Sag om, hvorvidt sagsøger havde lidt et tab ved, at sagsøgte (Nordea) var fraflyttet lejemålet uden at istandsætte og uden at betale sagsøgeren den kapitaliserede værdi af istandsættelsen
Ret: Retten i Holstebro (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;
Retspleje og civilproces;

RETTEN HOLSTEBRO





Udskrift af 'dombogen

DOM

Afsagt den 27. juni 2016 i sag nr. BS 7-758 2015:



7100 Vejle
mod
Nordea Bank Danmark A/S
Strandgade 3
1401 København K

Sagens baggrund og parternes påstande
Denne sag er anlagt den 16. november 2015. Retten har den 15.januar 2016
besluttet at udskille spørgsmålet; om sagsøgeren, 
i det følgende kaldet  har lidt et tab ved, at sagsøgte;
Nordea Bank Danmark A/S, i det følgende kaldet Nordea; er fraflyttet leje-
målet  uden at istandsætte dette og uden at betale
 den kapitaliserede værdi af istandsættelsen.

Ved delhovedforhandlingen har medvirket boligdommere;

Under delhovedforhandlingen har  nedlagt påstand om, at
sagen fortsættes med henblik på opgørelse af  tab i forbin-
delse med Nordeas fraflytning af den omhandlede ejendom.

Nordea har nedlagt påstand om frifindelse

Oplysningerne sagen
Nordea lejede i en årrække ejendommen beliggende 
12003 blev der indgået en lejekontrakt med den daværende ejer, som
blandt andet regulerede forholdene ved fiaflytning:

På et tidspunkt købte  den omhandlede ejendom. Ved købs-
aftale af 3. december 2013 blev den videresolgt til 
eller ordre for 26 millioner kroner. Det er i købsaftalen oplyst; at ejendom-
men blev solgt i den stand, hvori den var og forefandtes på tidspunktet for
købsaftalens underskrif: Overtagelse var aftalt til den 31. december 2014.
Køber skulle overtage ejendommen fri for lejemål, og lejeaftalen med Nor-
dea blev ikke femvist for køber. Køber betingede sig oprindeligt; at der in-
den den 20. december 2013 kunne opnås en tilfiredsstillende løsning med
Holstebro Kommune om inddragelse af ejendommen i en kommende center-
bebyggelse; der grænser op til ejendommen; Der er i købsafitalen ingen op-
lysninger om, at bestemte forhold har spillet en rolle ved prisfastsættelsen

Den 1 september 2014 opsagde Nordea sit lejemål i ejendommen til fraflyt-
ning primo december 2014. Lokalerne ville være ryddet senest den 1_ marts
2015.

Nordea fraflyttede lejemålet uden at istandsætte dette og afviste et senere
krav fra  i den anledning

Ejendommen blev i april 2012 af Nordea vurderet til 32,9 millioner kroner
ud ffa en nettoleje på 2,0 millioner kroner og afkast på 6 %

Revisor  har i en erklæring af 13. november 2015 om aftal-
te arbejdshandlinger oplyst at ejendommen i årsrapportere for 2012 0g
2013 er indregnet til en værdi på 33 millioner kroner, at BRF Kredit i 2012
vurderede ejendommen til 32,9 millioner kroner; og at Nybolig har vurderet
og udbudt ejendommen til salg for 32,9 millioner kroner. Videre fremgår
det, at ejendommen er solgt for 26 millioner kroner, Den reducerede salgs-
pris i forhold til udbudsprisen afspejler sig til dels i overdragelsen af den ui-
standsatte ejendom til køber.

Der er mellem parterne enighed om, at Nordea efter lejekontrakten skal be -
tale for istandsættelse; men der er uenighed om, hvorvidt 
har lidt et tab ved den manglende istandsættelse; idet der er uenighed om,
hvorvidt ejendommens stand har haft nogen betydning for salgsprisen Der
er 'også uenighed om; hvem der bærer bevisbyrden for dette forhold.

Forklaringer
 forklaret;
at han er direktør for selskabet og har arbejdet med ejendomme i 30 år. Den
omhandlede ejendom købte han i 2007 i en samlet pakke med 4 andre ejen -
domme. Den tinglyste pris var vist 18-19 millioner; men de handlede for et
stort beløb; 0g sælger fordelte summen på ejendommene. De lavede en gen-
nemgang 0g en vurdering da købet skete.

Ejendommen ligger i gågaden i .  Samarbejdet med Nordea funge-
rede uden problemer. Han stillede ikke krav om noget; mens de drev deres
virksomhed i ejendommen I2011 blev værdien opskrevet til 33 millioner
kroner baseret på en huslejeforhøjelse til Nordea. Omkring 2012 2013 hørte
han fira anden side om; at Nordea ville flytte; og det bekræftede Nordea. Han
valgte derfor at sælge ejendommen. Han ville gerne afvikle nogle ejendom -
me.

Køber henvendte sig selv; 0g der var kontakt med Nybolig Heming; Køber
kendte godt ejendommen. Da han vidste, at Nordea skulle flytte; ville han
ikke forevise lejekontrakten. Han husker ikke præcist forløbet. Vurderingen
af ejendommen var god i forhold til købsprisen. Prisen på 33 millioner blev
beregnet ud fra nettohuslejen. Kreditforeningeme bekræfitede vurderingen

Han husker ikke næmmere, hvordan Nordeas vurdering fiemkom. Selvom
der ingen lejer var i ejendommen burde det ikke påvirke vurderingen syn -
derligt; for ejendommen er velbeliggende. Han blev enig med køber; og
købsaftalen blev indgået: Husleje fra Nordea frem til fraflytning og et
istandsættelseskrav mod Nordea blev indkalkuleret i prisen, så den reelle
pris blev 32 millioner kroner. Køber skulle acceptere at overtage ejendom-
men i den foreliggende stand. Han vidste på handelstidspunktet; at Nordea
ville flytte; men ikke om de ville istandsætte ejendommen . 1 Kolding valgte
Nordea ved fraflytning af en afhans ejendomme at betale i stedet for selv at
sætte i stand, så det forventede han også i  Lokalemne i Kolding er
bygget om for godt 3 millioner kroner til en Fakta butik. Det er et større pro -
jekt at istandsætte en ejendom til en ny lejer; og Nordea driver ikke entrepre -
nørvirksomhed; så det ville banken næppe kaste sig ud i.

Da Nordea var ude; bar ejendommen præg af at skulle renoveres 0g ombyg-
ges til en ny lejer Den var bare efterladt 0g ikke rengjort: Alt blev flyttet; 0g
der blev grovrengjort inden den endelige fraflytningsdag; Han har selv lavet
fraflytningsrapporten; og billederne er taget undervejs.  var vist 0g-
så med til en gennemgang Det var først senere, at han fandt ud af, at Nordea
ikke ville være med til at betale Købers overtagelse gik uden problemer.
Han har hørt; at ejendommen nu er sporadisk udlejet; Centeret skal ligge bag
bygningen; som skal bestå.

Statsautoriseret ejendomsmægler  har som vidne forkla-
ret; at han har været statsautoriseret ejendomsmægler med erhvervsejendom -
me fa 2007 til 2015 og nu er direktør for et ejendomsselskab , Han havde
møder med  om ejendommen Nordea var da lejer, men
det forlød, at banken var ved at bygge et nyt domicil. Ejendommen var efter
hans opfattelse en attraktiv investeringsejendom; Beliggenheden var attrak-
tiv og størrelsen god. Han vurderede den til et afkast på 6 % af den oplyste
Ieje svarende til 33 millioner kroner. Han kendte ikke lejekontrakten eller
betingelseme for fraflytning; Han har solgt en del ejendomme på gågaden:
Udbudsprisen ville have været højere, hvis der var en ny lejer til en højere
leje inde i billedet. Fra dette skulle trækkes istandsættelse.

Han havde forhandlinger med køberen De havde naboejendommene og der
var planer om et centerbyggeri. De var først ikke interesserede i ejendom-
men 0g den indgik ikke i centerbyggeriet; men fra sælgers side kløede de
på Det endte med en aftale med en lav pris på 26 millioner kroner; fordi der
var tale om en sen overtagelse; hvor  modtog huslejen så
længe; 0g selv stod for mellemværendet med lejer.

Istandsættelsen blev kapitaliseret: De lavede et overslag på 2 millioner plus
moms for stueetagen:

Efter handlen havde han ikke mere med sagen at gøre:

[øjeblikket benyttes ejendommen til pop up outlets 0g er således delvist i
brug; Køber planlægger at bevare bygningen 0g bruge den som en del afdet
nye center, Køber købte ejendommen som tom 0g som beset; 0g prisen er
fastsat under den forudsætning; Hvis ejendommen havde været sat i stand,
havde prisen måske været højere; men køber har overtaget ejendommen;
som de skulle bruge den.

Statsautoriseret revisor  har som vidne forklaret; at han
siden 2011 har været revisor for 

Erklæringen af 13. november 2015 omhandler størrelsen af tabet; som
 har lidt ved at sælge ejendommen for 26 millioner kroner 0g ik-
ke til den bogførte værdi. Oplysningemne i erklæringens_ punkt ~ 4 stammer fra


 har på rotation fåct alle ejendomme vurderet og har supple-
ret med en beregning af værdien ud fra huslejen Da finanskrisen kom; kom
der et cirkulære om vurdering af disse ejendomme Det er baseret på afkast-
krav.  sammenholder i hvert tilfælde sin egen vurdering
med dette og supplerer med mæglervurderinger. I dette tilfælde var ejen -
dommen sat til salg hos en mægler og dermed vurderet ekstemt.

Isalgsprisen på 26 millioner kroner var indregnet noget istandsættelse 0g
noget leje.  var ikke med i salgsforhandlingerne; men han
talte med 
sagde; at leje og istandsættelse på omkring 4 millioner kroner skulle ind-
regnes. Han ved ikke; hvad ejendommen er købt for. Han anvendte en anden
revisionsstrategi end den forige revisor. Når der ingen lejer var i ejendom-
men; ville han forholde sig til en ekstern vurdering Ejendommen er nok op-
skrevet fra 19 til 33 millioner kroner fratrukket 25 % skat:. Den er således
solgt med gevinst;

Parternes synspunkter

har lidt et tab. Lejemålet skulle afleveres vel vedligeholdt:. Nordea havde
den indvendige vedligeholdelse: Ved erhverslejemål kan lejer tilpligtes at
vedligeholde almindelig slid 0g ælde, 0g det er aftalt her. Der er enighed
om, at Nordea ikke istandsatte lejemålet ved fraflytningen. Det kapitalisere -
de istandsættelseskrav kan gøres gældende overfor Nordea, da det er udtryk
keligt bestemt i lejekontrakten; at ejendommen ska] afleveres i samme stand
som den blev modtaget. I Kolding betalte Nordea da også i en tilsvarende
sag.

Ejendommen er solgt; som den er I prisen blev indkalkuleret; at ejendom-
men ikke var istandsat; og at  skulle tage dette opgør med
Nordea.

Det klare udgangspunkt er; at Nordea skal betale. Kun hvis den manglende
istandsættelse klart har været uden betydning for salgsprisen; er Nordea fri.
Nordea skal bevise, at dette er tilfældet. Her har Nordea ikke ført et sådant
bevis. Der er ikke tale om en ejendom solgt til nedrivning men om en ejen-
dom, der skal istandsættes og bruges igen:

Da købsaftalen blev indgået, vidste man ikke; om Nordea ville vælge
istandsættelse eller kapitalisering; men det var en kalkuleret risiko; som
 tog

Nordea har til støtte for påstanden gjort gældende; at  ikke
har lidt et tab som følge af Nordeas manglende istandsættelse af ejendom-
men. Såfiremt Nordea skal betale for istandsættelse; vil  der-
for opnå en uberettiget vinding

Nordea er enig i, at Nordea som udgangspunkt skal betale for istandsættelse
af ejendommen; uanset der ikke aktuelt er sket istandsættelse; men i dette
tilfælde; hvor ejendommen er solgt, vil  på intet tidspunkt
komme til at istandsætte ejendommen.  kan derfor kun kræ-
ve udgiften erstattet; hvis man kan dokumentere at have lidt et tab i form af
lavere salgspris på grund af manglende istandsættelse;

Den; der mødes med et krav, skal ikke bevise; at modparten ikke har lidt et
tab, 0g det er derfor i denne sag  der har bevisbyrden:

Det angivelige nedslag på grund af ejendommens stand er givet på grundlag
af ejendommens stand 1'2 år før faflytning Der er intet oplyst om, at køber
ville give mere for ejendommen; hvis den var istandsat. Køber har givet 26
millioner kroner for ejendommen i den stand, de skulle bruge den i_ Det er
 egne beregninger i forhold til bogførte værdier; som her
skal dokumentere et tab, 0g ikke oplysninger om forhandlinger med køber.
Der fremgår intet af købsaftalen om, at standen har haft betydning for prisen:
 opnåede handelsprisen på tidspunktet: Der er ikke givet
nedslag på grund af standen; men blot solgt til under den bogførte pris. Der
er således ikke Iidt et tab. Ejendommen blev solgt uden indtægter; så køber
kunne kun basere prisen på sin egen forventede anvendelse af den. Revisors
og kreditforeningers beregninger dokumenterer heller ikke et tab, for de do -
kumenterer ikke en reel handelsværdi. Dette støttes af det forhold, at ejen-
dommen få år forinden er købt for et noget mindre beløb.

Rettens begrundelse og afgørelse
Der er mellem parteme enighed om; at Nordea fraflyttede lejemalet 
 uden at istandsætte dette i overensstemmelse med den ind-
gåede lejeaftale. Partere er således enige om, at Nordea som udgangspunkt
skal betale for istandsættelse; men uenige om, hvorvidt denne pligt er
bortfaldet ved  |salg af ejendommen til tredjemand. Der er i
den forbindelse uenighed om, hvorvidt den opnåede pris på 26 millioner

kroner ville have været højere; såfiremt ejendommen havde været istandsat,
og uenighed om, hvem der bærer bevisbyrden for dette

Retten finder; at bevisbytden for, at  efter overdragelsen af
ejendommen og dermed bortfaldet af pligten til på et tidspunkt rent faktisk
at istandsætte denne - har lidt et tab i anledning af den manglende istandsæt -
telse; påhviler  som en del afbevisbyrden for kravet. Det be-
mærkes i den forbindelse; at det er  som aftalepart ved salget
af ejendommen; der har rådighed over de oplysninger; som skal bruges til at
bevise hvilke momenter, der spillede ind ved fastsættelsen af prisen for ejen-
dommen; Nordea har som udenforstäende tredjepart ikke adgang ti] disse
oplysninger.

Det ftemgår af købsaftalen mellem  som sælger 0g
Virksomhed_  Aps som køber; at ejendommen er solgt uistandsat; men ikke at
dette har spillet nogen rolle for prisfastsættelsen:. Den medvirkende mægler,
 har heller ikke forklaret om prisforhandlinger mellem par-
terne; som inddrog ejendommens stand. Køber af ejendommen har ikke væ-
ret indkaldt til som vidne at forklare om, hvad standen betød for prisen; 0g
 har ikke i retten forklaret om sådanne forhandlinger; men
kun at muligheden for at kræve kapitalisering af istandsættelsen spillede en
rolle for hans accept af den tilbudte pris. Der er derfor ikke på nogen måde
ført bevis for, at prisen for ejendommen ville have været højere, såfremt
denne havde været istandsat.  har dermed ikke bevist; at der
er lidt et tab.

Nordea frifindes herefter.

Det følger af sagens udfald, at  skal betale sagsomkostninger
til Nordea som efter sagens værdi, karakter og omfang fastsættes til 80.000
kr. til dækning af advokatomkostninger.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte Nordea Bank Danmark A/S , frifindes.

Sagsøgeren;  skal inden 14 dage til Nordea
Bank Danmark A/S betale sagsomkostninger med 80.000 kr.