Sag om, hvorvidt der består en pligt til at opløse sagsøgte andelsforening
Ret: Retten i Aarhus (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;

DOM

Afsagt den 13.marts 2012 af Retten i Århus i

sag nr. BS 13-2985/2010:



8000 Århus C
mod

vlformanden 
 Adracca
8000 Arhus C
0g


8000 Arhus C

Sagens baggrund 0g parternes påstande

Sagen vedrører spørgsmålet om; hvorvidt der består en pligt til at opløse
 Sancante (Andelsforenina	Sagens værdi er fastsat til 800.000 kr.


eusiovenng; vlforanden 
dømt til hver for sig at anerkende; at 
skal likvideres efter regleme indeholdt i $ 18 i vedtægteme for 


De sagsøgte; 
0g  har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

 blev stiftet den 7. marts 1994.I vedtæg-
teme hedder det blandt andet:

"8 2

2.1. Foreningens formål er at erhverve; eje 0g drive ejendommen
beliggende  8000 Arhus C.

8 3

3.1. Enhver kan optages som medlem i foreningen ved enstemmig be-



13.1. Så ofte som forholdene kræver det, afholdes foreningsmøder
med samtlige andelshavere til afgørelse af foreningens forhold.

13.2. For at være beslutningsdygtig, skal alle medlemmer være til
stede. Der er mødepligt til foreningsmødeme. Der kan gives møde ved
fuldmagt til et andet af foreningens medlemmer.

13.3. Alle beslutninger kræver enstemmighed mellem samtlige
medlemmer i alle tilfælde; hvor beslutningeme ikke vedrører forholdet
mellem et enkelt medlem og foreningen.

$ 14

14.1. Over møderne føres en protokol, som nøjagtigt skal angive tid og
sted for foreningens møder, hvilke punkter der er til forhandling 0g
hvilke beslutninger; der træffes.

$ 17

17.1. Til optagelse af nye lån i ejcndommen kræves samtykke fra de
tidligere medlemmer af foreningen; som er berettigede til
overskudsandel i henhold til vedtægtemes $ 10, medmindre
nettoprovenuet af det nye län udelukkende anvendes til indfrielse af
bestående lån i ejendommen; herunder optagelse af nye lån mcd cn
løbetid på max. 30 år, til betaling af dokumenterede
forbedringsudgifter eller energibesparende foranstaltninger.

8 18

18.1. Opløsning ved Jikvidation foretages af en advokat; der vælges af
medlemmeme på et foreningsmøde.

18.2. Efter vedtagelse af likvidation af foreningen; kan udmeldelse af
foreningen ikke finde sted, og allerede afgivne udmeldelser bortfalder.

18.3. Det påhviler likvidator at sælge ejendommen bedst muligt.
Likvidator kan efter bemyndigelse tegne foreningen ved afhændelse af
foreningens aktiver.

18.4. Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden,
deles den resterende forue såfremt denne er 'positiv mellem
foreningens nuværende 0g tidligere medlemmer i overensstemmelse
med regleme i $ 10."

 og en række andre tidligere andelshavere anmodede ved brev
af 24, marts 2008 om tinglysning af Andelsforeningens vedtægter, hvilket
blev afvist af'  advokat.

Af referat fra et foreningsmøde den 14.maj 2008 fremgår, at 
indtrådte som andelshaver i foreningen; idet han overtog
2/6 andele fra  Andelshavere i foreningen var herefter på
dette tidspunkt  liare
med 2/6 andele og  med 1/6 andel.

Det fremgår af oplysning fra Folkeregisteret, at 
var tilmeldt  fra den 19.juni 2008 til den 4
august 2009, og at 
den 12.juli 2008.

Af referat fra et foreningsmøde den 27. september 2009 fremgår; at _
 indtrådte som andelshaver i foreningen; idet han overtog 1/6 andel
efter sin afdøde hustru  Samtidig blev der meddelt dispen -
sation til  om at bebo ejendommen.

Den 1. oktober 2009 skrev 
0g en række andre tidligere andelshavere til  0g opfordre -
de denne til som formand for Andelsforeningen at foranledige en tvangsop-
løsningsprocedure indledt i overensstemmelsc med vedtægteme.

Af referater fra foreningsmøder henholdsvis den 3.og 4. oktober 2009 frem-
går, at der blev medelt dispensation til  om at
bebo ejendommen under hans skoleophold, og at der blev vedtaget et af ar-
kitekt  Derear 2 ludarbejdet forslag om renovering af ejendommen.

En tingbogsattest viser; at der den 26. september 2011 er tinglyst et rentetil-
pasningslån med en hovedstol på 1.182.000 kr,

 har forklaret blandt andet; at hun flyttede ind i ejendommen i
december 1994, 0g at hun har været medlem af Andelsforeningen siden
1995.I starten var hun fremlejetager. Det var på dette tidspunkt praksis, at
en andelshaver kunne fremleje i kortere perioder. Hendes kusine,
 var også andelshaver på dette tidspunkt . Andelsforeningen fun -
gerede som et bofællesskablkollektiv. Der var fælles køkken 0g bad, fælles
tv og avishold m.v. Der blev holdt foreningsmøder ca. 4 gange om året samt
et årligt regnskabsmøde. Revisor _  fungerede som foreningens re-
visor indtil 2006. De tidligere beboere blev indkaldt til det årlige regnskabs-
møde, hvor regnskabet blev gennemgäet detaljeret; ligesom det kommende
ärs budget blev forelagt. Hun har trods adskillige rykkere ikke modtaget
regnskaber for 2007 og 2008. Da hun flyttede i 2008 var den månedlige leje
3.200 kI., som dækkede ydelser på lån; skatter; renovation; el, varme, vand,
gas, revisor, hensættelser til vedligeholdelse; aviser; intemet og tv. De havde
forinden haft mange problemer i foreningen og havde blandt andet benyttet
konfliktmæglere. De blev uenige om betalingen til mægleme; hvorefter der
startede en obstruktion fra  side, idet han satte sig imod

forskellige nyindkøb 0g tilladelser til fremleje under henvisning til vedtæg-
ternes $ 13.3 om enstemmighed. I oktober 2007 havde de et møde med en
advokat, som rådede dem til at opløse foreningen: Hun og t0 andre andelsha-
vere ønskede herefter at opløse foreningen; men  ville ger-
ne starte på en frisk med nye medlemmer. Herefter besluttede de at sige op
til fiaflytning pr, 1. marts 2008. Senere konstaterede hun, at der ikke var op-
rette en overdragelsesprotokol ved indtræden af nye medlemmer; ligesom
der var indtrådt nye andelshavere; som ifølge Folkeregisteret ikke havde bo -
pæl i ejendommen. Da hun opdagede; at der var planer om en større ombyg-
ning, hvor antallet af lejligheder skulle reduceres fra fem til fire, således at
ejendommens indretning ikke var beregnet til et bofællesskab, konkluderede
hun; at  havde til hensigt at ændre ejendommen til en ud-
lejningsejendom. Hun gik derfor til advokat; hvorefter sagen startede. Hun
er godt klar over; at der i vedtægterne ikke er garanti for, at andelsforenin -
gen nogensinde vil blive opløst. Hun synes ikke; at det er odiøst; at der er
mange familiemedlemmer blandt andelshaverne, men mere det forhold, at
de ikke bor i ejendommen.

 har forklaret blandt andet, at han flyttede ind i ejendom-
men den 1.juni 2001. Der var i en periode flere konflikter mellem andelsha -
verne, hvilket førte til, at de ville forsøge at løse problemerne ved hjælp af
konfliktmæglere. De drøftede betalingen; og han stillede som vilkår; at hver
enkelt andelshaver betalte en del af regningen. Dette blev aftalt; og beløbet
ville blive 3.290 kr: pr. andelshaver. Efter forløbet lagde andelsforeningen
pengene ud og betalte regningen; men flere ville herefter ikke betale deres
del, hvilket han blev irriteret over. Andelshaverne er nu hans far
 0g ham selv. Faderens
andel er fremlejet til bans bror  Der holdes jævnligt fore-
ningsmøder, hvor alle tre andelshavere 0g ' 
hjælper ham med at tage mødereferater og skrive huslejekvitteringer. Møde -
referaterne underskrives på et møde, hvor alle er til stede. Efter hans farmor
 indtræden i andelsforeningen blev alle fællesudgifter bar -
beret ud af huslejen; som nu alene omfatter udgifter til realkredit; ejendoms-
skat og forsikring. Han betaler i husleje pt, 1.488 kr. pr måned, hvilket sva -
rer til 496 kr. pr: andel. De omlagde realkreditlånet for at opnà en billigere
husleje, 0g før omlægningen betalte han 3.400 kr. pr. måned. Alle andelsha-
vere betaler samme husleje pr. andel.  flyttede tilbage til ejendom -
men i midten af januar 2012, men er for tiden ikke ude at sejle som planlagt,
fordi han går til omeksamen på Søfartsskolen; hvor et eksamensfag blev an-
nulleret for alle eleverne. De er i gang med en opdatering af ejendommen, sa
der indrettes badeværelse på alle etager og fællesrum i stuetagen. Ombyg-
ningen skal finansieres mest hensigtsmæssigt. Hans niece 
flyttede ind i oktober 2009 og boede der knap et år. Foreningen har
konti i to forskellige pengeinstututter. Huslejen bliver indsat på den ene kon-
1O, og der er et indestående på begge konti. Foreningen har ikke ønsket at
fremlægge regnskaber og budgetter.

 lidne
cember 2011 forklaret blandt andet; at han er opvokset på Sjælland. Han
blev student i 2004, sejlede med skoleskibet Danmark i 2005 0g begyndte
sin uddannelse som skibsofficer i 2006.  er hans farbror.
 er hans farfar;
mens  var hans farmor. I maj 2008 erhvervede han af sin
farmor 2 andele i Andelsforeningen, Han ville geme have sit eget sted at bo i
stedet for at have bopæl hos sine forældre pà Sjælland. Han har studiekam-
merater i Arhus og familie i Østjylland. Farmoderen havde haft planer om at
flytte til Arhus; men hun blev syg og døde i efteråret 2009, hvorefter hans
farfar overtog hendes andel. Han afslutter skibsofficersuddannelsen i januar
2012, hvorefter det er hans plan at tage fast bopæl i Årbus. Han har planer
om at videreuddanne sig til maskiningeniør på Arhus Ingeniørhøjskole Iju-
ni 2008 sejlede han som led i sin uddannelse. Han var på 4 forskellige skibe;
og mellem sejladscrne boede han i Arhus. Mellem de t0 første sejladser 9-11
dage; mellem anden og tredje sejlads ca. 5 uger og mellem tredje og fjerde
sejlads ca; 2 måneder i sommeren 2009. Han disponerer over ejendommens
3. sal, mens  på 1. sal. [
stuetagen er der køkken; bad og andre fællesrum. Både 
bor fast i ejendommen. Han har deltaget i foreningsmøderne; som er blevet
afholdt i 
Han fik i oktober 2009 dispensation fra at bo i ejendommen, idet
han i en periode havde brug for at være tæt på skolen i Svendborg. Da han
skulle fraflytte sit lejemål i Svendborg; tlyttede han til Odense, hvor han si-
den oktober 2010 har boet sammen med sin kæreste. Han har sin seng ståen -
dei lejligheden  Aaresse 2	mens hans øvrige ting er i Odense, Det er
hans plan at flytte alle sine ting til Arhus, når han afslutter uddannelsen i
Svendborg, idet lejligheden i Odense er opsagt; og hans kæreste skal flytte
til København; hvor hun skal afslutte sin uddannelse. I hans ejertid har hans
Jejlighed ikke været udlånt eller udlejet til andre personer. Andelsforeningen
har planer om at sløjfe bagtrappen og lave et badeværelseståm med tre bade-
værelser. Samtidig skal fortrappen brandsikres. Han har fået forelagt arkitekt
 projekt på et foreningsmøde. I hele perioden har han betalt hus -
Jeje, som betales kontant til  forud for et par måneder ad
gangen, da det har været det nemmeste. Huslejen er pt. 2.650 kr. pr. måned
for de to andele. Tidligere var lejen 2.100 kr.  er forenin -
gens forretningsfører. Han har ikke selv set foreningens budgetter 0g regn-
skaber, og han ved ikke noget om foreningens økonomi, Han husker ikke;
hvor storc lån, der er i ejendommen; og om ban har hæftet for dem fra star-
ten.  er hans lillesøster, men han er ikke klar over, om
hun har boet i ejendommen. Hun har i hvert fald ikke boet der i samme peri -
ode som ham.

 har som vidne forklaret blandt andet, at han har boet i ejen-
dommen siden sommeren 2008. Han lejer sin fars andel, da han er personligt
konkurs, 0g derfor ikke kan hæfte for et realkreditlån. Efter at hans mor var
blevet andelshaver; blev hun syg; og hun nåede aldrig at flytte ind. Han bor

på 1.sal på ca 90 m2 og betaler 1.200 kr om måneden i husleje til sin far;
der overtog andelen efter moderens død. Han deltager i foreningsmøderne
og hjælper blandt andet 
de underskrives af alle andelshavere på et møde.

 har som vidne forklaret blandt andet; at han overtog sin
hustrus andel efter hendes død. De boede i  men hun ønskede at
flytte til Aarhus, hvilket var baggrunden for, at hun erhvervede en andel. På
et tidspunkt kan han godt tænke sig at flytte ind i ejendommen;  betaler
husleje til ham, 0g han afregner herefier til foreningen. Han er ikke inde i
foreningens drift, men deltager i alle foreningsmøderne; der holdes ca. en
gang om måneden eller efler behov. Der holdes ikke et årligt regnskabsmø-
de, og der udarbejdes heller ikke regnskab og budget.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende; at

at	 er eneste rcelle andelshaver andelsboligforenin-
gen, ligesom  er den eneste af de formelle andelsha -
vere; der bebor ejendommen  endsige har beboet
ejendommen,

at	foreningens vedtægter indeholder bestemmelser, der har til formål at
sikre; at værdiforøgelse af foreningens aktiver fordeles til samtlige nu -
værende og tidligere andelshavere i forbindelse med opløsning af fore-
ningen;

at	disse bestemmelser har til formål at sikre, at de enkelte personer, som
måtte være andelshavere på tidspunktet, hvor en opløsning af forenin-
gen besluttes, ikke alene skal nyde godt af de værdistigninger; der har
været på foreningens aktiver i foreningens levetid, når der samtidig har
været indført et loft på, hvor stort et beløb sælgere af andele måtte op-
kræve fra købere af andele,

at	foreningen således har haft det indbyggede formål at sikre billige boliz
ger til andelshaverne,

at	en forudsætning herfor har været, at de, der har medvirket til sikring af
disse billige boliger; også fàr del i den under foreningens eksistens u-
realiserede værdistigning; når dette formål eller hensyn ikke længere
varetages,

at	 Adrecee
eneste andelshaver;

at	disse beskrevne formål således ikke længere varetages; og forudsæt-

ningerne for opretholdelse af foreningen ikke længere er tilstede,

at	foreningen; der nødvendigvis må forstås som en sammenslutning af
flere personer; i øvrigt de facto er bortfaldet;

at	 har
pligt til som eneste medlem af foreningen at opløse foreningen efter
retningslinierne angivet i vedtægtemes $ 18.

at	 som en
udlejningsejendom;

at	foreningen ikke længere reelt har karakter af en andelsforening eller et
boligfællesskab,

at	der ikke er noget reelt grundlag for at opretholde denne juridiske kon-
struktion;

at	foreningen er bortfaldet som følge af degeneration;

at	opretholdelse af foreningen i sin nuværende form udgør retsmisbrug i
forhold til tidligere medlemmer af foreningen,

at	ingen af de formål foreningen blev stiftet 0g drevet med således ikke
længere varetages,

at	 har pligt til
at opløse foreningen efer retningslinieme angivet i vedtægtemes $ 18.

at	"definitiv faktisk fraflytning' sidestilles med udmeldelse af forenin-
gen; jf. vedtægternes $ 7.

I relation til den nuværende andelshaveres beboelse af ejendommen, gøres
det gældende,

at	 Vidne
ejendom; men alene anvendt den til periodisk ophold;,

at	 ubestridt aldrig har beboet ejendommen;

at	der foreligger omgåelse af vedtægtens bestemmelser om enstemmig -
hed, jf. 8 13.3 og kravet om beboelse; jf. $ 3.1, når henholdsvis 
Og  er optaget som medlem -
mer af foreningen for efterfølgende selv at deltage i beslutning om at
meddele dem dispensation fra bopælskravet,

at	disse personers medlemskab er oprettet proforma med det formål at

sikre den videre drift af andelsboligforeningen til fordel for 


at	foreningen er oprettet som et boligkollektiv; men de facto ikke Jænge-
re fungerer som sådan; idet  reelt er den eneste an-
delshaver; der bebor og siden foråret 2008 har beboet ejendommen.

I relation til de sagsøgtes nægtelse af at besvare sagsøgers provokationer, 0g
fremlægge de begærede bilag, gøres det gældende,

at	det skal komme de sagsøgte processuelt til skade; at de ikke har villet
fremlægge dokumentbevis for den nænere drift af foreningen, herun-
der betalingsstrømme, beslutningsprocesser og låneoptagelser;

at	eksempelvis udskrift af foreningens driftkonto vil kunne sikre doku-
mentbevis for, at  MiAna
rent faktisk betaler husleje til foreningen; 0g denne indgår som en del
af foreningens drift

at	der ikke synes gode grunde til at undlade fremlæggelsen af disse bilag;
særligt henset til at sagsøger er tidligere medlem af 'foreningen; 0g
fortsat i henhold til vedtægteme har et velbegrundet ønske om at opnà
denne indsigt.

De sagsøgte har til støtte for frifindelsespåstanden gjort gældende; at

at	der er tre andelshavere i andelsforeningen,

at	ejendommen bebos af flere personer;

at	de i vedtægterne anførte formål, herunder i $ 9 og $ 10, ikke er tilside -
sat, hvorfor formålene fortsat varetages;

at	der intet er til hinder for, at andelshavere ikke bebor ejendommen; så -
fremt de har fået tilladelse hertil efter vedtægternes $ 3.1,

at	der ikke er sket omgåelse af vedtægtemnes $ 13.3,jf. $ 3.1,

at	 andele og
medlemsskab ikke er oprettet proforma;

at	der intet er til hinder for; at en andelshaver kan udleje boligretten i
henhold til sin andel til tredjemand,

at	der, såfremt et forbud mod udlejning havde været ønskeligt, kunne ha-
ve været taget højde for dette i vedtægterne, hvilket ikke er tilfældet;

at	det er uden betydning for vurderingen af; hvorvidt der fortsat er tale
om en andelsforening; om de enkelte andelshavere bebor ejendom -
men, ligesom det er uden betydning; om de enkelte andele er udlejet;
og

at	der således fortsat eksisterer en andelsforening med flere medlemmer,
hvorfor  på
ingen måde kan være forpligtet til at opløse foreningen efter retnings -
linjeme angivet i vedtægternes $ 18.

Det gøres endvidere gældende;

at	 fortsat har karakter af en andelsfo -
rening eller et boligfællesskab,

at	ejendommen  som
udlejningsejendom;

at	vedtægterne ikke stiller krav om, at andelshaverne skal have folkeregi -
steradresse på 

at	definitiv faktisk fraflytning ikke sidestilles med udmeldelse af forenin-
gen i henhold til vedtægtemes $ 7.2, når der er meddelt dispensation
til foreningens krav om, at andelshavere skal bebo ejendommen i over -
ensstemmelse med vedtægtemes $ 3.1,

at	foreningen ikke drives i strid med vedtægterne; og at foreningens for -
mål stadig varetages,

at	opretholdelse af foreningen i sin nuværende form ikke udgør retsmis -
brug i forhold til tidligere medlemmer af foreningen; 0g

at	foreningen således ikke er bortfaldet; og at der derfor ikke er pligt til at
opløse foreningen:

Rettens begrundelse og afgørelse

Det kan efter referatere af foreningsmødeme henholdsvis den 14. maj 2008
og 27. september 2009 lægges til grund, at Andelsforeningen ved sagens
anlæg havde 3 medlemmer;  LGel
2/6 andele og 
synspunkt om, at  er eneste reelle andelshaver i
foreningen; må således afvises.
 har anført; at foreningen har haft det indbyggede formål at
sikre billige boliger til andelshaverne; 0g at en forudsætning herfor har
været, at de personer, der har været med til at sikre disse billige boliger;
også får del i den under foreningens eksistens ikke realiserede værdistigning,

når dette formål eller hensyn ikke længere varelages.

Ifølge referaterne fra foreningsmødeme henholdsvis den 27. september og 4.
oktober 2009 har foreningens medlemmer enstemmigt meddelt
 Midre
i vedtægternes $ 3 om, at de skal bebo foreningens ejendom. Efter
bevisførelsen lægger retten til grund, at  andel siden
sommeren 2008 har været fremlejet til 

Ifølge foreningens vedtægter er foreningens formål at erhverve; eje og drive
ejendommen.  synspunkt om, at forudsætningere for
opretholdelse af foreningen ikke længere er til stede; må derfor afvises.
Uanset at Andelsforeningen og  trods opfordring hertil har
afvist at fremlægge regnskaber og budgetter; finder retten, at det gennem de
afgivne forklaringer fra 
 samt den øvrige bevisførelse er
dokumenteret; at Andelsforeningen fortsat eksisterer i et sådant omfang, at
 synspunkt om, at Andelsforeningens eksistens er ophert ved
degeneration; må afvises.
Retten tager derfor Andelsforeningens 0g 
fiifindelsespåstand til følge.

I sagsomkostninger skal  betale 80.000 kr. til
Andelsforeningen og  Beløbet udgør udgifter til
advokatomkostninger.

Thi kendes for ret:

De sagsøgte;  vlformanden
 frifindes.

Inden 14 dage skal  betale 80.000 kr. i sagsom-
kostninger til de sagsøgte.