D A 0 7

- 0 2 8 1

I N T H E S U P R E M E C O U

R T O F T H E S T

A T E O F M O N T

A N A

2 0 0 9 M T 1 9 3

S T A T E O F M O N T

A N A

, A C T I N G B Y

A N D T H R O U G H T

H E M O N T

A N A

D E P A R T M E N T O F T

R A N S P O R T A T

I O N

,

P l a i n t i f f a n d A p p e l l a n t

,

v

.

S K Y L I N E B R O A D C A S T

E R S

, I N C

. , a M o n t a n a

C o r p o r a t i o n

, J O H N P

. S T O K E S ; Z

- 6 0 0

, I N C

. , a

M o n t a n a C o r

p o r a t i o n ; Q U

E S T A R E S O U

R C E S

, I N C

. ,

a M o n t a n a C o r

p o r a t i o n

, W I L L I A M E

. M Y T T Y ;

S A N D R A F

. M Y T T Y ; Q U

A L I T Y S U

P P L Y

, I N C

. , P R O F I T S H A R I N G P L A N A N D T R U S T ; D O U G L A S

S

. H A D N O T ; J

. C H R I S S C R A W F O R D ; M Y R N A K

. C R A W F O R D ; S T

E P H EN S

. E L L I S

, M

. D

. , P

. C

. , E M P L O Y

E E S A M EN D E D A

N D R E S T

A T E D P E N S I O N

P L A N ; a n d T H O M A S H

. B O O N E

, T

R U S T E E O F T H E

B O O N E K A R L B E R G E M P L O Y E E S P R O F I T S H A R I N G T R U S T

,

D e f e n d a n t s

, A p p e l l e e s a n d C r o s s

- A p p e l l a n t s

.

A P P E A L F R O M : D i s t r i c t C o u r t o f t h e E l e v e n t h J u d i c i a l D i s t r i c t

, I n a n d F o r t h e C o u

n t y o f F l a t h e a d

, C a

u s e N o

. D V

- 2 0 0 1

- 0 3 2 B

H o n o r a b l e K a t h e r i

n e R

. C u r t i s

, P r e s i d i

n g J u d g e

C O U N S E L O F R E C O R D :

F o r A p p e l l a n t :

J a m e s A

. L e w i s

, R o b e r

t G e n t r y

, T i m o t h y W

. R e a r d o n

, M o n t a n a

D e p a r t m e n t o f T

r a n s p o r t a t i o n

, H e l e n a

, M o n t a n a

F o r A p p e l l e e s :

C h r i s t y L

. B r a n d o n

, B r a n d o n L a w F i r m

, P L L C

, B i g f

o r k

, M o n t a n a

J o h n S t o k e s ( S e l f

- R e p r e s e n t e d )

, K a l i s p e l l

, M o n t a n a June 5 20092 S u b m i t t e d o n B r i e f

s : A p r i l 2 4

, 2 0 0 8

D e c i d e d : J u n e 5

, 2 0 0 9

F i l e d :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C l e r k3

Justice James C. Nelson delivered the Opinion of the Court.

¶ 1 T h e M o n t a n a D e p a r t m e n t o f T r a n s p o r t a t i o n ( M D T )

, a p p e a l s f r o m a j u d g m e n t

e n t e r e d b y t h e E l e v

e n t h J u d i c i a l D i s t r i c t C o u r t

, F l a t h e a d C o u n t y

, i n f a v o r o f M D T a f

t e r

t h e c o u r t d e t e r m

i n e d t h e a m o u

n t o f a t t o r n e y f

e e s a n d c o s t s t o b e a w a r d e d t o t h e

d e f e n d a n t s i n t h i s c o n d e m

n a t i o n a c t i o n

. D e f

e n d a n t s Q u e s t a R e s o u r c e s

, I n c

. ; W i l l i a m E

.

M y t t y a n d S a n d r a F

. M y

t t y ; Q u a l i t y S u p p l y I

n c

. P r o f i t S h a r i n g P l a n a n d T r

u s t ; D o u g l a s

S

. H a d n o t ; J

. C h r i s s C r a w f o r d a n d M y

r n a K

. C r a w f

o r d ; S t e p h e

n S

. E l l i s

, M

. D

. , P

. C

. ,

E m p l o y e e s A m e n d e d a n d R e s t a t e d P e n s i o n P l a n ; a n d T h o m a s H

. B o o n e

, T r u s t e e o f t h e

B o o n e

, K a r l b e r g E m

p l o y e e s P r o f

i t S h a r i n g T r

u s t ( c o l l e c t i v

e l y

, t h e l e n d e r d e f

e n d a n t s )

c r o s s

- a p p e a l o n t w o i s s u e s r e l a t i n g t o l i a b i l i t y f o r a n d t h e a m o u

n t o f t h e j u d g

m e n t

. W e

a f f i r m i n p a r t a n d r e v

e r s e a n d r e m a n d i n p a r t

.

¶ 2 T h e i s s u e s a r e :

¶ 3 1

. D i d t h e D i s t r i c t C o u r t e r r i n s e t t i n g t h e h o u r l y r a t e o f a t t o r n e y f e e s t o b e

a w a r d e d t o d e f

e n s e c o u n s e l W a d e D a h o o d ?

¶ 4 2

. D i d t h e D i s t r i c t C o u r t e r r i n c o n c l u d i n g t h e p r o p e r t r e a t m e n t o f t h e M a y 2 0 0 4

s t i p u l a t i o n w a s t o s e t o f

f $ 3 0

, 0 0 0 f

r o m t h e a t

t o r n e y f e e a w a r d ?

¶ 5 3. Did the District Court err in ruling the l ender defendants were joint ly and

s e v e r a l l y l i a b l e f

o r t h e o v e r a g e j u d g m e n t ?

¶ 6 4

. D i d t

h e D i s t r i c t C o u r t e r r i n i t s c a l c u l a t i o n o f t h e f i n a l j u d g m e n t a m o u n t ?

B A C K G R O U N D

¶7 M DT brought this action in 2001 to condemn the defendants’ property south of

Kalispell, Montana, for a highway project. Earl y on in the litigation , the defendants4

s t i p u l a t e d t o t h e n e c e s s i t y f o r t h e t a k i n g a n d p o s s e s s i o n o f a p a r t o f t h e p r o p e r t y

, a n d

M D T a m e n d e d i t s c o m

p l a i n t t o r e d u c e t

h e s i z e o f t h e t a k i n g

. I

n c o n n e c t i o n w i t h t h a

t

s t i p u l a t i o n a n d a m e n d m e n t

, M D T a g r e e d

, i n M a y o f 2 0 0 4

, t o p a y t h e d e f e n d a n t s $ 3 0

, 0 0 0

as a compromise amount for their “claim for necessary expenses of litigation

. ”

¶ 8 T he condemnation action eventually was resolved o n November 5, 2005

, a g

a i n b y

a g r e e m e n t o f t h e p a r

t i e s

. M D T a g

r e e d t o p a y $ 4 0 0

, 0 0 0 f

o r t h e p r o p e r t y

, a

l o n g w i t h t

h e

defendants ’ nece s s ary expenses of litigation as defined u n d e r § 7 0

- 3 0

- 3 0 6

, M C A

.

C o u n s e l f o r d e f e n d a n t s Q u e s t a a n d M y

t t y m o v e d f o r p a y m e n t o f t h e i r a t t o r

n e y f e e s a n d

o t h e r e x p e n s e s o f l i t i g

a t i o n i n t h e a m o u

n t o f $ 3

, 6 6 5

, w

h i c h m o t i o n M D T d i d n o t o p p o s e

.

However, MDT moved to retax d efense attorney Wade Dahood ’ s c l a i m f o r f e e s a n d c o s t s

i n t h e a m o u

n t o f $ 6 6 7

, 8 9 1

.

¶ 9 T h e D i s t r i c t C o u r t h e l d a h e a r i n g i n J u n e o f 2 0 0 6 t o d e t e r m

i n e t h e a m o u n

t o f t h e

d e f e n d a n t s ’ n e c e s s a r y e x

p e n s e s o f l i t i g

a t i o n

. D a h o o d t e s t i f

i e d a n d s u b m i t t e d

d o c u m e n t a

t i o n i n s u p p o r t o f h i s c l a i m

, w h i c h h e h a d r e

- t o t a l e d a

t $ 6 8 1

, 9 0 7

. 7 5

, i n c l u d i n g

p a r a l e g a l f e e s

, e x p e n s e s

, a n d 1

, 9 0 6 h o u r s o f w o r k a t a n h o u r l y r a t e o f $ 2 5 0 f

o r h i s o w n

s e r v i c e s

. D a h o o d s u p p o r t e d t h i s h o u r l y r a t e w i t h a f

f i d a v i t s o f e i g

h t o t h e r M o n t a

n a

a t t o r n e y s

, w h o a v e r r e d t h a t t h e r a t e w a s a p p r o p r i a t e f o r a n a t t o r n e y o f h i s s t a t u r e i n a

c o m p l i c a t e d c o n d e m

n a t i o n c a s e

. M D T

, o n t h e o t h e r h a n d

, p r e s e n t e d t e s t i m o n y t h a t t h e

c u s t o m a r y h o u r l y r a t e f

o r a t t o r n e y s i n F l a t h e a

d C o u n t y w a s $ 1 5 0

. M D T a l s o c h a l l e n g e d

t h e t o t a l n u m b e r o f h o u r s D a h o o d c l a i m e d

, o n s e v e r a l g r o u n d s

. I n i t s w r i t t e n j u d g m e n t

f i l e d N o v e m b e r 1 4

, 2 0 0 6

, t h e D i s t r i c t C o u r t r e d u c e d t h e n u m b e r o f h o u r s f

o r w h i c h i t

a l l o w e d D a h o o d p a y

m e n t f r o m t h e 1

, 9 0 6 h o u r s h e c l a i m e d t o 1

, 2 0 5 h o u r s

. T h e c o u r t5

a dopted the $250 hourly rate for Dahood ’ s s e r v i c e s

, a n d a w a r d e d t h e d e f e n d a n t s

$ 3 0 1

, 2 5 0 f

o r a t t o r n e y f

e e s

, p l u s e x

p e r t f e e s t o t a l i n g $ 4 5

, 6 5 0 a

n d c o s t s o f $ 4

, 4 8 8

. 2 3

.

¶ 1 0 T h e D i s t r i c t C o u r t t h e n d e t e r m i n e d t h e $ 7 5 0

, 5 0 0 d e p o s i t M D T h a d m a d e w i t h t h e

court pending this action

, pursuant to § § 7 0

- 3 0

- 3 0 8 a n d

- 3 1 1 ( 5 ) ( b )

, M C A

, p l u s s t a t u

t o r y

i n t e r e s t o n t

h a t a m o u n

t

, w a s m o r e t h a n t h e t o t a l j u d g m e n t a g a i n s t M D T

. D a h o o d h a d

w i t h d r a w n a l l o f t h e d e p o s i t i n 2 0 0 1 t h r o u g h 2 0 0 3

, u s i n g i t t o

, a m o n g o t h e r t h i n g s

, p a y

off the lender

defendant s ’ m o r t g

a g e s i n t h e a m o u n

t o f $ 2 9 3

, 9 3 0

. T h e D i s t r i c t C o u r t r u l e d

t h e d e f e n d a n t s a r e j o i n t l y a n d s e v

e r a l l y l i a b l e t o r e p a y M D T f o r t h a t o v

e r a g e

, p l u s

i n t e r e s t

. A s a r e s u l t

, o n F e b r u a r y 2 6

, 2 0 0 7

, t h e c o u r t e n t e r e d a n o r

d e r g r a n t i n g M D T a

n e t j u d g m e n t o f $ 9 8

, 9 6 0

. 6 9 p l u s i n t e r e s t a t t h e r a t e o f 1 0 p e r c e n

t

. M D T a p p e a l s

, a

n d t h e

l e n d e r d e f

e n d a n t s c r o s s

- a p p e a l

.

¶ 1 1 A f t e r t h i s a p p e a

l h a d b e e n b r i e f

e d a n d s u

b m i t t e d t o t h e C o u r

t

, d e f e n d a n t J o h n

S t o k e s f i l e d f o r b a n k r u p t c y i n t

h e U n i t e d S t a t e s B a

n k r u p t c y C o u r

t f o r t h e D i s t r i c t o f

M o n t a n a

. B y o r

d e r d a t e d A p r i l 1 7

, 2 0 0 9

, t h e B a

n k r u p t c y C o u r t l i f

t e d t h e a u t o m a t i c

bankruptcy stay

imposed pursuant to 1 1 U

. S

. C

. § 3 6 2

, t o a l l o w t h i s a p p e a l t o g o f o r w a r d

.

T h e s t a y r e m a i n s i n e f

f e c t a s t o a n y e f

f o r t s t o e n f

o r c e j u d g m e n t a g

a i n s t S t o k e s

.

S T A N D A R D S O F R E V I E W

¶ 1 2 We review a district court ’ s i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f a s t a t u t e f o r

c o r r e c t n e s s

. S t a t e

, e x r e l

. M o n t a n a D e p t

. o f T r a n s p

. v

. A m e r i c a n B a n k o

f M o n t a n a

, 2 0 0 8

M T 3 6 2

, ¶ 7

, 3 4 6 M o n

t

. 4 0 5

, 1 9 5 P

. 3 d 8 4 4

. T h e s a m e s t a n d a r d a p p l i e s t o o u r r e v i e w o f

t h e c o n s t r

u c t i o n a n d i n t e r

p r e t a t i o n o f w

r i t t e n a g r e e m e n t s a n d d e t e r m

i n a t i o n s a s t o

w h e t h e r a m

b i g u i t y e x i s t s i n a c o n t r a c t ; w e r e v i e w r u l i n g s o n t h e s e m a t t e r s t o d e t e r m i n e6

w h e t h e r t h e d i s t r i c t c o u r

t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w a r e c o r r e c t

. S e e I n r e M a r r i a g e o f

Holloway

, 2 0 0 0 M T 1 0 4

, ¶ 5

, 2 9 9 M o n t

. 2 9 1

, 9 9 9 P

. 2 d 9 8 0

.

ISSUE 1

¶ 1 3 D i d t

h e D i s t r i c t C o u r t e r r i n s e t t i n g t

h e h o u r l y r a t e o f a t t o r n e y f e e s t o b e a w

a r d e d

t o d e f e n s e c o u n s e l W

a d e D a h o o d ?

¶ 1 4 Section 70

- 30

- 306, MCA, defines necessary expenses of litigation for purposes of

condemnation actions

, includ ing “ r e a s o n a b l e a n d n e c e s s a r y a t t o r n e y f e e s

, e x p e r t w i t n e s s

fees, exhibit costs, and court costs.” The statute p r o v i d e s t h a t “ [ r ] e a s o n a b l e a n d

n e c e s s a r y a t t o r n e y f

e e s a r e t h e c u s t o m a r y h o u r l y r a t e s f o r a n a t t o r n e y ’ s s e r v i c e s i n t h e

c o u n t y i n w h i c h t h e t r i a l i s h e l d

. ” S e c t i o n 7 0

- 3 0

- 3 0 6 ( 2 )

, M C A

.

¶ 1 5 A f t e r b r i e f i n g w a s c o m

p l e t e d i n t

h i s c a s e

, w e c o n s t r

u e d t h e l a n g

u a g e o f

§ 7 0

- 3 0

- 3 0 6

, M C A

, i n A m e r i c a n B a n k

. W e h e l d t h a t r e a s o n a b l e a n d n e c e s s a r y a t t o r n e y

fees a w a r d e d u n d e r § 7 0

- 3 0

- 3 0 6

, M C A

, m u s t b e c o m

p u t e d b a s e d o n h o u r

l y r a t e s t y

p i c a l

or common for a non

- s p e c i f i c a t t o r n e y ’ s s e r v i c e s i n t h e c o u n t y i n w h i c h t r i a l i s h e l d ; t h e y

are not to be computed pursuant to the “ F o r r e s t e r factors ” w

h i c h a r e a p p l i e d w

h e n

c o m p u t i n g a t t o r n e y f

e e s i n o t h e r t y

p e s o f c a s e s

. American Bank

, ¶ ¶ 9

, 1 4

.

¶ 1 6 A s a r e s u l t o f t i m i n g

, t h e D i s t r i c t C o u r t l a c k e d t h e b e n e f i t o f o u r d e c i s i o n i n

A m e r i c a n B a n k

. I n i t s f i n d i n g s o n t

h i s m a t t e r

, t h e c o u r t b e g

a n b y s t a t i n g i t w o u l d s e t t h e

a t t o r n e y f e e s a t “ t h e c u s t o m a r y h o u r l y r a t e i n F l a

t h e a d C o u n t y

, ” b u t i t t

h e n w e n t o n t o

i n c o r p o r a t e t h e F o r r e s t e r factors into its analysis. B a s e d o n D a h o o d ’ s t e s t i m o n y a n d t h e

affidavits he p resented

— w h i c h a d d r e s s e d t h e F

o r r e s t e r factors

— the court set D a h o o d ’ s

h o u r l y r a t e f o r t h i s a c t i o n a t $ 2 5 0 p e r h o u r

. H o w e v e r

, a s w e d e t e r m

i n e d i n A m e r i c a n7

B a n k

, t h e F o r r e s t e r f a c t o r s d o n o t a p p l y i n a c o n d e m n a t i o n a c t i o n

. F o r t h a t r e a s o n

, t h a t

p o r t i o n o f t

h e j u d g m e n t o f t h e D i s t r i c t C o u r t m u s t b e

, a n d i s

, v a c a t e d

.

¶ 1 7 At the D i s t r i c t C o u r t ’ s h e a r i n g o n a t t o r n e y f e e s

, M D T i n t r o d u c e d t e s t i m o n y b y

t w o a t t o r n e y s w

h o h a v e p r a c t i c e d l a w i n F l a t h e a d C o u n t y

, R i c h a r d D e J a n a a n d M a r s h a l l

Murray . Both testified the us ual and customary fee for an attorney ’ s s e r v i c e s i n F l a t h e a d

C o u n t y i n t h e y e a r 2 0 0 5 w a s $ 1 5 0 p e r h o u r ; D e J a n a a l s o f i l e d a n a f f i d a v i t t o t h a t e f

f e c t

.

That is the evidence upon which the District Court should have relied i n s e t t i n g D a h o o d ’ s

h o u r l y r a t e

. O n r e m a n d

, t h e D i s t r i c t C o u r t i s i n s t r u c t e d t o r e c a l c

u l a t e t h e a t t o r n e y f e e s t o

w h i c h t h e d e f

e n d a n t s a r e e

n t i t l e d

, b a s e d o n a n h o u r

l y r a t e o f $ 1 5 0 f

o r D a h o o d

.

ISSUE 2

¶ 1 8 D i d t

h e D i s t r i c t C

o u r t e r r i n c o n c l

u d i n g t h e p r o p e r t r e a t m e n t o

f t h e M a y 2 0 0 4

s t i p u l a t i o n w

a s t o s e t o f f $ 3 0

, 0 0 0 f

r o m t h e a t t

o r n e y f e e a w a r d ?

¶ 1 9 M DT argues it should have been g ranted more than a $30,000 credit against the

t o t a l a t t o r n e y f e e s a n d c o s t s a s a r e s u l t o f t h e s e t t l e m e n t b y s t i p u l a t i o n b e t w e e n t h e p a r t i e s

i n M a y o f 2 0 0 4

. M D T c o n t e n d s t h e s e t t l e m e n t w a s i n t e n d e d t o e n c o m p a s s a l l l i t i g

a t i o n

e x p e n s e s i n c u r r e d u p t o t h e t i m e t h e a m e n d e d c o m p l a i n t w a s f

i l e d

. M D T p o i n t s o u t

D a h o o d h a

d s u b m i t t e d a b i l l i n d i c a t i n g h e p e r f o r m e d 4 6 2 h o u r s o f w o r k a t $ 2 5 0 p e r h o u r

u p t o t h e t i m e o f t h e s t i p u l a t i o n

, p l u s p a r a l e g a l f e e s a n d e x

p e n s e s

. A s a r e s u l t

, M D T

c o n t e n d s i t s h o u l d h a v

e r e c e i v e d a c r e d i t f

o r a t o t a l o f $ 1 7 6

, 7 8 5

. 5 7 i n p r e

- s e t t l e m e n t l e g a l

f e e s

, p a r a l e g

a l f e e s

, a n d e x

p e n s e s

, i n s t e a d o f j u s t $ 3 0

, 0 0 0

.

¶ 2 0 The May 2004 s tipula tion provided that “ the ‘ lump sum ’ amount of $30,000 ” w a s

for a complete and total settlement of that certain claim for necessary

e x p e n s e s o f l i t i g

a t i o n a s d e f

i n e d i n § 7 0

- 3 0

- 3 0 6

, M C A

, a n d i n c u r r e d a s a8

result of the reduction in the area of the taking and attached to Mr.

D ahood ’ s l e t

t e r o f A p r i l 6

, 2 0 0 4

. T h e t a k i n g w a s r e d u c e d b y t h e J u d g e ’ s

O r d e r A m e n d i n g t h e C o m p l a i n t d a t e d D e c e m

b e r 1 8

, 2 0 0 1

. T h i s a g r e e m e n t

r e p r e s e n t s t

h e s e t t l e m e n t o f a d o u b t f u l a n d d i s p u t e d c l a i m a n d n e i t h e r p a r t y

i s a g r e e i n g t o v

a l i d i t y o r c o r r e c t n e s s o f a n y p a r t i c u l a r i t e m i n c l u d e d w i t h i n

t h a t c l a i m

.

We agree with the District Court ’ s i m p l i e d c o n c l u s i o n t

h a t t h i s d o c u m e n t i s a m

b i g u o u s

.

A m o n g o t h e r t h i n g s

, t h e s t i p u l a t i o n m a k e s n o r e f e r e n c e t o e i t h e r t h e n u m

b e r o f h o u r s o r

t h e a m o u n

t o f c l a i m e d a t t o r n e y f

e e s s e t t l e d b y t h e $ 3 0

, 0 0 0 p a y m e n t

. W h e n a m b i g u i t y

e x i s t s i n a c o n t r a c t

, t

h e c o u r t m a y t u r n t o e x t r i n s i c e v i d e n c e t o d e t e r m i n e t h e i n t e n t o f t h e

p a r t i e s

. Ophus v. Fritz , 2000 MT 251, ¶ 2 9, 301 Mont. 447, 11 P.3d 1192.

¶ 2 1 T h e D i s t r i c t C o u r t r e c e i v e d a d d i t i o n a l e v

i d e n c e

, i n c l u d i n g t e s t i m o n y b y D a h o o d

and copies of letters between the parties, which support s the d e f e n d a n t s ’ p o s i t i o n t h a t t

h e

s e t t l e m e n t w a s o n l y f

o r f e e s r e l a t i n g s o l e l y t o t h e o r i g i n a l c o m p l a i n t

, n o t f

o r a l l f e e s u p t o

t h e d a t e o f t h e s t i p u l a t i o n

. D a h o o d t e s t i f i e d t h e p a r t i e s i n t e n d e d t h e $ 3 0

, 0 0 0 a s p a y

m e n t

f o r 1 2 0 h o u r s o f h i s w o r k r e l a t i n g t o t h e i n i t i a l c o m p l a i n t w h i c h h a d n o r e l e v

a n c e t o t h e

a m e n d e d c o m

p l a i n t

, a t $ 2 5 0 p e r h o u r

. B a s e d o n t h a t e v i d e n c e

, t h e D i s t r i c t C o u r t

concluded the inten

t o f t h e s t i p u l a

t i o n w a s t o s e t

t l e t h e c l a i m f

o r t h e d e f e n d a n t s ’ a t t o r n e y

a n d p a r a l e g a l f e e s r e l a t i n g s o l e l y t o t h e o r i g i n a l c o m p l a i n t

, s o t h a

t t h e p r o p e r t r e a t m e n t o f

t h e $ 3 0

, 0 0 0 p a y

m e n t w a s t o d e d u c t t

h a t a m o u n t f r o m t h e t o t a l a t t o r n e y f

e e s a w a r d e d t o

D a h o o d

.

¶ 2 2 T h e D i s t r i c t C o u r t h a v i n g a c c e p t e d t h e d e f

e n d a n t s ’ e v i d e n c e o n t h e i n t e n t o f t h e

stipulation, t

h e c o u r t ’ s c o n c l u s i o n o f l a w i s c o r r e c t

. W e h o l d t h e D i s t r i c t C o u r t d i d n o t

e r r i n i t s t r e a t m e n t o f t h e M a y 2 0 0 4 s t i p u l a t i o n

.9 ISSUE 3

¶ 2 3 D i d t h e D i s t

r i c t C o u r t e r r i n r u l i n g t h e s e c u r e d l e n d e r

s w e r e j o i n t l y a n d s e v e r

a l l y

l i a b l e f o r t h e o v e r

a g e j u d g m e n t ?

¶ 2 4 On cross

- appeal, t he lender defendant s

— a l l o f w

h o m a r e s e c u r e d c r e d i t o r s w i t h a

m o r t g a g e o n t h e c o n d e m

n e d p r o p e r t y a n d a p e r f

e c t e d U C C l i e n u p o n t h e c o n d e m n a t i o n

proceeds

— contend they are not liable for excess proceeds withdrawn f r o m M D T ’ s

$ 7 5 0

, 5 0 0 d e

p o s i t w i t h t h e D i s t r i c t C o u r t

. T h e l e n d e r d e f e n d a n t s a d m i t t h e y r e c e i v e d

$ 2 9 3

, 9 3 0 t

h r o u g h D a h o o d a s p a y

m e n t o n t h e m o r t g

a g e d e b t o n t

h e p r o p e r t y

, b u t t h e y

p o i n t o u t t h e y d i d n o t p a r

t i c i p a t e i n e s t a b l i s h i n g t h e v a l u e o f t h e l a

n d t a k e n

,

c o n d e m n a t i o n d a m a g

e s

, o r s e t t l i n g t h e c a s e ; t h e y a p p e a r o n l y a s s e c u r e d c r e d i t o r s w i t h a

m o r t g a g e o n t h e c o n d e m

n e d p r o p e r t y a n d a p e r f

e c t e d U C C l i e n u p o n t h e c o n d e m n a t i o n

p r o c e e d s

.

¶ 2 5 T h e D i s t r i c t C o u r t s t a t e d i t w o u l d n o t e

n t e r j u d g m e n t i n f

a v o r o f t h e l e n d e r

d e f e n d a n t s b e c a u s e t h e y h a d n o t f i l e d a n y c l a i m f

o r r e l i e f a g

a i n s t a n y o t h e r p a r t y t o t h i s

action. The court further found Dahood ’ s w i t h d r a w a l s f r o m t h e m o n e y d e p o s i t e d w i t h

t h e c o u r t w e r e d o n e i n h i s r o l e a s c o u n s e l f o r a l l d e f e n d a n t s

.

¶ 2 6 Section 70

- 30

- 311(5)

, M C A

, p r o v i d e s “ t h e c o n d e m

n e e w h o h a s r e c e i v

e d a l l o r

a n y p a r t o f t h e a m o u n

t d e p o s i t e d i s l i a b l e t o t

h e c o n d e m

n o r f o r a n y e x c e s s o f t h e a m o u n t

received over the amount finally a ssessed [

. ] ” W e p r e v i o u s l y h a v e d e t e r m i n e d u n d e r

§ 7 0

- 3 0

- 3 1 1 ( 5 )

, M C A

, t h a t

, i n a c o n d e m

n a t i o n c a s e

, w

h e r e m o r e m o n e y h a s b e e n

w i t h d r a w n f r o m t h e d e p o s i t m a d e w i t h t h e d i s t r i c t c o u r t t h a n u l t i m a t e l y i s a w a r d e d t o t h e

l a n d o w n e r

, a d i s t r i c t c o u r t m a y i s s u e a n o v e r a g e j u d g m e n t o r d e r i n g t h e l a n d o w n e r t o10

r e p a y t h e e x c e s s w i t h d r a w n

, w i t h i n t e r e s t

, w i t h o u t r e q u i r i n g a s e p a r a t e l e g

a l a c t i o n t o b e

b r o u g h t

. S e e S t a t e

, b y a n d t h r o u g h D e p t

. o f H w y s

. v

. H e l e h a n

, 1 8 6 M o n t

. 2 8 6

, 6 0 7 P

. 2 d

5 3 7 ( 1 9 8 0 )

. W e h a v

e n o t

, h o w e v

e r

, a d d r e s s e d t h e i s s u e p r e s e n t e d h e r e : w h e t h e r s e c u r e d

l e n d e r s a r e j o i n t l y a n d s e v e r a l l y l i a b l e f

o r a n y o v e r a g e

.

¶ 2 7 I n G r a n d R i v e r D a m A u t h

. v

. J a r v i s

, 1 2 4 F

. 2 d 9 1 4 ( 1 0 t h C i r

. 1 9 4 2 )

, t h e T e n t

h

C i r c u i t C o u r t o f A

p p e a l s c o n s i d e r e d a s i m i l a r q u e s t i o n u n d e r a s i m i l a r s t a t u t e

. G r a n d

R i v e r w a s a p r o c e e d i n g b y t h e G r a n d R i v e r D a m A

u t h o r i t y

, a p u

b l i c c o r p o r a t i o n

, t o

c o n d e m n a t r a c t o f l a

n d o w n e d b y o n e A

. M

. J a r v i s

. T h e A u t h o r i t y d e p o s i t e d i n c o u r t

$5,895, the a ppraised value of the property. A t J a r v i s ’ s r e q u e s t

, t h a t m o n e y w a s

d i s b u r s e d t o h i m

, t w o m o r t g a g e e s

, a n d t h e c o u

n t y t r e a s u r e r f

o r p a y m e n t o f t a x e s

. T h e

A u t h o r i t y t h e n d e m a n d e d a j u r y t r i a l

, w h i c h r e s u l t e d i n a v

e r d i c t o f $ 5

, 0 0 0

. T h e r e a f t e r

,

t h e A u t h o r i t y f i l e d a m o t i o n f

o r

, a m o n g o t h e r r e l i e f

, j u d g m e n t a g

a i n s t J a r v i s a n d t

h e

m o r t g a g e e s f o r $ 8 9 5

, t o g

e t h e r w i t h i n t e r e s t o n t h a t a m o u n t

. T h e t r i a l c o u r t r e f u s e d t o

e n t e r j u d g m e n t a g

a i n s t t h e t w o m o r t g

a g e e s f o r a r e t u r n o f t h e $ 8 9 5 o v e r p a y m e n t

. O n

a p p e a l

, t h e T e n t h C i r c u i t C o u r t h e l d t h e m o r t g a g e e s w e r e n o t r e q

u i r e d t o r e

p a y a n y p a r

t

o f w h a t t h e y r e c e i v e d

, r e a s o n i n g t h e y w e r e e n t i t l e d t o r e c e i v e a l l t h e p r o c e e d s u n

t i l t h e i r

m o r t g a g e d e b t w a s p a i d a n d d i s c h a r g e d

. T h e c o u r t h e l d t h e e x c e s s w e n t t o J a r v i s a n d n o t

t o t h e m o r t g

a g e e s

, a n d J a r v i s a l o n e w a s r e q u i r e d t o r e p a y

. G r a n d R i v e r

, 1 2 4 F

. 2 d a

t

9 1 7

- 1 8

.

¶ 2 8 S i m

i l a r l y

, i n S t a t e v

. T

e u s c h e r

, 7 6 1 P

. 2 d 4 9 ( W a s h

. 1 9 8 8 )

, t h e i s s u e w a s t h e e x t e n t

t o w h i c h l i e n c r e d i t o r s m

u s t r e p a y t h e s t a t e f

o r t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e a m o u n t w h i c h

the state had tendered for property while condemnation proceedings were pending

— s o m e11

of which had been withdrawn by the lien creditors

— a n d t h e f a i r m a r k e t v

a l u e o f t h e

c o n d e m n e d p r o p e r t y a s l a

t e r d e t e r m

i n e d b y a j u r y

. T h e W a s h i n g t o n S u p r e m e C o u r

t h e l d

t h e l i e n c r e d i t o r s w e r e l i a b l e t o r e p a y o n l y t h o s e a m o u n t s

, i f a n y

, w h i c h t h e y h a d

w i t h d r a w n f r o m t h e d e p o s i t i n e x c e s s o f t h e i r a c t u a l i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

. T

e u s c h e r

,

761 P.2d at 493

- 94. The c o u r t r e m a n d e d f

o r t h e t r i a l c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n o f t h e a m o u n

t

o f e a c h c r e d i t o r ’ s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

.

¶ 2 9 A s M D T p o i n t s o u t

, G r a n d R i v e r a n d T

e u s c h e r w e r e n o t d e c i d e d u n d e r

§ 70

- 30

- 311(5), MCA. However, we conclude t h e l a n g u a g e o f § 7 0

- 3 0

- 3 1 1 ( 5 )

, M C A

,

c o m p e l s t h e s a m e r e s u l t a s w a s o b t a i n e d i n t h o s e c a s e s

. S e c t i o n 7 0

- 3 0

- 3 1 1 ( 5 )

, M C A

,

provides for reco v

e r y “ f o r a n y e x c e s s o f t h e a m o u n t r e c e i v e d o v e r t h e a m o u n t f

i n a l l y

a s s e s s e d

, ” t h u s l i m i t i n g l i a b i l i t y o n a n o v e r a g e j u d g m e n t t o t h e a m o u n t o f e x c e s s a c t u a l l y

r e c e i v e d b y a c o n d e m

n e e

. T h e i n t e r

p r e t a t i o n g i v

e n t h e s t a t u t e b y t h e D i s t r i c t C o u r t l e a d s

t o a n a b s u r d r e s u l t : i f a n y c o n d e m n e e r e c e i v

e s p r o c e e d s f

r o m a c o n d e m

n a t i o n c a s e

, t h a

t

c o n d e m n e e w i l l b e j o i n t l y a n d s e v e r a l l y l i a b l e f

o r p a y m e n t o f a n o v

e r a g e j u d g m e n t

,

r e g a r d l e s s o f t h e a m o u n t t

h a t c o n d e m

n e e a c t u a l l y r e c e i v e d

. H e r e

, t h e r e w a s n o s h o w i n g

t h a t t h e l e

n d e r d e f e n d a n t s r e c e i v e d a n y e x c e s s o v

e r t h e a m o u n t o f t h e i r m o r t g a g e s

. H a d

M D T d e p o s i t e d w i t h t h e D i s t r i c t C o u r t o n l y t h e $ 4 0 0

, 0 0 0 l a t e r a g r e e d u p o n a s t h e v

a l u e

o f t h e p r o p e r

t y t a k e n

, t h e l e n d e r d e f

e n d a n t s s t i l l w o u l d h a v

e b e e n e n t i t l e d t o t

h e s a m e

a m o u n t t h e y r e c e i v

e d

. I f t h e p r o p e r t y w a s o v e r v a l u e d o r i f D a h o o d w i t h d r e w f r o m t h e

d e p o s i t m o r e m o n e y t h a n t h e l a n d w a s w o r t h

, t h e n t h e r e s p o n s i b i l i t y f

o r r e p a y i n g M D T

m u s t f a l l o n t h e l a n d o w n e r s

, n o t o n t h e s e c u r e d c r e d i t o r s

.12

¶ 3 0 M D T a r g

u e s t h a t a n o t

h e r r e a s o n t h e l e

n d e r s s h o u l d b e h e l d j o i n t l y a n d s e v e r a l l y

liable is that the lenders’ a t t o r n e y f e e s f o r D a h o o d ’ s s e r v i c e s w e r e p a i d t h r o u g h t h e

w i t h d r a w a l s D a h o o d m a d e f r o m t h e m o n e y M D T d e p o s i t e d w i t h t h e c o u r t

. I t i s t r u e t h a t

,

a t t i m e s

, D a h o o d r e p r e s e n t e d t o t h e D i s t r i c t C o u r t t h a t h e a p p e a r e d o n b e h a l f o f a l l o f t h e

d e f e n d a n t s

. H o w e v

e r

, w e n o t e h i s m o t i o n f o r a n a w a r d o f a t t o r n e y f e e s s t a t e s h e

r e p r e s e n t e d J o h n S t o k e s

, S k y l i n e B r o a d c a s t e r s

, I n c

. , a n d Z

- 6 0 0

, I

n c

. I n a d d i t i o n

, t h e

l e n d e r d e f

e n d a n t s s t a t e t h e y h a d n o w

r i t t e n f e e a g r e e m e n t w i t h D a h o o d

. W e c o n c l u d e t h e

lender defendants do not bear responsibility f o r D a h o o d ’ s f

e e s a n d c o s t s

.

¶ 3 1 W e h o l d t

h e D i s t r i c t C o u r t e r r e d i n r u l i n g t h a t t

h e l e n d e r d e f e n d a n t s a r e j o i n t l y a n d

s e v e r a l l y l i a b l e f

o r t h e o v e r a g e j u d g m e n t

.

ISSUE 4

¶ 3 2 D i d t

h e D i s t r i c t C

o u r t e r r i n i t s c a l c u l a t i o n o

f t h e f i n a l j u d g m e n t a m o u n t ?

¶ 3 3 T h e l e n d e r d e f

e n d a n t s c o r r e c t l y p o i n

t o u t t h a t

, i n c o m

p u t i n g t h e j u d g m e n t

, t

h e

D i s t r i c t C o u r t d i d n o t u s e t h e d a t e s e s t a b l i s h e d b y t h e s e t t l e m e n t

, a w a r d s

, a n d f i n d i n g s

a n d

, a s a r e s u l t

, i t i n c o r r e c t l y c a l c u l a t e d t h e t o t a l j u d g m e n t a m o u n t

, t h e r e b y d e p r i v i n g t h e

d e f e n d a n t s o f j u s t c o m

p e n s a t i o n

. O n r e m a n d

, t h e D i s t r i c t C o u r t i s i n s t r u c t e d t o

r e c a l c u l a t e t h e t o t a l a m o u

n t d u e u s i n g a n u p d a t e d v e r s i o n o f E x

h i b i t B t o t h e l e n d e r

defendants’ “ calculation of judgment re order and rationale d a t e d 1 / 1 2 / 2 0 0 7

, ” w

h i c h

d o c u m e n t a p p e a r s i n t h e D i s t r i c t C o u r t r e c o r d a s d o c u m e n t n u m b e r 3 0 9 a n d w a s f

i l e d

w i t h t h e D i s t r i c t C o u r t o n J a n u a r y 2 9

, 2 0 0 7

.

¶ 3 4 R e v

e r s e d a n d r e m a n d e d f

o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s O p i n i o n

, a f t e r

t h e l i f t i n g o f t h e b a n k

r u p t c y s t a y w

h i c h i s n o w i n e f

f e c t a s t o J o h n S t o k e s

.13 / S / J A M E S C

. N E L S O N

W e C o n c u r :

/ S / B R I A N M O R R I S

/ S / P A T R I C I A C O T T E R

/ S / J O H N W A R N E R

/ S / J I M R I C E