Sag vedrørende tvist om lejens størrelse
Ret: Retten i Lyngby (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

/

RETTEN I LYNGBY
DOM

afsagt den 15. januar 2021

Sagerne BS-35019/2018-LYN og BS-35001/2018-LYN

Udlejer ApS
(advokat Michael Holsting)

mod

Lejer 1

og

Lejer 2
(advokat Helle Vibeke Paulsen, for begge)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med boligdommerne Boligdommer 1 og
Boligdommer 2.

Sagen er med parternes samtykke afgjort uden mundtlig forhandling, jf. rets-
plejelovens § 366.

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagerne, der er anlagt den 19. september 2018, er sambehandlet i medfør af rets-
plejelovens § 254, stk. 1. Sagerne drejer sig om tvist om lejens størrelse.

I medfør af retsplejelovens § 253, stk. 1 og 2, er følgende spørgsmål til særskilt
afgørelse:

· Kan udlejer vælge mellem at varsle efter småhuskapitlet, jf. brl. § 29 c, el-ler
er udlejer henvist til at varsle efter forbedringsreglerne efter reglerne i brl. §
4, stk. 5, jf. §§ 23-26?



/

2

· Hvilken betydning har det, at huslejenævnet har anvendt forkert lejekon-
trakt for så vidt angår Lejer 2?

Sagsøgeren, Udlejer ApS, har nedlagt påstand om, at sagerne fremmes til reali-
tetsbehandling ved boligretten.

De sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2 og har nedlagt påstand om, at Huslejenævnets
afgørelser af 24. august 2018 i sagsnr.: EMN-2018-01726 og EMN-2018-01724
ophæves, og at sagerne hjemvises til fornyet behandling i Huslejenævnet.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218
a.

Oplysningerne i sagen
Ved skrivelse af 17. januar 2018 har Udlejer ApS, varslet lejeforhøjelse over for
Lejer 2. Af skrivelsen fremgik bl.a.:

”Som følge af forbedringsarbejderne pa ejendommen og i dit lejemål,
varsles herved lejeforhøjelse jf. lejelovens § 47.

Lejen forhøjes da den nuværende leje er væsentlig lavere end det leje-des
værdi, når alle forbedringsarbejderne på ejendommen og i dit leje-mål er
færdige. Lejen forhøjes i øvrigt i henhold til aftalen indgået med udlejer på
mødet den 21. december 2017.

Lejeforhøjelsen vil træde i kraft den 1. maj 2018 og udgør følgende:”

Ved skrivelse af 17. januar 2018 har Udlejer ApS, varslet lejeforhøjelse over for
Lejer 1. Af skrivelsen fremgik bl.a.:

”Med udgangspunkt i de foretagne forbedringsarbejder pa ejendom-men
og dit lejemål, varsles herved lejeforhøjelse jf. lejelovens § 47.

Lejen forhøjes da den nuværende leje er væsentlig lavere end hvad det
lejedes værdi vil være, når alle forbedringsarbejderne på ejendommen og i
dit lejemål er færdige.

Lejeforhøjelsen vil træde i kraft den 1. maj 2018 og udgør følgende:”

Lejerne gjorde indsigelse over for de varslede forhøjelser, hvorefter sagerne blev
indbragt for huslejenævnet.



/

3

Af Gentofte Huslejenævns afgørelse af 24. august 2018 (EMN-2018-01726) frem-
går bl.a.:

”Nord Ejendomsadministration har på vegne af udlejer ved e-mail af 9.
april 2018 indbragt en sag om varsling af lejeforhøjelse for lejemålet
Adresse 1, By, da Lejer 2 har gjort indsigelse til varslingen.

Baggrund
Ejendommen, som det omtvistede lejemål er beliggende i, er i henhold til
Bygnings- og Boligregistret ("BBR") opført i 1935. Ejendommen inde-
holder 4 beboelseslejligheder med et samlet boligareal på 291 m  og 3
erhvervsenheder med et samlet erhvervsareal på 467 m  . Det omtviste-de
lejemål er i henhold til BBR en 3-værelses lejlighed på 61 m  . Ejen-
dommen er ejet af Ejendomsselskabet HGTV 13 ApS og administreres af
Nord Ejendomsadministration (herefter "udlejer").

2

2

2

Lejer er repræsenter et ved LLO,

Det fremgår af fremlagt lejekontrakt, at lejeforholdet er påbegyndt den l.
august 2007, og at lejen på dette tidspunkt årligt udgjorde 53.061,00 kr.
Der er i henhold til lejekontrakten indbetalt depositum på13.200 kr. og
forudbetalt leje på 8.800 kr. ved lejeforholdets begyndelse.

I henhold til lejekontrakten udgør lejemålets boligareal 45 m  .2

Lejemålet er overtaget nyistandsat og skal ligeledes afleveres nyistands-at.
Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejer.

I henhold til lejekontraktens § 5, leverer udlejer varme og varmt vand samt
vand til lejemålet. Udgiften til vand fordeles ikke på grundlag af
individuelle forbrugsmålere. Lejer betaler ved lejeforholdets begyndelse a
conto varmebidrag på 400 kr./mdr.

Udlejer varslede den 17. januar 2018 lejeforhøjelse med henvisning til, at
den gældende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Af varslingsbrevet fremgår lejeforhøjelsesbeløbet på 78.939,00 kr. årligt,
ikrafttrædelsestidspunkt l. maj 2018, nugældende årlig leje på 53.061,00
kr. og ny årlig leje på 132.000,00 kr. Endvidere fremgår indsigelsesvej-
ledning.

Lejer har ved brev af 22. februar 2018 gjort indsigelse overfor varslin-gen,
hvorefter udlejer, ved brev af 2. marts 2018 har uddybet lejeforhø-



/

4

jelsen over for lejer. Lejer har efterfølgende fastholdt sin indsigelse mod
den varslede lejeforhøjelse, hvorefter udlejer ved mail af 9. april 2018 har
indbragt sagen for huslejenævnet.

Parternes påstande og anbringender
Lejer har indledningsvis anført, at der er tale om "et stort småhus", jf.
boligreguleringslovens § 4, stk. 5, hvor der på tidspunktet for varslin-gen
var 4 beboelseslejemål i ejendommen. Lejer har bedt nævnet om at tage
stilling til om varslingsreglerne i boligreguleringsloven §§ 23-26 finder
anvendelse, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 1, om udvidet
ejendomsbegreb, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 5. Lejer har hertil
anført, at når ejendommen er omfattet af denne bestemmelse kan udle-jer
ikke vælge at bruge en anden regel, da det vil gøre beskyttelsen ved
forbedringsarbejder illusorisk. Lejer har anført, at varslingen er et for-søg
på at omgå varslingsreglerne i boligreguleringsloven, da udlejer har varslet
i nær tilknytning til og under arbejdets udførelse, samt har angi-vet i
varslingen, at lejestigningen skyldes forbedringsarbejdet.

Lejer har anført, at de omhandlede arbejder er almindelig vedligehol-delse,
og at der ikke er varslet iværksættelse eller forbedringsforhøjelse efter
boligreguleringslovens § 23. Lejer har tillige anført, at der ikke er udført
forbedringer, der kan begrunde den pågældende lejestigning, og at de
omhandlede arbejder overvejende er almindelig vedligeholdelse og derfor
indeholdt i udlejers vedligeholdelsespligt. Lejer har oplyst, at lejer ikke har
været gjort bekendt med hvilket arbejder, der helt konkret skulle udføres
eller omfanget heraf.

Lejer har subsidiært anført, at den varslede lejestigning overstiger lejen
ved sammenligning med tilsvarende lejemål, jf. boligreguleringslovens g
29c. …

Udlejer har oplyst, at varslingen af lejeforhøjelsen er foretaget på bag-
grund af reglerne om det lejedes værdi jf. lejelovens § 47, hvorfor bag-
grunden for varslingen er, at den gældende leje vurderes at være væ-
sentligt lavere end det lejedes værdi.

Udlejer har anført, at de nyligt udførte forbedringsarbejder på ejendom-
men og i lejemålet indgår som en del af begrundelsen for gennemførel-se
af lejeforhøjelsen, da forbedringsarbejder som hovedregel fastsættes på
samme måde jf. lejelovens § 58, Udlejer har fastholdt, at størstedelen af
arbejderne, der er foretaget, karakteriseres som forbedringsarbejder og
ikke vedligeholdelsesarbejder, da arbejderne væsentligt har øget
brugsværdien af lejemålet. Udlejer har i den forbindelse anført, at arbej-
derne er lavet efter aftale med lejer, da lejer har været bekendt med ar-



/

5

bejderne på ejendommen og i det lejede under hele forløbet, hvor udle-jer
løbende har orienteret lejer. Udlejer har endvidere oplyst, at sagen har
været drøftet i flere år, hvor lejer selv har efterspurgt, at arbejdet blev
lavet.

Besigtigelse
Lejemålet blev besigtiget af huslejenævnet den 23. august 2018. Ved be-
sigtigelsen var lejer og udlejer til stede.

Ejendommen, som lejemålet er beliggende i, er en rød murstensejen-dom.
Der er opsat individuelle postkasser ude foran ejendommen i star-ten af
adkomstarealet. Opgangen fremstår nyligt renoveret. Lejemålet består af
en entre/fordelingsgang med adgang til badeværelse og køk-ken/stue. Fra
badeværelset er der adgang til udvendig elevatorbygning. Fra køkken/stue
er der adgang til et værelse ligesom der er adgang til altan med plads til
bord og stole. Fra køkken/stue er der endvidere ad-gang til hems via
trappestige, der kan hives ud. På hemsen er der plads til en soveplads.
Badeværelset fremstår moderniseret med gråt gulv og hvide fliser med grå
fuge på væggene. Der er opsat bruser med for-hæng og særskilt brusegulv.
Al sanitet er hvidt. Under håndvasken er der hvidt skabsmøbel. Køkkenet
fremstår nyligt opsat med hvide skabs-moduler (både under- og overskabe)
med stål greb. Bordpladen er i sort laminat med nedsunket vask inkl.
annatur i stål. Kogeplade er ligeledes nedsunket og ovn fremstår indbygget
i skabsmodul. Opvaskemaskinen er integreret i skabsmodulet, men er ikke
indbygget med skabsfront. Køleskabet er ikke en del af det opsatte køkken,
men er sat for enden af entre/fordelingsgang i tilknytning til køkken/stue.
Gulve i stue i køkken og værelse er lyst parketgulv. Der er nye vinduer og
døre i lejemålet.

Lovgrundlag
Huslejenævnet har behandlet sagen efter lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, jf.
§§ 47 og 48 sammenholdt med boligreguleringslovens g 29 b og c.

Lejelovens § 106. De i henhold til lov om midlertidig regulering af
boligforholdene nedsatte huslejenævn træffer afgørelse efter regler-ne
i den nævnte lovs kapitel VI i følgende tvister: l) Tvister om
lejeregulering efter reglerne i §§ 47-52 og § 53, stk. 2, og om
lejefastsættelse efter kapitel VIII A.
…

Boligreguleringslovens § 4. Reglerne i kapitel II-IV gælder for lejefor-
hold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis an-
vendes til beboelse, jf. dog stk. 2-5.
…



/

6

Stk. 5. Reglerne i kapitel II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27
b, gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995
omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte
ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tids-
punktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. …

Boligreguleringslovens § 29 b. Reglerne i dette kapitel gælder for leje-
forhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller flere
beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforenin-
ger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre be-
boelseslejligheder, der er udlej et af andelsboligforeningen.

Boligreguleringslovens § 29 c. For ejendomme, hvis opførelse ikke er
finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gæl-
der reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lej-
en i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der
betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art,
størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af
reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, Ved af-
gørelse efter 2. pkt. skal derfor lejeforhold i ejendomme med loka-ler,
som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen
for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke fin-des
sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller
såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at
være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplys-
ninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse
oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen
skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold
omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.

Efter disse regler, må udlejer ikke kræve en væsentligt højere leje end den,
der betales i tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret på grundlag af
et driftsbudget (sammenligningslejemål, hvor der betales
omkostningsbestemt leje). Et driftsbudget i et omkostningsbestemt leje-
mål udarbejdes på grundlag af ejendommens udgifter til skatter, afgif-ter,
renholdelse, administration og forsikringer samt hensættelser til ind- og
udvendig vedligeholdelse. Dertil lægges et afkast beregnet på grundlag af
ejendomsværdien som fastsat ved 15. almindelige vurde-ring den l april
1973 samt tillæg for eventuelle forbedringer i lejemålet.

Lejelovens § 47. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udle-
jeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn
hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:



/

7

a) lejeforhøjelser efter § 58, stk. 3 og 4, og § 62 b og forbedringer efter §
46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62b,

b) lejeforhøjelse efter § 58 a og aftalte forbedringer efter kapitel 6 a i
lov om byfornyelse og udvikling af byer,

c) lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august
2010, og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf.
lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010,

d) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyel-
se og boligforbedringer,

e) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse, f)
lejeforhøjelser uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med

hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfor-
nyelse, og

g) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udleje-
rens tilladelse.

Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støt-te
efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder
reglen i litra d dog ikke anvendelse.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammen-
ligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller om-
rådet for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art,
størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved sammenlig-
ningen ses bort fra lejemål, der er forbedret efter § 58, stk. 3, og § 62 b,
samt lejemål omfattet af kapitel VIII A, § 53, stk. 3-5, og lov om privat
byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra
lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om by-
fornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er
meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er
beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor bolig-
ministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i
lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11.
august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses
tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en be-slutning efter
lov om byfornyelse.
Stk. 3. Ved sammenligningen af lejemål efter stk. 2 tillægges det vægt, når
lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prø-velse.
Stk. 4. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejefor-
holdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i
kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi. Stk.
5. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udleje-ren
har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.



/

8

Boligreguleringslovens § 17. Har udlejeren opkrævet højere leje, deposi-
tum, indskud eller lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget
betalte tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med virk-ning
for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort
gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet. Stk.
2. Lejeren kan uanset stk. 1 ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt
leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, med
mindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1
år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal
betales.
Stk. 3. Tilbagebetalingskrav forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig
rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om
renter ved forsinket betaling mv. Hvor særlige forhold begrun-der det, kan
det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Afgørelse
Det omtvistede for sagen er udlejers varslede lejeforhøjelse i henhold til
lejelovens g 47 med henvisning til, at lejen for lejemålet er væsentlig la-
vere end det lejedes værdi.

Nævnet har noteret, som oplyst af udlejer i varslingsbrevet og under
høringsprocessen, at varslingen blandt andet er foranlediget af forbed-
ringsarbejder ved det lejede.

Ejendommen, som det lejede er beliggende i, indeholder 4 beboelseslej-
ligheder, og ejendommen har derfor karakter af et småhus jf. boligregu-
leringslovens § 4, stk. 5. Lejen i lejemål i småhuse fastsættes ikke om-
kostningsbestemt, men er i stedet underlagt reglerne om det lejedes værdi i
overensstemmelse med lejelovens kap. VIII med den begræns-ning, der
følger af boligreguleringslovens § 29c. Da småhuse i overens-stemmelse
med boligreguleringslovens § 4, stk. 5, i udgangspunktet er undtaget fra
reglerne i boligreguleringslovens kap. II-IV, er det ikke ale-ne reglerne om
omkostningsbestemt leje, der ikke finder anvendelse for småhuse, men
også boligreguleringslovens regler om forbedringsarbej-de. Lejeforhøjelse
i forbindelse med forbedringsarbejde i småhuse er i stedet for underlagt
lejelovens regler. En undtagelse hertil gælder "sto-re" småhuse, således
ejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder, der jf.
boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., er omfattet af boligregu-
leringslovens §§ 23-26. Da en ejer af en småhusejendom (stor som lille)
ikke er forpligtet til at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om forbed-
ringsarbejde, men kan vælge imellem dem og lejeforhøjelsesreglerne i
lejelovens §§ 47 og 48, jf. boligreguleringslovens § 29 c, får undtagelses-



/

9

bestemmelsen i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., alene betyd-ning
for ejer af en "stor" småhusejendom i de tilfælde. hvor ejer varsler
forbedringsforhøjelse med henvisning til reglerne om forbedringsarbej-de.
I de tilfælde finder boligreguleringslovens §§ 23-26 jf. boligregule-
ringslovens g 4, stk. 5, 2. pkt., anvendelse.

Nævnet har noteret, at udlejer i nærværende sag har valgt at varsle leje-
forhøjelse med henvisning til lejelovens § 47, således en "det lejedes
værdi" lejeforhøjelse. Da udlejer ikke har varslet lejeforhøjelse med hen-
visning til reglerne om lejeforhøjelse som følge af forbedringsarbejde,
finder boligreguleringslovens §§ 23-26, ikke anvendelse. Sagens be-
handling omfatter herefter alene en stillingtagen til varslingen i over-
ensstemmelse med lejelovens §§ 47 og 48 samt boligreguleringslovens g
29c.

Formalitets- og gyldighedsbetingelser
Udlejer har ved brev af 17. januar 2018 til lejer varslet lejeforhøjelse i
henhold til lejelovens g 47. Huslejenævnet kan konstatere, at de form-krav,
der fremgår af lejelovens § 48, stk. 2, er overholdt, idet kravet er fremsendt
skriftligt, indeholder en angivelse af lejeforhøjelsens størrel-se, oplysning
om grunden til lejeforhøjelsen samt oplysning om lejers adgang til at gøre
indsigelse. Nævnet kan endvidere konstatere, at leje-forhøjelsen er varslet
med de i henhold til lejelovens § 48, stk. 2, anførte 3 måneder til
ikrafttræden 1. maj 2018. Lejers indsigelse af 22. februar 2018 samt
udlejers indbringelse af sagen for nævnet ved mail af 9. april 2018 er
tillige sket inden for de angivne frister i lejelovens § 48, stk. 3.

Lejeforhøjelsen
Udlejer er berettiget til med hjemmel i lejelovens § 47 og med den be-
grænsning, der følger af boligreguleringslovens § 29 c, at forlange lejen
for lejemålet forhøjet, hvis den gældende leje er væsentlig lavere end det
lejedes værdi, Det er således en forudsætning for selve forhøjelsen, at den
leje, som lejer betaler inden forhøjelsen, er væsentlig lavere end det lejedes
værdi. Ved fastlæggelse af det lejedes værdi, skal der foreta-ges en
sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i om-rådet for
tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet,
udstyr og vedligeholdelsestand. For lejemål som omtvistede i
småhusejendomme er sammenligningsgrundlaget jf. boligregulerings-
lovens § 29c, indskrænket til lejemål omfattet af reglerne i boligregule-
ringslovens kap. II-IV, og hvor lejen er reguleret efter boligregulerings-
lovens §7.

Nævnet har i den forbindelse besigtiget lejemålet.



/

10

Nævnet har ved sagens afgørelse taget afsæt i den leje, som lejer betalte på
varslingstidspunktet, således årligt 53.061,00 kr., svarende til måned-ligt
4.427,75 kr. eller en årlig m  -leje på 869,85 kr. Nævnet har tillige ta-get
udgangspunkt i det i BBR registrerede boligareal på 6l m  .

2

2

Huslejenævnet finder under indtryk af besigtigelsen den 23. august 2018
og efter nævnets generelle kendskab til det omkostningsbestemte
lejeniveau i området, at den på varslingstidspunktet gældende årlige le-je
på 869,85 kr./m  , er væsentligt lavere end den leje, der betales for til-
svarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet,
udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II-
IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7
(omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c, jf. § 47.

2

Huslejenævnet finder dog, at den varslede leje på 2.163,93kr./m  , væ-
sentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med
hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdel-
sesstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II-IV, og hvor lejen er
reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf.
boligreguleringslovens g 29c jf. § 47.

2

Huslejenævnet fastsætter herefter lejen til 1.200 kr./m  , svarende til
73.200 kr./år eller 6.100 kr./mdr.

2

Nævnet har ved fastsættelsen af lejens størrelse lagt vægt på, at den
gennemsnitlige omkostningsbestemte budgetleje i området inkl. hen-
sættelser på konto for indvendig vedligeholdelse andrager ca. 650 kr./m  .
Nævnet har endvidere lagt vægt på, at lejemålet fremstår gennemgribende
moderniseret, herunder med nyetableret altan, nyt køkken, hems og nye
vinduer.

2

I det omfang udlejer har opkrævet den varslede lejeforhøjelse, pålægges
udlejer senest den 1. oktober 2018 at tilbagebetale den for meget opkræ-
vede lejeforhøjelse med tillæg af renter i henhold til rentelovens be-
stemmelser herom, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3.

For så vidt angår depositum og forudbetalt leje er udlejer alene beretti-get
til at regulere disse i overensstemmelse med nævnets afgørelse.

Huslejenævnets afgørelse er truffet på baggrund af oplysninger i Byg-
nings- og Boligregistret.”



/

11

Parternes anbringender
Ad spørgsmålet om, hvorvidt udlejer kan vælge mellem at varsle efter
småhuskapitlet, jf. brl. § 29 c, eller er udlejer henvist til at varsle efter
forbedringsreglerne efter reglerne i brl. § 4, stk. 5, jf. §§ 23-26

Udlejer ApS har i sit påstandsdokument påberåbt følgende anbringender:

”Særligt vedrørende sagsøgers varsling af lejeforhøjelse Med henvisning
til Ejendommens karakter af småhus gøres det gælden-de, at der for de
omtvistede lejemål kan foretages lejeregulering til det lejedes værdi, efter
reglerne i lejelovens § 47, jf. boligreguleringslovens § 29c. Idet
Ejendommen har karakter af et småhus, kan sagsøger vælge at foretage
lejeregulering til det lejedes værdi, efter reglerne i lejelovens § 47, jf.
boligreguleringslovens § 29c og også Huslejenævnets afgørelse af 24.
august 2018 (bilag 2).

Endvidere kan sagsøger alternativt vælge at varsle forbedringsforhøjel-se
efter reglerne om forbedringer i boligreguleringslovens § 4, stk. 5 jf. §§
23, 24, 25 og 26.

Sagsøger har iagttaget reglerne for varsling korrekt, idet sagsøger valg-te
at varsle lejeforhøjelse til det lejedes værdi med henvisning til leje-lovens
§ 47, jf. boligreguleringsloven § 29c.

Som følge heraf bestrides det, at varslingerne om lejeforhøjelse (bilag 3 og
bilag 4) er ugyldige ligesom det bestrides, at Huslejenævnets retsan-
vendelse er forkert, idet Huslejenævnet netop korrekt har anført, at
sagsøger kan vælge mellem at varsle forbedringsforhøjelse efter regler-ne
om forbedringer i boligreguleringslovens § 4, stk. 5 jf. §§ 23, 24, 25 og 26,
eller at varsle forhøjelse til det lejedes værdi efter at forbedringerne er
gennemført.

Lejeforhøjelserne er således ikke foretaget på baggrund af regnskab for
afholdte forbedringsudgifter, og følgelig heraf ikke med henvisning til
boligreguleringslovens §§ 23-26.

Det bestrides, at arbejderne i Lejemålene er foretaget uden forinden at
orientere de sagsøgte herom, idet der mellem sagsøger og de sagsøgte er
foregået regelmæssig dialog om blandt andet arbejdernes omfang og
udstrækning samt udførelsen af arbejderne.

Til støtte for påstanden henvises til sagsøgers partsforklaring i Husleje-
nævnets afgørelser af 24. august 2018 (bilag 2, side 2). Heraf fremgår, at
udlejer løbende har orienteret lejer om arbejderne, samt at (bygge)sagen



/

12

har været drøftet i flere år, hvor lejer selv har efterspurgt, hvornår arbej-det
blev lavet.

…

De sagsøgte har nedlagt påstand om, at Huslejenævnets afgørelse af 24.
august 2018 ophæves, og at sagen skal hjemvises til fornyet behandling.
Med henvisning til nærværende påstandsdokuments afsnit ”Særligt
vedrørende sagsøgers varsling af lejeforhøjelse” bestrides det, at Husle-
jenævnets retsanvendelse er forkert og i strid med de præceptive be-
stemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven.”

Lejer 1 og Lejer 2 har i deres påstandsdokument på-beråbt følgende anbringender:

”Det følger … af brl. § 4, stk. 5, 2. pkt., at ejendommen er omfattet af
reglerne i brl. §§ 23, 24, 25 og 26.

Brl. § 4, stk. 5, 2. pkt. blev indsat ved lov nr. 470 af 9. juni 2004, og sikrer
lejere i eksisterende lejeforhold mod pludselige store huslejespring som
følge af gennemførelse af omfattende forbedringsarbejder.

Der er ikke i loven eller i lovens bemærkninger eller i forarbejderne i
øvrigt givet mulighed for, at en udlejer i et bestående småhus lejefor-hold
kan vælge mellem at varsle forbedringsforhøjelse efter reglerne i brl. § 4,
stk. 5, 2. pkt., jf. brl. §§ 23 - 26, eller at varsle forhøjelse til det le-jedes
værdi, jf. lejelovens § 47, efter, at forbedringerne er gennemført.

Huslejenævnet antager således urigtigt, at udlejeren kan vælge mellem at
varsle forbedringsforhøjelse efter reglerne om forbedringer i brl. § 4, stk.
5, jf. §§ 23, 24, 25 og 26, eller at varsle efter det lejedes værdi efter at
forbedringerne er gennemført.

Der henvises herved til betænkning afgivet af Boligudvalget den 9. de-
cember 2003, hvor udvalget fremsatte det ændringsforslag til L 78 for så
vidt angår bestemmelsen i brl. § 4, der endte med at blive i vedtaget med
denne ordlyd i det endelige lovforslag L 78 B efter yderligere ud-
valgsarbejde.

Af betænkningen fremgår blandt andet:

"Denne ændring skal ses i sammenhæng med begrænsningen af ud-
lejerens adgang til at opsige lejerne på grund af ombygningsarbejder, jf.
lejelovens § 83, stk. 1, litra b. Herefter vil også større ombygnings-



/

13

arbejder skulle gennemføres efter de almindelige forbedringsregler.
Med ændringen af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, foreslås det, at
lejere i småejendomme med 4 eller flere beboelses-lejligheder skal være
omfattet af de samme regler om varsling af forbedrings- arbej-ders
iværksættelse som lejere i store ejendomme, herunder ret til er-
statningsbolig ved større forbedringsforhøjelser. Disse regler er om-
fattet af boligreguleringslovens §§ 23, 24, 25 og 26. Det er opfattelsen,
at disse bestemmelser udgør en helhed, og at de pågældende lejere
derfor bør være omfattet heraf.

Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder
omfattes af de samme regler om forbedringsarbejders iværksættelse
som lejere i store ejendomme, vil det medvirke til at skabe tryghed
omkring den enkelte husstands boligsituation og dermed for disse le-
jere skabe en stabilitet i hverdagen, der medvirker til at sikre den en-
keltes livskvalitet.

Det er dog opfattelsen, at de mindste småejendomme ikke bør være
omfattet, da disse ejendomme ikke har karakter af egentlige udlej-
ningsejendomme. På den baggrund foreslås det, at udlejere af småe-
jendomme med 1 -3 beboelseslejligheder ikke skal være omfattet af de
regler om forbedringsarbejders iværksættelse, som også gælder for store
ejendomme.

Af forslaget om ændring af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, følger, at
forud for forbedringsarbejdernes påbegyndelse skal udlejer over-holde
de formelle betingelser i § 23 eller § 24, hvis forbedringsforhø-jelsen
forventes at overstige den nærmere bestemte beløbsgrænse på 78 kr. pr.
m  (2004- niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjel-ser varslet i
løbet af de seneste 3 år. Om § 23 eller § 24 skal følges, af-hænger af,
om der er valgt en beboerrepræsentation eller ej. Udlejer skal skriftligt
oplyse om forbedringsarbejdernes art, om størrelsen af den forventede
lejeforhøjelse og om lejernes ret til at gøre indsigelse.

2

Betydningen af, at småejendommene med 4 eller flere beboelseslejlig-
heder foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 25, er, at lejerne får
mulighed for at lade huslejenævnet tage stilling til og eventuelt
modsætte sig forbedringsarbejdernes iværksættelse, hvis forbedrin-gen
må anses for uhensigtsmæssig.

Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder fo-
reslås omfattet af boligreguleringslovens § 26, har de ret til en pas-
sende erstatningsbolig, hvis udlejer ønsker at gennemføre forbed-
ringsarbejder, der vil medføre forbedringsforhøjelser på mere end



/

14

155 kr. pr. m  (2004 - niveau) sammen med øvrige forbedringsforhø-
jelser varslet i løbet af de seneste 3 år.

2

Det skal bemærkes, at småejendomme med 4 eller flere beboelseslej-
ligheder ikke foreslås omfattet af boligreguleringslovens § 27. Dette
skyldes, at disse småejendomme ellers ville blive omfattet af proce-
durereglerne for den omkostnings-bestemte husleje. Det følger imid-
lertid af hhv. § 23 og § 24, at hvis udlejer ikke overholder formkrave-ne
i disse varslingsbestemmelser, kan forbedringsforhøjelsen ikke
overstige den nærmere fastsatte beløbsgrænse. Det følger ligeledes af §
26, at hvis lejerne ikke tilbydes erstatningsbolig, kan der ikke opkræves
en huslejestigning, der overstiger beløbsgrænsen.

Det følger af forslaget, at det er antallet af beboelseslejligheder i ejen-
dommen på varslingstidspunktet, der er afgørende for, om reglerne
gælder. Dette indebærer, at udlejeren må tage udgangspunkt i det
aktuelle antal beboelseslejligheder på det tidspunkt, hvor der efter
reglerne vil skulle ske varsling af arbejdernes iværksættelse, idet det-te
antal kan ændres, f.eks. som følge af lejlighedssammenlægninger eller -
opdelinger. Det bemærkes, at en beboelseslej-lighed, der bebos af
udlejeren, medregnes."

Af brl. § 23, stk. 1, fremgår, at inden udlejeren i en ejendom uden bebo-
errepræsentation iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejefor-
højelse, der - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3
år — vil udgøre mere end 64 kr. (aktuelt 98 kr.) pr. m  bruttoareal, skal han
fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis leje-mål ønskes
forbedret. Det skal indeholde oplysning om forbedringsar-bejdets art og en
angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse. Vars-let skal endvidere
indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2.
Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

2

Af § 23, stk. 2, fremgår, at har mindst 1/4 af lejerne senest 6 uger efter, at
varslingsskrivelse er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse
mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren
inden yderligere 6 uger forelægge sagen for Huslejenævnet, såfremt han
ønsker at fastholde kravet om forbedringen.

Af brl. § 25 fremgår, at indbringes en sag for Huslejenævnet, kan Husle-
jenævnet modsætte sig forbedringen under forskellige nærmere opreg-nede
omstændigheder, og i så fald kan udlejeren ikke oppebære en leje-
forhøjelse for forbedringerne, hvis disse gennemføres alligevel.



/

15

Endvidere fremgår det af brl. § 26, at vil en forbedring medføre en leje-
forhøjelse, der - sammen med forbedrings-forhøjelser gennemført de sidste
3 år — vil udgøre mere end 127 kr. (aktuelt 195 kr.) pr. m  brutto-areal,
skal udlejeren senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette
lejeren om, at han kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden
udløbet af den i § 26, stk. 2 fastsatte 6 ugers frist.

2

Af brl. § 26, stk. 4, fremgår, at over for en lejer, der ikke har fået under-
retning efter stk. 1 om sin ret til at kræve en anden bolig, kan lejeforhø-
jelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1
angivne grænse.

***

Det bestrides med henvisning til sagsøgers replik af 6. februar 2019, at der
mellem parterne har været regelmæssig dialog om arbejdernes om-fang og
udstrækning samt udførelsen af arbejderne eller at der skulle foreligge
nogen aftaler herom.

Det fremgår ikke af Huslejenævnets afgørelse af 24. august 2018, at der er
foregået dialog. Tværtimod.

Sagsøger er opfordret — provokation 3) - til at fremlægge skriftlig do-
kumentation for sin påstand i replikken, idet sagsøger ikke kan løfte sin
bevisbyrde på dette punkt ved sin partsforklaring, da de sagsøgte be-
strider, at der er sket orientering på nogen måde forud for, at de gen-
nemførte arbejder blev iværksat af sagsøger.

Da sagsøger ikke har besvaret de sagsøgtes provokation 3) gøres det
gældende, at dette skal tillægges processuel skadevirkning for sagsøger
med den virkning, at det i overensstemmelse med de sagsøgtes sags-
fremstilling lægges til grund, at der ikke er sket nogen relevant oriente-
ring af de sagsøgte forud for iværksættelse af arbejderne i ejendommen,
herunder om de arbejder, der er udført indvendigt i de sagsøgtes leje-mål.

…

Sagsøgeren har i forhold til sagsøgte Lejer 2 fremlagt den til grund for
lejeforhøjelsen fremsendte varsling af 17. januar 2018, bilag 3, og i
forhold til sagsøgte Lejer 1 varslingen af 26. januar 2018, bilag 4.

Af begge "varslinger" (og i øvrigt også af de af de sagsøgte fremlagte bi-
lag C-D) fremgår, at der er sket iværksættelse af forbedringsarbejderne



/

16

inden lejerne modtog varslingen, og varslingerne opfylder allerede der-for
ikke betingelserne i nogen af de præceptive bestemmelser i brl. §§ 23 —
26, hvorved bemærkes, at forbedringsforhøjelsen langt overstiger be-
løbsgrænsen i de ovenfor anførte bestemmelser, og varslingerne er der-for
ugyldige.

Sagsøgte Lejer 2 gjorde indsigelse mod sin lejeforhøjelse i brev af 22.
februar 2018, bilag 6, og Lejer 1 gjorde indsigelse den 14. fe-bruar 2018,
hvorefter sagsøgeren indbragte sagen for Huslejenævnet, men som en
varsling om det lejedes værdi efter brl. § 29c.

Huslejenævnets retsanvendelse i de indankede afgørelser er som det
fremgår af redegørelsen ovenfor, herunder navnlig henvisningerne til
lovbemærkningerne, åbenbart forkert og i øvrigt i strid med almindeli-ge
obligationsretlige principper.

Ved en vurdering af, om der kan ske lejeforhøjelse efter det lejedes vær-di,
skulle Huslejenævnet have set bort fra de moderniseringsarbejder, der er
sket ved sagsøgers ensidige, uvarslede, gennemførte arbejder indvendigt i
lejemålet, og også udvendigt, i hvert fald for den del, der ikke kan
karakteriseres som andet end vedligeholdelse.

Huslejenævnets afgørelser skal derfor principielt ophæves og sagerne
hjemvises til fornyet behandling.

Det er sagsøgerens bevisbyrde 1) at godtgøre, at der i det hele taget er
grundlag for en forbedringsforhøjelse, herunder såvel retligt som mate-
rielt, og 2) at dernæst at godtgøre, at der konkret er grundlag for en leje-
forhøjelse svarende til sagsøgerens påstande i stævningerne.

Det er ubestridt, at sagsøgeren ikke har iagttaget reglerne om varsling af
forbedringsforhøjelser for "store" småhuse, jf. brl. § 4, stk. 5, jf. brl. §§ 23-
26, forud for, at de omfattende ombygningsarbejder blev iværksat.
Sagsøger har som følge af den manglende varsling ikke krav på lejefor-
højelse for de på ejendommen gennemførte bygningsarbejder, som i øv-
rigt ikke kan anses for afsluttede, da arbejderne fortsat ikke er godkendt af
det offentlige, ligesom de tidligere i skriftvekslingen og i eksempelvis
bilag H beskrevne forhold om elevatoren og den delte altan m.v. ikke er
udbedret.

Hertil kommer, at det med skønserklæringerne er dokumenteret, at de
sagsøgtes lejemål allerede på grund af de væsentlige ændringer i leje-
målenes areal før, jf. bilag I, side 38, og efter byggearbejderne, jf. skøn-
serklæringerne, har ændret identitet.



/

17

Endvidere er der tale om væsentlige ændringer i lejemålenes indretning og
mulighed for benyttelse, som også i sig selv gør, at det lejede har æn-dret
identitet.

…
I forhold til Lejer 2 lejemål (3. tv.) bestrides det fortsat med henvis-ning til
sagsøgerens brev af 17. januar 2018, at der skulle være indgået en aftale
om lejeforhøjelse på et møde den 21. december 2017, hvorved bemærkes,
at det fremgår med al tydelighed af det af de sagsøgte frem-lagte materiale
fra weblager.dk, bilag I, at sagsøgeren i det hele handler enerådigt og hen
over hovedet på de sagsøgte. ”

Ad spørgsmålet om, hvilken betydning det har, at huslejenævnet har anvendt forkert
le-jekontrakt for så vidt angår Lejer 2.

Udlejer ApS har i sin skriftlige procedure anført bl.a.:

Af de sagsøgtes procedureindlæg fremgår, at ”Huslejenævnet har såle-des
vurderet det lejedes værdi ud fra forkerte forudsætninger om, at le-jemålet
består af 3 værelser, og at lejemålet er overtaget nyistandsat ved
indflytningen.”

Af Huslejenævnets afgørelse (bilag 2 – ekstraktens side 155 ff.) fremgår
imidlertid, at Huslejenævnet ved besigtigelse den 23. august 2018 kun-ne
konstatere, at ”Lejemålet består af en entre/fordelingsgang med ad-gang til
badeværelse og køkken/stue.” , samt at ”Nævnet har tillige taget
udgangspunkt i det i BBR registrerede boligareal på 61 m2.”

Det fremgår således explicit af huslejenævnsafgørelsen af 24. august 2018
(bilag 2), at Huslejenævnet har besigtiget det omtvistede lejemål – hvor
Huslejenævnet tillige har noteret lejemålets rumfordeling og antal
- samt at Huslejenævnet har taget udgangspunkt i det BBR-registrerede
bruttoetageareal på 61 m  , som i øvrigt under nærværende sag er be-
kræftet ved arealopmåling under syn og skøn, jf. skønserklæring af 12.
september 2019.

2

Huslejenævnets afgørelse (bilag 2) er således foretaget efter de aktuelle
forhold – det vil sige under hensyntagen til, at lejemålet udgør en 2-væ-
relses lejlighed på 61 m  , hvorfor eventuelle modstridende oplysninger i
henhold til lejekontrakten, misvisende BBR-meddelelser mv. har været
uden relevans for Huslejenævnets afgørelse. Af samme årsag er de på-
gældende forhold tillige uden relevans for nærværende sag.

2



/

18

Huslejenævnets afgørelse af 24. august 2018 (bilag 2) er således truffet på
materielt korrekt grundlag.

Lejer 2 har i sin skriftlige procedure anført bl.a.:

I afgørelsen af 24. august 2018 om sagsøgte Lejer 2's lejemål, belig-gende
Adresse 1 (ekstrakt s. 155 f.f.) har Husle-jenævnet indledningsvis anført,
at det omtvistede lejemål i henhold til BBR er en 3-værelses lejlighed på
61 m  . Huslejenævnet har endvidere lagt til grund, at lejeforholdet er
påbegyndt den 1. august 2007, og leje-målet blev overtaget nyistandsat.
Baggrunden herfor er, at sagsøger — ligesom det var tilfældet ved sagens
indbringelse for Boligretten — ved sagens indbringelse for Huslejenævnet
har fremlagt en tidligere lejers lejeaftale. Lejer 2's lejeaftale, der er indgået
med virkning fra den 1. november 2011, er fremlagt i nærværende sag som
bilag G (ekstrakt s. 117 ff.). Heraf fremgår, at der rettelig er tale om leje af
en opdelt ejerlej-lighed med et brutto-etageareal på 45 m2, der består af 2
værelser.

2

Af sagsøgers mail af 15. februar 2011, hvormed lejeaftalen blev frem-
sendt til Lejer 2, fremgår præciserende, at det lejede består af 2 væ-relser
samt bad på Adresse 2. Ifølge lejeaf-talen i bilag G var Lejer 2's lejemål
ikke nyistandsat ved indflytnin-gen. Huslejenævnet har således vurderet
det lejedes værdi ud fra en af forkerte forudsætninger om, at lejemålet
består af 3 værelser, og at leje-målet er overtaget nyistandsat ved
indflytningen.

Parterne har i de skriftlige procedureindlæg nærmere redegjort for deres opfat-telse
af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Kan udlejer vælge mellem at varsle efter småhuskapitlet, jf. brl. § 29 c, eller er
udlejer henvist til at varsle efter forbedringsreglerne efter reglerne i brl. § 4, stk. 5,
jf. §§ 23-26?

Der er mellem parterne enighed om, at den i sagen omhandlede udlejningsejen-dom
er et såkaldt stort småhus, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt. Der er ikke
beboerrepræsentation i ejendommen, og ejendommen er ikke finansieret med
indekslån.

Det følger heraf, at udlejer i forbindelse med iværksættelse af forbedringer, der vil
medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med forbedringsforhøjelser gen-nemført i
de sidste 3 år - vil udgøre mere end 64 kr. pr. m² bruttoetageareal, er begrænset af
reglerne i boligreguleringslovens §§ 23 og 25. Vil en forbedring medføre en
lejeforhøjelse, der - sammen med lejeforhøjelser for forbedringer



/

19

gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 127 kr. pr. m² bruttoetageare-al, er
udlejer tillige begrænset af bestemmelsen i lovens § 26.

I medfør af boligreguleringslovens § 29 c er ejendommen omfattet af reglerne om
ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven, herunder bestemmelsen i leje-lovens
§ 47 om misforholdsleje. Udlejer har derfor adgang til at varsle lejeforhø-jelse over
for lejerne i bygningen, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, dog
kan lejen i medfør af begrænsningen i boligreguleringslovens § 29 c, 2. pkt. ikke
forhøjes til et beløb, der væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende
lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og
vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV,
og hvor lejen er reguleret efter lovens § 7.

Tvisten angår spørgsmålet, om de to adgange til at varsle lejeforhøjelse er alter-
native, eller bestemmelserne om forbedringer begrænser udlejers ret til at kræ-ve
lejeforhøjelse i medfør af bestemmelserne om misforholdsleje.

Boligrettens flertal (Dommer og Boligdommer 1) udtaler: Bestemmelsen i
boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., er nyere end bestem-melsen i § 29 c.
Bestemmelserne om forbedringsforhøjelser i boligreguleringslo-vens §§ 32 og 25-
26 vedrører et specialområde inden for lejeforhøjelser, medens bestemmelserne om
forhøjelse som følge af misforholdsleje i boligreguleringslo-vens § 29 c, jf.
lejelovens § 47 vedrører et mere generelt område inden for leje-forhøjelser.

Af forarbejderne til boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt. (Folketingstidende
2003-2004, Tillæg A, side 446-447) fremgår, at lovgiver uden forbehold har øn-
sket, at lejere i store småhuse skulle være omfattet af boligreguleringslovens regler
om forbedringsforhøjeler med henblik på at skabe tryghed omkring den enkelte
husstands boligsituation og dermed for disse lejere skabe en stabilitet i hverdagen,
der medvirker til at sikre den enkeltes livskvalitet.

Almindelige lovfortolkningsprincipper, herunder formålet med indførelsen af
bestemmelsen i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., taler efter flertallets
opfattelse derfor imod, at en udlejer, der har forsømt at følge reglerne om for-
bedringsforhøjelser i stedet kan gennemføre lejeforhøjelse efter reglerne om
misforholdsleje. Det må under alle omstændigheder gælde i et tilfælde som det
foreliggende, hvor lejeforhøjelsen er varslet i umiddelbar tilknytning til forbed-
ringsarbejderne og med en udtrykkelig henvisning til disse.

Flertallet finder derfor huslejenævnets retsanvendelse forkert og tager derfor de
sagsøgtes påstand om ophævelse og hjemvisning til følge.

Boligrettens mindretal (Boligdommer 2) udtaler:



/

20

Mindretallet forstår forarbejderne til boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt.
således, at man med bestemmelsen har ønsket, at lejeforhøjelsen - i de tilfælde hvor
udlejer vælger at varsle forhøjelsen efter reglerne om forbedringsforhøjel-ser - er
underlagt de samme begrænsninger som gælder for storhuse, for så vidt angår
erstatningsboliger m.m.

Dette således, at udlejer ikke i disse ejendomme kan vælge at varsle en forbed-
ringsforhøjelse efter de relativt set mere lempelige regler om varsling af forbed-
ringsforhøjelser som følger af lejelovens § 59.

Hovedreglen for lejefastsættelse og lejeregulering i småhuse er imidlertid fort-sat
reglerne om det lejedes værdi, jf. lejelovens §§ 47 og 48, jf. boligregulerings-
lovens § 29 c.

Ved vurderingen af det lejedes værdi ved aftalens indgåelse indgår blandt an-det
omfanget af udførte forbedringsarbejder på ejendommen og i det enkelte le-jemål,
som anses for indeholdt i lejen.

På samme vis kan nyligt udførte forbedringsarbejder i lejeperioden således væ-re
begrundelse for en forhøjelse af lejen til det lejedes værdi, idet forbedringer som
hovedregel værdifastsættes på samme måde, jf. lejelovens § 58.

Udlejer kan alternativt vælge at forhøje lejen ved at varsle forbedringsforhøjelse
efter reglerne om forbedringer i boligreguleringslovens § 4, stk. 5 jf. §§ 23, 24, 25
og 26.

Opfattelsen af de to varslingsadgange som alternativer har været grundlag for såvel
praksis som litteratur på området de seneste 15 år.

Det er på denne baggrund mindretallets overbevisning, at udlejer kan vælge
mellem, om han vil varsle lejeforhøjelse som en forbedringsforhøjelse efter boli-
greguleringslovens § 23 - 26 eller som en forhøjelse efter reglerne om det lejedes
værdi, jf. lejelovens §§ 47 og 48, jf. boligreguleringslovens § 29 c.

Mindretallet tager derfor sagsøgers påstand om sagens fremme til følge.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet.

Hvilken betydning har det, at huslejenævnet har anvendt forkert lejekontrakt for så
vidt angår Lejer 2?
Boligretten finder det ikke godtgjort, at en fejl i huslejenævnets oplysnings-
grundlag i form af en forkert lejekontrakt har været konkret væsentlig. Under alle
omstændigheder er der tale om et forhold, som boligretten ville kunne tage



/

21

højde for i sin behandling af sagen. Boligretten finder derfor, at dette spørgsmål
ikke kan føre til sagens hjemvisning.

Sagsomkostninger
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af
de sagsøgtes advokatudgift inklusive moms med 35.000 kr. til hver. Retten har lagt
vægt på sagernes økonomiske værdi og udfald. Retten har tillige lagt vægt på
arbejdets omfang, herunder det gennemførte syn og skøn, samt at de
sambehandlede sager i vidt omfang har haft et identisk faktum, og at de sagsøgte
har været repræsenteret ved samme advokat.

Statskassen betaler delvise sagsomkostninger for begge parters advokatudgift
inklusive moms vedrørende det forgæves fremmøde til hovedforhandlingen den 2.
november 2020.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

Huslejenævnets afgørelser af 24. august 2018 i sagsnr.: EMN-2018-01726 og
EMN-2018-01724 ophæves, og sagerne hjemvises til fornyet behandling i Husle-
jenævnet.

Udlejer ApS skal til Lejer 1 betale sagsomkostninger med 35.000 kr.

Udlejer ApS skal til Lejer 2 betale sagsomkostninger med 35.000 kr.

Statskassen betaler sagsomkostninger til Udlejer ApS med 5.370 kr.

Statskassen betaler sagsomkostninger til Lejer 1 og Lejer 2 med i alt 5.370 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.



/

 

 




/

2