Sag om, hvorvidt sagsøgte er berettiget til at kræve husleje/forpagtningsafgift reguleret i henhold til bestemmelserne om pristalsregulering i forpagtningskontrakt af 28. januar 1987
Ret: Retten i Aalborg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;
Lejeret;

/

RETTEN I AALBORG
DOM

afsagt den 24. september 2020

Sag BS-56957/2019-ALB

Sagsøger
(advokat Hanne Bruun Jacobsen)

mod

Sagsøgte
(advokat Mogens Olesen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen, der er anlagt den 12. december 2019, angår, om Sagsøgte, er berettiget til at
kræve husleje/forpagtningsafgift reguleret i henhold til bestemmelserne om
pristalsregulering i forpagtningskontrakt af 28. januar 1987.

Sagsøger, har fremsat følgende påstand:

Principalt
Sagsøgte skal anerkende, at den varslede forhøjelse af forpagtningsafgif-ten er
ugyldig.

Sagsøgte skal tilbagebetale kr. 44.188 med tillæg af sædvanlig procesren-te af

kr. 4.418,80 fra den 1. november 2019
kr. 4.418,80 fra den 1. december 2019
kr. 4.418,80 fra den 1. januar 2020



/

2

kr. 4.418,80 fra den 1. februar 2020
kr. 4.418,80 fra den 1. marts 2020
kr. 4.418,80 fra den 1. april 2020
kr. 4.418,80 fra den 1. maj 2020
kr. 4.418,80 fra den 1. juni 2020
kr. 4.418,80 fra den 1. juli 2020
kr. 4.418,80 fra den 1. august 2020

Subsidiært
Sagsøgte skal anerkende, at forpagtningsafgiften for Adresse, 9000 Aalborg, med
virkning fra den 1. november 2019, udgør årligt kr. 189.508,58.

Sagsøgte skal tilbagebetale kr. 43.429,50 med tillæg af sædvanlig proces-rente af

kr. 4.342,95 fra den 1. november 2019
kr. 4.342,95 fra den 1. december 2019
kr. 4.342,95 fra den 1. januar 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. februar 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. marts 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. april 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. maj 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. juni 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. juli 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. august 2020

Sagsøgte, har fremsat påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens 218
a, stk. 2.

Oplysningerne i sagen
Det fremgår af sagen, at Virksomhed A/S 1 og Person 1 og Person 2 den 28. januar
1987 indgik forpagtningskontrakt vedrørende Adresse 9000 Aalborg. På adressen
blev der etableret bodega/restauration ved navn ”Restauration” . Det fremgår af
kontrakten, at det til virksomheden hørende restau-rationsinventar, service,
maskiner og driftsmidler, hører under forpagtningen. Den årlige forpagtningsafgift
udgør 120.000 kr., og den reguleres hvert år pr. 1. november efter det til enhver tid
gældende reguleringspristal. Reguleringen fin-der sted første gang dem 1.
november 1987 på grundlag af reguleringspristallet pr. 1. juli 1985 på 150.3.
Bortforpagteren betaler alle udgifter i forbindelse med



/

3

ydelser på de på lejligheden påhvilende prioriteter og ejendomsskatter, mens
forpagterne betaler fællesudgifter til ejerforeningen, samt alle øvrige omkost-
ninger i form af lønninger, offentlige afgifter, forbrugsudgifter, forsikringer,
indvendig vedligeholdelse samt udvendig vedligeholdelse af forretningsfaca-den.
Det forpagtede skal benyttes til restaurationsvirksomhed, og det er en be-tingelse
for forpagtningsaftalen, at forpagterne kan opnå det fornødne nærings-brev som
restauratør med alkoholbevilling, samt at miljø- og levnedsmiddel-kontrollen
godkender lokalerne.

Person 1 og Person 2 drev Restauration på adres-sen. De overdrog fra den 15.
september 1990 forpagtningskontrakten til Person 3 og Person 4. Det fremgår af
tillæg til forpagtningskontrakten af 18. september 1990, at Virksomhed A/S 1 har
underskrevet som udlejer, mens Person 1 og Person 2 har underskrevet som
udtrædende forpagtere og Person 3 og Person 4 som indtrædende forpagtere.

Person 3 solgte med overtagelse den 15. marts 2003 Restauration til Person 5 for
150.000 kr. svarende til købesummen for Goodwill.

Forpagtningsafgiften blev med virkning fra den 1. november 2008 forhøjet fra
172.419,36 kr. årligt til 180.059,14 kr. Baggrunden for forhøjelsen var en pristals-
regulering.

Sagsøger købte derefter Restauration og indtrådte i den forbindelse i
forpagtningsaftalen pr. 15. november 2016. Der blev den 15. februar 2017 udar-
bejdet et tillæg til forpagtningskontrakt mellem Sagsøger, Virksomhed A/S 2
(tidligere Virksomhed A/S 1) og Person 5.

Ejendommen er pr. 1. juli 2019 overdraget fra Virksomhed A/S 2 til Sagsøgte.

Sagsøgte varslede den 6. september 2019 en forhøjelse af den årlige for-
pagtningsafgift fra 188.598,36 kr. til 241.624,00 kr. Det fremgår af varslingsskri-
velsen, at Sagsøgte i forbindelse med overtagelsen af ejendommen havde
konstateret, at forpagtningsafgiften var forkert beregnet og ikke var reguleret i
henhold til kontraktforholdet. Det fremgår endvidere, at Sagsøgte var klar over, at
der var tale om en meget væsentlig ændring og stigning, men at det kun var en
engangsforeteelse.

Sagsøger gjorde indsigelser ved brev af 19. september 2019, og Sagsøgte fastholdt
den 1. oktober 2019 den varslede forhøjelse. Sagsøger fastholdt sin indsigelse den
14. oktober 2019.



/

4

Parterne er enige om, at reguleringspristallet er overgået til at være et nettoin-deks,
ligesom der er enighed om selve beregningsmetoden.

Forklaringer
Sagsøger har forklaret blandt andet, at han i forbindelse med er-hvervelsen af
Restauration, blev forsikret af Person 5 om, at huslejen ikke ville ændre sig. Han
ringede til Person 6 fra Virksomhed A/S 2, og han blev også her bekræftet i, at
lejen ikke ville stige. Person 6 sagde, at ejen-dommen ikke ville kunne bære
yderligere stigninger i huslejen. Forpagtningsaf-giften er en stor fast udgift og
derfor af væsentlig betydning for den daglige drift. Han ved i øvrigt, at tilsvarende
lokaler tæt på har lavere forpagtningsaf-gift, trods det at de lokaler er i bedre
stand. I forbindelse med hans overtagelse af Restauration, blev der sammen med
Virksomhed A/S 2 lavet et tillæg til forpagt-ningsaftalen. Hverken Person 5's eller
hans egen omsætning blev nogensinde drøftet med Virksomhed A/S 2. Han har
selv stået for forbedringer og indven-ding vedligeholdelse. Udvendigt er det
ejerforeningen, der står for vedligehold. Han er blevet kontaktet af en
ejendomsmægler, som ville have ham til at sælge, og det er hans oplevelse, at det
er fordi, Sagsøgte vil presse ham ud af ejendommen, så hun kan sælge den.

Parternes synspunkter
Sagsøger har i det væsentlige procederet sagen i over-ensstemmelse med det
indleverede påstandsdokument, hvori der er anført føl-gende til støtte for de
nedlagte påstande:

”…
Erhvervslejeloven

3.1. Sagsøger gør gældende, at forpagtningskontrakten af 28. januar 1987,
bilag 1, falder indenfor erhvervslejelovens anvendelses-område.

Det gøres gældende, at det er uden betydning for kontraktens retlige
kvalifikation, at kontrakten benævnes som forpagtningsaftale. Væsent-ligt
er, at kontrakten indeholder vilkår om brugen af lokalerne Adresse, 9000
Aalborg.

Der må lægges vægt på, at vederlaget ikke er omsætningsafhængigt, men
derimod fastsat på baggrund af erhvervslokalerne, ligesom byg-
ningsmæssige forbedringer kan medføre lejeforhøjelse, jf. bilag 1, s. 7,
punkt 11. Ligeledes fremhæves, at bortforpagteren er ansvarlig for ved-
ligeholdelse af installationer og betaler ejendomsskatterne, ligesom der



/

5

ifølge kontrakten skulle oprettes vedligeholdelseskonto, jf. bilag 1, s. 1-3,
punkt 2 og punkt 5.

Det bemærkes desuden, at der ikke bortforpagtes en specifik virksom-hed,
jf. bilag 1, s. 4, punkt 6. Det må derfor lægges til grund, at der ikke blev
drevet virksomhed på det tidspunkt, kontrakten blev oprettet, hvorfor det
alene må anses som overdragelse af en ret til at drive re-
staurationsvirksomhed i nogle dertil indrettede lokaler.

Særligt gøres gældende, at ’bortforpagteren’ ved aftalens indgåelse var
Virksomhed A/S 1, der ved underskrift betegnes som udlejer, samt, at
denne var professionel entreprenør, ligesom Virksomhed A/S 2 der ef-
terfølgende indtrådte i aftalen er professionel udlejer.

Til støtte for påstanden gøres gældende, at tidligere købskontrakter er
indgået mellem den aftrædende og den indtrædende lejer, jf. bilag 1, si-de
11, bilag 8 og bilag 9. Det gøres på dette grundlag gældende, at kon-
trakten af 28. januar 1987, jf. bilag 1, rettelig skal anses for en erhvervs-
lejekontrakt, da selve Restauration sælges separat mellem de forskellige
lejere. Kontraktens væsentligste ydelse er således brugs-retten til
lokalerne Adresse.

Sagsøger har ikke forud for nærværende tvist haft anled-ning til at tage
stilling til, hvorvidt kontrakten er at karakterisere, som en
forpagtningskontrakt eller en lejeaftale.

Det kan derfor ikke tillægges betydning, at der ikke tidligere er rejst
indsigelse imod kontraktens retlige status, idet dette er sket straks efter
den varslede regulering.

3.2. Det gøres gældende, at det er sagsøgte som skal bevise, at aftalen
ikke er omfattet af lejelovgivningen, idet kontrakten indeholder bestem-
melser om brugen af fast ejendom.

Såfremt Retten måtte finde, at kontrakten ikke er omfattet af erhvervs-
lejeloven, gøres det gældende, at erhvervslejelovens regler finder ana-log
anvendelse.

Indsigelse

3.3 Det gøres gældende, at udlejer, når der gøres indsigelse mod en leje-
forhøjelse, skal anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfri-
stens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet, jf. erhvervsleje-
lovens § 10, stk. 6, 2. pkt. Idet lejer senest 6 uger efter, at varsel om leje-



/

6

forhøjelse er kommet frem, skal gøre skriftlig indsigelse, kan udlejers frist
således beregnes til i alt 12 uger fra varsel af forhøjelse.

Forhøjelse af forpagtningsafgiften blev varslet den 6. september 2019.
Sidste frist for indbringelse af sagen for boligretten var således den 29.
november 2019.

Idet dette krav om indbringelse ikke ses at være overholdt, gøres det
gældende, at forhøjelsen af forpagtningsafgiften fra kr. 188.598,26 årligt
til kr. 241.624,00 årligt ikke er gyldig, hvorfor Sagsøger har krav på
tilbagebetaling.

Det bemærkes, at den varslede forhøjelse ikke er kontraktmæssig, hvor-
for Sagsøgte ikke med henvisning til kontrakten kan gøre gæl-dende, at
der skal ses bort fra erhvervslovens § 10, stk. 6.

3.4 Det gøres ligeledes gældende, at krav om varsel på 3 måneder jf. er-
hvervslejelovens § 10, stk. 4 ikke er iagttaget, hvorfor forhøjelsen også af
denne grund må anses ugyldig.

Aftalen

3.6. Sagsøger gør gældende, at den foretagne regulering af
forpagtningsafgiften ikke er kontraktmæssig. Sagsøgte er ind-trådt i den
tidligere bortforpagters retsstilling, og derfor forpligtet til at respektere
kontraktens bestemmelser samt øvrige aftaler, som regulerer
forpagtningsforholdet.

Sagsøgte kan ikke frit varsle en helt ekstraordinær forpagtnings-
forhøjelse, som er i strid med kontraktens bestemmelser samt tidligere
reguleringer.

3.7. Det fremgår af den indgåede aftale, bilag 1, s. 2, punkt. 4, at regule-
ring finder sted årligt, første gang pr. 1. november 1987. Sagsøger gør
gældende, at kontrakten må forstås således, at regulerin-gen indgår i
beregningsgrundlaget det følgende år.

Ved regulering af forpagtningsafgiften tages udgangspunkt i den hidtil
gældende kumulerede forpagtningsafgift. Der er ikke i forpagtningsaf-
talen hjemmel til indeksregulering af den oprindelige forpagtningsaf-gift
kr. 120.000,00 eller det oprindelige reguleringspristal. Det er alene ”første
gang” , at reguleringen foretages på grundlag af regulerings-pristallet pr.
1. juni 1985, jf. bilag 1, s. 2, punkt 4 og bilag C, s. 1f, punkt 4.



/

7

Til støtte herfor henvises til regulering af forpagtningsafgiften af 13. ok-
tober 2008, jf. bilag 7, hvoraf det fremgår ”Stigningen beregnes af den til
enhver tid gældende forpagtningsafgift” .

Reguleringen er i overensstemmelse hermed beregnet på baggrund af den
hidtil gældende forpagtningsafgift.

Der henvises ligeledes til varslingsskrivelse af 6. september 2019, bilag 3,
hvor Sagsøgte lægger samme forståelse til grund, idet hun an-fører, at den
varslede forhøjede forpagtningsafgift fremtidigt vil være udgangspunkt
for næste års beregning.

Sagsøger gør derfor gældende, at sagens forløb under-streger, at
regulering af forpagtningsafgiften, ifølge kontrakten, skal ske med
udgangspunkt i den enhver tid gældende kumulerede forpagt-ningsafgift.

Sagsøger gør gældende, at eventuelle uklarheder i for-pagtningsaftalen i
øvrigt må fortolkes imod bortforpagteren, idet kon-trakten er udarbejdet
af den daværende professionelle bortforpagter med bistand fra advokat.

Det er Sagsøgte, som skal bevise, at der er hjemmel i aftalen, jf. bilag 1,
til at foretage en ekstraordinær regulering på baggrund af den oprindelige
forpagtningsafgift. Denne bevisbyrde er ikke løftet. Modsat har Sagsøger
dokumenteret, at den naturlige forståelse af kontrakten har fundet
anvendelse undervejs i kontraktforholdet, jf. bi-lag 7.

Sagsøger gør af denne grund gældende, at reguleringen pr. 1. november
2019, jf. bilag 3, er i strid med parternes aftale.

Hertil kommer, at Sagsøgte ikke har iagttaget Sagsøgers opfordring (1)
om at fremlægge købsaftale af 27. maj 2019 in-klusive bilag. Det gøres
derfor gældende, at Retten kan lægge til grund, at Sagsøgte ved købet af
ejendommen i 2019 var fuldt bekendt med forpagtningsaftalen, den
betalte forpagtningsafgift og parternes praksis, hvorfor hun også var
bekendt med, at varslede regulering af 6. september 2019, jf. bilag 3, var i
strid med parternes aftale.

Der var alene anledning til en ordinær regulering, hvilket ikke blev fo-
retaget. Sagsøgte er derfor forpligtet til at tilbagebetale differen-cen
mellem den hidtil gældende forpagtningsafgift kr. 15.716,53 måned-ligt
og den regulerede forpagtningsafgift kr. 20.135,33 månedligt.



/

8

Subsidiært gøres gældende, at Sagsøgte skal tilbagebetale diffe-rencen
mellem en ordinær regulering til kr. 15.792,38 månedligt og den
regulerede forpagtningsafgift kr. 20.135,33 månedligt, som hvis Sagsøgte
havde varslet en kontraktmæssig regulering pr. 1. november 2019, jf.
bilag 3.

Aftalte afvigelser

3.8. Såfremt Retten finder, at kontrakten indeholder hjemmel til at fore-
tage regulering på baggrund af den oprindeligt aftalte startforpagt-
ningsafgift kr. 120.000,00, gøres gældende, at parterne har aftalt afvigel-
ser herfra.

Til støtte herfor henvises til købekontrakt af 6. januar 2003 tiltrådt af da-
værende bortforpagter Virksomhed A/S 2, jf. bilag 8, side 2,
underoverskrift ’Lo-kaler’, hvor fremgår ”Sælger har oplyst, at
bortforpagter i.f.m. nærvæ-rende kontrakt har lovet at nedsætte
forpagtningsafgiften til kr. 13.082,50 pr. måned.”

Den varslede forpagtningsforhøjelse tilsidesætter ovenstående gyldige
tillægsaftale mellem parterne om regulering af forpagtningsafgiften og
tilsvarende aftaler af sin slags indgået i løbet af det over 33 år lange
kontraktforhold.

Det er ikke usædvanligt, at en pristalsregulering kan medføre, at for-
pagtningsafgiften bliver for høj, hvorefter parterne efter aftale foretager
justering heraf. Der henvises til, at Virksomhed A/S 2 er professionel
bortforpag-ter, og har haft fuldt indblik i konsekvenserne af en sådan
aftale.

Der foreligger ikke omstændigheder, som giver grundlag for at fastslå, at
parterne har givet afkald på aftalte nedsættelser.

Indretningshensyn

3.9. Sagsøger gør ligeledes gældende, at indretningssyns-punkter afskærer
Sagsøgte fra at foretage den pågældende for-højelse.

Kontrakten blev indgået i 1986, for over 33 år siden, hvorefter forpagt-
ningsafgiften årligt er blevet reguleret med udgangspunkt i den hidtil
gældende kumulerede forpagtningsafgift. Sagsøger, der indtrådte som
forpagter i 2016, har indrettet sig i tillid til parternes hid-tidige praksis.



/

9

Det har været en væsentlig forudsætning for Sagsøgers indtræden i
forpagtningsaftalen, at forpagtningsafgiften i overensstem-melse med
kontrakten reguleres på baggrund af den hidtil gældende kumulerede
forpagtningsafgift, hvilket må have stået klart for bortfor-pagteren.

Til støtte herfor gøres gældende, at Sagsøgte har pligt til at un-dersøge
ejendommen, og det gældende aftaleforhold forud erhvervel-sen heraf, jf.
princippet i købelovens § 47. Sagsøgte må derfor antages at have været
fuldt bekendt med forpagtningsaftalen, da Sagsøgte købte ejendommen i
2019, ligesom hun må anses i forbin-delse med overdragelsen at have fået
forevist det seneste regnskab, her-under være oplyst den årlige
forpagtningsafgift samt parternes praksis.

Påstået forkert beregning

3.10. Sagsøgte har ikke redegjort for på hvilket tidspunkt for-
pagtningsafgiften anses forkert beregnet.

Det er Sagsøgte, som har bevisbyrden for sin påstand om, at for-
pagtningsafgiften er forkert beregnet og at eventuelle afvigelser fra kon-
trakten ikke beror på aftale, men derimod er uhjemlet. Det gøres gæl-
dende, at sagsøgte ikke har løftet denne bevisbyrde.

Dette til trods for, at sagsøgte er nærmest til at sikre bevis herfor, og selv
betegner reguleringen som meget væsentligt, jf. bilag 3.

Sagsøgte har endvidere ikke imødekommet Sagsøgers opfordring (2) om
at fremlægge dokumentation for forkerte bereg-ninger. Sagsøger gør
gældende, at den manglende opfyl-delse af den processuelle opfordring
skal tillægges skadevirkning, såle-des at Retten må lægge til grund, at
forpagtningsafgiften hidtil har væ-ret reguleret korrekt og efter aftale.

Sagsøger gør hertil gældende, at én eller flere forkerte be-regninger ikke
kan medføre, at samtlige tidligere reguleringer og aftalte nedsættelser
tilsidesættes.

Passivitet

3.11. Efter de foreliggende oplysninger gør Sagsøger gæl-dende, at
Sagsøgtes indsigelse om forkert beregning under alle omstændigheder er
bortfaldet som følge af passivitet. Sagsøgte er indtrådt i tidligere
bortforpagters rettigheder og forpligtelser.



/

10

Bortforpagter har ikke på noget tidspunkt fremsat indsigelser imod for-
pagtningsafgiftens størrelse eller varslet ekstraordinær korrektion heraf.

Eventuelt forkert beregning af forpagtningsafgiften må tilskrives bort-
forpagteren. Sagsøger gør gældende, at bortforpagter har været nærmest
til at opdage sin egen fejl, samt har undladt at undersø-ge forholdet
nærmere, herunder ved efterfølgende reguleringer, hvor-for Sagsøgte har
mistet mulighederne for at påberåbe sig ekstra-ordinær regulering af
forpagtningsafgiften.

Bortforpagteren må desuden ved uden indsigelser vedvarende at have
accepteret den erlagte forpagtningsafgift antages at have tiltrådt og ac-
cepteret eventuel ikke kontraktmæssig forpagtningsregulering. Der
henvises til, at bortforpagteren var professionel bortforpagter.

Der henvises ligeledes til princippet i købelovens § 52, stk. 1 og til, at der
i erhvervsforhold skal ske reklamation straks eller uden ugrundet ophold.

Sagsøger gør gældende, at sagens omstændigheder un-derstreger, at den
varslede forhøjelse af forpagtningsafgiften er retsstri-dig samt, at sagsøgte
er forpligtet at tilbagebetale for meget erlagt for-pagtningsafgift.

…”

Sagsøgte har i det væsentlige procederet sagen i overensstemmelse med det
indleverede påstandsdokument, hvori der er anført følgende til støtte for den
nedlagte påstand:

”…
Det gøres gældende,

at det retlige grundlag for sagens pådømmelse er den som bilag 1 frem-
lagte forpagtningsaftale idet både sagsøger og sagsøgte har accepteret
at indtræde i de rettigheder og pligter som kontrakten hjemler hver især,

at kontrakten siden dens oprettelse og stadig er at karakterisere som en
forpagtningskontrakt og ikke en lejeaftale,

at sagsøger ved dennes indtrædelse i kontrakten var bekendt hermed,

at sagsøgers advokat var bekendt med at kontrakten var og er en for-
pagtningskontrakt,



/

11

at sagsøger ikke før sagsøgte varsler ændring i forpagtningsafgiften rej-
ser indsigelse imod kontraktens retlige status,

at erhvervslejelovgivningen hverken finder direkte eller analog anven-
delse på det omtvistede forhold,

at forpagtningsafgiften i henhold til kontraktens pkt. 4 er aftalt løbende
at regulere i henhold til reguleringspristallet der pr. 1. juli 1985 var på
150,3,

at reguleringspristallet blev ophævet i 1989 ved lov nr. 438 af 13.6 1990,

at reguleringer herefter bør ske med ændringerne i nettoprisindekset, der
er det indeks der kommer reguleringspristallet nærmest,

at nettoprisindekset ville have været på 51,7 pr. 1.7.1985 og 104,1 pr.
1.7.2019,

at forpagtningsafgiften derfor kontrakthjemlet kan reguleres som af
sagsøgte bestemt således: 120.000 x 104,1/51,7 = fremtidig leje kr.
241.624,

…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Boligrettens begrundelse og resultat
Sagsøgte og Sagsøger er indtrådt i aftalen mellem Virksomhed A/S 1 og Person 1
og Person 2 fra 1987. Efter kontrakten lægges det til grund, at den
restaurationsvirksomhed, som kontrakten angår, ikke var igangværende på
tidspunktet for kontraktens indgåelse, idet det var en betin-gelse for
forpagtningsaftalen, at forpagteren kunne opnå næringsbrev, samt at lokalerne
kunne godkendes af miljø- og levnedsmiddelkontrollen. Der blev ef-ter kontrakten
ikke overtaget noget varelager, og der var ikke ansat personale på
overtagelsesdagen.

Herefter og idet brugsretten til lokalerne må anses som den væsentligste ydelse, i
henhold til kontrakten med tillæg, finder retten efter en samlet vurdering, at
kontrakten må anses som en lejekontrakt omfattet af erhvervslejeloven, jf. her-ved
lovens § 1, stk. 1.



/

12

Dette bestyrkes i øvrigt af, at forpagteren ikke skal yde særskilt vederlag for
forpagtningen, ligesom forpagtningsafgiften ikke er helt eller delvist afhængig af
omsætningen eller overskuddet i restaurationsvirksomheden. Der er deri-mod tale
om en fast indeksreguleret afgift. Det kan ikke føre til noget andet re-sultat, at der
medfulgte inventar i form af blandt andet borde, stole og glas. Det samme gælder
det forhold, at kontrakten betegner sig som en forpagtningskon-trakt.

Lejens størrelse er reguleret af parternes aftale. Det fremgår herved af aftalen fra
1987, at den årlige leje skulle udgøre 120.000 kr. med tillæg af nærmere angi-vet
årlig pristalsregulering, således at afgiften reguleres hvert år pr. 1. novem-ber efter
det til enhver tid gældende reguleringspristal. Reguleringen finder sted første gang
den 1. november 1987 på grundlag af reguleringspristallet pr. 1. juli 1985 på
150.3. Parterne er enige om, at reguleringspristallet nu er overgået til at være et
nettoprisindeks. Lejens størrelse er herved fastsat ved lejeaftalens indgåelse, og
erhvervslejelovens § 9, stk. 2 om regulering i henhold til markeds-lejen, finder
derfor ikke anvendelse.

Erhvervslejelovens § 10 finder anvendelse i forbindelse med ændring i skatter og
afgifter m.v. En uenighed som den foreliggende om størrelsen af den aftalte leje,
jf. erhvervslejelovens § 9, stk. 1, er således ikke omfattet af reglerne i § 10,
herunder stk. 6, der angår lejeforhøjelse eksempelvis som følge af ændring af
skatter og afgifter mv.

Det må efter bevisførelsen lægges til grund, at den seneste regulering af lejen har
været til 188.598,36 kr. årligt svarende til 15.716,53 kr. pr. måned. De fore-tagne
reguleringer af afgiften er ikke nærmere beskrevet for retten. Sagsøgte og
Sagsøger er indtrådt i de tidligere kontraktsparters rets-stilling, hvorfor
efterfølgende reguleringer på baggrund af nettoprisindekset, skal være på
baggrund af den seneste regulering, som var gældende, da Sagsøgte ønskede ny
regulering. Sagsøgte er således afskåret fra at kræve huslejen reguleret på grundlag
af pristalsreguleringen forud for de alle-rede foretagne reguleringer. Såvel
indretningshensyn som passivitetsbetragt-ninger taler herfor. I den forbindelse
lægger retten også vægt på den lange peri-ode, der er gået, uden at lejen er blevet
reguleret. Da en regulering ifølge kon-trakten kan ske pr. 1. november, vil den
næste forhøjelse være pr. 1. november 2019, svarende til forskellen mellem
nettoprisindekset pr. 1. juli 2018 på 103,6 og nettoprisindekset pr. 1. juli 2019 på
104,1. En regulering af 188.598,36 kr. med indeks 104,1 udgør 189.508,58 kr.,
svarende til 15.792,38 kr. månedligt, hvilket er en stigning på 75,85 kr. pr. måned.
Sagsøger har fra den 1. november 2019 til og med den 1. august 2020 indbetalt
4.418,80 kr. pr. måned til Sagsøgte. Differencen er 4.342,95 kr., hvilket i perioden
samlet er 43.429,50 kr.



/

13

Retten tager herved Sagsøgers subsidiære påstand til følge.

Efter dette resultat, skal Sagsøgte betale sagsomkostninger til Sagsøger.

Sagsomkostningerne er ud fra sagens værdi i forhold til det vunde beløb fastsat til
dækning af advokatudgift med 30.000 kr., og af retsafgift med 6.560 kr. Sagsøger
er momsregistreret. Der er ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens
værdi, forløb og udfald, herunder at Sagsøger har fået medhold i sin subsidiære
påstand.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

Sagsøgte skal anerkende, at forpagtningsafgiften for Adresse, 9000 Aalborg, med
virkning fra den 1. november 2019 udgør årligt kr. 189.508,58.

Sagsøgte skal tilbagebetale kr. 43.429,50 med tillæg af sædvanlig proces-rente af

kr. 4.342,95 fra den 1. november 2019
kr. 4.342,95 fra den 1. december 2019
kr. 4.342,95 fra den 1. januar 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. februar 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. marts 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. april 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. maj 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. juni 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. juli 2020
kr. 4.342,95 fra den 1. august 2020

Sagsøgte skal til Sagsøger betale sagsomkostninger med 36.560,00 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.



/

 




/





/