Sag om, hvorvidt sagsøgte ejendomsmægler har tilsidesat sine forpligtelser efter ejendomsmæglerlovens § 14
Ret: Retten i Kolding (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast ejendom og pant;

Retten i Kolding





DOM

Afsagt den 9.juli 2010i sag nr. BS 17-2207/2008:



6000 Kolding
0g


6000 Kolding
mod
Middelfart Sparekasse
Et godt HJEM
Buen 7
6000 Kolding

Sagens baggrund 0g parternes påstande

Sagen vedrører spørgsmålet om sagsøgte der som ejendomsmægler for
sælgeren på en handel om et enfamilieshus som formidler af handelen har
tilsidesat sine forpligtigelser efter ejendomsmæglerlovens $ 14 og om køber-
ne som følge heraf har krav på erstatning og i givet fald størrelsen heraf.

Tvisten angår et værelse, der ifølge salgsopstillingen er anført som en ud af
2 børneværelser idet det har vist sig, at værelset aldrig har været godkendt
til beboelse, idet det som en del af en tilbygning foretaget i 1970 alene er til-
ladt opført som redskabsrum: I forbindelse med købernes ønske om en byg
getilladelse til ændring af tilbygningen, blev det konstateret; at den omhand -
lede tilbygning ligger for tæt på skel og en efterfølgende ansøgning om lov-
liggørelseldispensation til at etablere bolig i eksisterende redskabsrum med
en afstand til naboskel på 0,5 meter er blevet afslået.

Sagsøgerens endelige påstand er at sagsøgte, Middelfart Sparekasse
Et godt HJEM tilpligtes at betale til sagsøgeren; 
0g  kr. 120.000 med tillæg af den til enhver tid værende
procesrente fra 9. november 2007 og til betaling sker.

Sagsøgtes påstand er frifindelse

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje -
lovens 8 218 a, stk. 2

Der har været afholdt syn og skøn under sagen og syns og skønsmanden;
statsautoriseret ejendomsmægler_  Skønsmand	har afgivet erklæringer

henholdsvis den 20. august 2009 og 21.januar 2010.

Der har været afgivet forklaring af  og statsau -
toriseret ejendomsmægler  samt af syns- og


Retten har foretaget besigtigelse på ejendommen under hovedforhandlingen.

Af syns og skønserklæringen af 20. august 2009 fremgår bla. følgende:


'Ejendommen beliggende  6000 Kolding.


06.

Der er indhentet oplysninger om byggeomkostninger i forbindelse med
opførelse af rum til bolig og rum til udhuse samt oplysninger om
forskelle i priser på ejendomme med 2, henholdsvis 3 værelser med
samme antal m?.


08.

Ejendommen er beliggende i udbygget boligområde i  mrade med god
trafikal forbindelse til Kolding midtby samt sti til naturområder.

Ejendommen er endvidere beliggende tæt ved børneinstitutioner og
skole samt indkøbsmuligheder.

Ejendommen er fra 1967 med tilbygning fra 1970, opført 1 gule
mursten og taget belagt med tagsten og annonceret med et boligareal
på 150 m? hvortil kommer 38 m? muret garage.

Det under sagen omhandlede værelse blev besigtiget og opmålt. Fra
stuen og ind til værelset går man via en 'skydedørlfoldedør" "et trin 34
ned. Værelset blev opmål til 4,35 x 2,57 eller 11,17 m? (indvendig
mål), hvilket i udvendig mål skønnes at svare til 12,5 m? Loftshøjden
blev målt til 2,03 m. Værelset er forsynet med 1 vindue.


09.

SpørgsmålL:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke fysiske forhold, der umiddelbart
lader sig konstatere; og som gør, at værelset; der i sagens bilag 10 er
markeret med 'ikke udgravet' ikke lovligt kan benyttes til beboelse?









Rettens begrundelse og afgørelse :

Ved sagens afgørelse kan det lægges til grund at huset, der er købt for
1.835.000 kr med overtagelse pr. 1.juni 2006, i følge det af sagsøgte udar -
bejdede salgsmateriale er udbudt til salg for denne pris og som en særde -
les velholdt villa fra 1967 med tilbygning fra 1970 og et samlet boligareal på
150 m2 og med tilhørende muret garage på 38 m2 samt et uregistreret ud-
hus og med et grundareal på 903 m2 og at villaen ud over en stue på 38
m2 i åben forbindelse med forsænket stue indeholdt et soveværelse og 2
børneværelser med skabe med oplyning om at 7 'det ene 1 tilbygningen og
velegnet til hobbyaktiviteter' og at tvisten angår dette værelse Af salgsops -
tillingen fremgik endvidere at udhusetdrivhuset bag garagen er opført
uden bygningsmyndighedens tilladelse, hvilket efterfølgende skal være sæl-
ger uvedkommende" -

Videre kan det lægges til grund at det af BBR blandt andet fremgår at det
bebyggede areal er på 150 m2, at der er 5 værelser, der alle anvendes til be -
boelse 0g at der er 2 badeværelser og at der er sket væsentlig om og tilbyg-
ning i 1970 og at der ud over BBR meddelse af betydning for denne sag er
udleveret køberne byggetilladelse dateret 24. juli 1970, bygningstegning
dateret d.
Af den nævnte byggetilladelse fremgår blandt andet at der er givet tilla -
delse til opførelse af en enetagers tilbygning indeholdende stue og redskabs -
rum og at opmuring ikke må påbegyndes forinden landinspektørens opmå -
ling af fundamenternes placering på grunden er tilstillet og godkendt af byg-
ningsmyndigheden

Efter den af  afgivne forklaring har denne på sagsøgtes veg-
nc taget cjendommen i kommission og besigtiget cjendommen og talt med
sælgeren og fået udleveret ejendomspapirer fra denne uden at han husker
hvor meget det var; og på baggrund heraf har han udarbejdet salgsmateria -
let med salgsopstilling mv men han har ikke fundet anledning til at under-
søge de bygningsmæssige forhold nærmere.

Det kan efter bevisførelsen som ubestridt lægges til grund at sagsøgte har
set den ovenfor nævnte byggetilladelse; der var vedlagt salgsopstillingen;
og at han har fundet, at det omhandlede værelse ikke var kurant jfr beskri -
velsen i salgsopstillingen Ved besigtigelsen kunne det endvidere konstatere -
es blandt andet at værelsets eneste vindue var ud til det nævnte ulovlige
udhusldrivhus at loftshøjden var lav- omkring 2 meter og at adgangen
skete via en meget smal åbning samt at man skulle gå et trin ned og at den
forsænkede stue, der havde nedgang lige ved siden af , lå dybere nede end
det omhandlede rum.

Selvom tilbygningen bagfra udvendigt har en ubrudt fælles murstensmur,
finder retten efter bevisførelsen herunder besigtigelsen og særligt i Iyset af



Som følge af det anførte tilpligtes sagsøgte at betale sagsøgeren 50.0OO kr
med tillæg af renter 0g sagsomkostninger som nedenfor anført.

Vedrørende sagsomkostinger:

Der er af sagsøgeren afholdt udgifter til syns og skønsmanden med ialt
27.750 kr. Disse omkostninger skal efter sagens udfald endeligt afholdes af
sagsøgte jf retsplejelovens $ 312, stk 1. Herudover skal sagsøgte betale sags -
omkostninger med 30.000 kr. incl. en skønnet andel af retsafgiften.

Thi kendes for ret:

Inden 14 dage skal sagsøgte, Middelfart Sparekasse Et godt HJEM til sag-
søgerne  Saasøde
af procesrente fra den 9. november 2007 og til betaling sker samt sagens
omkostninger med 57.750 kr.