Sag om arealmangler ved en ejendom, som sagsøgeren har købt af sagsøgte - herunder om sagsøgernes krav er forældet
Ret: Retten i Aarhus (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;

DOM

Afsagt den 13.januar 2014 i sag nr. BS 4-2441/2012:




og
Dart 2 ISadcadon


mod





Sagen; der er anlagt den 13. november 2012, drejer sig om arealmangler ved
en ejendom; som sagsøgerne har købt af sagsøgte, herunder om sagsøgernes
krav er forældet.

Dommen er affattet uden en fuldstændig sagsfremstilling jf - 'retsplejelovens
8 218a, stk. 2, men med forklaringer.

Påstande

Sagsøgeme,  Dav+
 dømt 1il at betale sagsøgerne 127.015,50 kr. med tillæg af pro -
cesrente fra sagens anlæg.

Sagsøgte har påstået frifindelse:

Sagens nærmere omstændigheder

Sagsøgere købte ved købsaftale af 6.juni 2007 ejendommen beliggende
 af sagsøgte med overtagelsesdag 1~
juli 2007 for en købesum på 1.465.000 kr.

1 forbindelse med handlens indgåelse var der blandt andet fremlagt BBR -
ejermeddelelse og tilstandsrapport. Af en BBR-ejermeddelelse af 18.juli
1994 fremgår; at ejendommens boligarea] udgør 136 m:. Af en BBR-ejer-
meddelelse af 16. august 1995 fremgår, at ejendommens boligareal udgør
150 m:. Boligarealet er i tilstandsrapporten af 29. maj 2007 angivet til 150
m?. Det fremgår af rapporten; at denne oplysning er indhentet fra foreliggen-
de materiale, herunder BBR-ejermeddelelse; 0g at oplysningen ikke er base -
ret på faktisk opmåling.

Det fremgår af materiale vedrørende sagsøgtes køb af ejendommen i 1994,
at handlen var betinget af en kommunal godkendelse af havestuen; 0g at ha-
vestuens areal blev tillagt boligarealet i forbindelse med sagsøgtes køb af
ejendommen.

Der har under sagen været afholdt syn og skøn vedrørende opmåling af ejen-
dommen ved skønsmand, rådgivende ingeniør  under med-
virken af Iandinspektør  Af skønserklæringen af 10. maj 2013
fremgår blandt andet; at ejendommens boligareal er opmålt til 137 m?

Sagsøgerne har afholdt omkostningerne til denne erklæring med 10.933,70
kr.

Der har endvidere været afholdt syn 0g skøn vedrørende ejendommens vær -
di ved skønsmand; statsautoriseret ejendomsmægler  Af dennes
skønserklæring af 8. maj 2013 fremgår, at en arealafvigelse på 137 m? i ste-
det for 150 m' på overtagelsestidspunktet ville have haft en prismæssig be-
tydning på 75.000 kr. Det fremgår endvidere; at prisen på et tilsvarende par -
celhus på 136 m? ; kvarteret pr. overtagelsesdagen ville udgøre ca. 1.400.000
kr.

Sagsøgerne har afholdt omkostningere til denne erklæring med 6.250 kr.

Forklaringer

 har forklaret; at han er 33 år og civilingeniør. I 2007
var han studerende. Han og  Part
forbindelse med handlet bistået af advokat og bank. Al kommunikation ved-
rørende handlen gik gennem ejendomsmægleren; men de mødte 
da de fik nøglerne til huset. De flyttede ind efter overtagelsesdagen den
1.juli 2007 og har boet der siden; idet han dog nu bor der alene. De modtog
tilstandsrapporten og BBR-ejermeddelelsen i forbindelse med handlens ind-
gåelse I 2011 ønskede han at opføre en garage. Han talte med byggesagsbe -
handleren hos kommunen om overholdelse af ejendommens bebyggelses-
procent 0g foretog i den forbindelse en opmåling af huset. Han opdagede nu;
at arealet ikke passede med det, der fremgår af BBR-ejermeddelelsen. Dette
havde han intet fàet oplyst om på noget tidspunkt. De har moderiseret hu-
set; herunder med nyt køkken 0g opsætning 0g nedtagning af en skillevæg,
men de har ikke flyttet på ydre vægge. Der er nu tre værelser i overetagen og
to værelser i form af stue og havestue i underetagen; Ved købet var der i alt
fire rum som anført BBR-ejermeddelelsen De har ikke på noget tidspunkt
haft en fornemmelse af, at huset var mindre end 150 m?.

 har forklaret; at han købte huset i 1994. Det var dengang en
betingelse for handlen; at havestuen skulle godkendes til beboelse Det var
hans sælger; der havde opført havestuen: Da han modtog BBR-ejermeddelel-
sen fra 1995 kunne han konstatere; at havestuens areal nu var lagt ind under

Side3/5
boligarealet, ogdettestemtemeddetaftalte.I-Ianregnedemed,atarealetpå
150m2varkorrekt,efterathavestuen varlagtindunderboligarealet. Deter
aldrigfaldethamind,atarealetikke skulle værerigtigt.Dahansolgteejen-
dommen tilsagsøgerne, vardetejendomsmægleren, derhavdekontakten til
denbygningssagkyndige, idethanarbejdede iPragpådettidspunkt. Haner
landmand ogikkebyggekyndig. Hanhuskerikke,hvilketareal der blev op
lystham,dahankøbteejendommen. Hankøbteafengammeldame.Salget
blevordnetafdennessvigersøn.
Procedure
Sagsogerne hartilstøtteforderespåstandgjortgældende, atdetforhold,at
ejendommen er13m2mindreenddet,denersolgtsom,udgørenmangel,
ogatsagsøgte har pådraget sigeterstatningsansvar overfor sagsøgeme ved
atgiveurigtigeoplysninger herom iforbindelse med salget. Sagsøgte måtte
vide,atsådanneoplysninger havde afgørende betydning forsagsøgerne ogi
øvrigtforprisfastsættelsen afejendommen. Sagsøgte kan ikkepåberåbe sig
ansvarsfrihed, datab som det omhandlede ikkeeromfattetafenejerskifte-
forsikring, ligesomenbygningssagkyndig ikkeforholder sigtilejendom
mensarealiforbindelse medudarbejdelse aftilstandsrapport. Sagsøgte skal
subsidiært betaleetafslagtilsagsøgerne somfølgeafdenværdiforingelse,
somarealmanglen medfører, ogdettekanefterenforhoidsmæssig beregning
opgørestil127.015,50 b.
Sagsøgeme harrejst kravet overforsagsøgte, dadekonstaterede forholdet,
ogharsåledesikkeudvistpassivitet. Kraveterhellerikkeforældet, idetfor
ældelsesfristen påtreårførstregnesfradendag,dasagsøgerne fikellerbur
dehavefåetkendskab tilmanglen, detvilsigei2011.
Sagsogte hartilstøtteforsinfrifindelsespåstand gjortgældende, atsagsø
gemeskraverforældetefterforældelseslovens §3,stk.1,hvorefter kravop
ståetførden1.januar 2008blevomfattetaflovenstreårigeforældelsesfrist,
såledesatforældelse afkravetindtrådte denI.januar2011,detvilsigefor
udfor,atsagsøgeme rejstekravetoverforsagsøgte. Kraveterendvidere
bortfaldet som følge afsagsøgemes passivitet, idetsagsøgeme førstrekla
meredeoverarealmanglen næsten 4V2årefterovertagelsen, uagtet atareal-
forskellen på13m2tilstadighed harværetsynligogumiddelbart konstater
barforsagsøgeme, hvis disse måttelæggeafgørende vægtpåarealetsstør
relse.Forældelsesfristen harikkeværetsuspenderet, idetbetingelserne her
for ikkeeropf’ldt.
Deregistrerede ændringer afejendomsarealet erikkesketisagsøgtes ejertid,
menførdennesovertagelse afejendommen pr.15.juni1994.Sagsøgte har
ikkebeskæftiget sigmedregistreringen afarealændringen, menhar alene i
forbindelse medsinerhvervelse krævet dokumentation forlovligheden af
denopførte tilbygning. Sagsøgte har såledesikkeudvistansvarspådragende
forhold,ogfejliBBR-ejermeddelelsen kanikkemedføreerstatningsansvar
STDQ6I446W ISTI)I-IC94-Ti-LO I4400-9016

Side4/5
forsagsøgte.
Arealafrigelsen på13m2udgørendifference på8,66%ogerherefterikke
væsentlig noktilatbegrunde etforholdsmæssigt afslag.Eteventuelt afslag
kanunderalleomstændigheder ikkeopgøressomsketisagsøgemes på
stand,idetetafslaghøjstkanopgøres som den værdiforringelse, arealmang
lenharpåførtejendommen, jf.skønserklæringen.
Rettensbegrundelse ogresultat
Rettenlæggerefterdenopmåling. derafskonsmanden erforetaget undersa
gen,tilgrund,atejendommens boligareal udgør137m2ogikke150m2som
oplystoverforsagsøgeme iforbindelse medhandlen, ogsomdetfremgåraf
BBR-ejermeddelelsen.
Dennearealafvigelse må ansesforatudgøreenmangelvedejendommen, og
manglen ereftersinkarakter ikkeomfattetafsælgerens ansvarsfrihed efter
lovomforbrugerbeskyttelse, §2,stk.1,jfhervedU2013.3181H.
Såvelsagsøgeme somsagsøgte har forklaret, atdetroede,atdetarealpâ150
m2,derfremgikafBBR-ejermeddelelsen, varkorrekt.Dererherefter —og
daderhellerikkeiøvrigtisagenforeligger oplysninger tilbelysning heraf—
ikkegrundlag foratantage,atsagsøgeme burdehavehaftkendskab tilarea
lafvigelsen føri2011,hvorsagsøgeme efterdetforklarede konstaterede for
holdet.
Forældelsesfristen påtreårbegyndte derforførstatløbei2011,ogsagsø
gemeskraversomfølgeherafikkeforældet.
Dererefterdetanførtehellerikkegrundtilatansesagsøgeme forathave
udvistpassivitet vedrørende forholdet forudfor 2011, hvordetteblevkon
stateret,ogsagsøgemes kravkanderforikkeansesforbortfaldet somfølge
afpassivitet.
Dererefterbevisførelsen isagenikkegrundlag foratantage,atsagsøgte
forudforhandlens indgåelse varklarover,atarealangivelsen iBBR-ejer
meddelelsen ikkevarkorrekt,ogdererderforikkegrundlag foratantage,at
sagsøgte harhandleterstatningspådragende.
Efterstørrelsen afarealafvigelsen sammenholdt medskønsmandens vurde
ring,hvorefter arealafrigelsen harhaftenikkeuvæsentlig betydning for
ejendommens handelsværdi, finder retten imidlertid, atsagsøgeme erberet
tigettiletafslagikøbesummen somfølgeafarealmanglen.
Dermåvedfastsættelsen heraftagesudgangspunkt iskønsmandens udtalel
seomdels,atarealafvigelsen harhaftenprismæssig betydning på75.000
kr.,delsatejendommens handelsværdi med detkorrekte, lavereareal,ud
67006116-SU ISTOlK94-T3LU I-MUOIOIU

gjorde ca. 1.400.000 kr. mod den købesum på 1.465.000 kr., som ' ejendom-
men blev handlet til.

Retten fastsætter på den baggrund afslaget til 65.000 kr,

Der er ved fastsættelse af sagens omkostninger lagt vægt på sagens økono-
miske værdi og omfang 0g pa, at sagsøgere ma anses for at have fået over-
vejende medhold i sagen. Af sagsomkostningsbeløbet udgør 17.183,70 kr.
dækning af sagsøgemes udgifter til syn og skøn; 1.860 kr. dækning af sagsø -
gemnes udgifter til retsafgift af det vundne beløb og 20.000 kr. delvis dæk-
ning af sagsøgernes udgifter til advokatbistand inklusive moms.

Thi kendcs for ret:

Sagsøgte,  Dart
0g  betale 65.000 kr. med tillæg af procesrente fra den
13. november 2012

Sagsøgte skal inden samme frist sagsomkostninger til sagsøgerne betale
39.043,70 kr.