Sagen drejer sig om værdiansættelsen af fire ejendomme, som de sagsøgtes far overdrog til de sagsøgte, samt om gaveafgift efter boafgiftsloven
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Afgifter;
Arv;
Sager med en værdi over 1 mio kr.;

/

VESTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 10. oktober 2022

Sag BS-43618/2021-VLR
(12. afdeling)

Skatteministeriet
(advokat Tim Holmager)

mod

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 (advokat Aksel Holst Nielsen)

Landsdommerne Stig Glent-Madsen, Thomas Raaberg-Møller og Niels Astrup
Tipsmark (kst.) har deltaget i sagens afgørelse.

Sagen er anlagt ved Retten i Viborg den 25. maj 2021. Ved kendelse af 15.
november 2021 er sagen henvist til behandling ved landsretten efter
retsplejelovens § 226, stk. 1.

Sagen drejer sig om værdiansættelsen af fire ejendomme ved
gaveafgiftsberegning, i forbindelse med at ejendommene i juni 2019 blev
overdraget til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 fra deres far, Vidne.

Påstande
Skatteministeriet har nedlagt påstand om, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 hver skal
betale yderligere gaveafgift med 757.466 kr. med tillæg af rente efter
boafgiftslovens § 38, stk. 1, for perioden fra den 9. august 2019, og indtil
gaveafgiften betales.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har påstået frifindelse.



/

2

Sagsfremstilling
Sagen omhandler ejendommene Adresse 1 i Silkeborg, Adresse 2 i Silkeborg,
Adresse 3 i Silkeborg og Adresse 4 i Silkeborg.

Den 26. august 1987 erhvervede Vidne ejendommen Adresse 1 i Silkeborg for
1.100.000 kr. I 2013 blev der optaget to realkreditlån i ejendommen med en
hovedstol på hver 2.972.000 kr., og i maj 2019 blev der optaget et yderligere
realkreditlån i ejendommen på 1.784.800 kr. Ifølge en opgørelse fra BRFkredit
udgjorde den samlede lånerestgæld pr. 1. juli 2019 7.181.657,55 kr. Fra 2010 til
2019 har der været afholdt 2.585.425 kr. på forbedring og vedligeholdelse af
ejendommen. Den offentlige ejendomsvurdering har siden 2012 udgjort
4.100.000 kr.

Den 20. januar 1989 erhvervede Vidne ejendommen Adresse 2 i Silkeborg for
1.050.000 kr. I oktober 2017 blev der optaget to realkreditlån i ejendommen med
en hovedstol på henholdsvis 2.675.000 kr. og 2.685.000 kr. Ifølge en opgørelse
fra BRFkredit udgjorde den samlede restgæld pr. 1. juli 2019 5.206.662,57 kr.
Fra 2010 til 2019 har der været afholdt 3.971.336 kr. på forbedring og
vedligeholdelse af ejendommen. Den offentlige ejendomsvurdering har siden
2012 udgjort 2.900.000 kr.

Den 1. juli 2011 erhvervede Vidne ejendommen Adresse 3 i Silkeborg for
5.000.000 kr. I marts 2013 blev der optaget to realkreditlån i ejendommen med
en hovedstol på hver 2.742.800 kr. I marts 2018 blev der optaget et yderligere
realkreditlån på 2.475.000 kr. Ifølge en opgørelse fra BRFkredit udgjorde den
samlede restgæld pr. 1. juli 2019 7.360.270,64 kr. Fra 2011 til 2019 har der været
afholdt 7.008.678 kr. på forbedring og vedligeholdelse af ejendommen.
Ejendommen blev ifølge den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018
vurderet til 5.500.000 kr.

Den 6. april 2016 erhvervede Vidne ejendommen Adresse 4 i Silkeborg for
3.150.000 kr. Der blev i maj 2017 optaget to realkreditlån i ejendommen med en
hovedstol på henholdsvis 2.199.000 kr. og 2.201.000 kr. Ifølge en opgørelse fra
BRFkredit udgjorde den samlede restgæld pr. 1. juli 2019 4.248.805,63 kr. Fra
2016 til 2019 har der været afholdt 6.363.096 kr. på forbedring og
vedligeholdelse af ejendommen. Ejendommen blev ifølge den offentlige
ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2017 vurderet til 3.350.000 kr.

Ved en købsaftale af 20. juni 2019 solgte Vidne de fire omhandlede ejendomme
og to øvrige ejendomme til sine børn, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, med overtagelse
den 1. juli 2019. Købesummen svarede til de offentlige ejendomsvurderinger og
udgjorde således 4.100.000 kr.



/

3

for Adresse 1, 2.900.000 kr. for Adresse 2, 5.500.000 kr. for Adresse 3 og
3.350.000 kr. for Adresse 4. Den samlede pris for de seks ejendomme var
32.700.000 kr. Købesummen blev berigtiget dels ved gældsovertagelse og dels
ved en gave fra Vidne til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 på 100.000 kr. til hver.
Gaveafgiften i anledning af denne gave er indberettet og betalt.

Følgende fremgår af købsaftalens § 12:

”Nærværende aftale er ikke betinget af skattemyndighedernes godkendelse
af værdiansættelsen og dermed af købesummens størrelse, men parterne har
ved aftalens indgåelse begge forudsat en beskatning på grundlag af
forventet godkendelse af disse punkter.

Parterne forbeholder sig udtrykkeligt ret til at annullere aftalen i sin helhed
eller at gennemføre aftalen i overensstemmelse med skattemyndighedernes
ændring.
…”

I forbindelse med handlen påtog Vidne sig en kautionsforpligtelse for
realkreditgælden og for dets driftskreditter over for realkreditinstitutterne.

Vidne udstedte i oktober 2019 et anfordringsgældsbrev til sine børn på
14.579.889,63 kr. Af gældsbrevet fremgår blandt andet:

”Gælden vedrører dels den del prioritetslån i ejendommene overstiger
købesummen, dels forudbetalt husleje og depositum, og dels kassekreditter
tilhørende de enkelte udlejningsejendomme mv. jf. vedhæftede opgørelse.

Lån forrentes – for så vidt angår rentebærende prioritetsgæld og
kassekreditter – med samme rente, bidrag og gebyr, som betales til de
omhandlede realkreditinstitutter og banker.”

Den prioritetsgæld, som Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 overtog, udgjorde ifølge et
bilag til gældsbrevet 7.211.220 kr. i Adresse 1, 5.229.245 kr. i Adresse 2,
7.401.741 kr. i Adresse 3 og 4.266.677 kr. i Adresse 4. Herudover overtog
Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1 prioritetsgæld i de to øvrige ejendomme, som Vidne
solgte til dem. I alt overtog Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 en prioritetsgæld på
42.933.206 kr. i de seks ejendomme.

I et brev af 2. december 2019 fra Vurderingsstyrelsen til Skattestyrelsen blev den
kontante handelsværdi pr. 1. juli 2019 for Adresse 1 vurderet til



/

4

7.200.000 kr., for Adresse 2 vurderet til 5.500.000 kr., for Adresse 3 vurderet til
8.400.000 kr. og for Adresse 4 vurderet til 5.100.000 kr. Herudover foretog
Vurderingsstyrelsen en vurdering af de to øvrige ejendomme, som Vidne havde
solgt til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, og disse ejendomme blev ligeledes vurderet
højere end den offentlige ejendomsvurdering.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 modtog herefter fra Skattestyrelsen et forslag til
ændring af værdiansættelsen og gaveafgiften.

Revisionsselskabet BDO fremkom den 5. februar 2020 på vegne af Sagsøgte 1
og Sagsøgte 2 blandt andet med følgende bemærkninger til Skattestyrelsen:

”Vi kan oplyse, at Vidne har erhvervet de 6 udlejningsejendomme
successivt i perioden 1986 - 2016. Da ejendommene blev overdraget til
børnene den 20. juni 2019 havde parterne derfor ikke noget kendskab til
ejendommenes reelle handelsværdi, al den stund at seneste erhvervende
ejendom blev erhvervet helt tilbage i 2016 (og hovedparten af
ejendommene langt tidligere). Der er således ikke sket handler med
ejendommene i den mellemliggende periode fra Vidnes køb og til salget
medio 2019.
…
Vi har ikke nærmere kendskab til kreditforeningernes overvejelser i
forbindelse med gældsovertagelserne. Men det er vores indtryk, at der ikke
har været foretaget nogen form for fysisk besigtigelse eller nærmere
vurdering i anledning af gældsovertagelserne. Dette skyldes formentlig
dels, at Vidne har påtaget sig selvskyldnerkaution for alle realkreditlån i de
6 ejendomme, og dels, at alle ydelser på realkreditlånene punktligt er betalt
rettidigt siden den første låneoptagelse i forbindelse med det første køb i
1986.”

Den 12. februar 2020 traf Skattestyrelsen afgørelser om ændring af
værdiansættelsen af ejendommene omfattet af denne sag og de to øvrige
ejendomme, som Vidne havde solgt til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2.
Værdiansættelsen blev ændret i overensstemmelse med Vurderingsstyrelsens
vurdering. Af Skattestyrelsens afgørelser fremgår blandt andet:

”Begrundelse
En gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for
modtagelsen, ifølge boafgiftslovens § 27, stk. 1.



/

5

Retningslinjerne for værdiansættelse af aktiver mellem personer, der er
omfattet af boafgiftslovens regler findes i cirkulære nr. 185 af 17.
november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m.
og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret).

Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, at:

” De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes
normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er
afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås
det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.”

Udgangspunktet i værdiansættelsescirkulæret er herefter det beløb, som
gaven kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige
parter.

Af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, stk. 2 fremgår at

“Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst
er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal
værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller
gaveafgiften.

I henhold til værdiansættelsescirkulærets punkt 48, er cirkulærets
anvisninger vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte
boopgørelse eller anmeldelse.

I SKM2018.41.HR udtalte Højesteret sig generelt om betydningen af
værdiansættelsescirkulærets pkt. 48 og fandt, at cirkulærets pkt. 48 - som
må anses for at gælde generelt for cirkulæret, og ikke kun for punkt om
passiver, betyder, at

• anvisningerne i cirkulæret er vejledende ved værdiansættelser

• skatteyderen ikke kan støtte ret på den værdiansættelse, der
fremkommer ved anvendelse af hjælperegler, hvis denne
værdiansættelse fører til en værdi, der er markant lavere end
handelsværdien.

Vi har konstateret, at de overdragne ejendommes handelsværdier er højere
end overdragelsessummerne på i alt 32.700.000 kr. Der er i forbindelse
med overdragelserne aftalt og godkendt overtagelse af realkreditlån på i alt
42.933.206 kr., hvilket betyder, at ejendommens handelsværdi på
overdragelsestidspunktet væsentligt oversteg overdragelsessummen. Henset
til gældende belåningsgrænser, er den



/

6

maksimale belåningsprocent i realkredit på beboelsesejendomme 80%. Det
svarer til, at realkreditinstituttet har vurderet ejendommenes værdi til at
udgøre mindst 53.666.507 kr. Der har derfor været en begrundet
formodning om, at handelsværdien af ejendommene er højere, end den
værdi, der fremgår af gaveanmeldelserne.

Skattestyrelsen har derfor anmodet om en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen
om handelsværdierne på overdragelsestidspunktet. Vurderingsstyrelsen har
vurderet, at ejendommene har en handelsværdi på i alt 49.600.000 kr. på
gaveoverdragelsestidspunktet. Denne handelsværdi afviger således
væsentligt fra den værdi, der er anvendt ved overdragelsen til Sagsøgte 1
og Sagsøgte 2, som hver fik overdraget halvdelen af ejendommene.

Da overdragelsen af ejendommene sker til en værdi, der ligger væsentligt
under den reelle handelsværdi, jf. Vurderingsstyrelsens udtalelse samt taget
i betragtning den omstændighed, at godkendt overtagelse af realkreditlån i
ejendommene overstiger den aftalte overdragelsessum væsentligt, vurderer
Skattestyrelsen, at der foreligger særlige omstændigheder, jf.
SKM2016.279.HR.

Hjælpereglen i pkt. 6.2. i værdiansættelsescirkulæret (15-pct. regel) kan
derfor ikke anvendes ved fastsættelse af ejendommenes handelsværdi, jf.
SKM2016.279.HR sammenholdt med SKM2018.41.HR.

I den principielle dom om værdiansættelse i henhold til
værdiansættelsescirkulærets regler offentliggjort som SKM2016.279.HR,
tilkendegav Højesteret, at skattemyndighederne skal acceptere en
værdiansættelse foretaget efter værdiansættelsescirkulæret, medmindre der
foreligger særlige omstændigheder. Skattemyndighederne kan således
foretage korrektion af en værdiansættelse, der ligger indenfor +/- 15 pct. i
nogle situationer. Dommen angik spørgsmål om SKAT er afskåret fra at
begære sagkyndig vurdering af 2 ejendomme ved udlodning fra et dødsbo,
jf. boafgiftslovens § 12, hvis ejendommene er værdiansat i henhold til pkt.
6.2 i værdiansættelsescirkulæret. Højesteret fandt, at der forelå særlige
omstændigheder af de grunde som Skifteretten havde anført, herunder bl.a.
at begge ejendomme efter overtagelsen i bo perioden i forbindelse med
optagelse af realkreditlån er blevet ”vurderet” til mindsteværdier, der er
større end de respektive overtagelsesværdier. I SKM2016.279HR var kun
indicerer for, at udlodningen ikke er sket til handelsværdi. I nærværende
overdragelse er der en formodning om, at handelsværdien er positiv kendt
på grund af aftale om og godkendelse af overtaget realkreditgæld i
forbindelse med overdragelsen, som langt overstiger
overdragelsessummen.



/

7

Siden har både Skatterådet i bindende svar offentliggjort som
SKM2018.378.SR og Landsskatteretten i afgørelse offentliggjort som
SKM2018.551.LSR tilkendegivet, at ’særlige omstændigheder’ gælder
også ved gaveoverdragelse.

Den samlede værdi af de overdragne ejendomme på
overdragelsestidspunktet den 1. juli 2019 fastsættes derfor til 49.600.000
kr., som er den værdi, som Vurderingsstyrelsen har vurderet ejendommene
til på overdragelsestidspunktet. ”

Afgørelserne blev indbragt for Landsskatteretten, som den 26. februar 2021 i to
enslydende afgørelser gav henholdsvis Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 medhold i, at
ejendommene skulle værdiansættes i overensstemmelse med den offentlige
ejendomsvurdering. Afgørelserne vedrørte de ejendomme, som denne sag angår,
og de to øvrige ejendomme, som Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 havde købt af Vidne.

Af Landsskatterettens begrundelse fremgår:

”En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af
boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra a, og § 5, litra
b.

Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre
og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således, at
reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter
denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på
tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre
og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i
værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Hovedreglen i cirkulærets pkt. 2, er, at det er værdien i handel og vandel,
det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der
skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

I cirkulærets pkt. 6 findes en undtagelse til værdien i handel og vandel, idet
parterne ved overdragelse af fast ejendom kan handle indenfor plus/minus
15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Hvis
parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere
eller lavere end den nævnte



/

8

kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved
beregningen af gaveafgiften.

Af cirkulærets pkt. 8 fremgår, at:

"Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der
måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer,
udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i
kontantejendomsværdien."

Det følger af forarbejderne til boafgiftslovens § 27, at principperne i
værdiansættelsescirkulæret og den praksis, der er etableret på området,
fortsat vil være gældende efter vedtagelsen af lovforslaget, jf. lovforslag L
254, som er fremsat den 4. maj 1995.

Af den juridiske vejledning (2019-1) afsnit C.A.6.2, fremgår:

"En gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for
modtagelsen. Se § 27 i BAL

Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager.

Parterne kan anvende skattedepartementets cirkulære nr. 185 af 17. november
1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved
gaveafgiftsberegning."

I SKM2007.431.LSR blev parternes værdiansættelse ikke tilsidesat, uanset
at markedsværdien for den omhandlede ejendom måtte antages at være
højere end den seneste offentlige vurdering fratrukket 15 %.

I SKM2016.279.H fastslog Højesteret, at der skal foreligge særlige
omstændigheder, hvis en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen skal
kunne tilsidesættes af SKAT.

I SKM2018.551.LSR fandt Landsskatteretten, at fastsættelsen af
handelsværdien ved en gaveoverdragelse af en fast ejendom kunne ske
efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, selv om der var stor
forskel på ejendomsvurderingen og værdien i fri handel.
Landsskatteretten fandt ikke, at det var en særlig omstændighed, der
begrundede en fravigelse fra 15 %-reglen, at ejendomsvurderingerne havde
været suspenderet siden 2013.

Klagerens fader overdrog den l. juli 2019 flere udlejningsejendomme til
klageren og hans søster til en samlet pris på 32.700.000 kr. svarende til



/

9

16.350.000 kr. til hver. Overdragelsessummen svarede til de offentlige
ejendomsvurderinger. Samtidigt skete der overtagelse af realkreditlån på i
alt 42.933.206 kr. på vilkår, at faderen kautionerede for lånene.

Det bemærkes, at der ikke ses at være sket faktiske eller retlige ændringer
ved ejendommene som nævnt i cirkulærets pkt. 8, som kan føre til, at den
påtænkte overdragelsessum ikke skal lægges til grund.

Landsskatteretten finder, at skattemyndighederne skal acceptere en
værdiansættelse, der ligger inden for cirkulærets angivne retningslinjer,
medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Landsskatteretten finder ikke, at det forhold, at der i forbindelse med
overdragelsen af ejendommene blev aftalt og godkendt overtagelse af
realkreditlån på nævnte vilkår på et højere beløb end
overdragelsessummen, udgør sådanne særlige omstændigheder. Det
bemærkes i den forbindelse, at parternes værdiansættelse i
SKM2018.551.LSR og SKM2007.431.LSR ikke blev tilsidesat, selv om
der forelå oplysninger om en højere handelsværdi.

Værdiansættelsen ved klagerens erhvervelse af halvdelen af ejendommene
fra sin fader kan derfor ske efter værdiansættelsescirkulæret og udgør
herefter det af parterne aftalte beløb på halvdelen af 32.700.000 kr.
svarende til 16.350.000 kr.

Landsskatteretten ændrer således Skattestyrelsens afgørelse og nedsætter
den af Skattestyrelsen opgjorte værdi af de overdragne ejendomme fra
24.800.000 kr. til 16.350.000 kr.”

Om baggrunden for, at Skatteministeriet alene har indbragt Landsskatterettens
afgørelse vedrørende fire af de seks ejendomme for domstolene, har ministeriet
henvist til, at de to øvrige ejendomme blev belånt mere end 6 år før Vidnes salg
af ejendommene.

Forklaringer
Sagsøgte 1 har forklaret, at hun ikke havde noget kendskab til
sin fars, Vidnes, køb af de omhandlede ejendomme. Hun havde ikke noget at
gøre med administration af ejendommene. Det var noget, som han selv styrede.
Hun havde et andet job. Hun boede i en lejlighed i Adresse 5 indtil 1992. Hendes
far har i Silkeborg altid været kendt for, at hans udlejningsejendomme var
nyistandsatte og blev holdt pænt og ordentligt.

I 2018 fik hendes far Udeladt, og de blev derfor enige om, at der skulle foretages
et generationsskifte vedrørende ejendommene. Hun deltog ikke i



/

10

nogen forhandlinger. Hendes far, to revisorer og en advokat deltog i
prisfastsættelsen. Der var enighed om, at prisen skulle fastsættes i
overensstemmelse med den offentlige ejendomsvurdering, og det var hun
indforstået med. Hun vidste ikke, hvordan ejendommene var belånt. Hun havde
intet med sin fars økonomi at gøre.

Efter at hun overtog ejendommene, varetog hun arbejdet med at fremvise
ejendommene, ligesom hun foretog ind- og udflytningssyn. Det var noget, som
hun gjorde ved siden af sit almindelige arbejde. Hun har nu sagt sit job op for at
arbejde fuld tid med dette, og hun påtænker at overtage bogholderiet. Hendes far
har indtil nu stået for bogholdningen.

Hun havde ingen reel viden om, hvilken værdi ejendommene havde, da hun
overtog dem. Den værdiansættelse, der var god nok for det offentlige, var også
god nok for hende. Hun og hendes bror, Sagsøgte 2, har ingen planer om at sælge
ejendommene.

Sagsøgte 2 bor i USA, og han har fuld tillid til hende. De er ikke uenige om
noget i relation til ejendommene. Hun informerer ham, hvis der skal foretages
større arbejder på ejendommen, f.eks. udskiftning af vinduer.

Det går fint med udlejning af ejendommene, og de har aktuelt ingen tomme
lejemål. Der er tale om ejendomme Udeladt i Silkeborg.

Hvis Skatteministeriet får medhold, vil gældsbrevet blive reguleret. Hun er enig
med sin far om dette.

Vidne har forklaret, at han er selvstændig inden for Branche.
Han begyndte at købe ejendommene i 1980’erne. Han istandsatte og
moderniserede dem, hvorefter de blev udlejet. Han solgte ikke nogen af
ejendommene. Han var eneejer af ejendommene. Ejendommene forrentes
nogenlunde.

Da han overdrog ejendommene til børnene, drøftede han med sin revisor, at
ejendommene kunne værdiansættes til den offentlige ejendomsvurdering. Han
har ikke nogen ide om, hvilken reel værdi ejendommene har. Der er ikke på
noget tidspunkt foretaget en opskrivning af ejendommene.

Der blev optaget lån i ejendommene, når der blev foretaget store investeringer i
forbindelse med moderniseringen af dem. Han optog ikke lån for at trække penge
ud til andre formål.

Anbringender



/

11

Skatteministeriet har gjort gældende, at der foreligger særlige omstændigheder,
som medfører, at skattemyndighederne ikke skal acceptere, at værdien af de fire
ejendomme fastsættes i overensstemmelse med den offentlige
ejendomsvurdering. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal derfor betale gaveafgift på
grundlag af forskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og den værdi,
som Vurderingsstyrelsen har vurderet.

Højesteret har i kendelse af 8. marts 2021 (UfR 2016.2126) fastslået, at
boafgiftslovens § 12 skal fortolkes sådan, at en ejendom kan udlægges til en
arving efter +/- 15 %-reglen i henhold til værdiansættelsescirkulæret, medmindre
der foreligger ”særlige omstændigheder” . Dette er gentaget i Højesterets
kendelse af 26. april 2021 (UfR 2021.2382). Det er under denne sag ubestridt, at
denne fortolkning af boafgiftslovens § 12 også gælder for fortolkningen ved
værdiansættelsen i gavesager som den foreliggende, jf. boafgiftslovens § 27. Det
er ligeledes ubestridt, at der ikke foreligger en fast administrativ praksis, som
medfører, at der består et retskrav på at kunne udlægge en fast ejendom til +/- 15
% af den offentlige ejendomsvurdering.

Ifølge den offentlige ejendomsvurdering udgjorde værdien af de fire ejendomme
15.850.000 kr. Ejendommenes realkreditbelåning – der ifølge lov om
realkreditlån og realkreditobligationer m.v. maksimalt må udgøre 80 procent af
ejendommenes handelsværdi – svarer imidlertid til, at realkreditinstituttet i
forbindelse med realkreditbelåningerne vurderede ejendommenes handelsværdi
til at udgøre mindst cirka 30.400.000 kr., dvs. cirka 92 % mere end den offentlige
ejendomsvurdering. Der foreligger ikke oplysninger om, at afvigelserne i noget
omfang kan forklares med et efterfølgende fald i prisniveauet for
udlejningsejendomme i Silkeborg.

Ifølge praksis foreligger der bl.a. særlige omstændigheder, når en ejendoms
værdi ifølge en sagkyndig vurdering afviger væsentligt fra den offentlige
ejendomsvurdering. De realkreditinstitutvurderinger, der er foretaget i
forbindelse med lånene i ejendommene, må anses som sådanne sagkyndige
vurderinger af ejendommene. I den forbindelse skal det fremhæves, at et
realkreditinstitut er en professionel aktør, at et realkreditinstitut har en særdeles
stor erfaring med at vurdere ejendommes handelsværdi, at et realkreditinstitut
skal foretage vurderingen af handelsprisen ud fra et forsigtighedsprincip, jf.
herved § 10 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer mv., og at et
realkreditinstitut faktisk disponerer på grundlag af vurderingen ved at yde lån
med sikkerhed i ejendommen. Endvidere har en ejendoms markedsværdi
betydning for størrelsen af realkreditinstituttets bidragssats, hvorfor en
realkreditinstitutbelåning ikke alene er en sagkyndig vurdering, men tillige en
markedshandel mellem to uafhængige parter (ejeren og instituttet).



/

12

Hertil kommer, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 overtog realkreditgæld, der udgjorde
lidt over 50 procent mere end den aftalte pris.

På denne baggrund foreligger der særlige omstændigheder, og Skattestyrelsen har
derfor været berettiget til at udøve et skøn over handelsværdien, hvorfor værdien
af ejendommene skal fastsættes i overensstemmelse med Vurderingsstyrelsens
skøn.

Det ændrer ikke herpå, at der for så vidt angår ejendommene Adresse 4 og
Adresse 3 er foretaget en offentlig ejendomsvurdering, som tidsmæssigt ligger
efter den seneste realkreditbelåning. Der er ikke taget højde for disse belåninger i
den offentlige ejendomsvurdering.

Købsaftalens skatteforbehold kan ikke føre til, at Skatteministeriet ikke skal have
medhold i sin betalingspåstand. Aftalen om overdragelsen af ejendommene er
gennemført, og parterne har ikke udnyttet skatteforbeholdet. Hvis parterne efter
en dom, som giver Skatteministeriet medhold, måtte udnytte skatteforbeholdet,
vil dette kunne få betydning for beskatningen af dem, men dette er ikke en del af
den foreliggende sag.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har gjort gældende, at
der ikke foreligger særlige omstændigheder, som kan føre til, at ejendommens
værdi ikke skal fastsættes i overensstemmelse med den offentlige
ejendomsvurdering.

Det udgør ikke en særlig omstændighed, at ejendommene er belånt med
realkreditlån ud over den værdi, der fremgår af den seneste offentlige
ejendomsvurdering. Dette er tværtimod ofte forekommende, idet
ejendomsvurderingerne har været suspenderet, og idet der har været massive
prisstigninger på boligmarkedet i de seneste år. Der er derfor nærmere en
almindelig omstændighed, at realkreditbelåningen overstiger den seneste
offentlige vurdering. Hertil kommer, at realkreditbelåning ikke kan stå alene som
holdepunkt for, at der foreligger særlige omstændigheder.

Skatteministeriet, der ikke har indbragt Landsskatterettens afgørelse vedrørende
alle de solgte ejendomme for domstolene, har anerkendt, at der ikke foreligger
særlige omstændigheder i de tilfælde, hvor den seneste realkreditbelåning er sket
seks år før handlen. De realkreditbelåninger, der har fundet sted i ejendommene
Adresse 2, Adresse 3 og Adresse 4, er imidlertid heller ikke sket i nær tilknytning
til overdragelsen.

For ejendommene Adresse 4 og Adresse 3 gør der sig yderligere det forhold
gældende, at disse ejendomme blev genstand for en offentlig



/

13

ejendomsvurdering efter den seneste belåning af ejendommene.
Vurderingsmyndighederne foretog i den forbindelse en konkret vurdering af
handelsværdien, og oplysningerne om lånene, der fremgik af tingbogen, var
tilgængelige for myndighederne. Det bemærkes i den forbindelse, at
ejendomsvurderingerne ifølge den dagældende ejendomsvurderingslovs § 39
skulle foretages på baggrund af blandt andet ”andre registre med oplysninger om
fast ejendom” . Tingbogen må anses som det mest centrale register om fast
ejendom. Den omstændighed, at den seneste belåning af disse ejendomme fandt
sted før den offentlige ejendomsvurdering, taler yderligere for, at Sagsøgte 1 og
Sagsøgte 2 har været berettiget til at anvende den seneste offentlige vurdering.

Der gøres herudover gældende, at Skatteministeriet ikke kan få medhold i sin
betalingspåstand, idet skatteforbeholdet i købsaftalen indebærer, at Sagsøgte 1 og
Sagsøgte 2 kan annullere aftalen, såfremt der sker en forhøjelse af gaveafgiften.
En betalingsdom vil fratage Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 muligheden for at benytte
sig af dette skatteforbehold.

Landsrettens begrundelse og resultat
Vidne solgte med overtagelse den 1. juli 2019 blandt andet ejendommene
Adresse 1, Adresse 2, Adresse 3 og Adresse 4, alle beliggende i Silkeborg, til
sine to børn, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, for en pris, der svarede til den offentlige
ejendomsvurdering.

Sagen angår, om skattemyndighederne skal respektere værdiansættelserne, eller
om værdien skal ansættes i overensstemmelse med Vurderingsstyrelsens skøn
over ejendommenes værdi.

Efter boafgiftslovens § 27, stk. 1, fastsættes en gaves værdi til handelsværdien på
tidspunktet for modtagelsen. Skattemyndighederne kan efter § 27, stk. 2, ændre
værdiansættelsen, hvis de finder, at værdiansættelsen ikke svarer til
handelsværdien ved gavens modtagelse.

Højesteret har i kendelse af 8. marts 2016 (UfR 2016.2126) fastslået, at
skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %'s
reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige
omstændigheder, og i kendelse af 26. april 2021 (UfR 2021.2382) har Højesteret
fastslået, at der i den forbindelse skal være tale om særlige, konkrete forhold
vedrørende den pågældende faste ejendom. Principperne for værdiansættelse af
fast ejendom gælder på samme måde for dødsboer og ved gaveafgiftsberegning,
jf. Vestre Landsrets dom af 23. juni 2021 (UfR 2021.4274) og Østre Landsrets
dom af 29. november 2021 (SKM 2022.3).



/

14

I ejendommen Adresse 1 var der ifølge BRFkredit en realkreditgæld pr. 1. juli
2019 på 7.181.657,55 kr. Før overdragelsen af ejendommen var der senest blevet
optaget et realkreditlån i maj 2019 på 1.784.800 kr., og på dette tidspunkt var der
i forvejen to realkreditlån i ejendommen med en hovedstol på i alt 5.944.000 kr.
For private beboelsesejendomme til udlejning kan realkreditbelåningen
maksimalt udgøre 80 % af ejendommens handelsværdi, jf. lov om realkreditlån
og realkreditobligationer m.v. § 5, stk. 1, nr. 3, og ifølge lovens § 10 skal
realkreditinstituttet til brug for låneudmåling ansætte en kontantværdi af
ejendommen svarende til handelsværdien. Realkreditinstituttet har dermed i maj
2019 vurderet ejendommens handelsværdi til mindst cirka 9.000.000 kr.
Ejendommen blev solgt for 4.100.000 kr.

I ejendommen Adresse 2 var der ifølge BRFkredit pr. 1. juli 2019 en
realkreditgæld på 5.206.662,57 kr. Før overdragelsen af ejendommen var der i
oktober 2017 blevet optaget to realkreditlån med en samlet hovedstol på
5.360.000 kr. Realkreditinstituttet har dermed i oktober 2017 vurderet
ejendommens handelsværdi til mindst cirka 6.700.000 kr. Ejendommen blev
solgt for 2.900.000 kr.

I ejendommen Adresse 3 var der ifølge BRFkredit en realkreditgæld pr. 1. juli
2019 på 7.360.270,64 kr. Før overdragelsen var der senest blevet optaget et
realkreditlån i marts 2018 på 2.475.000 kr., og på dette tidspunkt var der i
forvejen to realkreditlån i ejendommen med en samlet hovedstol på 5.485.600 kr.
Realkreditinstituttet har dermed i marts 2018 vurderet ejendommens
handelsværdi til mindst cirka 9.200.000 kr. Ejendommen blev solgt for 5.500.000
kr.

I ejendommen Adresse 4 var der ifølge BRFkredit en realkreditgæld pr. 1. juli
2019 på 4.248.805,63 kr. Før overdragelsen var der i maj 2017 blevet optaget to
realkreditlån med en samlet hovedstol på 4.400.000 kr. Realkreditinstituttet har
dermed i maj 2017 vurderet ejendommens handelsværdi til mindst cirka
5.500.000 kr. Ejendommen blev solgt for 3.350.000 kr.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 overtog i forbindelse med overdragelsen af
ejendommene en realkreditgæld, der var mere end 50 procent større end den
værdi, der fremgik af de offentlige ejendomsvurderinger.

Landsretten lægger til grund, at forskellen mellem værdiansættelsen i købsaftalen
og den værdiansættelse, som blev foretaget af realkreditinstituttet i forbindelse
med realkreditbelåningerne, ikke kan forklares med et efterfølgende prisfald for
udlejningsejendomme i Silkeborg.



/

15

På baggrund af den betydelige difference mellem den offentlige
ejendomsvurdering og den vurdering af ejendommenes værdi, som blev foretaget
i forbindelse med realkreditbelåningerne, og under hensyn til den tidsmæssige
nærhed mellem realkreditbelåningerne og overdragelsen af ejendommene finder
landsretten, at der foreligger særlige omstændigheder.

På den anførte baggrund gør det i relation til ejendommene Adresse 4 og Adresse
3 ikke nogen forskel, at realkreditbelåningerne af disse ejendomme fandt sted før
den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det bemærkes herved tillige, at
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 også i forbindelsen med overdragelsen af disse to
ejendomme overtog en realkreditgæld, der var betydeligt større end den værdi,
som fremgik af ejendomsvurderingerne.

Den vurdering af ejendommenes handelsværdi, som Vurderingsstyrelsen har
foretaget, og som ikke er bestridt, skal herefter lægges til grund ved beregningen
af gaveafgift.

Herefter, og da Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ikke har gjort brug af skatteforbeholdet
i købsaftalens § 12, tages Skatteministeriets betalingspåstand til følge.

Efter sagens forløb, og da der er tale om en sag, som er henvist til landsretten
efter retsplejelovens § 226, stk. 1, og som er vundet af en offentlig myndighed
med borgere som de tabende parter, finder landsretten, at ingen af parterne skal
betale sagsomkostninger til den anden part.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal hver betale yderligere gaveafgift med 757.466 kr.
med tillæg af rente efter boafgiftslovens § 38, stk. 1, for perioden fra den 9.
august 2019, og indtil gaveafgiften betales.

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til den anden part.