Boligrettens dom ophævet og sagen hjemvist til fornyet behandling i boligretten
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag småsag
Sagsemner: Lejeret;

afsagt den 22. september 2014 af Vestre Landsrets 3 afdeling (dommerne Lisbeth Parbo,
Eva Staal og Mia Grosen Skovbo (kst,)) i ankesag


VL. B 2288 13



(advokat Claus Bonnez; Aarhus
v advokat Lasse Hummelhof Frandsen; Videbæk
mod
Cepheus Ejendomme A/S
(advokat Pia Egsgaard, Bjerringbro)




Retten i Randers hıar som boligret den 12. september 2013 afsagt dom 1. instans (rettens
nr, BS 6-54/2012).


Påstandc


For landsretten har appellanten;  nedlagt pastand om, at boligrettens
dom ophæves; 0g sagen hjemvises til fornyet behandling ved boligretten: Subsidiært har
 nedlagt påstand om; at statskassen skal betale sagens omkostninger
for byretten til Cepheus Ejendomme A/S.


Indstævnte; Cepheus Ejendommes A/S , har påstået dommen stadfæstet.


 subsidiære påstand er nedlagt under henvisning til , at hun havde fri
proces i boligretten.

-2-
Procedure
Parterneharidetvæsentlige gentagetderesanbdngender forbyrettenogharprocederet i
overensstemmelse hermed.
Retsgrundlaget
Vedlovnr.238af8.juni1979ommidlertidig regulering afboligforholdene (boligregule
ringsloven) fik§17følgende ordlyd:
“17
Harudlejeren opkrævet højereleje,depositum, indskudel.lign.,kanlejeren
krævedetformegetbetaltetilbage.
Stk.2.Sagomnedsættelse aflejenmeddenbegrundelse. atlejenoverstiger
detlejedesværdi,skalværerejstinden Iärefterdettidspunkt. lejeneller
denforhøjede lejeførstegangskalbetales.
Ibemærkningerne tillovforslag nr.142(Folketingstidende 1978-79, TillægA)erdetved
rørendebestemmelsen i§17anført(sp.2600):
Bestemmelsen vedrørersomdengældende lovs§21lejerensrettilatkræve
detformegetbetaltetilbage.Ligesom efterlejeloven foreslåsdet,attilba
gebetalingskravet skalværeubetinget.
Idengældende lovs§21stk.3.erdetfastsat,atlejerenskravpåtilbagebe
talingforældes påetårfradettidspunkt. dalejerenerkommet tilkendskab
omsitkrav.
Efteratmanharindførtdenomkostningsbestemte leje,hvorenoffentlig
myndigheds godkendelse kunerpåkrævet, nårparterneikkeerenige,synes
denneregelmindrehensigtsmæssig.
Reglenforeslåsafløstafenbestemmelse, hvorefter enlejer,derønskerned
sættelse, fordilejenoverstiger detlejedesværdi,skalrejsesagoverfor
nævnetsenest 1årefterdettidspunkt, hvorlejenellerdenforhøjede leje
førstegangskalbetales.Denneregelsvarertillejelovens forældelsesregel
vedrørende misforholdslejen. Iandresituationer —f.eks.hvorlejenedsæt
telsekrævessomfølgeafforhøjbudgetleje —foreslåsingenspecielle regler
omforældelse iloven.

-3-
Vedlovnr.610af2l.december 1983blev§17,stk.I.ændret,såledesatdersom2.pkt.
blevindsatfølgende bestemmelse:
“Vedlejeforholdets ophørskallejerenskravværegjortgældende forhusle
jenævnet indeniårfrafraflytningstidspunktet.”
ITillægsbetænkning tillovforslag nr.8og9omændringaflejeloven ogboligreguledngs
lovenerdervedrørende bestemmelsen i§17,stk.I,2.pkt.,henvisttilbemærkningerne til
lejelovens §7,stk.1,3.pkt.Afdissebemærkninger fremgårbla.(Folketingstidende 1983-
84,TillægB,sp.1951’.):
Deterenalmindelig formueretlig regel,atenskyldner ietgensidigtbebyr
denderetsforhold ikkekansætteenandenskyldner isitsted.Såledeskanen
lejer —medmindre dereraftaltafståelsesret —ikkesætteenandenlejerisit
sted.Enafdefåundtagelser fradettehovedprincip er,atenudlejer ietleje-
forholdkansætteenandenskyldner isitsted,nemligvedsalgafejendom
men.Medlejerettigheder forholder detsigpåsammemådesommedseiwi
tutterogandrebyrder,nemligatdeudensærligaftalemellemensælgerog
enkøbergåroverpådennyekøber,samtatdetteikkekræverdenservitut
berettigedes ellerandreberettigedes samtykke. Lejeretten erpåligefodmed
enservitutenbyrde,derhvilerpåejendommen. Modstykket tildennead
gangtilforenudlejeratsætteenandenskyldner —ennyudlejer —isitsted
er,atdenpågældende nyeudlejerindtræder iforgængerens forpligtelser
overforlejerne.Dettehovedprincip brydesudelukkende afekstinktions
reglerne itinglysningslovens §1.hvorfraderigengøresundtagelser med
hensyntilrettigheder, derergyldigemodenhverudentinglysning. Detteer
engentagelse atÇhvadderforanersagtom,atogsåtinglysningslovens §3
og4erundtagelser fraekstinktionsreglen §1.Påsammemådeersom
nævntlejelovens §7,stk.I,enundtagelse fraekstinktionsmuligheden i
tinglysningsloven §I.
Imidlertid kanderværenogetrimeligt i,atenerhverver afenfastejendom
ikkeskalkunnemødesmedkravfralejere,somerbortfly4tet forlangtidsi
den.Derfølesintetsærligtbehovforatgivelejere,somerfraflyttet for
mereendIårsiden,adgangtilpludselig atfremsætte kravoverforenkøber
afejendommen, nårkøberen erigodtromedhensyntillejerenskrav.
Danoglespørgsmål vedrørende lejeresrettigheder modennyudlejerafgø
resafhuslejenævnet, findesdeturimeligt, atlejereskalværetvungettilat
anlæggesagvedboligretten inden Iårefterlejeforholdets ophør.Nårsag
kanindbringes forhuslejenævnet ellermåskeovenikøbeterindbragtfor
huslejenævnet, vildetværeurimeligt atkrævesagsanlæg. Derforforeslåsen
tilsvarende regelindsat iboligreguleringslovens §17stk.I,blotmedden

forskel, at kravet skal være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra
ophørstidspunktet:. Samme regel bør gælde tilbagebetalingskrav i anledning
af ulovligt opkrævede forbedringsforhøjelser.




Landsrettens bcgrundelse 0g resultat


Efter indholdet af huslejenævnets afgørelse af 21. december 2011 vedrører 
krav om lejenedsættelse en række poster i det budget; der har dannet grundlag for
fastsættelsen af den aflalte leje; jf. herved boligreguleringslovens $ 5, stk. 1. Kravet er ind-
bragt for huslejenævnet mere end 1 år efter hendes fraflytning; og tvisten drejer sig herefter
om således som parterne også er enige om hvorvidt boligreguleringslovens $ 17, stk. 1
2 pkt , medfører; at kravet skal afvises i en situation; hvor der ikke er sket ejerskifte på
udlejersiden


Lejelovens $ 7, stk. 1, 3. pkt , om; at lejerens krav skal være gjort gældende ved sagsanlæg
inden [ ar fra ophørstidspunktet; regulerer efter sammenhængen med bestemmelsens 1. og
2. pkt. lejerens rettigheder i forbindelse med ejerskifte på udlejersiden. Hverken ordlyden
afboligreguleringslovens $ 17, stk. 1, 2 pkt , eller sammenhængen med bestemmelsens 1
pkt , giver et tilsvarende grundlag for at fastslå, at 1 års fristen kun kan gøres gældende i
forbindelse med ejerskifte pà udlejersiden.


Efter forarbejderne til boligreguleringslovens $ 17, stk. 1, 2. pkt , der henviser tıl bemærk-
ningerne til lejelovens $ 7, stk. 1, 3. pkt , er bestemmelsen i 2. pkt. i boligreguleringslovens
17 foreslået som en tilsvarende regel i forhold til lejelovens $ 7, stk. 1, 3. pkt., og med
baggrund i, at nogle spørgsmål vedrørende lejeres rettigheder mod en ny udlejer afgøres af
huslejenævnet. Bestemmelsen 2 pkt. begrænser lejerens rettigheder og er en undtagelse
til de almindelige forældelsesregler: På denne baggrund må bestemmelsen i $ 17, stk. 1,2
pkt , forstås således, at den kun omfatter den situation; hvor der er sket ejerskifte på udle-
jersiden: Det er ikke tilfældet i denne sag, 0g landsretten tager derfor 
påstand om ophævelse og hjemvisning til følge.


Efter sagens udfald tager landsretten ikke stilling til sagens omkostninger.

-5-
Thikendes forret:
Boligrettens domophæves, ogsagenhjemvises tilfornyetbehandling vedboligretten.
LisbethParbo EvaStaal MiaGrosen Skovbo
(kst.)