Sag om anerkendelse af overdragelse af matrikelnummer til grundejerforening
Ret: Retten i Aalborg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Erhverv;
Fast Ejendom;

RETTEN I AALBORG
DOM

afsagt den 17. februar 2021

Sag BS-3404/2020-ALB

Sagsøger 1
(advokat Thomas Heintzelmann)

og

Sagsøger 2
(advokat Thomas Heintzelmann)

og

Sagsøger 3
(advokat Thomas Heintzelmann)

og

Sagsøger 4
(advokat Thomas Heintzelmann)

og

Sagsøger 5
(advokat Thomas Heintzelmann)

mod

Sagsøgte ApS
(advokat Hans Christian Andersen)



2

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande

Under denne sag, der er anlagt den 24. januar 2020, har Sagsøger 1, Sagsøger 2,
Sagsøger 3, Sagsøger 4 og Sagsøger 5, nedlagt påstand om, at Sagsøgte ApS,
tilpligtes at anerkende, at Matrikel nr. 1, skal overdrages til Grundejerforening,
CVR nr., for 0,00 kr. på tidspunktet for sagsøgtes overdragelse af Matrikel nr. 2, til
Grundejerforening, CVR nr..

Sagsøgte har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218
a.

Oplysningerne i sagen

Sagsøgte opførte omkring 2016 nogle rækkehus på ejendommen Matrikel nr. 2,
som blev solgt, herunder til sagsøgerne.

Der var oprindelig projekteret opførelse af 22 rækkehuse på ejendommen, men
projektet endte med, at der blev opført samlet 27 rækkehuse, som blev solgt,
herunder til sagsøgerne.

Det fremgår af købsaftalerne, at når arbejdet med at færdiggøre fællesarealerne var
tilendebragt, skulle disse overdrages til en nystiftede Grundejerforening.

Efter salg af boligerne udstykkede sagsøgte en del af grunden til en selvstændig
matrikel.

Grundejerforeningen, herunder sagsøgerne, har gjort gældende, at det udstyk-kede
areal udgør en del af det samlede fællesareal, som skulle overdrages til
grundejerforeningen, hvilket sagsøgte har bestridt.

Af Lokalplan nr. for et tæt-lavt boligområde på Adresse 1, By, som er vedtaget
den 18. september 2008 af Rebild Kommune, fremgår blandt andet:

” § 1 LOKALPLANENS FORMÅL

Lokalplanens formål er:



3

- at udlægge området til boligformål, en tæt/lav boligbebyg-
gelse til helårsbeboelse

- at fastlægge rammer for bebyggelsens placering, omfang og
udformning

- at fastlægge vej, sti og adgangsforhold.

§ 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 

2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag nr. 1 og
omfatter Matrikel nr. 2 samt alle matr. nr.e, der efter den 1. marts
2008 udstykkes efter overføres fra de nævnte ejendomme.

….

§3 OMRÅDETS ANVENDELSE 

3.1 Lokalplanområdet udlægges til boligformål, som en tæt/lav bolig-
bebyggelse til helårsbeboelse.

….

§4 UDSTYKNINGER 

4.1 Ved udstykning af området skal bestemmelserne i nærværende lo-
kalplan sikres opfyldt for alle parceller

4.2 I tilfælde af udstykning skal grundstørrelsen mindst være 300 m ².
…

§8 UBEBYGGEDE AREALER 

8.1 Der skal udlægges udendørs opholdsarealer med et areal mindst
svarende til 100 % af boligetagearealet, heraf skal et større areal ud-
lægges til fælles opholdsarealer. Opholdsarealerne skal være regu-
lære og anvendelige. Smalle bede og havestrimler kan ikke medreg-
nes.

8.2 De ubebyggede arealer skal med beplantning, befæstelse, belysning
m.v. gives et ordentligt udseende.

….

8.5 Der skal udlægges areal til en 15 meter bred grøn kile, som vist på
kortbilag 2. Den skal samtidig kunne anvendes som gangsti.

…….



4

§10 GRUNDEJERFORENING 

10.1 Der skal senest ved boligbebyggelsens ibrugtagning oprettes en
andels- eller grundejerforening, hvor samtlige lodsejere indenfor
lokalplanområdet skal være medlem. Foreningen overdrages og
vedligeholder fællesarealerne, sti og vejrabatter indenfor lokalplan-
området.

10.2 Ovenstående andels- eller grundejerforeningen skal være medlem af
Grundejerforening med ét medlemskab svarende til ét matr. nr.

…

§13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 

13.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalpla-
nen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18
kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstem-melse
med planens bestemmelser..…

Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser
under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det
område, der søges skabt ved lokalplanen.

Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved
tilvejebringelse af en ny lokalplan.”

Lokalplanen er godkendt den 18. september 2008 af Rebild Kommune med
virkning fra den 1. oktober 2008.

Der er i det kortbilag nr. 2, hvortil der er henvist i lokalplanen, angivet place-ring
af en fælles parkeringsplads på det omtvistede område, som efterfølgende er blevet
udstykket som Matrikel nr. 1.

Af købsaftalerne vedrørende salget af rækkehusene, der indeholder i det væ-
sentlige enslydende vilkår, fremgår blandt andet:

”….

2.0 EJENDOMMEN 

2.1 På de i nærværende købsaftale fastsatte vilkår overdrager Sælger til
Køber det under projektering og opførelse kommende ejerbolig i



5

form af rækkehus nr. …., som er en del af Matrikel nr. 2 beliggende
Adresse 1, By med dertil hørende andel i ejendommens fællesarealer.
Ejendommen indrettes i overensstemmelse med den som bilag
2.1 fremlagte indretnings-plan. Ejendommen som beskrevet i dette
punkt 2.1 og bilag 2.1 er herefter samlet benævnt ”Ejendommen” .

…

2.3 Når Ejendommen er endeligt opført, opmåles denne endeligt. Kø-ber
er gjort bekendt med, at ændringer i det endelige boligareal i forhold
til det i salgsopstillingen anførte, kan forekomme ændrin-ger.
Ændringer i det endelige boligareal medfører ikke ændringer i
købesummen, såfremt afvigelsen udgør +/- 3 %.

Såfremt det endelige boligareal afviger med mere end 3 % i forhold
til det i salgsopstillingen anførte, reguleres Købesummer på følende
måde for så vidt angår den del af arealafvigelsen, der overstiger
denne procentsats.

Køber gøres opmærksom på, at ovenstående regulering af areal-af-
vigelser alene gælder for boligarealer. Arealafvigelse af øvrige area-
ler som eksempelvis carport og udhus mv. medfører ikke regule-ring
af Købesummen.

….

4.0 EJENDOMMENS INDRETNING 

4.1 Ejendommen opføres og indrettes, som det fremgår af bilag 2.1 samt
materialeliste, der er vedlagt som bilag 4.1. Der tages forbe-hold for,
at der på illustrationer og lignende i udleveret materiale kan være
gengivet genstande, udstyr og indretning, som ikke er standard.
Køber skal endvidere acceptere mindre afvigelser, herun-der
ændringer som følge af konstruktionsmæssige forhold, som ik-ke ud
fra en samlet bedømmelse forringer ejendommens kvalitet samt
mindre ændringer af de fælles udenoms arealer m.v.

….

4.3 Køber er forpligtet til at tåle ikke-væsentlige afvigelser og ændrin-
ger i forhold til det beskrevne i ovennævnte materiale, som ikke ud
fra en samlet bedømmelse forringer Ejendommens kvalitet.

….

8.0 AFLEVERING OG MANGLER 
…



6

8.10 Fællesarealerne/udenoms arealerne færdiggøres i takt med udførel-
sen af byggeriet, og når vejrforholdene tillader arbejdet udført.
Manglende færdiggørelse af disse arealer betragtes ikke som mang-
ler i forbindelse med afleveringsforretning eller 1 års gennemgang.
Det bemærkes, at færdiggørelsen af arealerne kan ske efter, at Kø-ber
har overtaget Ejendommen. Sælger er også forpligtet til, at fær-
diggørelsen udføres snarest muligt. Køber er forpligtet til, også ef-ter
den Overtagelsesdagen, at tåle de gener, som er en følge af, at
fællesarealerne/udenoms arealerne eventuelt endnu ikke er færdig-
gjort, eller at det samlede byggeri eventuelt opføres i etaper.

8.11 Sælger afleverer til Køber færdigt haveanlæg til den ejendommen
som nærmere beskrevet i bilag 2.1

…

13.0 GRUNDEJERFORENING 

13.1 Køber har ret og pligt til at være medlem af Grundejerforening
(”Grundejerforeningen”) i overensstemmelse med de til enhver tid
gældende grundejerforeningsvedtægter. Udkast til
grundejerforeningsvedtægterne er vedlagt som bilag ….”

Udbuddet af de projekterede rækkehuse skete i henhold til en salgsopstilling
udarbejdet af Ejendomsmægler. Der er i denne salgsopstilling, der er dateret den
29. marts 2016, optrykt et oversigtskort over den projekterede bebyggelse. Det
fremgår heraf, at projektet med opførelse af rækkehuse på grunden omfat-ter hele
arealet svarende til den oprindelige Matrikel nr. 2, således at det sam-lede areal
udover rækkehusene er angivet som et udlagt grønt område.

Af salgsopstillingen fremgår i øvrigt følgende:

”Andre forhold af væsentlig betydning:

Ejendomsmægleren har en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i at
handlen indgås, idet en af firmaets ansatte er samboende med bygher-ren.”

Der har ikke under sagen været afgivet vidneforklaring af den medvirkende
ejendomsmægler.

Der blev efter opførelsen og salget af rækkehusene etableret den nævnte grun-
dejerforening.



7

Af grundejerforeningens vedtægter, der er vedtaget på en stiftende generalfor-
samling den 28. februar 2017, fremgår blandt andet:

”Navn:

Foreningens navn er ”Grundejerforening” .
…..

Hjemsted:
…..

Grundejerforeningen er stiftet på baggrund af bestemmelser i Rebild Kom-
munes Lokalplan nr. for Adresse 1 og til regulering af grundejernes
rettigheder og pligter indenfor lokalplanområdet.

Formål og opgaver:

Grundejerforeningens formål er at varetage grundejernes fælles opgaver i
forbindelse med foreningens drift, vedligeholdelse af fællesanlæg og fæl-
lesarealer, veje, parkeringspladser samt fælles opholdsarealer i overens-
stemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Foreningen forestår ren- og vedligeholdelse, snerydning, glatførebekæm-
pelse etc. på fælles veje, stier samt græsslåning og pasning af de grønne
fællesarealer.

Grundejerforeningen varetager i overensstemmelse med beslutning på ge-
neralforsamlingen med-lemmernes fælles interesser.
…..

Medlemskab:

Grundejerforeningens medlemmer er alle de, der er ejere af ejendomme på
foreningens område Matrikel nr. 2 som er omfattet af Rebild Kommunes
Lokalplan nr. for Adresse 1.

Ejendomme, der efterfølgende udstykkes fra det nævnte matr. nr. er lige-
ledes omfattet af grundejerforeningen.

Alle grundejere på det nævnte lokalplanområde har pligt til at være med-lem
af grundejerforeningen.

Medlemskab af grundejerforeningen er en ret og en pligt, der indtræder pr.
datoen for overtagelsen af en fast ejendom beliggende indenfor fore-



8

ningens geografiske område. Bidrag betales fra det tidspunkt, hvor der er
pligt til at være medlem af grundejerforeningen.
…..

Ordinær generalforsamling:

Generalforsamlingen er grundejernes øverste myndighed.
…..

Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved simpelt flertal, med min-
dre andet er bestemt i disse vedtægter.
…..

Bestyrelsen:

Grundejerforeningens daglige ledelse varetages af en bestyrelse bestående af
5 medlemmer. Be-styrelsen konstituerer sig selv. Ved konstitutionen vælges
formand, næstformand, kasserer og sekretær.
….

Bestyrelsen har den daglige ledelse af foreningens virksomhed, herunder
drift og vedligeholdelse af fællesarealer og varetager dens formål og inter-
esser. Bestyrelsen er dog berettiget til at ansætte og bestemme aflønningen
mv. af medarbejdere til at forestå drift og vedligeholdelse af eventuelle
fælles anlæg.

Der afholdes møde så ofte formanden eller 2 medlemmer finder det nød-
vendigt. Over det under forhandlingerne passerende føres en protokol, der
skal fremlægges og godkendes af bestyrelsen på det næstfølgende be-
styrelsesmøde.

Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mindst 3 medlemmer giver møde.
Bestyrelsens beslutning træffes ved stemmeflerhed. I tilfælde af stemme-
lighed er formandens stemme udslagsgivende.
…..

Bestyrelsen kan til specielle opgaver nedsætte udvalg, der kan bestå af for-
eningens medlemmer uden for bestyrelsen.
….

Tegningsret:

Grundejerforeningen tegnes over for tredjemand af et flertal af bestyrel-sen.



9

….

Påtaleret:

Påtaleberettiget er grundejerforeningen ved dennes bestyrelse.

Tinglysning:

Nærværende vedtægter begæres tinglyst servitut- og pantestiftende på
Matrikel nr. 2 og ejendomme, der efterfølgende ud-stykkes fra denne
matrikel.
….

Øvrige forhold:
….

I spørgsmålet, som denne vedtægt ikke giver svar på, skal bestyrelsen af-
gøre og løse disse spørgsmål efter bedste evne og overbevisning. Bestyrel-
sen skal dog fremlægge sagen til medlemmernes godkendelse ved næste
generalforsamling. I meget vigtige sager skal bestyrelsen indkalde til ek-
straordinær generalforsamling.”

Inden fællesarealerne blev færdiggjort med henblik på overdragelse til grunde-
jerforeningen som nævnt i blandt andet købsaftalens punkt 8.10, foretog sagsøgte i
oktober 2018 udstykning af en del af Matrikel nr. 2, hvor det senere omtvistede
areal blev udstykket og matrikuleret som Matrikel nr. 1.

Da grundejerforeningen blev bekendt hermed, rettede foreningen henvendelse til
advokat Person 1, som den 19. august 2019 skrev til sagsøgtes ad-vokat.

Det hedder i denne henvendelse nærmere:

”Jeg er blevet kontaktet af Grundejerforening, By.

Baggrunden for henvendelsen er at Grundejerforeningen har konstateret at
Deres klient, Sagsøgte ApS har frastykket en grund, betegnet som Matrikel
nr. 1 af areal 1759 m2.
Grunden er frastykket det oprindelige jordstykke, Matrikel nr. 2 hvorpå de
27 boliger er opført.
Frastykningen har fundet sted i oktober 2018.



10

Jeg vedhæfter kort fra det oprindelige prospekt-materiale hvor den
frastykkede grund er markeret med et kryds.

Som det fremgår af kortet fra det oprindelige prospekt-materiale var det
frastykkede grundareal angivet som en del af fællesarealet og grundejer-
foreningen har derfor haft en berettiget forventning om, at det frastykkede
ikke blev anvendt til andet end fællesareal.

Den Lokalplan nr. der blev udarbejdet på det oprindelige jordstykke,
Matrikel nr. 2 har på det frastykkede areal angivet en p-plads. Kort nr. 2 fra
Lokalplan nr. vedhæftes.

Grundejerforeningen er derfor af den opfattelse, at Deres klient er forplig-tet
til atMatrikel nr. 1 overdrages til grundejerfore-ningen sammen med det
resterende fællesareal da jeg, efter gennemgang af prospektmateriale og
beskrivelser, ikke er i tvivl om, at Matrikel nr. 1 er en del af fællesarealet og
at det er en væsentlig, bristet forudsætning for grundejerforeningen, såfremt
Deres klient har på-tænkt anvendelse til andet end fællesareal.

Jeg skal derfor anmode om, at De, på vegne af Deres klient bekræfter at
Matrikel nr. 1 overdrages til Grundejerforeningen.”

Ved brev af 22. august 2019 fra advokat Hans Christian Andersen afviste sagsøgte
kravet.

Det hedder i brevet herom blandt andet:

”Jeg kan indledningsvist bekræfte, at min klient har frastykket en grund,
konkret Matrikel nr. 1 …. Jeg kan dog ikke bekræf-te, at min klient vil
overdrage denne grund til Grundejerforeningen.

Når arbejdet med etablering af veje og stier er færdiggjort vil min klient
overdrage ejendommen Matrikel nr. 2 til Grundejer-foreningen, helt som
angivet i de enkelte købsaftaler.

I forhold til det oprindelige prospekt-materiale bemærker jeg, at dette ale-ne
er vejledende ligesom det fremgår af de enkelte købsaftaler, at køberne skal
acceptere mindre ændringer af de fælles udenoms arealer m.v.

Jeg er også bekendt med at min klient igennem hele forløbet har talt åbent
om muligheden for, at arealet eventuelt blev frastykket.



11

Jeg finder afslutningsvis ikke, at lokalplanens angivelser er relevant for sa-
gen.”

På baggrund af afvisningen af kravet rettede advokat Thomas Heintzelmann på
vegne sagsøgerne henvendelse til sagsøgtes advokat. Det hedder i dette brev
blandt andet:

”Jeg repræsenterer fem ejere i de pågældende ejendomme på Adresse 1 i By,
nærmere bestemte ejerne af Adresse 1 1A, 1F, 1G, 1H og 3T, og jeg skal i
den forbindelse gøre gældende, at Deres klient er forpligtet til at overdrage
den oprindelige fulde resterende del af Matrikel nr. 2 til grundejerforeningen,
som mine klienter har en ideel andel i.

Det er noteret, at Deres klient har udmatrikuleret en del af restejendom-men
til en selvstændig matrikel, Matrikel nr. 1, og jeg har noteret mig Deres
oplysning i skrivelse af 22. august 2019 til advokat Person 1 om, at Deres
klient ikke agter at overdrage denne grund til grundejerforenin-gen.

Det er min klare vurdering, at mine klienter ved købet af de enkelte ræk-
kehuse tillige har købt en ideel andel af et fællesareal, hvorom der nu er
oprettet en grundejerforening, og at omfanget af dette fællesareal tillige
omfatter den nu udmatrikulerede Matrikel nr. 1, idet fællesarealet dels i
vedtægter og dels i kortbilag, som er en del af aftalegrundlaget parterne
imellem, er gengivet som værende den resterende del af Matrikel nr. 2, som
denne matrikel så ud på salgstidspunktet - og altså inklusiv den nu
udmatrikulerende Matrikel nr. 1.

Jeg har noteret mig, at Deres klient fortsat er ejer af Matrikel nr. 1, og jeg
skal således gøre gældende, at mine klienter på lige fod med de øvrige eje-re
af de enkelte rækkehuse er de retmæssige ejere af Matrikel nr. 1, hvorfor
denne matrikel ikke må sælges til anden side, men derimod skal overdra-ges
vederlagsfrit til grundejerforeningen.”

Ved brev af 18. december 2019 fra sagsøgtes advokat afviste denne fortsat kra-vet
om en overdragelse af matriklen til grundejerforeningen.

Sagsøgerne anlagde herefter den 24. januar 2020 denne sag med påstand som
anført.

Af et referat af en ekstraordinær generalforsamling den 8. oktober 2019 i grun-
dejerforeningen fremgår, at det på generalforsamlingen blev drøftet, hvorledes



12

en eventuel retssag mod sagsøgte med påstand om overdragelse af det udstyk-kede
areal kunne finansieres.

Det hedder herom nærmere i referatet:

”Grundejerforeningen har ikke en retshjælpsdækning, kun ulykkesforsik-
ring på fællesarealer. Advokat (indkaldt af Østudvalget) fortæller om vo-res
sag. Han fortæller: 1) at vi har en god sag, fordi der fortsat har været salg af
huse med prospekt-tegningen om, at Matrikel nr. 1 tilhører hele
grundejerfor-eningen, og at købere dermed ikke har fået det, de har købt, og
2) at det vil være en kort sag at føre, da der ikke er store mængder
dokumenter at gen-nemgå.
Forventet max udgift til advokat og sagsomkostninger vurderer advoka-ten
til 100.000 kr.
Drøftelser om brug af privat retshjælpsforsikring versus privat betaling.
Selvrisiko til private retshjælpsforsikringer ligger ml 2500-4000 kr. Hvis vi
kører sagen uden brug af private retshjælpsforsikringer, vil hver boligejer
skulle betale 100.000/27 = 3700 kr.
Det er advokatens vurdering, at det er et større arbejde at søge alle 27 boli-
gejeres retshjælpsforsikringer. Advokaten anbefaler at sagen køres som en
sag fra hele grundejerforeningen med privat indbetaling af 3700 kr/hus-
stand, hvilket er tæt op af selvrisikoen.

Efter at advokaten har forladt forsamlingen, fortsætter vi til punkterne på
dagsordenen.

Punkter til diskussion og afstemning fra bestyrelsen og østudvalget:

1.0 Afstemning om at føre retssag i grundejerforeningens regi: 18 ja, 4
nej, 2 blanke. Forslaget vedtages.

1.1 Skal der afsættes et fast beløb på grundejerforeningens budget til
advokatomkostninger og en eventuel retssag? Eller skal udgifterne til
advokat og evt. retssag holdes udenom grundejerforeningens budget
(dvs. i privat regi af interesserede i sagen)?

Budget til advokatomkostninger og retssag: 100.000 kr. 

Afstemning om finansiering til retssag skal komme fra Grundejer-
foreningens kasse eller privat indbetaling. Vi diskuterer mulighe-den
for, at 50% dækkes fra grundejerforeningens formue, hvormed
beslutning om indkøb af robotplæneklippere ophæves, og 50%
dækkes ved privat indbetaling fra de 18 husstande, som ønsker at
føre retssag om Matrikel nr. 1.



13

Beløbene dækker over 50.000 kr. fra foreningens konto og 50.000 kr.
som østudvalget sørger for at inddrive og indbetale på foreningens
konto, inden en advokat må begynde sagen.

Afstemning: 18 ja, 4 nej, 2 blanke. Forslaget vedtages.

1.2 Hvis det besluttes under punkt 1.1, at grundejerforeningen skal
dække alle udgifter, hvilken størrelse skal det budgetterede beløb
have?

Der besluttes: 50.000 kr. fra grundejerforeningens konto og
50.000 kr. indbetales af de 18 husstande, som har stemt for at
føre sag. Østudvalget har ansvaret for at inddrive de 50.000 kr. og
indbetale dem på foreningens konto.

Der er ikke truffet beslutning om, hvordan østudvalget fordeler
indbetalingerne på de i alt 50.000 kr. imellem de 18 husstande. Der er
hermed mulighed for, at nogle betaler mere end andre under hensyn
til husstandens individuelle økonomi.

1.3 Punktet udgår, da der er vedtaget en anden finansieringsmodel un-
der punkt 1.1 (og gengivet under punkt 1.2). Der er således ikke brug
for, at hver husstand Indbetaler ekstraordinært 1/27 af beløbet fastsat
under punkt 1.1.

1.4 Hvis punkt 1.1 besluttes, skal østudvalget løbende orientere besty-
relsen om sagens udvikling, herunder løbende tilbagemeldinger på,
om budgettet (punkt 1.1) kan overholdes.
Enstemmigt vedtaget.

1.5 Såfremt udgiften til advokat og sagsomkostninger forventes at
overstige budget (punkt 1.1) skal østudvalget straks orientere be-
styrelsen, der indkalder til ekstraordinær generalforsamling. Øst-
udvalget skal da gøre det klart for advokaten, at sagen er på stand-by
(så udgifterne ikke stiger), indtil en ekstraordinær generalfor-samling
er afholdt.
Enstemmigt vedtaget.
Brev underskrives af bestyrelsen og østudvalget angående
max.beløb 100.000 kr. til sagen.

1.6 Hvis punkt 1.5 er gældende, kan medlemmerne på en ekstraordi-nær
generalforsamling beslutte, om arbejdet skal fortsættes eller sa-gen
ophøre i forenings regi. Beslutter den ekstraordinære general-



14

forsamling at fortsætte sagen, skal man fastsætte et beløb til dæk-
ning af de ekstra udgifter i sagen.
Enstemmigt vedtaget.

1.7 Punktet vedr. mandat til østudvalget om at forestå arbejdet, er alle-
rede besluttet. Derfor udgår punkt 1.7 til afstemning.”

Af et referat af et bestyrelsesmøde den 7. april 2020 i grundejerforeningen frem-
går blandt andet:

”Grundet corona-situationen i Danmark med forsamlingsforbud for mere end
ti personer, er det ikke muligt at afholde ordinær generalforsamling den
22.04.20. Når myndighederne åbner op for muligheden for at afholde
generalforsamling, vil nedenstående beslutninger blive stillet til afstem-ning
på dagsordenen med henblik på at søge hele generalforsamlingens
opbakning til bestyrelsens beslutninger.

Som besluttet ved flertal på den ekstraordinære generalforsamling den
08.10.19, ønsker vi som Grundejerforening at gøre krav på vores ret til
Matrikel nr. 1, som på salgsmaterialet var en del af vores fællesareal.

Ved samme ekstraordinære generalforsamling blev der nedsat en gruppe til
at varetage arbejdet med sagen på vegne af bestyrelsen.

Bestyrelsen er enstemmigt enige om, at Grundejerforening ønsker at gøre
vores ret til Matrikel nr. 1 gældende.

Bestyrelsen er enstemmigt enige om, at Sagsøger 5 3T, Sagsøger 2 1H,
Sagsøger 4 1F, Sagsøger 3 1G og Person 2 1A bemyndiges til at handle på
vegne af Grundejerforening i relation til sagen om at gøre krav på vores ret
til Matrikel nr. 1.”

Af et referat af den ordinære generalforsamling den 10. september 2020 i grun-
dejerforeningen fremgår blandt andet:

”Deltagere:

24 grundejere var repræsenteret

Dagsordenen:
…..



15

1. Valg af dirigent og referent.
….

Det konstateres at generalforsamlingen er lovligt indkaldt og
beslutnings-dygtig.

Person 3 3P anerkender ikke, at generalforsamlingen er retmæssigt
ind-kaldt, da Vidne 1 ikke er orienteret om generalforsamlingen.

Generalforsamlingen fortsættes, da bestyrelsen kan berette at alle
formalia er i orden. Vidne 1 ikke indbetaler kontingent.

…..

3. Fremlæggelse af regnskab for 2019 og godkendelse heraf.
……

Person 3 3P stiller spørgsmål til, hvem der har ansat Person 4.

Bestyrelsen har på den ekstraordinære generalforsamling tirsdag den
8. oktober, givet østudvalget mandat under punkt 1 til 1.2 til at køre
sagen og gå videre med advokat når østudvalget havde sørget for at
skaffe kr. 50.000 og indbetale på foreningens konto. Punktet blev
vedtaget med 18 for og 4 imod samt 2 blanke stemmer.

……

Indkomne forslag fra medlemmerne:
……

8. Status fra Østudvalget inkl. evt. valg.

Arbejdet med sagsanlægget omkring østgrunden blev formelt sat i
gang ef-ter den ekstraordinære generalforsamling tirsdag den 8.
oktober. Se punkt 3 for forklaring.

Efter en tid med Advokat Person 4, valgt udvalget at gå med en
anden advokat.

Østudvalget valgte herefter en løsning, hvor 5 grundejere med deres
for-sikringsselskaber ville køre retssagen for at østgrunden kan
forblive i grundejerforeningen.

Status er nu at den 20. jan 2021 kl. 09 til 15. er retssagen berammet.

De respektive forsikringsselskaber har accepteret at føre retssagen.



16

Tabes sagen, skal der betales selvrisiko. Pengene der er afsat, skal
dække selvrisiko m.m.

Vindes sagen føres pengene tilbage til bidragsyderne.

Retshjælpsforsikringen dækker ved en evt. anke, hvis vi vinder sagen.

Hvis sagen tabes, ønsker østudvalget ikke at anke sagen. ”

Ved brev af 23. april 2020 har Rebild Kommune oplyst, at bebyggelsesprocenten
på Adresse 1 under matrikel Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 1 var opbrugt, og at der
ikke i fremtiden kunne søges eller gives byggetilladelse til yderligere bebyggelse.

Forklaringer

Der har under hovedforhandlingen været afgivet partsforklaring af Sagsøger 5
samt vidneforklaringer af Vidne 1, Vidne 2, Vidne 3, Vidne 4 og Vidne 5.

Da dommen som anført er udfærdiget uden en fuldstændig sagsfremstilling, er
disse forklaringer ikke gengivet i dommen.

Parternes synspunkter

Sagsøgerne har i deres påstandsdokument af 6. januar 2021 anført følgende til
støtte for den nedlagte påstand:

”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det indledningsvist gælden-de,
at sagsøgerne har en retlig interesse i at få prøvet den nedlagte på-stand
ved domstolene, idet Grundejerforening (her-efter benævnt
”Grundejerforeningen”) ønsker at gøre sit krav gældende mod sagsøgte
og har bemyndiget sagsøgerne til at føre sagen på vegne af
Grundejerforeningen, jf. navnlig sagens bilag 17.

Hertil kommer, at sagsøgerne har en selvstændig interesse i sagen, idet
sagsøgerne ved køb af deres respektive boliger og deraf følgende (tvun-
gen) medlemskab af Grundejerforeningen har købt en ideel andel af
fællesarealerne tilhørende Grundejerforeningen.

En dom i overensstemmelse med den nedlagte påstand vil således have
betydning for såvel Grundejerforeningens som sagsøgernes retsstilling,
idet det hermed fastslås, at Matrikel nr. 1 rettelig tilkommer Grunde-
jerforeningen og ultimativt medlemmerne heraf, herunder sagsøgerne.



17

Dernæst gøres det gældende, at hele den oprindelige Matrikel nr. 2,
herunder tillige den udstykkede Matrikel nr. 1 (dvs. området frem-hævet i
bilag 4), i henhold til de indgåede aftaler udgør fællesareal til-hørende
Grundejerforeningen.

Sagsøgerne fik ved aftaleindgåelserne udleveret en række materiale,
herunder beskrivelser samt billeder af boligprojektet, og der var intet i det
udleverede materiale, der indikerede, at en del af Matrikel nr. 2 ville blive
udmatrikuleret som sket.

Tværtimod fremgik det af alt udleveret materiale, at boligprojektet om-
fattede hele den oprindelige Matrikel nr. 2, jf. herved bl.a. både
salgsopstilling (bilag 2), kort over vejforsyning (bilag 3) og oversigt over
området (bilag 4), ligesom det var forudsat i købsaftalen, at der til boli-
gerne blev knyttet fællesarealer, jf. pkt. 8.10 (bilag 1).

Det bestrides i den forbindelse, at en udstykning af Matrikel nr. 1 kan
anses som en mindre ændring af fælles udenomsarealer i overensstem-
melse med aftalernes pkt. 4.1, idet Matrikel nr. 1 udgør en betydelig del af
det oprindeligt skitserede fællesareal, som sagsøgerne fik stillet i udsigt.

Sagsøgerne havde således ved aftaleindgåelserne en berettiget forvent-
ning om, at hele den oprindelige Matrikel nr. 2, herunder tillige Matrikel
nr. 1, endeligt skulle tilfalde Grundejerforeningen og hermed ultimativt
grundejerne.

Denne forventning var - eller burde være - kendt for sagsøgte, idet det
fremgik udtrykkeligt af købsaftalerne, at sagsøgerne alene skulle accep-
tere mindre ændringer af fælles udenomsarealer. Sagsøgte har således selv
medvirket til, at sagsøgerne fik den berettigede tro, at de ved hand-lerne
fremhævede fællesarealer ville udgøre de endelige fællesarealer
tilhørende Grundejerforeningen med undtagelse af mindre ændringer.
Udstykning af et areal, der udgør over ¼ af de oprindelige fællesarea-ler,
kan ikke betragtes som en mindre ændring.

Ovenstående understøttes tillige af den gældende Lokalplan nr. (bi-lag 8),
hvor det af kort nr. 2 fremgår, at det omdiskuterede areal skulle udlægges
som p-plads tilknyttet boligerne på Adresse 1, samt af, at det var en
forudsætning for lovliggørelse af bebyggelsen, at den reste-rende del af
den oprindelige Matrikel nr. 2, herunder Matrikel nr. 1, udgjorde friareal,
idet man ved opførslen udnyttede den fulde til-ladte bebyggelsesprocent
for begge matrikler.



18

Det bestrides, at vedtægterne fremlagt i sagen som bilag 6 skulle være
udtryk for, at der kunne ske ”efterfølgende” udstykninger. Formulerin-gen
i vedtægterne er alene et udtryk for, at de 27 rækkehuse, som efter
opførslen blev udmatrikulereret, alle er forpligtet til at være medlem af
Grundejerforeningen.

Endvidere bestrides det, at bilag 3 ikke er relevant for sagen, idet ejen-
domsdatarapporten, inkl. ”Kort over vejforsyning” (bilag 3), udgjorde en
del af det materiale, der blev udleveret fra sagsøgtes ejendomsmæg-ler i
forbindelse med handlerne.

Det gøres på den baggrund gældende, at Grundejerforeningen er rette ejer
af både den resterende del af Matrikel nr. 2 og den udstykkede Matrikel
nr. 1, og at sagsøgte ved udstykningen og nægtelse af at overdrage
Matrikel nr. 1 til Grundejerforeningen har handlet i strid med de indgåede
aftaler.

Endeligt gøres det gældende, at sagsøgte skal pålægges at overdrage
Matrikel nr. 1 til Grundejerforeningen sammen med Matrikel nr. 2.”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument af 6. januar 2021 anført følgende til støtte for
de nedlagte påstande:

”ANBRINGENDER:

Vedrørende afvisningspåstanden:

Sagsøgte skal gøre gældende, at sagen bør afvises, da spørgsmålet om
overdragelse af fællesareal er en rettighed, der alene kan påtales og gø-res
gældende af Grundejerforening (i det følgende blot betegnet som
”Grundejerforeningen”).

Det gøres yderligere gældende, at beslutning om at anlægge retssag el-ler
bemyndige andre hertil alene kan træffes af Grundejerforeningens
generalforsamling, jf. bl.a. til støtte herfor afgørelsen trykt i U2011.1530
Ø, og beslutning om at anlægge retssag eller bemyndige andre hertil skal
træffes af Grundejerforeningen, inden sagen anlægges, hvilket ikke er
sket i nærværende sag.

Vedrørende frifindelsespåstanden:



19

Sagsøgte er uforstående over for sagsøgernes anbringende om, at det
skulle fremgå af salgs- og projektmateriale, at Matrikel nr. 1 udgjorde et
fællesareal tilhørende det nu etablerede boligområde.

Herunder gør sagsøgerne gældende, at forinden udstykningen af Matrikel
nr. 1 udgjorde grønne fællesarealer 6.439 m2, mens grønne fælles-arealer
efter den af sagsøgte foretagne udstykning alene udgør 4.680 m2.

Sagsøgte skal i den forbindelse gøre gældende, at salgs- og projektmate-
rialet aldrig har indeholdt nærmere angivelse af størrelsen af fællesare-
aler angivet i kvadratmeter.

Matrikel nr. 1 fremstår i dag som et grønt område helt i overensstem-
melse med det i sagen fremlagte salgs- og projektmateriale.

Sagsøgerne har selv med mail af 23. april 2020 fra Rebild Kommune (bi-
lag 15) fremlagt dokumentation for, at arealet vil vedblive med at have
denne status.

Der er således ikke mangler ved det leverede i forhold til det angivne i
salgs- og projektmaterialet.

….

Til støtte for den nedlagte afvisningspåstand gøres det yderligere gæl-
dende,

at sagsøgerne ikke har retslig interesse i sagen,

at alene Grundejerforeningen har en retslig interesse i sagen, da det
alene er Grundejerforeningen, der har et retskrav på at få overdra-get
ejendommen Matrikel nr. 2,

at ovennævnte netop understøttes af, at det af Grundejerforeningens
vedtægter under afsnittet ”Hjemsted” fremgår, at ”Grundejerfore-
ningen er, ved dennes formand, som sådan rette procespart for alle
fælles rettigheder og forpligtelser i grunderforeningens anliggen-der”
, samt at ” Påtaleberettiget er grundejerforeningen ved dennes
bestyrelse.” ,

at spørgsmål om overdragelse af fællesareal er en rettighed, der alene
kan påtales og gøres gældende af Grundejerforeningen,



20

at Grundejerforeningen har frafaldet krav i sagen og ikke ønsker at gøre
krav gældende mod sagsøgte,

at sagsøgerne ikke er tegningsberettigede for Grundejerforeningen,
hvorfor sagsøgerne ikke kan indtale krav på vegne af Grundejerfor-
eningen,

at en forøgelse af fællesarealet vil kunne påføre Grundejerforeningen
øget omkostninger til bl.a. vedligeholdelse, samt at sagsøgerne ikke
har hjemmel til at føre sag, der potentielt vil kunne påføre Grunde-
jerforeningen øget omkostninger,

at sagsøgerne ikke har lidt noget værditab ved udstykningen af
Matrikel nr. 1,

at sagen skal afvises.

Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det yderligere gæl-
dende,

at det oprindelige prospekt-materiale alene er vejledende, ligesom det
fremgår af de enkelte købsaftaler, at køberne skal acceptere mindre
ændringer af de fælles udenomsarealer m.v., jf. købsaftalernes pkt.
4.1,

at der i nærværende tilfælde er tale om en mindre ændring, der ikke har
betydning for værdien af sagsøgernes ejendom,

at den af sagsøgte foretagne udstykning ikke er i strid med lokalpla-
nens angivelser,

at det som sagens bilag 3 fremlagte kort over vejforsyning ikke er re-
levant for sagen,

at det af de som sagens bilag 6 fremlagte vedtægter fremgår, at ejen-
domme, der efterfølgende udstykkes fra Matrikel nr. 2, tillige skal
være medlem af Grundejerforeningen. Der er altså i vedtægterne lagt
op til, at der vil kunne ske efterfølgende udstykninger,

at Matrikel nr. 2, vil blive overdraget til Grun-dejerforeningen som
angivet i de enkelte købsaftaler, hvorfor sagsøgte skal frifindes.”



21

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Det er ubestridt, at kompetencen til at beslutte at anlægge en retssag vedrøren-de
tvisten om retten til det pågældende areal tilkommer grundejerforeningens
generalforsamling.

Sagen er anlagt af fem af grundejerforeningens 27 medlemmer som sagsøgere med
påstand om, at arealet skal overdrages til grundejerforeningen. Som ud-
gangspunkt har disse grundejere ikke selvstændig søgsmålskompetence til at
nedlægge en sådan påstand.

Det fremgår af referatet fra bestyrelsesmødet den 7. april 2020 og generalfor-
samlingerne den 8. oktober 2019 og 10. september 2020, at bestyrelsen i overens-
stemmelse med vedtægterne havde nedsat et udvalg (benævnt østudvalget), som
skulle arbejde med at undersøge muligheden for at anlægge en retssag mod
sagsøgte med påstand om, at det udstykkede areal overdrages til grunde-
jerforeningen.

Det fremgår af såvel referatet fra den ekstraordinære generalforsamling den 8.
oktober 2019 som den ordinære generalforsamling den 10. september 2020, at
generalforsamlingen har vedtaget at forfølge kravet om en overdragelse af det
omstridte areal gennem sagsanlæg mod sagsøgte. Det fremgår videre heraf, at den
omstændighed, at sagen ikke formelt er anlagt af grundejerforeningen, men af de
fem grundejere efter bemyndigelse fra generalforsamlingen, udelukkende beror på
procesøkonomiske overvejelser, herunder med hensyn til at fremskaf-felse midler
til at finansiere sagen. Der er på denne baggrund ikke grundlag for at afvise sagen
under henvisning til, at søgsmålet ikke er tiltrådt af grundejer-foreningen.

Det pågældende areal udgjorde på salgstidspunkterne en del af Matrikel nr. 2, som
i salgs- og projektmaterialet, herunder navnlig kort-materialet, klart fremstod som
det samlede areal for projekteringen af boligerne med tilhørende fællesarealer. Der
er ikke i dette materiale oplyst noget om, at arealet ikke medfulgte, herunder at
arealet var påtænkt udstykket og angiveligt bebygget, ligesom det ikke er
godtgjort, at sagsøgte på tidspunkterne for salget af boligerne har gjort sagsøgerne
eller grundejerforeningen i øvrigt bekendt med, at arealet ikke var en del af
fællesarealerne.

Hertil kommer, at byggeprojektet, som oprindelig omfattede 22 projekterede
boliger, under forløbet blev ændret til at omfatte 27 boliger, hvilket indebar, at
bebyggelsesgraden for arealet blev opbrugt med den følge, at det allerede på



22

tidspunktet for udstykningen lå fast, at der ikke ville kunne bygges på det ud-
stykkede areal.

Sagsøgerne har således på de respektive købstidspunkter haft en berettiget for-
ventning om, at hele Matrikel nr. 2, med indtegnede grønne udenoms arealer
udgjorde den samlede ejendom, og at disse arealer ud-gjorde de fællesarealer, som
sagsøgte efter sin færdiggørelse skulle overdrage til grundejerforeningen. Denne
forventning har været kendt for sagsøgte, som ikke forinden salget af boligerne har
oplyst dem om, at det pågældende areal ikke medfulgte.

Det forhold, at sagsøgerne efter købsaftalernes vilkår er forpligtet til at accepte-re
mindre ændringer af de fælles udenoms arealer kan ikke begrunde, at de skal tåle,
at der ved en udstykning sker en reduktion af de projekterede fællesarealer i et
omfang som tilfældet.

Som følge heraf tages sagsøgernes påstand til følge, idet bemærkes, at den om-
stændighed, at det pågældende areal aktuelt henligger som et grønt område, og at
der i hvert fald ikke for nærværende kan bygges på arealet, ikke kan føre til noget
andet resultat.

Efter sagens udfald skal sagsøgte betale sagsomkostninger til sagsøgerne, jf.
retsplejelovens § 312, stk. 1, med et beløb, som efter sagens værdi, karakter og
forløb, er fastsat til 40.400 kr. Beløbet er til dækning af sagsøgernes udgift til ad-
vokat med 35.000 kr. og udgift til retsafgift med 5.400 kr. Beløbet vedrørende
udgift til advokat er inklusiv moms, da ingen af sagsøgerne er momsregistreret.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

Sagsøgte ApS, tilpligtes at anerkende, at Matrikel nr. 1, skal overdrages til
Grundejerforening, CVR nr., for 0,00 kr. på tidspunktet for sagsøgtes overdragelse
af Matrikel nr. 2, til Grundejerforening, CVR nr..

Sagsøgte skal inden 14 dage fra dato betale 40.400 kr. i sagsomkostninger til
sagsøgerne. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.