Sag om de sagsøgte tilpligtes til sagsøger at tilbageskøde omhandlende ejendom uden omkostninger for sagsøger
Ret: Retten i Holstebro (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Arv;
Fast Ejendom;
Konkurs og anden insolvens;

RETTEN HOLSTEBRO





Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 11. marts 2014 i sag nr. BS 6-7662012:

 under konkurs

2900 Hellerup
mod



0g


7500 Holstebro
0g


7500 Holstebro
og





Parternes påstande

 under konkurs v/kurator advokat Nikolai
Dyhr, har under denne sag, som er anlagt den !4. september 2012, over for
de sagsøgte; 
 nedlagt påstand om, at
de sagsøgte tilpligtes til sagsøger at tilbageskøde ejendommen 
beliggende  uden
omkostninger for sagsøger.

Sagsøgeren har endvidere nedlagt en subsidiær påstand om, at de sagsøgte
tilpligtes solidarisk at betale sagsøgeren 460.000 kr. med procesrente fra
sagens anlæg til betaling sker, subsidiært pro rata hver 115.000 kr. med
procesrente.

De sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Sagsfremstilling

Det fremgår af sagens oplysninger; at  ved en køb-
saftale af 20. januar 2011 til sine fire børn; 

lige sameje med en fjerdedel til hver overdrog den faste ejendom
beliggende  Overtagelsesdagen var
fastsat til den 31.december 2010, og købesummen var aftalt til 314.000 kr.
Det er oplyst, at ejendommen pr. 1. oktober 2009 er kontantvurderet til
370.000 kr.

Der er under sagen fremlagt fire gavekort for 2010 til de fire børn på hver
58.700 kr, Det er i gavekortet anført; at kortet gives som afgiftsfri arveforsk -
ud med henblik på sammen med den enkeltes søskende at overtage ejerska -
bet af  Der er under sagen tillige fremlagt fire
gældsbreve pa hver 19.925 kr. De pågældende gældsbreve er underskrevet
af børnene den 20.januar 2011. Endelig er der vedrørende gaveoverdragel -
sen til børnene fremlagt fire gavekort 2011, hver på 19.925 kr.

Den omhandlede købsaftale blev tinglyst den 1. februar 2011.

Det fremgår i øvrigt af sagens oplysninger; at Nordea Bank A/S indleverede
konkursbegæring mod  den 26. august 2011, som er
fristdag; 0g at der den 14. september 2011 blev afsagt et konkursdekret:.

 som
blandt andet beskræftigede sig med formidling af arbejdskraft. Selskabet
blev drevet fra  Selskabet, der var
ejet af  optog den 30. januar 2007 et lån hos Nor-
dea på 3 mio. kI , i hvilken forbindelse  påtog sig en
forpligtelse som selvskyldnerkautionist.


som beskæftigede sig med landbrugsvirksomhed i Letland. 
var ejet af  påtog sig endvidere
en selvskyldnerkautionsforpligtelse over for Nordea for så vidt angår et va-
lutalån på 15 mio. kr. optaget af 

Der er under sagen fremlagt en deklaration (salgs- og pantsætningsforbud),
hvor  forpligter sig til for nogle ejendommes ved-
kommende i Letland kun at aftale panterettigheder og salg med tilladelse fra
banken.

Der er i sagen fremlagt en del korrespondance mellem 
og Nordea, hvoraf fremgår; at Nordea blandt andet ved en mail af 7.
december 2009 stillede krav om sikkerhed for mellemværendet i ejendom-
men i Letland.

Dette var  ikke umiddelbart indstillet på.

Ien mail af 23. februar 2010 blev det af erhvervsrådgiver 
Nordea, anført, at bankens krav om yderligere sikkerhed ikke skyldtes mis -
ligholdelse på nogen måde fra  side, men skyldtes
en kombination af, at der for øjeblikket var tvivl om jordværdierne i Dan -
mark samt et generelt ønske om at have pant i de aktiver, som banken havde
finansieret.

Ved brev af 12. marts 2010 fra Nordea meddeltes det:


Yderligere sikkerhedsstillelse for 

Vi takker for din mail fra 6.3.2010; hvor du accepterer pantsætning af
jord i Letland. Vi kan imidlertid ikke imødekomme dit ønske om frigi-
velse af sikkerheder, idet vi fastholder vores tidligere udmeldte krav.
Før vi beder vor afdeling i Letland om at etablere pant i din ejendom i
Letland; beder vi dig geme pr. mail bekræfte overfor os, at du accepte-
rer at følgende sikkerheder er etableretlvil snarest blive etableret:

Ejerpantebrev for modværdien af 2.000.000 dkr med pant i din
ejendom i Letland

Ejerpantebrev 12.000.0OO dkr. med pant i din ejendom i 
(Forhøjelse af pantebrevet er underskrevet. På grund af at der er
indført digital tinglysning, kræver det at underskriften bliver genta-
get)

Fortsat personlig kaution af ~  for hele bank -
engagementet

Hensigtserklæring (neg. plegde) om salgs- 0g pantsætningsforbud
beror fortsat i banken.

Vi beder dig bekræfte ovennævnte senest 22. marts 2010. [modsat
fald er vi nødsaget til som tidligere nævnt - at opsige dit engage-
ment.

Ved brev af 21.juli 2010 fra Nordea skrev banken således til 



Yderligere sikkerhedsstillelse for 
Under henvisning til bankens skrivelse af 12. marts 2010 samt efter -
følgende korrespondance skitseres hermed vilkarene for den kommen-
de genforhandling af engagementet med Nordea.
Banken modtager inden 30.7.2010 en oversættelse af regnskabet for
 til dansk .

Banken modlager skriftlig accept af positiv medvirken til under-
skrift og pantsætning af pant i ejendommen i Letland for kr.
4.000.00Ö,00.
Det forudsættes at de nødvendige papirer underskrives straks de fo-
religger, 98 at de foreligger i underskrevet stand inden udgangen af
august måned 2010.

Fortsat personlig kaution af  for hele enga-
gementet.
Vi beder dig venligst bekræfte ovenstående ved underskrift på vedlag-
te kopi, der bedes returneret til ba nken senest den 26.juli 2010.
I modsat fald ser vi os nødsaget til, som også tidligere meddclt; at op-
sige engagcmentet med Nordea.


Det fremgår af et mødereferat af 24. september 2010 vedrørende et møde
mellem  Cancanar


Dagsorden: Pant i Letland, afvikling af CHF samt likviditetssituatio-
nen iøvrigt:
er færdig med høsten; der også var ramt af dårligt vejr og tidligere	
pã sommeren ramt af voldsom varme.
Aftalt forsøgt hjemtaget størt muligt krf.lån til delvis nedbringelse af
CHF-lån. Resten fortsætter med tilkoblet Option der indbetales kon -
tant fra Letlandleller restbeløbet omlægges til EUR med afvikling.
Temmin n.g. 29.10.
sporger ogsà til muligheden for finansiering af maskinkøb med til -
skud fra eu ialt tdkk 4.000 netto tdkk 1.100. Med baggrund i nulre-
sultat er der ikke basis for maskininvesteringer; idet den nuværende
indtjening P.t ikke generere likviditet til afvikling.
Der skal tilstræbes nedbringelse af engagementet med banken; og en-
gagementet med  flyttes til Letland, der sørger for pant m.v.
Vi undersøger priserlmarginaler m.v.
vender tilbage før 29,.10 med muligheden for optagelse af krf.Jån
og vi sender indikation af vores niveau for krflån incl. gebyr.
1

Nordea fremsendte til  noget informationsmateriale
vedrørende CHF lån og anbefalede  at han skulle
lægge om til et lån i euro.

Ved brev af 27. december 2010 sendte Nordea et erindringsbrev til
 Det hedder blandt andet følgende i brevet:


Afdækning af risiko på CHF-lån tilhørende 

Under henvisning til møde af 24.09.2010 samt efterfølgende telefon-
samtaler skal vi atter engang erindre om returnering af underskrevne

dokumenter til brug for etablering af OTC-ramme til brug for indgåel-
se af option til sikring af CHF-kursen.
På mødet i banken d. 24.9.2010 blev det meddelt; at der skulle ske en
omlægning af lånet til EURIDKK alternativt afdækning af risikoen på
CHF ved indgåelse af option ved kontant indbetaling af egne midler til
brug for betaling af options-præmien.

For at undgå fuld afdækning med tilhørende høj optionspræmie blev
det aftalt; at muligheden for delvis nedbringelse af CHF-lanet ved op;
tagelse af kreditforeningslån skulle undersøges; og at restbeløbet skul-
le afdækkes ved en option.
Der blev afgivet indikation herfra via mail den 27.9.2010 omkring for-
ventet størelse af et evt. kreditforeningslän til nedbringelse af CHF -
lånet; men samtidig blev der også gjort opmærksom pà, at et evt: til-
bud ville kræve ny vurdering af ejendommen samt fomyct kreditbe -
handling.
DLR-kredit havde afvist belåning af ejendommen; hvorfor Nykredit og
øvrige realkreditinstitutioner skulle kontaktes.
Trods gentagne rykkere må vi konstatere; at de fremsendte papirer til
brug for etablering af OTC-rammen stadig ikke er modtaget retur i
banken; ligesom der ikke har været kontakt til Markets eller banken
for indgåelse af option på restbeløbet.
Ovenstående papirer forventes at foreligge i underskrevet stand i ban -
ken senest den 5januar 201L, ligesom det kontante beløb til brug for
betaling af optionspræmien forventes at være til stede på kontocn; og
den aftalte option indgået til sikring af CHF-kursen.
Såfremt detle ikke er tilfældet, 0g der ikke er indgået anden aftale om
omlægning af CHF-lånet til EURDKK, ser vi os nødsaget til uden
yderligere varsel at opsige engagementet med Nordea

Omlægning af CHF valutalån til euro faldt på plads i januar 2011 under
medvirken fra statsautoriseret revisor  ved oprettelse
af et nyt lån i euro på 1.954.527,79.

Ved brev af 14. marts 2011 skrev Nordea således til 



Yderligere sikkerhedsstillelse for 

Under henvisning til

skrivelse af henholdsvis 12. marts 2010, hvor du accepterer pant-
sætning afjorden i Letland samt
skrivelse af 21. juli 2010, hvor du skriftligt tiltræder positiv med-
virken til snarlig pantsætning af ejendommen i Letland for kr.
4.000,000

er det nu med stor undrern; at vi modtager besked fra vores afdeling i
Letland om, at du afviser at give pant i ejendommen i Letland med-
mindre det nuværende pant 1 ejendommen i Danmark reduceres.

Som det tidligere er meddelt både mundtligt 0g skrifiligt er dette IK -
KE et emne ti] forhandling.

Da vi er bekendt med at udfærdigelse af dokumenterne har ca; t0 ugers
ekspeditionstid, forventer vi at dokumenterne er underskrevet i Nordea
Letland inden inden 1. april 2011.

Såfremt dokumenterne ikke er underskrevet inden ovennævnte dato vil
engagementet uden yderligere varsel blive opsagt; da vi ikke kan ac-
cepterer yderligere forhalinger af sagen fra din side.


Det fremgår af sagens oplysninger; at  2011 veder -
lagsfrit overdrog 9 jordlodder tilhørende  til et nyt selskab til-
hørende  Der verserer
en omstødelsessag i Letland vedrørende denne overdragelse. 
har oplyst; at der resterer en enkelt jordlod i  op
gjort til en værdi af 80.000 LVL.

Ved brev af 13. maj 2011 opsagde Nordea  enga-
gement med banken.

Nordea har pr. 14.juni 2011 opgjort den samlede gæld  til
ca. 15,5 mio. kı.

Kurator har under sagen fremlagt en redegørelse; jf. konkurslovens $ 125,
stk. 3, af 5.juli 2012, hvortil der henvises.

Det er oplyst; at der i konkursboet er en samlet usikret gæld på ca. 10 mio.
kI" fortrinsvis til Nordea.

Der er under sagen firemlagt et arsrapport af 2010 for  hvoraf
blandt andet fremgår; at der er en negativ egenkapital på 375.847 kr.

Der er endvidere under sagen fremlagt et personligt regnskab for_
 Sansage	for 2010. Det pågældende regnskab er underskrevet den 8.
juli 2011  har i regnskabet anført følgende:


 bankforbindelse har opsagt engagementet med selska-
bet. Der er til sikkerhed for engagementet deponeret ejerpantebrev pä
kr. 10 mio , samt stillet personlig kaution: Såfremt engagementet ikke
fortsættes vil der være risiko for et væsentligt tab.

De samlede tilgodehavender hos  optaget i balancen
med kr. 1.021.123, anses herved for tabt,

Statsautoriseret revisor  har i sin erklæring til regnskabet
blandt andet udtrykt følgende:


Forbehold
 bankforbindelse har opsagt engagementet med selska-
bet, hvorfor der er usikkerhed om selskabets fortsatte drift.
Til sikkerhed for engagementet har  deponeret ejerpan -
tebrev på kr. 10 mio , samt stillet personlig kaution. Såfremt engage-
mentet ikke fortsættes vil der være risiko for et væsentligt tab. Dcr er
ikke i regnskabet taget hensyn hertil;_
Vi tager desuden forbehold for værdiansættelsen af de samlede tilgod-
ehavender hos  på kr. 1.021.123, da tilgodehavendet
herved mà anses for tabt.


Det fremgar blandt andet af det personlige regnskab; at der er aktiver for i alt
12.840.411 kr , 0g at egenkapitalen er 'opgjort pr. 31.december 2010 til
12.120.681 kr.

 kautionsforpligtelser cr ikke medtaget i regnska-
bet;, men var heller ikke opsagt ved udløbet af regnskabsaret .

Der er endelig under sagen fremlagt en årsrapport 2010 for _ 
Beløbene i dette regnskab er opgjort i lettiske lats. Det fremgar af regnska -
bet; at selskabet havde en samlet aktivmasse på ca. 13 mio. kr. med en egen-
kapital på ca. 300.000 kr.

 har under sagen fremlagt en opgørelse over sin for-
mue ved konkursen opgjort på baggrund af de regnskabsmæssige værdier pr .
31. december 2010:

Samlet egenkapital ifølge årsrapport for 2010:
Reguleringer til værdien 
Reguleringer til  indre værdi
ifølge lettisk regnskab:
Opskrivning af gæld (CHF lån) til Nordea:
Reguleret egenkapital pr. 31. december 2010:
Reguleringer vedrørende afhændet
landbrugsjord i Letland:
Reguleret egenkapital efter frasalg af jord
i Letland:

Parts- 0g vidncforklaringer



Ejendommen på  er en mindre
ejendom; der ligger midt i 
Ejendommen blev købt af hans forældre; da de stadig var gift. Han tror; den
blev købt med henblik på, at forældrene skulle bo der på et senere tidspunkt.
Det var tanken; at ejendommen skulle blive i familien i fremtiden Da
forældrene blev skilt; overtog moderen ejendommen og havde bopæl der.
 boede også selv i en periode på ejendommen.
Moderen overdrog huset til  da hun flyttede
sammen med sin nye mand. Han husker ikke, hvornår det var. Alle 4
søskende har et nært tilhørsforhold til  0g til huset. Huset har stor
affektionsværdi for ham. Ejendommen skulle være et samlingspunkt for
familien.  var ikke involveret i drøftelser vedrørende
vilkår eller tidspunktet for overdragelsen af ejendommen til ham og hans
søskende. Det var deres far; der havde kontakt til den advokat, som stod for
overdragelsen. Det var aldrig meningen; at de skulle have penge op af
lommen i forbindelse med overdragelsen. Det var en gave. De fik første
halvdel af gaven i 2010 og anden halvdel i 2011. Han fik at vide, at det var
af hensyn til arveforskudsreglerne. Vedrørende gældsbrevet forklarede han,
at  kom forbi med gældsbrevet sammen med
købsaftalen; og han skrev dokumenterne under i den forbindelse. Han husker
ikke, hvordan han fik det første gavekort; eller om han havde det liggende
derhjemme. Han havde ingen indsigt i sin fars økonomi; og faren opholdt sig
meget i udlandet. Han og hans søskende har efter overdragelsen ikke brugt
ejendommen så meget. De havde planer om at sætte ejendommen ; stand,
med det blev sat på pause på grund af denne sag; De 4 søskende er
indforstaede med, at faren benytter ejendommen; når han er ; Danmark. Han
betaler ikke for at bo der. Udgifteme til ejendommen afholdes på skift af de
4 søskende. Det er i øjeblikket  der modtager og
betaler regningerne. Ejendomsværdiskatten afholder de med ' hver. Han
har ikke har haft bopæl pa ejendommen efter overdragelsen; men han har
overnattet der, når familicn var samlet i huset.


Vedrørende ejendommen beliggende 
har han supplerende forklaret; at huset er et helårshus beliggende i
et område med mange sommerhusc. Da forældrene blev skilt, flyttede han
op i ejendommen sammen med sin mor og sin søster  Huset
trængte til en kærlig hånd, og han hjalp derfor med at renovere det, Huset
har derfor stor betydning for ham. Han boede i en periode på 3  5 måneder
på ejendommen sammen med 
Der er ca. 10 ar siden; at han flyttede derfra.

 har endvidere forklaret, at han ikke vidste,
hvorfor ejendommen skulle overdrages omkring årsskiftet 2010 2011. Det
var faren, der tog initiativ til overdragelsen, og faren stod sammen med
 Mduokat
være en gave. Faren kom en dag forbi med dokumenterne vedrørende

overdragelsen . Han husker ikke; om han underskrev gældsbrevet og
købsaftalen den samme dag; Han havde ingen indsigt i sin fars økonomiske
forhold. Det forekom helt naturligt; da faren spurgte sine børn; om de ville
have ejendommen; da det hele tiden havde været planen, at ejendommen
skulle overdrages til dem. Han og hans søskende ser faren sjældent, da faren
er meget i udlandet. De havde planer om at renovere ejendommen efter
overtagelsen; men på grund af den nuværende situation, har de dog ikke
igangsat renoveringen. Faren har en nøgle til huset; så han selv kan låse sig
ind, når han er i Danmark. Han har ikke boet på ejendommen, siden de fik
den overdraget; men han har overnattet der enkelte gange.

 har som vidne forklaret, at han efter konkursen er
blevet ansat i nogle selskaber i Letland til at drive landbrug. Forud for
konkursen havde han ogsà drevet landbrug i Danmark . Han havde dog
indrettet sig sådan; at han var involveret i driften så lidt som muligt. Han
havde 2 ejendomme; hvoraf han selv boede på den ene. Jorden var lejet ud.
Herudover ejede han anparterne i selskabet  Dette selskabs
aktiviteter bestod af formidling af østeuropæisk arbejdskraft til dansk
landbrug; samt investering: Overskuddet fra aktiviteten med formidling af
arbejdskraft gik til at vedligeholde kassekreditten. Selskabet havde en
kassekredit med en kreditramme på 3 mio. kI  hvoraf ca. 2,5 mio. kr. var
udnyttet til investering i aktier i grisefarme i Rusland. Der forventedes ikke
et afkast af denne investering i de første 5 år. Endvidere ejede vidnet
selskabet  i Letland. Selskabet drev planteavlsbrug.
Ejendommen beliggende  er et parcelhus
beliggende midt i  Han købte huset sammen med sin ekskone på et
tidspunkt; hvor det gik dårligt i deres ægteskab. Ejendommen blev købt med
henblik på, at hun kunne bo der. Ejendommen stod i hans eks-kones navn;
men blev overdraget til ham, da hun ønskede at flytte derfra. Han fik huset
overdraget omkring 2005. De havde talt om, at ejendommen skulle være et
samlingspunkt for hele familien. Da hans eks-konc overdrog ejendommen til
ham, var det derfor med henblik på, at han på et tidspunkt skulle
videreoverdrage ejendommen til deres 4 børn. Overdragelsen af
ejendommen til børnene blev igangsat i december 2010, efter at vidnet
havde rykket advokaten adskillige gange. Det betød ikke så meget, hvilken
dato der blev fastsat som overdragelsesdato, så længe ejendommen blev
overdraget i 2010, sådan at den første afgiftsfrie gave kunne gives i 2010.
Han valgte tidspunktet, fordi han mente, at han havde råd til det på det
tidspunkt. De udstedte gavekort skulle bruges til at berigtige købesummen.
Foreholdt at det af købsaftalen fremgår, at købesummen skulle betales
kontant, forklarede han; at betaling skulle ske med gavekortene,
Købesummen blev fastsat til den offentlige ejendomsvurdering med fradrag
af 15 %. Han har folkeregisteradresse på ejendommen 


På tidspunktet for konkursen fremsatte kurator et krav på 15,5 mio. kr. Hans
seneste regnskab fra 2009 viste en egenkapital på 14,5 mio. kr. Efter

 var solgt, 0g efter landbrugsejendommen
var blevet nedskrevet, var egenkapitalen i det personlige regnskab for 2010
ca. 12,8 mio. kr.

Vedrørende årsrapporten for 2010 for selskabet  har
 forklaret; at det af årsrapporten fremgår; at selskabet
ejede aktier for 2,1 mio. kr. Det var aktierne i grisefarmene i Rusland.
Selskabet havde en negativ egenkapital på 375.000 kr. Selskabet havde som
tidligere nævnt en kassekredit med en trækningsret på 3 mio. kr. Selskabet
udnyttede løbende trækningsretten med mellem 2 og 2,5 mio. kr.

Vedrørende selskabet  ejede dette selskab driftsmateriel,
bygninger og 10 jordlodder . Jordloddemne havde ultimo 201O/primo 2011 en
regnskabsmæssig værdi på 600.528,84 Jettiske lat (herefter LVL). I 2011
overdrog selskabet 9 af de 10 lodlodder. Det tilbageværende jordlod havde
en værdi på 80.000 LVL. Den regnskabsmæssige værdi af de overdragne
jordlodder var således ca. 520.000 LVL. Ejendommen blev delvist
overdraget som gave. Køber skulle dog betale en pris svarende til den
offentlige ejendomsværdi i Letland. Jordlodderne blev overdraget for at
skærme dem for selskabets kreditorer. Der verserer i Letland en selvstændig
restsag vedrørende overdragelsen af de 9 jordlodder. Som følge af salget af
jordloddeme; er selskabet  blevet insolvent.

Vedrørende deklarationen om salgs- 0g pantsætningsforbud til Nordea
vedrørende jordlodderne i Letland, underskrevet den 30.januar 2007 af
 har vidnet forklaret, at deklarationen er udstedt til
ham personligt. Han husker ikke at have underskrevet den. Han har aldrig 0g
kunne ikke personligt eje jord i Letland. Det var hans opfattelse; at
deklarationen var uden betydning; da han ikke var ejer af jorden. Nordea fik
i stedet pant i landbrugsejendommen i  Han troede, at dette var
tilfredsstillende for Nordea; indtil Nordea kom og bad om yderligere
sikkerhedsstillelse.

Omlægningen af valutalånene i  blev drøftet med
 fra Nordea. Det var ham; der oprindeligt havde foreslået, at
lånet blev optaget i CHF  havde i forbindelse med
optagelsen af lånet fãet oplyst; at der var risiko for så vidt angik kurs 0g
rente. Han drøftede med Nordea om kursen kunne låses fast. Det kunne den
mod betaling af en marginalt højere rente. Det blev derfor aftalt; at renten
skulle Jåses fast i 10 år. Rådgiveme hos Nordea udtalte; at de ikke kunne
forestille sig, at kursen ville stige 10 % over 10 år. Han tiggede og bad dog
Nordea om at omlægge CHF-lånet, da kursen var steget med 10 % Det var
forentlig omkring 2009. Det var efter hans opfattelse ikke på daværende
tidspunkt nødvendigt at omlægge lånet; men han ville da geme forbedre sin
økonomi Inovember 2010 informerede Nordea om, at CHF-lanene var
yderst risikable. Renten steg 0g det samme gjorde kursen:. 
blev af Nordea rådgivet til at kontakte Danske Markets. Han fik

herfra oplyst; at han kunne låse kursen fast og indfri lånet efter et år, men det
var et krav, at han omlagde lånet. Omlægningen ville koste ca. 300.000 kr,
Efter drøftelserne med Nordea rejste han til udlandet. Da han kom tilbage,
var renten steget yderligere. Han omlagde herefter lånet. Det var en hindring
i forbindelse med omlægningen; at han havde låst renten fast. Omlægningen
kostede et kurstab på 3 " 3,5 mio. kr. Han omlagde lånet; fordi Nordea
truede med at opsige engagementet. Han forudså ikke på det tidspunkt, at en
konkurs var nært forestående. Han havde en forventning om; at
omlægningen ville give ro på forholdet til Nordea; Vidnets forhold til
Nordea var i denne periode så belastet, at kommunikationen med Nordea
foregik via vidnets revisor. Nordea truede dog efterfølgende med at opsige
engagementet, hvis ikke der blev stillet yderligere pant. Han var positiv
overfor at stille pant i Letland, men det var et krav fra hans side, at Nordea
skulle reducere pantet Danmark. Pantet blev aldrig stiftet; da Nordea aldrig
scndte de nødvendige dokumenter til hans underskrift. Nordea gennemførte
heller aldrig tinglysningen af pantet i ejendommen på  Efter
vidnets opfattelse var det banken, der smølede med dokumenterne, sà de
kunne bruge den manglende sikkerhedsstillelse som begrundelse for at
opsige engagementet.

For så vidt angår korespondancen mellem banken og vidnet vedrørende den
supplerende sikkerhedsstillelse har vidnet forklaret; at han opfattede det som
et oplæg til forhandling mellem ham og banken.

Vidnet har endvidere forklaret, at Nordea på intet tidspunkt afkrævede ham
den personlige selvskyldnerkaution. På tidspunktet for konkursen havde han
ingen forfaldne kreditorer; og han havde svaret enhver sit. Det var hans
opfattelse; at han pa tidspunktet for konkursen var bade faktisk og teknisk
solvent

I det personlige årsregnskab for 2010 for 
 var en aktivpost kaldet "farmsite' 7
optaget til 4,4 mio. kr. Det var anskaffelsessummen. Der var tale om en
jordparcel på 1- 2 hektar uden landbrugsstatus. Det var accepteret af
myndighedeme; at der var industriel drift på ejendommen. Han kunne eje
denne jordparcel personligt; da det ikke var landbrugsjord . Jordparcellen
kunne efter hans opfattelse Jet sælges videre. Ejendommen blev brugt til
komntørring. Der var et mobiltørringsanlæg på ejendommen til dette fommål.
Jordparcellen har dog kun værdi, hvis man ejer den sammen med
landbrugsjorden. Hvis jorden blev forsøgt solgt særskilt, var værdien
mindre. Det var derfor, han under skifteretsmødet den 19. september 2011
oplyste; at ejendommen kun har værdi for den; der ejer jorden.

Afkontoudskrift fra Nordea af 30.juni 2010 fremgår, at der den 29. april
2010 fra  konto blev betalt 259.401 kr. i renter på

den 16.juni 2010. Han husker ikke; hvorfor han betalte renterne fra

denne konto.

 har bekræflet; at spørgsmålet om flytning af
engagementet med Nordea var pa dagsordenen for mødet med Nordea den
24. september 2010. Han husker dog ikke; at det blev drøftet, selvom det
fremgår af referatet.

Vedrørende brev af 14.marts 2011 fra Nordea til vidnet vedrørende
pantsætning af jorden 0g ejendommen i Letland havde han afventet at
modtage pantsætningsdokumenterne fra Nordea, Han modtog brevet af 14.
marts 2011 i en mail med 3 vedhæftede filer. Denne mail er ikke fremlagt i
sagen En medarbejder ved navn  oplyste dog; at uanset hvad
der skete på mødet, røg han til inkasso.

Den 31. maj 2011 var han klar over; at engagementet ville blive opsagt.

 har forklaret, at han var ansat i Nordea i 42 år, indtil han
den 1.marts 2012 gik på pension. Vidnet var erhvervsrådgiver. Han havde
kendt  i 25 30 år. Han var med undtagelse af
nogle kortere perioder rådgiver for  i alle arene
frem til efteråret 2010. De havde et godt og nærmest venskabeligt forhold.
Der var dog nogle kontroverser de sidste år 
overholdt altid sine betalingsforpligtelser.

Nordeas krav om yderligere pant skyldtes ikke misligholdelse fra _
 side, men et ønske fra banken om yderligere sikkerhed
0g sikkerhed i det, banken var med til at finansiere. Det havde hele tiden
været bankens retningslinjer. I den konkrete situation var Nordea usikker på,
om pantet var dækkende  var ikke i restance. Det
var  opfattelse, at Nordea ville have været tilfreds, hvis de
bavde fået pant i aktiveme i Letland.

Vedrørende CHF-lånene har  forklaret, at det er korrekt at
han rådgav om länetypen. På det tidspunkt; hvor lånet blev optaget; var
risikoen efter hans vurdering begrænset. Han havde ikke oplevet; at kunder
havde været utilfredse med lånetypen. Lånet; der blev optaget 2007, blev
anvendt til opkøb i Letland. Det blev dengang nævnt overfor 
at Nordea gerne ville have pant i aktiverne i Letland. Da Nordea
ikke pà det tidspunkt havde ekspertisen til at etablere pantet i Letland, bad
Nordea  underskrive deklarationen om salgs- 0g
pantsætningsforbud.  har dog efterfølgende oplyst
 at han ikke kunne huske, at de havde drøftet kravet om
pant i aktiverne i Letland.

Vedrørende selve omlægningen af CHF-lånet har  forklaret,
at han ikke mener; at han var involveret i det. Der var dog et generelt råd til
alle med CHF-Jån om at omlægge alle disse lån. Han svarede muligvis pa

enkelte mails fra  senere end efteråret 2010, men
han var ikke længere kundeansvarlig for 

 har forklaret; at han er statsautoriseret revisor og partner i
 fra 2008.
 havde også tidligere været kunde i firmaet; men
under en anden partner. 
personligt ejede landbrugsvirksomhed og for selskabet


Vidnet har vedrørende virksomheds- og det personlig årsregnskab 2010 for
 forklaret, at
ejendommen  som følge af overdragelsen
til bømene udgik af regnskabet i 2010. Der var i regnskabet medtaget et
tilgodehavende i forbindelse med salget af ejendommen på 79.200 kr.

Vedrørende værdien af aktivposten"Farmsite" ; Letland har 
forklaret; at denne post var optaget til anskaffelsessummen. Der blev ikke
foretaget nærmere undersøgelser af aktivets værdi. Vidnet tog forbehold i
regnskabet da bankengagementet var varslet opsagt. Han vidste ikke på
daværende tidspunkt; om engagementet ville blive opsagt. Regnskabet for
2010 var ikke revideret; da der var tale om et skatteregnskab. Aktiverne var
optaget til anskaffelsesværdien.

Vidnet bistod  i forbindelse med drøftelserne med
Nordea i 2011, da stemningen var lidt anspændt. 
var fortøret over; at der var udsigt til et stort kurstab på CHF-lånet.
 mente, at han blev straffet for kurstabet samtidig med, at
han skulle betale en højere rente. Det blev i årsregnskabet 2010 for
 note 1, anført, at situationen omkring selskabets
bankfinansiering var uafklaret. Han ansä det dog på det tidspunkt for
sandsynligt; at engagementet ville fortsætte. Forholdet blev derfor ikke
omtalt i Jedelsesberetningen eller revisorpåtegningen. Det var vidnets
vurdering; at  var solvent i både 2010 og 2011.

Parternes procedure

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand i det fremlagte påstandsdokument
anført følgende:


Berigtigelse af kobsafialen vedrørende 
Gavekortene dateret henholdsvis 1 december 2010, bilag C-F, og 26.
januar 2011, bilag I-L, kan efter deres ordlyd anvendes som kontant
belaling for ejendommen  De sagsøgte havde saledes
selv mulighed for at disponere over gavekortene udstedt af
 Gavekortene af [. december 2010, bilag C-F, er

udstedt forinden overdragelsen af ejendommen ved købsafiale af 20.
januar 2011, og der foreligger ikke dokumentation for, at de sagsøgte
har anvendt hverken gavekortene af 1. december 2010, bilag C-F eller
gavekortene af 26. januar 2011, til modregning i købesummen for
ejendommen. Tilgodehavendet på købesummen 1 henhold til
købsaftalen af 20. januar 2011, bilag 3, består således fortsat.

Købesummen stor kr. 314.000 kan som følge heraf kræves indfriet af
konkursboct.

Omstødelse:

Ejendommen havde en værdi pà kr. 460.000. Overdragelsen er således
foretaget til en underpris pa kr. 146.000, hvilket udgør en omstødelig
gave, jf. konkurslovens 8 64, subsidiært 8 74. Adgangen til at
overdrage en ejendom til 15 0	undcr den offentlige
ejendomsvurdering i skattemæssig henseende er uden betydning for
vurdering af omstødelse af en overdragelse under markedsprisen.
Overdragelsen af ejendommen blev foretaget pa 
foranledning; idet  ønskede at
sikre ejendommen i tilfælde af en eventuel konkurs. Dette understøttes
af, at  i dag bor på ejendommen, jf. bilag 15
ligesom det var  selv; der iværksatte handlen
og forestod ekspeditioneme; jf. mailkorrespondance med
 bilag B.

Regnskabet for 2010, bilag H; har ikke betydning for vurderingen af;
hvornår overdragelsen er forelaget, eller om købesummen er betalt; da
dette ikke er revideret og først er udarbejdet i juli 2011.
Eiendommen pà  udgjorde inden overdragelsen
 eneste væsentlige ubehæftede aktiv . Motivationen
for at overdrage Ejendommen er klar; idet 
ved årsskiftet 2010/2011 var vidende om en nært forestående konkurs .
Overdragelsen af ejendommen 0g den eventuelle eftergivelse af
gælden hænger tidsmæssigt sammen med omlægningen a det store
valutalån og det kritiske forhold,  havde med
Nordea.

De gavekort,  ifølge de sagsøgte har udstedt
henholdsvis den 1 december 2010 og den 26. januar 2011, er først
fremlagt efter retssagens anlæg, selvom kurator havde korrespondance
med de sagsøgte vedrørende omstødelseskravet længe før sagens
anlæg; hvilket skal tillægges betydning ved vurderingen af disse
dokumenter.

Overdragelsen af ejendommen EI foretaget 1 et gavemiljø, hvor
adgangen til omstødelse er udvidet, idet de sagsøgte €r nærstående til
 jf. konkurslovens $ 2 Ved overdragelse af
Ejendommen til de sagsøgte eI Ejendommen holdt 1 familien,
hvorimod Ejendommen; såfremt overdragelsen ikke havde fundet sted,
ville have indgået i konkursmassen; jf. konkurslovens $ 33.
1 tilfælde af, at retsvirkningerne 1 konkurslovens $ 77 finder
anvendelse, må de afholdte udgifter svare til den af boet mistet
huslejeværdi; hvorfor der ikke bør ske udligning af udgifter. Dertil

kommer; at de sagsøgte ikke på noget tidspunkt efter overdragelsen
har boet i ejendommen.

Insolvens:

Det Er dokumenteret, at  hæftede som
selvskyldnerkautionist for  som havde en gæld til
Nordea på ca. kr. 15 mio , mens selskabets ejendom i februar 2011
alene udgjorde ca. kr. 1,5-1,6 mio. Denne underbalance i selskabet
medførte; at  allerede primo 2011, hvor
overdragelsen fandt sted, var insolvent.
En kreditmulighed 1 selskabet  udgør ikke en
trækningsret for  og er uden betydning for
vurderingen af  likviditet 0g solvens.

Det er dokumenteret, at Nordea Bank siden 2009 havde rykket
 for at få lånet omlagt og for at få sikkerhed i den
lettiske ejendom.  økonomi var således
presset allerede siden ultimo 2009.
 betalingsudygtighed var ikke forbigående;
idet Nordea Bank 1 perioden 2009-2011 gjorde opmærksom pa
konsekvenserne	ved	manglende låneomlægning,	yderligere
sikkerhedsstillelse 0g derved misligholdelsen af engagementeme.

De sagsøgte har som gavemodtagere bevisbyrden for, at giveren var
solvent trods gaven; jE. konkurslovens $ 64, stk, 2 Denne bevisbyrde
er ikke løftet af de sagsøgte.
Den i regnskabet 2010 (bilag H) opgjorte egenkapital på ca, kr, 12
mio. godtgør ikke, at  var solvent primo 2011,
primært fordi kautionsforpligtelsen overfor  ikke er
medtaget som et passiv.
Det er godtgjort, at  var insolvent på
tidspunktet for overdragelsen af ejendommen; som 1 relation til
vurdering af omstødelse er den 1. februar 2011, hvor overdragelsen
blev tinglyst, jf. konkurslovens $ 73.
Retsvirkninger af omstødelse:

Ejendommen beliggende  er i behold
0g kan overdrages uden urimeligt værdispild, hvis retsvirkningen i
medfør af konkurslovens $ 77 forlanges af de sagsøgte.

Såfremt der kan ske omstødelse i medfør af konkurslovens $ 64, er de
sagsøgte pligtig . at fralægge sig den opnaede berigelse, som kan
opgøres til værdien af ejendommen, kr. 460.000, jf. konkurslovens $
75



Sagsøgte har til støtte for sin frifindelsespåstand i det fremlagte påstandsdo -
kument blandt andet fremført følgende:

I relation til spørgsmålet om solvens:

At det ved spørgsmalet om solvens er 
personlige solvens; der er afgørende for vurderingen af, om
insolvenskriteriet i Konkurslovens $ 64 ( )er opfyldt eller ej, 0g
At solvensvurderingen endvidere skal baseres på Konkurslovens $ 17,
stk. 2, 0g
At  frem til konkursen har svaret enhver
kreditor sit, og
At trusler om opsigelse af engagementet fra Nordea Bank Danmark
A/S' side er irrelevante for vurderingen af solvens: når disse ikke
følges op eller aktualiseres; og alene er anvendt i forhandlingsøje -
med 0g
At  kautionsforpligtelser ligeledes er
imelevante for vurderingen af solvens, når disse ikke er
aktualiseret; 0g

At status på selskabet  samt de ikke-afkrævede
kautioner fra  tillipe ikke har haft nogen
afgørende indflydelse på vurderingen af 
daværende solvens; jf. ogsa bilag AJ, 0g
At  ihele den relevante periode fuldt ud var
solvent.

I relation til spørgsmalet om omstødelse:
At ejendommen er overdraget ved gave til de sagsøgte; som er
fuldbyrdet ved gavebrevene i bilag C-F og bilag Bilag [-L
henholdsvis den 01.12.2010 samt 26.01.2011, 0g
At Konkurslovens $ 64, stk. 1 derfor ikke finder anvendelse på
overdragelsen, da denne er sket mere end 6 før fristdagen; og
At  ved overdragelsen af ejendomme hverken
var eller blev insolvent; og
At overdragelsen derfor ej heller er omstødelig medfør af
Konkurslovens $ 64, stk. 2,0g
At de sagsøgte derfor skal frifindes for det rejste krav om omstødelse_
Såfremt retten mod forventning måtte finde overdragelsen omstødelig,
gøres det yderligere gældende:

Atudgangspunktet for omstødelse er en tilbagelevering; men mod
udligning af afholdte omkostninger på ejendommen fra de
sagsøgtes side, 0g

At sagsøger heller ikke har dokumenteret en berigelse for de sagsøgte
i størrelsesorden kr. 460.000,00 eller et tab for konkursboet i
samme størrelse, der kan berettige konkursboet til et

erstatningskrav i denne størrelse i medfør af Konkurslovens $8 75 -
76.


Rettens overvejelser 0g resultat

Det kan efter bevisførelsen lægges til grund, at  ved
købsaftale af 20. januar 2011 til sine fire børn overdrog ejendommen,
 for en købesum på 314.000 kr. med overtagelsesdag
fastsat til den 31.december 2010. Købesummen blev i det hele berigtiget
som afgiftsfrie gaver til børnene i henholdsvis 2010 0g 2011. Købsaftalen
blev tinglyst den 1. februar 2011 og  blev erklæret
konkurs den 14. september 2011 med fristdag den 26. august 2011 .

Retten skal herefter tage stilling til, om konkurslovens $ 64, stk. 2, kan brin _
ges i anvendelse, hvor det navnlig er spørgsmålet om, hvorvidt 
 Og
 kan bevise; at deres far hverken var eller ved fuld-
byrdelsen af gaven blev insolvent.

 har på baggrund af regnskabsmæssige værdier op-
gjort sin formue pr. 31. december 2010 til ca. 3,1 mio. kr. Dette skal sam-
menholdes med, at  hæftede som selvskyldnerkauti -
onist over for banken for et samlet beløb på ca. 15 mio. kI. 0g at Nordea si-
den december 2009 løbende havde stillet krav om sikkerhed for bankens
mellemværende mellem  samt taget forbehold om en opsi -
gelse af engagementet med banken.

Sidstnævnte selskab havde ifølge det fremlagte lettisk regnskab en indre
værdi pà ca. 300.000 kr. og en samlet gæld på ca. 13 mio. kr.

Det fremgår af årsregnskab 2010 for  at der under
ejendomme er opført en aktiepost kaldet "Farmsite i Letland" som indgår
med et beløb på ca. 4,4 mio. kr. svarende til anskaffelsessummen.
 Sancaner	har forklaret; at værdien af denne jordparcel er tvivlsom og
at jordparcellen kun har værdi, hvis den ejes sammen med Jandbrugsjord.

Under disse omstændigheder; og uanset at  frem til
konkurdekretet ikke havde ubetalt forfalden gæld, finder retten ikke; at de
sagsøgte har bevist; at  på gaveoverdragelsestids-
punktet var solvent, således som dette skal forstås i konkurslovens forstand
jf. konkurslovens $ 17, stk. 2

Retten tager derfor konkursboets principale påstand til følge som nedenfor
bestemt; idet det bemærkes, at de sagsøgte ikke findes at have krav på beta -
ling for afholdte udgifter ved ejendommen; og da tilbagelevering af ejen-
dommen kan ske uden urimeligt værdispild, jf. konkurslovens $ 77.

Sagsomkostninger

De sagsøgte 
 skal i sagsomkostnin-
ger til konkursboet solidarisk betale 58.000 kr. Beløbet omfatter en retsafgift
på 11.340 kı., udgifter til oversættelse pà 6.093 kr. og i øvrigt passende ud-
gifter til advokatbistand cksklusiv moms.

Retten har blandt andet lagt vægt pa sagens udfald og sagsgenstandens stør-
relse.

Thi kendes for rct:

De sagsøgte 
 tilpligtes til 4
 under konkurs inden 14 dage at tilbageskøde ejen-
dommen,  Mat
 uden omkostninger for sagsøger.

De sagsøgte 
 tilpligtes til inden 14
dage solidarisk til konkursboet i sagsomkostninger at betale 58.000 kr.