14 2 T.C. No . 17

UNITED STAT ES TAX COURT MARVIN E. DEBOUGH, Peti ti on er v . COMM ISSI ONER OF INTERNAL REVENUE, Resp on de nt

Doc ke t No . 22 89 4- 12 . File d M ay 19 , 20 14 . P so ldhi s p rimary

res id en ce i n 2 00 6 p ur su an t t o an i ns ta ll m en t sa le ag reem en t. The bu y ers ’ in de bt edne ss was s ecu redby the res id en ce. Purs ua ntto I.R.C. s ec. 1 21 , P ex cl ud ed$5 00 ,00 0 i n g ai n on th e sa le . In 2 00 9 the buy ers de fau lt edon th e d eedan d P reac qu ire d the pro pe rty. In a n ot ic e o f de fic ie nc y to P, R de te rm in ed th atP was r equi redto reco gn iz e lo ng -te rm cap it al ga inon th e reac qu is it io n o f th e p ro pe rty, inc lu di ng th e $ 50 0,0 00 th atP ha d pr ev io us ly excl ud edfro m ga in . Held : P i s re qu ire d t o re co gn iz e lo ng -te rm cap it al ga inon th e reac qu is it io n o f th e p ro pe rty, pur su an t t o I.R .C. se c. 10 38 , in cl ud in g ga inpre vi ou sl y

ex cl ud edun de r I.R.C. s ec. 1 21 . Mat th ew L. Fli ng , forpe ti ti on er. Jo hn Sch m it td ie l an d R an da ll L. Eager, fo r res po nd en t.- 2 - OPINION NEGA, Jud ge : Re sp on de ntde te rm in eda de fic ie nc y inpe ti ti on er’s Fed eral in co m e ta x u nd er s ect io n 1 03 8( b) of $ 58 ,89 3 fo r ta xabl e y ear 2 00 9. Th e so le 1 is su e in th is cas e is whethe r pe ti ti on er und erre po rte d h is lo ng -te rm cap it al ga in s as a res ul t o f hi s fa il ur e to reco gn iz e g ai n p ur su an t t o s ect io n 1 03 8 o n the reac qu is it io n o f pr op erty

wher e g ai n h adbe enpre vi ou sl y ex cl ud edun de r se ct io n 12 1. Bac kg ro un d All of t he fact s i n thi s ca se , whi chth e p art ie s s ub m it te d u nd er Ru le 12 2, ha ve be enst ip ul at edby the parti es an d are s o fo un d e xc ep t as st at edbe lo w. Pet it io ne r res id edinDela no , Min ne so ta , at the ti m e h e fi le d h is pe ti ti on . Pet it io ne r pu rch as edhi s p ers on al res id en ce an d the su rro un di ng 80 acre s o f m ix ed -u se lan d (p ro pe rty) in19 66 for$2 5,0 00 . On Jul y 11 , 20 06 , pet it io ne r 2 ag reedto sel l the pro pe rty to t he Sto ne ha wk Co rp . andCathe rin e Co ns tant in e All sec ti on refe ren ces are t o the Int ern al Rev enue Co de (Co de ) in effe ctfor 1 th e y ear a t i ss ue . All R

ul e ref eren ces are t o the Tax C ou rt Rul es of P ract ic e an d Pro cedur e. Pet it io ne r’s pu rch as e co stis li st edinvario us fil in gs with the Co urt as eit he r 2 $2 4,0 00 or $ 25 ,00 0. Th e p art ie s’ join t s ti pu la ti on of f act s u se s $ 25 ,00 0 a s h is co st ba si s, an d we u se th is nu m be r in ou r cal cu la ti on of p et it io ne r’s ad jus te d b as is .- 3 -

Pro pe rti es , Inc . (bu y ers ), on a co nt ractforde edof $ 1,4 00 ,00 0. Th e co nt ract in cl ud edth e fo ll owi ng term s: (a) Purch as er s ha ll pay to Sel le r, athi s d ire ct io n, the su m of On e Mi ll io n F ou r Hun dr edTho us an d andno /1 00 (1,4 00 ,00 0.0 0) , as and fo r th e p ur ch as e p ric e (Purch as e Pri ce) f orth e Pro pe rty, pay ab le as fo ll ows : $ 25 0,0 00 .00 inhandpa idrece ip t o f whi chis he reb y ackno wled ge d. In te res t s ha ll accrue on Ju ly 11, 2 00 6. The ba lanc e o f $1 ,15 0,0 00 .00 sh al l b e p ai d a s fo ll ows : The su m of $ 25 0,0 00 .00 is du e o n J ul y 12 , 20 07 pl us in te res t atth e rat e o f fi ve (5%) pe rcen t p er an nu m . The ba lanc e o f $9 00 ,00 0.0 0 s ha ll be pa idas f ol lo ws: The su m of $ 25 ,00 0.0 0 wh ic h i nc lu de s i nt eres t atth e rat e o f fi ve (5%) pe rcen t p er an nu m

sh al l b e m ad e o n the 11 th day of J anua ry

20 08 an d th e 1 1t h d ay

of J ul y 20 08 an d ali ke su m

onth e sa m e two day s o f each y ear the reaf

te r un ti l J ul y

11 , 20 14 , when th e en ti re b al an ce s ha ll be co m e due an d p ay ab le . Pet it io ne r or ig in al ly repo rte d an a dju st edba si s i n the pro pe rty of $ 74 2,2 04 . Pet it io ne r cal cu la te d h is ba si s i n the pro pe rty by ad di ng (i) ha lf o f $2 5,0 00 --the or ig in al co stof t he ho m e, (i i) h al f of $5 0,0 00 --capi ta l i m

pr ov em en ts be fo re s al e, (ii i) $ 70 0,0 00 --s te pp ed -up b as is fro m hi s d ecea se d s po us e, an d (i v) $4 ,70 4- - co m m is si on s an d o th er ex pe ns es of s al e. Inth e p art ie s’ join t s ti pu la ti onof f act s, res po nd en t an d p et it io ne r st ip ul at eda ba si s o f $7 79 ,70 4. Usi ng hi s o rig in al ly 3 W e are un su re h ow p et it io ne r an d re sp on de ntarri ve d a t thi s n um be r. 3 (co nt in ue d...)- 4 -

cal cu la te d b as is of $ 74 2,2 04 , pet it io ne r rep orte d g ai n o n the sal e o f th e p ro pe rty of $6 57 ,79 6, the di ffer en ce b etweenth e g ro ss sal es pri ce o f $1 ,40 0,0 00 an d the ad jus te d b as is of $ 74 2,2 04 . Afte r hi s wi fe’s d eath p et it io ne r rece iv eda $2 50 ,00 0 p aym en t re late d t o the sa le of t he pro pe rty durin g the 20 06 tax ab le y ear. Pe ti ti on er an d h is de ceas ed sp ou se rep orte d thi s i nc om e o n F orm 62 52 , Ins ta ll m en t Sa le Inc om e, atta ch edto th ei r Fo rm

10 40 , U.S. Ind iv idua l In co m e Tax Return, fo r th e 2 00 6 t ax ab le y ear. Pet it io ne r an d h is de ceas edsp ou se cal cu late d the ir r ep ortabl e g ai n fo r ta x year 20 06 by (i) ex cl ud in g $ 50 0,0 00 of g ai n p ur su an t t o s ect io n 1 21 , (ii ) cal cu la ti ng th ei r gr os s p ro fitpe rcen ta ge by div id in g the $1 57 ,79 6 i n re m ai ni ng ga in ($ 65 7,7 96

! $5 00 ,00 0 = $1 57 ,79 6) by the $1 ,40 0,0 00 sal e p ric e ex cl us iv e o f co m m is si on s an d o th er co st s o f sa le , and(ii i) m ul ti pl y in g the gro ss pro fit pe rcen ta ge by the am ou ntof m on ey rece iv edin20 06 . Peti ti on er re po rte d in st al lm en t s al e g ai n fo r 20 06 of $ 28 ,17 8 o n the ba si s o f th es e cal cu la ti on s. Pet it io ne r rec ei ve d ano th er $ 25 0,0 00 paym en t re la te d t o the pro pe rty durin g 20 07 , whi chhe rep orte d o n h is 20 07 Fo rm 10 40 . Usin g the same gro ss pro fit pe rcen ta ge as h e u se d fo r 20 06 , pet it io ne r rep orte d $ 28 ,17 8 i n t ax ab le ga inon hi s (...co nt inue d) 3 Howev er, s ti pu la ti on s ar e g en eral ly treat edas c on cl us iv e admis si on s. Ru le 91 (e). W e th eref

or e acc ep t the parti es ’ st ip ul at edba si s.- 5 -

20 07 return. Pe ti ti on er re cei ve d a$5 ,00 0 p aym en t re la te d t o the pro pe rty durin g 20 08 , whi chhe rep orte d o n h is 20 08 Fo rm 10 40 . Agai n u si ng th e sa m e g ro ss pr of itpe rcen ta ge as h e h adus edfor20 06 an d 2 00 7, p et it io ne r rep orte d g ai n o f $5 64 for20 08 . In t ot al , pet it io ne r rep orte d $ 56 ,92 0 i n g ai n o ve r th e co ur se of t ax y ears 20 06 , 20 07 , and20 08 . Subs eque nt ly, th e b uyers fa il edto co m pl y with the term s o f th e co nt ractfor de ed . On May

29 , 20 09 , pet it io ne r’s ag en t s erv edth e b uyers wi th a no ti ce o f can cel la ti on of c on tra ctforde ed . The b uyers fa il edto cure the de fau ltor t o res po ndto th e n ot ic e o f can cel lati on of c on tra ctforde ed . As a res ul t, p et it io ne r reac qu ire d the pro pe rty onor abo utJu ly 29, 2 00 9. Pe ti ti on er i nc urred$3 ,72 3 i n co st s re la te d t o re po ss es si on of t he pro pe rty. Pet it io ne r tr eat edhi s re acqui si ti on of t he pro pe rty in 2 00 9 a s a r eacqui si ti on of pro pe rty in f

ul l s at is fact io n o f in de bt edne ss un de r se ct io n 1 03 8. Pe ti ti on er reco gn iz ed$9 7,1 53 inth e fo rm of l on g- te rm

cap it al ga in s re la te d t o the reac qu is it io n o f th e p ro pe rty onhi s 2 00 9 F orm 10 40 . Peti ti on er s ub se qu en tl y fil ed a Am en de d F orm

10 40 A, U.S. Ind iv idua l In co m e Tax Return, fo r 20 09 th at rem ov edth e $ 97 ,15 3 i n l on g- te rm cap it al ga in s. Ho wev er, the parti es have st ip ul at edan d a gr eedth atpe ti ti on er was , at a m in im um , ob li ga te d t o re po rt- 6 -

$9 7,1 53 inlo ng -te rm

cap it al ga in s re la te d t o the sal e an d re acqui si ti on of t he pr op erty forth e 2 00 9 t ax ab le y ear. Res po nd en t m ai le d p et it io ne r a n ot ic e o f de fic ie nc y (no ti ce) d at edJune 18 , 20 12 , pre pa redby the St. Paul Offic e o f th e In te rn al Rev enue Serv ic e (IR S) wit h res pe ctto tax y ear 2 00 9. Inth e n ot ic e res po nd en t d et erm in edth atpe ti ti on er was requi redto reco gn iz e $ 44 3,6 44 inlo ng -te rm cap it al ga in s re la te d t o the sal e an d reac qu is it io n o f th e p ro pe rty. Resp on de ntlat er re cal cu la te d thi s amoun t t o b e $4 48 ,08 0 b ecau se of t he om is si on of t he $5 ,00 0 p aym en t p et it io ne r rec ei ve d i n ta xabl e y ear 2 00 8 andres po nd en t’s fa il ur e to acco un t fo r th e ta x attrib ut ab le to th is paym en t tha t p et it io ne r ha d p rev io us ly repo rte d u nd er the in st al lm en t s al e m etho d. Re sp on de ntcal cu late d the $4 48 ,08 0 i n l on g- te rm cap it al ga in s b y subt ract in g the $5 6,9 20 pe ti ti on er h adrep orte d fo r ta x years 2 00 6, 2 00 7, an d 2 00 8 fro m th e to ta l $ 50 5,0 00 incas h p et it io ne r ha d re cei ve d o ve r th os e sam e y ears . Pet it io ne r ti m el y

fil eda pe ti ti on with the Co urt s eek in g re de te rm in at io n o f th e de fic ie nc y

setforthinth e n ot ic e. Dis cu ss io n I. Bu rd enof P ro of Gen eral ly, th e Co m

m is si on er’s d et erm in at io ns are p res um edco rrec t, an d the ta xp ay er b ears th e b ur de n o f pr ov in g o th erwi se . Rul e 1 42 (a); see W el chv.- 7 -

Helv eri ng , 29 0 U.S. 1 11 , 11 5 (1 93 3) . The Co m m is si on er ty

pi cal ly bears th e bu rd enof p ro of

with re sp ectto an y

in crea se inde fic ie nc y . Rul e 1 42 (a). Ho wev er, be cau se our co nc lu si on s ar e b as edon th e p rep on de ran ce o f ev id en ce, we n eedno t de ci de whet he r pe ti ti on er o r res po nd en t b ears th e b ur de n o f pr oo f. See Knud se n v. Co m m is si on er, 1 31 T.C. 18 5, 1 89 (20 08 ). II. In te rp lay

of S ect io ns 12 1 and10 38 The so le is su e fo r de ci si on inth is cas e in vo lv es th e in te rp lay be twee n se ct io ns 12 1 and10 38 . Sect io n 1 21 all ows ele ct in g t ax pa y ers to ex cl ud e g ai n res ul ti ng fro m

th e sa le or e xc ha ng e o f pr op erty if the pro pe rty has be enown edan d us edas the ir p rin ci pa l re si de nc e fo r pe rio ds ag gr eg at in g two o r m or e y ears ov er th e fi ve -y ear p eri odbe fo re s al e. Sect io n 1 21 (b ) ap pl ie s ce rta inli m it at io ns onth e am ountof g ai n tha t ca n b e ex cl ud ed . Unm arri edtax pa y ers m ay ex cl ud e up t o $2 50 ,00 0 i n g ai n fr om

th e sa le of aqu al ifyin g re si de nc e. Sec. 1 21 (b )(1 ). Marr ie d ta xp ay ers m eet in g c ert ai n re qu ire m en ts an d fi li ng a joi ntreturn c anex cl ud e up t o $5 00 ,00 0 i n g ai n fr om

th e sa le of aqu al ifyin g p rin ci pa l re si de nc e. Sec. 12 1( b) (2 )(A). Tax pay ers m ay ex cl ud e g ai n fr om

th e sa le of apri nc ip al res id en ce un de r se ct io n 1 21 on ly onc e ev ery two y ears . Sec. 1 21 (b )(3 ). Co ng res s ad de d s ect io n 1 03 8 t o the Co de by the Act o f Sep te m be r 2, 1 96 4, Pub. L. No. 8 8- 57 0, s ec. 2 , 78 Sta t. at85 4. Be fo re the en act m en t o f se ct io n 1 03 8,- 8 -

reac qu is it io n o f rea l p ro pe rty was tr eat edas atax ab le ex ch an ge un de r se ct io n 4 53 . S. Rep t. No . 88 -1 36 1, at5 (1 96 4) , 19 64 -2 C.B. 8 28 , 83 1. If, as inth is cas e, th e in it ia l s al e o f th e p ro pe rty was rep orte d a s an in st al lm en t s al e, ga inor l os s o n reac qu is it io n o f th e p ro pe rty was tr eat edas t he di ffer en ce b etweenth e fai r m ark et va lu e o f th e p ro pe rty at th e ti m e o f rea cqui si ti on , in cl ud in g i m pr ov em en ts th ereo n, an d the ba si s o f th e p ur ch as er’s o bl ig at io ns whi chwere d is ch arg edby the rep os se ss io n o f th e p ro pe rty. Sec. 1.4 53 -5 (b )(2 ), In co m e Tax Reg s. Co ng res s ad de d s ect io n 1 03 8 t o re m edy si tu at io ns wher e ta xp ay ers were fo rcedto reco gn iz e ga inup on rep os se ss io n o f pr op erty by referen ce t o the fai r m ark etva lu e atth e ti m e o f rep os se ss io n. S. Re pt . No. 8 8- 13 61 , supr a at1-3 , 19 64 -2 C.B. at82 8- 82 9. Co ng res s b el ie ve d m eas ur in g g ai n i n thi s m anne r was in ap pr op ria te “be cau se (1) th e ta xp ay er was actua ll y inno be tt er p os it io n tha n h e was be fo re h e m ad e th e sa le ; (2 ) va lu at io n a t the ti m e o f rep os se ss io n was di ffi cu lt ; (3 ) to tax th e in it ia l se ll er o n g ai n a t the ti m e o f rep os se ss io n was to tax hi m on ga inno t yet real iz ed ; an d (4 ) be cau se th e ta xp ay er h adno t re cei ve d am on et ary return wi th res pe ctto th e p ro pe rty, fun ds to pay th e ta xe s m ay

be un av ai labl e.” Co nn ers v. Co m m is si on er, 8 8 T.C. 5 41 , 54 4- 54 5 (1 98 7) (ci ti ng S. Rep t. 1 36 1, s up ra, 1 96 4- 2 C.B. at82 8) .- 9 -

Sect io n 1 03 8 p ro vi de s ru le s fo r co m pu ti ng ga inwhen a se ll er re po ss es se s real pro pe rty in s at is fact io n o f a d eb t s ecu redby tha t re al pro pe rty. G en eral ly, se ct io n 1 03 8 re st or es th e se ll er t o h is po si ti onbe fo re the sal e o f th e p ro pe rty by ig no rin g g ai n o r lo ss up onrep os se ss io n. Ho wev er, i f th e se ll er h as rece iv ed

“ m on ey an d * * * othe r pr op erty ” as paym en ts be fo re the rep os se ss io n, s ect io n 10 38 tax es th e se ll er o n g ai n a ttrib ut ab le to th es e p aym en ts “ to th e ex te ntth at th es e am ou nt s h av e n otpre vi ou sl y be enrep orte d a s i nc om e.” Sec . 10 38 (b )(1 ); S . Rep t. No . 88 -1 36 1, s up ra at6, 1 96 4- 2 C .B. at 8 32 ; s ee al so Green e v . Co m m is si on er, 7 6 T.C. 1 01 8, 1 02 5 (1 98 1) (“ Co ng res s i nt en de d tha t the ga in whi cha ta xp ay er wo ul d b e res po ns ib le for rep orti ng up onrep os se ss io n s ho ul d n ot ex ceedth e p aym en ts he actua ll y ha d re cei ve d p rio r to th atti m e.”). Sp eci fic al ly, se ct io n 1 03 8( a) an d (b ) pr ov id es : SEC. 1 03 8. CERTAIN REACQUIS ITIONS OF REAL PROPERTY. (a) Gen eral Ru le .--If- - (1 ) a s al e o f rea l p ro pe rty giv es ris e to in de bt edne ss to th e se ll er wh ic h i s s ecu redby the real pro pe rty so ld , and (2 ) th e se ll er o f su chpro pe rty reacqui res su chpro pe rty in pa rti al or f

ul l s at is fact io n o f su chin de bt edne ss , th en , exc ep t as pro vi de d i n s ub se ct io ns (b) an d (d ), no ga inor lo ss sh al l re su ltto th e se ll er fro m su chreac qu is it io n, an d n o- 10 - de btsh al l b eco m e worth le ss or p art ia ll y wort hl es s as a res ul t o f su chreac qu is it io n. (b ) Am ou ntof Ga inRes ul ti ng .-- (1 ) Inge ne ral .--Inth e cas e o f a rea cqui si ti on of r eal pr op erty to whi chsubs ect io n (a ) ap pl ie s, g ai n s ha ll res ul t fr om su chreac qu is it io n t o the ex te ntth at --

(A) th e am ou ntof m on ey an d the fai r m ark etva lu e of othe r pr op erty

(ot he r th anob li ga ti on s o f th e pu rch as er) re cei ve d, p rio r to su chreac qu is it io n, wi th res pe ctto th e sa le of s uc h p ro pe rty, exce ed s (B) the am ou ntof t he ga inon th e sa le of s uc h pr op erty returne d a s i nc om e fo r pe rio ds pri orto su ch reac qu is it io n. (2 ) Lim it at io n.-- The am ou ntof g ai n d et erm in edun de r pa rag rap h (1 ) res ul ti ng fro m a reac qu is it io n dur in g any tax ab le y ear b eg in ni ng aft er the date of t he en act m en t o f th is sec ti on sh al l n otex ceedth e am ou ntby whi chth e p ric e atwhi chth e real pro pe rty was s ol d e xc eed edit s ad jus te d b as is , reduc edby th e su m of- - (A) th e am ou ntof t he ga inon th e sa le of s uc h pr op erty returne d a s i nc om e fo r pe rio ds pri orto th e reac qu is it io n o f su chpro pe rty, and (B) the am ou ntof m on ey an d the fai r m ark etva lu e of othe r pr op erty

(ot he r th anob li ga ti on s o f th e p ur ch as er rece iv edwith re sp ectto th e sa le of s uc h p ro pe rty) pai d o r tra ns ferr edby the sel le r in co nn ect io n wi th th e reac qu is it io n o f su chpro pe rty. Fo r pu rp os es of t hi s p arag rap h, the pri ce atwhi chreal pro pe rty is so ldis th e g ro ss sal es pri ce re du cedby the sel li ng- 11 - co m m is si on s, l eg al fees , andothe r ex pe ns es in ci de ntto th e sa le of su chpro pe rty whic h are p ro pe rly tak enin to acco un t i n de te rm in in g g ai n o r lo ss on su chsal e. (3 ) Gai n re co gn iz ed .--Ex cep t as pro vi de d i n thi s s ect io n, th e g ai n d et erm in edun de r th is subs ect io n re su lt in g fr om a reac qu is it io n t o wh ic h s ub se ct io n (a ) ap pl ie s s ha ll be reco gn iz ed , no twi th st an di ng an y othe r pr ov is io n o f th is subt it le . A sel le r who reac qu ire s s ect io n 1 03 8 p ro pe rty adjus ts hi s b as is inth e pr op erty inacco rd an ce wi th sec ti on 10 38 (c), wh ic h p ro vi de s: SEC. 1 03 8( c). Bas is of R eacqui redReal Pro pe rty.--If subs ect io n (a ) ap pl ie s t o the reac qu is it io n o f an y real pro pe rty, the ba si s o f su chpro pe rty up on su chreac qu is it io n s ha ll be th e ad jus te d ba si s o f th e in de bt edne ss to th e se ll er s ecu redby suc h p ro pe rty (d et erm in edas o f th e d at e o f rea cqui si ti on ), in crea se d b y th e su m of- - (1 ) th e am ou ntof t he ga inde te rm in edun de r subs ect io n (b ) res ul ti ng fro m

su chreac qu is it io n, an d (2 ) th e am ou ntde sc rib edinsubs ect io n (b )(2 )(B) . If an y in de bt edne ss to th e se ll er s ecu redby suc h p ro pe rty is n ot di sc harg edup onth e rea cqui si ti onof s uc h p ro pe rty, the ba si s o f su ch in de bt edne ss sh al l b e zer o. Co ng res s co nt em

pl at edth e p ot en ti al in te ract io n b etweensec ti on 10 38 an d se ct io n 1 21 by inc lu di ng sec ti on 10 38 (e), wh ic h p ro vi de s: SEC. 1 03 8( e). Pri nc ip al Res id en ces .--If- -

(1 ) subs ect io n (a ) ap pl ie s t o areac qu is it io n o f rea l pr op erty with re sp ectto th e sa le of wh ic h g ai n was no t- 12 - reco gn iz edun de r se ct io n 1 21 (rel at in g t o g ai n o n s al e o f pr in ci pa l re si de nc e); an d (2 ) withi n 1 y ear a fte r th e d at e o f th e rea cqui si ti on of su chpro pe rty by

th e se ll er, s uc h p ro pe rty is re so ldby him , th en , un de r reg ul at io ns pre sc rib edby the Secr et ary, subs ect io ns (b) , (c), an d (d ) of

th is sec ti on sh al l n otap pl y to th e rea cqui si ti on of s uc h pr op erty an d, fo r pu rp os es of app lying sec ti on 12 1, the res al e o f su ch pr op erty sh al l b e tr eat edas apart o f th e tr an sa ct io n c on st itut in g the or ig in al sal e o f su chpro pe rty. Sect io n 1 03 8( e) p ro vi de s t ax pa y ers with a“ sp eci al rul e” tha t “ ineffe ctig no res th e rep os se ss io n * * * wher e th e res id en ce i s ag ai n s ol d i n areas on ab le ti m e.” S. Rep t. No . 88 -1 36 1, s up ra at7, 1 96 4- 2 C .B. at 8 32 . Pet it io ne r an d re sp on de ntag ree tha t s ect io n 1 03 8( e) d oe s n otgo ve rnth e in st an t ca se si nc e p et it io ne r di d n otres el l the pro pe rty with inon e y ear o f rep os se ss io n. Ho wev er, the y di sa gr ee ab ou t the im

po rt o f se ct io n 1 03 8( e). Res po nd en t ar gu es th atsec ti on 10 38 (e) co nf irms th atCo ng res s was aware o f th e in te rp lay be twee n s ect io ns 10 38 an d 1 21 an d draft edsec ti on 10 38 (e) a s a l im it ed res po ns e th eret o; th e ab se nc e o f a “ m or e g en ero us pro vi si on ” reg ard in g the ov erl ap of s ect io ns 10 38 an d 1 21 co nf irms th atCo ng res s i nt en de d fo r ta xp ay ers in pe ti ti on er’s s itua ti on to be tre at edun de r th e g en eral rul es of s ect io n 1 03 8. Pet it io ne r arg ue s tha t i f Co ng res s h adin te nd edto co m pl et el y nu ll ify the sec ti on- 13 -

12 1 e xc lu si on up on reac qu is it io n o f a t ax pay er’s p rin ci pa l re si de nc e, itwou ld ha ve dra fte d apro vi si on expl ic it ly so s ta ti ng . Res po nd en t fu rth er ar gu es th atbe cau se pe ti ti on er d oe s n otm eetth e requi rem en ts forsp eci al tre atm en t u nd er s ect io n 1 03 8( e), h e is go ve rn edby the ge ne ral rul e und er s ect io n 1 03 8( b) requi rin g h im to reco gn iz e g ai n upo n rep os se ss io n o f th e p ro pe rty to t he ex te ntof m on ey an d o th er p ro pe rty recei ve d be fo re re po ss es si on . For t he reas on s en um erat edbe lo w, we agr ee wi th res po nd en t. A. Sect io n 1 03 8 Ap pl ie s t o S al e an d R eacqui si ti on of t he Pro pe rty. The ge ne ral rul e o f se ct io n 1 03 8( a) i s tha t i f a s al e o f rea l p ro pe rty giv es ris e to in de bt edne ss to th e se ll er wh ic h i s s ecu redby the so ldpro pe rty andth e se ll er reac qu ire s s uc h p ro pe rty in p art ia l o r fu ll sat is fact io n o f su chin de bt edne ss th e se ll er d oe s n otreco gn iz e g ai n o r lo ss up on th e rea cqui si ti on . Con ne rs v. Co m m is si on er, 8 8 T.C. at54 3. Se ct io n 1 03 8( b) requi res th e se ll er t o re co gn iz e ga inif h e h as rece iv ed“ m on ey ” o r “ ot he r pr op erty ” to th e ex te ntth es e am ou nt s ex ceedth e am ountof g ai n o n the sal e returne d a s i nc om e b efo re re acqui si ti on . By it s t erm s, p et it io ne r’s sa le of h is pri nc ip al res id en ce an d s ub se qu en t reac qu is it io n i n s at is fact io n o f in de bt edne ss sec ur edby the pro pe rty fall s wi th in th e am bi t o f se ct io n 1 03 8. Pe ti ti on er s ol d the pro pe rty to t he bu y ers inex ch an ge- 14 -

fo r th e co nt ractforde ed , whi chev id en cedth e b uyers’ in de bt edne ss an d pe ti ti on er’s s ecu rit y

in te res t i n the pro pe rty. A fte r th e b uyers d efau lt edon th e co nt ractfor

de ed , pet it io ne r rea cqui redhi s fo rm er re si de nc e in ful l s at is fact io n o f th e in de bt edne ss sec ur edby the pro pe rty. Stat edsi m pl y , sec ti on 10 38 ap pl ie s squa rel y to th e fac ts at i ss ue . The o nl y rem ai ni ng in qu iry, the n, i s wh ethe r pe ti ti on er m

us t re co gn iz e g ai n p rev io us ly excl ud edby reaso n o f th e se ct io n 1 21 ex cl us io n. B. Pet it io ne r Mu stReco gn iz e Gai n P rev io us ly E xc lu de d Un de r Sec ti on 12 1. Si nc e se ct io n 1 03 8 app li es to th e rea cqui si ti on of t he pro pe rty, we pro ceed to de te rm in e whe th er p et it io ne r m us t re co gn iz e g ai n p rev io us ly excl ud edun de r se ct io n 1 21 . A read in g o f th e st atut e le ad s t o two i m po rta ntco nc lu si on s: (i) se ct io n 1 03 8( e) ex pr es sl y co nt em pl at es th e sa le an d s ub se qu en t re acqui si ti on of a se ll er’s p rin ci pa l re si de nc e an d (i i) o th er tha n s ect io n 1 03 8( e), s ect io n 1 03 8 d oe s no t co nt ai n any pro vi si on th atwou ldall ow a t ax pa y er t o e xc lu de sec ti on12 1 g ai n res ul ti ng fro m

a sa le an d s ub se qu en t re acqui si ti on of apri nc ip al res id en ce. As p rev io us ly dis cu ss ed , sec ti on 10 38 (e) c on ta in s a s pe ci al rul e fo r whe n th e p ro pe rty so ldis th e ta xp ay er’s p rin ci pa l re si de nc e an d the tax pa y er re se ll s the res id en ce wi th inon e y ear o f rea cqui si ti on . In fa ct , sec ti on10 38 (e) i s t it le d- 15 -

“ Pri nc ip al res id en ces ”, in di cat in g tha t Co ng res s fo res aw th e p ot en ti al in te ract io n of sec ti on s 1 03 8 and12 1. Se ct io n 1 03 8( e) thu s o pe rat es as a n e xc ep ti on to th e ge ne ral rul e o f se ct io n 1 03 8 wh enth e subjec t p ro pe rty is the sel le r’s pr in ci pa l res id en ce. Sel le rs ful fil li ng th e requi rem en ts of s ect io n 1 03 8( e) ar e es se nt ia ll y al lo wedto co ll ap se th e in it ia l s al e an d s ub se qu en t re sa le in to on e tr an sa ct io n. Th e le gi sl at iv e h is to ry

be hi ndth e se ct io n 1 03 8( e) ex cep ti on is un cl ear a s t o wh y Co ng res s l im it edth e ex cep ti on to sel le rs who res el l p ro pe rty with inon e y ear o f reac qu is it io n. What ev er the reas on in g b eh in d the ex cep ti on , th e rel ie f of fere d b y se ct io n 1 03 8( e) i s cl earl y li m it edto th os e se ll ers who res el l the ir p rin ci pa l res id en ces withi n o ne y ear o f rea cqui si ti on . Sin ce p et it io ne r di d n otres el l the pr op erty withi n o ne y ear o f rea cqui si ti on , he i s i ne li gi bl e fo r th e se ct io n 1 03 8( e) ex cep ti on an d m

us t re co gn iz e g ai n i n a cco rd an ce wi th th e g en eral rul es of s ect io n 10 38 . Pet it io ne r arg ue s tha t “ [t]he st atut e is de vo idof a ny lan gu ag e in di cat in g tha t th e [s ]ecti on 12 1 e xc lu si on wou ldbe di sa ll owe d o n areac qu is it io n” . Peti ti on er al so arg ue s tha t we s ho ul d i nt erp retth e ab se nc e o f any sp eci fic pro vi si on in se ct io n 1 03 8 m an da ti ng reco gn it io n o f pr ev io us ly excl ud edsec ti on 12 1 g ai n t o m eanth atsec ti on 10 38 do es no t ap pl y to recaptur e se ct io n 1 21 ga inun de r an y ci rcu m st an ces . To th e co ntrary, the f lu sh lan gu ag e o f se ct io n 1 03 8( e) s pe ci fic al ly- 16 -

pr ov id es th atsec ti on 10 38 (b ), (c), an d (d ) sh al l n otap pl y to th e rea cqui si ti on of a pr in ci pa l re si de nc e, bu t o nl y if the sel le r res el ls th e res id en ce wi th inon e y ear o f reac qu is it io n. Pe ti ti on er i s u nd ers tand ab ly con fu se d s in ce the sp eci al rul e o f se ct io n 1 03 8( e) i s s ta te d i n the ne ga ti ve : s el le rs who reac qu ire a pr in ci pa l res id en ce b utth enres el l i t wi th inon e y ear d o n otha ve to reco gn iz e g ai n u nd er se ct io n 1 03 8( b) . Howev er, the po si ti ve rul e canbe st at edthus ly: sel le rs who reac qu ire a pr in ci pa l re si de nc e b utdo no t re se ll itwithi n o ne y ear m us t re co gn iz e an y ga inun de r se ct io n 1 03 8( b) be cau se , un le ss sec ti on 10 38 (e) app li es , sec ti on 10 38 ov erri de s the ex cl us io n u nd er s ect io n 1 21 . Add it io na ll y , th e sp eci al rul e in sec ti on10 38 (e) c al ls to m in d the st atut ory can on of c on st ru ct io n “ ex pr es si o u ni us estex cl us io alt eri us ”, m ean in g tha t i f a st atut e p ro vi de s s pe ci fic ex cep ti on s t o age ne ral rul e, we m ay in fer tha t Co ng res s in te nd edto ex cl ud e an y

furth er ex cep ti on s “ ‘in the ab se nc e o f ev id en ce o f a co nt rary leg is la ti ve in te nt .’ ” Uni te d S tate s v . Sm ith, 4 99 U.S. 16 0, 1 67 (19 91 ) (quo ti ng Andru s v . Glo ve r Co ns tr. C o., 4 46 U.S. 60 8, 6 16 -6 17 (19 80 )); Cat te ral l v. Co m m is si on er, 6 8 T.C. 4 13 , 42 1 (1 97 7) , aff’d s ub no m . Vorb le sk i v . Co m m is si on er, 5 89 F.2d12 3 (3 d C ir. 1 97 8) . Here, se ct io n 1 03 8( e) i s the on ly ex cep ti on to th e g en eral rul e o f se ct io n 1 03 8 re qu iri ng reco gn it io n o f ga into th e ex te nta se ll er re cei ve s m on ey an d o th er p ro pe rty befo re re acqui si ti on . W e are- 17 -

di si nc li ne d t o c arv e o utothe r ex cep ti on s t o s ect io n 1 03 8 wh ere C on gr es s h as no t ex pr es sl y do ne so . C. Rec og ni ti onof Ga inCo nf orm s With th e In te ntof S ect io n 1 03 8 and th e Eco no m ic s o f th e Tran sa ct io n. Co ng res s en act edsec ti on 10 38 to rem edy th e h ard sh ip work edonsel le rs fo rcedto reco gn iz e g ai n o r lo ss pu rel y on acco un t o f fl uc tu at io ns infai r m ark et va lu e whe re upo n re po ss es si on th e se ll ers are i n apo si ti on subs tant ia ll y si mil ar t o th e p os it io n the y

were i n b efo re the sal e. Howev er, Co ng res s l im it edth e no nr eco gn it io n o f ga inon ly to an y ch an ge inth e v al ue of t he un de rlyin g p ro pe rty, no t t o c as h o r ot he r pr op erty rece iv edby the sel le r be fo re re acqui si ti on . Sec. 10 38 (b ); S . Rep t. No . 88 -1 36 1, s up ra at5, 1 96 4- 2 C .B. at 8 31 (“ You r co m m it te e be li ev es th atitis in ap pr op ria te to m eas ur e g ai n upo n re po ss es si on by referen ce t o th e fai r m ark etva lu e o f th e rep os se ss edpro pe rty. * * * Apart fr om any paym en ts he m ay have rece iv ed , he a ctua ll y is inno be tt er p os it io n than h e was be fo re h e m ad e th e sa le .” (Em

ph as is ad de d.)) . Sect io n 1 03 8( b) requi res reco gn it io n o f ga in whe re a s el le r rec ei ve s “ m on ey ” o r “ othe r pr op erty ” b efo re re acqui si ti on an d th eref or e o ccupi es anim

pr ov edpo si ti on aft er re acqui si ti on . Pet it io ne r rec ei ve d $ 50 5,0 00 incas h b efo re the reac qu is it io n o f hi s fo rm er pr in ci pa l re si de nc e. Pet it io ne r ha s re cei ve d “ m on ey ” as de fin edwithi n s ect io n- 18 -

10 38 (b ) th atex ceed s g ai n p rev io us ly retu rn edas i nc om e o n the sal e o f th e pr op erty du rin g p eri od s b efo re the reac qu is it io n. We see n ot hi ng un fai r in th e Co de ’s tax in g p et it io ne r on rece ip t o f th is in co m e, as he is actua ll y ina be tt er po si ti onth anhe was b efo re the sal e b y vi rtu e o f ha vi ng own ers hi p o ve r bo th th e pr op erty an d $ 50 5,0 00 . See al so Hov ha nn is si anv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 19 97 -4 44 , 74 T.C.M. (CCH) 7 52 , 75 7 (“ Sect io n 1 03 8( b) en su res th atall rece ip ts of cas h andothe r pr op erty

by the sel le r pr io r to reac qu is it io n are t ax edas i nc om e to return the sel le r to as c lo se to st atus qu o ant e wit h re sp ectto th e rea cqui red pr op erty as c irc um st an ces wil l p erm it .”). The s ect io n 1 03 8( b) requi rem en t o f reco gn it io n o f ga inis “ m an da to ry an d d oe s n otex cu se any tax pa y er fro m reco gn iz in g g ai n andpay in g t ax es th ereo n” . Green e v . Comm is si on er, 7 6 T.C. at 10 25 ; s ee al so Kreg ear v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 1 98 7- 25 8, 5 3 T.C.M . (CCH) 86 9, 8 72 (“ The lan gu ag e o f se ct io n 1 03 8, h owe ve r, is m an da to ry . W e m ay no t d is reg ardth e p la inlan gu ag e o f th e st atut e.”). Ourde ci si on en sures th attax tre atm en t o f th e tr an sa ct io ns m at ch es th e un de rlyin g e co no mic real ity . Peti ti on er rec ei ve d $ 50 5,0 00 inin co m e an d i s t ax ed on th atin co m e ab se ntany ap pl ic ab le ex cl us io n o r de du ct io n.- 19 -

D. OurInt erp ret at io n o f Sec ti on10 38 Acco rd s With Bas ic Fed eral In co m e Tax Pri nc ip le s. Res po nd en t co nt en ds an d we a gr ee tha t ap pl ic at io n o f se ct io n 1 03 8 t o the cas e athandis co ns is te ntwith the fun da m en ta l t en et s o f Fed eral tax law. Gro ss in co m e h as lo ng be ende fin edto in cl ud e an y acce ss io n t o wea lth, cl earl y real iz ed , an d o ve r whi chth e ta xp ay er h as co m pl et e d om in io n. Co m

m is si on er v . Glen sh aw Glas s C o., 3 48 U.S. 42 6, 4 31 (19 55 ). Pet it io ne r at te m pt s t o c ou nt er thi s b as ic pr in ci pl e o f ta x l aw by argu in g tha t “ ev ery ex cl us io n o r de du ct io n p ro vi de d b y Co ng res s cr eat es anex cep ti on to th e ta xa ti on of we al th asc en de d t o, an d i t i s n ot reas on ab le to ass um e th atby rem ai ni ng si le nton th e que st io n, Co ng res s i nt en de d to nu ll ify a tax be ne fititha s cr eat ed .” As n ot ed , sec ti on 10 38 is no t s il en t o n the ta xa ti on of g ai n p rev io us ly excl ud edun de r se ct io n 1 21 si nc e se ct io n 1 03 8( e) pr ov id es a sp eci al rul e fo r se ll ers who res el l a p rin ci pa l re si de nc e withi n o ne y ear of reac qu is it io n. Fu rth er, p et it io ne r’s arg um en t ac kn owl ed ge s tha t i t i s C on gr es s who m us t cr eat e ex cl us io ns an d d educ ti on s i n o rd er fo r ta xp ay ers no t t o b e ta xe d on th e rec ei ptof i nc om e, an d C on gr es s h as no t cr eat edan y ex cl us io n o r de du ct io n ap pl ic ab le to pe ti ti on er. Pet it io ne r’s $5 05 ,00 0 i s cl earl y anacce ss io n t o wea lth, an d we a gr ee wi th res po nd en t tha t s ect io n 1 03 8, i n the ab se nc e o f an y st atut ory ex cep ti on s, m an da te s i nc lu si on of t ha t am ou ntinpe ti ti on er’s g ro ss in co m e.- 20 -

Inreac hi ng ou r ho ld in g, we h av e co ns id eredall arg um en ts m ad e, an d, t o the ex te ntno t m en ti on edab ov e, we co nc lu de th ey are m oo t, i rrel ev an t, o r witho ut m eri t. To re fle ctth e fo reg oi ng , Deci si on wil l b e en te redfor res po nd en t.