Byrettens dom stadfæstet
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Entreprise og håndværkere;
Fast Ejendom;
Køb;

afsagt den 18. oktober 2012 af Vestre Landsrets 6 afdeling (dommerne Hanne Kildal, Chr:
Bache og Carsten Busk (kst.)) i ankesag


VL. B 253411




 D^v4
(advokat Jørgen Makholm, Esbjerg)
mod

(advokat Henning Dalgaard, Grindsted)





Retten i Kolding har den 7. oktober 2011 afsagt dom i 1. instans (rettens nc. BS 8-
938 2010).


Påstandc


For landsretten har appellanten;  gentaget sin frifindelsespåstand for byret -
ten.


Indstævnte;  har pastået dommen stadfæstet.


Supplerende sagsfremstilling


For landsretten har skønsmanden ved erklæring af den 14. januar 2012 yderligere besvaret
følgende spørgsmål:

Spørgsmål 2:
Det ønskes oplyst; om der allerede i 1995 var et krav at alle afløbsinstallati -
oner; herunder også dræn; skal udføres af autoriseret kloakmester 0g kræve
godkendelse fra stedlig kommune. Der henvises til bilag 10 
syns- 0g  skønserklæring af 29 12 2010, bilag S5, Notat af 16.12.2010
fra kloakmester  næstsidste afsnit.

Svar:
Skønsmanden har kontaktet byggeriet kvalitetskontrol A/S som er godkendt
af Sikkerhedsstyrelsen som kontrolinstans på autorisationsområderne
(kloak; el og VVS). Her har man oplyst at der siden 1978 har krævet autori -
sation som kloakmester for at udføre afløbsinstallationer; herunder om-
fangsdræn. Der kom en lempelse i 2003 hvilket er vedlagt denne besva -
relse.

Den i svaret omtalte lempelse angår nedsivningsanlæg med tilhørende ledninger til bort -
ledning af regnvand fira tag på beboelsesbygninger mv


Billund Kommune har i brev af 30. juli 2012 til brug for sagen oplyst følgende:



9. Bygningen pa ovenstående adresse er oprindeligt bygget med kælder
hvor gulv ligger under det omkringliggende terræn. Kælder er ikke god -
kendt til beboelse.

b. Afbilag 5 i det fremsendte materiale fremgar det at der 1995 96 er sket
ombygning af kælder; hvor blandt andet kældergulv er sænket. Der har i
forbindelse med ombygningen ikke været en byggesag; Jf. Byggeloven
vil denne ombygning ikke kræve byggeansøgning; da der ikke skete en
forøgelse af etagearealet eller anvendelsesændring Byggelovens regler
og noner kræves dog stadig overholdt af respektive ejer ogleller udfø-
rende.

c. 1 forbindelse med ombygning af kælderen; er terræn langs en del af
sydfacaden ændret 0g udgravet således en del af facaden er blotlagt over
terræn.

d. Inden en kælder kan ændre anvendelse fia almindelig kælderrum (bi-
rum) til beboelse skal der søges byggetilladelse; herudover skal mindst
én hel facade være fri over terræn altså gulv i kælder skal være højere
end terræn. Endvidere skal rumhøjde være mindst 2,3m og alle kon-
struktion mod der fii omkrngliggende jord skal opfylde gældende iso-
leringskrav; der er gældende på det tidspunkt ændringen sker.

e. Afbilag indeholdende syns- og skønsrapport fremgår det at der er
konstateret skimmelsvamp i kælderen; Sà længe der er skimmelsvamp
kan Billund Kommunes Bygningsmyndighed ikke give godkendelse til

beboelse i kælderrummene.

Forklaringcr


 Dart
endvidere afgivet supplerende forklaring af syns- og skønsmand 


 har vedstået sin forklaring for byretten og har supplerende forklaret;, at han
har udført gulvet kælderen det væsentlige som beskrevet af skønsmanden. Der har ikke
været problemer med fugt i kælderen; efter at det udvendige dræn blev lagt: Der var før
dette tidspunkt fugt på nogle vægge med afskallet maling. Han besluttede derfor at lægge
det udvendige dræn. Han ved ikke; hvad det er for spor af opfugtning; som den bygnings -
sagkyndige har omtalt. Den nye drænledning er modsat det indvendige dræn uden fiber-
dug men med en konstruktion; der er virksom mod okkerproblemer. Det indvendige dræn
blev spulet fra rensebrønden. Han har ikke haft problemer med det udvendige dræn. Han
har ikke fortiet noget. Han hørte først om problemer med fugt ca; 9 måneder efter salget:
Der var ikke dræn under huset før 1995 96. Han lagde det indvendige dræn, da man ved
sænkningen af kældergulvet kom ned i et vandrigt område; Han konstaterede dette ved
udførelsen af arbejdet med det ny kældergulv. Det indvendige dræn fungerede ikke opti-
malt; da det blev lukket til af okker. På grund af volclay-membranen burde det i princippet
ikke være nødvendigt at lægge drænet:. Han kan ikke vide, hvorfra vandet; der gav fugtpro-
blemer kælderen; kom fra. Ved at lægge det udvendige dræn ville han fjerne det udven-
dige vandtryk. Han spurgte en autoriseret kloakmester; Iıvordan man lagde et sådant dræn.
Han lagde det selv. Han kan ikke sige; han sagde til  at han selv havde lavet
drænet i 1995/96. Det samme gælder drænet i 2007. Han husker ikke, hvad han nærmere
måtte have sagt den forbindelse.


 har 'supplerende forklaret; at gengivelsen af hendes forklaring i byretten i
dommen er korrekt, bortset fra at der er et værelse mere i kælderen; og at hendes dreng
blev syg allerede efer ca; 2 måneder. Sælger fortalte ikke om det indvendige dræn Hun
spurgte meget ind til fugt, og det blev benægtet, at der havde været fugt; efter at det udven -
dige dræn var lagt. Hun fik helt sikkert ikke at vide; at der var dræn under huset; der ikke
fungerede; for så havde hun slet ikke købt huset: Hun spurgte ikke om dræn:  Davt	for-
klarede; at han havde lagt det udvendige dræn, og at der derefter ikke var problemer. Der
blev ikke talt om vedligeholdelse af dræn. Hun gik ud fra, at drænet ikke skulle vedlige -

holdes; da hun ikke fik noget sådant at vide. Når hun spurgte til fugt, var det fordi, man har
hørt om fugt i kældre. Hun fik at vide; at det skulle hun ikke bekymre sig om. Hendes tid-
ligere mand er ufaglært fabriksarbejder. Hun bor ikke længere huset, men er stadig med-
ejer, Problememe med fugt var meget omfattende; inden der blev hugget hul i gulvet. Hun
vidste ikke; at der var et indvendigt dræn og har derfor heller ikke søgt at foretage nogen
vedligeholdelse heraf.


 har vedstået sín forklaring for byretten; idet dog problemet med det ind-
vendige dræn var; at det ikke fungerede. Han har endvidere vedstået sin supplerende erklæ-
ring af 14.januar 2012. Han har supplerende forklaret; at drænene er ulovlige som følge af,
at der ikke er 'sandfang Sandfang skal modvirke forurening af vandløb. Eventuelt kan der
stilles krav om okkerfilter. Udførelsen med et t-stykke bevirker; at det er svært at komme
rundt med en slange. Efter kravene skal dræn kunne renses, 0g det er her ikke muligt. Det
er €n mangel ved drænet:. Manglende sikring mod tilfirysning er næppe en ulovlighed , men
en mangel. I den bageste del afhuset kunne rensning kun ske; fordi der var slået hul i gul-
vet. Professionelt udstyr med fuldt tryk kunne ikke komme rundt. Efter de oplysninger; han
har fået, har det indvendige dræn aldrig været renset; og der var da også store propper af
okker. Man bør kunne rense dræn med en haveslange med et egnet spulehoved. Der er tre
t-stykker med 90 graders bøjninger tilbage på tegningen over kloakmesterens ændringsfor-
slag; Men man vil kunne komme til at rense drænet dels gennem den skitserede udvendige
rensebrønd, idet der er 45 graders bøjninger i den ende af huset;, 0g dels gennem den skitse -
rede indvendige rensebrønd. Han fik oplyst af _  Dav+
drænet, og det har han skrevet rapporten; Hele systemet var lukket til med propper af ok-
ker. Erfaringsmæssigt skal man rense en gang om året. Det tog to timer at få hul på det.
Vandstanden sank markant i løbet af de par timer; de var der. Hvis det var stoppet til på et
år, så var der i hvert fald et problem: Det er hans vurdering; at det ikke var af ny dato. Det
er svært at sige; hvor længe det har været der. Drænene har givet fungeret på et tidspunkt;
før de blev stoppet til.


Procedure


Parterne har det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i
overensstemmelse hermed.


 t

ikke påhviler en sælger at oplyse en køber om, hvorledes vedligeholdelse skal ske.


 har yderligere anført; at det for landsretten er dokumenteret, at drænene skulle
have været udført af en autoriseret kloakmester; 0g at drænene er mangelfulde med hensyn
til rensningsmulighed og er ulovlige med hensyn til manglende sandfang Der er ikke afgi -
vet tilbud fia sælger om betaling af halvdelen af en udvidet efterskifteforsikring  Davt
udførelse af drænene strider mod offentligretlige forskrifter om, at dræn skal udfø-
res af en autoriseret kloakmester. Hans ansvar skal endvidere bedømmes som selvbygger-
ansvar 0g skærpes af, at han er murer. Fugtproblemerne må være fortsat efter udførelsen af
drænet i 2007.


Landsrettens begrundelse og resultat


Det er ikke under denne sag, der angår et spørgsmål om mangler ved drænledninger; gjort
gældende; at lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom ikke finder an-
vendelse.


Det forhold, at krav mod forsikringsselskabet ikke er indbragt for domstolene; kan ikke
føre til, at  Dart


Ændring af kælderens anvendelse til beboelse kræver byggetilladelse, jf. herved Billund
Kommunes brev af 30. juli 2012. Det må derfor lægges til grund, at kælderen ikke lovligt
kan anvendes til beboelse.


Det er ikke gjort gældende; at kælderen efter salgsaftalen skulle kunne anvendes til bebo-
else.


Imidlertid fremstod kælderen såvel efter beskrivelsen i salgsopstillingen som efter de fysi-
ske forhold pà de vedhæftede fotos som indrettet til beboelse.  har derfor haft
en berettiget forventning om, at kælderen var tør.


Oplysningerne i tilstandsrapporten må anses som egnede til at bekræfte en antagelse om, at
kælderen faktisk var tør. Trods en bemærkning om spor af fugt anføres det saledes, at der
ikke var "målbar opfugtning' Sælgers oplysninger om vandindtrængen i kælder "Før ny
dræn og isolering 2007 100 mm og om reparationer i forbindelse hermed må ligeledes

forstås således; at kælderen nu var tør.


Det må lægges til grund, at  strid med kravet om anvendelse af autoriseret
kloakmester selv har udført både det indvendige dræn i forbindelse med sænkningen af
kældergulvet 1995/96 og det udvendige dræn i 2007.


Efter skønsmandens oplysninger er dræning nødvendig for at holde kælderen tØr; og de
udførte dræn er mangelfulde; dels med hensyn til mulighedeme for rensning; dels som
følge af manglende sandfang der er i strid med offentligretlige forskrifter:


På denne baggrund må drænenes tilstand anses for at være en mangel, hvis udbedring kræ -
ver de af skønsmanden foreslåede foranstaltninger.


Det må anses for at være ansvarspådragende for  Dart
rer 0g arbejdede i denne egenskab, at have udført drænene som sket.


Selvom  har givet oplysning til brug for tilstandsrapporten om selvbyg; må
det lægges tíl grund; at han ikke før salget har givet oplysning om, at han sænkede gulvet i
kælderen 1995 96, hvorved han stødte på et særligt vandrigt område; at han uden autori-
seret kloakmester derfor udførte det indvendige dræn; at dette dræn med fugtskader til
følge ikke fungerede; 0g at han udførte det udvendige dræn i 2007 ligeledes uden autorise-
ret kloakmester. Efter de oplysninger; som skønsmanden har afgivet om drænforholdene;
har  der solgte ejendommen i 2008, endvidere ikke haft noget rimeligt
grundlag for at antage, at fugtproblemerne var løst som følge af etableringen af det udven-
dige dræn i 2007.


På denne baggrund tiltræder landsretten; at  har udvist grov uagtsomhed.


Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.


Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal  betale sags-
omkostninger for landsretten til  med i alt 38.895,63 kr. Beløbet omfatter
8.895,63 kr. i skønsudgifter for landsretten og 30.000 kr. til udgifter til advokatbistand.


Beløbene er inkl. moms; da  ikke er momsregistreret.

Ihikendes for_ret;


Byrettens dom stadfæstes .


 2art
38.895,63 kr.


Det idømte skal betales inden 14 dage.


Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens $ 8 a.


Hanne Kildal