F I L E D

U

. S

. B a n kr u p t c y A p p e l l a t e P a n e l

o f t h e T e n t h C i r c u i t

O c t o b e r 2 2

, 2 0 1 5

B l a i n e F

. B a t e s C l e r k N O T F O R P U B L I C A T I O N

U N I T E D S T A T E S B A N K R U P T C Y A P P E L L A T E P A N E L

O F T H E T E N T H C I R C U I T

I N R E T I M M Y D E W A Y N E J E S T E R

,

a l s o k n o w n a s T i m D

. J e s t e r

, a n d

R E B E C C A J O J E S T E R

, a l s o k n o w n a s

B e c k y J o J e s t e r

, f

o r m e r l y k n o w n a s

R e b e c c a J o H i l l s b e r r y

, f o r m e r l y k n o w n

a s B e c k y J o H i l l s b e r r y

,

D e b t o r s

. B A P N o

. E O

- 1 5

- 0 0 2

T I M M Y D E W A Y N E J E S T E R a n d

R E B E C C A J O J E S T E R

,

A p p e l l a n t s

, B a n k r

. N o

. 1 1

- 8 0 6 2 7

C h a p t e r 7

v

. O P I N I O N *

W E L L S F A R G O B A N K N

. A

. ,

A p p e l l e e

.

A p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s B a n k r u p t c y C o u r t

f o r t h e E a s t e r n D i s t r i c t o f O k l a h o m a

B e f o r e T H U R M A N

, J A C O B V I T Z

, a n d H A L L

, B a n k r u p t c y J u d g e s

.

H A L L

, B a n k r u p t c y J u d g e

.

F i l i n g b a n k r u p t c y w i l l d e l a y t h e f o r e c l o s u r e o f a d e b t o r ’ s h o m e

, b u t i t w i l l

n o t p r e v e n t i t

. I f a d e b t o r w a n t s t o k e e p h i s h o m e f r o m f o r e c l o s u r e

, h e m u s t c o m e

t o t e r m s w i t h t h e m o r t g a g e e

.

T i m m y a n d R e b e c c a J e s t e r

, p r o s e

, a p p e a l t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s o r d e r t h a t

T h i s u n p u b l i s h e d o p i n i o n m a y b e c i t e d f o r i t s p e r s u a s i v e v a l u e

, b u t i s n o t *

p r e c e d e n t i a l

, e x c e p t u n d e r t h e d o c t r i n e s o f l a w o f t h e c a s e

, c l a i m p r e c l u s i o n

, a n d

i s s u e p r e c l u s i o n

. 1 0 t h C i r

. B A P L

. R

. 8 0 2 6

- 6

.d e n i e d h i s m o t i o n t o r e o p e n t h e i r C h a p t e r 7 b a n k r u p t c y c a s e

. M r

. J e s t e r h a d

s o u g h t t o r e o p e n t h e i r c a s e i n o r d e r t o

, i n t e r a l i a

, f i l e c l a i m s a g a i n s t W e l l s F a r g o

B a n k N

. A

. ( “ W e l l s F a r g o ” ) f o r a l l e g e d v i o l a t i o n s o f t h e a u t o m a t i c s t a y a n d t h e

d i s c h a r g e i n

j u n c t i o n b a s e d m a i n l y o n : 1 ) i t s f a i l u r e t o d i s m i s s a p r e p e t i t i o n s t a t e

f o r e c l o s u r e a c t i o n u p o n b e i n g n o t i f i e d o f t h e i r b a n k r u p t c y f i l i n g ; 2 ) i t s

m i s a p p l i c a t i o n o f p o s t p e t i t i o n p a y m e n t s ; a n d 3 ) i t s f i l i n g o f a f

o r e c l o s u r e a c t i o n

a n d o b t a i n i n g a j u d g m e n t a g a i n s t t h e m p o s t d i s c h a r g e

. A f t e r h e a r i n g o r a l

a r g u m e n t s a n d r e v i e w i n g t h e r e c o r d a n d a p p l i c a b l e l a w

, w e a f f i r m t h e b a n k r u p t c y

c o u r t ’ s d e c i s i o n t o d e n y t h e m o t i o n t o r e o p e n

.

I

. F a c t u a l B a c k g r o u n d 1

T i m m y a n d R e b e c c a J e s t e r ( c o l l e c t i v e l y “ D e b t o r s ” ) f i l e d a n o

- a s s e t

,

C h a p t e r 7 c a s e o n A p r i l 2 9

, 2 0 1 1

. T h e y c l a i m e d t h e i r r e s i d e n c e ( t h e “ P r o p e r t y ” )

e x e m p t a n d s t a t e d a n i n t e n t t o r e a f f i r m t h e d e b t o n i t

, b u t n o r e a f f i r m a t i o n 2

a g r e e m e n t w a s e v e r f

i l e d

. T h e y r e c e i v e d a d i s c h a r g e o n J u l y 2 7

, 2 0 1 1

, a n d t h e i r 3

c a s e w a s c l o s e d o n A u g u s t 1 1

, 2 0 1 1

.

P r e p e t i t i o n

, W e l l s F a r g o h a d i n i t i a t e d a f o r e c l o s u r e a c t i o n o n t h e P r o p e r t y

i n s t a t e c o u r t a g a i n s t D e b t o r s a n d M r

. J e s t e r ’ s f o r m e r w i f

e o n F e b r u a r y 2 3

, 2 0 1 1

( t h e “ 2 0 1 1 F o r e c l o s u r e A c t i o n ” )

. A f t e r t h e i r b a n k r u p t c y c a s e c l o s e d

, M r

. J e s t e r

e x e c u t e d a l o a n m o d i f

i c a t i o n a g r e e m e n t w i t h W e l l s F a r g o ( t h e “ M o d i f i c a t i o n

A l l r e f e r e n c e s t o A p p e l l a n t s ’ A p p e n d i x a r e t o t h e t h i r d a p p e n d i x t h e y f i l e d 1

o n M a r c h 3 0

, 2 0 1 5 ( “ A p p e l l a n t s ’ A p p

. ” )

. B e c a u s e A p p e l l a n t s d i d n o t

c o n s i s t e n t l y c o n s e c u t i v e l y p a g i n a t e t h e i r a p p e n d i x

, p a g e n u m b e r r e f e r e n c e s a r e t o

t h e P D F p a g e n u m b e r s a s t h e y a p p e a r i n t h e a p p e l l a t e r e c o r d

. T h u s

, t h e r e f e r e n c e

“ A p p

. a t 1 4 7 ” r e f

e r s t o p a g e 1 4 7 / 2 7 3 o f t h e P D F d o c u m e n t i n t h e r e c o r d

, a s

o p p o s e d t o A p p e l l a n t s ’ d e s i g n a t i o n o f p a g e 1 4 2

. P a g e n u m b e r r e f e r e n c e s t o

A p p e n d i x o f A p p e l l e e W e l l s F a r g o B a n k

, N A ( “ A p p e l l e e ’ s A p p

. ” ) a r e t o t h e b a t e s

- s t a m p

.

F o r m B 8 a t 2

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 2 9

. 2

A c c o r d i n g t o D e b t o r s ’ f o r m e r c o u n s e l

, J e r e m y M i x

, W e l l s F a r g o w a s 3

u n w i l l i n g t o n e g o t i a t e w i t h o r p r o v i d e h i m w i t h a r e a f f i r m a t i o n a g r e e m e n t

b e c a u s e D e b t o r s w e r e o v e r $ 9

, 7 7 7 i n a r r e a r s o n t h e i r m o r t g a g e a n d h a d n o t m a d e

a p a y m e n t s i n c e A u g u s t 2 0 1 0

. M i x ’ s O b j e c t i o n t o M o t i o n t o R e o p e n C a s e a t 1

, i n A p p e l l e e ’ s A p p

. a t 4

.

Pag e 2 of 20A g r e e m e n t ” )

. T h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t p r o v i d e d

, i n p e r t i n e n t p a r t

, t h a t : 4

1

. B o r r o w e r f

i l e d f o r r e l i e f u n d e r C h a p t e r [ 7 ]

. . . o n 0 4 / 2 9 / 2 0 1 1

.

2

. A t t h e B o r r o w e r s r e q u e s t

, t h e b o r r o w e r a n d c o u n s e l f o r b o t h

p a r t i e s a g r e e t o a d d r e s s t h e d e f a u l t e d a m o u n t b y m e a n s o f a l o a n

m o d i f i c a t i o n

.

3

. B o r r o w e r r e c e i v e d t h e c o n s e n t o f t h e U n i t e d S t a t e s B a n k r u p t c y C o u r t o r e q u i v a l e n t

, t o m o d i f y t h e m o r t g a g e

. . . [ w h i c h ]

B o r r o w e r r e c e i v e d o r w i l l r e c e i v e a d i s c h a r g e o f

. . . o n o r a b o u t

0 7 / 2 7 / 1 1

.

* * *

5

. B o r r o w e r

, d u r i n g t h e c o u r s e o f t h e b a n k r u p t c y c a s e

. . . , d i d n o t

,

a n d d o e s n o t i n t e n d t o r e a f f i r m t h e d e b t

.

6

. B o r r o w e r d e s i r e s t o r e t a i n t h e P r o p e r t y s e c u r i n g t h e N o t e

, a n d

a c k n o w l e d g e s t h a t L e n d e r ’ s s e c u r i t y i n t e r e s t a n d l i e n a r e s t i l l

v a l i d a n d e n f

o r c e a b l e

.

7

. B o r r o w e r a c k n o w l e d g e s a n d u n d e r s t a n d s t h a t [ h e ] i s n o t

o b l i g a t e d t o e n t e r i n t o t h i s A g r e e m e n t

, a n d t h a t [ h e ] i s e n t e r i n g i n t o t h i s A g r e e m e n t a t B o r r o w e r ’ s r e q u e s t

, v o l u n t a r i l y a n d w i t h

n o c o e r c i o n o r p r e s s u r e f r o m L e n d e r

, f

o r t h e s o l e p u r p o s e o f

r e t a i n i n g t h e P r o p e r t y

. B o r r o w e r u n d e r s t a n d s t h a t [ h e ] h a s n o

p e r s o n a l o b l i g a t i o n t o r e p a y t h e d e b t s e c u r e d b y t h e P r o p e r t y i f

s a i d d e b t i s d i s c h a r g e d i n b a n k r u p t c y w i t h o u t a v a l i d

r e a f f i r m a t i o n a g r e e m e n t

.

* * *

1 0

. B o r r o w e r d e s i r e s t o r e t a i n t h e P r o p e r t y s e c u r i n g t h i s d e b t

, a n d

L e n d e r h a s a g r e e d t o s u c h r e q u e s t

, i n e x c h a n g e f o r p a y m e n t t o

L e n d e r o f t h e d e b t s e c u r e d b y t h e P r o p e r t y i n t h e m a n n e r

s p e c i f i e d h e r e i n

. . . . B o r r o w e r a n d L e n d e r j o i n t l y a g r e e [ i n t e r

a l i a ] a s f o l l o w s :

* * *

4

. [ C ] o s t s a n d e x p e n s e s

, t o g e t h e r w i t h a c c r u e d i n t e r e s t

, i n t h e t o t a l a m o u n t o f $ 1 2

, 7 9 1

. 8 7 h a v e b e e n a d d e d

t o t h e

. . . N o t e

. . . a n d t h a t a s o f 1 0 / 0 1 / 2 0 1 1

, . . . [ t h e u n p a i d p r i n c i p a l b a l a n c e o n t h e N o t e ] i s $ 1 4 7

, 7 0 2

. 3 4

.

5

. [ I ] n t e r e s t w i l l b e c h a r g e d o n t h e u n p a i d p r i n c i p a l

b a l a n c e a t t h e y e a r l y r a t e o f 4

. 5 0 0 % b e g i n n i n g

1 0 / 0 1 / 2 0 1 1

. T h e B o r r o w e r s h a l l m a k e m o n t h l y

M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 2 0 9

- 1 2

. T h e a g r e e m e n t 4

w a s m a d e e f

f e c t i v e o n A u g u s t 2 3

, 2 0 1 1 a n d s i g n e d b y M r

. J e s t e r o n O c t o b e r 6

, 2 0 1 1

.

Pag e 3 of 20p a y m e n t s o f

. . . $ 7 4 8

. 3 9

. . . b e g i n n i n g o n

1 1 / 0 1 / 2 0 1 1 a n d

. . . t h e r e a f t e r o n t h e s a m e d a y o f

e a c h s u c c e e d i n g m o n t h u n t i l [ t h e N o t e i s p a i d i n f u l l ]

. . . .

* * *

9

. I f B o r r o w e r f

a i l s t o p a y

. . . t h e a m o u n t d u e a n d

o w i n g o r t o p a y a n y m o n t h l y p a y m e n t

. . . , B o r r o w e r s h a l l s u r r e n d e r t h e P r o p e r t y t o L e n d e r

. I f

B o r r o w e r f

a i l s o r r e f

u s e s t o s u r r e n d e r t h e P r o p e r t y

t o L e n d e r

, L e n d e r m a y e x e r c i s e a n y a n d a l l

r e m e d i e s t o r e c o v e r t h e P r o p e r t y

. . . p u r s u a n t t o i t s

s e c u r i t y i n t e r e s t a n d l i e n a n d a p p l i c a b l e l a w

. 5

S h o r t l y a f

t e r t h e M o d i f

i c a t i o n A g r e e m e n t w a s e x e c u t e d

, W e l l s F a r g o f i l e d a

R e l e a s e o f N o t i c e o f P e n d i n g A c t i o n a n d t h e 2 0 1 1 F o r e c l o s u r e A c t i o n w a s

d i s m i s s e d o n N o v e m b e r 3

, 2 0 1 1

. 6

D e b t o r s s t o p p e d m a k i n g p a y m e n t s o n t h e P r o p e r t y i n N o v e m b e r 2 0 1 1

. 7

W e l l s F a r g o f

i l e d a f o r e c l o s u r e p e t i t i o n a g a i n s t D e b t o r s i n W a g o n e r C o u n t y

D i s t r i c t C o u r t o n J u l y 6

, 2 0 1 2 ( t h e “ 2 0 1 2 F o r e c l o s u r e A c t i o n ” )

. A l t h o u g h 8

D e b t o r s c o n t e s t e d t h e f o r e c l o s u r e

, s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f W e l l s F a r g o a n d

a g a i n s t D e b t o r s w a s e n t e r e d o n O c t o b e r 8

, 2 0 1 4 ( t h e “ F o r e c l o s u r e J u d g m e n t ” )

. 9

T i m m y J e s t e r f

i l e d a m o t i o n t o r e o p e n t h e D e b t o r s ’ b a n k r u p t c y c a s e o n

O c t o b e r 2 8

, 2 0 1 4 ( t h e “ M o t i o n ” )

. T h e b a n k r u p t c y c o u r t s u c c i n c t l y s u m m a r i z e d

M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t a t 1

- 4

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 2 0 9

- 1 2

. 5

R e l e a s e o f N o t i c e o f P e n d i n g A c t i o n

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 1 9 6 ; M o t i o n t o 6

R e o p e n C a s e a t 3 0

, i n A p p

. a t 6 2

.

U n o f f i c i a l T r

. o f D e c

. 1 0

, 2 0 1 4 H r g

. a t 6

, i n A p p e l l e e ’ s A p p

. a t 2 0 ( “ C o u r t : 7

W h e n w a s t h e l a s t t i m e y o u p a i d t h e p a y m e n t i n t h i s c a s e

, M r

. J e s t e r ? T i m m y

J e s t e r : N o v e m b e r 2 0 1 1 ” )

.

O b j e c t i o n o f W e l l s F a r g o B a n k

, N A

, S u c c e s s o r b y M e r g e r t o W e l l s F a r g o 8

H o m e M o r t g a g e

, I n c

. , t o D e b t o r ’ s M o t i o n t o R e

- o p e n C a s e ( “ W e l l s F a r g o ’ s O b j e c t i o n t o M o t i o n t o R e o p e n ” ) a t 1

, ¶ 2

, i n A p p e l l e e ’ s A p p

. a t 6 ; E x

. A

, O n

D e m a n d C o u r t R e c o r d s ( “ 2 0 1 2 F o r e c l o s u r e A c t i o n D k t ” ) a t 1

, i n A p p e l l e e ’ s A p p

.

a t 9

.

2 0 1 2 F o r e c l o s u r e A c t i o n D k t a t 3

, i n A p p e l l e e ’ s A p p

. a t 1 1

. T h e 9

F o r e c l o s u r e J u d g m e n t i t s e l f w a s n o t p r e s e n t e d t o t h e b a n k r u p t c y c o u r t n o r i n c l u d e d i n t h e a p p e l l a t e r e c o r d

.

Pag e 4 of 20t h e M o t i o n a s f o l l o w s :

T h e M o t i o n r e q u e s t s t h a t t h i s C o u r t r e o p e n D e b t o r ’ s b a n k r u p t c y c a s e s o

t h a t h e c a n f

i l e a n a d v e r s a r y p r o c e e d i n g a g a i n s t W e l l s F a r g o B a n k

, h i s b a n k r u p t c y a t t o r n e y J e r e m y S

. M i x

, a n d a t t o r n e y s B e n C a l l i c o a t a n d

C l i f f B a k e r

. H e a l l e g e s t h a t W e l l s F a r g o v i o l a t e d t h e a u t o m a t i c s t a y

a n d d i s c h a r g e i n

j u n c t i o n b y f

o r e c l o s i n g o n h i s m o r t g a g e

, a n d h e a l l e g e s

a m u l t i t u d e o f v i o l a t i o n s o f v a r i o u s s t a t e a n d f e d e r a l l a w s

. H e w a n t s

.

. . W e l l s F a r g o [ h e l d ] i n c o n t e m p t

, a n d [ ] p u n i t i v e d a m a g e s [ a s s e s s e d ]

a g a i n s t i t

. H e a l l e g e s v i o l a t i o n s o f f e d e r a l l a w

, i n c l u d i n g t h e T r u t h i n

L e n d i n g A c t

, t h e R e a l E s t a t e S e t t l e m e n t P r o c e d u r e s A c t

, a n d t h e

F e d e r a l D i s c o v e r y C o d e

. . H e a l s o a l l e g e s v i o l a t i o n s o f O k l a h o m a l a w

, i n c l u d i n g v i o l a t i o n s o f t h e O k l a h o m a C o n s t i t u t i o n

, t h e O k l a h o m a

D i s c o v e r y C o d e

, a n d O k l a h o m a l i e n l a w s

. O t h e r a l l e g a t i o n s i n c l u d e i n t e n t i o n a l i n f

l i c t i o n o f e m o t i o n a l d i s t r e s s

, f r a u d

, r o b o

- s i g n i n g

, a n d

m i s a p p l i c a t i o n o f p a y m e n t s

. . . . E s s e n t i a l l y

, h e w a n t s t h i s C o u r t t o s e t

a s i d e t h e s t a t e f

o r e c l o s u r e a c t i o n a n d r e l e a s e t h e l i e n o n h i s h o m e

,

a s s e r t i n g t h a t h i s d e b t t o W e l l s F a r g o w a s d i s c h a r g e d i n b a n k r u p t c y a n d

t h e a t t e m p t t o f

o r e c l o s e o n t h e m o r t g a g e p o s t

- d i s c h a r g e i s a v i o l a t i o n

o f t h e a u t o m a t i c s t a y a n d d i s c h a r g e i n j u n c t i o n

. 10

T h e T r u s t e e

, W e l l s F a r g o

, a n d D e b t o r s ’ b a n k r u p t c y a t t o r n e y ( J e r e m y M i x ) f i l e d

o b j e c t i o n s t o t h e M o t i o n

. T h e y c o u n t e r e d t h a t r e o p e n i n g t h e c a s e w a s f u t i l e

.

A h e a r i n g o n t h e M o t i o n w a s h e l d o n D e c e m b e r 1 0

, 2 0 1 4

. T h e 11

b a n k r u p t c y c o u r t i s s u e d a n o r d e r d e n y i n g t h e M o t i o n o n D e c e m b e r 3 0

, 2 0 1 4

,

c o n c l u d i n g t h a t : 1 ) t h e r e w a s n o v i o l a t i o n o f t h e a u t o m a t i c s t a y o r d i s c h a r g e

i n j u n c t i o n b y W e l l s F a r g o ; a n d 2 ) t h e r e w a s n o r e l i e f t h a t i t c o u l d p r o v i d e t o

D e b t o r s

. A d d i t i o n a l l y

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t f o u n d t h a t i t h a d n o a u t h o r i t y t o s e t 12

a s i d e t h e m o r t g a g e l i e n o r r e v i e w a f i n a l

, s t a t e c o u r t j u d g m e n t

. T h i s a p p e a l 13

f o l l o w e d

.

I I

. A p p e l l a t e J u r i s d i c t i o n a n d S t a n d a r d o f R e v i e w

T h i s C o u r t h a s j u r i s d i c t i o n t o h e a r t i m e l y f i l e d a p p e a l s f

r o m “ f i n a l

j u d g m e n t s

, o r d e r s

, a n d d e c r e e s ” o f b a n k r u p t c y c o u r t s w i t h i n t h e T e n t h C i r c u i t

,

O r d e r D e n y i n g M o t i o n t o R e o p e n a t 2

- 3

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 1 4 8

- 4 9

. 10

U n o f

f i c i a l T r

. o f D e c

. 1 0

, 2 0 1 4 H r g

. , i n A p p e l l e e ’ s A p p

. a t 1 5

- 2 1

. 11

O r d e r D e n y i n g M o t i o n t o R e o p e n

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 1 4 7

- 5 1

. 12

I d

. a t 4

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 1 5 0

. 13

Pag e 5 of 20u n l e s s o n e o f t h e p a r t i e s e l e c t s t o h a v e t h e d i s t r i c t c o u r t h e a r t h e a p p e a l

. 14

D e b t o r s t i m e l y f

i l e d a n o t i c e o f a p p e a l f r o m t h e O r d e r D e n y i n g M o t i o n t o 15

R e o p e n

, a f

i n a l o r d e r

. T h e p a r t i e s h a v e c o n s e n t e d t o t h i s C o u r t ’ s j u r i s d i c t i o n b y

16

n o t e l e c t i n g t o h a v e t h i s a p p e a l h e a r d b y t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t f o r t h e

E a s t e r n D i s t r i c t o f O k l a h o m a

. T h i s C o u r t

, t h e r e f o r e

, h a s a p p e l l a t e j u r i s d i c t i o n

o v e r t h i s a p p e a l

.

T h i s C o u r t r e v i e w s a b a n k r u p t c y c o u r t ’ s d e c i s i o n o n a m o t i o n t o r e o p e n a

c l o s e d c a s e u n d e r 1 1 U

. S

. C

. § 3 5 0 ( b ) f o r a n a b u s e o f d i s c r e t i o n

. “ U n d e r t h e 17 18

a b u s e o f d i s c r e t i o n s t a n d a r d : ‘ a t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n w i l l n o t b e d i s t u r b e d u n l e s s

t h e a p p e l l a t e c o u r t h a s a d e f i n i t e a n d f

i r m c o n v i c t i o n t h a t t h e l o w e r c o u r t m a d e a

c l e a r e r r o r o f j u d g m e n t o r e x c e e d e d t h e b o u n d s o f p e r m i s s i b l e c h o i c e i n t h e

c i r c u m s t a n c e s

. ’ ” “ W h e t h e r a p a r t y ’ s a c t i o n s h a v e v i o l a t e d t h e a u t o m a t i c s t a y i s 19

a q u e s t i o n o f l a w w h i c h i s r e v i e w e d d e n o v o

. ” “ W h e t h e r a c r e d i t o r ’ s a c t i o n s 20

v i o l a t e d t h e d i s c h a r g e i n j u n c t i o n i s a l s o a q u e s t i o n o f l a w s u b j e c t t o d e n o v o

2 8 U

. S

. C

. § 1 5 8 ( a ) ( 1 )

, ( b ) ( 1 )

, a n d ( c ) ( 1 ) ; F e d

. R

. B a n k r

. P

. 8 0 0 1 ( e ) ( n o w a t 14

F e d

. R

. B a n k r

. P

. 8 0 0 5

, e f f e c t i v e D e c

. 1

, 2 0 1 4 ) ; 1 0 t h C i r

. B A P L

. R

. 8 0 0 1

- 3 ( n o w

a t 1 0 t h C i r

. B A P L

. R

. 8 0 0 5

- 1

, e f f e c t i v e D e c

. 1

, 2 0 1 4 )

.

T h i s C o u r t c o n s t r u e s t h e i n i t i a l N o t i c e o f A p p e a l

, f i l e d w i t h i n 1 4 d a y s o f 15

t h e o r d e r a p p e a l e d f

r o m

, a s f i l e d o n b e h a l f o f b o t h T i m m y a n d R e b e c c a J e s t e r

e v e n t h o u g h i t w a s s i g n e d o n l y b y M r

. J e s t e r

. S e e F e d

. R

. A p p

. P

. 3 ( c ) ( 2 ) ( “ A p r o

s e n o t i c e o f a p p e a l i s c o n s i d e r e d f i l e d o n b e h a l f o f t h e s i g n e r a n d t h e s i g n e r ’ s

s p o u s e a n d m i n o r c h i l d r e n ( i f t h e y a r e p a r t i e s )

, u n l e s s t h e n o t i c e c l e a r l y i n d i c a t e s

o t h e r w i s e

. ” )

.

I n r e R i a z u d d i n

, 3 6 3 B

. R

. 1 7 7

, 1 8 2 ( 1 0 t h C i r

. B A P 2 0 0 7 ) ( o r d e r d e n y i n g 16

m o t i o n t o r e o p e n w a s a f i n a l o r d e r f

o r p u r p o s e s o f 2 8 U

. S

. C

. § 1 5 8 ( a ) )

.

A l l f u t u r e r e f e r e n c e s t o “ C o d e

, ” “ S e c t i o n

, ” a n d “ § ” a r e t o t h e B a n k r u p t c y 17

C o d e

, T i t l e 1 1 o f t h e U n i t e d S t a t e s C o d e

, u n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d

.

I n r e W o o d s

, 1 7 3 F

. 3 d 7 7 0

, 7 7 8 ( 1 0 t h C i r

. 1 9 9 9 ) ; R e d m o n d v

. F i f t h T h i r d 18

B a n k

, 6 2 4 F

. 3 d 7 9 3

, 7 9 8 ( 7 t h C i r

. 2 0 1 0 )

.

M o o t h a r t v

. B e l l

, 2 1 F

. 3 d 1 4 9 9

, 1 5 0 4 ( 1 0 t h C i r

. 1 9 9 4 ) ( q u o t i n g M c E w e n v

. 19

C i t y o f N o r m a n

, 9 2 6 F

. 2 d 1 5 3 9

, 1 5 5 3

- 5 4 ( 1 0 t h C i r

. 1 9 9 1 ) )

.

D i v i n e y v

. N a t i o n s b a n k o

f T e x a s

, N

. A

. ( I n r e D i v i n e

y )

, 2 2 5 B

. R

. 7 6 2

, 7 6 9 20

( 1 0 t h C i r

. B A P 1 9 9 8 ) ( q u o t i n g B a r n e t t v

. E d w a r d s ( I n r e E d w a r d

s )

, 2 1 4 B

. R

. 6 1 3

, 6 1 8 ( 9 t h C i r

. B A P 1 9 9 7 ) )

.

Pag e 6 of 20r e v i e w

. ” L i k e w i s e

, w e r e v i e w t h e a p p l i c a t i o n o f t h e R o o k e r

- F e l d m a n d o c t r i n e 21

d e n o v o

. D e n o v o r e v i e w r e q u i r e s a n i n d e p e n d e n t d e t e r m i n a t i o n o f t h e i s s u e s

,

22

g i v i n g n o s p e c i a l w e i g h t t o t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s d e c i s i o n

. 23

I I I

. A n a l y s i s

T h e m a i n i s s u e i n t h i s a p p e a l i s w h e t h e r t h e b a n k r u p t c y c o u r t a b u s e d i t s

d i s c r e t i o n i n d e n y i n g D e b t o r s ’ m o t i o n t o r e o p e n t h e i r b a n k r u p t c y c a s e t o f i l e

c l a i m s a g a i n s t W e l l s F a r g o

. R e s o l u t i o n o f t h i s i s s u e r e q u i r e s u s t o d e t e r m i n e

1 ) w h e t h e r W e l l s F a r g o v i o l a t e d t h e a u t o m a t i c s t a y o r d i s c h a r g e i n j u n c t i o n

, a n d

2 ) w h e t h e r t h e b a n k r u p t c y c o u r t c o u l d p r o v i d e D e b t o r s w i t h t h e r e q u e s t e d r e l i e f

o f r e l e a s i n g t h e m o r t g a g e l i e n o n t h e P r o p e r t y a n d p e r m a n e n t l y e n j o i n i n g W e l l s

F a r g o f r o m a s s e r t i n g a n y c l a i m s a g a i n s t t h e P r o p e r t y

. W e a n s w e r t h e s e 24

q u e s t i o n s i n t h e n e g a t i v e a n d a f f i r m t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s d e c i s i o n

.

A

. T h e b a n k r u p t c y c o u r t c o r r e c t l y c o n c l u d e d t h a t W e l l s F a r g o d i d n o t

v i o l a t e t h e a u t o m a t i c s t a y o r d i s c h a r g e i n j u n c t i o n

.

1

. N o a u t o m a t i c s t a y v i o l a t i o n

S e c t i o n 3 6 2 ( a ) o f t h e B a n k r u p t c y C o d e a u t o m a t i c a l l y i m p o s e s a s t a y o f a

n u m b e r o f a c t i o n s i m m e d i a t e l y u p o n t h e f i l i n g o f a b a n k r u p t c y p e t i t i o n

. A m o n g 25

o t h e r a c t i v i t i e s

, w h i l e t h e a u t o m a t i c s t a y i s i n e f f e c t

, c r e d i t o r s m a y n o t c o m m e n c e

o r c o n t i n u e a n a c t i o n a g a i n s t t h e d e b t o r t h a t w a s o r c o u l d h a v e b e e n c o m m e n c e d

b e f o r e t h e f i l i n g o f t h e b a n k r u p t c y c a s e

. N o r a r e c r e d i t o r s a l l o w e d t o c o l l e c t o r 26

S a n t a n d e r C o n s u m e r

, U S A

, I n c

. v

. H o u l i k ( I n r e H o u l i k )

, 4 8 1 B

. R

. 6 6 1

, 6 6 8 21

( 1 0 t h C i r

. B A P 2 0 1 2 )

.

I n r e M i l l e r

, 6 6 6 F

. 3 d 1 2 5 5

, 1 2 6 0 ( 1 0 t h C i r

. 2 0 1 2 )

. 22

S a l v e R e g i n a C o l l

. v

. R u s s e l l

, 4 9 9 U

. S

. 2 2 5

, 2 3 8 ( 1 9 9 1 )

. 23

M o t i o n

, P r a y e r ¶ ¶ 4 a n d 8 a t 6 6

- 6 7

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 9 7

- 9 8

. T h e 24

r e m a i n i n g p r a y e r s w e r e f o r m o n e t a r y d a m a g e s

.

1 1 U

. S

. C

. § 3 6 2 ( a )

. 25

1 1 U

. S

. C

. § 3 6 2 ( a ) ( 1 )

. T h e 2 0 1 1 F o r e c l o s u r e A c t i o n w a s f i l e d p r e p e t i t i o n

, 26

( c o n t i n u e d

. . . )

Pag e 7 of 20e n f

o r c e a p r e p e t i t i o n c l a i m

. “ A d e b t o r a l l e g i n g a [ w i l l f u l ] v i o l a t i o n o f t h e 27

a u t o m a t i c s t a y h a s t h e b u r d e n t o d e m o n s t r a t e

, b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e

,

t h a t a v i o l a t i o n o f t h e a u t o m a t i c s t a y h a s o c c u r r e d

, t h a t t h e v i o l a t i o n w a s w i l l f u l l y

c o m m i t t e d a n d t h a t t h e d e b t o r s u f f e r e d d a m a g e a s a r e s u l t o f t h e v i o l a t i o n

. ” 28

D e b t o r s c l a i m t h a t W e l l s F a r g o v i o l a t e d t h e a u t o m a t i c s t a y b y 1 ) f a i l i n g t o

d i s m i s s t h e 2 0 1 1 F o r e c l o s u r e A c t i o n u p o n r e c e i v i n g n o t i c e o f D e b t o r s ’

b a n k r u p t c y f

i l i n g

, 2 ) n e g o t i a t i n g t h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t a n d c o e r c i n g M r

.

J e s t e r t o s i g n i t

, a n d 3 ) h a r a s s i n g t h e m b y p h o n e a n d m a i l w h i l e a w a r e o f t h e i r

b a n k r u p t c y

. L i k e t h e b a n k r u p t c y c o u r t

, w e s e e n o v i o l a t i o n o f t h e a u t o m a t i c

29

s t a y b a s e d o n t h e s e a l l e g a t i o n s

. F i r s t

, t h e r e i s n o a f f i r m a t i v e d u t y t o d i s m i s s a

p r e p e t i t i o n f

o r e c l o s u r e a c t i o n u p o n l e a r n i n g t h e d e f e n d a n t f i l e d a b a n k r u p t c y

p e t i t i o n

. T h e a u t o m a t i c s t a y p r e v e n t s p r o s e c u t i o n o f t h e f o r e c l o s u r e a c t i o n

, b u t 30

d o e s n o t r e q u i r e i t s d i s m i s s a l

. I n o t h e r w o r d s

, t h e c r e d i t o r m u s t r e f r a i n f r o m a n y

a c t i v i t y t h a t w o u l d m o v e t h e c a s e f o r w a r d i n t h e l e g a l p r o c e s s

. I n t h i s c a s e

, t h e r e

i s n o t h i n g i n t h e r e c o r d t o i n d i c a t e t h a t W e l l s F a r g o t o o k a n y a c t i o n t o c o n t i n u e

t h e 2 0 1 1 F o r e c l o s u r e A c t i o n w h i l e t h e a u t o m a t i c s t a y w a s i n e f f e c t

. T h u s

, t h e

b a n k r u p t c y c o u r t c o r r e c t l y c o n c l u d e d t h a t W e l l s F a r g o ’ s f a i l u r e t o d i s m i s s t h e

2 0 1 1 F o r e c l o s u r e A c t i o n u p o n n o t i c e o f D e b t o r s ’ b a n k r u p t c y f i l i n g d i d n o t

c o n s t i t u t e a n a u t o m a t i c s t a y v i o l a t i o n

.

(

. . . c o n t i n u e d ) 26

t h u s i t s c o m m e n c e m e n t d i d n o t v i o l a t e t h e a u t o m a t i c s t a y

.

1 1 U

. S

. C

. § 3 6 2 ( a ) ( 2 )

- ( 6 )

. 27

K l i n e v

. T

i e d e m a n n (

I n r e K l i n e

)

, 4 2 4 B

. R

. 5 1 6

, 5 2 4 ( B a n k r

. D

. N

. M

. 2 0 1 0 ) 28

c i t i n g J o h n s o n v

. S m i t h (

I n r e J o h n s o n )

, 5 0 1 F

. 3 d 1 1 6 3

, 1 1 7 2 ( 1 0 t h C i r

. 2 0 0 7 ) ;

s e e a l s o I

n r e S c r o g

g i n

, 3 6 4 B

. R

. 7 7 2

, 7 8 0 ( 1 0 t h C i r

. B A P 2 0 0 7 )

.

A p p e l l a n t s ’ B r

. a t 1 5 ; A p p e l l a n t s ’ R e p l y B r

. a t 3

. 29

I n r e L o n g

, N o

. 0 7

- 6 0 0 1 1

, 2 0 0 9 W L 9 8 1 1 3 4 a t * 5 ( B a n k r

. D

. M o n t

. J a n

. 9

, 30

2 0 0 9 ) ( o b l i g a t i o n t o “ d i s c o n t i n u e ” c o l l e c t i o n p r o c e e d i n g s p e r m i t s s t a y i n g r a t h e r

t h a n d i s m i s s i n g t h e p r o c e e d i n g i f p r o c e e d i n g w a s c o m m e n c e d p r e p e t i t i o n )

.

Pag e 8 of 20S e c o n d

, t h e a u t o m a t i c s t a y o f a n y a c t i o n o t h e r t h a n a n a c t i o n a g a i n s t

p r o p e r t y o f t h e e s t a t e t e r m i n a t e s u p o n t h e e a r l i e s t o f : ( A ) t h e t i m e t h e c a s e i s

c l o s e d ; ( B ) t h e t i m e t h e c a s e i s d i s m i s s e d ; o r ( C ) i n a n i n d i v i d u a l C h a p t e r 7 c a s e

,

t h e t i m e a d i s c h a r g e i s g r a n t e d o r d e n i e d

. I n t h i s c a s e

, t h e e a r l i e s t o f t h e 31

i d e n t i f i e d e v e n t s w a s t h e g r a n t i n g o f D e b t o r s ’ C h a p t e r 7 d i s c h a r g e o n J u l y 2 7

,

2 0 1 1

. T h e M o d i f

i c a t i o n A g r e e m e n t w a s e n t e r e d a f t e r t h e a u t o m a t i c s t a y h a d

t e r m i n a t e d

. T h u s

, i t s e n t r y d i d n o t c o n s t i t u t e a n a u t o m a t i c s t a y v i o l a t i o n

.

32 33

A s f o r t h e h a r a s s i n g p h o n e c a l l s a n d m a i l

, t h e r e i s n o e v i d e n c e i n t h e r e c o r d

d e t a i l i n g t h e m

. E v e n i f t h e y o c c u r r e d

, t h e y a p p e a r t o h a v e b e e n m a d e i n 2 0 1 3 34

a n d 2 0 1 4

, w e l l a f

t e r t h e a u t o m a t i c s t a y h a d t e r m i n a t e d

. A c c o r d i n g l y

, t h e s e 35

c o n t a c t s c o u l d n o t c o n s t i t u t e a u t o m a t i c s t a y v i o l a t i o n s

. I n s u m

, t h e b a n k r u p t c y

c o u r t c o r r e c t l y c o n c l u d e d t h a t W e l l s F a r g o d i d n o t v i o l a t e t h e a u t o m a t i c s t a y

.

1 1 U

. S

. C

. § 3 6 2 ( c ) ( 2 )

. T h e a u t o m a t i c s t a y r e m a i n s i n p l a c e a s t o p r o p e r t y 31

o f t h e e s t a t e u n t i l t h e p r o p e r t y i s n o l o n g e r p r o p e r t y o f t h e e s t a t e

. S e e 1 1 U

. S

. C

. § 3 6 2 ( c ) ( ( 1 )

.

B e c a u s e t h e r e i s n o t h i n g i n t h e r e c o r d d e t a i l i n g t h e n e g o t i a t i o n o f t h e 32

M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t

, o u r s t a y v i o l a t i o n a n a l y s i s i s l i m i t e d t o i t s e n t r y d a t e

.

I n r e H o u l i k

, 4 8 1 B

. R

. 6 6 1

, 6 6 9

- 7 0 ( 1 0 t h C i r

. B A P 2 0 1 2 ) ( n o a u t o m a t i c 33

s t a y v i o l a t i o n w h e r e s t a y h a d t e r m i n a t e d p r i o r t o r e p o s s e s s i o n o f t r u c k )

. S e e a l s o

K l i n e v

. D e u t s c h e B a n k N a t ’ l T r u s t C o

. (

I n r e K l i n e

)

, 4 7 2 B

. R

. 9 8

, 1 0 3

- 0 4 ( 1 0 t h

C i r

. B A P 2 0 1 2 )

, a

f f ’ d

, 5 1 4 F

. A p p ’ x 8 1 0 ( 1 0 t h C i r

. 2 0 1 3 ) ( “ [ A ] n y a c t i o n s

D e f e n d a n t s t o o k a f

t e r

. . . d i s m i s s a l o f D e b t o r ’ s c a s e

, b y d e f i n i t i o n

, d o n o t

c o n s t i t u t e s t a y v i o l a t i o n s

. ” )

. B e c a u s e t h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t w a s e x e c u t e d

p o s t d i s c h a r g e

, w e w i l l a d d r e s s D e b t o r s ’ c o m p l a i n t s r e g a r d i n g i t i n t h e d i s c h a r g e i n j u n c t i o n s e c t i o n

.

N o n e o f t h e l e t t e r s m e n t i o n e d i n t h e M o t i o n w e r e p r e s e n t e d t o t h e 34

b a n k r u p t c y c o u r t

. F a c t u a l a l l e g a t i o n s i n t h e M o t i o n a r e n o t e v i d e n c e

. C o l l i n s v

. J a c k s o n P u b

. S c h

. D i s t

. , 6 0 9 F

. A p p ’ x 7 9 2

, 7 9 5 ( 5 t h C i r

. 2 0 1 5 ) ( “ A r g u m e n t s i n b r i e f s

, l i k e a l l e g a t i o n s i n a c o m p l a i n t

, a r e a s s e r t i o n s

, n o t e v i d e n c e

. ” ) ; T i b b s v

. C i t y o f C h i c a g o

, 4 6 9 F

. 3 d 6 6 1

, 6 6 3 n

. 2 ( 7 t h C i r

. 2 0 0 6 ) ( m e r e a l l e g a t i o n s o f a

c o m p l a i n t a r e n o t e v i d e n c e ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

S e e M o t i o n

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 5 8 ( “ W e l l s F a r g o B a n k N

. A

. k e p t 35

c a l l i n g M r

. J e s t e r

. . . t o s e n d m o r e i n f o r m a t i o n f

o r a n e w [ l ] o a n [ m ] o d i f i c a t i o n

. ” )

, 6 6 ( W e l l s F a r g o r e p r e s e n t a t i v e

, A d r i a n n R e y

, r e p e a t e d l y c a l l e d

M r

. J e s t e r )

, 9 2 ( “ W e l l s F a r g o B a n k N

. A

. r e p e a t e d l y c a l l e d M r

. J e s t e r i n 2 0 1 3 a n d

2 0 1 4

. . . . ” )

.

Pag e 9 of 202

. N o v i o l a t i o n o f t h e d i s c h a r g e i n j u n c t i o n

S e c t i o n 5 2 4 ( a ) ( 2 ) p r o v i d e s t h a t a d i s c h a r g e “ o p e r a t e s a s a n i n j u n c t i o n

a g a i n s t t h e c o m m e n c e m e n t o r c o n t i n u a t i o n o f a n a c t i o n

, t h e e m p l o y m e n t o f

p r o c e s s

, o r a n a c t

, t o c o l l e c t

, r e c o v e r o r o f f s e t a n y s u c h d e b t a s a p e r s o n a l

l i a b i l i t y o f t h e d e b t o r

, w h e t h e r o r n o t d i s c h a r g e o f s u c h d e b t i s w a i v e d

. . . . ” 36

T h e d i s c h a r g e i n

j u n c t i o n d o e s n o t c o n s t i t u t e a b l a n k e t p r o h i b i t i o n a g a i n s t a l l

a c t i o n s u n d e r t a k e n b y c r e d i t o r s a f t e r t h e e n t r y o f d i s c h a r g e

. A c t i o n s t o c o l l e c t

a g a i n s t t h e d e b t o r p e r s o n a l l y a r e e n j o i n e d

. I n c o n t r a s t

, i n r e m a c t i o n s

, w h i c h

i n c l u d e a c t i o n s t o e n f

o r c e a l i e n a g a i n s t e n c u m b e r e d p r o p e r t y

, a r e n o t p r o h i b i t e d

b y t h e d i s c h a r g e i n

j u n c t i o n

. T h e d e b t o r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t t h e

37

c r e d i t o r w i l l f

u l l y v i o l a t e d t h e d i s c h a r g e i n j u n c t i o n b y c l e a r a n d c o n v i n c i n g

e v i d e n c e

. 38

a

. T h e M o d i f

i c a t i o n A g r e e m e n t d i d n o t v i o l a t e t h e

d i s c h a r g e i n j u n c t i o n

.

D e b t o r s c l a i m t h a t W e l l s F a r g o v i o l a t e d t h e d i s c h a r g e i n j u n c t i o n b y

a t t e m p t i n g t o c o l l e c t a d i s c h a r g e d d e b t t h r o u g h t h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t

,

w h i c h w a s i n v a l i d b e c a u s e i t w a s n o t a p p r o v e d b y t h e b a n k r u p t c y c o u r t

. T h e y

f u r t h e r c l a i m t h a t W e l l s F a r g o c o e r c e d t h e m i n t o s i g n i n g t h e M o d i f i c a t i o n

A g r e e m e n t

. D e b t o r s ’ a r g u m e n t s h e r e a r e u n p e r s u a s i v e

.

W h i l e i t i s u n d e r s t a n d a b l e t h a t D e b t o r s f e l t t h a t t h e y h a d n o c h o i c e b u t t o

1 1 U

. S

. C

. § 5 2 4 ( a ) ( 2 )

. 36

J o h n s o n v

. H

o m e S t a t e B a n k

, 5 0 1 U

. S

. 7 8

, 8 4 ( 1 9 9 1 ) ( “ [ A ] b a n k r u p t c y 37

d i s c h a r g e e x t i n g u i s h e s o n l y o n e m o d e o f e n f o r c i n g a c l a i m

- n a m e l y

, a n a c t i o n

a g a i n s t t h e d e b t o r i n p e r s o n a m

— w h i l e l e a v i n g i n t a c t a n o t h e r

- n a m e l y

, a n a c t i o n

a g a i n s t t h e d e b t o r i n r e m ” ) ; C h a n d l e r B a n k o f L y o n s v

. R a

y

, 8 0 4 F

. 2 d 5 7 7

, 5 7 9 ( 1 0 t h C i r

. 1 9 8 6 ) ( p e r c u r i a m ) ( d i s c h a r g e i n j u n c t i o n d o e s n o t p r e c l u d e i n r e m

a c t i o n s b y s e c u r e d c r e d i t o r s ) ; 3 H o n

. W i l l i a m L

. N o r t o n J r

. & W i l l i a m L

. N o r t o n

I I I

, N o r t o n B a n k r L a w & P r a c

. § 5 8 : 4 ( 3 d e d

. 2 0 1 5 ) ( “ [ S e c t i o n ] 5 2 4 d o e s n o t b a r

t h e c r e d i t o r f

r o m e n f o r c i n g a v a l i d

, p r e b a n k r u p t c y l i e n o r s e c u r i t y i n t e r e s t a g a i n s t

p r o p e r t y t h a t h a s b e e n r e t a i n e d

. . . b y t h e d e b t o r a f t e r d i s c h a r g e

. ” )

.

O t e r o v

. G r e e n T

r e e S e r v i c i n g

, L L C (

I n r e O t e r o

)

, 4 9 8 B

. R

. 3 1 3

, 3 1 9 38

( B a n k r

. D

. N

. M

. 2 0 1 3 )

.

Pag e 10 of 20s i g n t h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t t o a v o i d f o r e c l o s u r e b a s e d o n p r e p e t i t i o n

d e f a u l t s

, t h e r e c o r d i s d e v o i d o f f a c t s s u g g e s t i n g t h a t M r

. J e s t e r ’ s e x e c u t i o n o f t h e

M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t w a s a n y t h i n g b u t v o l u n t a r y

. T h e a g r e e m e n t i t s e l f 39

c o n t a i n s s e v e r a l p r o v i s i o n s i n d i c a t i n g v o l u n t a r i n e s s

. P a r a g r a p h 2 o f t h e

a g r e e m e n t s t a t e s t h e l o a n m o d i f i c a t i o n w a s a t D e b t o r s ’ r e q u e s t

. P a r a g r a p h 7 40

s t a t e s :

B o r r o w e r a c k n o w l e d g e s a n d u n d e r s t a n d s t h a t h e / s h e i s n o t o b l i g a t e d

t o e n t e r i n t o t h i s A g r e e m e n t

, a n d t h a t h e / s h e i s e n t e r i n g i n t o t h i s

A g r e e m e n t a t B o r r o w e r ’ s r e q u e s t

, v o l u n t a r i l y a n d w i t h n o c o e r c i o n

o r p r e s s u r e f

r o m L e n d e r

, f

o r t h e s o l e p u r p o s e o f r e t a i n i n g t h e

P r o p e r t y

. B o r r o w e r u n d e r s t a n d s t h a t h e / s h e h a s n o p e r s o n a l

o b l i g a t i o n t o r e p a y t h e d e b t s e c u r e d b y t h e P r o p e r t y i f s a i d d e b t i s d i s c h a r g e d i n b a n k r u p t c y w i t h o u t a v a l i d r e a f f i r m a t i o n a g r e e m e n t

. 41

A n d c o n t r a r y t o D e b t o r s ’ a s s e r t i o n

, c o u r t a p p r o v a l o f t h e M o d i f i c a t i o n

A g r e e m e n t w a s n o t r e q u i r e d b e c a u s e i t i s n o t a r e a f f i r m a t i o n a g r e e m e n t t h a t

r e q u i r e s c o u r t a p p r o v a l

. A r e a f f i r m a t i o n a g r e e m e n t i s a c o n t r a c t b e t w e e n a d e b t o r

a n d a c r e d i t o r w h e r e t h e d e b t o r a g r e e s t o r e a s s u m e t h e i n p e r s o n a m l i a b i l i t y o f a

d i s c h a r g e a b l e d e b t i n o r d e r t o k e e p t h e p r o p e r t y f o r w h i c h t h e d e b t w a s i n c u r r e d

w h i l e m a k i n g p e r i o d i c p a y m e n t s o n t h a t p r o p e r t y

. T h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t 42

r e p e a t e d l y p r o v i d e d t h a t i t d o e s n o t r e v i v e o r c r e a t e a n y p e r s o n a l l i a b i l i t y o n a

d i s c h a r g e d d e b t

. P a r a g r a p h 1 0

. 3 s t a t e s :

B o r r o w e r a n d L e n d e r a c k n o w l e d g e a n d a g r e e t h a t t h i s M o d i f i c a t i o n

A g r e e m e n t d o e s n o t a f

f e c t t h e d i s c h a r g e o f t h e B o r r o w e r ’ s p e r s o n a l

A W e l l s F a r g o r e p r e s e n t a t i v e t e l l i n g t h e m t h a t t h e y w o u l d l o s e t h e i r h o m e 39

i f t h e y d i d n o t s i g n t h e a g r e e m e n t i s n o t c o e r c i o n

, b u t s i m p l y a s t a t e m e n t o f f a c t

.

M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t a t 1

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 2 0 9 ( “ A t t h e 40

B o r r o w e r s [ s i c ] r e q u e s t

, t h e b o r r o w e r a n d c o u n s e l f o r b o t h p a r t i e s a g r e e t o

a d d r e s s t h e d e f

a u l t e d a m o u n t b y m e a n s o f a l o a n m o d i f i c a t i o n

. ” )

. T h i s c o m p o r t s

w i t h t h i s C o u r t ’ s g e n e r a l u n d e r s t a n d i n g t h a t b o r r o w e r s m u s t a p p l y f o r a l o a n

m o d i f i c a t i o n

.

I d

. 41

I n r e S c h o t t

, 2 8 2 B

. R

. 1

, 7 ( 1 0 t h C i r

. B A P 2 0 0 2 )

. A r e a f f i r m a t i o n 42

a g r e e m e n t m u s t b e m a d e b e f o r e t h e g r a n t i n g o f t h e d e b t o r ’ s d i s c h a r g e

. 1 1 U

. S

. C

. § 5 2 4 ( c ) ( 1 )

. T h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t w a s e x e c u t e d p o s t d i s c h a r g e

, w h i c h i s

a n o t h e r i n d i c a t i o n i t w a s n o t a n r e a f f i r m a t i o n a g r e e m e n t

.

Pag e 11 of 20l i a b i l i t y o n t h e d e b t

. 43

P a r a g r a p h 1 0

. 6 s t a t e s :

N o t w i t h s t a n d i n g a n y m o n t h l y p a y m e n t s h e r e u n d e r

, B o r r o w e r

u n d e r s t a n d s t h a t ( 1 ) L e n d e r ’ s s o l e r e c o u r s e i s t h e e n f o r c e m e n t o f i t s

s e c u r i t y i n t e r e s t i n t h e P r o p e r t y a n d a n y a c t i o n w h i c h m a y e x i s t i n

r e l a t i o n t o t h e P r o p e r t y i t s e l f a n d t h a t ( 2 ) n o t h i n g i n t h i s A g r e e m e n t

r e v i v e s o r p u r p o r t s t o r e v i v e a n y d e b t

, o r c r e a t e a n y p e r s o n a l l i a b i l i t y

o r o b l i g a t i o n f

o r a d e b t t h a t w a s d i s c h a r g e d i n b a n k r u p t c y

. 44

P a r a g r a p h 1 0

. 1 1 s t a t e s :

N O T H I N G C O N T A I N E D H E R E I N S H A L L B E C O N S T R U E D T O

B E A W A I V E R O F T H E B O R R O W E R ’ S D I S C H A R G E

, A N

A T T E M P T T O C O L L E C T A G A I N S T T H E B O R R O W E R

P E R S O N A L L Y

, O R A N A T T E M P T T O R E V I V E P E R S O N A L

L I A B I L I T Y

. 45

T h e M o d i f

i c a t i o n A g r e e m e n t w a s a c o n t r a c t w h e r e D e b t o r s a g r e e d t o m a k e

p e r i o d i c p a y m e n t s i n e x c h a n g e f o r W e l l s F a r g o ’ s f

o r b e a r a n c e o f i t s r i g h t t o

f o r e c l o s e o n i t s l i e n

. B e c a u s e t h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t d i d n o t a t t e m p t t o 46

m a k e D e b t o r s p e r s o n a l l y l i a b l e f o r t h e d i s c h a r g e d m o r t g a g e d e b t

, t h e b a n k r u p t c y

c o u r t c o r r e c t l y c o n c l u d e d t h a t t h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t d i d n o t c o n s t i t u t e a

v i o l a t i o n o f t h e d i s c h a r g e i n j u n c t i o n

. 47

M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t a t 2

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 2 1 0

. 43

I d

. 44

I d

. a t 4

, i n A p p

. a t 2 1 1

. 45

P a r a g r a p h 1 0

. 2 o f t h e a g r e e m e n t s t a t e s

, “ B o r r o w e r a n d L e n d e r a g r e e t h a t 46

t h e c o n s i d e r a t i o n f

o r t h i s A g r e e m e n t i s L e n d e r ’ s f o r b e a r a n c e f

r o m p r e s e n t l y

e x e r c i s i n g i t s r i g h t s a n d p u r s u i n g i t s r e m e d i e s u n d e r t h e S e c u r i t y I n s t r u m e n t a s a

r e s u l t o f t h e B o r r o w e r ’ s d e f a u l t o f i t s o b l i g a t i o n s t h e r e u n d e r

. ” I d

. a t 2

, i n A p p

. a t

2 1 0

.

S e e B a t e s v

. C i t i M o r t g a g e

, I n c

. ( I n r e B a t e s

)

, 5 1 7 B

. R

. 3 9 5

, 4 0 0 ( B a n k r

. 47

D

. N

. H

. 2 0 1 4 ) ( l o a n m o d i f i c a t i o n a g r e e m e n t w i t h s i m i l a r l a n g u a g e d i d n o t v i o l a t e d i s c h a r g e i n

j u n c t i o n ; i t w a s a c o n t a c t p e r m i t t e d p o s t d i s c h a r g e u n d e r § 5 2 4 ( j ) )

. S e c t i o n 5 2 4 (

j ) e x c e p t s f

r o m t h e d i s c h a r g e i n

j u n c t i o n a c t s b y c r e d i t o r s i f “ ( 1 ) s u c h

c r e d i t o r r e t a i n s a s e c u r i t y i n t e r e s t i n r e a l p r o p e r t y t h a t i s t h e p r i n c i p a l r e s i d e n c e

o f t h e d e b t o r ; ( 2 ) s u c h a c t i s i n t h e o r d i n a r y c o u r s e o f b u s i n e s s b e t w e e n t h e

c r e d i t o r a n d t h e d e b t o r ; a n d ( 3 ) s u c h a c t i s l i m i t e d t o s e e k i n g o r o b t a i n i n g

p e r i o d i c p a y m e n t s a s s o c i a t e d w i t h a v a l i d s e c u r i t y i n t e r e s t i n l i e u o f p u r s u i t o f i n

r e m r e l i e f t o e n f

o r c e t h e l i e n

. ” W e l l s F a r g o d i d n o t a r g u e t o t h e b a n k r u p t c y c o u r t

, ( c o n t i n u e d

. . . )

Pag e 12 of 20b

. F i l i n g a n i n r e m a c t i o n a n d o b t a i n i n g a n i n r e m j u d g m e n t d i d n o t v i o l a t e t h e d i s c h a r g e i n j u n c t i o n

.

D e b t o r s c l a i m t h a t W e l l s F a r g o v i o l a t e d t h e d i s c h a r g e i n j u n c t i o n b y f

i l i n g

t h e 2 0 1 2 F o r e c l o s u r e A c t i o n a n d o b t a i n i n g j u d g m e n t a g a i n s t t h e m

. A s a n i n i t i a l

m a t t e r

, w e n o t e t h a t n e i t h e r t h e f o r e c l o s u r e p e t i t i o n n o r t h e F o r e c l o s u r e J u d g m e n t

w e r e p r e s e n t e d t o t h e b a n k r u p t c y c o u r t o r t o t h i s C o u r t

, w h i c h m a d e i t d i f f i c u l t

f o r t h i s C o u r t t o d e t e r m i n e t h e e x a c t n a t u r e o f t h e s t a t e a c t i o n

. T h e 2 0 1 2

F o r e c l o s u r e A c t i o n d o c k e t s h e e t

, h o w e v e r

, s u f f i c i e n t l y s u p p o r t s t h e b a n k r u p t c y

c o u r t ’ s c o n c l u s i o n t h a t W e l l s F a r g o h a d f i l e d a n i n r e m f

o r e c l o s u r e a c t i o n

. T h e 48

d o c k e t s h e e t i n d i c a t e d t h e “ O f f e n s e o r C a u s e ” a s “ F o r e c l o s u r e

. ” A d d i t i o n a l l y

, 49

a t o r a l a r g u m e n t s

, D e b t o r s c o n c e d e d t h a t t h e F o r e c l o s u r e J u d g m e n t w a s i n r e m

o n l y

. B e c a u s e t h e d i s c h a r g e i n j u n c t i o n d o e s n o t p r e c l u d e i n r e m a c t i o n s b y

s e c u r e d c r e d i t o r s

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t c o r r e c t l y c o n c l u d e d t h a t c o m m e n c i n g t h e

2 0 1 2 F o r e c l o s u r e A c t i o n a n d o b t a i n i n g t h e F o r e c l o s u r e J u d g m e n t d i d n o t

c o n s t i t u t e v i o l a t i o n s o f t h e d i s c h a r g e i n j u n c t i o n

. 50

c

. T h e a l l e g e d m i s a p p l i c a t i o n o f p o s t p e t i t i o n p a y m e n t s

(

. . . c o n t i n u e d ) 47

a n d d o e s n o t a r g u e o n a p p e a l

, t h a t i t s c o n d u c t i n c o n n e c t i o n w i t h t h e M o d i f i c a t i o n

A g r e e m e n t w a s p r o t e c t e d b y § 5 2 4 ( j )

, A c c o r d i n g l y

, w e n e e d n o t c o n s i d e r

w h e t h e r § 5 2 4 (

j ) a p p l i e s

. V

e n t u r e B a n k v

. L a

p i d e s

, 8 0 0 F

. 3 d 4 4 2

, 4 4 7 n

. 3 ( 8 t h

C i r

. 2 0 1 5 ) ( a p p e l l a t e c o u r t r e f u s e d t o c o n s i d e r w h e t h e r § 5 2 4 ( j ) e x c e p t i o n a p p l i e d

b e c a u s e b a n k d i d n o t r a i s e i t b e l o w o r o n a p p e a l )

.

2 0 1 2 F o r e c l o s u r e A c t i o n D k t

. a t 1

- 4

, i n A p p e l l e e ’ s A p p

. a t 9

- 1 2

. 48

I d

. a t 1

, i n A p p e l l e e ’ s A p p

. a t 9 ; s e e I n r e W e i n h o l d

, 3 9 3 B

. R

. 6 2 3

, 6 3 1 49

( B a n k r

. E

. D

. W i s

. 2 0 0 8 ) ( a f o r e c l o s u r e a c t i o n i s g e n e r a l l y a n i n r e m p r o c e e d i n g ) ; S o o n e r F e d

. S a v

. & L o a n A s s ’ n v

. O k l a h o m a C e n t

. C r e d i t U n i o n

, 7 9 0 P

. 2 d 5 2 6

, 5 3 0 n

. 1 8 ( O k l a

. 1 9 8 9 ) ( “ A s a g e n e r a l r u l e

, a d e c r e e o f f o r e c l o s u r e i s i n r e m

. . .

. ” ) ; B a n k o

f W i l s o n v

. H

a r t m a n

, 7 8 5 P

. 2 d 3 3 8 ( O k l a

. C i v

. A p p

. 1 9 8 9 ) ( a n a c t i o n i n f o r e c l o s u r e i s i n r e m )

.

C h a n d l e r B a n k o

f L y o n s v

. R a

y

, 8 0 4 F

. 2 d 5 7 7

, 5 7 9 ( 1 0 t h C i r

. 1 9 8 6 ) ( p e r 50

c u r i a m ) ( d i s c h a r g e i n

j u n c t i o n d o e s n o t p r e c l u d e i n r e m a c t i o n s b y s e c u r e d

c r e d i t o r s ) ; 3 H o n

. W i l l i a m L

. N o r t o n J r

. & W i l l i a m L

. N o r t o n I I I

, N o r t o n B a n k r

L a w & P r a c t i c e § 5 8 : 4 ( 3 d e d

. 2 0 1 5 ) ( “ [ S e c t i o n ] 5 2 4 d o e s n o t b a r t h e c r e d i t o r f r o m e n f o r c i n g a v a l i d

, p r e b a n k r u p t c y l i e n o r s e c u r i t y i n t e r e s t a g a i n s t p r o p e r t y

t h a t h a s b e e n r e t a i n e d

. . . b y t h e d e b t o r a f t e r d i s c h a r g e

. ” )

.

Pag e 13 of 20d i d n o t c o n s t i t u t e a v i o l a t i o n o f t h e d i s c h a r g e

i n j u n c t i o n

.

D e b t o r s c l a i m t h a t W e l l s F a r g o v i o l a t e d t h e d i s c h a r g e i n j u n c t i o n b y n o t

p r o p e r l y c r e d i t i n g p o s t p e t i t i o n p a y m e n t s u n d e r t h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t a s

r e q u i r e d b y § 5 2 4 ( i )

. T h e y a l s o c l a i m t h a t “ [ W e l l s F a r g o ] c h a r g e d [ t h e m ] 51

$ 1 3

, 0 0 0 i n l a t e f

e e s a n d a p p r a i s a l f

e e s t h a t w e r e d i s c h a r g e d i n B a n k r u p t c y

. ” 52

S e c t i o n 5 2 4 ( i ) p r o v i d e s :

T h e w i l l f

u l f a i l u r e o f a c r e d i t o r t o c r e d i t p a y m e n t s r e c e i v e d u n d e r a

p l a n c o n f

i r m e d u n d e r t h i s t i t l e

, u n l e s s t h e o r d e r c o n f i r m i n g t h e p l a n i s r e v o k e d

, t h e p l a n i s i n d e f a u l t

, o r t h e c r e d i t o r h a s n o t r e c e i v e d

p a y m e n t s r e q u i r e d t o b e m a d e u n d e r t h e p l a n i n t h e m a n n e r r e q u i r e d

b y t h e p l a n ( i n c l u d i n g c r e d i t i n g t h e a m o u n t s r e q u i r e d u n d e r t h e p l a n )

,

s h a l l c o n s t i t u t e a v i o l a t i o n o f a n i n j u n c t i o n u n d e r s u b s e c t i o n ( a ) ( 2 ) i f

t h e a c t o f t h e c r e d i t o r t o c o l l e c t a n d f a i l u r e t o c r e d i t p a y m e n t s i n t h e

m a n n e r r e q u i r e d b y t h e p l a n c a u s e d m a t e r i a l i n j u r y t o t h e d e b t o r

. 53

T h e M o d i f

i c a t i o n A g r e e m e n t w a s n o t a p l a n c o n f i r m e d u n d e r t h e C o d e

, t h u s

§ 5 2 4 ( i ) d o e s n o t a p p l y

.

A s t o D e b t o r s ’ c l a i m t h a t $ 1 3

, 0 0 0 w a s a d d e d t o a d i s c h a r g e d d e b t

, i t i s

b a s e d o n p a r a g r a p h 1 0

. 4 o f t h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t

, w h i c h s t a t e s t h a t :

B o r r o w e r a c k n o w l e d g e s t h a t t h e L e n d e r h a s i n c u r r e d

, p a i d

, o r

o t h e r w i s e a d v a n c e d t a x e s

, i n s u r a n c e p r e m i u m s

, a n d o t h e r e x p e n s e s

n e c e s s a r y t o p r o t e c t o r e n f o r c e i t s s e c u r i t y i n t e r e s t i n t h e N o t e a n d

S e c u r i t y I n s t r u m e n t a n d t h a t s u c h c o s t s a n d e x p e n s e s

, t o g e t h e r w i t h

a c c r u e d i n t e r e s t

, i n t h e t o t a l a m o u n t o f $ 1 2

, 7 9 1

. 8 7 h a v e b e e n a d d e d

t o t h e i n d e b t e d n e s s u n d e r t h e t e r m s o f t h e N o t e a n d S e c u r i t y

I n s t r u m e n t

, a n d t h a t a s o f 1 0 / 0 1 / 2 0 1 1

, . . . [ t h e U n p a i d P r i n c i p a l

B a l a n c e ] i s [ ] $ 1 4 7

, 7 0 2

. 3 4

. 54

B e c a u s e t h e s e c h a r g e s a r e a s s o c i a t e d w i t h t h e e n f o r c e m e n t o f W e l l s F a r g o ’ s

s e c u r i t y i n t e r e s t

, t h e y w e r e a p a r t o f W e l l s F a r g o ’ s i n r e m c l a i m a n d n o t a n

a t t e m p t t o i n c r e a s e a d e b t d i s c h a r g e d i n b a n k r u p t c y

. E v e n i f w e c o n s t r u e d

M o t i o n a t 6

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 3 8 ; A t t a c h m e n t [ i n S u p p o r t o f M o t i o n ] 51

a t 5

, i n A p p

. a t 1 0 4 ; A p p e l l a n t s ’ B r

. a t 1 7

, 2 0

.

A p p e l l a n t s ’ B r

. a t 1 7

. 52

1 1 U

. S

. C

. § 5 2 4 ( i )

. 53

M o d i f

i c a t i o n A g r e e m e n t

, ¶ 1 0

. 4 a t 2

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 2 1 0

. 54

Pag e 14 of 20p a r a g r a p h 1 0

. 4 a s D e b t o r s s u g g e s t

, t h a t p r o v i s i o n m u s t b e r e a d i n c o n j u n c t i o n

w i t h t h e o t h e r p r o v i s i o n s i n t h e a g r e e m e n t

. A s d i s c u s s e d p r e v i o u s l y

, t h e

M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t d i d n o t m a k e D e b t o r s p e r s o n a l l y l i a b l e f o r a n y d e b t

s e c u r e d b y t h e P r o p e r t y

. T h u s

, p a r a g r a p h 1 0

. 4 o f t h e M o d i f i c a t i o n A g r e e m e n t d i d

n o t c o n s t i t u t e a v i o l a t i o n o f t h e d i s c h a r g e i n j u n c t i o n

.

B

. T h e b a n k r u p t c y c o u r t c o r r e c t l y c o n c l u d e d t h a t i t c o u l d n o t p r o v i d e

a n y r e l i e f t o D e b t o r s

.

D e b t o r s r e q u e s t e d m o n e t a r y d a m a g e s f o r v i o l a t i o n s o f t h e a u t o m a t i c s t a y

a n d d i s c h a r g e i n

j u n c t i o n

, r e l e a s e o f t h e l i e n o n t h e P r o p e r t y

, a n d a p e r m a n e n t

i n j u n c t i o n t o p r e v e n t W e l l s F a r g o f r o m a s s e r t i n g a n y c l a i m s a g a i n s t t h e

P r o p e r t y

. H a v i n g c o n c l u d e d t h a t t h e r e w e r e n o v i o l a t i o n s o f t h e a u t o m a t i c s t a y

55

o r d i s c h a r g e i n

j u n c t i o n

, w e n e e d o n l y a d d r e s s t h e l a t t e r t w o t y p e s o f r e q u e s t e d

r e l i e f

.

1

. T h e b a n k r u p t c y c o u r t c a n n o t s e t a s i d e t h e l i e n o n t h e

P r o p e r t y

.

G e n e r a l l y

, t o f

i n a n c e t h e p u r c h a s e o f a h o m e

, d e b t o r s w i l l e x e c u t e a t l e a s t

t w o d o c u m e n t s : a p r o m i s s o r y n o t e a n d a m o r t g a g e a g a i n s t t h e p r o p e r t y

. A

p r o m i s s o r y n o t e i s a p r o m i s e t o p a y t h e d e b t i n c u r r e d t o p r o c u r e t h e p r o p e r t y

. “ A

m o r t g a g e i s a n i n t e r e s t i n r e a l p r o p e r t y t h a t s e c u r e s a c r e d i t o r ’ s r i g h t t o

r e p a y m e n t

. ” “ A m o r t g a g e i s a c o n s e n s u a l l i e n [ o r s e c u r i t y i n t e r e s t ] s i n c e i t i s

56

c r e a t e d b y a g r e e m e n t

. ” T h i s i s e x a c t l y t h e c a s e h e r e

– t o f i n a n c e t h e p u r c h a s e 57

o f t h e P r o p e r t y

, D e b t o r s e x e c u t e d a n o t e a n d g r a n t e d a l i e n a g a i n s t t h e P r o p e r t y

.

W h a t D e b t o r s s t u b b o r n l y r e f u s e t o u n d e r s t a n d a n d a c c e p t i s t h e c o n c e p t t h a t t h e

M o t i o n a t 6 5

- 6 7

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 9 6

- 9 8

. 55

J o h n s o n v

. H

o m e S t a t e B a n k

, 5 0 1 U

. S

. 7 8

, 8 2 ( 1 9 9 1 )

. 56

I n r e S u n ‘

N F u n W a t e r p a r k

, L L C

, 4 0 8 B

. R

. 3 6 1

, 3 7 0 ( 1 0 t h C i r

. B A P 57

2 0 0 9 )

. T h e B a n k r u p t c y C o d e d e f i n e s a “ l i e n ” a s a “ c h a r g e a g a i n s t o r i n t e r e s t i n

p r o p e r t y t o s e c u r e p a y m e n t o f a d e b t o r p e r f o r m a n c e o f a n o b l i g a t i o n

. ” 1 1 U

. S

. C

. § 1 0 1 ( 3 7 )

. A “ s e c u r i t y i n t e r e s t ” i s a “ l i e n c r e a t e d b y a n a g r e e m e n t

. ” 1 1 U

. S

. C

. §

1 0 1 ( 5 1 )

.

Pag e 15 of 20d e b t a n d t h e l i e n a r e t r e a t e d d i s t i n c t l y i n b a n k r u p t c y

. T h e d e b t w a s d i s c h a r g e d

, 58

b u t t h e l i e n s u r v i v e d b a n k r u p t c y

. 59

G e n e r a l l y

, a l i e n o n r e a l p r o p e r t y p a s s e s t h r o u g h b a n k r u p t c y u n a f f e c t e d a n d

“ s t a y s w i t h t h e r e a l p r o p e r t y u n t i l t h e f o r e c l o s u r e

, ” b a s e d o n t h e b a r g a i n e d

- f o r

a g r e e m e n t b e t w e e n a m o r t g a g o r a n d m o r t g a g e e

. T h i s i s t r u e u n l e s s t h e l i e n i s 60

a v o i d e d o r m o d i f

i e d i n b a n k r u p t c y

. H e r e

, n e i t h e r D e b t o r n o r t h e C h a p t e r 7 61

t r u s t e e c h a l l e n g e d t h e l i e n o n t h e P r o p e r t y d u r i n g t h e b a n k r u p t c y c a s e

. D e b t o r s ’ 62

s u g g e s t i o n t h a t W e l l F a r g o ’ s f a i l u r e t o f

i l e a p r o o f o f c l a i m s o m e h o w i n v a l i d a t e s

t h e l i e n o n t h e P r o p e r t y c o n t r a d i c t s § 5 0 6 ( d ) a n d c a s e l a w

. S e c t i o n 5 0 6 ( d )

p r o v i d e s t h a t a l i e n s e c u r i n g a c l a i m a g a i n s t a d e b t o r w i l l n o t b e v o i d j u s t b e c a u s e

n o e n t i t y f

i l e d p r o o f o f t h a t c l a i m u n d e r § 5 0 1

. A d d i t i o n a l l y

, t h e U n i t e d S t a t e s 63

S u p r e m e C o u r t h a s h e l d t h a t a l i e n h o l d e r i s n o t r e q u i r e d t o f i l e a p r o o f o f c l a i m

o r o t h e r w i s e p a r t i c i p a t e i n a b a n k r u p t c y c a s e i n o r d e r t o p r o t e c t h i s l i e n

. 64

T h e g r a n t o f a d i s c h a r g e d o e s n o t e x t i n g u i s h a n y d e b t

, i t s i m p l y p r e v e n t s 58

a n y a c t t o c o l l e c t t h e d e b t a s a p e r s o n a l l i a b i l i t y o f t h e d e b t o r

. 1 1 U

. S

. C

. §

5 2 4 ( a ) ( 2 ) ; J

o h n s o n

, 5 0 1 U

. S

. a t 8 4

.

D e w s n u p v

. T i m m

, 5 0 2 U

. S

. 4 1 0

, 4 1 8 ( 1 9 9 2 ) ( a l i e n o n r e a l p r o p e r t y p a s s e s 59

t h r o u g h b a n k r u p t c y u n a f f e c t e d ) ; F a r r e

y v

. S a n d e r

f o o t

, 5 0 0 U

. S

. 2 9 1

, 2 9 7 ( 1 9 9 1 ) ( “ O r d i n a r i l y

, l i e n s a n d o t h e r s e c u r e d i n t e r e s t s s u r v i v e b a n k r u p t c y ” )

.

D e w s n u p

, 5 0 2 U

. S

. a t 4 1 7

. 60

I d

. a t 4 1 7

- 1 8 ( l i e n u n a f

f e c t e d s u b j e c t

, o f c o u r s e

, t o t h e p o w e r o f o t h e r 61

p e r s o n s o r e n t i t i e s t o p u l l l i e n h o l d e r i n t o t h e p r o c e e d i n g p u r s u a n t t o § 5 0 1 ) ; I n r e

P i c h t

, 4 2 8 B

. R

. 8 8 5

, 8 9 1

- 9 2 ( 1 0 t h C i r

. B A P 2 0 1 0 ) ( “ T h e U n i t e d S t a t e s S u p r e m e

C o u r t h a s r e p e a t e d l y h e l d t h a t l i e n s p a s s t h r o u g h C h a p t e r 7 b a n k r u p t c y

u n a f f e c t e d

, a n d t h e d e b t s e c u r e d b y t h e l i e n c o n t i n u e s t o e x i s t a n d i s e n f o r c e a b l e

a g a i n s t p r o p e r t y s e c u r i n g t h e d e b t ( u n l e s s

, o f c o u r s e

, t h e l i e n i s a v o i d e d )

. ” )

.

S e e I n r e L o w t h e r

, 5 2 F

. A p p ’ x 4 7 6 ( 1 0 t h C i r

. 2 0 0 2 ) ( d e b t o r ’ s e x

- h u s b a n d ’ s 62

l i e n g r a n t e d t h r o u g h d i v o r c e d e c r e e w a s n o t e x t i n g u i s h e d b y d e b t o r ’ s b a n k r u p t c y d i s c h a r g e e v e n t h o u g h e x

- h u s b a n d d i d n o t f i l e p r o o f o f c l a i m o r p r o p e r l y p e r f e c t

l i e n u n d e r s t a t e l a w

, w h e r e d e b t o r l i s t e d h e r d e b t t o e x

- h u s b a n d o n l y a s u n s e c u r e d

c l a i m a n d f

a i l e d t o a v o i d l i e n i n h e r b a n k r u p t c y c a s e )

.

1 1 U

. S

. C

. § 5 0 6 ( d ) ( 2 )

. 63

S e e D e w s n u

p

, 5 0 2 U

. S

. a t 4 1 7

- 1 8 ; C h a n d l e r B a n k o f L y o n s v

. R a

y

, 8 0 4 F

. 2 d 64

( c o n t i n u e d

. . . )

Pag e 16 of 20F i n a l l y

, D e b t o r s c i t e n o s t a t u t o r y a u t h o r i t y t o a v o i d t h e l i e n o n t h e P r o p e r t y

. 65

E v e n i f t h e r e w a s a s t a t u t o r y b a s i s t o a v o i d t h e l i e n o n t h e P r o p e r t y

, i t i s n o w t o o

l a t e

. B e c a u s e t h e l i e n o n t h e P r o p e r t y r e m a i n e d i n t a c t

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t 66

c o r r e c t l y c o n c l u d e d t h a t i t c o u l d n o t n o w s e t a s i d e t h e l i e n

. 67

2

. T h e b a n k r u p t c y c o u r t c a n n o t r e v i e w t h e F o r e c l o s u r e

J u d g m e n t

.

T h e R o o k e r

– F e l d m a n d o c t r i n e p r o v i d e s t h a t l o w e r f e d e r a l c o u r t s

, s u c h a s 68

b a n k r u p t c y c o u r t s

, l a c k j u r i s d i c t i o n t o e n g a g e i n a p p e l l a t e r e v i e w o f “ c l a i m s

‘ a c t u a l l y d e c i d e d b y a s t a t e c o u r t ’ a n d c l a i m s ‘ i n e x t r i c a b l y i n t e r t w i n e d w i t h a

p r i o r s t a t e

- c o u r t j u d g m e n t

. ’ ” A s d e s c r i b e d b y t h e S u p r e m e C o u r t : 69

T h e R o o k e r

– F e l d m a n d o c t r i n e

. . . i s c o n f i n e d t o c a s e s o f t h e k i n d

(

. . . c o n t i n u e d ) 64

5 7 7

, 5 7 9 ( 1 0 t h C i r

. 1 9 8 6 )

.

S e e 1 1 U

. S

. C

. § 5 2 2 ( f

) ( g r a n t i n g d e b t o r p o w e r t o a v o i d j u d i c i a l l i e n t h a t 65

i m p a i r s e x e m p t i o n ) ; 1 1 U

. S

. C

. § 5 4 4 ( g r a n t i n g t h e t r u s t e e t h e p o w e r t o a v o i d

u n p e r f e c t e d l i e n s )

. “ A n i n d i v i d u a l d e b t o r m a y

. . . e x e r c i s e s e c t i o n 5 4 4 a v o i d i n g

p o w e r s o n l y i n t h e l i m i t e d c i r c u m s t a n c e s o u t l i n e d i n s e c t i o n 5 2 2 ( h ) ”

. 5 C o l l i e r

o n B a n k r u p t c y ¶ 5 4 4

. 0 7 [ 4 ]

, a t 5 4 4

- 3 2 ( A l a n N

. R e s n i c k & H e n r y J

. S o m m e r e d s

. , 1 6 t h e d

. )

. S e c t i o n 5 2 2 ( h )

, h o w e v e r

, l i m i t s t h e d e b t o r ’ s a b i l i t y t o a v o i d a l i e n t o

s i t u a t i o n s w h e r e t h e t r a n s f e r w a s i n v o l u n t a r y

. B e c a u s e D e b t o r s v o l u n t a r i l y

g r a n t e d t h e l i e n o n t h e P r o p e r t y

, t h e y l a c k s t a n d i n g t o a v o i d i t u n d e r § 5 4 4

. L i k e w i s e

, § 5 2 2 ( f

) i s n o t a p p l i c a b l e b e c a u s e t h e l i e n a t i s s u e i s n o t a j u d i c i a l l i e n

. S e e I n r e N i c h o l s

, 2 6 5 B

. R

. 8 3 1 ( 1 0 t h C i r

. B A P 2 0 0 1 ) ( c o n s e n s u a l m o r t g a g e l i e n

w a s n o t t r a n s f

o r m e d i n t o j u d i c i a l l i e n b y v i r t u e o f s t a t e c o u r t ’ s f o r e c l o s u r e d e c r e e ) ; I

n r e R u c k

, 4 5 1 B

. R

. 1 2 8

, 1 3 1

- 3 2 ( B a n k r

. D

. K a n

. 2 0 1 1 ) ( e v e n i f

m o r t g a g e “ m e r g e d ” i n t o f o r e c l o s u r e d e c r e e

, i t d i d n o t c o n v e r t c o n s e n s u a l l i e n o f

m o r t g a g e t o j u d i c i a l l i e n )

.

S e e S m i l e

y v

. A s s o c s

. F i n ’ l S e r v s

. ( I n r e S m i l e

y )

, 2 6 B

. R

. 6 8 0

, 6 8 3 ( B a n k r

. 66

D

. K a n

. 1 9 8 2 ) ( m o t i o n t o a v o i d a l i e n f i l e d p o s t d i s c h a r g e d e e m e d u n t i m e l y ;

m o t i o n m u s t b e f

i l e d p r i o r t o t h e g r a n t i n g o f a d i s c h a r g e t o e f f e c t i v e l y c a r r y o u t

t h e C o d e a n d p r o v i d e s o m e f i n a l i t y t o a b a n k r u p t c y c a s e a n d t o t h e f i x e d r i g h t o f

a l l p a r t i e s )

.

T h e i s s u e o f w h o h o l d s t h e l i e n i s d i s t i n c t f r o m w h e t h e r a l i e n e x i s t s 67

a g a i n s t t h e P r o p e r t y

.

S e e R o o k e r v

. F i d

. T

r u s t C o

. , 2 6 3 U

. S

. 4 1 3 ( 1 9 2 3 ) ; D

. C

. C o u r t o f A p p e a l s 68

v

. F e l d m a n

, 4 6 0 U

. S

. 4 6 2 ( 1 9 8 3 )

.

M o ’ s E x p r e s s

, L L C v

. S o

p k i n

, 4 4 1 F

. 3 d 1 2 2 9

, 1 2 3 3 ( 1 0 t h C i r

. 2 0 0 6 ) 69

( q u o t i n g K e n m e n E n g ’ g v

. C i t y o f U n i o n

, 3 1 4 F

. 3 d 4 6 8

, 4 7 3 ( 1 0 t h C i r

. 2 0 0 2 ) )

.

Pag e 17 of 20f

r o m w h i c h t h e d o c t r i n e a c q u i r e d i t s n a m e : c a s e s b r o u g h t b y

s t a t e

- c o u r t l o s e r s c o m p l a i n i n g o f i n j u r i e s c a u s e d b y s t a t e

- c o u r t j u d g m e n t s r e n d e r e d b e f o r e t h e f e d e r a l d i s t r i c t c o u r t p r o c e e d i n g s

c o m m e n c e d a n d i n v i t i n g d i s t r i c t c o u r t r e v i e w a n d r e j e c t i o n o f t h o s e j u d g m e n t s

. R o o k e r

– F e l d m a n d o e s n o t o t h e r w i s e o v e r r i d e o r s u p p l a n t

p r e c l u s i o n d o c t r i n e

. . . . 70

T h e T e n t h C i r c u i t h a s a p p l i e d t h e R o o k e r

- F e l d m a n d o c t r i n e t o b a r c l a i m s t h a t a r e

i n e x t r i c a b l y i n t e r t w i n e d w i t h f o r e c l o s u r e d e c i s i o n s

. 71

H e r e

, W e l l s F a r g o b r o u g h t t h e 2 0 1 2 F o r e c l o s u r e A c t i o n i n s t a t e c o u r t a n d

o b t a i n e d a j u d g m e n t a g a i n s t D e b t o r s

. T h e n

, D e b t o r s

, t h e “ s t a t e

- c o u r t l o s e r s

, ”

t u r n e d t o t h e b a n k r u p t c y c o u r t a n d a s k e d i t t o e n j o i n W e l l s F a r g o f

r o m a s s e r t i n g

a n y c l a i m s a g a i n s t t h e P r o p e r t y

. T h e y c h a l l e n g e d W e l l s F a r g o ’ s d o c u m e n t a t i o n 72

t o f o r e c l o s e a n d c l a i m e d t h a t W e l l s F a r g o w a s n o t t h e t r u e l i e n h o l d e r

, t h e r e b y

l a c k i n g s t a n d i n g t o c o m m e n c e t h e f o r e c l o s u r e a c t i o n

. T h e y s o u g h t m o n e t a r y 73

d a m a g e s a g a i n s t W e l l s F a r g o f o r i t s “ [ i ] n a p p r o p r i a t e a n d c o s t l y m i s t a k e s

, ” r e l e a s e

o f t h e l i e n o n t h e P r o p e r t y

, a s w e l l a s a n i n j u n c t i o n a g a i n s t W e l l s F a r g o f r o m

a s s e r t i n g a n y c l a i m s o n t h e P r o p e r t y

. A l l o f D e b t o r s ’ i n j u r i e s a r e b a s e d o n t h e 74

F o r e c l o s u r e J u d g m e n t

.

“ T o c o m m e n c e a f

o r e c l o s u r e a c t i o n i n O k l a h o m a

, a p l a i n t i f f m u s t

d e m o n s t r a t e i t h a s a r i g h t t o e n f o r c e t h e [ m o r t g a g e ]

. . . . ” A l t h o u g h t h e 75

F o r e c l o s u r e J u d g m e n t i s n o t a p a r t o f t h e r e c o r d

, w e c a n p r e s u m e i t i n c l u d e d

E x x o n M o b i l C o r p

. v

. S a u d i B a s i c I

n d u s

. , 5 4 4 U

. S

. 2 8 0

, 2 8 4 ( 2 0 0 5 )

. 70

D i l l a r d v

. B a n k o f N

. Y

. , 4 7 6 F

. A p p ’ x 6 9 0

, 6 9 2 ( 1 0 t h C i r

. 2 0 1 2 ) ; O r c u t t v

. 71

L i b e l

, 3 8 1 F

. A p p ’ x 8 6 6

, 8 6 8

- 6 9 ( 1 0 t h C i r

. 2 0 1 0 )

.

E x x o n M o b i l C o r p

. v

. S a u d i B a s i c I

n d u s

. , 5 4 4 U

. S

. 2 8 0

, 2 8 4 ( 2 0 0 5 )

. 72

D e b t o r s a r g u e t h a t t h e y c a n c h a l l e n g e s t a n d i n g a t a n y t i m e d u r i n g t h e 73

j u d i c i a l p r o c e s s

. A p p e l l a n t s ’ B r

. a t 2 3

. W h a t D e b t o r s f a i l t o r e c o g n i z e i s t h a t t h e

2 0 1 2 F o r e c l o s u r e A c t i o n a n d t h e b a n k r u p t c y c a s e a r e t w o d i f f e r e n t j u d i c i a l

p r o c e e d i n g s

. D e b t o r s m u s t r a i s e t h e i s s u e o f W e l l s F a r g o ’ s s t a n d i n g t o f i l e t h e

2 0 1 2 F o r e c l o s u r e A c t i o n i n t h e c o u r t w h e r e t h e a c t i o n w a s f i l e d

.

M o t i o n

, P r a y e r ¶ ¶ 4

, 7

, a n d 8 a t 6 6

- 6 7

, i n A p p e l l a n t s ’ A p p

. a t 9 7

- 9 8

. 74

D e u t s c h e B a n k N a t ’ l T r

. v

. B r u m b a u g h

, 2 7 0 P

. 3 d 1 5 1

, 1 5 4 ( O k l

. 2 0 1 2 )

. 75

Pag e 18 of 20f

i n d i n g s o f e v e r y m a t e r i a l f a c t n e c e s s a r y t o s u p p o r t t h e j u d g m e n t

. T h u s

, w e 76

p r e s u m e t h e s t a t e c o u r t c o n c l u d e d t h a t W e l l s F a r g o h a d s t a n d i n g t o e n f o r c e t h e

m o r t g a g e

. D e b t o r s ’ c l a i m s b a s e d o n t h e i n a d e q u a c y o f t h e f o r e c l o s u r e

d o c u m e n t a t i o n

, t h e n o n a p p l i c a t i o n o f p a y m e n t s

, a n d W e l l s F a r g o ’ s a l l e g e d

v i o l a t i o n o f t h e R e a l E s t a t e S e t t l e m e n t P r o c e d u r e s A c t a n d t h e T r u t h i n L e n d i n g

A c t a r e i s s u e s t h a t a r e i n e x t r i c a b l y i n t e r t w i n e d w i t h t h e s t a t e c o u r t p r o c e e d i n g s

b e c a u s e a d e t e r m i n a t i o n o n t h e m w o u l d i n v a r i a b l y r e q u i r e t h e b a n k r u p t c y c o u r t t o

r e v i e w a n d r e

j e c t t h e F o r e c l o s u r e J u d g m e n t

. T h e R o o k e r

- F e l d m a n d o c t r i n e b a r s 77

s u c h a r e v i e w

. T h u s

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t c o r r e c t l y c o n c l u d e d t h a t i t l a c k e d

j u r i s d i c t i o n t o r e v i e w t h e F o r e c l o s u r e J u d g m e n t

.

C

. T h e b a n k r u p t c y c o u r t d i d n o t a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n r e f u s i n g t o r e o p e n

D e b t o r s ’ c a s e

.

S e c t i o n 3 5 0 ( b ) p r o v i d e s t h a t “ [ a ] c a s e m a y b e r e o p e n e d i n t h e c o u r t i n

w h i c h s u c h c a s e w a s c l o s e d t o a d m i n i s t e r a s s e t s

, t o a c c o r d r e l i e f t o t h e d e b t o r

, o r

f o r o t h e r c a u s e

. ” B a n k r u p t c y c o u r t s h a v e b r o a d d i s c r e t i o n t o r e o p e n a c a s e

. 78 79

“ A b a n k r u p t c y c o u r t t h a t r e f u s e s t o r e o p e n a C h a p t e r 7 c a s e t h a t h a s b e e n c l o s e d

K M C L e a s i n g

, I

n c

. v

. R o c k w e l l

- S t a n d a r d C o r p

. , 9 P

. 3 d 6 8 3

, 6 8 8

- 8 9 ( O k l a

. 76

2 0 0 0 ) ( a b s e n t e x p l a n a t i o n o f t h e r u l i n g b y t h e t r i a l c o u r t a n d a b s e n t a r e c o r d t o

t h e c o n t r a r y

, a p p e l l a n t c o u r t w i l l p r e s u m e t h e t r i a l c o u r t f o u n d e v e r y s p e c i a l t h i n g

n e c e s s a r y t o s u s t a i n t h e g e n e r a l f i n d i n g a n d c o n c l u s i o n )

.

D i l l a r d

, 4 7 6 F

. A p p ’ x a t 6 9 1

. ( c l a i m s c h a l l e n g i n g b a n k ’ s d o c u m e n t a t i o n t o 77

f o r e c l o s e a n d a l l e g i n g t h a t b a n k u s e d d e c e p t i v e t a c t i c s i n i t s p u r s u i t o f m o r t g a g e d

p r o p e r t y w e r e b a r r e d b y R o o k e r

- F e l d m a n d o c t r i n e a s t h e y e f f e c t i v e l y s o u g h t

r e v i e w a n d r e

j e c t i o n o f f

o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s ) ; O r c u t t

, 3 8 1 F

. A p p ’ x a t 8 6 6

. ( c l a i m s t h a t f

o r e c l o s u r e s w e r e i l l e g a l a n d t h a t s o u g h t a n i n j u n c t i o n a n d d a m a g e s

a r e i n e x t r i c a b l y i n t e r t w i n e d w i t h f o r e c l o s u r e d e c i s i o n s b e c a u s e t h e y a s s e r t

i n j u r i e s b a s e d o n t h e s t a t e c o u r t d e c i s i o n a n d t o p r e v a i l

, w o u l d r e q u i r e t h e d i s t r i c t

c o u r t t o r e v i e w a n d r e

j e c t t h o s e d e c i s i o n s ) ; I

n r e K l i n e

, 4 7 2 B

. R

. 9 8

, 1 0 6 ( 1 0 t h

C i r

. B A P 2 0 1 2 ) ( e v e n t h o u g h d e b t o r d i d n o t a s k f o r d i r e c t r e v e r s a l o f f

o r e c l o s u r e j u d g m e n t

, t h e r e l i e f a n d a r g u m e n t s p r e s e n t e d w o u l d n e c e s s a r i l y r e q u i r e t h e b a n k r u p t c y c o u r t t o r e

j e c t t h e f

o r e c l o s u r e j u d g m e n t

, t h u s d e b t o r w a s b a r r e d b y t h e

R o o k e r

- F e l d m a n d o c t r i n e f r o m a t t e m p t i n g t o r e l i t i g a t e p r o p r i e t y o f c r e d i t o r ’ s

c o n d u c t )

.

1 1 U

. S

. C

. § 3 5 0 ( b )

. 78

I n r e A l p e x C o m p u t e r C o r

p

. , 7 1 F

. 3 d 3 5 3

, 3 5 6 ( 1 0 t h C i r

. 1 9 9 5 ) ; I n r e 79

P e t r o l e u m P r o d

. M

g m t

. , I n c

. , 2 8 2 B

. R

. 9

, 1 3 ( 1 0 t h C i r

. B A P 2 0 0 2 )

.

Pag e 19 of 20w i l l n o t a b u s e i t s d i s c r e t i o n i f i t c a n n o t a f f o r d t h e m o v i n g p a r t y a n y r e l i e f i n t h e

r e o p e n e d c a s e

. ” I f s u b s t a n t i v e r e l i e f c a n n o t b e g r a n t e d

, t h e n r e o p e n i n g a c a s e 80

w o u l d b e f

u t i l e a n d a w a s t e o f j u d i c i a l r e s o u r c e s

. T h i s i s e x a c t l y t h e c a s e h e r e

. 81

D e b t o r s a s k e d t h e b a n k r u p t c y c o u r t t o 1 ) s a n c t i o n W e l l s F a r g o f o r

v i o l a t i o n s o f t h e a u t o m a t i c s t a y a n d d i s c h a r g e i n j u n c t i o n s

, 2 ) r e l e a s e t h e l i e n o n

t h e P r o p e r t y

, a n d 3 ) s e t a s i d e t h e F o r e c l o s u r e J u d g m e n t

. B e c a u s e D e b t o r s a r e n o t

e n t i t l e d t o a n y s u c h r e l i e f

, i t w o u l d h a v e b e e n f

u t i l e t o r e o p e n t h e i r b a n k r u p t c y

c a s e

. A c c o r d i n g l y

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t d i d n o t a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n d e n y i n g 82

t h e m o t i o n t o r e o p e n

.

I V

. C o n c l u s i o n

B e c a u s e t h e b a n k r u p t c y c o u r t p r o p e r l y f o u n d W e l l s F a r g o d i d n o t v i o l a t e

t h e a u t o m a t i c s t a y o r t h e d i s c h a r g e i n j u n c t i o n a n d t h a t i t l a c k e d j u r i s d i c t i o n t o

r e v i e w t h e F o r e c l o s u r e J u d g m e n t

, i t d i d n o t a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n d e n y i n g

D e b t o r s ’ M o t i o n t o R e o p e n

. A c c o r d i n g l y

, w e a f f i r m t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s

d e c i s i o n

. 83

I n r e S c h i c k e

, 2 9 0 B

. R

. 7 9 2

, 7 9 8 ( 1 0 t h C i r

. B A P 2 0 0 3 )

. 80

I n r e C a r b e r r

y

, 1 8 6 B

. R

. 4 0 1

, 4 0 2 ( B a n k r

. E

. D

. V a

. 1 9 9 5 )

. 81

I n r e S k y l i n e W o o d s C o u n t r y C l u b

, L L C

, 4 3 1 B

. R

. 8 3 0

, 8 3 5 ( 8 t h C i r

. B A P 82

2 0 1 0 ) ( a f

f i r m i n g t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s d e n i a l o f a m o t i o n t o r e o p e n o n t h e b a s i s

t h a t r e o p e n i n g t h e c a s e w o u l d h a v e b e e n f u t i l e a n d a w a s t e o f j u d i c i a l r e s o u r c e s b e c a u s e t h e d o c t r i n e o f r e s j u d i c a t a p r e c l u d e d r e v i e w o f t h e s t a t e j u d g m e n t

, w h i c h

w a s e x a c t l y t h e r e l i e f t h e a p p e l l a n t s s o u g h t )

.

W e g r a n t W e l l s F a r g o ’ s m o t i o n t o s t r i k e ( B A P E C F N o

. 3 3 ) c e r t a i n 83

d o c u m e n t s f

r o m A p p e l l a n t s ’ A p p e n d i c e s b e c a u s e t h e y w e r e n o t b e f o r e t h e b a n k r u p t c y c o u r t a t t h e t i m e o f i t s d e c i s i o n

. A d a m s v

. R o y a l I n d e m

. C o

. , 9 9 F

. 3 d

9 6 4

, 9 6 7 n

. 3 ( 1 0 t h C i r

. 1 9 9 6 ) ( c o u r t s h o u l d s t r i k e d o c u m e n t s i n a p p e n d i x n o t

p r e s e n t e d t o t r i a l c o u r t ) ; A e r o

– M e d

. , I n c

. v

. U n i t e d S t a t e s

, 2 3 F

. 3 d 3 2 8

, 3 2 9 n

. 2 ( 1 0 t h C i r

. 1 9 9 4 ) ( c o u r t s h o u l d s t r i k e d o c u m e n t s i n a p p e n d i x n o t p r e s e n t e d t o t r i a l

c o u r t )

.

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