Sag om, hvorvidt bilag kan fremlægges under boligretssag
Ret: Retten i Randers (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Retspleje og civilproces;

RETTEN I RANDERS

Udskrift af dombogen

Kendelse

Afsagt den 14. maj 2012 i sag nr. BS 5-2390/2010:

Udlejer A/S
c/o Vidne
Adresse 1
By 1
mod
Randers Kommune - Boligstøttekontoret
Laksetorvet
8900 Randers C
og
Lejer
Adresse 2
By 2

Parternes påstande:

Sagsøgte, Randers Kommune og Lejer, har nedlagt påstand om, at Udlejer
A/S, skal anerkende, at bilag bortset fra 1,2,3,15, 16 og 19 ikke må
fremlægges under boligretssagen.

Sagsøgeren har nedlagt påstand om, at bilagene tillades fremlagt, men
accepteret at bilag 7.3, 7.13-15, 20-22 udgår.

Sagens oplysninger

Ved lejeaftale af 6. juli 2009 lejede Lejer med virkning fra 10. juli 2009
lejemålet Adresse 2, By 2 af Udlejer A/S for en årlig leje på 34.800 kr.

Den 3. december 2009 anmodede boligstøtteafdelingen ved Randers
Kommune huslejenævnet i Randers om at tage stilling til huslejens størrelse,
og Lejer indtrådte ved email af 27. april 2010 i sagen med
Boligstøtteafdelingen som befuldmægtiget.

I et brev af 19. april 2010 fra huslejenævnet til ejeren hedder det blandt
andet:

STD065879-S01-ST02-K896.02-T3-L01-M00-\D51



Side 2/7

”…

Du anmodes om at komme med bemærkninger til sagen inden 2 uger
sammen med:

Det for ejendommen (dvs. det budget, de øvrige lejere betaler efter)
gældende omkostningsbestemte budget på indflytningstidspunktet sammen
med dokumentation for posterne.

En beregning af afsætningsbeløbene efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18
b.

En beregning af fornyelseshenlæggelserne pr. 31. december 1994.

En nærmere beskrivelse og beregning af de eventuelle
forbedringsforhøjelser, der er indeholdt i lejen, sammen med dokumentation
for udgifterne.

Hvis du er bekendt med en huslejenævnsafgørelse for ejendommen, der kan
dække de udbedte oplysninger, kan du henvise hertil.

…

Jeg kan oplyse dig om, at følgende fremgår af boligreguleringslovens § 42,
stk. 2:

Hvis huslejenævnet ikke har modtaget svar inden udløbet af den angivne frist
kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og
navnlig lægge modpartens fremstilling til grund for afgørelsen.

…”

Udlejeren blev ved brev af 20. oktober 2010 indkaldt til besigtigelse af
lejemålet den 3. november 2010.

Huslejenævnet traf den 23. november 2010 traf afgørelse om, at den aftalte
årlige leje for på 34.800 kr. blev nedsat til 27.825 kr.

Ved afgørelsen fastsatte huslejenævnet den omkostningsbestemte leje, incl.
hensættelser efter boligreguleringslovens § 18 og § 18 b, pr. 10. juli 2009 til
325 kr. og et moderniseringstillæg for modernisering af køkken i 2007 blev
skønsmæssigt fastsat til 3.375 kr. årligt og tillæg for modernisering af
badeværelse i 2009 blev skønsmæssigt fastsat til 5.600 kr. årligt.

Om udlejerens indlæg fremgår det i afgørelsen, at udlejeren den 19. april
2010 er anmodet om at komme med bemærkninger inden 2 uger, men at der

STD065879-S01-ST02-K896.02-T3-L01-M00-\D51



Side 3/7

ikke er modtaget svar.

Afgørelsen blev af udlejeren den 21. december 2010 indbragt for boligretten
med påstand om Randers Kommune og Lejer skulle anerkende, at den årlige
leje pr. 10. juli 2009 udgør 34.800 kr., idet man blandt andet anførte, at
huslejenævnet burde foretage huslejeberegningen på baggrund af en
nævnsafgørelse af 18. december 2009, hvor man for et lejemål beliggende
Adresse 3 i By 2 godkender en leje, som den 1. september 2006 blev aftalt til
35.400 kr. eller 501,76 kr. pr. kvadratmeter. Det blev anført, at man i lighed
med den afgørelse skulle have taget hensyn til moderniseringer, som lå før de
seneste moderniseringer i 2007 og 2009.

Randers Kommune og Lejer påstod frifindelse blandt andet med henvisning
til, at huslejenævnet på det foreliggende grundlag var nødsaget til at træffe en
skønsmæssig afgørelse, idet udlejeren ikke trods opfordring fremkom med
dokumentation i sagen.

Udlejer A/S har under sagen fremlagt en række nye bilag, hvoraf der er
protesteret mod følgende:

Bilag 4.

Huslejenævnsafgørelse af 18. december 2009 vedrørende Adresse 3 By 2.

Bilag 4a.

Udskrift af retsbogen med forlig indgået i 1992 om huslejen blandt andet for
lejemål beliggende Adresse 4 i By 2.

Bilag 5.

Huslejenævnets afgørelse af 2. november 1994 vedrørende ejendommen
Adresse 5, By 2.

Bilag 6.

Tidligere lejekontrakt for det omtvistede lejemål.

Bilag 7 (1,2,4-12)

Lejelister for 1991 og 1993 med huslejevarslinger.

Bilag 8

STD065879-S01-ST02-K896.02-T3-L01-M00-\D51



Side 4/7

Beskrivelse af modernisering af bad og plantegning.

Bilag 9:

Ordrebekræftelse fra Nyborg Vaskerimaskiner A/S

Bilag 10:

Oplysningsskema

Bilag 11:

Brandsikringsrapport.

Bilag 12:

Overslagspris for installation af nye varmeanlæg fra Kronjyllands VVS.

Bilag 13:

Ansøgning om udbetaling af statstilskud 29. november 1982.

Bilag 13a:

Varmesynsrapport.

Bilag 14:

Beregning af omkostningsbestemt husleje med støttebilag.

Bilag 17-18

Korrespondance mellem boligstøtteafdelingen og lejeren.

Vidne har i et retsmøde den 15. december 2011 forklaret, at ejendommen har
28 lejemål, og den har været ejet af selskabet siden 1998. Han har dog kendt
ejendommen siden 1993, hvor den var ejet af et anpartsselskab, hvor han var
anpartshaver. Han fik afgørelsen i bilag 4-sagen inden den aktuelle sag, og
der var refereret til dommen fremlagt som bilag 4a. Han tager fra denne dom
udgangspunkt i 400 kr., som indeholder moderniseringer indtil 1991. Han har
så ajourført den hvert år indtil 2006. For denne lejlighed svarer det til en
samlet leje på 538,88 kr. Han modtog brevet af 19. april 2010, som er
fremlagt som bilag 16. På dagen for Huslejenævnets besigtigelse henviste
han til, at oplysningerne fremgår af bilag 4, men det ignoreres. Han blev ved
besigtigelsen spurgt til modernisering og han redegjorde i overensstemmelse
med bilag 8. Han har ikke sendt noget skriftligt til Huslejenævnet.

Vedrørende bilag 6-7 har han forklaret, at den årlige leje udgør 8.422 kr.

STD065879-S01-ST02-K896.02-T3-L01-M00-\D51



Side 5/7

Forbedringerne er anført i bilag 7, som er udarbejdet af Advokat. Han har
haft disse bilag i hele perioden, og Huslejenævnet fik oplyst de relevante ting
herfra. Han sagde ved besigtigelsen, at der havde været 4 tidligere
nævnssager om denne ejendom, hvor han fik medhold. Bilag 9-13 er
dokumentation for forbedringerne, og disse bilag er fremskaffet til
boligretssagen.

Procedure

Udlejer A/S har til støtte for påstanden anført, at man ved dette lejemål har
udlejet på baggrund af den da fastsatte omkostningsbestemte leje, hvilket er
godkendt i retspraksis. Huslejenævnet lægger fejlagtigt til grund, at
ejendommen ikke er moderniseret, og man ignorerer oplysningen på mødet
fra udlejeren om, at man i en anden afgørelse for det samme sted har
godkendt en omkostningsbestemt leje på 501 kr. pr. kvadratmeter. Udlejeren
har på mødet redegjort for det der svarer til bilag 8, og han har henvist til
nævnets tidligere afgørelser og det tidligere forlig. Huslejenævnet må
formodes at være bekendt med forliget i bilag 4a, som indeholder de
generelle forbedringer udført før 1993 og bilag 7 er et underbilag hertil.
Bilag 5 er også nævnets egen afgørelse. En gennemgang af de oplysninger,
som udlejeren fremkom med på mødet ville vise huslejenævnet, at der var
basis for en leje, som i betydelig grad oversteg den, der faktisk var aftalt.
Huslejenævnet er underlagt officialprincippet, og de må formodes at kende
deres egne afgørelser. Højesterets kendelse refereret U.2009.2465 viser en
forsigtighed med at udelukke fremlæggelse af nye bilag, og man bør med de
konkrete omstændigheder i denne sag ikke afskære de påberåbte bilag.

Randers Kommune og Lejer har gjort gældende, at bilag 4, 4a, 5, 6, 7 og 8
bør udgå, da de er uden betydning for sagen. De øvrige omstridte bilag kunne
have været fremlagt under huslejenævnssagen. Udlejeren har modtaget et
brev, hvor han med meget klar formulering opfordres til at fremlægge
dokumentation og konsekvenserne er i brevet angivet meget klart.
Huslejenævnet afgør selv, hvilke undersøgelser de ønsker at foretage, jf.
boligreguleringslovens § 40, stk. 2, man kan efter § 42, stk. 2 tillægge det
udeblivelsesvirkning, når en part vælger ikke at fremkomme med
oplysninger inden den anførte frist. I højesteretskendelsen tillod man
fremlæggelse i en situation, hvor udlejeren havde reageret inden fristens
udløb.

Rettens begrundelse og resultat

To voterende udtaler:

STD065879-S01-ST02-K896.02-T3-L01-M00-\D51



Side 6/7

Udlejeren har ikke forud for mødet fremsendt dokumentation til
huslejenævnet, men det må på baggrund af hans forklaring i retten, som står
uimodsagt, lægges til grund, at han ved besigtigelsen gjorde huslejenævnets
opmærksom på oplysninger herunder tidligere afgørelser med relevans for
sagen. Disse voterende finder, at udlejeren ikke under disse omstændigheder
på baggrund af bestemmelsen i boligreguleringslovens § 40, stk. 2 og § 42,
stk. 2 bør afskæres fra at fremlægge yderligere bilag. Da fremlæggelse af de
nævnte bilag ikke på det foreliggende grundlag kan skønnes at være uden
betydning for sagen, bør det tillades, at bilagene fremlægges, jf.
retsplejelovens § 341.

En voterende udtaler:

Det følger af bestemmelserne i boligreguleringslovens § 40, stk. 2, og § 42,
stk. 2, at en part, der ikke har efterkommet huslejenævnets nærmere
specificerede krav om oplysninger og dokumentation, der er fornødne for
afgørelse af sagen, som udgangspunkt er afskåret fra at fremlægge sådanne
oplysninger i boligretten, når modparten protesterer herimod. Udlejeren har
ikke fremsendt noget til huslejenævnet og det oplyste om det, der passerede
under mødet, kan ikke føre til en fravigelse af udgangspunktet. Bilagene bør
derfor ikke tillades fremlagt, og de er i deres helhed uden betydning for
sagens afgørelse, jf. retsplejelovens § 219.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, således at udlejerens påstand
tages til følge.

Thi bestemmes:

Det tillades Udlejer A/S at fremlægge bilag 4, 4a, 5, 6 , 7 , 8 ,9, 10, 11,12,
13, 13a 14, 17 og 18.

Dommer

STD065879-S01-ST02-K896.02-T3-L01-M00-\D51



Side 7/7

STD065879-S01-ST02-K896.02-T3-L01-M00-\D51