Sag om, hvorvidt en ejendom er solgt til en pris langt under markedsprisen for tilsvarende ejendomme, og om sagsøgte som køber har udnyttet en underlegenhedstilstand... Vis mere
Ret: Retten på Bornholm (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Familieret og personlige forhold;
Fast Ejendom;

/

RETTEN PÅ BORNHOLM
DOM

afsagt den 30. juli 2021

Sag BS-54507/2019-BOR

Værge Vidne 1 for
Sagsøger
(advokat Anna Gitte Andersen)

mod

Sagsøgte 1
(advokat Stiven Larsen)

og

Sagsøgte 2
(advokat Stiven Larsen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 29. november 2019.

Sagen drejer sig om, hvorvidt en ejendom er solgt til en pris langt under
markedsprisen for tilsvarende ejendomme, og om de sagsøgte som købere har
udnyttet en underlegenhedstilstand hos sagsøgeren som sælger.



/

2

Sagsøger har påstået de sagsøgte Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 dømt til at betale
400.000 kr. med procesrente fra den 1. august 2018 samt sagens omkostninger.

De sagsøgte har påstået frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218
a.

Oplysningerne i sagen

Det fremgår af sagen, at sagsøgeren siden 1. november 1999 har ejet sommerhu-
set beliggende Adresse 1, 3700 Rønne.

De sagsøgte ejer nabogrunden, og der blev i 2009 tinglyst en forkøbsret for de
sagsøgte på sagsøgerens ejendom.

Ved købsaftale underskrevet af parterne den 23. juni 2018 solgte sagsøgeren
sommerhuset til de sagsøgte med overtagelsesdag den 1. august 2018 for en
købesum på 750.000 kr.

Sagsøgeren blev i 2019 af egen læge henvist til demensudredning på Hukom-
melsesklinikken. Det fremgår af journal af 14. august 2019 vedrørende forun-
dersøgelse på Hukommelsesklinikken, at sagsøgeren under forundersøgelsen
fremstod dement i moderat grad.

Under forberedelsen af nærværende sag er der den 22. januar 2021 af Familie-
retshuset iværksat værgemål for sagsøgeren, og Vidne 1 er beskikket som værge.
Værgemålet omfatter personlige og økonomiske dispositioner i relation til
varetagelse af sagsøgerens interesser i forbindelse med sagen og en eventuel
ankesag.

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af Sagsøgte 2 samt vidnerne Vidne 1, Vidne 2, Vidne 3
og Vidne 4.

Sagsøgte 2 har forklaret blandt andet, at han er 84 år gammel og uddannet
boghandler og fotograf. Han ejer en ejendom, som han tidligere har drevet
Virksomhed fra, og som han lejer ud. Forkøbsretten fra 2009 og 2016 kom i stand,
fordi både sagsøgeren og sagsøgte ønskede at undgå, at sagsøgerens sommer-hus
kunne blive opkøbt og anvendt til spekulationsbyggeri. Sagsøgeren havde et ønske
om, at sommerhuset kun forblive som det var, når han ikke havde hu-set længere,
og det lovede sagsøgte. Dette ønske respekterer sagsøgte fortsat, og



/

3

sommerhuset har fortsat ikke ændret karakter. Det har altid været sagsøgerens og
sagsøgerens moders ønske, at sagsøgte skulle købe sommerhuset, når de ik-ke
kunne have det længere. Det var Advokat, der udfærdigede aftalerne om
forkøbsret og købsaftalen. Det er ikke en advokat, som sagsøgte har an-vendt
tidligere. Sagsøgeren var ikke repræsenteret af en rådgiver ved under-skrivelsen af
forkøbsretten, der fandt sted på advokatens kontor i Rønne. Sagsøgte har været
nabo til sagsøgeren siden slutningen af 70’erne, hvor sagsø-gerens forældre købte
sommerhuset. De var ikke mere end blot gode naboer. Sagsøgeren var som regel i
Tyskland. De havde en fælles hæk, som de delte vedligeholdelsesudgifterne til. De
talte sammen og deltog ind imellem i froko-ster og middage, også sammen med de
andre sommerhusejere i området. Sagsøgte deltog i sagsøgerens 60 års fødselsdag.
Han kan ikke erindre nogen-sinde at have sendt postkort til sagsøgeren. I 2018
virkede sagsøgeren som han altid havde gjort. Han havde ikke ændret adfærd i
forhold til tidligere. Det var sagsøgtes indtryk, at de var sagsøgeren der handlede
ind og lavede mad til moderen og passede moderen - ikke omvendt. Også efter
moderens død kørte sagsøgeren bil. Det kom således meget bag på sagsøgte, da
han i forbindelse med sagen fik at vide, at sagsøgeren var dement. Han havde
aldrig haft den tanke. Handlen kom i stand i forbindelse med, at sagsøgte
kontaktede sagsøge-ren angående klipning af hækken og betalingen herfor.
Sagsøgeren sagde, at han ønskede at sælge sommerhuset. Han nævnte en pris på
800.000 kr. Dette beløb havde både sagsøgeren og dennes moder nævnt ved flere
tidligere lejlig-heder. Efter at have overvejet tilbuddet, tilbød sagsøgte at købe
sommerhuset for 750.000 kr. Det sagde sagsøgeren ja til. Sagsøgte kunne på grund
af sin høje alder ikke låne penge i banken, og de 750.000 kr. var, hvad han
umiddelbart havde råd til. Havde sommerhuset været meget dyrere, havde han
ikke været interesseret i at købe det. Han spurgte sagsøgeren, om de ikke skulle
have en vurderingsmand eller en advokat på, men det svarede sagsøgeren nej til.
Det var sagsøgte der tog initiativet til at få udarbejdet en købsaftale. Sagsøgeren
havde ingen indvendinger mod, at de anvendte Advokat. Sagsøgte ved ikke, om
advokat gennemgik købsaftalen med sagsøgeren, inden sagsøgeren skrev under.
Sagsøgte underskrev købsaftalen hos advokat. Han ved ikke, hvor sagsøgeren
underskrev. Heller ikke efterfølgende virkede sagsøgeren anderle-des end
tidligere. Sagsøgte har ikke sagt noget som helst til sagsøgeren om, at han ikke
måtte oplyse salgsprisen. Sagsøgte har ingen særlig interesse eller er-faring for
hushandler, og han kender ikke noget til ejendomsvurderinger. Han talte med
sagsøgeren til sagsøgerens 60 års fødselsdag. Der var sagsøgeren som han
plejerede, og de kunne føre en ganske normal samtale. Sagsøgte var be-kendt med,
at sagsøgeren var blev overfaldet tidligere, men han ved ikke noget om
sagsøgerens psykiske udfordringer. Ved moderens begravelse kom sagsø-geren for
sent, og han virkede til at være meget ked af det, men sagsøgte synes ikke, at
sagsøgerne i øvrigt fremstod påfaldende. Efterfølgende fremstod sagsø-geren som
han altid havde gjort. Navnene Person 1, Person 2 og Person 3 siger ikke
umiddelbart sagsøgte noget. Han har ikke haft dem



/

4

til at vurdere ejendommen, og ved ikke, hvorfor de ville erklære sig inhabile som
skønsmænd. Da han overvejede sagsøgerens tilbud på 800.000 kr., foretog han
ikke nogen nærmere undersøgelse af sommerhusets værdig. Han var kun i banken
for at høre, om han kunne låne penge, hvilket han fik afslag på. Vidne 4 er
sagsøgtes læge og han har ved enkelte lejligheder været selskaber, hvor også hun
har deltaget.

Vidne 1 har forklaret blandt andet, at hun er gift med en fætter til sagsø-geren.
Hun har kendt sagsøgeren siden 1972. hun er pensionist og tidligere læ-
gesekretær. Hun er i dag værge for sagsøgeren. Hun har ingen økonomiske in-
teresser i sagen. Hun talte med sagsøgeren til hans fødselsdag i 2018. Derefter
talte hun først med sagsøgeren i juni 2018, da han ville låne penge, fordi de el-lers
ville inddrage hans leasede bil. Sagsøgeren fortalte, at han havde solgt
sommerhuset, og sagde først, at han ikke måtte fortælle hende prisen. Til sidst
fortalte sagsøgeren hende, hvad prisen havde været, og hun spurgte ham, om han
havde haft rådgiverbistand i forbindelse med salget. Det havde han ikke. Vidnet
lånte sagsøgeren de 2.800 kr., han skulle bruge, og i juli 2018 kom hun selv til
øen. Hun medbragte den fuldmagt, der er fremlagt under sagen, og fik sagsøgeren
til at underskrive den. Hun talte derefter med banken, der oplyste at sagsøgeren
var insolvent og levede af sin kassekredit. Sagsøgeren fremstod me-get sølle og i
tydeligt forfald. Han svarede i vest, når man spurgte øst. Sagsøge-rens lejlighed
fremstod særdeles uhygiejnisk og sagsøgeren levede under uhumske forhold. Der
var mange flyttekasser med ting fra moderen. Sagsøge-ren fremstod langhåret og
nusset. Før sagsøgerens mor døde, var sagsøgeren hos hende hver dag, og det var
moderen, der sørgede for, at sagsøgeren fik va-sket tøj. Sagsøgeren burde have
ansøgt om førtidspension, men det havde han ikke. I sommeren 2018 var
sagsøgeren bevidst om, at han ikke havde nogen penge. Han kunne ikke varetage
et arbejde og havde ikke haft nogen indtægt siden 2010/2011. Det er vidnets
vurdering, at sagsøgeren har forstået, at han solgte sommerhuset, men at han ikke
var i stand til at forstå købsaftalen. Hun tvivler på, at sagsøgeren af sig selv har
tilbudt sagsøgte at købe huset for 800.000 kr. Hun mener, at sagsøgerens tilstand
må have stået klart for sagsøgte, da de indgik aftalen. De sagsøgtes forhold til
sagsøgeren var efter hendes over-bevisning mere end et sædvanligt naboskab. De
sagsøgte har således besøgt sagsøgerens mor i hendes lejlighed, og de deltog i
fødselsdagsfester mv. Vidnet har kørt sagsøgeren til lægen, og lægen har udleveret
sagsøgerens epikrise til vidnet. Vidnet inddrog sagsøgerens bilnøgler i maj 2019.
Det var lægen, der sat-te den neurologiske undersøgelse i gang. Vidnet blev ringet
op, mens sagsøge-ren var hos neurologen. De sagsøgte har ikke kunnet undgå at
vide, at sagsøge-ren havde det skidt. Det er vidnet, der har taget initiativet til
nærværende rets-sag. Sagsøgeren har ikke tilkendegivet, hvad han mener om
retssagen. Da hun fik sagsøgeren til at underskrive fuldmagten i 2018 skyldtes det
et ønske om at hjælpe sagsøgeren med økonomien. Det var ikke på grund af
mistanke om de-mens. Efter hendes vurdering måtte de sagsøgte have vidst, at
sagsøgeren hav-



/

5

de udfordringer, men det var først, da lægerne blev involveret, at der var no-gen,
der blev bekendt med, at sagsøgeren var dement. Sagsøgeren er først blev sat
under værgemål, efter nærværende sag er indledt.

Vidne 2 har forklaret blandt andet, at hun er gift med en fætter til sagsøgeren. Hun
har kendt sagsøgeren i mere end 40 år. Hun har ingen økono-miske interesser i
sagen. Sagsøgeren har været sårbar i mange år som følge af et overfald og en
anden episode. Siden overfaldet har det været kendt i familien, at der ”var noget”
med sagsøgeren, og at det var sagsøgerens mor, der tog sig af ham. I 2009 døde
sagsøgerens far. Allerede i 2015 var sagsøgeren uselvstæn-dig. Han kunne ikke
fastholde et arbejde og var initiativforladt. Han spiste dag-ligt hos moderen. I 2017
var sagsøgeren stadig pæn og velsoigneret. I marts 2018 døde moderen.
Sagsøgeren kom 15-20 minutter for sent til bisættelsen og fremstod usoigneret,
forhutlet og beskidt. Han havde tabt sig og var blevet langhåret. Han deltog ikke
aktivt i selskabet. Det er hendes vurdering, at sagsø-geren ikke har kunne overskue
konsekvenserne af et salg af sommerhuset på dette tidspunkt. Hun så ikke
sagsøgeren igen efter bisættelsen. Hun har været med til at rydde sagsøgerens
lejlighed i november 2019. Det var et meget choke-rende syn. Der var rådden mad
og uåbnede flyttekasser i lejligheden og indtør-ret afføring på badeværelsesgulvet
og gulvet i soveværelset. Det er hendes vur-dering, at sagsøgeren i mindst
halvdelen af de 40 år, hun har kendt ham, har været at opfatte som sårbar.

Vidne 3 har forklaret blandt andet, at hun siden 1999 har været beskæftiget med
demensudredning. I dag udreder hun patienter for demens på Bornholms Sygehus
i samarbejde med Rigshospitalet. Hun så sagsøgeren første gang den 14. august
2019 efter en henvisning fra egen læge. Sagsøgeren mødte hos hende alene.
Sagsøgeren var særdeles dårligt fungerende og havde ikke selv indsigt i, hvor
dårlig han var. Sagsøgeren fortalte selv, at han havde været syg på et tidspunkt,
men kunne ikke redegøre nærmere for hvordan, dette var sket. MMSE-
testresultatet på 23/30 viser, at sagsøgeren var noget kognitivt på-virket og
resultatet svarer til let demens. Beskrivelsen af sagsøgeren fra 2013 synes at tyde
på, at sagsøgeren på dette tidspunkt har haft svært ved at have flere bolde i luften
samtidigt, og at han måske nok ville kunne forstå størrelsen af en købesum, men
næppe de nærmere vilkår i en købsaftale. CT-skanningen i 2016 indikerer det
samme som beskrivelsen fra 2013. Vidnet har svært ved at sige noget om
sagsøgerens tilstand i 2018, men kan se, at der er ske et markant skred i tilstanden
fra 2013 til 2019. Formentlig særligt markant efter moderens død. Det fremgår, at
sagsøgeren formentlig som følge af overfaldet har haft en alvorlig hjerneskade.
Han har været ramt i den forreste del af hjernen, der blandt andet har at gøre med
initiativ, overblik og evnen til at læse andre per-soner. Hun antager, at sagsøgerne i
2018 ikke har haft overblik over f.eks. vilkå-rene for en ejendomshandel. Det er
muligt, at sagsøgerens indlæggelse med krampeanfald i 2019 kan have forværret
hans tilstand. Hun antager, at sagsøge-



/

6

ren mentale tilstand i 2019 har været åbenlys for andre personer. Hun vil tro, at
sagsøgeren i 2018 har været dekompenseret, idet han har haft svært ved at ska-be
overblik og klare sig i dagligdagen. Testresultatet fra 2019 på 18/30 indikerer
moderat demens. Sagsøgeren har da ikke kunnet forstå økonomiske dispositio-ner
eller f.eks. vilkårene i en købsaftale. Han har formentlig godt kunne gen-kende
folk. I 2019 fremstod sagsøgeren usoigneret og med svære sproglige pro-blemer.
Begrebet ”forundersøgelse” anvendes om den indledende vurdering. Der er
usikkerheder forbundet med at vurdere sagsøgeren tilstand i juni 2018 på
baggrund af iagttagelser af sagsøgeren i august 2019. En MMSE kan ikke stå
alene. Den skal suppleres af patientens sygehistorie og skanningsresultater mv.
Der er usikkerheder ved en MMSE-test. Demens kan være pludseligt progres-sivt.
Sagsøgerens egen læge har dog oplyst, at sagsøgerens tilstand gik hastigt ned af
bakke siden moderens død. Demente kan i visse situationer kompensere, således at
de kan fungere socialt, uden at ”fremmede” kan blive bekendt med deres lidelse.
Personer, der kender den demente godt, vil dog oftest kunne se tegn på lidelsen.

Vidne 4 har forklaret blandt andet, at der er hendes håndskrevne noter på det
fremlagte epikrise. Det er hende, der har udfyldt og underskrevet lægeer-
klæringen til brug for værgemålssagen. Sagsøgeren har været tilknyttet hendes
lægepraksis siden 20006/2007 og har siden 2016/2017 været hendes patient. Hun
havde tillige sagsøgerens mor som sin patient. Sagsøgerens tilstand var svær at
vurdere, da han godt kunne holde en almindelig samtale. I 2016/2017 var
sagsøgeren mentalt svækket. Der blev foretaget en ny CT-skanning af sagsøge-ren
i maj 2019. Hun så sagsøgeren til rutinekontrol i 2018, men hun kan ikke erindre,
om det var først eller sidst på året. Hun henviste ham til demensud-redning i 2018.
Sagsøgeren var utilpas, når han var hos lægen. Han havde svært ved at mobilisere
ord, og de havde ikke nogen glidende samtale. Sagsøgeren svarede på vidnets
spørgsmål. Der var sket et skred i sagsøgerens fysiske fremtoning, siden moderen
gik bort. Vidnet antager, at sagsøgeren og moderen har hjulpet hinanden. Før
moderen gik bort, havde vidnet antaget, at det var sagsøgeren der hjalp moderen.
Sagsøgeren kom uledsaget og til tiden til sine kontroller, og han holdt generelt
sine aftaler. Hun har ikke talt med sagsøgeren om, hvorvidt han kunne varetage
sine interesse, og har derfor ikke noget grundlag for at kunne udtale sig herom.
Sagsøgeren havde været i stand til at passe alle sine personlige forhold indtil
moderens død. Vidnet har ikke noget grundlag for at udtale sig om, hvorvidt
sagsøgeren kunne varetage sine interes-ser i forbindelse med en ejendomshandel i
sommeren 2018, og hun kan ikke svare på, om sagsøgeren på dette tidspunkt
kunne forstå et juridisk dokument. Sagsøgeren var svær at vurdere på baggrund af
hans sproglige udfordringer. I 2019 konstaterede vidnet en mental og fysisk
deroute hos sagsøgeren. Det er hendes vurdering, at sagsøgerne var påvirket af sin
mentale reduktion, da hun tilså ham i 2018. Hun ved ikke, hvornår i 2018, hun
havde sagsøgeren til kon-trol. I november 2020 var sagsøgerne på grænsen
mellem moderat og svær de-



/

7

mens, og han kunne ikke længere varetage sine personlige interesser. Hun har
svært ved at tro, at sagsøgeren har kunnet forstå de nærmere vilkår i købsafta-len,
eller at han har interesseret sig herfor. Ergoterapeut-undersøgelsen er en
almindelig daglig levevis-vurdering. Vidnet anvendte formentligt diagnoseko-den
demens for sagsøgeren for første gang i 2019.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument til støtte for den nedlagte påstand an-ført:

”Sagsøgers mentale tilstand

Det gøres gældende, at sagsøgte har udnyttet sagsøgers personlige van-
skeligheder og manglende indsigt til at købe ejendommen Adresse 1 til en
uforholdsmæssig lav pris langt under markedsprisen for tilsvarende
ejendomme i området i strid med aftalelovens § 31. Det må derfor læg-
ges til grund, at aftalen er urimelig og bør tilsidesættes for så vidt, an-går
købesummens størrelse, jf. aftalelovens § 36.

Sagsøgte har udnyttet sit gode personlige forhold til sagsøger til at opnå
en aftale på urimelige vilkår for sagsøgers vedkommende.

Det var sagsøgte, der rettede henvendelse til sagsøger om købet af ejen-
dommen, og også sagsøgte der havde en klar interesse i at købe ejen-
dommen billigst muligt. Sagsøgte havde længe været interesseret i
ejendommen og tidligere fået tinglyst en forkøbsret på ejendommen i
2010, som i 2016 blev udvidet til også at omfatte sagsøgtes børn.

Sagsøgte har været fuldt ud bekendt med den reelle markedspris for
ejendommen (værdien af grunden), da sagsøgte som nabo må forud-
sættes at være bekendt med værdien af sin egen ejendom og tillige har et
godt kendskab til markedsprisen for tilsvarende ejendomme i Rønne-
området, idet sagsøgte ejer flere ejendomme i Rønne samt driver sel-skab
i Rønne med udlejning af erhvervsejendomme. Der har således ikke været
tale om ligeværdige, jævnbyrdige aftaleparter, og sagsøger har ikke på
noget tidspunkt i forbindelse med handlen været repræsen-teret af en
rådgiver.

Det gøres gældende, at sagsøger på tidspunktet for aftalens indgåelse ikke
har været åndsfrisk og i stand til at varetage et økonomisk anlig-gende,
som et salg af en ejendom er.



/

8

Aftalen fremstår, for så vidt angår købesummens størrelse, urimelig, og
det er i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende.

Sagsøger har ikke været i stand til at varetage sine økonomiske og per-
sonlige forhold efter sin mors død i marts 2018, idet det var moderen, der
havde taget sig af sagsøger igennem flere år. Dette var tydeligt for både
familie og bekendte til sagsøger og vil blive uddybet under forkla-
ringerne for retten.

Den omstændighed, at det var sagsøgers mor, som havde taget sig af
sagsøger og ikke omvendt, er tillige fremhævet i lægeerklæring vedrø-
rende værgemål af 10. november 2020 udarbejdet af sagsøgers praktise-
rende læge Vidne 4, jf. bilag 7. Læge Vidne 4 angiver samtidig i
lægeerklæringen, at hun har et grundigt kendskab til patient og forløb, jf.
s. 2 og 3 i bilag 7.

Sagsøger havde ikke tilstrækkelig forståelse for ejendomshandlens
praktiske og retlige betydning og havde ej heller fornøden evne til at
handle som følge af sin manglende forståelse.

Journalen vedrørende forundersøgelsen fra hukommelsesklinikken af
14.08.2019, jf. bilag 4, dokumenterer ligeledes, at sagsøger helt tilbage i
2013 var diagnosticeret med demens og var helt uden indsigt.

Det kan derfor lægges til grund, at sagsøger på tidspunktet for købsaf-
talens indgåelse med sagsøgte havde demens i en sådan grad, at sagsø-ger
ikke kunne varetage egne interesser eller forstå konsekvenserne ved sine
handlinger – slet ikke en større økonomisk disposition som salg af en
ejendom.

Endvidere er sagsøger blevet urimeligt ringe stillet ved at have indgået
købsaftalen på disse vilkår, hvilket ligeledes er udtryk for, at sagsøgte har
udnyttet sagsøgers underlegenhedstilstand.

Sagsøgtes kendskab til sagsøgers forhold

Det gøres gældende, at sagsøgte var klar over sagsøgers mentale til-stand.

Sagsøgte er og var på tidspunktet for købsaftalens indgåelse bekendt med
sagsøgers personlige forhold og manglende indsigt herunder, at sagsøger
var dement og havde været dette igennem en del år, også før indgåelse af
købsaftalen.



/

9

Sagsøgtes kendskab bevirkede, at sagsøgte mod bedrevidende udnyt-tede
sagsøger ved at lade denne indgå købsaftalen med en uforholds-mæssig
lav købesum. Købsaftalen for så vidt angår købesummens stør-relse skal
derfor reguleres i henhold til skønserklæringen.

Sagsøgte havde kendskab til sagsøgers mentale tilstand og havde ved
retshandlens indgåelse udnyttet sagsøgers svaghed og manglende
kendskab til økonomiske anliggender til egen økonomisk vinding.

Sagsøgtes nære relation til sagsøger og sagsøgers familie med deltagelse i
rund fødselsdag i 2014 og begravelsen af sagsøgers mor i marts 2018 og
selve naboskabet gennem en lang årrække, var netop årsagen til, at
sagsøgte havde et kendskab til sagsøgers situation i juni 2018. Sagsøgte
havde også kendskab til sagsøgers forfald gennem årene med mang-lende
indsigt, manglende vedligeholdelse af ejendommen, manglende personlig
hygiejne mv.

Den nære relation til sagsøger og sagsøgers forældre var netop også år-
sagen til, at sagsøgte i 2009 fik tinglyst en forkøbsret på ejendommen.
Sagsøgte havde nemlig mere end et almindeligt naboskab med sagsø-ger.

Sagsøgte er som erhvervsdrivende indenfor ejendomme og udlejning
velbevandret på området for køb og salg af fast ejendom. Sagsøgte vid-ste
samtidig, at sagsøger ikke havde noget som helt forstand på ejen-dommen
og salg heraf. På baggrund af sagsøgers underlegenhedstil-stand gøres det
tillige gældende, at der forelå et misforhold mellem par-terne på
tidspunktet for aftaleindgåelsen.

Den klare viden om sagsøgers forhold burde have afholdt sagsøgte fra at
få sagsøger til at indgå aftalen uden en forudgående uvildig mægler-
vurdering eller i hvert fald sørge for, at sagsøger var repræsenteret af egen
rådgiver, en ejendomsmægler eller advokat.

Sagsøgte tog initiativet til aftalen. Sagsøgte fik sin advokat til at udfær-
dige en købsaftale velvidende, at sagsøger ikke var i stand til at over-skue
og forstå aftalen. Sagsøgte eller dennes repræsentant opfordrede ikke
sagsøger til at antage egen uvildig rådgivning.

Den i købsaftalen angivne købesum er så urimelig lav, at det utvivlsomt
må have stået sagsøgte som køber klart, at der ikke var tale om den re-elle
markedspris for ejendommen. Dette sammenholdt med, at sagsøgte ejede
naboejendommen, og tillige ejede/ejer flere ejendomme i området. Dette
understøttes af, at sagsøger efterfølgende oplyste til Vidne 1,



/

10

at han havde fået at vide af sagsøgte, at han ikke måtte sige, hvad pri-sen
var.

Købesummen

Der foreligger et væsentligt misforhold mellem ejendommens reelle
værdi og salgsprisen/købesummen.

Sammenholdes købesummen med salgspriserne for tilsvarende ejen-
domme i området omkring Adresse 1, 3700 Rønne, jf. bilag 3, kan det
konstateres, at markedsprisen for ejendommen ligger væsentligt højere
end købesummen på kr. 750.000,00. Det fremgår eksempelvis af listen i
bilag 3, at ejendommen beliggende Adresse 2, 3700 Rønne med et samlet
areal på 451 m2 er solgt for kr. 2.721.366,00. Denne ejendom lig-ger
tilsvarende som Adresse 1, 3700 Rønne i første række ud til vandet.

Markedsprisen for ejendommen i henhold til skønserklæringen er 53,33%
højere end købsprisen, hvilket er så markant en forskel, at det selv for en
ikke-ejendomskyndig køber, må forekomme åbenlyst at købsprisen i
sagen er under markedsvilkår. I nærværende sag må sagsøgte som køber
tillige anses for at være særdeles ejendomskyndig.

Sagsøgte har således ikke ønsket at give sagsøger markedsprisen for
ejendommen, selvom markedsprisen let kunne fastslås med en uvildig
mæglervurdering.”

De sagsøgte har i deres påstandsdokument til støtte for den nedlagte frifindel-
sespåstand anført:

”Det gøres gældende
at der er indgået en bindende gensidigt bebyrdende aftale mellem par-
terne, jf. aftalelovens § 1, som er blevet opfyldt af begge parter, idet
ejendommen er blevet overdraget til den aftalte købesum på de vilkår,
som fremgår af købsaftalen.

Der er hverken efter de påberåbte ugyldighedsregler i aftaleloven eller
efter almindelige erstatningsregler grundlag for at dømme Sagsøgte 1 og
Sagsøgte 2 til at betale erstatning – og navnlig ikke når der henses til, at
det var Sagsøgers eget ønske at overdrage sommerhuset til den aftal-te
købesum.

Det gøres herefter gældende



/

11

at købesummen for ejendommen Adresse 1, ikke var i væsentligt mis-
forhold til ejendommens handelsværdi ud fra de foreliggende omstæn-
digheder, jf. sagens bilag D.

Endeligt gøres det gældende
at Sagsøger ikke manglede evnen til at handle fornuftsmæssigt på af-
taletidspunktet. Under alle omstændigheder har Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2
handlet i god tro.

Ad sagsøgers mentale tilstand
Som det fremgår af sagens bilag 4, fremstod Sagsøger pr. 14. august 2019
moderat dement og helt uden indsigt. Det fremgår endvidere, at Sagsøger
under indlæggelse tilbage i 2013 blev vurderet dement. Det fremgår
desuden, at Sagsøger mødte op hos lægen alene, og får hjælp af pårørende
en gang om måneden til at handle ind. Han overholder desuden aftaler
hos lægen og passer angiveligt sin medicin.

Det angives i stævningen, at Sagsøger helt tilbage i 2013 var diagno-
sticeret med demens og var helt uden indsigt. Der har ikke på noget
tidspunkt været fortaget skridt imod iværksættelse af værgemål førend
sagsøgte nedlagde påstand om afvisning, på trods af, at Sagsøger be-
skrives som have værende helt uden indsigt de seneste 6 år.

Sagsøger er også, som det fremgår af bilag 4, på behandlingstids-
punktet i stand til selv at møde op hos lægen, og forinden dette over-
holde sine lægeaftaler. Det fremgår i øvrigt af undersøgelsen, af Sagsøger
ikke er i stand til at skrive simple ord. Som det ses på sagens bi-lag
2, henholdsvis side 8 og 9, var Sagsøger på dette tidspunkt i stand til at
underskrive dokumentet på ganske normal vis, og de to under-skrifter er
identiske og bærer ikke præg af manglende skriftlige egen-skaber.

Det gøres derfor gældende
at der er sket en forringelse af Sagsøgers tilstand fra tidspunktet, hvor
købsaftalen blev indgået, til tidspunktet lægeundersøgelsen er for-taget.
Det bemærkes da også, at undersøgelsen først er foretaget mere end 1 år
efter aftaletidspunktet.

Undersøgelsen anfører intet om, hvordan Sagsøgers tilstand var på
aftaletidspunktet, og sagsøger har således ikke løftet sin bevisbyrde for, at
Sagsøger var ude af stand til at varetage sine egne interesser på
aftaletidspunktet. Den undersøgelse, en ergoterapeut foretager i forbin-
delse med demens, er ikke den lægelige korrekte undersøgelse. Ergote-
rapeuten har blandt andet ikke foretaget en neuropsykologisk undersø-



/

12

gelse, undersøgelse af rygmarvsvæsken, scanning af hjernen m.v. Ergo-
terapeuten har foretaget en MMSE (Mini-Mental State Examination).
MMSE er oprindeligt udviklet med henblik på at måle kognitive fær-
digheder i bred forstand hos ældre samt at registrere eventuelle æn-
dringer i det kognitive funktionsniveau over tid, men MMSE er ikke
specielt konstrueret til at identificere tegn på demens. Bilag E doku-
menterer, at MMSE ikke kan stå alene som redskab til diagnosticering af
demens. Dette betyder, at den udredning og den konklusion, som er-
goterapeuten har foretaget i 2013 er alt for upræcis.

Demensudredning er omfattende, så hvordan skal det forventes, at man
som ikke-sundhedsfaglig skal kunne diagnosticere dette.

Retten bør således ikke tillægge den af ergoterapeuten gennemførte
MMSE nogen selvstændig betydning.

Da der ikke foreligger yderligere dokumentation for Sagsøgers til-stand
på aftaletidspunktet, og da MMSE ikke kan stå alene til diagno-sticering
af demens, kan retten for nuværende lægge til grund, at Sagsøger ikke var
dement på aftaletidspunktet.

Sagsøger, hans forældre, eller andre pårørende, har ikke i perioden siden
diagnosen hverken direkte eller indirekte givet Sagsøgte 1 eller Sagsøgte
2 det indtryk, at Sagsøger var helt uden indsigt og ikke kunne va-retage
sine egne interesser. Sagsøgers anbringende om, at sagsøgte er og var
bekendt med sagsøgers betydelige personlige vanskeligheder og
manglende indsigt på tidspunktet for købsaftalens indgåelse bestrides
således.

Det gøres gældende,
at der uanset at Sagsøger må være diagnosticeret som moderat de-ment,
ikke er noget der indikerer eller har indikeret over for Sagsøgte 1 og
Sagsøgte 2, at Sagsøger ikke har kunne handle fornuftsmæssigt eller
varetage sine egne interesser på tidspunktet for handelsaftalens indgå-
else.

Sagsøgers tilstand er karakteriseret ved at være progressiv, og den til-
stand man ser sagsøger har i dag, kan således ikke afspejle situationen på
aftaletidspunktet, hvor sagsøger formentlig har været let dement, hvilket
der kan kompenseres for langt hen ad vejen, når demente fær-des i
vanlige omgivelser såsom sit eget hjem.

Sagsøger har gjort gældende, at sagsøgte på tidspunktet for købsafta-lens
indgåelse var bekendt med sagsøgers personlige forhold og mang-



/

13

lende indsigt, herunder at sagsøger er dement og har været dette igen-nem
en del år, også før indgåelse af købsaftalen.

Dette bestrides og er under alle omstændigheder udokumenteret.

Aftalelovens § 31 er en svag ugyldighedsgrund, og bestemmelsen med-
fører således kun aftaleugyldighed, når en aftalepart i ond tro udnytter en
anden parts svaghed, eksempelvis manglende indsigt. Da Sagsøgte 1 og
Sagsøgte 2 var i god tro om Sagsøgers sindstilstand på tidspunktet for
aftalens indgåelse, kan Aftalelovens § 31 ikke finde anvendelse.

Ad købesummen
I juni 2018 rettede Sagsøgte 2 henvendelse til sagsøger i anledning af
deres fælles hæk, som de plejede at dele udgifterne til. Sagsøger gjorde
under samtalen sagsøgte opmærksom på, at han agtede at sælge sit
sommerhus på Adresse 1. Sagsøger tilbød sagsøgte, at han kunne købe
sommerhuset for kr. 800.000.

Sagsøgte udbad sig lidt betænkningstid, og vendte senere tilbage med et
tilbud på kr. 750.000. Tilbuddets størrelse var fastsat ud fra, at huset var i
meget dårlig stand, og ikke var blevet arbejdet på inden for de se-neste 10
år. Samtidig var grunden helt overbegroet og ligeledes ringe vedligeholdt,
og det ville være nødvendigt at udføre en del arbejde blot for at sikre
bygningen mod stormskader.

Parterne blev herefter enige om, at ejendommen skulle sælges til kr.
750.000, og overtagelse skulle ske d. 1. august 2018, da sagsøger ønske-
de at få handlen afsluttet hurtigst muligt.

Sagsøger har gjort gældende, at ejendommen Adresse 1, 3700 Rønne ikke
er solgt på markedsvilkår eller noget, der minder herom.

Hertil skal det bemærkes, at det som udgangspunkt frit kan aftales
imellem parterne – som er uafhængige parter - hvad handelsprisen på
ejendommen skal være. Det er i øvrigt heller ikke anført i den tinglyste
forkøbsret, at købesummen de facto skulle være på markedsvilkår eller at
der skulle indhentes en mæglervurdering. Købesummen er handlet til
60.000 over den offentlige ejendomsvurdering.

Sagsøger har gjort gældende, at sagsøgte har været fuldt ud bekendt med
den reelle markedspris for ejendommen.

Dette bestrides, og er under alle omstændigheder udokumenteret.



/

14

Sagsøger har endvidere fremsat usande og udokumenterede påstande om,
at sagsøgte skulle have opfordret sagsøger til tavshed omkring kø-
besummens størrelse. Det findes særdeles besynderligt, at sagsøger er i
stand til at afgive forklaring over for værgen Vidne 1 og redegøre konkret
for samtaler med sagsøgte, men at han ikke er i stand til at af-give
partsforklaring for retten. Sagsøger har fremsat flere usande på-
stande/anbringender, der er konstrueret til lejligheden.

Sagsøgers anbringender generelt bestrides.”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Efter de lægelige oplysninger, herunder de af neurolog Vidne 3 og læge Vidne 4
afgivne forklaringer, må det lægges til grund, at sagsøgeren lider af demens, og at
demensen i 2019 måtte antages at være moderat og i november 2020 moderat til
svær, samt at hans tilstand efter moderens død i marts 2018 gradvist er forværret.
Det er imidlertid ud fra de foreliggende læge-lige oplysninger ikke muligt at
fastslå graden af sagsøgerens demens, da han solgte sommerhuset til de sagsøgte i
juni 2018.

Under disse omstændigheder finder retten efter bevisførelsen ikke tilstrække-ligt
sikkert grundlag for at antage, at sagsøgeren på tidspunktet for købsaftalens
underskrivelse på grund af demens eller en lignende tilstand manglede evnen til at
handle fornuftsmæssigt eller til at forstå i hvert fald de væsentligste vilkår,
herunder navnlig købesummens størrelse, i den udarbejdede købsaftale. Der er
således efter bevisførelsen ikke grundlag for at fastslå, at de sagsøgte har udnyt-tet
sagsøgerens manglende indsigt eller letsind til at opnå en ydelse, der står i
væsentligt misforhold til modydelsen. Der lægges herved tillige vægt på vilkår-
ene for købsaftalen, herunder købesummens størrelse set i forhold til syns- og
skønsmandens skøn over ejendommens værdi på købstidspunktet, og det oply-ste
om, at de sagsøgte i overensstemmelse med sagsøgerens og sagsøgerens af-døde
moders ønske har valgt at bevare og renovere sommerhuset, skønt dette var
nedrivningsegnet, samt at det må lægges til grund, at det gennem en længe-re
årrække har været sagsøgerens og moderens klare intention, at de sagsøgte skulle
købe sommerhuset, hvorfor sagsøgeren allerede i 2009 meddelte de sagsøgte en
forkøbsret til sommerhuset, og at det må lægges til grund, at det var sagsøgeren,
der tog initiativet til handlen, idet han af egen drift tilbød de sagsøgte, at de kunne
købe sommerhuset for 800.000 kr.

På denne baggrund finder retten, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte
købsaftalen i medfør af aftalelovens § 31, stk. 1, og at aftalen ikke i øvrigt har et



/

15

sådan indhold, at den bør tilsidesættes helt eller delvist i medfør af aftalelovens §
36.

De sagsøgtes frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Sagsøgeren skal betale sagsomkostninger til de sagsøgte som nedenfor anført.
Sagsomkostningerne fastsættes under hensyn til sagens værdi, forløb og udfald og
angår 60.000 kr. til dækning af de sagsøgtes udgifter til advokatbistand, 11.625 kr.
til dækning af de sagsøgtes udgifter til syn og skøn samt 2.172 kr. til dækning af
advokatens udlæg til transportudgifter. De sagsøgte er ikke moms-registreret.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 frifindes.

Sagsøger skal inden 14 dage til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 betale sagsomkostninger
med 73.797 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.



/

 




/





/