### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Aug us t 2 4, 2 01 1 S es si on

FRED H. GI LLH AM v. CI TY OF MT. PLEASANT, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r M a u r y C o u n t y

N o

. 1 0 2 2 2 R o b e r t L

. J o n e s , J u d g e

N o

. M 2 0 1 0

- 0 2 5 0 6

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d M a r c h 2 9

, 2 0 1 2

A r e s i d e n t i a l p r o p e r t y o w n e r c h a l l e n g e d t h e p r o c e d u r e s u s e d b y a p l a n n i n g c o m m i s s i o n a n d

c i t y c o m m i s s i o n i n g r a n t i n g a r e z o n i n g a p p l i c a t i o n s u b m i t t e d b y t w o i n d u s t r i a l c o m p a n i e s

.

T h e c o m p a n i e s a s k e d t h a t t h e z o n i n g f o r 9 5

. 2 a c r e s o f l a n d b e c h a n g e d f r o m a g r i c u l t u r a l t o

s p e c i a l i m p a c t i n d u s t r i a l f o r t h e p u r p o s e o f d e v e l o p i n g a l a n d f i l l t o d i s p o s e o f s a l t c a k e

p r o d u c e d a s a b y p r o d u c t o f t h e i r s m e l t i n g b u s i n e s s e s

. T h e p r o p e r t y o w n e r a l s o a s s e r t e d t h a t

t w o o f t h e c o m m i s s i o n e r s h a d a c o n f l i c t o f i n t e r e s t a n d t h a t t h e i r p a r t i c i p a t i o n g r a n t i n g t h e

a p p l i c a t i o n i n v a l i d a t e d t h e p r o c e d u r e

. T h e d e f e n d a n t s f i l e d a m o t i o n t o d i s m i s s a n d m o t i o n

f o r j u d g m e n t o n t h e p l e a d i n g s

. T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e d e f e n d a n t s ’ m o t i o n s a f

t e r

c o n c l u d i n g t h e p l a n n i n g c o m m i s s i o n a n d c i t y c o m m i s s i o n c o m p l i e d w i t h t h e p r o c e d u r a l

r e q u i r e m e n t s o f T e n n

. C o d e A n n

. § § 1 3

- 7

- 2 0 3 ( a ) a n d 6

- 2 0

- 2 1 5 a n d t h a t t h e t w o

c o m m i s s i o n e r s h a d n o c o n f l i c t o f i n t e r e s t s i n c e t h e y h a d n o o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e

r e z o n i n g a p p l i c a n t s

. W e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t d i s m i s s i n g t h e p r o p e r t y o w n e r ’ s

c o m p l a i n t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

, P

. J

. , M

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h F R A N K G

.

C LE M E N T

, J R

. a n d A N D Y D

. B E N N E T T

, J J

. , j o i n e d

.

R o g e r A l a n M a n e s s

, C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, F r e d H

. G i l l h a m

.

E

. L e i t h M a r s h

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, C i t y o f M t

. P l e a s a n t

, T e n n e s s e e

, M t

.

P l e a s a n t P l a n n i n g C o m m i s s i o n

, R i c h a r d H e n d r i x

, a n d M a u r y C o l v e t t ; M

. C l a r k S p o d e n a n d

C o r i n n e E l i z a b e t h M a r t i n

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e f o r t h e a p p e l l e e s

, T e n n e s s e e A l u m i n u m

P r o c e s s o r s

, I n c

. , a n d S m e l t e r S e r v i c e s C o r p o r a t i o n

.O P IN IO N

T h e c o m p l a i n a n t i n t h i s z o n i n g d i s p u t e i s F r e d A

. G i l l h a m

, a r e s i d e n t i a l l a n d o w n e r

i n M t

. P l e a s a n t

, T e n n e s s e e

, w h o l i v e s n e a r r e a l p r o p e r t y t h a t w a s r e z o n e d f r o m A g r i c u l t u r a l

t o M

- 3 S p e c i a l I n d u s t r i a l

. H e f i l e d a c o m p l a i n t c h a l l e n g i n g t h e p r o c e d u r e t h e P l a n n i n g

C o m m i s s i o n a n d C i t y C o m m i s s i o n f o l l o w e d i n r e z o n i n g t h e l a n d a t i s s u e a n d n a m e d t h e

c o m p a n i e s s e e k i n g t h e r e z o n i n g a s w e l l a s t h e c i t y a n d i n d i v i d u a l c o m m i s s i o n e r s a s

d e f e n d a n t s

. I n r e s p o n s e t o a m o t i o n t o d i s m i s s a n d m o t i o n f o r j u d g m e n t o n t h e p l e a d i n g s

,

t h e t r i a l c o u r t d i s m i s s e d M r

. G i l l h a m ’ s c o m p l a i n t

. M r

. G i l l h a m a p p e a l s t h e t r i a l c o u r t ’ s

d i s m i s s a l o f h i s c o m p l a i n t

.

I

. M R

. G IL L H A M ’ S C O M P L A IN T

M r

. G i l l h a m a s s e r t e d t h e f o l l o w i n g f

a c t s i n h i s c o m p l a i n t

. T e n n e s s e e A l u m i n u m

P r o c e s s o r s

, I n c

. ( “ T A P ” ) a n d S m e l t e r S e r v i c e s C o r p o r a t i o n ( “ S m e l t e r S e r v i c e s ” ) o p e r a t e

a l u m i n u m s m e l t i n g b u s i n e s s e s i n M t

. P l e a s a n t

, T e n n e s s e e

. T h e s m e l t i n g p r o c e s s p r o d u c e s

a g r a n u l a r m i n e r a l b y

- p r o d u c t c o m m o n l y k n o w n a s s a l t c a k e

. I n D e c e m b e r 2 0 0 9 T A P a n d

S m e l t e r S e r v i c e s s u b m i t t e d a n a p p l i c a t i o n t o t h e M t

. P l e a s a n t P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o

r e z o n e 9 5

. 2 a c r e s o f l a n d o n H o o v e r M a s o n R o a d f r o m A g r i c u l t u r a l t o M

- 3 ( S p e c i a l I m p a c t

I n d u s t r i a l ) f

o r t h e p u r p o s e o f u s i n g t h e p r o p e r t y a s a l a n d f i l l f o r t h e d i s p o s a l o f t h e i r s a l t c a k e

b y

- p r o d u c t

.

T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n m e t o n J a n u a r y 5

, 2 0 1 0

, t o c o n s i d e r T A P a n d S m e l t e r

S e r v i c e s ’ r e q u e s t

. T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n v o t e d a t t h a t t i m e t o f o r w a r d T A P a n d S m e l t e r

S e r v i c e ’ s r e q u e s t t o t h e C i t y C o m m i s s i o n w i t h a n u n f a v o r a b l e r e c o m m e n d a t i o n

.

T h e C i t y C o m m i s s i o n m e t t w o w e e k s l a t e r

, o n J a n u a r y 1 9

, a n d d u r i n g t h a t s e s s i o n t h e

c o m m i s s i o n e r s c o n s i d e r e d T A P a n d S m e l t e r S e r v i c e ’ s r e q u e s t

, w h i c h b y t h a t t i m e h a d

b e c o m e k n o w n a s O r d i n a n c e 2 0 1 0

- 9 0 6

. T h e o r d i n a n c e p a s s e d o n t h e f i r s t r e a d i n g b y a v o t e

o f 3 t o 2

. A p u b l i c h e a r i n g w a s h e l d n e a r l y a m o n t h l a t e r

, o n F e b r u a r y 1 6

. A s e c o n d r e a d i n g

o f t h e o r d i n a n c e f

o l l o w e d t h e p u b l i c h e a r i n g

, a n d t h e o r d i n a n c e p a s s e d a g a i n b y a v o t e o f 3

t o 2

. T h e t w o i n d i v i d u a l c o m m i s s i o n e r s n a m e d a s d e f e n d a n t s

, R i c h a r d H e n d r i x a n d M a u r y

C o l v e t t

, v o t e d i n f

a v o r o f t h e o r d i n a n c e o n b o t h o c c a s i o n s

.

T h e g e n e r a l m a n a g e r o f t h e M t

. P l e a s a n t P o w e r S y s t e m ( “ M P P S ” )

, D e r e k C h u r c h

,

p r e p a r e d a d o c u m e n t d a t e d J a n u a r y 5

, 2 0 1 0

, t h a t w a s e n t i t l e d “ T h e F i n a n c i a l I m p a c t o n t h e

M o u n t P l e a s a n t P o w e r S y s t e m D u e t o t h e L o s s o f E l e c t r i c a l P o w e r S a l e s t o S m e l t e r S e r v i c e

C o r p o r a t i o n a n d T e n n e s s e e A l u m i n u m P r o c e s s o r s

. ” I n t h e f i r s t p a r a g r a p h o f t h e d o c u m e n t

M r

. C h u r c h w r o t e :

-2-T h e f o l l o w i n g s t u d y w a s i n i t i a t e d b y t h e c o n c e r n o f a n y f u r t h e r l o s s o f s a l e s

,

p a r t i c u l a r l y t o o u r t w o l a r g e s t c o n s u m e r s o f e l e c t r i c p o w e r

, n a m e l y T e n n e s s e e

A l u m i n u m P r o c e s s o r s a n d S m e l t e r S e r v i c e s C o r p o r a t i o n

. T h i s s t u d y i s m e r e l y

a r e p r e s e n t a t i o n o f t h e f

i n a n c i a l i m p a c t t h a t M P P S w o u l d e x p e r i e n c e b a s e d o n

t h e l o s s o f e l e c t r i c p o w e r s a l e s a n d i n n o w a y i s a n i n d i c a t o r o f t h e b e l i e f s o r

s u p p o r t b y M P P S o r i t s B o a r d o f D i r e c t o r s o f a n y p r o j e c t t h a t i s a s s o c i a t e d

w i t h t h e s e i n d u s t r i e s

.

M r

. C h u r c h s t a t e d i n t h i s d o c u m e n t t h a t i f T A P a n d S m e l t e r S e r v i c e s w e r e t o r e l o c a t e

t h e i r b u s i n e s s e s e l s e w h e r e

, a w a y f r o m M t

. P l e a s a n t

, t h e M P P S w o u l d s u f f e r a “ d e v a s t a t i n g

f i n a n c i a l i m p a c t

. ” M r

. C h u r c h e s t i m a t e d t h e e l e c t r i c p o w e r r a t e s w o u l d i n c r e a s e b y 3 1 % t o

t h e r e m a i n i n g c u s t o m e r b a s e

, w h i c h c o u l d b e m i n i m i z e d i f t h e c i t y w e r e a b l e t o a t t r a c t o t h e r

m a n u f a c t u r i n g f

a c i l i t i e s o r l a r g e e l e c t r i c p o w e r c o n s u m e r s

. M r

. C h u r c h e x p l a i n e d t h a t h e

p r e p a r e d t h e a n a l y s i s “ t o r e a d y t h e M o u n t P l e a s a n t P o w e r S y s t e m a n d i t s c u s t o m e r s i n t h e

e v e n t o f t h e a d d i t i o n a l l o s s o f r e v e n u e

. ”

D e f e n d a n t R i c h a r d H e n d r i x i s t h e M a y o r o f M t

. P l e a s a n t a n d i s a m e m b e r o f t h e C i t y

C o m m i s s i o n

. A s M a y o r

, M r

. H e n d r i x s i t s o n t h e b o a r d o f t h e M P P S

. D e f e n d a n t M a u r y

C o l v e t t i s e m p l o y e d b y t h e M P P S a n d i s a l s o a m e m b e r o f t h e C i t y C o m m i s s i o n

.

M r

. G i l l h a m a l l e g e d i n h i s c o m p l a i n t t h a t M r

. C h u r c h ’ s d o c u m e n t w a s a “ p o s i t i o n

p a p e r ” t h a t c o n t a i n e d f

a c t u a l m i s s t a t e m e n t s a n d w a s “ a l o b b y i n g e f f o r t g e n e r a t e d t o c r e a t e d

i r r a t i o n a l f

e a r i n t h e m i n d o f t h e p u b l i c a n d p r o v i d e c o v e r f o r t h e v o t e o f H E N D R I X a n d

C O L V E T T

, i n f

a v o r o f t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n

. ” M r

. G i l l h a m f u r t h e r a s s e r t e d t h a t “ [ i ] t i s

r e a s o n a b l e t o c o n c l u d e t h a t s a i d p o s i t i o n p a p e r w a s p r o d u c e d a t t h e b e h e s t o f H E N D R I X w h o

s i t s a s a m e m b e r o f t h e p o w e r b o a r d

. ”

D e b b i e M c M u l l i n

, t h e C i t y M a n a g e r a n d C h i e f F i n a n c i a l O f f i c e r o f M t

. P l e a s a n t

,

p r e p a r e d a M e m o r a n d u m d a t e d J a n u a r y 2 0

, 2 0 1 0

, t h a t w a s a d d r e s s e d t o t h e M a y o r

, V i c e

M a y o r

, a n d C o m m i s s i o n e r s

. M s

. M c M u l l i n b e g a n h e r M e m o r a n d u m b y s t a t i n g :

F i r s t o f a l l

, l e t m e p r e f a c e t h i s m e m o b y s a y i n g I a m i n n o w a y t r y i n g t o

i n f l u e n c e y o u r v o t e e i t h e r w a y o n t h e u p c o m i n g “ l a n d f i l l ” i s s u e

. . . . T h e e n t i r e

p u r p o s e o f t h i s m e m o i s t o f u l f i l l m y d u t y a s t h e C h i e f F i n a n c i a l O f f i c e r f o r t h e

C i t y t o b e s u r e y o u h a v e a l l t h e f a c t s a n d h a v e w e i g h e d a l l t h e f a c t o r s s o y o u

c a n m a k e a n i n f

o r m e d d e c i s i o n w h e n y o u c a s t y o u r v o t e

. I a m i n n o w a y t e l l i n g

y o u I b e l i e v e t h e t w o c o m p a n i e s i n v o l v e d i n t h i s m a t t e r w i l l l e a v e M t

. P l e a s a n t

i f t h e y d o n ’ t g e t t h e l a n d f i l l

. I a m s i m p l y m a k i n g y o u a w a r e o f t h e f i n a n c i a l

f a l l o u t o f s u c h a m o v e i f i t w e r e t o o c c u r

.

-3-I n h e r m e m o r a n d u m

, M s

. M c M u l l i n s t a t e d t h a t T A P i s o n e o f t h e t o p t e n t a x p a y e r s t o

t h e c i t y

, a n d t h e l o s s o f b o t h T A P a n d S m e l t e r S e r v i c e s a s t a x y p a y e r s w o u l d r e s u l t i n t h e l o s s

o f $ 3 0

, 0 0 0 i n t a x r e v e n u e

. M s

. M c M u l l i n i n d i c a t e d e v e r y r e m a i n i n g t a x p a y e r i n M t

. P l e a s a n t

w o u l d h a v e t o p a y 5 % m o r e i n t a x e s t o m a k e u p f o r t h i s l o s s

. S h e a l s o s t a t e d t h a t T A P a n d

S m e l t e r S e r v i c e s c o n t r i b u t e s o m u c h t o t h e c i t y ’ s w a t e r a n d s e w e r b u d g e t t h a t l o s i n g t h e i r

r e v e n u e w o u l d r e q u i r e a 5 % i n c r e a s e i n t h e w a t e r r a t e a n d a 2 % i n c r e a s e i n t h e s e w e r r a t e t o

m a i n t a i n t h e s a m e w a t e r a n d s e w e r b u d g e t

. F i n a l l y

, M s

. M c M u l l i n s t a t e d t h a t T A P

c o n t r i b u t e s $ 1 0 8

, 0 0 0 a n n u a l l y t o t h e c i t y ’ s g a s r e v e n u e

, a n d g a s r a t e s f o r r e m a i n i n g

c u s t o m e r s w o u l d i n c r e a s e b y 5 % t o r e c o v e r t h a t l o s t r e v e n u e i f T A P w e r e t o r e l o c a t e a w a y

f r o m M t

. P l e a s a n t

.

M r

. G i l l h a m m a d e a s s e r t i o n s i n h i s c o m p l a i n t a b o u t M s

. M c M u l l i n ’ s m e m o r a n d u m

s i m i l a r t o t h o s e h e m a d e a b o u t M r

. C h u r c h ’ s m e m o r a n d u m

. H e a l l e g e d t h a t t h i s

m e m o r a n d u m “ i s t r a n s p a r e n t l y a l o b b y i n g p a p e r i n t e n d e d f o r t h e p u r p o s e o f c r e a t i n g i r r a t i o n a l

f e a r t h a t T A P a n d S S w o u l d c l o s e t h e i r M t

. P l e a s a n t o p e r a t i o n s i f t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n

w e r e n o t a p p r o v e d a n d t o p r o v i d e c o v e r f o r t h e v o t e o f H E N D R I X a n d C O L V E T T

. ” A s w i t h

M r

. C h u r c h ’ s d o c u m e n t

, M r

. G i l l h a m a s s e r t e d “ [ i ] t i s r e a s o n a b l e t o c o n c l u d e t h a t t h e

M c M u l l i n ‘ M e m o ’ w a s p r o d u c e d a t t h e r e q u e s t o f H E N D R I X

. ”

M r

. G i l l h a m a s s e r t e d b o t h M r

. H e n d r i x a n d M r

. C o l v e t t h a d a c o n f l i c t o f i n t e r e s t w i t h

r e s p e c t t o t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n

. W i t h r e g a r d t o M r

. H e n d r i x

, M r

. G i l l h a m c o m p l a i n e d t h e

C i t y “ i l l e g a l l y b e c a m e d i r e c t l y i d e n t i f i e d w i t h a n d a n a d v o c a t e f o r t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n

o f T A P / S S w h i c h w o u l d p u r e l y b e n e f i t t w o ( 2 ) p r i v a t e c o m p a n i e s a n d w h i c h w a s o p p o s e d b y

a s u b s t a n t i a l p e r c e n t a g e o f i t s c i t i z e n r y

. ” M r

. G i l l h a m ’ s c o m p l a i n t w i t h r e g a r d t o M r

. C o l v e t t

i s t h a t M r

. C o l v e t t i s e m p l o y e d b y t h e M P P S

, i s s u b o r d i n a t e t o M r

. C h u r c h a n d M a y o r

H e n d r i x

, a n d t h e M P P S h a d b e c o m e a n a d v o c a t e f o r t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n b y t h e t i m e t h e

C i t y C o m m i s s i o n f

i r s t m e t o n J a n u a r y 5 t o c o n s i d e r O r d i n a n c e 2 0 1 0

- 9 0 6

.

I n a d d i t i o n t o a l l e g i n g t h a t M r

. H e n d r i x ’ s a n d M r

. C o l v e t t ’ s c o n f l i c t s o f i n t e r e s t

r e n d e r e d t h e i r v o t e s i n f a v o r o f t h e a p p l i c a t i o n i n v a l i d

, M r

. G i l l h a m a l l e g e d t h e P l a n n i n g

C o m m i s s i o n a n d t h e C i t y C o m m i s s i o n f a i l e d t o f

o l l o w p r o c e d u r a l s t e p s r e q u i r e d b y M t

.

P l e a s a n t ’ s z o n i n g o r d i n a n c e

, c h a r t e r

, a n d s t a t e l a w

. S p e c i f i c a l l y

, M r

. G i l l h a m c o m p l a i n e d t h e

P l a n n i n g C o m m i s s i o n f a i l e d t o c o n d u c t t h e r e v i e w r e q u i r e d b y M t

. P l e a s a n t ’ s z o n i n g

o r d i n a n c e b e f

o r e i t s u b m i t t e d T A P a n d S m e l t e r S e r v i c e s ’ r e z o n i n g a p p l i c a t i o n t o t h e C i t y

C o m m i s s i o n

. M r

. G i l l h a m f a u l t e d t h e C i t y C o m m i s s i o n f o r f a i l i n g t o c o n d u c t a p u b l i c

h e a r i n g o n t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n b e f o r e t h e o r d i n a n c e ’ s f

i r s t r e a d i n g o n J a n u a r y 1 9

.

F i n a l l y

, M r

. G i l l h a m a s s e r t e d t h e r e w a s n o r a t i o n a l b a s i s f o r t h e a d o p t i o n o f t h e

-4-r e z o n i n g a p p l i c a t i o n b e c a u s e t h e s t a t e o f s c i e n c e a n d t e c h n o l o g y r e l a t i n g t o i n d u s t r i a l l a n d f i l l s

h a s n o t m a t e r i a l l y c h a n g e d s i n c e t h e l a s t t i m e T A P a n d S m e l t e r S e r v i c e s s u b m i t t e d a s i m i l a r

a p p l i c a t i o n f

o r r e z o n i n g i n 2 0 0 7

.

I I

. T R IA L C O U R T O R D E R

T h e C i t y o f M t

. P l e a s a n t

, t h e C i t y C o m m i s s i o n

, t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n

, M r

.

H e n d r i x

, a n d M r

. C o l v e t t f i l e d a j o i n t m o t i o n t o d i s m i s s i n l i e u o f a n a n s w e r

, p u r s u a n t t o

T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 2

. 0 2 ( 6 )

, i n w h i c h t h e y a r g u e d M r

. G i l l h a m h a d f a i l e d t o s t a t e a c l a i m u p o n

w h i c h r e l i e f c o u l d b e g r a n t e d

. T A P a n d S m e l t e r S e r v i c e s f i l e d a m o t i o n f

o r j u d g m e n t o n t h e 1

p l e a d i n g s p u r s u a n t t o T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 2

. 0 3

.

F o l l o w i n g a h e a r i n g d u r i n g w h i c h i t c o n s i d e r e d b o t h m o t i o n s

, t h e t r i a l c o u r t i s s u e d a n

O r d e r g r a n t i n g t h e m o t i o n s a n d d i s m i s s i n g M r

. G i l l h a m ’ s c o m p l a i n t i n i t s e n t i r e t y

. T h e c o u r t

s t a t e d t h e f

o l l o w i n g i n i t s O r d e r :

B o t h d e f e n s e m o t i o n s

. . . c o n t e n d t h a t t h e C i t y C o m m i s s i o n ’ s p r o c e d u r e

o f a d o p t i n g

, t h e d i s p u t e d o r d i n a n c e n u m b e r 2 0 1 0

- 9 0 6 w a s l e g a l l y p r o p e r

, f o l l o w i n g t w o d i f

f e r e n t r e a d i n g s a n d a f

f i r m a t i v e m a

j o r i t y o f v o t e s o n J a n u a r y

1 9

, 2 0 1 0

, w i t h a p u b l i c h e a r i n g p r e c e d i n g t h e s e c o n d r e a d i n g a n d p a s s a g e

. T h i s

C o u r t a g r e e s t h a t t h e p r o c e d u r e w a s p r o p e r u n d e r t h e C i t y ’ s c h a r t e r a n d s t a t e

l a w

. B e f o r e a n y M t

. P l e a s a n t o r d i n a n c e i s p r o p e r l y “ a d o p t e d ” o r “ e n a c t e d

, ” i t

m u s t r e c e i v e a n a f

f i r m a t i v e v o t e o f “ p a s s a g e ” b y a m a j o r i t y o f c o m m i s s i o n e r s

o n t w o d a t e s a t l e a s t a w e e k a p a r t w i t h a t l e a s t f i f t e e n d a y s ’ n o t i c e b e f

o r e a

p u b l i c h e a r i n g t o b e h e l d b e f o r e e n a c t m e n t

. T h e P l a i n t i f f ’ s t h e o r y s e e m s t o

c o n f u s e t h e d i s t i n c t i o n b e t w e e n t h e w o r d “ p a s s a g e ” a n d t h e w o r d “ e n a c t e d

. ”

T h e P l a i n t i f

f ’ s c h a l l e n g e o f t h e o r d i n a n c e a d o p t i o n p r o c e d u r e i s w i t h o u t m e r i t

.

T h e P l a i n t i f

f a l s o c h a l l e n g e s t h e o r d i n a n c e o n t h e b a s i s t h a t t h e P l a n n i n g

C o m m i s s i o n f

a i l i n g [ s i c ] t o d o a n a d e q u a t e “ r e v i e w ” o f v a r i o u s f

a c t o r s b e f

o r e

i t v o t e

, [ s i c ] b u t t h a t r e q u i r e m e n t i s m a d e m o o t b y t h e m a j o r i t y o f t h e P l a n n i n g

C o m m i s s i o n v o t i n g a g a i n s t r e c o m m e n d i n g t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n a n d t h e

C i t y C o m m i s s i o n s u b s e q u e n t l y a p p r o v i n g t h e r e z o n i n g o r d i n a n c e

. T h e f i n a l

a u t h o r i t y t o d e c i d e a z o n i n g i s s u e r e s t s w i t h t h e C i t y C o m m i s s i o n a n d t h e

f a i l u r e o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o f o l l o w p r o c e d u r e

, e v e n i f t r u e

, c a n n o t

d e p r i v e t h e C i t y C o m m i s s i o n o f i t s a u t h o r i t y t o a p p r o v e a z o n i n g c h a n g e

, e v e n

i f o p p o s e d b y t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n

. I f t h e P l a i n t i f f ’ s l e g a l a r g u m e n t s a n d

I n the ir m oti on to dis m is s, Mr

. Hendr ix and Mr

. Colvet t re que st ed tha t the y be dis m is sed fr om the 1

complai nt, even if Mr

. Gil lha m ’s act ion was not dis m is sed in it s ent ir et y, b e c a u s e n o re li ef was sou ght

agains t t hem pers ona ll y.

-5-s u g g e s t e d c o n c l u s i o n s w e r e c o r r e c t

, a m a j o r i t y o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n

c o u l d d e f

e a t a n y r e z o n i n g e f

f o r t a n d d e n y t h e C i t y C o m m i s s i o n i t s u l t i m a t e

a u t h o r i t y

. T h i s C o u r t t h e r e f o r e c o n c l u d e s t h a t t h e P l a i n t i f f ’ s l e g a l c o n c l u s i o n s

a s a l l e g e d i n t h e C o m p l a i n t a r e n o t l e g a l l y c o r r e c t

, e v e n i f t h e f a c t u a l

a l l e g a t i o n s a r e a s s u m e d t o b e t r u e f o r p u r p o s e s o f t h e s e m o t i o n s u n d e r R u l e

1 2

. 0 2 ( 6 ) a n d R u l e 1 2

. 0 3

.

T h e D e f e n d a n t s n e x t a t t a c k t h e P l a i n t i f f ’ s a l l e g a t i o n s t h a t t h e v o t e s o f

M a y o r H e n d r i x a n d C o m m i s s i o n e r C o l v e t t w e r e n o t l e g a l l y c a s t b e c a u s e o f

c o n f l i c t s o f i n t e r e s t

, b u t t h o s e c o n c l u s i o n s a r e n o t l e g a l l y c o r r e c t f o r t h e f a c t s

a l l e g e d

. S p e c i f

i c a l l y

, t h e r e a r e n o a l l e g a t i o n s i n t h e c o m p l a i n t t h a t t h e m a y o r

o r t h e c o m m i s s i o n e r h a d a n y i n t e r e s t i n t h e t w o c o r p o r a t i o n s o w n i n g t h e s u b j e c t

p r o p e r t y a n d s e e k i n g r e z o n i n g

. I t i s a p p a r e n t l y t r u e t h a t C o m m i s s i o n e r C o l v e t t

w o r k s f o r t h e M t

. P l e a s a n t P o w e r S y s t e m a n d t h a t M a y o r H e n d r i x s e r v e s o n t h e

p o w e r s y s t e m ’ s b o a r d

, b u t t h e p o w e r s y s t e m i s n o t t h e e n t i t y s e e k i n g a

r e z o n i n g

. [ M r

. G i l l h a m ] s p e c i f i c a l l y a l l e g e s t h a t t h e M t

. P l e a s a n t P o w e r

S y s t e m i s a “ b r a n c h o f ” a n d “ o w n e d b y ” t h e C i t y

. T h e r e f o r e

, t h e r e i s n o

c o n f l i c t o f i n t e r e s t b e t w e e n t h e p o w e r s y s t e m a n d t h e c i t y w h i c h o w n s i t

. T h e r e

w o u l d b e a l e g i t i m a t e c o n f l i c t o f i n t e r e s t i s s u e o n l y i f t h e c o m p l a i n t a l l e g e d t h a t

( 1 ) M a y o r H e n d r i x o r C o m m i s s i o n e r C o l v e t t h a d s o m e i n t e r e s t i n t h e P r o p e r t y

O w n e r D e f

e n d a n t s o r t h e p r o p e r t y i t s e l f

, o r ( 2 ) t h e p o w e r s y s t e m w a s n o t a p a r t

o f t h e C i t y

. T h e r e f

o r e

, t h e c o n f

l i c t o f i n t e r e s t i s s u e s a r e w i t h o u t l e g a l m e r i t

.

T h e D e f e n d a n t s a r e a l s o c o r r e c t i n t h e i r c o n t e n t i o n t h a t t h i s C o u r t m a y

n o t “ s e c o n d g u e s s ” t h e c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y o f t h e C i t y o f M t

. P l e a s a n t i n

d e c i d i n g w h e t h e r o r n o t t h e C i t y ’ s d e c i s i o n o n r e z o n i n g w a s “ r a t i o n a l ” o r

o t h e r w i s e a p p r o p r i a t e

. S u c h d e c i s i o n s a r e n o t w i t h i n t h e j u r i s d i c t i o n o f t h e

j u d i c i a l b r a n c h o f g o v e r n m e n t

.

M r

. G i l l h a m a p p e a l s t h e t r i a l c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f h i s c o m p l a i n t a n d a l l e g e s t h e c o u r t

e r r e d i n a l m o s t e v e r y r u l i n g i t m a d e

. 2

I I I

. S T A N D A R D O F R E V IE W

A m o t i o n f

i l e d p u r s u a n t t o T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 2

. 0 2 ( 6 ) a n d a m o t i o n f i l e d p u r s u a n t t o

T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 2

. 0 3 b o t h t e s t t h e l e g a l s u f f i c i e n c y o f t h e c o m p l a i n t i t s e l f

. W e b b v

.

Wh il e not con te st ed in thi s app eal

, the tr ia l cou rt al so con cl ude d Mr

. Hendr ix and Mr

. Colvet t wer e 2

“no t nec ess ar y or even app rop ri at e par ti es to thi s ci vil act ion ” bec aus e the complai nt sou ght no spe ci fi c re li ef

agains t e it her in divid ual

.

-6-N

a s h v i l l e A r e a H

a b i t a t f o r H u m a n i t y

, 3 4 6 S

. W

. 3 d 4 2 2

, 4 2 6 ( T e n n

. 2 0 1 1 ) ; W i l l i s v

. D e p t

. o f

C o r r e c t i o n s

, 1 1 3 S

. W

. 3 d 7 0 6

, 7 1 0 ( T e n n

. 2 0 0 3 ) ; D o e v

. S u n d q u i s t

, 2 S

. W

. 3 d 9 1 9

, 9 2 2 ( T e n n

.

1 9 9 9 ) ; M c C l e n a h a n v

. C o o l e

y

, 8 0 6 S

. W

. 2 d 7 6 7

, 7 6 9 ( T e n n

. 1 9 9 1 ) ; s e e T i m m i n s v

. L i n d

s e y

,

3 1 0 S

. W

. 3 d 8 3 4

, 8 3 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 9 ) ( a d e f e n d a n t ’ s m o t i o n f

o r j u d g m e n t o n t h e

p l e a d i n g s i s e s s e n t i a l l y a m o t i o n t o d i s m i s s f o r f a i l u r e t o s t a t e a c l a i m u p o n w h i c h r e l i e f c a n

b e g r a n t e d ) ( c i t i n g W

a l d r o n v

. D e l

f f s

, 9 8 8 S

. W

. 2 d 1 8 2

, 1 8 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 8 ) )

. S u c h

m o t i o n s d o n o t t e s t t h e s t r e n g t h o f t h e p l a i n t i f f ’ s p r o o f

. H i g h w o o d

s P r o p s v

. C i t y o f M e m p h i s

,

2 9 7 S

. W

. 3 d 6 9 5

, 7 0 0 ( T e n n

. 2 0 0 9 ) ; W i l l i s

, 1 1 3 S

. W

. 3 d a t 7 1 0 ; D o e

, 2 S

. W

. 3 d a t 9 2 2 ;

T i m m i n s

, 3 1 0 S

. W

. 3 d a t 8 3 8

- 3 9

.

A c o m p l a i n t s h o u l d n o t b e d i s m i s s e d p u r s u a n t t o R u l e 1 2

. 0 2 ( 6 ) o r R u l e 1 2

. 0 3 u n l e s s

i t a p p e a r s b e y o n d d o u b t t h a t t h e p l a i n t i f f c a n p r o v e n o s e t o f f

a c t s i n s u p p o r t o f h i s c l a i m t h a t

w o u l d e n t i t l e h i m t o r e l i e f

. W i l l i s

, 1 1 3 S

. W

. 3 d a t 7 1 0 ; T i m m i n s

, 3 1 0 S

. W

. 3 d a t 8 3 8 ; S u l l i v a n t

v

. A m e r i c a n a H

o m e s

, 6 0 5 S

. W

. 2 d 2 4 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 0 )

.

T h e m o v i n g p a r t y a d m i t s t h e t r u t h o f a l l t h e r e l e v a n t a n d m a t e r i a l f a c t u a l a l l e g a t i o n s

i n t h e c o m p l a i n t f

o r p u r p o s e s o f s u c h a m o t i o n

, b u t a s s e r t s t h a t n o c a u s e o f a c t i o n a r i s e s f r o m

t h o s e f a c t s

. B r o w n v

. T

e n n

. T i t l e L o a n s

, 3 2 8 S

. W

. 3 d 8 5 0

, 8 5 4 ( T e n n

. 2 0 1 0 ) ; W i n c h e s t e r v

.

L i t t l e

, 9 9 6 S

. W

. 2 d 8 1 8

, 8 2 1

- 2 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 8 ) ; S m i t h v

. F i r s t U n i o n N a t ' l B a n k

, 9 5 8

S

. W

. 2 d 1 1 3

, 1 1 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 7 )

. A c o u r t r e v i e w i n g a c o m p l a i n t b e i n g t e s t e d b y a

T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 2

. 0 2 ( 6 ) o r 1 2

. 0 3 m o t i o n m u s t c o n s t r u e t h e c o m p l a i n t l i b e r a l l y i n f a v o r o f

t h e p l a i n t i f

f b y t a k i n g a l l f

a c t u a l a l l e g a t i o n s i n t h e c o m p l a i n t a s t r u e

, a n d b y g i v i n g t h e

p l a i n t i f f t h e b e n e f

i t o f a l l t h e i n f

e r e n c e s t h a t c a n b e r e a s o n a b l y d r a w n f r o m t h e p l e a d e d f

a c t s

.

C h e r o k e e C o u n t r

y C l u b v

. C i t

y o f K n o x v i l l e

, 1 5 2 S

. W

. 3 d 4 6 6

, 4 7 0 ( T e n n

. 2 0 0 4 ) ; S t e i n v

.

D a v i d s o n H o t e l C o

. , 9 4 5 S

. W

. 2 d 7 1 4

, 7 1 6 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

.

O n a p p e a l f

r o m a n o r d e r g r a n t i n g a R u l e 1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n o r a R u l e 1 2

. 0 3 m o t i o n

, t h i s

c o u r t m u s t

, l i k e t h e t r i a l c o u r t

, p r e s u m e t h a t t h e f a c t u a l a l l e g a t i o n s i n t h e c o m p l a i n t a r e t r u e

,

a n d w e m u s t r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ' s l e g a l c o n c l u s i o n s r e g a r d i n g t h e a d e q u a c y o f t h e c o m p l a i n t

d e n o v o

, w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. B r o w n v

. T e n n

. T i t l e L o a n s

, 3 2 8 S

. W

. 3 d 8 5 0

,

8 5 4 ( T e n n

. 2 0 1 0 ) ; C h e r o k e e C o u n t r y C l u b

, 1 5 2 S

. W

. 3 d a t 4 7 0 ; W i l l i s

, 1 1 3 S

. W

. 3 d a t 7 1 0 ;

S t e i n

, 9 4 5 S

. W

. 2 d a t 7 1 6 ; 4 2 1 C o r p o r a t i o n v

. M e t r o

p o l i t a n G o v e r n m e n t o

f N a s h v i l l e a n d

D a v i d s o n C o u n t

y

, 3 6 S

. W

. 3 d 4 6 9

, 4 7 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 )

.

I V

. R E V IE W B Y T H E P L A N N IN G C O M M IS S IO N

M r

. G i l l h a m c l a i m s t h a t S e c t i o n 8

. 4 0 0 A o f M t

. P l e a s a n t ’ s z o n i n g o r d i n a n c e r e q u i r e d

t h e M t

. P l e a s a n t P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o p e r f o r m a d e t a i l e d r e v i e w o f T A P a n d S m e l t e r

S e r v i c e s ’ a p p l i c a t i o n f

o r r e z o n i n g t h e 9 5

. 2 a c r e s a t i s s u e b e f o r e i s s u i n g a r e c o m m e n d a t i o n t o

t h e C i t y C o m m i s s i o n

, r e g a r d l e s s o f w h e t h e r t h e r e c o m m e n d a t i o n w a s f a v o r a b l e o r

-7-u n f

a v o r a b l e

. M r

. G i l l h a m a r g u e s t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ’ s f a i l u r e t o c o n d u c t t h i s r e v i e w

v o i d s t h e C i t y C o m m i s s i o n ’ s u l t i m a t e a d o p t i o n o f O r d i n a n c e 2 0 1 0

- 9 0 6

.

A c c o r d i n g t o M r

. G i l l h a m ’ s c o m p l a i n t

, s e c t i o n 8

. 4 0 0 A p r o v i d e s a s f o l l o w s :

A t t h e t i m e t h e a p p l i c a t i o n i s f i l e d

, a p r o p o s e d r e v i e w o f t h e l o c a t i o n

, d e s i g n

c o n f i g u r a t i o n a n d i t s i m p a c t w i l l b e c o n d u c t e d b y c o m p a r i n g t h e p r o p o s e d u s e

,

t h e p r e l i m i n a r y d e v e l o p m e n t p l a n

, t h e o p e r a t i o n a l d a t a

, a n d t h e e n v i r o n m e n t a l

a s s e s s m e n t s t o t h e s i t e l o c a t i o n c r i t e r i a

. T h i s r e v i e w w i l l e v a l u a t e w h e t h e r t h e

p r o p o s e d u s e s h o u l d b e p e r m i t t e d t h r o u g h a r e z o n i n g t o t h e M

- 3

, S p e c i a l

I m p a c t I n d u s t r i a l D i s t r i c t

, b y w e i g h i n g p u b l i c n e e d f o r a n d b e n e f

i t t o b e d e r i v e d

f r o m a g a i n s t t h e l o c a l i m p a c t s w h i c h i t m a y c a u s e

.

S e c t i o n 8

. 4 0 0 A d o e s n o t s p e c i f y b y w h o m t h e r e v i e w i s t o b e c o n d u c t e d

. I t i s r e a s o n a b l e t o

c o n c l u d e t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n i s g e n e r a l l y t h e a p p r o p r i a t e b o d y t o m a k e s u c h a

r e v i e w o r e v a l u a t i o n

. T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 1 3

- 7

- 2 0 4 r e q u i r e s t h a t z o n i n g a p p l i c a t i o n s

b e s u b m i t t e d t o t h e l o c a l p l a n n i n g c o m m i s s i o n b e f o r e b e i n g s u b m i t t e d t o t h e “ c h i e f l e g i s l a t i v e

b o d y

, ” s u c h a s t h e C i t y C o m m i s s i o n :

T h e z o n i n g o r d i n a n c e

, i n c l u d i n g t h e m a p s

, m a y f r o m t i m e t o t i m e b e a m e n d e d ;

b u t n o a m e n d m e n t s h a l l b e c o m e e f f e c t i v e u n l e s s i t i s f

i r s t s u b m i t t e d t o a n d

a p p r o v e d b y t h e p l a n n i n g c o m m i s s i o n o r

, i f d i s a p p r o v e d

, r e c e i v e s t h e f a v o r a b l e

v o t e o f a m a

j o r i t y o f t h e e n t i r e m e m b e r s h i p o f t h e c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y

.

T h r e e c a s e s c i t e d b y M r

. G i l l h a m c o n f i r m t h a t a z o n i n g a p p l i c a t i o n m u s t b e s u b m i t t e d

t o a p l a n n i n g c o m m i s s i o n b e f o r e b e i n g s u b m i t t e d t o a n d a d o p t e d b y t h e l e g i s l a t i v e b o d y o f

a c o u n t y o r c i t y

. S e e E d w a r d s v

. A l l e n

, 2 1 6 S

. W

. 3 d 2 7 8

, 2 9 3 ( T e n n

. 2 0 0 7 ) ( c o u n t y b o a r d o f 3

c o m m i s s i o n m a y n o t r e z o n e p r o p e r t y u n l e s s p l a n n i n g c o m m i s s i o n h a s f i r s t c o n s i d e r e d z o n i n g

c h a n g e ) ; W

e s t l a n d W

e s t C m t y

. A s s ’ n v

. K n o x C o u n t

y

, 9 4 8 S

. W

. 2 d 2 8 1

, 2 8 1

- 8 3 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

( z o n i n g p r o p o s a l m u s t f i r s t b e s u b m i t t e d t o r e g i o n a l p l a n n i n g c o m m i s s i o n b e f o r e b e i n g

s u b m i t t e d t o c o u n t y c o m m i s s i o n ) ; H a y n e s v

. C i t

y o f P i g e o n F o r

g e

, T N

, 8 8 3 S

. W

. 2 d 6 1 9

, 6 2 2

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 4 ) ( c i t y m a y n o t a m e n d z o n i n g o r d i n a n c e u n l e s s p r o p o s e d a m e n d m e n t i s

f i r s t s u b m i t t e d t o p l a n n i n g c o m m i s s i o n f o r c o n s i d e r a t i o n )

.

Wh il e Mr

. Gil lha m ci te s the se cas es in sup por t of his ar gum ent tha t the Pla nni ng Com m is si on was 3

re qui re d to per for m a det ai le d re view bef ore the Cit y Com m is si on cou ld act on the re zoning app li cat ion

, the

opi nio ns d o no t a ddr ess th e t ype of re view th e Comm is si on must c ondu ct

.

-8-M r

. G i l l h a m ’ s c o m p l a i n t c o n f i r m s t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c o n s i d e r e d T A P a n d

S m e l t e r S e r v i c e s ’ r e z o n i n g a p p l i c a t i o n b e f o r e f o r w a r d i n g i t o n t o t h e C i t y C o m m i s s i o n

, b u t

i t d o e s n o t i n d i c a t e t h e p r o c e d u r e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n f o l l o w e d b e f

o r e s e n d i n g i t o n

.

S i n c e t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n c o n s i d e r e d t h e a p p l i c a t i o n

, i t m u s t h a v e c o n d u c t e d s o m e s o r t

o f “ r e v i e w ” o r “ e v a l u a t i o n ” i n o r d e r t o r e a c h i t s d e c i s i o n t o f o r w a r d t h e a p p l i c a t i o n t o t h e

P l a n n i n g C o m m i s s i o n w i t h a n u n f a v o r a b l e r e c o m m e n d a t i o n

.

I n a n y e v e n t

, w e a g r e e w i t h t h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n t h a t t h e i s s u e i s i r r e l e v a n t s i n c e

t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d i d n o t v o t e i n f a v o r o f r e c o m m e n d i n g t h e a p p l i c a t i o n

, a n d t h e

a p p l i c a t i o n w a s f

o r w a r d e d o n t o t h e C i t y C o m m i s s i o n f o r i t s c o n s i d e r a t i o n c o n s i s t e n t w i t h t h e

s t a t u t o r y s c h e m e g o v e r n i n g z o n i n g a m e n d m e n t s

. T h e e x p r e s s l a n g u a g e o f T e n n

. C o d e A n n

. § 1 3

- 7

- 2 0 4 p r o v i d e s t h a t e v e n i f a p l a n n i n g c o m m i s s i o n r e c o m m e n d s d i s a p p r o v a l o f a

p r o p o s e d z o n i n g a m e n d m e n t

, t h e c h i e f l e g i s l a t i v e b o d y i s a u t h o r i z e d t o o v e r r i d e t h e p l a n n i n g

c o m m i s s i o n ’ s d e c i s i o n a n d e n a c t t h e a m e n d m e n t

. M t

. P l e a s a n t ’ s z o n i n g o r d i n a n c e m u s t

c o m p l y w i t h

, a n d n o t c o n t r a d i c t

, t h e s t a t u t o r y s c h e m e s e t f o r t h i n T e n n

. C o d e A n n

. § § 1 3

- 7

-

2 0 1 e t s e q

. , g o v e r n i n g M u n i c i p a l Z o n i n g

. S e e T e n n

. C o d e A n n

. § 1 3

- 7

- 2 0 1 ( a ) ( 1 ) ( c h i e f

l e g i s l a t i v e b o d y o f a n y m u n i c i p a l i t y m a y r e g u l a t e u s e s o f l a n d “ i n a c c o r d a n c e w i t h t h e

c o n d i t i o n s a n d t h e p r o c e d u r e s p e c i f i e d i n t h i s p a r t ” )

.

S i n c e t h e C i t y C o m m i s s i o n i s t h e b o d y t h a t i s a u t h o r i z e d t o e n a c t z o n i n g a m e n d m e n t s

, i f w e w e r e t o a d o p t M r

. G i l l h a m ’ s p o s i t i o n

, w e w o u l d b e c o n s t r u i n g t h e o r d i n a n c e p r o v i s i o n

i n a w a y t h a t w o u l d a l l o w t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n t o p r e v e n t t h e C i t y C o m m i s s i o n f r o m

c o n s i d e r i n g a z o n i n g c h a n g e i n t h e f u t u r e s i m p l y b y f

a i l i n g t o c o n d u c t a p a r t i c u l a r k i n d o f

r e v i e w

. C o n s e q u e n t l y

, w e h o l d t h e t r i a l c o u r t c o r r e c t l y r u l e d t h a t a n y d e f i c i e n c y i n r e v i e w b y

t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n

, e v e n i f s o m e d e f i c i e n c y m a y h a v e o c c u r r e d

, d i d n o t a f f e c t t h e C i t y

C o m m i s s i o n ’ s l a t e r a p p r o v a l o f T A P a n d S m e l t e r S e r v i c e s ’ r e z o n i n g a p p l i c a t i o n

.

V

. P U B L IC H E A R IN G R E Q U IR E M E N T

M r

. G i l l h a m a c k n o w l e d g e s t h a t a p u b l i c h e a r i n g w a s h e l d o n F e b r u a r y 1 6

, 2 0 1 0

, b e f o r e

t h e s e c o n d r e a d i n g o f t h e o r d i n a n c e

, a n d b e f o r e t h e o r d i n a n c e w a s e n a c t e d

. M r

. G i l l h a m

c o n t e n d s

, h o w e v e r

, t h a t t h e C i t y C o m m i s s i o n w a s r e q u i r e d t o h o l d a p u b l i c h e a r i n g b e f o r e t h e

f i r s t r e a d i n g o f O r d i n a n c e 2 0 1 0

- 9 0 6 o n J a n u a r y 1 9

.

T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 1 3

- 7

- 2 0 3 ( a )

, a p p l i c a b l e t o z o n i n g l e g i s l a t i o n

, p r o v i d e s

a s f o l l o w s :

B e f o r e e n a c t i n g t h e z o n i n g o r d i n a n c e o r a n y a m e n d m e n t t h e r e o f

, t h e c h i e f

l e g i s l a t i v e b o d y s h a l l h o l d a p u b l i c h e a r i n g t h e r e o n

, a t l e a s t f i f t e e n ( 1 5 ) d a y s ’

n o t i c e o f t h e t i m e a n d p l a c e o f w h i c h s h a l l b e p u b l i s h e d i n t h e o f f i c i a l

-9-m u n i c i p a l j o u r n a l o r i n a n e w s p a p e r o f g e n e r a l c i r c u l a t i o n i n t h e m u n i c i p a l i t y

.

( E m p h a s i s a d d e d

. )

B y i t s c l e a r l a n g u a g e

, t h e s t a t u t e m e r e l y r e q u i r e s t h a t a p u b l i c h e a r i n g b e h e l d

, a f t e r 1 5

d a y s ’ p u b l i c n o t i c e

, b e f

o r e a z o n i n g a m e n d m e n t i s e n a c t e d i n t o l a w

. T h e p u b l i c h e a r i n g h e l d

b y t h e C i t y C o m m i s s i o n e r c l e a r l y m e e t s t h a t s t a t u t o r y r e q u i r e m e n t

.

T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 6

- 2 0

- 2 1 5 p r e s c r i b e s “ o r d i n a n c e p r o c e d u r e ” f o r s p e c i f i c

t y p e s o f l o c a l g o v e r n m e n t s a n d i s a p p l i c a b l e t o M t

. P l e a s a n t

. T h a t s t a t u t e i s n o t i n c o n s i s t e n t

w i t h § 1 3

- 7

- 2 0 3 ( a ) a n d s e t s o u t t h e p r o c e d u r e n e c e s s a r y b e f o r e a n o r d i n a n c e m a y b e c o m e

e n a c t e d i n t o l a w

.

( a ) E v e r y o r d i n a n c e s h a l l b e r e a d t w o ( 2 ) d i f f e r e n t d a y s i n o p e n s e s s i o n b e f o r e

i t s a d o p t i o n

, a n d n o t l e s s t h a n o n e ( 1 ) w e e k s h a l l e l a p s e b e t w e e n f i r s t a n d

s e c o n d r e a d i n g s

, a n d a n y o r d i n a n c e n o t s o r e a d s h a l l b e n u l l a n d v o i d

. A n y c i t y

i n c o r p o r a t e d u n d e r c h a p t e r s 1 8

- 2 2 o f t h i s t i t l e m a y e s t a b l i s h b y o r d i n a n c e a

p r o c e d u r e t o r e a d o n l y t h e c a p t i o n o f a n o r d i n a n c e

, i n s t e a d o f t h e e n t i r e

o r d i n a n c e

, o n b o t h r e a d i n g s

. C o p i e s o f s u c h o r d i n a n c e s s h a l l b e a v a i l a b l e

d u r i n g r e g u l a r b u s i n e s s h o u r s a t t h e o f f i c e o f t h e c i t y r e c o r d e r a n d d u r i n g

s e s s i o n s i n w h i c h t h e o r d i n a n c e h a s i t s s e c o n d r e a d i n g

.

( b ) A n o r d i n a n c e s h a l l n o t t a k e e f f e c t u n t i l f

i f t e e n ( 1 5 ) d a y s a f

t e r t h e f i r s t

p a s s a g e t h e r e o f

, e x c e p t i n c a s e o f a n e m e r g e n c y o r d i n a n c e

. A n e m e r g e n c y

o r d i n a n c e m a y b e c o m e e f f e c t i v e u p o n t h e d a y o f i t s f i n a l p a s s a g e ; p r o v i d e d

,

t h a t i t s h a l l c o n t a i n t h e s t a t e m e n t t h a t a n e m e r g e n c y e x i s t s a n d s h a l l s p e c i f y t h e

d i s t i n c t f a c t s a n d r e a s o n s c o n s t i t u t i n g s u c h a n e m e r g e n c y

. 4

T h e r e i s n o i s s u e a b o u t t h e C i t y C o m m i s s i o n ’ s c o m p l i a n c e w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f

t h i s s t a t u t e i n t h e a d o p t i o n o f t h e r e z o n i n g o r d i n a n c e

. M r

. G i l l h a m e s s e n t i a l l y a r g u e s t h a t t h e

p u b l i c h e a r i n g m u s t b e h e l d p r i o r t o t h e f i r s t r e a d i n g

. W e f

i n d n o b a s i s i n t h e s t a t u t e s t o

s u p p o r t t h i s r e a d i n g

.

T h e C i t y C o m m i s s i o n c o m p l i e d w i t h b o t h T e n n

. C o d e A n n

. § 1 3

- 7

- 2 0 3 ( a ) a n d § 6

- 2 0

-

2 1 5 ( a )

. W e f

i n d n o m e r i t t o M r

. G i l l h a m ’ s a r g u m e n t t h a t t h e p r o c e d u r e s u s e d w e r e d e f i c i e n t

.

A s t h e t r i a l c o u r t s t a t e d

, t h a t a r g u m e n t s e e m s t o e q u a t e p a s s a g e w i t h e n a c t m e n t

. T h e s t a t u t e s

c l e a r l y d i f

f e r e n t i a t e b e t w e e n t h e t w o

.

Mt . Pl eas ant ’s Char te r § 6- 20- 215 m ir ror s T enn . Code Ann. § 6- 20- 215. 4

-10-T h e m e a n i n g s o f s e c t i o n s 1 3

- 7

- 2 0 3 ( a ) a n d 6

- 2 0

- 2 1 5 a r e c l e a r a n d u n a m b i g u o u s

. W e

t h e r e f o r e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t t h a t s e c t i o n 1 3

- 7

- 2 0 3 ( a ) d o e s n o t r e q u i r e a p u b l i c

h e a r i n g b e f

o r e t h e f i r s t r e a d i n g o f a z o n i n g a p p l i c a t i o n a n d h o l d t h a t t h e C i t y C o m m i s s i o n

f o l l o w e d t h e p r o p e r p r o c e d u r e i n e n a c t i n g O r d i n a n c e 2 0 1 0

- 9 0 6

.

V I

. C O N F L IC T S O F I N T E R E S T

M r

. G i l l h a m n e x t a r g u e s M a y o r H e n d r i x a n d M r

. C o l v e t t h a d c o n f l i c t s o f i n t e r e s t t h a t

s h o u l d h a v e p r e v e n t e d t h e m f r o m v o t i n g o n O r d i n a n c e 2 0 1 0

- 9 0 6

. F o l l o w i n g t h e p u b l i c

h e a r i n g t h a t w a s h e l d o n F e b r u a r y 1 6

, 2 0 1 0

, M r

. G i l l h a m ’ s l a w y e r o b j e c t e d t o t h e

i n v o l v e m e n t o f t h e C i t y a n d o f t h e M P P S i n a d v o c a t i n g f o r a “ p r i v a t e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n

. ”

A s M r

. G i l l h a m a s s e r t s i n h i s c o m p l a i n t

, M r

. G i l l h a m ’ s l a w y e r “ a d v i s e d t h e C o m m i s s i o n t h a t

b o t h H E N D R I X a n d C O L V E T T h a d a n i n c u r a b l e d i r e c t c o n f l i c t o f i n t e r e s t a s a r e s u l t o f t h e

i m p r o p e r a n d i l l e g a l i n v o l v e m e n t o f t h e C I T Y ’ s a c t i n g C i t y M a n a g e r / F i n a n c e D i r e c t o r a n d

t h e G e n e r a l M a n a g e r o f t h e P o w e r S y s t e m i n t h e m a t t e r

. ”

T h e o n l y b a s i s f

o r M r

. G i l l h a m ’ s a l l e g a t i o n s o f c o n f l i c t o f i n t e r e s t i s t h e f

a c t t h a t b o t h

M a y o r H e n d r i x a n d C o m m i s s i o n e r C o l v e t t h a d p u b l i c d u t i e s i n t h e i r r o l e s w i t h t h e p o w e r

s y s t e m

. I n o t h e r w o r d s

, M r

. G i l l h a m h a s n e v e r c l a i m e d t h a t e i t h e r t h e m a y o r o r t h e

c o m m i s s i o n e r h a d a n y p e r s o n a l o r p r i v a t e i n t e r e s t i n t h e o u t c o m e o f t h e r e z o n i n g p r o c e d u r e

.

T h e r e i s n o a l l e g a t i o n t h a t e i t h e r m a n c o u l d p o s s i b l y p r o f i t p e r s o n a l l y f

r o m t h e r e z o n i n g

.

N e i t h e r i s a l l e g e d t o h a v e a n y o w n e r s h i p o r o t h e r i n t e r e s t i n t h e t w o c o m p a n i e s t h a t s o u g h t

t h e c h a n g e i n z o n i n g

.

T h e T e n n e s s e e A t t o r n e y G e n e r a l h a s i s s u e d a n o p i n i o n a d d r e s s i n g a m e m b e r o f t h e

G e n e r a l A s s e m b l y ’ s c o n f l i c t o f i n t e r e s t

, a n d h a s s t a t e d :

B r o a d l y s p e a k i n g

, a c o n f l i c t o f i n t e r e s t m a y b e d e f i n e d a s t h e u s e o f a p u b l i c

o f f i c e t o a d v a n c e p r i v a t e i n t e r e s t s a t t h e e x p e n s e o f t h e p u b l i c i n t e r e s t

. M o r e

s p e c i f i c a l l y

, a c o n f

l i c t o f i n t e r e s t h a s b e e n s a i d t o e x i s t [ ] w h e n e v e r a l e g i s l a t o r

o r o t h e r p u b l i c o f

f i c i a l h a s p l a c e d h i m s e l f i n a p o s i t i o n w h e r e

, f o r s o m e

a d v a n t a g e g a i n e d o r t o b e g a i n e d f o r h i m s e l f

, h e f i n d s i t d i f

f i c u l t i f n o t

i m p o s s i b l e t o d e v o t e h i m s e l f w i t h c o m p l e t e e n e r g y

, l o y a l t y a n d s i n g l e n e s s o f

p u r p o s e t o t h e g e n e r a l p u b l i c i n t e r e s t

. T h e a d v a n t a g e t h a t h e s e e k s i s s o m e t h i n g

o v e r a n d a b o v e t h e s a l a r y

, t h e e x p e r i e n c e

, t h e c h a n c e t o s e r v e t h e p e o p l e

, a n d

t h e p u b l i c e s t e e m t h a t h e g a i n s f r o m p u b l i c o f

f i c e

.

T e n n

. O p

. A t t ’ y G e n

. N o

. 8 5

- 0 3 6

, 1 9 8 5 W L 1 9 3 5 7 8 ( T e n n

. A

. G

. F e b

. 1 4

, 1 9 8 5 ) ( c i t a t i o n s

o m i t t e d )

. T h e a l l e g a t i o n s b y M r

. G i l l h a m d o n o t i n a n y w a y i m p l i c a t e t h e k i n d s o f i n t e r e s t s

g e n e r a l l y c o n s i d e r e d a s a p o t e n t i a l s o u r c e o f c o n f l i c t s w i t h d u t i e s o f p u b l i c o f f i c i a l s

.

-11-I n s t e a d

, M r

. G i l l h a m ’ s o b j e c t i o n s a r i s e f

r o m t h e c o n n e c t i o n M a y o r H e n d r i x a n d

C o m m i s s i o n e r C o l v e t t h a v e w i t h t h e l o c a l g o v e r n m e n t ’ s e l e c t r i c p o w e r s y s t e m

. T h e M o u n t

P l e a s a n t P o w e r S y s t e m i s a b r a n c h o f

, o r a n e n t i t y o f

, t h e C i t y

. M r

. G i l l h a m f o c u s e s o n t h e

f a c t t h a t M a y o r H e n d r i x s i t s o n t h e b o a r d o f t h e M P P S a n d t h a t M r

. C o l v e t t i s e m p l o y e d b y

t h e M P P S

. W e s e e n o c o n f l i c t o f i n t e r e s t a r i s i n g f r o m p u b l i c d u t i e s t o t h e C i t y a n d a l l i t s

e n t i t i e s

. I n d e e d

, a m a y o r o r c o m m i s s i o n m e m b e r m u s t g e n e r a l l y c o n s i d e r t h e n e e d s a n d

w e l f a r e o f t h e c i t y a s a w h o l e

.

-12-T h e T e n n e s s e e G e n e r a l A s s e m b l y h a s r e c o g n i z e d t h e p o s s i b i l i t y t h a t a c i t y o f f i c i a l ’ s

p e r s o n a l i n t e r e s t s

, s p e c i f i c a l l y e m p l o y m e n t w i t h t h e c i t y

, m a y s o m e t i m e s b e p e r c e i v e d a s

c r e a t i n g a p o t e n t i a l c o n f l i c t w i t h h i s o r h e r p u b l i c d u t i e s

. A n e x a m p l e m i g h t o c c u r w h e n a

c o m m i s s i o n e r w h o i s a l s o a m u n i c i p a l e m p l o y e e i s c a l l e d u p o n t o v o t e o n p r o p o s e d s a l a r y a n d

p a y p l a n s

. T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 6

- 2 0

- 2 0 5 ( b ) ( 1 ) p r o v i d e s g u i d a n c e i n t h a t s i t u a t i o n

.

A n y m e m b e r o f a l o c a l g o v e r n i n g b o d y o f a c o u n t y o r a m u n i c i p a l i t y w h o i s

a l s o a n e m p l o y e e o f s u c h c o u n t y o r m u n i c i p a l i t y m a y v o t e o n m a t t e r s i n w h i c h

s u c h m e m b e r h a s a c o n f l i c t o f i n t e r e s t i f t h e m e m b e r i n f o r m s t h e g o v e r n i n g

b o d y i m m e d i a t e l y p r i o r t o t h e v o t e a s f o l l o w s :

“ B e c a u s e I a m a n e m p l o y e e o f ( n a m e o f g o v e r n m e n t a l u n i t )

, I

h a v e a c o n f

l i c t o f i n t e r e s t i n t h e p r o p o s a l a b o u t t o b e v o t e d

.

H o w e v e r

, I d e c l a r e t h a t m y a r g u m e n t a n d m y v o t e a n s w e r o n l y

t o m y c o n s c i e n c e a n d t o m y o b l i g a t i o n t o m y c o n s t i t u e n t s a n d t h e

c i t i z e n s t h i s b o d y r e p r e s e n t s

. ”

A f t e r M r

. G i l l h a m ’ s a t t o r n e y p u b l i c l y i n d i c a t e d t h a t M a y o r H e n d r i x a n d M r

. C o l v e t t

h a d c o n f l i c t s o f i n t e r e s t

, b o t h r e a d t h e c o n f l i c t d i s c l o s u r e a s s e t o u t i n T e n n

. C o d e A n n

. § 6

- 2 0

-

2 0 5 f o l l o w i n g t h e p u b l i c h e a r i n g

, b e f o r e v o t i n g i n f

a v o r o f t h e o r d i n a n c e

.

M r

. G i l l h a m ’ s p r i m a r y o b j e c t i o n s e e m s t o b e w i t h t h e p o s i t i o n p a p e r s o r m e m o r a n d a

f u r n i s h e d t o t h e C i t y C o m m i s s i o n a n d p r e p a r e d b y M r

. C h u r c h

, t h e G e n e r a l M a n a g e r o f t h e

M o u n t P l e a s a n t P o w e r S y s t e m ( a d d r e s s i n g t h e e f f e c t s o n t h e M P P S c u s t o m e r s i f T A P a n d / o r

S m e l t e r S e r v i c e s l e f

t M t

. P l e a s a n t ) a n d b y D e b b i e M c M u l l i n

, t h e C i t y M a n a g e r a n d F i n a n c e

D i r e c t o r ( p r o v i d i n g i n f o r m a t i o n o n t h e c o n t r i b u t i o n s o f T A P a n d S m e l t e r S e r v i c e s t o t h e

C i t y ’ s t a x b a s e a n d u t i l i t y b u d g e t s )

. M r

. G i l l h a m a r g u e s t h a t b o t h M P P S a n d t h e C i t y

“ i l l e g a l l y a n d i m p r o p e r l y b e c a m e a n a d v o c a t e f o r a n d t h e r e f

o r e i d e n t i f

i e d w i t h t h e T A P / S S

r e z o n i n g a p p l i c a t i o n

. ” N o t h i n g i n t h e m e m o r a n d a s u g g e s t s t h i s c o n c l u s i o n

, a n d t h e l a n g u a g e

o f b o t h i s c o n t r a r y t o t h i s a s s e r t i o n

. 5

W e c o n s t r u e t h e a c t i o n s o f M a y o r H e n d r i x a n d M r

. C o l v e t t i n c o n s i d e r i n g t h e

m e m o r a n d a f

u r n i s h e d t o a l l m e m b e r s o f t h e C o m m i s s i o n a s s i m p l y r e c e i v i n g i n f o r m a t i o n

r e l e v a n t t o t h e i r d u t i e s t o v o t e f o r o r a g a i n s t t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n

. A s m a y o r a n d m e m b e r s

o f t h e c i t y c o m m i s s i o n

, t h e y w e r e o b l i g a t e d t o m a k e a d e c i s i o n i n t h e i n t e r e s t o f t h e c i t y a s

t h e y s a w t h a t i n t e r e s t

. T o p e r f o r m t h e i r d u t i e s

, t h e y s h o u l d c o n s i d e r a l l i n f o r m a t i o n r e l e v a n t

t o t h a t i n t e r e s t

.

Even if Mr

. Gil lha m ’s cha ra ct er izat ion s wer e acc ura te

, the re is not hin g inh er ent ly wron g or il le gal 5

abo ut m uni ci pal dep ar tments or of fi ci al s t aking posi ti ons on i ssu es of publ ic in te re st

.

-13-N e i t h e r M a y o r H e n d r i x n o r M r

. C o l v e t t h a d a c o n f l i c t o f i n t e r e s t i n t h e r e z o n i n g

a p p l i c a t i o n o f T A P a n d S m e l t e r S e r v i c e s

. T h e y s t i l l r e a d i n t o t h e r e c o r d t h e l a n g u a g e o f

T e n n

. C o d e A n n

. § 6

- 2 0

- 2 0 5 ( b ) ( 1 ) p r i o r t o v o t i n g o n t h e o r d i n a n c e

, a t w h i c h p o i n t e a c h

d e c l a r e d h i s “ v o t e a n s w e r [ e d ] o n l y t o [ h i s ] c o n s c i e n c e a n d t o [ h i s ] o b l i g a t i o n t o [ h i s ]

c o n s t i t u e n t s a n d t h e c i t i z e n s t h i s b o d y r e p r e s e n t s

. ” W e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s h o l d i n g t h a t

M a y o r H e n d r i x ’ s v o t e a n d M r

. C o l v e t t ’ s v o t e i n f a v o r o f O r d i n a n c e 2 0 1 0

- 9 0 6 d i d n o t r e n d e r

t h e p r o c e s s i n v a l i d

.

V I I

. J U D IC IA L R E V IE W O F Z O N IN G O R D IN A N C E S

M r

. G i l l h a m ’ s f

i n a l a r g u m e n t i s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n r e j e c t i n g h i s a r g u m e n t t h a t

t h e C i t y C o m m i s s i o n h a d n o r a t i o n a l b a s i s f o r e n a c t i n g O r d i n a n c e 2 0 1 0

- 9 0 6

. I n r e j e c t i n g M r

. 6

G i l l h a m ’ s a r g u m e n t

, t h e t r i a l c o u r t e x p l a i n e d i t “ m a y n o t ‘ s e c o n d g u e s s ’ t h e c h i e f l e g i s l a t i v e

b o d y o f t h e C i t y o f M t

. P l e a s a n t i n d e c i d i n g w h e t h e r o r n o t t h e C i t y ’ s d e c i s i o n o n r e z o n i n g

w a s ‘ r a t i o n a l ’ o r o t h e r w i s e a p p r o p r i a t e [ b e c a u s e ] [ s ] u c h d e c i s i o n s a r e n o t w i t h i n t h e

j u r i s d i c t i o n o f t h e j u d i c i a l b r a n c h o f g o v e r n m e n t

. ”

“ W h e n a m u n i c i p a l g o v e r n i n g b o d y a c t s u n d e r i t s d e l e g a t e d p o l i c e p o w e r s e i t h e r t o

a d o p t o r a m e n d a z o n i n g o r d i n a n c e

, i t a c t s i n a l e g i s l a t i v e c a p a c i t y a n d t h e s c o p e o f j u d i c i a l

r e v i e w o f s u c h a c t i o n i s q u i t e r e s t r i c t e d

. ” F a l l i n v

. K n o x C o u n t y B d

. o f C o m m ’ r s

, 6 5 6 S

. W

. 2 d

3 3 8

, 3 4 2 ( T e n n

. 1 9 8 3 )

. A s t h e F a l l i n c o u r t e x p l a i n e d :

Z o n i n g i s a l e g i s l a t i v e m a t t e r

, a n d

, a s a g e n e r a l p r o p o s i t i o n

, t h e e x e r c i s e o f t h e

z o n i n g p o w e r s h o u l d n o t b e s u b j e c t e d t o j u d i c i a l i n t e r f e r e n c e u n l e s s c l e a r l y

n e c e s s a r y

. I n e n a c t i n g o r a m e n d i n g z o n i n g l e g i s l a t i o n

, t h e l o c a l a u t h o r i t i e s a r e

v e s t e d w i t h b r o a d d i s c r e t i o n a n d

, i n c a s e s w h e r e t h e v a l i d i t y o f a z o n i n g

o r d i n a n c e i s f

a i r l y d e b a t a b l e

, t h e c o u r t c a n n o t s u b s t i t u t e i t s j u d g m e n t f o r t h a t

o f t h e l e g i s l a t i v e a u t h o r i t y

. I f t h e r e i s a r a t i o n a l o r j u s t i f i a b l e b a s i s f

o r t h e

e n a c t m e n t a n d i t d o e s n o t v i o l a t e a n y s t a t e s t a t u t e o r p o s i t i v e c o n s t i t u t i o n a l

g u a r a n t y

, t h e w i s d o m o f t h e z o n i n g r e g u l a t i o n i s a m a t t e r e x c l u s i v e l y f o r

l e g i s l a t i v e d e t e r m i n a t i o n

.

I n a c c o r d a n c e w i t h t h e s e p r i n c i p l e s

, i t h a s b e e n s t a t e d t h a t t h e c o u r t s s h o u l d n o t

i n t e r f e r e w i t h t h e e x e r c i s e o f t h e z o n i n g p o w e r a n d h o l d a z o n i n g e n a c t m e n t

Mr

. Gil lha m ’s ar gum ent is tha t T AP and Sm el te r Ser vices sub m it te d a si m il ar re zoning app li cat ion 6

in 2007 tha t the Cit y Com m is si on den ie d; the st at e of sci enc e and te chn olo gy re la ti ng to ind ust ri al la ndf il ls

has not ma t er ia ll y advanc ed si nce tha t ti m e; and the re for e the Cit y Com m is si on had no ra ti ona l bas is for

grant ing th e a ppl ic at ion in 201 0.

-14-i n v a l i d

, u n l e s s t h e e n a c t m e n t

, i n w h o l e o r i n r e l a t i o n t o a n y p a r t i c u l a r p r o p e r t y

,

i s s h o w n t o b e c l e a r l y a r b i t r a r y

, c a p r i c i o u s

, o r u n r e a s o n a b l e

, h a v i n g n o

s u b s t a n t i a l r e l a t i o n t o t h e p u b l i c h e a l t h

, s a f e t y

, o r w e l f

a r e

, o r i s p l a i n l y c o n t r a r y

t o t h e z o n i n g l a w s

. 8 2 A m

. J u r

. 2 d Z o n i n g a n d P l a n n i n g § 3 3 8 ( 1 9 7 6 ) a t

9 1 3

– 1 4

.

F a l l i n

, 6 5 6 S

. W

. 2 d a t 3 4 2

- 4 3 ; s e e G a n n v

. C i t y o f C h a t t a n o o g a

, 2 0 0 8 W L 4 4 1 5 5 8 3

, a t * 2

- 3

( T e n n

. C t

. A p p

. S e p t

. 3 0

, 2 0 0 8 ) ( c o u r t c a n n o t s u b s t i t u t e i t s j u d g m e n t f o r t h a t o f t h e l e g i s l a t i v e

a u t h o r i t y w h e r e v a l i d i t y o f z o n i n g o r d i n a n c e i s f a i r l y d e b a t a b l e ) ; C i t iz e n s f o r a B e t t e r

J o h n s o n C i t

y v

. C i t y o f J o h n s o n C i t

y

, T e n n e s s e e

, 2 0 0 1 W L 7 6 6 9 9 7

, a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u l y

1 0

, 2 0 0 1 ) ( z o n i n g d e c i s i o n h a s r a t i o n a l b a s i s i f “ a n y p o s s i b l e r e a s o n c a n b e c o n c e i v e d t o

j u s t i f y i t ” )

.

I n t h i s a p p e a l w e a r e n o t c a l l e d u p o n

, a n d h a v e n o a u t h o r i t y

, t o d e c i d e w h e t h e r o r n o t

w e a g r e e w i t h t h e C i t y C o m m i s s i o n ’ s d e c i s i o n t o g r a n t t h e r e z o n i n g a p p l i c a t i o n

. H a v i n g

a l r e a d y d e t e r m i n e d t h a t T A P a n d S m e l t e r S e r v i c e s c o m p l i e d w i t h t h e p r o c e d u r a l r e q u i r e m e n t s

i n s u b m i t t i n g t h e i r a p p l i c a t i o n t o t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n

, a n d t h a t t h e C i t y C o m m i s s i o n

c o m p l i e d w i t h t h e p r o c e d u r a l r e q u i r e m e n t s i n g r a n t i n g t h e a p p l i c a t i o n

, w e h a v e n o a u t h o r i t y

o n w h i c h t o s e t a s i d e t h e C i t y C o m m i s s i o n ’ s d e c i s i o n s o l o n g a s i t i s n o t c l e a r l y a r b i t r a r y

,

c a p r i c i o u s

, o r u n r e a s o n a b l e

.

T h e r e i s n o t h i n g i n M r

. G i l l h a m ’ s c o m p l a i n t t h a t

, i f t h e f a c t s a l l e g e d w e r e p r o v e d

,

w o u l d e s t a b l i s h t h a t t h e d e c i s i o n t o r e z o n e t h e 9 5

. 2 a c r e s a t i s s u e t o M

- 3 S p e c i a l I n d u s t r i a l

w a s c l e a r l y a r b i t r a r y

, c a p r i c i o u s

, o r u n r e a s o n a b l e

. M r

. G i l l h a m ’ s c o m p l a i n t d i d n o t a l l e g e a n y

f a c t s t h a t w o u l d l e a d t o t h e l e g a l c o n c l u s i o n t h a t n o p o s s i b l e r e a s o n c a n b e c o n c e i v e d t o

j u s t i f y t h e r e z o n i n g

. W e t h e r e f o r e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g o n t h i s i s s u e

.

V I I I

. C O N C L U S IO N

F o r t h e r e a s o n s s e t f

o r t h a b o v e

, w e c o n c l u d e t h a t M r

. G i l l h a m c a n p r o v e n o s e t o f f a c t s

i n s u p p o r t o f h i s c l a i m s t h a t w o u l d e n t i t l e h i m t o r e l i e f

. A c c o r d i n g l y

, w e a f f i r m t h e t r i a l

c o u r t ’ s j u d g m e n t i n a l l r e s p e c t s

. C o s t s o f t h i s a p p e a l s h a l l b e t a x e d t o F r e d H

. G i l l h a m

, f o r

w h i c h e x e c u t i o n s h a l l i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ P A T R I C I A J

. C O T T R E L L

, J U D G E

-15-