Højesteret stadfæster landrettens dom om gyldigheden af beslutning om midlertidig ekspropriation
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;
Miljø og naturbeskyttelse;
Retspleje og civilproces;
Statsforfatningsret;

/

HØJESTERETS DOM
afsagt mandag den 26. september 2022

Sag BS-18076/2021-HJR
(1. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Lotte Noer)

mod

Hovedstadens Letbane I/S
(advokat Jacob Schall Holberg)

I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 3. afdeling den 12. april 2021
(BS-35322/2019-OLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Vibeke Rønne, Jens Peter Christensen,
Hanne Schmidt, Kurt Rasmussen og Jørgen Steen Sørensen.

Påstande
Parterne har gentaget deres påstande, idet Appellant, tidligere Sagsøger dog har
frafaldet sin subsidiære påstand 2.

Supplerende sagsfremstilling
Ved mail af 5. oktober 2018 til Glostrup Kommune har Appellant, tidligere
Sagsøger anmo-det om, at der igangsættes et arbejde med henblik på udarbejdelse
af lokalplan for hans ejendom, således at den kan bebygges yderligere.

Der er for Højesteret fremlagt nye oplysninger, herunder Transport- og Byg-
ningsministeriets hvidbog om den udarbejdede VVM-redegørelse (oktober 2015)
samt mailveksling i 2015 og 2017 mellem Appellant, tidligere Sagsøger og
Hovedsta-dens Letbane.



/

2

Forklaringer
Vidne 3 har supplerende forklaret bl.a., at hun nok foretager
200 ekspropriationer om året. Hun har tidligere behandlet en række lignende store
infrastrukturprojekter, herunder Metro Cityringen, Metro til Nordhavn og Metro til
Sydhavnen. Hun har en vis erfaring med projekter af den kaliber, hvor hun har haft
samme rolle som i letbaneprojektet. Den foreliggende sag er forlø-bet på samme
måde som andre med et indledende møde, en besigtigelsesforret-ning og en
ekspropriationsforretning. Ekspropriationskommissionen var sam-mensat på
sædvanlig vis. Der var to erfarne medlemmer fra en statslig liste. Derudover var
der to medlemmer fra en fælleskommunal liste.

Om repræsentation på besigtigelsesforretningen den 24. april 2017 husker hun
alene, at der var en ejendomsmægler til stede for Appellant, tidligere Sagsøger.
Der kan også godt have været en advokat, men hun kan ikke huske det nærmere.
På et besigtigelsesmøde hører man, hvilke synspunkter der er om det pågældende
område. På mødet blev det anført, at lodsejeren havde planer med området, men
de var ikke aktuelle.

På de indledende møder er der ofte flere repræsentanter med for en enkelt lods-
ejer. Ude på lokaliteterne er der også nogle gange flere repræsentanter. At der er
en ejendomsmægler med, betyder ikke nødvendigvis, at der er planer om at
udnytte området. Hun husker ikke, at der blev nævnt noget om, hvor langt man var
med planer for området.

Forhandlingsprotokollen for besigtigelsesforretningen den 24. april 2017 er efter
hendes opfattelse retvisende for det, der blev drøftet. Efter hendes erindring blev
det drøftet, at der var tujaer, at området var udlagt til boligformål, og at der ikke
var en lokalplan. Hun opfattede ikke Appellants, tidligere Sagsøger repræsentants
bemærkning på mødet som en egentlig indsigelse. Folk er typisk ikke glade, når
ekspropriationsmyndigheden kommer på besøg, og hun opfattede det mere som en
utilfredshed med projektet end som en egentlig indsigelse om, at arealet skulle
bruges til noget andet.

Hvis et indgreb forekommer unødigt indgribende over for en lodsejer, vil kom-
missionen typisk udfordre anlægsmyndigheden for at få oplyst, om man kan undgå
indgrebet. Hun forestiller sig, at de har spurgt letbanens repræsentanter, om det var
nødvendigt med et arbejdsareal på den pågældende placering, og at de er blevet
betrygget i, at det var nødvendigt. Hun kan ikke huske, at det er sket, men hun
antager det, for det er det, der normalt sker.

Jo mere konkret en utilfredshed er, desto mere vil kommissionen udfordre an-
lægsmyndigheden, hvis det er kritisk for lodsejeren. Hvis noget havde været
drøftet indgående under besigtigelsen, ville det fremgå af protokollen. Derfor
antager hun, at utilfredsheden ikke har fyldt særlig meget. Man kan godt sige,



/

3

at det har haft betydning for intensiteten af kommissionens arbejde, at bemærk-
ningen fra repræsentanten alene er blevet opfattet som en utilfredshed. Det pas-ser
også godt med, at det ikke er noget, der har fyldt meget i kommissionens
behandling.

Letbanen er ”lagt med et skohorn” , og det var et projekt, som det var svært at gøre
noget ved. Der var en anlægslov, som bygger på en VVM-undersøgelse, og det var
politisk bestemt, hvordan letbanen skulle forløbe. Det var derfor margi-nalt, hvor
meget kommissionen kunne rykke på projektet sammenlignet med f.eks. projekter
i det åbne land. Deres opgave var mere at sikre sig, at de pro-blemstillinger, der
blev rejst, blev ordentligt belyst, og at anlægsmyndigheden gjorde, hvad de kunne,
for at undgå indgreb de steder, hvor det gjorde meget ondt.

Normalt vil midlertidige arbejdspladser kunne placeres mere frit end selve lin-
jeføringen. På dette projekt oplevede kommissionen ikke, at der var frihed til at
placere arbejdspladserne, fordi der var så små muligheder for at få dem place-ret
korrekt. Kommissionen var ikke involveret i overvejelser om valget af place-ring
af arbejdspladsen, og det er heller ikke dens opgave. Anlægsmyndigheden har
bestemt, hvor den skal placeres, og det må kommissionen lægge til grund.
Kommissionen består ikke af teknikere, men de lytter til, hvad der bliver sagt, og
kan blot konstatere, hvad der ligger i projektet.

Hun vidste godt, at arbejdspladsen skulle være en delvis skurby med mand-
skabsfaciliteter, og hun mener, at der blev talt om, hvordan man ville placere
skurbyerne. Der blev talt om, at man kunne sørge for at sætte skurfaciliteterne op,
så det var en fordel med hensyn til støj. Det er typisk noget, som anlægs-
myndigheden nævner for at betrygge de lokale. På tidspunktet for besigtigelsen
var der meget i pressen om støj fra metrobyggeriet, og derfor var de lokale me-get
bekymrede. Kommissionen har ikke til opgave at projektere, så anvendelsen gav
ikke anledning til overvejelser.

På besigtigelsesforretningen spurgte kommissionen den kommunale repræsen-tant,
hvad status var for området. Landinspektøren redegjorde for, at der ikke var
lokalplan for området. De havde ikke adgang til byggesager i kommunen om
ejendommen. Det var begrænset, hvad de havde adgang til af oplysninger om
drøftelser i kommunalt regi. De fik at vide, at der var lokalplaner og byggeri på en
anden del af ejendommen, men ikke på den pågældende del. Fra kommu-nen var
Person 7 og Person 8 med på besigtigelsen. De sad ikke med byggesagsbehandling
og arbejdede derfor ikke med Appellants, tidligere Sagsøger ejendom.

Appellants, tidligere Sagsøger brevveksling med kommunen om mulighederne for
at ud-vikle arealet kom først frem ved ekspropriationsforretningen, hvor Person 9
også var med. Der blev ikke sagt noget på besigtigelsen. På ekspropria-



/

4

tionsforretningen blev det fra kommunen oplyst, at der ikke var søgt byggetilla-
delse og lokalplan. Appellants, tidligere Sagsøger opfattelse var, at han havde fået
tilsagn om ændringer af lokalplanen. På det tidspunkt, hvor de fik de pågældende
op-lysninger, var ekspropriationen besluttet, for den var godkendt i april 2017. Det
var kun selve erstatningen, der skulle afgøres på ekspropriationsforretningen.

En besigtigelsesforretning foregår på den måde, at kommissionens medlemmer går
rundt sammen med kommunen, anlægsmyndigheden, lodsejere og andre
interesserede personer. Der kan nemt være 30 personer, og der kan dermed også
være mange synspunkter. Det, som Vidne 4 har hørt under
besigtigelsesforretningen, er ikke nødvendigvis hørt og drøftet af kom-missionen,
for han kan være gået rundt med nogle andre. Hun vil ikke kalde en
besigtigelsesforretning for tumultarisk, men det kan være lidt svært at få sam-ling
på alle. Kommissionen som enhed hører det, som medlemmerne af kom-missionen
har hørt i fællesskab. De er fem stemmeberettigede, og de ting de hø-rer, samler de
sammen, før de skriver protokollen. Det gennemgås, hvad der er hørt de
forskellige steder under besigtigelsen og på det indledende møde, og om det giver
anledning til ændringer og behov for at kommentere. Hvis en lodsejer f.eks. har
bedt om, at der ikke foretages ekspropriation et bestemt sted, skrives det ind i
protokollen, og så forholder kommissionen sig til det. At nogen fra
anlægsmyndigheden har hørt noget, er ikke det samme, som at det står ty-deligt
for kommissionen.

Når en besigtigelsesforretning begynder, fortæller anlægsmyndigheden, hvad der
skal besigtiges. Der bliver typisk også vist nogle papplader med store kort påsat,
som anlægsmyndigheden kan forklare ud fra. Anlægsmyndigheden har altid det
færdige projekt med, så der bliver aldrig vist alternative kort med an-dre
muligheder. Der kan være enkelte småting, f.eks. erstatningsnatur, som ikke er
fastlagt, men linjeføringen er altid fast.

Herefter kan der spørges ind til projektet, og spørgsmålene kan angå mange
forskellige emner, herunder f.eks. trafik og støj. Det er vigtigt for kommissionen at
gå med, hvis en borger gerne vil vise kommissionen noget. Man kan komme med
synspunkter både under forretningen og på det indledende møde, og hvis nogen
har mere detaljerede synspunkter, opfordrer kommissionen altid de på-gældende
til at indgive bemærkninger skriftligt.

Der bliver ikke på en besigtigelse uddelt materiale, der viser, hvilke afvejninger
der er foretaget. Hvis der bliver spurgt til det, kan anlægsmyndigheden rede-gøre
for det. Hvis hun fik uddelt en pamflet eller lignende med sådanne oplys-ninger,
ville det betyde, at hun skulle forholde sig til yderligere materiale, og det ville
være meget tidskrævende, hvis kommissionen skulle inddrages i miljø-og
anlægsmæssige overvejelser. Kommissionen er primært et erstatningsorgan, så den
håndterer typisk arealmæssige hensyn. Hvis den skulle vurdere miljø-



/

5

mæssige hensyn, ville det ikke rigtigt passe ind, og det ville være artsfremmed for
kommissionen. I kommissionen sætter de deres lid til, at det håndteres af miljø- og
anlægsmyndighederne. Hun har en forventning om, at de har foreta-get de
relevante afvejninger. Hun ved ikke, hvordan de arbejder, men hun har en
formodning om, at der må være skriftlige indstillinger fra de rådgivere, der bistår
myndighederne.

Ved de indledende møder forklarer kommissionen altid, at der ligger en an-
lægslov, og at kommissionen ikke kan sætte sig ud over Folketinget. Hvis an-
lægsloven bygger på en VVM-undersøgelse, kan kommissionen ikke udfordre
den, og det er medlemmerne heller ikke kompetente til. Det er kommissionen, der
træffer beslutningen om ekspropriation, og det er kommissionen, der sikrer, at
grundejernes rettigheder er overholdt.

De fik oplyst på besigtigelsesforretningen, at det ville tage et års tid at lave en
lokalplan, og at det kunne blive forsinket, f.eks. som følge af kommunalvalg. De
har formentlig fået oplyst, at der ikke var nogen lokalplan på vej, og at man ikke
var gået i gang med lokalplanarbejdet, som derfor ville komme til at tage noget
tid. Det ville derfor tage tid, før lodsejeren kunne begynde at udvikle på
ejendommen. Det er særligt ved ekspropriationsforretningen, at de lægger vægt på,
om der er en lokalplan, eller om der er en plan undervejs. I så fald er der en
forventning om udvikling og dermed en forventningsværdi, som skal afspejles i
erstatningen. I tilfælde af midlertidige ekspropriationer er der en forsinkelse på
udviklingen, som skal indgå i erstatningsfastsættelsen. Planer om udvikling vil
indgå i erstatningsfastsættelsen, hvis de bliver forelagt og dokumenteret.

Kommissionen vil typisk spørge ind til modenheden af et projekt, hvis det bli-ver
fremført, at der er planer med et areal. Så vil lodsejeren kunne redegøre nærmere
for det. Hun husker ikke de konkrete bemærkninger, som Appellants, tidligere
Sagsøger repræsentanter kom med, og da det ikke står i protokollen, har det ikke
fyldt meget på besigtigelsestidspunktet.

Det er meget relevant, hvordan borgeren stiller sig over for ekspropriationen, og
hvilke planer den pågældende har med arealet. Oplysninger om dette kan være
kommet ind i VVM-fasen, og anlægsmyndigheden kan også have hørt om det. Det
er typisk på de tidligere stadier i sagen, at sådanne oplysninger er i spil. Det er
hendes indtryk, at anlægsmyndighederne lytter og tilpasser projek-tet bedst muligt.
Det er dog ikke muligt at tage vare på alle borgeres synspunk-ter.

Et særligt indgribende forhold, hvor kommissionen ville undersøge en alterna-tiv
placering, er f.eks., hvis en ejendom skal rives ned. Det er særligt indgri-bende,
hvis indgrebet bliver meget intensivt over for den enkelte. I denne sag var de klar
over, at lodsejeren helst var fri for ekspropriationen, men de var



/

6

ikke i nærheden af at mene, at der var tale om et særligt indgribende forhold. Der
var ingen alarmklokker, der ringede. Det havde været mere kritisk, hvis det var en
permanent ekspropriation, for det havde forhindret lodsejeren i at ud-vikle
området. Den midlertidige ekspropriation skulle vare i 41 måneder, så den ville
trods alt blive afsluttet inden for overskuelig tid. Der ville ikke blive ødelagt noget
ved ekspropriationen, og kommissionen opfattede det ikke som dybt kritisk, at
arealet blev udlagt midlertidigt. Det kunne man håndtere erstat-ningsmæssigt.

Der blev foretaget besigtigelse i april 2017, hvorefter projektet blev sat på hold,
fordi ejerkredsen afventede en økonomisk redegørelse. Derfor gik der længere tid
end sædvanligt fra besigtigelse til ekspropriation. Normalt går der ½ - 1 år mellem
besigtigelsen og ekspropriationsforretningen. Kommissionen ekspropri-erer på
ekspropriationsforretningen, men derefter kan der gå kortere eller læn-gere tid, før
anlægsmyndigheden går i gang. Det er korrekt, at lodsejeren bliver låst i en
periode fra det tidspunkt, hvor den pågældende får at vide, at der skal ske
ekspropriation, til ekspropriationen rent faktisk sker.

Når noget er anført i protokollen, har det været hele kommissionen bekendt. Der er
ikke så mange mennesker til stede på ekspropriationsforretningen, som der er på
en besigtigelsesforretning. Når der ikke står mere i protokollen om
planforholdene, er det udtryk for, at det ikke har fyldt særlig meget under for-
retningen.

Indsigelserne i brevet af 26. oktober 2018 fra advokat Person 4 kom efter, at
ekspropriationen var foretaget. Når ekspropriationen godkendes, låses projektet.
Bemyndigelsen til ekspropriation gives på baggrund af besigtigelses-forretningen.
Nogle gange finder anlægsmyndigheden imidlertid ud af, at no-get skal være
anderledes. I de tilfælde skal der så afholdes en supplerende be-
sigtigelsesforretning. I denne sag var der ikke noget, der gav anledning til æn-
dringer. Det kørte helt almindeligt.

Under besigtigelsesforretningen var de på ejendommen mellem en halv time og tre
kvarter. Det er den tid, der typisk er sat af. Hun husker ikke, hvor meget tid der gik
med at besigtige natur. De kiggede på tujaerne, men de gennemvan-drede ikke
grunden. Det gør man typisk ikke, når det er så oplagt, hvad der skal besigtiges.
Det meste af tiden stod folk på fortovet.

I kommissionen har de ikke fagligt grundlag for at besigtige natur. Nogle gange er
der medlemmer, der har naturfaglig baggrund, men det var der ikke her. De kan
ikke konstatere, om der f.eks. er sjældne dyr.

Hendes brev af 10. december 2018 til advokat Person 4 var usæd-vanligt. Det blev
sendt, fordi der var kommet ny advokat på sagen for



/

7

Appellant, tidligere Sagsøger. Der var tæt kontakt mellem hendes kontor og den
nye advokat, og der var meget korrespondance. Advokaten bad om en redegørelse
for, hvorfor det var en lovlig ekspropriation. På grund af alle de spørgsmål, der
havde væ-ret forud, redegjorde hun meget detaljeret for, hvilke trin de havde
gennemgået mv. I den forbindelse reflekterede de over, at det stod i VVM-
undersøgelsen, at der nord for Appellants, tidligere Sagsøger areal var særlige
naturhensyn, og derfor kunne de retrospektivt sige, at de hensyn var afvejet i
VVM-undersøgelsen. Kommis-sionen godkendte derefter projektet med den
viden.

Hun går ud fra, at anlægsmyndigheder og miljømyndigheder havde forholdt sig til,
om Appellants, tidligere Sagsøger areal var hjemsted for truede arter mv. Kommis-
sionen gjorde det ikke. Kommissionen fik forelagt et projekt og skulle ikke holde
forskellige muligheder op mod hinanden. Det var vurderet i forbindelse med
anlægsloven, hvad der var den rigtige løsning. Hvis det viste sig, at et kommunalt
areal og et privatejet areal havde lige meget naturværdi, ville det være op til
anlægsmyndigheden i samarbejde med kommunen at vurdere, hvil-ket område der
skulle anvendes. Der kan være noget rekreativt, som trumfer den privates
ejendomsret.

Det er ikke kommissionens forventning, at lodsejere selv skal anvise en alterna-tiv
placering, for at kommissionen griber ind. Ofte kan man dog få nogle andre ideer,
når man er ude hos en lodsejer. På landet kan der ofte opstå alternative ideer, men i
dette konkrete projekt kunne der ikke opstå så meget. Det kan være fremmende for
den videre proces, hvis der bliver foreslået et godt alternativ, men det er ikke
noget, man kan forlange.

Med Højesterets tilladelse er der i medfør af retsplejelovens § 297, stk. 1, ind-
hentet skriftlige erklæringer fra Vidne 2 og Person 10.

Vidne 2 har i sin skriftlige erklæring anført:

”1. Introduktion

1.1. Beskrivelse af kvalifikationer og erfaring af relevans for sagen

1.2. Mit navn er Vidne 2. Jeg er uddannet ejendomsmægler og MBA og
er medindehaver af PROAD — Property Advisors.

1.3. Jeg har været en del af ejendomsbranchen i 25 år. I dag arbejder jeg
primært med investeringsejendomme, hoteller, restauranter, etablering af
andelsboligforeninger samt investeringsrådgivning.



/

8

1.4. Min relation til nærværende sag er, at jeg i perioden juli 2015 — maj
2020 rådgav Appellant, tidligere Sagsøger vedrørende udvikling af
ejendommen be-liggende Adresse, 2600 Glostrup.

1.5. Jeg afgav også forklaring for Østre Landsret i februar 2021. Jeg har
gennemlæst min forklaring, som jeg kan vedstå mig.

1.6. Redegørelse for erklæringens udarbejdelse

1.7. Nærværende erklæring er udarbejdet på grundlag af drøftelser med
advokat Lotte Noer den 7. juni 2022, hvor jeg på advokatens spørgsmål
redegjorde for mit kendskab til sagen. Jeg har endvidere undersøgt mit
arkiv af e-mail for at kunne være så nøjagtig som muligt.

1.8. Advokat Lotte Noer udfærdigede herefter et udkast til denne er-
klæring, som jeg efter grundig gennemgang har fundet udgør en kor-rekt
beskrivelse af de i erklæringen omfattede forhold.

2. Mit opdrag i sagen

2.1. Jeg modtog den første henvendelse i sagen fra Appellant, tidligere
Sagsøger i midten af juli 2015. Appellant, tidligere Sagsøger ønskede min
bistand til at sælge ejendommen beliggende Adresse. Appellant, tidligere
Sagsøger betragtede ejendommen beliggende Adresse som sin
pensionsopsparing, og han havde længe ønsket at udvikle og realisere
ejendommen.

2.2. Forinden jeg blev engageret, havde Appellant, tidligere Sagsøger selv
haft drøftelser med nogle mulige købere. Jeg blev bl.a. informeret om, at
han havde haft kontakt til Elf Development.

2.3. Vi blev enige om vilkårene for min bistand, og jeg gik herefter i gang
med arbejdet. Min strategi var at udarbejde et salgsprospekt og udbyde
ejendommen til interesserede investorer i danbolig Erhvervs netværk. Jeg
var dengang mægler i danbolig Erhverv.

2.4. Jeg påbegyndte arbejdet med at indsamle relevante oplysninger om
ejendommen og dens plangrundlag til brug herfor. Sideløbende her-med
omtalte jeg ejendommen for mulige investorer, når jeg qua mit net-værk
mødtes med nogen, for hvem det kunne have interesse.

2.5. Jeg etablerede hurtigt kontakt til Glostrup Kommune for at få op-
lysninger om plangrundlaget og for at danne mig et indtryk af, hvilken
type bebyggelse og hvilken bebyggelsesprocent, der forventeligt kunne
opnås tilladelse til. Jeg talte med dem flere gange i anden halvdel af juli



/

9

2015 og modtog også en skriftlig redegørelse for de eksisterende plan-
forhold fra kommunen den 22. juli 2015.

2.6. Den 31. marts 2016 havde jeg et møde med Glostrup Kommune for
at drøfte, hvad kommunen forventede, at der ville kunne opnås lokal-plan
til, og hvor lang tid det ville tage, at få en lokalplan vedtaget.

3. Processen med ansøgning om lokalplan, når en ejendom skal udvikles
sam-men med en udvikler

3.1. Appellant, tidligere Sagsøger havde ikke selv midlerne til at udvikle
og bebygge ejendommen, så ejendommen skulle udvikles i samarbejde
med en pro-fessionel ejendomsudvikler.

3.2. Eftersom det var en ejendomsudvikler, der ville skulle finansiere dels
udviklingen af ejendommen (arkitekt- og ingeniørprojekt, forun-
dersøgelser m.v.) og siden selve byggeriet på ejendommen, ville det ikke
give mening for Appellant, tidligere Sagsøger at ansøge om lokalplan,
førend en aftale var på plads med den udvikler, der skulle finansiere
projektet. Det skyldes, at udvikleren ville have et naturligt ønske om at
præge det projekt, der blev ansøgt om lokalplan til. Det betyder, at der lå
mange skridt i udviklingen af ejendommen forud for det tidspunkt, hvor
der ville blive ansøgt om lokalplan for området.

3.3. Det er efter mit kendskab en sædvanlig fremgangsmåde, når der er
tale om ejendomme af en størrelse, hvor en anden end ejeren selv skal
finansiere ejendommens udvikling og bebyggelse.

3.4, For at kunne finde en ejendomsudvikler og indgå en aftale med den
pågældende, er det vigtigt at få et så præcist indtryk som muligt af, hvad
der vil kunne opnås lokalplan til. Det hænger sammen med, at ka-rakteren
og omfanget af den bebyggelse, der vil kunne opnås tilladelse til, har
betydning for ejendommens værdiansættelse og dermed vilkå-rene for
aftalen med en ejendomsudvikler. Derfor holdt jeg en nær kon-takt til
Glostrup Kommune fra sagens begyndelse.

3.5. Jeg har deltaget i møder med Glostrup Kommune den 31. marts
2016, 18. december 2018 og 24. juni 2019 og har i tilknytning hertil haft
flere telefoniske drøftelser, særligt i starten af opdraget.

4. Betydningen af den midlertidige ekspropriation

4.1. Den 31. marts 2017 modtog Appellant, tidligere Sagsøger en
henvendelse på vegne af Hovedstadens Lokalbane om, at man gerne ville
drøfte sagen



/

10

om midlertidig ekspropriation med ham forud for besigtigelsesforret-
ningen den 24. og 25. april 2017.

4.2. En midlertidig ekspropriation er ikke til hinder for, at man kan på-
begynde arbejdet med at få lokalplan på en ejendom, men den har be-
tydning for, hvornår byggeriet kan påbegyndes. Byggeriet kan ikke på-
begyndes i den periode, hvor ejendommen er eksproprieret. Derfor har
den midlertidige ekspropriation også betydning for mulige udvikleres
interesse for at investere i ejendommen. Det skyldes, at en ejendomsud-
vikler ikke er så interesseret i at købe sig ind i en ejendom, og dermed
binde kapital i ejendommen, når arbejdet med at realisere planerne på
ejendommen, ikke kan igangsættes. Derfor bliver ejendommen mindre
attraktiv i den periode, hvor den er midlertidigt eksproprieret.

4.3. Den midlertidige ekspropriation har været et blandt flere vilkår, som
de mulige investorer interesserede sig for. Forventningerne til ind-holdet
af en kommende lokalplan, herunder bebyggelsesprocent samt pris har
også været et væsentligt vilkår.

4.4. Samtlige af de mulige købere, jeg har været i kontakt med siden
Letbanens ønske om midlertidig ekspropriation af ejendommen blev
kendt, har hæftet sig ved ekspropriationen. Det er særligt usikkerhed
vedrørende længden af ekspropriationen (da der ofte forekommer for-
sinkelser i offentlige byggeprojekter) samt ulempen ved, at ejendom-men
ikke kan bebygges i ekspropriationsperioden, der har påkaldt sig
opmærksomhed.

5. Forløbet af opdraget efter ekspropriationen

5.1. Som jeg har forklaret for Østre Landsret deltog jeg i besigtigelses-
forretningen den 24. april 2017, hvor jeg gjorde indsigelse mod ekspro-
priationen. Det gjorde jeg med henvisning til, at ejendommens værdi ikke
ville kunne realiseres i ekspropriationsperioden.

5.2. I tiden herefter og efter ekspropriationsforretningen den 1. oktober
2018 og frem til primo 2019 udarbejdede jeg en præsentation, som bely-
ste forholdene for ejendommen, herunder det eksisterende plangrund-lag,
forventninger til et kommende plangrundlag, ekspropriation m.v.

5.3. Flere af de investorer vi hidtil havde talt med, havde været usikre på,
hvad der rent retligt kunne forventes med hensyn til det kommende
plangrundlag. Det skyldtes, at det eksisterende plangrundlag, var
utidssvarende og at der i mellemtiden bl.a. var kommet en revision af
"Fingerplanen", som hjemlede højere bebyggelsesprocenter i stations-



/

11

nære områder, hvilket Appellants, tidligere Sagsøger grund ville være, når
letbanen var anlagt. Advokat Person 4 blev tilknyttet sagen og bistod med
denne del.

5.4. Herefter afholdt Person 4 og jeg møder med følgende
udviklere/købere om ejendommen:

• Møde med Elf Development A/S (Person 11) afholdt den 27.
november 2018 og 30. januar 2019

• Møde med Person 12 (Person 12 & Person 13) afholdt den 29.
januar 2019

• Møde med Calum A/S (Person 14 og Person 15) den 27. februar
2019

• Møde med Bovieran Danmark A/S (Person 16) februar og marts
2019

• Møde med Innovatør, (Person 17) 25. januar 2019 og 8. fe-bruar
2019

• Møde med SKANSKA A/S (Person 18 og Person 19) 2. april 2019

• Afholdt møde med KFI i september 2019

• Afholdt møde med PFA i juni 2019

• CASA A/S (Person 20 og Person 21), møde afholdt den 24. januar
2019

5.5. De pågældende køberemner var alle interesserede, men usikkerhe-
derne forbundet med bl.a. projektets tidshorisont gjorde, at det ikke blev
til en aftale med nogen af dem forinden, jeg udtrådte af sagen.”

Person 10 har i sin skriftlige erklæring anført:

”1 . Introduktion

1.1. Beskrivelse af kvalifikationer og erfaring af relevans for sagen

1.2. Mit navn er Person 10. Jeg er uddannet landinspektør fra Aalborg
Universitet i 1991, og har arbejdet i flere kommuner. Siden 1.



/

12

april 2002 har jeg været ansat i Glostrup Kommune, Miljø- og Teknik-
forvaltningen. I 2011 blev jeg teamkoordinator i Center for Miljø og
Teknik.

1.3 Min relation til nærværende sag er, at jeg i hele perioden siden 2002
har arbejdet med de planmæssige forhold, herunder kommuneplaner og
lokalplaner, vedrørende Appellants, tidligere Sagsøger ejendom
beliggende Adresse.

1.4. Redegørelse for erklæringens udarbejdelse

1.5. Nærværende erklæring er udarbejdet efter et Teamsmøde afholdt den
3. marts 2022, hvor jeg på spørgsmål fra advokat Lotte Noer rede-gjorde
for mit kendskab til sagen.

1.6. Forud for Teamsmødet havde jeg fået tilsendt og gennemgået doku-
menter stemplet med bilagsnummer 1, 4, 28, 29, 31 og M.

1.7. Advokat Lotte Noer udfærdigede herefter et udkast til denne er-
klæring, som jeg efter grundig gennemgang har fundet udgør en kor-rekt
beskrivelse af de i erklæringen omfattede forhold.

2. Processen med ansøgning om lokalplan

2.1. Når en grundejer søger om, at der laves lokalplan for et område, af-
hænger proceduren af, om det ansøgte ligger inden for rammerne af den
eksisterende kommuneplan. Hvis det er tilfældet, tager processen med at
udarbejde en lokalplan og godkende den ca. 1 år. Sagsbehand-lingstiden
kan afhænge af, om der er mange forhold at afklare (f.eks.
indkørselsforhold, omlægning af eksisterende rørføring og lignende), og
om kommunen får det materiale, de beder om, fra ejendommens ejer
og/eller den udvikler, som forestår ejendommens udvikling.

2.2. Hvis der ansøges om en lokalplan, som ikke ligger inden for ram-
merne af den eksisterende kommuneplan, f.eks. fordi der ønskes en an-
den anvendelse eller en højere bebyggelsesprocent, er sagsbehandlings-
tiden sædvanligvis lidt længere, da en sådan lokalplan kræver forudgå-
ende høring efter planlovens § 23 c. Igen vil den konkrete sagsbehand-
lingstid afhænge af om kommunen får det materiale, de beder om, fra
ejendommens ej er og/eller den udvikler, som forestår ejendommens
udvikling.

3. Ekspropriationens betydning for muligheden for at opnå lokalplan



/

13

3.1. En midlertidig ekspropriation er ikke til hinder for, at man kan på-
begynde arbejdet med at få lokalplan på en ejendom, men den har be-
tydning for, hvornår byggeriet kan påbegyndes. Man kan under den
midlertidige ekspropriation forberede en lokalplan, således at den er klar
til vedtagelse, når ekspropriationen ophører og byggeriet kan komme i
gang.

3.2. Ved et møde den 18. december 2018 (Bilag 4) blev det drøftet, at en
mulighed kunne være at starte med at udvikle den del af ejendommen,
som ikke skulle eksproprieres. Det skyldes, at byggeriet på denne del af
ejendommen ikke ville blive forsinket af ekspropriationen. Det ville være
muligt at lave en lokalplan for hele grunden og blot udstede byg-
getilladelse til byggeriet på den del, der ikke skulle eksproprieres.

4. Kommunens brev af 19. september 2008

4.1. Person 9's brev af 19. september 2008 (Bilag 1) indeholder en
beskrivelse af, hvad der i 2008 kunne lade sig gøre i forhold til at opnå
lokalplan og bebygge Appellants, tidligere Sagsøger ejendom.

4.2. Nogle gange kan kommunens forsyning af et område med f.eks.
kloak være en faktor, som gør, at der ikke kan opnås byggetilladelse på
det tidspunkt, hvor grundejeren ønsker det. Det var tilfældet med
Appellants, tidligere Sagsøger ejendom forud for 2008. I 2008, hvor
Person 9 skrev brevet til Appellant, tidligere Sagsøger, var dette løst og
der var ikke nogen hindringer i kom-munens forhold for, at Appellant,
tidligere Sagsøger kunne indlede processen med at få lokalplan på
ejendommen, når han måtte ønske det.

5. Boligbyggeprogrammet

5.1. Jeg har et grundigt kendskab til boligbyggeprogrammet, da jeg fo-
restår udarbejdelsen heraf.

5.2. Boligbyggeprogrammet er et af kommunens planlægningsredska-ber,
som bruges til befolkningsprognosen. Af boligbyggeprogrammet fremgår,
hvornår der er forventet indflytning i nye byggerier. Det bru-ger
kommunen til at sikre, at der til den tid f.eks. er tilstrækkeligt med skoler,
daginstitutioner m.v.

5.3. Forud for det forventede indflytningstidspunkt ligger dels godken-
delse af lokalplan, dels selve byggeriets udførelse.

5.4. Boligbyggeprogrammet revideres én gang årligt på baggrund af til-
gængelige oplysninger om, hvornår en grundejer forventer at søge om



/

14

lokalplan og bebygge deres arealer, og dermed hvornår indflytning
skønnes at kunne ske.”

Anbringender
Appellant, tidligere Sagsøger har supplerende anført navnlig, at afgørelsen om
ekspropria-
tion er ulovlig, idet der aldrig er foretaget en proportionalitetsvurdering i over-
ensstemmelse med grundlovens § 73. Hovedstadens Letbane har f.eks. aldrig
indhentet oplysninger om naturværdierne på hans ejendom. Det er derfor uaf-
klaret, om der er sjældne eller beskyttede arter på den eksproprierede del af
ejendommen, som i en længere årrække har ligget uberørt hen efter princippet om
”vild med vilje” .

Hovedstadens Letbane har heller ikke på noget tidspunkt hørt ham om, hvilke
planer han havde med arealet. Det er fejlagtigt lagt til grund, at han ikke havde
planer, og der er derfor ikke taget højde for den betydning, som ekspropriation
ville have for ham, især for hans muligheder for at afhænde arealet med henblik på
opførelse af boliger. Det er ikke rimeligt at lægge vægt på, at han først efter
beslutningen om ekspropriation har anmodet Glostrup Kommune om at udar-bejde
en lokalplan, der muliggør yderligere byggeri på hans ejendom.

Der er endvidere ikke noget, der tyder på, at Hovedstadens Letbane har foreta-get
en samlet afvejning af forskellige placeringsmuligheder ud fra relevante hensyn,
herunder til at undgå inddragelse af privatejede arealer. Det skal i den forbindelse
tages i betragtning, at der var tale om en midlertidig arbejdsplads, som ikke
nødvendigvis skulle ligge i direkte tilknytning til banetracéet.

Ekspropriationskommissionen har ikke taget stilling til de indsigelser, som hans
repræsentanter fremsatte under besigtigelsesforretningen den 24. april 2017. Der
var tale om egentlige indsigelser og ikke blot utilfredshed med ekspropriationen.
Det fremgår af kommissarius Vidne 3's for-klaring for Højesteret, at dette fik
betydning for kommissionens vurderinger.

Landsrettens dom bygger på, at det påhviler den lodsejer, der gør indsigelse mod
ekspropriation, at udpege alternative placeringsmuligheder. Det må imid-lertid
være anlægsmyndighedens og ekspropriationskommissionens opgave at overveje
samtlige relevante muligheder og foretage en reel og samlet vurdering af, hvilken
placering der vil være mindst indgribende for den pågældende bor-ger. Der er
intet, der tyder på, at Hovedstadens Letbane har foretaget en sådan vurdering, eller
at ekspropriationskommissionen har foretaget en reel efterprø-velse. Der var
arealer, der kunne komme i betragtning som alternativ placering, herunder det
kommunale areal nordøst for hans ejendom. Der var også andre muligheder, bl.a.
på arealer langs Frederikssundsmotorvejen.



/

15

Kommunens areal blev ikke reelt overvejet som alternativ, selv om naturtilstan-
den ifølge VVM-redegørelsen var ”ringe” , og selv om der for andre ejendomme,
som var underlagt fredskovspligt, var søgt og opnået dispensation. Arealerne langs
Frederikssundsmotorvejen var i projekteringsfasen af COWI udpeget som
alternative placeringer, men blev ikke taget i betragtning. Beslutningen om at
ekspropriere netop hans areal fremstår ikke som baseret på en reel nødvendig-
heds- og proportionalitetsvurdering, men snarere på, at det var den nemmeste
løsning for Hovedstadens Letbane.

Hovedstadens Letbane har supplerende anført navnlig, at Appellant, tidligere
Sagsøger ved
adskillige lejligheder har haft mulighed for at fremkomme med sine synspunk-ter,
således at de kunne overvejes af selskabet og ekspropriationskommissio-nen.
Appellants, tidligere Sagsøger ejendom var i VVM-redegørelsen udpeget til
ekspropri-ation, men han kom ikke med indsigelser i høringsperioden. Han havde
også som led i besigtigelses- og ekspropriationsforretningerne mulighed for at
frem-komme med sine synspunkter.

Det må indgå, at der var tale om et omfattende og komplekst projekt, hvor pro-
jekteringen løbende blev mere detaljeret. De indledende beslutninger om at ud-
pege Appellants, tidligere Sagsøger ejendom til brug for midlertidigt arbejdsareal
blev truf-fet på grundlag af et omfattende planlægningsmateriale, og det blev i den
for-bindelse vurderet, om Appellants, tidligere Sagsøger grund kunne undværes.
Det ansvar-lige entreprenørfirma mente ikke, at det var tilfældet, og dette måtte
Hovedsta-dens Letbane og ekspropriationskommissionen lægge til grund. Det er
ikke et krav, at der foreligger skriftlige redegørelser for anvendeligheden af hvert
ene-ste areal, der har været overvejet.

Det er Appellant, tidligere Sagsøger, der har bevisbyrden for, at der forelå
alternative place-ringsmuligheder, som ikke blev overvejet, og som ud fra en
samlet afvejning burde have været valgt i stedet. Denne bevisbyrde har Appellant,
tidligere Sagsøger ikke løftet. Hovedstadens Letbane har foretaget en grundig
vurdering af, om den midlertidige arbejdsplads kunne etableres på det kommunale
areal nordøst for Appellants, tidligere Sagsøger ejendom. Valget faldt imidlertid på
arealet på Appellants, tidligere Sagsøger ejendom efter en samlet og konkret
vurdering af saglige og relevante hen-syn, herunder at det kommunale areal er
underlagt fredskovspligt og har rekre-ativ værdi. Også trafikmæssige hensyn talte
for placering af arbejdsarealet på Appellants, tidligere Sagsøger ejendom, idet det
herved kunne undgås, at indkørsel til ar-bejdspladsen til skade for
trafiksikkerheden skulle ske ved højresving.

De øvrige placeringsmuligheder, som Appellant, tidligere Sagsøger har peget på,
ville ikke have været egnede alternativer, og nogle af dem er ”opfundet” til brug
for sa-gen i Højesteret. Det må i den forbindelse indgå, at det var
hovedarbejdsplad-sen på den pågældende strækning, der skulle etableres på hans
ejendom, og at dette væsentligt begrænsede placeringsmulighederne. Det var
nødvendigt at



/

16

placere hovedarbejdspladsen i rimelig nærhed af de pågældende afsnit af letba-
netracéet.

De interesser, som blev varetaget med ekspropriationen, står ikke i misforhold til
hensynet til Appellant, tidligere Sagsøger. Det må indgå, at der var tale om en
midlertidig ekspropriation, der ikke berørte bygningerne på ejendommen, at det
omhand-lede areal var ubebygget og uplejet, og at Appellant, tidligere Sagsøger
ikke havde aktuelle planer om at få arealet bebygget. I den forbindelse må det
tillægges betydning, at Appellant, tidligere Sagsøger på tidspunktet for
ekspropriationen ikke havde taget skridt til at få udarbejdet lokalplan for sin
ejendom. Han havde ikke nogen berettiget forventning om at kunne bebygge
arealet, inden det under alle omstændighe-der ville være tilbageleveret.

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstilling
Den 1. oktober 2018 traf ekspropriationskommissionen afgørelse om midlerti-dig
ekspropriation af en del af Appellants, tidligere Sagsøger ejendom Matrikel nr. 1,
til brug som arbejdsareal ved anlæg af en letbane på Ring 3.

Sagen angår, om der er grundlag for at tilsidesætte ekspropriationskommissio-nens
afgørelse.

Spørgsmål om afvisning
Højesteret tiltræder, at Appellants, tidligere Sagsøger subsidiære påstand er et
anbringende til støtte for hans principale påstand og derfor skal afvises.

Ekspropriationen på Appellants, tidligere Sagsøger ejendom
Ved lov nr. 165 af 26. februar 2014 om letbane på Ring 3 blev det i § 2, stk. 1, be-
stemt, at Ring 3 Letbane I/S (nu Hovedstadens Letbane I/S) skulle forestå pro-
jektering af en letbane på Ring 3, herunder gennemførelse af forberedende ar-
bejder. Det må efter anlægsprojektets omfang og kompleksitet lægges til grund, at
der tidligt i projektet var behov for, at Ring 3 Letbane og de rådgivere, selska-bet
havde antaget, tog stilling til, hvilke ejendomme der kunne anvendes som
arbejdsarealer ved anlæggelsen af letbanen. Som anført af landsretten må det også
lægges til grund, at COWI A/S i den forbindelse overvejede at anvende det
kommunale areal nordøst for Appellants, tidligere Sagsøger ejendom, men at
arealet blev fravalgt bl.a. på grund af arealets rekreative værdi, og fordi brug af
arealet ville indebære et større arbejde med rydning og efterfølgende retablering.

Det påhvilede ekspropriationskommissionen at påse, at betingelserne for
ekspropriation af Appellants, tidligere Sagsøger ejendom var opfyldt, herunder at
ekspro-priation måtte anses for påkrævet. Ved denne vurdering måtte det bl.a.
indgå, hvor byrdefuld ekspropriation ville være for Appellant, tidligere Sagsøger,
og om der var



/

17

mulighed for i stedet at anvende andre ejendomme som arbejdsareal. Ekspro-
priationskommissionen måtte i den forbindelse – ud over det allerede tilveje-
bragte beslutningsgrundlag – inddrage, hvad Appellant, tidligere Sagsøger som
ejer af ejen-dommen selv anførte om disse spørgsmål ved besigtigelses- og
ekspropriations-forretningerne henholdsvis den 24. april 2017 og den 1. oktober
2018.

For så vidt angår besigtigelsesforretningen den 24. april 2017 må det lægges til
grund, at det på Appellants, tidligere Sagsøger vegne blev anført bl.a., at hans
areal havde en betydelig værdi, som ikke kunne realiseres i anlægsperioden, og at
der blev stillet spørgsmål om, hvordan arealet ville blive tilbageleveret. Med
hensyn til ekspropriationsforretningen den 1. oktober 2018 må det lægges til
grund, at det blev anført bl.a., at eventuelt salg af ejendommen på grund af
anlægsarbejderne ville blive udskudt i en meget lang periode, at Appellant,
tidligere Sagsøger i meget lang tid ikke havde haft mulighed for at iværksætte
tiltag på ejendommen, og at der måtte tages højde for dette ved
erstatningsfastsættelsen.

Appellant, tidligere Sagsøger havde på tidspunktet for ekspropriationsforretningen
ikke an-modet Glostrup Kommune om at udarbejde lokalplan med henblik på, at
hans ejendom kunne bebygges yderligere. Det måtte som følge heraf anses for
usik-kert, hvornår eventuelt byggeri kunne ske.

På den anførte baggrund finder Højesteret, at ekspropriationskommissionen ved
ekspropriationsforretningen den 1. oktober 2018 med rette traf afgørelse om
ekspropriation som sket. Af de grunde, som landsretten har anført, tiltræder
Højesteret, at det ikke kan føre til andet resultat, at det senere – som følge af æn-
drede forhold – viste sig, at der ikke var behov for at anvende Appellants, tidligere
Sagsøger ejendom som arbejdsareal.

Efter at afgørelsen om ekspropriation var truffet, gjorde Appellant, tidligere
Sagsøger den 26. oktober 2018 over for ekspropriationskommissionen gældende,
at ekspropri-ationen var ulovlig, og han anførte, at arbejdsarealet i stedet burde
have været lagt på det kommunale areal nordøst for hans ejendom. Kommissionen
afviste den 10. december 2018 dette med henvisning til bl.a., at der var tale om et
be-skyttet naturområde med fredskovspligt, og at inddragelse af området ville
have miljømæssige konsekvenser i form af fældning af træer. Højesteret finder
ikke grundlag for at tilsidesætte kommissionens vurdering, der bygger på en af-
vejning af bl.a. hensyn til at undgå inddragelse af privat ejendom over for hen-syn
til naturbeskyttelse.

Herefter og i øvrigt af de grunde, som landsretten har anført, tiltræder Højeste-ret,
at der ikke er grundlag for at tilsidesætte ekspropriationskommissionens af-gørelse
af 1. oktober 2018. Det, som Appellant, tidligere Sagsøger for Højesteret har
anført om mulige andre ejendomme, hvor arbejdsarealet kunne være placeret, kan
ikke føre til andet resultat.



/

18

Konklusion
Højesteret stadfæster dommen.

THI KENDES FOR RET:

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Appellant, tidligere Sagsøger betale
100.000 kr. til Hovedstadens Letbane I/S.

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne høje-
steretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.



/