Sag om, hvorvidt kolonihavehus som sagsøger købte af sagsøgte, var behæftet med mangler, og om sagsøgte har handlet ansvarspådragende i forbindelse med handlen, herunder om han... Vis mere
Ret: Retten i Sønderborg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Køb;

/

RETTEN I SØNDERBORG
DOM

afsagt den 25. november 2020

Sag BS-39130/2019-SON

Sagsøger
(advokat Thorbjørn Philippsen)

mod

Sagsøgte
(advokat Magdalena Hochnowska)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande
Denne sag er anlagt den 3. september 2019 og vedrører, hvorvidt kolonihavehu-
set beliggende Adresse, 6400 Sønderborg, som Sagsøger købte af Sagsøgte den
19. marts 2014, var be-hæftet med mangler, og om Sagsøgte har handlet
ansvarspådragende i forbindelse med handlen, herunder om han som sælger har
opfyldt sin loyale oplysningspligt.

Sagsøger, har nedlagt påstand om, at sagsøgte skal betale 170.100,00 kr. til
sagsøger med tillæg af rente ifølge renteloven fra sagens anlæg.

Sagsøgte, har nedlagt påstand om frifindelse. Subsidiært fri-findelse mod betaling
af et mindre beløb end det påstævnte.

Oplysningerne i sagen



/

2

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a.

Der er under sagen gennemført syn- og skøn ved Skønsmand, der har afgivet
skønserklæring den 6. april 2020 og supplerende skønserklæring den 30. juni
2020.

Forklaringer
Der er afgivet partsforklaring af Sagsøger og af Sagsøgte ved Anden
partsrepræsentant.

Sagsøger har forklaret, at han har en hjernesygdom og er dårlig gå-ende. Han er
derfor førtidspensionist og opholder sig for det meste i koloniha-vehuset. Han har
tidligere arbejdet som keramiker i mange år. Han købte kolo-nihavehuset på
grund af sin sygdom. Det er godt for hans krop at være i bevæ-gelse hele tiden.
Hans genoptræning er foregået i maskine, men det er bedre for ham at være uden
for. Det er meningsfyldt træning at passe kolonihaven ved si-den af den fysiske
terapi.

Han har en veninde, der har et kolonihavehus i området. Han hjalp hende med
forskellige ting, og han fandt en salgsannonce i avisen og kontaktede Sagsøgte i
2013. Han købte huset i 2014 med overtagelse pr. 1. april 2014 for 110.000 kr.

Foreholdt bilag 1, ekstrakten side 87, overdragelsesdokument, forklarede han, at
han ved købet var sammen med formanden og sekretæren i kolonihavefore-
ningen og Sagsøgte, og han underskrev købsaftalen. Han havde forinden set huset
indvendigt. Dengang gik han med rollator, men idag går han bedre. Sagsøgte var
også med i huset. Han havde ikke en byggesagkyndig med, men han havde sin
gamle far med. Hans far var bare med for at være der, og ikke som sagkyn-dig.
Han vidste ikke, om han skulle have en byggesagkyndig med. De læste ik-ke
dokumentet op, da han underskrev det. Han troede det hele var fint, når for-
manden og sekretæren var med. Sagsøgte var dengang bestyrelsessupple-ant, og
han har været med til at bygge 2 kolonihavehuse i Haveforening 1 og 1 ko-
lonihavehus i Haveforening 2.

Foreholdt bilag 2 forklarede han, at han fik det udleveret samme dag han skrev
under på købsaftalen 19. marts 2014. Han fik en hel mappe med papirer.

Foreholdt bilag 6, hvor der står ”råd” , forklarede han, at det dokument fik han
først i 2019 af formanden, der vidste, at der kørte en retssag. Formanden havde
selv været i huset og set, at der var råd. Han var også blevet løjet over for, da
Sagsøgte sagde, der ikke var skjulte mangler ved huset.



/

3

Foreholdt ekstrakten side 77 fra Person 1, forklarede han, at det var med i
købsmappen. Alt hvad Sagsøgte havde brugt af penge i huset fremgik af mappen,
herunder alt vedrørende køkkenet mv.

Når man sammenholder dokumentet fra 2009, hvor der står, der var råd i fron-ten,
med bilagene fra håndværkerne, så må man have været nede i bundrem-men, da
der er isoleret ned til bundremmen, og bundremmen må have været synlig.

Han havde sin far med ved besigtigelsen, men han kunne ikke komme ned i be-
nene. Selv hvis han havde haft en sagkyndig med, ville det ikke have gjort en
forskel, medmindre de havde pillet eternitplader af. Rådden var ikke umiddel-bart
synlig. Skønsmanden skriver, at det var lukket til. Det ville derfor kræve, at
Sagsøgte havde oplyst det, og det gjorde han ikke. Hvis han skulle have opdaget
det, skulle han have taget nogle brædder og eternitplader af.

Han opdagede skaderne i 2018, da han kunne se, at malingen skallede af, og han
fjernede nogle sten og fliser, og han kunne mærke, at det var ved at rådne.
Bundremmen, der havde været i kontakt med nye trykimprægnerede plader, var
ved at rådne. Han vidste ikke, de var trykimprægneret. Han kontaktede Person 2,
som det fremgår af ekstrakten side 90. Han havde set ham i koloniha-
veforeningen og vidste, at han også var forsikringsmand. Han fik retssagen be-talt
af forsikringen. Han fik ikke dækket rådskaderne, men han havde rets-
hjælpsforsikring. Han har en rådforsikring, men den dækker ikke råd, men kun
svamp, og forsikringen har givet afslag.

Da han købte huset, fortalte Sagsøgte, at han havde sat nye vinduer i, og at han
havde helårsisoleret huset, og at han havde fjernet gulvet og lagt nyt gulv. Han
havde derfor haft gulvet oppe og lagt nyt gulv. Han havde også lavet nyt bade-
værelse, køkken og terrasse. Det så virkelig godt ud, da han ikke kunne se un-der
huset.

Nærmere adspurgt forklarede han, at før han købte huset havde han en venin-de,
der havde et kolonihavehus i foreningen. Han havde boet og sovet der og vidste,
hvad et kolonihavehus var. Det var et godt hus, som var nyrenoveret, og som der
ikke skulle laves meget ved. Taget skulle dog skiftes inden for 20 år. Han anså det
for et godt køb. Da han talte med Sagsøgte, talte de om, at huset var fra 1974,
men det var nyrenoveret, og det havde ikke den store betydning. Det var lavet af
gode materialer. Der var lavet ny træbeklædning og zinkinddæk-
ning. Han fik ikke andet at vide end, at det var renoveret.

Foreholdt ekstrakten side 71 forklarede han, at de ikke talte om, hvad det var for
en træbeklædning. Han kunne se, at der var uden råd. Han var ude at se på huset
et par gange, nok 3 gange. Han har selv sat regnvandstønden, der frem-



/

4

går af ekstrakten side 71, op, da han flyttede ind, fordi han ville have regnvand til
planterne. Han har kun sat den ene tønde op.

Han har fået hjælp af sin storebror til at sætte overdækningen, ekstrakten side 71,
op. Han har renoveret skurvognen, der står på grunden. Han har også malet huset
sort. Det var tidligere gråt. Han har sat brændeovn og skorsten i huset. Før var
huset opvarmet med en luft-luft varmepumpe, som det ses på fotoet, ekstrakten
side 71. Varmepumpen fungerede fint, men han kan godt lide at ha-ve brændeovn.

Sagsøgte fortalte, at han renoverede fjernede han gulvet og lagde et nyt, fordi, der
var råd i det gamle gulv. Det må være hele gulvet, der blev udskiftet, for der var
nyt gulv i hele huset, og i badeværelset var der lagt et nyt flisegulv.

Da han fik mistanke om råd, kontaktede han Sagsøgte for at finde ud af noget.
Han fik at vide, at han kunne rende og hoppe. Han kunne ikke selv gøre noget for
at pleje huset. Han kontaktede formanden, der sagde, at det skulle laves. Han kan
ikke lave det selv, da han er fysisk handicappet.

I hans ejertid har han ikke lavet isolering eller lignende, da det hele var lavet, da
han overtog huset. Han har kun malet og lavet overdækningen sammen med sin
bror. Da han købte huset, var han ikke oppe på loftet. Det kunne han på grund af
sine fysiske begrænsninger ikke, og det kunne hans far heller ikke.

Han ved, at der i bunden af kolonihaveforeningen Haveforening 3 er problemer
med regnvand, men det er der ikke i Haveforening 1, hvor huset ligger, fordi det
ligger højere. Hans nabo har været med fra foreningens start, og han har aldrig set
oversvømmelse i deres område.

Personerne, der har lavede vurderingsrapporten i forbindelse med hans overta-
gelse af huset, fortalte, at de foretog en udvendig vurdering. De er ikke bygge-
sagkyndige. De vurderede huset ud fra, hvad Sagsøgte havde proppet i huset, og
hvilke materialer der var anvendt. Sagsøgte skrev under på, at der ikke var skjul-
te fejl og mangler.

Foreholdt foto, ekstrakten side 71, forklarede han, at fliserne var lagt, da han
overtog huset.

Anden partsrepræsentant har forklaret, at hun er meget tæt med sin far
Sagsøgte. Hun er enebarn, og de taler sammen hver anden dag. Indtil 2009 boede
hen-des far i Sønderborg, og hun på Fyn. Hun talte med sin far om købet af
koloni-havehuset. Det var hans tredje kolonihavehus, og han vidste, hvad han gik
ind til. Han havde renoveret to andre huse, og han kendte området, det lå i. Hun
var ikke med ude at se på huset, inden han købte det.



/

5

Hendes far købte kolonihavehuset i 2009. Hendes far og stedmor, Person 3, boe-
de i en lejlighed i Boligforening. De havde altid været meget i de forskellige ko-
lonihavehuse. Hun vidste, at han ville komme til at bo der meget. Det var deres
fristed. Person 3 brugte det også meget. Hendes far er meget gør-det-selv mand.
Han er uddannet tagtækker. Hendes onkel, der er hendes fars bror, er uddannet
tømrer/snedker, og hendes far har lært meget af ham.

I forlængelse af købet blev lavet en vurderingsrapport, ekstrakten side 74. Den
blev lavet, men hun har ikke kendskab til vurderingsmændene. Hendes far har
selv været med i bestyrelsen i kolonihaveforeningen. De tre vurderingsmænd
bliver valgt på generalforsamlingen. De har ikke umiddelbart en byggeteknisk
baggrund. De tager et vurderingskursus med henblik på at vurdere kolonihave-
huse. Hun deltager ikke selv i kolonihaveforeninger, men hun ved, at vurde-
ringsmændene kun må vurdere ud fra, hvad der er synligt. De må ikke foretage
destruktive indgreb.

I forhold til punkt 1 ”mangler maling ude og inde + vinduer” forklarede hun, at
huset var rødt, da hendes far købte huset. Hendes far og Person 3 malede det gråt
med oliemaling. Hun syntes, det skulle have været sort, men hendes far havde
allerede grå maling stående. Huset blev malet indvendigt og udvendigt. Alle
vinduer blev udskiftet til plastikvinduer. Det skete umiddelbart efter, de købte det.
De købte vinduerne i Tyskland. Hendes far satte selv vinduerne i. Vedrørende
punkt 2 ”løst tapet i soveværelse og store fugtskjolder på alle lof-ter” forklarede
hun, at hendes far fjernede tapetet med dampmaskine og satte nyt op. Væggene
blev ikke pillet ned, da der var sat gipsvægge op af den tidli-gere ejer. Hun har
ikke kendskab til, at han pillede nogen gipsvægge ned. Fugtskjolderne på lofterne
blev renset og tørret, og der blev sat forskalling op på lofterne, og der blev sat
gipsvægge op. Hendes far har været oppe på loftet, men de har kun efterisoleret.
Det blev udført af en bekendt til hendes far.

Vedrørende punkt 3 ”gulv gynger flere steder i huset” forklarede hun, at den
tidligere ejer udskiftede de bløde punkter og gulvstrøger, inden hendes far overtog
huset. Det er således ikke lavet i hendes fars ejertid.

Foreholdt ekstrakten side 61, foto af gulv, forklarede hun, at hendes far har lagt
nyt gulv. Det var et kliklaminatgulv og dampspærre, der blev lagt på de eksi-
sterende spånplader. Han har ikke udskiftet eller fjernet de eksisterende spån-
plader og gulvbrædder. Brædderne til venstre på billedet er de gamle gulv-
brædder. Det nye gulv blev bare lagt oven på. Han har kun lagt laminat. Han har
ikke lagt nyt gulv i baggangen/entreen mellem punkt 2 og 3 på skitsen side 32 i
ekstrakten. Ved entre og bad var gulvet lavet med havefliser. I stue, køkken og
soveværelse lagde han nyt kliklaminatgulv.



/

6

Om ekstrakten side 74, punkt 4 ”utæt vandhane i køkken” forklarede hun, at han
skiftede vandhane og køkkenet med et brugt køkken og håndvask, emhæt-te og
varmtvandsbeholder, og han lavede luft til luft varme, og købte nyt ga-skomfur og
et nyt køle-fryseskab til 1.700 kr.

Om punkt nr. 5 ”råd i lægter og sternbræt og foran ved terrassen” forklarede hun,
at der var råd i lægter og sternbræt. Sternbrædderne ses på ekstrakten side 73 og
de blev skiftet. Under neden var en synlig lægte, der også blev skiftet. Der var råd
i, og det var synligt. Der blevet også foretaget udskiftning af under-brædderne i
udhænget hele vejen rundt.

Om det omtalte råd foran ved terrassen forklarede hun, at der var et gammelt
skagenshegn, der var råddent. Det blev fjernet og erstattet med stakittet, der ses på
fotoet på ekstraktens side 73. Der var ikke andet råd foran udover ved stern-
brædderne og stakittet.

I forhold til badet da hendes far overtog huset, ekstrakten side 32, punkt 2 og 3,
forklarede hun at der var et campingtoilet uden afløb og en håndvask med af-løb.
Gulvet var lagt med havefliser. Hendes far lavede det om til et badeværel-se, fordi
de brugte huset meget. Toilettet blev lavet af hendes fars daværende nabo Person
4. Han lavede arbejdet for hendes far i weekenden. Hendes far var ikke selv med
til at lave arbejdet. Hendes far var ikke i huset, mens det blev la-vet. Han r ikke så
glad for det hårde arbejde. Hendes far har fortalt hende, at han var på ferie på
Sjælland i perioden, hvor det blev lavet. Han var derfor ikke til stede ved
udgravningen til det nye gulv. Person 4 skulle grave ud og lægge rør til afløb og
støbe gulvet. Badeværelset blev lavet i omkring 2012.

Hun var selv altid i huset, når hun besøgte hendes far, og hun besøgte ham mindst
en gang om måneden. Hendes far kom der næsten hver dag. Hun har mange
gange været i huset efter på badeværelset blev lavet, og der lugtede fint på
badeværelset. Det lugtede ikke af råd eller svamp.

Foreholdt foto, ekstrakten side 52, forklarede hun, at hendes far i forbindelse med
sine renoveringer ikke umiddelbart har haft åbnet ind til grundkonstruk-tionen.

Da Sagsøger henvendte sig til hendes far om problemstillingerne, talte hun med
sin far. Han var chokeret over, at man kunne komme og sige noget mange år efter.
Hun ved ikke, om hendes far kunne have overset noget ved renoveringen. Hvis
hendes far havde vidst, at bundremmen var rådden, så havde han med sikker-hed
skiftet den.



/

7

I forbindelse med, at hendes far købte huset, var der samme udendørs flisebe-
lægning, som der er i dag. Hun har aldrig hørt hendes far tale om, at der var fugt
eller andet galt i huset.

Afløbet fra tagrenderne løber ned i en betonindsats, der går 30-40 cm ned, men
der er ikke afløb derfra, hvorfor det siver ud. Det har hendes far fortalt hende.

Hendes far fik isoleret på loftet. De lagde også nyt grus i indkørslen. Der blev
plantet hæk og lavet havearbejde og drivhus.

Hendes far udskiftede begge yderdøre ved terrassen og hoveddøren. Terrasse-
døren blev betalt af forsikringen i forbindelse med et indbrud i huset.

Hvis hendes far havde vidst, at der var råd i bundkonstruktionen, så havde han
fået det lavet. Huset var gammelt, da hendes far overtog det. Han købte det af en
sælger, der var tømrer. Huset er bygget af genbrugsmaterialer og ikke som man
bygger nye huse i dag.

Hendes far betalte mellem 45 og 50.000 kr. for huset. Hendes far solgte huset,
fordi han fik kræft. Han fik i 2005 konstateret prostatakræft. Det viste sig, at
kræften udviklede sig på en dårlig måde. I 2014 gik det helt galt, og han fik at
vide, at han var terminal i 2015.

Adspurgt af advokat Philippsen forklarede hun, at hendes far havde haft 3 ko-
lonihavehuse. Han har også bygget andre huse. Han bor i dag i et helårshus.

Foreholdt ekstrakten side 79, vurdering 2014, indvendig beklædning for 55.000
kr. forklarede hun, at hun ikke ved, hvad det er anvendt til, men isolering ved-
rører loftet.

Foreholdt side 74, ”gulvet gynger” , forklarede hun, at gulvet inden hendes far
købte huset havde bløde områder. Det havde den foregående ejer imidlertid
udbedret. Hendes far har kun lagt kliklaminat på det eksisterende gulv. Hendes far
købte huset i slutningen af 2009, men hun er ikke sikker på datoen. Hun har ikke
købskontrakten. Hun går ud fra, at vurderingen er lavet forud for 2009. Den
tidligere ejer udbedrede ”gyngende gulv” inden hendes far købte huset. Hun har
fået at vide., at det blev udbedret ved, at den tidligere ejer lagde nye spånplader.

Parternes synspunkter
Sagsøger har i sit påstandsdokument anført følgende:

”…
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende



/

8

at sagsøgte ikke har opfyldt sin loyale oplysningspligt,

at der er væsentlige mangler ved ejendommen,

at manglerne er en del af de bærende konstruktioner, og som sådan skal

arbejdet udføres.

at sagsøgte har været bekendt med manglerne på salgstidspunktet og har

fortiet disse.

at sagsøgte dermed er erstatningspligtig,

at der mangler i et sådant omfang, så der skal betales for at ejendom-men

sættes i stand i overensstemmelse med skønsmandens anvisnin-ger.

…”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende:

”…

Til støtte for den principale påstand gøres det gældende: at der er tale om

et kolonihavehus fra 1970'erne, hvorfor slid og ælde må forventes,

at der ikke forelægger væsentlige mangler,

at sagsøger ikke har iagttaget sin undersøgelsespligt selvom han var op-

fordret hertil,

at sagsøgte ikke har kendt til mangler ved husets fundament,

at det er 5 år siden, at sagsøgte solgte huset til sagsøger, hvorfor forhol-

dene kan være forværret betydeligt siden overtagelsen, Til støtte for den

subsidiære påstand gøres det gældende:

at der skal ske fradrag af den nytteværdi sagsøgte har haft af koloniha-

vehuset.

…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Det må efter bevisførelsen og herunder navnlig skønsmandens erklæring læg-ges
til grund, at gulvenes underlag og bundremmen i kolonihavehuset er an-grebet af
råd, og at konstruktionen af taget ikke er udført håndværksmæssigt korrekt.



/

9

Skønsmanden har vedrørende bundremmen vurderet, at den konstaterede råd er
forårsaget af, at bundremmen er i kontakt med jorden, og at der er begrænset
ventilation under gulvet, uden at det kan fastlægges, hvor længe bygningsdele-ne
har været angrebet, udover at der er tale om flere år.

Efter det anførte lægger retten til grund, at den konstaterede råd er forårsaget af
huset konstruktion, og at der er tale om væsentlige og udbedringskrævende
mangler, og at den konstruktionsmæssige årsag har været til stede på et tids-punkt
før Sagsøgers overtagelse af huset i 2014.

Efter Anden partsrepræsentants partsforklaring havde Sagsøgte ikke kendskab til
de mangelfulde forhold i forbindelse med salget af kolonihavehuset til Sagsøger,
og det må i overensstemmelse med Sagsøgers for-klaring derfor lægges til grund,
at denne ikke er blevet informeret herom i for-bindelse med købet af
ejendommen.

Det fremgår af de fremlagt fotos optaget af skønsmanden i forbindelse med de
destruktive indgreb, at der efter fjernelse af det nederste bræt kan konstateres, at
det underliggende træ til dels er malet i den røde farve, som huset ifølge Anden
partsrepræsentants forklaring havde, da Sagsøgte overtog huset i 2009 og se-nere
malede huset gråt, inden Sagsøger efter overtagelsen i 2014 malede huset sort.

Det må efter Anden partsrepræsentants forklaring endvidere lægges til grund, at
udlæg-ningen af gulvpladerne, hvorpå Sagsøgte har lagt laminatgulv, allere-de var
udført, da Sagsøgte overtog huset i 2009.

Efter Anden partsrepræsentants forklaring udførte Sagsøgte ikke personligt etab-
leringen af badeværelset, hvor gulvet tidligere bestod af havefliser, der var lagt
direkte på jord, og der er ikke grundlag for at fastslå, at Sagsøgte i for-bindelse
med gravearbejdet er blevet gjort opmærksom på, at der var proble-mer med
bundremmen.

Efter bevisførelsen, og sammenholdt med at der er tale om et kolonihavehus, kan
det herefter ikke anses for bevist, at Sagsøgte som sælger havde eller burde have
haft kendskab til de mangelfulde forhold. Efter det anførte fin-der retten herefter,
at der ikke er grundlag for at fastslå, at Sagsøgte svigagtigt eller groft uagtsomt
har tilsidesat sin oplysningspligt.

De konstaterede mangler var ikke umiddelbart synlige på købstidspunktet. Uanset
det må antages, at en køber med kendskab til manglerne ville have kræ-vet et
afslag i købsprisen på 110.000 kr., finder retten, som sagen foreligger efter de
nedlagte påstandene og anbringender, ikke grundlag for at tilkende sagsøge-ren et
forholdsmæssigt afslag.



/

10

Efter det anførte tages Sagsøgtes påstand om frifindelse til følge.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af
advokatudgift med 40.000 kr. inkl. moms. Retten har herunder lagt vægt på, at der
er gennemført syn og skøn, og at Sagsøgte ikke er momsregi-streret.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

Sagsøgte frifindes.

Sagsøger skal til Sagsøgte betale sagsomkostninger med 40.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.



/

 




/

2





/