Sag om dækningspligt for skader konstateret af sagsøger efter overtagelse af ejendom
Ret: Retten på Frederiksberg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Almindelige emner;
Erstatning uden for kontrakt;
Fast Ejendom;
Forsikring;
Retspleje og civilproces;

/

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG
DOM

afsagt den 9. februar 2022

Sag BS-26369/2019-FRB

Sagsøger
(advokat Lars Høj Andersson)

mod

Gjensidige Forsikring, dansk filial af Gjensidige Forsikring ASA, Norge (advokat
Mikael Oliver Delin)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 14. juni 2019, og sagen vedrører dækning af
skader knyttet til ejerskifteforsikring.

Sagsøger, har fremsat følgende påstande: I
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at ydervægge, indervægge, forsatsvægge samt
gulve og gulvkonstruktioner i stue, spisestue og soveværelse i ejendommens
stueetage på ejendommen beliggende Adresse, Område, 4000 Roskilde, udgør
dækningsberettigede skader under den hos sagsøgte indtegnede ejer-
skifteforsikring med Police nr. og skal takseres i overensstem-melse med den af
skønsmand Vidne 1 i dennes skønserklæring af 18. marts 2020 fremlagt som
sagens bilag 8, svar på spørgsmål 7, anviste udbed-ringsmetode, herunder med de
heri indeholdte følgeudgifter til bl.a. skimmel-sanering.

II



/

2

Sagsøgte tilpligtes at anerkende at taksere dækningsberettigede forhold som
opregnet under påstand I, dog således at sagsøgte tilpligtes at foretage endelig
taksering af dækningsberettigede skader i overensstemmelse med det i påstand I
anførte på baggrund af tilbud indhentet til udbedring af dækningsberettigede
forhold i overensstemmelse med udbedringsmetoden som anvist af skønsmand
Vidne 1 i sagens bilag 8, svar på spørgsmål 7.

III
Sagsøgte tilpligtes at anerkende at taksere dækningsberettigede forhold som
opregnet under påstand I til kr. 1.967.900,00.

IV
Sagsøgte tilpligtes ud over det i påstand I, II og III anførte at anerkende at være
forpligtet til at betale sagsøgerne udgifter til genhusning i en periode på 6 måneder
i passende bolig i kvarteret.

Sagsøgte, Gjensidige Forsikring, dansk filial af Gjensidige Forsikring ASA,
Norge, har principalt fremsat påstand om afvisning overfor sagsøgers påstand 1-4
og subsidiært påstand om frifindelse overfor alle sagsøgers påstande.

Der er ikke mellem parterne enighed om opgørelsen af sagsøgers krav.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a, idet de afgivne forklaringer dog gengives nedenfor.

Oplysningerne i sagen
Det fremgår, at sagsøger ved købsaftale underskrevet i oktober 2015 erhvervede
ejendommen Adresse, Område, 4000 Roskilde for en kontantpris på 2.850.000 kr.
med overtagelse 1. marts 2016. Den offentlige vurdering af ejen-dommens værdi
var pr. 1. 0otober 2015 3.050.000 kr., hvoraf grundværdien ud-gjorde 1.082.100
kr. Som led i ejendomskøbet modtog sagsøger en tilstandsrap-port og tegnede
ejerskifteforsikring hos sagsøgte. Af policen dateret 18. februar 2016 fremgår bl.a.
følgende:
”…
Særlige betingelser pr. dækning
Ejerskiftedækning
Konstruktionsprincip på huset (726)
Forsikringen dækker ikke bygningsdele angrebet af svamp, råd, fugt, skimmel og
insekter, hvilket er begrundet i konstruktionsprincipperne på bygningens
opførelsestidspunkt.
…
20. Dækningssum



/

3

Det samlede erstatningsbeløb, som kan udbetales, skal mindst kunne udgøre den
offentligt fastsatte ejendomsværdi ved forsikringens ikrafttræden fratruk-ket den
offentligt fastsatte grundværdi ved forsikringens ikrafttræden.
21. Erstatningsopgørelse
21.1
Selskabet har kun pligt til at udbetale erstatning, hvis det pågældende forhold
udbedres, eventuelt ved genanskaffelse eller udskiftning med noget tilsva-rende.
21.2
Kosmetiske forskelle mellem det erstattede som nyt og det bestående, erstattes
ikke.
21.3
Erstatningen beregnes som en nyværdierstatning og fastsættes til det beløb, som
det efter priserne på skadesdagen vil koste at genoprette det beskadigede som nyt
med samme byggemåde på samme sted. For så vidt angår de byg-ningsdele, der er
nævnt i punkt 22 og 24 beregnes erstatningen dog i overens-stemmelse med de i
punkterne indeholdte afskrivningstabeller.
22. Afskrivningstabeller for udvalgte bygningsdele
En erstatning i henhold til ejerskifteforsikringen skal som udgangspunkt bereg-nes
som en nyværdierstatning, medmindre der er tale om en bygningsdel om-fattet af
en af afskrivningstabellerne i punkt 24. For de bygningsdele der er om-fattet af
afskrivningstabellerne vil der blive gjort fradrag i erstatningen i hen-hold til et
tabelopslag. I punkt 24, Tabeloversigten er der angivet en række for-skellige
byggematerialer i venstre kolonne samt navnet på en afskrivningstabel (A-M) i
højre kolonne.
Består en tagdækning f.eks. af naturskifer, skal afskrivningstabel A anvendes,
mens afskrivningstabel E skal anvendes, hvis et vindue består af plast.
Alderen på den beskadigede bygningsdel aflæses i afskrivningstabellens ven-stre
kolonne og herefter aflæses, hvor stor en procentdel af udbedringsomkost-ningen
erstatningen vil blive opgjort til i højre kolonne.
Det er den samlede udgift til udbedring af den beskadigede bygningsdel, her-
under udgifter til arbejdsløn og materialer mv., som afskrivningen foretages på.
23. Følgeudgifter
Er der tale om et dækningsberettigende forhold, jf. punkt 18, dækker forsikrin-gen
også følgende udgifter:
23.1
Forøgede byggeudgifter i forbindelse med udbedring af et dækningsberetti-gende
forhold, når udbedringen nødvendiggør en væsentlig forandring af byg-ningen
eller bygningsdelen, og køberen kan dokumentere, at vedkommende har fået
afslag fra myndighederne på en ansøgning om dispensation fra de rele-vante krav i
henhold til byggelovgivningen, bygningsreglementet eller stærk-
strømsbekendtgørelsen.
Erstatning for forøgede byggeudgifter kan i alt udgøre indtil 20% af den beska-
digede bygnings nyværdi, dog maksimalt 1,3 mio. kr.



/

4

23.2
Rimelige og nødvendige udgifter til teknisk bistand i forbindelse med konstate-
ring og afdækning af et dækningsberettigende forhold. Dækningen forudsætter, at
udgifterne afholdes efter forudgående aftale med selskabet. Udgifterne dæk-kes ud
over forsikringssummen.
23.3
Rimelige og nødvendige merudgifter til genhusning i reparationsperioden i op til
12 måneder, hvis udbedringen af et dækningsberettigende forhold gør huset
ubeboeligt. Udgifterne dækkes ud over forsikringssummen.
…”

Sagsøger anmeldte 3. marts 2016 fugtskader i skillevægge til sagsøgte, der efter
taksatorbesigtigelse 16. marts 2016 afviste kravet ved mail af 4. april 2016.

Forklaringer
Sagsøger har forklaret, at han er IT- og merkonomuddannet, og at han de seneste
4 år har arbejdet med leasing hos Alm. Brand Bank. Han så ejendommen på
Adresse én gang, før han skrev under på købsaftalen. Han kendte i forvejen
sælger, Person 1, der er en dygtig tømrer, og Person 1 havde boet i huset det meste
af sit liv. Person 1 viste ham rundt i huset og bød på kaffe, og Person 1 var ked af,
at han skulle sælge huset. De talte meget om stormflodsrisiko, og effekterne af
stormfloden Bodil i 2013. Skaderne fra dengang var nu udbed-ret med bl.a. nye
gulve og vægge. Der skulle ske nogle få istandsættelser, her-under skulle stråtaget
udskiftes og et spildevandsanlæg etableres. Ud fra til-standsrapporten regnede han
med udgifter til istandsættelse for ca. 700.000 kr. Han bemærkede dog nogle
mørke pletter på gulvene og lidt skjolder på skille-væggene, men ellers så huset
pænt ud.

Da huset ligger i et naturskønt område, fik han først af Lejre kommune at vide, at
han ikke kunne få tilladelse til at bygge nyt. Men efter han 2. juledag 2016 så vand
på grunden tæt på huset, så blev han utryg og havde brug for sikkerhed omkring
sin økonomi. Den 25. december 2016 underskrev han en foreløbig af-tale med
HusCompagniet om opførsel af et nyt hus på 125 kvm. Han fik efter-følgende
tilladelse fra kommunen til opførsel af huset samt yderligere tilbyg-ning på 27
kvm., så det arealmæssigt svarede til det gamle hus, som kommunen forudsatte at
han rev ned. Det nye hus ligger 175 cm højere på grunden end det gamle hus, og
den samlede pris for det ny hus er ca. 2,5 mio. kr. Opførsel af det nye hus blev
påbegyndt i august 2018, men det er endnu ikke færdigt, herunder mangler sanitet,
så han bruger stadig det gamle hus. Ibrugtagningstilladelse fo-religger således
heller ikke.

Han fik i oktober 2018 kontakt til Ingeniørfirma, som han fik til at gennemgå det
gamle hus. Ingeniørfirma påviste betydelig fugt i huset, og de afgav en rapport
herom. Han var



/

5

overrasket over hvor galt det stod til, men hans kæreste havde klaget meget over
hovedpine ved ophold i det gamle hus.

Vidne 2 har forklaret, at hun er uddannet bygningsingeniør for 27 år si-den, og at
hun har specialiseret sig inden for byggeri med skimmelsvamp. Hun blev
kontaktet af Sagsøger i sommeren 2018. Hun besigtigede huset, der fremstod rent
og pænt, men der var en lugt af mug. Fugtmålingerne viste bety-delig fugt ved
gulve og indre vægge. Test viste også skimmelsvamp i de indre rum. Hun spurgte
til helbredsproblemer som følge heraf, og Sagsøger havde bekræftet dette. Hun
har udarbejdet et notat om sine målinger.

Vidne 1 har forklaret, at han har foretaget syn og skøn samt besvaret spørgsmål,
og at han fastholder indholdet af de afgiven erklæringer. Der blev især konstateret
fugt ved bunden af de indre vægge, og at dette skyldes en uhensigtsmæssig
opbygning af disse uden cementfundering. Vand løber såle-des under funderingen
til væggene, der trækker fugten op. Dette gælder for alle husets forsatsvægge og
paneler. Fugten medfører svamp og helbredsgener, herunder måtte den anden
skønsforretning afholdes underdørs, da flere af de mødende fik det skidt ved
ophold i huset. Årsagerne til fugt og svamp kan kun eksakt fastslås ved at rive
huset ned. Rengøring kan ikke afhjælpe problemerne, og de anslåede udgifter til
udbedring på ca. 1,2 mio. kr. skal i dag forhøjes med ca. 20% grundet
efterfølgende prisstigninger. Det vil tage ca. 6 måneder at ud-bedre manglerne.

Parternes synspunkter
Sagsøger har i sit påstandsdokument anført:

”…
Påstandene afspejler bl.a., at skønsmandens prissætning i skønserklæring af 18.
marts 2020 fremlagt som sagens bilag 8 alene er en skønnet prissætning, som ikke
kan antages at være udtryk for markedspriser forbundet med udbedring, i hvilken
forbindelse det gøres gældende, at sagsøgtes endelige taksering skal ske på
baggrund af indhentede tilbud i overensstemmelse med skønsmandens ud-
bedringsmetode, således at der er sikkerhed for, at den endelige taksering sker på
baggrund af markedspriser forbundet med udedring af dækningsberettigede
forhold.

i) Retlig relevante skader – dækningsberettigede forhold
Af forsikringsbetingelserne fremlagt som sagens bilag A fremgår, at skadesbe-
grebet i overensstemmelse med bekendtgørelse om minimumsdækningsomfan-get
for ejerskifteforsikringen defineres som:
” Udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver
nærlig-gende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele.
Ved »skade« forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse,
ødelæggelse



/

6

eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningens værdi eller
brugbar-hed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme
alder i alminde-lig god vedligeholdelsesstand. Manglende bygningsdele kan være
en skade.”

• Indervægge samt forsatsvægge Ved det gennemførte syn og skøn er følgende
dokumenteret:
- forsatsvægge i stue, entré og spisestue er opbygget efter 2013,
- forsatsvægge i soveværelse af opbygget i 1960’erne og skønnet renoveret i
slutningen af 1970’erne
- forsatsvægge i bryggers er opført i 1970’erne
- forsatsvægge i badeværelse er opført i 1980’erne, se herved skønsmandens svar
på spørgsmål 1 i bilag 8. Det er endvidere ved det gennemførte syn og skøn
dokumenteret, at:
- forsatsvægge i stue, entré og spisestue i stueetagen er ikke udført fagligt kor-rekt,
se herved svar på spørgsmål 6 i sagens bilag 8, med risiko for fugt og
skimmelvækst
- måden, forsatsvægge i stueetagen er udført på, indebærer generel risiko for fugt
og skimmel-vækst, se herved svar på spørgsmål 2 i sagens bilag 8, afsnittet ”
Øvrige rum bortset fra badeværelset”
- indervægge/forsatsvægge er generelt konstateret med forhøjet fugt, se herved
skønserklæring fremlagt som bilag 8, svar på spørgsmål 3, afsnittet ” Inder-
vægge”  samt svar på spørgsmål SS IB,
- forsatsvægge er opbygget uden ventileret hulrum, hvilket medfører forhøjede
fugtniveauer, se herved skønserklæring fremlagt som sagens bilag 8, svar på
spørgsmål 4,
- forholdene med hensyn til indervægge og forsatsvægge medfører en negativ
påvirkning af indeklimaet, se herved svar på spørgsmål 1G i sagens bilag 8.

Med henvisning til ovennævnte gøres det gældende, at det ved syn og skøn er
dokumenteret, at indervægge/forsatsvægge på overtagelsestidspunktet var ud-ført
på en sådan måde, at skadesbegrebet var opfyldt, herunder udført på en så-dan
måde, at det nedsatte bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold
til tilsvarende intakte bygninger af samme alder.

På baggrund af det gennemførte syn og skøn gøres det gældende, at det må an-ses
for dokumenteret, at:
- der er konstateret forhøjede fugtniveauer i ydervægge, typisk i bunden af bin-
dingsværksremme, se herved svar på spørgsmål 4 i sagens bilag 8,
- ydervægge er blevet ombygget flere gange siden opførelsen af ejendommen i
1827, herunder udvendigt i 1967 og 1974, se herved svar på spørgsmål IA i sa-
gens bilag 8, ligesom forsatsvægge er opsat i 1960’erne, 1970’erne og 1980’erne
samt i 2013/2014
- ydervægge er udført i strid med gældende bygningsreglement ved de fore-tagne
ændringer, se herved svar på spørgsmål IC i sagens bilag 8.



/

7

Det gøres gældende, at forholdene med hensyn til ydervæggene udgjorde dæk-
ningsberettigede skader på tidspunktet for ejendommens overtagelse, idet der
forelå fysiske forhold ved ydervæggene, der nedsatte bygningens værdi eller
brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme
alder.

• Gulve/gulvkonstruktioner Med henvisning til skønserklæringen fremlagt som
sagens bilag 8, svar på spørgsmål 1, må det konstateres, at
gulve/gulvkonstruktioner er udført på føl-gende tidspunkter:
- køkken i 1960’erne/1970’erne
- entré i 1960’erne
- bad i 1980’erne
- værelse i 1970’erne
- stuerne i 2014.

På baggrund af det gennemførte syn og skøn gøres det endvidere gældende, at det
må lægges til grund, at:
- der er konstateret forhøjede fugtniveauer i bl.a. stue og spisestue i stueetagen, se
herved sagens bilag 8, svar på spørgsmål 3, afsnittet ” Gulve”
- at stue, spisestue samt soveværelsesgulve og gulvkonstruktioner i stueetagen er
fejlagtigt udført med den konsekvens, at skønsmanden vurderer, at udbed-ring er
nødvendig, se herved skønserklæringen fremlagt som sagens bilag 8, svar på
spørgsmål 7,
- at fejlagtige gulvkonstruktioner i stue, spisestue og soveværelse påvirker inde-
klimaet negativt, se herved skønserklæringen fremlagt som sagens bilag 8, svar på
spørgsmål 1G.

Med henvisning til ovennævnte gøres det gældende, at det er dokumenteret, at der
pr. overtagelsesdagen forelå dækningsberettigede skader med hensyn til gulve og
gulvkonstruktioner i stue, spisestue og soveværelse i stueetagen, idet disse
bygningsdele er konstrueret på en sådan måde, at de nedsatte bygningens værdi
eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygnin-ger af
samme alder.

• Fugt, skimmel og negativ påvirkning af indeklimaet som følge af fejlagtigt
udførte bygningsdele I supplement til det tidligere i nærværende processkrift
anførte bemærkes og gøres gældende, at det på baggrund af senest fremkomne
skønserklæring fra Vidne 1 af 13. oktober 2021 fremlagt som sagens bilag 10 må
anses for dokumenteret, at fejlagtigt udførte bygningsdele i ikke uvæsentlig grad
påvir-ker indeklimaet negativt med den konsekvens, at der ligeledes med
henvisning hertil foreligger dækningsberettigede forhold under den indtegnede
ejerskifte-forsikring.



/

8

Der henvises til, at der bl.a. på baggrund af supplerende skønserklæring af 13.
oktober 2021 fremlagt som sagens bilag 10 kan konstateres følgende: Spisestuen
(ydervægge, indervægge og gulv ombygget i 2014 efter stormflods-skade i 2013)
o Spisestuen har et godt rengøringsniveau (beboeradfærd/ringe rengøringsni-veau
er ikke årsag til skimmelsvamp)
o Der er muglugt (=skimmelsvampe i vækst)
o Synlig skimmelvækst på tapet
o DNA-test-analyse påviser meget høj total mængde skimmelsvampe
o Indeklimaet påvirkes af ca. 90% af skimmelvækst, som findes skjult i byg-
ningskonstruktionerne
o Gruppen af fugtskaderelaterede skimmelsvampe ligger på et meget højt ni-veau,
herunder højt niveau af Aspergillus versicolor og forhøjet niveau af Chae-tomium
og Trichoderma (som giver alvorlige helbredsgener) o Risiko for helbredsgener
forbundet med ophold er meget stor.
Stuen (ydervægge, indervægge og gulv ombygget i 2014 efter stormflodsskade i
2013)
o Stuen har et godt rengøringsniveau (beboeradfærd/ringe rengøringsniveau er
ikke årsag til skimmelsvamp)
o Der er muglugt (=skimmelsvampe i vækst)
o Ingen synlig skimmelvækst i stuen
o DNA-test-analyse påviser meget høj total mængde skimmelsvampe
o Ingen tvivl om, at indeklimaet påvirkes af skimmelvækst, som findes skjult i
bygningskonstruktionerne
o Gruppen af fugtskaderelaterede skimmelsvampe ligger på et meget højt ni-veau,
herunder højt niveau af Aspergillus versicolor og forhøjet niveau af Tri-choderma
(som giver alvorlige helbredsgener)
o Risiko for helbredsgener forbundet med ophold er stor.
Soveværelset (ydervægge, indervægge og gulv antageligt fra ombygningen i
1967-1970)
o Soveværelset har et godt rengøringsniveau (beboeradfærd/ringe rengørings-
niveau er ikke årsag til skimmelsvamp)
o Der er muglugt (=skimmelsvampe i vækst), dog i mindre grad i forhold til
spisestuen
o Ingen synlig skimmelvækst i soveværelset
o DNA-test-analyse påviser normal mængde skimmelsvampe
o Ingen tvivl om, at indeklimaet påvirkes af skimmelvækst, som findes skjult i
bygningskonstruktionerne
o Gruppen af fugtskaderelaterede skimmelsvampe er høj, herunder højt niveau af
Aspergillus versicolor og meget højt niveau af Wallemia (Aspergillus versi-color
giver alvorlige helbreds-gener)
o Der er risiko for helbredsgener forbundet med ophold.
Køkkenet/bryggerset (ydervægge, indervægge og gulv antageligt fra ombyg-
ningen i 1967-1970. Køkken-elementerne er antageligt fra 1980)



/

9

o Køkkenet/bryggerset har et godt rengøringsniveau, dog en vis ophobning af støv
(beboeradfærd/ringe rengøringsniveau er ikke årsag til skimmelsvamp) o Der er
muglugt (=skimmelsvampe i vækst), dog i mindre grad i forhold til spisestuen
o Ingen synlig skimmelvækst i køkkenet/bryggerset
o DNA-test-analyse påviser meget høj total mængde skimmelsvampe
o Ingen tvivl om, at indeklimaet påvirkes af skimmelvækst, som findes skjult i
bygningskonstruktionerne
o Gruppen af fugtskaderelaterede skimmelsvampe er meget høj, herunder højt
niveau af Aspergillus versicolor og meget højt niveau af Wallemia, og der er på-
vist Chaetomium og Streptomyces (Aspergillus versicolor, Chaetomium og Tri-
choderma giver alvorlige helbredsgener). (Streptomyces ses ofte ved fugtskade i
gulvkonstruktion/klaplag).
o Der er risiko for helbredsgener forbundet med ophold.
Ved syn og skøn er det endvidere dokumenteret, at rengøring alene ikke kan
eliminere risikoen for helbredsgener som følge af de fugtbetingede forhold, her-
under skimmelsvamp som følge af den fejlagtige måde konstruktionsdelene er
udført på.

ooo000ooo
Med henvisning til ovennævnte gøres det gældende, at sagsøgerne har doku-
menteret, at der på overtagelsesdagen forelå dækningsberettigede skader med
hensyn til ejendommens ydervægge, indervægge, forsatsvægge samt gulve og
gulvkonstruktioner i stue, spisestue og soveværelse i ejendommens stueetage. Det
gøres gældende, at tilstandsrapporten ikke indeholdt en på nogen måde dækkende
eller for den sags skyld faglig korrekt beskrivelse af de nu ved syn og skøn
konstaterede forhold, hvorfor tilstandsrapportens indhold ikke afskæ-rer sagsøger
fra dækning, hverken helt eller delvist.
Den af sagen omhandlede ejendom er ikke nedrevet, men det bemærkes og gø-res
gældende, at en reparation ligeledes kan omfatte en nedrivning af ejendom-men
og genopførelse af ny.
Det bestrides, at sagsøgte har sandsynliggjort at sagsøger ikke skulle have en
retlig interesse i sagen, ligesom det bestrides, at der er grundlag for at afvise sa-
gen. Retsfølgen af, at retten måtte vurdere at sagsøger ikke har retlig interesse i
sagen er frifindelse og ikke afvisning.

ii) Taksering af dækningsberettigede forhold
Det gøres gældende, at takseringen af dækningsberettigede forhold skal ske på
baggrund af den udbedringsanvisning, som er indeholdt i skønsmand Vidne 1's
skønserklæring af 19. marts 2020, svar på spørgsmål 7.

Som sagens bilag 12 er fremlagt et af sagsøger udarbejdet støttebilag indehol-
dende opgørelse, herunder afskrivning, på baggrund dækningsberettigede for-hold
i henhold til foreliggende skønserklæringer og med henvisning til gæl-dende
forsikringsbetingelser.



/

10

Det gøres gældende, at denne beløbsmæssige taksering (bilag 12), svarende til
dækningsmaksimum der danner baggrund for påstand III, er det beløb, sagsøgte er
pligtig at taksere dækningsberettigede skader til.
Det gøres endvidere gældende, at sagsøgte er pligtig at betale for genhusning i
passende bolig i kvarteret i som minimum 6 måneder, idet udbedring af dæk-
ningsberettigede forhold nødvendiggør genhusning af sagsøgerne.

iii) Forældelse
Sagsøgte har i svarskriftet side 7 under afsnittet ”Anbringender” gjort gæl-dende,
at krav vedrørende ” fugtforekomst i 2 skillevægge beliggende henholdsvis
vinkelret ud for sydfacade og nordfacade”  er forældet forud for sagens anlæg den
14. juni 2019.
Det bestrides, at der forud for sagens anlæg den 14. juni 2019 var indtruffet for-
ældelse.
Sagsøger rettede i marts 2016, se herved sagens bilag C, henvendelse til sagsøgte i
anledning af, at man havde registreret fugt i skillevægge op mod spi-sestue og
dagligstue.
Sagsøger kendte ikke årsagen hertil, men sagsøgte lod taksator besigtige forhol-
det, og dennes vurdering fremgår af sagens bilag E.
Af sagens bilag E fremgår, at sagsøgtes egen vurdering var, at disse skillevægge
var konstrueret i overensstemmelse med gængs byggeskik, og dermed at den fugt,
der var registreret, var normalt forekommende.
Det var dette, som sagsøgte kommunikerede ud til sagsøger, og sagsøger havde på
dette grundlag ingen grund til at antage, at der var noget galt; endsige at der forelå
fejlkonstruktioner, som medførte en væsentlig negativ påvirkning af in-deklimaet.
Først i efteråret 2018, hvor sagsøger antog Ingeniørfirma og modtog notatet fra
Ingeniørfirma af 26. oktober 2018 fremlagt som sagens bilag 4, havde sagsøger
grund til at antage, at der forelå forhold ved ejendommen, der udgjorde
dækningsberettigede skader. Det gøres følgelig gældende, at den 3-årige
forældelsesfrist tidligst skal regnes fra oktober 2018, og dermed at der ikke var
indtrådt forældelse på tidspunktet for udtagelse af stævning.

iv) Sagsomkostninger
Sagsøger har d.d. af-
holdt følgende ud-
læg:
Retsafgift, stævning kr. 6.150,00
Voldgiftsnævnet, for-
slag til skønsmand kr. 2.500,00
Honorar for skønser-
klæring,
Vidne 1 kr. 49.750,00



/

11

Retsafgift, beram-
melse kr. 6.150,00
Honorar suppl. skøn-
serklæring,
Vidne 1 kr. 8.437,50
Honorar 2. suppl.
skønserklæring,
Vidne 1 kr. 23.750,00
Honorar skønsmand
Person 2 kr. 4.296,88
I alt kr. 101.034,38
…”

Gjensidige Forsikring, dansk filial af Gjensidige Forsikring ASA, Norge har i
sit påstandsdokument anført:
”…
SAMMENFATTENDE SAGSFREMSTILLING OG ANBRINGENDER:
1. Denne sag vedrører købet af ejendommen Adresse, som Sagsøger købte med
overtagelse d. 1. marts 2016. I forbindelse med købet tegnede Sagsøger
ejerskifteforsikring hos Sagsøgte. Efter overtagelsen mente Sagsøger, at der var
fugt- og skimmelskader på ejendommen. Sagsøger anmeldte de påståede ska-der
til Sagsøgte. Sagsøgte afviste herefter dækning af de påståede skader over to
omgange, hhv. d. 4. april 2016 og d. 20. december 2018.

2. Der er i sagen enighed om, at der er konstateret fugt og skimmelsvamp i ejen-
dommen. Der er imidlertid ikke enighed om, hvorvidt der er tale om en dæk-
ningsberettiget skade, hvorvidt Sagsøger har lidt et tab, om visse af de påståede
skader var beskrevet i tilstandsrapporten samt om Sagsøger burde have foreta-get
forebyggende arbejder.
3. I det følgende behandles: (1) Sagsøgers retlige interesse, (2) Sagsøgers tab, (3)
forældelse samt (4) de påståede skader på ejendommen.

1 RETLIG INTERESSE
4. Sagsøgte gør gældende, at sagsøgeren ikke har nogen retlig interesse i på-stand
1-4, og at sagen derfor skal afvises. Der henvises til, at den omtvistede ejendom
skal nedrives, jf. bilag H og bilag I, idet sagsøgeren har opført en ny ejendom på
grunden, hvilket er blevet tilladt på betingelse af at den omtvistede ejendom
nedrives. Sagsøgeren har da også selv oplyst, at den omtvistede ejen-dom skal
nedrives, jf. det i bilag I anførte herom:

”Ansøger forklarer den manglende fjernelse af det oprindelige hus således: På
grund af en verserende forsikringssag vedr. det gamle bindingsværkshus på
Adresse, 4000



/

12

Roskilde, står det fortsat på grunden og afventer nedrivning, når der er faldet en
afgø-relse ved Frederiksberg Ret, hvortil der er indkaldt til retsmøde d.
12.01.2022. ”5. Da påstand 1-4 alle forudsætter, at der skal ske en skadestaksering
og efter-følgende udbedring af den omtvistede ejendom, gør sagsøgte gældende, at
sagsøgeren mangler retlig interesse i påstand 1-4, da ejendommen ikke skal ud-
bedres, men nedrives.

6. Tillige må det bemærkes, at Sagsøger påstår, at ”en udbedring af en
dækningsbe-rettiget skade i princippet kan bestå i nedrivning af
dækningsberettigede forhold og genopførelse af samme og dermed ikke alene i en
reparation ”, jf. Sagsøgers meddelelse af 21. december 2021. Dette er dog ikke
nærmere underbygget, ligesom der ikke er nedlagt anbringender herom i
sagsøgerens processkrifter, hvorfor anbringen-der herom er fremsat for sent.

2 SAGSØGERS TAB
7. Sagsøger ansøgte d. 16. maj 2017 om landzonetilladelse til at opføre et enfa-
miliehus på Matrikel nr., jf. bilag H, s. 3. Det pågældende matri-kelnummer er
beliggende på Adresse, altså den omtvistede ejendom. Det nye enfamiliehus skal
erstatte den nuværende hus, som skal nedrives.
8. Sagsøger kræver altså erstatning for udbedring af skader på huset samt er-
statning for genhusningsudgifter. Begge dele for at udbedre skader på en byg-
ning, som Sagsøger vil nedrive.
9. Da den pågældende bygning med de påståede skader skal nedrives, vil der,
uanset om det konkluderes at der foreligger skader efter ejerskifteforsikringens
skadesbegreb, ikke foreligge et tab. Sagsøger har hverken tænkt sig at sælge
ejendommen med det pågæl-dende hus, ej heller at bebo det pågældende hus selv.
Sagsøger har således ikke pådraget sig et tab der kan erstattes.

3 FORÆLDELSE
10. Selv hvis det konkluderes, at Sagsøger har en retlig interesse, er kravene
vedrørende vægge vinkelret ud fra syd- og nordfacaderne forældede.
11. Efter overtagelsen af ejendommen d. 1. marts 2016, anmeldte Sagsøger en
påstået skade d. 3. marts 2016. Denne skade vedrørte væggene vinkelret ud fra
syd- hhv. nordfacaderne.
12. Sagsøgte afviste forsikringsdækning d. 4. april 2016, under henvisning til, at
der var tale om almindeligt forekommende fugt i ejendomme med en alder på
omkring 200 år, jf. bilag E.
13. Sagsøger stævnede Sagsøgte d. 2. juni 2019.
14. Da stævningen først forelå mere end 3 år efter den oprindelige anmeldelse
samt efterfølgende afvisning af forsikringsdækning, er kravet forældet, jf. foræl-
delseslovens § 3. Sagsøger blev allerede d. 4. april 2016 gjort opmærksom på, at
Sagsøgte ikke var enig i, at der forelå en skade.



/

13

4 DE PÅSTÅEDE SKADER
15. Selv hvis det konkluderes, at Sagsøger har en retlig interesse, og at der ikke er
indtrådt forældelse, foreligger der ikke skader på ejendommen i ejerskiftefor-
sikringens forstand.
16. For at der kan være tale om en forsikringsdækket skade, skal den være om-
fattet af skadesbegrebet i bekendtgørelse nr. 13 af 12. januar 2012 § 3, stk. 2. For
at der kan være tale om en skade, skal bygningens værdi eller brug være nedsat
som følge af skaden. Skaden skal endvidere have været til stede på tidspunktet for
overtagelsen af ejendommen.
17. I denne sag foreligger der ikke sådanne skader, som er omfattede af ejerskif-
teforsikringens skadesbegreb. I det følgende behandles: (1) Omfanget af skim-
mel, (2) Sammenligning med tilsvarende ejendomme, (3) Oplysning i hustype-
beskrivelse samt tilstandsrapport, (4) Sagsøgers manglende vedligehold. 4.1
Omfanget af skimmel
18. Det gøres gældende, at omfanget af skimmelsvamp i ejendommen ikke er
tilstrækkeligt til at udgøre en skade omfattet af skadesbegrebet.
19. Sagsøger anmeldte d. 26. oktober 2018 en skade på ejendommen, på bag-
grund af et notat udarbejdet af Ingeniørfirma samme dag, jf. bilag 4.
20. Sagsøgte fik herefter DMR Skimmel til at gennemgå ejendommen d. 17. de-
cember 2017, jf. bilag 6. DMR Skimmel konstaterede i denne forbindelse, at ejen-
dommens brugbarhed og indeklima ikke var nævneværdigt nedsat, som følge af
fugt og skimmel, jf. bilag 6, s. 1.
21. Af syn- og skønsmandens svar på spørgsmål SS ID, jf. bilag 9, fremgår om-
vendt, at der er registreret høje mængder af skimmelsvamp, samt at sammen-
sætningen er unormal. Dette er dog alene udtryk for, at der mellem d. 17. de-
cember 2017, hvor DMR Skimmel gennemgik bygningen, og d. 4. september
2020, ikke er sket tilstrækkeligt vedligehold af ejendommen. Skimmelforekom-
sten har således i den mellemliggende periode udviklet sig. Dette behandles
yderligere under pkt. 3.4. vedr. Sagsøgers manglende vedligehold.
22. Da der ikke er tale om fugt og skimmel, der medfører en forringelse af byg-
ningens værdi eller brugbarhed, er der ikke tale om en skade omfattet af ska-
desbegrebet.
4.2 Sammenligning med tilsvarende ejendomme
23. Ejendommen er ikke ringere end tilsvarende ejendomme af samme alder.
Dermed foreligger der ikke skader omfattet af skadesbegrebet.
24. Ved vurderingen af hvorvidt der foreligger en skade på ejendommen, må dette
ske ved at sammenligne ejendommen med tilsvarende ejendomme. Ved denne
vurdering, skal der således tages højde for at ejendommen i denne sag er opført i
1827, jf. bilag G, s. 1.
25. Det er af Sagsøger gjort gældende, at ejendommen ikke skal sammenlignes
med andre ejendomme fra omkring 1827, da det påstås, at ejendommen er om-
bygget, og således ikke fremstår som en ejendom fra omkring 1827.



/

14

26. Det er korrekt, at der er sket en form for ombygning i 1974, jf. bilag B. Det
fremgår dog ikke yderligere hvori disse ombygninger bestod, og det kan såle-des
ikke lægges til grund, at der var tale om en større ombygning, der gør, at
ejendommen skal vurderes som en ejendom opført i 1974.
27. Ombygninger har så vidt vides alene været af mindre betydning, og har så-
ledes ikke omfattet udskiftning af vægge eller fundament. Bygningen skal såle-des
ved skadesvurdering sammenlignes med ejendomme af tilsvarende opfø-relsesår,
altså omkring 1827.
28. Det fremgår af bilag 6, s. 1, at ejendommen ikke har nedsat brugbarhed eller
værdi sammenlignet med tilsvarende ejendomme: ” Ejendommens brugbarhed/in- 
deklima er ikke nævneværdigt nedsat som følge af fugt og/eller skimmel, set i
forhold til tilsvarende bygninger i samme alder og vedligeholdelsesmæssige
stand. ”. 29. På bag-grund af ovenstående kan det konkluderes, at ejendommen, på
tidspunktet for DMR Skimmels udarbejdelse af rapporten i bilag 6, ikke var
væsentligt ringere end tilsvarende ejendomme. Ejendommen var opbygget efter
tidens kutymer og byggestandarder. Dermed er ejendommens problemer med fugt
ikke omfat-tet af skadesbegrebet.
4.3 Oplysning i hustypebeskrivelse samt tilstandsrapport 30. Selv hvis det
konkluderes, at der er tale om en skade i ejerskifteforsikringens forstand, var fugt
beskrevet i tilstandsrapporten, ligesom bygningens proble-mer svarer til hvad der
fremgår af hustypebeskrivelsen.
31. Af hustypebeskrivelsen fremgår, at opstigende grundfugt er almindeligt fo-
rekommende, jf. bilag 6, s. 2. De anmeldte skader er således almindeligt fore-
kommende på bindingsværkshuse fra 1827.
32. Ud over at opfugtning er ganske almindeligt i tilsvarende ejendomme, frem-
går problemer med fugt tillige klart af tilstandsrapporten, jf. bilag 2:
• ”Note: Der er risiko for fugt og nedbrydning af bygningsdele ”, jf. s. 8 vedr.
Tagkon-struktion/-belægning/skorsten
• ”Note: Der er risiko for fugt og nedbrydning af bygningsdele ”, jf. s. 8 vedr.
Yder-vægge
• ”Note: Ved fugeslip er der risiko for opfugtning og nedbrydning af
bygningsdele. ”, jf. s. 9 vedr. Vinduer og døre
• ”Note: Der er risiko for opfugtning og nedbrydning af bygningsdele ”, jf. s. 9
vedr. Vinduer og døre
• ”Note: Der er risiko for fugt og nedbrydning af bygningsdele ”, jf. s. 9 vedr. Fun-
dam-net/sokler
• ”Note: Der er risiko for utætheder og nedbrydning af bygningsdele. ”, jf. s. 9
vedr. Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers)
• ”Note: Dette kan medføre risiko for utætheder og opfugtning og nedbrydning af
tilstø-dende bygningsdele. ”, jf. s. 9 vedr. Vådrum (badeværelse, toilet og
bryggers)
• ”Note: Der er risiko for utætheder og nedbrydning af bygningsdele. ”, jf. s. 9
vedr. VVS-installationer.
33. Det er således ganske klart, at problemer med fugt var kendt af Sagsøger, da
Sagsøger overtog ejendommen. Derved er skaderne ikke forsikringsdækkede.



/

15

4.4 Sagsøgers manglende vedligehold
34. Omfanget af skimmel på/i ejendommen var ikke stort i ejendommen ved
overtagelse d. 1. marts 2016. Omfanget er først senere tiltaget, som følge af
Sagsøgers manglende vedligehold.
35. På baggrund af de oplysninger som Sagsøger havde om ejendommens pro-
blemer med vand- og fugtindtrængen, burde Sagsøger have sørget for tilstræk-
keligt vedligehold. Dette ses ikke at være tilfældet, og Sagsøger er således selv
skyld i aktualiseringen af de latente problemer ved ejendommen for så vidt an-går
fugt og deraf følgende skimmelsvamp.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Sagen vedrører om sagsøgers krav er dækket under den hos sagsøgte tegnede
ejerskifteforsikring knyttet til overtagelsen 1. marts 2016 af ejendommen Adresse,
Roskilde, beliggende i Lejre kommune.

Sagsøgers krav vedrører efter påstandene fugt- og svampeskader knyttet til
ydervægge, indervægge, forsatsvægge samt gulve og gulvkonstruktioner i stue,
spisestue og soveværelse i ejendommens stueetage samt udgifter til genhusning i
forbindelse med udbedring af skaderne.

Det lægges til grund som ubestridt, at sagsøger 3. marts 2016 rettede henven-delse
til sagsøgte om opfugtning i 2 skillevægge, og at sagsøgtes taksator 16. marts
2016 besigtigede ejendommen. Sagsøgte afslog ved mail af 4. april 2016 dækning
af skade på de omhandlede skillevægge.

Efter sagsøgers forklaring lægges det endvidere til grund, at sagsøger 25. de-
cember 2016 indgik en foreløbig aftale med HusCompagniet om opførsel af et nyt
hus på grunden, og at Lejre kommune efterfølgende har givet tilladelse til opførsel
af et nyt hus på grunden af samme størrelse som det oprindelige hus fra 1827, og
at det som betingelse for tilladelsen er fastsat, at det gamle hus skal nedrives. Det
nye hus blev påbegyndt opført i august 2018, men er ikke færdig-bygget, og det
gamle hus er derfor endnu ikke nedrevet.

Retten finder ikke, at sagsøgers planlagte nedrivning af det gamle hus afskærer
sagsøger fra at kunne føre nærværende sag vedrørende et eventuelt krav mod
sagsøgte knyttet til købet af ejendommen. Der gives således ikke sagsøgte med-
hold i påstanden om afvisning ud fra princippet om retlig interesse.



/

16

Sagsøgers krav er rejst ved 4 anerkendelsespåstande, der knytter sig til den hos
sagsøgte tegnede ejerskifteforsikring, og vedrører dermed dækning af eventu-elle
tab som følge af mangler ved den gamle ejendom på Adresse.

Tab som følge af fugtskader på 2 skillevægge er allerede rejst i marts 2016 og af-
vist af sagsøgte i april 2016. Sagsøger har først anlagt nærværende retssag 14. juni
2019, og der foreligger ikke oplysning om, at sagsøger forinden har ind-bragt sit
krav for Ankenævnet for Forsikring. På den baggrund findes krav knyttet til
fugtskader på de 2 skillevægge forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1, jf.
forsikringsaftalelovens § 29.

Sagsøgers øvrige krav, der alle er bestridt, vedrører dels udbedring af mangler
knyttet til fugt og svampeskader i stueetagen i det gamle hus, og dels udgifter til
genhusning af sagsøger ved udbedring af disse mangler. Retten lægger til grund, at
disse mangler aldrig skal udbedres, og at sagsøger allerede anvender det nye hus.
Retten lægger endvidere til grund, at sagsøger ikke har afholdt de forventede
udgifter på ca. 700.000 kr. til udbedring af kendte mangler ved det gamle hus.

Efter formuleringen af ejerskifteforsikringen, herunder navnlig de særlige betin-
gelser og pkt. 21.1, finder retten det ikke med tilstrækkelig sikkerhed bevist, at
sagsøger samlet set har lidt et dækningsberettiget tab. Sagsøgers anerkendelses-
påstande forudsætter efter formuleringen et sådant tab er lidt, hvorfor sagsøgte
frifindes for alle de nedlagte påstande.

Efter sagens resultat skal sagsøger betale sagsomkostninger til sagsøgte til dæk-
ning af udgifter til advokatbistand. Efter sagens værdi, omfang og forløb, her-
under særligt det omfattende syn og skøn, fastsættes sagsomkostningerne til
150.000 kr. inkl. moms. Herudover skal sagsøger endeligt afholde de allerede
betalte udgifter til retsafgift og bevisførelse.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte, Gjensidige Forsikring, dansk filial af Gjensidige Forsikring ASA,
Norge, frifindes for alle de af Sagsøger, nedlagte påstande.

I sagsomkostninger skal sagsøger til sagsøgte betale 150.000 kr. inkl. moms

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.



/

 




/





/