Sagerne angår spørgsmål om placering af ansvar for overpris i forbindelse med salg af andelsbolig som følge af fejl ved beregning af forbedringsandel
Ret: Retten på Frederiksberg (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Almindelige emner;
Erstatning uden for kontrakt;
Fast ejendom og pant;

/

Retten på Frederiksberg

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 10. december 2010 i sag nr. :

BS H-3058/2008

Sagsøger
Adresse 1
2000  Frederiksberg
mod
Sagsøgte
Adresse 2
2500 Valby

BS H-2211/2009
Sagsøger.
Adresse 1
2000 Frederiksberg
mod
Sagsøgte A/B
v/ fmd. Person
Adresse 3
2000 Frederiksberg

og

BS H-3047/2009
Sagsøgte A/B
v/ fmd. Person
Adresse 3
2000 Frederiksberg
mod
Adciteret A/S
Adresse 4
2100 København Ø

Sagerne angår spørgsmål om overpris i forbindelse med salg af andelsbolig,
som følge af fejl ved beregning af forbedringsandel. Sagen H 3058/2008 ved-
rører spørgsmål om købers krav mod sælger på tilbagebetaling er forældet i
medfør af Lov om Andelsboliger § 16, stk. 3. Sagen H 2211/2009 vedrører
spørgsmål om andelsboligforeningen har pådraget sig erstatningsansvar over-
for køber og sagen H 3047/2009 spørgsmål om det selskab, der har foretaget
vurdering af forbedringer har pådraget sig selvstændigt ansvar og i bekræf-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D20



/

Side 2/11

tende fald er forpligtet til at friholde andelsboligforeningen for et eventuelt tab.

Parternes påstande

H-3058/2008 og H-2211/2009:

Sagsøgers  påstand er, at Sagsøgte og Sagsøgte A/B tilpligtes principalt
solidarisk, subsidiært alternativt at betale til sagsøger kr. 56.603,27.

De påstævnede beløb påstås i forhold til sagsøgte 1, Sagsøgte, for-rentet fra den
14. november 2008 til betaling til sker, og i forhold til sagsøgte 2, Sagsøgte
A/B, fra den 5. august 2009, til betaling sker.

De sagsøgtes påstande er frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et
mindre beløb end det påstævnte.

H-3047/2009:

Adcitanten, Sagsøgte A/B v/ fmd. Persons påstand er, at Adciteret A/S tilpligtes
at anerkende at skulle ska-desløsholde Sagsøgte A/B  for ethvert beløb, som
Sagsøgte A/B måtte blive dømt til at betale i sagen mellem Sagsøger mod
Sagsøgte A/B.

Adciteret A/Ss påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen og sagens baggrund:

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-lovens
§ 218 a, stk. 2.

Sagsøger har fri proces.

Sagsøger købte med overtagelsesdag den 1. december 2007 Sagsøgtes andel i
Sagsøgte A/B for en samlet kø-besum på kr. 1.065,465,40, hvoraf forbedringer
udgjorde kr. 141.616,25. Forbedringerne var opgjort på grundlag af Sagsøgtes
oplysninger om foretagne forbedringer og blev efter vurdering af
andelsboligforeningens faste vurderingsmand, Adciteret A/S værdiansat til kr.
141.616,25. Købsaftalen blev efter godkendelse af andelsboligforeningens
bestyrelse underskrevet af Sagsøgte den 10. november 2007 og af Sagsøger den
16. no-vember 2007.

I august 2008 konstaterede Sagsøger, at der i en væg mellem bade-værelse og
entre var revner og anmodede bestyrelsen om at besigtige forhol-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D20



/

Side 3/11

det. Da der opstod spørgsmål om mulige mangler ved de udførte forbedrin-ger,
rekvirerede hun specifikationen af beregning af forbedringer. Det frem-går
heraf, at en udgift til stænkplade bag komfur, der havde haft en anskaffel-
sespris på kr. 229,95, ved en regnearksfejl var værdisat til kr. 57.112,41,
hvorved Sagsøger havde betalt en overpris på kr. 56.603,27. Der er mellem
parterne enighed herom.

Sagsøger rettede straks henvendelse til Sagsøgte, der ved mail af 27. august
2008 afviste tilbagebetaling under henvisning til forældels-esfristen i lov om
andelsboligforeninger.

Sagsøger anlagde herefter sag mod Sagsøgte den 14. no-vember 2008. Sagen
mod andelsboligforeningen blev anlagt den 5. august 2009.
Andelsboligforeningen adciterede herefter Adciteret A/S ved sag anlagt den 23.
oktober 2009.

Forklaringer:

Der er afgivet forklaringer af Sagsøger, Sagsøgte, tidligere medlem af
bestyrelsen i andelsboligforeningen Vidne 1 og af Vidne 2, Adciteret A/S.

Parternes synspunkter

H-3058/2009 og H-2211/2009:

Sagsøger har til støtte for påstandene gjort følgende synspunkter gældende,
som anført i påstandsdokument af 22. oktober 2010:

".....
i forhold til Sagsøgte gældende, at sagsøger ubestridt til sagsøgte har betalt
beløb, svarende til påstandsbeløbet, for meget for foretagne forbedringer i
lejligheden Adresse 1, og at det af reglerne om maksimalpris i andelsboligloven
derfor følger, at sagsøgte skal tilbagebetale be-løbet.

Det bestrides, at sagsøger tidligere end i august 2008 var eller burde være
blevet opmærksom på, at der i forbedringsspecifikationen var sket en regne-fejl
og bestrides derfor, at den 6 måneders forældelsesfrist i andelsboligloven er
tilsidesat.

I forhold til sagsøgte 2, Sagsøgte A/B, har sagsøger gjort gældende, at sagsøgte
ved at godkende den fejlagtige forbedringsværdi i lejligheden har pådraget sig
selvstændigt ansvar overfor sagsøger, idet det særskilt gøres gældende, at
sagsøgte eller den rådgiver, sagsøgte valgte at entrere med, har handlet culpøst
ved at foretage fejlberegning af specifikationerne for forbe-dringer i
lejligheden.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D20



/

Side 4/11

....."

Sagsøgte har til støtte for frifindelsespåstanden gjort følgende synspunkter
gældende, som anført i påstandsdokument af 27. oktober 2010:

".....

at sagsøgte i god tro har oppebåret den af andelsboligforeningen/ den
sagkyndige beregnede værdiansættelse,

at sagsøgte ikke er kyndig med andelsboligforhold og derfor har for-ledt
sig på den af de øvrige involverede mere eller mindre professio-nelle
parters beregning,

at sagsøgte derfor har været i god tro,

at kravet er forældet i henhold til § 16, stk. 3, jfr. § 5,

at sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for først at have modtaget
specifikationen den 27. august 2008,

at øvrige involverede i sagen er professionelle aktører og derfor har en
ansvarsforsikring, der går forud for et eventuelt almindeligt ansvar for
sagsøgte som forbruger.

..... "

Sagsøgte A/B har til støtte for frifindelsespåstanden gjort følgende synspunkter
gældende, som anført i påstandsdokument af 28. oktober 2010:

".....

at det var sælger af andelen, Sagsøgte i hovedsagen, der forsynede
Adciteret A/S med oplysninger om forbedringerne i andelen.
Andelsboligforeningens bestyrelse havde derfor ikke grundlag for at
betvivle summen af værdien af forbedringerne således som de var
opgjort i Adciteret A/S' forbedringsopgørelse (hovedsagens bilag 1),
eller til at opdage at sammentællingen af forbedringernes værdi nåede
et hø-jere beløb end værdien af de enkelte forbedringer. Det bemærkes
at individuelle forbedringer i en andelsbolig ikke er en del af den
brugsret som andelsboligforeningen stiller til rådighed for andelsha-
verne, og andelsboligforeningen oppebærer således heller ikke boli-
gafgift for andelshavernes forbedringer.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D20



/

Side 5/11

at det forhold at andelsboligforeningens bestyrelse i henhold til ved-
tægtens § 15, stk. 1 skal godkende overdragelsesaftalen ikke kan
udstrækkes til at andelsboligforeningen må anses for at indestå for, at
værdien af de forbedringer som sælger tillægger andelsværdien er
korrekt beregnede, når der netop henses til at kompetencen til at
vurdere og prissætte forbedringer vedtægtsmæssigt er tillagt en pro-
fessionel vurderingsmand. Bestyrelsen vil derimod have forudsæt-
ninger for at foretage en egentlig kontrol af om andelens andel i an-
delsboligforeningens formue (den egentlige andelsværdi) er korrekt
angivet i overdragelsesaftalen,

at andelsboligforeningen ikke har handlet ansvarspådragende ved at la-de
et velrenommeret ingeniørfirma som Adciteret A/S forestå vurdering af
andelene i foreningen, sådan som vedtægtens § 14, stk. 5 foreskriver,

at Adciteret A/S handlede selvstændigt ved vurderin-gen af den
omtvistede andel, uden anden relation til andelsboligfore-ningen end
at Adciteret A/S i henhold til vedtægtens § 14, stk. 5 er det firma der
”sædvanligt” benyttes af andelsboligforeningen. Det fremhæves at
andelsboligforeningen ikke har nogen kontraktlig forpligtelse til at
benytte Adciteret A/S som vurderingsmand, og der består således ikke
et kontraktforhold mellem andelsboligforeningen og Adciteret A/S.
Det fremhæ-ves endvidere at Adciteret A/S' honorar ikke blev betalt af
andelsboligfore-ningen, men derimod af Sagsøgte og Sagsøger, ganske
som vedtægtens § 14, stk. 5 foreskriver. Der er derfor intet belæg for
at andelsboligforeningen som juridisk person skulle være mere
ansvarlig for Adciteret A/S' vurderinger end andelshaverne selv,

at Sagsøgte er nærmest til at bære Sagsøgers tab, idet Sagsøgte ud fra en
condictio indebiti-betragtning skal tilbagebetale det beløb som han
uretmæssigt modtag fra Sagsøger som følge af sammentællingsfejlen,

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D20



/

Side 6/11

....."

H-3047/2009:

Sagsøgte A/B har til støtte for påstanden overfor Adciteret A/S gjort følgende
synspunkter gældende, som anført i påstandsdokument af 28. oktober 2010:

".....

at Adciteret A/S har erkendt at have forestået sammentællingsfejlen i
specifikati-onen af forbedringer, jf. bilag 1B,

at Adciteret A/S er antaget til på professionel vis at forestå vurdering af
andele i foreningen i forbindelse med salg. Adciteret A/S modtager
herfor et særskilt honorar betalt ligeligt af henholdsvis sælger og
køber. Der er derfor ikke identifikation mellem andelsboligforeningen
og Adciteret A/S, og Adciteret A/S er således overfor sælgere, købere
og andelsboligforeningen selvstæn-dig ansvarlig for sine fejl.

at Adciteret A/S ved sammentællingsfejlen har begået en
ansvarspådragende fejl, og såfremt det medfører at
andelsboligforeningen dømmes til at fo-retage betaling til Sagsøger
og/eller Sagsøgte skal Adciteret A/S skadesløsholde
andelsboligforeningen, idet der såvel fore-ligger et ansvarsgrundlag hos
Adciteret A/S som en årsagssammenhæng til det tab som
andelsboligforeningen vil lide hvis andelsboligforenin-gens dømmes til
at betale,

at det var Sagsøgte, der er sagsøgt i hovedsagen, der forsyne-de Adciteret
A/S med oplysninger om forbedringerne i andelen. Andelsbolig-
foreningens bestyrelse havde derfor ikke grundlag for at betvivle
summen af værdien af forbedringerne således som de var opgjort i
Adciteret A/S' forbedringsspecifikation (bilag 1B), eller til at opdage at
sam-mentællingen af forbedringernes værdi nåede et højere beløb end
værdien af de enkelte forbedringer.

at det forhold at andelsboligforeningens bestyrelse i henhold til ved-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D20



/

Side 7/11

tægtens § 15, stk. 1 skal godkende overdragelsesaftalen kan ikke
udstrækkes til at andelsboligforeningen må anses for at indestå for, at
værdien af de forbedringer som sælger tillægger andelsværdien er
korrekt beregnede, når der netop henses til at kompetencen til at
vurdere og prissætte forbedringer vedtægtsmæssigt er tillagt en pro-
fessionel vurderingsmand (Adciteret A/S).

at andelsboligforeningens bestyrelse ikke har handlet ansvarspådragen-de
ved ikke at opdage sammentællingsfejlen, og ikke ved egen skyld har
fortabt retten til at blive hold skadesløs af Adciteret A/S. Såfremt
Adciteret A/S' opfattelse af at sammentællingsfejlen er så benbår for
enhver burde Adciteret A/S selv have gjort Sagsøgte og Sagsøger op-
mærksom på fejlen straks efter fremsendelse af den fejlagtige forbe-
dringsopgørelse.

at Adciteret A/S således skal holde andelsboligforeningens skadesløs for
ethvert beløb som andelsboligforeningen måtte blive dømt til at betale
soli-darisk eller alternativt i sagskomplekset.

..... "

Adciteret A/S har til støtte for frifindelsespåstanden gjort følgende synspunkter
gæl-dende, som anført i påstandsdokument af 27. oktober 2010:

".....

at Adciteret A/S ikke er selvstændig ansvarlig overfor sælger og køber
for den fejl, som Adciteret A/S har begået ved udarbejdelsen af
specifikationen af de udførte forbedringer. Adciteret A/S blev
engageret af Sagsøgte A/B, og faktura for det udførte arbejde blev
sendt til andelsboligforeningen. Det er således uden betydning for
Adciteret A/S, fra hvem Sagsøgte A/B senere kræver Adciteret A/S'
tilgodehavende refunderet.

Adciteret A/S gør gældende, at en aftale om overdragelse af brugsretten til en
andels-lejlighed skal forelægges og godkendes af andelsboligforenings
bestyrelse, jf. andelsboligforeningslovens § 6, stk. 3. Det er således
bestyrelsens ansvar, at en aftale om overdragelse overholder gældende
lovregler, herunder reglerne om prisfastsættelse af andelen. Bestyrelsen kan
ikke fraskrive sig dette ansvar ved at engagere bistand udefra til vurderingen af
forbedringerne af en andels-lejlighed.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D20



/

Side 8/11

Bestyrelsen i Sagsøgte A/B havde således pligt til at gennemgå og god-kende
specifikationen af de udførte forbedringer. Fejlen i specifikation er af en så
åbenlys karakter, at bestyrelsen må have indset eller burde have indset, at
specifikationen var behæftet med en fejl. Adciteret A/S gør gældende, at
Adciteret A/S ikke kan gøres erstatningsansvarlig for fejl, som bestyrelsen må
have indset eller burde have indset, jf. princippet i aftalelovens § 32, stk. 1.

Da bestyrelsen må have indset eller burde have indset, at specifikationen af de
udførte forbedringer var behæftet med en fejl, gør Adciteret A/S gældende, at
be-styrelsen har udvist egen skyld. Sagsøgte A/Bs krav mod Adciteret A/S må
der-for bortfalde, subsidiært nedsættes, på grund af egen skyld.

Adciteret A/S gør desuden gældende, at Sagsøgte A/B ikke har fremsat
relevante indsigelser mod Sagsøgers krav i sagen mellem Sagsøger og Sagsøgte
A/B (sag nr. BS H-2211/2009), eksempelvis ved ikke at gøre gældende, at
Sagsøger selv burde have opdaget fejlen i specifikatio-nen. Sagsøgte A/B kan
således på grund af egen skyld ikke gøre kravet gældende over for Adciteret
A/S.

....."

Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse

Vedrørende BS H 3058/2008

Det er ubestridt, at Sagsøger har betalt en overpris for andelen, idet
forbedringsandelen af købesummen, som blev godkendt af andelsboligfore-
ningens bestyrelse, fejlagtigt var beregnet til 141.616,25. Forbedringsandelen
udgjorde alene kr. 85.012,98, hvorfor der er betalt en overpris på 56.603,27
svarende til påstanden i sagen. Fejlen skyldtes en regneark fejl i specifikatio-
nen over forbedringer, der blev foretaget af Adciteret A/S, idet en stænkplade,
der i specifikationen var fastsat til en anskaffelsespris på  kr. 229,95 ved
beregning af de samlede forbedringer blev værdiansat til kr. 57.112,42.

Sagsøger har herefter krav på  tilbagebetaling af den for meget op-pebårne
købesum jf. bestemmelsen i lov om andelsboliger § 16, stk. 3, 1. pkt. jf. § 5,
medmindre kravet er forældet jf. § 16, stk. 3, 2. pkt.

Det fremgår af de afgivne forklaringer, at Sagsøger i forbindelse med
erhvervelsen af andelen var hospitalsindlagt, og at kontakten til Sagsøgte derfor
blev etableret af en veninde. Det lægges endvidere til grund, at Sagsøger i
forbindelse med erhvervelsen var repræsenteret af sin ex-kæreste. Retten finder
ikke grundlag for at tilsidesætte Sagsøgtes forklaring om, at han inden salget,
fremsendte vurderingen af forbe-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D20



/

Side 9/11

dringer udarbejdet af Adciteret A/S med tilhørende specifikation til
veninden  sammen med øvrige dokumenter vedrørende andelen og, at
Sagsøgers ex-kæreste efterfølgende refererede til oplysninger heri forud for
Sagsøgers underskrivelse af købsaftalen. Sagsøgtes forklaring støttes af den
foreliggende e-mail korrespondance med veninden og forklaring afgivet af
Vidne 1. Retten finder herefter og særligt henset til, at Sagsøgers bank har
bekræftet at være i besiddelse af forbedringsopgørelsen, at det kan lægges til
grund, at specifikationen af forbedring blev overgivet til hende eller hendes
repræsentanter inden erhvervelsen. Som følge heraf kunne hun allerede på
handelstidspunktet være blevet bekendt med sit krav mod Sagsøgte og på denne
baggrund løber forældelsesfristen i lov om andelsboliger § 16, stk. 3 på 6
måneder fra handelstidspunktet. Da stævning først er modtaget den 14.
november 2008 er kravet mod Sagsøgte forældet, hvorfor han frifindes.

Vedrørende BS H 2211/2009:

Aftalen om salg af andelen var betinget af godkendelse af andelsboligforenin-
gens bestyrelse. Krav om godkendelse følger af andelsboliglovens § 6, stk. 3 og
er nærmere reguleret i foreningens vedtægter § 14. Heraf følger, at besty-relsen
også skal godkende værdiansættelsen af forbedringer. Andelsboligfo-reningen
har herved en selvstændig pligt at sikre, at andelen ikke bliver solgt til overpris.
Retten lægger til grund, at Vidne 1, som repræsentant for bestyrelsen, deltog i
besigtigelsen af lejligheden sammen med Vidne 2 fra Adciteret A/S.
Besigtigelsen blev foretaget på grundlag af Sagsøgtes oplys-ninger om
foretagne forbedringer.  Vidne 1 har forklaret, at hun efter-følgende modtog
vurderingen af forbedringer fra Adciteret A/S. Ifølge forklaringen var man i
bestyrelsen interesseret i at vide, hvor meget forbedringer var værdian-sat til;
men vurderingen blev ikke tjekket nærmere, som følge af, at forenin-gen havde
overladt til en professionel at foretage vurderingen. Retten finder, at bestyrelsen
har pådraget sig erstatningsansvar overfor Sagsøger, idet den omstændighed, at
bestyrelsen havde overladt til Adciteret A/S at foretage vur-deringen under de
foreliggende omstændigheder ikke fritager foreningen for ansvar. Da kravet
mod andelsboligforeningen ikke er omfattet af andelsbolig-foreningsloven §
16, stk. 3, 2 pkt, og da kravet iøvrigt ikke er forældet gives der herefter
Sagsøger medhold i påstanden.

Vedrørende BS H 3047/2009:

Adciteret A/S har mod betaling, efter aftale med andelsboligforeningen,
foretaget vær-diansættelsen af forbedringer. Det er ubestridt, at Adciteret A/S,
som følge af en reg-nearksfejl, værdiansatte forbedringerne kr. 56.603,27 for
højt, med den følge, at foreningen godkendte en pris, der indebar at Sagsøger
kom til at betale denne overpris for andelen. Selv om andelsboligforeningen har
udvist egen skyld ved ikke at have konstateret fejlen i forbindelse med
godkendelse af købsaftalen, findes dette ikke at kunne fritage Adciteret A/S for
ansvar overfor an-delsboligforeningen eller bevirke en nedsættelse af det krav
som andelsbolig-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D20



/

Side 10/11

foreningen lider.  Adciteret A/S skal derfor skadesløsholde
andelsboligforeningen for ethvert beløb som andelsboligforeningen skal betale
til Sagsøger. Retten bemærker herved, at Sagsøger ikke findes at have udvist
egen skyld, der kunne have medført bortfald eller en nedsættelse af kravet mod
andelsboligforeningen. Den omstændighed, at andelsboligforeningen ik-ke
overfor Sagsøger har fremsat indsigelse herom eller indsigelse om, at Sagsøger
har tilsidesat sin tabsbegrænsningspligt kan derfor ikke føre til andet resultat.
Der gives herefter andelsboligforeningen medhold i på-standen.

Med hensyn til sagens omkostninger bestemmes efter sagens udfald, at Stats-
kassen i sagsomkostninger til Sagsøgte skal betale kr. 15.000,00 udgørende
dækning af udgift til advokatbistand.

Sagsøgte A/B skal i sagsomkostninger til Statskassen betale kr.16.660,00.
Heraf udgør beregnet retsafgift kr. 1.660,00 og dækning af ud-gift til
advokatbistand kr. 15.000,00.

Adciteret A/S skal udover, at friholde Sagsøgte A/B for sagsomkostninger som
ovenfor anført, betale kr. 16.660,00 i sagsomkost-ninger til Sagsøgte A/B.
Heraf udgør retsafgift kr. 1.660,00 passende beløb til dækning af udgift til
advokatbistand kr. 15.000,00 .

Thi kendes for ret:

Sagsøgte frifindes.

Statskassen betaler inden 14 dage i sagsomkostninger til Sagsøgte kr.
15.000,00.

Sagsøgte A/B v/fmd. Person skal inden 14 dage til Sagsøger betale kr. 56.603,27
med sædvanlig procesrente fra den 5. august 2009, til betaling sker. Sagsøgte A/B
v/fmd. Person skal inden samme frist i sagsomkostninger til Statskassen betale kr.
16.660,00.

Adciteret A/S tilpligtes at anerkende at skulle skadesløshol-de Sagsøgte
A/B  for ethvert beløb, som Sagsøgte A/B  er dømt til at betale i sagen mellem
Sagsøger mod Sagsøgte A/B.

Adciteret A/S rådgivende ingeniører A/S skal inden 14 dage i
sagsomkostninger til Sagsøgte A/B betale kr. 16.660,00.

Dommer

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D20



/

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D20