Sagen vedrører et krav fra køber af et énfamilieshus mod sælgeren og en bygningssagkyndig som følge af sætningsskader.
Ret: Retten i Lyngby (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Erstatning uden for kontrakt;
Fast Ejendom;

/

RETTEN I LYNGBY
DOM

afsagt den 12. februar 2021

Sag BS-12684/2019-LYN

Sagsøger 1 og Sagsøger 2
(advokat Jens Christian Dreyer)

mod

Sagsøgte
(advokat Thomas Mark Damsholt)

og

Tryg Forsikring A/S som mandatar for
Energi- og Bygningsrådgivning A/S
(advokat Morten Bach Frydensberg)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 21. marts 2019. Sagen vedrører et krav fra køberne af et én-
familieshus mod sælgeren og en bygningssagkyndig som følge af sætningsska-der.

Sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2, har frem-sat følgende påstand: Sagsøgte og
Energi- og Bygningsrådgivning A/S tilpligtes in solidum at betale sagsøgerne kr.
3.226.755,00 med tillæg af den til enhver tid gældende procesrente fra sagens
anlæggelse, til betaling sker. Subsidiært tilpligtes Sagsøgte og Energi- og
Bygningsrådgivning A/S



/

2

in solidum at betale sagsøgerne kr. 2.507.700,00 med tillæg af den til enhver tid
gældende procesrente fra sagens anlæggelse, til betaling sker.

Endnu mere subsidiært tilpligtes Sagsøgte og Energi- og Bygnings-rådgivning A/S
in solidum at betale sagsøgerne kr. 2.205.000,00 med tillæg af den til enhver tid
gældende procesrente fra sagens anlæggelse, til betaling sker.

De sagsøgte, Sagsøgte og Energi- og Bygningsrådgivning A/S har fremsat påstand
om frifindelse.

De sagsøgte har over for hinanden gensidigt nedlagt påstand om friholdelse

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218
a.

Oplysningerne i sagen
Det fremgår af sagen, at Sagsøger 1 og Sagsøger 2 (i det følgende kaldet køberne)
ved købsaftale af 17. juli 2017 købe ejendommen Adresse, By, som er et
énfamilieshus, af Sagsøgte (i det følgende kaldet sælgeren). Købsprisen var
4.775.000 kr., og overtagelsesdagen var aftalt til den 1. oktober 2017.

Det fremgik af købsaftalen blandt andet, at køberne var gjort bekendt med en af
Energi- og Bygningsrådgivning A/S (i det følgende kaldet den bygningssagkyn-
dige) udarbejdet tilstandsrapport af 12. juli 2017. Det fremgår videre, at køberne
havde modtaget et tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbud om, at sælgeren ville
betale halvdelen af præmien.

Det fremgår af tilstandsrapporten blandt andet:



/

3

Af oplysninger fra sælgeren, som er indeholdt i tilstandsrapporten, fremgår blandt
andet:



/

4

” …

***

***

***

***



/

5

***
…”

Køberne fravalgte at tegne en ejerskifteforsikring.

Den 8. og den 13. oktober 2017 rettede køberne henvendelse til henholdsvis den
bygningssagkyndige og sælgeren vedrørende konstaterede sætningsskader.

Køberne indgav den 15. januar 2018 en klage til Disciplinær- og Klagenævnet for
beskikkede bygningssagkyndige.

Til brug for ankenævnets behandling af sagen blev der udarbejdet en skønser-
klæring af bygningsingeniør Person 1. Det fremgår af erklæringen blandt andet:

” …
Ad 1. Oversigt over klagepunkter:

Huset er skævt
…

Ad 1. Der kunne konstateres følgende:

Bygningen er en 1½ plans villa, med facader i gule teglsten og støbt ter-
rændæk.

Den er opført i 1979 jf. BBR.

Ved den udvendige besigtigelse bemærkes ikke nogle revner i facader-ne,
dog en enkelt i soklen mod øst, hvor der tidligere havde været pla-ceret en
varmepumpe. Billede 3.

Der kunne på nordfacaden ses nogle reparationer af fugerne m.m. til højre
for hoveddør, og til venstre og højre for køkkenpartiet Se billede 1 + 4 +
5.

Ved besigtigelse fra østgavlen og følger fugerne i murværket, kan det ses,
at der er nedbøjning - lunker- omkring dør -køkkenpartiet samt
nedbøjning ved tagudhænget, billede 6 + 7.



/

6

På sydfacaden kan der under badeværelsesvindue ses en reparation, hvor
der er udskiftet flere mursten og foretaget reparation af soklen. Billede 2 +
8 + 9.

Ved den indvendige besigtigelse af gulvkonstruktionen klinkegulve på
beton kan det registreres, at disse ikke er helt i vatter, mest spisestue-
køkken, samt der kan konstateres nogle hultlydende klinker ved prøve-
bankning.

Der bemærkes nogle revner i fuger og ved gulv/væg i stuen - ved kon-
vektor/radiator og skydedør samt i entre - hoveddør og ved bryggers-dør.
Billede 10 - 11.

Ved anvendelse af vaterpas i spisestuekøkken og stue kan det ses, at
klinkegulvene hælder 1 – 1½ cm pr. meter fra syd mod nord. Billede 12-
13.

Ved besigtigelse af væggene i stueplan kan der ses en mindre "trappe-
revne” i midtervæg mellem bryggers og sydøst værelset, dog kun syn-lig i
bryggers. Billede 14.

Derudover kan der anes udbedringer af revner flere steder, bl.a. th. for dør
mellem entre og køkken/alrum, til venstre for dør mellem entre og
bryggers samt i bryggersvæg og i væg tv. for badeværelset, stueplan.
Billede 15 + 16.

Dør mellem entre og spisekøkken er holdt åbent med en kile, idet den
ellers lukker af sig selv.

På 1. salen bemærkes, at dør mellem stue og værelse øst ikke kan lukke,
idet karm/dørblad er vredet. Billede 17 + 18.

På 1. sal kan svagt mærkes, at gulvene hælder fra syd mod nord - skøn-net
ca. 1 cm pr. meter. Billede 19 + 20.

Derudover ses skredet parketbrædder ved spindeltrappen, billede 16.

Ad 1. Konklusion:

Der er foretaget geotekniske undersøgelser, der viser, at fundamentet og
gulvene ikke er korrekt funderet. Der er foretaget ekstra fundering af
fundamenterne ved opførelsen, jf. sælgeroplysningerne, men ikke til-
strækkelig ned til fast bund.



/

7

Der skal derfor udføres en forstærkning - minipæle under fundamen-terne,
og etablering af selvbærende terrændæk.

Ad 1. Fejl og forsømmelser:

BS har i tilstandsrapporten registreret følgende vedrørende gulvene:

Punkt 7.2. Belægninger, karakteren K1:

Der er lidt niveauforskel i klinkegulv mellem køkken og spiseområdet

Note: Det har ingen betydning for gulvets funktion.

Punkt 7.2. Belægninger, karakteren K1:

Der er bredde i parketsamlinger i trægulvet på 1. sal mod nord ved
spindel-trappen.

Note:

Det vurderes, at skaderne ikke har betydning for gulvets funktion.

Punkt 7.2. Belægninger, karakteren K1:

Der er gulvklinker med revnet fuger og klinker med mangelfuld
vedhæftning til underlaget ses bl.a. ved gulve i stuen mod vest og ved
gulvriste mod syd og vest, samt ved indgangsdøre mod nord.

Note:

Forholdet er i begrænset omfang og uden betydning for gulvets funktion.

En huseftersynsrapport/tilstandsrapport beror på en visuel besigtigelse af
en ejendom.

Ved den udvendige besigtigelse skønnes der ikke umiddelbart at være
forhold, der indikerer sætningsmæssige problemer med den 39 år gl.
bygning.

Ved den indvendige besigtigelse kan det registreres, at gulvet ikke er i
vatter og hælder lidt mod nord- særlig i spisestue- køkken.

Selve klinkegulvene ligger lidt varierende i flugt/niveau, hvilket var
"moderne/byggeskik" på det tidspunkt.



/

8

BS har desuden registreret revnede fuger i stuen og ved indgangsdøre-ne
mod nord.

Endvidere er registreret de bredde samlinger - skredet parket på 1. sal.

BS har vurderet skaderne som uden betydning for gulvets funktion.

Det har nu efterfølgende vist sig, at være et fejlskøn, idet der er tale om
utilstrækkelig fundering af bygningen.

BS har ikke umiddelbart haft skærpet undersøgelsespligt, idet sælger ikke
har oplyst om evt. udbedring af revner i sælgerskemaet, men idet
niveauforskellen i bl.a. køkken/alrummet skønnes mere end forvente-ligt,
skønnes det, at BS burde have foretaget yderligere undersøgelse til grund
for sin vurdering.

Syn- og skønsmanden kan se på forevist billeder fra sælgeropstillingen, at
flere af de udbedrede revner har været dækket af bl.a. billeder, rev-ner th.
for hoveddør i entre samt skabe i bryggers.

Det er dog syn- og skønsmandens opfattelse, at de udbedrede revner mod
nord, bl.a. den skrå mod nordvest og udskiftning af sten samt re-paration
af sokkel mod syd burde indgå i vurderingen, og hvis sælger ikke kunne
afkræfte, at der havde været revner/sætningsrevner, anbefa-let yderligere
undersøgelser.

En evt. kontrol med vaterpas på gulvet vil vise større niveauforskelle end
normalt, døre der binder eller lukker af sig selv bør indgå i vurde-ringen,
hvorved syn- og skønsmanden skønner BS' vurdering var blevet en anden.

Syn- og skønsmanden skønner, BS ikke har sammensat de registrerede
skader til et samlet skadesbillede af bygningen.

Ad 1. Punktet burde være anført som følgende i rapporten:

Punkt 7.2, karakteren UN:

Der er hældning/nivauforskel i klinkegulve i stueplan - især mellem
spisekøkken og køkken.

Note:



/

9

Der er tillige enkelte revner i klinkegulve samt ses reparerede revner i
facaden og soklen, hvorfor der anbefales en yderligere undersøgelse af
geotekniker.

Ad 1. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms:

KK har indhentet tilbud for sikring af fundament og genopretning af
betondæk på kr. 790.000,- inkl. moms.

Dette skønnes rimeligt.

Ad 1. Forbedringer:
…

Ad 2. Oversigt over klagepunkter:

Gulve på 1. sal hælder
…

Ad 2. Der kunne konstateres følgende:

Ved besigtigelsen kan det ses, at parketbrædder er skredet lidt ved trap-
pen og fornemmes, at gulvet hælder lidt, hvad der kunne registreres i
stueplan. Billede 19 + 20.

Ad 2. Konklusion:

Som minimum bør skaderne på gulvet udbedres, men det er syn- og
skønsmandens opfattelse, at om der skal udføres en opretning af gulvet på
1. sal skal vurderes ud fra komfortkrav, idet det skønnes, at flere 39 år
gamle bygninger har gulve, der ikke er i vatter.

Ad 2. Fejl og forsømmelser:

BS har noteret punkt 7.2 angående punktet:

Der er bredde i parketsamlinger i trægulvet på 1. sal mod nord ved
spindeltrap-pen.

Note:

Det vurderes, at skaderne ikke har betydning for gulvets funktion.



/

10

Men syn- og skønsmanden henviser til svaret i punkt 1, med henvis-ning
til det samlede skadesbillede.

Ad 2. Punktet burde være anført som følgende i rapporten:

Punkt 7.2, karakteren K2:

Parketbrædder er skredet i samlinger ved spindeltrappe og ikke helt i
vatter.

Note: årsagen skønnes at være, at bygningen har sat sig lidt, og der hen-
vises til den anbefalede geotekniske eftergang.
…

Ad 3. Oversigt over klagepunkter:

Flisegulv i bryggers har bagfald
…

Ad 3. Der kunne konstateres følgende:

Ved besigtigelsen af bryggersgulvet kan der ses en mindre revne ved
bryggersdøren, ellers vurderes rummet ikke så stort, at man visuelt kan
registrere hældningen. Billede 11.

Ad 3. Konklusion:

Der skal etableres nyt selvbærende terrændæk, jf. geoteknisk rapport.

Ad 3. Fejl og forsømmelser:

BS har registreret revnerne ved bryggersdøren:

Der er gulvklinker med revnet fuger og klinker med mangelfuld
vedhæftning til underlaget, ses bl.a. ved gulve i stuen mod vest og ved
gulvriste mod syd og vest, samt ved indgangsdøre mod nord.

Note:

Forholdet er i begrænset omfang og uden betydning for gulvets funktion.

Men syn- og skønsmanden henviser til svaret på punkt 1 med henvis-ning
til det samlede skadesbillede.



/

11

Ad 3. Punktet burde være anført som følgende i rapporten:

Punkt 7.2:

Der er gulvklinker med revnet fuger og klinker med mangelfuld
vedhæftning til underlaget, ses bl.a. ved gulve i stuen mod vest og ved
gulvriste mod syd og vest, samt ved indgangsdøre mod nord.

Note:

Revner og manglende vedhæftning kan ses ved klinkegulve, men med
henvis-ning til niveauforskelle anbefales som tidligere nævnt en
geoteknisk eftergang.
…

Ad 8. Oversigt over klagepunkter:

Dør til værelse på 1. sal kan ikke lukke

Ad 8. Klagers påstand:

Dør til værelse på 1. sal kan ikke lukkes, idet dørkarmen er vredet skæv
som konsekvens af, at fundamentet er sunket. De indvendige døre sel-
våbner/-lukker generelt i forhold til husets hældning.

Anslået pris for udbedring kr. 4.000,- inkl. moms.

Ad 8. Den bygningssagkyndiges forklaring:

Der er tale om en visuel besigtigelse og stikprøvevis gennemgang.

Ad 8. Der kunne konstateres følgende:

Dørene på 1. sal mellem "stuen" og værelset - øst kan ikke lukke. Billede
17 + 18.

Ad 8. Konklusion:

Døren/karme skal rettes til.

Ad 8. Fejl og forsømmelser:

Det er korrekt, at der er tale om en visuel besigtigelse med stikprøvevis
kontroller, men syn- og skønsmanden skønner, at når BS konstaterer
skævheder i gulvet, vil han have øget opmærksomhed på døre, hvorfor



/

12

forholdet burde være registreret.

Ad 8. Punktet burde være anført som følgende i rapporten:

Punkt 3.1, karakteren K2:

Dør på 1. sal mellem stue og værelse kan ikke lukke.

Note:

Forholdet tyder på, at huset har sat sig, og der henvises til niveaufor-skelle
i gulvene i stueplan og den anbefalede gennemgang af geotekni-ker…”

Klagenævnet traf en afgørelse den 23. maj 2018, hvoraf det fremgår, at den byg-
ningssagkyndige ikke er erstatningsansvarlig med blandt andet følgende be-
grundelse:

”…
Vedrørende forhold 1, skævt hus, bemærker nævnet indledningsvist, at
tilstandsrapporten er baseret på en visuel gennemgang af ejendommen,
uden brug af destruktive indgreb. Nævnet bemærker endvidere, at den
bygningssagkyndige kan lægge sælgeroplysninger til grund, medmin-dre
der er objektivt grundlag for at betvivle rigtigheden heraf. Efter en samlet
bedømmelse af sagens oplysninger finder nævnet ikke, at den
bygningssagkyndige har handlet ansvarspådragende i sin vurdering af
skadernes omfang. Den bygningssagkyndige er derfor ikke erstatnings-
ansvarlig.

Vedrørende forhold 2, gulve på 1. sal hælder, finder nævnet, at den
bygningssagkyndige har registreret skaden i gulvsamlingerne i til-
standsrapporten med undtagelse af, at gulvet ikke er i vatter. Det er
imidlertid ikke unormalt for tilsvarende huse af denne alder, hvorfor det
ikke nødvendigvis skal nævnes. Nævnet finder derfor, at den
bygningssagkyndige ikke er erstatningsansvarlig.

Vedrørende forhold 3, flisegulv i bryggers har bagfald, finder nævnet, at
den bygningssagkyndige har registreret forholdet tilstrækkeligt i
tilstandsrapporten. Nævnet finder derfor, at den bygningssagkyndige ikke
er erstatningsansvarlig.
…



/

13

Vedrørende forhold 8, dør på 1. sal kan ikke lukke, bemærker nævnet, at
allerede fordi omkostningerne til udbedring af forholdet falder under den
mindstegrænse, nævnet anvender, jf. § 10, stk. 2, i nævnets forret-
ningsorden, er den bygningssagkyndige ikke erstatningspligtig.
…”

Der har været afholdt to syn og skøn under sagen. Et vedrørende konstatering af
mangler og udbedring heraf og et vedrørende ejendommens værdi med de
konstaterede mangler.

Det fremgår af en skønserklæring af 16. januar 2019 fra civilingeniør Skønsmand 1
blandt andet:

” …
I det følgende vil behovet for udbedring og økonomien bag et udbed-
ringsarbejde blive behandlet samlet.

Ejendommen Adresse udviser et meget alvorligt skadesbille-de.

Der er således registreret niveauforskelle på fundament og gulve op til 16
cm, og heraf en lang række væsentlige følgeskader i form af eksem-pelvis
revnedannelser i gulve og vægge, selv-åbnende/-lukkende døre og
tagrender med lunker/forkert fald.

Med enkelte undtagelser er det skønsmandens vurdering, at disse for-hold
og skader generelt skal tillægges ejendommens utilstrækkelige fundering
(såvel fundamenter som gulve) på funderings-uegnede, organiskholdige
aflejringer, afspejlet i uacceptable, store sætninger af fundamenter og
gulve.

Det er ydermere skønsmandens vurdering med baggrund i ejendom-mens
skadesbillede, at ejendommen forventeligt generelt er utilstræk-keligt
funderet, dvs. på/langs begge gavle og begge facader.

For at sætte de registrerede niveauforskelle i perspektiv, kan skønsman-
den oplyse, at i den geotekniske branche i Danmark opereres med ac-
ceptable sætninger ofte op til 2 cm!

Det registrerede skadesbillede er således på et niveau, som uhyre sjæl-
dent opleves og endnu mere sjældent forsøges udbedret.



/

14

Skønsmanden har i den forbindelse haft kontakt til Person 2, Stilling i
CCL Group – DNE Fundering og mere end 10 års erfaring med praktisk
udførelse af fundamentsforstærkningsarbejder.

Hverken Person 2 eller skønsmanden selv kender til egentlige fortilfælde
af ejendomme med så store sætninger, og selv om ejendommens fundering
kan bringes i overensstemmelse med gælden-de standarder og normer, så
karakteriseres en efterfølgende genopret-ning på op 16 cm eller i omegnen
heraf for langt ud over, hvad der kan siges at være normal
entreprenørydelse og dermed formentlig også tid-ligere prissat i Danmark.

Skønsmanden vurderer således, at en fuldstændig genopretning af ejen-
dommen Adresse til et niveau svarende til en normal udført fundering
teknisk ikke kan anbefales. Skønsmanden begrunder dette med, at en så
væsentlig genopretning ikke kan gennemføres uden sam-tidig at
introducere en meget høj, vanskelig definerbar (læs umulig) og dermed
også uacceptabel risiko for nye/følgeskader. En risiko, som forventeligt
ingen entreprenør vil påtage sig ansvaret for.

Skønsmanden bemærker i denne forbindelse, at ejendommen qua det
nuværende skadesbillede besidder en række bygningsspændinger, som
meget vel udløses ved selv mindre (yderligere) bevægelser. Nye og/el-ler
følgeskader er således overhængende, og forventeligt til et væsent-ligt
forværret niveau end aktuelt, eftersom en række skader pt. fremstår
repareret og dermed ikke/mindre synlige.

Det er tillige skønsmandens vurdering, at økonomisk vil fundering i
overensstemmelse med gældende standarder og normer og forsøg på
fuldstændig genopretning ved såkaldt kompensations injektion af
cementmørtel i undergrunden (beskrevet nedenfor) med meget stor
sandsynlighed (læs forventeligt med sikkerhed) overstige ejendommens
handlede værdi på kr. 4.775.000, hvilket belyses yderligere nedenfor.

Skønsmanden understreger, at hertil skal tillægges en ikke uvæsentlig
omkostning til de efterfølgende, endelige udbedringsarbejder og den
afsluttende færdiggørelse, der reelt først kan fastlægges efter afsluttet
genopretning, da et nyt, forværret skadesbillede skal forventes og dan-ne
grundlag for prissætningen.

Det er således samlet set skønsmandens vurdering, at ejendommen
hverken teknisk eller økonomisk kan/bør genoprettes/udbedres.



/

15

Skønsmanden skal understrege, at en nærmere vurdering af, om en
fuldstændig genopretning teknisk overhovedet kan lade sig gøre bør ligge
hos relevante specialistfirmaer efter en nærmere vurdering af
ejendommen; givetvis vil der være tale om udenlandske firmaer, efter-som
Danmark markedsmæssigt ikke er tilstrækkeligt stor for perma-nent
tilstedeværelse af så specielle entreprenørydelser.
…

Skønsmanden sammenfatter ovenstående til:

• Ejendommen Adresse udviser et meget alvorligt skadesbil-lede med op
til 16 cm sætning på tværs/langs af ejendommen.

Med et for den geotekniske branche ofte øvre, acceptabelt mål for
sætninger på 2 cm, er de registrerede sætninger således på et niveau,
som dels uhyre sjældent opleves dels endnu mere sjældent forsøges
udbedret.

Hverken Person 2, Stilling i CCL Group – DNE Fundering eller
skønsmanden selv kender til fortilfælde, hvorfor en genopretning på 16
cm eller i omegnen heraf af skønsmanden karak-teriseres for langt ud
over, hvad der kan siges at være normal entre-prenørydelse og dermed
tidligere prissat arbejde i Danmark.

• Eftersom en så væsentlig genopretning ikke kan gennemføres uden
samtidig at introducere en meget høj, vanskelig definerbar (læs umu-
lig) og dermed også uacceptabel risiko for nye/følgeskader (skader den
udførende entreprenør ikke kan forventes at påtage sig ansvaret for), er
det skønsmanden vurdering, at en fuldstændig eller tilnær-melsesvis
fuldstændig genopretning af ejendommen Adresse til et niveau
svarende til en normal udført fundering teknisk ikke kan anbefales.

• Forsøges en sådan genopretning foretaget, uagtet ovenstående, vur-
derer skønsmanden, at økonomisk vil fundering i overensstemmelse
med gældende standarder og normer og forsøg på fuldstændig
genopretning ved såkaldt kompensations injektion af cementmørtel i
undergrunden med stor sandsynlighed overstige ejendommens
handlede værdi på kr. 4.775.000.

Hertil vil skulle lægges en ikke-ubetydelig omkostning til de efterføl-
gende, endelige udbedringsarbejder og den afsluttende færdiggørel-se,
der reelt først kan fastlægges efter afsluttet genopretning. Disse
arbejder vil bl.a. omfatte udbedring/reparation indvendigt af vægge



/

16

og døre generelt og gulve på første salen og udvendigt af vægge,
dør-/vinduespartier og tagrender, alt sammen med udgangspunkt i
ejendommens skadesbillede efter genopretning.

Skønsmanden kan afslutningsvist ikke udelukke, at selve genopret-
ningen må standses før planlagt afslutning (fuldstændig genopret-ning)
som følge af opståede, nye/følgeskader, på hvilken baggrund det ikke
vurderes sikkert at fortsætte.

Skønsmanden vurderer således, at ejendommen ej heller økonomisk
kan anbefales genoprettet/udbedret …”

Det fremgår af en supplerende skønserklæring af 14. juni 2020, at skønsmanden på
baggrund af indhentede tilbud anslår, at udgiften til at nedrive og bortfjerne
bygningen vil udgøre mellem 227.745 kr. og 335.000 kr., og genopførelse af et
tilsvarende hus vil beløbe sig til cirka 3,5 mio. kr., og at det samlede arbejde vil
tage 11-13 måneder.

Det fremgår af en skønserklæring af 11. maj 2020 udarbejdet af ejendomsmæg-ler
og valuar Skønsmand 2, at han skønner, at ejendommens handels-værdi på
aftaletidspunktet med kendskab til de nu erkendte mangler ville ud-gøre en skønnet
grundværdi på 2,8 mio. kr. fratrukket nedrivningsudgifter på 230.000 kr. eller i alt
2.570.000 kr.

Forklaringer

Sagsøger 2 har forklaret, at han er uddannet sygeplejerske for 22 år siden. Han har
det seneste år været hjemmegående.

De besluttede sig for at købe hus, da de havde fået børn og gerne ville tættere på
familien. De ønskede et stort hus, de kunne bo i med børn i mange år.

Det købte hus fandt de på Boligsiden. De syntes om beliggenheden og størrel-sen
både af huset og grunden. Huset trængte til modernisering hen ad vejen. De ville
selv lave så meget som muligt. Han ville selv kunne sætte køkken op og la-ve en
del af badeværelset og sætte lofter op.

Der var ikke rigtig noget at komme efter i tilstandsrapporten. De K3ere, der var, så
ud til at være noget, der kunne udbedres ret billigt.

De fravalgte en ejerskifteforsikring, da der hverken i tilstandsrapporten eller
sælgers oplysninger var noget, der tydede på problemer. Da sælgeren var hånd-
værker, gik han ud fra, at sælgeren havde et godt overblik over husets tilstand.



/

17

Straks efter de flyttede ind, konstaterede de, at der var skabslåger, der åbnede og
lukkede sig selv, og at deres datter kunne køre på rulleskøjter alene ved gulvfaldet.
De besigtigede derfor huset grundigt udvendigt, og kunne se, at hu-set var skævt.
Han bemærkede også, at et nedløbsrør var flyttet fra hushjørnet til midt på
tagrenden. Der var en dør på 1. sal., der ikke kunne lukkes. De to yderdøre og en
skydedør går i spænd, når de lukkes. De indvendige døre åbner sig selv. Der var sat
en kile i døren mellem entreen og spisestuen. Hvis den fjer-nes, lukker døren sig
selv. Man har ikke kunne bebo ejendommen uden at be-mærke manglerne.

De kan ikke nu sælge huset, og hvis de reparerer på det, er det penge ned i et sort
hul. De bor i huset nu.

Hvis de havde fået oplyst, at der burde laves geotekniske undersøgelser, havde de
nok mistet interessen for huset.

De var ikke repræsenteret af advokat eller anden rådgiver i forbindelse med kø-bet.

Det at der var tale om selvbyg gav ikke anledning til bekymring, tværtimod da
sælger var faglært håndværker.

De fik opmagasineret noget bohave i ejendommen, inden de overtog den. De var i
den forbindelse alene på ejendommen, den dag de foretog opmagasinerin-gen.

De læste tilstandsrapporten grundigt igennem, inden de købte ejendommen.

Sagsøgte har forklaret, at han er murer og altid har været lønmodta-ger.

De købte grunden i 1976, hvor han var 22 år gammel, og fik opført et hus, der var
indflytningsklart i 1979. Han og hans familie har boet i ejendommen i hele
perioden, til den blev solgt. Ejendommen blev opført som delvis selvbyg, såle-des
at han havde entreprenører til at udføre fundamentet, el- og blikkenslager-arbejdet.
Arbejdet med fundamentet er ikke murerarbejde. Fundamentet blev lavet af Person
3, som var professionel betonentreprenør. Han havde også lavet fundamentet til
partens forældres hus. Der blev gravet ned til fast bund som ekstrafundering, inden
der blev støbt. Han ved ikke, hvor langt ned, der blev gravet. Det samme var sket
hos naboen, som dog havde fået lavet kæl-der. Kommunen godkendte
rendeudgravningen inden støbning.

Omkring år 2000 fik de lavet nyt badeværelse og i den forbindelse blev der skif-tet
vindue. Der blev derfor lavet opmuring under det nye vindue.



/

18

Til højre for hoveddøren var der banket en flig på 20 cm. af soklen ved deres
sølvbryllup i 2006, da man ville opsætte en æresport. Det har han efterfølgende
repareret. Der har også været enkelte mindre svindrevner på soklen, som han har
repareret.

Der har været nogen studsfuger på facaden, som han har repareret hen ad vej-en.
Det blev også gået efter i forbindelse med salget af huset.

Han har ikke bemærket, at huset var sunket eller skævt. Der er ingen sætnings-
revner.

Niveauforskellen mellem køkken og spiseområdet stammer fra, da huset blev
opført. Det har ikke ændret sig siden.

Der har været en revne i bryggersvæggen, som han har udbedret fra værelsessi-
den. Han betragtede revnen som opstået, da han borede i væggen ved opsæt-ning
af hylder.

På første sal er der en dør, der binder. Det har han ikke tillagt betydning, da det har
været tilfældet i hele husets levetid. Der var også en ny dør i stueetagen, der
lukkede af sig selv. Det tillagde han ingen betydning som andet end et problem
med hans egen montering. Han satte derfor en kile i døren.

Han har flyttet en tagrende fra at være skjult til synlig.

Han var godt klar over, at gulvene i stueetagen ikke var i water. Det har de le-vet
fint med.

Han medvirkede også ved opførslen af forældrenes hus.

Han har været i lære hos Person 3.

Han ved ikke, om der blev lavet en kontrakt med Person 3, da hans hus blev op-
ført. Det var hans forældre, der stod for det. Der blev udstedt en faktura.

Den ekstra fundering blev foretaget som følge af naboens geotekniske undersø-
gelser. Han overvejede ikke selv at få foretaget geotekniske undersøgelser.

Han havde sit eget arbejde, medens fundamentet blev udført, men han hjalp til, når
han var hjemme.

Når han som sælgeroplysninger i den første men ikke i den anden tilstandsrap-port
har oplyst om ændringen af tagrenderne, må det være en forglemmelse.



/

19

Der løb ikke normalt vand over i tagrenden, men det kan godt være sket ved
styrtregn.

Han husker ikke, hvorfor han til den første men ikke til den anden tilstandsrap-port
har oplyst om en terrassedør på første sal, der binder.

Han husker ikke, at karmen var vredet ved den dør på første sal, der ikke kun-ne
lukkes.

Han har ikke oplyst om problemerne med dørene bortset fra terrassedøren på første
sal, da han ikke fandt det relevant.

Der er sat nye fliser op i badeværelset og udskiftet et vindue. Det betragter han
ikke som en større renovering, der skulle oplyses om.

Når han har svaret nej til, at der havde været revner i vægge, skyldes det, at
revnerne var udbedret, så det tænkte han ikke på det.

Det er ikke korrekt, at der er lavet en ny fuge i stue ved konvektor.

Han har repareret fuger på begge sider af køkkenvinduet.

Han husker ikke at have repareret en fuge langs dørkarmen ved entre/køk-
ken/alrum. Der er slet ingen fuge. Det er væggen, der ses på billedet E 248, fordi
døren er skiftet, og karmen er rykket lidt, så der mangler lidt malerarbejde.

Han husker ikke at have lavet reparationer til venstre for døren til bryggerset. Det
samme gælder den modsatte side af døren.

Han har ikke lavet murreparationer i bryggerset.

Han husker ikke at have repareret det gamle murværk under badeværelsesvin-duet,
men der er ikke andre end ham selv, der har udført reparationer.

Han har supplerende forklaret den følgende dag, at han ikke har udfyldt sæl-
geroplysninger på den anden tilstandsrapport. Det må den bygningssagkyndi-ge,
Person 4, have gjort. Han ville nok have givet de samme oplysninger. Han husker
ikke, om han har underskrevet på sælgeroplysningerne på den an-den
tilstandsrapport.

På terrassedøren på første sal var der ved den første besigtigelse knækket et be-
slag. Det var udbedret ved den anden besigtigelse.



/

20

Tagnedløbet blev flyttet fra østsiden til midten af tagrenden, da tagrenden så var
nemmere at rense.

Person 5 har forklaret, at hun har boet i huset siden, det blev opført. Det var Person
3, der stod for betonarbejdet. Hun kender ikke til andre udbedringer af revner i
væggene end den mellem bryggerset og værelset. Den kunne kun repareres fra
værelset, da der stod et skab i bryggerset. De fik nyt badeværelse i april 2002. Hun
har ikke bemærket, at gulvene hældte, hverken i stueetagen eller på første sal. Hun
har ikke tænkt nærmere over, at døren til væ-relset bandt. Hun mener kun, der er
en dør, der åbner og lukker selv.

Køberne opmagasinerede indbo på første salen inden de overtog ejendommen. De
havde adgang til deres indbo der i en periode på 2-3 måneder, men det be-nyttede
de sig ikke af.

Huset var til salg først et lille år, hvorefter det blev taget af markedet. I anden
omgang var det nok til omkring 5 måneder.

Person 6 har forklaret, at hun er datter af Sagsøgte.

Hun er født i 1980, og hun har boet i det omhandlede hus til hun flyttede hjem-
mefra i 2003. Hun og hendes ægtefælle boede der i 2 måneder i 2014.

Hun og hendes mand blev tilbudt at købe huset på favorable vilkår, da det var til
salg, men de ønskede et moderniseret hus uden trapper.

Hun har ikke bemærket fejl eller mangler i ejendommen, heller ikke niveaufor-
skelle ved gulvene i stueetagen. Døren til hendes værelse på første sal har altid
gået stramt. Det har ikke ændret sig. Der var også et problem med en ny dør i
stueetagen, som lukkede sig selv, så der blev sat en kile i.

Det er rigtigt, at der skete en skade på fundamentet, da de satte æresport op ved
forældrenes sølvbryllup.

Hun har ikke konkret kendskab til reparationer, som faderen har foretaget bort-set
fra en revne i væggen i det lille værelse i stueetagen.

Person 4 har forklaret, at han er uddannet arkitekt. Han er efteruddannet som
byggesagkyndig og har arbejdet som sådan i 16 år.

Han har lavet mellem 500 og 1.000 tilstandsrapporter efter den konkrete, så han
husker ikke den konkrete sag.



/

21

Han har nok taget udgangspunkt i den tidligere rapport. Det er derfor han ikke har
brugt så megen tid, som den byggesagkyndige der lavede den tidligere rap-port.
Ved en genbesigtigelse anvender man samme ordvalg, som er brugt i den tidligere
rapport, hvis man kan stå inde for det. Det er for ikke at skabe forvir-ring.

Det har betydning for rapporten, hvis ejeren oplyser, at der ikke har været rev-ner i
væggene. Han går ud fra, at en sælgers oplysninger kan lægges til grund. Det
gælder navnlig, hvis den pågældende er håndværker og har boet i huset i mange år.

En oplysning om, at der er sket ekstrafundering, vil styrke hans opfattelse af, at der
ikke er problemer med sætninger.

Han vil ikke normalt notere efterfugninger, hvis ikke der er skader.

Ved besigtigelser af husene medbringer han vaterpas, en jernkugle og et instru-
ment til fugtmåling.

Han anvender normalt 2 timer til en besigtigelse. Han uploader normalt en til-
standsrapport samme dag, som han har foretaget besigtigelsen.

Han vil normalt undersøge, om døre binder eller selvåbner. Han har aldrig op-
levet, at en dør er sat fast med en kile.

Hvis en dør åbner af sig selv, vil han nok skrive, at den skal justeres.

Hvis en ejendom er opført som selvbyg af en håndværker, giver det ikke anled-
ning til særlig opmærksomhed.

Person 1 har forklaret, at han er uddannet bygningsingeniør. Han var skønsmand
for Klagenævnet for Huseftersynsordningen. Han har været byg-ningssagkyndig
siden ordningen startede, og han holder kurser for skøns-mænd.

Da han besigtigede huset, kunne han se, at der var udbedret revner i væggene
indvendig.

Revnerne under badeværelsesvinduet (E 182) er efter hans vurdering sætnings-
revner. Det har han vurderet ud fra det samlede billede af huset. Det kan ikke ses
på den konkrete revne.



/

22

Han har vurderet, at huset kunne udbedres for cirka 790.000 kr. ved at trykke
minipæle ned og etablere et selvbærende dæk. Så vil huset blive stabilt, men ik-ke
rettet op. Det er den normale måde at udbedre sætningsskader.

Da han foretog sit skøn, havde han et andet grundlag end den byggesagkyndi-ge,
herunder den geotekniske rapport.

En byggesagkyndig skal være særlig opmærksom, hvis der er tale om selvbyg.
Hvis man på forespørgsel får oplyst, at det er en håndværker, der har foretaget
medbyg, er der ikke anledning til særlig opmærksomhed.

Hvis den byggesagkyndige havde anvendt et waterpas og konstateret den fakti-ske
hældning på gulvet, burde han have lavet en bemærkning om det.

Selv om der er tale om en genbesigtigelse, har man selv ansvaret for sin rapport.
Efter den tidligere bekendtgørelse var det forudsat, at man ved genbesigtigelser
anvendt kortere tid end ved den første besigtigelse.

Den bygningssagkyndige i den konkrete sag burde have brugt et vaterpas til
opmåling af gulvets hældning. Hvis han havde brugt en kugle, havde det ikke sagt
noget om hældningens størrelse.

”Det samlede skadesbillede” betyder, at man ikke skal se de enkelte skader iso-
leret, men se dem samlet. En bygningssagkyndig bør kunne sammensætte et samlet
skadesbillede, men det er jo altid et skøn, hvornår der foreligger et sam-let
skadesbillede.

Den byggesagkyndige burde i den konkrete sag have lagt de fire kritiserede for-
hold sammen og givet karakteren UN, så køberen vidste, at der var behov for
nærmere undersøgelser.

Selv om der kun tjekkes stikprøvevis, bør man efterprøve, om alle dørene åbner og
lukker normalt, hvis der er tegn på, at huset er skævt. Det vil kunne be- eller
afkræfte, at huset har sat sig.

Der var for den bygningssagkyndige grund til at betvivle ejerens oplysninger om,
at der ikke var udført reparationer af inder og ydervægge.

Han mener uanset konklusionen i den nye skønsrapport om, at huset skal rives ned,
at der kan ske udbedring med minipæle.

Skønsmand 1 har forklaret, at han er civilingeniør fra byg-ningslinjen på DTU med
speciale i geoteknik.



/

23

Erklæringsbilag 6 viser, at nivellering ved huset viser, at ejendommen er ”tiltet” i
nordvestlig retning, mest omkring køkkenvinduet. Ejendommen har sat sig op til
14 cm. ved lunken. Det mest synlige tegn på problemet er, at døre åbner og lukker
af sig selv, og der er opstået revner i væggene. Gulvene er ikke vandret-te, selv om
det ikke umiddelbart falder i øjnene. Væggene er ude af lod. På før-ste sal er
gulvbrædderne trukket fra hinanden. Det er et kraftigt skadebillede, som han ikke
har set tilsvarende tidligere. Hvis man stiller sig ved gavlene og kigger langs en
fuge, vil man se at muren har sat sig. Man kan også se, at muren er ”tiltet” .

Han har anvendt vaterpas. Ved den anden besigtigelse også nivelleringsinstru-
ment.

En beboer vil lægge mærke til, at dørene åbner og lukker af sig selv og revnerne i
væggene vil være tydelige. Ved brug af et vaterpas vil man straks se, at gulve-ne
ikke er vandrette og det udover den tilladte tolerance.

Ejendommen er funderet på et uegnet jordlag. Sætningen må være startet straks
efter huset blev opført. En del af sætningen skyldes komprimering af jorden. Det
sker op til 5 år efter påvirkningen starter. En anden del skyldes nedbryd-ning af
organisk materiale. Det sker over en længere årrække op til 50-100 år.

Skævheden på gulvene er opstået i takt med, at huset er sunket.

Skaderne på huset må være sket inden tilstandsrapporten blev udarbejdet.

Revnerne i konvektorgulvet er opstået som følge af spændinger, når huset har sat
sig. På billedet side 159 kan man se, at fugerne er blevet udbedret.

Flytningen af nedløbsrøret fra østenden af huset til midt på huset kan skyldes, at
det efter ejendommen havde sat sig, ikke var muligt at få vandet til at løbe til
østenden.

Trappeformede revneforløb, som på denne ejendom, er typisk for sætningsska-der.
På murstenshuse vil sætninger som regel følge fugerne.

Han konstaterede, at der var udbedret revner i væggen mellem bryggerset og det
ene værelse på begge i form af udvidede fuger. Der var en fugetykkelse på tre
centimeter. Det er meget. En murer burde kunne se, at der var tale om en
sætningsskade og ikke en udførselsmangel.

Man burde også som fagmand undre sig over de revner der var i gangen og i
entreen.



/

24

Der kommer ikke revner i en murstensvæg ved at man borer i den.

Han kan ikke se nogen teknisk faglig mulighed for at foretage udbedring ved at
hæve huset. Selv hvis man hæver fundamentet, er der ingen, der ved, hvad der vil
ske under processen. Processen vil kunne udløse spændinger, som medfører nye
revnebilleder. Han kan derfor ikke anbefale en sådan udbedring.

Han har kendskab til, at en ejendom kan hæves op til 2 cm. Han har indhentet
oplysninger fra en, der arbejder professionelt med efterfundering, som mener, at
man kan hæve ejendomme op til 4 cm. Han har fået oplyst, at efterfundering med
rammede pæle vil koste 1½-2 mio. kr. Dertil kommer udgifter til at hæve
ejendommen og udbedring af ejendommen, hvilket kræver, at alt andet end bæ-
rende vægge fjernes. Det vil alt i alt koste over 5 mio. kr.

Hans anbefaling er derfor, at huset skal rives ned, og der skal opføres et nyt.

Hvis det blot tilsigtes at hindre yderligere sætninger, vil det kunne gøres med
nedrammede stålrørspæle. Selve funderingen vil måske kunne udføres for 790.000
kr. inklusive moms, som oplyst i skønsrapporten for klagenævnet. Men det
omfatter ikke udgifterne til for eksempel af fjerne gulve, hvilket er nødven-digt, da
også de indvendige bærende vægge og skorstenen skal understøttes.

Når der er niveauforskelle på gulvene i stueetagen, er det ikke nødvendigvis
alarmerende for et bygningssagkyndig. Når der er revner i væggene, skal en
bygningssagkyndig forholde sig til det, men det udløser ikke nødvendigvis i sig
selv alarmklokker. Sammenholdt med de skæve døre, det skæve gulv på første sal,
som burde være tjekket, når der var skæve gulve i stueetagen, gulvbræd-derne, der
var trukket fra hinanden, og de skæve fuger burde føre til, at ”alarm-klokker
ringer” for den bygningssagkyndige.

Han har konstateret revner på soklen flere steder. Der er ikke niveauforskel på de
to sider af revnerne, ligesom soklen ikke er tiltet, så disse revner er ikke alar-
merende, men de burde have ført til en yderligere undersøgelse.

Han har erfaring med stabilisering af ejendomme, der har sat sig. Han har nok
rådgivet om dette i 5-10 tilfælde. Det har ikke ført til negative tilbagemeldinger.

Det var vist stort set alle dørene, der åbnede eller lukkede selv. Han husker kun en,
der ikke gjorde.

Hvis man har sikret sig, at huset ikke sætter sig yderligere, vil det kunne ryddes og
bygges op indvendigt, så det kan bebos, men det vil udvendigt stadig udvise et
sætningsbillede. En total indvendig opbygning vil nok koste op til 2 mio. kr.



/

25

Nedrivningen vil koste mellem 100.000 kr. og 500.000 kr. Bortskaffelse af jord og
byggematerialer vil nok beløbe sig til 100.000 kr.

Parternes synspunkter
Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har i deres påstands-dokument anført følgende:

”…

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at Ejendommen på
købstidspunktet var behæftet med en væsentlig værdiforringende mangel,
idet Ejendommen ikke er tilstrækkeligt funderet. Dette er ube-stridt af
både Sælger og den Bygningssagkyndige, idet dette tillige er
dokumenteret af de i sagen fremlagte skønserklæringer.

Som følge af den utilstrækkelige fundering har Ejendommen fået alvor-
lige sætningsskader i et sådant omfang, at omkostninger til udbedring af
manglerne væsentligt overstiger Ejendommens handlede værdi på kr.
4.775.000,00.

Dette er ubestridt af Sælger, idet den Bygningssagkyndige imidlertid har
gjort gældende, at manglerne kan udbedres for i alt kr. 1.096.760. Dette
bestrides af sagsøgerne.

Sagsøgerne har lidt et økonomisk tab og det gøres i den forbindelse
gældende, at Sælgers og den Bygningssagkyndiges handlinger og und-
ladelser samlet set har medvirket til at påføre sagsøgerne det ovenan-førte
økonomiske tab. Sagsøgerne er således af begge parter blevet vild-ledt til
at tro, at Ejendommen var i god stand på købstidspunktet og havde en
anden økonomisk værdi, og ikke som anført af Skønsmand 1, at
Ejendommen ikke står til at rede og skal nedri-ves som følge af et helt
”uhyre sjældent” skadesbillede (ekstrakten s. 289).

Idet både Sælger og den Bygningssagkyndige er erstatningsansvarlige, jf.
neden for, gøres det gældende, at Sælger og den Bygningssagkyndige
hæfter solidarisk for sagsøgernes økonomiske tab.

Særligt i relation til Sælgers ansvar:
Det gøres overordnet gældende, at Sælger har afgivet urigtige, vildle-
dende/svigagtige og ikke fyldestgørende oplysninger i sælgeroplysnin-
gerne i forbindelse med udarbejdelsen af Tilstandsrapporten. Sælger har
tilsidesat sin loyale oplysningspligt i en sådan grad, at det skal be-tragtes
som værende groft uagtsomt og/eller svigagtigt.



/

26

Det gøres samtidig gældende, at niveauforskellene/sætningsskaderne i
Ejendommen på op til 14 cm, og de omfattende skader som følge heraf
har et sådant omfang, at Sælger ikke kan have været ubekendt med
Ejendommens sætningsskader. Dette underbygges endvidere særligt af, at
Sælger som håndværker/murer og selvbygger/medbygger af Ejen-
dommen må anses for at have særlig indsigt i byggeforhold og Ejen-
dommen, hvorfor Sælger har et skærpet ansvar.

Skønserklæring 1 dokumenterer endvidere, at Sælger har forsøgt at dække
over/camouflere/reparere sætningsrevner og øvrige konstatere-de skader i
meget omfattende grad, ligesom flere af skaderne er repare-ret i nyere tid.
Det gøres gældende, at Sælger som følge af disse hand-linger har handlet
groft uagtsomt/svigagtigt, idet Sælger har formået at vildlede både
sagsøgerne og den bygningssagkyndige til at tro, at Ejen-dommens stand
og økonomiske værdi var bedre end den de facto var. Den grove
uagtsomhed/det svigagtige forhold underbygges desuden særligt af, at
Sælger ikke i sælgeroplysningsskemaet har oplyst om de omfattende
udbedringer.

Selvom Sælger påstår, at Sælger overlod funderingsarbejdet til jorden-
treprenør Person 3, er dette ikke dokumenteret på trods af op-fordring
hertil. På den baggrund gøres det gældende, at Sælger skal be-tragtes som
selvbygger af hele Ejendommen.

Såfremt Retten mod forventning måtte finde, at Sælger alene kan be-
tragtes som medbygger af Ejendommen gøres det gældende, at Sælger,
som professionel håndværker/medbygger og ansvarlig for alt murer- og
tømrerarbejde i forbindelse med Ejendommens opførsel, har haft kend-
skab til og indflydelse på det mangelfulde udførte funderingsarbejde. Det
gøres samtidigt gældende, at Sælger skal identificeres med Person 3.

Det gøres på ovenstående baggrund gældende, at Sælger som selvbyg-
ger/medbygger af Ejendommen har et skærpet ansvar for den mangel-
fulde fundering af Ejendommen, idet dette ansvar skærpes yderligere af de
omfattende reparationsarbejder som Sælger efterfølgende, har fore-taget
på Ejendommen. Det gøres gældende, at Sælger således har hand-let groft
uagtsomt i forbindelse med udførslen af Ejendommens man-gelfulde
fundament.

Samlet gøres det gældende, at Sælger har handlet ansvarspådragende ved i
flere separate tilfælde at have handlet groft uagtsomt eller/og svi-



/

27

gagtigt, og at Sælger derfor er erstatningsansvarlig for sagsøgernes øko-
nomiske tab i forbindelse med overtagelsen af Ejendommen.

Det er i den forbindelse uden betydning, at sagsøgerne ikke har tegnet en
ejerskifteforsikring, idet Sælger hæfter for forhold, som Sælger be-vidst
eller groft uagtsomt har undladt at oplyse om.

Det gøres endvidere gældende, at den Bygningssagkyndiges manglen-de
konstatering af de omfattende sætningsskader og afskrivning af de mange
synlige revner som værende uden konstruktiv betydning på in-gen måde
fritager Sælger for ansvar.

Særligt i relation til den Bygningssagkyndige:
Det gøres gældende, at de omfattende skader på og omkring Ejendom-
men udgør et uhyre sjældent skadesbillede og har en sådan karakter, at
Person 4 burde have opdaget skaderne og gjort bemærkninger herom i
Tilstandsrapporten.

Det gøres endvidere gældende, at Person 4 burde have opdaget den rette
sammenhæng om Ejendommens mange synlige revner og ik-ke anført
disse i Tilstandsrapporten som værende uden konstruktiv be-tydning.

Til støtte herfor gøres det gældende, at niveauforskellen på tværs af
Ejendommen er op til 14 cm, hvilket væsentligt overstiger acceptable
sætninger (oplyst til ca. 2 cm af Skønsmand 1).

Den store niveauforskel og de væsentlige og omfattende følgeskader i
form af revnedannelser i gulve og vægge, selv-åbnende/- lukkende døre
og tagrender med lunker/forkert fald er alle skader, som kan og skal
konstateres ved en professionel visuel besigtigelse.

Af Skønserklæring 2 fremlagt som bilag 20 fremgår det tillige, at byg-
ningssagkyndig Person 4 har begået fejl i 4 ud af 9 påklagede for-hold.

Heraf fremhæves det særligt, at skønsmand Person 1 i relation til
Ejendommens sætningsskader finder, at grundet de store niveaufor-skelle i
Ejendommen burde Person 4 have foretaget yderligere un-dersøgelser
heraf samt, at Person 4 ikke har evnet at sammensætte de registrerede
skader til et samlet skadesbillede.

Ligeledes fremhæves punkt 5.03.2 fra Håndbogen, hvoraf det fremgår, at
en bygningssagkyndig skal være særligt opmærksom på udførte re-



/

28

parationer ved fundament og sokkel og sammenholde disse med husets
alder, eventuelle revner i de indvendige vægge, skæve gulve mv., da det er
helhedsbilledet der afgør, hvorvidt et hus har sætningsproblemer og om
sætningsskaderne er forsøgt camoufleret fra en sælgers side.

Det gøres derfor gældende, at de mange synlige revner/skader, den sto-re
niveauforskel samt Sælgers omfattende reparationer burde have skærpet
Person 4's opmærksomhed på sætningsskader. Person 4 burde som følge
deraf have foretaget yderligere undersøgelser af Ejendommen for at
klarlægge, hvorvidt skaderne kunne henføres til sætningsskader.

Alternativt burde Person 4 have anført skaderne med karakteren UN
således, at sagsøgerne var blevet gjort opmærksomme på proble-matikken
og haft anledning til at undersøge Ejendommen nærmere.

På baggrund af ovenstående, gøres det derfor gældende, at Person 4 har
begået faglige og ansvarspådragende fejl i forbindelse med ud-arbejdelsen
af Tilstandsrapporten, idet Person 4 både har overset skader og beskrevet
skaderne forkert i Tilstandsrapporten.

For god ordens skyld gøres det i den forbindelse tillige gældende, at den
Bygningssagkyndige, som arbejdsgiver for Person 4, er an-svarlig for
dennes handlinger og undladelser i medfør af Danske lov 3-19-2 idet:

• Person 4 har handlet ansvarspådragende;
• der består et over-/underordnelsesforhold mellem Person 4 og den

Bygningssagkyndige;
• Person 4's ansvarspådragende handling er sket i forbindelse med

udførslen af dennes arbejde; og
• Person 4's ansvarspådragende handlinger og undladelser ik-ke kan

anses for at være abnorme.

På ovenstående baggrund gøres det gældende, at der foreligger et an-
svarsgrundlag, ligesom der foreligger et økonomisk tab, hvorfor den
Bygningssagkyndige er erstatningsansvarlig for sagsøgernes tab.

Det gøres supplerende gældende, at afgørelsen fra Disciplinær- og kla-
genævnet for beskikkede bygningssagkyndige er forkert, og ingen
præjudiciel værdi har.

I den forbindelse bemærkes det, at Disciplinær- og klagenævnet for be-
skikkede bygningssagkyndige har lagt til grund, at omkostningerne til



/

29

udbedring af sætningsskader skønsmæssigt var vurderet til kr. 790.000 og,
at nævnet ikke var bekendt med Ejendommens sætningsskader på op til 14
cm.

Omfanget af Ejendommens omfattende sætningsskader var således
ukendte, og Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssag-
kyndige har derfor truffet en afgørelse på et faktuelt forkert grundlag.

Det er således ikke, som lagt til grund af Disciplinær- og klagenævnet for
beskikkede bygningssagkyndige, et spørgsmål om, at den Bygnings-
sagkyndige har overset fejl og mangler til en værdi af kr. 790.000 men, at
den Bygningssagkyndige har overset, at Ejendommen har et så gra-
verende skadesbillede, at den skal nedrives.

Den Bygningssagkyndige gør gældende, at bilag B er til støtte for rime-
ligheden af det i Tilstandsrapporten udøvede skøn. Hertil skal det blot
bemærkes, at bilag B ligeledes er udarbejdet af en den Bygningssagkyn-
diges ansatte og i sin helhed fremstår som en gentagelse heraf.

Det gøres derfor gældende, at bilag B er irrelevant for bedømmelsen af,
hvorvidt Person 4 har begået faglige fejl og dermed handlet an-
svarspådragende forbindelse med udarbejdelsen af Tilstandsrapporten.

I relation til den Bygningssagkyndiges bemærkning angående bevis-
værdien af Skønserklæring 1 bemærkes det, at Skønserklæring 1 er ind-
hentet med rettens bistand og, at der ikke er omstændigheder ved
Skønserklæring 1’s tilbliven eller andre forhold som gør, at Skønserklæ-
ring 1 skal tillægges ringere bevismæssig værdi.

Det bemærkes i øvrigt, at den Bygningssagkyndige har haft rigelig tid til
at fremkomme med sine indsigelse mod Skønserklæring 1, og at så-fremt
den Bygningssagkyndige var fremkommet med disse på et tidli-gere
tidspunkt, havde det være muligt at tage højde herfor i forbindelse med
det supplerende afholdte syn og skøn, hvor den Bygningssagkyn-dige var
repræsenteret ved advokat.

Det gøres derfor gældende, at Skønserklæring 1 ikke skal tillægges en
ringere bevismæssig værdi, som følge af, at den Bygningssagkyndige ikke
var part i den isolerede bevisoptagelse.

Opgørelse af påstandene:
Det gøres gældende, at sagsøgers økonomiske tab skal opgøres på bag-
grund af sagsøgernes omkostninger ved opførsel af nyt tilsvarende hus
samt genhusningsforanstaltninger fratrukket forbedringsværdi.



/

30

Sagsøgernes primære påstand opgøres som følger:

Det gøres subsidiært gældende, at sagsøgernes subsidiære betalingspå-
stand skal opgøres som differencen mellem salgsprisen og Ejendom-mens
reelle værdi på salgstidspunktet fratrukket omkostninger til gen-husning.

Mere subsidiært gøres det gældende, at betalingspåstanden opgøres som
differencen mellem salgsprisen og Ejendommens reelle værdi på
salgstidspunktet.

Sagsøgernes subsidiære og mere subsidiære påstand opgøres som føl-ger:

…”



/

31

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende:

”…

Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand i forhold til Sagsøgte 1
gøres det gældende:

at Sagsøgte 1 loyalt har oplyst de ham bekendte forhold vedrørende
ejendommen — dels til den byggesagkyndige i forbindelse med sæl-
geroplysningerne men også i forbindelse med den byggesagkyndiges
gennemgang af ejendommen,

at Sagsøgte 1 ikke har undertrykt nogle oplysninger eller fremsat vildle-
dende oplysninger — herunder fejlagtige/svigagtige oplysninger, hvor-for
Sagsøgte 1 ikke er erstatningsansvarlig som følge af de nu konstate-rede
fundamentsmangler,

at det fremgår af begge tilstandsrapporter, udarbejdet af 2 forskellige
bygningssagkyndige, at funderingsmanglerne på daværende tidspunkt
ikke har været synlige — ligesom det nævnte "fald" på ejendommen på
ca. 14 cm ikke har været synligt hverken for Sagsøgte 1 eller de to byg-
gesagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporterne,

at sagsøgte 1 detaljeret har angivet sælgeroplysninger til tilstandsrap-
porten, herunder hvad der er udført som selvbyg, men udført af faglær-te
personer,

at sagsøgte 1 ikke har foretaget funderingen, herunder ekstrafunderin-gen
på ejendommen ved dennes opførelse, som er foretaget af Person 3,

at Sagsøgte 1 følgelig ikke har noget ansvar for funderingsmanglerne,

at sagsøgte 1 alene har foretaget sædvanlig vedligeholdelse af ejendom-
men, herunder almindelige kosmetiske reparationer af afskalninger og
lignende på soklen, jfr. bilag 5



/

32

.
at der foreligger 2 næsten enslydende tilstandsrapporter udarbejdet med
Y2 års mellemrum, hvilket yderligere kan tages til indtægt for hvil-ke
forhold, der var synlige, og det har formodningen imod sig, at Sagsøgte 1
skulle være bekendt med andre forhold end de forhold, der blev beskrevet
i de 2 tilstandsrapporter af 2 forskellige fagmænd,

at såfremt Sagsøgte 1 og dennes hustru skulle ønske at skjule noget i
forbindelse med handlen, er det mærkværdigt, at de inviterede køber-
ne/sagsøgerne på kaffe og kage umiddelbart efter, at handlen var ende-lig.
Sagsøgte 1 og dennes hustru tillod også sagsøgerne, at de kunne op-
magasinere alle deres ting og indbo på 1.salen i 3 måneder med fri ad-
gang til deres bohave, når det passede dem at få adgang til dette, hvil-ket
bestyrker at de ikke havde noget at skjule,

at sagsøgerne selv bærer risikoen ved ikke at være repræsenteret af ad-
vokat i forbindelse med handlen — og herunder ikke at have tegnet den
tilbudte ejerskifteforsikring, som i øvrigt ses at være uden særlige forbe-
hold,

at det af købsaftalen fremgår at sagsøgerne er opfordret til at lade ejen-
dommen gennemgå af en byggesagkyndig, hvilket sagsøgerne ikke har
gjort til trods for at de købte et hus der var 38 år gammelt på aftaletids-
punktet, ligesom det fremgår at tilstandsrapporten er udarbejdet på vegne
af sælger,

at netop tegning af ejerskifteforsikring ville have sikret sagsøgernes i
deres egenskab af købere i forhold til de nu konstaterede alvorlige
mangler på ejendommen, og

at sagsøgernes manglende tegning af ejerskifteforsikring ikke har be-
tydning for Sagsøgte 1's ansvar som sælger af ejendommen, da sagsø-
gerne ikke stilles bedre i forhold til Sagsøgte 1 ved ikke at have tegnet
ejerskifte-forsikring men kunne — og burde — have søgt tabsbegræns-
ning ved som en sikkerhed at have tegnet ejerskifteforsikring, uden at de
dog fandt anledning til dette.

Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand vedrørende erstatnings-
kravets størrelse gøres det gældende:

at ejendommen har en betydelig restværdi som følge af værdien af sel-ve
grundstykket, ligesom der vil være tale om en betydelig forbedrings-
værdi, såfremt det nuværende hus nedrives, og erstattes af et nybygget hus
med bedre funktionalitet, materialeanvendelse og energiforhold.



/

33

For det tilfælde, at sagsøgerne gør krav på genhusningsomkostninger, skal
der ske fradrag for forbrug, ejendomsskatter og ejendomsvær-diskat i
genhusningsperioden, jf. tabsopgørelsen i replikken, side 3.

For så angår den nævnte tabsopgørelse i replikken på side 4, skal der dog
ikke ske fradrag for genhusning, idet der her er tale om den pris, som
ejendommen var værd på handelstidspunktet, havde fundaments-
manglerne været parterne bekendt på handelstidspunktet.

Til støtte for den nedlagte friholdelsespåstand i forhold til Sagsøgte 2
gøres det gældende:

at sagsøgte 2 som professionel bygningssagkyndig har et fagmæssigt
kendskab til ejendomme og disse opbygning og tilstand som sagsøgte 1
ikke besidder og derfor er den nærmeste til at bære et ansvar for en kor-
rekt beskrivelse af ejendommens tilstand, i det omfang retten måtte fin-de
at beskrivelsen ikke har været korrekt…”

Energi- og Bygningsrådgivning A/S har i sit påstandsdokument anført følgen-
de:

”…

ANSVARSGRUNDLAG
Til støtte for frifindelsespåstanden overfor Sagsøger 1 og Sagsøger 2
(herefter ”sagsøgerne”) gøres det overord-net gældende,

at sagsøgerne har bevisbyrden for, at EBAS’ ansatte bygningssag-
kyndige Person 4, der ud- arbejdede tilstandsrapporten af 12. juli
2017 (bilag 3), har handlet ansvarspådragende, og

at sagsøgerne ikke har løftet denne bevisbyrde på det foreliggende
grundlag.

Sagsøgerne indklagede forud for retssagen EBAS for Disciplinær- og
Klagenævnet for Beskikkede Bygningssagkyndige, der den 23. maj 2018
(bilag 21) traf følgende afgørelse:

”Den bygningssagkyndige er ikke erstatningsansvarlig ”.
…



/

34

Den bevisførelse, der i forlængelse af nævnets afgørelse (bilag 21) er
blevet foranstaltet i form af syn og skøn via retten, har ikke bidraget med
yderligere oplysning af sagen for så vidt angår ansvarsvurderin-gen i
forhold til Energi- og Bygningsrådgivning A/S (herefter ”EBAS”).

De frembragte skønserklæringer forud for og under retssagen vedrører
derimod for alles vedkommende spørgsmålet om omfanget af skaderne på
huset samt prisen for udbedring.

Sagsøgerne har i replikken fremsat processuel opfordring 1, hvorved
EBAS er blevet opfordret til at tilkendegive, hvorvidt EBAS bestrider, at
der er en niveauforskel på 14 centimeter mellem ejendommens nordlige
side og ejendommens sydøstlige hjørne.

Det er EBAS’ forståelse, at sagsøgerne i ovennævnte forbindelse har er-
klæringsbilag 6 fra skøns- Skønsmand 1 i tankerne.

EBAS kan som svar på den processuelle opfordring oplyse, at EBAS er
enig i, at Skønsmand 1 ved opmåling til af nivellement til 2. murskifte den
12. marts 2020 har målt op til 14 centimeters forskel mel-lem
ejendommens sydøstlige hjørne og ejendommens nordlige side.

EBAS bemærker samtidig, at dette ikke kan tjene til at dokumentere, hvad
forskellen måtte have været ved Person 4's besigtigelse af ejendommen
den 12. juli 2017, der lå til grund for udarbejdelse af til-standsrapporten
(bilag 2).

Herudover bemærker EBAS, at skønsmand Person 1 i sin skøn-serklæring
(bilag 20) afgivet i forbindelse med sagens behandling i Di-sciplinær- og
Klagenævnet for Beskikkede Bygningssag-kyndige blandt andet har
anført, at:

”En huseftersynsrapport/tilstandsrapport beror på en visuel
besigtigelse af en ejendom.

Ved den udvendige besigtigelse skønnes der ikke umiddelbart at
være for-hold, der indikerer sætningsmæssige problemer med den 39
år gl. byg-ning.
…
BS [det vil sige den bygningssagkyndige] har ikke umiddelbart haft
skær-pet undersøgelsespligt, idet sælger ikke har oplyst om evt.
udbedring af revner i sælgerskemaet…



/

35

Syn- og skønsmanden kan se på foreviste billeder fra
sælgeropstillingen, at flere af de udbedrede revner har været dækket
af bl.a. billeder, revner th. for hoveddør i entré samt skabe i
bryggers ”.

Ovennævnte er på linje med de krav, der stilles til den byggesagkyndi-ge i
forbindelse med udarbejdelse af en tilstandsrapport.

Det fremgår således af Håndbog for Beskikkede Byggesagkyndige, side
21, punkt 4.02, at:

”Medmindre andet aftales, skal bygningsgennemgangen være visuel
med brug af enkle håndredskaber og orienterende målinger, men
uden de-struktive indgreb ”.

Der er altså alene tale om en visuel gennemgang af bygningen baseret på
den byggesagkyndiges observationer og faglige skøn.

Af håndbog for Beskikkede Byggesagkyndige, side 25, fremgår det, at:

”Karaktergivningen er i mange tilfælde vanskelig, og der er et
betydeligt fagligt skøn involveret. Forskellen på K1 og K3 kan f.eks.
skyldes en min-dre forskel i den faglige vurdering af risikoen for
skadens udvikling eller følgeskader inden for overskuelig tid, uden
at det kan siges, hvilken vur-dering der er den mest korrekte ”.

Særligt i forhold til revner i væggen, fremgår tillige følgende på side 29:

”Revner i vægge kan give 4-5 forskellige karakterer afhængig af
forhold på stedet, selv om betegnelsen ’revner’ i sig selv er den
samme ”.

Det gøres gældende, at Person 4 med rette har lagt sælgeroplys-ningerne
til grund, og at der ikke objektivt på ejendommen var grund-lag for at
betvivle rigtigheden af sælgeroplysningerne. Det bestrides, at Person 4
havde et skærpet undersøgelsesgrundlag.

Person 4 har netop registreret de synlige revner, men har alene ved den
visuelle besigtigelse af ejendommen ikke haft grundlag for at
sammensætte disse skader til funderingsmangler/alvorlige sætnings-
skader, sådan som det efterfølgende er blev konstateret, da alle relevan-te
oplysninger var indhentet, herunder blandt andet geoteknisk rapport af 31.
oktober 2017 (bilag 6) og teknisk notat af 8. november 2017 (bilag 7).
Dette ligger klart ud over, hvad man kan forvente af en bygnings-
sagkyndig i den konkrete sag, hvilket afgørelsen fra Disciplinær- og
Klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige (bilag 21) bekræfter.



/

36

Ud fra de oplysninger Person 4 havde til rådighed ved udarbejdel-sen af
tilstandsrapporten (bilag 2), har sagsøgerne ikke godtgjort, at til-
standsrapporten er udført væsentligt utilstrækkeligt. De i tilstandsrap-
porten nævnte forhold har alle været rimelige og indenfor det faglige
skøn.

I det tilfælde, at retten måtte finde, at der er fejl ved udarbejdelsen af til-
standsrapporten, gøres det gældende, at der er tale om sådanne mindre
faglige fejl, der ifølge retspraksis ikke udløser et erstatningsansvar.

ACCEPT AF RISIKO
Sagsøgerne fravalgte at tegne ejerskifteforsikring i forbindelse med kø-bet
af huset i 2017.

Det gøres gældende, at sagsøgerne vidste eller burde have vidst, at de ved
accept af ejerskiftefor- sikringstilbuddet (bilag 3) ville have fået for-
sikringsdækning for de skjulte skader på huset, som sag- søgerne nu
kræver, at blandt andet EBAS betaler erstatning for.

Som det fremgår af tilbuddet (bilag 3) kunne sagsøgerne have tegnet
ejerskifteforsikringen til en pris på DKK 19.773,00, hvoraf sælger ville
have betalt halvdelen, sådan at prisen på ejerskiftefor-sikringen var
mindre end DKK 10.000,00.

Det er objektivt vurderet en stor risiko sagsøgerne har valgt at løbe ved at
fravælge tegning af ejerskifteforsikringen for derved at spare mindre end
DKK 10.000,00 i forbindelse med et huskøb til næsten DKK 5 mio.

Det gøres gældende, at sagsøgerne ved at fravælge ejerskifteforsikrin-gen
har accepteret risikoen for selv at skulle afholde tabet som følge af skjulte
skader på huset, og som følge heraf har fortabt ethvert eventuelt
erstatningskrav mod EBAS.

TABSOPGØRELSEN

Sagsøgerne har oprindeligt opgjort deres tab til DKK 4.775.000,00 (sva-
rende til den pris de betalte for ejendommen) og efterfølgende nedsat
kravet til DKK 3.226.755,00.
Det påhviler sagsøgerne at løfte bevisbyrden for det påståede tab på DKK
3.226.755,00. Det gøres gældende, at denne bevisbyrde ikke er løf-tet på
det foreliggende grundlag.



/

37

Det gælder helt grundlæggende i dansk erstatningsret, at skadelidte har
krav på at få sit fulde øko-nomiske tab dækket. Men erstatningen skal
fastsættes sådan, at skadelidte ikke opnår nogen berigelse.

Når der som i den foreliggende sag er tale om tab vedrørende et hus på en
ejendom, så opgøres tabet i retspraksis som forskellen mellem ejen-
dommens handelsværdi uden de skjulte skader og ejendommens han-
delsværdi med de skjulte skader.

Der er i forbindelse med nævnssagen sket en værdisætning af, hvor me-
get det vil koste at udbedre de identificerede skader. Der henvises til
skønserklæringen fra nævnssagen (bilag 20).

Det fremgår af ovennævnte, at skaderne ifølge skønsmanden kan ud-
bedres for i alt DKK 1.096.760,00 inklusive moms. Tages der højde for de
forbedringer udbedringerne indebærer, så udgør tabet ifølge skøn-
serklæringen (bilag 20) DKK 832.367,50 inklusive moms.

Det gøres gældende, at den del af udgifterne, der vedrører skader på
terrassen ikke kan gøres gældende overfor EBAS, idet tilstandsrappor-ten
(bilag 2) er udfærdiget i overensstemmelse med den obligatoriske
huseftersynsordning, der alene omfatter huset – ikke ting udenfor hu-set.

I forhold til EBAS udgør det erstatningsretlige tab herefter alene DKK
815.327,50 inklusive moms.

Det gøres i første række gældende, at et eventuelt krav mod EBAS ikke
kan overstige DKK 815.327,50.

Person 1, der har udarbejdet ovennævnte skønserklæring (bilag 20)
indkaldes som vidne i forbindelse med hovedforhandlingen med henblik
på, at han kan forklare nærmere om mulighederne for at ud-bedre
skaderne på huset.

Det gøres videre gældende, at sagsøgernes tab – selv hvis retten måtte
vurdere, at huset er nedrivningsmodent – aldrig kan overstige DKK
2.205.000,00.

Beløbet svarer således til differencen mellem den faktiske pris sagsøger-
ne betalte for huset (DKK 4.775.000,00) og ejendommens handelsværdi
på købstidspunktet, hvis den var blevet solgt som byggegrund (DKK
2.570.000,00). Der henvises til Skønsmand 2's besva-relse af spørgsmål 1
i skønserklæring af 11. maj 2020.



/

38

For så vidt angår skønserklæringen af 16. januar 2019 (bilag 13) gøres det
gældende, at denne har karakter af selvstændigt indhentet erklæ-ring og
således må tillægges ringe bevismæssig værdi i relation til EBAS, der ikke
var part i den isolerede bevisoptagelse, der dannede grundlag for denne
skønserklæring.

PÅSTANDENE MELLEM EBAS OG Sagsøgte

I det omfang retten måtte pålægge EBAS at betale erstatning til sagsø-
gerne gøres det gældende, at Sagsøgte som minimum har handlet groft
uagtsomt ved mod bedre vidende at afgive urigtige oplys-ninger til Person
4 til brug for dennes udarbejdelse af tilstandsrap-porten (bilag 2).

Det gøres videre gældende, at den fulde erstatningsbyrde i medfør af
erstatningsansvarslovens § 25 og almindelige berigelsesgrundsætninger
skal pålægges Sagsøgte.

Det bemærkes i ovennævnte forbindelse, at Sagsøgte i mod-sat fald vil
opnå en uberettiget berigelse, idet ejendommen ville have været handlet til
en tilsvarende lavere pris, såfremt sætningsskaderne havde været erkendt
på handelstidspunktet.
…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Ejendommen Adresse, By blev den 1. oktober 2017 overtaget af kø-berne.
Køberne havde fravalgt at tegne den tilbudte ejerskifteforsikring.

I overensstemmelse med konklusionen fra det indenretlige syn og skøn vedrø-
rende ejendommens tilstand, lægges det til grund, at huset på grund af mangel-fuld
fundering har alvorlige sætningsskader, og at udbedring af skaderne for-udsætter,
at huset skal rives ned.

Skønsmanden har i retten forklaret, at de mest synlige tegn på problemet var, at
døre åbnede og lukkede af sig selv, og der var opstået revner i væggene. Gulve-ne
var ikke vandrette, selv om det ikke umiddelbart faldt i øjnene. Væggene var ude
af lod. På første sal var gulvbrædderne trukket fra hinanden. Det er et kraf-tigt
skadebillede, som han ikke har set tilsvarende tidligere. Hvis man stiller sig



/

39

ved gavlene og kigger langs en fuge, ville man kunne se, at muren havde sat sig.
Man kunne også se, at muren var ”tiltet” .

Han har videre forklaret, at en beboer ville lægge mærke til, at dørene åbnede og
lukkede af sig selv og revnerne i væggene ville være tydelige. Ved brug af et
vaterpas ville man straks se, at gulvene ikke var vandrette og det udover den
tilladte tolerance.

Han har videre forklaret, at trappeformede revneforløb, som på denne ejendom, er
typisk for sætningsskader. På murstenshuse vil sætninger som regel følge fu-gerne.

Han konstaterede, at der var udbedret revner i væggen mellem bryggerset og det
ene værelse på begge i form af udvidede fuger. Der var en fugetykkelse på tre
centimeter. Det er meget. En murer burde kunne se, at der var tale om en
sætningsskade og ikke en udførselsmangel.

Man burde også som fagmand undre sig over de revner, der var i gangen og i
entreen.

Det retten indledningsvis skal tages stilling til er derfor, om henholdsvis sælge-ren
og den bygningssagkyndige, der havde udarbejdet den tilstandsrapport, der indgik
som et bilag til købsaftalen, har handlet erstatningspådragende.

Det fremgår af sagen, at sælgeren har boet i ejendommen fra 1979 til 2017.

Det fremgår af sælgeroplysningerne i tilstandsrapporten, at sælgeren har op-lyst, at
han ikke har haft kendskab til, at der har været revner eller andre skader i yder-
eller indervægge/skillevægge, at han ikke har haft kendskab til sæt-ningsrevner, at
han ikke har haft kendskab til skader på gulvene, eller at der er vinduer og døre,
der ikke fungerede.

Sælgeren har i retten forklaret, at han, som er murer, har repareret hvad han be-
tragtede som mindre svindrevner på soklen og studsfuger på facaden. Han har også
repareret en revne i vægge mellem bryggerset og et værelse. Han var klar over, at
gulvene ikke var i vater, men det har de levet fint med. Han fandt det ikke relevant
at oplyse om problemerne med dørene.

Skønsmanden, der udarbejdede en skønsrapport til Disciplinær- og Klagenæv-net
for beskikkede bygningssagkyndige, har i sin skønserklæring vedrørende
klagepunktet, ”at huset er skævt” , anført:

”Det er dog syn- og skønsmandens opfattelse, at de udbedrede revner mod nord,
bl.a. den skrå mod nordvest og udskiftning af sten samt reparation af sok-



/

40

kel mod syd burde indgå i vurderingen, og hvis sælger ikke kunne afkræfte, at der
havde været revner/sætningsrevner, anbefalet yderligere undersøgelser.

En evt. kontrol med vaterpas på gulvet vil vise større niveauforskelle end nor-malt,
døre der binder eller lukker af sig selv, bør indgå i vurderingen, hvorved syn- og
skønsmanden skønner BS' vurdering var blevet en anden.

Syn- og skønsmanden skønner, BS ikke har sammensat de registrerede skader til et
samlet skadesbillede af bygningen.”

På den baggrund konkluderede skønsmanden, ar der i stedet for en række ka-
rakterer som K 1 med betydningen ”Mindre alvorlige skader” burde være givet
karakteren UN med betydningen ”Bør undersøges nærmere (Det kan være en
alvorlig skade, derfor bør art, omfang og konsekvenser altid afklares)” .

Skønsmanden har videre vedrørende klagepunkterne: ”gulve på 1. sal kælder” ,
”flisegulv i bryggers har bagfald ”og ”dør til værelse på 1. sal kan ikke lukke” ,
udtalt at disse skader som led i et samlet skadebillede burde have ført til en an-
befaling om, at huset skulle gennemgås af en geotekniker.

Denne skønsmand har i retten forklaret, at når man udbedrer skrå zig-zag rev-ner
som dem mod nord i ydervæggen, ved man, at det typisk skyldes, at huset har sat
sig. Han konstaterede, at en dør åbnede sig selv, hvis man fjernede en kile. Der var
også døre, der bandt, og en der slet ikke kunne lukkes. Han husker ikke, at der var
flere døre, der åbnede eller lukkede selv.

Han mener ikke, man kan have boet i huset i mange år og ikke være vidende om, at
det har sat sig.

Dette sidste understøttes af, at køberne reklamerede 8 dage efter indflytningen.

Skønsmanden fra det indenretlige syn og skøn har i retten forklaret, at når der er
niveauforskelle på gulvene i stueetagen, er det ikke nødvendigvis alarmeren-de for
en bygningssagkyndig. Når der er revner i væggene, skal en bygnings-sagkyndig
forholde sig til det, men det udløser ikke nødvendigvis i sig selv alarmklokker.
Sammenholdt med de skæve døre, det skæve gulv på første sal, som burde være
tjekket, når der var skæve gulve i stueetagen, gulvbrædderne, der var trukket fra
hinanden, og de skæve fuger burde føre til, at ”alarmklokker ringer” for den
bygningssagkyndige.

Han har videre forklaret, at ”det samlede skadesbillede” betyder, at man ikke skal
se de enkelte skader isoleret, men se dem samlet. En bygningssagkyndig bør kunne
sammensætte et samlet skadesbillede. Den byggesagkyndige burde i



/

41

den konkrete sag have lagt de fire kritiserede forhold sammen og givet karakte-ren
UN, så køberen vidste, at der var behov for nærmere undersøgelser.

Han har videre forklaret, at selv om der kun tjekkes stikprøvevis, bør man efter-
prøve, om alle dørene åbner og lukker normalt, hvis der er tegn på, at huset er
skævt. Det ville kunne be- eller afkræfte, at huset havde sat sig, og at der for den
bygningssagkyndige var grund til at betvivle ejerens oplysninger om, at der ikke
var udført reparationer af inder og ydervægge.

Retten finder herefter, at sælgeren har handlet groft uagtsomt ved i sælgerop-
lysningerne at have oplyst at han ikke har haft kendskab til revner eller andre
skader i yder- eller indervægge/skillevægge, at han ikke har haft kendskab til
sætningsrevner, at han ikke har haft kendskab til skader på gulvene, eller at der var
vinduer og døre, der ikke fungerede og i øvrigt ved ikke loyalt at oplyse om de
øvrige skader, der for en beboer af ejendommen gennem mange år må have været
åbenbare.

Retten finder videre, at den bygningssagkyndige har handlet ansvarspådragen-de
ved ikke at give karakteren UN, selv om det fremgår af skønserklæringen
udarbejdet til brug for klagenævnet vedrørende bygningssagkyndige, at han burde
have været opmærksom på, at det samlede skadebillede kunne være ud-tryk for, at
huset led af alvorlige sætningsskader, og selv om det af sagens øvri-ge oplysninger
fremgår, at der var tegn på mulige alvorlige skader, hvorfor en køber burde være
rådet til at foretage nærmere undersøgelser. Retten bemær-ker, at den indenretlige
skønsmand i sin forklaring for retten har tilsluttet sig, at den bygningssagkyndige
burde have givet karakteren UN.

Retten finder, at der er årsagssammenhæng mellem både sælgerens manglende
oplysninger og tilstandsrapportens forkerte karaktergivning og købernes lidte tab,
hvorfor de sagsøgte er solidarisk ansvarlige for tabet.

Retten finder, at erstatningen skal fastsættes til 2.205.000 kr. svarende til forskel-
len mellem ejendommens værdi på salgstidspunktet med de nu erkendte mang-ler
og den faktiske købspris. Retten har ved valget af denne opgørelsesmetode tillagt
det vægt, at de tal, der indgår i købernes beregning af den principale på-stand som
nedrivningsomkostninger tillagt genopførelsesomkostninger fratruk-ket
forbedringsværdi på 1 mio. kr., bygger et på skøn foretaget af den geotekni-ske
skønsmand og indeholder store usikkerheder. Skønsmanden har således skønnet, at
en modernisering af huset fraset sætningsskaderne ville ”løbe op i/overstige kr.
1.000.000 kr. … men skønsmanden har en klar forventning om, at omkostningen
overstiger kr. 1.000.000 …” . Når man hertil lægger forøget ener-givenlighed,
forøget brugsværdi og som skønsmanden har oplyst, at der er mindre spildplads i et
moderne hus og dermed reelt flere kvadratmeter samt mindre løbende
vedligeholdelse, findes det forbundet med meget stor usikker-



/

42

hed, med hvilket beløb, forbedringen skal indgå, og det er i hvert fald væsent-ligt
mere den de af sagsøgerne i beregningen medtagne 1 mio. kr.

I det indbyrdes forhold findes sælgeren at skulle betale 1.470.000 kr. og den
bygningssagkyndige 735.000 kr. Retten har i den forbindelse lagt vægt på, at begge
har handlet groft uagtsomt og på den ene side, at sælgeren har solgt ejen-dommen
til en højere pris, end den var værd, og på den anden side at den byg-
ningssagkyndiges ansvar er forsikringsdækket.

Køberne skal som den vindende part have tillagt sagsomkostninger.

Sagsomkostningerne er efter størrelsen af det af køberne vundne beløb og sa-gens
forløb, herunder at der har været afholdt flere syn og skøn, fastsat til dæk-ning af
advokatudgift med 150.000 kr., af retsafgift af det vundne beløb med 53.220 kr. og
af afholdte udgifter til syn og skøn 63.469,35 kr., i alt 266.689,35 kr. Det er oplyst,
at køberne ikke er momsregistreret. De sagsøgte hæfter solidarisk for
sagsomkostningerne, der i det indbyrdes forhold skal fordeles på samme måde som
erstatningsbeløbet.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

Sagsøgte og Energi- og Bygningsrådgivning A/S skal solidarisk til Sagsøger 1 og
Sagsøger 2 betale 2.205.000 kr. med procesrente fra den 21. marts 2019.

I det indbyrdes forhold skal Sagsøgte betale 1.470.000 kr. og Energi- og
Bygningsrådgivning A/S skal betale 735.000 kr.

Sagsøgte og Energi- og Bygningsrådgivning A/S skal solidarisk til Sagsøger 1 og
Sagsøger 2 betale sagsomkostnin-ger med 266.689,35 kr.

I det indbyrdes forhold skal Sagsøgte betale 177.646,23 kr. og Energi- og
Bygningsrådgivning A/S skal betale 88.823,12 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.



/

 




/





/