Sagen vedrører spørgsmålet, hvorvidt de sagsøgte berettiget har kunnet ophæve købsaftaler vedrørende ejendomme i et boligprojekt
Ret: Retten i Helsingør (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;
Køb;

/

Retten i Helsingør - retsafdelingen

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 21. marts 2011 i sag nr. BS 1-1312/2009:

Sagsøger A/S u/konkurs Adresse 1
8200 Århus N
mod
Sagsøgte 1
Adresse 2
By 1
og
Sagsøgte 2
Adresse 2
By 1
og
Sagsøgte 3
c/o Person 1
Adresse 3
2100 København Ø
og
Sagsøgte 4
Adresse 4
By 2
og
Sagsøgte 5
Adresse 4
By 2
og
Sagsøgte 6
c/o Person 2
Adresse 5
København
og
Sagsøgte 7
Adresse 6
By 1
og
Sagsøgte 8
Adresse 6
By 1

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen vedrører spørgsmålet, hvorvidt de sagsøgte berettiget har kunnet op-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54



/

Side 2/14

hæve købsaftaler vedrørende ejendomme i Boligprojekt.

Sagsøger A/S under konkurs, har nedlagt følgende påstande:

Principalt:
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, tilpligtes at betale kr. 705.625,13 til sagsøgte med
tillæg af sædvanlig procesrente fra den 26. juni 2009 til betaling sker, eller et
af retten fastsat mindre beløb.

Sagsøgte 3 tilpligtes at betale kr. 832.900,00 til sagsøgte med tillæg af
sædvanlig procesrente fra den 26. juni 2009 til betaling sker, eller et af retten
fastsat mindre beløb.

Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5, tilpligtes at betale kr.
1.568.418,79 til sagsøgte med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 26. juni
2009 til betaling sker, eller et af retten fastsat mindre beløb.

Sagsøgte 6 tilpligtes at betale kr. 1.544.147,25 til sagsøgte med tillæg af
sædvanlig procesrente fra den 26. juni 2009 til betaling sker, eller et af retten
fastsat mindre beløb.

Sagsøgte 7 og Sagsøgte 8, tilpligtes at betale kr.
1.332.399,61 til sagsøgte med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 26. juni
2009 til betaling sker, eller et af retten fastsat mindre beløb.

Over for sagsøgtes principalt og subsidiært nedlagte påstande nedlægges
følgende påstande:

Principalt: Frifindelse.

De sagsøgte har nedlagt følgende påstande:

Principalt: Frifindelse.

Subsidiært: Frifindelse mod betaling af et mindre beløb til sagsøger efter
rettens skøn.

Selvstændige påstande:

Påstand I.

Sagsøger tilpligtes at frigive – alternativt at anerkende at frigive den af de
sagsøgte i sagsøgers pengeinstitut deponerede kontante købesum til de
sagsøgte således:

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54



/

Side 3/14

1. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
2. Sagsøgte 3 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
3. Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
4. Sagsøgte 6 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
6. Sagsøgte 8 og Sagsøgte 7 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.

Påstand II.

Sagsøger dømmes til at tilbagebetale til de sagsøgte de af de sagsøgte
deponerede handelsomkostninger således:

1. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 kr. 13.300,00
2. Sagsøgte 3 kr. 13.800,00
3. Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5 kr. 15.900,00
4. Sagsøgte 6 kr. 16.200,00
6. Sagsøgte 8 og Sagsøgte 7 kr. 16.200,00

Rentepåstand:

Ovennævnte beløb forrentes med den til enhver tid værende procesrente fra
tidspunktet fra fremlæggelse af svarskriftet og indtil betaling sker.

Sagsøgers påstande er opgjort således:

Adresse 7, By 1 - Købesum inkl. tilkøb i alt kr. 3.005.652,13 fratrukket
markedsværdien kr. 2.300.000,00 (skønserklæringen) i alt kr. 705.625,13.

Adresse 8, By 1 - Købesum inkl. tilkøb i alt kr. kr. 3.177.013,43 fratrukket
markedsværdien kr. 2.300.000,00 i (skønserklæringen) i alt kr. 832.900,00

Adresse 9, By 1 - Købesum inkl. tilkøb i alt kr. 3.968.418,79 fratrukket
salgsprisen pr. 7. maj 2010 kr. 2.400.000,00 i alt kr.
1.568.418,79

Adresse 10, By 1 - Købesum inkl. tilkøb i alt kr. 3.944.147,25 fratrukket
markedsværdien kr. 2.400.000,00 i (skønserklæringen) i alt kr. 1.544.147,25

Adresse 11, By 1 - Købesum inkl. tilkøb i alt kr. 3.432.399,61 fratrukket
salgsprisen pr. 27. januar 2011 kr. 2.100.000,00 i alt kr.
1.332.399,61

Oplysningerne i sagen
Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54



/

Side 4/14

lovens § 218 a, stk. 2.

Der er efter sagens anlæg indgået forlig mellem sagsøger og Sagsøgte 9.

Sagsøger A/S udbød i 2007 Boligprojekt. Projektet omfattede 34 seniorvillaer,
betegnet som arkitekttegnede kvalitetsboliger samt fælleshus med to
gæsteværelser, grønne fælleshaver med to petanque-baner samt rislende
vandløb.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 underskrev den 23. maj 2007 købstilbud om køb af
bolig Adresse 7 for 2.995.000 kr. til overtagelse anslået den 1. januar 2009.
Sagsøgte 3 underskrev den 30. maj 2007 købstilbud om køb af bolig Adresse 8
for 3.095.000 kr. til overtagelse anlået den 1. januar 2009. Sagsøgte 4 og
Sagsøgte 5 underskrev den 31. maj 2007 købstilbud om køb af bolig Adresse 9
for 3.850.000 kr. til overtagelse anslået den 1. januar 2009. Sagsøgte 6
underskrev den 15. juni 2007 købstilbud om køb af bolig Adresse 10 for
3.250.000 kr. til overtagelse anslået den 1. oktober 2008. Sagsøgte 7 og
Sagsøgte 8 underskrev den 16. maj 2007 købstilbud om køb af bolig Adresse
11 for 3.250.000 kr. til overtagelse anslået den 1. oktober 2008. Sagsøger
underskrev Sagsøgte 1 og sagsøgte 2s, Sagsøgte 3's og Sagsøgte 4 og sagsøgte
5s købstilbud den 20. december 2007 og underskrev Sagsøgte 6's og Sagsøgte
7 og sagsøgte 8s købstilbud den 12. december 2007. De sagsøgte har
underskrevet betingede skøder i april 2009, dog er Sagsøgte 6's betingede
skøde underskrevet den 30. juli 2008 og Sagsøgte 7 og sagsøgte 8s betingede
skøde underskrevet den 8. august 2008. I de betingede skøder er
overtagelsesdatoerne for Sagsøgte 1 og sagsøgte 2 ændret til 1. juli 2009, for
Sagsøgte 3 til 1. juli 2009, for Sagsøgte 4 og sagsøgte 5 til 1. juli 2009, for
Sagsøgte 6 til 1. juli 2009 og for Sagsøgte 7 og sagsøgte 8 til 1. juni 2009
Samtlige købstilbud havde i pkt. 6.5 følgende bestemmelse: ”Den deponerede
restkøbesummen frigives til Sagsøger A/S' disposition når der foreligger
endeligt skøde tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Forinden
frigivelse kan finde sted, skal Sagsøger A/S endvidere godtgøre, at der er
deponeret tilstrækkelige midler til, at det samlede byggeri kan færdiggøres. I
stedet for deponering kan Sagsøger A/S vælge at stille uigenkaldelig
bankgaranti. Såfremt der ikke kan opnås enighed om størrelsen af
deponeringen/bankgarantien, fastsættes størrelsen endeligt af en af
Voldgiftsnævnet for Bygge og Anlæg udpeget sagkyndig” .
I købstilbuddet var tillige blandt andet anført, at det samlede byggeri og den
enkelte bolig opføres og overdrages i overensstemmelse med det af Sagsøger
A/S udarbejdede udbudsmateriale samt at Sagsøger A/S var forpligtet til med
3 måneders varsel skriftligt at meddele tidspunktet, hvor ejendommen var klar
til indflytning. Indflytningsdagen kunne af Sagsøger A/S forlanges udskudt
som følge af forsinkelse på grund af vejr og andre uforudsete begivenheder.
Det var endvidere aftalt, at det var Sagsøger A/S' advokat, der skulle
udfærdige

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54



/

Side 5/14

skøde og berigtige handlen.

De betingede skøder indeholdt alle som pkt. 4.6 en bestemmelse svarende til

købstilbuddet pkt. 6.5. De betingede skøder var betinget af købesummens

betaling og betaling for eventuelt tilkøb.

Den 4. maj 2009 anmeldte sagsøger betalingsstandsning. Ved

betalingsstandsningens indtræden var 11 ud af 34 huse solgt, heraf var 4 huse

færdigopført og afleveret, 1 udstillingshus opført, de sagsøgtes huse var under

opførelse, og yderligere et antal huse var under opførelse.

Fællesarealer var ikke færdiggjort, og det projekterede fælleshus var ikke

påbegyndt.

Tilsynet afholdt den 19. maj 2009 et informationsmøde for de sagsøgte og de

yderligere 5 købere af boliger i Boligprojekt. De sagsøgtes advokater var til

stede på mødet. Tilsynet meddelte på mødet, at købsaftalens pkt. 6.5 ikke ville

blive opfyldt.

Ved brev af 20. maj 2009 hævede Sagsøgte 7 og Sagsøgte 8 købet under

henvisning til det på mødet den 19. maj 2009 oplyste, idet der henvistes til, at

tilsynet ikke ville opfylde pkt. 6.5, at det var usikkert, om projektet ville kunne

gennemføres, og idet der forelå anteciperet misligholdelse.

Tilsynet protesterede mod ophævelsen.

Ved brev af 2. juni 2009 fremsatte tilsynet tilbud om færdiggørelse af de 10

solgte huse på vilkår blandt andet, at pkt. 6.5 skulle udgå og erstattes af en

bestemmelse om, at den deponerede købesum skulle frigives, når der forelå

endeligt skøde tinglyst uden retsanmærkninger, men inden frigivelse skulle

Sagsøger A/S deponere 2,5 mio. kr. til sikkerhed for færdiggørelse af det

planlagte fælleshus samt yderligere 7,5 mio. kr. til sikkerhed for færdiggørelse

af de 24 huse, der endnu ikke var solgt. Sagsøger A/S ville endvidere opføre

de aftalte fællesarealer, dog med visse begrænsninger, herunder skulle de

projekterede kilder udgå indtil videre. Der var endvidere foreslået en tidsplan,

der ville indebære, at de sagsøgte ville kunne overtage deres ejendomme i juli

til august 2009.



/

I brev af 3. juni 2009 meddelte de 10 købere, at de accepterede Sagsøger A/S'

tilbud med en række tilføjelser med hensyn til sikkerhedsstillelse og

færdiggørelse. Tilsynet besvarede dette med bemærkning om, at der ikke

kunne godkendes en samlet sikkerhedsstillelse, der oversteg 10 mio. kr. I brev

af 9. juni 2009 ophævede de øvrige sagsøgte deres køb af huse.

Forhandlingerne om en løsning fortsatte imidlertid til den 26. juni 2009, hvor

de sagsøgte meddelte, at ophævelsen fastholdtes, idet de kunne konstatere, at

Sagsøger A/S under betalingsstandsning hverken kunne eller ville stille den i

pkt. 6.5 anførte garanti som sikkerhed for, at det samlede byggeri kunne

færdiggøres.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54



/

Side 6/14

Sagsøger indgav den 29. juni 2009 stævning mod de sagsøgte.

Der har under sagen været afholdt syn og skøn ved statsaut.
ejendomsmægler, valuar Skønsmand, der har afgivet skønserklæring den 22.
marts 2010 og supplerende erklæringer af 8. april 2010 og 15. maj 2010.
Skønsmanden har angivet markedsværdien for de omhandlede ejendomme
således:
Adresse 7. kr. 2.300.000
Adresse 8. kr. 2.300.000
Adresse 9. kr. 2.600.000
Adresse 10. kr. 2.400.000
Adresse 12. kr. 2700.000
Adresse 11. kr. 2.400.000
Skønsmanden har endvidere anført, at det skønnes, at markedsværdierne for de
6 huse ville have været højere, hvis fælleshuset var opført, fælleshave, rislende
vandløb og petanqebaner var etablerede og asfaltveje var færdigetablerede,
mens det skønnes at have mindre negativ betydning for markedsværdierne, at
alle 34 huse ikke er opført. Den beløbsmæssige betydning vedrørende
fælleshus og arealer er skønnet til 100.000 kr. fordelt med fælleshus 50.000
kr., fælleshave, rislende vandløb samt petanqebane 25.000 kr. og asfaltveje
25.000 kr.
Adresse 9 er ved købsaftale af 4. maj 2010 solgt for 2.400.000 kr. til
overtagelse pr. 1. juli 2010. Adresse 11 er ved købsaftale af 27. januar 2011
solgt for 2.100.000 kr. til overtagelse pr. 15. februar 2011.
Der blev afsagt konkursdekret over det sagsøgende selskab den 10. maj 2010.
Det er ved hovedforhandlingen blevet oplyst, at der er bygget 17 huse,
fælleshuset og anlagt veje og fællesarealer uden kilder.
Forklaringer.

Der er afgivet forklaringer af Sagsøgte 1, Sagsøgte 6, Sagsøgte 7 samt advokat
Vidne.

Sagsøgte 1 har forklaret blandt andet, at hun er på efterløn. Hun og hen-des
mand bor i By 1, og de så reklamer for byggeriet. De var til åbent hus, hvor de
så materiale for byggeriet. Det hus, som de var interesserede i, var

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54



/

Side 7/14

allerede reserveret, men da reservationen på huset var væk 14 dage senere
besluttede de at reservere det. De faldt for projektet, fordi der var tale om et
50+ projekt, der lå tæt på indkøbsmuligheder og station. Husene var indret-tet
som egnet til ældre, blandt andet uden dørtrin, og de syntes godt om, at der
skulle være kilder og petanquebaner og ingen legepladser. De under-skrev
købstilbudet den 23. maj 2007. Hun mener, at det blev oplyst, at Sagsøger A/S
ikke ville begynde at bygge før 50 % af husene var solgt, og at dette var
baggrunden for, at Sagsøger A/S først underskrev købstilbudet i december
2007. Der blev sendt et nyhedsbrev i juli/august, hvoraf fremgik, at der nu var
solgt 50%, og at man forventede yderligere salg indenfor kort tid. Pkt. 6.5 i
købsaftalen var meget væsentlig for hende, fordi den betød, at det hele ville
blive bygget færdigt. Hun og hendes mand ville ikke have skrevet under, hvis
denne bestemmelse ikke havde været i købsaftalen. Hun er bekendt med, at
der blev holdt indvielse af fælleshuset i fredags. Hun er ikke klar over, hvor
mange af husene, der er blevet bygget. De ville ikke have købt, hvis de var
blevet orienteret om, at der kun blev bygget 17 huse. Omkostnin-gerne til
fællesområderne er de samme uanset, om der er 17 eller 34 huse. Hun deltog i
mødet den 19. maj 2009. Formålet med mødet var, at Sagsøger A/S ville give
et godt tilbud, men det var hendes opfattelse, at betalingsstands-ningsboets
advokat og den anden repræsentant for boet virkede truende. Købsaftalernes
pkt. 6.5 blev drøftet, og boets repræsentanter udtalte, at den-ne garanti hverken
kunne eller ville de stille. Hun og hendes mand valgte at hæve købet, fordi
boet ikke ville stille den aftalte garanti, ligesom det på det tidspunkt var
usikkert, om fælleshuset ville blive bygget. De havde købt et af de små huse
og skulle derfor bruge fælleshuset til arrangementer og til overnattende gæster,
idet fælleshuset var projekteret med ekstra værelser, der kunne benyttes til
gæsteværelser.

Sagsøgte 6 har forklaret blandt andet, at han arbejder som ma-nager i SAS.
Han så en annonce for byggeriet i avisen og besøgte et salgs-skur med
salgsmateriale. Han forelskede sig i hus Adresse 10. Det var imidlertid
reserveret, og det var det eneste, han ønskede. Efterfølgende var det ikke
længere reserveret, og han kontaktede Sagsøger A/S i april-maj 2007 med hen-
blik på at købe. Han fik at vide, at Sagsøger A/S først ville underskrive en
aftale, når der var sikkerhed for, at 50% af husene var solgt. Han valgte
projektet på grund af beliggenhed, omgivelser og indretning. Han elsker vand
og lag-de derfor vægt på de projekterede kilder. Købsaftalens pkt. 6.5 havde
betyd-ning for hans beslutning, idet den bestemmelse var hans garanti for, at
det hele blev færdigt, og at fejl og mangler ville blive udbedret. Der var aftalt
en overtagelse den 1. oktober 2008. Huset var ikke færdigt på det tidspunkt.
Der har været tale om 5-6 overtagelsesdatoer. Han ville ikke have købt hu-set,
hvis han var bekendt med, at der på nuværende tidspunkt kun ville være opført
17 boliger, da han ikke ønsker at bo på en byggeplads. Han har kon-stateret
adskillige mangler i huset. Der var ikke blevet etableret afløb. Han havde selv
skaffet nogle gulvklinker fra Italien, men gulvet skulle brækkes op, fordi
entreprenøren havde glemt at lave jordudledning. Han har endvide-re
konstateret, at der mangler en række teglsten på taget. Han deltog i mødet

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54



/

Side 8/14

den 19. maj 2009. Baggrunden for mødet var, at bobestyrer skulle oplyse, hvad
boet kunne tilbyde. Det var et skuffende møde. Det blev oplyst, at det ikke var
sikkert, at fælleshuset ville blive opført, og kilderne ville ikke blive lavet.
Boets repræsentant sagde, at boet hverken ville eller kunne stille ga-rantien i
henhold til pkt. 6.5. Han hævede handlen, fordi boet ikke kunne garantere for
at fejl og mangler blev udbedret. Han har familie i Jylland, og fælleshuset var
derfor også vigtigt for ham. Han havde valgt en beliggenhed, hvor kilden løb
lige forbi hans hus.

Sagsøgte 7 har forklaret blandt andet, at han er logistikchef. Han så annnon-
cer for byggeriet i en lokalavis og opsøgte den skurvogn, hvor man kunne se
prospektet. Der var sat sedler på ca. halvdelen af husene. Han og hans ægte-
fælle valgte at købe et hus på grund af prospektet. De var på udkig efter en
seniorbolig, og lagde vægt på, at det var et hus i et plan, beliggenheden tæt ved
indkøbsmuligheder og station samt fællesarealerne med fælleshus, pe-
tanquebaner og kilder. Han havde også indtryk af, at Sagsøger A/S havde et
godt navn. Han skrev under på købsaftalen den 16. maj 2007. Han fik at vide,
at Sagsøger A/S' forudsætning for at skrive under var, at de skulle sælge
tilstræk-keligt for at fortsætte byggeriet Pkt. 6.5 anså han for meget vigtig, idet
den betød, at Sagsøger A/S ville være interesseret i at gøre byggeriet færdigt.
Hvis byggeriet trak ud i flere år ville det indebære rod. De havde en frist på 8
da-ge til at lade deres advokat gennemgå købsaftalen, og hun påpegede, at ga-
rantien var vigtig. De skulle overtage huset den 1. oktober 2008, men da var
huset ikke færdigt. Det var heller ikke færdigt den 1. juni 2009, der var aftalt i
det betingede skøde. Der har været mange datoer på tale. I dag er der 17 huse
og fælleshus, men ingen kilder. De ville ikke have købt, hvis de havde
forudset, at der kunne ville være 17 huse opført i januar 2011. De deltog i
mødet den 19. maj 2009. Baggrunden for mødet var Sagsøger A/S' betalings-
standsning. Det kom bag på boets advokat, at der var den aftalte garanti i
købsaftalerne. Advokaten gjorde det helt klart, at boet ikke kunne stille sik-
kerhed for færdiggørelse af det samlede byggeri. Dette forhold, usikkerhed om
byggeri af fælleshus, manglende kilder, og usikkerhed om udbedring af
eventuelle fejl og mangler bevirkede, at sagsøgte hævede aftalen.

Advokat Vidne har forklaret blandt andet, at han i slutningen af 2008 blev
bedt om at bistå sin svoger og svigerinde, da de ville købe et hus i
Boligprojekt. Han var med til et møde i et byggeskur med ejendomsmægle-
ren. De skulle overtage huset den 19. juni 2008, og det var vigtigt, at overta-
gelsesdagen kunne overholdes, da de havde solgt deres hus i By 3, og idet
vidnets svoger er handikappet. De overtog huset nogenlunde til tiden. Advokat
repræsenterede konsortiet i berigtigelsesfasen. Vidnet ryk-kede Advokat for
forslag til garantistillelse, da udstykningen var appro-beret. Da det så ud til, at
der var opstået problemer for Sagsøger A/S bad vidnet advokat Bent Randeris
om at træde ind i sagen. Vidnet deltog i mødet den 19. maj 2009. Det blev
gjort helt klart, at sælger ikke ville stille garanti for færdiggørelse af projektet,
men ønskede at indgå forhandling med køberne. Det var vidnets opfattelse, at
garantien skulle være på ca. 50 mill. kr., hvis

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54



/

Side 9/14

den skulle dække opførelse af de resterende 24 huse, fælleshus og fællesare-
aler med veje. Vidnets svoger og svigerinde lagde vægt på, at projektet var et
samlet hele, hvor de var omgivet af ligesindede. De modtog en kompensa-tion
og har ikke hævet aftalen om køb.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i påstandsdokument af 7. februar 2011 gjort gældende, at

at den i købsaftalernes pkt. 6.5 – samt skødets pkt. 4, stk. 6 -
indeholdte bestemmelse alene har betydning for, hvorvidt sagsøger
kan forlange de deponerede købesummer frigivet, hvorfor manglende
sikkerhedsstillelse ikke kan begrunde ophævelse af købsaftalerne, idet
det herom nærmere bemærkes at de sagsøgtes interesser vil være fuldt
tilgodeset af, at købesummen ikke frigives,

at der ikke foreligger forsinkelse fra sagsøgers side. Til støtte herfor
gøres der gældende;

at samtlige ejendomme var færdigopførte og klar til indflytning i
henhold til de endelige overtagelsesdatoer, som Sagsøgte 1 og
sagsøgte 2, Sagsøgte 3, Sagsøgte 4 og sagsøgte 5, Sagsøgte 6 og
Sagsøgte 7 og sagsøgte 8 har accepteret ved underskrift af skøderne,
samt

at Sagsøgte 1 og sagsøgte 2, Sagsøgte 3, Sagsøgte 4 og sagsøgte 5,
Sagsøgte 6 og Sagsøgte 7 og sagsøgte 8 ved deres adfærd har
accepteret forsinkelsen i forhold til de anslåede overtagelsesdatoer i
købsaftalerne, hvilket bekræftes af, at sagsøgte efterfølgende har
tiltrådt de nye overtagelsesdatoer i skøderne.

at der ikke foreligger nogen form for misligholdelse som følge af at der
ikke var udsigt til at færdiggøre det samlede projekt. Til støtte herfor
gøres der gældende;

at købsaftalerne ikke indeholder nogen frister/tidsplan for det samlede
byggeri,

at købsaftale alene giver Sagsøgte 1 og sagsøgte 2, Sagsøgte 3, Sagsøgte
4 og sagsøgte 5, Sagsøgte 6 og Sagsøgte 7 og sagsøgte 8 ret til at
tilbageholde de deponerede købesummer indtil det samlede projekt
var færdigopført,

at sagsøger er uden skyld i det manglende salg, idet det manglende salg
alene skyldes den nuværende markedskonjuktur,

at det fremgår af skønserklæringen, jf. besvarelsen af spørgsmål A, at
det har mindre negativ betydning for værdiansættelsen af sagsøgtes
ejendomme, at alle 34 ejendomme ikke var opførte,



/

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54



/

Side 10/14

at det er sædvanligt i ejendomsmarkedet, at et byggeri først påbegyndes,
når der foreligger en endelig aftale med en køber af ejendommen,
samt

at sagsøger har opført i alt 17 ejendomme herunder fællesarealer og
fælleshus.

at der heller ikke i øvrigt foreligger nogen form for aktuel eller
anteciperet misligholdelse, der kan berettige de sagsøgte til at ophæve
de indgåede aftaler,

at de sagsøgtes ophævelser derfor er uberettigede og
ansvarspådragende, samt

at der ikke foreligger en mangel på Adresse 10 (Sagsøgte 6's ejendom)
ved den pågældende ejendom. Til støtte herfor gøres der gældende;

at underleverandøren i e-mailen af 5. oktober 2009, jf. bilag E, oplyser,
at der ikke foreligger en mangel,

at forholdet er uden relevans i nærværende sag, idet forholdet ikke var
en del af begrundelsen for sagsøgtes ophævelse af handlen den 9. juni
2009,

at sagsøgte har bevisbyrden for, at der er tale om mangel, og denne er
ikke løftet i nærværende sag, samt

at sagsøgtes anbringende er uspecificeret og udokumenteret og derfor
allerede af denne grund ikke kan tages til følge.

I det tilfælde at Retten eventuelt måtte komme til det resultat, at der er tale om
en mangel, gøres der gældende;

at manglen ikke er væsentlig, og at den ikke berettiger sagsøgte i at
hæve handlen.

De sagsøgte har i påstandsdokument af 7. februar 2011 gjort gældende, at

at sagsøger i henhold til udbudsmaterialet har forpligtet sig til at opføre
34 seniorvillaer med fælleshus, grønne fælleshaver, rislende vandløb,
petanquebaner m.v.,

at det er en betingelse for frigivelse af købesummen, at sagsøger skal
godtgøre, at der er deponeret tilstrækkelige midler til, at det samlede
byggeri kan færdiggøres eller stille en uigenkaldelig bankgaranti
herfor,

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54



/

Side 11/14

at sagsøger utvetydigt har tilkendegivet, at sagsøger ikke er i stand til
hverken at foretage deponering til sikkerhed for det samlede projekts
færdiggørelse eller stille uigenkaldelig bankgaranti herfor,

at sagsøger er blevet opfordret til at dokumentere at kunne stille
sikkerheden eller bankgaranti herfor, hvilken opfordring sagsøger
ikke har imødekommet,

at sagsøger er blevet opfordret til at dokumentere, at skøderne til de
sagsøgte kan lyses uden retsanmærkninger, hvilken opfordring
sagsøger ikke har imødekommet,

at udstedelse af endeligt skøde til de sagsøgte er betinget af
udstykningens gennemførelse, købesummens betaling og betaling for
evt. tilkøb,

at købesummens betaling er betinget af, at sagsøger har deponeret eller
stillet sikkerhed for det samlede projekts gennemførelse, hvilket
sagsøger ikke er i stand til, hvorfor købesummen ikke kan frigives, og
som følge heraf, kan de sagsøgte ikke få anmærk-ningsfrit skøde med
den konsekvens, at de sagsøgte ikke kan opnå fuld ejendomsret over
de sagsøgtes respektive ejendomme,

at der foreligger fordringshavermora fra sagsøgers side, idet sagsøger
ikke kunne modtage den deponerede købesum som følge af, at
sagsøger ikke ville/kunne foretage deponering af tilstrækkelige midler
til, at det samlede byggeri kunne færdiggøres, alternativt stille
uigenkaldelig bankgaranti herfor,

at sagsøger som følge heraf væsentligt har misligholdt sine forpligtelser
overfor de sagsøgte, hvorfor de sagsøgte berettiget har ophævet købet,

at der i øvrigt foreligger såvel anticiperet misligholdelses som væsentlig
misligholdelse som følge af, at sagsøger er trådt i betalingsstandsning
og efterfølgende er erklæret konkurs

at der i øvrigt foreligger forsinkelse i væsentlig grad, idet de sagsøgtes
ejendomme skulle have været overtaget af de sagsøgte i perioden 1.
september 2008 til 1. januar 2009,

at sagsøger ikke har godtgjort, at betingelserne for udskydelse af
overtagelsesdagen er opfyldt,

at det må anses for ganske usikkert, at sagsøger vil være i stand til at
opfylde den afgivne garanti for udbedring af eventuelle fejl og
mangler efter overtagelsesdagen,

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54



/

Side 12/14

at sagsøger alene kan kræve forrentning af beløbet i henhold til den i
replikken nedlagte påstand fra tidspunktet for fremlæggelse af
replikken,

at den af sagsøger nedlagte påstand er upræcis og kan ikke danne
grundlag for fuldbyrdelse.

Til støtte for de sagsøgtes selvstændige påstande gøres det gældende:

at sagsøger i væsentlig grad har misligholdt sine forpligtelser overfor de
sagsøgte,

at de sagsøgte berettiget har hævet købet,

at de deponerede beløb under påstandene I og II er separatistkrav,

at sagsøger er forpligtet til at tilbagebetale/alternativt anerkende
tilbagebetaling af de deponerede beløb som separatistkrav.

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.

Sagsøgte har protesteret mod sagsøgers påstand for så vidt angår Sagsøgte 7
og sagsøgte 8, idet påstanden er beregnet på grundlag af et salg, der har fundet
sted efter sagsforberedelsens afslutning.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det fremgår af købsaftalerne, at det samlede byggeri og den enkelte bolig
skulle opføres i overensstemmelse med udbudsmaterialet med forbehold for
mindre ændringer. Der var således tale om køb af en ejendom ud af et sam-let
projekt med 34 ejendomme med de beskrevne fællesarealer, fælleshus samt
kilder. Bestemmelsen i købsaftalens pkt. 6.5 må forstås således, at sæl-ger
Sagsøger A/S ved deponering eller garanti skulle indestå for, at det sam-lede
projekt blev gennemført.

Det er overensstemmende forklaret af parter og vidner, at tilsynet på mødet
den 19. maj 2009 erklærede, at en deponering/garanti som beskrevet i pkt. 6.5
ikke ville blive stillet af boet.

Det fremgår endvidere af den efterfølgende korrespondance mellem parterne
frem til den endelige ophævelse af aftalerne den 26. juni 2009, at de tilbud om
garanti, som var fremsat af boet, ikke ville sikre en gennemførelse af det
samlede projekt, men alene en færdiggørelse af de påbegyndte huse, fælles-
huset samt i et vist omfang fællesarealerne, idet der i øvrigt alene ville hen-stå
6,5 mill, kr. til sikkerhed for færdiggørelse af de resterende 22 huse.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54



/

Side 13/14

Det fremgår videre af de ved hovedforhandlingen meddelte oplysninger, at der
i februar 2011 var opført 17 huse, fælleshus, og fællesarealer uden kil-der, og
at det samlede projekt således ikke er blevet gennemført.

Retten lægger ved afgørelsen vægt på, at der er tale om et projekt om senior-
boliger, hvor antallet af boliger og fælles faciliteter kan have en væsentlig
betydning for købers valg af projektet. Den omstændighed, at der alene op-
føres 17 af 34 huse bevirker endvidere, at der pålægges den enkelte øgede
fællesudgifter til drift af fællshus, fællesarealer m.v. Hertil kommer, at de
projekterede kilder, der er en del af projektets særkende ikke er blevet etab-
leret.

Retten finder på den baggrund, at sagsøger væsentlig har misligholdt sine
forpligtelser i henhold til købsaftalerne, og at de sagsøgte derfor berettiget har
hævet aftalerne.

Der er ikke af sagsøger gjort indsigelse mod den beløbsmæssige opgørelse af
de sagsøgtes selvstændige påstande.

De sagsøgtes frifindelsespåstande og selvstændige påstande tages derfor til
følge.

Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet ret-ten
kan oplyse, at der er tilkendt hver af de Sagsøgte 1 og sagsøgte 2 og Sagsøgte
3 kr. 62.500,00 og hver af de Sagsøgte 4 og sagsøgte 5, Sagsøgte 6 og
Sagsøgte 7 og sagsøgte 8 kr. 100.000 i passende beløb til dækning af udgift til
advokatbistand. Beløbene er incl. moms. Retten har ved fastsæt-telsen taget
udgangspunkt i de gældende takster i den øvre del af intervallet henset til, at
der har været syn og skøn. Da advokaten har repræsenteret alle sagsøgte og
derfor har afgivet samlede processkrifter, er omkostningerne nedsat med 1/3.
Retten har lagt til grund, at de sagsøgte ikke er momsregist-rerede.

Thi kendes for ret:

De sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, Sagsøgte 3, Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5,
Sagsøgte 6 og Sagsøgte 7 og Sagsøgte 8, frifindes.

Sagsøger A/S, skal inden 14 dage frigive deponerede købesummer således:
Til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
Til Sagsøgte 3 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
Til Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
Til Sagsøgte 6 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
Til Sagsøgte 7 og Sagsøgte 8 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.

Sagsøger A/S, skal inden 14 dage betale deponerede handelsomkostninger
således:

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54



/

Side 14/14

Til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 kr. 13.300,00 med procesrente fra 20. august
2009. Til Sagsøgte 3 kr. 13.800,00 med procesrente fra 20. august 2009.
Til Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5 kr. 15.900,00 med procesrente fra 20. august
2009.
Til Sagsøgte 6 kr. 16.200,00 med procesrente fra 20. august 2009.
Til Sagsøgte 7 og Sagsøgte 8 kr. 16.200,00 med procesrente fra 20. august
2009.

Sagsøger skal inden 14 dage betale sagsomkostninger således.

Til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 kr. 62.500,00.
Til Sagsøgte 3 kr. 62.500,00.
Til Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5 kr. 100.000,00.
Til Sagsøgte 6 kr. 100.000,00.
Til Sagsøgte 7 og Sagsøgte 8 kr. 100.000,00.

Dommer

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54