Número Identificador

SEN2024_____________

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL VII

DEPARTAMENTO DE

ASUNTOS DEL

CONSUMIDOR

RECURRIDA

v.

C & C MANAGEMENT

HOLDINGS CORP.

RECURRENTE

KLRA202400254

Revisión 

administrativa

procedente del 

Departamento de 

Asuntos del 

Consumidor

Caso Núm.

MA-13883-URB

Sobre:

DENEGACIÓN 

LICENCIA DE 

URBANIZADOR Y/O 

CONSTRUCTOR

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Domínguez Irizarry, la 

Jueza Grana Martínez y el Juez Pérez Ocasio.

Grana Martínez, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2024.

Comparece ante nos, C & C Management Holding, Corp., en 

adelante, la corporación o parte recurrente, solicitando que 

revisemos la determinación del Departamento de Asuntos del 

Consumidor, en adelante, DACo o recurrida, emitida el 19 de marzo 

de 2024. La aludida determinación ratificó la decisión de la Agencia 

al denegar la renovación de licencia de urbanizador y/o constructor 

contra la recurrente.

Por lo fundamentos que expondremos a continuación, 

confirmamos la determinación recurrida.

I.

El 17 de mayo de 2021, C & C Management Holding, Corp., 

solicitó ante el Departamento de Asuntos del Consumidor la 

renovación de su licencia regular como urbanizador y/o constructor. 

Como parte de la solicitud, la recurrente anejó un listado de 

querellas resueltas respecto a sus responsabilidades con la 

Urbanización Veredas del Mar. Inicialmente, la corporación listó tres 

(3) de las cinco (5) querellas que se habían presentado ante DACo.
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El 16 de junio de 2021, DACo denegó la expedición de la 

licencia, arguyó que la recurrida no cumplió con los requisitos, 

órdenes de la Agencia y sentencias del Tribunal. Razón por la que, 

el 21 de junio de 2021, la recurrida radicó por escrito una solicitud 

de vista administrativa con relación a la denegatoria de la revisión 

de la licencia MA-13883-URB.

Luego de varios asuntos procesales, que no son necesarios 

pormenorizar, las partes fueron citadas a vista administrativa en la 

Oficina Regional de San Juan el 20 de octubre de 2022. Esta vista 

se dejó sin efecto, luego de un diálogo y acuerdo entre las partes 

para permitirle a la corporación cierto descubrimiento de prueba e 

información requerida por la Agencia. Tras presentada la 

documentación e información requerida, el 16 de diciembre de 2022, 

la Agencia determinó que la data provista no demostraba 

cumplimiento con el deber de subsanar los defectos de construcción 

del proyecto que había desarrollado dicha corporación.

Finalmente, el 20 de abril de 2023, ambas partes comparecen 

a la vista administrativa. En esta, se le conceden veinte (20) días a 

la corporación para entregar documentos sobre las gestiones 

llevadas a cabo para corregir los vicios de construcción en las 

reclamaciones de residentes del proyecto Veredas del Mar. Las 

querellas a las que se hace referencia son las resueltas por DACo 

ordenando corrección por la corporación y, eventualmente, llevadas 

a los Tribunales para obligar a cumplir a C & C Management. Las 

reclamaciones de referencia son las siguientes:

Núm. 

Querella

Nombre 

querellado

Numeración del 

Caso Civil TPI

Sentencia Honorarios

50000974

Aidalee 

Ortiz

Taranto

MZ2019CV01458 $12,215.30 $1,000.00

MAY-2016-

0000033

Victoria 

Cintrón 

Hernández

MZ2019CV01045 $4,706.23 $500.00

MA0004539 Lenny J. 

Pérez 

Martínez

MZ2019CV02186 $19,256.59 $1,000.00
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Núm. 

Querella

Nombre 

querellado

Numeración del 

Caso Civil TPI

Sentencia Honorarios

MA0004538 Juan C. 

Avilés 

Morales

MZ2019CV02202 $7,274.97 $1,000.00

MA0003559 Johnny 

Medina 

Jiménez

I1CI201700329 Contratación 

de tercero 

para reparar 

los vicios

$1,000.00

*Las cantidades impuestas en las sentencias, aquellas con 

cantidad cierta, se ordenaron con pago de intereses.

Eventualmente, el 19 de marzo de 2024, la agencia mediante 

Resolución Sumaria ratificó su decisión del DACo sobre denegar la 

solicitud de renovación de licencia de urbanizador y/o constructor. 

En esta se estableció como determinaciones de hecho, y tras la 

documentación presentada, que la corporación no cumplió con las 

órdenes de DACo y las sentencias del Tribunal en donde, además 

del pago, se reclamaba la corrección de múltiples vicios de 

construcción.

El 4 de abril de 2024, la corporación presentó Moción de 

Reconsideración en la que argumentaba que no pudo cumplir con 

las órdenes de DACo, debido a que “los residentes afectados 

entorpecieron” las gestiones para que el Tribunal les concediera 

pago de dinero.1 Añadió que, adicional a eso, no cumplieron con las 

sentencias del Tribunal, toda vez que no tenían liquidez para realizar 

planes de pagos como consecuencia de la pérdida de su licencia para 

operar. Así las cosas, solicitaron que DACo reconsiderara su 

decisión del 19 de marzo y, en remedio, les concediera una licencia 

provisional para poder cumplir con lo ordenado.

El 19 de abril del mismo año, la agencia declaró No Ha Lugar 

la moción de reconsideración de la recurrente. DACo reafirmó su 

determinación inicial arguyendo que no le asistía la razón a la 

corporación, toda vez que las sentencias fueron emitidas entre el 

2017 y el 2019, antes de que caducara su licencia y, aun así, no 

1 Anejo en el Apéndice del Recurso de Revisión, págs. 8-14.
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pudo cumplir con las mismas. La Agencia continuó afirmando que, 

la misma corporación señaló no cumplir con la otra parte de la 

sentencia por no tener liquidez, admitiendo su incumplimiento. 

Finalizó denegando la solicitud de una licencia provisional, debido a 

que la corporación no cumplió con los requisitos para que se 

expidiera la misma.

En desacuerdo con lo determinado, el recurrente presentó el 

recurso de epígrafe y le imputó a DACo los siguientes dos errores:

Erró el DACo en emitir resolución denegando la licencia 

de Desarrolladora sin considerar las circunstancias con 

los residentes-querellantes, que entorpecieron las 

gestiones de reparación.

Erró DACo al no otorgar una licencia provisional al 

amparo de las secciones 3(c) y 5 del Reglamento núm. 

2268 de dicha agencia.

II.

A.

Las determinaciones de las agencias administrativas están 

sujetas a la revisión judicial del Tribunal de Apelaciones. 4 LPRA 

sec. 24y(c). Este tribunal revisará, como cuestión de derecho, las 

decisiones, órdenes y resoluciones finales de organismos o agencias 

administrativas. 3 LPRA sec. 9676. Según lo dispuesto en la ley, las 

determinaciones de hecho de las decisiones administrativas serán 

sostenidas por el tribunal, si están basadas en evidencia sustancial 

que obra en el expediente de la agencia. A diferencia de las 

conclusiones de derecho que serán revisables en todos sus aspectos 

por el tribunal. 3 LPRA sec. 9675.

El examen jurídico de las determinaciones administrativas se 

circunscribe a determinar si las agencias han actuado en forma 

arbitraria, caprichosa, ilegal o tan irrazonablemente que la decisión 

constituye un abuso de discreción. Los tribunales revisores hemos 

de otorgar deferencia a las decisiones administrativas, ya que los 

organismos gubernamentales gozan de experiencia y conocimiento 
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especializado sobre los asuntos ante su consideración. Por esa 

razón, sus dictámenes gozan de una presunción de legalidad y 

corrección. Otero Rivera v. Bella Retail Group, Inc., 2024 TSPR 70, 

213 DPR ___ (2024); Hernández Feliciano v. Mun. Quebradillas, 211 

DPR 99, 113-114 (2023); OEG v. Martínez Giraud, 210 DPR 79, 88-

89 (2022); Moreno Lorenzo y otros v. Depto. Fam., 207 DPR 833, 839 

(2021); Capó Cruz v. Jta. Planificación et al., 204 DPR 581, 591 

(2020); Mun. de San Juan v. CRIM, 178 DPR 163, 175 (2010). Dicha 

presunción subsiste mientras no se produzca prueba suficiente para 

derrotarla. Hernández Feliciano v. Mun. Quebradillas; supra, pág. 

114; OEG v. Martínez Giraud, supra, págs. 88-89; Rolón Martínez v. 

Supte. Policía, 201 DPR 26, 35 (2018); Rebollo v. Yiyi Motors, 161 

DPR 69, 77 (2004); Misión Ind. P.R. v. J.P., 146 DPR 64, 130 (1998).

La parte que impugna judicialmente las determinaciones de 

hechos de una agencia tiene que demostrar que no están basadas 

en el expediente o que las conclusiones del foro administrativo son 

irrazonables. La razonabilidad es el criterio rector al momento de 

pasar juicio sobre la decisión de una agencia. Hernández Feliciano 

v. Mun. Quebradillas; supra, pág. 115; OEG v. Martínez Giraud, 

supra, pág. 90; Torres Rivera v. Policía de PR, 196 DPR 606, 626 

(2018); González Segarra et al. v. CFSE, 188 DPR 252, 276–278 

(2013); OCS v. Universal, 187 DPR 164, 178–179 (2012); Otero v. 

Toyota, 163 DPR 716, 727 (2005).

La evidencia sustancial que surge de la totalidad del 

expediente y en la que debe estar basada la determinación 

administrativa, ha sido definida jurisprudencialmente como aquella 

que es relevante y que una mente razonable podría aceptar como 

adecuada para sostener una conclusión. La deferencia a la agencia 

no es absoluta porque la decisión administrativa no puede estar 

basada en un ligero destello de evidencia o por simples inferencias. 

El crisol evaluativo de las determinaciones administrativas siempre 
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estará guiado por el concepto de razonabilidad, conforme la 

evaluación del expediente administrativo en su totalidad. OEG v. 

Martínez Giraud, supra, pág. 89. La evaluación judicial de las 

determinaciones de hecho de las agencias tiene que estar basada en 

los criterios de deferencia y razonabilidad. González Segarra et al. v. 

CFSE, supra. Por su parte, las determinaciones de derecho de las 

agencias son revisables en todos sus aspectos. 3 LPRA sec. 9675.

La revisión se ciñe a determinar si: (1) el remedio concedido 

por la agencia fue el apropiado, (2) las determinaciones de hecho de 

la agencia están basadas en evidencia sustancial que obra en el 

expediente administrativo visto en su totalidad y (3) las conclusiones 

de derecho fueron correctas. El respeto a la resolución 

administrativa se sostiene hasta que no se presente evidencia 

suficiente para derrotar la presunción de legalidad. Otero Rivera v. 

Bella Retail Group, Inc., supra; Hernández Feliciano v. Mun. 

Quebradillas; supra, pág. 115; OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 

89; Moreno Lorenzo y otros v. Depto. Fam., supra, págs. 839–840; 

Capó Cruz v. Jta. Planificación et al., supra, pág. 591; Torres Rivera 

v. Policía de PR, supra, págs. 626–627.

La deferencia a la interpretación que las agencias hacen sobre 

las leyes que le corresponde poner en vigor, cede cuando: 1) erró al 

aplicar la ley, 2) actuó arbitraria, irrazonable o ilegalmente o 3) 

lesionó derechos constitutivos fundamentales. El criterio 

administrativo no prevalece, cuando la interpretación estatutaria 

que realiza la agencia provoca un resultado incompatible o contrario 

al propósito para el cual se aprobó la legislación y con la política 

pública promovida. La deferencia cede ante una determinación que 

resulte irrazonable, ilegal o que conduzca a la comisión de una 

injusticia. Otero Rivera v. Bella Retail Group, Inc., supra; OEG v. 

Martínez Giraud, supra, pág. 90-91. Los tribunales tienen que 

armonizar, siempre que sea posible, todos los estatutos y 
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reglamentos administrativos involucrados para la solución justa de 

la controversia, de modo que se obtenga un resultado sensato, lógico 

y razonable. Moreno Lorenzo y otros v. Depto. Fam., supra, pág. 843.

B.

La Ley de la Oficina del Oficial de Construcción adscrita al 

Departamento de Asuntos del Consumidor, Ley Núm. 130 de 13 de 

junio de 1967, según enmendada, es la que faculta al DACo a 

reglamentar, investigar, adjudicar y expedir licencias con relación a 

la construcción y venta de viviendas en Puerto Rico. 17 LPRA § 511. 

El motivo principal de esta ley es, precisamente, proteger a los 

compradores de vivienda con el fin de que las familias en Puerto Rico 

puedan hacerse de un hogar seguro y adecuado. De manera que no 

solo establece deberes y facultades para DACo, sino que también 

delimita las prácticas indeseables que busca prohibir en los 

urbanizadores y constructores de vivienda.

Así las cosas, en el Artículo 5, 17 LPRA § 505, sobre las 

licencias regulares, establece que “[t]oda licencia así expedida 

vencerá tres (3) años a partir de la fecha de su expedición, y podrá 

ser renovada por igual término siempre que se cumpla con los 

requisitos de esta ley”. Por otro lado, también, dispone que las 

licencias provisionales se otorgarán por un término de dos (2) años 

a toda persona que cualifique conforme a las disposiciones de esta 

ley, pero que no tenga experiencia previa en Puerto Rico en el 

negocio de la urbanización o construcción.

En el Artículo 7(d), 17 LPRA § 507, establece como causa de 

revocación el no acatar las disposiciones de una orden de la agencia, 

final y firme, ordenándole la reparación de defectos de construcción 

en una vivienda, o imponiéndole una multa administrativa. En el 

inciso (g) del mismo artículo, también establece como causa de 

revocación, el incurrir en cualquiera de las prácticas indeseables en 

el negocio de la construcción. Entre estas, en su Artículo 9(e), fija 
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como una de las tantas prácticas indeseables el que una corporación 

deje de corregir un defecto de construcción en una vivienda, y Art. 

9(e) dejar de corregir defectos de construcción en una vivienda. 17 

LPRA § 509.

Por otro lado, en virtud de lo expresado en la Ley Núm. 130, 

supra, DACo estableció el Reglamento 2268 de 17 de agosto de 

1977,2 con el fin de facilitar las disposiciones de la ley. De esta 

manera, mediante el Reglamento 2268 en su sección 3, inciso (c), se 

reafirma lo expresado por el legislador en cuanto a la otorgación de 

licencias, estableciendo que solo se emitirán dos tipos de licencias, 

regulares y provisionales. La licencia provisional se le otorgará a 

corporaciones sin experiencia previa, pudiendo ser renovada, a 

menos que se haya culminado completamente el proyecto para el 

que fue expedida, en cuyo caso, se podrá otorgar licencia regular.

Esta misma sección 3 del Reglamento, en su inciso (a), 

dispone que el Secretario tendrá que realizar las investigaciones 

pertinentes para determinar que el solicitante tenga la capacidad 

administrativa, técnica y financiera para realizar el proyecto 

propuesto. También, podrá tomar en consideración los informes en 

el área de querellas e investigaciones para la concesión de licencias. 

Requisitos que se reafirman en la sección 5 y sección 6 del 

Reglamento 2268, sobre la renovación y denegatoria de licencias, 

respectivamente. A su vez, en la sección 6 del Reglamento, se añade 

como una de las causas de denegatoria el que no se cumpla con los 

requisitos de ley y/o que se incurra en una de las causas de 

revocación.

III.

Expuesto el derecho aplicable a esta controversia, nos 

disponemos a aplicarlo al caso de epígrafe. Como primer asunto 

2 Enmendado por el Reglamento Núm. 8070 de 8 de septiembre de 2011.
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debemos dilucidar si erró DACo en emitir resolución denegando la 

licencia de la corporación sin considerar las circunstancias con los 

residentes-querellantes que, según el recurrente, entorpecieron las 

gestiones de reparación.

Sobre este señalamiento de error, no le asiste la razón al 

recurrente. En primer lugar, es sabido que el foro revisor le debe 

deferencia a las determinaciones de hechos de las agencias 

administrativas. Las determinaciones de hechos de las decisiones 

administrativas serán sostenidas por el tribunal si están basadas en 

evidencia sustancial que obra en el expediente de la agencia. De 

hecho, la parte que impugna judicialmente las determinaciones de 

hechos de una agencia tiene que demostrar que no están basadas 

en el expediente o que las conclusiones del foro administrativo son 

irrazonables. En el caso ante nos, la parte recurrente, lejos de 

rebatir la deferencia, en múltiples ocasiones valida las 

determinaciones de hechos de la agencia, afirmando que ha 

incumplido con las órdenes de DACo y las Sentencias del Tribunal. 

Lo cierto es que, (1) se desobedeció las órdenes de DACo; (2) como 

consecuencia de esto, DACo acudió al Tribunal; (3) el Tribunal 

emitió varias Sentencias declarando todas Ha Lugar, disponiendo 

así de los casos y; (4) luego se desobedecieron las Sentencias del 

Tribunal. Entendemos menester señalar que en dichas sentencias 

del Tribunal dispuso de las controversias que se pretenden levantar 

ahora. Incluso, así lo admite la parte recurrente en el Recurso de 

Revisión, donde afirma que levantó la misma defensa en los casos 

que ya advinieron finales y firmes.3

Así las cosas, resulta del expediente, que DACo sí consideró 

las circunstancias con los querellantes como lo hizo el Tribunal. En 

3 Recurso de Revisión, pág. 3.
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ambos foros dichas alegaciones no se sostuvieron, determinándose 

que la responsabilidad era de la corporación.

Ahora bien, aun cuando no existiera la deferencia a las 

agencias, es hartamente conocida la norma trillada de que “el 

nombre no hace la cosa”. Debe tener cuidado la parte recurrente de 

no pretender re-litigar un caso que ya advino final y firme. Peor aún, 

debe evitar atacar mediante un recurso administrativo 

determinaciones del Tribunal de Primera Instancia emitidas de entre 

cinco (5) a siete (7) años atrás.

Sencillamente, del expediente no se desprende que DACo 

hubiera actuado arbitraria o irrazonablemente. La agencia, en todo 

momento, operó dentro del marco legal delimitado por la Asamblea 

Legislativa, basó sus determinaciones de hechos en evidencia 

sustancial que, incluso, reafirmó el recurrente, e implementó 

correctamente el derecho aplicable. En otras palabras, hace bien la 

Agencia al no considerar meras alegaciones como determinación de 

hechos que ya habían sido adjudicadas en corte.

Como segundo señalamiento de error debemos cavilar sobre 

si erró DACo al no otorgar una licencia provisional al amparo de las 

secciones 3(c) y 5 del Reglamento 2268 de dicha agencia. Sobre este 

planteamiento, tampoco le asiste la razón a la corporación. Veamos.

Tanto la Ley Núm. 130, supra, como el Reglamento 2268 

establecen que para la expedición de la licencia provisional se 

necesita cumplir con todos los requisitos de ley. Estos requisitos son 

los mismos que los de la licencia regular, con la única variante de 

que la provisional solo se expedirá para corporaciones sin 

experiencia previa, quienes, si al momento de solicitar renovación 

no han culminado el proyecto, pueden hacerse obtener otra licencia 

provisional.

En este sentido, nuestro estado de derecho establece que no 

se expedirá la licencia a corporaciones o personas que hayan 
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incurrido en prácticas indeseables, según esbozado en el listado del 

Artículo 9 de la referida ley y sección 5 (B)(7) del Reglamento 2268. 

La referida disposición faculta a DACo para evaluar el informe de 

querellas e investigaciones y la capacidad administrativa, técnica y 

financiera del solicitante. Dicho esto, entendemos menester 

establecer que una corporación que no cumple con los requisitos 

para la expedición de una licencia regular tampoco cumple con los 

requisitos para la expedición de la licencia provisional.

En el caso ante nos, la corporación desobedeció órdenes de 

DACo y sentencias del Tribunal e incurrió en prácticas indeseables 

al dejar de corregir defectos de construcción en las viviendas. Así, 

también, ha reconocido no tener la capacidad económica para 

responsabilizarse por los defectos de construcción de las viviendas 

que construyó. Por si fuera poco, esta no es una corporación sin 

experiencia previa en el campo de urbanización y construcción de 

viviendas. De manera que no cumple con los requisitos en ley para 

la expedición de una licencia provisional.

Por lo tanto, nos es forzoso concluir que DACo no incurrió en 

el error señalado por el recurrente. Por el contrario, aplicó 

correctamente el derecho. En vista del análisis completo que realiza 

el Tribunal, entendemos que la Agencia no incurrió en los errores 

señalados.

IV.

Por los fundamentos que anteceden, se confirma la 

Resolución recurrida.

Lo acordó el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal 

de Apelaciones.

Lcda. Lilia M. Oquendo Solís

Secretaria del Tribunal de Apelaciones