## COURT OF APPEALS

SECOND DIST RICT OF TEXAS
F ORT WORTH

N O

. 2

- 0 9

- 3 9 7

- C V

A N G I E H A N S O N A N D J O E H A N S O N A P P E L L A N T S

V

.

G R E Y S T A R D E V E L O P M E N T & A P P E L L E E S C O N S T R U C T I O N

, L P ; H O U S T O N S T A F F O R D E L E C T R I C A L C O N T R A C T O R S ; M U L T I B U I L D I N G
I N C O R P O R A T E D ; W L A V I S T A
R I D G E V L P ; W L A V I S T A R I D G E G P V L L C ; C O T T O N W O O D R E A L
E S T A T E L I M I T E D P A R T N E R S H I P ; L A R A M A R M A N A G E M E N T S E R V I C E S L L C ; G A B L E S R E S I D E N T I A L S E R V I C E S I N C

. ; W A L T O N S T R E E T C A P I T O L

, L L C ; W L A A P A R T M E N T
H O L D I N G S V

, L P ; A N D W L A V I S T A R I D G E G P C A P I T A L V

, L L C

- - - - - - - - - - - -

F R O M T H E 1 5 8 T H D I S T R I C T C O U R T O F D E N T O N C O U N T Y

- - - - - - - - - - - -



### O P I N I O N

- - - - - - - - - - - -

I

. I N T R O D U C T I O NT h i s i s a s u m m a r y j u d g m e n t a p p e a l

. T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d s u m m a r y

j u d g m e n t s f o r A p p e l l e e s G r e y s t a r D e v e l o p m e n t & C o n s t r u c t i o n
, L P ; H o u s t o n

S t a f f o r d E l e c t r i c a l C o n t r a c t o r s ; M u l t i B u i l d i n g I n c o r p o r a t e d ; W L A V i s t a R i d g e V L P ;

W L A V i s t a R i d g e G P V L L C ; C o t t o n w o o d R e a l E s t a t e L i m i t e d P a r t n e r s h i p ; L a r a m a r

M a n a g e m e n t S e r v i c e s L L C ; G a b le s R e s id e n t ia l S e r v i c e s I n c

. ; W a l t o n S t r e e t C a p i t o l

,

L L C ; W L A A p a r t m e n t H o l d i n g s V

, L P ; a n d W L A V i s t a R i d g e G P C a p i t a l V

, L L C

.

A p p e l l a n t s A n g i e H a n s o n a n d J o e H a n s o n p e r f e c t e d t h i s a p p e a l

.

I I

. P R O C E D U R A L A N D F A C T U A L B A C K G R O U N D

A n g i e a n d J o e H a n s o n w e r e t e n a n t s i n a p a r t m e n t 8 2 2 o f T h e V i l l a s o f V i s t a

R i d g e i n L e w i s v i l l e

. A s t a i r w a y c o n n e c t i n g a p a r t m e n t 8 2 2 t o i t s a t t a c h e d g a r a g e w a s

n o t b u i l t i n a c c o r d a n c e w i t h t h e a r c h i t e c t ’ s p l a n s a n d d i d n o t c o m p l y w i t h t h e C i t y o f

L e w i s v i l l e ’ s b u i l d i n g c o d e
, a n d a p r i o r t e n a n t o f a p a r t m e n t 8 2 2 h a d f i l e d a w r i t t e n

c o m p l a i n t t h a t t h e s t a i r w a y w a s d i r t y , w e t

, a n d m a d e o f u n t r e a t e d w o o d

. M r s

.

H a n s o n f e l l d o w n t h e s t a i r s a n d s u f f e r e d l i f e

- t h r e a t e n i n g i n j u r i e s

. S h e i s u n a b l e t o

r e m e m b e r h o w , w h y , o r w h e r e i n t h e s t a i r w e l l s h e f e l l

. N e i t h e r o f t h e H a n s o n s k n o w

w h e t h e r t h e l i g h t i n t h e s t a i r w e l l w a s o n o r o f f w h e n M r s

. H a n s o n f e l l

. T h e H a n s o n s

s u b s e q u e n t l y s u e d A p p e l l e e s
, w h o a r e t h e c o n t r a c t o r s a n d s u b c o n t r a c t o r s

r e s p o n s i b l e f o r b u i l d i n g T h e V i l l a s o f V i s t a R i d g e a n d t h e c u r r e n t a n d f o r m e r p r o p e r t y

m a n a g e r s o f T h e V i l l a s

.

I I I

. S U M M A R Y J U D G M E N T S T A N D A R D S O F R E V I E W

2A n o

- e v i d e n c e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t i s e s s e n t i a l l y a p r e t r i a l d i r e c t e d

v e r d i c t

, a n d w e a p p l y t h e s a m e l e g a l s u f f i c i e n c y s t a n d a r d o f r e v i e w

. K i n g R a n c h

, I n c

.

v

. C h a p m a n
, 1 1 8 S

. W

. 3 d 7 4 2

, 7 5 0 ( T e x

. 2 0 0 3 )

, c e r t

. d e n i e d

, 5 4 1 U

. S

. 1 0 3 0 ( 2 0 0 4 )

.

T h e m o v a n t m u s t s p e c i f i c a l l y s t a t e t h e e l e m e n t s a s t o w h i c h t h e r e i s n o e v i d e n c e

.

T e x

. R

. C i v

. P

. 1 6 6 a ( i )

. T h e b u r d e n t h e n s h i f t s t o t h e n o n m o v a n t t o p r o d u c e

s u m m a r y j u d g m e n t e v i d e n c e r a i s i n g a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t r e g a r d i n g e a c h

e l e m e n t c h a l l e n g e d i n t h e m o t i o n

. W e v i e w t h e e v i d e n c e i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e

t o t h e n o n m o v a n t a n d d i s r e g a r d a l l c o n t r a r y e v i d e n c e a n d i n f e r e n c e s i n d e t e r m i n i n g

w h e t h e r t h e n o n m o v a n t h a s p r o d u c e d e v i d e n c e r a i s i n g a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l

f a c t

. K i n g R a n c h

, 1 1 8 S

. W

. 3 d a t 7 5 1

.

I n p u r s u i n g a t r a d i t i o n a l m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, t h e m o v a n t b e a r s t h e

b u r d e n t o s h o w t h a t t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t a n d t h a t i t i s e n t i t l e d

t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. T e x

. R

. C i v

. P

. 1 6 6 a ( c )

. W e r e v i e w t h e m o t i o n a n d

t h e e v i d e n c e d e n o v o
, t a k i n g a s t r u e a l l e v i d e n c e f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v a n t

,

i n d u l g i n g e v e r y r e a s o n a b l e i n f e r e n c e
, a n d r e s o l v i n g a n y d o u b t s i n t h e n o n m o v a n t ’ s

f a v o r

. V a l e n c e O p e r

a t i n g C o

. v

. D o r

s e t t

, 1 6 4 S

. W

. 3 d 6 5 6

, 6 6 1 ( T e x

. 2 0 0 5 )

. W h e n
,

a s h e r e
, t h e t r i a l c o u r t d o e s n o t s p e c i f y t h e g r o u n d s o n w h i c h t h e j u d g m e n t i s b a s e d

,

w e w i l l a f f i r m t h e j u d g m e n t i f i t i s c o r r e c t o n a n y l e g a l t h e o r y e x p r e s s l y p l a c e d a t

i s s u e a n d s u p p o r t e d b y t h e e v i d e n c e

. T e x

. R

. C i v

. P

. 1 6 6 a ( c ) ( s t a t i n g t h a t i s s u e s

m u s t b e “ e x p r e s s l y s e t o u t i n t h e m o t i o n o r i n a n a n s w e r o r a n y o t h e r r e s p o n s e ” ) ;

D o w C h e m

. C o

. v

. F

r a n c i s
, 4 6 S

. W

. 3 d 2 3 7

, 2 4 2 ( T e x

. 2 0 0 1 ) ( p e r c u r i a m ) ( h o l d i n g

3t h a t w h e n t h e g r o u n d s f o r t h e r u l i n g a r e n o t s p e c i f i e d

, w e a f f i r m “ i f a n y o f t h e

t h e o r i e s a d v a n c e d a r e m e r i t o r i o u s ” )

.

I V

. N O E V I D E N C E O F P R O X I M A T E C A U S E O R

T H E A B S E N C E O F P R O X I M A T E C A U S E C O N C L U S I V E L Y E S T A B L I S H E D

E a c h A p p e l l e e f i l e d e i t h e r a t r a d i t i o n a l o r a n o

- e v i d e n c e m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t o n t h e i s s u e o f c a u s a t i o n

. V i e w i n g t h e s u m m a r y j u d g m e n t r e c o r d i n t h e

l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e H a n s o n s
, i t e s t a b l i s h e s t h a t M r s

. H a n s o n h a s n o

r e c o l l e c t i o n o f h o w s h e f e l l

, t h a t n e i t h e r J o e n o r a n y o n e e l s e s a w h e r f a l l

, a n d t h a t

n o o n e k n o w s w h e t h e r t h e l i g h t s i n t h e s t a i r w e l l w e r e t u r n e d o n w h e n s h e f e l l

.

A s s u m m a r y j u d g m e n t e v i d e n c e
, t h e H a n s o n s f i l e d a n e x p e r t r e p o r t f r o m J i m

S e a l y , a n a r c h i t e c t

. M r

. S e a l y i n s p e c t e d t h e s t a i r w a y i n q u e s t i o n a n d d e t e r m i n e d

t h a t v a r i a n c e s i n t h e r i s e r s e x c e e d e d t h o s e a l l o w e d b y t h e b u i l d i n g c o d e

. H e a l s o

d e t e r m i n e d t h a t t h e s t a i r w a y ’ s i l l u m i n a t i o n d i d n o t c o m p l y w i t h t h e 1 9 9 7 U n i f o r m

B u i l d i n g C o d e o r t h e 2 0 0 0 I n t e r n a t i o n a l B u i l d i n g C o d e

. M r

. S e a l y ’ s r e p o r t i n d i c a t e s

t h a t i n f o r m i n g h i s o p i n i o n s h e r e l i e d u p o n a b o o k c a l l e d T h e S t a i r c a s e w r i t t e n b y D r

.

T e m p l e r w h i c h e x p l a i n s t h a t m o s t s t a i r w a y f a l l s o c c u r e i t h e r o n t h e f i r s t t h r e e s t e p s

o n t h e s t a i r w a y o r o n t h e l a s t t h r e e s t e p s

. 1 M r

. S e a l y ’ s r e p o r t i n d i c a t e s t h a t t h e f i r s t

1

 T h e p o r t i o n s o f T

h e S t a i r c a s e a t t a c h e d t o M r

. S e a l y ’ s r e p o r t a l s o l i s t u s e r b e h a v i o r f a c t o r s k n o w n t o c a u s e s t a i r f a l l s i n c l u d i n g h u r r y i n g
, r u n n i n g
, h a v i n g a s l o w g a i t

, n o t p a y i n g a t t e n t i o n
, b e i n g d i s t r a c t e d

, a n d c a r r y i n g t h i n g s

. T h u s
, t h i s s o u r c e

r e c o g n i z e s t h a t i n a d d i t i o n t o a n y s t a i r d e f e c t s t h e s e u s e r b e h a v i o r s m a y c a u s e s t a i r f a l l s

.

4t h r e e s t a i r s o n t h e s t a i r w a y i n q u e s t i o n a r e o f i r r e g u l a r h e i g h t

, b u t i t d o e s n o t m e n t i o n

t h e l a s t t h r e e s t a i r s

. M r

. S e a l y c o n c l u d e d

,

B a s e d o n m y v i s u a l i n s p e c t i o n o f t h e s t a i r w a y i n q u e s t i o n a n d
b a s e d u p o n [ m y ] e d u c a t i o n
, t r a i n i n g a n d e x p e r i e n c e
, a s a n a r c h i t e c t

, a d e s i g n e r o f s t a i r w a y s a n d a s a w r i t e r a n d i n t e r p r e t e r o f b u i l d i n g c o d e s

a n d s t a n d a r d s
, i t i s m y o p i n i o n t h a t M r s

. J o e H a n s o n l o s t h e r b a l a n c e

a n d f e l l o n t h e g a r a g e s t a i r w a y o f h e r a p a r t m e n t a t t h e V i l l a s a t V i s t a R o s e [ s i c ] i n L e w i s v i l l e
, T e x a s

. I t i s a l s o m y o p i n i o n t h a t M r s

. H a n s o n l o s t h e r b a l a n c e a n d f e l l b e c a u s e o f t h e i n a d e q u a t e l i g h t i n g a n d
i r r e g u l a r d i m e n s i o n s o f t h e s t a i r w a y u p o n w h i c h s h e w a s w a l k i n g a n d
t h o s e i n a d e q u a c i e s a n d i r r e g u l a r i t i e s c o n t r i b u t e d t o M r s

. H a n s o n

o v e r s t e p p i n g a t r e a d a n d t h a t u l t i m a t e l y r e s u l t e d i n h e r l o s s o f b a l a n c e

a n d h e r f a l l

.

. . . .

F u r t h e r
, i t i s m y o p i n i o n t h a t h a d t h e s t a i r w a y b e e n p r o p e r l y i l l u m i n a t e d a n d h a d t h e r i s e r s ( s t e p s ) b e e n r e g u l a r i n t h e i r d i m e n s i o n M r s

. H a n s o n w o u l d n o t h a v e l o s t h e r b a l a n c e a n d s h e w o u l d n o t h a v e f a l l e n a n d b e e n i n j u r e d

.

A s a d d i t i o n a l s u m m a r y j u d g m e n t e v i d e n c e
, t h e H a n s o n s a t t a c h e d M r

. S e a l y ’ s

d e p o s i t i o n t o t h e i r s u m m a r y j u d g m e n t r e s p o n s e

. I n h i s d e p o s i t i o n
, M r

. S e a l y

t e s t i f i e d a s f o l l o w s :

Q

. A n d t h e f a c t o f t h e m a t t e r i s
, w h e t h e r y o u w a n t t o r e l y o n D r

. T e m p l e r ’ s s t a t i s t i c a l o r a n a l y t i c a l r e s e a r c h [ i n T h e S t a i r c a s e ]

, y o u a r e i n p o s s e s s i o n o f n o f a c t u a l i n f o r m a t i o n w h a t s o e v e r
, t o i n d i c a t e w h e r e
, i f a n y w h e r e
, o n t h a t s t a i r w a y M r s

. H a n s o n f e l l

, c o r r e c t ?

A

. T h a t ’ s c o r r e c t

.

. . . .

Q

. O k a y

. J u m p t o t h e l a s t p a g e o f y o u r N o v e m b e r 2 0 0 7 r e p o r t

. I t h i n k

w e ’ v e c o v e r e d t h i s
, b u t I j u s t w a n t t o g o a h e a d a n d m a k e s u r e t h a t w e

m a k e s u r e t h a t w e ’ v e t a l k e d a b o u t i t

. F i r s t p a r a g r a p h

, m i d d l e o f t h e f i r s t

5s e n t e n c e : “ I t i s m y o p i n i o n t h a t M r s

. J o e H a n s o n l o s t h e r b a l a n c e a n d

f e l l o n t h e g a r a g e s t a i r w a y o f h e r a p a r t m e n t a t t h e V i l l a s o f V i s t a r o s e

-

- V i s t a R i d g e

- - i n L e w i s v i l l e
, T e x a s

. ” D i d I r e a d t h a t c o r r e c t l y ?

A

. Y e s

.

Q

. O k a y

. A n d a g a i n
, y o u h a v e n o f a c t u a l i n f o r m a t i o n
, u p o n w h i c h t o b a s e t h a t o p i n i o n
, o t h e r t h a n t h e h u s b a n d o f a n o n r e s p o n s i v e w o m a n

w h o t o l d y o u t h a t t h a t ’ s w h e r e s h e f e l l

, c o r r e c t ?

A

. Y e s

.

Q

. O k a y

. N e x t s e n t e n c e : “ I t i s a l s o m y o p i n i o n t h a t M r s

. H a n s o n l o s t h e r b a l a n c e a n d f e l l b e c a u s e o f t h e i n a d e q u a t e l i g h t i n g

. ” I ’ m g o i n g t o

s t o p t h e r e

. Y o u h a v e n o f a c t u a l i n f o r m a t i o n w h a t s o e v e r i n y o u r p o s s e s s i o n
, d o y o u , s i r
, t o s u g g e s t t h a t M r s

. H a n s o n f e l l a n y w h e r e b e c a u s e o f
i n a d e q u a t e l i g h t i n g ?

A

. C o r r e c t

.

Q

. O k a y

. T o c o n t i n u e o n : “ A n d i r r e g u l a r d i m e n s i o n s o f t h e s t a i r w a y

u p o n w h i c h s h e w a s w a l k i n g

. ” I ’ m g o i n g t o s t o p t h e r e

.

I s n ’ t i t t r u e
, M r

. S e a l y , t h a t y o u h a v e n o f a c t u a l i n f o r m a t i o n i n
y o u r p o s s e s s i o n
, u p o n w h i c h t o r e l y , t o s u g g e s t t h a t M r s

. H a n s o n
, i f

s h e f e l l

, f e l l o n t h a t s t a i r w a y b e c a u s e o f i r r e g u l a r d i m e n s i o n s o f t h e

s t a i r w a y , u p o n w h i c h s h e w a s w a l k i n g ?

A

. C o r r e c t

.

Q

. C o n t i n u i n g o n : “ A n d t h o s e i n a d e q u a c i e s a n d i r r e g u l a r i t i e s

c o n t r i b u t e d t o M r s

. H a n s o n o v e r s t e p p i n g t h e t r e a d

, a n d t h a t u l t i m a t e l y

r e s u l t e d i n h e r l o s s o f b a l a n c e a n d h e r f a l l

. ” D i d I r e a d t h a t c o r r e c t l y ?

A

. Y e s

.

Q

. A n d i s n ’ t i t t r u e
, M r

. S e a l y , t h a t y o u h a v e n o f a c t u a l i n f o r m a t i o n
, u p o n w h i c h t o r e l y , t o c o n c l u d e t h a t M r s

. H a n s o n
, i f s h e f e l l

, f e l l
b e c a u s e s h e o v e r s t e p p e d a t r e a d a n d l o s t h e r b a l a n c e ?

6A

. C o r r e c t

.

A p p e l l e e s c l a i m t h a t M r

. S e a l y ’ s c o n c l u s i o n i n h i s r e p o r t t h a t t h e p o o r

i l l u m i n a t i o n a n d i r r e g u l a r i t i e s i n t h e s t e p s c a u s e d M r s

. H a n s o n t o f a l l c o n s t i t u t e s p u r e

s p e c u l a t i o n a n d c o n j e c t u r e
, e s p e c i a l l y i n l i g h t o f t h e a b o v e d e p o s i t i o n t e s t i m o n y

a t t a c h e d t o A p p e l l a n t s ’ s u m m a r y j u d g m e n t r e s p o n s e

.

A n e x p e r t ’ s s i m p l e i

p s e d i x i t i s i n s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h a m a t t e r ; r a t h e r
, t h e

e x p e r t m u s t e x p l a i n t h e b a s i s o f h i s s t a t e m e n t s t o l i n k h i s c o n c l u s i o n s t o t h e f a c t s

.

S e e C i t y o f S a n A n t o n i o v

. P o l l o c k

, 2 8 4 S

. W

. 3 d 8 0 9

, 8 1 8 ( T e x

. 2 0 0 9 ) ( q u o t i n g

B u r r o w v

. A r c e
, 9 9 7 S

. W

. 2 d 2 2 9

, 2 3 5 ( T e x

. 1 9 9 9 ) ) ; E a r l e v

. R a t l i f f

, 9 9 8 S

. W

. 2 d 8 8 2

,

8 9 0 ( T e x

. 1 9 9 9 )

. A n e x p e r t ’ s c o n c l u s o r y s t a t e m e n t s a r e i n s u f f i c i e n t t o r a i s e a f a c t

q u e s t i o n t o d e f e a t s u m m a r y j u d g m e n t

. I H S C e d a r s T r e a t m e n t C t r

. o f D e S o t o
, T e x

. ,

I n c

. v

. M a s o n
, 1 4 3 S

. W

. 3 d 7 9 4

, 8 0 3 ( T e x

. 2 0 0 4 ) ; W a d e w i t z v

. M o n t

g o m e r y , 9 5 1

S

. W

. 2 d 4 6 4

, 4 6 6 ( T e x

. 1 9 9 7 ) ( h o l d i n g c o n c l u s o r y s t a t e m e n t s b y a n e x p e r t a r e n o t

s u f f i c i e n t t o s u p p o r t o r d e f e a t s u m m a r y j u d g m e n t )

. I n s t e a d

, a n e x p e r t ’ s o p i n i o n s

m u s t b e s u p p o r t e d b y f a c t s i n e v i d e n c e
, n o t m e r e l y c o n j e c t u r e

. M a r a t h o n C o r p

. v

.

P i t zn e r
, 1 0 6 S

. W

. 3 d 7 2 4

, 7 2 9 ( T e x

. 2 0 0 3 ) ( p e r c u r i a m )

. T h a t i s
, a n e x p e r t ’ s o p i n i o n s

c a n n o t r e s t o n t h e e x p e r t ’ s s u b j e c t i v e i n t e r p r e t a t i o n o f t h e f a c t s

. S e e T X I T r a n s p

.

C o

. v

. H u g h e s
, 3 0 6 S

. W

. 3 d 2 3 0

, 2 3 9 ( T e x

. 2 0 1 0 )

. A p a r t y m a y c o m p l a i n t h a t

c o n c l u s o r y o p i n i o n s a r e l e g a l l y i n s u f f i c i e n t e v i d e n c e t o s u p p o r t a j u d g m e n t e v e n i f

t h e p a r t y d i d n o t o b j e c t t o t h e a d m i s s i o n o f t h e t e s t i m o n y

. S e e P o l l o c k

, 2 8 4 S

. W

. 3 d

a t 8 1 6

.

7H e r e
, n o f a c t s e x i s t i n t h e s u m m a r y j u d g m e n t r e c o r d t h a t s u p p o r t M r

. S e a l y ’ s

o p i n i o n s a n d c o n c l u s i o n s t h a t M r s

. H a n s o n f e l l o n t h e s t a i r s b e c a u s e o f t h e

i r r e g u l a r i t i e s i n t h e m o r b e c a u s e o f i n a d e q u a t e l i g h t i n g

. C o n s e q u e n t l y , M r

. S e a l y ’ s

c o n c l u s i o n s
, b a s e d o n s p e c u l a t i o n a n d c o n j e c t u r e
, c o n s t i t u t e n o e v i d e n c e a n d w i l l

n o t d e f e a t a s u m m a r y j u d g m e n t

. S e e I H S C e d a r s T r e a t m e n t C t r

. , 1 4 3 S

. W

. 3 d a t

8 0 3 ; s e e a l

s o B u r r o u g h s W e l

l c o m e C o

. v

. C r

y e
, 9 0 7 S

. W

. 2 d 4 9 7

, 4 9 9 ( T e x

. 1 9 9 5 )

( e x p l a i n i n g t h a t w h e n a n e x p e r t ’ s o p i n i o n i s b a s e d u p o n a s s u m e d f a c t s t h a t v a r y

m a t e r i a l l y f r o m t h e a c t u a l u n d i s p u t e d f a c t s
, t h e o p i n i o n i s w i t h o u t p r o b a t i v e v a l u e )

.

T h e l a w i s w e l l s e t t l e d t h a t t e s t i m o n y s u c h a s M r s

. H a n s o n ’ s

— t h a t s h e d i d n o t

k n o w o r r e c a l l h o w s h e f e l l

— i s i n s u f f i c i e n t t o r a i s e a f a c t i s s u e o n p r o x i m a t e c a u s e

.

S e e
, e

. g

. , E

x c e l C o r p

. v

. A p o d a c a
, 8 1 S

. W

. 3 d 8 1 7

, 8 2 0

– 2 1 ( T e x

. 2 0 0 2 ) ( h o l d i n g n o

e v i d e n c e e x i s t e d t o s u p p o r t j u r y ’ s c a u s e

- i n

- f a c t p r o x i m a t e c a u s e f i n d i n g b e c a u s e “ a t

b e s t

, A p o d a c a o f f e r e d e v i d e n c e t h a t h e s u f f e r e d w o r k

- r e l a t e d i n j u r i e s
, b u t p r e s e n t e d

n o p r o o f t h a t i f E x c e l h a d d o n e s o m e t h i n g d i f f e r e n t a t t h e w o r k s i t e
, A p o d a c a w o u l d

n o t h a v e b e e n i n j u r e d o r w o u l d n o t h a v e b e e n i n j u r e d a s s e v e r e l y ” ) ; S u m m e r s v

. F o r t

C r o c k e t t H o t e l

, L t d

. , 9 0 2 S

. W

. 2 d 2 0

, 2 5

– 2 7 ( T e x

. A p p

. — H o u s t o n [ 1 s t D i s t

. ] 1 9 9 5

,

w r i t d e n i e d ) ( a f f i r m i n g s u m m a r y j u d g m e n t f o r d e f e n d a n t a f t e r p l a i n t i f f ’ s s o n f e l l f r o m

b a l c o n y b e c a u s e n o e v i d e n c e e x i s t e d t h a t a l l e g e d i n a d e q u a t e h e i g h t o f b a l c o n y

r a i l i n g “ h a d a n y t h i n g t o d o w i t h [ s o n ] ’ s f a l l ” ) ; H o p p e r v

. J

. C

. P e n n e y , 3 7 1 S

. W

. 2 d

7 5 0

, 7 5 2

– 5 3 ( T e x

. C i v

. A p p

. — F o r t W o r t h 1 9 6 3

, w r i t r e f ’ d n

. r

. e

. ) ( h o l d i n g n o e v i d e n c e

o f p r o x i m a t e c a u s e e x i s t e d a n d a f f i r m i n g d i r e c t e d v e r d i c t f o r d e f e n s e w h e n p l a i n t i f f

8a d m i t t e d t h a t s h e d i d n o t k n o w w h a t c a u s e d h e r t o f a l l d o w n s t a i r w a y b e c a u s e

a p p e l l a t e c o u r t w a s “ l e f t t o s p e c u l a t e w h e t h e r h e r h a n d f a i l e d t o r e a c h t h e h a n d r a i l

t o w a r d w h i c h s h e w a s r e a c h i n g
, o r g r a s p e d t h e s a m e o n l y t o h a v e h e r h a n d s l i p ;

w h e t h e r s h e m i s s e d t h e f i r s t s t e p o r s t e p p e d t h e r e u p o n o n l y t o h a v e h e r f o o t s l i p
, h e r

a n k l e t u r n
, h e r h e e l o r t o e t o c a t c h i n s o m e o b s t r u c t i o n
, e t c

. ” )

.

W e a g r e e w i t h t h e H a n s o n s t h a t i n t h i s s u m m a r y j u d g m e n t p r o c e e d i n g
, t h e y

w e r e n o t r e q u i r e d t o n e g a t e t h e p o s s i b i l i t i e s o f o t h e r c a u s e s o f M r s

. H a n s o n ’ s f a l l

.

S e e g e n e r

a l l y R e n f r o D r u g C o

. v

. L e w i

s
, 2 3 5 S

. W

. 2 d 6 0 9

, 6 2 1 ( T e x

. 1 9 5 0 )

. W e d o

n o t i m p o s e t h i s b u r d e n u p o n t h e m ; i n s t e a d

, w e r e v i e w t h e s u m m a r y j u d g m e n t

e v i d e n c e i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e m t o d e t e r m i n e w h e t h e r a g e n u i n e i s s u e

o f m a t e r i a l f a c t e x i s t s o n t h e p r o x i m a t e c a u s e e l e m e n t o f t h e i r c a u s e s o f a c t i o n

a g a i n s t A p p e l l e e s

. T h e s u m m a r y j u d g m e n t r e c o r d b e f o r e u s i s s i m p l y v o i d o f a n y

d i r e c t o r c i r c u m s t a n t i a l e v i d e n c e o r a n y r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s f r o m t h e s u m m a r y

j u d g m e n t e v i d e n c e t h a t a n y p r o b l e m w i t h t h e s t a i r s w a s t h e c a u s e i n f a c t o f M r s

.

H a n s o n ’ s f a l l

. T h e s u m m a r y j u d g m e n t e v i d e n c e c o n c l u s i v e l y e s t a b l i s h e s t h a t n o

o n e k n o w s h o w , w h y , o r w h e r e i n t h e s t a i r w e l l M r s

. H a n s o n f e l l

.

A c c o r d i n g l y , b e c a u s e e a c h A p p e l l e e m o v e d f o r s u m m a r y j u d g m e n t

— e i t h e r

t r a d i t i o n a l o r n o

- e v i d e n c e s u m m a r y j u d g m e n t

— o n t h e g r o u n d t h a t n o g e n u i n e i s s u e

o f m a t e r i a l f a c t e x i s t e d w i t h r e g a r d t o t h e p r o x i m a t e c a u s e e l e m e n t o f t h e H a n s o n s ’

c l a i m s a g a i n s t i t a n d b e c a u s e e a c h o f t h e c l a i m s a s s e r t e d b y t h e H a n s o n s a g a i n s t

e a c h o f t h e A p p e l l e e s r e q u i r e s p r o o f o f p r o x i m a t e c a u s e
, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s

9s u m m a r y j u d g m e n t s f o r e a c h o f t h e A p p e l l e e s o n t h i s g r o u n d

. S e e
, e

. g

. , C a r r v

.

B r a s h e r
, 7 7 6 S

. W

. 2 d 5 6 7

, 5 6 9 ( T e x

. 1 9 8 9 ) ( i n s t r u c t i n g u s t h a t i f t r i a l c o u r t ’ s

s u m m a r y j u d g m e n t d o e s n o t s p e c i f y t h e g r o u n d s u p o n w h i c h i t i s g r a n t e d

, w e a r e

t o a f f i r m t h e j u d g m e n t i f a n y o f t h e t h e o r i e s a d v a n c e d a r e m e r i t o r i o u s )

. W e o v e r r u l e

t h e H a n s o n s ’ s o l e i s s u e c l a i m i n g t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y g r a n t i n g s u m m a r y

j u d g m e n t s f o r A p p e l l e e s

.

V

. C O N C L U S I O N

H a v i n g d e t e r m i n e d t h a t A p p e l l e e s ’ n o

- e v i d e n c e a n d t r a d i t i o n a l s u m m a r y

j u d g m e n t m o t i o n s

— w h i c h c h a l l e n g e t h e p r o x i m a t e c a u s e e l e m e n t o f a l l o f t h e

H a n s o n s ’ c a u s e s o f a c t i o n a g a i n s t A p p e l l e e s

— a r e m e r i t o r i o u s
, w e a f f i r m t h e t r i a l

c o u r t ’ s s u m m a r y j u d g m e n t s

. B e c a u s e w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s s u m m a r y j u d g m e n t s

o n t h i s b a s i s
, w e n e e d n o t a d d r e s s t h e H a n s o n s ’ c h a l l e n g e s t o t h e o t h e r g r o u n d s o n

w h i c h t h e t r i a l c o u r t ’ s s u m m a r y j u d g m e n t s c o u l d h a v e b e e n b a s e d

.

S U E W A L K E R
J U S T I C E

P A N E L : D A U P H I N O T

, W A L K E R

, a n d M E I E R

, J J

.

D A U P H I N O T

, J

. f i l e d a d i s s e n t i n g o p i n i o n

.

D E L I V E R E D : J u l y 1 5

, 2 0 1 0

1 0

## COURT OF APPEALS

SECOND DIST RICT OF TEXAS
F ORT WORTH

N O

. 2

- 0 9

- 3 9 7

- C V

A N G I E H A N S O N A N D J O E H A N S O N A P P E L L A N T S

V

.

G R E Y S T A R D E V E L O P M E N T & A P P E L L E E S C O N S T R U C T I O N

, L P ; H O U S T O N S T A F F O R D E L E C T R I C A L C O N T R A C T O R S ; M U L T I B U I L D I N G
I N C O R P O R A T E D ; W L A V I S T A
R I D G E V L P ; W L A V I S T A R I D G E G P V L L C ; C O T T O N W O O D R E A L
E S T A T E L I M I T E D P A R T N E R S H I P ; L A R A M A R M A N A G E M E N T S E R V I C E S L L C ; G A B L E S R E S I D E N T I A L S E R V I C E S I N C

. ; W A L T O N S T R E E T C A P I T O L

, L L C ; W L A A P A R T M E N T
H O L D I N G S V

, L P ; & W L A V I S T A R I D G E G P C A P I T A L V

, L L C

- - - - - - - - - - - -

F R O M T H E 1 5 8 T H D I S T R I C T C O U R T O F D E N T O N C O U N T Y

- - - - - - - - - - - -



### D I S S E N T I N G O P I N I O N

- - - - - - - - - - - -I n a c i v i l t r i a l

, a p l a i n t i f f m u s t p r o v e h e r c a s e b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e

e v i d e n c e

. I n r e s p o n s e t o a n o

- e v i d e n c e s u m m a r y j u d g m e n t m o t i o n
, h o w e v e r
, a

p l a i n t i f f n e e d o n l y p r o d u c e e n o u g h e v i d e n c e o n a c h a l l e n g e d e l e m e n t t o r a i s e a n

i s s u e o f f a c t

. 1 B e c a u s e I b e l i e v e t h a t t h e H a n s o n s p r o d u c e d s u f f i c i e n t e v i d e n c e o n

c a u s a t i o n t o d e f e a t a n o

- e v i d e n c e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, I r e s p e c t f u l l y

d i s s e n t

.

T h e “ c a u s e i n f a c t ” e l e m e n t o f p r o x i m a t e c a u s e r e q u i r e s p r o o f t h a t t h e

n e g l i g e n t a c t o r o m i s s i o n c o m p l a i n e d o f w a s a s u b s t a n t i a l f a c t o r i n b r i n g i n g a b o u t

t h e h a r m a t i s s u e

. 2 E v e n w h e n i t i s u n d i s p u t e d t h a t n e g l i g e n c e h a s o c c u r r e d

, t h e

p l a i n t i f f m u s t p u t o n p r o o f o f a c a u s a l l i n k b e t w e e n t h e n e g l i g e n c e a n d t h e i n j u r i e s

c o m p l a i n e d o f

. 3 A p l a i n t i f f m a y u s e c i r c u m s t a n t i a l e v i d e n c e t o e s t a b l i s h c a u s a t i o n

. 4

T h e H a n s o n s p r o d u c e d e v i d e n c e t h a t n o t o n l y w e r e t h e e d g e s o f t h e t r e a d s

o n t h e s t a i r s i r r e g u l a r t h r o u g h o u t t h e s t a i r w a y , b u t t h e y w e r e a l s o u n p a i n t e d o r

o t h e r w i s e m a r k e d

, s o t h a t t h e y b l e n d e d t o g e t h e r v i s u a l l y , m a k i n g i t d i f f i c u l t f o r

s o m e o n e t o i d e n t i f y t h e e d g e o f t h e t r e a d

. O n t o p o f t h a t

, t h e s t a i r w a y d i d n o t h a v e

1

 T e x

. R

. C i v

. P

. 1 6 6 a ( i )

.

2

 A k i n
, G u m p
, S t r

a u s s
, H a u e r & F e l d

, L

. L

. P

. v

. N a t ’ l D e v

. & R e s e a r

c h C o r p

. , 2 9 9 S

. W

. 3 d 1 0 6

, 1 2 2 ( T e x

. 2 0 0 9 ) ; C o l u m b i a M e d

. C t r

. o f L a s C o l i n a s
, I n c

. v

. H o g u e
, 2 7 1 S

. W

. 3 d 2 3 8

, 2 4 6 ( T e x

. 2 0 0 8 )

.

3

 G u e v

a r a v

. F e r r e r
, 2 4 7 S

. W

. 3 d 6 6 2

, 6 6 6 ( T e x

. 2 0 0 7 ) ; A l e x a n d e r v

. T u r t u r & A s s o c s

. , I n c

. , 1 4 6 S

. W

. 3 d 1 1 3

, 1 1 9 ( T e x

. 2 0 0 4 )

.

4

 B

. M

. & R

. I n t e r e s t s v

. S n y d e r
, 4 5 3 S

. W

. 2 d 3 6 0

, 3 6 3

– 6 4 ( T e x

. C i v

. A p p

. — T y l e r 1 9 7 0

, w r i t r e f ’ d n

. r

. e

. )

.

3a d e q u a t e l i g h t

. C o m m o n s e n s e a n d t h e a v e r a g e l a y p e r s o n ’ s o w n e x p e r i e n c e i s a l l

t h a t i s n e c e s s a r y t o p r o v i d e t h e r e q u i s i t e k n o w l e d g e t h a t a n y o f t h e c o n d i t i o n s o f

w h i c h t h e H a n s o n s c o m p l a i n m a k e s t a i r s u n s a f e
, l e t a l o n e t h e c o m b i n a t i o n o f t h e

c o n d i t i o n s

. U n f o r t u n a t e l y , t h e r e w e r e n o w i t n e s s e s
, a n d s o o t h e r t h a n A n g i e ’ s o w n

t e s t i m o n y , n o e v i d e n c e c o u l d d e f i n i t i v e l y e s t a b l i s h t h e c a u s e o f h e r f a l l

. B u t A n g i e ’ s

i n j u r i e s w e r e s o s e v e r e t h a t s h e n o w h a s n o m e m o r y o f w h a t c a u s e d h e r t o f a l l

. T h e

H a n s o n s d i d

, h o w e v e r
, p r o d u c e e v i d e n c e s h o w i n g n o t o n l y t h a t t h e s t a i r s d i d n o t

c o n f o r m t o b u i l d i n g c o d e s
, b u t t h a t t h e p a r t i c u l a r c o n d i t i o n s o f t h e s t a i r s a r e k n o w n

c a u s e s o f s t a i r f a l l s

.

A f a c t f i n d e r m a y d r a w i n f e r e n c e s f r o m t h e e v i d e n c e

. 5 A n d c o u r t s h a v e
, i n

l i m i t e d c a s e s
, a l l o w e d t h e f a c t f i n d e r t o f i n d c a u s a t i o n b a s e d o n a n i n f e r e n c e d r a w n

f r o m t h e e v i d e n c e

.

[ I ] f a c a u s e i s s h o w n t h a t m i g h t p r o d u c e a n e v e n t a n d i t b e i n g s h o w n t h a t a n e v e n t o f t h a t p a r t i c u l a r c h a r a c t e r d i d o c c u r
, i t m a y b e i n f e r r e d
t h a t t h e k n o w n p o s s i b i l i t y p r o d u c e d t h e r e s u l t

. P l a i n t i f f i s n o t r e q u i r e d
t o e x c l u d e a n a p p r e c i a b l e c h a n c e t h a t t h e e v e n t m i g h t h a v e o c c u r r e d
i n s o m e o t h e r w a y

. E x p r e s s e d o t h e r w i s e
, a c o n c l u s i o n o f c a u s a l

c o n n e c t i o n m a y b e i n f e r r e d b y a b a l a n c e o f p r o b a b i l i t i e s

. 6

5

 S e e
, e

. g

. , F

a r l e y v

. M M C a t t

l e C o

. , 5 2 9 S

. W

. 2 d 7 5 1

, 7 5 7 ( T e x

. 1 9 7 5 ) ( a l l o w i n g t h e j u r y t o i n f e r t h a t t h e p l a i n t i f f h a d t a k e n c e r t a i n a c t i o n s b a s e d o n d i r e c t

e v i d e n c e o f t h e p l a i n t i f f ’ s c h a r a c t e r i s t i c b e h a v i o r )

, a b r o g a t e d o n o t

h e r g r o u n d s b y P a r k e r v

. H i g h l a n d P a r k

, I n c

. , 5 6 5 S

. W

. 2 d 5 1 2 ( T e x

. 1 9 7 8 )

.

6

 C o l l i e r v

. H i

l l & H i l l E x t e r m i n a t o r s
, 3 2 2 S

. W

. 2 d 3 2 9

, 3 3 7 ( T e x

. C i v

. A p p

. — H o u s t o n 1 9 5 9

, n o w r i t ) ; s e e a l s o D a v i s v

. A n d e r

s o n
, 5 0 1 S

. W

. 2 d 4 5 9

, 4 6 3 ( T e x

. C i v

. A p p

. — T e x a r k a n a 1 9 7 3

, n o w r i t ) ; B o h n B r o s

. v

. T u r n e r
, 1 8 2 S

. W

. 2 d 4 1 9

, 4 2 2

– 2 3 ( T e x

. C i v

. A p p

. — A u s t i n 1 9 4 4

, w r i t r e f ’ d w

. o

. m

. )

.

4B e c a u s e t h e H a n s o n s p r o d u c e d s o m e e v i d e n c e s h o w i n g ( 1 ) t h a t t h e s t a i r s w e r e i n

a c e r t a i n c o n d i t i o n
, ( 2 ) t h a t t h e c o n d i t i o n i s a k n o w n c a u s e o f s t a i r f a l l s
, a n d ( 3 ) t h a t

s o m e o n e d i d f a l l

, t h e y t h e r e f o r e p r o d u c e d s o m e e v i d e n c e f r o m w h i c h a f a c t f i n d e r

c o u l d i n f e r t h a t t h e c o n d i t i o n o f t h e s t a i r s c a u s e d t h e f a l l

. 7 T h i s e v i d e n c e w a s

s u f f i c i e n t t o r a i s e a g e n u i n e i s s u e o f f a c t o n c a u s a t i o n

.

T h i s c a s e i s u n l i k e o t h e r s i t u a t i o n s i n w h i c h t h e i n j u r i e s c o m p l a i n e d o f c o u l d

h a v e a n y n u m b e r o f p o s s i b l e c a u s e s
, e a c h j u s t a s l i k e l y a s a n y o t h e r
, 8 o r a c a s e i n

w h i c h t h e r e w a s e v i d e n c e o f o t h e r o b v i o u s p o t e n t i a l c a u s e s

. 9 T h e H a n s o n s

p r o d u c e d e v i d e n c e
, n o t j u s t o f c o n d i t i o n s t h a t m i g h t c a u s e s o m e o n e t o f a l l

, b u t o f

c o n d i t i o n s k n o w n t o c a u s e f a l l s

. I n f a c t

, b u i l d i n g c o d e s p r o h i b i t t h e s e k i n d s o f

c o n d i t i o n s p r e c i s e l y b e c a u s e t h e y a r e k n o w n t o b e d a n g e r o u s a n d t o c a u s e f a l l s

.

T h u s
, t h e r e w a s e v i d e n c e o f a c o n d i t i o n t h a t w a s k n o w n t o b e d a n g e r o u s a n d k n o w n

t o p r o d u c e a c e r t a i n r e s u l t

— f a l l i n g

— a n d n o e v i d e n c e o f a n y o t h e r o b v i o u s c a u s e o f

A n g i e ’ s f a l l

. T h e H a n s o n s t h e r e f o r e h a d n o n e e d t o p r o d u c e e v i d e n c e d i s c o u n t i n g

o t h e r p o s s i b l e c a u s e s o f t h e f a l l

. 1 0 B y b a l a n c i n g t h e p r o b a b i l i t y t h a t t h e c o n d i t i o n o f

7

 S e e D a v

i s
, 5 0 1 S

. W

. 2 d a t 4 6 3 ; C o l l i e r
, 3 2 2 S

. W

. 2 d a t 3 3 7 ; B o h n B r o s

. , 1 8 2 S

. W

. 2 d a t 4 2 2

– 2 3

.

8

 C f

. H a n g O n I I

, I n c

. v

. T u c k e y , 9 7 8 S

. W

. 2 d 2 8 1

, 2 8 4 ( T e x

. A p p

. — F o r t W o r t h 1 9 9 8

, n o p e t

. ) ; H o p p e r v

. J

. C

. P e n n e y C o

. , 3 7 1 S

. W

. 2 d 7 5 0

, 7 5 2

– 5 3 ( T e x

. C i v

. A p p

. — F o r t W o r t h 1 9 6 3

, w r i t r e f ’ d n

. r

. e

. )

.

9

 S e e C o l

l i e r
, 3 2 2 S

. W

. 2 d a t 3 3 7 ; c f

. W a l

- M a r t S t o r

e s
, I n c

. , v

. M e r

r e l l

, N o

. 0 9

- 0 2 2 4

, 2 0 1 0 W L 2 4 3 1 6 3 5

, a t * 2 ( T e x

. J u n e 1 8

, 2 0 1 0 )

.

1 0

 C f

. M e r r e l l

, 2 0 1 0 W L 2 4 3 1 6 3 5

, a t * 2

.

5t h e s t a i r s c a u s e d t h e f a l l a g a i n s t t h e p r o b a b i l i t y t h a t s o m e u n k n o w n f a c t o r
, t h e

e x i s t e n c e o f w h i c h t h e r e w a s n o e v i d e n c e
, c a u s e d t h e f a l l

, a f a c t f i n d e r c o u l d i n f e r

t h a t i t w a s m o r e l i k e l y t h a n n o t t h a t t h e s t a i r s ’ c o n d i t i o n c a u s e d t h e f a l l

. I w o u l d

t h e r e f o r e h o l d t h a t u n d e r t h e s e l i m i t e d f a c t s
, t h e H a n s o n s p r o d u c e d s u f f i c i e n t

e v i d e n c e o n c a u s a t i o n t o a t l e a s t r a i s e a n i s s u e o f f a c t a n d d e f e a t n o

- e v i d e n c e

s u m m a r y j u d g m e n t

. A c c o r d i n g l y , I r e s p e c t f u l l y d i s s e n t

.

L E E A N N D A U P H I N O T
J U S T I C E

D E L I V E R E D : J u l y 1 5

, 2 0 1 0

6