Sagen om erstatningsansvar for vandskade i en andelsbolig opstået i forbindelse med ombygning af badeværelse ved brug af professionel VVS-virksomhed
Ret: Københavns Byret (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Entreprise og håndværkere;
Erstatning uden for kontrakt;

/

KØBENHAVNS BYRET
DOM

afsagt den 1. december 2020

Sag BS-43847/2019-KBH

Sagsøger A/B
(advokat Søren Nørkær Hansen)

og

Sagsøger
(advokat Søren Nørkær Hansen)

mod

Sagsøgte 1
(advokat Thomas Rysgaard Rasmussen)

og

Sagsøgte 2
(advokat Thomas Rysgaard Rasmussen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 3. oktober 2019. Sagen angår spørgsmålet om, hvem der er
erstatningsansvarlig for skader, der er opstået i forbindelse med en vandskade i
ejendommen Sagsøger A/B, herunder om de sagsøgte er rette sagsøgte.



/

2

Sagsøger A/B har fremsat påstand, om de sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2,
tilpligtes at betale 140.000,00 med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens
anlæg.

Sagsøger har fremsat påstand om, at de sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2,
tilpligtes at betale kr. 152.608,05 med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens
anlæg.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, har over for begge sagsøgere fremsat påstand om
frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218
a.

Oplysningerne i sagen
Natten til den 1. september 2018 indtraf der en vandskade i ejendommen, som
havde sit udspring fra lejligheden beliggende Adresse, 1, hvor Sagsøgte 1 og
Sagsøgte 2 havde iværksat en renovering af lejlighedens ba-deværelse.
Renoveringen omfattede blandt andet lægning af gulvvarme i bade-værelset.
Hovedentreprenør på arbejdet var Virksomhed 1, der havde antaget Virksomhed 2
som underentreprenør til at udføre elarbejderne i badeværelset.

Vandskaden berørte lejligheden tilhørende Sagsøger, beliggende Adresse, st., samt
kælderlokalerne i ejendommen.

Sagsøger A/B udlejede lokalet beliggende kælderen til venstre til en ke-ramiker,
mens lokalet beliggende kælderen til højre ikke var udlejet på skades-tidspunktet.

Skadesservice Danmark besigtigede ejendommen den 1. og den 7. september 2018
og anbefalede, at loftet over det lille toilet samt over soveværelset i Sagsøgers
lejlighed blev blotlagt med henblik på affugtning og udtørring af loft. Endvidere
anbefaledes, at kælderlokalet til højre fik loftet blotlagt op mod Sagsøgers gulv
samt at væg mod gården blev blotlagt i lysning fra gulv til loft, og at kælderlokalet
til venstre fik blotlagt væggen ved toilet for maling ½ meter ned. Alle disse tiltag
skulle følges op af yderligere fugtmålinger.

Den 31. oktober 2018 udstede Skadesservice Danmark ApS en faktura for det
udførte arbejde lydende på 50.000 kr. + moms, i alt 62.500 kr.

Den 1. november 2018 afviste Tryg Forsikring, der var ansvarsforsikrer for
Virksomhed 1, at yde dækning under forsikringen, da det var forsikringsselskabets
opfattelse, at det ikke var bevist eller sandsynliggjort, at Virksomhed 1 havde
handlet ansvarspådragende i forbindelse med vandskaden.



/

3

Alm. Brand Forsikring, hos hvem Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 havde tegnet
bygningsforsikring, afviste den 7. september 2018 at yde dækning med henvisning
til policens begrænsning vedrørende byggearbejder, herunder da byggearbejdet
havde haft en varighed på over tre uger, og da byggearbejder-ne medførte indgreb
i bærende konstruktioner, hvilke forhold der var undtagel-se for under
forsikringen. Der henvistes endvidere til, at der ikke var tegnet for-sikring for
udvidet rørskade.

Der er under sagen foretaget syn og skøn ved Skønsmand. Der er mellem parterne
enighed om skadesårsagen, jf. svaret på spørgsmål 1 i skønserklærin-gen, idet det
under skønsforretningen blev konstateret, ”at der var boret hul i forsyningsvandrør
i gulvet i et ny opført baderum på 1. sal. Ved kontrollen kunne konstateres at der
var boret direkte ned i betongulvet for fastmontering af elvarmeslange, dette havde
medført at forsyningsvandrøret var blevet utæt og med efterfølgende vandskade
ned i ejendommen, først i stueetagen samt ned i kælderen.”

Ejerforeningens vedtægter indeholder blandt andet følgende bestemmelser:

” Vedligeholdelse
§9
9.1
En andelshaver forpligter sig til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen,
bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og af fælles forsynings- og
afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved- og bagdøre samt vindu-er
og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også
eventuelle, nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen,
såsom f eks. udskiftning af defekte/beskadigede gulve og tilsvarende køk-
kenborde.
…
9.4
En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige eller ud-
vendige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er
pålagt andelshaverne
…

Forandringer
§ 10.

10.1
En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Planer
om forandring skal anmeldes skriftligt for bestyrelsen senest 3 uger til god-
kendelse, inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan gøre indsigelse ef-ter
stk. 3, hvilket skal ske inden 3 uger efter anmeldelsen – og iværksættelsen



/

4

af forandringerne skal da udskydes indtil, der er opnået enighed med besty-
relsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget.
…
10.2
Alle forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstem-
melse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige for-
skrifter.
10.3
Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers for-
svarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor byggetilladelse kræves efter bygge-
lovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen
desuden forevises for bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes - og efterføl-
gende skal ibrugtagningsattest forevises. Byggetilladelsen skal være i nøje
overensstemmelse med det af bestyrelsen godkendte. Enhver forandring i
forhold hertil skal godkendes af bestyrelsen ligesom al korrespondance byg-
gesagen vedrørende skal tilstilles bestyrelsen. …”

Sagsøger A/B har opgjort sit krav således:

Udbedringsomkostninger og byggestyring, jf.
Skønsmandens besvarelse af spørgsmål 9a. kr. 58.125,00
Afdækning af lokale, flytning af inventar samt
slutrengøring, jf. skønsmandens besvarelse af
spørgsmål 9b. kr. 15.625,00
Tabt lejeindtægt i 2 uger for skaderne udbedres, jf.
skønsmandens besvarelse af spørgsmål 9b. kr. 3.750,00
Faktura 295979 fra Skadesservice Danmark A/S for
afholdt oprydning, affugtning samt øvrige afværge- og
tabsbegrænsningsforanstaltninger, jf. skønsmandens
besvarelse af spørgsmål 11. kr. 62.500,00 
I alt kr. 140.000,00 

Sagsøger har opgjort sit krav således:

Udbedringsomkostninger, jf. skønsmandens
Besvarelse af spørgsmål 4a. kr. 113.125,00
Genhusning under udbedringsarbejderne i 2 uger, jf.
skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4b, herunder 2
ugers boligafgift (á 2.440,92 pr. måned), genhusnings-
omkostninger og forlænget transport (opgjort iht.
SKATs standardsatser 2019 for kost, kr. 509 pr. døgn, og
logi, kr. 219 pr. døgn). kr. 10.192,00
Tabt boligafgift i 12 måneder (á 2.440,92 pr. måned)
fra skadestidspunktet 1. september 2018, da halvdelen



/

5

af andelslejligheden har været uanvendelig. kr. 29.291,05 
I alt kr. 152.608,05 

Forklaringer
Der er afgivet forklaring af Vidne 1, Sagsøger, Sagsøgte 1, Skønsmand og Vidne
2.

Vidne 1 har forklaret, at han siden den 12. oktober 2020 har været for-mand for
bestyrelsen i andelsboligforeningen. Han har været medlem af besty-relsen ad
flere omgange, senest i en periode fra januar 2019. Han blev formand, da den
hidtidige formand gik af midt i perioden. Det er den tidligere formand, der har
taget sig af korrespondancen i denne sag. Han har dog hørt om sagen fra
bestyrelsesmøderne samt fra beboerne i ejendommen. Bestyrelsen udstedte en
fuldmagt til de sagsøgte med henblik på, at de kunne søge om godkendelse i
kommunen af det badeværelse, som de ønskede at indrette. Bestyrelsen plejer ikke
selv at gå ind i sådanne projekter med henblik på en konkret godkendelse. Der
føres heller ikke kontrol med sådanne projekter efterfølgende. Efter at de
sagsøgtes forsikringsselskab havde afvist at betale for vandskaden, har bestyrel-
sen ikke foretaget sig mere i forhold til forsikringsselskabet.

Han deltog i skønsforretningen, men han var ikke med til at besigtige badevæ-
relset. Skaderne hos naboen er blevet udbedret, ligesom også skaderne i etage-
adskillelsen er udbedret. Derudover er en skade i is-butikken over vinduet ble-vet
udbedret. Butikken i kælderlokalet var i forvejen under istandsættelse. An-
delsboligforeningen har selv betalt for udbedringen af vandskaden i kælderen for
at få lejet kælderlokalet ud igen så hurtigt som muligt. Foreningen har også
foretaget udbedring af skader på etageadskillelsen i ejendommen.

Han har i anledning af denne sag gjort sig bekendt med den fuldmagt, som er
udstedt til de sagsøgte. Han kender vedtægternes § 10.1, 2. punkt, men han læ-ser
ikke denne bestemmelse således, at bestyrelsen skulle foretage en egentlig
godkendelse af de sagsøgtes projekt. Der er efter skønsforretningen sket udbed-
ring af alle skader efter skønsmandens anvisning. Han ved ikke, hvad det har
kostet at foretage udbedringerne. Han var ikke medlem af bestyrelsen, da det blev
besluttet at anlægge sag. Han mener ikke at andelsboligforeningen har mu-lighed
for at stævne en håndværker, som man ikke har noget retsforhold til.

Sagsøger har forklaret, at han er andelshaver i andelsboligforeningen. Han er
pensioneret tandlæge. På det tidspunkt, da skaden skete, boede han i lejlig-heden
sammen med sin sambo. Lejligheden består af en entre, stue, spisekøk-ken,
værelse, soveværelse og toilet. Vandet var løbet ned gennem badeværelset og ind i
soveværelset, og herfra bredte det sig ud i entreen, til det store badevæ-relse og
køkken og løb derpå ned i keramikbutikken i kælderen. Da han kom hjem til
lejligheden, efter at skaden var indtruffet, stod der 5 centimeter vand på



/

6

gulvet i hele lejligheden. Han var blevet ringet op om morgenen, hvor han be-
fandt sig i sommerhuset, og fik besked om vandskaden. Det var ikke muligt at bo i
lejligheden i den følgende tid. Alt var vådt. Loftet skulle tages ned. Alt tøj måtte
kasseres. Senge og dyner var helt gennemblødte. I perioden efter vand-skaden
opholdt han sig i sommerhuset i By. Hans sambo gik stadig på ar-bejde. Hun måtte
derfor køre til København fra By for at komme på arbej-de.

I starten havde han vanskeligt ved at få overblik over skaderne i lejligheden, idet
skadesservicefirmaet havde revet det hele ned. Da vandskaden skete, var han
netop blevet færdig med at istandsætte lejligheden efter sammenlægning af to
lejligheder i ejendommen. Han vidste godt, at der var ved at blive installeret et
badeværelse i lejligheden ovenpå. Sagsøgte 1 kom nemlig ned til ham og for-talte
om renoveringen af badeværelset. I den forbindelse bad Sagsøgte 1 om, at hans
håndværkere kunne få adgang til deres badeværelse via soveværelset, så-ledes at
de fik mulighed for at renovere badeværelse fra hans underliggende lej-lighed.
Han opfordrede dog Sagsøgte 1 til få arbejderne udført fra sin egen lej-lighed. Han
har ikke på nogen måde været involveret i overboens projekt.

Der er endnu ikke foretaget udbedring efter vandskaden i hans lejlighed. Der er
kun lavet en brandsikring af etageadskillelsen, hvilket andelsboligforeningen har
stået for. Det er et spørgsmål om penge, at han endnu ikke er gået i gang med at
udbedre skaden. Han havde netop brugt 350.000 kr. på at få ordnet sam-
menlægningen af de to lejligheder, og han har ikke haft råd til at gå i gang med
projektet, før denne sag er afsluttet. Han har desuden været gennem et langt sy-
geforløb med flere operationer, så han har heller ikke haft overskud til det. Den
post i hans erstatningskrav, der vedrører genhusning, er opgjort efter statens regler.
Han har i samråd med bestyrelsen besluttet at anlægge sagen mod de sagsøgte,
som må være rette sagsøgte, da han intet forhold har haft til de sagsøgtes
håndværkere.

Han har opholdt sig så meget som muligt i sommerhuset, efter at skaden er ind-
truffet. Han er som regel inde i København 1-2 gange om ugen, afhængig af hvilke
aftaler han har i byen, henholdsvis på landet. Han vurderer, at han op-holder sig
cirka halvdelen af tiden i lejligheden og halvdelen af tiden i sommer-huset, om
vinteren dog mest i København. Han deltog i syn- og skønsforretnin-gen den 3.
maj 2019. Dagen efter at skaden var indtruffet, udtalte indehaveren af Virksomhed
1, at det var hans ansatte, der havde begået fejlen, og at han derfor påtog ansvaret
for skaden. Dette tilsagn har han efterfølgende fragået.

Sagsøgte 1 har forklaret, at han er sygeplejerske. Han og Sagsøgte 2 er ligestillede
andelshavere. Lejligheden består af to sammenlagte boliger. Han og Sagsøgte 2
søgte bestyrelsen om tilladelse til at ombygge badeværelset. Han har ikke talt med
bestyrelsen, om at han skulle tegne en byggeforsikring. Bestyrelsen har



/

7

heller ikke nævnt noget for ham om ansvarsforholdene. Det var fra starten me-
ningen, at han ville overlade alt arbejdet til håndværkere, da han ikke selv kan
forestå sådant arbejde. Han indhentede tilbud hos forskellige firmaer, og han
valgte Virksomhed 1, fordi de kunne lave arbejdet hen over sommeren. Arbejdet
skulle være af ca. 6 ugers varighed. Han ville nemlig gerne have badeværelset klar
til den 1. september. Mens arbejdet blev udført, boede han og Sagsøgte 2 mest i
deres kolonihave. Han kom dog i lejligheden af og til, men han fulgte ikke rig-tig
med i arbejdet. Han har ikke givet instruktioner af nogen art i relation til ud-
førelsen af arbejdet. Han har heller ikke været involveret i valget af underentre-
prenører. Han tænkte ikke over, at det var nødvendigt at hyre en anden hånd-
værker for at udføre arbejdet med badeværelset.

Den 31. august 2018 skulle Vidne 2 fra Virksomhed 1 blot udføre et par småting.
Da Vidne 2 var færdig med arbejdet, åbnede han for vandet i opgangen på bagtrap-
pen. Han blev i lejligheden i 1-1,5 time, efter at vandet var blevet tilsluttet. Her-
efter kørte han ud til kolonihaven. Dagen efter kom han hjem igen. Han lukke-de
sig ind via baggården. Han kunne se, at nogen var i gang med at foretage sig
noget, og han kunne også se, at det dryppede ned fra loftet i kælderen. Han tænkte,
at vandet måske kunne komme fra deres lejlighed. Han gik derfor straks op og
lukkede for vandet igen. Han fik fat i Vidne 2 fra Virksomhed 1, der mente, at han
måtte have lavet en fejl. De prøvede at lokalisere skadesårsagen. Vidne 2 fandt ud
af, at det var koldtvandshanen, der gav anledning til proble-merne. Indehaveren af
Virksomhed 1 kom en time senere og besigtigede Sagsøgers lejlighed. Han udtalte:
”Det her må vi påtage os ansvaret for” . Da han så rørene i gulvet, sagde han, at de
rør aldrig skulle have været nede i gulvet.

Der gik et stykke tid, inden han anmeldte skaden til sit forsikringsselskab. No-gen
tid senere hørte han, at forsikringsselskabet ikke ville dække skaden. Bade-
værelset er nu færdigt, bortset fra dér, hvor der er blevet hugget op i forbindel-se
med skønsforretningen. Der er blevet anlagt en erstatningsslange for den, som var
blevet beskadiget. Den nye slange er ført op igennem væggen, og han og Sagsøgte
2 har derfor nu mulighed for at bruge badeværelset. Han er ikke blevet opfordret
til at kontakte andelsboligforeningens forsikringsselskab. Han har fra-valgt at
adcitere Virksomhed 1 af omkostningsmæssige årsager.

Skønsmand har forklaret, at han har været skønsmand i denne sag. Han kan
vedstå den udarbejdede skønserklæring. Der kan ikke siges noget bestemt om,
hvordan en vandskade vil komme til at forløbe. Det afhænger af rigtig mange
forhold, herunder hvordan forholdene er på skadesstedet. Det vigtigste er at få
åbnet op i gulvet og i loftet, når vandskaden er sket. Det så ud som, at de
nødvendige tiltag for at begrænse skadens omfang var gjort i dette tilfælde. Den
beskadigede stuelejlighed var i fin vedligeholdelsesmæssig stand. Prisen på
udbedringen af skaden er fastsat ud fra dagspriser samt ud fra et overslag over den
tid, som han mener vil medgå til at udføre arbejdet. Der er ikke rigtig



/

8

nogen forbedring i det, som skal foretages for at udbedre vandskaden, bortset fra
at det nye loft i soveværelset er en form for forbedring, men det vil næppe i sig
selv give en højere pris på lejligheden. Resten vil være ren udbedring og re-
paration af en skade.

Han kan ikke sige noget om, hvorvidt brandsikringen var ødelagt, eftersom lof-tet
var blevet fuldstændig fjernet af skadessikringsfirmaet. Retableringen af
brandsikringen vil som nævnt indebære en vis forbedring i det pågældende rum.
Værelset og det lille toilet har været fuldstændig ubeboeligt, indtil der er sket
retablering af skaden. Når fugten er kommet tilstrækkelig ned, vil man kunne gå i
gang med at retablere forholdene. Hvornår der er tilstrækkelig tørt til, at man kan
udbedre, afhænger af mange faktorer. Normalt vil der gå cirka 4-6 uger, før man
kan gå i gang med at udbedre. Etagedækket er typisk mere massivt i ældre
ejendomme, hvilket kan påvirke den tid, der går, før man kan udbedre igen.

Vidne 2 har forklaret, at han driver et blikkenslager- og VVS-firma kal-det
Virksomhed 1. Han har udført arbejdet med renovering af de sagsøgtes bade-
værelse. Han er ikke blevet instrueret af de sagsøgte i forbindelse med arbejdets
udførelse. Han kendte elektrikeren Person fra andre byggeopgaver, og det var
derfor naturligt at knytte ham til sig for at udføre el-arbejdet. Person skulle lægge
et elnet, så man ikke kom til at bryde membranen. Elektrikeren valgte dog en
anden løsning, idet han anvendte el-tracing i stedet for et elnet. Elnettet kan godt
bruges. El-tracing er lettere at udføre. Arbejdet blev udført, mens vidnet opholdt
sig i lejligheden. Person må have lagt nogle clips for at holde el-tracingen nede.
En af disse clips blev boret igen-nem den vandtætte membran. Vidnet sagde til
ham, at det måtte han ikke. Vid-net valgte at smøre hullerne til med en
gummimembran, som beskyttede mod vandet ovenfra. Han var ikke klar over, at
der var boret et hul ned i selve røret. Han havde forinden fortalt Person, at der lå et
vandrør i gulvet. Der blev sat vand på den 31. august 2018. Den følgende dag
skulle han udføre nogle småarbejder, herunder fylde nogle hjørner. Sagsøgte 1
ringede til ham den følgende morgen. Vidnet vidste da ikke, hvad der var sket,
men da han hørte, at der dryppede vand ned, tænkte han, at han måske havde lavet
en fejl et sted. Røret blev taget ud. Det var et rør i rør, og der blev i stedet ført en
vandledning op gennem væggen. På daværende tidspunkt vidste han ikke, at
Person ikke havde autorisation som elinstallatør. Vidnet tror ikke, at Person har en
forsikring. Røret var blevet trykprøvet, da han lavede installationen. Der var ikke
tryk på, da elinstallationen blev foretaget.

Parternes synspunkter
Sagsøger A/B har i sit påstandsdokument anført følgende:

”…



/

9

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at årsagen til de
konstaterede vandskader i Sagsøgers andelslejlighed og Sagsøger A/Bs
erhvervslejemål er en installation i badeværelset i Sagsøgte 1 og Sagsøgte
2's andelslejlighed. Der henvi-ses til
Skønsmands konklusion om skadesårsagen i svar på spørgsmål 2 og 7 i
skønserklæringen, hvor det fremgår, at ” Efter en gen-nemgang af
badeværelsets gulv i nr. 42 på 1. sal kunne det konstateres, at der ved
mindre destruktive indgreb var skade på forsyningsvandrør i gulvet. En
clips fra el-varmeslangen var boret ned i forsyningsrøret og dette havde
med-ført vandskaden i ejendommen.” .

Det er ubestridt, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ikke selv har udført arbejdet
i badeværelset, der har ført til skaden. Arbejdet er derimod udført at en
entreprenør, som Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har rekvireret til at
gennemføre en renovering/modernise-ring af badeværelset.

Uanset dette forhold gøres det gældende, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2
hæfter på objektivt grundlag for den skade, som entre-prenøren har
forvoldt i medfør af en analogi til lejelovens § 29, stk. 10. Der henvises
bl.a. til TBB.2014.722, der omhandler en sammenlignelig sag, hvor
landsretten bekræfter, at lejelovens regel i en situation som den
foreliggende kan anvendes analogt.

For det tilfælde, at retten finder, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ikke hæfter
på objektivt grundlag for skaderne, gøres det endvi-dere gældende, at
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 hæfter for skaderne efter almindelige
erstatningsretlige principper, herunder principperne i lejelovens § 25, stk.
2, hvorefter en lejer er erstatnings-ansvarlig for de skader, der forvoldes
ved uforsvarlig adfærd af dem, han har givet adgang til lejligheden.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 var i forhold til Sagsøger A/B og Sagsøger
nærmest til at sikre, at den entreprenør, de gav adgang til lejligheden for
at udføre bygningsarbejdet, kunne udføre arbejdet håndværksmæssigt
forsvarligt, jf. vedtægterne for Sagsøger A/B, § 10, stk. 2.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 er ligeledes nærmest til at bæ-re risikoen ved at
antage en håndværker, der ikke er dækket af en an-svarsforsikring.



/

10

Det gøres gældende, at skadesomfanget er dokumenteret ved skøns-
mandens besvarelse af spørgsmål 1 og 5, og udgifter til nødvendige af-
værgeforanstaltninger og udbedring er dokumenteret ved skønsman-dens
besvarelse af spørgsmål 4, 9 og 11.

Det gøres gældende, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's er-statningsansvar
ligeledes omfatter følgeskader som tabt lejeindtægt og boligafgift i den
periode, hvor andelslejligheden Adresse, st. tv, København, henholdsvis
erhvervslejemålet Adresse, kld. tv., København, ikke kunne anvendes på
grund af skade eller udbedring.

På ovenstående baggrund gøres det samlet gældende, at Sagsøgte 1 og
Sagsøgte 2 skal tilpligtes at betale kr. 152.608,05 til Sagsøger A/B med
tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg og til betaling sker, og
tilpligtes at betale kr. 140.000,00 til Sagsøger med tillæg af sædvanlig
procesrente fra sagens anlæg og til be-taling sker.

Det gøres gældende, at skaden ikke er dækket under Sagsøger A/Bs
bygningsforsikring, der var gældende på skadestidspunktet.

Det bemærkes, at sagsøgerne opfordrede Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 i
processkrift 1 til at adcitere forsikringsselskabet, Alm. Brand, i sagen.
Dette er imidlertid ikke sket.
…”

Sagsøgte 1 har i sit påstandsdokument anført følgende:

”…
Til støtte for de nedlagte frifindelsespåstande gøres følgende gældende.

Fælles synspunkter vedrørende kravene rejst af sagsøger 1 og 2.

Der er ikke grundlag for, at de sagsøgte kan ifalde et ansvar på objek-tivt
grundlag for de indtalte krav.

Sagsøgernes anbringende om, at de sagsøgte er ansvarlig på objektivt
grundlag i medfør af en analog anvendelse af lejelovens § 29, stk. 10, be-
strides. Den altovervejende hovedregel er, at lejeloven ikke finder ana-log
anvendelse mellem en andelshaver og en andelsboligforening, eller
mellem to andelshavere. Vedtægten for Sagsøger A/B angiver ikke, at
lejelovens § 29, stk. 10, finder direkte anvendelse mellem an-
delsboligforeningen og andelshaverne.



/

11

Objektivt ansvar modsvares normalt af et lovkrav om ansvarsforsik-ring,
hvorved skadelidte er garanteret betaling af erstatning. Et ulovbe-stemt
objektivt ansvar, eller objektivt ansvar i medfør af en analog an-vendelse
af et retsgrundlag, der ellers ikke finder anvendelse, er derfor meget
indgribende. Derfor bør de sagsøgtes ansvar ikke bedømmes ud fra en
objektiv ansvarsnorm.

De påberåbte sager gengivet i TBB.2014.220B og TBB.2014.722 Ø ses
ik-ke at være præjudicerende for nærværende sag.

De sagsøgte er ikke ansvarlig på et almindeligt erstatningsretligt grund-
lag, idet ansvarsbetingelserne ikke er opfyldte. Det er ikke ansvarspå-
dragende at antage et professionelt firma (her Virksomhed 1) med den
fornødne autorisation til at udføre arbejde i de sagsøgtes bolig. De
sagsøgte havde ikke nogen indflydelse på tilrette-læggelsen af arbejdet,
og de har ikke haft nogen indflydelse på, eller vi-den om, at Virksomhed
1 antog øvrige håndvær-kere til opgavens udførelse.

Det oplyste i stævningen om, at ” Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 er ligeledes
nærmest til at bære risikoen ved at antage en håndværker, der ikke er
dækket af en ansvarsfor-sikring.”  er ikke korrekt. De sagsøgte har alene
indgået aftale med Virksomhed 1, der ubestridt er dækket af
ansvarsforsikring.

Lejelovens § 25, stk. 2, finder ikke anvendelse på retsforholdet mellem
sagsøgerne og de sagsøgte.

Rette adressat for sagsøgernes krav er Virksomhed 1 (CVR nr.) som
skadevolder.

Sagsøgernes tabsopgørelse bestrides. Herunder gøres det gældende, at der
ved en eventuel erstatningsudmåling skal tages højde for ”nyt-for-
gammelt” -princippet, sådan som også udtrykt i Højesterets afgørelse
gengivet i UfR 2015.498 H.

Supplerende synspunkter vedrørende kravet rejst af Sagsøger.

Sagsøger har som andelshaver ikke status af udlejer i relation til en analog
anvendelse af lejelovens § 29, stk. 10, eller § 25, stk. 2.

I det omfang, der i det rejste krav indgår tabsposter, som rettelig vedrø-rer
bygningsdele eller krav, som det påhviler Andelsboligforeningen at
indtale, skal de sagsøgte endvidere frifindes herfor.



/

12

Det gælder bl.a. det opgjorte tab på boligafgift, der rettelig bør indtales af
andelsboligforeningen. Det bestrides dog, at der er ført bevis for, at
halvdelen af Sagsøgers bolig har være ubeboelig.
…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Efter lejelovens § 29, stk. 10, er en lejer på objektivt grundlag erstatningsansvar-
lig for skader hidrørende fra installationer, som han selv har udført i det lejede.
Efter bestemmelsen kan udlejeren endvidere kræve, at lejer ved forsikring eller på
anden måde stiller sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Reglen i lejelovens § 29, stk. 10, gælder ikke direkte for andelsboliger, men det
antages sædvanligvis, at lejeloven kan anvendes analogt i situationer, hvor an-
delsboligforeningsvedtægten og andelsboliglovgivningen ikke regulerer forhol-
det.

Bestemmelsen i § 29, stk. 10, omfattede oprindeligt sædvanlig installation af te-
lefon og termostatventiler, kakkelovn, oliekamin eller lignende, tekniske hjæl-
pemidler til lettelse af husførelsen og sædvanlig radio- og fjernsynsantenne el-ler
fællesantenneanlæg mv. Senere blev bestemmelsen i stk. 1 ændret til at om-fatte
sædvanlige installationer i det hele taget, idet udlejer dog kunne modsætte sig
installationen, hvis f. eks. ejendommens elforsyning eller afløbsforhold ville være
utilstrækkelige, efter foretagelse af installationen.

De sagsøgte ønskede at etablere et nyt badeværelse i deres lejlighed, herunder
ønskede de at etablere gulvvarme. Der har ikke været tale om en enkeltstående
installation, som f.eks. opsætning af vaskemaskine, brusekabine eller lignende,
men derimod om et egentligt byggearbejde omfattende nedrivning af det eksi-
sterende badeværelse og opbygning af nyt badeværelse. Retten finder, at etable-
ringen af et nyt badeværelse ikke kan anses for en ”installation” i den betyd-ning,
hvormed dette udtryk er anvendt i lejelovens § 29, stk. 10. Andelsboligfor-eningen
havde derfor ikke mulighed for med hjemmel i lejelovens § 29, stk. 10, at
modsætte sig de sagsøgtes ønske om at etablere et nyt badeværelse. Andels-
boligforeningen kunne derimod eventuelt i medfør af vedtægternes § 10, stk. 1,
have stillet krav til badeværelsets nærmere udformning eller krav om, at de
sagsøgte tegnede særskilt byggeforsikring.

Retten finder herefter, at der ikke er hjemmel til – efter en analog anvendelse af
lejelovens § 29, stk. 10 - at pålægge de sagsøgte et objektivt ansvar for de ska-der,
der er påført sagsøgerne ved vandskaden.



/

13

Dette må gælde så meget desto mere i forholdet mellem Sagsøger og de sagsøgte,
hvor der ikke er noget udlejer-lejer-forhold, hvorfor lejelovens § 29, stk. 10, under
alle omstændigheder ikke kan bringes i anvendelse mellem disse parter.

Retten finder heller ikke, at lejelovens § 25, stk. 2, kan bringes i anvendelse på den
foreliggende situation.

Efter bevisførelsen må det lægges til grund, at de sagsøgte ikke har instrueret
VVS-firmaet eller den af dem antagne håndværker om, hvorledes arbejdet med
badeværelset skulle udføres, ligesom de sagsøgte heller ikke har ført tilsyn eller
kontrol med arbejdets udførelse. De sagsøgte har heller ikke udvist noget selv-
stændigt erstatningspådragende forhold, da de ikke har deltaget i arbejdets ud-
førelse. Der ikke er udvist culpa alene derved, at de sagsøgte har antaget en
håndværker til at udføre arbejderne i badeværelset uden at føre kontrol med
denne. Derimod må det efter bevisførelsen, herunder navnlig efter skønsman-
dens svar på spørgsmål 1, kunne lægges til grund, at der er udvist culpa af en eller
flere af de håndværkere, der har udført arbejderne i de sagsøgtes lejlighed.

Det bemærkes herved, at den retsstilling, der efter det ovenfor anførte lægges til
grund, er i overensstemmelse med, hvad der sædvanligvis antages at gælde i
forholdet mellem en hvervgiver og en selvstændigt virkende tredjemand, hvor-
efter hvervgiveren (dvs. de sagsøgte) som udgangspunkt ikke bliver ansvarlig for
selvstændigt virkende tredjemænds skadegørende handlinger udenfor kon-trakt.

Den omstændighed, at de sagsøgte kunne have sikret sig mod det skete ved at
kræve, at Virksomhed 1 forpligtede sig til at sikre, at eventuelle underentreprenø-
rer var ansvarsforsikrede, findes ikke at kunne føre til andet resultat, herunder da
de sagsøgte ikke var bekendt med, at Virksomhed 1 ville antage ekstern hjælp.

Retten tager herefter de sagsøgtes frifindelsespåstand til følge som nedenfor be-
stemt.

Det er oplyst, at sagsøgeren foreløbigt har afholdt udgift til afhjemling af skøns-
manden med 3.850 kr. inkl. moms. Efter udfaldet af sagen må sagsøgerne ende-
ligt afholde disse udgifter.

Sagsomkostningerne i forholdet mellem Sagsøger A/B og de sagsøgte er efter
sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 22.500 kr.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 er ikke momsregistreret.



/

14

Sagsomkostningerne i forholdet mellem Sagsøger og de sagsøgte er efter sa-gens
værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 25.000 kr.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 er ikke momsregistreret.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

De sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, frifindes.

Sagsøger A/B skal til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 betale sagsomkostninger med
22.500 kr.

Sagsøger skal til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 beta-le sagsomkostninger med 25.000
kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.



/

 




/





/