Landsretten ændrer byrettens dom, således at appellant frifindes i sag om, hvorvidt appelindstævnte andelsboligforening har været berettiget til at ekskludere appellant som følge af, at ha... Vis mere
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast ejendom og pant;

afsagt den 29. marts 2012 af Vestre Landsrets 2 afdeling (dommcrne Kirsten Thorup;
Bjerg Hansen og Ida Skouvig) i ankesag




VL B-132611



(advokat Michael Thygesen; Aarhus)
mod

(advokat Henrik Brandt-Madsen, Ebeltoft)




Retten i Randers har den 12. maj 20/1 afsagt dom i 1. instans (BS 7-353 2008).


Påstande


For landsretten har  nedlagt påstand om frifindelse.



skal anerkende; at han er ekskluderet af andelsboligforeningen og i konsekvens heraf skal
fraflytte sin andelsbolig senest den 1.juli 2012.


 har for landsretten ikke gentaget sin afvisningspåstand på grund af mang-
lende søgsmålskompetence 0g sin selvstændige betalingspåstand.


Supplerende sagsfremstilling


1 skønserklæringen af 20. oktober 2009 har skønsmanden, rådgivende ingeniør

om overvågningsudstyrets funktion og placering oplyst bl.a. følgende:

"Kamera 1 i carporten; der sidder på bagvæggen kan kun optage; hıvad der
foregår lige foran carporten, idet gulv, vægge og loft begrænser udsigten
derfor kan dette kamera ikkc overvåge arcalcr ved andre boligcr i boligfor-
cningen; men kameraet kan overvåge arealet lige foran carporten og den del
af fællesarealet; som ligger mellem indkørselsvejen til boligeme og selve
 dog kun i den udstrækning bevoksningen tillader det

De to kameraer på det sydøstlige hjørne peger i hver sin retning

Det ene kamera kamera 2 peger i retning mod vest langs facaden; og
dette kamera kan til dels overvåge arealet langs med facaden og noget af
fællesarealet foran bygningen, men det er også her begrænset af bevoksnin-
gen	Kamera 2 kan ikke overvåge arealet ved nogen af de andre boliger.

Det andet kamera ' kamera 3 peger mod øst, men synsfeltet er begrænset
afbcvoksningen

Kamera 3 kan ikke overvåge nogen del af fællesarealet eller arealet ved no-
gen af de andre boliger.

Kamcraet på vestgavlen kamera 4 ~ var placeret i ca. 5,60 m's højde over
teræn og i en afstand af ca. 7,0 m fra væg mellem de to carporte til 
0g  Med en hældning; dcr stort set svarcr til taghældningen
giver det et synsfelt med ccntrum på terrænet foran carporten til  Ad	ca.
1 m fra carporten til  Ad
Kamera 4 kan ikke overvåge nogen del af fællesarealet; men i den øverste
del af synsfeltet vil en del af arealet foran carporten til  kunne
overvåges:'

Fotomaterialet i sagen er blevet gennemgået i forbindelse med hovedforhandlingen i Jands-
retten.


Forklaringer


 har afgivet supplerende forklaring
for landsretten.


 har 'supplerende forklaret; at kameraet på vestgavlen ikke som angivet i
gengivelsen af hans forklaring for byretten blev taget ned, fordi der skulle være syn 0g
skøn. Det skyldtes udelukkende, at kamcraet var gåct i stykker.


Under episoden i 2004 med hans hoveddør hørte han tre store brag ved døren; men han så
ikke; hvem det var, der begik hærværket. Hærværket fortsatte og tog til. 1 2007 blev der

stjälet haveredskaber 0g piftet dæk. Det var dercfter, at han besluttede at opsætte kamera -
erne; fordi han ikke følte sig tryg og ikke kunne sove om natten. Han talte ikke med |
 eller andre i andelsboligforeningen om opsætningen af kameraerne, men gik ud
fra, at det var i orden; efter at han havde talt med politiet, og idet nogle af de andre beboere
havde opsat store markiser; Overvågningsudstyret inkl, opsætning kostede omkring 52.000
kr. Det var fagmanden; der styrede opsætningen af kameracrne og indstillede dem.


Kameraeme fungerer således; at han har sin monitor på kontoret. Monitoren er delt op i
fire felter. Han kan se på monitoren; hvad der foregår i de 4 kameracrs synsfelt, men der
sker ikke optagelse. Det er også derfor; at han slukker; når han ikke er hjemme.


Efter henvendelsen fra andelsboligforeningen om, at han skulle tage kameraerne ned, med -
delte han; at det ville han ikke. Kameraet på vestgavlen fylder kun 5 cm; hvilket er langt
mindre end markiseme og den skyline, dcr er sat op på  hus .


Kamera nr. 4 er indstillet således , at han ikke kan se, hvad der foregår på 
område. Overvågningen går til cirka midt på hans eget carportområde. Han kan således
f.eks. ikke se, når  er ved sin postkasse.


Der er sat markiser op mod vest på tre af de andre huse. Han har ikke siden 2007 fået in-
formation om, hvad der sker i foreningen, herunder hvad der vedtages på generalforsam -
lingerne.


Han er indstillet på at nedtage kameraet på vestgavlen; hvis han bliver pålagt det.


 har supplerende forklaret; at han først blev formand for bestyrelsen i
2007 og ikke i 2005, som det er angivet i gengivelsen af hans forklaring for byretten. ]
 har ikke siden sin indflytning i 2003 deltaget i noget som helst i andelsboligfor-
eningen.


8 12 i vedtægterne var også med i de gamle vedtægter. Formålet med $ 12.3 M) er at sørge
for, at paraboler 0g lignende placcres på østsiden: Der blev i 2005 givet tilladelse til nogle
andelshavere til at opsætte markiser på vestsiden på grund af den stærke sol på de store
vinduespartier. Det er godkendt af bestyrelsen.  skyline; som er en lille antenne,
skyldes, at han har job i København 0g ikke kunne få tilstrækkelig styrke på sin pc uden

skyline. Han har ansøgt herom og fàet tilladelse. Skylinen er placeret på sydsiden, således
som fotomaterialet viser; så i princippet behøvede  ikke ansøge herom.


Det er rigtigt, at han efter opsætningen af kameraeme henvendte sig til  0g
meddelte ham, at det var ulovligt at sætte kameraerne op uden bestyrelsens tilladelse. Han
ved, at  føler sig generet af kameraet på vestsiden og overvåget; når han
tømmer sin postkasse. Kameraet vil også let kunne indstilles, således at det overvåger
 terrasse.


Bestyrelsen vil ikke, sålcdes som sagen har udviklet sig, være tilfreds med, at 
piller kameraet på vestsiden ned.


 har supplerende forklaret; at det er hans postkasse; der sidder øverst på
postkassestativet: Kameraet på vestgavlen kan overvåge dele af hans indkørsel. Han føler,
at han bliver overvåget hele tiden; og dct er absolut ikke tilfredsstillende. Kamcraet har
forskellige vinkler. Da han fyldte 70 år, blev det fejret på terrassen foran hans hus. Hans
søn sagde ved den lejlighed til ham; at nabocn ovcrvågcde fødsclsdagen mcd kamcract på
vestgavlen:


Anbringendcr


 har til støtte for påstanden om frifindelse gjort gældende; at der ikke har
været grundlag for at ekskludere ham, idet der ikke har været tale om væsentlig mislighol-
delse; jf. vedtægternes $ 21. Til støtte for; at misligholdelsen ikke er væsentlig; har
 gjort gældende; at der udelukkende er tale om overvågning af arealer; som han
har eksklusiv brugsret til, 0g således ikke om overvågning af arealer, som andre andelsha -
vere har brugsret til, eller som må betegnes som fællesarealer for andelshaverne. Han har
set sig nødsaget til at lade overvågningsudstyret opsætte; således at han har mulighed for at
se, hvad der foregår på det areal, hvortil han har eksklusiv brugsret. Det er kun, når han
opholder sig i sit hus, at udstyret anvendes, Det bestrides endvidere; at opsætningen afka-
meraet på vestgavlen kan begrunde eksklusion i medfør afbestemmelsen i vedtægternes
12.3 M); idet det opsatte udstyr ikke er æstetisk skæmmende; og da der også må lægges
vægt på lighedsbetragtninger, idet en andelshaver har opsat en skyline; mens andre har ffet
tilladelse til at opsætte markiser.

 har til støtte for påstanden gjort gældende; at det er med
rctte, at  cr ckskluderet af andelsboligforeningen, idct han ikkc har søgt om
og fået tilladelse til at opsætte overvågningsudstyret; der dækker fællesarealer 0g arealer
hos  Han har derfor overtrådt bestemmelsen i ved-
tægtemes $ 10.2.) i relation til alle 4 kameraer; ligesom kamera nr. 4 i strid med bestem -
melsen i vedtægternes $ 12.3 M) er opsat på vestgavlen:  har siddct an-
delsboligforeningens påbud om at fjerne overvågningsudstyret overhørig og er helt lige-
glad med andelsboligforeningens regler; hvorfor hans handlemåde må karakteriseres som
en grov tilsidesættelse af hans forpligtelser som medlem af andelsboligforeningen: Den
opsatte skyline sidder på sydgavlen; men er øvrigt ligesom markiseme godkendt af an-
delsboligforeningens bestyrelse efter en konkret vurdering; Lighedsbetragtninger kan der-
for ikke føre til, at  skal have medhold.


Landsrettens bcgrundclse 0g resultat


 har opsat 4 kamcraer, herunder et kamera på vestgavlen; sålcdes som det
fremgår af fotomaterialet og skønserklæringen:. Efter skønserklæringen kan kamera nr. 1
og nr. 2 overvåge dele af andelsboligforeningens fællesarcaler; men ikke arealer; som an-
dre andelshavere har brugsret til. Kamera nr. 3 kan ikke overvåge nogen del af fællesarea -
let eller arealer ved andre boliger. Kamera nr. 4 kan ikke overvåge nogen del af fællesarea -
Iet, men derimod en del af arealet foran carporten til 


Vedtægternes 10.2) indebærer, at der ikke må foretages forandringer af boligens ydre;
medmindre det godkendes af bestyrelsen. Denne meget bredt 0g generelt formulerede be -
stemmelse må indcbære, at opsætning af overvågningsudstyr som sket kræver tilladelsc fra
bestyrelsen. En sådan tilladelse er ubestridt ikke søgt. Der er ikke i $ 10 angivet nogen
konsekvens af den manglende tilladelse, men den manglende tilladelse vil alene kunne
medføre eksklusion; hvis betingelserne herfor i vedtægternes $ 21 er opfyldt.


Vedtægtemes $ 12.3) er en særlig bestemmelse om eksklusion ved overtrædelse af andels-
boligforeningens husorden. Det må lægges til grund, at det ikke er enhver overtrædelse af
husordenen i de $ 12.3) nævnte situationer; der kan medføre eksklusion; idet bcstemmelsen
må ses i sammenhæng med den almindelige bestemmelse om eksklusion i vedtægternes $
21 og almindelige andelsboligretlige principper, således at eksklusion kun kan finde sted,
hvis misligholdelsen er væsentlig; ligesom der skal foretages en proportionalitetsafvejning;

inden der skrides til det meget alvorlige indgreb, som eksklusion er i forhold til en andels -
haver.


Landsretten finder; at den manglende tilladelse til opsætning af de tre kameraer i henholds -
vis carporten 0g på det sydøstlige hjøme efter de foreliggende oplysninger ikke i sig selv
har kunnet bcgrunde en eksklusion af 


Kameraet på vestgavlen er opsat i strid med vedtægternes $ 12.3 M). Landsretten finder
ikke grundlag for at fastslå, at bestyrelsen ikke lovligt har kunnet beslutte; at dette kamera
skal fjernes.  har da også under hovedforhandlingen for landsretten forkla -
ret, at dette vil ske; hvis han nu bliver pålagt det.


Spørgsmålet er herefter; om den manglende nedtagning af kameraet efter påbud har kunnet
begrunde;, at andelsboligforeningen er skredet til ct så intensivt indgreb som eksklusion.


Efter en helhedsbedømmelse hvori også er indgået baggrunden for  op-
sætning af overvågningsudstyret og oplysningerne om synsfeltet for kameraet på vestgav-
Ien, finder landsretten efter en væsentligheds- og proportionalitetsvurdering; at generalfor-
samlingen ikke har værct bcrettiget til at træffe bestemmelsc om eksklusion, men burde
have valgt en mindre indgribende løsning i forhold til 


Landsretten tager derfor  påstand om frifindelse til følge.


Efler en samlet vurdering finder landsretten efter omstændighederne; at ingen af parterne
skal betale sagsomkostninger til den anden part, jf. retsplejelovens $ 312, stk. 2. Landsret -
ten har lagt vægt på, at andelsboligforeningen på den ene side ikke har fået medhold i, at
betingelserne for eksklusion var til stede, men at  på den anden side ikke
har søgt 0g fãet tilladelse til overvågningsudstyret og for længst burde have nedtagct i
hvert fald kamcraet på vestgavlen:


Ihi kendes_ for_Let:


 frifindes.