Sag om, hvorvidt den sagsøgte kommune under nærmere angivne omstændigheder kan ifalde erstatningsansvar ved at undlade at oplyse en tvangsauktionsrekvirent om et kraftvarmetillæg
Ret: Retten i Aalborg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Forsyning;

RETTEN I AALBORG





Udskrift af dombogen

DOM


Afsagt den 26. januar 2007 i sag nr, BS 76-10-1394 2006:





0g




mod
Aalborg Kommune
Stigsborg Brygge 5
9400 Norresundb}


Sagens baggrund og parternes påstande


Sagen drejer sig om. hvorvidt den sagsogte kommune under nogle nærmere
angivne omstændigheder kan ifalde erstatnıngsansvar ved at undlade a1 op-
lyse en tvangsauktionsrekvirent om et kraftvarmetillæg; der blev palagt ejen-
domme i en mindre del af kommunen forbindelse med kommunens overta-
gelse af det lokale kraftvarmeværk . lıvorved orbrugeme fik valget mellem
at betale krafivarmetıllægget over en årække pu ca. 12 Jr e ler betale med et
kapitaliseret belob én gang 'or alle.


Det temgar Jf sagens oplysnınger. at en {1 angsauktonsrek ı ırent forespur_le
Kommunen. om der pałı ılede cjendommen fortalden sæld zil Kommunen.
Imortıl kommunen ulene uplyste 0m eJendomsskatterestancer. Det blev ıkke
oplyst. at ejere haı de haft valget mnellem en urlig betalıng over en periode
pa *1. |[ ar eller en en_ungsbetaling. Forst forbındelse med Juktıonskobe

rens videresalg af ejendommen blev det af kommunen oplyst; at der pahvile-
de ejendommen en forpligtelse til betaling af kraftvarmetiłlæg, og at denne
forpligtelse kunne kapitaliseres til 25.376,33 kr., hvilket beløb sagsøgere
under forbehold om tilbagesøgning den 19. maj 2006 betalte til kommunen:


Under sagen; der er anlagt ved retten i Aalborg den 22. august 2006, har sag-
søgerne; 	 pastået sagsøgte; Aal-
borg kommune; dømt til betaling af 25.376,33 kr. med sædvanlig proces-
renter fra sagens anlæg, til betaling sker.


Sagsøgte har påstaet ffifindelse


Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling jf. retspleje-
lovens 218 a, stk. 2


Oplysningerne i sagen


Det fremgar af sagens oplysnınger. at advokat Linda Gıessıng den 20.juni
2005 tilskrev Aalborg kommune saledes:


'På vegne Nykredit Realkredu 1 S, Idmınıstranons cenret, er der begæret
tvangsauktion over ovenntevnte ejendom luktıonen er ber ımmet til
den 26. august 2005 k. 10.00
Iden forbindelse hedes kommunen fremsende specificeret opgorelse over
samlige forrrinsberenigede krav der skal vederlægges uden for budsunı-
men J eks. ejendomsshat, kloakburag, renovanonshıdrag m,"


Borgmesterens forvaltning (betalingskontoret ) svarede ved skrıı else af 13.
juli 2005 saledes:


"Som svar pa Deres brev .ıf *0 ,un 2005 kun ejeniomsshanerestuncen pr
*6.08.05 opgores suledes:

1. rate
2 rate
renter
gebyr


i alt til betalıng


Der tages forbehold for yderligere inkassoomkostnınger der kan palobe, in
den betalingen sker.


Advokatfimaet ADVONORD fremsendtes forespørgsel om ejendomsoplys-
ninger på sædvanligt skema den 5. juli 2005.Ikommunens besvarelse den
13.juli 2005 var intet anført rubrikken vedrørende forfalden gæld lil garan -
ti fra kommunen.


Det fremgar af auktionsskøde af 29. november 2005. at sagsogerne erhver-
vede ejendommen pa auktion den 26. august 2005 for 280.000.00 kr. Sagso-
geme videresolgte ejendommen med overtagelse 5. februar 2006 for
525.000,00 kr, [ forbindelse med videresalget betingede købemes advokat
518, at ejendommen blev frigjort for forhøjet vaneudgift.


Af et beregningsskema udfærdiget af Aalborg kommunes forsyningsvirk-

somheder fremgår at den drlige udgift til fjernvarmeforsyning af ejendom-
men er blevet lavere; efter at fjervarmeforsyningen er overgaet fra Grinds-
ted-Uggerhalne Krativarmeværk tıl Aalborg Kommunes Fjemvammeforsv-
ning, selv når der er indregnet et kraltvarmetillæg, der arlig ansættes til

3.808.00 kr , Aalborg Kommune Forsyningsvirksomhedere har ved skrivel-
se af 26.januar 2006 til ejendomsmægler  anfort:


"Cnder hehagelig telcfonsanale len 2 3. Iunuar 2006 hod Jlu forbındelse
med sulg ul cjendommen  01 UF icł oplı sł sfor-
relsen pu kramnarmenll egger for ejendommen 'ed henholılsvıs ohcnle ng

konant betaling: Henudover bad du om at få oplyst sidste ars varmeforbıug
på ejendommen. Forsyningsvirksonhederne kan i den forbundelse oplyse
folgende:


Gencrelt

Iforbindelse med Aalborg kommune Fjernvarmeforsyningens overtagelse af
Grindsted-Uggerhalne Krafivarmeværk A.m.b.a den 1. februar 2003 skal
kunderne i Grindsted 0g Uggerhalne; ud over Fjernvarmeforsyningens al
mindelig takster, betale et særligt kraftvarmerillceg i 11,1 ar svarende til, at
krafivarmetillæegget borrfalder den 9. marts 2014. Krufivarmetillægget be
står af et tilslutningselement 0g et meromkostningselement.


[forbindelse med overtagelsen kunne den enkelte forbruger væelge at betale
det samlede krafmvarmetillæg lobende over IL,l år eller ! fornı af en kontanı
engungsbelob. Forbrugerne; der har valgt den lobende betaling; kan dog tıl
enhver tid i lobet af betalingsperioden på IL.1 år velge at betale krafivar-

metilltegget for den resterende betalingsperiode som e kontant engangsbe -
lob Hvis man ønsker at betale kontant; vl det fa varknıng fra den folgende
maned efter, ut man har anmodet om ut betale kontant . Man skal saledes be-
tale kraftvarmetillægget lobende frenı til denne maned.


Efter kontanbetaling uf krafivarmetillægget for ejendlommen vıl der frem -

over kun skulle betales Fjernvarmeforsınıngens ulmındelıg takster for fjern-
varme uncer forudscerning af, ut beregnıngsarealet ıkke udvıdes 1 belalings-
perıoden


Krafivarmetillæg for ejendonımen 
Taksren Jor lobende hetaling uf krafnarmenllagget Jor eJendomımen 
er for 2006 pa 51.39 kr. m2 inkl. moms svarende nıl <n lohende he-
raling { 2006 pu 4.008.-3 k7. ar inkl. moms ved ~1 ncregmıngsgrundlag _ pa "8
12

Ved skrivelse af 2. februar 2006 til Forsyningsvirksomhedeme fra advokat
Peter Riishøj Hansen hedder det:


"Under henvisning til Deres skrivelse af 26.januar d.a. til Holme Dronning
lund vedrørende ejendommen   til hvilken de op
g0r hrafivarmetillæegget fra ejendommen; skal jeg herved meddele, at De ef
ter min opfattelse ikke er berentiget til at afkræve det anførte krafivarmetil-
læg vedrorende  


Baggrunden herfor er, at undertegnede _ På vegne Nykredit AS har foranle
diget ejendommen solgt på tangsaukuion den 26. august 2003. I forbındelse
med rvungsauktionen blev der retteı henvendelse til Aalborg kommune med
anmodning om oplysninger ihL sædvanlig ejendomsoplysningsskema; 0g at
det pr. 13. juli 2005 elekıronisk returnerede ejendomsoplysningsskema er
der ikke anfort, at der er gældlgarantierlrestancer, der hefter pu ejendom
men og dermed overtuges uf koberne.


Heller ikke pa andre poster ı skenıaet eller de vedhueftede bılag er det uł-
fort, af der skulle vccre en hccfielse vedrørende krafivarmetıllæg;


Endvidere kan oply ses, at undertegnede ved shrivelse uf 20.junı 2005 har
rettet hıenvendelse dlırehte tıl Aalborg Kommunes betalingskontor for at fa
oplyst , hvorvıdt der var fortrunsberettigede krav: der skal erlcgges uden for
budsummen f eks ejendonsskat. kloakbidrag, renovationsbıdrag 11. 1  Be-
svarelserne uf de ved næcvnte shrnelser rejste sporgsmal har heller ıkke
ncvnt , tu der skulle vere e krafivarmerillceg;




Forklaringer


Sagsogeren.  har Forklaret. Jt han o9 hans bror kobte
ejendommen med Iıenblik pa. Jt /ans bror skulle 'Jebo ejendommen. De 5a

den averteret avisen 0g modtog en salgsopstilling Han kunne i salgsopstil-
Iingen se, at denne tillige indeholdt de kommunale oplysninger. Han var be-
kendt med; at de fleste i lokalområdet havde valgt at indbetale et beløb én
gang for alle i forbindelse med; at kommunen oventog fjemvarmeforsynin-
gen. Han havde, inden han gik til auktion; aftalt med sin voksne søn, at hu-
set maksimalt måtte koste 280.000,00 Kr. samt det oplyste beløb; som skulle
betales uden for budsummen: Havde han vidst; at der skulle betales yderlige -
re ca 25.000,00 kr, ville han ikke have budt sa højt. Han blev først opmærk-
som pà at varmetillægget ikke var betalt; da huset skulle videresælges . Der
var ofret store beløb pa huset, inden det blev videresolgt. Det var ejendoms -
mægler  der fastsatte Jıusets pris med hensyn til vıderesalg.


Ejendomsmægler  har forklaret; at han mener, at huset blev
udbudt til ca. 550.000,00 kr. Det var ham; der satte prisen. Det var først; da
der var en konkret køber; 0g der skulle underskrives en kobsaftale; at
spørgsmalet om varmetillægget kom op. Han vidste; at der var 2 mader, det
kunne være klaret pd 1 lokalomradet; og at det var hans opfattelse; at de fle-
ste valgte at betale med det samme. men der var ogs: nogle; der valgte at be-
tale over en ånække; da det lokale kraftværk overgik til kommunen. Han op-
fattede det således. at varmebidraget var en gæld uden for kobesummen.
som skulle være oplyst 1 salgsopstillingen Var den ıkke var det, kunne ko-
beren forlange prisen nedsat med et tilsvarende beløb . saledes som det skete


 har som partsrepræsentant for sagsogte for-
klaret. at hun er 'civilingeniør 0g ansat hos Aalborg kommune i Forsmnings-
virksomhedeme. Da kommunen overog det lokale kraftvarmev ærk
Grindsted-Cggerhalne blev det fremtidige v armebidrag fastsat etier godken -
delse af Energitilsinet . Det er ıkke muligt a overvælte det 'okale varme-
værks anlægsgæld tıl de ovrige tjemı armeforbrugere Aalborg kommune.
Da kommunen overrog tjemvameværket omkrıng 2003.bler den enkelte
ejer tılbudt enen at betale over ca. I2 Jr cller et kapıtaliseret belob. som
kunne betales med det samme C. 50' 0 valgte at betale med det sammne.

Dem; der valgte at betale med det samme, har som følge deraf ikke nogen
forpligtelse til at betale kraftvammetillægget på ca. 4.000,00 kr. årligt.


Parternes anbringender


Sagsøgeme har i påstandsdokument af 22. december 2006 anført:


Vedrprende ansvarsgrundlag gores det gældende:


At sagsøgere ved købet af ejendommen beliggende 
 ikke var bekendt med det særlige krafivarmetillæg, som pd-
hvilede ejendommen.
dt krafivarmetillægget er en fordring mod den til enhver tid værende ejer af
ejendommen.
dt forpligtelsen til at betale kraftı anetillægget overtages af køber i lighed
med enhver anden hæftelse pa ejendommen.
dt virkningen for sagsogeme er den samme; som hvis det var en egentlig
hæftelse pa ejendommen.
4ı sagsogte i forbindelse med forespørgslen om ejendomsoplysninger ; juli
2005 burde have givet meddelelse om det særlige kraftvarmetillæg
At sagsøgtes undladelse af at give meddelelse om det særlige kraftvaretl-
læg er en ansı arspådragende fejL.

Jt sagsøgte i forbindelse med advokat Peter Riishej Hansens forespørgsler
vedrørende ejendommen som mınimum burde have henledt opmærk-
somheden pł sagsøgtes takstblad vedrørende krafitvarmetillægget;
Jt sagsogerne ıkke via sagsøgtes takstblad ville være blev et bekendt med.
at der 'påhvilede pågældende ejendom et krattvarmetillæg


Vedrorende Lab _@res det gældende:


1 koberen :l ejendommıen forbindelse med saysogemes ! ıderesalg bc -
tingede 'andlen al sagso_emes bela ing 2f Irattvaretillægge:

Side8/12
Arsagsogemesomfølgeherafharlidtettabpådetpåstævntebeløbkr.
25.376.33.
Ardeterirelevant.hvadforbrugerneskullehavebetalt,såfremtsagsøgte
ikkehavdeovertagetGrindsted-UggerhalneKraftvarmeværkA.m.b.a.
Atsagsøgteikkehargodtgjort.atsagsogemevillehavebudtdensamme
prispåauktionen.såfremtdehavdeværetbekendtmedkraftvametil
lægget.
Atsagsogemessaluspdsvarhandelsprisenpåsalgstidspunktet.
Vedrørendeårssagssammenhænggøresdetgældende:
Atsagsogernesomfølgeafdenmanglendeoplysningomkrafivarmetil
]æggethavdeenberettigetfoiwentnjngom.atkraftvannetillæggetvar
indbetaltkontant.jf.bilagB.ogatderderforikkepåhviledeejendom
menetkraftvarmetillægpåovenaelsestidspunktet.
.11dererårssagssamrnenhængmellemsagsogtesmanglendeoplysningog
sagsogemestab,idetsassogemevillehavebudtenlavereprispåauk
tionen.såfremtsagsogemehavdemodtagetoplysnmenomkraftvanne
tillægget.
Vedrorendeadækvans1oresdetgældende:
Arsagsøgemestabvarpåregneligtforsagsøgte.
Sagsøgteharipastandsdokumentaf1.januar1007anført:
\/edrorendeansvarsgrundlag:
Sagsøgtegørgældende
.ftsasogteikkeharhandletansvarspadragendeellerbegaetansvarspadra
ende.detsagsogleikkeerbmligiettilatnpi\seomrastsauc:aksteri

Side9/12
ejendomsoplysningsskemaet.
Atdererikkeertaleomforpligtelse,derpåhvilerejendommen.menenbe
talingforenløbendeforbmgsvdelse.
Atoplysningenom,atderforaftagereafemvarmefraGrindsted-Ugger
halneKrafivarnieværkA.m.b.a.vedsasogtesovertagelseafanlægget
skullebetMesettakstfastsatkraftvarnietillæg,blevudsendttilsamtlige
aftagerevedbrevafden12.december2002,ligesomkraftvannetillægget
fremgårafsagsogtesoffentligttilgængeligerakstbiad.Sagsogernekunne
ogburdederforviasagsogtestakstbladoghjemmesidehavegjortsigbe
kendtmed,atderskullebetaleserkraftvarmetillægiområdet.
.-ltdetklartfremgårafsagsogtestakstblad.atderskalbetalesetkraftvarme
tillægforGrindsted-Uggerhalne.samtatdetervalgtfrit,omtillægget
betalespr.måned.pr.halvår.pr.år.ellersometkapitaliseretengangs
beløb.Detbestrides,atsagsogernepåbaggrundaftakstbladetsordlyd
kunnehaveenberettigetforventningom.atkraftvarmetillæggetvarind
betaltkontant,idetdetsupplerendegorcsgældende.atsagsogerneeller
tvangsauktionsrekvirentenpåbaggrundafrakstbludetsordlysselvburde
haveundersøgt,omkraftvannctillæggetvarindbetaltkontant.
Vedrørendetab:
Arsagsogemeikkeharlidtettab.herunder
Jrkraftvarnietillæggetikkeoverstigerdepriser.forbrugerneskullehave
betalt,såfremtsagsøgteikkehaveovertagetGhndsted-Ugerhalne
KraftvamieværkA,m .bii.
ritbetalingenafkraft-annetillæuuet.somhv&zerpaenbereaningsmodel
accepteretafEnergitilsvnet.erengenerelordningforsamtligeaftagere
iomradet.
leforbrugernekkeerforpliutettilatbetaleetkapiialiseretkraftvarnetil—
læg,idetdetteerfrivilligt.
iikrafivarnietillæggetskalskalbetales.safremtejendommenertilsluttet

Side10/12
fjemvarmeforsvningenfraanlægget.
Atejendommenervideresoigtforenpris,dervæsentligtoverstigersag
søger-neskøbspris,atsagsogemeikkehargodtgjort,atdevillehavebudt
enlavereprispåtvangsauktionen.såfremtdehavdeværetbekendtmed
prisenforvarme.
Atsagsøgemeikkehardokumenteret,atdenudbudtesalgspdsikkeover
stigerejendommensværdi,subsidiærtatsagsøemeikkehardokumen
teret,atdenudbudteprisikkekunnehaveværetopnåetvedsalgtilan
denside.Detgøresidenforbindelsegældende,atsagsogemeallerede
indenvideresalgetvarbekendtmed,atkøberkrævede,atsagsogeme
betaltekapitaliseringenafkraftvarmetiIlægget.
Vedrørendeårsaizssammenhæng:
Safremtrettenmåttekommetil,atdererlidtettabgøresdetgældende:
-ftsagsogtesmanglendeoplysningomkraftvarmetillæggetidetkommunale
oplsningsskemaikkeerårsagentil,atsagsøgerneiaftalenmedderes
købereskalafholdekapitaliseringsudgiften.Detgøresidenneforbindel
segældende.atsåvelsagsogemesomkøberneindenhandlenvarbe
kendtmedvilkäreneforvarmelevenngiomradet.
Vedrørendeadækvans:
Såfremtrettenmattekommetil,atdererlidtettabgørestiettilligegælden
de:Iisagsogernestabikkevarparene]itovertbrsagsøgte.
Rettensbegrundelseogafgørelse
EfterSevisibrelseniæggerrettenUlurnind.atnstordel.ii’nindeiemeiibr

bindelse med Aalborg kommunes overtagelse af fjemvameforsyningen
valgte at betale en kapitaliseret værdi af fjemvarmebidraget; hvorefter disse
grundejere fremover betalte et bidrag svarende til de øvrige forbrugere i Aal-
borg kommune. Således som skrivelsen af 20.juni 2005 fra advokat Linda

Giessing er formuleret; finder retten; at det må have stået Aalborg kommu-
nes betalingskontor klart; at den ønskede specificerede opgorelse over
samtlige fortrinsberettigede krav skulle bruges med henblik på at en tvangs-
auktionskøber skulle orienteres om, hvad der skulle betales uden for bud-
summen. Det lægges som ubestridt til grund, at kommunen hverken ved
svarskrivelsen den 13.juli 2005 eller pa anden vis har orienteret advokat
Linda Giessing om, at der pà den ejendom; der søgtes oplysnınger om, be -
stod en forpligtelse til i en arrække at betale et krafivarmetıllæg Som
svarskrivelsen er fommuleret; finder retten; at en naturlig læsnıng fører til, at
kommunen meddeler; at der kun påhviler ejendommen ejendomsskattere -
stancer. Efter forklaring afgivet af sagsøger  lægger retten
til grund, at det først i forbindelse med vıderesalg af ejendommen kom
frem; at der puhvilede den til enhver tid værende ejer at betale krafivanmetil-
læg i en årække. Det lægges endvidere efter bevisførelsen til grund; at den

senere køber af ejendommen fik et nedslag i kobsprisen svarende til den ka-
pitaliserede værdi af krafivarmebidraget pd 25.376,33 kr.


Retten finder. at det løbende krafivarmetillæg. der opkræves over ca; 11 ar,
har så stor lighed med betaling af afdrag på en hæeftelse; der hviler pa ejen -
dommen. a kommunen på foresporgsel har hıaft forpligtelse tl at oplyse her-
oM.


Som folge af det anforte tinder relten. ut kommunen er erstatnıngsansı arlıg
for den manglende oplysning.


Ledrarende Lab. ursayssanmenlueng og arkuuns bemcrkes sæcskilt:


Etier torklarıng Jfgıv et af ejendomsmæzleren  lægger reiten uıl

grund, at sagsøgeme i forbindelse med videresalget måtte reducere den
salgspris; som der ellers var opnået enighed om, med et beløb svarende til
det påstævnte beløb. Prisreduktionen må derfor anses for sagsøgemes tab.
Retten finder, at den manglende oplysning om krafivarmetillægget hos sag-
søgeme har kunnet give anledning til en berettiget forventning om, at krafit-
varmetillægget var indbetalt kontant; hvorfor retten finder, at der er årsags-
sammenhæng mellem den manglende oplysning herom og sagsøgemes tab,
ligesom retten finder; at tabet kan anses for en adækvat følge af sagsøgeres
manglende oplysning Efter det anførte vil der være at afsige dom efter sag-
søgeres påstand


T HI KEND E S	FO R RE T:


Sagsøgte; Aalborg kommune; skal inden 14 dage til sagsøgeme,
 0g  betale 25.376.33 kr. med sædvanlig

procesrente fra den 22. august 2006, til betaling sker.


Inden samme frist skal sagsøgte til sagsøgeme betale sagens omkostninger
med 9.250,00 kr. hvoraf 500,00 kr. dækker retsafgıfien 0g 8.750,00 kr.
dækker sagsøgemes udgifter til advokatbıstand.





Domme