Stadfæstelse af byrettens dom i sag om, hvorvidt udlejers opsigelse af lejere i lejlighed var berettiget, dog således at fristen for fraflytning af lejemålet er fastsat til en bestemt dato
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;
Lejeret;

UDSKRIFT
AF

ØSTRE LANDSRETS DOMBOG
____________

D O M

Afsagt den 14. maj 2013 af Østre Landsrets 13. afdeling

(landsdommerne John Mosegaard, Anne Louise Bormann og Jeppe Wedel Nielsen

(kst.)).

13. afd. nr. B-1224-12:

1) Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2

(advokat Ole Bernt Hasling)

2) Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1

(advokat Ole Bernt Hasling)

mod

Nykredit Realkredit A/S

(advokat Allan Thomsen)

Københavns Byrets dom af 27. marts 2012 (BS 16B-4758/2011) er anket af

Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 med påstand

som for byretten om frifindelse.

Indstævnte, Nykredit Realkredit A/S (herefter Nykredit), har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Nykredit har flere gange i perioden før og efter den opsigelse, der er til behandling

under denne sag, afgivet påkrav over for Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og

Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 begrundet i manglende



- 2 -

etablering af en vaskesøjle, klager fra naboer over støj fra lejligheden, at

lejligheden angi-veligt blev anvendt som fotostudie samt ulovlig fremleje.

Der er i landsretten fremlagt et tilbud afgivet ved e-mail af 13. august 2009 fra

Vidne 3, der tilbød at købe lejligheden med respekt af lejekontrakten for 4.1 mio.

kr., med 80 % lån hos Nykredit og 4.3 mio. kr., hvis han kunne opnå 100 %

finansiering. Det frem-går af mailen, at lejligheden skulle erhverves af Vidne 3's

datter eller af et selskab kontrolleret af ham, og der er i mailen anført navnene på

to anpartsselskaber. Nykredit af-slog tilbuddet og oplyste, at prisen nok skulle i

nærheden af 5 mio. kr., og at der derved ikke var taget stilling til

gældsovertagelse.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende forklaringer af Appellant 2, tidligere
Sagsøgte 1 og Vidne 1.   

Der er i landsretten endvidere afgivet forklaring af Vidne 4, tidligere Person 3 og
Vidne 3.

Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 har supplerende forklaret blandt andet, at hun

stadig bor i lejligheden. Det var Person 2, der sammen med sin far udarbejdede

lejekontrakten. De havde fortalt, hvad de havde råd til at betale. Hun mener, at

lejevilkårene svarede til det, hun kendte fra tidligere lejemål. Hun har talt med en

af naboerne i nr. 36. 4. tv., der betaler 10.000 kr. om måneden for en lidt større

lejlighed med tilhørende parkeringsplads. De ville være indstillet på at gå med til

en huslejestigning. Efter Nykredits overtagelse af lejlighe-den har de i perioder

fået konstante henvendelser om blandt andet besigtigelser. De har ikke hørt fra

Nykredit siden byretssagen. Hun har for nylig fået at vide, at der har været flere

interesserede købere, der ville overtage lejligheden med lejekontrakten. En af dem

er ejerforeningens formand Vidne 3. Lejligheden stuen til venstre er blevet udlejet

siden byretssagen, men hun kender ikke huslejen.   

Vidne 1 har supplerende forklaret blandt andet, at det ikke var ham, der havde

møde med appellanterne i 2008, men to af hans kolleger. Han er cand. merc. jur.

Når han vurderede, at lejligheden med lejekontrakten kunne sælges for 800.000 –

1 mio. kr., er det ud fra en rentabilitetsberegning. Buddet fra Vidne 3 var betinget



af en belåning, og efter lovgivningen ville de kun kunne belåne 80 % af den

værdi, som de ansætter efter en rentabilitetsberegning. De vil derfor kun kunne

tilbyde et lån på 800.000 kr. Der er for



- 3 -

nylig handlet en lejlighed i ejendommen til 42.000 kr. pr. m2. Det svarer til, at den

lejlig-hed, appellanterne bor i, ville kunne sælges for 6,3 mio. kr. Der er godt gang

i markedet for ejerlejligheder i København, så han mener, at der ville være mange

interesserede købere, hvis lejligheden ikke var udlejet. Han har ikke kendskab til

fremvisninger af lejligheden.

Vidne 4, tidligere Person 3 har forklaret blandt andet, at han har drevet

virksomhed som ejendoms-mægler i 10 år. Han kender ejendommen fra den første

gang blev udbudt til salg. Han sæl-ger nogle gange ejendomme for Nykredit, men

er ikke i øvrigt tilknyttet Nykredit. Han har flere gange besigtiget lejligheden, som

appellanterne bor i. Det er en ejendom, hvor alle kender hinanden godt. Han

havde på et tidspunkt for 3-4 år siden stuelejligheden til salg, og han henvendte

sig til Nykredit, fordi han havde hørt om, at Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 ville

være interesseret i at flytte, hvis der kunne findes en løsning. Nykredit svarede, at

han selv måtte henvende sig til Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1. Han aftalte et

møde med Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1, hvor der også del-tog en mand. Det

blev drøftet, om de var interesserede i at flytte. Det var de som udgangs-punkt

ikke. 6-8 dage efter blev han ringet op af Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1, der

tilbød af fraflytte ca. 1 1 /2 år senere mod betaling af 500.000 kr. Han gav disse

oplysninger videre til Nykredit. Den interesserede køber, han havde, var ikke

interesseret på disse vilkår. Køberen havde givet et bud på 5.8 mio. kr. Hvis det

skulle blive til noget, skulle Nykredit betale de 500.000 kr. Det er dog usikkert,

om køberen ville vente 1 ½ år. Lejligheden har ikke nogen nævnevær-dig værdi

med den nuværende lejekontrakt. Ud fra en rentabilitetsberegning ville den i dag

kunne sælges for 420.000 kr. Uden lejekontrakt vil den i dag være mellem 6,2 og

6,8 mio. kr. værd måske mere. Udlejningsniveauet i 2011 lå på en årlig leje

mellem 1.300 og 2.200 kr. pr. m2 BBR med et gennemsnit på 1740 kr. pr. m2. Det

vil svar til en månedlig leje på 21.750 kr. for den lejlighed, appellanterne bor i.

Han har stået for udlejning af stuelejlighe-den i 2008 eller 2009. Den månedlige

leje var på 13.000 kr. pr. måned, men lejeren fik et betydeligt afslag, fordi

lejligheden stadig er til salg. Stuelejligheden er et værelse mindre end den,

appellanterne bor i. Han kender ejendommen Adresse 2. Det er samme

ejerforening. Her er der nogle penthouse lejligheder, der betaler en meget høj leje.

Lejeniveauet ligger også på 1.300 til 2.200 kr. pr. m2, men han kender ikke lejen

for alle lejligheder, så han ved ikke, om der er nogen, der betaler 10.000 kr. pr.

måned.   



Vidne 3 har forklaret blandt andet, at han er formand for ejerforeningen på Vej.

Han ringede i 2009 til Nykredit og fortalte Person 4, at han muligvis var

interesseret i ejendommen. Han blev bedt om at sende en mail, og det gjorde han.

De talte ikke om mulighederne for finansiering. På det tidspunkt havde han haft

mu-



- 4 -

lighed for at skaffe finansiering på anden vis, hvis Nykredit ikke ville finansiere

handlen. Han mener, at han talte med Nykredit og meddelte, at de måtte vende

tilbage, hvis de skif-tede holdning. Han kontaktede igen Person 4 efter

byretsdommen og tilbød 3,5 mio. kr. for lejligheden, og han svarede, at de ville

afvente landsrettens afgørelse. Efter hans opfattelse var hans tilbud en rigtig godt

pris i lyset af lejekontrakten, men nok 10-15 % under prisen uden lejemål. I dag

ville lejligheden nok kunne sælges uden lejemål for 5- 5.5 mio. kr. Han har

tidligere købt en lejlighed med et lejemål på tvangsauktion og har ikke haft

problemer med finansiering. Det ene af de selskaber, han nævner i sin mail, er

under konkursbehandling, og det andet er så vidt han husker solvent tvangsopløst.

Da han bød 3,5 mio. kr., havde han mulighed for at finansiere dette. Han kender

lejekontrakten. Han har erfaring med udlejning. Han plejer at lave kontrakter, der

er lidt mere ”fuldendte” . Han har i 2008 udlejet lejligheden på 4. sal for 12.000

kr. pr. måned incl. En parkeringsplads, der kostede 1.800 kr. pr. måned. Der er stor

forskel på lejen i ejendommen. Hvis han købte lejligheden, ville han forsøge at

komme igennem med en lejeforhøjelse. Han har nævnt for Appellant 2, tidligere

Sagsøgte 1, at det kunne være en mulighed at dele forskellen i værdi mellem hans

bud og markedsprisen. Det ville hun ikke tage stilling til.   

Procedure

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har

procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Landsretten er enig i byrettens resultat og begrundelsen herfor. Også den

bevisførelse, der er fremkommet for landsretten understøtter, at den aftalte leje i

appellanternes lejekontrakt ligger meget væsentligt under det lejedes værdi, og

under hvad der er sædvanligt for tilsva-rende lejemål, og at Nykredit ville lide et

væsentligt tab ved salg af lejligheden med re-spekt af lejemålet.

Landsretten stadfæster derfor byrettens dom, idet fristen for fraflytning dog

passende kan fastsættes til den 31. juli 2013.



- 5 -

Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 skal betale

sagsomkostninger for landsretten til Nykredit med i alt 25.000 kr. til dækning af

udgifter til advokatbistand. Ved fastsættelsen af beløbet er der ud over sagens

værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Byrettens dom stadfæstes, dog således, at fristen for fraflytning af lejemålet

fastsættes til 31. juli 2013.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 og

Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 betale 25.000 kr. til Nykredit Realkredit A/S.

Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.