Landsretten ophæver byrettens dom vedrørende tvist om lejens størrelse og hjemviser sag til fornyet behandling i boligretten
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 29. oktober 2021






Sag BS-3991/2021-OLR 0g BS-3992/2021-OLR
(12. afdeling)


(advokat Michael Holsting)

mod



08


(advokat Helle Vibeke Paulsen for begge)



Boligretten i Lyngby har den 15.januar 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS -
35001/2018-LYN 0g BS-35019/2018-LYN)

Landsdommerne Ib Hounsgaard Trabjerg, Bloch Andersen 0g Mette Skov
Larsen (kst:) har deltaget i ankesagens afgørelse:

Sagen er afgjort uden mundtlig hovedforhandling jf. retsplejelovens $ 387 , stk.
1, nr. 1.

Påstande
Appellanten  har nedlagt påstand om, at de indstævnte,
 skal anerkende, at de til ikrafttræden pr. 1_
maj 2018 varslede lejeforhøjelser vedrørende de to lejeres lejemål i ejendommen
 skal hjemvises til fornyet behand-
ling ved Boligretten i Lyngby.

2



De indstævnte,  har principalt påstået
dommen stadfæstet; subsidiært hjemvisning af sagerne til realitetsbehandling
ved Boligretten i Lyngby.

Anbringender
 har i procedureindlæg 1 af 26. maj 2021 anført blandt andet:




Sagsfremstilling 0g anbringender

Redegørelse for sagens problemstilling

1	Nærværende sag vedrører alene boligrettens delafgørelse af følgende for-
malitetsspørgsmål:

"Kan udlejer vælge mellem at varsle efter småhuskapitlet; jf. brl. $ 29 c, eller er
udlejer henvist til at varsle efter forbedringsreglerne efter reglerne i brl. $ 4, stk. 5,
jf. SS 23-26.

2	Retten skal dermed alene tage stilling til appellantens udskilte anbringen -
de om, at appellanten kan kræve lejeforhøjelse til det lejedes værdi efter
reglerne i lejelovens $ 47, jf. boligreguleringslovens $ 29c, 0g derved ikke
til realiteten vedrørende lejens størrelse.

3

4	Nedenfor følger appellantens redegørelse for principperne 0g hensynene
bag henholdsvis varsling af forbedringstillæg 0g forhøjelse til det lejedes
værdi; ligesom der redegøres for småhusudlejeres øvrige muligheder for
varsling af lejeforhøjelser 0g dennes valgfrihed mellem de pågældende
varslingsmetoder.

Særligt vedrørende forbedringstillæg
5	Indledningsvis bemærkes det, at der for en udlejer gælder en generel_ret
til at foretage forbedringer i eksisterende lejemål, jf. lejelovens $ 55, samt
til illustration TBB.2005.481 B.

Udlejers adgang til at forbedre det lejede; er således ikke betinget af, at de
pågældende forbedrings - ogleller renoveringsarbejder vedrører uopsætte-
lige foranstaltninger, idet en udlejer til enhver tid kan vælge at forbedre

3
sin ejendom, forudsat at den pågældende udlejer iagttager reglerne om 
varsling af arbejdernes iværksættelse.
7 For så vidt angår lejemål som er reguleret efter boligreguleringsloven, 
gælder der – bortset fra reglerne om varsling i boligreguleringslovens ka-
pitel IV – tillige ingen begrænsninger i udlejers ret til at foretage forbed-
ringer og/eller renoveringer i eksisterende lejemål, jf. Karnovs note 412 til 
lejelovens § 55, stk. 2.
8 I medfør af udlejers generelle ret til at foretage forbedringer og/eller 
renoveringer af det lejede, er udlejer berettiget til at kræve lejen forhøjet 
med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. 
9 Den pågældende forøgelse beror på en teknisk matematisk beregning af 
det afkast, som udlejer kan kræve henset til den forøgede værdi, som de 
pågældende forbedrings- og/eller renoveringsarbejder tilfører det lejede i 
henhold til øget komfort, funktionalitet og/eller ved at nedsætte andre 
driftsomkostninger, herunder særligt forbrugsudgifter, jf. Edlund og 
Grubbe: Boliglejeret, s. 376.
10 En forbedringsforhøjelse er således et matematisk beregnet tillæg til den 
gældende leje, som en udlejer kan vælge at pålægge lejeren, for så vidt ud-
lejeren har gennemført faktiske renoverings- og/eller forbedringsarbejder. 
11 Ved den tekniske matematiske beregning af forbedringstillæg tages der 
dermed hensyn til den gældende leje samt til lejemålets stand henholdsvis 
før og efter de pågældende forbedringsarbejder, hvorefter lejemålets øge-
de brugsværdi værdiansættes som et tillæg til den leje, som var gældende 
forud for lejemålets forbedring.
12 Ved udlejers forbedringer af det lejede, kan udlejer således vælge at varsle 
forbedringsforhøjelse efter reglerne om forbedringer i boligreguleringslo-
vens § 4, stk. 5 jf. §§ 23, 24, 25 og 26. 
13 Tilsvarende kan udlejer vælge at ikke at varsle forbedringsforhøjelse, men 
blot gennemføre forbedringerne.
Særligt vedrørende forhøjelse til det lejedes værdi
14 I medfør af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 1. pkt. gælder boligregule-
ringslovens kapitel II om omkostningsbestemt lejeregulering ikke for 
småhusejendomme, idet lejeregulering af småhuslejemål i stedet foretages 
efter regler i lejelovens kapitel VIII vedrørende det lejedes værdi, jf. boli-
greguleringslovens § 29c, 1. pkt.

4
15 I forlængelse heraf fremgår af boligreguleringslovens § 29c, 2. pkt. en sup-
plerende begrænsning for, hvilken leje der kan opkræves for småhusleje-
mål, idet den pågældende leje ikke væsentligt kan overstige den leje, der 
betales i tilsvarende lejeforhold, hvor lejefastsættelsen og lejereguleringen 
sker efter boligreguleringslovens kapitel II, det vil sige reglerne om om-
kostningsbestemt leje. 
16 Uanset at småhusejendomme principielt ikke er omfattet af reglerne om 
omkostningsbestemt leje, gælder reglerne om omkostningsbestemt leje så-
ledes alligevel indirekte, idet der også for småhuse gælder en øvre grænse 
for småhuslejens størrelse, jf. boligreguleringslovens § 29c.
17 I medfør af lejelovens § 47, jf. boligreguleringslovens § 29c kan udlejer af 
en småhusejendom kræve lejen forhøjet, hvis den gældende leje er væsent-
ligt lavere end det lejedes værdi.
18 En småhusudlejers adgang til at regulere lejen til det lejedes værdi i med-
før af lejelovens § 47, jf. boligreguleringslovens § 29c udgør således en 
fravigelse af boligreguleringslovens almindelige regler om omkostnings-
bestemt leje.
19 Det lejedes værdi er ikke defineret i lejeloven, idet fastlæggelse af det leje-
des værdi foretages på baggrund af en række parametre, som fremgår af 
lejelovens § 47, stk. 2, 1. pkt. 
20 Det fremgår af lejelovens § 47, stk. 2, 1. pkt., at det lejedes værdi fastsættes 
ud fra den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for 
lejemål, som tilsvarer det omtvistede lejemål med hensyn til beliggenhed, 
art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.
21 For så vidt angår fastsættelsen af lejen for et konkret lejemål i medfør af 
reglerne om det lejedes værdi, tages således alene udgangspunkt i det på-
gældende lejemåls egenskaber – det vil sige de parametre som fremgår af 
lejelovens § 47, stk. 2, 1. pkt. – idet der ved lejefastsættelsen ikke som så-
dan tages hensyn til den aktuelle leje.
22 Lejefastsættelse efter det lejedes værdi foretages således isoleret set som en 
vurdering af lejens størrelse i henhold til oplysninger om lejens størrelse 
for sammenlignelige lejemål i det pågældende marked på et givent tids-
punkt, hvormed vurderingen af lejens størrelse foretages uden hensynta-
gen til det omtvistede lejemåls begyndelsesleje og/eller senere forhøjelser 
og øvrige reguleringer.

5
Særligt vedrørende udlejers adgang til øvrige lejeforhøjelser
23 Foruden udlejers adgang til at foretage lejeforhøjelse i medfør af udlejers 
forbedringer af det lejede, jf. boligreguleringslovens §§ 23-26 og udlejers 
adgang til at varsle forhøjelse til det lejedes værdi i medfør § 47, jf. boli-
greguleringslovens § 29c, er udlejer tillige berettiget til at gennemføre leje-
forhøjelse på baggrund af skatte- og afgiftsforhøjelser vedrørende den om-
tvistede ejendom, jf. lejelovens §§ 50-51.
24 Udlejer er endvidere berettiget til at kræve regulering i henhold til parter-
nes eventuelle aftale om trappeleje, jf. lejelovens § 53, stk. 2. I forlængelse 
heraf bemærkes det, at parternes eventuelle aftale om trappeleje heller ik-
ke afskærer udlejer fra samtidig eller senere at varsle forhøjelse til det leje-
des værdi, jf. GD 2010/03 H.
Særligt vedrørende varslingsadgang – udlejers muligheder
25 Med henvisning til nærværende procedureindlægs foregående afsnit kan 
det udledes, lejelovgivningens regler giver en småhusudlejer mulighed for 
at varsle lejeforhøjelse med henvisning til:
1.  Forbedringer af det lejede, jf. boligreguleringslovens §§ 23-26
2.  Det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, jf. boligreguleringslovens § 29c
3.  Stigninger i skatter og afgifter, jf. lejelovens §§ 50-51
4.  Regulering i henhold til aftale om trappeleje, jf. lejelovens § 53, stk. 
26 Lejelovgivningens regler om udlejers mulighed for at varsle lejeforhøjelse i 
henhold til de pågældende bestemmelser, indeholder imidlertid ikke en 
samtidig pligt for udlejer til at iagttage den ene mulighed forud for en an-
den, ligesom der heller ikke af lejelovgivningens regler kan udledes en be-
grænsning, som måtte afskære udlejer fra at varsle den ene lejeforhøjel-
sesmulighed i forlængelse af eller samtidig med en anden.
27 Lejelovgivningens regler vedrørende udlejers lovhjemlede adgang til at 
lejeforhøje, herunder i medfør af boligreguleringslovens §§ 23-26 og leje-
lovens § 47, jf. boligreguleringslovens § 29c, indeholder således ikke kob-
linger eller henvisninger de pågældende bestemmelser imellem, som måt-
te medføre at de pågældende lejeforhøjelsesmuligheder udelukker hinan-
den, eller skal anvendes i en prioriteret rækkefølge.
28 Idet det lejedes værdi udgør den overliggende barre for lejens størrelse, er 
udlejer dog følgelig afskåret fra at varsle forbedringsforhøjelse i medfør af 
boligreguleringslovens §§ 23-26, for så vidt den varslede leje i så fald vil 
overstige det lejedes værdi, herunder i medfør af boligreguleringslovens § 
25a, hvorefter huslejenævnet er tillagt kompetence til at træffe afgørelse

6
vedrørende størrelsen af den lejeforhøjelse, der vil kunne gennemføres 
som følge af udlejers forbedringer. 
29 Varsling af lejeforhøjelse til det lejedes værdi vil selvsagt opsluge eventu-
elle forbedringer og/eller skatte- og afgiftsreguleringer, ligesom udlejer ik-
ke kan varsle forbedringsforhøjelse vedrørende eventuelle forbedringer af 
det lejede, som var tilstede på tidspunktet for udlejers varsling af en forhø-
jelse til det lejedes værdi. 
30 At udlejer naturligt er afskåret fra at varsle forbedringsforhøjelse efter 
boligreguleringslovens §§ 23-26 vedrørende forbedringer som var tilstede 
på tidspunktet for udlejers varsling af forhøjelse til det lejedes værdi i 
medfør af lejelovens § 47, jf. boligreguleringslovens § 29c følger af, at udle-
jer ved samtidig eller senere forbedringsforhøjelse vil blive godtgjort for 
de samme forbedringsarbejder 2 gange. 
31 Modsætningsvis er udlejer ikke afskåret fra at varsle forhøjelse til det leje-
des værdi i umiddelbar forlængelse af udlejers varsling af forbedringsfor-
højelse i medfør af boligreguleringslovens §§ 23-26, idet udlejers eventuel-
le tidligere forbedringsforhøjelser er fastsættelsen af det lejedes værdi 
uvedkommende – dog med undtagelse af helt specifikke undtagelser i 
medfør af lejelovens § 47, stk. 1, litra a-g, som i sit hele vedrører energibe-
sparende foranstaltninger eller byfornyelsessituationer. 
32 Lejelovgivningens regler, herunder boligreguleringslovens kapitler IV og 
IV A, indeholder således ikke retningslinjer for eller en pligt for udlejer til 
at iagttage reglerne om forbedringsforhøjelse forud for reglerne om forhø-
jelse til det lejedes værdi, idet udlejer derimod har valgfrihed for så vidt 
angår lejeforhøjelsesmetoden under forudsætning af, at den af udlejer 
valgte lejeforhøjelsesmetode ikke medfører et lejeniveau, som ligger højere 
end det lejedes værdi.
33 En eventuel begrænsning eller ufravigelig fremgangsmetode vedrørende 
en udlejers valgfrihed til at vælge lejeforhøjelsesmetode forudsætter en 
særlig hjemmel – en sådan hjemmel findes imidlertid ikke i hverken lov, 
bemærkninger eller forarbejder. 
34 Udlejers adgang til at varsle forhøjelse til det lejedes værdi, gælder således 
ved siden af udlejers adgang til at varsle lejeforhøjelse i medfør af boligre-
guleringslovens §§ 23-26 og/eller lejelovgivningens øvrige bestemmelser 
vedrørende lejeforhøjelse.
35 Udlejer kan således frit vælge, om udlejer ønsker at varsle lejeforhøjelse på 
baggrund af en teknisk beregning af en eller flere forbedringer af det leje-

7
de i medfør af boligreguleringslovens §§ 23-26, eller at varsle en samlet le-
jeforhøjelse på baggrund af det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf. 
boligreguleringslovens § 29c, hvorefter eventuelt berettigede forbedrings-
tillæg opsluges under en samlet lejeforhøjelse, som tager udgangspunkt i 
de i lejelovens 47, stk. 2, 1. pkt. angivne parametre, herunder tillige lejemå-
lets vedligeholdelsesmæssige stand, udstyr og kvalitet. 
36 Det eksakt samme princip gælder desuden for gennemgribende renovere-
de lejemål, hvor udlejer kan vælge (1), at genudleje efter boligregulerings-
lovens § 5, stk. 2 (markedsleje), eller (2), at genudleje efter boligregule-
ringslovens § 5, stk. 1 (omkostningsbestemt leje plus forbedringstillæg), alt 
efter hvilken metode udlejer finder mest gunstig.
37 Til illustration af udlejers adgang til forbedringsforhøjelse ved siden af 
udlejers adgang til at varsle forhøjelse til det lejedes værdi fremhæves bo-
ligreguleringslovens § 29e, hvoraf det fremgår, at ”Udover de i §§ 29c og 29d 
nævnte regler gælder reglerne om forbedringer mv. i kapitel X i lov om leje.”
38 I medfør af en lovfortolkning af boligreguleringslovens § 29e, herunder at 
lejelovgivningen ikke indeholder modstridende bestemmelser i form af 
eventuelle lejeforhøjelsesmetoders forrang for andre lejeforhøjelsesmeto-
der, kan det tillige af boligreguleringsloven udledes, at lejelovgivningens 
forbedringsregler gælder ”udover” – og således ved siden af – lejelovgiv-
ningens øvrige lejeforhøjelsesmetoder, hvormed udlejer efterlades med en 
valgret for så vidt angår lejeforhøjelsesmetode. 
39 Lejelovgivningens opbygning bekræfter således udlejers valgfrihed og det 
faktum, at udlejer ikke er bundet til at varsle forbedringsforhøjelse som 
følge af udlejers forbedringsarbejder i den omtvistede ejendom, idet udle-
jer alternativt kan vælge at varsle en samlet lejeforhøjelse, som opsluger 
såvel berettigede forbedringstillæg som øvrige faktorer der måtte berettige 
udlejer til at varsle lejeforhøjelse.
40 På baggrund af ovenstående gøres det gældende, at de indstævntes an-
bringende om at der ikke i lov, bemærkninger eller forarbejder findes 
hjemmel eller i øvrigt noget der understøtter, at en udlejer kan vælge mel-
lem at foretage lejeregulering til det lejedes værdi, eller alternativt vælge 
at varsle forbedringsforhøjelse er ukorrekt, og i direkte strid med det af 
appellanten dokumenterede.
41 Til støtte for de indstævntes anbringende, fremlagde de indstævnte for 
byretten – ved de indstævntes procedurebemærkninger af 23. november 
2020, side 3 – uddrag af betænkning afgivet af Boligudvalget den 9. de-
cember 2003. Af det pågældende uddrag fremgår der imidlertid ingen

8
forhold som understøtter de indstævntes anbringende, ligesom det på-
gældende uddrag heller ikke i øvrigt vedrører eller behandler den omtvi-
stede situation, herunder regulering til det lejedes værdi eller betingelser-
ne herfor i øvrigt.
42 Uddraget af Boligudvalgets betænkning af 9. december 2003 vedrører 
følgerne ved en ændring af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, herunder 
krav til varsling af forbedringsarbejders iværksættelse og adgang til at la-
de Huslejenævnet tage stilling til lejeres eventuelle modsættelse af forbed-
ringsarbejders iværksættelse, for så vidt forbedringen må anses for uhen-
sigtsmæssig. 
43 Boligudvalgets betænkning af 9. december 2003 vedrører således alene de 
situationer, hvor udlejers forbedringsarbejder medfører en lejeforhøjelse 
efter forbedringsregelsættet – det vil sige de situationer, hvor en udlejer 
ønsker at gennemføre forbedringer af det lejede, som medfører en særskilt 
forbedringsforhøjelse, der relaterer sig til de specifikke arbejder. 
44 Boligudvalgets betænkning af 9. december 2003 knytter sig dermed til en 
række specifikke bestemmelser – reglerne vedrørende forbedringsforhø-
jelser – og vedrører modsætningsvist ikke udlejers forhøjelse til det lejedes 
værdi. 
45 I den pågældende betænkning tages der således ikke stilling til, at reglerne 
om henholdsvis forbedringsforhøjelser og forhøjelse til det lejedes værdi 
gælder ”udover” – og således ved siden af – lejelovgivningens regler om 
forbedringsforhøjelser, og at udlejer derfor efterlades med en valgret for så 
vidt angår lejeforhøjelsesmetode, eller for den sags skyld modsætnings-
vist, at reglerne ikke skulle finde anvendelse ved siden af hinanden.
Boligrettens afgørelse
46 Boligretten har den 15. januar 2021 truffet afgørelse om, hvorvidt en udle-
jer – i forlængelse af arbejder i et lejemål – kan vælge mellem at varsle leje-
forhøjelse til det lejedes værdi efter småhuskapitlet, jf. boligreguleringslo-
vens § 29 c, eller om en udlejer er begrænset til at varsle forbedringsforhø-
jelse efter reglerne i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26.
47 Boligrettens flertal traf afgørelse om, at en udlejer ikke kan vælge mellem 
at varsle enten forbedringsforhøjelse eller forhøjelse til det lejedes værdi, 
idet boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt. er nyere end § 29 c, samt med 
henvisning til, at bestemmelserne i boligreguleringslovens §§ 32 og 25-26 
vedrører et specialområde inden for lejeforhøjelser, og at almindelige lov-
fortolkningsprincipper taler imod, at en udlejer der har forsømt at følge

9
reglerne om forbedringsforhøjelser i stedet kan gennemføre lejeforhøjelse 
efter reglerne om misforholdsleje.
48 Boligrettens dissenterende dommer fandt imidlertid, 
at nyligt udførte forbedringsarbejder i lejeperioden kan være begrundelse 
for en forhøjelse til det lejedes værdi, 
at en udlejer alternativt kan vælge at forhøje lejen ved at varsle forbed-
ringsforhøjelse efter boligreguleringslovens § 4 stk. 5, jf. §§ 23-26, samt 
at opfattelsen af udlejers adgang til at vælge i mellem henholdsvis forbed-
ringsforhøjelse eller lejeforhøjelse til det lejedes værdi, har været grundlag 
for såvel praksis som litteratur på området de seneste 15 år.
49 Det er appellantens opfattelse, at boligrettens flertals fortolkning af formå-
let med indførelsen af boligreguleringslovens regler om småhuse, herun-
der § 4, stk. 5 er ukorrekt, herunder henset til at boligrettens afgørelse ikke 
er truffet med henvisning til eller støtte i hverken lov, forarbejder, littera-
tur eller praksis. 
Særligt vedrørende varslingsadgang
50 Der er ved indførelsen af småhusreglerne i boligreguleringsloven ikke – i 
hverken boligreguleringsloven eller dennes forarbejder – anført begræns-
ninger i reglernes anvendelse, for så vidt angår nærværende sags pro-
blemstilling. Boligrettens afgørelse er således alene truffet på baggrund af 
en fortolkning af, at princippet i lejelovens § 58 skulle have forrang – som 
en lex specialis-bestemmelse – over for princippet i lejelovens § 47.
51 Lige så vel som der af lejeloven og dennes forarbejder ikke fremgår be-
stemmelser, der begrænser en udlejers valgfrihed til at varsle lejeforhøjelse 
efter henholdsvis lejelovens § 47 eller § 58, findes der heller ikke i boligre-
guleringsloven indskrænkninger, der begrænser en udlejers valgfrihed til 
at varsle lejeforhøjelse efter henholdsvis boligreguleringslovens §§ 23-26 
eller lejelovens § 47, jf. boligreguleringslovens § 29 c.
52 Lejelovgivningens regler vedrørende en udlejers lovhjemlede adgang til at 
lejeforhøje, herunder i medfør af boligreguleringslovens §§ 23-26 og leje-
lovens § 47, jf. boligreguleringslovens § 29c, indeholder således ikke kob-
linger eller henvisninger de pågældende bestemmelser imellem, som måt-
te føre til at de pågældende lejeforhøjelsesmuligheder udelukker hinan-
den, eller skal anvendes i en prioriteret rækkefølge.
53 Til trods herfor fremgår det af boligrettens flertals begrundelse, at ”Almin-
delige lovfortolkningsprincipper, herunder formålet med indførelsen af bestemmel-

10


sen i boligreguleringslovens $ 4, stk. 5, 2 pkt , taler efter flertallets opfattelse der -
for imod, at en udlejer der har forsømt at følge reglerne om forbedringsforhøjelser i
stedet kan gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne om misforholdsleje. Det må un-
der alle omstændigheder gælde i et tilfælde som det foreliggende; hvor lejeforhøjel-
sen er varslet 1 umiddelbar tilknytning til forbedringsarbejderne 0g med en ud-
trykkelig henvisning til disse.

54	På baggrund af ovenstående synes boligrettens flertals afgørelse at fast-
sætte en særbestemmelse, hvorefter en småhusudlejer begrænses til kun at
kunne lejeforhøje efter forbedringsreglerne i boligreguleringslovens SS 23-
26, for så vidt den pågældende lejeforhøjelse varsles i umiddelbar forlæn-
gelse af arbejder i et lejemål.

55	Samtidig synes boligrettens flertals afgørelse at fastsætte særregler for en
småhusudlejers varsling af lejeforhøjelse til det lejedes værdi i medfør af
lejelovens S 47, jf. boligreguleringslovens S 29c, idet en sådan forhøjelse
ifølge boligrettens flertal begrænses til at kunne gennemføres efter en af
boligretten i øvrigt udefineret mængde tid siden den pågældende små-
husudlejers sidste arbejder i lejemålet.

56	I forlængelse af ovenstående; herunder med henvisning til at boligrettens
afgørelse ikke er truffet med støtte i hverken lov, forarbejder, litteratur el-
ler praksis bemærkes det; at lejelovgivningens regler ikke indeholder be-
grænsninger, der afskærer en småhusudlejer fra at varsle forhøjelse til det
lejedes værdi i specifikke situationer eller på specifikke tidspunkter, her-
under i tilfælde hvor lejeforhøjelsen varsles i umiddelbar forlængelse af
småhusudlejerens arbejder i et givent lejemål.

57	Til støtte for appellantens påstand 0g modsætningsvis boligrettens afgø-
relse fremgår det imidlertid af bogen "Det Lejedes Værdi" side 260 af
Jakob Juul-Sandberg, at "Udlejer må have frit valg mellem at varsle 08 gennem-
føre en lejeforhøjelse efter LL $ 58 eller LL $ 47, jf. BRL $ 29 c. samt at "Lejefor-
højelse efter LL $ 47 kan endvidere søges gennemført i tilfælde; hvor udlejer ikke
har fået foretaget en gyldig varsling af forbedringsforhøjelse; men dog gennemført
forbedringen.

58	I overensstemmelse hermed fremgår det af 
begrundelse i boligrettens afgørelse, at "På samme vis kan nyligt ud-
førte forbedringsarbejder i lejeperioden således være begrundelse for en forhøjelse
til det lejedes værdi._	samt at "Udlejer kan alternativt vælge at forhøje lejen ved
at varsle forbedringsforhøjelse efter reglerne om forbedringer .

59	Med henvisning til ovenstående gøres det gældende, at appellanten har
valgfrihed mellem at varsle henholdsvis lejeforhøjelse på baggrund af en

11


teknisk beregning af en eller flere forbedringer af det lejede i medfør af bo-
ligreguleringslovens SS 23-26, eller at varsle en samlet lejeforhøjelse på
baggrund af det lejedes værdi i medfør af lejelovens $ 47, jf. boligregule-
ringslovens $ 29c.

60	I forlængelse heraf understreges det; at en udlejers valgfrihed mellem de
pågældende lejeforhøjelsesmetoder gælder til enhver tid, herunder uagtet
hvorvidt udlejers varsling af forhøjelse til det lejedes værdi sker under
hensyntagen til, at proceduren herfor er mindre formel end varslingspro-
ceduren i forbindelse med varsling af forbedringsforhøjelser, eller at udle -
jer ved en forglemmelse ikke har varslet forbedringsforhøjelse; jf. "Det Le-
jedes Værdi" side 260 af Jakob Juul-Sandberg:

61	Til yderligere støtte for appellantens påstand om en udlejers valgfrihed
mellem varsling af henholdsvis forbedringsforhøjelse 0g forhøjelse til det
lejedes værdi henvises endvidere til "Lejeloven med kommentarer" side
444 af Claus Rohde mfl. hvoraf fremgår, at "Det kan feks. havde betydning
ved vurderingen af, om der skal kræves lejeforhøjelse efter LL $ 47 eller LLS 58.

62	På baggrund af ovenstående samt i overensstemmelse med 
begrundelse 1 boligrettens afgørelse gøres det gæl-
dende, at en udlejers valgfrihed mellem varsling af henholdsvis forbed-
ringsforhøjelse 0g forhøjelse til det lejedes værdi entydigt fremgår af litte-
raturen.

63	I tillæg hertil bemærkes, at indstævnte ikke for boligretten har fremlagt
litteratur eller i øvrigt henvist til bestemmelser i lejelovgivningen der un-
derstøtter indstævntes påstand. Det bemærkes endvidere; at forarbejderne
til småhuskapitlet i boligreguleringsloven som fremgår af appellantens
materialesamling heller ikke indeholder begrænsninger i reglernes an-
vendelse; for så vidt angår nærværende sags problemstilling.

64	For så vidt angår udlejers incitament til at varsle lejeforhøjelse efter hen-
holdsvis boligreguleringslovens SS 23-26 eller lejelovens $ 47,jf. boligregu-
leringslovens $ 29c bemærkes det; at lejeforhøjelse til det lejedes værdi 1
medfør af lejelovens $ 47, jf:. boligreguleringslovens $ 29c foretages med
afsæt i udlejers risiko for ikke at kunne dokumentere et (væsentligt) mis-
forhold mellem den aktuelle leje 0g den varslede leje, hvorimod forbed-
ringsforhøjelse 1 medfør af boligreguleringslovens SS 23-26 foretages på
baggrund af en teknisk matematisk beregning af det afkast; som udlejer
kan kræve henset til den forøgede værdi; som de pågældende forbedrings -
ogleller renoveringsarbejder tilfører det lejede " hvilket isoleret set forud-
sætter en mindre bevisbyrde for udlejer.

12
65 En småhusudlejers valgfrihed er således baseret på udlejers adgang til at 
vurdere, hvilken lejeforhøjelsesmetode den pågældende udlejer finder 
mest hensigtsmæssig, herunder særligt henset til udlejers forventede ud-
fald af en potentiel sag vedrørende forhøjelse til det lejedes værdi. 
66 Af samme årsag og med henvisning til, at forarbejderne til småhuskapitlet 
i boligreguleringsloven ikke indeholder begrænsninger for så vidt angår 
forbedrings- og lejeforhøjelsesreglernes anvendelse bestrides boligrettens 
begrundelse om, at ”lovgiver uden forbehold har ønsket, at lejere i store småhu-
se skulle være omfattet af boligreguleringslovens regler om forbedringsforhøjelser 
med henblik på at skabe tryghed omkring den enkelte husstands boligsituation og 
dermed for disse lejere skabe en stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre 
den enkeltes livskvalitet.”
67 Boligreguleringslovens særregler vedrørende småhuse er indført med 
henblik på at fritage udlejere af småhuse for den omstændelige og om-
kostningstunge administrationsbyrde, der er forbundet med beregning og 
varsling af leje i omkostningsbestemte ejendomme, jf. ”Boliglejeret” side 
361ff af Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe.
68 Dette understøtter synspunktet om, at en udlejer kan vælge den frem-
gangsmetode, som den individuelle udlejer måtte finde mest hensigts-
mæssig. Af samme årsag findes der ikke i lejelovgivningen eller forarbej-
derne hertil nogle begrænsninger vedrørende småhusudlejeres pligt til at 
vælge den ene fremgangsmetode fremfor den anden.
69 For en udlejer af et småhus bevirker de ovenfor beskrevne muligheder 
konkret, at en udlejer af et småhus, kan vælge at foretage lejeregulering til 
det lejedes værdi, efter reglerne i lejelovens § 47, jf. boligreguleringslovens 
§ 29c, ligesom en småhusudlejer alternativt kan vælge, at varsle forbed-
ringsforhøjelse efter reglerne om forbedringer i boligreguleringslovens § 4, 
stk. 5 jf. §§ 23, 24, 25 og 26 samt nærmere ovenfor.
70 I forlængelse heraf bestrides det, at appellanten skulle være begrænset til 
at varsle lejeforhøjelse alene som følge af forbedringer på baggrund af 
regnskab for afholdte forbedringsudgifter i medfør af boligreguleringslo-
vens §§ 23-26.
Særligt vedrørende boligreguleringslovens præceptive regler
71 Det præciseres, at appellanten på intet tidspunkt har bestridt, at en udlejer 
som varsler forbedringsforhøjelse i medfør af boligreguleringslovens §§ 
23-26, skal iagttage særlige (præceptive) regler vedrørende varsling og 
forbedringsforhøjelsens maksimale størrelse mv.

13
72 De indstævntes henvisning til boligreguleringslovens §§ 23-26 må derfor 
antages at bero på de indstævntes opfattelse af, at nærværende sag vedrø-
rer varsling af forbedringsforhøjelser. Appellanten har imidlertid ikke 
varslet forbedringsforhøjelser vedrørende de omtvistede lejemål.
73 Appellanten har modsætningsvis varslet forhøjelse til det lejedes værdi, jf. 
lejelovens § 47, jf. boligreguleringslovens § 29c, hvilket ikke forudsætter 
iagttagelse af de særlige (præceptive) regler, der fremgår af boligregule-
ringslovens §§ 23-26.
74 Boligreguleringslovens præceptive regler om fremgangsmetoden ved 
varsling af forbedringsforhøjelser finder således alene anvendelse for ud-
lejere, som vælger at varsle forbedringsforhøjelse med henvisning til boli-
greguleringslovens §§ 23-26. 
75 Modsætningsvis finder boligreguleringslovens præceptive regler om 
fremgangsmetoden ved varsling af forbedringsforhøjelser følgelig ikke 
anvendelse, for så vidt udlejer ikke vælger denne fremgangsmetode, men i 
stedet varsler forhøjelse til det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf. 
boligreguleringsloven § 29 c.
76 For så vidt en udlejer varsler lejeforhøjelse til det lejedes værdi i medfør af 
lejelovens § 47, jf. boligreguleringsloven § 29c, påtager den pågældende 
udlejer sig samtidig en risiko for så vidt angår størrelsen af det lejedes 
værdi – det vil sige risikoen for hvilken leje der udgør det lejedes værdi.
77 Til støtte herfor henvises til Karnovs note 247 til boligreguleringslovens 
kap. IV hvoraf fremgår, at ”Hvorvidt udlejeren har ret til at foretage ændringer 
i det lejede er ikke omtalt i brl, der alene indeholder regler om størrelsen af forbed-
ringsforhøjelser og betingelserne for at oppebære dem, såfremt forhøjelsen oversti-
ger bestemte beløb”
Særligt vedrørende appellantens konkrete varslinger
78 Det bestrides i sit hele, at boligreguleringslovens §§ 23 og 24 har forrang 
forud for lejelovens § 55, jf. nærmere i nærværende procedureindlægs af-
snit ”Særligt vedrørende varslingsadgang – udlejers muligheder”, samt at en 
småhusudlejer er forpligtet til at fremsende varsling med henvisning til 
boligreguleringslovens §§ 23-26 vedrørende forbedringsforhøjelser, for så 
vidt den pågældende småhusudlejer ønsker at varsle forhøjelse til det le-
jedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 29 c, jf. lejelovens § 49. 
79 Det bemærkes endvidere, at appellantens varsling i medfør af lejelovens § 
55, stk. 2 alene er afgivet til formål om at skabe adgang til det lejede, 
hvormed den pågældende varsling ikke udgør en gyldighedsbetingelse

14


for en udlejers mulighed for at varsle forhøjelse til det lejedes værdi i med-
før af boligreguleringslovens $ 29 c jf. lejelovens $ 49.

80	En udlejers eventuelle gennemførsel af bygge- 0g moderniseringsarbejder
uden iagttagelse af varslingsreglerne i lejelovens $ 55, afskærer således ik
ke den pågældende udlejer fra at varsle forhøjelse til det lejedes værdi.

81	På baggrund af ovenstående, herunder at appellanten har fået adgang til
det lejede, 0g at appellanten har gennemført de pågældende byggearbej -
der; gøres det gældende, at spørgsmålet om appellantens varsling af byg-
gearbejdernes iværksættelse er uden relevans for nærværende sag.~

 har i procedureindlæg 2 af 17.juni 2021 anført blandt andet:




1

2

3

4

5

Særligt vedrørende appellantens bygge- og moderniseringsarbejder

6	Af de indstævntes Procedureindlæg 1 fremgår de indstævntes opfattelse
af hændelsesforløbet vedrørende appellantens varsling 0g udførelse af
bygge- 0g moderniseringsarbejder i de indstævntes lejemål.

7	Det bemærkes i denne forbindelse, at nærværende tvist alene vedrører det
udskilte anbringende:

"Kan udlejer vælge mellem at varsle efter småhuskapitlet; jf. brl. $ 29 c, eller er
udlejer henvist til at varsle efter forbedringsreglerne efter reglerne i brl. $ 4, stk. 5,
jf. SS 23-26.


Derfor er hændelsesforløbet 0g appellantens faktisk foretagne varslinger i
de konkrete tilfælde irrelevant for nærværende sag;

15
8 Det bemærkes dog, at appellanten i dennes Processkrift II for boligretten, 
pkt. 15-19 samt ved fremlæggelse af bilag 11 – har redegjort indgående for 
de udførte byggearbejder, herunder for, at der ikke er foretaget ændringer 
i lejemålenes antal af rum, ligesom der ikke er sket væsentlige ændringer i 
lejemålenes indretning eller en forringelse af lejemålenes anvendelsesmu-
ligheder.
9 Appellanten har endvidere i dennes Processkrift VII for boligretten pkt. 
11-20 samt i appellantens Procedureindlæg 1 pkt. 78-81 redegjort for den 
varslingsprocedure appellanten har iagttaget, herunder at appellantens 
varsling af iværksættelse af byggearbejder er afgivet i medfør af lejelovens 
§ 55, stk. 2.
10 På baggrund af ovenstående bestrides det, at de indstævnte først fik kend-
skab til de faktisk udførte arbejder ved de indstævntes indflytning 7 må-
neder senere.
Særligt vedrørende udlejers valgfrihed
11 Det fremgår som et gennemgående tema i de indstævntes Procedureind-
læg 1, at reglerne i boligreguleringslovens §§ 23-26 er præceptive for så 
vidt angår forbedringsarbejder og forbedringsforhøjelser i store småhuse, 
jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt.
12 Appellanten har på intet tidspunkt bestridt, at en udlejer som varsler for-
bedringsforhøjelse i medfør af boligreguleringslovens §§ 23-26, skal iagt-
tage særlige (præceptive) regler vedrørende varsling og forbedringsforhø-
jelsens maksimale størrelse mv.
13 Parterne er således enige om, 
at for så vidt en udlejer varsler forbedringsforhøjelse efter boligre-
guleringslovens §§ 23-26 i en ejendom som den omtvistede, så er 
udlejeren berettiget til at kræve lejen forhøjet med et beløb, der 
modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, samt
at den pågældende forøgelse beror på en teknisk matematisk be-
regning af det afkast, som udlejer kan kræve henset til den forø-
gede værdi, som de pågældende forbedrings- og/eller renove-
ringsarbejder tilfører det lejede i henhold til øget komfort, funk-
tionalitet og/eller ved at nedsætte andre driftsomkostninger.
14 Tvistens kerne vedrører således ikke hvorvidt boligregulerings regler i §§ 
23-26 skal iagttages af den småhusudlejer, som ønsker at varsle forbed-
ringsforhøjelse efter disse regler, idet parternes tvist – og det som landsret-

16
ten skal tage stilling til – imidlertid er, hvorvidt der findes begrænsninger 
i lejelovgivningen, som afskærer en småhusudlejer fra at varsle forhøjelse 
til det lejedes værdi efter reglerne i lejelovens § 47, jf. boligreguleringslo-
vens § 29c, i stedet for at varsle forbedringsforhøjelse efter boligregule-
ringslovens § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26.
15 Det fremgår af de indstævntes Procedureindlæg 1, at ”Der er ikke i loven 
givet hjemmel til et sådant valg, og der er heller ikke i lovens bemærkninger eller i 
forarbejderne i øvrigt noget der understøtter, at en udlejer i et bestående lejefor-
hold i et stort småhus skulle kunne vælge mellem [henholdsvis forbedringsfor-
højelse eller forhøjelse til det lejedes værdi]”.
16 I forlængelse heraf bemærkes det, at lejelovgivningens regler, herunder 
boligreguleringslovens kapitler IV og IV A, ikke indeholder retningslinjer 
for eller en pligt for udlejer til at iagttage reglerne om forbedringsforhøjel-
se forud for reglerne om forhøjelse til det lejedes værdi.
17 En eventuel begrænsning eller ufravigelig fremgangsmetode vedrørende 
en udlejers valgfrihed til at vælge lejeforhøjelsesmetode forudsætter en 
særlig hjemmel – en sådan hjemmel findes imidlertid ikke i hverken lov, 
bemærkninger eller forarbejder. 
18 En udlejers valgfrihed forudsætter således ikke en eksplicit hjemmelsad-
gang i lejelovens regler, idet udeblivelsen af en lovbestemt begrænsning af 
adgangen til at kræve forhøjelse til det lejedes værdi modsætningsvis 
medfører, at der selvsagt ingen begrænsning findes.
19 Udlejers adgang til at varsle forhøjelse til det lejedes værdi, gælder således 
ved siden af udlejers adgang til at varsle lejeforhøjelse i medfør af boligre-
guleringslovens §§ 23-26 og/eller lejelovgivningens øvrige bestemmelser 
vedrørende lejeforhøjelse.
20 For så vidt angår de indstævntes anbringende om, at der ikke er noget der 
(eksplicit) understøtter, at en småhusudlejer kan vælge imellem at varsle 
henholdsvis forbedringsforhøjelse i medfør af boligreguleringslovens §§ 
23-26 eller forhøjelse til det lejedes værdi i medfør af lejelovens § 47, jf. bo-
ligreguleringslovens § 29c bemærkes det på ny, at det pågældende emne 
er behandlet i den lejeretlige litteratur, hvoraf fremgår:

17
”Udlejer må have frit valg mellem at varsle og gennemføre en lejeforhøjelse efter 
LL § 58 eller LL § 47, jf. BRL § 29 c. samt at ”Lejeforhøjelse efter LL § 47 kan 
endvidere søges gennemført i tilfælde, hvor udlejer ikke har fået foretaget en gyldig 
varsling af forbedringsforhøjelse, men dog gennemført forbedringen.”  (”Det Le-
jedes Værdi” side 260 af Jakob Juul-Sandberg), og 
”Det kan f.eks. havde betydning ved vurderingen af, om der skal kræves lejeforhø-
jelse efter LL § 47 eller LL§ 58…” (”Lejeloven med kommentarer” side 444 af 
Claus Rohde m.fl.)
21 Emnet er således diskuteret i den lejeretlige litteratur, hvoraf fremgår, at 
en udlejers valgfrihed mellem de pågældende lejeforhøjelsesmetoder gæl-
der til enhver tid, herunder uagtet hvorvidt udlejers varsling af forhøjelse 
til det lejedes værdi sker under hensyntagen til, at proceduren herfor er 
mindre formel end varslingsproceduren i forbindelse med varsling af for-
bedringsforhøjelser, eller at udlejer ved en forglemmelse ikke har varslet 
forbedringsforhøjelse, jf. ”Det Lejedes Værdi” side 260 af Jakob Juul-
Sandberg.
22 Modsætningsvis har de indstævnte ikke fremlagt litteratur eller i øvrigt 
henvist til bestemmelser i lejelovgivningen, der understøtter indstævntes 
påstand. Det bemærkes endvidere, at forarbejderne til småhuskapitlet i 
boligreguleringsloven – som fremgår af appellantens materialesamling – 
heller ikke indeholder begrænsninger i reglernes anvendelse, for så vidt 
angår nærværende sags problemstilling.
23 For så vidt angår de indstævntes fremlæggelse af Boligudvalgets betænk-
ning af 9. december 2003 bemærkes det, at den pågældende betænkning 
alene vedrører følgerne ved en ændring af boligreguleringslovens § 4, stk. 
5, herunder krav til varsling af forbedringsarbejders iværksættelse og ad-
gang til at lade Huslejenævnet tage stilling til lejeres eventuelle modsæt-
telse af forbedringsarbejders iværksættelse, for så vidt forbedringen må 
anses for uhensigtsmæssig.
24 Den pågældende betænkning tager således ikke stilling til, at reglerne om 
henholdsvis forbedringsforhøjelser og forhøjelse til det lejedes værdi gæl-
der ”udover” – og således ved siden af – lejelovgivningens regler om for-
bedringsforhøjelser, og at udlejer derfor efterlades med en valgret for så 
vidt angår lejeforhøjelsesmetode, eller for den sags skyld modsætnings-
vist, at reglerne ikke skulle finde anvendelse ved siden af hinanden.
25 På baggrund heraf gøres det gældende, at Boligudvalgets betænkning af 9. 
december 2003 er irrelevant for nærværende sag, herunder at der ikke af 
uddraget fremgår forhold som understøtter de indstævntes anbringende.

18
26 Af de indstævntes Procedureindlæg 1 fremgår, at ”Bestemmelserne om for-
bedringsforhøjelser i brl. §§ 23 og 25-26 vedrører et specialområde indenfor leje-
forhøjelser, medens bestemmelserne om forhøjelse som følge af misforholdsleje i 
brl. § 29 c, jf. lejelovens § 47, vedrører et mere generelt område inden for lejeforhø-
jelser.”
27 Dette er appellanten enig i – at bestemmelserne om forbedringsforhøjelser 
i boligreguleringslovens §§ 23 og 25-26 vedrører et specialområde inden-
for lejeforhøjelser – og at boligreguleringslovens §§ 23 og 25-26 er præcep-
tive for det tilfælde, at en småhusudlejer ønsker at varsle forbedringsfor-
højelse.
28 At boligreguleringslovens §§ 23 og 25-26 vedrører et specialområde inden 
for lejeforhøjelser ændrer imidlertid ikke på det forhold, at princippet i lej-
elovens § 58, herunder reglerne i boligreguleringslovens §§ 23-26 ikke har 
forrang – som en lex specialis-bestemmelse – over for princippet i leje-
lovens § 47.
29 Parterne er endvidere enige om det anførte i de indstævntes Procedure-
indlæg 1 om, at det er ”… uden for enhver tvivl, at de gennemførte omfattende 
forbedringer indebærer, at forbedringerne sammen med forbedringsforhøjelser 
gennemført i de sidste 3 år overstiger beløbsgrænsen i brl. § 23 — aktuelt kr. 98 
pr. m2 årligt — og at udlejer, som følge deraf, skulle have varslet inden iværksæt-
telsen af forbedringsarbejderne, hvis udlejer ønskede at opnå en forbedrings-
forhøjelse.” 
30 Appellanten har imidlertid ikke ønsket eller varslet en forbedringsforhø-
jelse efter boligreguleringslovens §§ 23-26, hvorfor de indstævntes hypote-
tiske anbringende angivet ovenfor er irrelevant for nærværende sag.
31 Af samme årsag bemærkes det vedrørende de indstævntes bemærkninger 
om, at ”Konsekvensen af, at appellanten ikke har iagttaget de præceptive regler i 
brl. §§ 23 og 25 -26 inden iværksættelsen af forbedringsarbejderne er, at appellan-
ten ikke kan opnå de påståede forbedringsforhøjelser, og at appellanten under alle 
omstændigheder er afskåret fra at opnå en forbedringsforhøjelse der sammen med 
lejeforhøjelser inden for de sidste 3 år, overstiger kr. 98 pr. m2.”, at appellanten 
ikke har påstået forbedringsforhøjelser, og at appellanten som følge heraf 
heller ikke er underlagt begrænsningerne herved, herunder beløbsbe-
grænsningen vedrørende eventuelle forbedringsarbejder udført i de omt-
vistede lejemål.
32 Den af de indstævnte angivne ”konsekvens” gælder således alene for så 
vidt en småhusudlejer anvender boligreguleringslovens §§ 23-26, men 
modsætningsvis ikke ved anvendelsen af lejelovens § 47, jf. boligregule-

19


ringslovens S 29c vedrørende en småhusudlejers varsling af lejeforhøjelse
som følge af, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.

33	For så vidt angår de indstævntes anbringende om, at "Huslejenævnets rets -
anvendelse i de indankede afgørelser , hvorefter udlejer har mulighed for at fravæl -
ge de præceptive varslingsregler i forbindelse med forbedringsarbejder i et 7 'stort
småhus ~ er helt åbenbart forkert..	gøres det gældende; at hverken Husleje-
nævnet eller appellanten har påstået en adgang for småhusudlejere til at
fravælge præceptive bestemmelser i lejeloven; idet appellanten modsæt-
ningsvis har gjort gældende, at lejelovens regler ikke indeholder en pligt
0g en begrænsning for småhusudlejere til at tilvælge boligreguleringslo-
vens regler om forbedringsforhøjelse jf. boligreguleringslovens SS 23-26,
for så vidt den pågældende småhusudlejer på samme tid opfylder betin -
gelserne for at varsle forhøjelse til det lejedes værdi; jf. lejelovens 8 47, jf.
boligreguleringslovens $ 29c."

 har i procedureindlæg 1 af 14. juni 2021
anført blandt andet:




Kan udlejer vælge mellem at varsle efter småhuskapitlet, jf. brl. S 29 c,
eller er udlejer henvist til at varsle efter forbedringsreglerne efter reg-
lerne i brl. S 4, stk. 5, jf. SS 23-26?

Parterne er som Boligretten har lagt til grund enige om, at de omtviste-
de lejemål er beliggende i et såkaldt 'stort småhus" , idet ejendommen på
tidspunktet for appellantens varsling af lejeforhøjelse efter det lejedes
værdi; jf. lejelovens $ 47, i januar 2018	indeholdt 4 eller flere beboelses -
lejligheder, jf. brl. S 4, stk. 5, 2 pkt.

Ifølge brl. S 4, stk: 5, 2 pkt., er 1 store småhuse" som en undtagelse fra
hovedreglerne om småhuse omfattet af reglerne i brl SS 23, 24, 25 0g 26,
der er præceptive; 0g som regulerer en udlejers muligheder for at oppebære
en lejeforhøjelse ved ensidigt gennemførte forbedringer i bestående leje -
forhold.

BrL. S 4, stk. 5, 2 pkt. blev indsat ved lov nr. 470 af 9.juni 2004, 0g sikrer le-
jere i eksisterende lejeforhold mod pludselige store huslejespring som føl-
ge af gennemførelse af omfattende forbedringsarbejder.

Huslejenævnet antager i de indbragte afgørelser, at udlejeren i forbindelse
med forbedringer i store småhuse" kan vælge mellem at varsle forbed-
ringsforhøjelse efter reglerne om forbedringer i brl: $ 4, stk. 5, jf: SS 23,24,

20
25 og 26, eller at varsle efter det lejedes værdi efter at forbedringerne er 
gennemført.
Der er ikke i loven givet hjemmel til et sådant valg, og der er heller ikke i 
lovens bemærkninger eller i forarbejderne i øvrigt noget der understøtter, 
at en udlejer i et bestående lejeforhold i et ”stort småhus” skulle kunne 
vælge mellem at iagttage de præceptive regler om fremgangsmåden ved 
varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder, der kan medføre lejefor-
højelser, i brl. § 4, stk. 5, 2. pkt., jf. brl. §§ 23-26, inden arbejdet sættes i 
gang, eller at iværksætte arbejderne uden forudgående varsel og derefter 
kræve lejen forhøjet til det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, umiddelbart ef-
ter – eller som her i realiteten inden – forbedringerne er gennemført. 
Der henvises herved til betænkning afgivet af Boligudvalget den 9. de-
cember 2003, hvor udvalget fremsatte det ændringsforslag til L 78 for så 
vidt angår bestemmelsen i brl. § 4, der endte med at blive i vedtaget med 
denne ordlyd i det endelige lovforslag L 78 B efter yderligere udvalgsar-
bejde. 
Af betænkningen (Folketingstidende 2003-2004, Tillæg A, side 442-457), 
…, fremgår under bemærkningerne til lovforslagets punkt nr. 9 (side 446-
447) om § 4, stk. 5, blandt andet:
”Denne ændring skal ses i sammenhæng med begrænsningen af udleje-
rens adgang til at opsige lejerne på grund af ombygningsarbejder, jf. leje-
lovens § 83, stk. 1, litra b. Herefter vil også større ombygningsarbejder 
skulle gennemføres efter de almindelige forbedringsregler. 
Med ændringen af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, foreslås det, at lejere i 
småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder skal være omfattet af 
de samme regler om varsling af forbedrings- arbejders iværksættelse som 
lejere i store ejendomme, herunder ret  til  erstatningsbolig  ved  større 
forbedringsforhøjelser. Disse regler er omfattet af boligreguleringslovens 
§§ 23, 24, 25 og 26. Det er opfattelsen, at disse bestemmelser udgør en hel-
hed, og at de pågældende lejere derfor bør være omfattet heraf. 
Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder omfat-
tes af de samme regler om forbedringsarbejders iværksættelse som lejere i 
store ejendomme, vil det medvirke til at skabe tryghed omkring den en-
kelte husstands boligsituation og dermed for disse lejere skabe en stabilitet 
i hverdagen, der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet. 
Det er dog opfattelsen, at de mindste småejendomme ikke bør være omfat-
tet, da disse ejendomme ikke har karakter af egentlige udlejningsejen-
domme. På den baggrund foreslås det, at udlejere af småejendomme med 
1 -3 beboelseslejligheder ikke skal være omfattet af de regler om forbed-
ringsarbejders iværksættelse, som også gælder for store ejendomme.

21
Af forslaget om ændring af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, følger, at 
forud for forbedringsarbejdernes påbegyndelse skal udlejer overholde de 
formelle betingelser i § 23 eller § 24, hvis forbedringsforhøjelsen forventes 
at overstige den nærmere bestemte beløbsgrænse på 78 kr. pr. m² (2004-
niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de 
seneste 3 år. Om § 23 eller § 24 skal følges, afhænger af, om der er valgt en 
beboerrepræsentation eller ej. Udlejer skal skriftligt oplyse om forbed-
ringsarbejdernes art, om størrelsen af den forventede lejeforhøjelse og om 
lejernes ret til at gøre indsigelse.
Betydningen af, at småejendommene med 4 eller flere beboelseslejligheder 
foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 25, er, at lejerne får mulighed 
for at lade huslejenævnet tage stilling til og eventuelt modsætte sig for-
bedringsarbejdernes iværksættelse, hvis forbedringen må anses for uhen-
sigtsmæssig. 
Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder foreslås 
omfattet af boligreguleringslovens § 26, har de ret til  en  passende  erstat-
ningsbolig,  hvis  udlejer  ønsker  at  gennemføre forbedringsarbejder,  der 
 vil  medføre  forbedringsforhøjelser  på  mere  end  155  kr.  pr. m² (2004-
niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de 
seneste 3 år. 
Det skal bemærkes, at småejendomme med 4 eller flere beboelseslejlighe-
der ikke foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 27. Dette skyldes, at 
disse småejendomme ellers ville blive omfattet af procedurereglerne for 
den omkostningsbestemte husleje. Det følger imidlertid af hhv. § 23 og § 
24, at hvis udlejer ikke overholder formkravene i disse varslingsbestem-
melser, kan forbedringsforhøjelsen ikke overstige den nærmere fastsat-
te beløbsgrænse.  Det følger ligeledes af § 26, at hvis lejerne ikke tilbydes 
erstatningsbolig, kan der ikke opkræves en huslejestigning, der overstiger 
beløbsgrænsen. 
Det følger af forslaget, at  det  er  antallet  af  beboelseslejligheder  i  ejen-
dommen  på  varslingstidspunktet, der er afgørende for, om reglerne gæl-
der. Dette indebærer, at udlejeren må tage udgangspunkt i det aktuelle an-
tal beboelseslejligheder på det tidspunkt, hvor der efter reglerne vil skulle 
ske varsling af arbejdernes iværksættelse, idet  dette  antal  kan  ændres, 
 f.eks. som følge  af  lejlighedssammenlægninger eller -opdelinger. Det 
bemærkes, at en beboelseslejlighed, der bebos af udlejeren, medregnes.”
***
I den i nærværende sag omtvistede ejendom, er der ikke etableret en Be-
boerrepræsentation, og det er derfor reglerne i brl. § 23 og §§ 25 og § 26, 
der er relevante i denne sag.
Af brl. § 23, stk. 1, fremgår, at inden udlejeren i en ejendom uden beboer-
repræsentation iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjel-
se, der – sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3 år – 
vil udgøre mere end 64 kr. (aktuelt 98 kr.) pr. m2 bruttoareal, skal han

22
fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejemål ønskes 
forbedret. Det skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art og en 
angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse. Varslet skal endvidere 
indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. In-
deholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Af § 23, stk. 2, fremgår, at har mindst ¼ af lejerne senest 6 uger efter, at 
varslingsskrivelse er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse 
mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren in-
den yderligere 6 uger forelægge sagen for Huslejenævnet, såfremt han øn-
sker at fastholde kravet om forbedringen.
Af brl. § 25 fremgår, at indbringes en sag for Huslejenævnet, kan Husleje-
nævnet modsætte sig forbedringen under forskellige nærmere opregnede 
omstændigheder, og i så fald kan udlejeren ikke oppebære en lejeforhøjel-
se for forbedringerne, hvis disse gennemføres alligevel.
Endvidere fremgår det af brl. § 26, at vil en forbedring medføre en lejefor-
højelse, der - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3 
år – vil udgøre mere end 127 kr. (aktuelt 195 kr.) pr. m2 bruttoareal, skal 
udlejeren senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette le-
jeren om, at han kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udlø-
bet af den i § 26, stk. 2 fastsatte 6 ugers frist.
Af brl. § 26, stk. 4, fremgår, at over for en lejer, der ikke har fået underret-
ning efter stk. 1 om sin ret til at kræve en anden bolig, kan lejeforhøjelse 
som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1 angivne 
grænse.
Opmærksomheden henledes på, at bestemmelsen i boligreguleringslovens 
§ 4, stk. 5, 2. pkt., er nyere end bestemmelsen i brl. § 29 c. 
Bestemmelserne om forbedringsforhøjelser i brl. §§ 23 og 25-26 vedrører et 
specialområde inden for lejeforhøjelser, medens bestemmelserne om for-
højelse som følge af misforholdsleje i brl. § 29 c, jf. lejelovens § 47, vedrører 
et mere generelt område inden for lejeforhøjelser.
***
Det er ubestridt, at udlejer ikke har iagttaget reglerne i brl. § 4, stk. 5, 2. 
pkt., jf. §§ 23 -25 og § 26 inden forbedringsarbejderne blev iværksat. 
Det er endvidere også uden for enhver tvivl, at de gennemførte omfatten-
de forbedringer indebærer, at forbedringerne sammen med forbedrings-

23
forhøjelser gennemført i de sidste 3 år overstiger beløbsgrænsen i brl. § 23 
– aktuelt kr. 98 pr. m2 årligt – og at udlejer, som følge deraf, skulle  have 
varslet inden iværksættelsen af forbedringsarbejderne, hvis udlejer ønske-
de at opnå en forbedringsforhøjelse. 
På samme måde er det også uden for enhver tvivl, at de gennemførte for-
bedringer overstiger beløbsgrænsen i brl. § 26 – aktuelt kr. 195 pr. m2 år-
ligt – og at udlejer derfor senest 3 måneder før  forbedringens iværksættelse 
skulle have underrettet lejerne om, at de kunne kræve at få tilbudt anden 
passende bolig inden udløbet af den i § 26, stk. 2, fastsatte 6 ugers frist. 
Konsekvensen af, at appellanten ikke har iagttaget de præceptive regler i 
brl. §§ 23 og 25-26 inden  iværksættelsen af forbedringsarbejderne er, at ap-
pellanten ikke kan opnå de påståede forbedringsforhøjelser, og at appel-
lanten under alle omstændigheder er afskåret fra at opnå en forbedrings-
forhøjelse der sammen med lejeforhøjelser inden for de sidste 3 år, over-
stiger kr. 98 pr. m2.
Som anført af Boligrettens flertal taler almindelige lovfortolkningsprincip-
per, herunder formålet med indførelsen af bestemmelsen i brl. § 4, stk. 5, 2. 
pkt., imod, at en udlejer, der har forsømt at følge reglerne om forbedrings-
forhøjelser i brl. §§ 23 og 25-26 i stedet kan gennemføre lejeforhøjelse efter 
reglerne om misforholdsleje efter varslingsreglerne i brl. § 29c, jf. leje-
lovens § 47.
Dette må under alle omstændigheder gælde i et tilfælde, som det forelig-
gende, hvor der er foretaget varsling efter reglerne om misforholdsleje, jf. 
brl. § 29c, jf. lejelovens § 47, i umiddelbar tilknytning til (i realiteten under) 
forbedringsarbejdernes udførelse og med en udtrykkelig henvisning her-
til.
Huslejenævnets retsanvendelse i de indankede afgørelser, hvorefter udle-
jer har mulighed for at fravælge de præceptive varslingsregler i forbindelse 
med forbedringsarbejder i et ”stort småhus”, er helt åbenbart forkert og i 
øvrigt også i strid med de almindelige obligationsretlige principper, hvor-
efter en aftalepart i et vedvarende retsforhold ikke ensidigt kan ændre væ-
sentligt på aftalegrundlaget. 
Huslejenævnets afgørelser skal derfor ophæves og sagerne hjemvises til 
fornyet behandling i Huslejenævnet. 
Det bemærkes med henvisning til appellantens procedureindlæg, at de 
indstævnte ikke anfægter, at en udlejer har ret til i medfør af lejelovens §

24


55, at varsle iværksættelse af arbejder i det lejede, hvilket imidlertid ikke
er et tvistepunkt i nærværende sag.

De indstævnte gør gældende; at appellanten ikke har ret til at oppebære
en lejeforhøjelse for de ensidigt gennemførte arbejder; fordi appellanten ik -
ke forinden arbejderne blev iværksat har varslet lejeforhøjelse efter de præ-
ceptive bestemmelser i brL $ 4, stk. 5, 2 pkt , jf. SS 23 0g 25-26, jf. ovenfor.

De indstævnte bemærker i øvrigt, at appellanten heller ikke har iagttaget
varslingsreglerne i lejelovens $ 55, men uanset hvad, træder varsling af
iværksættelse af forbedringsarbejder efter brl SS 23 0g 24 i stedet for de ge-
nerelle regler om varsling i lejelovens $ 55.

Opmærksomheden henledes på, at det fremgår af den af appellanten på -
beråbte dom TBB 2005.481,	at det i den sag omtvistede lejemål på tids-
punktet (den 29.juli 2003) for varslingen efter lejelovens $ 55 ikke var om-
fattet af de senere vedtagne regler i boligreguleringslovens kap. IV, her-
under reglerne om varsling af iværksættelse efter boligreguleringslovens $
23

Der henvises yderligere til støtte for de indstævntes synspunkter til Bolig -
lejeret; 3. udgave af Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe, side 402-414,


 har i procedureindlæg 2 af 28. juni 2021
anført blandt andet:




Appellanten henviser i sit procedureindlæg 2, side 3, punkt 9, til sit Pro-
cesskrift VII for Boligretten Opmærksomheden henledes på det i an-
kesvarskriftet side 2, 3. sidste afsnit, anførte om, at dette Processkrift VII er
afgivet efter skriftvekslingen var afsluttet i Boligretten; at Boligretten har
afskåret processkriftet ved meddelelse af 16. december 2020, 0g at proces -
skrift VII dermed ikke er indgået i grundlaget for Boligrettens dom. Af
samme grund er jeg af den opfattelse; at Landsretten skal se bort fra Pro-
cesskrift VII og appellantens henvisninger hertil i procedureindlæg 10g 2

Appellantens præmis i punkt 14 på side 4 i procedureindlæg 2 er endvide-
re ikke korrekt.

Det Landsretten skal tage stilling til er, om en udlejer af en 1 'stor" småhu-
sejendom; jf. brL. $ 4, stk. 5,2 pkt , der ønsker at oppebære en lejeforhøjel-
se efter at have gennemført forbedringsarbejder, kan vælge mellem at vars-

25


le forhøjelse efter reglerne om misforholdsleje efter småhuskapitlet; jf. brl.
S 29 c eller er henvist til at varsle efter forbedringsreglerne i brl SS 23-26.

Inærværende sag har appellanten varslet lejeforhøjelse efter brl:. $ 29c, jf.
lejelovens $ 47,ijanuar 2018 i umiddelbar tilknytning til (medens lejerne
var midlertidigt genhuset) 0g med direkte 0g udtrykkelig henvisning til
forbedringsarbejderne, således som det fremgår af varslingerne.

For så vidt angår  lejemål er det i varslingen af 17.januar 2018,
som begrundelse for den varslede lejeforhøjelsen fra en årlig leje på kr.
53.061 til en årlig leje på kr. 150.000 (en stigning på ca. 148 %) anført:

"Som følge af forbedringsarbejderne på ejendommen og i dit lejemål , varsles her -
ved lejeforhøjelse jf. lejelovens $ 47. Lejen forhøjes da den nuværende leje er væ-
sentlig lavere end det lejedes værdi; når alle forbedringsarbejderne på ejendommen
0g i dit lejemål er færdige.

For så vidt angår  lejemål er det i varslingen af 26. januar
2018,	som begrundelse for den varslede lejeforhøjelse fra en årlig leje
på kr. 44.773,56 til en årlig leje på kr. 150.000 (stigning på ca. 235 %) anført:

Som du er bekendt med, er der i byggeriet foretaget en fuldstændig ombygning af
din lejlighed. Lejlighedens areal er øget fra 52 m2 til 80 m2 inkl. loftsrum med
ændret rumopdeling, større køkken 0g værelse; ny bruseniche, udgang til ny altan
0g terrasser. Terrasserne er forsynet med nye fliser, 0g bredden er øget med 30 cm.
Derudover monteres der nyt rækværk, samt tagrender med nedløb for regnvejr .
Kviste er nye 0g forsynet med nye zinkinddækninger . Der er indrettet hems 08
loftrum; samt nyt pulterrum med adgang fra lejligheden. Der er tillige udført helt
nyt tag med ny isolering, der sikrer et minimalt varmetab i lejligheden. Derud -
over er der udført nye varmt-0g koldt vands installationer , etableret nyt varme-
anlæg med nye radiatorer , samt ventilations installationer med hætter over tag;
Derudover er køkkenet, af fabrikat HTH, samt køkkenmaskiner nye. Lejligheden
fremtræder nymalet med behandlede 0g afslebne _ gulve. Alle elinstallationer er
nye; 08 dørtelefon er forsynet med videoovervågning- Lejligheden er yderligere
forsynet med brandalarm. Fra den nye altan til gården monteres en lift til person-
transport. Fællesarealerne er 'opgraderet med ny vaskekælder , samt belysning 08
nyt indgangsparti. Hovedtrappen males 0g forsynes med nye installationer 08
trinbelægninger .

Med udgangspunkt i de foretagne forbedringsarbejder på ejendommen 0g dit leje-
mål, varsles herved lejeforhøjelse jf. lejelovens $ 47.

Af forarbejderne til boligreguleringslovens S 4, stk. 5, 2 pkt. (Folketingsti -
dende 2003-2004, Tillæg A, side 446-447,	fremgår, at lovgiver uden for-

26
behold har ønsket, at lejere i store småhuse skulle være omfattet af boli-
greguleringslovens regler om forbedringsforhøjeler med henblik på at 
skabe tryghed omkring den enkelte husstands boligsituation og dermed 
for disse lejere skabe en stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre 
den enkeltes livskvalitet.
Formålet med bestemmelsen i brl. § 4, stk. 5, 2. pkt., er således netop at 
imødegå situationer som den foreliggende, hvor en udlejer af et lejemål i 
et stort småhus søger at opnå en markant lejeforhøjelse i et bestående leje-
forhold på baggrund af ensidigt gennemførte omfattende arbejder på ejen-
dommen og indvendigt i lejemålene. Formålet har lovgiver opnået ved – 
for så vidt angår iværksættelse af forbedringsarbejder – at sidestille lejere i 
store småhuse med lejere i almindelige storejendomme omfattet af regler-
ne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven, idet varslingsreglerne i brl. §§ 23-
26 tillige gælder for disse lejemål.
Til illustration af formålet med og beskyttelsen i brl. § 23-26 henvises til 
TBB 2020.270, hvor Landsretten havde lejlighed til at prøve Ankenævnets 
afgørelse om hensigtsmæssigheden, jf. brl. § 25, af de af udlejer påtænkte 
forbedringsarbejder i de omtvistede lejemål, …
Til støtte for de indstævntes påstand om stadfæstelse af den indankede 
dom henvises til Boliglejeret, 3. udgave, af Hans Henrik Edlund og Niels 
Grubbe, side. 402 f.f., om Udlejers ændringsret, punkt 7.4, samt Varslings-
regler i tilknytning til gennemførelse af forbedringer, punkt 7.5,…
Af punkt 7.4. om Udlejers ændringsret, fremgår:
Reglerne i lejelovens § 54-56 om udlejers mulighed for at skaffe sig adgang 
til det lejede må først og fremmest betragtes som varslingsregler, da be-
stemmelserne ikke angiver nogen materielle begrænsninger i udlejers mu-
ligheder for at udføre arbejder i det lejede. Tværtimod kan det jo af § 55, 
stk. 1 og 2, forudsætningsvist udledes, at udlejer også kan iværksætte ar-
bejder, der er til væsentlig gene for lejerne, blot det sker med 3måneders 
varsel.
At udlejer er underlagt visse begrænsninger, har derimod rod i aftaleretli-
ge betragtninger, da udlejer ikke uden accept fra lejer berettiget bør kunne 
ændre den ydelse, han er forpligtet til at præstere i henhold til lejeaftalen, 
mens denne er gældende. Da der er tale om langvarige kontraktforhold, er 
det naturligt, at der foretages mindre justeringer af parternes ydelser un-
dervejs også uden accept fra modparten, men en kontraktpart kan ikke en-
sidigt dekretere betydelige ændringer.

27
Udlejer kan således ikke frit (uden hjemmel) i væsentlig grad ændre iden-
titeten af det lejede, hverken ved udvidelser eller indskrænkninger af det 
lejedes areal, eller ved på anden måde at ændre det lejede substantielt, 
feks. ved at ændre ved adgangsforholdene til det lejede eller lignende.
Ved vurderingen af, om lejer skal tåle forandringer eller ej, må foretages 
en proportionalitetsvurdering, således at sandsynlig heden for, at udlejer 
nægtes ret til at gennemføre forandringen er større, jo mindre velbegrun-
det og væsentlig foranstaltningen er for udlejer.
Af punkt 7.5 om Varslingsregler i tilknytning til gennemførelse af forbed-
ringer, fremgår under punkt 7.5.1.:
Kræver udførelse af arbejderne adgang til arealer, hvorover lejerne har 
eksklusiv brugsret, uanset om det er i selve boligen eller i opbevaringsrum 
mv. liggende adskilt fra boligen, skal udlejer i alle tilfælde foretage vars-
ling med 6 ugers eller 3 måneders frist afhængigt af arbejdernes karakter, 
jf. lejelovens § 55. Er den fornødne varsling ikke foretaget, er konsekven-
sen, at lejerne ikke er forpligtede til at give udlejer og/eller dennes hånd-
værkere adgang til det lejede med deraf følgende ulempe, f.eks. i form af 
forsinkelse og fordyrelse af udlejers projekt.
…….
Herudover gælder der særlige regler for varsling af iværksættelse af for-
bedringsarbejder i lejemål omfattet af reglerne i kapitel II-IV i boligregule-
ringsloven og for de såkaldte store småhuse (småhusejendomme med 4 el-
ler flere beboelseslejligheder på varslingstidspunktet), jf. boligregulerings-
lovens § 4, stk. 5, 2. og 3. pkt. Disse varslingsregler findes i lovens § 23 og 
24 og pålægger udlejer at orientere lejerne om igangsættelsen af forestå-
ende forbedringsarbejder tre måneder i forvejen. § 23 er varslingsbestem-
melsen for ejendomme uden og § 24 for ejendomme med beboerrepræsen-
tation. Reglerne gælder dog kun, såfremt den foreløbige forhøjelse af lejen 
vil overstige et grundbeløb på 64 kr.pr. m2. For 2019 er beløbet opregule-
ret til 99 kr. Beløbsgrænsen er ikke kun relateret til det aktuelle forbed-
ringsprojekt, da der ved beregningen heraf skal foretages en sammenlæg-
ning af med de seneste tre års gennemførte forbedringsforhøjelser.
Varsling efter § 23 er forbundet med følgende formkrav:
• Den skal ske skriftligt
• Meddelelsen skal indeholde krav om forbedringsarbejdets art
• Størrelsen af den forventede lejeforhøjelse som følge af foranstaltning-
   erne skal være angivet 
• Varslingen skal indeholde oplysning om lejers indsigelsesadgang.

28
Hvis mindst 1/4 af lejerne gør indsigelse inden for den foreskrevne perio-
de på 6 uger, skal udlejer indbringe sag om forbedringsarbejdets hen-
sigtsmæssighed for huslejenævnet inden yderligere 6 uger. Fremkommer 
der indsigelser fra mindre end 1/4 af de berørte lejere, ses der ikke at være 
hjemmel for de på gældende til selv at indbringe sag om forbedringsar-
bejdernes hensigtsmæssighed for nævnet. I stedet kan de alene indbringe 
sag om forhøjelsens størrelse, jf. boligreguleringslovens § 27, stk. 3, og 
henvisningen heri til § 15.
…….
Lader udlejer ejendommen forbedre, selv om nævnet ikke finder det hen-
sigtsmæssigt eller tilstrækkeligt brugsværdiforøgende, fremgår det af § 25, 
stk. 2, at udlejer ikke kan »kræve lejeforhøjelse for forbedringen«. Dette 
må skulle fortolkes på den måde, at udlejer afskæres fra enhver lejeforhø-
jelse, og altså ikke blot fra at opkræve den del af lejeforhøjelsen, der over-
stiger den på varslingstidspunktet gældende grænse for, hvor der skal ske 
varsling af arbejdernes iværksættelse, altså for 2019 99 kr. pr.m2. Det 
samme må antages at blive tilfældet, hvor udlejer ikke rettidigt indbringer 
sag for nævnet trods indsigelse fra det fornødne antal lejere, hhv. beboer-
repræsentationen, eller hvor udlejer forsømmer at varsle i medfør af reg-
lerne i §§ 23 og 24.
….
De netop omtalte regler om varsling af iværksættelse i § 23 og 24 supple-
res af en yderligere regel i boligreguleringslovens § 26, hvorefter udlejer 3 
måneder før forbedringsarbejders iværksættelse, skal tilbyde lejer en er-
statningsbolig, såfremt den medfølgende lejeforhøjelse vil overstige et be-
løb på 127 kr./m2, hvilket grundbeløb i 2019 er opreguleret til 197 kr. pr. 
m2.
Lejeren kan indtil 6 uger efter modtagelse af varslingen anmode om at få 
tilbudt en anden bolig, der skal være »af passende størrelse, beliggenhed, 
kvalitet og udstyr og til en leje, der — efter fradrag af eventuel boligstøtte 
— ikke afviger væsentligt fra den hidtil gældende leje«, jf. § 26, stk. 2. 
”Passende størrelse” er udtrykkeligt defineret som samme værelsesantal 
eller et værelse mere end den hidtidige bolig. Lejeren kan frit afslå alle til-
budte erstatningsboliger og kan indbringe uenighed mht., om udlejer har 
opfyldt sin pligt efter § 26, for Huslejenævnet, jf. § 26, stk. 3.
Forsømmer udlejer at iagttage reglen i § 26 bliver konsekvensen efter be-
stemmelsens stk. 4, at lejeforhøjelsen ikke kan overstige den beløbsgrænse, 
der gælder i varslingsåret, altså pt. 197 kr. pr. m2.

29
Af relevant retspraksis kan de indstævnte henvise til TBB 2020.58, hvor 
Landsretten i en sammenlignelig sag, hvor en udlejer i en ejendom omfat-
tet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV havde varslet forbed-
ringsforhøjelse efter udførelse af byfornyelsesarbejder uden at varsle efter 
brl. § 23, nedsatte lejeforhøjelsen til beløbsgrænsen foreskrevet i brl. § 23, 
…
Endvidere henvises for fuldstændighedens skyld til UfR 1997.347Ø, hvor 
Landsretten udtalte, at boligreguleringslovens §§ 23 og 24 ikke kunne an-
tages at udelukke, at udlejer aftaler konkrete forbedringer og i tilknytning 
hertil lejeforhøjelse med lejer, …
Opmærksomheden henledes herved på, at der ikke mellem nærværende 
sags parter er indgået konkrete aftaler om forbedringer og i tilknytning 
hertil lejeforhøjelser, og at dette spørgsmål har været genstand for skrift-
veksling og provokationer under sagens behandling for Boligretten forud 
for, at Boligretten udtog det i nærværende sag omhandlede spørgsmål til 
særskilt behandling og afgørelse.
Med henvisning til appellantens procedureindlæg 2, punkt 20, hvor appel-
lanten har citeret fra ”Det lejedes værdi” af Jakob Juul-Sandberg, bemær-
kes, at forfatteren i omtalte værk udtrykkeligt har begrænset sin fremstil-
ling til aftaler om lejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse og ved senere 
ændringer med udgangspunkt i begrebet det lejedes værdi – på grundlag 
af reglerne i LL §§ 47-49, og BRL §§ 5, 7 samt § 29c. Der henvises herved til 
introduktionskapitlet, punkt 1.3 Afgrænsning, … Omhandlede bog be-
handler således slet ikke det spørgsmål, der er til pådømmelse i nærvæ-
rende sag, og som omhandler de helt særlige regler for ”store småhuse” i  
brl. § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26.
Det fastholdes, at konsekvensen af, at appellanten har forsømt at følge reg-
lerne om forbedringsforhøjelser i de præceptive regler i brl. §§ 23 og 25-26 
er, at appellanten er afskåret fra at gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne 
om misforholdsleje, og at dette under alle omstændigheder må gælde i til-
fælde som det foreliggende, hvor lejeforhøjelsen er varslet i umiddelbar 
tilknytning til forbedringsarbejderne og med en direkte og udtrykkelig 
henvisning til disse. 
Huslejenævnets retsanvendelse i de af appellanten for Boligretten ind-
bragte afgørelser er forkert og de indstævntes principale påstand om stad-
fæstelse skal derfor tages til følge.” 
Retsgrundlag

30
Boligreguleringslovens § 4, stk. 1 og 5, samt §§ 23, 25 og 26 har følgende ordlyd:
”§ 4. Reglerne i kapitel II-IV gælder for lejeforhold, der omfattes af lov 
om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk. 
2-5.
… 
Stk. 5. Reglerne i kapital II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, 
gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfat-
tede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejen-
domme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet 
for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder 
dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone og ejendommen 
samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.
§ 23. Inden udlejeren i en ejendom uden beboerrepræsentation iværk-
sætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammen 
med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre me-
re end 64 kr. pr. m² bruttoetageareal, skal han fremsætte skriftligt varsel 
herom over for de lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Det skal in-
deholde oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af leje-
forhøjelsens forventede størrelse. Varslet skal endvidere indeholde op-
lysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder 
varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt. Det i 1. pkt. nævnte be-
løb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt med 2,0 pct. til-
lagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en 
satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. 
pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 
12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, regu-
leringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Stk. 2. Har mindst 1/4 af lejerne senest 6 uger efter, at varslingsskrivel-
sen er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksæt-
telsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderli-
gere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at 
fastholde kravet om forbedringen.
§ 25.  Indbringes sag om iværksættelse af forbedringer efter §§ 23 og 
24, kan huslejenævnet modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen 
må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, 
beliggenhed og beskaffenhed. Det samme gælder, hvis den ikke skøn-
nes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under hensyn 
til ejendommens og de pågældende husrums karakter, tilstand, in-
dretning og udstyr. Det kan herved tages i betragtning, om ændringer, 
som foranstaltningerne vil medføre i de enkelte udlejede husrum, 
skønnes rimelige i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anven-
delse.
Stk. 2. Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har 
modsat sig, kan han ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen.
Stk. 3.  Indbringelse efter § 43 eller § 44 af en afgørelse, hvorved næv-
net har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virk-
ning

31
§ 26. Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med le-
jeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre 
mere end 127 kr. pr. m² bruttoetageareal, skal udlejeren senest 3 må-
neder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at han 
kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i 
stk. 2 nævnte frist. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau 
og reguleres én gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent 
for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 
1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklin-
gen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode 
sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrø-
rer. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Stk. 2.  Fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen krav om at få 
tilbudt anden passende bolig, skal udlejeren inden forbedringens 
iværksættelse tilbyde lejeren en bolig af passende størrelse, beliggen-
hed, kvalitet og udstyr og til en leje, der - efter fradrag af eventuel bo-
ligstøtte - ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden 
har en passende størrelse, når den har samme værelsesantal som leje-
rens hidtidige lejlighed, eller den har et værelse mere end antallet af 
husstandsmedlemmer.
Stk. 3.  Såfremt lejeren gør indsigelse, fordi han finder, at udlejerens 
tilbud om anden bolig ikke opfylder betingelserne i stk. 2, skal udleje-
ren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.
Stk. 4.  Over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk. 1 om 
sin ret til at kræve anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbed-
ringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1 angivne grænse.”
Af forarbejderne til boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., der blev indsat 
under folketingsbehandlingen (Boligudvalgets betænkning af 9. december 2003 
over lovforslag nr. L 78 af 13. november 2003) fremgår blandt andet:
”Til nr. 9
Denne ændring skal ses i sammenhæng med begrænsningen af udleje-
rens adgang til at opsige lejerne på grund af ombygningsarbejder, 
jf. lejelovens § 83, stk. 1, litra b.  Herefter vil også større ombygningsar-
bejder skulle gennemføres efter de almindelige forbedringsregler.
Med ændringen af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, foreslås det, at le-
jere i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder skal være
omfattet af de samme regler om varsling af forbedringsarbejders iværk-
sættelse som lejere i store ejendomme, herunder ret til erstatningsbolig 
ved større forbedringsforhøjelser. Disse regler er omfattet af boligregu-
leringslovens §§ 23, 24, 25 og 26. Det er opfattelsen, at disse bestemmel-
ser udgør en helhed, og at de pågældende lejere derfor bør være omfat-
tet heraf.
Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder om-
fattes af de samme regler om forbedringsarbejders iværksættelse som 
lejere i store ejendomme, vil det medvirke til at skabe tryghed omkring 
den enkelte husstands boligsituation, og dermed for disse lejere skabe

32
den stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre den enkeltes 
livskvalitet.
Det er dog opfattelsen, at de mindste småejendomme ikke bør være om-
fattet, da disse ejendomme ikke har karakter af egentlige udlejningse-
jendomme. På den baggrund foreslås det, at udlejere af småejendomme 
med 1-3 beboelseslejligheder ikke skal være omfattet af de regler om 
forbedringsarbejders iværksættelse, som også gælder for store ejen-
domme.
Af forslaget om ændring af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, følger, at 
forud for forbedringsarbejdernes påbegyndelse skal udlejer overholde 
de formelle betingelser i § 23 eller § 24, hvis forbedringsforhøjelsen for-
ventes at overstige den nærmere bestemte beløbsgrænse på 78 kr. pr. m² 
(2004-niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet 
af de seneste 3 år. Om § 23 eller § 24 skal følges afhænger af, om der er 
valgt en beboerrepræsentation eller ej. Udlejer skal skriftligt oplyse om 
forbedringsarbejdernes art, om størrelsen af den forventede lejeforhø-
jelse og om lejernes ret til at gøre indsigelse.
Betydningen af, at småejendommene med 4 eller flere beboelseslejlig-
heder foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 25, er, at lejerne får 
mulighed for at lade huslejenævnet tage stilling til og eventuelt mod-
sætte sig forbedringsarbejdernes iværksættelse, hvis forbedringen må 
anses for uhensigtsmæssig.
Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder fore-
slås omfattet af boligreguleringslovens  §  26,  har  de  ret  til  en  pas-
sende  erstatningsbolig,  hvis  udlejer  ønsker  at  gennemføre forbed-
ringsarbejder,  der  vil  medføre  forbedringsforhøjelser  på  mere  end 
 155  kr.  pr.  m²  (2004-niveau) sammen med øvrige forbedringsforhø-
jelser varslet i løbet af de seneste 3 år.
Det skal bemærkes, at småejendomme med 4 eller flere beboelseslejlig-
heder ikke foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 27. Dette skyl-
des, at disse småejendomme ellers ville blive omfattet af procedurereg-
lerne for den omkostningsbestemte husleje. Det følger imidlertid af hhv. 
§ 23 og § 24, at hvis udlejer ikke overholder formkravene i disse vars-
lingsbestemmelser, kan forbedringsforhøjelsen  ikke  overstige  den 
nærmere  fastsatte  beløbsgrænse.  Det følger ligeledes af § 26, at hvis le-
jerne ikke tilbydes erstatningsbolig, kan der ikke opkræves en husle-
jestigning, der overstiger beløbsgrænsen.
Det følger af forslaget, at det er antallet af beboelseslejligheder i ejen-
dommen på varslingstidspunktet, der er afgørende for, om reglerne 
gælder. Dette indebærer, at udlejeren må tage udgangspunkt i det ak-
tuelle antal beboelseslejligheder på det tidspunkt, hvor der efter regler-
ne vil skulle ske varsling  af arbejdernes  iværksættelse,  idet  dette antal 
kan ændres, f.eks. som følge af  lejlighedssammenlægninger eller -
opdelinger. Det bemærkes, at en beboelseslejlighed, der bebos af udleje-
ren, medregnes.”

33
Boligreguleringslovens §§ 29 b, 29 c og  29 e har følgende ordlyd:
”Kap. IV A. Huslejeregulering for mindre ejendomme
§ 29 b. Reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som 
den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejen-
domme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der 
i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af an-
delsboligforeningen.
§ 29 c. For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indek-
slån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring 
af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan 
dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende leje-
forhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og 
vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor 
lejen er reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for leje-
forhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboel-
se, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejen-
domme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen 
er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige 
lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 
40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på 
grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne 
opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ik-
ke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.
§ 29 e.  Ud over de i §§ 29 c og 29 d nævnte regler gælder reglerne om 
forbedringer mv. i kapitel X i lov om leje.”
Af forarbejderne til bestemmelserne (lovforslag nr. L 229 af 6. april 1994) frem-
går blandt andet:
”4. Ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder i regulerede 
kommuner overføres til lejelovens område. Hermed fritages disse ejen-
domme fra reglerne om omkostningsbestemt huslejeberegning (dog så-
ledes, at det omkostningsbestemte lejeniveau fastholdes som maksi-
mum), reglerne om afsætning og binding til vedligeholdelse samt de 
særlige regler om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder.
Ved lejeregulering efter det lejedes værdi skal der sammenlignes med 
lejemål, der er omfattet af kapitel II-IV i boligreguleringsloven, og hvor 
der mindst én gang tidligere er gennemført en omkostningsbestemt le-
jeregulering.
…
Til nr. 61
…
Til § 29 c
Det foreslås, at ændre lejefastsættelsen og lejereguleringen for de omfat-
tede »småejendomme« således, at reglerne i lejelovens kapitel VIII om 
ændring af lejevilkår gælder for disse ejendomme. Dette bevirker, at le-
jefastsættelse og -regulering for disse ejendomme ikke længere skal ske

34
i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje, men efter leje-
lovens bestemmelser om det lejedes værdi.
Det foreslås dog samtidig, at der ved fastlæggelse af det lejedes værdi 
skal sammenlignes med lejemål, hvor lejen mindst én gang er reguleret 
i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Dette bevirker, at niveauet for det lejedes værdi for »småejendommene« 
svarer til det niveau, som gælder for sammenlignelige lejemål i ejen-
domme, som er omfattet af kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter 
§ 7. Heraf følger, at der for disse lejemåls vedkommende ikke kan 
sammenlignes med lejemål, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 1, på et 
tidspunkt, hvor der for det pågældende lejemål endnu ikke er gennem-
ført en lejeregulering efter § 7.
Såfremt der ikke findes lejemål i området, som opfylder alle kravene til 
sammenlignelighed, herunder lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7 
eller, hvis lejen for de lejemål, som opfylder kravene, må anses at være 
atypisk, kan huslejenævnet indhente oplysninger om ejendommens 
driftsudgifter mv. og på grundlag heraf ansætte den leje, som nævnet 
skønner, ville kunne opkræves, såfremt lejen blev beregnet efter regler-
ne om omkostningsbestemt husleje.
Baggrunden for at overføre de mindre ejendomme fra bl.a. boligregule-
ringslovens lejeberegningsregler til lejelovens regler - med den modifi-
kation, at det lejedes værdi for disse ejendomme er det omkostningsbe-
stemte niveau - er især et ønske om at lette administrationen af disse 
ejendomme.
Det bemærkes, at den foreslåede ændrede lejefastsættelse for lejefor-
hold i »småejendomme« gælder for både lejligheder og værelser, der 
ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed eller en del af et én- eller to-
familieshus, som udlejer beboer - de såkaldte klubværelser.
…
Til § 29 e
Ud over at overføre »småejendommene« fra boligreguleringslovens le-
jefastsættelsesregler til lejelovens regler foreslås at undtage disse ejen-
domme fra reglerne om forbedringer, hvorefter lejeforhøjelser for for-
bedringer fremover skal varsles (og beregnes) efter lejelovens regler. 
Forslaget indebærer således, at iværksættelse af større forbedringsar-
bejder ikke skal varsles efter de komplicerede regler i §§ 23 og 24.”
 
Landsrettens begrundelse og resultat
For landsretten angår sagen alene, om udlejer af en lejlighed i en stor småejen-
dom har valgfrihed mellem at varsle huslejeforhøjelse efter reglerne om det le-
jedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 29 c, jf. lejelovens § 47, og at varsle for-
bedringsforhøjelse under iagttagelse af  reglerne i boligreguleringslovens §§ 23-
26, jf. § 4, stk. 5, 2. pkt., i en situation, hvor udlejer har foretaget forbedringer af 
det lejede.
Reglerne om huslejeregulering for mindre ejendomme i boligreguleringslovens 
kapitel IV A, herunder §§ 29 c og 29 e, blev indført ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 
og trådte i kraft den 1. januar 1995. Det fremgår af forarbejderne til bestemmel-
serne, at baggrunden for at overføre de mindre ejendomme fra blandt andet 
boligreguleringslovens lejeberegningsregler til lejelovens regler især var et øn-

35


ske om at lette administrationen af disse ejendomme. Ved overførslen til leje -
lovens område blev småejendommene således fritaget for blandt andet reglerne
om omkostningsbestemt huslejeberegning 0g de særlige regler om varsling af
iværksættelse af forbedringsarbejder 0g i stedet omfattet af lejelovens regler om
huslejeregulering, herunder blandt andet om forhøjelse efter det lejedes værdi;
jf: lejelovens $ 47,0g om forhøjelse som følge af forbedringer; jf: lejelovens $ 58.
Huslejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi blev dog begrænset til den
omkostningsbestemte leje; som betales i sammenlignelige lejemål, hvor lejen er
reguleret efter boligreguleringslovens $ 7.

Ved lov nr. 470 af 9.juni 2004 fik boligreguleringslovens $ 4, stk. 5, sin nuvæ-
rende ordlyd, hvorefter lejere i store småejendomme igen blev omfattet af de
samme regler om varsling af iværksættelse af større forbedringsarbejder som
lejere i store ejendomme. Der blev ikke ved loven foretaget ændringer i anven-
delsesområdet for boligreguleringslovens $ 29 c, 0g der er ikke i forarbejderne
til loven støtte for, at udlejer er afskåret fra at varsle lejeforhøjelse efter reglerne
om det lejedes værdi i forbindelse med, at udlejer har udført forbedringer i le-
jemålene.

For beboelseslejemål i de store småejendomme gælder således også efter
lovændringen  1 2004, at udlejer enten kan varsle huslejeforhøjelse efter reglerne
om det lejedes værdi eller efter reglerne om forbedringsforhøjelse.

Landsretten ophæver derfor boligrettens dom 0g hjemviser sagerne til fornyet
behandling ved Boligretten i Lyngby.

Efter sagernes udfald skal  hver især be -
tale sagsomkostninger for landsretten til  med 25.000 kr. til dækning
af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagernes værdi er der ved
fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagernes karakter 0g om-
fang 0g at de sambehandlede sager vedrører samme spørgsmål.

Retsafgiften for landsretten tilbagebetales til  jf. retsafgiftslovens $
52.

Spørgsmålet om sagsomkostninger for Boligretten i Lyngby afgøres i forbindel-
se med sagernes fortsatte behandling:


THI KENDES FOR RET:



Boligrettens dom ophæves; 0g sagerne hjemvises til fornyet behandling ved
Boligretten i Lyngby .

36



I sagsomkostninger for landsretten skal 
betale hver 25.000 kr. til 

Beløbene skal betales inden 14 dage 0g forrentes efter rentelovens $ 8 a.