Landsretten stadfæstede dom, hvorefter lejerne ikke fandtes at have partsstatus i forbindelse med behandling af en anmodning om forhåndsgodkendelse af en forbedringsforhøjelse - sagen... Vis mere
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Forvaltningssag;
Lejeret;

ØSTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 21. januar 2022

Sag BS-106/2021-OLR
(13. afdeling)

Lejer 1

og

Lejer 3

og

Lejer 2

og

Lejer 4

og

Lejer 6

og

Lejer 7

og

Lejer 5
(alle ved advokat Jakob Brandgård Busse)



2

mod

Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse
(advokat Susanne Andréa Roug)

og

Huslejenævnet, Frederiksberg Kommune
(advokat Anne Sophie Kierkegaard Vilsbøll)

Sag BS-110/2021-OLR
(13. afdeling)

Lejer 1

og

Lejer 3

og

Lejer 2

og

Lejer 4

og

Lejer 6

og

Lejer 7

og

Lejer 5
(alle ved advokat Jakob Brandgård Busse)

mod

Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse
(advokat Susanne Andréa Roug)



3

Retten på Frederiksberg, boligretten har den 21. december 2020 afsagt dom i 1.
instans (sagerne BS-10324/2019 og BS-22205/2019).

Landsdommerne Anne Birgitte Fisker, Michael de Thurah og Morten Petersen
Broberg (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
I ankesagen BS-106/2021-OLR har appellanterne, Lejer 1, Lejer 3, Lejer 2, Lejer
4, Lejer 6, Lejer 7 og Lejer 5 (lejerne), for landsretten nedlagt endelig påstand om,
at Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse og Huslejenævnet, Frede-riksberg
Kommune, tilpligtes at anerkende, at lejerne, der er lejere i ejendom-men Adresse,
By, havde partsstatus i sagen ved Husle-jenævnet om Tandlæge Christian
Schmidts Stiftelses anmodning af 11. decem-ber 2018 om forhåndsgodkendelse af
forbedringsarbejder i ejendommen.

Indstævnte, Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse, har påstået dommen stad-
fæstet.

Indstævnte, Huslejenævnet, Frederiksberg Kommune, har principalt påstået sagen
afvist, subsidiært dommen stadfæstet.

I ankesagen BS-110/2021-OLR har appellanterne (lejerne) for landsretten genta-
get deres påstande for byretten principalt om, at Huslejenævnets afgørelse af 7.
marts 2019 vedrørende Adresse, j.nr. 03.09.03-G01-37-18, ophæves, og sa-gen
hjemvises til Huslejenævnet til fornyet behandling, subsidiært at forhånds-
godkendelsen godkendes med et væsentligt lavere beløb end fastsat af Husleje-
nævnet efter rettens skøn.

Indstævnte, Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse, har påstået dommen stad-
fæstet.

Forklaringer
Vidne har afgivet supplerende forklaring.

Vidne har forklaret bl.a., at hun i dag er ansat som Stilling i Frede-riksberg
Kommune, hvor hun bl.a. har huslejenævnssagerne som sit ansvars-område. Det
er ikke korrekt, når det i boligrettens gengivelse af hendes forkla-ring er anført, at
huslejenævnet generelt har vedtaget, at lejere ikke har partssta-tus i sager om
forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser. Huslejenævnet tager konkret stilling
hertil, hvis spørgsmålet måtte opstå. I tidligere sager, hvor spørgsmålet har været
bragt op, har nævnet hver gang fundet, at lejer ikke hav-de partsstatus, ligesom
huslejenævnet nåede frem til i denne sag.



4

Det er hendes opfattelse, at dette også er praksis hos huslejenævnene i andre
kommuner, bortset fra huslejenævnene i Københavns Kommune, som sender et
formelt høringsbrev til lejerne i disse sager.

Hvis lejerne retter henvendelse til huslejenævnet i Frederiksberg Kommune i
anledning af en sag om forhåndsgodkendelse, sender nævnet en kopi af udleje-
rens ansøgning til lejerne. Fremkommer lejerne med relevante bemærkninger til
ansøgningen, vil disse indgå i nævnets behandling af sagen i overensstemmelse
med officialprincippet. Huslejenævnet sender ikke noget høringsbrev til lejerne.

Lejernes indsigelser i mailen af 13. december 2018 er indgået i huslejenævnets
behandling af sagen.

I praksis sker det ofte, at huslejenævnet senere ændrer i lejen i forhold til, hvad
der er blevet forhåndsgodkendt. Forhåndsgodkendelsen er kun første skridt, og er
baseret på det foreliggende budget og ønsker til det konkrete projekt. Udfø-relsen
af et projekt kan f.eks. blive dyrere eller blive udført på en anden måde end
forudsat i forhåndsgodkendelsen. Lejerne kan gøre indsigelser over for den
efterfølgende iværksættelsesvarsling, som skal ske i medfør af boligregulerings-
lovens §§ 23 og 24, og udlejer vil i så fald skulle indbringe sagen for husleje-
nævnet. Lejerne vil ligeledes som part have mulighed for at indbringe en vars-ling
om foreløbig lejeforhøjelse og varsling om endelig lejeforhøjelse for husle-
jenævnet.

Huslejenævnet fortolker lejelovens § 59 b, stk. 5, på samme måde som reglerne
om nabohøring i planloven, hvorefter der skal foretages nabohøring, men uden at
naboerne er tillagt partsstatus.

Huslejenævnet fortolker udtrykket ”ændrede forhold” i lejelovens § 59 b, stk. 4,
lempeligt, således at der ikke skal særligt meget til, før nævnet anser forhold for
ændret, således at det kan føre til en ændring af den forhåndsgodkendte leje.

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse har i kæreskrift af 4. januar 2021 nedlagt
påstand om, at lejerne i hver af de to sager tilpligtes at betalte 26.500 kr. i
sagsomkostninger for boligretten, idet de tilkendte sagsomkostninger skulle have
været tillagt moms.

Lejerne har i forbindelse med hovedforhandlingen erklæret sig enige i, at
eventuelle sagsomkostninger, der måtte blive tillagt Tandlæge Christian Schmidts
Stiftelse, skal tillægges moms.



5

Landsrettens begrundelse og resultat
BS-106/2021-OLR:
Huslejenævnets afgørelse af 7. februar 2019 om, at lejerne ikke tillægges parts-
status i den verserende sag om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser, er
en selvstændig forvaltningsretlig afgørelse adresseret til lejerne, som lejerne som
udgangspunkt har en retlig interesse i at kunne få prøvet ved domstolene. Lejerne
indbragte afgørelsen for domstolene ved stævning den 7. marts 2019.

Huslejenævnet traf den 7. marts 2019 afgørelse i sagen om forhåndsgodkendel-se
af forbedringsforhøjelser, og lejerne indbragte ved stævning den 15. maj 2019
denne afgørelse for domstolene. Under disse omstændigheder finder landsret-ten
ikke grundlag for at afvise sagen om prøvelse af afgørelsen af 7. februar 2021 om
partsstatus.

Landsretten finder endvidere, at påstanden, der angår lejernes eventuelle parts-
status, dvs. om lejerne er part i sagen om forhåndsgodkendelse, er tilstrækkelig
præcis.

Huslejenævnets påstand om, at sagen afvises, tages derfor ikke til følge.
Spørgsmålet er herefter, om lejerne burde have været anset for part i sagen om
forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelserne.

Udlejers adgang til at anmode om huslejenævnets forhåndsgodkendelse af for-
bedringsforhøjelser er fastsat i lejelovens § 59 a, stk. 1 og 2. Det fremgår ikke
direkte af lejeloven, om lejerne skal anses for part i forbindelse med nævnets
behandling af sager om forhåndsgodkendelse efter § 59 a, stk. 2. Spørgsmålet ses
heller ikke at være omtalt i forarbejderne til lejelovens § 59 a.

Det følger imidlertid af lejelovens § 59 b, stk. 1, at udlejer samtidig med en an-
modning om forhåndsgodkendelse efter lejelovens § 59 a, stk. 2, skal fremsende
oplysninger om forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens for-
ventede størrelse til de berørte lejere. Det følger endvidere af lejelovens § 59 b,
stk. 5, og den heri indeholdte henvisning til boligreguleringslovens § 39, stk. 3, at
huslejenævnet i sager om forhåndsgodkendelse skal foretage høring af de berørte
lejere forud for, at nævnet træffer afgørelse.

Det følger derudover af reglerne i boligreguleringslovens §§ 23 og 24, at lejerne
er sikret adgang til at kunne få planlagte forbedringer prøvet i huslejenævnet forud
for, at disse iværksættes af udlejeren, ligesom lejerne i medfør af leje-lovens § 59,
stk. 5, kan få en varslet forbedringsforhøjelse prøvet i huslejenæv-net.
Det følger desuden af lejelovens § 59 b, stk. 2, at udlejer – hvis huslejenævnet har
givet forhåndsgodkendelse – skal indbringe sagen for nævnet, hvis en



6

lejer fremsætter indsigelse mod lejens størrelse, jf. § 59 b, stk. 2. Endelig kan le-
jer indbringe huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse for boligretten i
medfør af reglerne i boligreguleringslovens §§ 43 og 44.

Landsretten finder på baggrund af udformningen af lejelovens §§ 59 a og 59 b
sammenholdt med de øvrige omtalte bestemmelser, at det ikke har været hen-
sigten, at lejere i sager om forhåndsgodkendelse efter lejelovens § 59 a, stk. 2,
skal anses som part i sagen, men at lejerne i stedet er tillagt en række partslig-
nende rettigheder, herunder at lejerne skal høres i forbindelse med huslejenæv-
nets behandling af sagen, jf. lejelovens § 59 b, stk. 5.

Landsretten tiltræder herefter, at Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse og Hus-
lejenævnet er frifundet for den af lejerne nedlagte påstand.

I forholdet mellem lejerne og Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse skal lejerne
efter sagens udfald i sagsomkostninger for begge retter betale 20.000 kr. Beløbet
er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms.

I forholdet mellem lejerne og Huslejenævnet finder landsretten, at sagsomkost-
ningerne for begge retter bør ophæves.

BS-110/2021-OLR
Det er ubestridt, at Huslejenævnet ikke foretog høring af lejerne i forbindelse med
nævnets behandling af anmodningen om forhåndsgodkendelse af forbed-
ringsforhøjelsen, ligesom Huslejenævnet ikke – forud for nævnets afgørelse af 7.
marts 2019 – meddelte lejernes advokat nogen frist for bemærkninger trods
advokatens mail af 14. januar 2019 med anmodning om lejlighed til at frem-
komme med sin gennemgang af de planlagte forbedringsprojekter forud for, at
nævnet traf afgørelse.

Som anført ovenfor følger det af lejelovens § 59 b, stk. 5, at huslejenævnet har
pligt til at høre de berørte lejere forud for, at der træffes afgørelse i sager om
forhåndsgodkendelse efter lejelovens § 59 a, stk. 2. Landsretten finder derfor, at
der ved den manglende høring og ved – i det konkrete tilfælde – ikke at med-dele
lejernes advokat en frist for at fremkomme med bemærkninger er begået en
væsentlig sagsbehandlingsfejl. Som sagen er oplyst, kan det ikke på forhånd
udelukkes, at de indsigelser, som lejernes advokat ønskede at fremkomme med,
ville kunne have betydning for sagens afgørelse. Afgørelsen om forhåndsgod-
kendelse findes derfor at være ugyldig.

Lejernes principale påstand tages herefter til følge.



7

Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse skal efter sagens udfald i sagsomkost-
ninger for begge retter betale 51.250 kr. til lejerne. 50.000 kr. af beløbet er til
dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms, og 1.250 kr. er til retsafgift.
Ved fastsættelsen af beløbet til advokat er der taget hensyn til sagens karakter,
omfang og forløb.

THI KENDES FOR RET:

Sagen BS-106/2021-OLR:
Boligrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for begge retter skal Lejer 1, Lejer 3, Lejer 2, Lejer 4, Lejer 6,
Lejer 7 og Lejer 5 in solidum inden 14 dage betale 20.000 kr. til Tandlæge
Christian Schmidts Stiftelse. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

I forholdet mellem Lejer 1, Lejer 3, Lejer 2, Lejer 4, Lejer 6, Lejer 7 og Lejer 5 og
Huslejenævnet, Frederiksberg Kommune, skal for begge ret-ter ingen af parterne
betale sagsomkostninger til den anden part.

Sagen BS-110/2021-OLR:
Huslejenævnets afgørelse af 7. marts 2019 vedrørende Adresse, j.nr. 03.09.03-
G01-37-18, ophæves, og sagen hjemvises til Huslejenævnet, Frederiks-berg
Kommune, til fornyet behandling.

I sagsomkostninger for begge retter skal Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse
inden 14 dage betale 51.250 kr. til Lejer 1, Lejer 3, Lejer 2, Lejer 4, Lejer 6, Lejer
7 og Lejer 5. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.