Højesteret stadfæster Landsrettens afgørelse om, hvorvidt sagsøgte har krav på ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2011, jf. skatteforvaltningslovens § 33, s... Vis mere
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;
Skat;

/

HØJESTERETS
DOM

afsagt mandag den 6. februar 2023

Sag BS-3814/2022-HJR
(2. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøgte
(advokat Jakob Tingskov, beskikket)

mod

Skatteministeriet
(advokat Steffen Sværke)

I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 6. afdeling den 18. januar 2022
(BS-7332/2020-OLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Vibeke Rønne, Lars Hjortnæs, Kurt
Rasmussen, Kristian Korfits Nielsen og Ole Hasselgaard.

Påstande
Appellant, tidligere Sagsøgte, har påstået frifindelse for påstanden om at skulle
anerkende, at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 for Adresse 1, Roskilde,
ikke kan genoptages.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse, sådan at Appellant,
tidligere Sagsøgte skal anerkende, at ejendomsvurderingen ikke kan genoptages.

Supplerende sagsfremstilling
Af Roskilde Kommunes lokalplan nr. 163 om boliger ved Område 2, der var
gældende på vurderingstidspunktet, fremgår under punktet ”Forholdet til
overordnet planlægning” bl.a.:



/

2

”Kommuneplanen indeholder følgende bestemmelser:
…

Anvendelse
*Boligformål, tæt-lav bebyggelse.
…

Bygningshøjden
*Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 2 etager.”

Af oplysninger fra vurderingssystemet TS-tele fremgår, at moderejendommen,
hvor Appellants, tidligere Sagsøgte lejlighed er beliggende, i vurderingsåret 2011
var registreret med plantype ”B Boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone” .

Af udskrift af Grundværdisystemet (GRUS) fremgår ligeledes, at området i 2011
var registreret med plantype ”B Boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone” .

Anbringender
Appellant, tidligere Sagsøgte har sammenfattende anført navnlig, at vurderingen
er fo-
retaget på et fejlagtigt grundlag i form af objektivt konstaterbare fejl eller mang-
ler i de oplysninger, der er registreret i Vurderingsstyrelsens systemer om ejen-
dommens planforhold samt lignende objektivt konstaterbare forhold. Sagen skal
derfor hjemvises til fornyet behandling i Vurderingsstyrelsen.

Det beror på en fejl i grundlaget for vurderingen, at ejendommen er registreret i
skattemyndighedernes vurderingsregister (GRUS) som beliggende i tæt-lav be-
byggelse (plantype B). Byggeretsværdiprincippet er som en konsekvens af dette i
medfør af Skatteforvaltningens Juridiske Vejledning fejlagtigt blevet anvendt ved
ejendomsvurderingen. I stedet burde ejendommen – i overensstemmelse med den
faktisk konstaterede økonomisk gode anvendelse af ejendommen, jf.
vurderingslovens § 16 – have været registreret som etageboligbebyggelse (plan-
type C). Det ville have indebåret, at byggeretsværdiprincippet ifølge Vurde-
ringsvejledningen og Skatteforvaltningens Juridiske Vejledning ikke skulle have
været anvendt ved vurderingen. Dette er også den naturlige følge af, at
ejerlejlighederne i ejendommen korrekt er kategoriseret som lejligheder i etage-
boligbebyggelse (benyttelseskode 21).

Der foreligger derfor en objektiv konstaterbar fejl, der vedrører faktiske forhold af
betydning for vurderingen. Registreringen i GRUS er indgået som faktum i
grundlaget for vurderingen og har foranlediget, at grundværdien er ansat un-der
anvendelse af byggeretsværdiprincippet, uanset at det ved opslag i lokal-planen,
tingbogen og BBR kan objektivt konstateres, at lejligheden er belig-gende i en
etageejendom og derfor ifølge Skatteforvaltningens Juridiske Vejled-ning ikke kan
værdiansættes under anvendelse af byggeretsværdiprincippet.



/

3

Moderejendomme, der som denne ejendom er opdelt i ejerlejligheder med både
lodrette og vandrette skel, skal i stedet værdiansættes under anvendelse af eta-
gearealprincippet eller kvadratmeterprisprincippet.

Det er desuden en objektiv konstaterbar fejl, at antallet af byggeretter, der er an-
vendt i vurderingen, ikke er fastsat i overensstemmelse med angivelsen af nor-
malboligstørrelsen i Vurderingsvejledningen fra 2011.

Betingelsen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, om, at der kun kan ske ekstra-
ordinær genoptagelse, hvis genoptagelsen vil resultere i en ændring på mere end
20 %, har ikke været prøvet af de tidligere instanser, og spørgsmålet kan derfor
ikke prøves i Højesteret. Under alle omstændigheder er betingelsen op-fyldt.

Skatteministeriet har sammenfattende anført navnlig, at ingen af
Appellants, tidligere Sagsøgte indsigelser er omfattet af de fejltyper, der kan
begrunde ekstraordi-nær genoptagelse.

I 2012 blev der foretaget en ændring af skatteforvaltningslovens § 33, hvorved
genoptagelsesadgangen blev begrænset markant. Efter skatteforvaltningslovens §
33, stk. 3, jf. stk. 1, er det ikke tilstrækkeligt for at opnå genoptagelse, at vurde-
ringen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Det er yderligere en betingelse, at det
fejlagtige grundlag er en følge af fejlagtig eller manglende registrering af
ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt
konstaterbare faktiske forhold. Dette er ikke tilfældet for grundværdiansættel-sen
vedrørende den konkrete ejendom.

Det er ikke godtgjort, at anvendelsen af byggeretsværdiprincippet beror på fejl-
agtige oplysninger om ejendommen. Det følger derimod udtrykkeligt af moder-
ejendommens plangrundlag, at den er korrekt registreret som plantype B ”Bo-
ligområde med tæt-lavt byggeri i byzone” . Der er derfor ikke sket en fejlregi-
strering af moderejendommen i skattemyndighedernes systemer eller andre re-
gistre. I øvrigt beror det på et vurderingsmæssigt skøn, om en ejendom skal
vurderes efter det ene eller det andet princip for at komme frem til den korrekte
værdi. På den baggrund har skattemyndighederne været fuldt berettiget til at
skønne over ejerlejlighedens grundværdi ved anvendelse af byggeretsværdi-
princippet.

Ejerlejligheden er korrekt registreret med benyttelseskode 21, hvilket er udtryk for
et konkret vurderingsfagligt skøn, hvor der tages hensyn til ejendommens
konkrete anvendelsesmuligheder samt begrænsninger i den gældende lokal-plan.



/

4

Byggeretsværdiprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel og udtryk for
traditionel udøvelse af et værdiskøn. Antallet af byggeretter, herunder også
normalboligstørrelsen, ansættes efter et vurderingsfagligt skøn og er dermed ikke
en registrering af et objektivt konstaterbart forhold om ejendommen – hverken i
offentlige registre eller i skattemyndighedernes interne registre. Vur-
deringsmyndigheden har foretaget et skøn ved ansættelsen af byggeretter, idet
antallet af byggeretter ikke er ansat til 40 efter antallet af boliger, men derimod
skønsmæssigt er ansat til 33. Der er ikke i skatteforvaltningslovens § 33 hjem-mel
til ekstraordinær genoptagelse af dette skøn.

Det er i øvrigt ikke godtgjort, at kravet i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, om,
at en genoptagelse skal medføre en ændring på 20 %, er opfyldt.

Højesterets begrundelse og resultat
Sagen angår, om Appellant, tidligere Sagsøgte efter skatteforvaltningslovens § 33,
stk. 3, jf. stk. 1, har krav på ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering
pr. 1. oktober 2011 af hendes ejerlejlighed i ejendommen Adresse 1, Ros-kilde.

Efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, har en klageberettiget krav på
ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering, hvis den pågældende kan
godtgøre, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af
fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygnings-areal,
planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold. Det er
yderligere en betingelse, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejen-
domsværdien eller grundværdien med mere end 20 %. Beløbsmæssige vurde-
ringsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan efter bestemmelsen ikke genop-
tages.

Som anført af landsretten fremgår det af lovforarbejderne bl.a., at opregningen af
eksempler på, hvad der kan være fejlagtig eller manglende registrering, ikke er
udtømmende, men at det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig
registrering af fysiske/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har
givet sig udslag i en fejlagtig vurdering (Folketingstidende 2011-12, tillæg A,
lovforslag nr. L 198, side 10). Det fremgår endvidere, at ”lignende objektivt kon-
staterbare faktiske forhold” efter bestemmelsen omfatter situationer, hvor det ved
opslag i et register, lokalplan, tingbogens salgsoplysninger eller på andet objektivt
grundlag kan konstateres, at der er fejl eller mangler i de registrerede oplysninger,
der er lagt til grund for en vurdering (Folketingstidende 2016-17, tillæg A,
lovforslag nr. L 212, side 30).

Appellant, tidligere Sagsøgte har til støtte for sin anmodning om ekstraordinær
genop-tagelse gjort gældende bl.a., at det beror på en fejl, at skattemyndighederne
har registreret ejendommen som beliggende i tæt-lav bebyggelse, sådan at bygge-



/

5

retsværdiprincippet som en konsekvens af dette i medfør af Skatteforvaltnin-gens
Juridiske Vejledning fejlagtigt er blevet anvendt ved ejendomsvurderin-gen. I
stedet burde ejendommen, der er opdelt i ejerlejligheder med både lod-rette og
vandrette skel, have været registreret som etageboligbebyggelse, sådan at
byggeretsværdiprincippet ifølge vejledningen ikke skulle have været anvendt ved
vurderingen.

Højesteret bemærker, at Appellants, tidligere Sagsøgte ejerlejlighed ligger i en
ejen-dom, der i skattemyndighedernes vurderingsregister (GRUS) er registreret
som plantype B, der står for ”Boligområde med tæt-lavt byggeri i byzone” . Dette
er i overensstemmelse med den dagældende lokalplan for området, hvorefter om-
rådet var udlagt til ”boligformål, tæt-lav bebyggelse” . Herefter og i øvrigt af de
grunde, som landsretten har anført, tiltræder Højesteret, at det ikke er godt-gjort,
at ejendomsvurderingen – herunder anvendelsen af byggeretsværdiprin-cippet –
beror på fejlagtige oplysninger om ejendommen.

Endvidere har Appellant, tidligere Sagsøgte gjort gældende, at antallet af
byggeretter, der er anvendt i vurderingen, ikke er fastsat i overensstemmelse med
den gen-nemsnitlige normalboligstørrelse, der er angivet i
Vurderingsvejledningen.

Højesteret finder ligesom landsretten, at de elementer, der indgår i beregningen
efter byggeretsværdiprincippet, herunder den gennemsnitlige normalboligstør-
relse, ikke falder ind under udtrykket ”lignende objektivt konstaterbare faktiske
forhold” vedrørende ejendommen, jf. skatteforvaltningslovens § 33. Som anført af
landsretten har Appellants, tidligere Sagsøgte anbringende om, at antallet af
bygge-retter er forkert, i stedet karakter af en retlig indsigelse over for den måde,
som skattemyndighederne har foretaget vurderingen på.

På den baggrund tiltræder Højesteret, at betingelserne for ekstraordinær genop-
tagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, ikke er opfyldt.

Højesteret stadfæster derfor dommen.

Efter sagens karakter og betydning finder Højesteret, at Skatteministeriet skal
tillægges 50.000 kr. i sagsomkostninger for Højesteret.

THI KENDES FOR RET:

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal statskassen betale 50.000 kr. til Skattemi-
nisteriet.



/

6

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne høje-
steretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.



/