Sag om udlejers erstatningsansvar i anledning af nedfalden konstruktion med personskade på tredjemand til følge
Ret: Retten i Kolding (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Erstatning uden for kontrakt;

/

RETTEN I KOLDING
DOM

afsagt den 7. november 2022

Sag BS-49641/2021-KOL

Sagsøger 1
(advokat Elin Brodorf Rønnemose)

og

Sagsøger 2
(advokat Elin Brodorf Rønnemose)

og

Sagsøger 3
(advokat Elin Brodorf Rønnemose)

og

Sagsøger 4
(advokat Elin Brodorf Rønnemose)

mod

Sagsøgte
(advokat Søren Vangsgaard)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 23. december 2021.



/

2

Sagsøgerne, Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøger 3 og
Sagsøger 4 kom til skade den 25. juli 2020, da de stod på en altan, der

kollapsede, hvorved de faldt ned på et betonunderlag ved ejendommen Adresse,
Kolding.

Overordnet angår sagen spørgsmålet, om Sagsøgte, der på uhelds-tidspunktet var
ejer af den pågældende ejendom, er erstatningsansvarlig for de personskader, som
Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøger 3 og Sagsøger 4 pådrog sig i forbindelse med
faldet.

Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøger 3 og Sagsøger 4 har fremsat påstand om, at
Sagsøgte tilpligtes at anerkende at være erstatningsansvarlig for personskade, som
Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøger 3 og Sagsøger 4 blev pådraget ved faldulykke
den 25. juli 2020 på ejendommen beliggende Adresse, 6000 Kolding.

Sagsøgte har påstået frifindelse

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens §
218 a.

Oplysningerne i sagen
Forud for anlæggelse af erstatningssagen blev uheldet politimæssigt efterfor-
sket, og på foranledning af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen blev der i
forbindelse
hermed foretaget en teknisk undersøgelse og udarbejdet et notat af
Vidne og Person 1. I notatet fra august 2020 konkluderes
følgende:

”…

Konklusion

Den direkte årsag til kollapset er nedbrudte udliggerjern. I lyset af den
tidligere hændelse i Nykøbing er det ikke overraskende at en altan af den
pågældende type og alder har mistet en stor del af sin bæreevne. Altanen har
været særdeles farlig i adskillige år. Selv en reparation omfattende en
fornyelse af pudslaget ville sandsynligvis have ført til kollaps.

Synlig rust på udliggerjernene og revner i pudslag over udliggerjern burde
have givet anledning til en grundig undersøgelse. Formentlig takket være et
veludført pudslag med hulkehl har rusten i de kritiske tværsnit dog ikke
givet anledning til synlige rustudfældninger. I det aktuelle



/

3

tilfælde, hvor betonpladen ikke er ført ind i muren ville en begrænset
ophugning ved de yderste udliggerjern have afsløret den kritiske tilstand. En
demontering af altandøren ville have åbnet for inspektion af tilstanden i de
kritiske tværsnit i det midterste udliggerjern.

Der er grund til at antage, at altanen i al væsentlighed er udført efter
datidens byggeskik for så vidt angår materialer, dimensioner, udførelse og
kvalitet, men som ny har altanen tilsyneladende haft en lavere sikkerhed,
end der i dag foreskrives. Her ville der dog have været tale om et varslet
brud, hvor der ville forekomme nedbøjninger af en størrelse, som bl.a. ville
trække gelænderet ud af væggen inden kollaps.

Med baggrund i et kollaps af en tilsvarende altan i Nykøbing Falster i 2016
har der de senere år været fokus på sikkerhedsniveauet af disse gamle
altaner, bl.a. med udgivelser af vejledninger om undersøgelse af gamle
altaner udgivet at Trafik- Bygge- og Boligstyrelsen og Grundejernes
Investeringsfond / Teknologisk Institut. Hertil kommer et Byg-Erfa blad.
Mange altaner er siden blevet undersøgt på det grundlag.

…”

Ved brev af 25. november 2020 besluttede Sydøstjyllands Politi at standse
efterforskningen i sagen, idet det blev vurderet, at der ikke var rimelig
formodning om, at der var begået noget strafbart. Politiet lagde vægt på
ovennævnte tekniske undersøgelse og på, at Sagsøgte ikke forud for ulykken
burde have indset altanens dårlige tilstand.

Forklaringer
Sagsøger 4 har forklaret, at han er 22 år gammel. Han var 19 år, da ulykken skete.
Person 2, som havde lejligheden, holdt en fest. Der var drukspil, og de drak øl.
Der blev tillige lavet en stor skål med punch. Det, han husker fra festen, var, at
han snakkede med Sagsøger 3 og måske også Sagsøger 1. Han husker ikke noget
fra ulykken. Han var i koma i tre uger. Efter ulykken har han haft nedsat hørelse
på venstre øre, ligesom han er lam i venstre side af ansigtet. Han kan ikke lukke
venstre øje, så han bruger øjendråber hver anden time og sover med øjensalve.
Han brækkede ryggen og har konstanstante rygsmerter. Dertil kommer de
psykiske gener. Han tænker på det hver eneste dag, hovedsageligt på grund af
lammelsen i ansigtet. Han kan f.eks. ikke smile optimalt. Han mangler stadig
behandling. Han startede på sin uddannelse sidste sommer. Han har først hørt om
Person 2's fire-personers regel efter ulykken.

Sagsøger 2 har forklaret, at han er 23 år gammel. Han var 21 år, da ulykken skete.
Han var til hyggefest/druk med nogle bekendte. De var ca. 10 personer. Han
havde drukket 5-6 genstande plus/minus; primært øl, men også



/

4

den tvivlsomme punch. Han har ved en anden lejlighed snakket med Person 2 om
altanens rækværk, som er meget lavt. Ulykken skete pludseligt. De var fem
personer på altanen, da altanen styrtede ned. Person 3 sad på en stol, og han stod
ved altandøren. Efter nedstyrtningen husker han det som om, han rejste sig op
med det samme. Da pigerne ovenfra kom ned, bad de ham om at sætte sig ned.
Der blev ringet 112, og også redderne bad ham om at sætte sig ned. Han oplever,
at han husker det hele fra ulykken. Han brækkede en knogle i underarmen, som
krævede operation. Han brækkede også næsen, som han først fik gjort noget ved
året efter. Og så er han blevet opereret i hånden grundet nerveforstyrrelser.
Håndleddet er stadig lidt stift, og han har ikke samme gennemtræk af luft i næsen
som før. Forstyrrelserne i fingrene er næsten væk. Han er stadig psykisk påvirket
af ulykken; eksempelvis når han befinder sig på en altan. Person 2 var der ikke, da
ulykken skete.

Sagsøger 1 har forklaret, at hun er 21 år. Hun var 18 år, da ulykken skete. Hun er
veninde med Sagsøger 3 og var inviteret med til festen af hende. Hun husker ikke
rigtig noget fra festen andet end, at de stod i køkkenet og snakkede. Hun husker
ikke, at hun gik ud på altanen. Hun tænkte, at hun ikke ville gå ud på altanen
grundet det lave rækværk. Hun husker, at hun vågnede på jorden. Hun blev båret
hen på en stol af nogle af pigerne. De fik besked på at ringe til deres forældre, og
hun ringede til sin mor. Hun og Sagsøger 3 lavede en punch med hvidvin,
saftevand, danskvand og sur vingummi. Hun er ret sikker på, at de ikke hoppede
på altanen. Hun har fået PTSD, depression og angst efter ulykken.

Sagsøger 3 har forklaret, at hun er 20 år gammel. Hun var 18 år, da ulykken
skete. Person 2, som dengang var hendes kæreste, holdt fest. De lavede punch af
hvidvin, sur vingummi, saftevand og danskvand. Nogle havde taget deres eget
alkohol med. Der blev også drukket øl og breezer. Person 2 havde selv lavet en
fire-personers regel, fordi altanen ikke var så stor, og gelænderet var så lavt. Det
var for at undgå, at man blev skubbet ud over rækværket. Altanen så slidt ud. Hun
har højdeskræk, så hun brød sig ikke om at gå derud. Den virkede ikke ustabil, og
tanken om at den ville bryde sammen, har aldrig strejfet hende. Hun og Sagsøger
1 og Sagsøger 4 gik ud på altanen, for at føre en mere stille samtale om
Gymnasium, hvor de begge gik eller havde gået. På højre side af altanen stod en
sort stol og på venstre side en hvid camping plasticstol. De satte sig på hver deres
stol, og Sagsøger 1 stod. Person 2 ringede til hende, og hun gik ind i køkkenet for
at besvare hans opkald. Person 2 sagde, at underboen klagede over høj musik,
hvorfor hun bad dem, der dansede, om at skrue ned for musikken. Da hun gik ind
for at besvare Person 2's opkald, gik Person 3 ud på altanen og satte sig på den
hvide stol. Da hun kom ud på altanen igen, stod Sagsøger 2 også på altanen. Hun
gik forsigtigt ud på altanen og brokkede sig lidt til Sagsøger 2 over, at hun havde
mest ret til at være på altanen, da hun var der før ham. Hun og Sagsøger 2 byttede
derefter plads. Lige da hun



/

5

satte sig, styrtede altanen ned. Alt blev sort, indtil hun vågende igen. Hun kom på
hospitalet og sendt hjem søndag morgen. Hun fik besked om, at hun havde
hjernerystelse, men derudover havde hun bare fået nogle blå mærker og nogle
knubs. Først onsdag blev det opdaget, at hun havde en hjerneblødning. Efter noget
tid begyndte hun at ryste og besvime, hvilket skyldes PTSD. Til sidst blev hun
indlagt med forstoppelse. Hun har stadig ondt i ryggen og oplever stadig angst
ved større forandringer i hendes liv.

Sagsøgte har forklaret, at han har et tømrerfirma, Virksomhed. Ud over ham selv
har der indtil for nylig kun været ansat en lærling i firmaet. Han beskæftiger sig
med tage, vinduer, døre og køkkener. Han arbejder ikke med jern. Ejendommen
på Adresse i Kolding var hans første udlejningsejendom. Han blev ringet op af
Person 4 fra Nybolig, som havde en kunde, der ville af med sine ejendomme.
Person 4 sagde, at det var en fin lille begynderejendom. Han kørte forbi
ejendommen og kiggede fra gaden på taget og på vinduerne. Besigtigelsen varede
5-10 minutter. Han besigtigede ikke ejendommen indvendigt. Han havde ingen
rådgiver i handlen bortset fra mægleren. Han fik ingen oplysninger om altanerne
eller alderen på dem. Han har ikke læst de byggesager, der er omtalt i Vidne og
Person 1's rapport om altankollapset. Der er tre lejemål i ejendommen. Den
øverste lejlighed på 2. sal var blevet tom inden overtagelsesdagen, så den
lejlighed blev malet og trægulvene blev slebet. Han talte ikke med lejerne. Han
har talt med Person 2 om støj, men mest på sms. Han har ikke hørt om fire-
personers reglen. Han har aldrig fået klager om altanerne fra nogen af lejerne.
Han har fået en klage om rotter i kælderen og derfor blev kældervinduerne
udskiftet. Han har været ude på altanen på 2. sal sammen med gulvsliberen, der
gik ud på altanen for at ryge. Altanen så fin ud. Der var ikke noget, han lagde
mærke til. Han har talt med politiet og har sagt, at han kunne have malet og
pudset altanerne. Det sagde han, fordi der efter ulykken var en del skriveri på
nettet om, at det var tydeligt, at så grim en altan ville styrte ned. Han sagde derfor
til politiet, at altanen ville have været flot, hvis han havde malet og pudset den,
men at den var stadig styrtet ned. I ejendommen i nummer 20 var gelænderet og
betonen malet. Han har kun haft kosmetiske overvejelser omkring altanen. Han
har ikke overvejet at undersøge konstruktionen. Han var overbevist om, at altanen
var sikker. Han har ikke set Trafik- Bygge og Boligstyrelsens vejledning om
eftersyn af ældre betonaltaner. Den er han først blevet bekendt med ved
besigtigelsen af altanen sammen med Vidne og Person 1. Han kan forstå, at den er
udarbejdet efter nedstyrtning af en altan i Nykøbing.

Han kom ned til ejendommen dagen efter ulykken. Han var blevet kontaktet af
politiet, som sagde, at han ikke måtte røre noget på stedet, før sagen var
undersøgt. Han så på altanen sammen med Vidne og Person 1 den 3. august 2020.
Da hang den ned af muren i de tre underflanger.



/

6

Den hang meget godt fast. Da de skulle tage den ned, hang den til sidst kun i en
underflange, så den var stærk. Korrosionen var opstået mellem 30 – 70 mm inde i
facaden. Han kontaktende Vidne og Person 1 igen, da altanen var taget ned. Den
øverste altan på 2. sal var meget fin, men blev også taget ned. Der har ikke været
nogen anledning til at fjerne altandøren, som ikke fejlede noget. Ejeren af
naboejendommen i nummer 20 skyndte sig efter ulykken sig at skrue altandørene
til, indtil de var besigtiget. Naboen valgte herefter at understøtte sine altaner.

Han hørte først om ulykken søndag morgen bl.a. fra hans lærling, som kendte
nogen af dem, der havde været til fest hos Person 2. Hans lærling havde hørt og
set på de sociale medier, at der havde været gang i festen hos Person 2.

Han gjorde sig ingen tanker om altanerne forud for købet af ejendommen. Han
ved ikke, om hans forsikringsassurandør var ude at se på ejendommen. Han
tegnede en husforsikring. Han havde ikke set altanernes stand forud for købet.
Han kendte ikke noget til sagen om den altan, der var styrtet ned i Nykøbing i
2016, og han havde ikke læst noget om altaner i BBR ejermeddelelsen.

Vidne har som vidne forklaret, at han har en lang karriere i bærende
konstruktioner. Han har tidligere undervist på DTU og er nu tilknyttet Statens
Byggeforskningsinstitut, som er lagt ind under Ålborg universitet. Når en altan
falder ned, har ministeriet eller Trafik, Bygge- og Boligstyrelsen mulighed for at
undersøge, hvad er sket; mest for at blive klogere. Han har derfor sammen med
Person 1 lavet en rapport om altankollapset, som er sendt til Trafik Bolig- og
Byggestyrelsen. De har senere udarbejdet et tillæg til rapporten.

Langt hen i begyndelsen af 1900-tallet troede man, at jern og beton kunne holde
evigt. Men noget af jernet ligger i indeklima og andet i udeklima. Den
problemstilling har været kendt siden 1950’erne. I 2016 faldt en altan ned i
Nykøbing Falster, hvor nogle unge mennesker kom slemt til skade. Han har holdt
foredrag under overskriften ”Det vil ske igen” og har været talsmand for 30- årige
obligatoriske eftersyn. Men man har fra Trafik Bolig- og Byggestyrelsen ment, at
information er tilstrækkelig.

Det er ikke ualmindeligt, at altaner ikke er nævnt i BBR. Som det fremgår af
deres rapport, lå der i Kolding kommunes byggesagsarkiv en byggesag fra 1974
om brandsikring, hvori der var en kort udokumenteret omtale af altanerne. I
omtalen står der følgende:

” Husets altaner er forstærkede med en armering af tentorstål i et dæklag af beton
og ubetinget bæredygtige for en forståelig belastning. Hver altan indeholder tre
bærebjælker af dimension INP nr. 11. De gamle bjælker er efterset og fundet i
orden i 1973, da udbedringen fandt stede. ”



/

7

Dette fremgår af deres tillægsrapport på side 21. Der var ved besigtigelsen forskel
i betonen i den ene og den anden side af altanen, hvilket undrede dem, indtil det
blev afdækket, at altanerne var blevet omfattende undersøgt og renoveret i 1973.
Oplysningerne i byggesagen fra 1974 bekræftede desuden, at der var tale om 111
profiler. Det er dog helt sikkert, at de bærende bjælker ikke er blevet udskiftet i
forbindelse med renoveringen.

Når der sker en overrivning, er bæreevnen væk, og på et splitsekund er altanen
væk. Alene altanens alder og konstruktionstype ville få ham til at låse døren ud til
altanerne. Rustudfældningerne på udliggerjernenes underside sammenholdt med
afskalningerne af betonen burde havde ført til en nøjere undersøgelse af altanen.
Rustfældningerne på undersiden var dog uden sammenhæng med det kritiske snit,
men var et tegn på, at altanen var gammel og ikke var rustbeskyttet. Betonpladen
var ikke armeret. Der, hvor udliggerjernene ikke var dækket af beton, dvs. inden
for facadeplanet, vil det ruste hurtigere på grund af en længere vådtid, og
afskalningerne i pudslaget er et tegn på rust i profilerne. Af figur 3 i rapportens
side 8 ses det, at dæklaget er væk, ligesom der ses en revne i betonen i midten af
altanen. Det er sandsynligt, at revnen er fremkommet før kollapset, og revnen er
tegn på rustdannelse. Det er misfarvningen af revnen, der tyder på, at revnen ikke
stammer fra nedstyrtningen. På figur 7 og 8 i rapporten ses brudsnittet. Dæklaget
eller pudslaget på den konkrete altan var af ret god kvalitet, men kunne på trods
heraf ikke holde til de nedbrydninger, der var under pudslaget. Der var kun revner
i dæklaget hen over jernet, men ikke i selve betonen. Dæklaget er formentlig først
faldet af i forbindelse med nedstyrtningen.

Altanen på 2. salen var ikke helt så slem i det kritiske snit som den nedstyrtede
altan, men den var farlig. Det er klart, at beton, der er over 100 år gammelt og
ikke er armeret, bliver mørnet.

Den rust, der var dannet i det kritiske snit, sås ikke ved en umiddelbar besigtigelse
af altanen. Det er noget, man skal vide. Alt det, der sås ude på altanen, er ikke på
samme måde kritisk, som det, der var er inde i muren. Det er imidlertid en relativ
lille ophugning, der skal til for at komme ind til det kritiske snit. Den viden man
skal have, kan man få ved at læse de vejledninger, der er om gamle altaner. Hvis
der havde foreligget en tilstandsrapport, burde problemet have været beskrevet
deri.

Han mener ikke, at Sagsøgte havde spørgsmål til rapporten. Han tror, at Sagsøgte
ærgrede sig over, at der ikke var lavet en tilstandsrapport i forbindelse med
handlen. Han var ikke til stede ved nedtagningen af altanen, men de tog prøver af
altanen, efter at den var taget ned. De tog prøver af både jernet og betonen. Det
ene af felterne i altanen var en anden beton, hvorfor de



/

8

vendte tilbage til byggesagen fra 1973. Den renovering af altanerne, der dengang
fandt sted, kan have medført, at altanpladen så pænere ud, end den var. Gamle
altaner har revner, men de behøver ikke at være kritiske; det kan også være
harmløse svindrevner.

Man skal kende problemstillingen omkring de gamle altaner for at kende tegnene
på, at en nærmere undersøgelse af altanerne er påkrævet.
Problemstillingen er beskrevet i de vejledninger og Byg-Erfa blade, som han har
henvist til i slutningen af sin rapport. Hvis man ikke har den viden, er det ikke
oplagt at undersøge altanerne nærmere. Der har dog konkret været tilstrækkelige
indikationer på, at der var et problem. Det kunne have ført til en kosmetisk
renovation uden opmærksomhed på, at der var problemer med altanens bæreevne.

Parternes synspunkter
Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøger 3 og Sagsøger 4 har i deres
påstandsdokumenter anført følgende anbringender:

”…
at sagsøgte som ejer af ejendommen på skadetidspunktet er ansvarlig

for de skadelidtes skader, idet sagsøgte har forsømt sin forpligtelse til
at sikre at ejendommen var i sikkerhedsmæssig forsvarlig stand til at
bruger af ejendommen kunne færdes i og omkring bygningen uden
risiko for at blive pådraget skader.

at sagsøgtes ansvar skal bedømmes ud fra et præsumptionsansvar, da
sagsøgte som ejeren af ejendommen har ansvar at sørge for, at
altanen er vedligeholdt og i forsvarlig stand, hvilket fremgår af
Byggelovens § 14 og ligeledes af lejekontrakten, hvor det sædvanligt
fremgår at udlejer har den udvendige vedligeholdelsespligt. Sagsøgte
har ikke i sagen løftet sin bevisbyrde for, at denne var uden skyld for
vedligeholdelses-standen af den 1903 år gamle ejendom, hvorfor
sagsøgte er erstatningsansvarlig.

at det forhold, at kommunen ikke har givet et påbud på ejendommen,
bevirker ikke, at ejendommens ejer har dokumenteret at ejendommen
er forsvarligt vedligeholdt og således løbende har udbedret spor efter
slid og ælde, således at bygningerne og omgivelserne altid er i god
og brugbar stand, uanset årsagen hertil.

at Der har således været en form for adfærd i boligbranchen, hvor man
har skulle undersøge disse typer altaner for slid og
nedstyrtningsrisiko. Hvilket fremgår af konklusionen ved Teknisk



/

9

rapport af Aalborg Universitet, Institut for Byggeri, By og Miljø
(bilag 10), hvorved det konkluderes at ”med baggrund i et kollaps af
en tilsvarende altan i Nykøbing Falster i 2016 har der de senere år
været fokus på sikkerhedsniveauet af disse gamle altaner, bl.a. med
udgivelser af vejledninger om undersøgelse af gamle altaner udgivet
af Trafik- Bygge-og Boligstyrelsen og Grundejernes
Investeringsfond / Teknologisk Institut. Hertil kommer et Byg-Erfa
Blad. Mange altaner er siden blevet undersøgt på det grundlag.”

at Sagsøgte ved sit køb af ejendommen har været vidende om at
ejendommen var opført i år 1903 og har således ved sit køb af
ejendommen været bevidst om, at det var en ejendom af ældre dato
som kunne kræve vedligehold. Sagsøgte har til politiet forklaret at
sagsøgte ønskede at male og pudse altanerne, hvorfor der efter
vejledningerne udarbejdet af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen i
2017, burde havde sket en undersøgelse af altanerne, hvis der havde
været nogen revner, hvorpå der kunne trænge fugt ind til
underliggerjernene. Sagsøgte har dermed med sine udtalelser til
politiet også været vidende om at altanerne trængte til vedligehold.
Sagsøgte har ikke i løbet af sagen løftet sit bevis for, at der siden år
1903 har været udført vedligeholdelsesarbejde på ejendommen og
altanerne.

Hvis retten ikke finder at der er et præsumptionsansvar, skal sagsøgtes
ansvar vurderes efter de almindelige erstatningsbetingelser.

Det gøres derfor udover overstående argumenter gældende

at sagsøgte har handlet simpelt eller groft uagtsomt og derved
ansvarligt ved ikke at havde undersøgt og vedligeholdt altanernes
bæreevne henset til sagsøgtes vedligeholdelsespligt som ejer og
udlejer.

at sagsøgte burde, havde kendskab til tidligere nævnte myndigheders
vejledning af ældre altaner, idet denne driver professionel
udlejningsvirksomhed samt sagsøgtes profession som håndværker,

at især henset til ejendommens og altanens alder burde havde
undersøgt altanerne, og at sagsøgtes udtalelser til politiet vedrørende
sagsøgtes ønske om at male og pudse altanerne indikerer, at
sagsøgte vidste, at altanerne trængte til vedligeholdelse.



/

10

At sagsøgte ikke har foretaget løbende undersøgelser og
vedligeholdelsesforanstaltninger, og derfor må bære risikoen for de
skader, som forårsages af bygningens og ejerens manglende
varetagelse af sin vedligeholdelsespligt.

…”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument gjort gældende:

”…
Det gøres grundlæggende gældende, at sagsøgte ikke er erstatningsansvarlig
for personskade hos sagsøgerne i forbindelse med faldulykken den 25. juli
2020.

Præsumptionsansvar

Et eventuelt ansvar i sagen skal bedømmes ud fra dansk rets almindelige
erstatningsbestemmelser, hvorefter det er skadelidte, som skal bevise, at
skadevolder er erstatningsansvarlig på baggrund af erstatningspådragende
adfærd.

Det gøres gældende, at bevisbyrden i denne sag ikke skal vendes om, men at
vurderingen af et evt. erstatningsansvar for sagsøgte må ske efter
almindeligt culpaansvar.

En generel henvisning til byggelovens § 14 eller henvisning til den
omstændighed, at sagsøgte var ejer af ejendommen beliggende Adresse,
6000 Kolding, der blev anvendt til udlejning til beboelse med 3 lejemål, og
det forhold, at sagsøgte som ejer af bygningen havde ansvaret for sin
bygning, er ikke et forhold, der skaber en formodning for culpa hos
sagsøgte.

Det bestrides således, at sagsøgte kan gøres erstatningsansvarlig ud fra et
præsumptionsansvar, og det bestrides herunder, at sagsøgte har undladt
at sikre sig bevis, som sagsøgte var nærmest til at sikre, at sagsøgte har
overtrådt en forskrift, eller at sagsøgte har foretaget farlige eller risikofyldte
handlinger.

Byggelovens § 14 er en bestemmelse, som muliggør et kommunalt påbud,
såfremt kommunen finder grundlag herfor. Først ved et kommunalt påbud
opstår en egentlig handlepligt for bygningens ejer. Bestemmelsen kan ikke
udstrækkes i erstatningsretlig henseende således, at bygningsejeren, med
baggrund i bestemmelsen, påføres et erstatningsansvar uden kommunalt
påbud.



/

11

Det bemærkes i den forbindelse, at sagsøger ikke har handlet i strid med
forskrifter, påbud eller øvrig offentligretlig regulering vedrørende altanerne.
Dette forhold bestyrkes netop ved, at politiet har fundet, at sagsøger ikke
har handlet uagtsomt i en sådan grad, at det kan medføre strafansvar.

Efter konklusionerne i bilag 10 og 11 fremgår det, at de afgørende
elementer på altanen, der forårsagede kollapset, var skjult inde i
altandækket, samt at disse forhold ikke var synlige. Uanset synlig rust ude
på udliggerjernene ville et destruktivt indgreb være nødvendigt for at kende
de skjulte forhold eller for at vide, at en undersøgelse var nødvendig.
Sagsøgte havde som følge heraf ikke forud for faldulykken viden om
konstruktionssvigtet ved altanen, og der var ikke forhold der gjorde, at
sagsøgte burde have igangsat en undersøgelse inde i altankonstruktionen.

Det bestrides således, at bevisbyrden vendes i forhold til dansk rets
almindelige erstatningsbetingelser, og det bestrides således, at sagsøgte skal
bevise, at han ikke har handlet culpøst.

Culpa

Det gøres gældende, at sagsøgerne skal løfte bevisbyrden for, at sagsøgte
har handlet culpøst.

Det gøres gældende, at bevisbyrden for culpa ikke er løftet.

Det bestrides, at sagsøgte var bekendt med, at der bestod skader på
altankonstruktionen, og det bestrides herunder, at sagsøgte var bekendt med,
at der bestod skjulte skader på altankonstruktionen inde i altandækket samt
husets facade. Dette faktum bestyrkes såvel af det fremlagte notat, jf. bilag
10, som af politiets beslutning om at stoppe efterforskningen, jf. bilag 11,
idet det herefter kan lægges til grund, at der ikke var tale om synlige skader.
Det var først ved ophugning af altanen, at den alvorlige nedbrydning af det
bærende jern blev synlig.

For sagsøgte fremstod altanen i forsvarlig stand uden tegn på
konstruktionssvigt, og det gøres gældende, at sagsøgte ikke havde eller
burde have viden om skaden på altankonstruktionen.

Sagsøgte fik ikke ved sit køb af ejendommen oplysninger om den ikke-
synlige skade på altankonstruktionen. Alderen på altanerne på ejendommen
kan ikke fastslås, og det fremgår af bilag 10, at der i akten fra 1974 findes
en kort omtale af disse.



/

12

Sagsøgte fik ikke i ejerperioden fra sommeren 2019 til tidspunktet for
faldulykken i sommeren 2020 kendskab til den ikke-synlige skade på
altankonstruktionen.

Sagsøger henviser til en oplysningskampagne fra myndighederne men
oplyser ikke, hvilken myndighed, der måtte være tale om, eller hvilken
hjemmeside, der henvises til. Det kan oplyses, at sagsøgte ikke har
modtaget materiale i form af en oplysningskampagne vedrørende ældre
altaner.

De fremlagte vejledninger fra 2017 er generelle og retter sig ikke mod
sagsøgte eller specifikt mod forholdene i sagsøgtes tidligere ejendom.
Vejledningerne er ikke bindende for sagsøgte.

Der har ikke i den konkrete sag været tale om en altan, der viste tegn på
nedbrydning, men årsagen til kollapset var nedbrudte udliggerjern, som var
skjult/ikke synlige.

Ved afgørelsen i U2021.1709V fremgår det, at udlejer forud for uheldet
burde have sikret trappetrinnene, idet der forud for uheldet havde været løse
trappetrin, der var blevet udbedret. Udlejer burde derfor have været klar
over, at der var risiko for, at trin pludseligt kunne blive løse, og udlejer var
derfor erstatningsansvarlig. Afgørelsen adskiller sig derved fuldstændigt fra
denne sag, idet sagsøgte ikke var klar over problemet, som forårsagede
uheldet.

Det kan lægges til grund, at Kolding Kommune ikke rettede henvendelse til
sagsøgte vedrørende altanen eller stillede krav om undersøgelse af altanen.
Det kan således lægges til grund, at kommunen ikke afgav påbud om
berigtigelse af forhold, der måtte være i strid med byggelovens § 14.
Sagsøgte bekendt var dette ej heller tilfældet for tiden før sagsøgtes køb af
ejendommen. Der var derfor ikke en handlepligt for ejeren af ejendommen
vedrørende altanerne eller altankonstruktionen.

Det skal præciseres, at sagsøgte ikke er udlejer i forhold til sagsøgerne, og
det bestrides, at sagsøgerne kan gøre beføjelser gældende baseret på de
lejeretlige regler. Uanset dette forhold kan det konstateres, at der ikke er ført
bevis for den lejeretlige stilling mellem udlejer og lejer, hvis dette måtte
være et relevant forhold, og der er ikke ført bevis for forhold, der skaber en
formodning for culpa hos sagsøgte.

Det bemærkes, at sagsøgtes lejeretlige forpligtelser overfor lejeren af
lejemålet beliggende Adresse, 6000 Kolding, er et



/

13

uvedkommende forhold i relation til vurderingen af et muligt
erstatningsansvar overfor sagsøgerne, idet lejeaftalen alene er et retsforhold
mellem parterne efter lejeaftalen, og idet evt. manglende overholdelse af
forpligtelserne i lejeforholdet alene giver lejeren beføjelser.

Det bestrides i øvrigt, at sagsøgte ikke iagttog sine forpligtelser i relation til
den udvendige vedligeholdelse, og sagsøger har ikke ført bevis for, at
sagsøgte ikke iagttog sine forpligtelser vedrørende den udvendige
vedligeholdelse. Ingen lejere i ejendommen gjorde i sagsøgtes ejertid
indsigelser vedrørende manglende iagttagelse af den udvendige
vedligeholdelsesforpligtelse, og sagsøgte bekendt har der ikke for tiden før
sagsøgtes køb af ejendommen været gjort indsigelser mod manglende
udvendig vedligeholdelse.

Det kan lægges til grund, at lejeren af lejemålet beliggende Adresse, 6000
Kolding, ikke havde påtalt noget ved altanen overfor sagsøgte.

Det bestrides, at en altan som den i sagen omhandlede på 2,16 m2 var egnet
til at bære 5 personer under en fest. Antallet af personer var under alle
omstændigheder ikke normalt eller sædvanligt, og det kan ikke udelukkes,
at der var tale om forkert brug, samt at sagsøgernes forhold tillige var
medvirkende til altankollapset, hvilket ikke kan lægges sagsøgte til last.

Skærpet ansvar

Det bestrides, at der kan gøres et skærpet ansvar gældende overfor sagsøgte.

Der foreligger ikke professionsansvar, idet den omstændighed, at sagsøgte
driver tømrervirksomhed, ikke har sammenhæng faldulykken, og det
bestrides, at ansvaret skærpes.

Der var ikke særlig anledning til at undersøge forhold i altankonstruktionen
uden, at der var synlige forhold, som gjorde dette nødvendigt. Under alle
omstændigheder udfører sagsøgte i sin virksomhed alene tømrerarbejde,
men ikke beton-, murer- eller altan- som er særskilte fag. Det kan
konstateres, at der i øvrigt ikke foreligger oplysninger om alderen på den
nedstyrtede altan, og sagsøgte var ikke bekendt med alderen på altanen.
…”



/

14

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af
sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Den pågældende ejendom er efter oplysningerne i sagen opført i 1903. Det er
uoplyst, hvornår altanen er påmonteret, men det fremgår af en byggesag fra 1974,
at altanen er renoveret i 1973. Efter Vidnes forklaring lægger retten dog til grund,
at de bærende bjælker ikke er blevet udskiftet i forbindelse med renoveringen.

Retten lægger efter notatet udarbejdet af Vidne og Person 1 til grund, at der var
tale om en udkraget altan, hvor altanpladen var udstøbt i beton mellem tre
udkragede stålprofiler, der var understøttet af murværket i facaden. Betonpladen
var støbt op mod muren, men ikke ind i den. Der var et pudslag på oversiden af
betonpladen, som var var forsynet med hulkehl ind mod muren og dørtrinnet til
altandøren. Der var ikke pudslag på undersiden af altanen, hvorved stålprofilernes
underflanger var synlige, ligesom de to yderste stålprofiler ikke var omstøbt langs
siderne, hvorved også siderne var synlige.

Efter den tekniske undersøgelse og den af Vidne, afgivne forklaring lægger retten
til grund, at de synlige dele af stålprofilerne fremtrådte med stærke angreb af rust
og deraf følgende afskalninger af betonen, omend de ikke i sig selv var kritiske.

Retten finder, at disse tydelige rustangreb burde have foranlediget Sagsøgte til at
at foranstalte en nærmere undersøgelse af altanerne, hvorved altanernes kritiske
tilstand ved en begrænset ophugning ved de yderste stålprofiler kunne have været
opdaget.

Sagsøgte har forklaret, at han, hverken da han købte ejdommen den 1. juli 2019
eller senere, har foretaget en nærmere undersøgelse eller vedligeholdelse af
altanerne.

Efter en samlet vurdering af disse omstændigheder finder retten, at Sagsøgte
herved har handlet ansvarspådragende. Den omstændighed, at rusten i de kritiske
tværsnit tilsyneladende ikke har ført til rustudfældninger på de synlige overflader
samt det i øvrigt af Sagsøgte anførte, kan ikke føre til en anden vurdering. Derfor
tages sagsøgernes anerkendelsespåstand til følge.

Sagsøgte skal efter sagens udfald betale sagsomkostninger til Sagsøger 1,
Sagsøger 2, Sagsøger 3 og Sagsøger 4.



/

15

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af
advokatudgift med 75.000 kr. og udgifter til vidneførsel med 1.046 kr., i alt
76.046 kr. Beløbet på 75.000 kr. er inkl. moms, da Sagsøger 1, Sagsøger 2,
Sagsøger 3 og Sagsøger 4 er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte tilpligtes at anerkende at være erstatningsansvarlig for de personskader,
som Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøger 3 og Sagsøger 4 pådrog ved faldulykken
den 25. juli 2020 på ejendommen beliggende Adresse, 6000 Kolding.

Sagsøgte skal til sagsøgerne betale sagsomkostninger med 76.046 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.



/

 




/

2