Om erstatning for mangler ved andelsbolig.
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;

HØJESTERETS DOM
afsagt tirsdag den 28. juni 2022

Sag BS-32987/2021-HJR
(2. afdeling)

Appellant
(advokat Janus Fürst, beskikket)

mod

Appelindstævnte
(advokat Per Nielsen, beskikket)

I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Aalborg den 5. november 2019 (BS
12-351/2015) og af Vestre Landsrets 10. afdeling den 8. februar 2021 (BS-
53307/2019-VLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Poul Dahl Jensen, Jens Peter
Christensen, Hanne Schmidt, Kristian Korfits Nielsen og Rikke Foersom.

Påstande
Appellant, har gentaget sin påstand for landsretten.

Appelindstævnte, har påstået stadfæstelse af landsrettens dom og ned-lagt en
selvstændig påstand om tilbagebetaling af 14.010 kr. med procesrente fra den 2.
marts 2015.

Appellant har påstået frifindelse over for påstanden om tilbagebetaling, dog
principalt afvisning af påstanden for så vidt angår et beløb på 3.250 kr. ved-
rørende elinstallationer.



2

Supplerende oplysninger
Det fremgår af brev af 14. november 2019 til Appellants advokat, at
Appelindstævnte til opfyldelse af byrettens dom har betalt 23.119,13 kr. med
forbehold om tilbagesøgning. Beløbet er fremkommet således:

” Hovedstol kr. 34.000,00
Hvoraf forventes indbetalt fra Sagsøgte ApS 2 kr. – 10.000,00 

 kr. 24.000,00
Procesrenter til [14].11.2019 kr. 9.119,13 

 kr. 33.119,13
hvorfra trækkes tilkendte omkostninger kr. – 10.000,00 
I alt                                                                               kr. 23.119,13”

Anbringender
Appellant har anført navnlig, at der er mangler ved andelsboligen, og at
omkostningerne til udbedring ifølge skønserklæringen udgør i alt 300.000 kr.
Heraf angår 150.000 kr. badeværelset, 120.000 kr. angår svampeskaderne, og
30.000 kr. angår nyt køkken. Med et skønsmæssigt fradrag for ”nyt for gam-melt”
kan hendes tab opgøres til 250.000 kr.

Fristen i overdragelsesaftalens § 1 afskærer hende ikke fra at fremsætte indsi-
gelser om mangler ved andelsboligen, idet der er tale om skjulte mangler, som
hun hverken var eller burde være bekendt med. Hun har reklameret rettidigt.

Appelindstævnte er erstatningsansvarlig for manglerne ved andelsboligen.
Skønser-klæringerne støtter, at Appelindstævnte kendte eller burde have kendt til
manglerne. Appelindstævnte handlede culpøst ved ikke at reagere og følge op på
vandudsivnin-gen i køkkenet og tegnene på opfugtning i badeværelset.
Svampeskaderne var en påregnelig følge af vandudsivningen.

Hvis Højesteret finder, at Appelindstævnte ikke er erstatningsansvarlig, er der
efter manglernes karakter og omfang grundlag for et afslag i købesummen.
Afslaget skal ikke begrænses til værdien af forbedringerne.

Den formodningsregel, der er opstillet i UfR 2015.498 H, kan ikke finde anven-
delse i den foreliggende sag. Hvis Højesteret mener, at reglen finder anven-delse,
er formodningen afkræftet.

I andelsboligen, som hun købte af Appelindstævnte, er der behov for en
omfattende skimmelsanering, før boligen kan benyttes uden sundhedsfare. Der er
tale om mangler, som påvirker markedsværdien af andelsboligen i negativ
retning, og udbedring af manglerne vil ikke medføre forbedringer, der kan
tillægges vær-dien af andelsboligen ved videresalg.



3

Hvis parterne på overdragelsestidspunktet havde kendt til manglerne, var pri-sen
utvivlsomt blevet reguleret i nedadgående retning i overensstemmelse med de
principper, der gælder ved handel med fast ejendom.

Det har formodningen imod sig, at markedsværdien af andelsboligen var højere
end den lovbestemte maksimalpris. Fire andre andelsboliger i foreningen var kort
forinden handlet under maksimalprisen, og der var ingen interesse for at erhverve
den omhandlede andelsbolig blandt foreningens medlemmer. Hun havde interesse
i andelsboligen på grund af muligheden for sammenlægning med sin samlevers
andelsbolig.

Ved vurderingen af, om der er grundlag for yderligere afslag i købesummen, må
det også indgå, at maksimalprisen efter reglerne i andelsboligloven skulle have
været fastsat under andelsværdien på grund af andelsboligens dårlige
vedligeholdelsesstand. Prisfastsættelsen var dermed i strid med maksimalpris-
reglerne.

Med hensyn til Appelindstævntes selvstændige påstand bemærkes, at påstanden
skal afvises for så vidt angår 3.250 kr., der vedrører elinstallationer. Krav vedrø-
rende elinstallationer var ikke en del af ankesagen for landsretten. Der forelig-ger
ikke omstændigheder, der taler for, at Højesteret tillader denne del af på-standen
fremsat.

I øvrigt skal der ske frifindelse for påstanden om tilbagebetaling både for så vidt
angår beløbet på 3.250 kr. vedrørende elinstallationer og beløbet på i alt 10.761
kr. vedrørende køkkenet, idet hun under alle omstændigheder har krav på et
forholdsmæssigt afslag på 34.000 kr. som bestemt ved byrettens dom.

Appelindstævnte har anført navnlig, at Appellant har reklameret for sent. Fristen
i overdragelsesaftalens § 1 var overskredet, da Appellant den 23. septem-ber 2014
reklamerede over mangler ved andelsboligen. Endvidere var vandska-den i
køkkenet ikke nævnt i mailen, selv om skaden opstod efter Appellant overtagelse
af andelsboligen den 29. august 2014, og selv om vandet var si-vet ud fra et
synligt rør.

Der er intet grundlag for et erstatningskrav mod hende. Hun har ikke handlet
ansvarspådragende, og der er heller ingen årsagssammenhæng mellem en
eventuel erstatningspådragende adfærd og Appellants tab, der i øvrigt er
udokumenteret.

Hun var ikke bekendt med, at arbejdet i badeværelset ikke var udført hånd-
værksmæssigt korrekt. De fagmænd, der undersøgte andelsboligen i forbin-delse
med salget, bemærkede ikke udbuling ved brusearmatur eller skade rela-teret til
håndklædetørrer i badeværelset, og der er derfor intet at bebrejde



4

hende. Vandskaden i køkkenet opstod som nævnt efter Appellants overta-gelse af
andelsboligen. Skønserklæringerne støtter, at hun hverken kendte eller burde
kende til manglerne.

Appellant har ikke lidt et tab, der overstiger værdien af de individuelle
forbedringer, der indgik i maksimalprisen for andelsboligen. Erstatningsopgø-
relsen kan ikke lægges til grund, og der skal under alle omstændigheder ske
fradrag ud fra princippet om ”nyt for gammelt” . Appellant har endnu ikke
udbedret manglerne. Endvidere har Appellant ikke lidt noget tab relateret til
mangler i køkkenet, da hun efter sin forklaring ønskede at indrette bryggers i
køkkenet.

Det forholdsmæssige afslag i købesummen kan ikke overstige det beløb på
38.632 kr., som Appellant i henhold til vurderingsrapport har betalt for for-
bedringer. I vurderingsrapporten er forbedringer af badeværelset opgjort til
19.456 kr., forbedringer af køkkenet til 10.761 kr. og forbedringer af elinstallatio-
ner til 3.250 kr.

Højesteret har i UfR 2015.498 H udtalt, at der i den situation, hvor parterne uden
kendskab til manglerne har handlet til maksimalprisen, er en formodning for, at
parterne med kendskab til manglerne ville have handlet til den nedsatte
maksimalpris, herunder ved at forbedringstillæg nedsættes eller bortfalder.

Appellant bærer bevisbyrden for, at kendskab til manglerne ville have ført til en
lavere købesum. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Appellant har ikke afkræftet formodningen for, at andelsboligens mar-kedsværdi
var højere end maksimalprisen, og hun har ikke løftet bevisbyrden for, at der med
kendskab til manglerne ville være handlet til en maksimalpris nedsat med mere
end 20.000 kr. vedrørende mangelfulde forbedringer af bade-værelset.

Med hensyn til den selvstændige påstand bemærkes, at der ikke er grundlag for at
afvise nogen del af påstanden, der er nedlagt som følge af hendes opfyldelse af
byrettens dom med forbehold for tilbagesøgning. Hvis Højesteret stadfæster
landsrettens dom, har hun krav på tilbagebetaling af for meget betalte beløb
vedrørende forbedringer af køkken (10.761 kr.) og elinstallationer (3.250 kr.).

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstilling
I august 2014 solgte Appelindstævnte sin andelsbolig på Adresse 6 på Amager til
Appellant med aftalt overtagelse pr. 15. september 2014. Appellant over-tog
lejligheden den 29. august 2014.



5

Appellant betalte i alt 872.100,45 kr. for andelsboligen. I købesummen ind-gik
andelen i foreningens formue med 821.250 kr. og individuelle forbedringer med
38.632 kr., hvoraf 19.456 kr. vedrørte badeværelset, 10.761 kr. vedrørte køkkenet,
og 3.250 kr. vedrørte elinstallationer.

Den 23. september 2014 reklamerede Appellant over mangler ved andels-boligen.

Omkostningerne til udbedring af mangler er i skønserklæring af 27. april 2016
skønnet til ca. 150.000 kr. vedrørende badeværelset og ca. 120.000 kr. vedrø-
rende vand- og svampeskader i køkken og soveværelse samt ca. 30.000 kr. til nyt
køkken som følge af de nævnte vand- og svampeskader.

Hvis der konstateres mangler ved en andelsbolig, efter at køber har erhvervet
andelen, kan køber fremsætte et tilbagebetalingskrav efter andelsboliglovens § 16,
stk. 3, såfremt manglerne indebærer, at der er betalt en overpris, jf. lovens § 5,
eller fremsætte krav efter almindelige køberetlige principper.

Appellant har fremsat krav om, at Appelindstævnte skal betale 250.000 kr. i er-
statning, subsidiært som et afslag i købesummen. Kravet angår de nævnte om-
kostninger til udbedring på i alt 300.000 kr. med skønsmæssigt fradrag på 50.000
kr. efter princippet om ”nyt for gammelt” .

Appelindstævnte har for Højesteret ligesom for landsretten anerkendt, at der er
grundlag for et afslag på 20.000 kr. for mangler ved forbedringer af badeværel-
set.

Spørgsmålet er, om Appellant herudover kan kræve omkostninger til ud-bedring
af manglerne ved andelsboligen erstattet af Appelindstævnte. Hvis betingel-serne
for erstatning ikke er opfyldt, skal der tages stilling til, om der er grund-lag for
afslag i købesummen ud over de 20.000 kr., der er anerkendt af Appelindstævnte.

Reklamation og erstatning
Af de grunde, der er anført af landsretten, tiltræder Højesteret, at der som følge af
skimmelsvamp i køkken og soveværelse og ulovlige forhold i badeværelset var
mangler, at manglerne ikke var synlige for lægmand, at Appellant der-for hverken
kendte eller burde have kendt til manglerne inden for fristen i over-
dragelsesaftalens § 1, og at hun ikke har fortabt sin ret til at gøre krav gældende
vedrørende disse mangler.

Højesteret tiltræder endvidere, at Appelindstævnte ikke har handlet
ansvarspådrag-ende, og at der ikke kan pålægges hende erstatningsansvar for
manglerne.



6

Afslag i købesummen
Som anført i Højesterets dom af 6. november 2014 (UfR 2015.498) må det som
udgangspunkt bero på almindelige køberetlige principper, om køberen af en
andelsbolig har krav på afslag i købesummen, hvis det efter købet viser sig, at der
er mangler ved andelsboligen.

Ved afgørelsen af, om køberen har krav på afslag i købesummen som følge af
mangler, må der tages udgangspunkt i, om kendskab til manglerne på handels-
tidspunktet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Vurderingen heraf
må ske under hensyn til størrelsen af udbedringsomkostningerne på han-
delstidspunktet samt manglernes beskaffenhed.

Højesteret har i dommen af 6. november 2014 fastslået, at et eventuelt afslag kan
foretages i den samlede købesum, uanset at købesummen efter andelsbolig-lovens
regler om maksimalpris skal specificeres, herunder på andel i forenings-formuen
og individuelle forbedringer.

Efter andelsboliglovens maksimalprisregler skal der ved fastsættelsen af prisen på
en andelsbolig tages højde for mangler, som er kendte på handelstidspunk-tet,
herunder ved at prisen for mangelfulde forbedringer nedsættes eller bortfal-der
helt (den nedsatte maksimalpris for andelsboligen). I dommen af 6. novem-ber
2014, der angik afslag for mangler ved individuelle forbedringer, udtalte
Højesteret, at maksimalprisreglerne i almindelighed indebærer, at der handles til
priser under markedsværdien, og at der derfor er en formodning for, at par-terne
med kendskab til manglerne ville have handlet til den nedsatte maksimal-pris.

I den foreliggende sag lægger Højesteret som landsretten til grund, at købesum-
men på 872.100,45 kr., hvori der indgik forbedringer med 38.632 kr., var fastsat
efter maksimalprisbestemmelserne i andelsboligloven, og at parterne således
handlede til maksimalprisen.

I købesummen indgik forbedringer af badeværelset, og Appelindstævnte har som
nævnt anerkendt, at disse forbedringer var mangelfulde, og at der derfor er
grundlag for et afslag på 20.000 kr.

Højesteret finder ligesom landsretten, at svampeskaderne efter skimmelvækst
ikke er relateret til konkrete forbedringer. Der er derfor ikke grundlag for yder-
ligere fradrag i det beløb, som Appellant betalte for forbedringer som en del af
købesummen.

Spørgsmålet er herefter, om manglerne på badeværelset og svampeskaderne kan
begrunde yderligere afslag i købesummen.



7

Afgørelsen af dette spørgsmål beror på, om kendskab til manglerne ville have ført
til, at købesummen var blevet lavere end maksimalprisen nedsat med 20.000 kr.
for mangler ved forbedringer af badeværelset. Bevisbyrden herfor på-hviler
køber.

Højesteret finder, at Appellant ikke har løftet denne bevisbyrde. Højesteret har
herved lagt vægt på, at der ikke foreligger oplysninger om baggrunden for
prisfastsættelsen af de fire andelsboliger, der efter det oplyste – til forskel fra den
omhandlede andelsbolig – blev handlet under maksimalprisen. Der forelig-ger
heller ikke oplysninger om, hvad andelsboligen med kendskab til mang-lerne
kunne være solgt til, herunder om svampeskadernes eventuelle betydning for
andelsboligens vedligeholdelsesstand.

Appelindstævntes påstand om tilbagebetaling
Højesteret lægger til grund, at Appelindstævnte har opfyldt byrettens dom ved
beta-ling af 24.000 kr., mens de resterende 10.000 kr. er betalt af Sagsøgte ApS 2.

Højesteret finder, at Appellant skal tilbagebetale de 4.000 kr., som
Appelindstævnte efter sagens udfald har betalt for meget.

Konklusion
Højesteret stadfæster landsrettens dom og tager påstanden om tilbagebetaling til
følge som bestemt nedenfor.

Efter sagens karakter ophæves sagsomkostningerne for Højesteret.

THI KENDES FOR RET:

Landsrettens dom stadfæstes.

Appellant skal inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse til
Appelindstævnte betale 4.000 kr. med procesrente fra den 2. marts 2015.

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for Højesteret til den anden part
eller til statskassen.