Sagen drejer sig om mangler på andelslejligheden
Ret: Retten i Aalborg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;

RETTEN I AALBORG

DOM

Afsagt den 5. november 2019

sag nr. BS 12-351/2015:

Sagsøger
Adresse 2
2300 København S
mod
Sagsøgte
Adresse 4
By

og

sag nr. BS 12-1923/2016:

Sagsøger
Adresse 2
2300 København S
mod
Sagsøgte A/B (forening)
c/o Virksomhed A/S 1
Adresse 3
2800 Lyngby

og

sag nr. BS 12-863/2017:

Sagsøger
Adresse 2
2300 København S
mod
Sagsøgte ApS 1
Adresse 5
2300 København S

og

sag nr. BS 12-864/2017:

Sagsøger
Adresse 2
2300 København S



Side 2/45

mod

Sagsøgte ApS 2

Adresse 5

2300 København S

og

sag nr. BS 12-1191/2017:

Sagsøgte
Adresse 4
By
mod
Sagsøgte A/B (forening)
c/o Virksomhed A/S 1
Adresse 3
2800 Lyngby

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører

Påstande

BS 12-351/2015 Sagsøger mod Sagsøgte:
Sagsøger, har fremsat påstand om, at Sagsøgte, tilpligtes til
Sagsøger at betale 473.725,12 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg
til den 25. november 2016 for så vidt angår 250.000 kr., og fra den 26.
november 2016 til den 21. april 2017 for så vidt angår 391.000 kr. og fra den
22. april 2017 for så vidt angår 473.725,12 kr.

Beløbet er opgjort således:
1. Badeværelse
2. Skuffer køkken

Svampeskade3.
Nyt køkken4.
Filter tørretumbler5.
Elinstallation6.
Håndklædetørrer7.
2 døre8.
Skimmelsvamp soveværelse9.

Boligafgift10.

 
150.000,00 kr.

7.500,00 kr.
120.000,00 kr.

22.500,00 kr.
1.000,00 kr.

50.000,00 kr.
500,00 kr.

20.000,00 kr.
12.000,00 kr.
90.225,12 kr.

I alt 473.725,12 kr.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod
betaling af et mindre beløb end det påstævnte.



Side
3 / 45

BS 12-1923/2016 Sagsøger mod Sagsøgte A/B:
Sagsøger, har fremset påstand om, at Sagsøgte A/B tilpligtes til in solidum
med
Sagsøgte og Sagsøgte ApS 2 at betale kr. 240.225,12 til Sagsøger med tillæg
af procesrente fra adcitationssagens anlæg, og at påstandsbeløbet delvis skal
betales ved samtidig frigivelse af restdeponering hos administrator.

Beløbet er opgjort således:
3. Svampeskade                                   120.000,00 kr.
4. Nyt køkken                                        30.000,00 kr.
10. Boligafgift                                        90.225.12 kr.
I alt 240.225,00 kr.

Sagsøgte A/B har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et
mindre af retten skønsmæssigt fastsat beløb end det påstævnte med tillæg af
procesrente fra adcitationssagens anlæg og til betaling sker.

Sagsøgte har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et
mindre af retten skønsmæssigt fastsat beløb end det påstævnte med tillæg af
procesrente fra adcitationssagens anlæg og til betaling sker.

BS 12-863/2017 Sagsøger mod Sagsøgte ApS 1:
Sagsøger, har fremsat påstand om, at Sagsøgte ApS 1 tilpligtes in
solidum med Sagsøgte at betale kr. 50.000 til Sagsøger med tillæg af
procesrente fra adcitationssagens anlæg.

Beløbet er opgjort således:
6. Elinstallation 50.000,00 kr.

Sagsøgte ApS 1 har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse
mod betaling af et af retten fastsat mindre beløb end det påstævnte.

Sagsøgte har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et
mindre af retten skønsmæssigt fastsat beløb end det påstævnte med tillæg af
procesrente fra adcitationssagens anlæg og til betaling sker.

BS 12-864/2017 Sagsøger mod Sagsøgte ApS 2: Sagsøger har fremsat påstand
om, at Sagsøgte ApS 2 tilpligtes in
solidum med Sagsøgte at betale kr. 390.225,12 til Sagsøger med tillæg af
procesrente fra adcitationssagens anlæg.

Beløbet er opgjort således:
1. Badeværelse                                    150.000,00 kr.
3. Svampeskade                                   120.000,00 kr.
4. Nyt køkken                                        30.000,00 kr.
5. Filter tørretumbler 1.000,00 kr.
10. Boligafgift 90.225,12 kr.



Side
4 / 45

I alt
Fratrukket som følge af fejl               391.225,12 kr.

1.000,00 kr .
I alt 390.225, 12 kr. 

Sagsøgte ApS 2 har fremsat påstand om, frifindelse, subsidiært frifindelse
mod betaling af et af retten fastsat mindre beløb end det påstævnte.

Sagsøgte har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et
mindre af retten skønsmæssigt fastsat beløb end det påstævnte med tillæg af
procesrente fra adcitationssagens anlæg og til betaling sker.

BS 12-1191/2017 Sagsøgte mod Sagsøgte A/B:
I. Sagsøgte har fremsat påstand om, at Sagsøgte A/B tilpligtes at

holde
Sagsøgte skadesløs for ethvert beløb, som Sagsøgte måtte blive dømt til at
betale herunder sagsomkostninger og renter i sag BS 351/2015, som Sagsøger
har anlagt mod Sagsøgte.

2. Sagsøgte har fremsat påstand om, at Sagsøgte A/B tilpligtes til Sagsøgte at
betale I 30.607 kr. tillige med procesrenter fra 10. december 2014 og til
betaling sker.

Beløbet er opgjort som differencen mellem den fastsatte og godkendte
andelsværdi på 862.182 kr. og den af Sagsøgte opgjorte andelsværdi på
992.789 kr.

3. Sagsøgte har fremsat påstand om, at Sagsøgte A/B tilpligtes til Sagsøgte at
betale 3.759,38 kr. tillige med procesrenter fra 10. december 2014 og til
betaling sker.

Beløbet er opgjort til boligafgift og a'conto varme for september 2014.

4. Sagsøgte har fremsat påstand om, at Sagsøgte A/B tilpligtes til Sagsøgte
at frigive 112.182 kr., som er tilbageholdt af provenu fra Sagsøgtes salg til
Sagsøger tillige med procesrenter fra 10. december 2014 og til betaling sker.

Sagsøgte A/B har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et
mindre af retten skønsmæssigt fastsat beløb end det påstævnte med tillæg af
procesrente fra sagens anlæg og til betaling sker.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-
lovens § 218 a, stk. 2.

Sagen drejer sig i første række om, hvorvidt der er mangler ved en andels-
bolig, og i givet fald om betingelserne for fremsættelse af erstatningskrav og



Side 5/45

krav om forholdsmæssigt afslag er opfyldt. I anden række vedrører sagen om
andelsværdien i regnskabet for 2013 er fastsat for lavt, og om Sagsøgte A/B i
givet fald er erstatninsansvarlig overfor Sagsøgte, og i tredje række om
Sagsøgte har betalt for meget i boligafgift og a'conto varme for
september  2014.

BS 12-351/2015 er anlagt den 2. marts 2015.

BS 12-1923/2016 er anlagt den 25. november 2016.

BS 12-863/2017 er anlagt den 21. april 2017.

BS 864/2017 er anlagt den 21. april 2017.

BS 12-1191/2017 er anlagt den 12. juli 2017.

Med overtagelse pr.  15. september 2014 overdrog Sagsøgte sin andel i
Sagsøgte A/B til Sagsøger, vedrørende andelslejlighed nr. 4, Adresse 6.
Købesumme var specificeret således:

Andelskrone iflg. seneste regnskab                                  821.250,00 kr.
Forbedringer opgjort af vurderingsfirma                            38.632,00 kr.
Almindeligt løsøre                                                                2.300,00 kr.
Nedslag iflg. aftale                                                                   0,00 kr.
Pris excl. omkostninger                                                     862.182,00 kr.
Omkostninger ved handlen som køber betaler    
Indskud til foreningen                                                           1.500,00 kr.
Navneskilt til dør                                                                     400,00 kr.
2 mdr. depositum til foreningen                                            6.138,76 kr. 
Boligafgift m.m. 15.10.09-31.10.09 1.879,69 kr. 
Købspris i alt incl. omkostinger                                        872.100,45 kr.

Der er under sagen enighed om, at Sagsøger indbetalte købsprisen til
foreningen, der udbetalte beløbet til Sagsøgte med fradag af 112.182 kr., der blev
tilbageholdt til sikkerhed for eventuelle mangelskrav.

Af overdragelsesaftalens § 1 fremgår blandt andet, at indsigelser vedrørende
lejlighedens stand, skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen inden 14 dage efter
overtagelsesdagen, og at køber efter dette tidspunkt fortaber sin ret til at rejse krav
overfor sælger/foreningen.

Der blev forud for handlen foretaget VVS- og EL-syn.

Der blev endvidere indhentet vurderingsrapport, der opgjorde forbedringerne
til 38.632 kr.

I regnskaberne for 2013 og 2014 udarbejdet af Sagsøgte A/B er andelsværdien



Side 6/45

opgjort til 821.250 kr. svarende til 10.950 kr. pr. m2.

Hensættelser til vedligeholdelse er i begge regnskaber opgjort til 848.000 kr.

Regnskabet for 2013 blev enstemmeigt godkendt på generalforsamling den
28. april 2014. Det fremgår, at Sagsøgte har underskrevet som formand
for foreningen.

I regnskabet for 2015 udarbejdet af statsautoriseret
Revisionsfirma er angivet forskellige beregningsmetoder for an-delsværdien.
Maksimalprisen beregnet på baggrund af valuarvurdering er anført til
12.294,62 kr. pr. m2. og maksimalprisen beregnet på baggrund af den
offentlige vurdering er anført til 11.924,25 kr. pr. m2.

På ekstraordinær generalforsamling den 27. oktober 2016 blev det vedtaget at
fastholde andelskronens værdi på 10.950 kr. pr. m2.

Det fremgår, at andelskronens værdi i forbindelse med et salg pr. 1. december
og 22. december 2015 blev fastsat til 11.869,99 kr. pr. m2.

Ved mail af 23. september 2014 reklamerede Sagsøger overfor
Sagsøgte og Sagsøgte A/B over mangler ved lejligheden.

Den 20. februar 2015 afgav teknologisk institut en rapport vedrørende kon-
statering af skimmelsvamp.

Der er under sagen foretaget syn og skøn, og skønsmanden har udarbejdet
erklæring
af 27. april 2016, betalt af Sagsøgte med 23.750 kr. og af Sagsøger med
28.125 kr.,
af  10. oktober 2016, betalt af Sagsøger med 5.304,75 kr. og af Sagsøgte med
656,25 kr.,
af 23. maj 2018, betalt af Sagsøgte A/B med 36.250 kr, af Sagsøger med
5.500 kr., af Sagsøgte med 28.000 kr.

Forklaringer:

Sagsøger har forklaret, at hun arbejder som sekretær i Styrelsen for
Patientsikkerhed. Hun har kendt sin samlever Person 2 i omkring 14 år. Frem
til hun i august 2014 købte lejligheden på Adresse 6, havde de boet hver for
sig. Hun købte lejligheden med henblik på at sammenlægge den med Person
2's lejlighed, Adresse 2. Person 2's mor, Person 1, boede i samme ejendom og
var administrator for andelsboligforeningen, Sagsøgte A/B. Hun havde
således allerede inden købet været på besøg i ejendommen flere gang. Hun
besigtigede lejligheden en gang, inden hun besluttede sig for at købe den. Hun
vidste godt, at der fandtes en vedtægt for foreningen, men den havde hun ikke
rigtig sat sig ind i. Hun var dog opmærksom på, at der var lavet



Side 7/45

både el- og VVS-syn. Person 2 er elektriker, og de havde nogen bemærkninger
til det første el-tjek. Da det var blevet rettet, så alt fint ud.
Vurderingsrapporten og de heri anførte forbedringer, havde de ingen
bemærkninger til, og hun tænkte, at alt var, som det skulle være. Ud over at
vælte en væg for at sammenlægge lejlighederne, havde de ikke planer om, at
foretage nogen ændringer eller forbedringer i lejligheden. De kunne fint leve
med bad og køkken, som det var. Køkkenet ville de fremover bruge som
bryggers. De foretog ikke en nærmere vurdering af prisen for lejligheden,
herunder værdien af andelskronen som den var oplyst i overdragelsesaftalen.
Hun vidste godt, at ejendommen trængte til at få lavet en masse ting, og at der
var afsat ca. 850.000 kr. som buffer hertil. Hun betragtede ejendommen som
fin, men lidt slidt.

Ifølge aftalen skulle de overtage lejligheden den 15. september 2014. De fik
imidlertid allerede nøglerne den 29. august. Det var den dag, Sagsøgte forlod
stedet og kørte med sin flyttevogn til Aalborg. Aftalen var, at de mod at få
nøglerne tidligere selv skulle gøre lejligheden ren. Samme dag væltede de
væggen mellem de to lejligheder, og begyndte kort efter, at benytte
lejligheden. Det var hendes klare opfattelse, at indsigelsesfristen på 14 dage
vedrørende fejl og mangler skulle regnes fra den 15. september 2014 uanset, at
de havde fået adgang til lejligheden den 29. august 2014. Den 23. september
2014 reklamerede hun via mail over de ting, de indtil da havde fundet med
forbehold for yderligere. På det tidspunkt havde de ikke bemærket fugt eller
vand i køkkenet. Hun sov sammen med sin søn i værelset ud mod gården.
Sønnen begyndte efter noget tid at klage over hovedpine og sagde, at det rev i
halsen. Hun havde selv de samme symptomer. Endvidere var hun noget konfus
og huskede ikke så godt. Det føltes som om, hun ikke var rigtigt til stede. En
søndag omkring den 28. september 2014 bankede Vidne 1 på døren og sagde,
at hun havde set en stor våd plet på ydermuren. De lukkede straks for
vandtilførslen til lejligheden og kiggede i køkkenskabet under køkkenvasken,
hvor det var fugtigt. De satte affugtere op i håbet om at udtørre skaden.
Samme dag skrev hun til Sagsøgte og rettede henvendelse til bestyrelsen og
gjorde opmærksom på deres opdagelse. Andelsboligforeningen foretog sig
imidlertid intet. De stod alene med det hele, selvom det klart fremgik af
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations hjemmeside, at det var
foreningens ansvar, måtte de gøre alt selv. Det var også hende, der anmeldte
det til foreningens forsikringsselskab, men de afviste ethvert ansvar. Efter lang
tids diskussion med bestyrelsen blev de enige om, at få Teknologisk Institut ud
for at se på det. Inden da havde de indhentet rapporten fra Person 7. Sagsøgte
var de efter mailen af 23. september 2014 ikke længere på talefod med.

I oktober/november fandt de ud af, at deres symptomer skyldtes
skimmelsvamp. De opgav derfor at bruge lejligheden og satte igen en væg op
mellem de to lejligheder. Det hjalp straks. Herefter har de kun brugt
lejligheden til opbevaring og rygelokale. Person 2 går således ind i
lejligheden, når han skal ryge og det samme gør deres gæster. Person 2 sidder
også nogen



Side
8 / 45

gange i stuen ud mod gaden og bruger sin computer. De har aldrig brugt badet
i badeværelset, da de har fået oplyst, at gulvafløbet ikke er lovligt.

I oktober 2018 fik de besked om, at det ikke skulle yderligere syn og skøn
til, og de kunne gå igen med at udbedre skaderne. Det havde de imidlertid slet
ikke økonomi til. Hun havde aldrig købt lejligheden, hvis hun dengang havde
været bekendt med skadernes omfang.

De har betalt boligafgiften for perioden 15.09.2014-30-09.2014. Det var en
del af prisen for lejligheden, som det fremgår af overdragelsesaftalen.

Det var først efter Teknologisk Institut havde været der, at de pillede tapetet af
i soveværelset og konstaterede skimmelsvamp på ydervæggen. Hun kan ikke
huske, om hun nævnte symptomerne med hovedpine mv. overfor Person 7,
men hun ved, at de nævnte deres teori om, at der var en skade under
køkkenvasken. Person 7 sagde, at han havde en næse som en sporhund og
med 100 % sikkerhed kunne sige, at der ikke var skimmelsvamp under
vasken. De kunne heller ikke selv umiddelbart se vandskaden indefra, men nu,
hvor de er blevet gjort opmærksom herpå, kan de godt se, at der er en skade.
Fugten i ydermuren kunne kun ses udefra.

Sagsøgte har forklaret, at hun frem til 2009 arbejdede som
praktikpladskonsulent på en handelsskole i Aalborg. Da hun blev tilbudt et
arbejde i København flyttede hun dertil og købe en andelslejlighed i Sagsøgte
A/B. Det var en bekendt, der via et opslag på Facebook havde gjort hende
opmærksom herpå. Da der ikke var søgt om byggetilladelse til nedsænkning af
lofterne i køkken og bad, havde hendes sælger, Person 8, på Person 1's
opfordring, inden salget indsendt ansøgningen. Der blev endvidere lavet et El
og VVS syn. I forbindelse med VVS-synet var der to mænd i lejligheden, der
undersøgte den og skrev rapporten af 10. oktober 2009. Hun betalte 30.745 for
forbedringer. Det er det samme beløb, som går igen i vurderingsrapporten fra
Arkitektfirma A/S i forbindelse med hendes salg. De 9.687 kr. er det beløb,
hun selv har udført forbedringer for.

Døren til køkkenet og døren fra gangen og ind til stuen har aldrig været
monteret, mens hun har boet i lejligheden. Hun vidste, at der stod to døre i et
loftsrum og en i et kælderrum, og hun gik ud fra, at to af disse var de
manglende døre. Det er dog ikke noget, hun har undersøgt nærmere.

Det var Person 1, der stod for alt i foreningen frem til 2012, hvor hun selv
blev valgt som formand. Person 1 var kørt sur i det og havde opfordrede hende
til at stille op. Det var ikke nemt at være formand, bl.a. fordi det ikke var nemt
at samarbejde med Person 1; der fortsat var administrator. Hun følte, at hendes
arbejde blev mere og mere surt. Når Person 1 sagde, at hun skulle skrive under
på noget, gjorde hun det, men uden at gennemgå det nærmere. Det foregik på
samme måde, da hun i en periode var intern revisor sammen med Vidne 4.



Side 9/45

Samarbejdet i bestyrelsen, der ud over hende bestod af Person 3 og Person 1,
blev efterhånden meget anspændt. Da Person 1 i 2014 meddelte, at hun ikke
længere ville være administrator, var de derfor alle lettede. Det endte med,
at der var kampvalg til bestyrelsen, og at Vidne 1 blev valgt som ny formand.
Klimaet i foreningen var dog stadig ikke godt, og hun havde ikke lyst
til at bo der længere.

I løbet af maj 2014 besluttede hun sig for at sælge sin andel. Andelen blev
først udbudt til salg, hos de andre medlemmer af
foreningen. Hun skrev til alle, men ingen ønskede at købe.
Herefter satte hun et "til salg" skilt i vinduet. Samme dag bankede Person 2
på og sagde, at han og Sagsøger gerne ville købe, idet
de ønskede at sammenlægge lejligheden med deres egen. Der var også
en udefrakommende, der reagerede på hendes vinduesopslag. Han var
også interesseret i at købe. Hun indhentede selv de rapporter, der var
nødvendige, for at hun kunne sælge. Det var således hende, der rettede
henvendelse til Person 4. Hun vidste, at han plejede at stå for at lave
vurderingsrapporten. Det havde han også gjort, da hun selv
købte. Bortset fra de få forbedringer , hun havde lavet, var der
ikke nogen ændringer til rapporten. Det var ren genbrug. Hun ved ikke
hvad det dækker over, når der
i rapporten står side 6 står, at der var el i ny og oprindelig kvalitet. Det med
udskiftning af målertavle, havde stået på samme måde, da hun købte. Person
4 var allerede i besiddelse af de gamle El- og VVS rapporter, og hun
indhentede derudover nogen nye. Hun kontaktede blot Sagsøgte ApS 1 og
Sagsøgte ApS 2 , som foreningen plejede at bruge. Hun fik at vide, at Person 2
eller Person 1 havde brokket sig over den først el-rapport, og der blev
udbedret nogen ting, hvorefter Sagsøgte ApS 1 udarbejdede en ny attest. Hun
betalte ikke noget for den anden attest. VVS attesten blev udarbejdet efter
at to mænd, havde været i lejligheden i omkring en time.

Det var Person 1, der udfærdigede overdragelsesaftalen. Hun flyttede en
fredag
og havde først set den tirsdagen forinden. Hun skrev den under den 26. august
2014, og ikke den 28. som det fremgår. Det skete under et møde i
kælderen, her blev aftalen også gennemgået. Hun var ikke opmærksom på, at
det var Sagsøger, der stod som køber. Hun regnede med, at det var Person 2,
der købte i kraft af sin fortrinsberettigelse, da han allerede havde en andel i
foreningen. Det havde Sagsøger ikke. Som det fremgår af
overdragelsesaftalen, var salgsprisen inkl. boligafgift for den
sidste halvdel af september. Hun har
selv betalt boligafgift for hele september. Hun har også
betalt 2 måneders depositum, det har hun ikke fået tilbage. Den 29. september
2014 afleverede hun nøglen til Vidne 1. Vidne 1 var enig i, at
lejligheden var rengjort og indflytningsklar.

Mens hun boede i lejligheden, havde hun en gang bemærket et
utæt vandrør under køkkenskabet. Hun kunne se, at det
dryppede lidt, da hun kom hjem fra arbejde. Det var den dag, stigstregen blev
skiftet. Hun satte en skål under og kontaktede Vidne 1. Virksomhed blev



rekvireret, og siden har der ikke været antydningen af vand. I forbindelse med
flytningen var



Side
10 / 45

køkkenskabet under vasken, det sidste hun pakkede og rengjorde.

Hun fik udbetalt 750.000 kr. af salgssummen, mens Sagsøgte A/B tilbageholdt
112.000 kr. Overdragelsesaftalen måtte hun rykke for flere gange og hun fik
den ikke før den 20. oktober 2014. Det var først her, det gik op for hende, det
var Sagsøger og ikke Person 2, der havde købt lejligheden. Da hun modtog
mailen af 23. september 2014, var det første gang, hun hørte om, at Sagsøger
og Person 2 mente, at der var nogen fejl og mangler. Hun skrev tilbage, at hun
ikke forstod noget af det. Den 29. september 2014 kom et tillæg til fejl- og
mangels listen. Det drejede sig om en våd plamage på ydervæggen. Hun har
flere gange rykket for at få udbetalt restkøbesummen, men hun har blot fået at
vide, at Person 2 og Person 1 var ved at indhente tilbud. Hun var tilstede i
Person 2's lejlighed, da Person 7 foretog sin gennemgang.

Vidne 1 har forklaret, at hun til daglig arbejder på et kontor som supporter.
Hun flyttede ind i Sagsøgte A/B i 2007 og blev formand for foreningen i 2014.
Der havde været nogen uoverensstemmelser i foreningen, som hun havde
håbet, at hun kunne hjælpe med. Det drejede sig bl.a. om, vedligeholdelse af
ejendommen. Det gik imidlertid ikke så godt. Det skyldtes hovedsageligt, at
den tidligere formand, Person 1, ikke ville slippe magten, og vidnet følte, at
hun blot skulle være en nikkedukke. Hun trak sig derfor som formand allerede
i september 2014.

Det fremgår af vedtægterne, hvordan foreningen skal forholde sig i
forbindelse med et salg. Der skal således indhentes en El- og VVS attest.
Foreningen har brugt forskellige håndværkere, men på daværende tidspunkt
var det Sagsøgte ApS 2, de anvendte. Hun havde ikke noget med de VVS- og
El-attester, som Sagsøgte fik udarbejdet at gøre. Hun var heller ikke involveret
i indhentelsen af vurderingsrapporten, men hun ved, at den blev udarbejdet af
deres sædvanlige vurderingsmand. Der er hende, der som bestyrelsesmedlem
har underskrevet overdragelsesaftalen, men det var Person 1, der udarbejdede
alle dokumenter. Person 1 havde bedt hende om at komme op sin lejlighed og
skrive under. Det er også hende, der som formand har synet lejligheden. Det
var omkring den 26. august. Her konstaterede hun, at lejligheden blev
afleveret i pæn og ordentlig stand. Der var intet, der stod og dryppede, der var
ikke nogen skuffer, der bandt, og der var gjort ordentligt rent. Det tog nok
omkring en time. Hun fik nøglerne af Sagsøgte og gav dem videre til
Sagsøger, der havde en aftale med Sagsøgte om, at hun komme ind i
lejligheden inden overtagelsesdagen. Hun mener, at Sagsøger og Person 2
samme dag gik i gang med at nedbryde væggen ind til Person 2's lejlighed.
Sagsøgte ringede på et tidspunkt og spurgte, om hun havde bemærket noget
med en håndklædetørrer. Det havde hun ikke. Hun husker ikke, om hun har set
mailen af 23. september 2014, men det har hun formentlig. Hun talte med
Sagsøger i forbindelse med en arbejd dag i foreningen. Sagsøger nævnte ikke
noget med mangler.

Der herskede nærmest krigstilstande i ejendommen, alle var på kant med



Side 11/45

hinanden, og ingen ville overholde vedtægten og husreglerne. Hun valgte
derfor at sælge sin andel til Person 5, som hun kom i kontakt med over
internettet, da der ikke var nogen i foreningen, der var interesserede. Person 1
var da ikke længere administrator, og det var den nye administrator, der
udfærdigede dokumenterne. Prisen var udregnet på baggrund af 2014
regnskabet, som foreningen havde fået lavet, da det viste sig, at det regnskab
Person 1 havde stået for, var meget mangelfuldt og ikke levede op til lovens
krav. Andelskronen havde været den samme fra 2007 til 2015, og der var sat
et stort beløb af til forbedringen, som aldrig blev lavet. Det var Housing
Group, der regnede ud, hvad andelskronen fremover skulle sættes til på en
måde, så de hensatte midler kom til udtryk heri. Ud over hende selv deltog
også den daværende formand, Vidne 4, i arbejdet med fastsættelse af
andelsværdien.

I al den tid hun boede i sin lejlighed, kom Sagsøger jævnligt i ejendommen.

Det fremgår af vedtægten, at en del af salgssummen tilbageholdes til skjulte
fejl og mangler. Beløbet afregnes efter udløbet af 14 dages fristen, med
minder der inden da er kommet indsigelser. Efter hendes opfattelse var 14-
dages fristen sprunget den 23. september. Det tog Person 1 imidlertid ikke
hensyn til, men bestemte at beløbet fortsat skulle tilbageholdes. I slutningen af
september blev hun i opmærksom på, at der var fugt i ydermuren.

Vidne 4 har forklaret, at han boede i Sagsøgte A/B fra 2008 til 2015.
Han er uddannet murer. Han var formand for foreningen i en periode i 2015.
Han havde tidligere været med i bestyrelsen, men trak sig da han ikke kunne
samarbejde med Person 1 og Vidne 1. Han har ikke haft noget med Sagsøgtes
salg at gøre. I forbindelse med en arbejdsweekend vistnok i september 2014
fortalte Person 1 og Vidne 1 ham, at der var konstateret mangler i lejligheden.
Det er alt, hvad han ved om det. Han har således aldrig set mailen af 23.
september 2014. Senere hørte han om en vandskade. Han var på det tidspunkt
udenfor i gården og sad sammen med nogen andre fra foreningen. Det var
tydeligt at se vandskaden, når man kiggede op på ejendommen. Der var en
stor plamage. Den havde ikke været der før, det er han fuldstændig sikker på.
Det ville de have bemærket. Han tror desværre ikke, der blev gjort noget fra
andelsboligforeningens side i anledning af fugtskaden. Han tog det selv op på
et beboermøde i oktober/ november og spurgte, om det var anmeldt til
foreningens forsikringsselskab. Person 2 fortalte, at hans advokat havde sagt,
at de ikke måtte gøre noget. Han var lidt rystet over, at der ikke skulle gøres
noget. Da han solgte sin lejlighed blev papirerne lavet af den nye
administrator, Housing Group. Det er ham, der har underskrevet
overdragelsesaftalen på vegne af bestyrelsen, men det husker han ikke
nærmere. Han havde tidligere klaget over regnskabet fra 2014, og
generalforsamlingen var blevet enige om, at få lavet et regnskab af en ekstern
revisor. Problemet med regnskabet fra 2014 var, at man ikke kunne se,
hvordan andelskronen blev beregnet.
Aftalen blev godkendt af andelsboligforeningen,



Side
12 / 45

Vidne 2 har forklaret, at han er uddannet grafiker og arbejder på DR. Han har
været næstformand i Sagsøgte A/B, siden han i maj 2014 blev medlem af
foreningen. Han har således været i bestyrelsen under alle de relevante
overdragelsesaftaler. Når bestyrelsen gennemgår en aftale, er de
opmærksomme på, om andelskronen passer nogenlunde med regnskabet. De
er også opmærksomme på ejendommens stand, og på om der er indhentet
VVS og EL rapporter. Han har modtaget mailen med oplysning om mangler af
23. september 2014. Han havde ikke forud
herfor hørt noget om mangler, og de havde i bestyrelsen svært ved at
vurdere det, men en del af købesummen blev tilbageholdt. Det var noget,
Person 1 anbefalede. På det tidspunkt havde de været i lejligheden og set, at
der var noget, som ikke var i orden.

Vandskaden blev han gjort opmærksom på i september. Han husker ikke
nærmere hvornår, herunder om det var før eller efter den 23. september 2014.
Han har ikke selv været i lejligheden, for at se hvad der var galt, men det tror
han formanden, Person 5, har.

Han mener ikke, at september måneds boligafgift er betalt to gange.

Andelsværdien havde de frem til valuarvurderingen holdt lavt. Efter
vurderingen blev den ikke hævet ret meget. De havde overvejet, om den skulle
hæves, men valgte ikke at gøre det. Andelskronen har stort set samme værdi i
dag. Det er korrekt, at de væsentligste vedligeholdelsesopgaver endnu ikke er
udført, og at hensættelserne således ikke er brugt. Han kan ikke huske eller
genkende de to handler, der har været foretaget efter Sagsøgtes handel.

Vidne 3 har forklaret, at han frem til 1. maj 2019 var
direktør og ejer af Sagsøgte ApS 1 og Sagsøgte ApS 2. Han er fortsat
tilknyttet selskabet.

Sagsøgte ApS 1 og Sagsøgte ApS 2 har været faste håndværkere for Sagsøgte
A/B, og har lavet blandet
vedligeholdelses og renoveringsarbejde. I forbindelse med andelssalg blev de
typisk ringet af enten foreningens formand eller andelshaveren selv og bedt
om at udarbejde el og VVS attester. Han mener, det var Person 1, der
orienterede ham om Sagsøgtes handel, men det var Sagsøgte, der
rekvirerede       Sagsøgte ApS 1 og Sagsøgte ApS 2.

I forbindelse med et el-syn tjekker de alene omkring 10 % af en installation,
da de ikke laver destruktive indgreb. Under el-synet hos Sagsøgte fandt
de  enkelte ting, der skulle udbedres. Da det var sket, foretog de et nyt syn.
Det var primært Person 2, de var i dialog med. Synet kostede 1.000 kr.

VVS-synet er også en stikprøvekontrol. Det tager ca. en time, og de
undersøger alene synlige dele, og vurderer på baggrund heraf om noget er
ulovligt. Det er på forhånd aftalt med foreningens formand og administrator,



Side
13 / 45

hvad synene skal indeholde. Her var det alene en visuel gennemgang.
Hvis de skulle have fundet, alt det skønsmanden skriver om, ville det have
taget 1-2 arbejdsdage, og det havde krævet destruktive indgreb.

Han har selv foretaget VVS tjekket. Han husker, at det var en ældre
lejlighed i pæn stand. Han gennemgik den visuelt, og testede endvidere afløb
og vandinstallationer, herunder om der var tryk nok på. Det tog han 800 kr. De
synlige ting skønsmanden har påpeget, var der ikke, da han var i lejligheden.
Han forsøgte at åbne gulvafløbet med den skruetrækker, han havde med, men
det var ikke muligt. Herefter gjorde han ikke yderligere, hvilket er efter aftale
med foreningen. Han kender det imidlertid fra andre lejligheder og har aldrig
hørt om vandskader. Derfor gik han ud fra, at det var lovligt. Den ulovlighed
skønsmanden har fundet, var således ikke synlig for en fagmand, da han var i
lejligheden. Det havde krævet, at han bankede gulvet op. Det samme gælder
vådrumsmembranen, og de rør der løb i væggen. Man kan heller ikke uden at
åbne afløbet se, om der er en smørmembran, hvilket i øvrigt ikke er et lovkrav.
Han gennemgik badeværelset, der var ikke nogen opfugtning og ingen
utætheder, som ville have været relativt simple at se. Hvis der havde hængt et
håndklæde foran, ville han have fjernet det. Han kiggede ind i køkkenskabet,
men så ikke tegn på fugt. Han mærkede ikke efter. Han har stor erfaring med
at lave VVS tjek. Han laver således ikke andet i 10 timer dagligt. Det er let for
ham at se, hvis der er fugtudtræk. Hvis de opdager, at der er noget galt skriver
de det ned og giver et overslag på udbedringsudgiften. Det var et helt standart
eftersyn, der blev foretaget.

Når man bedømmer de tjek, de har lavet, kan man ikke sammenligne VVS
delen, der er afhængig af den aftale, der er indgået, med el delen, der er mere
lovreguleret og følger en blanket.

Han kan ikke huske hvilket arbejde Sagsøgte ApS 2 i øvrigt har lavet i
ejendommen, men det vil fremgå at hans computer system.

Parternes synspunkter

Sagsøger, har procederet sagerne samlet på baggrund af
påstandsdokument 9. september 2019. Heraf fremgår følgende:

BS 12-351/2015 Sagsøger mod Sagsøgte:
”…

ANBRINGENDER

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende

At sagsøgte er ansvarlig for fundne mangler i andelsboligen i
h.t. særkilt opregning i støttebilag idet der efter såvel andelsboliglovgivning
som vedtægter og overdragelsesaftale samt retspraksis påhviler sælger at



Side
14 / 45

overdrage andelen i mangelfri stand,

At sagsøgte er ansvarlig efter dansk rets almindelige erstatnings-
regler på grund af ond tro samt den i praksis udviklede skærpede
culpabedømmelse, som gælder for lejere og andelshavere vedrørende
kritiske installationer som fx vandinstallationer,

At skønserklæringer samlet set entydigt peger på sagsøgte som
ansvarlig,

At afskrivningsregler for mangler ikke finder anvendelse ved
ulovlige forhold. …”

Sagsøger har under sagen præciseret, at det i forhold til Sagsøgte
gøres gældende, at der vedrørende alle krav er grundlag for et forholdsmæs-
sigt afslag, mens det alene gøres gældende, at der er grundlag for fremsættel-
se af erstatningskrav vedrørende krav nr. 3, 4 og 10

BS 12-1923/2016 Sagsøger mod Sagsøgte A/B:
”…
ANBRINGENDER

Kravet støttes på erstatningsansvar, idet andelsboligforeningen efter
retspraksis hæfter for mangler i andelsboligen hvor der efter gennemførelse
af sagkyndige undersøgelser fortsat måtte være uklarheder om, hvad
skadesårsagen er. ...”

BS 12-863/2017 Sagsøger mod Sagsøgte ApS 1: ”…
ANBRINGENDER

Kravet støttes på betragtninger om erstatningsansvar for mangelfuld
rådgivning og erklæringsarbejde. …”

BS 12-864/2017 Sagsøger mod Sagsøgte ApS 2:
”…
ANBRINGENDER
Kravet støttes på betragtninger om professionelt erstatningsansvar for
mangelfuld rådgivning og erklæringsarbejde. …”

Sagsøgte har procederet sagerne samlet på baggrund af påstandsdokument
af 9. september 2019. Heraf fremgår følgende:

BS 351/2015 Sagsøger mod Sagsøgte:
”…
Anbringender:

Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende:



Side
15 / 45

1.1. sagsøger har reklameret for sent. Fristen i overdragelsesaftalens § 1
(bilag I) på 14 dage er overskredet. Der er ikke reklameret over
vandskaden i køkken og over brystning i bilag C. Reklamation
vedrørende håndklædetørrer er først sket ultimo november 2014. Der
er i bilag C alene reklameret over en dør. Fristen må regnes for den
faktiske overtagelse 29.08.2014.

1.2. sagsøgte ikke er erstatningsansvarlig. Der er intet ansvarsgrundlag.
Der er ingen årsagsforbindelse mellem en evt. erstatningspådragende
adfærd og sagsøgerens tab, der i øvrigt er udokumenteret. Arkitekt
besigtigede 19.06.2014 (bilag 4). Person 7 besigtigede 27.11.2014
(bilag 7).

Pkt. 1: badeværelset er renoveret i 1997 (bilag H) og
andelsboligforeningen gav tilladelse hertil.
Sagsøgte ApS 2 besigtigede 15.07.2014 (bilag 2).
Sagsøgerens vvs-installatør afgav tilbud
07.10.2014 (bilag 6). Person 7 konstaterede ikke
fugtophobning (bilag 7). HouseCenter besigtigede
30.01.2015 (bilag 11).

Pkt. 2: sagsøger har ikke betalt for skuffer i køkken.

Pkt. 3 og 4:   udbedring af svampeskade: sagsøgte har ikke
udført arbejder der har medført behov for
udbedring. Køkken er opsat i 1997 (gasbeton). Det
er ikke bevist, at vandskaden var opstået på
tidspunktet for risikoens overgang. Skønsmanden
svarer på spm. SSAdc. IB, at forskubning/løsning
af et kobberrør monteret med samlinger, ikke
nødvendigvis vil vise tegn på vandudsivning med
det samme. På spm. SSAdc. IC svarer
skønsmanden, at udskiftning af faldstamme med
stigestrenge er sket i henhold til almindelig god
håndværksmæssig skik. På spm. SSAdc. 1A svarer
skønsmanden, at dryp/sivning ikke har pågået i
længere tid (max. 1-2 måneder) forud for
opdagelsen. Risikoen må anses for overgået ved
den faktiske overtagelse den 29.08.2014. Ifølge
bilag 13 har Sagsøger opdaget vandskaden
28.09.2014, men der er først reklameret overfor
sagsøgte på et langt senere tidspunkt. Forholdet er
først klart for sagsøgte ved Person 7's besigtigelse
27.11.2014.

Pkt. 5: tørretumbler er anskaffet af sagsøgeren.



Side 16/45

Pkt. 6: el er udført før sagsøgtes ejertid. Sagsøgte ApS 1
besigtigede el 02.08.2014 (bilag 2). Sagsøgerens
elektriker afgav tilbud 09.10.2014 (bilag 5). Af
vurderingsrapport (bilag 4) fremgår, at
ledningsføring va r "i ny og oprindelig kvalitet."

Pkt. 7: håndklædetørrer: reklamation er først sket ultimo
november 2014.

Pkt. 8: døre: køkkendør passer ikke som følge af, at der
blev etableret gulvvarme i køkken i 1997.
Forholdet var synligt for sagsøgeren. Der
foreligger ikke mangler.

Pkt. 9: brystning i soveværelset: arbejdet er udført før
sagsøgtes ejertid.

Pkt. 10:betalt boligafgift mv. i 2 år. Sagens udstrækning
må tilskrives sagsøgerens
forhold. Boligen har været delvis beboelig.
Sagsøgerens effekter stod i lejligheden. Kravet er
først rejst 24.04.2017 og fortabt ved passivitet.

1.3. de påberåbte mangler må tilskrives manglende vedligeholdelse og/
eller arbejder udført
af andelsboligforeningen. Vedligeholdelsespligten for de pågældende
forhold påhviler andelsboligforeningen i h.t. vedtægternes § 10 (bilag
3) som ændret ved bilag B. Ingen af de
påberåbte forhold er foranlediget af
manglende vedligeholdelse fra sagsøgtes side.

1.4. et forholdsmæssigt afslag i købesummen ikke kan overstige det
beløb, der er betalt for de pågældende forbedringer - og
dermed ikke kan overstige kr. 38.632 (bilag 4 side 7). Af dette beløb
udgør badeværelse kr. 7.254 (bilag 4 pos. 1.24-1.30), køkken kr.
5.480 (pos. 1.16-1.23), el kr. 3.250 (pos. 1.1) og brystning kr. 650
(pos. 1.15) Den hen vises til U2015.498H. Der skal bortses fra
udgifter til udbedring af skader på bygningsbestanddele, som det
påhviler andelsboligforeningen at vedligeholde, og der skal tages
hensyn til sagsøgerens nytte ved forbedringen samt værdien af, at
der ved udbedring sker udskiftning af gammelt med nyt.

1.5. den håndklædetørrer , som sagsøgte overdrog til sagsøger den
29.08.2014, fremstod som ny.

1.6. vandskaden er opstået efter den faktiske overtagelse den
29.08.2014. Vandskaden fremgår ikke af bilag C. Af bilag 11
fremgår, at der er tale om et synligt rør.



Side 17/45

1.7. det bestrides, at sagsøgte var i ond tro og ikke loyalt har oplyst om sit
kendskab. Fagmænd har ikke bemærket udbuling ved armatur (bilag
2 og bilag 7) og skade vedrørende håndklædetørrer. Sagsøgte havde
ikke kendskab til at arbejde udført af andelsboligforeningen i
lejligheden ikke var udført håndværksmæssigt korrekt.

1.8. det bestrides, at sagsøgte har haft kendskab til vandskaden i køkkenet.
…".

BS 12-1191/2017 Sagsøgte mod Sagsøgte A/B:
 
”…
Anbringender:

Det bestrides, at Sagsøgte (adcitanten) har forholdt sig passivt i
forhold til Sagsøgte A/B. Som bilag Adc. 2-11 fremlægges korrespondance.
Den tidligere administrator er ikke vendt tilbage efter mail af 19.05.2016,
hvorfor Sagsøgte (adcitanten) så sig nødsaget til at udtage
adcitationsstævning. Sagsøgte A/B blev procestilvarslet
01.07.2015. Forud for udtagelse af adcitantens stævning har adcitanten
gentaget sit krav overfor Sagsøgte A/Bs daværende administrator
13.05.2016 (bilag Adc.2-11, side 10).

Anbringender ad påstand 1 om friholdelse:

- De påberåbte mangler var til stede ved Sagsøgtes køb i 2009, og at
Sagsøgte ikke har handlet erstatningspådragende overfor køber. Sagsøgte
A/B har godkendt begge handler (såvel Sagsøgtes køb som salg) og har
handlet erstatningspådragende ved at have accepteret prisfastsættelse af
forbedringer, der hidrørte fra bygningsændringer udført uden
byggetilladelse. Sagsøgte A/B har som bygningsejer ansvar for
ansøgning om byggetilladelse. Sagsøgte A/B vidste eller burde vide at
ulovlige forhold skal lovliggøres, før der kan godkendes
forbedringstillæg.

- Ingen del af de påberåbte forhold vedrører vedligeholdelse, som det efter
vedtægterne påhviler Sagsøgte som andelshaver at udføre. I det omfang,
der er ansvar for vedligeholdelsesmangler, er det således Sagsøgte A/Bs
ansvar. Det bemærkes, at andelsboligforeningens vedligeholdelsespligt
blev præciseret ved vedtægtsændringen 18.08.2014, bilag B (side 97)

- Det er efterfølgende afklaret, at badeværelset blev renoveret i 1997 uden
byggetilladelse. Køkkenet blev ligeledes renoveret i 1997, og i begge
rum blev etableret gulvvarme. Arbejderne var af en sådan art, at
byggetilladelse var nødvendig. Sagsøgte A/B har søgt herom (bilag H) og
vidste at tilladelse var nødvendig (bilag Adc 2-10.)



Side 18/45

-Det fremgår af vedtægternes§ 16, stk. 5, at erklæringer skal være fra
ejendommens autoriserede VVS- og el-installatør. I det omfang der
er mangler herved, er andelsboligforeningen - og ikke Sagsøgte
- ansvarlig herfor.

- Bestyrelsen har udpeget ekstern vurderingsmand efter § 16, stk. 1. I det
omfang, der er mangler herved, er andelsboligforeningen - og
ikke Sagsøgte - ansvarlig herfor.

- Andelsboligforeningen lod i juli 2014 faldstammen i køkkenet udskifte.
Arbejdet blev udført af Virksomhed (bilag Adc.2-1). Såfremt retten
finder Sagsøgte erstatningsansvarlig herfor, må Sagsøgte A/B friholde
Sagsøgte, idet skadesårsagen i så fald må tilskrives det udførte arbejde.

- Andelsboligforeningen havde ikke professionel administrator som
foreskrevet i vedtægternes § 34, idet et
af medlemmer fungerede som administrator, og at dette forhold
påvirker ansvarsvurderingen

Ad pkt 1 - Badeværelse:
Badeværelset er ulovligt indrettet i 1997. Sagsøgte A/B har ikke søgt
byggetilladelse. Sagsøgte A/B har godkendt betaling for individuel
forbedring uagtet, at der ikke forelå byggetilladelse. Sagsøgte
A/B vidste, at det er krav at der ved overdragelse foreligger
byggetilladelse. Det fremgår af bilag Adc. 2-10, at Sagsøgtes sælger af
Sagsøgte A/Bs daværende administrator fik oplyst, at sælgeren skulle
indhente byggetilladelse til arbejder, som denne ikke havde udført.
Det bestrides, at VVS-installatører har godkendt det udførte
arbejde, såvel ved Sagsøgtes køb som ved Sagsøgtes salg.

Ad pkt 2 - Skuffer i køkken:
Udskiftning er forårsaget af svampeangreb, som Sagsøgte A/B har
ansvar for.

Ad pkt 3 - Svampeskade:
Sagsøgte A/B har vedligeholdelsespligt for "køkkenfaldstamme, stigstrenge
til varmt/koldt vand frem til den individuelle afgrening til lejemålet" jfr.
bilag B.
Sagsøgte A/B forestod den udskiftning af faldstammen, der fandt sted i juli
2014 og har således ansvaret for skader som følge af mangelfuld
udførelse. Sagsøgte A/B frigøres ikke for ansvar ved at
antage selvstændigt virkende tredjemand.
Hvis retten finder, at vandskaden var tilstede ved Sagsøgers
overtagelse, må vandskaden til skrives det udførte arbejde på faldstammen.

Ad pkt 4 - Køkken:
Udskiftning er forårsaget af svampeangreb, som Sagsøgte A/B
har ansvar for.



Side 19 / 45

Ad pkt 5 - Filter i tørretumbler:
Udskiftning er forårsaget af svampeangreb, som Sagsøgte A/B har ansvar
for.

Ad pkt 6 - El-installationer:
Det fremgår af svar 6, at der er tale om ulovlige forhold. Sagsøgte A/B er
ansvarlig for, at forholdene er lovlige ved Sagsøgtes overtagelse, og
Sagsøgte har ikke foretage ulovlige ændringer på el-installationer.

Ad pkt 7 - Håndklædetørrer:
Hvis der er tale om mangel, som Sagsøger kan påberåbe sig, burde
en sådan være opdaget af Sagsøgte A/B ved godkendelsen af overdragelse.

Ad pkt 8 - 2 døre:
Det påhviler Sagsøgte A/B at sikre, at lejligheder er forsynet med egnede
døre, idet Sagsøgte A/B i modsat fald skal sikre nedslag i andelsprisen. De
døre, der var tilstede ved overdragelsen til Sagsøger, er de
samme døre, som de, der var tilstede ved Sagsøgtes overtagelse.

Ad pkt 9 - Skimmelsvamp:
Årsagen er kondens og må tilskrives mangler ved klimaskærmen, som
Sagsøgte A/B har ansvaret for.

Ad pkt 10 - Boligafgift:
Sagsøgte A/B kunne have udbedret skaderne i stedet for at henvise parterne
til selv at løse konflikten. Ved ikke at udføre arbejder, som det påhviler
Sagsøgte A/B at udføre, har Sagsøgte A/B pådraget sig ansvar for
Sagsøgers tab, hvis retten finder, at et sådan er opstået.

Anbringender ad påstand 2 vedr. andelsværdiens beregning:
Beregningen af andelsværdien i regnskabet for 2013 (bilag Adc 2-2) er
forkert, og sælger har som følge heraf lidt et tab på kr. 130.607.
Andelsværdien var kr. 821.250 og tabet er beregnet i bilag E. Sælger
anerkender, at andelsboligforeningen ikke er forpligtet til at lade værdien af
ejendomme fastsætte til valuarvurdering. Vedtægterne indeholder ikke
anden bestemmelse om fastsættelse af andelenes værdi end den, der kunne
beregnes efter§ 5. Alligevel har Sagsøgte A/B på baggrund af daværende
administrators opgørelse godkendt en for lav andelsværdi på baggrund af
regnskabet for 2013 (bilag Adc 2-2) og 2014 (bilag Adc 2-3). Der findes
ingen beregning af andelsværdien. Ved vedtagelsen af regnskab for 2015
overgås til valuarvurdering (bilag 2-6). Denne er marginalt større end den
offentlige ejendomsvurdering. Alligevel resulterer en - formentlig korrekt -
beregning af andelsværdien i en stigning pa ca. 10 pct. (fra kr. 821.250 til
kr. 894.318 for en-lejlighed
på 75 m2, side 9/12). Forskellen skyldes, at der ikke i den korrekte
beregning er foretaget hensættelser. Af bilag Adc 2-4 fremgår, at der ikke
har været stigning siden 2007/08.



Side
20 / 45

Vidne 1's salg pr. 01.12.2015 (bilag Adc 2-9) er sket til kr.
712.200, uagtet regnskabet for 2014 anfører kr. 657.000 (60 m2).

Vidne 4's salg pr. 31.12.2015 (bilag Adc 2 B) er sket til 1.424.399 uagtet
regnskabet for 2014 anfører kr. 1.314.000 (2 x 60 m2).
Overdragelsesaftalerne (bilag Adc 2-C og 2-D) er sket til godkendte
andelsværdier.

Det fremgår ikke af regnskabet for 2013 {bilag Adc 2-2), hvorledes
værdien er fastsat - andelskronen er ikke anført. Først ved regnskabet for
2015 (Adc 2-6) overholdes lovkravene til fastsættelse af andelsværdien.

Rentepåstanden støttes på Rentelovens § 3, stk. 2.

Anbringende ad påstand 3 vedr. tilbagebetaling af boligafgift mv:
Den formelle overtagelsesdag var 15.09.2014, men Sagsøger overtog
29.08.2014. Sagsøgte har betalt boligafgift og a/conto varme for hele
september til Sagsøgte A/B, hvorfor beløbet tilkommer Sagsøgte. For
perioden 15.09-30.09.2014 har Sagsøger til foreningen betalt kr.
1.879,69, hvilket fremgår af bilag 1, § 3. Sagsøgte A/B har således
modtaget dobbelt betaling.

Rentepåstanden støttes på Rentelovens§ 3, stk. 2.

Anbringende ad påstand 4 vedr. deponeret købesum:
Andelsboligforeningen var ikke berettiget til at holde beløbet tilbage.

Andelsboligforeningen er ikke berettiget til at holde beløb tilbage

Sagsøgte A/B har uberettiget tilbageholdt beløbet. Ingen del af de
afkøber påberåbte forhold vedrører vedligeholdelse som det efter
vedtægterne påhviler Sagsøgte som andelshaver at udføre. Erklæringer
fra VVS- og El-installatører er afgivet ejendommens aut. installatører jfr.
Vedtægternes § 15 stk. 5.
Beløbet er ikke medtaget i A/B Sagsøgte A/Bs regnskab i henhold til
specifikation, (bilag Adc 2-E). Sagsøgte A/B oplyser, at beløbet er en del
af posten "mellemregning fraflyttere" i bilag Adc 2-6 (side 6/12).

Rentepåstanden støttes på Rentelovens§ 3, stk. 2. …".

Sagsøgte A/B har procederet sagerne samlet på baggrund af
påstandsdokument af 23. august 2019. Heraf fremgår følgende:

BS 12-1923/2016 Sagsøger mod Sagsøgte A/B:
”…
4 ANBRINGENDER



Side
21 / 45

Til støtte for den nedlagte påstand og på baggrund af det under
sagsforberedelsen fremkomne, gøres gældende:

4.1 Det gøres på baggrund af ovenstående gældende, at
Andelsboligforeningens ansvar er et helt almindeligt
erstatningsansvar, og at betingelserne for at ifalde erstatning efter
dansk rets almindelige regler ikke er opfyldte for nogen af
forholdene.

4.2 Andelsboligforeningen er helt uden ansvar for mangler ved
andelsboligens indvendige og individuelle forbedringer herunder
deres lovlighed, da det hører under medlemmets egen
vedligeholdelsesforpligtelse, og der er intet i sagen der indikerer, at
bestyrelsen og dermed Andelsboligforeningen burde have
konstateret de under denne sag påviste mangler, og derfor
selvstændigt i kraft heraf har pådraget sig erstatningsansvar overfor
køber eller tidligere andelshavere for den sags skyld. Særligt for så
vidt angår fugt- og skimmelsvampeskade i køkkenet, gøres det
gældende,

4.3 At skadeårsagen ikke er dokumenteret.

4.4 Såfremt retten måtte finde, at skaden skyldes vandudsivning fra
vandinstallation, så gøres det gældende, at Andelsboligforeningen er
uden ansvar herfor i henhold til vedtægterne jf. vedtægtens § 10, stk.
2, jf. bilag 3 og bilag B.

4.5 Såfremt virksomheden, der påtog sig at udskifte og reparere
faldstammen under udførelsen af dette kontraktarbejde har pådraget
sig ansvar, så ligger dette ikke inden for det aftalte og udførte
projekt, hvorfor Andelsboligforeningen ikke hæfter for den
selvstændige virkende tredjemands erstatningspådragende fejl efter
DL 3-19-2, og Sagsøger har således rettet sit erstatningskrav overfor
den forkerte part.

4.6 Når Andelsboligforeningen antager en selvstændig virkende
tredjemand i form af VVS firmaet til at udføre et arbejde på
ejendommen, og i øvrigt ikke har instruktionsbeføjelse over
arbejdets udførelse endsige har de faglige forudsætninger derfor, er
udgangspunktet i dansk ret, at Andelsboligforeningen ikke hæfter for
eventuelle fejl begået af VVS firmaet. Det blev allerede slået fast i
Ul 949.112H, der fastslog, at en kommunalbestyrelse ikke kunne
betragtes som husbond med deraf følgende ansvar for en fabrikant,
kommunen havde ansat til selvstændigt at udføre rotteudryddelse i
kommunen. Det gælder også i entrepriser, hvor udgangspunktet er, at
bygherren (her Andelsboligforeningen) er ansvarsfri, hvis
entreprenøren påfører andre tab, jf. U1964.59H og



Side
22 / 45

Ul 937.785H. Andelsboligforeningen hæfter kun, hvis
Andelsboligforeningen har handlet culpøst, og det ses ikke at være
tilfældet i denne sag.

4.7 Det ovenfor anførte gælder særligt, hvor bygherren er privat
bygherre. Hertil hører bl.a. andelsbolig- og ejerboligforeninger. Det
har Vestre Landsret i en helt ny afgørelse, U2017.1048V, slået fast.
Kun hvor der er særlig lovhjemmel for ansvar overfor tredjemand,
ifalder den private bygherre ansvar for håndværkeren entreprenørens
arbejde. I dommen lagde Vestre Landsret vægt på, at en privat
bygherre indgik aftale med en erhvervsdrivende om understøbning af
en ejendom, og at det måtte lægges til grund, at understøbning for et
professionelt firma må karakteriseres som en almindelig
arbejdsopgave, der kan udføres af erfarne medarbejdere i større
entreprisefirmaer uden særlige anvisninger fra bygherren ud over
opdragsbeskrivelsen. Herefter tiltrådte Vestre Landsret, at der ikke
forelå sådanne omstændigheder, at der var grundlag for uden
lovhjemmel at pålægge den private ejendomsejer objektivt ansvar og
denned hæftelse for det antagne firmas fejl ved understøbningen.
Normalt har man faktisk haft et meget strengt culpaansvar ved
udgravnings- og piloteringsarbejder, men fordi bygherren er privat
forbruger, og blot indgår en aftale med et professionelt firma, der
selv tilrettelægger arbejdets udførelse, ifalder den private bygherre
altså heller ikke i disse situationer erstatningsansvar. Skadelidte skal
rette et direkte krav mod den erhvervsdrivende, der er undergivet et
strengt professionsansvar.

4.8 Det ovenfor anførte gælder særligt i denne sag, hvor den private
andelsboligforening, der har forbrugerstatus og består af helt
almindelige mennesker, indgår af aftale med en VVS installatør.
Arbejder med faldstammer og stigstrenge må kun udføres af VVS
installatører i henhold til autorisationsloven, og VVS installatøren
har særlig fagkundskab, og skal sikre, at arbejdet udføres korrekt.
Den private andelsboligforening har ingen form for indflydelse på
hvorledes VVS installatøren fysisk faktisk udfører arbejdet, og man
kan sige, at Andelsboligforeningen alene bestiller et
vedligeholdelsesarbejde, men i øvrigt ikke tilrettelægger udførelsen
og instruerer VVS installatøren i, hvorledes han skal udføre opgaven.
Det gør VVS installatøren selv, og han skal som VVS installatør
sikre sig, at arbejdet udføres fagmæssigt korrekt. VVS installatøren
har en ansvarsforsikring, og skadelidte Sagsøger skal rette kravet
direkte overfor VVS installatøren.

4.9 En fuldstændig identisk sag var til behandling af Retten i Lyngby,
der afsagde dom den 24. april 2017 i sag nr: BS 114-1657/2016. Der
var tale om en privat ejerlejlighedsforening, Ejerforening.
Ejerforeningen besluttede sig for at få udskiftet faldstammer,



Side
23 / 45

ganske som i denne sag. Der blev indgået aftale med virksomheden
Virksomhed A/S 2, der skulle påtage sig faldstammeudskiftningen.
En beboer i ejendommen påstod at have lidt tab, og rettede
erstatningskrav mod ejerforeningen. Retten udtalte bl.a., at
ejerforeningen ikke havde begået culpøse handlinger i forbindelse
med sagen, og følgelig blev frifundet. Virksomhed A/S 2 havde
heller ikke handlet culpøst. Men det afgørende er altså, at
ejerforeningen som bygherre, er privat, og som altovervejende
udgangspunkt ikke hæfter for professionelle selvstændigt virkende
tredjemænd, medmindre ejerforeningen i forbindelse med
kontraktindgåelsen og opgavens udførelse selvstændigt må siges at
have handlet culpøst. Det kunne eksempelvis være, at foreningen
havde indgået aftale med håndværkeren/entreprenøren om at få
arbejdet lavet i strid med gældende regler og til en billigere pris eller
noget andet i den stil.
Så længe der ikke selvstændigt er noget at bebrejde den
private andelsbolig- eller ejerboligforening, hæfter denne ikke for
eventuelle fejl begået af en professionel håndværker/entreprenør, der
udfører arbejde på ejendommen.

4.10 At andelsboligforening, ikke fører tilsyn med VVS installatørens
arbejdes korrekte udførelse, siger næsten sig selv og ligger i
forholdets natur. Andelsboligforeningen, der består af helt
almindelige private personer uden fagmæssige forudsætninger
herfor, har ingen sådan kompetence. VVS installatører er undergivet
autorisationsloven, og er undergivet offentligt tilsyn gennem
Sikkerhedsstyrelsen. Dertil kommer, at det af
autorisationsbekendtgørelsens for bl.a. VVS arbejdes § 10 fremgår,
at

"Den fagligt ansvarlige har til opgave at sikre, at virksomhedens
autorisationskrævende opgaver bemandes korrekt, at medarbejderne
instrueres tilstrækkeligt, samt at der føres tilstrækkeligt tilsyn med arbejdets
udførelse. "

Andelsboligforeningen har således absolut ingen mulighed for at føre
tilsyn med og tilrettelægge arbejdets korrekte udførelse, og derfor følger det
af lovgivningen på området, at det er den fagligt ansvarlige person i        
VVS virksomheden, der har kontrol- og tilsynsforpligtelsen.

4.11 Det forhold, at Andelsboligforeningen har valgt en VVS installatør,
gør altså ikke, at Andelsboligforeningen hæfter for betaling af tab,
som den pågældende påfører tredjemand, og det er sådan set
ligegyldigt, om den pågældende VVS installatør kun er brugt en
gang, eller er kommet i ejendommen over mange år, og løbende
udfører arbejde på ejendommen, eksempelvis fordi det er den
nærmeste VVS installatør i området i forhold til ejendommens
beliggenhed.



Side
24 / 45

4.12 Som følge af ovenstående, skal Andelsboligforeningen frifindes, og det
fastholdes fortsat, at Sagsøger må rette sit erstatningskrav overfor VVS
firmaet, såfremt denne måtte have forårsaget skaden.

4.13 Som bilag A-3 fremlægges dokumentation for, at VVS
installatørvirksomheden er offentligt godkendt som autoriseret i
autorisationsregisteret under autorisations nr. VFUL-01806.

4.14 Sagsøger overser ligeledes, at erstatningsansvarslovens § 25, stk. 2,
under alle omstændigheder indebærer, at Andelsboligforeningen er
ansvarsfri, jf. lovens § 19, stk. 1-2 og§ 21. Det skyldes, at VVS
installatørens ansvarsforsikring medfører, at Andelsboligforeningens
eventuelle erstatningsansvar bortfalder. Det er kun i den situation, at
Andelsboligforeningen må siges at have handlet forsætligt eller groft
uagtsomt, at Andelsboligforeningen bevarer sit erstatningsansvar.

4.15 Også af den grund skal Andelsboligforeningen frifindes.
4.16    Det indebærer, at skaden og alle adækvate og kausale følgetab i 
           forbindelse hermed, er Andelsboligforeningen uvedkommende.
           Det gælder således både udbedringsudgifterne og den del af kravet, der   
           angår boligafgiftsbetalingen.

4.17 Endvidere fremgår det af skønserklæringerne, at udbedringsudgiften på
kr. 120.000 alene for kr. 90.500 angår skaden i køkkenet. Alene den del
kan eventuelt gøres gældende overfor Andelsboligforeningen, hvis
denne imod forventning måtte hæfte efter DL 3-19-2 eller på andet
grundlag. En særlig relation mellem VVS virksomheden og
Andelsboligforeningen er ikke dokumenteret og har under alle
omstændigheder ingen relevans for ansvarsvurderingen. Et eventuelt
erstatningskrav skal imidlertid reduceres som følge af egen skyld og
accept af risiko hos nuværende og tidligere andelshaver, idet man
vandudsivningen har været synlig, og man dermed løbende kunne
konstatere vandskader, og gribe ind straks skaden konstateredes.
Undladelse har forværret skaden, der har udviklet sig over tid, og derved
har andelsboligens indvendige forhold medvirket til skadens omfang og
dermed tabets størrelse, hvilket helt eller delvist skal medføre
erstatningsbortfald.

4.18 Bevisbyrden for skadesårsag, hvad der er lidt af tab, og hvad
Andelsboligforeningen eventuelt hæfter for, hvis denne undtagelsesvist
skal hæfte, er ikke løftet. Såfremt der måtte være et ansvar for
Virksomhed v/Person 6, så har Sagsøger ikke iagttaget sin loyale
tabsbegrænsningspligt, da kravet ikke er rettet overfor den ansvarlige
selvstændigt virkende



Side
25 / 45

tredjemand, der fik i opdrag at udskifte faldstammen.

4.19 For så vidt nyt køkken, så forudsætter et berettiget krav, at
Andelsboligforeningen bærer et ansvar for svampeskaden, og der
henvises til ovenstående anbringender.

4.20 Måtte retten finde, at Sagsøger mod Andelsboligforening har et
berettiget krav i anledning af udførelse af nyt køkken, så gøres det
gældende, at kravet skal reduceres i henhold til forbedringsværdien.
Skønsmanden har vurderet forbedringsværdi kr. 18.972, svarende til at
eventuelt krav reduceres til kr. 11.028.

For så vidt angår krav på tilbagebetaling af boligafgift kr. 90.225,12
gøres det gældende,

4.21 At der er for Andelsboligforeningen intet ansvar er, og at der under
alle omstændigheder mangler årsagssammenhæng mellem
Andelsboligforeningens rolle og det fremsatte erstatningskrav, som ej
heller har været påregneligt. Andelsboligforeningen først inddraget i
sagen ultimo november 2016, og således på ingen måde har haft
indflydelse på, at der er gået 2 år førend skønserklæring foreligger.

4.22 Endvidere er det ikke dokumenteret, at andelsboligen har været
ubeboelig, og under alle omstændigheder ikke, hvilke forhold der
måttet have haft indflydelse på anvendelsen af andelsboligen, idet
der henvises til, at svampeskaden i henhold til skønserklæringerne
har flere årsager, og dermed også potentielt flere forskellige
ansvarssubjekter.

4.23 Andelsboligforeningen gør endvidere gældende, at Sagsøger de facto
har anvendt andelsboligen perioden, hvor tilbagesøgning gøres
gældende, og at der allerede af den årsag ikke består et krav.
Sagsøger har ikke dokumenteret, at andelsboligen ikke har været
anvendt.

4.24 Det gøres også gældende, at a conto beløbet på 690 kr./mdr. ikke kan
indgå i en eventuel tabsopgørelse.

4.25 Om boligafgiftsbetalingen bemærkes i øvrigt, at Sagsøger hver
måned har betalt boligafgift uden at kræve tilbagesøgning. Hun har
betalt boligafgift siden 15. september 2014, og det har selvsagt
bibragt Andelsboligforeningen den helt klare og relevante opfattelse,
at hun ikke bagefter vil kræve dette tilbagebetalt. Sagsøger overtog
andelsboligen i 2014. Retssagen mellem Sagsøger som køber og
Sagsøgte som sælger, tog sin begyndelse i februar 2015.
Andelsboligforeningen er først inddraget



Side
26 / 45

i sagen for nylig. Et krav om tilbagebetaling af boligafgift m.v. må
anses for fortabt som følge af retsfortabende passivitet.

4.26 Sagsøger har bevisbyrden for, at der består et erstatningskrav og denne
bevisbyrde er ikke løftet.

4.27 Der bør afsiges dom efter Andelsboligforeningens påstand.....".

BS 12-1191/2017 Sagsøgte mod Sagsøgte A/B:
"
3 ANBRINGENDER 

Til støtte for den nedlagte påstand og på baggrund af det under
sagsforberedelsen fremkomne, gøres gældende:

3.1 Det gøres på baggrund af ovenstående gældende, at
Andelsboligforeningens ansvar er et helt almindeligt
erstatningsansvar, og at betingelserne for at ifalde erstatning efter
dansk rets almindelige regler ikke er opfyldte for nogen af
forholdene.

3.2 Andelsboligforeningen er helt uden ansvar for mangler ved
andelsboligens indvendige og individuelle forbedringer herunder
deres lovlighed, da det hører under medlemmets egen
vedligeholdelsesforpligtelse, og der er intet i sagen der indikerer, at
bestyrelsen og dermed Andelsboligforeningen burde have
konstateret de under denne sag påviste mangler, og derfor
selvstændigt i kraft heraf har pådraget sig erstatningsansvar overfor
køber eller tidligere andelshavere for den sags skyld.

Særligt for så vidt angår totalrenovering af badeværelse, gøres det
gældende,

3.3 Badeværelset er med alle dets installationer herunder
afløbsinstallation udført af en tidligere andelshaver tilbage i 1997,
og hører til selve andelsboligen, der gives i brugsret, og overdrages
fra andelshaver til andelshaver med dets forbedringsværdi.
Sidstnævnte nedskrives løbende, og er retligt set ifølge dansk ret en
såkaldt "individuel forbedring".

3.4 Hele badeværelset med alle dets installationer er omfattet af
skiftende andelshavers indvendige vedligeholdelsesforpligtelse,
både efter dagældende og nugældende vedtægts § 10. I konsekvens
heraf er det således også alene et anliggende mellem køber
(Sagsøger) og sælger (Sagsøgte), når det nu er konstateret af
skønsmanden, at der er skjulte fejl og mangler herved. Der henvises
til U1994.1430, der i øvrigt også angik et badeværelse.



Side 27/45

Dommen er fulgt op i TBB 2004.4120 ligeledes om et badeværelse.

3.5 Sagsøgte mener i denne sag, at Andelsboligforeningen har pådraget
sig ansvar ved at medvirke til overdragelsen, herunder ikke sikret
sig, at alle badeværelsets installationer er lovlige. Der er intet belæg
i teori eller praksis for et sådant synspunkt, og jeg henviser i øvrigt
til TBB 2001.27B, eller som Mette Neville,
Andelsboligforeningsloven med kommantarer, s. 255 anfører:
"Dermed synes det ifølge retspraksis overordentligt svært at få
bestyrelsen dømt i forbindelse med mangler ved individuelle
forbedringer". Højesteret fandt også i U2015.498H, at "det som
udgangspunkt må bero på almindelige køberetlige principper, om
køberen af en andelsbolig har krav på afslag i købesummen, hvis
der efter købet viser sig mangler ved individuelle forbedringer".
Højesteret synes herved også at forudsætte, at mangler ved
individuelle forbedringer er et anliggende mellem køber og sælger
ud fra almindelige køberetlige principper. Derimod vil foreningen
hæfte, hvis manglen skyldes noget ved selve
Andelsboligforeningens fælles bestanddele, der er undergivet den
fælles vedligeholdelse, jf. "betondragerdommen" i TBB 2008.5420.

3.6 Fejlen angår manglende vådrumsmembran og ulovlige
afløbsinstallation. Efter som badeværelsets installationer er
godkendt af VVS installatører i både 2009 og 2014, har
Andelsboligforeningen, selvfølgelig ikke haft anledning til at
betvivle den fagmæssige vurdering heraf, og har ikke været bekendt
med, at der var de pågældende fejl og mangler. Bestyrelsen er helt
almindelige privatpersoner, der følgelig må lægge de professionelles
vurderinger til grund. Der er således intet ansvarsgrundlag for
Andelsboligforeningen.

3.7 For så vidt angår opgørelsen af eventuelt krav, så følger det af
skønserklæring af 23. maj 2018, at krav vedrørende badeværelse
beløbsmæssigt må opgøres til kr. 150.000 med fradrag af
forbedringsværdien kr. 94.860, svarende til kr. 55.140.

3.8 Forholdet er alene et anliggende mellem køber og sælger som et
overpriskrav og/eller afslagskrav, og Andelsboligforeningen afviser
kravet i sin helhed.
Særligt for så vidt angår fugt- og skimmelsvampeskade i
køkkenet, gøres det gældende,

3.9 At skadeårsagen ikke er dokumenteret.

3.10 Såfremt retten måtte finde, at skaden skyldes vandudsivning fra



Side 28/45

vandinstallation, så gøres det gældende, at Andelsboligforeningen
er uden ansvar herfor i henhold til vedtægterne jf.
vedtægtens § 10, stk. 2, jf. bilag 3 og bilag B.

3.11 Såfremt virksomheden, der påtog sig at udskifte og reparere
faldstammen under udførelsen af dette kontraktarbejde har pådraget
sig ansvar, så ligger dette ikke inden for det aftalte og udførte
projekt, hvorfor Andelsboligforeningen ikke
hæfter for den selvstændige virkende tredjemands erstatningspådragende fejl efter DL 3-
19-2, og Sagsøger har således rettet sit erstatningskrav
overfor den forkerte part.

3.12 Når Andelsboligforeningen antager en selvstændig virkende
tredjemand i form af VVS firmaet til at udføre et arbejde på
ejendommen, og i øvrigt ikke har instruktionsbeføjelse over
arbejdets udførelse
endsige har de faglige forudsætninger derfor, er udgangspunktet i
dansk ret, at Andelsboligforeningen ikke hæfter for eventuelle
fejl begået af VVS firmaet. Det blev allerede slået fast i
U 1949.112H, der fastslog, at en kommunalbestyrelse ikke kunne
betragtes som husbond med deraf følgende ansvar
for en fabrikant, kommunen havde ansat
til selvstændigt at udføre rotteudryddelse i kommunen.
Det gælder også i entrepriser, hvor udgangspunktet
er, at bygherren (her Andelsboligforeningen) er ansvarsfri, hvis
entreprenøren påfører andre tab, jf. U1964.59H
og U1937.785H. Andelsboligforeningen hæfter
kun, hvis Andelsboligforeningen har handlet culpøst, og det ses ikke
at være tilfældet i denne sag.

3.13 Det ovenfor anførte gælder særligt, hvor bygherren er privat
bygherre. Hertil hører bl.a. andelsbolig- og
ejerboligforeninger. Det har Vestre Landsret i en helt ny afgørelse,
U2017.1048V, slået fast. Kun hvor der er særlig lovhjemmel for
ansvar overfor tredjemand, ifalder den private bygherre ansvar
for håndværkeren entreprenørens arbejde. I dommen
lagde Vestre Landsret vægt på, at en privat bygherre indgik aftale
med en erhvervsdrivende om understøbning af en ejendom, og at det
måtte lægges til grund, at understøbning for et professionelt firma
må karakteriseres som en
almindelig arbejdsopgave, der kan udføres af erfarne medarbejdere
i større entreprisefirmaer uden særlige anvisninger fra bygherren
ud over opdragsbeskrivelsen. Herefter tiltrådte Vestre Landsret, at
der ikke forelå sådanne omstændigheder, at der var
grundlag for uden lovhjemmel at pålægge den private ejendomsejer
objektivt ansvar og dermed hæftelse for det antagne firmas fejl
ved understøbningen. Normalt har man faktisk haft et meget strengt
culpaansvar ved udgravnings- og piloteringsarbejder, men
fordi bygherren er privat forbruger, og blot indgår en aftale med et
professionelt firma, der selv tilrettelægger arbejdets udførelse,



Side 29/45

ifalder den private bygherre altså heller ikke i disse situationer
erstatningsansvar. Skadelidte skal rette et direkte krav mod
den erhvervsdrivende, der er undergivet et strengt professionsansvar.

3.14 Det ovenfor anførte gælder særligt i denne sag, hvor den private
andelsboligforening, der har forbrugerstatus og består af helt
almindelige mennesker, indgår
af aftale med en VVS installatør. Arbejder med faldstammer
og stigstrenge må kun udføres af VVS installatører i henhold til
autorisationsloven, og VVS installatøren har særlig fagkundskab, og
skal sikre, at arbejdet udføres korrekt. Den private
andelsboligforening har ingen form for indflydelse på
hvorledes VVS installatøren fysisk faktisk udfører arbejdet, og man
kan sige, at Andelsboligforeningen alene bestiller
et vedligeholdelsesarbejde, men i øvrigt ikke tilrettelægger
udførelsen og instruerer VVS installatøren i, hvorledes
han skal udføre opgaven. Det gør VVS installatøren selv, og han skal
som VVS installatør sikre sig, at arbejdet
udføres fagmæssigt korrekt. VVS installatøren har
en ansvarsforsikring, og skadelidte Sagsøger skal rette kravet
direkte overfor VVS installatøren.

3.15 En fuldstændig identisk sag var til behandling af Retten i Lyngby,
der afsagde dom den 24. april 2017 i sag nr. BS 114-1657 / 2016.
Der var tale om en privat
ejerlejlighedsforening, Ejerforening. Ejerforeningen besluttede sig for at
få udskiftet faldstammer, ganske som i denne sag. Der blev
indgået aftale med virksomheden Virksomhed A/S
2, der skulle påtage sig faldstamrneudskiftningen. En beboer i
ejendommen påstod at have lidt tab, og rettede erstatningskrav mod
ejerforeningen. Retten udtalte bl.a., at ejerforeningen ikke
havde begået culpøse handlinger i forbindelse med sagen, og
følgelig blev frifundet. Virksomhed A/S 2 havde heller ikke handlet
culpøst. Men det afgørende er altså, at ejerforeningen som
bygherre , er privat, og som altovervejende udgangspunkt ikke
hæfter for professionelle selvstændigt
virkende tredjemænd, medmindre ejerforeningen i
forbindelse med kontraktindgåelsen og opgavens udførelse
selvstændigt må siges at have handlet culpøst. Det kunne
eksempelvis være, at foreningen havde indgået aftale med
håndværkeren/entreprenøren om at få arbejdet lavet
i strid med gældende regler og til en billigere pris eller noget andet i
den stil. Så længe der ikke selvstændigt er noget at bebrejde den
private andelsbolig- eller ejerboligforening , hæfter denne ikke
for eventuelle fejl begået af en professionel
håndværker/entreprenør, der udfører arbejde på ejendommen.

3.16 At andelsboligforening, ikke fører tilsyn med VVS installatørens
arbejdes korrekte udførelse, siger næsten sig selv og ligger i
forholdets natur. Andelsboligforeningen, der består af helt
almindelige private personer uden fagmæssige forudsætninger



Side
30 / 45

herfor, har ingen sådan kompetence. VVS installatører er
undergivet autorisationsloven, og er undergivet offentligt tilsyn gennem
Sikkerhedsstyrelsen. Dertil kommer, at det af
autorisationsbekendtgørelsens for bl.a. VVS arbejdes § 10 fremgår, at

"Den fagligt ansvarlige har til opgave at sikre, at virksomhedens
autorisationskrævende opgaver bemandes korrekt, at
medarbejderne instrueres tilstrækkeligt, samt at der føres
tilstrækkeligt tilsyn med arbejdets udførelse.,,

Andelsboligforeningen har således absolut ingen mulighed for at
føre tilsyn med og tilrettel æ gge arbejdets korrekte udførelse, og derfor
følger det af lovgivningen på området, at det er den fagligt
ansvarlige person i VVS virksomheden, der har kontrol-
og tilsynsforpligtel s en.

3.17 Det forhold, at Andelsboligforeningen har valgt en VVS
installatør, gør altså ikke, at Andelsboligforeningen hæfter for betaling
af tab, som den pågældende påfører tredjemand, og det
er sådan set ligegyldigt, om den pågældende VVS installatør kun er
brugt en gang, eller er kommet i
ejendommen over mange år, og løbende
udfører arbejde på ejendommen, eksempelvis fordi det er
den nærmeste VVS installatør i området i forhold til ejendommens
beliggenhed.

3.18 Som følge af ovenstående, skal Andelsboligforeningen frifindes,
og det fastholdes fortsat, at Sagsøger må rette sit erstatningskrav overfor
VVS firmaet, såfremt denne måtte have forårsaget skaden.

3.19 Som bilag A-3 fremlægges dokumentation for, at VVS
installatørvirksomheden er offentligt godkendt som autoriseret
i autorisationsregisteret under autorisations nr. VFUL-01806.

3.20 Det følger af erstatningsansvarslovens § 25, stk. 2, at
Andelsboligforeningen er ansvarsfri, jf. lovens § 19, stk. 1-
2 og§ 21. Det skyldes, at VVS installatørens ansvarsforsikring
medfører,
at Andelsboligforeningens eventuelle erstatningsansvar bortfalder.
Det er kun i den situation, at Andelsboligforeningen må siges
at have handlet forsætligt eller groft uagtsomt, at Andelsboligforeningen
bevarer sit erstatningsansvar.

3.21 Også af den grund skal Andelsboligforeningen frifindes.

3.22 Det indebærer, at skaden og alle adækvate og kausale følgetab i
forbindelse hermed, er Andelsboligforeningen uvedkommende.



Side
31 / 45

Det gælder således både udbedringsudgifterne og den del af
kravet, der angår boligafgiftsbetalingen.

3.23 Endvidere fremgår det af skønserklæringerne, at
udbedrings udgiften på kr. 120.000 alene for kr . 90.500 angår
skaden i køkkenet. Alene den del kan eventuelt
gøres gældende overfor
Andelsboligforeningen, hvis denne imod forventning måtte
hæfte efter D L 3 -1 9-2 eller på andet grundlag. En særlig relation
mellem VVS virksomheden og Andelsboligforeningen er ikke
dokumenteret og har under alle omstændigheder ingen relevans
for ansvarsvurderingen. Et eventuelt erstatningskrav skal imidlertid
reduceres som følge af egen skyld og accept af risiko
hos nu værende og tidligere andelshaver, idet
man vandudsivningen har været synlig, og man
dermed løbende kunne konstatere vandskader, og gribe
ind straks skaden konstateredes. Undladelse har
forværret skaden, der har udviklet sig over tid, og derved har
andelsboligens indvendige forhold medvirket til skadens omfang og
dermed tabets størrelse, hvilket helt eller delvist skal medføre
erstatningsbortfald.

3.24 Bevisbyrden for skadesårsag, hvad der er lidt af tab, og hvad
Andelsboligforeningen eventuelt hæfter for, hvis denne
undtagelsesvist skal hæfte, er ikke løftet. Såfremt der
måtte være et ansvar for Virksomhed v / Person 6, så har
Sagsøger og Sagsøgte ikke iagttaget deres loyale
tabsbegrænsningspligt, da kravet ikke er rettet overfor
den ansvarlige selvstændigt virkende tredjemand, der
fik i opdrag at udskifte faldstammen.

3.25 Den øvrige del af skimmel skaden i soveværelse og badeværelse
afvises allerede på baggrund af skønserklæringernes
angivelse af brugeradfærd som årsag.
Erstatningsbetingelserne, herunder ansvar, årsagssammenhæng og
adækvans, er ikke opfyldt i forhold til Andelsboligforeningen.

3.26 For så vidt nyt køkken, så forudsætter et berettiget krav, at
Andelsboligforeningen bærer et ansvar for svampeskaden, og der
henvises til ovenstående anbringender.

3.27 Måtte retten finde, at Sagsøger mod Andelsboligforening har
et berettiget krav i anledning af udførelse af nyt køkken,
så gøres det gældende, at kravet skal reduceres i henhold til
forbedringsværdien. Skønsmanden har vurderet forbedringsværdi kr.
18.972, svarende til at eventuelt krav reduceres til kr. 11.028.

3.28 For så vidt angår forhold omkring, udskiftning af skuffer, filter
på tørretumbler, ulovlige elinstallationer, håndklædetørrer og



Side 32/45

to nye døre, gøres det gældende, at der intet erstatningsansvar er
for Andelsboligforening, og at Sagsøgte ikke har løftet
bevisbyrden herfor.

3.29 For så vidt angår defekte skuffer i køkkenet angår dette alene
inventar tilhørende andelsboligen, og som overdrages mellem køber
og sælger, og alene
hører under andelshaverens vedligeholdelsesforpligtelse. Det er således alene et
anliggende mellem Sagsøger og Sagsøgte.

3.30 For så vidt angår tørretumbleren, er denne en del af andelsboligens
løsøreinventar og er Andelsboligforeningen uvedkommende. Det
er således alene et anliggende mellem Sagsøger og Sagsøgte.

3.31 Vedrørende elinstallationer så har på hinanden følgende
andelshavere fremskaffet el-eftersyns-
attester, der overfor Andelsboligforeningen har
dokumenteret, at disse var fuldt ud
lovlige. Andelsboligforeningens bestyrelse og dermed
Andelsboligforeningen, har således ikke haft anledning til at
tro, at der var noget galt, og har måtte lægge de autoriserede
elinstallatørers vurdering til grund. I konsekvens heraf har
Andelsboligforeningen ikke pådraget sig noget
ansvarsgrundlag, hvorpå der kan kræves erstatning, og det
er Sagsøgte som sælgende andelshaver, der
ifølge vedtægten skal indhente el eftersynsrapporten, og som også i
den konkrete handel er gjort det. Det er
ikke Andelsboligforeningen. Dertil kommer, at elinstallationeme
ligger inden for andelsboligens fysiske rammer
og hører til andelsboligindehaverens egen vedligeholdelsesansvar, 
og anses retligt set for en individuel forbedring, der også kan 
videresælges og kræves betalt af ny andelshaver. Det har således
intet med Andelsboligforeningen at gøre og er alene et anliggende
mellem Sagsøger og Sagsøgte.

3.32 Vedrørende håndklædetørrer, så er dette en del af andelsboligens
indvendige udstyr, omfattet af andelshaverens
indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, og er retligt set en
individuel forbedring, der også kan videreoverdrages ved salg.
Det er således i enhver henseende Andelsboligforeningen
uvedkommende, og alene et anliggende mellem Sagsøger
og Sagsøgte. Andelsboligforeningen har ikke udarbejdet
vurderingsrapporten , og skønsmanden slår fast, at lægmand ikke
burde have konstateret fejl herved. Bestyrelsen
og dermed Andelsboligforeningen kan uprøvet
lægge vurderingsmandens vurdering til grund. Der er derfor
intet ansvarsgrundlag.

3.33 Vedrørende ombytning af døre, så har Andelsboligforeningen ikke



Side 33 / 45

forårsaget den fejlagtige ombytning. Det er således alene et
anliggende mellem Sagsøger og Sagsøgte.

3.34 Vedrørende skimmel hidrørende fra brystninger, så forstås
kravet baseret på skønsmandens angivelser i tillægserklæring af
10. oktober 2016 under spørgsmål "SS 1". Omkostningen p å kr.
12. 000 vedrører i henhold hertil "af hjælpning af skimmel".
Sammenholdt med skønsmandens angivelser i skønserklæring af 27.
april 2016 under spørgsmål "3.3", så er årsagen til
svampevækst brugeradfærd, og derfor ikke en årsag, der kan
lastes Andelsboligforeningen. Kravet er således alene et anliggende mellem 
Sagsøger og Sagsøgte.

3.35 Andelsboligforeningen har tidligere anerkendt, at eventuelt
manglende dampspærre efter omstændighederne kunne
høre under Andelsboligforeningens ansvar. Andelsboligforeningen
bekendt er der foretaget arbejder af Sagsøger i relation hertil, men
den reelle omkostning er det ikke lykkes at få oplyst. Et krav i den
anledning er således ikke dokumenteret.

For så v idt angår krav på tilbagebetaling af boligafgift kr. 90.225,12
gøres det gældende,

3.36 At der er for Andelsboligforeningen intet ansvar er, og at der under
alle omstændigheder
mangler årsagssammenhæng mellem Andelsboligforeningens
rolle og det fremsatte erstatningskrav, som ej heller har været
påregneligt. Andelsboligforeningen først inddraget i sagen ultimo
november 2016, og således på ingen måde har haft indflydelse på, at
der er gået 2 år førend skønserklæring foreligger.

3.37 Endvidere er det ikke dokumenteret, at andelsboligen har været
ubeboelig, og under alle omstændigheder ikke, hvilke forhold
der måttet have haft indflydelse på anvendelsen af
andelsboligen, idet der henvises til, at svampeskaden i henhold til
skønserklæringerne har flere årsager, og dermed også potentielt
flere forskellige ansvarssubjekter.

3.38 Andelsboligforeningen gør endvidere gældende, at Sagsøger
de facto har anvendt andelsboligen perioden, hvor tilbagesøgning
gøres gældende, og at der allerede af den årsag ikke består et krav.
Sagsøger har ikke dokumenteret, at andelsboligen ikke
har været anvendt.

3.39 Det gøres også gældende, at a conto beløbet på 690 kr./mdr. ikke
kan indgå i en eventuel tabsopgørelse.



Side 34/45

3.40 Om boligafgiftsbetalingen bemærkes i øvrigt, at Sagsøger
hver måned har betalt boligafgift uden at kræve tilbagesøgning. Hun
har betalt boligafgift siden 15. september 2014, og det
har selvsagt bibragt Andelsboligforeningen den helt
klare og relevante opfattelse, at hun ikke bagefter vil kræve
dette tilbagebetalt. Sagsøger overtog andelsboligen i 2014.
Retssagen mellem Sagsøger som køber og Sagsøgte som
sælger, tog sin begyndelse i februar 2015.
Andelsboligforeningen er først inddraget i sagen for nylig. Et krav
om tilbagebetaling af boligafgift m.v. må anses
for fortabt som følge af retsfortabende passivitet.

3.41 Sagsøger og/eller Sagsøgte har bevisbyrden for, at der
består et erstatningskrav og denne bevisbyrde er ikke løftet.

For så vidt angår erstatningskrav på kr. 130.607 gøres det gældende,

3.42 Sagsøgte gør gældende, at andelsværdien i
Andelsboligforeningens regnskab for 2013, bilag Adc. 2-2,
er fastsat for lavt og dermed forkert. Sagsøgte
mener således, at andelsværdien rettelig skulle være kr.
951.857 og ikke kr. 821.250, som andelsværdien er fastsat til i
regnskabet for 2013, hvorfor hun mener at være berettiget til
erstatning svarende til differencen kr.
130.607. Andelsboligforeningen gør gældende, at
der ikke foreligger et erstatningskrav i anledning af salget, herunder
da der hverken er ansvar for foreningen,
tab, årsagssammenhæng eller adækvans.

3.43 Andelsværdien er fastsat med hjemmel i Andelsboligforeningens
vedtægter, hovedsagens bilag 3, herunder §§ 15 og 36.

3.44 Det er i overensstemmelse med disse regler, at
Andelsboligforeningen igennem nogle år har
besluttet at beholde andelsværdien i ro ved at
fastsætte andelsværdien noget lavere end man i
virkeligheden teknisk set måtte.

3.45 Der er ingen fejl i årsregnskabet, man har blot vedtaget en lavere
andelsværdi end man lovligt var berettiget
til, og denne værdiansættelse er bindende, og har direkte hjemmel i
Andelsboligforeningens vedtægter.

3.46 Da Sagsøgte solgte, skete dette på baggrund af årsrapporten for
2013, hvor andelsværdien var fastsat til 821.250, jf. bilag Adc 2-1, s.
3.

3.47 Andelsværdien blev besluttet på generalforsamlingen den 28. april
2014, jf. bilag Adc. 2 - A, og Andelsboligforeningen valgte at



Side
35 / 45

fastholde den lidt lavere andelsværdi også i årsregnskabet for 2014,
jf. bilag Adc. 2-3. Det bemærke s, at Sagsøgte på tidspunktet for
generalforsamlingen den 28. april 2014, hvor man besluttede at
godkende
årsrapporten og andelsværdifastsættelsen for 2013, var formand for Andelsboligforeningen,
og både har afgivet regnskabserklæringen, jf. bilag Adc. 2 -1, s.
4 , og underskrevet generalforsamlingsreferatet fra 28. april 2017, jf.
bilag Adc. 2-A s. 2, og den lidt l av ere andelsværdi blev
enstemmigt vedtaget og altså også med Sagsøgtes stemme.

3.48 Sagsøgte har altså selv været med til som formand at be s lutte at
fastsætte andelsværdien lidt lavere end tilladt , og en indsigelse i dag
må anses for forældet, idet indsigelsen først gøres
gældende senere end 3 å r fra beslutningstid s punktet, ligesom en indsigelse
m å anses for ophørt som følge af
retsfortabende pas s ivitet. Sagsøgte har i øvrigt mistet retten til
at fremsætte en sådan indsi g el s e, som medlem og formand selv
har stemt for.

3.49 D e r er en fuldt ud saglig årsag til den konkrete fastsættelse af
andelsværdien, som fandt anvendelse på Sagsøgtes salg.

3.50 Jævnfør hoved s agens bilag E (s. 103-104), henvendte
Advokat sig ved brev af 10. november 2014 til
Andelsboligforeningen v edr ø rende netop dette s pørgsmål.
Andelsboligforeningen besvarede ved brev af 18.
november 2014, bilag hovedsagens bilag F (s. 105-
106). Andelsboligforeningen hørte ikke yderligere v edrørende andelsværdien
før ved adcitationsstævningen af 12. juli 2017, og har været
af den forståelse, at forklaringen afgivet overfor Advokat var
forstået og accepteret. Man har således fra Sagsøgtes side bibragt
Andelsboligforeningen den forståelse, at kravet var
opgivet, og kan ikke nu pludselig udtage stævning for dette
påståede krav efter så lang tid, og senere end 3 år efter,
at Sagsøgte selv som formand stemte for forslaget om den
lavere andelsværdi, og selv afgav revisionspåtegning. Se dertil
direkte Ul 995. 9350 og landsrettens præmisser om at man
ikke selv kan være medlem af bestyrelsen og medvirke til en
værdiansættelse, og bagefter hævde, at den var forkert.

3.51 Sagsøgte gør også gældende, at man i Andelsboligforeningen
selv har medvirket til at tilsidesætte vedtægtsbestemmelsen, og lade
en andelshaver sælge til en højere pris, og det må forstås som et
anbringende om, at der i foreningen består en praksis, der ændrer
vedtægtsbestemmelsen, og sætter denne ud af krav.
Sagsøgte henviser til den køb safta l e, der er fremlagt som bilag
Adc. 2-
9. Det er imidlertid ikke korrekt. Det bemærkes dertil, at 
overdragelsen er sket i december 2015 og dermed efter



Side
36 / 45

Sagsøgtes salg i august 2014, og at der in gen tidligere fortilfælde er
forud for Sagsøgtes salg. Dertil kommer, at overdragelsen til
en højere pri s, ikke har været godkendt af bestyrelsen, og man vil
således også af overdragelsesaftalen i bilag Adc. 2 -9 se, at den
ikke er godkendt og underskrevet af bestyrelsen
for Andelsboligforeningen, og at købsaftalen
er udarbejdet af det administrationsfirma (Housing Group
A/S ), som ikke længere er administrator , og som ikke
har håndteret overdragelsen korrekt. Køber i den pågældende
handel, Person 5, har valgt ikke at
fremsætte overpriskrav mod sin sælger, Vidne 1. Men
overdragelsen, der har fundet sted, har ikke etabler et en
fast praksisændring, der tilside sætt er vedtægtens § 15, s tk. 2, og
gør den ugyldig. Der skal noget helt andet til for at
kon s tituere en så dan "vedtægtsændrende foreningspraksis", og
den sku lle i givet fald være etableret forud for nærværende
overdragelse, hvilket som anført ikke er tilfældet.

3.52 Samlet set gør es det gældende, at der intet berettiget krav består
overfor Andelsboligforeningen.

For så vidt angår krav på tilbagebetaling af boligafgift kr. 3.759,38
gøres det gældende,

3.53 Boligafgiften Sagsøgte gør krav på vedrører HEL E perioden
september 2014, mens perioden 15.09-30.09.2014 allerede er afholdt
af Sagsøger, jf. overdragelsesaftalen i hovedsagen s bilag 1.

3.54 Sagsøger overtog andelsboligen pr. 15. september 2014 i
henhold til overdragelsesaftalen i hovedsagen bilag 1. Det er
overdragelsesaftalen i hovedsagens bilag 1, som Andelsforeningen
har godkendt, og eventuel aftale mellem Sagsøger
og Sagsøgte om tidligere overtagelse er dermed Andelsforeningen
uvedkommende.

3.55 Såfremt Sagsøgte mener, at Sagsøger skal betale for en
periode før 15. september 2014, så m å Sagsøgte opkræve beløbet
direkte hos Sagsøger. Andelsboligforening har ikke
modtaget "dobbeltbetaling" for perioden.

3.56 I henhold til Sagsøgtes påstand 1-4 bør retten afsige dom i
henhold til Andelsboligforeningens påstand .....".

Sagsøgte ApS 1 har procederet sagerne sa mlet
på baggrund af påstandsdokument a f 9. september
20 19. Heraffremgår følgende:

BS 12-863/2017 Sagsøger mod Sagsøgte ApS 1:



Side
37 / 45

” …
ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende at,

I forbindelse med salg af sin andelsbolig rekvirerede formanden i
andelsforeningen en EL-rapport. Formanden bad sagsøgte Sagsøgte ApS 1
om at notere sælger (sagsøgte i hovedsagen)
Sagsøgtes adresse på EL- rapporten. Der blev udarbejdet en VVS rapport af
2. august 2014 (hovedsagens bilag 2). Formanden for andelsforeningen
kontaktede sagsøgte telefonisk og oplyste, at formanden gerne vil have
foretaget en EL-rapport vedrørende installationernes funktionsdygtighed
og sikkerhedsmæssigstandard. Der blev derefter udarbejdet en EL-
rapport på de tilgængelige og synlige el-installationer og dele. Der blev
ikke foretaget destruktiv angreb eller andre videregående
foranstaltninger da dette ikke var en del af opdraget.

Sagsøgte hæfter indledningsvis ikke for spørgsmålet om, at der er
foretaget komplet udskiftning af el. Dette forhold er sagsøgte ikke bedt
om at redegøre for. Spørgsmålet om, der er foretaget en komplet
udskiftning af el-installationerne skal således løses
mellem køber (sagsøger) og sælger (Sagsøgte).

Det fremgår af skønsmandens besvarelse til spørgsmål 6 i
skønserklæringen (bilag 16), at:

" Denne vurdering er sammenholdt med, at lejligheden ikke kan
betragtes som betragt es som værende renoveret med "komplet udskiftning

af el” . ”

Skønsmanden henviser til tilbuddet af 9. oktober 2014 rekvireret af
adcitantens samlever (bilag 5). Tilbuddet på kr. 9.995, 00 er på ingen
måde specificeret, hvorfor det ikke er muligt at se, hvilke
mangler som påberåbes. Tilbuddet er i øvrigt væsentligt lavere
end skønsmandens skøn. Dette kan muligvis forklares ved, at
skønsmanden har foretaget en vurdering af, hvad der skal til for at sige, at
der er foretaget en "komplet udskiftning af el".

Skønsmandens overslag over udbedringsomkostninger er ikke tilstrækkelig
specificeret. Bevisbyrden for hvilke mangler, der gøres gældende er således
ikke opfyldt. Hertil kommer, at det ikke er muligt at redegøre for, hvad
udbedringsomkostningerne kr. 50.000,00 dækker over.
Erstatningsbetingelser er ikke opfyldt. Sagsøgers bevisbyrde er ikke løftet,
hvorfor kravets størrelse også afvises "

Sagsøgte ApS 2 har procederet sagerne samlet på baggrund af
påstandsdokument 9. september 2019. Heraf fremgår følgende:



Side
38 / 45

BS 12-864/2017 Sagsøger mod Sagsøgte ApS 2:
"…
ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende at,

I forbindelse med salg af sin andelsbolig rekvirerede fomanden i
andelsforeningen et VVS-tjek. Formanden bad adciterede om at notere
sælger (sagsøgte i hovedsagen) Sagsøgtes adresse på attesten. Der blev
udarbejdet en VVS attest af 15. juli 2014 (hovedsagens bilag 2).
Formanden for andelsforeningen kontaktede adciterede telefonisk
og oplyste, at formanden gerne vil have foretaget et VVS-tjek vedrørende
installationernes funktionsdygtighed. Der blev derefter udarbejdet et VVS-
tjek på de tilgængelige og synlige vvs-installationer og dele. Der blev ikke
foretaget destruktiv angreb eller andre videregående foranstaltninger da
dette ikke var en del af opdraget.

Badeværelset (gulvafløb samt vådrumsmembran):

Sagsøger har nedlagt et erstatningskrav på kr. 150.000,00 som følge af
forholdene på badeværelset og gulvafløbet. Beløbet er ikke specificeret,
men det fremgår af besvarelse til spørgsmål 1 i skønserklæringen (bilag
16), at udbedringen omfatter etablering af gulvvarme, udlægning af
vådrumsmembran, nyt gulvafløb mv.

Kravet afvises i sin helhed.

Indledningsvis er sagsøgte ikke blevet bedt om at undersøge, hvorvidt
badeværelset er vådrumssikret. Sagsøgte kan ikke ifalde ansvar for arbejder,
som ikke er en del af opdraget. Det fremgår også af besvarelse til spørgsmål
1 i skønserklæringen, at skønsmanden foretog et destruktivt angreb,
hvorefter den manglende vådrumssikring blev konstateret. Det kan ikke
forventes i forbindelse med et almindeligt VVS-tjek, at der
bliver foretaget destruktivt angreb. Dette bekræftes endvidere af
besvarelsen til spørgsmål 1:1 i skønserklæringen, hvor skønsmanden
bekræfter, at en fagmand alene kan konstatere den manglende
vådrumssikring ved at foretage destruktivt angreb.

Det kræver et destruktivt angreb at konstatere, at gulvafløbet er
ulovligt. Dette var ikke en del af opdraget i henhold til VVS-attesten af 15.
juli 2014. Det bemærkes, at der i skønsmandens besvarelse til spørgsmål
1.1. i skønserklæringen skriver, at risten skal demonteres. Sagsøgte
vurderede funktionsdygtighed af afløbsinstallationen. Det skal bemærkes, at
en skønsmand ikke kan udtale sig om, hvilke undersøgelser en fagmand
"normalt" undersøger i forbindelse med en bolig. Det er en juridisk
vurdering, om VVS-attesten stemmer overens med opdraget. Da



Side
39 / 45

skønsmanden ikke har gennemgået opdraget, som blev givet mundtligt
til  adciterede, har skønsmandens udtalelse ingen selvstændig bevismæssig
værdi. Sagsøger har heller ikke opfyldt sin bevisbyrde om, at sagsøgte
Sagsøgte ApS 2 ikke har handlet i overensstemmelse med opdraget.

Sagsøgte er heller ikke ansvarlig for etablering af et gulv med gulvvarme.

Skønsmandens overslag er ikke tilstrækkelig specificeret til at danne sig
et overblik over de enkelte forhold, materialer og udbedringsmetoder. Det
er derfor ikke muligt at redegøre for, hvad udbedringsomkostningerne kr.
150.000,00 dækker over. Sagsøgers bevisførelse er ikke løftet, og
erstatningsbetingelser er ikke opfyldt, hvorfor kravets afvises i sin helhed.
 
Svampeskade:

Sagsøger har nedlagt et erstatningskrav på kr. 150.000,00. Sagsøger
nedlægger et krav om et nyt køkken kr. 30.000,00 samt udbedringsudgifter
kr. 120.000,00. Dette beløb dækker også omkostninger til skimmelsvamp
på soveværelset, som skønsmanden vurderer stammer fra manglende
udluftning mv.

Kravet afvises i sin helhed.

Sagsøger har ikke redegjort nærmere for, hvorfor sagsøgte skal ifalde
ansvar som følge af svampeskade, særligt under henvisning til, at sagsøgte
blev rekvireret til at udarbejde en VVS-attest. Sagsøgte beskæftiger sig ikke
professionelt med skimmelsvamp og har således ingen faglige kundskab
inden for dette område. Dette var heller ikke en del af opdraget.

Svampeskaden i køkkenet er fremkommet af en vandskade og
udskiftning af faldstammer i juli 2014. Sagsøgte har ikke været involveret i
hverken vandskaden eller udskiftning af faldstammerne. Det skal i den
forbindelse også bemærkes, at sagsøgte udarbejdede VVS-attesten den 15.
juli 2014, hvorfor det er uvist, om utæthederne var opstået på det tidspunkt.
Hertil kommer endvidere, at skønsmanden i besvarelse til spørgsmål 5 i
skønserklæringen konstaterer, at vandskaden har været sivende og skjult
under håndvasken, hvor der er skjulte vandinstallationer. Der bliver ikke
foretaget destruktivt angreb i forbindelse med et almindeligt VVS-tjek.

Det er ikke ført bevis for, hvorfor køkkenet skal udskiftes, og hvorfor
sagsøgte skal hæfte for udskiftningen. Kravet på kr. 30.000,00 afvises.

Skønsmandens overslag over udbedringsomkostninger er ikke tilstrækkelig
specificeret, særligt under til, at adciterede under ingen omstændigheder
hæfter for skimmelsvamp konstateret i soveværelset. Det er derfor ikke
muligt at redegøre for, hvad udbedringsomkostningerne kr. th



Side
40 / 45

mnnl120.000,00 dækker over.

Sagsøgers bevisbyrde er ikke løftet, og erstatningsbetingelser er ikke
opfyldt hvorfor kravets afvises.

Husleje

Sagsøger har nedlagt et erstatningskrav på kr. 90.225, 12 kr. som dækker
over husleje i 24 måneder.

Kravet afvises i sin helhed. Der er ingen dokumenter, som støtter en
påstand om, at andelsboligen skulle være ubeboelig i 24 måneder.

Kravet afvises afslutningsvis i sin helhed, da der ikke er et
ansvarsgrundlag eller årsagssammenhæng mellem VVS -tjek attesten og
skimmelsvampen. Erstatningsbetingelser er ikke opfyldt. Der henvises
til ovenfornævnte anbringender vedrørende skimmelsvampen. ..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Sagsøger mod Sagsøgte
Retten finder, at den i overdragelsesaftalens
§ 1 fastsatte indsigelsesfrist må fortolkes således, at den afskærer Sagsøger fra
efter udløbet af fristen, at fremsætte indsigelser vedrørende kendte fejl
og mangler.

Overtagelsesdagen var i overdragelsesaftalen fastsat til den 15. september
20 14. Sagsøger fik imidlertid fuld dispositionsret
over lejligheden den 29. august 2014 og begyndte efter sin forklaring samme
dag
ombygningsarbejde. Under disse omstændigheder finder retten, at den
reelle overtagelse fandt sted den 29. august 2014, hvorfor 14 dagens fristen må
regnes herfra.

Det må efter resultatet af det indhentede syn og skøn lægges til grund, at der
helt eller delvist er konstateret mangler ved andelslejligheden, som anført af
Sagsøger under punkterne 1-9. Det må endvidere lægg es til grund, at
manglerne, bortset fra køkkenskufferne, ikke har været synlige for
en lægmand. Da det ikke findes godtgjort, at Sagsøger kendte eller burde have
kendt til de skjulte mangler inden for den
i overdragelsesaftalens § 1 fastsatte frist, har Sagsøger således ikke fortabt sin
ret til vedrørende disse at gøre mangelskrav gældende.

Sagsøger har vedrørende punkterne 3, 4 og 10 fremsat krav om erstatning.
Efter oplysningerne i skønserklæringerne om manglernes for
en lægmand skjulte karakter sammenholdt med Sagsøgtes forklaring findes
det ikke godtgjort, at Sagsøgte var eller burde have været bekendt med 
manglerne eller på anden måde har handlet ansvarspådragende, hvorfor der
ikke kan pålægges hende et erstatningsansvar, og således heller ikke



Side
41 / 45

vedrørende kravet om godtgørelse af boligafgift.

Manglerne er imidlertid af en sådan karakter og omfang, at Sagsøger
har krav på et afslag i købesummen.

Andelen blev handlet til den af Sagsøgte A/B i regnskabet for 2013 fastsatte pris.
Efter oplysningerne i regnskabet for 2015 og oplysningerne om de handler, der
blev indgået i 2015, lægges det til grund, at prisen var fastsat under
markedsværdien. Spørgsmålet er herefter, om parterne med kendskab til
manglerne ville have handlet til en lavere pris. Der er i den forbindelse
formodning for, at parterne, i det omfang manglerne vedrører forbedringer,
såfremt de havde haft kendskab hertil, ville have handlet til en pris, hvorved prisen
for forbedringerne var nedsat eller bortfaldet.

Det fremgår af overdragelsesaftalen, at andelsværdien var fastsat til 821.250 kr.
med tillæg af forbedringer nedskrevet til 38.632 kr. hvoraf knap 20.000 kr.
vedrører forbedringer i badeværelset, knap 11.000 kr. forbedringer i køkken og
3.250 kr. forbedringer vedrørende el-delen.

Skønsmanden har anslået udgiften til udbedring af manglerne i badeværelset til
150.000 kr. og udgiften til nyt køkken til 30.000 kr. Forbedringsværdi i
2016 niveau er angivet til 63,24 %. Udgiften til lovliggørelse af el-
installationen er ikke separat angivet, men indeholdt i prisen for komplet
udskiftning af el-delen i 1997 niveau.

Formodningen for, at parterne under disse omstændigheder ville have
handlet til en pris fratrukket den tillagte forbedringsværdi findes ikke afkræftet.
Herefter og da der ikke i videre omfang findes grundlag for tilkendelse af et
afslag, fastsættes det forholdsmæssigt afslag i overensstemmelse hermed.

Sagsøgers påstand om et forholdsmæssigt afslag i købesummen tages herefter til
følge med 34.000 kr. med tillæg af rente som nedenfor bestemt.

Sagsøger mod Sagsøgte A/B
Det må efter skønserklæringen lægges til grund, at årsagen til svampeskaden      i
køkkenet er vandudsivning fra vandinstallationen under køkkenvasken, at årsagen
til svampeskaden i soveværelset er, at der har stået ting/møbler tæt og af
ydervæggen, og at årsagen til svamp i badeværelset er manglende udluftning efter
bad.

På denne baggrund finder retten det ikke godtgjort, at svampeskaden skyldes
manglende vedligeholdelse af bestanddele, som Sagsøgte A/B hæfter for. Det
findes endvidere ikke godtgjort, at skaden skyldes fejl ved arbejde, som Sagsøgte
A/B er ansvarlig for, eller i øvrigt beror på culpøse handlinger fra Sagsøgte A/Bs
side.



Side
42 / 45

Endelig finder retten det ikke godtgjort, at det beror på Sagsøgte A/Bs forhold,
at sagen har verseret over en længere årrække, hvorfor påstanden om
tilbagebetaling af boligafgiften ikke tages til følge.

Sagsøgte A/Bs påstand om frifindelse tages herefter til følge som nedenfor
bestemt.

Sagsøger mod Sagsøgte ApS 2
Badeværelset:
Det må efter skønserklæringen lægges til grund, at gulvafløbet i
badeværelset ikke er lovligt udført, og at der mangler vådrumssikring. Det må
endvidere efter skønsmandens besvarelse lægges til grund, at den manglende
vådrumssikring ikke var synligt for en fagmand uden destruktive indgreb, mens
forholdene ved gulvafløbet samt udbulingen omkring brusearmaturet var synligt
for en fagmand, og normalt er omfattet af en VVS  gennemgang som den
foreliggende.

Retten finder, at Sagsøgte ApS 2 ikke har afkræftet udgangspunktet om, at
gulvafløbet og området omkring brusearmaturet var omfattet af VVS-
gennemgangen, hvorfor Sagsøgte ApS 2 ved ikke at gøre opmærksom på
forholdene har handlet ansvarspådragende.

Omkostningerne til udbedring af hele badeværelset er af skønsmanden anslået til
150.000 kr. Forbedringsværdi i 2016 niveau er angivet til 63,24
%. Omkostningerne er ikke nærmere specificeret for de enkelte forhold.
Under hensyn hertil fastsættes erstatningen vedrørende gulvafløbet og udbulingen
skønsmæssigt til 10.000 kr.

Svampeskade:
Efter skønserklæringen må det lægges til grund, at der er konstateret en
lækage under køkkenvasken, og at lækagen mest sandsynligt er opstået i
forbindelse med eller umiddelbart efter udskiftning af faldstammen i juli 2014 og
formentlig skyldes, at der er blevet skubbet til installationen, hvorved samlinger
har kunnet forrykke sig og er blevet utætte, da installationen ikke opfylder
lovgivningen i forhold til fastgørelse til bygningsdel. Retten finder, efter
oplysningerne om at installationen var synlig, at Sagsøgte ApS 2 i VVS-attesten
burde have gjort opmærksom på den ulovlige installation.

Det er ikke muligt på baggrund af bevisførelsen at fastslå, om vandskaden og
herunder angrebet af skimmelsvamp er opstået før eller efter Sagsøgte ApS 2
foretog et VVS tjek. Sagsøger har således ikke løftet sin bevisbyrde for den
fornødne årsagssammenhæng mellem de manglende oplysninger og den opståede
skade, hvorfor Sagsøgte ApS 2's påstand om frifindelse også for så vidt angår
erstatning for manglende brugsværdi tages til følge.

Sagsøgers påstand tages herefter til følge med 10.000 kr. med rente



Side
43 / 45

som nedenfor bestemt. Sagsøgte ApS 2 skal betale beløbet solidarisk med
Sagsøgte.

Sagsøger mod Sagsøgte ApS 1
Efter skønserklæringen må det lægges til grund, at der i lejligheden var for
en fagmand synlige ulovlige el-installationer. Omkostningerne til udbedring heraf
er ikke nærmere angivet. Retten har i den forbindelse lagt vægt på, at beløbet på
50.000 kr. indeholder udgifter til udskiftning af installationer ud over, hvad der
kræves til en lovliggørelse. Herefter og da Sagsøger ikke alene med en henvisning
til, at der forefindes ulovlige installationer har godtgjort, at el-synet, der blev
foretaget som en stikprøvevis kontrol var mangelfuldt, tages Sagsøgte ApS 1's
påstand om frifindelse til følge som nedenfor bestemt.

Sagsøgte mod Sagsøgte A/B
Friholdelse:
Som ovenfor anført finder retten det ikke godtgort, at manglerne skyldes
manglende vedligeholdelse af bestanddele, som Sagsøgte A/B hæfter for. Det
findes endvidere ikke godtgjort, at skaderne skyldes fejl ved arbejde som Sagsøgte
A/B er ansvarlig for, eller i øvrigt beror på culpøse handlinger fra Sagsøgte A/Bs
side, hvorfor Sagsøgtes friholdelses påstand ikke tages til følge.

Andelsværdi:
Andelsboligforeningslovens § 5 sætter en øvre grænse for den pris, man kan
beregne sig for en andel i en andelsboligforening. Vedtægterne kan imidlertid
lovligt indeholde en bestemmelse, som giver mulighed for vedtagelse af en lavere
pris. Generalforsamlingen med Sagsøgte som formand har godkendt vedtagelsen
af andelskronens værdi til 10.950 kr. Da der findes ikke godtgjort omstændigheder
i forbindelse hermed, der kan medføre, at Sagsøgte A/B pålægges et
erstatningsansvar, tages Sagsøgtes påstand herom ikke til følge.

Boligafgift:
Det må lægges til grund, at Sagsøgte har betalt boligafgiften for
september 2014 til Sagsøgte A/B. Af købesummens opgørelse fremgår, at
Sagsøger som en del af købesummen har betalt boligafgift for sidste halvdel af
september 2014 til Sagsøgte. Det er således ikke godtgjort, at Sagsøgte A/B har
modtaget dobbeltbetaling, hvorfor Sagsøgtes påstand om tilbagebetaling af
boligafgift ikke tages til følge.

Tilbageholdelse af provenu:
Det må lægges til grund, at Sagsøgte A/B har tilbageholdt beløbet i medfør af
vedtægtens§ 17, stk. 6, idet Sagsøger havde rejst indsigelse i anledning af
overdragelsen. På denne baggrund og da beløbet ikke under hensyn til det
påberåbte om manglernes omfang findes at være urimeligt stort, har
tilbageholdelsen været berettiget.



Side 44/45

Sagsøgte A/Bs påstand om frifindelse tages herefter til følge som nedenfor
bestemt.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte med
10.000 kr. Beløbet udgør 30.000 kr. inkl. moms til delvis dækning af udgift til
advokatbistand fratrukket 20.000 kr. til omkostninger til syn og skøn, der skal
afholdes af Sagsøgte.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte ApS 1 med 10.000 kr.
eksl. moms. Beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte ApS 2 med 27.000 kr.
Beløbet udgør 30.000 kr. eksl. moms. til delvis dækning af
omkostninger til advokatbistand fratrukket 3.000 kr. til syn og
skønsomkostninger, der skal afholdes af Sagsøgte ApS 2.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte A/B med
45.000 kr. Beløbet udgør 10.000 kr. til syn og skøn og 35.000 kr. inkl. moms
til advokatbistand.

Sagsøgte skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte A/B med 65.000 kr.
Beløbet udgør 10.000 kr. til syn og skøn og 55.000 kr. inkl. moms til
advokatbistand.

Retten har ved omkostningsfastsættelsen lagt vægt på sagernes værdi og
resultat, herunder at Sagsøger kun har fået medhold i meget begrænset
omfang, og at de beløbsmæssigt videregående påstande har påført
modparterne merudgifter. Retten har endvidere lagt vægt på resultatet af syn
og skøn samt sagernes omfang, herunder at sagernes langvarige forløb, og at
der har været afholdt flere syns- og skønsforretninger. Retten har endelig taget
hensyn til den besparelse, der må antages at foreligge, når en advokat har
repræsenteret flere parter eller samme part i flere sager.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte skal til Sagsøger betale 34.000 kr. med tillæg af procesrente fra den
2. marts 2015, heraf skal 10.000 kr. med tillæg af procesrente fra den 21. april
2017 betales in solidum med Sagsøgte ApS 2.

Sagsøgte ApS 1 frifindes.

Sagsøgte A/B frifindes.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte med 10.000
kr.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte ApS 1 med



Side 45 / 45

10.000 kr.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte ApS 2 med 27.000 kr .

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte A/B med 45.000 kr.

Sagsøgte s kal betale sagens omkostninger til A/B Korfu med 65.000 kr.

De idømte beløb skal betales inden 14 dage.

Dommer