Sagen vedrører spørgsmålet, om en overdragelse af en ejerlejlighed fra far til datter er ugyldig i henhold til aftalelovens § 31, § 33 og/eller § 36
Ret: Retten på Frederiksberg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;

Retten på Frederiksberg

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 29. oktober 2012 i sag nr. BS K-3473/2010:

Sagsøger
Adresse 1
2900  Hellerup
mod
Sagsøgte

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører spørgsmålet, om en overdragelse af en ejerlejlighed fra far til
datter er ugyldig i henhold til aftalelovens § 31, § 33 og/eller § 36.

Sagsøgers, påstand er, at Sagsøgte, til sagsøgeren skal betale kr.
1.867.500,00 med tillæg af rente fra sagens anlæg den 22. december 2010 til
betaling sker.

Sagsøgtes påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-
lovens § 218 a, stk. 2.

Sagsøger, der havde 2 døtre, var ejer af en ejerlejlighed beliggende Adresse
2.

I en periode omkring 1998 opholdt sagsøger sig ofte i Thailand.

I april 2004 afgik sagsøgers ene datter ved døden.

I den følgende periode på 18 måneder blev sagsøger ramt af 3 hjerneblødnin-
ger.

I samme periode besluttede sagsøger at opdele ejerlejligheden i 2
ejerlejlighe-der og derefter frasælge lejligheden beliggende på 3. sal.
Ibrugtagningstilla-delse blev meddelt den 26. september 2005, og
matrikuleringen blev tinglyst den 15. oktober 2005.

I perioden 7. november-19. december 2005 var sagsøger hospitalsindlagt ef-
ter sin tredje hjerneblødning.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52



Side 2/5

I samme periode var 3. sals-lejligheden udbudt til salg for en kontantpris på
5,2 mio. kr.

Den 8. januar 2006 blev sagsøger akut indlagt på Frederiksberg Hospital.

I perioden efter udskrivningen den 10. januar 2006 og til den 1. marts 2006
opholdt sagsøger sig i Thailand. Der er under sagen dokumenteret thailandsk
lægejournal for denne periode.

Den 24. januar 2006 fremsendte sagsøger via sin bekendte Person pr. mail en
hensigtserklæring, hvorefter han ønskede at sælge lejligheden på 3. sal til
sagsøgte, der er sagsøgers anden datter, til den offentlige vurde-ringspris
med fradrag af 15%. Det fremgår af erklæringen, at den offentlige vurdering
som følge af opdelingen ikke ville foreligge før 2007, hvorfor den offentlige
vurderingspris for underboens identiske lejlighed skulle lægges til grund ved
handlen.

Den 1. marts 2006 rejste sagsøger fra Thailand til Danmark.

Den 2. marts 2006 underskrev parterne skøde på de i hensigserklæringen an-
førte økonomiske vilkår. Købsprisen udgjorde herefter 2.082.500,00, svaren-
de til den offentlige vurderingspris af underboens lejlighed med fradrag af
15%.

I hvert fald omkring den 1. maj 2006 afviste sagsøger, at der var indgået no-
gen handel.

I oktober/november 2008 var der mailkorrespondance herom mellem sagsø-
gers daværende advokat og sagsøgte.

Pr. 1. december 2010 videresolgte sagsøgte lejligheden for 3.950.000,00 kr.

Sagsøger anlagde denne sag den 22. december 2010.

Retten har givet sagsøger advokatpålæg.

Retslægerådet har til brug for sagen udtalt, at sagsøger havde en organisk
hjernesygdom, epilepsisuspekte forandringer samt flere episoder med desori-
entering og hukommelsestab, at der i den beskrevne tilstand næppe ville
være tvivl hos omkringværende personer om, at der er noget galt, men at der
ikke er nogen lægelig vurdering af hans helbredstilstand fra udskrivningen
den 10. januar -marts 2006. Efter Retslægerådets opfattelse er der ikke sikre
holde-punkter for at antage, at sagsøger befandt sig i den beskrevne eller en
lignen-de tilstand i marts 2006.

Påstandsbeløbet fremkommer som differencen mellem sagsøgtes
videresalgs-pris og den mellem parterne aftalte købspris.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52



Side 3/5

Forklaringer

Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaring af parterne, Vidne 1
(sagsøgers bankrådgiver), advokat Vidne 2 (berigtigende advokat) og Vidne
3 (vitterlighedsvidne)

Parternes synspunkter

Parterne har under hovedforhandlingen uddybet anbringenderne anført i de
respektive påstandsdokumenter, der er sålydende:

Sagsøger:

Til støtte for påstanden gøres det gældende,

at sagsøger helt klart var svækket fysisk såvel som psykisk på underskrifts tidspunktet,
hvilket må have været sagsøgte bekendt,

at det må have været klart for sagsøgte, at sagsøger efter 18 timers flyv ning fra Thailand
var ude af stand til at vurdere, hvad det var, sagsøger skrev under på,

at sagsøgte var fuldt opmærksom på, at sagsøger var diffus og forvirret,

at sagsøgte havde overvejelser om, hvorvidt sagsøgte var i stand til at ad ministrere
nøgler, kreditkort mv,

at det må have været klart for sagsøgte, at sagsøger ikke havde noget ønske om at
overdrage lejligheden til den meget lave pris til sagsøgte,

at det ikke kan udledes af Retlægerådets udtalelse af 20. juni d.å., at sagsøger ikke kan
have befundet sig i en sådan tilstand, så han ikke var bevidst om indholdet af - og
konsekvenserne af - det skøde, han underskrev,

at sagsøger havde udstykket den store lejlighed i to lejligheder med hen blik på at sælge
den ene og bo i den anden, hvilket var baggrunden for, at lejligheden blev givet i
kommission til en mægler,

at sagsøgte, uagte at lejligheden var sat til salg ved en mægler i novem ber 2005, stod klar
med et skøde, da sagsøger landede den 2. marts 2006,

at sagsøger ingen intention - eller ønske - havde om at forære sin datter kr. 3.000.000

at sagsøger, som ikke havde nogen indkomst ud over sin penion, ikke havde råd til at
forære sin datter kr. 3.000.000

at sagsøger som følge af 3 hjerneblødninger ikke har nogen arbejdsmæs

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52



Side 4/5

sig kapacitet, og således var afhængig af den fortjeneste, han ville ha ve kunnet opnå
ved salg af den ene lejlighed,

at sagsøger i forsørgelsesøjemed havde behov for de midler, der ville væ re tilvejebragt
gennem salget af lejligheden til 3. mand,

at sagsøger i dag bor med sin ægtefælle og lille datter i en lejlighed på 69 m2,

at omstændighederne omkring underskrift af skødet og vitterlighedspå tegning af dette alt
i alt forekommer usædvanlige,

at der foreligger en meget atypisk hensigtserklæring og

at sagsøger ved handelen ikke var repræsenteret af rådgiver (advokat).

Videre gøres det gældende, at sagsøger, da det gik op for ham, at han havde solgt lejlighe-den
til datteren, reagerede overfor sagsøgtes advokat, Advokatfirma, idet han gjor-de indsigelse
mod handlen, da sagsøger af egen bank blev anmodet om underskrift på do-kumenter
vedrørende indfrielse af lån i lejligheden.

Sammenfattende gøres det gældende, at aftalen om overdragelse af lejligheden fra sagsø-ger til
sagsøgte skal tilsidesættes, idet det ville stride mod almindelig hæderlighed  og idet det ville
være urimeligt og i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. §§ 33 og 36 i
aftaleloven.

Sagsøgte

Det gøres gældende

at sagsøger fuldt ud har været klar over, hvad han foretog sig, bekræftet ved Retslæge-
rådets udtalelse,

at sagsøger ved sin inkassation af gældsbrev udstedt ved ejendomshandlen ikke har gjort
krav gældende eller fremsat bemærkninger til vilkårene for ejendomshandelen,

at vilkårene for ejendomshandelen har været ganske normale,

at prisen er udtryk for parternes aftale og

at der er underskrevet hensigtserklæring, jf. bilag A.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det må efter Retslægerådets udtalelse i sagen læges til grund, at det ikke
med sikkerhed kan antages, at sagsøger ved skødets underskrift havde per-
sonlige vanskeligheder, manglede indsigt, eller at sagsøgte i øvrigt på dette
tidspunkt befandt sig i en tilstand, der gjorde, at det ville være stridende mod
almindelig hæderlighed at gøre aftalen gældende. Parternes aftale kan heref-
ter ikke tilsidesættes efter aftalelovens §§ 31 og 33.

Uanset det må antages, at den aftalte købspris lå noget under ejerlejlighedens
handelsværdi, er ejendomsoverdragelser til den offentlige vurderingspris
med

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52



Side 5/5

fradrag af 15 % et ikke usædvanlige i handler mellem familiemedlemmer
ind-byrdes. Sagøger havde allerede den 13. februar 2006 underskrevet en
hen-sigtserklæring, hvis økonomiske forudsætninger svarede til de
økonomiske vilkår i parternes handel. Det kan efter bevisførelsen ikke
lægges til grund, at sagsøger alene som følge af flyrejsen fra Thailand ikke
var klar over, at han ved sin underskrift på skødet overdrog lejligheden til sin
datter. Den retsan-mærkning om eksisterende panthæftelse, som skødet fik
ved tinglysningen, blev slettet den 13. september 2006 som følge af
købesummens anvendelse til indfrielse af den tidligere prioritetsgæld, og det
er ikke dokumenteret at sag-søger efter dette tidspunkt og i perioden frem til
oktober/november 2008 har gjort indsigelse mod handlen.

Under de nævne omstændigheder finder retten ikke, at det vil være urimeligt
eller i strid med redelig handlemåde at gøre aftalen gældende, hverken når
der tages hensyn til forholdene på underskriftstidspunktet eller senere ind-
trufne omstændigheder. Parternes aftale kan herefter heller ikke tilsidesættes
efter aftalelovens §§ 36.

Herefter tages sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Nedennævnte omkostningsbeløb er fastsat til dækning af sagsøgtes advoka-
tudgifter.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte frifindes.

I sagsomkostninger betaler Sagsøger, inden 14 dage til sagsøgte kr.
70.000,00, der forrentes i henhold til rentelovens § 8a.

Dommer

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52