Sag om adgang til fælles ventilationsanlæg
Ret: Retten i Sønderborg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Almindelige emner;
Entreprise og håndværkere;

RETTEN SØNDERBORG





Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 3. februar 2012 i sag nr. BS C10-660/2011:



6400 Sønderborg
og


6400 Sønderborg
mod
Ejerforeningen Strand
vlformand 

6400 Sønderborg

Parternes påstande
Under denne sag, der er anlagt den 6. apri] 2011, har sagsøgerne,
0g  nedlagt påstand om, at sagsøgte; Ejer-
foreningen Strand ved formand  skal anerkende; at adgang til det
fælles ventilationsanlæg i loftrummet ved siden af sagsøgernes ejerlejlighed
med henblik på service, reparationer og montering af enhver art ikke må fin-
de sted gennem sagsøgernes ejerlejlighed,  Sønderborg; ejerlej -
lighed  beliggende  6400 Sønderborg.

Ejerforeningen Strand skal endvidere tilpligtes at etablere adgangsvej til
ventilationsanlægget udenom sagsøgers ejerlejlighed.

Ejerforeningen Strand har påstäet frifindelse.

Oplysningerne i sagen
Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling; jf. retspleje-
lovens $ 218 a, stk. 2 Herunder indeholder dommen ingen gengivelse af
parts - og vidneforklaringer.

Sagen drejer sig om et ejerlejlighedskompleks; hvor sagsøgeme købte deres
lejlighed på projektstadiet. Det er omtvistet; hvornår bygherren besluttede; at
der skulle være fælles ventilationsanlæg for lejlighederne. Først under byg-
geriet konstaterede sagsøgerne; at bygherren i lejlighedens hems havde etab-
leret en lem, der gav adgang til det fælles ventilationsanlæg. Sagsøgernes
advokat protesterede herover inden overtagelsen overfor bygherren. Efter
udstedelse af skøde tilskrev bygherrens advokat den 1. februar 2007 sagsø -
gernes advokat blandt andet således:

t
Tilbud om etablering af udvendig servicelem er fremkommet fra
min klients side, idet ejerforeningen oplyste; at blandt andet
Deres klient ikke kunne acceptere; at servicering af ventilations-
anlægget skulle ske gennem Deres klients lejlighed desuagtet, at
servicering af blandt andet andre dele af serviceanlægget 0g
brandspjæld m.v; rent faktisk sker gennem de enkelte lejligheder.

For at undga videre drøjielser herom er min klient påbegyndt
projektering og udførelse af udvendig servicelem:


Ved brev af 13.januar 2009 meddelte ejerforeningen Strands advokat over-
for bygherren; at sagsøgeren efter aftale med ejerforeningen Strand havde
accepteret; at byghenen fik adgang gennem sagsøgernes lejlighed med hen-
blik på anlæggets reparation. Samtidig præciseredes det dog; at sagsøgerne
kun accepterede denne adgangsvej i dette enkelte tilfælde; 0g at der ikke vil-
le blive givet adgang via lejligheden med henblik pa eventuelle fremtidige
reparationer.

Byghenen er efterfølgende gået konkurs,
2art
Under sagen har  formand for ejerforeningen;
 afgivet forklaringer. Forklaringerne gengives ikke.

Procedure
Sagsøgerne;  0g  har deres pa
standsdokument blandt andet anført følgende:


ANBRINGENDER

Sagsøger gor gældende,

at sagsøger har købt ejerlejligheden uden at modtage oplysnin-
ger om, at der skulle være adgangsvej til et fælles ventilations-
anlæg gennem sagsøgers ejerlejlighed

at adgangsvejen skulle have været tinglyst som en servitut på
ejendommen; såfremt denne shulle respekteres af sagsøger

at det er et fællesanliggende i ejerforeningen at skaffe adgang til
ventilationsanlægget uden om de enkelte ejerlejligheder , nar
bygherren ikke kan eller ikke vil overholde sine forpligtelser
vedrørende byggeriet,

at det er forbundet med en varig ulempe af reel betydning for
sagsøger, hvis der tillades adgang; idet vejen til anlægget går
gennem hele lejligheden; herunder stue og hems,

at åbning til lofisrummet for reparation 0g service gennem hem-
sen giver støvgener i ejerlejligheden; omrokering af møbler,
skrammer på møbler og vægge i stue og hems samt krænker den
private sfære,

at det således strider mod den almindelige lighedsgrundsætning,
såfremt et enkelt medlem af ejerforeningen skal tåle væsentlige
gener fra et anlæg; der tjener fællesskabet ,

at det ligeledes strider mod den almindelige lighedsgrundsæt-
ning; safremt en enkelt ejer skal tåle den værdiforringelse; som
en adgangsvej gennem ejerlejligheden indebærer,

at ejerforeningen andre tilfælde har afhjulpet mangler, der
skyldes bygherren; til gavn for enkelte beboere,

at ejerforeningen saledes ma sørge for adgang til ventilations
anlægget uden om sagsøgers ejerlejlighed, hvilket er muligt,

at ejerforeningen har accepteret 0g givet sagsøger tilsagn om, at
en tidligere benyttelse af lejligheden som adgangsvej alene skete
som et engangstilfælde;

at der uden væsentlige omkostninger for den enkelte ejer kan
etableres adgangsvej uden om sagsogers ejerlejlighed,

at ejerlejlighedslovens $ 5 stk 2 ikke omfatter adgang til fælles
ventilationsanlæg, som befinder sig et fællesområde, men alene
adgang til de enkelte ejerlejligheders teknikskakt ,

at skønserklæringen fra sagen mellem ejerforeningen 0g Søn
derborg Strand ApS alene konstaterer, at der er adgang til ser -
vice. Større reparationer 0g udskifitning af anlægget kan deri -
mod ikke finde sted gennem sagsøgerens ejerlejlighed 0g

at aflevering af nøgle til ejerforeningens bestyrelse handværkere
i perioder, hvor sagsøger måtte være på rejse, er krænkende for
privatlivet.


Sagsøgtc, Ejerforeningen Strand ved formand  har i sit pà-
standsdokument blandt andet anført følgende:

Anbringender

Til støtte for _ 'påstanden gør sagsøgte gældende;

at sagsøgeren medfør ejerlejlighedslovens $ 5, stk 2, er pligtig
til at give sagsøgte adgang gennem sagsøgerens lejlighed; idet
den enkelte ejer
nar dette er nødvendigt af hensyn til eftersyn 0g reparationer' t

at sagsøgte ikke har pligt til at gennemføre gennemgribende 0g
omkostningskrævende bygningsmæssige ændringer med henblik
på at skaffe alternativ adgang til at udføre reparation 0g vedli-
geholdelse af ventilationsanlægget, Endvidere bemærkes; at
etablering af adgang gennem taget vil medføre betydelige øgede
omkostninger til at gennemføre service og reparationer pa venti -
lationsanlægget, idet adgangen herefier alene kan ske ved brug
af lifi,

at det bestrides; at sagsøgtes ret efter $ S, tsk 2, til at få adgang
gennem sagsøgerens lejlighed skulle stride mod lighedsgrunds -
ætningen med den konsekvens, at sagsøgte alligevel ikke kan ud-
nytte retten efter $ 5, stk 2.

Da det ikke; jf syn og skønnet, kan betragtes som en handværks
mæssig eller projekteringsmæssig fejl, at adgangen til ventilati-
onsanlægget skal ske gennem sagsøgerens lejlighed foreligger
der ikke en mangel ved fællesejendommen; således at sagsøgte
ikke kan gøre krav gældende mod Sønderborg Strand ApS med
henblik på etablering af anden adgang

Endelig bestrides det, at sagsøgte ud fra en betragtning om, al
sagsøgte i andre tilfælde har afhjulpet mangler, skulle være
pligtig til at etablere anden adgang, og sagsøgte bestrider Ov _
rigt; at sagsøgte har givet sagsøgeren tilsagn om at ville etable-
re en anden adgang til ventilationsanlægget.


Rettens begrundelse og afgorelse
Det må anses for ubestridt; at 
købte lejligheden  Sønderborg: på projekt- og skitseni -
veau. Det er omtvistet, hvornår bygherren besluttede at etablere fælles venti -
lationsanlæg; og denne beslutning har bygherren muligvis først træffet under
selve byggeriet.  er imidlertid
under alle omstændigheder ikke blevet gjort bekendt med, at det var bygher-
rens hensigt; at der skulle skabes adgang til det fælles ventilationsanlæg via
deres lejlighed.

Således som det fremgår af bygherrens advokats brev af 1. februar 2007 til
 advokat må det lægges til
grund, at bygherren har anerkendt indsigelsen; og at bygherren påbegyndte
projektering 0g udførelse af udvendig servicelem. Dette blev imidlertid ef-
ter det oplyste - aldrig påbegyndt; da bygherren gik konkurs.

Den etablerede adgangsvej via 
lejlighed er således helt ukontraktmæssig.

Det er uden betydning; hvorvidt adgangslemmen er lovlig; eller om adgangs-
vejen er udført projektsmæssigt eller handværksmæssigt uden fejl, idet det
relevante for sagen er, at adgangsvejen til ventilationslemmen ikke er aftalt.

Ejerlejlighedslovens $ 5 finder således ikke anvendelse på forholdet; dels da
der ikke er tale om fælles installationer "i" sagsøgernes ejerlejlighed, dels da
adgangsvejen ikke har været forudgående aftalt mellem sagsøgerne og byg -
herren. Hertil kommer, at der er andre muligheder for at skabe en adgangs-
vej til ventilationsanlægget; eventuelt via etablering af en udvendig adgangs-
vej

 er således berettiget til at af-
spærre og nægte adgang til ventilationsanlægget via deres lejlighed.

Det påhviler herefter ejerforeningen Strand at overveje; hvorledes en alter-
nativ adgangsvej til service og reparation af ventilationsanlægget kan ske;
hvilket for så vidt er sagsøgerne uvedkommende

Som følge heraf tages  første
pàstand til følge, mens ejerforeningen Strand frifindes for den anden del af
påstanden vedrørende etablering af anden adgangsvej. Det er således ejerfo-
reningens beslutning; hvorvidt der skal etableres en adgangsvej til ventilati -
onsanlægget.

Vedrørende sagens omkostninger har retten henset til sagens karakter; tvi-
stens skønnede værdi og hovedforhandlingens varighed. Sagsøgte; Ejerfore -
ningen Strand ved formand  skal betale et til retsafgiften svaren-
de beløb med 1.110 kr; mens resten går til dækning af advokatudgifter.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte; Ejerforeningen Strand ved formand  skal anerkende; at
adgang til det fælles ventilationsanlæg i loftrummet ved siden af sagsøgerne;
 ejerlejlighed med henblik på
service; reparationer og montering af enhver art, ikke må finde sted gennem
sagsøgeme,  ejerlejlighed,


6400 Sønderborg.

Sagsøgte, Ejerforeningen Strand ved formand  frifindes for sag-
søgere;  påstand om, at ejerfo-
reningen Strand samtidig skal etablere adgangsvej til ventilationsanlægget
udenom sagsøgers ejerlejlighed.

Inden 14 dage skal sagsøgte, ejerforeningen Strand ved formand 
betale sagens omkostninger til sagsøgerne,  og
Part
til statskassen.






~~OoOoo--



Bilag med redegørelse efter retsplejelovens 218a, stk. 3 er vedhæftet som
retsbog.


Udskriftens rigtighed bekræftes.
Retten i Sønderborg; den 22. februar 2012