### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Apr il 11 , 20 13 Ses si on

LASONYA MORROW v. RAY ANTHONY MCCLAI N

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r D a v i d s o n C o u n t y

N o

. 1 2 4 7 I I C a r o l L

. M c C o y , C h a n c e l l o r

N o

. M 2 0 1 2

- 0 1 9 1 5

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d A u g u s t 2 9

, 2 0 1 3

A m a n a n d w o m a n l i v e d t o g e t h e r f o r s i x y e a r s a n d w o r k e d j o i n t l y o n a n u m b e r o f b u s i n e s s

v e n t u r e s d u r i n g t h a t p e r i o d

, b u t n e v e r m a r r i e d

. A f t e r t h e i r r e l a t i o n s h i p e n d e d

, t h e w o m a n

f i l e d a c o m p l a i n t f

o r a d i v i s i o n o f p r o p e r t y

, u n d e r t h e t h e o r y t h a t t h e p a r t i e s h a d e n t e r e d i n t o

a n i m p l i e d p a r t n e r s h i p

. T h e t r i a l c o u r t h e a r d c o n f l i c t i n g t e s t i m o n y a s t o t h e r e s p e c t i v e

c o n t r i b u t i o n s o f e a c h p a r t y t o t h e a c q u i s i t i o n

, i m p r o v e m e n t a n d p r e s e r v a t i o n o f t h e p r o p e r t i e s

a t i s s u e

. T h e c o u r t d e c l i n e d t o f i n d t h a t a p a r t n e r s h i p h a d e x i s t e d b e t w e e n t h e p a r t i e s

, b u t

r u l e d t h a t t h e w o m a n h a d a n i n t e r e s t i n a l l t h e r e a l p r o p e r t y a c q u i r e d d u r i n g t h e r e l a t i o n s h i p

.

T h e c o u r t a w a r d e d h e r o n e p a r c e l w h i c h t h e p a r t i e s o w n e d a s c o t e n a n t s i n c o m m o n a n d a n

a d d i t i o n a l $ 5 0

, 0 0 0 b a s e d o n t h e v a l u e o f h e r i n t e r e s t i n t h e o t h e r p r o p e r t i e s

. T h e m a n a r g u e s

o n a p p e a l t h a t t h e t r i a l c o u r t o v e r e s t i m a t e d t h e w o m a n ’ s c o n t r i b u t i o n s d u r i n g t h e r e l e v a n t

p e r i o d a n d u n d e r e s t i m a t e d h i s o w n c o n t r i b u t i o n s

. W e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

, P

. J

. , M

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h A N D Y D

.

B E N N E T T a n d R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J J

. , j o i n e d

.

E d w a r d J o r d a n G r o s s

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, R a y A n t h o n y M c C l a i n

.

M a r k C h r i s t o p h e r S c r u g g s

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, L a S o n y a M o r r o w

.

O P I N I O N

I

. A W O R K IN G R E L A T IO N S H IP

R a y A n t h o n y M c C l a i n o w n s a n d o p e r a t e s a d r y c l e a n i n g b u s i n e s s i n N a s h v i l l e c a l l e d

B G M C l e a n e r s

. L a S o n y a M o r r o w i s a l o n g

- t i m e e m p l o y e e o f t h e T e n n e s s e a n n e w s p a p e r

.

T h e p a r t i e s b e g a n d a t i n g i n 2 0 0 3 a n d b e c a m e r o m a n t i c a l l y i n v o l v e d

. M r

. M c C l a i n w a s l i v i n ga t t h e t i m e i n a h o m e h e o w n e d o n C h e s a p e a k e P l a c e

. I n 2 0 0 5

, h e l e f t C h e s a p e a k e P l a c e a n d

m o v e d i n t o M s

. M o r r o w ’ s h o m e o n N o r t h E i g h t h S t r e e t

. H e s u b s e q u e n t l y t u r n e d h i s f o r m e r

h o m e i n t o r e n t a l p r o p e r t y

.

D u r i n g t h e t i m e t h a t t h e y w e r e t o g e t h e r

, M r

. M c C l a i n a n d M s

. M o r r o w b o u g h t a

n u m b e r o f p i e c e s o f r e a l p r o p e r t y i n N a s h v i l l e

. T h e y r e f u r b i s h e d h o u s e s o n s o m e o f t h e

p r o p e r t i e s a n d r e n t e d t h e m o u t

. I n 2 0 0 7

, M r

. M c C l a i n g a v e h i s s i s t e r $ 5

, 0 0 0 f o r a q u i t c l a i m

d e e d o n h e r h o u s e a t 2 0 2 M y r t l e S t r e e t a n d a s s u m e d p a y m e n t o f t h e r e m a i n i n g d e b t o f a b o u t

$ 6 5

- 7 0

, 0 0 0 o n t h e m o r t g a g e

. T h e p a r t i e s i n t e n d e d t o r e m o d e l t h e h o m e a s a r e s i d e n c e f o r

t h e m s e l v e s a n d M s

. M o r r o w ’ s t h r e e c h i l d r e n

, b u t i t b e c a m e e v i d e n t t h a t t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e

w a s u n s u i t a b l e f

o r t h a t p u r p o s e

, a n d t h e y d e c i d e d t o d e m o l i s h i t a n d b u i l d a n e w h o u s e o n

t h e p r o p e r t y

. T h e c o n s t r u c t i o n w a s f i n a n c e d t h r o u g h a c o n s t r u c t i o n l o a n t h a t M r

. M c C l a i n

o b t a i n e d

.

M r

. M c C l a i n h i r e d a n u m b e r o f s u b c o n t r a c t o r s f o r f o u n d a t i o n w o r k a n d f

r a m i n g

, b u t

p e r f o r m e d a g r e a t d e a l o f t h e m a n u a l l a b o r i n v o l v e d i n t h e d e m o l i t i o n a n d r e b u i l d i n g o f t h e

h o u s e h i m s e l f

. M s

. M o r r o w t e s t i f i e d s h e a n d h e r c h i l d r e n a l s o p a r t i c i p a t e d a t e v e r y s t a g e o f

c o n s t r u c t i o n

, b u t M r

. M c C l a i n d i s p u t e d h e r t e s t i m o n y a s t o t h e m a g n i t u d e o f t h e i r e f f o r t s

,

a s s e r t i n g t h a t t h e i r c o n t r i b u t i o n w a s r e l a t i v e l y m i n o r

. I n a n y c a s e

, t h e p r o j e c t t o o k t w o y e a r s

t o c o m p l e t e

.

O n F e b r u a r y 2

, 2 0 0 9

, a f t e r t h e h o m e w a s f

i n i s h e d

, t h e p a r t i e s t o o k o u t a n e w

m o r t g a g e

. M r

. M c C l a i n a n d M s

. M o r r o w c o

- s i g n e d t h e $ 2 1 0

, 0 0 0 l o a n a n d t h e m o r t g a g e t h a t

s e c u r e d i t

. T h e p r o c e e d s o f t h e l o a n w e r e u s e d t o p a y o f f t h e r e m a i n i n g m o r t g a g e s o n M y r t l e

S t r e e t a n d o n t h e C h e s a p e a k e P l a c e p r o p e r t y o w n e d b y M r

. M c C l a i n

. O f t h e $ 6 9

, 0 0 0 t h a t

r e m a i n e d

, M s

. M o r r o w u s e d $ 8

, 0 0 0 o r $ 9

, 0 0 0 t o p a y o f f a d e b t

, a n d M r

. M c C l a i n t o o k

c o n t r o l o f t h e r e s t b e c a u s e h e b e l i e v e d t h a t i t b e l o n g e d t o h i m

. U n d e r q u e s t i o n i n g a t t r i a l

, h e c o u l d n o t g i v e a n e x a c t a c c o u n t o f h i s d i s p o s i t i o n o f t h a t m o n e y

, b u t i t a p p e a r s t h a t i t w a s

p r i m a r i l y u s e d t o p u r c h a s e o t h e r p r o p e r t i e s a n d t o p a y o f f c r e d i t c a r d d e b t s

.

T h e p a r t i e s r e f

i n a n c e d t h e M y r t l e S t r e e t p r o p e r t y o n J u n e 3 0

, 2 0 1 1 t o p a y o f f d e b t s

a s s o c i a t e d w i t h o t h e r r e a l e s t a t e p u r c h a s e s a n d r e n o v a t i o n s

. A t M r

. M c C l a i n ’ s i n s i s t e n c e

,

t h e n e w m o r t g a g e w a s p u t s o l e l y i n M s

. M o r r o w ’ s n a m e

, a s w a s t h e n o t e

, i n t h e a m o u n t o f

$ 2 3 7

, 8 2 9

. D u r i n g t h e t i m e t h a t t h e p a r t i e s l i v e d t o g e t h e r i n t h e M y r t l e S t r e e t h o m e

, M r

.

M c C l a i n p a i d t h e m o n t h l y m o r t g a g e

, b u t M s

. M o r r o w p a i d f o r t h e u t i l i t i e s a n d h o u s e h o l d

e x p e n s e s

, a s w e l l a s f

o r M r

. M c C l a i n ’ s m e d i c a l i n s u r a n c e

.

T h e o t h e r p r o p e r t i e s a c q u i r e d b y t h e p a r t i e s d u r i n g t h e t i m e t h e y w e r e t o g e t h e r

i n c l u d e d f

i v e p a r c e l s t h a t w e r e t i t l e d s o l e l y i n M r

. M c C l a i n ’ s n a m e a n d t w o t h a t w e r e t i t l e d

i n t h e n a m e s o f b o t h M r

. M c C l a i n a n d M s

. M o r r o w a s t e n a n t s i n c o m m o n

. T h e s e w e r e a

-2-p a r c e l o f u n d e v e l o p e d r e a l e s t a t e a t 4 2 3 G r e e n L a n e

, w h i c h t h e y p u r c h a s e d f o r $ 4 5

, 0 0 0 i n

J a n u a r y o f 2 0 0 7

, a n d a r e n t a l h o u s e a t 2 6 2 2 P e n n i n g t o n A v e n u e p u r c h a s e d f o r $ 3 9

, 5 0 0 i n

J u l y o f 2 0 0 9

. T h e p a r t i e s b u i l t a n a d d i t i o n o n t o t h e P e n n i n g t o n A v e n u e h o u s e

, r e m o d e l e d

i t

, a n d r e n t e d i t o u t f

o r $ 9 2 5 p e r m o n t h

. A t t h e t i m e o f t r i a l

, t h e p a r t i e s a c k n o w l e d g e d t h a t

t h e r e w e r e n o o u t s t a n d i n g l i e n s o n a n y o f t h e i r r e n t a l p r o p e r t i e s

.

T h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e p a r t i e s b e c a m e s t r a i n e d

, a n d M s

. M o r r o w m o v e d o u t o f

t h e M y r t l e S t r e e t h o m e i n D e c e m b e r o f 2 0 1 1

. A l t h o u g h s h e l a t e r m o v e d b a c k i n

, p u r s u a n t

t o a n a g r e e d o r d e r

, t h e p a r t i e s r e m a i n e d e s t r a n g e d

.

I I

. T R IA L C O U R T P R O C E E D IN G S

O n J a n u a r y 1 1

, 2 0 1 2

, M s

. M o r r o w f i l e d a c o m p l a i n t i n t h e C h a n c e r y C o u r t o f

D a v i d s o n C o u n t y

. S h e c o n t e n d e d t h a t t h e p a r t i e s ’ r e l a t i o n s h i p c o n s t i t u t e d a p a r t n e r s h i p

b e c a u s e t h e y h a d e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t t o s h a r e i n c o m e a n d l i a b i l i t i e s e q u a l l y a n d t o

“ p o o l t h e i r l a b o r s a n d r e s o u r c e s

, c o h a b i t a n d w o r k t o g e t h e r t o i n c r e a s e t h e i r a s s e t s

. ” B e c a u s e

o f t h e d i s p u t e s t h a t h a d a r i s e n b e t w e e n t h e p a r t i e s o v e r t h o s e a s s e t s

, s h e a s k e d t h e c o u r t t o

d i s s o l v e t h e p a r t n e r s h i p a n d t o d i v i d e t h e p a r t n e r s h i p p r o p e r t y

, i n c l u d i n g B G M C l e a n e r s

. I n

t h e a l t e r n a t i v e

, s h e a s k e d t h e c o u r t t o o r d e r t h e p a r t i t i o n a n d s a l e o f t h e p r o p e r t i e s t h a t t h e

p a r t i e s o w n e d a s t e n a n t s i n c o m m o n

I n h i s a n s w e r t o t h e c o m p l a i n t

, M r

. M c C l a i n a s s e r t e d t h a t t h e p a r t i e s h a d l e d s e p a r a t e

b u s i n e s s l i v e s

, a n d h e d e n i e d t h a t t h e y h a d e v e r a g r e e d t o e q u a l l y s h a r e i n c o m e a n d l i a b i l i t i e s

a s b u s i n e s s p a r t n e r s

. H e a l s o a r g u e d t h a t n o n e o f t h e r e a l p r o p e r t y s h o u l d b e s u b j e c t t o

p a r t i t i o n

.

T h e c a s e w a s t r i e d o n J u l y 1 8 a n d 1 9

, 2 0 1 2

. M s

. M o r r o w t e s t i f i e d t h a t a f

t e r M r

.

M c C l a i n m o v e d i n w i t h h e r

, t h e p a r t i e s d e c i d e d t h a t t h e y w o u l d m a r r y o n e d a y

, a n d t h e y

p o o l e d t h e i r r e s o u r c e s t o b e c o m e p a r t n e r s

. S h e a c k n o w l e d g e d t h a t t h e y n e v e r e n t e r e d i n t o

a w r i t t e n a g r e e m e n t o r e v e n d i s c u s s e d t h e i r r e l a t i o n s h i p a s a p a r t n e r s h i p

, b u t t h a t “ i t j u s t

h a p p e n e d

. ” M r

. M c C l a i n d e n i e d t h a t t h e y e v e r a g r e e d t o b e c o m e p a r t n e r s

. R e g a r d l e s s

, t h e

p a r t i e s ’ a c t i o n s d u r i n g t h e t i m e t h e y w e r e t o g e t h e r s h o w e d h i g h l e v e l s o f c o o p e r a t i o n

, b o t h

i n t e r m s o f l a b o r a n d o f f i n a n c e s

. T h e p r o o f s h o w e d t h a t t h e r e w a s a g r e a t d e a l o f

i n t e r m i n g l i n g o f t h e i r r e s p e c t i v e c o n t r i b u t i o n s

.

T h e i n c o m e t a x r e t u r n s o f t h e p a r t i e s s h o w e d t h a t t h e i r e a r n i n g s w e r e a b o u t e q u a l

.

M s

. M o r r o w e a r n e d b e t w e e n $ 3 2

, 0 0 0 a n d $ 3 5

, 0 0 0 e a c h y e a r f r o m h e r j o b a t t h e T e n n e s s e a n

.

M r

. M c C l a i n ’ s e a r n i n g s f r o m B G M C l e a n e r s a n d f r o m h i s p r o p e r t y r e n t a l b u s i n e s s v a r i e d

m o r e f r o m y e a r t o y e a r

, b u t a v e r a g e d a b o u t t h e s a m e a s M s

. M o r r o w ’ s

. B o t h p a r t i e s

m a i n t a i n e d i n d i v i d u a l b a n k a c c o u n t s

, b u t t h e y a l s o h a d a j o i n t a c c o u n t t h a t t h e y u s e d f o r

-3-s o m e p u r c h a s e s

.

M s

. M o r r o w t e s t i f

i e d t h a t s h e u s e d h e r r e t i r e m e n t f u n d s t o c o n t r i b u t e $ 1 2

, 0 0 0 t o t h e

p u r c h a s e o f t h e G r e e n S t r e e t p r o p e r t y a n d t h a t s h e d i d e x t e n s i v e w o r k o n t h e r e n o v a t i o n o f

t h e P e n n i n g t o n S t r e e t P r o p e r t y

. M r

. M c C l a i n a c k n o w l e d g e d h e r f i n a n c i a l c o n t r i b u t i o n t o t h e

a c q u i s i t i o n o f t h e G r e e n S t r e e t p r o p e r t y

, b u t d e n i e d t h a t s h e h a d c o n t r i b u t e d a n y t h i n g o f

v a l u e i n t e r m s o f

l a b o r t o t h e P e n n i n g t o n S t r e e t p r o j e c t

. M s

. M o r r o w a l s o t e s t i f i e d t h a t s h e

p a i d t h e p r o p e r t y t a x e s f r o m h e r o w n f

u n d s f o r m a n y o f

t h e p r o p e r t i e s t h e p a r t i e s a c q u i r e d

, i n c l u d i n g p r o p e r t i e s t h a t w e r e n o t i n h e r n a m e

. B u t M r

. M c C l a i n t e s t i f i e d t h a t h e h a d a g r e e d

t o a l l o w h e r t o t a k e i n c o m e t a x d e d u c t i o n s f o r t h e p r o p e r t y t a x o n t h e M y r t l e S t r e e t h o u s e i n

e x c h a n g e f

o r h e r a g r e e m e n t t o p a y t h e t a x e s o n t h e o t h e r p r o p e r t i e s

.

A t t h e c o n c l u s i o n o f t e s t i m o n y

, t h e t r i a l c o u r t a n n o u n c e d i t s r u l i n g f r o m t h e b e n c h

.

T h e c o u r t d i s c u s s e d i n d e t a i l t h e p a r t i e s ’ t e s t i m o n y a s t o t h e i r f i n a n c i a l d e a l i n g s a n d t h e

s u p p o r t i n g d o c u m e n t s t h a t w e r e e n t e r e d i n t o e v i d e n c e

. T h e c o u r t n o t e d t h a t b o t h p a r t i e s

w e r e h a r d w o r k e r s

, b u t d e c l a r e d t h a t i t f o u n d M s

. M o r r o w t o b e a m o r e c r e d i b l e w i t n e s s t h a n

M r

. M c C l a i n w i t h r e g a r d t o t h e p a r t i e s ’ f i n a n c i a l d e a l i n g s

.

T h e c o u r t d e c l i n e d t o f

i n d t h a t a p a r t n e r s h i p h a d e x i s t e d b e t w e e n t h e p a r t i e s a n d r u l e d

t h a t M r

. M c C l a i n s h o u l d r e m a i n t h e s o l e o w n e r o f B G M C l e a n e r s a n d t h e C h e s a p e a k e P l a c e 1

r e a l p r o p e r t y

. H o w e v e r

, t h e c o u r t a l s o f o u n d t h a t b y v i r t u e o f h e r l a b o r a n d h e r f i n a n c i a l

c o n t r i b u t i o n s

, M s

. M o r r o w h a d a c q u i r e d a p r o p e r t y i n t e r e s t i n a l l t h e r e a l p r o p e r t y a c q u i r e d

d u r i n g t h e p a r t i e s ’ r e l a t i o n s h i p

, w h e t h e r t i t l e d j o i n t l y o r i n d i v i d u a l l y

. T h e c o u r t a l s o

d e t e r m i n e d t h a t i t w o u l d n o t b e a d v a n t a g e o u s t o e i t h e r p a r t y t o s e l l t h e r e a l p r o p e r t y

, b u t

d e c i d e d i n s t e a d t o d i v i d e t h e p r o p e r t y b a s e d o n t h e r e l a t i v e c o n t r i b u t i o n s o f t h e p a r t i e s

.

T h e c o u r t ’ s r u l i n g w a s m e m o r i a l i z e d i n a F i n a l O r d e r a n d J u d g m e n t f i l e d o n A u g u s t

2

, 2 0 1 2

. M s

. M o r r o w w a s a w a r d e d t h e h o m e o n M y r t l e S t r e e t

, a n d w a s h e l d s o l e l y

r e s p o n s i b l e f

o r p a y m e n t o f t h e m o r t g a g e a n d a l l o t h e r e x p e n s e s o n t h e p r o p e r t y

. A s p a y m e n t

f o r h e r i n t e r e s t i n t h e o t h e r r e a l p r o p e r t y

, M s

. M o r r o w w a s a w a r d e d $ 5 0

, 0 0 0

, w h i c h w a s t o

b e p a i d b y M r

. M c C l a i n i n m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f $ 5 0 0

. T h i s a p p e a l f o l l o w e d

. 2

Ms

. Mo rr ow cl ai m ed a par tne rs hip int er est in the cl ean ing bus ine ss. She had hel ped Mr

. Mc Cla in 1

in the ope ra ti on of his dry cl ean ing bus ine ss, but the par ti es gav e wide ly dif fe ri ng te st imony as to the ext ent

of Ms

. Mo rr ow’s ass is ta nce

. T he tr ia l cou rt ’s hol din g re gardi ng the bus ine ss is not cha ll enged in thi s app eal

, and we ne ed n ot dis cus s t he t est imony on t his is sue

.

T he a war d i s s ecu re d by li ens on t he p rop er ti es tha t we re hel d by te nan cy in c om m on. 2

-4-I I I

. T H E S T A N D A R D O F R E V IE W

B e c a u s e t h i s w a s a n o n

-

j u r y c a s e

, w e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t o n a p p e a l

d e n o v o w i t h a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s o t h e r w i s e

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d ) ; B l a i r v

. B r o w n s o n

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 6 8 1

, 6 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 6 ) ; I n r e E s t a t e

o f W a l t o n v

. Y

o u n g

, 9 5 0 S

. W

. 2 d 9 5 6

, 9 5 9 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

. F u r t h e r

, w h e n a t r i a l c o u r t h a s h a d

t h e o p p o r t u n i t y t o o b s e r v e t h e w i t n e s s e s ’ d e m e a n o r a n d t o h e a r d i r e c t l y f r o m t h e m

, w e

a c c o r d c o n s i d e r a b l e w e i g h t t o t h o s e o f t h e t r i a l c o u r t ’ s f a c t u a l f i n d i n g s t h a t r e s t o n i t s

d e t e r m i n a t i o n s o f c r e d i b i l i t y

. I n r e E s t a t e o

f W a l t o n v

. Y

o u n g

, 9 5 0 S

. W

. 2 d a t 9 5 9 ; S e a l s v

.

E n g l a n d / C o r s a i r U

p h o l s t e r y M f g

. C o

. , I n c

. , 9 8 4 S

. W

. 2 d 9 1 2

, 9 1 5 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

. W e r e v i e w

a t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w d e n o v o

, w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. W h a l e y v

.

P e r k i n s

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 6 6 5

, 6 7 0 ( T e n n

. 2 0 0 6 ) ; U n i o n C a r b i d e C o r

p

. v

. H u d d l e s t o n

, 8 5 4

S

. W

. 2 d 8 7

, 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 3 )

.

I V

. I S S U E O N A P P E A L

T h e t r i a l c o u r t f

o u n d :

( 1 ) T h e p r o o f d o e s n o t s u s t a i n t h e c l a i m t h a t a n i m p l i e d p a r t n e r s h i p e x i s t e d

b e t w e e n t h e p a r t i e s ; h o w e v e r

, P l a i n t i f f h a s e s t a b l i s h e d b y a p r e p o n d e r a n c e o f

t h e e v i d e n c e t h a t s h e h a s a p r o p e r t y o w n e r s h i p i n t e r e s t i n a l l o f t h e p r o p e r t i e s

o w n e d b y e i t h e r p a r t y

, w h e t h e r a s t e n a n t s i n c o m m o n o r i n d i v i d u a l l y

. 3

T h e t r i a l c o u r t t h e n a w a r d e d M s

. M o r r o w t h e M y r t l e S t

. h o u s e

, f r e e o f a n y c l a i m b y

M r

. M c C l a i n

, a l o n g w i t h s o l e r e s p o n s i b i l i t y f o r t h e m o r t g a g e

. T h e c o u r t a l s o a w a r d e d M s

.

M o r r o w $ 5 0

, 0 0 0 “ w i t h r e g a r d t o P l a i n t i f f ’ s i n t e r e s t i n t h e r e m a i n i n g p r o p e r t i e s

. ”

M r

. M c C l a i n a r g u e s o n a p p e a l t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s d i v i s i o n o f t h e r e a l p r o p e r t y w a s

i n e q u i t a b l e b e c a u s e t h e c o u r t o v e r e s t i m a t e d t h e c o n t r i b u t i o n s o f M s

. M o r r o w t o t h e

a c q u i s i t i o n

, p r e s e r v a t i o n

, a n d i m p r o v e m e n t o f t h e r e a l p r o p e r t y a t i s s u e a n d u n d e r e s t i m a t e d

h i s o w n “ f

i n a n c i a l c o n t r i b u t i o n s

, m a n a g e m e n t

, a n d c o n t r o l ” o f t h o s e p a r c e l s

. H e a s k s t h i s

c o u r t t o r e m a n d t h e c a s e f o r a d i v i s i o n o f p r o p e r t y o n a q u a n t u m m e r u i t b a s i s a n d t o a l l o w

i t t o b e s o l d

, w i t h t h e p r o c e e d s d i v i d e d i n a n e q u i t a b l e m a n n e r

.

T he cou rt did not exp la in the le gal bas is for thi s con cl usi on, but it cl ear ly was fa ct ual ly bas ed upon 3

the eviden ce re gardi ng fi nan ci al con tr ibu ti on s an d the int er m ingli ng of tho se con tr ibu ti ons among the vario us

par ti es.

-5-I n o t h e r w o r d s

, M r

. M c C l a i n d o e s n o t c h a l l e n g e t h e h o l d i n g t h a t M s

. M o r r o w h a d a

p r o p e r t y i n t e r e s t i n a l l r e a l p r o p e r t y o w n e d b y t h e p a r t i e s ; i n s t e a d

, h e d i s a g r e e s w i t h t h e

c o u r t ’ s c a l c u l a t i o n o f M s

. M o r r o w ’ s i n t e r e s t a n d a s s e r t s

, “ U n d e r a l l c i r c u m s t a n c e s

, t h e C o u r t

m u s t r e a l i s t i c a l l y a c c e s s [ s i c ] t h e c o n t r i b u t i o n s o f e a c h p a r t y o n t h e b a s i s a n d a m o u n t o f m e r i t

o f e a c h o f t h e p a r t i e s

. ”

A l t h o u g h M s

. M o r r o w a r g u e s t h a t t h e e v i d e n c e w o u l d s u p p o r t a f i n d i n g t h a t a

p a r t n e r s h i p d i d e x i s t

, s h e d o e s n o t d i s a g r e e w i t h t h e t r i a l c o u r t ’ s d i s p o s i t i o n o f t h e r e a l

p r o p e r t y i n t e r e s t s a n d a s k s u s t o a f f i r m t h e j u d g m e n t

. S h e a l s o p o i n t s o u t t h a t t h e t r i a l 4

c o u r t ’ s d i v i s i o n o f p r o p e r t y i n t e r e s t s i s s u p p o r t e d b y t h e e v i d e n c e

, e v e n i f o n l y t h o s e

p r o p e r t i e s h e l d a s t e n a n t s i n c o m m o n a r e c o n s i d e r e d i n t h e c a l c u l a t i o n

.

A c c o r d i n g l y

, w e p e r c e i v e t h e i s s u e o n a p p e a l t o b e w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t ’ s d i v i s i o n

o f i n t e r e s t s i n r e a l p r o p e r t y w a s s u p p o r t e d b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e

.

V

. D IV IS IO N O F R E A L P R O P E R T Y I N T E R E S T S

T h e t r a n s c r i p t o f

t h e t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g r e v e a l s m o r e o f t h e c o u r t ’ s r e a s o n i n g

. “ I t i s

a p p a r e n t t h a t t h e s e p e o p l e w e r e o p e r a t i n g a s t h o u g h t h e y b o t h h a d o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e

r e a l e s t a t e t h e y h e l d j o i n t l y

, a n d t o s o m e e x t e n t

, t h e r e a l e s t a t e i n w h i c h M r

. M c C l a i n h e l d

t i t l e s o l e l y i n h i s n a m e

. ” T h e t r a n s c r i p t a l s o s h o w s h o w t h e c o u r t a r r i v e d a t i t s a w a r d

, b a s e d

u p o n t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s

, f i n a n c i a l a n d o t h e r c o n t r i b u t i o n s

, r e m a i n i n g e q u i t y a n d

l i a b i l i t i e s

. B y i t s e x p l a n a t i o n

, i t i s c l e a r t h a t t h e c o u r t a s s e s s e d e a c h p a r t y ’ s i n t e r e s t a t 5 0 %

.

I n e x p l a i n i n g o n e p o r t i o n o f i t s c a l c u l a t i o n

, t h e t r i a l c o u r t e x p l a i n e d i t s r e a s o n i n g

,

s t a t i n g

, “ I d i d t h a t b e c a u s e t h e

. . . p r o o f r e f l e c t s t h a t t h e p r o c e e d s f r o m t h e M y r t l e S t r e e t

f i n a n c i n g i n 2 0 0 9 w a s u s e d t o a c q u i r e m a n y o f t h e s e p a r c e l s

. T h e i n c o m e o f M s

. M o r r o w

, l i k e w i s e

, w a s u s e d i n a j o i n t f a s h i o n w i t h M r

. M c C l a i n

. ”

T h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t b o t h w e r e h a r d w o r k e r s w h o m a n a g e d t o a c c u m u l a t e q u i t e

a b i t o f p r o p e r t y a s a r e s u l t o f t h e i r j o i n t e f f o r t s

. M r

. M c C l a i n t r i e d t o m i n i m i z e t h e e x t e n t

o f M s

. M o r r o w ’ s c o n t r i b u t i o n s

, b u t t h e c o u r t f o u n d h e r t e s t i m o n y t o b e m o r e c r e d i b l e t h a n

h i s

. A s w e o b s e r v e d a b o v e

, t h e t r i a l c o u r t i s i n a b e t t e r p o s i t i o n t o a s s e s s t h e c r e d i b i l i t y o f

t h e p a r t i e s t h a n i s t h i s c o u r t

, a n d w e a c c o r d i n g l y a c c o r d g r e a t d e f e r e n c e t o i t s f

i n d i n g s o f f

a c t

w h e n t h e s e a r e b a s e d o n i t s a s s e s s m e n t s o f c r e d i b i l i t y

.

T h e r e c o r d o f t h i s c a s e i n c l u d e s t h e p r o p e r t y t a x a p p r a i s a l s o f a l l t h e p r o p e r t i e s

Acco rdi ngly, it is not nec ess ar y for us to dis cus s t h e l a w o f par tne rs hip or the fa ct s of thi s cas e 4

re le vant t o t he e xis te nce of a p ar tne rs hip

.

-6-a c q u i r e d b y t h e p a r t i e s

. T h e p r o o f i n d i c a t e d t h a t M s

. M o r r o w m a d e a f i n a n c i a l c o n t r i b u t i o n

t o m a n y o f t h o s e p r o p e r t i e s

, e v e n t h e o n e s t h a t w e r e t i t l e d s o l e l y i n M r

. M c C l a i n ’ s n a m e

,

t h r o u g h t h e a p p l i c a t i o n o f m o r t g a g e l o a n p r o c e e d s t o t h e i r p u r c h a s e

, t h e p a y m e n t o f p r o p e r t y

t a x e s

, a n d u s e o f h e r r e t i r e m e n t f u n d s o r o t h e r m o n e y

. S h e a l s o t e s t i f i e d t h a t s h e c o n t r i b u t e d

t o t h e d e v e l o p m e n t o f s o m e o f t h o s e p r o p e r t i e s b y b u y i n g m a t e r i a l s f o r r e n o v a t i o n s

,

p e r f o r m i n g l a n d s c a p i n g w o r k

, a n d t a k i n g t i m e o f f f r o m h e r j o b t o a p p l y f o r n e c e s s a r y

p e r m i t s

.

T h e t r i a l c o u r t c a r e f

u l l y w e n t t h r o u g h t h e t e s t i m o n y a n d t h e f i n a n c i a l r e c o r d s t h a t

w e r e a v a i l a b l e a n d c a l c u l a t e d t h e e q u i t y i n t h e r e a l p r o p e r t i e s

. M r

. M c C l a i n d o e s n o t d i s p u t e

a n y o f t h e f

i g u r e s u s e d b y t h e c o u r t

. N o r d o e s h e o f f e r a n a l t e r n a t i v e c a l c u l a t i o n o f t h e v a l u e

o f t h e r e a l p r o p e r t i e s

. T h e t r i a l c o u r t ’ s c a l c u l a t i o n s a r e s u p p o r t e d b y t h e e v i d e n c e i n t r o d u c e d

b y t h e p a r t i e s

.

W e a g r e e w i t h M s

. M o r r o w t h a t t h e a w a r d i s s u p p o r t e d b y t h e e v i d e n c e e v e n i f t h e

c a l c u l a t i o n c o n s i d e r s o n l y t h e t h r e e p r o p e r t i e s o w n e d a s t e n a n t s i n c o m m o n

. T h e l a w

p r e s u m e s t h a t t e n a n t s i n c o m m o n s h a r e e q u a l r i g h t s t o t h e i r c o m m o n l y

- h e l d p r o p e r t y

. S e e

M o o r e v

. C o l e

, 2 8 9 S

. W

. 2 d 6 9 5 ( T e n n

. 1 9 5 6 ) ; G a r l a n d v

. H o l s t o n O i l C o

. , 3 8 6 S

. W

. 2 d 9 1 4

,

9 1 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 6 4 )

.

F u r t h e r

, a n y s u c h t e n a n t i s e n t i t l e d t o a s k t h e c o u r t t o o r d e r t h e p a r t i t i o n o f t h e

p r o p e r t y

, e i t h e r i n k i n d o r b y s a l e

. T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 2 7

- 1 0 1

. “ I t i s t h e p o l i c y o f t h e l a w

t o g i v e e a c h p e r s o n h i s o w n i n s e v e r a l t y a n d n o t t o f o r c e h i m t o c o n t i n u e i n p a r t n e r s h i p w i t h

a n o t h e r

. ” H

a l e v

. H a l e

, M 2 0 1 0

- 0 0 7 6 0

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 1 W L 7 7 3 4 4 0 a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

.

M a r

. 4

, 2 0 1 1 ) ( c i t i n g N i c e l y v

. N i c e l y

, 2 9 3 S

. W

. 2 d 3 0

, 3 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 5 6 ) )

. T h e c o u r t

i n t h i s c a s e d e t e r m i n e d t h a t b e c a u s e t h e p a r t i t i o n a n d s a l e o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t i e s w o u l d

n o t b e b e n e f

i c i a l t o e i t h e r p a r t y

, a d i f f e r e n t m e t h o d o f e q u i t a b l y d i v i d i n g t h e p r o p e r t y w a s

r e q u i r e d

. I t s a c t i o n s w e r e i n l i n e w i t h t h e r e c o g n i t i o n t h a t T e n n e s s e e c o u r t s “ h a v e a m e a s u r e

o f d i s c r e t i o n a s t o t h e m a n n e r o f p a r t i t i o n

. ” H a l e v

. H a l e

, 2 0 1 1 W L 7 7 3 4 4 0 a t * 3 ( q u o t i n g

Y a t e s v

. Y a t e s

, 5 7 1 S

. W

. 2 d 2 9 3

, 2 9 6 ( T e n n

. 1 9 7 8 ) )

.

T h e T a x A s s e s s o r s e t t h e v a l u a t i o n o f t h e M y r t l e S t r e e t P r o p e r t y a t $ 2 8 3

, 0 0 0

. B u t t h a t

p r o p e r t y w a s e n c u m b e r e d b y a m o r t g a g e l o a n w i t h a r e m a i n i n g b a l a n c e o f $ 2 3 5

, 0 0 0

, f o r

p a y m e n t o f w h i c h M s

. M o r r o w w a s l e f t s o l e l y r e s p o n s i b l e

. T h e r e f o r e

, t h e v a l u e o f t h e e q u i t y

i n t h e p r o p e r t y a w a r d e d t o h e r w a s $ 4 8

, 0 0 0

. T h e v a l u a t i o n o f t h e G r e e n L a n e P r o p e r t y w a s

s e t a t $ 5 4

, 0 0 0

. T h e v a l u a t i o n o f t h e P e n n i n g t o n A v e n u e P r o p e r t y w a s $ 1 1 8

, 0 0 0

. N e i t h e r o f

t h o s e p r o p e r t i e s w a s e n c u m b e r e d

. A d d i n g t h e v a l u e o f t h e e q u i t y i n t h e t h r e e p r o p e r t i e s

p r o d u c e s t h e s u m o f $ 2 2 0

, 0 0 0

.

-7-I f t h e t r i a l c o u r t h a d c h o s e n t o e q u a l l y d i v i d e t h e v a l u e o f t h e c o m m o n l y

- h e l d

p r o p e r t y

, i t c o u l d h a v e f a s h i o n e d a n a w a r d f

o r M s

. M o r r o w w i t h a v a l u e o f $ 1 1 0

, 0 0 0

. B u t

t h e t o t a l v a l u e o f h e r a w a r d w a s s l i g h t l y l e s s

- $ 9 8

, 0 0 0 ( $ 4 8

, 0 0 0 p l u s $ 5 0

, 0 0 0 )

. T h u s

, M r

.

M c C l a i n s h o u l d n o t b e h e a r d t o c o m p l a i n t h a t t h e a w a r d w a s i n e q u i t a b l e a s t o h i m

.

W e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t

.

V I

.

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

. W e r e m a n d t h i s c a s e t o t h e C h a n c e r y

C o u r t o f D a v i d s o n C o u n t y f o r a n y f u r t h e r p r o c e e d i n g s n e c e s s a r y

. T a x t h e c o s t s o n a p p e a l

t o t h e a p p e l l a n t

, R a y A n t h o n y M c C l a i n

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ P A T R IC IA J

. C O T T R E L L

, J U D G E

-8-