Sag om ophævelse af lejemål
Ret: Retten i Viborg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

/

RETTEN I VIBORG

DOM

Afsagt den 4. oktober 2010 i sag nr. BS 1-2204/2008:

Sagsøger A/S
c/o Advokatfirma
Adresse 1
By 1
mod
Sagsøgte
Adresse 2
By 2

Parternes påstande:

Under denne boligretssag, der har været behandlet under medvirken af læg-
dommere, og som er anlagt den 19. december 2008, har Sagsøger A/S, c/o
Advokatfirma, By 1, i forhold til Sagsøgte, By 2, nedlagt sålydende påstande:

"Principal påstand:

Sagsøgte tilpligtes at fraflytte lejemålet beliggende Adresse 2, By 2.

Subsidiære påstand:

1. Sagsøgte tilpligtes at fjerne de af sagsøgte opsatte hegn.

2. Sagsøgte tilpligtes at ophøre med dyrehold på lejemålet.

3. Sagsøgte tilpligtes at ophøre med at anvende et større areal end omfattet af
lejemålet."

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Sagens baggrund:

Med virkning fra den 1. maj 1991 indgik Sagsøgte, med en daværende udlejer -
formentlig med navnet Højkold A/S med tilhørende ad-ministrationsnavn
"Skovdistrikt" - et boliglejemål beliggende Adresse 2 i den daværende By 2
(nu Silkeborg) kommune. Lejemålet er groft skitseret på sagens bilag 15, og er
en del af et større matrikelnummer. Der foreligger ingen gyldig lejekontrakt,
men der er i sagen fremlagt 2 "udgaver"til et tillæg til en sådan kontrakt (bilag
1 og B), ligesom det kan lægges til grund, at lejeforholdet i 1997 (bilag A) blev
søgt formaliseret

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D45



/

Side 2/6

uden, at det udkast til lejekontrakt, som fremgår af dette bilag, blev under-
skrevet formentlig fordi, sagsøgte havde flere bemærkninger hertil. Der er
derfor dels mellem parterne uenighed om, hvorvidt den oprindelige lejeafta-le
har haft en skriftlig lejekontrakt som grundlag og dels, om omfanget af det
lejede grundareal (haven), idet sagsøgeren har hævdet, at lejemålet kun
omfatter selve huset med tilhørende grund, som det skulle være forevist for
sagsøgte ved lejemålets indgåelse af navnlig daværende og nu afdøde skov-
foged Person, mens sagsøgte har hævdet, at arealet omfatter et noget større
areal, som hun rent faktisk har indhegnet til navnlig fårehold. Af
fortolkningsbidrag til lejeaftalens omfang er der - bilag 3 - fremlagt en
ansøgning om boligsikring, som afdøde skovfoged Person har underskrevet
den 30. april 1991 og ved afkrydsning angivet, at lejemålet omfatter garage
og, at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren, mens den udvendige
ikke påhviler denne. Derudover er der til sagen - bilag 4 - tilvejebragt et
"Ordensreglement for lejere af boliger på Skovdistrikt", hvor det i § 5 er
angivet, at "Lejeren ikke må holde løsgående hunde, katte og an-dre
husdyr."Det er uoplyst, om sagsøgte har haft kendskab til dette regle-ment,
mens hun i hvert fald har udfyldt den omtalte ansøgning om boligsik-ring med
henholdsvis sin fraflytnings- og tilflytningsadresse. Sammenfatten-de er sagens
hovedproblem herefter: sagsøgtes fårehold, indhegningen i for-bindelse hermed
og størrelsen af den grund (have), der er omfattet af lejemå-let. Engang i 2006
erhvervede det sagsøgende selskab den ejendom, der blandt andet omfatter det
omtvistede lejemål, hvorefter selskabet indtrådte som udlejer i forhold til
sagsøgte. I sommeren s.å. gjorde repræsentanter fra dette selskab
-  bestyrelsesformanden, Advokat og direktør Vidne 1 -  ved personlig
henvendelse ved det lejede sagsøgte op-mærksom på, at hun ikke måtte holde
får. Henvendelsen blev fulgt op af et brev af 24. november 2006 fra
sagsøgerens advokat -bilag 5. Dette inde-holdt flere påbud blandt andet et om,
at sagsøgte skulle ophøre med sit fåre-hold, og påbudet blev - efter at der havde
været en korrespondance og ikke nærmere oplyste forhandlinger mellem
parterne - gen taget ved brev af 30. maj 2008 - bilag 6 - og ved brev af 17.
oktober s.å. - bilag 10. Forinden hav-de sagsøgerens advokat ved brev af 9. juli
2008 - bilag 9 - til sagsøgte frem-sendt en opsigelse vedrørende de aktiviteter -
herunder fåreholdet - som sag-søgeren ønskede bragt til ophør. Da sagsøgte
stadig ikke rettede for sig, op-hævede sagsøgerens advokat lejemålet ved brev
af 10. november 2008 - bi-lag 11. Omkring fåreholdet angår sagen særligt
spørgsmålet, om der oprin-deligt har været givet tilladelse hertil, om den
nuværende udlejer er forpligti-get af en sådan tilladelse og, om denne alligevel
kan opsiges samt som et ac-cessorium hertil, om sagsøgte - i det omfang
fåreholdet tillades - kan opsæt-te hegn på grunden. Om udstrækningen af det
lejede areal henvises der til de anførte breve, hvori sagsøgeren tillige har
udstedt påbud om, at sagsøgte kun måtte benytte det areal, som hun oprindeligt
fik anvist. Sagsøgte har løbende protesteret herimod og henvist til, at hun har
haft tilladelse til at benytte et større areal end hævdet af sagsøgeren.

Dommens form:
STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D45



/

Side 3/6

Dommen er udfærdiget efter retsplejelovens § 218a, stk. 2, og indeholder
derfor ikke en fuldstændig gengivelse af sagsfremstillingen.

Besigtigelse:

Boligretten har besigtiget lejemålet navnlig det areal, som dette måtte omfat-te
henholdsvis efter sagsøgerens og efter sagsøgtes opfattelse. Det sagsøgen-de
selskabs tilsynsførende, Vidne 2, skridtede således først arealet af, som han
skulle have fået dette forevist af afdøde Person, hvoref-ter sagsøgte foreviste
det - noget større - areal, som hun har indhegnet til sit fårehold, som hun
oplyste bestod af 10 moderfår og diverse lam.

Forklaringer:

Der er afgivet partsforklaring af sagsøgte og vidneforklaringer af bestyrel-
sesformanden i det sagsøgende selskab, Advokat, By 1, afdøde Persons hustru
Vidne 3, Silkeborg, skytte og daglig tilsynsførende i det sagsøgende selskab,
Vidne 2, By 2, direktør i det sagsøgende selskab Vidne 1, Område, sagsøgtes
bekendte Vidne 4, By 3, skovfoged Vidne 5, By 4, skovfoged Vidne 6, By 2,
skovarbejder Vidne 7, By 2 og Vidne 8, By 1 -søn af bestyrelsesformanden.
Om disse forklaringer henvises der til retsbo-gen, hvori forklaringerne er
gengivet.

Parternes synspunkter:

Sagsøgeren har anført, at lejeaftalen med rette er ophævet, da der ikke mel-lem
parterne har eksisteret nogen aftale om, at sagsøgte har haft ret til fra le-jemålet
at holde får og foretage indhegning i forbindelse hermed jf., at der ikke
foreligger nogen skriftlig lejekontrakt og, at lejeaftalen ikke har særligt eksakte
vilkår som grundlag. Dertil kommer, at der eksisterer et reglement -som
sagsøgte formentlig ikke har fået udleveret - h vorefter husdyr ikke er tilladt
og, det forekommer usædvanligt, hvis der har foreligget en tilladelse til at
holde får. Det må ifølge teorien tillige antages at være udgangspunktet, at der -
uden særlig aftale - i hvert fald ikke må holdes sådanne dyr i et bebo-
elseslejemål, som det konkrete lejemål skal karakteriseres som. Det er ikke ved
de skete vidneforklaringer godtgjort, at der har været givet sagsøgte en positiv
tilladelse, hvorfor der højest gennem lejeperioden fra lejemålets ind-gåelse og
frem til 2006 har foreligget en stiltiende accept, som sagsøgeren kan være
forpligtiget til at acceptere som juridisk bindende, men som denne utvivlsomt
efter dette tidspunkt har ønsket at bringe til ophør. Da et lejevil-kår om et
fårehold må antages for usædvanligt, skal det tinglyses for at være gældende i
forhold til sagsøgeren, jf. tinglysningslovens § 1 og lejelovens § 7 og, da
sagsøgeren var i god tro ved erhvervelsen, er sagsøgtes ret derfor bortfaldet ved
ekstinktion. Under alle omstændigheder må retten til fårehold, indhegning og
større arealanvendelse i forbindelse hermed kunne opsiges

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D45



/

Side 4/6

særskilt, da navnlig fåreholdet er hobbybetonet, da det som anført er hoved-
reglen, at sådanne dyr ikke er omfattet af lejeaftalen og, da den foreliggende
retspraksis angår kæledyr og ikke husdyr, som fårene skal betegnes som. Det
kræves ikke, at der foreligger genevirkning ved opsigelsen og, da sagsøgte ikke
har efterkommet denne og de udstedte forbud, har sagsøgeren kunnet ophæve
det samlede lejemål efter lejelovens § 93, stk. 1, litra b, e og g. Der foreligger
ikke passivitet vedrørende tidsrummet fra november 2006 til forå-ret 2008, da
sagsøgeren har påtalt sagsøgtes uretmæssige benyttelse af det lejede så snart,
man blev bekendt dermed og, da der har været tale om en mangeårig lejer, som
det har været rimeligt at søge en fornuftig løsning med. De anførte
betragtninger gælder også arealanvendelsen.

Sagsøgte har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at sagsøgtes brug af det
lejede hviler på en mundtlig aftale med den daværende udlejer og, at der under
alle omstændigheder er tale om en faktisk brug, der uimodsagt har stå-et på i
15 år. Fåreholdet og indhegningen af arealet hertil er en integreret del af denne
oprindeligt indgåede lejeaftale, der er opstået under ikke helt klare
omstændigheder. Der må derfor lægges afgørende vægt på sagsøgtes forkla-
ring i forbindelse hermed og det faktum, at hun rent faktisk er flyttet ind
med sine får. Bevisførelsen efterlader det indtryk, at der frem til 2006 ikke
har været nogen direkte indsigelser mod fåreholdet inden for det af sagsøgte 
indhegnede areal eller mod, at fårene undertiden er gået uden for indhegnin-
gen. Der foreligger derfor ikke den i lejelovens § 94, stk. 1, krævede væsent-
lighed for, at sagsøgeren har kunnet ophæve lejemålet, og der er ikke tale om
ekstention, da det ligger indenfor lejelovgivningens almindelige regler, at der
kan holdes får i et lejemål som sagsøgtes. Sagsøgeren er ikke omsæt-
ningserhverv, da det sagsøgende selskab er opstået ved spaltning. Fårene skal
anses som kæledyr, og fåreholdet kan ikke opsiges særskilt, da der er ta-le om
et sammensat retsforhold omfattende boligen som det vigtigste og sagsøgtes ret
til at holde får indenfor det af hende indhegnede areal. De af sagsøgeren
påberåbte bestemmelser i lejelovens § 93, stk. 1, kan ikke be-grunde
ophævelse, da vanrøgt ikke er godtgjort og, da fårene ikke er til gene for de i
lejelovens § 79a, stk. 1, indledningen, anførte personkredse. Da sag-søgte ikke
har reageret fra november 2006 til foråret 2008 foreligger der i hvert fald
passivitet, hvorfor der sammenfattende ikke er en sådan mislig-holdelse, så
sagsøgeren kan ophæve lejemålet, da sagsøgtes fjernelse ikke er påkrævet.

Rettens begrundelse og afgørelse

Samtlige voterende udtaler:

Efter bevisførelsen herunder særligt vidneforklaringerne fra skovfogderne
Vidne 5 og Vidne 6 sammenholdt med sagsøgtes egen partsforkla-ring, der i så
henseende er uimodsagt, anses det for godtgjort, at den mundt-lige lejeaftale,
som afdøde skovfoged Person i 1991 indgik med sagsøgte som fuldmægtig for
den daværende udlejer har været uformel og u-

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D45



/

Side 5/6

præcis med hensyn til navnlig størrelsen af det lejede areal og de aktiviteter -
herunder særligt fårehold - som sagsøgte kunne udøv e fra det lejede. Det
lægges derfor til grund, at der i 1991 mellem denne udlejer og sagsøgte er
blevet indgået en lejeaftale om et hus med tilhørende jord, som ikke har væ-ret
nærmere specificeret og afgrænset end til "græsset omkring huset" og, at
sagsøgte har været berettiget til at holde i hvert fald 10 moderfår på dette areal.
Da det ikke ved den skete bevisførelse kan anses for godtgjort, at sag-søgte har
disponeret i videre omfang, idet bevisførelsen også har vist, at in-gen af de
efterfølgende skovfogder i tiden frem til 2006, hvor sagsøgeren overtog
ejendommen og derved blev udlejer, effektivt har protesteret heri-mod, men
tværtimod nærmest accepteret fåreholdet indenfor det af sagsøgte indhegnede
areal, er sagsøgeren ved lejemålets overtagelse blevet bundet af lejeaftalen i det
anførte omfang, selvom det formentlig må antages at være hovedreglen, at der i
et lejemål af den anførte karakter - hvis intet andet er aftalt - ikke består en
tilladelse til at holde får og, selvom dyrene ofte har færdedes uden for
indhegningen. De af sagsøgeren anførte ekstentionsyns-punkter er derfor uden
betydning, da fåreholdet med dertil hørende indheg-ning af det af sagsøgte
benyttede areal er en del af den oprindeligt indgåede lejeaftale. Ved
vurderingen af, om sagsøgeren efter overtagelsen af lejemålet har været
berettiget til at opsige sagsøgtes tilladelse til at holde får, forelig-ger der ikke
som hævdet af sagsøgte passivitet, selvom der ikke beviseligt har været nogen
reaktion fra sagsøgeren i tidsrummet fra november 2006 til en gang i foråret
2008, da sagsøgeren, der oprindeligt ikke har haft kendskab til fåreholdet, har
reageret så snart, der var anledning dertil og, da det har været rimeligt at give
sagsøgeren mulighed for at søge en forligsmæssig løs-ning med sagsøgte,
inden sagsøgeren anså det for fornødent at skride til op-hævelse. Dette støttes
af, at sagsøgte efter hendes egen forklaring ikke på noget tidspunkt efter
sagsøgerens overtagelse af lejemålet har været i tvivl om, at sagsøgeren ikke
ville acceptere fåreholdet herunder, at det til dels skete på et areal, der efter
sagsøgerens opfattelse ikke var omfattet af det le-jede.

To af de voterende udtaler herefter:

Uanset, at det foran er anført, at sagsøgtes fårehold må anses for en del af den
oprindeligt indgåede lejeaftale og dermed i hvert fald stiltiende tilladt ifølge
denne, er dette efter det lejedes karakter, hvor boligen med tilhørende
sædvanlig - noget mindre - have må anses som det na turlige og i øvrigt i
overensstemmelse med andre tilsvarende lejemål hos sagsøgeren af en sådan
særegen art, at tilladelsen hertil og i den forbindelse til sagsøgtes benyttelse af
et større areal end det, der efter sagsøgerens opfattelse er omfattet af leje-målet,
kan opsiges særskilt som sket ved sagsøgerens advokats brev af 9. ju-li 2008.
Der lægges herved vægt på, at den deklaratoriske regel er, at det ik-ke kan
anses for tilladt at holde får og, at sagsøgte har forklaret, at hun var bekendt
med ordensreglementet om, at husdyrhold ikke er tilladt i området, selv om
dette reglement ikke kan anses for en del af lejeaftalen. Da sagsøgte ikke har
rettet for sig efter denne opsigelse og heller ikke efterkommet det

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D45



/

Side 6/6

forudliggende påbud af 30. maj 2008 og navnlig heller ikke det efterfølgen-de
af 17. oktober s.å., har sagsøgeren været berettiget til at ophæve lejefor-holdet
efter lejelovens § 93, stk. 1, litra b, e og g. Forholdet, jf. lovens § 94, stk. 1, kan
ikke antages at være af uvæsentlig betydning for skovplejen og det erhverv, det
sagsøgende selskab udøver, blandt andet fordi, fårene ofte færdes uden for
indhegningen, hvor de gør skade på skovkulturen såvel udenfor denne samt på
arealet indenfor, og, som - j f. foran - efter sagsøge-rens opfattelse ikke er
omfattet af lejeaftalen. Disse voterende stemmer der-for for at tage sagsøgerens
påstand til følge således, at sagsøgte skal fraflytte lejemålet.

1 voterende udtaler:

Jeg mener, at den omstændighed, at sagsøgtes fårehold skal betragtes som en
del af den oprindeligt indgåede lejeaftale, medfører, at sagsøgeren ikke kan
foretage en separat opsigelse af retten til at holde får. En lejeaftale udgør
ligesom enhver anden aftale et hele, der alene kan opsiges i sin helhed, med-
mindre der er foreligger en mulighed for at opsige enkelte dele af aftalen. I den
konkrete sag omfatter lejeaftalen hus, areal og fårehold med tilhørende
indhegning, hvor sagsøgte har ret til at forudsætte, at fårene ikke færdes uden
for denne. Efter en samlet vurdering af vidneudsagnene er den om-stændighed,
at fårene har været uden for indhegningen, uden betydning for skovplejen. Der
er derfor ikke tale om en sådan væsentlig misligholdelse af lejeaftalen, at dette
kan begrunde, at lejeaftalen ophæves eller opsiges. Jeg stemmer derfor for at
frifinde sagsøgte.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet.

Sagsomkostninger:

Sagsøgte skal anses som den tabende part og skal derfor betale sagsomkost-
ninger til sagsøgeren. Disse fastsættes med udgangspunkt i den årlige leje, der
er oplyst at være 42.744,00 kr. Efter sagens omfang skal sagsøgte derfor
godtgøre sagsøgeren sagens omkostninger med 25.000 kr. i udgifter til sag-
søgerens advokatbistand og med 500 kr. i retsafgift.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte, By 2, skal fraflytte lejemålet, Adresse 2, By 2.

Inden 14 dage skal sagsøgte i sagsomkostninger til Sagsøger A/S c/o
Advokatfirma, By 1, betale 25.500 kr.

Dommer                     Boligdommer 1                     Boligdommer 2
STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D45