Sag om, hvorvidt sagsøgerne, som køber af fast ejendom, kan gøre krav om erstatning gældende mod sælger og virksomhed, der har udstedt tilstandsrapport med fejlagtig oplysning om ejendommens tagbelægning
Ret: Retten i Aalborg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;

RETTEN / AALBORG





Udskrift af dombogen

D0 M


afsagt den 30. septembcr 2011 af Retten i Aalborg; 9. afdcling.


BS 9-644/2009


 0g


8600 Silkeborg
mod



2) OBII Ingeniorservicc A/S
Bredskilie Allé 11
8210 Århus V


Cnder dcnnc Sa" dcr er anlagt den 2 marts 2009 har 
04  nedlagt pastand 0/1 at dc sagsogic.
 0g OBH Ingeniorservice A/S, dommes in solidum
subsidiært alternativt til at betale 131.200 kr. med procesrente fra sagens
anlæg til betaling sker.


 har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært mod betaling
af et mindre beløb end det påstævnte.


OBH Ingeniørservice A/S har nedlagt påstand om frifindelse


Dommen er i medfør af retsplejelovens $ 218a, stk. 2, affattet uden en
fuldstændig sagsfremstilling:


Sagens omstændigheder er i korte træk følgende:

 8600

Silkeborg; til salg gennem ejendomsmæglerfirma Home i Silkeborg til en
kontant udbudspris på 2.100.000 kr.


Der blev 1 forbindelse hermed udarbejdet en tilstandsrapport for
ejendommen af en bygningssagkyndig tilknyttet OBH Ingeniørscrvice A/S.
Af dennc tilstandsrapport af 2 marts 2006 fremgår undcr bcmærkningcrnc
til bygningsbeskrivelsen blandt andet:


"2. Er dcr bygningsdele; der normalt er tilgængelige. som ikke
har kunnet besigtigcs?
Gulve uncer vceg- til vaeg-tæpper i vcerelser og stue moc nord
s0M1/ gulve under Jast belcgning 1 kælderetage er ikke
besigtiget . Der kan disse steder forekomme skader; det ikke er
muligt at registrere

Der er ikke under punktet anfort noget oın ejendommens lag.


Af et resumé af husetiersynet under dcn bygningssagkyndiges gencrelle
kommentarer til bygningernes tilstand fremgår det af tilstandsrapporten
nærmere:

"Boligen er tradtionelt opforı og vedligeholdelsesstanden er god
Kun almindelig lohende vedligeholdelse skal udfore Sæclger
har indrettet badevcrelse i kælderen; køkken er moderniseret og
der er ny tagbelægning; 7

Endvidere fremgår det af tilstandsrapporten vedrørendc sælgerens
oplysninger om ejendommen for så vidt angår ejendommens tag blandt
andet, at der er adgang til tagrummet; at hverken taget eller skotrender;
inddækninger; tagrender eller nedløb havde været utætte, 0g a der ikke
havde været foretaget reparationer efter fugt-, 9 råd-, svampe - eller
insektskader .


 der var interesseret
1 ejendommen, besigtigede ejendommen et par gange, hvorunder de 1
forbindelse med den første besigtigelse fik udleveret den udarbejdede
salgsopstilling.


 har om disse besigtigelser af huset forklaret, at

ejendommens tag på tidspunktet for begge besigtigelser var dækket af sne.


 kobte herefter
ejendommen til den udbudte salgspris på kontant 2.100.000 kr.


Af købsaltalcn mcllcm partcrnc frcmgår under sælgcrcns oplysninger undcr
punkt 2 om cjcndommcns fysiske forhold. at dcr vcdrorcndc "bygningcns
fysiske stand henviscs til den udleveredc tilstandsrapport"


Under punkt 4 vedrorendc lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvcrvclsc af
last ejendom m.v . fremgar endvidere:


"Bygningens fysiske forhold

Kober bekræfter ved sin underskrift pa kobsaftalen

4L VaTc gjort bekendı med. &t handlen cr omtauct af reglerne 1
Lov 0121 forbrugerbcskyttclsc vcd crhvcrvclsc al fast cjcndom
I7V

at køber fra den medvirkende ejendomsmægler inden algivelse
af købstilbud har modtaget kopi af tilstandsrapport for
ejendommen.
udarbejdet den: 02.03.2006
udarbcjdct af:  OBII Ingeniorscrvicc

at køber fra den medvirkende ejendomsmægler inden afgivelse
af købstilbud har modtaget oplysning om ejerskifteforsikring

Sælgeren underskrev den 18. april 2006 et endeligt skøde på vilkår som i
købsaftalen. Af dette skøde fremgår blandt andet:



4
SÆLGERERKLÆRINGER MED VIDERE


Vedrørende bygningens fysiske stand henvises i øvrigt til den
udleverede tilstandsrapport.


Køber erklærer endvidcrc at være bekendt med den af OBH
Ingeniørservice den 2. marts 2006 udarbejdede tilstandsrapport

for ejendommen

Ved brev af 17 april 2007 rettede  på vegne

for at reklamere over ejendommens tag. Det hedder i brevet herom
nærmere:


har som kobere af ovennævnte ejendon kontaktet mig; idet de
har konstateret; at der trænger vand og fugt ned gennem
tagbelægningen.

Mine klicnteı er i forbindelse med købet al cjendomumen gåct ud
fra. al dcr var talc 0171 el nyt lag idct dctlc frcmgår af
tilstandstapportens side 5

Mine	klicnter	har	anmcldt	skadcn	OvCr	for
cjcrskiłicforsikringssclskabct. dcr i forstc omgang har afvist a2
udbetale crstatning .

Vi vil nu kontakte ejerskilielorsikringsselskabct igen med krav
0/71 erstatning.

Da det er uvist; om der vil blive givet dækningstilsagn; skal jeg
herved for god ordens skyld reklamere over for Dem som sælger
og forbcholdc mig på minc klicntcrs vcgnc al frcmsættc krav om
erstatning begrundet 1 dcn Iejlagtige oply  sning 1 Lilstands -
rapportcn.

Jeg har samtidig reklameret over for den bygningssagkyndige;
der har udarbejdet tilstandsrapporten '

Da  0g OBH Ingeniørservice A/S afviste at være
erstatningsansvarlige overfor 
har sidstnævnte herefter anlagt denne sag med endelig påstand
som anført.


Der har under sagen været afholdt syn og skøn vedrørende ejendommens
tag; og den udmeldte syns- 0g skønsmand, bygningskonstruktør 
har i erklæringer af 7. maj 2010 og 8 december 2010 besvaret
parternes spørgsmål således:

"Spg. 1



en forbedring efter princippet "nyt for gammel" . [ bekræftende
fald bedes skønsmanden oplyse forbedringsdelen i procent af
den samlede udbedringsudgift.

Ad spg. B
Dct cr skonsmandens, vurdering at eksist. tagpladers
maximale levetid cr 50 år. Skonsmandcn vurdercr, at
forbcdringsdclcn cr ca. 80 %

Spg. 3
Det bcdes på baggrund af tagbelægnings tilstand konkrct.
hvilken restlevetid taget har. inden udskiftning vil værC
fornoden .

Ad spg 3
Det cr skonsnuandlens vurdering, at total lcvetiden pa
tagpladerne ikke overskrider tidligere anslact lcvctid på
nax. 5() ar.

Dcr ses begr ndlende afskallinger samt Fcv nCr 1 samlinger,
hvor malingen cr ved at afskallc. Dcrudover scs der
fugtskjoldcr pa bagsiden af tagplader i tagrum.

Spg: 4
Syns- og skønsmanden har i det tidligere afgivnc svar B anført;
at det er skønsmandens vurdering, at eksist. tagpladers maximale
lcvetid CI 50 år. Skønsmanden Lurderer 1 ovrigl. {l
forbedringsdelen er ca. 80 %

Skonsmanden bedes oplyse; om oplægning af nye tagplader vil
medfore cn forbedring; eller on der alene vil være tale om en
levetidsforlængelse.
Såfremt der alene er tale om levetidsforlængelse; bedes denne
oplyst; når i øvrigt henses til besvarelsen af spørgsmål 3 .

Ad spg; 4
Det er skønsmandens vurdering, at oplægni ing af nye
tagplader vil medfore cn forbedring samtidig mcd en
levetidsforlængelse på tagdækningen gencrelt. (Levetiden er
vurdcret ud fra standardlevetid på 50 år på samme type
tagplader). Der skal derfor forventes en max. resterende
levetid på 8-9 år på de eksist, tagplader.'

Der har under sagen været afgivet partsforklaringer af 
0g  Da dommen som anført er affattet uden en
fuldstændig sagsfremstilling; er disse forklaringer ikke gengivet i dommen;

 har til støtte for
dcres påstand overfor  son1 sælger gjort gældende; at denne
ved 1 forbindelse mcd salget af cjendommen al have fremlagt en
tilstandsrapport med oplysning 0n7, al cjendommcn havde CIl ny
tagbelægning; har tilsikret sagsogernc; at dette var tilfaldet. Hvis der ikke cr
talc 0/1 Cil tilsikring; har  1 hvert fald handlet
ansvarspådragende med en tilregnelsesgrad, der son minimum konstituerer
grov uagtsomhed ved mod bedre vidende at havc oplyst, at der var ny
lagbelægning på ejendommen. Dct har for sagsøgernc været bestcmmende
lor deres beslutning om at købe ejendommen til den udbudte salgspris; at
ejendommens tagbelægning var n!. og det har ikke for sagscgernc. der ikke
CI 1 besiddelse al' bygningsmæssig sagkundskab, Valicl abenbart, {l
taghelægningen ikke Véll ny_  skal derfor Saninen mec
mcdsagsøgte crstaltc sagsøgcrncs tab som folge af; at den tagbelægning; som
cjendoınmen rent faktisk havdc på ovcrtagclsescagcn. kun hıvde cn skonnet
restlevetid på 8-9 år mod Cn forventelig levetid for CI ny tilsvarcndc
lagbelægning på 50 år svarcndc til det påstævntc bcløb.


 har Lil støue [or
deres påstand overfor OBH Ingeniorservice A/S 50i ansvarlig for den
by gningssagkyndige. der har udfærdiget tilstandsrapporten til brug for salget
af ejendommen. gjort gældendc. at dcnnc har handlct crstatningspådragende
ved i tilstandsrapportcn at havc anfort, at dcr var en ny tagbelægning; selv
0m1 han son bygningssagkyndig burde have konstaterct; at dette ikke var
tilfældet. Den bygningssagkyndige har da ogsa erkendt. at der er tale om en
urigtig oplysning 1 tilstandsrapporten. Det har for sagsøgerne værct
bestemmende for deres beslutning om at købe ejendommen til den udbudte
salgspris på 2.100.000 kr., at ejendommens tagbelægning var ny, og det har
ikke for sagsøgerne, der ikke CI 1 besiddelse af bygningsmæssig
sagkundskab, været åbenbart, at dette ikke var tilfældet. Den
bygningssagkyndige skal derfor in solidum med sælgeren erstatte
sagsøgeres tab som følge af, at den tagbelægning, som ejendommen rent
faktisk havde på overtagelsestidspunktet, kun havde en skønnet restlevetid
på 8-9 år mod forventeligt en levetid på 50 år for en ny tilsvarende
tagbelægning.

 har gjort gældende; at han ikke i forbindelse med handlen
har afgivet nogen garanti for, at der var nyt tag på ejendommen. Han har
således ikke givet nogen oplysninger herom kobsaftalcn . Dct forhold, at
oplysningen fremgår af tilstandsrapporten, kan ikke betragtes som nogen
garanti fra hans side; idet han som sælger ikke kan gøres ansvarlig for
oplysningerne
bygningssagkyndigc. Sagsøgerne har ikke løfict dcrcs bcvisbyrde for, at dcr i
forbindelsc med handlen er givet en garanti eller tilsikring vedrørcndc taget.
Endvidcre har sagsogerne ikke løltet deres bevisbyrdc for; al oplysningen
har værct afgorende lor deres køb af ejendommen: Hertil kommer. al
cjendommen pa det tidspunkt; hvor tilstandsrapponten blev udarbejdel.
allcrede Var 1erdinnsat på grundlag al cjendomm "1; Stand 0gnavnli ,
bcliggcnhed . Sagsogerne har på denne baggund Iıeller ikke løliet
bevisbyrden for, at de har lidt noget tab.


OBH Ingeniorservicc A/S har gjort gældende. at kobspriscn ikke var fastsat
undler forudsætning al; at tagbelægningen var ny. hvilket Iremgår al den
omstændighed; at udbudsprisen svarende til den senere købspris blev lastsat
inden udarbejdelse af tilstandsrapporten. Sagsøgerne har dcrfor ikke lidt
noget økonomisk tab Hertil kommer; at det på tidspunktet for handlcns
indgåelse har været åbenbart også for en lægmand at tagbclægningen ikke
Vaf ny. 0g at der ma have værct tale om en fejlskrini 1 tilstandsrapporten.
Undcr alle omstændigheder kan sagsogernc alcnc krævc crstatning svarcndc
til dagsværdicn af taget svarendc til maksimalt omkring 20 % af priscn [or cl
nyt tag:


Rettens bcgrundclse og afgørelse.


Det lægges i overensstemmelse med syns- og skønsmandens erklæringer til
grund, at ejendommen ikke havde nyt tag på tidspunktet for
tilstandsrapportens udarbejdelse; men at ejendommen var forsynet med det
oprindelige tag fra ejendommens opførelse i 1971. Det er derfor en urigtig
oplysning; når det i tilstandsrapporten er oplyst; at ejendommen havde en ny
tagbelægning;


Der er 1 købsaftalens punkt 2 vedrørende sælgerens oplysninger om
ejendommens fysiske forhold henvist til den udleverede tilstandsrapport.

Det samme gør sig gældende med hensyn til skødet, hvor der vedrørende
sælgerens erklæring om ejendommens fysiske stand er henvist til
tilstandsrapporten; jf. herved skødets punkt. 4 Der cr således tale om, at
oplysningerne 1 tilstandsrapporten om ejendommens fysiske stand er en del
af aftalegrundlaget mellem ejendomshandlens parter.


Der cr talc om cn oplysning; der som sælgcrcrklæring har karakter af en
tilsikring fra sælgerens side. Da taget ikke var nyt, er  derfor
crstatningsansvarlig ovcrfor sagsøgerne for det tab, som Sagsøgernc i den
forbindelse har lidt. Dette tab kan opgores til forskellen mellem værdien al
Ct nyt [ag 0g værdien af det bestående tag på købstidspunkiet. Da værdien af
et nvt tilsvarende tag. som eftcr skonsmandens vurdering vil have en levetid
pa 50 a1 , kan ansaues til 160.000 kr. inklusiv momıs; 04 da veerdien al det
bestående lag elier skonsmandens vurdering kan ansæettes til 28.800 kr.
inklusiv moms svarende til en restlevetid for taget på 9 Or, kan sagsogernes
iah opgores til 131.200 kr. svarenle til dct påstæevnte belosh.


Dct kan ikke anscs for bcvist; al sagsøgernc; som forud for købct havdc
besigtiget huset på tidspunkter; hvor tagct Var dækkct af sne, sclv skulle
have VrC opmærksomme på, at taget ikke var nyt eller 1 øvrigt havc
tilsidesat deres undersøgelsespligt.


Dcn urigtigc oplysning 0177 cjcndommcns Iag CI afgivet al den
bygningssagkyndigc i tilstandsrapportcn. Dct kan ikke cfer den stedlundnc
bevistorelse fastslås. hvorledes denne fejl næcrmere er sket. mcn uanset
årsagen hcrtil findes den bygningssagkyndige at have handlct
erstatningspådragende overfor køberne ved 1 tilstandsrapporten at have
anført under hans generelle kommentarer til bygningernes tilstand, at
tagbelægningen var ny, hvilket han som bygningssagkyndig burdc have
været klar over ikke var tilfældet.


På denne baggrund findes OBH Ingeniørservice A/S erstatningsansvarlig
sammen med medsagsøgte  overfor sagsøgerne.


Sagsøgernes principale påstand tages derfor til følge.


Efter sagens udfald skal de sagsøgte betale sagsomkostninger til sagsøgerne,

jf. retsplejelovens $ 312, stk. 1, med et beløb, som fastsættes til 39.158,75
kr. Beløbet består af dels dækning af sagsøgernes udgifter til advokatbistand
med 25.000 kr. inklusiv moms, godtgørelse af retsafgift med 4.140 kr:. samt
godtgørelse af sagsøgernes afholdte udgifter til syn og skøn med 10.018,75
kr.


Ihikcndcs LolLeL:


 og OBII Ingeniorscrvice A/S skal indcn 14 dage fra dato in
solidum til  bclalc
131.200 kr, med procesrenie la den 2. marts 2009 samt s Asomkostningeı
mcd 39.158.75 kr


Dc idomtc sagsomkostninger forrentes cficr rcntclovens Sa.