Sag om en nabotvist, der udspringer af sagsøgtes opførelse af en badstue med tilhørende badebro på lejet grund, herunder de gener, som sagsøgerne oplever som følge af badstuens og broens... Vis mere
Ret: Retten i Lyngby (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Forvaltningsret;
Retspleje og civilproces;

/

Retten i Lyngby

DOM

Afsagt den 4. februar 2014 i sagen
nr. BS 159-248/2013 (herunder 807/2013):

Sagsøger A/S
mod
Gentofte Kommune
og
Hellerup Roklub

og sagen BS 150-903/2013

Sagsøger 1 og Sagsøger 2
mod
Hellerup Roklub.

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagerne, der er anlagt den 8. februar 2013 (BS 248/2013, den 7. maj (BS
807/2013) henholdsvis den 24. maj 2013 (BS 903/2013), vedrører en nabo-tvist,
der udspringer af Hellerup Roklubs opførelse af en badstue med tilhø-rende
badebro på lejet grund i Hellerup Havn tilhørende Gentofte Kommune. Retten
har ved deldom af 29. oktober 2013 afvist en række af de nedlagte påstande,
fordi søgsmålsfristen efter byggelovens § 25, stk. 1, vedrørende
byggetilladelsen af 4. juli 2011 til det omtvistede var udløbet. Den øvrige del af
sagen, der afgøres med den foreliggende dom, omhandler de gener, som
sagsøgerne oplever som følge af badstuens og broens indretning og de aktivi-
teter i form af klubmedlemmers vinterbadning og offentlig badning, der udgår
fra badstuen og badebroen.

Sagsøger A/S, har nedlagt følgende påstande:

Over for sagsøgte, Gentofte Kommune:
Gentofte Kommune tilpligtes at anerkende, at repos og lys på badebro er op-sat
i strid med byggetilladelsen, og derfor er ulovligt. Endvidere tilpligtes Gentofte
Kommune at meddele Hellerup Roklub påbud om at lovliggøre dis-se forhold
ved at disse dele nedtages. Gentofte Kommune tilpligtes tillige at anerkende, at
gulvet i badehuset, særligt ved indgangen fra reposen, er udført for højt, i strid
med byggetilladelsen og derfor ulovligt. Endvidere tilpligtes Gentofte
Kommune at meddele Hellerup Roklub påbud om at lovliggøre dis-se forhold
ved at nedrive eller omplacere badehuset eller dettes gulv.

Over for sagsøgte, Hellerup Roklub:
Principalt
Hellerup Roklub tilpligtes at anerkende, at badehuset og badebroen på

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 2/15

Adresse 1, 2900 Hellerup, og den hertil knyttede aktivitet i form af
nøgenbadning rækker ud over den naboretlige tålegrænse, og Hellerup Rok-lub
tilpligtes, at nedrive badehuset og badebroen pÅ Adresse 1, 2900 Hellerup,
inden en af retten fastsat frist.

Subsidiært
Hellerup Roklub tilpligtes at anerkende, at badehuset og badebroen på Adresse
1, 2900 Hellerup, og den hertil knyttede aktivitet i form af nøgenbadning
rækker ud over den naboretlige tålegrænse, og Hellerup Rok-lub tilpligtes, at
flytte badehuset og badebroen på Adresse 1, 2900 Hellerup, således at der ikke
længere er indbliks- og udsynsgener til og fra sagsøgers ejendom, og således, at
byggeriet ikke placeres ud over vandlinjen, inden en af retten fastsat frist.

Mere subsidiært
Hellerup Roklub tilpligtes at anerkende, at være forpligtet til at påbyde alle
badende, at bære badetøj således, at der ikke er risiko for blufærdigheds-
krænkelse af ejere, brugere mv. af Adresse 2, 2900 Hellerup, og aner-kende at
det alene er medlemmer af Hellerup Roklubs Vinterbad må benytte badehuset
og badebroen i badesæsonen, fra første søndag i september til sid-ste søndag i
april i tidsrummet 9:00-15:00. Hellerup Roklub tilpligtes endvi-dere at lade
lågen være aflåst i det øvrige tidsrum. Hellerup Roklub tilpligtes inden en af
retten fastsat frist, at lade opsætte klar og utvetydig skiltning på bygningen om
at badende skal bære badetøj ved badning fra broen. Hellerup Roklub tilpligtes
at anerkende, at repos og lys på badebro er opsat i strid med byggetilladelsen,
og derfor er ulovligt. Endvidere tilpligtes sagsøgte at lovliggøre disse forhold
ved at disse dele nedtages. Hellerup Roklub tilpligtes tillige at anerkende, at
gulvet i badehuset, særligt ved indgangen fra reposen, er udført for højt, i strid
med byggetilladelsen og derfor ulovligt. Endvidere tilpligtes Hellerup Roklub
følgelig at lovliggøre disse forhold ved at nedrive eller omplacere badehuset.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har nedlagt følgende påstand over for sagsøgte,
Hellerup Roklub:

Principalt
Hellerup Roklub tilpligtes at anerkende, at placeringen og benyttelsen af ba-
dehuset med tilhørende badebro på Matrikel nr., Adresse 1, 2900 Hellerup, er
stridende mod den naboretlige tålegrænse. Sagsøgte tilpligtes at nedrive
badehuset samt badebroen inden en af retten nærmere fastsat frist.

Subsidiært
Hellerup Roklub tilpligtes at anerkende, at placeringen og benyttelsen af ba-
dehuset med tilhørende badebro på Matrikel nr., Adresse 1, 2900 Hellerup, er
stridende mod den naboretlige tålegrænse. Sagsøgte

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 3/15

tilpligtes at ændre placeringen af badehuset samt badebroen, således at der ikke
længere er indbliks- og udbliksgener til og fra sagsøgers ejendom og så-ledes, at
konstruktionen ikke spærrer for frit udsyn op ad kystlinjen inden en af retten
fastsat frist.

Mere subsidiært
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at placeringen og anvendelsen at badebroen på
Matrikel nr., Adresse 1, 2900 Hellerup, er stridende mod den naboretlige
tålegrænse. Sagsøgte tilpligtes at foretage afskærmning at badebroen mod syd,
således at der ikke længere er indbliks- og udbliksge-ner fra badebroen mod
sagsøgers ejendom og således at lamperne er helt af-dækkede inden en af retten
fastsat frist.

Alle sagsøgere har ved hovedforhandlingen præciseret, at der i påstandene også
er indeholdt subsidiære påstande om mindre omfattende ændringer end de i
påstandene anførte.

De sagsøgte, Gentofte Kommune og Hellerup Roklub, har nedlagt påstand om
frifindelse.

Oplysningerne i sagen
Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-lovens
§ 218 a, stk. 2.

Der er til brug for sagen indhentet syn og skøn vedrørende et eventuelt vær-
ditab på ejendommen beliggende Adresse 3 som følge af Hellerup Roklubs
omtvistede byggeri. Ved skønserklæring af 22. oktober 2013 har skønsmanden,
statsaut. ejendomsmægler Skønsmand, vurderet, at der ikke er forårsaget noget
værditab. På den baggrund har Sagsøger 1 og Sagsøger 2 frafaldet en
erstatningspåstand, der var nedlagt over for Hellerup Roklub.

I forbindelse med sagens hovedforhandling har der været besigtigelse af de i
sagen omhandlede ejendomme.

Forklaringer
Person, der er indehaver af Sagsøger A/S, har forklaret blandt andet, at han bød
på ejendommen, Adresse 2, fordi han gerne ville have en bolig ud til Øresund.
Der skal bygges et helt nyt hus. Ejendommen er blevet placeret i et selskab,
hvor hans likviditet lå. Den skal skødes ud til ham privat, når byggeprojektet er
gennemført. Hans selskab har i juni 2011 budt på ejendommen med et bud på
17,3 mio. kr. Det var højeste bud, men alle bud blev forkastet. Der kom en
efterfølgende ud-budsrunde uden bud. I august 2012 var der en ny udbudsrunde,
hvor han bød

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 4/15

18,3 mio. kr. Han besigtigede ejendommen i forbindelse med budgivningen.
Han så badehuset og broen og undrede sig over, at det kunne være lovligt. Han
spurgte kommunens repræsentant til det, og hun henviste ham til at kla-ge
efterfølgende, hvis han fik huset. I april 2012 modtog han kopi af Palladi-um-
projektet. Han gik ud fra, at der var tale om faciliteter til roklubbens
medlemmer. I forbindelse med budgivningen var han ikke opmærksom på, at
der skulle foregå nøgenbadning. Han blev først i oktober/november 2012 op-
mærksom på, at der foregik nøgenbadning. Han følte sig kraftigt intimideret,
selv om han normalt ikke er fintfølende. Han kan ikke se, hvordan det skal
kunne fungere sammen med en græsplæne, hvor børn leger. De badende føler
sig tydeligvis også stødt, når han står på sin græsplæne. Inde fra stuen ser han
ud på Øresund og får i den forbindelse de nøgenbadende med i udsigten. Det er
ubehageligt og vil ikke kunne komme til at fungere. Det er alle mulige
mennesker, der kan deltage i badeklubben. Den er ikke reserveret roklubbens
medlemmer. Det er jo ikke en offentlig strand, det er hans egen have. Der er ved
projektet overhovedet ikke taget naboretlige hensyn. Det vil vedblivende give
problemer i forholdet mellem de to ejendomme. Efter hans vurdering er
nøgenbadning på nabogrunden værre end skyggegener fra nabogrunden.

Beslutningen om at lade offentligheden få adgang til badebroen i sommersæ-
sonen fik han kendskab til via en bekendt. Der er offentlig adgang 24 timer i
døgnet. Det er helt uden for kontrol. Det kan ikke være det, der er meningen
med broen. Roklubbens egne medlemmer har jo i forvejen adgang. Det giver en
umiddelbar offentlig adgang til hans egen grund. Når det er mørkt, er der tændt
lys på broen, hvilket er ret generende. Det lyser ikke nedad, men udad, og det er
ret kraftigt. Det er placeret unødvendigt højt i forhold til brodæk-ket.

Han har forsøgt at få en forligsmæssig løsning på flere måder. For 14 dage si-
den havde han et møde med roklubben, hvor han fremlagde forskellige for-slag
til ændringer. Man kunne flytte broen til den anden side af badehuset; man
kunne etablere en dobbelt inddækning på broen; eller man kunne dreje broen
rundt. Han har også foreslået, at lade broen slå et knæk ind foran hu-set, men
det vil roklubben ikke gå med til som følge af udsigten fra badstuen. Han har
tilbudt fuldt ud at betale for sådanne løsninger. Roklubben vil ikke være med til
at flytte broen af hensyn til robådene. Han mener ikke, at rok-lubbens
indsigelser er reelle. Hans forslag ville også i høj grad tilgodese ba-debroens
brugere. Han har tillige foreslået, at lyset skulle lyse nedad, og han har foreslået
et lidt højere hegn i skel. Det har været nødvendigt at fjerne be-plantningen fra
hans egen grund på grund af byggeprojektet. Den tidligere beplantning var i vidt
omfang ikke stedsegrøn og skærmede i øvrigt ikke for broen.

Sagsøger 1 har forklaret blandt andet, at han har boet på Adresse 3 i 19 år. Han
har lejligheden i stueetagen. Der har altid været udsigt til roklub-ben med liv fra
tidlig morgen med glade mennesker, der sejler ud. De har al-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 5/15

drig haft problem med de sejlende aktiviteter. Om vinteren har der mest fore-
gået styrketræning. Der var en gammel sauna, som blev benyttet om vinteren.
Badning i tilknytning til den sauna foregik fra nogle af de andre broer, der ligger
et stykke længere væk fra deres bolig, og der var ikke så mange aktive. Der
forekom også nøgenbadning på dette tidspunkt. Han betragter området som et
havneområde. Der er sten og tang langs kysten, hvorfor den ikke ind-byder til
strandaktiviteter. Af og til kommer en dreng løbende forbi. I 2005 anlagde han i
tilknytning til sin grund en badebro efter nøje anviste regler fra regionen. Der
måtte ikke etableres en platform som følge af muligheden for indbliksgener.

Han blev ikke forudgående orienteret i forbindelse med badstuens opførelse.
Han så badehuset blive anbragt med en kran og skrev straks til kommunen og
håbede på en dialog. Efterfølgende var der nogle ugers arbejde, hvor elektrikere
og andre foretog de afsluttende arbejder. Badstuen er kommet tættere på deres
grund i forhold til den tidligere sauna. Nu er det inden for en radius, hvor man
har øjenkontakt med de badende. Det giver gensidige pro-blemer for badende
og beboere. Som hans hjem er indrettet ser han direkte ud på de badende på
broen fra hans primære indendørs opholdsarealer. De fleste af de badende går
ud ad broen med et håndklæde om sig. De vender sig typisk væk fra havnen og
dermed mod hans ejendom. Det er ganske få, der har badebukser på. Der bliver
også gjort gymnastik på broen i nøgen tilstand, og nogle vælger at tørre sig
henne ved siden af saunaen. Han var ret overras-ket over, at der blev givet
offentligheden adgang til badebroen om somme-ren. I sommerperioden er der
en del nøgne mennesker, som benytter badeb-roen til solbadning. Brugen af
broen foregår løbende gennem dagen. Der er flest i weekenden, og der er flere
midt på dagen end i ydertiderne. Der kan være op til 80 badninger på en time.
Han har talt med badende, der fortæller, at de har kunnet se ind i hans hus ude
fra broen. De badende dækker sig lidt mere til, når de ser, at han kigger ud. De
føler sig beskuet. Oplevelsen af de badende er stærkere på udearealerne end
inde fra huset. Han har mindreårige børn, der bruger græsplænen til leg. Han
synes ikke, at det er naturligt, at der foregår nøgenbadning i et
beboelsesområde, og han har ikke mulighed for at være privat i sin have. Han
bliver intimideret. Han har ikke mulighed for at skærme udsynet til badebroen.
Hans hegn mod skellet er så højt, som det må være. Han ville være tilfreds, hvis
broen lå lidt længere inde på havnens grund. Det kommer ikke bag på ham, at
havnen har udviklet sig. Det er kom-met bag på ham, at man ikke har forsøgt at
tage hensyn til beboerne i områ-det, men kun til roerne.

Sagsøger 2 har forklaret, at han har boet på Adresse 4, i lige under 40 år. For 25
år siden var der lidt mere sand på kysten end i dag. Der foregik lidt badning;
men området er ikke velegnet på grund af sten og tang. Nogle har benyttet
roernes broer til at bade fra, men ikke systematisk. Den gamle sauna var tændt
to gange om ugen, og en gang imellem gik en enkelt nøgenbader til og fra
saunaen. Det var ikke noget, man så meget til fra hans

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 6/15

ejendom. Det var en kuriositet. Han kan fuldt ud tilslutte sig den forklaring om
udbliksgener, som Sagsøger 1 har givet. Det er ikke rart at kigge ud, for-di man
føler, at man krænker de badende. Hans hjem er indrettet med udsyn over broen
fra mange af rummene. Selv om han bor på 1. sal, får han øjen-kontakt med de
badende. Han kan også høre, hvad der bliver sagt nede på badebroen.
Aktivitetsniveauet er meget højt og spreder sig over hele dagen. Han kan
bekræfte, at der er ca. 50 badninger i timen i spidsbelastningerne. På en god dag
kan der være op til 250 mennesker på broen. Der kommer hvin, når badning
påbegyndes. Han har mindreårige børn, men det generer ham ik-ke generelt, at
børnene ser, at man kan bade nøgen; men det skal være ud fra et aktivt tilvalg.
Som det er nu, har børnene ikke noget valg. Han føler ikke, at han kan være
privat på sin ejendom. Lysene på badehuset og broen lyser meget kraftigt ind i
hans stuer. Det er ubehageligt og fremstår som lysforure-ning. Men
nøgenbadningen er det værste. Han har det fint med havnens ud-vikling, selv
om det har givet mere aktivitet og mere støj. Udviklingsplanen har ikke været i
høring. Der er i hans øjne alternative muligheder for at place-re broen, således
at den ikke generer så meget. Der er ikke megen aktivitet blandt roerne om
vinteren. De nuværende broer skal under alle omstændighe-der omlægges, og så
kan man lige så godt løse dette problem i samme forbin-delse. Han mener, at
den aktivitet, der foregår fra broen, ikke er indgået i kommunens vurdering i
forbindelse med byggetilladelsens behandling. Han har ikke andre steder set
tilsvarende aktiviteter så tæt på boliger.

Vidne 1 har forklaret blandt andet, at han sidder i bestyrelsen for roklubben og
har med den almindelige klubudvikling at gøre. I 1995 påbe-gyndte kommunen
sit Palladium-projekt. Planen blev færdig i 2007 og god-kendt af
kommunalbestyrelsen. Roklubben har været med til at udføre pla-nen.
Udvidelsen af badehus og badebroen er en del af Palladium-planen. Han har
siddet i byggeudvalget vedrørende badstuen og broen. Roklubben har ønsket, at
der skulle være et rækværk på broen, men har ikke haft krav til ud-førelsen.
Roklubbens badebro er ikke højere end de øvrige badebroer i områ-det. På den
første tegning til kommunen var broen i samme højde som gulvet i saunaen.
Dette niveau blev sænket til det nuværende niveau. Når det ikke er lavere, er det
for at undgå overskylning ved højvande. Det er en helt normal højde for
badebroer. I forbindelse med byggeriets projektering var de i dialog med den
umiddelbare nabo, der var kommunen. Der var ikke dialog med an-dre
omboende.

Der har også tidligere været en saunabygning på ejendommen. Det har fore-gået
siden 1950'erne, men længere mod nord på grunden. Den tidligere sauna blev
benyttet af roklubbens medlemmer. I beskedent omfang blev den benyt-tet af
andre. Den gamle sauna lå i vejen for udviklingen af roklubbens øvrige
bygninger og var i øvrigt gammel og slidt. Der var også nøgenbadningsakti-
viteter i forbindelse med den gamle sauna. Badning foregik i et rustfrit stål-kar.
Enkelte badede fra bådebroerne, hvilket ikke var forsvarligt. Vidnet er med i det
udvalg, der har med badstuen at gøre. Vinterbadning foregår såle-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 7/15

des, at folk klæder om og bader, hvorefter man kan tage ophold i saunaen. Folk
går ud en, to eller tre gange og bader i havet i forbindelse med et besøg i
badstuen. Badning kan foregå i bruser eller i havet. Inde i badstuen skal man
være tildækket. Den tildækning bevarer man ud til badestigen for enden af
broen. De fleste vinterbadere foretrækker at bade uden noget på. Når man stiger
op fra havbadet tager man sit håndklæde om sig og går tilbage til bads-tuen. Der
er en kurv ude for enden af broen til opbevaring af håndklæder. Det er ikke
ureglementeret at bade uden tøj.

Åbningstiderne er fastlagt i reglement. Vinterbadesæsonen varer fra den sid-ste
søndag i september til den sidste søndag i april. Der er åbent fra kl. 6 om
morgenen til kl. 22 om aftenen. Der er elektroniske låse på dørene ind til om-
klædningsrummet. Det er således kun medlemmer, der har adgang. Systemet
muliggør monitorering af badning. Han har til brug for dagens forklaring af-læst
låseloggen fra 1. januar til 16. januar 2014. Der har i gennemsnit været 56
besøgende pr. dag. Der kan godt være to, der går ind på én gang. Derfor kan
tallet reelt godt være lidt højere. Der er flest besøgende om morgenen mellem
kl. 7 og kl. 8, men det foregår i øvrigt utrolig jævnt hen over dagen. Halvdelen
af åbningstiden er i de mørke timer, og her falder halvdelen af ba-debesøgene.

I tilknytning til badstuen har klubben fået 400 medlemmer. Det var også en del
af projektets målsætning. Gentofte Kommune vil gerne have så meget id-ræt
som muligt, og det har klubben medvirket til at fremme. I modsætning til de
fleste andre roklubber i landet har Hellerup Roklub nu medlemsfremgang. Det
kan også bero på de nye fitness faciliteter. I forbindelse med opførelsen af
opførelse af badstuen har man mulighed for at blive medlem af roklubben for så
vidt angår vinterbaderaktiviteten. Et fuldt medlemskab koster 2.300 kr. om året.
Et badstuemedlemsskab koster 1/3 af et normalmedlemsskab. Dette var nyt i
roklubben.

Vidnet har deltaget i forligsforhandlingerne med ejeren af Adresse 2. Det var et
ønske fra den ejendom, at badstuen skulle flyttes. Alle bygninger kan flyttes,
men badehuset er ikke mere flytbar end andre bygninger. Det vil ikke kunne
lade sig gøre at drive roklubben, hvis huset placereret andet sted på grunden.
Det vil være i vejen for bådaktiviteterne. Der var flere forskellige forslag til
flytning eller ændring af badebroen, men disse løsninger tog ikke hensyn til ro-
aktiviteterne. Der skal være plads til at kunne vende båden, hvis man misser
tillægningen. Belysningen på badstuen er af samme type som i re-sten af
havnen. Klubben har ikke noget imod at ændre disse til nedadlysende lamper.
Klubben har heller ikke noget imod at lave afskærmning på badebro-ens
sydside. Endelig kan klubben gå med til at forhøje hegnet i skel ud for badstuen.
Omkostninger ved forligsmæssige arbejder må ske for naboens regning, og det
skal foregå lovligt. Klubben kan kun sige ja på egne vegne, men man må
naturligvis høre, hvad andre naboer måtte mene.

Han forstår ikke, at folk har problemer med nøgenbadningsaktiviteten. De
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 8/15

har et ønske om et godt forhold til naboerne. Roklubben anerkender, at no-gen
kan have et andet syn på nøgenbadning, end han selv har. Han mener, at det er
urimeligt at forlange badebukser i forbindelse med vinterbadning, da det er
ubehageligt, og da traditionen tilsiger vinterbadning uden tøj.

Da badstuen blev bygget, blev der lavet en ståldør, der muliggjorde adgang til
broen i den del af året, hvor badstuen er lukket. Havnen er generelt tilgæn-gelig
for alle mennesker, men ståldøren er lukket af i vinterbadesæsonen for at hindre
adgang til badstuen for andre end medlemmer. Når badebroen kan benyttes af
alle i sommerhalvåret, beror det på, at bygningen er placeret på kommunal
grund. Klubben lægger stor vægt på åbenhed over for lokalsam-fundet. Der er
ca. 300 aktive medlemmer og 400 vinterbademedlemmer. Tid-ligere var der
omkring 200 aktive medlemmer. Projektet havde til formål at give klubben
fremgang, og det er lykkedes. I hans øjne vil det være absurd, at badebroen ikke
skulle kunne bruges om sommeren. Det ville være den eneste af de seks i
området, der ikke kunne benyttes. Reglen om fotografe-ring fra badebroen har
til hensigt at tilgodese almindelige hensyn til blufær-dighed. Roklubben kan
ikke blande sig i, om der tages billeder fra naboejen-dommene. Hvis man
smider tøjet i forbindelse med badning, tager man natur-ligvis en risiko for, at
nogen sidder et eller andet sted med en telelinse. Det er der ikke noget at gøre
ved. Broen anvendes til tider til ophold. Det har ikke været hensigten, da broen
ikke er særlig bred.

Kommunen har afsat 1½ mio. kr. til omlægning af bådebroerne. Det er kom-
munens broer, der hører under fritidsforvaltningen. Skulle man flytte broerne,
ville det besværliggøre tingene for formentlig mere end 1.000 roere i 3 klub-ber.

Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han i 2003 var menigt bestyrel-sesmedlem
i Hellerup Roklub. Han blev formand for byggeudvalget og til sidst også for
selve roklubben. Projektet med badehuset havde til formål at gøre noget ved den
vigende tilgang og den stigende gennemsnitsalder i klub-ben. De ville derfor
etablere fitnessaktiviteter, kajakaktiviteter og en tidssva-rende og større badstue.
Palladium-planen kom til som resultat af de initiati-ver, som blev sat i værk i
2003. Kommunen ville ved anvendelse af NESA-midlerne give foreningslivet et
løft. Roklubbens del af planen var en ny båd-hal med fitness på 1. sal samt
etablering af badstue med tilhørende badebro. Den gamle sauna måtte fjernes
for at gøre plads til den nye bådhal. Byggeud-valget har ikke tænkt på naboerne
i forbindelse med projektet. Der var en fuldstændigt skærmende beplantning på
projekteringstidspunktet. Der kom en øget tilgang af medlemmer allerede, da
man begyndte at tale om projektet. De gik fra 175 medlemmer til 300 aktive
medlemmer og 400 vinterbademed-lemmer. Der er i henhold til låseloggen i
gennemsnit 55, der dagligt låser sig ind. Det reelle tal er højere, fordi nogle
kommer to og to. Et skøn vil være, at der er ca. 65 daglige brugere. Badtuen er
åben fra 1. september til 30. april. Om sommeren er badstuen låst af. Til
gengæld er broen tilgængelig via me-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 9/15

tallågen. Klubben mener, at det er interessant for havneområdet, at alle er så
åbne for hinanden som muligt.

Vidnet har deltaget i forligsforhandlinger med naboen. Man kan ikke med den
gældende byggetilladelse flytte huset. Det ville også genere ro-aktivite-terne.
Roklubben er imod at flytte badebroen om på den anden side af bad-stuen, fordi
der er tre broer på den side, som benyttes af de tre forskellige klubber. Flytter
man den ene bro, påvirker det de tre næste broer. Man vil formentlig heller ikke
få tilladelse fra Kystdirektoratet til at flytte broen, da den vil komme ind i
besejlingsfarvand. Klubben er indstillet på at der etable-res hegn på sydsiden af
broen. Klubben er indstillet til at hegnet nede ved badstuen kommer op i en
højde på 220 cm og op i 190 cm langs resten af skellet. De vil dog være sikre
på, at andre naboer ikke måtte være generet af denne løsning. Oprindelig var
holdningen, at kystdirektoratet var imod alt an-det end et gelænder. Det
lykkedes at få sat nogle brædder på, fordi der var tale om, at nogen af de
badende kunne føle sig generet af roere. Man har ik-ke tænkt tanken i forhold til
naboerne mod syd.

Vidne 3 har forklaret, at han har bistået roklubben som arkitekt. Han har
udarbejdet Palladiumkomplekset. Kommunen ønskede at koordinere arbejdet
med istandsættelse af området. Kommunen ville gerne tilgodese klu-bønsker.
Det lå som et forslag, at der skulle etableres en badstue og en ba-debro.
Palladiumkomplekset er ikke i sin helhed ført ud i livet, men dele af projektet er
gennemført. Roklubben ønskede en større bådehal med fitnes-scenter på 1. sal,
og en badstue med tilhørende badebro. Der er ikke fastsat kote på gulv og bro i
det godkendte projekt. På tegningen kan man måle sig til, at der er ca. ½ m fra
gulv til terræn. På stedet er der ved indgangen 43 cm og ved udgangen er det 54
cm. Gulvet er derfor præcis i overensstemmelse med tegningen. Badebroen er
trukket 40 cm ned i forhold til tegningen. Re-posen er i samme højde som
badstuebygningen og dermed i overensstemmel-se med tegningen.
Udendørsbelysningen er ikke normalt omhandlet af en by-getilladelse. Der er
valgt den samme belysning som er på havnens øvrige byg-ninger. Det er en
afskærmet lampe, der lyser nedad. Til forskel for al anden belysning på havnen,
bliver bygningens belysning slukket uden for åbningstid. Lamperne på broen
sidder i 70-80 cm højde. På bygningen sidder de i 110 cm højde. Det ville kræve
en byggetilladelse at ændre på de nuværende pla-ceringer. En flytning af
badebroen vil kræve en godkendelse fra Kystdirekto-ratet, da den i givet fald vil
komme ind på direktoratets område. Som man kan se på fotos fremlagt i sagen
var der et tæt plantebælte ind mod naboen på ibrugtagningstidspunktet af
badstuen. Badehuset er produceret i Holbæk. Under huset er der
pælefundament, og der er kloaktilslutning til bygningen. Ved projekteringen er
bygningen lagt i samme retning som Palladiumkomp-leksets øvrige bygninger.
Man kunne have valgt at lægge bygningen parallelt med skellet. Valget
medfører, at broen bevæger sig væk fra skellet. Det er et hensyn til naboerne.
Han er som arkitekt meget glad for byggeriet. Det er vellykket. Der er heller
ikke lavet vinduer ind mod naboen. Afskærmningen

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 10/15

på broens nordside havde primært til formål at skærme mod nordenvinden. Der
er ikke afskærmning mod syd, da der ikke kommer så meget kold vind fra den
retning. Kommunen er i øvrigt ikke meget for afskærmning. Kommu-nen eller
Kystdirektoratet er modtander af, at badebroer beklædes med bræd-der, da det
afskærer kigget op og ned ad kysten. Broen er derfor mere af-skærmet end
normalt for området. Han har ikke principielt noget imod at be-klæde broen
med brædder på sydsiden. Vidnet har ikke haft kontakt med na-boer i processen.
Det lys, der er opsat på broen, er ikke drøftet med kommu-nen.

Vidne 4 har forklaret blandt andet, at han er leder af bygningsmyndig-heden i
Gentofte Kommune. Han er uddannet arkitekt. Der er foretaget be-sigtigelse i
forbindelse med ibrugtagningstilladelse. der var ingen forhold, der afveg fra
byggetilladelsen. Der er opført i overensstemmelse med ansøgning og tilladelse
for så vidt angår badstue og badebro.

Det er normalt, at der etableres lys på en bygning. En repræsentant fra afde-
lingen har besigtiget bygningen i belyst tilstand. Det gav ikke anledning til
bemærkninger. Man kan efter byggelovens § 6 gribe ind over for lys, der er til
gene for omgivelserne. Det er noget, som myndigheden skal vurdere konkret.
Byggemyndigheden reagerer på klager herom. Det er der eksempler på. En
sådan vurdering er foretaget i denne sag. Der er tale om belysning i begrænset
omfang. Vurdering af belysning er ikke sket ved besigtigelse af ly-set fra
ejendommen beliggende på Adresse 2. De har imidlertid vurde-ret, at
belysningen ligger meget langt fra det, som de vil gribe ind over for som
bygningsmyndighed. Han ved ikke, om der er lys på andre badebroer i
kommunen. Han kan ikke afvise det. Ved vurdering af lysgener bør man, hvis
man er i tvivl, foretage besigtigelse fra den klagende ejendom. I den forelig-
gende sag har de ikke været i tvivl om., at omfanget af lys lå langt fra det, der
kan være til gene.

Det kræver byggetilladelse at etablere badebroer. Han kan ikke bekræfte, at
badeboer normalt skal placeres midt på den ansøgende ejendom. Han er ikke
bekendt med, om der ligger retningslinjer for det. I den konkret sag har der ikke
været betænkeligheder over for placeringen. Der er ikke strid med byg-gelov
eller bygningsreglement. Man har vurderet indbliksgener, lys- og skyg-gegener
og lignende. Det var kommunen alene, der var myndighed i relation til bro og
badstue. Hvis broen skal flyttes om på den anden side af badstuen, kan den
kommen ind over Kystdirektoratets linje. Han ved det ikke konkret. Man må
spørge direktoratet.

Vidnet har bekræftet, at man fra broen kan se ind i haven på Adresse 2. Det har
de ikke som myndighed vurderet som et væsentligt forhold. Der er tale om et
fuldt udbygget område, hvor man må leve med visse indbliksgener. Han ken-der
ikke til placering af øvrige broer i kommunen. Man har ved projektet la-vet en
helhedsvurdering, så der er taget hensyn til områdets karakter.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 11/15

Parternes synspunkter
Sagsøger A/S har til støtte for sine påstande procederet i overensstemmelse med
følgende anbringender, der fremgår af påstandsdokument af 6. januar 2014:

I forhold til den over for Gentofte Kommune nedlagte påstand gøres det gæl-dende,
at for så vidt angår den udstedte byggetilladelse, kan det konstateres, at
opsætningen af lys ikke fremgår af byggeandragendet og derfor må anses for
værende i strid med byggetilladelsen. Det kan tillige konstateres, at reposen, der er
udført ved indgangen til badehuset i starten af badebroen, er placeret endnu højere
over terræn end selve badehuset og badebroen. Dette fremgår ikke teg-ningerne til
byggetilladelsen og er således i strid med byggetilladelsen. Disse forhold er således
ulovlige, og det gøres gældende, at de skal lovliggøres ved at disse dele nedtages
under alle omstændigheder. Det kan følgelig konstateres, at gulvet i badehuset ved
indgangen, der er placeret på højde med reposen, tillige er placeret for højt i forhold
til byggetilladelsen, hvilket tillige ikke fremgår af tegningerne til byggetilladelsen
og er således i strid med byggetilladelsen. Dette forhold er endvidere ulovligt, og
det gøres gældende, at forholdet skal lovliggø-res ved omgørelse. Endvidere gøres
det gældende at dette forhold medfører, at selve badehuset er opført for højt i
forhold til byggetilladelsen, og derfor skal nedrives eller omplaceres. Herudover
medfører dette forhold, at de ind- og ud-bliksgener der er for ejendommen Adresse
2, 2900 Hellerup bliver for-værret, men tillige at dette medfører at kystlinjen
skæmmes yderligere.

I forhold til den over for Hellerup Roklub nedlagte principale påstand gøres det
gældende, at der er væsentlige ind- og udbliksgener for sagsøger, hvilket der ik-ke
ved udstedelsen af byggetilladelsen af 5. maj 2011 er taget højde for, og at disse
væsentlige ind- og udbliksgener for sagsøger ligger ud over den naboretli-ge
tålegrænse, hvorfor byggeriet skal bortfjernes. Badehusets anvendelse til nø-
genbadning er blufærdighedskrænkende for sagsøger og de som måtte opholde sig
på sagsøgers ejendom, og badehuset skal allerede at denne grund bortfjer-nes.

Til støtte for den subsidiære påstand gøres det gældende, at badehuset og ba-
debroen på Adresse 1, Hellerup, skal placeres på en anden måde, hvor-ved det ikke
medfører ind- og udbliksgener for sagsøger og ikke skæmmer kyst-linjen. Disse
ind- og udbliksgener kan blandt andet mindskes ved en ændring af badehusets
placering på ejendommen, og/eller ved en ændring af badebroens placering til midt
på ejendommen Adresse 1, 2900 Hellerup, således at der er lige lang afstand fra
badebroen til ejendommens naboejendomme, herun-der sagsøgers ejendom.

Til støtte for den mere subsidiære påstand gøres det gældende, at den anven-delse
og aktivitet der udgår fra bygningen og badebroen, og som indebærer ad-gang for
offentligheden, som minimum må begrænses til at alle badende skal være
forpligtede til at bære badetøj, således at der ikke er risiko for blufærdig-
hedskrænkelse af ejere, brugere mv. at Adresse 2, 2900 Hellerup, og at det alene er
medlemmer af Hellerup Roklubs Vinterbad må benytte badehuset

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 12/15

og badebroen i badesæsonen, fra første søndag i september til sidste søndag i april i
tidsrummet 9:00 - 15:00, sådan som det er gældende efter de nuværende regler.
Opsætningen at lys fremgår ikke af byggeandragendet og er derfor i strid med
byggetilladelsen og i strid med den naboretlige tålegrænse, da det giver ge-ner på
sagsøgers ejendom, at reposen der er udført ved indgangen til badehuset i starten af
badebroen, er placeret endnu højere over terræn end selve badehuset og badebroen,
hvilket ikke fremgår ikke tegningerne til byggetilladelsen og er således i strid med
byggetilladelsen. Disse forhold er derfor ulovlige, og det gø-res gældende, at de
skal lovliggøres, og at gulvet i badehuset ved indgangen, der er placeret på højde
med reposen, tillige er placeret for højt i forhold til bygge-tilladelsen, hvilket tillige
ikke fremgår af tegningerne til byggetilladelsen og så-ledes er i strid med
byggetilladelsen. Dette forhold medfører, at selve badehuset er opført for højt i
forhold til byggetilladelsen og derfor skal nedrives eller om-placeres. Bilag B2 er
ikke en opmåling, der dokumenterer overholdelse at byg-getilladelsen. Gentofte
Kommune har ikke har ført tilsyn/kontrolleret byggeriet i forbindelse med
udstedelse at byggetilladelse. Sagens bilag C2 er uden relevans for sagen og dens
afgørelse, idet det er retten, der konkret afgør om sagsøgeren skal tale de forhold
som sagsøgeren udsættes for ud fra en naboretlig norm og vurdering.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har til støtte for deres påstande procederet i
overensstemmelse med følgende anbringender, der fremgår af
påstandsdokument af 6. januar 2014:

Der er til placeringen og anvendelsen af badehuset og badebroen knyttet væ-
sentlige indbliks- og udbliksgener. Der foreligger en generel væsentlig, særlig
væsentlig og speciel væsentlig ulempe forbundet med placeringen og benyttel-sen.
Placeringen og benyttelsen er ikke et naturligt led i samfundsudviklingen, idet
faciliteterne er benyttet fra en placering andetsteds på grunden tidligere. Der er til
placeringen knyttet en væsentlig forringelse af havudsigt fra sagsøgtes ejendom.
Benyttelsen af badehuset og badebroen må betragtes som en integreret enhed.
Ejendommen er afskåret fra at kunne anvendes til erhvervsformål. An-vendelsen er
ikke i overensstemmelse med byggetilladelsens forudsætninger, idet badehuset og
badebroen er åbent for offentligheden. Placeringen og anven-delsen overskrider
dermed den naboretlige tålegrænse, herunder er krænkende for børn. Badehuset og
badebroen skal nedrives, subsidiært omplaceres, således at sagsøgte opfylder
BR1O, pkt. 2.1, stk. 1, pkt. 2.3, stk. 1 og pkt. 23.1, stk. 1, samt Byggelovens § 8 og
9. Badehuset er en mobil enhed, hvilket er dokumen-teret via fremlagte fotobilag.
Hellerup Roklubs anbringende om, at badehuset ikke kan flyttes, er i øvrigt
udokumenteret. Udgifterne til omplacering er udoku-menteret, idet sagsøgte alene
har afgivet oplysninger om opførelsesudgiften. Man kan ikke påberåbe sig
værdispildsbetragtninger.

Sagsøgte, Gentofte Kommune, har til støtte for sin påstand procederet i
overensstemmelse med følgende anbringender, der fremgår af påstandsdoku-
ment af 6. januar 2014:

Det gøres gældende, at de forhold, der er indeholdt i sagsøgers påstand, ikke

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 13/15

strider mod den relevante lovgivning, naboretlige regler eller bygningsreglemen-tet.
De nævnte forhold - repos, lys og gulvhøjde - er heller ikke opført eller ud-ført i
strid med den meddelte byggetilladelse. Det gøres endvidere gældende, at Gentofte
Kommune under alle omstændigheder ikke kan meddele påbud vedrø-rende de
forhold, der er indeholdt i sagsøgers påstande, på grundlag at en even-tuel
overskridelse af en naboretlig tålegrænse. Naboretten er et mellemværende mellem
naboerne og er Gentofte Kommune uvedkommende. Endelig gøres det gældende, at
Gentofte Kommune under alle omstændigheder i en eventuel lov-
liggørelsessituation vil være frit stillet i relation til valg af lovliggørelsesmåde.

Sagsøgte, Hellerup Roklub, har til støtte for sin påstand procederet i overens-stemmelse
med følgende anbringender, der fremgår af påstandsdokument af 3. januar 2014:

Den i sagen omhandlede ejendom, Matrikel nr., er ejet af Gentofte Kommune.
Denne er vederlagsfrit stillet til rådighed for Hellerup Roklub siden 1. april 1931.
De på ejendommen værende bygninger inklusive badebro tilhører Hellerup Roklub.
Hellerup Roklubs bådehal, badstue og badebro er opført i medfør af en af Gentofte
Kommune meddelt byggetilladelse af 4. juli 2012. Byggeriet er afsluttet og
færdigmeldt i maj 2012. Der er meddelt ibrugtagnings-tilladelse af 29. april 2013.
Sagsøgernes klager over byggeriets lovlighed, her-under den meddelte
byggetilladelse er afviste af henholdsvis Gentofte Kommu-ne, Statsforvaltningen
Hovedstaden og senest ved den af Lyngby Ret afsagte u-påankede deldom af 29.
oktober 2013, hvorfor der er tale om et lovligt byggeri, således at sagsøgerne ikke
på dette grundlag kan kræve bygningerne nedrevet, flyttet til andre positioner på
ejendommen eller andre ændringer af byggeriets udseende og faciliteter.
Sagsøgernes enkeltindsigelser mod det eksisterende byg-geri er ikke er forenelig
med den samlede helhedsplan, hvor alle interesser er til-godeset i forhold til
brugerne af Hellerup Havn, naboklubberne i Palladium-komplekset,
naboejendommen, roklubbens medlemmer, særligt med henblik på udøvelse af
rosport på Øresund. Vinterbadning er en nøje fastlagt aktivitet ale-ne for
medlemmer af Hellerup Roklub. Der er ikke tale om nøgenbadning, som
udenforstående kan tage anstød af. Der har på ejendommen til stadighed været en
anvendt saunabygning, som blev nedrevet ved byggeriets opstart. Badehusets
placering var den eneste mulige på ejendommen efter nyopførelse af en udvidet
bådehal. Denne placering overskrider ikke nogen naboretlig tålegrænse. Det
fremstår som en arkitektonisk helstøbt løsning i smuk samklang med roklub-bens
øvrige bygninger og Palladiumkomplekset. Badehuset overholder alle mål, som
angivet i byggetilladelsen. Badehuset er ikke mobilt eller på anden måde flytbart,
men svarer til enhver anden træbygning. Badebroen kan ikke kan flyt-tes til anden
placering, da det ville umuliggøre besejlingsforholdene til eksiste-rende bådebro
med slæbesteder for havnens ro- og kajakklubber. Badebroen er alene belyst i
nødvendigt omfang i åbningstiden af hensyn til de badendes sik-kerhed i den mørke
og kolde årstid. Der er ikke indsyn til sagsøgerne fra bade-huset, da der ikke er
vinduer i bygningens sydside. Der eksisterer ikke en nabo-retlig tålegrænse for
badstuer og badebroer, som påstået af sagsøgerne, hvorfor denne ikke kan være
overskredet. Sagsøgerne har på deres side ikke et umiddel-bart indblik til
vinterbadende medlemmer. Sagsøgerne har ikke har lidt et er-statningsberettiget tab
ved opførelse af badstue, badebro m.v., hvilket er fast-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 14/15

slået ved afholdelse af syn- og skønsforretning i skønsrapport af 22. oktober 2013,
hvorfor det bestrides, at sagsøgte, Hellerup Roklub, er erstatningsansvar-lig overfor
sagsøgerne ved den lovlige udnyttelse af den meddelte byggetilla-delse. Sagsøgerne
må acceptere, at naboskab til en havn indebærer accept af en løbende udvikling af
havnen, dens faciliteter og aktiviteter.

Rettens begrundelse og afgørelse

Gentofte Kommune
Det i sagen omtvistede byggeri er opført i henhold til byggetilladelse af 4. juli
2011, jf. byggelovens § 16. Gentofte Kommune har ifølge vidnet Vidne 4
meddelt ibrugtagningstilladelse, jf. byggelovens § 16 A, til det færdig-gjorte
byggeri på baggrund af en besigtigelse. Bevisbyrden for det af Sagsøger A/S
anførte standpunkt, hvorefter dele af det omtvi-stede byggeri skulle være i strid
med den meddelte byggetilladelse, påhviler denne sagsøger. Retten finder, at
denne bevisbyrde ikke er løftet, hvorfor sagsøgte, Gentofte Kommunes
frifindelsespåstand allerede af den grund ta-ges til følge

Hellerup Roklub
Ved vurderingen af, om det omtvistede byggeri og den dertil knyttede aktivi-tet
overskrider en naboretlig tålegrænse, må der lægges vægt på områdets karakter.
Sagsøgernes ejendomme er beliggende i et beboelsesområde, der grænser op til
Hellerup Havn, som er udlagt og taget i anvendelse til offent-ligt formål,
herunder friluftsaktiviteter. Efter de afgivne forklaringer må det lægges til
grund, at der igennem årtier har fundet badeaktiviteter sted såvel ud for
beboelsesområdet som ud for det offentlige område, herunder i et be-skedent
omfang badning uden brug af beklædning. Den udvidelse af aktivite-ten, der er
sket i forbindelse med de bygningsmæssige ændringer, har som fastslået i det i
sagen indhentede syn og skøn ikke medført et værdifald på ejendommen
beliggende Adresse 3. Aktivitetsudvidelsen går efter ret-tens vurdering ikke
generelt ud over, hvad der kan forventes som et led i den almindelige
samfundsmæssige udvikling i havne, der er indrettet til fritidsfor-mål.

Den specielle mulighed, der er i kraft af broens illumination er skabt, for at bade
i døgnets mørke timer må på det foreliggende grundlag anses for at væ-re af ny
beskaffenhed. Retten finder, at Hellerup Roklub ved etableringen af denne nye
aktivitet, som i et væsentligt omfang har en negativ synsmæssig påvirkning i
forhold til beboelsesområdet mod syd, burde have indtænkt et nabohensyn.
Efter forklaringen afgivet af Vidne 2 har roklubben ikke overvejet et sådant
hensyn ved broens etablering. Efter rettens skøn kunne et behørigt og fornødent
nabohensyn være taget ved at montere badebroens rækværk og lamper på
badebroens sydvendte side i stedet for på nordsiden. Vidne 1 og Vidne 2 har
forklaret, at roklubben ik-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40



/

Side 15/15

ke har noget imod at rækværk etableres på sydsiden.

På den baggrund tages sagsøgernes påstande til følge som nedenfor bestemt.

Sagsomkostninger
Ved udmåling af sagsomkostninger har retten tillagt det vægt, at Gentofte
Kommune har vundet sagen og Hellerup Roklub i det væsentlige har vundet
sagerne. Der er videre lagt vægt på sagernes karakter og arbejdets omfang,
herunder antallet af naboejendomme. Sagerne har været hovedforhandlet over 2
dage. Der er endvidere lagt vægt på, at sagerne BS 248/2013 (herunder BS
807/2013) og BS 903/2013 har været behandlet sammen, jf. retsplejelovens §
254, stk. 1. Endelig er der lagt vægt på, at Gentofte Kom-mune i sag BS
903/2013 har fået tilkendt sagsomkostninger med 50.000 kr.
ved Østre Landsrets kendelse af 25. november 2013.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte, Gentofte Kommune, frifindes.

Sagsøgte, Hellerup Roklub, tilpligtes inden 6 måneder at flytte rækværk og
lamper på badebroen på Matrikel nr., Adresse 1, 2900 Hellerup til badebroens
sydside.

I øvrigt frifindes sagsøgte, Hellerup Roklub.

Sagsøger A/S, skal i sag BS 248/2013 inden 14 dage betale sagsomkostninger
til sagsøgte, Gentofte Kommune, med 100.000 kr.

Sagsøger A/S, skal i sag BS 807/2013 inden 14 dage betale sagsomkostninger
til sagsøgte, Hellerup Roklub med 50.000 kr.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 skal i sag BS 903/2013 in solidum betale
sagsomkostninger til sagsøgte, Hellerup Roklub med 100.000 kr.

Dommer

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40