Sag om, hvorvidt der er mangler ved ejendommen og om sagsøgeren har krav på erstatning fra sagsøgte som følge heraf
Ret: Retten i Kolding (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Entreprise og håndværkere;
Fast Ejendom;
Køb;

Retten Kolding





Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 7. oktober 2011 i sag nr. BS 8-938 2010:


 ~v^22^

mod


7200 Grindsted

Sagens baggrund og parternes pastandc

Denne 5ag, der er anlagt den 20. april 2010,drejer sig om hvorvidt der er
mangler ved ejendommen beliggende 
og i bekræftende fald om sagsøgeren,  har krav pa erstatning fra
sagsogte  axt

Sagsøgerens principale pastand er, at sagsøgte skal tilpligtes at betale
181.875,00 kr. med procesrente fra den 20. april 2010.

Det pastævnte beløb fremkommer saledes:

Reparation og tætning af Volclay membran i soveværelse:
Reparation af væg i soveværelse:
Ophugning af gulv langs med ydervæg ved have
0g tilslutning af tre tværgående dræn reetablering af do. 70
Etablering af rensebrønd i toilet; Ny sandfangsbrønd
samt frostsikring af udløb til à, samt
omforandring af udvendigt dræn:
Maling af indvendige vægge fodlister:

[alt


Sagsøgte har nedlagt pastand om frifindelse.


Oplysningerne sagen


Sagsøgeren;  underskrev den
29. maj 2008 købsafitale med overtagelsesdag den 15.juli 2008 vedrørende
ejendommen beliggende  ^arcccc

ejendom blev køb af sagsøgte, 

Handlen er omfattet af Iov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom.
Der er således udarbejdet tilstandsrapport af den 26. februar 2008 og
oplysning om ejerskifteforsikring henhold til lov om forbrugerbeskyttelse
ved erhvervelse af fast ejendom $ 2 stk. 1

Der fremgår blandt andet følgende af tilstandsrapporten:

Pa side 2 af 14:

Den bygningssagkyndiges gennemgang af huset tager udgangspunkt
1 huse af tilsvarende alder 0g type 0g altså ikke et
nyt hus. Du skal derfor være opmærksom på, at forhold, som
er almindelige for disse huse, ikke nødvendigvis nævnes i
tilstandsrapporten: F.eks. er det almindeligt, at der er fugt
kælderen i et ældre hus, og det vil derfor kun blive nævnt i
tilstandsrapporten; hvis fugten giver nærliggende risiko for
skader. 444

Trc vigtige ting; du skal vide om
rapporten:
En tilstandsrapport cr en
skadesrapport
Den bygningssagkyndige foretager
en visuel gennemgang af huset.
Ved gennemgangen anvendes en
systematisk metode, som afdækker
synlige skader eller forhold, som kan
udvikle sig til skader. Du fàr ikke
oplysninger om ejendommens
generelle vedligeholdelsesstand eller
om f.eks. forventet restlevetid for
bygningsdele. Tilstandsrapporten
kan derfor ikke sammenlignes med
en "varedeklaration"
Omfatter synlige skader
Der kan være skjulte skader; som
den bygningssagkyndige ikke har
mulighed for at finde. Eftersynet
handler om synlige forhold ved
huset, som har givet eller senere
kan risikere at give en skade. Ejerskifteforsikringen
kan beskytte mod
omkostninger til skader; som ikke er
synlige 

På side 3 af 14

Tildig,derskalkøbe
Dukanbrugetilstandsrapporten somhjælptilatvurdereden
ftsisketilstandafdenejendom, duerinteresseret iatkøbe.
Nårsælgerharfåetforetaget ethuseftersyn. skriverdenbygningssagkvndige
entilstandsrapport. Rapporten beskriver de
skaderellertegnpåskader,somdenbygningssagkyndige har
fundetvedhuseftersynet. Derudover bestårrapporten afsælgers
oplysninger omejendommens tilstand.
Hverskadeitilstandsrapporten harenkarakter, derviser,hvor
aLvorligskadenerfordenenkeltedelafbygningen. Karaktererne
erenbyggeteknisk vurdering. Densigerikkenogetom,hvor
megetdetvilkosteatudbedreenskade.
Sådanforegårethuseftersyn
Denbygningssagkyndige vurderer husetudfradet, hanumiddelbart
kanse.Hanmågernebrugeenkletekniskehjælpemidler,
menfjernerikkegulvtæpper, sænkede lofterosv.Derfor
kanderværeskader,somdenbygningssagkyndige ikkekan
opdage,ogsomderforikkefremgåraftilstandsrapporten.
Hvadkiggerdenbygningssagkyndige efter?
Huseftersynet afdækker altsåsynligeskader,somreducerer
bygningens funktion ogværdinævneværdigt. Detkanf.eks.
væresvampeskader, konstruktionsfeji ellersætningsskader.
Huseftersynet afdækker ogsåtegnpåskadereller‘siskeforhold.
derkanudviklesigtitenskade
påside5af14
Duskaldogværeklarover,atdu
somsælgerfortsatkankommetilat
hæftefor:
•Forholdudenforbygningen (f.eks.
forurenetjord)
•Ulovligheder (feks.bygninger eller
bygningsdele. dereropførtistrid
medgældende regler)
•Hvisdubevidstellergroftuagtsomt
hargivetukorrekte oplysninger iforbindelse
medhuseftersynet (f.eks.
vedatfortieskjulteskader,duhar
kendskab til)..”
Påside6af14
“...Bygningsbeskrivelse:

Boligtype: Enfamilieshus
Ejendommen:
Opført i1939,etagerudoverkælderogtagetage 1,bebygget arealm2
beboelse total78m2,kælder78m2,uudnyttet tagetage 56m2og
bruttoetageareal bolig134m2.
Oplysningerne iskemaeterikkebaseretpåfaktiskopmåling. menindhentet
fraforeliggende materiale, herunder
BBR-ejermeddelelse eller lignende. Allebygninger eromfattetaf
huseftersynet. Bygningerne eropdelt iselvstændige litra,
hvergangbygningers konstruktion, ftinktionelleropførelsesår skifter.
Rigtigheden iopgørelsen afarealernes størrelse er
ikkedenbygningssagkyndiges ansvar...”
Påside8af14
“..Registrering afbygningens tilstand
ABeboelse
1.Fundamenter/sokler
1.2SokkelKlSvindrevne isokkelpuds modvestvedlæmurogKIsokkel/
kældervæg manglerfærdiggorelse vedovergang tilsokkelpuds samtpudslag
pålæmurmodsyd
2.Kældre/krybekældre/terrændæk
2.2.væggeKOsporefterflugtpåvægmellemstueogværelse ikælder.Ingen
målbaropfugtning ogKIindvendig vægikældermellemopholdsrum og
værelsemangler tilmuring idorhul.
3.Yder-ogindervægge
3.1Facader/gavle K2Mortelfuger erpå storedeleafejendommen
udkradset. Note:Sælgererigangmedfacaderenovering. Klafskallende
vandskuring pålæmurmodsyd...
Påside10af14
..Sælgers oplysninger omejendommen
Sælgersopmærksomhed henledes på,atforkerteoplysninger kanvære
ansvarspådragende.
Sælgerskalderforafgiveoplysningerne efterbedsteoverbevisning ogbør
rådføresigmeddenbeskikkede
bygningssagkyndige vedbesvarelserne.
Kobersopmærksomhed henledes på,atdetikkeforventes, atsælgeren ialle

tilfældeharetdækkende kendskab til
forholdene, især ikke hvisdeliggerførsælgersovertagelse afejendommen
eller adskillige årtilbage. Sælgers
besvarelse afspørgsmålene givetsudfrakendskab tilejendommen. Svarene
tilsigterikkeatværeengaranti. Derkan
være fagudtryk, sådetanbefales atgennemgå detteskemamedden
beskikkede bygningssagkyndige.
Bemærk, atdeefterspurgte oplysninger ergenerelle. Skemaet skaldække
alletyperboliger,såderkanvære
spørgsmål, somikke errelevante fornetopdinejendom.
Erduitvivlomdetekniske ordsbetydning, kandubesøge
www.boligejer.dk, hvordererenordforklaring overdemest
benyttede betegnelser...
.0.Generelle oplysninger
0.1Hvormangeårharduboetiejendommen?
Siden1995
.0.4Erderforetaget tilbygninger eller ombygninger idinejertid?
Hvisja,hvilkeoghvornår?
2001tag+renoveret indendørs
0.5Erbygninger ellerdeleafbygninger udførtsomselvbygellermedbyg?
Hvisja.hvilkedeleafbygningerne?
Altmurogtagindendorsarb...
...0.7Ergrundenperiodevis oversvømmet?
Hvisja,hvor?
Endelfugtig/våd på græsplænen men ikke rigtigoversvommet
.1.Fundamenter/sokler
1.2Erhusetefterfunderet?
Hvisja,hvornår?
1996”
side11af14
“.2.5Harderværettrængtvandgennem kælderydervægge elleropgennem
gulvet(ikkegulvafløb)?
Hvisja,hvoroghvornår?
Fornydrænogisolering 2007100mm
2.6

Harderværetkonstateret fugtproblemer ikælderenlkrybekælderen!
ventilerede
hulrum?NEJ
Hvisja,hvor?
2.7Harderværet foretaget reparationer efterfugt-,råd-,svampe- eller
insektskader?
Hvisja,hvor?
Duviskiftedetagblevsprojtetforinsektskader (TrygForsikring)...
.6.Gulve
6.2
Harderværet foretaget reparationer efterfugt-,råd-,svampe-eller
insektskader?
Hvisja,hvor?
Iforbindelse mednytdrænbrækket gulvop+lagtnyisolering ny
betonpåsmurt Vandes8875ibaggang, værelse.Fugtrep.Nederstpå
vægge istue.
Side13af14
“Sælgers øvrigebemærkninger vedrørende fejlogmangler:
Oplysninger harikkekunnetfremskaffes pågrundaf:
Andet:
Kælder—2007lavetnytdrænomkring kælder...”
Isalgsopstillingen afden24.maj2008ligeledes vedlagt kobsaftalen fremgår
følgende:
Kælderen erindrettetmedhyggelig stuemedbrændeovn, klinkegulv
medgulvvamie ogudgangtilterrasse, godt disp. rum(indr. tilværelse). disp.
rum(indr. tilsoveværelse), toiletmedklinkegulv medgulvvarme. dejlig
baggangmedpladstilvaskemaskine. tonetumbler ogudgangtiloverdækket
terrasse...”
Den7.januar2009fremsendte sagsøgeren enanmeldelse til
ejerskifteforsikringen Nykredit AlS,idetsagsøgeren havde konstateret
vandindtrængning ogbegyndende skimmeldannelse iejendommens
kælderetage, såledesatkælderetagen varuanvendelig tilopholdsrum.
Den20.januar2009modtogsagsøgeren afslagpådækning fra
ejerskifteforsikringen Nykredit AiS.
Den12.marts2009fremsendte sagsøgeren skrivelse tilsagsøgte og

fremsatte kravomforholdsmæssig afslagikøbesummen.
DenII.maj2009meddelte sagsøgte ibrevafden7.maj2009til
sagsøgeren, atgulvet ikælderen vedenombygning afejendommen i1995/
1996blevsænketca.30cm,ogder blevstøbtnysokkelunderhuset.
Den12.maj2009oplyste sagsøgeren ejerskifteforsikringen, Nykredit A/S.
atgulvet ikælderen ersænketCa.30cm,ogatderendvidere erstøbtny
sokkelunderhuset.
Den12.juni2009oplyseejerskifteforsikringen, atdenikkevilleændresin
afgørelse, ogatsagsøgeren hartegnetenbasisdækning, hvorforderikkeer
dækning forulovligebygningsindretninger ogsåfremt,atsagsøgeren finder,
atderertaleomenulovligbygningsindretning. måsagsøgeren rettesitkrav
direktemodsælger.
Den7.juli2009indbringer sagsøgeren sagenforejerskifteforsikringens
klageafdel ing.
Den17.juli2009fastholder ejerskifteforsikringen, Nykredit AIS.sin
afvisning afdækning.
DenS.februar2010meddeler sagsøgeren tilsagsøgte, at
ejerskifteforsikringens afgørelse erindbragtforAnkenævnet forForsikring,
idetejerskifteforsikringen ikkevildækkeskaden.Detoplysesligeledes, at
ejendommens kældererubeboelig ogubrugelig, hensettilsagsogtes
mangelfulde selvbyg.Detbliveroplyst,atdervilbliveudtagetstævning
modsagsøgte.
Den14.juni2010afsigerAnkenævnet forForsikring kendelse.
Afkendelsen fremgårdetblandtandet:
“..Nævnet udtaler:
Detforhold,atbygningen —opførti1939—erblevetrenoveret, bevirker
ikke,atdetanmeldte forhold skalvurderes iforholdtilbygninger opførti
1995/96. Dettevilkræve,atdeudførterenoveringsarbejder varså
omfattende, atbygningsmyndighederne krævede, atændringerne skulle
opfyldede pårenoveringstidspunktet gældende krav,hvilketnævnetikke
hargrundlagt foratantageertilfældet.
Nævnet finder herefter, atdetanmeldte forholdikkekanansesforat
nedsættebygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt iforholdtil
tilsvarende intakterenoverede bygninger fra1939ialmindelig god
vedligeholdelsesstand ogderforikkeudgørenskade iejerskifteforsikringens
forstand.

Nævnet kan herefter ikke kritisere selskabets afgørelse, hvorfor
Bestemmes: Klagen tages ikke til følge__ 11

Under sagen har der været afholdt syn og skøn ved skønsmanden
 som har udfærdiget skønserklæring af 29. december 2010.

Af skønserklæringen fremgår det bl.a:

~Spørgsmal 1
Såfremt der lægges til grund, at kælderen i 1995 1996 er blevet ombygget af
sagsøgte selv; der er faguddannet murer; bedes skønsmanden vurdere
hvorvidt ombygningen er foretaget fagmæssigt korrekt. Svaret ønskes
udførligt besvaret.

Svar:
Det er skønsmandens opfattelse; at for sa vidt angår det murertekniske; er
arbejdet udført fagmæssigt korrekt. Den anvendte membran kan iht. til
datablade anvendes til tætning afkælder det forudsættes at den er udlagt
korrekt. Den udførte murfolie imellem skifterne vil under normale
omstændigheder være nok men hvis en mursten kommer til at sta konstant
i vand vil der ske en kapilarsugning sa fugt breder sig op i væggen p.g.a.
murfoliens manglende dækning: Det er skønsmandens opfattelse at der har
været en eller anden form for utæthed i membranen idet der ellers ikke
burde kunne komme fugt op vægge gulve. Efer at der har været hugget hul
1 gulvet har dette bevirket at der er trængt fugt ud i yderligere skillevægge.
Det er skønsmandens opfattelse, at det er afgørende for den samlede
konstruktion at de under gulvet indbyggede dræn er funktionsdygtige. Idet;-
når drænene er tilstoppet vil vandtrykket blive så stort at der angiveligt kan
ske gennembrydninger af membranen. Efter det oplyste har de indvendige
dræn ikke være efterset 'gennemskyllet side de blev taget i brug i 1996. Der
er ikke tilsikret at indvendige dræn kan renses korrekt. Savel det indvendige
som det udvendige dræn bør p.ga. det høje okkerindhold gennemskylles en
gang om året. Den aktuelle vandstand indikerer at der ikke er tilstrækkeligt
gennemløb i drænene ogleller der er problemer med udløbet ved aen pg.a.
frost.

Spørgsmål 2
Såfremt spørgsmàl 1 er besvaret benægtende bedes skønsmanden udførlig
beskrive de forhold der ikke er udført fagmæssigt korrekt

Svar:
Det er skønmandens opfattelse at, ved en ændring af såvel indvendig som
udvendig dræn, vil det være muligt at vedligeholde disse saledes at kælderen
i fremtiden forbliver tør 0g tæt- pa trods af det faktum at grundvandet står
højt og man ligger tæt pa vand i form af den nærliggende a.

Det er ikke muligt i dag at udføre en effektiv rensning af den indvendige
dræninstallation. Der findes i dag en udvendig rensebrønd og da samling

inde ved hus er udført med T stykke vil der allerede der være problemer med
at få en spuleslange rundt, Ligeledes er det ikke muligt at komme til at rense
de tre tværgående dræn: Dræninstallationen er ligeledes ført til en à i haven,
hvor det kan være problematisk med hensyn til tilfrysning af ledning.
Den eksisterende dræninstallation er udført uden sandfang 0g
okkerudfældning det er et krav at alle dræninstallationer skal udføres med
sandfang inden udledning i à systemer.

Den udvendige drænledning er ligeledes besv ærlig at rense og vedligeholde,
idet dette skal ske fra et opføringsror Udvendige dræn fra de to frilagte
sider af kælder er ikke muligt at rense og vedligeholde.
Der henvises i øvrigt til bilag SI


Sporgsmal 3
Skønsmanden bedes angive prisen for udbedringen af de enkelte forhold.
Udbedring skal i den forbindelse ske, saledes kælderen efter udbedring igen
er egnet til ophold.


Svar:

Reparation og tætning af volclay membran i soveværelse er anslaet
til 2000,- kr. moms.
Reparation af væg i soveværelse 3500,- kr. moms
Ophugning af gulv langs med ydervæg ved have 0g tilslutning af tre
tværgående dræn samt retablering af do, Etablering af rensebrønd
toilet. Ny sandfangsbrønd samt frostsikring af udløb til à.
Omforandring af udvendige dræn 120.000 kr. + moms
Maling af indvendige væggelfodlister: 20.000 kr. + moms


Skønserklæringen er vedlagt notat af den 16. december 2010 fia
kloakmester 

Af notatet fremgår det bl.a.:

Den eksisterende dræninstallation er udført uden sandfang og
okkerudfældning:
Det er et krav at alle dræninstallationer udføres med sandfang inden
drænvandet udledes i å eller anden recipient.
Det gøres opmærksom på at alle afløbsinstallationer herunder ogsa dræn;
skal udføres af en aut. kloakmester og kræver godkendelse fra stedlig
kommune. 1 områder med store okkerforekomster vil kommunen ofte stille
krav om okkerudfældning inden udledning i å eller lignende.
Overslag på omforandring af dræninstallation;, så der opnås mulighed for
rensning af alle dræn; som vist pà vedlagte skitsetegning: Overslagspris ca.
110.000 kr. ex. moms.

Under sagen har der ligeledes været afholdt syn og skøn ved skønsmanden;
ingenior  Vidne 2
2011

Af skønserklæringen fremgar det bl.a:

"Spørgsmal 1:

Syns- og skønsmanden bedes efter bedste evne; efter foretagen besigtigelse
samt gennemgang af sagens akter; vurdere hvorvidt kælderetagen i
ejendommen beliggende  er angrebet af
skimmelsvamp og i hvilket omfang der er vækstbetingelser for
skimmelsvamp.

Svar:

Pa alle indvendige skillevægge var der tydelige tegn pa opfugtning af
murværket i form af 'saltudblomstringer og afskalninger i overfladen.
De udvendige vægge var i værelser og opholdsstue beklædt med gipsplader
på et stalskelet, og det var kun muligt at undersoge væggen i et mindre
omrade i soveværelset, hvor beklædningen var demonteret; I dette omrade
var der ogsa tydelige tegn pa opfugtning af væggen

Fugtforholdene i væggene blev målt ved hjælp af en GANN-fugtmåler.
Resultatere viste, at der i den nedre del af alle vægge var et sa hojt
fugtindhold i materialeme; at der var vækstbetingelser for skimmelsvamp.

For at undersøge om der forefandtes skimmelsvamp blev der taget 3 stk.
kontaktaftryk
Pladerne med V8-dyrkningsmedie analyseres efter 4-6 dages inkubation ved
stuetemperatur.
Den fremkomne vækst analyseres ved mikroskopi .

Afhængigt af antallet af de fremvoksede skimmelsvampekolonier pa
kontaktaftrykket vurderes
skimmelsvampeforekomsten som ringe (1-10 kolonier), moderat (11-50
kolonier)
eller massiv (mere end 50 kolonier). Dominerende arter slægter er markeret
med fed
skrift.

Der kan på kontaktaftryk KAI og KA2 konstateres massiv vækst af
fugtskadeskimmelsvampe.

Omfanget af skimmelsvampeangrebet vil kunne påvirke indeklimaet 0g give
beboere helbredsmæssige problemer.

Spørgsmål 3:
Syns-ogskønsmanden anmodes nærmere omatbeskrive, hvorvidt
ejendommen eregnettilbeboelse. Svaretbedesudførligt begrundet.
Svar:
Hvorvidt dekonstaterede skimmelsvampe vilkunnefoffingeindeklimaet,
athænger isæraf
omfanget afskimmelsvampeangrebet.
ByogByg-anvisning 204(‘Undersøgelse ogvurdering affugtog
skimmelsvampe i
bygninger) fraStatensBggeforskningsinstitut angiver,atdetkanvære
forbundet
medstorsundhedsmæssig risikoatopho’desigirumpå15-20m2,hvisder
rummetforekommer skimmelsvampevækst påmereend3m2.
Sundhedsstyrelsen beskriver ligeledes isinudgivelse “Personers ophold i
bygninger
medfugtogskimmelsvamp —anbefalinger forsundhedsfaglig rådgivning’
fra
2009,atdetkanværenødvendigt atfraflytteenbolig,såfremtder
konstateres
lokalermedelleriumiddelbar nærhedaf”omfattende
skimmelsvampeangreb”.
Omfanget affugthelastede områder ersåstort,atdervilvære
vækstbetingelser forskimmelsvampe ietomfang,deroverskrider de
ovenforanførtegrænser.
Bådepågrundaffugtbelastningen ogpåvirkningen fra
skimmelsvampevæksten vilkælderen væreuegnetsombeboelse.
Spørgsmål 4:
Såfremtspr.3erbesvaret ibenægtende form,bedessyns-ogskonsmanden
vurdere.hvorvidt engenhusning afejendommens beboereerpåkrævet, samt
ibekræftende fald.hvorfor.
Svar:
Stueetagen iejendommen viludenproblemer kunnebeboes,såfremt
forbindelsen tilkælderen alNændes.
Engenhusning ersåledesikkepåkrævet.

Sporgsmål A:

Hvomår må skimmelsvampen antages at være opstået?

Svar:

Det er sandsynligt at der altid har været vækst af skimmelsvamp kælderen.
Væksten er 'tiltaget i omfang, efter at kælderen er indrettet til beboelse på
grund af den øgede mængde organiske materialer; der er indbygget i
rummene. F. eks. tapet; tapetklister; gipsplader med papoverflader, tekstiler
0g træ hvilket giver gode vækstbetingelser for svampene. 77

Forklaringer

Sagsøgeren;  har blandt andet forklaret; at hun er beskæftiget
som kommunal dagplejer. Hun har været ansat som sadan siden 1. august
2008. Ejendommen beliggende  Adracca
erhvervet med henblik på, at hun kunne blive ansat som dagplejer i 
For inden hun og hendes mand købte ejendommen; besigtigede de
ejendommen 2-3 gange herunder med familie. Ved besigtigelserne deltog
ejendomsmægleren; 0g ved en af besigtigelserne var ligeledes sælger til
stede repræsenteret ved  Darcon

Hun besigtigede kælderetagen grundigt, 0g den fremstod nyrenoveret; Der
var et soveværelse; et badeværelse og en stue. Murerarbejdet var udført
rigtig pænt. Hun blev ikke gjort bekendt med, at kælderetagen ikke kunne
anvendes til beboelse; Hun så ingen tegn på fugt, selv om hun var meget
opmærksom på dette; idet hun har hørt fra andre; at der kan være problemer
med fugt i kælderetager. Hun spurgte således  Dart
|direkte; om der var problemer med fugt kælderetagen. 
Jog  havde sammenstemmende svaret, at der ikke var
problemer med fugt i kælderetagen. De oplyste; at der havde været
problemer tidligere, men dette var blevet afhjulpet. Hun gjorde dem bekendt
med, at hun skulle benytte ejendommen som dagplejer,  Percon
oplyste; at hun selv havde været ansat ved kommunen som dagplejer; 0g
kommunen havde fundet ejendommen egnet til dette formal.

Kælderetagen udgør en stor del af bebyggelsen på ejendommen; 0g det er
hendes opfattelse; at ejendommen er uden værdi, hvis ikke at kælderetagen
er anvendelig Der er ikke mange rum i bebyggelsen; hvis ikke rummene i
kælderetagen kan anvendes .

Da hun flyttede ind med hendes familie i juli 2008 så alt ud til at være i
orden; men efter at de havde beboet huset i 2-3 uger, opdagede hendes mand
en plet inde i soveværelset i kælderetagen: Hun troede, at der var sket en fejl
i forbindelse med maling af væggen 0g skød det hen. Ca. 1 '2 maned senere
begyndte malingen at skalle af fodpanelerne. Hun og hendes mand var
forundrede og forstod ikke hvad, der kunne være årsagen. Herefter blev

situationen værre og værre, og hun tog kontakt til en lokal entreprenor 0g
autoriseret kloakmester ved navn  Hun kontaktede herefter en
advokat efter ràd fra 

Ijulen 2009 havde hun besøg af sin familie. Der var nu plamager på
væggene; og problememne havde bredt sig til kælderetagens stue. Hendes
familie var chokeret over situationen Efterfølgende trængte der vand op i
gulvtæppet; og hun fik våde fødder, når hun stod ud af sengen; Hun fjemede
derfor gulvtæppet sammen med hendes mand og kunne konstatere, at der var
mørke pletter over alt på gulvet; Hun indså; at familien ikke kunne opholde
sig i kælderetagen.

Hun kom herefter i kontakt med sine nabokone; der oplyste; at hendes mand
var murer; og hun forespurgte; om naboens mand vil komme og se pa
problemere i kælderetagen; idet situationen var meget forværret. Naboens
mand 
mente, at der skulle foretages et indgreb ved at Jave et hul i gulvet.
Hun kontaktede sin advokat 0g efer; at advokaten har givet samtykke til , at
der kunne laves et hul i gulvet, kontaktede hun  og han
lavede således et hul i kældergulvet i januar 2010.

Det blev kort efter konstateret skimmelsvamp i kælderetagen: Hendes barn
blev umiddelbart efter denne konstatering alvorlig syg; 0g hun måtte tage
orlov som dagplejer i et år. Da hun skulle begynde som dagplejer pà ny; var
kommunen underrettet om; at der var skimmelsvamp i kælderen; og
kommunen fik undersogt; om kommunens børn kunne opholde sig huset
Ved undersøgelsen blev det konstateret; at skimmelsvampen fra hælderen
havde bredt sig til stueetagen med luften; hvorfor der ikke kunne
gennemføres pasning af børnene i huset. Hun og hendes familie var således
nødsaget til at leje et andet hus, hvor hun kunne passet sit arbejde som
dagplejer. Efiterfølgende har de fået muret op ned til kælderetagen; og de er
saledes flyttet tilbage til ejendommen i pasken 2011_

Hun kan ikke huske proceduren i forbindelse med, at ejendomshandlen blev
indgaet. Hun kan säledes ikke huske; om hun underskrev købsaftalen før
eller efter; at hun havde gennemgået handlen med advokat. Hun kan ikke
huske; om advokaten gennemgik alle handlens bilag med hende, men hun
har fået gennemgaet købet med advokat.

Foreholdt bygningsbeskrivelsen i Tilstandsrapporten af den 26. februar 2011
side 6 af 14, forklarede hun, at hun ikke med sin advokat drøftede
angivelsen af kvadratmeter til bolig sammenholdt med angivelse af bebygget
areal og udnyttet tagetage. Hun var ikke opmærksom på, at kælderetagen
ikke var anvendelig som beboelse. Hun havde ved selvsyn forinden
handlen set; at kælderetagen var indrettet til beboelse 0g antog; at den
kunne anvendes som sådan. Hun kan i dag foreholdt bygningsbeskrivelsen
Tilstandsrapporten af den 26. februar 2011 side 6 af 14 godt se, at der
ikke er overensstemmelse mellem kvadratmeter til bebygget areal total og

kælder samt udnyttet tagetage 0g angivet brutto etageareal i kvadratmeter;
men hun har ikke tidligere været opmærksom på dette.

Der er ikke i forbindelse med handlen taget særlige forbehold for, at hun
skulle kunne anvende ejendommen til dagplejebøm; idet huset opfyldte
kriteriet om, at der skal være et værelse til dagplejebørnene.

Hun har benyttet kælderetagen til beboelse, idet hun har haft den opfattelse,
at den var egnet til beboelse henset til kælderetagens indretning

Hun er ikke bekendt med hvorfor; der ved sagens start alene blev rettet krav
mod ejerskifteforsikringen og først efterfølgende rettet krav mod sælger .
Hun har ladet sagen føre ved advokat; og hun har ikke haft indflydelse pa
processen. Hun har drøftet; den skrivelse advokaten har sendt til sælger;
forinden den blev sendt til sælger. Det fremgår af brevet, at huset var
nyrenoveret, idet huset for hende fremstod som nyrenoveret. Hun havde
ikke forventninger om, at det var et nyt hus, hun købte, men hun havde
heller ikke regnet med, at der ville være fugtpletter på væggene i
kælderetagen 3 uger efter, at hun var flyttet ind huset. Hun mente, at hun
havde taget sine forholdsregler vedrørende kælderetagen ved at spørge
sælgeme; om der var fugt i kælderetagen; Hun har ikke tidligere boet i et hus
med kælder, men hun har været gjort bekendt med de problemer, der kan
være i en kælderetage; hvorfor hun havde spurgt ind til dette og besigtiget
kælderetagen grundigt.

Der er en bæk nær ejendommen; og man kan ga direkte ud haven fra
kælderen. Kælderetagen er frilagt pà to sider 0g dækket pa to sider.

Der har ikke været renset dræn i hendes ejer tid, idet hun ikke har været
opmærksom pa dette. Hun vidste ikke, at drænet skulle renses, idet dette
ikke var blevet oplyst. Hun har ikke set, at der er en studs på nordsiden; der
kan anvendes til rensning af drænet. Hendes mand er ufaglært
fabriksarbejder og har ligeledes ikke forstand på dette.

Der er ikke pä nuværende tidspunkt anlagt retssag mod Nykredit Forsikring
A/S.

Sagsøgte;  Dart A
murer, og ansat som fungerende afdelingsleder i et murerfirma.

Han solgte ejendommen beliggende  ^drcccc
 og hendes familie I forbindelse med ejendomshandlen blev der
udarbejdet en tilstandsrapport; Foreholdt tilstandsrapportens punkt 2.2. "9
oplyste han, at han ikke har bemærket det i tilstandsrapporten anforte
vedrørende fugt. Der har tidligere været problemer med fugt i huset men
efter, at huset var blevet renoveret, og der var lagt udvendigt dræn på
ejendommen; har han ikke oplevet problemer med fugt i huset. Han har lagt
det udvendige dræn; idet han var bekendt med, at det indvendige dræn ikke

var funktionsdygtigt på grund af store aflejringer af okker drænet. Der er - i
forbindelse med det udvendige dræn blev lagt - opført en studs, der kan
anvendes til at rense det udvendige dræn. Studsen kan ikke anvendes til
rengøring af det indvendige dræn.

Han er ikke autoriseret kloakmester; og han ved således intet om dette
fagområde; selv om han er uddannet murer. Det er ham; der har lagt drænet
indvendigt og ligeledes drænet udvendigt. Han har ikke haft en autoriseret
kloakmester til at godkende drænene. Han var ikke bekendt med, at drænene
skulle godkendes af en autoriseret kloakmester, eller at der skulle indhentes
godkendelse fra kommunen; Han har i en anden sammenhæng haft besøg af
kommunen; der ikke kommenterede på ejendommens drænforhold, Han
blev i forbindelse med at det udvendige dræn skulle lægges anbefalet; at
lægge drænet i ral, således at det ikke blev lukket til af okker. Det er særligt
for området; hvor ejendommen er beliggende; at der kommer store
aflejringer af okker.

Det er ham personlig; der har lagt dræn indvendigt under huset. Dette dræn
fungerede ikke optimalt, idet det lukker til på grund af okker. Det
indvendige dræn kan renses, men effekten er ikke optimal. Han har således
lagt et dræn udvendigt for at afhjælpe problemerne med det indvendige
dræn. Han har skyllet det indvendige dræn 1-2 gange om året, Han har ikke
spulet det udvendige dræn; idet han har solgt huset kort efter, at drænet var
lagt. Efter at der blev nedlagt et udvendigt dræn; oplevede han ingen
problemer med fugt frem til maj 2008, hvor han solgte huset. Han har ikke
undertrykt problemer ved huset.

Han er ikke blevet forespurgt af  om hvorvidt kælderetagen
kunne anvendes til beboelse.  har oplyst; at hun ønskede at
benytte ejendommen som dagplejer. Han har meddelt hende, at hans kone
har været dagplejer; mens de beboede ejendommen; og det havde ikke været
noget problem; at få kommunens godkendelse til dette. Ejendommen blev
fundet egnet af kommunen; idet bømene kunne gore brug af stue og køkken
1 stueetagen. Børnene havde ikke adgang til kælderen eller loftet; mens hans
kone var ansat som dagplejer. Der er gulvvarme i kælderen; og der er
etableret en brændeovn for at få en varmekilde. Han og hans familie har
opholdt sig i kælderen og har benyttet soveværelset hver nat til at sove i. De
har selv malet kælderetagen, men han kan ikke huske, hvornår kælderetagen
sidst blev malet.

Huset er beliggende meget lavt; og det ligger således under vejen. Huset
ligger ligeledes tæt på 

 har blandt andet forklaret, at han siden 1968 har
været udlært som murer; og han er i dag selvstændig erhvervsdrivende med
eget murerfirma. Han er nabo ti]  Han har været nabo til
ejendommen beliggende  siden 1972.
Han blev kontaktet af .  havde vand, der trængte

op i kælderetagen: Den 3. december 2009 var han for første gang pà
ejendommen og besigtigede kælderetagen. Der var meget vand, der var
trængt op væggene samt gulvene; og der var render af saltpeterssyre; Det så
alvorligt ud. Han foretog sig ikke noget; og mente at det var  der
skulle komme og se på det; da det var ham, der havde udført arbejdet på
ejendommen. Han meddelte  at det var hans vurdering; at der
skulle laves et hul i gulvet for at fà syn for skaderes omfang: Efter jul
huggede han et hul i gulvet og kunne konstatere; at vandet ikke væltede op
men blot stod i samme højde.

Ejendommen er beliggende ved et vandløb  der danner skel
mellem ham og  Han har selv et drænanlæg med afløb til
bækken: Han gennemskylder drænet ca. hver tredje maned. Han har aldrig
haft problemer i sin kælderetage, der er godkendt til beboelse


Syn- og skønsmanden;  har blandt andet forklaret; at han
som sagkyndig i sagen kan vedstå sin syn- og skønsrapport af den 29.
december 2011 Han er enig i det notat; der er udarbejdet af autoriseret
kloakmester  den 16. december 2010

Der var ingen tegninger over det af  udførte arbejde; hvorfor
der blev udarbejdet tegninger i et forsøgt på rekonstruktion; Han er enig i de
bemærkninger; der er påført disse tegninger af kloakmester 

Det blev klarlagt ved syn 0g skønsforretningen; at drænene stopper til, og
dette er arsagen til at vandstanden stiger i kælderetagen. Det er således
vitalt; at drænene fungerer. Han havde på forretningen fokuseret på, hvad
der var blevet lavet pà ejendommen; 0g hvordan det var bygget op. Han
opdagede hurtigt; at der var anvendt en speciel membran 0g fik hjælp fra en
specialist Volclay.

Der er ikke umiddelbart fejl ved det murertekniske; idet at membranen kan
anvendes til tætning af kældre, 0g idet et udsnit har vist at membranen
umiddelbart er lagt korrekt. Den udførte murfolie imellem skifterne vil
under normale omstændigheder være nok, men hvis en mursten kommer i
konstant vand, vil der ske en kapilarsugning så fugt breder sig op i væggen
pa grund af murfoliens manglende dækning: Han kunne ved selvsyn
konstatere; at membranen blev gennembrudt ved soklerne; idet der er et
meget stort vandtryk under den pågældende ejendom. Det kan ligeledes ikke
udelukkes, at membranen andre steder ikke var lagt korrekt, idet der alene er
tale om et udsnit, der er undersøgt.

Han er ikke autoriseret kloakmester; og han kan säledes ikke oplyse;
hvorvidt det i 1996 og i 2007 var et krav at alle dræninstallationer udføres
med sandfang inden drænvandet ledes i a eller anden recipient. Han ved
heller ikke om alle afløbsinstallationer herunder dræn skal udføres af en
autoriseret kloakmester og krævede godkendelse fra stedlig kommune i

1996 0g 2007. Der skal være et sandfang; idet okker går i sandfanget. De
opgjorte udbedringsomkostninger er inklusiv okkerudfældning;

Hvis drænet fungerer, vil der formentlig være opnået en bedre situation end
hvis, man havde købt en ejendom fra 1939.

Der befinder sig en studs på ejendommen; så der kan ske rensning. Der skal
ske rensning ca. 1 gang om året, Det er ikke muligt at udføre en effektiv
rensning af den indvendige dræninstallation: Der findes en udvendig
rensebrønd og da samling inde ved huset er udført med T-stykke; vil der
allerede være problemer med at få spuleslangen rundt. Ligeledes er det ikke
muligt at komme til at rense de tre tværgående dræn. Dræninstallationen er
ligeledes ført til en å i haven; hvor det kan være problematisk med hensyn til
tilfrysning af ledning Den udvendige drænledning er ligeledes besværlig at
rense og vedligeholde, idet dette skal ske fra et opføringsrør. Det udvendige
dræn fra de to frilagte sider af kælderen er ikke muligt at rense 0g
vedligeholde. Der kunne alene ske rensning i det indvendige dræn; idet han
var besiddelse af professionelt udstyr; 0g idet der var lavet et hul i gulvet.
Drænene kan ikke renses med en almindelig haveslange.

Problemet er, at gulvet siden 1939 er blevet sænket med 20-30 cm. Der er
lavet et lavere gulv for at få mere højde til loftet. I forbindelse med at gulvet
er blevet sænket, er det kommet for tæt på vandet. Hvis kælderen skal være
tør uanset om det skal være til beboelse eller ophold er de i
skønsrapporten anførte tiltag nødvendige. Situationen nu er umiddelbart
værte end hvis man intet havde foretaget sig ved en kælder fra 1939, idet
gul Ivet er blevet sænket, hvorved gulvet er kommet tættere pa grundvandet;
Det er særligt det indvendige dræn; der medfører; at der er vand
kælderetagen. Det var alene muligt at rense drænet, idet der var lavet et hul i
gulvet:. Det udvendige dræn kan ikke holde kælderetagen tør Det udvendige
dræn er en forbedring men afhjælper ikke problemerne med det indvendige
dræn. Det vil saledes være problemer med vand i kælderen uanset, om 
havde renset det udvendige dræn eller ej. Det er de faktiske forhold,
der er indgået i hans vurdering; og indholdel af tilstandsrapporten eller andre
af sagens øvrige bilag har ikke haft betydning:

Syn- og skønsmanden;  har blandt andet forklaret; at han
kan vedkende sig syn- og skønsrapporten underskrevet af ham den 26.
januar 2011.

Han oplyste; at han ved begrebet beboelse ligeledes forstår ophold, Han har
taget stilling til, hvorvidt kælderetagen er egnet til beboelse og fundet; at den
er uegnet. Kælderetagen er saledes ogsa uegnet til ophold.

Fugt er ikke et egentligt problem; men skimmelsvampen som er et stort
problem trives i 0g opstår pa grund af fugt. Det kan ikke oplyses præcis;
hvor længe man skal opholde i kælderetagen for at blive syg af
skimmelsvampen; idet dette vil være individuelt fra person til person. Han

arbejder med gennemsnitsværdier og ifølge de generelle anvisninger; er
kælderetagen ikke anvendelig til ophold eller beboelse henset til antallet af
fremvoksende skimmelsvampekolonier. Han mener, at besigtigelsen på
ejendommen er gennemført december 2010. Han kan bekræfte; at det ikke
fremgår af syn- og skønsrapporten; hvornår besigtigelsen er gennemført på
ejendommen

Sagsøgerens synspunkter:

Sagsøgte er rette sagvolder; idet Ankenævnet for Forsikring ved sin kendelse
af 14. juni 2010 frifandt ejerskifteforsikringsselskabet; Nykredit Forsikring
AS, for dækningspligt i henhold til ejerskifteforsikringen. Sagsøgte kan
ikke pålægge sagsøgeren at anlægge civilretssag mod Nykredit Forsikring Al
S

Sagsøgte er uddannet murer og har og burde have kendskab tıl, at kælderens
renovering ikke var udført fagmæssigt korrekt; Der er ikke fejl ved det
murertekniske arbejde; men drænsystemet er ikke en del af det
muretrekniske arbejde, og der er konstateret mangler ved drænsystemet.

Sagsøgte har i 1996 sænket gulvet med ca. 30 cm. 1 forbindelse med at
gulvet blev sænket kom gulvet meget tættere pa vandet. Der er således ikke
problemer med kælderetagen pa grund af at huset er fra 1939, men idet
sælger har sænket gulvet ca. 30 cm: Sagsøgte har sełv udført drænarbejdet i
kælderen; hvilket er culpøst. Sagsøgte er handværker og burde have været
bekendt med, at der er krav, der skal være opfyldt for at sikre et
håndværksmæssigt forsvarligt drænsystem: Sagsøgtes selvbyg har medført
fugt; der har resulteret i skimmelsvamp, hvorfor kælderen er gjort uegnet til
beboelse såvel som ophold. Syn- og skønsmanden  har
således forklaret; at der er fund af skimmelsvamp i kælderen; der langt
overstiger de tilladte værdier.  har ligeledes forklaret, at
renoveringen udført af sagsøgte har givet de optimale vækstbetingelserne for
skimmelsvampen på grund af organiske materialer herunder tapet. Sagsøgtes
selvbyg har således påført ejendommen farlige egenskaber.

Sagsøgeren har ikke anført, at kælderen skulle være købt med henblik pà
beboelse men med henblik pà ophold i denne forbindelse med sagsøgerens
hverv som dagplejer. Det er ikke relevant, hvorvidt kælderen er godkendt til
beboelse, det afgørende er, at kælderen fremtræder som beboelse; hvilket
ligeledes understottes af salgsopstillingen hvor af det fremgàr, at kælderen er
indrettet med hyggelig stue med brændeovn; klinkegulv med gulvvarme og
udgang til terrasse; godt disp. Rum (indr. Til værelse) , disp. Rum (indr. til
soveværelse) toilet med klinkegulv med gułvvarme; dejlig baggang med
plads til vaskemaskine, tørretumbler og udgang til overdækket terrasse.
Hertil kommer, at billedeme der er i salgsopstillingen ligeledes understøtter;
at kælderen kan anvendes til beboelse. Sagsøgte har selv anvendt
soveværelset i kælderen; og sagsøgeren har oplyst sagsøgte om, at kælderen
skulle anvendes til beboelse uden modsigelse fra sagsøgte. Sagsøgeren har i

forbindelse med handlen taget et advokatforbehold, men dette ændrer intet,
idet advokaten ikke kunne gøres bekendt med kælderens status.

Syn- og skønsmanden  har forklaret, at drænsystemet er
konstrueret således, at drænene ikke kan renses. Det har saledes alene været
muligt for syn- og skønsmanden at rense drænene ved besigtigelse; idet syn-
og skønsmanden var i besiddelse af professionelt udstyr; 0g idet der var
lavet et hul i kældergulvet. Der vil ikke kunne foretages rensning af drænene
ved spuling med en almindelig haveslange. Syn- og skønsmanden har
forklaret; at udbedringsomkostninger omfatter de udbedringer, der skal
gennemføres for, at kælderen kan blive tør. Udbedringeme er således
nødvendige; uanset om kælderen skal anvendes til beboelse eller blot
opfylde kravene til en kælder; der ikke er anvendelig til beboelser. Syn- og
skønsmandens udbedringsforslag vil saledes ikke medføre en forbedring:

Manglemes omfang er dokumenteret ved afholdelse af syn- 0g
skønsforretning; Sagsøgerens krav kan således opgøres til 181.875 kr.
svarende til de af syn- og skønsmanden anførte udbedringsomkostninger.

Sagsøgte kan ikke paberabe sig ansvarsfrihed medfør af lov om
forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. $ 2 stk 1,jf. lov
om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom $ 2, stk. 4
Sagsøgte har udvist svig ved at have fortiet væsentlige oplysninger fra
sagsøger, om ikke andet har sagsøgte i hvert fald handlet groft uagtsomt.
Sagsøgte har selv oplevet vand og fugt efter 1996, 0g sælger har derfor
2007 lagt et udvendigt dræn til udbedring af problemerne med det
indvendige dræn. Der er konstruktionsmangler ved drænene; og sagsøgte må
have konstateret fugtproblemer i kælderen efter 2007.
Der er årsagssammenhæng og adækvans mellem sagsøgerens tab ved, at
kælderen er uegnet til ophold, og årsagen hertil, nemlig sagsøgtes
mangelfuld renovering af kælderen; hvorfor sagsøgte er erstatningsansvarlig
for sagsøgerens tab.

Der skal i forbindelse med fastsættelse af sagsomkostningeme sagen tages
hensyn til, at der har været gennemført 2 syn- og skønsforretninger, samt at
sagens genstand har en værdi på 181.875 kr.

Sagsøgtes synspunkter:

Sagsøgte er ikke rette sagsøgte, idet sagsøgte rettelig er Nykredit Forsikring
A/S. Sagsøgeren kunne i nærværende sag uden problemer ligeledes have
stævnet Nykredit Forsikring A/S.

Sagsøgte er ansvarsfri, idet sagsogte opfylder betingelserne i lov om
forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom; jf. købsaftale af den
24. maj 2008, pkt:. 8 hvor af det fremgår; at handlen er omfattet af lov om
forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og pkt. 27, der oplyser
hvilke dokumenter; der er udleveret og udarbejde i forbindelse med handlen.

Der foreligger ikke mangler, idet der ikke ses dokumenteret relevante
mangler; idet kælderen ikke er godkendt til beboelse, hvorfor det bestrides;
at der foreligger en anprisning; som skal gøre, at sagsøgte er forpligtet til at
levere en kælder i nyrenoveret stand, der skal anvendes til beboelse.

Sagsøgte har opfyldt sin loyale oplysningspligt. Sagsøgte er ikke forpligtiget
til at gennemgå tilstandsrapporten og tjekker, om der er ting; der er blevet
overset af den byggesagkyndige. Der skal ikke ske oplysning om synlige
forhold. Sagsøgte har loyalt oplyst; at der har været fugt huset, 0g det
fremgår af tilstandsrapporten; at der var fugtskjolder; hvilket sagsøgeren
ikke har fàet undersøgt nærmere. Det er ligeledes synligt , at ejendommen
har en bæk beliggende i skel. Sagsøgte har ligeledes oplyst; at han selv har
lavet drænet. Sagsøgte har ikke oplevet fugt i ejendommen efter 2007, og
den byggesagkyndige kunne ligeledes ikke konstatere en malbar
fugtophobning, jf. tilstandsrapporten pkt 2.2

Der er mest fuugt om efteraret. Sagsøgte har renset drænet indvendigt en gang
om aret, men det har ikke været nødvendigt at rense det udvendige dræn i
hans ejer tid. Sagsøgte er ikke forpligtiget til, at gøre sagsøgeren
opmærksom pà; at drænene skal skyldes 1 gang om aret.

Det af sagsøgle udførte murerarbejde er udført håndværksmæssigt korrekt.
Sagsøgte er ikke fagmand i relation til manglerne ved drænsystemet:.

Problemere i kælderetagen er opstået efter overtagelsesdagen; og kan
således ikke paberåbes af sagsøgeren Sagsøgte var ikke bekendt med disse

Syn- og skønsmanden  har ikke inddraget sagens bilag i sin
syn- 0g skønsrapport.

Sagsøgte har anvendt kælderen til beboelse; men det har ikke været oplyst;
at kælderen var lovlig beboelse. Sagsøgte har ingen problemer haft, mens
han anvendte kælderen til beboelse.

Der kan udføres selvbyg og selv om det ikke er udført handværksmæssigt
korrekt; er dette ikke grundlag for at statuere svig eller grov uagtsomhed fra
sagsøgtes side. Der foreligger ikke selvbyggeransvar.


Sagsøgte har ikke i salgsopstillingen fremsat en garanti. Der er alene tale om
en beskrivelse af kælderens indretning;

Der er ikke taget forbehold for i forbindelse med handlens gennemførelse; at
kælderen kunne anvendes i forbindelse med sagsøgerens hverv som
kommunal dagplejer:

Ankenævnet for forsikring har i kendelse af den 14. juni 2010 udtalt; at det

forhold, at bygningen opført i 1939 EI blevet renoveret, bevirker ikke; at
det anmeldte forhold skal vurderes i forhold til bygninger opført i 1995
1996. Dette ville kræve, at de udførte renoveringsarbejder var så
omfattende; at bygningsmyndighederne krævede, at ændringerne skulle
opfylde de på renoveringstidspunktet gældende krav, hvilket nævnet ikke
har grundlag for at antage er tilfældet. Nævnet finder herefter; at det
anmeldte forhold ikke kan anses for at nedsætte bygningens værdi eller
brugbarhed nævneværdigt i forhold ti] tilsvarende intakte renoverede
bygninger fra 1939 i almindelig god vedligeholdelsesstand og derfor ikke
udgør en skade i ejerskifteforsikringens forstand. Der er saledes ikke tale om
en mangel



Rettens begrundelse 0g afgorclse

Det lægges efter syn- og skønsmanden;  besvarelse af
spørgsmål | - 3 i skønstemaet samt efter skønsmandens forklaring for retten
til grund, at det er skønsmandens opfattelse; at problemet er; at kældergulvet
efter 1939 er blevet sænket med 20-30 cm.

1 forbindelse med at gulvet er blevet sænket, er gulvet kommet for tæt pa
grundvandet. Det er afgorende for den samlede konstruktion; at de under
kældergulvet indbyggede dræn er funktionsdygtige. Idet når drænenc er
tilstoppet vil vandtrykkel blive så stort, at der angiveligt kan ske
gennembrydninger af membranen; Efter det oplyste har det ikke været
tilsikret;, at de indvendige dræn kunne renses korrekt, siden de blev etableret
af sagsøgte i 1996.

Det er ligeledes skønmandens opfattelse, at ved en ændring af savel
indvendigt som udvendigt dræn; vil det være muligt at vedligeholde disse
saledes, at kælderen i fremtiden forbliver tør 0g tæt på trods af det faktum;
at grundvandet star højt; og man ligger tæt på vand form af den
nærliggende å.

Det er ikke muligt i dag at udføre en effektiv rensning af den indvendige
dræninstallation. Der findes i dag en udvendig rensebrønd, og da samlingen
inde ved huset er udført med T stykke; vil derfor allerede der være
problemer med at få en spuleslange rundt. Ligeledes er det ikke muligt at
komme til at rense de tre tværgående dræn. Dræninstallationen er ligeledes
ført til en a haven, hvor det kan være problematisk med hensyn til
tilfiysning af ledning Den eksisterende dræninstallation er udført uden
sandfang og okkerudfældning til trods for, at det er et krav at alle
dræninstallationer skal udføres med sandfang inden udledning à systemer.
Det er særligt det indvendige dræn; der medfører, at der er vand
kælderetagen. Det var alene muligt for skønsmanden at rense drænet, idet
der var lavet et hul i gulvet.

Den udvendige drænledning er ligeledes besværlig at rense og vedligeholde,
idet dette skal ske fra et opføringsrør. Det udvendige dræn fra de to frilagte

sider af kælderen er ikke muligt at rense og vedligeholde. Det udvendige
dræn kan ikke holde kælderetagen tør. Det udvendige dræn er en forbedring
men afhjælper ikke problemere med det indvendige dræn. Det er säledes
skønsmandens opfattelse, at der vil være problemer med vand i kælderen
uanset; om sagsøgeren;  havde renset det udvendige dræn eller
ej.
Hvis kælderen skal være tør uanset om det skal være til beboelse eller
ophold er de i skønsrapporten anførte tiltag nødvendige Situationen nu er
umiddelbart værre; end hvis man intet havde foretaget sig ved en kælder fra
1939, idet gulvet er blevet sænket, hvorved gulvet er kommet tættere pà
grundvandet.
Syn- og skønsmanden  har ved besvarelsen af spørgsmål 1 -
4 i skønstemaet samt efter skønsmandens forklaring for retten oplyst; at
kælderen er uegnet til beboelse samt ophold, bade pa grund af
fugtbelastningen og pavirkningen fra skimmelsvampevæksten; 0g stueetagen
i ejendommen kan alene beboes, såfremt forbindelsen til kælderen
afblændes. Det er sandsynligt; at der altid har været vækst af skimmelsvamp
i kælderen; men væksten er tiltaget i omfang; efter at kælderen er indrettet til
beboelse pa grund af den øgede mængde organiske materialer, der er
indbygeet i rummene, hvilket giver gode vækstbetingelser for
skimmelsvamp.

Uanset at det i overensstemmelse med sagsøgtes forklaring - lægges til
grund, at der ikke har været fugtproblemer kælderrummene 1 den forløbne
periode fra installering af udvendigt dræn i 2007, og til sagsøgte flyttede ud
af ejendommen den 15.juli 2008, tiltrædes det herefter af retten; at
manglerne mà anses for retligt relevante.

Efter bevisførelsen er det bevis; at det er sagsøgte; der i 1996 sænkede
gulvet i kælderen med ca. 30 centimeter, og selv har udført arbejdet
forbundet med installering af det indvendige og det udvendige dræn.
Kælderetagen kan ikke anvendes til ophold uden; at der sker udbedring af
sävel det indvendige som det udvendige dræn pa ejendommen.

Sagsøgte der er murer har ikke i forbindelse med installering af det
udvendige eller det indvendige dræn indhentet fagkyndig bistand, til trods
for at sagsøgte efter selv at have installeret det indvendige dræn måtte
konstatere; at den af ham installerede dræninstallation ikke fungerede.

Sagsøgte har ikke oplyst sagsøgeren om; at sagsøgte selv har udført arbejdet
forbundet med installering af udvendigt og indvendigt dræn; ligesom at
sagsøgte har undladt at oplyse sagsøgeren om; at det af ham installerede
indvendige dræn ikke var funktionsdygtigt; og at han derfor selv har
installeret et udvendigt dræn uden om kælderen med henblik på afhjælpning

Retten finder herefter, at sagsøgte der er murer i forbindelse med det
udførte selvbyg har begået grove fejl og forsømmelser; der har medført
væsentlige mangler ved den indvendige savel som den udvendige

dræninstallation samt; at sagsøgte har undladt at opfylde sin oplysningspligt
på en sådan måde; der må betegnes groft uagtsom. Herefter findes sagsøgte
at skulle erstatte sagsøgerens udbedringsudgifter.

Erstatningskravet har retten fastsat til 181.875 kr. inklusiv moms; der
fremkommer således:

Reparation og tætning af Volclay membran soveværelse: 2.500 kr.

Reparation af væg soveværelse:

Ophugning af gulv langs med ydervæg ved have

og tilslutning af tre tværgaende dræn reetablering af do.
Etablering af rensebrønd i toilet. Ny sandfangsbrønd

samt frostsikring af udløb til a samt
omforandring af udvendigt dræn:

Maling af indvendige vægge fodlister:



Efter udfaldet af sagen skal sagsøgte afholde egne sagsomkostninger; og
retten pàlægger sagsøgte at betale sagsomkostninger til sagsøgeren.
Retten finder; at sagsogeren skal tilkendes omkostninger til dækning af syn
og skøn med 39.171, 23 kr. inkl. moms, retsafgift samt berammelseafgift pa
4.680,00 kr. henset til at sagsøgerens krav er nedsat fra 200.000,00 kr. til
181.875,00 kr. omkostninger forbundet med afhjælpning fra syn- og
skønsmændene samt afhoring af vidnet  pà 8.468,70 kI., 0g
til dækning af sagsøgerens rimelige advokatudgifter skal sagsøgte betale
40.000 kr. inkl. moms. Der er i fastsættelsen af rimelige advokatudgifter lagı
vægt pà, at sagsøgeren har fået fuld medhold, at der er afholdt t0 syn- og
skønsforretninger, omfanget af skriftsveksling i sagen samt sagens karakter
0g størrelse.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte;  skal inden 14 dage betale 181.875,00 kr. til sagsø-
geren;  med procesrente fra den 20. april 2010.

Sagsøgte;  skal inden samme frist betale 92.319,93 kr. i sags -
omkostninger til sagsøgeren;