Byrettens dom stadfæstes i det omfang, den er påanket
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Aftaler;
Fogedret;
Konkurs og anden insolvens;
Lejeret;

/

D O M

Afsagt den 18. marts 2016 af Østre Landsrets 12. afdeling

(landsdommerne Bloch Andersen, Janni Christoffersen og Kim Lundgaard Hansen (kst.)).

12. afd. nr. B-376-13:

1) Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2   

2) Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1

(begge v/ advokat Rune Tarnø v/ advokat Martin Jastram)
mod

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS   

og

12. afd. nr. B-406-13:

Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2

(advokat Rune Tarnø v/ advokat Martin Jastram)

mod

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS

(advokat Carsten Brix)

og

12. afd. nr. B-407-13:

Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2

(advokat Rune Tarnø v/ advokat Martin Jastram)

mod

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS

(advokat Carsten Brix)



/

- 2 -

Roskilde Rets dom af 17. januar 2013 (BS 12A-2024/2011) er anket af Appellant 1, tidligere

Sagsøgte 2 med endelig påstand om, at indstævnte tilpligtes at anerkende, at den indgåede

jagtle-jekontrakt af 1. november 2005 er gyldig.   

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS, har påstået stadfæstelse.

Dommen var tillige anket for så vidt angår spørgsmålet om opsigelse af en lejekontrakt (B-

376-13) og gyldigheden af en forpagtningskontrakt (B-407-13). Ankesag B-376-13 blev

hævet af appellanterne den 10. juli 2015. Ankesag B-407-13 blev hævet af appellanten den

4. marts 2016.   

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2.   

Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 har supplerende forklaret blandt andet, at han altid har

drevet jagt på ejendommen og fortsat gør det. Da han fik en blodprop i 2005, besluttede han

at overdrage ejendommen til et selskab. Omlægningen til selskabsform skete efter råd fra en

revisor. Jagtlejekontrakten skal ses i sammenhæng med overdragelsen til selskabet af den

samlede ejendom med jordtilliggender. Ejendommen skulle over i selskabet på en måde, så

der blev udløst den lavest mulige personlige avancebeskatning. Derfor blev kontrakten

indgået før overdragelsen, og værdien af jagtleje sat meget lavt. Det var revisionsfirmaet,

der lavede beregningerne.   

I 2009 forsøgte han kun at sælge omdriftsjorden, der udgjorde en del af det samlede areal til

ejendommen. Han ville gerne beholde græsningsarealerne, og derfor var jagtrettigheder-ne

ikke udbudt. Arealet med jagt udgør ca. 30 hektar. Omdriftsarealerne kan også godt

anvendes til jagt.   

Det beror på en misforståelse, at jagtlejekontrakten ikke var vedlagt salgsmaterialet i for-

bindelse med 1. auktion. Han havde givet sin daværende advokat jagtlejekontrakten. Han

mente ikke, at der var grund til at ofre penge på tingslysning af jagtlejekontrakten, fordi han

selv var både udlejer og lejer. Han havde indhentet oplysninger fra Dansk Jagtforening til

brug for fastsættelse af længden af jagtlejen i kontrakten. Han fik telefonisk oplyst fra



/

- 3 -

jagtforeningen, at 30 år var den længst mulige periode for jagtleje, hvis kontraktens vilkår

skulle holde sig inden for det normale. Han mener, at det er helt sædvanlige vilkår, der blev

angivet i kontrakten.   

Fra en bekendt, der har en jagtleje i det samme område tæt på Roskilde Fjord, ved han, at

den reelle markedsværdi er 300.000 kr. Det vil sige 10.000 kr. pr. år i 30 år. Lejens størrel-se

afhænger også af, i hvilket omfang udlejer stiller faciliteter som for eksempel en jagthyt-te

til rådighed for lejer og påtager sig forpligtelser med fodring af vildtet. Den kontrakt, han

lavede, indeholdt ingen forpligtelser for udlejer.   

Procedure

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i

overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Kontrakten om udleje af jagt- og fiskeretten på arealer beliggende på Matrikel nr., blev

indgået mellem Virksomhed ApS 1, hvori Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 var ejer af

anparterne og direktør, som udlejer og Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 som lejer.

Kontrakten blev ikke tinglyst på ejendommen. Lejemålet blev indgået for en 30-årig periode

fra den 1. no-vember 2005 med et vilkår om uopsigelighed, bortset fra i tilfælde af

misligholdelse, og jagtlejen udgjorde 1 kr. for hele lejeperioden.   

Ved byrettens dom blev det fastslået, at kontrakten ikke var omfattet af beskyttelsen efter

tinglysningslovens § 3, stk. 1, og at den derfor ikke var gældende mellem parterne.

Appellant 1's, tidligere Sagsøgte 2 påstand må på den baggrund forstås således, at han

ønsker fastslået, at kontrakten fortsat er gældende mellem ham og Appelindstævnte ApS,

tidligere Sagsøger ApS.

Som følge af både den 30-årige uopsigelighedsperiode og karakteren af de rettigheder, der

tilkommer Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2, tiltræder landsretten, at kontrakten ikke

vedrører brugs-rettigheder, der ikke er stiftet på længere tidsvilkår end de sædvanlige, og at

kontrakten derfor ikke er omfattet af beskyttelsen efter tinglysningslovens § 3, stk. 1, jf.

herved Høje-sterets dom af 8. marts 1938, offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen 1938,

side 447.

Landsretten stadfæster derfor dommen i det omfang, den er påanket.     



/

- 4 -

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 betale 40.000 kr. til

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS. Ved fastsættelsen af beløbet, der er til

dækning af udgifter til advokatbistand, er der ud over sagsgenstandenes værdi taget hensyn

til sagernes omfang, karakter og forløb ved landsretten. Der er herved taget hensyn til, at

hovedforhandling er blevet omberammet fire gange, heraf tre gange på appellantens

foranledning, samt at de seneste to omberam-melser skete på appellantens begæring fremsat

henholdsvis 11 og 3 dage før den beram-mede hovedforhandling. Endelig er der lagt vægt

på, at sagen vedrørende lejeaftalen (B-376-13) blev hævet den 10. juli 2015, samt at sagen

vedrørende forpagtningsaftalen (B-407-13) blev hævet 3 dage før hovedforhandlingen.

Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1, der kun har været appellant i sag B-376-13, hæfter

solidarisk med Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 for betaling af sagsomkostningerne til

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS for så vidt angår 2.500 kr.   

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Byrettens dom stadfæstes i det omfang, den er påanket.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 betale 40.000 kr. til

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS, hvoraf Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 for

så vidt angår 2.500 kr. hæfter in solidum med Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 for

betalingen.   

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.



/