Byrettens dom ændret, således at appellanten blev frifundet
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Almindelige emner;
Entreprise og håndværkere;

afsagt den 6. februar 2014 af Vestre Landsrets 2. afdeling (dommerne Annette Dellgren,
Elisabeth Mejnertz og Marie L. Boel Ubbesen (kst.)) i ankesag


VL. B 0460-12




Ejerforeningen Strand
(advokat Flemming Dahl, Aarhus)
mod


0g

(advokat Hans Henrik Wurlitzer; Gråsten)




Retten i Sønderborg har den 3. februar 2012 afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS CIO -
660 2011).


Påstande


For landsretten har appellanten, Ejerforeningen Strand, gentaget sin pastand om frifindelse
for indstævntes pastand 1_


De indstævnte;  0g  Part
stet.


Supplcrende sagsfremstilling

For landsretten har der været udmeldt syn 0g skøn; og skønsmanden, ingeniør 
har i erklæringer af 17. november 2012 0g 10. april 2013 besvaret de stillede spørgs -
mål således:


Spørgsmål 1:
På grundlag af en gennemgang af sagens akter; en besigtigelsesforretning
samt yderligere oplysninger, som skønsmanden skønner nødvendige; bedes
skønsmanden anvise; hvorledes der fra et fællesareal mest hensigtsmæssigt
kan etableres adgang til det af sagen omhandlede ventilationsanlæg; Skøns-
manden bedes den forbindelse anslå de dermed forbundne omkostninger.

Svar:
Ventilationsanlæggct er anbragt i et lofirum under taget. Dctte loftrum
grænser op til sagsøgtes lejlighcd den ene ende 0g op til et fællesareal i
den anden ende. Adgangen til ventilationsanlægget kan pa nuværendc tids -
punkt hun ske genncm en lem fra sagsøgtes lejlighed.

Der kan relativt lcl ctableres en adgang til ventilationsanlægget fra fælles -
arealet i den modsatte ende af ventilationsrummet; men adgangen til dette
fællesareal kan kun ske gennem nabolejligheden; hvorved "problemet
flyttcs til nabolejligheden. Omkostningerne ved at lukkc den nuværcnde ad-
gang 0g til at etablere en ny adgang via nabolejligheden anslås til 10.OOOkr.
inkl. momıs. Det skal bemærkes, at der ikke var adgang til nabolejligheden
ved besigtigelsen.

En anden mulighed cr at ctablerc en ny adgang til loftrummct gennem tagct
via en sakaldt handværkerudgang; I givet Jald skal adgangen til ventilati-
onsrummet ske via en lifi, Udgifterne til ctablering af denne adgang anslås
til 40.000 kz. inkl. monıs.

Ekstraudgifier til leje af lifi ved serviccbesøg m.v: anslas til 2-3.000 kr. pr
gang inkl. moms.

Ved besigtigelsen blev muligheden for adgang genncm trappetårncts tag-
konstruktion undersøgt, sc bilag 19. Pa grund af dc nıeget trange pladsfor-
hold trappetarnets tagkonstruktion anses dcnne mulighed ikke for rclevant.

Spørgsmål A
Syns- og skønsmanden oplyser, at de skønnede ekstraudgifter til leje af lift
ved servicebesøg m.v. anslås til kr. 2-3.000,00 pr. gang inkL. moms.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse; om følgende forhold skal iagttages ved
udførelse af serviceeftersyn gennem 'håndværkerudgang'

1 . Vil serviceeftersyn ved brug af lift medføre; at serviceeftersynet skal
udføres af mere end én person og i bekræftende fald, hvad merom-
kostningerne skønnes at udgøre?

2. Skal der udlægges køreplader til liften og i bekræftende fald; hvad er

omkostningeme hertil?

Svar:
Der skal ved eftersyn fra lift være en fodmand ved liften: Udgiften til denne
fodmand er ikke medtaget i den første skønserklæring . Ekstraudgiften anslås
til 1.000 kr. inkl. moms pr. eftersyn.
Bemærk, skønsmanden er efter besvarelsen af spørgsmål 1 det oprindelige
skønstema blevet opmærksom på, at en adgang fra lift til ventilationsrum-
met gennem en håndværkerlem kun må ske efter en dispensation fia Ar-
bejdstilsynet.

Det skønnes ikke nødvendigt at udlægge køreplader, hvis eftersynet udføres
på tidspunkter, hvor jorden ikke er opblødt:.

Spørgsmål B
Det bedes oplyst; om der er andre installationer; eksempelvis brandinstalla -
tioner; jf:. bygningsreglementet BRIO, kap. 5.4., eller elinstallationer, jf,
stærkstrømsbekendtgørelsens afsnit 6, i rummet; hvor ventilationsanlægget
er placeret, og om etablering af adgang gennem en håndværkerlem vil op-
fylde de krav; der stilles til adgang til sådanne installationer.

Svar:
Den beskrevne adgang gennem en håndværkerlem er tilstrækkelig for ser-
vicering af elinstallationerne;

Spørgsmål C
Skønsmanden bedes oplyse om ventilationsanlægget kan placeres på taget
og hvilke udgifter der givet fald vil være forbundet dermed.

Svar:
Selve ventilatoren kan placeres på taget, men der er brandspjæld og andre
installationer, som ikke kan flyttes op på taget, og hvor der stadig skal være
adgang til, hvorfor det ikke har noget formål at flytte ventilatoren.

Forklaringer


For landsretten har  afgivet forklaring 0g  har af-
givet supplerende forklaring Endvidere har  afgivet
forklaring


 har forklaret; at han købte sin lejlighed, der ligger i stueplan; i eftersom-
meren 2004 efter at have set en annonce. De havde mulighed for at følge med under byg-
geriet. På et tidspunkt blev købere indkaldt til et møde angående valg af fliser etc ,~ og i
forbindelse hermed fik køberne tilbud om at købe supplementer, herunder hemse mv. Kø-
berkredsen besluttede på et tidspunkt at etablere en køberforening og rekvirerede tegninger
hos kommunen; hvoraf det fremgik, at der var projekteret fælles udsugning fra badeværel -

sere Motorerne hertil havde ca. samme placering; som motorerne til den fælles udsug-
ning har i det færdige byggeri. De oprindeligt projekterede udtræk til de individuelle ud-
sugninger til emhætter var på tegningen placeret der, hvor der nu er hemse eller frilagt til
kip. Der er nu 6 adgangslåger fra lejligheder til fælles loftsarealer, heraf 2 adgangslåger til
motorer til udsugningsanlæg 0g der er kun 1 loftsrum; der ikke er adgang til. Ejerforenin-
gen har kun 1 gang fået udført service på udsugningsanlægget.


har supplerende forklaret; at de nævnte skader forbindelse med
teknikerbesøget ikke var omkring lemmen; men på de skrå vægge. Lejligheden var oprin-
delig solgt til en anden køber; som sprang fra; 0g da hun og hendes ægtefælle købte lejlig-
heden, var det besluttet; at der skulle være hems, hvilket de også geme ville have. Hun og
hendes ægtefælle bestilte for egen regning den tegning fra arkitekten; som er fremlagt som
sagens bilag 4, og på den tegning fremgår det; at rørene til udsugning går uden om lejlig-
heden. På det tidspunkt havde de stadig indflydelse på, at der kunne foretages ændringer.
På et tidligt tidspunkt under byggeriet så hun ikke en lem; men et hul der, hvor lemmen nu
er; og de fik at vide af bygherrens daværende direktør;  at det var en mid-
lertidig adgang for händværkerne under byggeriet. Først da de så den nuværende lem; fik
de at vide af  at det var en lem; der skulle anvendes ved servicering af ud-
sugningsanlægget:. De protesterede straks over dette. De er ikke på noget tidspunkt blevet
spurgt; om de ønskede etablering af adgang til udsugningsanlægget udefira; og det er såle-
des ikke korrekt; som det fremgår af brev af 20. marts 2007 fra bygherrens advokat til ejer-
foreningens advokat; at de ikke har ønsket sådan adgang.


 har forklaret, at varigheden af et servicceftersyn via en taglem vil være 1-2
timer. Han blev opmærksom på kravet om dispensation i forbindelse med, at han ringede
til Arbejdstilsynet vedrørende kravet til en fodmand ved stigen: Oplysningen kom spontant
fra den pågældende medarbejder i Arbejdstilsynet; 0g pågældende gav udtryk for, at di-
spensation kun ville blive givet, hvis det var eneste mulighed for adgang Der er også elin-
stallationer i loftsrummet, som har forbindelse med udsugningsanlægget. Han finder det
mest sandsynligt; at ejendommen fra starten er projekteret med et fælles ventilationsanlæg
fra badeværelserne. Han finder; at det ville være unaturligt ikke at projektere med adgang
indefia til fælles anlæg især når der som her er tale om et skråt tag. Han har tidligere set
tegningen fremlagt som bilag 4. De rør, der er indtegnet; er efter hans opfattelse rørene til
det fælles udsugningsanlæg

Proccdure


Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i
overensstemmelse hermed.


Landsrettens begrundelse og rcsultat


Det fremgår af ejerlejlighedslovens 5, stk. 2, at "Ejeren skal give adgang til sin lejlighed ,
når dette er nødvendigt afhensyn til eflersyn og reparationer"' . [ betænkning nr. 395 '1965
angående ejerlejligheder m.v. hedder det om bestemmelsen: "Afhensyn til at kunne opnå
fogdens bistand ; tilfælde, hvor en enkelt ejer modsætter sig, &t håndværkere fðr adgang til
hans lejlighed for at reparere fælles installationer etc , er det fundet ønskeligt at medtage en
udtrykkelig lovbestemmelse om dette spørgsmål" . På denne baggrund finder landsretten; at
bestemmelsen hverken efter sin ordlyd eller forarbejderne er begrænset til reparationer og
eftersyn inde i lejligheden; men at bestemmelsen også omfatter en situation som den fore -
liggende; hvor den eneste adgang til installationen er via en af ejerlejlighederne i ejerlejlig-
hedsejendommen.


Som udgangspunkt skal  0g  Part 2
til eflersyn og reparation af ventilationsanlægget via deres ejerlejlighed, hvis betingelsen
om nødvendighed er opfyldt; medmindre ejerforeningen på andet grundlag er blevet afskå-
ret herfra.


Det er ubestridt; at der aktuelt ikke er anden fysisk adgang til ventilationsanlægsinstallatio-
nen end gennem ejerlejligheden. Efter skønserklæringerne ægger landsretten til grund, at
det vil være muligt at etablere adgang via en taglem for en etableringsudgift på ca. 40.000
kr. inkl. moms, og at ekstraudgiften ved servicebesøg til leje af lift og til fodmand ved lif-
ten vil udgøre ca, 3,-4,000 kr. inkl. moms pr. gang. Imidlertid må adgang via en taglem
kun ske efter en dispensation fia Arbejdstilsynet; og det er uafklaret; om ejerforeningen
kan opnå en sådan dispensation. Herudover vil der kunne etableres adgang via en anden
ejerlejlighed, men det er uafklaret; om ejeren af denne vil tillade dette Efter det oplyste vil
der være tale om et årligt servicebesøg.


Efter anlæggets karakter 0g betydning for de ejerlejligheder; som er tilsluttet dette; er det
nødvendigt; at der er adgang til reparation og eftersyn af installationen:. Efter en afvejning

af vanskelighedere for ejerforeningen med at opnå adgang til ventilationsanlægget på an-
den måde over for de ulemper; adgang til ventilationsanlægget ca. 1 gang om året vil inde-
bære for  0g  Part
landsretten herefter, at betingelsen om nødvendighed er opfyldt;


Det er oplyst; at ejerforeningen i forbindelse med afleveringen af byggeriet medtog
Part

Jationsanlægget via en lem fra hemsen i deres lejlighed, på listen over mangler. Det er op-
lyst; at bygherren på et tidspunkt har stillet sig positivt over for at etablere anden adgang
men at bygherren gik konkurs uden at have etableret anden adgang Det fiemgår videre af
den syns - 0g skønserklæring; som blev afgivet forbindelse med en sag om mangler ved
byggeriet, at "Det er syns- og skønsmandens opfattelse; at der er sikret adgang til ventilati-
onsanlæggene; således at der kan foretages almindelig service m.v: Skønsmanden nær-
værende sag har endvidere forklaret; at han anser det som unaturligt ikke at etablere en
adgangsvej til det fælles anlæg indefra. Det forhold, at adgangsvejen er etableret fra en
ejerlejlighed som sket; kan herefter ikke karakteriseres som en bygningsmæssig mangel.


Under disse omstændigheder har ejerforeningen ikke ved håndteringen af indsigelserne
mod adgangsvejen gennem ejerlejligheden på andet grundlag afskåret foreningen fra at gå
frem efler ejerlejlighedslovens $ 5,stk 2


Landsretten tager derfor ejerforeningens påstand om frifindelse til følge


Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal 
betale sagsomkostninger for begge retter til Ejerforeningen Strand med i
alt 55.100 kr. Beløbet omfatter 5.100 kr: til retsafgint og 50.000 kr, til udgifter til advokat-
bistand.


Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er inkl. moms, da Ejcrforeningen Strand
ikke er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens
økonomiske værdi 0g dens omfang


Ihi_kendes for_Le:


Appellanten; Ejerforeningen Strand, frifindes.

De indstævnte  02  Part
sagens omkostninger for begge retter til Ejerforeningen Strand med 55.100 kr.


Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens $ 8 a.




Annette Dellgren




Udskriften udstedes uden betaling:


Udskriftens rigtighed bekræftes.
Vestre Landsret;
Viborg den 6. februar 2014