers vil lide et
ufor-holdsmæssigt tab, gøres det gældende, at betingelserne for at fremsætte det
nye anbringende om erstatningsansvar for det tab, for hvilket ansvaret er fastslået
ved voldgiftskendelsen, er opfyldt, jf. retsplejelovens § 383, stk. 2.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte ApS, tidligere
Sagsøgte ApS under konkurs har heroverfor anført blandt
andet, at mailen af 7. februar 2015 fra Vidne 1 ikke er udtryk for en aftale om
fælles ejerskab til Add On projektet, idet mailen alene udtrykker nogle ind-ledende
tanker om Appellants, tidligere Sagsøger overvejelser om et muligt partnerskab.
Overvejelserne er på ingen måde konkrete med hensyn til, hvem af parterne der
skal gøre hvad, risici mv. Herudover er der tale om en mail fra en tredjemand, og
ikke en given aftalepart.

Tildeling af optionen til at opføre Add On projektet skete med Appellants, tidligere
Sagsøger samtykke. Såfremt Appellant, tidligere Sagsøger var af den opfattelse, at
han var med-ejer af projektet, havde det været naturligt, at han havde stillet krav
om, at han var part i optionsaftalen, ligesom det havde været naturligt at stille krav
om, at han var kapitalejer i Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS.

Alene den omstændighed, at Appellant, tidligere Sagsøger afviste tilbuddet i mail
af 5. sep-tember 2016 om et ligeligt partnerskab, medfører, at Appellant, tidligere
Sagsøger ikke efterfølgende retmæssigt kan hævde, at der bestod noget
partnerskab, eller at de indstævnte har fragået nogen aftale om partnerskab.

Først under hovedforhandlingen i byretten har Appellant, tidligere Sagsøger
forklaret nær-mere om, hvilken aftale han mener, der var indgået. Efter hans
forklaring skulle han eje 51% af projektet, men således at enhver risiko ved
projektet skulle på-hvile den/de øvrige partere, der således skulle tilvejebringe al
finansiering og i



/

12

øvrigt drive projektet, og således at Appellant, tidligere Sagsøger ikke skulle tilføre
kapital overhovedet. En sådan helt usædvanlig aftale må kræve helt særlige holde-
punkter, som ikke foreligger.

Det bestrides, at betingelserne for ansvar efter selskabslovens §§ 361 og 362 er
opfyldt. Da sagen ikke angår spørgsmålet om, hvorvidt der foreligger ledelses-
ansvar, bør de i ankereplikken nye anbringender herom ikke tillades fremsat.

Appellants, tidligere Sagsøger eventuelle vederlagskrav er endeligt handlet af med
ad-gangsaftalen af 18. oktober 2017, hvor det aftaltes, at Appellant, tidligere
Sagsøger skulle modtage en loyalitetsbonus på 500.000 kr., såfremt han afstod fra
at modarbejde projektet. Appellant, tidligere Sagsøger modtog den aftalte bonus og
kan herefter ikke efter-følgende stille krav om yderligere vederlag.

Subsidiært gøres det gældende, at et eventuelt vederlagskrav alene kan rettes mod
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS, idet arbejdet i sagens natur må
være udført for projektets ejer.

Overfor anmodningen om at fremsætte et nyt anbringende for landsretten om
ansvarspådragende adfærd i forbindelse med, at Appelindstævnte ApS, tidligere
Sagsøgte ApS er gået konkurs, gøres det gældende, at der er tale om nye
anbringender, som – hvis de tillades fremsat - vil medføre, at landsretten skal tage
stilling til helt andre spørgsmål end dem, der var genstand for byrettens behandling
af sagen. Det gøres videre gældende, at Appellant, tidligere Sagsøger intet har
fremlagt eller oplyst, der nærmere be-grunder, hvorfor Appelindstævnte, tidligere
Sagsøgte skulle være erstatningsansvarlig som følge af Appelindstævnte ApS',
tidligere Sagsøgte ApS konkurs, herunder hvorfor et eventuelt ledelsesansvar kun
me-nes at kunne gøres gældende overfor Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og
ikke selskabets besty-relse. Betingelserne for nova efter retsplejelovens § 383, stk.
2, er derfor ikke op-fyldt.

Landsrettens begrundelse og resultat
Appellants, tidligere Sagsøger krav støttes for landsretten i første række på et
hovedanbrin-gende om, at Appellant, tidligere Sagsøger ud fra almindelige
obligationsretlige grundsæt-ninger har krav på vederlag for det arbejde, han har
udført i forbindelse med realiseringen af Add On projektet på ejendommen
Adresse 1 m.fl. Dernæst støttes det rejste krav på et hovedanbringende om, at
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte
ApS under konkurs er erstatningsansvarlige – dels med henvisning til, at man har
fragået en aftale om medejerskab og vederlæggelse, dels med henvis-ning til
ansvar og hæftelsesansvar for visse tabsgivende forhold, som nærmere fastslået
ved en voldgiftskendelse.

Landsretten finder, af de grunde, som byretten har anført – og da bevisførelsen for
landsretten ikke kan føre til et andet resultat – at det ikke er godtgjort, at der blev
indgået en aftale om Appellants, tidligere Sagsøger medejerskab til eller
vederlæggelse



/

13

af arbejde udført i tilknytning til Add On projektet. Der er af denne grund ikke
grundlag for et erstatningskrav for fragåelse af aftale.

Vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt Appellant, tidligere Sagsøger på andet retligt
grund-lag har krav på et vederlag for det udførte arbejde bemærker landsretten, at
et sådant krav må ses i lyset af, at Appellant, tidligere Sagsøger afslog de –
kommercielt set umiddelbart afbalancerede – modeller for samarbejde og
finansiering af Add On projektet, som Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
foreslog i sin mail af 5. november 2018 forud for finansieringen og realiseringen af
det omfattende og komplekse byggeri af Add On projektet. En af de foreslåede
modeller var således netop et tilbud om et fee, uden påtagelse af hæftelse eller
risiko, til Appellant, tidligere Sagsøger på 5 mio. kr., for ”hjælp omkring hele
sagen” , hvor parterne skulle aftale nærmere om, hvor-når det angivne fee
kunne/skulle falde til Appellant, tidligere Sagsøger. Landsretten finder, at afslaget
på dette tilbud om et rimeligt fee, har som konsekvens, at der skal foreligge et
sikkert faktuelt og retligt grundlag for vederlagskravet, når dette rejses efter
projektets videre realisering uden Appellants, tidligere Sagsøger medvirken.

Det rejste vederlagskrav på andet grundlag end aftale skal tillige ses og be-dømmes
i lyset af, at Appellant, tidligere Sagsøger – som ejer af selskaber, der ejede flere
ejerlejligheder i ejendommen – havde en selvstændig økonomisk interesse i ho-
vedkøbsaftalen med Havnen om det betingede salg af det grundareal, som
ejendommen var opført på, og projektudviklingsaftalen, som indebar et vide-resalg
til reduceret pris af grundarealet til ejerlejlighedsejerne.

På denne baggrund og i øvrigt af de grunde, som byretten har anført, finder
landsretten, at Appellant, tidligere Sagsøger ikke har påvist grundlag for et
vederlagskrav på andet retligt grundlag end aftale.

Vedrørende anbringendet om erstatnings- og hæftelsesansvar for krav fastslået ved
voldgiftskendelse i forholdet mellem Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte
ApS og selskaber ejet af Appellant, tidligere Sagsøger bemærker landsretten, at
dette tillades fremsat for landsret-ten, jf. retsplejelovens § 383, stk. 2.

I forhold til et krav om hæftelses- og erstatningsansvar for Appelindstævnte ApS,
tidligere Sagsøgte ApS, nu under konkurs, er der ikke for landsretten påvist et
faktuelt eller retligt grund-lag for, at Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS
tillige skulle være ansvarlig for de ved voldgiftskendel-sen fastslåede krav overfor
Appellant, tidligere Sagsøger personligt. Det bemærkes, at de ved
voldgiftskendelsen fastslåede krav mod Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte
ApS tilkommer selskaber, der efter det oplyste er ejet af Appellant, tidligere
Sagsøger.

I forhold til et krav om hæftelses- og erstatningsansvar for Appelindstævnte,
tidligere Sagsøgte for de ved voldgiftskendelsen fastslåede krav for Appellants,
tidligere Sagsøger selskaber mod Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS
har Appellant, tidligere Sagsøger henvist til selskabslovens §§ 361-362 og al-
mindelige regler om erstatning, hæftelse, medvirken og uretmæssig berigelse.



/

14

Landsretten finder efter den stedfundne bevisførelse, at der ikke er oplyst om
forhold, som kan føre til, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte som
ledelsesmedlem eller kapital-ejer i Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS
kan ifalde erstatnings- eller hæftelsesansvar i forhold til Appellant, tidligere
Sagsøger for de krav mod Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS, der er
fastslået ved voldgifts-kendelsen.

Af de anførte grunde frifinder landsretten Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs for det af Appellant,
tidligere Sagsøger rejste krav, og byrettens dom stadfæ-stes.

Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for
landsretten til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte betale 115.000 kr. og til
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs betale 85.000 kr. De
anførte beløb er til dækning af udgifter til advokatbistand. Ud over sagens værdi er
der ved fastsættelsen af beløbene til advokat taget hensyn til ankesagens omfang
og forløb, herunder at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte
ApS, tidligere Sagsøgte ApS har været repræsenteret af samme advokat, samt
hovedforhandlingens varig-hed.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger inden 14
dage betale 115.000 kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Beløbet forrentes
efter rentelovens § 8 a.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger inden 14
dage betale 85.000 kr. til Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under
konkurs. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.



/