Sag om rette værneting
Ret: Retten i Helsingør (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Retspleje og civilproces;

---ooOoo---

Den 1. september 2011 kl. 13:00 blev retten sat af Dommer.

Der blev i sagerne nr. BS 1-709/2011, BS 1-710/2011, BS 1-711/2011, BS 1-
712/2011, BS 1-713/2011, BS 1-714/2011, BS 1-715/2011, BS 1-716/ 2011,
BS 1-717/2011, BS 1-718/2011, BS 1-719/2011, BS 1-720/2011:

Sagsøger
Adresse 1
3200 Helsinge
m.fl.
mod
Advokat Sagsøgte
Sagsøgte I/S
Adresse 2
8000 Århus C
og
Sagsøgte I/S
Adresse 2
8000 Århus C

afsagt sålydende

kendelse:
Under disse 12 sager, der er anlagt den 20. april 2011, har de sagsøgte,
advokat Sagsøgte og Sagsøgte I/S, i svarskrift gjort indsigelse mod, at Retten
i Helsingør er rette værneting.
Sagsøgerne, Sagsøger m.fl., har nedlagt påstand om, at sagerne skal fortsætte
ved Retten i Helsingør og har som værnetingsregl henvist til retsplejelovens §
242, stk. 1, om opfyldelsesværneting, subsidiært retsplejelovens § 243 om
deliktsværneting.
 
Advokat Sagsøgte og Sagsøgte I/S, har nedlagt



påstand om, at sagerne henvises til Retten i Århus.

Sagernes oplysninger

I 2005 købte sagsøgerne af Ejendomsselskabet Kildevej, Helsinge ApS

(Ejendomsselskabet), hver især et parcelhus til opførelse i Helsinge.

Overtagelsesdagen blev foreløbigt fastsat til den 1. maj 2006. Det blev aftalt

blandt andet, at sagsøgerne hver skulle stille sikkerhed for købesummen.

 

Af købsaftalernes § 7 fremgår blandt andet, at de deponerede beløb kunne

frigives til Ejendomsselskabet ved påkrav fra Advokat, som på vegne af

Ejendomsselskabet berigtigede salgene. Advokaten kunne dog ifølge samme

bestemmelse tidligst fremsende sådan påkrav, når overtagelse havde fundet

sted og endeligt skøde var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.

 

Det blev endvidere aftalt, at når hver ejendom var færdigopført og klar til

ibrugtagning, skulle sælger indkalde den pågældende køber til en

afleveringsforretning. I forbindelse med afleveringsforretningen skulle der

foretages en særskilt registrering af eventuelle fejl og mangler ved

ejendommen. Manglerne skulle nedfældes i en afleveringsrapport, der skulle

underskrives af såvel køber som sælger.

 

Det blev dog aftalt, at anlæg af udenomsarealer kunne udføres af sælger efter

overtagelsen, idet manglende færdiggørelse heraf ikke betragtedes som en

væsentlig mangel, der hindrede aflevering.

 

Ejendomsselskabet havde overladt det til en totalentreprenør at bygge husene.

Det blev derfor aftalt, at Ejendomsselskabet til sagsøgerne skulle transportere

samtlige rettigheder mod totalentreprenøren, herunder den forholdsmæssige

del af den af totalentreprenøren stillede entreprisegaranti.

 

Der opstod efterfølgende problemer med færdiggørelse af byggeprojektet.

Sagsøgerne flyttede imidlertid ind i ejendommene, selv om disse på flere



punkter endnu ikke var færdiggjorte for så vidt angår det udvendige samt

udenomsarealer. Der blev afholdt afleveringsforretninger vedrørende det

indvendige af ejendommene.

 

Sagsøgte advokat Sagsøgte overtog på et tidspunkt Advokats fuldmagt til at

frigive de deponerede købesummer til Ejendomsselskabet.

 

Sagsøgernes advokat anmodede ved brev af 3. december 2007 advokat

Sagsøgte om en bekræftelse på, at købesummerne først ville blive frigivet,

når udvendig overtagelsesforretning havde fundet sted. Det ville advokat

Sagsøgte ikke bekræfte, idet hun mente, at ejendommene var overtaget. Hun

anførte herom i et brev af 11. marts 2008 til sagsøgernes advokat blandt andet

følgende:

”Det fremgår af købsaftalerne, at købesummen kan frigives til sælger,
når køber har overtaget ejendommen og der foreligger



endeligt skøde tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Der er

efter min overbevisning stor forskel på overtagelse og aflevering, så

uanset om det måtte være korrekt, at der ikke er afholdt

afleveringsforretning vedrørende ejendommen, er ejendommen

overtaget af Deres klienter, idet Deres klienter har boet i ejendommene

i lang tid, og jeg agter derfor at frigive købesummerne så snart

skøderne er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.

…”

Sagsøgernes advokat tog ved brev af 13. marts 2008 forbehold over for
advokat Sagsøgte om på vegne af sagsøgerne at gøre advokat Sagsøgte
personlig ansvarlig for de tab, som sagsøgerne eventuelt måtte lide, hvis
advokaten som berigtigende advokat frigav købesummerne, før der havde
været afholdt afleveringsforretninger. Han anførte i brevet blandt andet
følgende:

”Så længe ejendommene ikke er afleveret, foreligger der ikke korrekt
kontraktmæssig ydelse fra sælgers side, og sælger er således ikke
berettiget til at oppebære købernes ydelse, købesummen. Deponering
af købesummen, indtil ejendommen er afleveret og overtaget, er netop
købers sikkerhed for at opnå kontraktmæssig ydelse: En færdigbygget,
mangelfri ejendom.”

Efter at skøder var blevet tinglyst anmærkningsfrit, frigav advokat Sagsøgte i
2008 købesummerne for de pågældende handler. Inden byggeriet nåede at
blive gjort færdig, gik Ejendomsselskabet samt dets moderselskab, Aktiv
Gruppen A/S, konkurs. Moderselskabet havde forud herfor givet garanti for
byggeriets færdiggørelse.
 
Sagsøgerne har i den underliggende sag nedlagt påstand om, at de sagsøgte
skal betale dem hver 500.000 kr. med tillæg af procesrente fra sagernes
anlæg. Sagsøgerne har til støtte for deres påstande gjort gældende blandt
andet, at advokat Sagsøgte uberettiget har frigivet købesummerne den 1. april
2008 eller senere, idet der ikke var afholdt afleveringsforretning, og at der var
mangler ved ejendommene. Sagsøgerne har endvidere gjort gældende blandt
andet, at advokaten har forsømt at sikre sig, at entreprisegarantien fra
totalentreprenøren var udstedt og behørigt transporteret til sagsøgerne, og at
hun derfor - da dette ikke er sket - må hæfte for udbedring af mangler, som en
sådan garanti måtte dække.
 
De sagsøgte har påstået frifindelse.
 
Anbringender
Sagsøger m.fl. har til støtte for påstanden om, at sagerne skal fortsætte ved
Retten i Helsingør, navnlig gjort gældende, at hovedydelsen var levering af
en fast ejendom beliggende i Helsingør retskreds. Det var en integreret del af



købsaftalerne, at sælgers advokat på vegne af og for regning af sælger
berigtigede handlerne. Der var tale om et seriesalgprojekt, hvor sælger
således forestod berigtigelsen, og køberne - sagsøgerne - havde ingen
indflydelse på valg af berigtigende advokat. Berigtigelsen af handlerne
(herunder tinglysning af skøde, frigivelse af købesummer m.v.) var dermed
en accessorisk ydelse til hovedydelsen, nemlig levering af fast ejendom
beliggende i Helsingør retskreds. Uanset der ikke er en udtrykkelig
aftaleretlig forbindelse mellem køberne og sagsøgte, må det antages, at
berigtende advokat stiltiende har påtaget sig forpligtelser over for sagsøgerne
som køber, hvormed berigtigende advokat har påtaget sig en kontraktlig
forpligtelse som omhandlet i retsplejelovens § 242, stk. 1. Henset til
forpligtelsens accessoriske karakter til hovedydelsen (levering af fast
ejendom i Helsingør retskreds), samt forpligtelsens eget indhold (levering af
blandt andet et skøde i Helsingør retskreds), finder sagsøgerne, at det afledte
erstatningskrav med hjemmel i retsplejelovens § 242, stk. 1, har værneting
ved Retten i Helsingør. Berigtigende advokat må være bundet af det
værneting, som dennes klient (sælger) ville være forpligtet til at acceptere.
 
Såfremt retten ikke finder, at retsplejelovens § 242, stk. 1, giver værneting i
Helsingør retskreds, gøres det gældende, at den i sagerne omhandlede skade
er indtruffet i Helsingør retskreds, hvorfor der er deliktsværneting dér efter
retsplejelovens § 243. De sagsøgtes forpligtelser som berigtigende advokat
omfatter blandt andet udarbejdelse af skøde, tinglysningsekspeditioner af
samme, udarbejdelse af refusionsopgørelse og frigivelse af købesum, når
betingelserne herfor er til stede. Samtlige disse forpligtelser kan i princippet
udføres i en hvilken som helst retskreds, idet dokumenter og instruks kan
sendes med post eller lignende. Imidlertid er den reelle skade, som er
overgået sagsøgerne, at de ikke har fået udbedret samtlige fejl og mangler
ved de ejendomme, der skule leveres af sælger. De sagsøgtes brøde i denne
forbindelse er hovedsageligt, at de sagsøgte har frigivet købesummen til
sælger, hvormed sagsøgerne ikke har mulighed for at søge sig fyldestgjort i
den deponerede købesum for berettigede mangelskrav. Da Helsingør
retskreds må antages at være rette værneting for sager om udbedring af
mangler ved de omhandlede ejendomme, må det også antages, at skaden ved
utidig frigivelse af købesummen er indtruffet i Helsingør retskreds, uanset de
sagsøgtes ydelse i princippet kunne udføres hvor som helst i verden, og
uanset hvor i verden købesummen var deponeret.
 
Advokat Sagsøgte m.fl. har til støtte for påstanden om henvisning af sagerne
til Retten i Århus anført, at det er rigtigt, at sælgerens hovedydelse var
levering af fast ejendom beliggende i Helsingør retskreds. Men det bestrides,
at berigtigelsen af handlerne var en accessorisk ydelse til hovedydelsen.
Hovedydelsen - levering af fast ejendom - og berigtigelsen af handlerne
havde forskellige debitorer. Der bestod intet retsforhold mellem sagsøgerne
og de sagsøgte. Sagsøgernes krav om erstatning er derfor et krav, der
fremsættes uden for kontrakt. De sagsøgtes hovedydelse - berigtigelse af
handlerne - skulle ikke leveres i Helsingør retskreds, og det er grundløst, når
sagsøgerne anfører, at berigtigende advokat er bundet af det værneting, som

STD065548-S01-ST01-K899.02-T2-L01-M14-\R16



dennes klient (sælger) ville være forpligtet til at acceptere. Anvendelse af
retsplejelovens § 242 om opfyldelsesværnetinget kræver, at der er tale om en
”kontraktssag” .
 
Retsplejelovens § 243 om deliktsværnetinget er ikke anvendelig i sagen. Den
skade, som sagsøgerne anfører er indtruffet, nemlig at sagsøgerne ikke har
fået udbedret eventuelle mangler ved de ejendomme, der skulle leveres af
sælger, vedrører alene sælgers forhold, og ikke sælgers advokat. Det er derfor
grundløst, når sagsøgerne slutter fra, at Helsingør retskreds ville være rette
værneting for sager om udbedring af mangler, til at skaden ved en eventuel
utidig frigivelse af købesummen er indtruffet i Helsingør retskreds. Såfremt
man følger sagsøgernes synspunkt om, at de har været udsat for en
retskrænkelse, er denne foregået i de sagsøgtes retskreds.
 
Rettens begrundelse og resultat
 
Den ydelse, som advokat Sagsøgte skulle levere, var blandt andet at frigive
de deponerede sikkerheder. Opfyldelse af denne forpligtelse findes ikke at
være sket i Helsingør retskreds, uanset om den har nær tilknytning til den
kontrakt, som sagsøgerne har indgået med Ejendomsselskabet.
Retsplejelovens § 242, stk. 1, kan derfor ikke danne grundlag for værneting i
sagerne.

Der findes endvidere ikke at være en så nær sammenhæng mellem frigivelse
af de deponerede sikkerheder og udbedring af de mangler, der måtte være ved
ejendommene, at retsplejelovens § 243 kan finde anvendelse.

På den baggrund har de sagsøgte ikke værneting her ved retten, hvorfor
sagerne henvises til afgørelse ved Retten i Århus, jf. retsplejelovens § 248,
stk. 2.

Thi bestemmes:

Sagerne henvises til retten i Århus.

Retten hævet.

Dommer

---ooOoo---