Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgte kan løfte bevisbyrden for at kunne kræve reduktion af sagsøgers huslejedepositum.
Ret: Retten i Roskilde (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

RETTEN I ROSKILDE
DOM

afsagt den 17. maj 2021

Sag BS-42746/2019-ROS

Lejer A/S
(advokat Morten Winsløv)

mod

Udlejer A/S
(advokat Ulrik Bayer)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande
Denne sag, der er anlagt den 26. september 2019, vedrører opgørelsen af det
økonomiske mellemværende mellem sagsøgeren, Lejer A/S, herefter Lejer A/S,
som lejer og sagsøgte, Udlejer A/S, herefter Udlejer A/S, som udlejer i forbindelse
med Lejer A/S' fraflytning af en erhvervsejendom.

Lejer A/S har nedlagt påstand om, at Udlejer A/S til Lejer A/S skal betale 588.846
kr. med tillæg af procesrente fra den 1. juni 2019.

Udlejer A/S har nedlagt påstand om frifindelse.

Udlejer A/S har nedlagt selvstændig påstand om, at Lejer A/S til Udlejer A/S skal
be-tale 153.089 kr. med tillæg af procesrente fra den 1. maj 2019.

Heroverfor har Lejer A/S nedlagt påstand om frifindelse.



2

Lejer A/S' påstand udgøres af indbetalt depositum vedrørende lejemålet.

Udlejer A/S' påstand udgøres af istandsættelsesomkostninger vedrørende
lejemålet, der overstiger det indbetalte depositum.

Oplysningerne i sagen
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218
a.

Der blev pr. 1. april 2016 indgået en erhvervslejekontrakt på nærmere angivne
vilkår vedrørende ejendommen Adresse, By, mellem Lejer A/S som lejer og den
daværende udlejer Virksomhed A/S, der senere over-drog ejendommen til Udlejer
A/S.

Af erhvervslejekontrakten fremgår bl.a.:

” 1.0 DET LEJEDE
…

1.4 Lejer har endvidere brugsret til
 Parkeringsareal. Dog skal lejer være opmærksom på, at arealet

skal deles med lejer af den resterende del af bygningen i for-
hold til lejemålenes arealer.

…

2.0 DET LEJEDES BENYTTELSE

2.1 Det lejede skal benyttes til kontor, overnatning samt lager for lejer og
dennes samarbejdspartnere, og må ikke uden udlejers skriftlige
samtykke benyttes fil andet formål.

I det tilfælde, at lejer anvender det lejede til overnatning er dette uden
ansvar for udlejer og alene lejers ansvar. Det er derfor lejers ansvar at
opfylde eventuelle myndighedskrav, opfyldelse af brand-krav m.v.

…

3.0 LEJEMÅLETS BEGYNDELSE

3.1 Lejemålet træder i kraft den 1. april 2016
…

4.0 DET LEJEDES STAND VED OVERTAGELSEN



3

4.1 Det lejede overtages som det er besigtiget, uden mangler af nogen art,
og afleveres ved endt lejeperiode i samme stand. Lejer indrøm-mes
en periode på 14 dage fra ikrafttrædelsestidspunktet til at gen-nemgå
ejendommen for eventuelle mangler, og lade disse indføre i en
eventuel mangelliste, som lejer ikke hæfter for ved lejemålets fr-
aflytning.

4.2 Forinden lejeaftalens indgåelse har lejer besigtiget og godkendt det
lejede.

4.3 Det er aftalt mellem parterne, al der umiddelbart forinden lejers
disposition af lejemålet udarbejdes fotodokumentation for lejemå-lets
stand. Ved lejers fraflytning gennemgås ejendommen på ny. Le-jer
har reetableringspligt saml istandsættelsespligt i forhold til den stand
det blev overtaget, således at det afleveres i samme stand som det
blev overtaget.

5.0 VEDLIGEHOLDELSE OG FORNYELSE

5.1 Udlejer vedligeholder ejendommens klimaskærm, hvorved forstås tag
og ydermure.

5.2 Al øvrig vedligeholdelse, herunder fornøden fornyelse, påhviler le-
jer.

5.3 Lejer overtager lejemålet som det er besigtiget, og skal ved endt le-
jeperiode afleveres i samme stand. Lejers vedligeholdelsespligt ta-ger
udgangspunkt i dette, og der er ved lejemålets indgåelse udfær-diget
en rapport/billeddokumentation herfor. Lejers vedligeholdel-sespligt
omfatter blandt andet, men er ikke begrænset til vedlige-holdelse og
nødvendig fornyelse af:

5.3.1 Maling, hvidtning og tapetsering.

5.3.2 Gulvbelægning, herunder tæpper.

5.3.3 Maling af vinduesrammer ind- og udvendigt og øvrigt træ-
værk indvendigt.

5.3.4 Rensning af afløb.

5.3.5 Installationer og fast inventar af enhver art, herunder vvs-in-
stallationer og el-installationer.



4

5.3.6 Indvendige bygningsdele, herunder låse, nøgler, beslag og
dørhåndtag.

5.3.7 Ruder.

5.3.8 Porte.
…

7.0 LEJE, DEPOSITU OG MOMS
…

7.5 Til sikkerhed for lejers forpligtelser 1 henhold til denne lejekontrakt
betaler lejer et kontant depositum kr. 550.000,-. Depositum forrentes
ikke. Depositum betales til udlejer ved underskrift af denne aftale.

Ved forhøjelse af huslejen kan udlejer kræve regulering af det ind-
betalte depositum, således at depositum til enhver tid svarer til 6
måneders leje med tillæg af driftsudgifter & moms.

…

18.0 FRAFLYTNING

18.1 Ved lejemålets ophør skal det lejede afleveres i samme stand som ved
overtagelsen.

…

18.3 Hvis istandsættelsesarbejderne ikke er udført eller efter udlejers skøn
ikke er udført tilfredsstillende inden fraflytningen, bliver
istandsættelsesarbejderne udført på udlejers foranledning og for le-
jers regning.”

Lejer A/S indbetalte i forbindelse med lejeaftalens indgåelse det anførte depositum
på 550.000 kr., der siden er reguleret, så det udgør beløbet anført i Lejer A/S'
påstand.

Den 18. august 2016 påtalte udlejers administrator over for Lejer A/S, at Lejer
A/S' medarbejdere parkerede på græsplænen med skade herpå til følge. Lejer A/S
bekræftede i den forbindelse den 19. august 2016, at en regning for udbedring ville
blive betalt.

Den 1. oktober 2016 erhvervede Udlejer A/S ejendommen.

I forbindelse med Lejer A/S' opsigelse og fraflytning af lejemålet blev der afholdt
flyttesyn den 3. maj 2019.



5

Udlejer A/S sendte den 18. juni 2019 flytteafregning til Lejer A/S med et krav sva-
rende til beløbet anført i Udlejer A/S' påstand.

Der er under sagen fremlagt tilbud og fakturaer vedrørende dele af det herefter
udførte arbejde.

Der er under sagen endvidere fremlagt en række fotos af lejemålet, der efter det
oplyste er taget henholdsvis

- i maj 2014 af ejendomsmægler Vidne 1 i forbindelse med salgs- og
udlejningsbestræbelser (ekstrakten side 36-47),

- i april 2016 af Vidne 2 i forbindelse med lejemålets overtagelse (ek-
strakten side 48-105) og

- i maj 2019 af Person 1 taget umiddelbart efter flyttesynet (ekstrakten side
109-178).

Forklaringer
Der er afgivet forklaring af Vidne 2, Person 1, Vidne 3, Vidne 4 og Vidne 1.

Vidne 2 har forklaret, at han er afdelingsleder i Lejer A/S' baneafdeling og dermed
står for alle banearbejder i virksomheden. De arbejdede i den perio-de på
Ringstedbanen og stod for at skulle fortage renoveringen af Køge Bugt-banen.
Derfor havde de akut brug for kontorfaciliteter til administration og
byggepladsledelse i den forbindelse. Det var ikke til brug for håndværkerne på
pladsen. Der var i lejemålet nok 60 personer i alt i det første års tid, derefter faldt
det til 10-15 personer. Der var både folk fra Lejer A/S og Banedan-mark. De
beholdt dog lejemålet, da de på lageret havde komponenter til køre-strøm, der ofte
udsættes for tyverier.

De fandt lejemålet gennem ejendomsmægler Vidne 1. Lejemålet havde stået tomt i
ca. 2 år. Bygningen fremstod meget træt, og gulvtæpper, gulve og vægge var slidte.
Der var mange huller i væggene, og der var ikke nymalet. Det lod til, at nogen
bare var flyttet fra ejendommen, der herefter bare havde fået lov at stå, sikkert med
henblik på salg frem for udlejning. De satte ejendommen i stand og fik vasket af
både ud- og indvendigt, hængte gardiner op, udskiftede opvaske-maskinen mv. De
reparerede ikke huller i væggene og malede ikke. De etablere-de selv internet. Der
blev af udlejer sat en rå skillevæg op på lageret.

Der var gjort klar til overnatning i nogle af kontorerne, men den mulighed blev
kun benyttet i meget begrænset omfang. De fleste medarbejdere og samarbejds-
partnere ville hellere bo på hotel. Det er muligt, at nogle af deres italienske sam-
arbejdspartnere har overnattet i kort tid. Ejendommen blev primært benyttet i
dagtimerne, mere det første år end senere.



6

Bygningen så ikke ud som på fotoene i ekstrakten side 36 ff., da de overtog den.
Den bar præg af ikke at være sat i stand og have stået tom længe.

Han mener, ejendomsmægler Vidne 1 var med, da han tog fotoene i ekstrakten side
48 ff., men han kan også have fået nøglen og selv taget dem.

Vidne 1 ville optage videodokumentation, men han er ikke klar over, om eller
hvornår dette i givet fald skete, eller om det blev sendt til den davæ-rende udlejer.
De har aldrig haft kontakt med denne. Han forventede at video-dokumentationen
forelå. Ellers ville han have taget flere billeder selv.

De kunne leve med ejendommen, som den var, og reklamerede ikke over mangler i
overensstemmelse med bestemmelsen herom i lejekontrakten. Om der forelå
mangler, afhænger også af, hvad man forstår som en mangel.

Han arbejdede selv i lejemålet i perioden.

De havde rengøring i lejemålet tre gange om ugen, og da der var mest travlt, havde
de en rengøringsmedarbejder fastansat. I lejeperioden vedligeholdt de også
lejemålet, skiftede pærer mv. Der foreligger ikke særskilte regninger her-på, idet
dette er indgået i den almindelige drift på stedet.

De har ikke malet, hvidtet og tapetseret i lejeperioden. Vinduesrammerne blev ikke
malet hverken ind- eller udvendigt. Gulvbelægningen blev vasket. De har renset
afløb, men der er ikke repareret vvs-installationer. Kælderen blev over-svømmet,
men det var ikke dem, der udbedrede det.

De fraflyttede lejemålet med udgangen af april 2019. I den forbindelse fik de gjort
hovedrent, svarende til da de flyttede ind. De rensede tæpper og spartlede egne
huller, men lod de ret store huller, der var der i forvejen, blive. Lejemålet blev efter
hans opfattelse afleveret i bedre stand, end de overtog det.

De havde flyttesyn med Person 1 den 3. maj 2019. Han fortalte i den for-bindelse,
hvordan lejemålet så ud ved overtagelsen. Person 1 kommente-rede ikke dette og
sagde ikke noget om, at lejemålet var i dårligere stand, end da de overtog det. Han
mener, han sagde til Person 1, at de ønskede depo-sitummet tilbagebetalt. Der blev
ikke taget fotos i den forbindelse.

Da de fik flytteafregningen, afviste de den og kontaktede advokat.

De har ikke ønsket at betale for retablering af græsareal som anført i flytteafreg-
ningen, idet der er tale om et andet areal, end det der er omhandlet i mailkorre-
spondancen i august 2016. Den anden lejer, Person 2, der handler engros



7

inden for el-komponenter, har også benyttet græsarealet, og det samme har dennes
kunder. Der var mangel på parkeringsmuligheder, mens udlejer grave-de kloak
ned.

Person 1 har forklaret, at Udlejer A/S er et ejendomsselskab med flere søstersel-
skaber med tilsvarende navne. I Virksomhed 1 er administration, vedligeholdelse
og en-treprenørarbejde samlet. Virksomheden købte ejendommen omhandlet af sa-
gen, da den lå inden for det område, han beskæftiger sig med. Han er den reelle
ejer af selskaberne. I ejendommen er desuden et lejemål, der er lejet ud til Person
2. Lejemålet omhandlet af sagen havde tidligere været lejet ud til Virksomhed 2 og
stod tomt.

Fotoene i ekstrakten side 36 ff. stemmer overens med hans oplevelse af ejen-
dommen, da han besigtigede den første gang i september 2015. Det var en stor ,
lys ejendom, der fremstod pæn. Den virkede efter hans opfattelse bestemt ikke
træt. Han overtog ejendommen med lang overtagelse pr. 1. oktober 2016 og kom
jævnligt på ejendommen, både før og efter Lejer A/S flyttede ind, mens han
forhandlede med den daværende ejer.

Fotoene i ekstrakten side 48 ff. er ikke udtryk for mangler ved lejemålet. Ejen-
dommen ser ud, som den gør, og på nogle af billederne ser det lidt rodet ud, men
det er ikke fejl, defekter eller mangler. Nogle fliser i entreen har sat sig, og nogle
loftsplader er flyttet til siden og ikke lagt på plads. Toiletterne bærer præg af, at
ejendommen har stået tom i en periode. Der er tale om kalkaflejrin-ger, der kan
renses af ved grundig rengøring. Der er i øvrigt tale om fotos af samme toilet, men
der er ni toiletter i ejendommen. Det samme gør sig gælden-de for grovkøkkenet
som for toilettet. En række af billederne er af samme lokale fra forskellige vinkler,
og det er kun et fåtal af lokalerne, der er fotograferet.

Han kendte til Lejer A/S i forvejen og var glad for, at der var lejere på ejen-
dommen, idet ejendomme ikke har godt af at stå tom. Der var mange personer på
ejendommen, og flere var i gule arbejdsuniformer og sikkerhedssko, der in-
dikerede, at de kom på byggepladsen. Folk færdedes både ude og inde, herun-der
på lageret, med sikkerhedssko, hvilket slider mere på nogle belægninger end
andre. På en del af kontorerne var der hængt tegninger op af banearbejdet, men
han ved ikke med hvad. Der var mange huller i væggene, måske 20-30 pr. rum, da
Lejer A/S fraflyttede, og væggene var beskidte og bar præg af at ha-ve været brugt
som opslagstavler. Han så på et tidspunkt, at der blev spillet fodbold indendørs, og
det var der også spor af på vægge senere.

Da Lejer A/S fraflyttede, bar lejemålet præg af, at det havde været lejet ud til en
entreprenør, og det kom ikke bag på ham. Det var navnlig væggene, gul-vene,
rengøringen og udendørsarealerne, der var problemer med.



8

Han mener ikke at have indikeret over for Vidne 2, at han accepterede leje-målets
stand ved flyttesynet, tværtimod mener han at have påpeget, at vægge og gulve var
i sørgelig stand. Han husker ikke, om Vidne 2 bad om at få depositummet tilbage i
forbindelse med fraflytningssynet, men han mener se-nere at have modtaget en
rykker for det.

Fotoene i ekstrakten side 109 ff. er taget i forbindelse med fraflytningen og for-
synet med kommentarer om det arbejde, der skal udføres. Fotoene af udendørs-
arealerne er af udendørsarealer, som kun Lejer A/S havde brugsret til. Han så, at
udendørsarealerne bl.a. blev brugt til opbevaring af metaleffekter, sikkert til
banearbejdet, og der kørte lastvogne på området. Gulvbelægningen inden-dørs
fremstår ikke hovedrengjort, og flere steder er gulvtæpperne plettet og for-søgt
rengjort uden held. Dette har forårsaget bulerne i tæppet, der ses på nogle af
fotoene. Nogle steder er den glatte overflade slidt af trægulve på grund af in-tensiv
færdsel. Vægge, vindueskarme og borde er slidte. Fotoene er fra forskel-lige steder
i og er repræsentative for hele lejemålet. Lejemålet bar præg af at væ-re brugt
hårdt, men nok ikke hårdere, end hvad man ellers ser i sådanne er-hvervslejemål.
Lejemålet skulle gennemgribende rengøres, en del ting skulle re-pareres og en del
ting skiftes, herunder manglede der mange pærer.

En del af lejemålet har ikke fået ny gulvbelægning, fordi der er flyttet en ny en-
treprenør ind, der har færdsel direkte til og fra en byggeplads. Den nye lejer har
accepteret belægningen, som den er, mod ikke at hæfte for ny belægning. Han har
ikke gjort brug af tilbuddene på pærer og maling fra henholdsvis Virksomhed 3 og
Malerfirmaet Virksomhed 4. Malerarbejde og rengøring er udført af Virksomhed 1.
Der er ikke medregnet istandsættelse af grovkøkkenet og fyrrummet. Alt ud-ført
arbejde er afregnet med både skat og moms.

Det er hans opfattelse, at Vidne 2's fotos af væggene dækker tre af lokaler-ne,
mens hans egne fotos dækker størstedelen af lejemålet. Lejemålet fremstår ikke
bedre i dag, end da han selv overtog ejendommen.

Vidne 3 har forklaret, at han for 1½ - 2 år siden udførte arbejde på ejendommen
Adresse i By for Virksomhed 1 sammen med en kollega. Han ma-lede vægge og
vindueskarme og skiftede gulve og lofter. Der var i alle rum hul-ler i væggene, der
skulle dækkes, og derefter skulle der males. Han vil mene, der var 15-20 huller i
væggene i stort set alle rum. Udenfor var der et sted, hvor der havde stået
materialer, og dette område skulle udbedres. Der manglende rigtig mange elpærer
og loftsplader på ejendommen. Han gjorde også rent på badeværelserne.

Vidne 4 har forklaret, at han for godt et år siden udførte arbejde på ejen-dommen
Adresse i By med en kollega. Han skiftede tæpper og gulve og reparerede huller i
væggene, som han derefter malede. Der var omkring 20



9

huller i hvert rum. Han gjorde dørene rene og gjorde rent næsten overalt inde i
bygningen. Udenfor var der et område, der skulle planeres og udbedres. De var i
alt fem, der arbejdede på ejendommen, da de var flest.

Vidne 1 har forklaret, at han som ejendomsmægler havde ejendom-men omhandlet
af sagen til salg fra nok 2014. Lejer A/S kontaktede ham, mens ejendom stod til
salg, og der blev i 2016 indgået en lejeaftale mellem Lejer A/S og den daværende
ejer. Hans virksomhed stod for dialogen mellem den daværende ejer og Lejer A/S i
forbindelse med udlejningen, og Lejer A/S stod for udarbejdelsen af
lejekontrakten. Virksomhed 5 købte senere ejendommen. Der blev indgået en
købsaftale omkring juli 2016. Person 1 havde i stykke tid forinden købet af
ejendommen udtrykt interesse herfor, og han havde derfor løbende været henne at
se på ejendommen både før og efter, den blev genudlejet.

Fotoene i ekstrakten side 36 ff. er taget med henblik på salg i 2014, hvor han
havde ejendommen til salg. Ejendommen blev sat til salg, efter lampevirksom-
heden Virksomhed 2 havde opsagt lejemålet. Virksomhed 2 efterlod ejendom-men
i pæn stand.

På tidspunktet for Lejer A/S' indflytningen fremstod ejendommen pæn og generelt
i overensstemmelse med fotomaterialet fra salget. Ejendommen er en kombineret
kontor- og lagerejendom. Ejendommen er en klassisk betonejen-dom, men den
fremstod efter hans opfattelse ikke træt, da ejendommen blev udlejet til Lejer A/S.

Der var enkelte rum, hvor der var huller i væggene, men han husker ikke, at der
skulle være omkring 20 huller i væggene i disse rum.

Gulvtæpperne var generelt pæne og ordentlige, men de bar præg af at være brugte
og havde været anvendt. I den sammenhæng er det forskelligt, hvad den enkelt
lejer vil opfatte som værende brugte, da det afhænger af den enkelte le-jer, og hvad
den enkelte lejer skal anvende lejemålet til, herunder om det skal udlejes som
industriejendom.

Han husker ikke, at trægulvene var i en sådan slidt stand på indflytningstids-
punktet, som fotoene i ekstrakten side 109 ff. på fraflytningstidspunktet viser. Han
husker kun, at der var trægulve på 1. sal og i et andet rum, mens der pri-mært var
gulvtæpper og linoleum på gulvene i resten af ejendommen.

Han kom også på ejendommen, efter Lejer A/S' indflytning. Det var popu-lært sagt
en blandet landhandel af folk, der kom på stedet. Han så en blanding af arbejdsfolk
med gule hjelme og almindelige kontoransatte.



10

Parternes synspunkter
Lejer A/S har i sit påstandsdokument anført:

”Sagsøgers krav er ubestridt.

Sagsøgte har bevisbyrden for berettigelsen af samtlige sagsøgtes mod-
krav.

Det gøres gældende, at sagsøgte ikke kan fremsætte berettigede mod-krav.

Det gøres gældende, at Bilag B – der er fra maj 2014 – er uden bevis-
mæssig værdi.

Det gøres gældende, at bilag 2 dokumenterer, at lejemålet blev afleveret i
bedre stand end ved overtagelsen.

Det gøres desuden gældende, at sagsøgte ikke har løftet bevisbyrden for,
at lejemålet er afleveret i ringere stand end ved overtagelsen, jf. de af
sagsøgte i svarskriftet citerede bestemmelser fra Bilag A (§§ 4.1, 4.3 og
5.3) samt Bilag A´s § 18, stk. 1., eller at der ved afleveringen konsta-
teredes mangler, sagsøger hæfter for.

Opgørelsen fremlagt som Bilag 1 bestrides som udokumenteret.

Bilag C viser lejemålets stand omkring afleveringstidspunktet, men fo-
tografierne bestrides at kunne tjene som dokumentation for at posterne i
bilag 1 er relevante som grundlag for et krav mod sagsøger.

I det omfang sagsøgte støtter sit krav på erstatningssynspunkter, bestri-des
det, at erstatningsbetingelserne er til stede.

Det gøres gældende at den af sagsøgte krævede istandsættelse vil med-
føre en uberettiget berigelse for sagsøgte.”

Udlejer A/S har i sit påstandsdokument anført:

”Det fremgår af lejekontraktens punkt 4.1, at det lejede

” overtages som det er besigtiget, uden mangler af nogen art, og afleveres
ved endt lejeperiode i samme stand ”

og af lejekontraktens punkt 4.3, at



11

”Lejer har reetableringspligt samt istandsættelsespligt i forhold til den
stand det blev overtaget, således at det afleveres i samme stand som det
blev overta-get.”

Lejemålet blev overtaget i særdeles god stand uden mangler af nogen art,
og skulle derfor tilbageleveres i samme stand ved Sagsøgers fraflyt-ning,
hvilket var den 30. april 2019.

Til belysning af lejemålets stand ved Sagsøgers indflytning henvises der
til de som bilag B fremlagte fotografier af lejemålet.

Det kan af Retten lægges til grund, at Sagsøger ikke ved lejemålets be-
gyndelse reklamerede over lejemålets stand ved indflytningen, jf. er-
hvervslejelovens § 21. Dette dokumenterer tillige, at lejemålet blev over-
taget ”uden mangler af nogen art” .

Sagsøger har misligholdt sin forpligtelse for så vidt angår hvilken stand,
som lejemålet skulle afleveres i, og er erstatningsansvarlig herfor. Der
henvises i den forbindelse til fraflytningsrapporten (bilag 1), hvoraf også
fremgår hvilke udgifter Sagsøgte har afholdt til blandt andet hvidtning af
vægge (gipsning af huller, slibning og maling), retablering af lofter,
reparation af gulve, herunder slibning og oliering af trægulve samt
udskiftning af tæpper mv.

Der henvises for så vidt angår lejemålets stand ved fraflytningen også til
de som bilag C fremlagte fotografier taget ved fraflytningssynet den 3.
maj 2019.

Det understreges, at Sagsøger havde vedligeholdelsespligten, mens leje-
målet bestod og at vedligeholdelsespligten blandt andet omfattede ma-
ling, hvidtning, tapetsering, gulvbelægning (herunder tæpper), maling af
vinduesrammer ind- og udvendigt og øvrigt træværk indvendigt, in-
stallationer af fast inventar af enhver art, indvendige bygningsdele og
ruder. Det fremhæves i samme forbindelse, at Sagsøger ikke trods op-
fordring hertil har fremlagt dokumentation for, at Sagsøger har afholdt
udgifter til vedligeholdelse af lejemålet og herunder til ma-ling, hvidtning,
tapetsering, gulvbelægning, maling af vinduesrammer ind- og udvendigt
og øvrigt træværk indvendigt, installationer af fast inventar af enhver art,
indvendige bygningsdele og ruder, jf. i det hele Sagsøgers
vedligeholdelsesforpligtelse ifølge lejeaftalen. Retten kan på den
baggrund lægge til grund, at Sagsøger ikke har vedligeholdt leje-målet.
…



12

Sagsøgtes erstatningskrav (udbedringsomkostningerne) kan opgøres til kr.
593.548 excl. moms.

Sagsøgtes udgifter til udbedring af de mangler, der er en følge af Sagsø-
gers misligholdelse, fremkommer som følger:

Hvidtning af vægge jf. den som bilag D fremlagte faktura 1013 kr. 187.000,00
Rengøring kalk baderum m.v., jf. den som bilag D fremlagte
faktura 1013 kr. 9.600,00
Udførte arbejder (tæppefliser og linoleum) i henhold til
faktura 1996 fra Person 3, der fremlægges som bilag E. Arbejderne omfatter ikke samtlige
misligholdte gulvarealer,
jf. herom nedenfor kr. 251.155,00
Udbedring af vindueskarme jf. den som bilag D fremlagte
faktura 1013 kr. 4.800,00
Udendørsarealer jf. den som bilag F fremlagte faktura 1011 kr. 13.200,00
Udbedring af køkkenbord m.v. jf. den som bilag G fremlagte
faktura 1012 kr. 12.550,00
Vinduespudsning m.v. jf. den som bilag G fremlagte faktura
1012 kr. 5.600,00
Udskiftning af pærer jf. den som bilag G fremlagte faktura
1012 kr. 5.300,00
I alt kr. 489.205,00 
Moms kr. 122.301,25 
I alt excl. i henhold til ovenstående kr. 611.506,25

Differencen mellem Sagsøgtes tilgodehavende før modregning af depo-
sitummet og ovenstående beløb udgør omkostninger ved udbedring af
samtlige gulvarealer. Der henvises herom til bl.a. tilbuddet fra Person 3
(bilag H) samt at Sagsøgte har en udgift ved at istandsætte de gulve, der er
i den del af Sagsøgers oprindelige lejemål, der nu lejes af
entreprenørvirksomheden VSMO ApS.

Sagsøgte opgør på den baggrund sit modkrav som følger:

Erstatning i alt i henhold til ovenstående incl. moms kr. 611.506,25
Erstatning relaterende sig til gulvene i det areal, som VSMO
har overtaget (kr. 355.498 – kr. 251.155) kr. 104.343,00
Moms heraf (104.343 x 0,25) kr. 26.085,75 
I alt kr. 741.935,00

Sagsøgte har haft omkostninger til indkøb af elpærer, hvilket var nød-
vendigt i kraft af, at Sagsøger efterlod lejemålet uden dette. Der henvi-ses
herom til faktura fra Virksomhed 3 ( bilag I)
…

Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende,



13

at lejemålet ved Sagsøgers indflytning blev overtaget i god stand uden
mangler,

at det er forkert, når det fra Sagsøgers side gøres gældende, at leje-
målet er afleveret i bedre (eller samme) stand som ved Sagsøgers
indflytning,

at det ved vurderingen heraf skal tages i betragtning, at Sagsøger ik-ke
har reklameret over, at lejemålet blev overtaget ”uden mangler af
nogen art” , hvorved bemærkes, at Sagsøger ikke inden den i pkt.
4.1 i lejekontrakten anførte frist (eller senere) fremkom med
indsigelser mod, at lejemålet ikke var ”uden mangler af nogen art” ,

at lejemålet pr. fraflytningen ikke var ”uden mangler af nogen art” , jf.
fraflytningsrapporten, som Sagsøgte ikke har gjort indsigelse mod
rigtigheden af,

at det påhviler Sagsøger at dokumentere, at lejemålet er afleveret i
samme eller bedre stand end det blev overtaget,

at Sagsøger ikke har løftet bevisbyrden herfor,

at Sagsøger har bevisbyrden for, at de af Sagsøgte påtalte mangler
tillige var til stede ved Sagsøgers indflytning,

at Sagsøger heller ikke har løftet denne bevisbyrde,

at det i tillæg hertil - ved at sammenholde fotografierne (bilag B og C)
fra Sagsøgers indflytning og fraflytning - fremgår, at Sagsøgte i
sjælden grad har misligholdt lejemålet,

at Sagsøger ikke har foretaget vedligeholdelse af lejemålet i overens-
stemmelse med Sagsøgers forpligtelse ifølge lejekontrakten (bilag
A),

at dette dokumenteres af, at Sagsøger ikke har fremlagt dokumenta-
tion for nogen former for vedligeholdelse,

at Sagsøgers misligholdelse vedrører såvel indvendige som udvendi-ge
forhold,



14

at de udbedringer, der fremgår af fraflytningsrapporten var nødven-
diggjort for at lejemålet kunne afleveres i god stand uden mangler
af nogen art, og

at Sagsøgte grundet Sagsøgers misligholdelse af sin pligt til at afleve-re
lejemålet uden mangler, har et erstatningskrav stort kr. 741.935,00,
som Sagsøgte er berettiget til at modregne i det af Sagsøger erlagte
depositum og derudover indtale som et selvstæn-digt krav overfor
Sagsøger.”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Lejer A/S lejede pr. 1. april 2016 den af sagen omhandlede del af erhvervsle-
jemålet Adresse, By, og Udlejer A/S erhvervede siden ejendommen fra den
daværende ejer. Forinden havde lejemålet stået tomt siden den tidligere le-jer,
lampevirksomheden Virksomhed 2's fraflytning i 2014.

Det fremgår af erhvervslejekontrakten, der regulerer forholdet mellem parterne, at
Lejer A/S, der forud for lejeaftalens indgåelse havde besigtiget og god-kendt det
lejede, overtog dette som besigtiget, uden mangler af nogen art, og ved endt
lejeperiode skulle aflevere det lejede i samme stand. Hvis istandsættel-sesarbejder
i den forbindelse ikke var udført eller efter udlejers skøn ikke var udført
tilfredsstillende, ville disse blive udført på udlejers foranledning for Lejer A/S'
regning.

Det fremgår videre, at Lejer A/S havde en frist på 14 dage fra den 1. april 2016 til
at gennemgå ejendommen for eventuelle mangler og lade disse indføre i en
mangelliste, som Lejer A/S ikke hæftede for ved lejemålets fraflytning. En sådan
mangelliste er ikke udarbejdet.

Efter lejekontrakten skulle der umiddelbart forinden Lejer A/S' disposition over
lejemålet udarbejdes en rapport og/eller fotodokumentation for lejemålets stand.
Sådan dokumentation foreligger ikke.

Om vedligeholdelsesforpligtelserne i lejeperioden fremgår, at udlejer vedlige-
holder ejendommens klimaskærm, hvorved forstås tag og ydermure, mens al øvrig
vedligeholdelse, herunder fornøden fornyelse, påhviler Lejer A/S. Denne
vedligeholdelsespligt omfatter efter lejekontrakten bl.a., men er ikke be-grænset
til, vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af maling, hvidtning og ta-petsering,
gulvbelægning, herunder tæpper, maling af vinduesrammer ind- og udvendigt og
øvrigt træværk indvendigt, rensning af afløb, installationer og



15

fast inventar af enhver art, herunder vvs- og elinstallationer, indvendige byg-
ningsdele, herunder låse, nøgler, beslag og dørhåndtag, ruder og porte.

Efter bevisførelsen, herunder navnlig ejendomsmægler Vidne 1's for-klaring
sammenholdt med de fotos, som han efter det oplyste tog i maj 2014 i forbindelse
med salgsbestræbelser vedrørende ejendommen, lægges det til grund, at
ejendommen ved Virksomhed 2's fraflytning i 2014 var i pæn stand, svarende til de
fremlagte fotos, og at ejendommen på tidspunktet for Lejer A/S' overtagelse den 1.
april 2016 ligeledes fremstod pæn og generelt i overens-stemmelse med disse
fotos, om end der var enkelte rum med huller i væggene.

I den forbindelse kan de fotos, som Vidne 2 tog i april 2016 i forbindelse med
Lejer A/S' overtagelse af lejemålet, ikke føre til en anden vurdering af lejemålets
stand på daværende tidspunkt, idet det efter bevisførelsen lægges til grund, at disse
navnlig vedrører enkelte lokaler og ikke er repræsentative for den øvrige del af
ejendommen.

Vedrørende forholdene i Lejer A/S' lejeperiode lægges det efter bevisførel-sen til
grund, at Lejer A/S ikke i forbindelse med overtagelsen af lejemålet eller i
lejeperioden har reklameret over forhold ved ejendommen. Det lægges videre til
grund, at ejendommen i Lejer A/S' lejeperiode blev brugt inten-sivt, herunder til
bl.a. kontor, administration og drift, opbevaring og overnat-ning i forbindelse med
entreprenørarbejde. Endvidere har Lejer A/S trods opfordring hertil ikke
dokumenteret, at Lejer A/S i lejeperioden har afholdt udgifter til vedligeholdelse af
lejemålet, herunder i forhold til de vedligeholdel-sesforpligtelser, der i henhold til
lejekontrakten påhviler Lejer A/S.

For så vidt angår lejemålets stand ved Lejer A/S' fraflytning pr. 30. april 2019
lægges det efter bevisførelsen til grund, at det fremtrådte i overensstem-melse med
Person 1's forklaring og de fotos, som han tog umiddelbart ef-ter flyttesynet, og at
lejemålet herefter ikke ved lejemålets ophør blev afleveret i samme stand som ved
overtagelsen.

Efter navnlig de afgivne forklaringer og de fremlagte tilbud og fakturaer lægges
det til grund, at ejendommens stand på tidspunktet for Lejer A/S' fraflyt-ning
nødvendiggjorde istandsættelsesarbejder svarende til Udlejer A/S' opgørelse heraf.

På den ovenfor anførte baggrund finder retten efter den samlede bevisførelse, at
det er godtgjort, at disse istandsættelsesarbejder vedrører forhold, som Lejer A/S
efter lejekontrakten hæfter for.

Efter bevisførelsen har retten ikke grundlag for at tilsidesætte Udlejer A/S'
opgørel-se af omkostningerne til istandsættelsesarbejderne.



16

Særligt for så vidt angår gulvarealer bemærkes, at det ikke kan føre til et andet
resultat, at Udlejer A/S har genudlejet dele af lejemålet og i den forbindelse har
valgt – i hvert fald på nuværende tidspunkt – ikke at istandsætte dele af gulvarealet
i denne del af lejemålet.

Særligt for så vidt angår udendørsarealer bemærkes, at Lejer A/S både i henhold til
lejekontrakten og sin erklæring herom af 19. august 2016 hæfter for
istandsættelsen heraf, idet retten ikke har grundlag for at antage, at der herved er
tale om andre udendørsarealer, end de der er omfattet af de opgjorte istands-
ættelsesarbejder.

Herefter tages Udlejer A/S' frifindelsespåstand til følge for så vidt angår Lejer A/S'
betalingspåstand, ligesom Udlejer A/S' selvstændige betalingspåstand ligele-des
tages til følge.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, karakter, omfang, forløb og udfald
fastsat til dækning af udgifter til advokatbistand med 50.000 kr., af retsafgift med
3.980 kr. og af øvrige udgifter til vidneførsel med 2.500 kr., i alt 56.480 kr. Der er
taget højde for, at Udlejer A/S er momsregistreret.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

Udlejer A/S frifindes.

Lejer A/S skal til Udlejer A/S betale 153.089 kr. med procesren-te fra den 1. maj
2019.

Lejer A/S skal til Udlejer A/S betale sagsomkostninger med 56.480 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.