### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE AT NASHVILL E
Decem be r 7, 2 01 0 S es si on

TI MOTH Y WANNAMAKER v . TOM B. TH AXTON D 

### / B 

### / A 

### THAXTO N SURVEYING

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r W a r r e n C o u n t y N o

. 1 0 7 8 5 V a n e s s a J a c k s o n , J u d g e

N o

. M 2 0 1 0

- 0 1 0 0 9

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d M a r c h 2 4 , 2 0 1 1

L a n d o w n e r s u e d s u r v e y o r f o r d a m a g e s d u e t o a n i m p r o p e r l y p r e p a r e d s u r v e y d o n e f o r a n

a d j a c e n t l a n d o w n e r

. T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d s u r v e y o r ’ s m o t i o n t o d i s m i s s b a s e d o n t h e

a p p l i c a t i o n o f t h e t h r e e

- y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n f o u n d i n T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 0 5

. L a n d o w n e r a p p e a l e d

, a r g u i n g t h a t t h e l i m i t a t i o n p e r i o d i s f o u r y e a r s b a s e d o n T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 1 4

. W e a g r e e w i t h l a n d o w n e r

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t R e v e r s e d

A N D Y D

. B E N N E T T , J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t
, i n w h i c h P A T R IC IA J

. C O T T R E LL , P

. J

. , M

. S

. , a n d F R A N K G

. C LE M E N T , J R

. , J

. , j o i n e d

.

M a r k A l l e n W i l l i a m s a n d C h r i s t o p h e r R o b e r t S t a n f o r d

, M a n c h e s t e r , T e n n e s s e e , f o r t h e

a p p e l l a n t
, T i m o t h y W a n n a m a k e r

.

C h r i s t o p h e r D

. C r a v e n s , N a s h v i l l e , T e n n e s s e e , f o r t h e a p p e l l e e , T o m B

. T h a x t o n d / b / a T h a x t o n S u r v e y i n g

.

O P I N I O N

T h i s a p p e a l a r i s e s f

r o m t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t i n g o f a m o t i o n t o d i s m i s s f o r f a i l u r e t o

s t a t e a c l a i m p u r s u a n t t o T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 2

. 0 2 ( 6 )

. T h e r e f o r e , w e m u s t a c c e p t t h e f a c t u a l

a l l e g a t i o n s o f t h e c o m p l a i n t a s t r u e a n d s u b j e c t t h e t r i a l c o u r t ’ s l e g a l c o n c l u s i o n s t o d e n o v o

r e v i e w

. B r o w n v

. T

e n n

. T i t l e L o a n s , I

n c

. , 3 2 8 S

. W

. 3 d 8 5 0

, 8 5 4

- 5 5 ( T e n n

. 2 0 1 0 )

.A c c o r d i n g t o t h e c o m p l a i n t
, i n J u l y 2 0 0 5

, T o m T h a x t o n p e r f o r m e d a s u r v e y o f r e a l

p r o p e r t y f

o r t h e R o b e r t L

. N u n l e y E s t a t e

. D u r i n g T h a x t o n ’ s s u r v e y , T i m o t h y W a n n a m a k e r 1

n o t i c e d t h a t T h a x t o n w a s s u r v e y i n g l a n d t h a t b e l o n g e d t o W a n n a m a k e r

. O n J u l y 2 6

, 2 0 0 5

, W a n n a m a k e r w r o t e a l e t t e r t o T h a x t o n n o t i f y i n g h i m t h a t t h e b o u n d a r y l i n e o f t h e s u r v e y w a s i n c o r r e c t a n d p r o v i d e d t h e N u n l e y E s t a t e w i t h m o r e l a n d t h a n i t a c t u a l l y o w n e d

. O n J u l y 2 8

, 2 0 0 5

, T h a x t o n “ p r e p a r e d ” t h e s u r v e y , m e a n i n g , a c c o r d i n g t o t h e o r a l a r g u m e n t
, t h a t h e

r e c o r d e d t h e s u r v e y

. T h e c o m p l a i n t a l l e g i n g n e g l i g e n c e o n t h e p a r t o f T h a x t o n w a s f i l e d b y W a n n a m a k e r o n J u l y 2 4

, 2 0 0 9

.

T h a x t o n f

i l e d a m o t i o n t o d i s m i s s , a s s e r t i n g t h a t W a n n a m a k e r ’ s c o m p l a i n t w a s n o t

t i m e l y f i l e d u n d e r t h e T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 0 5 t h r e e

- y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n

. W a n n a m a k e r m a i n t a i n e d t h a t
, p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 1 4

, t h e a p p l i c a b l e s t a t u t e

o f l i m i t a t i o n w a s f

o u r y e a r s , w h i c h h e m e t

. T h e t r i a l c o u r t d e t e r m i n e d t h a t t h e t h r e e

- y e a r l i m i t o f T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 0 5 a p p l i e d a n d g r a n t e d t h e m o t i o n t o d i s m i s s

. W a n n a m a k e r a p p e a l e d

.

T h i s c a s e t u r n s o n t h e a p p l i c a t i o n o f t w o s t a t u t e s

. T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 0 5 s t a t e s :

“ T h e f o l l o w i n g a c t i o n s s h a l l b e c o m m e n c e d w i t h i n t h r e e ( 3 ) y e a r s f r o m t h e a c c r u i n g o f

t h e

c a u s e o f a c t i o n : ( 1 ) A c t i o n s f

o r i n j u r i e s t o p e r s o n a l o r r e a l p r o p e r t y ; ” a n d T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 1 4 ( a ) s t a t e s :

A l l a c t i o n s t o r e c o v e r d a m a g e s a g a i n s t a n y p e r s o n e n g a g e d i n t h e p r a c t i c e o f

s u r v e y i n g f

o r a n y d e f

i c i e n c y , d e f

e c t
, o m i s s i o n , e r r o r o r m i s c a l c u l a t i o n s h a l l b e b r o u g h t w i t h i n f

o u r ( 4 ) y e a r s f

r o m t h e d a t e t h e s u r v e y i s r e c o r d e d o n t h e p l a t

. A n y s u c h a c t i o n n o t i n s t i t u t e d w i t h i n t h i s f o u r ( 4 ) y e a r p e r i o d s h a l l b e f o r e v e r b a r r e d

. T h e c a u s e o f a c t i o n i n s u c h c a s e s s h a l l a c c r u e w h e n t h e s e r v i c e s a r e
p e r f o r m e d

.

B a s e d o n t h e a u t h o r i t y o f M e r e d i t h v

. C r u t c h f i e l d S u r v e

y s , N o

. E 2 0 0 4

- 0 2 4 6 0

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 5 W L 1 7 9 8 7 7 3

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u l y 2 8

, 2 0 0 5 )

, t h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 1 4 ( a ) w a s a s t a t u t e o f r e p o s e a n d t h a t
, t h e r e f o r e , t h e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n
p r o v i s i o n o f T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 0 5 ( 1 ) s u p p l i e d a t h r e e

- y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n

. C o n s e q u e n t l y , t h e j u d g e f o u n d t h a t t h e c a u s e o f a c t i o n w a s b a r r e d b y T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 0 5

.

We not e tha t the app el la nt spe ll ed his name “W ann amak er ” in his complai nt and the tr ia l cou rt use d

1
tha t s pel li ng in i ts or der . T his is th e s pel li ng we use in thi s opi nio n, even tho ugh the app el la nt spe ll ed his
name “W ana m aker” in hi s a ppe ll at e br ie f.

-2-T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 1 4 h a s b e e n r e f e r r e d t o b y t h i s c o u r t a s a s t a t u t e o f
l i m i t a t i o n s

. S e e D o u g l a s v

. W i l l i a m s , 8 5 7 S

. W

. 2 d 5 1

, 5 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 3 )

. M o r e

r e c e n t l y , h o w e v e r , w e h a v e c a l l e d i t a s t a t u t e o f r e p o s e

. S e e M e r e d i t h

, 2 0 0 5 W L 1 7 9 8 7 3 3

,
a t * 3 ; M y e r s v

. B r

y a n , N o

. M 2 0 0 0

- 0 3 1 8 8

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 1 W L 1 5 6 5 8 2 1

, a t * 2

- 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. D e c

. 1 0

, 2 0 0 1 ) ; C a r t e r v

. R

. J

. R e y n o l d s T o b a c c o C o

. , N o

. W 1 9 9 9

- 0 2 2 3 3

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 0 W L 5 2 8 0 6

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. J a n

. 1 1

, 2 0 0 0 ) ; D a m r o n v

. M e d i a G e n

. , I n c

. , 3
S

. W

. 3 d 5 1 0

, 5 1 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 9 )

.

W h e n c o n s t r u i n g a s t a t u t e , a c o u r t m u s t “ a s c e r t a i n a n d g i v e e f f e c t t o t h e l e g i s l a t u r e ’ s i n t e n t

. ” H

o m e B u i l d e r s A s s ’ n o

f M i d d l e T

e n n

. v

. W

i l l i a m s o n C o u n t

y , 3 0 4 S

. W

. 3 d 8 1 2

, 8 1 7 ( T e n n

. 2 0 1 0 )

. O r d i n a r i l y , w e d e r i v e t h i s l e g i s l a t i v e i n t e n t “ f r o m t h e n a t u r a l a n d o r d i n a r y

m e a n i n g o f t h e s t a t u t o r y l a n g u a g e w i t h i n t h e c o n t e x t o f t h e e n t i r e s t a t u t e w i t h o u t a n y f o r c e d

o r s u b t l e c o n s t r u c t i o n t h a t w o u l d e x t e n d o r l i m i t t h e s t a t u t e ’ s m e a n i n g

. ” I d

. ( q u o t i n g S t a t e

v

. F l e m m i n g , 1 9 S

. W

. 3 d 1 9 5

, 1 9 7 ( T e n n

. 2 0 0 0 ) )

. W h e r e “ t h e l a n g u a g e o f a s t a t u t e i s

a m b i g u o u s i n t h a t i t i s s u b j e c t t o v a r i e d i n t e r p r e t a t i o n s p r o d u c i n g c o n t r a r y r e s u l t s , W a l k e r [ v

. S u n r i s e P o n t i a c

- G M C T r u c k

, I n c

. , ] 2 4 9 S

. W

. 3 d [ 3 0 1

, ] 3 0 9 [ ( T e n n

. 2 0 0 8 ) ]

, w e c o n s t r u e
t h e s t a t u t e ’ s m e a n i n g b y e x a m i n i n g ‘ t h e b r o a d e r s t a t u t o r y s c h e m e , t h e h i s t o r y o f t h e l e g i s l a t i o n , o r o t h e r s o u r c e s

. ’ ” I d

. ( q u o t i n g S t a t e v

. S h e r m a n , 2 6 6 S

. W

. 3 d 3 9 5

, 4 0 1 ( T e n n

. 2 0 0 8 ) )

. U n d e r t h e W

a l k e r s t a n d a r d

, w e c o n s i d e r T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 1 4 a m b i g u o u s

a s t o w h e t h e r i t i s a s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s o r a s t a t u t e o f r e p o s e

.

T h e T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t h a s s t a t e d :

A s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s n o r m a l l y g o v e r n s t h e t i m e w i t h i n w h i c h l e g a l

p r o c e e d i n g s m u s t b e c o m m e n c e d a f t e r a c a u s e o f

a c t i o n a c c r u e s

. A s t a t u t e o f

r e p o s e , o n t h e o t h e r h a n d

, l i m i t s t h e t i m e w i t h i n s u c h a n a c t i o n m a y b e b r o u g h t

a n d i s u n r e l a t e d t o t h e a c c r u a l o f a n y c a u s e o f a c t i o n

.

I n r e E s t a t e o

f D a v i s , 3 0 8 S

. W

. 3 d 8 3 2

, 8 3 7

- 3 8 ( T e n n

. 2 0 1 0 ) ( q u o t i n g C a l a w a y e x r e l

. C a l a w a y v

. S c h u c k e r , 1 9 3 S

. W

. 3 d 5 0 9

, 5 1 5 ( T e n n

. 2 0 0 5 ) )

. A s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s “ b e g i n s

w h e n a c l a i m a c c r u e s

. ” I d

. a t 8 3 8

. A s t a t u t e o f r e p o s e i s u n r e l a t e d t o t h e a c c r u a l o f a n a c t i o n b e c a u s e i t “ b e g i n s w h e n a s p e c i f i c e v e n t o c c u r s , r e g a r d l e s s o f w h e t h e r a c a u s e o f a c t i o n h a s

a c c r u e d o r w h e t h e r a n y i n j u r y h a s r e s u l t e d

. ” I

d

. ( q u o t i n g 5 4 C

. J

. S

. L i m i t a t i o n s o f A c t i o n s §
5 ( 2 0 0 5 ) )

. T h u s , s t a t u t e s o f r e p o s e “ i m p o s e ‘ a n a b s o l u t e t i m e l i m i t w i t h i n w h i c h a c t i o n m u s t b e b r o u g h t

. ’ ” I

d

. ( q u o t i n g C a l a w a

y , 1 9 3 S

. W

. 3 d a t 5 1 5 ) )

.

T h e h i s t o r y o f T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 1 4 i s i n s t r u c t i v e

. I n 1 9 8 0

, t h e y e a r o f t h e
p a s s a g e o f w h a t i s n o w T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 1 4

, o n l y o n e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s

m e n t i o n e d s u r v e y o r s

– T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3 1 4 ( n o w T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 2 0 2 )

. I t

a d d r e s s e d a c t i o n s t o r e c o v e r d a m a g e s f o r a n y d e f

i c i e n c y i n t h e d e s i g n , p l a n n i n g , s u p e r v i s i o n ,

-3-o b s e r v a t i o n o f c o n s t r u c t i o n , c o n s t r u c t i o n o f

, o r l a n d s u r v e y i n g i n c o n n e c t i o n w i t h a n i m p r o v e m e n t t o r e a l p r o p e r t y

. P u b l i c C h a p t e r 8 1 1 d e l e t e d t h e w o r d s “ c o n s t r u c t i o n o f

, o r l a n d

s u r v e y i n g i n c o n n e c t i o n w i t h ” w h e r e v e r t h e y a p p e a r e d i n s e c t i o n 2 8

- 3 1 4 a n d s u b s t i t u t e d
i n s t e a d t h e w o r d s “ o r c o n s t r u c t i o n o f

. ” 1 9 8 0 T e n n

. P u b

. A c t s , C h

. 8 1 1

, § 1

. C h a p t e r 8 1 1 2

t h e n e n a c t e d w h a t i s n o w T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 1 4

. 1 9 8 0 T e n n

. P u b

. A c t s , C h

. 8 1 1

, §
2

. T h e o b v i o u s i n t e n t o f t h e l e g i s l a t u r e w a s t o p l a c e a l l l i m i t s o n a c t i o n s a g a i n s t s u r v e y o r s i n t o t h e n e w s t a t u t e

.

T h e l e g i s l a t i v e d e b a t e a b o u t t h e a c t s h o w s a n i n t e n t t o l i m i t a c t i o n s a g a i n s t s u r v e y o r s

. S e n a t o r B l a n k s t a t e d t h a t “ n o w c u r r e n t l y i t i s a n o p e n

- e n d e d s i t u a t i o n a n d t h i s w o u l d s a y i t 3

w o u l d b e f

o u r y e a r s f

r o m t h e d a t e o f t h e s u r v e y t h a t y o u w o u l d h a v e a r i g h t t o b r i n g a n a c t i o n

o n a n y e r r o r s o r o m i s s i o n s , d e f e c t s , [ o r ] m i s c a l c u l a t i o n s t h a t w e r e i n v o l v e d i n t h e s u r v e y

. ”
S e n a t e D e b a t e T a p e N o

. 4 7

, F e b

. 2 5

, 1 9 8 0

. T h e b i l l w a s r e f e r r e d t o a s a s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s b y a t l e a s t f

o u r s e n a t o r s

. I

d

. , T a p e s 4 7 & 4 8

.

W h e t h e r T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 1 4 i s l a b e l e d a s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s o r a s t a t u t e

o f r e p o s e i s i m m a t e r i a l

. T h e l e g i s l a t i v e i n t e n t
, a s s h o w n b y t h e s t a t e m e n t s o f t h e s e n a t o r s a n d

t h e r e m o v a l o f a n y r e f

e r e n c e t o s u r v e y o r s i n a n o t h e r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s , w a s t o p l a c e t h e l i m i t a t i o n s o n a c t i o n s a g a i n s t s u r v e y o r s i n o n e s t a t u t e

. I t i s a w e l l

- s e t t l e d p r i n c i p l e o f

s t a t u t o r y c o n s t r u c t i o n t h a t “ [ s ] p e c i f i c p r o v i s i o n s r e l a t i n g t o a p a r t i c u l a r s u b j e c t m u s t g o v e r n i n r e s p e c t t o t h a t s u b

j e c t
, a s a g a i n s t g e n e r a l p r o v i s i o n s i n o t h e r p a r t s o f t h e l a w w h i c h

o t h e r w i s e m i g h t b e b r o a d e n o u g h t o i n c l u d e i t

. ” C o n t ’ l T e n n

. L i n e s , I

n c

. v

. M c C a n l e s s , 3 5 4
S

. W

. 2 d 5 7

, 5 8

- 5 9 ( T e n n

. 1 9 6 2 ) ; s e e a l s o S t a t e v

. D a v i s , 1 7 3 S

. W

. 3 d 4 1 1

, 4 1 5 ( T e n n

. 2 0 0 5 ) ; G o o d m a n v

. C i t

y o f S a v a n n a h

, 1 4 8 S

. W

. 3 d 8 8

, 9 2 ( T e n n

. 2 0 0 3 )

. T h e r e a s o n f o r t h i s
p r i n c i p l e o f c o n s t r u c t i o n i s t h a t
, “ w h e r e t h e m i n d o f t h e l e g i s l a t u r e h a s b e e n t u r n e d t o t h e d e t a i l s o f a s u b

j e c t a n d t h e y h a v e a c t e d u p o n i t
, a s t a t u t e t r e a t i n g t h e s u b j e c t i n a g e n e r a l

m a n n e r s h o u l d n o t b e c o n s i d e r e d a s i n t e n d e d t o a f f e c t t h e m o r e p a r t i c u l a r p r o v i s i o n

. ”
A r n w i n e v

. U

n i o n C o u n t

y B d

. o f E d u c

. , 1 2 0 S

. W

. 3 d 8 0 4

, 8 0 9 ( T e n n

. 2 0 0 3 ) ( q u o t i n g W o o d r o o f v

. C i t y o f N a s h v i l l e , 1 9 2 S

. W

. 2 d 1 0 1 3

, 1 0 1 5 ( T e n n

. 1 9 4 6 ) )

.

I t a ppe ar s t hat th e e dit ors of th e T enn ess ee Code have e rr ed b y dele ti ng only th e f ir st app ear anc e 2
of the la nguage to be del et ed, si nce the same la nguage is st il l in the la tt er por ti on of T enn

. Code Ann. § 28- 3- 202. T he words wer e to be delet ed “wher ever the y app ear ” in the sta tut e. 1980 T enn . Pub. Act s. Ch. 811

, § 1.

Sena tor Bla nk m ai nta ine d tha t “you cou ld sur vey a pie ce of pro per ty tod ay and 40 years fr om now

3
if somethi ng c ame u p on it you cou ld have a la wsui t b rou ght on it .” Sena te Deba te T ape No. 47, Feb. 25, 1980

. We do not vouch for the acc ura cy of thi s st at ement, but m er el y ci t e i t a s e vi d enc e of the int ent

m oti vatin g the e nac tment o f Ch apt er 811

.

-4-I t i s o u r o p i n i o n t h a t T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 1 4 g o v e r n s t h i s c a s e , n o t t h e m o r e

g e n e r a l T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 3

- 1 0 5

. T h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n i s r e v e r s e d a n d t h e c a s e i s

r e m a n d e d f

o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

.

C o s t s o f a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t t h e a p p e l l e e , T o m B

. T h a x t o n d / b / a T h a x t o n S u r v e y i n g , f

o r w h i c h e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ A N D Y D

. B E N N E T T

, J U D G E

-5-