D A 0 9

- 0 4 5 5

I N T H E S U P R E M E C O U

R T O F T H E S T

A T E O F M O N T

A N A

2 0 1 0 M T 6 5

M I L L C R E E K L I M I T

E D P A R T

N E R S H I P

,

P l a i n t i f f a n d A p p e l l a n t

,

v

.

J A X O N L O D G E a n d D A N Y O U N G

,

D e f e n d a n t s a n d A p p e l l e e s

.

A P P E A L F R O M : D i s t r i c t C o u r t o f t h e T w e n t i e t h J u d i c i a l D i s t r i c t

, I n a n d F o r t h e C o u

n t y o f L a k e

, C a

u s e N o

. D V 0 7

- 3 6 1

H o n o r a b l e C

. B

. M c N e i l

, P r e s i d i

n g J u d g e

C O U N S E L O F R E C O R D :

F o r A p p e l l a n t :

D a v i d M

. M c L e a n a n d C h r i s t y S

. M c C a n n ; B r o w n i n g

, K a l e c z y c

, B e r

r y &

H o v e n

, P

. C

. ; M i s s o u l a

, M o n t a n a

Q u e n t i n M

. R h o a d e s a n d R

o b E r i c k s o n ; S u l l i

v a n

, T a b a r a c c i & R h o a d e s ;

M i s s o u l a

, M o n t a n a

F o r A p p e l l e e L o d g e :

R e i d J

. P e r k i

n s a n d S e a n M o r

r i s ; W o r d e n T

h a n e P

. C

. ; M i s s o u l a

, M o n t a n a

F o r A p p e l l e e Y o u n g :

B r i a n K o h n

, A t t o r

n e y a t L a w

, B i l l i

n g s

, M o n t a n a

S u b m i t t e d o n B r i e f

s : F e b r u a r y 1 0

, 2 0 1 0

D e c i d e d : M a r c h 3 0

, 2 0 1 0

F i l e d :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C l e r k March 30 20102

Justice Michael E Wheat delivered the Opinion of the Court.

¶ 1 M i l l C r e e k f

i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

, c l a i m i n g i t w a s u n d i s p u t e d t h a t

J a x o n L o d g

e a n d D a n Y o u n g ( t h e A

p p e l l e e s ) h a

d b r e a c h e d t

h e B u y

- S e l l A g r e e m e n t b y n o t

m a k i n g a g

o o d f a i t h e f f o r t t o o b t a i n f

i n a n c i n g

. L o d g

e f i l e d a c r o s s

- m o t i o n f

o r s u m m a r y

j u d g m e n t

, w

h i c h Y o u n g l a t e r j o i n e d

, a r g u i n g t h a t M i l l C r e e k h a d b r e a c h e d t h e A g r e e m e n t b y

r e f u s i n g t o r e t u r n t h e e a r n e s t m o n e y

. T h e T w e n t i e t h J u d i c i a l D i s t r i c t C o u r t

, L a k e C o u n t y

,

d e n i e d M i l l C r e e k ’ s s u m m a r y j u d g m e n t m o t i o n a n d g r a n t e d t h e A p p e l l e e s ’ c r o s s

- m o t i o n f

o r

summary judgment, dismissing a l l o f M i l l C r e e k ’ s c l a i m s

. M i l l C r e e k a p p e a l s

. W e r e s t a t e

t h e i s s u e s a s f

o l l o w s :

¶ 2 I s s u e 1 : D i d t h e D i s t r i c t C o u r t e r r i n d i s m i s s i n g M i l l C r e e k ’ s f

r a u d c l a i m s w

h e n i t

g r a n t e d t h e A p p e l l e e s ’ m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t ?

¶ 3 I s s u e 2 : D i d t h e D i s t r i c t C o u r t e r r w h e n i t t e r m

i n a t e d t h e B u y

- S e l l A g

r e e m e n t

b e c a u s e t h e A

p p e l l e e s c o u l d n o t o b t a i n f i n a n c i n g ?

¶ 4 P r i o r t o i t s s u m m a r y j u d g m e n t r u l i n g

, t h e D i s t r i c t C o u r

t s e t a s i d e a d e f

a u l t m o t i o n

a g a i n s t Y o u n g

, f

i n d i n g g o o d c a u s e e x i s t e d t o d o s o

. M i l l C r e e k a p p e a l s

, r a i s i n g t h e

f o l l o w i n g i s s u e :

¶ 5 I s s u e 3 : D i d t h e D i s t r i c t C o u r t e r r i n g r a n t i n g Y o u n g ’ s m o t i o n t o s e t a s i d e t h e d e f a u l t

j u d g m e n t ?

BACKGROUND

¶ 6 I n S e p t e m b e r 2 0 0 6

, M i l l C r e e k a n d t h e A p p e l l e e s e n t e r e d i n

t o a B u y

- S e l l A g

r e e m e n t

f o r t h e p u r c h a s e o f a c o n d o m i n i u m i n L a k e C o u n t y f

o r $ 9 9 9

, 0 0 0

. T h e A g

r e e m e n t p r o v

i d e d

t h a t t h e A p p e l l e e s w o u l d p u t $ 5 3

, 0 0 0 d o w n i n e a r n e s t m o n e y a n d o b t a i n “ c o n v e n t i o n a l ”3

f i n a n c i n g f o r t h e r e m a i n i n g $ 9 4 6

, 0 0 0

. T h e A g r e e m e n t i n c l u d e d a f

i n a n c i n g c o n

t i n g e n c y t h a t

p r o v i d e d i f t h e A

p p e l l e e s w e r e u

n a b l e t o o b t a i n f

i n a n c i n g

, t h e A g

r e e m e n t w o u l d b e

t e r m i n a t e d a n d t h e e a r n e s t m o n e y w o u l d b e r e f u n d e d t o t h e A

p p e l l e e s

. B a s e d o n a c r e d i t

c h e c k f r o m a p r i o r t r a n s a c t i o n

, A m e r i c a n M o r t g a g e h a d p r e

- q

u a l i f i e d t h e A p p e l l e e s f o r a

“ j u m b o ” l o a n f

o r $ 1

, 0 0 0

, 0 0 0 w i t h 5 % d o w n

. T h a t t h e A p p e l l e e s w e r e p r e

- q u a

l i f i e d f o r

f i n a n c i n g w a s n o t e d i n t

h e A g r e e m e n t

. T h e A

p p e l l e e s p u t $ 5 3

, 0 0 0 e a r n e s t m o n e y i n e s c r o w

a n d c l o s i n g w a s s c h e d u l e d f o r A u g u s t 2 0 0 7

, a f

t e r M i l l C r e e k c o m

p l e t e d c o n s t r

u c t i o n o f t

h e

c o n d o m i n i u m

.

¶ 7 A l m o s t a y e a r l a t e r i n J u n e 2 0 0 7 a f

t e r t h e A p p e l l e e s c o m

p l e t e d t h e i r f

i n a l l o a n

a p p l i c a t i o n s

, A m e r i c a n M o r t g a g e d e n i e d t h e l o a n f

o r w h i c h t h e y h a d p r e

- q

u a l i f i e d t h e

A p p e l l e e s

. D u e t o t h e e c o n o m i c d o w n t u r n

, A m e r i c a n M o r t g

a g e h a d c e a s e d i s s u i n g “

j u m b o ”

l o a n s a n d h a d i n c r e a s e d t h e i r i n c o m e a n d c r e d i t s c o r e r e q u i r e m e n t s f o r l o a n a p p r o v a l

.

A m e r i c a n M o r t g

a g e o f f e r e d t h a t t h e A

p p e l l e e s c o u l d a

p p l y f o r a l o a n r e q u i r i n g 1 0 % d o w n

,

w h i c h t h e y d e c l i n e d b e c a u s e t h e y d i d n o t h a v e a n a d d i t i o n a l $ 5 0

, 0 0 0

. O n J u n e 1 2

, t h e

A p p e l l e e s n o t i f

i e d M i l l C r e e k t h e y c o u l d n o t o b t a i n t h e s p e c i f i e d f i n a n c i n g

, t e r m

i n a t e d t h e

A g r e e m e n t

, a n d r e q

u e s t e d t h e r e t u r

n o f t h e i r $ 5 3

, 0 0 0 i n e a r n e s t m o n e y

. M i l l C r e e k r e f u s e d

t o r e f u n d t h e e a r n e s t m o n e y

.

¶ 8 M i l l C r e e k f

i l e d s u i t i n D e c e m

b e r 2 0 0 7

, c o n t e

n d i n g t h e A

p p e l l e e s : ( 1 ) b r e a c h e d t h e

A g r e e m e n t b y f

a i l i n g t o a t t e m

p t i n g o o d f a i t h t o o b t a i n f

i n a n c i n g ; ( 2 ) c o m m i t t e d f r a u d i n t h e

i n d u c e m e n t a n d a c t

u a l f r a u d b y f a l s e l y r e p r e s e n t i n g t h e i r a p p r o v e d b o r r o w i n g s t a t u s ; ( 3 )

c o m m i t t e d c o n s t r

u c t i v e f r a u d ; ( 4 ) b r e a c h e d t

h e c o v e n a n t o f g o o d f a i t h a n d f a i r d e a l i n g ; a n d4

( 5 ) a c t u a l m a l i c e

. 1 Lodge filed an answer and counterclaim in February 2008, asserting

breach of contract and the covenant of good faith and fair dealing and requested the return of

the earnest money i n escrow. However, Lodge failed to serve the counterclaim and the

D i s t r i c t C o u r t d i s m i s s e d t h e c o u n t e r c l a i m w i t h o u t p r e

j u d i c e i n M a r c h 2 0 0 8

.

¶ 9 I n J u l y 2 0 0 8

, t h e D i s t r i c t C o u r t e n t e r e d a d e f

a u l t j u d g m e n t a g

a i n s t Y o u n g f

o r f a i l u r e

t o r e s p o n d t o M i l l C r e e k ’ s s e c o n d s e t o f w r i t t e n d i s c o v

e r y r e q u e s t s

. H o w e v

e r

, t h e D i s t r i c t

C o u r t s e t a s i d e t h e d e f

a u l t j u d g m e n t i n M a y 2 0 0 9

, b e c a

u s e Y o u n g h a d

, i n f

a c t

, f i l e d a n o t i c e

o f h i s d i s c o v

e r y r e s p o n s e s t h r e e w e e k s b e f o r e t h e c o u r t e

n t e r e d t h e d e f a u l t j u d g m e n t

.

¶ 1 0 M i l l C r e e k m o v

e d f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, a s s e r t i n g t h a t t h e u n d i s p u t e d f

a c t s s h o w e d

t h a t t h e A

p p e l l e e s d i d n o t m a k e r e a s o n a b l e e f f o r t s t o o b t a i n f

i n a n c i n g b e c a u s e t h e y h a d

d e c l i n e d t o a p p l y f

o r t h e 1 0 % d o w

n l o a n w i t h A m e r i c a n M o r t g a g e

. T h u s

, t h e y h a d b r

e a c h e d

t h e c o n t r a c t

. I n a f o o t n o t e t o t h e i r m o t i o n a n d b r i e f i n s u p p o r t

, M i l l C r e e k c l a r i f i e d t h a t i t s

m o t i o n o n l y p e r t a i n e d t o i t s b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m

.

¶ 1 1 T h e A

p p e l l e e s r e s p o n d e d a n d f

i l e d a c r o s s

- m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

, s e e k i n g

d i s m i s s a l o f M i l l C r e e k ’ s c a s e a n d a j u d g m e n t i n t h e a m o u n t o f $ 5 3

, 0 0 0 f

o r b r e a c h o f

c o n t r a c t

. T h e A

p p e l l e e s a s s e r t e d t h a t o b t a i n i n g c o n v e n t i o n a l f i n a n c i n g f

o r 9 5 % o f t h e

p u r c h a s e p r i c e w a s a c o n d i t i o n p r e c e d e n t t o c l o s i n g a n d

, b e c a u s e t h e y w e r e u n a b l e t o o b t a i n

t h e f i n a n c i n g s p e c i f

i e d i n t h e A g r e e m e n t

, t h e c o n d i t i o n h a d n o t b e e n m e t a n d n o b r e a c h h a d

o c c u r r e d

. T h e y f

u r t h e r a r g u e d s u m m a r y j u d g m e n t i n t h e i r f a v o r w a s a p p r o p r i a t e b e c a u s e

M i l l C r e e k b r e a c h e d t h e c o n t r a c t b y r e f u s i n g t o r e t u r

n t h e e a r n e s t m o n e y

.

1 Claims (2) through (5) are referre d t o a s t h e “ f r a u d c l a i m s

. ”5

¶ 1 2 After a hearing, the D i s t r i c t C o u r t d e n i e d M i l l C r e e k ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

,

g r a n t e d t h e A p p e l l e e s ’ c r o s s

- m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

, a n d t e r m i n a t e d t h e A g r e e m e n t

.

T h e c o u r t c o n c l u d e d t

h a t t h e c o n v

e n t i o n a l f i n a n c i n g s p e c i f

i e d i n t h e A g

r e e m e n t w a s n o t

r e a s o n a b l y a v

a i l a b l e t o t h e A

p p e l l e e s b e f

o r e t h e c l o s i n g d a t e b e c a u s e t h e y d i d n o t h a v e t h e

a d d i t i o n a l $ 5 0

, 0 0 0 f

o r t h e d o w

n p a y m e n t o n t h e 1 0 % d o w

n l o a n

, a f a c t n o t d i s p u

t e d b y M i l l

C r e e k

. I t f o u n d t h a t t h e A p p e l l e e s h a d a s s e r t e d a r e a s o n a b l e e f f o r t t o s e c u r e c o n v

e n t i o n a l

f i n a n c i n g a s w a s a v a i l a b l e t o t h e m a t t h e t i m e t h e p a r

t i e s e x e c u t e d t h e A g

r e e m e n t

. T h e

D i s t r i c t C o u r t e n

t e r e d s u m m a r y j u d g m e n t i n f

a v o r o f t h e A

p p e l l e e s o n a l l c l a i m s i n M i l l

C r e e k ’ s c o m

p l a i n t

, i n c l u d i n g t h e f

r a u d c l a i m s

, b e c a u s e t h e c o u r t c o n c l u d e d t h a t a l l o f M i l l

C r e e k ’ s c l a i m s w e r e g

r o u n d e d u

p o n t h e A g r e e m e n t

.

¶ 1 3 O n a p p e a l

, M i l l C r e e k c o n t e n d s t h a t t h e D i s t r i c t C o u r t e r r e d i n d i s m i s s i n g i t s f r a u d

c l a i m s b e c a u s e i t d i d n o t h a v e n o t i c e t

h a t t h e c o u r

t w a s c o n s i d e r i n g t h o s e c l a i m s o n

s u m m a r y j u d g m e n t

. I

n t h e a l t e r n a

t i v e

, M i l l C r e e k a r g

u e s t h a t a g

e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l

f a c t e x i s t e d r e g

a r d i n g i t s f

r a u d c l a i m s

. M i l l C r e e k a l s o a r g u e s t h a t t h e D i s t r i c t C o u r t e r r e d i n

granting the A

p p e l l e e s ’ c r o s s

- m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t b e c a u s e w h e t h e r t h e A

p p e l l e e s

m a d e a g o o d f a i t h e f f o r t i n o b t a i n i n g f

i n a n c i n g i s a f

a c t u a l q u e s t i o n t

h a t w a s d i s p u t e d

.

F i n a l l y

, M i l l C r e e k a s s e r t s t h e D i s t r i c t C o u r t e r r e d i n s e t t i n g a s i d e t h e d e f

a u l t j u d g m e n t

a g a i n s t Y o u n g b e c a u s e h e d i d n o t m a k e h i s m o t i o n t o s e t a s i d e t h e d e f a u l t j u d g m e n t u n d e r

M

. R

. C i v

. P

. 6 0 ( b )

.

S T A N D A R D O F R E V I E W

¶ 1 4 W e r e v i e w a d i s t r i c t c o u r t ’ s d e n i a l o f m o t i o n s f o r s u m m a r y j u d g m e n t d e n o v o

.

Tacke v. Energy West, Inc.

, 2 0 1 0 M T 3 9

, ¶ 1 6

, 3 5 5 M o n t

. 2 4 3

,

_ _ _ P

. 3 d

_ _

_ . S u m m a r y6

j u d g m e n t i s a p p r o p r i a t e w h e n “ t h e p l e a d i n g s

, d e p o s i t i o n s

, a n s w e r s t o i n t e r r o g a t o r i e s

, a n d

a d m i s s i o n s o n f

i l e

, t o g e t h e r w i t h t h e a f

f i d a v i t s

, i f a n y

, s h o w t h a t t h e r e i s n o g

e n u i n e i s s u e a s

t o a n y m a t e r i a l f

a c t a n d t h a t t h e m o v i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o a j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ”

M

. R

. C i v

. P

. 5 6 ( c )

.

¶ 1 5 W e r e v i e w a d i s t r i c t c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e y a r e c o r r e c t

a n d i t s f i n d i n g s o f f

a c t t o d e t e r m

i n e w h e t h e r t h e y a r e c l e a r l y e r r o n e o u s

. J T L G r o u p

, I n c

. v

.

New Outlook, LLP

, 2 0 1 0 M T 1

, ¶ 2 9

, 3 5 5 M o n t

. 1

, 2 2 3 P

. 3 d 9 1 2

.

D I S C U S S I O N

¶16 Issue 1: Did the District Court err in dismissing Mill Creek’s fraud claims when it

g r a n t e d t h e A p p e l l e e s ’ m o t i o n f

o r s u m m a r

y j u d g m e n t ?

¶ 1 7 M i l l C r e e k ’ s a r g

u m e n t r e g

a r d i n g d i s m

i s s a l o f i t s f

r a u d c l a i m s i s t w o

- f

o l d

. I t f i r s t

c l a i m s t h a t b e c a u s e n e i t h e r i t n o r t h e A p p e l l e e s r e q

u e s t e d t h e D i s t r i c t C o u r

t t o d i s m i s s t h e

f r a u d c l a i m s

, t h e c o u r t d i s m i s s e d t h e m s u a s p o n t e a n d e r r e d i n d e

n y i n g M i l l C r e e k t h e

o p p o r t u n i t y t o b e h e a r

d

. S e c o n d

, M i l l C r e e k a r g u e s t h a t m a t e r i a l i s s u e s o f f a c t e x i s t

r e g a r d i n g w h e t h e r t h e A

p p e l l e e s c o m

m i t t e d f r a u d

.

¶ 1 8 F o r a n y s u m

m a r y j u d g m e n t m o t i o n

, “ o p p o s i n g p a r t i e s m u s t b e p r o v i d e d w i t h a n

o p p o r t u n i t y t o p r e s e n

t f a c t s r e l e v a n t t o t h e s u m

m a r y j u d g m e n t m o t i o n ; t h i s i s i m p l i c i t i n

R u l e 5 6

, M

. R

. C i v

. P

. , b e c a u s e t h e d i s t r i c t c o u r

t m u s t m a k e a d e t e r m

i n a t i o n a s t o w

h e t h e r

t h e r e a r e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t t o b e r e s o l v

e d

. ” In re Estate of Marson

, 2 0 0 5 M T 2 2 2

, ¶ 1 1

,

328 Mont. 348, 120 P.3d 382. A court may grant summary judgment in the non

- m o v a n t ’ s

f a v o r i n t h e a b s e n c e o f a f

o r m a l c r o s s

- m o t i o n o n a s p e c i f i c i s s u e

. H o w e v e r

, t h e c o u r t m u s t

b e v e r y c a r e f u l t h a t t h e o r i g i n a l m o v

a n t h a d a f

u l l a n d f a i r o p p o r t u n i t y t o m e e t t

h e7

p r o p o s i t i o n

, n o g

e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t e x i s t s

, a n d t h e o t

h e r p a r t y i s e n t i t l e d t o

j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. H e r e f o r d v

. H e r e f o r d

, 1 8 3 M o n t

. 1 0 4

, 1 0 7

- 0 8

, 5 9 8 P

. 2 d 6 0 0

,

6 0 2 ( 1 9 7 9 )

.

¶ 1 9 M i l l C r e e k i n t e r

p r e t s t h e s e r

u l e s t o m e a n t h a t b e c a

u s e t h e A p p e l l e e s d i d n o t m o v

e f o r

s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e f r a u d c l a i m s

, t h e c o u r t e r r e d w h e n i t d i s m

i s s e d M i l l C r e e k ’ s

claims “ sua sponte ” w i t h o u t g r a n t i n g i t a n o p p o r t

u n i t y t o b e h e a r d

. M i l l C r e e k ’ s

i n t e r p r e t a t i o n i s i n c o r r e c t

. F i r s t

, t h e A p p e l l e e s d i d f

i l e a c r o s s

- m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

i n w h i c h t h e y r e q u e s t e d t

h e d i s m i s s a l o f M i l l C r e e k ’ s “ c a s e

. ” S e c o n d

, M i l l C r e e k p r e s e n t e d

u n d i s p u t e d f a c t s t h a t b e l i e i t s f

r a u d c l a i m s

.

¶ 2 0 I n i t s c o m

p l a i n t

, M i l l C r e e k a l l e g e d t h a t t h e A

p p e l l e e s h a d f

r a u d u l e n t l y

m i s r e p r e s e n t e d t h a t t h e y h a d “ m a d e l e g i t i m a t e l o a n a p p l i c a t i o n s ” a n d h a d s u p p r e s s e d “ [ t ] h e

t r u t h

, t h a t t h e y w e r e n o t q u a

l i f i e d a n d t h a t t

h e y h a d m a d e n o l e g i t i m a t e l o a n a p p l i c a t i o n s

. . .

. ” M i l l C r e e k a l s o a l l e g e d t h a t L o d g

e h a d “ o b t a i n e d f

a l s e o r d e c e p t i v

e d o c u m e n t a t i o n

i n d i c a t i n g t h e y [ s i c ] h a d m a d e a p p l i c a t i o n s t o c e r t a i n l o a n c o m p a n i e s a n d w e r e d e n i e d

financing when he had knowled g e t h a t s u c h a c t i o n w a s f

r a u d u l e n t a n d u n t r u e

. ”

¶ 2 1 M i l l C r e e k ’ s “ U

n d i s p u t e d F a c t s M a t e r i a l t o t h e M o t i o n ” s e c t i o n i n i t s s u m m a r y

j u d g m e n t b r i e f s t a t e s : “ O n S e p t e m b e r 4

, 2 0 0 6

, b o t h L o d g

e a n d Y o u n g c o m

p l e t e d l o a n

applications . . . .” (Emphasis added.) Mi ll Creek’s brief a l s o p r o v i d e d

, “ L o d g

e a n d Y o u n g

applied for conventional financing k n o w n a s a s u p e r j u m

b o l o a n ” a

n d “ A m e r i c a n M o r

t g a g e

.

. . i s s u e d t h e a

p p r o v a l l e t t e r o n S e p t e m

b e r 1 5

, 2 0 0 6 s t a

t i n g t h a t L o d g

e a n d Y o u

n g w e r e

‘ a p p r o v e d f o r f i n a n c i n g t h r o u g h t h e i r o f f i c e f o r t h e p u r c h a s e o f T B D [ t o b e d e t e r m i n e d ] f o r

$ 1

, 0 0 0

, 0 0 0 ’ w

h i c h w o u l d b e f

u n d e d a n d c l o s e d w i t h a c c e p t a n c e a n d a p p r o v a l o f v a r i o u s8

c r i t e r i a

. ” ( E m

p h a s i s a d d e d

. ) T o i t s b r i e f

, M i l l C r e e k a t t a c h e d c o p i e s o f t h e A p p e l l e e s ’ l o a n

a p p l i c a t i o n s

, t h e d e

p o s i t i o n o f S t e v

e n T u c k e r

, t h e b r

o k e r f r o m A m e r i c a n M o r t g

a g e w h o

testified he had pre

- a

p p r o v e d t h e A p p e l l e e s f o r f i n a n c i n g

, a n d T u c k e r ’ s p r e

- q u a l i f i c a t i o n

l e t t e r

.

¶ 2 2 A c c o r d i n g t o M i l l C r e e k

, i t w a s u n d i s p u t e d t h a t t h e A p p e l l e e s h a d a p p l i e d f

o r l o a n s

a n d h a d b e e n p r e

- q

u a l i f i e d b y A m e r i c a n M o r t g

a g e

. M i l l C r e e k h a d a n d t o o k t h e o p p o r t u n i t y

t o p r e s e n t f a c t s r e g a r d i n g i t s f

r a u d c l a i m s

, a l b e i t f

a c t s t h a t d i r e c t l y c o n t r a

d i c t i t s c l a i m s

. M i

l l

C r e e k c a n n o t n o w a r g

u e t h a t t h e D i s t r i c t C o u r t d e n i e d i t t h e o p p o r t u

n i t y t o s h o w a g

e n u i n e

i s s u e o f f a c t e x i s t e d r e g

a r d i n g t h e a l l e g

e d f r a u d

.

¶ 2 3 A f t e r c o n s i d e r i n g t h e p l e a d i n g s

, d e p o s i t i o n s

, a n d o t h e r d o c u m e n t s s h o w i n g i t w a s

u n d i s p u t e d t h a t t h e A p p e l l e e s a p p l i e d f

o r l o a n s a n d w e r e p r e

- q u a l i f i e d f o r f i n a n c i n g

, t h e

D i s t r i c t C o u r t d e t e r m

i n e d s u m m a r y j u d g m e n t w a s a p p r o p r i a t e f o r t h e f r a u d c l a i m s

. T h e

D i s t r i c t C o u r t d i d n o t e r r b e c a u s e M i l l C r e e k h a d a n o p p o r t u n i t y t o b e h e a r d o n t h e i s s u e

, n o

g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t e x i s t e d a s t o w

h e t h e r t h e A

p p e l l e e s c o m

m i t t e d f r a u d

, a n d t

h e

A p p e l l e e s w e r e e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

.

¶ 2 4 I s s u e 2 : D i d t

h e D i s t r i c t C

o u r t e r r w h e n i t t e r m i n a t e d t h e B u y

- S e l l A g r e e

m e n t

b e c a u s e t h e A p p e l l e e s c o u l d n o t o b t a i n f

i n a n c i n g ?

¶ 2 5 M i l l C r e e k d o e s n o t d i s p u t e t h a t a t t h e t i m e t h e p a r t i e s e x e c u t e d t h e A g r e e m e n t

, t h e

A p p e l l e e s w e r e p r e

- q u a

l i f i e d f o r f i n a n c i n g f o r t h e r e m a i n i n g $ 9 4 6

, 0 0 0 o f t h e p u r c h a s e p r i c e

.

N e i t h e r d o e s i t d i s p u t e t h a t t h e A g r e e m e n t w a s c o n t i n g

e n t o n t h e A

p p e l l e e s o b t a i n i n g

f i n a n c i n g

. H o w e v e r

, M i l l C r e e k a r g u e s t h a t t h e D i s t r i c t C o u r t d i d n o t r e c o g n i z e t h e i m

p l i e d

d u t y o f a b u y e r t o m a k e r e a s o n a b l e e f f o r t s t o o b t a i n f

i n a n c i n g a n d u r g

e s t h i s C o u r t t o9

“ f o r m a l l y r e c o g

n i z e ” s u c h a d u

t y

. M i l l C r e e k a l s o c o n t e n d s t h a t g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l

f a c t e x i s t a s t o w

h e t h e r t h e A

p p e l l e e s e m

p l o y e d r e a s o n a b l e e f

f o r t s t o o b t a i n f

i n a n c i n g

b e c a u s e t h e A

p p e l l e e s d i d n o t a p p l y f

o r a l o a n w i t h A m e r i c a n M o r t g a g e t h a t r e q u i r e d 1 0 %

d o w n

, r a t h e r t h a n 5 % d o w

n

.

¶ 2 6 T h e A

p p e l l e e s r e s p o n d t

h a t t h e A g

r e e m e n t w a s c o n t i n g

e n t o n t h e m o b t a i n i n g

f i n a n c i n g f

o r t h e r e m a i n i n g $ 9 4 6

, 0 0 0 o f t h e p u r c h a s e p r i c e

. T h e y a r g u e t h a t t h e y w e r e n o t

r e q u i r e d t o a p p l y f

o r a n y f i n a n c i n g t e r m s o t h e r t h a n t h o s e e x p r e s s l y s t a t e d i n t h e A g

r e e m e n t

.

T h u s

, b a s e d o n t h e t e r m s o f t h e A g r e e m e n t

, t h e y w e r e n o t r e q u i r e d t o m a k e e f f o r t s t o o b t a i n

f i n a n c i n g f

o r a n a m o u n t o t

h e r t h a n t h e $ 9 4 6

, 0 0 0 s p e c i f

i e d i n t h e A g

r e e m e n t

.

¶ 2 7 M i l l C r e e k i s c o r r e c t t h a t t h i s C o u r t h a s n e v e r f o r m a l l y r e c o g

n i z e d a n i m

p l i e d d u t y t o

m a k e r e a s o n a b l e e f

f o r t s t o o b t a i n f

i n a n c i n g u n d e r a f

i n a n c i n g c o n t i n g

e n c y i n a B u y

- S e l l

A g r e e m e n t

, a n d w e d e c l i n e M i l l C r e e k ’ s i n v i t a t i o n t o r e c o g

n i z e s u c h a d u

t y u n d e r t h e f a c t s

o f t h i s c a s e

. A l t h o u g

h t h e D i s t r i c t C o u r

t f o u n d t h a t r e q u i r i n g t h e A

p p e l l e e s t o a p p l y f

o r t h e

1 0 % d o w n l o a n w a s u n r e a s o n a

b l e b e c a u s e t h e y d i d n o t h a v

e a n e x t r a $ 5 0

, 0 0 0

, t h e c o u r t d i d

n o t h a v e t o g o b e y o n d t h e t e r m s o f t h e A g r e e m e n t t o c o n c l u d e t

h a t i t w a s t e r m

i n a t e d

.

¶ 2 8 A f t e r s e t t i n g f

o r t h t h a t $ 9 4 6

, 0 0 0 w a s t h e b a

l a n c e o f t h e p u r c h a s e p r i c e t o b e f i n a n c e d

,

t h e A g r e e m e n t s t a t e d :

T h i s A g r e e m e n t i s c o n t i n g e n t u p o n B u y e r o b t a i n i n g t h e f i n a n c i n g s p e c i f i e d

h e r e i n

. I f f

i n a n c i n g c a n n o t b e o b t a i n e d w i t h i n t h e t i m e s e t f o r t h i n t h e T I M E

F O R C O M P L E T I O N s e c t i o n

, t h i s A g r e e m e n t i s t e r m i n a t e d a n d t h e e a r n e s t

m o n e y w i l l b e r e f

u n d e d t o t h e B u y e r

.

( E m p h a s i s a d d e d

. )1 0

¶ 2 9 W e c o n c l u d e t

h a t t h e A p p e l l e e s w e r e n o t r e q u i r e d t o a p p l y f o r t h e 1 0 % d o w

n l o a n

b e c a u s e t h e t e r m s o f f

i n a n c i n g w e r e e x

p r e s s l y s t a t e d i n t

h e A g r e e m e n t a n d d i d n o t r e q u i r e

t h e A p p e l l e e s t o o b t a i n f

i n a n c i n g f

o r 9 0 % o f t h e p u r c h a s e p r i c e

. T h e A g r e e m e n t c l e a r l y

st a t e s i t i s c o n t i n g

e n t u p o n t h e A

p p e l l e e s o b t a i n i n g t h e f

i n a n c i n g “ s p e c i f

i e d h e r e i n

, ” w

h i c h

w a s t h e r e m a i n i n g $ 9 4 6

, 0 0 0

. A t t h e t i m e o f c l o s i n g

, t h e A p p e l l e e s w e r e u n a b l e t o o b t a i n

f i n a n c i n g f o r t h e r e m a i n i n g $ 9 4 6

, 0 0 0 b e c a u s e t h e j u m b o l o a n f r o m A m e r i c a n M o r t g

a g e n o

l o n g e r e x i s t e d a n d

, f

u r t h e r

, M i l l C r e e k o f

f e r e d n o e v i d e n c e t h a t t h e f i n a n c i n g r e q u i r e d b y t

h e

A g r e e m e n t w a s a v a i l a b l e f

r o m o t h e r s o u r c e s

. B e c a u s e t h e A p p e l l e e s c o u l d n o t o b t a i n

f i n a n c i n g s p e c i f

i e d i n t h e A g

r e e m e n t

, t h e A g

r e e m e n t b y i t s e x

p r e s s t e r m s i s t e r m i n a t e d

, a n d

M i l l C r e e k m

u s t r e t u r n t h e A

p p e l l e e s ’ e a r n e s t m o n e y

.

¶ 3 0 I s s u e 3 : D i d t

h e D i s t r i c t C

o u r t e r r i n g r

a n t i n g Y o u n g ’ s m o t i o n t o s e t a s i d e t

h e d e f a u l t

j u d g m e n t ?

¶ 3 1 M i l l C r e e k a r g

u e s t h a t t h e D i s t r i c t C o u r t e r r e d i n s e t t i n g a s i d e t h e d e f a u l t j u d g m e n t

b e c a u s e Y o u n g h a d f

a i l e d t o r e s p o n d t o i t s d i s c o v e r y r e q u e s t s a n d i t i s c l e a r l y e n t i t l e d t o a

d e f a u l t j u d g m e n t

. A l t e r n a t i v e l y

, M i l l C r e e k c o n t e n d s t h a t b e c a u s e t h e d e f

a u l t w a s e n t e r e d

u n d e r M

. R

. C i v

. P

. 3 7 ( d )

, r a t h e r t h a n M

. R

. C i v

. P

. 5 5 ( a )

, t h e D i s t r i c t C o u r t e r r e d b y s e t t i n g

a s i d e t h e d e f

a u l t b e c a u s e Y o u n g ’ s m o t i o n w a s n o t m a d e p u r s u a n t t o M

. R

. C i v

. P

. 6 0 ( b ) a n d

n o n e o f t h e c i r c u m s t a n c e s u n d e r R u l e 6 0 ( b ) a

p p l y

.

¶ 3 2 T h e p r o c e d u r a

l h i s t o r y i s a s f

o l l o w s : M i l l C r e e k m o v e d f o r a d e f a u l t j u d g m e n t

,

c l a i m i n g t h a t Y o u n g ’ s r e s p o n s e t o i t s f i r s t s e t o f d i s c o v

e r y r e q u e s t s w a s i n a d e q u a t e b e c a u s e

h e o n l y p r o v

i d e d a l a p t o p t h a t c o n

t a i n e d t h e i n f

o r m a t i o n r e q u e s t e d

. M i l l C r e e k s a i d t h a t

Y o u n g h a d c o m

p l e t e l y f a i l e d t o r e s p o n d t o i t s s e c o n d s e t o f d i s c o v e r y r e q u e s t s

, a s w e l l

. T w

o1 1

d a y s a f t e r M i l l C r e e k f

i l e d i t s d e f

a u l t j u d g m e n t m o t i o n

, Y o u n g f i l e d a n o t i c e o f s e r v i c e o f

h i s

a n s w e r s t o M i l l C r e e k ’ s s e c o n d s e t o f d i s c o v e r y r e q u e s t s

. W i t h o u t c i t i n g t o a n y c i v i l

p r o c e d u r e r u l e s

, t h e D i s t r i c t C o u r t e n t e r e d a d e f

a u l t j u d g m e n t a g

a i n s t Y o u n g b e c a u s e h e h a d

f a i l e d t o f i l e a n a n s w e r b r i e f t o M i l l C r e e k ’ s d e f a u l t j u d g m e n t m o t i o n w i t h i n t e n d a y s a n d

h a d f a i l e d t o c o m

p l y w i t h t h e c o u r t ’ s d i s c o v

e r y o r d e r

.

¶ 3 3 I n h i s m o t i o n t o s e t a s i d e t h e d e f a u l t j u d g m e n t

, Y o u n g c l a i m e d M i l l C r e e k h a d n o t

s e r v e d h i m w i t h i t s s e c o n d s e t o f d i s c o v e r y r e q u e s t s

. H e c o n t e n d e d t h a t a s s o o n a s h e

r e c e i v e d t h e m o t i o n f

o r d e f a u l t

, h e i m m e d i a t e l y r e s p o n d e d w i t h a n s w e r s t o M i l l C r e e k ’ s

s e c o n d s e t o f r e q u e s t s

. T h e D i s t r i c t C o u r t s e t a s i d e t h e d e f a u l t

, s t a t i n g :

The default was not granted in accordance with Rule 37(b) because the

Defendant [Young] apparently did file a Notice of Service of Defendant

Young’s Answers to Plaintiff’s Second Set of Written Discovery Requests . . .

three weeks before the Court gra n t e d t h e P l a i n t i f f ’ s S e c o n d M o t i o n f

o r D e f a u l t

. . . . T h e d e f

a u l t i s s e t a s i d e f

o r g o o d c a u s e s h o w

n a n d i n t h e i n

t e r e s t o f

h a v i n g e v e r y c a s e d e c i d e d o n i t s m e r i t s

.

¶ 3 4 W e d i s a g r e e w i t h M i l l C r e e k ’ s a r g u m e n t s

. F o r w

h a t e v e r r e a s o n

, t

h e D i s t r i c t C o u r t

was not a w a r e t h a t Y o u n g h a d r e s p o n d e d t o M i l l C r e e k ’ s d i s c o v e r y r e q u e s t s w

h e n i t e n t e r

e d

t h e d e f a u l t j u d g m e n t

. T o c o r r e c t i t s o v e r s i g h t

, t h e c o u r

t c o n c l u d e d t h a

t t h e d e f a u l t j u d g m e n t

c o u l d n o t h a v

e b e e n e n t e r e d u n d e r R

u l e 3 7 ( d ) b e c a u s e n o d i s c o v e r y v i o l a t i o n h a

d o c c u r r e d

.

U n d e r t h e s e c i r c u m s t a n c e s

, s e t t i n g a s i d e t h e d e f a u l t j u d g m e n t w a s a p p r o p r i a t e

.

C O N C L U S I O N

¶ 3 5 T h e D i s t r i c t C o u r t d i d n o t e r r i n g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e

A p p e l l e e s a n d d i s m

i s s i n g a l l o f M i l l C r e e k ’ s c l a i m s

, i n c l u d i n g i t s f r a u d c l a i m s

. I

n a d d i t i o n

,

t h e D i s t r i c t C o u r t d i d n o t e r r w h e n i t s e t a s i d e t h e d e f

a u l t j u d g m e n t

.1 2

¶ 3 6 A f f i r m e d

.

/ S / M I C H A E L E W H E A T

W e C o n c u r :

/ S / M I K E M c G R A T H

/ S / J A M E S C

. N E L S O N

/ S / P A T R I C I A O

. C O T T E R

/ S / J I M R I C E