Sagen om, hvorvidt lejeren af et erhvervslejemål havde krav på tilbagebetaling af depositum, som udlejer havde modregnet i udgifter til istandsættelse af lejemålet.
Ret: Retten i Nykøbing Falster (1. instans)
Faggruppe: Civilsag — Boligretssag
Sagsemner: Lejeret;

Retten i Nykøbing F.

DOM

Afsagt den 1. marts 2010 i sag nr. BS 1-480/2009:

Lejer A/S
Adresse
By
mod
Udlejer A/S
c/o Syddan A/S
Hjulsporet 27
4930 Maribo

Denne boligretssag, der er anlagt 13. marts 2009 og er behandlet uden læg-
dommere, vedrører, hvorvidt sagsøger som tidligere lejer af et erhvervsleje-
mål har krav på tilbagebetaling af depositum, idet sagsøgte har modregnet leje
i den periode efter lejeforholdets ophør, der er medgået til istandsættelse af
lejemålet. Erhvervslejemålet blev indgået ved lejekontrakt den 20. april 1998.

Sagsøgers påstand:
Sagsøgte skal betale sagsøger kr. 175.000 med rente svarende til procesrenten
fra 1. januar 2008 og til betaling sker.

Sagsøgtes påstand
Principalt: Frifindelse
Subsidiært: Frifindelse mod betaling af et efter rettens skøn fastsat mindre
beløb end det påstævnte.

Oplysningerne i sagen
Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-
lovens § 218a, stk. 2.

Forklaringer
Der er under sagen afgivet forklaring af Vidne 1, Udlejer A/S, Vidne 2, Vidne
3 og Vidne 4.

Vidne 1 har forklaret bl.a., at parterne den 26. november 2007 afholdt
afleveringsforretning vedrørende lejemålet. Parterne var enige om, at
istandsætelsen af lejemålet ikke skulle påbegyndes med det samme. Vidnet
skrev til sagsøgte den 7. december 2007, idet vidnet havde fået et tilbud fra en
maler på maling af lejemålet på 35.000 kr. Maleren havde sagt, at lejemå-let
kunne males på en uge, og at det kunne males inden 31. december 2007.
Lejemålet var tomt på det tidspunkt. Sagsøger beholdt en nøgle til lejemålet
mhp istandsættelse, og administrator fik nøgle i november/december 2007.
Sagsøgte meddelte ikke sagsøger, at sagsøger skulle betale leje efter den 31.
december 2007, såfremt istandsættelsen varede derudover. Sagsøger fik først

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34



Side 2/7

i marts 2008 Virksomheds tilbud på malerarbejde af 10. december 2007 til
sag-søgte. Det sidste malerarbejde i lejemålet blev udført i efteråret 2008. Sag-
søgte tog ikke forbehold om lejeopkrævning i isandsætelsesperioden efter
lejeforholdets ophør overfor sagsøger. Sagsøger modtog heller ikke lejeop-
krævning fra sagsøgte før sagsøgtes brev af 22. december 2008 til sagsøger.
Sagsøger afleverede den sidste nøgle til lejemålet til sagsøgte i januar 2009.

Udlejer A/S har forklaret bl.a., at han ejer lejemålet, som Syddan A/S ad-
ministrerer. Syddan A/S har foretaget genudlejningsbesræbelser af lejemålet,
men han kender ikke til det helt konkret. Lejemålet kunne ikke lejes ud, når
man ikke kunne disponere over det.

Vidne 2 har forklaret bl.a., at han arbejder som ejendomsadmini-strator hos
Syddan A/S. Det var ham, der varetog kontakten med sagsøger. Det var ham,
der indhentede tilbud af 10. december 2007 fra Virksomhed på malerarbejde
vedrørende lejemålet. Han kan ikke huske, hvornår sagsøger fik tilbuddet af
10. december 2007. Det er rigtigt, at han sendte en mail til sagsøger den 21.
december 2007. Når han skrev, at han ville vende tilbage efter nytår, så mente
han, at det havde noget at gøre med vandskaderne. Han havde ikke taget
forbehold overfor sagsøger vedrørende lejeopkrævning ef-ter
opsigelsesperiodens udløb, ligesom han ikke havde fremsendt girokort, idet
han kunne anvende sagsøgers depositum hertil. Der skulle betales leje i
istandsættelsesperioden. Han sendte 30. juli 2008 et brev om, at der skulle
betales leje i istandsættelsespeioden til sagsøgers advokat. Sagsøger malede
lejemålet i foråret 2008, men der var forsat mangler. Sagsøger blev først
færdig med at istandsætte lejemålet omkring årsskiftet 2008/2009.

Vidne 3 har forklaret bl.a., at han ejer Syddan A/S. Det frem-går af parternes
lejekontrakt afsnit 5 pkt. 8 og 9, at der ved lejers fraflytning skal udføres
retableringsarbejder, og at der skal betales leje i en eventuel
istandsættelsesperiode. Dette kan også udstrækkes efter opsigelsesperioden.
Sagsøger havde erkendt istandsættelsesforpligtelsen, og at der skulle
istandsættes. Det var meningen, at begge parter skulle indhente tilbud på
malerarbejde, og det gjorde de også. Sagsøger havde indhentet et tilbud på
malerarbejde på omkring 40.000 kr. Vidnet tænkte, at det ville gå galt, idet
lejemålet ikke ville kunne istandsættes for det beløb. Vidnet sendte
Virksomheds tilbud på malerarbejde af 10. december 2007 til sagsøger ved
sagsøgtes mail af 5. marts 2008 til sagsøger. Sagsøgte meddelte ved mail af
13. marts 2008 sagsøger, at sagsøger kunne sætte malerarbejdet i gang. Han
mener, at sagsøger kun havde indhentet et tilbud på malerarbejde, altså
tilbuddet på omkring 40.000 kr. Det var på baggrund af det tilbud, at sagsøgte
ved mail af 13. marts 2008 meddelte sagsøger, at sagsøgte kunne sætte
arbejdet i gang. Der var mangler ved det malerarbejde, der i første omgang
blev udført på sagsøgers foranstaltning, og derfor var lejemålet først endeligt
istandgjort af sagsøger ultimo 2008. Sagsøgte havde forsøgt at genudleje
lejemålet til Lolland Kommune, men det var ikke muligt, idet sagsøger
disponerede over lejemålet i istandsættelsesperioden. Sagsøgte havde ikke
udover brev af 30.

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34



Side 3/7

juli 2008 fra sagsøgte til sagsøgers advokat taget forbehold for sagsøgers be-
taling af leje i istandsættelsesperioden.

Vidne 5 har forklaret bl.a., at han ejer firmaet Virksomhed, der afgav et til-bud
på 171.410 kr. for malerarbejde vedrørende lejemålet. Han vil vurdere, at det
oprindelige malerarbejde ved sagsøgers indflytning var udført med en rimelig
høj standard. Sagsøger havde foranstaltet et malerarbejde, hvor der bare var
pletmalet, og hvor der manglede glans. Forsatsvinduerne var heller ikke åbnet,
der var bare malet hen over.

Proceduren (parternes argumenter)

Sagsøgeren har hovedsageligt procederet i overensstemmelse med sit på-
standsdokument af 18. januar 2010 og har således gjort gældende:

Parterne indgik lejeaftale den 20. april 1998. Den efterfølgende afståelse er
uden betydning i forhold til de aftalte kontraktvilkår. Det er ubestridt, at le-
jemålet er opsagt til ophør af sagsøger den 1. maj 2007. Sagsøgte har be-
kræftet dette (bilag 2) med bemærkning om at der: "skal ... betales leje m. v. i
opsigelsesperioden. "

Det påstævnte beløb svarer til depositum inkl. moms.

Det er ligeledes ubestridt, at lejemålet fysisk er fraflyttet i slutningen af
oktober måned 2007, og at der er holdt afleveringsforretning med fælles
besigtigelse af lokalerne den 23. november 2007. Sagsøgte redegjorde over
for sagsøger i brev af 26. november 2007 (bilag 3) om resultatet af
besigtigelsen.

Lejemålet blev ikke afleveret ved denne lejlighed. Lejemålet er først ophørt og
afleveret den 31. december 2007.

Med sagsøgtes indforståelse og ligefremme accept valgte sagsøgte at udsætte
sagsøgers adgang til at foretage istandsættelse til et tidspunkt efter lejemålets
ophør og fraflytning (bilag 6).

Det kan endvidere lægges til grund, at der ikke mellem parterne blev truffet
nogen aftale om at der skulle betales leje i istandsættelsesperioden efter den
31. december 2007. Sagsøgte har end ikke udtrykt et forbehold herom.
Sagsøgte har heller ikke på anden måde udtrykt sig på en sådan måde, at
sagsøger fik et kendeligt grundlag, hvorefter der ud over istandsættelsesud-
gifter fortsat skulle regnes med lejebetaling. Heller ikke efter den 31.
december 2007 har sagsøgte ved udtrykkelige forbehold eller handlinger, der
kan ligestilles med forbehold, givet sagsøger nogen anledning til at anse sig
for forpligtet til ud over istandsættelsesomkostninger at betale leje i en
istandsættelsesperiode.

Det må tillige antages, at det har stået begge parter klart, at lejemålet ikke
STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34



Side 4/7

var nyudlejet; sagsøger kunne kun få opfattelsen af, at sagsøgte ikke havde
kontraheret til anden side. Dette illustreres derved at ejendommen er til leje
eller til salg ved opslag på Syddan A/S' hjemmeside den 14. januar 2010. Det
angives på hjemmesiden bl.a., at: "Lejemålet er senest anvendt som
revisionskontor. "

Sagsøgte har herefter ikke lidt tab ved sagsøgers tidsmæssigt forskudte
istandsættelse af det lejede.

I stævningen anføres det bl.a., at: "Sagsøgte hverken ifølge kontrakten eller
erhvervslejeloven (har) adgang til at holde lejemålet til disposition for den
tidligere lejer, sagsøger, med den konsekvens, at sagsøger skal betale leje
efter 31.december 2007."

I anledning af sagsøgtes svarskrift, "SAGSFREMSTILLING", 1. afsnit samt
duplik side 2, 5. nye afsnit, anføres følgende til uddybning af bemærkningen i
stævningen:

Lejekontrakten indeholder som anført i svarskrift og duplik den citerede
passus. Kontrakten er indgået i april 1998 vedhæftet formular A af 1979
gældende for beboelseslejligheder og erhvervs- og forretningslokaler.

Det er helt almindeligt antaget og er baggrunden for det i stævningen anførte,
at lejelovens § 33, stk. 5 fandt anvendelse på det tidspunkt, kontrakten blev
oprettet, og at det derfor ikke gyldigt kunne aftales, at der skulle betales leje i
en istandsættelsesperiode efter lejeforholdets ophør, jf. lejelovens § 35,
hvorefter bestemmelserne i bl.a. lejelovens § 33, stk. 5, ikke ved aftale kan
fraviges til skade for lejeren.

Denne præceptive bestemmelse gjaldt også erhvervslejemål, da kontrakten
blev oprettet i april 1998.
Da der som ovenfor anført ikke efterfølgende mellem parterne er aftalt at
lejemålet først skal ophøre, når lejemålet er istandsat, har sagsøgte, uanset
indholdet af kontrakten, ikke krav på leje i istandsættelsesperioden, idet
lejemålet er ophørt med udgangen af 2007.
Der består således hverken efter kontrakten eller erhvervslejeloven adgang til
at holde lejemålet til disposition som sket, hvorfor sagsøger har krav på
tilbagebetaling af depositum.

Sagsøgte har alene forbeholdt modkrav, men har ikke inden forberedelsen er
afsluttet fremsat selvstændigt modkrav.

Da sagsøgers krav udelukkende søges likvideret gennem modregning af leje,
acontovarme og moms (bilag 12), og da denne leje ikke kan opkræves fra
januar 2008 og fremefter, må sagsøgers krav dermed anerkendes.

Sagsøgte har på intet tidspunkt, ej heller under sagens forberedelse, fremsat

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34



Side 5/7

krav i forbindelse med istandsættelsesarbejderne.

Den fremlagte mailkorrespondance i 2007 samt 2008 rummer for sagsøgtes

side alene ensidige udsagn knyttet til det fysisk udførte arbejde, men er uden

retlig substans.

På tidspunktet for afgivelse af dette påstandsdokument er ejendommen fortsat
uudlejet og tilhører fortsat (efter det oplyste) sagsøgte.
Det bemærkes i relation til eventuel tabsopgørelse fra sagsøgtes side, at
sagsøgte ikke har svaret på, hvorvidt der er søgt genudlejning i maj 2007 og
fremefter.

Da der således savnes baggrund for sagsøgers forpligtelse til lejebetaling efter
lejemålets ophør den 31. december 2007, da det ikke er godtgjort, at der er
indgået aftale parterne imellem om lejebetaling efter lejemålets ophør, og da
sagsøger på ingen måde har måttet forudsætte vilkår herom i forbindelse med
istandsættelse af det lejede, og da sagsøgte end ikke har lidt tab som følge af
det forhold at istandsættelsesarbejderne fandt sted efter nytåret 2007, er
sagsøger fritaget for forpligtelser over for sagsøgte, særligt også da der ikke er
rejst istandsættelseskrav fra sagsøgtes side.

Sagsøgte har hovedsageligt procederet i overensstemmelse med sit påstands-
dokument af 18. januar 2010 og har således gjort gældende:

at sagsøger i overensstemmelse med lejekontrakten er forpligtet til at be
tale leje i istandsættelsesperioden,

at der ved lejekontrakt af 20. april 1998, side 3, pkt. 5, afsnit 9, foreligger
aftale om betaling af leje i en istandsættelsesperiode, jf. bilag 1,

at denne forpligtigelse også gælder efter udløbet af et opsigelsesvarsel,
hvis lejer fortsat vælger at disponere over lejemålet,

at lejemålet skulle afleveres nyistandsat,

at lejer selv vælger at forestå istandsættelsen og derfor fortsat disponere-de
over lejemålet,

at udlejer ikke har haft mulighed for at foretage genudlejning i istandsæt-
telsesperioden, idet lejer ved ønsket om selv at forestå istandsættelse, har
valgt at disponere lejemålet frem til ultimo januar 2009

at det alene er erhvervslejeloven der regulerer forholdet, og at der efter
erhvervslejeloven ikke gælder begrænsninger i parternes aftalefrihed i
forbindelse med aftale om betaling af leje i en istandsættelsesperiode
efter udløbet af et opsigelsesvarsel.

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34



Side 6/7

at lejeloven § 33, stk. 5, alene er en skæringsregel og dermed ikke til hin-
der for, at der mellem lejer og udlejer aftales betaling i en istandsættel-
sesperiode, som ligger efter udløbet af et opsigelsesvarsel, hvilket er
almindeligt antaget i retspraksis,

at der i øvrigt mellem parterne er indgået aftale om, at lejer fortsat kunne
disponere lejemålet efter den 1/1 2008, idet sagsøgeren selv ønskede at
foretage istandsættelse af det lejede,

at sagsøgeren herefter hæfter for betaling af leje indtil istandsættelse er
sket og

at lejebetalingskravet for perioden 1. januar 2008 til 31. januar 2009 gø-res
gældende til kompensation i sagsøgers krav om tilbagebetaling af
depositum og at modregning derfor er foretaget.

Til yderligere støtte for den nedlagte påstand gøres gældende,

at der ikke har foreligget hindringer for sagsøgers istandsættelse af leje-
målet

Rettens begrundelse og afgørelse

Det lægges til grund som ubestridt, at sagsøger havde opsagt lejemålet til
udløb den 31. december 2007, at lejemålet var fysisk fraflyttet i oktober 2007
og at sagsøger skulle foretage istandsættelsen af lejemålet.

Det fremgår af sagsøgtes brev af 26. november 2007 til sagsøger, at der bl.a.
skulle foretages malerarbejde i lejemålet. 7. december 2007 sendte sagsøger en
mail til sagsøgte, hvor sagsøger spurgte sagsøgte, hvornår sagsøger på
baggrund af et tilbud på malerarbejde kunne male lejemålet. Sagsøgte besva-
rede samme dag denne mail og meddelte, at sagsøgte også havde kontaktet en
maler, at sagsøgte afventede dette tilbud, og at sagsøgte ville vende tilba-ge til
sagsøger den følgende uge. Sagsøger sendte herefter mail af 21. de-cember
2007 til sagsøgte, hvor sagsøger anførte, at lejemålet kunne have været malet,
men at sagsøger ikke havde hørt fra sagsøgte. Sagsøgte svarede sagsøger
samme dag, hvor sagsøgte skrev, at det var korrekt, undskyldte og meddelte, at
sagsøgte ville vende tilbage efter nytår. Først ved mail af 13. marts 2008
meddelte sagsøgte sagsøger, at sagsøger kunne sætte arbejdet i gang. På
baggrund af de afgivne forklaringer i retten sammenholdt med sag-søgtes
breve af 28. januar 2009 og 9. februar 2009 til sagsøger lægges det til grund, at
lejemålet først var istandsat i december 2008.

Sagsøgte har ikke godtgjort, at sagsøgte har lidt et økonomisk tab som følge
af, at lejemålet først blev istandsat 1 år efter lejemålets ophør.

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34



Side 7/7

Det fremgår af lejekontrakten af 20. april 1998, side 3, pkt. 5, afsnit 9, at der
skal betales leje i en eventuel istandsættelsesperiode af lejemålet. Den præ-
ceptive bestemmelse i lejelovens § 33, stk. 5 gjaldt også erhvervslejemål, da
parterne indgik lejekontrakten vedrørende lejemålet den 20. april 1998. Iføl-ge
lejelovens § 33, stk. 5, er lejeren i tilfælde af opsigelse kun pligtig at be-tale
leje for tiden indtil lejeforholdets ophør. Efter ordlyden af bestemmelsen må
lejemålet anses for ophørt på det tidspunkt, hvortil det er opsagt, og der er ikke
i forarbejderne til bestemmelsen holdepunkter for at udstrække be-grebet
"lejeforholdets ophør" til det tidspunkt, hvor lejemålet er istandsat. Da det på
baggrund af bevisførelsen herunder sagsøgtes brev af 29. maj 2007 til
sagsøger og de afgivne forklaringer lægges til grund, sagsøgte heller ikke
efterfølgende har aftalt med sagsøger, at lejemålet først skulle ophøre, når
lejemålet var istandsat, har sagsøgte - uanset indholdet af lejekontrakten
- ikke krav på leje i istandsættelsesperioden, idet lejemålet er ophørt 31. de-
cember 2007.

Sagsøger har herefter krav på tilbagebetaling af depositum, hvorfor sagsø-gers
principale påstand tages til følge.

På baggrund af sagens resultat skal sagsøgte betale sagens omkostninger med
25.000 kr. til sagsøger, hvoraf 4.500 kr. udgør udgiften til retsafgift og 159 kr.
udgør udgift til materialesamling. Der er ved fastsættelsen af sagens
omkostninger til advokat taget udgangspunkt i det vundne beløb og sagens
omfang og karakter.

Thi kendes for ret:

Inden 14 dage skal sagsøgte, Udlejer A/S, c/o Syddan A/S, betale sagsøger,
Lejer A/S, 175.000 kr. med rente svarende til procesrenten fra 1. januar 2008
og til betaling sker.

Inden samme frist skal sagsøgte betale sagens omkostninger til sagsøger med
25.000 kr.

Dommer

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D34