Byrettens dom i sag om anerkendelse af lejens størrelse stadfæstes
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

/

ØSTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 22. oktober 2020

Sag BS-43585/2019-OLR
(23. afdeling)

COBO VII A Kommanditaktieselskab
(advokat Anne Louise Husen)

mod

Lejer 1 og Lejer 2
(advokat Henrik Palmkvist)

Retten i Glostrup har den 18. september 2019 afsagt dom i 1. instans (sag BS-
45801/2018-GLO).

Landsdommerne Kåre Mønsted, Gunst Andersen og Signe Borregaard Rasmus-sen
(kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
Appellanten, COBO VII A Kommanditaktieselskab, har gentaget sin påstand for
byretten om, at de indstævnte, Lejer 1 og Lejer 2, skal tilpligtes at anerkende, at
lejen for lejemålet Adresse, By pr. 1. september 2017 andrager 103.500 kr.årligt
eksklusive forbrug.

De indstævnte, Lejer 1 og Lejer 2, har påstået stadfæstelse.

Retsgrundlaget
Boligreguleringslovens § 5, stk. 1, 2 og 12 (tidligere stk. 9), er sålydende:

”§ 5. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som
overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsud-



/

2

gifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål,
som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbed-
ringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgri-
bende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det
lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 4 og § 73, stk.
3, i lov om leje. …

…

Stk. 12. Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevil-
kår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de
vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.”

§ 5, stk. 2, 1. pkt., der svarer til nugældende § 5, stk. 12, blev indført ved lov nr.
238 af 8. juni 1979 om midlertidig regulering af boligforholdene. Af lovforsla-gets
bemærkninger (Folketingstidende 1978-79, Tillæg A, sp. 2594) fremgår blandt
andet følgende:

” Reglen i den gældende lovs § 10, stk. 1, 2. led, § 10, stk. 2 og stk. 3, fore-
slås erstattet af en generel regel om, at der ikke må aftales en leje eller an-dre
vilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de
vilkår, der er gældende for andre lejere i ejendommen.

En sådan bestemmelse skal på den ene side sikre, at lejerne stilles ensartet,
men udelukker på den anden side ikke, at udlejeren træffer særaftaler med
enkelte lejere, når der er vægtige grunde hertil. Dette kan tænkes, hvis
lejerens brugsret er udvidet, hvis der er behov for en ejendomsfunk-tionær
ved ejendommen, eller hvis udlejeren selv midlertidigt er borte og derfor
ønsker at udleje sin egen lejlighed tidsbegrænset.”

Af cirkulære om boligreguleringsloven nr. 212 af 4. december 1979, der fortsat er
gældende, fremgår supplerende om dagældende § 5, stk. 1 og 2, blandt an-det:

” Lejevilkår ved lejeaftalens indgåelse

 (Genudlejning)
9. Hovedreglen herom findes i lovens § 5, stk. 1.

Den leje, der aftales, må ikke overstige det lejedes brugsværdi efter regler-ne
i § 47, stk. 2, i lov om leje. Lejen for det pågældende lejemål må ikke være
højere end den leje, der er gældende i andre lejemål i ejendommen.



/

3

Ønsket har her været at sikre, at der betales samme leje (pr. m2) for lejlig-
hederne i en ejendom, når der er tale om ensartede lejligheder, hvor der ikke
er forskel på lejlighedernes brugsværdi, jfr. også lovens § 10, stk. 1,
hvorefter lejeforhøjelse skal udligne lejeforskelle, der ikke skyldes forskel i
brugsværdi.

Tilsvarende gælder med hensyn til andre lejevilkår. Hensigten er også her at
sikre, at alle lejere i en ejendom bor under samme ensartede vilkår, men
bestemmelsen udelukker på den anden side ikke, at udlejeren træffer
særaftaler med enkelte lejere, når der er vægtige grunde hertil, og lejeren ud
fra en samlet bedømmelse af lejevilkårene ikke bliver ringere stillet end de
øvrige lejere. Dette kan tænkes, hvis lejerens brugsret er udvidet, hvis der er
behov for en ejendomsfunktionær ved ejendommen, eller hvis udle-jeren
selv midlertidigt er borte og derfor ønsker at udleje sin egen lejlighed
tidsbegrænset.

…

Lejen og lejevilkårene kan aftales mellem parterne, og aftalen skal ikke fo-
relægges huslejenævnet til godkendelse. Ordningen forudsættes således at
virke uden forudgående kontrol. Finder lejeren imidlertid, at lejen eller
vilkårene er i strid med reglerne i § 5, kan huslejenævnet på hans begæ-ring
nedsætte lejen og ændre vilkårene…”

Ved lov nr. 461 af 12. juni 1996 blev § 5 i lov om midlertidig regulering af bolig-
forholdene ændret. Den hidtil gældende bestemmelse indeholdt i § 5, stk. 1, en
udtrykkelig angivelse af, at lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke måtte fastsættes til
et beløb, der væsentligt oversteg det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje.
Ved lovændringen udgik denne bestemmelse af lovteksten, og bestemmel-sen i § 5,
stk. 1, fik sin nuværende ordlyd. Af de almindelige bemærkninger til lovforslaget
(Folketingstidende 1995-96, s. 5217 f) fremgår bl.a. følgende:

”Ad 1. Efter de gældende regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 1, må le-
jen ved lejeaftalens indgåelse (i de regulerede kommuner) ikke væsentligt
overstige det lejedes værdi efter § 47 i lejeloven. Det vil sige, at lejen ikke
må overstige det beløb, der betales for en tilsvarende lejlighed med hen-syn
til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestil-stand.
Der kan dog heller ikke aftales en leje eller lejevilkår, som efter en samlet
bedømmelse er mere byrdefulde for den pågældende lejer end de vilkår, der
gælder for andre lejere i ejendommen, jf. § 5, stk. 4. Det vil sige, at der som
hovedregel ikke kan aftales en leje, som overstiger den omkost-
ningsbestemte leje. Kun når der er tale om lejligheder, der f.eks. som følge



/

4

af forbedringer ikke er sammenlignelige med de andre lejligheder i ejen-
dommen, kan der aftales en leje, som svarer til det lejedes værdi.

Med henblik på belysning af omfanget af lejemål, hvor der aftales en leje
svarende til det lejedes værdi (i modsætning til lejemål, hvor der aftales en
leje svarende til den omkostningsbestemte leje), har Boligministeriet gen-
nemført en spørgeskemaundersøgelse af genudlejningslejen i et repræsen-
tativt udsnit af private udlejningsejendomme med 7 eller flere boliger i re-
gulerede kommuner. Undersøgelsen er gengivet i rapporten »Lejefastsæt-
telsen ved genudlejning i private udlejningsejendomme 1994 og 1995«, ud-
givet i februar 1996.

Undersøgelsen, som omfatter knap 700 ejendomme og knap 19.000 leje-mål,
viser, at der i betydeligt omfang anvendes aftalt leje, og at andelen af
ejendomme, der anvender aftalt leje, er stigende. Det stigende antal leje-mål
med aftalt leje bevirker et stigende lejeniveau og deraf følgende sti-gende
udgifter til individuel boligstøtte.

Stigningen i antal lejemål med aftalt leje skyldes formentlig, at flere leje-mål
er forbedret - enten umiddelbart før genudlejningen eller på et tidlige-re
tidspunkt.

Grundlaget for denne praksis med at genudleje forbedrede lejemål til det
lejedes værdi har typisk været, at lejemålene er forbedret i et sådant om-fang,
at der ikke længere er grundlag for at sammenligne med de øvrige ikke-
forbedrede lejemål i ejendommen, således at den aftalte leje ikke kan anses
at være et mere byrdefuldt vilkår. Der har i retspraksis vist sig en tendens til,
at der ikke behøver at være gennemført så omfattende en for-bedring som
tidligere, førend lejemålet ikke længere er sammenligneligt med de andre
lejemål i ejendommen, hvorfor det i videre omfang end tid-ligere er blevet
muligt at aftale en leje svarende til det lejedes værdi.

Lejerne kan indbringe lejeaftalen for huslejenævnet, hvis de finder den af-
talte leje for høj. Nævnet vil herefter nedsætte lejen, hvis den efter nævnets
opfattelse ligger væsentligt over det lejedes værdi. Hvis udlejer indbringer en
sådan afgørelse for boligretten, viser retspraksis, at lejerne har bevis-byrden
for, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi. Tendensen i retspraksis
synes at være, at parterne skal føre bevis i form af sammenlig-ningslejemål.
Lejerne har ofte problemer med at skaffe sig viden om sam-
menligningslejemål og lejens størrelse i disse lejemål samt adgang til leje-
målene, hvilket ifølge de senere års retspraksis kan betyde, at lejerne taber
sagen på grund af bevismangel.



/

5

På denne baggrund er det fundet nødvendigt via en ændring af boligregu-
leringslovens § 5 at sikre, at hovedprincippet ved genudlejning også frem-
over er omkostningsbestemt leje. Lovændringen må imidlertid udformes på
en sådan måde, at de private udlejere også fortsat vil være interesseret i at
forbedre deres ejendomme, og princippet om, at der skal gælde en sær-lig
lejefastsættelse for lejemål, som er gennemgribende forbedret, fasthol-des
derfor.

Det foreslås herefter præciseret, at den aftalte leje ikke må overstige den
omkostningsbestemte leje for så vidt angår lejemål, som ikke er forbedret.

For lejemål, som er forbedret, men ikke gennemgribende forbedret, fore-slås,
at der skal kunne lægges en beregnet forbedringsforhøjelse til den
omkostningsbestemte leje. Forhøjelsen skal beregnes efter de regler, som
gælder for den pågældende type forbedring.”

Boligreguleringslovens § 7, stk. 1 , 2 og 4, og § 9, stk. 1 og 2, har følgende ordlyd:

”§ 7. Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf.
§ 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlan-ge
lejeforhøjelse til udligning af forskellen.

Stk. 2. Lejeforhøjelse kan ikke kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil
overstige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje. Ved
vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder § 5, stk. 11, tilsvaren-de
anvendelse. 1. pkt. gælder ikke for ejendomme, hvis opførelse er finansieret
med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregu-lerede
realkreditlån, og ejendommen taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført
af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteaf-gift, såfremt
beregning af afkastning sker efter § 9, stk. 4.

…

Stk. 4. Vil et krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter § 50 i lov om 
leje, hvor afkastet er beregnet efter § 9, stk. 2, medføre en lejeforhøjel-
se, der sammen med lejeforhøjelser, jf. stk. 1-3, inden for de sidste 3 
år overstiger 75 kr. pr. m² bruttoetageareal, skal udlejeren senest 
samtidig med varslingen underrette lejeren om, at denne kan forlan-
ge at få tilbudt en anden passende bolig. § 26, stk. 2-4, finder tilsva-
rende anvendelse. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2004-niveau 
og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks 
nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året 
før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærme-
ste kronebeløb



/

6

§ 9. Til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et be-løb, der
ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973
ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejen-domme.

Stk. 2. I stedet for en afkastning efter reglen i stk. 1 kan udlejer i ejen-
domme, der tages i brug efter 1963, som afkastning beregne et beløb, der
ikke må overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån,
der er optaget til finansiering af ejendommens opførel-se, med tillæg af en
passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum
med fradrag af lejerindskud. Som pas-sende forrentning anses: …”

Lejelovens § 4, stk. 1 og 6 (tidligere stk. 5), har følgende ordlyd:

”§ 4. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt,
når en af parterne kræver det.

…

Stk. 6. Ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes ef-ter § 9,
stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal det fremgå af
lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat ef-ter § 7 i lov om
midlertidig regulering af boligforholdene, samt i afta-len skønsmæssigt
angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på
tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte
leje er nedsat i henhold til § 7, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af
boligforholdene.”

Bestemmelsen i lejelovens § 4, stk. 5 (nu stk. 6), og bestemmelsen i boligregule-
ringslovens § 7, stk. 4, blev indsat ved lov nr. 470 af 9. juni 2004. I de almindeli-ge
bemærkninger til lovforslaget (Folketingstidende 2003-04, s. 2530 f) hedder det
bl.a.:

”Baggrund for lovforslaget
I den seneste tid er der set en række eksempler på, at udlejere i ejen-domme
med omkostningsbestemt husleje, hvor afkastet beregnes ef-ter
boligreguleringslovens § 9, stk. 2, har varslet meget store samlede
lejeforhøjelser. Forhøjelser i en størrelsesorden, som ofte vil kunne betyde, at
en lejer ikke længere har råd til at bo i den pågældende bo-lig. Dertil
kommer, at forhøjelserne træder i kraft 3 måneder efter varslingen, hvilket
kan gøre det vanskeligt for lejeren at finde en an-den billigere bolig så
hurtigt.



/

7

Dette forhold skaber efter regeringens opfattelse en uacceptabel og unødig
utryghed omkring boligforholdene for lejere i sådanne ejen-domme.

For at undgå situationer med betydelige huslejestigninger i uventede spring i
ejendomme, hvor afkastet beregnes efter § 9, stk. 2, i boligre-guleringsloven,
foreslår regeringen for det første, at lejeren skal tilby-des en passende
erstatningsbolig ved varsling af betydelige husle-jestigninger, der må antages
at overstige en almindelig lejers økono-miske formåen. For det andet
foreslås, at lejeren i forbindelse med af-taleindgåelsen bliver gjort
opmærksom på baggrunden for den aktu-elle lejefastsættelse i ejendommen,
samt for det tredje, at udlejerens muligheder for at varsle huslejestigninger
begrænses, hvis oplys-ningspligten ikke er overholdt.

Disse huslejestigninger adskiller sig ikke fra andre huslejestigninger ved 
beregningsmåden, men alene ved den måde opkrævningen tilrettelægges. 
Lejeren betaler i sidste ende ikke mere for sin bolig, end vedkommende 
ville have gjort, hvis udlejeren løbende havde ajourført lejen, men måden, 
som lejeren oplever huslejestigningen på, er langt mere drastisk. Det er 
dette forhold, regeringen ønsker at ændre på.

Lovforslagets indhold

De foreslåede bestemmelser indebærer ikke, at udlejer afskæres fra at 
opkræve huslejestigninger i tilfælde, hvor lejeberegningen ikke har været 
ajourført længe, men alene, at udlejeren skal tilbyde lejeren en passende 
erstatningsbolig, når huslejestigningen ved pludselige og betydelige hus-
lejespring når en øvre grænse, der i almindelighed må anses for at udgøre 
en hindring for lejerens forbliven i lejemålet - en såkaldt »økonomisk 
smertegrænse«.  Udlejeren kan undgå at skulle tilbyde lejeren en erstat-
ningsbolig ved regelmæssig varsling af huslejestigninger.

…

For yderligere at give lejeren mulighed for at forudse udviklingen i huslejeni
veauet foreslås det i lejeloven at indsætte en pligt for udleje-ren til i
forbindelse med lejeaftalens indgåelse at give lejeren nærme-re bestemte
oplysninger om grundlaget for den aktuelle lejefastsæt-telse, når der er tale
om en ejendom, hvor afkastet i den omkost-ningsbestemte husleje fastsættes
efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2. Hvis udlejer undlader at overholde
denne oplysningspligt, kan der kun varsles en huslejestigning for den
pågældende lejer, der svarer



/

8

til den pågældende boligs andel af stigningen i ejendommens drifts-udgifter,
der har været siden aftalens indgåelse.”

Af de specielle bemærkninger til den foreslåede bestemmelse i boligregule-
ringslovens § 7, stk. 4 (lovforslagets § 3, nr. 1), fremgår bl.a. følgende:

”Det foreslås, at der tilføjes et nyt stk. 4 til boligreguleringslovens § 7,
hvoraf det fremgår, at hvis udlejer varsler en huslejeforhøjelse, hvor afkastet
er beregnet på baggrund af boligreguleringslovens § 9, stk. 2, og
huslejeforhøjelser overstiger beløbsgrænsen, jf. boligregulerings-lovens § 26,
skal lejer tilbydes en passende erstatningsbolig sammen med varslingen.”

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

For landsretten har der været enighed om, at det er Lejer 1 og Lejer 2, der har
bevisbyrden for, at de aftalte lejevilkår er mere byrdefulde end de vil-kår, der
gælder for andre lejere i ejendommen.

COBO VII A Kommanditaktieselskab har i den forbindelse gjort gældende, at
Lejer 1 og Lejer 2 ikke har løftet denne bevisbyrde.

Lejer 1 og Lejer 2 har heroverfor gjort gældende, at bevisbyrden er løftet.

Landsrettens begrundelse og resultat
Sagen angår fastsættelse af lejen for lejemålet Adresse, By, som Lejer 1 og Lejer 2
overtog pr. 1. september 2017.

Lejen for dette lejemål er – som det er tilfældet for ejendommens øvrige 70 leje-
mål – fastsat som omkostningsbestemt leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Efter ordlyden af nugældende boligreguleringslovs § 5, stk. 12 (tidligere stk. 9),
sammenholdt med § 5, stk. 1, kan der, uanset om den leje, der aftales ved lejeaf-
talens indgåelse, opfylder kravene i § 5, stk. 1, ikke aftales en leje eller lejevilkår,
der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der
gælder for andre lejere i ejendommen.

Som også anført i Vestre Landsrets kendelse af 15. marts 2012 (TBB2012.457V)
må det efter forarbejderne antages, at bestemmelsen, har til formål at sikre, at
lejerne i en ejendom stilles ensartet. Dette gælder også, efter at § 5, stk. 1, fik sin
nuværende affattelse. En eventuel forskel mellem den aftalte leje og den ved le-



/

9

jeaftalens indgåelse lovligt gældende leje for andre lejere i ejendommen skal så-
ledes efter en samlet bedømmelse kunne henføres til forskelle i det lejedes stør-
relse, faciliteter eller stand m.v., herunder til eventuel modernisering. Ved den-
ne samlede bedømmelse kan  som udgangspunkt  alle andre  lejemål i ejendom -
men indgå. Dette må ske med  en vægt, der afhænger  af sammenligneligheden
mellem hvert  enkelt af de andre lejemål  og det omstridte,  og således at  lejemål, 
der adskiller sig fra det omstridte lejemål i en sådan grad, at de ikke er sam-
menlignelige,  ikke inddrages  i bedømmelsen.

Hverken efter ordlyden af boligreguleringslovens § 7, stk. 4, eller forarbejderne
hertil er der grundlag for at antage, at lejemål, hvor denne bestemmelse har haft
betydning for varslede huslejestigninger, ikke som andre lejemål som udgangs-
punkt kan indgå ved den samlede bedømmelse i medfør af boligreguleringslo -
vens § 5, stk. 12 (tidligere stk. 9), og landsretten finder, at de af ejendommens le-
jemål, der er omfattet af reglen i boligreguleringslovens § 7, stk. 4, ikke adskiller
sig fra det omstridte lejemål i en sådan grad, at de ikke er sammenlignelige og
derfor ikke kan inddrages i bedømmelsen.

På den baggrund, og efter det af boligrettens flertal anførte om lejeniveauet for de
øvrige lejemål i ejendommen, tiltræder landsretten, at Lejer 1 og Lejer 2 har
bevist, at de aftalte lejevilkår er mere byrdefulde end vilkårene for andre lejere i
ejendommen, og at de derfor kan kræve lejen nedsat som påstået.

Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

Efter sagens udfald skal COBO VII A Kommanditaktieselskab i sagsomkostnin-
ger for landsretten betale 20.000 kr. til Lejer 1 og Lejer 2 til dækning af udgifter til
advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fast-sættelsen af
beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og varighed.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal COBO VII A Kommanditaktieselskab
inden 14 dage betale 20.000 kr. til Lejer 1 og Lejer 2.

Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.



/