Sag om, hvorvidt der er betalt overpris af maksimalprisen for en andelslejlighed for så vidt angår forbedringsarbejder
Ret: Retten på Frederiksberg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag småsag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;

/

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG
DOM

afsagt den 4. maj 2021

Sag BS-36937/2020-FRB

Sagsøger
(advokat Asger Toft)

mod

Sagsøgte
(advokat Jens Fridolf Møller)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 23. september 2020.

Sagen drejer sig om, hvorvidt der er betalt overpris af maksimalprisen for en
andelslejlighed for så vidt angår forbedringsarbejder.

Parterne har nedlagt følgende påstande:

Sagsøgte, dømmes til at betale Sagsøger, kr. 33.020 med tillæg af
procesrente fra sagens anlæg.

Påstanden er specificeret således

Medtaget som forbedring - beskrivelse:

Udført el-tjek og generel udbedring af elarbejde                              11.471 kr.



/

2

Udbedret mangler på døren til stuen, dobbeltdøren, gulve, dørtrin, dør til det
lille værelse,
termostat, vindueshasper, gulvfliser 10.784 kr.

Udført fejlfinding på installation. Fejl fundet i
lampe hvor skruer ikke var ordentligt spændt. 529 kr.

Vandlås udskiftet på toilet 5.704 kr.

Gulvarbejde 5.704 kr.

Medtaget som forbedring med beløb i alt 33.020 kr.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse mod betaling af 529,00 kr.

Sagen er behandlet efter reglerne om småsager.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens
§ 218 a.

Forklaringer
Der er afgivet forklaring af Sagsøger, Sagsøgte og Vidne.

Parternes synspunkter
Parternes synspunkter er i processkrifterne gengivet sådan:

Sagsøgeren har gjort gældende:

at de ovenfor anførte arbejder er almindelige vedligeholdelsesarbejder og
der-for ikke kan tillægges maksimalprisen på andelslejligheden,

at arbejderne ikke er omfattet af ABF' forbedringskatalog og også af den
grund ikke kan tillægges maksimalprisen, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 3.
Sagsøger har således betalt en overpris svarende til påstanden for
andelslejligheden,

at det er en forudsætning for at afblænding af en dør kan betragtes som en
for-bedring jf. ABF Forbedringskatalog, at afblændingen er plan med den
omgiven-de væg. Det gøres hertil gældende at den ikke er det,



/

3

at totalrenovering af en dør er ikke en forbedring. Det er kun udskiftning
med en ny dør, jf. ABF forbedringskatalog. Det gøres derfor gældende, at
posten ik-ke kan medtages som en forbedring,

at det af den som bilag 2 fremlagte faktura ikke fremgår, at der er udskiftet
no-gen kontakter. Det gøres derfor gældende, at der ikke er tale om en
forbedring,

at det bestrides at punktet vedr. toilet, håndvask, stålvask, blandingsbatterier
omfatter vandlåse. Det fremgår af ABF Forbedringskatalog, at det ikke er
tilfæl-det. Der er i øvrigt ikke tale om en nyetablering men derimod
udskiftning, hvorfor der er tale om vedligehold

at det bestrides, at der skulle være udskiftet planker ligesom der heller ikke
er sket ekstraordinær afslibning af gulve og

at de i bilag A omhandlede forhold er afklaret ved Retten på Frederiksbergs
dom i sag BS-19774/2020. Bilaget og forholdene er derfor uden relevans i
denne sag.

Sagsøgte har gjort gældende:

at det påstævnte beløb er varige forbedringer, som utvivlsomt skal tillægges
andelens pris, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 13,

at sagsøger ikke har betalt overpris svarende til sagsøgers påstand,

at vurderingsrapporten bekræfter, at der er tale om varige forbedrin-ger. Det
gøres i den forbindelse gældende, at der er tale om uvildig vurdering,

at der er udført omfattende el- og tømrerarbejde i lejligheden, lige-som der
udført VVS-arbejde. Arbejdet har ikke haft karakter af vedli-geholdelse,
men derimod varige forbedringer, som har øget værdien af lejligheden,

at vurderingsrapporten underbygger, at der er tale om varige forbed-ringer.
Det gøres gældende, at sagsøger ikke gjorde indsigelse mod
vurderingsrapporten rettidigt,

I relation til fakturanr. 3327 gøres det gældende, at elarbejdet skal be-tragtes
som en forbedring, da arbejdet udført af elektrikeren har be-stået i
lovliggørelse af alle elinstallationer i andelslejligheden. Det føl-ger af bilag
B, at udskiftning af enkelte stik eller afbrydere betragtes som en forbedring,
hvorfor elarbejdet må betragtes som en forbed-



/

4

ring. Det gøres i den forbindelse gældende, at størrelsen på fakturaen også
dokumenterer, at der var tale om forbedringer. Vurderingsman-den har
derudover medtaget elarbejde som forbedringer i vurde-ringsrapporten,

at udskiftning af stikkontakter er en varig forbedring, jf. ABF' forbed-
ringskatalog, bilag B,

I relation til fakturanr. 1985 gøres det gældende, at der var tale om
totalrenovering af dobbeltdør til stuen samt isolering og etablering af
skillevæg samt etablering af et dørhul med indsat dørrem og indsat bagplade
og nye dørtrin, jf. bilag B og C, og at dette skal betragtes som en forbedring.
Både omfanget af arbejdet og det fakturerede be-løb viser, at der er tale om
en varig forbedring,

Det gøres i den forbindelse gældende, at en totalrenovering m.v. af en dør på
lige med udskiftning af en dør er en varig forbedring,

I relation til fakturanr. 3707 gøres det gældende, at arbejdet med fejl-finding
og udbedring af fejl i lampeopsætning må betragtes som en varig forbedring,
jf. bilag B,

I relation til fakturanr. 85 gøres det gældende, at udskiftning af vand-lås må
betragtes som en varig forbedring, hvilket underbygges af bi-lag B. Heri
betragtes almindelige udskiftninger af blandingsbatterier m.v. som
forbedringer,

I relation til fakturanr. 1128 gøres det gældende, at der er tale om va-rige
forbedringer, idet der er foretaget reparationer, udskiftning af brædder og
udjævning af skævheder. Dette skal betragtes som for-bedringer, jf. bilag B.
Sagsøger har ikke dokumenteret, at der ikke skulle være foretaget de
beskrevne arbejder,

Det gøres i relation til anbringenderne vedrørende fakturaerne gæl-dende, at
ABF' forbedringskatalog, jf. bilag B, ikke er en udtømmen-de liste over
arbejder, der kan medtages som forbedringer, og at ar-bejder godt kan være
varige forbedringer uden at fremgå direkte

og

at sagsøger har bevisbyrden for, at der er tale om vedligeholdelses-udgifter,
og at sagsøger ikke har løftet denne bevisbyrde.



/

5

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres
opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Ved den af Vidne afgivne forklaring lægger retten til grund, at det er en fejl,
at han i vurderingsrapporten har medtaget 529,00 kr. som en forbedring for
at efterspænde en skrue i en lampe, der ikke var ordent-ligt spændt, jf. bilag
1 og 4.

Det bemærkes, at ABF forbedringskatalog er en branchenorm og ikke
udtøm-mende angiver, hvad der kan henføres til forbedringsarbejder.

Mod den af Sagsøgte afgivne forklaring, der bestyrkes ved den af Vidne
afgivne forklaring sammenholdt med den af vidnet udarbejdede
vurderingsrapport og de underliggende fakturaer, er der ikke ved den af
Sagsøger afgivne forklaring ført bevis for, at de omtvistede arbejder, bortset
fra 529,00 kr., kan henføres til almindelig vedlige-holdelse.

Arbejderne kan herefter medtages som forbedringer i andelslejligheden.

Da der herefter ikke af sagsøgeren er ført bevis for, at hun har betalt overpris
for forbedringer i andelslejligheden bortset fra 529,00 kr., tages sagsøgtes
frifin-delsespåstand mod betaling af 529,00 kr. herefter til følge med
procesrente, som nedenfor bestemt.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til
dækning af advokatudgift med 6.712,50 kr. Sagsøgte er ikke momsregi-
streret.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

Sagsøgte skal til Sagsøger betale 529,00 kr. med procesrente fra den 23.
september 2020.

Sagsøger skal til Sagsøgte betale sagsomkostnin-ger med 6.712,50 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.



/





/

 




/





/