Landsrettens kendelse i sag om, hvorvidt en haveforenings vedtægter skal respekteres ved en samlet auktion over en bygning på lejet grund med tilhørende brugsret til en grund i haveforeningen, er stadfæstet
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Visse kæresager
Sagsemner: Fogedret;

/

UDSKRIFT
AF

HØJESTERETS ANKE- OG KÆREMÅLSUDVALGS DOMBOG

HØJESTERETS KENDELSE
afsagt torsdag den 5. januar 2023  

Sag 98/2021

Kærende ApS , tidligere Indkærede

(advokat Søren Lindahl)

mod

Indkærede (Haveforening), tidligere Kærende

(advokat Rasmus Juvik)

I tidligere instanser er afsagt kendelse af Fogedretten på Frederiksberg den 19. november 2020

(AS 6-181/2018) og af Østre Landsrets 17. afdeling den 18. juni 2021 (B-871-20).   

I påkendelsen har deltaget tre dommere: Vibeke Rønne, Lars Hjortnæs og Jens Kruse Mikkelsen.

Påstande

Kærende ApS , tidligere Indkærede har nedlagt påstand om stadfæstelse af fogedrettens

kendelse, således at en tvangsauktion ikke skal respektere § 14 og § 15 i Indkærede

(Haveforening)s, tidligere Kærende vedtægter.   

Indkærede (Haveforening), tidligere Kærende har nedlagt påstand om stadfæstelse af

landsrettens kendelse.

Sagsfremstilling

Sagen udspringer af en tvangsauktionssag mellem Kærende ApS , tidligere Indkærede (pant-

haver) og Skyldner, hvor der er opstået tvist om, hvorvidt Indkærede (Haveforening)s, tidligere

Kærende vedtægter skal respekteres ved en samlet auktion over en bygning på lejet grund med

tilhørende brugsret til en grund i haveforeningen.   



/

- 2 -

Skyldner indgik den 30. januar 1999 en grundlejekontrakt med Indkærede (Haveforening),

tidligere Kærende. Lejemålet begyndte den 1. februar 1999 og angik Adresse 1, der har Matrikel

nr. 1 og Matrikel nr. 2 i tingbogen. På grunden var opført en bygning, der blev anvendt til

helårsbeboelse.  

Hun pantsatte efterfølgende bygningen på grunden. Det skete bl.a. ved et pantebrev af 20. januar

2006, der blev tinglyst den 23. januar 2006 (som 1. prioritet) med EIK Bank A/S som panthaver.

Pantebrevet blev siden overdraget til bl.a. Kinnerton Mortgage Funds PLC, som var kreditor ved

denne sags begyndelse.

På pantsætningstidspunktet var haveforeningens vedtægter som revideret og vedtaget i april

2005 gældende. Af vedtægternes § 14 og § 15 fremgår bl.a.:

”Overdragelse
§ 14

14.1 Ønsker et medlem, som har beboet lejemålet i minimum to år, at udtræde af for-
eningen, er han berettiget til at overdrage medlemskab og eventuelt hus efter reglerne i stk.
2 til et nyt medlem. Bestyrelsen skal godkende det nye medlem, men nægtes god-kendelse,
skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har mod-taget skriftlig
meddelelse om, hvem der indstilles.

14.2 Fortrinsret til at overtage have skal gives i nedenstående rækkefølge:

a) Den, der indstilles af medlemmet, såfremt overdragelsen sker til en person, der er
beslægtet med medlemmet i lige op- eller nedadgående linie, eller til søskende.  

b) Andre medlemmer, der ønsker at bytte huse internt i haveforeningen.
c) Andre medlemmer, der er indtegnet på intern venteliste hos bestyrelsen, således at

den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede …
d) Andre myndige personer, der er indtegnet på ekstern venteliste hos bestyrelsen …
e) Andre, der indstilles af det fraflyttende medlem.

Pris for huse m.v.
§ 15

15.1 Prisen for et eventuelt hus fastsættes ud fra følgende retningslinier:

a) Ved vurderingen tages hensyn til rimelig anskaffelsespris og senere bekostede for-
bedringer samt eventuelle værdiforringelser på grund af alder og slitage.  

b) …

15.2 Sælger opgør prisen efter ovenstående retningslinier.



/

- 3 -

15.3 Sælgers pris skal godkendes, eventuelt nedsættes efter en besigtigelse af bestyrel-
sen. Sælger har ret til at lade 2 medlemmer af foreningen deltage i besigtigelsen,
uden at disse dog har indflydelse på prisfastsættelsen. Bestyrelsens prisfastsættel-se
skal omfatte en beskrivelse af husets stand og medfølgende inventar m.v. Des-uden
skal eventuelle krav til sælger eller køber om ændringer vedrørende hus og have
beskrives.

…”

Haveforeningens vedtægter ses første gang at være tinglyst den 22. oktober 2015 og senest den

30. januar 2017.

Den 23. august 2018 fremsatte Kinnerton Mortgage Funds som panthaver anmodning om

tvangsauktion over bygningen på grunden med henvisning til udlæg foretaget den 14. juni 2018

for juli og august terminer 2017. I den følgende periode behandlede Fogedretten Skyldners

indsigelser, og der var forligsforhandlinger mellem hende og panthaveren.   

Ved mail af 24. juli 2020 til fogedretten oplyste Kinnerton Mortgage Funds, at pantebrevene i

bygningen fra den dato var overtaget af Kærende ApS , tidligere Indkærede.   

Ved brev af 17. september 2020 blev haveforeningen indkaldt til et møde i tvangsauktionssa-gen

til den 22. oktober 2020, hvor foreningen indtrådte i sagen. Ved en udlægsforretning den 19.

oktober 2020 foretog fogedretten udlæg i Skyldners andel i Indkærede (Haveforening), tidligere

Kærende med brugsret til Adresse 1. Fogeden bemærkede i den forbindelse bl.a., at  

”andelen må anses at være et aktiv for skyldner og at have en vis indflydel se på værdien af
det pantsatte hus, som står på haveloden.

Fogedretten erklærede, at det registrerede er udlagt til rekvirentens fyldestgørelse ved
forauktionering med forbehold for tredjem ands bedre ret.”

Udlægsforretningen af 19. oktober 2020 blev ikke kæret.

Ved kendelse af 19. november 2020 fremmede fogedretten tvangsauktionen til salg af byg-

ningen med tilhørende lejerettigheder og bestemte, at vedtægtsbestemmelsen om maksimal-

priser ikke skulle respekteres, og at ejendommen skulle sælges til højestbydende. Af kendel-sen

fremgår bl.a.:



/

- 4 -

”Efter retsplejelovens § 570, stk. 1, sidste pkt, træffer fogedretten afgørelse i tvister ved-
rørende spørgsmål om, hvorvidt auktionen kan fremmes på trods af indsigelser om ret-
tigheder, der går forud for nogen, som skal have dækning gennem auktionssalget.

Det må anses at have afgørende betydning for rekvirentens og en auktionskøbers vurde-
ring af værdien af ejendommen, om ejendommen sælges med eller uden lejerettigheder til
den grund, hvorpå ejendommen er beliggende, hvem der kan byde på ejendommen, og om
der gælder en maksimalpris.   

Rekvirentens pantebrev, som er tinglyst den 23. januar 2003, giver alene pant i ejen-
dommen og ikke i grunden, som er lejet.   

Ved en udlægsforretning den 19. oktober 2020 foretoges udlæg for rekvirentens krav på
641.252,13 kr. i skyldners andel i Indkærede (Haveforening), tidligere Kærende med
brugsret til Adresse 1. Fogeden bemærkede i den forbindelse, at andelen må anses at være
et aktiv for skyldner og at have en vis indflydelse på værdien af det pantsatte hus, som står
på have-lodden. Udlægsforretningen er ikke kæret.   

Da rekvirenten således har aftalt pant i bygningen og retspant i skyldners lejeret til den
parcel, hvorpå bygningen står, kan tvangsauktionen fremmes til salg af såvel bygning som
skyldners rettigheder i henhold til lejeaftalen vedrørende parcellen.   

Skyldners lejerettigheder i henhold til lejeaftalen er reguleret i vedtægten for Indkærede
(Haveforening), tidligere Kærende.   

Af vedtægtens § 3, stk. 1, litra a fremgår, at der i foreningen optages medlemmer, som
indgår lejemål med foreningen med bestyrelsens godkendelse.   

Efter litra f kan endvidere optages som medlem en juridisk person, som har overtaget huset
på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. For et sådant medlem gælder sær-lige vilkår,
og medlemmet skal videresælge huset til en person hurtigst muligt og så vidt muligt senest
efter 6 måneder efter auktionen.   

Vedtægtens § 14 indeholder regler om, at bestyrelsen skal godkende nye medlemmer af
foreningen, og at mulighed for at overtage lejemål skal gives i en angivet rækkefølge.   

Vedtægtens § 15 indeholder regler om prisfastsættelse af huse på parcellerne i forenin-
gen.   

Bilag A til vedtægten indeholder regulering af pant i lejerettigheder. Heraf fremgår blandt
andet, at foreningen erklærer sig enig i, at panthaver, bank/realkreditinstitut, kan indtræde i
lejekontrakten og kan overdrage lejemålet til tredjemand, hvis panteretten gø-res gældende
overfor medlemmet. I så fald skal overdragelse til tredjemand ske i over-ensstemmelse
med foreningens venteliste og bebyggelsen på lejemålet vurderes i hen-hold til vedtægtens
bestemmelser herom.   

Bilag B til vedtægten vedrører ligeledes regulering af panterettigheder og indeholder
foreningens forpligtelser overfor panthaver, når et medlem optager lån i bank eller real-
kreditinstitut med pant i bygningen. Heraf fremgår blandt andet, at medlemskab, brugs-ret
til parcel og ejendomsretten til bygningen på parcellen ikke kan adskilles.   



/

- 5 -

På tidspunktet for tinglysning af rekvirentens pantebrev den 23. januar 2003 [2006] var
haveforeningens vedtægter ikke tinglyst, da de først blev tinglyst i 2015 og 2017. Ved-
tægterne var tinglyst forud for udlægget i skyldners lejerettigheder.   

På denne baggrund er det fogedrettens opfattelse, at tvangssalget af såvel bygning som
lejeret må foretages i respekt af de regler, som gælder for lejeaftalen, og som skal re-
spekteres af såvel skyldner som udlægshaver. Der henvises endvidere til U. 1988.391V,
hvor bygning på lejet grund blev solgt på tvangsauktion sammen med lejeretten, selv om
der ikke var særskilt udlæg i lejeretten.   

Hvis rekvirenten ikke vil respektere foreningens vedtægtsbestemmelser vedrørende leje-
retten, kan rekvirenten vælge alene at sælge den pantsatte bygning uden lejeretten, hvil-ket
må antages at medføre, at bygningen efterfølgende skal fjernes fra parcellen.   

Det bemærkes, at rekvirenten, som er indtrådt i den tidligere panthavers rettigheder, på
tidspunktet for panteaftalens indgåelse var bekendt med, at den pantsatte bygning stod på
lejet grund, hvorfor det også må have været klart for panthaver, at lejeaftalen skulle
respekteres og kunne indeholde begrænsninger i muligheden for at træde til sit pant,
medmindre man ville fjerne den pantsatte bygning fra den lejede grund. Dette må gælde
uanset, at indholdet for den dagældende lejeaftale ikke er oplyst under sagen.   

Lejeaftalen vedrørende grunden/parcellen indgås med foreningen, og bestyrelsen skal
godkende den nye lejer eller det nye medlem. I vedtægten findes der regler for, hvem der
har fortrinsret til at indtræde som ny lejer.   

En privat panthavers (rekvirentens) rettigheder kan ikke begrænses eller påvirkes ved, at
tredjemand beslutter særlige vilkår for banker og realkreditinstitutter som panthavere.   

Vedtægtens 15 indeholder regler om prisfastsættelse af huse på parcellerne i foreningen.
Efter bevisførelsen lægges det til grund, at disse regler ikke fandt anvendelse eller i hvert
fald ikke var rekvirenten bekendt på tidspunktet for panteaftalens indgåelse, da de først er
blevet tinglyst i 2015/2017. Rekvirenten skal derfor ikke respektere disse.   

Retten er enig med rekvirenten i, at det ikke af sagen fremgår, at der er tale om en kolo-
nihaveforening omfattet af kolonihaveloven og de særlige lovmæssige regler for pris-
fastsættelse m.m.   

Da reglerne i vedtægtens 15 først er blevet tinglyst flere år efter tinglysning af pantet, og
da de kan udgøre en væsentlig påvirkning af værdien af den pantsatte bygning, kan de ikke
finde anvendelse i forbindelse med salg på tvangsauktion uden panthavers accept heraf.   

For så vidt angår ventelisterne i medfør af vedtægtens 14 vedrører disse, hvem udle-
jer/foreningen vil eller skal indgå ny lejeaftale med, og skal derfor som udgangspunkt
respekteres, da tvangsauktionen ikke berører disse. Personerne på ventelisterne skal så-
ledes orienteres om tvangsauktionen, så de har mulighed for at byde. Da der imidlertid
ikke gælder nogen maksimalpris, vil ejendommen blive solgt til højestbydende, uanset om
vedkommende stod på foreningens venteliste.



/

- 6 -

Thi bestemmes:   

Tvangsauktionen kan fremmes til salg af bygning med tilhørende lejerettigheder i hen-hold
til vedtægten for Indkærede (Haveforening), tidligere Kærende.   

Der gælder ingen maksimalpris og ejendom med lejerettigheder vil blive solgt til hø-
jestbydende.”

Ved kendelse af 18. juni 2021 stadfæstede landsretten fogedrettens kendelse med den æn-dring,

at tvangsauktionen kan fremmes med respekt af vedtægtsbestemmelserne om maksi-malpriser og

ventelister. Af kendelsen fremgår bl.a.:   

”Pantebrevet, der ligger til grund for tvangsauktions anmodningen, giver pant i ”Matrikel
nr. 1” . Landsretten tiltræder, at pan-teretten i bygningen efter pantebrevets indhold ikke
kan udstrækkes til at omfatte en brugs- eller lejerettighed, og at en bortauktionering af
bygningen alene ikke vil skulle respektere regler om maksimalpris og ventelister, som
fremgår af senere tinglyste ved-tægter.   

Spørgsmålet er herefter, om Kærende ApS , tidligere Indkærede på andet grundlag kan
bortauktionere brugsretten/lejerettighederne til havelodden sammen med bygnin-gen, og i
givet fald på hvilke vilkår.   

Den 19. oktober 2020 foretog fog edretten udlæg i ”skyldners andel i Indkærede
(Haveforening), tidligere Kærende med brugsret til Adresse 1.” Denne afgørelse er ikke
kæret.

Det følger af retsplejelovens § 583, stk. 2, at de oprindelige parter ikke kan fremsætte
indsigelser imod lovligheden af udlægsforretningen eller de retshandlinger, der ligger
forud for denne. Haveforeningen var ikke part under udlægsforretningen og har derfor ikke
haft adgang til at kære udlægsforretningen. Landsretten finder herefter grundlag for at tage
stilling til gyldigheden af udlægget.

Det følger af § 14 a i Indkærede (Haveforening)s, tidligere Kærende vedtægter, at Skyldner
kunne pantsætte sin lejeret i forbindelse med pantsætning af bygningen til banker og an-
erkendte realkreditinstitutter. Landsretten finder derfor, at lejeretten har en økonomisk
værdi, hvori der kan foretages udlæg, og at Skyldners kreditorer ikke i med-før af
vedtægterne eller på andet grundlag er afskåret fra at foretage et sådant udlæg.   

Ved fogedrettens afgørelse af 19. oktober 2020 har Kærende ApS , tidligere Indkærede
herefter opnået gyldigt udlæg i Skyldners brugsret til Adresse 1. Af Skyldners lejekontrakt
med Indkærede (Haveforening), tidligere Kærende fremgår, at hun er forpligtet til at
respektere foreningens vedtægter, som indeholder bestemmelser om blandt andet
overdragelse, jf. § 14, og om prisfastsættelse, jf. § 15. Da det af Kærende ApS , tidligere
Indkærede anførte og de øvrige oplysninger i sagen ikke kan føre til, at Kærende ApS ,
tidligere Indkærede opnår en bedre ret end Skyldners havde over for haveforeningen, og da
det ikke er uforeneligt med haveforenin-gens interesser, at et medlemsskifte finder sted i
overensstemmelse med vedtægternes §§ 14 og 15, finder landsretten, at tvangsauktionen
skal fremmes til salg af bygningen



/

- 7 -

på Adresse 1 med tilhørende lejerettigheder i henhold til vedtægterne for Indkærede
(Haveforening), tidligere Kærende, med respekt af haveforeningens vedtægters § 14 om
overdragelse og § 15 om prisfastsættelse.   

På denne baggrund tiltræder landsretten, at tvangsauktionen kan fremmes til salg af
bygningen med tilhørende lejerettigheder i henhold til vedtægterne for Indkærede
(Haveforening), tidligere Kærende, og ændrer fogedrettens afgørelse således, at en samlet
auktion af bygnin-gen og lejerettighederne skal ske med respekt af vedtægternes § 14 om
overdragelse og § 15 om prisfastsættel se.”

Anbringender

Kærende ApS , tidligere Indkærede har anført navnlig, at tvangsauktion af bygningen med til-

hørende lejerettigheder kan gennemføres uden respekt af § 14 og § 15 i Indkærede

(Haveforening), tidligere Kærende vedtægter, som fastslået af fogedretten.   

Indkærede (Haveforening), tidligere Kærende og de enkelte kolonihaver har ikke en

lovgivningsmæssig sær-status. Foreningens vedtægter er gældende for medlemmerne, men skal

respektere almindeli-ge regler i relation til bl.a. prioritetsstilling, tvangsauktion mv.   

Der er ikke hjemmel til i forbindelse med tvangsauktion at opretholde vilkår om, at rekvirent,

panthavere og de bydende på auktionen skal respektere vedtægternes bestemmelser om hen-

holdsvis venteliste og maksimalpris. Selv hvis vedtægternes § 14 og § 15 antages at skulle

respekteres, vil det ikke gælde på en auktion, idet auktionsreglerne i denne særlige situation

træder i stedet og har forrang for de bestemmelser, der er uforenelige hermed.

På tidspunktet for panterettens tinglysning var der ikke begrænsninger, heller ikke i de dagæl-

dende vedtægter, i relation til panteretten og etablering heraf. Derudover var vedtægterne ikke

tinglyst. Kærendes panteret fortrænger derved eventuelt modstående rettigheder, der ikke er

tinglyst, herunder vedtægterne, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 2, jf. § 19, stk. 1. En senere

tinglyst begrænsning får således ikke virkning for den først i tid tinglyste panterettighed. Det

gælder i den konkrete sag navnlig i relation til vedtægternes § 14 og § 15.   

En erhverver af en fordring indtræder i overdragerens retstilling og position (succesion), og

ligesom erhververen ikke opnår bedre ret end overdrageren, opnås der heller ikke en ringere

retsstilling. Det kan ikke tillægges nogen betydning, at kærende kendte omstændighederne

omkring foreni ngen og var i ”ond tro” om de tingl yste vedtægter på tidspunktet for erhvervel-



/

- 8 -

sen af fordringerne. Rettighederne følger fordringen, og den senere etablerede viden præjudi-

cerer ikke retsstillingen.   

Der er mellem parterne enighed om, at salg af bygningen alene ikke indebærer, at foreningens

vedtægter i relation til § 14 om venteliste og § 15 om maksimalpris skal respekteres.   

Kærende ApS s, tidligere Indkærede panteret har forrang for vedtægternes bestemmelse om

venteliste, og disse bestemmelser skal som følge heraf ikke respekteres i forbindelse med rea-

lisering af panteretten. Det er forudsat i vedtægternes § 3, stk. 1, litra f, at en ufyldestgjort

panthaver (og hermed må sidestilles en erhverver på tvangsauktion) kan indtræde som med-lem.

Denne ret til indtræden må forudsætningsvis gå forud for rækkefølgen ved overdragelse fastsat

ved § 14 i vedtægterne.   

Tvangsauktion er et retsmiddel, der skal sikre kreditorer bedst mulig fyldestgørelse ved, at en

bred kreds af købere kan afgive bud og ”konkurrere” om a t blive højestbydende i relation til

aktivet. Respekt af en venteliste vil indebære, at i princippet alene én person kan erhverve

aktivet, og selv hvis man så bort fra hjemmelsspørgsmålet, vil en auktion med respekt af ven-

teliste givetvis afskrække potentielle købere, der risikerer at skulle bruge tid på en tvangsauk-

tion, blive højestbydende, få hammerslag og stille sikkerhed, for så uden videre at blive for-

trængt af en figurant på en venteliste. Dette strider imod retsplejelovens § 570, stk. 1, og § 575.   

Kærende ApS , tidligere Indkærede vil formentlig lide et tab, hvis man skal respektere en mak-

simalpris ved et salg af bygningen og lejeretten samlet, eller hvis man for at undgå maksimal-

prisen er tvunget til at realisere bygningen isoleret. Et salg underlagt disse regler vil forment-lig

heller ikke kunne dække kærendes fordringer, idet der ikke er udsigt til, at skyldner uden om

pantet vil kunne indfri et restudestående.   

Det bemærkes i den forbindelse, at ingen part lider et tab, såfremt Kærende ApS s, tidligere

Indkærede påstand tages til følge, da de i så fald får bedre mulighed for at få dækket sine for-

dringer via pantet, og skyldneren samtidig opnår en større reduktion af restgælden. Endvidere vil

haveforeningen ikke lide et tab og foreningens principper om venteliste og maksimalpris vil ikke

generelt blive tilsidesat. Konsekvensen af den konkrete sag er således meget beskeden for

foreningen, da den alene vil have betydning for eventuelle andre panterettigheder, der måt-



/

- 9 -

te være lyst forud for vedtægterne, og hvor medlemmer misligholder det pågældende lån med

forsøg på realisering af pantet til følge.   

Det må ud fra de nugældende vedtægter følge, at panteretten i bygningen er uløseligt forbun-det

med medlemskab og brugsret/lejeret. Derudover følger det af de konkrete omstændighe-der,

herun der forudsætningssynspunkter og ”forholdets natur” , at erhverver på tvangsauktio-nen

tillige indtræder i lejeretten over for haveforeningen, således at en erhverver overtager andelen

sammen med bygningen, idet bygningen ikke er mulig at realisere uden denne sam-menhæng.   

I modsat fald vil der være tale om at holde et aktiv af reel og betydelig værdi uden for kredito-

rernes sfære, da aktivet uden den tilhørende lejeret er værdiløst og panteretten dermed illuso-

risk. Det er endvidere ikke et beskyttelsesværdigt formål at hjælpe skyldneren og havefor-

eningen til at underminere pantets værdi, jf. UfR 1996.1478 H.   

Det følger direkte af § 15 i vedtægterne, at prisbestemmelsen alene er knyttet til huset. Heraf

følger også, at en realisering af udlægget i skyldnerens andel og brugsret skal ses løsrevet fra

spørgsmålet om maksimalpris. Hvis prisfastsættelsen af huset i den konkrete sag ikke omfat-tes

af maksimalprisen, så kan det forhold, at skyldnerens andel (med brugsret til havelod) ind-drages

i en samlet realisering ikke ”aktivere” makismalbestemmelsen.

En maksimalprisbestemmelse er en vidtgående begrænsning, såvel for et medlem som for en

kreditor med pant i vedkommende aktiv. Bestemmelsen skal derfor fortolkes indskrænkende. At

udlægget er foretaget tidsmæssigt efter, at haveforeningens vedtægter er tinglyst, indebæ-rer

ikke, at § 15 træder i kraft, da aktiver under udlægget (brugs-/lejeretten) slet ikke reguleres af §

15.   

Det Haveforeningen har anført om afgørelsens vidtrækkende betydning er ikke korrekt og bør

ikke indgå i Højesterets afgørelse af sagen.   

Indkærede (Haveforening), tidligere Kærende har anført navnlig, at tvangsauktion af bygningen

med tilhøren-de lejerettigheder alene kan fremmes med respekt af § 14 og § 15 i

haveforeningens vedtæg-ter, som fastslået af landsretten.



/

- 10 -

Det fremgår både af pantebrevene og af tingbogsattesten, at det pantebrev, der ligger til grund for

tvangsauktionen, samt kærendes to øvrige pantebreve, alene giver pant i bygningen på lejet

grund.

Denne tingbogsattest er helt i overensstemmelse med tinglysningslovens § 19, hvor bygnin-gen

har fået sig eget bygningsblad i tingbogen. Bortauktionering af bygningen alene vil såle-des ikke

skulle respektere reglerne om maksimalpris og venteliste i vedtægternes § 14 og § 15.   

Kærende ApS , tidligere Indkærede ses hverken på tidspunktet, hvor skyldner optog lånene i

2006-2007, da pantet blev tinglyst, eller på noget andet tidspunkt efterfølgende at have udvi-det

selve pantet i bygningen til også at omfatte skyldnerens lejekontrakt vedrørende det på-gældende

havelod. Hertil kommer, at Kærende ApS , tidligere Indkærede som nuværende panthaver fuldt

ud var oplyst om indsigelserne i den konkrete sag ved erhvervelsen af samtli-ge pantebreve den

24. juli 2020. Kærende var og er således ikke i den nødvendige gode tro, jf. tinglysningslovens §

1, stk. 2. Det bemærkes i den forbindelse, at skyldnerens lejekontrakt på havelod ikke kræver

tinglysning, jf. tinglysningslovens § 3.   

Det er afgørende for haveforeningen, at enhver pant- eller udlægshaver, der kan eller får mu-

lighed for at søge sig fyldestgjort i en lejekontrakt med tilhørende bygning, til enhver tid

overholder og respekterer foreningens vedtægter. Det er på den baggrund, at bl.a. bestemmel-sen

i vedtægternes § 3, stk. 1, litra f, er indført. Haveforeningen har hverken til formål eller på nogen

måde søgt, at medlemskab i foreningen skulle være et kreditorly.

Det eneste, som Kærende ApS , tidligere Indkærede kan opnå og har opnået udlæg i ud over den

pantsatte bygning, er brugsret til det pågældende havelod. Med lejekontrakten til det på-

gældende havelod følger også medlemskabet af haveforeningen med alle de rettigheder og

forpligtelser, der følger af vedtægterne. Der er og eksisterer intet grundlag for en kreditor til at

foretage retsforfølgning overfor skyldneren, hvis man ikke vil nøjes med selve bygningen. En

panthaver kan på ingen måde opnå nogen bedre ret end skyldneren havde i forhold til have-

foreningen.  

Det bemærkes i den forbindelse, at skyldneren ikke har nogen mulighed for selv at kunne dis-

ponere over lejekontrakten vedrørende det pågældende havelod andet end ved at følge den



/

- 11 -

venteliste, der er gældende og igennem mange år har været praktiseret i foreningen, jf. ved-

tægternes § 14. Bestemmelsen, om hvem der kan blive lejer af et havelod, udgør en ganske

væsentlig forudsætning og er en del af haveforeningens DNA sammen med vedtægternes § 15

om prisfastsættelse.   

Det er ikke uforeneligt med panthavers ønske om realisering, at vedtægternes § 14 og § 15 skal

respekteres ved tvangsauktion, idet man ved et sådant salg kan få realiseret til maksimal mulig

værdi eller hjemtage ejendommen som ufyldestgjort.   

Der er i den konkrete sag intet, der tilsiger, at haveforeningens vedtægter ikke skal respekteres af

pant- og udlægshavere ved hjemtagelse. Hertil kommer, at en køber på tvangsauktion ved at

indtræde som medlem og gennem en lejekontrakt over et havelod bliver forpligtet til at re-

spektere foreningens vedtægter. Disse vedtægter vil endvidere skulle respekteres ved et even-

tuelt senere salg. En tvangsauktion med respekt af haveforeningens vedtægter er desuden ikke

uforeneligt med reglerne for tvangsauktionsprocessen.   

Hensynet bag og formålet med haveforeningen og dens vedtægter må have forrang i en sag som

den foreliggende. Det bemærkes i den forbindelse, at fremme af tvangsauktion i overens-

stemmelse med landsrettens afgørelse ikke vil være til skade for Kærende ApS , tidligere

Indkærede eller en hvilken som helst anden panthaver eller kreditor, da foreningens vedtægter vil

skulle respekteres af alle rettighedshavere.   

Endelig bemærkes, at nærværende sag har stor bevågenhed, idet den omhandlende problem-

stilling kan få betydning også for klassiske kolonihaver, da de ligesom Indkærede

(Haveforening), tidligere Kærende er kendetegnet ved dels at vedrøre bygninger på

lejet/fremmed grund, dels ved ikke at være særskilt lovreguleret vedrørende pantsætning og

udlæg på tilsvarende måde som eksem-pelvis andelsboliger.   

Højesterets begrundelse og resultat

Sagen angår, om tvangsauktion over Skyldners ejendom – en bygning på lejet grund med

tilhørende brugsret til en havelod i Indkærede (Haveforening), tidligere Kærende – skal

respektere foreningens vedtægters § 14 om, at overdragelse kun kan ske til en person, der

godkendes af bestyrelsen, og i første række kun til nærtstående eller personer i rækkefølge efter

foreningens venteliste, og § 15 om prisfastsættelse for huse mv. (maksimalpris).



/

- 12 -

Det følger af Skyldners lejekontrakt med haveforeningen af 30. januar 1999, at hun som lejer er

forpligtet til at være medlem af haveforeningen, hvis vedtægter hun er pligtig at rette sig efter, så

længe hun er medlem og lejer.

Grundlaget for tvangsauktionen er, for så vidt angår bygningen, et udlæg på grundlag af et

pantebrev af 20. januar 2006, der har sikkerhed i bygningen. Pantebrevet er tinglyst på byg-

ningens blad i tingbogen den 23. januar 2006 med (dengang) EIK Bank A/S som panthaver.

Herudover har panthaver, Kærende ApS , tidligere Indkærede, den 19. oktober 2020 fore-taget

udlæg i Skyldners ”andel i Indkærede (Haveforening), tidligere Kærende med brugsret til

Adresse 1” .

Haveforeningens vedtægter blev tinglyst på ejendommen (grundens blad i tingbogen) første

gang den 22. oktober 2015 og senest den 30. januar 2017.

Ved en tvangsauktion over ejendommen med tilhørende brugsret vil en køber indtræde i

Skyldners rettigheder og forpligtelser i henhold til lejekontrakten, herunder forplig-telsen til at

være medlem af haveforeningen og til at rette sig efter foreningens vedtægter, herunder § 14 og

§ 15.

Spørgsmålet er herefter, om der foreligger omstændigheder, der gør, at vedtægternes § 14 og §

15 ikke skal respekteres ved en tvangsauktion i den foreliggende situation.

Skyldners rettigheder og forpligtelser i henhold til Haveforeningens vedtægter, herunder § 14 og

§ 15 om overdragelse og prisfastsættelse, er ikke rettigheder over hendes faste ejendom

(bygningen), som skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om denne ejen-dom og mod

retsforfølgning, jf. tinglysningslovens § 1. Lejeaftalen om havelodden, der hen-viser til

vedtægterne, er en brugsrettighed over haveforeningens faste ejendom (grunden; dvs. den

storparcel, som Københavns Kommune ejer, og som haveforeningen lejer). Det er derfor i

forhold til retsstillingen for Skyldners panthaver, Kærende ApS , tidligere Indkærede, uden

betydning, at vedtægterne ikke var tinglyst på grundens blad i tingbogen forud for tinglysningen

af pantebrevet på bygningens ejendomsblad i tingbogen.



/

- 13 -

Højesteret finder herefter, at Kærende ApS , tidligere Indkærede ikke ved erhvervelsen af pan-

tebrevene den 24. juli 2020 eller ved udlægsforretningen den 19. oktober 2020 har opnået en

retsstilling, der gør, at tvangsauktion over bygningen med tilhørende brugsret til havelodden kan

fremmes uden at respektere haveforeningens vedtægters § 14 og § 15.

Højesteret stadfæster herefter landsrettens kendelse.

Thi bestemmes :

Landsrettens kendelse stadfæstes.   

I sagsomkostninger for Højesteret skal Kærende ApS , tidligere Indkærede betale 10.000 kr. til

Indkærede (Haveforening), tidligere Kærende.

Det idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter afsigelsen af denne ken-delse

og forrentes efter rentelovens § 8 a.   



/