Sag om erstatning for mangler ved parcelhus
Ret: Retten i Glostrup (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Entreprise og håndværkere;
Fast Ejendom;

/

RETTEN I GLOSTRUP
DOM

afsagt den 23. marts 2021

Sag BS-10898/2017-GLO

Sagsøger 1
(advokat Trine Irmang Østengaard)

og

Sagsøger 2
(advokat Trine Irmang Østengaard)

mod

Sagsøgte ApS
(advokat Michael Thiesen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 11. juni 2017. Sagen vedrører erstatning for mangler ved køb
af ejendom. Købet er omfattet af begrænsningerne af sælgers ansvar i med-før af
lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2. Spørgs-målet i
sagen er, om Sagsøgte ApS har ydet garanti eller handlet svigagtig eller groft
uagtsomt og derfor er erstatningsansvarlig.

Sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2, har fremsat om, at Sagsøgte ApS, skal
betale 760.000 kr. med tillæg af procesrente af 553.687,50 kr. fra den 29. maj
2019 og af 206.312,50 kr. fra sagens anlæg.



/

2

Sagsøgte ApS, har fremsat påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a.

Forklaringer
Der blev afgivet forklaring af Sagsøger 1, Person 1 fra Sagsøgte ApS, Skønsmand,
fagmand Vidne fra OBH-gruppen.

Parternes synspunkter
Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har i deres påstandsdo-
kument anført følgende:

”Der er konstateret omfattende fejl, mangler og skader på ejendommen,
Adresse, By, jf. de under sagen indhentede syns- og skøn-serklæringer af
henholdsvis den 27. april 2018, den 7. oktober 2018, den 24. februar
2019 og den 26. maj 2019.

Det er under sagen ubestridt, at arbejderne er udført i sagsøgtes ejertid, og
sagsøgte har oplyst, at det er denne, som har forestået renoveringen af
ejendommen. De for nærværende sag relevante arbejder er imidlertid ikke
udført i overensstemmelse med gældende forskrifter på udførel-
sestidspunktet, og udgør derfor mangler i forhold til det aftalte og for-
udsatte. Sagsøgte, der solgte sagsøgerne ejendommen med overtagel-
sesdag den 1. april 2015, er ansvarlig for de konstaterede fejl og mang-
ler.

Ejendommen er i salgsopstillingen, jf. bilag 1 side 15 betegnet som en
"lækker, totalrenoveret bungalow” , mens den i tilsynsrapporten, jf. bi-lag
2 side 10 er betegnet som "gennemgribende renoveret i nyeste tid i god
håndværksmæssig standard, og den fremstår stort set anmærk-ningsfrit jf.
rapporten. Kun normalt vedligehold må påregnes. Generelt fremstår
ejendommen i forhold til alder og konstruktion i rigtig god stand".

Det har efterfølgende vist sig, at ejendommen har adskillige alvorlige fejl
og mangler, og at ejendommen derfor er mangelfuld i forhold til det
aftalte og forudsatte, og at disse mangler var til stede på tidspunktet for
sagsøgernes overtagelse af ejendommen. Sagsøgte har ikke bestridt, at
forholdene var til stede ved overtagelsen, jf. det af sagsøgte i svarskrif-tet
under rubrik 4 anførte.



/

3

Hertil kommer, at det af energimærkningsrapporten bilag 3, side 3
fremgår, at ejendommen er oplyst hulmursisoleret samt at det af til-
standsrapporten bilag 2, side 8 fremgår, at sagsøgte har oplyst, at kæl-
deren er "forsynet udvendigt med omfangsdræn og fugtforsegling (pla-
ton-plader)", hvilket begge er forhold, der har vist sig ikke at være til-
fældet. Sagsøgte har herved afgivet garanti/tilsikring vedr. disse for-hold.

Den manglende inddækning og fugtforsegling har medført, at yder-vægge
til kældervægge og etageadskillelse (mellem kælder og stueeta-ge) er
opfugtet med kritiske og alvorlige skader i form af skim-melsvamp og
råd til følge.

I relation til den manglende hulmursisolering gøres det gældende, at
sagsøgte ikke har afgivet korrekte oplysninger til den byggesagkyndi-ge.
Sagsøgte, der er professionel aktør på ejendomsmarkedet, jf. nærme-re
nedenfor, burde selv have foretaget de fornødne undersøgelser for at
efterprøve og dermed sikre sig, at de afgivne oplysninger var korrekte.
Desuden har sagsøgte ansøgt om ændring af og hulmursisolering af fa-
cade, jf. bilag 14, hvorfor det må afvises, at sagsøgte ikke har haft kend-
skab til forholdet.

Det gøres gældende, at det har formodningen mod sig, at sagsøgte ikke
ved dennes totalrenovering af ejendommen skulle være blevet bekendt
med forholdene, herunder de manglende platonplader langs ejendom-
mens vestside (forhold 1), den forkerte inddækning (forhold 2), det for
høje terrænniveau (forhold 3), den manglende hulmursisolering (for-hold
4), de konstaterede skimmelsvampeangreb i kælder og etagead-skillelse
(forhold 5 og 6) samt den manglende vådrumsmembran (for-hold 7).

Forholdene ville som beskrevet af skønsmanden være opdaget ved bl.a.
filtsning og maling af facaden, udskiftning af terrassedøre og vinduer, ved
montering af døre, ved istandsættelse af kældervægge m.v.

Der er tale om forhold, som har været skjult for den byggesagkyndige, og
sagsøgte har ved at undlade at oplyse sagsøgerne behørigt om for-
holdene, tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Det må derfor lægges til
grund, at sagsøgte har handlet svigagtigt, eller i hvert fald groft uagt-
somt, hvorved sagsøgte har pådraget sig et erstatningsansvar for de på-
pegede mangler ved ejendommen og de efterfølgende skader som følge
heraf.



/

4

Sagsøgte er som professionel aktør på ejendomsmarkedet, underlagt en
skærpet ansvarsbedømmelse.

Sagsøgerne er af de anførte grunde berettigede til at opnå erstatning, al-
ternativt et forholdsmæssigt afslag i købesummen for et beløb svarende
til det tab, som er opgjort til 760.000 kr., som svarer til udgifterne til at
afhjælpe de konstaterede fejl, mangler og skader, jf. nedenfor.”

Sagsøgte ApS har i sit påstandsdokument anført følgende:

”Der er tale om en ejendom opført i 1939. De af sagsøgerne påberåbte
forhold er ganske sædvanlige for ejendomme af den pågældende alder og
karakter og der foreligger derfor ikke mangler i obligationsretlig for-
stand.

Sagsøger har i forbindelse med handlen modtaget tilstandsrapport ved-
rørende ejendommens forhold.

I det omfang Retten måtte finde at der foreligger en eller flere mangler
gøres det gældende, at det følger af § 2, stk. 1 i lov om forbrugerbeskyt-
telse ved erhvervelse af fast ejendom, at sagsøger er afskåret fra at på-
beråbe sig, at ejendommens fysisk tilstand er mangelfuld. Det følger
endvidere af bestemmelsen, at sagsøger ikke kan påberåbe sig, at en fejl
burde have været nævnt i tilstandsrapporten.

Henset til det faktum at sagsøger modtog tilstandsrapport i overens-
stemmelse med loven, er sagsøger derfor utvivlsomt afskåret fra at rejse
krav som sket. Det var netop de utallige retssager af tilsvarende karak-ter
som nærværende sag, som lovgiver ønskede at få sat en stopper for ved
indførelsen af § 2 i lov om forbrugerbeskyttelse. Sagsøger ses ikke
overfor ejerskifteforsikringen at have anmeldt væsentlige dele af de krav,
der nu rejses overfor sagsøgte. Sagsøger har således ikke på nogen måde
dokumenteret, at der ikke er forsikringsdækning på væsentlige dele af de
af sagen omfattede forhold.

Det følger af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejen-
dom, at der alene kan rejses krav overfor sælger i det omfang, sælger
skulle have handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Sagsøgte har på in-
gen måde handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, og sagsøger postulat om
det modsatte er ganske udokumenteret og på ingen måde blot til-
nærmelsesvis underbygget gennem sagsøgers bevisførelse. Sagsøger har
bevisbyrden for at der skulle foreligge svig eller grov uagtsomhed.
Sagsøgte var helt åbenbart i god tro omkring de forhold, som påberåbes
af sagsøger, og derfor skal sagsøgte også af denne årsag frifindes.



/

5

Det faktum, at den byggesagkyndige under gennemgangen af ejendom-
mens forhold ikke bemærkede de forhold, som påberåbes af sagsøger,
understreger med al tydelighed, at sagsøgte, der ingen håndværksmæs-sig
indsigt besidder, ingen som helst viden eller burde viden havde om de
pågældende forhold.

Sagsøger vil opnå væsentlige forbedringer af ejendommen, skulle
sagsøger gives medhold, og sagsøgte skal også af denne det årsag frifin-
des for det rejste krav.”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Sagsøger 1 og Sagsøger 2 købte ejendommen belig-gende Adresse, By af
Sagsøgte ApS med overtagelse den 1. april 2015.

Ejendommen var forinden erhvervet af Sagsøgte ApS og renoveret med henblik
på videresalg. Ejendommen blev solgt som ”totalrenoveret bunga-low” , jf.
købsaftalen.

På baggrund af skønserklæringerne og de supplerende forklaringer under ho-
vedforhandlingen lægger retten til grund, at arbejderne med totalrenoveringen af
ejendomme, som beskrevet i skønerklæringerne, vedrørende flere dele af
ejendommen ikke har været udført håndværksmæssigt korrekt, ligesom andre
mangler under totalrenoveringen burde have været opdaget af håndværkere.
Endvidere lægger retten til grund, at udbedringsomkostningerne udgør mindst
760.000 kr.

Købet er omfattet af begrænsningerne af sælgers ansvar i medfør af lov om for-
brugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2. Spørgsmålet er herefter om
Sagsøgte ApS har ydet garanti eller handlet svigagtig eller groft uagtsomt og
derfor er erstatningsansvarlig.

Ejendommen blev solgt som ”totalrenoveret bungalow” . Det pågældende afta-
levilkår har ikke været genstand for individuel forhandling, og ved tvivl om
forståelsen af vilkåret fortolkes vilkåret på den måde, som er mest gunstigt for
Sagsøger 1 og Sagsøger 2, jf. aftalelovens § 38 b, stk. 1.

Efter retspraksis i FED 2000.2976 Ø er oplysning om nyt tag konkret blevet an-set
som at skulle sidestilles med garanti for at taget var tæt.



/

6

Retten finder herefter, at ”totalrenoveret bungalow” i nærværende sag skal si-
destilles med en garanti for, at arbejderne ved totalrenoveringen af bungalowen er
udført håndværksmæssigt korrekt, herunder at andre fejl og mangler, der burde
være opdaget under totalrenoveringen, tillige er udbedret.

Herefter er Sagsøgte ApS erstatningsansvarlig for udbedringsom-kostninger på
760.000 kr.

For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt Sagsøgte ApS har handlet groft
uagtsomt eller svigagtigt, bemærker retten, at Person 1 fra Sagsøgte ApS under sin
forklaring har udtalt, at huset ikke blev totalrenoveret, da det ville kræve, at andre
dele af huset tillige blev renoveret.

På baggrund af forklaringen fra Person 1 sammenholdt med sagens øvrige
oplysninger lægger retten til grund, at Sagsøgte ApS ikke havde medarbejdere
med bygteknisk erfaring eller indsigt.

De håndværkere, der blev indgået aftaler med om renovering af huset, har ikke
afgivet forklaring under hovedforhandlingen på grund af uafhængig og tids-
mæssig sammenfaldende sygdom.

Således som sagen er oplyst, lægger retten til grund, at der ikke har været ført et
tilsyn med renoveringen af ejendommen. Henset til at Sagsøgte ApS som
professionel har beskæftiget sig med renovering af og videresalg af ejendommen
uden selv at have bygteknisk erfaring eller indsigt, henset til at Sagsøgte ApS har
valgt ikke at sikre sig, at der blev foretaget tilsyn eller lignende for at sikre en
håndværksmæssigt korrekt totalrenovering af ejen-dommen, og henset til at
Sagsøgte ApS har solgt ejendommen som totalrenoveret, uden at dette var
tilfældet, finder retten, at Sagsøgte ApS har handlet i hvert fald groft uagtsomt og
tillige af denne grund er erstatningsansvarlig.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af
advokatudgift med 118.000 kr., af retsafgift med 18.540 kr. og af øvrige udgif-ter
med 64.591 kr., i alt 201.131 kr. Sagsøger 1 og Sagsøger 2 er ikke
momsregistreret.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

Sagsøgte ApS skal til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 betale 760.000 kr. med tillæg af
procesrente af 553.687,50 kr. fra den 29. maj 2019 og af 206.312,50 kr. fra den 11.
juni 2017.



/

7

Sagsøgte ApS skal til Sagsøger 1 betale sagsom-kostninger med 201.131 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.



/

 




/





/