Boligrettens dom om regulering skulle ske i overensstemmelse med det aftalegrundlag, der var blevet fastlagt, før den nuværende forpagter indtrådte i forpagtningsaftalen, stadfæstes med d... Vis mere
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Aftaler;
Fast ejendom og pant;
Lejeret;

/

HØJESTERETS DOM
afsagt torsdag den 24. november 2022

Sag BS-17078/2022-HJR
(2. afdeling)

Appellant 2, tidligere Appelindstævnte
(advokat Christian Lund Agerbæk)

mod

Appelindstævnte 2, tidligere Appellant
(advokat Mogens Olesen)

I tidligere instanser er afsagt dom af Boligretten i Aalborg den 24. september 2020
(BS-56957/2019-ALB) og af Vestre Landsrets 4. afdeling den 1. juni 2021 (BS-
38671/2020-VLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Poul Dahl Jensen, Lars Hjortnæs, Kurt
Rasmussen, Kristian Korfits Nielsen og Rikke Foersom.

Sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.

Påstande
Appellant 2, tidligere Appelindstævnte, har påstået stadfæstelse af bolig-rettens
dom med den ændring, at Appelindstævnte 2, tidligere Appellant, skal tilbagebe-
tale 130.288,50 kr. med nærmere angivet procesrente.

Appelindstævnte 2, tidligere Appellant har påstået stadfæstelse af landsrettens
dom og frifindelse for påstanden om tilbagebetaling af yderligere beløb, subsidiært
at forpagtnings-afgiften for perioden fra den 1. november 2020 til den 31. oktober
2021 fastsæt-tes til 242.785,30 kr. og for perioden fra den 1. november 2021 til
den 31. oktober 2022 til 245.570,60 kr.



/

2

Supplerende sagsfremstilling
Forpagtningskontrakten af 28. januar 1987 vedrørende Restauration i Aalborg blev
indgået mellem Virksomhed A/S 1, som bortforpagter og Person 1 og Person 2
som forpagtere. Af kontraktens pkt. 4 fremgår bl.a.:

”Den årlige forpagtningsafgift skal udgøre

120.000,00 kr.

skriver ethundredetotitusinde kroner. Forpagtningsafgiften betales må-
nedsvis hver den 1.ste med kr. 10.000,00 – første gang den 1/11 1986.
Den aftalte forpagtningsafgift reguleres hvert år pr. 1/11 efter det til en-
hver tid gældende reguleringspristal, således som dette opgøres samme år
pr. 1. juli, således at regulering finder sted [første gang] pr. 1/11 1987 på
grundlag af reguleringspristallet pr. 1. juli 1985 på 150,3.”

Med virkning fra den 15. september 1990 overdrog Person 1 og Person 2 for-
pagtningskontrakten til Person 3 og Person 4. Efter at Person 4 var udtrådt af
forpagtningskontrakten, overdrog Person 3 med overtagelse den 15. marts 2003
Restauration til Person 5. Af købekontrakten underskrevet den 6. januar 2003
fremgår bl.a.:

”Lokaler:

Den af overdragelsen omfattede virksomhed drives på forpagtningsba-sis
med Virksomhed A/S 2 som bortforpagter og køber som ny forpagter, idet
nærværende købsaftale i det hele er betinget af, at køber kan godkendes
som ny forpagter af Restauration.

Køber er gjort bekendt med forpagtningskontraktens vilkår, og at for-
pagtningsafgiften p.t. pr. måned udgør kr. 14.082,50, hvortil kommer
fællesudgifter med p.t. kr. 1.518,50, pr. måned og a´conto varme p.t. kr.
900, pr. måned.

Sælger har oplyst, at bortforpagter i.f.m. nærværende kontrakt har lovet at
nedsætte forpagtningsafgiften til kr. 13.082,50 pr. måned, hvortil kommer
fællesudgifter p.t. kr. 1.518,08 pr. måned og a´conto varme p.t. kr. 900, pr.
måned.”

Virksomhed A/S 2, der – som det fremgår af den nævnte købekon-trakt – var
indtrådt som bortforpagter efter Virksomhed A/S 1, regule-rede
forpagtningsafgiften over for Person 5 med virkning fra



/

3

den 1. november 2008. Af brev af 13. oktober 2008 fra Virksomhed A/S 2
fremgår:

”Regulering af forpagtningsafgift

for Adresse, 9000 Aalborg

Ifølge forpagtningskontrakten pristalsreguleres forpagtningsafgiften en
gang årligt med den procentvise stigning i reguleringspristallet. Stig-
ningen beregnes af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. For-
pagtningsafgiften forhøjes dog altid minimum %.

Forhøjelsen træder i kraft den 01-11-2008
Gammelt pristal 115,1 A
Nyt pristal 120,2 B
Nugældende forpagtningsafgift kr. 172.419,36 årlig
Ny forpagtningsafgift 172.419,36 x B :
A eller minimum % forhøjelse kr. 180.059,14 årlig
Forhøjelse kr. 7.639,78 årlig”

Appellant 2, tidligere Appelindstævnte købte Restauration af Person 5 ved
købekontrakt af 15. februar 2017. Af ”Tillæg til forpagtningskon-trakt”
underskrevet af Virksomhed A/S 2 på et udateret tidspunkt og af Appellant 2,
tidligere Appelindstævnte og Person 5 den 15. februar 2017 fremgår bl.a.:

”Tillæg til forpagtningskontrakt

mellem Virksomhed A/S 1 nu Virksomhed A/S 2

og

Person 1 og Person 2

dateret den 28. januar 1987

Pr. 15. november 2016 indtræder Appellant 2, tidligere Appelindstævnte i
forpagt-ningsaftale vedrørende ovennævnte Restauration på de i kon-
trakten nævnte vilkår, dog med følgende undtagelser:

1. Den i punkt 5, afsnit 5-8 nævnte ”særlige vedligeholdelseskonto” er
aldrig oprettet, og der indbetales ikke til den som et tillæg til den
månedlige forpagtningsafgift. Afsnit 5 til 8 udgår således.



/

4

2. Forpagter betaler et kontant depositum på kr. 100.000 på bortfor-
pagters konto til sikkerhed for opfyldelsen af samtlige bestemmel-ser
i forpagtningskontrakten, jf. forpagtningsaftalens punkt 4, afsnit 2.
Indbetalt depositum af tidligere forpagter udbetales direkte til
tidligere forpagter fra Virksomhed A/S 2, når Virksomhed A/S 2 har
modtaget det fulde depositum fra ind-trædende forpagter.

3. Bortforpagter er enig i, at vedhæftede inventarliste er det inventar,
der findes i forbindelse med Appellant 2, tidligere Appelindstævnte
eller ordres forpagtning af Restauration.”

Appelindstævnte 2, tidligere Appellant overtog ejendommen og bortforpagtningen
af Restauration den 1. juli 2019.

Den 6. september 2019 varslede Appelindstævnte 2, tidligere Appellant en
forhøjelse af den årlige for-pagtningsafgift. Af varslingsskrivelsen fremgår bl.a.:

”I henhold til din forpagtningskontrakt skal den årlige forpagtningsaf-gift
reguleres pr. 1.11.2019. Forpagtningsafgiften skal reguleres i forhold til
stigningen i nettoprisindekset, således som dette opgøres samme år pr. 1.
juli.

Da jeg imidlertid i forbindelse med min overtagelse af ejerlejligheden
gennemgår forpagtningskontrakt samt tillæg til denne har jeg kunnet
konstatere, at forpagtningsafgiften er forkert beregnet og ikke reguleret i
henhold til underskrevne kontraktforhold.

Udgangspunktet for senere beregninger er iht. kontrakt 1. juli 1985 sva-
rende til 51,7 i eksisterende nutidigt indeks. Pr. 1. juli 2019 er indekset
steget til 104,1.

Dette medfører, at din årlige forpagtningsafgift fra 1.11.2019 kan bereg-
nes til at skulle være - med udgangspunkt i startforpagtningsafgiften på
kr. 120.000,- i 1987 - således:

120.000 x 104,1:51,7 = kr. 241.624,- årligt

Dette beløb vil fremtidigt være udgangspunkt for næste års beregning.

Den hidtidige betalte
forpagtningsafgift udgør årligt…………………… kr. 188.598,36 Den
fremtidige forpagtningsafgift vil udgøre…...

kr. 241.624,00



/

5

Årlig stigning vil således blive……………………. kr. 53.025,64

Hvilket svarer til en månedlig stigning på………. kr. 4.418,80

Fra d. 1.11.2019 vil den månedlige rene forpagtningsafgift således frem-
over andrage kr. 20.135,33.

Jeg er naturligvis godt klar over, at der er tale om en meget væsentlig
ændring og stigning, men dette er jo kun en engangsforeteelse. Nettop-
risindekset i disse år ligger ellers forholdsvist fladt.”

Anbringender
Appellant 2, tidligere Appelindstævnte har anført navnlig, at han indtrådte i den
origi-
nale forpagtningsaftale med de tillæg og ændringer, der var sket igennem de ca. 30
år, som forpagtningen havde løbet.

Tillægget af 15. februar 2017, hvoraf det fremgår, at han indtræder i forpagt-
ningsaftalen ”på de i kontrakten nævnte vilkår” , kan ikke føre til, at aftaler og
tilkendegivelser i perioden fra 1987 til 2017 er uden betydning. Han var bekendt
med de tidligere aftaler og tilkendegivelser, og disse var en del af baggrunden for
hans beslutning om at overtage forpagtningen.

Regulering af forpagtningsafgiften skal ske på baggrund af parternes aftale. Den
seneste aftale, der findes i sagen, er reguleringen af 13. oktober 2008, hvor-af det
fremgår, at reguleringen beregnes af den til enhver tid gældende forpagt-
ningsafgift. Reguleringsaftalen af 13. oktober 2008 er udtryk for den metode, som
både forpagter og tidligere bortforpagter anså som den aftalte og gældende
reguleringsmetode.

Forpagtningsafgiften udgjorde ifølge købekontrakten fra 2003 168.990 kr. årligt
pr. 15. marts 2003. Det fremgår således, at forpagtningsafgiften ikke hidtil har
været reguleret i henhold til reguleringsbestemmelsen i den originale forpagt-
ningsaftales pkt. 4. Det fremgår ligeledes, at bortforpagter havde givet tilsagn om
en nedsættelse af forpagtningsafgiften til 156.990 kr. årligt.

Højesteret har i dommen i UfR 2001.399 anført, at det afgørende for håndhævel-
sen – uanset hvad en juridisk korrekt forståelse af en kontrakt måtte være – er,
hvorledes parterne hidtil har forstået kontraktens indhold, og hvorledes der er
administreret.

I denne sag har aftaleparterne frem til Appelindstævnte 2's, tidligere Appellant
overtagelse af bortfor-pagtningen i 2019 forstået reguleringsbestemmelsen sådan,
at regulering skulle ske ud fra den til enhver tid gældende forpagtningsafgift, og
aftaleparterne har



/

6

administreret i overensstemmelse med denne forståelse de gange, der har været
foretaget reguleringer.

Den aftalte forpagtningsafgift, der kan reguleres, kan herefter højst være
188.598,36 kr. årligt svarende til den forpagtningsafgift, som han betalte fra sin
overtagelse i 2016 og frem til Appelindstævnte 2's, tidligere Appellant varsling pr.
1. november 2019.

Appelindstævnte 2, tidligere Appellant indtrådte ved sin overtagelse i tidligere
bortforpagteres retsstil-ling. Eventuelle rettigheder til at forhøje
forpagtningsafgiften som varslet er fortabt ved passivitet, idet tidligere
bortforpagtere gennem mere end 30 år har undladt at foretage forhøjelser i
henhold til den originale forpagtningsaftale. Han har været i god tro i forhold til
reguleringen af forpagtningsafgiften. In-dretningshensyn taler også for, at
forpagtningsafgiften alene kan reguleres på baggrund af den til enhver tid
gældende forpagtningsafgift.

Appelindstævnte 2, tidligere Appellant har anført navnlig, at Appellant 2, tidligere
Appelindstævnte ved tillæg
af 15. februar 2017 accepterede at indtræde i den oprindelige forpagtningskon-
trakt fra 1987 ”på de i kontrakten nævnte vilkår” . Hun har derfor ret til at fore-
tage regulering af forpagtningsafgiften i overensstemmelse med forpagtnings-
kontraktens pkt. 4.

Appellant 2, tidligere Appelindstævnte indtrådte i den oprindelige
forpagtningsaftale efter forhandlinger med bortforpagter og efter at have modtaget
advokatbi-stand. Det kontraktlige forhold, der opstod med tillægget af 15. februar
2017, er videreoverdraget til hende.

Der er ikke i tillægget af 15. februar 2017 noget holdepunkt for, at forpagtnings-
afgiften skal reguleres efter andre metoder, end hvad der fremgår af den oprin-
delige forpagtningskontrakt. Appellant 2, tidligere Appelindstævnte har ikke
dokumen-teret, at tillægget skal opfattes på en anden måde.

Da hun købte ejendommen, blev det oplyst, at den årlige forpagtningsindtægt
udgjorde 188.598 kr. pr. 25. marts 2019. Hun modtog ikke oplysninger om tidli-
gere regulering af forpagtningsafgiften.

Der er ikke ved reguleringsskrivelsen af 13. oktober 2008 indgået en regule-
ringsaftale, der afviger fra forpagtningsaftalen. Hvis det var tilfældet, burde
Appellant 2, tidligere Appelindstævnte, der var repræsenteret ved advokat, have
sikret sig, at dette blev tilføjet forpagtningsaftalen. I stedet tiltrådte han
forpagtnings-aftalen uden at tage relevante forbehold vedrørende regulering af
forpagtnings-afgiften.

Det er fast antaget inden for lejeretten, at udlejer ikke mister retten til at ind-hente
forsømte kontrakthjemlede reguleringer, når regulering sker med virk-



/

7

ning for fremtiden. Lejeretten må antages at være mere restriktiv over for ejen-
dommens ejer, end det er tiltænkt inden for aftaleretten.

Der er ikke belæg for at ændre den reguleringsmekanisme, der er aftalt i for-
pagtningskontrakten. En eventuel dom, der giver Appellant 2, tidligere
Appelindstævnte medhold, kan derfor alene have virkning for den varslede
periode fra den 1. november 2019 til den 31. oktober 2020.

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstilling
Appellant 2, tidligere Appelindstævnte overtog pr. 15. november 2016
forpagtningen af Restauration i Aalborg. Vilkårene for forpagtningsforholdet
fremgår af en aftale af 15. februar 2017 med den daværende ejer af ejendommen,
Virksomhed A/S 2.

Appelindstævnte 2, tidligere Appellant overtog ejendommen den 1. juli 2019 og
blev samtidig ny bort-forpagter af Restauration. Den 6. september 2019 varslede
hun en forhø-jelse af den årlige forpagtningsafgift fra 188.598,36 kr. til 241.624
kr. med virk-ning fra den 1. november 2019.

Sagen angår, om den varslede forhøjelse af forpagtningsafgiften var berettiget.

Regulering af forpagtningsafgiften
Aftalen af 15. februar 2017 mellem Virksomhed A/S 2 og Appellant 2, tidligere
Appelindstævnte var et tillæg til forpagtningskontrakt indgået den 28. januar 1987
mellem Virksomhed A/S 1, og Person 1 og Person 2. Af aftalen fremgår, at
Appellant 2, tidligere Appelindstævnte indtrådte i forpagtningsaftalen ved-rørende
Restauration på de i kontrakten nævnte vilkår.

Det følger af ordlyden af pkt. 4 i forpagtningskontrakten fra 1987, at den aftalte
forpagtningsafgift på 120.000 kr. årligt reguleres hvert år pr. 1. november, såle-des
at regulering finder sted første gang pr. 1. november 1987 på grundlag af re-
guleringspristallet pr. 1. juli 1985.

Det fremgår ikke af oplysningerne i sagen, hvordan reguleringsbestemmelsen i
kontraktens pkt. 4 er blevet administreret i perioden fra 1987 til 2003, men det
fremgår af købekontrakten af 6. januar 2003, hvor Restauration blev overdraget fra
Person 3 til Person 5, at forpagtningsafgif-ten på dette tidspunkt udgjorde
14.082,50 kr. pr. måned svarende til 168.990 kr. årligt. I købekontrakten fra 2003
er det endvidere anført, at Virksomhed A/S 2, der havde overtaget ejendommen,
havde givet tilsagn om nedsættelse af den månedlige forpagtningsafgift til
13.082,50 kr. svarende til 156.990 kr. år-ligt.



/

8

Ved brev af 13. oktober 2008 foretog Virksomhed A/S 2 en pristalsregu-lering af
forpagtningsafgiften med virkning fra den 1. november 2008. Det fremgår af
brevet, at stigningen beregnes af ”den til enhver tid gældende for-pagtningsafgift”
, og at forpagtningsafgiften på tidspunktet udgjorde 172.419,36 kr. årligt. Efter
forhøjelsen ville den nye forpagtningsafgift udgøre 180.059,14 kr. årligt.

Den årlige forpagtningsafgift udgjorde 188.598,36 kr., da Appellant 2, tidligere
Appelindstævnte indtrådte som forpagter af restauranten i 2016.

Efter de foreliggende oplysninger kan det ikke lægges til grund, at der i kon-
traktperioden er sket regulering af forpagtningsafgiften i overensstemmelse med
ordlyden af forpagtningskontraktens pkt. 4. Det må derimod lægges til grund, at
Virksomhed A/S 2 i hvert fald fra 2003 havde den forståelse, at pristalsregulering
skulle ske med udgangspunkt i den til enhver tid gæl-dende forpagtningsafgift.
Denne forståelse af reguleringsmåden fremgik ud-trykkeligt af brevet af 13.
oktober 2008, og reguleringen af forpagtningsafgiften skete i overensstemmelse
hermed.

Højesteret finder på den anførte baggrund, at aftalegrundlaget, før Appellant 2,
tidligere Appelindstævnte indtrådte i forpagtningskontrakten i 2016, var blevet
fast-lagt sådan, at den årlige pristalsregulering, som er hjemlet i den oprindelige
kontrakt fra 1987, skulle ske af den til enhver tid gældende forpagtningsafgift. Der
er efter Højesterets opfattelse ikke grundlag for at forstå tillægget af 15. fe-bruar
2017 sådan, at ordningen herved blev ændret til, at pristalsreguleringen skulle ske
med udgangspunkt i den oprindeligt fastsatte forpagtningsafgift på 120.000 kr.
Virksomhed A/S 2 regulerede da heller ikke forpagtningsaf-giften på denne måde i
2017 og 2018, men regulerede den slet ikke, så forpagt-ningsafgiften fortsat
udgjorde 188.598,36 kr., da Appelindstævnte 2, tidligere Appellant i 2019 overtog
ejendommen og indtrådte i forpagtningsaftalen mellem Virksomhed A/S 2 og
Appellant 2, tidligere Appelindstævnte.

Sammenfattende finder Højesteret, at Appelindstævnte 2, tidligere Appellant med
hensyn til regule-ringsordningen var indtrådt i Virksomhed A/S 2's retsstilling, og
at hun derfor ikke er berettiget til at foretage pristalsregulering som varslet med
ud-gangspunkt i den aftalte forpagtningsafgift på 120.000 kr. årligt i 1987.

Højesteret stadfæster herefter boligrettens dom med den ændring, at det beløb,
som Appelindstævnte 2, tidligere Appellant skal tilbagebetale, forhøjes til
130.288,50 kr. med proces-rente.

Sagsomkostninger



/

9

I sagsomkostninger for landsret og Højesteret skal Appelindstævnte 2, tidligere
Appellant betale i alt 86.000 kr. til Appellant 2, tidligere Appelindstævnte. Heraf
er 70.000 kr. til dækning af advokatudgift, og 16.000 kr. er til dækning af retsafgift
for Højesteret.

THI KENDES FOR RET:

Boligrettens dom stadfæstes med den ændring, at Appelindstævnte 2, tidligere
Appellant skal tilbage-betale 130.288,50 kr. med procesrente af:

4.342,95 kr. fra den 1. november 2019
4.342,95 kr. fra den 1. december 2019
4.342,95 kr. fra den 1. januar 2020
4.342,95 kr. fra den 1. februar 2020
4.342,95 kr. fra den 1. marts 2020
4.342,95 kr. fra den 1. april 2020
4.342,95 kr. fra den 1. maj 2020
4.342,95 kr. fra den 1. juni 2020
4.342,95 kr. fra den 1. juli 2020
4.342,95 kr. fra den 1. august 2020
4.342,95 kr. fra den 1. september 2020
4.342,95 kr. fra den 1. oktober 2020
4.342,95 kr. fra den 1. november 2020
4.342,95 kr. fra den 1. december 2020
4.342,95 kr. fra den 1. januar 2021
4.342,95 kr. fra den 1. februar 2021
4.342,95 kr. fra den 1. marts 2021
4.342,95 kr. fra den 1. april 2021
4.342,95 kr. fra den 1. maj 2021
4.342,95 kr. fra den 1. juni 2021
4.342,95 kr. fra den 1. juli 2021
4.342,95 kr. fra den 1. august 2021
4.342,95 kr. fra den 1. september 2021
4.342,95 kr. fra den 1. oktober 2021
4.342,95 kr. fra den 1. november 2021
4.342,95 kr. fra den 1. december 2021
4.342,95 kr. fra den 1. januar 2022
4.342,95 kr. fra den 1. februar 2022
4.342,95 kr. fra den 1. marts 2022
4.342,95 kr. fra den 1. april 2022.

I sagsomkostninger for landsret og Højesteret skal Appelindstævnte 2, tidligere
Appellant betale 86.000 kr. til Appellant 2, tidligere Appelindstævnte.



/

10

De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsi-gelse.

Sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.



/