Landsrettens kendelse stadfæstes
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Visse kæresager
Sagsemner: Fogedret;

HØJESTERETS KENDELSE
afsagt tirsdag den 6januar 2009


Sag 225/2008



(advokat Jakob Busse)
mod
City Apartment ApS
(advokat Halfdan Krag Jespersen)



I tidligere instanser er afsagt kendelse af fogedretten i København den 20. december 2007 0g
af Østre Landsrets 9. afdeling den 18. januar 2008. Procesbevillingsnævnet har den 20. maj
2008 meddelt tilladelse til, at kendelsen indbringes for Højesteret.


I påkendelsen har deltaget tre dommere: Per Sørensen; Per Walsøe og Niels Grubbe.


Påstande
Kærende,  har påstået sig genindsat i lejemålet; subsidiært at indkærede;
City Apartment ApS' begæring om udsættelse af hende fra lejemålet nægtes fremme.


City Apartment ApS har påstået stadfæstelse.


Anbringender
 har til støtte for sin principale påstand anført bl.a , at påkravet ikke kan
danne grundlag for en ophævelse, da det indeholder en udgift på 50 kr. til beboerrepræsenta -
tion; hvilket ikke er en pligtig pengeydelse. Det forhold; at påkravet senere i teksten angiver,
at det alene er beløbet uden beboerrepræsentation; der kan danne baggrund for en ophævelse
er uden betydning idet dette beløb ikke er fremhævet. Da sanktionen er så væsentlig med
ophævelse og fraflytning, må der kræves absolut klarhed over, hvilke udgifter; der kan danne
grundlag for ophævelsen.

 har endvidere anført, at betalingsmisligholdelsen ikke er væsentlig. Efter
hidtidig praksis er afgørende elementer i væsentlighedsvurderingen restancens størrelse og
fristoverskridelsens længde, samt hvorvidt betalingsmisligholdelsen har indeholdt undskylde-
lige elementer.  har anført navnlig at hun inden rykker; påkrav og ophævelse
har indsat penge på kontoen til betaling af huslejen; og årsagen til at beløbet ikke bliver betalt
er alene det forhold, at afviste betalingsanmodninger ikke automatisk bliver ekspederet; når
midler er til stede, hvilket  fejlagtigt havde opfattelsen af.


City_Apartment har til støtte for sin påstand om stadfæstelse anført bl.a , at påkravsskrivelsen
opfylder betingelserne for at være et gyldigt påkrav efter lejelovens $ 93, stk. 2. Det fremgår
klart af påkravets tekst, at det er 4.826,64 kr., som  skulle have betalt for at
undgå ophævelse af lejemålet. Det er uden betydning, at der i teksten er opgjort det samlede
skyldige beløb, som tillige indeholdt et gebyr på 50 kr. til beboerrepræsentationen; hvilket i
øvrigt i den pågældende forbindelse er et uvæsentligt beløb.


City Apartment anfører endvidere; at betalingsmisligholdelsen var væsentlig både med hen-
syn til beløbets størrelse og fristoverskridelsens længde. Risikoen for, at der ikke var penge på
kontoen; og derfor for; at betaling ikke skete; påhviler alene  der 'tillige bæ -
rer risikoen for at have valgt betalingsmåden via netbank.  sikrede sig ikke;
at der skete betaling af husleje på kontoen efter overførsel af midler til budgetkontoen:.
 kunne fra hvilken som helst computer med internet-adgang både indenlands 0g
udenlands, have konstateret, om lejen var betalt. Bestemmelsen i lejeloven om, at det ved væ -
sentlighedsvurderingen; skulle lægges vægt på "hvorvidt forsinkelsen skyldes lejerens mang -
lende evne eller vilje til at betale? er ophævet. Der bør ikke kunne tages hensyn til forhold,
som det netop med ophævelsen af bestemmelsen var meningen at tage afstand fra. Endelig
fremgår det af almindelige kontraktretlige regler og forudsættes tillige i lejelovens 8 94, stk 2,
at efterfølgende forhold ikke kan reparere på en retmæssig hæveerklæring der er kommet
frem


Højesterets begrundelse og resultat
Højesteret tiltræder; at betingelserne efter lejelovens $ 93 for at ophæve lejemålet var opfyldt.

Da lejemålet blev ophævet, forelå der misligholdelse i form af forsinkelse med betaling Un-
der hensyn til forsinkelsens længde og restancens størrelse og til, at der ikke foreligger sær -
lige undskyldende omstændigheder; som undtagelsesvis kan tages i betragtning; må mislig -
holdelsen anses for væsentlig, 0g Højesteret stadfæster derfor kendelsen.


Thi bestemmes:


Landsrettens kendelse stadfæstes.


I sagsomkostninger skal  betale 5.000 kr. til City Apartment. Sagsomkost-
ningsbeløbet skal betales inden 14 dage efter afsigelsen af Højesterets kendelse og forrentes
efter rentelovens $ 8 a