Byrettens dom i sag om overskridelse af maksimalprisen for en andelslejlighed stadfæstet
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag småsag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;

/

ØSTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 7. december 2021

Sag BS-20893/2021-OLR
(19. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Asger Toft)

mod

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
(advokat Henrik Bartels Petersen)

Retten på Frederiksberg har den 4. maj 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS-
36937/2020-FRB).

Landsdommerne Lone Dahl Frandsen, Lone Kerrn-Jespersen og Mette Skov
Larsen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Sagen har været behandlet efter retsplejelovens kapitel 39 om behandling af sager
om mindre krav (småsager). Ankesagen har været behandlet skriftligt.

Påstande
Appellant, tidligere Sagsøger, har nedlagt påstand om, at Appelindstævnte,
tidligere Sagsøgte til appellanten skal betale 32.491 kr. med procesrente fra den
23. september 2020.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, har påstået dommen stadfæstet.

Appellants, tidligere Sagsøger betalingspåstand angår de krav, der er gengivet i
byrettens dom, idet dog kravet vedrørende gulvarbejde rettelig er på 4.532 kr.



/

2

Sagsfremstilling
Appellant, tidligere Sagsøger købte med overtagelsesdag den 15. november 2019
af Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte andelsbevis med brugsret til
andelslejligheden be-liggende Adresse, 2200 København N. I den forbindelse
udarbejde-de Vidne den 14. oktober 2019 en vurderingsrapport, hvoraf fremgår
bl.a., at forbedringer, som skulle overtages af køber, var nedskrevet til 145.997
kr., at forbedringer, som skulle overtages af køber, der var udført af an-
delsboligforeningen var opgjort til 0 kr., og at mangler, som skulle udbedres på
sælgers regning, var anslået til 3.400 kr.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte udleverede efterfølgende til Appellant,
tidligere Sagsøger en række fakturaer for arbejder udført i andelslejligheden. Ved
faktura af 22. juli 2013 har HHR El-teknik opkrævet 13.495 kr. for eltjek og
generel udbedring af el-arbejde. I faktura af 23. juli 2013 har Virksomhed A/S
opkrævet 12.687,50 kr. for ”udbedring af mangler på døren til stuen,
dobbeltdøren, gulve, dørtrin, dør til det lille værelse, termostat, vindueshasper,
gulvfliser” . Ved faktura af 23. januar 2014 har HHR El-teknik opkrævet 587,50
kr. for ”Fejlfinding på installa-tion. Fejl fundet i lampe hvor skruer ikke var
ordentligt spændt.” . I faktura af 17. december 2015 har Virksomhed opkrævet
7.750 kr. for ”VVS-arbejde på toilet:Vandlås udskiftet” . Ved faktura af 11. april
2016 har Virksomhed ApS opkrævet 9.062,50 kr. for gulvarbejde udført i
november 2015.

I mail af 28. oktober 2020 har Person 2 fra Virksomhed A/S supplerende om det
udførte arbejde anført:

”Totalrenovering af dobbeltdør til stuen samt isolering og etablering af
skillevæg.
Etablering af et dørhul med indsat dørrem og indsat bagplade og nye
dørtrin”

I mail af 31. maj 2021 har Person 3 fra Virksomhed supplerende om det udførte
VVS-arbejde anført:

”Arbejdet er udført af en enten Nydahlvvs Eller Tordenfod som er au-
toriseret vvs’er
Men jeg stod forprojektet derfor faktura fra mit gamle firma.
Dette er du også oplyst om da det blev lavet.”

Af vedtægterne for Andelsboligforening fremgår bl.a.:

”VEDLIGEHOLDELSE M.V.

§ 10. Al vedligeholdelse inde i lejligheden påhviler andelshaveren, dog
bortset fra vedligeholdelse af fælles forsyningsledninger. Vedligehol-
delsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af
bygningsdele og tilbehør til lejligheden så som f.eks. stikkontakter,



/

3

køkkenborde, gulve, døre og skabe, dog med undtagelse af vinduer samt
hoved- og køkkendøre. Andelshaverens vedligeholdelsespligt om-fatter
også forringelse, som skyldes slid og ælde.

Stk. 2. Vedtages det på en generalforsamling at iværksætte forbedringer i
ejendommen, kan et medlem ikke modsætte sig forbedringens gen-
nemførelse.

For andelshavere kan dette præciseres således:

Elinstallationer:      Den fælles forsyningsledninger går indtil elmå-
ler/sikringsmåler. Udskiftning og reparation af alle
installationer så som kabler/ledninger og kontakter i
lejligheden påhviler andelshaveren. Arbejder må kun
udføres af autoriserede håndværkere.

Vandtilførsel: Den fælles forsyningsledning er den lodrette gen-
nemgående vandledning. Udskiftning og repara-
tion af kummer, cisterne, haner samt alle rørlednin-
ger fra fællesledning påhviler andelshaveren. Ar-
bejder må kun udføres af autoriserede håndværke-
re.

Spildevandsafløb: Den fælles faldstamme er det lodrette gennemgå-
ende rør ved køkkenvask og toilet. Udskiftning og
reparation af alle installationer inklusive stikled-
ninger til fælles faldstamme påhviler andelshave-
ren. Arbejder må kun udføres af autoriserede
håndværkere.”

Af ABF’s forbedringskatalog fremgår bl.a.:

”Generelt for alle nedenstående poster:
Arbejder forudsættes lovligt udført, både hvad angår andelsboligfore-
ningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept.
Arbejder skal være håndværksmæssigt korrekt udført.

Emne Forbed- … … … Års- … Bemærkninger
ring kur-

ve
VÆGGE
Vægge nedtaget Ja Ingen afskrivning

…
Vægge opsat Ja Ingen afskrivning
… …
GULVE
…
Almindeligt fyrretræs-
gulv, nye brædder Ja 30 år
…



/

4

INDVENDIGE DØRE –
se note D
Dør blændet Ja 20 år Plan med omkring-

liggende væg og
materiale ikke
brændbart

…
EL-INSTA LLATIONER
…
Udskiftnin g af enkelte
stik eller af brydere Ja 20 år …
…
VVS-INST ALLATION
…
Toilet, hån dvask, stå-
lvask, blan dingsbatterier Ja 20 år …

…
N OTE D:
D et er et krav, at der i selve andelen forefindes et dørblad til samt lige ru
m.”

Anbringe nder
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender or byretten.

Appellant, tidligere Sagsøger har yderligere anført, at spørgsmålet om, hvorvidt
ar-bejderne er udført og til hvilken pris, kan vurderes/takseres af en vurderings-
mand, men at afvejningen af, hvorvidt et udført stykke arbejde er en forbedring
eller vedligeholdelse, er en juridisk vurdering. Dermed kan bevisbyrden ikke af
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte løftes af erklæringer fra vurderingsmanden.
Afvejning en af,
om et udført stykke arbejde tilfører boligen en forbedri ng, skal indgå i den juri-
diske vurdering, idet der ellers er tale om vedligehold. Det må være en juridisk
vurdering, om lejligheden forbedres ved det udførte arbejde. Såfremt der ikke var
sket vedligeholdelse i Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte ejertid, skulle værdien
tværtimod have været nedskrevet. Det fremgår af vedtægten for
andelsboligforeningen, at den enkelte andelshaver har forpligtigelsen til at
vedligeholde lejligheden. Sker dette ikke, skal værdien nedskrives. Arbejderne
har ikke tilført boligen en forbedring, men har været med til at fastholde den
eksisterende standard.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har heroverfor anført, at vedtægtens § 10
ikke ved-
rører forbedringer, som kan tillægges maksimalprisen i henhold til andelsbolig-
loven, idet disse forbedringer alene skal vurderes ud fra andelsboliglovens
bestemmelser herom samt via supplerende vejledningsmateriale herom, herun-der
ABF’s forbedringskatalog. Appellants, tidligere Sagsøger fortolkning af
andelsboligloven



/

5

er forkert, og hendes fortolkning ville føre til, at enhver form for forbedring af
andelsboligen altid ville skulle betragtes som vedligehold, hvorved der aldrig ville
skulle sondres mellem vedligehold og forbedring, hvilket ikke har været lovgivers
hensigt. Arbejdet med udskiftning af vandlås er udført af en autorise-ret VVS’er,
hvorfor arbejdet både er lovligt og kan medtages som en forbedring, jf. ABF’s
forbedringskatalog. Der er ikke grundlag for at tilsidesætte vurde-ringsmandens
vurderingsrapport eller vidneforklaring fra byretten, og Appellant, tidligere
Sagsøger har ikke fremlagt dokumentation for, at vurderingsmandens vurde-
ringsrapport skulle være behæftet med fejl eller mangler. Forbedringer afskri-ves
over tid, og det er derfor ikke korrekt, at vedligeholdelsesforpligtelsen altid
skubbes videre til næste andelshaver. Det må lægges til grund, at lovgiver har haft
et ønske om, at man som sælger kompenseres for forbedringer på andelen, således
at man som køber ikke vederlagsfrit kan overtage en forbedret lejlighed. Derved
sikres det, at andelen løbende undergår fornøden udvikling og forbed-ring, hvilket
må være lovgivers ønske for andelsmarkedet. Appellant, tidligere Sagsøger har
bevisbyrden for, at det udførte arbejde alene har medført en fastholdelse af den
eksisterende standard og ikke en forbedring, og denne bevisbyrde er ikke løftet.
Der gælder ikke en omvendt bevisbyrde.

Landsrettens begrundelse og resultat
Efter bevisførelsen og i øvrigt af de grunde, der er anført af byretten, tiltræder
landsretten, at Appellant, tidligere Sagsøger ikke har godtgjort, at de udførte
arbejder må anses for almindelig vedligeholdelse. Det tiltrædes således, at de
pågælden-de arbejder udgør forbedringer, og at Appellant, tidligere Sagsøger
derfor ikke har be-talt overpris for andelslejligheden.

Landsretten stadfæster herefter byrettens dom.

Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for
landsret-ten betale 3.750 kr. kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte til
dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Der er ved fastsættelsen heraf
taget hensyn til sa-gens omfang og forløb, herunder at der er tale om en skriftligt
behandlet småsag.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger inden 14
dage betale 3.750 kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Beløbet forrentes
efter rente-lovens § 8 a.



/