### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Aug us t 2 8, 2 01 2 S es si on

TI MOTH Y SCOTT MARCUM, E T A L 

### . v. HASK EL “ HACK” AYERS, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r C a m p b e l l C o u n t y

N o

. 1 4 7 4 6 J o h n D

. M c A f e e , J u d g e

N o

. E 2 0 1 2

- 0 0 7 2 1

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- O C T O B E R 1 5

, 2 0 1 2

T i m o t h y S c o t t M a r c u m a n d A u d r e y L

. M a r c u m ( “ P l a i n t i f f s ” ) p u r c h a s e d r e a l p r o p e r t y

c o n t a i n i n g a h o u s e o r i g i n a l l y c o n s t r u c t e d b y H a s k e l “ H a c k ” A y e r s a n d T o m i A y e r s

( “ D e f e n d a n t s ” )

. A f

t e r t h e p u r c h a s e

, P l a i n t i f f s d i s c o v e r e d p r o b l e m s w i t h t h e h o u s e

. P l a i n t i f f s

a n d D e f e n d a n t s e n t e r e d i n t o a s e t t l e m e n t a g r e e m e n t

. S u b s e q u e n t l y

, P l a i n t i f f s d i s c o v e r e d

a d d i t i o n a l p r o b l e m s w i t h t h e h o u s e

. P l a i n t i f f s s u e d D e f

e n d a n t s

. D e f

e n d a n t s f i l e d a m o t i o n

f o r s u m m a r y j u d g m e n t

. A f t e r a h e a r i n g

, t h e T r i a l C o u r t g r a n t e d D e f e n d a n t s s u m m a r y

j u d g m e n t a f

t e r f i n d i n g t h a t t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t c o n s t i t u t e d a n u n a m b i g u o u s r e l e a s e o f

a l l c l a i m s p a s t

, p r e s e n t

, a n d f u t u r e

. P l a i n t i f

f s a p p e a l t o t h i s C o u r t

. W e a f f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d ;

C a s e R e m a n d e d

D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h H E R S C H E L P

. F R A N K S

,

P

. J

. , a n d J O H N W

. M C C LA R T Y

, J

. , j o i n e d

.

S t e p h e n A

. M a r c u m

, H u n t s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, T i m o t h y S c o t t M a r c u m a n d

A u d r e y L

. M a r c u m

.

D u d l e y W

. T a y l o r

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, H a s k e l “ H a c k ” A y e r s a n d T o m i

A y e r s

.O P I N I O N

B a c k g r o u n d

I n A u g u s t o f

2 0 0 5 P l a i n t i f

f s a n d D e f

e n d a n t s e n t e r e d i n t o a C o n t r a c t F o r S a l e

o f R e a l E s t a t e ( “ t h e C o n t r a c t ” ) f o r P l a i n t i f

f s t o p u r c h a s e a h o u s e a n d a p p r o x i m a t e l y 1 5 a c r e s

o f r e a l p r o p e r t y k n o w n a s M o u n t a i n A y e r s f r o m D e f e n d a n t s

. T h e C o n t r a c t p r o v i d e d

, i n

p e r t i n e n t p a r t :

N o r e p r e s e n t a t i o n s o r w a r r a n t i e s a b o u t t h e c o n d i t i o n o f t h e p r o p e r t y h a s b e e n

m a d e u n l e s s s t a t e d h e r e i n

. I t i s a g r e e d t h a t t h e p u r c h a s e r i s b u y i n g t h e

p r o p e r t y o n a n “ a s

- i s ” b a s i s

. I t i s t h e s o l e r e s p o n s i b i l i t y o f t h e b u y e r t o i n s p e c t

t h e a b o v e p r o p e r t y p r i o r t o c l o s i n g o r p o s s e s s i o n

, w h i c h e v e r c o m e s f i r s t a n d

t h e b u y e r a g r e e s t h a t h e h a s n o t r e l i e d u p o n a n y r e p r e s e n t a t i o n m a d e b y A y e r s

R e a l E s t a t e o r i t s a g e n t i n d e s c r i b i n g t h e p r o p e r t y

.

I n c o n n e c t i o n w i t h t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y

, D e f e n d a n t s p r o v i d e d a T e n n e s s e e R e s i d e n t i a l

P r o p e r t y C o n d i t i o n D i s c l o s u r e ( “ t h e D i s c l o s u r e ” )

. I n t h e D i s c l o s u r e

, i n r e s p o n s e t o t h e

q u e s t i o n o f w h e t h e r t h e s e l l e r w a s a w a r e o f a n y l a n d f i l l o n t h e p r o p e r t y

, D e f

e n d a n t s c h e c k e d

t h e s p a c e f

o r ‘ n o

. ’

A f t e r p u r c h a s i n g M o u n t a i n A ye r s

, P l a i n t i f f s b e g a n t o e x p e r i e n c e p r o b l e m s w i t h

t h e h o u s e i n c l u d i n g p r o b l e m s w i t h d o o r s i n t h e s u n r o o m

. P l a i n t i f f s c o n t a c t e d D e f

e n d a n t s

a b o u t t h e s e p r o b l e m s

. I n J u n e o f 2 0 0 6

, P l a i n t i f f s a n d d e f

e n d a n t H a c k A y e r s e x e c u t e d a

s e t t l e m e n t l e t t e r ( “ t h e S e t t l e m e n t L e t t e r ” ) w h i c h p r o v i d e d :

F r o m : H a c k A y e r s

T o : S c o t t a n d A u d r e y M a r c u m

R e : H o m e k n o w n a s M o u n t a i n A y e r

M o u n t a i n A y e r L a n e

, J a c k s b o r o

, T N 3 7 7 5 7

T h e f i f t y

- t w o h u n d r e d d o l l a r s ( $ 5 2 0 0 ) [ s i c ] i s a c c e p t e d

, i n f u l l

, f o r d a m a g e s

t o M o u n t a i n A y e r s

. T h i s w i l l b e t h e f i n a l s e t t l e m e n t p a i d o n t h i s p r o p e r t y

.

S o m e t i m e a f

t e r e x e c u t i n g t h e S e t t l e m e n t L e t t e r

, P l a i n t i f f s e x p e r i e n c e d f

u r t h e r

p r o b l e m s w i t h t h e h o u s e a n d d i s c o v e r e d

, a c c o r d i n g t o P l a i n t i f f s

, t h a t i t h a d b e e n c o n s t r u c t e d

o n f i l l d i r t

, w h i c h t h e y a l l e g e d w a s n o t “ a d e q u a t e l y c o m p a c t e d o r p r e p a r e d

. ” P l a i n t i f f s s u e d

D e f e n d a n t s

.

-2-D e f e n d a n t s f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

. A f t e r a h e a r i n g

, t h e T r i a l

C o u r t e n t e r e d i t s o r d e r o n N o v e m b e r 2 9

, 2 0 1 1 g r a n t i n g D e f e n d a n t s s u m m a r y j u d g m e n t a f t e r

f i n d i n g t h a t t h e S e t t l e m e n t L e t t e r w a s n o t a m b i g u o u s a n d “ c o n s t i t u t e d a f u l l a n d c o m p l e t e

r e l e a s e o f a n y a n d a l l c l a i m s g r o w i n g o u t o f t h e s a l e o f D e f

e n d a n t s ’ r e s i d e n c e t o P l a i n t i f f s

,

w h e t h e r p a s t

, p r e s e n t o r f u t u r e

... . ” P l a i n t i f

f s a p p e a l t o t h i s C o u r t

.

D i s c u s s i o n

A l t h o u g h n o t s t a t e d e x a c t l y a s s u c h

, P l a i n t i f f s r a i s e o n e i s s u e o n a p p e a l :

w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t t o D e f e n d a n t s a f

t e r f i n d i n g t h a t

t h e S e t t l e m e n t L e t t e r c o n s t i t u t e d a n u n a m b i g u o u s r e l e a s e o f a l l c l a i m s

.

O u r S u p r e m e C o u r t r e i t e r a t e d t h e s t a n d a r d o f r e v i e w i n s u m m a r y j u d g m e n t

c a s e s a s f

o l l o w s :

T h e s c o p e o f r e v i e w o f a g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i s w e l l

e s t a b l i s h e d

. B e c a u s e o u r i n q u i r y i n v o l v e s a q u e s t i o n o f l a w

, n o p r e s u m p t i o n

o f c o r r e c t n e s s a t t a c h e s t o t h e j u d g m e n t

, a n d o u r t a s k i s t o r e v i e w t h e r e c o r d t o

d e t e r m i n e w h e t h e r t h e r e q u i r e m e n t s o f R u l e 5 6 o f t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l

P r o c e d u r e h a v e b e e n s a t i s f i e d

. H u n t e r v

. B r o w n

, 9 5 5 S

. W

. 2 d 4 9

, 5 0

- 5 1 ( T e n n

.

1 9 9 7 ) ; C o w d e n v

. S o v r a n B a n k / C e n t

. S

. , 8 1 6 S

. W

. 2 d 7 4 1

, 7 4 4 ( T e n n

. 1 9 9 1 )

.

A s u m m a r y j u d g m e n t m a y b e g r a n t e d o n l y w h e n t h e r e i s n o g e n u i n e

i s s u e o f m a t e r i a l f

a c t a n d t h e m o v i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r

o f l a w

. T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4 ; B y r d v

. H a l l

, 8 4 7 S

. W

. 2 d 2 0 8

, 2 1 4 ( T e n n

.

1 9 9 3 )

. T h e p a r t y s e e k i n g t h e s u m m a r y j u d g m e n t h a s t h e u l t i m a t e b u r d e n o f

p e r s u a s i o n “ t h a t t h e r e a r e n o d i s p u t e d

, m a t e r i a l f a c t s c r e a t i n g a g e n u i n e i s s u e

f o r t r i a l

. . . a n d t h a t h e i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” I d

. a t 2 1 5

.

I f t h a t m o t i o n i s p r o p e r l y s u p p o r t e d

, t h e b u r d e n t o e s t a b l i s h a g e n u i n e i s s u e o f

m a t e r i a l f

a c t s h i f t s t o t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

. I n o r d e r t o s h i f t t h e b u r d e n

, t h e

m o v a n t m u s t e i t h e r a f f i r m a t i v e l y n e g a t e a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e

n o n m o v a n t ’ s c l a i m o r d e m o n s t r a t e t h a t t h e n o n m o v i n g p a r t y c a n n o t e s t a b l i s h

a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f h i s c a s e

. I d

. a t 2 1 5 n

. 5 ; H

a n n a n v

. A l l t e l P u b l ’

g C o

. ,

2 7 0 S

. W

. 3 d 1

, 8

- 9 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. “ [ C ] o n c l u s o r y a s s e r t i o n [ s ] ” a r e n o t s u f f i c i e n t

t o s h i f t t h e b u r d e n t o t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

. B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 5 ; s e e a l s o

B l a n c h a r d

v

. K e l l u m

, 9 7 5 S

. W

. 2 d 5 2 2

, 5 2 5 ( T e n n

. 1 9 9 8 )

. O u r s t a t e d o e s n o t

a p p l y t h e f

e d e r a l s t a n d a r d f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

. T h e s t a n d a r d e s t a b l i s h e d

i n M c C a r l e y v

. W e s t Q u a l i t

y F o o d S e r v i c e

, 9 6 0 S

. W

. 2 d 5 8 5

, 5 8 8 ( T e n n

. 1 9 9 8 )

,

s e t s o u t

, i n t h e w o r d s o f o n e a u t h o r i t y

, “ a r e a s o n a b l e

, p r e d i c t a b l e s u m m a r y

j u d g m e n t j u r i s p r u d e n c e f o r o u r s t a t e

. ” J u d y M

. C o r n e t t

, T h e L e g a c y o f B y r d

-3-v

. H a l l : G o s s i

p i n g A b o u t S u m m a r

y J u d g m e n t i n T

e n n e s s e e

, 6 9 T e n n

. L

. R e v

.

1 7 5

, 2 2 0 ( 2 0 0 1 )

.

C o u r t s m u s t v i e w t h e e v i d e n c e a n d a l l r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s t h e r e f

r o m

i n t h e l i g h t m o s t f

a v o r a b l e t o t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

. R o b i n s o n v

. O m e r

, 9 5 2

S

. W

. 2 d 4 2 3

, 4 2 6 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

. A g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i s a p p r o p r i a t e

o n l y w h e n t h e f

a c t s a n d t h e r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s f r o m t h o s e f

a c t s w o u l d

p e r m i t a r e a s o n a b l e p e r s o n t o r e a c h o n l y o n e c o n c l u s i o n

. S t a p l e s v

. C B L &

A s s o c s

. , I

n c

. , 1 5 S

. W

. 3 d 8 3

, 8 9 ( T e n n

. 2 0 0 0 )

. I n m a k i n g t h a t a s s e s s m e n t

, t h i s

C o u r t m u s t d i s c a r d a l l c o u n t e r v a i l i n g e v i d e n c e

. B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 0

- 1 1

.

R e c e n t l y

, t h i s C o u r t c o n f i r m e d t h e s e p r i n c i p l e s i n H a n n a n

.

G i g g e r s v

. M e m

p h i s H o u s i n g A u t h o r i t

y

, 2 7 7 S

. W

. 3 d 3 5 9

, 3 6 3

- 6 4 ( T e n n

. 2 0 0 9 )

.

“ I s s u e s r e l a t i n g t o t h e i n t e r p r e t a t i o n o f w r i t t e n i n s t r u m e n t s i n v o l v e l e g a l r a t h e r

t h a n f a c t u a l i s s u e s

. T h e s e e s s e n t i a l l y l e g a l q u e s t i o n s c a n b e r e s o l v e d u s i n g s u m m a r y

j u d g m e n t w h e n r e l e v a n t f a c t s a r e n o t i n d i s p u t e

. ” T h e P o i n t e

, L L C v

. L a k e M a n a g e m e n t

A s s o c i a t i o n

, I

n c

. , 5 0 S

. W

. 3 d 4 7 1

, 4 7 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

I n t h e c a s e n o w b e f

o r e u s

, t h e S e t t l e m e n t L e t t e r c o n s t i t u t e d a r e l e a s e

.

“ B e c a u s e t h e r e l e a s e i s a c o n t r a c t

, r u l e s o f c o n s t r u c t i o n f o r i n t e r p r e t i n g a c o n t r a c t a r e u s e d

i n c o n s t r u i n g a r e l e a s e

. ” J a c k s o n v

. M i l l e r

, 7 7 6 S

. W

. 2 d 1 1 5

, 1 1 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 9 )

. A s

t h i s C o u r t s t a t e d i n K a

f o z i v

. W i n d w a r d :

I n r e s o l v i n g a d i s p u t e c o n c e r n i n g c o n t r a c t i n t e r p r e t a t i o n

, o u r t a s k i s t o

a s c e r t a i n t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s b a s e d u p o n t h e u s u a l

, n a t u r a l

, a n d

o r d i n a r y m e a n i n g o f t h e c o n t r a c t l a n g u a g e

. P l a n t e r s G i n C o

. v

. F e d

. C o m p r e s s & W

a r e h o u s e C o

. , I

n c

. , 7 8 S

. W

. 3 d 8 8 5

, 8 8 9

- 9 0 ( T e n n

. 2 0 0 2 ) ( c i t i n g

G u i l i a n o v

. C l e o

, I

n c

. , 9 9 5 S

. W

. 2 d 8 8

, 9 5 ( T e n n

. 1 9 9 9 ) )

. A d e t e r m i n a t i o n o f

t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s “ i s g e n e r a l l y t r e a t e d a s a q u e s t i o n o f l a w b e c a u s e

t h e w o r d s o f t h e c o n t r a c t a r e d e f i n i t e a n d u n d i s p u t e d

, a n d i n d e c i d i n g t h e l e g a l

e f f e c t o f t h e w o r d s

, t h e r e i s n o g e n u i n e f a c t u a l i s s u e l e f

t f o r a j u r y t o d e c i d e

. ”

P l a n t e r s G i n C o

. , 7 8 S

. W

. 3 d a t 8 9 0 ( c i t i n g 5 J o s e p h M

. P e r i l l o

, C o r b i n o n

C o n t r a c t s

, § 2 4

. 3 0 ( r e v

. e d

. 1 9 9 8 ) ; D o e v

. H C A He a l t h S e r v s

. o

f T e n n

. , I n c

. ,

4 6 S

. W

. 3 d 1 9 1

, 1 9 6 ( T e n n

. 2 0 0 1 ) )

. T h e c e n t r a l t e n e t o f c o n t r a c t c o n s t r u c t i o n

i s t h a t t h e i n t e n t o f t h e c o n t r a c t i n g p a r t i e s a t t h e t i m e o f e x e c u t i n g t h e

a g r e e m e n t s h o u l d g o v e r n

. P l a n t e r s G i n C o

. , 7 8 S

. W

. 3 d a t 8 9 0

. T h e p a r t i e s ’

i n t e n t i s p r e s u m e d t o b e t h a t s p e c i f i c a l l y e x p r e s s e d i n t h e b o d y o f t h e c o n t r a c t

.

" I n o t h e r w o r d s

, t h e o b

j e c t t o b e a t t a i n e d i n c o n s t r u i n g a c o n t r a c t i s t o a s c e r t a i n

t h e m e a n i n g a n d i n t e n t o f t h e p a r t i e s a s e x p r e s s e d i n t h e l a n g u a g e u s e d a n d t o

-4-g i v e e f f e c t t o s u c h i n t e n t i f i t d o e s n o t c o n f l i c t w i t h a n y r u l e o f l a w

, g o o d

m o r a l s

, o r p u b l i c p o l i c y

. " I d

. ( q u o t i n g 1 7 A m

. J u r

. 2 d

, C o n t r a c t s

, § 2 4 5 )

.

T h i s C o u r t ' s i n i t i a l t a s k i n c o n s t r u i n g t h e C o n t r a c t a t i s s u e i s t o

d e t e r m i n e w h e t h e r t h e l a n g u a g e o f t h e c o n t r a c t i s a m b i g u o u s

. P l a n t e r s G i n

C o

. , 7 8 S

. W

. 3 d a t 8 9 0

. I f t h e l a n g u a g e i s c l e a r a n d u n a m b i g u o u s

, t h e l i t e r a l

m e a n i n g o f t h e l a n g u a g e c o n t r o l s t h e o u t c o m e o f t h e d i s p u t e

. I

d

. A c o n t r a c t

i s a m b i g u o u s o n l y w h e n i t s m e a n i n g i s u n c e r t a i n a n d m a y f a i r l y b e u n d e r s t o o d

i n m o r e t h a n o n e w a y

. I d

. ( e m p h a s i s a d d e d )

. I f t h e c o n t r a c t i s f o u n d t o b e

a m b i g u o u s

, w e t h e n a p p l y e s t a b l i s h e d r u l e s o f c o n s t r u c t i o n t o d e t e r m i n e t h e

i n t e n t o f t h e p a r t i e s

. I

d

. O n l y i f a m b i g u i t y r e m a i n s a f t e r a p p l y i n g t h e p e r t i n e n t

r u l e s o f c o n s t r u c t i o n d o e s t h e l e g a l m e a n i n g o f t h e c o n t r a c t b e c o m e a q u e s t i o n

o f f a c t

. I d

.

K a f o z i v

. W i n d w a r d C o v e

, L L C

, 1 8 4 S

. W

. 3 d 6 9 3

, 6 9 8

- 9 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

.

T h e T r i a l C o u r t f

o u n d t h e S e t t l e m e n t L e t t e r t o b e u n a m b i g u o u s

. W e a g r e e

.

T h e S e t t l e m e n t L e t t e r p r o v i d e s : “ T h e f i f t y

- t w o h u n d r e d d o l l a r s ( $ 5 2 0 0 ) [ s i c ] i s a c c e p t e d

, i n

f u l l

, f o r d a m a g e s t o M o u n t a i n A y e r s

. T h i s w i l l b e t h e f i n a l s e t t l e m e n t p a i d o n t h i s p r o p e r t y

. ”

T h e p l a i n

, c l e a r

, a n d u n a m b i g u o u s t e r m s o f t h e S e t t l e m e n t L e t t e r p r o v i d e t h a t t h e $ 5

, 2 0 0 w a s

a c c e p t e d a s t h e f

i n a l s e t t l e m e n t p a i d f

o r d a m a g e s r e l a t e d t o M o u n t a i n A y e r s

.

I n t h e i r b r i e f o n a p p e a l P l a i n t i f f s a s s e r t t h a t t h e S e t t l e m e n t L e t t e r i s a m b i g u o u s

, i n p a r t

, b e c a u s e t h e t e r m s ‘ h o m e

, ’ ‘ d a m a g e s

, ’ a n d ‘ t h i s p r o p e r t y ’ a r e n o t d e f i n e d w i t h i n t h e

d o c u m e n t

, a n d b e c a u s e t h e d o c u m e n t d o e s n o t i n c l u d e t h e w o r d s ‘ a l l ’ o r ‘ r e l e a s e

. ’ T o b e g i n

,

w e n o t e t h a t t h e t e r m s ‘ h o m e

, ’ ‘ d a m a g e s

, ’ a n d ‘ t h i s p r o p e r t y ’ m a y n o t f a i r l y b e u n d e r s t o o d

h e r e i n m o r e t h a n o n e w a y

. N o e v i d e n c e w a s p r o d u c e d t h a t a n y o t h e r p a r c e l o f r e a l p r o p e r t y

c o n t a i n i n g a h o u s e i s k n o w n a s M o u n t a i n A y e r s

. F u r t h e r m o r e

, t h e a d d r e s s o f M o u n t a i n

A y e r s i s p r o v i d e d i n t h e S e t t l e m e n t L e t t e r

. A s s u c h

, t h e t e r m ‘ h o m e ’ w h e n p a i r e d w i t h t h e

f u r t h e r i n f

o r m a t i o n i n t h e S e t t l e m e n t L e t t e r c l e a r l y r e f e r s t o t h e r e a l p r o p e r t y c o n t a i n i n g a

h o u s e s o l d b y D e f

e n d a n t s t o P l a i n t i f

f s

. L i k e w i s e

, t h e t e r m ‘ t h i s p r o p e r t y ’ i s s u f f i c i e n t l y

d e f i n e d w i t h i n t h e S e t t l e m e n t L e t t e r t o r e f e r t o t h e r e a l p r o p e r t y

, i n c l u d i n g t h e h o u s e

, s o l d

t o P l a i n t i f

f s b y D e f e n d a n t s

. A l t h o u g h P l a i n t i f f s a s s e r t t h a t t h e t e r m ‘ t h i s p r o p e r t y ’ c o u l d

m e a n “ p a t i o d o o r s

, ” “ w a t e r d a m a g e d f l o o r

, ” “ t h e s t r u c t u r e p l u s t h e r e a l p r o p e r t y

, ” o r

“ s o m e t h i n g e l s e

, ” ‘ t h i s p r o p e r t y ’ i s n o t r e s t r i c t e d i n a n y m a n n e r w i t h i n t h e S e t t l e m e n t L e t t e r

a n d c l e a r l y r e f

e r s t o M o u n t a i n A y e r s

.

P l a i n t i f f s a s s e r t i n t h e i r b r i e f o n a p p e a l t h a t t h e t e r m ‘ d a m a g e s ’ c o u l d r e f e r t o

s p e c i f i c d a m a g e s

, d a m a g e s t o t h e s t r u c t u r e

, d a m a g e s t o t h e l a n d

, o r “ s o m e t h i n g e l s e

. ” T h i s

a r g u m e n t i s s i m p l y d i s i n g e n u o u s

. T h e t e r m ‘ d a m a g e s ’ i s n o t r e s t r i c t e d t o s p e c i f i c d a m a g e s

,

-5-n o r i s i t r e s t r i c t e d i n a n y o t h e r m a n n e r

. D a m a g e s m e a n s d a m a g e s

. I t c a n n o t f a i r l y b e

u n d e r s t o o d h e r e t o b e “ s o m e t h i n g e l s e

. ”

A s f o r t h e f a c t t h a t t h e S e t t l e m e n t L e t t e r d o e s n o t c o n t a i n t h e t e r m s ‘ a l l ’ o r

‘ r e l e a s e

, ’ t h i s a r g u m e n t i s w i t h o u t m e r i t

. A r e l e a s e n e e d n o t c o n t a i n t h e s e s p e c i f i c w o r d s i n

o r d e r t o c o n s t i t u t e a v a l i d r e l e a s e

. T h e S e t t l e m e n t L e t t e r i d e n t i f i e s t h e p a r t i e s t o t h e r e l e a s e

, i d e n t i f i e s t h e s u b

j e c t m a t t e r o f t h e r e l e a s e

, i

. e

. , t h e r e a l p r o p e r t y

, i n c l u d i n g t h e h o u s e

, s o l d

t o P l a i n t i f

f s b y D e f e n d a n t s

, a n d p r o v i d e s t h a t t h e $ 5

, 2 0 0 i s a c c e p t e d “ i n f u l l ” a n d i s “ t h e f

i n a l

s e t t l e m e n t ” f

o r d a m a g e s

. T h e S e t t l e m e n t L e t t e r c l e a r l y a n d u n a m b i g u o u s l y i s a r e l e a s e e v e n

t h o u g h i t d o e s n o t c o n t a i n t h e t e r m ‘ r e l e a s e

, ’ a n d i t c l e a r l y a n d u n a m b i g u o u s l y d e f i n e s t h e

s c o p e o f t h e r e l e a s e e v e n t h o u g h i t d o e s n o t c o n t a i n t h e t e r m ‘ a l l

. ’

P l a i n t i f f s c i t e t o R i c h l a n d C o u n t r y C l u b

, I n c

. v

. C R C E q u i t i e s

, I

n c

. , 8 3 2 S

. W

. 2 d

5 5 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 1 )

, a n d C r o s s v

. E a r l s

, 5 1 7 S

. W

. 2 d 7 5 1 ( T e n n

. 1 9 7 4 )

, i n s u p p o r t o f

t h e i r a r g u m e n t t h a t t h e S e t t l e m e n t L e t t e r i s a m b i g u o u s b e c a u s e i t a l l e g e d l y d o e s n o t d e f i n e

t h e i n t e n d e d s c o p e o f t h e r e l e a s e

. A s d i s c u s s e d a b o v e

, h o w e v e r

, t h e S e t t l e m e n t L e t t e r d o e s

d e f i n e t h e s c o p e o f t h e r e l e a s e

. T h e S e t t l e m e n t L e t t e r b y i t s c l e a r a n d u n a m b i g u o u s t e r m s

i s a r e l e a s e f

o r d a m a g e s t o M o u n t a i n A y e r s a n d c o n s t i t u t e s t h e f i n a l s e t t l e m e n t

. T h e

S e t t l e m e n t L e t t e r c l e a r l y a n d u n a m b i g u o u s l y s e t s f o r t h t h e i n t e n t o f t h e p a r t i e s w i t h r e g a r d

t o t h e s c o p e o f t h e r e l e a s e

.

I n t h e i r b r i e f o n a p p e a l P l a i n t i f f s c o n t i n u e t o a s s e r t t h a t t h e S e t t l e m e n t L e t t e r

i s a m b i g u o u s a n d t h a t o t h e r e v i d e n c e t e n d e r e d b y t h e p a r t i e s i s i n c o n f l i c t a n d c r e a t e s a

q u e s t i o n o f f

a c t

. W e

, h o w e v e r

, a g r e e w i t h t h e T r i a l C o u r t t h a t t h e l a n g u a g e o f t h e S e t t l e m e n t

L e t t e r i s n o t a m b i g u o u s

. B e c a u s e t h e S e t t l e m e n t L e t t e r i s u n a m b i g u o u s

, t h e r e w a s n o n e e d

f o r t h e T r i a l C o u r t

, a n d n o n e e d f o r t h i s C o u r t

, t o c o n s i d e r o t h e r e x t r a n e o u s e v i d e n c e

. T h e

l i t e r a l m e a n i n g o f t h e u n a m b i g u o u s l a n g u a g e o f t h i s c o n t r a c t m u s t c o n t r o l t h e o u t c o m e

. T h e

T r i a l C o u r t c o r r e c t l y h e l d t h a t c o n s i d e r a t i o n o f e v i d e n c e o u t s i d e o f t h e u n a m b i g u o u s

l a n g u a g e o f t h e S e t t l e m e n t L e t t e r w a s u n n e c e s s a r y a n d w o u l d h a v e b e e n i m p r o p e r

.

I t i s n o t t h e r o l e o f t h e c o u r t s t o r e w r i t e c o n t r a c t s f o r d i s s a t i s f

i e d p a r t i e s

. “ [ I ] t

i s a n o f t e n

- c i t e d p r i n c i p l e i n t h i s j u r i s d i c t i o n t h a t ‘ [ i ] n t h e a b s e n c e o f m i s t a k e o r f r a u d

, t h e

c o u r t s w i l l n o t c r e a t e o r r e w r i t e a c o n t r a c t s i m p l y b e c a u s e i t s t e r m s a r e h a r s h o r b e c a u s e o n e

o f t h e p a r t i e s w a s u n w i s e i n a g r e e i n g t o t h e m

. ’ ” T o w e I r o n W o r k s

, I n c

. v

. T o w e

, 2 4 3 S

. W

. 3 d

5 6 2

, 5 6 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 7 ) ( q u o t i n g D o b b s v

. G u e n t h e r

, 8 4 6 S

. W

. 2 d 2 7 0

, 2 7 6 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 1 9 9 2 ) )

.

P l a i n t i f f s a l s o a s s e r t i n t h e i r b r i e f o n a p p e a l t h a t D e f e n d a n t s w e r e g u i l t y o f

f r a u d o r m i s r e p r e s e n t a t i o n a n d t h a t b e c a u s e o f t h i s t h e T r i a l C o u r t s h o u l d n o t h a v e r e l i e d

u p o n t h e S e t t l e m e n t L e t t e r

. P l a i n t i f f s a l l e g e t h a t D e f

e n d a n t s c o m m i t t e d f

r a u d b e c a u s e

-6-D e f

e n d a n t s a l l e g e d l y w e r e a w a r e o f t h e l a n d f i l l w h e n t h e y s o l d M o u n t a i n A y e r s t o P l a i n t i f f s

.

U n f o r t u n a t e l y f

o r P l a i n t i f

f s

, e v e n i f i t w e r e d e t e r m i n e d t h a t D e f e n d a n t s h a d c o m m i t t e d f r a u d

i n t h i s m a n n e r

, s u c h f

r a u d w a s n o t c o m m i t t e d i n c o n n e c t i o n w i t h i n d u c i n g P l a i n t i f f s t o e n t e r

i n t o t h e S e t t l e m e n t L e t t e r

. R a t h e r

, s u c h a l l e g e d f r a u d

, a n d w e m a k e n o a s s e r t i o n w i t h r e g a r d

t o w h e t h e r t h e s e a c t s d i d o r d i d n o t c o n s t i t u t e f r a u d

, w o u l d h a v e b e e n c o m m i t t e d i n

c o n n e c t i o n w i t h D e f

e n d a n t s ’ s a l e o f M o u n t a i n A y e r s t o P l a i n t i f f s

, w h i c h o c c u r r e d w e l l

b e f o r e t h e p a r t i e s e n t e r e d i n t o t h e S e t t l e m e n t L e t t e r

. P l a i n t i f f s h a v e s h o w n n o f

r a u d w h i c h

w o u l d i n v a l i d a t e t h e c o n t r a c t u a l n a t u r e o f t h e S e t t l e m e n t L e t t e r

.

T h e c l e a r a n d u n a m b i g u o u s t e r m s o f t h e S e t t l e m e n t L e t t e r r e l e a s e D e f e n d a n t s

f r o m t h e c l a i m s m a d e i n t h i s l a w s u i t

. T h e r e a r e n o g e n u i n e d i s p u t e d i s s u e s o f m a t e r i a l f

a c t

a n d D e f e n d a n t s a r e e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. A s s u c h

, t h e T r i a l C o u r t

c o r r e c t l y g r a n t e d D e f

e n d a n t s s u m m a r y j u d g m e n t

. W e a f f i r m t h e T r i a l C o u r t ’ s N o v e m b e r 2 9

,

2 0 1 1 o r d e r

.

C o n c l u s i o n

T h e j u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t i s a f f i r m e d

, a n d t h i s c a u s e i s r e m a n d e d t o t h e

T r i a l C o u r t f

o r c o l l e c t i o n o f t h e c o s t s b e l o w

. T h e c o s t s o n a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t t h e

a p p e l l a n t s

, T i m o t h y S c o t t M a r c u m a n d A u d r e y L

. M a r c u m

, a n d t h e i r s u r e t y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ D

. M I C H A E L S W I N E Y

, J U D G E

-7-