Byrettens dom ændret, således at det sagsøgte selskab blev frifundet og Randers Kommune skulle anerkende, at den årlige leje for lejemålet udgjorde 27.300 kr.
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag småsag
Sagsemner: Lejeret;

afsagt den 15. marts 2011 af Vestre Landsrets 2. afdeling (dommere Eva Staal, Lis Sejr
og Hanne Kildal) i ankesag


VL. B 2037 10





(advokat Kim Nielsen; Aarhus)
mod
Randers Kommune
(advokat Jan Toft Olesen; Randers)
0g

(advokat Jakob Busse, København)





Retten Randers har den 31. maj 2010 afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS 5-448 2009).


Procesbevillingsnævnet har den 9. september 2010 givet tilladelse til , at dommen ankes til
Jandsretten, jf. retsplejelovens $ 368, stk. 2


Påstandc


For landsretten har appellanten;  gentaget sin påstand om frifindelse;
således at indstævnte  skal anerkende; at den årlige leje for lejemå -

let pr. 1.juli 2003 udgør 27.300 kr.


De indstævnte; Randers Kommune 0g  har påstået dommen stadfæ-
stet.


Sagen har været behandlet sammen med sagen om  lejemål i samme
ejendom


Supplerendc sagsfremstilling


Der er mellem parterne enighed om, at det omstridte lejemål og  lejemål er af
samme standard og kvalitet.


 har under ankesagen fremlagt en oversigt over huslejen pr. 1.juli 2003 for
Iejemålene i den omhandlede ejendom; hvoraf følgende fremgår;


















<table>
|:-------------------------------------------------------------|:-------------------------------------------------------------|:-------------------------------------------------------------|:--------------|:------|:-----------------------------------------------------|:-------------------|:----------------------------------------------------------|:------------------|
| Adresse | Adresse | Adresse | Leje- mål nT; | Areal | budgetleje Beregnet 8 18 og $ 18b areal x 331,78 kr. | Faktisk Arlig leje | getleje 0g ger differce mellem bud- Forbedrinfaktisk leje | pr. m2 Arlig leje |
| Adresse (vicevært lejen er fastsat under hensyntagen hertil) | Adresse (vicevært lejen er fastsat under hensyntagen hertil) | Adresse (vicevært lejen er fastsat under hensyntagen hertil) | 1 | 44 | 14.598,32 kr. | 15.840,00 kr. | 1.241,68 kr. Forbedringer 1 lejemålet er udført af lejer | 360,00 kr. |
| Aâresse 5 | | | 2 | 62 | 20.570,36 kr. | 35.760,00 kr. | 15.189,64 kr. | 576,77 kr. |
| | | | 2 | 62 | 20.570,36 kr. | 35.760,00 kr. | 15.189,64 kr. | 576,77 kr. |
| Adresse 2 | Adresse 2 | | 3 | 52 | 17.252,56 kr. | 27.300,00 kr. | 10.047,44 kr. | 525,00 kr. |
| | | | 3 | 52 | 17.252,56 kr. | 27.300,00 kr. | 10.047,44 kr. | 525,00 kr. |
</table>

<table>
|:-----------|:-----------|---:|----:|:--------------|:----------------------------------------------------------------------------------|:---------------|:-----------|
| Adresse 6 | Adresse 6 | 4 | 77 | 25.547,06 kr. | perioden Tomgang i 01.01.03 29.02.04 55.320,00 kr. 1 perioden 01.04.04 2 30.04.05 | 29.772,94 kr . | 718,44 kr. |
| | | 4 | 77 | 25.547,06 kr. | perioden Tomgang i 01.01.03 29.02.04 55.320,00 kr. 1 perioden 01.04.04 2 30.04.05 | 29.772,94 kr . | 718,44 kr. |
| Adresse | Adresse | 5 | 60 | 19.906,80 kr. | 34.968,00 kr. | 15.062,20 kr. | 582,80 kr. |
| | | 5 | 60 | 19.906,80 kr. | 34.968,00 kr. | 15.062,20 kr. | 582,80 kr. |
| Aaresse | | 6 | 67 | 22.229,26 kr. | 43.200,00 kr. | 20.970,74 kr. | 644,78 kr. |
| | | 6 | 67 | 22.229,26 kr. | 43.200,00 kr. | 20.970,74 kr. | 644,78 kr. |
| Aaresse | | 7 | 64 | 21.233,92 kr. | 40.800,00 kr. | 19.566,08 kr. | 637,50 kr. |
| Adresse 10 | | 8 | 52 | 17.252,56 kr. | 25.505,40 kr. | 8.252,84 kr. | 490,49 kr. |
| | | 8 | 52 | 17.252,56 kr. | 25.505,40 kr. | 8.252,84 kr. | 490,49 kr. |
| Adresse 11 | Adresse 11 | 9 | 54 | 17.916,12 kr. | 36.396 00 kr. | 18.479,88 kr. | 674,00 kr. |
| | | 9 | 54 | 17.916,12 kr. | 36.396 00 kr. | 18.479,88 kr. | 674,00 kr. |
</table>

















Budgetleje 2003 inkl: $ 180g $ I8b, jf: bilag 10: kr. 176.504,98 532 m2
331,78 kr. pr. m2.





Forklaringer



og har været det i 24 år. Ejendommen har siden 1. januar 1997 været ejet af
 har administreret ejendommen siden 2001,
og hun har stået herfor siden 2003. De har brugt de aktuelle driftsudgifter med et forbed -
ringstillæg som grundlag for lejefastsættelsen ved udlejning af lejemål i ejendommen; Der
er i  lejemål lavet forskellige forbedringer; bl.a. opsat bruseniche med vinyl på
væggene 0g emhætte med sug køkkenet. Der blev aftalt en forbedringsforhøjelse med
lejer; og der har derfor ikke været tale om varsling af en lejeforhøjelse. Lejemålene i ejen-
dommen er stort set af samme standard og kvalitet: Der kan dog være en vis forskel med

hensyn til brusenicherne. Selvom der i lejekontrakterne står, at lejen er fastsat efter bolig -
reguleringslovens 5, stk. 2, anvender de i realiteten bestemmelsen i $ 5, stk. 1, om om-
kostningsbestemt leje med tillæg for forbedringer. Dertil kommer en trappelejeklausul; der
dækker de løbende omkostningsstigninger.


Procedure


Parteme har i det væsentlige gentaget deres anbringender for boligretten i relation til tvi-
sten om; hvorvidt der foreligger mere byrdefulde vilkår for det omhandlede lejemål.



ikke gennem oplysningere om et enkelt andet lejemal har løflet bevisbyrden for, at
 bor på mere byrdefylde vilkår, og har i den sammenhıæng bestridt; at
bevisbyrden ved oplysningeme om det andet lejemål er væltet over på udlejeren. 
har endvidere henvist til de fremlagte oplysninger om de øvrige lejemål og har
anført; at en inddragelse af disse oplysninger ikke forudsætter en forudgående besigtigelse.


Randers Kommune og  har heroverfor anført, at bevisbyrden er løftet
gennem oplysningerne om  Jejemål i ejendommen; og har bestridt; at oplysnin-
ger om de øvrige lejemål i ejendommen kan inddrages uden forudgående besigtigelse;


 bor på
mere byrdefulde vilkår end andre lejere i ejendommen; gjort gældende; at den aftalte leje,
der er en lovligt beregnet leje efter boligreguleringslovens $ 5, stk. 1, med tillæg for even-
tuelle forbedringer ikke kan nedsættes i medfør af reglen om byrdefulde vilkår i 8 5, stk. 8.


Randers Kommune og  har heroverfor gjort gældende; at reglen i
boligreguleringslovens $ 5, stk. 8, er en præceptiv regel og derfor må have forrang; uanset
om den aftalte leje er lovligt beregnet efter $ 5, stk. 1.


Landsrettens begrundelse og resultat


Landsretten finder; at Randers Kommune og  ikke gennem påberå -
belse af vilkårene for et enkelt andet lejemål i ejendommen lejemål har løftet bevisbyrden
for, at der ved indgåelsen af lejeaftalen for  er aftalt mere byrdefulde

vilkår end for de øvrige lejemål i ejendommen.


Landsretten tager derfor  påstand til følge.


Efter sagens udfald og omfang sammenholdt med parternes påstande skal Randers Kom-
mune 0g statskassen hver især betale sagsomkostninger for begge retter til 
med 10.375 kr. Beløbet omfatter 375 kr. til retsafgift og desuden udgifter til advokat-
bistand. Af sagen fremgår; at syn og skøn i sagen var nødvendiggjort af, at 
ikke var stand til at fremskaffe dokumentation for omfanget afog udgifterne til mo-
derniseringer af lejemålene Udgifteme hertil skal derfor afholdes af: 


Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er inklusive moms.


Ihi_kendes for ret:


 skal aner-
kende, at den årlige leje for lejemälet pr, 1 .juli 2003 udgør 27.300 kr.


Randers Kommune 0g statskassen skal hver især betale sagens omkostninger for begge
retter til  med 10.375 kr.


De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.


Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens 8 a,


Eva Staal


Udskriften udstedes uden betaling