Sag om, hvorvidt der i forbindelse med et konkret byggeprojekt har været et aftaleforhold mellem parterne
Ret: Retten i Horsens (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Entreprise og håndværkere;

RETTEN I HORSENS
DOM

afsagt den 19. juni 2018






Sag BS-3648/2017-HRS

Real Capital A/S
(advokat Stig German Mathiasen ved

mod
Tirksomhed
(advokat Morten Bünemann Dalsgaard)

Denne afgørelse er truffet af 

Sagens baggrund 0g parternes påstande
Sagen er anlagt den 23.november 2017 0g vedrører spørgsmål; hvorvidt der i
forbindelse med et konkret byggeprojekt har været et aftaleforhold mellem par-
terne. Ibekræftende fald er der spørgsmål om berettigelsen af modregning her -
under om der er modregnet i "betroede midler"

Sagsøger Real Capital A/S (herefter "Real Capital" ), har fremsat følgende på -
stande:

Påstand 1:
skal til Real Capital betale 236.911,25 kr. subsidiært 97.494,29 kr.
med procesrente fra den 5.juli 2017, subsidiært fra den 5. august 2017, 0g mere
subsidiært fra et senere af retten bestemt tidspunkt dog senest fra sagsanlæg

Påstand 2:
 skal til Real Capital betale 49.000 kr. med procesrente fra sagsanlæg.

Sagsøgte   Virksomhed

Oplysningerne i sagen

2


Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling jf. retsplejelovens
8 218 a, stk. 2, idet dog den afgivne forklaring er gengivet straks neden for.

Forklaring
har under hovedforhandlingen den 28.maj 2018 forklaret; at han er
uddannet landinspektør i 2000 0g har været selvstændig siden 2006. Samarbej-
det med Real Capital begyndte; da  der havde Pro Er-
hvervsbyg A/S 0g tidligere selskaber; i 2014 introducerede ham til 
0g Real Capital, der opkøber 0g udstykker jord, hurtigt skulle bruge en landin-
spektør. Byggeriet Grevens Ny Fejde i Karlslunde var også et udstykningspro-
jekt med rækkehuse. Han husker ikke; om Pro Erhvervsbyg A/S deltog i dette
projekt, men folkene bag  0g  sam-
arbejdede med  om dette projekt. Han sendte en faktura til Grevens
Ny Fejde PlS, men husker ikke, hvorfor den ikke blev sendt til Real Capital. Må-
ske har Real Capital bedt ham ændre adressaten Han har ikke tidligere haft
problemer med betaling af fakturaer til Real Capital. Der har altid været tale om
samlede projekter med Real Capital uden fordeling af fakturaer blandt forskelli -
ge personer Han mindes således ikke at have sendt fakturaer til underentrepre-
nører.

Han kommer normalt tidligt ind i et projekt 0g laver opmålinger til situations-
plan under hensyn til vejtilslutning servitutter m. V. hvorefter en arkitekt kan
lave tegninger til byggeriet. Projektet Trylleskoven startede i øvrigt på samme
måde som de øvrige projekter med Real Capital;  bad ham udvikle
et projekt med 28 huse 0g tilhørende faciliteter; 0g han lavede en situationsplan
som blev leveret til  der satte arkitekten i gang. Han havde løbende
dialog med arkitekten og kommunen om bl.a. lokalplanen Faktura af 29.
november 2015 (bilag 1) var for dette arbejde. Adressaten var angivet; så han
henviste til projektnavnet; 0g hvad fakturaen således vedrørte. Da fakturaen
blev betalt; vidste han ikke, at Trylleskoven PIS var stiftet 0g betalte fakturaen.
Han bistod derefter flere gange, da arkitekten havde problemer med kommu-
nen.

Faktura af 7. september 2016 (bilag 3) vedrørte afsætningsarbejder til brug for
støbning af fundament 0g rejsning af huse. Dette arbejde blev han sat i gang
med af  fra Real Capital 0g  der gav
udtryk for, at han var freelance-byggepladsleder 0g rådgiver for Real Capital.
Da han udstedte fakturaen, var han ikke klar over, at der forelå en underentre -
prisekontrakt. Sådan havde det heller ikke været i andre projekter. Han var ikke
bekendt med underentreprenørens konkurs; så det var tilfældigt med sammen-
faldet af datoen for konkursen 0g fakturadatoen.

Foreholdt mailkorrespondance med  (bilag I), har han forklaret, at
han vidste, at Mølballe Anlægs- & Entreprenørforretning ApS udførte anlægs-

3


arbejderne, men han havde ellers ikke noget med dette firma at gøre. Efter hen-
visningen fra 
prenørforretning ApS 0g spurgte, hvad det var for noget.  sagde, at lan-
dinspektøren ikke var en del af hans aftale. Han meddelte derefter 
at Real Capital så måtte viderefakturere til Mølballe Anlægs- & Entreprenørfor-
retning ApS, hvis de ville dét.  fastholdt, at  skulle sende
fakturaen til Pro Erhvervsbyg A/S, idet han sagde; at han ikke kunne sende fak -
tura til et konkursbo; 0g mente, at det måtte blive  problem.

De fortsatte trods dette samarbejdet for at få projektet - 0g et andet projekt i
Hvidovre gjort færdigt, idet han gik ud fra, at de kunne finde en mindelig løs -
ning; Da projektet om bygningerne var overstået; var det 
der ringede til ham 0g bad ham lave de sidste ting, der vedrørte kontrolopmå -
ling af forkert byggede huse 0g efterudsætning af skelpæle, ligesom en vvs -
mand skulle have opmålt nogle vandledninger.

Foreholdt mailkorrespondance med  (bilag A) har han for-
klaret; at han efterspurgte aftalerne for at finde ud af; om der var sket en mis-
forståelse  havde lovet at sende dem, men han fik dem først meget sent.

Efter fremsendelse af faktura af 18. april 2017 (bilag 4) til Real Capital fik han ik-
ke igen besked om at fakturere til andre. Gebyrbeløbene er nævnt særskilt i fak-
turaen, da de er momsfrie, 0g for at gøre fakturaen overskuelig. Der var tale om
takstmæssige gebyrer. Han skulle viderebetale gebyrerne til Geodatastyrelsen,
der ved modtagelse af sagen fremsendte en forlodsopkrævning af gebyr, hvil-
ket sker i sager af denne størrelse. Hanhar ikke opfattet det indbetalte beløb
som "betroede midler' Han har én erhvervskonto med en intern konto for hver
kunde, herunder Real Capital; men ingen særskilt depotkonto til beløb, der skal
dække gebyrer. Han hæfter personligt for gebyrerne over for Geodatastyrelsen
0g kan efter landinspektørlovens $ 6, stk. 2, forlange et beløb deponeret af kun-
den. Han viderebetalte ikke beløbet til styrelsen idet han havde et tilgodeha -
vende hos Real Capital, 0g beløbet blev derfor modregnet, hvilket han forklare-
de  Han redegjorde også for dette over for styrelsen 0g meddelte; at
sagsbehandlingen i styrelsen derfor måtte sættes i bero. Han blev overrasket
over, at der nogle dage senere kom approbation fra styrelsen Da han kontakte-
de styrelsen; fik han at vide; at gebyrerne var betalt direkte fra Real Capital
08  havde forinden ringet næsten dagligt til ham,
fordi man manglede styrelsens approbation. Han kom i skyndingen til at skrive
isin mail, at beløbet ville gå til betaling af gebyrer, idet han; da han skrev mai-
len; ikke havde styr på, at den tidligere faktura til Real Capital ikke var betalt:.
Han tog efterfølgende kontakt til  om, at han derfor alligevel ikke
kunne sende beløbet til styrelsen.

Efter dette forløb blev han bedt om at udstede IBS-attest (Identitets-, Byggelinje
0g Servitutattest) for Trylleskoven Han kontrolmålte således bygningerne, 0g
projektet blev afsluttet på normal vis. Han blev samtidig sat fra arbejdet på pro-
jektet i Hvidovre 0g bedt om at sende slutfaktura til en entreprenør, men han
overbeviste Real Capital om, at de selv havde bestilt hans arbejde, 0g Real Capi-
tal betalte ham til sidst for dette projekt:.

Han har udstedt kreditnotaen 0g fakturaerne (bilag C, D 0g E). Kreditnotaen
vedrører fakturanr. 14002 af 18. april 2017 (bilag 4) 0g blev, ligesom fakturanr.
14685 (bilag D) forsynet med samme dato som fakturanr. 14002 for at få moms-
regnskabet til at stemme; den er reelt udstedt samtidig med faktura af 30. de-
cember 2017, nr. 14686 (bilag E) der vedrører IBS-attesten: Han beregner sig
normalt 4.500 kr. + moms pr. bolig men har her sat beløbet til 3.000 kr. + moms
Der var 28 boliger. Han gav derefter yderligere en rabat på 7,15 %, så beløbet ~
sammenholdt med kreditnotaen 0g fakturanr. 14685 udlignede det beløb, han
havde stående; 0g så sagen kunne sluttes uden yderligere; han var efter projek -
tet i Hvidovre godt klar over, at parternes samarbejde var slut.

Parternes synspunkter
Real Capital har i sit påstandsdokument anført,

'(at  retsstridigt har tilegnet sig de ham betroede midler,
som skulle viderebetales til Geodatastyrelsen;
at  har handlet i strid med loyalitetsprincippet ved at dispo-
nere retsstridigt over de betroede midler,
at  var i ond tro herom, idet  selv har opkrævet
midlerne med henblik på viderebetaling til Geodatastyrelsen;
at  ved sin fakturaspecifikation jf. bilag 4, har tilkendegivet;
at dette var hensigten med opkrævningen samt vedstået dette i sin e-
mail, jf. bilag 6,
at Real Capital har indbetalt disse midler under den udtrykkelige for -
udsætning om, at de skulle viderebetales til Geodatastyrelsen
at Real Capital på intet tidspunkt har tilkendegivet eller accepteret; at
betalingen var for de i Retssagen omtvistede ydelser, idet Real Capital
stedse har bestridt  anbringende om, at Real Capital skulle
have rekvireret de omtvistede ydelser,
at de omtvistede ydelser er indeholdt i totalentreprisen; som Real Capi-
tal allerede har betalt for til Totalentreprenøren;
at Real Capital ikke er ansvarlig for, om Totalentreprenøren har betalt
sine rådgivere, leverandører 0g underentreprenører for de udførte 0g
betalte arbejder,
at Real Capital ikke over for  har påtaget sig at indestå for
betalingen af ydelser bestilt af Totalentreprenøren;
at Totalentreprenøren hverken har haft fuldmagt eller legitimation til at
bestille ydelser på vegne af Trylleskoven eller Real Capital,
at  0g Totalentreprenøren ikke kan indgå aftaler forpligtende
for Real Capital; jf. princippet om parternes relativitet;

5


at når det er  der har fremsat krav om betaling af de omtvi-
stede ydelser, påhviler det herefter  selv at løfte bevisbyrden
for, at disse ydelser er rekvireret af Real Capital,
at  således ikke som ellers anført i sit svarskrift kan pålægge
Real Capital en omvendt bevisbyrde ved at opfordre Real Capital til at
dokumentere, at disse 'ydelser ikke blev rekvireret af Real Capital;
at Real Capital har krav på tilbagebetaling af de til  betroede
midler, som  aldrig betalte videre til Geodatastyrelsen som
aftalt,
at tilbagebetalingskravet på 236.911,25 kr. bør efter rentelovens $ 3, stk.
5, tilskrives renter fra den 5. juli 2017, hvor den retsstridige tilegnelse
angiveligt fandt sted, subsidiært 30 dage senere, mere subsidiært fra et
andet af retten bestemt tidspunkt, dog senest fra sagens anlæg i hen-
hold til renteloven $ 3, stk. 2
at  herefter skal tilpligtes at tilbagebetale de omkostninger;
som han blev tilkendt ved landsrets kendelse af 6. november 2017 0g i
tillæg hertil betale et tilsvarende beløb til dækning af Real Capitals
sagsomkostninger ved kæremålet; i alt 49.000 kr.

Såfremt Retten mod forventning måtte nå frem til, at  var be-
rettiget til at tilegne sig de betroede midler til dækning for de omtviste -
de ydelser, gøres det mere subsidiært gældende
at  skal tilbagebetale differencen mellem kravet vedrørende
disse omtvistede ydelser 139.416,96 kr. 0g de tilegnede midler;
236.911,25 kr., svarende til 97.494,29 kr. med tillæg af renter fra den 5.
juli 2017, hvor den retsstridige tilegnelse angiveligt fandt sted, mere
subsidiært 30 dage senere, mest subsidiært fra et andet af retten bestemt
tidspunkt; dog senest fra sagens anlæg i henhold til renteloven $ 3, stk.
2,
at  under nærværende retssag har fremlagt bilag E, som er
faktura pålydende kr. 97.494,29, idet  isit svarskrift har op-
lyst, at fakturaen er udstedt 'med henblik på nulstilling af konto
33337000" , hvilket bestrides at være tilstrækkelig begrundelse for et be -
talingskrav,
at denne faktura i øvrigt ikke er specificeret som øvrige fakturaer fra
idet det for eksempel ikke fremgår, hvem der har udført
ydelserne og den medgåede tid,
at  til trods for opfordring herom i Real Capitals replik ikke
har specificeret denne faktura yderligere; 08
at dette skal tillægges processuel skadevirkning '

har i sit påstandsdokument anført;

'()at Real Capital A/S bestilte landinspektørarbejdet i forbindelse
med udstykningen af Trylleskoven Alle,
at Real Capital A/S på intet tidspunkt gav  oplysning om at
Real Capital A/S ikke længere var aftaleparten for dette arbejde,
at  ikke på anden vis modtog oplysninger om; at det bestilte
0g udførte arbejde skulle faktureres til andre end Real Capital A/S,
at Real Capital A/S ikke gjorde indsigelse over, at faktura 13331 (bilag 1)
var adresseret til Real Capital A/S, Proj. Trylleskoven; men derimod for-

anledigede den betalt af Trylleskoven PlS, der var ejer af det udstykke-
de areal,
a Real Capital A/S tidligere i parternes samarbejde har bestilt 0g betalt
tilsvarende ydelser,
at Real Capital A/S var den nærmeste til at sikre sig at der blev givet
meddelelse om, at de ikke længere var aftalepart, idet Real Capital A/S
allerede havde igangsat samarbejdet om det konkrete projekt samt; at
parterne tidligere havde samarbejdet om tilsvarende projekter; hvor Re-
al Capital A/S enten havde stået for det fulde projekt eller eksplicit
meddelt; at de ikke gjorde.
at  var berettiget til at modregne forfaldne fakturaer i det af
Real Capital A/S indbetalte beløb.

Jeg bestrider for god ordens skyld,
at  har handlet retsstridigt;
at Real Capital A/S' kontraktforhola med tredjemand har betydning for
Real Capital A/S hæftelse for de af  leverede ydelser,
at Real Capital A/S kan kræve renter tidligere end fra sagsanlæg,
at  er erstatningsansvarlig for Real Capital A/S i øvrigt udo-
kumenterede erstatningskrav, idet jeg samtidig bestrider; at erstatnings-
betingelserne er opfyldt:'

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse
af sagen

Rettens begrundelse 0g resultat
Spørgsmålet om aftaleforhold mellem parterne:
Det er ubestridt; at Real Capital kan identificeres med Trylleskoven PIS. Der fo-
religger ingen skriftlig aftale om  udførelse af landinspektørarbejde
på projektet Trylleskoven; men retten lægger efter  forklaring til
grund; at han blev antaget som landinspektør til projektet af  der
var direktør 0g bestyrelsesmedlem i Real Capital; 0g til hvem han senere afleve-
rede en situationsplan Det kan også lægges til grund, at Real Capital betalte
fakturanr. 13331 af 29.november 2015 0g fakturanr. 14002 af 18. april 2017, beg
ge udstedt til "Proj. Trylleskoven clo Real Capital AIS  har endvidere
fremlagt flere eksempler på fakturaer stilet til Real Capital i andre byggeprojek-
ter. Der foreligger endvidere ingen oplysninger om at  isit arbejde
vedrørende projektet Trylleskoven overordnet blev instrueret af andre end per-
soner fra Real Capital/ Trylleskoven PIS.

Heroverfor er det Real Capital; der har bevisbyrden for, at det er en anden (juri-
disk) person end Real Capital; der er bundet af en aftale med  om
udførelse af landinspektørarbejde på projektet Trylleskoven Totalentreprise -
kontrakten mellem Real Capital 0g Pro Erhvervsbyg A/S  Eo
udgør ikke et sådant bevis, 0g Real Capital har heller ikke i øvrigt sand-
synliggjort, at  eventuelt stiltiende, har anerkendt en anden samar -
bejdspartner end Real Capital. Det var derfor berettiget; at  udstedte

sine fakturaer til Real Capital som aftalepart. Det bemærkes, at  fak-
turanr. 13696 af 7 september 2016 på 139.416,96 kr. er størrelsesmæssigt ube -
stridt.

Modregning:
har modregnet sit tilgodehavende på 139.416,96 kr. ifølge fakturanr.
13696 af 7. september 2016i de 421.633,19 kr som Real Capital den 2 maj 2017
betalte til  ifølge dennes fakturanr. 14002 af 18. april 2017. Af det fak-
turerede 0g indbetalte beløb vedrørte 236.911,25 kr. forudbetaling for udstyk-
ningsgebyrer mv. der skulle betales til Geodatastyrelsen; 0g resten; 184.721,94
kr , vedrørte forskellige, uomtvistede arbejder.

Gebyrerne udgjorde efter det oplyste betaling for Geodatastyrelsens sagsbe-
handling 0g afgørelser. Gebyrerne har herefter ikke en sådan særlig karakter,
der må kræves for at antage, at det forudbetalte beløb, der modsvarede gebyrer-
ne, er beskyttet mod modregning; Parterne har efter det oplyste endvidere ikke
aftalt noget særskilt om gebyrerne; 0g betalingen har alene været øremærket"
for så vidt, at  i sin faktura, jf . herved hans forklaring naturligt har
specificeret; hvad det krævede beløb blev påtænkt anvendt til.  har
derfor været berettiget til at modregne i det forudbetalte beløb for gebyrer m.v_

 har endvidere tilbageholdt differencen på 97.494,29 kr. (236.911,25
kr. med fradrag af 139.416,96 kr;) som betaling for den efter sagsanlæg ud-
stedte fakturanr. 14686 af 30. december 2017 på samme beløb. Fakturaen angi-
ver at vedrøre bla. udfærdigelse af IBS-attest vedrørende 28 ejendomme.
har endvidere ved sin forklaring redegjort for baggrunden for 0g bereg -
ningen af det opkrævede beløb 08 derved sandsynliggjort dets berettigelse. Re-
al Capital der under sagen har haft mulighed for konkret at imødegå faktura-
ens specifikationer, herunder om IBS-attest vedrørende 28 ejendomme ~ har ik-
ke heroverfor sandsynliggjort; at fakturaen vedrører landinspektørydelser; der
f.eks. har været unødvendige, allerede har været leveret eller ikke er leveret; el-
ler at det krævede beløb er urimeligt. Real Capitals anbringender kan herefter
ikke medføre, at det subsidiære betalingskrav på 97.494,29 kr. skal tages til føl-
ge.

frifindes herefter i det hele for Real Capitals påstand 1.

Real Capitals påstand 2:
Allerede på baggrund af det, der er anført oven for om kravets 0g modregnin-
gens berettigelse, tages Real Capitals krav på sagsomkostninger i den hævede
sag ikke til følge, 08  frifindes således for Real Capitals påstand 2

Sagsomkostninger:

8


Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande fastsættes sagsom -
kostninger som anført neden for. Beløbet; der er ekskl. moms, er til dækning af
advokatbistand. Retten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens
økonomiske værdi, dens forløb 0g dens omfang samt hovedforhandlingens va -
righed.

THI KENDES FOR RET:

  frifindes.

Inden 14 dage skal Real Capital A/S til   betale
sagsomkostninger med 25.000 kr., der forrentes efter rentelovens $ 8 a.