Byrettens om i sag om, hvorvidt sagsøgeren var berettiget til omkostningsgodtgørelse for udgifter til sagkyndig bistand i forbindelse med en klagesag i Landsskatteretten vedrørende retten t... Vis mere
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;
Lejeret;

/

VESTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 1. juni 2021

Sag BS-38671/2020-VLR
(4. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøgte
(advokat Mogens Olesen)
mod
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger
(advokat Christian Lund Agerbæk)

Retten i Aalborg har den 24. september 2020 afsagt dom i 1. instans (sag BS-
56957/2019-ALB).

Landsdommerne Annette Dellgren, Henrik Twilhøj og Iben Lihme Degnbol (kst.)
har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
Appellant, tidligere Sagsøgte, har gentaget sin påstand for byretten om frifin-
delse.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, har påstået dommen stadfæstet.

Forklaringer
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har afgivet supplerende forklaring. Vidne har
endvidere afgivet forklaring.

Vidne har forklaret, at han og hans hustru beskæftiger sig med restaura-tionsdrift
og udlejning af erhvervslejligheder og beboelseslejligheder. De udle-jer f.eks. en
pub og en frisørsalon.



/

2

De købte den omhandlede ejerlejlighed den 1. juni 2019 og havde i den forbin-
delse ejendomsmægler Person 7 som rådgiver. Person 7 døde sid-ste efterår. Det
var ham selv, der varetog købsforhandlingerne. Nybolig Er-hverv oplyste i den
forbindelse forpagtningsafgiften for restauranten til 188.000 kr. årligt.

Person 7, der stod for alle deres lejekontrakter, blev efter handlen op-mærksom
på, at forpagtningsafgiften ikke var reguleret i henhold til forpagt-
ningskontrakten. Person 7 kontaktede derfor Virksomhed A/S 2, der oplyste, at de
havde glemt at regulere forpagtningsafgiften.

I forbindelse med handlen modtog han ikke oplysninger om særlige aftaler ved-
rørende forpagtningsafgiften. Han spurgte ikke mægleren eller forpagteren her-
om. Han har ikke efterfølgende forsøgt at presse Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger ud af restauranten. Ejerlejligheden, der blev købt som en
investeringsejendom, kunne godt løbe rundt med den forpagtningsafgift, som
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger betal-te. Forpagtningsaftalen var vedlagt
handelspapirerne, som deres advokat gen-nemgik. Advokaten opdagede ikke den
manglende regulering af forpagtnings-afgiften, men det gjorde Person 7, da han
skulle regulere forpagtningsaf-giften første gang. Han kender til de
omkringliggende restauranter, og de beta-ler en noget højere forpagtningsafgift.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har forklaret, at man ikke kan sammenligne
hans forpagtningsafgift med de omkringliggende restauranter, som Vidne har
henvist til. Det er alle restauranter, der er nyistandsatte og som har køkken. Hans
restaurant har ikke køkken, og han må ikke servere mad.

Ejendomsmægler Person 7 opsøgte ham, efter Appellant, tidligere Sagsøgte havde
købt ejerlejligheden, og spurgte, om han ville sælge sin restaurant. Appellant,
tidligere Sagsøgte havde vist en søn, som gerne ville overtage restauranten.

Huslejen er en stor del af hans driftsomkostninger, og han ved ikke, om han kan
fortsætte forretningen, hvis han skal betale den varslede husleje. Da han over-tog
forpagtningskontrakten, ringede han til Virksomhed A/S 2 for at høre, om lejen
ville stige. Han fik oplyst, at lejen ikke blev reguleret, hvis han ikke kunne betale
en højere forpagtningsafgift. Han ved ikke, hvorfor den aftale ikke kom med i
tillæg af . februar 2017 til den oprindelige forpagtningskon-trakt, som blev
oprettet af hans advokat i forbindelse med, at han overtog re-stauranten. Han
havde en aftale med Person 6 fra Virksomhed A/S 2 om, at forpagtningsafgiften
ikke ville stige. Det var nok for ham.



/

3

Anbringender

Parterne har for landsretten indgået procesaftale om, at retten ikke skal tage
stilling til, om parternes aftale er en forpagtningsaftale eller en erhvervslejeafta-le,
men alene til omfanget af reguleringsklausulen.

Parterne har for så vidt angår reguleringsklausulen i det væsentlige gentaget deres
anbringender for byretten.

Landsrettens begrundelse og resultat

I forbindelse med, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger overtog Restauration,
indgik han den . februar 2017 dels en aftale om køb af goodwill med den
daværende forpagter, dels en aftale om vilkårene for forpagtning af restauran-ten
med den daværende bortforpagter og ejer af ejerlejligheden, hvorfra restau-ranten
blev drevet, Virksomhed A/S 2.

Aftalen med Virksomhed A/S 2 har overskriften ”Tillæg til forpagt-ningskontrakt”
og henviser til en tidligere forpagtningskontrakt af 28. januar 1987 vedrørende
Restauration. Det fremgår af tillægget bl.a., at Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger per . november 2016 indtræder i forpagtningskon-trakten fra 1987 ”på
de i kontrakten nævnte vilkår” , dog med tre i tillægget nærmere angivne
undtagelser, som ikke vedrører spørgsmålet om regulering af forpagtningsafgiften.

På denne baggrund finder landsretten, at Appellant, tidligere Sagsøgte, der som
nuværende ejer og bortforpagter er indtrådt i tillægget af . februar 2017 og
forpagtnings-kontrakten af 28. januar 1987, har ret til at foretage regulering af
forpagtningsaf-giften i overensstemmelse med forpagtningskontraktens pkt. 4. Det
bemærkes i den forbindelse, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger ikke har
bevist, at han efter overtagelsen af Restauration indgik en mundtlig aftale med
Virksomhed A/S 2 om, at forpagtningsafgiften ikke skulle reguleres efter
forpagtningskontraktens reguleringsklausul.

Den omstændighed, at tidligere forpagtere som følge af særskilt aftale med tid-
ligere bortforpagtere eller ved en fejl ikke har betalt forpagtningsafgift i hen-hold
til reguleringsklausulen, kan i den foreliggende situation ikke skabe rettig-heder
for Appelindstævnte, tidligere Sagsøger.

Landsretten finder efter det anførte og efter den øvrige bevisførelse ikke grund-lag
for at tilsidesætte den opgørelse af den regulerede forpagtningsafgift, som
Appellant, tidligere Sagsøgte har varslet den 6. september 2019. Landsretten tager
derfor på-standen om frifindelse til følge.



/

4

Efter sagens udfald skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger
for begge retter betale 76.560 kr. til Appellant, tidligere Sagsøgte. 70.000 kr. af
beløbet er til dæk-ning af udgifter til advokatbistand inkl. moms for begge retter
og 6.560 kr. til retsafgift for landsretten. Ud over sagens værdi er der ved
fastsættelsen af belø-bet til advokat taget hensyn til sagens forløb og
hovedforhandlingens varighed.

THI KENDES FOR RET:

Appellant, tidligere Sagsøgte, frifindes.

I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøger,
inden 14 dage betale 76.560 kr. til Appellant, tidligere Sagsøgte. Beløbet forrentes
ef-ter rentelovens § 8 a.



/