Fogedrettens kendelse ændres, således at afværgebeløbet vedrørende den begærede nye auktion fastsættes til lavere beløb
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Visse kæresager
Sagsemner: Fogedret;

UDSKRIFT
AF

ØSTRE LANDSRETS RETSBOG
____________

Den 18. december 2015 satte Østre Landsret retten i retsbygningen, Bredgade 59, Køben-

havn.

Som dommere fungerede landsdommerne Louise Saul, Kristian Korfits Nielsen og Ina

Darby Iwersen (kst.), førstnævnte som rettens formand.

Der foretoges   

17. afd. kære nr. B-2066-15:

Kærende, tidligere Ejer af ejendommen

(advokat Poul Beck)

mod

Indkærede (dødsbo), tidligere Rekvirent (dødsbo)

v/bobestyrer, advokat Flemming H. Pedersen

(advokat Marianne Pedersen)

Ingen var mødt eller indkaldt.

Fogedretten i Odense traf ved kendelse af 2. september 2015 (AS 108/2015) afgørelse om, at

tvangsauktion over ejendommen beliggende Adresse, By, kunne af-værges af Kærende,

tidligere Ejer af ejendommen ved betaling af 268.295,83 kr. til Indkærede (dødsbo), tidligere

Rekvirent (dødsbo) som auktionsrekvirent.

Der fremlagdes kæreskrift af 4. september 2015 og kærereplik af 14. september 2015 fra

advokat Poul Beck, som på vegne af Kærende, tidligere Ejer af ejendommen har nedlagt

påstand om, at afværgebe-løbet for tilbagekaldelse af tvangsauktionen fastsættes til

73.968,04 kr., subsidiært til et mindre beløb end det af fogedretten fastsatte.   



- 2 -

Der fremlagdes endvidere kæresvarskrift af 25. september 2015 fra advokat Marianne Pe-

dersen. Ved kæresvarskriftet, der afløser kæresvarskrift af 9. september 2015, har Indkærede

(dødsbo), tidligere Rekvirent (dødsbo) kontrakæret fogedrettens kendelse og nedlagt påstand

om principalt, at auktionen kan afværges ved betaling af 328.928,39 kr., subsidiært at

auktionen kan afvær-ges ved betaling af et af retten fastsat mindre beløb, dog mere end

268.295,83 kr.   

Endelig fremlagdes fogedrettens fremsendelsesbreve af 8. og 28. september 2015 og ud-

skrift af retsbogen indeholdende den kærede afgørelse.   

Kærende, tidligere Ejer af ejendommen har til støtte for de nedlagte påstande anført blandt

andet, at Indkærede (dødsbo), tidligere Rekvirent (dødsbo) ikke fik andel i budet på 1.

auktion, hvorfor boet som udækket auktionsre-kvirent ikke kan medtage sit tilgodehavende i

opgørelsen af afværgebeløbet. Det samme gør sig gældende for så vidt angår rekvirentens

auktionsomkostninger, idet der herved må henses til, at det fremgår af auktionsvilkårenes

pkt. 6 B, at omkostningsdækning til rekvi-renten og øvrige berettigede forudsætter, at pantet

er blevet dækket ved det afgivne bud. Auktionsomkostninger omfatter også udgift til den for

Kærende, tidligere Ejer af ejendommen beskikkede advokat, hvorfor disse omkostninger

heller ikke kan medtages i afværgebeløbet.

Indkærede (dødsbo), tidligere Rekvirent (dødsbo) har til støtte for sine påstande anført blandt

andet, at indgivelse af begæring om tvangsauktion var nødvendig for, at boet kunne blive

fyldestgjort for sit tilgodehavende hos Kærende, tidligere Ejer af ejendommen. Desuagtet at

boet ikke fik dækning for sin fordring ved 1. auktion, blev boets hæftelse over for Nykredit

Realkredit A/S reduceret med budsum-men. I forbindelse med betaling af afværgebeløbet

har boet ganske rigtig opnået en indtægt på 203.158,43 kr., men ved en gennemført auktion

ville boet have fået reduceret sin gælds-forpligtelse med 1.410.000 kr. Boet havde således en

naturlig interesse i, at auktionen blev gennemført, og Kærende, tidligere Ejer af ejendommen

skal derfor betale det beløb, for hvilket der er foretaget ud-læg med tillæg af renter.

Endvidere er det anført, at det følger af ordlyden af retsplejelo-vens § 563 a, stk. 2, at

afholdte auktionsomkostninger, jf. bestemmelsens stk. 1, skal beta-les af Kærende, tidligere

Ejer af ejendommen, uanset at boet ikke opnåede dækning på 1. auktion. Rekvirentens sa-

lær, som bør fastsættes til 20.250 kr. eller i hvert fald til 7.750 kr., indgår derfor i opgørel-sen

af afværgebeløbet, og det samme gælder i forhold til de øvrige omkostninger forbundet med

auktionen. Såfremt auktionen var blevet afværget før 1. auktion, skulle Kærende, tidligere

Ejer af ejendommen have afholdt samtlige auktionsomkostninger, og rekvirenten skal ikke



stilles ringere, blot fordi auktionen afværges mellem 1. og 2. auktion. I modsat fald vil en

skyldner kunne spe-



- 3 -

kulere heri og derved udøve chikane mod rekvirenten ved at påføre denne flest mulige om-

kostninger.   

Fogedretten har ved sagens fremsendelse henholdt sig til den trufne afgørelse og har sup-

plerende anført, at fogedretten ikke kan afvise auktionsbegæringer, uanset at auktionsre-

kvirenten ikke umiddelbart ses at kunne blive dækket på auktion.   

Det fremgår af sagens akter, at Kærende, tidligere Ejer af ejendommen har indbetalt det af

fogedretten fastsatte af-værgebeløb til advokat Marianne Pedersen, idet der dog samtidig er

taget forbehold for, at beløbet skal tilbagebetales i det omfang, dette måtte følge af

landsrettens afgørelse i kære-sagen. Som følge af betalingen af afværgebeløbet tilbagekaldte

rekvirenten ved e-mail af 7. september 2015 tvangsauktionen.

De modtagne bilag var til stede.

Efter votering afsagdes

k e n d e l s e:

Kærende, tidligere Ejer af ejendommen har ligesom i fogedretten anerkendt, at det beløb,

som skal betales for at af-værge den begærede nye auktion, omfatter dels restancer til

Nykredit Realkredit A/S, hvil-ket beløb landsretten i overensstemmelse med Kærendes,

tidligere Ejer af ejendommen egen opgørelse lægger til grund udgør 57.429,39 kr., dels

mødesalær til Nykredit Realkredit A/S og skyldig ejen-domsskat, brandforsikring og

renovation, således at det samlede anerkendte afværgebeløb udgør 73.968,04 kr.

Derimod har Kærende, tidligere Ejer af ejendommen bestridt, at afværgebeløbet omfatter de

øvrige beløb, som er medtaget i rekvirentens opgørelse. Det bestrides således under kæren, at

udlægsbeløbet med renter skal betales for at afværge den nye auktion, og Kærende, tidligere

Ejer af ejendommen har endvidere li-gesom i fogedretten gjort gældende, at afværgebeløbet

heller ikke omfatter de med auktio-nen forbundne omkostninger, herunder rekvirentsalær

efter gennemførelse af 1. auktion og salær til den beskikkede advokat.

Ved 1. auktionen den 6. august 2015 blev Nykredit Realkredit A/S højestbydende med et bud

på 1.410.000 kr. Boets udlæg, som havde 7. prioritet, blev på auktionen opgjort til



- 4 -

214.600,17 kr., og de foranstående prioriteter blev af fogedretten opgjort således, at der

skulle fremkomme et bud på ca. 3.447.000 kr., for at boet ville opnå dækning.

Det følger af retsplejelovens § 563 a, stk. 1, at rekvirenten skal tilbagekalde sin anmod-ning,

hvis skyldneren inden auktionen betaler alle forfaldne krav, som er sikret ved rekvi-rentens

pant i ejendommen, samt auktionssagens omkostninger. Efter bestemmelsens stk. 2 skal

rekvirenten, hvis auktionen har været afholdt, og der er begæret ny auktion, tilbage-kalde sin

anmodning, såfremt skyldneren inden den nye auktion betaler de i stk. 1 nævnte

omkostninger samt forfaldne beløb og tilkendte omkostninger til alle, som opnåede dæk-ning

ved de ved auktionen afgivne bud. Skal et pantebrev forblive indestående, hvis aukti-

onsbudet antages, kan andre fordringshavere end rekvirenten kun kræve betaling af for-

faldne ydelser og omkostninger.

Om betydningen af bestemmelsen i retsplejelovens § 563 a, stk. 2, er der i forslag nr. L 42 af

9. oktober 1991 til lov om ændring af retsplejeloven (Tvangsauktioner m.v.), jf. Folke-

tingstidende 1991-92, Tillæg A, spalte 882 f., anført blandt andet følgende:

”…
Forslaget til § 563 a, stk. 2, regulerer retsstillingen i tidsrummet mellem opråb på første
auktion og opråb på en eventuel ny auktion. I disse tilfælde foreslås det, at skyldneren
skal kunne afværge auktionen ved at betale auktionssagens omkostninger samt
forfaldne beløb og tilkendte omkostninger til alle, som op-nåede dækning på første
auktion. Ud over at løse usikkerheden om betingel-serne for at afværge en auktion, når
ny auktion begæres, rummer forslaget den fordel, at kreditorerne tvinges til allerede på
første auktion at byde det, de reelt mener, ejendommen bør kunne indbringe,
medmindre de vil udsætte sig for, at auktionen afværges, uden at de samtidig opnår
betaling af restancer og om-kostninger.

…

Når det foreslås at lade betaling af restancer og omkostninger til dem, som op-nåede
dækning på første auktion, være eneste betingelse for at afværge auktio-nen, når ny
auktion begæres, skyldes det, at ny auktion i langt de fleste tilfælde begæres af
skyldneren netop med det formål at afværge auktionen.”

Det pågældende lovforslag byggede på det lovudkast med bemærkninger, som var inde-holdt

i betænkning nr. 1201/1990 (side 47 ff.) om modernisering og forenkling af tvangs-

fuldbyrdelsen. I betænkningen (side 38 f.) er der om baggrunden for den af Retsplejerådet

nedsatte arbejdsgruppes forslag til nye regler om pligt eller ret til at tilbagekalde en aukti-

onsanmodning anført blandt andet følgende:



- 5 -

”Har første auktion været afholdt, og er ny auktion begæret, finder arbejds-gruppen, at
skyldneren bør kunne afværge auktionen ved betaling af de beløb, som ville være
forfaldet til betaling, såfremt auktionen var blevet gennemført. Dvs. at skyldneren
foruden auktionssagens omkostninger skal betale alle for-faldne ydelser på de
hæftelser, som skulle forblive indestående, såfremt buddet på første auktion var blevet
antaget, samt hele det på auktionen opgjorte beløb til de kreditorer, som ville kunne
kræve kontant indfrielse af hele deres for-dring af den højstbydende på første auktion,
dvs. pantehæftelser, som kan kræ-ves indfriet, og hæftelser, som har prioritet forud for
al pantegæld.
…”

Ud fra ordlyden og forarbejderne til retsplejelovens § 563 a, stk. 2, finder landsretten, at

bestemmelsen indebærer, at en auktionsrekvirent, som ikke opnår dækning ved de ved

auktionen afgivne bud, ikke kan kræve betaling hos skyldneren af forfaldne krav, som er

sikret ved rekvirentens pant i ejendommen, når skyldneren i tiden mellem 1. og 2. auktion vil

afværge auktionen gennem betaling. Navnlig henset til det anførte i betænkning nr.

1201/1990 om arbejdsgruppens overvejelser med hensyn til formålet med retsplejelovens §

563 a, stk. 2, finder landsretten, at bestemmelsen tilsvarende må antages at skulle forstås

således, at auktionsrekvirenten alene kan kræve betaling hos skyldneren af auktionssagens

omkostninger, hvis rekvirenten har opnået dækning ved auktionsbudet. Der er herved lagt

vægt på, at det følger af bekendtgørelse om tvangsauktionsvilkår (fast ejendom) punkt 6 B,

at rekvirentens omkostninger ved gennemførelse af auktionen alene kan kræves udredt (eller

overtaget) ud over auktionsbudet, hvis rekvirenten har fået andel i budet. Endvidere er der

lagt vægt på, at den nævnte forståelse af § 563 a, stk. 2, stemmer bedst overens med, hvad

der følger af bestemmelserne i retsplejelovens § 565, stk. 1, og § 575.  

Landsretten finder på denne baggrund, at Indkærede (dødsbo), tidligere Rekvirent (dødsbo)

som auktionsrekvirent hverken har kunnet kræve, at Kærende, tidligere Ejer af ejendommen

skulle betale udlægsbeløbet med renter eller de med auktionen forbundne omkostninger, i det

omfang det påhviler rekvirenten at betale disse, for at afværge den nye auktion. Landsretten

bemærker herved, at det af fogedretsbo-gen af 22. april 2015 fremgår, at fogedretten i

medfør af retsplejelovens § 561, stk. 6, be-skikkede advokat Poul Beck som advokat for

Kærende, tidligere Ejer af ejendommen, således at udgifterne til be-skikkelsen foreløbigt

skulle betales af statskassen og endeligt af Kærende, tidligere Ejer af ejendommen eller, hvis

auktionen gennemførtes, af auktionskøberen ud over auktionsbudet.

Herefter og da det, der er anført af boet om nødvendigheden og rimeligheden af boets auk-

tionsbegæring, ikke kan føre til et andet resultat, tager landsretten Kærendes, tidligere Ejer af

ejendommen principale



- 6 -

påstand om, at afværgebeløbet vedrørende den begærede nye auktion over ejendommen

beliggende Adresse, By, skal fastsættes til 73.968,04 kr., til følge.

T h i b e s t e m m e s:

Fogedrettens kendelse ændres, således at afværgebeløbet vedrørende den begærede nye

auktion over ejendommen beliggende Adresse, By, fastsættes til 73.968,04 kr.

Indkærede (dødsbo), tidligere Rekvirent (dødsbo) skal i kæremålsomkostninger inden 14

dage betale 3.000 kr. til Kærende, tidligere Ejer af ejendommen.

Kæreafgiften tilbagebetales til Kærende, tidligere Ejer af ejendommen.

Retten hævet.

(Sign.)