Sagen vedrører prøvelse af kendelse, afsagt af Advokatnævnet den 2. maj 2011
Ret: Københavns Byret (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Rådgiveransvar og disciplinærsager;

Københavns Byret

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 11. januar 2012 i sag nr. BS 43C-2899/2011:

Advokat Sagsøger
Adresse 1
By 1
mod
Advokatnævnet
Kronprinsessegde 28
1306 København K

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag er anlagt den 23. maj 2011. Sagen vedrører prøvelse af kendelse
afsagt af sagsøgte, Advokatnævnet, den 2. maj 2011 vedrørende Sagsøger.

Sagsøger har principalt nedlagt påstand om, at Advokatnæv-nets kendelse af 2.
maj 2011 ophæves.

Subsidiært har Sagsøger nedlagt påstand om formildelse af den ikendte
sanktion.

Advokatnævnet har nedlagt påstand om stadfæstelse af Advokatnævnets
kendelse af 2. maj 2011.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-
lovens § 218 a, stk. 2.

Af Advokatnævnets kendelse af 2. maj 2011 fremgår bl.a.:

"...

K E N D E L S E

Sagens parter:
I denne sag har Advokat på vegne Person 1 og Person 2 klaget over Sagsøger,
By 1.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D12



Side 2/8

Sagens tema:
Person 1 og Person 2 har klaget til Advokatnævnet over, at Sagsøger ikke har
varetaget deres interesser i forbin-delse med berigtigelsen af en
ejendomshandel.

Datoen for klagen:
Klagen er modtaget i Advokatnævnet den 7. juni 2010.

Sagsfremstilling:
Person 1 og Person 2 erhvervede ved købsaftale af 3. februar 2010 en ejendom
i By 2. De fik udarbejdet en tilstandsrapport, og det fremgik heraf, at
ejendommens el-installationer fik markeringen ”UN” (bør undersøges
nærmere). Det fremgik af tilstandsrapportens punkt 11.:

” Elinstallation er efter installationens udseende ikke udført af en autorise-ret
elinstallatør over nedhængte lofter.

Note: Der bør udføres eltjek af den samlede installation af en autoriseret
elinstallatør.”

Person 1 og Person 2 konstaterede efter overtagelsen, at der var alvorlige
mangler ved ejendommens elinstallationer. De fik en autoriseret elinstallatør til
at gennemgå ejendommens elinstallationer, og det fremgår af elinstallatørens
rapport bl.a.:

”Generelt er installationen i så dårlig stand, at der skal laves en gennemgå-
ende renovering, da der sagtens kan være flere skjulte samlinger over loft, man
ikke kan se fra de huller der er i det nedsænkede loft.”

Person 1 og Person 2 antog Advokat til at bistå dem i dette forhold, og denne
henvendte sig til indklagede. Ved brev af 19. maj 2010 til Advokat anførte
Sagsøger bl.a.:

” Jeg er ikke enig i, at jeg har noget erstatningsansvar i denne sag, selv om det
er beklageligt for vore klienter Person 1 og Person 2, at de er løbet ud i
udgifter pga. mangler ved ejendommen Adresse 2's elinstallationer.

I ejendomshandler opfordrer jeg altid køberemner til at få undersøgt en
ejendom med egen håndværker og har også gjort det i dette tilfælde.”

Sagsøger anførte endvidere:

” Det er samtidig oplyst overfor mig, at vores klienter - køberne - er velud-
dannede mennesker, der selvfølgelig ikke lader sig alarmere af de oplysnin-ger,
som tilstandsrapporten fremkommer med.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D12



Side 3/8

Markeringerne af UN er så tydelige, at klienterne selv må bære risikoen ved, at
de ikke har foranstaltet en nærmere undersøgelse af elinstallationer-ne.”

Parternes påstande og anbringender:
Klager:
Advokat har på vegne Person 1 og Person 2 påstået, at Sagsøger har tilsidesat
god ad-vokatskik ved ikke at varetage sine klienters interesser i forbindelse
med be-rigtigelsen af ejendomshandlen, hvilket har medført udgifter for Person
1 og Person 2.

Advokat har til støtte herfor bl.a. gjort gældende, at Sagsøger burde have
omtalt og oplyst om forhol-dene omkring ejendommens elinstallationer over
for Person 1 og Person 2 og således have sikret sig, at de var indforstået med
konsek-venserne af det i tilstandsrapporten anførte.

Indklagede:
Sagsøger har påstået frifindelse og har til støtte her-for bl.a. anført, at der ikke
har været behov for detaljeret at gennemgå for-holdene omkring ejendommens
elinstallationer, da disse er beskrevet usæd-vanlig tydeligt og klart i
tilstandsrapporten, og at Sagsøger som standardprocedure har spurgt Person 1
og Person 2, om de godt og grundigt havde læst tilstandsrapporten, hvilket de
svarede bekræftende på.

Advokatnævnets behandling:
Sagen har været behandlet på et møde i Advokatnævnet med deltagelse af 5
medlemmer.

Nævnets afgørelse og begrundelse:
Advokater skal i medfør af retsplejelovens § 126, stk. 1, udvise en adfærd, der
stemmer med god advokatskik. Advokaten skal herunder udføre sit hverv
grundigt, samvittighedsfuldt og i overensstemmelse med, hvad berettigede
hensyn til klientens tarv tilsiger.

Fire medlemmer af nævnet finder, at Sagsøger har til-sidesat god advokatskik
ved ikke at rådgive Person 1 og Person 2 i fornødent omfang i forbindelse med
tilstandsrapportens bemærk-ninger vedrørende ejendommens el-installationer.

Et medlem af nævnet voterer for at frifinde indklagede med følgende begrun-
delse:

Indklagede har været berettiget til at antage, at klagerne havde forstået, at

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D12



Side 4/8

det anførte i tilstandsrapporten vedrørende ejendommens el-installationer in-
debar, at de, hvis de besluttede sig for et køb af ejendommen, uden at der
forinden blev foretaget den i tilstandsrapporten anbefalede nærmere undersø-
gelse af el-installationerne udsatte sig for risici, herunder i form af udgifter til
udbedring af ulovlige/mangelfulde el-installationer. Ved det anførte er lagt
vægt på, at tilstandsrapporten på en klar og overskuelig måde omtaler det
konstaterede vedrørende el-installationerne, og at det er ubestridt, at klager-ne
har modtaget og læst tilstandsrapporten.

Idet afgørelse træffes efter flertallets votering pålægges Sagsøger en bøde til
statskassen på 10.000 kr., jf. retsplejelovens § 147 c, stk. 1.

Sagsøger kan indbringe afgørelsen for retten inden 4 uger efter modtagelsen af
kendelsen, jf. retsplejelovens § 147 d.

Herefter bestemmes:
Sagsøger pålægges en bøde på 10.000 kr.

...."

Forklaringer

Der er under sagen afgivet forklaringer af Sagsøger og Person 2.

Sagsøger har forklaret, at sagen startede op på hans kontor den 13. januar 2010.
Denne dag modtog han en mail, der indeholdt sagens dokumen-ter, sagen
omhandlede to personer, der ønskede at købe en ejendom.

Ejendomsmægleren, der solgte huset, havde lavet en del fejl i forhold til hu-
sets areal, og arbejdet med dette tog nogen tid og hans arbejde resulterede i, at
Person 2 og Person 1 fik et nedslag på 200.000 kr.

Vedrørende sagens bilag M er det ikke korrekt, at der har været afholdt et møde
i sagen. Hans daværende klienter var to travle akademikere, der ikke havde tid
til at holde møde med ham, så alt i sagen blev gennemgået telefon-isk. Han har
omkring 24. – 25. januar 2010 også gennemgået husets til-standsrapport med
Person 2 telefonisk. Han har desuden opfordret hans daværende klienter til at
gennemgå huset med egne håndværkere. Han er sikker på, at han har ydet
denne rådgivning, for han har været så mange år i branchen, at denne
rådgivning sidder på rygraden. Han er også medlem af Danske Boligadvokater
og følger deres retningslinjer.

Hvis Person 2 og Person 1 have lyttet til, hvad han sagde, el-ler hvis de havde
haft tid til et møde, var der kommet klarhed over indholdet af
tilstandsrapporten. Både Person 2 og Person 1 er højtud-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D12



Side 5/8

dannede, de kunne selv have læst sig til forholdene omkring ejendommens el-
installationer. Det eneste, han har forsømt sig, er, at han har undladt skriftligt at
redegøre for hans telefoniske rådgivning.

Hans forsikringsselskab har udbetalt erstatning til Person 2 og Person 1, men
dette skete ikke fordi han selv mente, at han havde pådraget sig et ansvar.

Han har ikke ved sagens opstart udfærdiget en skriftlig bekræftelse på sagens
modtagelse eller en beskrivelse af hans opdrag i sagen.

Person 2 har forklaret, at både han og hans hustru Person 1 er uddannet
cand.merc. Han har tidligere solgt en lejlighed, men han har ikke købt eller
solgt et hus før. De antog Sagsøger som advokat i forbin-delse med, at de skrev
under på købsaftalen.

Han og hans hustru holdt møde med Sagsøger om ejendomshandlen den 19.
januar 2010 kl. 14.45. Han husker datoen tydeligt, fordi han var i Sverige med
sin hustru, og de var nødt til at tage lidt før hjem, netop fordi de skulle til dette
møde, der foregik på Sagsøgers kontor. På mødet drøf-tede de primært de
uoverensstemmelser, der var mellem husets areal i de for-skellige dokumenter.

I forbindelse med huskøbet sendte ejendomsmægleren en mail med et link til
købsdokumenterne. De printede disse, ud, der var tale om 200 – 300 sider. Han
har skimmet disse sider, men han har ikke læst og forstået alle siderne. Han
vidste på daværende tidspunkt fra boligprogrammer i fjernsynet, at der er
noget, der hedder K1, K2 og K3, og at man skal være opmærksom på dis-se
betegnelser. Han vidste dengang ikke, hvad ”UN” i en tilstandsrapport be-
tyder, og han læste ikke i tilstandsrapportens side 10 nærmere omkring be-
mærkningerne til husets el-installationer.

Han mener ikke, at han har drøftet tilstandsrapporten telefonisk med Sagsøger,
og han er sikker på, at han ikke af Sagsøger er blevet op-fordret til at
gennemgå huset med håndværkere.

De blev opmærksomme på, at husets el-installationer ikke var forskriftsmæs-
sige omkring marts eller april 2010. På dette tidspunkt havde de købt huset, og
var flyttede ind, og i forbindelse med, at nogle håndværkere udførte noget
arbejde på huset, havde håndværkerne problemer med el-installationerne. Det
viste sig at være fordi el-installationerne ikke var forskriftsmæssige.

Parternes synspunkter

Sagsøger har i et påstandsdokument gjort gældende,

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D12



Side 6/8

"...

at sagsøgeren ikke har tilsidesat Rpl. § 126 stk. 1

at sagsøgeren på grund af klienternes forhold ikke har haft mulighed for at
gennemgå ejendommens papirer med køberne af ejendommen under et
personligt møde,

at ejendommens dokumenter er drøftet med klienterne under telefoniske
samtaler,

at tilstandsrapporten er gennemgået med køberne under telefonsamtaler,

at der under telefonsamtaler er gjort opmærksom på forholdene omkring
ejendommens el-installationer i tilstandsrapporten,

at køberne er blevet opfordret til at gennemgå ejendommen med egne
håndværkere,

at teksten i tilstandsrapporten omkring el-installationernes tilstand er
meget klar, således at køberne uagtet de af sagsøgeren er gjort
opmærksom herpå selv pr. eget initiativ kunne tage vare på el-
installationerne,

at opfordringen til køberne om at gennemgå ejendommen ved egen
håndværker er fremkommet i denne sag til disse køberen, og
opfordringen er i øvrigt standardopfordring fra sagsøgerens side ved
alle ejendomshandler."

Sagsøgte har i et påstandsdokument gjort gældende,

"....

1) Det gøres - i overensstemmelse med den indbragte kendelse - gælden-
de, at sagsøger har tilsidesat retsplejelovens § 126, stk. 1, ved ikke ud-
trykkeligt at have fremhævet tilstandsrapportens oplysninger omkring
ejendommens mangelfulde elinstallationer over for klienterne.

2) Når en køber antager en advokat til at bistå med en ejendomshandel, sker
dette for at sikre, at alle forhold omkring ejendommen bliver be-lyst, og
at de nødvendige forholdsregler bliver taget. Klienten har såle-des en
berettiget forventning om, at advokaten udtrykkeligt påpeger al-le
væsentlige forhold, der kan være af betydning for køberens beslut-ning
om at handle.

En bemærkning i en tilstandsrapport om, at et forhold bør undersøges
nærmere, kan potentielt dække over en særdeles omfattende skjult
mangel ved huset. Et sådan forhold er af afgørende betydning for en

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D12



Side 7/8

køber, og advokaten har derfor pligt til at sørge for, at klienten er fuldt ud
bekendt med forholdet samt rådgive omkring, hvorledes klienten bedst
sikrer sin retsstilling.

Sagsøgers undladelse af at gøre udtrykkeligt opmærksom på forholdet er
således i strid med retsplejelovens § 126, stk. 1.

3) Sagsøgers eventuelle generelle rådgivning om, at køberne burde gen-
nemgå tilstandsrapporten grundigt, er ikke tilstrækkelig til at opfylde
kravet om grundig varetagelse af klientens interesser, jf. retsplejelovens §
126, stk. 1.

4) Sagsøger har som professionel rådgiver bevisbyrden for, at der er givet
tilstrækkelig rådgivning til klienterne, herunder at han har oplyst om
forholdet i tilstandsrapporten. Sagsøger har ikke løftet denne bevisbyr-de.

5) Sagsøgers oplysning om, at der ikke har været afholdt møde med klien-
terne, bestrides, jf. herunder Bilag M.

6) Det bestrides endvidere, at klienterne har fået nogen særlig opfordring til
at lade ejendommen gennemgå af en byggesagkyndig eller til at gen-
nemlæse tilstandsrapporten grundigt."

Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse

En advokat, der yder rådgivning og bistand i øvrigt ved en hushandel, har pligt
til at rådgive sine klienter om den udarbejdede tilstandsrapport. Bevis-byrden
for, at en sådan rådgivning er ydet, påhviler advokaten. Efter bevisfø-relsen har
Sagsøger ikke løftet sin bevisbyrde for, at han har ydet den fornødne
rådgivning til sine daværende klienter omkring bemærk-ningerne i
tilstandsrapporten vedrørende husets el-installationer. Advokatens pligter
gælder, uanset om en klient selv har mulighed for at tilegne sig de in-
formationer, som advokaten er forpligtet til at oplyse og rådgive om.

På den baggrund tiltræder retten, at Sagsøger har begået en fejl af en sådan
karakter, at han har tilsidesat god advokatskik, jf. retspleje-lovens § 126.

Retten tiltræder tillige, at Sagsøger i denne anledning er ble-vet pålagt en bøde
på 10.000 kr. til statskassen. Der er herved henset til for-seelsens karakter og
til, at der er tale om en førstegangsforseelse.

Retten stadfæster derfor Advokatnævnets kendelse.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D12



Side 8/8

Sagsøger skal til Advokatnævnet betale 10.000 kr. i sagsom-kostninger, beløbet
er tilkendt til dækning af udgifterne til advokatbistand. Retten har ved
fastsættelsen af sagsomkostninger lagt vægt på sagens udfalt, omfang og
karakter.

Thi kendes for ret:

Advokatnævnets kendelse af 2. maj 2011 i sagen mod Sagsøger stadfæstes.

Sagsøger skal inden 14 dage til Advokatnævnet betale 10.000 kr. i
sagsomkostninger.

Dommer

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D12