Byrettens dom stadfæstet med den ændring, at den ene af de to appellanter er frifundet
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Retspleje og civilproces;

D O M

afsagt den 12. oktober 2012 af Vestre Landsrets 3. afdeling (dommerne Lisbeth Parbo,

Annette Dellgren og Stig Glent-Madsen) i ankesag   

V.L. B – 2506 – 11

OBH Ingeniørservice A/S

(advokat Jan Allan Svendsen, København)

mod

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2

(advokat Kurt Lunde, Herning)

og

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1

(advokat Kurt Lunde, Herning)

og

V.L. B-2649-11

Appellant, tidligere Sagsøgte 1

(advokat Jørgen Dreyer, Silkeborg)

mod

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2

(advokat Kurt Lunde, Herning)

og

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1

(advokat Kurt Lunde, Herning)



- 2 -

Retten i Aalborg har den 30. september 2011 afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS 9-

644/2009).

Påstande

For landsretten har appellanten, OBH Ingeniørservice A/S, nedlagt påstand om frifindelse,

subsidiært mod betaling af 22.400 kr. med procesrente fra den 7. maj 2010, og mere subsi-

diært mod betaling af et af landsretten fastsat mindre beløb end påstået af de indstævnte,

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1.

For landsretten har Appellant, tidligere Sagsøgte 1 nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært

mod betaling af 22.400 kr. med procesrente fra den 7. maj 2010, og mere subsidiært mod

betaling af et af landsretten fastsat mindre beløb end påstået af Appelindstævnte 1, tidligere

Sagsøger 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1.

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 har
påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

Ejendommen blev ifølge det endelige skøde overtaget af Appelindstævnte 2, tidligere

Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 den 1. juli 2006.

Der er for landsretten fremlagt en home SundhedsAttest af 2. marts 2006, hvori der er an-

ført:   

”. . .

Hvad er en home SundhedsAttest
Som en ekstra service og for at sikre, at der fremkommer så mange rele-vante
oplysninger som muligt om de ejendomme, der er til salg hos home, har vi
udarbejdet en home SundhedsAttest  , der supplerer tilstandsrappor-ten for
ovennævnte ejendom.

TM

TM

home SundhedsAttest  er en selvstændig rapport, som giver en række
supplerende oplysninger om ejendommen. Oplysningerne kan være vigtige
for den samlede vurdering af ejendommen, og dermed for en eventuel be-

TM



- 3 -

slutning om køb.

home SundhedsAttest  indeholder:TM

1. Indledning
2. Samlet konklusion vedrørende ejendommens vedligeholdelsesstand 3.
Registrerede skader eller tegn på skader (Uddrag af tilstandsrapporten)

samt udbedringspriser for eventuelle alvorlige og kritiske skader (K2 og
K3)

4. Sælgers supplerende oplysninger om særlige kvaliteter ved boligen 5.
Skønnede restlevetider samt vedligeholdelsesstand for udvalgte byg-

ningsdele på beboelsesbygning(er)
. . .

2.  Samlet konklusion vedrørende ejendommens vedligeholdelsesstand

 Vedligeholdelsesstanden er god. Der kan være nogle reparationer, som
skal udføres, men i øvrigt kræves kun normal vedligeholdelse.   

. . .

5. Skønnede restlevetider samt vedligeholdelsesstand for udvalgte
bygningsdele på beboelsesbygning(er)

Bygning A: Beboelse, Bygning B: Carport
Litra Bygningsdel Restlevetid Vedligeh. Bemærkninger 
A Tagbeklædning 11 – 20 år I 

…

11. Ansvar og retsvirkninger

Særskilt rapport
home SundhedsAttest  er ikke en tilstandsrapport og er derfor ikke om-
fattet af Huseftersynsordningen.

TM

Det er alene tilstandsrapporten, der danner grundlag for tegning af home
Udvidet Køberforsikring og ikke oplysningerne i nærværende home Sund-
hedsAttest  .TM

Oplysningerne i home SundhedsAttest  er ikke medtaget i ejendommens
tilstandsrapport og eventuelle energimærke, som udleveres særskilt. home
SundhedsAttest  giver andre oplysninger om ejendommen end dem, der er
indeholdt i den officielt udarbejdede tilstandsrapport, og indeholder op-
lysninger om forhold, som ikke fremgår af tilstandsrapporten. Vedrørende
afsnittet om udbedringspriser for alvorlige og kritiske skader er dog taget
udgangspunkt i skadesregistreringen i ejendommens tilstandsrapport.

TM

TM

. . .”



- 4 -

Sundhedsattesten er efter det oplyste udarbejdet af Person 1, som også har udarbejdet

tilstandsrapporten.

Forklaringer

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har supplerende forklaret, at han og hans hustru ved

den første be-sigtigelse kun fik udleveret salgsopstillingen. Senere fik de tilstandsrapporten,

og de fik på et tidspunkt også sundhedsattesten, men han husker ikke præcis hvornår, for det

var ikke den, de havde fokus på. Han interesserede sig navnlig for salgsopstillingen og

tilstandsrap-porten. De besigtigede ejendommen to gange. Han og hans hustru havde ikke en

håndvær-ker med, da de besigtigede ejendommen. Der var mange mennesker under den

første besig-tigelse. Da de var der anden gang, ville de gerne se loftsrummet, men der var

hængelås på loftslemmen, så det kunne de ikke komme til. Ejendomsmægleren sagde, at de

bare kunne se i tilstandsrapporten. Der var ingen, der sagde, at oplysningerne i

tilstandsrapporten om, at der var ny tagbelægning, ikke passede. Han og hans hustru

gennemgik tilstandsrapporten inden købet. Han hæftede sig meget ved, at det i

tilstandsrapporten på side 1 udtrykkeligt var anført, at der var ny tagbelægning. På den

baggrund tillagde han ikke det, der var an-ført i punkt 8, og som i det væsentlige kun

indeholdt ”K1 -skader” , betydning. Han har sik-kert noteret sig, at det i punkt 9.7 var anført,

at der var fugtskjolder på loft omkring rumaf-træk i badeværelset, men da der var tale om en

”K1-skade” , og da det var oplyst i tilstands-rapporten, at tagbelægningen var ny, tillagde han

det ikke nogen særlig betydning. Fore-holdt, at det i sundhedsattestens punkt 5 er anført, at

tagbeklædningen havde en restlevetid på 11-20 år, har han forklaret, at han mener, at han fik

oplyst, at sundhedsattesten især skulle bruges til eventuelt at tegne en udvidet

ejerskifteforsikring. Han gik derfor ikke så meget op i den. Han slappede helt af, fordi det

”højt og tyde ligt” i tilstandsrapporten stod, at der var ny tagbelægning. Han er

fødevaresælger. Han og hans hustru har tidligere ejet et dobbelthus.   

Procedure

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i

overensstemmelse hermed.   

OBH Ingeniørservice A/S og Appellant, tidligere Sagsøgte 1 har yderligere gjort gældende, at

der under alle omstændigheder foreligger accept af risiko eller retsfortabende egen skyld hos



- 5 -

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2, da disse

på baggrund af sundshedsatte-sten kunne konstatere, at taget i 2006 havde en restlevetid på

11-20 år. Appellanterne har endvidere bestridt, at det var bestemmende for de indstævnte, at

huset havde nyt tag, hvor-for de indstævnte ikke har lidt et kausalt og adækvat tab, da det

fremgik af sundshedsatte-sten, at tagets restlevetid var 11-20 år.

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har

heroverfor gjort gældende, at det var bestemmende for deres beslutning om køb af

ejendommen til 2,1 mio. kr., at det var oplyst, at ejendommens tagbelægning var ny.

Indholdet af sundhedsattesten gør ikke nogen forskel herpå, idet denne attest var et

underordnet dokument i forhold til tilstandsrapporten, og de indstævnte tillagde den ikke

nogen betydning. Oplysningerne i sundhedsattesten om tagets restlevetid hverken gav eller

burde have givet de indstævnte, der ikke har byggetek-nisk indsigt, anledning til at stille

spørgsmål ved, om taget var nyt som oplyst i tilstands-rapporten.

Landsrettens begrundelse og resultat

Landsdommerne Lisbeth Parbo og Annette Dellgren udtaler:

Af de grunde, som byretten har anført, tiltræder vi, at det er lagt til grund, at oplysningen i

tilstandsrapporten om, at ejendommen havde ny tagbelægning, var urigtig, og at oplysnin-

gerne i tilstandsrapporten er en del af aftalegrundlaget mellem ejendomshandlens parter.   

Den urigtige oplysning om, at ejendommen havde ny tagbelægning, er afgivet af den byg-

gesagkyndige i tilstandsrapporten under resuméet af huseftersynet. Uanset årsagen til den

fejlagtige oplysning har den byggesagkyndige handlet ansvarspådragende over for køberne

ved i tilstandsrapporten at have anført, at tagbelægningen var ny, hvilket han som bygge-

sagkyndig burde have vidst ikke var tilfældet.

Vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt køberne har afskåret sig fra at kræve erstatning, er der

efter Appelindstævnte 1's, tidligere Sagsøger 2 forklaring ikke grundlag for at fastslå, at

køberne i for-bindelse med besigtigelserne burde være blevet opmærksomme på, at

oplysningen i til-standsrapporten om, at tagbelægningen var ny, var urigtig.

Oplysningerne i tilstandsrapportens punkt 8, der kun indeholdt karakteren K1 bortset fra et



- 6 -

enkelt punkt vedrørende sternen, som havde karakteren K2, og punkt 9.7 burde heller ikke

have medført, at køberne var blevet opmærksomme på, at oplysningen om, at tagbelægnin-

gen var ny, var urigtig.   

I indledningen til sundhedsattesten er det anført, at den er en ekstra service for at sikre, at der

fremkommer så mange relevante oplysninger som muligt om de ejendomme, der er til salg

hos home, og at sundhedsattesten supplerer tilstandsrapporten. Det fremgår endvidere af

punkt 11, at det ”alene [er] tilstandsrapporten, der danner grundlaget for tegning af home

Udvidet Køberforsikring og ikke oplysningerne i nærværende home SundhedsAttest  ”.TM

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har forklaret, at han mener, at han fik oplyst, at

sundhedsattesten især skulle bruges til eventuelt at tegne en udvidet ejerskifteforsikring, og

han gik derfor ikke så meget op i den. Han havde bemærket, at der i tilstandsrapporten stod,

at der var ny tagbelægning   

På denne baggrund og efter den mere underordnede status, som sundhedsattesten - der efter

det oplyste udarbejdes for de ejendomme, der sælges af home - må tillægges i forhold til

købsaftalen og tilstandsrapporten, kan det ikke bebrejdes køberne, at de ikke på baggrund af

oplysningen i sundhedsattesten om, at taget havde en restlevetid på 11-20 år, blev op-

mærksomme på, at den udtrykkelige oplysning i tilstandsrapportens resumé om, at der var ny

tagbelægning, ikke var rigtig.

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har efter

oplysningen i tilstands-rapporten haft en berettiget forventning om, at ejendommen havde ny

tagbelægning. Ud-giften til en ny tilsvarende tagbelægning med en restlevetid på ca. 50 år

kan efter skøns-mandens besvarelse af spørgsmål 2 fastsættes til 160.000 kr. inklusive moms.

Skønsman-den har ved besvarelsen af spørgsmål 4 vurderet, at den bestående tagbelægning

havde en restlevetid på maksimalt 8-9 år, og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har på denne baggrund nedsat deres påstand til

131.200 kr. Beløbet svarer efter de forelig-gende oplysninger til det tab, de som købere har

lidt i forhold til det, de med rette kunne forvente. Den omstændighed, at der i

sundhedsrapporten var anført en restlevetid på 11-20 år, kan under de anførte

omstændigheder ikke føre til, at der skal ske en reduktion af er-statningen.   

Vi tiltræder derfor, at OBH Ingeniørservice A/S skal betale erstatning til



- 7 -

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 med det

krævede beløb, og stemmer således for at stadfæste denne del af byrettens dom, idet vi

tiltræder, at erstatningen skal forrentes fra den 2. marts 2009.

Appellant, tidligere Sagsøgte 1 har som sælger underskrevet købsaftalen og skødet, der

vedrørende byg-ningens fysiske stand bl.a. henviser til tilstandsrapporten. Den urigtige

oplysning i til-standsrapporten om, at der er ny tagbelægning, fremgår af den

byggesagkyndiges resumé af huseftersynet, som er gengivet på side 5 i tilstandsrapporten

efter oversigten over karak-tererne for de enkelte bygningsdele. Oplysningen fremgår således

ikke af sælgerens oplys-ninger om ejendommen. Efter bevisførelsen er der ikke grundlag for

at antage, at den urig-tige oplysning stammer fra Appellant, tidligere Sagsøgte 1.   

Oplysningen har ikke karakter af en garanti. Appellant, tidligere Sagsøgte 1 må anses for at

have udvist uagtsomhed ved ikke at sikre, at oplysningerne om tagbelægningen i forbindelse

med han-delen var rigtige. Under de foreliggende omstændigheder har hans uagtsomhed

imidlertid bestået i, at han ikke reagerede på den byggesagkyndiges urigtige oplysning i

tilstandsrap-porten, uden at han selv var ophavsmand til oplysningen. På denne baggrund

anser vi ikke Appellants, tidligere Sagsøgte 1 uagtsomhed for at være grov, og betingelserne

for at pålægge ham erstat-ningsansvar efter lov om forbrugerbeskyttelse § 2, stk. 5, er

herefter ikke opfyldt.

Med denne begrundelse stemmer vi for at frifinde Appellant, tidligere Sagsøgte 1.

Landsdommer Stig Glent-Madsen udtaler:

Som anført af byretten, var det ved en fejl i tilstandsrapporten anført, at ejendommen havde

en ny tagbelægning.

I tilstandsrapporten er det yderligere under ”Resumé af huse ftersyn – for beboelsesdelen”

angivet, at der for ”Tagkonstruktion” er fem vurder inger med karakteren K1 og en vurde-

ring med karakteren K2, og der er tillige henvist til en note. I noten er der under overskrif-ten

”Tagkonstruktion” anført nærmere om årsagen til vurderingerne under følgende unde r-

overskrifter: ”Tagbelægning/rygning” , ”Skotrender/inddækninger” , ”Hæfter/aftræk” , ”U d-

vendigt træværk ved tag” og ”Isolering” .

Af købsaftalens punkt 25 fremgår, at handlens dokumenter bl.a. er ”home Sundhedsa t-



- 8 -

test  ”. Under attestens punkt 5 ”Skønnede restlevetider samt vedligeholdelsesstand for ud

valgte bygningsdele på beboelsesbygning” , er det anført, at tagbeklædningens restlevetid er

11-20 år. Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har for landsretten forklaret, at han har

modtaget sund-hedsattesten i forbindelse med handlen, men han har ikke nærmere hæftet sig

ved indhol-det.

TM

Efter ovenstående oplysninger kan Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 have haft en berettiget forventning om, at der på

ejendommen var en ny tagbelægning, men at der vedrørende tagkonstruktionen var fem

mindre alvorlige skader og en alvorlig skade, og at tagbelægningen i 2006 havde en

restlevetid på 11-20 år.

Skønsmanden har i 2010 anslået tagbelægningens maksimale restlevetid til 8-9 år, og

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har

herefter ikke godtgjort, at de har lidt et tab som følge af den fejlagtige oplysning om, at

ejendommen havde ny tagbe-lægning.

Jeg stemmer derfor for at tage de nedlagte frifindelsespåstande til følge.  

Efter udfaldet af stemmeafgivningen stadfæstes byrettens dom herefter i forholdet mellem

køberne, Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2,

og OBH Ingeniørservice A/S, mens Appellant, tidligere Sagsøgte 1 frifindes.

Efter sagens udfald skal OBH Ingeniørservice A/S betale sagsomkostninger for begge ret-ter

til Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 med i

alt 63.478,75 kr. Be-løbet omfatter 3.460 kr. til retsafgift for byretten, 50.000 kr. til

advokatbistand inkl. moms og 10.018,75 kr. til syn og skøn. Landsretten har ved fastsættelsen

af beløbet til advokatbi-stand lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang,

herunder at der har været afholdt syn og skøn for byretten.

Efter sagens udfald skal Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1,

tidligere Sagsøger 2 betale sagsomkostninger for begge retter til Appellant, tidligere Sagsøgte

1 med i alt 53.460 kr. Beløbet omfatter 3.460 kr. til retsafgift for landsretten og 50.000 kr.

inkl. moms til advokatbistand. Lands-retten har ved fastsættelsen af beløbet til

advokatbistand lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang, herunder at der har

været afholdt syn og skøn for byretten.



- 9 -

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Byrettens dom stadfæstes i forholdet mellem OBH Ingeniørservice A/S og Appelindstævnte

2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2.

Appellant, tidligere Sagsøgte 1 frifindes.

OBH Ingeniørservice A/S skal betale sagsomkostninger for begge retter til Appelindstævnte

2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 med 63.478,75 kr., og

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 skal

solidarisk betale sagsomkostninger for begge retter til Appellant, tidligere Sagsøgte 1 med

53.460 kr.

Det idømte skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

Lisbeth Parbo Annette Dellgren Stig Glent-Madsen