Sag om vurdering af fast ejendom og yderligere spørgsmål til vurderingsmand
Ret: Retten på Frederiksberg (1. instans)
Faggruppe: Skiftesag — Insolvensskifte
Sagsemner: Ægtefælleskifte;

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG





Udskrift af retsbogen

Den 24. april 2018 kl. 11.00 blev skifteretten sat af 

Der blev foretaget:
SKS SD-23/2010

Ægtefælleskifte





mod



2400 København NV

Ingen indkaldt eller mødt.

Der blev fremlagt:
Mail af 1.november 2017 fra vurderingsmand, Ejendomsmægler og Va-
luar, MDE,  vedlagt skønserklæring af 31. oktober
2017
Mail af 6. november 2017 fra vurderingsmand, Ejendomsmægler og Valu-
ar, MDE,  vedlagt skønserklæring af 6. novem-
ber 2017
Mail af 28. februar 2018 fra vurderingsmand, Ejendomsmægler og Valuar,
MDE,  vedlagt skønserklæring
Mail af 7 marts 2018 fra advokat Fabech-Larsen med forbehold om sup-
plerende spørgsmål til vurderingsmanden, Ejendomsmægler og Valuar,
MDE  og eventuel omvurdering af den faste ejendom belig -
gende  2400 København
Mail af 9. marts 2018 fra advokat Kirsten Bordinggaard med bilag
Mail af 20. marts 2018 fra skifterettens medhjælper, advokat Michael Stef -
fensen; med anmodning om godtgørelse for udlæg til 
på 10.000 kr. vedlagt faktura
Mail med brev af 5. april 2018 med bilag fra advokat Fabech-Larsen
Mail af 10. april 2018 fra advokat Kirsten Bordinggaard med bilag.


Skifteretten besluttede, at statskassen foreløbigt betaler udlæg for vurdering
på 10.000 kr. til medhjælper, advokat Michael Steffensen.

Retten afsagde

Kendelse

Sagens baggrund

Efter anmodning fra skifterettens medhjælper; advokat Michael Steffensen;
udmeldte skifteretten den 7. september 2017, Ejendomsmægler og Valuar,
MDE 
beliggende  2400 København NV.
Vurderingsmanden skulle fastsætte handelsværdien på skæringsdagen i hen-
hold til det af medhjælper udarbejdede vurderingstema af 22.juni 2017.

Den 1. november 2017 fremsendte Ejendomsmægler og Valuar; MDE 
sin skønserklæring af 31. oktober 2017 til parterne og skifterettens
medhjælper, der den 9. november 2017 videresendte den til skifteretten.

Ved brev af 9. november 2017 anmodede advokat Fabech-Larsen vurde-
ringsmand, Ejendomsmægler og Valuar, MDE  om kopi af det
materiale fra Boligsiden. dk, som vurderingsmanden i skønserklæringen
havde oplyst; var brugt til prisfastsættelsen. Den 20. november 2017 sendte
skønsmanden materialet og oplyste, at dette ikke var det eneste grundlag for
vurderingen; men også hans egne erfaringer med salg om boliger i nærmere
angivne områder.

Parternes påstande 0g synspunkter

Advokat Fabech-Larsen har ved brev af 7. marts 2018 på vegne af
 meddelt; at vurderingsresultatet ikke på det foreliggende
grundlag kan anerkendes, 0g at der i første omgang ønskes stillet suppleren-
de spørgsmål i relation til vurderingsresultatet, herunder vurderingsmandens
opfattelse af, om ejendommen; der på vurderingstidspunktet var en to-fami -
lies ejendom; med Københavns Kommunes tilladelse ville kunne nedlægges
til en en-familie ejendom; og afhængig af besvarelsen tages der forbehold
for at begære en ny vurdering.

Det er gjort gældende; at vurderingen bør være 3.700.000 kr. idet det af vur-
deringensrapporten fremgår; at villalejligheder ikke var så attraktive i 2009,
hvor to-families ejendomme kunne sammenlægges til et 1 families hus, der
kunne have en vurderingspris på 4.500.000 kr. modsat 4.000.000 kr. for en
villalejlighed Det er endvidere gjort gældede; at der fra denne vurdering bør
fradrages mindst 300.000 kr. Det er endelig gjort gældende; at vurderings -
manden må redegøre nærmere for de pågældende vurderinger.

Advokat Kirsten Bordinggaard har på vegne af  prote -
steret mod, at der stilles yderligere spørgsmål til vurderingsmanden; idet
ejendommen i 2009 var 0g fortsat i dag er et to-families ejendom; og at det
derfor er uden betydning, at det af skønserklæringen pkt. 11, fremgår, at en

2-families ejendom i 2009 vil kunne nedlægges til en en-families ejendom.
Det er således overflødigt at undersøge; hvad værdien af ejendommen var i
2009, hvis den kunne sælges som et 1. families hus.

Det er gjort gældende; at vurderingen i skønserklæringen på 4.200.000 kr.
bør lægges til grund.


Skifterettens begrundelse og afgørelse

Parterne har ønsket, at værdien af fællesboets tre faste ejendomme fastsættes
ved sagkyndig vurdering i henhold til et vurderingstema fastlagt med skifte-
rettens medhjælper. Vurderingsmændene er udpeget af Danske Ejendoms -
mæglerforening, 0g efter parternes fælles ønske; er udmeldelsen af en af
vurderingsmændene udskiftet med en anden.

Der foreligger nu tre skønserklæringer i dette offentlige skifte; der har verse -
ret siden 2010, og hvor der den 23. februar 2017 blev afsagt dom i en civil
sag anlagt i skifteretten. Dommen omhandlede blandt andet spørgsmål ved-
rørende fællesboets faste ejendommen og konklusionen angående ejendom-
men beliggende  2400 København NV var sålydende:


Sagsøgte tilpligtes at anerkende; at ejendommen beliggende 
2400 København NV, udtages af sagsøgte pr. skæringsdagen den 31. au-
gust 2009, anses som værende ejet i personligt regi, og medregnes ved bo-
delingen efter ejendomsmæglervurdering af ejendommen pr. skæringsdagen .

Henset til den tid, der er forløbet fra vurderingsmand, Ejendomsmægler 0g
Valuar, MDE  fremsendte sin skønserklæring sammenholdt
med indholdet af denne og den omstændighed, at ejendommen beliggende
 2400 København; var en to-families ejendom på skæ -
ringsdagen og fortsat er det, finder skifteretten ikke grundlag for, at det tilla-
des at stille yderligere spørgsmål til vurderingsmanden: Værdien af ejen -
dommen fastsættes således på skæringsdagen i henhold til skønserklæringen
til 4.200.000 kr.

Thi bestemmes

Skifteretten tillader ikke; at der stilles yderligere spørgsmål til vurderings -
mand, Ejendomsmægler 0g Valuar, MDE  i relation til skøn-
serklæring af 31.oktober 2017.

Værdien på skæringsdagen af den faste ejendom ejendommen beliggende
 2400 København; fastsættes til 4.200.000 kr.

Sagen udsat på medhjælpers udarbejdelse af boopgørelse.

Skifteretten hævet.