### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Decem be r 10 , 20 13 Ses si on

FIRST BANK V



### . HORI Z ON CAPITAL PARTNERS, LLC, E T



### . A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r H a m i l t o n C o u n t y

N o

. 1 1 0 8 2 3 H o n

. W

. F r a n k B r o w n , I I I

, C h a n c e l l o r

N o

. E 2 0 1 3

- 0 0 6 8 6

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- F E B R U A R Y 3

, 2 0 1 4

T h i s a p p e a l c o n c e r n s F i r s t B a n k ’ s r e q u e s t f o r a d e f i c i e n c y j u d g m e n t a g a i n s t D e f e n d a n t s

f o l l o w i n g a f

o r e c l o s u r e s a l e o f r e a l p r o p e r t y

. F i r s t B a n k f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y

j u d g m e n t

, a s s e r t i n g t h a t i t w a s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w b e c a u s e t h e r e w e r e n o

i s s u e s o f m a t e r i a l f

a c t r e m a i n i n g

. D e f

e n d a n t s o b

j e c t e d

, a s s e r t i n g t h a t t h e p r o p e r t y s o l d f o r

a n a m o u n t m a t e r i a l l y l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e

. T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d F i r s t B a n k ’ s

m o t i o n

, f i n d i n g t h a t D e f

e n d a n t s f a i l e d t o p r o v e t h a t t h e f

o r e c l o s u r e p r i c e w a s m a t e r i a l l y l e s s

t h a n t h e f

a i r m a r k e t v a l u e

. D e f

e n d a n t s a p p e a l

. W e a f

f i r m t h e d e c i s i o n o f t h e t r i a l c o u r t a n d

r e m a n d t h i s c a s e f

o r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t

A f f i r m e d ; C a s e R e m a n d e d

J O H N W

. M C C LA R T Y

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h C H A R LE S D

. S U S A N O

,

J R

. , P

. J

. , a n d D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , j o i n e d

.

J a m e s W

. C l e m e n t s

, I I I

, C h a t t a n o o g a

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, L a d o n n a W

. S a f a r r i y e h

a n d M i k e M

. S a f

a r i

.

W a l t e r N

. W i n c h e s t e r a n d J o s h u a R

. H o l d e n

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

,

F i r s t B a n k

.

O P I N I O N

I

. B A C K G R O U N D

T h e f a c t s o f t h i s c a s e a r e l a r g e l y u n d i s p u t e d

. O n D e c e m b e r 4

, 2 0 0 8

, H o r i z o n C a p i t a l

P a r t n e r s

, L L C ( “ H o r i z o n ” ) e x e c u t e d t h r e e n o t e s t o F i r s t B a n k w i t h m a t u r i t y d a t e s o fa p p r o x i m a t e l y o n e y e a r

. T h e f i r s t n o t e ( “ N o t e 1 ” ) c a r r i e d a n i n d e b t e d n e s s o f $ 2 0 0

, 8 0 0

, w h i l e

t h e s e c o n d a n d t h i r d n o t e s ( r e s p e c t i v e l y “ N o t e 2 ” a n d “ N o t e 3 ” ) e a c h c a r r i e d a n i n d e b t e d n e s s

o f $ 3 0

, 8 0 0

. T h e n o t e s w e r e s e c u r e d b y t h r e e s e p a r a t e p a r c e l s o f p r o p e r t y l o c a t e d i n H a m i l t o n

C o u n t y

, T e n n e s s e e

. T h a t s a m e d a y

, L a d o n n a W

. S a f a r r i y e h a n d M i k e M

. S a f a r i ( c o l l e c t i v e l y

“ D e f e n d a n t s ” ) e x e c u t e d “ c o n t i n u i n g g u a r a n t [ i e s ] ” f o r t h e r e p a y m e n t o f H o r i z o n ’ s

i n d e b t e d n e s s w i t h F i r s t B a n k r e g a r d i n g N o t e s 1

, 2

, a n d 3

. D e f e n d a n t s c o n s t r u c t e d a h o m e o n

t h e p r o p e r t y t h a t s e c u r e d N o t e 1

, b u t t h e o t h e r p r o p e r t i e s r e m a i n e d u n d e v e l o p e d

.

T h e m a t u r i t y d a t e f

o r e a c h n o t e w a s e x t e n d e d o n a t l e a s t t w o o c c a s i o n s b e f o r e

F i r s t B a n k f

o r e c l o s e d o n e a c h n o t e

. T h e p r o p e r t y t h a t s e c u r e d N o t e 1 a p p r a i s e d f o r $ 2 4 0

, 0 0 0

,

w h i l e t h e e m p t y l o t s a p p r a i s e d f o r $ 4 0

, 0 0 0

. F i r s t B a n k h e l d a f o r e c l o s u r e s a l e a n d p u r c h a s e d

t h e p r o p e r t i e s f

o r $ 1 9 2

, 0 0 0

, $ 2 9

, 0 0 0

, a n d $ 2 9

, 0 0 0 a s t h e h i g h e s t a n d o n l y b i d d e r

. T h e e m p t y

l o t s w e r e s u b s e q u e n t l y s o l d f o r $ 2 5

, 0 0 0 a p p r o x i m a t e l y 5 m o n t h s a f t e r t h e f o r e c l o s u r e s a l e

,

w h i l e t h e p r o p e r t y t h a t s e c u r e d N o t e 1 w a s s o l d f o r $ 2 1 5

, 0 0 0 a p p r o x i m a t e l y 1 7 m o n t h s a f t e r

t h e f o r e c l o s u r e s a l e

. T h e d e f i c i e n c y a m o u n t o w i n g o n t h e d e b t s w i t h o u t i n t e r e s t f o l l o w i n g

t h e f o r e c l o s u r e s a l e w a s a s f o l l o w s : $ 4 4

, 9 9 7

. 7 8 f

o r N o t e 1 ; $ 9

, 0 2 3

. 4 2 f o r N o t e 2 ; a n d

$ 9

, 2 4 3

. 1 0 f

o r N o t e 3

.

F i r s t B a n k i n i t i a t e d t h i s a c t i o n b y s e r v i n g D e f e n d a n t s w i t h a c o m p l a i n t

, a l l e g i n g t h a t

t h e D e f e n d a n t s w e r e l i a b l e f

o r t h e d e f

i c i e n c y a m o u n t s f

o l l o w i n g t h e f

o r e c l o s u r e s a l e

.

D e f e n d a n t s a n s w e r e d t h e c o m p l a i n t b y a s s e r t i n g t h a t F i r s t B a n k i m p r o p e r l y a c c e l e r a t e d t h e

n o t e s w h e n t h e y h a d e n t e r e d i n t o a l e a s e

- p u r c h a s e a g r e e m e n t p r i o r t o t h e f o r e c l o s u r e s a l e

.

D e f e n d a n t s a l t e r n a t i v e l y a r g u e d t h a t t h e y w e r e a t l e a s t e n t i t l e d t o a r e d u c t i o n i n t h e

d e f i c i e n c y a m o u n t a s a r e s u l t o f t h e f u n d s y i e l d e d f

r o m t h e l e a s e

- p u r c h a s e a g r e e m e n t

.

F i r s t B a n k f

i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t w i t h a s u p p o r t i n g a f f i d a v i t a n d a

s t a t e m e n t o f m a t e r i a l f

a c t s

. D e f e n d a n t s g e n e r a l l y a g r e e d t o t h e m a j o r i t y o f t h e m a t e r i a l f

a c t s

b u t a s s e r t e d t h a t F i r s t B a n k w a s n o t e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t b e c a u s e a t l e a s t o n e

g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t r e m a i n e d

, n a m e l y w h e t h e r t h e s a l e p r i c e o b t a i n e d w a s

m a t e r i a l l y l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e a t t h e t i m e o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e

. I n s u p p o r t o f

t h e i r a s s e r t i o n

, t h e y c l a i m e d t h a t t h e a p p r a i s a l a n d t h e l e a s e

- p u r c h a s e a g r e e m e n t e v i d e n c e d

t h a t t h e s a l e p r i c e o f t h e p r o p e r t y t h a t s e c u r e d N o t e 1 w a s m a t e r i a l l y l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t

v a l u e

. T h e a p p r a i s a l v a l u e d t h e p r o p e r t y a t $ 2 4 0

, 0 0 0

, w h i l e t h e l e a s e

- p u r c h a s e a g r e e m e n t

p r o v i d e d f

o r a o n e

- y e a r l e a s e o f t h e p r o p e r t y w i t h a n a g r e e d p u r c h a s e p r i c e o f $ 2 5 9

, 9 0 0

.

F o l l o w i n g a r g u m e n t s b y c o u n s e l

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, h o l d i n g t h a t n o g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t r e m a i n e d

. I n s o h o l d i n g

, t h e t r i a l c o u r t f o u n d

t h a t D e f e n d a n t s f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t t h e s a l e p r i c e o f t h e p r o p e r t y t h a t s e c u r e d N o t e 1 w a s

m a t e r i a l l y l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e a t t h e t i m e o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e

. T h i s t i m e l y

a p p e a l f o l l o w e d

.

-2-I I

. I S S U E S

W e c o n s o l i d a t e a n d r e s t a t e t h e i s s u e s r a i s e d o n a p p e a l b y D e f e n d a n t s a s f

o l l o w s :

A

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

F i r s t B a n k r a i s e d i t s o w n i s s u e o n a p p e a l f o r o u r c o n s i d e r a t i o n t h a t w e r e s t a t e a s f o l l o w s :

B

. W h e t h e r F i r s t B a n k i s e n t i t l e d t o a t t o r n e y f e e s o n a p p e a l

.

I I I

. S T A N D A R D O F R E V I E W

S u m m a r y j u d g m e n t i s a p p r o p r i a t e w h e r e : ( 1 ) t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e w i t h r e g a r d t o

t h e m a t e r i a l f

a c t s r e l e v a n t t o t h e c l a i m o r d e f e n s e c o n t a i n e d i n t h e m o t i o n a n d ( 2 ) t h e m o v i n g

p a r t y i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4

. T h e C o d e p r o v i d e s

,

I n m o t i o n s f

o r s u m m a r y j u d g m e n t i n a n y c i v i l a c t i o n i n T e n n e s s e e

, t h e m o v i n g

p a r t y w h o d o e s n o t b e a r t h e b u r d e n o f p r o o f a t t r i a l s h a l l p r e v a i l o n i t s m o t i o n

f o r s u m m a r y j u d g m e n t i f i t :

( 1 ) S u b m i t s a f

f i r m a t i v e e v i d e n c e t h a t n e g a t e s a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e

n o n m o v i n g p a r t y ’ s c l a i m ; o r

( 2 ) D e m o n s t r a t e s t o t h e c o u r t t h a t t h e n o n m o v i n g p a r t y ’ s e v i d e n c e i s

i n s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e n o n m o v i n g p a r t y ’ s c l a i m

.

T e n n

. C o d e A n n

. § 2 0

- 1 6

- 1 0 1

. 1

T h i s c o u r t r e v i e w s a t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t d e n o v o w i t h n o

p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. S e e C i t y o f T u l l a h o m a v

. B e d

f o r d C n t y

. , 9 3 8 S

. W

. 2 d 4 0 8

, 4 1 2

( T e n n

. 1 9 9 7 )

. I n r e v i e w i n g t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n

, w e m u s t v i e w a l l o f t h e e v i d e n c e i n t h e

l i g h t m o s t f

a v o r a b l e t o t h e n o n m o v i n g p a r t y a n d r e s o l v e a l l f a c t u a l i n f

e r e n c e s i n t h e

n o n m o v i n g p a r t y ’ s f

a v o r

. L u t h e r v

. C o m

p t o n

, 5 S

. W

. 3 d 6 3 5

, 6 3 9 ( T e n n

. 1 9 9 9 ) ; M u h l h e i m

v

. K n o x

. C n t

y

. B d

. o f E d u c

. , 2 S

. W

. 3 d 9 2 7

, 9 2 9 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

. I f t h e u n d i s p u t e d f a c t s s u p p o r t

o n l y o n e c o n c l u s i o n

, t h e n t h e c o u r t ’ s s u m m a r y j u d g m e n t w i l l b e u p h e l d b e c a u s e t h e m o v i n g

p a r t y w a s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. S e e W h i t e v

. L a w r e n c e

, 9 7 5 S

. W

. 2 d 5 2 5

,

5 2 9 ( T e n n

. 1 9 9 8 ) ; M c C a l l v

. W i l d e r

, 9 1 3 S

. W

. 2 d 1 5 0

, 1 5 3 ( T e n n

. 1 9 9 5 )

.

T enn ess ee Code Annot at ed sec ti on 20- 16- 101 is app li cab le bec aus e the complai nt was fi le d on Oct obe r 26, 1

2011 . Def

end ant s bo re th e bu rde n of pr oof pur sua nt to T enn ess ee Code Annot at ed s ect ion 36- 5- 118( c)

. -3-I V

. D I S C U S S I O N

A

.

D e f e n d a n t s a s s e r t t h a t t h e y p r e s e n t e d e n o u g h p r o o f t o s u r v i v e t h e m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t a n d p r o c e e d t o t r i a l o n t h e i s s u e o f w h e t h e r t h e f o r e c l o s u r e p r i c e o f t h e p r o p e r t y

t h a t s e c u r e d N o t e 1 w a s m a t e r i a l l y l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e

. F i r s t B a n k r e s p o n d s t h a t

D e f e n d a n t s f a i l e d t o c a r r y t h e i r b u r d e n o f p r o o f b e c a u s e t h e y d i d n o t i n t r o d u c e s u f f i c i e n t

e v i d e n c e t o o v e r c o m e t h e i n i t i a l s t a t u t o r y p r e s u m p t i o n t h a t t h e f o r e c l o s u r e p r i c e w a s e q u a l

t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y

. T h e y a c k n o w l e d g e t h a t t h e l e a s e p u r c h a s e a g r e e m e n t

c o n t e m p l a t e d a h i g h e r p r i c e b u t a s s e r t t h a t D e f e n d a n t s f

a i l e d t o p r e s e n t a n y e v i d e n c e

e s t a b l i s h i n g t h a t t h e l e s s e e w a s r e a d y t o e x e r c i s e h e r o p t i o n t o p u r c h a s e

. O n t h e c o n t r a r y

, l e s s e e d i d n o t e v e n p r e s e n t a b i d a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e

.

W h e n a f o r e c l o s u r e s a l e o f

r e a l p r o p e r t y s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t f a i l s t o s a t i s f

y a n

i n d e b t e d n e s s

, t h e c r e d i t o r m a y r e c o v e r a “ d e f i c i e n c y j u d g m e n t i n a n a m o u n t s u f f i c i e n t t o

s a t i s f y f u l l y t h e i n d e b t e d n e s s

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 1 8 ( a )

. A b s e n t f r a u d

, c o l l u s i o n

,

m i s c o n d u c t

, o r i r r e g u l a r i t y i n t h e f o r e c l o s u r e s a l e

, “ t h e d e f i c i e n c y j u d g m e n t s h a l l b e f o r t h e

t o t a l a m o u n t o f i n d e b t e d n e s s p r i o r t o t h e s a l e p l u s t h e c o s t s o f t h e f o r e c l o s u r e a n d s a l e

, l e s s

t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e s a l e

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 1 8 ( b )

.

I n s u c h c a s e s

, “ [ t ] h e c r e d i t o r s h a l l b e e n t i t l e d t o a r e b u t t a b l e p r i m a f a c i e p r e s u m p t i o n t h a t t h e

s a l e p r i c e o f t h e p r o p e r t y i s e q u a l t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e

s a l e

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 1 8 ( b ) ; s e e D u k e v

. D a n i e l s

, 6 6 0 S

. W

. 2 d 7 9 3

, 7 9 5 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 8 3 )

. I f a d e f

e n d a n t r a i s e s g r o s s i n a d e q u a c y o f t h e f o r e c l o s u r e p r i c e a s a d e f e n s e t o

t h e d e f i c i e n c y c l a i m

, t h e d e f

e n d a n t “ m u s t p r o v e b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e t h a t t h e

p r o p e r t y s o l d f

o r a n a m o u n t m a t e r i a l l y l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f p r o p e r t y a t t h e t i m e

o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 1 8 ( c ) ; s e e a l s o L o s t M o u n t a i n D e v

. C o

.

v

. K i n g

, N o

. M 2 0 0 4

- 0 2 6 6 3

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 6 W L 3 7 4 0 7 9 1

, a t * 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. D e c

. 1 9

,

2 0 0 6 ) ( “ [ T ] h e i s s u e i n d e f i c i e n c y a c t i o n s i s t h e f

a i r m a r k e t v a l u e o f

t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e

i t w a s s o l d

. ” )

.

D e f e n d a n t s d i d n o t a l l e g e a t t h e h e a r i n g o r o n a p p e a l t h a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e i t s e l f

w a s f r a u d u l e n t l y c o n d u c t e d o r i r r e g u l a r i n a n y m a n n e r

. I n a s s e r t i n g t h e i r d e f e n s e t h a t t h e

f o r e c l o s u r e p r i c e w a s m a t e r i a l l y l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e

, D e f

e n d a n t s c l a i m e d t h a t

e i t h e r t h e l e a s e p u r c h a s e a g r e e m e n t t h a t a n t i c i p a t e d a s a l e p r i c e o f $ 2 5 9

, 9 0 0

, r e p r e s e n t i n g

a n a p p r o x i m a t e 2 4 p e r c e n t i n c r e a s e f r o m t h e f

o r e c l o s u r e p r i c e

, o r t h e a p p r a i s a l p r i c e o f

$ 2 4 0

, 0 0 0

, r e p r e s e n t i n g a n a p p r o x i m a t e 2 0 p e r c e n t i n c r e a s e f r o m t h e f

o r e c l o s u r e p r i c e

,

e s t a b l i s h e d t h e f

a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e s a l e

.

-4-R e l a t i v e t o t h e l e a s e p u r c h a s e a g r e e m e n t

, t h e a g r e e m e n t a t i s s u e p r o v i d e d t h e l e s s e e

w i t h t h e o p t i o n t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y a t t h e e x p i r a t i o n o f a o n e

- y e a r l e a s e p e r i o d

. L e a s e

p u r c h a s e a g r e e m e n t s a r e c o n d i t i o n a l i n n a t u r e

, a n d t h e r e w a s n o g u a r a n t e e t h a t t h e l e s s e e i n

t h i s c a s e w o u l d e x e r c i s e t h e o p t i o n t o p u r c h a s e

. M o r e o v e r

, D e f e n d a n t s w e r e t a s k e d w i t h

e s t a b l i s h i n g t h a t t h e p r o p e r t y s o l d f o r m a t e r i a l l y l e s s t h a n t h e f a i r m a r k e t v a l u e a t t h e t i m e

o f t h e s a l e

, n o t w h e n t h e o p t i o n t o p u r c h a s e v e s t e d s e v e n m o n t h s f o l l o w i n g t h e s a l e

. D u k e

v

. D a n i e l

s

, 6 6 0 S

. W

. 2 d 7 9 3

, 7 9 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 3 ) ( p r o v i d i n g t h a t i n d e f i c i e n c y

j u d g m e n t c a s e s

, t h e i s s u e a t t r i a l i s t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f f o r e c l o s u r e )

.

D e s p i t e t h e i n a p p l i c a b i l i t y o f t h e l e a s e p u r c h a s e a g r e e m e n t

, t h e p a r t i e s n e c e s s a r i l y

a g r e e d t h a t t h e f

o r e c l o s u r e p r i c e w a s 2 0 p e r c e n t b e l o w t h e a p p r a i s a l p r i c e

. T h i s c o u r t h a s

r e f r a i n e d f r o m e s t a b l i s h i n g a “ b r i g h t

- l i n e p e r c e n t a g e

, a b o v e o r b e l o w w h i c h t h e s t a t u t o r y

p r e s u m p t i o n i s r e b u t t e d

. ” G r e e n B a n k v

. S t e r l i n g V

e n t u r e s

, L L C

, N o

. M 2 0 1 2

- 0 1 3 1 2

- C O A

R 3

- C V

, 2 0 1 2 W L 6 1 1 5 0 1 5

, a t * 1 0

- 1 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. D e c

. 7

, 2 0 1 2 )

. I n s t e a d

, t h i s c o u r t h a s

o p t e d t o c o n s i d e r t h e p e r c e n t a g e d i f f e r e n c e a l o n g w i t h t h e c o n d i t i o n o f t h e p r o p e r t y a n d a n y

o t h e r f a c t o r s t h a t m a y p r o v i d e i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g t h e m a r k e t a b i l i t y o f t h e p r o p e r t y a n d

t h e s u r r o u n d i n g a r e a

. I

d

. ; s e e a l s o S t a t e o f F r a n k l i n B a n k v

. R i g

g s

, N o

. E 2 0 1 0

- 0 1 5 0 5

- C O A

R 3

- C V

, 2 0 1 1 W L 5 0 9 0 8 8 8

, a t * 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 2 7

, 2 0 1 1 ) ( c o n s i d e r i n g t h e d e m a n d

f o r d e v e l o p m e n t a n d t h e e c o n o m i c c l i m a t e i n t h e s u r r o u n d i n g a r e a )

. T h e o n l y a d d i t i o n a l

e v i d e n c e o f

f e r e d o n t h e c o n d i t i o n o f t h e p r o p e r t y i n t h i s c a s e w a s p r o v i d e d b y D e f e n d a n t s

,

w h o s i m p l y a s s e r t e d t h a t t h e p r o p e r t y w a s c o m p l e t e a n d h a b i t a b l e a s e v i d e n c e d b y l e s s e e ’ s

o c c u p a t i o n o f t h e p r e m i s e s

. W h i l e w e a r e c o n s t r a i n e d t o t a k e t h e e v i d e n c e i n t h e v i e w m o s t

f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v i n g p a r t y

, D e f e n d a n t s a r e e s s e n t i a l l y a s k i n g t h i s c o u r t t o p r e s u m e

t h a t t h e a p p r a i s a l p r i c e w a s e q u a l t o t h e f a i r m a r k e t v a l u e

. S u c h i s n o t t h e s t a n d a r d

. W i t h

t h e s e c o n s i d e r a t i o n s i n m i n d

, w e c o n c l u d e t h a t D e f e n d a n t s f

a i l e d t o p r e s e n t s u f

f i c i e n t

e v i d e n c e t o r e b u t t h e p r e s u m p t i o n t h a t t h e f o r e c l o s u r e p r i c e w a s e q u a l t o t h e f a i r m a r k e t

v a l u e o f t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e s a l e

. A c c o r d i n g l y

, F i r s t B a n k w a s e n t i t l e d t o j u d g m e n t

a s a m a t t e r o f l a w b e c a u s e n o g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t r e m a i n e d

.

B

.

F i r s t B a n k a s s e r t s t h a t i t i s e n t i t l e d t o a n a w a r d o f a t t o r n e y f e e s o n a p p e a l p u r s u a n t t o

t h e t e r m s o f t h e l o a n d o c u m e n t s

. T e n n e s s e e f o l l o w s t h e A m e r i c a n R u l e w h i c h p r o v i d e s t h a t

“ l i t i g a n t s p a y t h e i r o w n a t t o r n e y ’ s f e e s a b s e n t a s t a t u t e o r a n a g r e e m e n t p r o v i d i n g o t h e r w i s e

. ”

S t a t e v

. B r o w n & W

i l l i a m s o n T

o b a c c o C o r

p

. , 1 8 S

. W

. 3 d 1 8 6

, 1 9 4 ( T e n n

. 2 0 0 0 ) ; a c c o r d

T a y l o r v

. F e z e l l

, 1 5 8 S

. W

. 3 d 3 5 2

, 3 5 9 ( T e n n

. 2 0 0 5 )

. “ U n d e r t h e A m e r i c a n [ R ] u l e

, a p a r t y

i n a c i v i l a c t i o n m a y r e c o v e r a t t o r n e y f e e s o n l y i f : ( 1 ) a c o n t r a c t u a l o r s t a t u t o r y p r o v i s i o n

c r e a t e s a r i g h t t o r e c o v e r a t t o r n e y f e e s ; o r ( 2 ) s o m e o t h e r r e c o g n i z e d e x c e p t i o n t o t h e

A m e r i c a n [ R ] u l e a p p l i e s

, a l l o w i n g f o r r e c o v e r y o f s u c h f

e e s i n a p a r t i c u l a r c a s e

. ” C r a c k e r

B a r r e l O l d C o u n t r

y S t o r e

, I

n c

. v

. E p p e r s o n

, 2 8 4 S

. W

. 3 d 3 0 3

, 3 0 8 ( T e n n

. 2 0 0 9 ) ( c i t i n g

-5-T

a y l o r

, 1 5 8 S

. W

. 3 d a t 3 5 9 ; J o h n K o h l & C o

. v

. D e a r b o r n & E w i n g

, 9 7 7 S

. W

. 2 d 5 2 8

, 5 3 4

( T e n n

. 1 9 9 8 ) )

. H a v i n g r e v i e w e d t h e p e r t i n e n t d o c u m e n t s

, w e c o n c l u d e t h a t a n a w a r d o f

a t t o r n e y f

e e s o n a p p e a l w a s c o n t e m p l a t e d i n t h e l o a n d o c u m e n t s

. T h u s

, w e r e m a n d t h i s c a s e

t o t h e t r i a l c o u r t f

o r p r o c e e d i n g s t o d e t e r m i n e t h e r e a s o n a b l e a m o u n t o f s u c h f e e s

.

V

. C O N C L U S I O N

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

, a n d t h e c a s e i s r e m a n d e d f o r p r o c e e d i n g s

c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

. C o s t s o f t h e a p p e a l a r e t a x e d e q u a l l y t o t h e a p p e l l a n t s

, L a d o n n a

W

. S a f a r r i y e h a n d M i k e M

. S a f a r i

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

J O H N W

. M c C L A R T Y

, J U D G E

-6-