Sag om hvorvidt en lejer er berettiget til at kræve refusion af betalte poster i tidligere års varmeregnskaber under henvisning til, at specifikationskravet i erhvervslejelovens § 5 ikke er overholdt
Ret: Retten i Aalborg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;
Lejeret;

RETTEN | AALBORG





Udskrift af dombogen



DOM

Afsagt den 5. september 2011i sag nr. BS 11-28082010:

Bog & Idé af 01.10.2002 ApS
Nytorv 5
9000 Aalborg
mod


9000 Aalborg

Sagens baggrund 0g parternes pastande

Denne sag, der er anlagt den 29. november 20/0 handler om hvorvidt en le-
jer er berettiget til at kræve refusion af betalte poster i tidligere års varme -
regnskaber under henvisning til, at specifikationskravet i erhvervslejelovens
$ 5 ikke er overholdt.

Sagsøgcren; Bog & Idé af 1.10.2002 ApS, [Bog og Idé] pastaet
 tilpliglet at betale 242.003,15 kr. med tillæg af
den til enhver tid gældende procesrente fra den 21. oktober 2010, og til beta -
ling sker.

Sagsøgte har pastaet frifindelse.

Oplysningerne sagen

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling; jf. retsplejelovens
8 218 a, stk. 2 Dog cr forklaringerne medtaget.

 har forklaret; at han er ejer af og direktør i det sagsøgen-
de selskab; der driver 4 boghandler i alt. Baggrunden for, at det sagsøgende
selskab indtrådte i lejemalet Østerågade 6, st. tv,, 1 Aalborg; var, at Bog &
Idé-kædens hovedselskab overtog GAD's boghandler. Bog & Idé drev i den
forbindelse boghandlen på Nytorv viderc, men driftsresultateme var ikke
imponerende. Bog & Idé-kæden ønskede derfor at overdrage fonretningen på
Østerågade og kontaktede i den forbindelse det sagsøgende selskab. Uanset
at de driver en boghandel i nærheden, besluttede de sig bl.a af konkurrence-
hensyn for at købe boghandlen af Bog & Idé. De indtrådte herefter i lejemà -
let med virkning fra 1. august 2009, som det fremgar af sagens bilag 2. [ for-
bindelse med overdragelsen fik de forevist det seneste regnskab; diverse me-
darbejderoplysninger samt kopi af lejekontrakten; De fik ikke forevist for-

brugsregnskab. Efter at de modtog det første forbrugsregnskab, fremsatte de
over for udlejer indsigelser imod regnskabet; og disse indsigelser blev fulgt
op af deres advokats skrivelse af 6. maj 2010 [bilag 3] De har ikke inden af-
talen med GAD bedt om at fà forevist forbrugsregnskaber. Hvis de havde
bedt om det, kan han som udgangspunkt ikke se nogen grund til at de skulle
have nægtet dem dette.

Vidnet har yderligere forklaret; at de som lejere ikke er gjort bekendt med
nogen viceværtordning og heller aldrig har gjort brug af en sådan ordning:
Han husker ikke i dag, hvad der var medsendt varmeregnskabet, men han
har aldrig set en fordelingsliste som den, der fremgår af bilag G (vedrørende
2003-regnskabet) før under denne sag. Han har videregivet alle de oplysnin-
ger, han har modtaget vedrørende varmeregnskabet til sin advokat; og der
var der ingen fordelingsliste iblandt.

 har forklaret; at han er ejer af det personligt drev-
ne firma  og i den forbindelse ejer diverse erhvervsejen -
domme i Aalborg. Efter at han i 2000 overtog ejendommen, havde han et
møde med den daværende lejer; GAD; hvor dct blev droftet, hvilke onsker
de havde til ham som udlejer. Han har i hele perioden haft et glimrende for -
hold til GAD som lejer. Varmeregnskabet er udarbejdet af firmaet ;
 De omtvistede punkter i vareregnskabet har været
"varmeregnskab"  'adm, 1 'EM" "vicevært, rep.m.m:. Den forstnævnte post
angar udgifter til  mens " 'administration" angår sagsøgtes
egen administration af ejendommen. 7 EM" vedrører den lovpligtige energi -
mærkning. Den sidstnævnte post vedrørende vicevært og reparationer angår
dels lejemes mulighed for at kalde på viceværten og fà ham til at foretage
reparationer omfattet af lejernes vedligcholdelsespligt. Disse reparationer
bliver registreret løbende og fordelt på lejemalene.  har gennem
årene sendt regnskabet ud sammen med en fordelingsliste ligesom den der er
vedlagt bilag G. Der er også medsendt klagevejledning til lejeren. Han er
helt sikker på dette, uanset at den nævnte klagevejledning ikke er firemlagt
på sagen. På et tidspunkt i forløbet gik renholdelsen af fortovene over fra Ci-
ty Foreningen til Aalborg kommune. Udgifteme hertil er ikke indeholdt i de
beløb, som er blevet opkrævet i henhold til varmeregnskabet . Kontakten til
GAD vedrørende den daglige drift foregik til lederen af boghandlen i Aal -
borg; De årlige varmeopgørelser er som udgangspunkt sendt til GAD i Kø-
benhavn. GAD havde et ønske om; at de ikke kom til at foretage efterbeta -
ling; Aconto-indbetalingerne blev derfor fastsat saledes; at GAD i næsten a] -
le år skulle have penge tilbage. Det kan dog ses af regnskaberne for 2000'
2001 og 2001/2002, at der disse år er blevet afkrævet GAD en efterbetaling.
På et tidspunkt har vidnet haft et mode med lederen af boghandlen i Aal-
borg; De aftalte i den forbindelse; at lejeren geme ville være med i den eksi -
sterende viceværtordning: De har således ogsa ringet til viceværten og bedt
om hans assistance. Ordningen er forlobet uproblematisk gennem årene, og
han har aldrig modtaget indsigelser over den eller vammeregnskabet fra
GAD. 1 forbindelse med, at Bog & [dë kom til. indgik de aftale, som det

fremgar af bilag 2. Der var bl.a, tale om, at den nye markise skulle tilpasses
nabobutikkens markise. 1 den forbindelse havde han drøftet med
 om de var interesseret i, at udlejer skulle forestå en mere gen-
nemgribende renovering. Bog & Ide ønskede af forskellige grunde i stedet
for en mere spartansk ændring; navnlig i form af ny markise, Vidnet har ikke
før i 2010 modtaget indsigelser mod varmeregnskabet fra sagsøgerens side.
Han svarede som det fremgar af skrivelsen af 8. september 2010 [bilag 4] og
tilbagebetalte det anførte beløb på 27.554,77 kr. Han havde ikke i den for-
bindelse nogen overvejelser om, at lejeren ville gøre yderligere tilbagebeta -
lingskrav gældende. Arsagen til, at han accepterede det da fremsatte tilbage-
betalingskrav, var, at han ikke ønskede at lægge sig ud med den nye lejer.

Parternes synspunkter

Sagsogcren har procedcret sagen overensstemmelse med sit pastandsdoku -
ment af 27.juni 2011_ Heri er der anført følgende til støtte for påstanden:


at	der ikke i den foreliggende lejekontrakt er sket opfyldelse af speci -
fikationskravet i Lejelovens $ 4 Erhvervslejelovens $ 5,

ar	sagsøger er indtrådt i tidligere lejers rettigheder og pligter, herunder
retten til at kræve uberettiget opkrævede beløb refunderet,

aL	der i perioden 04.12.2005-31.07.2009 uberettiget er opkrævet kr,
242.003,15,

95	sagsøgte ved u[for-Jbeholden betaling den 08.09.2010 har anerkendt,
at beløbene uberettiget er opkrævet,

4	kravet; jf. rentelovens $ 3, stk. 2, skal forrentes fra den 21.10.2010,

at	sagsøgte ved ikke i forbindelse med tilbagebetaling af perioden 01.
08.2009-31.11.2009 at have taget nogen form for forbehold dels har
anerkendt, at opkrævning af beløbene har været ulovlig dels har aner-
kendt, at der skal ske tilbagebetaling;

a1	sagsøgte ved passivitet har fortabt retten til at fastholde betaling af de
omtvistede beløb,

a	sagsøgte ved opkrævning af beløbene i den omtvistede periode har op-
nået en ugrundet berigelse på lejers bekostning:


Sagsøgte har procederet sagen i overensstemmelse med sit påstandsdoku-
ment af 11.juli 2011. Heri er der anført følgende til støtte for påstanden:

a	sagsøger som indtrædende lejer ved overtagelsen af lejemålet af den
udtrædende lejer ma formodes at være gjort bekendt med de af
sagsøgte aflagte forbrugsregnskaber, og således harværet bekendt
med, at der 1 varmeregnskabet var opkrævet udgift til vicevært
administration m. Y 
a	sagsøgers retsstilling som følge heraf ikke er blevet forringet på trods
af den manglende specifikation; jf. Erhvervslejeloven $ 5, stk. 2, sidste
pkt ,
ar	sagsøgte ikke ved sin tilbagebetaling den 08.09.2010 over for
sagsøgeren har anerkendt, at beløbene er opkrævet med urette,
sagsøgers eventuelle krav på tilbagebetaling er bortfaldet som følge af
passivitet,
aL	sagsøgeren vil blive ugrundet beriget på sagsogtes bekostning; såfremt
sagsøgeren får medhold i sin påstand, idet sagsogeren ikke har betalt
de af sagsøgeren opkrævede beløb, samt
2	de i varmeregnskabemne opkrævede beløb til vicevært, reparation mv.
alle har været udførtlafholdt af sagsøgte.


Boligrettens begrundclsc 0g afgørelse

De oprindelige kontaktsparter Ejendomsselskabet Norden A/S og GEC
GADs Boglader indgik kontrakt om leje af lejemalet Østergade 6 st. tv. den
28. december 1999  indtradte ved sin erhvervelse af ejen-
dommen i 2000 i lejekontrakten pa udlejers side;_mens det sagsogende sel-
skab indtrådtc som lejer den 1. august 2009  sendte sidste
forbrugsregnskab til GEC Gad (perioden 1. december 2008 til 31.juli 2009)
den 29. marts 2010 og førstc forbrugsregnskab til Bog og Idé den 30. marts
2010. Bog og [dés advokat gjorde indsigelser imod dette forbrugsregnskab
ved skrivelse af 6. maj 2010 og udlejer tilbagebetalte herefter ved skrivelse
af &. september 2010 beløbene betalt under posterne "varmeregnskab; adm.
m.v 7f og "vicevært rep. m.v: Demæst fremsatte lejers advokat ved skrivel -
se af 20. september 2010 yderligere krav om betaling af de tilsvarende for
meget betalte beløb i varmeregnskaberne for 2006, 2007, 2008 og 2009. Det
ma lægges til grund, at aconto bidragene er blevet betalt af den daværende
lejer; der heller ikke på noget tidspunkt har fremsat indsigelser imod disse
varmeregnskaber.

Bog og Idé er indtrådt i den tidligere lejers rettigheder og pligter; er som ud-
gangspunkt berettiget til at gore gælende; at udlejeren ikke har overholdt
specifikationskravet i erhvervslejelovens $ 5,stk. 2,og i den forbindelse at
indkræve et eventuelt krav på refusion af det for meget betalte. Der er mel-
lem parterne enighed om, at et eventuelt krav ikke er forældet. Henset til, at
Bog og Idé i et og alt er indtrådt i den tidligere lejers retsstilling ; at den tidli -
gere lejer gennem en længere arrække har betalt i overensstemmelse med
opkrævningeme; at den tidligere lejer efiter det oplyste ikke pa noget tids-

punkt har fremsat indsigelser imod forbrugsregnskaberne; at der er tale om
professionelle parter på både udlejer- og lejersiden samt at det ikke er Bog
0g Idé, der har afholdt de udgifter; der nu kræves refunderet, finder boligret-
ten; at der ved den konkrete passivitetsvurdering er gode grunde til at stille
strenge krav til lejers handlepligt. Boligretten finder på den baggrund, at det
forhold; at der ikke på et tidligere tidspunkt er fremsat indsigelser imod var-
meregnskabeme og iovrigt er sket betaling i overensstemmelse med opkræv-
ningere indebærer; at lejeren ved passivitet er afskåret fra på nuværende
tidspunkt at kræve det for mcget betalte refunderet,

Boligretten frifinder herved  for Bog og Idës påstand,

Efter dette resultat skal Bog og Idé betale sagsomkostninger til 
Sagsomkostningsbeløbet; der vedrører sagsøgtes udgifter til advokatbi -
stand under sagen, fastsættes til 30.000 kr. (incl. moms).

Thi kendes for ret:

 frifindes .

Sagsøger; Bog og Idé af 01.10.2002 ApS, skal inden 14 dagc betale 30.000
kr. i sagsomkostninger til