Sagen drejer sig om, hvorvidt de sagsøgte hæfter for en indeståelse for betaling af leje i 3 år
Ret: Retten i Aarhus (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;

DOM

Afsagt den 16. december 2013 af Retten i Aarhus i sag

BS 9-1412/2013
Aberdeen Property Copenhagen Beta ApS
clo Aberdeen Assert Management Denmark A/S
(advokat Karsten Havkrog Pedersen)

mod

Advokaterne

0g

(advokat Lone Møller)


Sagens baggrund. Parternes pastande

De sagsøgte; advokaterne  solgte i
foråret 2010 udlejningsejendommen 
 København K til sagsøgeren; Aberdeen Property
Copenhagen Beta ApS, for 184 mio. kr. I forbindelse med handlen påtog de
sagsøgte sig en indeståelse for betaling afleje i 3 år for et lejemål på
ejendommens 3 . sal; som på handelstidspunktet ikke var udlejet. For det 3. år
(1. maj 2012 til 30. april 2013) var garantien maksimeret til 797.100 kr. Til
sikkerhed for indeståelsen stillede de sagsøgte en bankgaranti med en
gyldighedsperiode til 1. maj 2013

Sagsøgerne fremsatte i brev af 21.maj 2013 over for de sagsøgte krav om
betaling af det garanterede beløb; 797.100 kr.

De sagsøgte har afvist at betale under henvisning til, at garantien er udløbet.

Sagsøgerens påstand er, at de sagsøgte solidarisk skal betale 797.100 kr. med
tillæg af renter fra 20. juni 2013, subsidiært fra tidspunktet for sagens anlæg,
den 26.juni 2013.

De sagsøgte har påstået frifindelse.

Sagen har været behandlet uden mundtlig hovedforhandling; jf. retsplejelovens
$ 366.

Sagens oplysninger

2
Detfremgårafkøbsaftalen, somdesagsøgte harunderskrevet 25.mai-ts2010,
atderidensolgteejendom varetledigtkontorlejemål på3.salmedet
nettoareal på702m2inklusive tagterrasse. Overtagelsesdagen vardenI.maj
2010. Ikøbsaftalens punkt4.4.findesderbestemmelser omsælgernes garanti
forlejeindtægter. Dethedderher:
a)SælgerindeståroverforKøberfor,atlejeogandrepligtige
pengevdelser fordeledigekontorlokaler sombeskrevet ipunkt4.1
betalesfraogmedovertagelsesdagen. Købersørgerudenugrnndet
opholdforatforetagerimelige udLejningsbestræbelser. ogafholder
udgifterne herved.Dennegarantigælder itreårfraovertagelsesdagen
—detvilsigetildenI.maj2013 -oggarantibeløbet erforh&edenne3
årsperiodemaksimeret til2.841.900 kr.,hvilketgarantibeløb forde
enkeltetregarantiår —1.maj2010til30.april2011,I.maj2011til30.
april2012ogI.maj2012til30.april2013 -ermaksimeret således:
Forgarantiåret 2012-2013: Lejeogandrepligtigeydelseroptilialt
797.100 1cr.,fordeltmed737.100 kr.somlejeog60.000kr.som
lejemålets bidragtilejendommens driftsudgifter.
Ovennævnte driftsudgifter erfastsatvedaftaleogkanikkekræves
reguleret itilfældeaf,atdefaktiskeudgifterafvigerfradeaftalte
udgifter.
ItilfældeafatdetlykkesKøberen atudlejedisseledigekontorlokaler
ogSælgersgarantisåledesheltellerdelvisikkebliveraktuel,betaler
SælgertilKøberkontant25%(altsåenfjerdedel) afdenbesparelse,
somSælgerdervedharopnåetved,atderikkeheltellerdelvisudløses
betalingunderlejegarantien.
HvisKøberønskerudbetaling ihenhold tildennegaranti,ogsåsom
nævnt idetforegående afsnit,skaldetskriftligt meddeles tilSælger
medangivelse afartenafkravetogeventuelt denpåståede
misligholdelse ogstørrelsen afdetkrævede beløb.
DerstillesafSælgerefteraftalemedKøberfuldgodsikkerhed for
opfyldelse afdennegaranti;hvisenighedikkeopnåsomformenfor
sikkerheden forbliver etbeløbpå2.841.900 kr.indestående på
depotkontoen efter§7,punkt7.2nedenfor, tilsikkerhed forsælgers
opfyldelse afgarantien, ogKøbererisåfaldberettiget tilathævesine
tilgodehavender ihenhold tilnærværende garantifradennekonto.
Garantien ophørerden1.maj2013kl.14,menidenforudgående
garantiperiode nedskrives garantien efterudløbafhvertgarantiår med
detbeløb,somKøberikkemåttehavekrævetudbetalt, dogmaksimalt
meddetenkeltegarantiårs maksimumsbeløb, ogdettebeløbkan(hvis
dettebliversikkerhedsordningen) afSæigerhævesmedrenterfra
depotkontoen. Detgælderdogikke,hvisKøberforinden overfor
Sælgerskriftligt harfremsatkravihenhold tilgarantien. Isåfald

nedskrives, respektive ophører garantien; når Købers tilgodehavende er
betalt; eventuel gennem hævning på depotkontoen, 4u


I købsaftalens $ 7, punkt 7.2 hedder det:

Den 29. april 2010 opgør Realkredit Danmark kontantværdien af de t0
i ejendommen indestaende 0g tinglyste realkreditlån:	Ligeledes den
29. april 2009 deponerer Køber kontant et beløb svarende til
differencen mellem købesummen (184 mio. kr,) 0g kontantværdien af
ovennævnte to Iån på en særskilt nyoprettet deponeringskonto i Danske
Bank til fordel for Sælger.


Den 8.juni 2010 udstedte Danske Bank en garanti, hvorefter banken pa
foranledning af de sagsøgte holdt 2.841.900 kr, til disposition for sagsøgeren
(garantinummer 2470810). Det hedder i garantien:

Beløbet, der vedrører sikkerhedsstillelse for  0g .
 forpligtelser ved salg af ejendommen	i
henhold til købsaftale af 25. marts 2010 $ 4.4.a betales, til Dem på
anfordring uden rettergang og uden forudgående henvendelse til
garantirekvirenten med henvisning til misligholdelse af den indgåede
aftale.
Garantien er gyldig til den 1.maj 2013
Hvis banken ikke har modtaget skriftligt påkrav under garantien senest
nævnte dato; er bankens betalingsforpligtelse ophørt, 0g garantibrevet
skal leveres tilbage til banken.


Det er oplyst; at maksimalbeløbene blev aktuelle og blev betalt i garantiårene
2010-2011 0g 2011-2012. Der er ikke fremlagt bilag til belysning af
dokumentgangen.

I brev af 21. maj 2013 til de sagsøgte opgjorde sagsøgerens
administrationsselskab lejetabet for det 3. år inklusive fællesudgifter og varme
til 1.042.708 kr. 0g anmodede om betaling af garantibeløbet pa 797.100 kr.
Brevet var vedlagt fællesregnskab for 2012 (udateret) 0g varmeregnskab,
udskrevet 11. april 2013. De sagsøgte bekræftede i brev af 24. maj 2013
modtagelsen af brevet; men afviste betaling under henvisning til, at
sælgergarantien i henhold til den indgåede købsaftale var ophørt den 1 maj
2013, kl. 14.00. De sagsøgte bemærkede; at der efter det oplyste heller ikke var
fremsat krav over for Danske Bank under garantien 2470810, der var gyldig til
den 1.maj 2013.

4
Sagsøgeren fastholdt imidlertid kravet.
Parternes synspunkter (anbringender)
Sagsøgeren hargjortgældende, atdetkrav,dererrejst,eromfattetafde
sagsøgtes forpligtelse ihenholdtilgarantien efterkøbsaflalens punkt4.4.a.
Anmeldelsen ogopgørelsen af21.maj2013opfylder deaftaltevilkårogligger
indenforgarantiens indhold,idetkravetvedrører tab,derliggerindenforden
sidstetidsperiode forsælgernes lejegaranti. Tidsgrænsen —udløbetafdettredje
garantiår/1. maj2013 —eroverholdt. Dereringenindsigelser imodkravets
opgørelse. Dererikkeaftaltnogenanmeldelsesfrist iforholdtildesagsøgte.
Detosagsøgte harpåtagetsigoverforsagsøgeren enindeslåelse forlejeog
andrepligtigepengeydelser forlejemålet på3.salidensolgteejendom oghar
påtagetsigatafdækkedennegarantimeden“ffildgod sikkerhed”. Denne
sikkerhed varikketilafløsning afdesagsøgtes personlige garanti,mentil
sikkerhed forderesopfyldelse afderesgaranti.Dererikøbsaftalen intetbelæg
for,atdesagsøgtes garantiforlejeerblevetafløstafenbankgaranti. Det
fremgårikkeafbankgarantien ellersagensdokumenter iøvrigt,atderskulle
væreforetaget ændringer ikøbsaftalens handelsvilkår. Desagsøgtes
anbringende om,atbankgarantien harafløstdenpersonlige garantier
uforenelig medvilkårene ikøbsaftalen. Desagsøgte harheletidenværetoger
fortsatforpligtede overforsagsøgeren efterkobsaftalens indhold.Bankenhar
tilføjetetsærskiltvilkåromophørafbankensbetalingsforpligtelse. Deterikke
ukendt,atbankerforderesvedkommende indføjersådanneanmeldelsesvilkår.
mendetændrerikkevedaftalenmellemkøberogsælger.
Dererikkeikøbsaftalens punkt4,4.aaftaltnogenanmeldeisesfrist for
sælgergarantien. Dererhellerikkeidentitetmellemdetoforskellige garantiers
anmeldelsesvilkår. Sagsøgeren accepterede enordningmedenbankgaranti (på
beløbet) istedetforetkontantdepot,mendetændrerikkedeaftalte
handelsvilkår ifølgekøbsaftalen. Garantiens indholdefterkøbsaftalen eren
indeståelse frasælgernes sideforlejenidenaftaltetidsperiode. Denne
tidsperiode erikkeentidsfristforanmeldelse, hellerikkemedprækluderende
virkning: Ibankgarantien erdersometudtrykkeligt supplement tilføjeten
anmeldelsesfrist ogvirkningen afmanglende overholdelse, mensådanne
bestemmelser findesikkeideaftaltevilkår(punkt4.4.a).Derersåledesikke
aftaltenpræklusiv anmeldelsesfrist ikobsaftalens punkt4.4.a.
Tidsbegrænsningen erforbeggegarantier (desagsøgtes ogbankens) imateriel
henseende den1.maj2013ogdækkerbeggetabitidsperioden optildenI.
maj2013.Datoen ibankensgarantierikkeenpræcisangivelse afdet
tidspunkt, påhvilketderskalhaveværetforetaget enanmeldelse ellerfremsat

5
etpåkravoverforsælgerneihenholdtilkobsaftalensvilkår.Sælgergaramieni
handlenmedsagsøgerenerikkeenanfordringsgaranti,menforudsætter
opgørelseafkravet.Tidsbegrænsningafsælgergarantienangårforpligtelsens
indhold,ikkedensvarighed.Denomstændighed,atbankgarantienindeholder
enudtrykkeligsupplerendeanmeldelsesfrist,harikkedenvirkning,atden
primæregaranti —sælgernesgaranti —erbortfaldet.Detsekundæredokument
(bankgarantien)erikkestyrendeforindholdetellerfortolkningenafindholdet
afelleranmeldelsesvilkåretisælgernesgarantiihenholdtilkøbsaftalenspunkt
4.4.a.Denfortolkning,somdesagsøgtestøtterderespåstandpå,harikkestøttei
retspraksispåområdet.DerhenvisestildeiUIR1991.95H,1992.39011,
1994.228Hog2001.1543Hsamt2005.2837Hrefereredehøjesteretsdomme.
Idenførstnævnteafgørelse,hvorenkaution“løbertil15.8.1988”udtalte
Højesteret,at“tidsbestemmelsenikautionserklæringen ...kunbegrænser
kautionsforpligtelsensindhold ...“.Afgørelsenfra1992,hvordervarsket
deponeringienbanktilsikkerhedforenlejeforpligtelse”gældendefremtil
1.3.89.”erganskepålinjehermed.Køjesteretsafgørelsenfra1994viser,hvad
derkrævesihenseendetilklarhed,foratentidsbegrænsningkanværeen
prækluderendeanrneldelsesfrist.Isagenhavdebankenpåegetinitiativindføjet
entidsbegrænsningaffølgendeindhold:“Nærværendegarantiergyldigtilog
medovennævntedato.Eventuellekravihenholdtilgarantienskalsenest
nævntedatoværebankenihænde,idetgarantienimodsatfaldansesfor
bortfaldet.”Iafgørelsenfra2001antogHøjesteret(underfremhævelseafen
rækkekonkreteomstændigheder),atenudtalelseom,atenkautionsforpligtelse
borfaldtenbestemtdato,ikkekunneforståssomenbegrænsningaf
varighedenafkautionsforpligtelsen.menalenesigtedetil
kautionsforpligtelsensgenstand,såledesatkautionenikkeomfattedegæld,
stiftetefterdennævntedato.Dervarsåledesikketaleomenprækluderende
anmeldelsesfrist.Iafgørelsenfra2005vardenomtvistedeordlyd:“This
guaranteeisvaliduntilthe31ofDecember1999”,hvoromHøjesteretudtalte,
at“entidsbegrænsningiensådangaranti(må)forståssomenbegrænsning,der
aleneangårforpligtelsensgenstand,medmindredererklareholdepunkterfor,
atbegrænsningenvedrørerforpligtelsensvarighed.”Denjuridiskelitteraturer
pålinjehermed,jEfeks.HansViggoGodskPetersenKaution(5.udgave,
1999)side46ffogBankgarantier(2udgave,2003)side106ff.
Omrenterhenvisestilrentelovens§3,stk.2ogstk.4,derergrundlagetfor
påstandensrentekrav.

6
Desagsogtehargjortgældende,atdenenestegarantiforpligtelse,som
sagsøgerenkanpåberåbesig,erbankgarantienaf8.juni2010.Dereri
parternesaftalegrundlag,dererformuleretafsagsøgeren,detaljeredereglerom
densikkerhed,somblevetableretogskulleetableresafdesagsøgte,idetdet
indledningsvistvaraftalt,atderskullehenståetdeponeretkontantbeløb,som
sagsøgerkunnetrækkepå,indtildetresterendedeponeredekontantbeløbmåtte
udbetalestilsælgerden1.maj2013kl.14.00.
Såledessomparternehavdeaftalt,blevderikkeetableretnogetkontantdepot,
ogdet,somsagsøgerherefterkanretteetkravimod,erudelukkende
bankgarantien.Derersåledesikkevedsidenafgarantiennogenhæftelseeller
forpligtelsefordesagsøgte,idetdenindeståelse,somdesagsøgte
indledningsvisthavdepåtagetsigsomsælgere,blevafløstafdenetablerede
garanti,somsagsøgerenkrævede,ogsomdesagsøgteetablerede.Denne
garantierherefter ciiselvstændigfordring,somsagsøgerenkangøregældende
forudsat,atgarantivilkårenetillæggersagsøgerendenneret.Selvstændigheden
hardenretsvirkning,atdenikkeerafhængigafdetunderliggenderetsforhold,
menerløsrevetherfraogfastsætteregnebetingelserforudbetalingmv.Deter
herefteraleneerdenneselvstændigekontrakt,somsagsøgerenkanrettesit
kravimod.
Deteruomtvistet,atDanskeBankikkefrasagsøgerenmodtogetpåkravom
udbetalingindenudløbetafgarantiensgyldighedsperiodeden1.maj2013.
Bestemmelsenomgarantiensgyldighedsperiode(1.maj2013)kanenten
forståssåledes,atudløbsdagenangiverafslutningenafdenperiode,indenfor
hvilketkravskalværestiftet,ellersomdendato,dererdensenesteforatgøre
etkravgældende.Ombestemmelsenmåforståspådeneneellerandenmåde
måafgøresvedfortolkning,hvorparternesaftalegrundlagharafgørende
betydning.Detbemærkesidenibrbindelse,atdenselvstændigegaranti,der
efteraftalemellemparterneblevetableretafDanskeBank,medførte,at
sagsøgerenaccepterede,atdetdepot,somerbeskrevetikøbsaftalen,blev
udbetalt.Såfremtderblevetableretdepot,kunnesagsøgerenefteraftalegrundlaget
kræveudbetalingløbendeide3beskrevnegarantiårindenfordeangivne
maksimumbeløb.Hvisgarantibeløbetfordetenkeltegarantiårikkeblev
udbetalt.kunnedesagsøgtekrævederesindeståelsenedskrevetmeddetikke
anvendtebeløb,såledesateteventueltrestbelob.derikkevaranvendtaf
sagsøgerenden1.maj2013kl.14.00,kunnehævesafdesagsøgte.Såfremt
dennefremgangsmådevarblevetvalgt,villedersåledesværeudbetalttilde
sagsøgteinklusiverenterindtildettidspunkt,hvorsagsøgerenfremsattekravet

7
ombetalingafdetpåstævnte beløbb.797.700. Detteunderstotter, at
bankgarantien, dereftersitindholdharheltdensammeudlobsdato, skalforstås
påsammemåde.Dennedatovarforlængstpasseret. dasagsøgeren fremsatte
sitkrav.Garantien skalfortolkes ioverensstemmelse medkøbsaftalen og
bankgarantien, hvilketførertil,atdenI.maj2013erdensenestedato,hvoret
kravkangøresgældende.
Dereretalmindeligt fortolkningsprincip, athvisengarantieretableret foren
gæld,derskalopståforfremtiden, vilderformentlig væreenformodning for,
atenangivendatomåansesforatværeenperiodeafgrænsning, såledesat
kravetblotskalværeopståetindenfordenangivnedato.
Inærværende sagergarantien etableret forialt3garantiår ogafdækker
betalingafhuslejeogandreforpligtelser ihenhold tilfællesregnskab og
varmeregnskab forperioden 1.januartil31.december 2012.Udoverudgifter i
henhold tilregnskaber, derafsluttes 31.december 2012,dækkergarantien
manglende lejebetaling indtilultimoapril2013,ogdettelejebeløb har
sagsøgeren kunnetopgørealleredeprimoapril.dadetvistesig,atlejemålet
ikkeblevgenudlejet vedenlejekontrakt medikrafttræden senest1.april2013.
Sagsøger harsåledes,uansetatgarantien varformuleret forhvertgarantiår som
engarantiforfremtidig forfaldne krav,haftmulighed forindenudløbsdatoen at
gøregarantikravet op.Derersåledesikkenogenanledning tilattilsidesætte
denklarebestemmelse omudløbsdato iaftalegrundlag (forsåvidtangåret
deponeret beløb).
Måtterettenkommefremtil,atdesagsøgte uansetbankgarantien iDanske
Bank,fortsaterforpligtet afdenoprindeligt afgivneindeståelse, gøresdet
gældende, atindholdet afindeståelsen, herunder indeståelsens udlobsdato, er
sammenfaldende medgarantiens udløbsdato,jf. ovenfor, detvilsige1.maj
2013kl.14.00.Daderikkeerfremsatkravoverfordenafgivneindeståelse
indendettetidspunkt, erdendermedbortfaldet.
Retspraksis støtterdesagsøgtes synspunkt. IHøjesterets afgørelse,
U1994.228H, varderoprettetenbankgaranti påbankenssædvanlige
garantiformular. Garantien angavatværegyldigtilogmedI.marts1989,og
detvarbestemt, ateventuelle kravihenhold tilgarantien senestskullevære
banken ihændeindendennævntedato, “idetgarantien imodsatfaldansesfor
bortfaldet”. Højesteret fandt,atgyldighedsperioden medførte, atkravfremsat
senereendudløbsdatoen ikkekunnegøresgældende undergarantien.
Detbestrides, atsagsøger harhjemmel tilatopkræve renterfraettidligere
tidspunkt endsagsanlægget.

Byrettens afgørelse og begrundelse

Det fremgår af købsaftalens punkt 4.4 a) at de sagsøgte efter nærmere aftale
mellem parterne skal stille "fuldgod sikkerhed" for opfyldelsen af den garanti;,
som de sagsøgte; som sælgere; har påtaget sig i købsaftalen for betaling af leje
for et ledigt lejemål. Det fremgår videre af bestemmelsen; at sikkerheden stilles
ved deponering af så stor en del af købesummen; som garantien maksimalt kan
gøres gældende med, medmindre parterne bliver enige om andet. Det er nøje
aftalt; hvilke krav, der med angivne maksimumbeløb kan gøres gældende i
henhold til garantien: Det fremgår endvidere; at garantien ophører 1. maj 2013
kI. 14.00, 0g at de sagsøgte kan hæve et restbeløb; medmindre sagsøgeren
inden garantiens ophør over for sælger skriftligt har fremsat krav i henhold til
garantien. Den angivne frist er således en præklusiv anmeldelsesfrist 0g ikke
blot en begrænsning; der knytter sig til forpligtelsens genstand. Købsaftalen ma
forstås således; at der ikke udover det deponerede beløb vil kunne gøres noget
personligt krav gældende mod de sagsøgte i anledning af det ledige lejemåt. Da
de sagsøgte ønskede frigivet hele købesummen, blev der i stedet stillet en
bankgaranti. Det kan ikke antages; at det har været meningen; at de sagsøgte
herved skulle forpligte sig i videre omfang, end hvad der følger af købsaftalen;
således at de sagsøgtes hæftelse i anledning af huslejeindestäelsen er begrænset
til bankgarantien; hvis vilkår kun på et enkelt punkt afviger fra købsaftalen
idet gyldighedsperioden er angivet til den 1.maj 2013, hvilket må forstås som
ved udløbet af den pågældende bankdag. Sagsøgeren har ikke fremsat noget
krav henhold til bankgarantien og kan ikke længere fremsætte et sådant;
hvorfor også de sagsøgtes hæftelse er bortfaldet.

Det tilføjes, at resultatet i øvrigt støttes af, at det aftalte beløb til dækning af
driftsomkostninger for de 3 garantiår ikke kan ændres 0g derfor er uafhængig
af det konkrete driftsresultat, Anmeldelsesfristen er derfor ikke urimelig kort.

De sagsøgtes frifindelsespåstand tages således til følge.

Efter sagens udfald skal sagsøgeren betale sagsomkostninger til de sagsøgte til
dækning af deres advokatomkostninger , Efter sagens værdi og forløb, herunder
at der ikke har været mundtlig hovedforhandling, fastsættes beløbet til 25.000
kr.

Thi kendes for ret:

De sagsøgte, advokaterne  frifindes.
Inden 14 dage skal sagsøgeren; Aberdeen Property Copenhagen Beta ApS; i
sagsomkostninger til de sagsøgte betale 25.000 kr.



bekræftes.
december 2013.Udskrifiens
Rette:
670065548-SC I-31011(899.03-fl-LO IM14-IRIfl