Byrettens dom ændret
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Fast Ejendom;
Køb;

VESTRE LANDSRET
DOM

afsagt den 13. august 2021

Sag BS-48201/2020-VLR
(4. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Thorbjørn Philippsen)

mod

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
(advokat Magdalena Hochnowska)

Retten i Sønderborg har den 25. november 2020 afsagt dom i 1. instans (sag BS-
39130/2019-SON).

Landsdommerne Annette Dellgren, Cecilie Maarbjerg Qvist og Nikolaj Wessel
Tromborg (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
Appellant, tidligere Sagsøger, har gentaget sin påstand for byretten om, at
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, skal betale 170.100 kr. med tillæg af ren-ter
fra sagens anlæg. Appellant, tidligere Sagsøger har for landsretten subsidiært
nedlagt påstand om, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skal betale et
forholdsmæssigt afslag på 110.000 kr. med tillæg af renter fra sagens anlæg.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har påstået stadfæstelse, subsidiært
frifindelse mod betaling af et mindre beløb efter rettens skøn.

Supplerende sagsfremstilling
Der er for landsretten indhentet en supplerende skønserklæring fra skønsmand
Vidne 1, tidligere Skønsmand. Af erklæringen af 4. maj 2021 fremgår følgende:



2

”Spørgsmål SS 1:

Skønsmanden bedes besvare, om ejendommen tilføres nogen værditilvækst
ved den af skønsmanden foreslåede afhjælpning ud fra princippet ”nyt for
gammelt” .

Svar på spørgsmål SS 1:
ad sp. 4 og sp. SS2 – ja
ad sp. SS5 – nej

Spørgsmål SS 2:

Såfremt spørgsmålet besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse, hvad
værditilvæksten vil være.

Svar på spørgsmål SS 2:
ad sp. 4 – værditilvæksten skønnes som værende ca. 85% af 67.400,- ~
57.300,- incl. moms.
ad sp. SS2 – værditilvæksten skønnes som værende ca. 95% af 95.100,- ~
90.300,- incl. moms. idet skønsmanden lægger følgende definition til grund
for sin besvarelse at ”afslag ny for gammelt sker når der samtidig sker en
vedligeholdelses forbedring af den samlede konstruktion hvor i udbedrin-gen
foretages.”
I denne sammenhæng opfatter skønsmanden det pågældende kolonihave-hus
som værende ”den samlede konstruktion” .”

Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøger har afgivet supplerende forklaring.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, skønsmand Vidne 1, tidligere Skønsmand og
Vidne 2 har endvidere afgivet forklaring.

Appellant, tidligere Sagsøger har forklaret, at han ikke længere overnatter i
kolo-nihavehuset, da der er fundet skimmel i gulvet, men han kommer og passer
haven.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har forklaret, at da han købte
kolonihavehuset, havde det de fejl, som er nævnt i vurderingsrapporten af 12. maj
2009. Han gav ca. 50.000 kr. for huset. Han har haft andre kolonihavehuse, før
han købte dette hus. Han kunne selv lave nogle ting på kolonihavehuset. De ting,
han ikke selv kunne udføre, kendte han nogen, som kunne hjælpe med. Han tror
nok, at han starte-de med at skifte lægterne ved udhænget, da han købte huset.
Det fik han nogen til at hjælpe sig med. Han skiftede selv vinduerne i huset.
Trækonstruktionen var ikke ødelagt, da han tog vinduerne ud. Der var isoleret ved
vinduerne, så han kunne ikke se ned i konstruktionen. Han lagde klikgulvet, fordi
han fik et



3

godt tilbud på gulvet. Da de skiftede gulvet, tog de den eksisterende vinyl af, men
åbnede ikke gulvet yderligere op. Det er ikke ham, som har lavet isolering mv.
under gulvet. Det nye klikgulv blev lagt oven på det eksisterende gulv ef-ter, at de
havde lagt en dampspærre. Der var ikke toilet i huset, da han købte det. Han
brugte et udhus til at lave toilet i. Han fik en murer til at lave gulvet på det nye
toilet. Forevist oversigtsplanen, side 2 i bilag nr. S-2 til skønserklærin-gen af 6.
april 2020, ekstrakten side 83, er toilettet beliggende ved tallet 3. Det er ikke ham,
der har tjæret bundremmen ved toilettet. Han malede på et tidspunkt huset gråt.
Malingen skallede ikke på noget tidspunkt. Han lagde ikke mærke til, at der var
råd i bundremmen. Han havde skiftet den, hvis han havde set det. Han satte
gipsplader på loftet. Han fik isoleret på loftet. De brugte kolonihave-huset hver
dag.

Han synes, at han gennemgik hele huset med Appellant, tidligere Sagsøger.
Vurde-ringsprisen er ikke en salgspris. Det er et beløb, man har krav på, hvis
kommu-nen nedlægger området, hvor kolonihavehuset ligger. Han synes, at huset
var i bedre stand end de andre huse i området. Han solgte ikke huset til en høj
pris. Han har aldrig lavet noget arbejde, hvor han kom i kontakt med
bundremmen. Hvis han havde opdaget råd i bundremmen, ville han have udskiftet
den. Det er meget enkelt, og han ville kunne gøre det selv. Han synes ikke, at han
und-lod at oplyse om noget, da han solgte huset. Han luftede altid godt ud og
havde varmepumpen til at køre. Det var et tørt hus. Han synes, at Appellant,
tidligere Sagsøger fik et godt hus.

Terrassen langs med huset har været der hele tiden. Han kan ikke huske, om han
har lavet terrassen for enden af huset. Det er nogle fra kolonihaveforenin-gen,
som laver vurderingen. I forbindelse med vurderingen blev han spurgt om, hvad
han havde lavet ved huset. Han har lavet udhæng hele vejen rundt. Terrassen var
der, da han købte huset. Han har alene sat det hvide stakit op. Han har sat
gipsplader på indvendig i huset. Det har ikke kostet ca. 60.000 kr., som det
fremgår af vurderingsrapporten af 13. marts 2014. Han ved ikke, hvor det beløb
kommer fra. Mureren lavede også kloakrørene ud af huset til tømningstanken.
Hvis mureren i den forbindelse havde set, at der var råd i bundremmen, ville han
have sagt det til ham. Han kan ikke huske, hvornår toilettet blev lavet.

Da han købte huset, skiftede han det, som ifølge vurderingsrapporten af 12. maj
2009, var råddent. Han har skiftet træet alle steder, hvor han har fundet råd.
Terrassen er nyere end huset. Han har ikke lavet den overdækkede terrasse. Den
har Appellant, tidligere Sagsøger fået lavet. Huset er 44,60 m  , og han tror der-
for, at punktet indvendig beklædning i vurderingsrapporten vedrører udskift-ning
af loftet.

2



4

Skønsmand Vidne 1, tidligere Skønsmand har forklaret, at han er tømrer og
bygningsingeniør. Bundremmen er den, man bygger huset på. Et kolonihavehus er
en simpel byg-ning, og det første, der lægges ud, er bundremmen, som hele huset
så stilles på. Teoretisk set falder huset sammen, hvis bundremmen er skadet. Det
er rent konstruktivt en alvorlig skade, når restbæreevnen i bundremmen er væk.
Fore-holdt, at det fremgår af bilag S-2 til skønsrapporten af 6. april 2020,
ekstrakten side 82, at bundremmen er af ”nyere dato” samt ”tjæret” , har han
forklaret, at han ikke kan sige, hvad ”nyere dato” er. Han vil formode, at det er
noget, som er lavet samtidig med toilettet, men toilettet ligger i en tilbygning, som
godt kan være lavet flere år før toilettet. Det var tidligere et udhus eller
redskabsrum. Når han skriver af ”nyere dato” , er det 20-30 år gammelt. Når man
støber gul-vet i badeværelset, vil man formentlig grave ud, og i den forbindelse
vil man ikke kunne undgå at se bundremmen. Ved den udvendige terrasse går
facade-beklædningen delvist ned over bundremmen, og flisebelægningen ligger et
stykke over bundremmen, så hvis man ikke har haft fokus på det, ville man ik-ke
nødvendigvis være opmærksom på problemerne.

Forevist foto, bilag S-2 til skønserklæringen af 6. april 2020, side 18, ekstrakten
side 77, har han forklaret, at hvis der ikke er afløb fra betonrøret, som ses på
billedet, vil vandet løbe ud på jorden, når røret bliver fyldt. På det sted var
bundremmen ikke specielt skadet. Her var der luft under bundremmen, og den
kunne tørre op.

Der var ikke svamp i gulvet, da han besigtigede det. Det var han og tømreren
enige om. Der var heller ikke svamp i bygningskonstruktionen. Han konstate-rede
begyndende råd i gulvkonstruktionen, og der er stor risiko for, at der vil opstå
svamp i gulvkonstruktionen på et tidspunkt på grund af opbygningen af gulvet,
hvor fugten vil binde sig i konstruktionen. Der var en dampspærre, men den er
ikke tilstrækkelig tæt til at sikre imod det.

Han har haft svært ved at definere ”nyt for gammelt” . Han har set mange ældre
lidt primitive træbygninger, som har kunnet stå i 50-100 år. Ifølge en levetidsta-
bel vil en primitiv trækonstruktion have en levetid på 50 år. For ham at se fejler
dette kolonihavehus ikke noget, og han vurderer, at resten af huset, hvis det bliver
passet, kan holde 15-20 år mere. Bundremmen kan, hvis den skiftes, hol-de
længere end 15 år, og den kan i hvert fald holde resten af husets levetid. Han har
prøvet at skelne mellem, hvad der er en reparation på huset, og hvad der er en
forbedring. Han mener, at udskiftning af bundremmen er en reparation på huset
og ikke en egentlig forbedring, da det ikke forlænger husets levetid. Man vil ikke
genbruge bundremmen, hvis man bygger et nyt hus. Den største del af de
skønnede priser er til arbejdskraft. I forhold til gulvet får man et bedre gulv, hvis
man lægger et nyt. Levetiden for gulvet vil så være længere end for resten af
huset, og gulvet kan i teorien genbruges, men det mest logiske vil være, at man
ikke genbruger gulvet.



5

Det var ikke nødvendigt at tage undergulvet op for at lægge klikgulvet. På det
sted, hvor gulvet blev åbnet i forbindelse med skønsforretningen, kunne han se, at
der var to gulvkonstruktioner. Han formoder, at det skyldes, at der har været en
skillevæg gennem stuen. Undergulvet på den ene side var gamle fyrretræs-
brædder, og de fejlede ikke noget. På den anden side ud mod terrassen langs huset
bestod undergulvet bl.a. af spånplader og havde fugtskader.

Han vil tro, at der var luft under bundremmen, da huset blev bygget. Bun-
dremmen er rådnet op de steder, hvor terrænet er blevet hævet senere, f.eks. ved
fliseterrassen langs huset. Andre steder er bundremmen ikke nær så beska-diget,
da der har været luft under den. Han synes ikke, at der er noget usæd-vanligt ved
dette hus, når der er tale om et kolonihavehus. Kolonihavehusene i dette område
var ikke bygget til, at man skulle opholde sig i dem, men alene til at opholde sig i
lørdag og søndag. De blev bygget som en simpel og primitiv konstruktion.
Kolonihavehusene er i dag baseret på, at man også kan overnatte i dem. Dette hus
har været rimelig pænt vedligeholdt.

Hvis ikke bundremmen bliver skiftet, vil væggene og tagkonstruktionen på et
tidspunkt begynde at sætte sig. Så længe væggene er understøttet i enderne, vil
huset blive stående. Hvis man vil bevare huset, så skal bundremmen skiftes.

Vidne 2 har forklaret, at han har været formand for Haveforening 2 i 4 år. Han er
nu næstformand i foreningen. Han har også været vurderingsmand. Han er
maskinsnedker. Han har haft kolonihave i mere end 15 år. Han lærte
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte at kende i Haveforening 2, hvor
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte havde et kolonihavehus. Han har hjulpet
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte med at renovere flere kolonihavehuse, bl.a.
dette hus. Han har været med til at skifte vinduer og døre i huset. Han var med til
at montere de nye vinduer. I den forbindelse har de måske repareret eller udskiftet
træet i bunden eller toppen af vinduesåbningen, men han mindes ikke præcis,
hvordan konstruktionen så ud nedenunder. De lagde desuden et nyt trægulv i
huset. De lagde i den forbindel-se en dampspærre under. Der var en niveauforskel
på 1-2 mm, men det kunne dampspærren udligne, så der var ingen grund til at
gøre en masse. Der lå et gulvtæppe, som de pillede af. Det var et dyrt trægulv til
400 kr. pr. m  , som blev lagt. Han så ikke noget usædvanligt ved gulvet i forhold
til råd eller bløde kon-struktioner. Et hus med den alder vil give sig, da det sætter
sig. Han var ikke med til at bygge toilettet. Han ved, at en genbo var med til at
lave noget af stø-bearbejdet på toilettet. Han har været med til at sætte nogle
skillevægge op i huset, så der blev lavet soveværelse. Han har også været med til
at sætte køk-ken op. Han mener, at der var nogle gamle skabe under vinduet. Han
kan ikke huske, hvordan bagbeklædningen så ud, men hvis der havde været synlig
fugt eller skader, ville de have repareret det. Det øger værdien af huset at sætte en
varmepumpe ind. Det vil hæve prisen betydeligt.

2



6

Kolonihaveforbundet lavede på et tidspunkt nogle retningslinjer for, hvordan
kolonihavehuse skal vurderes. Huset må ikke sælges til en højere pris end vur-
deringen. Da han blev vurderingsmand, var han på et 6-8 timers kursus, som
Kolonihaveforbundet afholdt. Vurderingsmænd må ikke lave indgreb, men kan
f.eks. lukke et skab op. De ser på husets helhed, og om der er fejl og mangler,
som skal udbedres. De fleste vurderingsmænd har ingen faglig baggrund, men
kun det nævnte kursus.

De er tre mand i et vurderingsteam, som vurderer det enkelte hus. Det er ikke
ejeren af huset, som leverer oplysningerne til skemaet. De ser huset og haven
fysisk. Ejeren kan bestille en ny rapport, hvis han ikke er tilfreds, og så vil der
typisk blive foretaget en ny vurdering med andre vurderingsmænd. Ejeren er til
stede, når huset bliver gennemgået. Hvis ejeren oplyser om reparationer, der skal
foretages, vil det blive taget med og få en indflydelse på prisen.

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Appellant, tidligere Sagsøger har til støtte for den subsidiære påstand anført, at
der skal gives et forholdsmæssigt afslag, da manglerne ville have haft betyd-ning
for købesummen. Han har i den forbindelse anført, at der er mangler i et sådant
omfang, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skal returnere den modtagne
købesum.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har heroverfor bestridt, at der henset til
husets alder og ka-rakter er grundlag for at give et forholdsmæssigt afslag. Et
forholdsmæssigt afslag kan maksimalt fastsættes til omkostninger til udbedring af
bundremmen.

Landsrettens begrundelse og resultat
Også efter bevisførelsen for landsretten tiltrædes det af de grunde, som er an-ført
af byretten, at det er bevist, at kolonihavehuset lider af væsentlige mangler, idet
huset var i en ringere stand, end Appellant, tidligere Sagsøger under de givne
omstændigheder kunne forvente. Landsretten tiltræder desuden, at det er be-vist,
at manglerne var til stede, før Appellant, tidligere Sagsøger overtog huset i 2014.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har for landsretten forklaret, at han ikke
havde kendskab til manglerne, og at han ikke i forbindelse med det arbejde, han
har udført på hu-set, har konstateret manglerne.

Efter oplysningerne om det arbejde, Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har
udført eller ladet udføre på kolonihavehuset, er det ikke bevist, at
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte i den for-bindelse fik eller burde have fået
kendskab til manglerne. Landsretten tiltræder herefter, at der ikke er grundlag for
at pålægge Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte et erstat-



7

ningsansvar. Landsretten tager derfor ikke Appellants, tidligere Sagsøger
principa-le påstand til følge.

Kolonihavehuset blev solgt til Appellant, tidligere Sagsøger for 110.000 kr.
Henset til manglernes karakter og betydning og skønsmandens vurdering af
udbed-ringsomkostningerne må det antages, at købesummen var blevet lavere,
hvis Appellant, tidligere Sagsøger havde haft kendskab til manglerne. Appellant,
tidligere Sagsøger har derfor krav på et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Der er ikke indhentet en vurdering af husets værdi med de konstaterede mang-ler.
Efter en samlet vurdering af sagens oplysninger, herunder købesummens størrelse
og manglernes karakter, fastsætter landsretten herefter det forholds-mæssige
afslag til skønsmæssigt 50.000 kr.

Landsretten tager herefter Appellants, tidligere Sagsøger subsidiære påstand til
følge med 50.000 kr. med renter som nedenfor bestemt.

Da Appellant, tidligere Sagsøger ikke for byretten havde fremsat krav om betaling
af et forholdsmæssigt afslag, skal Appellant, tidligere Sagsøger betale
Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte udgifter til advokatbistand for byretten med
40.000 kr. Efter sagens ud-fald for landsretten skal Appelindstævnte, tidligere
Sagsøgte betale Appellants, tidligere Sagsøger udgifter til syn og skøn for
byretten. Landsretten stadfæster derfor byrettens afgørelse vedrørende
sagsomkostninger med den ændring, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skal
betale 27.924,38 kr. til Appellant, tidligere Sagsøger til dækning af udgifter til syn
og skøn for byretten. Appellant, tidligere Sagsøger skal herefter i sagsom-
kostninger for byretten betale 12.075,62 kr. til Appelindstævnte, tidligere
Sagsøgte.

Efter sagens udfald skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte i delvise
sagsomkostninger for landsretten betale 22.625 kr. til Appellant, tidligere
Sagsøger. 15.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl.
moms, og 7.625 kr. er til dæk-ning af omkostninger til syn og skøn. Ud over
sagens værdi er der ved fastsæt-telsen af beløbet til advokat taget hensyn til
sagens omfang og resultat.

THI KENDES FOR RET:

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skal inden 14 dage til Appellant, tidligere
Sagsøger betale 50.000 kr. med procesrente fra den 3. september 2019.

I sagsomkostninger for byretten skal Appellant, tidligere Sagsøger betale
12.075,62 kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte.



8

I sagsomkostninger for landsretten skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
betale 22.625 kr. til Appellant, tidligere Sagsøger.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.