Byrettens dom blev stadfæstet med den ændring, at sagen blev hjemvist til boligretten til fortsat behandling
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;
Retspleje og civilproces;

afsagt den 10. oktober 2017 af Vestre Landsrets 4. afdcling (dommere Ida Skouvig, Eva
Staal og Søren Rune Schroder (kst.)) i ankesag


VL B-0981 16



(advokat Niels Lindeborg Johansen; Vejle)
mod
Nordea Bank Denmark A/S
(advokat Kristian Paaschburg; København)



Retten Holslebro har som boligret den 27. juni 2016 afsagt dom i 1. instans (rettens nr.
BS 7-758 2015).


Påstandc


For landsretten har appellanten;  påstaet sagen hjemvist til bo-
ligretten til fortsat behandling af udlejers krav.


Indstævnte; Nordea Bank Denmark A/S, har pastaet dommen stadfæstet, dog saledes at
sagen tilfælde af stadfæstelse hjemvises til Retten i Holstebro til behandling af bankens
selvstændige krav om tilbagebetaling af depositum.


Supplercndc sagsfremstilling


Det fremgar af boligrettens retsbog; at sagen den 30. maj 2016 blev optaget til delafgørel -
se, der skulle afsiges den 27.juni 20/6,og at boligretten efter domsafsigelsen sluttede sa -

gen.


Udlejer har under anken fremlagt udkast til betinget købsaltale Ira 2011, hvoraf [remgar, at
ejendommen skulle sælges til  Entreprenor- og byggefirma eller ordre for
32.580.012 kr. 0g at kobesummen var [astsat ud fra en forudsætning om, at første ars nel-
tohusleje udgjorde 1.857,476 kr. Den belingede altale blev ikke gennemført, da
 al han ikke ønskede at være
bundel af aflalen. Forhandlingerne mellem parterne blev senere genoptaget, 0g det endte
med en kobsaftale mellem udlejer og  eller ordre med en kobesum
pa 26 mio. kr. med overtagelse af ejendommen den 31. december 20/4.


Banken har i boligretten adciteret  der har overtaget ejendommen 0g
dermed fonpligtelsen til eventuelt at skulle tilbagebetale bankens depositum;


Forklaringcr


 har afgivet supplerende forklaring for Iandsretten. Der
er endvidere afgivet forklaring af 


 har supplerende [orklaret; at han siden boligrettens dom har hørt, at pro-
jektet om centeret ikke bliver til noget 1201/ henvendle  sig på vegne af
 0g spurgte; om ejendommen var til salg, 0g del var
den, hvis prisen var rigtig Køber hıavde planer om; at ejendommen skulle være en del af
det planlagte center Ejendommen har den bedst mulige beliggenhed, klasse A, sa det skul-
le ikke være et problem at finde nye lejere  igen
pa banen i 2013. Han gik fra sine erfaringer med lejemålet i Kolding med Nordea ud fra, at
Nordea ville betale udlejer for at istandsætte lejemålet; og det var på denne baggrund, at
købesummen i 2013 blev fastsat til 26 mio. kr., hvilket svarede til en købesum pà 32,5 mio.
kr., når der blev taget hensyn til lejeindtægten frem til fraflytningen og istandsættelsesfor-
pligtelsen: Han ville ikke have solgt ejendommen for 26 mio; kr , hvis han havde vidst; at
kalkulen ikke holdt Kalkulen var forinden blevet droftet med  Efter opsi -
gelsen tilkendegav Nordea ikke; at banken ikke ville istandsætte lejemålet eller betale her-
for, Hans selskab solgte ejendommen i  fordi selskabet ville koncentrere sig om
ejendomme i Aarhus og Vejle-området. Han er ikke ekspert i lejeniveauet  men
han vil vurdere; at kvadratmeterlejen er på mellem 2.000 0g 2.500 kr. for selve butiksde -

len; når der er tale om slrøgbeliggenhed Han vurderer ogsa, at istandsættelsen til en ny
lejer efter bankens fraflytning ville have kostet omkring et par millioner. 
var 201/ bekendt med bankens lejekontrakt, for han mener; at en afhans medarbejdere
2011 havde udleveret lejekontrakten til  Han udleverer aldrig lejekon
trakter til ejendomsmæglere; og lejekontraklen blev ikke udleveret til køber 2013, for da
havde Nordea sagt op.


 har supplerende forklarel; at han 2013 beskæltigede sig med salg afbl.a
udlejningsejendomme i  Vurderingen pa 33 mio. kr. var seriøs Prisen endte på
26 mio. kr., fordi køber ikke ville give 33 mio kr , og det endte så med en losning; hvoref
ter sælger frem til overlagelsen modtog lejen; og sælger skulle handle af med lejeren ved
rorende istandsættelsen Køber var bekendı med baggrunden for prisen på 26 mio. kr Det
er en meget attraktiv ejendom men der ma forventes en vis istandsættelse; før der kan ske
genudlejning; Lejeniveauet i  den del, hvor banken lå, er gennemsnit pà om
kring 2.500 kr. pr. kvadratmeter. Der var ikke el pres fra sælgers side på al fã solgt ejen -
dommen: Sælger havde fået en sagkyndig til at vurdere, hvad det ville koste at gøre leje-
malet klar Lil genudlejning: Vidnet havde ikke set lejekontrakten; men han kendte dele af
lejekontrakten.  spurggle ind til retableringen; men han kendte ikke leje -
kontrakten. Ham bekendt har lejemålet ikke været fuldı udlejet efter salget. Det er vist om
kring et halvt ar siden; at planere om el centerbyggeri blev droppel: Ved 
Jer lejeniveauet omkring 1.850 kr


 har forklaret; at han arbejder med udvikling af butikscentre og køb af
fast ejendom selskabet 
Omkring 2010 arbejdede han med planlægning af et butikscenter bag  0g han
var på udkig efter en ejendom; der kunne give adgang til centeret fra  Han kon-
taktede  og der var nogle drøftelser; 0g de førte til et udkast til en betinget
købsaftale. Der havde været tale om en optionsaftale, for køber var ikke klar til at overtage
ejendommen på det tidspunkt og forhandlingere endte med, at  meddel-
te; at han ikke ville være bundet af en sådan aftale. Pa det tidspunkt var ejendommen lejet
ud til Nordea; men der var rygter om, at banken overvejede en anden placering; 0g derfor
gik han ud fra, at lejemålet ikke ville volde problemer. Hans selskab købte naboejendom-
men og havde dermed fãet adgang til gågaden:  henvendte sig i 2013,0g
forhandlingerne blev genoptaget. På det tidspunkt vidste man; at banken ville flytte For-
handlingeme endte med, at  selv skulle handle af med lejer; således at hans

selskab ikke skulle handtere en fraflyttende lejer. Ejendommen skulle indgå i centerprojek -
tel og opdeles i flere butikker; og naboejendommen skulle rives ned. Han kender ikke no-
get til sælgers kalkule, hvorefter prisen kom ned fra 33 mio. kr. til 26 mio. kr. På del lids-
punkt prægede finanskrisen stadig branchen:  ville ikke udlevere lejekon -
Iraklen; men omkring 2011 så han lejekontrakten Ejendommen skal nu ombyggcs til bu-
tikslejemal; og man skal linde lejere. Han arbejder p.t på at beregne; om der skal indrettes
en 1.sal. Han vil vurdere gennemsnitslejen i stueplan til omkring 1.500 kr. og en lavere
Ieje til eventuelle kontorlejemål på 1. sal. Ejendommen endte med at blive solgt til 
Holstebro i 2014.


Proccdurc


Partere har i det væsentlige gentagel deres anbringender for boligretten og har procederet
overensstemmelse hermed.


Landsrettens bcgrundelsc og rcsultat


Det fremgar af forklaringen fra  al køber ikke ønskede at købe ejendommen
til en pris pa 33 mio. kr.  har forklaret, at køber var interesseret i al undgå
al skulle handtere en fraflyttende lejer, og at køber erhvervede ejendommen, for at den
kunne indgå i cenlerbyggeriet.  har forklarel om kalkulen; der førte til en
nedsætlelse af købesummen fra 33 mio. kr. til 26 mio. kr.


Herefter tiltrædes det ogsa efter bevisførelsen for landsretten; at  ikke har
bevist; at prisen for ejendommen ville have været hejere, hvis lejemälet ved bankens fra -
flytning blev istandsat og dermed, at der er lidt et tab som følge afbankens manglende
opfyldelse af istandsættelsespligten;


Landsretten tiltræder derfor; at banken er blevet frifundet for  krav .


Da boligretten har sluttet sagen ved at afsige dom uden at tage stilling til bankens krav om
tilbagebetaling af depositum; tager landsretten bankens pästand til følge


Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal 
betale sagsomkostninger for landsretten til Nordea Bank Denmark A/S med 80.000 kr.

Belobet omfatter udgifter 1il advokatbistand og er inkl. moms.


Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens okonomiske værdi og dens
omfang;


Ihi_kendes for_Lel:


Boligrettens dom stadfæstes med den ændring; at sagen hjemvises til boligretlen til fortsat
behandling


 skal betale sagens omkostninger for landsretten til Nordea
Bank Denmark A/S mcd 80.000 kr.


De idomte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.


Sagsomkostningeme [orrentes efter rentelovens $ 8 a.



Ida Skouvig