Sag om hvorvidt sagsøgers opsigelse af sagsøgte lejere er berettiget
Ret: Københavns Byret (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;
Lejeret;

/

Københavns Byret

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 27. marts 2012 i sag nr. BS 16B-4758/2011:

Nykredit Realkredit A/S
CVR.nr. 1271 9280
Kalvebod Brygge 43
1560 København V
mod
Sagsøgte 1
Adresse
København
og
Sagsøgte 2
Adresse
København

Sagens baggrund og parternes påstande.

Denne sag, der er anlagt den 29. august 2011, drejer sig om, hvorvidt de sag-
søgte skal anerkende, at sagsøgers opsigelse af lejemålet vedrørende ejerlej-
ligheden Adresse København i medfør af leje-lovens § 83, stk. 1, litra g, er
berettiget.

Sagsøger har nedlagt påstand om, at de sagsøgte tilpligtes senest fredag den 30.
marts 2012 kl. 12.00 at fraflytte og ryddeliggøre lejemålet Adresse, København.

De sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a.

De sagsøgte har fri proces under sagen men ingen retshjælpsforsikring.

Sagen er behandlet med lægdommere.

Oplysningerne i sagen.

Det fremgår af fortegnelse af 15. december 2004 fra Københavns Kommu-nes
Bygge- og Teknikforvaltning, at ejerlejlighedens areal er 131 m2, og at
kælderens areal er 19 m2, i alt 150 m2.

Ifølge BBR-ejermeddelelse af 12. marts 2008 er bygningen opført i 2000, og

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D18



/

Side 2/8

arealet til beboelse udgør 149 m2. Lejligheden består af tre værelser, der er to
badeværelser, to toiletter og køkken.

Ifølge tingbogsattesten lystes der den 24. maj 2007 skøde til Person 1 for en
købesum på 6.750.000 kr. Anden prioriteten i ejerlejligheden er et pantebrev til
sagsøger lyst med 5.518.000 kr.

Ejerlejligheden blev ifølge lejekontrakt af 13. december 2007 udlejet af Person
1 og Person 2 til de sagsøgte. Ifølge kontrakten skulle le-jeforholdet begynde
den 1. januar 2008. Den aftalte leje udgør ifølge kon-trakten 7000 kr. om
måneden inklusive a conto varmebidrag, a conto vandbi-drag, antennebidrag og
udgift til beboerrepræsentation. Lejen forfalder ifølge kontrakten til betaling
den sidste i hver måned. Der er indbetalt 21.000 kr. i forudbetalt leje og 21.000
kr. i depositum. Lejemålet overtages nyistandsat ved indflytningen, men
lejemålet skal ikke afleveres nyistandsat ved lejemå-lets ophør. Den indvendige
vedligeholdelse påhviler udlejer. Der er ikke aftalt særlige vilkår i kontraktens
pkt. 11.

Den 5. maj 2008 blev ejerlejligheden på tvangsauktion overtaget af sagsøger
som højestbydende med et bud på 4.600.000 kr. Sagsøgers fordring var på det
tidspunkt opgjort til 5.853.783,67 kr.

Det fremgår af opkrævningen af ejendomsskatter for 2011, at grundskyld og
rottebekæmpelsesgebyr udgør i alt 13.015,26 kr. om året. Det årlige ejerfore-
ningsbidrag beløber sig til 23.318,04 kr. De årlige driftsudgifter udgør såle-des
36.333,24 og overskudet til forrentning af investeringen er herefter 47.666,76
kr.

Ved anbefalet brev af 8. juli 2011 opsagde sagsøger lejemålet under henvis-ning
til lejelovens § 83, stk. 1, litra g. De sagsøgtes advokat protesterede ved brev af
25. juli 2011 over opsigelsen.

Boligretten har i forbindelse med hovedforhandlingen besigtiget lejemålet.

Forklaringer.

Der er under sagen afgivet forklaringer af Vidne 1, Sagsøgte 1 og Vidne 2.

Vidne 1 har blandt andet forklaret, at han er kundeansvarlig og kre-ditspecialist
hos sagsøger. Han arbejder med nødlidende engagementer.

Han har besigtiget lejligheden Adresse to gange og beskæftiget sig med
sagsøgers muligheder vedrørende lejligheden, efter at sagsøger overtog den på
tvangsauktion.

Han har afholdt et møde med de sagsøgte med henblik på at indgå en aftale

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D18



/

Side 3/8

om de sagsøgtes fraflytning af lejemålet, men det lykkedes ikke at indgå en
aftale.

Han har desuden haft kontakt med to ejendomsmæglere med henblik på salg af
lejligheden. Han har fået indikative bud på, hvad lejligheden ville kunne sælges
for uden det nuværende lejemål, og budene har ligget på 5,8 mio kr. Den
seneste ejendomsmægler, som har givet et sådant bud, er Person 3 fra
Realmæglerne, som er en ekstern mægler med særligt kendskab til ejen-
dommen. Sagsøger har ikke foretaget sig noget i anledning af det indikative
bud. Person 3 havde en drøftelse med de sagsøgte om eventuel fraflyt-ning, og
vidnet fik af Person 3 at vide , at de sagsøgte var positivt ind-stillet på at
fraflytte lejligheden mod betaling af 500.000 kr. og en frist på halvandet år til at
flytte. På grund af de sagsøgtes betingelser for fraflytning blev det ikke til
noget.

I det nuværende marked udgør kvadratmeterprisen 35.000 kr. i det område, hvor
lejligheden ligger. I dag ville lejligheden, efter det skøn vidnet har fået af en
ejendomsmægler, kunnne sælges for 5,2 mio kr. uden lejemålet. Det er umuligt
at sælge lejligheden til en acceptabel pris med lejemålet. Hvis lejlig-heden
skulle sælges med de sagsøgtes lejemål, ville sagsøger ikke kunne få en
købesum på mere end 800.000 kr. - 1 mio kr. for lejligheden.

Sagsøgte 1 har blandt andet forklaret, at hun og Sagsøgte 2 stod uden bolig
samtidig og annoncerede på facebook, at de søgte en lejlighed. Person 2
henvendte sig til hende, og hun fortalte ham, at de havde råd til at betale 7000
kr. om måneden for en lejlighed. Person 2 sagde, at han havde en lejlighed på
hånden, som de kunne få til den husleje.

Hun er vokset op i Jylland, men hun havde boet forskellige steder i Køben-
havn, før hun flyttede ind i denne lejlighed. Hun havde blandt andet boet i et
nybyggeri ved Lergravsparken metrostation. Den lejlighed var 130 m2 og
huslejen var 7000 kr. om måneden. Hun boede til fremleje i lejligheden og ved
ikke, hvem udlejer var. Indvendig var den lejlighed i samme stand som
lejligheden i Adresse, og opgangen var velholdt, men der var ikke marmor. Hun
ville foretrække at bo i lejligheden i Adresse fremfor i lejligheden ved
Lergravsparken.

De så kun lejligheden udefra, før de flyttede ind, men de fik at vide, hvor
mange værelser den havde. De fik tilsendt lejekontrakten med henblik på un-
derskrift, og de fik ikke kontrakten gennemgået af en advokat. Hun ville ger-ne
have en lejekontrakt for at sikre sig. Hun tænkte ikke, at lejen på 7000 kr. om
måneden var specielt lav. Ved siden af lejen betaler hun internet og el.

Lejligheden på 4. sal til venstre er også lejet ud. Lejer betaler mellem 12.000 kr.
og 13.000 kr. om måneden i husleje for den lejlighed, men beløbet omfat-ter
2500 kr. for parkeringskælder og betaling for en bådplads. Lejligheden stuen til
højre har stået tom i halvandet år men er blevet udlejet fra årsskiftet.

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D18



/

Side 4/8

Hun ved ikke, hvad huslejen udgør i det lejemål.

Hun og Sagsøgte 2 flyttede ind den 1. januar 2008. Da sagsøger overtog
lejlighe-den, blev det ubehageligt. De fik jævnligt breve fra sagsøger, og hun
følte, at sagsøger forsøgte at smide dem ud af lejligheden og ledte efter noget,
som sagsøger kunne bruge imod dem. Der var en masse besigtigelser, og
sagsøger havde hele tiden nye klagepunkter. Hun oplevede sagsøgers adfærd
som chi-kane. De blev også beskyldt for at have fotostudie i lejligheden, men
der var tale om, at Sagsøgte 2 deltog i nogle TV programmer og i den
forbindelse lavede interviews med fotooptagelser.

På mødet omtalt i bilag A sagde sagsøgers repræsentant, at lejekontrakten ik-ke
var det papir værd, den var skrevet på, og at sagsøger kunne sætte dem på
gaden med dags varsel. Sagsøger ville imidlertid give dem tre måneder til at
flytte.

Hun undrede sig ikke over, at huslejen skulle betales bagud, men hun har rent
faktisk betalt huslejen forud.

En aften ringede ejendomsmægler Person 3 på døren. Det gik aldrig rigtig op
for hende, hvad hans besøg handlede om, men hun var overbevist om, at
sagsøger havde sendt ham. Han sagde, at han havde en køber til lejlig-heden, og
bad dem overveje, hvad de skulle have for at flytte, og hvor lang tid de skulle
bruge, før de kunne flytte. Hun meddelte ham, at de ikke ville flytte,
medmindre de fik et beløb, som de kunne få en anden tilsvarende lej-lighed for,
og det blev ikke til noget. Hun mener ikke, hun nævnte et konkret beløb.

Huslejen på 7000 kr. om måneden er meget fornuftig i forhold til hendes
budget. For at kunne flytte, skal de hver især have råd til at betale et nyt ind-
skud og have råd til huslejen det nye sted. Hun har hele tiden øjne og ører åbne
for muligheden for at finde en anden lejlighed. Hun ville gerne slippe for
chikanen og have et andet sted at bo.

Vidne 2 har blandt andet forklaret, at han er professor og Stilling ved
Datalogisk Institut på Københavns Universitet.

Siden juni 2006 har han boet sammen med sin kone i lejligheden 2. tv., som de
ejer. Der er 22 ejerlejligheder i ejerforeningen. For tre år siden fik han at vide,
at hans overbo betalte 16.000 kr. om måneden i husleje. Overboens lej-lighed er
magen til vidnets lejlighed og den lejlighed, de sagsøgte lejer. Han ved ikke, om
der er parkeringsplads og bådplads til overboens lejlighed, men parkeringsplads
og bådplads hører typisk ikke med til en lejlighed. For større lejligheder i
ejendommen betales der vidnet bekendt mellem 25.000 og 30.000 kr. om
måneden i leje. Lejligheden i stuen har ikke været beboet hele tiden, men de
seneste år har den været beboet.

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D18



/

Side 5/8

Parternes synspunkter.

Sagsøger har i påstandsdokument af 13. februar 2012 gjort gældende,

at de sagsøgtes lejemål kan opsiges med hjemmel i lejelovens § 83, stk. 1,
litra g, på grund af det væsentlige misforhold mellem værdien af
lejligheden frigjort for lejemål eller udlejet på almindelige komerciel-le
vilkår og den lejekontrakt (bilag 5), som rent faktisk er indgået med de
sagsøgte.

Sagsøger har nærmere anført, at opsigelsen af de sagsøgtes lejemål er beretti-
get, idet sagsøger har en betydelig økonomisk interesse i at blive frigjort fra
lejekontrakten. Sagsøger har ydet sit lån i tillid til, at der var tale om en ejer-
lejlighed, som skulle benyttes til beboelse af ejeren, således at ejerlejligheden
ville være fri for lejemål, hvis ejeren misligholdt de betalingsbetingelser, som
var aftalt med sagsøger.

Det er ikke angivet i lejekontrakten, at det lejede er en ejerlejlighed, og sag-
søger har derfor ikke mulighed for at opsige lejligheden til egen brug efter le-
jelovens § 83, litra a, jf. § 84.

Den pågældende lejlighed er meget attraktiv og er udlejet til de sagsøgte til en
leje, som ligger meget betydeligt under det lejedes værdi og på i øvrigt u-
sædvanlige vilkår i de sagsøgtes favør. Det lejedes værdi skønnes at udgøre
omkring det dobbelte af den aftalte leje (ca. 600 kr. pr. m2), nemlig ca. 1200 kr.
pr. m2, svarende til en månedlig leje på 14.000 kr. eksklusive forbrugsaf-gifter.

Det må lægges til grund, at sagsøger, således som lejekontrakten er udfor-met,
ikke har nogen mulighed for at forhøje lejen til en leje svarende til det lejedes
værdi. Lejemålet er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, og lejen
kan derfor alene fastsættes og reguleres efter reglerne i boligregule-ringslovens
§§ 5-15, som ikke er fraveget i lejekontrakten. Sagsøger har kun mulighed for
at forhøje lejen marginalt med stigningen i driftsudgifter i med-før af
boligreguleringslovens § 8.

Ejerlejligheden kan alene videresælges med respekt af den med de sagsøgte
indgåede lejekontrakt, som reducerer værdien af ejerlejligheden betragteligt.

Driftsomkostningerne vedrørende lejemålet sammenlagt med rente og bidrag på
realkreditlånet til sagsøger betyder med den aftalte husleje, at sagsøger har et
betydeligt underskud på lejligheden.

De sagsøgte har i påstandsdokument af 12. februar 2012 anført følgende:

"....

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D18



/

Side 6/8

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at sagsøger ikke er
berettiget til at opsige lejeforholdet efter lejelovens § 83, stk. 1, litra g.

Det er således sagsøgers eget ansvar, at man på en tvangsauktion har erhver-vet
en ejerlejlighed uden at gennemlæse vilkårene i lejekontrakten. Sagsøger kunne
således allerede dengang have beregnet hvilken lejeindtægt sagsøgeren ville
oppebære fra de sagsøgte ud fra lejekontraktens vilkår og udformning. En
opsigelse af lejeforholdet som følge af for lav lejeindtægt er således ikke
rimelig.

Det forhold at sagsøgeren opfatter lejekontrakten som mangelfuld er uden
betydning for de sagsøgte. De sagsøgte har således en beskyttet ret som leje-re
til at kunne henholde sig til lejekontraktens udformning og vilkår. Sagsø-geren
er som følge heraf henvist til at kræve huslejestigning iht. boligregule-
ringslovens § 8 og lejelovens almindelige regler i øvrigt. Sagsøgeren kunne
således siden erhvervelsen i maj 2008 have varslet huslejeregulering, hvilket
man dog har undladt i de 3 1/2 år, som sagsøgeren har ejet ejerlejligheden.

Det gøres herudover gældende, at sagsøger lige siden overtagelsen af ejerlej-
ligheden på tvangsauktion har forsøgt at få de sagsøgte ud af lejemålet, hvil-ket
er dokumenteret ved den omfattende korrespondance der er fremlagt for retten.
De sagsøgte har klart opfattet disse mange henvendelser som ren chi-kane for at
få dem til at fraflytte ejerlejligheden. Opsigelsen af lejemålet i nærværende sag
er således endnu et opfindsomt forsøg på at få de sagsøgte sat ud af lejemålet.

Det må således konkluderes, at nærværende sag slet ikke omhandler sagsø-gers
ønske om at modtage en højere husleje fra de sagsøgte, men alene er be-tinget
af at få de sagsøgte sat ud af lejemålet.
......"

De sagsøgte har nærmere anført, at sagsøger, som er professionel, var be-kendt
med de sagsøgtes lejeforhold, da sagsøger valgte at overtage ejerlejlig-heden på
tvangsauktion.

Sagsøger har ikke godtgjort, at ejerlejligheden ikke kan sælges med de sag-
søgtes lejekontrakt. Der er ingen dokumentation for sagsøgers eventuelle be-
stræbelser på at sælge ejerlejligheden, ligesom der ikke foreligger dokumen-
tation for salgsprisen for ejerlejligheden med de sagsøgtes lejemål. Der er de-
suden ingen dokumentation for, hvad markedslejen for ejerlejligheden udgør.

De sagsøgte er ikke professionelle og har ikke haft grund til at undre sig over
udformningen af lejekontrakten.

Det er rigtigt, at sagsøger er henvist til at kræve huslejestigninger efter bolig-
reguleringslovens § 8, men sagsøger har ikke krævet huslejeforhøjelser efter
denne regel i den tid, sagsøger har ejet ejerlejligheden, og der er ingen oplys-

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D18



/

Side 7/8

ninger om, i hvilket omfang sådanne lejestigninger ville kompensere sagsø-ger.

Sagsøger har ikke forsøgt at opnå en mindelig løsning med de sagsøgte, og har
herunder ikke forsøgt at aftale med de sagsøgte, at reglerne i boligregule-
ringslovens §§ 5-15 kan fraviges.

Det er et uproportionelt skridt, når sagsøger har valgt at opsige de sagsøgtes
lejemål. Sagsøger har stedse forsøgt at få de sagsøgte ud af lejemålet ved sin
chikanøse adfærd.

Rettens begrundelse og afgørelse.

Retten lægger efter bevisførelsen og rettens almindelige kendskab til husleje-
niveauet i København til grund, at den aftalte leje for de sagsøgtes lejemål, som
udgør 7000 kr. om måneden inklusive a conto varmebidrag, a conto vandbidrag
og antennebidrag, ligger meget væsentligt under det lejedes vær-di. Efter rettens
skøn svarer det lejedes værdi under hensyn til størrelsen af lejligheden og den
stand, lejligheden er i, samt lejlighedens attraktive belig-genhed til en leje på
ca. 14.000 kr. om måneden eksklusive forbrugsudgifter.

Retten lægger efter bevisførelsen til grund, at sagsøger, således som lejekont-
rakten er udformet, ikke har mulighed for at forhøje lejen til en leje, der sva-rer
til det lejedes værdi, idet sagsøger alene kan foretage regulering af lejen i
medfør af boligreguleringslovens § 8.

Retten lægger desuden til grund, at lejekontrakten også på andre punkter end
med hensyn til lejens størrelse er indgået på usædvanlige vilkår i de sagsøgtes
favør. Det fremgår således blandt andet af lejekontrakten, at lejen betales bag
ud, og at lejemålet ikke skal afleveres nyistandsat ved lejeforholdets op-hør,
selv om lejemålet var nyistandsat ved de sagsøgtes indflytning.

Retten lægger endvidere efter bevisførelsen til grund, at den pris, sagsøger ville
kunne opnå for lejligheden ved salg med respekt af de sagsøgtes lejemål, ligger
langt under den pris, sagsøger ville kunne få for lejligheden uden leje-målet, og
langt under restgælden på det lån, som sagsøger har ydet. Sagsøger ville således
lide et væsentligt tab ved salg af lejligheden med respekt af de sagsøgtes
lejemål.

Efter en samlet vurdering mener retten herefter, at sagsøger har en betydelig
økonomisk interesse i at kunne opsige de sagsøgtes lejemål. Efter rettens op-
fattelse foreligger der således sådanne vægtige grunde, som gør det magtpå-
liggende for sagsøger at blive løst fra lejeforholdet, jf. lejelovens § 83, stk. 1,
litra g. Sagsøgers opsigelse af de sagsøgtes lejemål i medfør af lejelovens § 83,
stk. 1, litra g var derfor berettiget.

Som følge af det anførte, og da det af de sagsøgte anførte ikke kan føre til et

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D18



/

Side 8/8

andet resultat, tager retten sagsøgers påstand til følge, idet fraflytningstids-
punktet dog fastsættes til senest den 31. maj 2012.

I sagsomkostninger skal statskassen betale 37.320 kr. til sagsøger. Beløbet
udgør 2320 kr. i retsafgift og 35.000 kr. i passende udgift til advokatbistand,
henset til sagens karakter, omfang og udfald.

Thi kendes for ret:

De sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, skal senest den 31. maj 2012 kl. 12
fraflytte og ryddeliggøre lejemålet Adresse, København.

I sagsomkostninger skal statskassen senest 14 dage fra dato til sagsøger,
Nykredit Realkredit A/S, betale 37.320 kr.

Dommer 1 Dommer 2 Dommer 3

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D18