Landsrettens dom stadfæstes. Appelindstævnte frifindes desuden for den nedlagte betalingspåstand
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;

/

HØJESTERETS DOM
afsagt torsdag den 18. august 2022

Sag BS-19080/2021-HJR
(2. afdeling)

Appellant ApS, tidligere Appelindstævnte ApS
(advokat Jens Jacob Dühr)

mod

Appelindstævnte, tidligere Appellant
(advokat Frederik Gjerulff)

I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Kolding den 28. juni 2019 (BS-
40264/2018-KOL) og af Vestre Landsrets 4. afdeling den 16. oktober 2020 (BS-
30359/2019-VLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Michael Rekling, Hanne Schmidt, Jan
Schans Christensen, Kurt Rasmussen og Ole Hasselgaard.

Sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.

Påstande
Parterne har gentaget deres påstande.

Appellant ApS, tidligere Appelindstævnte ApS, har endvidere nedlagt påstand om,
at Appelindstævnte, tidligere Appellant, skal betale 42.080 kr. med procesrente fra
den 27. oktober 2020. Beløbet udgør de sagsomkostninger, der er betalt for at
opfylde landsrettens dom.

Heroverfor har Appelindstævnte, tidligere Appellant påstået frifindelse.



/

2

Retsgrundlag
Reglerne om ejendomsmægleres vederlag fremgik indtil den 1. januar 2015 af §
11 i den dagældende lov om omsætning af fast ejendom. Af § 11, stk. 1, fremgik
følgende:

”§ 11. Ved formidlingsaftaler, hvor det er fastsat, at vederlagets erlæg-
gelse er afhængig af, om der bliver indgået en købsaftale (resultataf-
hængigt vederlag), kan formidleren alene betinge sig vederlag, hvis

1) der indgås en købsaftale inden formidlingsaftalens ophør eller

2) der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af
formidlerens indsats og uden en anden formidlers medvirken, hvis det må
antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde
formidleren ude.”

Lov om omsætning af fast ejendom blev ophævet den 1. januar 2015, hvor lov om
formidling af fast ejendom mv. trådte i kraft. Af lovens § 32 om vederlag fremgår
følgende:

”§ 32. Ejendomsmægleren har ret til det vederlag, der er aftalt med sæl-
ger.

Stk. 2. Hvis der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på
baggrund af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden ejendoms-
mæglers medvirken, har ejendomsmægleren ret til vederlag efter stk. 1.”

Af de almindelige bemærkninger til lovforslaget og bemærkningerne til § 32
fremgår bl.a. (Folketingstidende 2013-14, tillæg A, lovforslag nr. L 137 af 26. fe-
bruar 2014):

”1. Indledning
1.1. Lovforslagets formål

Lovforslaget viderefører principperne i den gældende lov om omsæt-ning
af fast ejendom med visse ændringer, som gennemgås nedenfor.
Lovforslaget er som den gældende lov en forbrugerbeskyttelseslov, der
regulerer den professionelle rådgivning og bistand, som ejendomsmæg-
lere tilbyder private forbrugere i forbindelse med handel med fast ejen-
dom.
…

3.7. Vederlagsregler m.v.



/

3

3.7.1. Gældende ret
…

Ved resultatafhængigt vederlag kan ejendomsmægleren kun opnå ve-
derlag, hvis der indgås en bindende købsaftale inden formidlingsafta-lens
ophør, eller der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaf-tale på
baggrund af mæglerens indsats og uden en anden mæglers medvirken,
hvis det må antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at
holde mægleren ude.
…

Brugerundersøgelser foretaget for Erhvervsstyrelsen såvel som Konkur-
rence- og Forbrugerstyrelsen viser dog, at mange sælgere ikke kan
overskue sammensætningen af ejendomsmæglerens salær og har svært
ved at sondre mellem obligatoriske, accessoriske og tilvalgte ydelser.
Undersøgelserne viser endvidere, at meget få sælgere forhandler om
prisen på delydelser, men at de i stedet forhandler om prisen på det
samlede vederlag, som også er det mest relevante for forbrugeren.

Den komplekse detailregulering øger risikoen for misforståelser og fejl
hos både sælgere og ejendomsmæglere. Klagenævnet for Ejendomsfor-
midling har således oplyst, at tvister og uklarheder om vederlag indgår i
ca. 50 pct. af sagerne ved nævnet, og at ejendomsmæglerne på grund af
de komplekse regler selv i mange tilfælde er i tvivl om, hvad de lov-ligt
må tage betaling for. En begrænsning af vederlagsformer er et sær-syn i
dansk ret og er heller ikke kendt fra vores nabolande. Begrænsnin-gen
kan ydermere være med til at hindre ejendomsmæglerne i at ud-vikle nye
koncepter og vederlagsformer, hvilket er med til at begrænse
konkurrencen og innovationen på området.

3.7.2. Forslagets indhold
Det foreslås på den baggrund ikke at videreføre de gældende regler i
ejendomsmæglerloven om vederlagsformer og begrænsninger i veder-
lagets sammensætning samt specifikationskrav i forhold til ydelserne og
prisen herpå. Ejendomsmæglere vil herefter på dette område blive
sidestillet med andre serviceerhverv som revisorer, advokater, hånd-
værkere m.v.

Forslagets §§ 32-34 indeholder regulering af ejendomsmæglerens veder-
lag, herunder det grundlæggende princip om, at ejendomsmægleren har
ret til det vederlag, der er aftalt med sælger.
…

Til § 32



/

4

§§ 32-34 er forslagets bestemmelser om ejendomsmæglerens vederlag.

I den gældende lovs §§ 10-12 fremgår det, at ejendomsmæglerens ve-
derlag er begrænset til tre former, nemlig resultatafhængigt vederlag, jf.
den gældende lovs § 11, og vederlag efter regning, jf. den gældende lovs
§ 10, eller en kombination heraf.

Det foreslås at ophæve de gældende begrænsninger af vederlagsfor-
merne, som til dels har eksisteret siden den gældende lovs ikrafttræden i
1994, se hertil pkt. 3.7. i de almindelige bemærkninger. Som følge heraf
vil der i forslagets bestemmelser om vederlag reguleres så lidt, som det
findes nødvendigt omkring ejendomsmæglerens vederlag, da udgangs-
punktet er aftalefrihed.
…

Stk. 2 bestemmer, at ejendomsmæglerens ret til vederlag ikke begræn-ses
til tilfælde, hvor en handel kommer i stand i aftaleperioden, men at
ejendomsmægleren også har ret til vederlag, når en handel gennemfø-res
efter udløbet af aftaleperioden, men på grundlag af ejendomsmæg-lerens
indsats. Bestemmelsen dækker både den situation, hvor en sæl-ger og en
køber venter med at indgå en købsaftale til formidlingsaftalen er ophørt
for at spare vederlaget til ejendomsmægleren, men også hvor købsaftale
mellem sælger og køber indgås på baggrund af en aftale, som
ejendomsmægleren har udarbejdet, men formidlingsaftalen er ud-løbet.

I den situation, hvor køber og sælger bevidst holder ejendomsmægleren
ude for at spare vederlag, findes den som udgangspunkt alene relevant i
det omfang det er aftalt mellem sælger og ejendomsmægler, at ejen-
domsmæglerens vederlag eller en del heraf er resultatafhængigt, og
dermed udløses ved indgåelse af en bindende købsaftale. I sådanne til-
fælde vil en sælger og en køber ellers kunne udnytte ejendomsmægle-rens
salgsindsats, hvis de blev enige om at vente med at indgå købsafta-len, til
formidlingsaftalen var ophørt enten ved udløb af aftaleperioden eller ved
opsigelse.

I andre tilfælde, hvor ejendomsmægleren eksempelvis får ret til veder-lag
ved levering af ydelser efter regning, og vederlaget således ikke in-
deholder et resultatafhængigt element, vil det som udgangspunkt følge
direkte af formidlingsaftalen, at et salg efter aftaleperiodens ophør ikke
vil udløse vederlag til ejendomsmægleren, alene fordi ejendomsmægle-
ren ikke har leveret en ydelse, der udløser ret til vederlag, jf. også be-
mærkningerne til forslagets § 31 om sælgers ret til at kunne opsige afta-
len uden varsel.



/

5

Bestemmelsen finder endvidere anvendelse på den situation, hvor en
sælger opsiger formidlingsaftalen umiddelbart efter indgåelse af bin-
dende købsaftale, og hvor der mellem mægler og sælger er aftalt resul-
tatafhængigt vederlag. I disse situationer har ejendomsmægleren ret til
vederlag, uanset forslagets § 29, stk. 3, jf. § 33, stk. 2, om mæglers krav
på rimeligt vederlag ved sælgers opsigelse af formidlingsaftalen. For-
midlingsopdraget er i disse situationer ofte ikke afsluttet på dette tids-
punkt, men ejendomsmægleren har leveret sin ydelse efter aftalen, nemlig
en bindende købsaftale.

Stk. 2 vil f.eks. finde anvendelse, hvis ejendomsmægleren har annonce-
ret boligen, haft kontakt og forestået forhandlingerne med køber samt
udarbejdet købsaftale. Bestemmelsen sikrer dog også ejendomsmægle-ren
vederlag i tilfælde, hvor sælger og køber vælger at handle ejendom-men
uden om ejendomsmægleren, hvis parterne er kommet i kontakt med
hinanden på baggrund af ejendomsmæglerens indsats. Det vil ofte være i
forbindelse med mæglerens annoncering af ejendommen på in-ternettet
og evt. i aviser, at købere bliver opmærksomme på en udbudt ejendom.
Der kan i konkrete tilfælde alene ved ejendomsmæglerens an-noncering
af boligen være tale om, at købsaftalen indgås på baggrund af
ejendomsmæglerens indsats.

Hvorvidt salg efter udløbet af aftaleperioden er omfattet af bestemmel-sen
i stk. 2 må bero på en konkret vurdering. Formidlingsaftalens be-
stemmelser om aftaleperioden, ret til vederlag samt forhold omkring
opsigelse vil være af særlig relevans ved en eventuel vurdering.

Ejendomsmægleren har dog ikke krav på vederlag, hvis en anden ejen-
domsmægler medvirker efter aftalens ophør. Ved en anden ejendoms-
mægler forstås ikke, at der inden for samme formidlingsvirksomhed har
medvirket forskellige ejendomsmæglere, men at der er tale om medvirken
af en anden ejendomsmægler fra en anden formidlingsvirk-somhed. Dette
led er indsat for at beskytte den forbruger, som har valgt at indgå en
formidlingsaftale med en ejendomsmægler hos én ejen-
domsformidlingsvirksomhed, og hvor forbrugeren eventuelt lige har haft
ejendommen til salg hos en anden ejendomsmægler i en anden
ejendomsformidlingsvirksomhed mod at skulle betale vederlag til mere
end en ejendomsmægler. Skulle ejendomsmægler nr. 2 have handlet il-
loyalt i forhold til ejendomsmægler nr. 1, vil denne eventuelt kunne gøre
et krav gældende mod nr. 2. Det afgørende ved vurderingen af, om en
anden ejendomsmægler har medvirket, er om den anden ejen-
domsmægler har påtaget sig et formidlingsopdrag for sælger i forhold til
den pågældende faste ejendom, og i hvilket omfang mægleren har



/

6

iværksat eller påbegyndt salgsbestræbelser. Det forhold, at køber og
sælger henvender sig til en advokat eller en ejendomsmægler, og beder
denne udføre en afgrænset del af hvad der normalt indeholdes i et for-
midlingsopdrag, eksempelvis udfærdigelse af en købsaftale, vil ikke i sig
selv være at anse som, at der medvirker en anden ejendomsmægler. Det
vil dog bero på en konkret vurdering, hvorvidt der er tale om for-midling
eller ej, og der henvises herom til bemærkningerne til forslagets § 1, stk.
1, nr. 1.

Endvidere har ejendomsmægleren krav på vederlag, hvis ejendoms-
mægleren sælger ejendommen, selvom formidlingsaftalen er udløbet,
såfremt købsaftalen indgås på baggrund af ejendomsmæglerens ind-sats.
Der vil som udgangspunkt ikke være tvivl herom, i de situationer, hvor
ejendomsmægleren efter formidlingsaftalens udløb har fortsat
salgsbestræbelserne og har udarbejdet købsaftalen. For så vidt angår be-
tingelserne til, hvornår det kan anføres, at der er indgået en købsaftale,
skal handlen være gyldig og uden forbehold og betingelser, jf. dog be-
mærkningerne nedenfor vedr. handel med betinget skøde. Foreligger der
forbehold eller betingelser, skal disse være fjernet, før retten til ve-derlag
kan udløses. Endvidere skal fortrydelsesfristen efter lov om for-
brugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom også være udløbet.
…

Kravet udløses dog kun ved indgåelse af en bindende købsaftale. Hvis
forbrugeren har valgt at lade ejendomsmægleren fortsætte salgsbestræ-
belserne efter udløbet af formidlingsaftalen, men enten vælger at afstå fra
at sælge uanset købstilbuddets størrelse eller vælger at afbryde sam-
arbejdet, kan ejendomsmægleren ikke kræve vederlag for arbejde fore-
taget efter aftaleperiodens udløb. Det er således kun, når ejendoms-
mægleren rent faktisk leverer den helt centrale ydelse i formidlingen,
nemlig en bindende købsaftale, og forbrugeren dermed får den ydelse,
som var hele formålet med indgåelsen af aftalen, at det udløser veder-lag
til ejendomsmægleren.”

Anbringender
Appellant ApS, tidligere Appelindstævnte ApS har supplerende anført navnlig, at
det var Appellant ApS', tidligere Appelindstævnte ApS indsats, der skabte den
interesse, som førte til, at Vidne 1 og hans samle-ver købte ejendommen. Den
aftalte købesum på 1.220.000 kr. indikerer, at par-terne anvendte den udbudspris
på 1.295.000 kr., som Appellant ApS, tidligere Appelindstævnte ApS havde
fastsat, med et afslag på 75.000 kr., der stort set svarer til det vederlag på 73.825
kr., som Appellant ApS, tidligere Appelindstævnte ApS skulle have haft.

Appelindstævnte, tidligere Appellant har supplerende anført navnlig, at der ikke
forelå en konkret og kvalificeret indsats i relation til hendes efterfølgende salg, og
at



/

7

Appellant ApS, tidligere Appelindstævnte ApS derfor ikke har ret til vederlag.
Ejendomsmægleren fremviste ikke ejendommen for Vidne 1 og var heller ikke
involveret i forhandlinger med ham. Vidne 1's interesse for ejendommen blev
skabt gennem Vidne 6.

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstilling
Appellant ApS, tidligere Appelindstævnte ApS indgik den 1. marts 2017 en
formidlingsaftale med Appelindstævnte, tidligere Appellant om salg af hendes
ejendom Adresse 1, By 1. Aftalen, der indebar, at Appellant ApS, tidligere
Appelindstævnte ApS som udgangspunkt alene havde ret til vederlag, hvis
ejendommen blev solgt i aftaleperioden, udløb den 25. fe-bruar 2018.
Appelindstævnte, tidligere Appellant solgte i april 2018 ejendommen til Vidne 1
og hans samlever.

Sagen angår, om Appellant ApS, tidligere Appelindstævnte ApS har ret til
vederlag i anledning af salget efter formidlingsaftalens ophør.

§ 32, stk. 2, i ejendomsformidlingsloven
Efter § 32, stk. 2, i lov om formidling af fast ejendom mv. (ejendomsformidlings-
loven) har ejendomsmægleren ret til det vederlag, der er aftalt med sælger, hvis
der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på baggrund af ejen-
domsmæglerens indsats og uden en anden ejendomsmæglers medvirken.

Bestemmelsen afløste i 2015 § 11, stk. 1, i den dagældende lov om omsætning af
fast ejendom. Af denne bestemmelse fremgik, at ejendomsformidlerens ret til
vederlag, hvis der efter formidlingsaftalens ophør blev indgået købsaftale på
baggrund af formidlerens indsats, var betinget af, at indgåelsen af købsaftalen var
blevet udskudt for at holde formidleren ude. Denne betingelse er ikke vide-reført i
ordlyden af ejendomsformidlingslovens § 32, stk. 2.

Højesteret finder herefter og i overensstemmelse med, hvad der må anses for
forudsat i forarbejderne til § 32, stk. 2, at ejendomsmægleren også i andre til-fælde
end, hvor sælger bevidst har udskudt en købsaftale for at holde mægle-ren ude,
kan have ret til vederlag ved salg efter formidlingsaftalens ophør (Fol-
ketingstidende 2013-14, tillæg A, lovforslag nr. L 137 af 26. februar 2014, s. 36
ff.). Om der er ret til vederlag efter § 32, stk. 2, beror som anført i forarbejderne på
en konkret vurdering, hvori må indgå navnlig oplysningerne om ejendoms-
mæglerens indsats, forholdene omkring formidlingsaftalens ophør og forhol-dene
omkring købsaftalens indgåelse.

Den konkrete sag
Højesteret lægger ligesom landsretten til grund, at den ene af de to senere kø-bere,
Vidne 1, indhentede det salgsmateriale om ejendommen



/

8

Adresse 1, som Appellant ApS, tidligere Appelindstævnte ApS havde udarbejdet,
og at han den 12. februar 2018 hos Appellant ApS, tidligere Appelindstævnte ApS
tilmeldte sig et åbent hus-arrangement på ejendommen og dagen efter meldte fra.
Det lægges desuden til grund, at ejendommen blev drøftet mellem Appellant ApS,
tidligere Appelindstævnte ApS og Vidne 1 i forbindelse med fremvis-ning af en
anden ejendom, og at Vidne 1 her gav udtryk for, at huset på Adresse 1 havde for
få værelser, og at prisen var for høj i forhold til om-bygningsudgifterne. Drøftelsen
førte ikke til, at Appellant ApS, tidligere Appelindstævnte ApS fremviste
ejendommen for Vidne 1 eller i øvrigt gik videre over for ham.

Appelindstævntes, tidligere Appellant datter og svigersøn, Vidne 3 og Vidne 4, har
som anført af landsretten forklaret, at de, da formidlingsaf-talen var ved at udløbe,
besluttede, at ejendommen skulle renoveres, så den blev nemmere at sælge, og at
formidlingsaftalen derfor ikke blev forlænget. De tog i den forbindelse kontakt til
Vidne 6 for at få udført malerarbejde. Som ligeledes anført af landsretten nævnte
Vidne 6 ejendommen for Vidne 1 og fremviste den for ham, og det var dette, der
ifølge Vidne 1's forklaring førte til, at han blev interesseret i ejendommen, som
han og hans samlever købte.

På den baggrund tiltræder Højesteret, at købsaftalen ikke kan anses for at være
indgået på baggrund af Appellant ApS', tidligere Appelindstævnte ApS indsats,
sådan at der er ret til veder-lag efter ejendomsformidlingslovens § 32, stk. 2.
Højesteret lægger i den forbin-delse navnlig vægt på, at der ikke er grundlag for at
antage, at Appelindstævnte, tidligere Appellant bevidst udskød handlen for at
holde Appellant ApS, tidligere Appelindstævnte ApS ude, samt på det oplyste om,
at ejendommen alene blev drøftet mellem Appellant ApS, tidligere
Appelindstævnte ApS og Vidne 1 i forbindelse med fremvisning af en anden
ejendom.

Højesteret stadfæster derfor landsrettens dom og frifinder Appelindstævnte,
tidligere Appellant for påstanden om at tilbagebetale sagsomkostningsbeløbet
tilkendt ved landsrettens dom.

THI KENDES FOR RET:

Landsrettens dom stadfæstes. Appelindstævnte, tidligere Appellant frifindes
desuden for den nedlagte betalingspåstand.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Appellant ApS, tidligere Appelindstævnte
ApS betale 25.000 kr. til Appelindstævnte, tidligere Appellant. Beløbet skal
betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter
rentelovens § 8 a.



/