Sagen drejer sig om, hvorvidt det er jordejeren, eller det er ledningsejeren, jfr. gæsteprincippet, der skal betale de udgifter, der er forbundet med omlægning af kloakledninger i et område i Aalborg
Ret: Vestre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Civilsag — Almindelig civil sag
Sagsemner: Aftaler;
Entreprise og håndværkere;
Fast Ejendom;

V E S T R E  L A N D S R E T
D O M

afsagt den 4. juni 2020

Sag BS-2852/2019-VLR
(1. afdeling)

Scanunit ApS
(advokat Karen-Marie Hovmøller
og advokat Poul Thorup)

mod

Aalborg Kloak A/S
(advokat Anne Henriksen)

Retten i Aalborg har den 7. januar 2019 afsagt dom i 1. instans (sag BS-795/2018-
ALB).

Landsdommerne Eva Staal, Hanne Harritz Pedersen og Henrik Estrup har del-
taget i ankesagens afgørelse.

Påstande
Appellanten, Scanunit ApS, har gentaget sine påstande for byretten om, at Aal-
borg Kloak A/S til Scanunit ApS skal betale 537.188,31 kr., subsidiært 295.453,57
kr., alt med procesrente fra den 4. maj 2018.

Indstævnte, Aalborg Kloak A/S, har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

Landvæsenskommissionens kendelse af 21. november 1975 er for landsretten
fremlagt i sin helhed. Af kendelsen fremgår bl.a., at sagen for landvæsenskom-
missionen var indbragt i medfør af vandløbslovens § 74, stk. 1, idet Aalborg
Kommune havde anmodet landvæsenskommissionen om at godkende et pro-



2

jekt vedrørende kloakering af bebyggelsen i Område. Projektet om-handlede
detailkloakering af området. Området omfattede bl.a. arealet i nærvæ-rende sag,
der da var ejet af Aalborg Kommune. De samlede udgifter til kloake-ringens
gennemførelse blev beregnet til 1.140.000 kr. Om finansieringen er i kendelsen
oplyst, at samtlige de med anlægsarbejdets udførelse forbundne ud-gifter,
herunder udgifter til bl.a. projektering og eventuelle erstatninger, forelø-bigt blev
afholdt af Aalborg Kommune.

Landvæsenskommissionen godkendte projektet, idet kommissionen fandt, at det
var velegnet til afledning af overfladevand og spildevand fra det pågælden-de
område, og at det anvendte beregningsgrundlag fandtes rimeligt og hen-
sigtsmæssigt. Kommissionen bemærkede, at hvis der i anledning af arbejdets
udførelse blev fremsat erstatningskrav, og forlig ikke kunne opnås, skulle
spørgsmålet forelægges for kommissionen senest i forbindelse med regnskabs-
aflæggelsen. Af kommissionens kendelse fremgår under et afsnit om anlæggets
sikring, at der i forbindelse med etablering af ledningssystemet og brønde skal
tinglyses bl.a. den i sagen omhandlede deklaration i henhold til vandløbslovens §
89, stk. 1.

Vidne 1 har supplerende forklaret, at han i 2013 blev ansat i Aalborg Kloak A/S.
Han havde dog siden 1993 været Stilling 2 for klo-akforsyningen i Aalborg. Da
landvæsenskommissionen afsagde kendelsen i 1975, var Aalborg Kommune i
princippet både arealejer og ledningsejer. Der var imidlertid tale om to forskellige
enheder, idet der var vandtætte skotter mellem den brugerfinansierede
kloakforsyning, hvor forsyningens indtægter blev placeret i en anlægsfond, og
kommunen. Efter lighedsprincippet blev kom-munen derfor som arealejer
behandlet på samme måde som andre arealejere.

Han er overbevist om, at Aalborg Kommune modtog erstatning på samme må-de
som de andre arealejere. Han har efterhånden gennemgået en del landvæ-
senskommissionskendelser og tinglyste deklarationer af tilsvarende karakter som
den i sagen omhandlede. I ingen af kendelserne eller deklarationerne står der
noget om erstatning. Derimod fremgår det af alle kendelser, at erstatningen for
ekspropriation blev henlagt til en betalingssag, hvor der skulle foretages en
erstatningsberegning. Sådanne sager har fyldt meget, og det ville have været for
omfattende at medtage beregningerne i selve kendelsen. Det er derfor, at erstat-
ningsbeløbet ikke fremgår af kendelsen.

Det er hans personlige opfattelse, at der også var en interesse fra kommunens side
i ikke at offentliggøre erstatningernes størrelse, da det kunne have indfly-delse på
størrelsen af de krav, der måtte komme i andre sager.



3

Begrebet gæsteprincip fremgår ikke af noget af det materiale, som han har gen-
nemgået fra 1970’erne. Det var et begreb, der først opstod i 1990’erne i sager,
hvor ledninger lå på tværs af vejarealer, der skulle etableres.

Der blev i 1970’erne etableret en hel del ledninger hen over jorden i kommunen,
da man ønskede så få renseanlæg som muligt. Der blev udbetalt erstatning i cir-ka
90 procent af de sager, hvor landvæsenskommissionen afsagde kendelse i medfør
af daværende vandløbslov § 74. Den omlagte regnvandsledning på 95 meter udgør
en del af en samlet regnvandsledning på godt 2 km samt yderlige-re knap 2 km
spildevandsledning. Den nuværende ledning går op i en eksiste-rende ledning.

Hvis gæsteprincippet ikke er fraveget ved landsvæsenskommissionskendelsen, vil
det have store økonomiske konsekvenser for kommunen, der har over 5.000
deklarationer af tilsvarende karakter.

Det fremlagte bilag G om erstatningsberegning ved etablering af afskærende
ledninger i By er ikke fremlagt i sin helhed, idet der mangler tre ko-lonner, hvoraf
det fremgår, at der rent faktisk blev udbetalt erstatning. Af det fremlagte bilag ses
alene, hvilke beløb arealejerne krævede i erstatning.

De fleste af Aalborg Kloak A/S’ kloakledninger er af beton, som er et meget
stærkt materiale. Det kan sammenlignes med de bunkers, der fortsat ligger ved
Vesterhavet fra 2. Verdenskrig. En regnvandsledning har en længere levetid end en
spildevandsledning, da den kun bliver belastet, når det regner, og den bliver ikke
påvirket af organisk materiale som spildevandsledningerne. Når det i
Forsyningssekretariatets notat om anlægsværdier i vand- og spildevandsforsy-
ningerne fra 2011 står, at ledningsnettet har en levetid på 75 år, er det alene fast-
sat ud fra et afskrivningsmæssigt synspunkt.

Anbringender

Scanunit ApS har for landsretten anført, at den omhandlede servitut, der blev
tinglyst på grundlag af landsvæsenskommissionens kendelse af 21. november
1975, ikke blev pålagt ved ekspropriation, men vedtaget ved frivillig aftale, uden
at der til arealejeren blev betalt erstatning.

Scanunit ApS er ikke bundet af sin erklæring for byretten om, at det kan lægges til
grund, at der til arealejeren blev betalt en erstatning efter landsaftalen mel-lem
landbrugsorganisationerne og ledningsejerne. Man havde ikke i byretten den fulde
tekst af landvæsenskommissions kendelse, og oplysningen om erstat-ning kom fra
Aalborg Kloak A/S, som Scanunit ApS lagde til grund. Scanunit ApS fik ved
landsrettens kendelse af 25. april 2019 tilladelse til at fremsætte det



4

nye anbringende, som er begrundet i, at man nu har fundet landvæsenskom-
missionens fulde tekst.

Som det fremgår af indledningen til landvæsenskommissionens kendelse af 21.
november 1975, blev sagen indbragt for kommissionen i medfør af den davæ-
rende bestemmelse i vandløbslovens § 74, som bestemte en særlig procedure ved
gennemførelsen af bl.a. kloakeringsprojekter.

Der var ikke i 1975 anledning til at foretage ekspropriation af det omhandlede
areal i medfør af daværende vandløbslovs § 89, stk. 1, da der var enighed mel-lem
grundejeren og ledningsejer om, at projektet kunne gennemføres. Det for-hold, at
landvæsenskommissionen har afsagt en kendelse, er således alene ud-tryk for den
procedure, som var pålagt i den daværende vandløbslovs § 74, hvor
kommissionen skulle afsige kendelse, uanset om der var enighed mellem
kommunen og ejeren af ejendommen om det omhandlede projekt. Landvæ-
senskommissionens opgave var primært at bedømme, om afvandingsprojektet var
forsvarligt. Som anført af Flemming Tholstrup i Landboret 1968, side 31, ne-
derst, og side 32 øverst, drejede en ikke uvæsentlig del af de sager, der blev fo-
relagt landvæsensretterne, sig om udførelsen af arbejder, som parterne mere el-ler
mindre var enige om, og i disse tilfælde var opgaven ikke at afgøre tvister, men at
bedømme et projekt for at garantere, at arbejderne var forsvarlige over for
omverdenen.

Der var som følge heraf ikke tale om ekspropriation, da landvæsenskommissio-
nen i den konkrete sag afsagde kendelsen i 1975. Der skulle ifølge kendelsen kun
udbetales erstatning ved en anmodning herom, og der skulle da træffes en særskilt
afgørelse herom. En sådan afgørelse er ikke fremlagt i sagen.

På kendelsestidspunktet var Aalborg Kommune ejer af den ejendom, hvorpå af-
løbsledningen blev nedlagt, og hvorpå beskyttelsesservitutten er tinglyst. Det er
derfor også usandsynligt, at det skulle have været nødvendigt at pålægge servi-
tutten ved ekspropriation, ligesom det er usandsynligt, at grundejeren, Aalborg
Kommune, skulle have modtaget erstatning fra ledningsejeren, Aalborg Kom-
mune. Aalborg Kloak A/S har meddelt, at man ikke er i besiddelse af dokumen-
ter, der kan dokumentere den nøjagtige størrelse af erstatningen og kan således
ikke bevise, at arealejeren i 1975 har modtaget erstatning.

Aalborg Kloak har bevisbyrden for, at der er betalt erstatning for servitutpålæg-get
og for, at gæsteprincippet skulle være fraveget. Dette bevis er ikke ført.

Når der i landvæsenskommissionens kendelse under punktet ”Anlæggets sik-ring”
står, at der kan ske tinglysning i medfør af vandløbslovens § 89, stk. 1, er dette
ikke ensbetydende med, at der er sket ekspropriation. Det forhold, at der



5

henvises til vandløbslovens § 89, stk. 1, er alene udtryk for, at hjemlen for ting-
lysning fremgår af lovens § 89, stk. 1, sidste punktum.

Vejlovens § 106, stk. 1, skal ikke – som anført af Aalborg Kloak A/S – forstås så-
ledes, at allerede fordi, landvæsenskommissionen har afsagt en kendelse, så er
gæsteprincippet fraveget. Hovedreglen for gæsteprincippet var på tidspunktet for
landvæsenskommissionens kendelse beskrevet i den dagældende vejlovs § 106
stk. 1, hvorefter ledningsejeren skal betale for flytning af en ledning, så-fremt
arealejeren ændrer anvendelsen af arealet. Dette gælder, medmindre an-det særligt
er bestemt ved overenskomst eller bestemt ved kendelse afsagt af en
landvæsenskommission. Undtagelsen i vejlovens § 106 stk. 1, andet led, er en
videreførelse af den retstilstand, der var gældende efter loven fra 1957. I Vejlov-
sudvalgets betænkning af 16. september 1954 (lovtekstforslag § 20) er beskrevet,
at ledningsejeren skal betale for ledningsarbejder i forbindelse med flytning,
medmindre der ved kendelse af en landvæsenskommission er truffet anden
ordning. Det har ikke støtte i forarbejderne til loven, at en landvæsenskommis-
sions kendelse i sig selv er udtryk for en fravigelse af gæsteprincippet. Gæste-
princippet gælder - også for kendelser fra landvæsenskommissionen - hvis ikke
andet fremgår af kendelsen.

Aalborg Kloak A/S’ synspunkt om, at gæsteprincippet ikke gælder i denne sag,
fordi ledningsejer og arealejer på tidspunktet for etableringen af ledningen var én
og samme person, må afvises. Det giver ingen mening og er modsigende, når
Aalborg Kloak A/S under sine principale synspunkter gør gældende, at led-
ningsejer og arealejer i 1975 ikke var én og samme enhed, og i sine subsidiære
synspunkter gør gældende, at der er tale om en og samme enhed. Det må læg-ges
til grund, at der var vandtætte skotter mellem Aalborg Kommune som area-lejer
og Aalborg Kommune som vandforsyningsenhed.

Scanunit ApS har for landsretten gentaget sine synspunkter for byretten om, at
såfremt det lægges til grund, at der er betalt erstatning ved ekspropriation i for-
bindelse med landvæsenskommissionens kendelse af 21. november 1975, var det
alene erstatning for aktuelle ulemper og ikke for varige ulemper. Scanunit ApS har
endvidere gentaget sine anbringender for byretten til støtte for den subsidiære
påstand om, at Aalborg Kloak A/S skal betale en del af de afholdte udgifter efter
princippet om nyt for gammelt.

Aalborg Kloak A/S har for landsretten anført, at Scanunit ApS’ erklæring for
byretten om, at det kunne lægges til grund, at der blev betalt en erstatning til den
daværende arealejer i forbindelse med landvæsenskommissionskendelsen
svarende til taksterne i landsaftalerne, er en proceserklæring, som Scanunit ApS er
bundet af også for landsretten.



6

Hvis Scanunit ApS ikke er bundet af proceserklæringen om, at der betalt erstat-
ning, må det dog fortsat lægges til grund, at Aalborg Kloak A/S’ ledninger er
sikret via ekspropriation i henhold til den dagældende vandløbslovs § 89. Ud-
gangspunktet er, at ekspropriation altid sker mod fuldstændig erstatning. Gæ-
steprincippet er derfor fraveget allerede som følge af landvæsenskommissio-nens
kendelse.

Landsvæsenskommissionskendelserne indeholder som hovedregel ikke oplys-
ninger om erstatningsfastsættelsen. Disse oplysninger vil derimod være inde-holdt
i den efterfølgende regnskabsopgørelse. I den i sagen omhandlede ken-delse er der
således henvist til, at regnskabsopgørelsen skal forelægges landvæ-
senskommissionen inden den 1. januar 1978. Det har ikke været muligt at frem-
skaffe kopi af regnskabsopgørelsen, idet Landsarkivet kun har modtaget ken-
delsesbøger fra område 2 til og med 1975.

Bevisbyrden for, at der i strid med ordlyden i dagældende vandløbslov § 89 ik-ke
skulle være betalt erstatning for rådighedsindskrænkningen, påhviler Scanu-nit
ApS som grundejer, og bevisbyrden er ikke løftet. Den fremlagte kendelse er ikke
et bevis for, at der i strid med dagældende vandløbslov § 89, stk. 1, 1. punktum,
ikke skulle være betalt fuld erstatning. Ekspropriationen sker, som det fremgår af
såvel grundlovens § 73 som dagældende vandløbslovs § 89, mod fuld erstatning.

Det ville stride mod sædvanlige retsprincipper og læren om afgørelsers rets-kraft,
såfremt det 45 år efter en kendelses afsigelse vil være muligt at betvivle, om
kendelsen er afsagt på det rigtige formelle og materielle grundlag. Ved at betvivle,
at der er fastsat og udbetalt erstatning, sætter Scanunit ApS således
spørgsmålstegn ved, om kendelsen er truffet på et korrekt juridisk materielt og
formelt grundlag, hvilket ikke bør kunne ske, efter at fristen for anke og dom-
stolsindbringelse for kendelsen er udløbet.

Det er ikke unormalt, at erstatningsudbetalingen i forbindelse med landvæ-
senskommissionskendelserne ikke er blevet gemt, og således ikke længere kan
dokumenteres. Det er derfor vigtigt at få slået fast, at når der er afsagt en ende-lig
landvæsenskommissionskendelse på baggrund af en lovhjemmel, der for-drer fuld
erstatning, må det lægges til grund, at gæsteprincippet er fraveget, samt at der i
overensstemmelse med lovgrundlaget er udbetalt fuld erstatning, uden at dette
nødvendigvis behøver at blive dokumenteret.

Det må efter det anførte således lægges til grund, at rådighedsindskrænkningen er
pålagt ved ekspropriation. Aalborg Kloak A/S har inden for sit kloakforsy-
ningsområde omkring 5.000 ledningsstrækninger placeret på privat grund. Langt
størstedelen af disse ledninger er etableret i forbindelse med rørlægning af
vandløb i byområder i 1930-1960’erne, byggeboomet i 1960-1970’erne samt



7

som afskærende ledninger i 1970-1980’erne (afskæring af små renseanlæg i min-
dre bysamfund til et større renseanlæg i nabobyen). Den juridiske sikring, så disse
ledninger kunne ligge uforstyrret på privat grund, skete på daværende tidspunkt
ved hjælp af landvæsenskommissionskendelser.

En landvæsenskommissionskendelse var det eneste offentlige reguleringsin-
strument, der fandtes og blev anvendt på daværende tidspunkt. Vandløbsloven
hjemlede således ekspropriation. Det i sagen omhandlede kloakprojekt er udar-
bejdet og indbragt for landvæsenskommissionen af Aalborg Kommune, Stads-
ingeniørens kontor, idet kloakforsyningen hørte under denne afdeling af Aal-borg
Kommune. Aalborg Kommunes arealer blev dengang administreret under
borgmesterens forvaltning, altså en anden enhed i Aalborg Kommune. Borg-
mesterens forvaltning er en skattefinansieret del af Aalborg Kommune, mens
kloakforsyningen altid har været rent brugerfinansieret. Der var vandtætte skotter
mellem skatte- og brugerfinansierede dele af kommunen. Når kloakpro-jekter,
som det er bestemt i vedtægten, blev indbragt for landvæsenskommissio-nen, var
det for at sikre projektet som en helhed, men også sikre, at de kommu-nale arealer
fik samme vilkår som de private grundejere.

I 1975 afsagde Landvæsenskommissionen Nordjyllands Amt 2. område kendel-se
i sagen. Der er derfor ikke tale om en privatretlig aftale, uanset at Aalborg
Kommune på tidspunktet for ledningernes etablering stadig var ejer af det i sa-gen
omtvistede areal. Alle de formelle og materielle betingelser for afsigelse af
kendelsen blev overholdt, og kendelsen er derfor udtryk for en ekspropriation.

Landvæsenskommissionerne har i hvert fald siden 1949 været detaljeret regule-ret
i diverse bekendtgørelser, således at deres virke, bl.a. grundet deres mulig-hed for
at træffe beslutninger om ekspropriation, kunne forsvares. Der er derfor ingen
tvivl om, at en landvæsenskommissionskendelse, der træffer beslutning om
placering af et ledningsanlæg med hjemmel i dagældende vandløbslovs § 89, er en
ekspropriation.

Det fremgår direkte af landvæsenskommissionens kendelse, at ledningerne skal
sikres ved en deklaration, og denne rådighedsindskrænkning er efterfølgende
tinglyst på ejendommen. Rådighedsindskrænkningen har således hjemmel i da-
gældende vandløbslovs § 89, stk. 1, 1. punktum. Den tinglyste servitut er en
fravigelse af gæsteprincippet. Landvæsenskommissionen har i sin kendelse un-der
afsnittet ”Anlæggets sikring” besluttet, at det er forbudt i en bredde af 2 m til hver
side af et lodret plan gennem kloakledningernes midtlinje at bygge, fo-retage
større træplantninger eller overhovedet iværksætte noget, der kan være til hinder
for adgangen til anlægget, åbent som lukket, eller for dets beståen.
Landvæsenskommissionen har således i sin kendelse besluttet at sikre lednin-gen
med en tilstedeværelsesret og derved at fravige gæsteprincippet. Scanunit ApS har
ved købet af ejendommen været bekendt med den tinglyste rådigheds-



8

indskrænkning. I 1970´erne var der ingen, der direkte brugte ordlyden – fravi-
gelse af gæsteprincippet – selv om gæsteprincippet blev fraveget både i forbin-
delse med landvæsenskommissionernes ekspropriationer og i forbindelse med
privatretlige aftaler herom. Det gøres derfor gældende, at den i kendelsen truf-ne
afgørelse om en rådighedsindskrænkning for at beskytte ledningens tilstede-
værelse er en fravigelse af gæsteprincippet. Den afsagte og tinglyste landvæ-
senskommissionskendelse giver således ledningen en tilstedeværelsesret og er
derfor en fravigelse af gæsteprincippet, uanset om der er betalt erstatning eller ej.

Mange forsyningsarter så som kloak, vandløb, vand, fjernvarme, gas og el har
benyttet sig af landvæsenskommissionskendelser til at sikre deres ledninger en
tilstedeværelsesret og beskyttelse. Disse forsyningsarter udgør hele grundlaget for
den infrastruktur, vi har i dag i hele Danmark. Såfremt de af de daværende
landvæsenskommissioner pålagte rådighedsindskrænkninger, der blev tinglyst på
ejendommene, ikke længere giver ledningerne en tilstedeværelsesret og fraviger
gæsteprincippet, har hele forsyningsbranchen et massivt problem, idet alle disse
ledninger derfor vil være placeret på et usikret grundlag. Såfremt en
landvæsenskommissionskendelse ikke fraviger gæsteprincippet, vil landets for-
syningsvirksomheder således skulle sikre infrastrukturen i form af genforhand-
ling af servitutterne, herunder på ny foranledige ekspropriation og endnu en-gang
betale erstatning til de berørte grundejere. Samfundsøkonomisk vil dette indebære
en så voldsom udgift, at brancheomsætningen inden for kloakforsy-ningen i
Aalborg vil være markant forringet i minimum de kommende 10 år ef-ter
genforhandlingerne opstartes. Det er således af stor samfundsmæssig vigtig-hed
både samfundsøkonomisk og af forsyningsmæssige og miljømæssige hen-syn, at
datidens sikring af ledningsnettet stadig bibeholdes.

Såfremt landsretten måtte komme frem til, at landvæsenskommissionskendel-sen
ikke fraviger gæsteprincippet, gøres det subsidiært gældende, at gæsteprin-cippet
ikke gælder for ledninger, hvor ledningsejer og arealejer på tidspunktet for
etableringen af ledningen er én og samme person. Det giver således ingen mening
at tale om, at ledningen er ”gæst” , når en arealejer placerer sin egen led-ning på
egen grund. Hertil skal bemærkes, at det i et sådant tilfælde heller ikke giver
mening at fortolke den tinglyste deklaration indskrænkende, idet der jo ikke
foreligger nogle gavehensyn. I den i sagen tinglyste servitut fremgår det direkte af
ordlyden, at det er forbudt i en bredde af 2 m til hver side af et lodret plan gennem
kloakledningernes midterlinje at bygge eller iværksætte andet, der kan være til
hinder for anlæggets beståen. Der kan således ikke være tvivl om, at den af
landvæsenskommissionen pålagte kendelse forbyder arealejeren at bygge oven på
ledningen, hvilket netop er den situation som nærværende sag omhandler. Dette
understøttes af professor dr.jur. Søren H. Mørup, der i en arti-kel i TfL2010.139
anfører bl.a.: ”Det kan i øvrigt være ejeren af arealet, der selv har anbragt
ledningen på en ejendom, hvorefter den er blevet udstykket. Her er



9

det meget tvivlsomt, om gæsteprincippet kan finde anvendelse. Det giver i hvert
fald ikke mening at tale om et gavemoment.”

Det skal hertil bemærkes, at Aalborg Kommune i kendelsen specifikt bad om at få
tinglyst en rådighedsbegrænsning på den i sagen omhandlede ejendom, fordi
Aalborg Kommune vidste, at arealet på et senere tidspunkt skulle sælges, og
Aalborg Kommune ville derved sikre sin ledning.

Aalborg Kloak A/S har også for landsretten gentaget sine synspunkter for byret-
ten om, at såfremt det lægges til grund, at der er betalt erstatning ved eksprop-
riation i forbindelse med landvæsenskommissionens kendelse af 21. november
1975, var det erstatning for både aktuelle og varige ulemper. Aalborg Kloak A/S
har endvidere gentaget sine anbringender for byretten i relation til Scanunit ApS’
subsidiære påstand om, at Aalborg Kloak A/S skal betale en del af de af-holdte
udgifter efter princippet om nyt for gammelt.

Landsrettens begrundelse og resultat

Indledningsvis bemærkes, at Scanunit ApS ikke for landsretten er afskåret fra at
påberåbe sig, at der ikke er betalt erstatning til arealejeren efter landsaftalen i
forbindelse med landvæsenskommissionskendelsen af 21. november 1975. Der er
herved lagt vægt på, at landvæsenskommissionens kendelse først for lands-retten
er fremlagt i sin helhed, og at Scanunit ApS ved landsrettens kendelse af 25. april
2019 fik tilladelse til at fremsætte dette nye anbringende.

Ved landvæsenskommissionens kendelse af 21. november 1975 blev kommu-nens
forslag til detailkloakering af bebyggelsen i Område med regn-vandsledninger og
spildevandsledninger godkendt. I forbindelse med opførel-sen af en tilbygning på
Matrikel nr. 2 godt 40 år senere var det nødvendigt at flytte to regnvandsledninger,
som blev erstattet af én ny regnvandsledning. De udskiftede regnvandsledninger
afvandede efter det oplyste vejarealer fra nord og vest, og flytningen kostede ca.
537.000 kr.

Scanunit ApS har gjort gældende, at Aalborg Kloak A/S som ledningsejer efter det
såkaldte gæsteprincip skal betale for omlægningen. Aalborg Kloak A/S har
heroverfor gjort gældende, at gæsteprincippet ikke gælder, da ledningerne i sin tid
blev placeret på grunden efter ekspropriation og mod erstatning.

Sagen angår, om gæsteprincippet er fraveget ved landvæsenskommissionens
kendelse af 21. november 1975, der i uddrag blev tinglyst servitutstiftende på den
omhandlede ejendom i forbindelse med anbringelsen af kloakledninger på
ejendommen.



10

Gæsteprincippet er betegnelsen for en udfyldende regel, der finder anvendelse i
tilfælde, hvor der uden vederlag er givet tilladelse til at anbringe en ledning på en
ejendom. Reglen indebærer, at ledningsejeren som ”gæst” skal bekoste led-
ningsarbejder, der er nødvendiggjort af arealejerens ændrede benyttelse af det
areal, hvor ledningen er anbragt.

Parterne er enige om, at hvis gæsteprincippet ikke er fraveget, skal Aalborg Kloak
A/S som ledningsejer betale de udgifter, der har været forbundet med omlægning
af kloakledninger i november/december 2017 på den omhandlede ejendom.

Det fremgår af landvæsenskommissionens kendelse af 21. november 1975, at sa-
gen for landvæsenskommissionen blev rejst efter den dagældende vandløbslovs §
74, stk. 1, idet Aalborg Kommune havde anmodet om landvæsenskommissio-nens
godkendelse af projektet vedrørende kloakering af bebyggelsen i Område.
Bebyggelsen omfattede efter det oplyste et større areal, herunder are-alet i denne
sag, der da ejedes af Aalborg Kommune.

Efter den daværende bestemmelse i vandløbslovens § 74, stk. 1, skulle en kom-
mune, som ønskede at tilvejebringe et samlet fælles spildevandsanlæg for større
arealer, forelægge sagen for landvæsenskommissionen til godkendelse. Land-
væsenskommissionen godkendte projektet, som kommissionen fandt velegnet til
afledning af overfladevand og spildevand fra det pågældende område.

Det fremgår hverken af kendelsen eller den tinglyste servitut, at servitutpålæg-get
skete ved ekspropriation. Det er heller ikke dokumenteret, at arealejeren fremsatte
erstatningskrav i anledning af servitutpålægget, eller at der i øvrigt blev udbetalt
erstatning til arealejeren. I kendelsen henvises alene til vandløbs-lovens § 89, stk.
1, i forbindelse med en oplysning om, at deklarationen skal tinglyses i medfør af
denne bestemmelse.

Under disse omstændigheder finder landsretten, at Aalborg Kloak A/S ikke har
bevist, at servitutten blev pålagt ved ekspropriation i forbindelse med kloakpro-
jektet, og at der i den anledning blev betalt erstatning til arealejeren.

Efter bevisførelsen, herunder Vidne 1's forklaring, må det lægges til grund, at der
allerede i 1975 var vandtætte skotter mellem kommunen og vandforsyningen, og
at kommunen som arealejer blev behandlet på samme må-de som private
arealejere. Der er derfor ikke belæg for at antage, at gæsteprin-cippet ikke gælder i
denne sag.

Herefter finder landsretten, at Aalborg Kloak A/S ikke har bevist, at gæsteprin-
cippet blev fraveget ved landvæsenskommissionens kendelse af 21. november



11

1975. Aalborg Kloak A/S skal derfor som ledningsejer betale de udgifter, der har
været forbundet med omlægning af kloakledningerne i sagen.

Scanunit ApS’ principale påstand tages derfor til følge, således at Aalborg Klo-ak
A/S til Scanunit ApS skal betale 537.188,31 kr. med procesrente fra den 4. maj
2018.

Efter sagens udfald skal Aalborg Kloak A/S i sagsomkostninger for begge retter
betale 147.000 kr. til Scanunit ApS. 120.000 kr. af beløbet er til dækning af udgif-
ter til advokatbistand ekskl. moms, og 27.000 kr. af beløbet er til dækning af
retsafgift for begge retter. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af be-
løbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og forløb samt sagens betyd-ning.

THI KENDES FOR RET:

Aalborg Kloak A/S skal inden 14 dage til Scanunit ApS betale 537.188,31 kr. med
procesrente fra den 4. maj 2018 samt sagsomkostningerne for begge retter med
147.000 kr. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.