Landsrettens dom blev stadfæstet
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Retspleje og civilproces;

UDSKRIFT
AF
HØJESTERETS DOMBOG

HØJESTERETS DOM
afsagt onsdag den 21. maj 2014


Sag 252/2013
(1. afdeling)



(advokat Jens Jacob Halling)
mod

(advokat Erik Høimark)




I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Randers den 17. april 2012 og af Vestre Lands-
rets 3 afdeling den 8. april 2013 .


I pådømmelsen har deltaget syv dommere: Børge Dahl, Jytte Scharling; Thomas Rørdam,
Poul Dahl Jensen; Vibeke Rønne, Hanne Schmidt og Jan Schans Christensen.


Påstande
Parterne har gentaget deres påstande.


Supplerende om retsgrundlaget
I boligreguleringslovens $ 29 b hedder det:


"Reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme; som den 1.januar 1995
omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder; I ejendomme; som ejes af andelsboligfor -
eninger, gælder reglerne; såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejlighe-
der, der er udlejet af andelsboligforeningen. 19


I Boligministeriets (nu Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter) vejledning om ændringer i
lejelovgivningen pr. 1.juli 1994 og 1.januar 1995 hedder det bl.a:

-2 -
"6. Småejendomme 
6.1.1. Andelsboligforeninger 
For ejendomme, som tilhører andelsboligforeninger, gælder den særlige regel i § 29 b, 
stk. 1, 2. pkt., hvorefter det er antallet af beboelseslejligheder, som er udlejet af andels­
boligforeningen, der er afgørende for, om de udlejede lejligheder er omfattet af reglerne 
for små-ejendomme . 
Det er således uden betydning, hvor mange beboelseslejligheder ejendommen under et 
indeholder. Kun hvis der i ejendommen er færre end 7 udlejede beboelseslejligheder, vil 
disse lejeforhold være omfattet afreglerne for små-ejendomme. 
Også for sådanne lejemål er det antallet pr. 1. januar 1995, der er afgørende for den 
statusmæssige karakter. Dette betyder, at hvis der pr. 1. januar 1995 er 7 el ler flere be­
boelseslejligheder i ejendommen, vedbliver disse lejemål at være omfattet afreglerne 
om omkostningsbestem t husleje, selvom antallet på et senere tidspunkt bringes under 
7." 
Højesterets begrundelse og resultat 
Boligreguleringslovens § 29 b, 1. pkt., bestemmer, at reglerne i lovens kapitel N A om hus­
lejeregulering for mindre ejendomme (småhuse) gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 
1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. § 29 b, 2. pkt., angår tilfælde, 
hvor ejendommen ejes af en andelsboligforening, og bestemmer herom, at reglerne i kapitel 
IV A gælder, hvis der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af 
andelsboligforeningen. 
Sagen angår en ejendom i Randers med 10 beboelseslejligheder. Den 1. januar 1995 var den 
ejet af en andelsboligforening, og 2 af lejlighederne var lejet ud af foreningen . Ejendommen 
var derfor-for så vidt angår den udlejede del -i medfør af boligreguleringslovens § 29 b, 2. 
pkt., omfattet afregleme om småhuse i lovens kapitel N A. Ejendommen er senere solgt til 
en privat udlejer og har således skiftet status fra andelsboligforeningsejendom til privat udlej­
ningsejendom. Hovedspørgsmålet under sagen er, om ejendommen fortsat er omfattet af små­
husregleme i lovens kapitel IV A. 
Højesteret tiltræder, at § 29 b, 2. pkt., må forstås således, at den kun finder anvendelse på 
ejendomme, som ejes af en andelsboligforening . Efter forarbejderne er meningen med § 29 b, 
2. pkt., at lade det antal lejligheder, en andelsboligforening udlejede pr. 1. januar 1995, være

3


afgørende for, om foreningen for så vidt angår den udlejede del af ejendommen  er omfat-
tet af småhus-regleme. Ændringer i antallet af beboelseslejligheder udlejet af andelsboligfor -
eningen skal således ikke påvirke; om ejendommen skal anses for et småhus eller ej. Der er
efter bestemmelsens formål og begrundelse imidlertid ikke grundlag for at anse det antal lej-
ligheder; andelsboligforeningen har udlejet; for at være afgørende, når der efterfølgende sker
en ændring vedrørende ejendommen som helhed, fordi den skifter status fra andelsboligfor-
eningsejendom til privat udlejningsejendom. Det er da også 1 god overensstemmelse med
ordlyden af $ 29 b, 2. pkt., alene at anvende reglen på ejendomme, som ejes af andelsbolig-
foreninger.


Det følger af det foran anførte, at ejendommen i Randers efter at være blevet privat udlej -
ningsejendom ikke falder ind under reglemne i $ 29 b, og at lovens kapitel IV A ikke gælder
for ejendommen.


Højesteret stadfæster herefter landsrettens og dermed byrettens dom.


Thi kendes for ret:


Landsrettens dom stadfæstes


[ sagsomkostninger for Højesteret skal  inden 14 dage efter denne hø-
jesteretsdoms afsigelse betale 30.000 kr. til 


Sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens $ 8 a