Landsretten stadfæster byrettens dom i sag om, hvorvidt en lejer var berettiget til at kræve refusion af betalte poster i tidligere års varmeregnskaber under henvisning til, at specifikationskravet i erhvervs... Vis mere
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;
Lejeret;

afsagt den 13.juni 2012 af Vestre Landsrets 2. afdeling (dommerne Kirsten Schmidt (kst.)
Bjerg Hansen og Kirsten Thorup) i ankesag




VL. B 2250-11


Bog & Idé af 01.10.2002 ApS
(advokat Stephan Muurholm, Aalborg)
mod

(advokat Karen-Marie Hovmøller; Aalborg)




Retten i Aalborg har som boligret den 5. september 20/1 afsagt dom i 1. instans (BS 11-
2808 2010)


Påstande mv.


For landsretten har appellanten, Bog & Idé af 01.10.2002 ApS, gentaget sin påstand om
betaling af 242.003,15 kr, med procesrente fra den 21. oktober 2010.


 har påstået dommen
stadfæstet,


Der er ikke uenighed mellem partere om den beløbsmæssige opgørelse i de forbrugsopgø-
relser perioden fra den 1. december 2005 til den 31.juli 2009, som sagen vedrører. Ap-
pellantens krav er i brev af 20. september 2010 fra advokat Stephan Muurholm til

opgjort således:


"01.12.2005-30.11.2006:

Varmeregnskab , administration m.v.
Vicevært, reparation m.v.

01.12.2006-30.11.2007:
Varmeregnskab, administration m.v.
Vicevært, reparation m.v

01.12.2007-30.11.2008:
Varmeregnskab, administration m.v.
Vicevært, reparation m.v.

01.12.2008-31.07.2009:
Varmeregnskab, administration m.v.
Vicevært, rcparation m.v


[alt

Det er for landsretten oplyst, at Bog & Idé af 01.10 2002 ApS pr. 1 . november 2011 har
afstået lejemålet til en ny lejer, men har bevaret retten til at gøre det krav gældende mod
udlejeren; som denne sag vedrører.


Forklaringer


Der er for landsretten afgivet supplerende forklaring af  Der er
endvidere afgivet vidneforklaring af 

Appelndstævnte (Tid
 har supplerende forklarct, at viceværten registrerer på et særligt
skema, hvis han har udført arbejde direkte for en af lejerne. Dette arbejde blev efter aftale
med Gad "kørt" som en del af driftsudgifterne 0g det årlige varmeregnskab. Der findes en
bagvedliggende specifikation i form af underbilag; Han har altid haft et fantastisk godt
samarbejde med Gad.


 har forklaret, at hun siden 1997 har været ejendomsadministrator 0g boghol-
der hos  Det er hende, der i de år, som sagen vedrører, har udsendt var-
meregnskabet til boghandlen.


Der foretages løbende rcgistrcring i løbet af året, og hun 0g  op-
gør så en gang om året varme- og driftsudgifterne. Tallene afleveres herefter til 
der viderebearbejder materialet. Udgifterne til vicevært gøres op på grundlag

af ugesedler fra viceværten, som fordeler sit tidsforbrug på de forskellige lejemål. Han
skriver specifikt; hvilket lejemål han har udført arbejde i. Hun mener; at der er 4 lejemål i
ejendommen.


De ydelser; som viceværten har leveret til Gad, er feks. fjernelse af graffiti og fjernelse af
inventar i kælderen og paller. Viceværten blev også tilkaldt i forbindelse mcd servicering
af f. eks. dørene i lejemålet. Gad havde ansat unge piger; som ikke var så gode til det prak -
tiske.


På bagsiden af de forbrugsopgørelser; som er sendt ud, var det trykt, hvilken frist lejeme
havde til at gore indsigelse mod opgørelsen. Posten "diverse udgifter" på forbrugsopgøre] -
serne er af  blevet fordelt på lejemålene.


Allc de bcløb, som  har anmodet om at fà indbetalt i forhold til forbrugs-
opgørelsen, er blevet indbetalt, 0g checkene er hævet. Det har hun netop undersøgt. Gad
har aldrig på nogen måde gjort indsigelse mod forbrugsopgørelseme.


Anbringender


Boc & Idé af OL 1O. 2002 ApS har for landsretten gjort gældende; at 6-ugers fristen i cr-
hvervslejelovens $ 49, stk. 3, ikke vedrører en situation som den foreliggende, hvor Bog &
Idé som lejer har et tilbagebetalingskrav som følge af forhold, der er i strid med præceptiv
lovgivning:


Bog & Idé har i anden række vedrørende bestemmelsen i erhvervslejelovens $ 5, stk. 2, 4
punktum; sidste led, gjort gældende; at denne bestemmelse ikke kan tinde anvendelse i en
situation som den foreliggende; hvor lejeren klart er blevet opkrævet en merudgift i forhold
til parteres kontraktgrundlag.  kan derfor ikke bevise, at den manglende
specifikation ikke har bevirket en forringelse af Bog & Idés retsstilling


1tredje række har Bog & Idé gjort gældende, at kravet ikke er fortabt ved passivitet. Be-
stemmelsen i $ 5 er en lejerbeskyttende præceptiv lovbestemmelse; og det må have betyd-
ning for, hvordan passiviteten i forhold til lejeren skal vurderes ,


 har for landsretten i første række gjort

gældende; at det er den tidligere lejer G.EC. Gad A/S, der har betalt de opkrævede beløb.
Gad har aldrig gjort indsigelse mod forbrugsopgørelserne. Der er derfor ikke reklameret
rettidigt, jf. erhvervslejelovens $ 49, stk. 3,og kravet kan som følge heraf ikke nu gøres
gældende af Bog & Idé.


har videre gjort gældende; at Bog og Idé, der som indtrædende lejer må
antages at være gjort bekendt med forbrugsopgørelserne fra tidligere år, hcrunder at der i
varmeregnskabet var opkrævet udgift til viceværtladministration mv , ikke kan opnå bedre
ret end den tidligere lejer, jf. princippet i gældsbrevslovens $ 27.


har i anden række gjort gældende, at Bog & Idé på denne baggrund ikke
har lidt noget tab som følge af den manglende opfyldelse af specifikationskravet i er-
hvervslejelovens $ 5. Bog & Idés retsstilling er derfor ikke blevet forringet på trods af den
manglende specifikation; jf: lovens $ 5, stk. 2, 4. punktum, sidste led.


I tredje række har  gjort gældende; at Bo & Idés tilbagebetalingskrav efter
dc foreliggendc oplysninger undcr alle omstændigheder cr bortfaldet som følge af passi -
vitet.


Parterne har procederet i ovcrensstemmelse hermed.


Landsrettens begrundclse og rcsultat


Det lægges som ubestridt til grund, at lejekontrakten; som Bog & Idé indtrådte i ved allon-
gen i 2009, ikke 'opfylder specifikationskravet i erhvervslejelovens $ 5, stk. 2,0g at Bog &
Idé, der er indtrådt i den tidligere lejers rettigheder 0g pligter, har overtaget retten til at
gøre det tilbagebetalingskrav gældende, som måtte være opstået i den forbindelse. Det
lægges endvidere til grund, at den tidligere lejer, G.EC. Gad A S, på intet tidspunkt har
gjort indsigelse mod forbrugsopgørelsere.


6-ugers fristen i erhvervslejelovens $ 49, stk. 3, kan ikke finde anvendelse på en situation
som den foreliggende, hvor lejeren har et tilbagebetalingskrav som følge af forhold, der er i
strid mcd præceptiv lovgivning; Tilbagebetalingskravet er hcller ikke bortfaldct som følge
af bestemmelsen i erhvervslejelovens 5, stk. 2, 4. punktum; idet  som
udlejer ikke har godtgjort, at den manglende specifikation ikke har bevirket en forringelse

af lejerens retsstilling:


Efter en samlet konkret vurdering af oplysningerne i sagen tiltræder landsretten imidlertid
af de grunde; som er anført af boligretten; at Bog & Idé som følge af en passivitetsvurde-
ring er afskåret fra på nuværende tidspunkt at kræve det beløb tilbagebetalt, som den tidli-
gere lejer har betalt for meget.


Landsretten stadfæster derfor boligrettens dom.


Efter sagens udfàld skal Bog & Idé af 01.10 2002 ApS betale sagsomkostninger for lands -
retten til  C ~224242 9 9
indstævntes udgitier til advokatbistand. Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand
er ekskl. moms, da det er oplyst, at indstævnte er momsregistreret . Landsretten har ved
fastsættelsen af omkostningsbeløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens om-
fang


Ihi_kendes_for_Let:


Boligrettens dom stadfæstes.


1 sagsomkostninger for landsretten skal Bog & Idé af 01.10 2002 ApS til '
 betale 25.000 kr.


De idømte sagsomkostninger; der forrentes cfter rentelovens $ 8 a, skal bctales inden 14
dage.




Kirsten Schmidt
(kst.)