Landsretten ophæver byrettens dom, og hjemviser sagen til behandling ved byretten
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Retspleje og civilproces;

ØSTRE LANDSRET
KENDELSE

afsagt den 16. februar 2021

Sag BS-1737/2020-OLR
(23. afdeling)

Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS
(advokat Dan Terkildsen)

mod

Appelindstævnte AB, tidligere Sagsøgte AB
(advokat Christian Zeeberg Madsen)

og

Sag BS-3974/2020-OLR
(23. afdeling)

Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS
(advokat Dan Terkildsen)

mod

Appelindstævnte AB, tidligere Sagsøgte AB
(advokat Christian Zeeberg Madsen)

Retten i Lyngby har den 2. januar 2020 afsagt dom i 1. instans (sag BS-
12746/2019-LYN).

Landsdommerne Gunst Andersen, Jesper Jarnit og Christian Bo Kolding-Krøger
(kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.



Påstande
Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS, har nedlagt påstand om, at byret-tens dom
om afvisning ophæves således, at sagen hjemvises til fortsat behand-ling ved
retten.

Appelindstævnte AB, tidligere Sagsøgte AB, har påstået dommen stadfæstet,
subsidiært frifin-delse.

Sagsfremstilling

Der er under sagen fremlagt mailkorrespondance for perioden 28. april 2017 til
21. januar 2019 mellem bl.a. Vidne 1, Vidne 3 og Advokat 1.

I mail af 28. april 2017 til Vidne 1 anførte Advokat 1 bl.a.:

”Kære Vidne 1

Jeg bekræfter, at kunne medvirke til at knytte forbindelsen til en svensk
kapitalforvalter i Stockholm, der kunne være interesseret i den af dig
anonymt beskrevne ejendomsportefølje.
…

Før jeg kan tage kontakt til min svenske kontakt for at drøfte en mulig
interesse i din sælgerkontakts ejendomsobjekt, har jeg brug for følgen-de:

- Sikkerhed for at ejendomsobjektet/ejerselskabet ikke p.t. er udbudt til
salg hos mægler el. lign.

- Klarhed om, at jeg alene opererer som formidler og alene aflønnes af
Køber i.h.t de vilkår, som jeg aftaler med Køber.

- En bekræftelse på, at det indtil videre er dig, som jeg henholder mig til
som repræsentant for Sælger i den indledende fase, og at du alene for-
midleraflønnes af Sælger.”

Af mail af 1. maj 2017 fra Vidne 3 til Vidne 1, c.c. Vidne 2, fremgår bl.a.:

”Kære Vidne 1
…

Glæder mig at høre, om der er interesse for porteføljen. Hvis der er, fin-
der vi en god broker-aftale.”

I mail af 5. maj 2017 til Vidne 1 anførte Advokat 1 bl.a.:



”Kære Vidne 1

Måtte du og din opdragsgiver (ejer) finde det umagen værd, at bede mig
forelægge det af dig anonymt omtalte ejendomsobjekt for min nævnte
Kapitalforvalter i Stockholm, skal der etableres en NDA.

En sådan hemmeligholdelsesaftale (NDA) kunne eksempelvis basere sig
på den vedhæftede skabelon.

Bemærk særligt pkt. 11, hvor det er forudsat, at mit honorar og aftale-
forhold i enhver henseende er nuværende ejer uvedkommende, mens dine
forhold skal afklares alene med nuværende ejer.”

Af mail af 8. maj 2017 fra Advokat 1 til Advokat 2, c.c. Vidne 1, fremgår bl.a.:

”Kære Advokat 2

Tak for dagens møde på dit kontor med deltagelse af din klient ved Vidne
3 samt jeres formidler Vidne 1”

I mail af 8. maj 2018 til Vidne 3, c.c. Vidne 2, anførte Vidne 1 bl.a.:

”Kære Vidne 3

Håber alt vel hos dig, og tak for sidst!

Jeg forstår på Advokat 1, at I er kommet langt i forhandlingerne om
Virksomhed overtagelse af ejendomsporteføljen, og mødes i disse dage i
Sverige, så det er jo spændende!

Lad mig høre fra dig når i nærmer jer en afgørelse.”

I mail af 17. december 2018 til Vidne 3, c.c. Vidne 2, anførte Vidne 1 bl.a.:

”Kære Vidne 3

I fortsættelse af vores telefonsamtale i lørdags, hvor vi drøftede størrel-
sen af formidlingshonoraret og du nævnte, at du fra en tidligere
transaktion med salg af et shopping center havde betalt ½ % af salgs-
summen, lovede du at sende mig jeres aftale. Kunne du ikke være flink at
sende mig jeres aftale herom.

Da et formidlingshonorar på ½ % ligger betragteligt under det sædvan-
lige honorar, som jeg mener er gældende, vil jeg forhøre mig hos min
svenske kontakt i Stockholm, og jeg har bedt Vidne 2 om at kontakte
ejeren



af en international formidler, som både har forretninger i Danmark og
Sverige.

Jeg ser frem til at modtage den aftale, som du nævnte, og herefter synes
jeg, at vi hurtigst muligt skal have booket et tidspunkt, hvor vi mødes, når
du kommer til Danmark.”

Den 27. december 2018 sendte Vidne 2 en mail til Vidne 3, c.c. Vidne 1, og
rykkede for afregning af formidlingshonorar til Vidne 1.

Vidne 3 besvarede mailen den 4. januar 2019 og anførte i den forbindelse bl.a.:

”Kære Vidne 2
…

Når jeg oprindeligt syntes, at det var fint, at du deltog i Vidne 1's og min
snak om et formidlingshonorar og dets størrelse før julefrokosten den 15.,
var du for mig en neutral mægler, som med kendskab til både Vidne 1 og
mig kunne være god til at finde en løsning i en forhandling. Jeg så dig
således som en person, der kunne sidde i midten og sige ”ja, Vidne 1 har
jo altid været lidt grådig” og ”Vidne 3 er jo meget påholden-de” og
således medvirke til en rimelig løsning.

Mine forventninger i øvrigt til drøftelsen med Vidne 1

Jeg forventede i øvrigt ikke problemer i forhandlingen. Vi havde for un-
der to år siden solgt shoppingcenteret i Nyköping gennem et af verdens
største ejendomsformidlere. Som det fremgår af den vedlagte under-
skrevne formidlingsaftale, tog de 0,5% af salgssummen i formidlingsho-
norar (de havde først foreslået et rent flat fee på 0,5%, men vi fik indført
et tillægsfee ved høje salgssummer, som desværre ikke blev nået).
…

Jeg var derfor ikke i tvivl om, at jeg efter ca. ½ times snak med Vidne 1-
ville blive enige om et honorar for den rene reference til Advokat 1 på en
eller to promille af købesummen, størrelsen afhængigt af, om en for
Vidne 1 skattemæssigt attraktiv løsning kunne findes.”

Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS sendte efterfølgende en faktura dateret 27.
februar 2019 til Appelindstævnte AB, tidligere Sagsøgte AB vedrørende et
formidlingshonorar på 8.156.568 kr. (ekskl. moms).

Forklaringer
Der er for landsretten afgivet supplerende forklaring af Vidne 1 og Vidne 3.



Vidne 1 har forklaret bl.a., at han i ca. 20 år har arbejdet med små og mellemstore
projekter vedrørende ejendomme. Arbejdet er udført i forskellige selskabsformer,
herunder gennem Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS.

Han spiser som regel middag med Vidne 2, når denne er i Danmark. Den i sagen
omhandlede middag på The Captain kom i stand ved, at Vidne 2 blev kontaktet af
Vidne 3, som sammen med nogle andre skulle fejre en ny belåningsaftale. Det
blev derfor aftalt, at Vidne 3 og dennes selskab kunne deltage i den middag, som
Vidne 2 og han skulle spise.

Da han under middagen nævnte, at han muligvis kunne finde en køber til den
svenske ejendomsportefølje, blev de andre meget interesserede.

Han ved ikke præcist, hvem betalingsløftet blev givet til, men han yder normalt
sine ydelser i selskabsform, og han vil derfor tro, at det var forudsat, at der skulle
faktureres fra et af hans selskaber. Der var ikke noget usædvanligt ved, at
faktureringen skete via Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS, da
formidlingsopgaven lå inden for selskabets formålsbeskrivelse. Han husker ikke,
om selskabets for-målsbeskrivelse efterfølgende er ændret.

Han ved ikke, hvorfor det af ledelsesberetningen i årsrapporten 2017/18 for
Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS fremgår, at der ikke efter balancedagen er
ind-truffet begivenheder af væsentlig betydning for virksomhedens finansielle stil-
ling. Han mener dog ikke, at formidlingsaftalen havde betydning for det pågæl-
dende regnskabsår.

Han havde aftalt med Vidne 2, at de skulle dele honoraret for de projek-ter, som
de hver især fik gennemført. I den foreliggende sag var det ham, som kendte
Advokat 1 og Vidne 2, som kendte Vidne 3.

Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS vil formentlig kunne betale
sagsomkostninger, hvis sagen tabes. Det kan eventuelt ske ved
selskabsdeltagernes personlige hæf-telse.

Han har ikke modtaget nogen form for bistand fra Vidne 3 i den private skattesag.
Han sendte en mail med en række oplysninger til Vidne 3, men modtog aldrig
noget retur.

Vidne 3 har forklaret bl.a., at Advokat 1 i forvejen hav-de besigtiget
ejendomsporteføljen under et tidligere ejerskab, og at han derfor ikke kan
udelukke, at Advokat 1 under alle omstændigheder ville være blevet involveret i
salget.



Under middagen på The Captain spurgte Vidne 1 ham uopfordret, om de var
interesserede i at sælge den svenske ejendomsportefølje. De svarede, at de
naturligvis gerne ville sælge til den rigtige pris. Vidne 1 nævnte, at han havde et
køberemne.

Da han den 1. maj 2017 skrev til Vidne 1 om en god broker-aftale, havde han en
forventning om, at Vidne 1 selv ville finde en køber. Det er ikke unormalt, at der i
den slags handler er en broker, som finder en køber, og at den pågældende i givet
fald skal have honorar. Ren henvisning til en anden formid-ler indebærer efter
hans opfattelse ikke et krav på honorar. Vidne 1 hav-de oplyst, at han havde et
køberemne, og det havde han ikke.

Han blev først på mødet den 8. maj 2017 klar over, at det var Advokat 1 og ikke
Vidne 1, som skulle finde en køber. Advokat 1 oplyste, at han skulle have et
formidlingshonorar, og at han ville kræve dette af køber af ejendomsporteføljen.
Honoraret ville under alle omstændigheder belaste den samlede transaktion.

Der var tale om forhandlinger med det svenske selskab over en længere perio-de.
Den svenske køber havde i de beregninger, som de fremlagde, fratrukket 3 mio.
svenske kr. til aflønning af Advokat 1. Advokat 1 har oplyst, at han har brugt ca.
1.200 timer på sagen. Det endte vist med, at Advokat 1 fik et honorar på 2,2 mio.
svenske kroner, svarende til ca. 1,5 mio. dan-ske kr.

Det var for ham helt åbenlyst, at Vidne 1 bare havde ydet en vennetjene-ste ved at
henvise til Advokat 1. Hvis han under mødet den 8. maj 2017 havde fået oplyst af
Vidne 1, at denne forventede et honorar for sin ind-sats, havde han afvist det
omgående. Vidne 1 deltog i mødet den 8. maj 2017 og var vist derudover
involveret i et par mails, men han var nærmest ikke-eksisterende i det samlede
forløb med salget af ejendomsporteføljen.

Han har tidligere i et betydeligt omfang ydet gratis rådgivning til Vidne 1. Det
drejede sig bl.a. om et mageskifte med Skovridderkroen, hvor han hjalp med
finansieringen, om Vidne 1's interesse i nogle franske ejen-domme, hvor han satte
Vidne 1 i kontakt med nogle personer fra sit net-værk, og om nogle skattesager,
herunder en privat skattesag, hvor han på grund af en frist for anlæggelse af
søgsmål måtte bruge en hel nat på at gen-nemgå en stor mængde materiale for
Vidne 1. Især arbejdet med skat-tesagen var hårdt, men han fakturerer af princip
ikke sine venner for den slags ydelser. Hans tilbagemeldinger til Vidne 1 i de
omtalte sager er sket te-lefonisk eller via mail.



Det var pinligt, at de skulle tale om honorar til Vidne 1 for at have hen-vist til
Advokat 1. Vidne 2 nævnte ikke fra den 8. til 15. oktober 2017, at der skulle
betales et honorar til Vidne 1. Han var villig til at overveje at betale et eller andet
beløb for at slippe ud af den pinlige situation, men han mente ikke, at han var
retligt forpligtet hertil. Under telefonkonferen-cen den 15. december 2018
argumenterede Vidne 2 meget kraftigt for, at Vidne 1 havde krav på et højt salær.
Det var yderst pinligt, men han for-søgte alligevel at finde en løsning, så de kunne
komme videre.

Han er enig i, at kontakten til Advokat 1 og den svenske køber skete gen-nem
Vidne 1.

Han tænkte ikke nærmere over, at Advokat 1 i mailen af 8. maj 2017 til Advokat 2
omtalte Vidne 1 som deres formidler.

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget og uddybet deres anbringender for byret-
ten.

Landsrettens begrundelse og resultat
Efter Bruxelles I-forordningens artikel 7, nr. 1, kan en person – herunder en
juridisk person – der har bopæl på en konventionsstats område, i sager om kon-
traktforhold sagsøges i en anden konventionsstat ved retten på det sted, hvor den
pågældende forpligtelse er opfyldt eller skal opfyldes.

Anvendelsen af artikel 7, stk. 1, forudsætter, at den ene part frivilligt har påta-get
sig en retlig forpligtelse over for den anden part. Det er i den forbindelse ik-ke et
krav, at der er indgået en egentlig kontrakt mellem parterne, men det skal i en vis
grad være sandsynliggjort, at parternes forhold er forankret i en aftale, jf. herved
bl.a. Højesterets kendelse af 15. august 2005 i sag 500/2004 (UfR2005.3149H).

Efter forklaringerne afgivet af Vidne 1 og Vidne 3 samt den foreliggende
mailkorrespondance, herunder navnlig Vidne 3's mails af 1. maj 2017 om ”en god
broker-aftale” og af 4. januar 2019 om et formidlingshonorar til Vidne 1, må det
lægges til grund, at Appelindstævnte AB, tidligere Sagsøgte AB under visse
forudsætninger var villige til at betale et honorar til Vidne 1, såfremt denne
formidlede kontakt til en køber af den svenske ejendomsportefølje.

Landsretten finder herefter, at det i tilstrækkelig grad er sandsynliggjort, at
Appelindstævnte AB, tidligere Sagsøgte AB over for Vidne 1 (Appellant ApS,
tidligere Sagsøger ApS) har påtaget sig en aftalemæssig forpligtelse, jf. Bruxelles
I-forordningens artikel 7, stk. 1.



Der foreligger ikke oplysninger, som giver grundlag for at fravige formod-
ningsreglen om lovvalg i lovvalgskonventionens artikel 4, stk. 2. I overensstem-
melse med denne bestemmelse er forholdet undergivet dansk ret, idet den på-
ståede karakteristiske ydelse, som Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS kræver
beta-ling for, er en formidlingsydelse, og realkreditor i forhold til ydelsen hørte til
på Adresse 1, By, som både var Vidne 1's bopæl og Appellant ApS, tidligere
Sagsøger ApS hovedsæde. Det er således i denne sammenhæng uden betydning,
om realkreditor var Vidne 1 per-sonligt eller Appellant ApS, tidligere Sagsøger
ApS.

Landsretten finder endvidere, at opfyldelsesstedet efter dansk ret for den påstå-ede
karakteristiske ydelse (formidlingsydelsen) var i Danmark.

På denne baggrund finder Bruxelles I-forordningens artikel 7, stk. 1, jf. retsplej-
elovens § 247, stk. 1, 1. pkt., anvendelse på den foreliggende tvist.

Sagen er således med rette anlagt som sket, og landsretten ophæver derfor by-
rettens dom og hjemviser sagen til fortsat behandling ved byretten.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appelindstævnte AB, tidligere Sagsøgte
AB betale 280.000 kr. til Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS, heraf 130.000
kr. til dækning af udgifter til ad-vokatbistand (ekskl. moms) og 150.000 kr. til
retsafgift. Ved fastsættelsen af be-løbet til dækning af udgifter til advokatbistand
er der ud over sagens værdi ta-get hensyn til sagens forløb og omfang, herunder at
ankesagen alene har angået spørgsmålet om værneting for det krav, som Appellant
ApS, tidligere Sagsøger ApS har gjort gældende for byretten.

Sagsomkostningerne for byretten fastsættes i forbindelse med byretssagens en-
delige afgørelse.

THI BESTEMMES:

Byrettens dom ophæves, og sagen hjemvises til Retten i Lyngby.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appelindstævnte AB, tidligere Sagsøgte
AB inden 14 dage betale 280.000 kr. til Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS.
Beløbet forrentes efter rente-lovens § 8 a.

*) Berigtiget i medfør af retsplejelovens § 221, stk. 1, således at følgende på den-
ne side, der omhandler sagsomkostninger:



” I sagsomkostninger for landsretten skal Appelindstævnte AB, tidligere Sagsøgte
AB betale 280.000 kr. til Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS, heraf 130.000
kr. til dækning af udgifter til ad-vokatbistand (ekskl. moms) og 150.000 kr. til
retsafgift. Ved fastsættelsen af be-løbet til dækning af udgifter til advokatbistand
er der ud over sagens værdi ta-get hensyn til sagens forløb og omfang, herunder at
ankesagen alene har angået spørgsmålet om værneting for det krav, som Appellant
ApS, tidligere Sagsøger ApS har gjort gældende for byretten.

THI BESTEMMES:
Byrettens dom ophæves, og sagen hjemvises til Retten i Lyngby.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appelindstævnte AB, tidligere Sagsøgte
AB inden 14 dage betale 280.000 kr. til Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS.
Beløbet forrentes efter rente-lovens § 8 a.”

erstattes med:

”I sagsomkostninger for landsretten skal Appelindstævnte AB, tidligere Sagsøgte
AB betale 130.000 kr. til Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS til dækning af
udgifter til advokatbistand (eks-kl. moms). Ved fastsættelsen af beløbet til
dækning af udgifter til advokatbi-stand er der ud over sagens værdi taget hensyn
til sagens forløb og omfang, herunder at ankesagen alene har angået spørgsmålet
om værneting for det krav, som Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS har gjort
gældende for byretten.

THI BESTEMMES:
Byrettens dom ophæves, og sagen hjemvises til Retten i Lyngby.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appelindstævnte AB, tidligere Sagsøgte
AB inden 14 dage betale 130.000 kr. til Appellant ApS, tidligere Sagsøger ApS.
Beløbet forrentes efter rente-lovens § 8 a” .

Østre landsrets 23. afdeling den 12. maj 2021.