Sag om, hvorvidt en sag kan behandles som en boligretssag
Ret: Retten i Glostrup (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Retspleje og civilproces;

Retten i Glostrup

Den 5. november 2012 kl. 09:00 blev retten sat på tingstedet af Dommer.

Der blev foretaget i ikke offentligt retsmøde
sag nr. BS 10H-4760/2011:

Ballerup Kommune
Hold-An Vej 7
2750 Ballerup
mod
Lejer (Haveforening)
Adresse 1
By 2
og
Lejer 1
Adresse 2
2700 Brønshøj
og
Lejer 2
Adresse 3
By 3
og
Lejer 3
Adresse 4
By 4
og
Lejer 4
Adresse 5
2300 København S
og
Lejer 5
Adresse 6
2200 København N
og
Lejer 6
c/o Navn
Adresse 7
By 5
og
Lejer 7
Adresse 8
By 2
og
Lejer 8
Adresse 9
2000 Frederiksberg
og

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41



Side 2/10

Lejer 9
Adresse 10
2200 København N
og
Lejer 10
Adresse 11
2200 København N
og
Lejer 11
Adresse 12
2700 Brønshøj
og
Lejer 12
Adresse 13
By 2
og
Lejer 13
Adresse 14
2000 Frederiksberg
og
Lejer 14
Adresse 15
By 6
og
Lejer 15
Adresse 16
By 1
og
Lejer 16
Adresse 17
By 7
og
Lejer 17
Adresse 18
2000 Frederiksberg
og
Lejer 18
Adresse 19
2700 Brønshøj
og
Lejer 19
Adresse 20
2400 København NV
og
Lejer 20
Adresse 21
2000 Frederiksberg

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41



Side 3/10

og
Lejer 21
Adresse 22
2000 Frederiksberg
og
Lejer 22
Adresse 23
2400 København NV
og
Lejer 23
Adresse 24
By 8
og
Lejer 24
Adresse 24
By 8
og
Lejer 25
Adresse 25
By 1
og
Lejer 26
Adresse 26
By 9
og
Lejer 27
Adresse 27
By 1
og
Lejer 28
Adresse 28
2000 Frederiksberg
og
Lejer 29
Adresse 29
By 10
og
Lejer 30
Adresse 30
By 2
og
Lejer 31
c/o Lejer 1
Adresse 2
2700 Brønshøj
og
Lejer 32

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41



Side 4/10

Adresse 31
2900 Hellerup
og
Lejer 33
Adresse 32
2100 København Ø
og
Lejer 34
Adresse 33
2200 København N
og
Lejer 35
Adresse 34
2200 København N
og
Lejer 36
Adresse 34
2200 København N

Ingen indkaldt eller mødt.

Det tidligere fremlagte var til stede.

Der fremlagdes brev af 25. maj 2012 fra de sagsøgte, brev af 6. juli 2012 fra
sagsøger samt replik, brev af 20. juli 2012 fra de sagsøgte, brev af 23. august
2012 fra sagsøger, brev af 6. september 2012 fra sagsøgte og brev af 13. sep-
tember 2012 fra sagsøger.

Retten afsagde

Kendelse

Denne kendelse indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsple-
jelovens § 218b, jf. § 218a, stk. 2.

De sagsøgte, Lejer (Haveforening) og de øvrige sagsøgte, har fremsat begæring
om, at sagen behandles som en boligeretsag med tiltræden af bo-ligdommere.
De sagsøgte har subsidiært fremsat begæring om, at de lejeret-lige spørgsmål
udskilles til særskilt behandling ved boligretten. De sagsøgte har i relation til
sagsøgerens subsidiære påstand om, at en boligret skal sæt-tes med 3 juridiske
dommere, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3, anført, at sagen skal behandles af en
almindelig boligret uden kollegial behandling.

Sagsøgeren, Ballerup Kommune, har protesteret mod, at sagen behandles som
en boligretssag.

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41



Side 5/10

Sagsøgeren har subsidiært anført, at såfremt retten bestemmer, at sagen skal
behandles af boligretten, vil sagsøger undlade at fremsætte en formel protest
mod samlet behandling af alle sagens spørgsmål, jf. retplejelovens § 249, stk.
2, såfremt det samtidig besluttes, at boligretten sættes med tre juridiske
dommere, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3. Sagsøgeren har i den forbindelse
henvist til retsplejelovens § 12, stk. 3, nr. 1, nr. 3 og nr. 4.

Sagen, der er anlagt den 13. december 2011, vedrører blandt andet spørgsmålet
om, hvorvidt de sagsøgte, Lejer (Haveforening), skal aner-kende, at Lejer
(Haveforening)s lejekontrakt med sagsøger, der er underskrevet af sagsøger
den 20. juni 2003, med senere allonger, er udløbet, og de sagsøgte medlemmer
af Lejer (Haveforening) skal anerkende, at deres adgang til at råde over et eller
flere havelodder er bortfaldet, herunder om der var til-budspligt, subsidiært,
om de sagsøgte har et erstatningskrav.

Det fremgår af sagen, at det område, sagsøgte, Lejer (Haveforening), er
beliggende på, siden 50´erne har været anvendt til kolonihaver, og at sagsøg-te,
Lejer (Haveforening) blev stiftet i 1992. Det fremgår videre af sa-gen, at
sagsøger i 1994 vedtog en lokalplan for området, der fastlagde den fremtidige
anvendelse af området som fritidsformål, og at der samtidig ting-lystes en
deklaration på ejendommen om afvikling af kolonihaveområdet se-nest den 30.
september 2001. Den tidligere ejer solgte ejendommen til sag-søger i 2002.

Det fremgår af ovenfor nævnte lejekontrakt mellem sagsøger og sagsøgte,
Lejer (Haveforening), blandt andet, at sagsøger udlejer til sagsøgte Lejer
(Haveforening), areal opdelt i ca. 50 havelodder beliggende Adresse 1, By 2,
Matrikel nr., jf. § 1.

Det fremgår af lejekontraktens § 2 blandt andet, at områdets anvendelse er
fastlagt til landskabsområde til støtte for friluftslivet, at der kan etableres fri-
tidshaver med tilhørende småbygninger, friarealer og fællesfaciliteter, og at
fritidshavelodderne - i et antal op til 50 - ikke er selvstændigt udmatrikule-ret,
men udlagt i området efter en samlet plan, godkendt af Ballerup Kom-
munalbestyrelse, jf. kortbilag.

Af lejekontraktens § 3 fremgår blandt andet, at lejemålet træder i kraft den 1.
januar 2003 og udløber den 31. december 2005, og at lejemålet herefter kan
søges forlænget yderligere 2 år, dog for et år ad gangen.

Det fremgår lejekontraktens § 6 blandt andet, at der på hver havelod kun må
opføres et enkelt havehus med tilhørende udhuse m.m., at det bebyggede areal
ikke må overstige 50 m2 alt inklusive, og at al ny bebyggelse på have-lodderne
opføres og vedligeholdes på haveholdernes egen regning og risiko og er
Ballerup Kommune uvedkommende. Det fremgår videre af § 6, at om-rådets
fælleshus (den tidligere skydebanes klubhus) tilhører kommunen og i

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41



Side 6/10

lejeperioden kan benyttes af foreningen, at foreningen forestår den løbende
vedligeholdelse, og at en eventuel fordeling af udgifter til forbedringer og
større vedligeholdelsesarbejder aftales nærmere.

Ved senere allonger er lejemålet forlænget. Ved brev af 5. januar 2009 med-
delte sagsøgeren til sagsøgte, Lejer (Haveforening), at lejemålets eksi-sterede
anvendelse af området ønskedes afviklet inden 31. marts 2009. Der pågik
derefter forhandlinger mellem sagsøger og sagsøgte, Lejer (Haveforening).
Sagsøgte, Lejer (Haveforening), accepterede ikke noget af-viklingsforslag fra
sagsøgeren. I januar 2010 blev sagen af sagsøgeren ind-bragt for fogedretten,
der den 15. juni 2010 afviste sagen, jf. kendelse af samme dato, hvilket blev
stadfæstet af Østre Landsret den 23. august 2010.

Sagsøgte har til støtte for påstanden om, at sagen skal behandles af boligret-ten
under medvirken af lægdommere henvist til blandt andet, at der var tale om
leje af mindst et hus, fælleshuset, der er en bygning på 200 m2, der inde-holder
selvstændigt køkken, der udelukkende bruges af foreningens med-lemmer, og
at der er tale om en selvstændig enhed og ikke et ubetydeligt skur eller
lignende, samt at det desuden fremgår af sagens bilag B og Å, at der udover
fælleshuset var et antal bygninger, der tilhørte udlejer, og at sa-gen derfor skal
afgøres med brug af lejelovens regler. Sagsøgte har endvide-re henvist til, at
det af pkt. 11 i bilagene B1, B2 og B23 fremgår: "Lejer kan frit indrette huset.
Der må ikke nedtages døre eller vinduer, samt saves eller bores i træværket.
Overtrædelse medfører fradrag i depositum ved fraflyt-ning", og at det af pkt.
15 fremgår "Det lejede må ikke benyttes til overnat-ning i tiden 1. nov. til 1.
april, samt at det af bilag Å fremgår, at et havelod uden hus udlejes for kr.
220,00 pr. måned og af pkt. 13 i bilagene B1, B2 og B3 fremgår, at lejen for et
lod med hus var kr. 900/måned.

Sagsøgte har endvidere gjort gældende, at fogedretten i forbindelse med sag-
søgerens begæring om, at de sagsøgte blev udsat ved en umiddelbar foged-
forretning, tog de sagsøgtes påstand om afvisning til følge med følgende ho-
vedpræmis: "Efter indholdet af den foreliggende lejekontrakt og sagens om-
stændigheder finder fogedretten, at sagen indeholder en række momenter af
lejeretlig karakter. Fogedretten finder herefter ikke med fornøden sikkerhed at
kunne afvise, at sagens afgørelse skal finde sted efter lejelovgivningens regler
eller en analogi heraf", hvilken beslutning landsretten tiltrådte af de grunde,
som fogedretten anførte.

Sagsøgte har videre henvist til UfR 1946.1017Ø, UfR 1963.876Ø og UfR
1963.876Ø mf. Sagsøgte har endvidere henvist til, at alene fælleshuset gør, at
der er tale om leje af hus eller husrum, samt at blandede lejemål er omfat-tet af
lejeloven.

Sagsøgte har videre henvist til, at det ikke alene er efter kolonihaveloven, at
spørgsmålet, om hvorvidt ejendommen skulle have været tilbudt lejerne, skal
bedømmes, men at der også er efter lejelovens § 100 er tilbudspligt.

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41



Side 7/10

Sagsøgte har endvidere anført, at andre tvister, der ikke direkte vedrører bo-
liglejeretten, kan fremsættes under en boligsag, jf. UfR 1993.657H samt U
1939.1159 samt UfR 1980.712H mf., og at det under alle omstændigheder af
procesøkonomiske grunde er mest praktisk, hvis de boligretlige og de ikke
boligretlige spørgsmål behandles under et, i hvilken forbindelse der henvises til
TBB 2005.461Ø.

Sagsøgte har endelig anført, at sagen skal afgøres af en almindelig boligret
uden kollegial behandling, jf. retsplejelovens § 12, og har herunder henvist til,
at sagen ikke er principiel, og at sagen ikke indeholder vanskelige retlige eller
bevismæssige spørgsmål.

Sagsøgeren har til støtte for påstanden om, at sagen ikke skal behandles ved
boligretten anført blandt andet, lejeloven ikke finder anvendelse i forholdet
mellem kommunen og Lejer (Haveforening), subsidiært at det i givet fald er er-
hvervslejeloven, der regulerer forholdet. Lejelovgivningen finder alene an-
vendelse, såfremt det lejede består af "hus eller husrum". I forholdet mellem
sagsøger og Lejer (Haveforening) er den lejede genstand det areal, hvor
havelod-derne ligger. Lejeforholdet omfatter ganske vist også en bygning,
fælleshu-set, der er ejet af kommunen, men bygningen udgør en helt marginal
del af samlede lejeforhold, og har karakter af et accesorium til lejeaftalens
hoved-bestanddel, som er det samlede haveareal. Det bringer ikke lejeaftalen
inden for lejelovgivningen, at fælleshuset blev stillet til Lejer (Haveforening)s
rådighed.

Sagsøgeren har endvidere anført, at det væsentlige ved indgåelse af en aftale
med en haveforening må anses for brugsretten til jordarealer og ikke til et
fælleshus. Det bærende element i en haveforening er netop, at et jordareal kan
opdeles i enkelte lodder, hvorpå den enkelte haveholder eventuelt kan bygge et
lille hus og gøre brug af udearealet. Det væsentlige moment for en
haveforening er derimod næppe brugsretten til et fælles hus, der endda på
tidspunktet for aftalens indgåelse, var i meget dårlig stand.

Sagsøgeren har endvidere anført, at det følger af lejelovens § 107, stk. 1, at
"tvister, der er omfattet af denne lov" indbringes for boligretten, og at det til-
svarende fremgår af erhvervslejelovens § 76, stk. 1, at "tvister, som udsprin-ger
af denne lov eller lejeaftalen, om lokaler, der er omfattet af denne
lov"indbringes for boligretten.

Sagsøgeren har endvidere anført, at behandling ved boligretten således er re-
serveret sager, der angår forhold, de er reguleret enten af lejeloven eller er-
hvervslejeloven, og at der ikke er nogen af tvistepunkterne i nærværende sag,
der er reguleret af lejeloven eller erhvervslejeloven, og at sagen allerede af
denne grund ikke afgøres af boligretten men af byretten, jf. retspleje-lovens §
224, stk. 1. Sagsøgeren har videre anført, at der ikke består lejeafta-ler eller
lejeforhold mellem kommunen og de enkelte haveholdere (de indi-viduelle
sagsøgte), og at den indgåede lejekontrakt mellem kommunen og

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41



Side 8/10

sagsøgte, Lejer (Haveforening), efter sit indhold ikke reguleres af
erhvervslejelo-ven. Lejelovgivningen omfatter således kun lejeforhold
vedrørende "hus el-ler husrum".

Sagsøgeren har videre anført, at nærværende sag ikke vedrører lejeretlige
forhold og således falder udenfor boligrettens kompetenceområde, jf. lejelo-
vens § 112.

Sagsøger har videre anført, at såfremt lejeforholdet reguleres af lejelovgiv-
ningen, er det erhvervslejeloven, der finder anvendelse. Aftalen mellem
kommunen og Lejer (Haveforening) var en aftale, der udelukkende angik andet
end beboelse. Foreningen hverken kunne eller skulle anvende det lejede
grundareal til beboelse for sig selv. Lejeforholdet var derfor ikke reguleret af
den almindelige lejelov, jf. herved bestemmelsen i lejelovens § 2 smh. er-
hvervslejelovens § 1. Boligreguleringsloven finder derfor heller ikke anven-
delse mellem sagsøger og Lejer (Haveforening).

Sagsøgeren har videre anført, at det følger af praksis, at byretten (ikke bolig-
retten) skal træffe afgørelse om, hvorvidt en sag skal behandles af boligret-ten,
jf. herved UfR 1959.321 HKK, og at udgangspunktet således er, at sa-gen skal
behandles af de ordinære domstole, medmindre det ligger fast, eller i hvert fald
med høj grad af sandsynlighed må antages, at den omhandlede tvist angår
forhold, der er reguleret af lejelovgivningen, og at såfremt at der er berettiget
tvivl om, hvorvidt betingelserne for behandling ved (den særli-ge) boligeret er
opfyldt, må konsekvensen være, at man falder tilbage på ho-vedreglen om, at
sager behandles ved (den almindelige) byret som 1. in-stans.

Sagsøgeren har videre anført, at hertil kommer, at der er tale om en sag, der
som et af sine elementer vedrører fortolkning af kolonihaveloven, hvilket med
sikkerhed er et område, der klart falder uden for boligrettens kompeten-ce, og
at sagsøgeren er modstander af, at et spørgsmål, er helt åbenbart er af juridisk
karakter og som uomtvisteligt ikke angår et lejeretligt forhold, skal behandles
af en domstol med et flertal af læge dommere, samt at sagens øv-rige
tvistepunkter heller ikke er af en sådan karakter, at de med nogen styrke taler
for, at der bør deltage lægdommere ved pådømmelsen.

Sagsøgeren har videre anført, at det med sikkerhed falder uden for boligret-tens
kompetence at tage stilling til sagsøgte, Lejer (Haveforening)s, subsidiære
påstand om, at Lejer (Haveforening) har ret til at overtage området for kr.
800.000 kr., og at denne påstand støttes af regler i kolonihaveloven og klart
falder uden for boligrettens område. Sagsøgeren har videre anført, at tilsva-
rende gælder for de anbringender om betydningen af kolonihaveloven, som de
sagsøgte gør gældende til støtte for deres øvrige påstande. Der er tale om
spørgsmål, der vedrører fortolkning af kolonihaveloven og som ingen direk-te
sammenhæng har med et eventuelt lejeretligt spørgsmål, som måtte være
reguleret af lejelovene. Det følger herefter af retsplejelovens § 249, stk. 2, at

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41



Side 9/10

Lejer (Haveforening)s subsidiære påstand ikke kan indtales under sagen,
såfremt sagen skal behandles af en boligret, og at der ikke foreligger sådanne
særlige forhold, som kan føre til, at den selvstændige påstand alligevel skal
kunne tages under påkendelse af en boligret, cfr. TBB 205.461Ø.

Sagsøgeren har videre anført, at såfremt retten bestemmer, at sagen skal be-
handles af boligretten, vil sagsøger dog undlade at fremsætte en formel pro-test
mod samlet behandling af alle sagens spørgsmål, jf. retplejelovens § 249, stk.
2, såfremt det samtidig besluttes, at boligretten sættes med tre juri-diske
dommere, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3. Der skal i den forbindelse ske en
fortolkning af kolonihavelovens anvendelsesområde, der ikke tidlige-re er
behandlet i trygt praksis, og som kan have betydning for den fremtidige
anvendelse af loven for andre, og at sagen på den baggrund må anses for at
være af principiel karakter, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3, nr. 1. Sagsøgeren har
videre anført, at sagen derudover frembyder en omfattende bevisbedøm-melse,
jf. retplejelovens § 12, stk. 3, nr. 3, med hensyn til hvilke forhold der har været
gældende i området over den periode Lejer (Haveforening) har rådet over
arealet. Sagsøgeren har endelig anført, at det endelig bør få betydning for
rettens sammensætning, såfremt Lejer (Haveforening) får medhold i, at sagen
skal behandles som en boligretssag. En lang række spørgsmål i sagen vedrø-rer
ikke lejeret, men vil under en boligretssag desuagtet komme til pådøm-melse
ved lægdommere. Dette vil give sagen en helt særlig karakter, der gør kollektiv
behandling påkrævet, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3, nr. 4. Med 3 juridiske
dommere vil det være mindre betænkeligt at lade den principielle
lovfortolkning ske ved boligretten.

Retten bemærkninger:

Efter en samlet vurdering af kontraktsforholdet mellem sagsøgeren og sag-
søgte, Lejer (Haveforening), finder retten, at dets væsentligste indhold er leje
af et grundareal opdelt i ca. 50 haveloddder, Matrikel nr., og således andet end
brugen af hus eller husrum, og at byg-ningen, der anvendes til fælleshus, som
af sagsøger blev stillet til havefore-ningens rådighed, udgør en helt marginal
del af det samlede lejeforhold. Retten finder herefter, at retsforholdet falder
uden for lejeloven/erhvervsleje-loven, jf. lejelovens § 1 og § 107, stk. 1, /
erhvervslejelovens § 1 og § 76, stk. 1. De sagsøgtes begæring om, at sagens
henvises til boligretten med til-træden af boligdommere tages derfor ikke til
følge.

Efter de foreliggende oplysninger finder retten ikke, at sagen indeholder
principielle spørgsmål, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3, nr. 1, eller at sagen
frembyder særlig omfattende eller vanskelige retlige eller bevismæssige
spørgsmål, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3, nr. 3. Sagsøgerens begæring om, at 3
dommere skal deltage i afgørelsen med henvisning til disse bestemmel-ser,
tages herefter ikke til følge.

Vedrørende sagsøgerens begæring, at 3 dommere skal deltage i afgørelsen af
STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41



Side 10/10

sagen, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3, nr. 4, bemærkes, at denne begæring fra
sagsøgeren forstås således, at den kun gælder, såfremt retten havde truf-fet
bestemmelse om henvisning til boligretten.

Herefter

bestemmes:

Sagen henvises ikke til boligretten.

3 dommere skal ikke deltage i afgørelsen af sagen.

Retten hævet.

Dommer

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41