Sag om, hvorvidt Sagsøger ApS, der på auktion har erhvervet en ejendom, kan opsige lejekontrakten indgået mellem den tidligere ejer af ejendommen og de to sagsøgte, sa... Vis mere
Ret: Retten i Roskilde (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Aftaler;
Fogedret;
Konkurs og anden insolvens;
Lejeret;

RETTEN I ROSKILDE

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 17. januar 2013

i sag nr. BS 12A-1528/2011:

Sagsøger ApS
Adresse 1
By 1
mod
Sagsøgte 1
Adresse 2, By 2
4000 Roskilde
og
Sagsøgte 2
Adresse 2, By 2
4000 Roskilde

og

i sagerne BS 12A-2024/2011 og BS 12A-2437/2011

Sagsøger ApS
Adresse 1
By 1
mod
Sagsøgte 2
Adresse 2, By 2
4000 Roskilde

Sagens baggrund

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt Sagsøger ApS, der på auktion har
erhvervet en ejendom på Adresse 2 i Roskilde, kan opsige lejekontrakten
indgået mellem den tidligere ejer af ejendommen og de sagsøgte, Sagsøgte 1
og Sagsøgte 2.

Sagen drejer sig endvidere om, hvorvidt en forpagtningskontrakt samt en
jagtlejekontrakt indgået mellem den tidligere ejer af ejendommen og Sagsøgte
2 er gældende mellem Sagsøger ApS og Sagsøgte 2.

Parternes påstande



Sagsøger ApS har nedlagt påstand om, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 tilpligtes
at anerkende Sagsøger ApS' opsigelse af 29. marts 2011 til fraflytning den 1.
juli 2011, samt at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 tilpligtes at anerkende at skulle
betale Sagsøger ApS markedsleje fra 1. juli 2011 og til fraflytning sker.

Sagsøger ApS har tillige nedlagt påstand om, at Sagsøgte 2 tilpligtes at
anerkende, at forpagtningskontrakt af 19. januar 2007 ikke er gældende
mellem Sagsøger ApS og Sagsøgte 2, samt at Sagsøgte 2 tilpligtes at
anerkende at skulle betale Sagsøger ApS forpagtningsafgift på markedsvilkår
fra 22. december 2012 og til fraflytning sker.

Endelig har Sagsøger ApS nedlagt påstand om, at Sagsøgte 2 tilpligtes at
anerkende, at jagtlejekontrakt af 1. november 2005 ikke er gældende mellem
Sagsøger ApS og Sagsøgte 2, samt at Sagsøgte 2 tilpligtes at anerkende at
skulle betale Sagsøger ApS markedsleje fra 22. december 2010 og til
fraflytning sker.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's påstand i lejesagen er frifindelse samt afvisning af
påstanden om betaling af markedsleje, subsidiært frifindelse.

Sagsøgte 2's påstand i sagerne vedrørende forpagtningskontrakten og
jagtlejekontrakt er frifindelse samt afvisning af påstanden om betaling af
markedsleje, subsidiært frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf.
retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Den 5. november 2010 blev der ved Retten i Roskilde afholdt tvangsauktion
over ejendommen beliggende Adresse 2, 4000 Roskilde. Ejendom-men var
ejet af selskabet Virksomhed ApS 1, hvor Sagsøgte 2 var ejer af alle
anparterne i selskabet. Af auktionsbogen fra den 5. november 2010 fremgår
blandt andet:

”Tvangsauktion over ejendommen Adresse 2, 4000 Roskilde.

...

Auktionsvilkårene blev gennemgået i fornødent omfang.

...



Det blev endvidere oplyst, at ejendommen er under ombygning og at der er en
verserende byggesag.

Ejeren oplyste endvidere, at der er indgået en jagtlejekontrakt mellem ejeren
og Sagsøgte 2. Kontrakten er lavet i forbindelse med hans salg af
ejendommen til selskabet i 2005. Der er taget højde for kontrakten i
salgsprisen, hvorfor der ikke betales leje. Kontrakten er uopsigelig i 30 år.

Der foreligger endvidere en forpagtningsaftale for alt dyrkbart areal, i alt
20,02 ha, hvortil hører betalingsrettigheder. Forpagteren oplyste, at aftalen
ophører ved udgangen af 2012, hvorefter betalingsrettighederne overgår til
den matrikulære ejer. Forpagteren oplyste endvidere, at forpagtningsafgiften
betales halvårligt.

...

Der var lejlighed til at stille spørgsmål.

Der blev stillet spørgsmål til gyldigheden af jagtlejekontrakten.

Fogedretten tilkendegav, at spørgsmålet om kontraktens gyldighed ikke
behandles under auktionen, men må henskydes til et senere søgsmål.
Fogedretten tilkendegav endvidere, at ejendommen kan begæres opråbt
alternativt.

Der fremkom herefter ikke begæring om alternativt opråb.

...

Højstbydende blev direktør Person 1 for

Sagsøger ApS

Adresse 1

By 1

CVR nr. 1

med et bud på 4.500.000,00 kr.

...

Advokat Helge Sørensen anmodede på vegne af ejeren om ny auktion, idet
advokaten indestod for omkostningerne herved."

Der blev den 10. december 2010 afholdt anden auktion over ejendommen på
Adresse 2. Af auktionsbogen fra denne auktion fremgår blandt andet
følgende:



”...

Fordringerne blev opgjort som på 1. auktion, idet fogeden bemærkede, at
fordringerne forrentes fra datoen for afholdelse af 1. auktion.

...

Fogeden bemærkede, at ny auktion er begæret af ejeren og gennemgik kort
det på 1. auktion passerede.

Rekvirenten oplyste om ejendommen, at der er modtaget lejekontrakter, der
ikke var fremlagt på 1. auktion. Der foreligger således en jagtlejekontrakt
med en 30-årig uopsigelighedsbestemmelse. Der foreligger en ny
forpagtningskontrakt. Endelig foreligger der en lejekontrakt på
beboelsesejendommen med en bestemmelse om uopsigelighed i 6 år.
Rekvirenten havde forud for auktionen oplyst højstbydende på 1. auktion
herom.

Selskabet er i tiden mellem 1. og 2. auktion taget under konkursbehandling.
Konkursen er tinglyst på ejendommen den 10. november 2010. Rekvirenten
oplyste, at kurator har givet samtykke til auktionen.

Spørgsmålet om alternativt opråb blev diskuteret. Fogedretten tilkendegav, at
rettigheder, der ikke er tinglyst og som er mere vidtgående end de rettigheder,
der er omfattet af beskyttelsen i lejelovens § 7, stk. 1, erhvervslejeloven og
tinglysningslovens § 3, stk. 1, ikke kan gøres gældende mod konkursboets
tinglyste ret over fast ejendom, jf. tinglysningslovens § 1. Da der derfor ikke
er tale om rettigheder, der påhviler ejendommen kan ejendommen ikke
opråbes alternativt i overensstemmelse med retsplejelovens § 573, stk. 2.

Højestbydende på 1. auktion pålyste, at selskabet fortsat ønskede at være
bundet af sit bud på 1. auktion, uanset at forudsætningerne for buddet havde
ændret sig væsentligt på baggrund af de fremlagte lejekontrakter.

...

Højestbydende blev direktør Person 1 for

Sagsøger ApS

Adresse 1

By 1

CVR nr. 1



På auktionstidspunktet var Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 lejer af ejendommen på
Adresse 2. I lejekontrakten, der er underskrevet den 5. juni 2010 af Sagsøgte
2 på vegne af Virksomhed ApS 1 og som lejere af Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2,
hedder det blandt andet:

"Lejemålet: Det lejede er en landbolig

Beliggende: Adresse 2, 4000 Roskilde

Udlejer: Virksomhed ApS 1 CVR nr. 2 

Lejer: Navn: Sagsøgte 1, cpr. 181256-  

Sagsøgte 2, cpr. 041251-

Areal: Lejemålets samlede bruttoetageareal udgør 200 m2, 

der består af 3 værelser

...

Benyttelse: Det lejede må ikke uden udlejers skriftlige samtykke benyttes

til andet end: Beboelse for lejerne og deres familie

Begyndelse: Lejeforholdet begynder den 15. juni 2010 og fortsætter,

indtil det opsiges.

...

Leje: den årlige lejer er 18.000 kr. 

Lejen m.v. Leje 4500 kr. 

A conto varmebidrag kr. 

A conto vandbidrag 1500 kr. 

Antennebidrag kr. 

Udgift til beboerrepræsentation kr. 

Renovation 615 kr.



kr.

I alt pr....kvartal 6615 kr.

...

Depositum: Senest den 15.6.2010, betaler lejeren et depositum på 0 kr.,

svarende til ___ måneders leje (højst 3 måneders leje).

Forudbetalt leje: Senest den 15.6.2010, betaler lejeren endvidere

forudbetalt leje 6615 kr. 

svarende til _3__ måneders leje (højst 3 måneders leje).

...

Indflytning: Er lejemålet nyistandsat ved indflytningen? x Nej 

Er det aftalt, ved lejeforholdets ophør

ligeledes skal afleveres nyistandsat? x Nej 

Besigtigelse: Der vil ved lejemålets indgåelse efter fælles

besigtigelse af det lejede blive udarbejdet en

rapport, hvori lejemålets stand ved lejeforholdets

begyndelse angives? x Ja

...

Pligt: Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler:x Lejer

...

§ 11. Særlige vilkår.

LEJEKONTRAKTEN ER TIDSBEGRÆNSET fra den 15.06.2010 til den
1.12.2016, hvorefter den ophører uden yderligere opsigelse. Aftalen er for
udlejer uopsigelig i lejeperioden. For lejer er aftalen uopsigelig det første år.
Herefter kan lejer opsige med 3 måneders skriftlig opsigelsesvarsel til den
1.ste i en måned. Er lejer nødtvunget til at opsige i uopsigelighedsperioden,
kan dette ske, såfremt lejer afholder alle udgifter forbundet med
genudlejningen.



...

BETALING AF LEJE - DET LEJEDES STAND

Jfr. indflytningsrapporten er der tale om et lejemål, der er under ombygning
og i forbindelse med lejemålets overtagelse i en sådan stand, at der bl. a. ikke
findes køkken eller badeforhold - trapper i etageadskillelser - helt eller delvist
mangel på gulve i 2 øverste plan, herunder bjælkekonstruktioner -manglende
skillevægge mv.

Lejen erlægges som modregning af lejers tilgodehavende hos udlejer.

Huslejen på kr. 4.500,- pr. kvartal er efter vurdering af Roskilde
Boligudlejning fastsat symbolsk ud fra det lejedes stand ved overtagelsen af
lejemålet.

Der er mellem udlejer og lejer indgået aftale om, at lejer efter reglerne i
lejelovens §63 udfører ombygning og istandsættelse af det lejede.

Ombygningen udføres bortset fra ændringer i kælderplanet i
overensstemmelse med de af arkitektfirmaet Virksomhed udførte tegninger og
planer af den 19.06.2007. Det er endvidere aftalt, at huslejen først kan hæves
efter færdiggørelsen og derefter ikke kan overstige kr. 33.000 ,- i kvartalet.

Da ombygningen i overvejende grad har karakter af anlægsarbejde sker
reduktionen af godtgørelsen til lejer med 3% pr. år.

Da udgifterne til ombygningen skønnes væsentligt større end den samlede
lejeindtægt efter regulering ved arbejdets færdiggørelse, fortsætter huslejen
som ovenfor anført uændret på kr. 4.500,- pr. kvartal.

Udlejer kan herefter foretage modregning for manglende huslejebetaling i
godtgørelsen til lejer for den udførte ombygning.

Udlejer er et selskab, hvor lejeren Sagsøgte 2 er ansat som landmanden i
selskabet.

Bopælspligten til landbruget er imidlertid opfyldt idet Sagsøgte 2 personligt
har ejet det lejede tidligere.

...

Skønnes der således at være forhold til stede hos udlejer, der kan begrunde



mulighed for forlængelse af lejekontrakten, skal der ske meddelelse herom til
lejer. Varsel om genforhandling skal af udlejer meddeles til lejer senest den
1.6.2016. Forlængelsesvilkår skal være aftalt og underskrevet af begge parter
senest den 1.8.2016."

Med henblik på fastsættelse af huslejens størrelse havde Sagsøgte 2 haft
kontakt til Rosbolig. Person 2 fra Rosbolig skrev den 15. juni 2010 en e-mail
til Sagsøgte 2, hvoraf blandt andet fremgår:

Hej Sagsøgte 2

Tak for sidst.

Under henvisning til vor gennemgang af den ufærdige hovedbygning, skal
jeg hermed meddele dig, at jeg skønner huslejen til at være yderst symbolsk,
da der er tale om, at der ikke er et køkken og badeværelset eller rettere
toilettet ikke er færdigt hvad angår bademuligheder, som jeg ser det, er der
kun et par værelser, hvor man kan opholde sig, resten er ubeboeligt, så jeg vil
forslå et symbolsk beløb på ca. kr. 1.500,00 pr. måned i ren husleje.

Men du bør have din revisor med ind over.

Mvh

Person 2

Rosbolig"

Sagsøgte 2 havde i 2004 udlejet ejendommen på Adresse 2. Det fremgår af
lejekontrakten, der blev indgået med virkning fra 1. april 2004, at lejerne incl.
vandbidrag, renovationsafgift og spildevandsafgift betalte 9.800 kr. i leje pr.
måned. Det fremgår tillige af lejekontrakten, at lejemålet ikke var nyistandsat
ved indflytningen og ej heller skulle afleveres nyistandsat. Under de særlige
vilkår i lejekontrakten var blandt andet aftalt følgende:

"LEJEKONTRAKTEN ER TIDSBEGRÆNSET fra den 01.04.2004 til den
01.04.2014 hvorefter den ophører uden yderligere opsigelse.

...

DET ER AFTALT AT HUSLEJEN VIL STIGE I TAKT MED AT
FORSKELLIGE ISTANDSÆTTELSER OG FORBEDRINGER



GENNEMFØRES EFTER FØLGENDE PLAN:

Snarest i forbindelse med overtagelsen af lejemålet, og afsluttet senest
01.09.2004, udskiftes 4 vinduer i stuen, 1 vindue i badeværelse (stueplan)
samt 2 vinduer i sydgavl. Dette påvirker ikke huslejen på kr. 9.000 pr. måned.
Når de øvrige vinduer i terræn og stueplan samt havedøren er udskiftet og
facaden renoveret, stiger huslejen til 10.000 kr. pr. måned ved førstkommende
lejebetaling efter at disse arbejder er afsluttet.

...

Lejer må ikke selvstændigt foretage ændringer eller ombygninger på
ejendommen. Eventuelle ændringer (herunder farveændringer) eller
ombygninger skal forud aftales skriftligt med udlejer. Det er dog tilladt lejer
at nymale væggene i andre lyse farver.

Lejer skal vedligeholde haven med passende lugning og plæneklipning. Der
må ikke foretages ændringer i haven uden udlejers forudgående skriftlige
accept. Lejer skal desuden vedligeholde indgangspartiet.

...

Udlejer samt håndværkere har i byggeperioder adgang til lejemålet i
fornødent omfang."

Sagsøgte 2 indgik i januar 2007 en forpagtningskontrakt med Virksomhed
ApS 1. I aftalen, der er underskrevet for begge parter den 19. januar 2007 af
Sagsøgte 2, hedder der blandt andet:

"Underskrevne ejer Virksomhed ApS 1., Adresse 2, By 2, 

4000 Roskilde, CVR nr. 2

Bortforpagter herved til medunderskrevne (forpagter) Sagsøgte 2, Adresse 3,
By 3

CVR nr. 3

en del af den selskabet tilhørende landbrugsejendom

Matrikel nr.

Beliggende Adresse 2, By 2, 4000 Roskilde



...

Forpagtningen gælder fra den: 1.11.2005 

og vedvarer indtil den: 31.12.2016 

til hvilket tidspunkt, den ophører uden yderligere varsel, jfr. § 10

§ 3

Forpagtningsafgiften

1. Beregning af forpagtningsafgiften.

Forpagtningsafgiften erlægges med et acontobeløb på kr. 27.000

Som betales hver den 30. juni, første gang den 30. juni 2006

Restbeløbet på kr. 20.000,-

Betales senest den 31. december, første gang den 31. december 2006

endeligt afregning af den årlige forpagtningsafgift sker ved betaling af et
reguleringsbeløb, dvs. forskellen mellem den endelige beregnede afgift og det
betalte acontobeløb, senest den 1. marts året efter høst.

...

§ 5

Sikkerhedsstillelse

Ingen af parterne stiller sikkerhed for den indgåede aftale.

...

§ 8

Misligholdelse

Såfremt forpagteren ikke betaler forpagtningsafgiften eller andre pligtige
ydelser i forpagtningsforholdet på forfaldsdagen, kan ejeren ophæve
forpagtningsforholdet, når han har givet forpagteren et skriftligt påkrav, som
udtrykkeligt angiver, at kontrakten kan ophæves, hvis alle skyldige



ydelser ikke betales inden 3 dage fra den dato, hvor påkravet er kommet frem
til forpagteren.

Såfremt der foreligger anden misligholdelse, kan ejer på samme måde ophæve
forpagtningsforholdet, hvis misligholdelsen ikke er bragt til ophør inden 14
dage efter, at påkrav herom er kommet frem. hvis forpagteren ikke kan
acceptere ophævelsen, skal han inden de 14 dage er udløbet, gøre sine
indsigelser gældende. Gør forpagteren indsigelser gældende, skal ejeren,
inden 4 uger fra indsigelsen er kommet frem, indbringe sagen for
voldgiftsretten.

...

I tilfælde af anticiperet (forventet) misligholdelse kan kontrakten hæves, hvis
der ikke stilles betryggende sikkerhed for betaling på forfaldsdagen inden en
angiven frist på mindst 14 dage.

...

§ 9

Konkurs, Betalingsstandsning og Dødsfald

1) Konkurs

I tilfælde af ejerens eller forpagterens konkurs finder reglerne i konkurslovens
kapitel 7 anvendelse.

Fristen for boets stillingtagen til, om det vil indtræde i kontrakten, jf.
konkurslovens §55, stk. 2, aftales dog til 14 dage. Medmindre konkurslovens
regler er til hinder for det, kan den anden part, i tilfælde af ejerens eller
forpagterens konkurs, straks hæve aftalen, hvis ikke fallenten inden 14 dage
stiller betryggende sikkerhed.

...

§ 10

Opsigelse

Aftalen er indgået med et varsel svarende til forpagtningsperioden, jf. § 2,
således at varsel anses afgivet ved indgåelsen af kontrakten.

...



§ 14

Tinglysning

Forpagteren er til enhver tid berettiget til at lade kontrakten tinglyse
servitutstiftende og/eller pantstiftende for kr. 550.000,- på den forpagtede
ejendom med respekt af ejendommens påhvilende hæftelser, servitutter og
andre byrder, tinglyse som utinglyste, og hvor der for de tinglystes
vedkommende henvises til ejendommens blad i tingbogen.

Forpagteren er påtaleberettiget.

Efter kontraktens udløb kan denne aflyses alene efter begæring af ejeren.

Optagelse af lån til omprioritering af eksisterende lån respekteres af
forpagteren.

..."

I jagtlejekontrakt indgået vedrørende ejensdommen på Adresse 2 mellem
Sagsøgte 2 og Virksomhed ApS 1, der er underskrevet den 1. november 2005
af Sagsøgte 2 for begge parter, hedder det blandt andet:

"

Udlejeren udlejer til lejeren jagt- og fiskeretten på ovennævnte ejendom.

Lejemålet omfatter:

Al jord beliggende på Matrikel nr.. Undtagen herfra er de arealer, der tydeligt
anvendes til have, gårdsplads og adgangsveje i øvrige for dertil ejendommen
tilhørende bygninger.

Kort over det lejede areal er vedhæftet denne kontrakt som bilag."

...

"Stk 1. Lejemålet træder i kraft den 1. november 2 005

og vedvarer for en 30 årig periode indtil den 31. oktober 2035

hvor det ophører uden varsel.

Stk. 2. En eventuel forlængelse af lejemålet skal være aftalt senest 6 måneder
før kontraktens udløb.



Stk. 3. Lejemålet er i lejeperioden uopsigeligt fra begge parters side, bortset
fra tilfælde af misligholdelse.

Stk. 4. Såfremt en part misligholder sine forpligtelser efter denne kontrakt og
ikke senest 14 dage efter skriftlig påkrav retter misligholdelsen, er den anden
part berettiget til uden varsel at ophæve kontrakten.

Forudbetalt jagtleje tilbagebetales af udlejer med fradrag af eventuelt tab,
som lejers misligholdelse har påført ham.

Tab som lejer lider ved udlejers misligholdelse, skal erstattes af udlejer i
henhold til separat opgørelse.

Stk. 5. Lejemålet forbliver bestående, uanset om det lejede areal eller dele af
det overgår til ny ejer.

Stk. 6. Lejeren har ret til at få nærværende kontrakt tinglyst på ejendommen
med respekt af de i forvejen på ejendommen tinglyste servitutter og
panthæftelser, herom henvises til ejendommens blad i tingbogen.
Tinglysningen skal ikke være til hinder for fremtidig yderligere belåning.

De med tinglysningen forbundne omkostninger betales af lejeren."

...

"

§ 8

Stk. 1. Jagtlejen er fastsat i hele lejeperioden og udgør kr. 1,-

...

for perioden 1.november 2005 til 31. oktober 2035"

...

"

§ 12

Såfremt udlejeren uretmæssigt ophæver denne kontrakt i kontraktperioden
skal udlejer til lejeren betale en konventionalbod på 300.000 kr. samt
erstatning efter dansk rets almindelige regler."

..."



Sagsøger ApS' advokat, advokat Michael E. Krüger, gjorde i brev af 29. marts
2011 til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's advokat, advokat Helge E. Sørensen,
opmærksom på, at Sagsøger ApS mente, at de indgåede kontrakter om leje,
forpagtning og jagtleje var uden realitet. I brevet har advokaten anført
følgende:

"Tak for Deres skrivelse af 18. marts 2011.

I den forbindelse kan jeg oplyse, at jeg fastholder det tidligere anførte.

Jeg skal gøre opmærksom på, at det fortsat er min klients opfattelse, at
lejekontrakt, jagtlejekontrakt og forpagtningskontrakt er uden realitet, bl. a.
som følge af kontraktens indhold og vilkår og at disse kontrakter er indgået
mellem nærtstående parter umiddelbart inden konkurs.

For den gode ordens skyld skal jeg dog gøre opmærksom på, at for det
tilfælde, at lejeforholdet skulle være reelt, skal jeg på udlejers vegne opsige
beboelseslejeforholdet under henvisning til lejelovens§ 83 g, idet vægtige
grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for min klient at blive løst fra
lejeforholdet.

I den forbindelse skal jeg gøre opmærksom på, at den urealistisk lave leje
medfører et betydeligt tab for min klient hver måned, ligesom min klient fra
Lejre Kommune er blevet gjort opmærksom på, at hverken Sagsøgte 1 eller
Sagsøgte 2 har haft adresse på Adresse 2 før 14. februar 2011, hvilket er efter,
at min klient har erhvervet ejendommen.

Opsigelsen afgives med et opsigelsesvarsel på 3 måneder til Deres klients
fraflytning den 01.07.2011, jfr. lejelovens § 86, stk. 1.

Vil De ikke godkende opsigelsen, skal De senest 6 måneder efter, at opsigelsen
er kommet frem til Dem, fremsætte skriftlig indsigelse over for undertegnede,
som repræsentant for udlejer."

Advokat Helge E. Sørensen besvarede brevet ved brev af 28. april 2011 til
advokat Michael E. Krüger. Af brevet fremgår følgende:

"...

Under henvisning til Deres skrivelse af den 29. marts d.å. skal jeg meddele,
at jeg på vegne af min klient ikke kan godkende opsigelsen.



Jeg skal gøre opmærksom på, at lejen er fastsat af et professionelt firma for
formidling af udlejning af private ejendomme. Ved kontraktens indgåelse var
kun en del af stuen beboelig, og der var hverken etableret køkken eller
badefaciliteter ligesom varmeanlægget var defekt og delvist nedtaget.
Lejemålet var ubeboeligt hvorfor den faktiske indflytning skete senere.

I den fastsatte husleje indgår derfor at en del af lejen betales ved at lejer for
egen regning lader lejemålet færdigbygge hvilket også fremgår af
lejekontrakten."

Forklaringer

Sagsøgte 1 har forklaret, at hun har indgået en lejekontrakt vedrørende
ejendommen på Adresse 2. Hun så ejendommen forud for kontraktens
indgåelse. Ejendommen var ubeboelig. Der var ikke etageadskillelse, ingen
vægge og intet bad eller køkken. Der var kun skallen. Hun vidste godt, at det
ville komme til at koste omkring en million at istandsætte ejendommen. Der
er nu etableret etageadskillelse, vægge, køkken, varme og bad.
De har brugt omkring 200.000 kr. på renovering. Hun havde kendskab til
udlejer, der var et selskab. Hun mente, at selskabet var godt og solvent. Hun
havde indsigt i selskabets regnskaber, og hun var derfor ikke bekymret for,
om selskabet kunne overholde sine forpligtelser som udlejer. Hendes eget hus
blev lejet ud. Hun havde pengene, der skulle bruges til istandsættelsen. Hun
og Sagsøgte 2 har overholdt lejekontrakten. Der er ingen misligholdelse. Hun
begyndte at komme på ejendommen i efteråret 2009. Alt inden i ejendommen
var revet ned, inden hun så ejendommen i efteråret 2009. Ros Boligudlejning
har udarbejdet lejekontrakten herunder de særlige vilkår i lejekontraktens §
11. De har ikke istandsat lejemålet i den sidste tid på grund af de verserende
sager omkring ejendommen.

Sagsøgte 2 har forklaret, at lejekontrakten er udarbejdet af Ros Boligudlejning
på baggrund af input fra ham. Han købte ejendommen på Adresse 2 i 1984
sammen med sine forældre.
Ejendommen har været lejet ud siden 1990. Der er to matrikler Adresse 2 og
Adresse 4, hvoraf sagens ejendom er Adresse 2.
Ejendommen blev lejet ud i 2004. Lejekontrakten var uopsigelig, men
lejemålet blev på grund af uoverensstemmelser mellem lejer og udlejer ledig
pr. 1. april 2006. Han fik en blodprop og valgte derfor at lægge det hele over i
Virksomhed ApS 1. I slutningen af 2006 gik selskabet efter aftale med SEB
Bank i gang med en større renovation af ejendommen. SEB Bank stod
imidlertid af midt i projektet, og selskabet kunne ikke selv finansiere
renoveringen. Det skete i begyndelsen af 2007. Der boede ikke nogen i
ejendommen i en treårig periode fra 2007 til 2010. Han investerede i perioden
ca. 1 mio. kr. på renoveringen af ejendommen. I 2008 blev der lagt



nyt tag på ejendommen samt isat nye døre og vinduer. Samtidig blev facaden
hugget af og pudset op igen. Udvendig var ejendommen færdig ved lejemålets
indgåelse i 2010.
Han valgte at indgå lejekontrakten indeholdende renovation af ejendommen.
Lejekontrakten i 2010 blev indgået med hjælp fra Ros Boligudlejning.
Virksomhed ApS 1 var på daværende tidspunkt velfungerende. Han fik et
brev fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i august 2010 om, at selskabets
regnskab ikke var indleveret rettidigt. Han færdiggjorde regnskabet efter
udsættelse i skifteretten. Men da han tidligere havde været for sen med
regnskaberne, faldt hammeren. Selskabet kom under likvidation, og
ejendommen kom på tvangsauktion. På det tidspunkt var der sat en ny kedel i
ejendommen. Han var til stede på 1. auktion, hvor han oplyste, at der var en
lejekontrakt på boligejendommen, en forpagtningskontrakt samt en
jagtlejekontrakt. Dette blev også oplyst til rekvirenten på mail forud for 1.
auktion.
På 2. auktion var alle tre lejekontrakter til stede. Højestbydende købte
ejendommen med de kontrakter der var. Han bød selv på ejendommen, men
han blev overbudt på auktionen.
I dag har de brugt ca. 200.000 kr. på renovering af ejendommen. De har
stoppet renoveringen på grund af de verserende sager. De havde budgetteret
med at bruge i omegnen af 1 mio kr., men han havde håbet på, at de kunne
nøjes med at bruge 750.000 kr. Det er både ham selv og håndværkere, der har
foretaget renoveringen af ejendommen. Han havde ud over sin pension,
lejeindtægt, forpagtningsindtægt samt hans og Sagsøgte 1's lønindtægt.
Virksomhed ApS 1 fik skøde på ejendommen i 2007, men med virkning fra 1.
november 2005 på grund af den tidligere konstruktion med et
kommanditselskab. De fremlagte billeder blev taget i tillæg til lejekontrakten.
Det er ham, der forestår registreringen af arbejde udført på ejendommen. De
bor i dag på ejendommen.

Virksomhed ApS 1 varetager en masse forskellige opgaver herunder
administration, service, landbrug, transportservice m.fl.
Han har selv udarbejdet forpagtningsaftalen. Han har tidligere udarbejdet
forpagtningskontrakter med assistance fra en landbrugsforening.
Forpagtningskontrakten er underskrevet i 2007, men den er gældende fra
2005. Han havde lavet en mundtlig forlængelse i 2005, men den skulle være
skriftlig for, at han kunne søge tilskud. Lejens størrelse i forpagtningsaftalen
er fastsat på baggrund af hans erfaringer med bortforpagtning af den samme
jord, samt hans viden om, hvad jorden giver af afkast. Han modtaget tilskud
fra EU. Han skal til brug for ansøgning om støtten kunne forevise en
forpagtningsaftale. Han aflægger årligt regnskab i henhold til
forpagtningskontrakten. Han har betalt leje i henhold til
forpagtningskontrakten til de nye ejere. Kontrakten er lavet på markedsvilkår.
Han har en fortjeneste på forpagtningen af jorden, men det er ikke meget han
tjener på jorden. Der er alene overskud på grund af tilskuddene fra EU.
Bygningerne omfattet af forpagtningsaftalen er grunden til, at han ønsker at
beholde forpagtningskontrakten. Han havde mange penge til gode hos
Virksomhed ApS 1. I 2009 havde han over 1 mio. kr. tilgode



i Virksomhed ApS 1. Bygningerne i forpagtningskontrakten forfalder, da de
ikke bliver vedligeholdt af udlejer. Han har ikke tinglyst aftalerne, da han ikke
mente det var nødvendigt, da han var ejer af selskabet, der var ejer af
ejendommene og jorden.

Jagtlejekontrakten er udarbejdet på baggrund af et koncept, han havde
anvendt tidligere. Kontrakten blev udarbejdet i forbindelse med stiftelsen af
kommanditselskabet i 2005, hvor den privatejede ejendom blev solgt til
selskabet. Det er tale om en 30-årig kontrakt. Lejen er fastsat til 1 kr.,
Jagtkontrakten var en del af overdragelsen af ejendommen til selskabet. Det
blev gjort på den måde for at undgå beskatning af 300.000 kr.
Konventionalboden på 300.000 kr. er beregnet på baggrund af en årlig leje på
10.000 kr. ganget med 30 år. Der har tidligere været en mundtlig jagtkontrakt
med en årlig jagtleje på 15.000 kr., men der havde han tillige udgifter på at
holde jorden og sørge for føde til dyrene. Han ved ikke, hvad
jagtlejekontrakten er værd i dag. Han driver jagt på ejendommen i dag.

Parternes synspunkter
Sagsøger ApS har under hovedforhandlingen uddybet anbringenderne i
påstandsdokumenterne af 22. november 2012, hvor i blandt andet anføres: "
at sagsøger i december 2010 erhvervede ejendommen 

Adresse 2, By 2, 4000 Roskilde på tvangsauktion,

at der er tale om en usædvanlig lejekontrakt, som ikke var oplyst 
under 1. auktion, som først blev fremlagt imellem 1. og 2.
auktion,

at der er tale om en lejeaftale mellem Virksomhed ApS 1, hvis 
eneanpartshaver var et selskab (Virksomhed ApS 2), som var
ejet af Sagsøgte 2 (den ene af de sagsøgte)

at der således er tale om, at det udlejede selskab, hvis anparter 
ejes af Sagsøgte 2, indgår lejeaftale med ejeren af anparterne og
dennes sambo som lejer,

at lejekontrakten er indgået med interesseforbundne parter i 
tiden umiddelbart op til en tvangsopløsning, hvor risikoen for en
konkurs har været nært forestående,

at selskabet efterfølgende gik konkurs, 

at de sagsøgte - trods opfordring hertil - ikke har dokumenteret, 

at lejemålet blev indgået på et tidspunkt, hvor ejers konkurs ikke 
var på tale,



at konkursboet ikke er indtrådt i kontrakten, i og med at 
ejendommen er blevet solgt på tvangsauktion,

at der således principielt set ikke længere eksisterer en 
lejekontrakt,

at der er tale om en usædvanlig lejekontrakt, som ikke var oplyst 
under 1. auktion og 2. auktion,

at der ikke er indbetalt depositum, 

at lejekontrakten ikke er tinglyst på ejendommen, hvorfor 
usædvanlige vilkår, som ikke følger af lejelovgivningens
almindelige regler, ikke kan gøres gældende,

at lejen forekommer at være usædvanlig lav, 

at sagsøger fra Lejre Kommune er blevet gjort opmærksom på, at 
hverken sagsøgte 1 eller sagsøgte 2 har haft adresse på Adresse
2, By 2, 4000 Roskilde før 14. februar 2011, hvilket er efter at
sagsøger har erhvervet ejendommen,

at lejeforholdet er uden realitet, 

at sagsøger for den gode ordens skyld har opsagt lejeforholdet 
den 29. marts 2011,

at opsigelsen opfylder formkravene i lejeloven, 

at opsigelsen som udgangspunkt er gyldig, 

at sagsøger har været berettiget til at opsige lejeforholdet under 
henhold til lejelovens § 83 g, idet vægtige grunde i øvrigt gør det
særligt magtpåliggende for sagsøger at blive løst for
lejeforholdet,

at sagsøger lider et betydeligt tab hver måned ved den 
nuværende leje,

at der ikke er grundlag for sagsøgtes betragtninger om, at ingen 
af de sagsøgte har mulighed for indflytning i anden bolig,

at sagsøgte - trods opfordring hertil - ikke har konkretiseret dette 
synspunkt, herunder redegjort for hvilke særlige forhold der
skulle gøre sig gældende for de sagsøgtes vedkommende, der
forhindrer mulighed for indflytning i anden bolig,



at sagsøgte ikke har konkretiseret, på hvilket grundlag sagsøgtes 
anbringende om, at opsigelsen skulle være ugyldig, støttes,

at de sagsøgte ikke i henhold til lejelovens § 63 har ret til 
godtgørelse for fraflytning, idet en sådan aftale kræver en aftale
med udlejer,

at en sådan aftale ikke foreligger i nærværende sag, 

at lejer er anpartshaver i det selskab, som ejede ejendommen, og 
som er gået konkurs, hvorfor ejendommen blev solgt på
tvangsauktion,

at en underkendelse af opsigelsen vil underminere den 
almindelige ejendomsret og tvansauktionsreglerne,

at lejen forekommer at være usædvanlig lav, 

at bilag A ikke kan anerkendes som bevis i sagen, idet det er 
ensidigt indhentet,

at sagsøgte - trods opfordring hertil - ikke har dokumenteret, at 
der efter lejeaftalens indgåelse er udført ombygningsarbejder,

at sagsøgte - trods opfordring hertil - ikke har dokumenteret de 
hermed forbundne udgifter,

at sagsøgtes anbringende om, lejer som en del af huslejen 
forestår ombygning, og at den estimerede omkostning hertil
andrager ca. kr. 750.000, således ikke kan tillægges betydning,

at de påstående bygningsarbejder ikke kan konstateres ved 
selvsyn eller billeder, ligesom dette under alle omstændigheder
ikke udgør tilstrækkeligt bevis i sagen,

at bilag E ikke kan anerkendes som dokumentation herfor, idet 
også dette er ensidigt indhentet,

at bilag E under alle omstændigheder ikke kan retfærdiggøre en 
estimeret omkostning på ca. kr. 750.000, ligesom det er noteret,
at en række af arbejderne er udført efter, at sagsøger har
overtaget ejendommen på tvangsauktion,

at sagens bilag F tillige ikke kan tillægges betydning som bevis i 
sagen, idet også dette er ensidigt indhentet,



at lejeudgiften ved Virksomhed ApS 1's overtagelse af
ejendommen 
Adresse 2, jf. bilag J, øjensynligt udgjorde kr. 9.000,00 pr.
måned,

at det er sagsøgers opfattelse, at dette beløb principielt set er 
mindre end markedslejen, men at der som det mindre i det mere
må tages udgangspunkt heri i forhold til en eventuel vurdering
af markedslejen,

at den som bilag J fremlagte lejekontrakt i øvrigt underbygger, at 
den af sagsøgte påberåbte lejeaftale i nærværende sag er
indgået på usædvanlige vilkår,

at sagsøgte ikke har dokumenteret, at der er indgået en 
lejekontrakt i henhold til indhentede erklæringer forinden
lejemålets indgåelse,

at sagsøgte ikke har dokumenteret, at vilkårene er fastsat ud fra 
normal udlejningspraksis ved indhentelse af uvildige
erklæringer,

at sagsøgtes synspunkter herom således ikke kan tillægges 
betydning i sagen,

at sagsøgte således skal tilpligtes at anerkende sagsøgers 
opsigelse af 29. marts 2011 til fraflytning den 1. juli 2011,

at sagsøger har krav på betaling af markedsleje fra sagsøgte, 
idet sagsøgte bebor lejemålet efter udløbet af opsigelsesfristen,

Vedrørende forpagtningskontrakten

at der for nærværende dog kun er nedlagt en 
anerkendelsespåstand,
hvorfor en diskussion om markedslejens størrelse må afvente en
eventuel senere retssag,

at sagsøgte således skal tilpligtes at anerkende at skulle betale 
markedsleje fra 1. juli 2011 og frem til fraflytning sker,

at sagsøger i december 2010 erhvervede ejendommen 
Adresse 2, By 2, 4000 Roskilde på tvangsauktion,

at der er tale om en usædvanlig forpagtningskontrakt, som ikke 
var oplyst under 1. auktion, og som først blev fremlagt imellem
1. og 2. auktion,



at forpagtningskontrakten er indgået mellem nærtstående/ 
interesseforbundne parter,

at sagsøger gentagne gange har opfordret sagsøgte til at 
dokumentere, at kontrakten er blevet efterlevet efter sit indhold,
herunder både i relation til betaling og til øvrig opfyldelse af
parternes forpligtelser,

at sagsøger ikke har modtaget denne dokumentation, 

at det endvidere af kurator i konkursboets er bekræftet, at der 
ikke er indgået betalinger i henhold til forpagtningskontrakten,

at forpagtningskontrakten således ikke et udtryk for et reelt 
retsforhold mellem parterne, og udgør derfor en nulitet,

at det følger af forpagtningskontraktens § 14, at forpagteren har 
ret til at få kontrakten tinglyst, hvilket imidlertid ikke er sket,

at forpagtningskontrakten ikke yder nogen særlig beskyttelse mod 
sagsøger som erhverver af ejendommen,

at det følger af kontraktens § 9, at reglerne i konkurslovens 
kapitel 7 finder anvendelse,

at konkursboet imidlertid ikke er indtrådt i kontrakten, 

at der således ikke længere eksisterer en kontrakt, 

at det tillige fremgår af kontraktens § 9, at "medmindre 
konkurslovens regler er til hinder for det, kan den anden part, i
tilfælde af ejerens eller forpagterens konkurs, straks hæve
aftalen, hvis ikke fallenten inden 14 dage stiller betryggende
sikkerhed.",

at sagsøgte trods gentagne opfordringer ikke har stillet 
betryggende sikkerhed,

at sagsøgte trods gentagne opfordringer endvidere ikke har 
dokumenteret, at der angiveligt skulle være betalt kr.
120.000,00 til og med 31. december 2009,

at forpagtningskontrakten ikke er gældende mellem sagsøger og 
sagsøgte

- fordi konkursboet ikke er indtrådt i kontrakten, hvorfor denne
som udgangspunkt er bortfaldet,



- fordi sagsøgte ikke på trods af sagsøgers anmodning i skrivelse
af 22. december 2010 har stillet betryggende sikkerhed,

- fordi sagsøgte ikke har dokumenteret, at der skulle være betalt
de ønskede beløb,

at sagsøgte ikke trods opfordring dertil har dokumenteret, at 
forpagtningskontrakten blev indgået i forbindelse med, at
sagsøgte overførte ejendommen Adresse 2, By 2, 4000 Roskilde
fra privat regi til selskabet Virksomhed ApS 1,

at det følger af tingbogen (bilag 4), at overførsel først er sket pr. 
12. marts 2007, altså næsten halvandet år efter at
forpagtningskontrakten blev indgået ,

at der i udbudsmaterialet, da selskabet i begyndelsen af 2009 
forsøgte at sælge en del af jorden, jf. bilag 5 og 6, udelukkende
er nævnt én forpagtningsaftale, hvilket er en forpagtningsaftale
med tredjemand,

at samtlige øvrige aftaler mellem Virksomhed ApS 1 og 
sagsøgte ikke er nævnt i bilagene, herunder navnlig den i sagen
omhandlede forpagtningsaftale der angiveligt skulle være
indgået mellem parterne den 19. januar 2007, men angiveligt
med tilbagevirkende kraft fra den 1. november 2005,

at sagsøgte trods opfordring dertil ikke har dokumenteret, at 
sagsøgte siden 2005 har været anført som forpagter af
arealerne, og som forpagter har indberettet og modtaget
betaling i henhold til betalingsrettighederne,

at sagsøgte trods opfordring dertil ikke har dokumenteret, at man 
har indgået andragende omkring tilskud m.v.,

at konkursboet ikke ved passivitet er indtrådt i kontrakterne, 

at forpagtningskontraktens § 9 ikke kan fravige konkurslovens 
regler,

at det anerkendes, at sagsøgte har betalt for forpagtning efter 
sagsøgers overtagelse af ejendommen,

at dette dog ikke ændrer ved, at sagsøgtes forpagtning er 
uretmæssig i forhold til sagsøger, hvilket også er baggrunden



for sagsøgers krav i relation til markedsleje,

at sagsøger ikke forholder sig til, hvad kurator har udtalt,
eller hvad der måtte være i konkursboets besiddelse. dette 
materiale må sagsøgte fremskaffe, såfremt det vil gøres
gældende i sagen,

at sagsøger indtil videre har valgt at fortsætte det andet 
forpagtningsforhold med Person 3,

at dette imidlertid ikke indebærer en anerkendelse af aftalerne 
eller lignende, men blot en ny aftale om fortsættelse af
forpagtningen, som blandt andet er kommet i stand på baggrund
af henvendelse fra Person 3,

at sagsøger ikke forholder sig til, hvad konkursboet er eller 
burde være vidende om,

at sagsøgte således skal tilpligtes at anerkende, at 
forpagtningskontrakt af 19. januar 2007 ikke er gældende
mellem sagsøger og de sagsøgte,

vedrørende jagtlejekontrakten

at der for nærværende kun er nedlagt en anerkendelsespåstand, 
hvorfor en diskussion om markedslejens størrelse må afvente en
eventuel senere retssag,

at sagsøgte således skal tilpligtes at anerkende at skulle betale 
forpagtningsafgift på markedsvilkår fra 22. december 2012 og
frem til fraflytning sker,

at sagsøger i december 2010 erhvervede ejendommen 
Adresse 2, By 2, 4000 Roskilde på tvangsauktion,

at der er tale om en usædvanlig jagtlejekontrakt, som ikke var 
oplyst under 1. auktion, og som først blev fremlagt imellem 1. og
2. auktion,

at jagtlejekontrakten er indgået mellem nærtstående/ 
interesseforbundne parter,

at der ikke er realitet i den indgåede jagtlejekontrakt, 

at sagsøger gentagne gange har opfordret sagsøgte til at 
dokumentere, at denne er blevet efterlevet efter sit indhold,
herunder både i relation til betaling og til øvrig opfyldelse af



parternes forpligtelser,

at sagsøger forsat ikke har modtaget denne dokumentation, 

at det ikke på trods af adskillige opfordringer er dokumenteret, at 
der er betalt kr. 300.000,00 for jagtretten jf. kontraktens § 12,

at det i øvrigt ikke fremgår af § 12, at der er betalt kr. 
300.000,00 for jagtretten,

at der blot er aftalt en noget usædvanlig konventionalbod på kr. 
300.000,00 for uberettiget opsigelse af kontrakten,

at der således ikke er fremlagt dokumentation for en betaling af 
kr. 300.000,00,

at jagtlejekontrakten ikke er indgået på markedsmæssige vilkår, 

at det følger af jagtlejekontraktens § 4, stk. 6, at lejeren har ret 
til at få kontrakten tinglyst, hvilket imidlertid ikke er sket,

at det er korrekt, at tinglysningsret ikke nødvendigvis medfører 
tinglysningspligt, men i en situation med den nærværende er det
naturligvis sagsøgtes risiko, og det må tillægges bevismæssig
betydning, at der ikke er sket tinglysning,

at sagsøger således ikke som køber af ejendommen er bundet af 
jagtlejekontraktens iondhold, men blot eventuelt af almindelige
markedsmæssige vilkår,

at konkursboet ikke er indtrådt i kontrakten, hvorfor der 
principielt set ikke længere eksisterer en kontrakt

at sagsøgte ikke har dokumenteret, at kontrakten på nogen måde 
er blevet efterlevet i sit indhold, og fordi jagtlejekontrakten og
fordi jagtlejekontrakten ikke er et udtryk for et reelt
retsforhold mellem parterne , ogfordi konkursboet ikke er
indtrådt i kontrakten,

at kontrakten således ikke er gældende mellem sagsøger og 
sagsøgte,

at sagsøger allerede i skrivelse af 22. december 2010 har taget 
forbehold for at opkræve markedsleje,

at markedslejen således må betales fra dette tidspunkt, og frem 
til fraflytning sker,



at sagsøgte ikke trods opfordring dertil har dokumenteret, at 
jagtlejekontrakten blev indgået i forbindelse med, at Sagsøgte 2
overførte ejendommen Adresse 2, By 2, 4000 Roskilde fra privat
regi til Virksomhed ApS 1. Ifølge tingbogen (bilag 4) er
overførsel først sket pr. 12 marts 2007, altså næsten halvandet
år efter, at lejekontrakten blev indgået,

at sagsøgte ikke trods opfordring dertil fortsat ikke har 
dokumenteret, at der i forbindelse med prisfastsættelsen af
ejendommen er taget højde for jagtlejekontraktens indhold,
herunder at kontrakten var uopsigelig i 30 år,

at sagsøgte tillige ikke har dokumenteret, at der ved kontraktens 
indgåelse blev betalt det aftalte beløb kr. 1,- ved kontraktens
underskrift, jf. kontraktens § 8 stk. 1,

at sagsøgte trods opfordring dertil ikke har redegjort for, hvorfor 
jagtlejen blev nedsat fra kr. 15.000,00 pr. år til angiveligt kr.
10.000,00 pr. år,

at der er tale om en nedsættelse på1/3, og således en betydelig 
nedsættelse af jagtlejen, hvorfor der må kunne påvises et særligt
grundlag herfor, idet det er en væsentlig nedsættelse, som i
øvrigt er i strid med den generelle prisudvikling i samfundet,

at sagsøgte ikke trods opfordringer dertil har fremlagt eventuelle 
tidligere jagtlejekontrakter, og redegjort for disses løbetider,

at det ud fra det af sagsøgte fremlagte materiale ikke kan ses, at 
jagtlejekontrakten var en del af udbudsmaterialet, da selskabet i
begyndelsen af 2009 forsøgte at sælge en del af jorden, jf. bilag
A og B,

at det tværtimod fremgår af forsiden på bilag A, at 
jagtrettighederne ikke medfølger,

at eventuelle jagtrettigheder er derudover, så vidt sagsøger har 
kunnet konstatere, ikke er nævnt noget sted, hverken i bilag A
eller B, og sagsøger har i den forbindelse navnlig noteret sig,

at jagtrettighederne ikke er tinglyst på ejendommen, og at der 
øjensynligt ikke i hverken bilag A eller B har været vedlagt en
jagtlejekontrakt som bilag,



at der udelukkende er nævnt én forpagtningsaftale, hvilket er en 
forpagtningsaftale med tredjemand,

at samtlige øvrige aftaler mellem Virksomhed ApS 1 og 
Sagsøgte 2 ikke er nævnt i bilagene, herunder navnlig den
forpagtningsaftale der angiveligt skulle være indgået mellem
parterne den 19. januar 2007, men angiveligt med
tilbagevirkende kraft fra 1.november 2005,

at det således bestrides, at jagtlejekontrakten kan tillægges 
retsvirkning,

at sagsøgte således skal tilpligtes at anerkende, at 
jagtlejekontrakt af 1. november 2005 ikke er gældende mellem
sagsøger og sagsøgte,

at det bestrides, at lejen skulle være fastsat ud fra de dengang 
gældende markedsvilkår,

at der for nærværende dog kun er nedlagt en 
anerkendelsespåstand, hvorfor en diskussion om markedslejens
størrelse må afvente en eventuel senere retssag,

at sagsøgte således skal tilpligtes at anerkende at skulle betale 
sagsøger markedsleje fra 22. december 2010, hvor sagsøger har
taget forbehold for at opkræve markedsleje, og frem til
fraflytning sker."

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har under hovedforhand-lingen uddybet
anbringenderne i påstandsdokumenterne af 29. november 2012, hvor i blandt
andet anføres:

"
at lejeforholdet var oplyst på såvel 1. som 2. auktion, 

at der er indgået en gyldig lejeaftale og at lejeforholdet er reelt, 

at lejemålet også er indgået med en tredje person, 

at der forinden aftales indgåelse er indhentet erklæringer om 
lejen størrelse og at lejen er rimelig og svarer til markedslejen,

at lejer er indflyttet i henhold til lejekontrakt, 

at lejekontrakten ikke er misligholdt, 



at selve lejekontrakten er gyldig uden tinglysning, 

at opsigelsen er ugyldig, 

at lejemålet er uopsigeligt fra udlejers side i lejeperioden, 

at sagsøger ikke lider tab, 

at lejemålet er indgået på et tidspunkt, hvor ejers konkurs ikke 
var på tale,

at sagsøger har bevisbyrden for dette, såfremt dette fastholdes, 

at Sagsøgte 2 var anpartshaver i holdingselskabet, 
der ejede det konkursramte selskab,

at bilag A og F er indhentet inden kontraktens indgåelse og en 
nødvendig forudsætning for lejen størrelse,

at kontrakter indgået mellem selskab og personer af hensyn til 
skatteopgørelser, skal indgås skriftligt, uanset om dette er
mellem selskabet og anpartshaver,

at det er uden betydning for sagen om konkursboet er indtrådt, 

at selskabet først går konkurs efter 1. auktionen, 

at sagsøger ikke har dokumenteret at der ikke er udført 
forbedringer i henhold til lejekontrakten,

at omkostningerne til de samlede udgifter til istandsættelsen er 
opgjort til de af sagsøgtes forventede udgift hertil,

at den tidligere lejers lejemål var fastsat før hele den indvendige 
del af ejendommen blev nedrevet.

Det gøres gældende vedrørende forpagtningskontrakten:

at kontrakten var oplyst på såvel 1, som 2. auktion – teksten 
hentes fra lejesagen

at konkursboet ved sin passivitet er indtrådt i 
forpagtningsforholdet,

at forpagtningskontrakt med anden forpagter over andre arealer 
respekteres af sagsøger,



at forpagtningsforholdet forsat er gældende, idet 
forpagtningsudgiften er modtaget uden indsigelse,

at forpagtningskontrakten ikke hverken før eller efter sagsøgers 
overtagelse er misligholdt af sagsøgte,

at betalinger før sagsøgers overtagelse er sagen uvedkommende, 

at der er sket betaling iht. Betalingsrettighederne til forpagteren, 

at forpagtningsafgiften er fastsat på tidspunktet for indgåelsen 
gældende markedsvilkår,

at beregningen af forpagtningsafgiften er nøje beskrevet i 
kontrakten, i øvrigt på markedsvilkår,

at forpagtningen omfatter ikke til anden side udlejede 
avlsbygninger og vedligeholdelse af græsareal og høst af tagrør,

at forpagteren/sagsøgte ikke er under konkurs og således ikke 
skal stille sikkerhed,

at forpagtningskontrakten er underskrevet 19/1 2007 og skødet 
lyst 12/3 2007 og

at tinglysningsret ikke medfører tinglysningspligt, 

at kontrakter indgået mellem selskab og person af hensyn til 
skatteopgørelser, skal indgås skriftligt, uanset om dette er
mellem selskabet og anpartshaver,

at jagtlejekontrakten er gyldig og uopsigelig, 

at der intet usædvanligt er i at forbeholde sig jagtretten ved 
overdragelse,

at lejer har og udnytter retten til at udøve jagt, 

at lejen er fastsat på de ved kontraktens indgåelse gældende 
markedsvilkår,

at tinglysningsret ikke medfører tinglysningspligt, 

at der intet fremgår om konkursloven i jagtlejekontrakten, 

at forholdet var oplyst ved sagsøgers køb af ejendommen ved 



såvel 1.ste som 2.en auktionen og

at kontrakter indgået mellem selskab og person af hensyn til 
skatteopgørelser, skal indgås skriftligt, uanset og dette er mellem
selskabet og anpartshaver."

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter bevisførelsen kan det lægges til grund, at ejeren af ejendommen
beliggende Adresse 2, Virksomhed ApS 1, i tiden mellem 1. og 2. auktion
blev taget under konkursbehandling, og at konkursdekretet blev tinglyst på
ejendommen den 10. november 2010 inden 2. auktion den 10. december
2010.

Det kan endvidere lægges til grund, at hverken lejekontrakten, forpagtnings-
aftalen eller jagtlejekontrakten var tinglyst på ejendommen på Adresse 2.

Efter tinglysningen af konkursdekretet på ejendommen kan de rettigheder, der
ikke er tinglyst og som er mere vidtgående end de rettigheder, der er omfattet
af beskyttelsen i lejelovens § 7, stk. 1, erhvervslejeloven og tinglysningsloven
§ 3, stk. 1, ikke gøres gældende mod konkursboets tinglyste ret over den faste
ejendom.

Det følger af lejelovens § 7, at lejedes rettigheder efter reglerne i lejeloven er
gyldige mod enhver uden tinglysning. Derimod er aftalte rettigheder, som er
videregående end lejelovens regler, ikke beskyttet uden tinglysning.

De lejerettighederne, der er indført lejekontrakten i denne sag under de
særlige vilkår i aftalens § 11 herunder særligt vilkåret om uopsigelighed samt
vilkårene om ombygning kontra lejebetaling, finder retten er videregående
end de rettigheder, der efter reglerne i lejelovgivningen, er gyldige mod
enhver uden tinglysning. Disse rettighederne, som rækker ud over
lejelovgivningens regler, nyder derfor ikke beskyttelse uden tinglysning, jf.
tinglysningslovens § 3. Da tinglysning af lejekontrakten ikke er sket, er de
videregående rettigheder ekstinkveret af konkursboet, jf. tinglysningslovens §
1.

Efter der foreliggende, herunder oplysningerne om at ejendommens reelle
udgifter væsentlig overstiger lejeindtægterne på 4.500 kr. pr. kvartal samt den
omstændighed, at lejemålet vil gøre det særdeles vanskeligt at sælge
ejendommen til sædvanlig markedespris, findes betingelserne for opsigelse i
medfør af lejelovens § 83 g, herefter at være til stede.



De indgåede aftaler om forpagtning og jagtlejeret kan ikke gøres gældende
mod konkursboets tinglyste ret over den faste ejendom, da ingen af aftalerne
var tinglyst og ikke kan anses for omfattet af beskyttelsen i lejelovens § 7, stk.
1, erhvervslejeloven eller tinglysningsloven § 3, stk. 1 .

Aftalerne var således ekstinkveret på 2. auktion af konkursboet, og Sagsøger
ApS er som køber af ejendommen på 2. auktion derfor ikke bundet af de
indgåede aftaler om forpagtning og jagtlejeret, hvilket også blev oplyst af
fogeden på 2. auktion i forbindelse med drøftelsen af altenativt opråb.

På denne baggrund tages de af Sagsøger ApS nedlagte påstande herefter til
følge.

Under hensyn til huslejesagens omfang, karakter og udfald skal Sagsøgte 1 i
sagsomkostninger til Sagsøger ApS ApS betale 4.000 kr., hvoraf 250 kr.
udgør dækning af udgifter til retsafgift og 3.750 kr. udgør dækning af udgifter
til rimelige advokatomkostninger.

Under hensyn til alle sagernes omfang, karakter og udfald skal Sagsøgte 2 i
sagsomkostninger til Sagsøger ApS betale 20.000 kr., hvoraf 1.250 kr. udgør
dækning af udgifter til retsafgift og 18.750 kr. udgør dækning af udgifter til
rimelige advokatomkostninger.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal anerkende Sagsøger ApS' opsigelse af 29.
marts 2011 til fraflytning den 1. juli 2011 samt betale Sagsøger ApS
markedsleje fra 1. juli 2011 og til fraflytning sker.

Sagsøgte 2 skal anerkende, at forpagtningskontrakt af 19. januar 2007 ikke er
gældende mellem Sagsøger ApS og Sagsøgte 2. Sagsøgte 2 skal betale
forpagtningsafgift på markedsvilkår fra 22. december 2012 og til fraflytning
sker.

Sagsøgte 2 skal anerkende, at jagtlejekontrakt af 1. november 2005 ikke er
gældende mellem Sagsøger ApS og Sagsøgte 2. Sagsøgte 2 skal betale
Sagsøger ApS markedsleje fra 22. december 2010 og til fraflytning sker.

Sagsøgte 1 skal inden 14 dage i sagsomkostninger betale 4.000 kr. til
Sagsøger ApS.

Sagsøgte 2 skal i 14 dage i sagsomkostninger betale 20.000 kr. til Sagsøger
ApS.



Dommer

Dommer