Sag om hvorvidt sagsøgte skal anerkende, at sagsøger uden sagsøgtes samtykke kan beslutte at ændre selskabets vedtægter, samt at sagsøgte skal anerkende, at sagsøgte ikke kan mo... Vis mere
Ret: Østre Landsret (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Lejeret;
Selskaber, fonde og foreninger;

/

ØSTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 11. juni 2019

Sag BS-24304/2018
(18. afdeling)

Boligselskabet Kastelshaven
(advokat Julia Lisa Feuerhake, prøve)

mod

KAB s.m.b.a.
(advokat Knud-Erik Kofoed)

Landsdommerne Alex Puggaard, Ulla Staal og Anne-Sophie Abel Lohse (kst.) har
deltaget i sagens afgørelse.

Sagen er anlagt ved Københavns Byret den 15. marts 2018. Ved kendelse af 4. juli
2018 er sagen henvist til behandling ved landsretten efter retsplejelovens § 226,
stk. 1.

Påstande
Boligselskabet Kastelshaven har endeligt nedlagt følgende påstande:

Påstand 1: KAB s.m.b.a. skal anerkende, at Boligselskabet Kastelshaven uden
KAB s.m.b.a.’s samtykke kan beslutte at ændre selskabets vedtægter.

Påstand 2: KAB s.m.b.a skal anerkende, at KAB s.m.b.a. ikke kan modsætte sig,
at Boligselskabet Kastelshaven træffer beslutning om at opskrive grundfonds-
bevisernes værdi i overensstemmelse med vedtægternes § 7, stk. 2.



/

2

KAB s.m.b.a. har påstået frifindelse.

Sagsfremstilling
Om KAB s.m.b.a.
Københavns almindelige Boligselskab S.m.b.A., nu KAB s.m.b.a. (herefter:
KAB), blev stiftet på et møde den 26. maj 1920. Ifølge stiftelsesoverenskomsten
var KAB’s formål følgende:

”Selskabets Formaal er i samfundsmæssigt Øjemed at arbejde for
et tidssvarende og økonomisk Boligbyggeri i København og Omegn.

Selskabet vil fremme sit Formaal dels ved at virke for Opsparin-
ger fra Boligsøgende dels ved at planlægge og gennemføre almen-nyttigt
Byggeri, navnlig gennem Boligselskaber (Datterselskaber), og bistaa med
Afslutning af Entrepriser, Finansiering og Forhandlinger med
myndighederne samt endvidere yde Vejledning og Støtte under Selskabernes
senere Virksomhed på Boligomraadet. Selskabet kan derhos paatage sig
anden beslægtet Virksomhed på Boligomraadet, herunder at indkøbe og sikre
tjenlige Have- og Byggearealer til Sel-skabets eller Datterselskabernes
Formaal.”

KAB blev stiftet med en garantikapital på 350.000 kr., og ifølge vedtægternes § 10
blev garantikapitalen forøget ved, at datterselskaber tegnede og indbetalte 4 % af
deres kontante midler som deres andel i garantikapitalen. KAB’s oprindeli-ge
formål som angivet i vedtægternes § 2 genfandtes i uændret formulering i
vedtægterne som vedtaget på KAB’s generalforsamling den 14. maj 1980.

Med hjemmel i lov nr. 577 af 19. december 1985 om ændring af lov om bolig-
byggeri blev KAB i 1986 godkendt som almennyttigt forretningsførerselskab.

Pr. 1. januar 1997 blev KAB’s vedtægter ændret, og formålsbestemmelsen i § 2 fik
herefter følgende ordlyd, der i det væsentlige svarer til den nugældende:

”§ 2. KAB er en almen forretningsførerorganisation, der har til formål at
forestå opførelse, udlejning, administration, vedligeholdelse og
modernisering af støttet byggeri i overensstemmelse med reglerne i lov om
almene boliger m.v. KAB kan som led i denne virksomhed stifte
datterselskaber.

Stk. 2. KAB kan udover den i stk. 1 nævnte virksomhed udføre akti-viteter,
som har en naturlig tilknytning til boligerne og administra-tionen af disse,
eller som er baseret på den viden, KAB har oparbej-det.



/

3

Stk. 3. KAB har med socialt sigte til opgave gennem forretningsførel-se,
forvaltning og rådgivning at arbejde for smukt og kvalitetspræget og
økonomisk boligbyggeri for alle i overensstemmelse med de for almene
boligorganisationer gældende bestemmelser samt for beboer-nes trivsel og
indflydelse på egne boligforhold i henhold til lov om almene boliger.

Stk. 4. Ved udførelsen af sine opgaver skal KAB lægge vægt på at bi-drage
til den fortsatte udvikling af boligbyggeriet og de eksisterende boligområder
og bykvarterer samt på at fremme udviklingen i bolig-former,
boligadministration og beboerdeltagelse i forvaltningen af boligområder og
boligorganisationer.

Stk. 5. KAB’s administration efter stk. 1 sker i henhold til aftale med hver
enkelt administreret boligorganisation/virksomhed. Parterne hæfter ikke
gensidigt hinandens forpligtelser.”

Boligselskabet Kastelshaven
Boligselskabet Kastelshaven (herefter: Kastelshaven) blev stiftet i 1927 som et
såkaldt datterselskab af KAB (også benævnt ”et parlamentarisk selskab"). I ok-
tober 1927 købte Kastelshaven grundene beliggende Kastelsvej 8, 10 og 12, Kø-
benhavn, for 122.400 kr. Kastelshaven lod boliger opføre på grundene, og den
samlede anskaffelsessum for grunde og bygninger på 1.061.450 kr. blev finansi-
eret bl.a. ved optagelse af et lån på 216.000 kr. i Statsboligfonden og ved med-
lemmernes indbetaling til en grundfond på i alt 191.850 kr. I overensstemmelse
med KAB’s og Kastelshavens vedtægter tegnede Kastelshaven en garantikapital i
KAB for 7.500 kr., som fortsat består. Lånet i Statsboligfonden blev indfriet i
1945.

Af lånebevillingen fra Statsboligfonden fremgik om vilkårene herfor bl.a.:

”Som betingelse for Laanets Ydelse fastsættes:
at Kommunen paatager sig Kaution for Halvdelen af Laanet i Over-

ensstemmelse med fornævnte Lovs § 2 [lov nr. 86 af 31. marts 1926 om
Støtte af Boligbyggeri],

…
at de Statsboligfonden … forelagte Oplysninger, Overslag, Tegnin-

ger, Beskrivelser m.v. vedrørende Opførelsen, Financieringen osv. ikke
uden Statsboligfondens Samtykke maa fraviges,

…
at Statsboligfonden forbeholder sig at nedsætte Laanet, saafremt

der indtræder Prisfald paa Materialer, Arbejdsløn o.lign., …
…



/

4

at Selskabet underkaster sig de Kontrolbestemmelser, som fastsæt-
tes af Indenrigsministeriet i Henhold til forannævnte Lovs § 9, nemlig
Kontrol med, at foranstående Vilkaar opfyldes forsvar-ligt, og med, at
Ejendommen ikke forringes, f. Eks. paa Grund af manglende
Vedligeholdelse eller Restancer, hvorhos man forbe-holder sig om
fornødent, at kunne gribe ind over for ganske uri-melige Lejeforhøjelser
og deraf foranledigede opsigelser.”

Kastelshavens vedtægter som vedtaget på Kastelshavens stiftende generalfor-
samling den 17. december 1927 undergik alene mindre ændringer i tiden frem til
Kastelshavens nugældende vedtægter fra 1996, som har følgende ordlyd:

”A. SELSKABETS HJEMSTED OG FORMÅL

§ 1
Selskabet, hvis navn er Boligselskabet Kastelshaven, har som hjem-

sted og værneting København.
Dets formål er at skaffe nuværende og fremtidige medlemmer bil-

lige, sunde og smukke boliger samt varetage medlemmernes bolig-forhold
og almene boliginteresser i overensstemmelse med nærvæ-rende vedtægter
og vedtægterne for Københavns almindelige Bo-ligselskab, selskab med
begrænset ansvar, af hvilket selskab nærvæ-rende er et datterselskab.

Københavns almindelige Boligselskab er påtaleberettiget med
hensyn til overholdelse af disse vedtægters samtlige bestemmelser og alene
berettiget til at lade vedtægterne og eventuelle ændringer heri tinglyse på
datterselskabets ejendomme i skøde- og pantebøger-ne samt til at begære
dem udslettede eller modererede, idet samtlige disse beføjelser kan udøves
helt eller delvis.

Selskabet og dettes repræsentantskab er underkastet de kontrolbe-
stemmelser, som fastsættes af indenrigsministeriet i henhold til lov nr. 86 af
31. marts 1926 om lån til boligforanstaltninger.

B. SELSKABETS MEDLEMMER

§ 2.
Betingelse for at blive medlem af selskabet er fuldmyndighed og

uberygtethed samt erhvervelse af en andel i selskabets grundfond. Dette
sidste sker for de oprindelige medlemmers vedkommende der-ved, at
medlemmet indbetaler en til sin boligs anskaffelsesværdi sva-rende andel i
selskabets grundfond.

Størrelsen heraf og betalingsmåden bestemmes ved ledelsens
skøn, men bliver eventuelt at regulere ved byggeriets endelige opgø-relse.
For senere tilkommende medlemmers vedkommende sker det



/

5

ved, at vedkommende erhverver det til medlemmets bolig svarende
grundfondsbevis med dertil hørende rettigheder og almindelige og særlige
forpligtelser. Medlemmet skal dernæst afgive erklæring om, at det
underkaster sig nærværende vedtægter og vedtægterne for Københavns
almindelige Boligselskab, således som disse vedtægter nu er eller senere
lovlig måtte blive ændrede.
…

§ 4.
Ethvert medlem har vedvarende brugs- og besiddelsesret til den

bolig, hvortil dets grundfondsbevis er knyttet …
…

§ 5.
For selskabets forpligtelser hæfter medlemmerne ikke personligt,

men kun med de indskud, som de har betalt eller forpligtet sig til at betale.
Nærværende selskab og Københavns almindelige Boligselskab

hæfter ikke for hinandens forpligtelser.

C. SELSKABETS KAPITAL (GRUNDFONDEN)

§ 6.
Som grundfond for selskabet tjener den af medlemmerne indbe-

talte kapital.
Denne grundfond, der kan forøges i overensstemmelse med reg-

lerne i § 21  , hæfter i forening med alle selskabets ejendele for samtli-ge
forpligtelser, som gyldigt pådrages selskabet af dets organer.

2

Selskabet anvender engang for alle 4 pct. af sin grundfonds påly-
dende til herfor at erhverve og fuldt indbetale en hertil svarende ga-
rantikapital i Københavns almindelige Boligselskab.

§ 7.
For hver andel af grundfonden udstedes et uopsigeligt grund-

fondsbevis svarende til medlemmets indskud og dets kontos udvi-sende i
selskabets hovedbog.

Grundfondsbeviserne, for hvilke der foreløbig kan udstedes inte-
rimsbeviser, undertegnes af selskabets repræsentantskab og skal lyde på det
pågældende medlems navn. De er knyttede til og deres værdi afhænger af
værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige lejeværdi,
og de skal indeholde bemærkning herom samt om, at der kan være sket
afskrivninger og tilskrivninger på medlem-mets konto, uden at dette fremgår
af beviset, jfr. § 10.



/

6

§ 8.
Et grundfondsbevis kan kun ved repræsentantskabets foranstalt-

ning og i forbindelse med brugsretten til en bolig overføres til en ny ejer …
…
Overdragelse af grundfondsbeviser sker derved, at repræsen-

tantskabet udsteder et nyt grundfondsbevis til den dertil berettigede, efter at
det ældre grundfondsbevis er indleveret til repræsentantska-bet. Undlader et
medlem, som ønsker at udtræde eller er pligtig her-til, at indlevere sit
grundfondsbevis, kan repræsentantskabet på hans bekostning erklære det
ældre bevis for mortificeret ved bekendtgø-relse i to lokale dagblade.

…

§ 9.
Overdragelse og indfrielse af grundfondsbeviser sker med deres

kontos pålydende, jfr. § 7, enten kontant eller afdragsvis.
I tilfælde af lejeniveauets fald skal en generalforsamling med ap-

probation af Københavns almindelige Boligselskab fastsætte en al-mindelig
mindre kursværdi for grundfondsbeviserne. Et medlem kan altid tillade, at
repræsentantskabet overdrager hans grundfonds-bevis til en mindre værdi
end den efter det foranstående gældende
…

Ejerne af grundfondsbeviserne må ikke betinge sig eller modtage
noget beløb udover medlemmets kontos udvisende. Overtrædelse medfører
en konventionalbøde af det 5-dobbelte af det ulovligt betin-gede eller
oppebårne, og for denne bøde, der tilfalder selskabets re-servefond, hæfter
såvel overdrageren som modtageren af beviset.

§ 10.
Selskabet er berettiget til at gøre modregning gældende overfor

grundfondsbevisets kapital for resterende boligafgift, mangelfuld
vedligeholdelse og aflevering og andre krav, som hidrører fra sel-
skabsforholdet …

Er kapitalen på denne måde forbrugt, er selskabet berettiget til at
annullere det pågældende grundfondsbevis og disponere over den til beviset
knyttede bolig.

I tilfælde af selskabets opløsning har ejeren af et grundfondsbe-
vis krav på, at dette, dog selvfølgelig først efter at selskabets gæld er betalt,
indløses, før det i § 43 ommeldte overskud fremkommer.
…

D. BOLIGEN OG BOLIGAFGIFTEN
…



/

7

§ 14.
Selskabet som sådant er ejer af samtlige dets ejendele og

skødehaver med hensyn til grundarealerne og herpå opførte bygnin-ger.
…

…

§ 16.
Når ejendommen er fuldført, beregner repræsentantskabet efter

indstilling af Københavns almindelige Boligselskab grundenes og
bygningernes hele anskaffelsessum samt alle omkostninger ved bygge-riet,
herunder administration og kurstab, og fastslår den andel heraf, som svarer
til hver enkelt bolig efter en beregning, som tager retfær-digt hensyn til det
af hver bolig beslaglagte areal, boligens beliggen-hed og eventuelle særlige
bekostning.

På grundlag heraf og under hensyntagen til, hvor stor en del af
anskaffelsessummen medlemmet selv kontant har afholdt, fastslår
repræsentantskabet med approbation af Københavns almindelige
Boligselskab hver boligs boligafgift som et led i et normal-budget for
ejendommens drift. Den nævnte boligafgift beregnes som den hver boligs
anskaffelsessum påhvilende andel i foreningens udgifter, nemlig renter af
ejendommens gæld, afdrag på prioriteter og anden gæld, skatter og afgifter,
vedligeholdelse, administration etc. og tab ved ikke indgåede eller
formindskede afgifter af ejendommens loka-liteter, fremdeles passende
henlæggelser og ekstraordinære udgifter samt endelig en forholdsmæssig
part af kontingenter og øvrige ud-gifter ved Københavns almindelige
Boligselskabs tilslutning til en el-ler flere organisationer på boligområdet.

…

§ 17.
Beboerne skal selv og på fuldt forsvarlig måde besørge alminde-

lig indvendig vedligeholdelse, bl.a. vedligeholdelse også af vindues-ruder,
vandhaner, ledninger etc. Beboerne er underkastet et på en or-dinær
generalforsamling fastsat ordensreglement for ejendommens drift og gode
orden, ro etc. Brugeren skal til sin tid aflevere boligen i normal og fuldt
vedligeholdt stand. Selskabet besørger derimod byg-ningernes udvendige
vedligeholdelse.

Medlemmerne er underkastet repræsentantskabets afgørelse
med hensyn til tidspunktet for deres pligter til indvendig vedligehol-delse og
skal efterkomme pålæg herom samt finde sig i, at repræsen-tantskabet i
undladelsestilfælde lader vedligeholdelsen foretage for deres regning,
ligesom de er underkastet skøn af repræsentantskabet



/

8

eller en af dette udnævnt mand ved aflevering til sin tid, i alle tilfæl-de dog
med adgang til voldgift efter § 42, for så vidt begæring herom fremsættes i
løbet af 8 dage fra det tidspunkt, da repræsentantska-bets afgørelse er
meddelt medlemmet.

Hændelige skader, som forårsager indvendige større reparatio-
ner, såsom svamp, vandskade, eksplosion o. lign. udbedres for sel-skabets
regning.
…

§ 19.
Boligafgiften erlægges tre måneder forud den 1ste i hver måned

kontant og skadesløst til selskabets forretningsførelse eller dennes dertil
befuldmægtigede. …
…

§ 21.
Forandringer af og tilbygninger til boliger samt opførelse af ud-

huse, skure, lysthuse og lign. må kun ske med repræsentantskabets samtykke
eller ved dets foranstaltning og indenfor rammen af den engang fastslåede
arkitektur.

Når et medlem med repræsentantskabets samtykke har foretaget
væsentlig forbedring eller tilbygning til sin bolig, kan det forlange værdien
heraf i handel og vandel takseret af repræsentantskabet eller en af dette
udpeget mand og eventuelt prøvet efter § 42, for så vidt begæring herom
fremsættes i løbet af 8 dage fra det tidspunkt, da re-præsentantskabets
afgørelse er meddelt medlemmet. I tilfælde af bo-ligens og bevisets senere
overdragelse reduceres beviset med et beløb svarende til det værdifald, som
de nævnte forbedringer eller tilbyg-ninger er undergået, hvilken forringelse
takseres som ovenfor nævnt.
…

E. AMORTISATION AF PRIORITETER OG
SELSKABETS OVERSKUD

§ 25.
Medlemmer erholder godtgørelse for den del af boligafgifterne,

som er anvendt til afdrag på selskabets prioriteter og gæld, jfr. § 16, og som
ikke i den årlige status er afskrevet som svarende til værdi-forringelse af
selskabets ejendele som følge af konjunkturer og alder.

For at kunne yde medlemmerne den forannævnte godtgørelse
træffer bestyrelsen for Københavns almindelige Boligselskab, når og så ofte
den skønner det rigtigt, beslutning om omprioritering af dat-terselskabets
ejendomme og om indbetaling til Københavns alminde-



/

9

lige Boligselskab af provenuet heraf. Det må iagttages, at boligafgif-terne
ikke forhøjes som følge af omprioriteringen.

Det til Københavns almindelige Boligselskab indbetalte provenu
af omprioriteringer kan anvendes i første række til køb af kasseob-ligationer,
der udstedes af et eller flere i henhold til lov nr. 356 af 27. december 1958
kap. II oprettede finansieringsinstitutter, og dernæst til fremme af
Københavns almindelige Boligselskabs almindelige bo-ligkulturelle formål,
ny boligproduktion eller lignende sociale for-mål.

Renterne, som de nævnte anbringelser afkaster, fordeles til såvel
udtrådte som forblivende medlemmer i forhold til de enkelte med-lemmers
betalinger efter nævnte § 16.

§ 26.
Selskabets overskud indgår i dets reservefond. Efter at denne har

nået 5 pct. af værdien af selskabets ejendele, indbetales efter hvert års
generalforsamling det overskydende samt derhos renter af reserve-fonden til
Københavns almindelige Boligselskab, som anvender belø-bene til
finansiering og fremme af Københavns almindelige Boligsel-skabs
almindelige boligproduktive og boligkulturelle formål inden-for sit
virkeområde.

F. GENERALFORSAMLINGEN

§ 27.
Generalforsamlingen, der afholdes på selskabet hjemsted, har

med de af nærværende vedtægter flydende indskrænkninger og med respekt
af hvert medlems lovlige rettigheder den øverste myndighed i alle selskabets
anliggender.

Adgang til generalforsamlingen har enhver indehaver af et
grundfondsbevis, der er fuldt indbetalt, for så vidt indehaveren or-dentligvis
bebor den til beviset knyttede bolig, og for så vidt boligaf-giften af denne er
betalt inden den i § 19 nævnte frist af 14 dage. Hver indehaver af et
grundfondsbevis har 1 stemme uanset grund-fondsbevisets størrelse.
Repræsentantskabet kan ved meddelelse i indvarslingen bestemme, at der
ikke tilstedes adgang til generalfor-samlingen for andre end sådanne
stemmeberettigede indehavere af grundfondsbeviser, som inden en vis frist i
forvejen på selskabets kontor har erholdt adgangskort udleveret, og at
særlige stemmesed-ler skal benyttes. Et medlem, der har forfald, skal ved
skriftlig fuld-magt kunne befuldmægtige en af de i § 3  nævnte personer til
at mø-de og stemme for sig.

4

Endelig har medlemmer af Københavns almindelige Boligsel-
skabs bestyrelse og direktion samt personale adgang til generalfor-



/

10

samlinger og medlemsmøder og til at deltage i forhandlingerne uden
stemmeret.
…

§ 31.
Generalforsamlingen, der ledes af en af den valgt dirigent, tager i

almindelighed beslutning ved simpel stemmeflerhed. Så længe af-
stemningen ikke er begyndt, kan ethvert medlem stille ændringsfor-slag.

Afstemningen sker ved håndsoprækning, medmindre skriftlig
afstemning forlanges af dirigenten eller af mindst 10 stemmer.

Over generalforsamlingens forhandlinger føres en protokol, der
underskrives af dirigenten og formanden for det ved generalforsam-lingens
åbning siddende repræsentantskab. Protokollen har derefter i enhver
henseende fuld beviskraft med hensyn til det på generalfor-samlingen
passerede.

For at vedtægtsændringer, vedtægtstilføjelser, bestemmelser om
udvidelse af selskabets virksomhed eller om selskabets fuldstændige
opløsning kan vedtages, kræves, at mindst halvdelen af selskabets
medlemmer er repræsenteret på generalforsamlingen, og at mindst to
trediedele af de tilstedeværende stemmeberettigede erklærer sig for forslaget,
og endelig at dette derhos stadfæstes af Københavns al-mindelige
Boligselskab. Endelig vil ændringer i og tilføjelser til vedtægterne eller
bestemmelse om selskabets opløsning kun være gyldige, for så vidt de
godkendes af boligministeriet.

Forslagene til vedtægtsændringer eller -tilføjelser skal i forvejen
med fuld ordlyd sammen med dagsordenen være bragt til medlem-mernes
kundskab på den i § 30  nævnte måde, og ændringsforslag kan på selve
mødet kun stilles indenfor de bekendtgjorte forslags rammer.

1

Er det tilstrækkelige antal stemmer ikke repræsenteret på gene-
ralforsamlingen, afholdes ny generalforsamling, der med samme ma-joritet
kan godkende forslagene for selskabets vedkommende uanset antallet af de
mødte medlemmer.

G. REPRÆSENTANTSKABET

§ 32.
Til medlemmer af selskabets repræsentantskab vælger generalfor-

samlingen 4 medlemmer; dernæst har bestyrelsen for Københavns al-
mindelige Boligselskab ret til at vælge en mand eller kvinde, som ik-ke
behøver at være medlem af selskabet, til at tiltræde repræsentant-skabet,
hvilket repræsentantskabsmedlem har den særlige opgave at føre tilsyn med
overholdelsen af vedtægternes bestemmelser. …



/

11

…

§ 33.
Selskabets firma tegnes af 2 medlemmer af repræsentantskabet i

forening med Københavns almindelige Boligselskabs administreren-de
direktør eller bestyrelses formand.

Ved afhændelse og pantsætning af selskabets faste ejendomme,
tinglysning af servitutter, deklarationer, lejekontrakter etc. herpå kan firmaet
dog kun tegnes af 3 medlemmer af repræsentantskabet i fore-ning, og sådan
afhændelse eller pantsætning må kun finde sted i henhold til det stiftende
mødes eller en generalforsamlings beslut-ning og med skriftligt samtykke af
Københavns almindelige Boligsel-skab. ...

…

H. FORRETNINGSFØRELSEN

§ 37.
Selskabets forretningsførelse og daglige drift … sker ved dets re-

præsentantskab gennem Københavns almindelige Boligselskab, på hvis
kontor regnskabsførelsen finder sted og selskabets midler for-valtes og
dokumenter opbevares.

Repræsentantskabet antager og afskediger efter indstilling af Kø-
benhavns almindelige Boligselskab en vicevært eller inspektør for
ejendommen og anden eventuel fornøden assistance.

Som vederlag for administrationen oppebærer Københavns al-
mindelige Boligselskab 2 pct. af den årlige afgift og af andre ydelser
vedrørende boliger, butikker etc. foruden refusion af udgifter til tryksager,
porto etc. og de i §§ 18  og 19  (restancebøder) nævnte ge-byrer.3 1

I. SELSKABETS REGNSKAB
…

§ 41.
Så snart repræsentantskabet har indkaldt til ordinær generalfor-

samling, skal selskabets hovedbøger henligge på dets kontor til samt-lige
medlemmers eftersyn, dog således at hvert medlem kun har ret til at efterse
sin egen konto. Rejses der ikke inden generalforsamlin-gen indsigelse mod
en kontos udvisende, anses den som godkendt.

Ethvert medlem kan forlange udskrift af sin konto.
…

K. VOLDGIFT



/

12

…

§ 43.
Når selskabets opløsning på den i § 31 nævnte måde er vedtaget,

vælger generalforsamlingen en likvidationskomité, der foretager de fornødne
skridt til selskabets opløsning og afleverer et eventuelt overskud til
bestyrelsen for Københavns almindelige Boligselskab el-ler til de af denne
godkendte formål, jfr. §§ 26 og 10  .3

Selskabets vedtægter er vedtaget på den stiftende generalforsam-
ling den 17. december 1927. På generalforsamlinger den 2. november 1959
er vedtægterne ændret til den nu foreliggende form, godkendt af
boligministeriet henholdsvis den 14. februar 1962

På generalforsamlingen den 16. oktober 1996 er generalforsam-
lingsmåneden ændret fra oktober til maj. De i tilknytning hertil rele-vante
dato- og månedsangivelser er tilsvarende flyttet 5 måneder frem.”

Den 1. juni 1928 blev på Kastelshavens faste ejendomme tinglyst en deklaration,
hvoraf fremgik bl.a., at KAB kunne foranledige de til enhver tid gældende
vedtægter for Kastelshaven tinglyst på ejendommene, og at afhændelse og
pantsætning af ejendommene, tinglysning af servitutter, deklarationer, lejekon-
trakter m.m. kun kunne finde sted med KAB’s samtykke. Der er enighed om, at
Kastelshavens vedtægter aldrig har været tinglyst på ejendommene.

Af referat af ordinær generalforsamling for Kastelshaven, afholdt den 25. sep-
tember 1930, fremgår om udstedelse af og fastsættelse af kurs på grundfondsbe-
viser:

” f. Meddelelse fra repræsentantskabet om udstedelse af grund-
fondsbeviser
Direktør Person 1 meddelte at grundfondsbeviserne vil blive udstedt i den
nærmeste fremtid og at meddelelse vil tilgå medlemmerne om tidspunktet for
udleveringen.
Meddelelsen toges af generalforsamlingen til efterretning.

g. Fastsættelse af kurs på grundfondsbeviser
Under henvisning til det foran bemærkede og de nu godkendte regn-skaber
foreslås det indtil videre at fastsætte kursen på grundfondsbe-viserne til pari.
Repræsentantskabet kan ikke hermed have taget no-get standpunkt til
hvorvidt det vil være muligt ved overdragelser af boliger at opnå Pari men
finder ikke at kunne foreslå nedskrivning af grundfondsbevisernes pålydende
og henviser i den forbindelse til vedtægternes § 9, stk. 2, andet punktum,
hvorefter et medlem kan til-



/

13

lades at grundfondsbeviset overdrages med en mindre værdi end dets
pålydende, jf. også vedtægternes § 24.
Forslaget vedtoges enstemmigt.”

Den 1. november 1932 blev på Kastelshavens faste ejendomme tinglyst en de-
klaration, hvorefter der ikke uden Københavns Magistrats samtykke måtte
opkræves en højere leje end anført på en vedhæftet lejefortegnelse.

Ved brev af 7. september 1956 rettede KAB henvendelse til Boligministeriet i
anledning af, at Kastelshaven havde rejst spørgsmål om opskrivning af grund-
fondsbeviserne under hensyn til kroneværdien, kapitalafdrag på prioriteter og
forhøjelse af ejendomsskyldværdien, idet Kastelshaven var indstillet på at lade en
generalforsamling tage stilling hertil. KAB anmodede om ministeriets stil-
lingtagen til spørgsmålet, da ministeriet ifølge § 31 i Kastelshavens vedtægter
skulle godkende vedtægtsændringer.

Efter indhentet udtalelse fra Københavns Magistrat svarede Boligministeriet den 9.
november 1956 KAB, at en vedtægtsændring af den omhandlede karak-ter ikke
kunne forventes godkendt af ministeriet.

Af referat af ordinær generalforsamling for Kastelshaven, afholdt den 29. okto-ber
1981, fremgår om forhøjelse af grundfondsbeviser som følge af installation af
porttelefon:

” g. Forslag fra repræsentantskabet om at alle grundfondsbeviser
forhøjes med kr. 700 på grund af den foretagne installation af portte-lefon.
…
Dirigenten satte forslaget til afstemning.
16 stemte for repræsentantskabets forslag.
6 stemte imod. 1 stemte hverken for eller imod.”

I referat af ordinær generalforsamling for Kastelshaven, afholdt den 13. oktober
1993, er om forhøjelse af grundfondsbeviser med forbedringsværdien af en alta-
nudvidelse anført:

” G. Indkomne forslag.

Repræsentantskabets forslag om forhøjelse af medlemmernes grund-
fond[s]beløb med forbedringsværdien af altanudvidelsen.

Repræsentantskabet havde fremsat forslag til forhøjelse af medlem-mernes
grundfond[s]beløb med forbedringsværdien ved altanudvi-delsen, som skete
i 1982, og hvor tillægget foreløbigt er udregnet til



/

14

kr. 2.425,- og til kr. 4.475,- omhandlende boligstørrelserne fra 85 m  og til
157 m  .

2

2

Det af repræsentantskabet vedtagne forslag blev enstemmigt god-kendt,
således at tillægget i forslaget fra 01.01.1994 ændres til 15.10.1993.”

Ved brev af 6. april 1998 meddelte Bolig- og Byministeriet på en forespørgsel fra
KAB, at så længe der ikke indestod offentlige lån, pant eller garantier i 10 parla-
mentariske selskaber, hvis vedtægter alle indeholdt bestemmelser om, at mini-
steriet skulle godkende vedtægtsændringer, skulle ministeriet ikke godkende
eventuelle vedtægtsændringer.

I KAB’s brev af 8. april 2003 til Kastelshaven hedder det om vedtægtsændringer
bl.a.:

”Vedtægtsændringer i De parlamentariske Boligselskaber
…

- Den 14. februar 1998 var der en gennemgribende drøftelse af
vedtægtsændringer, og det blev besluttet at

- KAB vil være villig til at medvirke til modernisering af vedtægter-ne,
hvis de pågældende boligselskaber selv ønsker det, idet det be-mærkes, at
de enkelte boligselskaber vil skulle betale særskilt ho-norar, såfremt KAB
skal bistå ved denne modernisering,

- KAB fortsat vil bevare retten til at godkende vedtægter og
vedtægtsændringer,

KAB ikke vil medvirke til en omdannelse af de parlamentariske bo-
ligselskaber til f.eks. private andelsboligforeninger.

På et møde i KAB’s bestyrelse den 13. december 2001 blev vedtægts-
ændringer igen drøftet og indstillingen var den samme som på mø-det den
14. februar 1998.

På mødet drøftede man endvidere fastsættelse af værdien af grund-
fondsbeviserne. Det var bestyrelsens indstilling, at den oprindelige værdi af
grundfondsbeviserne skal fastholdes, og at formuleringen i vedtægterne om
overdragelse af grundfondsbeviser med deres påly-dende værdi bibeholdes.



/

15

Der er således ingen tvivl om KAB’s holdning til ændring af vedtæg-ter,
omdannelse af parlamentariske boligselskaber til andelsboligfor-eninger eller
til værdifastsættelsen af grundfondsbeviser.”

I brev af 1. juni 2006 til Kastelshaven anførte KAB om opskrivning af depositum
3 m.v. bl.a.:

”Bestyrelsen har spurgt KAB, om der efter KAB’s opfattelse er noget til
hinder for, at opskrivningen af depositum 3 genoptages, og om der er
mulighed for at tillægge grundfonden værdien af depositum 3.

Opskrivningen af depositum 3 blev efter råd fra KAB og efter beslut-ning fra
Kastelshavens generalforsamling sat i bero med virkning fra regnskabsåret
2003 og videreført uændret til regnskabet for 2005. Depositum 3 optræder i
regnskabet for 2005 med et beløb stort 3.185.528 […] kr.
…

Selvom Kastelshaven er villig til at påtage sig denne risiko i forhold til
dusørreglen, kan KAB imidlertid ikke acceptere, at depositum 3 opskrives
yderligere.

Ordningen fremgår ikke af vedtægterne. Som depositum 3 er prakti-seret,
sker der en udlodning af en del af selskabets værdi i forbindel-se med
gennemførelse af arbejder på ejendommen. Værdien fordeles mellem
beboerne og tjener til sikkerhed for selskabets krav mod be-boeren i
forbindelse med fraflytning.

I forbindelse med opskrivningen sker der som nævnt reelt en udlod-ning af
en del af selskabets formue til den, der fraflytter, som så skal indbetales af
den nye beboer. Dette mener vi er helt i strid med ån-den i de
parlamentariske selskaber, hvor formålet er at tilvejebringe billige og
spekulationsfrie boliger.

Endvidere mener vi, at praksis strider mod vedtægternes § 43, og vi kan
derfor ikke acceptere, at depositum 3 opskrives yderligere i for-hold til de
3.185.528 […] kr.

KAB er selvfølgelig klar over, at vi herfra har accepteret praksis med
opskrivning af depositum 3 i perioden 1993 – 2003, og vi er derfor indstillet
på at respektere depositum 3 på 3.185.528 […] kr., som det fremgår af
regnskabet for 2005, så ingen beboere lider tab ved, at op-skrivningen af
depositum 3 standses/fastfryses.



/

16

…

Med hensyn til muligheden for at tillægge grundfonden værdien af
depositum 3, kan KAB heller ikke acceptere dette. Kastelshavens ge-
neralforsamling vedtog i 2003 at tilskrive grundfonden værdien af depositum
3. Inden da var selskabet gjort opmærksom på, at KAB’s bestyrelse ikke
kunne tilslutte sig en opskrivning af grundfonden. Begrundelsen var og er, at
der ikke er vedtægtsmæssig mulighed herfor …”

I referat af bestyrelsesmøde den 9. maj 2007 i KAB er om Kastelshaven og depo-
situm 3 anført bl.a.:

”Kastelshaven – depositum 3
I årene 1993 til 2003 er der praktiseret en ordning med opkrævning af et
særligt depositum hos indflyttere i ejendommen. Beløbet udgør pr.
31.12.2003 i alt 3.185.528 kr. og fungerer i realiteten som en ekstra sik-
kerhed for, at krav mod fraflyttere kan honoreres. Beløbet betales af
indflytterne.

Det er administrationens opfattelse – som også fremgår af … – at der er tale
om en ikke vedtægtsmæssig udlodning af selskabets værdi, som ganske vist
har sammenhæng med arbejder, der er gennemført i ejendommen, og som er
blevet accepteret gennemført i den nævnte 10 års periode.

Siden er opskrivningen stoppet, og det skal foreslås, at KAB’s besty-relse
tilkendegiver, at den er enig med administrationen i, at yderli-gere
opskrivning ikke gennemføres, hvilket i øvrigt er tiltrådt af ge-
neralforsamlingen i Kastelshaven i 2004, som dog samtidig vedtog, at
spørgsmålet kunne tages op igen på et senere tidspunkt.
…

Hvad angår depositum 3 i Kastelshaven påpegede Person 2, at der var flere
faktuelle fejl i administrationens beskrivelse af Kastels-havens depositum 3.
Han ønskede derfor at få protokolleret følgen-de:

”Depositum 3 har afløst forudbetalt leje, som er blevet tilbagebetalt til de
medlemmer, der havde sådant indestående i selskabet.

Depositum 1, der svarede til 2 måneders leje ved indflytningen, er til-
bagebetalt til medlemmer, der havde sådant indestående i selskabet.



/

17

Depositum 2, der ud over ovennævnte i en periode alene blev betalt af nye
indflyttere, dog ikke ved interne flytninger, er ligeledes tilba-gebetalt til
medlemmer, der havde sådant indestående i selskabet.

Depositum 3 er fremkommet ved, at der er vedtaget forbedringsar-bejder,
hvis finansielle forudsætning er, at der på generalforsamlin-ger er vedtaget
forhøjelser af boligafgiften bestemt til disse formål. Disse forhøjelser er ikke
varslet, idet de blev betragtet som medlem-mets ejendom, der indestår i
selskabet til fraflytning, idet det tillige tjener til sikkerhed for den del af
istandsættelsen, som medlemmet skal betale.
…”

Bestyrelsen tog orienteringen til efterretning og efter en drøftelse af
depositum 3 var bestyrelsen enig i administrationens indstilling om, at der
ikke gennemføres yderligere opskrivning, samt at depositum 3 ikke tillægges
grundfonden, idet det herved vil ændre karakter fra langfristet gæld til
egenkapital.”

Forklaringer
Vidne 1, Vidne 2, Vidne 3 og Vidne 4 har af-givet forklaring.

Vidne 1 har forklaret bl.a., at hun og hendes ægtefælle flyttede ind i Kastelshaven i
1990’erne, hvor de nu bor i en 138 m  lejlighed med en må-nedlig boligafgift på
ca. 5.500 kr. Hun har siden 2010 været formand for Kastels-havens
repræsentantskab og deltager i denne egenskab i KAB’s repræsentant-skabsmøder.
Hun har et ønske om også at blive medlem af KAB’s bestyrelse, i hvilken de
parlamentariske selskaber p.t. ikke er repræsenteret.

2

Baggrunden for etablering af depositum 3-ordningen var et ønske om at sikre
tilstrækkelige midler til istandsættelse af lejlighederne ved fraflytning, således at
det ikke var de øvrige beboere, som i sidste ende kom til at betale herfor gen-nem
boligafgiften. Depositum 3-ordningen ophørte i 2003 efter henstilling fra KAB.

Denne retssag er foranlediget af et ønske om øget sikkerhed for udgifter til
istandsættelse af lejlighederne i forbindelse med fraflytning samt et ønske om, at
generalforsamlingsbeslutninger står ved magt uden KAB’s godkendelse. Hun kan
dog ikke erindre, at KAB skulle have nægtet at godkende generalforsam-
lingsbeslutninger, herunder nægtet at give samtykke til låneoptagelse, men i
Kastelshaven er der et ønske om større selvstændighed, også selv om Kastelsha-
ven i forvejen er meget selvkørende og i de seneste år også har haft et gnid-



/

18

ningsløst samarbejde med KAB i forbindelse med KAB’s administration af Ka-
stelshaven.

At være beboer i Kastelshaven er et gode, som man ikke gerne giver afkald på. De
fleste lejligheder overdrages derfor til nærtstående i op- og nedstigende linje, som
der er mulighed for, men i den forbindelse er der desværre set ek-sempler på
proforma overdragelser.

Efter hendes opfattelse vil det ødelægge ideen bag de parlamentariske selskaber
om gode og billige boliger, hvis Kastelshaven omdannes til en andelsboligfore-
ning, og det vil heller ikke være rimeligt, hvis hun og hendes ægtefælle, der har
givet 18.000 kr. for et grundfondsbevis, kan få dette opskrevet til måske 3 mio. kr.

Vidne 2 har forklaret bl.a., at han flyttede ind i Kastelshaven i 1999. Han har
tidligere været formand Kastelshavens repræsentantskab og er aktuelt næstfor-
mand herfor.

Depositum 3-ordningen skulle sikre, at der ved fraflytning var tilstrækkelige
midler til istandsættelse af lejlighederne, således at de øvrige beboere ikke via
boligafgiften kom til at betale herfor, og Kastelshaven oplever fortsat, at der er
dødsboer, som ikke har midler til at betale for istandsættelsen. KAB har afslået at
godkende en opskrivning af depositum 3, men han har ikke nogen erindring om, at
KAB skulle have nægtet at godkende andre ønsker fra Kastelshavens si-de.

Kastelshaven foretager p.t. opsparing til en vinduesudskiftning, men der er al-tid
en vis modvilje mod en stigning i boligafgiften som følge af renovering hos den
beboer, som ikke har en personlig interesse i den konkrete renovering.

Vidne 3 har forklaret bl.a., at hun er jurist, og at hun blev ansat i KAB i 2003, hvor
hun senest var kundedirektør med ansvar for de boliger, som KAB administrerede,
inden hun i efteråret 2017 blev pensioneret.

En af hendes første opgaver som nyansat i KAB var at afholde møder med re-
præsentanter for de parlamentariske selskaber som følge af Østre Landsrets dom af
21. maj 2001 om retsforholdet mellem et medlem af et parlamentarisk selskab og
det parlamentariske selskab, hvor landsretten fandt, at retsforholdet måtte
sidestilles med et lejeforhold med de forskelligheder, som vedtægterne i henseende
til lejelovgivningens deklaratoriske regler tilsagde. KAB og de parla-mentariske
selskaber var dog enige om, at der som hidtil skulle administreres efter
vedtægterne, blot skulle man fremover sikre, at lejelovens bestemmelser ikke
herved blev overtrådt.



/

19

En konkret forespørgsel fra Kastelshaven gjorde hende opmærksom på, at Ka-
stelshaven gennem flere år havde foretaget opskrivning af det, som de kaldte
depositum 3, og som da var på ca. 3,1 mio. kr. Hun satte sig ind i forholdet og blev
klar over, at depositum 3 ikke var penge, der var indbetalt af beboerne, men i
stedet nogle opskrivninger foretaget på grundlag af forskellige forbedrin-ger.
Depositum 3-ordningen havde ikke hjemmel i vedtægterne, og ved sit brev af 1.
juni 2006 meddelte hun derfor Kastelshaven, at KAB ikke kunne acceptere
yderligere opskrivning af depositum 3. Når KAB imidlertid tillod, at et deposi-tum
3 på ca. 3,1 mio. kr. blev opretholdt, skyldtes det, at flere beboere ville lide tab,
hvis man sløjfede beløbet, og at KAB i sin tid burde have opdaget etablerin-gen af
det ulovlige forhold. Ud fra rimelighedsbetragtninger tillod man derfor beløbet
opretholdt. Af hendes forgængers brev af 8. april 2003 til Kastelshaven fremgår, at
han ikke var bekendt med, at Kastelshaven havde opskrevet værdi-en af
grundfondsbeviserne, og hun selv blev først bekendt hermed i forbindelse med
denne retssag.

Ved Østre Landsrets dom af 14. februar 2011 i en sag mellem et parlamentarisk
selskab og Grundejernes Investeringsfond fandt landsretten, at det parlamenta-
riske selskab måtte sidestilles med de boligfællesskaber, der er omfattet af an-
delsboligforeningsloven, og KAB har herefter alene administreret de parlamen-
tariske selskaber i overensstemmelse med deres vedtægter.

Hun har deltaget i udarbejdelsen af et oplæg til nye vedtægter for ”Ved Clas-sens
Have” , hvori der blev åbnet mulighed en opskrivning af grundfondsbevi-serne i
særlige situationer, f.eks. ved frikøb af en hjemfaldsdeklaration under
forudsætning af, at frikøbet finansieres af medlemmerne selv og ikke ved opta-
gelse af lån i boligselskabets faste ejendom.

Vidne 4 har forklaret bl.a., at hun har været ansat i KAB siden 1991, hvor hun nu
er chefjurist. Hun deltog i udarbejdelsen af ændringerne af KAB’s vedtægter i
1997, der var foranlediget af den nye lovgivning om almene boliger, og der var
ikke hermed tilsigtet nogen ændring i KAB’s formål. Af bekendtgø-relse om
sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v. fremgår, at KAB fort-sat kan
administrere de selskaber, fonde og andelsboligforeninger og de private boliger,
der er knyttet hertil, som KAB administrerede ved sin godkendelse i 1986, og at
dette fortsat er en del af KAB’s formål fremgår af vedtægternes § 2, stk. 2.

Hun har ikke deltaget drøftelserne vedrørende depositum 3-ordningen og op-
skrivning af grundfondsbeviserne. Hun var derimod involveret i udarbejdelsen af
nye vedtægter for ”Ved Classens Have” , hvori der blev åbnet mulighed for
opskrivning af grundfondsbeviserne i særlige situationer, f.eks. ved frikøb af en
hjemfaldsdeklaration under forudsætning af, at frikøbet finansieres af medlem-
merne selv og ikke ved optagelse af lån i boligselskabets faste ejendom. I tilfæl-



/

20

de af frikøb af hjemfaldspligt er der tale om en varig værdistigning af ejendom-
men, hvilket ikke er tilfældet for almindelige forbedringer f.eks. i form af nye
altaner.

Størstedelen af KAB’s administrationsportefølje er i dag almene boliger, og KAB
arbejder overordnet for at sikre bedre, billige og sunde boliger. De parla-
mentariske selskaber er repræsenteret i repræsentantskabet og vil derfor også
kunne vælges ind i KAB’s bestyrelse.

Anbringender
Boligselskabet Kastelshaven har til støtte for sin påstand 1 gjort gældende, at
KAB oprindelig fungerede som garant over for det offentlige vedrørende de be-
tingelser, som Indenrigsministeriet stillede i forbindelse med Kastelshavens op-
tagelse af statslånet i 1926. Det var herunder en betingelse, at Kastelshaven un-
derkastede sig de kontrolbestemmelser, som var fastsat af Indenrigsministeriet i
henhold til § 9 i lov nr. 86 af 31. marts 1926 om støtte til boligbyggeri, og som var
kontrol med, at lånebevillingens vilkår blev opfyldt forsvarligt, at ejendom-men
ikke blev forringet, og at der blev grebet ind over for urimelige lejeforhø-jelser.
KAB blev tillagt denne kontrolopgave, fordi KAB i vidt omfang var un-derlagt
såvel Indenrigsministeriets som kommunens kontrol.

KAB’s væsentligste rettigheder i forhold til Kastelshaven er ret til at modtage
driftsoverskud (vedtægternes § 26) og ret til at modtage likvidationsprovenuet i
tilfælde af boligselskabets opløsning. Disse rettigheder er en kopi af Indenrigs-
ministeriets beføjelser, jf. lov nr. 86 af 31. marts 1926 om støtte til boligbyggeri §
9 og lov nr. 150 af 1. april 1921 vedrørende boligforholdene § 46, hvoraf fremgår
bl.a.: ”De Boligforetagender, til hvilke der ydes Laan eller Tilskud ifølge denne
Lov er underkastede de Kontrolbestemmelser, som fastsættes af Indenrigsmini-
steren, derunder …. at Avance ved Afhændelse af Ejendomme, Lejligheder eller
Medlemsrettigheder anvendes paa en af Ministeriet godkendt Maade.” Inden-
rigsministeriet stillede dog ikke sådanne betingelser i forbindelse med Kastels-
havens optagelse af statslånet.

KAB’s vetoret i forhold til vedtægtsændringer er endvidere en kopi af Inden-
rigsministeriets betingelser for udbetaling af statslån til de første parlamentari-ske
selskaber, der tillige modtog betydelig statsstøtte. Da Bakkehusene og Hille-
rødhus som nogle af de første parlamentariske selskaber optog statslån, var det
således ifølge lånebevillingerne en betingelse, ”at Foreningens Vedtægter affat-tes
i Overensstemmelse med Indenrigsministeriets Krav for Ydelse af Tilskud til
Foreningen, og at Vedtægterne, naar de er godkendt af Indenrigsministeriet,
tinglyses på Ejendommene.” Herved sikrede Indenrigsministeriet sig mod, at
statens og kommunernes tilskud og lån kunne udloddes til medlemmerne. Lå-
nebevillingen i forbindelse med Kastelshavens optagelse af statslån indeholdt dog
heller ikke en sådan betingelse.



/

21

Kastelshaven har aldrig modtaget offentlige tilskud, og Indenrigsministeriets og
KAB’s oprindelige interesser i Kastelshaven har derfor været begrænsede.
Størstedelen af Indenrigsministeriets og KAB’s vedtægtsbestemte beføjelser i
forhold til Kastelshaven er således blot et levn fra de første parlamentariske sel-
skaber, som man ukritisk har gentaget i forbindelse med Kastelshavens stiftelse.

Boligministeriet har ved brev af 6. april 1998 bekræftet, at grundlaget for Inden-
rigsministeriets indflydelse på Kastelshaven bortfaldt ved Kastelshavens indfri-
else af statslånet i 1945. Af samme grund er KAB’s vedtægtsbestemte rettighe-der
i forhold til Kastelshaven bortfaldet, da KAB’s oprindelige garantiforpligtel-ser
over for tredjemand i relation til Kastelshaven således er ophørt, og da det aldrig
har været meningen, at KAB skulle have så vidtgående selvstændige ret-tigheder,
som vedtægterne angiver. Deklarationen tinglyst den 1. juni 1928 på
Kastelshavens ejendomme om KAB’s adgang til bl.a. at lade Kastelshavens
vedtægter tinglyse på ejendommene og om, at afhændelse, pantsætning m.m. af
Kastelshavens faste ejendomme kun kan finde sted med KAB’s samtykke, har
ingen selvstændig indholdsmæssigt betydning.

Kastelshaven har endvidere gjort gældende, at KAB også har fortabt sine
vedtægtsbestemte rettigheder i forhold til Kastelshaven på grund af de omfat-tende
ændringer, som KAB har gennemgået siden sin stiftelse. KAB er i dag et
almennyttigt forretningsførerselskab, hvis formål er fastlagt i almenboliglovens §
6, og andre aktiviteter end de, der er nævnt i denne bestemmelse, er i strid med
almenboliglovgivningen. Ganske vist fik KAB en særlig hjemmel i sideak-
tivitetsbekendtgørelsens § 15, stk. 2, til at administrere de selskaber m.v., som
KAB administrerede ved sin godkendelse som almennyttigt forretningsførersel-
skab i 1986, men denne bestemmelse indebærer alene en ret til at administrere
disse selskaber, men ingen ret til at hævde de vidtgående rettigheder, som føl-ger
af Kastelshavens vedtægter, da sådanne rettigheder ikke er forenelig med KAB’s
virke som almennyttigt forretningsførerselskab. Forudsætningerne for KAB’s
oprindelige indflydelse på Kastelshaven er derfor ikke længere til stede.

Kastelshaven har yderligere gjort gældende, at KAB’s vedtægtsbestemte rettig-
heder er i strid med aftalelovens § 36. KAB har således på intet tidspunkt ydet
penge i Kastelshaven, som alene er finansieret af medlemmerne ved indskud og
ved optagelse af lån, der efterfølgende er indfriet af medlemmerne via boligaf-
giften. Navnlig er vedtægtsbestemmelserne om, at et eventuelt driftsoverskud
skal tilfalde KAB (§ 26), at KAB har vetoret i forhold til vedtægtsændringer og
bestemmelser om udvidelse af Kastelshavens virksomhed eller om Kastelsha-vens
opløsning (§ 31), at KAB skal godkende afhændelse og pantsætning (§ 33), og
at et overskud i tilfælde af Kastelshavens opløsning skal tilfalde KAB (§ 43) i strid
med aftalelovens § 36.



/

22

Kastelshaven har til støtte for sin påstand 2 gjort gældende, at vedtægternes § 7,
stk. 2, indeholder hjemmel til opskrivning af grundfondsbeviserne, og at der derfor
ikke kræves en vedtægtsændring hertil. Det følger således af § 7, stk. 2, at
grundfondsbevisernes værdi afhænger af værdien af en bestemt bolig og den-nes
nuværende og fremtidige lejeværdi, og hermed er sikret en ret og muligt en pligt
for Kastelshaven til at regulere grundfondsbevisernes værdi. § 7 indehol-der ingen
bestemmelse om, hvordan en opskrivning af grundfondsbeviserne skal besluttes,
men vedtægterne indeholder heller ingen bestemmelse om, at en sådan
opskrivning skal godkendes af KAB.

Kastelshaven har endvidere gjort gældende, at grundfondsbeviserne flere gan-ge er
blevet opskrevet, uden at KAB har gjort indsigelse herimod, og at grund-
fondsbevisernes samlede pålydende værdi, der oprindelig var 191.850 kr., i dag er
934.200 kr. På generalforsamlingerne den 24. oktober 1981 og den 13. oktober
1993 er det eksempelvis besluttet at opskrive grundfondsbeviserne som følge af
installation af en porttelefon henholdsvis en altanudvidelse i 1982, og KAB pro-
testerede ikke herimod, selv om KAB var repræsenteret på begge generalfor-
samlinger. Samtlige opskrivninger af grundfondsbeviserne er vedtaget på Ka-
stelshavens generalforsamlinger, som KAB var repræsenteret på indtil 2003, og fra
hvilke KAB løbende har modtaget referater, ligesom KAB har udstedt nye
grundfondsbeviser i forbindelse med overdragelse heraf. KAB har derfor fortabt
indsigelsen om, at opskrivning af grundfondsbeviserne er i strid med vedtægterne.

KAB har ingen indflydelse på medlemskredsen i Kastelshaven eller på boligaf-
giftens eller depositummets størrelse, og KAB har således ingen mulighed for at
sikre, at boligerne er økonomisk tilgængelige for den brede befolkning. KAB’s
nægtelse af at tillade opskrivning af grundfondsbeviserne er således ikke alene i
strid med Kastelshavens vedtægter, men også usaglig og i strid med aftale-lovens §
36, da et afgørende vilkår om, at medlemmernes indskud ikke følger udviklingen i
ejendommens værdi, men i stedet tilkommer KAB i tilfælde af Kastelshavens
opløsning, skulle have været særlig fremhævet i vedtægterne, som er konciperet af
KAB.

KAB s.m.b.a har til støtte for sin frifindelsespåstand over for påstand 1 gjort gæl-
dende, at KAB’s rettigheder og indflydelse på Kastelshaven fremgår af Kastels-
havens vedtægter og af deklarationen fra 1928, der er tinglyst på Kastelshavens
ejendomme, og som supplerer KAB’s vedtægtsbestemte beføjelser. KAB har ef-ter
Kastelshavens vedtægter indflydelse på væsentlige forhold vedrørende Ka-
stelshaven, herunder forhold der direkte eller indirekte vedrører værdien af
grundfondsbeviserne. Det fremgår af Kastelshavens vedtægter bl.a., at disse
skal fortolkes i overensstemmelse med KAB’s vedtægter (§ 1, stk. 2), at KAB er
påtaleberettiget med hensyn til overholdelsen af samtlige vedtægtsbestemmel-
ser (§ 1, stk. 3), at vedtægtsændringer skal godkendes af KAB (§ 31, stk. 3), og at



/

23

medlemmer erklærer, at de underkaster sig de til enhver tid gældende vedtæg-ter
for Kastelshaven og for KAB (§ 2, stk. 2). Kastelshaven kan således ikke uden
KAB’s samtykke ændre sine vedtægter. KAB er ikke undergået sådanne
ændringer, at det har betydning for KAB’s ret til at påtale og godkende Kastels-
havens vedtægter, idet KAB i dag er et almennyttigt forretningsførerselskab, der
med hjemmel i sideaktivitetsbekendtgørelsens § 15, stk. 2, og i KAB’s vedtægters
§ 2, stk. 2, tillige forvalter og administrerer de parlamentariske sel-skaber.

Kastelshavens synspunkt om, at KAB oprindelig alene varetog Indenrigsmini-
steriets økonomiske interesser i de parlamentariske selskaber, og at Indenrigs-
ministeriets og dermed KAB’s beføjelser og interesser i de parlamentariske sel-
skaber derfor bortfaldt, da ministeriet i 1998 frafaldt sine godkendelsesbeføjel-ser
over for selskaberne, er hverken underbygget eller nærmere dokumenteret. KAB’s
vedtægtsbestemte beføjelser i forhold til de parlamentariske selskaber var
uafhængig af ministeriets kontrolbestemmelser, idet de udsprang af KAB’s eget
formål om at planlægge og gennemføre almennyttet byggeri navnlig gen-nem
såkaldte datterselskaber. At KAB og Indenrigsministeriet havde interesse-
sammenfald med hensyn til at etablere billige og sunde boliger til den brede be-
folkning ændrer ikke ved, at KAB’s beføjelser ikke udsprang ikke af det offentli-
ges økonomiske interesser i at sikre, at offentlig støtte og tilskud ikke blev mis-
brugt. KAB har derfor fortsat en legitim og anerkendelsesværdig interesse i at
opretholde sine vedtægtsbestemte rettigheder og indflydelse på Kastelshaven,
herunder retten til et eventuelt likvidationsprovenu, således at der fortsat kan
tilbydes økonomisk tilgængelige boliger for den brede befolkning i overens-
stemmelse med formålet for KAB og de parlamentariske selskaber. KAB og de
parlamentariske selskaber, herunder Kastelshaven, har med deres formålsbe-
stemmelser om økonomisk tilgængelige boliger for den brede befolkning et fæl-les
værdigrundlag, hvortil kommer, at Kastelshaven siden sin stiftelse både har haft
indflydelse på og medejerskab af KAB gennem garantibeviser i KAB. Det har på
intet tidspunkt været formålet med de parlamentariske selskaber, at medlemmerne
skulle kunne opnå økonomisk gevinst ved opskrivning af grundfondsbeviserne.
Tilsidesættes KAB’s ret til at godkende vedtægtsændrin-ger, vil det føre til, at
Kastelshaven opskriver grundfondsbeviserne, hvorved medlemmer, som alene har
betalt få hundrede kroner for deres grundfondsbe-vis, vil kunne sælge disse for
flere hundrede tusinde kroner. Vedtægternes be-stemmelse om, at
likvidationsprovenuet i tilfælde af Kastelshavens ophør skal tilfalde KAB til
anvendelse i overensstemmelse med KAB’s formål, vil hermed blive indholdsløs.

KAB afviser, at KAB’s vedtægtsbestemte rettigheder i Kastelshaven er bortfal-det
som følge af passivitet. KAB har løbende håndhævet sine rettigheder efter
Kastelshavens vedtægter, ligesom Kastelshaven har handlet i overensstemmelse
hermed. Måtte KAB ikke have håndhævet alle sine beføjelser i henhold til



/

24

vedtægterne, medfører det dog ikke, at KAB har udvist retsfortabende passivi-tet.

KAB har til støtte for sin frifindelsespåstand over for påstand 2 gjort gældende, at
§ 7, stk. 2, i Kastelshavens vedtægter hverken efter sin ordlyd eller sit formål
indeholder hjemmel til at opskrive grundfondsbeviserne, hvorfor KAB er beret-
tiget til at modsætte sig en sådan opskrivning. Som anført ovenfor vil en op-
skrivning af grundfondsbeviserne føre til, at vedtægternes bestemmelse om, at
likvidationsprovenuet i tilfælde af Kastelshavens ophør skal tilfalde KAB til an-
vendelse i overensstemmelse med KAB’s formål, vil blive indholdsløs, og at
medlemmer, som alene har betalt få hundrede kroner for deres grundfondsbe-vis,
vil kunne sælge disse for flere hundrede tusinde kroner. At der enkelte gan-ge
tidligere er foretaget tilskrivninger til værdien af grundfondsbeviserne som følge af
forbedringsarbejder giver – ligesom den midlertidige depositum 3-ord-ning – ikke
Kastelshaven ret til nu at opskrive værdien af grundfondsbeviserne.

Retsgrundlaget
Ved lov nr. 577 af 19. december 1985 om ændring af lov om boligbyggeri (Kvo-ter
for 1986, byggeskadefond, ændret finansiering af byggeskader, ændret fi-
nansiering af ungdomsboliger m.v.) indsattes i § 2 som nyt stk. 2 følgende be-
stemmelse:

”Stk. 2. Boligministeren kan godkende forretningsførerselskaber (ho-
vedselskaber), der har udøvet almennyttig boligvirksomhed på grundlag af
den før den 30. april 1946 gældende lovgivning. Ved godkendelsen
sidestilles selskabet med almennyttige forretningsfø-rerselskaber, der er
godkendt i medfør af stk. 1.”

Af lovforslagets bemærkninger til bestemmelsen (L 837 af 19. oktober 1985)
fremgik bl.a.:

”Forslaget tager sigte på det forhold, at Københavns Almindelige Bo-
ligselskab (K.A.B.), der siden 1920'erne som forretningsførerselskab har
udøvet en virksomhed, der stort set svarer til andre større almen-nyttige
forretningsførerselskabers virksomhed, ikke formelt er god-kendt i henhold
til boligbyggerilovgivningen efter 1946. Selskabets oprindelige vedtægter er
således ikke godkendt i medfør af den da-gældende lovgivning, hvorimod
alle senere vedtægtsændringer er blevet godkendt af boligministeriet.
…

En godkendelse vil ikke være til hinder for, at K.A.B. fortsat kan for-valte og
være forretningsfører for selskaber og ejendomme, der ikke har almennyttig
status og dermed ikke omfattes af reglerne i lov om



/

25

boligbyggeri. En sådan forvaltning forudsætter dog, at der er en klar
økonomisk og regnskabsmæssig udskillelse.”

Ved lov nr. 374 af 22. maj 1996 om almene boliger m.v., der trådte i kraft den 1.
januar 1997, blev lov om boligbyggeri delvist ophævet, og i medfør af loven blev
samtidig udstedt bekendtgørelse nr. 876 af 3. oktober 1996 om sideaktivite-ter i
almene boligorganisationer m.v. (sideaktivitetsbekendtgørelsen). Af be-
kendtgørelsens § 12, stk. 2, fremgik, at KAB fortsat kunne administrere de sel-
skaber, fonde og andelsforeninger og de private boliger, der var knyttet hertil, som
boligorganisationen administrerede ved sin godkendelse i 1986. Bekendt-gørelsens
§ 12, stk. 1 og 2, havde følgende ordlyd:

”§ 12. Boligorganisationen kan med kommunalbestyrelsens godken-delse
administrere drift af private udlejningsboliger. Det er en forud-sætning, at
kommunalbestyrelsen har anvisningsret til minimum hver fjerde ledige
bolig. Hvis de private udlejningsboliger er belig-gende i en anden kommune
end den, hvori boligorganisationen har hjemsted, jf. § 109, stk. 2, i
Socialministeriets bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., kræves
godkendelse fra såvel hjemstedskom-munens som beliggenhedskommunens
kommunalbestyrelse.

Stk. 2. Uanset stk. 1, kan KAB Bygge- og Boligadministration dog fortsat
administrere de selskaber, fonde og andelsforeninger og de til disse knyttede
private boliger, som boligorganisationen administre-rede ved sin
godkendelse i 1986.”

Bestemmelsen i § 12, stk. 2, svarer til § 15, stk. 2, i nugældende sideaktivitetsbe-
kendtgørelse (bekendtgørelse nr. 451 af 13. april 2015).

Landsrettens begrundelse og resultat
Sagen angår i første række Kastelshavens mulighed for at ændre sine vedtægter
uden KAB’s godkendelse. I anden række angår sagen Kastelshavens mulighed for
at træffe beslutning om opskrivning af grundfondsbeviserne.

Kastelshavens mulighed for at ændre sine vedtægter uden KAB’s godkendelse
KAB blev stiftet i 1920 med formål om i samfundsmæssigt øjemed at arbejde for
et tidssvarende og økonomisk boligbyggeri i København og omegn bl.a. ved at
planlægge og gennemføre almennyttigt byggeri, navnlig gennem boligselskaber
(såkaldte datterselskaber), og ved at vejlede og støtte boligselskaberne under deres
senere virksomhed på boligområdet. I 1927 blev Kastelshaven stiftet som et
såkaldt datterselskab af KAB (også benævnt ”et parlamentarisk selskab”), og i
overensstemmelse med KAB’s og Kastelshavens vedtægter tegnede Kastelsha-ven
en garantikapital i KAB for 7.500 kr., der fortsat består.



/

26

I 1986 blev KAB godkendt som almennyttigt forretningsførerselskab, efter at en
ændring af lov om boligbyggeri (lov nr. 577 af 19. december 1985) havde skabt
hjemmel herfor. Af forarbejderne til lovændringen fremgik bl.a., at en godken-
delse af KAB ikke ville være til hinder for, at KAB fortsat kunne forvalte og væ-re
forretningsfører for selskaber og ejendomme, der ikke havde almennyttig sta-tus
og dermed ikke var omfattet af reglerne i boligbyggeriloven. Da lov om al-mene
boliger m.v. (lov nr. 374 af 22. maj 1996) trådte i kraft den 1. januar 1997, trådte
tillige sideaktivitetsbekendtgørelsen i kraft (bekendtgørelse nr. 876 af 3. oktober
1996), og af denne fremgik (§ 12, stk. 2), at KAB fortsat kunne admini-strere de
selskaber, fonde og andelsforeninger og de private boliger, der var knyttet hertil,
som boligorganisationen administrerede ved sin godkendelse i 1986 (nu
bekendtgørelse nr. 451 af 13. april 2015, § 15, stk. 2).

Samtidig med ikrafttrædelsen af lov om almene boliger m.v. blev formålsbe-
stemmelsen i KAB’s vedtægter ændret, således at KAB herefter som almen for-
retningsførerorganisation havde til formål at forestå opførelse, udlejning, admi-
nistration, vedligeholdelse og modernisering af støttet boligbyggeri i overens-
stemmelse med lov om almene boliger m.v. KAB kunne herudover udføre akti-
viteter, som havde en naturlig tilknytning til boligerne og administrationen af
disse, eller som var baseret på den viden, KAB havde oparbejdet.

Kastelshaven blev som nævnt stiftet som et såkaldt datterselskab af KAB og har
ifølge sine vedtægter fra 1996 til formål at skaffe nuværende og fremtidige med-
lemmer billige og sunde boliger samt varetage medlemmernes boligforhold og
almene boliginteresser i overensstemmelse med egne og KAB’s vedtægter. Af
vedtægterne fremgår endvidere, at medlemmerne af Kastelshaven gennem de-res
grundfondsindskud og deraf følgende medlemskab af Kastelshaven har af-gørende
indflydelse på den daglige drift af Kastelshaven, herunder fastsættel-sen af
boligafgiften, reglerne for vurdering af forbedringer mv. ved fraflytning samt
omfanget af udvendige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. KAB skal efter
vedtægterne bl.a. godkende vedtægtsændringer, udvidelse af Kastels-havens
virksomhed, opløsning af Kastelshaven samt salg og pantsætning af Ka-
stelshavens faste ejendomme, jf. vedtægternes § 31, stk. 4, og § 33, stk. 2. Ved
Kastelshavens opløsning skal et eventuelt overskud afleveres til KAB eller til de af
KAB godkendte formål, jf. vedtægternes § 43. KAB har ikke initiativret på no-gen
af disse områder, men kan alene godkende eller afslå at godkende beslut-ninger
herom truffet af Kastelshavens kompetente organer. Herudover har KAB adgang
til at kræve indkaldelse af en ekstraordinær generalforsamling, jf. vedtægternes §
29.

På denne baggrund finder landsretten, at der med lovgrundlaget for og god-
kendelsen af KAB som almennyttigt forretningsførerselskab i 1986 og med den
senere sideaktivitetsbekendtgørelse er hjemmel for, at KAB – i overensstemmel-se
med sit formål – fortsat kan forvalte og administrere de parlamentariske sel-



/

27

skaber, og at de stedfundne ændringer i KAB’s formålsbestemmelse ikke er af en
sådan karakter, at KAB ikke længere har en saglig interesse i at håndhæve si-ne
rettigheder i henhold til Kastelshavens vedtægter.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at KAB fungerede som garant over for det
offentlige vedrørende Kastelshavens statslån, således at KAB’s indflydelse på
Kastelshaven bortfaldt, da Kastelshaven i 1945 indfriede statslånet. Der er heller
ikke grundlag for at fastslå, at KAB’s rettigheder i henhold til Kastelshavens
vedtægter, herunder bestemmelserne om KAB’s ret til at godkende vedtægts-
ændringer og ret til et eventuelt overskud i tilfælde af Kastelshavens opløsning, er
i strid med aftalelovens § 36. Kastelshaven har endvidere ikke godtgjort, at KAB
har håndhævet sine rettigheder efter vedtægterne urimeligt eller i strid med redelig
handlemåde, og Kastelshavens medlemmer har på intet tidspunkt haft en berettiget
forventning om at få ejerskab til Kastelshavens samlede for-mue.

Landsretten bemærker, at Kastelshaven må sidestilles med de boligfællesska-ber,
der er omfattet af andelsboligforeningsloven, jf. lovens § 1 a, og Østre Landsrets
dom gengivet i UfR 2011.1505, og at Kastelshaven ikke har gjort gæl-dende, at
Kastelshavens vedtægter – hverken helt eller delvist – er i strid med
andelsboligforeningsloven.

Landsretten tager herefter KAB’s frifindelsespåstand over for Kastelshavens på-
stand 1 til følge.

Opskrivning af grundfondsbeviser
Spørgsmålet er herefter, om der i Kastelshavens vedtægter er hjemmel til op-
skrivning af grundfondsbeviserne, idet Kastelshaven til støtte herfor har hen-vist
til vedtægternes § 7, stk. 2.

Om Kastelshavens grundfond og grundfondsbeviser fremgår af vedtægterne, at det
er en betingelse for medlemskab af Kastelshaven, at medlemmet erhverver en
andel af Kastelshavens grundfond. For de oprindelige medlemmers vedkommende
skete det ved, at hvert medlem indbetalte en til sin boligs an-skaffelsesværdi
svarende andel i Kastelshavens grundfond, og for senere med-lemmers
vedkommende sker det ved, at det nye medlem erhverver det til ved-kommendes
bolig svarende grundfondsbevis, jf. § 2. Grundfonden udgør den af medlemmerne
indbetalte kapital, jf. § 6, stk. 1, og efter § 6, stk. 2, kan grundfon-den forøges i
overensstemmelse med § 21, stk. 2, ved væsentlig forbedring eller tilbygning til et
medlems bolig foretaget med repræsentantskabets samtykke. I tilfælde af boligens
og grundfondsbevisets senere overdragelse reduceres grundfondsbeviset med et
beløb svarende til den værdiforringelse, som forbed-ringen eller tilbygningen har
undergået. For hver andel af grundfonden udste-des et grundfondsbevis svarende
til medlemmets indskud og medlemmets kon-



/

28

tos udvisende i Kastelshavens hovedbog, jf. § 7, stk. 1, og overdragelse og ind-
frielse af grundfondsbeviser sker med deres kontos pålydende, jf. § 9, stk. 1. I
tilfælde af lejeniveauets fald skal en generalforsamling med KAB’s godkendelse
fastsætte en mindre kursværdi for grundfondsbeviserne, jf. § 9, stk. 2. Et med-lem
kan altid tillade, at vedkommendes grundfondsbevis overdrages til en mindre
værdi end kontoens pålydende, men medlemmet må ikke betinge sig eller modtage
noget beløb herudover, jf. § 9, stk. 2 og 3.

På denne baggrund finder landsretten, at Kastelshavens grundfond udgør den
kapital, som medlemmerne har indbetalt og senere måtte indbetale, jf. § 6, stk. 1,
og at grundfonden herudover alene kan opskrives og reduceres i overens-
stemmelse med bestemmelserne i § 21, stk. 2. Derudover kan der ske en kursre-
gulering af grundfondsbeviserne i overensstemmelse med § 9, stk. 2.

Bestemmelsen i § 7, stk. 2, hvorefter grundfondsbeviserne er knyttede til og de-res
værdi afhængig af værdien af en bestemt bolig og dennes nuværende og fremtidige
lejeværdi, indeholder sammenholdt med de øvrige vedtægtsbestem-melser således
ikke selvstændig hjemmel til at foretage opskrivning af grund-fondsbeviserne.

Det forhold, at Kastelshaven enkelte gange i 1980-erne og 1990-erne – i strid med
vedtægterne – traf beslutning om opskrivning af grundfondsbeviserne som følge af
forbedringer af Kastelshavens ejendomme, uden at KAB gjorde indsigelse
herimod, kan ikke føre til en ændret vurdering, og landsretten finder, at KAB ikke
herved har udvist en retsfortabende passivitet, som afskærer KAB fra at gøre sine
beføjelser efter Kastelshavens vedtægter gældende.

Landsretten tager herefter KAB’s frifindelsespåstand over for Kastelshavens på-
stand 2 til følge.

Sagsomkostninger
Landsretten finder, at der ved fastsættelsen af sagens værdi må tages udgangs-
punkt i værdien af Kastelshavens ejendomme med fradrag af grundfondens værdi.
Sagsomkostninger til dækning af udgift til advokatbistand i en sag om så store
værdier må fastsættes skønsmæssigt efter en vurdering af, hvad der kan anses for
rimeligt, blandt andet under hensyntagen til sagens karakter og om-fang, jf. bl.a.
Højesteret dom af 7. februar 2017 i sag 241/2016.

Landsretten finder herefter, at Kastelshaven i sagsomkostninger for landsretten
skal betale 1.000.000 kr. til KAB til dækning af udgift til advokatbistand inkl.
moms.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t :



/

29

KAB s.m.b.a. frifindes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Boligselskabet Kastelshaven betale
1.000.000 kr. til KAB s.m.b.a. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8
a.



/