Landsretten ændrer byrettens frifindende dom, idet de appelindstævnte dømmes til at betale erstatning for vandskade i andelsbolig
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Entreprise og håndværkere;
Erstatning uden for kontrakt;

/

ØSTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 3. november 2021

Sag BS-48818/2020-OLR
(4. afdeling)

Appellant A/B, tidligere Sagsøger A/B
og
Appellant, tidligere Sagsøger
(begge ved advokat Søren Nørkær Hansen)

mod

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1
og
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 2
(begge ved advokat Thomas Rysgaard Rasmussen)

Københavns Byret har den 1. december 2020 afsagt dom i 1. instans (sag BS-
43847/2019-KBH).

Landsdommerne Olaf Tingleff, Anne Bendfeldt Westergaard og Anna
Ulrichsen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
Appellant A/B, tidligere Sagsøger A/B har gentaget sin påstand for byretten
om, at Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appelindstævnte 2, tidligere
Sagsøgte 2 tilpligtes at betale 140.000 kr. med proces-rente fra sagens anlæg.

Appellant, tidligere Sagsøger har ligeledes gentaget sin påstand for byretten
om, at Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appelindstævnte 2, tidligere
Sagsøgte 2 tilpligtes af betale 152.608,05 kr. med pro-cesrente fra sagens
anlæg.



/

2

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appelindstævnte 2, tidligere
Sagsøgte 2 har påstået dommen stadfæstet. Subsidiært har de påstået frifindelse
mod betaling af et mindre beløb end påstå-et.

Forklaringer
Der er i landsretten afgivet supplerende forklaringer af Appellant, tidligere
Sagsøger, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 og Vidne 1.

Appellant, tidligere Sagsøger har forklaret blandt andet, at det mere eller
mindre var hele lejlig-
heden, som blev berørt af vandskaden. Der var fugtskader på vægge og gulve,
og lofterne i soveværelset og badeværelset måtte tages ned. Han kunne ikke bo
i lejligheden på grund af generne, men også fordi den ikke længere var brand-
sikret. Det blev indskærpet for ham af både Vidne 1 og en medarbejder i
kommunen. Det var bestyrelsen i andelsboligforeningen, som stod for at bringe
brandsikringen i orden. Det skete først den 27. oktober 2020. De øvrige skader
i lejligheden er fortsat ikke udbedret, men han har selv foretaget enkelte
mindre reparationer. Han er derfor ikke bekendt med, om udbedringsudgifterne
svarer til skønsmandens estimat. Han ved, at andelsboligforeningen har brugt
om-kring 250.000 kr. på sagen.

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 har forklaret blandt andet, at
renoveringen tog 2-3 måneder og blev afsluttet omkring den 1. september
2018. Der skulle blandt andet fjernes en væg, og det eksisterende toilet skulle
udvides til dobbelt stør-relse og laves til et egentligt badeværelse. Virksomhed
1 stod for hele entreprisen og havde udfærdiget et såkaldt ”nøglefærdigt tilbud”
til dem. Han besøgte af og til lejligheden og kunne konstatere, at der blev
anvendt ekstern maler og elektriker. Det havde de ikke drøftet forinden. Han
mener, at det var Vidne 2 fra Virksomhed 1, som stod for murerarbejdet.
VVS-firmaet udfærdigede tilbud af 9. juni 2018, som de accepterede
mundtligt.

Vidne 1 har forklaret blandt andet, at han ikke længere er medlem af
bestyrelsen i Appellant A/B, tidligere Sagsøger A/B, men han er bekendt med,
at den nye besty-relse har vedtaget, at andelshavere, der iværksætter lignende
arbejder, frem-over skal tegne en all-risk forsikring. Det er bestyrelsens
opfattelse, at den ikke har indflydelse på, hvilke håndværkere den enkelte
andelshaver entrerer med. Derfor er det nødvendigt at stille krav om
forsikringsdækning. Han husker ik-ke, at der tidligere har været lignende sager
i foreningen, hvor problemerne altid er blevet løst i mindelighed. Han ved ikke,
hvad andelsboligforeningen har haft af omkostninger til udbedring af skaderne.

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



/

3

Appellant A/B, tidligere Sagsøger A/B og Appellant, tidligere Sagsøger har
yderligere anført blandt andet, at

 
 
 
 
 
 
byretten har foretaget en indskrænkende fortolkning af lejelovens § 29, stk. 10,
i strid med praksis, idet byretten tillægger det betydning, at der er tale om en
samlet badeværelsesrenovering. Byrettens afgørelse må forstås således, at hav-
de der alene været tale om installation af el-gulvvarme, havde installationen
været omfattet af den analoge anvendelse af lejelovens § 29, stk. 10. Hertil
kommer, at lejelovens § 29, stk. 10, godt kan bringes i anvendelse over for en
anden andelshaver, idet retsstillingen i modsat fald vil være, at der ydes erstat-
ning for skade på nogle bygningsdele, hvorimod andre dele ikke er dækket.
Dette ses ikke at have støtte i retspraksis. Begrebet selvstændigt virkende tred-
jemænd henhører under entrepriseretten og anvendes sædvanligvis alene i for-
holdet mellem en entreprenør og dennes underentreprenør. Nærværende sag
angår en bygherre i en andelsboligforening, som er underlagt en skærpet an-
svarsnorm.

Appellant A/B, tidligere Sagsøger A/B og Appellant, tidligere Sagsøger har
under hovedforhandlingen oplyst, at det ikke gøres gældende, at
badeværelsesrenoveringen udgør forbedringsarbejder omfattet af lejelovens §
62 a, og bestemmelsens stk. 2, der henviser til samme lovs § 29, stk. 10, finder
derfor ikke anvendelse i sagen. Det er i denne forbindelse yderligere anført, at
der efter retspraksis ikke ses at være grundlag for at anvende lejelovens § 62 a
analogt i en situation som den foreliggende, der vedrører en andelsbolig.

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appelindstævnte 2, tidligere
Sagsøgte 2 har heroverfor anført blandt andet, at lejelovens § 29, stk. 10, ikke
omfatter egentlige ombygninger. Dette synspunkt har støtte i forarbejderne til
bestemmelsen, hvor lovgiver i 1979 lod en specifice-ret opremsning af
installationer (telefon mv.) erstatte af den mere fleksible for-mulering
”sædvanlige installationer” . Den ændrede formulering tilsigtede, at en lejer
kunne forsyne lejemålet med tidssvarende hjælpemidler, men ikke, at lejer
ligeledes havde ret til at udføre ombygninger som den i sagen omhandle-de,
hvor et eksisterende wc blev udvidet til et egentligt badeværelse, hvilket
indebar, at der blev fjernet en bærende væg og støbt nyt gulv. Arbejdet var så
omfattende, at det blev foretaget efter, at der var indhentet byggetilladelse.

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appelindstævnte 2, tidligere
Sagsøgte 2 har under hovedforhandlingen oplyst, at det er dem, der har
medtaget lejelovens § 62 a i materialesamlingen. Bestemmelsen er medtaget
for at illustrere, at lejelovens § 29, stk. 10, som ovenfor anført, har et meget
begrænset anvendelsesområde.

Landsrettens begrundelse og resultat
Landsretten lægger til grund, at skaden er foranlediget af fejl begået i
forbindel-se med montering af el-gulvvarme på badeværelset. Et sådant
arbejde må efter nutidens forhold anses for omfattet af lejelovens § 29, stk. 1,
om sædvanlige in-stallationer.



/

4

Lejer er efter lejelovens § 29, stk. 10, på objektivt grundlag
erstatningsansvarlig for en sådan skade, uanset om arbejdet er udført af lejer
selv eller en af denne antaget håndværker, og uanset om skaden er sket i den
pågældende lejlighed eller i andre lejligheder i ejendommen. Dette må efter
landsrettens opfattelse gælde, selv om lejeren ikke har givet håndværkeren
instrukser, og uanset om det konkrete arbejde uden lejers medvirken er
foretaget af en anden håndvær-ker, som har indgået aftale med den
håndværker, som lejeren har indgået aftale med.

Det kan efter landsretten opfattelse ikke føre til en anden vurdering, at der her-
udover blev foretaget en række andre arbejder i badeværelset, der blev renove-
ret på forskellig vis, uden at disse arbejder medførte skader.

Der er herefter, og efter Appellant A/B, tidligere Sagsøger A/B og Appellants,
tidligere Sagsøger anbringender ikke anledning til at tage stilling til, om
gulvvarmemonteringen i stedet er om-fattet af lejelovens § 62 a, hvorefter der
ligeledes er objektivt ansvar efter stk. 2 i denne bestemmelse.

Erstatningsansvar i en situation som den foreliggende er ikke reguleret i an-
delsboligforeningens vedtægter, herunder § 10. Landsretten finder herefter, at §
29, stk. 1 og 10, i lejeloven kan finde analog anvendelse på andelsboligforhold
og dermed parternes retsforhold. Der bemærkes herved, at det er helt de sam-
me hensyn, der foreligger i de to situationer, og at det ikke ses at kunne tillæg-
ges betydning, om beboeren er lejer eller andelshaver.

Således som sagen er forelagt, finder landsretten ikke tilstrækkeligt grundlag
for at nedsætte størrelsen af de rejste krav.

Herefter, og idet Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appelindstævnte
2, tidligere Sagsøgte 2 ikke har godtgjort, at skaden er dækket af en forsikring,
tager landsretten Appellant A/B, tidligere Sagsøger A/B og Appellants,
tidligere Sagsøger påstande til følge.

Efter sagens udfald skal Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 og
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 2 i sagsom-kostninger for begge retter
inden 14 dage betale 56.000 kr. til Appellant A/B, tidligere Sagsøger A/B og
70.000 kr. til Appellant, tidligere Sagsøger til dækning af udgifter til advokat.
Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens
omfang og forløb. Endvidere skal Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 og
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 2 endeligt afholde udgifterne til
afhjemling af skønsmanden i byretten på 3.850 kr. og 14.680 kr., der udgør
retsafgift for begge retter.

THI KENDES FOR RET:

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1



/

5

og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 2 skal til Appellant A/B, tidligere
Sagsøger A/B betale 140.000 kr. med procesrente fra den 3. oktober 2019.

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1
og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 2 skal til Appellant, tidligere
Sagsøger betale 152.608,05 kr. med procesrente fra den 3. oktober 2019.

I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte
1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 2 inden 14 dage betale 56.000 kr.
til Appellant A/B, tidligere Sagsøger A/B og 70.000 kr. til Appellant, tidligere
Sagsøger. Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1
og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 2 skal endvidere til Appellant A/B,
tidligere Sagsøger A/Bog Appellant, tidligere Sagsøger in solidum betale
14.680 kr. Beløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.



/