### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Ass ig ne d o n B rie fs Marc h 4 , 20 13

DAVID KW ASNIE WSK I v . SCOTT AND DONNA LEFEVE RS

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r W i l s o n C o u n t y

N o

. 2 0 1 1 C V 3 0 J o h n D

. W o o t t e n , J r

. , J u d g e

N o

. M 2 0 1 2

- 0 1 8 0 2

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J u l y 3 0

, 2 0 1 3

L e s s o r a n d L e s s e e e x e c u t e d a l e a s e a g r e e m e n t t h a t g a v e L e s s e e a n o p t i o n t o p u r c h a s e t h e

r e n t e d p r o p e r t y d u r i n g a t w o

- y e a r p e r i o d

. A p u r c h a s e a n d s a l e a g r e e m e n t w a s e x e c u t e d t h e

s a m e d a y o u t l i n i n g t h e t e r m s o f t h e s a l e i f t h e o p t i o n w e r e e x e r c i s e d

. L e s s e e d i d n o t e x e r c i s e

t h e o p t i o n d u r i n g t h e p e r i o d s p e c i f i e d

, a n d L e s s o r s u e d t h e L e s s e e f o r b r e a c h i n g t h e p u r c h a s e

a n d s a l e a g r e e m e n t

. L e s s e e f i l e d a m o t i o n f

o r j u d g m e n t o n t h e p l e a d i n g s

, w h i c h t h e t r i a l

c o u r t g r a n t e d

. L e s s o r a p p e a l e d

, a n d w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t d i s m i s s i n g t h e

c o m p l a i n t

. B e c a u s e L e s s e e d i d n o t e x e r c i s e t h e o p t i o n t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y

, t h e p u r c h a s e

a n d s a l e a g r e e m e n t d i d n o t b e c o m e o p e r a t i v e

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

, P

. J

. , M

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h F R A N K G

.

C LE M E N T

, J R

. a n d A N D Y D

. B E N N E T T

, J J

. , j o i n e d

.

T h o m a s B

. L u c k

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, D a v i d K w a s n i e w s k i

.

G

. F r a n k L a n n o m

, A l e x B i r d

, L e b a n o n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, S c o t t a n d D o n n a

L e f e v e r s

.

O P I N I O N

D a v i d K w a s n i e w s k i o w n s a p a r c e l o f r e a l p r o p e r t y i n M o u n t J u l i e t t h a t h e a g r e e d t o

l e a s e t o T e a m M a r i n e

, I n c

. f o r a p e r i o d o f t h r e e y e a r s

. M r

. K w a s n i e w s k i a n d T e a m M a r i n e

e n t e r e d i n t o a C o m m e r c i a l L e a s e A g r e e m e n t o n J u n e 8

, 2 0 0 7 ( t h e “ L e a s e A g r e e m e n t ” )

. T h e

t e r m o f t h e l e a s e w a s f

r o m A u g u s t 1

, 2 0 0 7 t h r o u g h J u l y 3 1

, 2 0 1 0

. R e n t w a s s e t a t $ 3

, 5 0 0 p e r

m o n t h

. S c o t t L e f

e v e r s w a s t h e p r e s i d e n t o f T e a m M a r i n e

, a n d h e s i g n e d t h e l e a s e o n b e h a l f

o f T e a m M a r i n e

. A t t h e e n d o f t h e L e a s e A g r e e m e n t w a s a p a r a g r a p h c a l l e d “ S p e c i a l

S t i p u l a t i o n s

, ” w h i c h s t a t e d :T h e f o l l o w i n g S p e c i a l S t i p u l a t i o n s

, i f c o n f l i c t i n g w i t h a n y p r e c e d i n g

p a r a g r a p h

, s h a l l c o n t r o l :

T e n a n t h a s a 2 4 m o n t h o p t i o n t o p u r c h a s e o r t o r e n e w l e a s e a t $ 4

, 5 0 0

. 0 0 p e r

m o n t h o f w h i c h $ 1

, 0 0 0

. 0 0 o f t h e m o n t h l y p a y m e n t w i l l b e c r e d i t e d t o t h e

B u y e r s a t c l o s i n g

. B u y e r h a s t h e o p t i o n t o p u r c h a s e s a i d p r o p e r t y d u r i n g t h e

l e a s e p e r i o d

. W i t h n o p r e p a y m e n t p e n a l t y d u e t o S e l l e r

. S e l l e r / L a n d l o r d

r e t a i n s r i g h t s o f B i l l b o a r d S i g n L e a s e u n t i l c l o s i n g o f s a l e o f p r o p e r t y

, w h e r e b y

l e a s e t r a n s f

e r s t o B u y e r

. S e l l e r w i l l b e a l l o w e d a d r o p o f f a r e a f o r g l a s s t o b e

d r o p p e d o f

f t o a p i c k u p t r u c k

.

T h e o w n e r a n d S c o t t a n d D o n n a L e f e v e r s f i l l e d o u t a C o m m e r c i a l P u r c h a s e a n d S a l e

A g r e e m e n t ( “ P & S A g r e e m e n t ” ) t h a t w a s a l s o d a t e d J u n e 8

, 2 0 0 7

. T h e p r o p e r t y t h a t w a s t h e

s u b j e c t o f t h e P & S A g r e e m e n t w a s t h e s a m e p r o p e r t y t h a t T e a m M a r i n e a g r e e d t o l e a s e

. T h e

p u r c h a s e p r i c e w a s l i s t e d a t $ 1

, 2 0 0

, 0 0 0

. M r

. K w a s n i e w s k i w a s i d e n t i f i e d a s “ S e l l e r ” a n d

M r

. a n d M r s

. L e f

e v e r s w e r e i d e n t i f

i e d a s “ B u y e r

. ” T h e a m o u n t o f e a r n e s t m o n e y w a s l i s t e d

a s “ $ 0

. ” I n a s e c t i o n c a l l e d “ C l o s i n g ” t h e d o c u m e n t s t a t e d :

T h i s t r a n s a c t i o n s h a l l b e c o n s u m m a t e d ( “ C l o s i n g ” ) a t t h e o f f i c e o f T O B E

D E T E R M I N E D o n O R B E F O R E A U G U S T 1, 2012

, o r a t s u c h o t h e r t i m e a n d p l a c e s

t h e p a r t i e s m a y a g r e e u p o n i n w r i t i n g ( t h e “ C l o s i n g D a t e ” )

.

T h e P & S A g r e e m e n t i n c l u d e d a s e c t i o n c a l l e d “ R e m e d i e s

. ” T h i s s e c t i o n s t a t e d :

I n t h e e v e n t o f a b r e a c h o f t h i s A g r e e m e n t

, t h e n o n

- b r e a c h i n g p a r t y m a y

p u r s u e a l l r e m e d i e s a v a i l a b l e a t l a w o r e q u i t y e x c e p t w h e r e t h e p a r t i e s h a v e

a g r e e d t o a r b i t r a t e

. N o t w i t h s t a n d i n g t h e a b o v e

, i f B u y e r b r e a c h e s B u y e r ’ s

o b l i g a t i o n s o r w a r r a n t i e s h e r e i n S e l l e r s h a l l h a v e t h e o p t i o n t o r e q u e s t t h a t

H o l d e r p a y t h e E a r n e s t M o n e y t o S e l l e r

, w h i c h i f d i s b u r s e d t o S e l l e r b y H o l d e r

s h a l l c o n s t i t u t e l i q u i d a t e d d a m a g e s i n f u l l s e t t l e m e n t o f a l l c l a i m s b y S e l l e r

.

S u c h l i q u i d a t e d d a m a g e s a r e a g r e e d t o b y t h e p a r t i e s n o t t o b e a p e n a l t y a n d

t o b e a g o o d f

a i t h e s t i m a t e o f S e l l e r ’ s a c t u a l d a m a g e s

, w h i c h d a m a g e s a r e

d i f f i c u l t t o a s c e r t a i n

.

I n a s e c t i o n c a l l e d “ E x h i b i t s a n d A d d e n d a ” t h e P & S A g r e e m e n t p r o v i d e d :

A l l e x h i b i t s a n d / o r a d d e n d a a t t a c h e d h e r e t o

, l i s t e d b e l o w

, o r r e f e r e n c e d h e r e i n

a r e m a d e a p a r t o f t h i s A g r e e m e n t

. I f a n y s u c h e x h i b i t o r a d d e n d u m

c o n f l i c t s w i t h a n y p r e c e d i n g p a r a g r a p h

, s a i d e x h i b i t o r a d d e n d u m s h a l l

c o n t r o l :

-2-E x h i b i t “ A ” L e g a l D e s c r i p t i o n

E x h i b i t “ B ” L e a s e A g r e e m e n t b e t w e e n T e a m M a r i n e a n d / o r t h e i r a s s i g n e e s

a n d D a v i d K w a s n i e w s k i

E x h i b i t “ C ” B i l l b o a r d S i g n L e a s e A g r e e m e n t

T h e f o l l o w i n g s e c t i o n o f t h e P & S A g r e e m e n t w a s c a l l e d “ S p e c i a l S t i p u l a t i o n s

, ” a n d

t h i s s e c t i o n s t a t e d :

T h e f o l l o w i n g S p e c i a l S t i p u l a t i o n s

, i f c o n f l i c t i n g w i t h a n y p r e c e d i n g

p a r a g r a p h

, s h a l l c o n t r o l :

S e l l e r a g r e e s p e r E x h i b i t “ B ” ( L e a s e A g r e e m e n t ) t h a t t h e s u m o f o n e t h o u s a n d

d o l l a r s ( $ 1 0 0 0

. 0 0 ) o f t h e m o n t h l y r e n t a l p a y m e n t s s h a l l b e c r e d i t e d t o B u y e r s

a t c l o s i n g

.

I f B u y e r c h o o s e s n o t t o p u r c h a s e s a i d p r o p e r t y

, B u y e r w i l l f o r f e i t a l l p a y m e n t s

m a d e t o S e l l e r / L a n d l o r d

.

B u y e r w i l l p a y S e l l e r a n a d d i t i o n a l 5 % i n t e r e s t o n t h e u n p a i d b a l a n c e a t

c l o s i n g

.

B i l l b o a r d S i g n L e a s e w i l l b e t r a n s f e r r e d t o B u y e r a t c l o s i n g

, w i t h n o e x t r a

c h a r g e t o t h e B u y e r

.

P r o p e r t y i s b e i n g s o l d A S I S

M r

. L e f e v e r s d e l i v e r e d a h a n d w r i t t e n a n d s i g n e d n o t e d a t e d M a y 1 2

, 2 0 1 0

, t o M r

.

K w a s n i e w s k i t h a t s t a t e d :

I S c o t t L e f

e v e r s r e p r e s e n t T e a m M a r i n e

. W e a r e g o i n g o u t o f b u s i n e s s a n d

w i l l v a c a t e 8 2 2 0 C e n t r a l P i k e b y J u l y 3 1

, 2 0 1 0

. I h a v e d u e t o l a c k o f b u s i n e s s

n o i n t e n t t o p u r c h a s e p r o p e r t y

.

M r

. K w a s n i e w s k i f

i l e d a c o m p l a i n t a g a i n s t M r

. a n d M r s

. L e f e v e r s i n J a n u a r y 2 0 1 1

i n w h i c h h e a l l e g e d t h e y b r e a c h e d t h e P & S A g r e e m e n t b y a n t i c i p a t o r y r e p u d i a t i o n a n d w e r e

l i a b l e t o M r

. K w a s n i e w s k i f o r t h e d i f

f e r e n c e b e t w e e n t h e a g r e e d u p o n s a l e s p r i c e o f t h e

-3-P r o p e r t y a n d t h e c u r r e n t f a i r m a r k e t v a l u e o f

t h e P r o p e r t y

. M r

. a n d M r s

. L e f e v e r s f i l e d a n 1

a n s w e r d e n y i n g l i a b i l i t y f o l l o w e d b y a m o t i o n f

o r j u d g m e n t o n t h e p l e a d i n g s

. T h e t r i a l c o u r t

g r a n t e d t h e d e f

e n d a n t ’ s m o t i o n

, s t a t i n g :

B a s e d u p o n t h e r e v i e w o f t h e p l e a d i n g s o f t h i s c a u s e

, c o u r t f i n d s t h a t t h e

D e f e n d a n t ’ s M o t i o n f

o r J u d g m e n t o n t h e p l e a d i n g s a s t o t h e T h i r d C a u s e o f

A c t i o n

, “ B r e a c h o f C o n t r a c t ” i s w e l l g r a n t e d a n d t h e c a u s e o f a c t i o n i s h e r e b y

d i s m i s s e d

.

I S S U E S O N A P P E A L

O n a p p e a l

, M r

. K w a s n i e w s k i a r g u e s t h e t r i a l c o u r t e r r e d f o r t h e f o l l o w i n g r e a s o n s : ( 1 )

h e p r o p e r l y a l l e g e d t h e e l e m e n t s o f a b r e a c h o f c o n t r a c t c a s e i n h i s c o m p l a i n t a n d h e w a s n o t

l i m i t e d t o t h e r e m e d y t h e d e f e n d a n t s c o n t e n d h e h a s a l r e a d y r e c e i v e d ; ( 2 ) a q u e s t i o n o f f a c t

e x i s t s r e g a r d i n g w h e t h e r t h e a m o u n t o f m o n e y p a i d f o r r e n t i n g t h e P r o p e r t y w a s t h e f a i r

m a r k e t p r i c e ; ( 3 ) t h e c o u r t m u s t d e t e r m i n e w h e t h e r t h e P & S A g r e e m e n t c o n t a i n e d a r e m e d y

p r o v i s i o n

, a n d i f s o

, w h e t h e r M r

. K w a s n i e w s k i r e c o v e r e d t h a t r e m e d y ; a n d ( 4 ) t h e P & S

A g r e e m e n t c o n t a i n s a n a m b i g u i t y t h a t m u s t b e r e s o l v e d b y a t r i e r o f f a c t

.

T h e d e f e n d a n t s c o n t e n d t h e L e a s e A g r e e m e n t

, w h i c h w a s i n c o r p o r a t e d i n t o t h e P & S

A g r e e m e n t

, g a v e M r

. L e f e r v e r s t h e o p t i o n t o p u r c h a s e t h e P r o p e r t y

, w h i c h h e c h o s e n o t t o

e x e r c i s e

. T h u s

, t h e y a r g u e

, t h e y h a v e n o t b r e a c h e d t h e P & S A g r e e m e n t a n d t h e t r i a l c o u r t

p r o p e r l y g r a n t e d t h e i r m o t i o n f o r j u d g m e n t o n t h e p l e a d i n g s

.

A N A L Y S IS

A p a r t y m a y f

i l e a m o t i o n f

o r j u d g m e n t o n t h e p l e a d i n g s “ [ a ] f t e r t h e p l e a d i n g s a r e

c l o s e d b u t w i t h i n s u c h t i m e a s n o t t o d e l a y t h e t r i a l

. . . . ” T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 2

. 0 3

. I n

r e v i e w i n g a t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g o n a m o t i o n f o r j u d g m e n t o n t h e p l e a d i n g s

, t h e a p p e l l a t e c o u r t

m u s t a c c e p t a s t r u e “ a l l w e l l

- p l e a d e d f a c t s a n d a l l r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s d r a w n t h e r e f

r o m ”

a l l e g e d b y t h e p a r t y o p p o s i n g t h e m o t i o n

. C h e r o k e e C o u n t r y C l u b

, I n c

. v

. C i t y o f K n o x v i l l e

,

1 5 2 S

. W

. 3 d 4 6 6

, 4 7 0 ( T e n n

. 2 0 0 4 ) ( q u o t i n g M c C l e n a h a n v

. C o o l e y

, 8 0 6 S

. W

. 2 d 7 6 7

, 7 6 9

( T e n n

. 1 9 9 1 ) )

. J u d g m e n t o n t h e p l e a d i n g s s h o u l d n o t b e g r a n t e d u n l e s s i t i s c l e a r t h e m o v i n g

p a r t y i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t

. C h e r o k e e C o u n t r y C l u b

, 8 0 6 S

. W

. 3 d a t 4 7 0 ( c i t i n g

M c C l e n a h a n

, 8 0 6 S

. W

. 2 d a t 7 6 9 )

.

Mr . K wasn ie wski al so f

il ed c aus es of act ion again st Mr

. Lef evers fo r c onvers ion and des tr uct ion 1

of per son al p r ope rt y, but Mr

. K wasn ie wski volunt ar il y dis m is sed the se cau ses of act ion bef ore fi li ng his

not ic e of app eal

.

-4-T h e r e s o l u t i o n o f t h i s c a s e i s b a s e d o n t h e i n t e r p r e t a t i o n o f t h e p a r t i e s ’ c o n t r a c t s

.

“ T h e c e n t r a l t e n e t o f c o n t r a c t c o n s t r u c t i o n i s t h a t t h e i n t e n t o f t h e c o n t r a c t i n g p a r t i e s a t t h e

t i m e o f e x e c u t i n g t h e a g r e e m e n t s h o u l d g o v e r n

. ” P l a n t e r s G i n C o

. v

. F e d

. C o m p r e s s &

W a r e h o u s e C o

. , I

n c

. , 7 8 S

. W

. 3 d 8 8 5

, 8 9 0 ( T e n n

. 2 0 0 2 )

. T h e p u r p o s e o f i n t e r p r e t i n g a

w r i t t e n c o n t r a c t i s t o a s c e r t a i n a n d g i v e e f f e c t t o t h e c o n t r a c t i n g p a r t i e s ’ i n t e n t i o n s

, a n d

w h e r e t h e p a r t i e s h a v e r e d u c e d t h e i r a g r e e m e n t t o w r i t i n g

, t h e i r i n t e n t i o n s a r e r e f l e c t e d i n t h e

c o n t r a c t i t s e l f

. I

d

. ; F r iz z e l l C o n s t r

. C o

. v

. G a t l i n b u r g

, L

. L

. C

. , 9 S

. W

. 3 d 7 9

, 8 5 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

.

“ T h e i n t e n t o f t h e p a r t i e s i s p r e s u m e d t o b e t h a t s p e c i f i c a l l y e x p r e s s e d i n t h e b o d y o f t h e

c o n t r a c t

. . . . ” P l a n t e r s G i n C o

. , 7 8 S

. W

. 3 d a t 8 9 0

. T h e r e f o r e

, t h e c o u r t ’ s r o l e i n r e s o l v i n g

d i s p u t e s r e g a r d i n g t h e i n t e r p r e t a t i o n o f a c o n t r a c t i s t o a s c e r t a i n t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s

b a s e d u p o n t h e u s u a l

, n a t u r a l

, a n d o r d i n a r y m e a n i n g o f t h e l a n g u a g e u s e d

. G u i l i a n o v

. C l e o

,

9 9 5 S

. W

. 2 d 8 8

, 9 5 ( T e n n

. 1 9 9 9 ) ; B o b P e a r s a l l M o t o r s

, I n c

. v

. R e g a l C h r

y s l e r

- P l y m o u t h I n c

. ,

5 2 1 S

. W

. 2 d 5 7 8

, 5 8 0 ( T e n n

. 1 9 7 5 )

. W h e r e t h e l a n g u a g e o f t h e c o n t r a c t i s c l e a r a n d

u n a m b i g u o u s

, i t s l i t e r a l m e a n i n g c o n t r o l s t h e o u t c o m e o f c o n t r a c t d i s p u t e s

. P l a n t e r s G i n

C o

. , 7 8 S

. W

. 3 d a t 8 9 0

.

T h u s

, c o u r t s d e f

e r t o t h e c o n t r a c t i n g p r o c e s s b y e n f o r c i n g w r i t t e n c o n t r a c t s

, w h i c h

e s t a b l i s h t h e r i g h t s a n d o b l i g a t i o n s o f t h e p a r t i e s

, a c c o r d i n g t o t h e i r p l a i n t e r m s w i t h o u t

f a v o r i n g e i t h e r c o n t r a c t i n g p a r t y

. C o c k e C o u n t y B d

. o f H i g h w a y C o m m ’ r s v

. N

e w p o r t U t i l s

.

B d

. , 6 9 0 S

. W

. 2 d 2 3 1

, 2 3 7 ( T e n n

. 1 9 8 5 ) ; H a r d e m a n C n t

y

. B a n k v

. S t a l l i n g s

, 9 1 7 S

. W

. 2 d 6 9 5

,

6 9 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 5 )

. C o u r t s m u s t a v o i d r e w r i t i n g a n a g r e e m e n t u n d e r t h e g u i s e o f

i n t e r p r e t i n g i t

. Ma r s h a l l v

. J a c k s o n & J o n e s O i l

, I n c

. , 2 0 S

. W

. 3 d 6 7 8

, 6 8 2 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 9 8 )

. T h e c o u r t s w i l l n o t m a k e a n e w c o n t r a c t f o r p a r t i e s w h o h a v e s p o k e n f o r t h e m s e l v e s

,

P e t t y v

. S l o a n

, 2 7 7 S

. W

. 2 d 3 5 5

, 3 5 9 ( T e n n

. 1 9 5 5 )

, a n d w i l l n o t r e l i e v e p a r t i e s o f t h e i r

c o n t r a c t u a l o b l i g a t i o n s s i m p l y b e c a u s e t h e s e o b l i g a t i o n s l a t e r p r o v e t o b e b u r d e n s o m e o r

u n w i s e

. B o

y d v

. C o m d a t a N

e t w o r k

, I n c

. , 8 8 S

. W

. 3 d 2 0 3

, 2 2 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 2 )

.

T u r n i n g t o t h e c o n t r a c t s a t i s s u e

, t h e P & S A g r e e m e n t i n c o r p o r a t e d b y r e f e r e n c e t h e

L e a s e A g r e e m e n t

. T h e L e a s e A g r e e m e n t e x p r e s s l y p r o v i d e d M r

. L e f e v e r s t h e o p t i o n t o

p u r c h a s e t h e P r o p e r t y d u r i n g t h e l e a s e p e r i o d

. T h e C o u r t o f A p p e a l s h a s e x p l a i n e d t h e

m e a n i n g o f a n o p t i o n a s f o l l o w s :

A n o p t i o n i s a u n i l a t e r a l c o n t r a c t w h e r e b y t h e o p t i o n o r f o r a v a l u a b l e

c o n s i d e r a t i o n g r a n t s t h e o p t i o n e e a r i g h t t o m a k e a c o n t r a c t o f p u r c h a s e b u t

d o e s n o t b i n d t h e o p t i o n e e t o d o s o ; t h e o p t i o n o r i s b o u n d d u r i n g t h e l i f e o f t h e

o p t i o n

, b u t t h e o p t i o n e e i s n o t

. I t i s a c o n t i n u i n g o f f e r t o s e l l i r r e v o c a b l e

d u r i n g t h e o p t i o n p e r i o d

. I t s t r a n s i t i o n i n t o a c o n t r a c t t o p u r c h a s e c a n b e

e f f e c t e d o n l y b y a n u n q u a l i f i e d u n c o n d i t i o n a l a c c e p t a n c e i n a c c o r d a n c e w i t h

t h e t e r m s a n d t i m e s p e c i f i e d

.

-5-J

o n e s v

. H o r n e r

, 2 6 0 S

. W

. 2 d 1 9 8

, 1 9 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 5 3 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d ) ; s e e B e a l e

S t r e e t D e v

. C o r

p

. v

. M i l l e r

, 2 0 0 3 W L 1 6 1 8 0 6 8

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r

. 2 0

, 2 0 0 3 ) ( o p t i o n

t o p u r c h a s e i s u n i l a t e r a l c o n t r a c t t h a t b e c o m e s c o n t r a c t t o p u r c h a s e u p o n u n q u a l i f i e d

u n c o n d i t i o n a l a c c e p t a n c e b y o p t i o n h o l d e r )

.

B o t h p a r t i e s a g r e e t h a t M r

. L e f e v e r s d i d n o t e x e r c i s e h i s o p t i o n t o p u r c h a s e t h e

P r o p e r t y d u r i n g t h e l e a s e p e r i o d

. A p l a i n r e a d i n g o f t h e L e a s e A g r e e m e n t a n d t h e P & S

A g r e e m e n t r e v e a l s t h a t t h e P & S A g r e e m e n t w a s p r e p a r e d t o o u t l i n e t h e t e r m s o f t h e s a l e o f

t h e P r o p e r t y i n t h e e v e n t M r

. L e f e v e r s e x e r c i s e d h i s o p t i o n t o p u r c h a s e t h e P r o p e r t y d u r i n g

t h e l e a s e p e r i o d

. S i n c e M r

. L e f e v e r s d i d n o t e x e r c i s e h i s o p t i o n

, t h e P & S A g r e e m e n t d o e s

n o t c o m e i n t o p l a y

. T h u s

, r e g a r d l e s s o f a n y r e m e d y o r o t h e r p r o v i s i o n c o n t a i n e d i n t h e P & S

A g r e e m e n t

, t h e d e f

e n d a n t s a r e n o t i n b r e a c h o f t h e P & S A g r e e m e n t b e c a u s e t h e y d i d n o t

e x e r c i s e t h e o p t i o n t o p u r c h a s e t h e P r o p e r t y

.

M r

. K w a s n i e w s k i d o e s n o t a l l e g e a n y b r e a c h o f t h e L e a s e A g r e e m e n t i n h i s

C o m p l a i n t

. T h e r e f

o r e

, h e h a s n o c l a i m r e g a r d i n g t h e a m o u n t o f r e n t M r

. L e f e v e r s p a i d

.

B e c a u s e t h e L e f

e v e r s e s a r e n o t i n b r e a c h o f t h e P & S A g r e e m e n t

, t h e y a r e e n t i t l e d t o

j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. W e t h e r e f o r e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t g r a n t i n g M r

. a n d

M r s

. L e f e r v e s ’ m o t i o n f

o r j u d g m e n t o n t h e p l e a d i n g s a n d d i s m i s s i n g M r

. K w a s n i e w s k i ’ s

C o m p l a i n t

.

C O N C L U S IO N

W e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t g r a n t i n g t h e L e f e r v e s e s ’ m o t i o n f

o r j u d g m e n t o n

t h e p l e a d i n g s

. C o s t s o f t h i s a p p e a l s h a l l b e a s s e s s e d a g a i n s t t h e a p p e l l a n t

, D a v i d

K w a s n i e w s k i

, f

o r w h i c h e x e c u t i o n s h a l l i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ P A T R IC IA J

. C O T T R E L L

, J U D G E

-6-