Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgerne har ret til erstatning/nedslag i købesum for en andel i A/B Forening med brugsret til en lejlighed. Sagen angår dels spørgsmål om mangler ved... Vis mere
Ret: Retten i Lyngby (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Erstatning uden for kontrakt;
Fast Ejendom;

RETTEN I LYNGBY
DOM

afsagt den 18. maj 2021

Sag BS-16379/2020-LYN

Sagsøger 1
(advokat Jesper Rasmussen)

og

Sagsøger 2
(advokat Jesper Rasmussen)

mod

Sagsøgte
(advokat Jacob Roesen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 20. april 2020 og drejer sig om, hvorvidt sagsøgerne har ret til
erstatning eller et forholdsmæssigt afslag i overdragelsessummen for en an-del i
Andelsboligforening med brugsret til lejligheden bebeliggende Adresse,
København K, som sagsøgerne Sagsøger 1 og Sagsøger 2 ved købsaftale af 16.
juli 2015 har erhvervet fra Sagsøgte. Sagen angår dels spørgsmål om mangler ved
opbygningen af lejlighedens badeværelsesgulv, dels spørgsmål om mangler ved
valg af materia-ler til brug for underbjælker i forbindelse med etableringen af
lejlighedens tag-terrasse.



2

Sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2, har fremsat føl-gende påstand:
Sagsøgte tilpligtes at betale kr. 179.500 med tillæg af procesrente fra sagens an-
læg.

Påstanden er opgjort sådan:
Gulvkonstruktion på badeværelset 87.500,00 kr.
Ingeniøromkostninger 12.000,00 kr.
Tagterrassen 70.000,00 kr.
Lunker 10.000,00 kr. 
I alt 179.500,00 kr. 

Sagsøgte, har påstået frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a.

Forklaringer
Der er under hovedforhandlingen afgivet partsforklaringer og Skønsmand er
afhjemlet sammen med den af ham antagne assistent in-geniør Vidne.

Parternes synspunkter
Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har i deres påstandsdoku-ment anført følgende:

”….
Aftalegrundlaget

Aftalegrundlaget mellem parterne udgøres af sagens bilag 1 og 2.

Bilag 1 er købsaftale underskrevet den 16. juli 2015. Som det fremgår heraf, har
parterne indgået en aftale om overdragelse af en andel i andelsboligforeningen
Andelsboligforening.

Omfanget af det købte
Der angives i overdragelsesaftalen, at andelen omfatter brugsret til at bebo lej-
ligheden beliggende Adresse, København K.

Det er sagsøgernes opfattelse, at denne brugsret tillige omfatter brug af tagarea-let
til brug for indretning af tagterrasse.

Der henvises til bilag 43 (referat fra generalforsamling afholdt den 3. maj 2006),
hvoraf fremgår under punkt 5.1, at sagsøgte ønskede at etablere en tagterrasse



3

på samme vilkår som nabolejligheden, og bilag 44 (den aftale, som der henvises
til i bilag 43, punkt 5.1, mellem andelsboligforeningen og Sagsøger 1, som på
daværende tidspunkt beboede nabolejligheden).

Af disse dokumenter fremgår sagsøgtes ret til etablering af tagterrassen.

Det bemærkes i øvrigt, at tagterrassen er etableret med fuldmagt fra
Andelsboligforening. Dette fremgår af sagens bilag 12, side 2. Rettens
opmærksomhed henledes ligeledes på bilag 20, som er sagsøgtes ansøgning om
etablering af tag-terrasse.

Der er således ingen tvivl om, at andelsboligforeningen har givet sagsøgte og
dermed sagsøgerne brugsret til det pågældende areal til brug for indretning af
tagterrasse og til brugsret for andelshaveren.

” Medkøbte forbedringer”

I bilag 2 er der angivet en specifikation til vurdering af forbedringer og løsøre.

Af bilag 2, side 1 og 2, fremgår, at forbedringer som følge af indretning af bade-
værelset er opgjort som følger:

Gas regulator kr. 291,00
Bøjninger og rør kr. 1.644,00
Tillavning af vand, afløb og install. af hvidevarer m.m. kr. 19.950,00
Gulvplader kr. 762,00
Silikone kr. 439,00
Sten kr. 54,00
Sten kr. 5.533,00
Gulvplader kr. 1.263,00
Fliseklæb kr. 72,00
Klæb kr. 600,00
Byggeplader kr. 76,00
Glassten kr. 2.125,00
WC kr. 2.925,00
Vask kr. 650,00
Blandingsbatteri kr. 520,00
Bruseblandingsbatteri kr. 780,00
Håndklædetørrer kr. 1.300,00
Værdi af eget arbejde ved opsætning af badeværelse kr. 9.180,00 
I alt kr. 48.164,00 

For så vidt angår tagterrassen, fremgår det ligeledes af bilag 2, side 3 og 4, at
overdragelsesprisen for så vidt forbedringsandelen af tagterrassen udgør:



4

Gelænder, trædelen kr. 611,00
Gelænder, jerndelen kr. 10.360,00
Vindue kr. 1.701,00
Vindue tilbehør kr. 836,00
Franske skruer kr. 164,00
Franske skruer kr. 128,00
Tagpap kr. 1.063,00
Materialer kr. 7.474,00
Materialer kr. 6.488,00
Materialer kr. 484,00
Materialer kr. 569,00
Terrassebrædder kr. 6.076,00
Tømrer arbejdsløn kr. 21.904,00
Ingeniør honorar kr. 13.875,00
Tegninger kr. 76,00
Udarbejdelse af revideret myndighedsprojekt kr. 4.625,00
Ibrugtagningstilladelse kr. 348,00
Eget arbejde ved lægning af gulv samt opsætning
af gelænder kr. 3.441,00
Trappe fra køkken til tagterrasse kr. 6.316,00 
I alt kr. 86.539,00 

Mangler ved det købte

På baggrund af skønsmandens besvarelse må det konstateres, at der er mangler
ved det købte.

Der henvises i det hele til skønsmandens besvarelser.

For så vidt angår badeværelset, henvises der til skønsmandens besvarelse af
spørgsmål 1-4, som med al tydelighed dokumenterer manglerne og de påkræ-vede
udbedringsomkostninger.

For så vidt angår tagterrassen, beskrives manglerne og de krævede udbedrings-
omkostninger i skønsmandens besvarelse af spørgsmål 5.

For så vidt angår mangler omkring korrekt afvanding af tagfladen, er mangler-ne
og udbedringsomkostningerne beskrevet i svaret på spørgsmål 8.

Ansvarsgrundlag

Det er sagsøgernes opfattelse, at disse mangler skyldes sagsøgtes ansvarspådra-
gende adfærd.



5

Det gøres i den forbindelse gældende, at retten må lægge til grund, at mangler-ne
skyldes sagsøgtes ”eget arbejde” .

Inkluderet i forbedringer udført på badeværelset er såkaldt ”Tillavning af vand,
afløb og installation af hvidevarer mm.” på totalt kr. 28.500 (bilag 2, side 1) som
er udført af autoriseret gas og vandmester Person 1 (bilag 7, side 13).

Heraf fremgår det, at der for en pris af kr. 28.500 er udført ”Tillavning af vand og
afløbsinstallationer til køkken, bad, WC, håndvask samt vaskemaskine. Op-
sætning af ny gasmåler samt tillavning af nye installationer til komfur” . Det er
ydermere noteret, at ”prisen indeholder ikke tilslutning til diverse tapsteder” .

De resterende forbedringer på badeværelset er anført som ’eget arbejde’ (bilag 2,
side 2), og der er indkøbt materialer til anlæggelse af gulv (eksempelvis våd-
rumsgips, vådrumsplader, fliser og fliseklæb (bilag 2, side 1 og 2, samt bilag 7) og
til rørføring (bilag 7, side 12).

Heraf kan det sluttes, at bortset fra tillavning af vand og afløbsinstallationer (der
ikke er ført til tapsteder) er arbejdet på badeværelset incl. anlæggelse af gulv og
diverse rørføring udført af sagsøgte.

Herudover er der i bilag 2 medtaget en post bestående af ”Værdi af eget arbejde
ved opsætning af badeværelse” med kr. 9.180.

Endeligt henvises til sagens bilag 4. Som det fremgår heraf, har sagsøgte selv fo-
restået ansøgningen om tilladelse til renovering og ændring af ruminddeling.

Sagsøgte har samtidig detaljeret beskrevet den ønskede renovering af lejlighe-den.

Ansøgningen beskriver således dels en renovering af badeværelset samt andre
arbejder.

Det må derfor lægges til grund, at sagsøgte selv har foretaget renoveringen af
badeværelset.

Tilsvarende fremgår det af sagens bilag 2, at der foreligger bilag for indkøb af
materialer, for så vidt angår tagterrassen.

Af oversigt over forbedringer (bilag 2, side 4-5) samt medfølgende kvitteringer
(bilag 21) fremgår det, at alle materialer inkl. tagpap er indkøbt af sagsøgte (dog
faktureret til Virksomhed 1, hvor sagsøgtes far, Person 2, på daværen-de tidspunkt
var administrerende direktør (bilag 22). Udover ikke dokumente-



6

ret løn til ukendt tømrer fremgår endvidere 30 timers eget arbejde til lægning af
gulv og opsætning af gelænder.

I bilag 2 er der for tagterrassen medtaget en post kaldet værdi for ”eget arbejde
ved lægning af gulv samt opsætning af gelænder med kr. 3.441” .

Retten må ligeledes lægge til grund – da andet ikke er dokumenteret af sagsøg-te
– at sagsøgte ligeledes selv har indrettet tagterrassen.

Herudover henvises til sagens bilag 7, for så vidt angår begge forhold. Bilaget
består af en række fakturaer vedrørende renoveringen. Ingen af disse fakturaer
indeholder arbejdsløn til udførende entreprenører.

På baggrund af ovenstående bilag er det sagsøgernes opfattelse, at sagsøgerne har
løftet bevisbyrden for, at sagsøgte har udført arbejderne, og at sagsøgte der-for
hæfter for håndværksmæssige fejl.

Sagsøgte har heroverfor anført, at arbejdet er udført af fremmede entreprenører.
Dette uden at angive, hvem de udførende entreprenører er eller i øvrigt frem-
lægge dokumentation for, at arbejdet er faktureret og betalt til disse entreprenø-
rer.

På denne baggrund må det have formodningen for sig, at sagsøgte rent faktisk har
udført arbejdet selv.

Sagsøgerne har således løftet bevisbyrden for, at sagsøgte har handlet ansvar-
spådragende.

Det gøres i den forbindelse gældende, at denne ansvarspådragende adfærd har
medført det i påstanden nævnte tab.

HOVEDANBRINGENDER:

Erstatning
Det gøres gældende, at sagsøgte har handlet ansvarspådragende, idet retten må
lægge til grund, at de pågældende mangler skyldes sagsøgte selv. Sagsøgte har
således handlet ansvarspådragende.

Sagsøgte er derfor pligtig til at betale erstatning svarende til den nedlagte på-
stand, idet den ansvarspådragende adfærd har medført det i påstanden opgjor-te
tab.

Tabet er påregneligt.



7

Udbedring er nødvendig henset til manglernes karakter, herunder lovkrav og for at
undgå yderligere skade.

Erstatningsbetingelserne er således opfyldte.

Forholdsmæssigt afslag

Subsidiært gør sagsøgerne gældende, at der er tale om en værdiforringende
mangel af lejligheden, som berettiger sagsøgerne til et forholdsmæssigt afslag i
købesummen.

Udbedring er nødvendig henset til manglernes karakter, herunder lovkrav og for at
undgå yderligere skade.

Det gøres gældende, at udbedringsomkostningerne/det forholdsmæssige afslag
kan opgøres som i den ovenfor nedlagte påstand, dog fastsat i henhold til 2015-
priser.

Der skal ikke ske fradrag for en forbedringsværdi, idet de påkrævede udbedrin-ger
alene udgør genopretning.

Sagsøgerne har reklameret uden ugrundet ophold, efter at sagsøgerne er blevet
bekendt med manglerne.

Sagsøgte har heroverfor gjort gældende, at de værdiforringende mangler mak-
simalt kan fastsættes til de betalte forbedringer, jf. U2015.498H.

Hvis retten er enig heri, udgør det forholdsmæssige afslag kr. 134.703, svarende
til ”de købte forbedringer” .

Sagsøgtes anbringender

Sagsøgte har i øvrigt gjort gældende, at det ikke tilkommer sagsøgerne at rejse
krav mod sagsøgte, hverken for så vidt angår de konstaterede mangler i bade-
værelset eller manglerne vedtagterrassen.

Efter sagsøgernes opfattelse er dette åbenbart forkert.

Der er således tale om arbejder, som er foretaget af sagsøgte eller på vegne af
sagsøgte og ikke andelsboligforeningen.

Hertil kommer, at sagsøgte rent faktisk har opkrævet en købesum for de udfør-te
forbedringer, svarende til en andel af udbedringsomkostningerne. Det gæl-der
både for så vidt angår badeværelset og tagterrassen.



8

Det bemærkes i øvrigt, at tagterrassen er etableret med fuldmagt fra
Andelsboligforening. Det fremgår af sagens bilag 12, side 2.

Der er således ingen tvivl om, at andelsboligforeningen har givet sagsøgte - og
dermed sagsøgerne - brugsret til det pågældende areal til brug for indretning af
tagterrasse og til eksklusiv brugsret for andelshaveren.

Da tagterrassen tillige tilsyneladende er betalt og etableret af sagsøgte, var det
naturligvis sagsøgtes - og dermed nu sagsøgernes - ejendom.

Vanhjemmel

Hvis retten ikke er enig heri, gøres det gældende, at sagsøgte i så fald under alle
omstændigheder har handlet ansvarspådragende ved at sælge noget, som ikke
tilhører sagsøgte.

I tilfælde af at sagsøgte har ret i sit anbringende, foreligger der således van-
hjemmel. I så fald skal sagsøgte under alle omstændigheder tilpligtes at betale
erstatning.

Andelsboligforeningslovens § 5

Det gøres ligeledes gældende, at købesummen i givet fald er i strid med maksi-
malprissystemet, idet lejligheden dermed er solgt for en købesum i strid med
andelsboligforeningslovens § 5.

Forældelse

Det gøres i øvrigt gældende, at sagsøgernes krav ikke er forældet.

Renten er fastsat i henhold til rentelovens bestemmelser. ”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende:

”….
FORÆLDELSE
Sagsøger har boet i lejligheden siden 1. december 2014. Først som lejer og siden
som andelshaver.

For så vidt angår tagterrassen så burde sagsøger have rejst dette krav langt tid-
ligere, og i hvert fald inden for den almindelige 3-årige forældelsesperiode fra
sagsøger overtog lejligheden. De problemer med tagterrassen, som sagsøger
mener er mangler, kunne i vid udstrækning konstateres visuelt.



9

Herudover gøres det gældende fra sagsøgers side, at benyttelsen af limtræ er i
strid med korrekt håndværksmæssig udførelse. Det er med bilag F dokumente-ret,
at denne påstand er faktuelt forkert, men under alle omstændigheder burde – og
kunne – sagsøger have rejst indsigelsen om benyttelse af limtræ langt tidli-gere
end ved sagens anlæg, da det fremgår af bilag 21, at bjælkerne er udført i limtræ.
Tagterrassens konstruktion og materialer har således været kendelige for sagsøger
siden overtagelsen af andelsboligen i 2015.

Hvad angår gulvet i badeværelset, så er det nævnt i bilag 2 på side 2, at den
visuelle gennemgang af lejligheden gav anledning til nogle bemærkninger om-
kring gulvet i badeværelset.

Det fastholdes, at gulvet i badeværelset samt tagterrassen er udført i henhold til
gældende regler, men i det tilfælde sagsøger var af en anden opfattelse, så bur-de
sagsøger have undersøgt dette langt tidligere end tilfældet er med nærvæ-rende
sagsanlæg.

Sagsøgers krav er derfor forældet, jf. forældelsesloven § 3, stk. 1.

SAGSØGERS KOMPETENCE
In casu drejer det rejste krav vedrørende gulvet i badeværelset sig om de bæ-rende
bjælker i etageadskillelsen, og om hvorvidt disse er svækket i en grad, der gør, at
gulvet i badeværelset ikke havde den fornødne bæreevne, inden sagsøger
renoverede badeværelset.

De bærende bjælker er fællesejendom/andelsboligforeningens ejendom, og det
tilkommer derfor ikke sagsøger at rejse det pågældende krav over for sagsøgte.
Allerede af den grund skal sagsøgte frifindes for det rejste krav vedrørende ba-
deværelset.

For så vidt angår skønserklæringens spørgsmål 7 – 10, så vedrører disse alle
ejendommens tag, som er en del af klimaskærmen. Der er ligesom med de bæ-
rende bjælker tale om fællesejendom/andelsboligforeningens ejendom, som det
ikke tilkommer sagsøger at rejse krav omkring.

Af den grund skal Retten se bort fra skønsmandens besvarelse af spørgsmål 7- 10,
da disse ikke er relevante for sagen.

ERSTATNING
Der er ikke grundlag for at imødekomme sagsøgers erstatningskrav, da erstat-
ningsbetingelserne helt grundlæggende ikke er opfyldte.



10

Der foreligger således ikke noget ansvarsgrundlag, ligesom sagsøger ikke har lidt
et tab.

Badeværelset
Sagsøgte har ikke dokumenteret, at badeværelset i andelsboligen har lidt af
værdiforringende mangler i form af vandskade eller andre utætheder i gulv-
konstruktionen. Tværtimod fastslår skønsmanden i sin besvarelse af spørgsmål SS
5A, at der ikke kan konstateres fugt i gulvkonstruktionen.

Som bilag D er til yderligere dokumentation for forholdene fremlagt mail fra
sagsøgtes tidligere underbo, Person 3, der boede i lejligheden under sagsøgte fra
2007 og indtil 2015, hvor sagsøgte solgte andelsboligen til sagsøger. Som det kan
ses af mailen, så bekræfter Person 3, at der ikke har været problemer med
nedsivning af vand fra det omhandlede badeværelse.

Retten kan således lægge til grund, at der under alle omstændigheder ikke har
været tale om en værdiforringende mangel, da badeværelset altid har været fuldt
funktionsdygtigt fra sagsøgtes istandsættelse i 2006, og indtil Sagsøger i 2019
renoverede badeværelset af egen drift.

Sagsøger har dermed ikke lidt et tab.

For så vidt angår ansvarsgrundlaget, så har sagsøger selv fremlagt bilag 7, hvor
det fremgår, at VVS-arbejdet er udført af autoriseret VVS-installatør. Der gæl-der
i dansk ret ikke et almindeligt bygherreansvar for arbejde udført af autori-serede
håndværkere, hvorfor sagsøgte naturligvis ikke er ansvarlig for det af Virksomhed
2/ Person 1 udførte arbejde.

Tagterrassen
For så vidt angår ansvarsgrundlaget, så gælder det samme som ovenfor. Terras-sen
er ikke opført som selvbyggeri, og sagsøgte kan ikke stilles erstatningsret-ligt til
ansvar for autoriserede håndværkeres arbejde, i det omfang et sådan ar-bejde var
mangelfuldt udført.

Sagsøgte benyttede arkitekt- og ingeniørbistand fra tegnestuen Virksomhed 3 i
forbindelse med opførelsen af tagterrassen. Af bilag 12 kan det ses, at teg-nestuen
er afsender på byggetilladelsen.

Videre dokumenterer bilag I, J og K samt bilag 2, at sagsøgte benyttede autori-
serede tømrere til selve opførslen af tagterrassen.

---oooOooo---



11

Af bilag 21 fremgår det, at de indkøbte limtræsbjælker til tagterrassen er af ty-pen
115x266 mm L-40.

Skønsmanden skriver i sit svar på spørgsmål 5, at de benyttede limtræsbjælker
ikke er beregnede til ubeskyttet benyttelse udendørs. Dette er imidlertid ganske
enkelt ikke korrekt.

Som bilag F er fremlagt e-mail fra civilingeniør i Lilleheden A/S - Person 4.

Lilleheden A/S er en af Danmarks førende producenter af limtræ. Civilingeni-øren
skriver indledningsvis, at den pågældende bjælke (L-40) er godkendt til udendørs
brug.

Længere nede i e-mailen skriver civilingeniøren, at limtræsbjælker skal efterses
årligt for ”revner, råd og svamp” . Der er således tale om, at terrassen som alt
andet udendørstræværk, skal efterses, og altså ikke kan betragtes som vedlige-
holdelsesfrit.

En sådan almindelig vedligeholdelsespligt har naturligvis påhvilet Sagsøger, si-
den Sagsøger overtog brugsretten til tagterrassen sammen med andelslejlighe-den
i 2015.

Som en konsekvens af ovenstående kan Retten lægge til grund, at sagsøger ikke
har lidt et tab for så vidt angår tagterrassen, idet eventuelle rådne bjælker skyl-des
sagsøgers manglende vedligeholdelse og ikke forkert projektering og/eller
opførelse af tagterrassen.

Det bemærkes her, at tagterrassen ikke var nyopført ved sagsøgers overtagelse af
andelsboligen, men havde på det tidspunkt – tværtimod – været i brug i otte år.

FORHOLDSMÆSSIGT AFSLAG
Det gøres som ovenfor nævnt gældende, at der ikke er grundlag for at give
Sagsøger et forholdsmæssigt afslag i købesummen i henhold til den fastsatte pris i
bilag 1, da der hverken for så vidt angår badeværelset eller tagterrassen på
overtagelsestidspunktet var tale om, at de pågældende konstruktioner led af
værdiforringende mangler.

Idet der er tale om en andelsbolig, skal et eventuelt forholdsmæssigt afslag - i det
omfang Retten måtte komme frem til, at der er grundlag for at give et for-
holdsmæssigt afslag - udregnes i henhold til principperne beskrevet i
U.2015.498H. Der skal derved ikke tages udgangspunkt i udbedringsomkost-
ningerne i fastsættelsen af det forholdsmæssige afslag. Afslaget skal derimod



12

fastsættes til den del af forbedringsomkostningerne, der var mangelfulde på
overtagelsestidspunktet.

SKØNSERKLÆRINGENS BEVISVÆRDI
Skønsforretningen blev afholdt den 8. december 2020.

Ved skønsforretningens afholdelse var der ikke fremlagt de pågældende bilag,
som skønsmandens erklæring hviler på. Undertegnede påpegede under skøns-
forretningen, at skønstemaet var baseret på bilag, som enten ikke var fremlagt i
sagen, eller som ved skønsforretningens afholdelse var stærkt mangelfulde.
Skønsmanden bemærkede selv, at han ud fra det på dette tidspunkt tilgængeli-ge
billedmateriale ikke kunne svare meningsfyldt på de af rekvirenten stillede
spørgsmål.

For så vidt angår de stillede spørgsmål til lejlighedens badeværelse bemærkes det
igen, at der ikke var mulighed for en åstedsbesigtigelse, da rekvirenten, da
besigtigelsen skete, havde anlagt nyt badeværelse. Der blev ikke foretaget de-
struktive indgreb på badeværelset under skønsforretningen.

Det blev ved skønsforretningens afslutning aftalt mellem parterne, at advokat
Jesper Rasmussen skulle sørge for at fremlægge opdateret billedmateriale på
sagsportalen, og at alle parter – herunder skønsmanden – afventede en sådan
opdatering.

Den 17. januar 2021 kl. 17.08 modtog sagens parter skønserklæring fra skøns-
manden. Grundet vanskeligheder med sagsportalen var skønserklæringen på dette
tidspunkt ikke uploadet på sagsportalen.

Den 17. januar 2021 kl. 19.32 svarede jeg på skønsmandens mail, hvor jeg gan-
ske kort meddelte, at jeg ikke havde modtaget opdateret billedmateriale. Videre
anfægtede jeg skønsmandens mulighed for at svare på de i skønstemaet stillede
spørgsmål, ligesom jeg bad skønsmanden afvente upload af skønserklæringen til
sagsportalen, indtil parterne havde afklaret situationen.

Til trods for min opfordring til at afvente situationen, blev skønserklæringen
uploadet til sagsportalen den 18. januar 2021 kl. 08.36.

Den 18. januar 2021 kl. 09.23 skrev jeg igen til skønsmanden og spurgte, om
skønsmanden havde modtaget det opdaterede billedmateriale. Ovenstående mails
af 17. og 18. januar 2021 er fremlagt som bilag A.

Som bilag B er fremlagt mail af 18. januar 2021 kl. 09.28 til advokat Jesper Ras-
mussen fra undertegnede, hvor jeg kort beskriver, at vi i sagen har modtaget



13

skønserklæring til trods for, at advokat Jesper Rasmussen ikke – som aftalt – har
fremlagt opdateret billedmateriale i sagen.

Som bilag C er fremlagt mail af 18. januar 2021 kl. 11.38 fra skønsmanden til un-
dertegnede.

Skønsmanden slår i mailen fast, at fremsendelse af opdateret billedmateriale ik-ke
vil ændre hans besvarelse i skønserklæringen.

Først den 18. januar 2021 kl. 12.33 fremlagde advokat Jesper Rasmussen det op-
daterede billedmateriale.

Retten kan altså lægge til grund, at skønsmanden forud for sin bevarelse af
skønstemaet ikke var i besiddelse af de relevante bilag, som skønstemaet hviler
på, samt at skønsmandens besvarelse hverken er baseret på fremlagt billedma-
teriale eller en åstedsbesigtigelse af gulvkonstruktionen i lejlighedens badevæ-
relse.

Det afspejles yderligere i skønsmandens besvarelse på de supplerende spørgs-mål
SS 1A, SS 4A og SS 5A, at skønsmanden ikke har forholdt sig kritisk til de bilag,
der var fremlagt ved skønsforretningens foretagelse.

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

at sagsøgers krav er forældet, jf. forældelsesloven § 3, stk. 1,
at det ikke tilkommer sagsøger at rejse krav mod sagsøgte for så vidt an-går

hverken de bærende bjælker i badeværelset eller klimaskærm på
ejendommens tag, idet dette er andelsboligforeningens ejendom og ikke
sagsøgers,

at andelsboligen ikke på tidspunktet for sagsøgers overtagelse i 2015 led af
værdiforringende mangler,

at al arbejde, der kræver autorisation, er udført af autoriserede håndvær-
kere og ikke sagsøgte selv,

at sagsøgte ikke har foretaget arbejder i lejligheden, der begrunder et er-
statningsansvar over for sagsøger,

at der hverken er grundlag for en erstatningsbetaling eller et forholds-
mæssigt afslag i sagsøgers favør,

at et eventuelt forholdsmæssigt afslag skal fastsættes til den del af forbed-
ringsomkostningerne, der måtte anses for at være mangelfulde på over-
tagelsestidspunktet i 2015, og

at skønserklæringen ikke skal tillægges bevismæssig vægt, da den mest af
alt har karakter af en ensidigt indhentet erklæring.”



14

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Ved købsaftale af 16. juli 2015 har sagsøgerne af sagsøgte købt en andel i
Andelsboligforening med brugsret til lejligheden Adresse, København K. Andelen
blev solgt til maksimalprisen, og overdragelsessummen udgjorde 1.277.630 kr.,
hvoraf forbedringer i andelslejligheden udgjorde 225.800 kr. Forbedringer som
følge af indretning af badeværelset blev medtaget med 48.164 kr. og angik
arbejder med nyetablering af badeværelse udført i 2005/2006. Forbedringer
vedrørende tagterrasse blev medtaget med 86.537 kr. og angik arbejder med
etablering af en tagterrasse udført i 2007.

Retten lægger til grund, at sagsøgerne har boet i den omtvistede andelsbolig si-
den 1. december 2014, først som lejere og herefter fra 1. august 2015 som andels-
havere.

Ad badeværelsesgulvet
Efter bevisførelsen og som forklaret af sagsøgte lægger retten til grund, at alt ar-
bejde udført under undergulvet, herunder fremføring af afløbsinstallationen med
nedskæring i bjælker, er udført af autoriseret vvs-installatør.

På baggrund af skønsmandens svar på spørgsmål 1 lægger retten til grund, at i
forbindelse med sagsøgtes etablering af badeværelse primo 2006, blev bjæl-
kelagskonstruktionen til understøtning af undergulvet til badeværelset flere steder
skåret delvist over for at muliggøre fremføring af afløbsinstallationen. Dette
forårsagede en væsentlig svækkelse af de bærende bjælker i etageadskil-lelsen,
som i kombination med for stor afstand mellem de bærende bjælker førte til, at
bjælkelagskonstruktionen ikke havde den fornødne bæreevne til under-støtning af
undergulvet. Retten finder det herved bevist, at bjælkelagskonstruk-tionen under
badeværelsets undergulv var mangelfuld.

Sagsøgerne har forklaret, at det ikke var før slutningen af 2019, formentlig star-
ten af november måned 2019, at de første gang opdagede, at der var problemer
med gulvet i badeværelset. Der kom en svag knagende lyd, når de gik på gul-vet,
navnlig når de gik lige der, hvor man trådte ud på gulvet fra brusekabinen. Hvis
de gav sig til at hoppe på gulvet, så fornemmede de, at gulvet gyngede. De havde
ikke oplevet vandskader eller problemer med at komme af med van-det, bortset
fra en enkelt gang. Det var den første dag som lejer, hvor der om morgenen efter
brusebad havde stået vand inde i brusekabinen. Det problem havde sagsøgtes far
løst for dem ved fugearbejde, og der havde ikke siden væ-ret noget problem. De
havde derfor ingen mistanke om, at noget var galt med gulvet i perioden fra de
købte og frem til slutningen af 2019, hvor gulvet be-gyndte at knage. De havde
ingen planer om at renovere badeværelset i 2019. De



15

tilkaldte en murer, for at få undersøgt forholdene, da gulvet begyndte at gynge og
knage. Mureren lukkede op og fandt først en opfugtet plade og derefter de
nedskårne bjælker. De indså nu, at hele gulvet måtte tages op, og først da be-
sluttede de sig for en renovering af badeværelset i tilknytning til, at bjælkelaget
skulle understøttes, og gulvet alligevel lægges om. Der blev ikke konstateret en
vandskade i forbindelse med, at gulvet blev taget op, men man kunne se en sort
plet der, hvor afløbet var ført igennem.

Retten lægger sagsøgernes forklaring til grund.

Retten finder herefter ikke, at sagsøgerne har haft mulighed for at opdage pro-
blemstillingen med de delvist overskårne bjælker og utilstrækkelig understøt-telse
af badeværelsets undergulv, før gulvet begyndte at knage i slutningen af 2019.
Heraf følger, at sagsøgerne hverken kendte eller burde kende til den man-gelfulde
understøtning af badeværelsesgulvet tidligere end tre år fra sagsan-lægget. Et
eventuelt krav på erstatning eller forholdsmæssigt afslag i over-dragelsessummen
begrundet i overskæring af bærende bjælker og deraf følgen-de utilstrækkelig
understøttelse af badeværelsets undergulv er dermed ikke for-ældet.

Som anført ovenfor har sagsøgte ikke selv udført arbejdet med fremføring af af-
løbsinstallationen og delvis overskæring af de bærende bjælker men ladet det
udføre af en autoriseret vvs-installatør. Det er herefter ikke godtgjort, at sagsøg-te
har handlet uforsvarligt eller at der i øvrigt foreligger et ansvarsgrundlag for
sagsøgte vedrørende nedskæring i bærende bjælker.

Der er ikke ført bevis for, at badeværelset har lidt af vandskade eller anden
utæthed i gulvkonstruktionen. Sagsøgerne har således ikke godtgjort, at det ar-
bejde, som er udført af sagsøgte selv i forbindelse med etableringen af badevæ-
relset, er mangelfuldt.

Spørgsmålet er herefter alene, om manglerne ved bjælkelagskonstruktionen un-
der undergulvet er en værdiforringende mangel, der giver sagsøgerne ret til et
forholdsmæssigt afslag i overdragelsessummen.

Retten lægger til grund som forklaret af sagsøgerne, at sagsøgerne ikke ville ha-ve
truffet beslutningen om renovering af badeværelset i 2020, havde det ikke været
fordi, at gulvet i slutningen af 2019 begyndte at knage og gynge. Badevæ-relset
har ikke lidt af vandskade eller anden utæthed i gulvkonstruktion, før det
begyndte at knage og gynge, men været fuldt funktionsdygtigt fra sagsøgerne
overtog andelsboligen den 1. august 2015 og frem til slutningen af 2019. Sagsø-
gerne har i alt betalt 48.164 kr. for forbedringen med indretningen af badeværel-
set i 2006 med en forventet levealder i 30 år. Levealderen for badeværelset har
som følge af den mangelfuld understøtning af undergulvet alene været 14 år el-



16

ler under det halve af det forventede. Herefter finder retten at sagsøgerne er be-
rettiget til et forholdsmæssigt afslag i overdragelsessummen som følge af en
værdiforringende mangel.

Da parterne har handlet andelsboligen til maksimalprisen, skal udmålingen af et
afslag for værdiforringende mangler ved badeværelsesgulvet tage udgangs-punkt i
prisen for de medkøbte forbedringer som følge af indretningen af bade-værelset.
Der skal ske en samlet bedømmelse, hvor der som udgangspunkt skal ses bort fra
udbedringsudgifter og tages hensyn til købernes nytte at forbedrin-gen fra
handelstidspunktet til udbedringen samt værdien af, at der ved udbed-ring sker
udskiftning af gammelt med nyt.

Retten finder, at sagsøgerne har krav på et forholdsmæssigt afslag i overdragel-
sessummen begrundet i overskæring af bærende bjælker og utilstrækkelig un-
derstøttelse af badeværelsets undergulvet, der skønsmæssigt passende kan fast-
sættes til 25.000 kr.

Ad tagterrassen

På baggrund af skønserklæringen, svar på spørgsmål 5, lægger retten til grund, at
valg af limtræ til brug som underliggende bjælker uden inddækning ved etablering
af en tagterrasse, ikke er en håndværksmæssigt korrekt udførelse. Valget af limtræ
til brug som underliggende bjælker, er en mangel. Manglen in-debærer, at der
over tid vil dannes råd i de fritlæggende bærende limtræsbjæl-ker.

Retten lægger til grund, som også forklaret af sagsøgte, at det var sagsøgte selv,
der foretog valg af materialer og indkøb af limtræ til brug for etablering af tag-
terrassen. Retten finder på denne baggrund, at sagsøgte er erstatningsansvarlig for
det forkerte materialevalg. At selve udførelsen af tagterrassen er foretaget af
professionelle håndværkere ændrer ikke herved, idet sagsøgte selv har foreta-get
det forkerte valg og indkøb af materialer til brug for håndværkerne.

Sagsøgerne har forklaret bl.a., at de ikke havde konstateret nogen løse brædder før
oktober 2019. Der havde ikke været problemer tidligere. Det var først i okto-ber
2019, at man kunne begynde at fornemme, at brædderne løsnede sig, når man
trådte ud på terrassen, fordi de underliggende bærende bjælker var be-gyndt at
rådne, hvorfor terrassebrædderne ikke længere sad fast.

Retten lægger sagsøgernes forklaring til grund.

Retten finder herefter ikke, at sagsøgerne har haft mulighed for at opdage pro-
blemstillingen med det forkerte materialevalg til brug som underliggende bjæl-ker
før oktober 2019, hvor bjælkerne begyndte at rådne. Heraf følger, at sagsø-



17

gerne hverken kendte eller burde kende til den mangelfulde udførelse af tagter-
rassen tidligere end tre år fra sagsanlægget. Sagsøgernes krav på erstatning er
derfor ikke forældet.

Skønsmanden har anslået udgifterne til nedtagning af de gamle beskadigede
bjælker og genopbygning af en ny terrassekonstruktion til 70 – 75.000 kr. Da
tagterrassen er etableret i 2007 med en forventet levealder på 20 til 30 år, men
begyndte at rådne allerede efter 12 år, finder retten, at sagsøgernes erstatning
passende kan fastsættes til 35.000 kr.

Ad lunker

Ejendommens tag er fællesejendom, og eventuelle fejl ved udførelsen af taget er
sagsøgte som sælger af en andel i andelsboligforeningen ikke ansvarlig for. Al-
lerede af denne grund skal sagsøgte frifindes for sagsøgernes krav om erstat-ning
for lunker.

Sagsøgernes samlede krav

Som følge af det ovenfor anførte tages sagsøgernes påstand til følge med i alt
60.000 kr. med procesrente fra sagens anlæg den 20. april 2020.

Sagsøgerne har foreløbigt afholdt udgifter til syn og skøn med i alt 62.915,38 kr.
Sagsøgte har foreløbigt afholdt udgifter til syn og skøn med 15.503,13 kr.

Dele af sagsøgernes spørgsmål til skønsmanden har vedrørt faldstammeudluft-
ning og lunker på taget, og har ikke været fornødne til sagens forsvarlige udfø-
relse, jf. retsplejelovens § 316, stk. 1, 1. pkt. Sagsøgernes spørgsmål uden betyd-
ning for sagen har bevirket en forøgelse af de samlede omkostninger til syn og
skøn, hvorfor retten finder, at sagsøgte kun delvist skal erstatte sagsøgerne de af
dem foreløbigt afholdte udgifter til syn og skøn. Retten finder, at sagsøgte en-
deligt skal afholde udgifterne til syn og skøn med yderligere 40.000 kr.

Sagsomkostningerne er herefter fastsat til 60.000 kr., hvoraf 1.740 kr. er til dæk-
ning af retsafgift af det vundne beløb, 40.000 kr. er til delvis dækning af forelø-
bigt afholdte udgifter til syn og skøn og resten et med udgangspunkt i de vejle-
dende takster for proceduresalærer skønsmæssigt fastsat passende beløb til
dækning af sagsøgernes advokatbistand. Det er oplyst, at sagsøgerne ikke er
momsregistreret.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :



18

Sagsøgte, skal til sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2, betale 60.000 kr. med
tillæg af procesrente fra den 20. april 2020.

Sagsøgte, skal til sagsøgerne Sagsøger 1 og Sagsøger 2, betale sagsomkostninger
med 60.000 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.