Exhibit
10.144 Certain confidential information in this Exhibit 10.144 was omitted and
filed separately with the Securities and Exchange Commission (“SEC”) with a
request for confidential treatment by Inter Parfums, Inc.




Contrat de Bail
      Commercial
                  
                  entre
                  
                  GEMFI
                  
                  et
                  
                  INTER
PARFUMS









Exhibit
10.144 Certain confidential information in this Exhibit 10.144 was omitted and
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TABLE
DES MATIERES




ARTICLE
                            
                            PAGE1.
                            DEFINITIONS-INTERPRETATIONS
                            62.
                            MODALITES
      DE LA CONSTRUCTION ET DE LA LIVRAISON DES LOCAUX
                            113.
                            BAIL
                            184.
                            DUREE
      - DATE D'ENTREE EN JOUISSANCE
                            185.
                            DESTINATION
      DE L'IMMEUBLE
                            196.
                            LOYER
      - CHARGES ET ACCESSOIRES - T.V.A. - PAIEMENT - INDEXATION - DEPOT DE
      GARANTIE
                            197.
                            CHARGES
      ET CONDITIONS
                            248.
                            RESTITUTION
      DES LOCAUX EN FIN DE BAIL
                            409.
                            CLAUSE
      RESOLUTOIRE
                            4010.
                            PLAN
      DE PREVENTION DES RISQUES TECHNOLOGIQUES OU NATURELS
                            4111.
                            IMPUTATION
      DES RÈGLEMENTS
                            4112.
                            MODIFICATIONS
      - TOLERANCE - INDIVISIBILITE
                            4213.
                            ENREGISTREMENT
                            4214.
                            NOTIFICATION
      – ELECTION DE DOMICILE – DELAIS
                            42









CONTRAT
DE BAIL COMMERCIAL




ENTRE
:




La
société dénommée « GEMFI»


société à
responsabilité limitée au capital de 150.000 euros


dont le
siège social est sis 28 bis, rue Barbès - 92120 Montrouge


immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre


sous le
numéro B 339 753 72




Représentée
par Monsieur Serge SAINT-GENES, gérant,




Ci-après
dénommée « LE
BAILLEUR »




D'UNE
PART




ET
:




La
société dénommée « INTER
PARFUMS»


Société
anonyme de droit français au capital de 49.115.931 euros


dont le
siège social est 4 Rond-Point des Champs-Elysées à 75008 PARIS,


immatriculée
au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro B 350 219
382,




Représentée
par Mr Philippe BENACIN, Président, dûment habilité




Ci-après
dénommée « LE
PRENEUR »




D'AUTRE
PART




Le
Bailleur et le Preneur sont ci-après dénommés individuellement une
« Partie » et collectivement les « Parties ».




3




ETANT
PREALABLEMENT EXPOSE QUE :




(A)
            Désignation de
      l'Immeuble




(a)
            Désignation
      du terrain d'assiette situé à Criquebeuf sur Seine (27340), parc
      d'activités "Le Bosc Hetrel" et cadastré section ZD numéro 251, 252, 254,
      256, 258, 260, 262, 264, 266, 268, 56, 57, 58, 59, 62, 63, 64, 65, 133,
      135, 136, 137, 194, 270 d'une superficie de [———-]1




(b)
            Désignation
      du Bâtiment




Le
Bâtiment représentera


1/ Dans
une première phase, une superficie de 31.006,16 m2 SHON comprenant
:


-
Entrepôt : 30.147,51 m2 SHON comprenant 5 cellules et les locaux
techniques,


- Bureaux
et Locaux sociaux : 858,65 m2 SHON,


-
Emplacements de stationnement de véhicules légers : 164


La date
de livraison de cette phase est fixée au 15 avril 2011





2 / Dans
une seconde phase :


La
superficie louée sera étendue d’une ou deux nouvelles cellules de [———-]2
à usage d’entrepôt de produits de mêmes catégories que celles de la première
tranche. L’option de cette extension est conférée au PRENEUR pour une durée
expirant le 30 avril 2012.


En cas
d’exercice de l’option par le PRENEUR, ladite extension devant être livrée au
plus tard le 30 avril 2013.


La
superficie louée sera étendue à une extension de une OU deux nouvelles cellules
à usage d’entrepôt de [6.000
m2]3
environ.





le tout
conformément aux plans et descriptifs ci-après annexés en Annexe 1 et 2.





(B)
            Autorisations
      administratives




Dans le
cadre de la construction de l'Immeuble, il a été demandé les autorisations
administratives suivantes:




(a)
            Autorisation/déclaration
      au titre de la réglementation sur les installations
    classées




(i)
            Demande
      d'autorisation d'exploiter en date du 4 juillet 2008 complétée par un
      envoi en date du 16 juillet 2009  et d’un nouveau dépôt en date
      du 30 avril 2010 en vue de créer et d'exploiter un entrepôt permettant
      l’entreposage des produits de la nomenclature des installations classées
      selon la typologie et les quantités figurant dans le tableau ci
      après.




Cellules
de stockage. La zone d’entreposage sera divisée en huit lots.




Cells
      1510/2662/2663
              Cells
      1412/1432
              Loading
      AreaLOT
      1
              [————————————-
              
              —————————LOT
      2
              ————————————-
              
              ————————-LOT
      3
              ————————————-
              
              ————————-LOT
      4
              ————————————-
              
              ————————-LOT
      5
              ————————————-
              
              ————————-LOT
      6 7 8
              ————————————-
              ————————————-
              ————————-TOTAL
              ————————————-
              ————————————-
              ————————-]4


Les dites
cellules devant permettre l’entreposage de produits correspondant aux rubriques
de la nomenclature des installations classées pour les dénominations et
quantités figurant dans le tableau ci après.







1
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10.144.1.
  2
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10.144.2.
  3
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10.144.3.
  4
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10.144.4.




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Rubrique
                Désignation
      de l’activité
                Capacité
      de l’installation
                Régime1412-2-a
                Stockage  en
      réservoirs manufacturés de gaz inflammables liquéfiés (aérosols), la
      quantité totale susceptible d’être présente étant supérieure ou égale à 50
      tonnes
                [———————
                Autorisation1432-2-a
                Stockage
      en réservoirs manufacturés de liquides inflammables, la capacité
      équivalente étant supérieure à
                  100
      m 3
                ———————
                Autorisation1510-1
                Entrepôt
      couvert (stockage de produits en quantité supérieure à 500 t) d’un volume
      supérieur ou égal à 50 000 m3.
                ———————
                Autorisation1530
                Dépôt
      de bois, papier, carton ou matériaux combustibles analogues, la quantité
      stockée étant supérieure à 20 000 m3
                ———————
                Autorisation2662
                Stockage
      de polymères (matières plastiques, caoutchouc, élastomères, résines et
      adhésifs synthétiques), le volume susceptible d’être stocké étant
      supérieur à 1 000 m3
                ———————
                Autorisation2663-1
                Pneumatiques
      et produits dont
                  50
      % au moins de la masse totale unitaire est composée de polymères (stockage
      de) :
                  1.   A
      l’état alvéolaire ou expansé tels que mousse de latex, de
                  Polyuréthane,
      de polystyrène,
                  etc...
                ———————
                Autorisation2663-2
                Pneumatiques
      et produits dont
                  50
      %  au moins de la masse totale unitaire est composée de
      polymères (stockage de ) :
                  2.   Dans
      les autres cas et pour les pneumatiques, le volume susceptible d’être
      stocké étant supérieur à 10 000 m3
                ———————
                Autorisation2910-A-2
                Installation
      de combustion qui consomme exclusivement du gaz naturel
                ———————
                Non
      soumis2925
                Atelier
      de charge d’accumulateur dont la puissance maximale de courant continu est
      supérieure à
                  50
      KW.
                ———]5
                Déclaration


Au terme
du dépôt complémentaire en date du 30 avril 2010 il a été apporté des
modifications à la requête initiale en vue d’adapter l’autorisation requise au
mode d’exploitation du Preneur.




Savoir en
l’intégration de la faculté d’entreposer les produits inflammables sur
l’intégralité de la superficie des cellules pour autant que la hauteur n’excède
pas 5m, que les dits produits inflammables soient contenus dans des flacons en
verre d’une contenance n’excédant pas  100 ml et pour une quantité
globale inférieure à 190 litres par palettes conformément à l’avis du CNPP du 18
Décembre 2009.





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(b)
            Permis
      de construire




(i)
            Demande
      de permis de construire en date du 18 juillet 2008 visant la construction
      sur les parcelles constituant le terrain d’assiette un bâtiment de [———-]6
  SHON




(ii)
            Arrêté
      de permis de construire délivré le 2 décembre 2008 sous numéro
      027 188 08 A0022 et autorisant la construction dudit bâtiment,
      définitif en l’absence de recours des tiers et de retrait par l’autorité
      administrative, ci-après annexé en Annexe
  4.




Ledit
permis de construire a été affiché sur le terrain ainsi qu’il a été constaté par
un procès verbal dressé par Me  THIERRY Huissier à Louviers le15
Décembre 2008.




(C)
            Il
      est rappelé qu'avant la date de signature du présent Bail, le Bailleur a
      remis au Preneur les documents suivants
:




- copie
du dossier de demande de permis de construire et ses annexes,




- copie
de l'arrêté de permis de construire




- copie
du dossier de demande d’autorisation d’exploiter actualisé.




Le
Preneur déclare avoir une parfaite connaissance des éléments et informations
contenus dans les documents susvisés dont il déclare se satisfaire.




IL
A ETE DECLARE ET CONVENU CE QUI SUIT :




1.
            DEFINITIONS-INTERPRETATIONS




1.1
            Teneur des
      Définitions




Les
termes et expressions énoncés ci-après auront dans le corps de ce Contrat et de
ses annexes les significations suivantes :




"Annexe(s)" signifie le ou les
annexes au présent Contrat.




"Architecte de l'Immeuble"
signifie l'architecte désigné par le Bailleur pour surveiller l'état de
l'Immeuble et les travaux de quelque nature que ce soit pouvant être effectués
dans l'Immeuble.




"Autorisation d'Exploiter"
signifie l'autorisation qui sera délivrée par la Préfecture conformément à la
demande dont une copie a déjà été remise au Preneur et celle résultant de la
demande complémentaire figurant en Annexe 3.




"Bail" signifie le bail
commercial soumis aux articles L. 145-1 à L. 145-60 et R.145-1 à R.145-33 du
Code de commerce (ainsi qu'aux dispositions non abrogées du Décret n° 53-960 du
30 septembre 1953), objet du présent Contrat, ainsi que tous avenants de
celui-ci.




"Bail Commercial" signifie un
bail commercial soumis aux articles L. 145-1 à L. 145-60 et R.145-1 à R.145-33
du Code de commerce (ainsi qu'aux dispositions non abrogées du Décret n° 53-960
du 30 septembre 1953).





6
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10.144.6.


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"Bailleur" signifie la
personne dénommée en tête des présentes en première part, propriétaire de
l'Immeuble, et tout ayant-droit de celle-ci.




"Bâtiment" signifie le
bâtiment plus amplement décrit au paragraphe (b) l'Exposé
ci-dessus.




"Cause(s) Légitime(s) de
Retard" signifie:




-
            Les
      journées d'intempéries où le travail est arrêté; pour être prises en
      compte, ces journées d'intempéries devront avoir entraîné un réel arrêt de
      travail constaté par le maître d’œuvre
  d’exécution




-
            Un
      relevé de la station météorologique la plus proche du chantier devra
      mettre en évidence, l'une des trois conditions suivantes
  :




•
intempéries de froid : températures inférieures ou égales à 0°C ou neige
ininterrompue




• pour
les grues engins de levage nacelles et travaux sur la couverture et façades
extérieures, vent de 50 km/h entre 6 et 18 heures; ou présences de rafales non
constantes




•
intempéries de pluie avant que le bâtiment ne soit clos et couvert, ou pour tout
travaux d’extérieurs précipitations supérieures à 10 ml d'eau entre 6 et 18
heures ou précipitations excédant 20 cm d’eau dans les 24
heures précédentes




- Les
jours de retard consécutifs à une grève générale ou particulière aux activités
touchant l'industrie du bâtiment ou à ses industries annexes, sauf les grèves
particulières au chantier.




- Les
jours de retard dus à l’interruption de l’approvisionnement du chantier du fait
de grèves des transports, manifestations ou réquisition de l’autorité
publique




- Les
injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux
ou encore de réduire les heures d'ouverture de chantier (à moins que celles-ci
ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au Vendeur ou des
intervenants à l’opération de construction).




- Les
troubles résultant d’hostilités, actes de guerre, émeutes, terrorisme,
cataclysmes et révolutions pour autant que ces événements aient effectivement
entraîné un retard dans la progression des travaux.




- Les
incendies et sinistres affectant le chantier, sauf faute(s) ou négligence des
intervenants à l’opération de construction.




- Les cas
de force majeure.




Ces
événements ne pourront en tout état de cause être considérés comme des causes
légitimes de retard que s’ils sont dénoncés au Preneur par lettre RAR dans les 8
jours au plus tard de leur survenance et sous réserve que soit notifié un
nouveau calendrier de livraison.




Le
calendrier de réalisation de l’Immeuble stipulé au présent bail pour la
livraison comprend déjà forfaitairement 10 jours d’intempéries.




Est
considéré comme un cas de force majeure tout événement suivant imprévisible,
irrésistible, ettotalement extérieur à
la personne du Vendeur et ou Bailleur, et à l'un quelconque de ses contractants
et/ou de leur préposé, et plus largement de toute personne autorisée à pénétrer
sur le chantier par le Vendeur et/ou ses contractants et/ou
préposé.




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Sans que
la liste ci-après soit limitative, les Parties considèrent notamment comme cas
de force majeure, les évènements suivants : foudre, cyclones, inondations,
tremblement de terre ou tous autres phénomènes naturels à caractère
catastrophique, chute d'aéronef, rupture générale d'approvisionnement en énergie
nécessaire pour la réalisation du chantier, mouvements populaires, les effets
directs ou indirects d'explosions, de dégagements de chaleur, d'irradiations
provenant de la transmutation du noyau d'atomes ou de radioactivité, effets
d’irradiations provoquées par l'accélération de particules.




"Charges et Accessoires"
signifie toutes sommes mises à la charge du Preneur en vertu de ce Contrat en
sus du Loyer en principal, notamment et sans que la présente liste ait un
caractère limitatif, les Charges Communes ainsi que les sommes visées aux articles 7,8et 9




"Charges Communes"signifie
les charges communes telles que :




- les
frais et honoraires du gestionnaire de l'Immeuble, les frais et honoraires de
l'AFUL, des équipements de la zone et autres...




- les
dépenses relatives au fonctionnement de l'Immeuble de ses équipements et de
leurs entretiens, ainsi que de ses consommations telles que : eau, électricité,
gaz, vapeur, eau glacée, téléphone, ou autres ,les dépenses liées à la mise en
conformité de l'Immeuble avec la Réglementation Applicable, le coût des primes
des assurances, Taxes Foncières et impositions auxquelles l’immeuble est
assujetti les frais de main-d'œuvre, salaires, charges sociales et fiscales du
personnel chargé de l'exécution des tâches concernant des services ou
prestations assurés dans l'Immeuble , etc.




"Contrat" signifie l'ensemble
des documents composant le présent Contrat, toutes ses annexes auxquelles il est
fait référence, tous avenants ou modificatifs (à l'exclusion de tous autres
documents et notamment de ceux établis ou échangés entre les parties
préalablement à la date des présentes en vue de la signature du présent Contrat)
le tout signé et approuvé par les Parties.




"Date de Livraison"signifie
la date de Livraison.à savoir le 15 avril 2011.




"Date de Prise d'Effet du
Bail" désigne la date de prise d'effet du Bail, à savoir le 1er juin
2011.




"Descriptif Technique"signifie le descriptif détaillant les caractéristiques techniques, les
normes, la qualité des matériaux et matériels devant être utilisés pour la
réalisation des travaux de construction du Bâtiment ainsi que leurs mode
d'utilisation et les conditions générales d'exécution, dont une copie figure en
Annexe 2.




"Destination" signifie
l'utilisation pouvant être faite de l'Immeuble et les activités pouvant y être
exercées conformément à l'article5 de ce Contrat.




"Etat des Lieux" signifie
l'état des lieux établi contradictoirement par le Bailleur et le Preneur ou par
huissier de justice, en présence du Bailleur et du Preneur, qui sera dressé le
jour de la livraison.




« Expert »signifie
la personne désignée par les parties pourRégler les litiges liés
à l’état du Bâtliment lors de la Livraison.




"Force Majeure" constitue un
cas de force majeure, les grèves, mouvements sociaux, incendies, inondations et
autres événements imprévisibles ou incidents irrésistibles indépendants de la
volonté de l'une des parties, troubles résultant d'émeutes, révolutions,
cataclysmes ou guerres.




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"Groupe" signifie le groupe au
sens de l'article L. 233-3-I du Code de commerce.




"Immeuble" signifie l'immeuble
plus amplement désigné au paragraphe (A) de l'Exposé ci-dessus, les Parties
Communes, ainsi que toutes les installations et équipements destinés à l'usage
de l'Immeuble ou des Parties Communes de celui-ci et dans lequel se trouvent les
Locaux.




"Intérêts de Retard" signifie
les intérêts dus sur toute somme due par le Preneur au Bailleur en vertu de ce
Contrat et non payée à la date d'exigibilité, au taux légal en France en vigueur
lors de la date d'exigibilité de la somme due, majoré de [———-]%7.




"I.N.S.E.E." signifie
l'Institut National des Statistiques et des Etudes Economiques.




"Jour(s)" signifie jour
calendaire.




"Livraison" signifie la mise à
disposition des Locaux après achèvement par le Bailleur au profit du Preneur,
dans les conditions prévues à l’article 2.3.




"Locaux" signifie tout ou
partie de l'Immeuble plus amplement décrit et identifié sur les plans et sur le
descriptif formant l'Annexe 1
et 2ainsi que lesdits locaux s'étendent, se poursuivent et comportent
ainsi que toutes les installations et équipements destinés à l'usage exclusif
desdits Locaux.




"Loyer" signifie le loyer
annuel hors taxe et hors Charges et Accessoires payable au moment considéré au
titre du Bail, tel qu'il ressort des stipulations de l'article 6.




« Mise à
disposition » signifie la mise à disposition progressive des Locaux
à compter du 15 février 2011 jusqu’au 15 avril 2011 par cellules et sous réserve
de justification d’assurance par le Preneur.




"Partie(s)" signifie chaque
partie ou toutes les parties au Contrat.




"Parties Communes" signifie
les parties communes en ce compris leurs installations et équipements de
l'Immeuble, telles que définies à l'Annexe 5 (liste des parties
communes à établir comprenant les installations et locaux de sprinklage,
chaufferie, gardiennage ...).




"Preneur" signifie la personne
dénommée en tête des présentes en seconde part, ou tout cessionnaire de celle-ci
dans les cas autorisés conformément aux stipulations de ce Contrat, à
l'exclusion de toute autre personne.




"Règlement intérieur" signifie
en tant que de besoin le règlement intérieur définissant l'organisation et la
gestion de l'Immeuble.




"Réglementation Applicable"
signifie tous les traités, directives, lois, décrets, règlements, instructions,
arrêtés, circulaires, codes, usages, pratiques, règles de l'Art et normes, ainsi
que les décisions, ordres, injonctions, instructions et recommandations des
autorités compétentes, applicables tant à l'Immeuble qu'aux Parties, y compris
notamment dans le domaine de la protection de l'environnement, de l'hygiène, de
la santé publique, de la sécurité des biens et des personnes applicables en
matière de construction, aux bâtiments, à l'exploitation et à l'occupation de
biens immobiliers.




"T.V.A." signifie taxe sur la
valeur ajoutée.





7
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10.144.7.




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1.2
            Interprétation




Aux
termes du présent Contrat et sauf si le contexte l'exige autrement
:




(a)
            les
      références aux articles, paragraphes et Annexes doivent être interprétées
      comme des références aux articles, paragraphes et annexes au présent
      Contrat et les références au présent Contrat incluent ses
      Annexes ;




(b)
            les
      références à une heure de la journée, sauf indication contraire
      spécifique, renvoient à l'heure de
Paris ;




(c)
            la
      référence à une personne englobe ses cessionnaires et successeurs
      successifs ; et




(d)
            la
      référence à un document vise ce document, tel qu'il pourra être amendé,
      remplacé par voie de novation ou
complété.




La
dénomination Bailleur et Preneur définit l'entité juridique du contractant, sans
égard au nombre, à la personnalité physique ou morale de celui-ci, à son
intervention directe ou par mandataire, et emporte, sauf stipulation contraire
expresse, solidarité en cas de pluralité de personnes, répondant à la même
dénomination.




1.3
            Deux
    parties




Les
Parties sont convenues d'établir le Contrat en deux parties :




1ère PARTIE
: MODALITES DE LA CONSTRUCTION ET DE LA LIVRAISON DES LOCAUX
[IMMEUBLE]




2èmePARTIE
: CONDITIONS APPLICABLES A COMPTER DE LA DATE DE PRISE D'EFFET DU
BAIL




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1èrePARTIE





Conditions
applicables pendant la période de construction




2.
            MODALITES DE LA CONSTRUCTION ET
      DE LA LIVRAISON DES LOCAUX




Il est
convenu ce qui suit concernant la réalisation des travaux de construction et
leur livraison.




2.1
            Délais –– conditions
      particulières relatives au délai de Livraisonconstituant la première
      phase




Le
Bailleur, en exécution du présent Contrat, s'oblige envers le Preneur à faire
édifier l'Immeuble [les Locaux] conformément au Descriptif Technique en deux
phases.




Les
Locaux [l'Immeuble] constituant la première phase devront être achevés et livrés
au Preneur, au plus tard le 15 Avril 2011.




La Date
Limite d'Achèvement sera décalée en cas de survenance d'une Cause Légitime de
Retard au-delà du délai de 10 jours inclus au calendrier. S'il survenait une
Cause Légitime de Retard, sous réserve que ces causes légitimes de retard soient
dénoncés au Preneur par lettre RAR dans les 8 jours au plus tard de leur
survenance et sous réserve que soit notifié un nouveau calendrier de livraison
la Date Limite d'Achèvement serait différée d'un temps égal à celui pendant
lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des
travaux




2.2
            Délais –– conditions
      particulières relatives au délai de Livraison  constituant la
      deuxième phase




Les
Locaux [l'Immeuble] constituant la seconde phase devront être achevés et livrés
au Preneur, au plus tard le 30 Avril 2013 en cas de levée de l’option ci-après
stipulée.




Le
Preneur n’ayant pas à ce jour pris une décision ferme quant à sa volonté de
prendre à bail les locaux constituant la deuxième phase La construction de celle
ci nécessitant l’obtention d’un permis de construire complémentaire de [———-]8
SHON au permis obtenu et à une autorisation d’exploiter modificative il a été
convenu ce qui suit :




A compter
du 15 avril 2011, le Bailleur déposera une demande de permis de construire
complémentaire à l’effet de permettre l’édification des [———-]9
SHON constituant la deuxième tranche.




Dans les
dix jours consécutifs à ce dépôt, le Preneur alors devenu exploitant déposera
une demande d’autorisation d’exploiter modificative. Le dossier de demande
d’autorisation sera rédigé en concours avec le Bailleur avec le concours du
cabinet d’environnement ayant procédé à l’étude du dossier originel, dont le
coût sera pris en charge par le Bailleur.




Les
parties s’obligent à s’informer mutuellement des échanges et réponses avec les
services de l’administration au cours de l’instruction de ces
dossiers.




Le
Preneur disposera d’un délai expirant le 30 Avril 2012 pour requérir le Bailleur
de faire construire les locaux constituant la 2ème phase.





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  9
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Les
Locaux [l'Immeuble] constituant la seconde phase devront être achevés et livrés
au Preneur, au plus tard le 30 Avril 2013




2.3
            Achèvement des travaux – mise à
      disposition des Locaux




(a)
            Définition
      de l'achèvement




Les
constructions seront considérées comme achevées, lorsque seront exécutés les
ouvrages et seront installés les éléments d'équipement conformément au permis de
construire, au Descriptif Technique, au Descriptif Technique des Travaux
Preneur, aux règles de l'art et aux normes et à la Réglementation Applicable à
la Date de Livraison, compte tenu de la destination et de la nature des
Locaux.




A cet
égard, il est précisé, conformément aux dispositions légales en vigueur (article
R.261-1 du Code de la construction et de l'habitation), et par transposition de
ces règles, que pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité
ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel.
Il en est de même des malfaçons ne rendant pas l'ouvrage ou les éléments
d'équipements impropres à leur utilisation.




Les
malfaçons, imperfections et non conformités pourront faire l'objet de réserves
de la part du Preneur selon la procédure décrite ci-dessous à l'article2.3(b).




(b)
            Livraison
      et levée des réserves




(i)
            Visite
      préalable à la Livraison des Locaux




Le
Bailleur informera, 10 jours auparavant, le Preneur, par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception, du calendrier prévu pour une visite préalable à la
Livraison, 10 Jours au moins avant la date prévue pour la Date de
Livraison.




Son objet
est de permettre au Preneur de formuler ses observations quant à l'exécution des
travaux. L'ensemble des  mises en service, réglages, tests et
contrôles devra être achevé à la Date de Livraison (étant précisé que les
ajustements concernant le chauffage et la climatisation si elle existe seront
réalisés postérieurement à la Date de Livraison s'ils ne peuvent être réalisés
avant la Date de Livraison compte tenu des conditions climatiques existant à
cette date).




Le
Bailleur s'engage à formuler dans le procès-verbal de réception des travaux
devant intervenir entre le Bailleur et le Constructeur, l'ensemble des
observations formulées par le Preneur lors de cette visite et qui n’auraient pas
été levées à la réception.




(ii)
            Procédure
      de Livraison et Date de Livraison




Le
Bailleur convoquera le Preneur, par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception expédiée au moins dix (10) Jours Ouvrés avant la date de
Livraison.




Le procès
verbal contradictoire qui sera établi vaudra état des lieux, et constatera la
Livraison avec ou sans réserves des Locaux par le Bailleur. Le procès-verbal
sera établi contradictoirement ou par huissier aux frais du
Preneur.




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Dans
l'hypothèse où le Preneur ne se présenterait pas à cette convocation, il sera
procédé à une seconde convocation par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception expédiée au moins dix (10) Jours à l'avance ou par Huissier Trois
jours francs à l’avance. Dans l'hypothèse où le Preneur se présenterait à cette
seconde convocation et qu'il donnerait son accord sur la réalité de
l'achèvement, le Bâtiment sera réputé avoir été livré à la date prévue dans la
première convocation.




Dans
l'hypothèse où le Preneur ne se présenterait pas à cette seconde convocation, le
Bâtiment sera réputé avoir été livré mis à disposition à la date prévue dans la
première convocation Faute d'établissement du procès-verbal de Livraison du fait
de la non présentation du Preneur au rendez-vous fixé pour la Livraison visé
ci-dessus, les Locaux seront réputés achevés dans les conditions de l'article2.3, sans préjudice de la
levée des réserves éventuelles émises par le Preneur lors de la Visite
Préalable.




En cas de
désaccord entre les Parties sur la réalité de l'achèvement en conformité avec la
définition visée ci-dessus à l'article2.3, les Parties s'en
remettent à la décision de l'Expert désigné d’un commun accord entre les parties
ou par Ordonnance de référé à la requête de la partie la plus diligente qui sera
chargé de cette constatation et le cas échéant, de prescrire les travaux
nécessaires à l'achèvement.




L'Expert
devra rendre sa décision au plus tard dans le délai d'un mois à compter du jour
de sa désignation.




La
décision de l'Expert sera définitive et ne pourra faire l'objet d'aucune forme
de recours. Il appartiendra à l'Expert de désigner la Partie à qui il
appartiendra de supporter les frais et honoraires d'expertise.




Si
l'Expert conclut à la réalité de l'achèvement en conformité avec la définition
contractuelle visée ci-dessus à l'article2.3, la Livraison sera réputée
être intervenue à la date indiquée dans la première convocation adressée par le
Bailleur visée ci-dessus et tous les frais résultant de l'intervention de
l'Expert seront à la charge du Preneur.




Dans le
cas contraire, le Bailleur devra procéder ou faire procéder aux travaux
prescrits par l'Expert pour parvenir à l'achèvement et convoquer à nouveau le
Preneur dans les formes prévues ci-dessus, les frais résultant de l'intervention
de l'Expert étant alors à la charge du Bailleur.




Le
Preneur ne pourra exiger aucuns travaux dans les Locaux après la Livraison au
titre de vices apparents, à l'exception de ceux qui auraient été
réservés.




(iii)
            Levée
      des réserves




Le
Preneur formulera éventuellement des réserves lors de la Visite Préalable et/ou
de la Livraison quant aux malfaçons, imperfections et/ou non
conformités




Les
réserves soulevées par le Preneur et/ou par le Bailleur devront être levées au
plus tard le 25 juillet 2011.




A compter
de la levée de la dernière des réserves, le Preneur ne pourra plus exiger du
Bailleur aucun travaux de reprise, qu'il s'agisse de malfaçons ou de défauts de
conformité se rapportant aux réserves formulées à la Livraison.




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Le
Preneur devra cependant signaler au Bailleur tout désordre/défaut dont il
prendrait connaissance, susceptible d’être réparé dans le cadre de la garantie
de parfait achèvement due au Vendeur par les entreprises. Le Bailleur devra
s'assurer que le Vendeur agisse à l'encontre des entreprises concernées dans les
plus brefs délais lorsque cela s'avérera nécessaire ou sur demande du Preneur
dans la mesure où lesdits désordres/défauts relatifs aux travaux seront couverts
par cette garantie.




Dès que
l'ensemble des réserves seront levées, le Bailleur le notifiera au Preneur, par
lettre recommandée avec accusé de réception et par cette notification le
convoquera avec un préavis de quinze (15) jours calendaires pour une visite aux
fins de constater la levée desdites réserves.




Un
procès-verbal de levée desdites réserves sera établi contradictoirement et
complétera le procès-verbal de Livraison.




En cas de
désaccord entre les Parties sur la levée de l'ensemble des réserves soulevées
lors de la Visite Préalable et/ou de la Livraison, les Parties s'en remettent à
la décision de l'Expert, chargé de déterminer si l'ensemble des réserves
soulevées lors de la Visite Préalable et/ou de la Livraison ont été
levées.




L'Expert
devra rendre sa décision au plus tard dans le délai d'un mois à compter du jour
de sa désignation.




La
décision de l'Expert sera définitive et ne pourra faire l’objet d’aucune forme
de recours. Il appartiendra à l'Expert de désigner la Partie à qui il
appartiendra de supporter les frais et honoraires d'expertise.




(iv)
            Accès
      aux Locaux par le Bailleur ou ses entreprises après la Date de
      Livraison.




Le
Bailleur pourra faire intervenir les entreprises chargés de la levée des
réserves dans les Locaux à condition que lesdites entreprises se conforment aux
règles et règlements qui pourraient être raisonnablement imposés par le Preneur
Les entreprises feront leurs meilleurs efforts afin de perturber le moins
possible l'usage par le Preneur des Locaux.




Le
Preneur s'oblige à permettre à ces entreprises d'accéder aux Locaux tous les
jours de la semaine, à des heures raisonnables, afin de procéder à la levée des
réserves et s'engage à faire ses meilleurs efforts afin de faciliter
l'intervention des entreprises du Bailleur.




Le
Preneur ne pourra réclamer aucune indemnité en raison des inconvénients causés
par la présence desdites entreprises pour effectuer la levée des réserves en
application du présent article.




–
Mise à disposition et livraison des Locaux




A compter
du 15 Février 2011 le Bâtiment sera mis à disposition du Preneur afin que lui ou
ses entreprises puissent effectuer la réalisation de leurs travaux propre et
l’installation de leur process à charge pour le Preneur de justifier d’une
assurance dans les termes de l’article 7.8.




La Mise à
disposition aura lieu cellule par cellule après que la dalle ait été coulée et
soit devenue sèche. A compter de ce moment cellule par cellule selon l’ordre
indiqué sur le plan constituant l’Annexe 7 où le Maître
d’Ouvrage pourra commencer à faire exécuter ses propres travaux.




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Cette
Mise à disposition ne devra pas empêcher les entreprises du Bailleur de
poursuivre l’exécution de leurs travaux dans les lieux.




Durant
cette période le Preneur devra faire procéder par ses propres prestataires et
entreprises aux seuls travaux d’aménagements d’installations de son process dans
l’entrepôt.




Précision
est ici faite que les locaux mis à disposition, ne seront pas achevés au sens du
présent contrat, mais seulement couverts par des bacs acier et clos par un
bardage simple peau et la dalle sol coulée et propre et sèche.




Préalablement
à la mise à disposition de chaque cellule, il sera dressé un état des lieux
entre les parties.




Pendant
la mise à disposition de tout ou partie du bâtiment au Preneur ou  à
ses entreprises ou prestataires avant la livraison du bâtiment, ceux-ci
assureront la garde de tous matériels ou équipements




L’ensemble
des entreprises choisies par le Preneur devront se conformer à l’ensemble des
règlements du chantier.




Le
Preneur gérera l’extension de la mission SPS, devra établir une mise à jour du
Plan Général de Coordination avec le coordinateur du constructeur du Promoteur
et souscrire toutes assurances nécessaires dont une police garantissant les
dommages qui seraient consécutifs aux interventions des entreprises qu’il aura
choisies et dont il assumera la responsabilité.




En outre
le Preneur devra communiquer au Bailleur le montant des travaux d’aménagements
qu’il entreprend afin que le Bailleur procède à  la souscription de
l’ensemble des polices d’assurances complémentaires et nécessaires




Le
complément de prime qui sera afférant à ces travaux sera refacturé par le
Bailleur au Preneur.




La
livraison du Bâtiment aura lieu le 15 avril 2011 à charge pour le Preneur de
justifier d’une assurance dans les termes de l’article 7.8, la prise d’effet du
bail étant différée au 1er juin 2011.




2.4
            Travaux modificatifs et
      complémentaires




Dans le
cas où le Preneur, postérieurement à la signature du présent Bail et avant
l'achèvement des travaux, désirerait que des modifications soient apportées aux
plans et descriptifs ou que des travaux supplémentaires soient exécutés, il
devra s'adresser au Bailleur qui se mettra en rapport avec le
constructeur  lequel appréciera si les travaux demandés sont
réalisables.




Le
Bailleur, si les modifications peuvent être effectuées, indiquera au Preneur
l'incidence éventuelle sur le Loyer et le délai de Livraison, et l'accord des
Parties devra être constaté par un avenant écrit.




2.5
            Certification HQE AFILOG
      1*




Afin
d’obtenir une certification HQE AFILOG1* du bâtiment, le
Bailleur et le Preneur ont définit d’un commun accord les modalités de leurs
engagements respectifs pour atteindre cet objectif.




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Le
Bailleur a défini au terme d’un état ci-annexé les éléments complémentaires au
programme de construction à l’effet d’obtenir cette certification. Le
constructeur a fait évaluer cet investissement complémentaire qui représente un
budget d’environ [———-]10
€ (Annexe 9). Les éléments complémentaires énoncés dans cet état sont
énonciatifs et il pourra en être substitué d’autres pour ce qui concerne les
éléments extérieurs et la VMC, dans le cadre du processus de certification qui
sera mené.




L’audit
de la conformité sera mené par le Cabinet ELAN qui assurera la coordination de
certification du programme et élaborera une charte calée sur le référentiel
AFILOG retenu. Cette
Charte définira les objectifs et moyens à mettre en œuvre et les obligations
respectives du Bailleur en sa qualité de Maître d’ouvrage et du Preneur en tant
qu’exploitant. Elle sera signée par les deux parties et deviendra, dès
ratification, une annexe au Bail.




En
considération des économies de charges d’exploitation, le Preneur a consenti à
participer à cet investissement à concurrence de [———-]11
€.




Cette
somme devra être payée au Bailleur à l’obtention de l’attestation de conformité
des équipements complémentaires au cahier des charges, délivrée par le Cabinet
ELAN.




Chacune
des parties s’oblige à faire ses meilleurs efforts pour obtenir cette
certification.




2.6
            Tolérances de
      surfaces




Pour le
cas où la surface telle qu’elle sera mesurée par le Géomètre dans les conditions
visées ci-dessus serait inférieure de plus de [———-]12%
à la surface définie dans le bail par le Bailleur, le loyer sera minoré de [———-]13 €/M2 SHON de la
superficie manquante, au-delà du seuil de [———-]14%.




2.7
            Liste des pièces à remettre par
      le Bailleur au Preneur




Les
pièces suivantes seront remises par le Bailleur au Preneur au fur et à mesure de
leur établissement et au plus tard dans le délai de [trois (3)] mois suivant la
Date de Livraison:




-
            DIUO
      (Dossier d’Intervention ultérieur sur
l’ouvrage)




-
            DOE
      (Dossier d’exécution)




2.8
            Défaut d’exécution des
      Engagements réciproques





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sur 46




Obligation
de prise à Bail




Dans les
deux mois de la signature du bail, Le Preneur devra remettre une caution
bancaire garantissant le paiement du dépôt de garantie correspondant à [————]15 mois de loyer HT, le
Paiement de ce dépôt de garantie étant exigible le jour de la prise d’effet du
bail.




Sans
préjudice de tout droit à réparation du dommage subi par le Bailleur, il est
entendu qu’en cas de refus de prendre à bail les biens livrés sans motif
légitime (notamment en cas de non-conformité des biens à la présente ou
d’absence d’autorisation d’exploiter), Le Preneur sera redevable de l’ensemble
des loyers et charges jusqu’au terme des durées pour lesquelles vous avez
renoncé à donner congé.




A ce
titre, le Preneur s’engage, à verser irrévocablement à titre de provision sur
les sommes dont elle serait reconnue redevable au titre du dommage subi par le
Bailleur dans le cas où elle ferait défaut à son engagement de prendre à bail
les biens livrés, une somme représentant le cumul de 12 mois de loyer/HT et d’un
montant de [———-]16 €/HT représentant le
coût des aménagements spécifiques à son installation réalisés lors de la
construction du bâtiment pour satisfaire son process.




Ladite
somme sera exigible à première requête du Bailleur et payable dans les quinze
jours de la réception de celle-ci.





A défaut
de paiement dans les conditions sus-fixées le Preneur sera redevable d’une
indemnité forfaitaire et de plein droit de [———-]17 de ce
montant.





Retard
de livraison




En cas de
retard de livraison n’excédant pas une durée d’un mois et pour tout fait non
imputable à une cause légitime de retard, le Bailleur sera redevable de plein
droit d’une indemnisation de [———-]18 € HT par jour de retard.
Cette indemnité est fixée sans préjudice de tout droit à réparation du dommage
subi par le Preneur. Elle sera versée par le Bailleur au Preneur au jour de la
livraison.




En cas de
retard de livraison excédant [———-]19, le Bailleur s’engage à
verser irrévocablement à titre de provision, un montant équivalent à [———-]20 de loyer à valoir sur le
montant de l’indemnisation du préjudice subi par le Preneur qui serait obtenue
par toute voie de droit, au titre de la réparation du dommage subi. Ladite somme
sera exigible à première requête du Preneur et payable dans les quinze jours de
la réception de celle-ci.





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Rapport
des parties pendant la construction




En cas de
vente du bâtiment avant l’achèvement de la construction GEMFI restera
l’interlocuteur unique d’INTER PARFUMS jusqu’à la parfaite livraison des locaux
et demeurera garant envers le Preneur de l’ensemble des engagements résultant
des présentes et du bail. En outre l’ensemble des dits engagements seront
opposables à l’acquéreur par le Preneur.




2èmePARTIE





Conditions
applicables à compter de la Date de Prise d'Effet des Baux




3.
            BAIL




Le
Bailleur donne à Bail Commercial l'Immeuble au Preneur qui l'accepte pour la
durée, moyennant le loyer au moyen des baux suivants et aux charges et
conditions ci-après stipulés, récapitulées dans les conditions particulières
ci-après ainsi que celles pouvant résulter de la loi et de l'usage, que le
Preneur s'engage à respecter et ce sous peine de résiliation immédiate du Bail
conformément à l'article9de ce Contrat et sans
préjudice de toutes autres indemnités et dommages-intérêts.




Les
Parties soumettent expressément les Baux aux articles L. 145-1 et suivants et
R.145-1 et suivants du Code du commerce ainsi qu'aux dispositions non abrogées
du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953, entendant que les Baux soient soumis au
statut des baux commerciaux.




4.
            DUREE - DATE D'ENTREE EN
      JOUISSANCE




4.1
            Prise d'effet des
      Baux




DUREE
DES BAUX :




1°) Sur
les 4 cellules représentant [———-]21 SHON et les [———-]22 SHON de locaux à usage
de bureaux et locaux sociaux correspondant au lot n°1 à 4 sur le plan ci-après
annexé). le Bail principal prendra effet au 1er Juin 2011 et sera consenti pour
une durée ferme et irrévocable de 9 années entières et Le Preneur renonce
expressément à sa faculté de donner congé pendant cette durée ferme de neuf
années à compter de sa prise d’effet de telle sorte que la location de ces 4
cellules et de ces locaux ait une  durée minimale de neuf
années.




2°) Sur
une cellule de [———-223 SHON environ
correspondant au lot n°5 sur le plan ci annexé le Bail prendra effet au 1er Juin
2011 et sera consenti pour une durée ferme et irrévocable de 6 années entières
et consécutives le Preneur renonçant dès à présent à sa faculté de résiliation
de donner congé pendant cette durée de six années  consécutive à la
date d’effet   de telle sorte que la location de cette cellule
ait une durée minimale de six années.




3°) En
cas d’exercice de l’option d’extension portant sur une ou deux cellules de
[———-]24 SHON constitués selon
plan annexé, le Bail sera consenti aux mêmes clauses et conditions pour une
durée de 9 ans à compter de la Livraison de cette surface complémentaire avec
une durée minimale de 4 années le Preneur renonçant dès à présent à sa faculté
de donner congé pendant une durée de 4 années consécutives à leur
livraison.





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Le
Preneur pourra donner congé au Bailleur par acte extrajudiciaire au moins six
(6) mois à l'avance.de chacun des termes ci-dessus fixés




Le
Bailleur pourra résilier les Baux, par acte extrajudiciaire, dans les cas prévus
par la loi et ceux prévus dans ce Contrat, notamment à l'article9.




En cas de
renouvellement, les Parties conviennent que la durée du bail renouvelé sera de
neuf (9) années entières et consécutives avec la possibilité pour le Preneur de
résilier le bail renouvelé à l'expiration de la troisième année et de la sixième
année.




4.2
            Entrée en
      jouissance




Le
Preneur aura la jouissance de l'Immeuble à compter du 15 avril 2011, date de la
Livraison, la période antérieure étant définie comme une simple période de mise
à disposition pour la réalisation des travaux propre au Preneur et à
l’installation de son process, la prise d’effet du bail étant différée au 1er juin
2011.




5.
            DESTINATION DE
      L'IMMEUBLE




5.1
            Utilisation de
      l'Immeuble




L'Immeuble
ne pourra être utilisé qu'à usage exclusif d'entrepôts de produits répondant aux
rubriques pour lesquels l’autorisation d’exploiter sera délivrée.




5.2
            Activités
      autorisées




Le
Preneur ne pourra exercer dans l'Immeuble que des activités d’entreposage, de
logistique et de bureaux liés à cette activité.




A titre
de condition essentielle et déterminante sans laquelle le Bailleur n'aurait pas
conclu ce Contrat, le Preneur s'oblige sauf accord contraire et par écrit du
Bailleur à conserver à l'Immeuble sa Destination, à l'exclusion de tout autre
utilisation ou activité de quelque nature, importance et durée qu'elle soit, à
peine de résiliation du Bail par le Bailleur, si bon lui semble.




Le
Preneur ne pourra, sous aucun prétexte, changer ni modifier, même momentanément,
la nature de l'activité exercée dans l'Immeuble ou adjoindre des activités
connexes ou complémentaires sans s'être conformé à la procédure prévue à cet
effet par les articles L. 145-47 à L. 145-55 du Code de
commerce.




Le
Preneur devra exercer son activité dans l'Immeuble de façon personnelle,
constante et sans interruption à peine de la mise en jeu de la clause
résolutoire ci-dessous stipulée, sous réserve des dispositions de l’article 7.1
ci-dessous.




6.
            LOYER - CHARGES ET ACCESSOIRES
      - T.V.A. - PAIEMENT - INDEXATION - DEPOT DE
  GARANTIE




6.1
            Loyer




Le Bail
est consenti et accepté moyennant un Loyer annuel de prise d’effet du bail de
[———-]25 €/m2 SHON majoré d’un
complément de loyer de [———-]26€/m2 SHON hors TVA, pour
les superficies de dallage correspondant à la normeT34 catégorie 1, payable par
trimestre d’avance. Compte tenu de la franchise accordée par le BAILLEUR, ce
loyer ne sera exigible qu’à compter du [———-]27 mois consécutif à date
de prise d’effet du bail, lequel sera indexé en application de l'article 6.5
ci-dessous.


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Pour la
ou les deux cellules faisant l’objet d’une option d’extension de l’objet du
bail, le loyer à la date de la livraison sera fixé à la valeur de base ci-dessus
actualisée de l’effet de la variation de l’indice du coût de la construction, au
jour de leur livraison en application de l'article 6.5 ci-dessous.




6.2
            Charges et
      Accessoires




En sus du
Loyer, le Preneur devra payer au Bailleur toutes les Charges et Accessoires et
plus généralement toutes sommes dues en vertu de ce Contrat de telle manière que
la Bailleur ne soit jamais recherché ni inquiété à ce sujet et que le Loyer soit
toujours perçu net de tous frais et charges quelconques par le Bailleur, sous
réserve des dispositions de l’article 7.6 du présent bail.




6.3
            T.V.A.




Le loyer
en principal, les Charges et Accessoires s'entendent hors T.V.A. Le Bailleur
ayant décidé d'opter pour la T.V.A., le Preneur s'engage à acquitter, entre les
mains du Bailleur, le montant de la T.V.A. due sur le loyer, Charges et
Accessoires, ou tout autre impôt ou taxe nouvelle, complémentaire ou de
substitution, aux taux en vigueur au jour de l'exigibilité de la T.V.A. ou de
l'impôt de substitution.




Si pour
un motif quelconque ou une modification de la législation, les sommes dues par
le Preneur en vertu de ce Bail devenaient assujetties au droit de bail ou à tout
autre impôt ou taxe, le Preneur devrait en supporter la charge en sus des
loyers, Charges et Accessoires.




6.4
            Paiement du Loyer, Charges et
      Accessoires et de la T.V.A.




Le
Bailleur adressera trimestriellement au Preneur une facture avec la ventilation
des sommes à payer au titre des loyers, Charges et Accessoires, et de la
T.V.A.




(a)
            Date de paiement du
      loyer




Le loyer
et la T.V.A. y afférente seront payables par quart trimestriellement et
d'avance, le premier jour de chaque trimestre civil. Si le premier jour d'un
trimestre civil est un dimanche ou un jour férié, le paiement devra intervenir
le dernier jour ouvrable précédant ce dimanche ou ce jour férié.




[Pour le
trimestre civil en cours lors de la prise d'effet du Bail, le Preneur paiera au
plus tard dans un délai de quinze (15) Jours le prorata afférent à la période
d'occupation au cours dudit trimestre.]




(b)
            Date de paiement des Charges et
      Accessoires




(i)
            Provisions




Le
Preneur réglera les Charges et Accessoires, majorés de la T.V.A., en même temps
que le loyer et dans les mêmes conditions, par le versement d'une provision
calculée trimestriellement par le Bailleur, en fonction du budget prévisionnel
établi par lui pour chaque année.




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Dans le
cas où en cours d'année, la provision susvisée se révélerait insuffisante, le
Bailleur réajustera le montant de cette provision et notifiera au Preneur le
montant de la provision réajustée sur justification. Le Preneur réglera le
Bailleur du montant réclamé dans un délai de quinze (15) Jours à compter de la
réception de la notification.




(ii)
            Arrêté
      des comptes




Le
Bailleur établira et notifiera au Preneur au plus tard à la fin du deuxième
trimestre de chaque année, un arrêté des comptes des Charges et Accessoires
afférent à l'année précédente, et tiendra à la disposition du Preneur toutes
pièces justificatives pendant un délai de deux (2) mois à compter de la
réception de ladite notification par le Preneur. Les parties disposeront d'un
délai de deux (2) mois à compter de la réception par le Preneur de ladite
notification, pour contester ou émettre des réserves sur l'arrêté des comptes
des Charges et Accessoires. Passé le délai de deux (2) mois susvisé ledit arrêté
des comptes deviendra définitif sans que l'une ou l'autre des parties puisse le
contester.




Si les
provisions versées par le Preneur se révèlent inférieures aux Charges et
Accessoires réels figurant dans l'arrêté des comptes susvisé, le Preneur
s'engage à payer au Bailleur, dans un délai de quinze (15) Jours à compter de la
réception de la demande du Bailleur, toute somme complémentaire qui se
révélerait nécessaire. Dans le cas où les provisions versées par le Preneur
excéderaient le montant des Charges et Accessoires réels figurant dans l'arrêté
des comptes susvisé, le trop-perçu s'imputera de plein droit sur les demandes de
provisions de l'année en cours.




(iii)
            Arrêté
      des comptes de fin de Bail




Dans le
cas où pour une raison quelconque le Preneur quitterait l'Immeuble le Bailleur
établira et notifiera au Preneur un arrêté des comptes de fin de Bail qui
comprendra les Charges et Accessoires et toutes les sommes pouvant être dues par
le Preneur en vertu de l'article8dans un délai de trois
(3) mois à compter du jour où les sommes dues en vertu de l'article8seront déterminées. Le
montant figurant sur l'arrêté des comptes de fin de Bail s'imputera de plein
droit sur les provisions versées par le Preneur.




Si le
montant des provisions versées par le Preneur jusqu'à son départ se révélait
inférieur au montant dû par le Preneur, le montant correspondant à cette
différence s'imputera de plein droit sur le dépôt de garantie. Dans le cas où le
dépôt de garantie serait insuffisant, le Preneur devra payer au Bailleur le
montant de cette différence dans un délai d'un (1) mois à compter de la
réception par le Preneur de la notification de l'arrêté des comptes de fin de
Bail.




Si le
montant des provisions versées par le Preneur au Bailleur excède le montant
figurant sur l'arrêté de comptes de fin de Bail, le Bailleur devra restituer au
Preneur le trop-perçu dans un délai d'un (1) mois à compter de la réception de
la lettre d'accord du Preneur sur l'arrêté des comptes de fin de Bail sauf si
d'autres sommes sont dues par le Preneur au Bailleur à d'autres titres en vertu
de ce Contrat.




(iv)
            Modes
      de paiement - Effet libératoire




Le
Preneur effectuera tous paiements par virement bancaire automatique, au siège
social du Bailleur ou en tout autre lieu notifié par lui au
Preneur.




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Le coût
des virements sera supporté par le Preneur.




Tous
paiements effectués par le Preneur au Bailleur en vertu des présentes n'auront
d'effet libératoire qu'à compter du jour où le Bailleur aura à sa disposition
les sommes objet du paiement, en conséquence un paiement ne sera considéré comme
effectué qu'à compter dudit jour.




(v)
            Défaut
      de paiement aux échéances




A défaut
de paiement d'un seul terme de loyer, des Charges et Accessoires, et plus
généralement de toutes sommes exigibles en vertu de ce Contrat aux dates
d'échéance prévues ou notifiées par le Bailleur au Preneur, les sommes dues
seront majorées de plein droit et sans aucune formalité des Intérêts de Retard,
l'ensemble de ces sommes étant facturé avec la T.V.A., sans que cette majoration
puisse valoir délai de règlement, à compter de la date d'échéance jusqu'au jour
de leur paiement.




Dans le
cas où le défaut de paiement excéderait quinze (15) Jours à compter de la date
d'échéance prévue, toutes sommes exigibles seront majorées forfaitairement de
plein droit d'une pénalité de [———-]28, majorée de la T.V.A.,
en sus des Intérêts de Retard, sans qu'il y ait lieu à une quelconque
notification ou mise en demeure, et sans préjudice de l'application de la clause
résolutoire prévue à l'article9
ci-dessous.




6.5
            Indexation




(a)
            Indice




Les
Parties conviennent d'indexer le loyer en fonction de la variation de l'Indice
National du Coût de la Construction publié trimestriellement par l'I.N.S.E.E.,
les deux parties reconnaissant que cet indice est en relation directe avec ce
Contrat, sans préjudice des dispositions des articles L. 145-37 et L. 145-38 du
Code de commerce.




Si pour
une raison quelconque, l'indice ci-dessus choisi cessait d'être publié, il
serait remplacé par l'indice qui lui serait officiellement substitué. En cas de
besoin, des indices de raccordement seraient calculés par les Parties. A défaut
d'indice officiel de substitution, un indice sera choisi d'un commun accord
entre les Parties.




A défaut
d'accord sur le choix du nouvel indice à adopter, les Parties s'en remettent à
la décision d'un expert qui sera désigné par ordonnance de Monsieur le Président
du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'Immeuble à la requête
de la Partie la plus diligente. Les frais et honoraires correspondant à cette
requête et à l'ordonnance seront supportés à part égale par chacune des
Parties.




Il est
ici précisé que le présent article constitue une condition essentielle et
déterminante du Bail sans laquelle il n'aurait pas été
consenti.




(b)
            Calcul de
      l'indexation




Le loyer
hors T.V.A. sera ajusté de plein droit par le Bailleur tous les ans, à la date
anniversaire du Bail. Le loyer variera en fonction du même pourcentage que la
variation de l'indice choisi. La variation de l'indice sera prise en
considération aussi bien dans le cas de hausse que dans le cas de baisse de
l'indice.





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Toutefois,
en aucun cas, l'application de l'indexation ne devra aboutir à un loyer
inférieur au loyer initial. L'indice de base retenu pour toute la durée du Bail
sera le dernier indice paru à la date de prise d’effet du bail  et
l'indice de comparaison sera le dernier indice paru à la date d’anniversaire du
jour de la prise d’effet du bail.




Le calcul
de l'indexation se fera selon la formule suivante:


L1 =     
        LxI1


I




dans
laquelle :




L1        est
égal au nouveau loyer




L          est
égal au loyer initial visé à l'article6.1




I        
  est égal à l'indice de base savoir le dernier indice paru à la date
de prise d’effet du bail




I1         est
égal à l'indice de révision




Dès la
publication de l'indice de comparaison, le Bailleur notifiera au Preneur le
montant du nouveau loyer et éventuellement un décompte de régularisation dans le
cas où l'indice de comparaison serait publié avec retard. Le Preneur devra payer
au Bailleur dans un délai de quinze (15) Jours à compter de la réception du
décompte de régularisation tous compléments de loyer.




Plafonnement
de la clause d’échelle mobile :




Il est
convenu entre les parties qu’en considération de l’appartenance du Preneur
au  Groupe INTER PARFUMS, le Bailleur accepte de plafonner la
variation à la baisse ou à la hausse constatée d'une année sur l'autre. Ce
plafonnement recevra application dès lors que la variation de l’indice n’excède
pas [———-]29. En ce cas, la hausse ou
la baisse résultant de l’indexation, ne sera répercutée sur le loyer qu’à
concurrence de la moitié.




Dans le
cas où la variation de l’indice excèderait [———-]30 de minoration ou de
majoration, les parties s’engagent à se rapprocher afin de déterminer le
pourcentage de variation à appliquer en considération des effets de la
situation.




L’application
du mécanisme de ce plafonnement cessera en tout état de cause à partir du moment
où le Preneur ne ferait plus partie du Groupe INTER PARFUMS.




En outre,
il est convenu qu’en aucun cas l’application de l’indexation sur ces bases ne
pourra avoir pour effet de déterminer un montant de loyer inférieur au montant
du loyer initial.





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sur 46




6.6
            Dépôt de
      garantie-




Le
Preneur versera le jour de la livraison au Bailleur une somme égale à [———-]31 de loyer principal (hors
taxes), en garantie (i) du paiement de toutes sommes dues par le Preneur au
Bailleur en vertu de ce Contrat, notamment au titre des loyers, Charges et
Accessoires, y compris tous Intérêts de Retard, pénalités et dommages-intérêts,
(ii) de la bonne exécution des articles et conditions de ce Contrat, (iii) de la
restitution de l'Immeuble en fin de Bail dans les conditions prévues à l'article 8 de ce Contrat et
conformément à leur Destination.




Le dépôt
de garantie ne pourra en aucun cas être affecté par le Preneur au paiement des
loyers y compris les derniers.




Le dépôt
de garantie sera ajusté tous les ans dans la même proportion que le loyer
principal, en application de l'article6.5ci-dessus, de telle
sorte qu'il corresponde à une somme représentant [———-]32 de loyer hors
T.V.A.




En aucun
cas, le dépôt de garantie ne sera productif d'intérêts au profit du Preneur, le
loyer principal ayant, au surplus, été fixé en tenant compte de cette
disposition.




Le
Bailleur pourra imputer de plein droit, si nécessaire, les sommes figurant sur
l'arrêté des comptes de fin de Bail visé à l'article6.4(b)(ii)sur le dépôt de
garantie. Le solde du dépôt de garantie s'il y en a, sera restitué au Preneur
dans un délai d'un (1) mois à compter de la réception de sa lettre d'accord sur
l'arrêté des comptes de fin de Bail visé à l'article6.4(b)(ii).




Le
Preneur accepte que le dépôt de garantie versé au Bailleur soit remis à
l'acquéreur de l'Immeuble en cas de cession et renonce à toute action à
l'encontre du Bailleur en restitution de ce dépôt de garantie postérieurement à
la cession de l'Immeuble, les droits du Preneur étant réservés contre
l'acquéreur de l'Immeuble.




En outre,
le Preneur est tenu de garnir l'Immeuble et de les tenir constamment garnis de
meubles, matériels et stock, en quantité suffisante, pour répondre du paiement
des loyers, Charges et Accessoires et de l'exécution des charges et conditions
de ce Contrat.




7.
            CHARGES ET
      CONDITIONS




7.1
            Conditions générales de
      jouissance




(a)
            Occupation des
      Locaux




(i)
            Le
      Preneur devra occuper les Locaux par lui-même, paisiblement et
      conformément :




(A)
            aux
      articles 1728 et 1729 du Code civil
;




(B)
            à
      la Destination prévue à l'article5 de ce Contrat, à
      l'exclusion de toute autre occupation ou utilisation ;
  et




(C)
            au
      Règlement Intérieur s’il ya lieu.




(ii)
            Le
      Preneur aura la faculté de sous traiter tout ou partie des prestations
      logistiques par tout logisticien de son choix et en cas de choix d’un
      prestataire logistique unique de lui transférer l’autorisation
      d’exploiter ; L’occupation correspondant à cette sous-traitance ne
      pourra en aucun cas être considérée par le Bailleur comme une
      sous-location.





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10.144.32.




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sur 46




(iii)
            Le
      Preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville et de police
      auxquelles les locataires sont ordinairement tenus, et se conformer
      rigoureusement pour l'exploitation de son commerce et la réalisation de
      tous travaux à la Réglementation Applicable notamment en ce qui concerne
      la voirie, la salubrité, l'inspection du travail, l'urbanisme, l'hygiène,
      la sécurité, l'environnement, les moyens de lutte contre l'incendie et la
      surveillance et le gardiennage de
l'Immeuble.




(iv)
            Les
      activités du Preneur ne devront donner lieu à aucune contravention, ni à
      aucune plainte ou réclamation de la part de qui que ce soit, et notamment
      des immeubles voisins. Le Preneur devra faire son affaire personnelle et
      supporter seul les conséquences des griefs faits à son sujet au Bailleur,
      de manière que ce dernier ne soit jamais inquiété et soit garanti par le
      Preneur de toutes les conséquences qui pourraient en
    résulter.




(v)
            Le
      Preneur s'engage à se soumettre à toutes les mesures d'ordre et de
      propreté de l'Immeuble. Il ne devra déposer ni entreposer des marchandises
      ou objets sur les espaces verts et/ou dans les
  accès.




(vi)
            Le
      Preneur fera en sorte que les fournisseurs utilisent l'emplacement réservé
      aux livraisons de manière à ne pas gêner l'accès à
    l'Immeuble.




(vii)
            Il
      ne déposera ni n'entreposera pas d'objets sur les emplacements de parking
      réservés aux véhicules de tourisme, ni ne réalisera aucune réparation,
      entretien, test, lavage ou nettoyage de voitures. Les véhicules devront
      rouler à vitesse réduite dans les aires de
  parking.




(viii)
            [Le
      Preneur fera son affaire personnelle et de manière appropriée du
      gardiennage et de la surveillance de l'Immeuble, le Bailleur n'ayant
      aucune obligation ou responsabilité à ce
titre.]




(b)
            Conditions de
      standing




Le
Preneur s'engage à ne rien faire qui puisse porter atteinte ou diminuer le bon
aspect que le Bailleur entend conserver à l'Immeuble.




(c)
            Autorisations
      administratives




Le
Bailleur transférera au Preneur ou au Logisticien choisi par le Preneur
l’autorisation d’exploiter




(i)
            L'autorisation
      donnée au Preneur d'exercer les activités décrites à l'article5.2de ce Contrat
      n'implique de la part du Bailleur, ni à la date de ce Contrat, ni pendant
      le cours du Bail, aucune garantie pour l'obtention des autorisations
      administratives ultérieures nécessaires à l'exercice desdites
      activités.




En
conséquence, le Bailleur ne pourra être tenu pour responsable en cas de refus ou
de retard dans l'obtention de ces autorisations.




(ii)
            Le
      Preneur fera son affaire personnelle de l'obtention de toutes les
      autorisations administratives pour l'exercice de ses
      activités  à l’exception de l’autorisation d’exploiter précitée,
      sur laquelle le Bailleur s’e’st engagée, la délivrance de cette
      autorisation étant due au titre de l’obligation de délivrance d’un
      Immeuble conforme à l’activité exercée et du paiement de toutes sommes,
      redevances, taxes et autres qui seraient réclamées en contrepartie de
      l'octroi ou du maintien desdites autorisations et afférentes aux activités
      exercées dans l'Immeuble, à l'utilisation de l'Immeuble, notamment en
      application de la législation en matière de permis de construire,
      d'utilisation des locaux à usage d'entrepôts, de locaux recevant du
      public, d'hygiène, de sécurité, de salubrité,
  etc.




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Le
Preneur s'engage à n'exercer aucune nouvelle activité soumise à autorisation
sans avoir préalablement obtenu une telle autorisation. Il s'oblige à fournir au
Bailleur, sur demande de celui-ci, une photocopie de toutes les pièces
justificatives relatives aux demandes et aux autorisations administratives
obtenues pour l'exercice de son activité.




Le
Preneur garantit le Bailleur contre toute condamnation, tout dommage direct ou
indirect du fait du non-respect de tout article de ce Bail et notamment de
l'article7.1(c)de ce Contrat, sans
préjudice pour le Bailleur de demander la résiliation du Bail ainsi que des
dommages-intérêts.




Il est en
outre expressément convenu que, dans le cas où, par suite de contravention à la
réglementation spéciale relative à l'activité du Preneur ou à l'utilisation de
l'Immeuble, le Preneur ou le Bailleur se verrait ordonner la fermeture
provisoire ou définitive de l'Immeuble, une telle fermeture n'entraînerait ni la
résiliation du Bail, ni la réduction ou suppression des charges financières
auxquelles le Preneur est tenu en vertu du présent Bail, et sans préjudice du
droit réservé au Bailleur de mettre fin au contrat de Bail pour non-exploitation
de l'Immeuble. Il resterait donc tenu, pendant toute la durée de cette
éventuelle fermeture, au paiement du loyer et autres Charges et Accessoires
stipulés au Bail comme à l'exécution de tous les articles et toutes les
conditions du présent Bail.




(iii)
            En
      application de la réglementation relative aux installations classées pour
      la protection de l'environnement, l'ensemble des lots donnés à bail a fait
      l'objet d'une seule et unique demande d'autorisation d'exploitation
      déposée en date du 4 Juillet 2008 contre récépissé délivré au Bailleur par
      la préfecture de l’Eure




(iv)
            En
      vue de répondre aux besoins du Preneur cette demande d’autorisation a fait
      l’objet de compléments et modifications et d’une demande d’autorisation
      complémentaire en date du 30 avril
2010.




(v)
            Une
      déclaration de changement d'exploitant sera réalisée par le Bailleur
      auprès de la préfecture de l’Eure.




(vi)
            Dans
      le cadre des relations avec l'administration compétente en matière
      d'installations classées pour la protection de l'environnement, le Preneur
      sera l'exploitant de droit. A ce titre, le Preneur s'interdit d'effectuer
      toute démarche auprès de cette administration sans accord écrit préalable
      du Bailleur.




A défaut
de respecter l'interdiction ci-dessus, le Preneur assumera l'ensemble des
conséquences qui pourraient en résulter. Dans l'hypothèse où les démarches non
autorisées du Preneur entraînerait une remise en cause de l'arrêté préfectoral,
le Preneur versera au Bailleur l'équivalent de [———-]33 de loyer à titre de
dommages et intérêts complémentaires, et ce, nonobstant les dispositions de
l'article 9.





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Au cas où
du fait du Preneur, cette autorisation ferait l'objet d'un retrait et/ou le
Bailleur serait mis en cause du fait de l'exploitation du Preneur, le bail sera
résilié de plein droit sans indemnité pour le Preneur, le Bailleur se réservant
de faire indemniser son préjudice par le Preneur.




(d)
            Usage d'appareils - Stockage -
      Charges planchers




(i)
            Usage
      d'appareils et autres




Le
Preneur ne devra pas faire usage d'appareils à combustion lente ou produisant
des gaz nocifs à l’exception des machines destinées au filmage des palettes et
plus généralement de tout appareil dangereux, le Bailleur n'entendant pas être
responsable des accidents matériels et corporels susceptibles d'en
découler.




Il ne
devra pas utiliser des appareils susceptibles d'être entendus hors de l'Immeuble
ou de perturber le voisinage.




Le
Preneur fera son affaire personnelle, sans recours contre le Bailleur, en cas
d'utilisation de radio, télévision ou autres, de la suppression des bruits ou
parasites troublant sa propre réception des ondes.




Le
Preneur fera son affaire personnelle, à ses risques, périls et frais, de toute
réclamation émanant des voisins ou des tiers, notamment pour bruits, éclairs,
chaleur, parasites, trépidations.




Le
Preneur souscrira les contrats d'entretien nécessaires au respect de ses
obligations et les maintiendra en cours pendant toute la durée du Bail et en
remettra copie au Bailleur. Cette obligation de souscription de contrats
d'entretien ne s'appliquera pas pour un élément d'équipement quelconque dans le
cas où le Bailleur souscrirait lui-même un tel contrat d'entretien pour cet
équipement et le notifierait au Preneur. Dans cette hypothèse, le Preneur devra
rembourser au Bailleur l'ensemble des frais résultant des contrats d'entretien
souscrits par lui.




Le
Preneur souscrira, auprès d'organismes agréés, des contrats de vérification des
équipements, installations électriques, extincteurs, RIA et chauffage, et se
conformera aux prescriptions de ces organismes. Le Preneur devra faire effectuer
tous les contrôles de sécurité périodiques concernant toutes ces installations
et en justifier au Bailleur Il devra justifier, à première demande du Bailleur,
de la souscription de tous les contrats nécessaires ou utiles à la gestion
technique de l'Immeuble auprès d'entreprises qualifiées, du respect des
conditions de garantie des divers constructeurs ou installateurs et de la
réalisation de ces contrôles. En cas de carence constatée, le bailleur pourra,
après mise en demeure par LRAR restée infructueuse plus de 15 jours, désigner un
organisme de contrôle agréé et faire procéder à ces contrôles aux frais du
Preneur.




Le
Preneur souscrira en outre un abonnement Prévention et Conseil Incendie
AP auprès d'un organisme agréé par l'Assemblée Plénière des Sociétés
d'Assurances Dommages (APSAD), et s'engage à respecter les mesures préconisées
par l'organisme pour le maintien de la conformité aux normes de sécurité
incendie des installations livrées par le Bailleur qui reste tenu de cette
conformité à la date de livraison. De même, il s'engage à respecter (i) les
règles APSAD régissant les modalités de stockage et de l'exploitation de locaux
munis de sprinkleurs, et (ii) les règles de l'APSAD régissant les installations
de Robinets Incendie Armés ou d'Extincteurs Portatifs.




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En outre,
dans le cas où le Preneur souhaite des modalités de stockage ou stocker des
marchandises particulières autres que celles admises par les règles de l'APSAD
en matière de sprinkleurs, et si de ce fait il est nécessaire de modifier ou
étendre l'installation de sprinkleurs pour en tenir compte, le Preneur s'engage
à rembourser au Bailleur l'intégralité des coûts supportés par le Bailleur pour
la modification ou l'extension du système.




(ii)
            Stockage




Le
Preneur s'interdit de stocker ou entreposer dans l'Immeuble, aucun gaz, matières
combustibles ou toxiques et plus généralement aucun matériaux dangereux autres
que les produits faisant l'objet de l'Autorisation d'Exploiter et dans les
conditions prescrites par l'Autorisation d'Exploiter et de la réglementation
applicable aux installations classées pour la protection de
l'environnement.




(iii)
            Charge
      des planchers




Le
Preneur ne devra faire supporter aux planchers aucune surcharge et, en cas de
doute, devra s'assurer du poids autorisé auprès de l'Architecte de
l'Immeuble.




(e)
            Esthétique – Enseignes –
      Antenne




Le
Preneur pourra apposer toute enseigne, plaque et autre objet visible de
l'extérieur de l'Immeuble, le Bailleur ne devant toutefois jamais être inquiété
ou recherché à cet égard. En particulier, le Preneur fera son affaire
personnelle de l'obtention de toutes les autorisations nécessaires auprès des
services compétents en matière d'enseignes ou autres installations. Il devra en
outre veiller à ce que les accroches soient compatibles avec les efforts et les
contraintes pouvant résulter des conditions climatiques et faire valider le
système préconisé par l’architecte ayant réalisé l’immeuble.




(f)
            Parties
      communes




Le
Preneur s'engage à respecter les clauses et conditions de tout règlement
intérieur pouvant s'appliquer à l'Immeuble, notamment celles relatives à la
jouissance et à l'utilisation des Parties Communes, de manière que le Bailleur
ne soit jamais inquiété ni recherché par les autres occupants ou copropriétaires
de l'Immeuble.




7.2
            Protection de
      l'environnement




(a)
            Le
      Bailleur est tenu de livrer au Preneur un Immeuble ne comportant aucune
      pollution de quelque nature qu’elle soit et déclare au regard de l'audit
      de recherche de pollution qui sera remis par le Bailleur au Preneur dans
      un délai maximal de trois mois à compter de la signature du présent bail,
      qu’il n’existe aucune pollution affectant ledit Immeuble. Le Bailleur
      restera responsable de toute pollution qui serait découverte
      postérieurement à la prise d’effet du bail et qui trouverait son origine
      antérieurement.




Le
Preneur prendra toutes mesures nécessaires et respectera toutes mesures
prescrites par la loi ou les règlements en vigueur afin de préserver l'Immeuble,
à tout moment, de toute forme de pollution.




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Si d'une
façon ou d'une autre, à la suite des agissements ou l'abstention du Preneur, de
ses préposés, représentants ou cocontractants, une pollution se révélait, le
Preneur en serait tenu responsable. Il devrait alors exécuter tous les travaux
nécessaires afin de supprimer la source de pollution et d'en éliminer toutes les
conséquences, sur ou dans la propriété du Bailleur, ainsi que dans ou sur les
propriétés voisines et laissera le Bailleur indemne.




(b)
            A
      cette fin, il s'engage à informer le Bailleur dès la découverte d'une
      pollution qui lui serait imputable et à désigner, à ses frais, un expert
      reconnu et agréé, au préalable, par le Bailleur, dont la mission sera
      d'étudier la nature et l'étendue de la pollution et les moyens à mettre en
      œuvre afin d'en supprimer la source et d'en éliminer toutes les
      conséquences. Une copie du rapport sera communiquée, sans délai, par le
      Preneur au Bailleur. En outre, dans l'hypothèse où le Bailleur aurait
      encouru des frais d'étude et de contrôle liés, soit à l'établissement des
      travaux à réaliser pour y remédier, soit encore pour contrôler les travaux
      réalisés par le Preneur, ce dernier s'engage à rembourser au Bailleur
      l'intégralité de ces frais.




(c)
            Si,
      à la suite de la découverte d'une pollution, des négociations devaient
      être engagées avec les autorités compétentes ou des tiers, le Preneur sera
      en charge de mener ces négociations. Il devra toutefois tenir le Bailleur
      parfaitement et intégralement informé du déroulement des négociations et,
      à la demande du Bailleur, associer le Bailleur à ces
      négociations.




Les
travaux de suppression des sources de pollution qui lui serait imputable et
d'élimination de ses conséquences seront réalisés par le Preneur, à ses frais
exclusifs et sous le contrôle de l'expert désigné dans les conditions prévues à
l'article7.2(b), ci-dessus. Le Preneur
et l'expert devront régulièrement tenir le Bailleur informé de l'évolution des
travaux.




(d)
            A
      la fin des travaux du Preneur, l'expert aura pour mission de constater la
      suppression des sources de pollution et l'élimination de toutes ses
      conséquences, de prescrire des travaux complémentaires, le cas échéant et
      d'en surveiller la réalisation.




(e)
            En
      fin de Bail, préalablement à son départ
:




(i)
            le
      Preneur confirmera au Bailleur, par écrit, qu'aucune pollution ne s'est
      produite ou, dans le cas contraire, que toutes les sources et conséquences
      d'une pollution ont été éliminées. Le Bailleur pourra faire vérifier les
      déclarations du Preneur par tout expert reconnu de son choix. Si l'expert
      du Bailleur concluait à l'existence d'une pollution, sous quelque forme
      que ce soit, le Preneur s'oblige à faire tous travaux nécessaires, afin
      d'en supprimer les sources et d'en éliminer toutes les conséquences, dans
      les conditions stipulées au présent article7.2, sous la
      surveillance et le contrôle de l'expert désigné par le Bailleur.
      L'ensemble des coûts des travaux et d'expertise seront à la charge du
      Preneur;




(ii)
            sans
      préjudice des dispositions du paragraphe (i) ci-dessus, le Preneur
      adressera au Bailleur une copie de tous les documents liés à la cessation
      d'activité adressés ou reçus des autorités compétentes en matière
      d'installations classées pour la protection de l'environnement, confirmant
      qu'aucune pollution ne s'est produite sur le site ou, dans le cas
      contraire, que toutes les mesures de remise en état prescrites par
      l'autorité préfectorale ont été effectuées (notamment, dossier de
      déclaration de cessation d'activité, récépissé de notification, plan à
      jour des terrains d'emprise, mémoire et procès-verbal de récolement
      effectué par les autorités compétentes, rapport de dépollution, phase
      1-phase 2).




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7.3
            Entretien - Réparations -
      Travaux




(a)
            Entretien - Réparations -
      Travaux relatifs aux Locaux




(i)
            Etat
      des Locaux lors de l'entrée en
jouissance




Le
Preneur acceptera les Locaux dans l'état où ils se trouveront lors de la Date de
Livraison, ainsi qu'il a été précisé à l'article2.3 de ce
Contrat.




(ii)
            Modifications
      - Travaux




Le
Preneur ne pourra apporter dans les Locaux aucune modification ni effectuer
aucun travaux, démolition, construction, percement de murs, de voûtes, de
poutres ou de planchers, cloisonnement et agencement intérieur sans
l'autorisation expresse et écrite du Bailleur et le cas échéant selon les
conditions définies par celui-ci. A cet effet, le Preneur devra remettre au
Bailleur un dossier comprenant les plans et un descriptif détaillé du projet que
le Preneur envisage de réaliser. Le Bailleur rendra sa décision dans un délai
d'un (1) mois à compter de la réception des plans et descriptifs.




A titre
exceptionnel, les travaux de cloisonnement et d'agencement intérieur du Preneur
devront seulement faire l'objet d'une information préalable et écrite du
Bailleur.




Les
travaux touchant au gros-œuvre devront être exécutés sous la surveillance de
l'Architecte de l'Immeuble, et les honoraires de ce dernier seront à la charge
du Preneur.




Le
Preneur devra pendant toute la durée du Bail effectuer les travaux nécessaires
pour que les Locaux soient constamment conformes avec toute Réglementation
Applicable, actuelle ou future, notamment en matière d'hygiène, sécurité et
environnement.




(iii)
            Entretien
      - Réparations




Le
Preneur devra, pendant toute la durée du Bail, maintenir les Locaux en bon état
d'entretien et effectuer sous sa responsabilité et à ses frais toutes les
réparations de quelque nature que ce soit dans les Locaux, de telle sorte qu'à
son départ, les Locaux soient rendus en bon  état d'entretien et de
réparation. Etant précisé que les travaux résultants de l'usure et de la vétusté
sont à la charge du Preneur. Le Bailleur ne sera tenu à aucune obligation à ce
titre.




Le
Preneur devra maintenir en bon état d'entretien et de réparation, de
fonctionnement, de sécurité et de propreté, sous son entière responsabilité et à
ses frais les Locaux, toutes les installations, équipements, aménagements,
accessoires, vitres se trouvant des les Locaux.




Le
Preneur s'engage à se conformer à toute évolution de la réglementation
applicable à son activité et à respecter scrupuleusement et à mettre en œuvre à
ses frais exclusifs toutes les prescriptions de mise en conformité ou autres qui
seraient imposées par toute autorité administrative au titre de la
réglementation sur les installations classées (DRIRE, SDIS, ...) à compter de la
prise d’effet du bail, et jusqu'à l'expiration du Bail et de ses renouvellements
successifs, quelle que soit la forme par laquelle ces prescriptions auront été
imposées et à réaliser à ses frais tous les travaux nécessaires, à l’exception
des travaux de nature immobilière, le Bailleur restant tenu de la conformité des
Locaux à la règlementation applicable sur la base des autorisations
d’origine.




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Il devra
effectuer à ses frais la réfection des peintures à l'intérieur des Locaux aussi
souvent que nécessaire, ainsi qu'à la date d'expiration du Bail à son terme
initial ou en cas de résiliation anticipée.




Le
Preneur devra entretenir les revêtements de sols en bon état et notamment
remédier à tous défauts.




(iv)
            Défaillance
      du Preneur




Le
Preneur accepte qu'à défaut d'avoir effectué lui-même tous les travaux
d'entretien, de réparation et de remplacement mis à sa charge en vertu des paragraphes (ii) et (iii) qui
précèdent, le Bailleur les fasse exécuter en ses lieu et place dans un délai de
trente (30) jours à compter d'une mise en demeure notifiée au Preneur restée
infructueuse. Les coûts et frais desdits travaux seront considérés comme des
Charges et Accessoires et seront remboursés par le Preneur au Bailleur dans les
conditions prévues à l'article6.4de ce
Contrat.




(v)
            Sort
      des améliorations et travaux




Tous les
travaux, embellissements, modifications, améliorations, installations et
constructions quelconques y compris, le cas échéant ceux qui pourraient être
imposés par des dispositions législatives ou réglementaires effectués dans les
Locaux par le Preneur à ses frais, deviendront de plein droit et sans formalité
la propriété du Bailleur à la fin du présent Contrat ou en cas de départ du
Preneur avant la fin de l'occupation des Locaux, sans indemnité. Les Locaux
devront être remis en bon état d'entretien et de réparation. Le Bailleur se
réserve toutefois le droit d'exiger que les Locaux soient remis dans l'état
primitif aux frais du Preneur.




(b)
            Entretien - Réparations -
      Travaux relatifs à l'Immeuble et aux Parties
    Communes




(i)
            Le
      Bailleur sera en charge de l'entretien courant, de la réalisation des
      travaux d'entretien, de réparation, d'améliorations, de remplacement et
      d'une manière générale de tous travaux nécessaires relatifs à l'Immeuble
      et aux Parties Communes. Le Bailleur délèguera à un gestionnaire de
      l'Immeuble la réalisation de l'entretien et des travaux, sous réserve des
      dispositions de l’article
      7.6ci-dessous.




Le
Preneur souffrira sans indemnité ni diminution de Loyer, par dérogation aux
articles 1723 et 1724 du Code civil, toutes réparations, tous travaux, toutes
modifications, toutes surélévations ou même constructions nouvelles exécutés par
le Bailleur ou par toute autre personne dûment autorisée par le Bailleur, dans
les Locaux, l'Immeuble ou les immeubles adjacents, les Parties Communes, quelle
qu'en soit la durée, même si elle excède quarante (40) jours, ainsi que les
travaux prescrits par les autorités administratives, et ce sans préjudice de
l'article7.3(a)du présent
Bail.




Le
Bailleur aura le droit (avec un préavis raisonnable et à une époque convenue
avec le Preneur) d'entretenir, utiliser, réparer et remplacer les gaines,
conduits, câbles et fils qui desservent l'Immeuble et qui traversent les
Locaux.




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Le
Preneur supportera à ses frais toutes modifications d'arrivée et de branchement,
tous remplacements de compteurs et d'installations intérieurs pouvant être
exigées par les compagnies ou les sociétés distributrices des eaux, du gaz, de
l'électricité, du chauffage ou du téléphone.




(ii)
            Le
      Preneur devra déposer à ses frais et sans délai tous les coffrages,
      décorations et installations se trouvant dans les Locaux, soit pour la
      recherche et la réparation de fuite de toutes natures, soit en général
      pour l'exécution de tous travaux. Il devra déposer à ses frais et sans
      délai, lors de l'exécution du ravalement, tous agencements, enseignes et
      autres installations sur la façade de l'Immeuble, dont l'enlèvement sera
      utile à l'exécution des travaux.




Le
Preneur devra notifier immédiatement le Bailleur de tout sinistre pouvant mettre
en cause la responsabilité de ce dernier et de toute réparation dont il assume
la maîtrise, qui deviendrait nécessaire au cours du Bail, sous peine d'être tenu
personnellement de rembourser au Bailleur le montant du préjudice direct ou
indirect qui résulterait du sinistre et/ou du retard apporté à la déclaration à
effectuer auprès de la compagnie d'assurance. Il est convenu expressément que
lorsque des travaux seront rendus nécessaires en raison de vices de construction
apparus dans les dix (10) années suivant la date de réception des travaux soumis
à garantie décennale et que le coût des réparations de ces vices seront couverts
par les polices d'assurance construction, dans ce cas, le Bailleur mettra en
œuvre lesdites polices d'assurance construction.




Si le
Preneur omet d'informer immédiatement le Bailleur de la survenance de dommages,
pour permettre à ce dernier de mettre en œuvre et notifier dans les délais
stipulés dans les polices d'assurance construction souscrites, et si en raison
de cette omission, le dommage ne peut plus être réparé au titre desdites
assurances, le Preneur devra à ses frais, réaliser les travaux nécessaires pour
réparer les dommages en question. Il en sera de même si le Preneur a par sa
faute empêché la mise en œuvre desdites assurances.




7.4
            Remboursement des
      Chargeset
      Accessoires




Le
Bailleur entend percevoir un Loyer net de tous impôts, taxes, contributions,
charges et dépenses quelconques. En conséquence, le Preneur supportera les
charges concernant les Locaux et sa Quote-part dans les Charges Communes dans
les conditions décrites ci-dessous.




(a)
            Locaux




Lorsqu'une
charge, prestation ou impôt concerne uniquement les Locaux, elle sera supportée
exclusivement par le Preneur.




A ce
titre, la charge financière de l'entretien, des réparations et de tous travaux
mentionnés ci-dessus aux articles7.3(a) et 7.3(b) incombera au Preneur, à
l’exception des travaux et réparations prévus par l'article 606 du Code
Civil.




(b)
            Charges
      Communes




Le
Preneur remboursera au Bailleur en sus du Loyer et conformément à l'article6.4(b)sa Quote-part des
Charges Communes, majorées de la T.V.A.




Les
parties communes sont définies comme les parties de l’Immeuble n’étant pas
destiné à l’usage exclusif du Preneur.




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Elles
comprennent :




1°) Les
charges liées au bâtiment dans le cas où le Preneur ne serait pas le locataire
unique de l’ensemble du bâtiment et notamment : les installations et locaux liés
à la chaufferie et au sprinklage, le local gardien, les toitures, les Voieries,
les emplacements de stationnement, les réseaux de fluides et de toutes natures
desservant le bâtiment, les espaces verts  et plus généralement tous
les équipements ou espaces et volumes contribuant au service du bâtiment, ou à
sa  sécurité la dite liste étant seulement énonciative et non
limitative




Le
Preneur devra supporter lesdites charges  au prorata des superficies
louées par rapport à la superficie totale du bâtiment.




2°) Les
charges liées à l’Immeuble, à savoir, notamment celles concernant les espaces
verts et la voierie commune aux bâtiments, le cas échéant les charges
d’ASL.




Elles
comprennent également les frais d’entretien des équipements de la zone du Bosc
Hétrel (bassins d’infiltration, bassin de rétention, traitement des eaux usées,
vanne martelière, réseau incendie), ainsi que les frais d’analyse des rejets qui
lui seront facturées par la commune ou le concessionnaire




Ces
charges seront supportées par le Preneur au prorata des superficies des
bâtiments installés sur l’assiette foncière figurant au plan masse ci-après
annexé (Annexe 8). A titre indicatif, le budget annuel à répartir était de
[———-]34 € en 2009.




Dans le
cas où le remboursement de certaines charges, impôts et prestations viendrait à
être interdit par une disposition légale, le Preneur accepte d'ores et déjà que
le Loyer principal soit augmenté d'une somme égale à celle remboursée la
dernière année de l'exécution de la clause devenue illicite.




7.5
            Impôts et
      taxes




Le
Preneur remboursera au Bailleur, sa quote-part, Parties Communes incluses, de
tous impôts et taxes dont le Bailleur est redevable et en particulier les taxes
municipales (enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance
d'assainissement), l'impôt foncier, la taxe annuelle sur les locaux à usage de
bureaux, de stockage, et de commerce, ou d’établissement
polluant  sans que la dite liste soit limitative ainsi que tous droit
ou taxes qui pourraient ultérieurement les compléter ou les remplacer, de telle
sorte que le Bailleur ne soit jamais inquiété.




D'une
manière générale, il remboursera au Bailleur sa quote-part de tout nouvel impôt,
taxe ou redevance, communal, régional, national ou européen, qui pourraient être
créé et portant sur les Locaux et/ou l'Immeuble.




7.6
            Dérogation au remboursement de
      charges




Le
Preneur réalisant ses aménagements durant la période des trois mois précédent le
1er
juin, sans pour autant stocker de marchandises, il est convenu entre les parties
que les Charges ne seront exigibles qu’à compter du 1er juin
2011.




1°) les
honoraires de gestion du bâtiment qui ne seront imputables au titre des charges
locatives qu’à concurrence d’un plafond de [———-]35 € l’an pour autant que
le Preneur loue la Totalité du Bâtiment qu’il lui soit transféré l’autorisation
d’exploiter et qu’il assure directement l’entretien du Bâtiment, des espaces
verts et des équipements.





34
Confidential information omitted and filed separately with the SEC with a
request for confidential treatment by Inter Parfums, Inc., no.
10.144.34.
  35
Confidential information omitted and filed separately with the SEC with a
request for confidential treatment by Inter Parfums, Inc., no.
10.144.35.




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2°) les
primes d’assurance du Bailleur visées à l’article 7.8 a pour lesquelles il sera
demandé tant par le Preneur que par le Bailleur une cotation auprès de
différentes compagnies solvables ayant leur siège en France sur la base d’une
police identique conférant les mêmes garanties. La facturation interviendra sur
la base de la compagnie la moins disante.




Le
Bailleur se réserve toutefois le choix de la compagnie mais ne pourra demander
le remboursement par le Preneur que du montant de la prime la moins
élevée.




7.7
            Visites des
      Locaux




(a)
            Le
      Preneur devra laisser pénétrer en tout temps dans les Locaux, le Bailleur,
      ses mandataires, architectes, entrepreneurs, ouvriers, pour (i) visiter et
      s'assurer de l'état des Locaux et de l'Immeuble, sous réserve du respect
      d’une délai de prévenance de 48 heures sauf urgence (ii) pour réparer et
      entretenir l'Immeuble et les Locaux en cas de défaillance du Preneur si
      celui-ci ne remplissait pas les obligations prévues à l'article7.3de ce
      Contrat.




Dès qu'un
congé aura été signifié par l'une ou l'autre des parties, ou en cas de mise en
vente des Locaux ou de l'Immeuble, le Preneur devra laisser visiter les Locaux à
toutes les personnes accompagnées par un représentant du Bailleur, chaque jour
ouvrable de dix (10) heures à dix-sept (17) heures. De plus, le Bailleur aura le
droit, d'apposer un panneau figurant la mise en location ou en vente de tout ou
partie du bâtiment.




7.8
            Assurances




(a)
            Assurances
      du Bailleur




Le
Bailleur assurera auprès de compagnies d'assurances notoirement
solvables :




(i)
            L'Immeuble
      y compris tous immeubles par destination ou accession et tous agencements,
      équipements et installations communs, notamment les sprinklers contre tous
      risques généralement assurés par un propriétaire et
      notamment :




-
            incendie
      et foudre,




-
            toutes
      explosions,




-
            dommages
      électriques,




-
            chute
      d'aéronefs et objets aériens,




-
            choc
      de véhicules appartenant à un
tiers,




-
            ouragans,
      cyclones, tornades, tempêtes,




-
            fumée,




-
            grèves,
      émeutes et mouvements populaires,




-
            vandalisme
      et actes de malveillance,




-
            dégâts
      des eaux,




-
            bris
      de glaces pour les parties
communes,




-
            attentats.




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L'assurance
s'étend aux garanties annexes dont notamment la perte de loyers d'une durée
minimale de deux (2 ans) et les honoraires d'experts ainsi que tous autres
événements non dénommés ci-dessus qui semblent bon au Bailleur.




Dans le
cas où le bâtiment serait détruit et si le bâtiment peut être reconstruit, la
police devra couvrir les coûts de reconstruction du bâtiment et les pertes liées
à cette situation tels que pertes de loyers. Dans le cas où le bâtiment ne
pourrait pas être reconstruit, la police devra garantir le remboursement de la
valeur la plus élevée, soit de la valeur de marché de l'Immeuble hors valeur du
terrain telle qu'elle aurait été à la date précédant le jour du sinistre soit du
prix d'acquisition de l'Immeuble par le Bailleur hors valeur du terrain ainsi
que toutes les pertes liées par cette situation.




(ii)
            Sa
      responsabilité civile en raison de dommages corporels et/ou matériels
      et/ou immatériels consécutifs causés à des tiers du fait de l'Immeuble et
      installations communes, ainsi que des activités du personnel chargé de
      l'entretien et de la surveillance de ces
  installations.




Le
Bailleur se réserve le droit de couvrir tous autres risques. Toutes les
assurances seront assujetties aux termes et conditions, limites et exclusions
des polices établies par le Bailleur.




Le
Preneur remboursera au Bailleur (i) les primes d'assurance que le Bailleur devra
payer au titre de toutes les polices d'assurance souscrites par lui pour
l'Immeuble, contre l'incendie et tous autres sinistres et risques généralement
assurés (ii) de toute surprime supportée par le Bailleur du fait du Preneur ou
de l'activité exercée par ce dernier, sous réserve des dispositions de l’article 7.6.




Le
règlement des primes d'assurance se fera dans les conditions prévues à l'article6.4de ce Contrat, celles-ci
étant considérées comme des Charges et Accessoires.




En outre
le Bailleur s'oblige à :




-
            renoncer
      et à faire renoncer par son ou ses assureurs à tout recours contre le
      Preneur et son ou ses assureurs en cas de dommages causés à
      l'Immeuble tels que définis à l'article 7.10 notamment par les événements
      susvisés, ainsi que toutes pertes et en particulier les pertes locatives
      en résultant ;




-
            renoncer
      et à faire renoncer par son ou ses assureurs à tout recours contre les
      autres locataires ou occupants de l'Immeuble et leurs assureurs
      respectifs, cette renonciation étant expressément accordée sous réserve
      que ces autres locataires et/ou occupants et leurs assureurs respectifs
      aient accordé pareille renonciation à recours à l'égard du Bailleur et ses
      assureurs.




(b)
            Assurances du
      Preneur




Le
Preneur s'oblige à assurer pendant toute la durée du Bail auprès d'une compagnie
d'assurance notoirement solvable ayant son siège ou l'une de ses agences en
France :




(i)
            sa
      responsabilité civile, les recours des tiers et des voisins et les
      troubles qui pourraient lui être apportés par les tiers à sa jouissance
      par voie de fait ou
autrement ;




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(ii)
            tous
      les aménagements, installations qu'il aura pu apporter à l'Immeuble et
      tous les objets, matériels ou marchandises garnissant l'Immeuble contre
      les risques d'incendie, d'explosion, dégâts des eaux, grèves, émeutes,
      vols, attentats et bris de
glaces ;




(iii)
            sa
      responsabilité civile pour tout dommage corporel ou matériel provoqué
      directement ou indirectement soit du fait de la réalisation de travaux
      dans l'Immeuble soit du fait de son activité ou de l'usage des
      aménagements et installations dans l'Immeuble, soit du fait de ses
      préposés.




(iv)
            Les
      pertes d’exploitation subies du fait des sinistres garantis dans la limite
      minimale de 12 mois.




Par
ailleurs, le Preneur souscrira un abonnement Prévention et Conseil Incendie
AP auprès d'un organisme agréé par l'Assemblée Plénière des Sociétés
d'Assurances Dommages (APSAD), et s'engage à respecter les mesures préconisées
par l'organisme. De même, il s'engage à respecter (i) les règles APSAD régissant
les modalités de stockage et de l'exploitation de locaux munis de sprinklers, et
(ii) les règles de l'APSAD régissant les installations de Robinets Incendie
Armés ou d'Extincteurs Portatifs, de façon notamment à ce que le Bailleur ne
subisse aucune surprime au titre de ses polices propres d'assurances, notamment
celle prévue à l'article7.8(a)(i). Faute
de respecter les obligations lui incombant au titre du présent article, le
Preneur s'engage d'ores et déjà à prendre en charge l'intégralité des surprimes
qui sont réclamées au Bailleur par ses assureurs, en raison de ce non-respect.
Si le non-respect des règles est constaté lors d'un sinistre, et si de ce fait
les assureurs du Bailleur appliquent une règle proportionnelle lors du règlement
du sinistre, le Preneur remboursera au Bailleur toutes sommes qui ne lui sont
pas versées par ses assureurs en raison de cette règle
proportionnelle.




En outre,
dans le cas où le Preneur souhaite des modalités de stockage ou stocker des
marchandises particulières autres que celles admises par les règles de l'APSAD
en matière de sprinkleurs, et si de ce fait il est nécessaire de modifier ou
étendre l'installation de sprinkleurs pour en tenir compte, le Preneur s'engage
à rembourser au Bailleur l'intégralité des coûts supportés par le Bailleur pour
la modification ou l'extension du système.




En outre,
le Preneur s'oblige à :




-
            ne
      pas contrevenir de façon quelconque à l'une ou l'autre des clauses de sa
      ou ses polices d'assurance pouvant entraîner la résiliation de celle-ci ou
      celles-ci ;




-
            renoncer
      et à faire renoncer par son ou ses assureurs à tout recours contre le
      Bailleur et son ou ses assureurs en cas de dommages causés à ses biens
      tels que définis ci-dessus, notamment par les événements susvisés, ainsi
      que toutes pertes et en particulier les pertes d'exploitation en
      résultant ;




-
            renoncer
      et à faire renoncer par son ou ses assureurs à tout recours contre les
      autres locataires ou occupants de l'Immeuble et leurs assureurs
      respectifs, cette renonciation étant expressément accordée sous réserve
      que ces autres locataires et/ou occupants et leurs assureurs respectifs
      aient accordé pareille renonciation à recours à l'égard du Preneur et ses
      assureurs ;




-
            acquitter
      régulièrement à leur échéance, les primes afférentes à sa ou ses polices
      d'assurance ;




-
            justifier
      à première demande du Bailleur de l'exécution des articles qui précèdent,
      par la production de la ou des polices d'assurance et des quittances des
      primes y afférentes ;




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-
            notifier
      la survenance de tout sinistre immédiatement au Bailleur, sous peine de
      demeurer personnellement responsable des dégâts dont le montant n'aurait
      pu, par suite de l'omission ou du retard de cette notification, être
      utilement réclamé à la compagnie d'assurance du
  Bailleur.




Mention
devra être faite dans la ou les polices d'assurance du Preneur que la
résiliation de celle-ci ou celles-ci ne pourra avoir effet que quinze (15) Jours
après notification faite au Bailleur par l'assureur.




Le
Preneur déléguera au Bailleur le bénéfice de sa ou ses polices d'assurance à
première demande de sa part, pour lui permettre d'exercer le privilège du
bailleur sur les indemnités qui devraient être versées en cas de
sinistre.




7.9
            Responsabilité et
      recours




Le
Preneur renonce expressément à tous recours et actions quelconques contre le
Bailleur et notamment dans les cas suivants, sans que cette énumération soit
limitative :




-
            soit
      du fait de la destruction totale ou partielle de son mobilier ou de ses
      marchandises, soit du fait de la privation de jouissance, même en cas de
      perte totale ou partielle de son fonds de commerce, y compris les éléments
      incorporels attachés audit
fonds ;




-
            en
      cas de vols, détournements, attentats, de tous autres actes délictueux ou
      toutes autres voies de fait dont le Preneur pourrait être victime dans
      l'Immeuble, le Preneur devant faire son affaire personnelle d'assurer
      comme il le jugera convenable la garde et la surveillance de l'Immeuble et
      de ses biens ;




-
            pour
      tout accident ou tout dégât qui pourrait survenir dans l'Immeuble,
      notamment par suite de rupture de canalisation, de gaz, d'eau,
      d'électricité ou d'un équipement
  quelconque ;




-
            pour
      toute irrégularité, accident ou interruption dans le service des eaux, du
      gaz, de l'électricité, du chauffage, ascenseurs, air conditionné,
      téléphone, égouts ou de tout autre service analogue, le Bailleur n'étant
      pas tenu au surplus de prévenir le Preneur desdites interruptions; et en
      cas d'absence ou d'insuffisance d'entretien et de réparations sur
      l'Immeuble le Preneur ne pourra exiger aucune indemnité ni diminution de
      loyer pour toute interruption ou irrégularité dans ces
      services ;




-
            en
      cas de vice ou de défaut de l'Immeuble, le Preneur renonçant à se
      prévaloir des dispositions des articles 1719 (à l'exception de l'article
      1719-1°), 1720 et 1721 du Code civil
;




-
            pour
      toute action fondée sur l'article 1719-3° du Code civil, en ce qui
      concerne les troubles de jouissance qui pourraient être causés directement
      ou indirectement par des tiers, par voie de fait ou
    autrement.




7.10
            Destruction des
      Locaux




(a)
            Si
      les Locaux viennent à être détruits en totalité par vétusté,
      inondation, grève, faits de guerre, guerre civile, émeute ou autre cause
      indépendante de la volonté du Bailleur, le Bail sera résilié de plein
      droit, sans indemnité. En cas d'expropriation pour cause d'utilité
      publique, il ne pourra être rien réclamé au Bailleur, tous les droits du
      Preneur étant réservés contre la partie
  expropriante.




(b)
            Si
      les Locaux viennent à être détruits ou rendus inutilisables en partie par vétusté,
      inondation, grève, faits de guerre, guerre civile, émeute ou autre cause
      indépendante de la volonté du Bailleur
:




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Le
Bailleur seul aura la faculté soit de résilier le Bail de plein droit sans
indemnité, soit de ne pas résilier le Bail en consentant un abattement de Loyer
pendant la perte de jouissance partielle.




Il est
précisé que dans ce deuxième cas, et à condition que le Bailleur reconstruise
l'Immeuble dans le délai de trois (3) ans maximum, le Bail continuera à porter
sur l'intégralité des Locaux et que l'abattement de Loyer sera calculé en
fonction de la surface utile détruite. Ce calcul sera effectué par un expert
choisi d'un commun accord par les Parties.




A défaut
d'accord, il sera procédé à la nomination d'un expert, à la requête du Bailleur,
par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance statuant en la forme
des référés.




Les frais
et honoraires de la procédure et de l'expert désigné à l'amiable ou
judiciairement seront supportés à parts égales entre le Bailleur et le
Preneur.




7.11
            Cession - Sous-location –
      Location gérance -
Nantissement




Il est
interdit au Preneur de concéder la jouissance des Locaux à qui que ce soit et
sous quelque forme que ce soit, même temporairement ou à titre gratuit et
précaire. Le Preneur aura la faculté de sous traiter tout ou partie des
prestations logistiques par tout logisticien de son choix et en cas de choix
d’un prestataire logistique unique de lui transférer l’autorisation
d’exploiter.




(a)
            Cession




Le
Preneur ne pourra céder son droit au Bail à qui que ce soit si ce n'est à son
successeur dans son fonds de commerce. Dans ce cas, le Preneur devra adresser
une notification au Bailleur, au moins deux (2) mois avant la date prévue pour
la signature de l'acte de cession du fonds de commerce, pour l'appeler à
concourir à l'acte de cession. accompagné du projet d’acte, des bilans et
comptes d’exploitation des trois derniers exercices et des pièces justificatives
de l’expérience et de la compétence du cessionnaire à l’exploitation d’un site
constituant un ICPE.




En cas de
cession du droit au Bail (même comprise dans la cession du fonds de commerce),
le Preneur devra rester garant solidaire de son cessionnaire et de tous les
cessionnaires successifs pour le paiement du Loyer, des Charges et Accessoires,
et de l'exécution des articles et conditions du Bail.




Etant
entendu que le terme "cession" comprend toute forme d'aliénation, apport,
fusion, scission.




La
cession deviendra effective seulement lorsque l'original de la Garantie Locative
dûment régularisée sera remis au Bailleur.




Toute
cession du droit au Bail pour être valable devra être constatée par acte notarié
avec le concours du Bailleur dûment appelé comme il est dit ci-dessus. Une copie
exécutoire de l'acte de cession devra être délivrée sans frais au
Bailleur.




(b)
            Sous-location -
      domiciliation




Le
Preneur ne pourra sous-louer, domicilier, ni se substituer toute personne ou
société, même à titre gratuit, dans les Locaux, sauf accord écrit et préalable
du Bailleur. Il est rappelé que la prestation de logistique assurée dans
l’Immeuble ne saurait être assimilée à une sous-location.




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L'autorisation
expresse de sous-location partielle qui pourrait être éventuellement accordée
n'emportera pas, en tout état de cause, dérogation à l'indivisibilité du Bail
conventionnellement stipulée à l'article12.1 de ce Contrat au bénéfice
exclusif du Bailleur.




Dans le
cas où une sous-location ou une domiciliation serait néanmoins expressément
autorisée par le Bailleur, le Preneur restera garant solidaire des obligations
de son ou de ses sous-locataire(s) ainsi que de tout domicilié ; il s'engage à
soumettre le texte du sous-bail et de toute domiciliation à l'accord préalable
et écrit du Bailleur.




Les
Locaux formant un tout indivisible dans la commune intention des Parties, la ou
les sous-location(s) ne sera(ont) pas opposable(s) au Bailleur et devra(ont)
comporter une renonciation expresse par le ou les sous-locataire(s) à toute
action et à tout droit au renouvellement de la sous-location à l'encontre du
Bailleur.




Au
surplus, le Preneur s'oblige à payer à son ou ses sous-locataires toutes
indemnités éventuelles, de quelque nature que ce soit, pouvant être dues par
application des dispositions du Code de commerce ou du Décret sur les baux
commerciaux, sans que le Bailleur puisse être inquiété.




Les
travaux d'aménagement et de remise en état des Locaux, consécutifs à des
sous-locations, sont à la charge exclusive du Preneur.




Le
présent article devra être reproduit dans tous les contrats de sous-location et
de domiciliation.




(c)
            Location-gérance




Le
Preneur ne pourra, sans l’accord exprès et par écrit du Bailleur, donner en
location-gérance son fonds de commerce exploité dans les Locaux, sous peine
d'inopposabilité au Bailleur de la location-gérance consentie au mépris du
présent article et même de résolution du Bail, si bon semble au
Bailleur.




Le
Preneur devra exploiter personnellement les Locaux.




7.12
            Informations et coopération à
      fournir par le Preneur




Dans les
quinze (15) jours de la demande qui lui serait faite par le Bailleur, le Preneur
devra adresser au Bailleur dès lors qu'ils auront été approuvés par l'assemblée
générale des actionnaires du Preneur ses bilans, compte de résultat, annexes et
rapport annuel certifiés conformes, relatifs à son dernier exercice social
clos.




Le
Preneur s’engage à accepter, dans les quinze (15) jours de la demande du
Bailleur, une cession ou une délégation imparfaite par le Bailleur, à tout
tiers/à toute banque des droits sur les sommes à recevoir au titre du Bail, dans
la limite des sommes qu'il doit au Bailleur aux termes du Bail ainsi que dans la
limite des sommes que le Bailleur doit au délégataire/cessionnaire.




En outre,
en cas de vente de l'Immeuble ou de cession de la société du Bailleur, le
Preneur devra, à la demande du Bailleur, délivrer à tout moment une attestation
certifiant ce qui suit :




-
            l'usage
      des Locaux est conforme au Bail et à ses
  Annexes ;




-
            il
      est en règle avec l’intégralité des obligations mises à sa charge par le
      Bail et ses Annexes ;




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-
            le
      cas échéant, qu’il n’existe à la date de l’attestation, aucune action
      judiciaire en cours ou de désaccord avec le Bailleur susceptible de
      déclencher une prochaine action
judiciaire.




-
            Le
      Bailleur s’engage à informer le Preneur au plus tard dans les 15 jours de
      l’événement de la cession de l’Immeuble ou de toute cession de contrôle de
      la Société bailleresse.




8.
            RESTITUTION DES LOCAUX EN FIN
      DE BAIL




A la fin
du Bail pour quelque cause que ce soit et dès le départ du Preneur, il sera
établi un état des lieux contradictoire soit par les Parties soit par acte
d'huissier en présence des Parties et à leurs frais partagés.




Cet état
des lieux comprendra notamment un relevé des réparations, travaux, remises en
état, et travaux d'entretien mis à la charge du Preneur en vertu du Bail et non
effectués par lui.




Le coût
de réalisation desdites réparations et travaux sera chiffré soit par
l'Architecte de l'Immeuble si les Parties sont d'accord, soit à défaut d'accord
par un expert désigné par ordonnance rendue par Monsieur le Président du
Tribunal de Grande Instance en la forme des référés à la requête du
Bailleur.




Le coût
chiffré par l'Architecte de l'Immeuble ou l'expert ainsi que les frais relatifs
à l'établissement de l'état des lieux, les honoraires de l'expert ou de
l'Architecte de l'Immeuble seront supportés par le Preneur et leur montant
figurera dans l'arrêté des comptes de fin de Bail visé à l'article6.4(b)(iii).




9.
            CLAUSE
      RESOLUTOIRE




Le
Bailleur aura la faculté, si bon lui semble, d'invoquer la résiliation de plein
droit du Bail, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en
justice ni remplir aucune autre formalité dans l'une des hypothèses suivantes
:




(a)
            à
      défaut de paiement intégral à son échéance d'un seul terme de loyer,
      Charges et Accessoires, ou toutes autres sommes dues par le Preneur en
      vertu du Bail, un (1) mois après un simple commandement de payer resté
      sans effet ;




(b)
            en
      cas d'inexécution par le Preneur de l'une des clauses, charges et
      conditions du Bail, un (1) mois après une simple sommation demeurée
      infructueuse d'avoir à exécuter la clause, charge ou condition en
      souffrance.




Si le
Preneur refuse de quitter les lieux immédiatement, il sera expulsé sur simple
ordonnance de référé, le tout nonobstant toutes offres, conciliations ou
exécutions ultérieures.




Dans tous
les cas, le coût du commandement ou de la sommation et, éventuellement, les
frais d'avocat ou d'huissier, devront être remboursés par le Preneur au
Bailleur.




En outre,
dans le cas où le Bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures
conservatoires à l'encontre du Preneur, il aura droit à une indemnité fixée
forfaitairement à 10 % des sommes pour lesquelles la procédure serait
engagée, ladite indemnité étant destinée à le couvrir des frais divers et
honoraires exposés pour le recouvrement.




Dans tous
les cas où le Bail serait résilié en exécution du présent article, le Preneur
sera tenu au paiement du loyer et des Charges et Accessoires jusqu'à la date du
départ du Preneur.




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De plus,
si, par des mesures dilatoires, le Preneur parvient à se maintenir
provisoirement dans l'Immeuble, il sera tenu de verser au Bailleur une indemnité
d'occupation égale au double du loyer normal (plus le montant des Charges et
Accessoires) non révisable, exigible pour la période séparant la date du congé
ou de la résiliation et celle du départ effectif de l'Immeuble du Preneur, sans
que le Bailleur soit tenu de justifierd'un préjudice
quelconque (tout mois commencé étant entièrement dû).




En outre,
le montant du dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre de clause
pénale, sans préjudice du droit pour celui-ci de poursuivre par toutes voies de
droit, le paiement des sommes dues par le Preneur, l'exécution des conditions de
ce Contrat (notamment en ce qui concerne la restitution de l'Immeuble) et le
paiement de tous dommages-intérêts.




10.
            PLAN DE PREVENTION DES RISQUES
      TECHNOLOGIQUES OU NATURELS




10.1
            Existence
      d'un plan de prévention des risques technologiques
      (P.P.R.T.)  et d'un plan de prévention des risques naturels
      (P.P.R.N.)]




Conformément
aux articles L. 125-5 et R. 125-23 à R. 125-27 du Code de l'environnement, les
locataires de biens immobiliers situés dans une zone couverte par un P.P.R.T. ou
par un P.P.R.N. prescrit ou approuvé, ou dans un P.P.R.N. dont certaines
dispositions ont été immédiatement rendues opposables ou encore dans une zone de
sismicité, sont informés par le bailleur de l'existence de ces
risques.




Le
Bailleur déclare, qu'à sa connaissance, l'Immeuble n'est pas à ce jour situé
dans une zone couverte par un P.P.R.T ou un P.P.R.N. prescrit ou approuvé, ou
par un P.P.R.N. dont certaines dispositions ont été immédiatement rendues
opposables ou encore dans une zone de sismicité. La consultation des Fichiers
fait cependant apparaître sur PRIM Net que le site de Criquebeuf-sur-Seine est
situé dans une zone de risque de Transport de Marchandises
dangereuses.




Une copie
de cet état figure en Annexe 6.




Le
Preneur déclare avoir parfaite connaissance de cet état, s'en satisfaire et en
faire son affaire personnelle sans recours contre le Bailleur.




10.2
            Existence
      d'un sinistre ayant donné lieu à une indemnité d'assurance "catastrophe
      naturelle" ou "catastrophe
technologique"




Selon les
articles L. 125-5-IV et R. 125-27 du Code de l'environnement pré-cités,
lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une
indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du Code
des assurances, le bailleur est tenu d'informer par écrit le locataire de tout
sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou
dont il a été lui-même informé en application desdites
dispositions.




Le
Bailleur déclare, qu'à sa connaissance, l'Immeuble n'a subi aucun sinistre ayant
donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance garantissant les risques de
catastrophes naturelles (art. L. 125-2 du Code des assurances) ou technologiques
(art. L. 128-2 du Code des assurances).




11.
            IMPUTATION DES
      RÈGLEMENTS




En cas de
contentieux, l'imputation des paiements effectués par le Preneur sera faite par
le Bailleur dans l'ordre suivant :




-
            frais
      de recouvrement et de procédure,




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sur 46




-
            dommages
      et intérêts,




-
            intérêts,




-
            dépôt
      de garantie et réajustement du dépôt de
  garantie,




-
            créances
      de loyers ou indemnités d'occupation : concernant ce poste, l'imputation
      sera faite par priorité par le Bailleur sur les sommes n'ayant pas fait
      l'objet de contentieux,




-
            provisions
      sur charges.




12.
            MODIFICATIONS - TOLERANCE -
      INDIVISIBILITE




12.1
            Les
      parties conviennent expressément que l'Immeuble forme un tout indivisible.
      Le Bail est déclaré indivisible au seul bénéfice du
    Bailleur.




En cas de
cession et sous-location autorisées expressément par le Bailleur, le Preneur,
les co-preneurs, cessionnaires, cessionnaires successifs et sous-locataires
seront solidaires tant pour le paiement des loyers, Charges et Accessoires que
pour l'exécution des clauses, charges et conditions du Bail.




12.2
            Ce
      Contrat exprime l'intégralité de l'accord des Parties relativement au Bail
      et annule et remplace toute convention antérieure, écrite ou verbale s'y
      rapportant directement ou
indirectement.




12.3
            Toute
      modification du Bail ne pourra résulter que d'un avenant signé par les
      deux Parties.




Une telle
modification ne pourra en aucun cas être déduite soit de la tolérance, soit de
la passivité du Bailleur, celui-ci restant libre d'exiger à tout moment et sans
préavis le respect et la complète application de toutes les clauses et
conditions du Bail.




13.
            ENREGISTREMENT




Les
parties donnent tous pouvoirs au porteur d'un exemplaire de ce Contrat à l'effet
de requérir auprès du Bureau compétent la formalité de
l'Enregistrement.




14.
            NOTIFICATION – ELECTION DE
      DOMICILE – DELAIS




14.1
            Notification




Toute
notification prévue aux termes de ce Contrat devra pour être valable, être faite
au domicile ci-après élu soit par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception, soit par acte d'huissier.




La
première présentation d'une lettre recommandée vaudra réception de
celle-ci.




14.2
            Election de
      domicile




Les
Parties élisent domicile à l'effet des présentes, de leurs suites et
conséquences respectivement à leurs adresses ci-dessus indiquées.




Pour être
opposable, tout changement de domicile devra être notifié à l'autre Partie selon
les formes prévues à l'article14.1.




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14.3
            Délais




Tous les
délais stipulés dans ce Contrat s'entendent, sauf stipulation contraire, de
jours et de mois calendaires.




En cas de
notification, ils ne comprennent pas le jour de la réception.





3èmePARTIE





Conditions particulières
applicables aux baux ci-dessus (cf. fiche de calcul en Annexe
10)




Conditions particulières
N°1




Désignation des
lieux




Les
cellules 1 à 4 représentant [———-]36 SHON d’entrepôt, locaux
de charge, poste à eau et locaux techniques et 858,65m2 SHON de locaux à usage
de bureaux et locaux sociaux conformément aux plans ci-après
annexés.




Durée




Une durée
ferme et irrévocable de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juin
2011




Loyer




Le
montant du loyer est fixé à : [———-37 HT/ hors charges par an
[———-]38.




Le
Bailleur consent au Preneur une franchise de loyers pour une durée de trois mois
à compter de la prise d’effet du bail.




Dépôt de
garantie




Le
montant du dépôt de garantie est fixé à :[———-]39€HT.[ ———-]40





36
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10.144.36.
  37
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10.144.37.
  38
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10.144.38.
  39
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10.144.39.
  40
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10.144.40.




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Provision sur
charges




A titre
dérogatoire, pour la première année, les charges communes seront acquittées
trimestriellement par le Preneur au Bailleur sur présentation des
factures.




Conditions particulières
N°2




Désignation des
lieux




Une
cellule n° 5 de [———]41 SHON d’entrepôt, locaux
de charge, poste à eau conformément aux plans sur le plan ci
annexé.




Durée




Une durée
ferme et irrévocable de 6 années entières et consécutives à compter du 1er juin
2011.




Loyer




Le
montant du loyer est fixé à : [———-]42 € HT/ hors charges par
an [———-]43




Dépôt de
garantie




Le
montant du dépôt de garantie est fixé à : [———-]44 € HT. [———-]45




Provision sur
charges




A titre
dérogatoire, pour la première année, les charges communes seront acquittées
trimestriellement par le Preneur au Bailleur sur présentation des
factures.




Conditions particulières
N°3




Désignation des
lieux




Une
extension de [———-]46 SHON ou [———-]47 SHON constituée par une
ou deux cellules conformément aux  plans ci-après
annexés.




42
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10.144.42.
  43
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10.144.43.
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10.144.44.
  45
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10.144.45.
  46
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10.144.46.
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10.144.47.




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Durée




Une durée
de 9 ans à compter de la Livraison, dont une période ferme de 4 années entières
et consécutives, la faculté de résiliation prévue par l’article L 145-4 du Code
de Commerce en fin de première période triennale sera reportée en fin de
quatrième année selon les mêmes modalités.




Loyer




Le
montant du loyer sera fixé sur la base de [———-]48 €/m2 SHON majoré d’un
complément de loyer de [———-]49€/m2 SHON hors TVA, pour
les superficies de dallage correspondant à la normeT34 catégorie 1, actualisé de
l’effet de la variation de l’indice du coût de la construction entre le jour de
la prise d’effet du bail principal et le jour de la Livraison.




Dépôt de
garantie




Le
montant du dépôt de garantie sera fixé à [———-]50 mois du montant du
loyer annuel HT fixé ci-dessus.




Provision sur
charges




Le
montant de la provision sur charges pour la première année est fixé au montant
des charges de l’exercice précédent au prorata des surfaces.




ANNEXES




Annexe 1
– Plans




Annexe 2
– Descriptif




Annexe 3
– Dépôt complémentaire d’autorisation d’exploiter




Annexe 4
– Arrêté de permis de construire du 2 décembre 2008




Annexe 5
– Liste des parties communes




Annexe 6
– Etat des risques naturels et technologiques




Annexe 7
– Plan de mise à disposition




Annexe 8
– Plan masse




Annexe 9
– Etat travaux HQE




Annexe 10
– Fiche de calcul du loyer





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10.144.48.
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10.144.49.
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10.144.50.




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Fait et
signé en deux (2) exemplaires originaux




à
Paris




Le 12 mai
2010





Le
      BAILLEUR
                la
      société GEMFI
                représentée
      par M. Serge SAINT-GENES
                
                /s/ Serge SAINT-GENES
              Le
      PRENEUR
                la
      société INTER PARFUMS
                représentée
      par M Philippe BENACIN
                
                /s/ Philippe
  BENACIN




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