### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Aug us t 2 7, 2 01 2 S es si on

JO HN ALBE RT CORDELL , JR. E T A L 

### . v. BURL BRUCE S NYDER E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r J o h n s o n C o u n t y

N o

. 6 1 8 8 G

. R i c h a r d J o h n s o n , C h a n c e l l o r

N o

. E 2 0 1 1

- 0 2 3 1 2

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- O C T O B E R 3 1

, 2 0 1 2

T h i s i s a n a c t i o n f

o r b r e a c h o f w a r r a n t y o f t i t l e

. T h e c o u r t f o u n d

, a f t e r a b e n c h t r i a l

, t h a t t h e

d e f e n d a n t s b r e a c h e d t h e w a r r a n t y b y c o n v e y i n g a n e a s e m e n t w h i c h t h e y d i d n o t o w n

. T h e

d e f e n d a n t s a p p e a l

. W e a f

f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t

A f f i r m e d ; C a s e R e m a n d e d

C H A R L E S D

. S U S A N O

, J R

. , J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h H E R S C H E L P

.

F R A N K S

, P

. J

. a n d D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , j o i n e d

.

G e o r g e T

. W r i g h t

, M o u n t a i n C i t y

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, B u r l B r u c e S n y d e r a n d

w i f e

, J o y c e S n y d e r

.

H

. R a n d o l p h F a l l i n

, M o u n t a i n C i t y

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, J o h n A l b e r t C o r d e l l

, J r

. ,

a n d w i f e

, S u s a n C o r d e l l

.

O P I N I O N

I

.

O n o r a b o u t S e p t e m b e r 1 1

, 2 0 0 0

, B u r l B r u c e S n y d e r a n d w i f e

, J o y c e S n y d e r

( c o l l e c t i v e l y “ t h e S e l l e r s ” )

, c o n v e y e d t o J o h n A l b e r t C o r d e l l

, J r

. , a n d w i f e

, S u s a n C o r d e l l

( c o l l e c t i v e l y “ t h e B u y e r s ” )

, a p p r o x i m a t e l y t w o a c r e s o f l a n d s i t u a t e d a “ s t o n e ’ s t h r o w ” f r o m

W a t a u g a l a k e

. T h e d e e d f r o m t h e S e l l e r s t o t h e B u y e r s p u r p o r t s t o c o n v e y a n a c c e s s

e a s e m e n t t o t h e l a k e i n t h e f o l l o w i n g t e r m s :

A L S O C O N V E Y I N G t h a t e a s e m e n t d e s c r i b e d i n D e e d f o r

E a s e m e n t f

r o m W e s t o n J

. O l b e r g t o T a y l o r C h a r l e s P h i l l i p s e tu x d a t e d J u n e 2

, 1 9 7 8 r e c o r d e d i n t h e R e g i s t e r ’ s o f f i c e f o r

J o h n s o n C o u n t y

, T e n n e s s e e i n D e e d B o o k 9 3

, p a g e 9 1 5

.

T h e d e e d c o n t a i n s t h e f o l l o w i n g w a r r a n t y o f t i t l e :

T h e [ S e l l e r s ] c o v e n a n t t h a t t h e y a r e l a w f u l l y s e i z e d a n d

p o s s e s s e d o f s a i d p r o p e r t y

, t h a t t h e y h a v e a l a w f u l r i g h t t o

c o n v e y t h e s a m e

, a n d t h a t t h e s a m e i s u n e n c u m b e r e d ; a n d t h e y

f u r t h e r w a r r a n t a n d d e f

e n d t h e t i t l e t o s a i d p r o p e r t y a g a i n s t t h e

l a w f u l c l a i m s o f a l l p e r s o n s w h o m s o e v e r

.

T h e B u y e r s m a d e i t a b u n d a n t l y c l e a r t o t h e S e l l e r s t h a t l a k e a c c e s s b y v e h i c l e w a s

e s s e n t i a l t o t h e p u r c h a s e

. T h e p a r t i e s w a l k e d t h e p u r p o r t e d e a s e m e n t l e a d i n g f r o m t h e

p r o p e r t y t o t h e l a k e

. I t a p p e a r e d t o b e a n o l d r o a d b e d

. S h o r t l y a f t e r t h e c l o s i n g t w o t h i n g s

h a p p e n e d o n t h e o l d r o a d b e d

. T o m P h i l l i p s d u m p e d s o m e d i r t i n t h e r o a d b e d

. A t t h e

B u y e r s ’ u r g i n g

, t h e S e l l e r s c o n t a c t e d P h i l l i p s t o a s k h i m t o r e m o v e t h e d i r t

. P h i l l i p s r e f u s e d

.

F u r t h e r m o r e

, s o m e t i m e a f t e r P h i l l i p s d u m p e d t h e d i r t

, a n o t h e r p r o p e r t y o w n e r n a m e d H e r m e s

c o n s t r u c t e d a b o a t d o c k a n d c u t a w a y a p o r t i o n o f t h e o l d r o a d b e d

. T h i s c o m p l e t e l y

e l i m i n a t e d a n y a b i l i t y o f t h e B u y e r s t o a c c e s s t h e l a k e a l o n g t h e p u r p o r t e d e a s e m e n t

.

T h e B u y e r s f

i l e d a n a c t i o n a g a i n s t H e r m e s a n d o t h e r s ( “ t h e f i r s t a c t i o n ” ) t o e s t a b l i s h

t h e e a s e m e n t d e s c r i b e d i n t h e i r d e e d f r o m t h e S e l l e r s

. T h e S e l l e r s w e r e n o t m a d e p a r t i e s t o

t h e f i r s t a c t i o n

, b u t i n t h e p r e s e n t a c t i o n M r

. C o r d e l l t e s t i f i e d w i t h o u t o b

j e c t i o n a b o u t t h e

s u b s t a n c e o f t h e f

i r s t a c t i o n a n d t h e r e s u l t s o f t h a t a c t i o n

. I n f a c t

, h e w a s q u e s t i o n e d a t s o m e

l e n g t h o n c r o s s

- e x a m i n a t i o n a b o u t t h e c o u r t ’ s s p e c i f i c f i n d i n g s i n t h e f

i r s t a c t i o n

. T h e

B u y e r s i n s t i t u t e d t h e f

i r s t a c t i o n i n a b o u t 2 0 0 2 a f t e r b e i n g f

o r c e d t o f

i n d a s e c o n d a t t o r n e y

.

T h e f i r s t a c t i o n e n d e d u n s u c c e s s f u l l y i n 2 0 0 8

. T h e c o u r t f o u n d i n t h e f

i r s t a c t i o n t h a t

O l b e r g

, n a m e d i n t h e d e e d f r o m t h e S e l l e r s t o t h e B u y e r s a s t h e s o u r c e o f t h e e a s e m e n t

, d i d

n o t o w n t h e l a n d o v e r w h i c h O l b e r g p u r p o r t e d t o c o n v e y a n e a s e m e n t

.

A f t e r t h e s h o r t b e n c h t r i a l i n t h e p r e s e n t a c t i o n

, t h e c o u r t a n n o u n c e d t h e f o l l o w i n g

f i n d i n g s f r o m t h e b e n c h :

T h e

. . . [ S ] e l l e r s w a r r a n t e d t h a t t h e y h a d t h i s d e s c r i b e d

r i g h t

- o f

- w a y f r o m t h e i r

, b o u n d s o f

t h e i r p r o p e r [ t y ] d o w n t o t h e

l a k e

. T h e y s o l d s o m e t h i n g t h a t d i d n ’ t e x i s t

. T h e y s o l d

s o m e t h i n g t h e y d i d n ’ t h a v e

. A n d t h e y s o l d t h i s p r o p e r t y o n t h e

s o l e b a s i s t h a t t h e y h a d t h e r i g h t

- o f

- w a y

. T h e y d o n ’ t

.

-2-T h e d i f f e r e n c e i n v a l u e o f t h e i r p r o p e r t y w i t h t h e r i g h t

- o f

- w a y

a n d w i t h o u t t h e r i g h t

- o f

- w a y o b v i o u s l y d e c r e a s e s

. A n d t h e

C o u r t f i n d s t h a t w i t h o u t t h e r i g h t

- o f

- w a y t h a t t h e p r o p e r t y

d e c r e a s e d i n t h e s u m o f $ 4 5

, 1 5 0

. . . .

T h e S e l l e r s t h e n a s k e d t h e c o u r t “ f o r a s p e c i f

i c r u l i n g o n t h e i s s u e o f l a c h e s

. ” T h e

c o u r t f o u n d t h a t “ l a c h e s i s i n a p p l i c a b l e ” b e c a u s e o f t h e a b s e n c e o f “ a n y e v i d e n c e t h a t a n y o n e

h a s b e e n d a m a g e d o r p r e j u d i c e d

. ” T h e c o u r t a l s o n o t e d t h a t t h e f i r s t a c t i o n t o o k s o m e t i m e

f r o m f i l i n g t o j u d g m e n t a n d t h a t t h e B u y e r s l i v e d i n F l o r i d a a n d o n l y u s e d t h e p r o p e r t y

“ a b o u t t w i c e a y e a r

. ” T h e c o u r t f u r t h e r f o u n d t h a t l a c h e s “ i s a n

. . . a f f i r m a t i v e d e f

e n s e

, a n d

i t w a s n o t p l e d

. ” T h e c o u r t e n t e r e d a f i n a l j u d g m e n t c o n s i s t e n t w i t h i t s f i n d i n g s

, f r o m w h i c h

t h e S e l l e r s a p p e a l

.

I I

.

T h e S e l l e r s a r t i c u l a t e t h e f o l l o w i n g i s s u e s :

W h e t h e r t h e e v i d e n c e s u p p o r t s t h e f i n d i n g o f t h e t r i a l c o u r t t h a t

,

a t t h e t i m e [ t h e B u y e r s ] p u r c h a s e d t h e s u b j e c t p r o p e r t y f

r o m [ t h e

S e l l e r s ]

. . . t h a t a n e a s e m e n t o r r i g h t

- o f

- w a y f r o m t h e p r o p e r t y

r u n n i n g t o t h e w a t e r s o f W a t a u g a L a k e d i d n o t e x i s t

.

W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n a s s e s s i n g d a m a g e s a g a i n s t [ t h e

S e l l e r s ] f o r b r e a c h o f

w a r r a n t i e s u n d e r a g e n e r a l w a r r a n t y d e e d

c o n v e y i n g a n e a s e m e n t f o r a c c e s s t o t h e w a t e r s o f W a t a u g a

L a k e

, w h e n

, a t t h e t i m e o f c o n v e y a n c e

, t h e r e w a s i n f a c t a n

e a s e m e n t p h y s i c a l l y l o c a t e d l e a d i n g t o t h e w a t e r s o f W a t a u g a

L a k e f r o m t h e s u b

j e c t p r o p e r t y a n d p o s s e s s i o n w a s a c t u a l l y

t r a n s f e r r e d t o [ t h e B u y e r s ] a l t h o u g h t h e e a s e m e n t w a s l a t e r

p h y s i c a l l y b l o c k e d a n d s u b s e q u e n t l y b u r i e d b y a t h i r d p a r t y w h o

w a s n o t a p a r t y t o t h e t r a n s f e r o f t h e p r o p e r t y

.

W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t t h e d o c t r i n e o f

l a c h e s d i d n o t a p p l y a l t h o u g h s u f f i c i e n t a l l e g a t i o n s w e r e m a d e

i n t h e p l e a d i n g s t o r a i s e t h e i s s u e o f l a c h e s a n d s u f f i c i e n t

e v i d e n c e p r e s e n t e d i n t h e r e c o r d t o e s t a b l i s h l a c h e s b y [ t h e

B u y e r s ]

, r e s u l t i n g i n p r e j u d i c e t o [ t h e S e l l e r s ]

.

-3-I I I

.

W h e r e t h e t r i a l c o u r t d e c i d e s a c a s e o n t h e m e r i t s a f t e r h e a r i n g i t w i t h o u t a j u r y

, w e

r e v i e w i t s f

i n d i n g s o f f

a c t s d e n o v o u p o n t h e r e c o r d a c c o m p a n i e d b y a p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s u n l e s s t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e i s o t h e r w i s e

. T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d ) ;

I n r e A n g e l a E

. , 3 0 3 S

. W

. 3 d 2 4 0

, 2 4 6 ( T e n n

. 2 0 1 0 )

. “ Q u e s t i o n s o f l a w

. . . a r e r e v i e w e d d e

n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. ” I d

. T h e a p p l i c a t i o n o f t h e d o c t r i n e o f l a c h e s “ i n

t h e f i r s t i n s t a n c e l i e s w i t h i n t h e d i s c r e t i o n o f t h e t r i a l c o u r t a n d i t w i l l n o t b e r e v e r s e d e x c e p t

u p o n a s h o w i n g o f

a n a b u s e o f

d i s c r e t i o n

. ” B r o w n v

. O g l e

, 4 6 S

. W

. 3 d 7 2 1

, 7 2 7 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 2 0 0 0 )

.

I V

.

W e c a n c o m b i n e o u r d i s c u s s i o n r e g a r d i n g t h e f i r s t a n d s e c o n d i s s u e s b e c a u s e t h e

S e l l e r s ’ a r g u m e n t a s t o e a c h i s s u e s u f f e r s f r o m t h e s a m e m i s c o n c e p t i o n

. T h e S e l l e r s a s s u m e

a n d w a n t t h i s C o u r t t o h o l d t h a t s i m p l y b e c a u s e t h e r e w a s a n o l d o p e n r o a d b e d a n d s o m e

s e m b l a n c e o f a v i s i b l e m e a n s o f a c c e s s t o t h e l a k e f r o m t h e s u b j e c t p r o p e r t y

, t h e r e w a s a

v a l i d a n d e x i s t i n g e a s e m e n t o n t h e d a t e o f t h e c o n v e y a n c e

. A s f

o u n d b y t h e t r i a l c o u r t

, t h a t

s i m p l y i s n o t t r u e

. T h e e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t

t h e S e l l e r s p u r p o r t e d t o c o n v e y s o m e t h i n g t h a t t h e y d i d n o t o w n

. I t d o e s n o t m a t t e r t h a t

, a t

t h e t i m e o f t h e c o n v e y a n c e

, t h e p a t h t o t h e l a k e w a s s o m e t h i n g o v e r w h i c h a v e h i c l e c o u l d

t r a v e l ; i t w a s e i t h e r a l e g a l l y e n f o r c e a b l e e a s e m e n t o r i t w a s n o t

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t

i t w a s n o t

. W e r e i t e r a t e t h a t t h e e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s

f i n d i n g

.

T h e S e l l e r s a r g u e t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n r e f u s i n g t o f

i n d t h a t t h e p r e s e n t a c t i o n

i s b a r r e d b y t h e d o c t r i n e o f l a c h e s

. T h e i r a r g u m e n t r e s t s p r i m a r i l y o n t h e t h o u g h t t h a t t h e

B u y e r s k n e w s h o r t l y a f

t e r t h e y c l o s e d o n t h e p r o p e r t y t h a t P h i l l i p s w a s d u m p i n g d i r t o n t h e

o l d r o a d b e d

. T h e B u y e r s t e s t i f i e d

, h o w e v e r

, t h a t t h e a m o u n t o f d i r t w a s m i n i m a l a n d t h a t t h e

d e f e n d a n t M r

. S n y d e r a s s u r e d t h e m t h e y w o u l d h a v e P h i l l i p s m o v e t h e d i r t

. T h e y f u r t h e r

t e s t i f i e d t h a t t h e r e a l p r o b l e m w a s t h e b o a t d o c k o n H e r m e s ’ l a n d a n d t h e e x c a v a t i o n o f t h e

r o a d b e d t o c o m p l e t e l y e l i m i n a t e a c c e s s t o t h e l a k e b y a n d t h r o u g h t h e o l d r o a d b e d

. T h e

B u y e r s t r i e d t o d e a l w i t h t h e p r o b l e m b y f i l i n g a n a c t i o n a g a i n s t H e r m e s a n d o t h e r s o n l y t o

f i n d t h a t O l b e r g

, f

r o m w h o m t h e i r p u r p o r t e d e a s e m e n t d e r i v e d

, d i d n o t e v e r o w n t h e l a n d

o v e r w h i c h h e a t t e m p t e d t o c o n v e y a n e a s e m e n t

. T h e r e a r e t w o i n d i s p e n s a b l e e l e m e n t s t o a

d e f e n s e o f l a c h e s

. B r o w n

, 4 6 S

. W

. 3 d a t 7 2 6

. T h e y a r e i n e x c u s a b l e d e l a y a n d p r e j u d i c e t o

t h e p a r t y i n v o k i n g l a c h e s

. I d

. T h e t r i a l c o u r t o b v i o u s l y d i d n o t v i e w t h e d e l a y a s

i n e x c u s a b l e

. E v e n i f w e t r e a t t h e d e l a y i n f i l i n g t h i s a c t i o n a s i n e x c u s a b l e

, w e c o u l d n o t f i n d

a n y e r r o r i n t h e t r i a l c o u r t ’ s s p e c i f i c f i n d i n g t h a t t h e d e l a y c a u s e d n o p r e j u d i c e t o t h e S e l l e r s

.

T h e t r i a l c o u r t i s c o r r e c t t h a t t h e r e w a s n o e v i d e n c e i n t r o d u c e d a t t r i a l o f p r e j u d i c e t o t h e

-4-S e l l e r s

. T h e s m a l l m o u n d o f d i r t d u m p e d o n t h e o l d r o a d b e d i s i n s i g n i f i c a n t i n l i g h t o f t h e

f a c t t h a t S e l l e r s a n d t h e n t h e B u y e r s h a d n o l e g a l r i g h t t o u s e t h e o l d r o a d b e d

. W e h o l d t h a t

t h e r e w a s n o a b u s e o f d i s c r e t i o n i n t h e t r i a l c o u r t ’ s r e f u s a l t o a p p l y t h e d o c t r i n e o f l a c h e s

.

V

.

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

. C o s t s o n a p p e a l a r e t a x e d t o t h e

a p p e l l a n t s

, B u r l B r u c e S n y d e r a n d w i f e

, J o y c e S n y d e r

. T h i s m a t t e r i s r e m a n d e d

, p u r s u a n t

t o a p p l i c a b l e l a w

, f

o r e n f o r c e m e n t o f t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t a n d f o r c o l l e c t i o n o f c o s t s

a s s e s s e d b y t h e t r i a l c o u r t

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C H A R L E S D

. S U S A N O

, J R

. , J U D G E

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