Landsretten ændrede byrettens dom i sag om ophævelse af lejemål, således at appellant (tidligere sagsøgte) blev frifundet
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

afsagt den 27. februar 2012 af Vestre Landsrets 4. afdcling (dommerne Ulrik Jensen; Ida
Skouvig og Bo Dietz (kst.)) i ankesag


VL. B 228410





(advokat Kirsten Bindstrup, København)
mod

(advokat Peter Schäfer; København)




Rcttcn i Viborg har som boligret den 4. oktober 2010 afsagt dom i 1. instans (rettens nr, BS
1-2204 2008).


Påstande


For landsretten har  gentaget sin påstand for boligretten om
frifindelse. Subsidiært har hun nedlagt påstand om, at lejemålct skal fraflyttes med et af
retten fastsat passende varsel.


 har påstået dommen stadfæstet. Subsidiært har selska -
bet gentaget sin subsidiære påstand for byretten.


Forklaringer


 har afgivet supplerende forklaring for Iandsretten.

 har supplerende forklaret, at hun højst har hegnet et par tønder land ind.
Får er velegnede til naturpleje; men kan ikke bruges til naturpleje af juletræer. De nobilis-
graner, som fårenc havde ringbarket, var de træer, som  havde givet hende lov
til at fælde; og derfor tillagde hun dct ikke vægt, at fårene ødelagde træeme. Det skete før
indstævnte overtog ejendommen. Hendes får har ikke i øvrigt voldt skade på skoven.


Det var en forudsætning for, at hun lejede ejendommen i sin tid, at hun havde mulighed for
at holde fàr. Efter at hun havde fået brevet af 5. december 2006 fra udlejers advokat; hørte
hun, så vidt hun husker, ikke noget; før hun modtog brevet af 30.maj 2008. Hun husker
ikke; hvornår landpolitiet henvendte sig til hendc, mcn det var før, indstævnte overtog
ejcndommen. Klagen skyldtes; at fårene var brudt ud og var gået gennem naboens have.
Hun har ikke siden modtaget klager over ffrene. Episoden; hvor fårene have generet et
jagtsclskab, fandt sted nogle år før. Hun rullede dengang hegnet til side i perioder; men
efter episoden med jagtselskabet har hegnet stået der permanent . Hun mødte engang
 der sagde; at de lige skulle se, hvor hegnet stod. Nogle
dage efter mødte hun  der satte nogle røde pinde op, dcr skulle vise, hvor hegnet
skulle stå, og det blev hun noget chokeret over, for  havde aldrig sagt til hende, hvor
hegnet skulle stå  var på det tidspunkt meget alderdomssvækket . Det er rigtigt, at
fårene for længe siden nogle gange brød ud og gik på natursticn; men det er ikke længere et
problem. Hun gik til at begynde med også nogle gange ture med sine får, hund og katte i
skoven og på engen, men det er hun for længst holdt op med, 0g der skete ikke i den for-
bindelse skade på skoven.


 T mødte på et tidspunkt op på hendes ejendom for at sige, at han ikke ville
have fårene gående. Hun husker ikke, hvornår det var. De er mødtes et par gange.
 har kun været forbi ejendommen et par gange; 0g det passer derfor ikke; hıvad
 1 byretten har forklaret om, at han mindst 10 gange har set løsgående får. Efter
at  |begyndte at jage fårene med sine jagthunde; sà fårene blev skambidt, har fårene
ikke gået løs. Det får, som  har set, lå på gårdspladsen; Fåret havde fået hofte-
skred og kunne derfor ikke rejse sig Hun har i byretten drøftet lejemålets omfang med
 [ øvrigt har de ikke drøftet omfanget. Hun har altid holdt kat af hensyn til
bekæmpelse af mus. Hun har nu cn lille hund, som hun anskaffede sig eftcr, at hendes hyr -
dehund døde for nogle år siden.

 har supplerende forklaret; at han havde et par procent af aktierne i A/S Høj -
kol. Der var hundrede aktionærer i dette selskab.  var et nyoprettet
selskab. Der hører 12-14 huse til ejendommen. Han kendte ikke på forhånd til husene eller
til lejekontrakterne. Det var en overraskelse for ham, at der ikke var en lejckontrakt på
 ejendom. Han var ikke forinden overtagelsen bekendt med, at der var får på
ejendommen; idet han ikke var kommet på denne del af cjendommcn, når han havde været
på dcr på jagt.


Efter overtagelsen var han rundt for at se på alle husene 0g tale med lejeme. Da han så
 hus, kunne han se, at der løb får rundt, og at der var bidskadcr på træerne
i skoven. Han tik også klager over det; og han prøvede at finde en fornuftig løsning på det i
perioden fra 2006 til foråret 2008. Der var i denne periode ct par møder mellcm ham og
 havde rådighed over
haven 0g 2 fàr, men 10 får var for meget. Han gentog dctte tilbud ; forbindelse med hoved-
forhandlingen i byretten. Han var, efter at han have overtaget ejendommen; på besøg på
ejendommen 3-4 gange, 0g han er desuden kørt forbi. Han har bedt om at få det skrevet
ned, når fårene gik løs. Der er kommet klager over fårene; Det kunne tydeligt ses, at fårene
havde lavet skader; når de gik løs, både ved at rundbide træerne, men også ved at bide i
grenene.  var Jidt bange for  som skældte meget ud, 0g
 når han var der, men noterede
blot, at fårene gik løs. Udlejningen blev forestået af skovfogedere. 
har sagt til ham, at der blev lavet en lejckontrakt mcd  som blev over-
leveret til  havde forlist den.


Proccdurc


Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten 0g har proccderet i
overensstemmelse hermed.


Landsrettens begrundelse 0g resultat


Efter bevisførelsen tiltræder landsretten; at det er lagt til grund, at der i 1991 blev indgået
en mundtlig aftale om leje af en bolig; der indebar; at  i tillæg hertil kunnc
disponere over et område ved huset; hvor hun kunne holde 10 moderfår; og at hun som
følge deraf kunne lade området indhegne. Det er ikke godtgjort; at hun cgcnmægtigt har

udvidet det område, som var blevet anvist til fårehold.


Under hensyn hertil og til det, der er oplyst om ejendommens landlige beliggenhed og stør -
rclscn af det grundareal, der er omfattet af lejeaftalen, finder landsretten ikke; at vilkåret i
lejeaftalen om ret til hold af 10 moderfår indebar erhvervelse af en sådan videregående
rettighed, at tingslysning var nødvendig til beskyttclse af denne ret: Det tiltrædes derfor
allerede af den grund, at  ikke ved ekstinktion har fortrængt
 rct til at holde får.


Retten til at holde får og til at indhegne det lejede er vilkår i lejeaftalen og er sålcdes en del
af en samlet; gensidigt bebyrdende aftale mellem parteme  er derfor
ikke berettiget til ensidigt at ændre aftalen ved opsigelse af disse vilkår, dcr i henhold til
aftalen udgør rettigheder for 


Indstævnte var efter bevisførelsen berettiget til at kræve; at  holdt fårene
indespærret; men der var ikke efter det ovenfor anførte grundlag for at give et påbud som
sket om fjernelse af fårene. Hercfter; 0g da det der i øvrigt er oplyst om 
hold af ffr, ikke indebærer en væsentlig misligholdelse af lejeaftalen; var 
uberettiget til at ophæve lejeaftalen som sket ved brevet af 10. november 2008.


Landsretten tager derfor  påstand om frifindelse til følge.


Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal  beta -
le sagsomkostninger for begge retter ti]  med ; alt 50.000 kr. Beløbet er til
dækning af udgifier til advokatbistand.


Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er inkl. moms, da  ikke
er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens værdi
0g omfang.


Ihi_kendes for_ret:


 frifindes .