Sagen drejer sig om fastsættelse af forbedringstillæg efter udførte arbejder i forbindelse med omdannelse af en lejlighed fra erhverv til beboelse
Ret: Retten i Randers (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Lejeret;

/

RETTEN I RANDERS

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 11. juni 2012 i sag nr. BS 1-2240/2010:

Bolig & Erhverv Randers ApS
(tidl. PWK Invest Randers ApS)
Teglbakken 9
8270 Højbjerg
mod
Lejer 1
Adresse 1
Randers
og
Lejer 2
Adresse 1
Randers

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører fastsættelse af forbedringstillæg efter udførte arbejder i
forbindelse med omdannelse af en lejlighed fra erhverv (butik) til beboelse.

Sagsøgerens (udlejerens) påstande er:

l.    Sagsøgte skal anerkende, at den aftalte årlige leje med virkning fra den l. 
       september 2000 vedrørende lejemålet Adresse 2, 8900 Randers, udgør
37.800 kr.

2. Sagsøgte skal anerkende, at den aftalte årlige leje med virkning fra den 1.
januar 2001 vedrørende lejemålet Adresse 2, 8900 Randers, udgør
38.555,44 kr.

3. Sagsøgte skal anerkende, at den aftalte årlige leje med virkning fra den l.
januar 2002 vedrørende lejemålet Adresse 2, 8900 Randers, udgør
39.420,57 kr.

Frifindelse overfor de af sagsøgte nedlagte selvstændige påstande.

De sagsøgtes (lejernes) påstande er:

Sagsøger skal anerkende, at lejen for lejemålet Adresse 2,
8900 Randers, pr. l. september 2000 fastsættes til 26.093,35 kr. årligt.



/

Side
2/7

Sagsøger skal anerkende, at lejen for lejemålet Adresse 2, 8900
Randers, pr. l. januar 2001 fastsættes til 26.505,33 kr. årligt.

Sagsøger skal anerkende, at lejen for lejemålet Adresse 2,
8900 Randers, pr. l. januar 2002 fastsættes til 27.357,25 kr. årligt.

Sagsøger skal til de sagsøgte tilbagebetale den for meget erlagte leje tillagt
procesrente fra de enkelte lejeydelsers betaling. Sagen er anlagt den 29.
november 2010.

Oplysningerne i sagen

Beboelseslejligheden, som sagen angår, er etableret i 1992 i et tidligere
erhvervslejemål (butik).

Parterne er enige om den underliggende husleje og er alene uenige om
størrelsen af forbedringstillægget.

Parterne er enige i, at såfremt forbedringstillægget skal fastsættes til 17.259
kr. årligt, som påstået af sagsøger, skal sagsøger have medhold i sine
påstande.

Parterne er enige i, at såfremt forbedringstillægget skal fastsættes til
5.962,50 kr. årligt, som påstået af sagsøgte, skal sagsøgte have medhold i
sine påstande.

Parterne er uenige i fastsættelse af forbedringstillæg efter de udførte arbejder
i 1992 i forbindelse med ændring af lejemålets anvendelse fra butik til
beboelse.

Ejendommen er opført i 1965. Lejemålets areal udgør 61 m2 ifølge
lejekontrakten og 60 m2 ifølge BBR. Ejendommens samlede areal er
registreret med 923 m2. Den 31. december 1994 udgjorde hensættelser til
tekniske installationer 34.773 kr.

Lejekontrakten er underskrevet den 14. august 2000 mellem sagsøger og de
sagsøgte. Kontrakten er på udlejersiden indgået og underskrevet af sagsøgers
daværende direktør Person, som er afgået ved døden. Lejemålet påbegyndtes
den l. september 2000. Ifølge lejekontrakten udgør den årlige leje 37.800 kr.
og forpligtelsen til indvendig vedligeholdelse påhviler lejerne. Af
lejekontraktens I l fremgår bl.a.:

"Af den aftalte leje er kr. 17.259 forbedringstillæg. Beløbet er godtgjort
overfor lejer, der accepterer beløbets størrelse ved sin underskrift på
lejekontrakten. Lejeren bekræfter ved sin underskrift at have modtaget
vejledning til typeformular A/ udgave 1996.



/

Side 3/7

Pr. 1. januar 2001 kan forventes en mindre lejestigning som følge af stigning
i den omostningsbestemte leje.

Udlejer opsætter plankeværk på terasse, således der sker lukning til
fortorvet. "

Lejerens forpligtelser efter LL 20 er ikke fraveget, hvorfor udlejeren kan
oppebære hensættelser efter BRL S 18 b med den "høje sats".

Udlejer har i forbindelse med ombygningen af forretningslokalerne til
beboelse opgjort at have haft samlede byggeudgifter på 227.331 ,73 kr.,
hvortil kommer udgifter til byggerenter, kurstab og byggetilsyn mv.

Lejerne indbragte den aftalte leje og en lejeforhøjelse pr. l. januar 2001 for
Huslejenævnet, som den l. september 2004 i H 399-01 på baggrund af en
besigtigelse af lejemålet fastsatte den andel af forbedringsudgiften, der rent
skønsmæssigt antages at have medført en øget brugsværdi, til 45.000 kr.
Huslejenævnet fastsætte herefter forbedringstillægget til 5.962,50 kr. årligt
og nedsatte den aftalte årlige leje ved lejemålets begyndelse den l. september
2000 fra 37.800 kr. til 26.093,35 kr. årligt. og nedsatte lejen pr. 1. januar
2001 til 26.385,35 kr. årligt.

Lejerne indbragte en lejeforhøjelse pr. l. januar 2002 for Huslejenævnet,
som ved samlet behandling med Huslejenævnsafgørelsen i H 399-01 omtalt
ovenfor den l. september 2004 beregnede den årlige leje pr. l. januar 2002 til
27.357,25 kr. Huslejenævnet fandt, at lejen efter lejeforhøjelsen oversteg det
lejedes værdi, men ikke væsentligt, hvorfor Huslejenævnet nedsatte lejen pr.
l. januar 2002 til 27.357,25 kr. årligt.

Der er den l. maj 2006 udarbejdet en syn- og skønserklæring vedrørende
udførte arbejder i lejemålet i tiden fra 1973.

På grund af inhabilitet genbehandlede Huslejenævnet den 29. oktober 2010
de to ovenfor omtalte afgørelser af 1. september 2004. Huslejenævnet nåede
frem til samme resultater som i afgørelserne af 1. september 2004, dog med
den ændring, at lejen pr. 1. januar 2001 ændredes fra 26.385,35 kr. til
26.505,33 kr. årligt. Parterne er enige om, at ændringen skyldes, at
Huslejenævnet i afgørelsen fra 2004 i H 399-01 havde anvendt en forkert sats
i beregningen og enige om, at beregningen i den seneste afgørelse er korrekt,
for såvidt forbedringstillægget fastsættes til 5.962,50 kr. årligt.

Forklaringer

Vidne har forklaret, at han er direktør i Bolig & Erhverv
Randers ApS, som erhvervede anparterne i det udlejende selskab i januar
2006 efter lejekontrakten var indgået. Selskabet i lejekontrakten er identisk
med Bolig & Erhverv Randers ApS, men med et andet navn. I forbindelse
med



/

Side
4/7

køb af ejendommen, blev den besigtiget, men ikke i pågældende lejemål.
Lejligheden Adresse 2. havde tidligere været købmand og frisør, hvilket
fremgik af en medfølgende mappe med bilag af forskellig karakter, herunder
tegninger. Der blev desuden indhentet yderligere dokumentation fra teknisk
forvaltning. Han er ikke i tvivl om, at lejemålet tidligere havde været
decideret forretningslokaler uden køkken eller noget som helst. Der har
formentlig været et toilet i et af lokalerne. I lejlighed Adresse 3 havde der
tidligere været en købmandsforretning. Udover de byggeudgifter, som
forbedringstillægget er beregnet på grundlag af, er der i ejendommen isat
dørtelefoner, 3. generationsvinduer og indrettet et gårdanlæg. Lejemålet er i
dag udlejet på en anden måde, således at lejen fastsættes efter markedsværdi.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har procederet med udgangspunkt i sit påstandsdokument og
har gjort gældende,

at parterne ved lejeaftalens indgåelse gyldigt har aftalt et
moderniseringstillæg stort kr. 17.259 kr.,

at lejligheden er etableret i 1992 med bl.a. helt nyt køkken og badeværelse,
herunder indretning af mere hensigtsmæssig entre,

at omforandringen af det tidliger erhvervslejemål til en 2 værelses
beboelseslejlighed har medført en brugsværdiforøgelse af lejemålet, der skal
fastsættes på sædvanlig vis som et beregnet afkast af de afholdte
investeringer,

at moderniseringstillægget er lovligt, jf. boligreguleringslovens 5, stk. l,
samt behørigt dokumenteret ved skønserklæring fra arkitekt Skønsmand og
den fremlagte opgørelse,

at sagsøger har dokumenteret berettigelsen af den aftalte begyndelsesleje og
de varslede lejeforhøjelser pr. l. januar 2001 og 2002,

at der ikke er grundlag for hverken at nedsætte den aftalte leje på
ikraftrædelsestidspunktet eller de senere lejeforhøjelser, jf. Huslejenævnets
fastsættelse af budgetlejen samt syn- og skønsmandens værdi- og
tidsansættelse af de udførte moderniseringer,

at Huslejenævnet har udøvet et fejlskøn, navnlig for så vidt angår
vurderingen af forbedringstillægget, hvori der også skal indgå et tillæg for
byggerenter, kurstab, byggetilsyn, m.m., der minimum bør udgøre 15 - 20 %
af de af Boligretten accepterede udgifter, hvorfor den varslede lejeforhøjelse
ikke overstiger den omkostningsbestemte leje eller det lejedes værdi, at der
desuden er porttelefon, gårdanlæg og vaskeri.



/

Side
5/7

at Huslejenævnets afgørelse derfor skal omgøres og sagsøgte dømmes i
overensstemmelse med de nedlagte påstande.

Sagsøgte har procederet med udgangspunkt i sit påstandsdokument og har
gjort gældende:

Huslejenævnet er et særligt sagkyndigt nævn og sagsøger har ikke påvist fejl
eller mangler ved Huslejenævnets afgørelser af 29. oktober 2010.

Sagsøger har ikke fremlagt dokumentation, der godtgør, at Huslejenævnets
skøn vedrørende forbedringstillæggets størrelse er forkert, hvorfor
forbedringstillægget skal fastsættes til 5.962,50 kr. årligt.

Sagsøger er forgæves opfordret til punkt for punkt i sin i stævningen
foretagne oplistning af påståede forbedringsarbejder at redegøre for, hvilket
bilag og/eller hvilke punkter i syns- og skønserklæringen, sagsøger støtter sig
på.

Det bestrides, at Vidnes forklaring om yderligere faciliteter
udover dem, som er lagt til grund i beregningen af forbedringstillægget, kan
lægges til grund eller tillægges betydning, da disse oplysninger er
udokumenterede og ikke tidligere har været fremført under sagen.

Det følger af boligreguleringslovens 17, at sagsøger til sagsøgte skal
tilbagebetale for meget erlagte lejeydelser med procesrente fra de enkelte
lejeydelsers erlæggelse og indtil tilbagebetaling sker.

Det bestrides ikke, at lejemålet tidligere har været indrettet som
købmandsforretning, og at der manglede grundinstallationer forud for
indretningen til beboelseslejemål i 1992. I den 15. almindelige vurdering er
værdien som butik imidlertid indgået. Lejerne har betalt samme budgetleje
som de øvrige lejligheder i ejendommen, som har haft køkken og bad siden
1965. Lejerne har desuden indbetalt til grundinstallationer via henlæggelser.
Der er ingen forbedring i, at lejemålet ved omdannelse fra butik til beboelse
får tilført grundinstallationer som køkken, bad, almindelige vinduer og
trægulve. Merudgifter til etablering af grundinstallationer er ikke en
forbedring, da lejerne betaler samme budgetleje som de øvrige
beboelseslejemål i ejendommen. Kun ved at få grundinstallationer kan
lejligheden lejes ud til beboelse.

Boligreguleringslovens 5, stk. 8, er relevant derved, at lejerne betaler
samme budgetleje som de øvrige beboelseslejligheder. Budgettet fordeles
ligeligt på alle lejligheder i ejendommen og lejemålet har samme budgetleje
som de andre lejligheder i ejendommen. Hvis lejerne skulle betale samme leje
som de øvrige for en lejlighed uden grundinstallationer, ville man ikke være i
tvivl om, at lejevilkårene ville være mere byrdefulde end de vilkår, der gælder
for andre lejere i ejendommen. Tilsvarende er det mere byrdefuldt, såfremt
lejerne både skal betale samme budgetleje, som de andre lejere i
ejendommen, og et forberingstillæg for grundinstallationer,



/

Side
6/7

som de øvrige lejligheder har. At føre lejligheden på samme niveau som de
øvrige beboelseslejligheder giver ikke grundlag for forbedringstillæg.

Rettens begrundelse og afgørelse

Lejligheden var tidligere indrettet til og benyttet som erhverv og blev ved de
udførte arbejder ændret til beboelse.

Alle boligrettens dommere er enige om, at der ved vurderingen af, om det
individuelle forbedringstillæg modsvarer en brugsværdiforøgelse efter
ombygningen, bør tages udgangspunkt i, at en lejlighed skal indeholde visse
grundbestandele, som ikke kan anses for forbedringer som omhandlet i
lejelovens 58.

To af boligrettens dommere udtaler herefter:

Den beregnede forbedringsforhøjelse, som efter boligreguleringslovens 5,
stk. 1, kan tillægges lejen i forbedrede lejemål, skal som udgangspunkt
foretages således, at den giver dækning for de udgifter, som med rimelighed
er afholdt, jf. lejelovens S 58, stk. 2. Efter hovedprincippet i lejelovens 58,
stk. l, kan udlejer imidlertid alene forlange lejen forhøjet med et beløb, der
modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, og en forbedring, som ikke
forøger brugsværdien i tilstrækkelig grad til at dække hele
forbedringsudgiften, kan således efter omstændighederne føre til en
nedsættelse af en i øvrigt korrekt beregnet forbedringsforhøjelse.

Boligretten finder ikke grundlag for at tilsidesætte den af Husiejenævnet
foretagne vurdering, hvorefter den andel af byggeudgifterne, der rent
skønsmæssigt antages at udgøre en øget brugsværdi, kan fastsættes til 45.000
kr. Forbedringstillægget fastsættes derfor til 5.962,50 kr. årligt. Sagsøgte
gives derfor medhold i sine påstande.

En af boligrettens dommere udtaler herefter:

Det er dokumenteret, at lejemålet mindst er tilført en forøget
brugsværdi som påstået af sagsøger, også eklusive udgifterne til etablering af
grundinstallationer. Sagsøger gives derfor medhold i sine påstande.

Dommen afsiges i overensstemmelse med stemmeflertallet.

Som følge af sagens udfald, skal sagsøger, Bolig & Erhverv Randers ApS,
betale sagsomkostninger til de sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2 med 20.000 kr.
Beløbet omfatter de sagsøgtes udgift til advokatbistand. Retten har lagt vægt
på sagens udfald og omfang og sagsgenstandens størrelse.

Sagsomkostninger forrentes efter rentelovens 8a.



/

Side
7/7

Thi kendes for ret:

Sagsøger, Bolig & Erhverv Randers ApS, skal anerkende, at lejen for
lejemålet Adresse 2, 8900 Randers, pr. l. september 2000 fastsættes til
26.093,35 kr. årligt.

Sagsøger, Bolig & Erhverv Randers ApS, skal anerkende, at lejen for
lejemålet Adresse 2, 8900 Randers, pr. l. januar 2001 fastsættes til 26.505,33
kr. årligt.

Sagsøger, Bolig & Erhverv Randers ApS, skal anerkende, at lejen for
lejemålet Adresse 2, 8900 Randers, pr. l. januar 2002 fastsættes til 27.357,25
kr. årligt.

Sagsøger, Bolig & Erhverv Randers ApS, skal til de sagsøgte,
Lejer 1 og Lejer 2, tilbagebetale den for meget erlagte leje tillagt procesrente
fra de enkelte lejeydelsers betaling.

Sagsøger, Bolig & Erhverv Randers ApS, skal inden 14 dage betale
sagsomkostninger til de sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2, med 20.000 kr.

Dommer