Kendelse vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt betingelserne i retsplejelovens § 226, stk. 1, for at henvise en sag til behandling ved landsret er opfyldt
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Afgifter;
Arv;
Retspleje og civilproces;
Skat;

/

ØSTRE LANDSRET
RETSBOG

Den 29. september 2021 holdt Østre Landsret møde i retsbygningen i
København.

Landsdommerne Inge Neergaard Jessen, Benedikte Holberg og Stine Fink
Hansen (kst.) behandlede sagen.

Sag BS-12022/2021-OLR
(14. afdeling)

Skatteministeriet
(advokat Steffen Sværke)

mod

Sagsøgte 1
og
Sagsøgte 2
(advokat Arne Møllin Ottosen for begge)

Denne kendelse vedrører spørgsmålet om, hvorvidt betingelserne i
retsplejelovens § 226, stk. 1, for at henvise en sag til behandling ved landsret er
opfyldt.

Sagsfremstilling
Sagsøgte 1 købte ejerlejligheden beliggende Adresse, København Ø, af
tredjemand den 18. november 2018 for 4.750.000 kr. Det fremgår af
købsaftalens punkt 2, at overtagelsesdagen var den 1. december 2018. Af
købsaftalens punkt 11 om individuelle vilkår fremgår desuden, at det mellem
sælger og køber var aftalt, at køber overtog lejligheden økonomisk og juridisk pr.
1. december 2018, og at der i den kontante handelspris var taget høj-de for, at
sælger ville bebo lejligheden fra den 1. december 2018 til den 31. december
2018 uden yderligere beregning. Videre fremgår, at:



/

2

”Købers søn skal dog have registreret sin postadresse på lejligheden den
15.12.2018, dog uden at han flytter ind.”

Sagsøgte 1 solgte ejendommen til sin søn, Sagsøgte 2, den 11. december 2018
for 2.472.500 kr. Der blev ikke indhentet ejendomsmæglervurderinger eller
lignende, men prisen blev aftalt svarende til den seneste offentlige
ejendomsvurdering tillagt 15 %. Den offentlige ejendomsvurdering for
ejendommen har siden vurderingen for 1. oktober 2013 udgjort 2.150.000 kr.
Overtagelsesdagen blev aftalt til den 15. december 2018.

Købesummen på 2.472.500 kr. skulle ifølge aftalens pkt. 6 berigtiges af Sagsøgte
2 ved overtagelse af realkreditlån på 1.953.000 kr., oprettelse af gældsbrev på
369.500 kr., kontant betaling på 75.000 kr. og ved en gave på 75.000 kr. Parterne
beregnede gaveafgiften til 1.605 kr., som blev anmeldt den 14. december 2018.
Skødet blev tinglyst den 17. december 2018.

Skattestyrelsen fandt ved to afgørelser af 5. juni 2019, at ejendommens værdi
skulle fastsættes til 4.750.000 kr., svarende til købesummen, da faderen kort
forinden erhvervede ejendommen fra tredjemand. Som begrundelse anførte
styrelsen, at at hjælpereglen i pkt. 6.2. i værdiansættelsescirkulæret (l5%´s regel)
ikke kan anvendes ved fastsættelse af ejendommenes handelsværdi, da der
foreligger særlige omstændigheder. Skattestyrelsen henviste til, at overdragelsen
til sønnen skete til en værdi, der er langt under den kendte handelsværdi, at
faderens hensigt ved erhvervelse af lejligheden var at videreoverdrage den til sin
søn, og at der er tidsmæssig sammenhæng mellem faderens køb af ejendommen
og videreoverdragelsen til sønnen.

Skattestyrelsen traf som følge heraf afgørelse om, at der skulle svares gaveafgift
ud fra forskellen mellem den aftalte overdragelsessum på 2.472.500 kr. og den
reelle handelsværdi på 4.750.000 kr. Skattestyrelsen opgjorde gaveafgiften til
yderligere 327.510 kr., som med renter blev opkrævet hos både Sagsøgte 1 og
Sagsøgte 2.

Landsskatteretten ændrede ved afgørelser af 2. oktober 2020 Skattestyrelsens
afgørelser, idet Landsskatterettens flertal herunder retsformanden fandt, at
Skattestyrelsen skulle acceptere den aftalte overdragelsessum på 2.472.500 kr. Et
medlem af Landsskatteretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder, som
medførte, at gaveafgiftsberigtigelsen skulle ske ud fra handelsværdien på
4.750.000 kr., og voterede derfor for at stadfæste Skattestyrelsens afgørelser.

Sagen er af Københavns Byret henvist til Østre Landsret, jf. retsplejelovens §
226, ved kendelse af 16. marts 2021 (BS-50325/2020-KBH). Af kendelsen



/

3

fremgår:

”Kendelse
Sagen drejer sig om værdiansættelse af ejendommen Adresse 2100
København Ø, da denne den 11. december 2018 blev overdraget fra
Sagsøgte 1 til hans søn Sagsøgte 2.

Der skal tages stilling til om Højesterets dom (UfR 2016.2126) om
værdiansættelse ifølge boafgiftslovens § 12 kan overføres til
gaveområdet – boafgiftslovens § 27.

Rettens bemærkninger:

Retten finder, at spørgsmålet om værdiansættelse efter boafgiftslovens §
12 kan overføres til gaveområdet, er af principiel karakter og har
generel betydning for retsanvendelsen og retsudviklingen eller har
væsentlig samfundsmæssig rækkevidde i øvrigt. Retten tager derfor
anmodningen om henvisning til Østre Landsret til følger. Herefter

b e s t e m m e s:

Denne sag henvises til behandling ved Østre Landsret.”

Parternes påstande og anbringender i hovedsagen
Skatteministeriet har nedlagt påstand om, at Sagsøgte 2 skal betale yderligere
gaveafgift med 327.510 kr. med tillæg af rente efter boafgiftslovens § 38, stk. 1,
for perioden fra den 1. januar 2019, og indtil gaveafgiften betales, og at Sagsøgte
1 som solidarisk hæftende med Sagsøgte 2 skal betale yderligere gaveafgift med
327.510 kr. med tillæg af rente efter boafgiftslovens § 38, stk. 1, for perioden fra
den 1. januar 2019, og indtil gaveafgiften betales.

Til støtte for de nedlagte påstande har Skatteministeriet overordnet gjort
gældende, at de sagsøgte skal gavebeskattes, fordi ejendommen blev overdra-get
fra far til søn til underpris.

Ejendommens handelsværdi udgjorde 4.750.000 kr. ved overdragelsen fra
Sagsøgte 1 til Sagsøgte 2. Købesummen blev aftalt til 2.472.500 kr., og der skal
derfor ske gavebeskatning af Sagsøgte 2 på grundlag af forskellen mellem
handelsværdien og den aftalte underpris, jf. boafgiftslovens § 23, stk. 1.
Sagsøgte 1 hæfter som gavegiver solidarisk for afgiftens betaling, jf.
boafgiftslovens § 30, stk. 1, 2. pkt.



/

4

Det følger af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi fastsættes til dens
handelsværdi. Ved begrebet ”handelsværdi” (værdien i handel og vandel/mar-
kedsværdien) forstås det beløb, som et aktiv vil kunne indbringe ved et salg på
det åbne marked, jf. f.eks. UfR 2018.1215 H.

Det sikreste grundlag for at fastsætte en ejendoms handelsværdi er en faktisk
handel af den samme ejendom foretaget mellem uafhængige parter på eller i
nærheden af det tidspunkt, hvor værdien skal fastsættes. Når ejendommen som
her er købt fra tredjemand kort forinden, må det lægges til grund, at
handelsværdien var den samme på værdiansættelsestidspunktet, medmindre der
føres bevis for, at værdien ændrede sig, jf. herved f.eks. UfR 2003.2141H.

På den baggrund ligger det fast, at ejendommens handelsværdi udgjorde
4.750.000 kr. den 11. december 2018, da faderen overdrog ejendommen til
sønnen for 2.472.500 kr.

Det er dermed åbenbart, at den aftalte pris var markant lavere end ejendommens
handelsværdi. Spørgsmålet er derfor, om der er et retligt grundlag for, at
ejendommens værdi efter boafgiftslovens § 27 alligevel kan fastsættes til
2.472.500 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering tillagt 15 %. Det er
der ikke.

Det er generelt sådan, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kan anvendes
som grundlag for en værdiansættelse, hvis det godtgøres, at den ikke er et
retvisende udtryk for handelsværdien, jf. f.eks. UfR 2019.1163H.

For så vidt angår boafgiftslovens § 27 skal bestemmelsen fortolkes sådan, at
skattemyndighederne ved værdifastsættelsen skal acceptere en værdi på +/- 15 %
af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger ”særlige
omstændigheder” , jf. UfR 2016.2126 HK (SKM2016.279.HR).

I den foreliggende sag foreligger der – i kraft af købet fra tredjemand kort
forinden – sådanne ”særlige omstændigheder” , at skattemyndighederne ikke
skal acceptere en værdifastsættelse til den offentlige ejendomsvurdering
fratrukket 15 %.

På den baggrund skal værdien efter boafgiftslovens § 27 fastsættes til 4.750.000
kr. Når dette følger af loven, er det udelukket at give de sagsøgte medhold i, at
de efter en påstået fast administrativ praksis har krav på, at overdragelsen
alligevel kan ske til 2.472.500 kr. Det resultat ville nemlig være i direkte
modstrid med boafgiftslovens § 27 som fortolket af Højesteret. De sagsøgte har i
øvrigt ikke løftet bevisbyrden for eksistensen af en sådan fast administrativ
praksis om, at en værdiansættelse til +/- 15 % af den offentlige



/

5

ejendomsvurdering skal accepteres under omstændigheder, som er
sammenlignelige med den foreliggende sags omstændigheder.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har nedlagt principal påstand om frifindelse,
subsidiært hjemvisning af Skattestyrelsens afgørelser af 5. juni 2019 til fornyet
behandling hos Skattestyrelsen og har til støtte herfor overordnet gjort gældende,
at der ikke er hjemmel til en skønsmæssig ansættelse af overdragelsesværdien
for ejendommen ved beregning af gaveafgift, da værdiansættelsen skal ske med
udgangspunkt i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982
(værdiansættelsescirkulæret). Gaveaf-giften skal derfor beregnes på baggrund af
den offentlige ejendomsvurdering og "15 %’s-reglen" i cirkulærets punkt 6.

Skatteministeriet anfører i stævningen, at de sagsøgte skal gavebeskattes, fordi
ejendommen blev overdraget fra far til søn til underpris. Det er således
Skatteministeriets opfattelse, at der i den foreliggende sag foreligger ”særlige
omstændigheder” , jf. UfR 2016.2126 HK (SKM2016. 279.HR), og at
skattemyndighederne derfor ikke skal acceptere en værdifastsættelse til den
offentlige ejendomsvurdering +/- 15%, jf. punkt 6 i cirkulære nr. 185 af 17.
november 1982 (værdiansættelsescirkulæret).

Landsretten udtalte imidlertid i sin begrundelse i UfR 2016.2126 HK (SKM
2016.279.HR), at:

"Efter den foreliggende administrative praksis, herunder
ministersvarene på spørgsmål om 15 %'s-reglens anvendelse, er det ikke
godtgjort, at der er en fast administrativ praksis om, at et dødsbos
værdiansættelse, som ikke afviger mere end 15 % fra den seneste
offentlige ejendomsvurdering, skal lægges til grund. En eventuel fast a-
dministrativ praksis på gaveområdet kan ikke føre til et andet resultat."

Højesteret tiltrådte landsrettens begrundelse med følgende bemærkning:

"Højesteret bemærker, at det af de grunde, landsretten har anført, ikke er
godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at et
dødsbos værdiansættelse, som ikke afviger mere end 15 % fra den
kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndig-
hederne."

I UfR 2016.2126 HK fandt hjælpereglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6
altså ikke anvendelse, da der (i) foreligger særlige omstændigheder og (ii) ikke
foreligger en fast administrativ praksis for et dødsbos værdiansættelse af
ejendom.



/

6

Netop for gaveoverdragelser eksisterer der imidlertid en fast administrativ
praksis om, at værdiansættelsen accepteres, hvis parternes værdiansættelse er
15% højere eller lavere end den offentlige ejendomsvurdering. Der kan i den
forbindelse henvises til mangeårig fast praksis, hvor en overdragelsessum, som
er 15% lavere end den offentlige ejendomsvurdering, accepteres, uanset at
ejendommen forinden er handlet til en anden værdi, jf. bl.a. SKM2007.431.
Tilsvarende kan henvises til bl.a. SKM2018.551 og SKM2019.281.

Parternes bemærkninger til spørgsmålet om henvisning
Skatteministeriet har anmodet om, at sagen henvises til behandling i landsretten i
1. instans, og har til støtte herfor navnlig gjort gældende, at sagen er af principiel
karakter og har generel betydning for retsanvendelsen og retsudviklingen. Sagen
kan have betydning for værdiansættelsen af fast ejendom i de talrige tilfælde,
hvor der i levende live sker overdragelser af fast ejendom til et eller flere
familiemedlemmer i forbindelse med generationsskifte eller i øvrigt. Der skal
bl.a. tages stilling til, om Højesterets dom om værdiansættelse ifølge
boafgiftslovens § 12 (UfR 2016.2126 H) kan overføres til gaveområdet, dvs. til
boafgiftslovens § 27.

Hvis retten i den foreliggende sag tiltræder, at retsanvendelsen i UfR 2016.2126
H om, at ”skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter
15 %'s-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder” , kan
overføres til gaveområdet, må det desuden ventes, at rettens stillingtagen til, om
der konkret foreligger sådanne særlige omstændigheder, vil have
vidererækkende betydning. Dette kan også have betydning for værdiansættelse
ifølge boafgiftslovens § 12 om boafgift.

Den omstændighed, at der tidligere er henvist to sager om +/- 15 %-reglen til
landsretterne (SKM2018. 551.LSR og SKM2019.281.LSR), gør efter
ministeriets opfattelse ikke, at den foreliggende sag ikke også skal henvises. Den
foreliggende sag har ganske vist retlige fællestræk med de to andre sager, men
det er sager, som konkret angår dels en større erhvervsejendom, dels en
landbrugsejendom, hvorimod den foreliggende sag angår en
forældrekøbslejlighed i København. Det vil i sig selv være relevant at få
domstolenes – eventuelt i sidste ende Højesterets – stillingtagen til rækkevidden
af +/- 15 %-reglen i relation til sådanne forældrekøbstilfælde.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har tiltrådt anmodningen om henvisning.

Landsrettens begrundelse og resultat
Efter retsplejelovens § 226, stk. 5, skal landsretten af egen drift påse, at
betingelserne for at henvise sagen til behandling ved landsretten i 1. instans, jf.
retsplejelovens § 226, stk. 1, er opfyldt.



/

7

Den henviste sag angår et spørgsmål om anvendelse af den såkaldte 15%’s-regel
på gaveafgiftsområdet og vedrører overdragelse i familieforhold af en
ejerlejlighed. Der skal i sagen tages stilling til, om skattemyndighederne skal
respektere en værdiansættelse foretaget efter 15 %´s reglen i
værdiansættelsescirkulæret, eller om der skal betales yderligere gaveafgift
svarende til forskellen mellem den pris, som Sagsøgte 1 købte ejendommen for
den 18. november 2018, og den pris, som blev aftalt, da Sagsøgte 1 den 11.
december 2018 solgte ejendommen til sin søn.

Efter de nedlagte påstande og fremsatte anbringender i sagen sammenholdt med
at der ved Østre Landsret allerede verserer en sag med samme tema, og at Vestre
Landsret den 23. juni 2021 afsagde dom i en sag, som tilsvarende vedrørte
spørgsmålet om anvendelse af 15%’s-reglen (BS-4970/2020-VLR), og som nu
verserer i Højesteret, lægger landsretten til grund, at der med afgørelsen af disse
sager vil ske afklaring af de principielle spørgsmål, som er rejst i denne sag.

Landsretten finder herefter, at betingelserne for at henvise sagen til behandling
ved landsretten i 1. instans, jf. retsplejeloven § 226, stk. 1, ikke er opfyldt. Sagen
sendes derfor tilbage til byretten til fortsat behandling.

THI BESTEMMES:

Landsretten afviser at behandle sagen i 1. instans og sender sagen til byretten til
fortsat behandling.