Højesteret ændrer landsrettens dom i sag om boligrettens kompetence til behandling af sag om økonomisk opgør efter fraflytning af lejemål og hjemviser sagen til behandling ved byretten
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Almindelige emner;
Lejeret;

HØJESTERETS KENDELSE
afsagt mandag den 19. september 2022

Sag BS-6570/2022-HJR
(1. afdeling)

Appellant
(advokat Jacob Christensen)

mod

P/S Høeghsmindes Parkbebyggelse
(advokat Anne Louise Husen)

I tidligere instanser er afsagt dom af Boligretten i Lyngby den 18. september 2019
(BS-48391/2018-LYN) og af Østre Landsrets 2. afdeling den 4. maj 2021 (BS-
45636/2019-OLR).

I påkendelsen har deltaget fem dommere: Thomas Rørdam, Jens Peter
Christensen, Lars Hjortnæs, Anne Louise Bormann og Jørgen Steen Sørensen.

Sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.

Påstande
Appellant har påstået sagen hjemvist til behandling i bolig-retten.

Indstævnte, P/S Høeghsmindes Parkbebyggelse, har påstået stadfæstelse.

Retsgrundlag
Den dagældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 4, og § 107, stk. 1, 1. og 2. pkt., havde
denne ordlyd:



2

”§ 106. De i henhold til lov om midlertidig regulering af boligforhol-dene
nedsatte huslejenævn træffer afgørelse efter reglerne i den nævnte lovs
kapitel VI i følgende tvister:
…

4) Tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse
og fornyelse, jf. kapitel IV. Dette gælder også uenighed om opfyldelse af
lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrel-sen
af istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af deposi-tum i
forbindelse med fraflytning.
…

§ 107. Tvister om lejeforhold, der er omfattet af denne lov, kan, hvis
spørgsmålet ikke efter loven kan indbringes for huslejenævnet eller i
Københavns Kommune for ankenævnet, i 1. instans indbringes for by-
retten. Retten benævnes boligretten.”

Bestemmelsen i § 106, stk. 1, nr. 4, blev indsat i lejeloven ved lov nr. 406 af 31.
maj 2000 om ændring af bl.a. lov om leje (Gennemgribende forbedrede lejemål,
landsdækkende huslejenævn, fællesantenner og Grundejernes Investerings-fond).
Efter denne lov havde bestemmelsen følgende ordlyd:

”§ 106. De i henhold til lov om midlertidig regulering af boligforhol-dene
nedsatte huslejenævn træffer afgørelse efter reglerne i den nævnte lovs
kapitel VI i følgende tvister:
…

4) Tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse
og fornyelse, jf. kapitel IV. Dette gælder også uenighed om opfyldelse af
lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning. Nævnet afgør endvi-dere
tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflyt-ning.”

I lovens forarbejder anføres bl.a. (Folketingstidende 1999-00, tillæg A, lovforslag
L 226, s. 6270):

”Ligeledes afgør huslejenævnet tvister om lejerens pligt til istandsæt-telse
efter fraflytning. Dette indebærer bl.a. en vurdering af lejerens pligter
efter reglerne om vedligeholdelse i sammenhæng med reglerne om
istandsættelse ved fraflytning efter § 98. I denne forbindelse afgør
huslejenævnet samtidig uenighed om tilbagebetaling af depositum efter
fraflytning. Den typiske tvist vil i denne forbindelse vedrøre udlejerens
opgørelse over istandsættelsesudgifter, som debiteres det af lejeren ind-
betalte depositum. Huslejenævnet kan således tage stilling til, om det



3

beløb, som udlejeren har opgjort vedrørende istandsættelsesudgifter, er
rimeligt og nødvendigt.”

Ved lov nr. 310 af 30. marts 2015 om ændring af bl.a. lov om leje (Forenkling og
modernisering af lejelovgivningen) fik § 106, stk. 1, nr. 4, den ordlyd, der frem-
går ovenfor. I lovens forarbejder anføres bl.a. (Folketingstidende 2014-15, 1.
samling, tillæg A, lovforslag L 97, s. 52 f.):

”Det foreslås, at det udtrykkeligt fremgår af loven, at huslejenævnet som
led i sin kompetence til at behandle tvister om lejerens pligt til
istandsættelse ved fraflytning også kan tage stilling til størrelsen af
istandsættelsesudgifterne.

Efter de gældende regler er huslejenævnets kompetence til at behandle
uenighed om lejerens istandsættelsespligt efter fraflytning og uenighed
om tilbagebetaling af depositum efter fraflytning fordelt på to forskel-lige
bestemmelser. Denne opdeling, sammenholdt med huslejenævnets
begrænsede kompetence på området før 1994, har medført den praksis
ved nogle huslejenævn, at nævnene kun tager stilling til størrelsen af
istandsættelsesudgifterne i forbindelse med en sag om tilbagebetaling af
depositum. Huslejenævnene tager derimod ikke tilsvarende stilling, når
der udelukkende indbringes uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til
istandsættelse efter fraflytning.

Huslejenævnets kompetence til at behandle uenighed om lejerens pligt til
istandsættelse blev indført i 1979 for regulerede ejendomme. Af be-
mærkningerne til lovforslaget fremgår, at bestemmelsen indebærer, at
nævnet skal afgøre, hvilke arbejder lejeren skal betale. Er arbejdet imid-
lertid udført, og tvisten dermed alene vedrører et pengekrav, må afgø-
relsen træffes af boligretten, jf. Folketingstidende 1978-79. tillæg A,
spalte 2603.

Huslejenævnets kompetence til at behandle sager om tilbagebetaling af
depositum i forbindelse med fraflytning af regulerede ejendomme blev
indført ved lov nr. 419 af 1. juli 1994.

Ved lov nr. 406 af 31. maj 2000 blev der indført huslejenævn i alle kom-
muner med samtidig samling af huslejenævnets kompetence under leje-
lovens § 106. Af lovforslagets bemærkninger fremgår bl.a. at husleje-
nævnet ligeledes afgør tvister om lejerens pligt til istandsættelse efter
fraflytning. Dette indebærer bl.a. en vurdering af lejerens pligter efter
reglerne om vedligeholdelse i sammenhæng med reglerne om istand-
sættelse ved fraflytning efter § 98. I denne forbindelse afgør huslejenæv-
net samtidig uenighed om tilbagebetaling af depositum efter fraflyt-



4

ning. Den typiske tvist vil i denne forbindelse vedrøre udlejerens opgø-
relse over istandsættelsesudgifter, som debiteres det af lejeren indbe-talte
depositum. Huslejenævnet kan således tage stilling til, om det be-løb,
som udlejeren har opgjort vedrørende istandsættelsesudgifter, er rimeligt
og nødvendigt, jf. Folketingstidende 1999-2000, tillæg A, s. 6270.

Det var ikke hensigten med de omtalte lovændringer fra 1994 og 2000, at
huslejenævnets kompetence til at behandle størrelsen af istandsættel-
sesbeløb skulle være mere begrænset, når det gælder rene fraflytnings-
sager om lejerens pligt til istandsættelse, end når det gælder sager om
tilbagebetaling af depositum.

Der er eksempler på sager, hvor parterne ikke er uenige om istandsæt-
telseskravene, men kun om udgifterne i henhold til tilbud eller regning,
ligesom der findes eksempler på lejeforhold, hvor lejeren ikke har betalt
depositum. Også af disse grunde foreslås det, at der i de rene fraflyt-
ningssager skal være mulighed for at få istandsættelsesudgifternes stør-
relse behandlet ved huslejenævnene.

Den foreslåede ændring indebærer derfor en præcisering af, at husleje-
nævnet har kompetence til at bedømme størrelsen af istandsættelsesud-
gifterne, både når den indbragte tvist udelukkende omhandler lejerens
pligt til istandsættelse ved fraflytning. Det gælder også i de tilfælde, hvor
arbejderne er udført og nævnet derfor ikke ved en besigtigelse kan
konstatere lejemålets stand før istandsættelsen, og når tvisten omhand-ler
tilbagebetaling af depositum eller en kombination af de pågældende
tvister.

Det er naturligvis stadigvæk huslejenævnet, der afgør, om nævnet kan
behandle sagen, herunder istandsættelsesudgifternes størrelse, eller om
nævnet må afstå fra at behandle sagen og henvise til domstolene grun-det
bevisførelsen. Dette kan være tilfældet, hvor arbejderne er udført, og
regning herfor foreligger, men hvor parterne er uenige om lejlighe-dens
faktiske tilstand før istandsættelsen. Her vil sagen typisk skulle
indbringes for boligretten, hvis afgørelsen vil kræve en videregående
bevisførelse, som ikke kan ske for huslejenævnet.

Huslejenævnets afgørelse afskærer ikke parterne fra syn og skøn i en ef-
terfølgende boligretssag.

Den foreslåede ændring får virkning for sager, der indbringes for husle-
jenævnet efter lovens ikrafttræden.”



5

Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje er den dagældende lejelov ophævet og
erstattet af en ny hovedlov.

Anbringender
Appellant har supplerende anført bl.a., at sagens hovedspørgsmål er, om
han var berettiget til at ophæve lejemålet som følge af mangler ved ejendom-mens
varmeanlæg. Spørgsmål om ophævelse falder uden for huslejenævnets
kompetence efter den dagældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 4, og sagen skulle
derfor have været behandlet af boligretten.

Høeghsmindes Parkbebyggelse har supplerende anført bl.a., at det afgørende for,
om boligrettens dom er korrekt, er, om huslejenævnet efter den dagæl-dende
lejelovs § 106, stk. 1, nr. 4, havde kompetence i parternes tvist. Sagens ho-
vedspørgsmål er, om Appellant har ret til tilbagebetaling af depositum.
Huslejenævnet havde derfor kompetence efter bestemmelsen, og boligretten har
som følge heraf med rette afvist sagen.

Højesterets begrundelse og resultat
Sagen angår, om boligretten med rette har afvist Appellants påstand om
tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje, for landsretten opgjort til
68.537,99 kr.

Efter den dagældende lejelovs § 107, stk. 1, 1. pkt., kunne tvister om lejeforhold,
der var omfattet af loven, indbringes for boligretten, medmindre spørgsmålet
kunne indbringes for huslejenævnet (i Københavns Kommune for ankenævnet).
Det afgørende for, om boligretten kunne afvise sagen, er derfor, om tvisten mel-
lem Appellant og P/S Høeghsmindes Parkbebyggelse efter loven kunne være
indbragt for huslejenævnet.

Høeghsmindes Parkbebyggelse har gjort gældende, at parternes tvist kunne være
indbragt for huslejenævnet i medfør af § 106, stk. 1, nr. 4, i den nævnte lov. Efter
denne bestemmelse traf nævnet afgørelse i tvister om opfyldelse af le-jerens pligt
til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, herunder opfyldelse af lejerens pligt
til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af
istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse
med fraflytning.

Højesteret finder, at den del af tvisten, der angår Appellants pligt til istandsættelse
af lejemålet efter fraflytning (29.162,50 kr.), efter bestemmelsen isoleret set kunne
være indbragt for huslejenævnet. Det kan hverken efter be-stemmelsens ordlyd
eller forarbejder føre til andet resultat, at Appellants fraflytning skyldtes hans
ophævelse af parternes lejekontrakt.



6

Den del af tvisten, der angår Appellants lejerestance (37.719,62 kr.), er ikke
omfattet af ordlyden af § 106, stk. 1, nr. 4, idet den ikke drejer sig om istandsæt-
telse, men om, hvorvidt Appellants ophævelse af lejekontrakten var beret-tiget,
således at han ikke skulle betale leje i opsigelsesperioden. Der er ikke grundlag for
at forstå udtrykket ”en kombination af de pågældende tvister” i bestemmelsens
forarbejder således, at det også sigter til tvister, der ikke i sig selv er omfattet af
bestemmelsen. Højesteret finder derfor, at denne del af tvi-sten isoleret set ikke
efter bestemmelsen kunne være indbragt for huslejenæv-net.

En væsentlig del af parternes tvist (spørgsmålet om lejerestance) kunne efter det
anførte ikke være indbragt for huslejenævnet og kunne som følge heraf være
indbragt direkte for boligretten. Appellant har som lejer ønsket at ind-bringe den
samlede tvist for boligretten. Under disse omstændigheder finder Højesteret, at
Appellant har krav på, at boligretten tager hans påstand om betaling under
pådømmelse.

Højesteret tager herefter Appellants påstand om hjemvisning til boligret-ten af
tvisterne vedrørende istandsættelse og lejerestance til følge.

Sagsomkostninger for landsret og Højesteret er fastsat til dækning af advokat-
udgift med 45.000 kr. og retsafgift med 6.080 kr., i alt 51.080 kr. Omkostninger
for boligretten fastsættes i forbindelse med sagens endelige afgørelse i denne in-
stans.

THI BESTEMMES:

Sagen hjemvises til behandling i boligretten.

I sagsomkostninger for landsret og Højesteret skal P/S Høeghsmindes Parkbe-
byggelse betale 51.080 kr. til Appellant. Sagsomkostninger for boligretten
fastsættes i forbindelse med sagens endelige afgørelse i denne instans.

Sagsomkostningsbeløbet skal betales inden 14 dage efter denne kendelses afsi-
gelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.

*) Sagsomkostninger for landsret og Højesteret er fastsat til dækning af advo-
katudgift med 45.000 kr. Omkostninger for boligretten fastsættes i forbindelse
med sagens endelige afgørelse i denne instans.

Retsafgiften for landsret og Højesteret tilbagebetales.

THI BESTEMMES:



7

Sagen hjemvises til behandling i boligretten.

I sagsomkostninger for landsret og Højesteret skal P/S Høeghsmindes Parkbe-
byggelse betale 45.000 kr. til Appellant. Sagsomkostninger for boligretten
fastsættes i forbindelse med sagens endelige afgørelse i denne instans.

Retsafgiften for landsret og Højesteret tilbagebetales.

Sagsomkostningsbeløbet skal betales inden 14 dage efter denne kendelses afsi-
gelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.

*) Berigtiget jf. retsplejelovens § 221, stk. 1, den 21. september 2022.