Byrettens dom på bøde stor 10.000 kr., for overtrædelse af bekg. af lov om omsætning af fast ejendom § 8, stk. 1 og stk. 5, jf. § 32, stk. 1 og 3 stadfæstet
Ret: Østre Landsret (2. instans)
Faggruppe: Straffesag — Bødesag
Sagsemner: Erhvervsforhold;

/

UDSKRIFT
AF

ØSTRE LANDSRETS DOMBOG
____________

D O M

Afsagt den 20. april 2010 af Østre Landsrets 19. afdeling (landsdommerne Linde

Jensen, Lene Jensen og Ulrik Finn Jørgensen (kst.)).

19. afd. a.s. nr. S-2533-09:

Anklagemyndigheden

mod

Tiltalte A/S   

(tidligere Virksomhed A/S)

(advokat Phillipp N. Quedens, besk.)

Lyngby Rets dom af 12. maj 2009 (S 9-361/2009) er anket af Tiltalte A/S med påstand

om frifindelse.

Anklagemyndigheden har påstået stadfæstelse.

Sagsfremstilling

Det fremgår af en udskrift fra Det centrale Virksomhedsregister, at Person, der var ejer

af og direktør for det tiltalte selskab, blev beskikket som ejendomsmægler og optaget i

ejendomsmæglerregisteret den 9. august 1995. Beskikkelsen blev deponeret samme

dato, og han blev genoptaget i registeret den 28. november 1995. Beskikkelsen

bortfaldt den 27. marts 2007, da der ikke længere forelå den i lov om omsætning af fast

ejendom fastsatte behørige sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, en forbruger

måtte få mod ham i anledning af hans virksomhed som ejendomsmægler.



/

- 2 -

Det fremgår af et print af tiltaltes hjemmeside fra den 16. juli 2008, at selskabet

Virksomhed A/S tilbød at formidle handel med fast ejendom via internettet. Det

fremgår videre, at selska-bet tilbød både formidling af salg af fast ejendom for sælgere

og rådgivning om og berigti-gelse af ejendomshandler for købere.

Det fremgår af et print af Boligsiden.dk fra den 15. juli 2008, at Virksomhed A/S

udbød 3 faste ejendomme, der var beliggende på Vej i By, til salg.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af Person, der har for-klaret i det

væsentlige som i byretten.

Person har supplerende forklaret blandt andet, at han har beskæftiget sig med

ejendomshandel i over 20 år både som ansat og som selvstændig. Han har været selv-

stændig siden 1996. I januar 2007 solgte han en ejendomsmæglerforretning, og han

påtog sig i den forbindelse en konkurrenceklausul. Han rejste derfor til Spanien i

perioden fra sommeren 2007 til kort før sommeren 2008. Han blev afmeldt fra

ejendomsmæglerregistret i marts 2007. Virksomhedens nye hjemmeside var online fra

lige inden det tidspunkt, hvor han flyttede tilbage til Danmark, det vil sige sommeren

2008. Grunden til, at prislisten på hjemmesiden angiver priser pr. 1. april 2008, er nok,

at det var tidspunktet, hvor han udar-bejdede prislisten og sendte den til en

programmør. Det var alene hans egne eller selska-bets ejendomme, der var sat til salg

på Boligsiden.dk. Ejendommen Adresse 2, var en ejerlejlighed, han personligt ejede.

De 2 øvrige ejerlejligheder på Vej, der blev udbudt til salg, var ejet af et af ham

kontrolleret anpartsselskab, Virksomhed ApS. Han fik tilbud på en forsikring i maj

2008. Forsikringen kunne træde i kraft, så snart han ønske-de det. Hjemmesiden var

online den 2. juli 2008. Selskabet har ikke og har ikke haft andre ansatte end ham selv.

Det var hans opfattelse, at der ikke var tale om ejendomsmæglervirk-somhed, når han

alene solgte egne ejendomme. Det er korrekt, at registreringen i ejen-

domsmæglerregisteret skete i starten af september 2008. Hvis en af ejendommene var

ble-vet solgt, var alle indbetalinger fra køberne blevet deponeret i et pengeinstitut.

Retsgrundlag



/

- 3 -

Det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 1073 af 2.

no-vember 2006, af § 1 blandt andet:

”Loven gælder for
1) erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom,
2) erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom og
3) anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast

ejendom.
…

Stk. 3. Bortset fra § 25, stk. 1, 3. pkt., gælder loven kun, når den erhvervsmæs-
sige aktivitet er rettet mod eller udføres for forbrugere … Den erhvervsdriven-de
har bevisbyrden for, at en sådan aktivitet ikke er omfattet af loven.

…”

Det fremgår af lovens § 8 blandt andet:

”Virksomhed som ejendomsformidler må kun udøves af
1) ejendomsmæglere, der er registrerede, jf. § 25,
…

Stk. 3. Det er en betingelse for udøvelse af virksomhed som ejendomsformid-ler,
at der foreligger behørig sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, en
forbruger måtte få mod vedkommende i anledning af dennes virksomhed som
ejendomsformidler.   
…
Stk. 5. Ejendomsformidlingsvirksomhed kan udøves fra et eller flere forret-
ningssteder. Hvert forretningssteds formidlingsvirksomhed skal være ledet af en
ejendomsmægler eller en advokat. …”

Det fremgår af lovens § 25 blandt andet:

”Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fører et offentligt register over ejendomsmæg-
lere. Personer, der er optaget i dette register, må benytte betegnelsen ejen-
domsmægler. …

Stk. 2. Ret til at blive optaget i registret har enhver person, som
…
8) er dækket af sikkerhed efter § 8, stk. 3,
…”

Det fremgår af lovens § 32, at overtrædelse af blandt andet § 8 straffes med bøde, og at
der kan pålægges ”selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i
straffelovens 5. kapitel.”

Landsrettens begrundelse og resultat



/

- 4 -

Affattelsen af de ovennævnte bestemmelser i lov om omsætning af fast ejendom sva-

rer til indholdet af samme bestemmelser som affattet ved lov nr. 453 af 30. juni 1993

om omsætning af fast ejendom. Landsretten finder ikke, at der i bestemmelserne eller

efter disses forarbejder, jf. herved forslag nr. 225 af 17. marts 1993 til lov om om-

sætning af fast ejendom, er grundlag for at anse bestemmelserne afgrænset på en så-dan

måde, at formidling af de omhandlede ejendomme, som var ejet af enten Person eller

Virksomhed ApS, ikke kan omfattes af bestemmelserne. Landsretten finder videre, at

der er hjemmel til, at selskabet kan pålægges straf i form af bøde, jf. herved

straffelovens § 25 og § 27, stk. 1, 1. pkt.   

Det tiltalte selskab udbød i juli 2008 de tre ejendomme til salg på Boligsiden.dk. På

dette tidspunkt var Person, som var eneste ansatte, ikke registreret i

ejendomsmæglerregisteret, hvorfor selskabet ikke var berettiget til at udøve virk-

somhed som ejendomsformidler udført for eller rettet imod forbrugere. Det tiltalte

selskab har bevisbyrden for, at udbuddet af de tre ejendomme ikke var rettet mod

forbrugere, og denne bevisbyrde er ikke løftet. Det tiltrædes derfor, at det tiltalte sel-

skab er skyldig i den rejste tiltale, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 8, stk. 1 og

stk. 5, jf. § 32, stk. 1 og 3.   

Bødestraffen findes passende.

Landsretten stadfæster derfor dommen.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t :

Byrettens dom i sagen mod Tiltalte A/S stadfæstes.

Tiltalte skal betale sagens omkostninger for landsretten.

(Sign.)