Landsretten ændrer byrettens afgørelse således, at Appellanten (tidl. Sagsøgte) skal betale 700 til Indstævnte (tidl. Sagsøger) og i øvrigt frifindes, i sag om, hvorvidt sagsøgte som følge af mangelfuldt arbej... Vis mere
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Fast Ejendom;

/

UDSKRIFT
AF

ØSTRE LANDSRETS DOMBOG
____________

D O M

Afsagt den 8. marts 2013 af Østre Landsrets 16. afdeling (landsdommerne

Kaspar Linkis, Ole Dybdahl og Jacob Waage (kst.)).

16. afd. nr. B-2833-12:

Ejendomsmægler Appellant, tidligere Sagsøgte

(advokat Morten Nordenbæk)

mod

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger

(advokat Mads Sommerlund)

Svendborg Rets dom af 1. august 2012 (BS R5-878/2010) er anket af Appellant,

tidligere Sagsøgte med principal påstand om afvisning, subsidiært frifindelse og

mest subsidiært frifindelse mod betaling af et af Østre Landsret fastsat mindre

beløb.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, har påstået stadfæstelse.

Sagen er behandlet uden mundtlig hovedforhandling, jf. retsplejelovens § 387.

Supplerende sagsfremstilling

Appellant, tidligere Sagsøgte har for landsretten fremlagt skønserklæring af 22.

august 2009 fra Skønsmand, indhentet til brug for Retten i Svendborg under

sagen BS-R6-



/

- 2 -

775/2008, som var den første retssag mellem parterne, i hvilken der blev afsagt

dom den 12. januar 2010. Skønstemaet, som fremgår af skønserklæringens pkt.

9, var sålydende:

”Skønsmanden bedes oplyse, hvad værdien af ejendommen Adresse 3, By
3 må antages at have været pr. overtagelsesdagen den 1. juli 2006.

Skønsmanden bedes venligst oplyse, hvad den kontante købesum for ejen-
dommen uden de i tilstandsrapporten omtalte fejl og mangler ville udgøre,
samt hvad den kontante købesum med de i tilstandsrapporten omtalte fejl
og mang-ler ville udgøre.”

Skønstemaet blev besvaret således, jf. skønserklæringens pkt. 10:

”1-a. Den gennemsnitlige handelspris i 2006 for villaer opført fra 1910-
1930 udgjorde i By 3 kr. 5.192 pr. vægtet kvm.

Såfremt Adresse 3, By 3 havde været i en stand hvor en
udarbejdet tilstandsrapport ikke havde vist nogen K2, K3 og UN – hvilket
må antages at være væsentligt bedre end gennemsnittet – skønnes
ejendommen pr. 1. juli 2006 at have en kontant købesum der ligger kr.
1.500 højere pr. vægtet kvm., end den gennemsnitlige handelspris i
området for tilsvarende villaer.

Adresse 3, By 3 har et vægtet areal på 205,5 kvm., og ud
fra en vægtet kvm. pris på kr. 6.692, vil en skønnet kontant købesum, uden
de i tilstandsrapporten af 25. marts 2006 nævnte K2, K3 og UN, udgøre
kontant kr. 1.375.000 pr. 1. juli 2006.

1-b. Når de ovenanførte gennemsnitlige handelspriser lægges til grund,
skøn-nes det, at ejendommen Adresse 3, By 3, med de i tilstandsrap-porten
nævnte K2, K3 og UN – hvilket må antages at være væsentligt dårlige end
gennemsnittet – ville have haft en kontant købesum der ligger kr. 1.000 la-
vere pr. vægtet kvm., end den gennemsnitlige handelspris i området for
tilsva-rende villaer.

Adresse 3, By 3 har et vægtet areal på 205,5 kvm., og ud
fra en vægtet kvm. pris på kr. 4.192, vil en skønnest kontant købesum, med
de i tilstandsrapporten af 25. marts 2006 nævnte K2, K3 og UN, udgøre
kontant kr. 861.5 00 pr. 1. juli 2006.”

Herudover har Appellant, tidligere Sagsøgte fremlagt en række bilag som

dokumentation for af-holdte omkostninger i forbindelse med salget af

ejendommen, herunder indhentelse af ejendomsoplysninger (400 kr.),

indhentelse af ejendomsdata (315 kr.) og rekvisition af uofficielle

tingbogsattester (300 kr.).

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har for landsretten fremlagt supplerende

syns- og skønsrapport af 18. september 2008, indhentet til brug for Retten i

Svendborg under sagen BS R3-



/

- 3 -

344/2009 mellem Person 2 og Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, hvori der

blev afsagt dom den 14. august 2009. Af den nævnte syns- og skønsrapport

fremgår følgende:

”1.2. Sokkel

Spørgsmål A1:
Syns- og skønsmanden bedes oplyse, om tilstandsrapporten punkt 1.2.
Sokkel kan opnå karakteren IB, efter at der er foretagen den i syns- og
skønserklærin-gen beskrevne udbedring.

Svar:
Nej – det er ikke muligt at opnå karakteren IB.

Spørgsmål A2:
Såfremt syns- og skønsmanden måtte konstatere, at tilstandsrapportens
punkt 1.2. Sokkel kan ikke opnå karakteren IB, efter at der er foretaget den
i syns- og skønserklæringen beskrevne udbedring, bedes syns- og
skønsmanden nærmere beskrive, hvilke yderligere tiltag og arbejder, der
skal foretages til udbedringer (herunder 1 revne i sydgavl, 3 revner over
sokkelriste i vestfacade og 3 revner i østfacade, samt hul/løs sokkelpuds)
for at tilstandsrapportens punkt 1.2 sokkel efterfølgende ville kunne
forsynes med karakteren IB.

Svar:
Det vil kræve et nyt fundament – baseret på geotekniske forundersøgelser
og beregninger, idet der skal kompenseres for dynamiske påvirkninger fra
trafik og temperaturer der gør at bygningen ”arbejder” . Ved besigtigelsen
kunne påvises genopståede revnedannelser efter udførte re-parationer,
blandt andet over sokkelriste mod vej og på sokkel mod gård. I en
Tilstandsrapport vil disse skader tildeles karakteren K1, da der er foretaget
udbedring af sætningsskader på grundlag af en geoteknisk rapport.

Spørgsmål A3:
Syns- og skønsmanden bedes endvidere i tilslutning til ovennævnt angive
de forventede yderligere omkostninger ved de af syns- og skønsmanden
foreslåe-de udbedringer.

Svar:
Forventede omkostn inger beløber sig til over 1 million kroner.”

Anbringender

Parterne har i det væsentligste gentaget deres anbringender for byretten.



/

- 4 -

Landsrettens begrundelse og resultat

Af de grunde, som er anført af byretten, finder landsretten ikke, at Svendborg

Rets dom af 12. januar 2010 har en sådan retskraft, at den afskærer prøvelsen af,

om Appellant, tidligere Sagsøgte har fortabt retten til sit salær. Landsretten

tiltræder med byrettens begrundelse endvide-re, at Klagenævnet for

Ejendomsformidling ikke var afskåret fra at behandle Appelindstævntes,

tidligere Sagsøger klage.

Lider en forbruger tab som følge af, at en ejendomsformidler tilsidesætter sine

pligter efter loven eller aftalen, har forbrugeren ret til erstatning efter dansk rets

almindelige regler, jf. § 24, stk. 1, 1. pkt., i lov om omsætning af fast ejendom,

medmindre ejendomsformidlerens handling eller undladelse er omfattet af § 24,

stk. 1, 2. pkt., eller § 24, stk. 2.

Appellant, tidligere Sagsøgte blev ved ovennævnte dom fra Retten i Svendborg

pålagt at betale erstatning til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger for dennes tab

som følge af, at han ikke i nødvendigt omfang undersøgte, om købsaftalen kunne

opfyldes. I dommen blev det lagt til grund, at forskellen mellem salgsprisen og

den værdi, som skønsmanden angav som værende den kontante værdi for

ejendommen uden mangler, ikke kunne antages at være væsentlig. Appellant,

tidligere Sagsøgte blev dermed frifundet for at have begået egentlige fejl i

forbindelse med vurderingen af ejendommen.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har således fået erstatning for det tab, som

hun har lidt som følge af, at Appellant, tidligere Sagsøgte har tilsidesat sine

pligter i henhold til formidlingsaftalen. På denne baggrund finder landsretten

ikke, at der er grundlag for også at frakende Appellant, tidligere Sagsøgte hans

salær.

For så vidt angår spørgsmålet om dokumentationsoplysningerne har Appellant,

tidligere Sagsøgte over for landsretten dokumenteret at have afholdt de angivne

udlæg til tingbogsattest og restgældsoplysninger. Appellant, tidligere Sagsøgte

frifindes på denne baggrund også for tilbage-betaling af dette beløb.



/

Landsretten finder derimod ikke baggrund for at frifinde Appellant, tidligere

Sagsøgte for betaling af gebyret på 700 kr. til Klagenævnet for

Ejendomsformidling. Landsretten har i den for-bindelse lagt til grund, at nævnet

har udtalt sin alvorligste kritik af indklagedes arbejde.



/

- 5 -

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger skal betale sagsomkostninger for begge

retter til Appellant, tidligere Sagsøgte med i alt 30.750 kr. Beløbet omfatter 750

kr. til retsafgift samt 30.000 kr. til ud-gifter til advokatbistand. Ved fastsættelsen

af beløbet til dækning af udgifterne til advokat-bistand er der ud over sagens

værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed, herunder at sagen i medfør af

retsplejelovens § 387, stk. 1, nr. 1, er behandlet uden mundtlig hoved-

forhandling.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t :

Appellant, tidligere Sagsøgte skal betale 700 kr. til Appelindstævnte, tidligere
Sagsøger.

Appellant, tidligere Sagsøgte frifindes i øvrigt for Appelindstævntes, tidligere
Sagsøger krav.

I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøger

betale 30.750 kr. til Appellant, tidligere Sagsøgte.

Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.



/