Byrettens dom i sag om, hvorvidt en ejendomsmægler var berettiget til salær efter salg af ejendom udenom mægler blev ændret, således at sagsøgte blev frifundet
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;

/

VESTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 16. oktober 2020

Sag BS-30359/2019-VLR
(4. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøgte
(advokat Frederik Gjerulff)

mod

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS
(advokat Bente Karlsen)

Retten i Kolding har den 28. juni 2019 afsagt dom i 1. instans (sag BS-
40264/2018-KOL).

Ankesagen har været behandlet skriftligt.

Landsdommerne Jakob O. Ebbensgaard, Hanne Harritz Pedersen og Nina Sten-dal
Pedersen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
Appellant, tidligere Sagsøgte, har nedlagt påstand om frifindelse.

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS har påstået Retten i Kol-dings dom
stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling
Der er fremlagt en boligpræsentation og en salgsopstilling af 23. februar 2018
vedrørende ejendommen. Det fremgår af salgsopstillingen, at udbudsprisen er
1.295.000 kr. Boligpræsentationen og salgsopstillingen er udarbejdet af
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS.



/

2

Der er endvidere fremlagt elinstallationsrapport af 8. marts 2017, energimærk-
ningsrapport af 13. marts 2017 og tilstandsrapport af 13. marts 2017.

Af tingsbogsattest udskrevet den 29. august 2019 fremgår det, at der den 24. april
2018 blev tinglyst skøde på ejendommen til Person 1 og Vidne 1. Den kon-tante
købesum er angivet til 1.220.000 kr.

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Appellant, tidligere Sagsøgte har yderligere anført, at formidlingsaftalen ikke
blev opsagt, men udløb af sig selv den 25. februar 2018, og at salget til Vidne 1
skete to måneder efter formidlingsaftalens udløb. I en stort set identisk sag, jf.
UfR 2020.448 V, blev parcelhussælgeren frifundet for at betale salær til en
ejendomsmægler, selv om huset blev solgt godt en uge efter formidlingsafta-lens
udløb til en køber, der havde fået udleveret salgsmateriale af ejendoms-mægleren.

Appellant, tidligere Sagsøgte har subsidiært anført, at Appelindstævnte ApS,
tidligere Sagsøger ApS ikke i øvrigt har ydet en indsats vedrørende salget af
ejendommen, som står i rimeligt forhold til det vederlag, som Appelindstævnte
ApS, tidligere Sagsøger ApS har krævet. Et eventuelt vederlag skal fastsættes
efter lands-rettens skøn.

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS har yderligere anført, at Vidne 1
tilmeldte sig åbent hus på ejen-dommen, hvorefter han frameldte sig, at han
hentede salgsdokumenterne på Appelindstævnte ApS', tidligere Sagsøger ApS
hjemmeside, at han drøftede ejendommen med Appelindstævnte ApS, tidligere
Sagsøger ApS, og at han anvendte salgsmaterialet i forbindelse med
finansieringen af købet og ombygningen af ejendommen. Appelindstævnte ApS',
tidligere Sagsøger ApS prisfastsættelse er desuden anvendt i forbindelse med
handlen.

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS har over for Appellants, tidligere
Sagsøgte subsidiære anbringende anført, at det er udokumenteret, at det salær,
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS har krævet, står i åbenbart
misforhold til den indsats, Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS ydede
vedrørende salget af ejendommen.

Landsrettens begrundelse og resultat
Det er ubestridt, at ejendommen Adresse 1 blev solgt efter udløbet af for-
midlingsaftalen, og Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS har derfor kun
krav på vederlag, hvis aftalen om sal-get af ejendommen er sket på baggrund af
Appelindstævnte ApS', tidligere Sagsøger ApS indsats, jf. lov om formidling af
fast ejendom m.v. § 32, stk. 2.

Det lægges efter sagens oplysninger til grund, at Vidne 1 den 12. februar 2018
tilmeldte sig åbent hus på Adresse 1, og at han dagen efter frameldte sig i
forbindelse med aftale om fremvisning af ejendommen på Adresse 2,



/

3

som han tidligere havde fået vist flere gange. Omkring samme tidspunkt ind-
hentede Vidne 1 det salgsmateriale, som Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger
ApS havde udarbejdet vedrø-rende ejendommen Adresse 1.

Det lægges endvidere til grund, at ejendommen på Adresse 1 blev drøftet mellem
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS og Vidne 1 i forbindelse med
fremvisningen af Adresse 2, men at Vidne 1 gav udtryk for, at huset ikke havde
det antal værelser, som de skulle bruge, og at prisen var for høj i forhold til
ombygningsudgifterne. Drøftelserne førte ikke til, at Appelindstævnte ApS,
tidligere Sagsøger ApS fremviste ejendommen på Adresse 1 for Vidne 1, eller at
man i øvrigt gik videre med sagen.

Vidne 3 og Vidne 4 har forklaret, at da formidlingsaf-talen med Appelindstævnte
ApS, tidligere Sagsøger ApS var ved at udløbe, besluttede de, at Adresse 1 skulle
renoveres, så det blev nemmere at sælge ejendommen. Formidlingsaftalen blev
derfor ikke forlænget.

Vidne 3 og Vidne 4 tog herefter kontakt til Vidne 6 med henblik på at få et tilbud
på malerarbejdet. Vidne 1 og Vidne 6 har begge forklaret, at de kendte hinanden i
forvejen, og at Vidne 6 nævnte Adresse 1 for Vidne 1. Vidne 6 fremviste
efterfølgende ejendommen for Vidne 1. Vidne 1 har forklaret, at Vidne 6 kunne se
nogle muligheder i huset, og de talte om, at det godt kunne laves om. Landsretten
lægger på den baggrund til grund, at det var det-te, der førte til, at Vidne 1 fattede
interesse for Adresse 1 og endte med at købe ejendommen.

Herefter og under hensyn til den tid, der er gået mellem formidlingsaftalens udløb
og salget af ejendommen, er der ikke grundlag for at anse det for bevist, at salget
af Adresse 1 bevidst blev udskudt til efter formidlingsaftalens udløb. Oplysningen
om, at Vidne 1 afleverede Appelindstævnte ApS', tidligere Sagsøger ApS
salgsopstilling til sin bank, og at ejendommen blev solgt til en pris svarende til
udbudsprisen fra-trukket ejendomsmæglerens salær, kan ikke føre til en anden
vurdering.

Under disse omstændigheder finder landsretten efter en samlet konkret vurde-ring
ikke grundlag for at anse det for bevist, at købsaftalen er indgået på bag-grund af
Appelindstævnte ApS', tidligere Sagsøger ApS indsats, og Appelindstævnte ApS,
tidligere Sagsøger ApS har derfor ikke krav på vederlag efter lov om formidling
af fast ejendom m.v. § 32, stk. 2.

Landsretten tager herefter Appellants, tidligere Sagsøgte påstand om frifindelse til
følge.

Efter sagens udfald skal Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS i
sagsomkostninger for begge retter betale 42.080 kr. til Appellant, tidligere
Sagsøgte. 40.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl.
moms, og 2.080 kr. er til dækning af retsafgift. Ud over



/

4

sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til dækning af advokatudgifter
taget hensyn til sagens omfang og forløb, herunder at sagen i landsretten er be-
handlet på skriftligt grundlag.

THI KENDES FOR RET:

Appellant, tidligere Sagsøgte frifindes.

I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger
ApS inden 14 dage til Appellant, tidligere Sagsøgte betale 42.080 kr. Beløbet
forrentes efter rente-lovens § 8 a.



/