Fogedrettens kendelse stadfæstet i sag om, hvorvidt auktion over bygning på lejet grund omfatter både bygning, lejeret og medlemskab, samt om haveforeningens regler om venteliste og mak... Vis mere
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Visse kæresager
Sagsemner: Fogedret;

/

UDSKRIFT
AF

ØSTRE LANDSRETS RETSBOG
____________

Den 18. juni 2021 satte Østre Landsret retten i retsbygningen, Bredgade 59, København.

Som dommere fungerede landsdommerne Tine Egelund Thomsen, Arne Brandt og Anna

Rudolf (kst.), førstnævnte som rettens formand.

Der foretoges

17. afd. kære nr. B-871-20:

Tvangsauktionssag vedrørende ejendommen beliggende

Adresse 1, København.

Indkærede, tidligere Rekvirent

(advokat Søren Lindahl)

mod

Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen

(advokat Karsten Hagel)

Ingen var mødt eller indkaldt.

Der fremlagdes kæreskrift af 16. december 2020 med bilag, hvorved advokat Rasmus Juvik

ved advokat Denise Poulin Abrahamsen på vegne af Kærende, tidligere Haveforening har

kæret Frederiksberg Fogedrets kendelse af 19. november 2020 (AS 6-181/2018) om fremme

af tvangsauktion af bygning på lejet grund af Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2, beliggende

Adresse 1, København med de tilhørende lejerettigheder. Ved kendelsen bestemte



/

- 2 -

fogedretten endvidere, at der ingen maksimalpris gælder, og at ejendommen med

lejerettigheder vil blive solgt til højestbydende.

Endvidere fremlagdes fogedrettens fremsendelsesbrev af 18. december 2020 og udskrift af

retsbogen indeholdende den kærede afgørelse.

Der fremlagdes endvidere kæresvarskrift af 11. februar 2021 med bilag, kærereplik af 16.

februar 2021, kæreprocesskrift 1 af 3. marts 2021, og kæreprocesskrift A af 1. april 2021.

Efter anmodning har landsretten senest fastsat frist til kærendes eventuelle afsluttende

bemærkninger til den 14. maj 2021, men har ikke modtaget yderligere indlæg.

Påstande

Kærende, tidligere Haveforening, er efter det oplyste indtrådt i tvangsauktionssagen den 22.

oktober 2020 ved en erklæring herom til fogedretten, jf. retsplejelovens § 583, stk. 1, jf. §

499. Kærende har nedlagt endelig påstand om, at tvangsauktionssagen nægtes fremmet på

de af fogedretten fastsatte betingelser, således at der ikke kan ske tvangsauktion af

Skyldners, tidligere Ejer af ejendommen bygning inklusiv lejeretten til grunden, samt at

hverken kreditor eller erhverver på en tvangsauktion kan indtræde i lejeretten.

Indkærede, tidligere Rekvirent har nedlagt principal påstand om afvisning, subsidiært

stadfæstelse. Landsretten har forstået Indkærede, tidligere Rekvirent således, at der

nedlægges en mere subsidiær påstand om, at tvangsauktionen fremmes således, at en

erhverver på tvangsauktionen indtræder i medlemskabet i Kærende, tidligere Haveforening,

at auktionen omfatter både bygning, lejeret og medlemskab samlet, samt at Kærendes,

tidligere Haveforening regler om venteliste og maksimalpris ikke skal respekteres på

tvangsauktionen.

Sagens oplysninger

Der er fremlagt en lejekontrakt, hvoraf fremgår, at Kærende, tidligere Haveforening pr. 1.

februar 1999 udlejede have Adresse 1 til Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen. Det

fremgår heraf, at ”Lejeren er forpligtet til at være medlem af Kærende, tidligere

Haveforening , hvis vedtægter og beslutninger han er pligtig til at rette sig efter, så længe

han er medlem og lejer.”



/

Endvidere er fremlagt et pantebrev på 300.000 kr. tinglyst den 23. januar 2006, og dette

pantebrev ligger til grund for tvangsauktionsanmodningen. Det fremgår af pantebrevet, at



/

- 3 -

”Til sikkerhed for lånet gives oprykkende panteret i ejendommen: Matrikel nr. 1” .

Endelig er fremlagt Kærendes, tidligere Haveforening nugældende vedtægter, der efter det

oplyste er tinglyst med de seneste ændringer i 2017.

Det fremgår af vedtægternes § 3, stk. 1, litra f), at ”Som medlem af foreningen kan

endvidere optages en juridisk person, som har overtaget huset på tvangsauktion som

ufyldestgjort panthaver. Denne husejer skal betale haveleje og andre beløb, der opkræves af

foreningen, frem til det tidspunkt, hvor huset er videreoverdraget. Denne husejer kan ikke

fremleje, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på foreningens

generalforsamling, og skal søge at sælge huset inden for en rimelig tidsperiode og så vidt

muligt senest 6 måneder fra auktionsdagen sælge huset til en person.”

Af vedtægternes § 14, stk. 1, fremgår, at ”Ønsker et medlem at udtræde af sit medlemskab i

Kærende, tidligere Haveforening, skal medlemskabet overgå til et nyt medlem efter reglerne

i § 14, stk. 2. Bestyrelsen skal godkende det nye medlem. Nægtes godkendelse, skal en

skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig

meddelelse om, hvem der indstilles.” Videre fremgår det af § 14, stk. 2, at ”Mulighed for at

overtage lejemålet skal gives i nedenstående rækkefølge: … b) Personer, der er indtegnet på

Kærendes, tidligere Haveforening interne venteliste (i rækkefølge fra nr. 1). … c) Personer,

der er indtegnet på Kærendes, tidligere Haveforening eksterne venteliste (i rækkefølge fra

nr. 1)…”

Det fremgår af vedtægternes § 14 a, stk. 1, at ”Det er tilladt at pantsætte bygninger og

lejemål til banker og anerkendte realkreditinstitutter. Pantsætning af bygning og pantsætning

af lejemål må kun ske til én og samme panthaver. Pantsættes lejerettighederne og der

samtidig indgives indtrædelsesret til panthaveren, skal indtrædelsesretten være i

overensstemmelse med BILAG A i vedtægterne. Ved pantsætning af bygninger skal

erklæringen i vedtægternes BILAG B benyttes.”

Af nævnte bilag A fremgår blandt andet, at ”Pantsætningen omfatter lejers krav i henhold til

lejekontrakten, herunder deposita, afståelsesret, afståelsessum m.v.” , og at ”…

banken/realkreditinstituttet kan indtræde i lejekontrakten og kan overdrage lejemålet til

tredjemand, hvis banken gør sin panteret gældende. Overdragelse til tredjemand vil ske i

overensstemmelse med foreningens venteliste og bebyggelsen på lejemålet vurderes af



/

- 4 -

vurderingsudvalget i henhold til foreningens vedtægter.” Det fremgår af nævnte bilag B,

punkt 1, at ”Medlemskabet, brugsretten til parcellen og ejendomsretten til bygningen på

parcellen kan ikke adskilles.”

Vedtægternes § 15 vedrører prisfastsættelse af husene, og det fremgår af § 15, stk. 1, om

formål m.v., at ”Prisfastsættelsen for huse i Kærende, tidligere Haveforening skal

understøtte, at mange forskellige mennesker uafhængig af indkomst og sociale forhold skal

have mulighed for at bo her. Endvidere skal den understøtte, at Kærende, tidligere

Haveforening besvares som et anderledes boligområde karakteriseret ved en høj grad af

selvbyg/ medbyg, kreativitet og alternative løsninger. Husene sælges derfor ikke til

markedspris. Som udgangspunkt bliver prisen fastsat efter værdien af materialerne. Prisen

for et hus fastsættes af bestyrelsen efter indstilling fra et husvurderingsudvalg, der er nedsat

på generalforsamlingen…” Det fremgår af § 15, stk. 2, om kvadratmeterpris, at ”Den

maksimal pris for et godt bygget hus, der lever op til det til enhver tid gældende

bygningsreglements standard fastsættes til 11.000 kr. pr. kvadratmeter. Denne pris er inkl.

fjernvarmeanlæg, tårne og hemse samt tillæg for særligt gode materialer eller løsninger,

udendørs anlæg og lovpligtige håndværksudgifter. Den maksimale pris på 11.000 kr. pr. m2

(pr. april 2012) reguleres én gang om året i marts måned…” Af § 15, stk. 3, om

prisfastsættelse fremgår, at ”Prisfastsættelsen foretages på baggrund af en vurdering og

kategorisering af husene, jfr. forskrifter vedrørende husvurderinger. Prisen skal tage hensyn

til husets stand, herunder hvordan det er bygget og vedligeholdt samt en vurdering af hvilke

dele, der evt. bør udskiftes…” Det fremgår af § 15, stk. 4, om vurderingspraksis, at

”Såfremt et medlem ønsker at sætte sit hus til salg, rettes henvendelse til bestyrelsen med

anmodning om en vurdering. Efter at have undersøgt eventuelle saneringskrav,

skelreguleringer og krav til brandsikring, anmodes husvurderingsudvalget om at foretage en

vurdering med angivelse af hvilke dele af huset, der skal vurderes med. Mindst 3 personer

fra udvalget aflægger medlemmet et besøg, hvor huset gennemgås grundigt. Medlemmet

skal under vurderingen stå til rådighed med oplysninger om tidspunkter for eventuelle ny-

og tilbygninger og oplysninger om udgifter til materialer og lovpligtige håndværkerydelser.

Efter besøget hos medlemmet foretages en kategorisering og vurdering af de forskellige

dele af huset. Derefter foretages den samlede prisfastsættelse. Vurderingsrapporten afleveres

til bestyrelsen, som skal godkende vurderingen inden den fremsendes til medlemmet.”



/

- 5 -

Af en mail af 24. juli 2020 fremgår, at panthaver Kinnerton Mortgage Funds, der oprindeligt

begærede tvangsauktionen over den omhandlede bygning på havelodden, har overdraget

pantebrevene i bygningen til Indkærede, tidligere Rekvirent.

Der er endvidere fremlagt en fogedbog af 19. oktober 2020, hvoraf fremgår, at

Frederiksberg Fogedret samme dag på anmodning fra Indkærede, tidligere Rekvirent

opgjorde rekvirentens krav mod Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen til 641.252,13 kr.

og foretog udlæg i følgende: ”Skyldners andel i Kærende, tidligere Haveforening med

brugsret til Adresse 1.” Fogeden bemærkede hertil, at ”andelen må anses at være et aktiv for

skyldner og at have en vis indflydelse på værdien af det pantsatte hus, som står på

haveloden.” Fogedrettens beslutning er ikke kæret.

Anbringender

Kærende, tidligere Haveforening har til støtte for sin påstand anført blandt andet, at det

bestrides, at lejeretten følger med pantet på en tvangsauktion, og at det bestrides, at kreditor

eller en erhverver på en tvangsauktion har mulighed for at indtræde i grundlejemålet med

Kærende, tidligere Haveforening. Det er alene Kærende, tidligere Haveforening, der i

henhold til vedtægterne kan bestemme hvem, der overtager grundlejemålet, idet den skal

udbydes til ventelisten. Der blev i 2006/2007 alene stiftet pant i bygningen, og en panthaver

må sikre sig, at der er en særskilt aftale om ret til at indtræde i lejemålet mellem debitor og

grundadkomsthaver, såfremt pantet skulle omfatte mere end selve bygningen. Panthaver må

blot hente sit pant (bygningen), og Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen er fortsat lejer,

idet hun ikke har misligholdt lejeaftalen med Kærende, tidligere Haveforening.

Kærende, tidligere Haveforening gør endvidere gældende, at vedtægternes gyldighed ikke

er afhængig af tinglysning. Bestemmelserne i vedtægternes § 3, stk. 1, litra f) og bilag A og

B er tiltænkt som sikkerhed for kreditorer, og det bestrides, at de udgør en begrænsning af

privat panthaveres rettigheder. Det bestrides, at kreditor kan opnå ret til grundlejemålet uden

særskilt hjemmel.

Yderligere gør Kærende, tidligere Haveforening gældende, at auktionsrekvirentens ”udlæg i

skyldners andel af Kærende, tidligere Haveforening med brugsret til Adresse 1” er en

nullitet, da Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen ikke har en andel i eller af Kærendes,

tidligere Haveforening grund, men derimod en bygning på lejet grund. En ”andel” jf.

vedtægternes § 6, bliver kun en realitet, hvis



/

- 6 -

foreningen opløses. Det bestrides i øvrigt, at lejerettigheden i Kærende, tidligere

Haveforening udgør en værdi, der kan foretages udlæg i.

Endelig gør Kærende, tidligere Haveforening gældende, at hvis landsretten kommer frem

til, at lejerettigheden skal medauktioneres på en tvangsauktion, er det den første person på

ventelisten, der kan købe bygningen med lejerettigheden. Kreditor kan ikke opnå en bedre

ret end debitor, og foreningens vedtægter om maksimalpriser skal således efterleves ved et

salg på en tvangsauktion.

Indkærede, tidligere Rekvirent har til støtte for den principale påstand anført blandt andet, at
Kærende, tidligere Haveforening i kæreskriftet ikke har nedlagt en påstand, hvorfor
kæreskriftet ikke opfylder kravene til kære og må anses som ikke indleveret rettidigt.

Til støtte for de subsidiære påstande har Indkærede, tidligere Rekvirent anført blandt andet,

at pantet omfatter såvel bygning, som lejeret og medlemskab, da pantet ellers er illusorisk.

De nugældende vedtægters § 3, stk. 1, litra f) understøtter dette synspunkt, ligesom det i

bilag B til vedtægterne er anført, at medlemskab, brugsret og ejerskab til bygningen ikke

kan adskilles. Det fremgår endvidere af lejekontrakten til havelodden, at bygningen ikke må

flyttes.

Indkærede, tidligere Rekvirent har endvidere fået særskilt udlæg i Skyldners, tidligere Ejer

af ejendommen andel med tilhørende brugsret til havelod, og afgørelsen herom er ikke

kæret. Andelen er i henhold til vedtægterne knyttet til medlemskabet med en tilhørende

lejeret til en havelod. Kærende, tidligere Haveforening må betragtes som intervenerende

part i tvangsauktionssagen og kan ikke anfægte udlægget.

De tinglyste panterettigheder skal ikke respektere tidligere utinglyste vedtægter. Kærende,

tidligere Haveforening skal derimod respektere de nu tinglyste vedtægters bestemmelser

om, at en ufyldestgjort panthaver kan indtræde som medlem, jf. vedtægternes § 3, stk. 1,

litra f), og at medlemskab, lejeret og ejerskab til bygning er uadskillelige, jf. bilag B til

vedtægterne.

Vedtægternes § 14 a med de tilhørende bilag A og B kan ikke gøres gældende med den

virkning, at rekvirenten eller en udefrakommende erhverver på tvangsauktionen ikke skulle

kunne indtræde som medlem i foreningen.



/

- 7 -

Kærendes, tidligere Haveforening venteliste skal ikke respekteres ved en tvangsauktion, og

reglerne om maksimalpris gælder ikke, idet panterettighederne er stiftet og tinglyst på et

tidligere tidspunkt, inden der var en tinglyst hjemmel til maksimalpris.

Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen har ikke udtalt sig vedrørende kæren.

Fogedretten har ved sagens fremsendelse henholdt sig til den trufne afgørelse.

De modtagne bilag var til stede.

Efter votering afsagdes

k e n d e l s e:

Landsretten finder ikke grundlag for at afvise kæren.

Pantebrevet, der ligger til grund for tvangsauktionsanmodningen, giver pant i ”Matrikel nr.

1” . Landsretten tiltræder, at panteretten i bygningen efter pantebrevets indhold ikke kan

udstrækkes til at omfatte en brugs- eller lejerettighed, og at en bortauktionering af

bygningen alene ikke vil skulle respektere regler om maksimalpris og ventelister, som

fremgår af senere tinglyste vedtægter.

Spørgsmålet er herefter, om Indkærede, tidligere Rekvirent på andet grundlag kan

bortauktionere brugsretten/lejerettighederne til havelodden sammen med bygningen, og i

givet fald på hvilke vilkår.

Den 19. oktober 2020 foretog fogedretten udlæg i ” skyldners andel i Kærende, tidligere

Haveforening med brugsret til Adresse 1.”  Denne afgørelse er ikke kæret.

Det følger af retsplejelovens § 583, stk. 2, at de oprindelige parter ikke kan fremsætte

indsigelser imod lovligheden af udlægsforretningen eller de retshandlinger, der ligger forud

for denne. Kærende, tidligere Haveforening var ikke part under udlægsforretningen og har

derfor ikke



/

- 8 -

haft adgang til at kære udlægsforretningen. Landsretten finder herefter grundlag for at tage

stilling til gyldigheden af udlægget.

Det følger af § 14 a i Kærendes, tidligere Haveforening vedtægter, at Skyldner, tidligere

Ejer af ejendommen kunne pantsætte sin lejeret i forbindelse med pantsætning af bygningen

til banker og anerkendte realkreditinstitutter. Landsretten finder derfor, at lejeretten har en

økonomisk værdi, hvori der kan foretages udlæg, og at Skyldners, tidligere Ejer af

ejendommen kreditorer ikke i medfør af vedtægterne eller på andet grundlag er afskåret fra

at foretage et sådant udlæg.

Ved fogedrettens afgørelse af 19. oktober 2020 har Indkærede, tidligere Rekvirent herefter

opnået gyldigt udlæg i Skyldners, tidligere Ejer af ejendommen brugsret til Adresse 1. Af

Skyldners, tidligere Ejer af ejendommen lejekontrakt med Kærende, tidligere Haveforening

fremgår, at hun er forpligtet til at respektere foreningens vedtægter, som indeholder

bestemmelser om blandt andet overdragelse, jf. § 14, og om prisfastsættelse, jf. § 15. Da det

af Indkærede, tidligere Rekvirent anførte og de øvrige oplysninger i sagen ikke kan føre til,

at Indkærede, tidligere Rekvirent opnår en bedre ret end Skyldner, tidligere Ejer af

ejendommen havde over for Kærende, tidligere Haveforening, og da det ikke er uforeneligt

med Kærendes, tidligere Haveforening interesser, at et medlemsskifte finder sted i

overensstemmelse med vedtægternes §§ 14 og 15, finder landsretten, at tvangsauktionen

skal fremmes til salg af bygningen på Adresse 1 med tilhørende lejerettigheder i henhold til

vedtægterne for Kærende, tidligere Haveforening, med respekt af Kærendes, tidligere

Haveforening vedtægters § 14 om overdragelse og § 15 om prisfastsættelse.

På denne baggrund tiltræder landsretten, at tvangsauktionen kan fremmes til salg af

bygningen med tilhørende lejerettigheder i henhold til vedtægterne for Kærende, tidligere

Haveforening, og ændrer fogedrettens afgørelse således, at en samlet auktion af bygningen

og lejerettighederne skal ske med respekt af vedtægternes § 14 om overdragelse og § 15 om

prisfastsættelse.

T h i b e s t e m m e s:

Fogedrettens kendelse stadfæstes med den ændring, at tvangsauktionen til salg af bygningen

med tilhørende lejerettigheder kan fremmes med respekt af vedtægternes § 14 og § 15.



/

- 9 -

Ingen af parterne skal betale kæremålsomkostninger til den anden part.

Retten hævet.

(Sign.)