Byrettens dom i sag om, hvorvidt grundejer eller ledningejer skal betale for omlægning af kloakledninger, stadfæstes
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;
Forsyning;

/

HØJESTERETS DOM
afsagt tirsdag den 15. februar 2022

Sag BS-47737/2020-HJR
(2. afdeling)

Aalborg Kloak A/S
(advokat Anne Henriksen)

mod

Scanunit ApS
(advokat Karen-Marie Hovmøller)

Biintervenienter til støtte for Aalborg Kloak A/S:

DANVA – Dansk Vand- og Spildevandsforening,
HOFOR Spildevand Albertslund A/S,
HOFOR Spildevand Brøndby A/S,
HOFOR Spildevand Dragør A/S,
HOFOR Spildevand Herlev A/S,
HOFOR Spildevand Hvidovre A/S,
HOFOR Spildevand København A/S,
HOFOR Spildevand Rødovre A/S og
HOFOR Spildevand Vallensbæk A/S
(advokat Kim Trenskow for alle)

Biintervenient til støtte for Scanunit ApS:

Transportministeriet
(advokat Sarah Jano)

I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Aalborg den 7. januar 2019 (BS-
795/2018-ALB) og af Vestre Landsrets 1. afdeling den 4. juni 2020 (BS-
2852/2019-VLR).



/

2

I pådømmelsen har deltaget ni dommere: Poul Dahl Jensen, Vibeke Rønne,
Henrik Waaben, Lars Hjortnæs, Jan Schans Christensen, Kurt Rasmussen, Jens
Kruse Mikkelsen, Jørgen Steen Sørensen og Ole Hasselgaard.

Påstande
Appellanten, Aalborg Kloak A/S, har påstået stadfæstelse af byrettens dom.

Indstævnte, Scanunit ApS, har påstået stadfæstelse af landsrettens dom.

Aalborg Kloak har opfyldt landsrettens dom og har som følge heraf i
ankestæv-ning af 4. december 2020 påstået tilbagebetaling af 775.960,96 kr.
med proces-rente fra denne dato. Beløbet omfatter det idømte beløb
(537.188,31 kr.), proces-rente af det idømte beløb (91.772,65 kr.) og
sagsomkostninger for byret og landsret (147.000 kr.).

Scanunit har heroverfor påstået frifindelse.

Supplerende sagsfremstilling
Af landvæsenskommissionens kendelse af 21. november 1975 fremgår yderli-
gere bl.a.:

”Deklarationer og erstatninger
Der skal tinglyses servitutstiftende deklaration til sikring af den ufor-
styrrede beliggenhed samt adgang til vedligeholdelse af de
ledningsan-læg, som ikke fremtidig vil komme til at ligge i offentlige
vej- og stiarea-ler eller på andet af Aalborg kommune ejet areal, som
vil forblive i kommunens eje.”

For Højesteret er der fremlagt nye bilag, herunder en række landvæsenskom-
missionskendelser vedrørende godkendelse af kloakeringsprojekter på andre
ejendomme.

Supplerende anbringender
Aalborg Kloak har supplerende anført bl.a., at den enkelte ledningsejers
retsstil-

 
 
 
 
 
 
 
ling efter landsrettens dom vil afhænge af, hvad landvæsenskommissionen i
sin tid har ført til protokol om erstatning, og hvad der i øvrigt måtte være
bevaret af oplysninger om dette spørgsmål. Det er ikke i overensstemmelse
med hensy-net til sikring af spildevandsforsyningsanlæg, og det vil få store 
økonomiske konsekvenser for Aalborg Kloak og en række andre
forsyningsselskaber.

Scanunit har supplerende anført bl.a., at det følger af UfR 2015.2854 H, at
even-tuelle økonomiske konsekvenser for forsyningsselskaberne ikke skal
påvirke vurderingen af, hvorvidt gæsteprincippet finder anvendelse i den
foreliggende



/

3

sag. Det forhold, at Aalborg Kloak efter landsrettens dom eventuelt skal
afholde betydelige udgifter som følge af gæsteprincippet, kan ikke føre til, at
Aalborg Kloak skal have medhold i sagen.

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstilling
Efter anmodning fra Aalborg Kommune godkendte Landvæsenskommissionen
for Nordjyllands Amtskommunes 2. område den 21. november 1975 et projekt
vedrørende kloakering af bebyggelsen i Område (parcel II). I den an-ledning
blev der tinglyst servitutbestemmelser vedrørende etablering af led-
ningssystem og brønde på bl.a. en ejendom, der tilhørte Aalborg Kommune
(nu Matrikel nr. 1).

Aalborg Kommune solgte senere ejendommen, og i 2017 fik ejeren,
Virksomhed ApS, ledningerne omlagt for at kunne gennemføre et
ombygningsprojekt. Selskabet betalte udgifterne til omlægningen (ca. 540.000
kr.) og har overdraget sine eventuelle krav mod Aalborg Kloak A/S til det
koncernforbundne selskab Scanunit ApS.

Sagen angår, om det kan pålægges Aalborg Kloak som ledningsejer endeligt at
afholde de nævnte udgifter. Scanunit har herved henvist til det ulovbestemte
gæsteprincip.

Gæsteprincippet
Som anført senest i Højesterets kendelse af 4. maj 2021 (UfR 2021.3472) er
gæste-princippet betegnelsen for en udfyldende regel, som finder anvendelse i
til-fælde, hvor der uden vederlag er givet tilladelse til at anbringe en ledning
på en ejendom. Reglen indebærer, at ledningsejeren som ”gæst” skal bekoste
led-ningsarbejder, der er nødvendiggjort af arealejerens ændrede benyttelse af
det areal, hvor ledningen er anbragt.

Det ulovbestemte gæsteprincip er udviklet i retspraksis med sigte på tilfælde,
hvor tilladelsen til ledningsejeren beror på en aftale med arealejeren, og må ses
i lyset af det gavemoment, der kan ligge i en sådan aftale. Som anført er gæste-
princippet en udfyldningsregel, og det finder derfor kun anvendelse, hvis andet
ikke fremgår eller kan udledes af den pågældende aftale, jf. f.eks. Højesterets
dom af 19. maj 2015 (UfR 2015.2854).

Anbringelsen af Aalborg Kloaks ledninger på Matrikel nr. 1, beror ikke på en
aftale, men på landvæsenskommissio-nens kendelse af 21. november 1975.
Der er tale om en offentligretlig afgørelse truffet med hjemmel i lov, og de
hensyn, der ved aftaler mellem ledningsejer og arealejer kan begrunde
anvendelse af det ulovbestemte gæsteprincip – herun-



/

4

der det nævnte gavemoment – kan ikke i almindelighed overføres på sådanne
tilfælde. Højesteret finder derfor, at der i disse tilfælde er en formodning for, at
arealejeren selv – på samme måde som ved andre arbejder på arealet – skal be-
tale for ledningsomlægninger, der sker på arealejerens foranledning, og at det
således må kræve særlige holdepunkter i den offentligretlige afgørelse, hvis
dette udgangspunkt skal fraviges.

Det fremgår af landvæsenskommissionens kendelse bl.a., at der skal tinglyses
en servitutstiftende deklaration til sikring af den uforstyrrede beliggenhed samt
adgang til vedligeholdelse af de ledningsanlæg, som ikke fremtidig vil komme
til at ligge i offentlige vej- og stiarealer eller på arealer, der er ejet af Aalborg
Kommune. Af de tinglyste servitutbestemmelser fremgår bl.a., at det skal
tåles, at ledningssystemet etableres som vist på en vedhæftet tegning, at
ledningerne skal henligge uforstyrret, og at det uden tilladelse fra byrådet er
forbudt at ud-føre nærmere bestemte arbejder i nærheden af ledningerne.

Højesteret finder herefter, at kendelsen i mangel af særlige holdepunkter for
an-det – og i overensstemmelse med den ovenfor nævnte formodning –
indebærer, at arealejeren selv skal afholde udgifterne til en omlægning, der
sker på areal-ejerens foranledning. Det er uden betydning, om der i sin tid blev
udbetalt er-statning i anledning af landvæsenskommissionens kendelse.

Efter det anførte har Scanunit ikke i medfør af det ulovbestemte gæsteprincip
krav på betaling fra Aalborg Kloak.

Princippet om ”nyt for gammelt”
Af de grunde, som byretten har anført, tiltræder Højesteret, at det ikke er godt-
gjort, at de ledninger, der blev etableret i forbindelse med omlægningen, har
større værdi for Aalborg Kloak end de oprindelige ledninger. Allerede derfor
har Scanunit ikke krav på, at Aalborg Kloak ud fra et princip om ”nyt for gam-
melt” afholder en del af udgifterne ved omlægningen af ledningerne.

Der er herefter ikke anledning til at tage stilling til, om princippet om ”nyt for
gammelt” overhovedet kan finde anvendelse i tilfælde som det foreliggende,
hvor der ikke er tale om erstatning, og hvor omlægningen af ledningerne er
sket på arealejerens foranledning.

Tilbagebetaling
Aalborg Kloak har opfyldt landsrettens dom og har derfor krav på tilbagebeta-
ling som påstået.

Konklusion og sagsomkostninger
Højesteret tager Aalborg Kloaks påstande til følge.



/

5

Sagsomkostninger for byret, landsret og Højesteret er fastsat til dækning af ad-
vokatudgift med 180.000 kr., retsafgift for Højesteret med 19.780 kr. og andre
udgifter med 8.632,50 kr., i alt 208.412,50 kr.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

Scanunit ApS skal til Aalborg Kloak A/S betale 775.960,96 kr. med
procesrente fra den 4. december 2020.

I sagsomkostninger for byret, landsret og Højesteret skal Scanunit ApS betale
208.412,50 kr. til Aalborg Kloak A/S.

De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsi-
gelse.

Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.



/