Sag om, hvorvidt sagsøgte var tilpligtet at betale 77.557 kr. med procesrente fra den 16. december 2010
Ret: Retten i Svendborg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;
Retspleje og civilproces;

Retten i Svendborg





Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 18.november 2011 isag nr. BS R2-502/2011:


HOME 


0g

HOME 


mod


5800 Nyborg

Sagen drejer sig om hvorvidt Home er berettiget til vederlag for salg af ejen-
dom efter formidlingsaftalen er udløbet.

Sagens baggrund og parternes påstande:

Sagsøgerne  har nedlagt
påstand om, at sagsøgte,  tilpligtes at betale 77.557 kr. med pro -
cesrente fra den 16. december 2010

Sagsøgte har påstået frifindelse

Sagen er anlagt ved stævning modtaget i retten den 28. april 2011

Oplysningerne i sagen
Denne dom indeholder ikke en fuldstændigsagsfremstilling, jf. etsplejelovens
8 218 a, stk. 2


Ejendommen blev i forbindelse med  skilsmisse sat til salg hos
Nybolig 
kr., der i kommissionsperioden blev nedsat til 1.995.000 kr.

Efter udløb af formidlingsaftalen med Nybolig 
den 12. april 2010 formidlingsaftale om salg med 
Home  efter princippet "solgt
eller gratis' Ejendommen blev udbudt til en kontantpris på 1.795.000 kr.

Ved den udbudte pris udgjorde Home  vederlag 77.438 kr. Af
fommidlingsaftalens punkt 9. Aftalens varighed" fremgår blandt andet:


Aftalen er gældende i 3 måneder [tilføjet med håndskrift: gælden-
de i 3 måneder ifølge aftale med  1
Såfremt der efter aftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag
af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden registreret for -
midlers medvirken; tilfalder der ligeledes ejendomsmægleren ve-
derlag; dog kun såfremt det må antages; at indgåelsen af købsaf-
talen er blevet udskudt for at holde ejendomsmægleren ude.

Den 6.juni 2010 fremviste Home 
0g 

Formidlingsaftalen udløb den 11.juli 2010.


0g  for 1.728.000 kr. Der medvirkede ikke ejen-
domsmægler. Handelsdokumenterne blev udfærdiget af 
på vegne af begge parter.

Der er afgivet partsforklaring af  og statsaut. ejendomsmægler
 samt vidne forklaringer af statsaut. ejendomsmægler 
0g 

Forklaringer:

 har som partsrepræsentant forklaret, at han har været ansat
som sælgende mægler hos Home,  siden maj måned 2007. Han
havde et møde med  den 8
april 2010. Han havde før mødet undersøgt; at ejendommen havde været til
salg for en højere pris hos en anden mægler: Ejendommen var ikke beboet,
og han fik oplyst; "at den nok ville blive lejet ud" . Han vurderede; at
1.795.000 kr. var den rigtige pris for ejendommen. Han gik med til, at
formidlingsperioden kun skulle løbe i 3 måneder; da han mente, at
ejendommen var salgbar; efter prisen var sat væsentligt ned. Ejendommen
blev annonceret i Fyns Amts Avis;  og på Homes
hjemmeside. Home benyttede Nyboligs oplysningsskema og tilstandsrapport;
da  ønskede at holde omkostningerne nede. Mens Home havde
ejendommen til salg, blev der udleveret 2 salgsopstillinger 0g foretaget 3
fremvisninger. 2 af fremvisningerne var til sammen kunde henholdsvis den
26.maj og den 3.juni 2010 og den sidste til  og 
den 6.juni 2010. Det var en kollega; der fremviste ejendommen til
 0g  den 6.juni 2010, 0g de fik udleveret en
salgsopstilling; energimærke og tilstandsrapporten. Det er normalt, at man
udleverer salgsopstilling, energimærke og tilstandsrapport ved

fremvisninger.  0g  afgav samme dag et
mundtligt tilbud på 1.740.000 kr. Home forelagde telefonisk tilbuddet for
 men han ville have 10.000 kr. mere end tilbuddet løb på. Hans
kollega havde efterfølgende en kort telefonsamtale med 
Ved formidlingsaftalens udløb talte han med  der ikke ønskede at
forlænge aftalen. Home lukkede herefter sagen. I forbindelse med en anden
sag i  så han, at ejendommen var blevet solgt, og han fandt
ud af, at ejendommen var blevet solgt for 1.728.000 kr. Han ringede til
 der sagde; at han havde solgt ejendommen under prisen; da der
ikke havde medvirket ejendoms-mægler.

har som part forklaret, at han er fængselsbetjent. Han skulle
sælge sin ejendom; da han var blevet skilt; og i juni 2008 tog han kontakt til
Nybolig; der havde ejendommen til salg i ca. 2 år til at starte med
for 2,7 millioner kroner. Han flyttede fra huset i forbindelse med skilsmissen.
Kort tid efter udløb af aftalen med Nybolig, indgik han formidlingsaftalen
med Home. Mens Nybolig havde ejendommen til salg var der mange
fremvisninger.  har fortalt ham; at  0g 
så på ejendommen; mens han havde den til salg. Han kender 
der er gammel ven med hans datter. Det var hans ekshustru; der
foreslog, at de skiftede til Home. Da Home fik ejendommen til salg boede
hans datter til leje i ejendommen. Hun flyttede før formidlingsaftalens udløb .
Formidlingsaftalen med Home løb 3 måneder; da han ikke havde råd til have
ejendommen til salg længere.  underrettede ham løbende om
fremvisningerne. Han var ikke til stede under fremvisningerne. Home
kontaktede ham og sagde; at  og  havde budt
1.740.000 kr. for huset, men han havde ikke råd til at slå så mange penge af
0g sagde, at så måtte ejendomsmægleren også slå noget af deres
omkostninger. Han havde ingen kontakt med  0g 


Kommissionsaftalen udløb 11.juli 2010,og Home tilbød at forlænge aftalen.
Det var hans mening at flytte tilbage i ejendommen; hvilket banken havde
accepteret, ligesom han havde mulighed for straks at komme ud af sit
lejemål. Han var begyndt at male huset, da han en dag var hos købmanden i

spurgte, hvordan det gik; og under samtale spurgte  om de kunne
blive enige om at handle ejendommen. De tog sammen hjem og blev enige
om en pris på 1.728.000 kr. idet, at  0g  også
overtog nogle møbler. Aftalen blev indgået sidst i juli, og de fik 
til at udarbejde salgspapirene.

har som vidne forklaret, at han er indehaver af Nybolig 
 Han fik ejendommen i kommission den 9. oktober 2008, da
 og hans hustru ville sælge ejendommen; i forbindelse med deres
skilsmisse. Der var en del fremvisninger. Kommissionsaftalen udløb den 17.
marts 2010, hvor  fortalte, han ville leje ejendommen ud. Han

kender  0g  var ude at se
ejendommen ved et åbent hus arrangement den 31.maj 2009. Der var ingen
forhandlinger om køb, 0g  0g  kunne ikke købe
huset på det tidspunkt, da de ikke solgt deres eget hus .

har som vidne forklaret, at han fik kendskab til, at
ejendommen var til salg for 3-31 år siden; hvor han var ude at se den: De
solgte deres hus med overtagelse september 2010. De så på nettet; at Home
havde fået ejendommen til salg Home fremviste ejendommen. Huset var
beboet; 0g der var ingen hjemme ved fremvisningen: Dagen efter afgav de et
mundtligt tilbud på 1.740.000 kr. til Home. Home meddelte dem; at 
ikke accepterede tilbuddet, 0g de ønskede ikke at købe for et beløb, der
var 10.000 kr. højere. De undersøgte herefter muligheden for at bygge et nyt
hus. Han mødte tilfældigvis 
Han har gået i skole med  fortalte; at han have
sit hus til salg. De tog hen til  og aftalte prisen. De købte blandt andet
en reol sammen med ejendommen. Der gik ca. 1 uge, fra han mødte 
til de skrev papirerne under hos  De aftalte prisen
til 1.728.000 kr, da det var det beløb, de ville give for ejendommen; og da
Nordea havde givet dem mulighed for at købe et hus for 1.720.000 kr.

Parternes synspunkter

Home  har som anført i deres påstandsdokumnet til støtte for
den nedlagte påstand gjort gældende;

at  har handlet illoyalt overfor dem;

at formidlingsaftalen mellem dem og  var resultatafhængig

at de har udført sædvanlige salgsbestræbelser i forbindelse med
fommidlingsaftalen;

at køber 0g  er kommet i direkte kontakt med hinanden ved
deres mellemkomst;

at der ikke i den efterfølgende handel har medvirket en anden
formidler;,

at der er indgået købsaftale på grundlag af formidlerens indsats,

at købsaftalen er blevet udskudt for at holde formidleren ude 0g

at prisreduktionen i det væsentligste svarer til formidlerens salær,


har som anført i sit påstandsdokument til støtte for den

nedlagte påstand gjort gældende;

at Home  ikke har noget krav at gøre gældende mod ham

at ejendommen er overdraget efter formidlingsaftalens udløb,

at køber og hans kontakt oprindeligt blev etableret af tredjepart 0g
ikke af Home 

at den kontakt der foranledigede handlen først opstod efter
formidlingsaftalen udløb,

at købsaftalen ikke blev indgået på grundlag af Home 
indsats,

at Home  ikke har dokumenteret; at der er spekuleret mod
sagsøgers vederlagsinteresse.


Rettens begrundelse og afgørelse

Fommidlingsaftalen mellem Home  udløb den 11.ju-
li 2010. Det lægges til grund, at Home foreviste ejendommen en gang den
6.juni 2010 for  0g  der fik udleveret
en salgsopstilling. De afgav efterfølgende et mundtligt tilbud på ejendommen;
som 
0g  købte ejendommen af  ved købsaf -
tale af 23.juli 2010, uden at der medvirkede ejendomsmægler.

Det fremgår af ejendomsmæglerlovens $ 11, stk. 1, nr. 2, blandt andet; at
ejendomsmægleren alene kan betinge sig vederlag; hvis der efter formidlings -
aftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af formidlerens indsats; og
hvis det må antages; at indgåelse af købsaftalen er blevet udskud for at bolde
formidleren ude.

 har samstemmende forklaret, at de til-
fældigt mødte hinanden efter formidlingsaftalens udløb; 0g at de efter meget
kort tid blev enige om handelsbetingelserne. Købesummen blev aftalte til et
mindre beløb end den udbudte pris, 0g indeholdt tillige betaling for reoler.

Henset til, at Home alene har fremvist ejendommen en gang for 
0g  samt der var én efterfølgende telefonsamtale om
tilbuddet; 0g at der ikke var yderligere kontakt mellem Home  0g
Vidne
 forklaringer om, at de tilfældig mødtes 0g blev enige om
at handle ejendommen; finder retten ikke; at Home  uanset kø-
besprisen har bevist, at købsaftalen blev udskudt for at holde Home 

ude. Som følge heraf frifindes 

Home 
Sagsomkostningerne dækker udgifter til advokatbistand og vidnegodtgørel-
ser.

Retten har ved omkostningsafgørelsen lagt vægt på, at der er afgivet stæv -
ning og replik fra sagsøger samt svarskrift fra sagsøgte; og at der har været
et forberedende telefonisk retsmøde 0g at hovedforhandlingen varede ca. '/2
dag;

Thi kendes for ret:

 frifindes.

Inden 14 dage skal  betale
20.000 kr. i sagsomkostninger til