Sag om udsættelse af lejemål som følge af betalingsmisligholdelse
Ret: Københavns Byret (1. instans)
Faggruppe: Fogedsag — Særlig fogedsag
Sagsemner: Ind- og udsættelse af lejemål og løsøre;

Københavns Byret





Udskrift a retsbogen

Dcn 20, december 2007 kI: 13-00 blov fogedrctten 5at [ctslokale } af


Dorblev foretaget F3-15657/2007

City Apaıtment ApS
mod


2/00 Købenbavn Ø

Der blev afsag1

KENDELSB

Under denne 80g Inar udlejer; City Apartment ApS; påstet Jejer; 
udget af bosiddelsen af lejemdlet beliggendc 
2100 Kølcnhavn Ø-

 ber principalt pJstdct saecn afvist; subsidiært ut sagen
nægtes femme

Sagcn vedrØrer spørgsmdlet vm, hvorvidt City Apurtment ApS har været be-
retuget tl at ophæve lejernalet surn folge af betalingsmis'igboldlelsc,

Sagsfremstilling 
Ved lejekontrakt underskrevet af  eieren
lejede hun den i sagcn omhandlede lejlighed.

Ved brev af 10. #ugust 2007 rykkede City Apartmcnt ApS 
fot betuling af Jıuslcjen for august mncd 2007. Afbrcve: fremgår bl.a:


Følgendle bclub bcdes venligst indbetalt pà vedlagte girokort såle -
des, ut dct cr 0s i hænde senest 3 cflor modtugelso af denue skrivel-
5C.

Fvrfaldent bcløb
PåkravsgebyI
+2% af boløbel over kr. 1.000
Ialt


Udover husleje 0g aconto varme var der dct lorfuldnc beløb medtjgctM
kra;vning lil bebocrrepræsentation på 50) kc.

Den 17, august 2007 scndte City Apartment ApS p{krav Hl 
bvoraf det bl.a femgar


Da dcn forfaldne lejø pr. 1. ds. ikke ses indgåct; skal vi venligst an-
mode Dem om at indbetale nedennavte boløb rà vedlagte indbeta
lingskor} senest 3 dage efter modtagelse af næricrende påkrav

Bogferingusdato Forfaldsdato Tckst
01-08-2007
01-08-2007
01-08-2007
11-08-2007

Skyldlgt beleb alt

Hvis Icje; aconto varme 0B a1dre pcagepligtís ydelscr àt &.
4.826,64 ikke er betalt senest 3 dage eâer Dcros modtagelse af dctte
bcev; kan Derus Icjemål ophaves uden ydcrlizere vacbel i madfør &f
lejelovens $ 93, stk, 1 liura a


Ved brcv af 24. august 2007 ophævedo City Apurument ApS lejemslet

Den J. septcmbcr 2007 skrev Danske Bank følgcide erklæring:

'Betaling af husleje

Vi ha den 7. august konstalezet en fcjl j systenuı hos 0s, som pà
beklagclisvis bar forarsagct at  0g
 har Eet afvist dleres busleje til Cly Aparment dette
skulle ıkke være sket


Ved brev af 7. september 2007 til City Apartment ApS orzcıscrede Dunske
Bank brevet Hf 3. september 2007. Det feugar bla heraj:


Med henvisníng til behagelig nlefonsamtale skal jeg herved praeci
scre indholdet af vores brev nf 3,9 2007;

Kundeme har vła nctbank Indlagt dcres busleje fur uugust til beta-
ling' pà kontoen er der imidlertid ikke dækning for belebet, hvorfor
bctalingen ikke gcnnemfores . Bankens netbank tager ikke hojde for
om dcr evt; er penge pà øn andco konto til betadingen Idet hıcr til-
fældo var dFT penge På cn anden konto til dækn ag af belebet,


Forklarioger.
Der er afgivet partsforklarng "f]  Lejeren	F5 viıIncforklariııg af me-

darbcjder i Danske Bank  Lidne

 har forklaret at bun flyftede ind leillgheden den L d0
cember 2001. Hun 08 bcndes samlover har ikke tidligen Vsret Iestarce
Med huslefebetalingen; men da ejendommen { 2006 blev købt a Cily
Aparbment ApS, kom de,en eukelt 2ang tl at betale busleje til den iidligare
udlcicr Huslejen blov betalt tl City Apartmeut ApS eßcr en rykkerskive
3e Eftor at Cıty Apartmcmnt ApS har oventaget cjandomınen modleger de ]
girokont ad ganged nl brug for indbetaling afhuslejcn Girokonteno s2tes hl
belaling via netbank idet girokort af den specifkke type ikke kan tilmeldes
PBS. Lejen for august mined 2007 var sdkdcs sat t/ betaling via nctbanb
Den 7 august 2007 opdagede de, at huslejen ikke var blevat betalt bvorfor
de overfbrte Penge til budgctkontoen hvorf? huslejen skulle betales De
rognede mcd 2t huslejco herefer villa blive betalt. Det cr muligt, at de godr
kune bavg @et €u kyiltering foI, at belalingcn var skøt: Den 8, august 2007
t0g d i sommeruø indtil dcu 26. august 2007. De batde ikke Inlemetad-
gang perioden Da de kom hjemn havde d0 modtøget påkravot 0g ophævel
sessbrivelscn samt ct brev fra Danske Bank mcd oplysning øm, at huskcjebe-
talingen var blevet afvist. De 10B straks kontaht til  det var
sondıg kJ, 22 00 De forklarede misfocs delsen, men  var
ımı Iłrıd afvısende Dazen eflcr kon' aktede de bog_holılerict hvor de tulte
Dcıi  [Iup virkede Mere forstdcnde Men "ogle tizer efer
łık de besked øın, at Ctly Aparuncnt ApS fastholdt ophævelsen af Icjemalet:
Selvom brevet fra Danskc Bank var datcret den 6. august 2007 havde ıc ık-
ke modtaget det ınden de 1og Jf sted pà sommerfene den 8 august 2007.

PA et møde ] banken oplyste bankradgivcren; at netbank: beklageligvis ıkke
kan tage højdc :f 1viste bctalınger RAdgiv cren medgav, 1 at defte var megct
Wheldıgt 0g beklaselig , hvılket hun vılle bekræne saın ıizt Sıden blev de
ringet op af  der oplyste; at der so:u sådın Lkke var Iale
om en lcjl netbank systemet, ug at han ville bckræfte duntc ; et nyt brev. De
har aldr % modtapct bankens betıngelser for ntetbark

 h2 forklaret, ut Danske Buık stıller netbank tıl rådighed
for kundeme Der føres Jpgen kontrol ia bankens sıde, ] forbindelse med
etablening af systemet fiir mıan udleverct betingelsemne 1i ,esom man vejledes
mumlıligt eft r bchov FJan vcd ikke Iıvılken inforatın om systemnet BG
Banks kunder fik i forbindclsc med etablering af aItulı vın netbank { BG
Bank . Det cr kunden der har ansı nret Dor betalingcr 01€T netbank, hvvrfor
det ler < anfurt i brevcl af 3. septenıber 2007 ikke er konekt;, Er cn betaling
først afvist ska] betalingen genicdlæggcs i systeret før dcn blıverbetalt.

Procedure.
City #partment ApS har tił støtte for sin plstand navnlig anført; at płkra -
'c( opfyllcr de lonelle betíngclscr for at kunne danne gnındl2g for En op-
hævclse af Iejcmålet; Det forhold at beløbet tl bcbrserrepræsentatlon Et
medtaget den samlcde skyldise beløbsangivelse bur ingcn betyılning; idet

belpbet cT fatrukkct selve påkravsdelen der € anfnt Jinicme uoiddel 
bart nedcnfor dem samlede belobsangvelse Der kan suledes ikke hersko
tvlvl om hvilket beløb dcr skal Bsctales for at undgå ophavelse af lejecalet
At bclabet til beboccepræscntationen 0gs er incdtaget - ıLen samlede beløbs
sangivelse udkcfers almindellge rykkerkzvalse af 10. august 2007 har i0-
geD belydnipg $à længc beløbct ikke fcmgar af selve pskravet. Løvrig c
boløbet til baboerroprzoBeptation betragtes sou en pligtiy pongeydelse, idet
beløbct angår lcjeforholdct 08 da dct fcmgåar af lejelovgivninged & ma0
kan vedtage € bobocrrcpræsentation  samlever & sagar
maJlem af beboerrepræscntationcn i cjendommen

Om betalingsınisligholdelsen har City Apartment ApS navnlig gjont gælden -
de, at der forud for afgivelsen af påkravct €r sendt en almindellg rykker ñl
 Hun var fuldt bekendt mned, at lgjen var forfàldcn inden
buo tB pà {erie den 8. august 2007, 0g hun ver ogsà bckcndt med at den le-
jebetaling der var cat til betalingen ikke bløv genncmiot idct der ikkø var
dækning pà budgctkontoan  undillcd at rekvircro cn kvitto-
ring for; at bctalingen efer overferslen ti budgetkontoen; blev gonnemfort;
 m' bære risikoep for, at opholdo sig et sted uden adgang
til cr couputer; Banken har íkke poget ansvar for; om Je hetulingecr der er
tilrneldt netbank finder sled, men banken orentcrer om dlen ufvisle betaling
Lejcmálet ophcycs ved brev af 24. august 2007 og Icjep betales den 27. uu-
gust 2007. Misligholdelscn ør væsentlig; idet der #r tale om en måncds hus-
laje. Fristoverskridelsen er ligelcdes vzsentlıg; Idøt selv hctaling sarme d2g
som ophævelsen anses for en væscntlip Gistoverskrdclse Det afgerende cr
slcdes onı der betalcs for eller ener oplıøvelscn cr kommıet frcm.

 bar til slølte lur sin prmære påstan1 navnlig ınlan, Rt
płkravet ıkko opfylder furmkruvene; da dct ikke klart "8 tydleligt #ıcmgdr;
hvilket beløb dcr skal bclulss [ płkravet mnd ikko indgà ikko pcng pliglige
ydelzer, 08 da cn beboerreptasscntalion er en frıvillig l0 anstaltning kan vp
krævningen hcnıl aldrig blivc et ncesonum til Icjen irykkerskrvelen uf 10.
august 2007 cr det med {cd skrift anført; hvilket beløb dor skal belales [ be-
løbct €r medtaget opkrævningen tıl beboereprzsentatıonen: Dette beløb cr
lige edes Fremhævet med fed skrift i pakravet; Det forhold at den pengqplig
lige yde se er anfønt ncdenfor dłcd samlede belubsungivelse Det kan man
kwr vidc hvis mnajr Jurist: Det har hun ogås forklarct Lklırhalen 08 tvety
dıgheden {à komme korıcipisten til skado, 0B pdkravet kan pà dcnne bag
gnnd ıkke danne grundlag for en ophævelse af Iejemålet ,

Til s løtte for, 2t sagcn skal nægtcs ficmme har  navnlig
sjort gældende; at misligholdelsen er uvæsentlig hvilkel medfarer at ulejer
ikke kan ophæve lejemalct; jE. Icjeloven ; 94 Dcr ska] {oretagcs en samlet
vurdenng cller dennc bestemmelsø, herundcr fFfistoverskridolsens lengde, ri
sıko lor den femtidlige buslejebelaling; fejl begdet af tredjemand samt lejers
perzonlizo forhold. For 5à vidt anpfr fristoverskridclsens Jængde bomærkes,
dt det € fa modtagolsen uf ophævelsc; hıvilkct var frcdag dep 24. august

2007. Huslejen blov strake betalt manda8 morgen etlcr 'jemkomst søndag
fa ferie; Der bliver endde taget telefonisk koutakt til usllejer allercda sea-
dag Der har ikko rdligere været restance d0 6 ar lejer har boet i lejemalef
Idct der ikke kan læggos væet pà det forhold; a lejcn | fforbindelse med sal-
get af ejendommen iajlaglg blev betalt til den üidllgerc udlejer; Der € sdle
der ingen fcatidig Tisiko for lejens betaling~ lojer bar sfledes betalingsev-
De- 03 vılje. Konsekvenseme af €n ophævelse star ikke roàl med mislighol-
delsens karakter; 08 det bar aldng været mcningen at Isjeloven der er be
skyttelsespræceptiv over for lejcr; skulle Iage højde for € situati
on so6 denno med s4 mange misforsteelscr;

Fogedretteus beerundelse 01 resultat
indledningsvist bemæikes at fogcdrctten ikke Gnder, a pakravsskrivelsen af
17. august 2007 cr s4 uklar;, at den fonelt set ikke kan danne grundlag lr
#n ophævelse af Iejcmalet.

Efter den stedfundne bcvisførelse Jæggcs det til grund, al huslejeo for august
maned 2007 cr blevet betalt mandag don 27. august 2007 08 at lejemåla
blev ophıæsvct vcd bIøv dateret ftcdag den 24. auguust 2007. Det lægges end
vide 0 Iıl grund. 3t den manglerde betalíng ikke skyldes cn fejl begdet af
Duske Buk

Uanset dette Forhold finder relten imldlertid ikke; at beluılingsmislıgholdels
Cn € væscntlig

Rclten tar ved dmnne vnrdcring 'agt V,cgt pd a  den 7 a1-
gust 2007 da hın opdugede at huslejen med forfaldlsrlag den 6. august 2007
ıkke $ac blevct belalt ovrrførte Jet (rrıdne be.ob lil kontocn, hıvorefter
hiun gık ud fra at betalingen vılle ske. Retten har endvidire nllagt dct betyd-
[ng, at  konlıktede City ApartJent ApS ved bestytelses-
forund  tclulonısk scaks efer, 3t hun var blevet bckundt
med oFhzvels :n, 08 %t restancen blev butat foTste hvcrdag efter moJtagel-
sCr af ophævelsesskrivclsen . Endelig finder retten ıkke; uıt der elivr det oply-
ste fremov cr :r risıko for huslejens betał ng

Lnder disse omstændligheder finıler retten ikke; at Cıty Apartment ApS har
varet bcrentigst tıl at ophæve lejemdlet, jf lejclovens ; 94, stk L.

Med hcnsyn al Jagsomkostninger Forholdes som nedeniur bestemt, idct be-
mæıkcs, ? disse #r fastsat skansmæsigt under hensyn t | sagëns onnfang 02
verlı, 0g landsrettemes vej luılende takster {or fastsctıctse af et passcnde bc-
lob til dæknig af udgfler til advokatbistand proccduresagct.

Derfor bestemues:

Cicy 'partment .IpS begæring %m udsættclse af  af Jeje-
mslet beliggende  2100 Køben 1avn Ø, nægicg

femoe.

Eden 14 dagebetaler City Apartment ApS 12.500 %, I saxsomkostnings til
 v/ advokat Bruno Vansson

Sagen sluttet
Fogedrctten hovet;