Denne sag handler om, hvorvidt sagsøgerne kan gøre krav gældende mod sagsøgte i anledning af, at en ejendom, som sagsøgte solgte til sagsøgerne, var forurenet
Ret: Retten i Esbjerg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Erstatning uden for kontrakt;
Fast Ejendom;

RETTEN 1 ESBJERG





DOM

Alsagı den 26. juni 2012 i sag nr. BS 16-428 2011:




Og



mod




Sagens baggrund 0g parternes påstande

Denne sag, der blev anlagt den 21. marıs 20/1, handler om, hvorvidt
sagsogerne kan gøre krav gældende mod sagsogte anledning af. at en
cjendom, som sagsogıc solgte til sagsogerne. var forurenet.

Sagsogerne,  har påståct,
al  skal betale 165.468,75 kr. med tillæg al
procesrente af 100.000 kr. fra den 21. marts 20/1 0g af 65.468.75 kr. fra den
1. maj 2012

Sagsagtes påstand er frifindelse; subsidiært frifindelse mod betaling afet
mindrc belob end det påstævnte eller reltens skøn.

Oplysningerne i sagcn

Ved endeligt skøde. underskrevet i januar 2008. solgte sagsogte til
sagsogerne ejendommen  med overtagelsesdag den
1. april 2008. Esbjerg Kommune oplyste i forbindelse med handlen; at der
var indhentet oplysning om forureningsforhold hos Region Syddanmark. Af
udskrift af 6. november 2007 fra regionen fremgår, at regionen ikke har
oply sninger om forurenede eller formodede forurenede grunde på
ejendommens matrikelnunmer.

Region Syddanmark sendte den 24. august 2009 udkası til afgørelse om
kortlægning på vidensniveau 2 af sagsøgernes ejendom efter
jordlorureningsloven.

Af udkastet fremgår blandt andet folgende:



Kortlægningen pa vidensniveau 2 indforcs i Kort- og
Matrikelstyrelsens matrikelregister pà kms.dk.
Konlægningen på vidensniveau 2 bliver noteret i tingbogen.


Region Sy ddanmark har den 24. august 2009 afgivet sålydende

"BOLIG-ERKLIRING

Adressc: 


Jordforurening er uden betydning for boligcn

Region Syddanmark giver erklæring 0m, at (rest)forureningen på
ejendommen ikke er sundledsskadelig ved den nuværende
anvendelse som bolig med have

Baggrunden for Region Syddanmarks vurdering er, at
ejendommen er undersogt efter jordforureningsloven.

Der er efterladt forurening i jord med nedbrudt gasolie.

Forurening med nedbrudt pasolie har ingen betydning for
ejendommens nuværende anvendelse med bolig med have.

Kontaktrisiko

Det er muligt at dyrke jorden og bruge haven udcn at komme i
kontakt med den forurenede jord, idet forureningen ligger i 1,5-
2,5 m's dybde. Forureningen udgor derfor incen risiko ved den
nuværende anvendelse til bolig med have.

Nuancering
[ regionerne nuancerer vi alle forurenede boliggrunde for at gore
det nemmere at [orstå, hvad jordforureningen betyder for cjere
og brugere af ejendommcn: Nuanceringen sker dog kun på de
grunde; hvor der er fundet forurening på boligdelen.

Det V2-kortlagte boligareal er nuanceret på Fo. En FO-
nuancering betyder, al den tundne forurening ingen risiko udgor
ved ejendommens akıuelle anvendelse som bolig.



Af en miljoteknisk undersogelsesrapport vedr. 
 N.

2005. fremgår af afsnit 7, konklusion og anbefalinger blandt andet folgende:

"Undersogelsen har omfattet i alt 13 boringer .

Ved undersogelsen cr der primært konstateret gasolieforurening
i jord og grundvand. Under forpladsen er der konstateret gasolie
i fri fase på det sekundære grundvand, beliggende ca. 1,5-2,0m
ut.

Det er ved risikovurderingen fundet; at forureningen
sandsynligvis ikke er stationær, hvilket resulterer at
forureningen spreder sig/har spredt sig over skel i nordlig
retning:
7r

Af supplerende miljoteknisk undersogelse; daleret 23. januar 2006, fra
samme {irma fremgår af sammenfatningen blandt andet:


Nærværendc supplerende undersogelse har omfattet 3
afgrænsende boringer; hvoraf 2 er filtersat . Boringerne er fort til
maksimalt 4 m's dybdc 0g er placeret på naboejendommen
beliggende  nedstroms den
konslaterede jord- og grundvandsforurening på 

Der er i forbindelse med nærværende undersogelse ikke
konstaterel forurening i jorden, men udelukkende påvist spor af
uidentiticerede kulbrinter grundvandet,
Forureningsudbredelsen i jord og grundvand er dermed
afgrunset i nordlig retning pà naboejendonımen beliggende
 ^22222


Af tilsynsrapport. oprensning af forurenet jord, 
fremgår under sammenfatningen; at gravearbejdet er [oregået i perioden fra
den 25. oktober til den 6. november 2006.

 har i skønserklæring af 12 marts 2012 besvarer
de stillede sporgsmål således:


SVAR [
Ja ejendommen  er jordforurenet. Der er på
lokaliteten konstateret en forurening med diesel-'fyringsolie med
optil 4.200 mg kg. Til orientering er jordkvalitetskriteriet 100
mg/kg.

SVAR 2
Forureningen består af gasolie: | samtlige jordprøver hvor der er
konstatcret forurening, har analyselaboratoriet fundet kulbrinter
svarende til diesel-fyringsolie. Forureningen anlages, at stamme
fra naboejendommen  har ; perioden
fra 1965 og til i dag været anvendt til potentielt forurenende
virksomhed (Detailsalg af autobrændstof og autoværksted.
Præcis hvornar forureningen af  er skct kan ikke
tidsfæstes . Udover at det er inden for den nævnle periode.

SVAR 3

På buggrund af de udtorte supplerende undersogelser på
 Vurderes det at der er ct område på ca. 20 m2 som
er forurenet. Forureningen er beliggende fra ca. 1.0 3,0 m u t.
svarende til et forurenel jordvolumcn på. ca. 40 m3. Som
udgangspunkı skal olieforuring over 100 mg/kg fjernes for at
ejendommen ikke registreres. Den supplerende undersogelse af
 er vedlagt i bilag 1

SVAR 4
Det skal bemærkes. at for at fjemne jordforureningen på
 er det nodvendigt at udfore anlægsarbejder på
 da forureningen er direkre i skel.

Oprensning ved opgravning af forurenet jord

Prisoverslag 

[alt kr.
87.275.-

Prisoverslag - 

[alt kr.
45.100

Total kr. 
132.375.



Forllaringer

 overtog
ejendommen  den ! . april 2008. Sælgeren.
 oply ste den ikke om jordforureningen pa ejendommen 0g ej

heller om jordforurening pà naboejendommen ,  De havdc
ingcn mistanke om, at der kunne være forurening pà den ejendom; de kobte.
Da de i august 2009 fik brev fra Region Syddanmark, kontaktede de en
advokat ;  son
sagde; at hun havde fortalt  al der var lavet boringer på
naboejendommen. Da hun og  kobte ejendommen, kunne
de ikke se nogen boringer . På et tidspunkı kort før de fik brevet fra rcgionen,
så  en boring i hav en i et bed med rododendron.

Arsagen til at de har anlagt denne sag er, at ejendomsmægleren har oplyst
denı om. at det efter at der er konstateret forurening på deres ejendonı vil
være svært at belånc husct ved et salg. De har ikke undersøgt konkret, om
der på grund af forureningen kan være problemer med at belane huset ved et
eventuelt salz.

Da hun og hendes mand sa pa  for eventuelt at kobe del, var der
ikke tankstation på naboejendommen. Der var værksted og vaskelnal og
forpladsen var asfalteret,

Hun arbejder som dagplejemor 0g ved ikke; om forureningen haven kan
have betydning for hendes job . De har ikke planer om at udnytle det
forurenede areal til beboclse.

 har forklaret. at han var med til
kobsforhandlingerne med  soın ikke oply ste om
forureningen på  Pa
et tidspunkt efter overtagelsen så han under nogen rododendron et
betondæksel. Det kunne ikke umiddelbart ses. Grundı andet liggcr hojt på
deres grund, 0g det vil derfor være svært at grave ned i d; bden og fjerne
forureningen, fordi forureningen ligger i grundvandet. Han er entreprenor 0!
arbejder til daglig mcd gravearbejde. Da de købte ejendommen, var der på
nabogrunden kun autoværksted og vaskehal.  og han kommer fra



Han kobte ejendommen i 2002. Det var en ældre ejendom, der trængte
til en kærlig hånd. Han satte den i stand og indrettede t0 lejligheder; som
han lejedc ud. Huset var oprindeligt et énfamiliehus . 
lejede den ene lejlighed i 2003, og en lejer, der hed  lejede den anden
lejlighed ; 2005.

Han korer rundr  hver dag. så han har nok snakket med lejerne.
 har ikke snakket med ham om boringer i haven. Dette
kender han intet til . Han kendte ikke til oprensningen pà nabogrunden Han
har boet i  hele sit liv. Han går ikke rundt og roder i andre folks
sager. Flan kan godt huske at have set noget gravearbejde på 
Ian gjorde sig ikke nogen tanker, om det kunne have betydning for hans

hus pà  Da han solgte ejendommen. bekrættede kommunen. at der
ikke var forurening på ejendommen. Forevist sagens bilag D. udskrilt fra
Region Syddanmark . har han forklaret , at han ikke kan huske at have fået
detıc bilag fra ejendomsmægleren. Forud for at han valgte at sælge
ejendommen, var han ved at bygge nyt på  Han havde ; den
forbindelse brug for at sælge cjendommen; der pà det lidspunkı var tom for
lejerc.  og
 ovcrtog ejendommen. Der boede ikke nogen
ejendommen. da den blev vist frem i forbindelse med salget. Hlan mener
også. at den anden lejer sclv sagde op.

For mange år siden blev dcr bygget en tankstation pà  [lan sa
pâ eł tidspunkt, at der blev foretaget en opgravning der:. Han Iænkte. at de
gravede for at rydde op efter at der havde været tankstation. Han tænkte ikke
over. om der kunne være forurening på hans grund. Han undersogte ikke
noget om en eventuel forurening pà  Ilan skænkedc det ikke en
tanke Ilan gik ud tra. at der blev ryddet op på  Han har ikke sagı
noget til  Forev ist foto al
 sagcns bilag 7, har han forklaret. al det nok sã sådan ud, da
han solgte ejendommen til  Han har været landmand og
drevet maskinstation og entreprenorvirksomhıed. Han kan nok vurdere. hvad
der bliver gravet efier.

 3-4 år fra
2003. Det kan godt passe. aı hun opsagde lejemålet 0g frallytıede i december
2007. Medens hun boede der; fjernede de ıankstationen inde pà  Der
blev sat nogle rør i haven  fordi der var mistanke om forurening.
Hun konlaktede  og spurgte ham, om han kendte til, al der
var blevet tagel jordpruver. Det var han ikke klar over. Hun kontaktede ham
Sam/ıe dag- som der var blevet taget prover af jorden i haven. Det var om
sommeren. 04 så vidt hun husker året for hun flyttede. Der var en mand ;
haven, der tog prover af jorden; og hun gik ned til hax og spurgte, hvad de
lavede Han sagde; at de skulle tage nogle prover langs med hækken ind
mod /Ad  Som anfort kontaktede hun samme dag  heron.
Hun har ikke senere spurgt til resultatet af proverne. Hun horte ikke mere til
det. Hun harte; at en tank skulle være blevet fjernet, fordi der var hul i den.
sådan at der var risiko for forurening Hun havde selv små born, der lob i
haven. Hun har sel. at der blev fjernet en tank fra  Ad	Det skete samme
år: soın tankstationen lukkedc. Da huın talte mıed  sagde
hun; at dcr var mistanke om forurening på grunden. Han sagde. al det var
han ikke klar over, og aı han ikke bavde givet tilladelse til, at der blev gravel
i hans have.

 har forklaret; at forudsæıningen for. al der en
risiko ved forureningen er, at den er overfladenær og ligger tæt på
bebyggelse. Forureningen kan have betydning. hvis man onsker at bygge til
ejendommen. Forureningen betyder også at hvis man skal bygge til. og der

bliver jord i overskud. skal det håndteres som forurenet jord. Der cr ikke
nogen risiko ved almindeligt ophold i haven oven på jorden. I denne sag er
der tale om en forurening med kulbrinter:. Der er ikke værdier i dennc sag,
der er hoje nok til. at der en aldampningsrisiko. Der er tale om forurening
mcd gasolie; d..s. fyringsolie eller dieselolie. De tunge fraktioner vil ikke
forsvinde ved afdampning. De vil i stedet blive nedbrudt j miljøet over en
periode på 20-60 år. Forureningen vil flytte sig med grundvandsstrømmen
Fn stor del af det forurenede 'ateriale vil binde sig til jorden:

Forevist bilag 1 til hans notat af 2. marts 2012 har han forklaret , at
grundvandsstrommen ikke vil ramme huset på  Grundvandet
flyıter sig med en hastished på måske mellem I0 og 100 meter pr. år. Hvis
der er drænet langs  kan dette forcere hastigheden. Hver gang
grundvandet flytter sig; vil der binde sig mere jordmatrice til forureningen.
Grundvandet står rcı hujt i området .

Forevisl Sagens bilag 8 underbilag IA og IB. har han forklaret, at
forureningen vil flytte sig, men den vil ikke nà huset ,

Der cr i prisoverslaget i skonserklæringen. side 4, taget hensyn til, at
grundvandet står hojt i omradet. Det er orden at lave en gravelosning som
foreslaet. Der vil ikke komme væsentlige ckstraudgifter som folge al. at
grundvandet ligger hojt. Der ligger god moræneler nedenunder. som ikke er
særlig vandholdigt. Han kan ikke fuldstændigt afiise, at der skal sættes en
pumpe pa forbindelse mcd bortskaftelsen. [ så fald bliver der tale onı en
ekstra udgilt på under 10.000 kr.

Det er hans opfattelse; at forureningen ikke blev helt fjernet fra 
i forbindelse med oprensningen Hvis man skał fjerne forureningen på 
 Prisoverslaget
forudsætter. at der skal fjernes Forurenet jord på 

Det fremgar af sagens bilag 8, side 15. sammenholdt med underbilag 2 at
der er en restforurening på nr. 31


Parterncs synspunkter

Sagsogerne har til stotte for pastanden gjort gældende, at jordforureningen
på  er €/1 mangel. Sagsogle vidste. at der fandı en oprensning
stede pà  0g han vidste eller burde vide; al der ligeledes kunne
Værc forurening på den ejendom, han solgte. Han har ikke oplyst sagsogerne
herom i forbindelse med handlen; og han har herved tilsidesat sin loyale
opls sningspligı Han er derfor erstatningsansvarlig overfor sagsogernes Iah,
der er udgifien til oprensningen. således at ejendommen bliver mangelsfri.
Der foreliggcr en mangel. indtil forureningen er fjemet og jordforureningen
er blevet slettet hos myndighederne. Subsidiært skal sagsogte berale et

forholdsmæssigt afslag, idet forureningen påvirker ejendommens pris 1
handel og vandel. Sagsogte skal derfor betale sagsogerne
oprensningsudgiften; svarende på det pàstævnte beløb.

Sagsogte har til statte [or påstanden gjort gældende; at sagsogte hverken
vidste eller burde vide; al der var en forurening pà 1  Sagsøgte
har derfor ikke tilsidesat sin loyale oplysningspligı. Såfremt retten linder; at
sagsogte har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, gores dct gældende, at
sagsogerne ikke har lidt noget tab, idet forureningen ikke har betydning for
anvendelsen af huset og haven; Sagsogerne har ikke dokumenteret, at der
foreligger nogen værdiforringelse; og sagsøgerne har derfor heller ikke krav
på et forholdsmæssigt afslag;


Rettens bcgrundelse 0g #fgorelse

Det Iæzges til grund, al sagsogerne overtog ejendommen pr. 1. april 2008,
og at der i forbindelse med handlen ikke forelå oplysninger om forurening
på ejendommıen.

Efter skonsmandens erklæring Iægges til grund:. at et område på ca. 20
kvadratmeter på ejendommen  er foruırcnet ncd
gasolie; at forureningen er beliggende fra ca. 1-3 meter under terræn. og at
den forurenede jord har et volumen på ca. 40 kubikmełer.

Etter den miljøtekniske undersogelse sammenholdt med skonsmandens
erklæring łægges det Lil grund, at forureningen stammer fra tanksłationen;
der lå på  0g at oprensning fandt sted ultimo 2006.

Sagsogte har herefter til sagsogerne solgt en ejendom. der på
handelstidspunktet var behæfiet med en mangel.

Efter sagsogtes forklaring lægges til grund, at han sâ, at der fandt en
opgravning sted pà  og at han tænkte, at man ryddede op efter
den tankstation, der havde været på ejendommen .

Efier  forklaring; der er præcis og troværdig; lægges til
grund at hun sagde til sagsøgte, at der var blevet laget prover i haven på
Adresse	på grund af en mistanke om forurening .

Sagsugte har ved i forbindelse med handlen ikke at oplysc sagsogerne omı
opgraı 'ningen 0g det af  Joplyste tilsidesat sin loyale
oplysningsplig:.

Sagsoyte er derfor erstatningsansvarlig for det tab. sagsogerne har lidi.

Sagsozernes udgiti til oprensning al ejendommen og dermed udgifi til at

opna en mangelfri ejendom udgor ifolge skønscrklæringen 165.468,75 kr.

Under henvisning til, at forureningen er registrerel af regionen og Kort- og
Matrikelstyrelsen og er noteret i tingbogen; findes sagsøgernes tab at udgore
udgiften til oprensning . Den onıstændighed, at Region Syddanmark har
afgivet erklæring om, a1 jordforureningen er uden betydning for
cjendommens anvendelse til bolig med have, kan ikke tore til en anden
vurdering af tabets storrelsc.

Sagsogemnes påstand tages dcrfor til folge.

Sagsogle skal til sagsogerne betale 118.369.50 kr. i sagsomkostninger.

4.280 kr. dækker retsafgitien; 332 kr. dækker udgift til vidnet, 75.890 kr.
dækker udgiften til skonserklæringen; 6.617,50 kr. dækker udgiften til
afhjemling af skonsmanden 0g 31.250 kr. dækker sagsogernes udgift til
advokatbistand . Sidstnævnte beløb er incl. moms, idet sagsogcrne ikke er
momsregistreret.

Retten har lagt vægt på sagens værdi, omfang~ herunder at dcr har værel
afholdt syn og skon 0g udfald

Thi kendes for rct:

 0g
 betale 165.468,75 kr. med tillæy af procesrente af
100.000 kr. fra den 21. marts 2011 0g af 65.468,75 kr. fra den ]. maj 2012
samt sagens omkoslninger ned 118.369.50 kr.

De idomtc belob skal bctales inden [4 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter renlelovens $ 8a.