Landsrettens dom i sag om varmeregnskab i lejemål stadfæstes
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Aftaler;
Lejeret;

UDSKRIFT
AF

HØJESTERETS DOMBOG

HØJESTERETS DOM
afsagt onsdag den 14. maj 2008

Sag 289/2006
(2. afdeling)

Lejer

(advokat Michael Holsting)

mod

Udlejer I/S ved Person 3 og Person 2

(advokat Michael Rasmussen)

I tidligere instanser er afsagt dom af Københavns Byret den 27. november 2003 og af Østre

Landsrets 19. afdeling den 27. januar 2006.

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Poul Sørensen, Asbjørn Jensen, Poul Søgaard,

Marianne Højgaard Pedersen og Jens Peter Christensen.

Påstande

Appellanten, Lejer, har påstået stadfæstelse af byrettens dom.

Indstævnte, Udlejer I/S ved Person 3 og Person 2, har påstået stadfæ-stelse af landsrettens dom.

Anbringender
Lejer har også for Højesteret i første række anført, at Udlejer I/S ikke er be-rettiget til at
opkræve udgifter vedrørende ejendommens varmeanlæg, når interessentskabet ikke leverer
varme til lejemålet, jf. herved erhvervslejelovens § 45 og § 46.



- 2 -

Lejer har ikke for Højesteret gentaget sin indsigelse mod varmeregnskabet som sådant.

Udlejer I/S har også for Højesteret i første række anført, at Lejer er forpligtet til at betale varme

i henhold til lejekontrakten. Han har været berettiget til at opsætte en radi-ator i lejemålet og er

ikke fremkommet med krav om, at Udlejer I/S skulle foretage sådan opsætning.

Udlejer I/S har for Højesteret yderligere anført, at der i henhold til lov om varmeforsy-ning

påhviler ejendommen en pligt til at være tilsluttet fjernvarmenettet, således at der skal betales i

nærmere angivet omfang uafhængigt af eventuelt aftaget fjernvarme. Udlejer I/S har endvidere

anført, at de øvrige lejere vil komme til at betale for Lejers andel af varmeudgifterne, hvis ikke

han tilpligtes at betale, og at dette vil være urimeligt.

Forklaringer

Til brug for Højesteret er der afgivet forklaring af Person 2, der bl.a. har for-klaret, at Udlejer

I/S blev dannet i 1976 med henblik på at eje 5 butiks-lejligheder.

Butikslejlighedernes varmebetaling udgjorde små beløb, årligt ca. 5.000 kr. ud af en samlet årlig

husleje på 600.000 - 700.000 kr. for det enkelte lejemål.

Der var ikke behov for levering af varme, da der kom varme fra bl.a. spotlights i butikslof-terne.

Han ved ikke noget konkret om, hvilke installationer der var i lejemålet, og det interes-serede

ham heller ikke, da detailforretningerne normalt foretog en fuldstændig nyrenovering af

butikslejemålene i forbindelse med overtagelsen.

Ejerforeningen forestod udarbejdelse af varmeregnskabet og sendte det, så vidt han husker,

direkte til butikkerne. I hvert fald foretog interessentskabet udelukkende en gennemfakture-ring.

Interessentskabet har i den forbindelse hverken haft fortjeneste eller tab.

Baggrunden for det konkrete lejemål var, at den tidligere lejer, som drev et parfumeri, på et

tidspunkt anmodede om at få lov til at afstå lejemålet til Lejer. Selv om parfume-



- 3 -

riet ikke havde afståelsesret, blev der givet tilladelse til denne overdragelse af lejemålet. I den

forbindelse blev der indgået en aftale mellem Lejer og de tidligere lejere. Også på grund af

denne aftale var der ikke grund til for interessentskabet at interessere sig for inventa-ret.

I forbindelse med overdragelsen af lejemålet til Lejer, som skete efter forhandlin-ger mellem en

tidligere medarbejder, Advokat, og Lejer, blev der den 13. september 2001 foretaget en

besigtigelse, hvor Advokat og Lejer var til stede. Besigtigelsen blev foretaget med henblik på

konstatering af, om der var retableringsforpligtelser. Der var ham bekendt ikke nogen

forhandling om spørgsmålet om varme, og bestemmelsen i lejekontrakten vedrørende betaling

for varme svarede til bestem-melsen i lejeaftalen med den tidligere lejer.

Højesterets begrundelse og resultat
Som anført af landsretten følger det af erhvervslejekontrakten, at samtlige udgifter vedrørende
ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand medtages i forbrugsregnskabet og
fordeles efter udlejers bestemmelse efter målere, bruttoetagearealer eller rumfang. Kontrakten
med bilag indeholder en specifikation af udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet, og den
anslåede størrelse heraf.

Det er ubestridt, at Lejer var berettiget til at opsætte radiator med tilslutning til ejendommens

varmeforsyning. Højesteret finder det ikke godtgjort, hverken i kraft af leje-kontraktens

formulering eller som følge af sagens omstændigheder i øvrigt, at lejekontraktens bestemmelser

om varme og varmt vand bygger på en forudsætning om, at Lejers pligt til at deltage i

betalingen for ejendommens opvarmning beror på, at der er leveret varme direkte til hans

lokaler. Det bemærkes herved, at erhvervslejelovens § 45 ikke kan føre til et andet resultat.

Højesteret stadfæster herefter landsrettens dom.

Thi kendes for ret:

Landsrettens dom stadfæstes.



- 4 -

I sagsomkostninger for Højesteret skal Lejer betale 20.000 kr. til Udlejer I/S ved Person 3 og

Person 2.

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-

sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.