Boligrettens dom om, hvorvidt udlejer boligforening kan optræde som part i sagen, der handler om udsættelse af et lejemål, blev ophævet, og sagen hjemvist til fortsat behandling
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

afsagt den 21. april 2015 af Vestre Landsrets 2.afdeling (dommeme Bjerg Hansen, Astrid
Bøgh og Jacob Hinrichsen (kst:)) i ankesag




V.L B 0845 14



(advokat Birgitte Fobian Rolighed, Randers)
mod

(advokat Erik Høimark, Aarhus)




Retten i Randers har den 28. marts 2014 som boligret afsagt dom i 1. instans (rettens nr.
BS 4-1619/2012)


Påstande


For Jandsretten har  Vanallant (Baliafarenina
påstand om, at boligrcttens dom ophæves; 0g sagen hjemvises til fortsat behandling ved
boligretten.


 har påstået dommen stadfæstet.


 har også for landsretten fri proces.

Forklaring


har afgivet forklaring for landsretten.


har forklaret, at hun er forvaltningskonsulent og ansat hos  der
er et boligadministrationsselskab. Selskabet er ikke ejer af udlejningsejendomme Hun va-
retager blandt andet beboerdemokratisk rådgivning og sagsbehandling i beboerklagenæv-
net.


administrerer ejendomme for  og for en ræk-
ke andre boligorganisationer.  var en selvstændig boligorga-
nisation, som sammen med blandt andre  var med til at stifte
  gik konkurs i 2010 eller 2011 oghar intet at
gøre med| 
er selvstændige enheder; [  husleje cr stedse indbetalt til afdeling nr.
01-42, og det har han aldrig gjort indsigelse imod.


Hun er bekendt med, at der har været retssager vedrørende betalinger og udsættelser i afde-
lingere i den konkursramte  Ide sager har afdelingeme op-
trådt som sagsøgere og rekvircnter for byrcttcn, uden at det har givet anledning til proble-
mer.  har et CVR-nummer; men det har den enkelte afdeling
ikke Der er ingen afdelinger, der har ansat personale De er ansat i 
Afdelingerne indbetaler hver deres andel af Iønnen til 
alt efter den enkelte afdelings timeforbrug. Der er lovgivningsmæssige krav til opret -
telse af P-numre; når en virksomhed anses for at have et produktionssted på en bestemt
adresse. Derfor har  været forpligtet til at søge om tildeling
afP-numre fOr 5å vidt angår de afdelinger, som har et personalerum til ejendomsfunktio-
nærerne.


Anbringender


 har gjort gældende; at afdelingen har søgsmålskom-
petence, idet den er 'tillagt særlige selvstændige kompetencer i form af bl.a. særråden 0g
særhæften. Afdclingcn cjcr dcn ejendom; der udlejes, og har tinglyst adkomst på den. 
 er

udlejer i henhold til lejekontrakten, men det er i øvrigt ikkc afgørende, hvcm dcr cr anført
som udlejer i lejekontrakten; da afdelingens selvstyre er hjemlet i almenboliglovens $ 16,
stk. 1 .


Ien sag mellem en lejer og en udlejer, der involverer økonomiske krav, må afdelingen væ -
re rette sagsøger. 1 modsat fald vil lejerens adgang til at søge fyldestgørelse for eventuelle
sagsomkostninger eller andre krav ved at begære tvangsauktion over den ejendom, hvor
lejemålet ligger, jf. herved almenlejelovens $ 8, blive væsentligt forringet. Højesterets af-
gørelser i sagerne U 2008.378 Hog U 2008.1983 H angår henholdsvis et skatteretligt
spørgsmål om pligt til at betale lønsumsafgift og et spørgsmål om ekspropriation. Række-
vidden af de pågældende afgørelser kan ikke udstrækkes til at afskære den enkelte afdeling
fra at optræde som sagsøger i sager mod en lejer i afdelingen.



som cr et selvstændigt juridisk subjekt registreret med CVR-nummer. Der
er derfor ikke identitet mellem udlejer og sagsøger i sagen; og allerede af den grund skal
byrettens dom stadfæstes.


Afdeling nr. 01-42 har i øvrigt ikke den fomødne proceshabilitet til at optrædesom part i
cn rctssag. Den omstændighed, at en afdeling i en boligorganisation er økonomisk uaf-
hængig af andre afdelinger og af boligorganisationen; jf. almenboliglovens $ 16, stk. 1, 0g
skal have eget skøde på ejendommen; er ikke ensbetydende med, at afdelingen derved får
proceshabilitet: Dette svarer til, hvad der gælder for en umyndig person, der også er øko-
nomisk uafhængig; men ikke har proceshabilitet 0g dermed ikke på egen hånd kan anlægge
retssag


Højesteret har i øvrigt ved afgørelsen i U 2008.1983 H definitivt fastslået; at en afdeling i
en boligorganisation ikke kan anses for at være en selvstændig juridisk enhed, men må
som også selve betegnelsen "afdeling" indicerer anses for en del af boligorganisationen.
Dette er fulgt op ved afgørelsen i U 2009.2225 H. Afdelingen eksisterer således kun qua
boligorganisationen; Vestre Landsrets afgorelse i U 2011.1819 V er ikke i modstrid her -
med, da hverken en afdeling i en boligforening eller en umyndig kan være beskyttet mod at
blive erklæret konkurs. Dette indebærer imidlertid ikke; at de dermed har selvstændig ret -
sevne.





af afdelingens forpligtelser som ejer af ejendommen; ikke kan optræde som part, er det
alene boligorganisationen som sådan; der kan være part i disse tilfælde. Dette vil som an-
ført i U 20/1.1819 V forringe modpartens mulighed for at opnå fyldestgørelse for sagsom-
kostninger væsentligt; da afdelingen 0g ikke boligorganisationen ejer den ejendom; som
tvisten angår, 0g som en lejer eller en håndværker har en let og sikker adgang til at søge sig
fyldestgjort i.


De sager, som Højesteret har behandlet i U 2008.378 Hog U 2008.1398 H, angår forhold
af offentligretlig karakter om dels en afdelings pligt til at betale Iønsumsafgift og dels et
spørgsmål om, hvorvidt muligheden for at beslutte salg af almenc familicboliger som cjer-
boliger var i strid med grundlovens $ 73. Der er efter vores opfattelse ikke grundlag for
med sikkerhed at fastslå, at det med bemærkningen i Højesterets præmisser i U 2008.1398
Hom, at en afdeling i en boligorganisation ikke kan anses for en selvstændig juridisk en-
hed, men må anses for en del afboligorganisationen, har været tilsigtet; at en afdeling i en
boligorganisation er afskåret fra at optræde som part i en privatretlig tvist om forhold, der
angår afdelingens ejendom:


Efter en samlet vurdering finder vi derfor, at en afdeling i en boligorganisation må kunne
optræde som part i en privatretlig tvist om forhold, der angår afdelingens ejendom, herun -
der lejemål


Vi stemmer derfor for at ophæve boligrettens dom og hjemvise sagen.


Dommer Jacob Hinrichsen udtaler:


Højcstcrct har i U 2008.1398 H blandt andct udtalt:


"Uanset princippet om økonomisk uafhængighed kan en afdeling i en bolig-
organisation på denne baggrund ikke anses for en selvstændig juridisk en-
hed, men må som også selve betegnelsen "afdeling' indicerer anses for
en del af boligorganisationen.

Det følger af almenlejelovens $ 3, stk. 1,jf: $ 1, stk. 1, at boligorganisationen er udlejer; 0g
af lejekontrakten mellem parterne i denne sag fremgår det, at det er 
der er udlejer.

Herefter finder jeg; at afdelingen ikke kan optræde som sagsøger i sagen. Jeg stemmer dcr -
for for at stadfæste byrettens dom.


Der afsiges dom efter stemmeflertallet .


Efter karakteren af den tvist, landsretten har taget stilling til, træffes der afgørelse om sa-
gcns omkostninger for landsretten. Sagsomkostningere vedrørende tvisten for byretten må
indgå i byrettens samlede afgørelse om sagens omkostninger ved afslutningen af sagen.


Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal statskassen betale sagsom -
kostninger for landsretten til  med 13.250 kr.
Beløbet omfatter 750 kr. til retsafgift for landsretten og 12.500 kr. til udgifter til advokatbi -
stand.


Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er inkl. moms; da 
ikke er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af belø-
bet lagt vægt på sagens karakter 0g dens omfang.


Ihikendes for_Let:


Boligrettens dom ophæves; og sagen hjemvises til fortsat behandling:


Statskassen skal betale sagens omkostninger for landsretten til 
med 13.250 kr.


De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens $ 8
4.




Bjerg Hansen