Landsretten har stadfæstet byrettens dom i sag om, hvorvidt en overdragelse af en ejerlejlighed fra far til datter var ugyldig
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Arv;
Fast Ejendom;
Retspleje og civilproces;

/

UDSKRIFT
AF

ØSTRE LANDSRETS DOMBOG
____________

D O M

Afsagt den 24. september 2013 af Østre Landsrets 18. afdeling

(landsdommerne Steen Mejer, Ulla Staal og Lise Krüger Andersen (kst.)).

18. afd. nr. B-3885-12:

Appellant, tidligere Sagsøger

(advokat Philip Lönborg)

mod

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte

(tidl. Navn)

(advokat Jens Duus)

Frederiksberg Rets dom af 29. oktober 2012 (BS K-3473/2010) er anket af Appellant,

tidligere Sagsøger med påstand om, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte (tidl. Navn),

skal betale 1.867.500 kr. med procesrente fra den 22. december 2010.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

I en e-mail af 1. februar 2006 til Vidne 4, tidligere Person skrev Appelindstævnte, tidligere
Sagsøgte bl.a.:

”Far har en meget dårlig kortidshukommelse fortiden, og det er vigtigt at man
husker, at det ikke er noget han selv kan styre, så når nogen har sagt noget til ham,
kan han med det samme have glemt det igen, men det er altså et symptom



/

- 2 -

og intet han kan gøre noget ved. I telefonen har han fortalt mig at folk (taxi – bus
chauffører osv) bliver vrede på ham, og jeg tænker at det sikkert skyldes at han ikke
kan orientere sig og ”navigere” ordentligt med den dårlige huko m-melse, så hvis
nogen har bedt om noget (feks betaling), kan han sagtens glem-me det og så bliver
de vrede. Men han kan altså ikke gøre for det, og det er godt, hvis Person 2 eller den,
der er sammen med far, prøver at afhjælpe sådanne situationer, for de gør ham bare
endnu mere forvirret og ulykkelig over det he-le. Og når han ikke kan overskue
situationen, tror han at han bare skal et andet sted hen, for så kan han det der. Men
det bliver det bare ikke nemmer af lige nu – tværtimod! Jeg har også forleden talt
med Person 2 i telefonen, fordi far ville have mig til at forklare hende, at han ikke
kan gøre for at han glemmer, og det forsøgt jeg så, jeg håber at hun forstod det. Og
også at det allervigtigste lige nu er ro og fred. Og at marevan behandlingen passes
(den blodfortyndende medi-cin).

Det med banken ved jeg ikke noget om, kan han ikke huske pinkoden?, eller har de
trukket for meget på kontoen – der er jo et maximalt beløb, der kan trækkes hver
dag, men det er vist ret højt? – men det er selvfølgelig vigtigt, at der ikke er nogle
omkring ham, der forsøger at udnytte hans manglende hu-kommelse for tiden med
hensyn til dette også.”

I en e-mail af 7. februar 2006 – sendt til Vidne 4's, tidligere Person e-mail adresse – skrev

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte til sin far bl.a.:   

”Jeg står her med alle overvejelserne omkring salg/køb af lejligheden på 3. sal.

Der er følgende muligheder:

1. Den bliver solgt til en fremmed køber for 5,2 mill. kr.

2. Jeg køber lejligheden af dig til 15% under vurderingen, hvilket bliver til ca. 2,12
mill.

Hvoraf jeg betaler lånet – på 1,6 mill. du har i lejligheden ud, og skylder dig resten
på et gældsbrev.

Derved forærer du mig ca. 3 mill. kr. (som senere også vil give en arveskatte-
besparelse på ca. 450.000 kr.)

Så kan jeg flytte ind i lejligheden og være i nærheden af dig.

Når Person 3 er færdig med skolen (næste sommer), kan vi flytte ud af byen alle
sammen, hvis vi har lyst til det. Vi kan også købe et lille hus i Frankrig, som du talte
om.

Din økonomiske situation vil derefter være: Du har ingen gæld, så dine eneste
udgifter vil være driftudgifterne i den øverste lejlighed. Som du vil eje uden gæld.

Far skriv tilbage hvad du synes vi skal gøre.”



/

- 3 -

I en e-mail af 10. februar 2006 – sendt til Vidne 4's, tidligere Person e-mail adresse –

skrev Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte til sin far under vedhæftelse af en

hensigtserklæring bl.a.:

”Kig på vedlagte hensigtserklæring, og se om du er enig.
Jeg har et møde med en advokat der skal ordne købet om 1 time, ring hvis du ser det
inden.”

I den vedhæftede hensigtserklæring hed det:

”HENSIGTSERKLÆRING

Jeg Appellant, tidligere Sagsøger, Cpr.nr. …, ønsker at sælge min ejerlejlighed
beliggende på Adresse 3, tidligere Adresse 2, 3. tv, til min datter Appelindstævnte,
tidligere Sagsøgte Cpr.nr.
…

Lejligheden sælges til den offentlige vurderingspris minus 15%.

Den offentlige vurdering bliver først – efter lejlighedens opdeling 17/10 2005 –
reguleret i 2007, derfor lægger vi den offentlige vurdering af lejlighedenAdresse 3,
tidligere Adresse 2, 2. tv der er identisk med 3. tv til grund for prisen.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte betaler 1.700.000 kr. ved overtagelsen, resten
skyldes på et rente-frit familielån, der forfalder til indfrielse på anfordring.

Sælger:  Køber:
…”

Den 10. februar 2006 underskrev Appellant, tidligere Sagsøger hensigtserklæringen, der

herefter pr. e-mail blev returneret til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte.

Den 2. marts 2006 underskrev Appellant, tidligere Sagsøger og Appelindstævnte, tidligere

Sagsøgte endeligt skøde vedrørende den omhandlede lejlighed på de i hensigtserklæringen

angivne vilkår. Ifølge skødet udgjorde købesummen 2.082.500 kr., hvoraf 1.700.000 kr.

skulle betales kontant, mens der for det resterende beløb på 382.500 kr. skulle udstedes et

gældsbrev. Skødet blev for så vidt angik sælger vitterlighedspåtegnet af Vidne 3 og Vidne

5.

I en intern e-mail af 1. maj 2006 hos Advokatfirma, som berigtigede ejendoms-handlen,

hed det bl.a.:

”Og siger pludselig, at han ikke kender til salget (han har tidligere haft en hjer-
neblødning, og har til tider svært ved at huske, siger datteren og hans bankråd-



/

giver).

giver).




/

- 4 -

Skødet er tinglyst – og afventer nu sletning af retsanmærkninger. Han har dog i dag i
banken nægtet at underskrive indfrielsesdokumenterne. Hvordan skal dat-teren –
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte forholde sig?!”

I et brev af 21. oktober 2008 til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skrev Advokat bl.a.:

”Deres far – Appellant, tidligere Sagsøger – har bedt mig opsige lånet ydet til Dem
på kr. 382.500,-, for hvilket der er oprettet gældsbrev.

Kr. 150.000,- af gælden er afdraget.

Restgælden på kr. 232.500,- bedes derfor indbetalt til mit kontor 14 dage fra
modtagelsen af dette brev.

-----

Deres far har forelagt mig kopi af skøde, hvorefter han den 2. marts 2006 skri-ver
under på, at De per 1. marts 2006 køber ejerlejligheden Adresse 3, tidligere Adresse
2 3. tv af ham for kr. 2.082.500.

Prisen er væsentligt under såvel handelsværdien som den senere offentlige vur-
dering (3.800.000 kr.).

Deres far har i det hele ingen erindring om at have underskrevet eller tiltrådt denne
handel. Som bekendt var Deres far kort forinden ramt af et alvorligt ”slagtilfælde” .

Deres far ønsker derfor at tage forbehold med hensyn til en anfægtelse af gyl-
digheden af handlen.

Deres far har i denne forbindelse bedt mig spørge om De – for at undgå en tvist om
gyldigheden – er indstillet på i stedet at meddele et uigenkaldeligt arveaf-kald.

Jeg imødeser Deres stillingtagen.”

I en e-mail af 12. november 2008 til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte bemærkede

Advokat bl.a.:

”Jeg har modtaget indbetalingen på kr. 232.500 og vil bede din far kvittere
gældsbrevet som værende indfriet.

Din far er i sin fulde ret til at mene, at handlen vedr. ejerlejligheden er anfæg-telig
og i denne forbindelse at foreslå en forligsløsning med et arveafkald.

Selvsagt er der intet galt i at jeg viderebringer dette forslag, som det – ligeså
selvfølgeligt – står dig frit at afslå.”



/

- 5 -

Retslægerådet har i en erklæring af 20. juni 2012 vedrørende Appellant, tidligere Sagsøger

udtalt følgende:

”Med sagens tilbagesendelse skal Retslægerådet besvare det stillede spørgsmål
således:

Kan det antages at Appellant, tidligere Sagsøger i marts måned 2006 har været i en
tilstand, så han ikke var bevidst om indholdet af – og konsekvenserne af – et skøde,
han underskrev på det pågældende tidspunkt?

Sagsøger havde en organisk hjernesygdom, epilepsisuspekte forandringer ved EEG-
optagelser samt flere episoder med desorientering og hukommelsestab. En sådan
episode fandt sted den 08.01.2006 og førte til akut indlæggelse på Frederiksberg
Hospital, hvor han var i en forvirringstilstand med let agitation af godt et døgns
varighed. Der foreligger ingen lægelig vurdering af Appellants, tidligere Sagsøger
helbredstilstand mellem 10.01.2006 og marts måned 2006.

I en sådan tilstand vil der næppe være tvivl hos omkringværende personer, for
eksempel vitterlighedsvidner om, at der er noget galt.

Efter Retslægerådets opfattelse er der ikke sikre holdepunkter for at antage, at
sagsøger befandt sig i en sådan eller lignende tilstand i marts 2006.”

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende forklaringer af Appellant, tidligere Sagsøger og

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte samt forklaringer af Vidne 5, Vidne 4, tidligere

Person og Vidne 6.

Appellant, tidligere Sagsøger har supplerende forklaret bl.a., at han siden 1970-erne har

haft et anstrengt forhold til sin datter Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, og at han derfor

ikke kan forklare, hvorfor han den 19. oktober 2005 for notaren underskrev et testamente

til fordel for Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Han tog initia-tivet til opdeling af

lejligheden i to lejligheder, og han traf beslutningen om at sælge lejlig-heden på 3. sal,

men Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte tog over, da han af helbredsmæssige grunde ikke

kunne gen-nemføre projektet. Det var aldrig på tale, at hans datter Person 4 skulle købe

den ene lejlighed, allerede fordi hun som invalidepensionist ikke havde råd hertil, men

også fordi hun var glad for den bolig, hun havde. Det var heller aldrig på tale, at han og

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skulle bo tæt ved hinanden, og han har på intet

tidspunkt haft ønske om at bo i Frankrig. Det er et stort mysterium for ham, at han har

underskrevet hensigtserklæringen og skødet, og hans eneste forklaring herpå er, at han

som følge af hjerne blødning m.m. må have ”stået med det ene ben i drøm meland” . På

grund af dårligt syn har han ikke kunnet læse skødet, men Appelindstævnte, tidligere

Sagsøgte har gentagne gange sagt, at han blot kunne stole på hende.   



/

- 6 -

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har supplerende forklaret bl.a., at det oprindelig var

tanken, at hendes sø-ster Person 4 skulle flytte ind i – men ikke købe – lejligheden på 4.

sal, og at hendes far herefter skulle bo i lejligheden på 3. sal. I april 2005 foreslog hendes

far, at hun flyttede ind i lej-lighe den på 3. sal, men i september/oktober 2005 ”trak han i

land” . I oktober 2005 fik hun af sin far en kopi af et notartestamente, ifølge hvilket han

havde testeret til fordel for hen-de. I januar 2006 blev hendes far på ny optaget af, at hun

skulle flytte ind i lejligheden på 3. sal, og efter råd fra sin farbror Person 5 skrev hun

herefter e-mailen af 7. februar 2006 til sin far. Advokat Vidne 2 udarbejdede

hensigtserklæringen, idet advokaten ville have underskrevet en sådan, inden hun

udfærdigede et skøde. Da hendes far den 2. marts 2006 om morgenen kom tilbage til

Danmark fra Thailand, var hun ved at flytte ind i lejligheden på 3. sal, og Vidne 5 var til

stede for at hjælpe hende med indflytningen. Senere samme dag indfandt hendes far sig i

lejligheden på 3. sal og underskrev skødet, mens Vidne 5 var til ste-de, og Vidne 5

påtegnede herefter skødet som vitterlighedsvidne. Der skulle en yderligere

vitterlighedsvidnepåtegning på skødet, og hun ringede derfor til sin fraskilte mand Vidne

3, som erklærede sig villig til også at vitterlighedspåtegne, og hun og faderen tog derfor til

Vidne 3's bopæl, hvor Vidne 3 påtegnede skødet. Det var først et par måneder senere, at

hendes far efter en diskussion tilkendegav, at han havde fortrudt salget af lejligheden til

hende.   

Vidne 5 har forklaret bl.a., at hun er fysioterapeut og veninde med Appelindstævnte,

tidligere Sagsøgte. Hun har set Appellant, tidligere Sagsøger nogle gange og har et par

gange været i hans lejlighed på 4. sal. Om sin vitterlighedspåtegning på skødet husker hun

det således, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte i sin lejlighed gav hende skødet til

vitterlighedspåtegning, efter at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte selv havde

underskrevet dette. Appellant, tidligere Sagsøger var ikke til stede, da hun

vitterlighedspåtegnede skødet, og hun er usikker på, om Appellant, tidligere Sagsøger da

havde underskrevet skødet.

Vidne 4, tidligere Person har forklaret bl.a., at han siden 1999 har haft fast bopæl i

Thailand. Indtil 2006 boede Appellant, tidligere Sagsøger ca. halvdelen af året i Thailand

tæt ved hans bopæl, og de så en del til hinanden, idet deres koner er fra samme familie.

Den 24. januar 2006 hen-tede han Appellant, tidligere Sagsøger i Chang Mai, men

Appellant, tidligere Sagsøger, som var ankom-met fra Danmark, og som kun medbragte en

taske, kunne da ikke huske, hvor længe han havde opholdt sig i byen. Han kørte



/

Appellant, tidligere Sagsøger til sin bopæl, hvorfra Appellant, tidligere Sagsøger sammen

med sin ægtefælle den følgende dag tog til Pai, men en uge senere vendte Appellant,

tidligere Sagsøger og hans ægtefælle tilbage til hans bopæl, hvor de boede, ind-til

Appellant, tidligere Sagsøger igen rejste tilbage til Danmark. Appellant, tidligere Sagsøger

var under



/

- 7 -

opholdet hos ham glemsom og gentog ofte sig selv og var i det hele taget meget anderle-

des, end han plejede, bl.a. var han munter, selvom et emne var alvorligt. Appellant,

tidligere Sagsøger havde ikke sin pc med til Thailand, og e-mailkorrespondancen mellem

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Appellant, tidligere Sagsøger foregik derfor via

hans pc. Da han videregav Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte e-mail af 7. febru-ar 2006

til Appellant, tidligere Sagsøger, sagde Appellant, tidligere Sagsøger noget i retning af, at

”det er sikkert udmærket” og ”det er jo bare en lejlighed” , og da Appellant, tidligere

Sagsøger modtog hensigtserklæringen til underskrift, fremkom han med tilsvarende

udtalelser. Udtalelserne var højst usædvanlige, idet Appellant, tidligere Sagsøger var en

person, som altid diskuterede og vendte og drejede al ting, og bortset fra en enkelt gang

havde han ikke tidligere hørt Appellant, tidligere Sagsøger omtale Appelindstævnte,

tidligere Sagsøgte. Første gang han hørte, at Appellant, tidligere Sagsøger fortrød salget af

lejligheden til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, var den 26. juni 2006, da Appellant,

tidligere Sagsøger bad ham tilsende sig papirer om sine helbredsforhold under det seneste

ophold i Thailand samt e-mailkorrespondancen om salget af lejligheden.

Vidne 6 har forklaret bl.a., at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte på et tidspunkt indfandt

sig i hans ejen-domsmæglervirksomhed vedrørende salg af Appellants, tidligere Sagsøger

lejlighed beliggende Adresse 3, tidligere Adresse 2, 3. tv. Formidlingsaftalen blev indgået

under et efterfølgende møde, han havde med Appellant, tidligere Sagsøger og

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte i Appellants, tidligere Sagsøger lejlighed på Adresse

3, tidligere Adresse 2, 4. sal. Dette møde var hans eneste kontakt med Appellant, tidligere

Sagsøger, idet al øvrig kontakt var med Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, som knap tre

måneder senere anmo-dede om, at hendes far blev frigjort fra kommissionsaftalen, idet

hun ønskede at overtage lejligheden.

Procedure

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i

overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

I forbindelse med berigtigelsen af ejendomshandlen i april/maj 2006 gjorde Appellant,

tidligere Sagsøger indsigelse mod ejendomshandlens gyldighed, men han fulgte ikke

indsigelsen op i tiden derefter. Appellant, tidligere Sagsøger fulgte heller ikke op på



/

Advokats brev af 21. oktober 2008 til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte om Appellants,

tidligere Sagsøger opsigelse af lånet ydet i forbindelse med ejendomshandlen og om

Appellants, tidligere Sagsøger forbehold med hen-



/

- 8 -

syn til at anfægte gyldigheden af ejendomshandlen. Pr. 1. december 2010 videresolgte

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte ejendommen, og den 22. december 2010 anlagde

Appellant, tidligere Sagsøger nær-værende sag.   

På denne baggrund findes Appellant, tidligere Sagsøger at have udvist en sådan passivitet,

at retten til at anfægte gyldigheden af ejendomshandlen over for Appelindstævnte,

tidligere Sagsøgte er fortabt.

Med denne begrundelse stadfæster landsretten dommen.

Ved fastsættelsen af det beløb, som Appellant, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for

lands-retten skal betale til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte til dækning af udgift til

advokatbistand, er henset til sagens værdi, forløb og udfald.   

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger betale 70.000 kr. til

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte.

Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.



/