Sagen vedrører spørgsmålet om betaling af kontingent til en grundejerforening, og herunder om en på generalforsamlingen enstemmigt vedtaget vedtægtsændring er i strid med l... Vis mere
Ret: Retten i Horsens (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Selskaber, fonde og foreninger;

RETTEN I HORSENS





Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 19.juni 2012 i sag nr. BS 150-457/2011:

Grundejerforeningen 
vlformand 



mod






Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører spørgsmålet om betaling af kontingent til en
grundejerforening; og herunder om en på generalforsamlingen enstemmigt
vedtaget	vedtægtsændring	er	1	strid	med	lokalplaner	for
grundejerforeningens område, 0g om vedtægtsændringen kræver
kommunens godkendelse.

Sagsøgeren Grundejerforeningen 
idet følgende benævnt It 'Grundejerforeningen' har nedlagt påstand
om; at sagsøgte;  skal betale 2.800 kr. med procesrente fra
sagens anlæg.

Påstanden eI fremkommet ved opkrævning af kontingent til
Grundejerforeningen for 2010 på 1.800 kr., og opkrævning af ekstraordinær
indbetaling på 1,000 kr. som vedtaget på en ekstraordinær generalforsamling
den 26. oktober 2010-

 bar nedlagt påstand om frifindelse, men har 1 øvrigt
tilkendegivet; at han er indforstået med at betale et nærmere endnu ikke
opgjort beløb for kontingent fratrukket vedligeholdelsesudgifter vedrørende
Grundejerforeningens private veje; stier og pladser.

Oplysningerne i sagen

Ved kendelse den 26. august 2011 bestemte retten at sagen ikke skal
behandles efter retsplejelovens regler om småsager, jf. retsplejelovens $ 402,
stk. 1, nr. 1.

Grundejerforeningen består af	tre boligområder; der omfatter
 t 1 nr. 2-14, og
 med 12 boliger i nr. 40-62, samt de omhandlede
grønne arealer og veje. 


Grundejerforeningen blev stiftet på baggrund af daværende 
lokalplan nr. 21 og lokalplan nr. 23, der er udarbejdet 1 1997. I
lokalplan nr. 21, der gælder for  er følgende bla.
anført:


8 10 Grundejerforening

10.1 Der etableres én grundejerforening inden for lokalplanens
afgræsning. På hver storparcel kan der etablere sig andre
foreninger (andels- 3 ejer- el. lign ) hvor pligtmedlemskab
er gældende.

10.2 Samtlige beboerforeninger eller enkelte beboere inden for
lokalplanområdet skal være medlemmer af grundejerfor-
eningen; 0g skal overholde foreningens love og vedtæg-
ter. Samtlige skal betale kontingent til grundejerforeningen
samt deltage ide udgifter; som grundejerforeningens
generalforsamling vedtager at afholde; eller som er en følge
af de forpligtelser, der påhviler foreningen og dens medlem -
mer ifølge nærværende lokalplan.

10.3 Grundejerforeningens opgaver er at varetage foreningens
og medlemmemnes fælles interesser som grundejere.
Således skal foreningen sørge for ren- og, vedligeholdelse
af evt. fælles arealer; herunder evt. stianlæg; veje 0g
pladser:.


Af lokalplan nr. 23, der gælder for 
fremgår bl.a. følgende:


8 10 Grundejerforening

10.1 Beboerforeninger eller grundejere indenfor lokalplanområdet
skal være medlemmer af den i henhold til lokalplan 21
etablerede grundejerforening; og skal overholde foreningens
love og vedtægter: Samtlige skal betale kontingent til grund-

ejerforeningen samt deltage i de udgifter, som grundejerfor-
eningens generalforsamling vedtager at afholde; eller som er
en følge af de forpligtelser; der påhviler foreningen og dens
medlemmer ifølge nærværende lokalplan.

10.2 Grundejerforeningens opgaver er at varetage foreningens og
medlemmemnes fælles interesser som grundejere. Således skal
foreningen sørge for ren- og vedligeholdelse af evt. fælles-
arealer, herunder evt; stianlæg, veje og pladser.


Af Grundejerforeningens vedtægter, der blev vedtaget den 18. august 1998
på en stiftende generalforsamling; fremgår bl.a:
M1
Formål

3.1_ Grundejerforeningens formål er at varetage medlemmemnes
nuværende 0g fremtidige fælles interesser af enbver art i
forbindelse med de under foreningen hørende ejendomme
alt i overensstemmelse med de den 30. juni 1997 i lokalplan
nI. 21 og de den 24. november 1997 i lokalplan nr. 23 inde-
holdte bestemmelser om at ren- og vedligeholde fællesarealer,
interne færdselsarealer og om pligt til medlemskab af
grundejerforeningen mv.


Medlemmer og disses forhold til foreningen:

4.1 Foreningens medlemmer er de til enhver tid værende ejere af
de grunde, der omfattes af lokalplan nr. 21 af 30.juni 1997 0g
lokalplan nr. 23 af 24. november 1997. Husstande i
 er ikke medlem.


Fællesanlæg og arealer:

18.1. Grundejerforeningen drager omsorg for ren- og vedligeholdelse
af fællesarealer; vej- og stianlæg og grønne områder omfattet af
lokalplan nr. 21 af 30.juni 1997 og lokalplan nr. 23 af 24.
november 1997


Særlige bestemmelser

20.2. Ingen vedtægtsbestemmelse må være i strid med tinglyste
deklarationer; eller nogen kommunal vedtægt.

Den 31.marts 2008 blev der afholdt generalforsamling i
Grundejerforeningen og i referatet heraf fremgår bl.a:


4. Rettidigt indkomne forslag

Der var 1 forslag fra bestyrelsen 0g 5 forslag fra  alle
rettidigt indkomne. Bestyrelsens forslag blev behandlet først 0g var
som følger:


Følgende blev sendt til afstemning

$ 3.1. udvides til følgende

Grundejerforeningen står for den samlede sommer 0g vinterved-
ligeholdelse inden for Grundejerforeningens område. D.v.s.
 stikveje og plæner. Dog skal eventuel fremtidige
reparationer ud fra det udseende og den beskaffenhed vejene og
stieme har i dag og kan kun ske med en enig bestyrelses accept.
Skader som en beboer; eller dennes håndværkerlentreprenør har
forårsaget på foreningens område; som ligger uden for alm. Slidtage;
såsom dagrenovation; skal betales 0g udbedres af den 'pågældende.

Forslaget blev enstemmigt vedtaget 0g vil blive tilføjet foreningens
vedtægter I bedes venligst vedhæfte ovenstående til jeres vedtægter.

Derefter trak  sine forste 4 forslag tilbage.


 trak efterfølgende ligeledes sit 5. forslag tilbage-

Ved brev af 12 april 2008 rettede  henvendelse til
 på baggrund af det på generalforsamlingen passerede.

 henvendelse ved brev af
23. februar 2009, hvoraf bla. fremgår:


Konklusioner:

Der kan ikke på en generalforsamling i en grundejerforening ved-
tages en gyldig beslutning om ændring eller tilføjelse til grund -
ejerforeningens vedtægter; som er i strid med bestemmelser i en

lokalplan for det pågældende område.

Alle ændringer i en grundejer-forenings vedtægter skal godkendes af
den pågældende kommune.

Det eI  opfattelse; at færdselsarealet på
 som er 'privat vej (som
 har skøde på), alene skal administreres anlægges og
vedligeholdes af 

Heraf følger; at også udgifteme i forbindelse med administration;
anlæg og vedlige-holdelse alene skal afholdes af 


Færdselsarealerne på  er privat vej (ikke privat
fællesvej) idet vejarealet ligger på samme ejendom; i dette tilfælde
også samne matr- DI., som de boliger; vejarealet betjener . Færdsels -
arealet på  svarer til færdselsarealeme (forpladsl
indkørsel) på eksempelvis 


Det er ikke  opfattelse; at der på en general -
forsamling i grundejerforeningen  kan vedtages en
gyldig beslutning om ændring eller tilføjelse til grundejerforeningens
vedtægter, som indebærer; at feks. stikvejene på 
og det grønne område mellem disse alene skal vedligeholdes af
ejerne af 



Af et mødereferat af 23 marts 2009 fremgår, at Grundejerforeningen ved
	0g
Grundejerforeningen) , 
 ); holdt
møde med  og
	hvor gyldigheden af vedtægtsændringen på
Grundejerforeningens generalforsamling den 31.marts 2008 blev drøftet.

 sendte den 25. januar 2010 et brev til
Grndejerforeningens formand,  hvorefter kommunen
fastholdt sin afgørelse 0g fortolkning, 0g at generalforsamlingens
vedtægtsændring på generalforsamlingen den 31. marts 2008 ikke kunne
godkendes af  i det omfang ændringen indebar, at
Grundejerforeningen forpligtes til at afholde udgifter til vedligeholdelse af
det private vejareal på 
 I brevet medfulgte en klagevejledning med adgang til at klage til
Vejdirektoratet.

Ingen af partemne har påklaget  afgørelse til
Vejdirektoratet. Grundejerforeningen indbragte herefter spørgsmålet for
retten i Horsens den 28. marts 2011.

Forklaringer

 1 nI. 56 i
boligen længst væk fra  Han er formand for både den samlede
grundejerforening
 Grundejerforeningen består af 3 boligområder
	der hver er
repræsenteret i Grundejerforeningen. Han var som bestyrelsesmedlem med
til at stifte Grundejerforeningen i 1998, 0g han er siden blevet formand for
Grundejerforeningen.


0g  tI er særskilt matrikuleret.

Grundejerforeningen omfattede tidligere yderligere et boligområde,
IT  Pr med 22 husstande;, og Grundejerforeningen havde som følge
heraf problemer med at opnå enghed om vedligeholdelsesforpligtelserne,
fordi der var så mange forskellige interesser repræsenteret 1
Grundejerforeningen. De var derfor glade for, at  blev skilt ud af
Grundejerforeningen 1 2004, således at der kun var 3 foreninger
repræsenteret i Grundejerforeningen.

Før Grundejerforeningen traf beslutning om vedtægtsændringen i 2008, var
vedligeholdelsesforpligtelserne fordelt således; at Grundejerforeningen stod
for fælles græsarealer; 0g den store stamvej,  mens
 tI selv stod for at slå egne
græsarealer og for at sørge for vintervedligeholdelse; snerydning mv.

Denne fordeling gav lidt problemer. 
"1 fik på et tidspunkt asfalteret deres veje; og i den forbindelse spurgte
han 2 ejere fra IF  1I om de ville være med til at få asfalteret
vejene; så de kunne fà det billigere. Det ville de ikke; og han blev nærest
smidt ud, da han spurgte dem.

På generalforsamlingen i marts 2008 fremsatte bestyrelsen derfor et forslag
om en anden og mere fomuftig måde at fordele vedligeholdelsesudgifterne
på, sådan at alle udgifter blev slået sammen i Grundejerforeningen. Det var
en bedre løsning, fordi foreningen derved undgik uenighed Det var en enig
bestyrelse, som bestod af  0g ham selv,
der fremsatte forslaget. På generalforsamlingen fremsatte  5
forslag . Det var bestyrelsens forslag der blev behandlet først, hvorefter
 forslag blev trukket tilbage. Det var bam; der fremlagde bestyrelsens

forslag, 0g alle var klar over, hvad forslaget indebar. Forslaget blev
enstemmigt vedtaget. Han har ikke truet  på nogen måde, og det
er ikke hans opfattelse; at  følte sig presset til at stemme for
forslaget; Der blev efterfelgende sendt et referat af generalforsamlingen ud
til medlemmerne; og der var ingen indsigelser imod referatet.
Han holdt ofte møder med 
om problematikken:  fta kommuen havde sagt, at
generalforsamlingen var den øverste myndighed; 0g at den principielt kunne
vedtage alt. Han husker ikke, om  havde sagt det til ham før
eller efter generalforsamlingen 1 marts 2008 Ca. 8-9 måneder efter
generalforsamlingen i marts 2008 modtog han et brev fra kommunen; som
meddelte; at kommunen ikke kunne godkende vedtægtsændringen.
Bestyrelsen var herefter til et møde hos kommunen. På bestyrelsens
spørgsmål om, bvor det var anført, at kommunen skulle godkende
vedtægtsændringen; fik de at vide; at det ikke stod nogen steder. Kommunen
traf herefter en afgørelse; og han var igen til møde på kommunen. Her fik
bestyrelsen at vide, at de kunne ringe til Vejdirektoratet, hvilket 
forsøgte; men bestyrelsen opgav at forfølge det. Kommunen
meddelte ham 0g den øvrige bestyrelse; at det var bedre, hvis de selv kunne
finde en løsning på problemet. De var ikke enige i kommunens fortolkning;
ligesom de ikke var enige i, at vedtægtsændringen krævede kommunens
godkendelse. Problematikken er efterfølgende hvert år blevet drøftet på
generalforsamlingerne; 0g det fylder meget i bverdagen

 betalte sit kontingent for 2009, men han har ikke betalt for 2010
og de efterfølgende år.

Der EF ikke afholdt yderligere afstemning på generalforsamlingen 1
anledning af kommunens afgørelse.

 har forklaret, at Grundejerforeningen ikke vedligeholdte de 2
stikveje ind til "I  N før det blev besluttet ved vedtægtsændringen i
2008. Baggrunden for, at han stemte for vedtægtsændringen på
generalforsamlingen i ınarts 2008 var; at  havde henvist til, at
 fra kommunen havde meddelt, at generalforsamlingen kunne
vedtage hvad som helst, når der var enighed. Han rettede efterfølgende
henvendelse til  først telefonisk; hvor han talte med
 som sendte
bam et brev om, at beslutningen på generalforsamlingen ikke kunne
vedtages. Han bar derfor ikke betalt kontingent for 2010 og fremefter; Han
er imidlertid indforstået med at betale noget i kontingent; når det er afklaret;
om beslutningen er gyldig og når regnskabet er gjort op. Han betalte
kontingentet for 2009 under protest på grund af kommunens brev af 23.
februar 2009.

Parternes synspunkter

Grundeierforeningen har i sit påstandsdokument gjort gældende,

"at det påstævnte beløb skyldes for kontingent til sagsøger for 2010,

at sagsøgtes ejendom  #I beliggende i område omfattet
af lokalplan 23 endeligt vedtaget af daværende  den
24. november 1997,

at sagsøgte har pligt til at være medlem af den i henhold til lokalplan 21
etablerede grundejerforening;

at sagsøgte er pligtig at betae kontingent til grundejerforeningen
(sagsøger), samt deltage 1 de udgifter; som grundejerforeningens
generalforsamling vedtager at afholde eller som er en følge af de
forpligtelser; der påhviler foreningen 0g dens medlemmer ifølge
lokalplanen;

at grundejerforeningens opgaver er at varetage foreningens 0g
medlemmemnes fælles interesser som grundejere,

at der den 31. marts 2008 afholdtes ordinær generalforsamling 1
gundejerforeningen; 0g hvor det 1 enighed besluttedes at ændre
foreningens vedtægter angående vedligeholdelse,

at sagsøgte stemte for vedtægtsændringen;

9t sagsøgte er bundet af sin stemmeafgivning; som hverken hvilede på
forkerte forudsætninger; eller at der var afgivet forkerte oplysninger;

at det på generalforsamlingen vedtagne ikke er sket i strid med lokalplan
23 eller andre bestemmelser,

at  ommun
vedtægtsændringen,

at sagsøgers opkrævning af kontingent hos sagsøgte hviler på en gyldig
vedtægtsændring; der hverken er 1 strid med lokalplanerne 21 0g 23
eller skal godkendes af  samt

at sagsøgte	ikke	har	modtaget	ukorrekte	oplysninger	på
generalforsamlingens i marts 2008. 71

Grundejerforeningen har endvidere anført, at hjemlen til at opkræve
konting-entet fremgår af lokalplan nr. 23 $ 10, 1, udgifterne enten kan
opkræves på baggrund af generalforsamlingens vedtagelse; eller som følge
af de forpligtelser; der påhviler foreningen og dens medlemmer ifølge lokal -
planen. Der er således ikke noget til hinder for, at generalforsamlingen har

vedtaget; at Grundejerforeningen skal afholde ren- og vedligeholdelsesud-
gifter vedrørende alle Grundejerforeningens veje og arealer. 
der stemte for vedtægsændringen og betalte kontingent for 2009 er bundet
heraf.

 burde have undersøgt beslutmngens lovlighed, før han stemte
for forslaget; og han kan ikke efterfølgende bestride vedtægtsændringen.

Det fremgår ikke af hverken lokalplanen eller planloven; at kommunen skal
godkende vedtægterne, eller vedtægtsændringen. Vedtægtsændringen er
gyldig; fordi den varetager en fællesinteresse for hele grundejerforeningen.

Grundejerforeningen har ikke haft anledning til at påklage kommunens
afgørelse til Vejdirektoratet, fordi vedtægtsændringen ikke kræver
kommunens godkendelse.

 har i sit påstandsdokument gjort gældende,

"at generalforsamling afholdt i Grundejerforeningen d. 31.marts 2008
alene havde kompetence til at træffe beslutninger og ændre fore -
ningens vedtægter i overensstemmelse med Lokalplan 21 og
Lokalplan 23, idet disse udgør den retlige ramme for foreningens
virke,

at	generalforsamlingen i overensstemmelse med Lokalplan 21 0g
Lokalplan 23 alene kunne beslutte at påtage sig ren- og
vedligeholdelsesforpligtelsen for de fælles områder i Grund-
ejerforeningen,

at	generalforsamlingens beslutning om at ændre Grundejerforeningens
vedtægter; så foreningen tillige påtager sig at ren- og vedligeholde et
privat areal er ugyldig idet en sådan beslutning er i strid med
hjemmelsgrundlaget for Grundejerforeningen,

at	Lokalplan nr. 21 af juni 1997,  og Lokalplan nr. 23
af september 1997,  normerer, hvad
Grundejerforeningen  kan vedtage på foreningens
generalforsamlinger;

at	 skal godkende vedtægtsændringer, før
vedtægteme er endelige og gyldige.  har ikke
og ikke agter at godkende det på generalforsamligen i 2008
besluttede; idet vedtægtsændringerne strider imod lokalplanemnes be-
stemmelser . Vedtægterne kan således ikke være hjemmel for det
opkrævede kontingent idet vedtægteme ikke er gyldige,

at	sagsøgte som følge heraf ikke er forpligtet til at betale et kontingent;
der er opkrævet på et forkert og ugyldigt grundlag;

at	sagsøgtes beslutning om at stemme for vedtægtsændringerne skyldtes;
at forand  på generalforsamlingen fortalte, at
 overfor sagsøger havde oplyst; at
generalforsamlingen kunne vedtage hvad som helst i relation til
vedtægtsændringer;

at	sagsøgte som følge heraf ikke er bundet af sin stemmeafgivning; idet
denne hvilede på forkerte forudsætninger. 71

 har endvidere gjort gældende; at vedtægtsændringens gyldighed
skal ses 1 et foreningsretligt lys. Det er 1 den forbindelse et afgørende
moment, at der er tale om en grundejerforening; som  Er pligtig
at være medlem af, hvorfor det er en naturlig følge, at der er begrænsninger
foI, hvad Grundejerforeningen kan vedtage på generalforsamlingen; når det
ikke er muligt at melde sig ud af foreningen. Beslutninger skal derfor; uanset
om de træffes i enighed, være i overensstemmelse med lokalplanerne, som
udgør den retlige ramme for generalforsamlingens vedtagelse, jf
vedtægternes punkt 20.2- Havde det været en grundejerforening med
frivilligt medlemskab, og dermed mulighed for at melde sig ud og lå
beslutningen inden for foreningens fotmål, ville generalforsamlingen kunne
vedtage hvad som helst. Vedtægtsændringen der blev vedtaget på
generalforsamlingen 1 marts 2008, indebar, at en privatretlig ren- 0g
vedligeholdelsespligt; der påhvilede den enkelte private ejer; uden videre
blev overført til tredjemand. Dette er i strid med lokalplanens $ 10.2, der
alene omhandler ren- og vedligeholdelse af fælles arealer. Lokalplanens $
10.1 skal fortolkes i overensstemmelse med $ 10.2, således at de udgifter;
generalforsamlingen kan beslutte at afholde, skal ligge inden for rammemne
af $ 10.2. Det afgørende er, at Gnndejerforeningens vedtægter ikke er i strid
med lokalplanen; og ikke; om der 'foreligger ~ en kommunal godkendelse.

Rettens begrundelse 0g afgørelse

Efter bevisførelsen lægger retten til grund, at Grundejerforeningens
vedtægter blev ændret den 31. marts 2008 med den konsekvens; at al
vedligeholdelse indenfor Grundejerforeningens område skulle afboldes af
alle medlemmer af Grundejerforeningen 1 fællesskab, således at
vedligeholdelsesudgifter; der før vedtægtsændringen blev afholdt af
 vedrørende arealer inden for
deres respektive områder; nu skulle afholdes af den samlede
Grundejerforening.

Det er ubestridt; at der inden for Grundejerforeningens område er både
private veje og private fællesveje, idet tI  område,
der alene udgøres af ét matrikelnummer; er betegnet som privat vej. Det er
ligeledes ubestridt; at området inden for  H arealer er særskilt
matrikuleret, ligesom det er tilfældet for 

Efter Grundejerforeningens vedtægter punkt 3.1. 0g 20.2 sammenholdt med
<table>
|---:|:----------------------------------------------------------|
| 0 | zalplanemes 1 skal vedtægterne være I overensstemmelse me |
</table>
lokalplanere; hvorved der opstilles_begrænsninger foI, hvad der kan
vedtages på en generalforsam] ling;

Efter lokalplan nr 21 $ 10.3 og lokalplan nr. 23 $ 10.2, der er enslydende
og som omfatter henholdsvis HF  0g
"  ", skal Grundejerforeningen sørge for ren- og vedligeholdelse af
eventuelle fælles arealer, herunder eventuelle stianlæg veje og pladser;
Herefter, 0g da hverken en ordlyds- eller formålsfortolkning af disse
bestemmelser kan føre til, at ren- og vedligeholdelsesforpligtelsen også skal
gælde for private veje mv , på  I1 område, eI
vedtægtsændringen på generalforsamlingen den 31. marts 2008 i strid med
lokalplan nr. 21 og nr. lokalplan nr. 23

På denne baggrund, 0g da det ikke har nogen betydnings at
vedtægtsændringen blev enstemmigt vedtaget; 0g da en godkendelse fia
kommunen	ikke	kan	anses	for	en	gyldighedsbetingelse;	eI
vedtægtsændringen ugyldig.

 påstand tages derfor til følge.

Efter sagens karakter, parternes påstande og synspunkter skal ingen af
parterne betale sagsomkostninger til den anden part, jf. retsplejelovens $
313, stk. 1 .

Thi kendes for ret

 frifindes

Sagsomkostningerne ophæves.