Højesteret stadfæster landsrettens dom, således at boligrettens dom ophæves, og sagerne hjemvises til fornyet behandling ved boligretten
Ret: Højesteret (3. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

/

                       HØJESTERETS DOM
afsagt onsdag den 28. juni 2023

Sagerne BS-26142/2022-HJR og BS-26315/2022-HJR
(1. afdeling)

Lejer 2
og
Lejer 1
(advokat Jakob Busse for begge)

mod

Udlejer ApS
(advokat Michael Holsting)

I tidligere instanser er afsagt dom af Boligretten i Lyngby den 15. januar 2021 (BS-
35001/2018-LYN og BS-35019/2018-LYN) og af Østre Landsrets 12. afdeling den
29. oktober 2021 (BS-3991/2021-OLR og BS-3992/2021-OLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Jens Peter Christensen, Thomas
Rørdam, Lars Hjortnæs, Ole Hasselgaard og Rikke Foersom.

Sagerne er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens § 387.

Påstande
Appellanterne, Lejer 2 og Lejer 1, har påstået stadfæstelse af boligrettens dom,
således at huslejenævnets afgørelser af 24. august 2018 ophæves, og sagerne
hjemvises til fornyet behandling i huslejenævnet.

Indstævnte, Udlejer ApS, har påstået stadfæstelse af landsrettens dom, således at
boligrettens dom ophæves, og sagerne hjemvises til fornyet behandling ved
boligretten.



/

2

Supplerende sagsfremstilling
Som det fremgår af landsrettens dom, er Lejer 2 og Lejer 1 lejere af
beboelseslejemål i Udlejer ApS' ejendom beliggende Adresse 3 i By.

Lejer 2s lejemål (Adresse 4) er ifølge oplysninger fra Bygnings- og Bo-ligregistret
(BBR) en lejlighed med 3 værelser på 61 m  . Lejeforholdet blev påbe-gyndt i
2007, og den årlige leje udgjorde i januar 2018 53.061 kr. svarende til 869,85 kr.
pr. m  . Ved brev af 17. januar 2018 varslede Udlejer ApS lejeforhøjelse med
78.939 kr. årligt til en ny årlig leje på 132.000 kr. svarende til 2.163,93 kr. pr. m  .
Ved afgørelse af 24. august 2018 fandt Gentofte Huslejenævn, at den varslede leje
væsentligt oversteg den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, og hus-
lejenævnet fastsatte lejen til 73.200 kr. årligt svarende til 1.200 kr. pr. m  .

2

2

2

2

Lejer 1s lejemål (Adresse 1) er ifølge oplysninger fra BBR en lejlighed med 3
værelser på 61 m  med tilhørende loftsrum på 45 m  . Lejeforholdet blev påbe-
gyndt i 1995, og den årlige leje udgjorde i januar 2018 44.773,56 kr. svarende til
733,99 kr. pr. m  . Ved brev af 26. januar 2018 varslede Udlejer ApS lejeforhøjelse
med 105.226,44 kr. årligt til en ny årlig leje på 150.000 kr. svarende til 2.459,02 kr.
pr. m  . Ved afgørelse af 24. august 2018 fandt Gentofte Huslejenævn, at den vars-
lede leje væsentligt oversteg den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, og
huslejenævnet fastsatte lejen til 73.200 kr. årligt svarende til 1.200 kr. pr. m  .

2 2

2

2

2

Huslejenævnets afgørelser blev indbragt for Boligretten i Lyngby, der udskilte bl.a.
spørgsmålet om Udlejer ApS' valg af fremgangsmåde ved varsling af lejeforhø-
jelse til særskilt behandling.

Supplerende retsgrundlag
Lejeloven (lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019) og boligregulerings-
loven (lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019) blev ophævet ved lov nr.
341 af 22. marts 2022 om leje, der trådte i kraft den 1. juli 2022.

Højesterets begrundelse og resultat

Sagernes baggrund og problemstilling
Udlejer ApS ejer en ejendom med fire beboelseslejligheder og tre erhvervsenhe-der
på Adresse 3 i By. I januar 2018 varslede Udlejer ApS lejeforhøjelse over for
lejerne Lejer 2 og Lejer 1. Udlejer ApS henviste i varslingsbrevene til reglerne om
det lejedes værdi og anførte, at leje-forhøjelserne var begrundet i
forbedringsarbejder på ejendommen og i deres be-boelseslejemål.



/

3

Det udskilte spørgsmål angår, om Udlejer ApS var berettiget til at varsle lejeforhø-
jelse efter reglerne om det lejedes værdi, jf. dagældende boligreguleringslovs § 29
c, jf. dagældende lejelovs § 47, eller om Udlejer ApS skulle have anvendt reg-lerne
om varsling af forbedringsforhøjelse, jf. dagældende boligreguleringslovs §§ 23-
26, jf. § 4, stk. 5, 2. pkt.

Huslejeregulering for mindre ejendomme
Boligreguleringslovens kapitel IV A (§§ 29 b-f) om huslejeregulering for mindre
ejendomme, der trådte i kraft den 1. januar 1995, blev indsat ved lov nr. 419 af 1.
juni 1994. Ved lovændringen blev huslejereguleringen for ejendomme, som den 1.
januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder (småejendomme) i
regulerede kommuner, overført til lejeloven. Småejendomme blev dermed frita-get
for bl.a. boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt husleje og de
særlige regler om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder.

Boligreguleringslovens § 4, stk. 5, blev indsat ved lov nr. 470 af 9. juni 2004. Med
bestemmelsen blev småejendomme, som på tidspunktet for varslingen omfatter fire
eller flere beboelseslejligheder, omfattet af boligreguleringslovens særlige regler
om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder, jf. §§ 23-26, jf. § 4, stk. 5, 2.
pkt.

Der blev ikke i forbindelse med indsættelsen af boligreguleringslovens § 4, stk. 5,
ændret i bestemmelserne i lovens § 29 c og § 29 e.

Det fremgår af § 29 c, at lejelovens regler om det lejedes værdi finder anven-delse
ved regulering af huslejen for småejendomme, dog således at lejen ikke væsentligt
kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er
reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. lovens § 7. For
småejendomme gælder desuden reglerne om forbedringer mv. i lejelovens ka-pitel
X, jf. boligreguleringslovens § 29 e.

Der er ikke i lejelovgivningens ordlyd eller forarbejder klare holdepunkter for, at
boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., afskærer en udlejer, der har udført
forbedringsarbejder på en småejendom med fire eller flere beboelseslejligheder, fra
at varsle lejeforhøjelse efter lejelovens regler om det lejedes værdi i overens-
stemmelse med boligreguleringslovens § 29 c.

Højesteret finder, at Udlejer ApS derfor var berettiget til over for Lejer 2 og Lejer 1
at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi.

Konklusion
Højesteret stadfæster landsrettens dom, således at boligrettens dom ophæves, og
sagerne hjemvises til fornyet behandling ved boligretten.



/

4

THI KENDES FOR RET:

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Lejer 2 og Lejer 1 hver især betale 30.000
kr. til Udlejer ApS.

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne høje-
steretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.