Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgte har krav på ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2011, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1.
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Forvaltningssag;
Skat;

ØSTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 18. januar 2022

Sag BS-7332/2020-OLR
(6. afdeling)

Skatteministeriet
(advokat Steffen Sværke)

mod

Sagsøgte
(advokat Thomas Booker)

Landsdommerne Sanne Kolmos, Julie Skat Rørdam og Jacob Waage har delta-get i
sagens afgørelse.

Sagen er anlagt ved Retten i Roskilde den 26. september 2019. Ved kendelse af 14.
februar 2020 er sagen henvist til behandling ved landsretten efter retspleje-lovens § 226,
stk. 1.

Sagen drejer sig om, hvorvidt Sagsøgte har krav på ekstraordinær genoptagelse af en
ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2011, jf.
skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1.

Påstande
Sagsøgeren, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om, at Sagsøgte, skal tilpligtes at
anerkende, at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 for Adresse 1, 4000 Roskilde,
ikke kan genoptages.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Sagsfremstilling



2

Landsskatteretten har den 26. juni 2019 truffet følgende afgørelse vedrørende Sagsøgtes
klage over SKATs afslag på ekstraordinær genoptagelse af den omhandlede
ejendomsvurdering:

”…

SKAT har givet afslag på ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvur-deringen
pr. 1. oktober 2011.

Landsskatteretten træffer afgørelse om, at betingelsen i skatteforvalt-ningslovens
§ 33, stk. 3, 1. pkt., er opfyldt. Landsskatteretten hjemviser herefter sagen til
Vurderingsstyrelsen til fornyet behandling med hen-blik på stillingtagen til, om
de øvrige betingelser for ekstraordinær gen-optagelse i skatteforvaltningslovens
§ 33 er opfyldt, og i givet fald at genoptage sagen.

Møde
Den 5. juni 2019 har der været afholdt retsmøde, hvor repræsentanten har haft
lejlighed til at udtale sig.

Faktiske oplysninger
Klagen er en del af en samlet klage vedrørende 36 ejerlejligheder belig-gende i
Adresse 2-Adresse 3, 4000 Roskilde.

Repræsentanten har ved brev af 12. marts 2018 anmodet SKAT om at genoptage
vurderingen pr. 1. oktober 2011. SKAT har ved afgørelse af 25. juni 2018 givet
afslag på genoptagelse og klagen herover er indsendt den 6. august 2018 til
Skatteankestyrelsen.

Ejendommen er en ejerlejlighed beliggende Adresse 1, 4000 Roskilde, i byzone,
i Roskilde Kommune. Den har benyttelseskode 21 – Etageejerlejlighed til
beboelse.

Det fremgår af BBR-meddelelsen for ejerlejligheden, at det samlede are-al og
boligareal udgør 65 m  . Der er desuden et overdækket areal på 7 m  . Endvidere
fremgår det, at den har ejerlejlighedsnr. 34. Ejerlejlighe-dens tinglyste
fordelingstal udgør 62 / 2.812.

2 2

Ejerlejligheden er beliggende i moderejendommen Adresse 2 -Adresse 3, der har
Ejd.nr. 1. Det fremgår af BBR-meddelelsen for moderejendommen, at den består
af 10 2-etagers bygninger med 4 ejerlejligheder i hver. Bygningerne er opført i
1994. Ejendommen har ydervægge af mursten og tag af metalplader (bølgeblik,
aluminium, o.lign.), og det opvarmes med fjernvarme/blokvarme. Specifikation:

Bygning Bebygget areal      Bygningsareal          Kælderareal        Boligareal       Erhvervsareal
(over 1,25 m)

Bygning 1 138 m           289 m                                               288 m  
Bygning 2

138 m           289 m                                               288 m  
Bygning 3

138 m           289 m                                               288 m  

2 2 2

2 2 2

2 2 2



3

Bygning 4 138 m             289 m                                           288 m  
Bygning 5

138 m   289 m                138 m                 288 m             38 m  
Bygning 6

151 m             315 m               151 m                  316 m           142 m  
Bygning 7

138 m  289 m                138 m                 288 m  
Bygning 8

138 m             289 m               138 m                 288 m  
Bygning 9

138 m            289 m  *) 285 m  
Bygning 10

151 m  315 m                                            316 m  
I alt

2.933 m        180 m  
*) Opgjort på baggrund af boligarealet på de 4 ejerlejligheder i bygningen.
Der er desuden en fritliggende garage på 25 m  . Bygningen er opført i 1994.
Den har ydervægge af ”andet materiale” og tag af metalplader (bølgeblik,
aluminium, o.lign.).

2 2 2

2              2 2 2 2

2 2 2 2 2

2               2 2 2

2 2 2 2

2 2                                                      2

2              2 2

2 2

2

Moderejendommen omfatter en grund på 9.651 m  og har Matrikel nr. 1 og
Matrikel nr. 2. Ejendommen er beliggende i vurderingskreds 02-Roskil-de/Østre
og i grundværdiområde 16401-Adresse 4-Adresse 5. Ved vurderingen pr. 1.
oktober 2011 er områdeprisen i grundværdiområdet af SKAT ansat til 1.300 kr.

2

Ejendommen er beliggende ca. 2 km nordøst for Roskilde bymidte.
Grunden støder mod vest ud mod Område 1.

Ejendommen er omfattet af lokalplan 163. Lokalplanen er endeligt ved-taget den
20. januar 1993. Det fremgår bl.a. af lokalplanen, at:

”…
1... Det er lokalplanens formål at åbne mulighed for at der på ejen-dommen
kan opføres en boligbebyggelse på ca. 3.000 m  svarende til ca. 40 boliger.
...
2. … Lokalplanområdet … omfatter flg. matr. nr.:
Matrikel nr. 1
Matrikel nr. 2
…
3.1 Området må kun anvendes til boligformål med dertil hørende friarealer,
parkering, redskabsskure, cykelskure, skorsten m.v.
…
7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30%.
…
7.5 Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager.
…”

2

Specifikation af vurderingen pr. 1. oktober 2011
Grundværdi 389.300 kr.

Grundværdi:
Specifikation af den samlede ejendoms grundværdi fordelt på 40 ejerlejligheder:
4.000 m  á 650 kr. 2.600.000 kr.
Byggeret, 33 stk. 520.000 kr.                                          17.160.00 kr.
5.651 m  á 0 kr. 0 kr.
Nedslag: Manglende udstykning, stort areal -2.104.440 kr.

2

2



4

Grundværdi 17.655.560 kr.

Fordelingstal 62 / 2.812
Ejerlejlighedens grundværdi afrundet 389.300 kr.

SKAT har ved vurderingerne for 2009, 2013, 2015 og 2017 ansat grund-værdien
således:
Vurderingsår Grundværdi
2009 299.400 kr.
2013 *) 379.600 kr.
2015 *) 379.600 kr.
2017 *) 379.600 kr.

*) Videreført fra 2011-vurderingen.

SKATs afgørelse
Anmodningen om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 er
afslået. SKAT begrunder afslaget på genoptagelse med følgen-de:

”..
Vurdering i SKAT genoptager ikke ejendomsvurderingen for
2011 Vurdering i SKAT afslår at genoptage ejendomsvurderingen for
ejendommen Adresse 2-Adresse 3, 4000 Roskilde, Ejd.nr. 1 pr. 1. oktober
2011 ekstraordinært.

Begrundelse for, at vi ikke vil genoptage vurderingen
Vi har den 12. marts 2018 modtaget jeres anmodning om genopta-gelse af
ejendomsvurderingen for ejendommen Adresse 2, 4000 Roskilde pr. 1.
oktober 2011.

Adresse 2 er en moderejendom, der indeholder 40 ejerlej-ligheder. Da der
ikke foretages en vurdering for moderejendomme, anses anmodningen for at
vedrøre vurderingerne for de enkelte ejendomme med ejendomsnumrene:

Ejd.nr. 2, Ejd.nr. 3, Ejd.nr. 4, Ejd.nr. 5, Ejd.nr. 6, Ejd.nr. 7, Ejd.nr. 8, Ejd.nr.
9, Ejd.nr. 10, Ejd.nr. 11, Ejd.nr. 12, Ejd.nr. 13, Ejd.nr. 14, Ejd.nr. 15, Ejd.nr.
16, Ejd.nr. 17, Ejd.nr. 18, Ejd.nr. 19, Ejd.nr. 20, Ejd.nr. 21, Ejd.nr. 22, Ejd.nr.
23, Ejd.nr. 24, Ejd.nr. 25, Ejd.nr. 26, Ejd.nr. 27, Ejd.nr. 28, Ejd.nr. 29, Ejd.nr.
30, Ejd.nr. 31, Ejd.nr. 32, Ejd.nr. 33, Ejd.nr. 34, Ejd.nr. 35, Ejd.nr. 36, Ejd.nr.
37, Ejd.nr. 38, Ejd.nr. 39, Ejd.nr. 40 og Ejd.nr. 41.

Af anmodningen fremgår det, at I ønsker vurderingen genoptaget, da I
mener, at grundværdien er ansat forkert. I mener, at antallet af byggeretter er
forkert, idet der i den juridiske vejledning vedr. byg-geretter er ændret på
standardstørrelsen.



5

I bemærkninger samt telefon af 11. april 2018, 13. april 2018, 16. april
2018, 22. april 2018 og 9. maj 2018 har I fremført bemærknin-ger til
forslaget. I har navnlig gjort ældende, at I mener, at SKAT har anvendt
vurderingsprincippet, byggeretsværdiprincippet, for-kert, da SKAT ved
vurderingen pr. 1. oktober 2011 ikke ansatte an-tallet af byggeretter efter de
nye standardstørrelser i den juridiske vejledning. I har endvidere gjort
gældende, at ifølge den juridiske vejledning skal en ejendom, som er fuldt
udnyttet, have fællesarea-let ansat til 0 kr. I har derudover bedt om en
redegørelse for, hvor-dan SKAT er nået frem til 33 byggeretter.

Vurdering i SKAT kan genoptage en vurdering eller en del af den-ne, hvis
vurderingen eller en del af denne er foretaget på et fejlag-tigt grundlag som
følge af fejlagtige eller manglende registrering af ejendommens grundareal,
bygningsareal, planforhold eller lignen-de faktiske objektivt konstaterbare
forhold.

Da I har anmodet om genoptagelse efter den 1. maj i det fjerde år efter
udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er
foretaget, er det herudover en betingelse for genoptagelse, at genoptagelsen
vil resultere i en ændring af ejendomsværdien el-ler grundværdien med
mere end 20%. Beløbsmæssige vurderings-skøn foretaget på et korrekt
grundlag kan ikke genoptages.

Vi finder ikke, at grundværdien kan ændres, da betingelserne for
ekstraordinær genoptagelse ikke er opfyldt. Jeres henvisning til, at antallet
af byggeretter er forkert, er en anfægtelse af det vurde-ringsmæssige skøn
og giver ikke anledning for genoptagelse. End-videre gælder det, at
ændringer i gennemsnitsstørrelsen af en bolig i den juridiske vejledning ikke
er en omberegningsgrund jf. vurde-ringsloven § 33 stk. 1 nr. 17.

Vi kan kun genoptage en vurdering, hvis den er sket på et fejlagtigt grundlag
som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejen-dommens
grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske objektivt
konstaterbare forhold, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.
Vurderingsmæssige skøn kan ikke genoptages.

Bemærkninger til indsigelser
Ejendommen er omfattet af lokalplan 163 af 20.1.1993, som giver mulighed
for at opføre en boligbebyggelse på ca. 3.000 m  svarende til ca. 40 boliger.2

I henhold til lokalplanens § 7 må bebyggelsesprocenten ikke over-stige 30
%. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Da ejendommens
grundareal udgør 9.651 m  , må der således bygges 2.895 m  etageareal til
beboelse.

2 2

Bebyggelsen består af 10 2-etagers beboelsesbygninger med 4 boli-ger i
hver. Ifølge BBR er der et samlet boligareal på 2.933 m  , fordelt således:2



6

4 boliger à 93 m  , 16 boliger à 79 m  , 19 boliger à 65 m  og 1 bolig på 62
m  . Hertil kommer beboerlokale, fælles vaskeri og portnerrum på i alt 180
m  samt en garage på 25 m  . Grunden er således fuldt udbygget.

2 2 2
2
2 2

Med baggrund i den planlagte anvendelse kan grundværdien an-sættes ud
fra de anvisninger, der er givet i SKATs juridiske vejled-ning, afsnit
H.A.3.2.2.2. Heraf fremgår blandt andet:

” Antallet af byggeretter
Udnytter den faktiske bebyggelse fuldt ud mulighederne for
arealetagemeter i gældende planlovgivning og ligger de en-kelte
husenheder arealmæssigt indenfor rammerne af nor-malstørrelse, så
medfører anvendelsen af byggeretsværdi-princippet, at der skal indgå
det antal byg-geretter i grund-værdien, der svarer til antallet af
husenheder.

Forudsætningen om sammenfald af faktisk og lovlig bebyg-gelse vil
være opfyldt i de fleste nyere bebyggelser. Hvis an-tallet af
husenheder ikke er kendt på vurderingstidspunktet, skønner SKAT
over grundværdien.

Byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der på en
grund kan opføres et hus af normal størrelse på grunden. I nye
udstykninger er en gennemsnitlig boligstør-relse normalt ikke under
100 -110 m  . Er den gennemsnitlige boligstørrelse i en bebyggelse
mindre end hvad der anses for en rimelig boligstørrelse, skønner
SKAT over antallet af byg-geretter.

2

Er området ikke er fuldt udbygget (underbebygget), sker der en deling
af arealet. For den del af arealet, der kan henføres til de færdigopførte
husenheder, anvendes som hovedregel det faktisk opførte antal
husenheder.

Ved overbebyggelse skal der gås ud fra det antal husenheder, der
lovligt kan opføres på arealet med den valgte husstørrel-se. ”

Antallet af byggeretter må således ansættes efter et skøn.

Af den juriske vejledning fremgår det endvidere, at fællesareal som
udgangspunkt skal ansættes til 0 kr., men at det areal, der er nød-vendigt for
at opfylde de planmæssige forskrifter, skal ansættes til arealværdien (halv
områdepris).

Efter praksis gives der et nedslag i grundværdien for fællesbebyg-gelser.
Det gives ud fra den betragtning, at der i grundværdien for en
parcelhusejendom er indregnet en forholdsmæssig andel af ud-
stykningsomkostninger. Desuden gives der et nedslag for fællesbe-byggelser
som følge af arealstørrelsen. Det skyldes, at det erfa-



7

ringsmæssigt er billigere at erhverve en stor grund til fællesbebyg-gelse end
selvstændigt udstykkede grunde til enkeltbebyggelser.
Det samlede nedslag sættes til 12,5 % af den værdi, der er beregnet efter de
nævnte retningslinjer. Nedslaget gives normalt, når grun-den er 3.000
m  eller større.2

Ud fra anvisningerne i den juridiske vejledning kunne grundvær-dien ved
vurderingen i 2011 i realiteten ansættes med 40 byggeret-ter, idet arealet kan
rumme 40 boliger. Desuden kunne hele arealet på 9.651 m  ansættes til en
kvadratmeterpris på 650 kr., idet der med en bebyggelsesprocent på 30 er
behov for hver en kvadratme-ter grundareal for at kunne bygge ca. 3.000
m  boligareal.

2

2

Da grundværdien jf. vurderingslovens § 16 skal ansættes til det be-løb, som
efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende
ejendom i ubebygget stand, har vi i denne sag ansat værdien ud fra 33
byggeretter, ligesom vi har ansat et for-holdsvis stort areal til 0 kr.

Ejendommen blev i 2005 ansat med 40 byggeretter, som ved en kla-gesag
med afgørelse den 14. november 2007 blev ændret til 33 byg-geretter. På
dette tidspunkt anvendte SKAT en gennemsnitlig bo-ligstørrelse på 90-100
m². Ejendommen består af 9.651 m². Dette multipliceret med
bebyggelsesprocenten på 30, giver et etagemete-rareal på 2.895 m².
Etagemeterarealet divideret med 90 m² giver 32,17 byggeretter. Det er
formentlig baggrunden for, at SKAT ved klagebehandlingen af vurderingen
pr. 1. oktober 2005 har rundet op til de angivne 33 byggeretter.

Det er Vurdering i SKATs opfattelse, at der ikke er grundlag for or-dinær
genoptagelse af vurderingen af ejerlejlighederne. De er sene-st vurderet pr.
1. oktober 2011 – og der har ikke efterfølgende været nogen
omvurderingsgrund jf. vurderingslovens § 3. Fristen for or-dinær
genoptagelse af 2011 udløb i henhold til skatteforvaltnings-lovens § 33, stk.
1 den 1. maj 2015.

Der er heller ikke grundlag for ekstraordinær genoptagelse af vur-
deringerne. De er ikke foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af
fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundare-al,
bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Vær-
diansættelsen er et skøn, som ikke kan genoptages.
…”

Vurderingsstyrelsen har sendt følgende udtalelse til klagen:

”…
Klagepunkter
Klager mener, at antallet af byggeretter skal nedsættes fra 33 til 27. Dette
begrunder klager med, at der i den juridiske vejledning er an-ført, at en
normal boligstørrelse udgør 100-110 m².



8

I klagen har klager anført, at de mener, at såfremt Vurderingssty-relsen
skønner, at den gennemsnitlige boligstørrelse er mindre end de 100-110 m²,
da bør prisen pr. byggeret nedsættes svarende til en reduktion i antallet af
byggeretter.

Klager skriver endvidere at: ”SKAT har i øvrigt på side 3 henvist til, at hele
arealet på 9.651 m² burde være ansat til en kvadratme-terpris på 650 kr., idet
”der med en bebyggelsesprocent på 30 er behov for hver en kvadratmeter
grundareal for at kunne bygge ca. 3.000 m² boligareal. ” SKAT anmodes om
nærmere at redegøre for dette synspunkt idet, det er min opfattelse, at
fællesarealer i bebyg-gelser, som er fuldt udnyttet, skal ansættes til 0 kr.”

Udtalelse
Vi indstiller, at vores afgørelse fastholdes, da der ikke er indsendt nye
faktiske eller retlige oplysninger i sagen. Vi henviser til vores forslag af
11.04.2018 og vores afgørelse af 25.06.2018, hvor vores begrundelse for
afgørelsen fremgår.

Øvrige bemærkninger
Vurderingsstyrelsen fastholder, at antallet af byggeretter er en del af det
vurderingsmæssige skøn, som ikke giver grundlag for gen-optagelse.

I forhold til klagers bemærkning vedr., at prisen bør reduceres ved små
boliger, og at et fællesareal altid bør ansættes til 0 kr., kan vi henvise til
juridisk vejledning afsnit H.A.3.2.2.2, hvor det fremgår, at når der kræves et
byggeteknisk beregningsareal, der er større end det, der umiddelbart kan
henføres til de enkelte huse, så skal man overføre en del af fællesarealet til
beregningsarealet. Det vil reelt medføre, at der stadig står et areal til 0 kr.,
men at områdepri-sen (og dermed byggeretsværdien) bliver højere end de
tilstødende parcelhusområder.

Ejendommen er omfattet af lokalplan 163 af 20.1.1993, som giver mulighed
for at opføre en boligbebyggelse på ca. 3.000 m  svarende til ca. 40 boliger.2

I henhold til lokalplanens § 7 må bebyggelsesprocenten ikke over-stige 30
%. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Da ejendommens
grundareal udgør 9.651 m  , må der således bygges 2.895 m  etageareal til
beboelse.

2 2

Bebyggelsen består af 10 2-etagers beboelsesbygninger med 4 boli-ger i
hver. Ifølge BBR er der et samlet boligareal på 2.933 m  , fordelt således:2

4 boliger à 93 m  , 16 boliger à 79 m  , 19 boliger à 65 m  og 1 bolig på 62
m  . Hertil kommer beboerlokale, fælles vaskeri og portnerrum på i alt 180
m  samt en garage på 25 m  . Grunden er således fuldt udbygget.

2 2 2
2
2 2



9

Boligarealet på 2.933 m² med en bebyggelsesprocent på 30 kræver således
et byggeteknisk beregningsareal på 9.777 m² (2.933/0,3). Da det
byggetekniske beregningsareal er større end grundens størrelse, bør hele
grundens areal overføres til beregningsarealet. Således burde hele
ejendommens grundareal på 9.651 m² have været ansat til 650 kr. pr. m²,
hvilket ville have medført en betydelig højere grundværdi.
…”

Vurderingsstyrelsens udtalelse i forbindelse med retsmødet:

”…
Vurderingsstyrelsen kan tiltræde Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse i
dets helhed med følgende begrundelse.

Vurderingsstyrelsen er enige med Skatteankestyrelsen i, at antal byggeretter
indgår som en del af vurderingsskønnet og derfor ikke kan begrunde
genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 3.
…”

Klagerens opfattelse
Repræsentanten har fremsat påstand om, at vurderingen pr. 1. oktober 2011
genoptages. Til støtte for påstanden er følgende anført ved brev af 6. august
2018:

” …
Klage over SKATs afgørelse af 25. juni 2018 – Ejendomsvurdering
Jeg skal herved på vegne af ejerne af ejendommen beliggende Adresse 2-
Adresse 3, 4000 Roskilde, Ejd.nr. 1 (”Ejendommen”) påklage SKATs
afgørelse af 25. juni 2018, hvor SKAT meddelt afslag på genoptagelse.
SKATs afgørelse ved-lægges som bilag 1.

PÅSTANDE
SKAT tilpligtes at genoptage ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 for
ejendommen beliggende Adresse 2-Adresse 3, 4000 Roskilde, Ejd.nr. 1.

ANBRINGENDER
Der kan henvises til anbringenderne i brev af 12. marts 2018, der vedlægges
som bilag 2.

I forhold til SKATs afgørelse bemærkes særligt, at der er enighed om, at der
på ejendommen må bygges 2.895 m  , og at ejendommen er bebygget med
40 boliger med en gennemsnitlig størrelse på 73 m  .

2
2

SKAT har for så vidt loyalt oplyst, at det af den juridiske vejledning
fremgår, at den gennemsnitlige bolig- størrelse er mellem 100-110 m  ,
hvilket for så vidt – hvilket SKAT heller ikke har bestridt – ville

2



10

medføre, at ejendommen skulle ansættes med mellem 26 og 29 byggeretter.

SKAT har dog henvist til, at det i den Juridiske Vejledning også er anført, at
hvis den gennemsnitlige boligstørrelse i en bebyggelse er mindre end hvad
der kan anses for en rimelig boligstørrelse, skøn-ner SKAT over antallet af
byggeretter.

Problemstillingen er for så vidt ikke, at SKAT har skønnet over an-tallet af
byggeretter, men at SKAT i givet fald har anvendt en pris pr. byggeret, som
svarer til en ”normal” byggeret (altså til at opføre boliger mellem 100-110
m  ). Min opfattelse er, at hvis SKAT skøn-ner, at den gennemsnitlige
boligstørrelse i en bebyggelse er mindre end hvad der kan anses for en
rimelig boligstørrelse, er SKAT for-pligtet til at reducere i prisen pr.
byggeret. Hvis SKATs opfattelse er, at der er anvendt en reduceret pris pr.
byggeret, skal jeg anmode SKAT om at dokumentere dette.

2

Med det formål at kunne sammenligne vurderinger af grunde i ubebygget
stand mener jeg dog, at det mest korrekte vil være at anvende én
byggeretspris og at tage højde for mindre boligstørrel-ser ved at reducere i
antallet af byggeretter, således som det frem-går af bilag 2.

SKAT har i øvrigt på side 3 henvist til, at hele arealet på 9.651 m  burde
være ansat til en kvadratmeter-pris på 650 kr., idet ”der med en
bebyggelsesprocent på 30 er behov for hver en kvadratmeter grundareal for
at kunne bygge ca. 3.000 m  boligareal. ” SKAT an-modes om nærmere at
redegøre for dette synspunkt, idet det er min opfattelse, at fællesarealer i
bebyggelser, som er fuldt udnyttet, skal ansættes til 0 kr.

2

2

Blot for god ordens skyld bemærkes, at SKAT har frit metodevalg i forhold
til at nå frem til den korrekte værdiansættelse, men SKAT skal – når der
vælges metode – anvende metoden korrekt. Det må alt andet lige have
formodningen for sig, at vurderingen har været for høj, hvis SKAT har ansat
flere byggeretter end det antal, som ville være blevet anvendt, hvis grunden
var ubebygget uden at kor-rigere herfor i prisen pr. byggeret.

Endeligt skal jeg anmode om, at nærværende sag foreløbig berostil-les,
indtil Ombudsmandens Skatte- kontor har afsluttet den verse-rende sag om
problemstillingerne i forhold til SKATs anvendelse af bygge- retsprincippet.
…”

Repræsentanten har den 12. marts 2018 fremsendt følgende genoptagel-
sesanmodning til SKAT (bilag 2)

”…
Anmodning om genoptagelse og nedsættelse af grundværdien og



11

den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 for ejendommen
beliggende Adresse 2, Roskilde
På vegne af samtlige ejere i Ejerforening skal jeg hermed an-mode om
genoptagelse og nedsættelse af grundværdien og den omberegnede
grundværdi pr. 1. oktober 2011 for følgende ejen-dom:

• Adresse 2, Roskilde

Alternativt anmodes om, at grundværdiansættelsen og den ombe-regnede
grundværdi nedsættes i henhold til skatteforvaltningslo-vens § 33a.

Som nærmere dokumentation for repræsentationsforholdet ved-lægges som
bilag 1 en bekræftelse fra ejerne af ejerlejlighederne til at føre sagen.
Bemærk at COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejen-domme ejer 29
ejerlejligheder.

Baggrund:
Ejendommen omfatter Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 1. På ejendommen er
opført 10 bygninger til beboelse samt 1 bygning til garage. Bygnin-gerne er
alle opført i 1994. Bygningerne til beboelse er opdelt i 40 ejerlejligheder.

Ejendommen har indtil 2003 været værdiansat med 40 byggeretter. Fra 2003
og til og med seneste vurdering pr. 1. oktober 2017 med 33 byggeretter.
Grundværdiansættelsen har været foretaget efter byg-geretsprincippet på
følgende vis:

4000 m  x 650 kr.
33 byggeretter af 520.000 kr.
Nedslag for manglende udstykning og stort areal

2

2.600.000 kr.
17.160.000 kr.
- 2.470.502 kr.
17.289.500 kr.

Retlige rammer for anvendelsen af ejendommen:
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 163 "Boliger ved Område 2", som
er vedtaget i 1993. Ejendommen er udlagt til bolig-formål, jf. § 3 i
lokalplanen. Det fremgår af lokalplanens § 7, at be-byggelsesprocenten ikke
må overstige 30 %.

Ejendommenes faktiske markedsværdi
Det gøres gældende, at den offentlige grundværdiansættelse fra vurderingen
1. oktober 2011 har været fejlagtig, idet antallet af byggeretter har været
ansat forkert.



12

Det gøres gældende, at standardstørrelsen ved ansættelse efter
byggeretsprincippet er 100-110 m  , hvilket også fremgår af SKATs
juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.3.2.2.2.

2

På baggrund af en bebyggelsesprocent på 30, jf. lokalplanens § 7, kan der på
de to matrikler samlet opføres 2.895 m  (9.651 m  x be-byggelsesprocenten
på 30). På baggrund af de af SKAT anviste standardstørrelser skal antallet af
byggeretter fastsættes mellem følgende udgangspunkter:

2 2

Samlet byggeareal/minimum standard- (2895/100) = 29 byggeretter

Samlet byggeareal/maksimum standard- (2895/110) = 26 byggeretter

Det gøres gældende, at antallet af byggeretter skal ansættes til 27, således at
grundværdien skal ansættes på følgende vis:

4000 m  x 650 kr.
27 byggeretter af 520.000 kr.
Nedslag for manglende udstykning og stort areal

2

2.600.000 kr.
14.040.000 kr.
- 2.080.000 kr.
14.560.000 kr.

Den omberegnede grundværdi skal nedsættes tilsvarende.

Genoptagelse
Det gøres gældende, at betingelserne for ordinær genoptagelse er opfyldt, og
at SKAT under alle omstændigheder via revisionsbe-stemmelsen skal ændre
grundværdiansættelse tilbage fra vurde-ringen 1. oktober 2011.

Det gøres i den forbindelse gældende, at en forkert ansættelse af antallet af
byggeretter medfører, at grundlaget for vurdering er forkert, jf. betingelsen i
skatteforvaltningslovens § 33. Blot kan nævnes, at en forkert ansættelse af
antallet af byggeretter har direk-te effekt i forhold til spørgsmålet om,
hvorvidt en grund er fuldt ud bebygget og dermed hvordan fællesarealet
skal ansættes.

I forhold til den tidsmæssige betingelse for ordinær genoptagelse gøres
gældende, at første gang vurderingen er sket på et forkert grundlag var ved
seneste vurdering, som var den 1. oktober 2011. Således var dette første
vurdering, hvor SKAT skulle have justeret antallet af byggeretter til 27 som
følge af fastsættelsen af de nye standardstørrelser.

I den forbindelse kan nævnes, at standardstørrelserne ved ansæt-telse af
byggeretsprincippet igennem den seneste årrække været ju-steret fra SKATs
side på følgende vis:



13

• Indtil Vurderingsvejledningen 2009-2 blev standardstørrelsen anset for at
være 90-100 m .2

• Fra vurderingsvejledningen 2009-2 og frem er standardstørrelsen forøget til
at være mellem 100- 110 m .2

Blot for god ordens skyld kan nævnes, at antallet af byggeretter ef-ter
standardstørrelserne indtil Vurderingsvejledningen 2009-2 ud-gjorde
mellem 29 og 32 byggeretter.
…” .

Den 17. september 2018 har repræsentanten fremsendt et dokument, hvori det er
angivet hvilke ejendomme og klagere den samlede klage omfatter:

”…
14. september 2018 J.nr. 300253/TBO

Ejd.nr.                                 Adresse                               Ejer
Ejd.nr. 2              Adresse 2          COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 3              Adresse 6         COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 4              Adresse 7         COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 5              Adresse 8 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 6 Adresse 9 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 7 Adresse 10 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 8 Adresse 11             COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 9 Adresse 12 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 10 Adresse 13 Person 1
Ejd.nr. 11 Adresse 14 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 12 Adresse 15               Person 2
Ejd.nr. 13 Adresse 16 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 14 Adresse 5 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 15 Adresse 17 Virksomhed ApS

Ejd.nr. 19 Adresse 18 Person 3
Ejd.nr. 20 Adresse 19 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 21 Adresse 20 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 22 Adresse 21 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 23 Adresse 22 Person 4
Ejd.nr. 24 Adresse 23              COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 25 Adresse 24 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 26 Adresse 25 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 28 Adresse 26 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 29 Adresse 27 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 30 Adresse 28 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 31 Adresse 29 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 32 Adresse 30               COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 33 Adresse 31 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 34 Adresse 32 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 35 Adresse 1 Sagsøgte
Ejd.nr. 36 Adresse 33                COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 37 Adresse 34 Person 5
Ejd.nr. 38 Adresse 35 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 39 Adresse 36 COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 40 Adresse 37                COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
Ejd.nr. 41 Adresse 3                COBO VIII Kommanditaktieselskab Ejendomme
”…



14

Den 10. december 2018 har repræsentanten fremsendt bemærkninger til
Vurderingsstyrelsens udtalelse:

”…
Med henvisning til ovennævnte sager har jeg modtaget Vurde-
ringsstyrelsens udtalelse.

I den anledning vil jeg bemærke, at det er forkert, når Vurderings-styrelsen
anfører, at antallet af byg-geretter er en del af det vurde-ringsmæssige skøn,
som ikke giver grundlag for genoptagelse. Så-ledes kan henvises til blandt
andet SKM2018.472.BR, hvor både Landsskatteretten og byretten var enige
i, at det var en fejl i vurde-ringsgrundlaget, at antallet af byggeretter var
ansat til 49, når det korrekte antal var 39. Når grundværdien i afgørelsen
optrykt i SKM2018.472.BR ikke blev ændret, var det fordi, SKAT/Vurde-
ringsstyrelsen godtgjorde, at fejlen eller manglen ikke havde be-tydning for
værdiansættelsen.

Dette er i øvrigt helt i overensstemmelse med U2016.191H, hvor Højesteret
udtalte følgende om, hvornår domstolene kan tilsidesæt-te en
værdiansættelse:

”Domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for
prøvelse af forvaltningsafgørelser - tilsidesætte værdiansættel-sen, hvis
skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et
skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af

 
 
 
 
 
 
grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er
egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke
tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller
manglen ikke har betydning for værdiansæt-
telsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skattey-deren
godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som
tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses
for åbenbart urimelig. ”

I nærværende sag har skatteyderne dokumenteret, at antallet af byggeretter
er fejlagtigt beregnet (se i øvrigt opgørelse af byggeret-ter i
SKM2018.472BR, som er i overensstemmelse med vores opgø-relse).
Allerede på den baggrund skal vurderingerne genoptages, da fejlen eller
manglen utvivlsomt er egnet til at påvirke værdian-sættelsen.
Vurderingsstyrelsen har i øvrigt ikke godtgjort, at fejlen eller manglen ikke
har betydning for værdiansættelsen.
…”

Møde med Landsskatteretten den 5. juni 2019:

Repræsentanten forelagde sagen og gjorde de samme påstande og an-bringender
gældende, som fremgår af de skriftlige indlæg. På mødet udleverede
repræsentanten et matrikelkort, skrivelse af 23. november 2018 fra
Ombudsmanden, uddrag af SKATs vurderingsvejledning fra 15. januar 2009,
afsnit C.2.1.2 ”Særligt for åben-lav og tæt-lav bebyggel-se” , uddrag af SKATs
vurderingsvejledning fra 15. juli 2009, afsnit



15

C.2.1.2 ”Særligt for åben-lav og tæt-lav bebyggelse” samt afgørelsen gengivet i
SKM2014.850BR.

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
En klage over den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2011 skulle med
henvisning til skatteforvaltningslovens dagældende § 38, stk. 2, være indgivet
senest den 1. juli året efter vurderingsåret.

Idet Landsskatteretten lægger til grund, at anmodningen er modtaget hos SKAT
den 12. marts 2018 er den almindelige klagefrist således ud-løbet, og
spørgsmålet er herefter, hvorvidt betingelserne for ordinær genoptagelse er
opfyldte.

Reglerne om ordinær genoptagelse fremgår af skatteforvaltningslovens § 33, stk.
1:

”En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vur-dering er
foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende
registrering af ejendommens grundareal, byg-nings-areal, planforhold eller
lignende objektivt konstaterbare fak-tiske forhold, kan anmode told- og
skatte-forvaltningen om gen-optagelse senest den 1. maj i det fjerde år
efter udløbet af det ka-lenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang
er foretaget.
Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvalt-ningen
dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som
følge af fejlagtig eller manglende registrering. Be-løbsmæssige
vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages. ”

Af bemærkningerne til lovforslaget (lovforslag nr. 212 2016/1) fremgår bl.a.
følgende:

”…
Det foreslås, at det i ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1.
pkt., præciseres, at de fejlagtige eller manglende registreringer, der kan
begrunde genoptagelse af foretagne ejendomsvurderinger, er fejl eller
mangler i oplysninger, der kan konstateres ved opslag i et register eller
lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.
…
Det foreslås, at det i ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 2.
pkt., præciseres, at ved genoptagelse på foranledning af en klageberettiget
skal den klageberettigede dokumentere, at vurde-ringen er foretaget på et
fejlagtigt grundlag, der skal bestå af fejlag-tige eller mangelfulde
registreringer.

Forslaget har til formål at præcisere den dokumentationspligt, der i sådanne
situationer påhviler den, der ønsker vurderingen genopta-get.
…”



16

Ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 kan således
ikke finde sted, idet anmodningen er modtaget efter den 1. maj 2015.

Det bliver derfor relevant om ejendomsvurderingen kan genoptages ek-
straordinært. Reglerne om ekstraordinær genoptagelse fremgår af skat-
teforvaltningslovens § 33, stk. 3 og 5:

”Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en
klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, eller af egen drift ekstraordinært genoptage
en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det
konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlag-tigt grundlag, jf. stk. 1,
eller foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis denne ved en
fejl ikke er foretaget. Det er en betin-gelse for genoptagelse af en foretaget
vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendoms-værdien
eller grundværdien med mere end 20 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn
foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages. ”

”Stk. 5. Anmodning om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal indgives til told-
og skatteforvaltningen, senest 6 måneder efter at den kla-geberettigede, jf. §
35 a, stk. 2, har fået kendskab til det forhold, der begrunder en genoptagelse.
Anmodninger efter stk. 4 kan dog altid indgives inden for den frist, der er
nævnt i stk. 1. Ved anmodning om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal den
klageberettigede samti-dig over for told- og skatteforvaltningen
dokumentere, at vurde-ringen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. ”

Da der er tale om en klage over SKATs afslag på ekstraordinær genop-tagelse,
skal det bemærkes, at retten alene har kompetence til at tage stilling til, hvorvidt
Vurderingsstyrelsen skal pålægges at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2011.

Repræsentanten har begrundet anmodningen om genoptagelse med, at
grundværdien og den omberegnede grundværdi er fejlagtig ansat, idet SKAT har
ansat antallet af byggeretter forkert. Det gøres gældende, at standardstørrelsen,
ved ansættelse af byggeretter efter byggeretsværdi-princippet, er 100-110 m  ,
hvilket også fremgår af SKATs juridiske vej-ledning 2017-2, afsnit H.A.3.2.2.2.
På denne baggrund har repræsentan-ten opgjort, at antallet af byggeretter skal
nedsættes fra 33 til 27. Repræ-sentanten finder, at hvis SKAT skønner, at den
gennemsnitlige bolig-størrelse i en bebyggelse er mindre end, hvad der kan anses
for en rime-lig boligstørrelse, er SKAT forpligtet til at reducere i prisen pr.
byggeret. Repræsentanten gør gældende, at en forkert ansættelse af antallet af
byggeretter medfører, at grundlaget for vurdering er forkert, hvorfor
betingelserne for genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33 er tilste-de.

2

Tre retsmedlemmer finder, at vurderingen pr. 1. oktober 2011 må anses for at
være foretaget på et fejlagtigt grundlag, og at betingelsen i skatte-
forvaltningslovens § 33, stk. 3, 1. pkt., jf. stk. 1, derfor er opfyldt. Disse
retsmedlemmer har herved lagt vægt på, at det af SKATs vurderings-



17

vejledning siden 2009-2-udgaven har fremgået, at anvendelsen af byg-
geretsværdiprincippet for områder udlagt til tæt-lav bebyggelse hviler på en
forudsætning om en gennemsnitlig boligstørrelse på ikke under 100 – 110 m  .
Retsmedlemmerne finder, at der i det konkrete tilfælde ikke er påvist
omstændigheder, der giver grundlag for at fravige vej-ledningen. Disse
retsmedlemmer stemmer for, at anmodningen om genoptagelse skal
imødekommes, såfremt de øvrige betingelser for ek-straordinær genoptagelse er
opfyldt.

2

Retsformanden finder, at ansættelsen af antal byggeretter er en del af
vurderingsskønnet, og at de i SKATs vurderingsvejledning anførte an-tal bolig-
m  må antages at være ”sædvanlige størrelser” . Der kan som følge heraf ikke
lægges afgørende vægt på det i vejledningen anførte. Retsformanden finder
herefter, at repræsentanten ikke har godtgjort, at vurderingen pr. 1. oktober 2011
er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller
manglende registrering af ejen-dommens grundareal, bygningsareal, planforhold
eller lignende objek-tivt konstaterbare faktiske forhold. Retsformanden finder
derfor, at SKAT med rette har afslået anmodningen om genoptagelse og stemmer
for stadfæstelse af den påklagede afgørelse.

2

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, dvs. om at betingelsen i
skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, 1. pkt., jf. stk. 1, er opfyldt.

Landsskatteretten hjemviser herefter sagen til Vurderingsstyrelsen til fornyet
behandling med henblik på stillingtagen til, om de øvrige be-tingelser for
ekstraordinær genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33 er opfyldt, og i givet
fald at genoptage sagen.”

Det er oplyst, at Landsskatterettens afgørelse ved en fejl kun blev indbragt for så vidt
angår den i denne sag omhandlede ejerlejlighed, men ikke for de reste-rende
ejerlejligheder, der var omfattet af klagen. Vurderingsstyrelsen har derfor som en
konsekvens af Landsskatterettens afgørelse genoptaget vurderingen for de resterende
ejerlejligheder og har ved en afgørelse af 19. november 2020 be-stemt, at betingelserne
for genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, 2. pkt., ikke er opfyldt, da det
ikke er godtgjort, at genoptagelse vil resultere i en ændring af grundværdien med mere
end 20 %. Det er i den fremlagte afgørelse, der vedrører ejendommen Adresse 2, anført
bl.a., at ”Ejendommen er en ejerlejlighed beliggende Adresse 2, 4000 Roskilde, i byzone,
i Roskilde Kommune. Den har benyttelseskode 21 – Ejerlejlighed til beboelse.”

Der er fremlagt skærmprint af klagesagsbehandling og vurderingsoversigt.
Skærmprintet vedrørende klagesagsbehandling, der har fundet sted i 2007, an-giver at
angå ”Adresse 38, Ejerlejlighed til beboelse” .

Retsgrundlaget
Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1-8, blev indsat ved lov nr. 925 af 18. septem-ber
2012 om ændring af vurderingsloven og skatteforvaltningsloven (Afskaffel-



18

se af grundforbedringsfradrag og ændring af regler om genoptagelse m.v.), der trådte i
kraft den 1. januar 2013. Bestemmelsens stk. 1, 3 og 5 var indtil den 1. januar 2018
sålydende:

”§ 33. En klageberettiget … som kan godtgøre, at en vurdering er fore-taget på
et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende re-gistrering af
ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske
forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1.
maj i det fjerde år efter udløbet af det kalen-derår, hvor den fejlagtige vurdering
første gang er foretaget. Den klage-berettigede skal samtidig over for told- og
skatteforvaltningen doku-mentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt
grundlag. Beløbs-mæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan
ikke genoptages.
Stk. 2…
Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klagebe-rettiget
... eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering ef-ter udløbet af den
frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et
fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller hvis vurdering ved en fejl ikke er foretaget.
Det er en betingelse for genopta-gelse af en foretaget vurdering, at
genoptagelsen vil resultere i en æn-dring af ejendomsværdien eller grundværdien
med mindst 15 pct. Be-løbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt
grundlag kan ikke genoptages.
Stk. 4. …
Stk. 5. Anmodning om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal indgives til told- og
skatteforvaltningen, senest 6 måneder efter at den klageberetti-gede … har fået
kendskab til det forhold, der begrunder en genoptagel-se. Anmodninger efter stk.
4 kan dog altid indgives inden for den frist, der er nævnt i stk. 1. Ved anmodning
om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal den klageberettigede samtidig over for
told og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et
fejlagtigt grundlag.”

I de almindelige bemærkninger til forslaget til denne ændringslov (Folketing-stidende
2011-12, tillæg A, LF 198) er anført bl.a. følgende:

” 2. Lovforslagets formål og baggrund
Formålet med lovforslaget er at afskaffe reglerne om grundforbed-

ringsfradrag og at forenkle reglerne om genoptagelse af tidligere ejen-
domsvurderinger og derved bidrage som et element til finansieringen af den
skattereform, som lovforslaget er en del af. ... Lovforslaget inde-bærer
forenklinger og administrative besparelser på vurderingsområ-det.

…

De foreslåede ændringer af skatteforvaltningsloven har for det første til
formål at forenkle sagsgangen i genoptagelsessager. I øjeblikket er det
nødvendigt at forelægge en lang række helt oplagte sager for Skatterå-det,
hvilket gør sagsbehandlingen unødigt kompliceret. Dernæst er



19

formålet bl.a. at sikre, at forhold, der ligger mange år tilbage i tiden, ik-ke
længere kan gøres til genstand for genoptagelse.

3. Gældende ret
…

Skatteforvaltningsloven fastsætter for vurderingsområdets vedkom-
mende regler for vurderingsankenævnenes virksomhed, dvs. klagereg-ler, og
regler om genoptagelse af tidligere vurderinger, herunder regler af
proceduremæssig karakter.
Hvis ejeren af en ejendom er utilfreds med en vurdering, kan han eller

hun klage over vurderingen. Dette skal ske senest den 30. juni i året ef-ter
vurderingsåret. Klagen sendes til SKAT, som har mulighed for re-monstration,
dvs. at imødekomme klageren. Hvis SKAT ikke kan imø-dekomme klageren,
videresendes klagen til vurderingsankenævnet, hvor den behandles. Hvis
vurderingsankenævnets afgørelse går klage-ren imod, kan afgørelsen indbringes
for Landsskatteretten. Hvis Lands-skatterettens afgørelse går klageren imod, kan
denne afgørelse indbrin-ges for domstolene.

Genoptagelse af en vurdering er i princippet noget andet end påklage,
om end sondringen i praksis ikke er skarp. En vurdering kan genopta-ges, hvis
ejeren kan fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karak-ter, der kan
begrunde en ændring. Ved genoptagelse vil ejeren bl.a.
kunne påstå, at grundlaget for vurderingen er forkert – eksempelvis at en
ejendom efter ejerens mening burde have været vurderet som land-brug og ikke
som beboelse.
…

4. Lovforslaget
…
Ændringen af skatteforvaltningsloven går ud på to ting. ….

Dernæst foreslås det at ændre de eksisterende regler for genoptagelse af
ejendomsvurderinger, således at en vurdering kan genoptages indtil den 1. maj
det fjerde år efter udløbet af det år, hvor vurdering på et fejl-agtigt grundlag
første gang er foretaget.
Dette vil i praksis sige, at ejeren af en ejendom vil have godt tre år til at få
genoptaget den fejlagtige vurdering. Der foreslås endvidere regler for såkaldt
ekstraordinær genoptagelse efter udløbet af den almindelige genoptagelsesfrist.”

I de specielle bemærkninger til § 33, stk. 1-8, er til § 2, nr. 1, anført blandt andet
følgende:

”Det foreslås at nyaffatte skatteforvaltningslovens § 33. Forslaget be-
grundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at væ-re
udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre
omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen.
…
Efter den gældende affattelse af bestemmelsen kan en klageberettiget

få genoptaget en ejendomsvurdering ved senest den 1. maj i det fjerde år efter
vurderingsårets udløb at »... fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig
karakter, der kan begrunde ændringen. « Hvad det er for oplysninger,



20

der skal fremlægges, og som kan begrunde en ændring, fremgår ikke af loven.
Som nævnt under gennemgangen af gældende ret i lovforslagets al-

mindelige bemærkninger er sondringen mellem genoptagelse og påkla-ge ikke
skarp, og realiteten er, at denne flydende grænse giver anled-ning til
genoptagelsessager, der egentlig burde have været behandlet efter reglerne om
påklage. Eller med andre ord: Praksis har udviklet sig sådan, at
genoptagelsesadgangen er blevet til en ekstra klagemulighed. I stedet for en
klagefrist på ¾ år fra vurderingsterminen har man i prak-sis fået en klagefrist på
3 år og 7 måneder. Dette var ikke hensigten med bestemmelsen.
...

Videre foreslås det, at ejere af ejendomme fortsat skal have adgang til
at søge fejlagtige vurderinger genoptaget, men det skal efter lovforsla-get være
på et mere præcist defineret grundlag, end tilfældet er i dag.
…
I dag er der mulighed for at forlange meget gamle forhold genoptaget,

omend det kun er med skattemæssig virkning inden for den almindeli-ge
genoptagelsesfrist. Det betyder, at genoptagelsesadgangen i dag praktiseres som
en forlængelse af klagefristen fra de tiltænkte ¾ år til ca. 3½ år fra
vurderingsterminen. Dette har ikke været hensigten med
genoptagelsesbestemmelsen.
Det skal være muligt at genoptage vurderinger foretaget på et faktisk

fejlagtigt grundlag. Dette foreslås gjort på den måde, at ejeren af en ejendom -
eller en anden klageberettiget - kan få genoptaget en vurde-ring inden for den
nugældende genoptagelsesfrist, hvis ejeren eller den klageberettigede kan
godtgøre, at vurderingen er foretaget på et sådant faktisk fejlagtigt grundlag.
SKAT har samme mulighed inden for den samme frist. Derudover foreslås der
mulighed for ekstraordinær genop-tagelse af vurderinger i visse andre
situationer, jf. nedenfor.
Klager over andre forhold skal derimod behandles inden for reglerne

om påklage.
…
Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre,

at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag, Lovforsla-get
opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nem-lig fejlagtig
eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal,
planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre ek-sempler kunne være, at
ejendommen fejlagtigt er registreret som belig-gende i byzone i stedet for i
landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.
Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det

afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/
materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig ud-slag i en
fejlagtig vurdering.
Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke

kunne genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vur-
deringen, der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendommens ejer ikke er
enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en be-stemt ejendom, skal
ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse.
Uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige



21

vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage og inden for de
klagefrister, der gælder. Disse regler foreslås ikke ændret.
Det er således konstaterede fysisk/materielle fejl, der skal kunne gøres

til genstand for genoptagelse. …
Som tidligere omtalt er det i øjeblikket muligt at få genoptaget forhold,

der ligger mange år tilbage i tiden - og vel at bemærke forhold, som dengang
udmærket kunne have været berigtiget. Det er hverken hen-sigtsmæssigt eller
nødvendigt, at meget gamle forhold på vurderings-området på ejers foranledning
skal kunne genoptages - dette er heller ikke muligt på andre områder - og derfor
foreslås bestemmelsen ud-formet sådan, at genoptagelse kan ske til og med den
1. maj i det fjerde år efter udløbet af det år, hvor den fejlagtige vurdering første
gang er foretaget.
…
Efter stk. 3 kan SKAT genoptage en vurdering efter udløbet af den al-

mindelige genoptagelsesfrist, hvis det konstateres, at en vurdering er foretaget på
et fejlagtigt grundlag som defineret i stk. 1, dvs. på grund-lag af fejlagtig eller
manglende registrering af ejendommens grundare-al, bygningsareal, planforhold
eller lignende faktiske forhold, eller hvis vurderingen ved en fejl slet ikke er
foretaget. SKAT kan foretage en så-dan genoptagelse såvel efter anmodning som
af egen drift.
Det vil være en betingelse for genoptagelse, at genoptagelsen vil resul-

tere i en ændring af ejendomsværdi eller grundværdi med mindst 15 pct. Dette
vil gælde begge veje …
…”

Skatteforvaltningslovens § 33 blev ændret ved lov nr. 688 af 8. juni 2017 om æn-dring af
skatteforvaltningsloven, lov om kommunal ejendomsskat, ejendoms-værdiskatteloven og
forskellige andre love (Ny vurderingsankenævnsstruktur, regler om klagebehandling af
vurderingssager og ændringer som følge af en ny ejendomsvurderingslov m.v.), der trådte
i kraft den 1. januar 2018. Af æn-dringslovens § 22, stk. 6, følger dog, at de hidtil
gældende regler i blandt andet skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 3, fortsat finder
anvendelse for anmod-ninger om genoptagelse, der er indgivet før den 1. januar 2018.
Anmodningen om genoptagelse i nærværende sag er fremsat i brev af 12. marts 2018,
hvorfor den nugældende affattelse af § 33, stk. 1 finder anvendelse.

Ved § 1, nr. 24 og 25, i ændringsloven pr. 1. januar 2018 ændredes ordlyden af
skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. og 2. pkt., til den nugældende ordlyd, idet der
henholdsvis efter ”eller lignende” indsattes ”objektivt konstaterbare” og efter ”fejlagtigt
grundlag” indsattes ”som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Endvidere blev
ved § 1, nr. 28, ”mindst 15 pct.” ændret til ”mere end 20 pct.” I de almindelige
bemærkninger til lovforslaget (Folketingstidende 2016-17, tillæg A, LF 212) er om
ændringerne i § 33, stk. 1, anført blandt andet:

”2.10.2.1. Karakteren af fejl, der kan begrunde genoptagelse
En naturlig sproglig forståelse af gældende § 33 i skatteforvaltnings-

lovens stiller som betingelse for genoptagelse, at der foreligger et fejlag-tigt eller
mangelfuldt registreringsforhold. Det er imidlertid konstate-



22

ret, at der i praksis opstår tvivl om karakteren af de fejl, der kan danne grundlag
for genoptagelse af foretagne vurderinger.

Det foreslås derfor, at det ved ændring af ordlyden af skatteforvalt-
ningslovens § 33 tydeliggøres, hvilke forhold der kan begrunde genop-tagelse.

De hensyn, der som anført i de almindelige bemærkninger afsnit
2.10.1.1 lå bag indførelsen af de gældende regler, tilsiger dels, at det er den
klageberettigede, der skal dokumentere, at der er grundlag for genoptagelse, når
vedkommende ønsker genoptagelse, dels at adgan-gen til genoptagelse skal være
begrænset til situationer, hvor den op-rindelige afgørelse er truffet på grundlag af
fejlagtige eller mangelfulde registreringer. Disse hensyn skal også tilgodeses i de
fremtidige regler om vurderingsmyndighedens adgang til at genoptage foretagne
vurde-ringer. Den primære adgang til at få ændret en forkert ejendomsvurde-ring
skal også fremadrettet være klageadgangen, medmindre vurderin-gen er
foretaget på et fejlagtigt eller mangelfuldt grundlag, og det skal i tvivlstilfælde
uændret være op til den klageberettigede at dokumentere, at dette er tilfældet.

Vurderingssystemet vil også i fremtiden være opbygget med det ud-
gangspunkt, at ejendomsvurderinger foretages på grundlag af oplys- 
ninger, der indhentes fra forskellige registre.

Det foreslås derfor, at det præciseres, at med »lignende faktiske for-
hold« forstås lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, det vil sige
situationer, hvor det ved opslag i et register, en lokalplan, tingbo-gens
salgsoplysninger eller andet objektivt grundlag kan konstateres, at der er fejl
eller mangler i de registrerede oplysninger, der er lagt til grund for en given
vurdering.

Vurderingsmyndighedens adgang til af egen drift at genoptage en gi-
ven vurdering skal under henvisning til de beskrevne overordnede
hensyn som udgangspunkt også fremover i det hele afgrænses på 
samme vis som vurderingsmyndighedens adgang til at imødekomme 
anmodninger om genoptagelse.”

Af SKATs vurderingsvejledning 2009-2, offentliggjort den 15. juli 2009, afsnit C.2.1.2.
om ”Særligt for åben-lav og tæt-lav bebyggelse” fremgår blandet andet:

Antallet af byggeretter
Anvendelsen af byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der
på en grund kan opføres et hus af normal størrelse på grun-den, hvilket i
nyudstykninger betyder en gennemsnitlig boligstørrelse sædvanligvis ikke under
100 – 110 m². Hvor den gennemsnitlige bolig-størrelse i en bebyggelse er mindre
end hvad man efter dagens stan-dard anser for en rimelig boligstørrelse, må
SKAT skønne over antallet af byggeretter.”

I SKATs juridiske vejledning 2017-2, offentliggjort den 31. juli 2017, afsnit H.A.3.2.2.1
er om byggeretsværdiprincippet anført bl.a. følgende:

”Anvendelse



23

Byggeretsværdiprincippet anvendes som hovedregel på ejendomme, der ligger i
byzone og sommerhusområde, hvor den planlagte anven-delse er parcelhus-,
rækkehus- eller sommerhusbebyggelse og anven-des som hjælpemiddel ved
bestemmelsen af værdiforholdet mellem store og små grunde.
…
Byggeretsværdiprincippet anvendes ikke på ejendomme omfattet af disse
plantyper i Grundværdisystemet (GRUS):
• C: Boligområde med etagebebyggelse i byzone
...”

I samme vejledningsafsnit H.A.3.2.2.2. er om ”Særligt for åben-lav og tæt-lav
bebyggelse” anført blandt andet:

Antallet af byggeretter
Udnytter den faktiske bebyggelse fuldt ud muligheden for arealetage-meter i
gældende planlovgivning og ligger de enkelte husenheder are-almæssigt
indenfor rammerne af normalstørrelse, så medfører anven-delsen af
byggeretsværdiprincippet, at der skal indgå det antal bygge-retter i
grundværdien, der svarer til antallet af husenheder.

Forudsætningen om sammenfald af faktisk og lovlig bebyggelse vil væ-re
opfyldt i de fleste nyere bebyggelser.

Hvis antallet af husenheder ikke er kendt på vurderingstidspunktet, skønner
SKAT over grundværdien.

Byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der på en grund kan
opføres et hus af normal størrelse på grunden. I nye udstyk-ninger er en
gennemsnitlig boligstørrelse normalt ikke under 100 -110 m². Er den
gennemsnitlige boligstørrelse i en bebyggelse mindre end hvad der anses for en
rimelig boligstørrelse, skønne SKAT over antallet af byggeretter.

Er området ikke er fuldt udbygget (underbebygget), sker der en deling af arealet.
For den del af arealet, der kan henføres til de færdigopførte husenheder,
anvendes som hovedregel det faktisk opførte antal husen-heder.

Ved overbebyggelse skal der gås ud fra det antal husenheder, der lov-ligt kan
opføres på arealet med den valgte husstørrelse.
...”

I SKATs vurderingsvejledning 2011-2, offentliggjort den 15. juli 2011, afsnit C.2 er om
grundværdiberegningen anført følgende:

”C.2 Grundværdiberegningen

Grundværdisystemet
Told- og skatteforvaltningen foretager i GRUS en registrering af til
hvilket formål et bestemt område er udlagt ved den fysiske planlæg-



24

ning, jf. A.5.1. Registreringen foretages ud fra den registrering af tilsva-
rende oplysninger, der kan ske i Planregistret. I Planregistret kan disse
oplysninger for hvert planområde (områdeenhed i kommuneplan eller
lokalplan) registreres:

· Zonestatus (landzone, byzone, sommerhusområde)
· Generel plankode (boligområde, centerområde, erhvervsområde,

sommerhusområde, fritids- og ferieformål, jordbrug o.s.v.)
· Specifik plankode (f.eks. for boligområde: parcelhuse, tæt-lavt

byggeri, etagebebyggelse, blandet)
· Områdets maksimalt tilladte bebyggelsesprocent

Ved grundværdiberegningen er der ikke behov for så detaljerede op-
lysninger som dem, der kan registreres i Planregistret. Derfor defineres
der i Grundværdisystemet et mere begrænset antal GRUS-
plantyper, der ikke må forveksles med plantyperne i Planregistret.
GRUS-plantyperne bestemmes ud fra områdernes zonestatus og gene-
relle plankode. For boligområder anvendes endvidere den specifikke
plankode.

Plantyper
Plantyper i grundværdisystemet

Type af planlagt     Zone-kode Generel Specifik anvendelse anvendelseskode Anvendelses-
kode (GRUS-

plantyper)
A. Bolig- 1. 11. Bolig- 10. Åben lavområde Byzone område

B. Bolig-
område 1. 11. Bolig-med tæt- 20. Tæt-lavtByzone områdelavt bygge-
ri i byzone

C. Bolig-
område 1. 11. Bolig- 30. Etagebo-med etage- Byzone område ligbebyggelse
i byzone
D. Bolig-

1. 11. Bolig- 40. Blandetområde
Byzone område boligområdemed blan-

det bebyg-
gelse i



25

byzone

…

G. Område 10. Blandetmed blan- 21. Blandet byområde +det bolig 1. bolig og 40. Blandetog erhverv Byzone erhverv bolig og er-
hverv…”

SKATs styresignal vedrørende betingelserne for genoptagelse af ejendomsvur-deringer
efter skatteforvaltningslovens § 33, SKM.2016.228.SKAT har blandt andet følgende
indhold:

”SKATs hidtidige fortolkning

SKAT har hidtil fortolket ovennævnte betingelse sådan, at genoptagelse har
været mulig, hvis den fejlagtige eller manglende registrering af ejendommens
grundareal mv., der er årsag til den fejlagtige vurdering, er opstået i
registreringer/systemer uden for SKAT, f.eks. BBR, mens genoptagelse ikke har
været mulig, hvis fejlen alene er opstået i forbin-delse med SKATs egne
registreringer/interne systemer.

Baggrunden for SKATs ændrede fortolkning

SKAT har foretaget et juridisk eftersyn af den ovennævnte fortolkning af
skatteforvaltningslovens § 33.

Dette eftersyn har på baggrund af bestemmelsens ordlyd, bemærknin-gerne til
bestemmelsen samt baggrunden for indførelsen af skærpede regler for
genoptagelse ført til, at det nu er SKATs vurdering, at mulig-heden for
genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 2 også omfatter
vurderinger foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller
manglende registrering, hvis denne fejl er opstået i SKATs egne
registreringer/interne systemer.”

Anbringender
Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstands-dokumenterne.

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført følgende til støtte for sin påstand:



26

” 2. SAGEN OVERORDNET

Landsretten skal tage stilling til tre ting, når den skal afgøre, om sagsøgte har
løftet sin byrdebyrde for at opfylde betingelserne for ekstraordi-nær
genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, og dermed ha-ve
godtgjort at være berettiget til ekstraordinær genoptagelse (jf. stk. 1, der klart
lægger bevisbyrde på den, der begærer genoptagelse – endda den ordinære).

Det første er, hvad forstår man ved i § 33, stk. 3 ..., med det udtrykkeli-ge krav
om, ”at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag” , jf. stk. 1. Ja, svaret er
let, for det fremgår af stk. 1 i § 33, jf. ordene ”som følge af fejlagtig eller
manglende registrering af ejendommens grunda-real, bygningsareal, planforhold
eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold” . Det er altså noget
objektivt knyttet til registreringer eller lignende objektivt konstaterbart faktisk
forhold.

Det andet spørgsmål er også let at besvare, nemlig spørgsmålet om fast-sættelse
af antallet af byggeretter i forbindelse med anvendelse af byg-geretsprincippet
ved ejendommen beliggende Adresse 1, 4000 Roskilde grundværdiansættelse
beror på noget objektivt eller er noget skønsmæssigt. Byggeretsprincippet er et
vurderingsteknisk hjælpemid-del fastsat i praksis og har intet som helst med
registreringer eller objek-tive forhold at gøre. Det viser sig allerede ved, at man
opgør standard boligstørrelsen ved ansættelsen af byggeretter til 100-110 m2,
altså ikke et fast tal. Det steg endda i 2009 til dette tal fra 90-100 m2. Og selv
om det vurderingstekniske kan være kompliceret nok, så har Højesteret under
henvisning til landsrettens præmisser i UfR2005.1164H ... fastslå-et, at
byggerets[værdi]princippet er et

” vurderingsteknisk hjælpemiddel, der i almindelighed skal anvendes ved
regulering af værdiforholdet mellem store og små grunde.”

Af landsrettens præmisser, 4. afsnit, kan man se, at byggeretsprincippet ikke er i
strid med vurderingslovens § 13 ..., hvorefter grundens værdi skal fastsættes ved
et skøn. Den eneste grund til, at byggerets[værdi]-princippet ikke er i strid med
lovens udtrykkelige krav om, at der skal foretages et skøn, er netop, at
byggeretsprincippet er et hjælpemiddel, som vurderingsmyndigheden benytter
sig af i sin skønsudøvelse. Så Højesteret har afgjort sagens spørgsmål.

Sagens tredje og sidste spørgsmål er, om sagsøgte har godtgjort at have opfyldt
det – også – her udtrykkelige krav i skattestyrelseslovens § 33, stk. 3 ...,
hvorefter

” Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genop-
tagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien
med mere end 20 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et kor-
rekt grundlag kan ikke genoptages.”

Sagsøgte er ikke fremkommet med noget som helst, som viser, at 20 %’s kravet
er opfyldt. Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af 19. novem-



27

ber 2020 for de øvrige ejerlejligheder på Område 2 fundet, at 20 %’s kravet
heller ikke er dokumenteret opfyldt.

3. SKATTEFORVALTNINGSLOVENS § 33, STK. 3

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne i skattefor-
valtningslovens § 33, stk. 3 ..., for ekstraordinær genoptagelse ikke er opfyldt,
hvorfor ejendomsvurderingen for Adresse 1, 4000 Roskilde pr. 1. oktober 2011
ikke kan genoptages.

Efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, kan Told- og Skatteforvalt-ningen
efter anmodning fra en klageberettiget eller af egen drift genop-tage en
ejendomsvurdering ekstraordinært, såfremt visse betingelser er opfyldt. Reglen i
§ 33, stk. 3, udgør en undtagelse til bestemmelsens stk. 1, hvorefter der ikke kan
ske genoptagelse af en ejendomsvurdering se-nere end den 1. maj i det fjerde år
efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang blev
foretaget.

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 ..., har følgende ordlyd:

” Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klageberettiget,
jf. § 35 a, stk. 2, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering
efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at
vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller foretage en
vurdering eller en del af en vurdering, hvis denne ved en fejl ikke er fo-
retaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at
genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grund
værdien med mere end 20 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på
et korrekt grundlag kan ikke genoptages.”

Med hensyn til betingelsen om, at vurderingen skal være foretaget på et fejlagtigt
grundlag, henviser skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, til be-stemmelsens stk. 1
..., som har følgende ordlyd:

” En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er
foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende
registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller
lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, kan anmode told- og skat-
teforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter ud-
løbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foreta-
get. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltnin-
gen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag
som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Beløbsmæssige vurde-
ringsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.”(mine
understregninger).

Efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, er det således ikke
tilstrækkeligt for at opnå genoptagelse, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt
grundlag. Det er en betingelse, at det fejlagtige grundlag er en følge af fejlagtig
eller manglende registrering af objektivt konstaterbare faktiske forhold.



28

Efter bestemmelsens ordlyd skal den fejlagtige eller manglende regi-strering
vedrøre oplysninger, der er registreret om ejendommen.

De forhold, der nævnes i bestemmelsen, er karakteriseret ved, at de danner
grundlag for foretagelsen af selve det beløbsmæssige vurde-ringsskøn, der, hvis
det er foretaget på et korrekt grundlag, ikke kan genoptages.

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1-8, blev indsat ved Lov nr. 925 af 18.
september 2012 ... Det fremgår udtrykkeligt af lovmotiverne under de specielle
bemærkninger til § 2, nr. 1, i lovforslag nr. 198 af 14. august 2012, at man
ønskede at begrænse genoptagelsesadgangen markant og at grundejeren skulle
klage for at opnå genoptagelse ... Det ligger altså fast, at Folketinget traf et fuldt
bevidst og fuldt ud oplyst valg om at begrænse adgangen til genoptagelse,
herunder ekstraordinær genopta-gelse.

Lovmotiverne beskriver på hvilke betingelser, at genoptagelse kan ske. Det
følger bl.a., at ... :

” Det er således konstaterbare fysisk/materielle fejl, der skal kunne gøres til
genstand for genoptagelse.”

En fastsættelse af antallet af byggeretter er ikke” konstaterbare fy-sisk/materielle
fejl” .

Ved § 1, nr. 25, i lov nr. 688 af 8. juni 2017 ... ændredes ordlyden af skat-
teforvaltningslovens § 33, stk. 1, 2. pkt., til den nugældende ordlyd, idet der efter
”fejlagtigt grundlag” indsattes ”som følge af fejlagtig eller manglende
registrering” . Loven finder anvendelse for anmodninger ef-ter 1. januar 2018,
og vores anmodning er af 12. marts 2018. Af denne lovs forarbejder fremgår
følgende af de almindelige bemærkninger
... :

”  2.10.2.1. Karakteren af fejl, der kan begrunde genoptagelse […]
Vurderingssystemet vil også i fremtiden være opbygget med det udgangs-
punkt, at ejendomsvurderinger foretages på grundlag af oplysninger, der
indhentes fra forskellige registre. Det foreslås derfor, at det præciseres, at
med »lignende faktiske forhold« forstås lignende objektivt konstaterbare
faktiske forhold, det vil sige situationer, hvor det ved opslag i et register, en
lokalplan, tingbogens salgsoplysninger eller andet objektivt grundlag kan
konstateres, at der er fejl eller mangler i de registrerede oplysninger, der er
lagt til grund for en given vurdering. Vurderingsmyndighedens ad-gang til
af egen drift at genoptage en given vurdering skal under henvis-ning til de
beskrevne overordnede hensyn som udgangspunkt også frem-over i det hele
afgrænses på samme vis som vurderingsmyndighedens ad-gang til at
imødekomme anmodninger om genoptagelse.”

For at betingelsen om fejlagtigt grundlag er opfyldt, er det derfor et krav, at der
skal være tale om en objektiv oplysning om ejendommen, som er registreret
forkert eller mangelfuldt i et register, eksempelvis BBR-registret.



29

Dette er ikke tilfældet for den omhandlede grundværdiansættelse.

Alle faktiske forhold om ejendommen, som fremgår af BBR-registret og
lignende ejendomsregistre, var korrekt registreret, da SKAT foretog vurderingen.
Disse registreringer er også anvendt korrekt ved ansættel-sen.

Angivelsen af den gennemsnitlige boligstørrelse i SKATs vurderings-vejledning,
som Landsskatterettens flertal henviser til, er ikke en objek-tiv oplysning om
ejendommen, men derimod en del af de skønsansatte oplysninger, som også
indgår som delelementer i værdiskønnet. Det følger af indholdet af det såkaldte
byggeretsværdiprincip, som ejen-dommens grundværdi er ansat ved hjælp af.

3.1 Byggeretsværdiprincippet

Byggeretsværdiprincippet er oprindeligt vedtaget af det tidligere Lig-ningsråd –
det er altså ”opfundet” i vurderingspraksis for at forbedre skønsudøvelsen.

Der er tale om et vurderingsteknisk hjælpemiddel, der anvendes ved regulering
af værdiforholdet mellem store og små grunde, jf.
UfR2005.1164H ... Princippet anvendes ved grundværdiansættelsen af områder,
der er udlagt til tæt-lav eller åben-lav boligbebyggelse.

Byggeretsværdiprincippet benyttes som en hjælp for myndighederne til at
ansætte grundens værdi ud fra de faktiske oplysninger, der forelig-ger. Der er
således tale om en traditionel udøvelse af værdiskøn.

Når ansættelsen af grundværdien sker efter byggeretsværdiprincippet, fastsætter
vurderingsmyndigheden antallet af byggeretter som led i grundværdiansættelsen.
Ansættelsen af byggeretter foretages på grund-lag af den gennemsnitlige
normalboligstørrelse og ejendommens fakti-ske forhold.

Byggeretsværdiprincippet hviler således på en forudsætning om, at der på en
grund kan opføres et hus af normal størrelse.

Den gennemsnitlige normalboligstørrelse er et mål fastsat af vurde-
ringsmyndigheden, som skifter over tid. Normalboligstørrelsen blev senest i
2009 ændret fra 90-100 kvm til 100-110 kvm. Der er ikke tale om en oplysning,
som fremgår af BBR-registret eller et andet ejendomsregi-ster. Antallet af
byggeretter er dermed ikke et objektivt konstaterbart forhold om ejendommen,
hvilket også underbygges af, at den gennem-snitlige normalboligstørrelse ikke er
et fast tal, men derimod et tal, som skifter over tid. Det vil sige, at det beror på et
skøn, hvor stor normalbo-ligstørrelsen er på det pågældende
vurderingstidspunkt.

Antallet af byggeretter, herunder også normalboligstørrelsen, er således
oplysninger, der henhører under det beløbsmæssige vurderingsskøn.
Fastsættelsen heraf sker ud fra de anvisninger, der er givet i SKATs



30

juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.3.2.2.2. ... Heraf fremgår blandt andet:

” Antallet af byggeretter
Udnytter den faktiske bebyggelse fuldt ud mulighederne for arealetageme-
ter i gældende planlovgivning og ligger de enkelte husenheder arealmæs-
sigt indenfor rammerne af normalstørrelse, så medfører anvendelsen af
byggeretsværdiprincippet, at der skal indgå det antal byggeretter i grund-
værdien, der svarer til antallet af husenheder.

Forudsætningen om sammenfald af faktisk og lovlig bebyggelse vil være
opfyldt i de fleste nyere bebyggelser.

Hvis antallet af husenheder ikke er kendt på vurderingstidspunktet, skøn-ner
SKAT over grundværdien.

Byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der på en grund
kan opføres et hus af normal størrelse på grunden. I nye udstyknin-ger er en
gennemsnitlig boligstørrelse normalt ikke under 100-110m2 Er den
gennemsnitlige boligstørrelse i en bebyggelse mindre end hvad der an-ses
for en rimelig boligstørrelse, skønner SKAT over antallet af byggeret-ter.

Er området ikke er fuldt udbygget (underbebygget), sker der en deling af
arealet. For den del af arealet, der kan henføres til de færdigopførte husen-
hed er, anvendes som hovedregel det faktisk opførte antal husenheder.

Ved overbebyggelse skal der gås ud fra det antal husenheder, der lovligt kan
opføres på arealet med den valgte husstørrelse.”  (min understreg-ning)

Antallet af byggeretter ansættes således efter et skøn.

Ud fra anvisningerne i Den juridiske vejledning kunne grundværdien ved
vurderingen i 2011 af den omhandlende ejendom i realiteten ansæt-tes med 40
byggeretter, idet arealet rummer 40 boliger. Da grundværdi-en, jf. dagældende
vurderingslovs §§ 13, stk. 1, og 16, skal ansættes til det beløb, som efter de
gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i
ubebygget stand, har SKAT dog ud fra et vurderingsmæssigt skøn ansat
ejendommens værdi på baggrund af 33 byggeretter.

Dette viser tydeligt, at vurderingsmyndigheden rent faktisk har foreta-get et skøn
ved ansættelsen af antal byggeretter, idet antallet af bygge-retter ikke er ansat til
40 efter antallet af boliger, men derimod er skønsmæssigt ansat til 33.

Det følger klart af ordlyden i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1 ..., at
skønsmæssige elementer som f.eks. fastsættelsen af antallet af byggeretter ikke
kan henregnes til det fejlagtige grundlag, der kan be-grunde genoptagelse.
Fastsættelsen af antallet af byggeretter er ikke et lignende til de udtrykkeligt
omtalte eksempler i § 33, stk. 1, ”objektivt konstaterbare forhold” .



31

Genoptagelse kan ikke ske, blot fordi der er et fejlagtigt grundlag, da det kræver
noget mere, jf. det udtrykkelige lovkrav om tilstedeværelse af en fejlregistrering
af ”objektivt konstaterbare faktiske forhold” .

Landsskatterettens flertal ser imidlertid i sin begrundelse bort fra kravet i
skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, om, at genoptagelse ikke alene er betinget
af, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, men at dette også er
begrænset til at omfatte tilfælde, hvor dette sker ”… som følge af fejlagtig eller
manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold
eller lignende objektivt konstaterbare faktiske for-hold…” .

_______________________________

Sagsøgte henviser til styresignalet, SKM2016.228.SKAT ..., der omfatter
skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 2, og vurderinger foretaget på et
fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering, ”hvis
denne fejl er opstået i SKATs egne registreringer/interne systemer ”. Dette skal
ses i sammenhæng med SKATs hidtidige praksis, hvorefter genoptagelse ikke
var muligt, hvis fejlen var opstået i SKATs egne regi-streringer i interne
systemer, jf. SKM2016.228.SKAT ...

Idet antallet af byggeretter ikke er en registrering af et objektivt konstaterbart
faktisk forhold – hverken i offentlige registre eller i SKATs inter-ne registre, men
derimod er en del af det vurderingsfaglige skøn, er Skatteministeriets
anbringender i nærværende sag ikke i strid med sty-resignalet.

For så vidt angår Folketingets Ombudsmands udtalelse af 23. november 2018 ...
bemærker Skatteministeriet, at udtalelsen omhandler Landsskat-terettens
afgørelser af 17. januar 2017 ... og 19. september 2017 ..., der ikke vedrører
genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33.

Det bemærkes endvidere, at de pågældende sager ikke kan sammenlig-nes med
nærværende sag, idet sagerne vedrørte en situation, hvor an-tallet af byggeretter
ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet var ansat til et højere antal end det
antal boliger, som lokalplanen gav mu-lighed for på grunden. Dette er ikke
tilfældet i nærværende sag, hvor lokalplanen netop giver mulighed for en
bebyggelsesprocent på 30 % svarende til ca. 40 boliger, jf. Lokalplan nr. 163 ...
SKATs ansættelse af antal byggeretter til 33 overskrider derfor ikke det af
lokalplanen fast-satte.

Af SKATs udtalelse til Folketingets ombudsmand af 17. april 2018 hen-vises
endvidere til, at ansættelsen af antallet af byggeretter er et skøn, jf.
...

3.2 Genoptagelse vil ikke resultere i en ændring på mere end 20 %

Selv hvis fastsættelsen af antallet er byggeretter havde været omfattet af en
fejltype, der giver grundlag for genoptagelse, medfører dette ikke, at sagsøgte
automatisk er berettiget til ekstraordinær genoptagelse i hen-



32

hold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 ... Det er ikke godtgjort, at den
ansatte grundværdi er ansat for højt i forhold til grundens handels-værdi og
dermed, at kravet i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, om, at en genoptagelse
skal medføre en ændring på 20 %, er opfyldt.

Moderejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2011 – som den om-handlede
værdi er fastsat ud fra – var fastsat til 17.655.560 kr. ... Grund-værdien var
fastsat ud fra 33 byggeretter.

Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af 19. november 2020 ... truffet afgørelse
vedrørende de øvrige ejerlejligheder på Område 2, hvis sager ikke er blevet
indbragt for domstolene. Vurderingsstyrelsen har fundet, at
ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011 ikke genoptages.

I Vurderingsstyrelsens afgørelse er moderejendommens grundværdi opgjort som
følger ... :

27 byggeretter ((9.651m2*30%) / 105 = 27)         = 14.040.000 kr.
Kvm-pris 4.000 á 650 kr.                                            =  2.600.000 kr.
Kvm-pris 5651 á 0 kr.                                                =                0 kr.
I alt = 16.640.000 kr.
Reduktion = -2.080.000 kr.
Grundværdi i alt = 14.560.000 kr. 

Vurderingsstyrelsen har ved beregningen af grundværdien i afgørelsen nedsat
grundværdien for den samlede ejendom til i alt 14.560.000 kr., hvilket svarer til
en samlet reduktion på 17,53 % ... Ved beregningen blev antallet af byggeretter
ændret fra 33 til 27. Denne reduktion af byggeretter er i overensstemmelse med
sagsøgtes oprindelige opfattel-se, jf. Landsskatterettens afgørelse af 26. juni
2019 ...

Grundværdiansættelsen ud fra 27 byggeretter er opgjort ud fra en bo-ligstørrelse
på 105 m2, hvilket er inden for den gennemsnitlige normal-boligstørrelse på
100-110 m2 i henhold til Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.3.2.2.2 ...”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende til støtte for sin påstand:

”Sagsøgte er enig med Landsskatteretten i, at vurderingen pr. 1. okto-ber 2011 er
foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende
registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller
lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, jf. skatteforvaltningslovens §
33, stk. 3, 1. pkt., jf. stk. 1.

Sagsøgte er dog ikke enig med Landsskatteretten i, at byggeretsprin-cippet kan
finde anvendelse. Sagsøgte gør overordnet gældende, at byggeretsprincippet ikke
kan anvendes, idet plangrundlaget (og den faktiske bebyggelse) udlægger
ejendommen til etageboligbebyggelse. Henset til at det direkte i Den juridiske
vejledning, afsnit H.A.3.2.2.1 "Byggeretsværdiprincippet" fremgår, at
vurderingsprincippet ikke kan



33

anvendes ved etageboligbebyggelse, gør sagsøgte derfor gældende, at
grundværdiansættelsen er ansat på et fejlagtigt grundlag i henhold til
skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1.

Hvis Østre Landsret finder, at byggeretsprincippet kan finde anvendel-se, er
sagsøgte imidlertid enig med Landsskatteretten i, at vurderingen er foretaget på
et fejlagtigt grundlag jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, 1. pkt., jf. stk. 1.,
idet antallet af byggeretter skal ansættes i over-ensstemmelse med Den juridiske
vejledning, idet der ikke er påvist om-stændigheder, som giver grundlag for at
fravige vejledningen.

Dernæst har Vurderingsstyrelsen tillige ansat nedslaget for manglende
udstykning og stort areal til 10,65 % af grundværdien, uanset at det i Den
juridiske vejledning og af praksis fremgår, at nedslaget skal udgøre 12,5 % af
grundværdien. Dette indebærer, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt
grundlag, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, 1. pkt., jf. stk. 1., idet
nedslaget for manglende udstykning og stort areal skal ansættes i
overensstemmelse med praksis og i overensstemmelse med Den juridiske
vejledning.

4.1. Retsgrundlaget - Skatteforvaltningslovens § 33

Både i forhold til ordinær genoptagelse (skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1) og
ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 gælder, at
vurderingen skal være "foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig
eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal,
planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold".

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1-8 blev indsat ved lov nr. 925 af 18.
september 2012.

I forarbejderne til loven fremgår følgende:

"Det foreslås at nyaffatte skatteforvaltningslovens § 33. Forslaget begrun-
des med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udfor-
met på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre
omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen.

Som det fremgår af gennemgangen af gældende ret, kan en ejendomsvur-
dering i praksis genoptages mange år tilbage i tiden. Dette er ikke mindst
blevet aktualiseret i forbindelse med de mange sager om genoptagelser af
grundforbedringsfradrag, der fulgte efter ophævelsen i 2001 af de dagæl-
dende §§ 19 og 20 i vurderingsloven, jf. gennemgangen af lovforslagets
formål og baggrund.

[…]

I dag er der mulighed for at forlange meget gamle forhold genoptaget, om-
end det kun er med skattemæssig virkning inden for den almindelige gen-
optagelsesfrist. Det betyder, at genoptagelsesadgangen i dag praktiseres
som en forlængelse af klagefristen fra de tiltænkte ¾ år til ca. 3½ år fra



34

vurderingsterminen. Dette har ikke været hensigten med genoptagelsesbe-
stemmelsen."

Det fremgår desuden:

"Videre foreslås det, at ejere af ejendomme fortsat skal have adgang til at
søge fejlagtige vurderinger genoptaget, men det skal efter lovforslaget være
på et mere præcist defineret grundlag, end tilfældet er i dag."

Baggrunden for begrænsningen af adgangen til genoptagelse var sær-ligt med
henblik på at begrænse genoptagelser, som efter de tidligere regler i praksis
kunne ske mange år tilbage i tiden. Dette var særligt blevet aktualiseret i
forbindelse med de mange sager om genoptagelse af grundforbedringsfradrag.
Formålet med loven var således at præci-sere på hvilket grundlag, ejendomsejere
kunne anmode om genoptagel-se. Det var fortsat hensigten, at ejendomsejere
skulle have adgang til at få fejlagtige vurderinger genoptaget.

Det bemærkes, at følgende fremgår i forarbejderne til 2012-loven:

"Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke kun-ne
genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vurderin-gen,
der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig
med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en bestemt ejendom, skal
ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem
ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres
efter de gældende regler om påklage og inden for de klagefrister, der gæl-
der. Disse regler foreslås ikke ændret."

Ved lovforslag nr. 212 af 3. maj 2017 blev der i skatteforvaltningslovens § 33,
stk. 1, 2. pkt. efter "fejlagtigt grundlag" indsat "som følge af fejlagtig eller
manglende registrering". Sagsøgers fortolkning af lovforslaget om karakteren af
de fejl, der kan begrunde genoptagelse (stævningen ...) kan ikke tages som
udtryk for, at genoptagelse er betinget af, at der skal være tale om en objektiv
oplysning om ejendommen, som er registreret forkert eller mangelfuldt i et
register (eksempelvis BBR-registeret).
Sagsøger har desuden anført, at der skal være tale om en oplysning, som fremgår
af BBR-registret eller et andet ejendomsregister. Denne på-stand er ikke korrekt
og har hverken hold i forarbejderne eller bestem-melsens ordlyd. Tværtimod
fremgår det af forarbejderne, at der kan være tale om "fejl eller mangler i de
registrerede oplysninger, der er lagt til grund ved for en given vurdering" (min
understregning).

Det bemærkes i forhold til den ændrede ordlyd af bestemmelsen, som sagsøger
henviser til, at formålet med ændringen var at præcisere, at ved genoptagelse på
foranledning af en klageberettiget skal den klage-berettigede dokumentere, at
vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, der skal bestå af fejlagtige eller
mangelfulde registreringer. Det fremgår desuden af Den juridiske vejledning
2020-2, afsnit A.A.8.4.1.5.1:

"Dette fremgår af bemærkningerne til lov nr. 688 af 8. juni 2017, der bl.a.
medførte præciseringer af, hvilke oplysninger der kan begrunde genopta-



35

gelse, at de hensyn, der lå bag indførelsen af de tidligere regler, også skal
tilgodeses efter lovændringen.

Adgangen til genoptagelse er således uændret begrænset til situationer,hvor
den oprindelige afgørelse er truffet på grundlag af fejlagtige eller
mangelfulde registreringer, og den primære adgang til at få ændret en for-
kert ejendomsvurdering er uændret klageadgangen. En vurdering kan kun
ændres ved genoptagelse, hvis den er foretaget på et fejlagtigt eller man-
gelfuldt grundlag." (min understregning)

I overensstemmelse hermed er styresignalet optrykt i
SKM2016.228.SKAT, hvor det fremgår, at betingelsen om, at vurderin-gen skal
være foretaget på et fejlagtigt grundlag, kan være opfyldt, selvom de objektive
registreringer om ejendommen hverken er forkerte eller mangelfulde, men hvor
vurderingen alligevel er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejl
opstået i SKATs egne registreringer eller interne systemer.

Således fremgår følgende af SKM2016.228.SKAT:

"SKAT har foretaget et juridisk eftersyn af den ovennævnte fortolkning af
skatteforvaltningslovens § 33.

Dette eftersyn har på baggrund af bestemmelsens ordlyd, bemærkningerne
til bestemmelsen samt baggrunden for indførelsen af de skærpede regler for
genoptagelse ført til, at det nu er SKATs vurdering, at muligheden for
genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 2 også omfatter
vurderinger foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller
manglende registrering, hvis denne fejl er opstået i SKATs egne registre-
ringer/interne systemer." (min understregning)

Sagsøger henviser i øvrigt selv til styresignalet optrykt i SKM2016.228.SKAT,
hvor det fremgår, at der er tale om fejlagtige eller mangelfulde registreringer,
hvis det fejlagtige forhold er opstået i SKATs egne registreringer/interne
systemer. Det forekommer derfor selvmodsigende på den ene side at anerkende,
at opgørelsen af antallet af byggeretter er i strid med Den juridiske vejledning,
men på den an-den side at gøre gældende, at der ikke er tale om en fejl opstået i
SKATs egne registreringer/interne systemer.

4.2. Byggeretsprincippet

Følgende fremgår af Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.3.2.2.1
"Byggeretsværdiprincippet":

"Byggeretsværdiprincippet anvendes som hovedregel på ejendomme, der
ligger i byzone og sommerhusområde, hvor den planlagte anvendelse er
parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse og anvendes som hjæl-
pemiddel ved bestemmelsen af værdiforholdet mellem store og små grunde.

Princippet kan dog også anvendes på ejendomme i landzone, når de ligger i
parcelhus-, rækkehus- eller sommerhuskvarterer.



36

Byggeretsværdiprincippet anvendes ikke på ejendomme omfattet af disse
plantyper i Grundværdisystemet (GRUS):

• C: Boligområde med etagebebyggelse i byzone (min understregning)
• …"

Samme passus fremgår i øvrigt af Vurderingsvejledningen 2011-2, pkt. C.2.1.1
"Byggeretsværdiprincippet", hvorfor det er helt uomtvisteligt, at
byggeretsprincippet ikke kan finde anvendelse, hvis ejendommen er udlagt til
etageboligbebyggelse.

I nærværende sag er der tale om 10 2-etagers bygninger med 4 ejerlej-ligheder i
hver bygning. Bygningerne er derfor opdelt både ved vandret og lodret skel, da
der er beliggende 2 lejligheder i stueetagen og 2 lej-ligheder på 1. sal i hver
bygning. Indgangen til de øverste lejligheder sker via en udvendig trappe og
svalegang.

Da bygningerne både planmæssigt og i faktisk henseende er opdelt ved vandret
skel, er der tale om etageboligbebyggelse, hvilket i øvrigt ses at være i
overensstemmelse med SKATs egen registrering som etageejer-lejlighed til
beboelse.

Som dokumentation for, at der foreligger etageboligbebyggelse, kan der henvises
til blandt andet notat fra Herning Kommune omkring "Ret-ningslinjer for tæt-lav
boligbebyggelse i Herning Kommune" ..., hvor det fremgår, at der foreligger
etageboligbebyggelse, hvis der er vandret-te skel. Samme opfattelse fremgår
tillige af notat fra Københavns Kom-mune omkring definitionen af
"Enfamiliehuse, tofamiliehuse og dob-belthuse" ... og udskrift fra Odense
Kommunes hjemmeside omkring definitionen af "Etageboliger og
tofamiliehuse"...

Tillige kan henvises til afgørelserne optrykt i MAD 2017.307, MAD 2018.289
og MAD2020.88 ... . MAD 2018.289 ... omhandlede opførelse af tre boligblokke
i to etager med vandret skel, som skulle anvendes som ungdomsboliger. Området
var efter lokalplanen udlagt til tæt-lav be-byggelse, og Planklagenævnet fastslog
i den forbindelse, at begrebet tæt-lav bebyggelse omfatter tætliggende
boligbebyggelse i maksimalt 2 etager, bestående af dobbelthuse, rækkehuse,
kædehuse, klyngehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede
enfamiliehuse med lodret lejlighedsskel. Nævnet fandt, at sammenbyggede
boliger i to etager med vandret lejlighedsskel må anses for etagebebyggelse og
derfor ikke er omfattet af begrebet tæt-lav eller åben-lav bebyggelse.

Ved ansættelse af grundværdien er det derfor ikke korrekt at anvende
byggeretsprincippet, da der er tale om etageboligbebyggelse. Det er ganske
åbenlyst, at Vurderingsstyrelsen ved at anvende byggeretsprin-cippet i en
situation, hvor princippet slet ikke kan finde anvendelse, har foretaget
grundværdiansættelsen på et fejlagtigt grundlag, jf. skattefor-valtningslovens §
33, stk. 1, jf. stk. 3.

4.3. Antallet af byggeretter



37

Hvis landsretten finder, at byggeretsprincippet kan anvendes, gøres gældende, at
antallet af byggeretter er ansat forkert.

I nærværende sag har SKAT valgt at ansætte grundværdien for mode-
rejendommen efter byggeretsprincippet, som er nærmere beskrevet i stævningen
... Grundværdien for ejendomme værdiansat efter bygge-retsprincippet hviler –
som det ganske rigtigt er anført i stævningen ... – på et princip om, at
grundværdien udgøres af summen af en byggerets-værdi og en arealværdi
fratrukket et eventuelt nedslag.

Når en ejendom er tildelt flere byggeretter, er det nødvendigt at fastsæt-te
antallet af byggeretter, som beregnes på baggrund af ejendommens grundareal og
bebyggelsesmulighederne, således som disse er fastsat i lokalplanen. På
baggrund af den samlede byggemulighed fastsættes an-tallet af byggeretter
baseret på den på vurderingstidspunktet ansatte normalboligstørrelse, jf. blandt
andet Vurderingsvejledningen 2011-2 ... Antallet af byggeretter fastsættes
således på baggrund af objektive kon-staterbare forhold, nemlig arealet af
grunden, bebyggelsesmuligheder-ne i plangrundlaget og normalboligstørrelsen.

Der er enighed i sagen om, at normalboligstørrelsen er blevet større i perioden
fra 2009 til 2011. Hvis ikke der i vurderingen tages højde for dette, vil der opstå
den situation, at ejendommen bliver vurderet med en større byggemulighed end
plangrundlaget tilsiger. I nærværende sag er ansættelsen af moderejendommen
med 33 byggeretter pr. 1. oktober 2011 udtryk for en byggemulighed på 3.465
etagekvadratmeter (33 x 105 m2), svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 36
(3.465/9.651). Samme antal byggeretter ville ved vurderingen pr. 1. oktober
2007 ek-sempelvis svarer til en byggemulighed på 3.135 etagekvadratmeter (33
x 95 m2).

Således er vurderingen pr. 1. oktober 2011 foretaget på et fejlagtigt grundlag –
ikke fordi plangrundlaget har været forkert – men fordi SKAT ved en fejl opstået
i SKATs egne registreringer/ interne systemer har registreret
bebyggelsesprocenten til 36, når den korrekte bebyggel-sesprocent er 30.

Sagsøger har anerkendt, at antallet af byggeretter er ansat på grundlag af en
lavere normalboligstørrelse end den, der fremgår af Den juridiske vejledning for
det aktuelle vurderingsår. Sagsøger mener imidlertid ik-ke, at et for højt eller lavt
antal byggeretter udgør en fejltype, der kan give grundlag for genoptagelse.
Dette bestrides, idet det gøres gælden-de, at uanset at sagsøger har frit
metodevalg inden for de vurderings-principper, som kan finde anvendelse, er
sagsøger forpligtet til at an-vende de valgte principper, som er indgående
beskrevet i Den juridiske vejledning, korrekt. Hvis dette beviseligt ikke er sket,
vil grundværdi-ansættelsen være sket på et fejlagtigt grundlag, som berettiger til
gen-optagelse.

Selvom der er metodefrihed i forhold til beregning af grundværdien – under
forudsætning af, at princippet kan anvendes på den pågældende ejendom – skal
der, når byggeretsprincippet anvendes, tages udgangs-punkt i de ansatte
normalgrunde og tilsvarende i normalboligstørrel-



38

sen. At normalboligstørrelsen én enkelt gang er blevet ændret fra 90-100 m2 til
100-110 m2, kan ikke begrunde, at normalboligstørrelsen på den baggrund ikke
skal lægges til grund ved anvendelsen af byggeretsprin-cippet.
Normalboligstørrelsen henhører ikke under det beløbsmæssige vurderingsskøn,
da Vurderingsstyrelsen ikke kan anvende en anden normalboligstørrelse end den
i Den juridiske vejledning angivne, jf.
nærmere nedenfor.

I forhold til at et forkert antal af byggeretter er omfattet af de fejltyper, som er
beskrevet i skatteforvaltningslovens § 33, skal der henvises til Den juridiske
vejledning 2020-2, afsnit A.A.8.4.2.3 ... Heri fremgår føl-gende:

"Som eksempler på objektive fejl eller myndighedsfejl kan nævnes forkert
opmålte arealer, manglende strandbeskyttelsesnotering, bygninger der ikke
er medtaget, eller der er medtaget for mange bygninger og byggeretter."
(min understregning)

Sagsøgte er opmærksom på, at ovenstående var gældende indtil den 31.
december 2012. Ovenstående bør fremhæves, da det beskriver, at det forhold, at
der fejlagtigt er medtaget for mange byggeretter, ikke er et skøn, men at der er
tale om en objektiv fejl eller myndighedsfejl, som derfor er omfattet af de
fejltyper beskrevet i skatteforvaltningslovens § 33.

Det fastholdes derfor, som også Landsskatteretten nåede frem til, at an-tallet af
byggeretter fastsættes på baggrund af objektive konstaterbare forhold, nemlig
arealet af grunden, bebyggelsesmulighederne i plan-grundlaget og
normalboligstørrelsen. De skønsbaserede elementer ved den endelige
værdiansættelse efter byggeretsprincippet består således i ansættelsen af
områdeprisen.

4.4. Nedslag for manglende udstykning og stort areal

Ud over antallet af byggeretter har SKAT ved vurderingen pr. 1. okto-ber 2011
alene indrømmet et nedslag for manglende udstykning og stort areal på 10,65 %.
Det fremgår dog både af Den juridiske vejledning og Landsskatterettens praksis
..., at der i grundværdiberegningen efter byggeretsprincippet skal tildeles et
nedslag for manglende udstykning og stort areal på 12,5 %, når grundens areal
overstiger 3.000 m2. Dette indebærer, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt
grundlag, jf. skat-teforvaltningslovens § 33, stk. 3, 1. pkt., jf. stk. 1., idet
nedslaget for manglende udstykning og stort areal skal ansættes i
overensstemmelse med Den juridiske vejledning, idet der ikke er påvist
omstændigheder, som giver grundlag for at fravige Landsskatterettens praksis og
Den juridiske vejledning.”

Landsrettens begrundelse og resultat
Efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, kan en klageberettiget alene anmode
om ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering, hvis den pågældende kan
godtgøre, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller
manglende registrering af ejendommens grundareal,



39

bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare forhold. Det er en
betingelse for genoptagelse, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af
ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 %. Beløbsmæssige vur-
deringsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

Af de almindelige bemærkninger til lov nr. 925 af 18. september 2012 fremgår, at
ændringerne af skatteforvaltningsloven havde til formål bl.a. at forenkle reg-lerne om
genoptagelse, som tillod genoptagelse af en tidligere ejendomsvurde-ring, hvis klageren
kunne fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kunne begrunde
ændringen. Af de specielle bemærkninger til § 33 fremgår bl.a., at ændringerne af
skatteforvaltningsloven blev foretaget for at begrænse adgangen til genoptagelse og for at
afgrænse adgangen til genoptagelse over for den almindelige klageadgang. Det fremgår
videre, at genoptagelse skal kunne ske, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er
foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag, og at opregningen af eksempler på, hvad der
kan være fejlagtig eller manglende registrering, ikke er udtømmende, men at det
afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle
forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.
End-videre fremgår, at uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den be-
løbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage, og at det
således er konstaterede fysisk/materielle fejl, der skal kunne gøres til gen-stand for
genoptagelse.

Af de almindelige bemærkninger til lov nr. 688 af 8. juni 2017 om ændring af
skatteforvaltningsloven, lov om kommunal ejendomsskat, ejendomsværdiskat-teloven og
forskellige andre love, hvorved ordene ”som følge af fejlagtig eller manglende
registrering” og ”objektivt konstaterbare” blev indsat i § 33, stk. 1, fremgår bl.a., at disse
ændringer i ordlyden skulle tydeliggøre, hvilke forhold der kan begrunde genoptagelse.
Det fremgår endvidere, at ”lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold” er
situationer, hvor det ved opslag i et register, en lokalplan, tingbogens salgsoplysninger
eller andet objektivt grundlag kan konstateres, at der er fejl eller mangler i de registrerede
oplysninger, der er lagt til grund for en given vurdering.

Sagsøgte har gjort gældende, for det første at SKAT, på trods af at plangrundlaget (og den
faktiske bebyggelse) udlægger ejendommen til etagebo-ligbebyggelse og på trods af en
muligt korrekt registrering af ejendommen med benyttelseskode 21, i strid med SKATS
juridiske vejlednings pkt. H.A.3.2.2.1 har benyttet byggeretsværdiprincippet ved
vurderingen. For det andet at antallet af byggeretter ikke er fastsat i overensstemmelse
med angivelsen af den gennem-snitlige boligstørrelse i SKATs juridiske vejledning og for
det tredje, at det be-regnede nedslag for manglende udstykning og stort areal ikke er i
overensstem-melse med SKATs juridiske vejlejdning og administrativ praksis, der
tilsiger, at nedslaget udgør 12,5%.



40

Det er ikke ved bevisførelsen godtgjort, at SKATs vurdering, herunder anven-delsen af
byggeretsværdiprincippet, hviler på en – eventuelt internt hos SKAT – fejlagtig
registrering af ejendommens fysiske forhold. Det bemærkes herved, at det ikke under
sagen er oplyst, hvilken plantype i Grundværdisystemet (GRUS) den pågældende
ejendom er registreret med, og dermed heller ikke om regi-streringen er fejlagtig. Det
fremgår af lokalplanen, at området er udlagt til bolig-formål, tæt-lav bebyggelse. Det er
ikke ved de påberåbte notater og en udskrift af en hjemmeside hidrørende fra andre
kommuner godtgjort, at dette ikke skul-le være tilfældet. Det forhold, at det i
Landsskatterettens afgørelse i den forelig-gende sag ligesom i Vurderingsstyrelsens
afgørelse af 19. november 2020 ved-rørende de øvrige 39 sager er anført, at
ejendommene har henholdsvis ”benyt-telseskode 21 – Etageejerlejlighed til beboelse” og
”benyttelseskode 21 – Ejerlej-lighed til beboelse” kan – i lighed med den fremlagte
udskrift af et skærmbille-de fra en tidligere klagesagsbehandling – ikke i sig selv føre til
et andet resultat.

Det er ved Højesterets dom af 11. januar 2005, gengivet i UfR2005.1164, fastslå-et, at
byggeretsværdiprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, der i al-mindelighed skal
anvendes ved regulering af værdiforholdet mellem store og små grunde. De elementer,
der indgår i beregningen efter byggeretsværdiprin-cippet, herunder den gennemsnitlige
boligstørrelse og nedslaget i grundværdi-en for fællesbebyggelser, kan ikke anses for i
skatteforvaltningslovens § 33´s forstand at være ”lignende objektive konstaterbare
forhold” , der som ovenfor anført omfatter situationer, hvor det ved opslag i et register, en
lokalplan, ting-bogens salgsoplysninger eller andet objektivt grundlag kan konstateres, at
der er fejl eller mangler i de registrerede oplysninger, der er lagt til grund for en given
vurdering. Det forhold, at de pågældende elementer fremgår af Den Juri-diske Vejledning
og SKATs vurderingsvejledning kan ikke ændre herved.

Hertil kommer, at alle Sagsøgtes anbringender må anses for at væ-re retlige indsigelser
over for den måde, hvorpå SKAT har foretaget vurderin-gen. Det var som ovenfor nævnt
forudsat i de specielle bemærkninger til æn-dringen af skatteforvaltningslovens § 33 i
2012, at uenighed mellem ejendom-mens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering
skal afgøres efter reglerne om påklage, og at det er konstaterede fysisk/materielle fejl, der
skal kunne gø-res til genstand for genoptagelse.

Da betingelserne for ekstraordinær genoptagelse allerede på denne baggrund ikke er
opfyldt, er der ikke anledning til at tage stilling til, hvorvidt de øvrige betingelser for
ekstraordinær genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33 er opfyldt.

Landsretten tager derfor Skatteministeriets påstand til følge.



41

Efter sagens udfald skal Sagsøgte i sagsomkostninger betale 24.000 kr. til
Skatteministeriet. 20.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advo-katbistand inkl.
moms og 4.000 kr. til retsafgift. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet
til advokat taget hensyn til sagens omfang og forløb samt hovedforhandlingens varighed.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte, tilpligtes at anerkende, at ejendomsvurderin-gen pr. 1. oktober 2011 for
Adresse 1, 4000 Roskilde, ikke kan genop-tages.

I sagsomkostninger skal Sagsøgte inden 14 dage betale 24.000 kr. til Skatteministeriet.
Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.