Ankesag om fastsættelse af forbedringstillæg efter udførte arbejder på lejemål
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Lejeret;

DOM

afsagt den 1. maj 2013 af Vestre Landsrets 3. afdeling (dommerne Lisbeth Parbo, Annette
Dellgren og Rasmus Damm (kst.)) i ankesag.

V.L. B.-1660-12

Bolig & Erhverv Randers A/S
(advokat Jens Jacob Hailing, Randers)
mod
Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1
og
Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2
(advokat Ebbe Gregers Madsen, Aarhus)

Retten i Randers har den 11. juni 2012 som boligret afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS 1-

2240/2010).

Påstande

For landsretten har appellanten, Bolig & Erhverv Randers A/S, gentaget sine påstande for
byretten.

De indstævnte, Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2, har
påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 har ikke bestridt, at
udgifterne til ombygningen af ejen-



dommen i 1992 udgjorde 227.331,73 kr.

Under en tidligere retssag mellem parterne blev arkitekt m.a.a Skønsmand udmeldt
som
skønsmand. I sin skønserklæring af 1. maj 2006 har han anført, at der siden 1973 er
udført moderniseringsarbejder på ejendommens vinduer og døre til en anslået udgift på
31.000 kr. eksklusive moms, og at der siden 1973, herunder ved ombygningen i 1992
fra erhvervsle- jemål til beboelseslejemål, er udført arbejder til en anslået udgift på
104.000 kr. eksklusive
moms.

Procedure

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i

overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Den beregnede forbedringsforhøjelse, som efter boligreguleringslovens § 5, stk. I, kan
tillægges lejen i forbedrede lejemål, skal som udgangspunkt foretages således, at den
giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til
forbedringen, jf. lejelovens § 58, stk. 2, og efter lejelovens § 58, stk. 1, kan udlejer
forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

Lovbestemmelserne eller forarbejderne hertil giver ikke grundlag for at undtage
udgifter til grundbestanddele ved udlejerens opgørelse af et eventuelt
forbedringstillæg.

Det er ubestridt, at lejemålet i 1992 blev ændret fra et erhvervslejemål til et
beboelsesleje-
mål, og Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2
har ikke bestridt, at udgifterne til ombygningen af ejendommen udgjorde 227.331,73
kr.

Arkitekt Skønsmand, der var udmeldt som skønsmand i en tidligere sag mellem
parterne, har i skønserklæringen af 1. maj 2006 skønnet, at der efter 1973 er foretaget
moderniseringsar-bejder på ejendommen for 135.000 kr. eksklusive moms, i alt
168.750 kr. inklusive moms.



På denne baggrund og efter oplysningerne om karakteren og omfanget af de udførte
arbejder har Bolig & Erhverv Randers A/S godtgjort, at selskabet er berettiget til at
opkræve det for-



-3-

bedringstillæg på 17.259 kr., som er anført i lejekontrakten, idet Appelindstævnte 1,
tidligere Lejer 1 og
Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 ikke har godtgjort, at denne leje efter en samlet
bedømmelse er mere byrdefuld end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen, jf.
boligreguleringslovens § 5, stk. 8.

Landsretten tager derfor Bolig & Erhverv Randers A/S’ påstande til følge.

Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal Appelindstævnte 1, tidligere
Lejer 1 og
Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 solidarisk betale sagsomkostninger for begge retter til
Bolig & Erhverv Randers A/S med i alt 41.760 kr. Beløbet omfatter 1.760 kr. til retsafgift
for landsretten og 40.000 kr. til udgifter til advokatbistand.

Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er eksklusive moms, da Bolig & Erhverv
Randers A/S er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på
sagens økonomiske værdi og dens omfang.

Thi  kendes for  ret:

Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 skal
anerkende, at den aftalte årlige leje med virkning fra
1. september 2000 vedrørende lejemålet Adresse 2, 8900 Randers, udgør 37.800 kr., at den
årlige leje med virkning fra den 1. januar 2001 udgør 38.555,44 kr. og med virkning fra den
1. januar 2002 udgør 39.420,57 kr.

Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 skal solidarisk
betale sagens omkostninger for begge retter til Bolig & Erhverv Randers A/S med 41.760
kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

Lisbeth Parbo                                    Annette Dellgren                                    Rasmus Damm
  (kst.)