Byrettens dom stadfæstes i sagerne om spørgsmålet om placering af ansvar for overpris i forbindelse med salg af andelsbolig som følge af fejl ved beregning af forbedringsandel
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Almindelige emner;
Erstatning uden for kontrakt;
Fast ejendom og pant;

UDSKRIFT
AF

ØSTRE LANDSRETS DOMBOG
____________

D O M

Afsagt den 20. januar 2012 af Østre Landsrets 11. afdeling

(landsdommerne Karsten Bo Knudsen, Taber Rasmussen og Line Bjørklund (kst.)).

11. afd. a.s. nr. B-0052-11:

Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S

(advokat Karsten Havkrog Pedersen)

mod

Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B   

v/Person 2

(advokat Thomas Rysgaard Rasmussen).

og

11. afd. a.s. nr. B-102-11:

Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B   

v/Person 2

(advokat Thomas Rysgaard Rasmussen)

mod

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger

(advokat Henrik Oehlenschlæger)

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger købte en andelslejlighed af Person 3, tidligere

Sagsøgte. Forbedringerne var vurderet af andelsboligforeningen Appelindstævnte A/Bs,

tidligere Sagsøgte A/B vurderingsmand fra Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S og

godkendt af andelsboligforeningen. Vurderingen indeholdt



- 2 -

en regnearkfejl, der – ubestridt – medførte, at køber kom til at betale en overpris på

56.603,27 kr.

Ved Frederiksberg Rets dom af 10. december 2010 (i de sambehandlede sager BS H-

3058/2008, BS H-2211/2009 og BS H-3047/2009) blev sælger frifundet for købers krav

på grund af forældelse, men andelsboligforeningen blev fundet erstatningsansvarlig og

dømt til at betale køber 56.603,27 kr. Endvidere blev ingeniørvirksomheden dømt til

fuldt ud at friholde andelsboligforeningen.

Denne dom er for så vidt angår BS H-3047/2009 anket af Appellant A/S, tidligere

Adciteret A/S med påstand om, at Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S alene skal

skadesløsholde Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B v/formand Person 2 for

halvdelen af det beløb, som andelsboligforeningen er blevet dømt til at betale køberen,

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger.   

Andelsboligforeningen har påstået stadfæstelse af dommen over for Appellant A/S,

tidligere Adciteret A/S.

Dommen er herefter yderligere - for det tilfælde, at andelsboligforeningen ikke får

medhold heri -for så vidt angår BS H-2211/2009 anket af andelsboligforeningen med

påstand om, at denne i forhold til køber frifindes for halvdelen at det beløb, som den

blev tilpligtet at betale køber.   

Køber, Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, der har haft fri proces for landsretten

(ingen forsikringsdækning), har over for andelsboligforeningen påstået stadfæstelse.

Byrettens dom er ikke påanket i forholdet mellem køber og sælger.

Supplerende sagsfremstilling

På grundlag af oplysninger fra sælgeren, Person 3, tidligere Sagsøgte, udarbejdede

Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S i september 2007 følgende

forbedringsspecifikation i form af et regneark til brug for salget af andelslejligheden

beliggende Adresse 1, 2000 Frederiksberg:   



- 3 -

[ Tabel udeladt pga. personfølsomme oplysninger ]



- 4 -

Forbedringsspecifikationen indeholdt ubestridt en sammentællingsfejl, idet forbedringen

”stænkplade bag komfur” , der i regnearkets 13. vandrette kolonne blev anført med en

anskaffelsespris på 229,95 kr. med tillæg af 306 kr. i værdi af eget arbejde, i alt 535,95

kr., blev medtaget i opgørelsen til en værdi af 57.112,42 kr. i regnearkets yderste højre

kolonne. Tallet 57.112,42 i kolonne 13 er opstået ved kumulation af værdierne i de

ovenstående kolonner, hvilket er sket ved en fejl ved anvendelsen af regnearket. Med

tillæg af værdien af forbedringerne anført i kolonne 14-18 er forbedringerne herefter

fejlagtigt opgjort i regnearket til en samlet værdi af 141.616,25 kr.

Der er enighed om, at stænkpladen rettelig kun skulle have været medtaget med 509,16

kr. svarende til 95 % af 535,95 kr. Sammentællingen skulle derfor rettelig have været

85.012,99 kr. Differencen mellem dette beløb og det faktisk opgjorte på 141.616,25 kr.

udgør 56.603,27 kr. svarende til købers erstatningskrav.

Fra andelsboligforeningens vedtægter om prisfastsættelsen ved overdragelse citeres:

”Pris
§ 14.

(14.1) Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal
godkende eventuelle aftaler efter § 14.2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig
pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinjer:

………

B) Værdien af forbedringer, jf. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med  
fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.

………

(14.2) Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1 litra B-D fastsættes efter en konkret
vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de
værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde
ansættes til den svendeløn, ekskl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende
stykke arbejde ville have kostet.

………

(14.4) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag
af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver.



- 5 -

(14.5) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelt
pristillæg eller – nedslag for vedligeholdelsestilstand foretages af den af
andelsboligforeningen sædvanligt benyttede vurderingsmand.

………” .

Forklaringer

Der er ikke afgivet forklaringer under anken.

Procedure

For landsretten har Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S anerkendt at være

erstatningsansvarlig over for Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B, men har – i

overensstemmelse med sit subsidiære synspunkt for byretten – gjort gældende, at

erstatningen må nedsættes med halvdelen som følge af egen skyld på

andelsboligforeningens side.

Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B har over for Appellant A/S, tidligere

Adciteret A/S fastholdt, at der ikke er grundlag for skyldfordeling, og at ingeniørfirmaet

derfor i deres indbyrdes forhold endeligt skal bære tabet.

For det tilfælde, at der statueres skyldfordeling, har Appelindstævnte A/B, tidligere

Sagsøgte A/B over for Appelindstævnte, tidligere Sagsøger supplerende gjort gældende,

at hendes krav mod Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B skal nedsættes til

halvdelen af det påståede beløb som følge af egen skyld hos hende ved ikke at opdage

regnefejlen i tide til at undgå forældelse af sit krav mod sælgeren Person 3, tidligere

Sagsøgte.   

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har bestridt at have udvist egen skyld og har i den

forbindelse gjort gældende, at hun som køber af en andelsbolig ikke har haft pligt til at

foretage en sam- mentælling af forbedringsbeløbene, således som disse forelå opgjort i

regnearket fra Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S. Appelindstævnte, tidligere

Sagsøger har bestridt, at det – selv hvis landsretten som byretten lægger til grund, at hun

havde lejlighed til at se sammentællingerne – var enkelt at erkende

sammentællingsfejlen, og har endvidere anført, at hun berettiget har kunnet regne med

den værdi af forbedringer, tilpasset løsøre mv., der af andelsbolig- foreningen er indsat i

aftalen om salg af andelen.   



- 6 -

Parterne har i øvrigt i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har

procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

I forbindelse med godkendelsen af aftalen om overdragelsen overså

andelsboligforeningens bestyrelse sammentællingsfejlen i forbedringsspecifikationen.

Af de af byretten anførte grunde tiltrædes, at andelsboligforeningen herved har pådraget

sig erstatningsansvar over for Appelindstævnte, tidligere Sagsøger.   

Hvad dernæst angår spørgsmålet, om Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har udvist

egen skyld, tiltræder landsretten, af de af byretten anførte grunde, at det kan lægges til

grund, at forbedringsspecifikationen blev overgivet til Appelindstævnte, tidligere

Sagsøger eller hendes repræsentanter inden erhvervelsen af andelen.

Landsretten lægger herefter til grund, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger rettidige

opdagelse af sammentællingsfejlen ville have forudsat hendes gennemgang af

regnearkets vandrette kolonner med henblik på udfinding af fejlen i regnearkets 13.

kolonne, idet sammentællingsfejlen ikke ville kunne være opdaget alene ved en lodret

sammenlægning af tallene i den yderste kolonne. Henset hertil, og idet

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har været berettiget til at gå ud fra, at

andelsboligforeningens bestyrelse foretog kontrol af prisfastsættelsen, jf. reglerne herom

i andelsboliglovens § 6, stk. 3, og § 14 i foreningens vedtægter, finder landsretten ikke,

at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har udvist egen skyld ved ikke at opdage

sammentællingsfejlen i tide til at undgå forældelse af et krav mod sælgeren af andelen.   

Herefter gives Appelindstævnte, tidligere Sagsøger medhold i den påstand om

stadfæstelse, der er nedlagt over for Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B.

I det indbyrdes forhold mellem Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S og

Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B får andelsboligforeningens fejl imidlertid

mindre betydning holdt op mod den væsentlige fejl, som vurderingsmanden fra

Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S begik, da han oprindeligt – og som led i sit

professionelle arbejde – udarbejdede den fejlbehæftede forbedringsspecifi- kation,

ligesom han ikke konstaterede fejlen ved en efterfølgende gennemgang af sit arbejde.



- 7 -

Af disse grunde gives Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B medhold i den

nedlagte stadfæstelsespåstand over for Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S.

Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S skal betale sagsomkostninger for landsretten til

Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B med i alt 10.000 kr. til udgifter til

advokatbistand. Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B skal betale

sagsomkostninger for landsretten til statskassen med i alt 10.000 kr. Beløbet omfatter

udgifter til advokatbistand. Ved fastsættelsen af beløbene til dækning af udgifterne til

advokatbistand er der ud over sagens værdi, der for landsretten er begrænset til

halvdelen af sagens værdi for byretten, taget hensyn til sagens omfang og varighed.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S betale

10.000 kr. til Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B og Appelindstævnte A/B,

tidligere Sagsøgte A/B betale 10.000 kr. til statskassen.  

Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.