Sagen drejer sig om udlejers opsigelse af lejers lejemål herunder mangler ved opsigelsesskrivelse
Ret: Retten på Bornholm (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

/

RETTEN PÅ BORNHOLM
DOM

afsagt den 16. juni 2022

Sag BS-44313/2021-BOR

Udlejer
(advokat Joachim Nicolajsen)

mod

Lejer
(advokat Michael Knop)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med sagkyndige boligretsdommere.

Sagens baggrund og parternes påstande

Boligretten har modtaget sagen den 19. november 2021.

Sagen drejer sig om udlejers opsigelse af lejers erhvervslejemål.

Sagsøgeren har påstået sagsøgte tilpligtet at anerkende udlejers opsigelse af
lejemålet Adresse, 3700 Rønne den 27. august 2021, og lejer tilpligtet at fraflytte
lejemålet den 31. august 2022.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218
a.

Oplysningerne i sagen



/

2

Ved lejekontrakt af 1. marts 2005 lejede sagsøgte lejemålet beliggende Adresse,
3700 Rønne. Udlejer var den daværende ejer af ejendommen Born-holms Tidende
A/S. Af lejekontrakten fremgår blandt andet:

”§ 3.

Lejemålets begyndelse og ophør, ændring af vilkår:

Lejemålet begynder d. 1. marts 2005 og vedvarer til det skriftligt
opsiges af en af parterne med 6 måneders varsel.
Opsigelsen kan fra udlejers side tidligst finde sted til fraflytning den
1. januar 2015.”

Sagsøgeren erhvervede ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, den 31. de-
cember 2020.

Ved skrivelse af 27. august 2021 opsagde sagsøgeren lejemålet med 6 måneders
varsel til fraflytning den 28. februar 2022. Af opsigelsesskrivelsen fremgår blandt
andet:

”Opsigelse af Deres lejemål beliggende Adresse, 3700 Rønne

Som advokat for Udlejer skal jeg herved op-lyse, at ovennævnte
lejemål beliggende Adresse, 3700 Rønne, opsiges d.d. til fraflytning
den 28. februar 2022.

Opsigelsen sker med seks måneders varsel, jf. lejekontraktens § 3,
hvilket vil sige med fraflytning senest den 28. februar 2022.06.08

Der vil forud for datoen for fraflytningen blive indkaldt til fraflyt-
ningssyn, som skal ske i overensstemmelse med lejekontrakten.

Begrundelsen for opsigelsen er, at Udlejer selv skal benytte det le-
jede.

Opsigelsen sker under henvisning til erhvervslejelovens § 61, stk. 2,
nr. 1.”

Sagsøgte gjorde ved skrivelse af 4. oktober 2021 indsigelser mod opsigelsen. Af
indsigelsesskrivelsen fremgår blandt andet:



/

3

”Som advokat for lejeren, gør jeg herved indsigelse imod den af ud-
lejer afgivne opsigelse dateret den 27. august 2021 og som er mod-
taget af min klient mandag den 30. august 2021.

Årsagen til udlejers opsigelse angives til at udlejeren selv skal bruge
det lejede, jf. Erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 1.

Jeg skal i den forbindelse henlede opmærksomheden på, at det
præceptive legale opsigelsesvarsel, jf. § 64, stk. 2 i samme lov som
ovenfor, er 1 års varsel. Fraflytning kan således tidligst ske med
virkning fra den 30. august 2022.06.08

Jeg anser derfor ikke opsigelsen for gyldig og udlejeren opfordres til
at trække opsigelsen tilbage.

Jeg forbeholder min klients retsstilling i alle forhold i forbindelse
med denne opsigelse”

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af sagsøgerens direktør Vidne 1 og sagsøgtes direktør
Vidne 2.

Vidne 1 har forklaret blandt andet, at han ejer det sagsøgende selskab, der blev
etableret i 2007, da den tidligere Virksomhed 1 ophørte. Sagsøgeren er beskæftiget
med produktion og salg af atletikudstyr. Produktio-nen sker blandt andet ved
anvendelse af store 12 tons tunge maskiner. Den fremlagte liste over driftsmidler
og driftsinventar udgør virksomhedens an-lægskartotek. Virksomheden lejer nogle
af maskinerne ud til en anden virksom-hed, Virksomhed A/S, som vidnet også ejer.
Han ønsker at sammenlægge de to virksomheders produktion på ejendommen.
Virksomhed A/S driver erhverv fra Almindingsvej 15, men disse lokaler er alt for
små, og virksomhe-den kan ikke blive liggende der. Virksomhed A/S opskærer
materialerne til sagsøgeren, der står for montering, færdiggørelse og distribution af
atletikud-styret. Lokalerne på Adresse ønsker de at anvende til lager, opbevaring
og montageværksted. Sagsøgte rettede på et tidspunkt henvendelse til vidnet, idet
sagsøgte ønskede at etablere en datacentral. Vidnet udfærdigede det fremlagte
udkast til tillæg til lejekontrakten og sendte dette til Vidne 2. Vidne 2 oplyste
imidlertid, at sagsøgte ikke ville betale herfor, idet han mente, at sagsøgte allerede
betalte leje for rummet i kælderen. På dette tidspunkt havde vidnet ikke planer om
at overtage lejemålet selv. Virksomhed A/S har købt en særligt stor maskine, der
fylder 400 m2, og det har medført, at der er endnu mindre plads til sagsøgerens
virksomhed i de nuværende lokaler. Den 6. april 2022 har sagsøgeren overtaget
virksomheden Virksomhed 2, og det er pla-



/

4

nen, at den del af driften, der vedrører denne virksomhed også skal ligge på
Adresse. Sagsøgeren blev etableret under den i udskriften fra Erhvervssty-relsen
anførte branchekode, men virksomhedens drift har siden til dels ændret karakter.
Selskabet har således i mange år tillige været beskæftiget med pro-duktion. Det er
muligt, at selskabets branchekode bør ændres. Vidnet første samtaler med Vidne 2
drejede sig om dispositionsretten til kælderen. Vid-net sendte udkastet til tillægget
til Vidne 2, men det blev aldrig effektue-ret. Der opstod efterfølgende diskussion
om et rack-skab og elforsyningen her-til. Der blev afholdt et møde herom.

Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han er direktør i og ejer af sagsøgte selskab.
Selskabet driver virksomhed med it-løsninger til virksomheder, kopi-maskiner,
hostede løsninger, konsulentydelser og salg af møbler og kasseappa-rater.
Lokalerne i lejemålet anvendes til kontor og udstilling. Bornholms Ti-dende A/S
havde tidligere leje lokalerne til Bornholm Regionskommune og søgte nye lejere.
Sagsøgte indgik lejeaftalen med Bornholms Tidende A/S i 2005. Det var vidnet,
der forhandlede lejeaftalen med udlejer. Sagsøgte havde ikke
advokatrepræsentation. Han så ingen problemer i bestemmelsen i § 3, idet han i
stedet lagde vægt på, at der var 10 år uopsigelighed. I det første udkast var der 12
måneders opsigelsesvarsel, men vidnet ønsker at sagsøgte kunne opsige med 6
måneders varsel. Det samlede varsel blev derfor nedsat til 6 måneder. Han
diskuterede dette punkt med Advokat, der udfærdigede lejekontrak-ten, og som
var advokat for udlejer. De talte ikke om erhvervslejelovens præ-ceptive regel.
Efter næsten 10 års lejetid, kontaktede vidnet direktøren for Born-holms Tidende
A/S og anmodede om at få forlænget uopsigelighedsperioden, da sagsøgte ville
etablere et datacenter, hvilket kunne være bekosteligt. Udleje-ren vendte aldrig
tilbage herom. Sagsøgte havde besøg af Vidne 1 og Person i begyndelsen af
december 2020 lige før sagsøgeren overta-gelse af ejendommen. De talte om
ejendommens fremtid, og vidnet gav Vidne 1 en liste over sagsøgte ønsker til
lejemålet. Vidne 1 tog imod li-sten og sagde, at han gerne ville beholde sagsøgte
som lejer. Den første gang, vidnet blev kontaktet af sagsøgeren vedrørende
opsigelse af lejemålet, bundede det i, at sagsøgeren havde anmodet sagsøgte om at
betale ekstra leje for lokalet i kælderen, hvilket sagsøgte havde afslået. Den 19.
august 2021 havde vidnet et møde med Person vedrørende dispositionsretten til
kælderen, og da vidnet meddelte, at sagsøgte ikke ville betale ekstra leje for
lokalet i kælde-ren, sagde Person, at så måtte de jo opsige sagsøgte, og så måtte
det komme an på en forhandling. Vidnet tilbød at rydde kælderlokalet for at
imødekomme sagsøgeren. Den 1. november 2021 havde vidnet et møde med
Person. Mødet kom i stand på Persons initiativ. Person oplyste, at sagsøgerens
bestyrelse stod fast på, at sagsøgte skulle ud. Det blev på mødet drøftet, om de
kunne dele lokalerne i en periode, men dette ville være uforeneligt med sagsøgtes
drift. Der blev ikke sagt noget om, at



/

5

sagsøgeren skulle anvende lokalerne til produktion. Vidnet har ikke hørt noget om,
hvad sagsøgeren skal anvende lokalerne til.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument anført:

”Til støtte for den nedlagte principale påstand gøres det gældende, at
Udlejers opsigelse af Lejemålet er gyldig.

Opsigelsen er sket over for Lejer, idet Udlejer selv skal benytte det le-
jede, og opsigelsen er afgivet med det i lejekontrakten aftalte varsel på 6
måneder.

Opsigelsen er sket med henvisning til erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr.
1.
Lejers advokat har i indsigelsen gjort gældende, at Udlejers opsigelse ikke
er gyldig, da opsigelsesvarslet alene er på 6 måneder og ikke på 1 år i
henhold til erhvervslejelovens § 64, stk. 2.

Der er i lejekontrakten aftalt et opsigelsesvarsel på 6 måneder. Udlejer har
således opsagt lejemålet i overensstemmelse med parternes aftale.

Det forhold, at der i opsigelsen er angivet et opsigelsesvarsel på 6 må-
neder medfører ikke opsigelsens ugyldighed, da det ikke påvirker Le-jers
mulighed for at varetage sine interesser.

Det kan lægges til grund, at Udlejer er tvunget til at fraflytte sit nuvæ-
rende lejemål, og det er en forudsætning for Udlejers fortsatte drift, at
denne kan flytte ind i Lejemålet.

Det må derfor anses for dokumenteret, at Udlejer selv skal anvende le-
jemålet til egne aktiviteter, og at der er særligt tungtvejende hensyn, der
taler for, at Udlejer kan anvende Lejemålet fra 31. august 2022, idet dette
er en forudsætning for Udlejers fortsatte drift.

I tillæg til ovenstående må det lægges til grund, at opsigelsen må anses
for rimelig, idet Udlejer har behov for at anvende Lejemålet til egne
pladskrævende aktiviteter, og idet Lejer har mulighed for at flytte til en
række andre ledige lejemål. Se hertil den som bilag 7 fremlagte oversigt
over ledige lejemål.



/

6

Det forhold, at der har pågået drøftelser vedrørende ændring af lejevil-kår
mellem Udlejer og Lejer bevirker naturligvis ikke, at en efterføl-gende
opsigelse af Lejemålet er ugyldig.

På denne baggrund gøres det således gældende, at Lejer skal tilpligtes at
anerkende opsigelsen af Lejemålet, og således fraflytte Lejemålet se-nest
ved udgangen af august 2022.”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført:

”Til støtte for sagsøgtes frifindelsespåstand gøres gældende.

Det lægges fra sagsøgtes side til grund for denne sag:

At sagsøgeren ikke har varslet lejeforhøjelse, men har drøftet ændringer
af rådighedsretten i ejendommens kælder den 12. marts 2021 i forbin-
delse med sagsøgtes henvendelse om tilladelse til opstilling af et racks-
kab,

At sagsøgeren i slutningen af maj måned 2021 tilbød sagsøgte at leje
sikringsrummet, som sagsøgte i forvejen havde råderet til, mod uopsi-
gelighed på lejekontrakten og 12 måneders opsigelsesvarsel, og

At sagsøgeren i november 2021 foreslog, at sagsøgte skulle afstå en
række kontorlokaler til sagsøgeren.

Til de nedlagte påstande gøres i øvrigt gældende.

I. Ugyldig opsigelse.
Det gøres gældende, at udlejers opsigelse er ugyldig, hvilket støttes på, at
sagsøger i henhold til lovgrundlaget ikke er berettiget til at opsige med
kortere varsel end 1 år, og at opsigelsen skal være rimelig.

Erhvervslejelovens regel i ELL § 61, stk. 2, er præceptiv, jf. ELL § 64,
stk. 2.

Til støtte herfor henvises, foruden lovens klare tekst, til Karnovs note 672
til Lejeloven, hvor det kommenteres, (Karnovs note 250-251 til Er-
hvervslejeloven henviser til denne note i Lejeloven), ”at bestemmel-serne
i de to love indholdsmæssigt er identiske, hvorfor reglen ikke er til hinder
for, at parterne i lejeforholdet aftaler kortere eller længere op-
sigelsesvarsler eller andre flytteterminer, når lejeforholdet ophører ved
opsigelse fra lejerens side, jf. § 92, stk. 1, modsætningsvis . Udlejeren



/

7

kan derimod ikke opsige lejer med et kortere varsel, selvom aftalen
måtte hjemle dette. ” (min markering).

Det gøres gældende, at sagsøgte mundtligt har opfordret sagsøgeren til at
omskrive den eksisterende kontrakt til en ny kontrakt, med korrekt
opsigelsesvarsel efter loven, men det har sagsøgeren ikke ønsket.

II. Opsigelse til egen brug.
Som det andet hovedanbringende gøres det gældende til støtte for på-
standen om ugyldighed, at en udlejer, der i henhold til cvr. registerets
oplysninger ikke har ansatte, ikke kan bruge lejemålet til noget som helst.
Det siger sig selv, at såfremt et selskab ingen ansatte har, kan sel-skabet
som sådan ikke præstere nogen form for produktion af nogen art.

Sagsøgeren er et selskab, som blev stiftet den 1. oktober 2007.

Sagsøgtes argumenter er derfor, som sagsøgte mener retten skal lægge til
grund,

At sagsøgeren under varsling af opsigelse af 27. august 2021 har anført,
at sagsøgeren skulle bruge det lejede” til egen virksomhed” ,

At sagsøgeren og sagsøgte på et møde, jf. bilag E, den 1. november 2021
drøftede om sagsøgte kunne afstå en del af lejemålet til sagsøgeren til
brug for ”kontorlokaler” , hvilket sagsøgte efter nogens tids overvejelser
valgte at sige nej tak til under henvisning til, at der ikke var plads til
sagsøgtes medarbejdere i lokalerne, fordi det blev for trangt,

At sagsøgeren ikke i begrundelsen for opsigelsen i bilag 4 specifikt har
anført hvilken konkret anvendelse, som sagsøgeren skulle anvende det
lejede til, men blot at sagsøgeren skulle anvende det selv,

At sagsøgeren først i stævningen angav specifikt, at det lejede skulle an-
vendes til ”opstilling af CNC-maskiner” , hvilket antages at være til pro-
duktion,

At sagsøgerens formål og branchekoder i henhold til udskrift af cvr. re-
gistret ses, at sagsøgeren driver virksomhed som følger: Branchekode:
464910 Engroshandel med cykler, sportsartikler og lystbåde samt som bi-
brancher: 682040 Udlejning af erhvervsejendomme,

At opsigelsen i bilag 4 henviser til, at sagsøgeren skal bruge det lejede
selv, hverken knytter sig til (1) engroshandel eller (2) udlejning af ejen-



/

8

domme, idet opstilling af CNC-maskiner ikke kan anses som en del af den
i cvr. registret angivne virksomhed,

At retten derfor ikke kan lægge til grund, at det i opsigelsen angivne
formål om anvendelse for sagsøgeren, svarer til den påtænkte faktiske
anvendelse, idet denne ikke har kunnet konkretiseres entydigt i forlø-bet,
hverken før og efter opsigelsen,

At sagsøgerens udtalelser har været direkte modsigende, og at Retten ikke
kan lægge til grund, at den afgivne begrundelse i opsigelsen er
sandfærdig.

Sagsøgte gør endelig gældende, at sagsøgeren har været så vægelsindet
om hvilken begrundelse, sagsøgeren skulle anvende som opsigelses-
grund, at sagsøgeren i hvert fald har forsøgt med 4 forskellige årsager
eller begrundelser.

Nogle af disse har været at forsøge at få sagsøgte til at betale mere for
lejemålet, lægge begrænsninger i sagsøgtes kontrakthjemlede råderet over
kælderen, hvilket efter sagsøgtes opfattelse indikerer, at sagsøge-rens
begrundelser for ønsket og ændringer eller eget brug ikke har væ-ret
sandfærdige. Særligt bemærkes at sagsøgerens forslag fra 9. novem-ber
2021 i særdeleshed forekommer bemærkelsesværdig, når sagsøge-ren
allerede i opsigelsen havde tilkendegivet, at sagsøgeren skulle bruge
lejemålet til egen virksomhed.

På denne baggrund anser sagsøgte ligeledes, at opsigelsen er ugyldig.

Bilag 6 er et internt dokument, som ikke er offentligt registreret eller
godkendt og derfor ikke umiddelbart kan lægges til grund.

Når sagsøgte fremhæver de forudgående drøftelser mellem parterne,
møder og begivenheder, forinden opsigelsen, skyldes det, at det på in-tet
tidspunkt under parternes samtaler i perioden fra den 25. november 2020
til den 19. august 2021 har været fremført fra sagsø-gers side, at sagsøger
skulle bruge lokalerne til egen produktion.

Sagsøgtes direktør har ført dagbog om hændelserne og afgiver forkla-ring
i retten.

Sagsøgte fremhæver navnlig i den forbindelse, at den sidste kontakt
mellem parterne før opsigelsen, den 30. august 2021, var et møde den 19.
august 2021, hvor parterne drøftede rækkevidden af sagsøgtes råde-ret
over sikringskælderen, som sagsøgte har råderet over i henhold til



/

9

lejekontrakten og sagsøgerens krav om en lejestigning på kr. 275,00 pr.
kvm. / årligt. Sagsøgte afviste kravet om lejeregulering, idet den ville
medføre en årlig stigning i lejen på kr. 22.000,00 med tillæg af moms og
under henvisning til, at sagsøgte allerede iflg. lejekontrakten dispone-rede
over rummet.

På dette tidspunkt var det slet ikke på tale, at lejer selv skulle bruge
hverken lokalerne i stueetagen eller i kælderen. Overraskelsen var der-for
stor, da sagsøgte modtog opsigelse til eget brug den 30. august 2021.

III. Opsigelsens rimelighed
Det gøres gældende, at opsigelsen samtidig skal være rimelig, jf. ELL §
61, stk. 4.
Sagsøgte gør gældende, at opsigelsen ikke er rimelig, når sagsøger ikke
fra første færd har meldt ud, at man ønskede at opsige lejemålet til eget
brug. Sagsøger havde på intet tidspunkt omtalt dette, og sagsøgte har den
opfattelse, at sagsøgerens oprindelige tanke slet ikke var, at lejemå-let
skulle bruges til egen produktion.

Da sagsøger efterfølgende foreslog, at parterne skulle dele lejemålet, blev
dette forslag afvist af sagsøgtes bestyrelse, som en umulighed på grund af
uforeneligheden mellem de to ”produktionsformer” .

Sagsøgte gør gældende, at det forudsætningsvist af Erhvervslejeloven
fremgår, at det er det ejende selskab selv, der skal bruge lokalerne til
netop den selskabsvirksomhed og ikke datter- eller søsterselskaber.

Sagsøgte gør gældende, at det under hensyntagen til de mange år, som
sagsøgte har drevet virksomhed fra lejemålet, er urimeligt at opsige
sagsøgte.

IV. Opsigelsesbestemmelsens synlighed.
Som det tredje hovedanbringende gøres det ligeledes gældende, at
sagsøgeren har henvist til lejekontraktens § 19 om, at sagsøgte er adva-
ret, mod at der er bestemmelser i lejekontrakten, som stiller lejeren dår-
ligere end lovteksten.

Dette bestrides.

Sagsøgte gør i den forbindelse gældende, at denne advarsel er indsat 19
paragraffer inde i dokumentet, der var forfattet af Bornholms Tidendes
advokat, ejendommens tidligere ejer, og ikke drøftet forud for under-
skriften.



/

10

Det gøres endvidere gældende, at den citerede bestemmelse findes un-der
overskriften ”værneting mm.” , og at indholdet synes malplaceret i
kontrakten eller decideret skjult, ligesom at indholdet ikke forholder sig
præcist til hvilke bestemmelser i bilag 1, som denne formulering skulle
henvise til, og at sagsøgte derfor ikke som professionel indenfor sagsøg-
tes felt kan vide, hvilke bestemmelser, der sigtes til.

Sagsøgte er som følge heraf på ingen måde tydeligt og specifikt blevet
advaret om det angivne opsigelsesvarsel på 6 måneder. Den pågæl-dende
henvisning kan rette sig til hvilken som helst bestemmelse i bilag 1, som
har 23 paragraffer i alt.

Det gøres gældende, at der ikke i retspraksis på området, synes at være
domme, der støtter sagsøgerens påstand i den forbindelse.”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Det følger af erhvervslejelovens § 64, stk. 2, at lejeren ved udlejers opsigelse i
medfør af lovens § 61, stk. 2, nr. 1, har krav på et opsigelsesvarsel på 1 år til af-talt
flyttedag. Af § 68, stk. 1, fremgår, at bestemmelsen i § 64 ikke kan fraviges til
skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren.

Lejekontraktens § 3 om, at hver af parterne kan opsige lejemålet med 6 måne-ders
varsel, har herefter ikke gyldighed for så vidt angår sagsøgerens opsigelse af
lejemålet i medfør af erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 1.

Af sagsøgerens opsigelsesskrivelse 27. august 2021 fremgår, at lejemålet opsiges
under henvisning til erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 1, med 6 måneders var-sel
til fraflytning senest den 28. februar 2022.

Ved sagsøgtes rettidige indsigelsesskrivelse af 4. oktober 2022 har sagsøgte an-
ført, at opsigelsen under henvisning til det præceptive legale opsigelsesvarsel i
erhvervslejelovens § 64, stk. 2, ikke er gyldig.

Sagsøgeren har ikke fulgt opsigelsen op med en fornyet formgyldig opsigelse af
sagsøgte.

På denne baggrund finder retten, uanset at retten efter bevisførelsen vurderer, at de
øvrige betingelser for opsigelse af lejer i erhvervslovens § 61, stk. 2, nr. 1, jf. stk.
3, må anses for opfyldt, at sagsøgerens opsigelsesskrivelse på grund af de



/

11

anførte væsentlige mangler ikke kan danne grundlag for en opsigelse af lejemå-let.

Som følge af det anførte tages sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Sagsomkostningerne er under hensyn til sagens værdi, forløb og udfald fastsat som
nedenfor anført. Omkostningsbeløbet angår 25.000 kr. til dækning af sagsøgtes
udgifter til advokatbistand og 884 kr. til dækning af sagsøgerens øv-rige udgifter.
Sagsøgte er momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Lejer frifindes.

Udlejer skal til Lejer betale sagsomkostninger med 25.884 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.



/

 




/





/