Sag om udsættelse af lejemål pga. huslejerestance. Påstand om, at sagen fremmes.
Ret: Retten i Horsens (1. instans)
Faggruppe: Fogedsag — Særlig fogedsag
Sagsemner: Ind- og udsættelse af lejemål og løsøre;

/

Retten i Horsens

Den 26. april 2021 kl. 9:00 blev fogedretten sat på rettens kontor af
Dommer.

Der blev foretaget FS 350-551/2021

Udlejer 1
Adresse 1
By 1
og
Udlejer 2
Adresse 2
By 2
og
Udlejer 3
Adresse 1
By 1
og
Udlejer 4
Adresse 3
By 2
mod
Lejer
Adresse 4
By 1

Ingen indkaldt eller mødt.

Der blev endvidere fremlagt:
- Rettens mail af 22. april 2021
- Advokat Kirsten Tolstrups mail af 22. april 2021

Udlejer 1, Udlejer 3, Udlejer 2 og Udlejer 4 har fremsat påstand om, at
sagen fremmes, således Lejer udsættes af lejemålet Adresse 4 By 1.   

Lejer har fremsat påstand om, at sagen nægtes fremme.

Lejer, har forklaret, at han ikke har betalt husleje for juni 2020. Han
havde indgået en aftale med de tidligere ejere om, at han ikke skulle
betale husleje, da det blev trukket fra hans forudbetalte husleje, ligesom i
juni 2019.   

Den første lejekontrakt blev indgået med påbegyndelse den 1. maj 2019.
Den var uden opkrævning for aconto varme, da han malede vinduer,
stakit og meget andet.   

De lavede en ny kontrakt med påbegyndelse den 1. august 2019 hvor



/

lejen steg til 5.000 kr., inkl. aconto varme.   

Den tredje kontrakt, underskrevet den 26. marts 2020, blev indgået som
følge af den forestående hushandel mellem Udlejer 1 og Udlejer 3 og
Udlejer 2 og Udlejer 4.   

Han var på tidspunktet også i kontakt med de nye ejere om, at de var
indforstået med, at han fortsat boede i ejendommen. Da de overtog,
flyttede den anden lejer i løbet af en måned. Der skete meget med at
haven blev ændret og lignende. Det var ikke rart.   

Det er korrekt at aftalen, om at han ikke skulle betale leje for juni 2020,
ikke står i kontrakten. Det stod heller ikke i kontrakten for 1. august
2019.

Det er korrekt, at der i kontrakten af 1. maj 2019 ikke fremgår forudbetalt
leje. Der er i kontrakten af 1. august 2019 fratrukket 4.500 kr. i
depositum, som modregning for juni 2019. Det kommer bag på ham, at
hans indskud ikke fremgår som forudbetalt leje. Det er anført, at
lejemålet skal afleveres i samme stand. Det var ikke sat i stand ved
indflytning. Hans indbetaling var derfor til forudbetalt husleje.   

Han har ikke råd til at betale restancen. Han er først den 7. juli 2020 blev
tilkendt fleksjob.

Han har aftalt med Udlejer 3, at han ikke skulle betale for juni 2020. De
har ikke skrevet det ned. Han forsøgte at få en lignende aftale med den
nye udlejer. Det gik desværre galt, da han på et tidspunkt klagede over
manglende varme.   

Han vil gerne flytte, men det er svært at komme derfra. Han har fået
lovning på en lejlighed fra 1. oktober 2021. Han modtog i januar et
påkrav om betaling. Han betalte ikke, da han ikke har et sådant beløb til
rådighed.   

Udlejer 1, Udlejer 3, Udlejer 2 og Udlejer 4 har til støtte for deres påstand
gjort gældende, at det ikke bestrides, at huslejen for juni 2019 er
modregnet i depositummet. Der er ikke indgået en sådan aftale for 2020.
Der er ikke indbetalt forudbetalt leje, men alene depositum. Huslejen for
juni 2020 er ikke betalt og anmodningen fastholdes. Da huslejen ikke er
betalt, fastholdes anmodningen. Restancen blev ikke medtaget i
refusionsopgørelsen, hvorfor betalingspligten følger ejeren af
ejendommen. Hvis ikke restancen er overdraget til Udlejer 2 og Udlejer
4, skal Lejer udsættes af lejemålet på baggrund af restancen til Udlejer 1
og Udlejer 3.

Lejer har til støtte for sin påstand gjort gældende, at han ikke er noget
beløb skyldigt til Udlejer 2 og Udlejer 4, og at han havde indgået en
aftale om, at han ikke skulle betale huslejen for juni 2020, da den skulle
modregnes i forudbetalt leje.

Fogedretten afsagde

Kendelse
Sagen vedrører en huslejerestance fra juni 2020. Det fremgår af skødet,



/

at ejendommen den 30. juni 2020 blev overdraget fra Udlejer 1 og
Udlejer 3 til Udlejer 2 og Udlejer 4.

Udlejer 2 og Udlejer 4
Der er ikke i lejekontrakten af 26. marts 2020 eller i øvrigt holdepunkter
for, at Lejer forinden skulle have indgået en mundtlig aftale med Udlejer
1 og Udlejer 3 om ikke at skulle betale huslejen for juni 2020. En
eventuel aftale herom vil ligeledes ekstingveres i medfør af lejelovens §
7, stk. 2. Indsigelsen herom tages herefter ikke til følge.   

Huslejen for juni 2020 forfaldt til betaling inden skæringsdagen, hvorfor
beløbet ved rettidig indbetaling ville have tilfaldet Udlejer 1 og Udlejer 3
som ejere af ejendommen pr. 1. juni 2020.   

En fordring kan kun overdrages ved aftale. Der er ikke fremlagt hverken
købsaftale eller refusionsopgørelse, og Udlejer 3 har ved brev af 19.
oktober 2020 forsøgt fortsat at inddrive restancen direkte fra Lejer. Da
fordringen er periodiseret til den tidligere ejers ejerstid og fortsat forsøgt
inddrevet heraf, kan det ikke alene efter formodningen for succession på
udlejersiden anses for godtgjort eller sandsynliggjort, at Udlejer 2 og
Udlejer 4 kan ophæve lejemålet med henvisning til huslejerestancen for
juni 2020, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra a, hvorfor sagen nægtes fremme,
jf. retsplejelovens § 596, stk. 1, jf. § 528.

Udlejer 1 og Udlejer 3
Udlejer 1 og Udlejer 3 er efter det oplyste ikke rettighedshavere over
ejendommen Adresse 4, By 1, hvorfor de ikke har en retlig interesse i
sagen. Sagen afvises herefter for disse rekvirenter.

Derfor bestemmes:
Udlejer 2 og Udlejer 4
Sagen nægtes fremme.

Udlejer 1 og Udlejer 3
Sagen afvises.

Hver part bærer egne omkostninger

Sagen sluttet.

Fogedretten hævet.

Dommer