Sag om, hvilken forretning panthaver i en tvangsauktion var berettiget til at beregne af sin dækkede fordring, herunder om der kunne kræves en forhøjet rente, da pantebrevet var misligholdt og i restance.
Ret: Retten i Helsingør (1. instans)
Faggruppe: Tvangsauktioner — Tvangsauktion over fast ejendom
Sagsemner: Tvangsauktion over fast ejendom;

Retten i Helsingør tvangsauktioner





Den 22.juni 2018, kl. 13.00, blev fogedretten sat på fogedkontoret Helsin-
gØr af 

Der blev foretaget:
AS 5-43/2017

Tvangsauktion over ejendommen

beliggende:
tilhørende:

efter anmodning fra Grundejerforeningen  administrator


Ingen indkaldt eller mødt.

Fogedretten afsagde

KENDELSE

Ved tvangsauktion over ejendommen   den
30.maj 2017 blev  højestbydende med et bud på 1.490.000
kr.

Buddet gav dækning til 1. prioritet 0g delvis dækning med 1.482.014,41 kr.
til 2. prioritets panthaver Jyske Bank A/S; der på auktionen gav møde ved
advokat Steen Presfeldt; der opgjorde fordringen til 1.712.070,36 kI., der
krævedes indfriet.

I salgsopstillingen var om hæftelse nr. 2 anført: "Jyske Bank, .Pantebrev
tinglyst den 09.02.2006 for kr. 1.680.000,00, var. rente. Pantebrevet kræves
indfriet i forbindelse med tvangsauktion " Fordringen var anført i kolonne 1
0g 4

Jyske Bank A/S's anmeldelse af 30. marts 2017 til rekvirentens advokat, ad-
vokat Lone Mørch; var bilagt salgsopstillingen som bilag 17. Det fremgår
heraf, at "Bankens krav udgør kr. 1.712.070,36	Beløbet kræves indfriet i
forbindelse med tvangsauktionen.' Der er i anmeldelsen intet anført om ren-
ter.

Jyske Bank A/S's pantebrev er tinglyst den 9. februar 2016 for 1.680.000
kr.og med variabel rente. I pantebrevet; der ikke var bilagt salgsopstillingen;
er anført følgende om "Rente- og betalingsvilkår" :
"Pantebrevet forrentes med en variabel rente svarende til Nationalbankens til
enhver tid værende rentesats for indskudsbeviser + 1,54 % p.a. af den til en-
hver tid værende restgæld. Renten beregnes og forfalder til betaling den sid-
ste bankdag i hvert kvartal første gang ved førstkommende kvartalsskifte

efter udstedelsen.
Pantebrevet afvikles med faste kvartalsvise afdrag på 42.000,00 kr. der for-
falder til betaling samtidig med renten den sidste bankdag i hvert kvartal;
første gang den sidste bankdag inden den 01.01.2016.
Pantebrevet er dermed indfriet den 01.10.2025
Betales ydelser ikke rettidigt forhøjes den rentesats der er på pantebrevet på
restancetidspunktet med 8,25 % 0g er gældende indtil forfaldne ydelser er
betalt.

Efter tvangsauktionen opstod der mellem auktionskøber, 
og Jyske Bank A/S tvist om, hvilken forrentning Jyske Bank A/S er beretti -
get til at beregne af den dækkede del af fordringen fra auktionsdatoen den
30. maj 2017 til auktionskøbers betaling.

Parternes påstande 0g anbringender:

Jyske Bank A/S har gjort gældende at være berettiget til en rente på 8,25 %
4 1,54 % +0,21 %, ialt 10 %

 har gjort gældende; at Jyske Bank A/S alene er berettiget
til en rente på 1,54 % med tillæg af renten for indskudsbeviser; og således
ikke er berettiget til at forhøje renten med 8,25 %

Til støtte for sin påstand har Jyske Bank A/S blandt andet gjort gældende; at
det fremgår af tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6, at "Pantegælden forrentes fra
datoen for første auktion med den rente, der tilkommer hver enkelt pantha-
ver" . Det omhandlede pantebrev var misligholdt og i restance og opgjort i
kolonne 1 og 4 i salgsopstillingen. Det fremgår af pantebrevet; at det forren -
tes med 1,54% + rentesats af indskudsbeviser, og at såfremt ydelser ikke be-
tales rettidigt 0g der er restance; forhøjes renten med 8,25% 0g er gældende
indtil, der er betalt.

Til støtte for sin påstand har  'blandt andet gjort gældende;
at rentekravet på 10% ikke er i overensstemmelse med salgsopstillingen.
Ifølge tvangsauktionsvilkårene pkt. 2 skal salgsopstillingen oplyse alt, hvad
der må være af væsentlig betydning for auktionskøber; og ifølge vilkårenes
pkt 6 b skal auktionskøber betale hæftelser; der kræves indfriet, alene med
den rente, der tilkommer panthver; i dette tilfælde maksimalt 1,54% p.a.
Særlige indfirelsesvilkår, herunder en forhøjet rentesats, skulle have været
oplyst senest under auktionen. Da dette ikke er sket; er Jyske Bank A/S ikke
berettiget til at kræve renten forhøjet med 8,25%.

Fogedrettens begrundelse og resultat:

Af tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6A om købers forpligtelser fremgår; at
"Pantegælden forrentes fra datoen for den første auktion med den rente, der
tilkommer hver enkelt panthaver"

Af salgsopstillingen fremgår, at renten på Jyske Bank A/S's 2. prioritets pan-
tebrev, der kræves indfiiet; er variabel.

Af pantebrevet fremgår; at det som udgangspunkt forrentes med en variabel
rente svarende til Nationalbankens til enhver tid værende rentesats for ind-
skudsbeviser + 1,54%, 0g at renten forhøjes med 8,25%, hvis ydelser ikke
betales rettidigt, indtil forfaldne ydelser er betalt.

Jyske Bank A/S har oplyst; at pantebrevet; der krævedes indfriet på auktio-
nen; var misligholdt og i restance.

Herefter findes Jyske Bank A/S at have været berrettiget til at forhøje renten
med 8,25%

Den omstændighed; at det af salgsopstillingen alene fremgår, at renten er va-
riabel, og at de eksakte rentesatser, hverken "den almindelige" eller forhø-
jelsen; ikke fremgik af salgsopstillingen; findes ikke at medføre; at pantha -
ver mister sin ret til renter henhold til pantebrevet.

Efter det anførte er Jyske Bank A/S berettiget til at kræve sin dækkede for -
dring forrentet med en rente svarende til summen af Nationalbankens til en-
hver tid værende rentesats for indskudsbeviser + 1,54% + 8,25%.

Derfor bestemmes:

Jyske Bank A/S er berettiget til at kræve sin dækkede fordring på
1.482.014,41 kr. forrentet med en rente svarende til summen af Nationalban-
kens til enhver tid værende rentesats for indskudsbeviser + 1,54% + 8,25%


Auktionssagen sluttet.

Fogedretten hævet.