Byrettens dom stadfæstes i sag om en ejerforenings pligt til medvirken til gennemførelse og lovliggørelse af ejerlejlighedsejers ombygningsarbejder i sin lejlighed i form af sa... Vis mere
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast ejendom og pant;

ØSTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 8. juni 2021

Sag BS-48070/2019-OLR
(5. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Jan Schøtt-Petersen)

mod

Appelindstævnte (Ejerforening), tidligere Sagsøgte, Matrikel nr. , Adresse 1,
Adresse 2 1, 3, 5a, 7 og 9,
(advokat Henrik Høpner)

Retten på Frederiksberg har den 30. august 2019 afsagt dom i 1. instans (sag BS-
10673/2017-FRB).

Landsdommerne Ole Græsbøll Olesen, Birgitte Grønborg Juul og Ulrich Vor-strup
Rasmussen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
Appellant, tidligere Sagsøger har gentaget sine påstande for boligret-ten om:

Principalt:
1. Appelindstævnte (Ejerforening), tidligere Sagsøgte, Matrikel nr. , Adresse

1, Adresse 2 1, 3, 5a, 7 og 9 (her-efter ejerlejlighedsforeningen) skal
meddele ham fuldmagt til byggean-søgning til Frederiksberg Kommune, i
henhold til hvilken hans loftrum beliggende Adresse 1, 5., sammenlægges
fysisk med hans be-boelseslejlighed, beliggende Adresse 1, 4. tv.,
Frederiksberg.



2

2. Ejerlejlighedsforeningen skal anerkende, at den under påstand 1 omtalte
fysiske sammenlægning kan ske ved at gennembryde etageadskillelsen
mellem loftsrummet og beboelseslejligheden og forbinde de 2 enheder
med en trappe.

3. Ejerlejlighedsforeningen skal meddele ham fuldmagt til ansøgning til
Frederiksberg Kommune om tilladelse til 1) opsætning af brændeovn i
hans ejerlejlighed, beliggende Adresse 1, 4.tv., Frederiksberg, samt 2)
opsætning af stålskorsten fra tilslutningsstedet og gennem etageadskillelse
mod hans loftsrum, Adresse 1, 5., Frederiksberg, og derfra gennem
ejendommens tagdæk, alt i over-ensstemmelse med skorstens- og
ildstedsattest udstedt den 24. februar 2010.

Appellant, tidligere Sagsøger har påstået frifindelse over for
ejerlejlighedsforeningens selv-stændige påstande for boligretten og har subsidiært
ved medhold i sine påstan-de 1 og 2 anerkendt at medvirke til, at fordelingstallet
for ejerlejligheden forhø-jes til 3,6/100.

Ejerlejlighedsforeningen har påstået dommen stadfæstet og har over for
Appellants, tidligere Sagsøger subsidiære påstand nedlagt principal påstand om
afvisning, subsi-diært frifindelse.

Supplerende sagsfremstilling
Den 20. november 2001 fik Appellant, tidligere Sagsøger af Frederiksberg
Kommune bygge-tilladelse til ændringer af sin lejlighed, herunder til at etablere
aftræk af emhæt-te til over tag gennem et loftsrum, som Appellant, tidligere
Sagsøger havde brugsret til.

Ejerlejlighedsforeningens generalforsamling vedtog den 28. april 2008 et forslag
om frasalg af fællesarealer til ejerlejlighedsejere, ”som vil kunne anvende de
respektive arealer til udvidelse af deres lejligheder opad.”

Efter at Appellant, tidligere Sagsøger havde ansøgt bestyrelsen om tilladelse til
etablering af brændeovn, besluttede bestyrelsen på et møde den 27. juli 2009 at
meddele ham, at bestyrelsen gerne ville ”bevare bygningen med æstetik og det
ikke vil pynte med en skorsten” , men at Appellant, tidligere Sagsøger kunne
forelægge sagen for ge-neralforsamlingen. Appellant, tidligere Sagsøger
besluttede imidlertid efter sine egne oplys-ninger i 2009 eller 2010 at opsætte
brændeovnen og etablere skorstenen uden at forelægge anmodningen for
generalforsamlingen.

Ved mail af 19. oktober 2014 henvendte ejerlejlighedsforeningens daværende
formand, Person 2, sig på bestyrelsens vegne til Appellant, tidligere Sagsøger og
anmo-dede ham om at oplyse nærmere om skorstenen, der gik fra Appellants,
tidligere Sagsøger lejlighed via et depotrum gennem taget, og som Appellant,
tidligere Sagsøger efter det oply-



3

ste hverken havde byggetilladelse eller bestyrelsens tilladelse til. Person 2 rykkede
for svar ved mail af 27. marts 2015.

Efter at Appellant, tidligere Sagsøger den 8. juli 2015 havde anmodet
Frederiksberg Kommu-ne om tilladelse til brændeovnen, meddelte kommunen ved
brev af 26. juli 2015, at en lovliggørelse blandt andet ville forudsætte en fuldmagt
fra ejerlejlig-hedsforeningen.

Person 2 meddelte ved mail af 21. august 2015 til Appellant, tidligere Sagsøger på
veg-ne af bestyrelsen, at spørgsmålet skulle forelægges på en generalforsamling
og henviste Appellant, tidligere Sagsøger til at forelægge spørgsmålet på
foreningens næste or-dinære generalforsamling i april 2016. Sagen blev imidlertid
først forelagt gene-ralforsamlingen den 27. april 2017, hvor det blev vedtaget, at
der ikke meddel-tes fuldmagt til skorstenen.

Appellant, tidligere Sagsøger havde forud herfor ved aftale af 25. februar 2016 fra
en anden ejer i foreningen erhvervet et depotrum beliggende over sin egen
lejlighed, og han fik herefter tinglyst adkomst til depotrummet. Det fremgår af
landinspektø-rerklæring af 23. februar 2016, at fordelingstallet for Appellants,
tidligere Sagsøger lejlighed samtidig blev ændret fra 31/1000 til 32/1000.

Det fremgår af korrespondance fra september 2016, at Appellant, tidligere
Sagsøger anmode-de den daværende formand for bestyrelsen, Vidne 1, om
fuldmagt til at søge om byggetilladelse til den fysiske sammenlægning. Det
fremgår end-videre, at der var drøftelse mellem parterne om fordelingstallet, idet
medlem-mer af bestyrelsen fandt, at en udvidelse af boligarealet ville kræve en
ændring af lejlighedens fordelingstal, hvilket Appellant, tidligere Sagsøger ikke
var enig i .

Ejerlejlighedsforeningens byggetekniske rådgiver, Person 7, oply-ste ved mail af
19. september 2016 til brug for bestyrelsens beslutning om fuld-magt til
inddragelse af depotrummet til beboelse, at etableringen af trappen vil-le kræve
indgreb i bærende konstruktioner i form af en udveksling i etagebjæl-kerne i
etageadskillelsen mod loftet. Person 7 vurderede, at der var tale om et statisk
indgreb i et mindre udsnit af bygningen, der ikke havde vide-re betydning for den
overordnede stabilitet i bygningen eller de omkringliggen-de lejligheder.

Den 13. november 2016 skrev bestyrelsesformand Vidne 1 i en mail til Appellant,
tidligere Sagsøger, at spørgsmålet om fuldmagt til projektet burde forelægges
generalforsamlingen, dels henset til projektets størrelse, dels fordi Appellant,
tidligere Sagsøger da var medlem af bestyrelsen.

Der var herefter korrespondance mellem Appellants, tidligere Sagsøger advokat
og ejerlejlig-hedsforeningens advokat om sammenlægningen og om, hvorvidt
ejerlejligheds-



4

foreningen kunne betinge fuldmagt til byggeprojektet af en ændring af forde-
lingstallet. Der opnåedes dog ikke enighed om sagen.

På generalforsamlingen den 27. april 2017 vedtog generalforsamlingen ikke at
give fuldmagt til gennembrydningen af etageadskillelsen.

Der er enighed mellem parterne om, at efter ejendommens almindelige princip-per
for fordelingstal mellem depotrum og beboelse skal en eventuel ændring af
fordelingstallet ved lejlighedens sammenlægning med depotrummet ske ved, at
fordelingstallet for Appellants, tidligere Sagsøger lejlighed forhøjes med 0,4.

Appellant, tidligere Sagsøger har fremlagt eksempler på byggesager i
ejerlejlighedsforenin-gen, hvor ejerlejlighedsforeningen har meddelt fuldmagt til
blandt andet etable-ring af gaspejse med aftræk til det fri og omdannelse af
erhverv til beboelse.

Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøger og Vidne 2 har afgivet supplerende forklaring.

Appellant, tidligere Sagsøger har forklaret blandt andet, at der i forbindelse med
ombygningen i 2001 blev etableret aftræk fra emhætten gennem loftsrummet. Der
er tale om et isoleret rør, som hiver stegeos igennem taget. På taget ses en firkantet
zinkkasse på 30-40 cm, der følger tagets hældning. Der var aftræk fra en emhætte
i det gamle køkken. Aftrækket gik gennem væggen og blev lukket, da det nye
køkken blev etableret et andet sted. Han har endvidere etableret skorstenen
gennem loftsrummet. Skorstenen er sort stål, 25-30 cm i diameter og går ca. 50
cm op fra taget. Også den følger tagets hældning. Han har haft brugs-ret til dette
loftsrum, siden han overtog ejerlejligheden. Han har aldrig haft hen-vendelser fra
ejerlejlighedsforeningen vedrørende loftsrummet.

Generalforsamlingen vedtog i april 2008 at give bestyrelsen bemyndigelse til at
sælge loftsarealer med henblik på, at lejligheder kunne åbnes opad. Hensigten var
at sælge de 600 m² til bolig. På dette tidspunkt var der ikke tale om forde-lingstal.
Der var tale om rå loftsrum, og hensigten var, at de skulle sælges til markedspris.
Køberne skulle selv indrette rummene. Han drøftede i 2009 med Person 1
muligheden for at købe endnu et loftsrum. Kommunen meddelte dog, at man ikke
ville give tilladelse til de forudsatte store lysåbninger, uden at taget blev løftet, og
dette projekt blev derfor ikke til noget. I stedet købte han depotrummet af en
anden ejer i ejendommen.

I 2010 havde han en dialog med Person 3 om nogle naboretlige uenigheder, og i
den forbindelse kom problematikken med skorstenen på ba-nen.



5

Han kontaktede administrationsselskabet, da hans håndværkere opdagede, at der
var svamp i ejendommen. Administrationsselskabet sendte en svampeeks-pert, der
udarbejdede en rapport. Sagen kørte via administrationsselskabet og
forsikringsselskabet. Det var hans håndværkere, der udbedrede skaden. Person 8,
der var bestyrelsesmedlem, kontaktede ham og spurgte til svampe-skaden, og
nogle af hans naboer kendte også til svampeskaden, da svampen og-så havde
spredt sig ind i naboernes pulterrum. Han klarede selv rydningen af depotrummet
med naboerne, der dog ikke var inde i hans lejlighed.

Han er bekendt med, at ejerlejlighedsforeningen skal spørges, hvis der foretages
ændringer som etablering af en skorsten. I 2010 havde han en aftale med Person 1
om det i forbindelse med købet af loftsrummet. Han købte dog aldrig loftsrummet,
og Person 1 udtrådte senere af bestyrelsen.

Han besluttede ikke at indhente byggetilladelse til etagegennembrydningen, fordi
hans håndværkere i forbindelse med udbedringen af svampeskaden alli-gevel var
så langt nede i konstruktionen, at de lige så godt kunne lave gennem-brydningen.
Dette indebar overskæring af nogle bjælker, herunder en bjælke på omkring 25
gange 25 cm. I stedet for bjælken er der kommet en udveksling.

Han har været medlem af bestyrelsen i flere omgange; dels i 2005, dels i 2016 og
ca. et år frem. Han mener, at han var medlem af bestyrelsen, da bestyrelsen i 2016
drøftede spørgsmålet om etageadskillelsen.

Vidne 2 har forklaret blandt andet, at hun ikke har drøftet sagen om skorstenen
med Person 1 eller haft drøftelser med Person 1 om for-hold vedrørende
ejendommen. Der er hende bekendt ikke forskel mellem forde-lingstal vedrørende
erhverv og beboelse. Der er nogle lejligheder, der har af-træk til gården. Af disse
er kun et til gas. Hun har ikke været involveret i at give tilladelse til disse aftræk,
og hende bekendt har de heller ikke været drøftet på generalforsamlingerne. Hun
har ikke talt med Appellant, tidligere Sagsøger om svampean-greb og erindrer
fortsat ikke, at der har været en sådan sag. Vedrørende bygge-andragende af 22.
november 2013 vedrørende inddragelse af et kælderrum i en anden ejerlejlighed i
foreningen er det ikke korrekt, at lejligheden har et forde-lingstal som angivet.
Der er tale om en lejlighed på 123 m² med et kælderareal, der ikke er godkendt til
beboelse. Der er af historiske grunde forbindelse til kælderrummet fra lejligheden,
fordi der tidligere har været butik på stedet.

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for boligretten.

Appellant, tidligere Sagsøger har yderligere anført, at der bør gives medhold i
hans principale påstande 1 og 2 uanset ejerlejlighedsforeningens indsigelse om, at
de statiske forhold ikke er afprøvet, idet disse forhold vil blive belyst, dokumente-



6

ret og kontrolleret som værende et vilkår i den byggetilladelse, som søges opnå-et.

Ejerlejlighedsforeningen har yderligere anført, at generalforsamlingen er ejer-
lejlighedsforeningens højeste myndighed, og at beslutningerne er truffet i over-
ensstemmelse med ejerlejlighedsforeningens vedtægter. De eksempler på fuld-
magter i andre sager i foreningen, som Appellant, tidligere Sagsøger har fremlagt,
er ikke sammenlignelige, og der er derfor ikke tale om brud på en
lighedsgrundsæt-ning.

Til støtte for påstanden om afvisning af den subsidiære påstand har ejerlejlig-
hedsforeningen gjort gældende, at påstanden er så uklart formuleret, at den ik-ke
kan danne grundlag for en dom.

Landsrettens begrundelse og resultat
Vedrørende Appellants, tidligere Sagsøger påstand 1 og 2 er spørgsmålet navnlig,
om Appellant, tidligere Sagsøger har krav på, at ejerlejlighedsforeningen
meddeler fuldmagt til en al-lerede gennemført gennembrydning af
etageadskillelsen og etablering en trap-pe mellem hans lejlighed og et depotrum,
således at depotrummet er inddraget til beboelse.

Foranstaltningen kræver indgreb i bærende konstruktioner, og det er ikke do-
kumenteret under sagen, at projektet byggeteknisk er gennemført korrekt og
forsvarligt, således at det ikke medfører skade på ejendommen eller risiko her-for.
Der kan allerede af denne grund ikke gives Appellant, tidligere Sagsøger medhold
i disse påstande, og det kan ikke føre til et andet resultat, at der i forbindelse med
kommunens byggetilladelse vil ske en byggeteknisk prøvelse af projektet.

Som sagen er forelagt for landsretten, er tvisten mellem parterne imidlertid
navnlig, om ejerlejlighedsforeningen mod Appellants, tidligere Sagsøger protest
tillige kan betinge fuldmagten af en forhøjelse af fordelingstallet under henvisning
til, at der gælder højere fordelingstal for beboelse end for depotrum, eller om en
for-højelse af fordelingstallet alene kan ske efter aftale med Appellant, tidligere
Sagsøger.

Ejerlejlighedsforeningens vedtægter indeholder ikke regler om en ændring af
fordelingstallet.

En ændring af fordelingstallet efter ejerlejlighedslovens § 3 vil som udgangs-
punkt kræve samtykke fra samtlige lejlighedsejere.

Landsretten bemærker, at der i denne sag er tale om konvertering af et depo-trum
til et beboelsesrum, hvilke typer rum ved ejerforeningens stiftelse ube-stridt blev
tillagt væsentligt forskellige fordelingstal i forhold til deres areal. Landsretten
finder på den baggrund, at ejerlejlighedsforeningen mod Appellants, tidligere
Sagsøger



7

protest kan betinge fuldmagt til de foranstaltninger, som er nødvendige til
omdannelsen til beboelse, af, at lejlighedens fordelingstal forhøjes inden for
rammerne af de principper, som i øvrigt gælder for ejendommens fordelingstal.
Der er mellem parterne enighed om, at den relevante forhøjelse i givet fald er 0,4.

Vedrørende Appellants, tidligere Sagsøger påstand 3 er landsretten enig i
boligrettens resul-tat af de grunde, boligretten har anført. Der er således efter
bevisførelsen ikke holdepunkter for at antage, at ejerlejlighedsforeningens
bestyrelse har givet til-ladelse til installationen. Det kan heller ikke efter
bevisførelsen antages, at ejer-lejlighedsforeningens bestyrelse stiltiende har
accepteret forholdet eller har gi-vet Appellant, tidligere Sagsøger anledning til at
tro, at installationen var accepteret. Lands-retten lægger herved vægt på, at
bestyrelsen i 2009 henviste Appellant, tidligere Sagsøger til at bringe sagen op på
generalforsamlingen, hvis han ønskede tilladelse. Efter at Appellant, tidligere
Sagsøger uden ejerlejlighedsforeningens og kommunens tilladelse allige-vel
havde etableret aftræk og skorsten, rejste ejerlejlighedsforeningen den 19. oktober
2014 sagen over for Appellant, tidligere Sagsøger og forfulgte sagen behørigt.

Appellant, tidligere Sagsøger kan heller ikke på anden måde, herunder som følge
af medlem-mer af bestyrelsens mulige viden forud for den 19. oktober 2014, have
haft an-ledning til at tro, at ejerlejlighedsforeningen havde accepteret
installationen. Appellant, tidligere Sagsøger har endelig ikke ved bevisførelsen om
andre tilladelser i ejen-dommen, herunder til gaspejse, godtgjort, at han efter
lighedsbetragtninger har krav på ejerlejlighedsforeningens tilladelse.

Vedrørende Appellants, tidligere Sagsøger subsidiære påstand finder landsretten
allerede ef-ter udfaldet vedrørende hans påstand 1 og 2 ikke anledning til at
forholde sig hertil.

Da der er givet ejerlejlighedsforeningen medhold i frifindelsespåstanden vedrø-
rende Appellants, tidligere Sagsøger påstand 1-3 tiltrædes det, at der tillige gives
medhold i, at Appellant, tidligere Sagsøger skal tilbageføre etageadskillelsen til
oprindelig stand samt føre skorstensaftrækket tilbage og føre tag og loftsrum
tilbage til oprindelig stand som fastslået af boligretten.

Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for
landsretten be-tale 50.000 kr. til Appelindstævnte (Ejerforening), tidligere
Sagsøgte Matrikel nr. , Adresse 1, Adresse 2 1, 3, 5A, 7 og 9. Beløbet er til
dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Der er ved fastsættelsen af
beløbet til advokatbistand taget hensyn til sagens værdi, omfang og udfald.

THI KENDES FOR RET:



8

Boligrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger inden 14
dage betale 50.000 kr. til Appelindstævnte (Ejerforening), tidligere Sagsøgte
Matrikel nr. , Adresse 1, Adresse 2 1, 3, 5A, 7 og 9. Beløbet forren-tes efter
rentelovens § 8 a.