### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

MARC H 10 , 20 10 Ses si on

ROBE RT J. DAVI DSON a nd w ife , JEANE TTE DAVIDSON

v. RI LEY W IL SON

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r M a r i o n C o u n t y

N o

. 7 1 2 4 J e f

f r e y F

. S t e w a r t

, C h a n c e l l o r

N o

. M 2 0 0 9

- 0 1 9 3 3

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J u n e 1 8

, 2 0 1 0

T h i s c a s e i n v o l v e s a c o n t r a c t f o r t h e s a l e o f r e a l p r o p e r t y a n d a s u b s e q u e n t v e r b a l a g r e e m e n t

.

T h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t t h e s e l l e r b r e a c h e d t h e c o n t r a c t

. W e r e v e r s e a n d r e m a n d

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 ; A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t R e v e r s e d

a n d R e m a n d e d

A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. , W

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h D A V ID R

. F A R M E R

,

J

. , a n d J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J

. , j o i n e d

.

M i c h e l e L

. C o f

f m a n

, C h a t t a n o o g a

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, R i l e y W i l s o n

J o h n C

. C a v e t t

, J r

. , C h a t t a n o o g a

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, R o b e r t J

. D a v i d s o n a n d w i f e

,

J e a n e t t e D a v i d s o nO P I N I O N

I

. F A C T S & P R O C E D U R A L H IS T O R Y

R o b e r t a n d J e a n e t t e D a v i d s o n a r e r e s i d e n t s o f F l o r i d a

. I n 2 0 0 5

, t h e D a v i d s o n s s a w

a n a d v e r t i s e m e n t i n t h e i r l o c a l n e w s p a p e r r e g a r d i n g p r o p e r t y f o r s a l e i n T e n n e s s e e

. T h e

s e l l e r

, R i l e y W i l s o n

, w a s a l s o a r e s i d e n t o f F l o r i d a

. M r

. W i l s o n

, w h o h a d b e e n i n t h e r e a l

e s t a t e b u s i n e s s f

o r t w e n t y y e a r s

, h a d r e c e n t l y p u r c h a s e d a 2 0 0

- a c r e t r a c t o f l a n d i n

T e n n e s s e e

, a n d h e i n t e n d e d t o d i v i d e t h e p r o p e r t y a n d s e l l i t i n s m a l l e r p a r c e l s

. T h e

D a v i d s o n s c o n t a c t e d M r

. W i l s o n a n d a r r a n g e d t o m e e t h i m i n T e n n e s s e e t o v i e w t h e

p r o p e r t y

.

I n e a r l y N o v e m b e r 2 0 0 5

, t h e D a v i d s o n s m e t M r

. W i l s o n i n T e n n e s s e e

, a n d t h e p a r t i e s

d r o v e a r o u n d t h e p r o p e r t y

. O n N o v e m b e r 5

, 2 0 0 5

, t h e D a v i d s o n s a n d M r

. W i l s o n e x e c u t e d

a “ C o n t r a c t f

o r t h e S a l e o f R e a l E s t a t e

, ” w h i c h p r o v i d e d t h a t t h e D a v i d s o n s w o u l d p u r c h a s e

“ 5 0 a c r e s ; b e i n g a p o r t i o n o f t h e W i l s o n T r a c t ( 2 0 3

. 5 a c r e s ) s i t u a t e d o n H w y 2 7 S e q u a t c h i e

T e n n e s s e e L o t # 2

. ” T h e p u r c h a s e p r i c e w a s $ 1 2 4

, 7 5 0

. T h e D a v i d s o n s p a i d a $ 5

, 0 0 0 d e p o s i t

t o M r

. W i l s o n

, w h i c h

, a c c o r d i n g t o t h e c o n t r a c t

, w o u l d b e r e t a i n e d b y h i m i f t h e D a v i d s o n s

w r o n g f u l l y f a i l e d t o c a r r y o u t t h e t e r m s o f t h e a g r e e m e n t

. T h e c o n t r a c t l i s t e d t h e c l o s i n g d a t e

a s D e c e m b e r 5

, 2 0 0 5

.

O n t h e c l o s i n g d a t e o f D e c e m b e r 5

, M r

. W i l s o n e x e c u t e d t h e c l o s i n g d o c u m e n t s i n

T e n n e s s e e a n d p l a c e d t h e m i n t h e m a i l t o b e s e n t t o t h e D a v i d s o n s i n F l o r i d a

. T h e w a r r a n t y

d e e d s e n t t o t h e D a v i d s o n s d e s c r i b e d t h e p r o p e r t y a s “ 5 0

. 0 0 a c r e s

, m o r e o r l e s s

. ” I t a l s o

s t a t e d

, “ L e g a l d e s c r i p t i o n p r o v i d e d b y p a r t i e s w i t h o u t t h e b e n e f i t o f a s u r v e y

. ” I n a d d i t i o n

,

t h e “ C o m m i t m e n t t o I n s u r e ” p r e p a r e d b y t h e t i t l e i n s u r a n c e c o m p a n y p r o v i d e d t h a t n o

i n s u r a n c e c o v e r a g e w a s a f f o r d e d a s t o t h e a m o u n t o f a c r e a g e c o n t a i n e d i n t h e p r o p e r t y

, a n d

t h e r e w a s a l s o a n e x c e p t i o n t o c o v e r a g e f o r f a c t s t h a t w o u l d b e d i s c l o s e d b y a n a c c u r a t e

s u r v e y o f t h e p r e m i s e s

. W h e n t h e D a v i d s o n s r e c e i v e d t h e c l o s i n g d o c u m e n t s o n D e c e m b e r

8

, t h e y w e r e c o n c e r n e d b y t h i s l a n g u a g e

. M r

. D a v i d s o n s u b s e q u e n t l y c o n t a c t e d M r

. W i l s o n

r e g a r d i n g t h e c o n c e r n s

. I t i s u n d i s p u t e d t h a t b o t h M r

. D a v i d s o n a n d M r

. W i l s o n c o n t a c t e d

a l o c a l s u r v e y o r a b o u t o b t a i n i n g a s u r v e y o f t h e p r o p e r t y

. H o w e v e r

, b e f o r e t h e s u r v e y w a s

c o m p l e t e d

, M r

. W i l s o n s e n t a l e t t e r t o t h e D a v i d s o n s

, d a t e d F e b r u a r y 2 7

, 2 0 0 6

, s t a t i n g t h a t

h e w a s r e t u r n i n g t h e i r $ 5

, 0 0 0 d e p o s i t a n d r e s c i n d i n g t h e c o n t r a c t

. T h e D a v i d s o n s l a t e r

d i s c o v e r e d t h a t M r

. W i l s o n h a d c o n v e y e d t h e p r o p e r t y t o a t h i r d p a r t y o n F e b r u a r y 2 4

, 2 0 0 6

, f o r $ 1 5 0

, 0 0 0

.

T h e D a v i d s o n s f

i l e d a c o m p l a i n t i n t h e c h a n c e r y c o u r t o f M a r i o n C o u n t y

, T e n n e s s e e

,

a l l e g i n g t h a t M r

. W i l s o n ’ s a c t i o n s c o n s t i t u t e d b r e a c h o f c o n t r a c t

, f r a u d

, m i s r e p r e s e n t a t i o n

,

a n d a v i o l a t i o n o f t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

. A t a b e n c h t r i a l o n M a y 2 0

,

-2-2 0 0 8

, t h e t r i a l c o u r t h e a r d t e s t i m o n y f r o m M r

. D a v i d s o n

, M r

. W i l s o n

, a n d a n o t h e r i n d i v i d u a l

w h o h a d p u r c h a s e d l a n d f r o m M r

. W i l s o n

. I t w a s u n d i s p u t e d t h a t w h e n t h e p a r t i e s o r i g i n a l l y

s i g n e d t h e c o n t r a c t o n N o v e m b e r 5

, M r

. W i l s o n h a d p r o v i d e d t h e D a v i d s o n s w i t h a c o p y o f

a “ p r e l i m i n a r y s u r v e y ” o f t h e e n t i r e 2 0 0

- a c r e t r a c t

. H o w e v e r

, t h e l o t s t h a t M r

. W i l s o n

i n t e n d e d t o s e l l s e p a r a t e l y h a d n o t b e e n i n d i v i d u a l l y s u r v e y e d

. I n s t e a d

, M r

. W i l s o n p e n c i l l e d

i n b o u n d a r y l i n e s o n t h e o v e r a l l s u r v e y

, p o i n t e d t o l a n d m a r k s w h e n t h e p a r t i e s v i e w e d t h e

p r o p e r t y

, a n d p r o v i d e d t h e b u y e r s w i t h a “ l e g a l d e s c r i p t i o n ” o f e a c h l o t

. M r

. D a v i d s o n

t e s t i f i e d t h a t h e d i d n o t k n o w h o w t h e s u r v e y i s s u e w o u l d b e a d d r e s s e d u n t i l h e r e c e i v e d t h e

c l o s i n g d o c u m e n t s

, a n d h e s a i d t h a t h e w a s c o n c e r n e d b y t h e e x c e p t i o n s i n t h e t i t l e i n s u r a n c e

p a p e r w o r k o n c e h e r e c e i v e d t h o s e d o c u m e n t s

. T h e p a r t i e s h a d s e v e r a l c o n v e r s a t i o n s a f t e r

t h e D a v i d s o n s r e c e i v e d t h e c l o s i n g d o c u m e n t s

. H o w e v e r

, t h e i r t e s t i m o n y c o n f l i c t e d

r e g a r d i n g t h e n a t u r e a n d e x t e n t o f t h o s e c o n v e r s a t i o n s

.

M r

. D a v i d s o n t e s t i f

i e d t h a t w h e n h e c a l l e d M r

. W i l s o n a f t e r r e c e i v i n g t h e c l o s i n g

d o c u m e n t s t o d i s c u s s h i s c o n c e r n s

, M r

. W i l s o n a g r e e d t o h a v e a s u r v e y d o n e b e f o r e c l o s i n g

a n d e v e n s a i d t h a t h e w o u l d c o n t r i b u t e $ 1

, 0 0 0 t o w a r d t h e c o s t o f o b t a i n i n g t h e s u r v e y

.

A c c o r d i n g t o M r

. D a v i d s o n

, M r

. W i l s o n i n d i c a t e d t h a t h e w o u l d m a k e a r r a n g e m e n t s w i t h a

s u r v e y o r a f

t e r h e r e t u r n e d f

r o m a t r i p t o C a l i f

o r n i a

. W h e n t h e p a r t i e s s p o k e a g a i n a c o u p l e

o f w e e k s l a t e r

, M r

. W i l s o n a l l e g e d l y i n s t r u c t e d M r

. D a v i d s o n t o “ g o a h e a d a n d o r d e r t h e

s u r v e y ” f

r o m C l a r e n c e H o w a r d

, a l o c a l s u r v e y o r

. M r

. D a v i d s o n t e s t i f i e d t h a t a f

t e r h e

c o n t a c t e d t h e s u r v e y o r r e c o m m e n d e d b y M r

. W i l s o n

, h e c a l l e d M r

. W i l s o n a g a i n a n d

i n f o r m e d h i m t h a t t h e s u r v e y o r s a i d t h a t i t w o u l d b e a c o u p l e o f m o n t h s b e f o r e h e c o u l d g e t

s t a r t e d d u e t o t h e w i n t e r w e a t h e r

. A c c o r d i n g t o M r

. D a v i d s o n

, h e t o l d M r

. W i l s o n t h a t t h e

s u r v e y o r w a s s u p p o s e d t o c a l l w h e n h e w a s g o i n g t o b e g i n

, a n d t h a t t h e s u r v e y o r w o u l d b e

e x p e c t i n g a c h e c k u p f

r o n t

, a l t h o u g h t h e p r i c e w a s n o t y e t “ s e t i n s t o n e

. ” M r

. W i l s o n t h e n

a l l e g e d l y t o l d M r

. D a v i d s o n t h a t h e w o u l d j u s t s p l i t t h e c o s t o f t h e s u r v e y w i t h h i m “ 5 0 / 5 0

. ”

M r

. D a v i d s o n t e s t i f

i e d t h a t t h i s c o n v e r s a t i o n t o o k p l a c e a r o u n d t h e f i r s t o r s e c o n d w e e k i n

J a n u a r y o f 2 0 0 6

, a n d t h a t M r

. W i l s o n d i d n o t e x p r e s s a n y c o n c e r n a b o u t t h e f a c t t h a t t h e

c l o s i n g d a t e h a d p a s s e d

. A c c o r d i n g t o M r

. D a v i d s o n

, h e w a s s o m e w h a t c o n c e r n e d a b o u t t h e

p a s t c l o s i n g d a t e

, b u t M r

. W i l s o n a s s u r e d h i m t h a t “ i t h a p p e n s a l l t h e t i m e ” a n d s a i d n o t t o

w o r r y a b o u t i t

. M r

. D a v i d s o n t e s t i f i e d t h a t i n t h e f

o l l o w i n g w e e k s

, h e c o n t a c t e d t h e s u r v e y o r

a c o u p l e o f t i m e s

, b u t h e d i d n o t h a v e a n y f u r t h e r c o n t a c t w i t h M r

. W i l s o n b e c a u s e h e

u n d e r s t o o d t h a t t h e y w e r e s i m p l y w a i t i n g o n t h e s u r v e y t o b e c o m p l e t e d

. M r

. D a v i d s o n s a i d

t h a t t h e n e x t c o m m u n i c a t i o n h e r e c e i v e d f r o m M r

. W i l s o n w a s t h e l e t t e r s t a t i n g t h a t M r

.

W i l s o n w a s r e s c i n d i n g t h e c o n t r a c t a n d r e t u r n i n g t h e i r $ 5

, 0 0 0 d e p o s i t

. M r

. D a v i d s o n s t a t e d

t h a t h e r e c e i v e d t h e l e t t e r o n M a r c h 3

, a n d t h a t h e i m m e d i a t e l y c a l l e d M r

. W i l s o n t o a s k w h a t

w a s g o i n g o n

. A c c o r d i n g t o M r

. D a v i d s o n

, M r

. W i l s o n b a s i c a l l y s a i d t h a t h e w a s t i r e d o f

w a i t i n g a n d t h a t h e w a s p u t t i n g t h e p r o p e r t y b a c k o n t h e m a r k e t

. M r

. D a v i d s o n s a i d h e l a t e r

l e a r n e d t h a t M r

. W i l s o n h a d a l r e a d y s o l d t h e p r o p e r t y a n d c a n c e l l e d t h e o r d e r f o r t h e s u r v e y

p r i o r t o s e n d i n g t h e r e s c i s s i o n l e t t e r

.

-3-M r

. D a v i d s o n t e s t i f i e d t h a t a l l o f t h e p a r t i e s ’ c o n v e r s a t i o n s w e r e b y t e l e p h o n e a n d t h a t

t h e y d i d n o t e x e c u t e a n e w c o n t r a c t o r o t h e r d o c u m e n t

. H e s a i d h e d i d n o t t h i n k t h a t i t w a s

n e c e s s a r y t o h a v e a n o t h e r w r i t t e n c o n t r a c t b e c a u s e t h e p a r t i e s c o n t i n u e d t o t a l k a f t e r t h e

s c h e d u l e d c l o s i n g d a t e p a s s e d

, a n d t h e y h a d b o t h s p o k e n w i t h t h e s u r v e y o r

. M r

. D a v i d s o n

s a i d t h a t M r

. W i l s o n n e v e r s e e m e d t o h a v e a p r o b l e m w i t h w a i t i n g o n t h e s u r v e y

, a n d t h a t

t h e p a r t i e s ’ c o n v e r s a t i o n s w e r e a l l v e r y c o r d i a l u n t i l M r

. W i l s o n s e n t t h e r e s c i s s i o n l e t t e r

.

M r

. W i l s o n ’ s v e r s i o n o f t h e e v e n t s w a s q u i t e d i f f e r e n t

. H e a c k n o w l e d g e d t h a t

b e c a u s e h e d i d n o t m a i l t h e c l o s i n g d o c u m e n t s f r o m T e n n e s s e e u n t i l D e c e m b e r 5

, t h e r e w a s

n o w a y t h a t t h e s a l e c o u l d c l o s e o n t h e s c h e d u l e d c l o s i n g d a t e

. H e e x p l a i n e d t h a t h i s c l o s i n g s

d i d n o t a l w a y s o c c u r a s s c h e d u l e d a n d t h a t t h e r e w a s u s u a l l y a d e l a y o f a t l e a s t o n e d a y

. H e

f u r t h e r t e s t i f

i e d

, h o w e v e r

, t h a t h e d i d n o t e x t e n d t h e D a v i d s o n s ’ c l o s i n g d a t e

, a n d h e c l a i m e d

t h a t h e i n s i s t e d t h a t t h e D a v i d s o n s g o a h e a d a n d c l o s e o n t h e t r a n s a c t i o n

. H e t e s t i f i e d t h a t

w h e n M r

. D a v i d s o n c o n t a c t e d h i m w i t h h i s c o n c e r n s a b o u t t h e l a c k o f a s u r v e y

, h e t o l d M r

.

D a v i d s o n t h a t h e w o u l d s e n d h i m a “ s u r v e y m e m o r a n d u m

, ” w h i c h h e o f t e n p r o v i d e d t o h i s

b u y e r s

, s t a t i n g t h a t t h e D a v i d s o n s c o u l d o b t a i n a s u r v e y o f t h e p r o p e r t y w i t h i n o n e y e a r

, a n d

i n t h e e v e n t t h a t t h e r e w a s a d i s c r e p a n c y i n t h e a c r e a g e

, t h e p r i c e c o u l d b e a d j u s t e d u p w a r d

o r d o w n w a r d a c c o r d i n g l y

. M r

. W i l s o n p r o d u c e d a c o p y o f t h e s u r v e y m e m o r a n d u m t h a t h e

a l l e g e d l y f

a x e d t o M r

. D a v i d s o n o n o r a b o u t D e c e m b e r 8

. I t w a s s i g n e d b y M r

. W i l s o n a n d

d a t e d D e c e m b e r 8

, b u t t h e s p a c e d e s i g n a t e d f o r t h e b u y e r ’ s s i g n a t u r e w a s l e f t b l a n k

. I n

s h o r t

, M r

. W i l s o n s a i d t h a t h e w a n t e d M r

. D a v i d s o n t o “ c l o s e h i s e s c r o w ” a n d t h e n t h e

p a r t i e s w o u l d “ r e s o l v e t h e i s s u e s ” a f t e r t h e s u r v e y w a s p e r f

o r m e d

. H o w e v e r

, M r

. W i l s o n

s a i d t h a t M r

. D a v i d s o n r e f u s e d t o c l o s e o n t h e t r a n s a c t i o n o r p l a c e h i s p u r c h a s e m o n e y i n

e s c r o w d e s p i t e h i s r e p e a t e d r e q u e s t s t h a t h e d o s o

. M r

. W i l s o n c l a i m e d t h a t h e t o l d t h e

D a v i d s o n s o n m o r e t h a n o n e o c c a s i o n t h a t i f t h e y d i d n o t “ c l o s e t h e e s c r o w ” h e w a s g o i n g

t o s e l l t h e p r o p e r t y t o s o m e o n e e l s e

, b u t t h e y r e f u s e d t o p a y

.

M r

. W i l s o n i n i t i a l l y t e s t i f i e d t h a t h e d i d n o t a g r e e t o d o a n y t h i n g r e g a r d i n g o b t a i n i n g

a s u r v e y o f t h e p r o p e r t y

. H e d e n i e d a g r e e i n g t o p a y $ 1

, 0 0 0 o r o n e

- h a l f o f t h e c o s t o f t h e

s u r v e y

. W h e n a s k e d w h e t h e r h e c a l l e d C l a r e n c e H o w a r d

, t h e l o c a l s u r v e y o r

, a n d i n s t r u c t e d

h i m t o s u r v e y t h e p r o p e r t y

, h e s i m p l y s t a t e d

, “ I d i d n o t

. ” U p o n f u r t h e r q u e s t i o n i n g

, h o w e v e r

,

M r

. W i l s o n c o n c e d e d t h a t h e d i d c a l l t h e s u r v e y o r a r o u n d D e c e m b e r 8

, 9

, o r 1 0 t o t r y t o g e t

a b e t t e r d e a l o n a s u r v e y f o r t h e D a v i d s o n s

. A c c o r d i n g t o M r

. W i l s o n

, M r

. D a v i d s o n w a s

g i v e n a q u o t e o f f

i v e t o s i x t h o u s a n d d o l l a r s f o r t h e s u r v e y

, s o h e c o n t a c t e d t h e s u r v e y o r a n d

e x p l a i n e d t h a t o n l y t w o b o u n d a r y l i n e s n e e d e d t o b e s u r v e y e d

, a n d t h e s u r v e y o r t h e n a g r e e d

t o d o i t f o r $ 3

, 5 0 0

. M r

. W i l s o n a c k n o w l e d g e d t h a t h e m a d e t h i s c a l l a f t e r t h e D a v i d s o n s h a d

a l r e a d y r e f

u s e d t o p a y t h e i r m o n e y i n t o e s c r o w

. M r

. W i l s o n s a i d h e t h e n c a l l e d M r

.

D a v i d s o n b a c k a n d t o l d h i m t h e n e w p r i c e

. M r

. W i l s o n c l a i m e d t h a t h e a g a i n t o l d M r

.

D a v i d s o n t h a t i f h e d i d n o t c l o s e t h e e s c r o w

, h e w a s g o i n g t o s e l l t h e p r o p e r t y

, a n d t h a t M r

.

D a v i d s o n a g a i n r e f

u s e d

. M r

. W i l s o n s a i d h e t o l d M r

. D a v i d s o n t h a t t h e c o n t r a c t h a d e x p i r e d

-4-a n d t h a t h e e x p e c t e d M r

. D a v i d s o n t o c o m p l e t e t h e t r a n s a c t i o n “ a s s o o n a s p o s s i b l e

. ”

W h e n a s k e d w h y h e d i d n o t “ c a l l t h e d e a l o f f ” w h e n t h e D a v i d s o n s r e f u s e d t o p a y

t h e i r m o n e y i n t o e s c r o w

, M r

. W i l s o n s a i d h e w a s s t i l l h o p i n g t h a t t h e y w o u l d

. M r

. W i l s o n

s i m i l a r l y t e s t i f

i e d t h a t w h e n h e w a s i n f o r m e d a b o u t a n o t h e r p o t e n t i a l b u y e r i n J a n u a r y

, h e

t o l d t h e i n t e r e s t e d p a r t y t h a t h e h a d a n o u t s t a n d i n g d e a l b e c a u s e h e w a s s t i l l w i l l i n g t o c l o s e

t h e t r a n s a c t i o n w i t h t h e D a v i d s o n s

. T h e i n t e r e s t e d p a r t y a l s o t e s t i f i e d t h a t w h e n h e c o n t a c t e d

M r

. W i l s o n a f

t e r C h r i s t m a s

, M r

. W i l s o n t o l d h i m t h a t h e h a d n o m o r e p r o p e r t y a v a i l a b l e

.

M r

. W i l s o n e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t t o s e l l t h e p r o p e r t y t o t h e t h i r d p a r t y o n F e b r u a r y 1 4

, 2 0 0 6

, b u t t h e c o n t r a c t s t a t e d t h a t i t w a s a “ b a c k u p o f f e r

. ” M r

. W i l s o n t e s t i f

i e d t h a t h e i n s e r t e d t h e

“ b a c k u p o f

f e r ” l a n g u a g e b e c a u s e h e w a s s t i l l h o p i n g t h a t t h e D a v i d s o n s w o u l d c l o s e

, a n d h e

w a n t e d t h e t h i r d p a r t y t o k n o w t h a t t h e r e w a s a n o f f e r p e n d i n g a n d t h a t h e w a s t r y i n g t o g e t

i t c l o s e d

. M r

. W i l s o n t e s t i f i e d t h a t h e d i d n o t s e n d t h e r e s c i s s i o n l e t t e r s o o n e r b e c a u s e h e

w a s s t i l l h o p i n g t h a t t h e D a v i d s o n s w o u l d c o m p l e t e t h e t r a n s a c t i o n

.

W h e n a s k e d a b o u t t h e “ s u r v e y m e m o r a n d u m ” r e l i e d u p o n b y M r

. W i l s o n

, M r

.

D a v i d s o n t e s t i f

i e d t h a t h e h a d n e v e r s e e n t h e d o c u m e n t b e f o r e t r i a l

. M r

. D a v i d s o n s a i d t h e

p a r t i e s d i d o r a l l y a g r e e t o a d j u s t t h e p r i c e i f t h e s u r v e y r e v e a l e d t h a t t h e r e w e r e m o r e o r l e s s

t h a n f i f t y a c r e s

. H o w e v e r

, h e i n s i s t e d t h a t t h e p a r t i e s n e v e r a g r e e d t h a t h e w o u l d j u s t s i g n

t h e d o c u m e n t s a n d p a y t h e m o n e y b e f o r e t h e s u r v e y w a s c o m p l e t e

. M r

. D a v i d s o n a d m i t t e d

t h a t M r

. W i l s o n a s k e d h i m t o p l a c e t h e m o n e y i n e s c r o w

, b u t h e s a i d t h a t h e r e f u s e d b e c a u s e

h e d i d n o t f

e e l c o m f o r t a b l e d o i n g s o

. M r

. D a v i d s o n e x p l a i n e d t h a t h e w a s c o n c e r n e d a b o u t

w h a t t h e s u r v e y w o u l d r e v e a l a n d w h e t h e r t h e t i t l e i n s u r a n c e c o m p a n y w o u l d i s s u e a p o l i c y

t o h i s s a t i s f

a c t i o n

. M r

. D a v i d s o n s a i d h e h a d p r e v i o u s l y t o l d M r

. W i l s o n

, w h e n h i s f i n a n c i n g

w a s a p p r o v e d

, t h a t t h e m o n e y w a s i n a s e p a r a t e a c c o u n t a t t h e b a n k

, a n d t h a t M r

. W i l s o n

c o u l d c o n t a c t t h e b a n k

, o r t h e b a n k c o u l d s e n d h i m a l e t t e r

, s o t h a t h e w o u l d k n o w t h e m o n e y

w a s t h e r e

. A c c o r d i n g t o M r

. D a v i d s o n

, M r

. W i l s o n n e v e r m e n t i o n e d t h a t h e h a d a n o t h e r

b u y e r i n t e r e s t e d i n t h e p r o p e r t y

. I n s u m

, M r

. D a v i d s o n t e s t i f i e d t h a t t h e p a r t i e s s i m p l y a g r e e d

t o h a v e a s u r v e y c o m p l e t e d b e f o r e t h e c l o s i n g w a s c o m p l e t e d

. W h e n t h e s u r v e y w a s d o n e

, h e s a i d

, t h e p a r t i e s w o u l d s e t t h e c l o s i n g

.

T h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a f i n a l o r d e r o n D e c e m b e r 1 2

, 2 0 0 8

, w h i c h i n c l u d e d t h e

f o l l o w i n g r e l e v a n t f

i n d i n g s :

T h e P l a i n t i f

f s a n d t h e D e f

e n d a n t e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t f o r t h e s a l e o f

r e a l e s t a t e o n N o v e m b e r 5

, 2 0 0 5

. T h e c o n t r a c t c a l l e d f o r t h e D e f

e n d a n t t o s e l l

t o t h e P l a i n t i f

f s “ 5 0 a c r e s : b e i n g a p o r t i o n o f t h e W i l s o n T r a c [ t ] ( 2 0 3

. 5 a c r e s )

s i t u a t e d o n H i g h w a y 2 7 S e q u a t c h i e

, T e n n e s s e e L o t 2

. ” T h e s a l e s p r i c e w a s

$ 1 2 4

, 7 5 0

. T h e c l o s i n g w a s s e t f o r D e c e m b e r 5

, 2 0 0 5

.

F o l l o w i n g t h e e x e c u t i o n o f t h e c o n t r a c t

, t h e P l a i n t i f f s r e t u r n e d t o t h e i r

-5-h o m e i n F l o r i d a

, s e c u r e d f i n a n c i n g f

o r t h e p u r c h a s e

, a n d a d v i s e d t h e

D e f e n d a n t t h a t t h e f

i n a n c i n g h a d b e e n s e c u r e d

.

T h e D e f e n d a n t h i r e d a t i t l e i n s u r a n c e c o m p a n y t o p r e p a r e c l o s i n g

d o c u m e n t s

. T h e p l a i n t i f f s d i d n o t r e c e i v e t h e s e d o c u m e n t s u n t i l a f t e r

D e c e m b e r 5

, 2 0 0 5

. U p o n r e v i e w o f t h e d o c u m e n t s

, t h e P l a i n t i f f s w e r e

c o n c e r n e d a b o u t t h e l a n g u a g e i n t w o o f t h e d o c u m e n t s

. F i r s t

, t h e d e e d

d e s c r i b e d t h e p r o p e r t y t o b e c o n v e y e d a s “ 5 0 a c r e s m o r e o r l e s s ” w h i c h v a r i e d

f r o m t h e t e r m s o f t h e c o n t r a c t w h i c h c a l l e d f o r t h e c o n v e y a n c e o f “ 5 0 a c r e s

. ”

S e c o n d

, t h e t i t l e i n s u r a n c e c o m m i t m e n t i n d i c a t e d t h a t t h e p o l i c y w o u l d n o t

i n s u r e t h e P l a i n t i f

f s a s t o t h e q u a n t i t y o f l a n d

. T h e P l a i n t i f f s ’ c o n c e r n s

r e s u l t e d i n a n a g r e e m e n t b y t h e p a r t i e s t o h a v e t h e p r o p e r t y s u r v e y e d

. T h e

D e f e n d a n t s u g g e s t e d a s u r v e y o r

. H o w e v e r t h e p a r t i e s w e r e a d v i s e d b y t h e

s u r v e y o r t h a t h e c o u l d n o t s p e c i f y a n e x a c t t o t a l c o s t o r d a t e o f c o m p l e t i o n

.

O v e r t i m e t h e P l a i n t i f

f s a n d t h e D e f

e n d a n t h e l d d i s c u s s i o n s r e g a r d i n g

t h e c l o s i n g

. H o w e v e r

, a t n o t i m e w a s a n a c t u a l d e a d l i n e s e t

. I n F e b r u a r y

2 0 0 6

, t h e D e f

e n d a n t w a s i n t r o d u c e d t o a n o t h e r b u y e r ( M r

. B u r g e s o n )

. H e

e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t w i t h B u r g e s o n o n F e b r u a r y 1 4

, 2 0 0 6

. T h i s c o n t r a c t

,

p r e p a r e d b y D e f

e n d a n t

, s a i d t h a t i t w a s “ a b a c k u p o f f e r a n d i f s e l l e r ( R i l e y

W i l s o n ) c a n n o t d e l i v e r g o o d t i t l e t h e n t h e b u y e r a g r e e s t o a c c e p t t h a t f a c t a n d

f u r t h e r a g r e e s t o t a k e n o f u r t h e r a c t i o n l e g a l o r o t h e r w i s e

. ” T h i s l a n g u a g e w a s

i n i t i a l e d b y b o t h p a r t i e s t o t h e c o n t r a c t

. T h e s a l e s p r i c e i n t h i s c o n t r a c t w a s

$ 1 5 0

, 0 0 0

. 0 0

. T h e “ b a c k u p ” l a n g u a g e i n t h e c o n t r a c t p r e p a r e d b y t h e

D e f e n d a n t s h o w s t h a t t h e D e f e n d a n t s t i l l c o n s i d e r e d t h e c o n t r a c t w i t h t h e

P l a i n t i f f s t o b e v a l i d a n d e n f

o r c e a b l e

. T h e D e f

e n d a n t d i d n o t i n f

o r m t h e

P l a i n t i f f s o f t h e n e w c o n t r a c t

.

T e n ( 1 0 ) d a y s a f

t e r t h e D e f

e n d a n t s i g n e d t h e c o n t r a c t w i t h B u r g e s o n

–

o n F e b r u a r y 2 5

, 2 0 0 6

– t h e D e f e n d a n t e x e c u t e d a d e e d t o B u r g e s o n

. T h e

D e f e n d a n t g a v e n o n o t i c e o f t h e c o n v e y a n c e t o t h e P l a i n t i f f s a t t h a t t i m e

.

S o m e t i m e a f

t e r t h e c l o s i n g w i t h B u r g e s o n

, t h e D e f e n d a n t a d v i s e d t h e P l a i n t i f f s

t h a t h e w a s g o i n g t o s e l l t h e p r o p e r t y ( e v e n t h o u g h h e h a d a l r e a d y s o l d i t )

.

B a s e d u p o n t h e f

o r e g o i n g i t i s t h e C o u r t ’ s o p i n i o n t h a t t h e D e f e n d a n t

b r e a c h e d t h e c o n t r a c t

. T h e D e f e n d a n t b r e a c h e d t h e c o n t r a c t b y s e l l i n g t h e

p r o p e r t y t o a t h i r d p a r t y d e s p i t e t h e e x i s t e n c e o f a v a l i d a n d e n f o r c e a b l e

c o n t r a c t b e t w e e n h i m a n d t h e P l a i n t i f f s

. A d d i t i o n a l l y

, t h e D e f e n d a n t d i d n o t

s u p p l y t h e P l a i n t i f

f s w i t h c l o s i n g d o c u m e n t s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e s a l e s

c o n t r a c t

– i

. e

. , t h e r e w a s a d i s c r e p a n c y b e t w e e n t h e q u a n t i t y o f l a n d s p e c i f i e d

i n t h e c o n t r a c t a n d t h e q u a n t i t y s p e c i f i e d i n t h e p r o p o s e d d e e d

. A n d b y b o t h

h i s a c t i o n s a n d h i s w o r d s

, h e a g r e e d t o c o n t i n u e t h e c l o s i n g u n t i l s u c h t i m e a s

t h e P l a i n t i f

f s ’ c o n c e r n s w i t h t h e c l o s i n g d o c u m e n t s c o u l d b e a d e q u a t e l y

a d d r e s s e d

.

-6-T h e C o u r t f i n d s t h a t t h e m e a s u r e o f d a m a g e s i s t h e b e n e f i t o f t h e

b a r g a i n

, w h i c h i s t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e p u r c h a s e p r i c e i n t h e C o n t r a c t

b e t w e e n t h e p a r t i e s

– $ 1 2 4

, 7 5 0

. 0 0

– a n d t h e p u r c h a s e p r i c e i n t h e c o n t r a c t

b e t w e e n t h e D e f

e n d a n t a n d B u r g e s o n

– $ 1 5 0

, 0 0 0

. 0 0 [

– ] o r $ 2 5

, 2 5 0

. 0 0

.

T h e t r i a l c o u r t a l s o a w a r d e d t h e D a v i d s o n s t h e i r a t t o r n e y s ’ f e e s

, b u t i t d e n i e d t h e i r c l a i m

p u r s u a n t t o t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

.

I I

. I S S U E S P R E S E N T E D

M r

. W i l s o n t i m e l y f

i l e d a n o t i c e o f a p p e a l a n d p r e s e n t s t h e f o l l o w i n g i s s u e s f

o r

r e v i e w :

1

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y f i n d i n g t h a t t h e r e w a s a n e n f o r c e a b l e c o n t r a c t

b e t w e e n t h e p a r t i e s ; a n d

2

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y f i n d i n g t h a t D e f

e n d a n t b r e a c h e d t h e c o n t r a c t a n d t h a t

P l a i n t i f f s w e r e e n t i t l e d t o d a m a g e s

, i n c l u d i n g t h e b e n e f i t o f t h e b a r g a i n

, a t t o r n e y s ’

f e e s

, a n d c o s t s

.

F o r t h e f o l l o w i n g r e a s o n s

, w e r e v e r s e t h e d e c i s i o n o f t h e c h a n c e r y c o u r t

.

I I I

. S T A N D A R D O F R E V IE W

O n a p p e a l

, a t r i a l c o u r t ’ s f a c t u a l f i n d i n g s a r e p r e s u m e d t o b e c o r r e c t

, a n d w e w i l l n o t

o v e r t u r n t h o s e f

a c t u a l f i n d i n g s u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e m

. T e n n

. R

.

A p p

. P

. 1 3 ( d ) ( 2 0 0 9 ) ; B o g a n v

. B o g a n

, 6 0 S

. W

. 3 d 7 2 1

, 7 2 7 ( T e n n

. 2 0 0 1 )

. F o r t h e e v i d e n c e

t o p r e p o n d e r a t e a g a i n s t a t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g o f f

a c t

, i t m u s t s u p p o r t a n o t h e r f i n d i n g o f f

a c t

w i t h g r e a t e r c o n v i n c i n g e f f e c t

. W a t s o n v

. W a t s o n

, 1 9 6 S

. W

. 3 d 6 9 5

, 7 0 1 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 0 5 ) ( c i t i n g W

a l k e r v

. S i d n e

y G i l r e a t h & A s s o c s

. , 4 0 S

. W

. 3 d 6 6

, 7 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 ) ;

T h e R e a l t y S h o p

, I n c

. v

. R R W

e s t m i n s t e r H

o l d i n g

, I n c

. , 7 S

. W

. 3 d 5 8 1

, 5 9 6 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 9 9 ) )

. W h e n t h e r e s o l u t i o n o f t h e i s s u e s i n a c a s e d e p e n d s u p o n t h e t r u t h f u l n e s s o f

w i t n e s s e s

, t h e f

a c t

- f i n d e r

, w h o h a s t h e o p p o r t u n i t y t o o b s e r v e t h e w i t n e s s e s i n t h e i r m a n n e r

a n d d e m e a n o r w h i l e t e s t i f y i n g

, i s i n a f

a r b e t t e r p o s i t i o n t h a n t h i s C o u r t t o d e c i d e t h o s e

i s s u e s

. M a c h

. S a l e s C o

. , I n c

. v

. D i a m o n d c u t

F o r e s t r y P r o d s

. , L L C

, 1 0 2 S

. W

. 3 d 6 3 8

, 6 4 3

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 2 )

. “ T h e w e i g h t

, f a i t h

, a n d c r e d i t t o b e g i v e n t o a n y w i t n e s s ’ s t e s t i m o n y

l i e s i n t h e f

i r s t i n s t a n c e w i t h t h e t r i e r o f f a c t

, a n d t h e c r e d i b i l i t y a c c o r d e d w i l l b e g i v e n g r e a t

w e i g h t b y t h e a p p e l l a t e c o u r t

. ” I d

. W e “ w i l l n o t r e

- e v a l u a t e a t r i a l j u d g e ’ s a s s e s s m e n t o f

w i t n e s s c r e d i b i l i t y a b s e n t c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t o t h e c o n t r a r y

. ” W e l l s v

. T e n n

. B d

.

o f R e g e n t s

, 9 S

. W

. 3 d 7 7 9

, 7 8 3 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

. “ T h i s r u l e a p p l i e s r e g a r d l e s s o f w h e t h e r t h e

f i n d i n g o f c r e d i b i l i t y i s e x p r e s s o r i m p l i e d

. ” P a r k e r v

. He n d e r s o n C o u n t y

, N o

. W 2 0 0 9

-

-7-0 0 9 7 5

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 0 W L 3 7 7 0 4 4

, a t * 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. F e b

. 4

, 2 0 1 0 ) ( c i t i n g He r b i s o n

v

. He r b i s o n

, N o

. M 2 0 0 8

- 0 0 6 5 8

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 9 W L 1 6 3 4 9 1 4

, a t * 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u n e

1 0

, 2 0 0 9 ) )

. “ T h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o n c r e d i b i l i t y a n d w e i g h t o f t h e e v i d e n c e m a y b e

i n f e r r e d f r o m t h e m a n n e r i n w h i c h t h e c o u r t r e s o l v e s t h e c o n f l i c t s i n t h e t e s t i m o n y a n d

d e c i d e s t h e c a s e

. ” I

n t e r s t a t e M e c h

. C o n t r a c t o r s , I n c

. v

. M c I

n t o s h

, 2 2 9 S

. W

. 3 d 6 7 4

, 6 7 8

- 7 9

( T e n n

. 2 0 0 7 ) ( c i t i n g R h o d e s v

. C a p i t a l C i t y I n s

. C o

. , 1 5 4 S

. W

. 3 d 4 3

, 4 6 ( T e n n

. 2 0 0 4 ) )

.

H o w e v e r

, w e r e v i e w a t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w u n d e r a d e n o v o s t a n d a r d u p o n t h e

r e c o r d w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. U n i o n C a r b i d e C o r

p

. v

. H u d d l e s t o n

, 8 5 4

S

. W

. 2 d 8 7

, 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 3 ) ( c i t i n g E s t a t e o f A d k i n s v

. W

h i t e C o n s o l

. I

n d u s

. , I n c

. , 7 8 8

S

. W

. 2 d 8 1 5

, 8 1 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 9 ) )

.

I V

. D IS C U S S IO N

O n a p p e a l

, M r

. W i l s o n a r g u e s t h a t t h e p a r t i e s ’ c o n v e r s a t i o n s a f t e r t h e s c h e d u l e d

c l o s i n g d a t e w e r e m e r e l y a n a t t e m p t t o n e g o t i a t e a n o r a l m o d i f i c a t i o n o f t h e c o n t r a c t

, a n d t h a t

t h e r e w a s n e v e r a m e e t i n g o f t h e m i n d s t o s u p p o r t a n e n f o r c e a b l e a g r e e m e n t

. H e f u r t h e r

c o n t e n d s t h a t a n y o r a l m o d i f i c a t i o n o f t h e p a r t i e s ’ c o n t r a c t i s u n e n f o r c e a b l e b e c a u s e

, a m o n g

o t h e r t h i n g s

, t h e r e i s n o w r i t i n g t o s a t i s f y t h e s t a t u t e o f f

r a u d s

.

T h e t r i a l c o u r t

, a f

t e r o b s e r v i n g t h e p a r t i e s ’ c o n f l i c t i n g t e s t i m o n y

, c o n c l u d e d t h a t t h e r e

w a s i n f a c t “ a n a g r e e m e n t b y t h e p a r t i e s t o h a v e t h e p r o p e r t y s u r v e y e d

, ” a n d t h a t “ b y b o t h

h i s a c t i o n s a n d h i s w o r d s

, [ M r

. W i l s o n ] a g r e e d t o c o n t i n u e t h e c l o s i n g u n t i l s u c h t i m e a s t h e

P l a i n t i f f s ’ c o n c e r n s w i t h t h e c l o s i n g d o c u m e n t s c o u l d b e a d e q u a t e l y a d d r e s s e d

. ” T h e c o u r t

c l e a r l y c r e d i t e d M r

. D a v i d s o n ’ s t e s t i m o n y o v e r M r

. W i l s o n ’ s

, a n d a f t e r r e v i e w i n g t h e r e c o r d

,

w e f i n d n o c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t o c o n t r a d i c t t h e t r i a l c o u r t ’ s c r e d i b i l i t y

d e t e r m i n a t i o n

. T o t h e c o n t r a r y

, t h e r e i s a m p l e e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g

t h a t t h e p a r t i e s v e r b a l l y a g r e e d t o h a v e t h e p r o p e r t y s u r v e y e d a n d t o c o n t i n u e t h e c l o s i n g d a t e

u n t i l t h e D a v i d s o n s ’ c o n c e r n s w e r e a d d r e s s e d

.

H o w e v e r

, t h a t d o e s n o t e n d o u r i n q u i r y i n t h i s c a s e

. T h e t r i a l c o u r t d i d n o t e x p r e s s l y

m a k e a n y f

i n d i n g r e g a r d i n g t h e s t a t u t e o f f r a u d s

. O n a p p e a l

, t h e D a v i d s o n s a r g u e t h a t M r

.

W i l s o n w a i v e d h i s r i g h t t o r e l y u p o n t h e s t a t u t e o f f r a u d s b y f

a i l i n g t o r a i s e i t a s a n

a f f i r m a t i v e d e f

e n s e i n h i s a n s w e r

. T h e s t a t u t e o f f r a u d s i s e x p r e s s l y e n u m e r a t e d i n

T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 8

. 0 3 a s a n a f f i r m a t i v e d e f

e n s e t h a t m u s t b e t i m e l y r a i s e d

,

a n d i t w a s n o t r a i s e d i n M r

. W i l s o n ’ s a n s w e r

. “ A f f i r m a t i v e d e f

e n s e s n o t p r o p e r l y r a i s e d

b e f o r e t h e t r i a l c o u r t g e n e r a l l y d o n o t m e r i t c o n s i d e r a t i o n o n a p p e a l

. ” M a d d e n P h i l l i p s

C o n s t r

. , I

n c

. v

. G G

A T D e v

. C o r

p

. , N o

. W 2 0 0 8

- 0 2 3 5 0

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 9 W L 3 0 6 4 8 9 8

, a t

* 9 n

. 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. S e p t

. 2 5

, 2 0 0 9 ) p e r m

. a p p

. d e n i e d ( T e n n

. M a r

. 1 5

, 2 0 1 0 ) ( c i t i n g

H a r l a n v

. H a r d a w a

y

, 7 9 6 S

. W

. 2 d 9 5 3

, 9 5 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 0 ) )

. H o w e v e r

, “ [ a ] n

e x c e p t i o n l i e s f

o r i s s u e s n o t r a i s e d i n t h e p l e a d i n g s

, b u t t r i e d b y i m p l i e d o r e x p r e s s c o n s e n t

-8-o f t h e p a r t i e s

. ” I d

. ( c i t i n g T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 5

. 0 2 ; Z a c k C h e e k B u i l d e r s

, I n c

. v

. M c L e o d

, 5 9 7

S

. W

. 2 d 8 8 8

, 8 9 0 ( T e n n

. 1 9 8 0 ) )

. D u r i n g h i s o p e n i n g s t a t e m e n t s

, c o u n s e l f o r M r

. W i l s o n

s u g g e s t e d t h a t t h e D a v i d s o n s c o u l d n o t d e m o n s t r a t e a n e x t e n s i o n o f t h e c o n t r a c t o r a n

a d d i t i o n a l c o n t r a c t b e c a u s e t h e r e w a s “ n o w r i t i n g t o t h a t e f f e c t

. ” H e t h e n c r o s s

- e x a m i n e d

M r

. D a v i d s o n r e g a r d i n g w h e t h e r t h e p a r t i e s e v e r e x e c u t e d a n e w c o n t r a c t o r r e d u c e d

a n y t h i n g t o w r i t i n g

, a n d h e a l s o q u e s t i o n e d M r

. W i l s o n r e g a r d i n g t h e l a c k o f a w r i t i n g

.

T h e n

, a t t h e c o n c l u s i o n o f t h e t e s t i m o n y

, M r

. W i l s o n ’ s c o u n s e l o r a l l y m o v e d t o a m e n d h i s

p l e a d i n g s p u r s u a n t t o T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 1 5

. 0 2 t o r a i s e t h e s t a t u t e o f f r a u d s

a s a n a f f i r m a t i v e d e f

e n s e

. T h e t r i a l j u d g e s t a t e d

, “ T h e r e b e i n g n o o b j e c t i o n

, I ’ l l a l l o w y o u

t o d o i t

. ” A f

t e r a b r i e f d i s c u s s i o n

, c o u n s e l f o r t h e D a v i d s o n s r e p l i e d

, “ O k a y

. I d o n ’ t o b j e c t

. ”

“ T h e d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r t h e r e w a s i m p l i e d c o n s e n t r e s t s i n t h e d i s c r e t i o n o f t h e t r i a l

j u d g e

, w h o s e d e t e r m i n a t i o n c a n b e r e v e r s e d o n l y u p o n a f i n d i n g o f a b u s e

. ” Z a c k C h e e k

B u i l d e r s

, 5 9 7 S

. W

. 2 d a t 8 9 1

. H e r e

, w e f i n d n o e r r o r

, a s t h e p a r t i e s a t l e a s t i m p l i e d l y

, i f n o t

e x p r e s s l y

, c o n s e n t e d t o t r y t h e s t a t u t e o f f r a u d s i s s u e

. T h u s

, w e f i n d t h a t t h e i s s u e w a s

p r o p e r l y r a i s e d i n t h e t r i a l c o u r t

, a n d w e w i l l c o n s i d e r i t o n a p p e a l

.

T e n n e s s e e ’ s s t a t u t e o f f r a u d s p r o v i d e s

, i n r e l e v a n t p a r t :

N o a c t i o n s h a l l b e b r o u g h t :

. . . [ u ] p o n a n y c o n t r a c t f o r t h e s a l e o f l a n d s

. . .

u n l e s s t h e p r o m i s e o r a g r e e m e n t

, u p o n w h i c h s u c h a c t i o n s h a l l b e b r o u g h t

, o r

s o m e m e m o r a n d u m o r n o t e t h e r e o f

, s h a l l b e i n w r i t i n g

, a n d s i g n e d b y t h e p a r t y

t o b e c h a r g e d t h e r e w i t h

, o r s o m e o t h e r p e r s o n l a w f u l l y a u t h o r i z e d b y s u c h

p a r t y

. I n a c o n t r a c t f

o r t h e s a l e o f l a n d s

, . . . t h e p a r t y t o b e c h a r g e d i s t h e p a r t y

a g a i n s t w h o m e n f

o r c e m e n t o f t h e c o n t r a c t i s s o u g h t

.

T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 2

- 1 0 1 ( a ) ( 4 )

. T h e r e q u i r e m e n t o f a w r i t t e n m e m o r a n d u m i s n o t 1

s a t i s f i e d b y a d o c u m e n t “ d i s c l o s i n g m e r e l y t h a t a c o n t r a c t h a d b e e n m a d e

, w i t h o u t s h o w i n g

w h a t t h e c o n t r a c t i s

. ” L a m b e r t v

. H o m e F e d

. S a v

. & L o a n A s s ’ n

, 4 8 1 S

. W

. 2 d 7 7 0

, 7 7 3

( T e n n

. 1 9 7 2 )

. “ T h e g e n e r a l r u l e i s t h a t t h e m e m o r a n d u m

, i n o r d e r t o s a t i s f y t h e s t a t u t e

, m u s t

c o n t a i n t h e e s s e n t i a l t e r m s o f t h e c o n t r a c t

, e x p r e s s e d w i t h s u c h c e r t a i n t y t h a t t h e y m a y b e

u n d e r s t o o d f

r o m t h e m e m o r a n d u m i t s e l f o r s o m e o t h e r w r i t i n g t o w h i c h i t r e f e r s o r w i t h

w h i c h i t i s c o n n e c t e d

, w i t h o u t r e s o r t i n g t o p a r o l e v i d e n c e

. ” I d

. R e g a r d i n g t h e r e q u i r e m e n t s

We no t e t h a t t h e s t at ute of fr aud s onl y pro hib it s an “ac ti on” fr om bei ng bro ught on a la nd sal e 1

con tr act wit hout a wr it ing.

T he st at ute of fr aud s, however

, doe s not re nde r ora l c o n tr act s for the sal e of la nd void ab

ini ti o

. I nst ead , such cont ra ct s are m er el y voidab le at the el ect ion of ei the r par ty. I f one of

t he par ti es to the con tr act fa il s to ra is e the st at ute of fr aud s as a def ens e, or if the par ti es

con sen t, t he c our t i s r equ ir ed t o en for ce an o ra l c ont ra ct fo r t he s al e of la nd.

Ander son v. H ack s Cr oss ing

Par tne rs , 3 S. W.3 d 48 2, 48 6 ( T enn . Ct. App. 1 999) (c it at ion s omitt ed)

.

-9-o f a w r i t i n g n e c e s s a r y t o s u p p o r t a v a l i d a n d e n f o r c e a b l e s a l e o f l a n d u n d e r t h e s t a t u t e

, “ ‘ [ n ] o

p a r t i c u l a r f

o r m o f w o r d s o r a n y a r t i f i c i a l a r r a n g e m e n t o f t h e m i s r e q u i r e d

, b u t t h e f a c t o f a

s a l e a n d i t s t e r m s

, e m b r a c i n g a d e s i g n a t i o n o f t h e p a r t i e s t o i t

, a n d t h e l a n d s o l d

, m u s t a p p e a r

w i t h r e a s o n a b l e c e r t a i n t y i n t h e w r i t i n g r e l i e d u p o n

, o r s o m e o t h e r t o w h i c h i t r e f e r s

. ’ ”

B r i g a d o o n P a r t n e r s , L L C v

. H u g h e s

, N o

. E 2 0 0 7

- 0 0 2 6 7

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 8 W L 5 3 8 9 9 0

,

a t * 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. F e b

. 2 7

, 2 0 0 8 ) ( c i t i n g C a s e v

. B r i e r H i l l C o l l i e r i e s

, 2 3 5 S

. W

. 5 7

, 5 9

( T e n n

. 1 9 2 1 ) )

.

I n T e n n e s s e e

, l i k e a n i n i t i a l c o n t r a c t

, “ a m o d i f i c a t i o n o f a c o n t r a c t f

o r t h e s a l e o f r e a l

e s t a t e m u s t b e i n w r i t i n g

. ” H i l l v

. G o o d w i n

, 7 2 2 S

. W

. 2 d 6 6 8

, 6 7 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 6 )

( c i t i n g L a m b e r t

, 4 8 1 S

. W

. 2 d 7 7 0 )

. O n a p p e a l

, t h e D a v i d s o n s a r g u e t h a t t h e i r c l a i m i s n o t

b a r r e d b y t h e s t a t u t e o f f r a u d s b e c a u s e t h e y “ a r e n o t r e l y i n g u p o n a n y c o n t r a c t u a l t e r m

o u t s i d e t h e c o n t r a c t i t s e l f

. ” T h e i r p o s i t i o n

, a s w e u n d e r s t a n d i t

, i s t h a t t h e y a r e s i m p l y

s e e k i n g t o e n f

o r c e t h e o r i g i n a l c o n t r a c t

. W e f i n d t h a t a r g u m e n t u n a v a i l i n g

. T h e t r i a l c o u r t

f o u n d a s u b s e q u e n t v e r b a l a g r e e m e n t “ t o h a v e t h e p r o p e r t y s u r v e y e d ” a n d “ t o c o n t i n u e t h e

c l o s i n g u n t i l s u c h t i m e a s t h e P l a i n t i f f s ’ c o n c e r n s w i t h t h e c l o s i n g d o c u m e n t s c o u l d b e

a d e q u a t e l y a d d r e s s e d

. ” M r

. D a v i d s o n t e s t i f i e d t h a t t h e p a r t i e s v e r b a l l y a g r e e d t o a d j u s t t h e

p r i c e u p w a r d o r d o w n w a r d i f t h e s u r v e y r e v e a l e d t h a t t h e r e w e r e “ 4 7 a c r e s o r 5 3 a c r e s o r

w h a t e v e r

. ”

W e n o t e t h a t s o m e j u r i s d i c t i o n s a l l o w o r a l m o d i f i c a t i o n s o f r e a l e s t a t e c o n t r a c t s i f t h e

o r a l a g r e e m e n t i s l i m i t e d t o c h a n g i n g o n l y t h e m e t h o d o f p e r f o r m a n c e o f t h e c o n t r a c t

, s u c h

a s i t s c l o s i n g d a t e

, r e a s o n i n g t h a t t h e m e t h o d o f p e r f o r m a n c e i s n o t a n e s s e n t i a l t e r m o f t h e

c o n t r a c t

. W h e n d e c i d i n g “ w h e t h e r a n a l l e g e d o r a l a g r e e m e n t t o e x t e n d t h e t i m e f o r c l o s i n g

[ a ] s a l e u n d e r a r e a l e s t a t e p u r c h a s e c o n t r a c t i s a n a g r e e m e n t w i t h i n t h e s t a t u t e o f f r a u d s

, ”

t h e C o u r t o f A p p e a l s o f I d a h o e x p l a i n e d :

T h e a u t h o r i t i e s e x a m i n i n g t h i s i s s u e a r e n o t u n a n i m o u s

. S o m e

j u r i s d i c t i o n s a p p l y t h e g e n e r a l r u l e t h a t a c o n t r a c t w i t h i n t h e s t a t u t e o f f r a u d s

c a n n o t b e o r a l l y m o d i f

i e d

, a n d h o l d t h a t a p a r o l e a g r e e m e n t e x t e n d i n g t i m e f o r

p e r f o r m a n c e o f s u c h a c o n t r a c t i s u n e n f o r c e a b l e

. H o w e v e r

, m o s t o f t h e r e c e n t

2

c a s e s a d d r e s s i n g t h e i s s u e r e c o g n i z e t h a t a n o r a l a g r e e m e n t t o s u b s t i t u t e t h e

m o d e o r t i m e o f p e r f

o r m a n c e o f a n e x e c u t o r y c o n t r a c t r e q u i r e d t o b e i n w r i t i n g

i s v a l i d a n d b i n d i n g

, p r o v i d e d t h a t n o o t h e r m a t e r i a l t e r m i s c h a n g e d a n d t h e

See , e.g ., Cho ct aw Home Bui lde rs, Inc . v. Lena , Inc. , 223 So.2d 23 (La. App. 1969) ; Hawki ns v

. 2

Stu ddar d

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. See als o 72 Am

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, p. 798-99

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150 comm ent s ( a) , (d ) ( 1981 ).

-10-a g r e e m e n t i s m a d e b e f o r e t h e e x p i r a t i o n o f t h e w r i t t e n c o n t r a c t

. T h e c a s e s 3

e m p l o y i n g t h i s r u l e g e n e r a l l y d r a w a d i s t i n c t i o n b e t w e e n t h e c o n t r a c t

, w h i c h

t h e s t a t u t e o f f

r a u d s r e q u i r e s t o b e i n w r i t i n g

, a n d i t s p e r f o r m a n c e

, t o w h i c h t h e

s t a t u t e d o e s n o t a p p l y

.

K e l l y v

. H o d g e s

, 8 1 1 P

. 2 d 4 8

, 5 0

- 5 2 ( I d a h o C t

. A p p

. 1 9 9 1 ) ( f o o t n o t e s i n o r i g i n a l ) ; s e e a l s o

D a v i s v

. P a t e l

, 7 9 4 S

. W

. 2 d 1 5 8

, 1 6 0

- 6 1 ( A r k

. C t

. A p p

. 1 9 9 0 ) ( n o t i n g a “ m a r k e d d i f f e r e n c e

. . . b e t w e e n a m o d i f

i c a t i o n o f a w r i t t e n c o n t r a c t i n t h e e s s e n t i a l s r e q u i r e d t o m e e t t h e s t a t u t e

o f f r a u d s a n d a n a g r e e m e n t f o r a s u b s t i t u t e d m e t h o d o f p e r f o r m a n c e n o t w i t h i n t h e s t a t u t e

. ” ) ;

I n r e E s t a t e o

f Y a t e s

, 8 4 5 A

. 2 d 7 1 4

, 7 2 0 ( N

. J

. S u p e r

. C t

. A p p

. D i v

. 2 0 0 4 ) ( “ O r a l a g r e e m e n t s

w h i c h d o n o m o r e t h a n e x t e n d t h e t i m e f o r p e r f o r m a n c e o f c o n t r a c t s w h i c h o t h e r w i s e s a t i s f y

t h e S t a t u t e o f F r a u d s a r e v a l i d u n l e s s t h e c o n t r a c t h a s m a d e t i m e o f t h e e s s e n c e

. T h u s

, t h e

o r a l a g r e e m e n t

. . . p u t t i n g o f f t h e c l o s i n g w a s l e g a l l y b i n d i n g

. ” ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

I n t h i s c a s e

, h o w e v e r

, t h e p a r t i e s ’ o r a l a g r e e m e n t w o u l d b e u n e n f o r c e a b l e u n d e r e i t h e r

v i e w

, b e c a u s e i t d i d n o t m e r e l y c h a n g e t h e t i m e f o r p e r f o r m a n c e o f t h e c o n t r a c t

. I n a d d i t i o n

t o e x t e n d i n g t h e c l o s i n g d a t e u n t i l t h e D a v i d s o n s ’ c o n c e r n s w i t h t h e c l o s i n g d o c u m e n t s c o u l d

b e a d e q u a t e l y a d d r e s s e d

, t h e p a r t i e s v e r b a l l y a g r e e d t o o b t a i n a s u r v e y o f t h e l a n d d e s c r i b e d

a n d t o a d j u s t t h e p u r c h a s e p r i c e b a s e d o n t h e r e s u l t s o f t h e s u r v e y

. W e c o n c l u d e t h a t t h i s o r a l

a g r e e m e n t c h a n g e d t h e e s s e n t i a l t e r m s o f t h e c o n t r a c t

, s u c h t h a t i t w a s r e q u i r e d t o b e i n

w r i t i n g p u r s u a n t t o t h e s t a t u t e o f f r a u d s

.

T h e D a v i d s o n s d o n o t a r g u e t h a t a n e x c e p t i o n t o t h e s t a t u t e o f f r a u d s s h o u l d a p p l y

.

I n T e n n e s s e e

, “ p a r t p e r f o r m a n c e o f a p a r o l c o n t r a c t f o r t h e s a l e o f l a n d w i l l n o t t a k e t h e

a g r e e m e n t o u t o f t h e s t a t u t e o f f r a u d s

. ” B a l i l e s v

. C i t i e s S e r v

. C o

. , 5 7 8 S

. W

. 2 d 6 2 1

, 6 2 4

( T e n n

. 1 9 7 9 )

. “ T h e h a r s h n e s s o f t h i s r u l e h a s b e e n m i t i g a t e d b y t h e a p p l i c a t i o n o f t h e

d o c t r i n e o f e q u i t a b l e e s t o p p e l i n e x c e p t i o n a l c a s e s w h e r e t o e n f o r c e t h e s t a t u t e o f f

r a u d s

w o u l d m a k e i t a n i n s t r u m e n t o f h a r d s h i p a n d o p p r e s s i o n

, v e r g i n g o n a c t u a l f r a u d

. ” I d

.

H o w e v e r

, “ e q u i t a b l e e s t o p p e l o n l y a p p l i e s i n e x t r a o r d i n a r y c a s e s a s a b a r t o t h e S t a t u t e o f

F r a u d s

. ” Y

o r k v

. B a t

s o n

, N o

. M 2 0 0 7

- 0 2 4 1 8

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 8 W L 4 2 5 4 5 9 0

, a t * 5 ( T e n n

.

C t

. A p p

. W

. S

. J u l y 1 7

, 2 0 0 8 ) ( c i t i n g A u t r y v

. B o s t o n

, N o

. E 2 0 0 5

- 0 1 0 3 0

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 6

W L 1 1 3 2 0 7 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. A p r

. 2 8

, 2 0 0 6 ) ) ; s e e

, e

. g

. , D e v e r e a u x v

. D e v e r e a u x

, N o

.

See

, e.g.

, Davi s v. Pat el

, 32 Ark. App. 1, 794 S.W .2d 158 (19 90) ; Rex Lumbe r Co. v. Act on Blo ck 3

Co.

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72 Am

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, p

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(19 43)

.

-11-E 2 0 0 8

- 0 0 8 6 1

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 9 W L 1 5 6 4 8 0 2

, a t * 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u n

. 5

, 2 0 0 9 )

( a p p l y i n g e q u i t a b l e e s t o p p e l w h e r e p l a i n t i f f s m o v e d t o T e n n e s s e e f

r o m N e w J e r s e y a n d m a d e

s u b s t a n t i a l e x p e n d i t u r e s o f t i m e a n d m o n e y t o i m p r o v e p r o p e r t y i n r e l i a n c e o n a p u r p o r t e d

d e e d f r o m p l a i n t i f

f ’ s f a t h e r a n d h i s c o n d u c t )

. T h e d o c t r i n e o f e s t o p p e l

, a s a n e x c e p t i o n t o

t h e s t a t u t e o f f

r a u d s

, “ s h o u l d n o t b e a p p l i e d t o o l i b e r a l l y l e s t t h e e x c e p t i o n s w a l l o w t h e r u l e

. ”

J o h n s o n v

. A l

l i s o n

, N o

. M 2 0 0 3

- 0 0 4 2 8

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 4 W L 2 2 6 6 7 9 6

, a t * 8 ( T e n n

. C t

.

A p p

. O c t

. 7

, 2 0 0 4 )

. “ T h e d o c t r i n e o f e q u i t a b l e e s t o p p e l i s n o t f a v o r e d u n d e r T e n n e s s e e l a w

,

a n d t h e p a r t y a s s e r t i n g t h e d o c t r i n e b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g e a c h a n d e v e r y e l e m e n t 4

n e c e s s a r y t o s u c h c l a i m

. ” B u r k s v

. E l e v a t i o n O u t d o o r A d v e r

. , L L C

, 2 2 0 S

. W

. 3 d 4 7 8

, 4 9 0

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 ) ( c i t i n g R o b i n s o n v

. T e n n

. F a r m e r s M u t

. I

n s

. C o

. , 8 5 7 S

. W

. 2 d 5 5 9

, 5 6 3

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 3 ) ; B o k o r v

. H o l d e r

, 7 2 2 S

. W

. 2 d 6 7 6

, 6 8 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 6 ) )

. “ T h e

b u r d e n o f p r o o f i s o n t h e p a r t y s e e k i n g t o i n v o k e e q u i t a b l e e s t o p p e l

. ” T h o r n t o n v

. M a r c u m

,

N o

. E 2 0 0 7

- 0 1 3 2 6

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 8 W L 8 3 6 3 6 8

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r

. 3 1

, 2 0 0 8 )

( c i t i n g B o k o r

, 7 2 2 S

. W

. 2 d a t 6 7 6 )

. T h e d o c t r i n e o f e q u i t a b l e e s t o p p e l h a s b e e n d e s c r i b e d a s

“ a s h i e l d a p l a i n t i f

f c a n r a i s e a g a i n s t t h e d e f e n s e o f t h e s t a t u t e o f f

r a u d s

. ” S e r a m u r v

. L i

f e

C a r e C tr s

. o

f A m e r i c a , I

n c

. , N o

. E 2 0 0 8

- 0 1 3 6 4

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 9 W L 8 9 0 8 8 5

, a t * 5 ( T e n n

.

C t

. A p p

. A p r

. 2

, 2 0 0 9 )

. S t i l l

, “ n o t r a i s i n g o r b r i e f i n g t h e i s s u e b e f

o r e t h e t r i a l c o u r t o r t h e

C o u r t o f A p p e a l s i s g r o u n d s f o r w a i v e r o f r e v i e w

. ” O s b o r n e

, 1 3 0 S

. W

. 3 d a t 7 7 4 n

. 6 ( c i t i n g

A l e x a n d e r v

. A r m e n t r o u t

, 2 4 S

. W

. 3 d 2 6 7 ( T e n n

. 2 0 0 0 ) )

. B e c a u s e t h e D a v i d s o n s d i d n o t r a i s e

As the Cour t exp la ine d in Osbo rne v. Mo unta in Lif e Ins

. Co.

, 130 S.W .3d 769, 774 (T enn

. 2004 ): 4

T he doc tr ine of equ it abl e est oppe l re qui re s eviden ce of the fol lowi ng el ements wit h re spe ct

to the par ty agains t wh om es top pel is as ser te d:

(1) Condu ct whic h amounts to a fa ls e re p r e sen ta ti on or con cea lment of

m at er ia l fa ct s, or, at le ast

, whic h is cal cul at ed to con vey the impres si on tha t

the fa ct s ar e o t h e r w i s e tha n, and inc ons is te nt wit h, tho se whic h the par ty

sub seq uen tl y at te m

pts to ass er t; (2) I nte nti on, or at l e a s t exp ect at ion tha t

suc h con duc t sha ll be act ed upon by the oth er par ty; (3) K nowl edge, act ual

or con st ruc ti ve of t he r eal fa ct s.

Cons umer Cred it U

n i o n v. Hit e

, 801 S.W .2d 822, 825 (T enn

. Ct. App. 1990 ) (qu oti ng

Call ahan v. Town of Mi ddl et on

, 41 T enn .App. 21, 292 S.W .2d 50 1

, 5 0 8 (19 54) (c it at ion

om it te d))

. Equi ta ble est oppe l al so re qui re s the fol lowi ng el ements wit h re spe ct to the par ty

ass er ti ng est oppe l:

(1) Lac k of knowled ge and of the m ean s of knowled ge of the tr uth as to the

fa ct s in que st ion ; (2) Rel ia nce upon the con duc t of the par ty est oppe d; and

(3) Act ion bas ed the re on of suc h a cha ra ct er as to cha nge h i s pos it ion

pre j udi ci al ly.

Id.

-12-e q u i t a b l e e s t o p p e l d u r i n g t h e t r i a l c o u r t p r o c e e d i n g s o r o n a p p e a l

, w e d e e m t h e i s s u e w a i v e d

.

H o w e v e r

, i t i s o u r o p i n i o n t h a t t h e c o m p e l l i n g c i r c u m s t a n c e s n e c e s s a r y t o s u p p o r t e q u i t a b l e

e s t o p p e l a r e s i m p l y n o t p r e s e n t i n t h i s c a s e

. A s s t a t e d a b o v e

, T e n n e s s e e c o u r t s “ c o n s i s t e n t l y

h a v e r e f u s e d t o e n f

o r c e a n o r a l c o n t r a c t f

o r t h e s a l e o f l a n d o n t h e b a s i s o f p a r t p e r f o r m a n c e

a l o n e

, ” B a l i l e s

, 5 7 8 S

. W

. 2 d a t 6 2 4

, a n d t h e D a v i d s o n s h a v e n o t p r o v e n t h a t t h e y s u f f i c i e n t l y

c h a n g e d t h e i r p o s i t i o n i n r e l i a n c e o n t h e a g r e e m e n t t o w a r r a n t t h e a p p l i c a t i o n o f e q u i t a b l e

e s t o p p e l

.

V

. C O N C L U S IO N

F o r t h e a f

o r e m e n t i o n e d r e a s o n s

, w e r e v e r s e t h e d e c i s i o n o f t h e c h a n c e r y c o u r t a n d

r e m a n d f o r e n t r y o f

a n o r d e r d i s m i s s i n g t h e D a v i d s o n s ’ c o m p l a i n t

. C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e

t a x e d t o t h e a p p e l l e e s

, R o b e r t J

. D a v i d s o n a n d J e a n e t t e D a v i d s o n

, f o r w h i c h e x e c u t i o n m a y

i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ A L A N E

. H I G H E R S

, P

. J

. , W

. S

.

-13-