Højesteret ændrer landsrettens dom, således at ejerforeningen skal meddele Appellant fuldmagt til byggeansøgningen mod hans anerkendelse af, at fordelingstallet justeres, s... Vis mere
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast ejendom og pant;

/

HØJESTERETS DOM
afsagt tirsdag den 14. marts 2023

Sag BS-12284/2022-HJR
(1. afdeling)

Appellant
(advokat Jan Schøtt-Petersen)

mod

Appelindstævnte (Ejerforening), Matrikel nr. , Adresse 1, Adresse 2 1, 3, 5A, 7 og
9 (advokat Henrik Høpner)

I tidligere instanser er afsagt dom af Boligretten på Frederiksberg den 30. au-gust
2019 (BS C-1948/2017) og af Østre Landsrets 5. afdeling den 8. juni 2021 (BS-
48070/2019-OLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Hanne Schmidt, Kristian Korfits
Nielsen, Rikke Foersom, Søren Højgaard Mørup og Peter Mørk Thomsen.

Påstande
Appellant, har gentaget sine principale påstande 1 og 2 for landsretten og påstået
frifindelse for at skulle føre etageadskillelsen til-bage til oprindelig stand. Han har
subsidiært nedlagt påstand om, at ejerfor-eningen skal meddele ham fuldmagt til
byggeansøgning samt anerkende gen-nemførelse af fysisk sammenlægning som
anført under de principale påstande 1 og 2 mod hans anerkendelse af, at
fordelingstallet for ejerlejligheden forhøjes med 0,4 fra 3,2/100 til 3,6/100,4.

Appelindstævnte (Ejerforening), Matrikel nr. , Adresse 1, Adresse 2 1, 3, 5A, 7 og
9, har påstået stad-fæstelse.



/

2

Supplerende sagsfremstilling
Ejerforeningens generalforsamling vedtog den 28. april 2008 et forslag om fra-
salg af fællesarealer. Af referatet fra generalforsamlingen fremgår det bl.a., at
samtlige repræsenterede ejerlejlighedsejere med undtagelse af en stemte for føl-
gende forslag:

”Med henblik på delvis finansiering af udskiftningen af ejerforeningens
tag bemyndiges bestyrelsen til at frasælge op til 600 kvm. af tagarealet til
beboere på 4. sal i Adresse 2 1, 3, 5A samt Adresse 1, som vil kunne
anvende de respektive arealer til udvidelse af deres lejligheder opad.
Prisen udregnes efter den gældende markeds-pris for arealer af
tilsvarende stand og geografisk placering på salgs-tidspunktet.”

Den foreliggende sag blev efter det oplyste forsøgt forligt i boligretten med for-
slag om, at ejerforeningen gav fuldmagt til byggeansøgningen mod, at Appellant
bl.a. accepterede en forhøjelse af fordelingstallet. Ifølge sagens oplysninger blev
denne del af forligsforslaget tiltrådt på en generalforsamling i ejerforeningen, men
Appellant afviste at indgå et sådant forlig. Også i forbindelse med landsrettens
behandling af sagen blev det foreslået par-terne at forlige sagen på i al væsentligt
samme vilkår som foreslået af boligret-ten. Af Østre Landsrets retsbog af 3. maj
2021 fremgår det bl.a., at Appellant tilkendegav at være indstillet på at forlige
sagen i overensstem-melse med forslaget. Forlig blev dog ikke indgået, og der
foreligger for Højeste-ret ikke oplysninger om årsagen hertil.

Anbringender
Appellant har supplerende anført navnlig, at der i relationen mel-
lem lejlighedsejer og ejerforeningen gælder særlige krav til saglighed og ligebe-
handling, da der ikke er tale om et retsforhold mellem uafhængige parter. Hans
anmodning om fuldmagt til byggeansøgning kan derfor alene afvises af ejerfor-
eningen, hvis der er en saglig begrundelse for det. Det er ikke en saglig grund, at
boligarealet udvides i forbindelse med gennembrydningen af etageadskillel-sen,
og ejerforeningen kan derfor ikke nægte ham fuldmagt.

Ændring af fordelingstallet, som blev fastsat af den oprindelige ejer i forbin-delse
med ejendommens opdeling i ejerlejligheder, antages i den juridiske litte-ratur at
forudsætte enstemmighed, da en ændret omkostningsfordeling medfø-rer en
forskydning af retsstillingen mellem ejerlejlighedsejerne. At opstille en
forhåndsbetingelse om medvirken til forhøjelse af det tinglyste eller det admini-
strative fordelingstal er usagligt, idet der hverken er hjemmel i vedtægterne el-ler
foreningsretlig praksis til en sådan fremgangsmåde. Der er derimod i den
nugældende ejerlejlighedslovs § 7, stk. 2 (tidligere § 6, stk. 2), hjemmel til, at på-



/

3

viselige merudgifter, som kan henføres til foranstaltninger, som en ejer har fore-
taget i sin lejlighed, kan kræves betalt af den pågældende lejlighedsejer.

Ejerforeningen har supplerende anført navnlig, at det vil være i strid med fuld-
magtslæren at afkræve ejerforeningen en fuldmagt, idet retten til at træffe be-
slutning om at bemyndige den befuldmægtigede tilkommer fuldmagtsgiver og
ikke den befuldmægtigede. En sådan beslutning må efter grundlæggende afta-
leretlige principper være fri og utvungen.

Generalforsamlingen kan i hvert fald betinge fuldmagt til ansøgning om bygge-
tilladelse af en forhøjelse af fordelingstallet. Generalforsamlingens afvisning af at
meddele samtykke til udvidelse af det samlede beboelsesareal i foreningen samt
gennembrydning af etageadskillelsen er ikke reguleret i ejerlejlighedslo-ven, jf.
den nugældende lovs §§ 3, 7 og 26. Spørgsmålet om stemmeforholdene ved en
forrykkelse af fordelingstallene, herunder hvorvidt dette alene kan ske ved
enstemmighed, er sagen uvedkommende.

En forhøjelse af fordelingstallet er ikke i strid med grundsætningen om ejerens
fulde råderet, og generalforsamlingen har ikke indskrænket Appellants råderet,
men alene stillet betingelser for at acceptere en udvidelse af hans eksisterende
råderet. En forhøjelse af fordelingstallet er et sagligt velbe-grundet hensyn.
Afvisning af at meddele fuldmagt sikrer ejerforeningen mod, at der sker en
generel udvidelse også i andre loftsrum og dermed en risiko for flere tilsvarende
sager, der vil belaste ejerforeningens øvrige medlemmer i for-hold til nedslidning
og forbrug mv.

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstillinger
Appellant, der ejer en lejlighed beliggende Adresse 1, 4. tv., Frederiksberg, købte
i februar 2016 et depotrum over sin lejlighed fra en anden ejerlejlighedshaver i
Appelindstævnte (Ejerforening). Efter over-tagelsen af depotrummet ansøgte han
bestyrelsen om fuldmagt til at søge om byggetilladelse til at foretage fysisk
sammenlægning af depotrummet med sin lejlighed, således at beboelsesarealet
blev forøget fra 261 m  til 304 m  . Der var i den forbindelse drøftelser om,
hvorvidt ejerforeningen kunne betinge sit sam-tykke til fuldmagten af en ændring
af fordelingstallet, hvilket der ikke kunne opnås enighed om.

2 2

Sagen angår navnlig, om ejerforeningen kan nægte at meddele Appellant
fuldmagt til ansøgning om byggetilladelse, og herunder om ejer-foreningen kan
betinge en fuldmagt af, at der skal ske en justering af fordelings-tallet i
ejerforeningen, således at fordelingstallet for Appellants lejlighed forhøjes.



/

4

Meddelelse af fuldmagt
Efter § 4 i den dagældende ejerlejlighedslov (nugældende § 26) anses hver ejer-
lejlighed som en selvstændig fast ejendom. Det indebærer bl.a., at ejeren af den
enkelte lejlighed som udgangspunkt har fuld råderet over lejligheden og i al-
mindelighed er berettiget til at foretage forandringer vedrørende lejlighedens
indre. Dette gælder dog ikke, hvis der gøres indgreb i bl.a. bærende konstruk-
tioner. Det er ubestridt, at sammenlægningen af Appellants lejlig-hed med
depotrummet ovenover indebar en gennembrydning af etageadskillel-sen, som
medførte indgreb i bygningens bærende konstruktioner. Byggeprojek-tet
forudsatte derfor ejerforeningens samtykke.

Der er hverken efter ejerforeningens vedtægter, ejerlejlighedsloven eller de al-
mindelige principper, der gælder for sådanne foreninger, noget til hinder for, at
ejerforeningen stiller sagligt begrundede betingelser for at give sit samtykke til
byggeprojektet.

Højesteret finder, at en justering af fordelingstallene er en saglig betingelse, da
der ved sammenlægning af Appellants lejlighed med depotrum-met sker en
forøgelse af lejlighedens beboelsesareal.

Appellant har således ikke et ubetinget krav på, at ejerforeningen meddeler ham
fuldmagt til byggeansøgningen.

Spørgsmålet er herefter, om ejerforeningen kan nægte at meddele fuldmagt til
byggeansøgningen, hvis Appellant anerkender, at der kan ske en forhøjelse af
fordelingstallet for hans ejerlejlighed, således som det fremgår af hans subsidiære
påstand.

Efter de foreliggende oplysninger må det lægges til grund, at ejerforeningen op-
rindelig var indstillet på at meddele Appellant fuldmagt til byg-geansøgningen på
betingelse af navnlig, at der skete en justering af fordelings-tallene, således at
fordelingstallet for hans lejlighed blev forhøjet til 3,6/100,4. For boligretten
nedlagde ejerforeningen også en subsidiær påstand om, at ejer-foreningen
meddelte fuldmagt til byggeansøgningen betinget af navnlig en ju-stering af
fordelingstallet, ligesom foreningen var indstillet på at indgå forlig i
overensstemmelse med denne påstand og boligrettens forligsforslag herom.

Højesteret finder, at ejerforeningen ikke har givet nogen saglig begrundelse for at
nægte at meddele Appellant fuldmagt til ansøgning om bygge-tilladelse, hvis han
accepterer en justering af fordelingstallet. Det er i den fore-liggende sag uden
betydning, om projektet byggeteknisk er gennemført kor-rekt, idet dette er
forhold, der skal påses ved byggemyndighedernes byggetek-niske prøvelse af
projektet.



/

5

På denne baggrund tages Appellants subsidiære påstand delvist til følge, således
at ejerforeningen skal meddele ham fuldmagt til byggeansøg-ningen som anført
under hans principale påstand 1 mod hans anerkendelse af, at fordelingstallet
justeres, så det for hans ejerlejlighed forhøjes til 3,6/100,4.

Som følge heraf frifindes ejerforeningen og Appellant for de øv-rige påstande.

Konklusion og sagsomkostninger
Højesteret ændrer landsrettens dom, således at ejerforeningen skal meddele
Appellant fuldmagt til byggeansøgningen mod hans anerken-delse af, at
fordelingstallet justeres, så det for hans ejerlejlighed forhøjes til 3,6/100,4.

Efter sagens udfald for Højesteret skal hver part bære egne omkostninger for
Højesteret. Højesteret finder ikke grundlag for at ændre boligrettens og lands-
rettens afgørelser om sagsomkostninger.

THI KENDES FOR RET:

Appelindstævnte (Ejerforening), Matrikel nr. , Adresse 1, Adresse 2 1, 3, 5A, 7 og
9 skal meddele Appellant fuldmagt til ansøgning om byggetilladelse til
Frederiksberg Kom-mune, i henhold til hvilken Appellants loftsrum beliggende
Adresse 1, 5., Frederiksberg, sammenlægges fysisk med hans beboel-seslejlighed
beliggende Adresse 1, 4. tv., mod Appellants anerkendelse af, at fordelingstallet
for ejerlejligheden forhøjes med 0,4 til 3,6/100,4.

Appelindstævnte (Ejerforening), Matrikel nr. , Adresse 1, Adresse 2 1, 3, 5A, 7 og
9 og Appellant frifindes i øvrigt for de påstande, der er nedlagt for Højesteret.

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for Højesteret til den anden part.

I øvrigt stadfæstes boligrettens og landsrettens afgørelser om sagsomkostnin-ger.

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne høje-
steretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.



/

6





/