Sag om et muligt krav i anledning af en ejendomshandel som følge af, at ejendommens angivelse af beboelsesareal har været fejlbehæftet
Ret: Retten i Esbjerg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;

/

RETTEN I ESBJERG
DOM

afsagt den 30. november 2020

Sag BS-40890/2018-ESB

Sagsøger 1
(advokat Lars Lindhard)

og

Sagsøger 2
(advokat Lars Lindhard)

mod

Sagsøgte
(advokat Johannes Clausager Dalgaard)

og

Tryg Forsikring A/S
(Advokat Morten Boe Svendsen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 25. oktober 2018. Sagen drejer sig om et muligt krav i anled-
ning af en ejendomshandel som følge af, at ejendommens angivelse af beboel-
sesareal har været fejlbehæftet.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2, har fremsat følgende påstand:



/

2

Sagsøgte og Tryg Forsikring A/S tilpligtes, principalt in solidum subsidiært
alternativt, at betale 234.377 kr. til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 med tillæg af
procesrente fra sagens anlæg.

Påstanden udgøres af forskellen på den aftalte købesum og den handelspris, som
en skønsmand efter opmålingen af beboelsesarealet har vurderet ejendom-men til
på handelstidspunktet.

Sagsøgte har fremsat påstand om frifindelse og har overfor Tryg Forsikring A/S
fremsat påstand om, at Tryg Forsikring skal friholde Sagsøgte i det omfang, han
måtte blive dømt til betaling af erstatning eller forholdsmæssigt afslag.

Tryg Forsikring A/S har fremsat påstand om frifindelse og har overfor Sagsøgte
fremsat påstand om, at Sagsøgte skal friholde Tryg Forsikring for ethvert beløb,
herunder sagsomkostninger og renter, som Tryg Forsikring måtte blive dømt til at
betale til Sagsøger 1 og Sagsøger 2.

Sagsøgte og Tryg Forsikring A/S har påstået frifindelse over for
friholdelsespåstandene.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a.

Oplysningerne i sagen
Ved købsaftale af 13. april 2010 købte Sagsøger 1 og Sagsøger 2 ejendommen,
Adresse 1 i By, af Sagsøgte for 1.250.000 kr. med overtagelsesdag den 1. juni
2010. Om ejen-dommens area-ler med videre blev der i købsaftalen henvist til
salgsopstillingen, der ifølge af-talen er en del af købsaftalen. Af salgsopstillingen
fremgik, at ejen-dommen havde et boligareal på 265 m  , der ifølge en BBR
meddelelse fra 10. april 2010 fremkom som en sammentælling af det bebyggede
areal på 122 m  , kælderen med 89 m  og det udnyttede areal af tagetagen med 54
m  .

2

2 2

2

Ifølge aftalen bekræftede køberne, at de var blevet gjort bekendt med, at hand-len
var omfattet af reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast
ejendom, og at de havde modtaget kopi af tilstandsrapport af 13. april 2010.

I tilstandsrapporten anfører den bygningssagkyndige:

”Er der afvigelser i forhold til BBR?



/

3

(Den bygningssagkyndiges markering af, hvorvidt der er åbenlyse afvi-
gelser i forhold til BBR. Oplysningerne er ikke baseret på faktisk opmå-
ling).
Kælderrummene opfylder ikke kravene til beboelse med hensyn til
rumhøjde og redningsåbninger.”

Af købsaftalen fremgik, at køberne benyttede et advokatfirma i Vejen som råd-
giver. Handlen var betinget af købers rådgivers godkendelse i sin helhed.

Handlen blev formidlet af ejendomsmægler Person 1. Denne af-gik ved døden i
2015, og ejendomsmæglervirksomheden lukkede. Person 1 var medlem af Dansk
Ejendomsmæglerforening, der har en kol-lektiv aftale med Tryg Forsikring A/S,
der ubestridt hæfter direkte over for ska-delidte, hvis der kan gøres et
erstatningsansvar gældende overfor den formid-lende ejendomsmægler.

Der har i forbindelse med sagen været gennemført syn og skøn ved ejendoms-
mægler Vidne og bygningssagkyndig Skønsmand. Sidstnævnte har foretaget en
opmåling af ejendommen. Skønsmændene har i rapport af 10. oktober 2019 blandt
andet besvaret følgende:

”Spørgsmål 1:
Skønsmanden bedes på baggrund af gældende standarder for opmåling af boli-
gejendomme (BBR instruksen) oplyse arealet i beboelsesbygningen beliggende
Adresse 1, By, fordelt på boligareal og eventuelle andre arealer.

Svar på spørgsmål 1:
Bygning 1: Beboelsesbygningen er opmålt som følger:
Det samlede bebyggede areal er opmålt til 121,8 m2 og dette fordeler sig såle-des:
Heraf udestue og overdækket gang 22,4 m2
Heraf udhus 5,8 m2
Udnyttet tagetage 53,8 m2
Kælder ej godkendt til beboelse 88,9 m2
Bygning 1 samlede boligareal udgør således 147,4 m2
…
Spørgsmål 2:
På baggrund af besvarelsen af spørgsmål 1 bedes skønsmanden oplyse hvorvidt
og hvordan det opmålte areal adskiller sig fra det i BBR meddelelse (bilag 5) an-
givne.

Svar på spørgsmål 2:
Nedenstående besvarelse er baseret på modtagne bilag 5 BBR-meddelelse date-ret
21-06-2018 samt ovenstående opmåling



/

4

Bygning 1 er der afvigelser i boligarealet der er registreret til 176 m2 og opmålt til
147,4 m2
…
Spørgsmål 3:
Skønsmanden bedes oplyse ejendommens handelsværdi pr. d. 13. april 2010, når
det lægges til grund, at arealet er som angivet under besvarelsen af spørgs-mål 1
og 2. Skønsmandens bedes begrunde sit svar samt herunder oplyse om
referencehandler.

Svar på spørgsmål 3:
Ejendommens værdi pr. 13. april 2010 vurderes til kr. 1.015.623 når arealerne i
spm. 2 lægges til grund.

Forklaring:

Ejendommen handles 13. april 2010 til kr. 1.250.000
Herfra fratrækkes grund, vurderet til kr. 200.000
Herfra fratrækkes de i BBR nævnte bygninger 2-4 kr. 200.000 kr.

850.000

Kr. 850.000 / 265 kvm = 3.207 pr. kvm

Efter opmåling foretaget i spm. 2 ovenstående

Bygning 1 boligareal 147,4 kvm x 3.207 = kr. 472.711 
Bygning 1 kælderareal 88,9 kvm x 1.603 = kr. 142.551 
(vurderes til 50% af bolig areal)
Tillæg af grundværdi = kr. 200.000 
Tillæg af bygninger 2-4 = kr. 200.000 
Samlet vurdering = kr. 1.015.623

Dette begrundes med følgende reference handler:

Adresse 2, By handlet 23. juni 2009 til kr. 1.200.000
…
Adresse 3, By solgt 05.07.2013 til kr. 730.000.”

Forklaringer
Der er under sagen afgivet forklaring af Sagsøger 1, Sagsøgte, og skønsmanden,
Vidne, er blevet afhjemlet.

Sagsøger 1 har forklaret blandt andet, at han og Sagsøger 2 flyttede til Danmark i
2009 fra Sverige. De kiggede efter et hus og



/

5

fandt huset i By. Han arbejder som elektromekaniker og Sagsøger 2 som
truckfører. Det var mest Sagsøger 2, der faldt for huset. Der er flere bygninger på
ejendommen, som, han syntes, var gode at have. Han har ikke tidligere ejet et hus
i Danmark. Han er uddannet pladesmed og svejser og har drevet et auto-værksted.
Han fik på et tidspunkt en hjerneblødning og er kommet i et flexjob som
elektromekaniker.

Kælderen indgik i beboelsesdelen, og de tænkte, at de, når de blev ældre, måske
kunne bruge kælderen til udlejning som et B&B. Det var ikke noget, de fik un-
dersøgt nærmere. Ejendomsmægleren henviste ved sin gennemgang af ejen-
dommen især til ejendommens mange m  . Kælderen var ved fremvisningen fuldt
møbleret med senge, reoler, sofaer med videre.

2

De fik papirer udleveret, men han er ikke så god til at læse. Deres advokat gjor-de
ikke opmærksom på, at kælderen ikke måtte bebos.

De kiggede på ejendommen 2-3 gange. Ejendomsmægleren var med ved den
første og vist også ved den 2. gennemgang. Sælgeren forlangte 1.390.000 kr., men
de fik prisen forhandlet ned. Han mener, at købsaftalen blev underskrevet hos
ejendomsmægleren. Det var Person 2, der var ansat ved ejendomsmægleren, der
var til stede, da de underskrev.

I forbindelse med købet var der tale om, at garagen var registreret som erhverv,
men det blev ændret, da de ikke drev erhvervsmæssig virksomhed. Han kan ik-ke
huske, om de fik noget på skrift herom. Han erindrer det sådan, at de ikke kunne
købe ejendommen, medmindre de drev erhverv eller fik slettet erhvervs-
registreringen. Han har efterfølgende hørt, at der kan være belåningsmæssige
forskelle, alt efter om en ejendom er registreret som erhverv eller ej.

De havde en advokat fra Advodan til at hjælpe dem ved købet. Han husker ikke
navnet på advokaten. Han har ikke overfor Advodan eller advokaten taget for-
behold om at gøre et erstatningsansvar gældende i anledning af nærværende sag.

Det var første gang, de købte et hus i Danmark, og han gik ud fra, at det var et
krav, at de skulle have en advokat. Det er samme advokatfirma, han bruger i dag.
De var til et møde hos advokaten i Vejen, hvor købsaftalen i korte træk blev
gennemgået. Han tror også, at advokaten gennemgik tilstandsrapporten. Han kan
ikke huske, om advokaten vejledte dem om punktet omkring kælde-ren. Han kan
primært huske, at der var snak om ejerskifteforsikringen. De valg-te den udvidede
ejerskifteforsikring, som var noget dyrere. Han har ikke an-meldt et krav overfor
forsikringen. Han ved ikke, om der er dækning for kravet. Han går ud fra, at
advokaten er opmærksom herpå. Han tænker, at han stadig



/

6

derhjemme har det brev, han fik af sin advokat, da denne godkendte handlen. Han
har ikke hørt noget om, at det brev er søgt fremlagt under retssagen.

Han har læst tilstandsrapporten igennem. Adspurgt om han ikke gjorde sig tan-ker
i anledning af, at det af denne fremgår, at kælderrummene ikke opfylder kravene
til beboelse med hensyn til rumhøjde og redningsåbninger, forklarede han, at han
blot tænkte, at man burde kunne stole på det, som ejendomsmægle-ren sagde. I
øvrigt er han som nævnt ikke så god til at læse sådanne dokumen-ter.

Forevist ridset over kælderen (ekstraktens side 35) har han forklaret, at antallet af
rum i kælderen er uændret.

Han har ikke haft sagkyndig bistand fra en håndværker eller andre bygnings-
kyndige i forbindelse med handlen.

Det var først i 2018, at de konstaterede, at kælderen ikke måtte benyttes til be-
boelse. Det var en ejendomsmægler, der gjorde dem opmærksom på det. Hun
sagde, at årsagen til den manglende godkendelse til beboelse skyldes loftshøj-den,
at vinduerne var for små, og at der manglede flugtveje. Ejendomsmægle-ren var
ikke i tvivl. Man kan ikke komme ud i det fri via kælderen men kun via en trappe
fra kælderen.

Sagsøgte har forklaret at han købte ejendommen i 1971. Han ar-bejdede på
daværende tidspunkt som chauffør. I 1989 købte han naboejendom-men, fordi han
havde brug for mere plads. På det tidspunkt var han startet som selvstændig
vognmand. Han fik tilladelse til at bruge ejendommen erhvervs-mæssigt. Da han i
2010 solgte ejendommen, var han ikke længere selvstændig. De valgte at sælge,
da ejendommen var blevet for stor for ham og hans ægtefæl-le.

Det var sønnen, Person 2, hos Person 1, der var ejendomsmægler, da de solgte.
Det var Person 2, der gennemgik ejendommen. Person 2 gennemgik hele
ejendommen. Huset blev udbudt til salg for 1.6 mio. kr. Udbudsprisen blev sat ned
nogle gan-ge.

På et tidspunkt henvendte Sagsøger 1 og Sagsøger 2 sig som mulige købere. De
besigtigede ejendommen et par gange. Ejen-domsmægleren var ikke med hver
gang. Sagsøger 1 og Sagsøger 2 sagde, at de var in-teresseret i ejendommen på
grund af den megen plads, der var. Han kan ikke huske, om Sagsøger 1 og
Sagsøger 2 også lagde vægt på forholdene i kælderen. Deres børn havde boet i
kælderen, men de var flyttet hjemmefra.



/

7

Foreholdt ridset fra 1968 (ekstraktens side 35) har han forklaret, at de ikke hav-de
lavet noget om i kælderen i den tid, han har ejet ejendommen.

Det var først efter, at nærværende sag opstod, at han hørte, at køberne var util-
fredse.

Han underskrev købsaftalen den 13. oktober 2010 hos ejendomsmægleren, kort
efter at køberne havde skrevet under. Han erindrer ikke, at der var tale om til-
standsrapporten og det oplyste om kælderen. Det er korrekt, at køberne ikke ville
bruge ejendommen til erhverv, og at køberne ville have slettet registrerin-gen
herom. Han husker ikke, at der i sagen skulle indhentes en godkendelse af handlen
fra købers advokat og tror ikke, at han har et sådant brev liggende læn-gere.

Han har ikke i sin ejertid indberettet oplysninger til kommunen om BBR, heller
ikke i forbindelse med, at han fik et skur opført på ejendommen. Naboejendom-
mens hus blev revet ned, og de fik tilladelse til at bruge den tilkøbte ejendom som
parkeringsplads.

De har brugt kælderen til beboelse for deres 3 børn. Da de solgte huset, var væ-
relserne i kælderen stadig indrettet med senge osv.

Han var gået på pension, da han solgte ejendommen.

Skønsmanden, ejendomsmægler Vidne , har vedstået sin
skønsrapport af 10. oktober 2019 og har supplerende forklaret, at kælderen i hans
beregning ikke er medtaget som beboelse, men som disponible rum. For sådanne
rum bruger man i branchen en standardberegning, hvorefter arealet tillægges
boligarealet med 50% af størrelsen på de disponible rum.

Han har kun kunnet finde to handler på sammenlignelige ejendomme i den re-
levante periode. I 2010 var det meget svært at sælge ejendomme – også i By - og
fastsættelsen af handelsprisen har derfor været vanskelig.

Det fremgår af den foretagne opmåling, at der i ejendommen – når der ses bort fra
problematikken omkring kælderen – er ca. 29 m  mindre boligareal end an-givet i
købsaftalen. Det er hans opfattelse, at dette isoleret set fører til, at han-delsprisen
på købstidspunktet har været ca. 92.000 kr. for høj. Han mener såle-des, at der
også for så vidt angår dette punkt kan foretages en udregning sva-rende til
besvarelsen af spørgsmål 3.

2

Parternes synspunkter
Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har i deres påstands-dokument anført følgende:



/

8

”…
Til støtte for den nedlagte principale påstand gøres det gældende,

at der foreligger en arealmangel på 89 m2 svarende til 33,58 % af det til-
sikrede boligareal på 265 m2,

at arealmanglen er ansvarspådragende for Sagsøgte og Ejendomsmæg-ler
in solidum idet der foreligger identifikation imellem disse ved ind-
gåelsen af købsaftalen,

at Sagsøgte har handlet ansvarspådragende, idet han vidste eller burde
vide, at kælderen i ejendommen ikke var godkendt til beboelse,

at Ejendomsmægler har handlet ansvarspådragende idet han med sit
faglige kendskab burde vide, at kælderen ikke var godkendt til beboel-se,
lige som ejendomsmægler Person 3 havde den fornød-ne sagkundskab til
at kunne vurdere, at kælderen ikke er godkendt til beboelse. Herunder
gøres det gældende, at der for Ejendomsmægler gælder et skærpet
culpaansvar eller et professionsansvar,

at Sagsøger 1 og 2 har lidt et tab svarende til den nedlagte påstand,

at tabet er en adækvat følge af det ansvarspådragende forhold,

at der er årsagssammenhæng mellem det lidte tab og de ansvarspådra-
gende forhold

at Ejendomsmægler har efter lov om formidling af fast ejendom m.v. § 25
pligt til at give både køber og sælger de oplysninger, som er af be-
tydning for handelen og dens gennemførelse,

at Ejendomsmægler har efter lov om formidling af fast ejendom m.v. §
46, stk. 1 pligt til at foretage undersøgelser og indhente oplysninger og
kontrollere oplysninger i fornødent omfang med henblik på at sikre, at
udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet
mellem parterne,

at Ejendomsmægler som følge at denne pligt, burde have kontrolleret om
oplysningerne i BBR var korrekte, da det ved hans besigtigelse af
ejendommen burde have stået ham klart, at kælderen ikke kunne være
godkendt til beboelse, jf. kendelse fra Ejendomsmæglernævnet af d. 19.
maj 2015 og d. 1. juni 2017 i lignende sager,



/

9

at Ejendomsmægler ikke har foretaget sådanne undersøgelser og kon-
troller og at han derved har handlet ansvarspådragende.

Til støtte for den subsidiære påstand gøres det gældende,

at Sagsøger 1 og 2 er berettiget til et forholdsmæssigt afslag i henhold til
almin-delige obligationsretlige principper,

at arealmanglens værdi er tilstrækkelig til et forholdsmæssigt afslag idet
den udgør 33,58% af købesummen. Til støtte herfor henvises endvi-dere
til U.1998.474H, hvoraf en udbedringsomkostning på 6 % svarende til
18.000 kr. var tilstrækkeligt forholdsmæssigt og absolut for at tilken-de
køber af ejendommen et forholdsmæssigt afslag i købesummen på 18.000
kr.,

at arealmanglen er væsentlig, og at denne mangel følgelig er retlig rele-
vant for Sagsøger 1 og 2,

at Sagsøger 1 og 2 alene ville have erlagt en lavere købesum såfremt
denne havde været bekendt med arealmanglen, idet den konstaterede
mangel utvivlsomt har medført en værdiforringelse for ejendommen,

at kvadratmeterprisen er i en bolighandel et væsentlig parameter i for-
bindelse med prisfastsættelsen,

at sagsøgte har krav på et forholdsmæssigt afslag på baggrund af urigti-
ge oplysninger ved ejendommens handel,

at Sagsøger 1 og 2 har krav på prisafslag i købesummen uanset
ansvarsgrund-lag, eftersom ejendommen, som solgt af Sagsøgte, led af
arealmangler på salgstids-punktet,

at Sagsøger 1 og 2s krav på forholdsmæssigt afslag udgør forskellen
mellem ejendommens værdi med og uden de konstaterede arealmangler,

at § 2, stk. 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejen-
dom ikke finder anvendelse, idet en arealmangel ikke anses som byg-
ningens fysiske tilstand i lovens forstand
…”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende:

”…



/

10

Sagsøgte gør gældende, at der ved salget af boligen ikke foreligger en
mangel.

Sagsøgte gør endvidere gældende, at bygningsarealet / det bebyggede
areal / til boligen er korrekt opgjort.

Sagsøgte gør gældende, at det ikke er aftalt, at en del af kælderen udgør
en del af boligarealet.

I tilknytning hertil gør sagsøgte gældende, at det fremgår af købsafta-len,
hvor den udarbejdede tilstandsrapport side 6 er en integreret del, at der er
åbenbare afvigelser i forhold til BBR og at kælderrummene ikke opfylder
kravene til beboelse med hensyn til rumhøjde og redningsåb-ninger.

Endvidere gør sagsøgte gældende, at det fremgår af salgsopstillingen
med tegning og fotos, hvilke boligarealer, der er en del af den købte bo-
lig.

I denne forbindelse gør sagsøgte gældende, at det fremgår af forarbej-
derne til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom til
§ 2, at i et tilfælde som nærværende henvises en køber til at bringe for-
holdet på det rene ved at forlange forholdet undersøgt inden aftalens
indgåelse eller gøre vilkåret til en egentlig betingelse for handlen.

Sagsøgte gør gældende, at det der ikke ved købet er stillet en sådan be-
tingelse, og at sagsøgerne som følge heraf er afskåret fra, at gøre man-
gelindsigelse gældende.

Dernæst gør sagsøgte gældende, at sagsøgerne anses bekendt hermed ved
at den antagne advokat ved sin godkendelsen af købet har under-rettet
sagsøgerne herom, og at sagsøgernes undladelse af at fremlægge
godkendelsen af købet medfører, at sagsøgerne anses for bekendt med
denne retsstilling.

Sagsøgte gør gældende, at han ikke har pådraget sig erstatningsansvar.

Dernæst gør sagsøgte gældende, at der ikke foreligger aktiv identifika-
tion mellem / med de sagsøgte, idet forholdet mellem sagsøgerne og
Sagsøgte beror på i hvilket omfang der er an-svar for eventuel
foreliggende mangel, mens forholdet mellem sagsø-gerne og
ejendomsmægleren og dennes ansvarsforsikring beror på i hvilket
omfang den daværende ejendomsmægler handlede i overens-



/

11

stemmelse med dennes pligter efter de daværende regler ifølge be-
kendtgørelse om omsætning af fast ejendom - LBK 1073 af 2-11-2006.

I tilknytning hertil gør sagsøgte gældende, at oplysningerne i BBR-ejer-
meddelelse beror på en af den stedlige kommune anerkendt fejl og ikke
beror på sagsøgtes egen angivelse til kommunen.

Dernæst gør sagsøgte gældende, at et eventuelt nedslag i købesummen /
forholdsmæssigt afslag/ udgør en så lille del af den samlede købesum, at
det ikke berettiger til erstatning.

Dernæst gør sagsøgte gældende, at kravet er forældet jf. lov om foræl-
delse § 3.

Sagsøgte gør gældende, at sagsøgerne ved købet af ejendommen d.13.
april 2010 var bekendt med, at kælderdelen ikke udgør et boligareal.

Dernæst gør sagsøgte gældende, at sagsøgerne burde vide og ved købet d.
13.4.2010 har fået kendskab til fordringens eventuelle eksistens.

I tilknytning hertil gør sagsøgte gældende, at det fremgår af forarbej-
derne til forældelsesloven, "at fristen løber i disse tilfælde fra det tids-
punkt, hvor de følger, der kræves erstatning for, har vist sig på en så-dan
måde, at skadelidte havde rimelig anledning til og mulighed for at rejse et
– eventuelt foreløbigt - erstatningskrav"

I tilknytning hertil gør sagsøgte gældende, at såvel tilstandsrapport som
salgsopstillingen kunne have givet sagsøgerne anledning og mu-lighed
for at rejse et eventuelt krav da anledningen er den samme ved købet som
ved anlæg af sagen.

I tilknytning hertil gør sagsøgte gældende, at det er uden betydning, at en
senere antaget ejendomsmægler har gjort opmærksom på, at en del af
kælderrummene ikke er boligareal.

Dernæst gør sagsøgte gældende, at det påståede tab ikke er korrekt op-
gjort - idet en del af kælderen ved købet var vaskerum, viktualierum og
gangarealer og ved de foretagne besigtigelser inden købet ikke frem-stod
som værende anvendt som bolig af sagsøgte.

Dernæst gør sagsøgte gældende, at et eventuelt krav er bortfaldet som
følge af passivitet.



/

12

Skulle sagsøgerne få helt eller delvis medhold i den nedlagte påstand, gør
sagsøgte gældende overfor medsagsøgte Tryg Forsikring, at den
medvirkende ejendomsmægler ikke i tilstrækkeligt omfang har kontrol-
leret de indhentede oplysninger, således at købsaftalen var en betryg-
gende regulering af forholdet mellem parterne (sælger og køber), jf. LBK
1073 af 02/11/2006 § 14 jf., § 13, og således i forhold til sagsøgte har
handlet ansvarspådragende.
…”

Tryg Forsikring A/S har i sit påstandsdokument anført følgende:

”…
Det bestrides, at sagsøgte 2 har handlet ansvarspådragende, idet fejlen
beror på myndighedernes forhold.

Sagsøgte 2 havde ikke mulighed for at opdage fejlen i BBR.

Tabet skal i givet fald opgøres på grundlag af evt. reduktion af ejen-
dommens markedspris (på købstidspunktet), som måtte være konse-
kvensen af et reduceret boligareal og et uændret grundareal).

Det gøres gældende, at sagsøgte 1 skal friholde sagsøgte 2 for ansvar,
idet sagsøgte 1´s evt. betaling af erstatning/afslag til sagsøgerne afspej-
ler en ugrundet berigelse, som sagsøgte 1 ultimativt skal udrede.

Hvis sagsøgerne får medhold i deres principale påstand, skal sagsøgte 1
stilles som om sagens rette sammenhæng havde været kendt fra starten,
og det vil sige, at ”tabet” alene skal bæres af sagsøgte 1. I modsat fald vil
der være tale om en ugrundet berigelse i sagsøgte 1´s favør.
…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen. Tryg Forsikring A/S har med parternes accept tilsluttet sig Sagsøgtes
anbringende om forældelse.

Rettens begrundelse og resultat
Det fremgår af købsaftalen og den ved købet foreliggende BBR-meddelelse, at
ejendommen havde et boligareal på 265 m  . Kælderarealet indgik i beregningen
med 89 m  . På baggrund af det gennemførte syn og skøn lægges det til grund, at
ejendommens boligareal rettelig udgør 147,4 m  . Ud over kælderarealet, der ved
en fejl er medregnet som boligareal, mangler der i ejendommens boligareal
således 28,6 m  i forhold til oplysningerne i købsaftalen og BBR-meddelelsen.

2

2

2

2



/

13

Det fremgår af tilstandsrapporten, der var til stede ved indgåelsen af aftalen, at
kælderrummene ikke opfylder kravene til beboelse med hensyn til rumhøjde og
redningsåbninger. Køberne findes på den baggrund ikke at kunne have haft en
forventning om, at kælderen lovligt kunne bruges til beboelse, og de kunne
umiddelbart ud fra oplysningerne i købsaftalen og BBR-meddelelsen se, at kæl-
derarealet indgik i det oplyste boligareal. Det manglende areal i opgørelsen med
relation til kælderen udgør derfor ikke en mangel.

Arealmanglen på 28,6 m  udgør en mangel, der i henhold til det gennemførte syn
og skøn medfører, at ejendommen – hvis manglen var kendt – ville have ført til en
handelspris, der var ca. 92.000 kr. lavere. Der er tale om en ikke uvæ-sentlig
arealafvigelse, og boligarealets størrelse har normalt stor betydning ved
prisfastsættelsen af en familiebolig. Der er ikke grundlag for at antage, at det
forholder sig anderledes i denne sag.

2

Sælgeren af ejendommen, Sagsøgte, har ikke afgivet en garanti om boligens areal
og er efter bevisførelsen ikke erstatningsansvarlig for mang-len, da han hverken
har indberettet arealet eller kendt til manglen.

Arealmangler er ikke omfattet af sælgers fritagelse efter lov om forbruger-be-
skyttelse ved overdragelse af fast ejendom, jf. Højesteretsdommen i UfR
2013.3175. I lyset af manglens karakter og skønsmandens vurdering finder ret-
ten, at værdiforringelsen kan fastsættes til 92.000 kr. Dette beløb er hverken ab-
solut eller henset til købesummen for ejendommen et uvæsentligt beløb. Sagsøger
1 og Sagsøger 2 har derfor overfor Sagsøgte krav på et af-slag i købesummen på
92.000. Kravet er ikke forældet, da Sagsøger 1 og Sagsøger 2 først blev gjort
bekendt med manglen i forbindelse med det i denne sag gennemførte syn og skøn.
De findes ikke at burde have taget skridt til at un-dersøge forholdet tidligere.

Der foreligger som anført ovenfor ingen mangel for så vidt angår det mang-len-de
boligareal, der kan henføres til kælderen, og ejendomsmægler Person 1 v/Tryg
Forsikring A/S er allerede derfor ikke erstatningsan-svarlig herfor. Der er
endvidere ikke ført bevis for, at ejendomsmægleren burde have undersøgt
forholdene nærmere for så vidt angår det manglende areal på 28,6 m  .2

Tryg Forsikring A/S frifindes derfor overfor Sagsøger 1 og Sagsøger 2's påstand
samt for Sagsøgtes friholdelses-påstand.

Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal Sagsøgte betale
delvise sagsomkostninger til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 med 20.000 kr. til dækning
af udgifter til advokatbistand,



/

14

2.520 kr. til dækning af udgifter til retsafgift, og 8.000 kr. til delvis dækning af
udgifterne til syn og skøn, i alt 30.520 kr. Retten har lagt vægt på, at Sagsøger 1
og Sagsøger 2 alene har fået delvist medhold, og at der i sagen har været
bevisførelsen omkring kælderforholdet, som Sagsøgte efter afgørelsen har vundet.

Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er inklusiv moms, da Sagsøger 1
og Sagsøger 2 ikke er momsregistrerede. Retten har ved fastsættelsen af beløbet
lagt vægt på sagens økonomiske værdi og om-fang.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 skal efter sagens udfald betale sagsomkostninger til
Tryg Forsikring A/S med 35.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand.
Beløbet er eksklusiv moms, da sagsomkostningsbe-løb til Tryg Forsikring ifølge
påstandsdokumentet ikke skal tillægges moms.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

Sagsøgte skal betale 92.000 kr. til sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2 med
tillæg af procesrente fra den 25. oktober 2018.

Sagsøgte skal til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 betale sagsomkostninger med 30.520
kr.

Sagsøgte, Tryg Forsikring A/S, frifindes.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 skal solidarisk til Tryg Forsikring A/S betale
sagsomkostninger med 35.000 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.



/

 




/





/