Número Identificador

SEN 20 2 4

_____________

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL V I I
DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR
R ECURRIDA

v. C & C MANAGEMENT HOLDINGS C ORP.
R ECURRENTE KLRA20 2 4 0 0 254 Revisión administrativa p rocedente del Departamento de Asuntos del Consumidor
Caso Núm. MA

- 13883

- URB Sobre: DENEGACIÓN LICENCIA DE URBANIZADOR Y/O CONSTRUCTOR Panel inte grado por su president a , l a Juez a Domínguez Irizarry , la Jueza Grana Martínez y el Juez Pérez Ocasio

. Grana Martínez, Jueza Ponente
SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 28 de juni o de 20 2 4

. Comparece ante nos, C & C Management Holding, C orp., en adelante, la corporación o parte recurrente, solicitando que revisemos la determinación del Departamento de Asuntos del Consumidor, en adelante, DACo o recurrida, emitida el 19 de marzo de 2024. La aludida determinación ratificó la decisión de la Agencia al denegar la renovación de licencia de urbanizado r y/o constructor contra la recurrente. Por lo fundamentos que expo ndremos a continuación, confirmamos la determinación recurrida.
I. El 17 de mayo de 2021 , C & C Management Holding, C orp., solicitó ante el Departamento de Asuntos del Consumidor la renovación de su licencia regular como urbanizador y/o constructor. Como parte de la solicitud, la recurrente anejó un listado de querellas resueltas respecto a sus responsabilidades con la
U rbanización Veredas del Mar. Inicialmente, la corporación listó tres (3) de las cinco (5) querellas que se habían presentado ante DACo.KLRA20 2 4 00 254 2 El 16 de junio de 2021, DACo denegó la expedición de la licencia, arguyó que la recurrida no cumplió con los requisitos , ó rdenes de la Agencia y sentencias del Tribunal. Razón por la que, el 21 de junio de 2021, la recurrida radicó por escrito una solicitud de vista administrativa con relación a la denegatoria de la revisión de la licencia MA

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- URB. Luego de varios as untos procesales, que no son necesarios pormenorizar, las partes fueron citadas a vista administrativa en la Oficina Regional de San Juan el 20 de octubre de 2022. Esta vista se dejó sin efecto , luego de un diálogo y acuerdo entre las partes para permitirl e a la corporación cierto descubrimiento de prueba e información requerida por la Agencia. Tras presentada la documentación e información requerida, el 16 de diciembre de 2022, la Agencia determinó que la data provista no demostraba cumplimiento con el deb er de subsanar los defectos de construcción del proyecto que había desarrollado dicha corporación. Finalmente, el 20 de abril de 2023, ambas partes comparecen a la vista administrativa. En esta, se le conceden veinte (20) días a la corporación para entreg ar documentos sobre las gestiones llevadas a cabo para corregir los vicios de construcción en las reclamaciones de residentes del proyecto Veredas del Mar. Las querellas a las que se hace referencia son las resueltas por DACo ordenando corrección por la co rporación y, eventualmente, llevadas

a los Tribunales para obligar a cumplir a C & C Management. Las reclamaciones de referencia son las siguientes:

Núm. Querella Nombre

querellado Numeración del

Caso Civil TPI Sentencia Honorarios

50000974 Aidalee

Ortiz Taranto MZ2019CV01458 $12,215.30 $1,000.00

MAY

- 2016

- 0000033 Victoria

Cintrón Hernández MZ2019CV01045 $4,706.23 $500.00

MA0004539 Lenny J.

Pérez Martínez MZ2019CV02186 $19,256.59 $1,000.00KLRA20 2 4 00 254 3

Núm. Querella Nombre

querellado Numeración del

Caso Civil TPI Sentencia Honorarios
MA0004538 Juan C.

Avilés Morales MZ2019CV02202 $7,274.97 $1,000.00

MA0003559 Johnny

Medina Jiménez I1CI201700329 Contratación de tercero para reparar los vicios $1,000.00

*Las cantidades impuestas en las sentencias, aquellas con cantidad cierta, se ordenaron con pago de intereses. Eventualmente, el 19 de marzo de 2024, la agencia mediante Resolución Sumaria ratificó su decisión del DACo sobre denegar la solicitud de renovación de licencia de urbanizador y/o constructor. En esta se estableció como determinaciones de hecho, y tras la documentación presentada, que la corporación no cumplió con las
ó rdenes de DACo y las sentencias del Tribunal en donde, además del pago, se reclamaba la corrección de múltiples vicios de
construcción. El 4 de abril de 2024, la corporación presentó Moción de Reconsideración en la que argumentaba que no pudo cumplir con las órdenes de DACo , debido a que “los residentes afectados entorpecieron” las gestiones para que el Tribunal les concediera pago de dinero. 1 Añadió que, adicional a eso, no cumplieron con l as sentencias del Tribunal , toda vez que no tenían liquidez para realizar planes de pagos como consecuencia de la pérdida de su licencia para operar. Así las cosas, solicitaron que DACo reconsiderara su decisión del 19 de marzo y, en remedio, les concedier a una licencia provisional para poder cumplir con lo ordenado. El 19 de abril del mismo año, la agencia declaró No Ha Lugar la moción de reconsideración de la recurrente. DACo reafirmó su determinación inicial arguyendo que no le asistía la razón a la

cor poración , toda vez que las sentencias fueron emitidas entre el 2017 y el 2019, antes de que caducara su licencia y, aun así, no

1 Anejo en el Apéndice del Recurso de Revisión, págs. 8

- 14.KLRA20 2 4 00 254 4

pudo cumplir con las mismas. La A gencia continuó afirmando que, la misma corporación señaló no cumplir con la otra parte de la

s entencia por no tener liquidez, admitiendo su incumplimiento. Finalizó denegando la solicitud de una licencia provisional , debido a que la corporación no cumplió con los requisitos para que se expid ier a la misma. En desacuerdo con lo determinado, el recur rente presentó el recurso de epígrafe y le imputó a DACo los siguientes dos errores: Erró el DACo en emitir resolución denegando la licencia de Desarrolladora sin considerar las circunstancias con los residentes

- querellantes, que entorpecieron las gestione s de reparación. Erró DACo al no otorgar una licencia provisional al amparo de las secciones 3(c) y 5 del R eglamento núm. 2268 de dicha agencia.
II.
A. Las determinaciones de las agencias administrativas están sujetas a la revisión judicial del Tribunal de Apelaciones. 4 LPRA sec. 24y(c). Este tribunal revisará, como cuestión de derecho, las decisiones, órdenes y resoluciones finales de organismos o agencias administrativas. 3 LPRA sec. 9676. Según lo dispuesto en la ley, las determinaciones de h echo de las decisiones administrativas serán sostenidas por el tribunal, si están basadas en evidencia sustancial que obra en el expediente de la agencia. A diferencia de las conclusiones de derecho que serán revisables en todos sus aspectos por el tribuna l. 3 LPRA sec. 9675. El examen jurídico de las determinaciones administrativas se circunscribe a determinar si las agencias han actuado en forma arbitraria, caprichosa, ilegal o tan irrazonablemente que la decisión constituye un abuso de discreción. Los tr ibunales revisores hemos de otorgar deferencia a las decisiones administrativas, ya que los organismos gubernamentales gozan de experiencia y conocimientoKLRA20 2 4 00 254 5

especializado sobre los asuntos ante su consideración. Por esa razón, sus dictámenes gozan de una pre sunción de legalidad y
corrección. Otero Rivera v. Bella Retail Group, Inc., 2024 TSPR 70, 213 DPR ___ (2024); Hernández Feliciano v. Mun. Quebradillas , 211 DPR 99, 113

- 114 (2023); OEG v. Martínez Giraud , 210 DPR 79, 88

- 89 (2022); Moreno Lorenzo y otros v. Depto. Fam. , 207 DPR 833, 839 (2021); Capó Cruz v. Jta

. Planificación et al. , 204 DPR 581, 591 (2020); Mun. de San Juan v. CRIM , 178 DPR 163, 175 (2010). Dicha presunción subsiste mientras no se produzc a prueba suficiente para derrotarla. Hernández Feliciano v. Mun. Quebradillas ; supra, pág. 114; OEG v. Martínez Giraud , supra, págs. 88

- 89; Rolón Martínez v. Supte. Policía , 201 DPR 26, 35 (2018); Rebollo v. Yiyi Motors , 161 DPR 69, 77 (2004); Misión Ind. P.R. v. J.P. , 146 DPR 64, 130 (1998). La parte que impugna judicialmente las determinaciones de hechos de una agencia tiene que demostrar que no están basadas en el expediente o que las conclusiones del foro administrativo son irrazonables. La razonabilida d es el criterio rector al momento de pasar juicio sobre la decisión de una agencia. Hernández Feliciano v. Mun. Quebradillas ; supra, pág. 115; OEG v. Martínez Giraud , supra, pág. 90; Torres Rivera v. Policía de PR , 196 DPR 606, 626 (2018); González Segarr a et al. v. CFSE , 188 DPR 252, 276

– 278 (2013); OCS v. Universal , 187 DPR 164, 178

– 179 (2012); Otero v. Toyota , 163 DPR 716, 727 (2005). La evidencia sustancial que surge de la totalidad del expediente y en la que debe estar basada la determinación administ rativa, ha sido definida jurisprudencialmente como aquella que es relevante y que una mente razonable podría aceptar como adecuada para sostener una conclusión. La deferencia a la agencia no es absoluta porque la decisión administrativa no puede estar basa da en un ligero destello de evidencia o por simples inferencias. El crisol evaluativo de las determinaciones administrativas siempreKLRA20 2 4 00 254 6

estará guiado por el concepto de razonabilidad, conforme la evaluación del expediente administrativo en su totalidad. OEG v

. Martínez Giraud , supra, pág. 89. La evaluación judicial de las determinaciones de hecho de las agencias tiene que estar basada en los criterios de deferencia y razonabilidad

. González Segarra et al. v.
CFSE , supra. Por su parte, las determinaciones de de recho de las agencias son revisables en todos sus aspectos. 3 LPRA sec. 9675. La revisión se ciñe a determinar si: (1) el remedio concedido por la agencia fue el apropiado, (2) las determinaciones de hecho de la agencia están basadas en evidencia sustancia l que obra en el expediente administrativo visto en su totalidad y (3) las conclusiones de derecho fueron correctas. El respeto a la resolución administrativa se sostiene hasta que no se presente evidencia suficiente para derrotar la presunción de legalida d. Otero Rivera v. Bella Retail Group, Inc., supra; Hernández Feliciano v. Mun. Quebradillas ; supra, pág. 115; OEG v. Martínez Giraud , supra, pág. 89; Moreno Lorenzo y otros v. Depto. Fam. , supra, págs. 839

– 840; Capó Cruz v. Jta. Planificación et al. , supra , pág. 591; Torres Rivera v. Policía de PR , supra, págs. 626

– 627. La deferencia a la interpretación que las agencias hacen sobre las leyes que le corresponde poner en vigor, cede cuando: 1) erró al aplicar la ley, 2) actuó arbitraria, irrazonable o il egalmente o 3) lesionó derechos constitutivos fundamentales. El criterio administrativo no prevalece, cuando la interpretación estatutaria que realiza la agencia provoca un resultado incompatible o contrario al propósito para el cual se aprobó la legislaci ón y con la política pública promovida. La deferencia cede ante una determinación que resulte irrazonable, ilegal o que conduzca a la comisión de una injusticia. Otero Rivera v. Bella Retail Group, Inc., supra; OEG v. Martínez Giraud , supra, pág. 90

- 91. Lo s tribunales tienen que armonizar, siempre que sea posible, todos los estatutos yKLRA20 2 4 00 254 7

reglamentos administrativos involucrados para la solución justa de la controversia, de modo que se obtenga un resultado sensato, lógico y razonable. Moreno Lorenzo y otros v. Depto. Fam. , supra, pág. 843.
B. La Ley de la Oficina del Oficial de Construcción adscrita al Departamento de Asuntos del Consumidor, Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967, según enmendada, es la que faculta al DACo a reglamentar, investigar, adjudicar y ex pedir licencias con relación a la construcción y venta de viviendas en Puerto Rico. 17 LPRA § 511. El motivo principal de esta ley es, precisamente, proteger a los compradores de vivienda con el fin de que las familias en Puerto Rico puedan hacerse de un h ogar seguro y adecuado. De manera que no solo establece deberes y facultades para DACo, sino que también delimita las prácticas indeseables que busca prohibir en los urbanizadores y constructores de vivienda. Así las cosas, en el Artículo 5, 17 LPRA § 505, sobre las licencias regulares, establece que “[t]oda licencia así expedida vencerá tres (3) años a partir de la fecha de su expedición, y podrá ser renovada por igual término siempre que se cumpla con los requisitos de esta ley”. Por otro lado, también, d ispone que las licencias provisionales se otorgarán por un término de dos (2) años a toda persona que cualifique conforme a las disposiciones de esta ley, pero que no tenga experiencia previa en Puerto Rico en el negocio de la urbanización o construcción. En el Artículo 7(d), 17 LPRA § 507, establece como causa de revocación el no acatar las disposiciones de una orden de la agencia, final y firme, ordenándole la reparación de defectos de construcción en una vivienda, o imponiéndole una multa administrativa. En el inciso (g) del mismo artículo, también establece como causa de
revocación , el incurrir en cualquiera de las prácticas indeseables en el negocio de la construcción. Entre estas, en su A rtículo 9(e), fijaKLRA20 2 4 00 254 8

como una de las tantas prácticas indeseables e l que una corporación deje de corregir un defecto de construcción en una vivienda, y A rt. 9(e) dejar de corregir defectos de construcción en una vivienda. 17 LPRA § 509. Por otro lado, en virtud de lo expresado en la Ley Núm. 130,
supra , DACo estableció el Reglamento 2268 de 17 de agosto de 1977, 2 con el fin de facilitar las disposiciones de la ley. De esta manera, mediante el R eglamento 2268 en su sección 3, inciso (c), se reafirma lo expresado por el legislador en cuanto a la otorgación de licencias, estableciendo que solo se emitirán dos tipos de licencias, regulares y provisionales. La licencia provisional se le otorgará a corporaciones sin experiencia previa, pudiendo ser renovada , a menos que se haya culminado completamente el proyecto p ara el que fue expedida, en cuyo caso, se podrá otorgar licencia regular. Esta misma sección 3 del R eglamento, en su inciso (a), dispone que el Secretario tendrá que realizar las investigaciones pertinentes para determinar que el solicitante tenga la capac idad administrativa, técnica y financiera para realizar el proyecto propuesto. También, podrá tomar en consideración los informes en el área de querellas e investigaciones para la concesión de licencias. Requisitos que se reafirman en la sección 5 y secció n 6 del Reglamento 2268, sobre la renovación y denegatoria de licencias, respectivamente. A su vez, en la sección 6 del Reglamento, se añade como una de las causas de denegatoria el que no se cumpla con los requisitos de ley y/o que se incurra en una de la s causas de
revocación.
III. Expuesto el derecho aplicable a esta controversia, nos disponemos a aplicarlo al caso de epígrafe. Como primer asunto

2 Enmendado por el Reglamento Núm. 8070 de 8 de septiembre de 2011.KLRA20 2 4 00 254 9

debemos dilucidar si erró DACo en emitir resolución denegando la licencia de la corporación sin considerar l as circunstancias con los residentes

- querellantes que, según el recurrente, entorpecieron las gestiones de reparación. Sobre este señalamiento de error, no le asiste la razón al recurrente. En primer lugar, es sabido que el foro revisor le debe deferencia a las determinaciones de hechos de las agencias administrativas. Las determinaciones de hecho s de las decisiones administrativas serán sostenidas por el tribunal si están basadas en evidencia sustancial que obra en el expediente de la agencia. De hecho, l a parte que impugna judicialmente las determinaciones de hechos de una agencia tiene que demostrar que no están basadas en el expediente o que las conclusiones del foro administrativo son irrazonables. En el caso ante nos, la parte recurrente, lejos de reb atir la deferencia, en múltiples ocasiones v a lida las determinaciones de hecho s de la agencia, afirmando que ha incumplido con las órdenes de DACo y las Sentencias del Tribunal. Lo cierto es que, (1) se desobedeció las ó rdenes de DACo; (2) como
consecuenci a de esto, DACo acudió al Tribunal; (3) el Tribunal emitió varias Sentencias declarando todas Ha Lugar , disponiendo así de los casos y; (4) luego se desobedecieron las Sentencias del Tribunal. Entendemos menester señalar que en dichas sentencias del Tribunal dispuso de las controversias que se pretenden levantar ahora. Incluso, así lo admite la parte recurr ente en el Recurso de Revisión , donde afirma que levantó la misma defensa en los casos que ya advinieron finales y firmes. 3 Así las cosas, resulta del expediente , que DACo s í consideró las circunstancias con los querellantes como lo hizo el Tribunal. En

3 Recurso de Revisión, pág. 3.KLRA20 2 4 00 254 10

ambos foros dichas alegaciones no se sostuvieron, determinándose que la responsabilidad era de la corporación. Ahora bien, aun cuando no existiera la deferencia a las agencias, es hartamente conocida la norma trillada de que “el nombre no hace la cosa”. De be tener cuidado la parte recurrente de no pretender re

- litigar un caso que ya advino final y firme. Peor aún, debe evitar atacar mediante un recurso administrativo determinaciones del Tribunal de Primera Instancia emitidas de entre cinco (5) a siete (7) a ños atrás. Sencillamente, del expediente no se desprende que DACo hubiera actuado arbitraria o irrazonablemente. La agencia, en todo momento, operó dentro del marco legal delimitado por la Asamblea Legislativa, basó sus determinaciones de hechos en evidenc ia sustancial que, incluso, reafirmó el recurrente, e implementó correctamente el derecho aplicable. En otras palabras, hace bien la Agencia al no considerar meras alegaciones como determinación de hechos que ya habían sido adjudicadas en corte. Como segu ndo señalamiento de error debemos cavilar sobre si erró DACo al no otorgar una licencia provisional al amparo de las secciones 3(c) y 5 del R eglamento 2 268 de dicha agencia. Sobre este planteamiento, tampoco le asiste la razón a la corporación. Veamos.
Ta nto la Ley Núm. 130, supra , como el Reglamento 2268 establecen que para la expedición de la licencia provisional se necesita cumplir con todos los requisitos de ley. Estos requisitos son los mismos que los de la licencia regular, con la única variante de
q ue la provisional solo se expedirá para corporaciones sin experiencia previa , quienes, si al momento de solicitar renovación no han culminado el proyecto, pueden hacerse obtener otra licencia provisional. En este sentido, nuestro estado de derecho estable ce que no se expedirá la licencia a corporaciones o personas que hayanKLRA20 2 4 00 254 11

incurrido en prácticas indeseables, según esbozado en el listado del
A rtículo 9 de la referida ley y sección 5 (B)(7) del Reglamento 2268. La referida disposición f aculta a DACo para ev aluar el informe de querellas e investigaciones y la capacidad administrativa, técnica y financiera del solicitante. Dicho esto, entendemos menester establecer que una corporación que no cumple con los requisitos para la expedición de una licencia regular tampoco cumple con los requisitos para la expedición de la licencia provisional. En el caso ante nos, la corporación desobedeció ó rdenes de DACo y sentencias del Tribunal e incurrió en prácticas indeseables al dejar de corregir defectos de construcción en las viviendas. Así, también, ha reconocido no tener la capacidad económica para responsabilizarse por los defectos de construcción de las viviendas que construyó. Por si fu era poco, esta no es una corporación sin experiencia previa en el campo de urbanización y construcción de viviendas. De manera que no cumple con los requisitos en ley para la expedición de una licencia provisional. Por lo tanto, nos es forzoso concluir que DACo no incurrió en el error señalado por el recurrente. Por el contrario, aplicó correctamente el derecho. En vista del análisis completo que realiza el Tribunal, entendemos que la Agencia no incurrió en los errores señalados.
IV. Por los fundamentos que anteceden, se confirma la Resolución recurrida. Lo acordó el Tribunal , y lo certifica la Secretaria del Tribunal de Apelaciones.

L cda. Lilia M. Oquendo Solís

Secretaria del Tribunal de Apelaciones