Byrettens dom ændret, således at appellantens påstand om betaling af overpris tages til følge
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;

ØSTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 23. februar 2022

Sag BS-19142/2021-OLR
(6. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Thomas Rysgaard Rasmussen)

mod

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
(advokat Morten Tarp (prøve))

Retten på Frederiksberg har den 7. maj 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS-
11/2011-FRB).

Landsdommerne Sanne Kolmos, Julie Skat Rørdam og Beth von Tabouillot har
deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
Appellant, tidligere Sagsøger, har nedlagt påstand om, at Appelindstævnte,
tidligere Sagsøgte, tilpligtes at betale 261.836 kr. til Appellant, tidligere Sagsøger
med procesrente fra sagens anlæg, til betaling sker.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, har påstået dommen stadfæstet.

Ankesagen omfatter alene spørgsmålet om forældelse af den del af overpris-
kravet, som knytter sig til tilsidesættelse af valuarvurderingen af 17. juni 2007.

Supplerende sagsfremstilling
Den 11. marts 2010 blev der afholdt en ekstraordinær generalforsamling, hvor det
ifølge referatet efter en længere debat blev besluttet at bemyndige andelsbo-



2

ligforeningens bestyrelse til at sælge en ledigbleven lejlighed til en nedsat pris,
idet endelig prisansættelse skulle ske i henhold til andelskronens fastsættelse ved
generalforsamlingen den 12. april 2010.

Den 11. marts 2010 blev der endvidere afholdt et orienteringsmøde for andels-
haverne. Op til mødet havde Person 3 udarbejdet et notat af 4. marts 2010, hvoraf
fremgår bl.a.:

”Budget for 2010 og kommende år.
…
I den øjeblikkelige situation er salg af foreningens lejligheder stort set sat
i stå formentlig af følgende fire hovedårsager:

1. den almindelige afmatning på boligmarkedet 2. usikkerheden om
prisfastsættelsen pga manglende afklaring af

indregning af den negative værdi af swap-aftalerne
3. usikkerhed om foreningens fremtidige økonomi og dermed

fastsættelse af den årlige boligafgift.
4. samt det forhold, at der ikke fremkommer så mange ledige leje-

lejligheder som forventet.
…
Ansvar og rådgivning.

Det er indlysende, at vi i tilbageblik alvorligt må diskutere beslut-
ningsproces og rådgivning gennem hele forløbet. Hvor stort et an-
svar har administrator/revisor og hvor meget kan forventes forstået af
andelshaverne?

Etablering af andelsboligforeningen:
Købspris svarede til det tilbud som var afgivet overfor
Magistrenes Pensionskasse.

Rådgivning: OK
Valuarvurdering:

Rådgivning: Troværdig valuarvurdering?
…”

Af referatet af den ekstraordinære generalforsamling afholdt den 22. juni 2010
fremgår bl.a.:

”Ad punkt 3: Person 3 (Adresse 3) orienterede om
Andelsboligforening 1's økonomi. Se vedlagte bilag (Person 3's præ-
sentation: Andelsboligforening 1, - om Andelsboligforening 1's økonomi,
10 sider). Person 3 sagde, at bestyrelsen af andelshaverne har fået til
opgave at forvalte Andelsboligforening 1 bedst muligt, hvilket den
forsøger i for-hold til alle de tre grupper af andelshavere bestyrelsen
repræsenterer (oprindelige andelshavere, indflyttede andelshavere og
belånte andels-boliger). Bestyrelsen kunne ikke fremlægge en løsning på
generalfor-samlingen, men var af rådgivere blevet anbefalet at kæmpe
videre for at få foreningen til at overleve.

Person 3 konkluderede, at der var en uholdbar situation i forbindelse med
fastsættelse af andelsværdien. Hvordan skal salgspri-



3

sen for en andelslejlighed fastsættes? Skal man af med penge (6.000
kr./m2) hvis man flytter eller er den 4.930 kr. værd pr. m2?

Vidne, tidligere Person 2 understregede rådet om at undgå panik, men i stedet
tålmodigt forsøge at redde foreningen, hvilket er bestyrelsens grundholdning. Salg

af lejligheder må indstilles, så længe der er så me-gen usikkerhed på markedet.
Det er nødvendigt at få gennemført en ny valuarvurdering rimelig hurtigt som en

second opinion i forhold til den tidligere valuarvurdering, som der fra flere sider er
udtrykt skepsis

overfor.

Person 8 (Adresse 4) spurgte om fordelen ved en ny valu-arvurdering.
Vidne, tidligere Person 2 svarede, at det fra rådgivers side er anbefalet, da
der ellers ville kunne blive risiko for senere retssager efter salg, hvis det
kan påvises, at andelsforeningen er blevet underrettet om
tvivlsspørgsmålet med valuarvurderingen fra rådgivere.

Person 4 bad om ordet. Hans rolle som administrator var udspillet. Han
sagde, at han var enig i både Vidnes, tidligere Person 2 og Person 3's
måde at fremlægge Andelsboligforening 1's økonomi på. Foreningen har
alvorlige problemer og det er en ringe trøst, at Andelsboligforening 1 ikke
er den eneste. Han ville give foreningen et godt råd her på fal-derebet,
nemlig at koncentrere sig om at få balance i driften og at tale med
Nykredit. Han mente, at Nykredit sidder med nøglen til at opnå balance,
hvis de vil være med. Det var Nykredit der kom med swap og trappelån.
Det er vigtig at komme igennem krisen, få balance i driften og få
likviditet, så der bliver mulighed for at sælge lejligheder. Person 4 an-
befalede — mod de råd foreningen har fået fra anden side — at holde fast
i den udmeldte valuarvurdering (denne kan anvendes i op til 18 mdr.).
Person 4's bedste råd var at holde fast i swaplånet og ikke indfri det. Der
skulle holdes fast i renten og lånet. Derimod skulle der sættes ind overfor
lånet på 55 mio. kr., som i 2013 ville kunne indfries gratis. Han takkede
for denne gang og ønskede foreningen held og lykke frem-over.”

Af en udskrift af andelsboligforeningens hjemmeside fremgår bl.a. følgende, idet
der var indsat links til henholdsvis vurderingsrapporten og indkaldelsen til
informationsmødet:

”Arkiv for september 2010

Ny vurderingsrapport for Andelsboligforening 1

torsdag, 23. september 2010

Til alle andelshaverne i Andelsboligforening 1

Vi har i denne uge fået en ny vurderingsrapport, der fortæller os, at
ejendommen er vurderet til 290 Mkr her pr sommer 2010.



4

Vi har her vedlagt rapporten.

Med venlig hilsen
Bestyrelsen
…

Informationsmøde d. 6. oktober
Torsdag, 23. september 2010
Til andelshaverne i Andelsboligforening 1:
Bestyrelsen afholder informationsmøde om foreningens økonomiske si-
tuation

ONSDAG D. 6. OKTOBER
…”

Af indkaldelsen til informationsmødet den 6. oktober 2010 fremgår bl.a.:

”Bestyrelsen har nu indhentet en ny valuarvurdering hos en statsaut.
ejendomsmægler og valuar udpeget af Danske Ejendomsmæglerfore-ning
med henblik på at få en second opinion om ejendommens værdi til brug
for regnskabet. Vurderingen foreligger nu og er lagt ud på fore-ningens
hjemmeside.

Person 6 fra Virksomhed A/S har pr. 24. februar 2010 vurderet
ejendommen til kr. 280 mio. og værdien pr. 8. juli 2010 til kr. 290 mio.

Bestyrelsen har herefter konstateret, at foreningens egenkapital er nega-
tiv, også selv om man ikke indregner den negative markedsværdi fra
swaplånene. Det nye vurderingstal understreger situationens alvor.

Bestyrelsen har endvidere foranlediget, at administrator udarbejder et
driftsbudget for år 2010, hvor budgettet balancerer. Ifølge dette budget
skal andelshaverne stige med yderligere 30% i boligafgift for, at budget-
tet hænger sammen, hvilket dog er langt over smertegrænsen for vores
vilje til at fortsætte foreningen.

Der er i det udarbejdede driftsbudget ikke taget højde for finansiering af
vedligeholdelses- og genopretningsarbejder, tilbagebetalingskrav fra
andelshavere som følge af overprissager m.v.

I og med foreningens egenkapital er negativ, og foreningens daglige drift
alene finansieres gennem lånoptagelse – træk på kassekreditten – har
bestyrelsen foranlediget, at der er afholdt møde med repræsentan-ter fra
Nykredit. Mødet blev afholdt den 22. september 2010, hvor be-



5

styrelsen i samråd med Advokat redegjorde for foreningens økonomiske
situation. I forbindelse med mødet blev det gjort klart overfor Nykredit, at
bestyrelsen ikke finder det realistisk at bringe balance i budgettet gennem
yderligere boligafgiftsforhøjelser.

Under mødet tilkendegav repræsentanterne fra Nykredit, at man ville tage
informationerne med hjem til overvejelse, og herefter vende tilbage
overfor bestyrelsen.

Det blev tilkendegivet, at det var tvivlsomt om, man fra Nykredits side
kunne fremkomme med forslag til eventuelle løsningsmodeller for for-
eningens fortsatte drift til beboermødet, men man vil gøre, hvad man kan
for at fremme sagen mest muligt.

Desuagtet finder bestyrelsen det væsentligt, at der nu afholdes et in-
formationsmøde for andelshaverne og give en status på foreningens
økonomi m.v.

Dagsorden for informationsmødet vil være således:

1. Redegørelse for foreningens formueforhold, herunder prisfastsættelse
efter den nye valuarvurdering.

2. Orientering om foreningens driftsmæssige forhold.
3. ” Den nærmeste fremtid” . Orientering fra bestyrelsen omkring

forhandlinger med Nykredit.”

Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøger har afgivet supplerende forklaring. Endvidere har
Vidne, tidligere Person 2 afgivet forklaring.

Appellant, tidligere Sagsøger har forklaret, at når det af hans forklaring for
byretten
fremgår, at det på mødet den 6. oktober 2010 ikke blev nævnt, om finanskrisen
havde betydning for ejendommens værdi, så var det bestyrelsen, der ikke nævnte
det.

Han flyttede ind i lejligheden på overtagelsesdagen den 1. maj 2008. Der blev ikke
i andelsboligforeningen talt om valuarvurderingerne i 2008 og 2009, men kun om
renteswap. Der blev ikke på generalforsamlingen den 12. april 2010 sagt noget,
der gav ham anledning til at tænke, at valuar Person 1s vurde-ring var for høj. Han
deltog ikke i den ekstraordinære generalforsamling den 22. juni 2010 og husker
ikke, om han læste referatet. Hvis han har fået referatet i postkassen, har han læst
det. Han deltog i orienteringsmødet den 6. oktober



6

2010. Han husker ikke, om der på dette møde blev taget en endelig beslutning om,
hvilken vurdering der skulle anvendes. Der var fokus på forhandlingerne med
Nykredit. Taktikken var, at jo dårligere det så ud, desto mere ville Nykre-dit skulle
hjælpe. Han opfattede det som forklaringen på, at bestyrelsen ville have en
konservativ vurdering. Under pauser i mødet talte mødedeltagerne om
vurderingerne. Det blev ikke taget op af bestyrelsen. De talte ikke om de tidli-gere
vurderinger. Efter mødet kontaktede han advokat, fordi han havde talt med andre
beboere. Der var to grupper: Dem, der var gået fra oprindeligt at være lejere og
ikke havde betalt ret meget i indskud og derfor ikke havde inter-esse i at redde
foreningen, og dem, der havde købt andelen. Da de kom ud i små grupper, talte de
om, at det ikke kunne være rigtigt, at en lejlighed var 0 kr. værd. Det var ikke
valuarvurderingen, der var anledning til, at han gik til ad-vokat. Han havde ingen
tanker om at føre sag mod sælger. Hans mistanke var mere i retning af at sagsøge
Nykredit som følge af den swapaftale, der var så spekulativ, eller evt.
administrator. Det kan godt være rigtigt, at de dokumen-ter, der er fremlagt i
sagen, har været tilgængelige for andelshaverne. Han så ikke på
andelsboligforeningens hjemmeside. Man fik altid indkaldelser i post-kassen. Han
regnede med, at det, der var vigtigt for ham, kom i postkassen.

Vidne, tidligere Person 2 har forklaret, at han var med i den gruppe, der stiftede
andelsboligforeningen, og var næstformand i bestyrelsen fra stiftelsen i 2007. Han
mener, at han i 2008 blev fungerende formand for bestyrelsen, da den tid-ligere
formand rejste, og fra generalforsamlingen i 2009 blev han formand. Der opstod
forskellige problemer undervejs. Regnskabet for 2007 udviste et negativt resultat,
hvilket bestyrelsen var bekymret over. Der blev ikke solgt de lejlighe-der, der var
forudsat. Det fortsatte ind i 2008 og blev værre og værre. I løbet af 2008 dukkede
der tal op, som de ikke vidste, hvad de skulle bruge til. I begyn-delsen af 2009
skrev administrator et uforståeligt notat med ”sort snak” om, hvad de skulle stille
op med renteswappen, men da de ikke rigtig solgte lejlig-heder, havde det ikke den
store betydning. Nogle købere begyndte at tale om det, og i starten af september
2009 kom der en køber, som henviste til en artikel i Jyllands-Posten. Her gik det
op for ham, hvad problemet var, og det satte gang i en proces. Der var ikke rigtig
nogen, der kunne forklare, hvad man skulle gøre – heller ikke Nykredit. Der
begyndte også at være offentlig debat om problem-stillingen i efteråret 2009.
Erhvervs- og Selskabsstyrelsen havde også omkring dette tidspunkt udgivet et
notat. De holdt et orienteringsmøde i november 2009. Her deltog Person 9 fra
Nykredit, som havde solgt dem lånet, og en revisor fra AP Revision, Person 10,
som de havde fået anbefalet, fordi han hav-de arbejdet med problemstillingen. Der
blev på mødet fremvist nogle PowerPo-ints. Det kan godt passe, at det er dem, der
er fremlagt i sagen. Der var på mø-det en ung medarbejder fra Nykredit med, som
var inde i beregningsmetoder-ne. Han ved ikke, hvem der har lavet de pågældende
PowerPoints, men det ligner noget, som Nykredit har lavet. Der var ikke andre i
bestyrelsen end ham og Person 3, der lavede power points på det tidspunkt. Han
min-



7

des ikke, at de skulle have lavet dem, men han kan ikke afvise det. Man gen-
nemgik på mødet teknikken bag en renteswap og talte om, hvad fremtiden ville
bringe. Der blev brugt meget krudt på, hvorvidt renteswappen skulle indregnes i
regnskabet. Person 10 sagde, at der blev arbejdet på en afklaring. Han husker det
sådan, at han på dette tidspunkt blot vidste, at det evt. ville kunne blive et problem.
Som han husker det, kom notatet fra Erhvervs- og Selskabs-styrelsen først meget
længere tid efter. På mødet i november var det hele usik-kert. Han husker ikke, at
der skulle have ligget noget autoritativt fra Erhvervs-og Selskabsstyrelsen på dette
tidspunkt – i givet fald har de ikke kendt til det.

I 2008 blev der etableret en følgegruppe, fordi man gerne ville gøre noget ved
ejendommen, men man havde det problem, at der var underskud på regnska-bet.
De var enige om at lave en gruppe, der regnede med, når bestyrelsen reg-nede på
noget. Person 3 var med og lavede power points. Grup-pen gik vist i opløsning, da
problemet blev for stort. Person 3 kom ind i bestyrelsen. Et af højdepunkterne var
mødet i marts 2010, hvor Person 3 frem-lagde sin PowerPoint.

Han var med til at oprette andelsboligforeningens hjemmeside. Man sagde ikke
dengang til folk, at de skulle gå ind på den. Der er sket meget siden. Han ved ikke,
hvad det betyder, når der i forbindelse med et opslag med overskriften ”Om swap-
lån og andelskroner mm.” står, at indlægget er udgivet den 3. november 2009. Det
kunne godt være den dato, hvor noget er gemt på siden. Når der var møder, gik de
rundt med indkaldelser i postkasserne. Det var ikke alle, der var på internettet i
2008/2009, så alt blev omdelt. Han kan ikke sige, hvornår i forhold til mødet
omdelingen har fundet sted.

Han husker, at de fik vurderingsrapporten fra Virksomhed A/S. De havde på dette
tids-punkt fået en ny administrator, der sikrede sig, at de fik en ny vurdering. Han
husker ikke at have lavet opslaget på hjemmesiden med overskriften ”Ny vur-
deringsrapport for Andelsboligforening 1” , men det må han have gjort. Det var
ham, der lavede sådanne opslag. Han vil formode, at linket er til vurderingsrappor-
ten fra Virksomhed A/S. Han må også formode, at der var et link til indkaldelsen.
Det frem-går af opslaget, at indkaldelsen også var omdelt. Han husker ikke at have
gjort det, men det ligner hans måde at gøre tingene på. Han husker ikke, om
rappor-ten blev omdelt fysisk, men formoder på grund af størrelsen, at det ikke har
været tilfældet. Det, der blev omdelt, var indkaldelser, referater og årsrappor-ter.
Hvis der har været små bilag med, er de måske også blevet omdelt.

Han husker ikke, om Person 3 var næstformand i bestyrelsen, da han udfærdigede
notatet af 4. marts 2010, men han var i hvert tilfælde medlem af bestyrelsen.
Notatet blev lagt frem på orienteringsmødet den 11. marts 2010. Han tvivler på, at
det også blev omdelt – det var mange sider i mange eksem-plarer, så det havde
været et stort arbejde at kopiere og omdele – men det må



8

have været fremlagt som PowerPoint på mødet. Notatet er givetvis også blevet lagt
op på hjemmesiden på et tidspunkt. Det var det, de brugte hjemmesiden til – som
et udstillingsvindue. Forud for orienteringsmødet blev der afholdt en ekstraordinær
generalforsamling, som var kortvarig. Den omhandlede en kon-kret salgssag. På
dette tidspunkt var det ved at være klart, at der var en ind-virkning af
renteswappen. Det var et forsøg på at komme det i møde og vise, at de var med.
Han mener, at der var tale om en halvering af prisen for andelen. Han husker ikke,
hvad problemet med lejligheden var. Den havde været til salg i lang tid, men han
husker ikke hvor længe. Han mener, at lejlighederne til højre var ca. 10 % mindre
end dem til venstre – henholdsvis ca. 109 og 119 kvm. Af referatet af den
ekstraordinære generalforsamling den 11. marts 2010 fremgår, at det var
lejligheden 2.th. og altså en lejlighed på 109 kvm. Hans egen lejlighed var
vurderet til ca. 1 mio., så han kan af referatets angivelse af en nedsat pris på
702.000 kr. nu se, at der ikke var tale om en halvering. Han tror, at det blev op-
levet som en væsentlig nedsættelse, og der var da også nogle, der stemte imod.
Han mener, at lejligheden efterfølgende blev solgt. Som han husker det, blev de i
sagen fremlagte plancher med overskriften ”Orienteringsmøde 11. marts 2010”
gennemgået på orienteringsmødet.

Det var en proces, hvor tingene udviklede sig. De vidste mere i marts 2010, hvor
de vist var begyndt at få tallene for 2009, end i november 2009. Lehman Brothers
var gået ned, så de var bekymrede for, hvordan tallene ville se ud. I Person 3's
notat af 4. marts 2010 er under punktet ”Ansvar og råd-givning” vedrørende
valuarvurdering anført: ”Rådgivning: Troværdig valuar-vurdering?” Det var
omkring dette tidspunkt, at regnskabet for 2009 skulle af-lægges. Der havde været
en forfærdelig udvikling på boligmarkedet, og de var spændte på, hvad der var
sket med værdien af deres ejendom. Det var nok der-for, at Person 3 skrev sådan.

De lagde vægt på, at den orientering, der fremgår af notat til brug ved ekstra-
ordinær generalforsamling den 22. juni 2010, blev givet på et møde, hvor folk var
til stede. Dernæst var det deres strategi, at det blev lagt på hjemmesiden. Vigtige
ting såsom indkaldelser blev delt ud. Dette var et ret vigtigt notat, så han vil tro, at
det er blevet omdelt, men han husker det ikke.

Det kan godt passe, at de fremlagte plancher med overskriften
”Andelsboligforening 1 – om Andelsboligforening 1's økonomi” blev gennemgået
på den ekstraordinære general-forsamling den 22. juni 2010. Af referatet af den
ekstraordinære generalforsam-ling den 22. juni 2010 fremgår, at der var skepsis
forstået på den måde, at Person 1s vurdering virkede høj. Han husker ikke, hvem
der havde udtrykt den skepsis, som han er refereret for at omtale. Han mener, at de
alle i bestyrelsen var enige herom. Den tidligere vurdering, der var udtrykt skepsis
over for, var Person 1s vurdering fra januar 2010. Han ser dette referat som udtryk
for, at processen gik stærkt her. Der havde ikke tidligere været tale om at indhente



9

en second opinion. Han husker ikke, om nogen syntes, at Person 1s vurde-ring var
udtryk for det rigtige tal. Det var tydeligt, at den nye administrator mente, at tallet
var alt for højt. Det havde den nye administrator også givet ud-tryk for, da
bestyrelsen talte med ham op til den ekstraordinære generalforsam-ling den 22.
juni 2010. Han ser det som en proces fra september 2009 til septem-ber 2010, hvor
det blev mere og mere klart, at der var større og større proble-mer. De søgte stadig
at redde foreningen og havde forhandlinger med Nykredit mv. Han husker, at de i
2010 havde fået en anbefaling om, at de burde gøre no-get ved vurderingen –
måske af Advokat, der sidenhen blev ny administrator. De havde i foråret 2010
indhentet et notat fra en ekstern rådgi-ver, Person 11. Det er den, der er omtalt i
notatet til brug ved den ekstra-ordinære generalforsamling under punkt 4.

Han mener ikke, at valuarvurderingerne fra 2007, 2008 og januar 2009 var til
debat på noget tidspunkt. Da Person 1 i 2007 havde lavet indgangsvurde-ringen,
blev der talt om, hvorvidt det nu var ok. Vurderingen virkede ikke helt ved siden
af i forhold til den offentlige vurdering. Problemerne startede med det manglende
salg af lejligheder. Der var ingen, der såede tvivl om vurderin-gen. Advokat
Person 4's anskaffelsesbudget forudsatte et salg af tilba-geværende udlejede
lejligheder på 10 % af restarealet årligt. Det viste sig, at le-jerne i ejendommen
ikke flytter fra deres lejligheder, og at de lever overrasken-de længe. Han mener, at
der stadig er 20-25 af de 70 lejere tilbage. Da diskus-sionerne om konkurs osv.
pågik, var der ca. 30-35 lejere. Det var derfor, at der kom underskud på
driftsbudgettet.

Han kan ikke sige noget skarpt om, hvornår de begyndte at diskutere Person 1s
vurdering. Han husker ikke, hvornår de fik notatet fra Erhvervs- og Sel-
skabsstyrelsen. Det gik fra at være et teknisk spørgsmål til at være et alvorligt
problem, der førte til, at de mistede tilliden til administrator. Det er rigtigt, at
bestyrelsen i forbindelse med årsregnskabet for 2009 anbefalede, at andelskro-nen
opgjordes med udgangspunkt i ejendommens handelsværdi i henhold til Person 1s
vurdering af 24. februar 2010 – der skulle jo træffes en beslutning, og de havde
ikke andet.

Anbringender
Appellant, tidligere Sagsøger har i det væsentlige procederet i overensstemmelse
med påstandsdokument af 19. januar 2022, hvoraf fremgår bl.a.:

”
3.1. Det indtalte kravs størrelse er ubestridt.

Det kan ubestridt lægges til grund, at Appellant, tidligere Sagsøger betalte
en overpris i strid med andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1 ved
erhvervelsen af andelen fra indstævnte i 2008, og at overprisen udgør det
beløb, der fremgår af påstanden.



10

Som nævnt angår sagen alene, om Appellants, tidligere Sagsøger krav på
tilbagebetaling af den erlagte overpris var forældet, da sagen blev anlagt
den 6. april 2011.

3.2. Forældelse efter andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3. 

På tidspunktet for overdragelsen af andelen i 2008 var der i andelsbo-
ligforeningslovs § 16, stk. 3 en speciel 6-måneders forældelsesfrist.
Denne specielle 6-måneders forældelsesfrist blev ophævet ved en æn-
dring af andelsboligforeningsloven i 2018, og i dag forældes overpris-
krav i medfør af andelsboligforeningslovens § 5 efter forældelseslovens
bestemmelser. Spørgsmålet om forældelse af det indtalte krav i nærvæ-
rende sag skal dog bedømmes efter ordlyden af § 16, stk. 3 gældende på
tidspunktet for overdragelsen i 2008, der lød således … :

” Stk. 3. Er overdragelsen sket i strid med §§ 5 eller 11, kan erhver-
veren kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbage-
betalt. Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tids-
punkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Forældelse afbrydes ved sagsanlæg.”

Som det ses vil forældelsesfristen være suspenderet indtil køberen
”kendte eller burde have kendt sit krav” . Der er i den henseende ingen
forskel i forhold til suspension i medfør af forældelseslovens § 3, stk. 2:

”stk. 2 Var fordringshaveren ubekendt med fordringen eller skyld-
neren, regnes forældelsesfristen i stk. 1 først fra den dag, da for-
dringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil.”

Det er således alene forældelsesfristen på 6 måneder i den daværende §
16, stk. 3, der dengang adskilte forældelse efter andelsboligforeningslo-
ven fra forældelse efter forældelsesloven.

3.3 Suspension af forældelse af overpriskrav som følge af en for høj
værdiansættelse af andelsboligforeningens ejendom.

Af lovbemærkningerne til den dagældende andelsboligforeningslovs § 16,
stk. 3 fremgår … :

”Såfremt overdrageren har givet erhververen de oplysninger, der er
foreskrevet i § 3, stk. 2, vil erhververen normalt fra dette tids-punkt
kunne konstatere sit krav. Dette gælder dog ikke ubetinget, f. eks.
ikke i de tilfælde, hvor ejendommen i regnskabet er sat til en
væsentlig større værdi end den reelle handelsværdi.”

Som det ses er en er en for høj værdiansættelse af ejendommen i an-
delsboligforeningens regnskab fremhævet som typetilfældet for sus-
pension af forældelsesfristen.



11

Om en andelsboligkøbers burde-viden udtalte Højesteret i afgørelsen UfR
2013.2083 H … :

”Afgørelsen af, om en køber af en andelsbolig burde kende sit krav,
beror på, hvilken grad af agtpågivenhed der kræves for, at køberen
burde indse, at prisen er ulovlig, eller burde have fået en sådan mi-
stanke herom, at køberen burde have foretaget nærmere undersø-
gelse med henblik på konstatering af, om prisen er for høj. I
forarbejderne til § 16, stk. 3 (Folketingstidende 1978-79, tillæg A,
spalte 2400), er det bl.a. anført, at hvis sælgeren har givet køberen de
oplysninger, der er foreskrevet i § 6, stk. 1 (tidligere § 3 stk. 2), vil
køberen normalt fra dette tidspunkt kunne konstatere sit krav. Ud fra
ordlyden og sammenhængen finder Højesteret, at det er mest
nærliggende at forstå den nævnte passus i lovbemærkninger-ne
således, at den tager sigte på forhold, som en køber, der ikke er i
besiddelse af særlige faglige forudsætninger, kan gøre sig
bekendt med og bør forstå ved en gennemgang af de oplysninger,
som den pågældende har modtaget i medfør af § 6, stk. 1, og som
opfylder bestemmelsens krav.”

Højesterets ovenstående præmisser, hvorefter kravene til en andelsbo-
ligkøbers viden/burdeskal bedømmes ud fra ”en køber, der ikke er i be-
siddelse af særlige faglige forudsætninger” , er efterfølgende blevet to-
neangivende i alle sagen om overpris for andelsboliger, hvor forældelse er
et tema. Se f.eks. UfR 2015.283 Ø … .

UfR 2013.2083 H angik i øvrigt samme problemstilling som i nærvæ-
rende sag (dvs. forældelse af en andelsboligkøbers overpriskrav vedrø-
rende en eventuel for høj valuarvurdering), og om suspension af foræl-
delsesfristen i den situation udtalte Højesteret, at:

”Det er da også i bemærkningerne til § 16, stk. 3, anført, at der ek-
sempelvis sker suspension af forældelsen i situationer, hvor ejen-
dommen i regnskabet er sat til en væsentlig større værdi end den
reelle handelsværdi. Et sådant forhold har en køber normalt ikke
mulighed for at bedømme på grundlag af det modtagne materiale.
Der gælder således ikke en almindelig pligt for køberen til i forbin-
delse med købet at foranstalte nærmere undersøgelser af værdien af
andelsboligforeningens ejendom med den konsekvens, at manglen-de
undersøgelse fører til, at et eventuelt krav mod sælgeren foræl-des 6
måneder efter aftalens indgåelse.”

Såvel efter lovbemærkningerne til andelsboligforeningslovens dagæl-
dende § 16, stk. 3, samt Højesteretspraksis, gælder derfor for overpris-
krav som følge af en for høj værdiansættelse af andelsboligforeningens
ejendom i regnskab, at forældelsesfristen er suspenderet, indtil der til-går
køber en viden om, at en anvendt ejendomsværdi ikke kunne læg-ges til
lægges til grund for prissætning af andelsværdien ved købers er-hvervelse
af andelen.

3.4 Forældelsesfristen var suspenderet i 2008 – 2010.



12

3.4.1 Appellant, tidligere Sagsøger er uddannet laborant. Han har ikke særlige
faglige forud-sætninger vedrørende andelsboligretlige forhold. Det kan
derfor i tråd med lovbemærkningerne til andelsboligforeningsloven og
Højesterets-retspraksis lægges til grund, at Appellant, tidligere Sagsøger
på tidspunktet for under-skrift af overdragelsesaftalen i april 2008 ikke
burde være bekendt med, at valuarvurderingen, som lå til grund for
prissætningen af andelen. Han havde heller ikke grund til at foranstalte en
egen undersøgelse af ejendommens prissætning.

Som også lagt til grund af byretten begyndte forældelsesfristen derfor
ikke at løbe fra tidspunktet for indgåendelsen af aftalen om overdragel-
sen af andelen i april 2008: Forældelsesfristen i den dagældende an-
delsboligforeningslovs § 16, stk. 3 var suspenderet.

3.4.2 I april 2008 forhøjede Person 1 sin vurdering af ejendommen til kr. 499
mio. Andelsboligforeningen lagde denne vurdering til grund for pris-
sætning af andelsværdierne i regnskabet der blev godkendt på den or-
dinære generalforsamling i 2008.

I 2009 reducerede Person 1 sin vurdering af ejendommen til kr. 493 mio.
Andelsboligforeningen lagde denne vurdering til grund for prissætning af
andelsværdierne i regnskabet, der blev godkendt på den ordinære
generalforsamling i 2009.

3.4.3 På den ordinære generalforsamling den 12. april 2010, hvor Appellant,
tidligere Sagsøger deltog, blev andelsboligforeningens seneste regnskab/
årsrapport for året 2009 gennemgået. Som vanligt var ejendommens værdi
optaget til en værdi fastsat af valuar Person 1. Person 1s 2010-vurdering
var uændret på samme niveau som 2009-vurderingen: Kr. 493 mio. … .

Årsrapporten for 2009 var uden bemærkninger fra andelsboligforenin-
gens revisor. Årsrapporten var endvidere godkendt af andelsboligfore-
ningens bestyrelse og af administrator (advokat Person 4), der i en
påtegning om regnskabets godkendelse … udtrykkeligt anbefalede
andelsværdierne fastsat på basis af valuar Person 1s valuarvurde-ring pr.
24. februar 2010. Af referatet af generalforsamlingen fremgår
…, at andelsboligforeningens advokat bekræftede valuarvurderingen som
grundlag for værdiansættelsen af ejendommen.

Der var derfor intet på den pågældende generalforsamling, der gav
Appellant, tidligere Sagsøger anledning til at foranstalte en undersøgelse
af ejendom-mens værdiansættelse i 2007.

3.4.4 På den ordinære generalforsamling den 12. april 2010 vedtoges et for-
slag om, at andelsboligforeningen skulle tage skridt til skift af admini-
strator … .

Forslag om skift af administrator blev vedtaget på en ekstraordinær ge-
neralforsamling den 22. juni 2010. Appellant, tidligere Sagsøger deltog
ikke på general-forsamlingen, men af referat af generalforsamlingen …
fremgår, at for-



13

samlingen drøftede foreningens økonomiske situation. Vedrørende Person
1s valuarvurdering af 24. februar 2010 ses …, at et bestyrelses-medlem
argumenterede for at få indhentet en ”second opinion” . Fi-nanskrisen der
startede ultimo 2008, havde ramt boligmarkedet hårdt, men valuar Person
1s valuarvurdering i februar 2010 var uændret i forhold til året før.

Til illustration af finanskrisens betydning for prisen for udlejningsejen-
domme i København og på Frederiksberg er der i materialesamlingen
… medtaget en publikation fra Boligøkonomisk Videnscenter om ”Pris-
udviklingen for private udlejningsejendomme opført før 1964 med
minimum 7 lejligheder” . Publikationen viser et fald i priserne på 46 %
fra toppen i 2006, hvor kvadratmeterprisen lå kr. 16.486/m², til en kva-
dratmeterpris i 2010 på kr. 8.916.

Af referatet af generalforsamlingen den 22. juni 2010 fremgår endvidere
… , at foreningens (afgående) advokat anbefalede andelsboligforenin-gen
at holde fast i Person 1s valuarvurdering fra februar 2010, idet den var
gyldig i 18 måneder.

Det passerede på den ekstraordinære generalforsamling den 22. juni 2010
gav ikke Appellant, tidligere Sagsøger anledning til at betvivle
ejendommens pris-sætning i 2007. Fokus i 2010 var primært på
andelsforeningens ren-teswap-lån, og om markedsværdien af
ejendommen som følge af fi-nanskrisen var lavere end ansat af valuar
Person 1.

3.5 Mulig påbegyndelse af forældelsesfristen den 6. oktober 2010.

3.5.1 Efter andelsboligforeningens skift af administrator rekvirerede den ny
administrator en valuarvurdering hos en anden valuar. Den ny vurde-ring
blev uden bemærkninger lagt på foreningens hjemmeside … .

Bestyrelsen indkaldte … til et informationsmøde den 6. oktober 2010 om
den ny valuarvurdering. Appellant, tidligere Sagsøger deltog på mødet.

Informationsmødet omhandlede alene 2010-værdiansættelsen af ejen-
dommen – og ikke Person 1s vurdering fra juni 2007 – men det frem-
komne på mødet gav efterfølgende anledning til, at Appellant, tidligere
Sagsøger kon-taktede undertegnede med anmodning om bistand. Derfor
blev der ud-taget stævning som sket.

3.5.2 Det gøres gældende, at forældelsesfristen vedrørende det rejste krav som
minimum var suspenderet frem til informationsmødet den 6. okto-ber
2010.

Frem til Højesterets dom UfR 2019.2139 H … var retspraksis meget til-
bageholdende med at tilsidesætte valuarvurderinger, hvis ikke der kunne
påvises deciderede fejl i vurderingerne. I sagen gengivet i UfR 2019.2139
H havde Østre Landsret som foregående instans ved dom 16. januar 2018
godkendt Person 1s valurvurdering som grundlag for pris-



14

sætning af andelene. Højesterets dom ændrede derfor landsretternes
praksis.

Det kan ikke kræves af Appellant, tidligere Sagsøger, at han bedre end en
valuar, bedre end den advokat der stiftede andelsboligforeningen, bedre
end forenin-gens bestyrelse og bedre end andelsboligforeningens revisor
skulle væ-re i stand til at vurdere, hvorvidt valuar Person 1s
valuarvurdering fra juni 2007 kunne lægges til grund for prissætning af
andelen eller ej, da han erhvervede andelen fra Appelindstævnte, tidligere
Sagsøgte i april 2008.

Helt frem til Højesterets dom i marts 2019 var retstilstanden, at Person 1
valuarvurdering i medfør af Østre Landsret forudgående dom kunne
lægges til grund for prissætning af andelene – og dermed også ved
Appellant, tidligere Sagsøger køb af andelen i april 2008 og ved
nærværende sags anlæggelse i 2011.

Dertil kommer, at et prisfald af ejendommen i 2010 – set i forhold til
2007 - også kunne forklares med finanskrisen, der for alvor ramte ejen-
domsmarkedet i 2009/2010.

3.5.3 Nærværende sag adskiller sig fra faktum i UfR 2013.2083 H … ved, at en
indkaldelse til et informationsmøde i den pågældende sag direkte angav,
at ”de af statsaut. ejendomsmægler [X] udarbejdede vurderinger
[pluralis] er forkerte og derfor ikke kan finde anvendelse som baggrund
for prisfastsættelse for foreningens lejligheder.” I denne sag indeholdte
indkaldelsen til informationsmødet den 6. oktober 2010 … ikke sådanne
konklusioner, og indkaldelsen gav ikke Appellant, tidligere Sagsøger
anledning til at foranstalte nærmere undersøgelser af ejendommens værdi
i juni 2007.

3.6 Bevisbyrdebetragtninger.

3.6.1 Bevisbyrden for at der er indtrådt forældelse påhviler indstævnte, og
denne er ikke løftet. Det eneste bevis som indstævnte har fremlagt, til
støtte for synspunktet om forældelse, er dokumenter vedrørende ek-
straordinær generalforsamling den 22. juni 2010, der imidlertid intet steds
omtaler et muligt fejlskøn i Person 1s valuarvurdering fra juni 2007 – tre
år tidligere.

Indstævnte har ikke ført bevis for, at der mere end 6 måneder forud for
sagens anlæggelse den 6. april 2011 var tilgået Appellant, tidligere
Sagsøger oplysnin-ger, der satte Appellant, tidligere Sagsøger i stand til at
afgøre, at Person 1s valuarvurde-ring fra juni 2007 ikke kunne danne
grundlag for prissætning af ande-len ved Appellants, tidligere Sagsøger
køb af andelen i april 2008.

3.6.2 Det er ikke foreneligt for forældelsesreglen i andelsboligforeningslo-vens
§ 16, stk. 3, såfremt en andelshaver uden særlige faglige forudsæt-ninger
skal være bedre i stand til at vurdere spørgsmålet om overpris end
andelsboligforeningens professionelle administrator/advokat og eksterne
revisor.



15

3.6.3 Appellant, tidligere Sagsøger skal derfor gives medhold i det rejste krav,
sådan som og-så tilkendegivet af dommeren i byretten.”

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har i det væsentlige procederet i
overensstemmelse med påstandsdokument af 19. januar 2022, hvoraf fremgår
bl.a.:

”  … Indstævnte frafalder … argumentet om, at der intet grundlag var for
suspension af forældelsesfristen.

Hovedsynspunkter

• Appellantens krav er forældet.

• Eventuel suspension af forældelsesfristen varede ikke indtil ok-
tober 2010.

Indstævntes argumentationen er inddelt i følgende afsnit:

• Udgangspunktet for, hvornår forældelse ville indtræde i denne
sag, hvis der ikke foreligger suspension.

• Grundlaget for, at der foreligger suspension i begyndelsen af ap-
pellantens tid som andelshaver i Andelsboligforening 1.

• Overvejelser om varigheden af en suspension.

• Konkrete begivenheder Andelsboligforening 1 af relevans for
vurderin-gen af, hvor længe suspensionen kan opretholdes i denne
sag.

Uden suspension var appellantens krav forældet i oktober 2008

Appellantens krav vedrører overpris ved et køb af en andelslejlighed i
2008.

Sagen skal afgøres i henhold til reglerne på tidspunktet for aftaleindgå-
elsen, og andelsboligforeningslovens dagældende regler fremgik af
lovbekendtgørelse 960, 2006. Forældelsesfristen var på det tidspunkt seks
måneder, jf. dagældende ABL § 16, stk. 3, 2. pkt.

Efter fast retspraksis regnes forældelsesfristen fra parternes underskri-
velse af overdragelsesaftalen, hvis køber har modtaget alle pligtmæssi-ge
oplysninger, eller hvis de manglende oplysninger ikke har haft be-tydning
for, om appellanten kunne indse, at der var et krav.

Indstævnte har rettidigt overfor appellanten afgivet alle de oplysninger,
som var foreskrevet i dagældende ABL § 6. Herom er der enighed. Fri-
sten skal derfor regnes fra aftaleindgåelsen, jf. retspraksis.



16

I denne sag blev overdragelsesaftalen underskrevet den 14. april 2008, jf.
bilag 1 … . Hvis der ikke foreligger nogen suspension, indtrådte for-
ældelsen af appellantens krav derfor den 14. oktober 2008, hvor der var
forløbet seks måneder fra aftaleindgåelsen.

Suspension af forældelsesfrist i begyndelsen af appellantens tid som
andelshaver

Efter dagældende ABL § 16 begyndte forældelsesfristen at løbe fra det
tidspunkt, hvor appellanten »kendte eller burde kende sit krav«.

Af … fremgår, at advokat Person 4 forventede en værdistigning for
ejendommen, og at en sådan værdistigning kunne begrundes med en
bedre og billige drift med deraf følgende stigning i beregnet afkast, samt
at den netop fremkomne offentlige vurdering underbyggede, at
ejendommen steg i værdi. På dette grundlag medgiver indstævnte, at det
ville kræve særlig sagkundskab at gennemskue, at valuarvurderin-gen var
forkert. Appellanten skal i den forbindelse betragtes som læg-person, der
befandt sig i en undskyldelig vildfarelse om andelens vær-di, og dermed
var der grundlag for suspension i begyndelsen af appel-lantens tid som
andelshaver i Andelsboligforening 1.

Spørgsmålet er herefter, hvornår suspensionen ophørte.

Hvis boligretsstævningen af 6. april 2011 … skal betragtes som rettidig
kræves det, at suspensionen varede ved helt indtil den 6. oktober 2010,
dvs. varede ved i 2 ½ år efter parternes underskrivelse af overdragel-
sesaftalen.

Overvejelser om varigheden af en suspension

I det omfang at det lægges til grund, at der forelå suspension i begyn-
delsen, vil seksmåneders fristen begynde at løbe fra det tidspunkt, hvor
appellanten burde have kunnet indse, at han muligvis havde købt til
overpris. Det kræves ikke, at kravets størrelse er fastlagt, jf. von Eyben:
Forældelse efter forældelseslovens af 2007 (2. udg. 2019) s. 460. …

Overvejelser om varigheden af suspension i denne sag skal sammen-
holdes med de oplysninger, som appellanten havde til rådighed i peri-
oden fra appellantens køb i april 2008 til informationsmødet den 6. ok-
tober 2010. Det er relevant at overveje, hvornår appellanten i et sådant
forløb havde opnået en sådan indsigt, at han burde have reageret, fx ved at
søge uafhængig rådgivning ved en advokat.

Til sammenligning henvises til følgende tekstpassager fra von Eyben
vedrørende suspension i entrepriseforhold.



17

»Spørgsmålet om suspension er praktisk ensbetydende med, om
manglen har været »synlig« eller »skjult« (for bygherren, jf. neden-
for). Problemet i praksis er imidlertid ofte, at en mangel i en perio-de
ikke har været helt skjult eller synlig, idet der har vist sig visse tegn
på, at noget kunne være galt ved byggeriet. Ofte reklameres der
herover, og udbedring af de konstaterede, mindre skader for-søges
over en vis periode, men senere viser det sig, at manglerne er mere
betydelige, og først da iværksættes nærmere tekniske under-søgelser,
der – også – søger at fastlægge årsagen til skaderne. Spørgsmålet vil
da være, hvornår bygherren i et sådant forløb hav-de eller burde have
skaffet sig et sådant kendskab til manglernes omfang og årsag, at der
var rimeligt grundlag for at rejse krav mod entreprenør og/eller
rådgivere i forbindelse med projektering, ud-førelse, tilsyn m.v.«. …

»Det afgørende er ikke det tidspunkt, hvor manglerne – objektivt set
– kunne være konstateret, men det tidspunkt, hvor bygherren burde
have konstateret dem – navnlig i kraft af, at synlige skader eller tegn
herpå måtte vække mistanke om mulige mangler på en sådan måde,
at det burde have givet anledning til nærmere under-søgelser af
skadernes årsag og omfang.«. …

»Spørgsmålet er således ikke, om det overhovedet havde været
teknisk muligt at erkende, at der forelå mangler, som kunne be-
grunde erstatningskrav mod entreprenør, arkitekt eller rådgivere, med
derimod, om der forelå sådanne tegn på fejl ved byggeriet, at
bygherren havde rimelig anledning til at iværksætte nærmere tek-
niske undersøgelser til belysning heraf.«. …

Appellanten havde mange gange i løbet af 2009-2010 anledning til at
reagere

Andelsboligforeningen havde en række økonomiske udfordringer, som
løbende gav anledning til afholdelse af møder og til distribution af in-
formation blandt andelshaverne, og disse mange møder og informatio-ner
indebærer efter indstævntes opfattelse, at appellanten fik en sådan indsigt
i foreningens økonomi, at han – længe inden oktober 2010 – burde være
kommet til den erkendelse, at han kunne have købt til overpris.

Andelsboligforeningen havde underskud hvert år. Indtægt ved frasalg af
lejligheder var 2 mio.kr. under det budgetterede i 2008 … og 4 mio.kr.
under det budgetterede i 2009 … . Foreningens underskud blev omtalt i
foreningens referater og mødepapirer … .

Andelsboligforeningen havde lån med renteswap-aftale, og efter Er-
hvervs- og Selskabsstyrelsens meddelelse i september 2009 skulle fore-
ningen indregne den negative værdi heraf i sit regnskab. Problemstil-
lingen blev gennemgået for andelshaverne på et orienteringsmøde i
november 2009 … .



18

På en ekstraordinær generalforsamling den 11. marts 2010 besluttedes det
at frasælge en lejlighed til nedsat pris, fordi den forgæves havde været til
salg i meget lang tid. Det var en lejlighed på 106 m². Andels-værdien i
henhold til seneste ordinære generalforsamling var 9.568,17 kr./m² …,
hvilket for den lejlighed ville udgøre 1.014.225 kr. Den ned-satte pris var
702.000 kr. … . Det forhold burde have givet appellanten anledning til at
overveje, om hans egen lejlighed var prissat for dyrt.

Mødet i marts 2010 var også et orienteringsmøde med en grundig gen-
nemgang af foreningens økonomi. Forud for mødet var udsendt til an-
delshaverne et notat …, og under mødet blev gennemgået nogle plan-cher
… . Mødet og materialet gav andelshaverne en grundig og pæda-gogisk
gennemgang af foreningens økonomi. Appellanten fik hermed endnu en
indføring i foreningens økonomi.

På den ordinære generalforsamling den 12. april 2010 godkendtes regn-
skabet for 2009, hvor den negative værdi af renteswap var indregnet,
hvorefter andelsværdien blev næsten halveret … . Boligafgiften blev
samtidig forhøjet med 18,7 % … . Nogle af de tilstedeværende stillede
spørgsmål ved valuarvurderingen … . Andelshavere, som havde købt i
årene 2008-2009 (heriblandt appellanten), kunne efter april 2010 på grund
af en halveret andelsværdi ikke sælge andelen uden at lide tab. Disse
forhold burde have givet appellanten anledning til at overveje, om hans
egen lejlighed var købt for dyrt.

Forud for en ekstraordinær generalforsamling den 22. juni 2010 var ud-
sendt til andelshaverne et notat fra bestyrelsen med endnu en gennem-
gang af foreningens økonomiske problemer … . Det fremgår, at besty-
relsen pegede på følgende forhold som et af problemerne: »En valuar-
vurdering, som måske er kraftig overvurderet.«. På mødet blev nogle
plancher gennemgået … . Af referatet fremgår, at generalforsamlingen
besluttede at antage en ny administrator og at rekvirere en ejendoms-
vurdering fra en anden valuar end den hidtidige … . I juni 2010 havde
appellanten således endnu en anledning til at overveje situationen.

Valuarvurderingen fra firmaet Virksomhed A/S blev gjort til-gængelig for
foreningens andelshavere den 23. september 2010 … . Heraf fremgår, at
ejendommens værdi på det tidspunkt var faldet til 290 mio.kr. … . Af
mødeindkaldelsen fremgår, at foreningens egenkapi-tal nu var negativ …
. Med dette materiale burde ingen andelshaver i foreningen længere kunne
være i tvivl om situationens alvor.

De første to et halvt år af appellantens tid som andelshaver i
Andelsboligforening 1 var en tid med mange møder og meget
informationsmateriale, som var omfangsrigt og grundigt. I september
2010 havde appellanten haft enhver mulighed for at opnå en sådan indsigt
i andelsboligforenin-gens økonomi, at han burde kunne indse, at den nye
valuarvurdering måtte medføre et fald i værdien af hans andel.

Konklusion: Suspension ophørte på et tidligere tidspunkt end den 6.
oktober 2010



19

Indstævnte har fremlagt dokumentation for, at appellanten mange gan-ge i
løbet af 2009 og 2010 har haft anledning til at reagere og anlægge sin
overprissag. Herefter påhviler det appellanten at godtgøre, at der var
grundlag for at opretholde suspension i så lang tid, at kravet allige-vel
ikke var forældet på stævningstidspunktet.

Skepsis overfor valuarvurderinger var ikke et ukendt fænomen i 2009 og
2010. Sagen fra Andelsboligforening 2 blev omtalt i landsdækkende
medi-er i september og november 2009 … . I Andelsboligforening 1 blev
der udtrykt skepsis flere gange i 2010 … .

Indstævnte gør gældende, at appellanten i marts 2010, i april 2010, i juni
2010 eller senest i september 2010 burde være kommet ud af den vildfa-
relse, som begrunder suspensionen.

Der er ikke i sagen fremlagt nogen bilag fra tiden efter den 23. septem-ber
2010. Appellanten har således ikke godtgjort de omstændigheder, som
efter appellantens opfattelse skulle kunne begrunde, at suspensio-nen
først skulle ophøre på et senere tidspunkt.”

Landsrettens begrundelse og resultat
Ankesagen omfatter som indledningsvist nævnt alene spørgsmålet om foræl-delse
af den del af overpriskravet, som knytter sig til tilsidesættelse af valuar-
vurderingen af 17. juni 2007.

Der har for landsretten været enighed mellem parterne om, at forældelsesfristen
var suspenderet, og spørgsmålet har for landsretten således alene været, hvor-når
6-måneders forældelsesfristen i den dagældende andelsboligforeningslovs § 16,
stk. 3, begyndte at løbe, og dermed hvorvidt kravet var forældet ved sagens anlæg
den 6. april 2011.

Landsretten finder, at Appellant, tidligere Sagsøger hverken i forbindelse med det
af Person 3 udarbejdede notat af 4. marts 2010, som blev gennemgået på et
orienteringsmøde den 11. marts 2010, ved drøftelsen vedrørende indhen-telse af en
ny valuarvurdering på den ekstraordinære generalforsamling den 22. juni 2010,
som gengivet i referat heraf, eller ved den indhentede lavere valuar-vurdering af
20. september 2010, der ifølge indkaldelsen til informationsmødet den 6. oktober
2010 var lagt ud på foreningens hjemmeside, burde have fået en mistanke om, at
den lavere vurdering skyldtes andet end udviklingen på ejen-domsmarkedet som
følge af finanskrisen. Dette understøttes af Vidnes, tidligere Person 2 forklaring,
hvorefter den skepsis, der blev udtrykt over for valuarvur-deringen, angik Person
1s vurdering fra januar 2010 og havde baggrund i finanskrisen og udviklingen på
ejendomsmarkedet.



20

Heller ikke indkaldelsen til orienteringsmødet den 6. oktober 2010, hvor spørgs-
målet om vurderingen ikke omtales som et problem i forhold til prissætning af de
enkelte andelslejligheder tilbage i tid, burde have givet Appellant, tidligere
Sagsøger anledning til at mistænke, at den vurdering, der lå til grund for hans køb
i 2008, var fejlbehæftet, og at han havde betalt en overpris.

Da det nærmere indhold af den orientering og/eller de drøftelser, der fandt sted på
orienteringsmødet den 6. oktober 2010, ikke kan udledes af indkaldelsen og ikke
er belyst ved de afgivne forklaringer eller dokumentbevis, findes det heller ikke
godtgjort, at Appellant, tidligere Sagsøger på dette tidspunkt burde have fået en
sådan mistanke.

Da forældelsesfristen i den dagældende andelsboligforeningslovs § 16, stk. 3,
således var suspenderet til et tidspunkt herefter, kan kravet ikke anses for for-ældet
ved sagsanlægget den 6. april 2011.

Herefter, og da opgørelsen af kravet ikke er bestridt, ændres byrettens dom for så
vidt den anket, således at Appellants, tidligere Sagsøger påstand om betaling af
261.836 kr. tages til følge.

Efter sagens udfald skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte i delvise
sagsomkostninger for begge retter betale 123.632 kr. til Appellant, tidligere
Sagsøger. 100.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl.
moms, 13.200 kr. er til retsaf-gift af det vundne beløb og 10.432 kr. til det af
Appellant, tidligere Sagsøger opgjorte udlæg vedrørende syn og skøn, som ikke er
bestridt af Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte un-der sagen. Ud over sagens
værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang
og forløb.

THI KENDES FOR RET:

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skal inden 14 dage til Appellant, tidligere
Sagsøger betale 261.836 kr. med procesrente fra den 6. april 2011 og
sagsomkostninger for begge retter med 123.632 kr. Sagsomkostningerne forrentes
efter rentelovens § 8 a.