Sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt lejemålet er omfattet Boligreguleringsloven § 29 b eller § 5, stk. 1
Ret: Retten i Randers (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Retspleje og civilproces;

RETTEN 1 RANDERS





Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 17. april 2012 i sag nr. BS 5-1749/2010:



8900 Randers C
mod


8600 Silkeborg

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen; der er afgjort med deltagelse af boligdommere; vedrører spørgsmålet
om, hvorvidt lejemålet er omfattet af Boligreguleringsloven $ 29 eller $ 5,
stk. 1 . Sagen er afgjort i medfør af retsplejelovens $ 253.

Sagsøgerens påstand er, at sagsøgte tilpligtes at anerkende; at huslejenævn -
safgørelse af 25. august 2010 j.n. H. 42-10, vedrørende lejemålet
 8900 Randers C, hjemvises til huslejenævnet til fornyet be -
handling; idet lejemålet er omfattet af Boligreguleringsloven $ 5, stk. 1_

Sagsøgtes påstand er, at sagsøgeren tilpligtes at anerkende; at lejeaftalen
vedrørende  8900 Randers C pr. 1. september 2001
er omfattet af Boligreguleringsloven $ 29C, og at sagen skal fremmes ved
boligretten.

Oplysningerne i sagen

Det i sagen omhandlede lejemål, er indgået den 1. september 2001. Af
lejeaftalens $ 11 fremgår bl.a. umiddelbart efter en trappelejeklausul:

"Uafhængig af ovenstående regulering er udlejer berettiget til at foretage
Jejeregulering efter de i Jovgivningen anførte regler om
omkostningsbesteint leje, men aldrig ud over det lejedes værdi. 11

Der er mellem partemne enighed on, at den ejendom; hvori lejemålet er
beliggende; pr. 1.januar 1995 var en privat andelsboligforening med 10
beboelseslejemål, hvoraf 2 var udlejet af andelsboligforeningen. Der er
således enighed om; at ejendommen på daværende tidspunkt var omfattet af
Boligreguleringsloven $ 29 b, 2 punktum:. Der ex ligeledes enighed 0n, at
ejendommen på et tidspunkt mellem 1. januar 1995 og 1. september 2001 af
andelsboligforeningen blev solgt til en privat udlejer.

Spørgsmålet om støxrelsen af den leje; sagsøgeren skulle betale; blev i 2002

indbragt for Huslejenævnet i Randers, der den 8. september 2004 traf 
afg0relse om, at lejen skulle nedsættes. Afgorelsen blev truffet med 
henvisning til Boligreguleringsloven § S, stk. 1. A fgorelsen blev af sagsr-igte 
indbragt for boligretten, der den 11. februm 2010 hjemviste sagen til fornyet 
behandling ved huslejenævnet, på grund af inhabilitet ved et af de 
nævnsmedlemmer, der havde deltaget i afgørelsen . 1--luslejenævnet i Randers 
traf den 17. august 2010 fornyet afgørelse i sagen, hvorefter lejen blev 
godkendt. Afgørelsen blev truffet i medfør af Boligreguleringslov en§ 29c, 
jf S 2%, 2. pkt. 
Rec1el0runcll:1u t> b b 
Boligreguleringslovens § 29 b fik sin nuværende fonnulering ved lov nr. 
419afl.juni 1994. 
Lovforslaget, jf L 229 af 6. april 1994, indeholdt oprindelig alene en § 29 b, 
der svarede til 1. pkt. i den nugældende § 29 b. 
Af de almindelige bemærkninger til lovforslaget fremgår bl.a.: 
''Ejendomme med 6 eller fæne beboelseslejligheder i regulerede 
kommuner overføres til lejelovens område. Hern1ed fritages disse 
ejendomme fra reglerne om omkostningsbestemt huslejeberegning (clog 
således, at det omkostningsbestemte lejeniveau fastholdes som 
maksimum), reglerne om afsætning og binding til vedligeholdelse samt Je 
særlige regler om varsling af iværksættel se af forbedringsarbej der." 
Af de specielle bemærkninger til lovforslagets § 4, stk. 5, fremgår bl.a. 
"Det foreslås i den nye bestemmelse i § 4, stk. 5, at undtage lejeforhold i 
ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder fra reglerne om lejens 
stø1Telse m.v. ved lejeaftalens indgåelse, de komplicerede regler om 
omkostningsbestemt leje og de hertil knyttede regler om vedligeholdelse. 
Ændringen foreslås at skulle gælde for ejendomme, som den 1. januar 
1995 indeholder 6 eller fæne beboelseslejligheder. Ved at knytte 
lejlighedsantall et sammen med et bestemt tidspunkt opnås, at senere 
lejlighedssammenlægninger ikke bevirker, at ejendommen igen bliver 
omfattet af den omkostningsbestemte leje. Dette princip svatcr til, hvad 
de:-g~::lder for 80% ejendommene i Boligrcgulcringslo\'en § 4, stk. 2, nr. 
2." 
Af de specielle bemærkninger til § 29 b, jf lovforslagets § 2, nr. 61, 
fremgår: 
"Det foreslås at samle de reg]er, som gælder for lejefastsættelsen for de 
mindre ejendomme, som pr. 1. januar 1995 ikke længere skal være 
ornfa11e1 af clen omkostningsbestemte leje, i et særskilt knpitel." 
Af de SJJecielJe bemærkninger til § 29 c fremr;år: 
"Det foreslås, at ændre lejefas1sættelsen og lejereguleringen for cle 
omfattede "småejendomrne" således, at reglerne i lejelovens kzipitel \/]]] Side 2/7

om ændring af lejevilkår gælder for disse cjenclornrne. Det1e bevirker, at 
lejefastsættelse og -regulering for disse ejendomme ikke længere skal ske 
i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje; men efter 
lejelovens bestemmelser om det lejedes værdi. 
Baggrunden for at overføre de mindre ejendomme fra bl.a. 
Boligreguleringsloven lejeberegningsregler til lejelovens regler -med den 
modifikation, at det lejedes værdi for disse ejendomme er det 
urnJ.;_u:;luingsl.k.:ik1uk nivc::.:tu -er i:;ær d 0nskc om at ktlt 
administrationen af disse ej endomrne." 
Ved Boligudvalgets betænkning af 5. maj 1994 til L 229 blev der foreslået 
en ændring til § 29 b, idet 2. pkt. blev foreslået indsat. Af bernærlrningerne 
til ændringsfo rslagets§ 2, nr. 5, fremgår: 
"Ved den foreslåede tilføjelse til bestemmelsen i § 29 b præciseres, at det 
i ejendomme ejet af private andelsboligforeninger er antallet af 
lejligbeder, der (pr. 1. januar 1995) udlejes af foreningen, som er 
afgørende for, om ejendommen er omfattet afregleme i kapitel IV A." 
Parternes synspunkter 
Sa2sø2eren har gj011 gældende, at Boligreguleringsloven s kap. IV A alene 
gælder de ejendomme som pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboel­
seslejligheder. Ejendommen i denne sag omfattede pr. 1.januar 1995 i alt 10 
beboelseslej ligheder, hvorfor udgangspunktet er, at ejendo1IB11en ikke er et 
småhus men en storejendom, således at lejen skal reguleres efter reglerne 
om omkostningsbestemt leje. 
Udgangspunktet fraviges i det tilfælde, hvor lejeforholdet er omfattet af 
undtagelsesbestemmelsen i Boligregule1ingsloven § 29 b, 2. pkt. Henset til 
at andelsboligforeningen ikke pr. 1. januar 1995 udlejede mere end 6 bebo­
elseslejligheder i ejendommen, var ejendommen således under andelsbolig­
foreningens eje omfattet af småhuskapitlet. En ejendom, der er ejet af en an­
delsboligforening der udlejer 6 eller færre beboelseslejligheder, kan imidler­
tid efter en naturlig ordlydsfortolkning af§ 29 b, 2. pkt. godt ændre status i 
det tilfælde, at ejendommen bliver solgt af andelsboligforeningen. Datoen l. 
januar 1995 kan ikke tillægges nogen betydning i relation til § 29 b, 2. pkt. 
Boligreguleringsloven § 29 b, 2. pkt. er en undtagelsesbestemmelse der ale­
ne tilsigter at beskytte andelshaverne, således at man slipper for det besvæ1 
og den yderligere administration der ligger i at drive en omkostningsbes temt 
ejendom i forhold til et smålrns. De beskyttelseshensyn der ligger heri, opbø­
rer med at eksistere ved ejendommens b011salg til en privat investor, og føl­
gelig heraf ophører undtagelsesbestemmelsen i Boligreguleringsloven § 29 
b, 2. pkt. også. Der er ingen holdepunkter i lovens ordlyd for at antage, at 
private investorer skal kunne nyde godt af undtagelsesbestemmelse n i for­
bindelse med opkøb af en andelsbo ligforening. Sidc?,/7

Der kan ikke gives sagsøgte meclholcl i, at det er ejendommens status pr. l. 
janwir 1995 der er relevant for om ejendommen nu er et srnåhus eller en sto­
rejendom. Ejendomme omfattet af BoligreguleringsloYen ~ 29 bl. pkt. kan 
efter en almindelig ordlydsfortolkning ikke senere skifte retlig status. Dette 
folger af, at 1. pkt. er skrevet i datid, således at det er forholdene pr. l. janu­
ar 1995 der er relevante. Omtvistede ejendom er imidlertid som udgangs­
punkt ikke noget småhl1s, idet den indeholder l O beboelseslejligheder. Om-
pkt. men derimod af undtagelsesbestemmelsen i Boligreguleringsloven§ 29 
b, 2. pkt. der -helt tydeligt -ikke omt8ler ejendommens slc1lus i clntidsvcn­
dinger, men i nuticlsvendinger. 
Omtvistede ejendom var indtil bortsalget til en privat investor omfollet af 
ovennævnte 2. pkt. Med overdragelsen til investoren opf)1lder ejendommen 
ikke længere betingelserne for al være omfattet af Boligreguleringsloven § 
29 b, 2. pkt. og ejendommen faldt derfor tilbage til Boligreguleringsloven 
udgangspunkt 
Adskillige bestemmelser i boligreguleringsloven l~jemler mulighed for at en 
ejendom kan ændre status i kraft af ejerskifte jf bl.a. § 4, stk. 2. 
Da huslejenævnet således har truffet afgørelse efter en forkert bestemmelse, 
skal sagen hjemvises til huslejnævnet til fornyet behandling. 
SaQsø[?Jl; har gjort gældende, at der ikke er grundlag for at hjemvise sagen til 
Huslejenævnet, da Huslejenævnet korrekt har fastsat lejen jævnfør Boligre­
guleringslovens § 29 C. Det kan uomtvistet lægges til grund, at ejendommen 
pr. 1. januar 1995 var en andelsforening, der på dette tidspunkt alene udleje­
de 2 lejligheder. Boligreguleringslovens kap. lV, A gælder for lejeforhold i 
ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller fæne beboelseslejlig­
heder. Det fremgår således allerede af ordlyden, at lejefastsættelsen skal ske 
som forudsat af huslejenævnet. Det kan ikke tillægges afgmende betydning, 
at Boligreguleringsloven § 29b, 2. pkt. ikke nævner datoen 1. januar J 995, 
idet 2. pkt. skal læses som en præcisering af l. pkt. og ikke en undtagelse til 
1 . pkt. Dette stottes bl.a. af bernærkningc:rnc til det ændring.sfurslilg, LiCJ fur­
te til indsættelsen af 2. pkt. 
Østre Landsrels afgørelse refereret i T:BB 2010.320 er i direkte modstrid 
med ordlyden af Boligreguleringslovens § 29 B samt bernærlrningeme til 
derrne bestemmelse. Afgørelsen er desuden i strid med en række forndgåcn ­
de buslejenævns- og byretsafgørelser jf bl.a. afgørelsen offentliggjort i 
Grundejernes Domssamling 2008/03. Østre Landsret liar således fejlagtig 
sluttet modsætningsvis fra bestemmelsen, at spørgsmålet om fastsæi-telse af 
huslejen i en tilsvarende situation ikke skal afgores efter reglerne i Boligre­
g11leringslovens kap. ]V A Østre Lmclsret lrnr derved i sin afgørelse reelt 
hm tiltaget sig en lovgivende kompetence. Sid(· 4/7

Måtte retten give sagsøgeren medhold i, at Jejefastsættelsen skal ske efter
Boligreguleringsloven $ 5, stk. 1, er sagsøgte enig i, at sagen bør hjemvises
til huslejenævnet .

Rettens begrundelse 0g afgprelse
To voterende;  udtaler:

Det er ubestridı; al ejendommen; hvori lejemálet er beliggende; pr. 1.januar
1995 indeholdt mere end 6 beboelseslejemål. Ejendommen er således ikke
omfattet af ordlyden af Boligreguleringsloven $ 29, 1. pkt. Det er ligeledes
ubestridt; at ejendommen ikke længere ejes af en andelsboligforening Ejen-
dommen er således heller ikke omfattet af ordlyden af Boligreguleringsloven
8 29b, 2. pkt.

En fortolkning af Boligreguleringsloven $ 29b, som er i strid med bestem-
melsens ordlyd, kræveI; at der i forarbejdeme er faste holdepunkter foI, at
bestemmelsen skal forstås på en anden måde; end det er kommet til udtryk i
bestemmelsens formulering.

Sammenkædningen af en ejendoms status med et specifikt tidspunkt fremgår
eksplicit af Boligreguleringsloven $ 29b, 1. pkt. 0g $ 4, stk. 5, men ikke af
Boligreguleringsloven $ 29b, stk. 2 Bestemmelsen læst i sammenhæng med
lovens øvrige bestemmelser støtter således ikke; at bestemmelsen skal for-
stås på en anden måde, end det er kommet til udtryk i bestemmelsens formu-
lering

Af forarbejdeme fremgår, at fommålet med at undtage mindre ejendomme fra
bl.a. reglemne om omkostningsbestemt leje var at lette administrationen af
disse ejendomme, således at ejere af mindre ejendomme kunne spares for
indviklet administration. Så længe en ejendon er ejet af en privat andelsbo-
ligforening, hvor typisk kun en mindre del af beboelseslejemålene udlejes af
foreningen; mens den resterende del bebos af foreningens andelshavere;
stemmer det overens med formålet, at bestemmelsen tillige skal anvendes
for sådanne ejendomme under hensyn til antallel af udlejede lejemål uanset
ejendommens stønrelse i øvrigt. Hensynet gør sig imidlertid ikke på samme
måde gældende; når en sådan ejendom ikke længere ejes af en andelsbolig -
forening 0g beboelseslejemålene i det hele udlejes. Der er således ikke i be-
stemmelsens fomål holdepunkter for at antage; at bestemmelsen ikke skal
fontolkes i overensstemmelse med ordlyden.

Det forhold, at der i de særlige bemærkninger til bestenmelsens 2. pkt. i pa-
rentes står anført datoen 1.januar 1995, tilsiger heller ikke; at bestemmelsen
skal fortolkes på anden måde, end det er kommet til udtryk i fonmuleringen;
idet bemærkningerne kun omtaler ejendomme; der er ejet af private andels-
boligforeninger, og ikke tager slilling til den situation; hvor ejendommen ik -
ke længere er ejet af en sådan.

Da lejefastsættelsen for det konkrete lejemål således skulle være sket efter
Boligreguleringsloven $ 5, sık . ], og ikke som sket i huslejenævnet efter Bo-
Jigreguleringsloven $ 29c, stemmer disse voterende for at tage sagsøgerens
påstand on sagens hjemvisning til huslejenævnet til følge.

En voterende;  udtaler:

Buligreguleıiugsluvcu 8 29 b, 2. pkı. m lorsıas sum en præcisering at
bestennelsens 1_ pkt mıed den følge; at en andelsforening der pr. 1.januar
1995 udlejer 6 eller fæne lejligheder til ikke andelshavere, er omfattet af de
lempeligere lejeberegningsregler i Boligreguleringsloven $ 29 c; uanset at
andelsforeningens ejendom pr. 1.januar 1995 i øvrigt omfattede mere end 6
beboelseslejligheder; og uansel om der efter den 1.januar 1995 sker ænd-
ringer adkomstforholdene

Boligreguleringsloven $ 29 b, 1. pkt. og 2. pkt. skal således læses og for -
tolkes i sammenhæng, henunder i lyset af lovens tilblivelse 0g navnlig
bemærkningeme til ændringsforslagets $ 2, nr. 5, hvori det udtrykkeligt
anføres, at den foreslåede tilføjelse er en præcisering af, at det er antallet af
lejligheder; der udlejes af andelsforeningen (pr. 1.januar 1995), der er
afgørende foI, om ejendommen er omfattet af 1. pkt. Lovgiver har således
ikke med tilføjelsen i 2 pkÉ. villet ændre lovens udgangspunkt; hvorefter det
er antallet af udlejede beboelseslejligheder pr. 1.januar 1995, der er afgør -
ende for, hvilke lejeberegningsregler; der finder anvendelse. Henvisningen i
bemærkningeme til datoen 1.januar 1995 relaterer sig direkle til antallet af
lejligheder; der udlejes pr. 1 januar 1995, og ikke ejendommens adkomst-
forhold pr. 1.januar 1995, hvorved lovgiver også implicit har præciseret; at
efterfølgende ændringer af udlejningsejendommens adkomstforhold er irele-
vante

Eventuelle ændringer i udlejningsejendommes status efter ].januar 1995 har
lovgiver heller ikke andet steds i loven tillagt vægt, feks. ændres lejebereg -
ningsreglerne ikke for et Jejemål i en ejerlejlighedsejendom; der pr. 1 januar
1995 blev ejet af en udlejer; der ejede 6 eller fæne beboelseslejligheder;
uanset at beboelseslejligheden; som lejemålet omfatter; efterfølgende over-
drages til en ejer, der ejer 0g udlejer langt flere end 6 beboelseslejligheder.
Det vil endvidere ikke blot være vhensigtsmæssigy, men også stridende mod
lejelovgivningens generelt gældende beskyttelseshensyn; hvis lejebereg -
ningsregleme skulle være afhængige af de 1il enhver tid gældende tilfældige
adkomstforhold.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet.

Sagsomkostningeme er fastsat til dækning af sagsøgerens udgift til advokat-
bistand. Beløbet er fastsat under hensyn til sagens omfang og karakter, her -
under at hovedforhandlingen og en væsentlig del af forberedelsen alene har
vedrørt delsporgsmålet om, efter hvilke regler lejen skal fastsættes .

Thi kendes for ret:

Sagen hjemvises til huslejenævnet til fomyel behandling-

Sagsøgte;  skal inden 14 dage til sagsøgeren;
 betale sagens omkostninger med 12.500 k.