Byrettens dom hvorved sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøger er retmæssig ejer af andelslejlighed, stadfæstes således at sagsøger frifindes for sagsøgtes påstand
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;

/

ØSTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 27. oktober 2020

Sag BS-39753/2019-OLR
(13. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøgte
(advokat Mikkel Jarde)

mod

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger
(advokat Asaf Mohammad Fazal)

Københavns Byret har som boligret den 3. maj 2019 afsagt dom i 1. instans (sag
BS 1794/2016-KBH).

Landsdommerne Anne Birgitte Fisker, Ole Græsbøll Olesen og Henrik Hjort
Elmquist har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
Appellant, tidligere Sagsøgte har nedlagt følgende endelige påstande:

Påstand 1:
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger skal anerkende, at han er den retmæssige
andelshaver til andelsboligen beliggende Adresse 1, 2100 København Ø,
subsidiært skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøger anerkende, at han er den
retsmæssige andelshaver til halvdelen af den pågældende andelsbolig, og mere
subsidiært skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøger betale 150.000 kr. til ham.

Påstand 2:
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger skal fraflytte andelsboligen Adresse 1, 2100
København Ø, inden en af landsretten fastsat rimelig frist.



/

2

Påstand 3:
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger skal til ham betale leje for perioden 1.
februar 2017 til 1. august 2020, i alt 43 måneder á 3.000 kr. pr. måned med tillæg
af procesrenter fra forfaldstidspunkterne hver den 1. i måneden.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har nedlagt følgende endelige påstande:

Principalt:
Påstand 1: Stadfæstelse, for så vidt angår sagens materielle indhold, således at
Appellant, tidligere Sagsøgte skal anerkende, at hun er den retmæssige
andelshaver til andelsboligen beliggende Adresse 1, 2100 København Ø.

Påstand 2: Appellant, tidligere Sagsøgte skal fraflytte andelslejligheden
beliggende Adresse 1, 2100 København Ø.

Påstand 3: Ændring af boligrettens dom, for så vidt angår sagsomkostninger,
således at Appellant, tidligere Sagsøgte skal betale sagsomkostninger.

Påstand 4: Frifindelse for Appellants, tidligere Sagsøgte påstand 3 og mere
subsidiære påstand.

Subsidiært:
Påstand 1: Appellant, tidligere Sagsøgte skal anerkende, at overdragelsen af
andelsbeviset til ham og Vidne 1 samt Vidne 1s efterfølgende overdragelse til ham
er ugyldige og dermed uden retsvirkninger.

Påstand 2: Appellant, tidligere Sagsøgte skal fraflytte andelslejligheden
beliggende Adresse 1, 2100 København Ø.

Påstand 3: Ændring af boligrettens dom, for så vidt angår sagsomkostninger,
således at Appellant, tidligere Sagsøgte skal betale sagsomkostninger.

Påstand 4: Frifindelse for Appellants, tidligere Sagsøgte påstand 3 og mere
subsidiære påstand.

Tertiært:
Påstand 1: Appellant, tidligere Sagsøgte skal anerkende, at hun er den retmæssige
andelshaver til halvdelen af andelslejligheden beliggende Adresse 1, 2100
København Ø.

Påstand 2: Appellant, tidligere Sagsøgte skal fraflytte andelslejligheden
beliggende Adresse 1, 2100 København Ø.



/

3

Påstand 3: Ændring af boligrettens dom, for så vidt angår sagsomkostninger,
således at Appellant, tidligere Sagsøgte skal betale sagsomkostninger.

Påstand 4: Frifindelse for Appellants, tidligere Sagsøgte påstand 3 og mere
subsidiære påstand.

Mere tertiært:
Påstand 1: Appellant, tidligere Sagsøgte skal anerkende, at hun har ret til at blive
boende i andelsboligen som lejer på ubestemt tid.

Påstand 2: Ændring af boligrettens dom, for så vidt angår sagsomkostninger,
således at Appellant, tidligere Sagsøgte skal betale sagsomkostninger.

Påstand 3: Appellant, tidligere Sagsøgte skal betale 300.000 kr. til hende med
tillæg af almindelig procesrente fra sagens anlæg den 8. maj 2016.

Mest tertiært:
Påstand 1: Hun skal fraflytte andelsboligen inden en af landsretten fastsat rimelig
frist.

Påstand 2: Appellant, tidligere Sagsøgte skal betale et af landsretten skønsmæssigt
fastsat mindre beløb end 300.000 kr. til hende med tillæg af procesrente fra sagens
anlæg den 8. maj 2016.

Appellant, tidligere Sagsøgte har over for Appelindstævntes, tidligere Sagsøger
påstande nedlagt påstand om
afvisning, subsidiært frifindelse.

Supplerende sagsfremstilling
Det fremgår af andelsboligbeviset af 23. september 1987 for den i sagen
omhandlede andelslejlighed på Østerbro bl.a., at overdragelse af andelen kun kan
finde sted i overensstemmelse med andelsboligforeningens vedtægter, der ikke er
fremlagt under sagen. Endvidere fremgår, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger
erhvervede andelsbeviset pr. 1. oktober 1987 for 200.000 kr., hvilken købesum
var godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse.

Ved to i det væsentlige enslydende kvitteringer af 10. marts 1993 bekræftede
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, at henholdsvis Appellant, tidligere Sagsøgte
og Vidne 1 hver havde indbetalt 5.000 kr. som indskud i andel i andelslejligheden,
så de kunne optages på andelsbeviset som medejere, hvilket dog ikke skete. Det
fremgår, at beløbene blev indbetalt til andelsboligforeningen til dækning af
Appelindstævntes, tidligere Sagsøger restgæld til foreningen.

Det fremgår af et referat af et møde i andelsboligforeningen den 20. september
2001, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger på mødet gav udtryk for bekymring
for sin økonomi, og at



/

4

hun ville dele lejligheden med sin voksne datter, der skulle flytte ind og gerne
ville på andelsbeviset, og at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger i den anledning
skulle kontakte administrator for at få formaliteterne i orden, men at huset som
sådan ikke havde noget at indvende, men at det skulle gå formelt korrekt til.

Ved påtegning på andelsbeviset underskrevet den 1. oktober 2001 af
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger og Vidne 1 blev halvdelen af andelsbeviset
transporteret til Vidne 1, og det er i den forbindelse anført, at ”[f]or transporten er
jeg fyldestgjort.”

Ved påtegning på andelsbeviset underskrevet den 15. oktober 2002 af
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger og Appellant, tidligere Sagsøgte blev
halvdelen af andelsbeviset transporteret til Appellant, tidligere Sagsøgte, og det er
i den forbindelse anført, at ”[f]or transporten er jeg fyldestgjort.”

Af årsrapporten for andelsboligforeningen for 2004 fremgår bl.a., at Appellant,
tidligere Sagsøgte er anført under overskriften ”Andelsindskud” vedrørende
andelslejligheden.

Det fremgår af en korrespondance på de sociale medier den 3. februar 2005
mellem Appelindstævnte, tidligere Sagsøger og Person 5, at Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger var bange for at miste lejligheden, hvis Appellant, tidligere
Sagsøgte ikke registrerede sig med folkeregisteradresse i andelslejligheden. I den
forbindelse skrev Appelindstævnte, tidligere Sagsøger bl.a., at ”jeg var til et møde
i dag.. og behøver sende papirer efter weekenden.. som oplyser at lejligheden ikke
er min.. men deres.. meget uheldigt hvis ingen af dem, i det mindste er registreret
her” , at når dokumentationen var i orden ”… med det her og Appellant, tidligere
Sagsøgte og Vidne 1 registreret som ejere.. får vi fred frem over” , at lejligheden
var værdifuld, og ”synd at lade dem tage den for småpenge” . Appellant, tidligere
Sagsøgte tog senere samme dag del i denne korrespondance, hvorefter
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger skrev, at ”jeg var til et møde i dag … og er
nødt til på mandag at bevise at du og Vidne 1 er registreret som ejere til
lejligheden.. nu og ikke jeg” , hvorefter Appellant, tidligere Sagsøgte svarede, at
han ville ordne registrering af folkeregisteradresse den følgende dag.

Det fremgår af et brev af 24. juni 2005 fra en ægtefælle til en andelshaver i
andelsboligforeningen til blandt andre Appelindstævnte, tidligere Sagsøger
vedrørende et altanprojekt, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger heri er betegnet
som andelshaver.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har fremlagt breve mv. fra 2003, 2004 og
2005 vedrørende kabeltræk og internet i andelsboligforeningen, hvilket materiale
er stilet til hende.

Af en korrespondance på de sociale medier primo 2006 fremgår, at Appellant,
tidligere Sagsøgte henvendte sig til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, idet han
var blevet spurgt, om Appelindstævnte, tidligere Sagsøger



/

5

manglede en lejer, og at de bl.a. korresponderede om lejen, som Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger opgav til 4.000 kr. pr. måned med varme og el.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger og Vidne 1 korresponderede den 23. februar
2006 på de sociale medier om istandsættelse af lejligheden, herunder om et nyt
køkken og låneoptagelse i den forbindelse, og at lånet skulle optages med
andelslejligheden som sikkerhed, hvilket lån Appellant, tidligere Sagsøgte og
Vidne 1 skulle underskrive, da de stod registreret som ejere af lejligheden.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger bekræftede i den forbindelse, at det var
hensigten, og ”det bekræfter man ikke kan gå efter lejligheden, i mit navn sådan
at hvis nogen går efter mig, kan lejligheden ikke tages” . Endvidere anførte
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger bl.a., at ”LEJLIGHEDEN der som
kautionerer for det her…du skal kun agere som ADMINISTRATOR for
lejligheden på papiret.. og det er meget VIGTIGT.. at sikre fortsat ejerskab” ,
hvortil Vidne 1 svarede, at ”er du klar over … at hvis du stiller træskoene..
hænger Appellant, tidligere Sagsøgte og jeg på det her lån” . Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger skrev yderligere bl.a., at hun ikke havde til huslejen næste
gang, at lejlighedens driftskonto stod i Appellants, tidligere Sagsøgte navn, at hun
til denne konto betalte 3.000 kr. pr. måned, og at i ”de måneder vi ikke har lejere
betaler jeg deres andel også” , hvortil Vidne 1 bl.a. spurgte, ”er der ingen
mulighed at gøre det her - uden at vores navne involveres ?” Endvidere skrev
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger bl.a., at ”du skylder mange penge … Inkasso
firma går til fogedretten og får tvangsauktioneret over den ejendom som står i dit
navn, for at betale dine skulder er det ikke en risiko jeg tager med dig?” , og at
”eneste vej for mig for at få fat i penger er at låne dem med kaution i de værdier
jeg har.. de værdier jeg har samlet … er bundet i den her lejlighed … så jeg kan
udlæje værelser igen” . Endelig anførte Vidne 1 bl.a., at ”så fik du for 4 år siden et
lille forskud på arv som blandt andet skulle bruges på lejligheden” .

Vidne 1 sendte den 26. februar 2006 et brev til Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger, hvori hun anførte, at hun fuldt ud støttede, at lejligheden blev repareret,
men ikke at lånet var i hendes navn, idet hun i forvejen havde sine egne lån, og at
hendes intuition sagde nej, selv om hun ikke skulle betale det tilbage. Yderligere
fremgår af brevet bl.a., at ”[j]eg ved at dette er din lejlighed og at du gør dette for
dig, for at få lejere og for os, Appellant, tidligere Sagsøgte og Person 3” , og at
hun ville underskrive pantebrevet, men ikke lånet.

Appellant, tidligere Sagsøgte kontaktede den 27. marts 2006 Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger via de sociale medier med en forespørgsel fra to piger om
muligheden for at leje et værelse, hvortil Appelindstævnte, tidligere Sagsøger
bl.a. svarede ”5000” , hvorefter Appellant, tidligere Sagsøgte skrev, at ”de har
penge til at betale huslejen på forskud” . Endvidere kontaktede Appellant,
tidligere Sagsøgte den 29. september 2006 Appelindstævnte, tidligere Sagsøger
via de sociale medier med en forespørgsel om en ledig lejlighed.



/

6

Appellant, tidligere Sagsøgte har fremlagt fotos af uddrag af en lejekontrakt
underskrevet af Appelindstævnte, tidligere Sagsøger og Vidne 1 den 1. januar
2007, hvorefter Appelindstævnte, tidligere Sagsøger af Vidne 1 og Appellant,
tidligere Sagsøgte lejede et værelse i andelslejligheden for 3.000 kr. om måneden.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger skrev den 13. august 2007 på de sociale
medier til Appellant, tidligere Sagsøgte, at hun havde fået en ny lejer, at hun
skulle i fogedretten, hvor hun ville sige, at hun ikke ejede noget, at hun ville søge
gældssanering, og at ”derfor er det vigtigt at lave en lejekontrakt med jer for et
værelse i lejligheden, og godt hvis enten Vidne 1 eller Du var folkeregistreret i
lejligheden” .

Endvidere skrev Appelindstævnte, tidligere Sagsøger den 17. august 2007 via de
sociale medier til Vidne 1, Appellant, tidligere Sagsøgte og Vidne 11, at hun var
blevet stævnet af banken for 2,2 mio. kr., at forældelsesreglerne var blevet ændret,
at hun straks efter dommen ville søge gældssanering, at hun til brug herfor var
nødt til at have en lejekontrakt til det sted, hvor hun boede, og at ”[d]et er utrolig
vigtigt at advokat, bank, domstole ikke kommer med bemærkninger om at
Andelslejligheden er udlejet. Derfor er det vigtigt at en af jer to registrerer
folkeregister adresse her, i hvert tilfælde fra nu av til … at sågen er aflsutet … ved
årsskiftet.” Afslutningsvist anførte Appelindstævnte, tidligere Sagsøger bl.a., at
”[j]eg håber og forventer efter den her krusedulle vil mit navn blive renset i bank
og økonomi systemet. Efter det her håber jeg at ikke være i behov for at begå
sådan nogen indviklede løsninger men kan leve med et strygfrit hovede.løsninger.
Blandt andet vil jeg ikke være i behov at søge til jer angående min økonomi eller
den arv jeg efterlader.”

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har under sagen fremlagt en række fakturaer
mv. fra 2006 og 2007, der efter det oplyste alle skulle vedrøre lejligheden og
samlet vise betalinger på ca. 180.000 kr. En del af de pågældende bilag er udstedt
til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger og vedrører indkøb af diverse materialer
mv., men vedrører også taxikørsel og madindkøb. Endvidere har
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger bl.a. fremlagt et tilbud stilet til hende af 27.
august 2008 vedrørende optimering af antenneanlæg/parabol og en række
fakturaer i den anledning samt materiale vedrørende internetforbindelse for
andelsboligforeningen, der ligeledes er stilet til hende. Tilsvarende er fremlagt
materiale vedrørende en vinduesudskiftning i andelsforeningen i 2007, hvilket
materiale er stilet til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har fremlagt en række betalingsoversigter
stilet til hende vedrørende store dele af perioden 1. februar 2001 til 1. februar
2008, hvoraf betalingen af boligafgiften for andelslejligheden fremgår.

Af en chat på de sociale medier den 10. november 2008 mellem Appellant,
tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte, tidligere Sagsøger fremgår, at
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger forsøgte at finde en køber til lejligheden, da
det var åbenbart, at Appellant, tidligere Sagsøgte ikke havde nogen interesse i



/

7

at beholde den, hvortil Appellant, tidligere Sagsøgte svarede, ”gør bare som du
vil” , hvorefter Appelindstævnte, tidligere Sagsøger bl.a. skrev, at ”du skal bare
underskrive et skøde, så er du fri…” .

Ved en besked på de sociale medier spurgte Appellant, tidligere Sagsøgte den 27.
april 2009 om leje af et værelse, og Appelindstævnte, tidligere Sagsøger oplyste
en pris pr. uge, og den 18. maj 2009 skrev ejendomsadministrator til
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger om et beløb, der ville blive modregnet i
boligydelsen.

Appellant, tidligere Sagsøgte spurgte ved en besked den 10. juli 2010 via de
sociale medier Appelindstævnte, tidligere Sagsøger om en person kunne registrere
sin folkeregisteradresse ”hos os” , hvortil Appelindstævnte, tidligere Sagsøger
svarede, at det ikke var en god ide, da mange allerede var registreret.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger modtog den 11. maj 2011 en mail fra en
beboer i andelsboligforeningen vedrørende et husmøde samme dag.

Den 29. august 2011 skrev Vidne 1 en mail til blandt andre Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger og Appellant, tidligere Sagsøgte om manglende betalinger og
underskud på budgetkontoen, herunder at ”[d]et betyder at selv om
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger ejer lejligheden så må hun alligevel betale
huslejen!” , og at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger måtte sende regninger ud,
hvilket Vidne 1 bl.a. gentog i en mail af 9. september 2011, der ligeledes blev
sendt til Appellant, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte, tidligere Sagsøger.

Der er for 2011 fremlagt nogle mails vedrørende andelsboligforeningen, der alle
er sendt til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, Appellant, tidligere Sagsøgte og
Vidne 1.

Vidne 11 sendte den 4. februar 2012 en mail til Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger, Appellant, tidligere Sagsøgte og Vidne 1 med emnet ”Fremtiden og
ejerregistrering af lejligheden” , hvori han bl.a. anførte, at ”[h]vem der faktisk er
ejeren, ved jeg ikke. Jeg troede bare at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger var
ejeren, men registreret i gennem jer, for at lejligheden ikke bliver taget …”

Vidne 1 skrev den 27. februar 2012 på de sociale medier til Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger bl.a., at ”jeg vil frigøres fra denne lejlighed, jeg er ligeglad med
hvad den betyder for dig … Du må få min del …”

Af påtegning på andelsbeviset underskrevet den 21. august 2012 af en
ejendomsadministration fremgår, at Vidne 1s halvdel af andelsbeviset pr. 12. juni
2012 blev transporteret til Appellant, tidligere Sagsøgte.

Den 8. februar 2013 skrev Appellant, tidligere Sagsøgte på de sociale medier med
blandt andre Appelindstævnte, tidligere Sagsøger om reparation efter en
vandskade i andelslejligheden, og den 29. april 2013 skrev han ligeledes på de



/

sociale medier til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, hvad hun havde tænkt sig
at gøre med et værelse, da han var blevet spurgt herom.



/

8

DONG sendte den 11. september 2013 en rykker for manglende betaling af en el-
regning vedrørende andelslejligheden til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, der
endvidere har fremlagt en række eksempler på, at blandt andre DONG i årene fra
2002 til 2015 har stilet aconto-afregninger vedrørende andelslejligheden til hende.
Den 10. januar 2014 modtog Appelindstævnte, tidligere Sagsøger en ordrestatus
på et køle-/fryseskab til andelslejligheden.

Efter at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger den 14. oktober 2014 på de sociale
medier havde skrevet, at andelslejligheden blev ca. 100.000 kr. mere værd pr. år,
svarede Vidne 1 den 20. oktober 2014 bl.a., at ”[j]eg forstår godt at du har valgt at
beholde denne lejlighed som er vores arv. Men hvordan kan man frigøre
Appellant, tidligere Sagsøgte, så han bliver fri” , hvortil Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger svarede bl.a., at hun ikke forstod, hvorfor Appellant, tidligere
Sagsøgte ikke var fri. Hertil skrev Vidne 1 bl.a., ”hvordan går det med
gældsannulleringen” , og at hun ”kunne ingenting da jeg var registreret for
lejligheden og jeg forstår godt Appellant, tidligere Sagsøgte, det er på tide at du
registrerer lejligheden igen for dig selv, Appelindstævnte, tidligere Sagsøger. Det
skulle være en kortsigtet løsning på et kortsigtet problem som stadigvæk er i
gang.”

Ved brev af 18. januar 2016 til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger opsagde
Appellants, tidligere Sagsøgte advokat Appelindstævntes, tidligere Sagsøger
lejemål i andelslejligheden til fraflytning den 1. marts 2016 og varslede samtidig
ophævelse af lejemålet på grund af gener fra en hund. Appelindstævntes, tidligere
Sagsøger advokat gjorde ved mail af 27. januar 2016 indsigelse mod opsigelsen
og anførte bl.a., at Appellant, tidligere Sagsøgte ikke var den retsmæssige
adkomsthaver til andelsboligen, hvorefter Appellants, tidligere Sagsøgte advokat
ved brev af 22. marts 2016 anmodede fogedretten om udsættelse af
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger af værelseslejemålet i andelsboligen.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger underskrev den 25. april 2016 en tro- og
love-erklæring vedrørende sine kreditorer, herunder Ikea Finans, Nordea Bank
A/S og Skat, hvoraf bl.a. fremgår, at dersom sagen vedrørende andelslejligheden
vindes, vil hun senest 8 dage efter, at overdragelsen af andelslejligheden til hende
er registreret hos administrator, give sine kreditorer skriftlig meddelelse, og at hun
vil fyldestgøre sine kreditorer i videst muligt omfang med værdien af
andelslejligheden.

Den 21. september 2016 tilkendegav fogedretten, Københavns Byret, at der var
tvivl om de reelle ejerforhold til andelslejligheden, hvorfor det ville være
betænkeligt at fremme sagen om udsættelse af Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger, hvorefter fogedsagen blev sluttet.

Appellant, tidligere Sagsøgte har fremlagt en oversigt over kontobevægelser,
hvorefter boligafgiften for andelslejligheden for en række måneder i 2013 til 2016
er trukket på hans bankkonto, og han har fremlagt betalingsoversigter fra



/

9

betalingsservice stilet til ham vedrørende betaling af el til DONG fra 2013 til
2016, hvor der under leveringssted i et tilfælde i 2013 fremgår Appelindstævntes,
tidligere Sagsøger tidligere navn.

Endvidere har Appellant, tidligere Sagsøgte fremlagt en oversigt over
kontobevægelser, hvorefter Appelindstævnte, tidligere Sagsøger i en række
måneder i 2014 til 2016 har betalt 3.000 kr. pr. måned i husleje til hans
bankkonto.

På forespørgsel fra Appelindstævnte, tidligere Sagsøger svarede bestyrelsen for en
andelsboligforening på Amager omfattende bl.a. andelslejligheden Adresse 2, ved
en mail af 22. marts 2017, at Appellant, tidligere Sagsøgte ville blive smidt ud af
foreningen, hvis han ikke boede i denne lejlighed og ikke havde registreret
adresse der.

Endelig fremgår det af en udateret udskrift fra tinglysningssystemet vedrørende
andelslejligheden på Amager, at Appellant, tidligere Sagsøgte og Vidne 13 var
registrerede som kreditorer på et ejerpantebrev tinglyst i denne lejlighed.

Københavns Byret afsagde som boligret den 30. juni 2017 dom i nærværende sag,
der er anlagt af Appelindstævnte, tidligere Sagsøger ved stævning af 8. maj 2016.
Ved dommen blev Appelindstævntes, tidligere Sagsøger påstande om, at
Appellant, tidligere Sagsøgte skulle anerkende, at hun var den retmæssige ejer af
andelslejligheden på Østerbro, og tilpligtes at fraflytte lejligheden, afvist. Østre
Landsret ophævede ved dom afsagt den 14. juni 2018 denne dom og hjemviste
sagen til realitetsbehandling ved boligretten, idet landsretten samtidig bestemte, at
hver part skulle bære egne omkostninger for landsretten. Af begrundelsen for
landsrettens dom fremgår bl.a.:

” Appelindstævnte, tidligere Sagsøger gjorde for boligretten navnlig
gældende, at overdragelserne pr. 1. oktober 2001 og 15. oktober 2002 af
de to halvdele af andelsbeviset til henholdsvis Vidne 1 og Appellant,
tidligere Sagsøgte udelukkende var begrundet i, at hun havde
økonomiske vanskeligheder og ønskede, at hendes kreditorer ikke skulle
kunne søge sig fyldestgjort i andelsbeviset.

Boligretten har ved dommen afvist Appelindstævntes, tidligere Sagsøger
påstande med henvisning til, at hun under disse omstændigheder ikke kan
påberåbe sig overdragelsesaftalerne ved domstolene. Boligretten har
herefter udtalt, at selv hvis det kunne lægges til grund, at der var tale om
proformaoverdragelser, ville disse stride mod lov og ærbarhed med den
virkning, at Appelindstævntes, tidligere Sagsøger påstande stadig skulle
afvises fra domstolene.

Parterne var ikke for boligretten og er fortsat ikke enige om, hvorvidt der
var tale om proformaoverdragelser. Boligretten burde derfor under
delhovedforhandlingen først have taget stilling til, om Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger havde godtgjort, at overdragelserne var proforma, og i
givet fald derefter taget stilling til retsvirkningen heraf. Landsretten
bemærker i den forbindelse, at en part under en retssag hverken i medfør
af DL 5-1-2, efter retspraksis eller på andet grundlag er afskåret fra at



/

10

på+++beråbe sig, at en aftale ikke skal have virkning efter sit indhold
med den begrundelse, at den er indgået proforma.

Som følge heraf, og da parternes påstande for boligretten om fraflytning
har en sådan nær sammenhæng med spørgsmålet om, hvem der er rette
ejer af andelsboligen, ophæver landsretten boligrettens dom i sin helhed
og hjemviser sagen til boligretten til realitetsbehandling.”

Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte, tidligere Sagsøger samt
vidnerne Vidne 1, Vidne 13 og Vidne 11 har afgivet supplerende forklaring.

Appellant, tidligere Sagsøgte har forklaret bl.a., at han rettelig havde noget med
renoveringen af køkkenet i andelslejligheden at gøre, idet han fandt nogle
håndværkere hertil.

Han er 35 år og uddannet elektriker. Der blev, da han i 2002 overtog halvdelen af
andelslejligheden, ikke talt om, at overdragelsen til ham var proforma. Han har
først umiddelbart før retssagen fået kendskab til Appelindstævntes, tidligere
Sagsøger gæld til Nordea Bank A/S. Han fik sin andel af andelslejligheden som
arveforskud. I den forbindelse underskrev de andelsbeviset, og det blev stemplet
hos administrator. Værdien af andelen var da nok 300.000 kr. Det foregik på
samme måde, da hans søster overtog sin halvdel af lejligheden. Der blev ikke
lavet andet papirarbejde, og Appelindstævnte, tidligere Sagsøger sagde, at der
ikke var brug for at anmelde det til skattevæsenet. Det var meningen, at
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger skulle ud at rejse og lignende. Vidne 10 er
Appelindstævntes, tidligere Sagsøger bedste veninde, og han har ikke fortalt
Vidne 10, at overdragelsen fra Appelindstævnte, tidligere Sagsøger til ham var
proforma. Han tvivler stærkt på, at Vidne 1 kan have sagt noget sådant til Vidne
10. Han har heller ikke talt med Vidne 10 om indholdet af Vidne 10s tro og love-
erklæring. Han har ikke talt med nogen om, at der var tale om en proformaaftale.
Han har på intet tidspunkt skrevet til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, at det
var hans andelslejlighed, da han ikke havde brug herfor. Det stod på
andelsbeviset, og i øvrigt kan man ikke tale med Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger, som nedbryder en.

Det blev i 2006, hvor han var på Island, aftalt, at Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger stod for driften af andelslejligheden, herunder udlejning. Der blev i
2007 lavet en lejekontrakt med Appelindstævnte, tidligere Sagsøger som lejer for
at beskytte ham og Vidne 1 mod, at deres ting kunne tages via fogedretten. Han
stod for betalingerne for andelslejligheden. I hvert fald fra 2007 blev der oprettet
to konti i Vidne 1s og hans navn, henholdsvis en driftskonto og en kreditkonto.
Boligafgiften blev betalt fra driftskontoen. De havde alle tre adgang til kontoen.
Fra 2007 stod han og Vidne 1 for betaling af boligafgiften og fra 2012, da han
overtog Vidne 1s del af andelslejligheden, betalte han hele boligafgiften. Det
kunne dog ske, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger betalte denne direkte til
andelsboligforeningen, hvis Appelindstævnte, tidligere Sagsøger ikke havde betalt
leje nogle måneder i træk. Tilsvarende kunne det ske, hvis Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger var bagud med lejebetalingen, at hun



/

11

overførte penge, der vedrørte andelslejligheden, direkte til andre kreditorer. De to
konti ophørte i 2011, allerede før Vidne 1 overdrog sin andel til ham, da hun ikke
ville have noget med andelslejligheden at gøre. Han oprettede herefter en konto i
sit navn i Lån og Spar Bank A/S. Hans betalinger af boligafgift fra denne konto
skete via betalingsservice, og hvis der nogle måneder ikke var dækning på
kontoen til betaling af boligafgiften, fremgår disse betalinger ikke af hans
betalingsoversigter. I disse tilfælde blev boligafgiften betalt på anden måde, og i
enkelte måneder efter 2007 betalte Appelindstævnte, tidligere Sagsøger
boligafgiften. Han kan ikke sige, hvornår Appelindstævnte, tidligere Sagsøger
betalte leje første gang, men da han flyttede tilbage til Danmark, kunne han se, at
der kun blev betalt efter ”smag og behag” . Lejebetalingen stoppede helt i 2017.

I 2012, da Vidne 1 gerne ville ud af det hele med lejligheden, inddrog de
andelsboligforeningens administrator i overdragelsen af Vidne 1s halvdel til ham.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger var orienteret herom og havde ingen
indsigelser. Hvis andelslejligheden bliver solgt, skal han og Vidne 1 dele, men der
foreligger ingen klar aftale herom. Det drejer sig nok om, at hun skal have
halvdelen af salgssummen fratrukket hans udgifter. De vil finde ud af det, når det
bliver aktuelt. De drøftede ikke, hvor Appelindstævnte, tidligere Sagsøger i givet
fald skulle bo.

Han var suppleant til bestyrelsen i andelsboligforeningen i 2008 og 2009 og igen i
2012 eller 2013. Han blev for 6 år siden bestyrelsesmedlem, måske i 2013, og han
var formand for bestyrelsen i 2 år fra 2017 til 2019. Han er fortsat medlem af
bestyrelsen, der har tre medlemmer.

Han har folkeregisteradresse i andelslejligheden, men bor hos sin kæreste på
Amager. Han hverken ejer andelslejligheden på Amager eller hæfter for lånet. Da
hans kæreste, Vidne 13, erhvervede andelslejligheden på Amager, ville banken
ikke yde et lån til hende, hvorfor han i første omgang blev meddebitor på lånet, da
han gerne ville hjælpe Vidne 13 væk fra Appelindstævnte, tidligere Sagsøger. Der
blev også underskrevet en række andre papirer. Han underskrev blot, hvor han
blev bedt om at underskrive.

Han flyttede fra andelslejligheden på Østerbro i 2017, da han blev psykisk
nedbrudt af Appelindstævnte, tidligere Sagsøger. Han havde forinden prøvet alt
for at løse problemerne med Appelindstævnte, tidligere Sagsøger og havde bl.a.
tilbudt at købe et kolonihavehus eller en sejlbåd til hende. Han ville med
sikkerhed i andelsboligen optage lån for at købe en båd eller et kolonihavehus til
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger. Han ved ikke, hvor mange penge der skulle
bruges, og havde ikke talt med banken herom. Han har også bedt familien om
hjælp, herunder Vidne 11. Han har talt med Vidne 11 om, at der skulle findes en
løsning med Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, herunder at Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger ved et eventuelt salg af lejligheden skulle have nogle penge til
en båd eller et kolonihavehus. Der har ikke under disse samtaler været drøftet
beløb, og Vidne 11 interesserede sig kun for, hvordan gælden til Vidne 11s og
Appelindstævntes, tidligere Sagsøger mor skulle betales. Det har også været
drøftet med



/

12

Vidne 1, og han har vist Appelindstævnte, tidligere Sagsøger nogle billeder af
både og et kolonihavehus, men der blev ikke lavet en plan med Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger, da man ikke kunne tale med hende. Beløbet til båd eller hus
var 50.000 kr. Han ville vente med at gøre noget i forhold til Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger til efter sin farmors fødselsdag, og han opsagde selv
Appelindstævntes, tidligere Sagsøger lejemål i andelslejligheden i 2015, inden
han kontaktede en advokat. Her er fortsat i andelsboligforeningens regnskaber
noteret som andelshaver og betaler alt med hensyn til lejligheden.

Den gældssanering, der er nævnt i Appelindstævntes, tidligere Sagsøger mail af
17. august 2007 til ham og Vidne 1, har han ikke drøftet med Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger, men Appelindstævnte, tidligere Sagsøger nævnte ind i mellem,
at hun ville søge gældssanering. Han har heller ikke talt med Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger om nye regler. Han arbejdede da i Island og var derfor ikke
registreret i Folkeregistret i Danmark. Ham bekendt, var der ikke nogen sag, der
da skulle afsluttes ved årsskiftet. Han kan ikke sige, hvornår lejekontrakten, der
omtales i mailen, er underskrevet. Han ved ikke, hvorfor Vidne 1 i en mail af 29.
august 2011 skrev, at ”Appelindstævnte, tidligere Sagsøger ejer lejligheden” , og
han reagerede ikke herpå, da han ikke havde brug herfor.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har forklaret bl.a., at det er hendes
andelslejlighed, da hun har købt og betalt lejligheden samt udgifterne til denne.
Hun har aldrig givet lejligheden væk. I 1993 havde hun meget få penge og var
bagud med huslejebetalingen. Hun lånte 10.000 kr. af sin far, der betingede, at
børnene så skulle optages på andelsbeviset, og det accepterede hun.
Forsyningsselskaberne fik aldrig besked om noteringerne på andelsbeviset i 2001
og 2002, men efter 10 år fik Appellant, tidligere Sagsøgte hos DONG ændret
navnet, således at hans navn nu fremgår som ansvarlig for andelslejligheden.

I 2001 talte hun med veninden Vidne 4, der foreslog overdragelsen til børnene,
men foreholdt Vidne 4s forklaring fra byretten, kan hun ikke huske, hvad der
skete, da hun talte med mange mennesker herom. Ændringen i
andelsboligforeningsloven kom i 2004 til 2006, men var allerede på tale i 2001.
Lejekontrakten fra 2007 blev indgået for, at hun kunne godtgøre sine faste
udgifter i tilfælde af en gældssanering, og for at undgå hendes kreditorer, som hun
ikke havde hørt noget til i mange år. Hun søgte alligevel ikke gældssanering, da
hun på tro og love skulle erklære, at hun ikke ejede mere, og hun syntes, at det
ville være forkert at afgive en sådan erklæring.

Hun har i alle 30 år haft sin egen bankkonto, hvorfra hun indtil 2004 betalte
boligafgift for lejligheden. I 2004 lavede hun kontoen om til en driftskonto for
lejligheden. Driftskontoen blev oprettet i Appellants, tidligere Sagsøgte navn på
grund af hendes kreditorer, men han havde ikke adgang til kontoen, da han ikke
havde noget med lejligheden at gøre. Hun betalte alle udgifter vedrørende
lejligheden af denne konto. I 2006 blev der lavet en andelskredit, der skulle
afdrages med 1.600 kr. pr. måned. I 2008 fik Appellant, tidligere Sagsøgte lavet
kontoen om, og han fjernede hendes adgang til driftskontoen.



/

13

Det er hende, der har haft korrespondancen med andelsboligforeningen, og den
eneste ændring er, at hun i 2011 bad om, at Appellant, tidligere Sagsøgte og Vidne
1 også fik meddelelser fra foreningen, da de boede hos hende, og hun ville gerne
indvi dem i administrationen og forpligtelserne.

Hun vil nu have gjort op med noteringerne fra 2001 og 2002 om overdragelse af
andelen og vil betale sine kreditorer. Hun vil gerne tilgodese alle sine børn og har
aldrig for Appellant, tidligere Sagsøgte nævnt, at der skulle være tale om forskud
på arv. Hun har aldrig med Appellant, tidligere Sagsøgte og Vidne 1 drøftet deling
af et eventuelt provenu fra salg af andelslejligheden, da det skal deles med hendes
kreditorer og alle hendes børn. Appellant, tidligere Sagsøgte har henvist til et link
fra noget i Den Blå Avis om både, som ville være gode for hende, og som kostede
fra 200.000 til 700.000 kr.

Så vidt hun husker, var Vidne 13 flyttet til Ungarn, da Appellant, tidligere
Sagsøgte med hjælp fra sin søster købte andelslejligheden på Amager. Hendes
datter Person 3 er i dag 26 år. Hun har aldrig boet sammen med Person 3s mor, og
Person 3 har aldrig boet i andelslejligheden på Østerbro, men er kommet der.

Hun har ikke fået penge af sin mor som arveforskud, men som lån. Der er ikke
aftalt et tilbagebetalingstidspunkt, men hvis lejligheden bliver solgt, skal lånet
tilbagebetales. Hun og hendes søskende fik dog 300.000 kr. i arveforskud af deres
forældre, men hendes andel blev formindsket med noget gæld, som Vidne 1 havde
i Island. Herefter kunne hun selv betale 160.000 kr. til Nordea Bank A/S, og hun
skulle også betale advokatomkostninger mv. Hun har ikke efter byrettens
behandling af sagen gjort Nordea Bank A/S og Ikea bekendt med sagen, da
andelslejligheden fortsat ikke er registreret som hendes, men hun fastholder, at de
pågældende kreditorer ikke er bundet af deres saldokvitteringer.

Vidne 1 har forklaret bl.a., at hun rettelig i perioder fra 2002 til 2009 boede i
Island. Overdragelsen af hendes andel af lejligheden til Appellant, tidligere
Sagsøgte var rettelig en reel overdragelse, men hun blev i byretten af flere
spørgsmål fra Appelindstævntes, tidligere Sagsøger advokat presset til at sige, at
overdragelsen måske var proforma. Appellant, tidligere Sagsøgte og hun har en
aftale om, at de deler ejerskabet af lejligheden, da de ser den som deres arv.
Overdragelsen til Appellant, tidligere Sagsøgte skete, fordi hun ikke selv kunne
købe en anden lejlighed. Aftalen med Appellant, tidligere Sagsøgte var, at han
skulle overtage andelsbeviset, og at de ville finde ud af resten på et senere
tidspunkt, da de var klar over, at man ikke blot kunne overdrage et andelsbevis.
De skulle finde ud af det, hvis andelslejligheden senere blev solgt, eller den ene
havde mulighed for at købe den anden ud. De skal dele et eventuelt nettoprovenu
ligeligt, da hun synes, at de udgifter, som Appellant, tidligere Sagsøgte har haft til
driften af lejligheden skal fradrages.



/

14

Yderligere forespurgt om ejerskabet til andelslejligheden har hun forklaret, at hun
og Appellant, tidligere Sagsøgte deler ejerskabet til og ansvaret for lejligheden,
men det er Appellant, tidligere Sagsøgte, der har ansvaret for driften. De deler
ejerskabet til lejligheden, men forespurgt på ny herom, har hun forklaret, at det er
Appellant, tidligere Sagsøgte, der ejer lejligheden, og at de har en aftale om
deling af værdien af lejligheden.

Da hun fik overdraget den ene halvdel af lejligheden, var hun 20 år.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger ville sikre hende et hjem, og
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger skulle så selv finde ud af, hvor hun ville bo,
hvilket eventuelt kunne være i udlandet. Appelindstævnte, tidligere Sagsøger
skulle leve sit eget liv. Det var i 2001 ideen, at hun og Appellant, tidligere
Sagsøgte skulle have et trygt hjem, mens de var under uddannelse, og de skulle så
senere finde ud, hvor ”livet tog dem hen” . Hun har, da der skulle optages et lån til
renovering af køkkenet, skrevet til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, at det var
Appellants, tidligere Sagsøgte og hendes lejlighed. Hver gang hun har skrevet om
lejligheden, har hun været presset. De har på et tidspunkt omkring 2014 til 2016
prøvet med Appelindstævnte, tidligere Sagsøger at finde en løsning, der indebar,
at de byttede andelslejligheden med to mindre lejligheder.

Hun er uddannet som kandidat fra Skole i 2013 og arbejder for et Firma i Sverige
som teamleder. Hun har et meget dårligt forhold til Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger, hvilket påvirker hende meget. Hun får ikke lov til i forhold til
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger at have en selvstændig mening. Hendes børn
ved ikke, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger eksisterer.

Hun kender Vidne 10, der er Appelindstævntes, tidligere Sagsøger veninde. Hun
har aldrig talt med Vidne 10 om ejerskabet til lejligheden eller om, at
overdragelsen var proforma. Hun har heller ikke haft noget med Vidne 10s tro- og
love erklæring af 5. maj 2016 at gøre.

Vidne 13 har forklaret bl.a., at hun er kæreste med Appellant, tidligere Sagsøgte,
hvilket hun har været siden starten af 2011. Hun er p.t. på barsel, men arbejder
som butikschef i en tøjforretning. Hun og Appellant, tidligere Sagsøgte flyttede
sammen i foråret 2011 i andelslejligheden på Østerbro, hvor også Vidne 1 og
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger boede. Hun vidste, da hun flyttede ind, at
lejligheden tilhørte Appellant, tidligere Sagsøgte og hans søster. Der var nogle
konflikter mellem Appellant, tidligere Sagsøgte, Vidne 1 og Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger om bl.a., hvem der skulle betale husleje. Hun havde da selv et
godt forhold til dem alle tre. Hun har altid haft den opfattelse, at andelslejligheden
tilhørte Appellant, tidligere Sagsøgte, og det var ham, der blev betalt husleje til.
Det gjorde hun også selv. Hun husker ikke, at det over for hende er blevet omtalt,
hvordan lejligheden skulle være blevet overdraget fra Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger til Appellant, tidligere Sagsøgte, og ingen har over for hende nævnt, at
der skulle være tale om en proformaoverdragelse. Det var Appellant, tidligere
Sagsøgte, der betalte forbrugsudgifter og stod for vedligeholdelse af lejligheden,
herunder tilkaldelse af håndværkere.



/

Hendes forhold til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger blev med tiden værre og
værre, og til sidst var der i lejligheden en stemning, der gjorde, at hun var bange
for Appelindstævnte, tidligere Sagsøger og bange for at bo der. Hun følte sig på et
tidspunkt, måske i december 2015, hvor hendes



/

15

søster og søsterens kæreste var på besøg til jul, truet af Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger. Hun trak sig derefter tilbage til sit værelse, hvor hun havde køleskab og
kunne lave mad. Hun låste døren til værelset og forlod kun dette, når hun skulle
på toilettet.

Da hun i 2016 ville flytte, arbejdede hun som Stilling på halv tid, så hun havde
ikke mulighed for at betale depositum eller optage et lån til en anden lejlighed. Da
muligheden så kom for at købe andelslejligheden på Amager, henvendte hun sig i
banken og bad Appellant, tidligere Sagsøgte om hjælp til at optage lånet.
Andelsboligforeningen troede derfor, at Appellant, tidligere Sagsøgte også skulle
stå på dokumentet, men det havde aldrig været meningen, at han skulle være
medejer af andelslejligheden på Amager. Da de blev opmærksomme på fejlen, fik
de den rettet. Appellant, tidligere Sagsøgte har ikke betalt noget til lejligheden.
Hun flyttede fra andelslejligheden på Østerbro i januar 2017. Hun bor ikke
længere i andelslejligheden på Amager, men i en anden lejlighed, som hun ejer.
Hun og Appellant, tidligere Sagsøgte er ofte sammen i lejligheden, hvor han sover
7 dage om ugen, da de sammen har to børn. Appellant, tidligere Sagsøgte betaler
ikke til lejligheden eller til de dagligdags fornødenheder.

Vidne 11 har via skype forklaret bl.a., at aftalen hele tiden har været, at
andelslejligheden var Appelindstævntes, tidligere Sagsøger, og at hun ikke skulle
miste den til banken, hvorfor børnene kom til at stå for den. Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger skulle have gældssanering, så hun kunne få lejligheden tilbage.
Han har mange gange med Appellant, tidligere Sagsøgte og Vidne 1 drøftet, at
lejligheden var Appelindstævntes, tidligere Sagsøger, og at hun skulle have den
tilbage. De talte begge om at blive fri for lejligheden, men Appellant, tidligere
Sagsøgte ville ikke miste sin arv. Han har nogle gange forsøgt at finde en løsning
på situationen, sidste gang i maj 2016, hvor han lavede en kontrakt, der indebar, at
andelslejligheden skulle sælges, og at al gæld skulle betales, herunder også
Appellants, tidligere Sagsøgte, hvorefter resten af provenuet skulle deles på en
eller anden måde. Aftalen blev ikke til noget, da Appellant, tidligere Sagsøgte
ikke ville skrive under på grund af nogle computere, som han ville have, men som
ikke fandtes.

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Appellant, tidligere Sagsøgte har yderligere gjort gældende, at landsretten ex
officio er berettiget til at afvise hele sagen, da Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger til støtte for sine påstande har gjort gældende, at overdragelserne i 2001
og 2002 til henholdsvis Vidne 1 og Appellant, tidligere Sagsøgte er sket
proforma. Hvis landsretten ikke vælger at afvise hele sagen, må samtlige
Appelindstævntes, tidligere Sagsøger påstande afvises, da hun til støtte herfor har
gjort gældende, at der er tale om proformaoverdragelser.

Til støtte for sine egne påstande har Appellant, tidligere Sagsøgte yderligere gjort
gældende, at landsretten også kan tage stilling til den overdragelse af halvdelen af
andelsbeviset, der skete til Vidne 1 i 2001, og hendes



/

16

videreoverdragelse heraf til Appellant, tidligere Sagsøgte i 2012, uanset at Vidne
1 ikke er part i sagen, da Vidne 1 må anses for at have anerkendt denne
overdragelse. Subsidiært kan landsretten i hvert fald tage stilling til den
overdragelse af halvdelen af andelsbeviset, der skete til Appellant, tidligere
Sagsøgte i 2002.

Endvidere har Appellant, tidligere Sagsøgte til støtte for den mere subsidiære
påstand 1 gjort gældende, at denne påstand svarer til det beløb, som
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har lånt til brug for renovering af køkkenet i
andelsboligen, hvilket hun må betale, hvis hun anses for ejer af andelslejligheden.

Påstandene 2 og 3, hvor påstand 3 angår Appelindstævntes, tidligere Sagsøger
lejebetaling for perioden 1. februar 2017 til og med 1. august 2018, er alene
nedlagt for det tilfælde, at Appellant, tidligere Sagsøgte får medhold i helt eller
delvist at være andelshaver i andelsforeningen.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har tilsluttet sig, at landsretten under
nærværende sag kan tage stilling til den overdragelse af halvdelen af
andelsbeviset, der skete til Vidne 1 i 2001, og hendes videreoverdragelse heraf til
Appellant, tidligere Sagsøgte i 2012, uanset at Vidne 1 ikke er part i sagen. DL 5-
1-2 finder ikke anvendelse, når Appelindstævnte, tidligere Sagsøger vil påberåbe
sig, at en aftale ikke skal have virkning efter sit indhold, da der er tale om en
proformaoverdragelse.

Endvidere har Appelindstævnte, tidligere Sagsøger til støtte for sin mere tertiære
påstand 1 gjort gældende, at hvis landsretten måtte komme frem til, at Appellant,
tidligere Sagsøgte er den retmæssige andelshaver, skal han anerkende, at hun har
ret til at blive boende i andelsboligen som lejer på ubestemt tid, og hun har til
støtte for den mere tertiære påstand 3 gjort gældende, at Appellant, tidligere
Sagsøgte må betale for de forbedringer af andelslejligheden, som hun har
bekostet, hvilket beløb kan opgøres til 300.000 kr.

Hvis landsretten måtte komme frem til, at Appellant, tidligere Sagsøgte er den
retmæssige andelshaver, og Appelindstævnte, tidligere Sagsøger ikke har ret til at
blive boende i andelsboligen som lejer, har hun gjort gældende, at hun må
indrømmes et passende varsel til fraflytning, ligesom hun også i denne situation
skal have godtgjort de forbedringer af lejligheden, som hun har bekostet.

Endvidere har Appelindstævnte, tidligere Sagsøger til støtte for sine påstande om
sagsomkostninger gjort gældende, at de disse må fastsættes efter de vejledende
takster, hvorved der skal tages hensyn til, at sagen har været behandlet under to
hovedforhandlinger i boligretten.

Endelig har Appelindstævnte, tidligere Sagsøger over for Appellants, tidligere
Sagsøgte betalingspåstande gjort gældende, at der ikke er noget grundlag for
disse.



/

17

Landsrettens begrundelse og resultat
Vidne 1 er ikke part i denne sag, og landsretten kan derfor ikke under sagen tage
stilling til overdragelsen i 2001 af halvdelen af andelsbeviset til hende og hendes
videreoverdragelse heraf til Appellant, tidligere Sagsøgte i 2012.

Overdragelsen af halvdelen af andelsbeviset i 2002 fra Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger til Appellant, tidligere Sagsøgte er alene noteret på andelsbeviset, og der
er enighed om, at der ikke blev betalt nogen købesum i den anledning, ligesom
der ikke i øvrigt blev udfærdiget dokumenter herom eller blev foretaget
anmeldelse heraf til f.eks. skattevæsenet.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har navnlig gjort gældende, at overdragelsen
i 2002 af den ene halvdel af andelsbeviset til Appellant, tidligere Sagsøgte
udelukkende var begrundet i, at hun havde økonomiske vanskeligheder og
ønskede, at hendes kreditorer ikke skulle kunne søge sig fyldestgjort i
andelsbeviset. Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har afgivet forklaring i
overensstemmelse hermed.

At dette var tilfældet, og at overdragelsen af halvdelen af andelsbeviset til
Appellant, tidligere Sagsøgte således var proforma, støttes af de forhold, der er er
fremhævet af boligrettens flertal i begrundelsen for den indankede dom, herunder
Vidne 1s bemærkninger i korrespondancen på de sociale medier den 23. februar
2006 om låneoptagelsen, uden at ”vores navne involveres” , i korrespondancen på
de sociale medier den 26. februar 2006 om, at jeg ”ved at dette er din lejlighed” ,
Appelindstævntes, tidligere Sagsøger bemærkning den 17. august 2007 på de
sociale medier om gældssanering og ”indviklede løsninger” , Vidne 1s
bemærkning på de sociale medier den 29. august 2011 om, at Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger ”ejer lejligheden” , Vidne 1s bemærkning på de sociale medier
den 27. februar 2012 om, at hun ville ”frigøres fra denne lejlighed” , og endelig
Vidne 1s bemærkning på de sociale medier den 20. oktober 2014 til
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger om, at ”det er på tide at du igen registrerer
lejligheden for dig selv” .

Appellant, tidligere Sagsøgte har heroverfor forklaret bl.a., at han fik halvdelen af
andelsbeviset i 2002 som arveforskud, hvilken forklaring dog ikke har støtte i
andre forklaringer, herunder heller ikke forklaringen fra Vidne 1, eller i noget af
sagens skriftlige materiale.

Derimod har Appellant, tidligere Sagsøgte flere gange spurgt Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger om muligheden for at leje værelser i lejligheden, ligesom
Appellant, tidligere Sagsøgte, der også fik og var en del af ovennævnte
korrespondance af henholdsvis 17. august 2007 og ikke mindst den 29. august
2011, ikke i den forbindelse gjorde opmærksom på, at han var den retsmæssige
ejer af halvdelen af andelsbeviset. Hertil kommer, at Appellant, tidligere
Sagsøgte, da Appelindstævnte, tidligere Sagsøger i en besked på de sociale
medier til ham skrev, at hun forsøgte at sælge lejligheden, svarede ”gør som du
vil” .



/

18

Landsretten finder under disse omstændigheder, at overdragelsen af halvdelen af
andelsbeviset fra Appelindstævnte, tidligere Sagsøger til Appellant, tidligere
Sagsøgte ved påtegningen af 15. oktober 2002 ikke er en reel overdragelse, og at
Appellant, tidligere Sagsøgte derfor ikke kan støtte ret herpå.

Som følge heraf frifindes Appelindstævnte, tidligere Sagsøger for de påstande,
som Appellant, tidligere Sagsøgte har nedlagt, hvorved bemærkes, at der ikke er
godtgjort noget grundlag for Appellants, tidligere Sagsøgte mere subsidiære
påstand 1 om betaling af 150.000 kr.

Dommerne Anne Birgitte Fisker og Henrik Hjort Elmquist udtaler herefter:
Vedrørende de påstande, som Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har nedlagt,
skal landsretten efter det ovenfor anførte i første række tage stilling til påstanden
om, at Appellant, tidligere Sagsøgte skal anerkende, at hun er den retmæssige ejer
af halvdelen af andelslejligheden, og at han skal fraflytte denne, samt subsidiært
at han skal anerkende, at overdragelsen af halvdelen af andelsbeviset til ham er
ugyldig og uden retsvirkninger.

Appelindstævntes, tidligere Sagsøger overdragelse af halvdelen af andelsboligen
til Appellant, tidligere Sagsøgte i 2002 skete som ovenfor anført for, at hendes
kreditorer ikke skulle kunne søge sig fyldestgjort i andelsboligen. Overdragelsen
var således en proforma-overdragelse, der alene skulle have retsvirkning over for
tredjemand. Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har således også forklaret bl.a.,
at hun i 2016 indgik aftale med en bank om betaling af 160.000 kr. til fuld og
endelig afgørelse af en gæld på ca. 1,5 mio. kr. og indgik et frivilligt forlig med en
anden kreditor om delvis betaling af gælden, i begge tilfælde uden at fortælle
kreditorerne om nærværende retssag.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har siden 2002 opretholdt denne proforma-
retsstilling i relation til tredjemand.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger ønsker nu domstolenes medvirken til, at
proformaaftalen tilsidesættes i det indbyrdes forhold mellem hende og
aftaleparten Appellant, tidligere Sagsøgte.

Efter vores opfattelse vil en afgørelse, hvorefter Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger er den retmæssige ejer af halvdelen af andelsboligen, eller om at
overdragelsen af halvdelen af andelsbeviset til Appellant, tidligere Sagsøgte er
ugyldig og uden retsvirkninger, indebære en mulighed for, at Appelindstævnte,
tidligere Sagsøger kan disponere over værdien af halvdelen af andelsboligen uden
om sine kreditorer, herunder kreditorer, der på grund af proformaaftalen
uberettiget har været afskåret fra at søge sig fyldestgjort i andelsboligen. En sådan
afgørelse vil dermed indebære en mulighed for over for kreditorerne, uden deres
vidende, at opretholde retsvirkningen af den proforma-retsstilling, der har haft
virkning fra 2002 og indtil videre.



/

19

Den foreliggende tro og love-erklæring fra Appelindstævnte, tidligere Sagsøger
om, at hun, hvis hun vinder denne retssag, i videst muligt omfang vil fyldestgøre
alle sine kreditorer med værdien af andelslejligheden, findes ikke at udgøre et
tilstrækkeligt værn herimod.

På denne baggrund findes Appelindstævntes, tidligere Sagsøger principale
påstand 1 og 2, subsidiære påstand 1 og 2 samt tertiære påstand 1 og 2 ikke at
kunne tages under påkendelse. Disse påstande afvises.

Dommer Ole Græsbøll Olesen udtaler:
Efter det, der er anført ovenfor om Appelindstævntes, tidligere Sagsøger
baggrund for at overdrage halvdelen af andelsbeviset til Appellant, tidligere
Sagsøgte i 2002, er der under denne sag ikke noget hensyn at tage til
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, men jeg finder, at både
andelsboligforeningen og Appelindstævntes, tidligere Sagsøger kreditorer,
herunder også kreditorer, som hun på urigtigt grundlag måtte have indgået forlig
med, har en interesse i at få fastlagt, hvem der er den retsmæssige ejer af
halvdelen af andelsbeviset.

Hertil kommer, som det fremgår af dommen afsagt af Østre Landsret den 14. juni
2018, at en part under en retssag hverken i medfør af DL 5-1-2, efter retspraksis
eller på andet grundlag er afskåret fra at påberåbe sig, at en aftale ikke skal have
virkning efter sit indhold med den begrundelse, at den er indgået proforma.

Under disse omstændigheder, og uanset at der, som anført af flertallet, er en risiko
for, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger herved kan disponere over værdien af
halvdelen af andelsboligen uden om sine kreditorer, herunder kreditorer, der på
grund af proformaaftalen uberettiget måtte have været afskåret fra at søge sig
fyldestgjort i andelsboligen, stemmer jeg for at tage Appelindstævntes, tidligere
Sagsøger tertiære påstand 1 og 2 til følge.

Der gives dom efter stemmeflertallet, således at Appelindstævntes, tidligere
Sagsøger principale påstand 1 og 2, subsidiære påstand 1 og 2 samt tertiære
påstand 1 og 2 afvises.

Der er efter frifindelsen af Appelindstævnte, tidligere Sagsøger for de påstande,
der er nedlagt af Appellant, tidligere Sagsøgte, ikke anledning til at tage stilling til
Appelindstævntes, tidligere Sagsøger mere tertiære påstand 1 og 3 og mest
tertiære påstand 1 og 2.

Efter sagens udfald og karakter skal ingen af parterne hverken for byretten eller
for landsretten betale sagsomkostninger til den anden part.

THI KENDES FOR RET:

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger frifindes.



/

20

Appelindstævntes, tidligere Sagsøger principale påstand 1 og 2, subsidiære
påstand 1 og 2 samt tertiære påstand 1 og 2 afvises, og hendes mere tertiære
påstand 1 og 3 og mest tertiære påstand 1 og 2 tages ikke under påkendelse.

Ingen af parterne skal hverken for byretten eller for landsretten betale
sagsomkostninger til den anden part.