Stadfæstelse af byrettens afgørelse i sag om, hvorvidt der er mangler ved en andelsbolig, og i givet fald om betingelserne for fremsættelse af erstatningskrav og krav om forholdsmæssigt afslag er opfyldt
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;

/

VESTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 8. februar 2021

Sag BS-53307/2019-VLR
(10. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Janus Fürst)

mod

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
(advokat Mark Steffenauer)

Retten i Aalborg har den 5. november 2019 afsagt dom i 1. instans (sag BS-
457/2015-ALB, tidligere BS 12-351/2015).

Landsdommerne Mogens Heinsen, Linda Hangaard og Jakob Julskjær (kst.) har
deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
Appellant, tidligere Sagsøger, har nedlagt påstand om, at Appelindstævnte,
tidligere Sagsøgte, skal betale 250.000 kr. med procesrente fra sagens anlæg.

Kravet er opgjort i overensstemmelse med skønsmandens vurdering, hvorefter
udbedringsomkostningerne vedrørende badeværelset og svampeskaden og ud-
gifterne til nyt køkken samlet udgør 300.000 kr. Fra det samlede beløb er fra-
trukket 50.000 kr. som følge af, at der til en vis grad bliver tale om ”nyt for gam-
melt” .

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har påstået frifindelse mod betaling af 20.000
kr., som allerede er be-talt, subsidiært frifindelse mod betaling af et større beløb,
men mindre end 250.000 kr.



/

2

Det er oplyst, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har opfyldt byrettens dom
med tilbagesøgningsfor-behold.

Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøger og Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har afgivet
supplerende forklaring. Skønsmand har endvidere afgivet forklaring.

Appellant, tidligere Sagsøger har supplerende forklaret, at der er sat nye
elementer ind i det tidligere køkken, fordi de eksisterende køkkenelementer var af
gasbeton og gik i stykker, da de blev taget ned i forbindelse med, at der skulle
renoveres for skimmelsvamp. Det tidligere køkken fungerer nu som bryggers,
hvor der er køkkenelementer og en håndvask, men ingen hårde hvidevarer.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har supplerende forklaret, at det VVS-tjek,
som hun fik lavet, blev foretaget i sommeren 2014. Hun afleverede nøglen til
lejligheden den 29. august 2014.

Hendes lejlighed var en tre-værelses, og derfor var den attraktiv. Det er korrekt, at
der året inden havde været to mindre lejligheder i foreningen, der ikke kunne
sælges til maksimalprisen. Salget af hendes lejlighed trak i langdrag som følge af
Person 2 og Appellants, tidligere Sagsøger forhold. Først den 25. juli 2014 fik hun
en mail fra dem om, at de gerne ville købe lejligheden, men uden løsøre. Hun me-
ner, at lejligheden er attraktiv både i forhold til beliggenhed og størrelse.

I sommerferien 2014 blev faldstamme mv. udskiftet i hendes køkken. Da hun kom
hjem fra sommerferie, opdagede hun, at det dryppede en lille smule under
køkkenvasken. Det blev udbedret af Virksomhed, og siden har hun ikke bemærket
utætheder under køkkenvasken, som hun brugte hver dag, bl.a. fordi affaldsposen
sad på lågen. Hun har heller ikke bemærket kondensvand i skabet under
håndvasken. Hendes datter boede hos hende i fire uger fra omkring 10. juli 2014,
og hun bemærkede heller ikke fugt eller lugtgener. Hun tror derfor ik-ke, at
vandskaden skyldes utætheder efter udskiftning af faldstammen. Hun tror, at det
er en skade, der er opstået efter, at hun er fraflyttet lejligheden. Hun mener, at
skaden kan være opstået i forbindelse med, at Appellant, tidligere Sagsøger har
fået afmonteret en vaskemaskine, som de blev enige om, at Appellant, tidligere
Sagsøger ville sør-ge for at få fjernet.

Der er efter sammenlægningen af hendes og Person 2's lejlighed i alt 10 lej-
ligheder i foreningen, hvoraf fire kun har to værelser. Hun skrev ikke den ek-sakte
pris på lejligheden, da hun udbød den til salg blandt andelsforeningens
medlemmer, men folk kendte jo andels-kronen. Hun tilkendegav ikke, at hun ville
sælge til mindre end maksimalprisen. Det havde hun slet ikke med i sine
overvejelser. Hun fik ingen henvendelser fra andelshavernes familier eller ven-ner
om køb af lejligheden.



/

3

Håndklædetørreren i badeværelset var ikke altid dækket af et håndklæde, da hun
boede i lejligheden. Hun har også jævnligt rengjort håndklædetørreren for støv.
Hun fik skiftet brusearmaturet på et tidspunkt og blev ikke i den forbin-delse gjort
opmærksom på, at der var en udbuling ved armaturet.

Skønsmand har forklaret, at han kan vedstå sig de erklæringer, som han har
afgivet under sagen.

Vedrørende svaret på spørgsmål 1.2 har han forklaret, at han ikke husker, om han
udmålte for fugt omkring brusearmaturet, men der var ikke noget, der in-dikerede,
at der var opfugtet på det tidspunkt. Han husker ikke, om han har set billeder af
området omkring armaturet, før der blev lavet destruktivt indgreb. Han vil ud fra
rustdannelserne vurdere, at det godt kunne være begyndt op til 10 år før hans
besigtigelse, når det tages i betragtning, at der kun var en beboer i lejligheden.
Det er vand fra bruseren, der er trængt ind i væggen, og ikke en til-kobling, der
har været læk. En udbuling som den foreliggende, der var på 1 – 1,5 mm, er for
en fagmand tegn på, at der er noget galt. Det er hans vurdering, at en lægmand
formentlig ikke vil tænke over, at udbulingen er tegn på dette. Ved udskiftningen
af brusearmaturet kunne man ikke se monteringspladen.

Vedrørende svaret på spørgsmål 3.1 har han forklaret, at han ikke kan se, hvor-når
selve vandskaden er opstået, men det er ikke noget, der har sivet i mange år. Han
kan ikke konstatere, om vandskaden opstod i august eller september 2014.

Vedrørende svaret på spørgsmål 3.2 har han forklaret, at skimmelsvampen i
soveværelset var identisk med noget, man ofte ser i ældre ejendomme. Ud fra
udbredelsen vurderer han, at det er udelukket, at skimmelsvampen først er op-
stået efter den 29. august 2014. Det er ikke usædvanligt, at der opstår skim-
melsvamp på kolde vægge i gamle ejendomme. I køkkenet vurderer han, at det
især er vandskaden, der var årsag til skimmelvæksten. Ud fra udbredelsen i
køkkenet, er det hans opfattelse, at skimmelsvampen har været til stede den 29.
august 2014. Skimmelen i køkkenet kan godt være opstået uafhængig af vand-
skaden på grund af selve de bygningsmæssige forhold. Det er meget typisk i en
ejendom af den pågældende type, at der er skimmel på bagsiden af et vaske-skab.
Utætheden var på bagsiden af installationen. Det dryppede fra stedet, da han var
på besigtigelse, hvor der blev åbnet for vandet, og man kunne se et vå-dt spor,
hvor vandet løb ned i etageadskillelsen.

Området for selve vandskaden var ikke særlig stort. Han har fået oplyst, at der
blev taget prøver fra bjælkeender, vist nok ved vaskeskabet i køkkenet, hvor der
blev konstateret råd. Råd er langsomt udviklende. Der var ingen galvanisk



/

4

tæring på vandrørene. Galvanisk tæring vil kunne opstå inden for få år, hvis der er
anvendt forkert rørføring, hvilket ikke var tilfældet.

Ved sædvanlig benyttelse af et vaskeskab vil man efter hans vurdering komme til
at berøre vandinstallationerne i skabet, hvilket kan have ført til lækagen. Det er
hans vurdering, at installationerne under vaskeskabet er af ældre dato. De kan
være lavet i 1980´erne, men der kan godt være føjet noget til, f.eks. i forbin-delse
med, at der er koblet en opvaskemaskine på.

Den tidligere lækage i badeværelset kan ikke være årsag til skimmelsvampen i
køkkenet.

Der ligger klart en forbedringsværdi i udbedringen af manglerne i badeværel-set,
fordi man får nyt for gammelt.

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Landsrettens begrundelse og resultat

Det tiltrædes af de grunde, som byretten har anført, at indsigelsesfristen i over-
dragelsesaftalens § 1 skal regnes fra den 29. august 2014, hvor Appellant,
tidligere Sagsøger reelt overtog lejligheden, og at bestemmelsen alene afskærer
hende fra at frem-sætte indsigelser vedrørende synlige fejl og mangler.

Efter skønsmandens svar på spørgsmål 3.2 og hans forklaring for landsretten er
det bevist, at skimmelvæksten i såvel køkken som soveværelse var til stede, da
Appellant, tidligere Sagsøger overtog lejligheden den 29. august 2014. Herefter
og i øvrigt af de grunde, som byretten har anført, tiltrædes det, at der som følge af
skim-melsvamp i køkken og soveværelse og ulovlige forhold i badeværelset var
mangler, der i alt kan opgøres til 300.000 kr., at manglerne ikke var synlige for
lægmand, og at Appellant, tidligere Sagsøger derfor hverken kendte eller burde
have kendt til manglerne inden for reklamationsfristen i overdragelsesaftalens § 1,
hvorfor hun ikke har fortabt sin ret til at gøre krav vedrørende disse mangler
gældende.

Endelig tiltrædes det som anført af byretten, at Appelindstævnte, tidligere
Sagsøgte ikke har handlet an-svarspådragende, hvorfor der ikke kan pålægges
hende et erstatningsansvar, men at manglerne er af en sådan karakter og omfang,
at der er grundlag for et forholdsmæssigt afslag.

Appellant, tidligere Sagsøger betalte den pris for andelen, som var opgjort i
andelsboligfore-ningens regnskab for 2013 med tillæg af værdien af forbedringer,
der af et vur-deringsfirma var opgjort til 38.632 kr. Landsretten lægger derfor til
grund, at parterne handlede til maksimalprisen i henhold til reglerne i
andelsboligloven.



/

5

Som anført i Højesterets dom gengivet i UfR 2015.498 indebærer maksimalpris-
reglerne i almindelighed, at der handles til priser under markedsværdien, og at der
derfor er en formodning for, at en andel, hvor der efterfølgende viser sig at være
mangler ved forbedringer udført i den tilhørende lejlighed, ville være ble-vet
handlet til den nedsatte maksimalpris, der ifølge reglerne i andelsboligloven
skulle have været fastsat, hvis der havde været kendskab til manglerne.

I det beløb, som Appellant, tidligere Sagsøger betalte for andelen, indgik
forbedringer i bade-værelset med ca. 20.000 kr. Maksimalprisen for andelsboligen
skulle med kend-skab til manglerne i badeværelset derfor have været nedsat med
dette beløb.

Svampeskaderne efter skimmelvækst er ikke relateret til konkrete forbedringer.

Maksimalprisreglerne indebærer som anført ovenfor i almindelighed, at der
handles til priser under markedsværdien. Appellant, tidligere Sagsøger har ikke
fremlagt no-gen form for dokumentation for markedsværdien af andelsboligen, og
landsret-ten finder herefter, at hun ikke har afkræftet formodningen for, at
andelsboli-gens markedsværdi var højere end den nedsatte maksimalpris, og at
parterne derfor med kendskab til såvel manglerne i badeværelset som til
svampeskader-ne ville have handlet til den opgjorte maksimalpris fratrukket den
del af forbed-ringstillægget, der angik forbedringer i badeværelset.

Herefter tager landsretten Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte påstand om
frifindelse mod betaling af 20.000 kr., som allerede er betalt, til følge.

Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for
landsretten be-tale 55.362,50 kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. 30.000
kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms og
25.362,50 kr. er til dækning af udgifter til syn og skøn. Ud over sagens værdi er
der ved fastsættelsen af beløbet til advokat ta-get hensyn til sagens omfang og
forløb.

Byrettens afgørelse om omkostninger stadfæstes.

THI KENDES FOR RET:

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte frifindes mod betaling af 20.000 kr.

Byrettens afgørelse om omkostninger stadfæstes.



/

6

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger inden 14
dage betale 55.362,50 kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Beløbet
forrentes efter rentelovens § 8 a.



/