Kendelse om henvisning til landsretten, samt dom i sag om, hvorvidt en lejer af et tidsbegrænset lejemål er bundet af lejemålet i hele aftaleperioden, eller om lejer kan opsige lejemålet før aftaleperiodens udløb
Ret: Retten i Herning (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

/

Retten i Herning

DOM

Afsagt den 21. maj 2014 i sag nr. BS4-700/2013:

Udlejer ApS
Adresse 1
7400 Herning
mod
Lejer 1
Adresse 2
7400 Herning
og
Lejer 2
Adresse 2
7400 Herning

Sagens baggrund og parternes påstande

Stævning er modtaget den 22. juli 2013.

Sagen angår, hvorvidt en lejer af et tidsbegrænset lejemål er bundet af lejemålet i
hele aftaleperioden, eller om lejer kan opsige lejemålet før aftaleperiodens udløb.

Under sagen har sagsøgeren, Udlejer ApS, over for de sagsøg-
te, Lejer 1 og Lejer 2, nedlagt påstand om betaling af
97.298 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg.

Sagsøgeren har opgjort sin påstand således:

"Husleje fra den 01.08.2012-15.03.2013
7½ måned á kr. 22.000,00 kr. 165.000,00

- Depositum kr. 66.000,00
- Tilbagebetaling af vand og varme

i henhold til opgørelse jf. bilag 8 kr. 1,702,00
I alt kr. 97.298,00"

De sagsøgte har nedlagt følgende påstande:

"I) Frifindelse.

II) Sagsøger tilpligtes at betale de sagsøgte kr. 66.000,00 med tillæg af sædvan-
lig procesrente fra den 21.09.2012 til betaling sker."

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D20



/

Side 2/4

Ved lejekontrakt underskrevet af parterne den 3. juni 2011 lejede de sagsøgte
ejerlejligheden Adresse 3, Herning, af sagsøgeren med virk-ning fra den 15. juli
2011.

Der blev i den anledning udfærdiget en lejekontrakt på Typeformular A, 8. udga-
ve, hvoraf bl.a. fremgår:

"En række bestemmelser i lejelovgivningen er ufravigelige, medens andre gyldigt
kan fraviges ved aftale. Ønsker parterne at aftale fravigelser af lejelovgivningens
almindelige regler og/eller lejekontrakten, skal det aftale anføres i kontraktens § 11.

Aftalte fravigelser kan ikke anføres direkte i kontraktteksten (ved overstregning
eller lign.), medmindre der i den fortrykte tekst er givet særlig adgang hertil.

Enkelte vilkår i den fortrykte tekst er fremhævet med kursiv. Disse vilkår er
fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler. Hvis parterne har aftalt de
forhold, der er kursiveret i kontrakten, er det ikke nødvendigt tillige at anføre de
samme forhold i kontraktens § 11.

.............................

§ 2. Lejeforholdets begyndelse og ophør.

Begyndelse: Lejeforholdet begynder den 15. juli 2011 og fortsætter, ind-
til det opsiges.

Opsigelse: Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan
lejer opsige lejeaftaler om beboelseslejligheder med 3 må-
neders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er
dagen før en helligdag."

Af lejekontraktens § 11 særlige vilkår fremgår bl.a. :

"Lejekontrakten er tidsbegrænset i 2 år, således at lejekontrakten udløber uden
varsel den 1. juli 2013, på hvilken dato lejer skal være fraflyttet det lejede. Bag-
grunden for tidsbegrænsningen er, at udlejer har forsøgte at sælge ejerlejligheden,
men grundet det stagneret ejendomsmarked er dette ikke lykkedes til trods for, at
ejerlejligheden har været udbudt til salg i en længere periode. Lejekontrakten
tidsbegrænses i en 2 årig periode, i håb om at ejendomsmarkedet på dette tids-
punkt ser anderledes ud, således at udlejer på dette tidspunkt har mulighed for at
sælge lejligheden.
Endvidere er tidsbegrænsningen begrundet i at lejerne ikke på nuværende tids-
punkt har en afklaring af, hvorvidt de fremtidigt ønsker at bo i Herning, herunder

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D20



/

Side 3/4

om de evt. vil opføre en ny ejendom, hvorfor den to årige periode skal være
medvirkende til at afklare disse spørgsmål for lejerne. Tidsbegrænsningen er såle-
des begrundet både i lejers samt udlejers forhold og tager sin begyndelse den
15.07.2011 og ophører uden opsigelse den 01.07.2013."

Der er under sagen afgivet forklaring af det sagsøgende selskabs direktør, Person 1,
og af sagsøgte Lejer 2. Forklaringerne er ikke medtaget i dommen, der derfor er
uden fuldstændig sagsfremstilling jf. retsplejelovens § 218a, stk. 2.

Parternes synspunkter

Sagsøgerens anbringender:

at der mellem parterne er indgået en tidsbegrænset lejeaftale, der ophører uden
varsel efter 2 år,

at det følger af lejelovens § 80, stk. 1, at lejeaftaler som er indgået for et be-stemt
tidsrum ikke kan opsiges, medmindre der særskilt indgås aftale herom,

at der ikke er indgået aftale om, at lejeforholdet kan opsiges i den tidsbegrænse-de
periode,

at sagsøgte har bevisbyrden for, at der er aftalt mulighed for opsigelse i den tids-
begrænsede lejeperiode,

at lejer som følge af manglende aftale om opsigelse hæfter for huslejen i hele den
tidsbegrænsede lejeaftaleperiode,

at udlejer har en genudlejningsforpligtelse og såfremt lejemålet genudlejes, skal
huslejeindtægter fratrækkes i udlejers krav over for lejer,

at sagsøgte ikke har betalt leje siden fraflytningen den 01.08.2012,

at sagsøger forsøgte at sælge lejemålet eller genudleje dette, hvilket først lykke-
des den 15.03.2013,

at sagsøgte hæfter for huslejebetaling frem til genudlejning frem til genudlejing
finder sted den 15.03.2013,

at der kan ske modregning a sagsøgers krav mod sagsøgte i det af sagsøgte ind-
betalte depositum."

Sagsøgtes anbringender:
STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D20



/

Side 4/4

at det af parternes lejekontrakt fremgår, at lejemålet har kunnet opsiges med 3
måneders varsel,

at der ikke andetsteds i lejekontrakten foreligger udtrykkelig aftale om, at leje-
målet ikke skulle kunne opsuges med 3 måneders varsel,

at der således med lejekontraktens ordlyd er sket en fravigelse af lejelovens §
80, stk. 1,

at de sagsøgte ikke har været forpligtet til at betale leje efter den 31.07.2012,
at sagsøgers beløbsmæssige opgørelse på grund af manglende opfyldelse af sag-

søgtes opfordring bestrides,
at de sagsøgte er berettiget til refusion af det fulde depositum kr. 66.000,00,
at depositum som anført i påstanden forrentes pr. 21.09.2012, jfr. Rentelovens

§ 3, stk. 2."

Rettens begrundelse og afgørelse

Lejekontraktens § 2 og § 11 må læses i sammenhæng således, at standardvilkå-ret i
§ 2 om opsigelse kan fraviges ved aftale om særlige vilkår i § 11. Af leje-
kontraktens § 11 fremgår det ad kontraktens § 2, at lejekontrakten er tidsbe-grænset
i 2 år og udløber uden varsel den 1. juli 2013. Parterne har således tyde-ligt indgået
en aftale om fravigelse af standardvilkåret i § 2. Da parterne ikke har aftalt, at den
tidsbegrænsede lejeaftale kan bringes til ophør i lejeperioden, og da sagsøgeren
ikke har misligholdt lejeaftalen har de sagsøgte været bundet af leje-kontrakten
indtil den aftalte lejetids udløb jf. lejelovens § 80, stk. 1. Herefter, og da de
sagsøgte ikke isoleret størrelsesmæssigt har bestridt stævningspåstanden, tages
sagsøgerens påstand til følge som nedenfor anført.

Efter sagens udfald, omfang, kompleksitet og hovedforhandlingens varighed på
cirka 2 timer skal de sagsøgte betale sagsøgerens udgifter til advokatbistand alt
som nedenfor bestemt.

Thi kendes for ret:

Inden 14 dage skal de sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2, til sagsøgeren, Udlejer ApS,
betale 97.298 kr. med tillæg af pro-cesrente fra sagens anlæg den 22. juli 2013.

Inden samme frist skal de sagsøgte til dækning af sagsøgerens udgifter til advo-
katbistand betale 20.000 kr. Beløbet inkluderer moms. Endvidere skal de sag-søgte
betale 2.640 kr. til dækning af sagsøgerens udgifter til retsafgift.

Dommer 1

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D20