Byrettens dom i sag om opsigelse af lejemål stadfæstes, dog således at lejemålet skal fraflyttes senest den 30. april 2012
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;

UDSKRIFT
AF

ØSTRE LANDSRETS DOMBOG
____________

D O M

Afsagt den 27. marts 2012 af Østre Landsrets 12. afdeling

(landsdommerne Gitte Rubæk Pedersen, Bloch Andersen og Line Bjørklund (kst.)).

12. afd. nr. B-210-11:

Lejer

(advokat Claus Jonathan Kapler Rehl)

mod

Udlejer

(advokat Michael Neumann)

Københavns Byrets dom af 6. januar 2011 (BS 18C-3266/2009) er anket af Lejer med

påstand om frifindelse for opsigelse efter erhvervslejelovens § 61, stk. 1, nr. 1.

Appellanten kan anerkende at være opsagt efter erhvervslejelovens § 61, stk. 2, men alene

således at indstævnte tilpligtes at anerkende at skulle betale appellanten erstatning for det tab,

som appellanten lider som følge af opsigelsen, samt godtgørelse for tabt goodwill i henhold

til erhvervslejelovens § 66 for lejemålet beliggende Kollegie, Adresse 3, 2300 København S,

som følge af opsigelsen.

Appellanten fraflytter med en af landsretten fastsat frist.

Indstævnte, Udlejer, har nedlagt følgende påstand:



- 2 -

Principalt:

Stadfæstelse, dog således at fristen for appellantens fraflytning af lejemålet fastsættes til et af

landsretten fastsat varsel på ikke over 4 uger fra domsafsigelse.   

Subsidiært:

Appellanten tilpligtes at anerkende, at indstævntes opsigelse af 31. august 2009 af lejemå-let

beliggende Kollegie, Adresse 3, 2300 København S, er lov-lig og tilpligtes i

overensstemmelse med opsigelsen at fraflytte lejemålet med 6 måneders varsel, den 1. marts

2010, eller med et af landsretten fastsat varsel på ikke over 4 uger fra domsafsigelse.

Mere subsidiært:

Appellanten tilpligtes at anerkende, at indstævntes opsigelse af 15. maj 2009 af lejemålet

beliggende Kollegie, Adresse 3, 2300 København S, er lovlig og tilpligtes i

overensstemmelse med opsigelsen at fraflytte lejemålet med 12 måneders varsel, den 1. juni

2010, eller med et af Landsretten fastsat varsel på ikke over 4 uger fra domsafsigelse.

For så vidt angår anden del af appellantens påstand:

Frifindelse.

Forklaringer

Der er for landsretten afgivet supplerende forklaring af Lejer samt af Vidne 1, og Vidne 2.

Der er endvidere for landsretten afgivet forklaring af Vidne 5, Vidne 6, Vidne 7, Vidne 8,

Vidne 9 og Vidne 10.

Lejer har supplerende forklaret blandt andet, at han og hans ægtefælle havde diner

transportable i By 2 inden overtagelsen. Han fik en henvendelse om at overtage cafeteri-aet

for at drive forretningen videre derfra. Formålet var at servicere kollegiet og samtidig



- 3 -

drive egen forretning videre. Det var ikke økonomisk muligt at basere sig alene på kollegi-

anerne. Det var klart, at det var et erhvervslejemål. Ingen har sagt, at det ikke var et er-

hvervslejemål. I 1994 var der helt åben adgang til kollegiet. Det er blevet mere lukket gen-

nem tiden. Der blev på hans foranledning lavet en dør direkte til parkeringspladsen, således

at man kunne komme ind den vej fra. Kollegiet er meget lukket nu, men der er vagter, fordi

folk alligevel kommer ind udefra. Folk skal lukkes ind via dørtelefonen.

Cafeteria afholder arrangementer med forskellige mellemrum. De sælger øl for 10 kr., når de

holder happy hour m.v. Cafeteria har, så vidt han ved, altid givet underskud. Cafeteria har en

foreningsbevilling, så det må kun være beboere, der kommer til arrangementerne. Der skal

være et regnskab for Cafeteria, og han har hørt, at der findes et sådant. Regnskabet (bilag 15)

er ikke et sådant regnskab. Der skal føres regnskab over salg af alkohol.

Han har lavet oversigten over udgifter ved fraflytning (bilag S) efter sit bedste skøn.

Vidne 1 har supplerende forklaret blandt andet, at døren fra pizzariaet til gården typisk ikke

stod åben. Vindeltrappen fra cafeteriaet til baren blev almindeligvis ikke brugt.

Vidne 6 har forklaret blandt andet, at han i dag leder et safehouse for kvin-der på flugt. Han

har ikke længere noget med kollegiet at gøre. Han var i bestyrelsen for kollegiet for ca. 20 år

siden, indsat af Københavns Kommune. Bestyrelsen ønskede at få en professionel ind for at

få styr på cafeteriaet. Man havde et køkken, der ”lå brak” , så det var et godt match at få

Lejer ind. Det var ikke så nemt at finde en bestyrer dengang. Man kunne ikke drive et

cafeteria rentabelt alene på kollegiet. Lejeren skulle have mulighed for at tjene penge på

andre måder. Pensionister og taxachauffører kom ind og købte mad. Hele ideen med at få

Lejer ind var, at han ikke skulle leve af kollegiet som sådant. Cafete-riaet kørte med nedsatte

priser af hensyn til beboerne. Vidnet var ikke med i de sidste for-handlinger med Lejer, idet

vidnet havde bragt ham i forslag og ikke ønskede, at der skulle sættes spørgsmålstegn ved

vidnets personlige integritet.

Vidne 7 har forklaret blandt andet, at han gennem 25 år har arbejdet in-den for ejendomsdrift.

Han var inspektør på Kollegie i 1990’rne, da Lejer kom. Døren ud til gården blev lavet, så

der kunne komme fremmede mennesker og gæster



- 4 -

ind, da man begyndte at aflåse kollegiet. Lejer kunne ikke leve af kollegianerne alene. Døren

er ikke en branddør.

Vidne 8 har forklaret blandt andet, at han er fotograf. Han boede fra 1981 til 1999 på

kollegiet. Han bor nu ved siden af og fungerer med jævne mellemrum, måske en gang om

ugen, som barvagt og altmuligmand. I midten af 80’erne blev baren drevet meget ustabilt.

Den blev da drevet af beboerne selv. Lejer fik lejemålet, fordi beboerne var utilfredse med

den ustabile drift. Lejer skulle drive cafeteriaet og baren og samtidig selv have en forretning.

Servicen for beboerne var en sidegevinst. Der kom mange udefra. Adgangsforholdene var fri,

da Lejer overtog lejemålet, men der blev senere aflåst på grund af kriminalitet. Beboerne,

taxachauffører og pensionister kom og spiste. Taxachauf-førerne kom fra begyndelsen af

1990’erne.

Der er et direkte nummer fra dørtelefonen til baren, og barvagterne lukker personer, der

ringer på, ind. Nogle gange ringer telefonen konstant, og så lukker de bare folk ind.

Døren fra cafeteriaet til gården står for det meste åben. Lejer administrerer denne dør. For

enden af vindeltrappen i cafeteriaet er der en dør. Døren har stået åben, men ikke så meget

efter opsigelsen.

Forskellige foreninger og udvalg laver aktiviteter i Cafeteria. Blandt andet holder et festud-

valg arrangementer. Der bliver ikke ført kontrol med, hvem der kommer i Cafeteria. Der er 6

andre tidligere beboere, der har alkoholbevilling, men det er foreningsbevillinger.

Der er nu aflåst på kollegiet, og der er vagter. Nogle indvandrere har brugt lokalerne som

klub, hvilket har givet problemer. Der er stor trafik ind og ud, og man kan altid komme ind.

Bommene uden for er kommet op for ca. 4 år siden, fordi der er blevet betalingsparke-ring i

Vej.

Vidnet er kommet i baren gennem alle årene fra 1980’rne. Tilbage i tiden kendte alle

Kollegies bar. Det var et in-sted. En tilfældig lørdag aften kunne der være 200 men-nesker.

Der kan være 300. Politiet kom jævnligt på stedet.

Der kommer måske nu 30-40 pr. dag i weekend’ en.   



- 5 -

Vidne 5 har forklaret blandt andet, at hun er administrator for kollegiet. Hun har siden 2002

været direktør for Andelsboligforening. Andelsbolig-foreningen har administreret kollegiet

siden november 2005. Under bestyrelsen står be-boerrådet, der driver sociale aktiviteter for

beboerne. Cafeteria anvendes til forskellige akti-viteter, blandt andet en filmklub,

fodboldarrangementer, større fester og diskoteker. Be-boerrådet støtter ved at give tilskud til

de enkelte foreninger eller udvalg med i alt 775.000 kr. årligt. Udgifterne går typisk til

personaleudgifter såsom vagt, bartender m.v. Udgif-ter/indtægter fra det enkelte arrangement

føres i den enkelte forenings eller udvalgs regn-skab.

Vidne 2 har supplerende forklaret blandt andet, at han har fået tallene for varme og el (bilag

14) fra Siemens, der har lavet estimatet. De gange, vidnet har set ned ad vindeltrappen, har

lågen for neden af trappen været aflåst med en hængelås. Han har set derned 3-4 gange om

året. Døren ud til gården står typisk ikke åben. Vidnet er der typisk i dagtimerne. Vidnet har

ikke set gæster udefra til pizzariaet i dagtimerne. Han kender bebo-erne. Vidnet kender ikke

adgangsforholdene forud for 1995.

I 1998, da vidnet blev ansat, var der en dobbeltdør som indgangsdør med dørtelefon. I 2001

blev systemet ændret, således at man kom ind med en badge og ikke en nøgle. Tele-

fonsystemet blev endvidere ændret, således at man skulle trykke ”# 1” foran værelses -

nummeret. Det var ikke angivet, at man skulle trykke ”# 1” . Forevist foto (bilag Ø, side 1)

kan vidnet ikke udelukke, at det fremgår af displayet, at man skal trykke ”# 1” .

Vidne 9 har forklaret blandt andet, at hun har boet på kollegiet siden 2007. Hun er medlem af

beboerrådet og formand for bestyrelsen. Beboerrådet skal stå for sociale akti-viteter på

kollegiet. Der er under beboerrådet en række udvalg, der står for forskellige akti-viteter. Der

afholdes 2 årlige beboermøder, hvor alle inviteres til at komme. Der er en for-retningsorden

for alle udvalg. Hvert udvalg har et budget. Beboerrådet får et beløb fra be-styrelsen på

omkring 1 mio. kr., der kan fordeles til udvalgene. Udvalgene aflægger regn-skab til

beboerrådet. Udvalgene har ikke til formål at generere overskud. Cafeteria bruges til

arrangementer, men ikke private arrangementer. Man kan ikke lave fester for udefrakom-

mende, men kollegianere må gerne tage en gæst med til fest. Der laves ikke særligt regn-skab

for Cafeteria. Beboerrådet afholder udgifter vedrørende Cafeteria. Ved aktiviteter i Cafeteria

er der dørmænd, der lukker folk ind.



- 6 -

Der er omkring 1.500 beboere på kollegiet. De første kollegiebygninger blev bygget i 1971.

Der er nu et adgangssystem, så man nu bruger en badge. Der er endvidere et telefonsystem,

hvor man ringer til værelset og kan blive lukket ind på den måde. Det er primært beboere,

man ser på kollegiet. Der møder en vagt kl. 22.00 hver aften, således at der er vagt natten

over.

Pizzariaet ligger i stueplan i midten af vandrehallen. Det har åbent fra tidligt eftermiddag til

hen på aftenen. Baren er åben nogle timer, men har ikke åben hver dag. Det er ret tyde-ligt, at

det er kollegianere, der bruger baren og pizzariaet. Hun bor selv lige ved nedgangen til baren.

Det er folk, man kender, der kommer. Man ser også folk komme uden overtøj. Hun har ikke

set pizzariaet annoncere. Der er altid lidt gang i køkkenet. Hun besøgte baren en fredag aften

for et par år siden. Der var da 15 mennesker. Så vidt vidnet ved, er vindel-trappen fra

pizzariaet ned til baren ikke åben. Døren fra pizzariaet ud til gården er ikke åben. Der sælges

ikke pizzaer den vej ud.

Der er endnu ikke konkrete planer for baren. Det er tanken, at kollegianerne selv vil drive

den.

Der laves nu kun beslutningsreferater af beboerrådsmøder. Det blev ændret for et år siden.

Tidligere blev der så vidt muligt lavet forhandlingsreferat. Hvis der blev besluttet noget, stod

der typisk, at ”det er besluttet, at … ”.

Vidne 10 har forklaret blandt andet, at han har boet på kollegiet i 3 ½ år og har været medlem

af beboerrådet i 3 måneder. Han har tidligere været medlem af forskellige udvalg.

For at komme ind på kollegiet skal man bruge en badge. Som gæst kan man ringe på en

dørtelefon og blive lukket ind på den måde. Uden for kollegiet står, at der kun er adgang for

folk med ærinde på området. Der kommer ikke mange i baren eller pizzariaet, der ikke har

tilknytning til kollegiet. Kollegianerne tager deres venner med derned. Han har selv været

gæst flere gange i pizzariaet og baren.

Pizzariaet er åbent hver dag. Baren er ifølge skiltning åben fra 23.00 til 03.00, men der er

ofte lukket. Der reklameres, så vidt vidnet ved, ikke for pizzariaet eller baren.



- 7 -

Det er ikke blevet diskuteret, hvad lokalerne skal bruges til.

Beboerrådet har ikke klaget over åbningstiderne i den tid, vidnet har været med i rådet.

Procedure

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i

overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Erhvervslejelovens § 61, stk. 1, nr. 1, omfatter lokaler til bl.a. restauration ”på banegårde, i

teatre, foreningsbygninger, for lystelsesanlæg, skove, parker og lignende” . Denne opreg -

ning er ikke udtømmende.   

Landsretten finder, at Lejers lejemål i Kollegie må anses for omfattet af denne del

bestemmelsen, idet de hensyn, der ligger bag bestemmelsen, gør sig tilsvarende gældende i

forholdet mellem parterne.   

Bevisførelsen for landsretten om forretningens kundekreds har i det væsentlige understøttet

forklaringerne fra byretten, og landsretten er derfor enig i, at forretningen må antages ho-

vedsagelig at blive søgt af beboere og deres gæster.

Herefter og af de grunde, der er anført af byretten, stadfæster landsretten byrettens dom, dog

med nedenanførte ændring vedrørende fraflytningsfristen.

Lejer skal betale sagsomkostninger for landsretten til Udlejer med i alt 30.000 kr. Beløbet

dækker udgifter til advokatbistand.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Byrettens dom stadfæstes, dog således at lejemålet skal fraflyttes senest den 30. april 2012.



- 8 -

I sagsomkostninger for landsretten skal Lejer betale 30.000 kr. til Udlejer.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

(Sign.)