Sagen angår spørgsmålet om tilbagebetaling af beløb, deponeret i henhold til en betinget købsaftale vedrørende ejendom samt spørgsmålet om negativ kontraktsinteresse
Ret: Københavns Byret (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;

Københavns Byret





Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 25. september 2017 i sag nr. BS 27B-8167/2016:


clo 


mod
Malmökranen AB
clo Flakfortet ApS
Flakfortet 1
1433 København K

Sagens baggrund 0g parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 22. december 2016, angår spørgsmålet om
tilbagebetaling af beløb, deponeret i henhold til en betinget købsaftale
vedrørende ejendommen beliggende Flakfortet 1, 1433 København K
(herefter Flakfortet) , og spørgsmålet om negativ kontraktsinteresse.

Sagsøger,  har nedlagt påstand om, at sagsøgte,
Malmökranen AB, skal betale 620.975,00 kr. med tillæg af procesrente fra
den 22. december 2016. Beløbet er opgjort således:

Deponeret beløb:
Udgifter til advokat
Udgifter til Rambøll Ingeniører:

Ialt

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling; jf. retsplejelovens
8 218 a.

Oplysningerne i sagen

Den 22. december 1995 traf Skov- og Naturstyrelsen afgørelse om, at blandt
andet hele Københavns Befæstning herunder Flakfortet, var omfattet af
beskyttelsen i naturbeskyttelseslovens $ 12, 13 og 18.

12001 erhvervede sagsøgte Flakfortet; og i efteråret 2015 udbød sagsøgte
fortet til salg. I salgsmaterialet hedder det blandt andet:

fra 2001 og indtil i dag er der foregået en total istandsættelse af fortet
både, hvad angår de indvendige 0g udvendige faciliteter. Blandt andet er
molen for nyligt renoveret 0g er i dag total sikret mod havets kræfter.
Igennem de sidste 10 år er også bygningerne gennemgribende renoveret. Fra
vest til øst er bygningerne total istandsat i stueplan. I dag indeholder
bygningen moderne lejligheder med køkken og badeværelser. Der er også et
moderne restaurantkøkken kombineret med store lokaler for selskaber og
konferencer. Ved siden af lejlighederne er der ekstra muligheder for op til 50
overnattende gæster 

Ved betinget købsaftale af 11.maj 2016 erhvervede sagsøger Flakfortet af
sagsøgte. Den kontante købesum var angivet til 56.000.000 kr.

I købsaftalens pkt. 2.7 hedder det:

"Køber er gjort særskilt bekendt med Ejendommens fredningsstatus; der
fremgår af servitut nr. 2. Ejendommens fredning indebærer begrænsninger i
anvendelse af Ejendommen; jf. Museumslovens $ 29 a og 29 e, som Køber
er gjort bekendt med inden underskrift af Købsaftalen. Der henvises
endvidere til mail af 31.juli 2015 fra Kulturstyrelsen vedrørende
Ejendommens anvendelse.

Det fremgår af aftalens pkt. 14.3, at sagsøger senest 5 dage efter
underskrivelsen af købsaftalen skal deponere 750.000 kr. hos sælgers
advokat.

Ipkt. 17 om sælgers oplysninger hedder det blandt andet:



at der Sælger bekendt ikke fra det offentlige eller private er rejst sager eller
krav, som ikke er opfyldt

at al forfalden gæld vedrørende anlægsarbejder 0g tilslutninger vil være
betalt i forbindelse med handlens afslutning. Hvis andet ikke er oplyst
ovenfor; er der Sælger bekendt ikke udført eller truffet beslutninger; som
senere vil medføre en udgift for Ejendommen.


I aftalens pkt. 18 om betingelser hedder det blandt andet:

"18.1 køber kan uden begrundelse ved skriftlig meddelelse til advokat
 træde tilbage
fra Købsaftalen inden den 30. juni 2016 kl. 24.00.

18.2 Handlen er således endelig på de vilkår, der fremgår af denne

Købsaftale; herunder om Købers betaling af den aftalte Købesum på
kr. 56.000.000,00, jf. pkt. 14, hvis Køber ikke skriftligt overfor
advokat 
inden den 30. juni 2016 kl. 24.00 har meddelt tilbagetræden. Efter
fristens udløb bortfalder Købers ret til at træde tilbage.

18.3 Meddeler Køber tilbagetræden; jf. pkt. 18.1 til advokat
 senest den 30.juni 2016
kl. 24.00, er handlen bortfaldet; og Sælger er berettiget til 50 % af
deponeringen; jf. pkt. 14.3, således at kr. 375.000 straks skal frigives
til Sælger.

18.4 Det resterende deponerede beløb på kr. 375.000 returneres til Køber
uden ophold. Sælger kan ikke rejse nogen krav mod Køber, bortset fra
i henhold til pkt. 18.3, hvis Køber meddeler tilbagetræden; jf. pkt.
18.1, 0g Sælger er ikke berettiget til at foretage modregning eller
tilbagehold i den resterende deponering. Denne Købsaftale kan uden
erhvervelse af dom danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse; jf.
retsplejeloven $ 478, stk. 1. nr. 5, af Købers krav i henhold til denne
bestemmelse, 0g Købers krav således straks inddrives via fogedretten.

18.5 Inden udløbet af fristen; jf. pkt. 18.1. skal Køber have mulighed for at
undersøge alle forhold vedrørende Ejendommen; herunder foretage
byggetekniske undersøgelser og få indsigt i Ejendommens tekniske
installationer. Sælger forpligter sig til, at være behjælpelig med
fremvisninger, kontakt til offentlige myndigheder og Freja
Ejendomme A/S samt give Køber mulighed for at arrangere møder
med forpagtere m.v.

18.6 Inden udløbet af fristen; jf. pkt. 18.1. er Sælger ikke berettiget til at
sælge Ejendommen til tredjemand.

18.7 Handelen er i øvrigt betinget af, at Freja Ejendomme A/S erklærer; at
Sælger har opfyldt sin vedligeholdelsesforpligtelse og forpligtelse til
udførelse af arbejde efter servitut nr. 1 af 2. oktober 2001 $8 2.2 0g
2.3, 0g at Sælgers påtagne selvskyldnerkaution efter servituttens $
10.3 således bortfalder på Overdragelsesdagen.

18.8 Handelen er endvidere betinget af, at Freja Ejendomme A/S erklærer at
have godkendt overdragelsen af Ejendommen til Køber, jf. servitut nr.
1 af 2. oktober 2001.

18.9 Såfremt handelen ikke gennemføres, fordi Freja Ejendomme A/S ikke
godkender overdragelsen af Ejendommen til Køber, er Sælger
forpligtet til at returnere det deponerede beløb på kr. 750.000, jf. pkt.
14.3 0g frigive bankgarantien; jf. pkt. 14.4 til Køber senest 3 bankdage
efter, at Freja Ejendomme A/S skriftligt har meddelt; at overdragelsen

af Ejendommen til Køber ikke kan godkendes. Køber kan ikke rejse
nogle krav mod Sælger og Sælger kan ikke rejse nogen krav mod
Køber, hvis Freja Ejendomme A/S ikke godkender overdragelsen af
Ejendommen til Køber. Sælger er ikke berettiget til at foretage
modregning eller tilbagehold i det deponerede beløb. Denne
Købsaftale kan uden erhvervelse af dom danne grundlag for
tvangsfuldbyrdelse; jf. retsplejeloven $ 478, stk.1_ nr. 5, 0g Købers
krav således straks inddrives via fogedretten. '

Sagsøger deponerede ikke som aftalt beløbet på 750.000 kr., 0g sagsøgtes
advokat rykkede den 23. maj 2016 pr. mail for betalingen:

Den 27. maj 2016 accepterede sagsøgte; at pkt. 14.3, 18.3, 18.4 ændredes til
følgende:

Pkt. 14.3: Beløbet kr. 750.000 ændres til kr. 375.000.
Pkt. 18.3: Meddeler Køber tilbagetræden; jf. pkt. 18.1.til advokat
 senest den 30.juni 2016 kl.
24.00 er handelen bortfaldet; og Sælger er berettiget til det deponerede
beløb, jf. pkt. 14.3, således at kr. 375.000 straks frigives til Sælger.
Pkt. 18.4: Udgår.
Pkt. 18.9: Beløbet kr. 750.000 ændres til kr. 375.000.

Den 30. maj 2016 indbetalte sagsøgte deponeringsbeløbet.

På et møde i juni 2016 foranlediget af sagsøger 0g med repræsentanter for
sagsøger og Slots- og Kulturstyrelsen blev det oplyst; at der ikke var søgt om
tilladelse til til- og ombygninger; der var udført på ejendommen på
Flakfortet.

Den 30.juni 2016 underskrev parterne et tillæg til købsaftalen. I tillæggets
pkt. 3.1 hedder det:

"Køber har for at have Ejendommen eksklusivt på hånden indtil udløb af
due dilligence perioden den 30.juni 2016 deponeret kr. 375.000 den 30. maj
2016 på deponeringskonto hos  Denne periode
forlænges, jf. pkt. 2i Tillægget til den 17.juli 2016 kl. 16.00"

Den 16.juli 2016 meddelte sagsøgers advokat; at sagsøger formentlig var
tilbøjelig til at acceptere handlen. Ved mail af 17.juli 2016 til sagsøgtes ejer
og sagsøgtes advokat meddelte sagsøgers advokat; at sagsøger ikke ønskede
at forsætte med erhvervelsen af Flakfortet, og at handlen derfor var
bortfaldet. Det hedder afslutningsvist i mailen:

Jeg skal her henvise til, at det ikke vurderes som realistisk; at der er en
endelig afgørelse fra relevante myndigheder inden den af jer fastsatte frist;
ligesom der navnlig ikke er fundet en løsning om tilbagebetaling til køber af

det deponerede beløb. Jeg henviser herom til min tidligere mail.

Den 29.juli 2016 afgav Slots - og Kulturstyrelsen varsling om påbud og
partshøring vedrørende Flakfortet. Det fremgår af varslingen; at Slots- 0g
Kulturstyrelsen under et møde med sagsøgte på Flakfortet i maj 2016 blev
opmærksom på, at der var foretaget en række tilstandsændringer ved
fortidsmindet; og at Slots - og Kulturstyrelsen i juni-juli 2016 besigtigede
Flakfortet for at registrere ændringerne.

I varslingen er der foretaget en oplistning af forhold, der ikke er søgt
tilladelse til. Listen er på 20 sider.

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af ejeren af sagsøgte,  direktør hos
sagsøger;  advokat


 har forklaret blandt andet, at han er uddannet
bygningsingeniør og indehaver af Malmökranen AB. Ijuni 2001 overtog
sagsøgte Flakfortet. Fortet blev sat til salg hos ejendomsmægler 
og det var igennem ham, at sagsøgte kom i kontakt med 
foretog undersøgelser vedrørende  og det blev oplyst, at
 var entreprenør 0g søn af en "casinokonge' i Hong Kong. Det var
ikke hans indtryk til at begynde med, at  havde økonomiske
problemer. Vilkårene for salget blev drøftet gennem  Det var
 der foreslog, at der skete en deponering med henblik på, at
sagsøger fik ejendommen "på hånden ien periode. Det var også 
der formulerede indholdet af deponeringsbestemmelsen. Han er normalt
ikke tilhænger af den slags aftaler; men med de oplysninger; der forelå om
 økonomiske forhold, fandt han det i orden. Perioden; hvor
 var sikker på at kunne købe ejendommen; var en attraktiv periode for
Flakfortet i driftsmæssig sammenhæng. Denne periode løber fra 1.maj til
ultimo september.

Han fornemmede efter et stykke tid, at  havde problemer med at
skaffe beløbet på 750.000 kr. Det var  der foreslog, at beløbet
blev sat ned, og det blev nu mere og mere tydeligt, at  var i gang
med at søge finansiering til købet. Det er hans indtryk, at dette også var
grunden til, at tidsfristen skulle forlænges.

Han foretog en løbende vedligeholdelse af Flakfortet. I henhold til aftalen
med Freja Ejendomme A/S kunne der foretages istandsættelser med henblik
på drift af hotel og afvikling af konferencer. Han er bekendt med
formuleringen i salgsmaterialet om, at der er foretaget en totalistandsættelse.
Han vil betegne det arbejde; der blev udført; som vedligeholdelse 0g pleje.
De arbejder; der blev udført, var nødvendige for, at Flakfortet kunne

benyttes af offentligheden. Der blev udført gulvarbejde; arbejde vedrørende
toiletforholdene mv. I 2011 overtog sagsøgte en ruin; der ikke kunne
benyttes af offentligheden. Køkken- og toiletfaciliteterne var ikke blevet
istandsatvedligeholdt siden 1972, og det hele forfaldt. Da de udførte
arbejder var vedligeholdelsesarbejder, var det efter hans opfattelse ikke
nødvendigt at søge om tilladelse. Han er bekendt med varslingsskrivelsen
fra Slots- og Kulturstyrelsen og kan henholde sig til, at de udførte arbejder
er udført efter aftale med Freja Ejendomme A/S. Der er søgt om tilladelse til
etablering af en helikopterplatform 0g til etablering af mole. I øvrigt
indeholder varslingsskrivelsen en lang række fejl, og det har Slots- og
Kultursstyrelsen erkendt. Det gælder både mindre 0g større forhold. Det
gælder blandt andet om forholdene vedrørende vinduerne; som ikke er
aktuelt.

 har forklaret har forklaret blandt andet, at han er bror til
 Flakfortet var deres første fælles projekt i Danmark. De indhentede
salgsmaterialet fra  Sidst i januar 2016 tog de ud til Flakfortet
sammen med  beskæftiger sig med
bæredygtige løsninger 0g ønskede at benytte stedet til afholdelse af
internationale miljøkonferencer.

Det var deres opfattelse; at Flakfortet umiddelbart kunne anvendes hertil, da
det var sat flot i stand. De spurgte ind til, hvad fredningen betød, og de fik
det svar; at fredningen betød, at Flakfortet skulle holdes pænt og rydeligt. De
udvendige rammer skulle bibeholdes, og hvis der blev foretaget ændringer
heraf, skulle de være midlertidige. Det oplyse både ejeren 0g 

Parterne blev repræsenteret af advokat; 0g  var hurtigt ude af
billedet. Sagsøger ville gerne have ejendommen på hånden i en periode
hvor man fik tid til at undersøge de økonomiske forhold vedrørende øens
drift, herunder blandt andet de regningskabsmæssige forhold vedrørende
driften af de 2 virksomheden på Flakfortet. Endvidere ville man gerne se
dokumentation for istandsættelserne og herunder, at der forelå eventuelle
godkendelser. Sagsøger modtog meget lidt materiale fra sagsøgte. Man fik
noget vedrørende molen og helikopterplatformen. Købesummen var ikke
blevet forhandlet; men når man havde undersøgt forholdene og due
dilligence perioden var ved at udløbe, ville man se på muligheden for at få
prisen sat ned. Sagsøger fik at vide; at Flakfortet var fredet på en sådan
måde; at det var muligt at foretage mange ændringer:

Sagsøger deltog ikke i mødet den 23. maj 2016 med Slots- 0g
Kulturstyrelsen; da man forventede, at helikopterplatformen ville blive
godkendt. Det fik man også bekræftet efterfølgende. Man fik ikke oplyst
noget om, at Slots- og Kulturstyrelsen havde bedt om fotodokumentation:

Sagsøger manglede ikke midler til finansieringen: Nedsættelsen af størrelsen
af det deponerede beløb til 350.000, 00 kr. skal ses i lyset af, at det var

tanken; at sagsøger fik et beløb til at arbejde med. Sagsøger havde Rambøll
til at se på moleområdet, men Rambøll beskæftigede sig ikke med andre
ting

Sagsøger fik arrangeret et møde med Slots- og Kulturstyrelsen for at
fremlægge sine idéer til den fremtidige anvendelse af Flakfortet. Mødet
fandt sted i begyndelsen af juni 2016. Svaret var et blankt nej, og det blev
man noget overrasket over. Man gjorde sagsøgte bekendt med resultatet af
mødet, men ikke på en konfrontatorisk måde. Man bad om at få indsigt i de
udgifter; som sagsøgte havde afholdt; men fik ingen specifikation af
udgifterne eller detaljerede oplysninger om, hvad det havde kostet. Man fik
ikke yderligere materiale eller oplysninger vedrørende tilladelsesforhold.
Man fik at vide; at der var papir på det. Man fortsatte med projektet; da man
ikke kunne forestille sig, at der ikke forelå de nødvendige godkendelser.
Fristen for due dilligence blev forlænget, men man kunne ikke blive enige
om en bagkant.

Han har set varslingsskrivelsen; og det ser endnu værre ud, end han havde
forestillet sig. Sagsøger ville ikke have indgået en aftale eller disponeret som
sket, hvis man havde kendt til forholdene.

Han er enig i, at sagsøger deponerede beløbet på 375.000 kr. for at have
eneret til køb af Flakfortet i den omhandlede periode.

 som
klient en del år og var advokat for ham i den konkrete sag. 
bestyrer en stor fond i udlandet. Vidnet kom først på banen på det tidspunkt;
hvor der forelå en købsaftale, der var udarbejdet af sagsøgtes advokat. Han
havde ikke været med til at forhandle aftalen; og han fik til opgave at
undersøge aftalens juridiske indhold. Det var herunder vigtigt at undersøge
sagsøgers muligheder for at træde tilbage fra aftalen . Freja Ejendomme A/S
skulle godkende køber; 0g hvis denne godkendelse ikke blev givet, ville
 ønskede at opgradere
ejendommen. Han ønskede at lave et højt kvalificeret internationalt
konferencecenter i stil med Davos. Det forudsatte, at der var mulighed for at
bygge til, 0g det fremgik af salgsmaterialet; at der var mulighed for
yderligere 1.500 m2. Efter aftalen var skrevet under deltog  0g
han i en rundvisning 0g blev budt på middag. Man talte om  planer; 0g
alle syntes, at idéen med et konferencecenter var utrolig spændende. Der
blev talt om, hvor meget der skulle bygges om, hvordan der skulle indrettes
osv. Alle hos sagsøger gik ud fra, at det ikke ville give problemer.

 om den bygningsmæssige del af
projektet; men det var svært at vurdere, hvad der kunne lade sig gøre, før
man havde søgt om tilladelse. Derfor blev der afholdt et møde med
deltagelse af repræsentanter for sagsøger og Slots- 0g Kulturstyrelsen. På
mødet kunne  vise, hvad han havde tænkt sig. Imødet deltog

 2 embedsmænd fra Slots - og
Kulturstyrelsen 0g vidnet. Embedsmændene var noget formelle; men efter
vidnet havde lirket lidt, blev det oplyst; at der var blevet bygget uden de
fornødne tilladelser; at det var helt galt, og at de skulle passe på. Det havde
han ikke haft fantasi til at forestille sig.  ønskede under alle
omstændigheder at indlede forhandlinger med Slots - og Kulturstyrelsen; 0g
det var derfor  ønske; at vidnet ikke reagerede for voldsomt overfor
sagsøgte. Der blev efter vidnets forslag arrangeret et møde med
 og dennes advokat. På mødet orienterede vidnet om resultatet af
mødet med Slots- og Kulturstyrelsen. Der blev fra sagsøgtes side ikke givet
udtryk for overraskelse. Der blev givet udtryk for, at man ikke havde løjet;
0g at man ikke tog fejl. Vidnet efterspurgte tilladelserne; og man aftalte; at
der skulle udarbejdes en opgørelse over, hvad sagsøgte havde lavet.
Forhandlingerne med sagsøgte blev derfor fortsat, idet man måske kunne
finde en løsning hvis der var tale om problemer af et overskueligt omfang.
Sagsøger havde også brugt en del penge på projektet herunder til rejser til
Danmark. Aftalen blev forlænget en gang, 0g sagsøger søgte om en
yderligere forlængelse med henblik på, at agterskrivelsen fra Slots- og
Kulturstyrelsen kom. Aftalen om en forlængelse faldt som følge af, at
sagsøgtes advokat ville have en deadline, 0g det ville sagsøger ikke
acceptere.

Iforbindelse med, at sagsøger søgte om aktindsigt hos Slots- 0g
Kulturstyrelsen; fik man oplyst; at sagsøgte havde rejst indsigelse mod
aktindsigten; Det var gennem materialet fra aktindsigten; at man fik
kendskab til indholdet af varslingsskrivelsen. Vidnet orientere 
om indholdet; 0g  blev overrasket over omfanget, herunder
omfanget af ombygninger.

Det er evident, at sagsøger ikke ville have indgået en aftale hvis man havde
kendt til forholdene. Man ville ikke have betalt et beløb på 375.000 kr. for at
finde ud af, at der ikke forelå de fornødne godkendelser. Det kunne sagsøgte
have oplyst på to minutter.

Nedsættelsen af beløbet fra 750.000 kr. til 375.000 kr. fandt sted som følge
af, at  var forbløffet over at skulle betale et så stort beløb, som
han jo alligevel skulle have tilbage efterfølgende. Der var tale om et beløb
for at få ejendommen eksklusivt på hånden.

Da sagsøger trådte tilbage fra den betingede aftale; lå der en erkendelse hos
begge parter om, at ombygningerne ikke var godkendt.

 har forklarede blandt andet; at hun har været advokat
for sagsøgte siden 2001, hvor sagsøgte erhvervede Flakfortet. Det fremgår af
hendes tidsregistrering, at der i august 2015 blev indgået en
formidlingsaftale med ejendomsmægler  Flakfortet blev herefter
udbudt til salg, og den 7. april 2016 modtog hun udkast til købsaftale; som

 havde lavet. Da der blev indgået en eksklusivaftale med
sagsøger om, at sagsøger havde ejendommen på hånden i en del af den
bedste periode for et salg, var det klart; at det skulle koste noget. 
fortalte, at køber havde en særlig familierelation til en velhaver; 0g at kravet
om en købesum på over 51 mio. kr. gik igennem uden forhandling.
Eksklusivaftalen indebar; at køber skulle deponere 750.000 kr. efter
underskrift af købsaftalen. Såfremt handelen blev gennemført i løbet af
perioden for eksklusivaftalen; skulle beløbet fratrækkes købesummen. På et
møde hvor  og hun selv deltog, var stemningen
meget positiv; og der var nærmest tale om et begyndende samarbejdsmøde.
Der var lidt udfordringer med at få købers underskrift på aftalen. Aftalen
blev sendt til købers advokat den 4.maj 2016, og da underskriften ikke
forelå, rykkede hun for den. Den 13.maj kom aftalen med købers
underskrift. Der var frist til den 23. maj til betaling af deponeringsbeløbet,
men det kom ikke. På dagen rykkede hun for betaling. Advokat 
skrev og spurgte; om indbetalingen kunne vente; men sagsøgte fastholdt den
indgåede aftale. Hun bad  om at rykke; og han vendte tilbage
med oplysningen om, at  gerne ville have nedsat beløbet til
375.000 kr. Det blev accepteret den 27.maj 2016, men det bibragte sagsøgte
et andet indtryk af købers økonomiske soliditet.

Hun blev ikke overrasket over indholdet af advokat  mail af 9. juni
2016. Hun talte med  om der var søgt om tilladelse. Hun var
bekendt med den tilladelse, der angik molen.  bad om en
oversigt over de udførte arbejder; 0g hun bad  om at lave den.
Hun er bekendt med, at der forelå tilladelse til arbejdet med molen og til
helikopterplatformen.

Det var først efter den 17.juli 2016, at sagsøgte modtog noget fra Slots - og
Kulturstyrelsen. Det fremgår ikke af hendes tidsregistrering, at der skulle
være en agterskrivelse. Hvis der er sendt en sådan; må det fremgå af Slots -
og Kulturstyrelsens sagsregistrering. Det fremgår ikke af hendes
tidsregistrering, at hun har haft kontakt til styrelsen.

Der er en række fejl i den varslingsskrivelse; som hun har set. Det har
sagsøgte senere påpeget over for styrelsen; herunder fejlen vedrørende
molen.

 har forklaret blandt andet;, at han har drevet
ejendomsmæglervirksomhed i 25 år. Han blev kontaktet af sagsøgte i 2015
vedrørende salget af Flakfortet, og salgsarbejdet begyndte efter sommeren
2015. Han formidlede kontakten til  Flakfortet var i salgsmæssig
sammenhæng særligt attraktiv i sommerhalvåret; hvor der var aktiviteter.
 kom til
Danmark i februar 2016, hvor man mødtes, 0g  var med ude at se
Flakfortet. Der var tale om et langt møde. Man mødtes ved Langelinie 0g
sejlede ud til Flakfortet. Der var en rundvisning, 0g man talte både om de

nuværende 0g tidligere aktiviteter på fortet. Det blev under rundvisningen
pointeret; hvad der var blevet sat i stand. Man talte om, at der var tale om en
fredet ejendom; men ikke om betydningen heraf i forhold til istandsættelse.
Der blev ikke lagt skjul på, at der var tale om et fredet fortidsminde. Det
blev nævnte, at der var lidt uklarheder vedrørende indretningen af et lokale.
Der blev talt om, at der ikke måtte laves noget om. Der blev talt om læmolen
og helikopterplatformen; hvor der var blevet givet tilladelse. 
virkede målrettet 0g dedikeret; 0g han gav udtryk for, at penge ikke var
noget problem. Han fortalte på mødet om sine idéer; men vidnet gav ikke
udtryk for; om det ville være muligt at realisere dem. Måske allerede i marts
2016 foreslog 
skulle deponere 100.000 euro for at få salg til anden side stillet i bero i 2
måneder. Til at begynde med var sagsøgte ikke særlig interesseret i en sådan
aftale; da den ville kollidere med den gode salgsperiode. Vidnet foreslog, at
man gik videre med idéen; idet køberkredsen var begrænset. Der var, som
vidnet husker det; et par andre potentielle købere; der havde vist interesse
for Flakfortet. Vidnet formulerede den betingede købsaftale, og salg til
anden side blev stillet i bero, mens sagsøger havde ejendommen på hånden.
Iden forbindelse blev en event som led i salgsarbejdet stillet i bero.

Parternes synspunkter

 har i påstandsdokument af 14. august 2017 anført
følgende:


"RETLIGE SYNSPUNKTER

Det gøres gældende; at den betingede købsaftale, herunder om deponering af
kr. 375.000,00, ikke er retligt bindende; idet forudsætningerne for aftalens
indgåelse ikke var til stede.

Der henvises til principperne i U.1958.484H, U og 1986.422/4H.


Malmökranen var ubestridt bekendt med ejendommens fredningsstatus, og
at dette medfører, at der skulle søges om tilladelse til til- og ombygninger.
Da Malmökranen således ikke har 'opnået tilladelse til til- 0g ombygnin-
gerne, er Malmökranen således bekendt med, at til- og ombygningerne ikke
er lovlige.
Malmökranen har afgivet urigtige oplysninger til  ved i aftalens pkt.
17, at anføre: "Hvis andet ikke er oplyst ovenfor; er der sælger bekendt ikke
udført arbejder eller truffet beslutninger, som senere vil medføre en udgift
for Ejendommen'" De samme oplysninger er meddelt mundtligt flere gange
som det også fremgår af sagens korrespondance.

Malmökranen har udført arbejder for i hvert fald 28 mio. kr. (bilag 22), som
der ikke i fuldt omfang er opnået tilladelse til. Genetablering af ejendommen

må derfor forventes at medfører en meget betydelig udgift.

Såfremt  havde været bekendt med, at der var betydelige ulovlige til-
og ombygninger på Flakfortet, havde  ikke indgået den betingede
købsaftale 0g deponeret kr. 375.000. Forudsætningerne for at indgå den
betingede kønsaftale, herunder om deponering af kr. 375.000 var derfor ikke
til stede. Konsekvensen heraf er, at  er berettiget til at modtage det
deponerede beløb på kr. 375.000 tilbage.

Det gøres endvidere gældende, at  er berettiget til erstatning efter
princippet om negativ kontraktsinteresse; da Malmökranen ikke loyalt har
oplyst om de manglende tilladelser til til- og ombygning af den fredede
ejendom Flakfortet.

Sælger af fast ejendom er forpligtet til loyalt at oplyse om forhold vedrø-
rende ejendommen, som er relevante for aftalen.

Da Malmökranen ikke har oplyst om de ulovlige til- 0g ombygninger; har
Malmökranen derved tilsidesat sin loyale oplysningspligt.  har derved
krav på erstatning for de udgifter  har afholdt til advokat og ingeniør.

Malmökranen AB har i påstandsdokument af 11. august 2017 anført følgen -
de:

7 Anbringender:

Retten skal i denne sag tage stilling til, hvorvidt  har krav på
et beløb på kr. 375.000, som blev deponeret af  til Malmö -
kranen i forbindelse med parternes indgåelse af en betinget købsaftale 13.
maj 2016 om overdragelse af Flakfortet.

Retten skal derudover tage stilling til, om Malmökranen skal betale 
udgifter til advokat 0g øvrige rådgivere afholdt til gennemførelse
af due diligence og i anledning af  forhandling med Malmö-
kranen om køb af Flakfortet.

Malmökranen gør tre hovedanbringende gældende:

1.	For det første; at det deponerede beløb på kr. 375.000 alene skulle til-
bagebetales til  hvis handelen ikke blev gennemført
som følge af, at Freja Ejendomme afviste at godkende 
som køber, jf. tillæg af 30. juni 2016 til købsaftalen.

2.	For det andet; at beløbet på kr. 375.000 var betaling for, at 
i den mest attraktive udbudsperiode i foråret fik Flakfortet eks -
klusivt på hånden til at gennemføre due diligence inden den 17.juli
2016. Beløbet skulle derfor tilkomme Malmökranen; hvis  in-
den udløbet af fristen meddelte, at handelen ikke ville blive gennem-

ført.

3	For det tredje; at der ikke er nogen hjemmel til at pålægge Malmökra -
nen at dække  udgifter til rådgivning og undersøgelser
forud for  endelige beslutning om ikke at ville gen-
nemføre køb af Flakfortet.

Til støtte for den nedlagte påstand gøres gældende, at  inden
udløb af den aftalte frist til gennemførelse af due diligence meddelte, at
 ikke ønskede at købe Flakfortet. Meddelelsen er afgivet i over-
ensstemmelse med betingelserne i Aftalen (bilag 2).

Fra underskrift af Aftalen og indtil den 17.juli 2016, hvor 
meddelte, at handelen ikke ville blive gennemført, har Malmökranen givet
 adgang til alle kendte oplysninger om Flakfortet til brug for
gennemførelse af due diligence.

Retsvirkningen af, at  iløbet af due diligence perioden traf
beslutning om ikke at gennemføre handelen er ifølge parternes aftale, at
Malmökranen i henhold til Aftalens pkt. 4.3. har ret til det deponerede
beløb, som er betaling for; at  har haft Flakfortet eksklusivt
på hånden fra den 13.maj 2016 og indtil den 17.juli 2016.

Betalingen var ifølge Aftalen et vederlag for, at Malmökranen mistede
muligheden for at sælge til en anden køber i den periode på året, som var
den mest attraktive for et salgsarbejde.

Det gøres gældende; at henvisningen til varsling om påbud fra Slots- 0g
Kulturstyrelsens brev af 29. juli 2016 er uden retlig relevans, allerede fordi
varslingen er meddelt efter den 17.juli 2016, dvs. datoen; hvor 
meddelte Malmökranen at handelen ikke ønskedes gennemført.

Derudover er varslingen også uden relevans, fordi der alene er tale om et
varsel, og ikke et endeligt meddelt påbud.

Det bemærkes, at der heller ikke i advokat  e-mail af 16.
juli 2016 om  formentlige accept (bilag E), 0g efterfølgende
e-mail om tilbagetræden den 17.juli 2016 (bilag F) er nævnt noget om
Slots- og Kulturstyrelsen.

Det gøres yderligere gældende, at udgifter som  måtte have
afholdt i forbindelse med gennemførelse af due diligence alene er 
beslutning 0g risiko.

Advokat- og ingeniørudgifter afvises derfor, idet det tillige bemærkes, at det
er udokumenteret, at Malmökranen har handlet ansvarspådragende.

Det bemærkes, i relation hertil, at købsaftalens vilkår om købers deponering
af kr. 750.000 efter underskrift blev ændret efter  ønske,
således at  som betaling for at have Flakfortet eksklusivt på
hånden til den 30. juni 2016 reducerede den oprindeligt forudsatte depo-
nering til kr. 375.000.  fik derved frigjort kr. 375.000 til
dækning af sine omkostninger.

Det afvises også af den grund, at der er grundlag for erstatning - i form af
negativ kontraktsinteresse for omkostninger afholdt af 

Det gøres gældende; at  påstand om, at der foreligger væ -
sentlige mangler; er udokumenteret og i øvrigt uden mening, idet en man-
gelindsigelse alene er relevant, hvis handelen gennemføres, og der rejses et
krav om positiv opfyldelsesinteresse.

Det bestrides i øvrigt, at forholdet overhovedet kan opfattes som en mangel;,
idet der alene er tale om en varsling fra Slots- og Kulturstyrelsen.

 har videre gjort gældende, at den indgåede aftale om depo-
nering ikke er retligt bindende, fordi Malmökranen ikke loyalt har oplyst om
de manglende tilladelser vedrørende til- og ombygninger på Flakfortet.
Forudsætningen for dette anbringende er, 1) at varslingen om påkrav fra
Slots- og Kulturstyrelsen var Malmökranen bekendt på tidspunktet for ind-
gåelsen af købsaftalen og 2) at  valg om at træde tilbage fra
købssaftalen var begrundet i de manglende oplysninger om disse forhold.
Ingen af de to forudsætninger er til stede.

Det er selvsagt umuligt for Malmökranen at have haft kendskab til en vars -
ling fra Slots - og Kulturstyrelsen; som først blev afgivet henved to måneder
efter, at parterne indgik købsaftalen.

Det bemærkes endvidere; at det forhold, at der er tale om et fredet fortids -
minde er irrelevant og ikke medfører; at Malmökranen skulle have en ud-
videt loyalitetsforpligtelse i forhold til arbejder, som måtte være udført i
Malmökranens ejertid.

 har endvidere anført, at selskabets møde med Slots- 0g
Kulturstyrelsen i juni 2016 var den reelle tilkendegivelse; og at den konkrete
varsling ultimo juli 2016 blot var en bekræftelse.

Dette bestrides.

Det forhold, at  i sin due dilligence periode har afholdt møde
med Slots - og Kulturstyrelsen; som eventuelt skulle have tilkendegivet for-
hold vedrørende byggetilladelser på Flakfortet, er irrelevant i forhold til den
nedlagte påstand. En udokumenteret mundtlig drøftelse med en myndighed i
en undersøgelsesperiode; kan ikke anses som en tilkendegivelse om even -

tuelle senere varslinger 0g afgørelser; som giver et retligt relevant grundlag
for det krav  har nedlagt påstand om.

Af samme grund er det også i strid med de faktiske forhold, når 
gør gældende; at Malmökranen positivt skulle have afgivet urigtige op-
lysninger ved underskrift af købsaftalen i maj 2016.

Det forhold, at Malmøkranen eventuelt kan blive pålagt udgifter ved den
endelige afgørelse fra Slots - og Kulturstyrelsen er hypotetisk 0g irrelevant
for  beslutning om ikke at gennemføre handlen.

Det gøres samlet set gældende; at Malmökranen har handlet sædvanligt 0g
loyalt i forhandlingsforløbet med  og dermed ikke har på -
draget sig erstatningsansvar for  omkostninger.

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det lægges efter bevisførelsen; herunder varslingsskrivelsen af 29.juli 2016,
til grund, at der på Flakfortet uden tilladelse er foretaget en lang række om-
bygninger, som Slots- og Kulturstyrelsen vurderer er en overtrædelse af mu-
seumsloven; 0g at styrelsen agter at sende et påbud om, at forholdene skal
bringes i orden, jf. museumslovens 8 29 0, stk. 4. Selv om der i varslings -
skrivelsen er medtaget forhold, der er givet tilladelse til, findes et påbud om
retablering af de øvrige forhold i skrivelsen at indebære afholdelse af en ud-
gift af en meget væsentlig størrelse for ejeren eller brugeren af ejendommen.
Det lægges efter bevisførelsen; herunder indholdet af udbudsmaterialet; end-
videre til grund, at sagsøger forud for den betingede købsaftale, herunder af-
talen om deponering af 375.000 kr., ikke er blevet gjort bekendt med for-
holdene

Forholdene findes at udgøre et retlig mangel ved ejendommen. Den omstæn -
dighed, at skrivelsen af 29.juli 2016 er en varslingsskrivelse og ikke et på -
bud, findes ikke at gøre nogen forskel heri. Da sagsøgte ved at undlade at
oplyse om forholdene findes at have tilsidesat sin loyale oplysningspligt;
findes sagsøger herefter at have krav på tilbagebetaling af det deponerede
beløb samt være berettiget til erstatning til dækning af de afholdte udgifter
til advokat og anden bistand.

Sagsøgers påstand tages herefter til følge.

Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt; idet
retten kan oplyse, at der er tilkendt retsafgift med 15.220 kr. og tilkendt
60.000 kr. som passende beløb til dækning af sagsøgers udgift til advokat-
bistand. Retten har ved fastsættelsen taget hensyn til sagens værdi, forløb og
udfald.

Thi kendes for ret:

Malmökranen AB skal inden 14 dage betale 620.975 kr. til 
med tillæg af procesrente fra 22. december 2016 til betaling sker.
Malmökranen AB skal endvidere betale sagens omkostninger til
 med 75.220 kr.

De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens $ 8 a.