FI L ED

U.S. COURT OF APPEAL S

EL EVENTH CI RCUI T

J UL Y 2, 2010

J OHN L EY

CL ERK [ P U B L I S H ]

I N T H E U N I T E D S T A T E S C O U R T O F A P P E A L S

F O R T H E E L E V E N T H C I R C U I T

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. 0 4

- 1 3 6 1 0

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

D

. C

. D o c k e t N o

. 9 9

- 1 0 0 5 4

- C V

- J C P

E L I Z A B E T H J

. N E U M O N T

,

L A W R E N C E F

. S C H E I T E R

,

D A V I D J

. T H O M A S

, S U S A N A E L E N A T H O M A S

, i n d i v i d u a l l y a n d o n b e h a l f o f a l l

o t h e r s s i m i l a r l y s i t u a t e d

,

P l a i n t i f f s

- A p p e l l a n t s

,

v e r s u s

S T A T E O F F L O R I D A

,

M O N R O E C O U N T Y

, F L O R I D A

,

D e f e n d a n t s

- A p p e l l e e s

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e S o u t h e r n D i s t r i c t o f F l o r i d a

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ( J u l y 2

, 2 0 1 0 )B e f

o r e E D M O N D S O N a n d B A R K E T T

, C i r c u i t J u d g e s

, a n d H U N T

, S e n i o r * **

D i s t r i c t J u d g e

.

P E R C U R I A M :

T h i s c a s e c o m e s b e f

o r e u s b e c a u s e M o n r o e C o u n t y

, F l o r i d a

, e n a c t e d a n

O r d i n a n c e t h a t r e s t r i c t s v a c a t i o n r e n t a l s ; a n d P l a i n t i f f s

- - a c l a s s o f p r o p e r t y o w n e r s

i n M o n r o e C o u n t y

- - s u e d t o s t o p e n f o r c e m e n t o f t h e O r d i n a n c e

. W e e a r l i e r

c e r t i f i e d a q u e s t i o n f

r o m t h i s c a s e t o t h e F l o r i d a S u p r e m e C o u r t

. N e u m o n t v

.

F l o r i d a

, 4 5 1 F

. 3 d 1 2 8 4 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 6 )

. A s a r e s u l t o f t h e F l o r i d a S u p r e m e

C o u r t ' s h e l p f

u l o p i n i o n

, w e a r e n o w a b l e t o r u l e o n t h e r e m a i n i n g i s s u e s

. W e

a f f i r m t h e D i s t r i c t C o u r t ' s d e c i s i o n s

. 1

J udg e B arke tt was a membe r of the or igina l panel but did not participate in this decision. *

This opinion is filed by

a quorum of the panel pur suant to 28 U.S.C. S ection 46(d)

.

Honora ble Will is B. Hunt, Jr., Senior United States District J udg e for the Northe rn **

District of Ge org ia, sitting by desig nation.

The District Court base d some of its summary judgme nt rulings on other g rounds. We 1

can a ffirm a

summary judgme nt on gr ounds other than those r elied upon by the District Court.

Edwar ds v. Niag ara

Credit Soluti ons, I nc., 584 F .3d 1350, 1354 (11th Cir. 2009).

2I

. B a c k g r o u n d

M o n r o e C o u n t y e n a c t e d O r d i n a n c e 0 0 4

- 1 9 9 7

, r e s t r i c t i n g c e r t a i n u s e s o f

p r o p e r t y

. T h i s c h a n g e i n c o u n t y p o l i c y p r e v e n t e d s e v e r a l h o m e o w n e r s f r o m

c o n t i n u i n g t o r e n t o u t t h e i r h o m e s a s v a c a t i o n r e n t a l s

. P l a i n t i f f s f i l e d s u i t

.

P l a i n t i f f s c h a r a c t e r i z e t h e c o m p l a i n t a s p r e s e n t i n g e s s e n t i a l l y s i x c l a i m s a g a i n s t

M o n r o e C o u n t y s p r e a d a c r o s s 1 3 c o u n t s

.

P l a i n t i f f s s u m m a r i z e t h e i r c l a i m s t h i s w a y : ( 1 ) t h e O r d i n a n c e w a s e n a c t e d i n

a m a n n e r t h a t d e p r i v e d P l a i n t i f f s o f t h e i r p r o p e r t y w i t h o u t d u e p r o c e s s o f l a w i n

v i o l a t i o n o f t h e F o u r t e e n t h A m e n d m e n t

, ( 2 ) t h e O r d i n a n c e w a s p r e m a t u r e l y

e n f o r c e d i n a m a n n e r t h a t d e p r i v e d P l a i n t i f f s o f t h e i r p r o p e r t y w i t h o u t d u e p r o c e s s

o f l a w i n v i o l a t i o n o f t h e F o u r t e e n t h A m e n d m e n t

, ( 3 ) b o t h o n i t s f a c e a n d a s

a p p l i e d t o P l a i n t i f

f s

, t h e C o u n t y ' s b a n o n v a c a t i o n r e n t a l s e f f e c t e d a t a k i n g o f

p r i v a t e p r o p e r t y w i t h o u t j u s t c o m p e n s a t i o n i n v i o l a t i o n o f t h e F i f t h a n d F o u r t e e n t h

A m e n d m e n t s

, ( 4 ) t h e O r d i n a n c e i s v o i d b e c a u s e i t w a s e n a c t e d i n v i o l a t i o n o f

F l o r i d a S t a t u t e s § 1 2 5

. 6 6 ( 4 )

, ( 5 ) t h e O r d i n a n c e w a s p r e m a t u r e l y e n f o r c e d i n

v i o l a t i o n o f F l o r i d a S t a t u t e s § 3 8 0

. 0 5 ( 6 )

, a n d ( 6 ) b o t h o n i t s f a c e a n d a s a p p l i e d t o

P l a i n t i f f s

, t h e C o u n t y ' s b a n o n v a c a t i o n r e n t a l s e f f e c t e d a t a k i n g o f p r i v a t e p r o p e r t y

w i t h o u t j u s t c o m p e n s a t i o n i n v i o l a t i o n o f A r t i c l e X

, § 6 ( a ) o f t h e F l o r i d a

3C o n s t i t u t i o n

.

T h e D i s t r i c t C o u r t d i s m i s s e d t h e c l a i m s i n a s e r i e s o f s u m m a r y j u d g m e n t

p r o c e e d i n g s

. P l a i n t i f

f s a p p e a l t h e d i s m i s s a l o f e v e r y c l a i m a s w e l l a s t h e D i s t r i c t

C o u r t ' s r e f

u s a l t o g r a n t d i s c o v e r y s a n c t i o n s

.

I I

. F l o r i d a S u p r e m e C o u r t D e c i s i o n

A f t e r o r a l a r g u m e n t

, w e c e r t i f i e d t h i s q u e s t i o n t o t h e F l o r i d a S u p r e m e C o u r t :

W h e t h e r

, f

o r p u r p o s e s o f F l o r i d a S t a t u t e s s e c t i o n 1 2 5

. 6 6 ( 4 ) ( b )

, a

" s u b s t a n t i a l o r m a t e r i a l c h a n g e " i n a p r o p o s e d o r d i n a n c e d u r i n g t h e

e n a c t m e n t p r o c e s s ( t h a t i s

, t h e k i n d o f c h a n g e t h a t w o u l d r e q u i r e a c o u n t y t o

s t a r t t h e p r o c e s s o v e r ) i s c o n f i n e d t o a c h a n g e i n t h e " o r i g i n a l g e n e r a l

p u r p o s e " o f t h e p r o p o s e d o r d i n a n c e

, o r w h e t h e r a s u b s t a n t i a l o r m a t e r i a l

c h a n g e i n c l u d e s ( 1 ) a c h a n g e t o t h e " a c t u a l l i s t o f p e r m i t t e d

, c o n d i t i o n a l

, o r

p r o h i b i t e d u s e s w i t h i n a z o n i n g c a t e g o r y

, " o r ( 2 ) a c h a n g e n e c e s s a r y t o

s e c u r e l e g i s l a t i v e p a s s a g e o f t h e o r d i n a n c e ?

N e u m o n t v

. F l o r i d a

, 4 5 1 F

. 3 d 1 2 8 4

, 1 2 8 7 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 6 )

. T h e F l o r i d a S u p r e m e

C o u r t e x e r c i s e d i t s d i s c r e t i o n a r y j u r i s d i c t i o n a n d a n s w e r e d o u r q u e s t i o n

.

B r i e f l y s t a t e d

, t h e F l o r i d a S u p r e m e C o u r t c o n c l u d e d t h a t c h a n g e s m a d e t o a n

o r d i n a n c e d u r i n g t h e e n a c t m e n t a r e o n l y " s u b s t a n t i a l o r m a t e r i a l " i f t h e y c h a n g e

t h e o r d i n a n c e ' s g e n e r a l p u r p o s e

. N e u m o n t v

. F l o r i d a

, 9 6 7 S o

. 2 d 8 2 2

, 8 2 5 ( F l a

.

2 0 0 7 )

. T h e F l o r i d a S u p r e m e C o u r t a p p l i e d t h i s d e f i n i t i o n t o M o n r o e C o u n t y ' s

c o n d u c t b y c o m p a r i n g t h e n o t i c e p r o v i d e d t o t h e p u b l i c i n t h e i n i t i a l

4a n n o u n c e m e n t s t o t h e f i n a l O r d i n a n c e

. " B e c a u s e t h e a c t u a l c h a n g e s e n a c t e d b y t h e

o r d i n a n c e c o n f

o r m e d s u b s t a n t i a l l y w i t h t h e n o t i c e p r o v i d e d t o t h e p u b l i c

, w e h o l d

t h a t t h e o r d i n a n c e s a t i s f i e s t h e g e n e r a l p u r p o s e t e s t

. " I d

. a t 8 3 1

. D e f e n d a n t ' s

m e t h o d o f e n a c t i n g t h e O r d i n a n c e c o m p l i e d w i t h F l o r i d a l a w

.

I I I

. D i s c u s s i o n

A s a n i n i t i a l m a t t e r

, i n t h e l i g h t o f t h e F l o r i d a S u p r e m e C o u r t ' s d e c i s i o n

, w e

a f f i r m t h e D i s t r i c t C o u r t ' s d e c i s i o n t o d i s m i s s a l l c l a i m s a l l e g i n g t h a t t h e O r d i n a n c e

w a s e n a c t e d i n a n u n l a w f u l m a n n e r

. D e f

e n d a n t f o l l o w e d F l o r i d a l a w i n e n a c t i n g

t h e O r d i n a n c e

. W e a f

f i r m t h e d i s m i s s a l o f c l a i m s 1 a n d 4

. 2

T h e c l a i m s r e l a t i n g t o e n f o r c e m e n t i n v o l v e a p u r e l y l e g a l q u e s t i o n

- - w h e n

d o e s a n a d m i n i s t r a t i v e a c t b e c o m e e n f o r c e a b l e u n d e r F l o r i d a l a w ? P l a i n t i f f s a l l e g e

t h a t t h e O r d i n a n c e w a s n o t e n f o r c e a b l e b e c a u s e P l a i n t i f f s f i l e d a n a p p e a l o f t h e

a d m i n i s t r a t i v e a c t u n d e r F l o r i d a S t a t u t e s § 1 2 0

. 6 8

.

Plaintiffs contend that eve n if Def endant f ollowed Flor ida law, Plaintiffs did not have 2

"a dequate notice and a

meaning ful opportunity

to be hea rd as a matter of f

eder al law." Plaintiffs

raised no c onstitut ional attack on the pertinent F lorida statute, and so the constitutionalit y of

Florida Statutes § 125.66 -- setting out proce dures unde r which a county is empowere d to enac t

an ordina nce - - is not properly

befor e us. B y

the way , this court has addr essed the

constitutionalit y

of this statute befor e in a due proce ss context and concluded it was not c ontrary

to the Fe dera l Consti tution. First Assembly of God of N aples, F la, I nc. v. Collier County , Fla.,

20 F.3d 419, 421- 22 (11th Cir. 1994).

5S e c t i o n 1 2 0

. 6 8 d o e s p r o v i d e f o r j u d i c i a l r e v i e w o f a d m i n i s t r a t i v e a c t s ; b u t

u n d e r i t s o w n t e r m s

, a p e t i t i o n f i l e d u n d e r s e c t i o n 1 2 0

. 6 8 d o e s n o t p r e v e n t t h e

e n f o r c e m e n t o f a n a g e n c y d e c i s i o n

. " T h e f i l i n g o f t h e p e t i t i o n d o e s n o t i t s e l f s t a y

e n f o r c e m e n t o f t h e a g e n c y d e c i s i o n

. . . . " F l a

. S t a t

. § 1 2 0

. 6 8 ( 3 )

. B e c a u s e t h e

s t a t u t e s a y s t h a t D e f

e n d a n t w a s e n t i t l e d t o e n f o r c e t h e O r d i n a n c e w h e n i t d i d

, w e

a f f i r m t h e d i s m i s s a l o f c l a i m s 2 a n d 5

.

T h e D i s t r i c t C o u r t n e x t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t f o r D e f e n d a n t o n t h e

t a k i n g s c l a i m s

. T h e s e c l a i m s a l l e g e i n v e r s e c o n d e m n a t i o n

, a n d P l a i n t i f f s h a d n o t

s o u g h t r e l i e f f

r o m t h i s O r d i n a n c e i n s t a t e c o u r t

. T h e D i s t r i c t C o u r t c o n c l u d e d t h a t

D e f e n d a n t m e t i t s b u r d e n o f p r o o f f o r s u m m a r y j u d g m e n t w i t h " i t s s i n g l e f a c t u a l

s t a t e m e n t : ' N o n e o f t h e p l a i n t i f f s i n t h e i n s t a n t a c t i o n h a s s o u g h t s t a t e c o u r t

r e m e d i e s f

o r i n v e r s e c o n d e m n a t i o n b a s e d o n D e f e n d a n t ' s a d o p t i o n a n d

e n f o r c e m e n t o f t h e s u b

j e c t O r d i n a n c e

. ' " T h i s s t a t e m e n t i s b a s e d o n t h e p a r t i e s '

j o i n t s t a t e m e n t o f f

a c t s s u b m i t t e d t o t h e D i s t r i c t C o u r t

.

P l a i n t i f f s c o n c e d e t h a t t h e y h a d n o t c h a l l e n g e d O r d i n a n c e 0 0 4

- 1 9 9 7 i t s e l f i n

s t a t e c o u r t

. P l a i n t i f

f s c o n t e n d t h a t w e s h o u l d v i e w t h e O r d i n a n c e a s p a r t o f a l a r g e r

r e g u l a t o r y e f

f o r t t o b a n v a c a t i o n r e n t a l s

, a n e f f o r t t h a t t h e y h a d c h a l l e n g e d t w i c e i n

F l o r i d a s t a t e c o u r t s

. I n t h e a l t e r n a t i v e

, P l a i n t i f f s c o n t e n d t h a t t h e y a r e e x e m p t 3

No state c ourt ruled on the me rits of either c halleng e; both case s were dismiss ed as 3

moot.

6f

r o m t h e e x h a u s t i o n r e q u i r e m e n t b e c a u s e t h e s t a t e c o u r t p r o c e s s i s i n a d e q u a t e o r

f u t i l e

.

I n E i d e v

. S a r a s o t a C o u n t y

, w e s a i d t h a t a p l a i n t i f f m u s t " o b t a i n a f

i n a l

d e c i s i o n r e g a r d i n g t h e a p p l i c a t i o n o f t h e z o n i n g o r d i n a n c e o r r e g u l a t i o n t o h i s o r

h e r p r o p e r t y

. . . . " 9 0 8 F

. 2 d 7 1 6

, 7 2 0

- 2 1 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 0 ) ( e m p h a s i s a d d e d )

. B o t h

o f t h e c a s e s t h a t P l a i n t i f f s f i l e d i n s t a t e c o u r t w e r e f i l e d b e f o r e t h e e n a c t m e n t o f t h e

O r d i n a n c e a t i s s u e i n t h i s c a s e

. P l a i n t i f f s h a v e a n o b l i g a t i o n t o e x h a u s t t h e i r s t a t e

r e m e d i e s f

o r t h e s p e c i f

i c o r d i n a n c e a n d i t s a p p l i c a t i o n b e f o r e t h e y c a n c h a l l e n g e a

t a k i n g u n d e r t h a t o r d i n a n c e i n f e d e r a l c o u r t

. C h a l l e n g i n g e a r l i e r

, s i m i l a r

o r d i n a n c e s i s n o t s u f

f i c i e n t

, e s p e c i a l l y w h e n t h e s t a t e c o u r t n e v e r r u l e d o n t h e

m e r i t s o f t h e e a r l i e r c h a l l e n g e

. S e e H a c i e n d a V a l l e y M o b i l e E s t a t e s v

. C i t y o f

M o r g a n H i l l

, 3 5 3 F

. 3 d 6 5 1

, 6 5 9 ( 9 t h C i r

. 2 0 0 3 ) ( " I n A u s t i n v

. C i t y o f H o n o l u l u

,

w e h e l d t h a t u n l e s s t h e s t a t e c o u r t s h a v e s p e c i f i c a l l y h e a r d t h e c a u s e o f a c t i o n a t

i s s u e a n d d e n i e d i t

, r e c o u r s e t o s t a t e c o u r t s c a n n o t b e c o n s i d e r e d f u t i l e

. " )

.

P l a i n t i f f s r a i s e a f

u t i l i t y a r g u m e n t : D e f

e n d a n t

, P l a i n t i f

f s s a y

, w i l l t a k e a c t i o n

t o m o o t t h e c a s e b e f

o r e a c o u r t c a n r u l e o n t h e m e r i t s

. B u t w e s e e t h i s p r e d i c t i o n a s

e n t i r e l y s p e c u l a t i v e

. F o r b a c k g r o u n d

, s e e M

. T

. V

. v

. D e k a l b C o u n t y S c h

. D i s t

. , 4 4 6

F

. 3 d 1 1 5 3

, 1 1 5 9 n

. 4 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 6 ) ( p r o c e d u r a l f a i l u r e s i n p a s t a d m i n i s t r a t i v e

p r o c e e d i n g s a r e n o t s u f

f i c i e n t f o r f u t i l i t y a r g u m e n t s f

o r l a t e r c l a i m s )

. W e a l s o

7o b s e r v e t h a t F l o r i d a c o u r t s m a y h e a r a c l a i m t h a t i s l i k e l y t o r e c u r y e t e v a d e r e v i e w

i f i t i s o t h e r w i s e m o o t u n d e r F l o r i d a l a w

. S i m s v

. S t a t e

, 9 9 8 S o

. 2 d 4 9 4

, 5 0 3 n

. 8

( F l a

. 2 0 0 8 )

. W e h a v e n o t b e e n p e r s u a d e d t h a t i t w o u l d b e f u t i l e t o g o t o t h e s t a t e

c o u r t s

.

T h e f

i n a l i s s u e b e f

o r e u s i s t h e D i s t r i c t C o u r t ' s d e c i s i o n n o t t o i m p o s e

s a n c t i o n s o n D e f

e n d a n t f o r i t s c o n d u c t d u r i n g d i s c o v e r y

. P l a i n t i f f s f i l e d f o u r

m o t i o n s t o c o m p e l d i s c o v e r y

. T h e D i s t r i c t C o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n s t o c o m p e l

b u t d e c l i n e d t o a w a r d s a n c t i o n s

. T h e D i s t r i c t C o u r t w r o t e t h a t

, " [ t ] h e c o u r t f i n d s

t h a t p l a i n t i f

f s ' c o u n s e l a r e n o t e n t i t l e d t o f e e s u n d e r F e d e r a l R u l e o f C i v i l

P r o c e d u r e 3 7 ( a ) ( 4 ) ( A ) f o r t w o r e a s o n s : ( 1 ) D e f

e n d a n t ' s o b

j e c t i o n s t o d i s c o v e r y

s o u g h t w e r e s u b s t a n t i a l l y j u s t i f i e d

, a n d ( 2 ) o t h e r c i r c u m s t a n c e s m a k e a n a w a r d o f

e x p e n s e s u n

j u s t a s d e s c r i b e d b e l o w

. "

O b j e c t i o n s a r e s u b s t a n t i a l l y j u s t i f i e d w h e n " r e a s o n a b l e p e o p l e c o u l d d i f f e r

a s t o t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f t h e c o n t e s t e d a c t i o n

. " M a d d o w v

. P r o c t e r & G a m b l e

C o

. , 1 0 7 F

. 3 d 8 4 6

, 8 5 3 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 7 )

. D e f e n d a n t ' s o b

j e c t i o n s t o t h e d i s c o v e r y

w e r e b a s e d o n r e l e v a n c y g r o u n d s

.

P l a i n t i f f s h a v e n o t p r e s e n t e d s u f f i c i e n t e v i d e n c e t h a t t h e D i s t r i c t C o u r t

a b u s e d i t s c o n s i d e r a b l e d i s c r e t i o n i n m a n a g i n g d i s c o v e r y a n d d e t e r m i n i n g t h a t

r e a s o n a b l e p e o p l e c o u l d d i f f e r i n t h e a p p r o p r i a t e n e s s o f P l a i n t i f f s ' d i s c o v e r y

8r e q u e s t s

. A n d b e c a u s e a d e t e r m i n a t i o n o f s u b s t a n t i a l j u s t i f i c a t i o n b y t h e D i s t r i c t

C o u r t i s s u f

f i c i e n t t o d e n y d i s c o v e r y s a n c t i o n s

, w e d o n o t n e e d t o d e c i d e w h e t h e r

t h e D i s t r i c t C o u r t w a s c o r r e c t i n a l s o d e c i d i n g t h a t s a n c t i o n s w o u l d b e o t h e r w i s e

u n j u s t

.

I V

. C o n c l u s i o n

W e a f f i r m t h e f i n a l d e c i s i o n o f t h e D i s t r i c t C o u r t

. B a s e d o n t h e F l o r i d a

S u p r e m e C o u r t ' s o p i n i o n a n d o u r o w n a n a l y s i s o f t h e l a w

, P l a i n t i f f s h a v e n o v a l i d

c l a i m s r e m a i n i n g

.

A F F I R M E D

.

9