T H I R D D I V I S I O N

E L L I N G T O N

, P

. J.

, A N DR E W

S an d R I C KM A N

, JJ.

NO T I C E: M o t i o n s f o r r e c o n s i d e r

a t i o n m u s t b e

p h y s i c a l l y r e c e i v e d i n o u r c l e r k ’ s o f f i c e w i t h i n t e n

d a y s o f t h e d a t e o f d e c i s i o n t o b e d e e m e d t i m e l y f i l e d

.

h t t p : / / w w w

. g a a p p e a l s

. u s / r u l e s

F eb r u ary 27, 2018



# I n t h e C o u r t o f A

p p e a l s o f G e o r g i a

A 1 7 A 1 7 1 3

. Y

A V A N v

. S I V C H

E N G K O N G A S

A D M I N I ST R A T R I X O F T H

E E ST A T E O F C H

H E N G SI V

V O I G T e t a l

. R I

- 0 6 5

R I C K M A N

, Ju d g e

.

A p p e l l a n t Y a V a n w a s st a b b e d r e p e a

t e d l y i n t h e n e c k b y C h h a

y H o u r

, h e r

d a u g h t e r ’ s e s t r a n g e d h u sb a

n d

, wh o t h e n a l so st a

b b e d a n d k i l l e d V a

n ’ s d a u g h t e r

, h i s

e st r a n g e d wi f e

. V a n ’ s o t h e r d a u g h t e r

, Si v C h e n g K

o n g

, a s a d m i n i st

r a t r i x o f t h e

m u r d e r v i c t i m ’ s e st a

t e a n d g u a r d i a n o f h e r c h i l d r e n

, su e d V a n

, a l l e g i n g t

h a t V a n w a s

n e g l i g e n t w h e n sh e o p e n e d t h e d o o r a n d a l l o w e d H

o u r i n t o h e r h o m e

. V a n f i l e d a

m o t i o n f o r su m m a

r y j u d g m e n t

, w h i c h t

h e t r i a l c o u r t d e n i e d

. B e c a u s e w e c o n c l u d e

t h a t t h i s c a se r e p r e s e n t s a

n o b v i o u s e x a

m p l e o f a p r o p e r t

y o wn e r w h o c o u l d n o t

f o r e se e t h e v i o l e n t c r i m i n a l a c t i o n s o f a t h i r d

- p a r t y

, w e r e v e r se

.Su m m a r y j u d g m e n t i s p r o p e r w h e n t

h e r e i s n o g e n u i n e i s su e o f m a t e r i a l

f a c t a n d t h e m o v a n t i s e n t i t l e d t o j u d g

m e n t a s a m a

t t e r o f l a w

. W e

r e v i e w a g

r a n t o r d e n i a l o f su m m a

r y j u d g m e n t d e n o v o a

n d c o n st r u e t h e

e v i d e n c e i n t

h e l i g h t m o st f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v a

n t

.

( C i t a t i o n a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d

. ) S i m m o n s v

. P ri n c e

, 3 4 3 G a

. A p p

. 1 7 5 ( 8 0 6 SE

2 d

6 2 7 ) ( 2 0 1 7 )

.

So c o n st r u e d

, t h e e v i d e n c e s h o w s t

h a t i n A u g u s t 2 0 1 4

, t h e m u r d e r v i c t i m a

n d

h e r f i v e c h i l d r e n w e r e st a

y i n g w i t h V a n i n V a n ’ s h o u se so t

h a t V a n c o u l d h e l

p c a r e

f o r t h e c h i l d r e n

. H

o u r wa s t h e f a t h e r o f o n e o f t

h e v i c t i m ’ s c h i l d r e n

. O n t

h e a f t e r n o o n

i n q u e st i o n

, H o u r k n o c k e d o n V a n ’ s d o o r

, a

n d V a n a n s w e r e d

. V a

n i n f o r m e d H o u r

t h a t h i s d a u g h t e r w a s a t sc h o o l

, b u t h e n e v e r t

h e l e s s r e q u e st e d t o sp e a

k t o t h e v i c t i m

.

V a n a l l o we d H

o u r t o e n t e r t

h e h o u se f

o r t h a t p u r p o s e

. S h o r t l y t

h e r e a f t e r

, H o u r sl i t

V a n ’ s t h r o a t a n d r e p e a t e d l y s t a b b e d h e r i n t

h e n e c k a

n d t h e n f a t a l l y st a b b e d t h e

v i c t i m

.

K o n g

, a c t i n g a s a d m i n i st

r a t r i x o f t h e v i c t i m ’ s e st a

t e a n d a s g u a r d i a

n o f h e r

c h i l d r e n

, t

h e n f i l e d t h e i n st a n t l a w su i t a g a i n st V a

n

, a l l e g i n g t

h a t V a n wa s n e g l i g e n t

i n f a i l i n g t o k e e p h e r h o m e s a f

e “ f r o m k n o w n d a

n g e r s a n d d a n g e r o u s c o n d i t i o n s o n

t h e p r o p e r t

y

. ” V a n f i l e d a m o t i o n f

o r su m m a

r y j u d g m e n t

, a r g u i n g i n p a

r t t h a t t h e

st a b b i n g s w e r e u n f

o r e se e a b l e a n d t h a t sh e b r e a c h e d n o d u t

y t o t h e v i c t i m b y o p e n i n g

2t

h e d o o r f o r H o u r

. T h e t r i a l c o u r t d e n i e d V a

n ’ s m o t i o n a f

t e r c o n c l u d i n g t

h a t m a t e r i a l

q u e s t i o n s o f f

a c t r e m a i n a s t o w h e t

h e r “ V a n ’ s f a i l u r e t o r e c o g

n i z e t h e d a n g e r

. . .

H o u r p o se d w a s w i l l f

u l o r w o n t o n

. ” W

e g r a n t e d V a n ’ s a p p l i c a t i o n f o r i n t e r l o c u t o r y

a p p e a l t o r e v i e w t

h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r

.

A s t h e t r i a l c o u r t h e l d

, a

n d t h e u n c o n t r o v e r t e d e v i d e n c e sh o w s, t h e v i c t i m w a s

a l i c e n se e i n V a

n ’ s h o m e a

t t h e t i m e o f t

h e c r i m e

, r e n d e r i n g V a

n l i a b l e o n l y f

o r

“ wi l l f u l o r w a n t o n i n j u r y

. ” Se e O C G

A § 5 1

- 3

- 2 ( a )

, ( b ) ; Tru l o v e v

. J o n e s

, 2 7 1 G a

.

A p p

. 6 8 1 ( 1 ) ( 6 1 0 SE

2 d 6 4 9 ) ( 2 0 0 5 ) ( d e f

i n i n g “ wa n t o n c o n d u c t ” a s “

t h a t w h i c h i s so

r e c k l e ss o r so c h a

r g e d w i t h i n d i f f e r e n c e t o t

h e c o n s e q u e n c e s a s t o b e t h e e q u i v a l e n t

i n sp i r i t t o a c t

u a l i n t e n t t o d o h a

r m o r i n f l i c t i n j u r y ” ) ( c i t a

t i o n a n d p u n c t

u a t i o n

o m i t t e d )

. T h a t d e si g n a t i o n

, h o w e v e r

, i s l a

r g e l y i r r e l e v a

n t w h e n i t c o m e s t o V a

n ’ s

l i a b i l i t y f o r t h e c r i m i n a l a c t s o f t

h i r d

- p a r t i e s, b e c a

u se “ i t i s u su a l l y w i l f

u l o r w a n t o n

n o t t o e x e r c i se o r d i n a

r y c a r e t o p r e v e n t i n

j u r i n g a p e r so n w h o i s a c t u a l l y k n o w n t o

b e

, o r m a y r e a so n a b l y b e e x p e c t e d t o b e

, w i t

h i n t h e r a n g e o f a d a

n g e r o u s a c t b e i n g

d o n e

. ” ( C i t a

t i o n a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d

. ) R i g d o n v

. K

a p p a A l p h a F ra t e rn i t y

, 2 5 6

G a

. A p p

. 4 9 9

, 5 0 1 ( 1 ) ( 5 6 8 SE

2 d 7 9 0 ) ( 2 0 0 2 )

.

T o t h a t e n d

, a p r o p e r t

y o w n e r

, e v e n i f n e g l i g e n t

, i s g e n e r a l l y i n su l a t e d f r o m

l i a b i l i t y wh e n a n i n j u r y i s c a

u se d b y a n i n t e r v e n i n g i l l e g a l a c t

. Se e A l d ri d g e v

.

3Ti l l m a n

, 2 3 7 G a

. A p p

. 6 0 0

, 6 0 3 ( 2 ) ( 5 1 6 SE 2 d 3 0 3 ) ( 1 9 9 9 ) ( “ [ A ] n i n t e r v e n i n g

c r i m i n a l a c t o f a t

h i r d p a r t y

, w i t h o u t w h i c h t

h e i n j u r y w o u l d n o t h a

v e o c c u r r e d

, w i l l

b e t r e a t e d a s t h e p r o x i m a

t e c a u se o f t h e i n j u r y t h u s b r e a k i n g t h e c a u s a l c o n n e c t i o n

b e t w e e n t h e d e f e n d a n t s’ n e g l i g e n c e a

n d t h e i n j u r y

. ” ) ( c i t a

t i o n a n d p u n c t u a t i o n

o m i t t e d )

. N e v e r t

h e l e ss, a p r o p e r t

y o w n e r w h o h a s r e a so n t o a n t i c i p a t e c r i m i n a l a c t s

“ h a s t h e d u t y t o e x e r c i se o r d i n a

r y c a r e t o g u a r d a g a i n s t i n j u r y c a u s e d b y d a

n g e r o u s

c h a r a c t e r s

. ” ( C i t a

t i o n a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d .) I d

. “ T h i s d u t

y e x t e n d [ s] o n l y t o t

h o se

c r i m i n a l a c t s t

h a t [ a r e ] f o r e se e a b l e

. ” ( C i t a t i o n o m i t t e d

. ) M c D a n i e l v

. La w

l e s s

, 2 5 7 G a

.

A p p

. 1 8 7

, 1 8 9 ( 5 7 0 SE

2 d 6 3 1 ) ( 2 0 0 2 ) ; se e A l d r i d g e

, 2 3 7 G a

. A

p p

. a t 6 0 3 ( 1 ) ( “ [ A ]

d a n g e r m u st b e k n o w n a

n d f o r e se e n b y t

h e p r o p e r t

y o w n e r b e f

o r e a d u t y t o p r o t e c t

e x i st s. ” )

.

I t f o l l o w s t h a t V a n h a d a d u t

y t o e x e r c i se o r d i n a

r y c a r e t o g u a r d t h e v i c t i m

a g a i n s t t h e i n j u r y c a u se d b y H

o u r o n l y i f s h e h a d r e a so n t o a n t i c i p a t e h i s c r i m i n a l

a c t s. Se e M

c D a n i e l

, 2 5 7 G a

. A

p p

. 1 8 8

- 1 8 9 ; A l d

ri d g e

, 2 3 7 G a

. A

p p

. a t 6 0 3 ( 1 )

. T o

e st a b l i sh f o r e se e a b i l i t y

, a n y p r i o r e v e n t r e l i e d u p o n “ m u st b e s u b st a

n t i a l l y s i m i l a

r

, b u t

n o t i d e n t i c a l ” t o t h e a c t t h a t r e su l t e d i n t

h e v i c t i m ’ s i n

j u r y

, o r i n t

h i s c a s e

, d e a

t h

.

( C i t a t i o n a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d .) M c D a n i e l

, 2 5 7 G a

. A

p p

. a t 1 8 9

. Sp e c i f

i c a l l y

, i t

m u st “ d e m o n st r a t e [ V a n ’ s ] k n o w l e d g e t

h a t [ H o u r ’ s ] d a n g e r o u s p r o p e n si t i e s su b

j e c t e d

4[ t

h e v i c t i m ] t o u n r e a so n a

b l e r i sk o f c r i m i n a l a

t t a c k so t h a t [ V a n ] h a d r e a so n a

b l e

g r o u n d s t o a

p p r e h e n d t

h a t t h e p r e se n t c r i m i n a l a c t w a s f o r e se e a b l e

. ” ( C i t a

t i o n a n d

p u n c t u a t i o n o m i t t e d

. ) I d

.

T h e r e c o r d i n t

h i s c a se i s d e v o i d o f a

n y e v i d e n c e f

r o m wh i c h t o c o n c l u d e t

h a t

V a n h a d r e a so n t o a

n t i c i p a t e H o u r ’ s v i o l e n t c o n d u c t

. T h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t H o u r

h a d a c r i m i n a l r e c o r d

, o r t h a t h e h a d p r e v i o u sl y c o m m i t t e d a c r i m e o f a

n y k i n d

. T h e r e

i s n o e v i d e n c e t

h a t H o u r h a d v i o l e n t p r o p e n si t i e s, o r t h a t V a n k n e w o f H

o u r

c o m m i t t i n g p r i o r a c t s o f v i o l e n c e a g a i n st t h e v i c t i m o r a

n y o t h e r p e r so n

. 1 T h e r e i s n o

e v i d e n c e t h a t H o u r p r e v i o u sl y m i su se d a k n i f e

, o r m i sh a

n d l e d a we a

p o n o f a n y k i n d

.

Fi n a l l y

, t h e r e i s n o e v i d e n c e t

h a t a n y c r i m e h a d p r e v i o u s l y b e e n c o m m i t t e d a t V a n ’ s

r e si d e n c e

. I n d e e d

, a

p p e l l e e K o n g a n d t h e v i c t i m ’ s c h i l d r e n w h o w e r e d e p o s e d a n d o n

b e h a l f o f w h o m t

h e su i t w a s f

i l e d 2 e a c h a d m i t

t e d t h a t t h e r e w a s n o r e a so n f

o r V a n t o

a n t i c i p a t e t h a t H o u r w o u l d h a

v e a k n i f e o r c o m m i t a

n y a c t o f p h y si c a l v i o l e n c e o n t h e

d a y o f t h e c r i m e

.

1 O n e o f t h e v i c t i m ’ s d a

u g h t e r ’ s a l l e g e d l y s a

w H o u r p u sh t

h e v i c t i m o n o n e

o c c a si o n

, b u t t

h e r e c o r d i s u n d i sp u t e d t h a t V a n w a s n o t m a d e a

w a r e o f t h i s p r i o r

i n c i d e n t

.

2 T w o o f t h e v i c t i m ’ s f

i v e c h i l d r e n we r e d e p o se d ; t h e r e m a i n i n g t

h r e e w e r e t o o

y o u n g

.

5T h e so l e e v i d e n c e u p o n w h i c h K o n g r e l i e s i n s u p p o r t o f h e r n e g l i g e n c e c l a i m

i s t h a t i n t h e y e a r s b e f o r e t h e k i l l i n g

, H

o u r a n d t h e v i c t i m h a d e n g a g e d i n v e r b a l

a r g u m e n t s r e g a

r d i n g t h e c u st o d y o f t

h e i r d a u g h t e r ; H o u r h a d o n o n e p r i o r o c c a si o n

c a l l e d t h e p o l i c e t o V a

n ’ s h o u se a f

t e r l e a r n i n g t h a t t h e v i c t i m h a d t a

k e n t h e i r d a u g h t e r

t o C a m b o d i a

, b u t l e f

t w i t h o u t i n c i d e n t ; a

n d H o u r c a l l e d t

h e v i c t i m a C a

m b o d i a n w o r d

m e a n i n g “ w h o r e ” a n d t o l d V a

n t h a t h e w o u l d g e t “

r e v e n g e ” i n t

h e i r c u st o d y b a

t t l e

,

w h i c h V a n d e p o s e d t

h a t sh e u n d e r st o o d t o m e a

n t h a t h e w o u l d t a

k e t h e i r d i sp u t e t o

c o u r t

. T h i s e v i d e n c e i s l e g a l l y i n su f f i c i e n t t o c r e a

t e a j u r y q u e st i o n o n t

h e i ssu e o f

w h e t h e r V a

n k n e w o r h a d r e a so n t o b e l i e v e t h a t H o u r w a s c a

p a b l e o f o r

c o n t e m p l a t i n g d e a d l y v i o l e n c e

. Se e M c D a n i e l

, 2 5 7 G a

. A

p p

. a t 1 8 9 ( a f f i r m i n g t h e

t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g t

h a t p r o p e r t y o w n e r ’ s k n o w l e d g e t

h a t h e r n e i g h b o r “ c o u l d b e m e a

n

w h e n h e w a s d r i n k i n g ” a n d h a d “ st

r u c k h i s w i f

e

, k n o c k i n g h e r t e e t

h o u t ” w a s

i n su f f i c i e n t t o p u t t

h e p r o p e r t

y o w n e r o n n o t i c e t

h a t h e w a s p r o n e t o d e a d l y v i o l e n c e

w i t h a h a n d g u n ) ; A l d ri d g e

, 2 3 7 G a

. A

p p

. 6 0 4

- 6 0 5 ( 2 )

, ( 3 ) ( a f f i r m i n g g r a n t o f

su m m a r y j u d g m e n t t o p r o p e r t

y o w n e r w h o c o u l d n o t f

o r e se e t h a t h e r h u sb a

n d p o se d

a p h y s i c a l t

h r e a t t o t h e v i c t i m

, w h o h e st a

b b e d

, b e c a

u se “ t h e r e wa s n o si m i l a

r i t y

b e t w e e n [ h e r h u sb a

n d ’ s] p r i o r t

h r e a t s, w h i c h w e r e n e v e r a c t e d u p o n

, a n d t h e p r e se n t

6i n c i d e n t o f a g g r a v a t e d a ssa u l t w i t h a d e a d l y w e a

p o n ” ) ; se e a l so R i

g d o n

, 2 5 6 G a

. A

p p

.

a t 5 0 2

- 5 0 3 ( 1 )

.

T h i s i s n o t a c l o se c a se

. T h e t r i a l c o u r t c l e a

r l y e r r e d i n d e n y i n g V a

n ’ s m o t i o n

f o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

J u d g m e n t r e v e rse d

. E l l i n g t o n

, P

. J

. , a n d A n d

re w s

, J

. , c o n c u r

.

7