Sagen drejer sig om fraflytningsopgøret mellem udlejer og lejer efter ophør af et erhvervslejemål
Ret: Retten i Esbjerg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

RETTEN	ESBJERG





DOM

Afsagt den 24. marts 2014 i sag nr. BS 10-1272/2012:



6700 Esbjerg
mod




Sagens problemstilling

Denne sag drejer sig om fraflytningsopgøret mellem udlejeren og lejeren ef-
ter ophør af et erhvervslejemål.

Parternes påstand


skal betale 1.001.608,33 kr. med tillæg af procesrente fra den
13. oktober 2012


selvstændige påstand nedlagt påstand om frifindelse.

 har nedlagt påstand om fiifindelse.

 har nedlagt en selvstændig påstand
om, at  skal betale 1.590.655 kr. med procesrente i
første række fra den 9. november 2012, i anden række fra kravets fremsæt-
telse i retten den 18.juni 2013.

Sagens nærmere omstændigheder

Denne dom indeholder ikke er fuldstændig sagsfremstilling; da kun en del af
sagens bilag er gengivet i dommen, jf. retsplejelovens $ 218a, stk. 2.

I1990 opførte Aktieselskabet af 1. februar 1980 A/S en erhvervsejendom på
 Esbjerg: Der er i sagen fremlagt de oprindeli -
ge tegninger og udbudsmateriale med "omfangsbeskrivelse og tilbudsgrund-
lag" fra bygningens opførsel

Ejendommen blev efter opførslen udlejet til HTH Køkkener AS.

Ejendommen blev senere solgt til selskabet  (herefter
udlejeren) .

HTH Køkkener A/S afstod den 30. november 2007 lejemålet til
 (herefter lejeren).

12008 fremlejede lejeren lejemålet til MT Foods A/S (herefter fremlejetage -
ren) som væsentligt ombyggede lejemålet til brug som Burger King restau -
rant. Der blev i den forbindelse stillet en garanti på 1.mio. kr. i Danske
Bank til sikkerhed for lejerens opfyldelse af samtlige forpligtelse efter leje-
aftalen.

Imail af 25. juli 2011 opsagde  på vegne af lejeren leje -
målet. Partere blev efterfolgende enige om at fraflytningstidspunktet skulle
være den 31.juli 2012

Parteme havde op til fraflytningstidspunktet en del korrespondance om fra-
flytningen. Udlejeren skrev bl.a., at lejemålet skulle afleveres i samme gode
stand som ved overtagelsen .

Ibrev af 13.juli 2012 skrcv lejcrcn til udlejercn bLa:

"På vegne min klient skal_ jeg foreslå, at der indhentes tilbud på reetab-
lering h.t. de forpligtelser, der følger af lejekontrakten;
Dette beløb betales til fuld 0g endelig afgørelse af mellemværendet;
således at man ikke risikerer; at der i første omgang foretages tuld-
stændig reetablering hvoretter en ny lejer selv vil til at indrette 0g
ændre pà det, der blev reetableret .

Udlejeren sendte den 16. juli 2012 de oprindelige tegninger og omfangs -
beskrivelsen fra det oprindelige byggeri til Jejeren med bemærkning om, at
afleveringen den 31.juli 2012 forventedes at finde sted i henhold til vedlag-
te tegninger 0g beskrivelser.

Imail af 18. juli 2012 skrev  på vegne lejeren bLa til ud-
lejeren:


Jeg vil gerne have bekræftet at jeg/vi skal rydde lejemålet hvor Burger
King er helt, for alle vægge; lonter, vand 0g el installationer, nye etab-
lerede toiletter
Så når vi rykker ud står der et stort rum med rå cement lofter, vægge,
gulve og ingen el på nær i kontorområdet, hvor der er nymalet loft;
vægge 0g el udtag i loft med kabelbakker på væggene.


Imail af 19. juli 2012 svarede  på vegne udlejeren bLa::


Med hensyn til aflevering har vi lige siden vi modtog opsigelsen med-
delt dig hvordan lejemålet skal afleveres; vi har så sent som for et par
dage siden ydermere sendt dig tegning over den indretning der skal ske

aflcvcring i og cn bcskrivclsc af matcrialcr m.v idc cnkcltc rum hCr -
under overflader. Så ja alt hvad der er sket af ændringer siden da skal
førcs tilbagc.


Udlejeren indkaldte til afleveringsforretningen på lejemålet den 31. juli
2012. I indkaldelsen til afleveringsforretningen skrev udlejeren; at der i for-
længelse af afleveringsfonetningen ville blive foretaget en gennemgang af
lejemålet af Rambøll A/S. Rambøll A/S ville lave et notat over; hvilke arbej-
der der manglede at blive udført i forhold til de forpligtelser; der fulgte afle-
jekontrakten.

Den 31.juli 2012 blev der gennemført en afleverinesforretning; hvor i hvert
tilfælde 
0g advokat  deltog

Imail af 8. august 2012 skrev advokat  i Danske
Bank i relation til udbetaling af garantien bLa :

Men hvad angår omkostninger til reetablering er det således, at
der afholdtes afleveringsfonetning på lejemålet den 31.7.2012 (
På dette møde blev det aftalt; at Rambøl skulle udfærdige €n oversigt
over de arbejder der skulle udføres  og indhente priser På udgiftere
ved at udføre disse arbejder. Hverken oversigt eller prisoverslag fore -
Jigger på nuværende tidspunkt.


Den 3. september 2012 sendte udlejeren lejeren notatet udarbejdet af Ram-
bøll A/S med en oversigt over de arbejder; der skulle udføres i og omkring
lejemålet . Rambøll A/S havde opgjort de samlede udgifter til reetablering til
1.467.956 kr.

Ibrev af 5. september 2012 skrev lejerens advokat, advokat  til
udlejeren og bad om yderligere dokumentation for mangler ved lejemålet.
Han skrev herudover bl.a. til udlejeren:


På mødet	ejendommen i forbindelse med afleveringsforetningen
blev det aPåtei at der skulle udarbejdes en rapport; 0g at der herefter på
basis af denne rapport skulle indhentes tilbud på udbedring af de
mangler der måtte være ved lejemålet;


Jeg beder dem drage omsorg for; at der udarbejdes de aftalte doku-
mentationer, således afmin klient har en chance for at tage stilling til
de krav der måtte blive rejst.

Udlejeren sendte den 6. september 2012 kopi af de beskrivelser på tilbudsli -
ster; der Iå til grund for de enkelte entreprenører . Det blev samtidig oplyst; at
arbejdet kun vedrørte reetablering af lejemålet.

Den 13. september 2012 sendte udlejeren en faktura på 444.818,33 kr, for
husleje for august, september 0g oktober måned 2012 0g en faktura på
556.790 kr. for omkostninger til reetablering af lejemålet .

Det er oplyst; at udlejeren rykkede lejeren for betaling af fakturaerne den 8.
oktober 2012

Ibrev af 9. oktober 2012 afviste lejeren ethvert krav fra udlejeren under hen-
visning til crhvcrvslcjclovens $ 74, stk . 2. Lcjcrcn krævcdc samtidig garanti -
beløbet 0g indbetalt depositum tilbagebetalt.

Udlejerens påstand mod Iejeren er sammensat således:

Udgifter til reetablering opgjort af Rambøll til
Diverse uforudsete udgifter
Udgifter til rådgivning 0g styring af entreprise
Samlet udgift (exkl. moms)
Fratrukket garantien
Fratrukket depositum
Samlet krav i anledning afreetablering
Huslejekrav for august; september 0g oktober måncd		444.818,33 kr.
Krav i alt


Lejerens selvstændige påstand mod udlejeren er sammensat således:

Tilbagebetaling af garantibeløb
Tilbagebetaling af depositum inkl. moms
Krav i alt


Sagen er anlagt den 19. oktober 2012.

Forklaringer

 har forklaret bl.a., at han ejer 50 % af selskabet
 Den bygning; som denne sag drejer sig onl, ligger tæt på Bil -
ka i Esbjerg. Ejendommen blev opført i 1990 med HTH køkkener som lejer.
 var selv med til at opføre bygningen; da han var forhand-
ler af HTH køkkener og skulle drive forretning fra ejendommen. Han har
været medejer af det kommanditselskab, der ejede ejendommen. Advokat
 5 der
administrerede kommanditselskabet; Da ejerkredsen fik en henvendelse fra
 om muligheden for udlejning til Burger King; var de først
betænkelige; Advokat  forslog; at de kunne stille krav om en ga-

ranti til sikkerhed for reetableringsudgifteme. Da Burger King var indstillct
på at stille garantien; blev fremlejeaftalen med den nye lejer accepteret.

Fra de modtog opsigelsen 0g frem til fraflytningstidspunktet; var der meget
korrespondance mellem udlejeren 0g lejeren; særlig i juni og juli 2012
 stillede forslag om et reduceret lejemål, så de kun lejede en
del af ejendommen. De forslog også en reduceret husleje. Forhandlingeme
endte ikke ud i nogen aftale om fortsat udlejning; da udlejeren ikke var inte-
resseret i at udleje ejendommen delvist eller nedsætte huslejen. Der var helt
frem til dcn 24.juli 2012 forhandlinger med Burger King Holland og 
1 forsøg på at få lejemålet til at fortsætte på ændrede vilkår. De havde
blandt andet et møde i restauranten i ugen op til afleveringsfristen, hvor de
forsøgte at forhandle en løsning på plads. Udlejeren afslog de tilbud, der
kom fra Burger King; da de indebar en reduceret lejebetaling.

Under selve afleveringsforretningen deltog han sammen med 
der ejer 50 % afIS'et. Hendover deltog ingeniør 
fra Rambøll A/S . Fra lejerens side deltog  0g ad-
vokat 

Lejemålet blev under afleveringsforretningen gået igennem i det hele. Der
blev taget billeder. De var ret grundige og talte om, hvilke krav som udleje-
ren stillede til reetableringen Begge parter gik med rundt i lejemålet.

Det blev aftalt under afleveringsforretningen; at Rambøll A/S skulle lave et
notat om, hvad der skulle reetableres . Rambøll A/S skulle også indhente pri-
ser. Ingeniøren  vidste godt, at det skulle gå hurtigt
med at lave notatet, men det tog længere tid end først antaget. Han modtog
materialet den 31. august 2012, hvorefter de sendte det videre til advokat
 havde indhentet
2 eller 3 tilbud på hver fagentreprise. Udlejeren startede reetableringen; da
de havde sendt materialet til lejeren. Fra det tidspunkt, hvor de sendte speci-
fikationer til advokat  0g frcm til dcn 9. oktober 2012, hørtc de
ikke fra advokat  Da de fik brevet af9. oktober 2012 var de
kommet langt med reetableringen. På baggrund af brevet valgte de at stoppe
reetableringen. Efter en lille måneds tid gik de i gang igen og gjorde nu ree-
tableringen færdig; så lejemálet var ført tilbage til butik.

De forsøgte at leje ejendommen ud til butik igen; men det ykkedes ikke De
valgte derfor at indgå en lejeaftale med  der i dag driver re-
staurant fra ejendommen:. De kunne ikke spare noget på reetableringen; selv-
om ejendommen blev udlejet til  Reetableringsarbejdet blev
idet væsentligste udført i overensstemmelse med de tilbud;, som Rambøll
A/S havde indhentet. Dog kunne en fedtudskiller i udenomsarealet også bru-
ges af  hvorfor den ikke blev fjemet som ellers planlagt; Der
blev vistnok sparet 18. 20.000 kr. ved det. Det var ingeniøn  Vidne
dcr stod for rcctablcringcn.

Det er konekt, at han er professionel ejendoms- og udlejningsadministrator.
Han har beskæfiiget sig med køb og udlejning afbåde store og små Iejemål i
ca. 20 år.

 har i relation til beskrivelsen af det abejde, der skulle udfv-
res ifølge tilbudsblanketterne i tømrerentreprisen punktere 3.1, 3.5,3.6,
3.18, 0g 3,19 forklaret, at reetableringsarbejdet blev stoppet; da de fik indsi-
gelser fra advokatfirmaet Dahl den 9. oktober 2009. Da de startede op igen;
var dct med c andcn ingeniør fra Rambøll, dcr hed  P6 Dc fortsattc mcd	
at reetablere i overensstemmelse med  beskrivelse,
samtidig med at de gik i gang med  ønsker til det Jejede.
Han sparede ikke noget ved reetableringen; fordi  blev den
nye lejer. Det hele blev brækket ned og fjemet i forbindelse med etablerin -
gen af  Der var få skillevægge; der skulle etableres. Teknik-
rummet og kontoret er der stadigvæk. Det oprindelige projekt blev afleveret,
som det er beskrevet i projektmaterialet. Når der står i materialet; at der var
en skydedør; må den have været det oprindeligt. Det står i lejekontrakten
med HTH, at HTH skulle etablere et køkken i lejemålet; der skulle være en
del aflejemålet .

 har i relation til beskrivelsen afdet arbejde; der skulle udfø-
Tes ifølge tilbudsblanketteme i ventilation punkteme 7.1,7.2,7.6,7.7,7.80g
7.9 forklarct; at vcntilationsanlæggct på tagct 0g udsugningsanlæggct blcv
etableret i forbindelse med indretningen af Burger King restauranten, Leje-
ren havde lavet altemativ ventilation. Der var kun risten i nord - og vestfaca-
den, der var etableret. Det var en rist på 50 cm x 60 cm. Alt ud over risten i
væggen var fjemet. Det var det indvendige; der skulle reetableres.

 har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle udfø-
res ifølge tilbudsblankettere i anlægsarbejder punkt 8.8 forklaret; da de
skulle lave drive-in funktion til Burger King blev det krævet, at der blev
etablcret cn bom. De etablercde den, 0g den er i dag fjernet igen.

 har forklaret bl.a., at han ejer 10 % A-aktier i
 Han har bestemmende indflydelse i selskabet og er
samtidig direktør. Han er i dag ikke i beskæftigelse. Han er tidligere køkken-
mand ved HTH-køkkener i Esbjerg: Det var ham; der Iejede bygningerne af
HTH. Han var med, da ejendommen blev opført. Det var HTH- køkkener,
der lavede tegningerne til bygningen; men det var  selskab,
der stod for opførelsen. Da HTH-køkkener 2007 selv opførte en ny butik,
valgte  at indtræde som lejer. Selskabet
overtog depositummet. Ejendomsselskabet fremlejede til Burger King: Der
var i den forbindelse en del ombygning; og der blev stillet en garanti over
for udlejeren.

Da Burger King ikke kunnc få økonomien til at hænge sammen på grund af

huslejens stønelsc; opsagde de Iejemålet i 2011 med opsigelse pr, 31.juli
2012. I opsigelsesperioden forsøgte deat videreudleje til Burger King: Der
var blandt andet forhandlinger med  Deneo	der driver flere Burger King
restauranter i Sønderjylland. Senest havde de et møde i restauranten den 24
juli 2012, hvor  sagde efter det møde, at
han 0g  skulle overtage le-
jemålet. Et par dage senere blev han imidlertid kontaktet af  der
sagde; at han alligevel ikke kunne blive enig om lejevilkårene med


Han forsøgte forinden at få klarhed over; hvad der skulle reetableres. Han
prøvede at lave en aftale med  om, hvad der skulle genetab -
leres, Han syntes, at det var vanvittigt, at deres faciliteter skulle brækkes
ned.  sendte ham besked om, at afleveringsforretningen var
den J1.juli 2012. De indgik ikke nogen aftale om noget. I afleveringsfonret-
ningen deltog ud over ham selv  advokat  som hans repræ-
sentant,  og Person &  der er en af de andre ejere af bygnin-
gen. De mødtes om formiddagen. De var på tidspunktet for afleveringsfor-
rctningcn gåct lidt i gang med at brække ned, da lejemålet ikke kunne vide-
reføres . Under afleveringsforetningen gik de ikke rundt og kiggede på leje-
målet. Han var som lejer uden for indflydelse på hvad der skete. Han var
ren statist. Han gik og brækkede lidt ned samtidig. Han fik ikke påvist no-
get. De gik bare og brækkede noget ned, De havde lejet nogle nedbrydere fra
et fina på Fyn. Han var ikke med rundt, da der blev fotograferet. De taltc
kun meget lidt sammen Der blev ikke sagt noget om lejemålets stand. De
fik at vide; at de ville fw en opgørelse over, hvad det ville komme til at koste
at gøre lejemålet i stand. Det var ikke en aftale. Det var et diktat. De fik ikke
at vide, at Rambøll AS ville udarbejde en rapport med en opgørelse over,
hvad det skulle koste. De drøftede ikke noget om nogle frister . Afleverings-
forretningen var gennemført hen på eftermiddagen; Da udlejeren tog af sted,
fik de at vide; at der samme dag kL. 16 ville blive sat nye låse i.

Eftcr aflevcringsforrctningcn hørte han først fra udlejeren den 3. scptcmber
2012, hvor han modtog notatet fra Rambøll AlS. De sendte en indsigelse til
udlejeren den 9. oktober 2012. Herefter hørte de ikke noget. De modtog nog-
le fakturaer på arbejdet; med de var ikke specificeret. Han blev opkrævet
husleje efter lejemålet var udløbet, Han mener ikke; at han havde noget mø-
de med  on afleveringen den 16. juli 2012. De kan have
haft en telefonisk drøftelse. De tegninger; som udlejeren sendte til dem, var
ikke relevante; da tegningere ikke svarer til det endelig byggeri, som de op-
rindeligt overtog Han protesterede ikke; men bad i stedet om et møde med


Det var ham selv, der foreslog; at der skulle tindes en løsning hvor det hele
ikke skulle rives ned, for at blive bygget op på ny. Han foreslog; at der skul -
le laves en rapport om de forventede udgifter. Når udgifteme til genetable-
ring  var klarlagt; tilbød han at betale et bcløb "til fuld 0g cndcligc afgørelse

udcn dcr skete cn egentlig rcetablcring. Det tilbud blcv afvist. Han var rc-
præsenteret af  under afleveringsforretningen; da han var bange
for at blive manipuleret med. Han har ikke kendskab til advokat 
brev af 5. september 2012. Han bad advokat  om at proteste-
re mod frigivelsen af garantien. Han havde ikke nogen aftale med Rambøll.

Han deltog ikke i en egentlig gennemgang af lejemålet; da han ingen indfly-
delse havde på det, Advokat  havde kun meget lidt indflydelse
Han var personligt til stede, så han kunne se, hvad advokat  lave-
dc. Han selv gik rundt og kiggcde på dct, mcn dct var ikkc sammen med de
andre.

 har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle ud-
føres ifølge tilbudsblanketteme i murerentreprisen punktemne 2.1, 2.6,2.8,
og 2,10 forklaret; at det var kun ca. halvdelen af lejemålet; der blev brugt til
Burger King Den anden halvdel af lejemålet stod uberørt hen. Den del afle-
jemålet stod i samme stand som ved overtagelsen; Boringeme til skiltene
udvendig, var lavet af  til HTH skilte Det var med i den op-
rindelige bygningsbeskrvelse. De førte alle ledninger fra måleren i kabel-
bakker til receptionen; De har aldrig fræset ledning ned i betongnlvet

 har i relation til beskrivelsen af det arbejde; der skulle ud-
føres ifølge tilbudsblanketteme i lømrerentreprisen punkterne 3.1,3.5,3.6,
3.18, 0g 3,19 forklarct; at dcr var montcrct cn gips skillcvæg Dcn var rykket
2 meter i forhold til det oprindelige; da de etablerede spillehallen. Hvis de
havde reetableret gibsvæggen, ville den være blevet revet ned igen i forbin-
delse med etableringen af  Der har aldrig været en skydedør
mellem medelokalet og kontoret. Den oprindelige tegning er ikke korrekt på
det punkt. Der var en skillevæg i stedet for en skydedør. Skillevæggen står
der stadigvæk. Det var lejeren og ikke udlejeren; der etablerede køkkenet:.
Køkkenet var der ikke ved fraflytningen.

 har i rclation til bcskrivelsen af det arbejde; der skulle ud-
føres ifølge tilbudsblanketterne i el-entreprisen punktere 5, 5.1,5.2,5.3,
5.5,5.6,5.7,5.8, 5.10,5.11,5.13, 5.14, 5.17, 5.18 0g 5.19 forklaret; at de
oprindelige elinstallationer stadig var i lejemålet Der er et enkelt udtag der
er blevet flyttet. De førte strøm i kabelbakkeme; så han ved, at de var der.
Arkivet 0g toiletrummet har de ikke ændret på. Det var, som det var, da de
overtog det. De har forbedret toilettet midt i bygningen på alle vægge efter
krav fra myndighedere. Det er konekt, at han ikke gjorde indsigelser, da
han modtog tegningsmaterialet fra udlejeren i juni 2012 eller under afleve -
ringsforretningen. Han bad i stedet om et møde. Det var lejeren selv; der
havde leveret anaturet. Han kan ikke huske, om armaturet var der, da de af-
leverede lejemflet Den krævede belysning på toilettet, må ikke længere
etableres, da den tager for meget strøm. Han har derfor installeret en anden
belysning:

 har i rclation til bcskrivclscn af det arbejde; der skulle ud-
føres ifølge tilbudsblanketterne i malerentreprisen punkterne 6.1, 6.2,6.3,
6.10 0g 6.11 forklaret, at alle vægge; gulve og lofter oprindeligt blev overta-
get som rå beton.

 har i relation til beskrivelsen af det arbejde; der skulle ud-
føres ifølge tilbudsblanketterne i ventilation punkteme 7.1, 7.2, 7.6, 7.7, 7.8
og 7.9 forklaret; at han ikke ved, hvad demontering af ventilationsanlæg og
udsugningsanlæg omfatter; Der har aldrig været indsugning fra vest. Ind-
blæsningen fra nordfacadcn var der som oprindeligt.

 har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der skulle ud-
føres ifølge tilbudsblanketteme i anlægsarbejder punkt 8.8 forklaret, at det
var udlejeren selv, der etablerede bommen. Bommen er der stadigvæk.

Ingenior  har forklaret bl,a , at han er ansat i Ram-
bøll AS. Han fik i sommeren 2012 til opgave af  at registre-
re de mangler; der var i forbindelse med aflevering af lejemålet med Burger
King restauranten. Der skulle laves et udbud til håndværkere for hver entre -
prise. Han deltog i afleveringsforretningen den 31. juli 2012, hvor de gen-
nemgik hvert rum og registrerede, hvad der var af udeståender. 
gav udtryk for, at der var en aftale mellem Burger King og 
om den fremgangsmåde Advokat  deltog i afleveringsfor -
retningen sammen mcd Icjcrcn  Herudover deltog en re-
præsentant for Burger King og  Gennemgang startede om
fomiddagen 0g forløb sig over en times tid. De i sagen fremlagte billeder
blev alle taget under afleveringsforretningen . Afleveringsforretningen starte
de med, at han sammen med  Person
 gennemgik rummene på det overordnede plan.  Person?
advokat  gik rundt 0g pegede på ting der
skulle ordnes. Der var ting, der manglede at blive revet ned. Han gik lidt for
sig selv og registrerede og tog billeder; da indledningen var overstået . Han
kan ikke udtale sig om, hvordan de enkelte Parter deltog i afleveringsforret-
ningen, men det er ikke hans indtryk; at  "meldte sig ud"
på noget tidspunkt. Han blev der noget længere tid end de andre; da han
skulle registrere og tage billeder. Mens han gik rundt i lejemålet; var Burger
King stadig i gang med at demontere ting i lejemålet.

Da han skulle lave notatet om reetableringsudgifterne indhentede han et til-
bud for hver entreprise. En stor del af det beskrevne arbejde blev udført; in-
den de blev bedt om at stoppe reetableringen. Han kan ikke huske, hvornår
reetableringen blev stoppet; men det var  der mente; at de
ikke skulle fortsætte. Han mener ikke; at de gik i gang igen. Det var en kol-
lega ~ til ham, der overtog projektet, da der skal etableres restaurant til
 Han husker ikke, hvornår det var, Fra han stoppede projektet
efter  anvisning og til det nye projekt blev startet op, blev
dcr ikke rcctablcrct. Efter hans skøn var dcr rcctablerct for ca. % mio. kr, in-

den rcetableringen blev stoppet.

Han kender lidt til den nye entreprise med  da det var Ram-
bøll A/S, der lavede arkitekt 0g ingeniørprojektet til  efter af-
tale med  Det var hans kollega; der skul -
le stå for etableringen af de nye lokaler til  Iden forbindelse
kan der være foretaget den reetablering som han havde beskrevet var nød-
vendig Han kan ikke se, at udlejeren har sparet noget på deres reetablering
efter Burger King; ~ fordi der blev indgået en ny lejeaftale med 


 har i relation til beskrivelsen af det arbejde; der
skulle udføres ifølge tilbudsblanketteme i murerentreprisen punkterne 2.1,
2.6,2.8, 0g 2,10 forklaret; at der var huller i gulvet; ujævnheder 0g betonk-
ratere, der gjorde, at det skulle slibes, hvis gul vet skulle være som beskrevet
idet oprindelige udbudsmateriale; der lå til grund for bygningen opførelse;
jf: plantegningen af 22. februar 1990 og omfangsbeskrivelse og tilbuds-
grundlag af 23. maj 1990. Det var også nødvendigt at slibe gulvet í det om-
råde, hvor der ikke havde været restaurant. Arbejdet er rent faktisk blevet
udført Der havde været skilte 0g installationer på den udvendige betonfaca -
de. Der var spor etter skilte i form af huller; farveforskelle og aftegninger;
hvilket gjorde det nødvendigt at afrense den udvendige facade. Der var sat
13.950 kr. til arbejdet. Han er i tvivl; om arbejdet blev udført i forbindelse
med reetableringen: 1 dag erdet lavct, så nogcn må have lavet det. Ifølge dc
oprindelige tegninger skulle der oprindeligt været ført kabler ud til en recep-
tion midt i lokalet ved nedfræsning af ledninger. Han ved ikke; om det no-
gensinde er blevet gjort, men han stillede krav om det, da det fremgik af de
oprindelige tegninger, Han tror måske, udfræsningen er lavet; men at der al-
drig er blevet trukket kabler. Installation af receptionen med kabler 0g ud-
fræsning vil nok koste samlet ca. 4.000 kr. Der blev sat 18.100 kr. af til op-
gravning af fedtudskiller. Det arbejde var med i den samlede pris. Options-
prisen er en altemnativ pris, bvis man vælger ikke at grave fedtudskilleren op
Fedtudskilleren er aldnig blcvet gravet op. Han mener ikke; at handicaptoi
lettet blev brudt ned. Han ved ikke, om  anvender det i dag;
Han har ikke nogen specifik  pris for nedbrydningen af handicaptoilettet.

 har i relation til beskrivelsen afdet arbejde; der
skulle udføres ifølge tilbudsblankettere i tømrerentreprisen punktcmc 3.1,
3.5,3.6,3.18, 0g 3,19 forklaret, at det fremgik af de oprindelige tegninger,
at der skulle være en gips skillevæg en celleskydedør og et køkken. Da det
ikke var der, har han medregnet det i det reetableringsarbejde, der skulle ud-
føres. Han ved ikke; om gips skillevæggen rent faktisk er blevet opført.

 har i relation til beskrivelsen af det arbejde; der
skulle udføres ifølge tilbudsblanketterne i el-entreprisen punktere 5, 5.1,
5.2,5.3,5.5,5.6,5.7,5.8,5.10, 5.11,5.13, 5.14, 5.17,5.18 og 5.19 forklaret;
at han har 'gcnncmgåct cjcndommen i forhold til dct oprindclige udbudsma-

teriale, der lå til grund for bygningen opførelse; jf. plantegningen af 22. feb -
ruar 1990 og omfangsbeskrivelse og tilbudsgrundlag af 23 . maj 1990. Han
havde en elinstallatør til at gennemgå bygningen sammen med ham. Når han
har skrevet; at noget skulle laves; var det, fordi det afleverede skulle bringes
i overensstemmelse med de oprindelige tegninger. Der var kabelbakker alle-
rede; men der skullc montcrcs ydcrligcrc 86 mctcr kabclbakkcr. Optionspri-
serne er normalt ikke med i sammentællingen.

 har i relation til beskrivelsen af det arbejde; der
skulle udføres ifølge tilbudsblanketterne i malerentrepriser punkterne 6.1,
6.2,6.3,6.100g 6.11 forklaret; at det er korrekt; at alle vægge, gulveog lof-
ter oprindeligt var rå beton. Hans løsning er billigere; end hvis det skulle
bringes tilbage til den oprindelige stand, da det ville kræve; at fliser, fliselim
og maling skulle fjernes. Optionspriseme er ikke medtaget i hans opgørelse.

 har i relation til beskrivelsen af det arbejde; der
skulle udføres ifølge tilbudsblanketterne i ventilation punktere 7.1, 7.2, 7.6,
7.7,7.8 og 7.9 forklaret, at hele ventilationsanlægget blev fjemet. Da det
fremgår af de oprindelige tegninger; at der skulle være indblæsning fra vest
og nord, har han taget det med i sin opgørelse over det, der skulle rectable-
res . Der sad en rist på muren med en studs ind i nmmet; hvor man kunne
påmontere en kanal . Han kan ikke svare på, om man kunne se på væggen,
om kanalen havde været der. Ham bekendt var der ikke kanaler ud til den
rst, der var monteret på nordfacaden.

 har i relation til beskrivelsen af det arbejde, der
skulle udføres ifølge tilbudsblanketterne i anlægsarbejder punkt 8.8 forkla -
ret; at der var sat 1.000 kr. af fjernelse afbom

Advokat  har forklaret bl.a., at han kom ind i sagen; fordi
 kontaktede ham i ferien; da han ønskede; at han skulle deltage i
afleveringsforretningen;  var usædvanlig oprørt og nervøs .
Han var langt fra den person; som han kendte. Advokat  var på
ferie på det tidspunkt så han påtog sig opgaven; Han så kun marginalt på sa-
gen inden afleveringsforretningen. Han var dog klar over; at der havde været
forligsforhandlinger. Han husker ikke; om han kendte til advokat 
brev af 13.juli 2012. Han kendte lokalerne fra tidligere; da han har
været medejer 15 17 år med en ejerandel på op mod 9 %. Han solgte sin
ejerandel for fire år siden til de andre ejere.

Afleveringsforretningen var den 31.juli 2012. Forholdene i lejemålet var ka-
otiske; da der gik ngtigt mange mennesker rndt i lejemålet. Der var et gulv;
dcr var ved at blive brækket op 0g kørt væk. Af de tilstedeværende kendte
han kun  Der var også en ingenior
derude. Han havde forestillet sig, at de skulle gennemgå lejemålet mínutiøst;

henviste bare til, at Rambøll A/S ville komme med en rapport. Han

spurgte ind til flere ting men blev hver gang henvist til Rambølls rapport,
 havde et ønske om, at nogle af de etablerede installatio-
nerne kunne blive stående til en ny lejer.  henviste til, at le-
jemålet skulle reetableres fuldt ud. De kunne ikke blive enige; og
 ville have lov til selv at nedtage
nogle installationer for at sælge dem videre. Hertil svarede 
at det  ville fjerne; skulle være fjemnet senest kl. 15. Han
gik rundt i lejemålet sammen med 
Han talte lidt med dem begge to. Til alle spørgsmål var svaret fra 
"Nu må vi se, hvad Rambøll A/S når frem til. Han mener ikke; at
der blev indgået nogen aftaler med Rambøll A/S. Han talte ikke med medar-
bejderen fra Rambøll A/S.

Iaugust 2012 fik han en henvendelse fra  der var blevet
bekendt med, at udlejeren ville trække på garantien på 1 mio. kr. i forbin-
delse med fraflytningen. Det var  ikke tilfreds med. Han
skrev i den forbindelse en mail til  fra Danske Bank. Når han
brugte fonnuleringen "På dette møde blev det aftalt;. 1 var der tale om en
forenkling af, hvad der rent faktisk var sket på afleveringsforretningen. De -
taljerne om afleveringsforretningen vedkom ikke  Persor
retteligt have stået at udlejeren under afleveringsforretningen redegjort
for . 0g at de havde valgt ikke at tage slagsmålet med udlejeren; men tage
til efterretning:

Når han i brev af 5. september 2012 skrev, "På mødet på ejendommen i for-
bindelse med afleveringsfonetningen blev det aftalt, at der skulle udarbejdes
en rapport; og at der herefter på basis af denne rapport skulle indhentes til-
bud på udbedring af de mangler der måtte være på lejemålet" , handlede det
om, at dc valgtc ikkc at tage krigen. De ville ikkc tage en ophedct diskussion
under afleveringsfonetningen. Det blev under afleveringsforretningen sagt
til dem, at det var sådan det var. Han havde ikke været med til at beslutte; at
Rambøll A/S skulle lave en rapport. Det var udlejeren; der havde besluttet;
at den skulle laves. De valgte ikke at sige ~ fra. De sagde fra overfor, at de ik-
ke gennemgik lejemålet i detaljer. Han havde undcr afleveringsforretningen
bare en hyggesnak mellem 
deltog  stod og kogte et andet sted. Det var
 egen beslutning; at han ikke deltog i snakken: Det var på det
tidspunkt bedst at holde  adskilt. Afle-
veringsfonretningen adskilte sig fta tidligere afleveringsfonetninger, som
han havde deltaget i

Han husker ikke, hvornår han hørte fra udlejeren første gang efler afleve -
ringsforrctningcn. Han har nok modtagct udlcjcrcns brcv af 8. august 2012,
hvor udlejeren oplyser, hvorår rapporten fra Rambøll A/S forventedes fær-
dig Han lagde den på sagen og husker ikke; om han besvarede den eller
sendte en kopi til  Person
ren om at fremsende en nærmere specifikation over det arbejde; der skulle

udføres . Da han modtog bilagsmaterialet; overlod han det til advokat 
der herefter førte sagen videre.

Parternes synspunkter

 har til støttc for sin påstand gjort gældende; at udle-
jeren har krav på, at lejemålet afleveres i reetableret stand som ved lejemå-
lets påbegyndelse. Udlejeren har rettidigt gjort sit krav gældende Der er in-
gen formkrav til udlejerens reklamation; som kan være mundtlig. Procedu-
ren i erhvervslejelovens $ 74 kan fraviges ved aftale. 1 denne sag er der ind-
gået en aftale om afventning af Rambøll A/S' rapport med indhentede tilbud
vedrørende istandsættelse. Da lejeren ikke rettidigt har gjort indsigelser mod
opgørelsen af istandsættelseskravet; og der heller ikke i retten ex ført bevis
for, at opgørelsen ikke svarer til de faktiske reetableringsomkostninger; skal
Icjcren bctale rcetablcringsudgifter i overensstemmelse med det af Rambøll
AJS opgjorte krav . Udlejeren er herudover berettiget til at kræve leje afleje-
ren i istandsættelsesperioden fra august til oktober 2012, da lejeren har ud-
vist grov culpa ved ikke at aflevere lejemålet rettidigt i den aftalte reetable-
rede stand. Kravet kan kræves fonentet med procesrente 30 dage fra faktura-
datoen.

 har til støtte for sin påstand gjort gæl -
dende, at reklamationsfiisten i erhvervslejelovens $ 74, stk. 2, ikke er op-
fyldt. Der er ikke mellem partermne aftalt; at der skulle anvendes en anden
fremgangsmåde end den i erhvervslejelovens $ 74 foreskrevne. Udlejeren
kan derfor ikke gøre krav gældende vedrørende lejemålets stand ved fraflyt-
ningen. Lejeren er i øvrigt ikke forpligtet til at betale for reetableringsarbej -
de i det omfang; som udlejeren gør gældende; uanset om reklamationsfristen
var opfyldt ellcr cj. Udlcjcrcn cr ikke berettiget til at kræve lcje af lejcren i
istandsættelsesperioden, da det ikke er aftalt i lejekontrakten. Udlejeren har
uberettiget trukket garantien på 1 mio. kI , hvorfor garantien sammen med
det erlagte depositum skal tilbagebetales til lejeren.

Rettens begrundelse og resultat

Udgifter til reetablering

Dct læggcs til grund, at  på baggrund af sin egen mail af
18.juli 2012, der blev besvaret af  i mail af 19.juli 2012
var klar over, at udlejeren ville kræve hele lejemålet afleveret i reetableret
stand som ved lejemålets begyndelse. Det lægges også til grund, at lejemålet
i hovedtræk blev gennemgået under afleveringsfonetningen; hvor både udle-
jeren og lejeren deltog; På baggrund af den eficrfølgcndc korrcspondance fra
advokat  Tidne	0g advokat  forklaring i retten; lægges det
også til grund, at udlejeren og lejeren i forbindelse med afleveringsfonetnin-
gen indgik en aftale om, at den endelige opgørelse af udlejerens krav mod
lejeren skulle afvente en rapport fra Rambell A/S, bvor den mere nøjagtige

udgift til reetablering var opgjort.

Udlejeren har under de omstændigheder ikke fortabt sit krav vedrørende le-
jemålets stand ved fraflytningen, jf. erhvervslejelovens $ 74, stk. 2

På baggrund af Rambøll A/S' opgørelse af udgiften til reetablering af leje-
målet; der støttes af ingeniør  forklaring og fotoma-
terialet; er det bevist; at udgiften til reetablering svarer til det af udlejeren
opgjorte beløb på 1.717.956 kr. Lejeren skal derfor betale dette beløb med
fradrag af depositum 0g garantien;

Udlejerens påstand tages således i det hele til følge for så vidt angår reetab -
leringsudgiften.

Huslejebetalingen for august; septenıber 0g ohtober 2012

Lejeren skal som udgangspunkt kun betale leje for tiden indtil lejefonholdets
ophør. Det lægges til grund, at lejeren skulle være fraflyttet den 31. juli
2012, 0g at det lejede skulle afleveres i samme stand som ved overtagelsen.

Etter bevisførelsen må det imidlertid lægges til grund; at lejemålet på fra-
flytningsdagen ikke var reetableret i overensstemmelse med det afialte; og at
der skulle gennemføres et omfattende og tidskrævende reetableringsarbejde
cftcr fraflytningstidspunktet; der ikke var fardiggjort i oktobcr 2012.

Lejeren har ved ikke at aflevere lejemålet i kontraktsmæssig stand groft
misligholdt lejeaftalen. Lejeren har soı følge heraf pligt til at erstatte udle-
jerens dennes tab af huslejeindtægter i istandsættelsesperioden:

Udlejerens påstand tages således i det hele til følge for så vidt angår husleje-
betalingen.

Lejerens selvstændige krav på tilbagebetaling af garanti 0g depositum

Da udlejerens krav på istandsættelse af Iejemålet er bevist, har udlejeren væ-
ret berettiget til at kræve garantibeløbet udbetalt og tilbageholde det af leje-
ren betalte depositum. Udlejeren frifindes derfor for lejerens krav om tilba -
gebetaling af garantien 0g depositum .

Forrentning

 krav forrentes med procesrente 30 dage efter faktu-
[aen €[ afsendt, svarende til den 12. oktober 2012, jf. rentelovens $ 3, stk. 2

Sagsomkostninger

Da  GI den tabende part, skal selskabet er-

statte modparten de omkostninger; som rctssagen har påført dcnnc, jf rcts-
plejelovens $ 312, stk. 1.

Sagsomkostningeme fastsættes til 91.240 kr., hvoraf 24.340 kr. dækker ud-
giften til retsafgift, 1.900 kr. dækker udgiften til vidneførsel og 65.000 kr.
dækker udgiften til advokatbistand.

Retten har ved fastsættelse af udgiften til advokatbistand Iagt vægt på sagens
karakter og værdi .

Thi kendes for ret

 skal betale 1.001.608,33 kr. med til-
læg= af procesrente fra den 19. oktober 2012 til 

 skal betale 91.240 kr. i sagsomkost-
ninger til 

Sagsomkostningeme forrentes efter rentelovens $ 8 a.

Beløbene betales inden 14 dage.