Byrettens dom i sag om mangler i erhvervslejemål ændres, således at beløbet, udlejer skal betale til lejer, forhøjes til 372.000 kr. ekskl. moms. Byrettens dom stadfæstes... Vis mere
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;
Lejeret;

/

UDSKRIFT
AF

ØSTRE LANDSRETS DOMBOG
____________

D O M

Afsagt den 6. september 2011 af Østre Landsrets 22. afdeling

(landsdommerne Niels Boesen, Jens Kruse Mikkelsen og Louise Saul).

22. afd. a.s. nr. B-46-11:

K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006

mod

Lejer

(advokat Jens Ottosen-Støtt)

Frederiksberg Rets dom af 21. december 2010 (BS D-1282/2009) er oprindelig anket af K/S

Investeringsselskabet af 01.10.2006 med påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod

betaling af et mindre beløb end det i byretssagen idømte.

Lejer har nedlagt påstand om, at K/S Investeringsselska-bet af 01.10.2006 tilpligtes at betale

ham 434.000 kr. ekskl. moms med tillæg af sædvanlig procesrente henholdsvis af 132.000 kr.

fra 5. maj 2009, af 240.000 kr. fra 22. oktober 2010 og af 62.000 kr. fra 16. november 2010

og indtil betaling sker. Lejer har endvide-re endeligt nedlagt påstand om, at K/S

Investeringsselskabet af 01.10.2006 tilpligtes, i egenskab af udlejer, at anerkende at lejemålet

Adresse 1, 1. sal, er behæftet med sådanne værdiforringende mangler, der berettiger

indstævnte i egenskab af lejer til et for-holdsmæssigt nedslag i lejen på samlet 12.000 kr.

ekskl. moms pr. måned, begyndende med december 2010, hvilket beløb nedsættes og

bortfalder i takt med, at udbedring sker.



/

- 2 -

Lejers første påstand fremkommer som en sammenlægning af et forholdsmæssigt afslag på

14.000 kr. pr. måned fra lejemålets begyndelse i maj 2008 til og med november 2010, det vil

sige i alt 31 måneder.

K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006 er gået konkurs under sagens forberedelse for

landsretten. Hverken konkursboet eller kreditorer i boet har ønsket at indtræde i denne sag,

og konkursboet har ikke givet møde under hovedforhandlingen for landsretten. Sagen er efter

anmodning fra Lejer behandlet efter retsplejelovens § 386, stk. 1, 4. pkt.

Supplerende sagsfremstilling

Der under sagens behandling for landsretten foretaget supplerende syn og skøn ved statsau-

toriseret ejendomsmægler Skønsmand 2.

Af skønserklæringen af 12. juni 2011 fremgår blandt andet, at skønsmanden ikke vurderer, at

lugtgenerne har en sådan hyppighed og et sådant omfang, at de har en væsentlig betyd-ning

for det lejedes brugsværdi. Skønsmanden vurderer derfor ikke, at de lejlighedsvise lugtgener

har betydning for lejens størrelse. Skønsmandens vurdering bygger på ”de i s a-gen

foreliggende oplysninger, Lejers forklaring samt vidne-forklaringer fra Københavns Byret” .

I forbindelse med syn og skøn under sagens behandling ved byretten har samme skøns-mand

i en skønserklæring af 26. september 2010 vurderet, at den samlede forringelse af

brugsværdien som følge af de konstaterede mangler månedligt udgør 12.000 kr., hvoraf 6.000

kr. henføres til manglende varme i halvdelen af lejemålet, 1.000 kr. henføres til manglende

varmekilder i badeværelser og køkken, 4.000 kr. henføres til ustabile gulve og mangler i

øvrigt ved gulve, gulvpaneler og karme, og 1.000 kr. henføres til utilpassede døre og

montering af vaskemaskine, så den ikke kan serviceres.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende partsforklaring af Lejer.



/

- 3 -

Lejer har supplerende forklaret blandt andet, at lugtgenerne ikke – som gengivet i dommen –

fuldt ud kunne afhjælpes ved at hælde vand i vandlåsen, idet det alene afhjalp lugtgenerne fra

afløbene og ikke lugtgenerne andre steder fra. Det er heller ikke korrekt gengivet, at afløbene

blev udbedret i december 2009. De blev alene undersøgt.

Afløbene i de to brusenicher i lejligheden løber tør i løbet af 6-8 dage, hvilket er et pro-blem

efter ferieperioder, hvor der opstår svære lugtgener. Efter aflukning af en ubenyttet

faldstamme under køkkenet og reparation af faldstammer under patienttoiletterne var der –

ud over de to badeværelser – navnlig lugtgener i den del af lejligheden, der vender ud mod

Vej. Efter ibrugtagning af en ny restaurant i stueetagen ved årsskriftet 2010/ 2011, er

fækalielugten i denne del af lejligheden afløst af lugtgener fra madlavningen i restauran-ten.

Der er således nu alene fækalielugt fra afløbene i de to brusenicher i badeværelserne. Der er

mindst lugtgener én gang om ugen. Han forsøger at camouflere lugtgenerne med

kaffebrygning og anvendelse af en stærkt lugtende sterilisationsvæske.

Procedure

Lejer har for landsretten gentaget sine anbringender for byretten og har procederet i

overensstemmelse hermed.

Lejer har for landsretten gentaget sine anbringender for byretten og har procederet i

overensstemmelse hermed. Lejer har yderligere gjort gældende, at der kan gives dom om

forholdsmæssigt afslag for en ubestemt tid fremover, og har herved navnlig hen-vist til, at der

er tale om en anerkendelsespåstand og ikke en fuldbyrdelsespåstand. Han har efter sin

forklaring for landsretten frafaldet sit anbringende om, at der skal ske forholds-mæssigt

afslag for lugtgener for perioden fra og med december 2010 og har nedsat sin an-den påstand

i overensstemmelse hermed. Han har endelig gjort gældende, at byretten ikke har fastsat

procesrenten korrekt.

Landsrettens begrundelse og resultat

Også efter bevisførelsen for landsretten tiltrædes det af de grunde, som byretten har anført, at

der er mangler ved det lejede, som berettiger Lejer til forholdsmæssigt afslag.   



/

- 4 -

Landsretten finder, at Skønsmand 2 i sin skønserklæring af 26. september 2010 på fuldt

tilstrækkelig vis har redegjort for sin vurdering af værdiforringelsen, og fin-der derfor, at det

forholdsmæssige afslag bør fastsættes til 12.000 kr. pr. måned. Efter Skønsmand 2's

supplerende skønserklæring af 12. juni 2011 er der ikke grundlag for at tilkende et yderligere

forholdsmæssigt afslag for lugtgener.

Landsretten tager derfor Lejers første påstand delvis til følge således, at han til-kendes

372.000 kr., svarende til 31 måneder á 12.000 kr., med renter som nedenfor be-stemt.

Landsretten finder, at erhvervslejelovens § 18, stk. 2 – hvorefter lejeren kan kræve for-

holdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren – ikke

giver grundlag for at fravige det almindelige civilprocesretlige princip om, at en

domskonklusion skal være endelig og bestemt. Der kan derfor ikke afsiges dom om for-

holdsmæssigt afslag for tiden efter, at dommen er afsagt, og indtil udbedring sker. At der er

tale om en anerkendelsespåstand kan ikke føre til et andet resultat.

Landsretten tager derfor alene Lejers anden påstand til følge for perioden til og med august

2011.

Efter sagens udfald for landsretten skal ingen part betale sagsomkostninger for landsretten til

den anden part. Lejer skal endeligt afholde udgiften til supplerende syn og skøn for

landsretten på 4.500 kr. inkl. moms. Byrettens omkostningsafgørelse stadfæstes.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t:

K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006 skal til Lejer betale 372.000 kr. ekskl. moms med

tillæg af procesrente af 132.000 kr. fra 5. maj 2009 og af 240.000 kr. fra 22. oktober 2010.

Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006 skal endvidere som udlejer anerkende, at lejemå-let

Adresse 1, 1. sal, er behæftet med værdiforringende mangler, der berettiger Lejer som lejer til

et forholdsmæssigt nedslag i lejen på 12.000 kr. ekskl. moms pr. måned for perioden fra og

med december 2010 til og med august 2011.



/

- 5 -

Ingen part skal betale sagsomkostninger for landsretten til den anden part.

Byrettens omkostningsafgørelse stadfæstes.



/