Landsretten frifandt i sag om, hvorvidt købere af en ejendom kan gøre erstatningskrav gældende overfor sælgerne af ejendommen på grundlag af en bestemmelse i købsaftalen og skødet
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Køb;

afsagt den 31.maj af Vestre_Landsrets 5.afdeling (dommerne Michael Ellchauge, Henrik
Estrup og Mette Vinding (kst.)) i ankesag


VL B-1687 /1





0g

(begge advokat Bjarne Skøtt Jensen, Vejle)
mod


0g

(begge advokat N. C. Strauss, Aarhus)





Retten i Horsens har den 16. juni 2011 afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS 150-
183/2010).


Påstande


For landsretten har appellanterne; 
gentagct deres påstand for byrctten om frifindelse.


De indstævnte,  har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling


Dcr er for landsretten fremlagt brev af 9. august 2011 fra 
med overslagspris på udbedring af manglen ved udlægning afen såkaldt DITRA
måtte. [ brevet anføres, at murerfirmaet tager forbehold for skønsmandens godkendelse af
metoden; og at murerfirmaet ikke kan gøres ansvarlig herfor.


Skønsmanden har den 22. november 2011 besvaret et spørgsmål om, hvorvidt manglen kan
udbedres ved udlægning af en DITRA måtte. Skønsmanden har svaret bl.a. anført; at der
ved denne metode "vil være en ganske lille risiko for; at der kan opstà små lodrcttc for-
skydninger i underlaget . DITRA måtten kan som angivet ikke optage lodrette forskydnin-
ger. Ønskes en 100 % sikkerhed mod nye revnedannelser, skal udbedringsmetoden fra
syns- og skønsrapporten anvendes'


Forklaringer


 har
afgivet supplerende forklaring for landsretten:


 har supplerende forklaret, at hun 0g hendes mand
først hørte om problemerne med klinkere på badeværelsesgulvet, da de modtog brevet af
3.juli 2008 fra købernes advokat. De var ikke forinden blevet kontaktet af købeme; 0g de
vidste således ikke; at købernc havde henvendt sig til den murermester; der havde opført
huset; og at murermesteren havde forsøgt udbedring Det var ejendomsmæglerens forslag;
at hun og hendes mand skulle yde garanti for, at 5 års gennemgangen blev foretaget, 0g at
de mangler; der i den forbindelse blev konstateret, blev udbedret. Det var ejendomsmægle-
ren, der formulerede bestemmelsen. Den slags har hun og hendes mand ikke forstand på.
Det var kun de mangler; der blev konstateret ved 5 års gennemgangen; som de garanterede
ville blive udbedret. Garantien gik ikke på alle mulige mangler; der måtte blive konstateret
senere. Hun og hendes mand læste købsaftalen 0g skødet igennem inden, de skrev under.
Hun mener; at de havde en advokat til at bistå sig med handlen; men hun er ikke sikker. [
den henvendelse, som de fik fra købernes advokat i 2008, stod der ikke noget om garanti.
De afviste kravet, 0g da de derefter ikke hørte noget i lang tid, gik de ud fra, at kravet var
frafaldet. Hun kan ikke svare på, hvordan hendes tidligere  duakat
idet brev af 18. august 2008, som han sendte som svar på købernes advokats brev

af 3. juli 2008, kunne skrive; at	minec klicntcr tidligerc cr blcvct mødt med et krav fra
Deres klients side på kr. 300.000" , når brevet af 3. juli 2008 fra købernes advokat som for-
klaret før var det førstc, hun og hendes mand hørte til sagen;


 har supplerende forklaret; at sælgere i forbindelse med fremvisningen
af huset loyalt orienterede ham og hans kone om, at der var en revne i klinkerne i badevæ -
relset. Han og hans kone ville gemne sikre sig mod, at der kunne være et større problem
med badeværelsesgulvet, end at nogle klinker skulle skiftes, og det var på den baggrund, at
garantien blev indføjet i købsaftalen. Da de flyttede ind, var revnen udbedret, men den kom
igen. I stedet for at kontakte sælgerne, følte han det naturligt at ringe til den murermester;
der havde opført huset; da det jo alligevel var en murer, der skulle udbedre skaden. Da rev-
nen senere på ny viste sig; prøvede han igen at få fat murermesteren, men murermesteren
lagde blot røret på. Da murermesteren var medlem af Byg, kontaktede han Byggestyrelsen;
der sagde; at det var helt forkert at henvende sig til murermesteren, idet de som købere ikke
havde noget kontraktforhold til ham. De skulle i stedet kontakte sælgerne. Han kontaktede
derfor 'sælgere pr. brev. Det var omkring årsskiftet 2007-2008. Sælgeme reagcrede imid-
lertid ikke. 1 foråret 2008 sendte han et nyt brev til sælgerne, hvor han bl.a. skrev, at ud-
gifteme til at udbedre manglen kunne beløbe sig til 300.000 kr. Det gjorde han blandt an-
det fordi, han gik ud fra, at der ikke måtte laves samlinger i rørene til gulvvarme, 0g at alle
slangeme derfor skulle udskiftes. Da han fortsat ikke fik nogen reaktion fra sælgerne,
kontaktede han en advokat; der sendte brevet af 3. juli 2008 til sælgerne. Inden brevet blev
sendt, havde han et møde med advokaten, Han kan ikke huske drøttelscn i detaljer, men
han er sikker på, at de drøftede garantibestemmelsen i købsaftalen. Advokaten sagde
imidlertid, at den nemmeste fremgangsmåde var at kræve et afslag i købesummen. Da bre-
vet var blevet sendt, blev han ringet op af  der
sagde, at de havde modtaget hans breve. Grunden til, at sagen først blev anlagt i 2010, var;
at der var problemer med at få forsikringsselskabet til at bevilge retshjælp.


 har yderligere forklaret, at hun fastholder; at den
første henvendelse, som hun og hendes mand fik om sagen; var advokatens brev af 3.juli
2008, og at de säledes ikke har modtaget nogct brev fra købcrne.


Skønsmand  har supplerende forklaret; at svaret hans supplerende erklæring af
22. november 2011 på spørgsmålet om, hvorvidt revnen kan udbedres ved at udlægge en
DITRA måtte, skal forstås således, at der er 90 % sikkerhed for, at denne løsning er anven -

delig Der er imidlertid en lille risiko for, at revnen kommer igen, og han kan derfor ikke
indestå for anvendeligheden af denne løsning; De priser, som er indcholdt i overslaget af 9.
august 2011 fra  passer meget godt. 1 forhold til de
priser; som han har angivet i besvarelsen af spørgsmål 4, fremgår det imidlertid ikke af
overslaget, at der er taget højde for posterne 1, 6 08 7 til i alt 12.000 kr. plus moms, men
det kan være, at det er sket implicit.


Procedure


Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i
overensstemmelse hermed.


Landsrettens begrundelse og resultat


En køber; der vil gøre ansvar for mangler gældende mod en sælger; skal reklamcre over for
sælgeren inden rimelig tid efter, at køber har eller burde have opdaget manglen.


 overtog ejendommen den 1 . april 2005 .


Ifølge Annelindstavnte  1' forklaring for byretten konstaterede han %-1 år herefter, at klin-
keme igen var revnet det samme sted som tidligere.


Reklamationsfristen begyndte således at Jøbe på et tidspunkt mellem den 1.januar 2006 0g
den [ . april 2006.


Efter bevisførelscn kan det ikke lægges til grund, at 
reklamerede over for 
på noget tidligere tidspunkt end i foråret 2008.


En reklamation 2 år eller mere efter; at manglen er konstateret, er for sen; 0g da det ikke
kan føre til et andet resultat, at årsagen til manglen ikke var kendt; da klinkerne revnede pà
ny efter Annelindstævnte  5 0g  overtagelse afhusct; eller at de straks her -
efter rettede henvendelse til den murermestcr, der havde opført husct, tager landsretten den
påstand om frifindelse, som 
har nedlagt; til følge.

Efter sagens udfald sammenholdt med parterncs påstande skal 
in solidum bctale sagsomkostninger for begge retter til 
0g  med ; alt 60.334 kr. Beløbet omfatter
1.560 kr. til retsafgift for landsretten; 1.274 kr. i udgift til syn og skøn for byretten; 2.500
kr.i udgift til syn og skøn for landsretten og 55.000 kr. i udgift til advokatbistand for begge
retter.


Beløbet til dækning af udgift til advokatbistand er inkl. moms, da 
og  ikke er momsregistreret . Landsretten har
ved fastsættelsen afbeløbet lagt vægt på sagens værdi, omfang 0g forløb; herunder at der
har været afholdt syn 0g skøn.


Ihi_kendes for_ret:


 frifindes.


 skal in solidum betale sagens omkostninger for begge
rcttcr til  mcd
60.334 kr.


De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage 0g forrentes efter rentelovens $ 8
2.


Michael Ellehauge