Sag om mangler ved en lejet erhvervslejlighed
Ret: Retten på Frederiksberg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

/

Retten på Frederiksberg

Udskrift af dombogen

DOM

afsagt den 21. december 2010 i sag nr. BS D-1282/2009:

Lejer
Adresse 1, 1.
2000 Frederiksberg
mod
K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006
c/o Person
Adresse 2
9900 Frederikshavn

Sagens baggrund og parternes påstande.

Sagen, der er anlagt ved retten på Frederiksberg den 5. maj 2009, handler om
mangler ved en lejet erhvervslejlighed. Lejer overtog lejligheden beliggende
Adresse 1, 1. sal, 2000 Frederiksberg, den 28. april 2008 med henblik på at
drive speciallægeklinik fra adressen. Sagsøger reklamerede straks over flere
mangler ved det lejede. Da sagsøgte, K/S Investeringsselskabet af
01.10.2006, c/o Person, ikke udbedrede flere af de påberåbte mangler,
anlagde sagsøger nærværende retssag. Parterne er uenige om, hvorvidt der er
mangler ved det lejede, og om de eventuelle mangler i så fald forringer
brugsværdien, herunder beløbets størrelse.

Sagsøgers påstande er:

1. Sagsøgte tilpligtes at betale sagsøger 434.000 kr. eksklusiv moms,
subsidiært 372.000 kr. eksklusiv moms, med tillæg af sædvanlig procesrente
– fra sagens anlæg af 132.000 kr. eksklusiv moms, fra 22. oktober 2010 af
240.000 kr. eksklusiv moms, og fra 16. november 2010 af 62.000 kr.
eksklusiv moms – alt indtil betaling sker.

2. Sagsøgte tilpligtes, i egenskab af udlejer, at anerkende, at lejemålet
Adresse 1, 1. sal, 2000 Frederiksberg, er behæftet med værdiforringende
mangler, der berettiger sagsøger, i egenskab af lejer, til et forholdsmæssigt
nedslag i lejen på 14.000 kr. eksklusiv moms pr. måned, subsidiært 12.000 kr.
eksklusiv moms pr. måned, indtil udbedring er sket.

Sagsøgtes påstande over for begge sagsøgers påstande er principalt
frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb end det
påståede.

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D69



/

Side 2/7

Oplysningerne i sagen.

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf.
retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Der er i sagen foretaget to syn og skøn af to forskellige skønsmænd,
Skønsmand 1 og Skønsmand 2. Skønsmand 2 har derudover afgivet
supplerende syn og skønsrapport i sagen.

Det fremgår af syn og skønserklæring af 28. februar 2010, at badeværelserne
er uden radiator eller anden varmekilde, at der er ustabile gulve, hvilke er
uegnede til som underlag for operationslejer samt receptionsskranke, at der
blev konstateret manglende varme i den ene halvdel af lejligheden og
manglende fungerende radiatoranlæg i den ene halvdel af lejligheden, at døre
ikke er snedkermæssigt reetableret samt at vaskemaskinen ikke kan
udskiftes/serviceres uden at ødelægge den tilstødende væg. Derudover er der
ikke tale om første klasses håndværkerarbejde vedrørende fejelister, nye
indvendige vægge, dørindfatninger samt vinduesplader og tilstødende
træindfatninger.

Det fremgår af syn og skønserkæring af 26. september 2010, at de ved
erkæring af 28. ferbuar 2010 konstaterede mangler efter skønsmandens
vurdering samlet forringer brugsværdien med 12.000,00 kr. om måneden.

Forklaringer.

Der er afgivet partsforklaring af sagsøger og vidneforklaringer af Skønsmand
2, Vidne 1, Vidne 2 samt Vidne 3.

Sagsøger har behørigt formanet forklaret, at han er speciallæge i
øjensygdomme. Han laver derudover kosmetisk kirurgi i ansigtet.

Han ønskede på et tidspunkt sin egen private speciallægeklinik, og den skulle
være eksklusiv. Han fik øje på ejendommen på Adresse 1 og syntes, at den
var pæn. Han kontaktede derfor udlejer. Facaden på ejendommen var færdig,
men selve lejligheden var ikke færdigrenoveret. Der manglede bl.a. at blive
malet, og der var ikke radiatorer eller døre i lejligheden. Han talte med
Person, der gav indtryk af, at lejligheden ville ende med at fremstå eksklusiv.
Han så lejligheden, inden han skrev under på lejekontrakten, men husker ikke
præcist, hvornår det var.

Der blev i lejekontrakten aftalt særindretning. Han ville have en passende
størrelse og 240 m2 var passende. Han ønskede de to lejligheder lagt
sammen, da han ville indrette flere klinikker med klinikarbejde og håndvask i
alle rum. Lejeaftalen trådte i kraft i slutningen af april, da lejemålet havde
mange fejl og mangler. Udlejeren gik med til at forsøge at udbedre disse.

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D69



/

Side 3/7

Det var malerarbejdet, der flere steder ikke var udført eller udført
mangelfuldt. Der manglede derudover hårde hvidevarer, døre, m.m.

Han overtog lejemålet den 28. eller 29. april, gennemgik lejemålet og
reklamerede over manglerne. Nogle af punkterne var af stor betydning for
ham, mens andre blev skrevet på listen af hensyn til en senere tvist
vedrørende fraflytningsomkostninger. Derudover reklamerede han løbende til
udlejer. Udlejers svar var venlige, men der skete ikke noget. Vedrørende
eksempelvis varmen sagde han, at han ikke kunne gøre noget, men lejer
kunne kontakte formanden for varmelauget. Varmemåleren er nu sat op, og
afløbene blev udbedret i december 2009.

Der var store problemer med rod i opgangen og på fællesarealerne. Han
måtte selv rydde op og støvsuge. Der en rød løber i opgangen, men den var
beskidt. Der bliver nu støvsuget på tæppet, men der bliver ikke gjort rent. Der
er bl.a. spindelvæv på fællesarealerne.

Der er manglende varme i den ene halvdel af lejemålet. Han har ikke præcist
styr på, hvor mange måneder, der har været problemer, men det har været i
fyringssæsonen. Der har anslået manglet varme i den ene halvdel af lejemålet
i syv ud af årets 12 måneder. Det har været nødvendigt at benytte de
uopvarmede lokaler, da de indeholder indgangsparti, reception og
venteværelse. Han har selv indkøbt olieradiatorer og varmeblæsere. Der står
en i receptionen og en i venteværelset. Han sørger for, at patienterne ikke skal
sidde for længe i venteværelset.

Der er ikke sket noget siden syn og skønsforretningerne blev foretaget. Der
blev uheldigvis ikke konstateret nogen lugtgener, da skønsmanden var
derude. Der er nemlig indimellem fækalielugt i lejemålet. Den forsvinder, når
han og hans medarbejdere hælder vand i vandlåsen. Vandlåsen tørrede ud helt
fra starten. Når han vander blomster, er han også nødt til at hælde vand i
vandlåsen for at undgå fækalielugten.

Han fik lavet et patienttoilet med flere faldstammer i et af rummene. Det blev
ikke gjort ordentligt. Det begyndte at lugte i køkkenet på grund af en gammel
faldstamme under gulvet. Dette blev dog udbedret. Der har været fækalielugt
mange steder i lejligheden, og det lugter jævnligt fra det andet køkken. Han
og hans ansatte er nødt til at møde en time før klinikken åbner for at lufte ud.
Om vinteren bliver det ekstra koldt, da varmen ikke virker. Han har forsøgt at
camouflere lugten, men den er stadig til stede.

Han fik tilbudt en elradiator til badeværelserne, men afviste, da det er meget
små badeværelser, da de er lejet med gulvvarme, da elradiatorer ikke er
eksklusive og da radiatorerne ville medføre en højere elregning. Det
æstetiske har hele tiden været meget vigtigt for ham.

Han har ikke på noget tidspunkt modtaget varmeregnskab eller årsregnskab

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D69



/

Side 4/7

vedrørende varmeforbruget. Han ved derfor ikke, hvordan varmeudgiften er
fordelt, men han kan umuligt have forbrugt sit a conto-beløb.

Nedenunder – ud mod Vej – ligger der en restaurant, der gik konkurs på
grund af kloaklugt i lejemålet. En nabo ville ind i hans lejemål med en
ingeniør og blikkenslager for at gennemgå installationerne. Han husker ikke,
hvornår det var, men det var i 2010.

De mindre fejl og mangler ikke er endnu ikke udbedret. Han har fået et
kælderrum, som angivet i kontrakten, men det er ikke på 10 m2.

Han har ikke haft behov for service på vaskemaskinen, men han har tabt
noget ned bagved den, og det kan han nu ikke få op igen.

Skønsmand 2 har behørigt formanet forklaret, at han har udført syn og
skønsforretning nr. 2. Han kan i det hele vedstå erklæringernes indhold.

Han har ikke konstateret nogen fækalielugt i lejemålet. Det er svært at sætte
beløb på, hvis det lægges til grund, at der lejlighedsvis er fækalielugt. Det er
selvfølgelig en gene, men det kan nemt udbedres. Det er selvfølgelig også en
værdiforringelse, men han kan ikke sætte en pris på.

Besvarelsen af spørgsmål 15 er en gennemsnitlig vurdering pr. måned, da det
er som lejer vanskeligt at vide, hvornår man kan disponere over arealerne
uden varme.

Vidne 1 har behørigt formaner forklaret, at hun har boet på Adresse 1 i
næsten to år. Hun boede på 4. sal til højre. Hun oplevede indimellem en lugt.
Der var til tider en lugt af kloak fra badeværelset. Der var en frisørsalon
nedenunder, og der lugtede derfor også indimellem af permanentvæske. Hun
troede, at kloakken ikke var helt i orden. Hun fik en blikkenslager til at tilse
toilettet og vasken, men der blev ikke gjort noget ved det. Hun gjorde ikke
udlejer opmærksom på det, da der var andre og større problemer, der skulle
udbedres. Hun husker ikke, om det også lugtede fra opgangen. Hun fik to
gange en ingeniør til at kigge på installationerne. Det var i april eller maj
2010.

Vidne 2 har behørigt formanet forklaret, at han besøgte klinikken den 3.
november 2010, kl. 11. Han mødte sagsøgers mor, som han kender, på gaden.
Hun var på vej for at åbne klinikken. Hun spurgte ham, om han ikke ville se
sagsøgers klinik.

Han kom op i receptionen og gik videre til det tilstødende lokale. Der var en
ubehagelig lugt. Det lugtede af lort. Han ved dog ikke, om det var afføring
eller lugt af kloak. Det var i hvert fald ubehageligt. Lugten var i køkkenet,
men ikke på toilettet. Der lugtede heller ikke af noget i receptionen og

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D69



/

Side 5/7

venteværelset.

Vidne 3 har behørigt formanet forklaret, at han har været i lejemålet den 4.
november 2010. Han er økonomisk rådgiver for sagsøger og var der i den
sammenhæng. Da han ankom, konstaterede han en sødlig lugt i køkkenet ved
siden af receptionen. Man kunne også lugte det ude på gangarealerne. Det var
kloaklugt. Han konstaterede ikke lugten andre steder.

Parternes synspunkter.

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument til støtte for sine to påstande anført
følgende:

at der foreligger mangler ved det lejede,

at sagsøger har reklameret over manglerne,

at sagsøger har fremsat påkrav om udbedring heraf,

at alle manglerne er væsentlige,

at det ved syn og skøn er dokumenteret, at det lejede er behæftet med
værdiforringende mangler, der nedsætter det lejedes brugsværdi,

at sagsøger som følge heraf har krav på forholdsmæssigt afslag i lejen,
svarende til den nedsatte brugsværdi,

at manglerne har bestået i hele lejeperioden, hvorfor sagsøger har krav på
forholdsmæssigt afslag for hele denne periode og indtil udbedring sker,

at den nedsatte brugsværdi af skønsmanden er fastsat til kr. 12.000 pr.
måned,

at det lejede ydermere er behæftet med en værdiforringende mangler i form
af periodisk fækalielugtgener, der skønsmæssigt kan fastsættes til kr.
2.000 pr. måned,

at sagsøgte er ansvarlig for udbedring af manglerne, og

at sagsøger indtil flere gange har reklameret over manglerne, der fortsat
ikke er udbedret,

Sagsøgte har i sit påstandsdokument til støtte for sine to påstande anført
følgende:

at en række af de af sagsøgeren påståede mangler er udokumenterede og
den sagsøgte bestrider, at disse påståede mangler/forhold eksisterer,

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D69



/

Side 6/7

at en række af de forhold, sagsøgeren påstår, er mangler ved lejemålet,
ikke er mangler,

at de mangler, der måtte være i lejemålet, er af en karakter, der ikke
forringer brugsværdien af det lejede i en sådan grad, at de begrunder
forholdsmæssigt afslag i lejen, og

at der ved vurderingen af, om det lejedes brugsværdi er forringet ikke
skal inddrages det forhold, at det lejede anvendes til
speciallægeklinik.

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse.

På baggrund af syn og skønserklæringen af 28. februar 2010 lægger retten til
grund, at der er mangler ved det lejede, herunder manglende varme på
badeværelser, ustabile gulve, periodevis manglende varme i halvdelen af det
lejede, samt mangler ved døre og vaskemaskine. På baggrund af
vidneforklaringerne fra Vidne 2 og Vidne 3 samt det af Virksomhed
udarbejdede tilsynsnotat af 21. maj 2010 vedrørende kloaklugt i
restaurationalokalet og taglejligheden på Adresse 1 lægger retten yderligere
til grund, at der lejlighedsvis er fækalielugt i det lejede.

Henset til at sagsøger driver speciallægeklinik fra det lejede, finder retten, at
manglerne samlet set forringer brugsværdien af det lejede. Henset til, at
Skønsmand 2 ikke nærmere har redegjort for sin værdiansættelse af
værdiforringelsen, finder retten, at den skønsmæssigt bør fastsættes til
10.000,00 kr. eksklusiv moms om måneden. Retten tager herefter sagsøgers
påstand til følge, dog således, at sagsøger er berettiget til et forholdsmæssigt
afslag på samlet 310.000,00 kr. eksklusiv moms svarende til 31 måneder.
Derudover er sagsøger berettiget til procesrente i overensstemmelse med
påstandsdokumentet, dog således at beløbene nedsættes forholdsmæssigt i
forhold til det tilkendte beløb. Sagsøger er herefter berettiget til procesrente
fra sagens anlæg af 94.285,71 kr. eksklusiv moms, procesrente fra 22.
oktober 2010 af 171.428,57 kr. eksklusiv moms og procesrente fra den 16.
november 2010 af 44.285,71 kr. eksklusiv moms.

Efter en ordlydsfortolkning af erhvervslejelovens § 18, stk. 2, finder retten
ikke, at det er udelukket, at sagsøger skulle være berettiget til et
forholdsmæssigt afslag i lejen, indtil sagsøgte udbedrer manglerne. Sagsøgers
påstand 2 tages derfor til følge, således at sagsøger er berettiget til et
forholdsmæssigt afslag på 10.000,00 kr. eksklusiv moms i den fremtidige
leje, indtil sagsøgte udbedrer de nævnte mangler.

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D69



/

Side 7/7

Efter sagens udfald skal sagsøgte betale sagsomkostninger til sagsøger.
Omkostningerne fastsættes til 60.000,00 kr. inklusiv moms, der udgør et
passende beløb til dækning af sagsøgers udgifter til advokatbistand. Retten
har ved sin afgørelse lagt vægt på værdien af sagsgenstanden, sagens
karakter, omfanget af forberedelsen med to syn og skønsforretninger, og på at
sagen har været hovedforhandlet over en hel retsdag. Sagsøger har herudover
betalt udgifter til syn og skøn samt afhøring af Skønsmand 2 med i alt
50.669,94 kr. og retsafgifter med i alt 10.720,00 kr. Disse beløb skal endeligt
afholdes af sagsøgte.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte, K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006, c/o Person, skal inden 14
dage til Lejer betale 310.000,00 kr. eksklusiv moms og med tillæg
procesrente fra sagens anlæg af 94.285,71 kr. eksklusiv moms, procesrente
fra 22. oktober 2010 af 171.428,57 kr. eksklusiv moms samt procesrente fra
den 16. november 2010 af 44.285,71 kr. eksklusiv moms.

Sagsøgte, K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006, c/o Person, tilpligtes, i
egenskab af udlejer, at anerkende, at lejemålet Adresse 1, 1. sal, 2000
Frederiksberg, er behæftet med værdiforringende mangler, der berettiger
sagsøger, i egenskab af lejer, til et forholdsmæssigt nedslag i lejen på
10.000,00 kr. eksklusiv moms pr. måned, indtil udbedring er sket.

Sagsøgte, K/S Investeringsselskabet af 01.10.2006, c/o Person, skal
derudover inden 14 dage til Lejer betale sagens omkostninger med i alt
121.389,94 kr.

Dommer

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D69