Sag om kreditors overtagelse af udlejningsejendom til brugelig pant på grund af væsentlig misligholdelse af rekvirentens pantesikkerhed
Ret: Retten på Frederiksberg (1. instans)
Faggruppe: Fogedsag — Særlig fogedsag
Sagsemner: Brugeligt pant og administration;

/

Retten på Frederiksberg

Den 3. juni 2013 kl. 09:00 blev fogedretten sat i Retten på Frederiksberg,
Retssal K af Dommer.

Der blev foretaget FS J11-6373/2013

NYKREDIT REALKREDIT A/S
Kalvebod Brygge 1
1560 København V
mod
Modpart A/B
v/ formand Vidne
Adresse 1
By
og
Modpart A/B
v/ Andelshaver
Adresse 2
2000 Frederiksberg

For rekvirenten Nykredit Realkredit A/S mødte advokat Carsten Ceutz,
som fremlagde begæring med bilag 1-12 samt processkrift af 29. maj
2013 med bilag 13-19 samt yderligere bilag 20 og 21.

For rekvisitus Modpart A/B mødte advokat Finn Lynge Jepsen, som
fremlagde svarskrift af 31. maj 2013 med bilag A-N.

Advokat Finn Lynge Jepsen anmodede om, at sagen udsættes, således at
rekvisitus får mulighed for tillige at føre Administrator som vidne.   

Advokat Carsten Ceutz protesterede herimod.

Advokat Jepsen oplyste, at han tillige vil føre bestyrelsesformanden
Vidne samt yderligere et bestyrelsesmedlem, som begge er mødt, som
vidner.

Advokaterne havde lejlighed til at komme med deres synspunkter.

Fogedretten besluttede at sagen behandles i dag uden udsættelse på
afhøring af administrator.

Parterne nedlagde påstande.

Rekvirenten nedlagde påstand om som panthaver at overtage
ejendommen Matrikel nr., beliggende Adresse 3 og Adresse 4, 2000
Frederiksberg til brugelig pant.   

Rekvisitus nedlagde påstand om, at rekvirentens begæring ikke tages til
F17B094E-403A-423C-8A54-055BCF350657



/

følge.

Rekvirenten forelagde og dokumenterede sagen.

Der blev afgivet forklaring behørigt formanet af Vidne.

Vidne forklarede, at han er formand for andelsboligforeningens
bestyrelse. Det har han været siden maj 2011. Foreningens problemer
med vandrørene er et gammelt problem, som rekonstruktøren også var
bekendt med, uden at der blev gjort noget ved det. Bestyrelsen har
indhentet tilbud på opsætning af vandvarmere i lejlighederne. Det vil
koste ca. 50.000 kr. pr. lejlighed. Frederiksberg kommune har imidlertid
meddelt, at det kræver en dispensation at opsætte vandvarmere, som
foreningen ikke skal forvente at få. Bestyrelsen har også undersøgt andre
løsninger og er blevet anbefalet at udskifte alle rørene på en gang. Der er
blevet målt legionella bakterier i rørene i et omfang, som har krævet, at
der skulle gøres noget. Derfor har bestyrelsen sørget for, at rørene er
blevet skyllet igennem.   
Foreningen foretog bankskifte omkring årsskiftet 2012/2013. Årsagen
hertil var, at Nykredit Bank forlangte, at alle bestyrelsesmedlemmer
skulle underskrive betalingen af regninger større end 5.000 kr., hvilket
var umuligt at administrere i bestyrelsen. Dertil kom, at Nykredit Bank
ikke ville acceptere betaling for bestyrelsens rådgivere herunder advokat.
Nykredit var orienteret om bankskiftet allerede i december 2012.
Forslaget om ændring af vedtægtens § 12 blev trukket tilbage og aldrig
gennemført. Det kræver således fortsat bestyrelsens godkendelse at
udleje. Ændringen af vedtægtens § 23 har ikke medført, at nogen har
opsagt deres medlemskab.
Der er ikke regninger, som ikke bliver betalt og der foretages al den
vedligeholdelse, som der er penge til.   
Bestyrelsen anser det ikke for et problem, at sælge en andelsbolig i
foreningen. Der plejer at være købere.

Sagen procederedes.

Fogedretten afsagde

Kendelse

Efter parternes anbringender lægger fogedretten til grund, at der ikke er
en betalingsmisligholdelse, som kan danne grundlag for rekvirentens
overtagelse af ejendommen til brugelig pant, jf. retsplejelovens § 588.

Spørgsmålet er herefter, om der foreligger anden væsentlig
misligholdelse, som bevirker, at rekvirenten kan overtage ejendommen til
brugelig pant efter reglerne i retsplejelovens kapitel 54.

Rekvirenten har gjort gældende, at følgende forhold kan begrunde
brugelig pant:

1. Andelsboligforeningens bankskifte,
2. Ændringen af vedtægtens § 23,
3. Pålæg fra huslejenævnet om vedligeholdelse af ejendommens

vandrør og
4. Den forestående generalforsamling den 4. juni 2013, hvor

F17B094E-403A-423C-8A54-055BCF350657



/

der er stillet forslag om foreningens opløsning og udmeldelse
af likvidator til salg af ejendommen.

Rekvisitus har protesteret herimod.

Ad punkt 1: Den omstændighed, at andelsboligforeningen har oprettet en
konto i et pengeinstitut til håndtering af foreningens løbende indtægter
og udgifter uden i forvejen at have aftalt det med rekvirenten som
panthaver, er ikke en væsentlig misligholdelse, som kan begrunde
brugelig pant.

Ad punkt 2: Ved ændringen af foreningens vedtægt § 23 er der skabt
mulighed for, at andelshaverne kan opsige deres medlemskab af
foreningen med den virkning, at andelen overtages af foreningen til 0 kr.
inkl. forbedringer, og at foreningen har ret til at sælge andelen til
tredjemand og bestemme vilkårene herfor. Da der ikke herved findes
større risiko for, at foreningen vil miste sine medlemmer, og det tillige er
oplyst, at ingen p.t. har udmeldt sig, og at andelene forholdsvis nemt kan
sælges, finder fogedretten ikke, at vedtægtsændringen udgør en væsentlig
misligholdelse, som kan begrunde brugelig pant.

Ad punkt 3 og 4: Det fremgår af sagen, at foreningen har haft et
driftsunderskud hvert år fra stiftelsen i 2007, som nu er akkumuleret til i
alt ca. 12 mill. kr. Foreningen kører stadig med driftsunderskud, og der er
ikke flertal for at forhøje boligafgiften, hvilket synes at være nødvendigt
for at skabe balance på driften. Driftsgælden og det løbende
driftsunderskud bevirker også, at der ikke er penge i foreningen til at
gennemføre den nødvendige vedligeholdelse af ejendommen. Det har
betydet, at foreningen har fået pålæg fra Frederiksberg Huslejenævn den
25. marts 2013 om at efterse og reparere det varme brugsvandssystem
inden den 1. juni 2013. Det er ikke sket, og der er ikke konkrete planer
om, hvordan eller hvornår det vil ske, eftersom der ikke er penge i
foreningen hertil.   
Bestyrelsen har indkaldt til ekstraordinær generalforsamling den 4. juni
2013, hvor der er stillet forslag om foreningens opløsning og valg af
likvidator, som skal sælge foreningens ejendom. Foreningen er eneste
debitor for gælden til rekvirenten, og en opløsning af foreningen vil
derfor have alvorlige konsekvenser for betalingen af pantegælden og
drifts- og vedligeholdelsesomkostningerne på ejendommen og dermed
også pantesikkerheden.   
Fogedretten finder på baggrund af punkt 3 og 4, at der foreligger
væsentlig misligholdelse – eller for så vidt angår punkt 4 i hvert fald
nærliggende risiko for væsentlig misligholdelse – af rekvirentens
pantesikkerhed. Da endvidere de øvrige betingelser for brugelig pant er
opfyldt, herunder at ejendommen afkaster indtægter i form af
lejeindtægter og boligafgifter, jf. også FM 2010.74, tager fogedretten
rekvirentens påstand til følge, jf. retsplejelovens § 588.

Spørgsmålet om sikkerhed blev drøftet, jf. retsplejelovens § 590. Parterne
var enige om, at sikkerheden bør fastsættes til 20 mill. kr. og kan stilles i
form af en bankgaranti fra Nykredit Bank A/S.

Sagens omkostninger er fastsat ud fra et skøn over rekvirentens
omkostninger til advokatbistand samt retsafgift.   

Derfor bestemmes:
F17B094E-403A-423C-8A54-055BCF350657



/

Rekvirenten Nykredit Realkredit A/S overtager ejendommen Matrikel
nr., beliggende Adresse 3 og Adresse 4, 2000 Frederiksberg til brugelig
pant, på betingelse af at rekvirenten senest den 5. juni 2013 stiller
sikkerhed stor 20 mill. kr.

I sagsomkostninger skal Modpart A/B inden 14 dage til rekvirenten
betale 25.000 kr. plus moms 6.250 kr. samt retsafgift 300 kr. i alt 31.550
kr.

Fogedretten hævet.

Dommer

F17B094E-403A-423C-8A54-055BCF350657