Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgte er bundet af en aftale om at sælge sin idéelle andel af et sommerhus ejet i lige sameje mellem parterne til sagsøgeren.
Ret: Retten på Bornholm (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;

/

RETTEN PÅ BORNHOLM
DOM

afsagt den 13. oktober 2021

Sag BS-6821/2021-BOR

Sagsøger
(advokat Peter Paldan Sørensen)

mod

Sagsøgte
(advokat Marina Fløjgaard Andersen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 17. februar 2021.

Sagsøgeren har retshjælpsforsikring.

Sagsøgte er den 27. juli 2021 af Civilstyrelsen meddelt fri proces og har ikke
retshjælpsforsikring.

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgte er bundet af en aftale om
sælge sin idéelle andel af et sommerhus ejet i lige sameje mellem parterne til
sagsøgeren.

Sagsøger, har nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes mod samtidig deponering
af kr. 410.000,00 at underskrive tinglysningsfuldmagt. Det deponerede beløb på
kr. 410.000,00 deponeres i overensstemmelse med den



/

2

imellem parterne indgåede overdragelsesaftale og frigives i overensstemmelse
med aftalen.

Sagsøgte, har påstået frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a.

Oplysningerne i sagen

Det fremgår af sagen, at parterne, der er brødre, ejer et sommerhus beliggende
Adresse, By i lige sameje.

Sommerhuset var oprindeligt ejet i lige sameje af sagsøgeren, sagsøgte og par-
ternes moder. I forbindelse med moderens overdragelse af andelene til sagsøge-
ren og sagsøgte i 1971, var der på moderens foranledning tinglyst en forkøbsret
på ejendommen, hvorefter ejerne af en part af ejendommen forpligtes til, så-fremt
de ønsker at sælge parten, at tilbyde den anden ejer at købe parten for en
købesum, der højest må udgøre 1/3 af den gældende offentlige vurderingssum til
ejendomsværdi.

Ved overdragelsesaftale underskrevet af sagsøgte den 10. juli 2020 og af sagsø-
geren den 17. juli 2020, har sagsøgte med overtagelsesdag den 1. juni 2020
overdraget sin andel af ejendommen til sagsøgeren for en købesum på 410.000 kr.

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af sagsøgeren og af vidnerne Vidne 1, Vidne 2 og Vidne
3.

Sagsøgeren har forklaret blandt andet, at han er 75 år gammel og uddannet
maskinmester. Sagsøgte er 78 år gammel. De har bygget sommerhuset sammen.
Deklarationen blev udarbejdet, fordi det var deres moders ønske, at sommerhu-set
blev i familiens eje. Sagsøgeren og sagsøgte har ejet ejendommen sammen i 51 år.
Sagsøgte har i al den tid boet i København. Sagsøgte og hans familie har anvendt
sommerhuset, som de ønskede, også i højsæsonen. Sagsøgte har deru-dover lejet
sommerhuses ud for at få omkostningerne til huset dækket. Sagsøgte henvendte
sig til ham i 2017, fordi han sagsøgte var i færd med at afvikle alle sine aktiver,
herunder sit hus og sin kolonihave, og nu også ville af med som-merhuset.
Sagsøgte ville sælge andelen til 300.000 kr. Sagsøgeren gik til sin ad-vokat, der
konkluderede, at andelen ikke kunne sælges for kun 300.000 kr. Handlen blev
derfor ikke til noget. I 2018 undersøgte sagsøgte, om han kunne overdrage sin
andel til sine sønner. Sagsøgte advokat konkluderede imidlertid,



/

3

at det ikke var muligt på grund af deklarationen. I 2019 sagde sagsøgte til
sagsøgeren, at de måtte finde en løsning på, hvordan sagsøgte kunne overdrage
sin andel til sagsøgeren. Sagsøgte sagde, at sagsøgeren skulle gå videre med at
forsøge at skaffe finansiering. Advokat Person 1 er kommet med sin familie i
sommerhuset i mange år. Han har været en god ven af og advokat for sagsøgte i
en lang årrække. Da sagsøgeren modtog brevet fra advokaten, ringede han til
sagsøgte. De skændtes ikke. Han sagde derimod til sagsøgte om man ikke læn-
gere kunne stole på, at et ord var et ord. Han har ikke sat sagsøgte på plads. Han
har mange gange siden talt med sagsøgte, og har ikke fået det indtryk, at sagsøgte
er uligevægtig. Han har ikke hørt noget om, at sagsøgte har begyn-dende demens.
Han har efter underskrivelsen af købsaftalen talt med sagsøgte mange gange, og
har hver gang fået det indtryk, at sagsøgte fortsat gerne vil have handlen afsluttet,
og at sagsøgte ikke vil fragå aftalen. Vidne 3 er sagsøgtes første ægtefælle. Det er
sagsøgeren opfattelse, at Vidne 3 efter deres skilsmisse ikke har haft løbende
kontakt til sagsøgte. Det er sagsøgeren, der har stået for den løbende
vedligeholdelse af sommerhuset. Sommerhuset er blev lejet ud ca. 5 uger årligt og
i en lang periode til de samme lejere. Indtæg-terne er anvendt til udgifter og
vedligeholdelse af sommerhuset. Det var sagsøgte, der kom med et tilbud til
sagsøgeren, og sagsøgte, der tog initiativet til at afhænde andelen til sagsøgeren.
Parterne har aldrig diskuteret sommerhu-sets værdi, og sagsøgeren har heller ikke
drøftet sommerhusets værdi med an-dre. Han har modtaget et købstilbud fra
sagsøgtes nuværende advokat. Han ønsker ikke at sælge sin andel. Han kender
ikke noget til sagsøgtes sygdom ud over, at sagsøgte har Parkinsons. Han så sidst
sagsøgte i 2019, da han boede hos sagsøgte. Sagsøgte fremstod ikke syg dengang.
På grund af Corona-epidemien tog det længere end forventet for sagsøgeren at
tilvejebringe finansieringen. Købesummen stod længe hos advokat Person 1, men
de stod der ikke den 1. juni 2020. Huset har en fin beliggenhed. Sagsøgeren har
ikke fulgt med i huspri-sernes udvikling på Bornholm. Han ønsker ikke at eje
sommerhuset i sameje med sagsøgtes sønner. Han mener ikke, at sønnerne har
bidraget til husets ved-ligeholdelse eller i øvrigt i den forløbne tid.

Vidne 1 har forklaret blandt andet, at han er uddannet tømrer og byg-
ningskonstruktør. Sagsøgte, der er hans far, er uddannet tømrer, bygningskon-
struktør og arkitekt. Vidnet var ca. 5 år gammel, da parterne byggede sommer-
huset. Vidnet har holdt alle ferier i sin barndom i sommerhuset. Parternes mo-der
døde i 1986, hvorefter parterne ejede sommerhuset i lige sameje. Det var
sagsøgeren, der stod for udlejningen af sommerhuset, indtil vidnets kusine
overtog denne opgave. Vedligeholdelsen blev varetaget af sagsøgeren, idet
sagsøgte dog brugte store dele af sine ferier på at vedligeholde huset. Vidnet har
ikke haft indsigt i økonomien omkring sommerhuset. Sagsøgte sygdom har været
længe undervejs, og sagsøgtes hukommelse har været svigtende over en lang
periode. Sagsøgte, der før var meget fysisk aktiv, laver i dag stort set in-genting.
Sagsøgte har ofte hallucinationer og falder ofte. Vidnet bor i samme



/

4

opgang som sagsøgte, og han og de øvrige brødre og den tidligere ægtefælle
Vidne 3 har hyppig kontakt med sagsøgte. Det er rigtigt, at sagsøgte på et
tidspunkt havde behov for at ”rydde op” i sit liv. Sagsøgte modtager i dag me-get
hjælp fra kommunen og har en nødkaldsalarm. Sagsøgte kan i dag ikke længere
læse avis. Det kunne han formentlig heller ikke sidste sommer. Sagsøg-te har kun
meget begrænset opfattelse af, hvad ting koster og kan ikke forholde sig til beløb,
eller hvad sommerhuset er værd. Vidnet har dog ikke talt med sagsøgte herom.
Sagsøgte har aldrig ønsket at sælge sin andel, men har flere gange forsøgt at få
den overdraget til sine børn. Efter sagsøgtes telefonsamtale med sagsøgeren, talte
vidner med sagsøgte. Sagsøgte gav udtryk for, at det havde været en ubehagelig
samtale, hvor der var blevet ”sagt ting” , og at han ikke havde nogen bror
længere. Sagsøgte ville gerne have overtaget huset, hvis sagsøgeren ville sælge. I
2020 havde sagsøgte ingen idé om sommerhusets vær-di. Advokat Person 1 er 80-
81 år gammel og partner på et advokatkontor, hvor han arbejder 1-2 dage om
ugen. Han reagerede ikke på vidnets sms eller mail. Sagsøgte skrev under på
overdragelsesaftalen på Person 1's kontor. Sagsøgte havde i flere dage øvet sig på
at skrive under. Sagsøgte sagde, han ville tage kontakt til Person 1 for at får
annulleret aftalen. Der er udfærdiget en fremtidsfuldmagt for sagsøgte, men den
er ikke aktiveret. Det var efter for-slag fra læge og neurolog, der blev taget
initiativ til oprettelsen heraf. Sagsøgte er ikke under værgemål. Sagsøgte har ind
imellem klare øjeblikke. Sagsøgeren er bekendt med, at de har skiftet advokat,
men har ikke kendskab til dagens retsmøde, idet han ved, at sagen behandles.
Sagsøgte har ikke set mæglervur-dering.

Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han holdt sine barndomsferier i
sommerhuset, men har brugt sommerhuset minimalt som voksen. Han har ikke
haft fri adgang til at bruge sommerhuset og har ikke haft indsigt i økonomien
omkring sommerhuset. Det er vidnets indtryk, at sagsøgte ønsker at beholde
sommerhuset. Det har dog været oppe at vende mange gange, om enten sagsø-
geren eller sagsøgte skulle købes ud. Vidnet antager, at sagsøgte i 2020 ikke var
klar over sommerhusets værdi. Sagsøgte har haft problemer med tal i en årræk-ke,
og har i dag ingen begreber om tal. Sagsøgte er nem at hyle ud af den, f.eks. ved
høj eller hurtig tale. Efter sagsøgtes samtale med sagsøgeren den 4. juli 2020,
ringede sagsøgte vidnet op. Sagsøgte var sur og vred og sagde, at han ik-ke havde
nogen broder længere. Sagsøgte fastholdt, at han ikke ville sælge sommerhuset.
Sagsøgte fortalte, at der var blevet sagt nogle ting, der ikke ”kunne tages tilbage” .
Det var neurologen, der anbefalede at få udarbejdet en fremtidsfuldmagt.
Sagsøgte kan stadig læse, men skal ofte læse det samme flere gange, og vidnet
ved ikke, om sagsøgte forstår det, han læser. Vidnet antog, at huset var mere værd
end anført i mæglervurderingen på grund af husets belig-genhed og under hensyn
til oplysninger om salg i området.



/

5

Vidne 3 har forklaret blandt andet, at hun er sagsøgtes tidligere ægtefælle. Hun er
kommet i huset på Bornholm siden sidst i 1960’erne. Vidnet og sagsøgte bor tæt
på hinanden i København. Hun var med, da sagsøgte i 2016 var til neu-rolog og
fik sin Parkinsons-diagnose. Siden 2018 har sagsøgte hver 3 måned været hos
neurolog. Sagsøgte modtager store mængder medicin mod depres-sion,
Parkinsons og demens mv. Den 3. juni 2020 blev sagsøgte sendt til udred-ning for
Lewy-Body-demens. Den 8. juli 2020 skulle sagsøgte være mødt til et møde med
henblik på udfærdigelse af en fremtidsfuldmagt, men han dukkede ikke op. Den 4.
juli 2020 ringede sagsøgte til vidnet. Sagsøgte fremstod meget deprimeret og
fortalte, at han ikke længere havde nogen broder. Næste morgen ringede sagsøgte
til sin advokat, og sagde at han skulle sælge andelen til sagsø-geren alligevel. Det
har hele tiden været sagsøgtes ønske at overdrage andelen til sine sønner.
Sagsøgte har tilbudt at købe sagsøgeren andel, men sagsøgeren har afslået dette.
Herefter sagde sagsøgte, at han så ville ”dø ud af deklaratio-nen” . I sommeren
2020 havde sagsøgte ikke nogen idé om, hvad sommerhuset var værd.
Fremtidsfuldmagten blev til sidst underskrevet hos notaren den 18. december
2020.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument til støtte for den nedlagte påstand an-ført:

”Hovedanbringender
Der er indhentet skønserklæring i sagen, hvor ejendommens værdi an-
gives til kr. 2.175.000,00 hvoraf halvdelen udgør kr. 1.087.500,00.
Seneste offentlige vurdering er kr. 820.000,00.

Prisfastsættelsen for ejendommen følger af sagens bilag 2, deklaration
tinglyst den 8. januar 1971, underskrevet den 7. december 1970, hvoref-
ter medejer har forkøbsret til ejendommen svarende til pågældende
sælgers andel af ejendommen i forhold til seneste gældende offentlige
ejendomsværdi.

Da denne er kr. 820.000,00 er beløbspåstanden kr. 410.000,00.

Det kan godt være, at skønserklæringen giver udtryk for, at værdien af
ejendommen er højere, men allerede i 1970 er prisfastsættelsen aftalt
parterne imellem, og uanset eventuel habitus, har sagsøgte været klar
over, hvorledes prisen skulle fastsættes helt tilbage fra december 1970,
og sagsøgte har ikke dokumentet, at sagsøgte på daværende tidspunkt
(eller senere) ikke har forstået betydningen af prisfastsættelsen.



/

6

Sagsøgte har underskrevet den i sagen, som bilag 8, fremlagte overdra-
gelsesaftale, og til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at
sagsøgte på ingen måde har dokumentet, at han på tidspunktet for
underskrivelsen af denne aftale var i en sådan tilstand, at den indgåede
aftale mellem parterne er ugyldig.

Det gøres således gældende, at sagsøgte ikke har dokumenteret, at afta-
lelovens § 31, stk. 1 eller andre af aftalelovens ugyldighedsbestemmel-
ser er opfyldt, og at den lægelige dokumentation, der forefindes i sagen
er ikke nok til at dokumentere, hvilken tilstand, som sagsøgte var/er i, og
sagsøgte har undladt at efterkomme sagsøgerens opfordring til at lade
sagen forelægge for Retslægerådet.

I den forbindelse bemærkes også, at sagsøgte på ingen måde er under
værgemål, fremtidsfuldmagt eller andet, og ifølge sagsøgte selv må han
således være proceshabil hvilket umiddelbart strider mod sagsøgtes
anbringende.”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument til støtte for den nedlagte påstand anført:

”Det gøres gældende, at aftalen – Sagsøgtes underskrift – kan tilsi-
desættes efter aftalelovens ugyldighedsregler.

Aftalelovens § 30, § 31 og generalklausulen § 36 er relevante for sagen.

Sagsøger har, efter fælles ejerskab i en længere periode, udnyttet sin
brors svækkede tilstand til at opnå en underskrift, han ikke ville ha-ve
fået under normale omstændigheder og som han ikke har kunne få
tidligere.

Sagsøger forsøger samtidig at opnå en betydelig økonomisk ge-vinst ved
at få halvdelen af ejendomme overdraget til kr. 410.000.

Sagsøger forsøger med sit prisforlangende knyttet til den offentlige
vurdering at støtte ret på en servitut, der handler om, hvad en anparts-
haver skal tilbyde de øvrige/den anden sin anpart til, hvis han ønsker at
sælge.

Servitutten handler ikke om, hvad en anpartshaver kan kræve at overta-ge
en andens anpart for.

Alt i forløbet peger i retning af, at initiativet til at gøre op med samejet –
få Sagsøgte ud af samejet - har ligget hos Sagsøger.



/

7

Der er derimod intet der tyder på, at Sagsøgte har taget initiativ til eller
har ønsket at sælge. Den drivende kraft i opløsning af samejet ses at være
Sagsøger, som jo også er den part, der har presset på for at få tinglyst
overdragelsen og nu også har anlagt sag herom.

Købsaftalens pkt. 5.2 (bilag 8) støtter denne antagelse.

Man får det indtryk, at Sagsøger har forsøgt at ”omskrive sandhe-den”
til, at han i kraft af servitutten kan kræve at overtage sin brors halvpart til
halvdelen af den offentlige vurdering. Vel at mærke velvi-dende at det
langt fra var/er en markedspris, og velvidende at servitut-ten ikke giver
en sådan ret.” .

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Sagsøgeren og sagsøgte har efter det oplyste ejet det omhandlede sommerhus i
lige sameje - i begyndelsen tillige med deres moder Person 2 - siden decem-ber
1970, og der blev på moderens foranledning i forbindelse med hendes tils-
kødning af anparterne til parterne tinglyst en forkøbsret på ejendommen, hvor-
efter ejerne af en part af ejendommen forpligtes til, såfremt de ønsker at sælge
parten, at tilbyde den anden ejer at købe parten for en købesum, der højest må
udgøre 1/3 af den gældende offentlige vurderingssum til ejendomsværdi.

Sagsøgte er ikke under værgemål og er således ikke på nogen måde frataget sin
økonomiske råderet eller den retlige handleevne. Sagsøgte har efter det oplyste
den 18. december 2020 - mere end 5 måneder efter overdragelsen - underskre-vet
en fremtidsfuldmagt for notar. Notaren har efter det oplyste ikke fundet grundlag
for at fremkomme med bemærkninger om, hvorvidt sagsøgte var i stand til at
handle fornuftsmæssigt. Der er ikke efterfølgende afgivet anmod-ning til
Familieretshuset om at sætte fremtidsfuldmagten i kraft.

Under disse omstændigheder finder retten efter den stedfundne bevisførelse ikke
grundlag for at fastslå, at sagsøgte på tidspunktet for hans underskrivelse af
overdragelsesaftalens den 10. juli 2020 på grund af demens eller en lignende
tilstand manglede evnen til at handle fornuftsmæssigt eller til at forstå vilkåre-ne i
købsaftalen. Det bemærkes herved, at sagsøgte ikke har søgt at dokumente-re
omfanget af demens-lidelsen ved f.eks. egentlige lægelige erklæringer, vidne-
forklaringer fra læger, herunder speciallæger, der har tilset sagsøgte, eller ved at
stille spørgsmål til Retslægerådet. Der er således efter bevisførelsen ikke grundlag
for at antage, at sagsøgeren har udnyttet sagsøgtes manglende indsigt



/

8

eller letsind til at opnå en ydelse, der står i væsentligt misforhold til modydel-sen.

Der er under sagens forberedelse afholdt syn og skøn, hvorved der er foretaget en
vurdering af sommerhusets markedspris på aftaletidspunktet juni/juli 2020. Det
fremgår af syns- og skønstemaet, at skønsmanden ved prisfastsættelsen skulle se
bort fra den tinglyste forkøbsret.

Værdien af sagsøgtes andel af ejendommen kan ikke uden videre antages at svare
til halvdelen af syns- og skønsmandens vurderingssum, idet der er tale om en
ideel andel af en ejendom, og idet en eventuel køber af andelen i lighed med
sagsøgte vil være underlagt den ovenfor beskrevne tinglyste deklaration om
forkøbsret. Værdien af sagsøgtes andel af ejendommen må derfor anses at være
væsentligt lavere end halvdelen af skønsmandens vurderingssum. Der findes
således efter bevisførelsen ikke faste holdepunkter for at antage, at købsprisen på
410.000 kr., der er fastsat i overensstemmelse med den tinglyste forkøbsret, står i
åbenbart misforhold til værdien af sagsøgtes ideelle andel af ejendommen på
købstidspunktet, hvorfor der allerede af denne grund ikke er grundlag for at helt
eller delvist at tilsidesætte købsaftalen som åbenbart urime-lig.

Endelig finder retten efter bevisførelsen ikke grundlag for at antage, at sagsøge-
ren på anden utilbørlig vis har påvirket sagsøgte til at underskrive den om-
handlede købsaftale. Det bemærkes herved, at sagsøgeren har forklaret, at par-
terne ikke skændtes under telefonsamtalen den 4. juli 2020, og at han ikke har
”sat sagsøgte på plads” , idet sagsøgte hverken under samtalen eller de flere gange
senere, sagsøgeren har talt i telefon med ham, fremstod uligevægtig eller påvirket
af demens eller lignende. Sagsøgte har ikke afgivet partsforklaring for retten med
henblik på at imødegå sagsøgerens beskrivelse af parternes telefon-samtale og
parternes indbyrdes forhold.

På denne baggrund finder retten, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte
købsaftalen i medfør af aftalelovens § 30, stk. 1, eller § 31, stk. 1, og at aftalen
ikke i øvrigt har et sådan indhold, at den bør tilsidesættes helt eller delvist i
medfør af aftalelovens § 36.

Som følge af det anførte tages sagsøgerens påstand til følge.

Med sagsomkostninger forholdes som nedenfor anført. Sagsomkostningerne, der
er fastsat under hensyn til sagens størrelse, karakter og forløb, angår 60.000 kr. til
dækning af sagsøgerens udgifter til advokatbistand. Sagsøgeren er ikke
momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:



/

9

Sagsøgte tilpligtes mod samtidig deponering af 410.000 kr. at underskrive
tinglysningsfuldmagt.

Det deponerede beløb på 410.000 kr. deponeres i overensstemmelse med den
imellem parterne indgåede overdragelsesaftale og frigives i overensstemmelse
med aftalen.

Statskassen skal til Sagsøger betale sagsomkostninger med 60.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.



/





/

2





/





/

div>

div>