Højesteret ændrede landsrettens dom om, hvorvidt andelshavere er ansvarlige for vandskader i andelsboligforenings ejendom i overensstemmelse med lejelovens bestemmelser, og stadfæs... Vis mere
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Almindelige emner;
Erstatning uden for kontrakt;
Fast ejendom og pant;
Lejeret;

HØJESTERETS DOM
afsagt fredag den 25. august 2023

Sag BS-33624/2022-HJR
(2. afdeling)

Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 3, tidligere
Appelindstævnte 1
(advokat Thomas Rysgaard Rasmussen for begge)

mod

Appelindstævnte A/B, tidligere Appellant A/B
og
Appelindstævnte 3, tidligere Appellant
(advokat Anja Syberg for begge)

I tidligere instanser er afsagt dom af Københavns Byret den 1. december 2020
(BS-43847/2019-KBH) og af Østre Landsrets 4. afdeling den 3. november 2021
(BS-48818/2020-OLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Poul Dahl Jensen, Michael Rekling,
Kurt Rasmussen, Ole Hasselgaard og Julie Arnth Jørgensen.

Sagen er behandlet på skriftligt grundlag, jf. retsplejelovens § 387.

Påstande
Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 3, tidligere
Appelindstævnte 1, har nedlagt påstand om stadfæstelse af byrettens frifindende
dom.

De indstævnte, Appelindstævnte A/B, tidligere Appellant A/B og
Appelindstævnte 3, tidligere Appellant, har påstået stadfæstelse af landsrettens
dom.



2

Supplerende sagsfremstilling
Alm. Brand Forsikring, hos hvem Appelindstævnte A/B, tidligere Appellant A/B
havde tegnet byg-ningsforsikring, afviste den 7. september 2018 at yde dækning
for skaderne med henvisning til, at forsikringen ikke dækkede skader, der kunne
henføres til byggearbejder, når byggearbejdet medførte indgreb i bærende
konstruktioner eller havde en varighed på over tre uger. Endvidere henviste
forsikringsselska-bet til, at der ikke var tegnet rørskadeforsikring.

Den 19. august 2021 har Appelindstævnte A/B, tidligere Appellant A/B
og Appelindstævnte 3, tidligere Appellant anlagt sag mod hovedentreprenøren
Virksomhed 1. Sagen er sat i bero på udfaldet af nærværende sag.

Der er enighed mellem parterne om opgørelsen af Appelindstævnte A/Bs, tidligere
Appellant A/B og Appelindstævnte 3, tidligere Appellants erstatningskrav.

Anbringender
Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 3, tidligere
Appelindstævnte 1 har anført navnlig, at forholdet mellem en andelsboligforening
og dens andelshavere som altovervejende hovedre-gel reguleres af
andelsboligforeningens vedtægt, som fastlægges af andelsha-verne selv på
generalforsamlingen. Gennem vedtægten regulerer andelsha-verne vilkårene for
den brugsret, som andelsforeningen giver medlemmerne, herunder vedrørende
f.eks. fremleje, forandringer og salg. Andelshaverne be-stemmer selv, om deres
boligafgift skal forhøjes eller nedsættes, og den daglige ledelse varetages af en
bestyrelse, der består af andelshavere. Der er derfor af-gørende forskelle på
forholdet mellem en udlejer og dennes lejere og forholdet mellem en
andelsboligforening og dens medlemmer.

Analog anvendelse af en lovbestemmelse på et andet retsforhold antages nor-malt
at forudsætte, at der er tale om et retstomt rum. Herudover er det en betin-gelse, at
de samme hensyn og behov gør sig gældende såvel på det ikke-regule-rede
tilfælde som på det regulerede.

I den foreliggende sag følger det af vedtægternes § 10, at andelshaverne har ret til
at foretage forandringer af andelsboligen. Dette er mere vidtgående end en lejers
installationsret efter lejelovens § 142 (dagældende § 29). Der er derfor ikke tale
om et retstomt rum, og den omstændighed, at vedtægterne ikke fastsætter et
objektivt eller skærpet ansvar, svarende til det der gælder efter lejelovens § 142 og
§ 149 (dagældende § 25), gør heller ikke forholdet retstomt. Generelt bør det
forhold, at en andelsboligforenings vedtægt ikke indeholder en lige så ud-
tømmende regulering, som hvis der var tale om lejeforhold, ikke automatisk føre
til, at man så blot anvender lejeloven udfyldende eller analogt. Fraværet af
konkret regulering i en andelsboligforenings vedtægt kan også være udtryk for et
bevidst valg fra andelshavernes side, f.eks. fordi de ønsker mere vidtgående
rettigheder eller lempeligere vilkår, end lejere har i medfør af lejeloven.



3

Analog anvendelse af en lovregel uden for lovens anvendelsesområde må kræve,
at der er så mange lighedspunkter, at analogien forekommer oplagt. Dette må så
meget desto mere kræves, når der er tale om at pålægge ansvar på objektivt
grundlag (lejelovens § 142, stk. 3) eller skærpet ansvar (lejelovens § 149, stk. 2),
når dette ikke følger af de almindelige regler om erstatning i og udenfor kontrakt.
Det vil stille andelshavere urimeligt og vilkårligt, såfremt de underlægges
skærpede ansvarsregler fra andre lovgivninger, der ikke har til hensigt at regulere
forholdet mellem en andelsboligforening og dens medlem-mer.

Et lovfæstet objektivt ansvar modsvares normalt af et lovkrav om ansvarsforsik-
ring eller anden form for sikkerhedsstillelse, hvor skadelidte er garanteret beta-
ling i tilfælde af skade. Et ulovbestemt objektivt ansvar eller objektivt ansvar i
medfør af analogi er meget indgribende for den, der ikke har mulighed for at
indrette sig på denne ansvarsnorm i form af forsikring. Også af denne grund bør
ansvaret i den foreliggende sag ikke bedømmes ud fra en objektiv eller skærpet
ansvarsnorm baseret på lejelovsanalogi.

Det følger af Højesterets dom af 27. marts 1963 (UfR 1963.392), at lejelovens
reg-ler kun finder anvendelse på andelsboligforeninger og dens medlemmer, hvis
det klart kan udledes af den enkelte bestemmelse. Det forhold, at lovgiver efter
dommen har vedtaget andelsboligforeningsloven, styrker denne konklusion. Den
nugældende lejelov har da også bestemmelser, der direkte angiver at om-fatte
andelsboligforeninger/andelsboliger, jf. f.eks. § 19, stk. 5, nr. 4, § 132, stk. 2, og
kapitel 24 om tilbudspligt. Lejelovens § 142 og § 149 gælder kun for lejere.

For det tilfælde, at Højesteret må finde, at lejelovens § 142 og/eller § 149 finder
analog anvendelse, gøres det gældende, at skaden ikke skyldes en ”sædvanlig
installation” som nævnt i lejelovens § 142, stk. 1, der kun omfatter installationer,
som kan fjernes igen. Endvidere skete skaden som følge af arbejder, som en au-
toriseret entreprenør var antaget til at udføre, og det var ikke aftalt, at entrepre-
nøren skulle antage underentreprenører. Der kan derfor heller ikke være tale om at
ifalde ansvar i medfør af en analogi af lejelovens § 149, stk. 2, om hæftelse for
uforsvarlig behandling af det lejede.

Andelsboligforeningen og Appelindstævnte 3, tidligere Appellant har anlagt sag
mod Virksomhed 1, og der er ikke grundlag for at antage, at skaden ikke er
dækket af Virksomhed 1's ansvars-forsikring.

Appelindstævnte A/B, tidligere Appellant A/B og Appelindstævnte 3, tidligere
Appellant har anført navnlig, at henholdsvis lejelovens § 142, stk. 3, der pålægger
en lejer objektivt ansvar for skader, der udsprin-ger af installationer foretaget af
lejeren, og lejelovens § 149, stk. 2, der pålægger lejeren erstatningsansvar for
skader forvoldt ved uforsvarlig adfærd udvist af



4

personer, som lejeren har givet adgang til lejemålet, kan anvendes analogt i an-
delsboligforhold. Dette skyldes, at der foreligger et retstomt rum, hvor hverken
direkte anvendelige lovregler eller andelsboligforeningens vedtægter regulerer
spørgsmålet om ansvar. Hertil kommer, at de fysiske og relationelle kendetegn ved
en andelsboligforening og en boligudlejningsejendom medfører et ensartet behov
for regulering af ansvaret. En andelsboligforening er kendetegnet ved, at der er
tale om en ejendom, der indeholder flere beboelseslejligheder, der som oftest
ligger i en etageejendom med en række beboelseslejligheder over, under og ved
siden af hinanden. Lejlighederne deler indermure og etageadskillelse i loft og gulv
samt adgangsveje. De fysiske forhold i en andelsboligforening og en
boligudlejningsejendom er derfor i det hele identiske, og en vandskade i en
boliglejlighed vil, hvis den får lov til at udvikle sig, typisk medføre skader i un-
derliggende lejligheder og eventuelt også omkringliggende lejligheder.

Nærværende tvist har intet med den juridiske kvalifikation af en andelsbolig-
forening at gøre, idet den ikke udspringer af Appellant 2, tidligere
Appelindstævnte 2 og Appellant 3's, tidligere Appelindstævnte 1 delvise ejerskab
af andelsboligforeningens formue, men af de fysiske forhold i ejendommen, der er
identiske med forholdene i en boligudlejnings-ejendom. Det er derfor naturligt at
anvende lejelovgivningen analogt på ansvar for f.eks. vandskader i
andelsboligforhold, når vedtægten er tavs.

Højesterets dom af 27. marts 1963 (UfR 1963.392) kan ikke tages til indtægt for,
at anvendelsesområdet for analog anvendelse af lejelovens bestemmelser i an-
delsboligforhold kun kan ske, når det på det nærmeste fremgår af ordlyden.

Ansvarsbestemmelsen i lejelovens § 142, stk. 3, er ikke ordlydsmæssigt ind-
snævret til kun at gælde ”sædvanlige installationer” . Den omfatter samtlige in-
stallationer, som lejeren foretager. Derfor kan bestemmelsen også finde anven-
delse ved ombygning af et badeværelse, også selvom ombygningen ved fraflyt-
ning ikke kan fjernes. Da skaderne ubestridt udspringer af installationer foreta-get
i forbindelse med Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 3's,
tidligere Appelindstævnte 1 installation af gulvvarme, er de objektivt ansvarlig
herfor.

Hvis Højesteret måtte være af den opfattelse, at lejelovens § 142, stk. 3, ikke fin-
der analog anvendelse, er Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant
3, tidligere Appelindstævnte 1 ansvarlige efter en analog anvendelse af lejelovens
§ 149, stk. 2, idet de gav elektrikeren, der handlede groft uagtsomt ved
monteringen af gulvvarme, adgang til andels-lejligheden.

Den omstændighed, at der er anlagt sag mod Virksomhed 1, fritager ikke
Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 3, tidligere
Appelindstævnte 1 for erstatningsansvar.

Såfremt Højesteret måtte nå til det resultat, at Appellant 2, tidligere
Appelindstævnte 2 og Appellant 3, tidligere Appelindstævnte 1 ikke kan gøres
ansvarlige efter en analog anvendelse af lejelovens an-



5

svarsbestemmelser, vil retstilstanden efterlade andelsboligforeninger i et juri-disk
tomrum, hvor vedtægterne vil skulle tage højde for alle situationer uden mulighed
for inddragelse af andre retsprincipper. I den ideelle verden skulle en
andelsboligforenings vedtægter omfatte alle forhold, men navnlig for allerede
stiftede andelsboligforeninger er det ikke en praktisk mulighed, idet en ved-
tægtsbestemmelse om ansvar vil kræve vedtagelse ved enstemmighed, da den vil
pålægge alle andelshavere større forpligtelser end hidtil. Højesteret må også af
denne grund stadfæste landsrettens dom og anerkende fast landsretspraksis,
således at retstilstanden på området lægges helt fast.

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstilling
Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 3, tidligere
Appelindstævnte 1, der er andelshavere i Appelindstævnte A/B, tidligere
Appellant A/B, fik i 2018 tilladelse fra andelsboligforeningens bestyrelse til at
etablere et nyt badeværelse i deres andelsbolig. De indgik aftale med Virksomhed
1 om at ud-føre badeværelsesentreprisen. I forbindelse med etablering af el-
gulvvarme i badeværelset engagerede Virksomhed 1 en elektriker som
underentreprenør. Da vandet efter entreprisens afslutning blev tilsluttet,
forårsagede udstrømmende vand fra et beskadiget rør vandskade på
Appelindstævnte 3, tidligere Appellants andelsbolig og på an-
delsboligforeningens ejendom. Parterne er enige om, at beskadigelsen af vand-
røret skete ved elektrikerens fastgørelse af gulvvarmekablet til betongulvet.

Andelsboligforeningen og Appelindstævnte 3, tidligere Appellant har rejst
erstatningskrav mod Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 3,
tidligere Appelindstævnte 1. De har endvidere anlagt sag mod Virksomhed 1, men
den sag er sat i bero på udfaldet af nærværende sag.

For Højesteret angår sagen, om Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og
Appellant 3, tidligere Appelindstævnte 1 efter en analogi af lejelovens § 142, stk.
3 (dagældende § 29, stk. 10), eller § 149, stk. 2 (dagældende § 25, stk. 2) er
erstatningsansvarlige for de tab, som andelsbolig-foreningen og Appelindstævnte
3, tidligere Appellant har lidt.

Analog anvendelse af lejelovens § 142, stk. 3, og § 149, stk. 2
Det fremgår af lejelovens § 142, stk. 3, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade,
der er forårsaget af de installationer, lejeren har foretaget. Der er tale om et ansvar
på objektivt grundlag. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på
anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelse af erstatningsan-svaret. Det
fremgår af lejelovens § 149, stk. 2, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade,
som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens hus-stand eller
andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

De nævnte bestemmelser om lejers erstatningsansvar finder anvendelse på leje-
forhold, dvs. hvor en lejer har brugsret til hus eller husrum, som den pågæl-dende
ikke ejer. Andelshavere i en andelsboligforening har også brugsret over



6

en bolig, men ejendommen ejes af foreningen, som andelshaverne selv bestyrer og
har part i. Det indebærer bl.a., at det typiske modsætningsforhold mellem en
udlejers interesser og lejernes interesser ikke foreligger på samme måde i en
andelsboligforening. Forholdet mellem en udlejer og dennes lejere adskiller sig
dermed fra forholdet mellem en andelsboligforening og dens medlemmer.

Som anført af byretten må det lægges til grund, at Appellant 2, tidligere
Appelindstævnte 2 og Appellant 3, tidligere Appelindstævnte 1 antog Virksomhed
1 til at udføre badeværelsesentreprisen, og at de hverken instruerede VVS-firmaet
eller den af VVS-firmaet antagne elektriker om arbejdets udførelse. Parterne er
enige om, at beskadigelsen af vandrøret var forårsaget af elektrikeren. Der er
således tale om en skade som følge af en selv-stændigt virkende entreprenørs
skadegørende handlinger uden for kontrakt. Det følger af dansk rets almindelige
erstatningsretlige principper, at hvervgive-ren som udgangspunkt ikke er ansvarlig
for sådanne skader.

Efter det anførte finder Højesteret, at der ikke er grundlag for at pålægge
Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 3, tidligere
Appelindstævnte 1 erstatningsansvar for vandskaden efter en analogi af lejelovens
§ 142, stk. 3, eller lejelovens § 149, stk. 2.

Konklusion og sagsomkostninger
Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 3, tidligere
Appelindstævnte 1 frifindes for de rejste krav.

Højesteret stadfæster herefter byrettens frifindende dom.

Appelindstævnte A/B, tidligere Appellant A/B og Appelindstævnte 3, tidligere
Appellant skal solidarisk betale sagsomkostninger for landsret og Højesteret med i
alt 116.000 kr. til Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 3,
tidligere Appelindstævnte 1. Heraf er 100.000 kr. til dækning af advokatudgift og
16.000 kr. til dækning af retsafgift.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsret og Højesteret skal Appelindstævnte A/B, tidligere
Appellant A/B og Appelindstævnte 3, tidligere Appellant betale 116.000 kr. til
Appellant 2, tidligere Appelindstævnte 2 og Appellant 3, tidligere
Appelindstævnte 1.

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne høje-
steretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.