Sag om, hvorvidt Beboerklagenævnet har kompetence til at træffe afgørelse i klagesager om sletning af medlemskab, og om hvorvidt det er et krav i § 41 i bekendtgørelse nr. 1303 a... Vis mere
Ret: Retten i Odense (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

RETTEN I ODENSE  - 6.afdeling

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 23. november 2012 i sag nr. BS 6-689/2012:

Udlejer
Adresse 1
5100  Odense C
mod
Lejer
Adresse 2
Odens SV

Sagens baggrund og parternes påstande

Under denne sag, der er anlagt den 23. marts 2012, er der mellem sagsøge-ren,
Udlejer, og sagsøgte, Lejer, tvist om, hvorvidt Beboerklagenævnet har
kompetence til at træffe afgørelse i klagesager om sletning af medlemskab, og
om hvorvidt det er et krav i § 41 i bekendtgørelse nr. 1303 af 15. december
2009 om udlejning af almene boli-ger, at boligorganisationens orienteringsbrev
kommer frem til medlemmet.

Sagen er behandlet sammen med sagerne BS 6-656/2012 og BS 6-698/2012.

Sagsøgeren har nedlagt påstand om, at Beboerklagenævnets afgørelse i sag nr.
11057 af 2. marts 2012 ophæves.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Sagsøgte har nedlagt selvstændig påstand om, at Udlejers beslutning om
sletning fra ansøgerlisten og sletning af medlemsnummer er ugyldig.

Sagsøgeren har påstået frifindelse for sagsøgtes selvstændige påstand.

Oplysningerne i sagen

Lejer søgte ved mail af 8. marts 2011 om genoprettelse af medlemsnummeret,
der var blevet slettet, da sagsøgte ikke havde anmodet om opnotering på
venteliste, efter ikrafttrædelse af § 41 i bekendtgørelse nr. 1303 af 15.
december 2009.

I en mail fra Udlejer af 27. september 2011 har Udlejer ved udlejningschef
Person 1 oplyst blandt andet:

"Disse breve blev udsendt til medlemmernes sidst kendte adresse. Dvs.

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D31



Side 2/8

for dit vedkommende, Adresse 3. Det er medlemmernes ejet ansvar, at
oplyse Boligorganisationen om ny adresse ved flytning. Det har ikke
været muligt for Post Danmark, at finde frem til din nye adresse via
adressevask foretaget i januar 2010".

Af en skrivelse, Særlige aftaleforhold/Opgavebeskrivelse, er adressevasken
beskrevet som følger:

"Adressevasken matcher maskinelt Kundens adressefil (Inputfilen) op
mod Post Danmarks Modtagerdatabase og returnerer nye adresser på
personer og virksomheder, for hvilke der er registreret en midlertidig eller
en vedvarende flytning, såvel til adresser indenlands som udenlands
(Outputfilen). En midlertidig eller en vedvarende flytning matches, så
længe eftersendelsesperioden er "aktiv" i Post Danmarks eget
produktionsapparat; dvs. så længe Post Danmark tilbyder eftersendelse af
breve til den nye adresse."

I Beboerklagenævnets afgørelse af 2. marts 2012 hedder det:

"...
AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af § 101, stk. 1, nr. 2 i lov om leje af almene boli-
ger, vedtaget at fastslå, at Udlejer ikke har været berettiget til at slette
Lejers medlemsnummer og medlemskab.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at det følger af bekendtgørelse nr. 1303 om udlejning af almene boliger
m.v. (udlejningsbekendtgørelsen), § 41, stk. 1, at det er en betingelse for
at blive opnoteret på den almindelige venteliste, at det pågældende
medlem inden den 1. juni 2010 anmoder om at blive opnoteret på ven-
telisten,

at boligorganisationen inden den 1. marts 2010 skulle orientere de
medlemmerne ved annoncering i et lokalt dagblad og ved brev til det
enkelte medlem om deres rettigheder til at blive opnoteret på venteli-sten,

at Udlejer ved brev af 30. marts 2010 i medfør af denne bestemmelse
sendte brev til Lejer,

at Udlejer ikke i tilstrækkeligt omfang har godtgjort, at Lejer skulle have
modtaget brevet,

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D31



Side 3/8

at afsendelse af breve med PostDanmark ikke længere er stabilt,

at formålet med bestemmelsen er, at ekskludere medlemmer, der er af-
gået ved døden eller bevidst har forholdt sig passive,

at der har været et sammenfald af uheldige omstændigheder, som ikke bør
komme Lejer til last, hvorved sletningen af medlems-skabet er
indgribende set i forhold til formålet med bestemmelsen.
..."

I en email af 5. juli 2010 fra specialkonsulent Person 2, soci-alministeriet, til
Randers Kommune hedder det blandt andet:

"Kære Person 3

Du har ved en mail af 24. juni 2010 spurgt til beboerklagenævnets
kompetence mht. sager om opnotering på ventelisten efter § 3 i be-
kendtgørelse nr. 1303 af 15. december 2009 om udlejning af almene
boliger m.v.

Socialministeriet kan oplyse, at man ikke har kendskab til afgørelser
herom samt, at man ikke tidligere har udtalt sig om spørgsmålet. Gene-
relt om beboerklagenævnets kompetence gælder som for huslejenævn, at
der som udgangspunkt skal være tale om en konkret tvist. Det frem-går
således af forarbejderne til § 101 i almenlejeloven, at det er en for-
udsætning, at tvisten vedrører anvisning en bestemt bolig. Da en tvist om,
hvorvidt en boligsøgende har ret til opnotering, ikke vedrører en bestemt
bolig, har beboerklagenævnet efter Socialministeriets umiddel-bare
opfattelse ikke kompetence til at afgøre sager om opnotering, så-længe
sagen ikke umiddelbart vedrører en bestemt bolig."

Forklaringer

Vidne har forklaret, at han var direktør for Udlejer, indtil han fratrådte den 30.
april 2012. Da bekendtgørelse nr. 1303 kom, indrykkede man radios-pots,
ligesom man sammen med andre almene boligforeninger indrykkede en fælles
annonce i forskellige aviser. Udlejer havde ca. 71.000 medlemmer. Inden
udsendelsen blev der foretaget en "adressevask", idet Udlejer sendte sine adres-
ser fra medlemskartoteket til postvæsenet, der sammenholdt adresserne med
deres oplysninger. Udlejer sendte ca. 50.000 breve ud, og der kom ca. 30.000
breve retur. Man ansatte yderligere personale for at registrere de returnerede
breve. Udlejer oplyste om de nye regler på sin hjemmeside. Det brev, man ud-
sendte, var på baggrund af en skabelon, der var udarbejdet af Boligselskaber-
nes Landsforening. Det var PostDanmark, der sendte brevene ud, og det ko-
stede ca. 200.000 kr. Året efter sendte man med PostDanmark breve ud ved-
rørende ajourføringsgebyret. Udlejer valgte at sprede de ca. 20.000 breve over
hele året. Brevene blev sendt til de adresser, som Udlejer kendte, dog efter en

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D31



Side 4/8

"adressevask" foretaget af PostDanmark. Hvis PostDanmark var bekendt med
en ny adresse, blev brevet sendt dertil. Medlemmerne meddeler ikke til Udlejer,
når de flytter. Vidnet besluttede i 2. halvår 2010 at behandle eventuelle klager
over at være blevet slettet på ventelisten individuelt. Hvis det var Udlejer, der
havde begået en fejl, genetablerede man medlemskabet. Udlejer hav-de den
opfattelse, at det var Beboerklagenævnet, der havde kompetencen i tilfælde af
klage. Adressevasken blev foretaget forud for udsendelsen af bre-ve. Vidnet
ved ikke, om brevet til Person 4 er sendt til Område, eller om PostDanmark har
undladt at sende brevet, hvis de ikke havde en adresse. Udlejer kan ikke bruge
cpr-registret, da de ikke er en offentlig virk-somhed. Sagsøgeren anså det ikke
for deres opgave at tjekke adressen, for eksempel via Krak, på de personer,
hvor brevet kom retur. Vidnet følte ikke, at man kunne blive ved med at
genetablere medlemskaber udover 2. halvår 2010. For en forening som Udlejer
er det en barsk situation at skulle smide medlemmer ud. Det var langt lettere at
genetablere medlemskabet, når der blev klaget, men det er i strid med loven.
Vidnet ved ikke, om man kunne be-tale ajourføringsgebyr ved henvendelse på
kontoret forud for, at opkrævnin-ger var udsendt.

Lejer har forklaret, at hun blev meldt ind i boligforeningen i 1991. Hun har
ikke boet til leje hos Udlejer. Hun ønskede at bevare sit medlemskab, idet hun
har to børn, og det er hendes samlever, der ejer huset, hvorfor hun kunne
risikere at blive boligløs. Udlejer ejer meget i Bydel. Det var Lejers søster, der
fortalte hende, at hun skulle betale et gebyr. Sagsøgte gik herefter selv ind på
hjemmesiden og konstaterede, at der var kommet de nye regler, og at fristen var
overskredet. Hun kontaktede straks Udlejer, der henvi-ste hende til at klage til
Beboerklagenævnet. Hun fik oplyst, at orienterings-brevet var sendt til den
adresse, hvor hun boede i 1998. Sagsøgeren oplyste, at de gik ud fra, at hun
havde modtaget brevet, da de ikke havde fået det re-tur. Hun har boet på sin
nuværende adresse siden 2004 og har ikke hemmelig adresse. Hun har ikke
meddelt adresseforandringer til Udlejer, idet hun ikke har tænkt på det. Hun har
efterfølgende kigget på hjemmesiden og har ikke set, at der er noget krav om,
at de passive medlemmer meddeler adresseskift.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har til støtte for den nedlagte påstand i sit påstandsdokument gjort
gældende,

at der er tale om sagsøgers håndtering af ventelister og dermed om sagsø-
gers administrative arbejde,

at der derfor ikke er tale om en tvist angående en konkret bolig,

at beboerklagenævnet ingen kompetence havde til at behandle sagen,

at dette kan udledes af almenlejeloven § 101,

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D31



Side 5/8

at sagen derfor skulle have været afvist fra beboerklagenævnet,

at afgørelsen er en nullitet.

Til støtte for den selvstændige påstand er det gjort gældende,

at forsendelsesrisikoen påhviler sagsøgte, jf. aftalelovens § 40,

at der ikke er ændret på aftalelovens regler derom ved Post Danmarks ad-
ministrative rutiner,

at det er sagsøgtes ansvar, at sagsøger havde en korrekt adresse at sende
brevet til,

at sagsøger har opfyldt bekendtgørelsen 1303 af 15.12.2009's krav til ori-
entering,

at sagsøgte ikke har anmodet sagsøger om at blive opnoteret på venteli-sten
inden fristens udløb,

at sagsøger har været berettiget til at slette sagsøgtes medlemskab,

at sagsøger har sendt et brev til sagsøgte,

at sagsøger har gjort tilstrækkeligt for at finde sagsøgtes nye adresse,

at sagsøgte er nærmeste til at meddele sagsøger sin nye adresse,

at sagsøgte tidligere har meddelt adresseskift til sagsøger.

Sagsøgte har til støtte for den nedlagte påstand i sit påstandsdokument gjort
gældende,

vedrørende den principale påstand:

at Beboerklagenævnet har været kompetent til at træffe afgørelse herom, og
at sagsøger har været fuldt ud bekendt hermed,

at sagsøger selv gentagne gange telefonisk har henvist til Beboerklage-
nævnet som rette klageinstans,

at sagsøger ved direkte at henvise til Beboerklagenævnet har anset næv-nets
afgørelse for gyldig, og at sagsøger på baggrund heraf måtte for-ventes at
ville efterkomme denne,

at sagsøger på intet tidspunkt under sagens behandling ved Beboerklage-

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D31



Side 6/8

nævnet har gjort gældende, at man ikke anså Beboerklagenævnet for
kompetent til at behandle sagen,

at Beboerklagenævnet har behandlet sagen uden bemærkninger og på in-tet
tidspunkt har stillet spørgsmålstegn ved, hvorvidt nævnet var rette
klageinstans eller ej.

For så vidt angår sagens materielle indhold og til støtte for den selvstændige
påstand er det gjort gældende:

at sagsøger i henhold til bestemmelsen i udlejningsbekendtgørelsens § 41,
var forpligtet til at foretage såvel annoncering i lokale dagblade som rette
skriftlig henvendelse til hvert enkelt medlem vedrørende ændrin-gerne i
udlejningsbekendtgørelsen og den deraf følgende risiko for slet-ning af
medlemskab,

at pligten efter udlejningsbekendtgørelsens § 41 pålægger sagsøger en po-
sitiv oplysningspligt overfor det enkelte medlem - og dermed ikke blot en
pligt til at afsende et brev,

at det følger af almindelige obligationsretlige grundsætninger, at afsende-
ren af et brev bærer ansvaret for, at det afsendte brev kommer frem til
rette modtager,

at aftalelovens § 40 ikke er anvendelig i nærværende sag. Aftalelovens § 40
vedrører alene "pligtmæssige reklamationer" særligt hjemlet i aftale-
loven,

at ansvaret for opdatering og ajourføring af boligforeningens medlems-
kartotek ikke kan pålægges det enkelte medlem, idet en sådan pligt ik-ke
fremgår af foreningens vedtægter eller andet tilgængeligt medlems-
materiale,

at sagsøger ikke har gjort tilstrækkeligt for at finde frem til det enkelte
medlems adresse. Sagsøger har således alene indleveret breve til befor-
dring hos Post Danmark, hvorefter man har gennemført såkaldt
"adressevask" på de returnerede forsendelser,

at det ville have været muligt for sagsøger at foretage søgning på det en-
kelte medlemsnavn i frit tilgængelige internetdatabaser, eksempelvis via
hjemmesiden www.krak.dk. Sagsøgte kunne endvidere have foretaget en
navnesøgning i CPR-registret,

at øget arbejdsbyrde eller økonomiske omkostninger ikke kan friholde
sagsøger fra at opfylde oplysningspligten efter udlejningsbekendtgørel-
sens § 41,

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D31



Side 7/8

at det følger af udlejningsbekendtgørelsens § 41 in fine, at såfremt ikke
medlem ikke orienteres personligt pr. brev fra boligforeningen, udsæt-tes
fristen for henvendelse vedrørende fortsat medlemskab tilsvarende,

at det aldrig har været hensigten med ændringen af udlejningsbekendtgø-
relsen at fratage eller udelukke medlemmer med en høj anciennitet fra
fortsat medlemskab, såfremt dette sker mod medlemmets ønske,

at genetablering af sagsøgtes medlemskab og anciennitet kan ske uden
omkostning eller væsentlig ulempe for sagsøger.

Rettens begrundelse og afgørelse

Beboerklagenævnets kompetence er fastlagt i almenlejelovens §§ 100 og 101. I
§ 101, stk. 1, nr. 2, er Beboerklagenævnet tillagt kompetence til at træffe
afgørelser om anvisning af almene boliger. Selvom nærværende sag ik-ke
omhandler anvisning af en konkret bolig, finder retten, at spørgsmålet om
sletning fra ventelisten med tab af anciennitet til følge har en sådan tilknyt-ning
til anvisning af boliger, at § 101, stk. 1, nr. 2, indeholder fornøden hjem-mel.

Sagsøgte frifindes derfor for sagsøgerens påstand om, at Beboerklagenæv-nets
afgørelse er ugyldig på ggrund af kompetencemangel.

Lejer var medlem af Udlejer, da bekendtgørelse nr. 1303 af 15. december 2009
trådte i kraft.

Det fremgår af bekendtgørelsens § 41, stk. 1, at en boligorganisation skal
orientere de pågældende medlemmer blandt andet ved brev til de enkelte
medlemmer.

Orienteringsbrevet er ikke og kan ikke sidestilles med en pligtmæssig rekla-
mation, jf. aftalelovens § 40, hvor risikoen, for at en afsendelse ikke når frem
til modtageren, ikke påhviler afsenderen. Orienteringen er en pligtmæssig op-
lysning, der først får virkning, når brevet når frem til modtageren.
Lejer har forklaret, at hun ikke har modtaget et orienterings-brev, og at hun
ikke har boet på Adresse 3 siden 1998. Forklaringen be-styrkes af Udlejers
brev af 11. februar 2011, hvor det anføres, at brevet til sag-søgte var sendt til
Adresse 3.

Da sagsøger ikke har godtgjort, at brevet er kommet frem, var Udlejer uberet-
tiget til at foretage sletning af Lejer, hvorfor Udlejers afgørelse er ugyldig.

Sagen har ikke en opgjort værdi. Sagsomkostningerne fastsættes skønsmæs-sigt
som et arbejdsvederlag, hvor der er lagt vægt på sagens omfang, at sa-gen er
forberedt og hovedforhandlet sammen med to andre tilsvarende sager,

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D31



Side 8/8

og at hovedforhandlingen varede en halv dag. Sagsomkostningerne, som sag-
søgeren skal betale til statskassen, da sagsøgte har fri proces, fastsættes til
8.000 kr.

Thi kendes for ret:

Lejer frifindes for påstanden om, at Beboerklagenævnets afgø-relse skal
ophæves.

Udlejers afgørelse om at slette Lejer er ugyldig.

Udlejer skal inden 14 dage til statskassen i sagsomkostninger betale 8.000 kr.

Dommer

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D31