Byrettens dom blev stadfæstet
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;

ØSTRE LANDSRETS DOMBOG












Afsagt den 28. maj 2018 af Østre Landsrets 11. afdeling
(landsdommerne Lone Dahl Frandsen; Carsten Kristian Vollmer og Bettina Bang Jakobsen
(kst.)) 


11. afd. nr. B-2106-17:
Malmökranen AB
(advokat Søren Stenderup Jensen)
mod

(advokat Dorthe Kynde Nielsen)




Københavns Byrets dom af 25. september 2017 (BS 27B-8167/2016) er anket af Mal-
mökranen AB med påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb end det
påstævnte.


Indstævnte,  har påstået stadfæstelse.


Supplerende sagsfremstilling
Iforbindelse med Malmökranen ABs (Malmökranen) køb af Flakfortet i 2001 fra det stats -
lige ejendomsselskab Freja ejendomme A/S blev skødet lyst servitutstiftende på ejendom-
men. Af ekstraktudskrift af 9. oktober 2001 af skødet fremgår bl.a.

"2.2. Køber er forpligtet til at vedligeholde ejendommen og de på ejendom-
men opførte bygninger, kajanlæg; bolværk, moler, havnebassiner,
græsarealer m.v., således at disse stedse fremtræder i velvedligeholdt
stand.

2.3.	Køber erklærer at ville anvende de fornødne ressourcer til at opretholde
ejendommens marine konstruktioner. Køber forpligter sig særskilt til
senest den 1.juli 2003 at indlevere projektansøgning herom til de rele -
vante myndigheder, såfremt myndighedsgodkendelse er fornøden. Kø-
ber forpligter sig endvidere til senest 2 år efter, at skriftlig myndig -
hedsgodkendelse foreligger_ dog senest den 1.juli 2006 ~ at udføre
nødvendige arbejder med henblik på at hindre erosionsskader fra havet
som angivet i Tilstandsvurdering af Flakfortet udført af COWIRåd-
givende Ingeniører A/S i december 1999.


10.3. Køber erklærer sig indforstået med, at ejendommen alene kan videre -
sælges til tredjemand mod, at denne påtager sig samme forpligtelser
som køber i nærværende skøde.

10.6. Freja ejendomme A/S skal godkende det af køber udarbejdede bygge-
projekt (myndighedsprojekt), der indsendes til Københavns Kommune
o0g Skov- og Naturstyrelsen. 99

Før indgåelsen af den betingede købsaftale af 11.maj 2016 mellem Malmökranen 0g
 Malmökranen ved mail af 9.
maj 2016  om et møde ude på Flakfortet
fredag den 13.maj 2016 mellem Malmökranen og Slots- og Kulturstyrelsen.


Af mailen fremgår bl.a:


"The meeting will first of all concern the case of the helicopter platform; but
they will also do a small photodocumentation because they haven't been there
for more than 20 years and have no recent documentation. So it has nothing t0
do with the things in <Skødet?' which is on Frejas board. But you are of course
welcome to take part of the meeting:' 99

Bestemmelsen om sælgers oplysninger i den betingede købsaftales punkt 17.1, 4. under-
punkt, har følgende ordlyd:


"at al forfalden gæld vedrørende anlægsarbejder 0g tilslutninger vil være betalt
iforbindelse med handlens afslutning. Hvis andet ikke er oplyst ovenfor, er der
Sælger bekendt ikke udført arbejder eller truffet beslutninger, som senere vil
medføre en udgift for Ejendommen,;

Imail af 24.juni 2016 til  advokat om "Oplysninger om arbejder udført på
Flakfortet"' sendte Malmökranens advokat en kort opgørelse fra Malmökranen over "In-
vestments på Flakfortet 2001-2016 (i DKK)'


Af opgørelsen fremgår:


"Ny Østlig naturstensmole:
Vedligeholdelse kaj 0g mole til vest:
Vedligeholdelse kaj 0g mole til syd, fogning:
Vedligeholdelse kaj 0g mole rundt øen (landside):	1.295.000:
Helikopter-landingsplatform:
Vedligeholdelse bygning:
Strømforsyning; re-etablering i hele fortet:
Vandforsyning:
Totale investments på Flakfortet 2001-2016:	28.140.000 DKK

Bemærk at de meste af ovenstående investeringer er blevet lavet i enlig -
hed med forpligtelserne i Købsaftalen mellem Freja 0g Malmökranen AB
fra 2001 99

Slots - 0g Kulturstyrelsens varsling om påbud og partshøring af Malmökranen den 29.juli
2016 resulterede i, at Slots - og Kulturstyrelsen i afgørelse af 6. april 2018 meddelte Mal-
mökranen afslag på ansøgning om lovliggørende dispensation samt påbød lovliggørelse af
en lang række forhold på det beskyttede fortidsminde Flakfortet. I afgørelsen af 6. april
2018 fremgår om sagens forløb bl.a:


"Under et møde med Malmökranen AB på Flakfortet i maj 2016 vedrørende
lovliggørelsen af en helikopterplatform; som var under opførelse; blev Slots -
og Kulturstyrelsen opmærksom på, at der var blevet foretaget en række til-
standsændringer ved det beskyttede fortidsminde. Som følge heraf foretog
Slots- og Kulturstyrelsen en besigtigelse af Flakfortet i juni-juli 2016 for at re-
gistrere tilstandsændringerne.

Slots - og Kulturstyrelsen konstaterede under gennemgangen af fortet; at der var
foretaget en række omfattende ændringer i form af ombygninger; tilføjelser og
installationer på og i fortet. 99

Malmökranen har påklaget Slots- og Kulturstyrelsens afgørelse til Miljø- og Fødevare -
klagenævnet.

Forklaringer
Der er i landsretten afgivet supplerende forklaringer af  advokat



 har supplerende forklaret bL. 9., at han købte Flakfortet i 2001 af interesse
fra sin tid som sejler; og fordi der var gode udviklingsmuligheder. Flakfortet var ved over-
tagelsen en ruin; der var åben for sejlere, men ikke for færgetransport. Restauranten var
lukket. Han var klar over, at Flakfortet var et fortidsminde, men ikke hvad dette indebar.
Sælger, Freja ejendomme A/S, kendte til Malmökranens planer om at drive restaurant 0g
hotel på Flakfortet. I aftalen med Freja ejendomme A/S påtog Malmökranen sig en omfat -
tende vedligeholdelsesforpligtelse. Dette var Malmökranen indforstået med, fordi vedlige -
holdelse under alle omstændigheder var en forudsætning for, at de kunne drive den plan-
lagte virksomhed. Der var ikke drøftelser med Freja ejendomme A/S om eventuelle pro-
blemer i forhold til fortidsmindebeskyttelsen.


Malmökranen forespurgte på et tidspunkt i 2001 eller 2002 den daværende Kulturarvssty -
relse om mulighederne for at opføre en hotelbygning på bagsiden af Flakfortet. De fik
imidlertid oplyst; at der ikke ville kunne gives en sådan tilladelse . Herefter opgav de disse
planer. I 2001-2009 havde de tilladelse til at drive restaurant og hotel i de eksisterende
bygninger. De satte Flakfortet i stand, efterhånden som økonomien tillod det. Der blev her-
under foretaget vedligeholdelsesarbejder på de eksisterende bygninger, f eks. sanering 0g
istandsættelse af de gamle sovesale. Det udførte arbejde på Flakfortet er sammenligneligt
med det, der er lavet på Dragørfortet og Charlottenlund Fort. I ejertiden fra 2001 frem til
2016 havde de på intet tidspunkt besøg af Slots - og Kulturstyrelsen på Flakfortet.


Islutningen af 2015 besluttede de at sælge Flakfortet af familiemæssige grunde. Ejen -
domsmægler  Forslaget om eksklusivitet 0g due
diligence kom fra  Han var ikke selv så begejstret for dette, fordi de befandt sig
1 sommerperioden; hvor der var bedst mulighed for at sælge. Han var bekendt med punkt
2.7 i den betingede købsaftale; men vidste ikke rigtig, hvad beskyttelsen efter museums -
loven betød. Der var ikke givet påbud fra myndighederne, da han underskrev aftalen.


Han deltog i et møde med  på Flakfortet i februar 2016, hvor
han foreviste de arbejder; der var lavet. Det var og er hans opfattelse; at de udførte arbejder

lå inden for rammerne af museumsloven. Han og Slots - 0g Kulturstyrelsen ser forskelligt
på, hvad der er ændringer, og hvad der er vedligeholdelsesarbejder.


Hverken  deltog i mødet med Slots - og Kulturstyrelsen på
Flakfortet den 13.maj 2016. Formålet var, at styrelsen skulle se på helikopterplatformen.
Styrelsen påpegede ikke på dette møde; at der var foretaget arbejder; der var i strid med
museumsloven. Styrelsen var ikke meget rundt på fortet den dag. De var der i 2-3 timer, 0g
undervejs spiste de i restauranten. Styrelsen foretog ikke registreringer; det skulle ske en
anden dag. Han deltog ikke i  møde med Slots- og Kulturstyrelsen den 2
juni 2016. Den 8. juni 2016 deltog han i et møde med Slots - og Kulturstyrelsen på Flakfor -
tet. Styrelsens medarbejdere ankom i helikopter. I slutningen af juni 2016 foretog Slots- 0g
Kulturstyrelsen en registrering på Flakfortet. De havde fået nøgler og kunne selv gå rundt.


Den 30. juni 2016 havde han en drøftelse med  om at forlænge den betingede
købsaftale på uændrede vilkår, idet de stadig afventede Slots- 0g Kulturstyrelsens registre -
ring. Det var hans opfattelse, at  på det tidspunkt havde større viden end ham
om, hvordan Slots - og Kulturstyrelsen så på ejendommen. Han blev overrasket, da 
 sprang fra den betingede købsaftale den 17.juli 2016. Han blev også overrasket
0g chokeret over Slots - og Kulturstyrelsens varsel af 29. juli 2016.


Han havde ikke direkte noget at gøre med frigivelsen af det deponerede beløb på 375.000
kr. fra advokat  klientkonto til ham. Han henholdt sig til den rådgiv-
ning, han fik fra advokat 


Malmökranen er ikke tilfreds med Slots- og Kulturstyrelsens påbud. De kan ikke drive
restaurant 0g teambuilding-virksomhed på Flakfortet under disse vilkår. De er blevet på -
budt at føre fortet tilbage til en tilstand, de ikke har nærmere kendskab til, fordi ingen kan
beskrive tilstanden ordentligt.


Advokat_  har supplerende forklaret bl.a., at købesummen rettelig var
56 mio. kr.  kontaktede hende i august 2015, fordi han ville indgå en formid-
lingsaftale med ejendomsmægler  Hun gennemgik formidlingsaftalen og lave-
de ikke mere, før hun den 7 april 2016 fra  modtog et udkast til købsaftale,
som  havde lavet. Det var en standardaftale; 0g hun anbefalede; at de lavede en
aftale, der var mere tilpasset den specielle ejendom; som Flakfortet er. Kompleksitets -

niveauet af overdragelsen af Flakfortet mindede om en virksomhedsoverdragelse. Der var
samarbejdsaftaler med et eventbureau 0g med restauranten . Bestemmelsen i den betingede
købsaftales punkt 2.7 om beskyttelse efter museumsloven var vigtig, fordi køber skulle
oplyses om, at der var restriktioner. Dette var også tinglyst på ejendommen. Hun havde i
2001 hjulpet  med at købe Flakfortet, og han har løbende kontaktet hende
siden; men hun har aldrig hørt noget om myndighedskrav vedrørende fysiske forhold på
ejendommen. Den betingede købsaftales vilkår om deponering af 750.000 kr. var lidt spe-
cielt. Vilkåret indgik i aftalen; fordi forårsperioden var det bedste tidspunkt for et salg. I
deponeringsvilkåret var indeholdt 375.000 kr. i betaling for eksklusivitetsperioden for det
tilfælde; at handlen ikke blev til noget i den vigtige forårsperiode.


Korrespondancen mellem hende og advokat  1 perioden efter indgåelsen
af den betingede købsaftale var ikke usædvanlig i forhold til en due diligence-proces . Det
var derimod usædvanligt, at advokat  uden at orientere hende tog kon-
takt til Freja ejendomme A/S og Slots- og Kulturstyrelsen. Advokat 
fortalte om denne kontakt under et møde den 6. juni 2016. Den 7.juni 2016 bad advokat
 hende om at bekræfte; at det var i orden; at han næste dag i helikopter
fløj ud på fortet sammen med Slots - og Kulturstyrelsen. Hun meddelte, at dette var i orden;
men at  også gerne ville deltage. Den 9. juni 2016 skrev advokat
 en mail til hende om drøftelser; der havde været med Slots- og Kulturstyrelsen.


Den 29. juni 2016 skrev advokat  ikke øn-
skede at fortsætte med handelen; og han fremsatte synspunkter vedrørende det deponerede
beløb. Der var herefter drøftelser mellem  om forlængelse af
den betingede købsaftale; og det endte med, at aftalen den 30. juni 2016 blev forlænget til
den 17.juli 2016. Op til den 17.juli 2016 sendte  et udkast vedrørende for -
længelse, hvor der ikke var nogen bagkant for due diligence-perioden.  ville
kun gå med til at forlænge due diligence-perioden til den 30. august 2016. Advokat
 var tilbøjelige til at acceptere,
men dagen efter sprang  fra handlen. Dette blev hun overrasket over. I før-
ste omgang lod hun det deponerede beløb stå på sin klientkonto i forventning om, at par-
terne nok kunne finde en løsning, men den 1. august 2016 skrev hun til advokat
 at hun ville frigive beløbet. Der kom ikke nogen reaktion; og hun frigav beløbet.
Hun hørte først fra advokat  igen den 4. oktober 2016.

Hun havde ikke haft kontakt med Slots- og Kulturstyrelsen forud for det tidspunkt; hvor
varslet af 29. juli 2016 blev afgivet Det er korrekt, at Malmökranen modsatte sig, at Slots -
og Kulturstyrelsen gav  aktindsigt i varslingen: Dette var for at beskytte
Malmökranens forretningsinteresser i forhold til fremtidig drift og salg af Flakfortet.


Ejendomsmægler  i august
2015 kontaktede ham vedrørende salg af Flakfortet. Han udarbejdede et salgsprospekt.
Hans arbejde med vilkårene for salget af Flakfortet tog udgangspunkt i hans standardbetin -
gelser for salg af ejendomme. Han sendte et udkast til  og dette blev gen-
nemgået af advokat  der lavede nogle ændringer 0g tilføjelser. Efter
dette tidspunkt var det advokat  der varetog arbejdet med købsaf -
talen.


Han deltog i mødet med bl.a.  på Flakfortet i februar 2016.
Det var  der kom med idéen om deponering af 750.000 kr. i den due diligen -
ce-periode, hvor  havde ejendommen på hånden. Der er ikke noget usædvanligt
ved betaling for at have en ejendom på hånden: Salgsbestræbelserne blev med eksklusivite -
ten sat i bero i højsæsonen for et salg, så det var rimeligt; at der skulle betales noget. Han
mener, at de også tog ejendommen af internettet i denne periode.


Før februar 2015 havde han haft kontakt med interessenter i Flakfortet, herunder Dansk
Sejlunion og nogle fonde. Dansk Sejlunion meddelte; at de ikke var interesserede. Der var
interesse for Flakfortet, men der var ikke nogen; der 'sagde; at de ville købe. Det er en
usædvanlig ejendom; men prisen var efter hans opfattelse god.


Efter at den betingede købsaftale med  blev underskrevet, var han kørt lidt
ud på et sidespor; idet advokat  herefter varetog det meste af forløbet.
Han blev dog holdt orienteret; og han havde også en samtale med  da depone -
ringsbeløbet på 750.000 kr. ikke blev indbetalt.  ville kun indbetale 375.000 kr.
da han skulle bruge penge på due diligence.  sagde, at han så ville stille sit due
diligence-materiale til rådighed, hvis købet ikke blev til noget.


Han var ikke involveret i drøftelser med Slots - og Kulturstyrelsen. Han var heller ikke in-
volveret i drøftelserne om at forlænge fristen i den betingede købsaftale. Han fik besked

om, at  var sprunget fra handlen den 17.juli 2016. Det blev herefter aftalt, at
salgsbestræbelserne skulle stilles i bero på grund af de problemer; der var opstået.


 har supplerende forklaret bL.a , at mødet om helikopterplatformen rettelig
blev afholdt den 13.maj 2016.  møde med Slots- og Kulturstyrelsen den 2
juni 2016 blev afholdt, fordi  ville tale om deres fremtidige planer for fortet.
De ville høre, hvad de kunne få tilladelse til. De spurgte bl.a., om de kunne få lov til at
bygge et hotel. Det fik de klart nej til. Mange af de ting, de ikke kunne få lov til, var ting,
der tilsyneladende allerede var foregået. De ræsonnerede derfor, at der måske var noget
galt. Det blev aftalt, at der også skulle være et møde med Slots- og Kulturstyrelsen på selve
Flakfortet den 8.juni 2016. Mødet tog et par timer. Medarbejderne fra Slots- og Kultursty-
relsen var diplomatiske 0g sagde; at der var noget; de skulle kigge på. De gik ikke rundt 0g
udpegede ting der var forkerte.


Han kan ikke huske, at han før  forklaring i retten i dag har fået oplyst; at
 i 2001 havde spurgt, om der var mulighed for at opføre et hotel på Flakfor -
tet 0g havde fået nej til dette.


Procedure
Malmökranen har gentaget sine anbringender for byretten og har supplerende anført navn-
lig, at reglerne om retlige mangler ved køb af fast ejendom ikke finder anvendelse, idet den
betingede købsaftale bortfaldt med den virkning, at handlen aldrig blev endelig. Vedrøren -
de sin subsidiære påstand for landsretten 0g den del af  erstatningskrav,
der vedrører advokatudgifter, har Malmökranen anført, at advokatarbejdet vedrørende råd
givning om stiftelsen af  den 3. maj 2016 og udarbejdelse af ansættelses -
kontrakt ikke har relation til købet af Flakfortet. Vedrørende den del af erstatningskravet;
der angår udgifter til Rambøll, ville det have været naturligt og i overensstemmelse med
det aftalte, at Malmökranen havde modtaget Rambølls rapport; men det er aldrig sket.


 har gentaget sine anbringender for byretten og har supplerende anført
navnlig, at det ikke er en betingelse for konstatering af en retlig mangel ved ejendommen;
at handlen blev gennemført. Alle elementer i erstatningskravet er udgifter afholdt i anled-
ning af indgåelsen af den betingede købsaftale. Det er sædvanlige omkostninger afholdt i
direkte anledning af indgåelsen af den betingede købsaftale. Den del af erstatningskravet

for advokatudgifter; der angår rådgivning om etablering af et selskab i Danmark; udgør
2.000 kr., og udarbejdelse af ansættelseskontrakt til selskabets direktør udgør til 2.500 kr.


Landsrettens begrundelse og resultat
Efter det oplyste om beskyttelsen af Flakfortet i 1995 og indholdet af skødet fra 2001 om
Malmökranens køb af ejendommen fra Freja ejendomme A/S lægger landsretten indled -
ningsvis til grund, at de ombygninger; tilføjelser og installationer på og i Flakfortet, som
Malmökranen har foretaget i sin ejertid, som udgangspunkt har krævet tilladelse. Landsret-
ten finder, at dette må have stået Malmökranen klart. Det må endvidere efter det oplyste
om de foretagne investeringer for lidt over 28 mio. kr. have stået Malmökranen klart; at det
kunne være forbundet med væsentlige omkostninger at lovliggøre ejendommen:.


Trods dette erklærede Malmökranen i den betingede købsaftales punkt 17.1, 4. underpunkt,
at der Malmökranen bekendt ikke var udført arbejder, som senere ville medføre en udgift
for ejendommen. Hverken salgsmaterialet eller drøftelserne mellem parterne forud for ind-
gåelsen af den betingede aftale om køb af ejendommen for 56 mio. kr. var herved egnet til
at bibringe  viden eller formodning om, at en betydelig del af investeringer -
ne for lidt over 28 mio. kr. angik ændringer foretaget uden fornøden tilladelse.


Efter de afgivne forklaringer lægges det til grund, at  og Malmökranen un-
der et møde med 
havde med Flakfortet. Det lægges endvidere til grund, at  ikke oplyste
om, at myndighederne i sin tid var afvisende over for et hotelbyggeri.


Landsretten finder på ovennævnte baggrund, at Malmökranen ved ikke at oplyse om de
manglende tilladelser i forløbet forud for indgåelsen af den betingede købsaftale klart til-
sidesatte sin loyale oplysningspligt om forhold af væsentlig betydning for 
beslutning om at indgå den betingede købsaftale af 11.maj 2016,herunder om betaling for
at have ejendommen på hånden i en periode. Landsretten finder; at Malmökranen herved
har pådraget sig erstatningsansvar over for  for de omkostninger, som ind-
gåelsen af den betingede købsaftale gav anledning til for  Det forhold, at
 efter indgåelsen af den betingede købsaftale kunne gennemføre due dili -
gence, kan henset til omfanget og karakteren af de forhold, som Malmökranen undlod at
oplyse om forud for den betingede købsaftales indgåelse, ikke føre til andet resultat. 
findes endvidere ikke ved den 30.juni 2016 at have accepteret en forlængelse af

due diligence-perioden eller ved den efterfølgende kontakt parterne imellem at have frasagt
sig muligheden for at kræve erstatning.


Vedrørende den del af  erstatningskrav, der angår advokatudgifter, lægger
landsretten til grund, at det var parternes drøftelser og planer om indgåelsen af den betin -
gede købsaftale af 11.maj 2016, der var den direkte anledning til, at  på
grundlag af advokatrådgivning den 3.maj 2016 blev stiftet, 0g at en i Danmark bosiddende
direktør blev ansat. Denne del af  advokatudgifter findes derfor at have
haft direkte og påregnelig sammenhæng med indgåelsen af den betingede købsaftale. Der
er derfor ikke grundlag for at undtage denne del af advokatudgifterne fra Malmökranens
erstatningsansvar.  udgifter til rådgivning fra Rambøll må efter det oplyste
også anses for afholdt i nær tilknytning til den betingede købsaftale. Det forhold, at Mal-
mökranen ikke har fået udleveret materiale fra Rambøll, kan herved ikke føre til, at denne
udgift ikke skal erstattes. Der findes herefter ikke grundlag for at nedsætte det rejste krav.


Af de ovenfor anførte grunde stadfæstes byrettens dom.


Isagsomkostninger for landsretten skal Malmökranen til  betale 60.000 kr.
til dækning af advokatudgifter ekskl . moms. Ved fastsættelsen af sagsomkostningerne har
landsretten inddraget sagens værdi; omfang, forløb og udfald.


Thi kendes for ret:


Byrettens dom stadfæstes.


I sagsomkostninger for landsretten skal Malmökranen AB inden 14 dage til 
betale 60.000 kr.


Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens 8 8 a