T.C. Mem o. 2 01 4- 52

UNITED STAT ES TAX COURT

GORDON KAUFMAN AND LORNA KAUFMAN, Peti ti on ers v. COMM ISSI ONER OF INTERNAL REVENUE, Resp on de nt *

Doc ke t No . 15 99 7- 09
. Fi le d M arch31 , 20 14
.
On re m an d fr om

th e U.S. Co urt o f App eal s fo r th e Fi rs t Ci rcu it , Kau fm anv. Shul m an , 68 7 F .3d21 (1s t Ci r. 20 12 ), aff'g inpa rt, va cat in g andrem an di ng inpa rt Kauf m anv. Co m

m is si on er, 1 36 T.C. 29 4 (2 01 1) , and13 4 T.C. 1 82 (20 10 ), to co ns id er (1 ) R's di sa ll owa nc e of Ps' c harit ab le co nt rib ut io n d educ ti on s o n a cco un t o f th ei r co nt rib ut io n o f a fac ad e eas em en t t o the Nati on al Arch it ectur al Trus t an d (2 ) acc ur acy-rela te d p en al ti es . Held : Di sa ll owa nc e o f ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on s su st ai ne d o n the gro un d tha t the va lu e o f th e fac ad e eas em en t i s ze ro .

Thi s o pi ni onsupp le m en ts ou r Opi ni on s i n Kau fm anv. Co m m is si on er, 1 36 * T.C. 29 4 (2 01 1) , and13 4 T.C. 1 82 (20 10 ), aff'dinpart, v acat edan d re m an de d i n pa rt s ub no m . Kauf

m anv. Sh ul m an , 68 7 F .3d21 (1s t Ci r. 20 12 ).- 2 -

[* 2] Held , furth er, acc ur acy-rela te d p en al ti es su st ai ne d o n the ba si s of gro ss va lu at io n m is st at em en t o r, al te rn at iv el y , onth e b as is of ne gl ig en ce o r subs tant ia l u nd ers ta te m en t o f in co m e ta x.

Fran k Ag os ti no , Ju li e Pru it t Ba rry , Elean orE. Farwel l, Mi ch ael Mat ta li an o, an d M ic ha el E. Moo ne y , forpe ti ti on ers . Cari naJ. Ca m

po ba ss o a ndJan etF. App el , forres po nd en t.

SUPPLEMENTAL MEMORANDUM FI NDINGS OF FACT AND OPINION HALPERN, Ju dg e: Thi s ca se is be fo re the Co urt o n re m an d fr om th e U.S. Co urt o f App eal s fo r th e Fi rs t Ci rcu it . Kaufm anv. Sh ul m an , 68 7 F .3d21 (1s t Ci r. 20 12 ), aff'g inpart, v acat in g a ndrem an di ng inpa rt Kauf m anv. Co m

mis si on er, 13 6 T.C. 2 94 (20 11 ), an d 1 34 T.C. 18 2 (2 01 0) . The ca se in vo lv es de fic ie nc ie s i n pe ti ti on ers ' Fed eral in co m e ta x fo r 20 03 an d 2 00 4 re su lt in g fr om res po nd en t's di sa ll owa nc e o f pe ti ti on ers ' de du ct io ns for co nt rib ut io ns of afaca de eas em en t an d of cas h t o the Nati on al Arch it ectur al Trus t (NAT). The cas e al so in vo lv es accu racy-rela te d p en al ti es rel at in g t o tho se de du ct io ns . In Kau fm an , we su st ai ne d
res po nd en t's di sa ll owa nc e o f pe ti ti on ers ' de du ct io ns for20 03 an d 2 00 4 o n a cco un t of th e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t an d o f pe ti ti on ers ' de du ct io n fo r 20 03- 3 -

[* 3] on acco un t o f th ei r cas h c on tri bu ti on cla im edforth aty ear. We su st ai ne d po rti on s o f th e p en al ty det erm in at io ns . The Co urt o f App eal s v acat edou r de ci si on en te redinacco rd an ce wi th ou r co nc lu si on s i n Kau fm anex cep t wi th reg ardto th e de du ct ib il ity

of p et it io ne rs ' 20 03 cas h c on tri bu ti on an d the ass oc ia te d p en al ty. The Co urt o f App eal s re m an de d the m at te r to th is Co urt fo r pr oc eed in gs co ns is te nt with i ts de ci si on . The p art ie s ag ree t ha t the qu es ti on s p res en te d o n re m an d a re as fo ll ows : 1. the all oc at io n o f th e b ur de n o f pr oo f with re sp ectto th e v al ue of the faca de eas em en t an d the rem ai ni ng pe na lt ie s; 2. the effe ctof t he co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t o n the fai r m ark et
va lu e o f pe ti ti on ers ' pr op erty bu rd en edby the eas em en t; i.e., the am ou nt , if an y , of th e d im in ut io n i n tha t fa ir m ark etva lu e res ul ti ng fro m th e cre at io n a ndgra ntof t he
eas em en t; 3. (a ) whe th er an accu racy-rela te d p en al ty m ay be im po se d o n a cco un t o f ei th er a s ub st an ti al or agro ss va lu at io n m is st at em en t; (b) i f y es , whethe r th e rea so nabl e cau se ex cep ti on ap pl ie s t o a vo id im po si ti on of the pe na lty ; (c) if n o a ccu racy-rela te d p en al ty on a cco un t o f a v al ua ti on m is st at em en t is im po se d, wh ethe r anaccu racy-rela te d p en al ty on a cco un t o f ei th er (1 )- 4 -

[* 4] ne gl ig en ce o r di sr eg ardof rul es or r eg ul at io ns or ( 2) a subs tant ia l
un de rs ta te m en t o f in co m e ta x m ay be im po se d; (d) i f y es , whet he r th e rea so nabl e cau se ex cep ti on ap pl ie s t o a vo id im po si ti on of the pe na lty . The pa rti es ag ree t ha t the reco rdis ad equa te to an swe r th e que st io ns pr es en te d o n re m an d. Th ey ha ve fil edsupp le m en ta l b rie fs . Unl es s o th erwi se st at ed , sec ti on refe ren ces are t o the Int ern al Rev enue Co de ineffe ctforth e y ears in is su e, an d a ll Ru le refe ren ces are t o the Tax C ou rt Rul es of P ract ic e an d Pro cedur e. FINDINGS OF FACT Fo r co nv en ie nc e, we rep eator s umm ari ze h ere p orti on s o f ou r fi nd in gs of factinKauf

m anan d m ak e ad di ti on al fin di ng s n eces sa ry to an swe r th e que st io ns pr es en te d. Bac kg ro un d Pet it io ne rs are h us ba ndan d wi fe. Gor do n Kau fm an is th e Mo rri s A. 1 Ade lm anPro fes so r of

Man ag em en t Em eri tu s o f th e Sl oa n S ch oo l o f Man ag em en t atth e Ma ss ach us et ts Ins ti tu te of Tec hn ol og y . He sp eci al iz es inst at is ti cal an al y si s. Si nc e b ot h p et it io ne rs ho lddo ct or al de gr ees , andbo th co ul d thu s b e 1 refe rredto as Dr. Kau fm an , we wil l av oi d c on fu si on by, in ge ne ral , referrin g t o th em in di vi du al ly as Gor do n Kau fm anan d Lo rn a Kau fm an , res pe ct iv el y .- 5 -

[* 5] Lorn a Kau fm anha s a P h.D. i n d ev el op m en ta l p sycho lo gy from Bo st on Co ll eg e an d i s p res id en t o f he r own co m pa ny. The Pro pe rty In19 99 , Lorn a Kau fm anpu rch as edreal pro pe rty (pro pe rty) inBo st on , Mas sa ch us et ts . The p ro pe rty con si st s o f a l otan d asi ng le -fam il y res id en ce (a
ro who us e), wh ic h i s p et it io ne rs ' ho m e. The p ro pe rty is i n ade si gn at edhi st or ic di st ric t an d i s s ub

ject t o the So ut h En d Lan dm arkDis tri ctRes id en ti al Sta nd ard s an d C rit eri a (So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a). The Pres erv at io n Ag reem en t InDecem be r 20 03 , Lorn a Kau fm anen te redin to a pr es erv at io n re st ric ti on ag reem en t (p res erv at io n a gr eem en t) wi th NAT purs uantto whi chsh e g ran te d t o NAT an ea se m en t i n g ro ss , inpe rp etui ty (i.e., th e fac ad e eas em en t), b ur de ni ng th e pr op erty an d p ur su an t t o wh ic h, wi thres pe ctto th e p ro pe rty, she acco rd edto NAT cert ai n ri gh ts an d, o n b eh al f of he rs el f an d h er s uc ces so rs inin te res t, s he
un de rto okcert ai n dut ie s. Am on g tho se rig ht s an d dut ie s ar e th e fo ll owi ng . W itho utco ns en t o f NAT, the own er o f th e p ro pe rty m ay no t al te r, co ns tru ct , or rem od el ex is ti ng im

pr ov em en ts on th e p ro pe rty, norm ay sh e p la ce o n the pro pe rty si gn s o r m ark ers th atwou ldch an ge th e co nd it io n, m at eri al s, o r ap pe aran ce o f th e bu il di ng 's fa cad e. W itho utNAT's co ns en t, the own er m ay no t ex te ndex is ti ng- 6 -

[* 6] im pr ov em en ts onth e p ro pe rty, norm ay sh e ere ctan y

ne w or a dd it io na l im pr ov em en ts . The o wne r m ay no t wi th ou t NAT's c on se ntpa in t o r cl eanth e faca de . The o wne r ag rees to m ai nt ai n i n g oo d o rd er the roo f, faca de , fou nd at io ns , an d o ve ral l s tru ctur al in te gr ity of t he bu il di ng inth e co nd it io n a ndap pe aran ce ex is ti ng on th e d at e o f th e p res erv at io n a gr eem en t. The own er al so ag rees th atan y rep ai r, rep la cem en t, al te rat io n, re habi li ta ti on , or n ew co ns tru ct io n wo rkon th e faca de wil l b e d on e in acco rd an ce wi th "the Secr et ary of th e In te rio r's Sta nd ard s fo r th e Treat m en t o f His to ric Pro pe rti es with Gu id el in es forPres erv in g, Reh ab il it at in g, Re st or in g, an d R eco ns tru ct in g Hi st or ic Bu il di ng s" . The o wne r ag rees to carry

in su ran ce o n the pro pe rty with rep la cem en t co stco ve rag e ag ai ns t lo ss fro m all pe ril s co m

m on ly cov eredun de r th e b ro ad es t s tand ardho m eo wne r's po li cy . The o wne r ag rees th atNAT m ay in sp ectth e p ro pe rty. T he own er al so ag rees to rei m

bu rs e NAT's co st s an d l eg al fees sh ou ldsh e v io late th e p res erv at io n ag reem en t an d i t b eco m e n eces sa ry forNAT to b rin g s ui t t o e nf or ce i t. The own er ag rees to all ow NAT to en te r th e p ro pe rty in o rd er t o c orrectvi ol at io ns , andsh e ag rees to rei m

bu rs e NAT's co st s. Th e o wne r ag rees th at , if the pre se rv at io n ag reem en t i s ev er ex ti ng ui sh ed , NAT w il l b e en ti tl edto a po rti on of t he pro ceed s fro m an y subs eque ntsal e.- 7 -

[* 7] The Han lo n Ap pr ai sa l InJan uary

20 04 , onGord on Kauf

m an 's i nqui ry

of i t, NAT reco m

m en de d t o hi m two ap pr ai se rs . The Kau fm an s s el ect edon e, Tim othy J. Hanl on , who m th ey en ga ge d t o d et erm in e th e d im in ut io n i n the va lu e o f th e p ro pe rty onacco un t o f th e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT (h erea fte r, so m et im es , val ue of t he faca de eas em en t). M r. Han lo n h as be encert ifi edby the Co m m on weal thof Mas sa ch us et ts as aSta te -certi fie d re si de nt ia l re al est at e ap pr ai se r; h e is als o a Hou si ng an d Urb anDeve lo pm en t FHA ap pr ov edap pr ai se r. He is a li cen se d re al
es ta te bro ke r. He in sp ect edth e p ro pe rty onJan ua ry 20 , 20 04 . He pre pa redan ap pr ai sa l o f th e p ro pe rty (Hanl on ap pr ai sa l) a s o f th atdate , whi ch , by le tt er d at ed Ja nu ary 30 , 20 04 , he s ub m it te d t o Lo rn a Kau fm an . He rep orte d the va lu e o f th e pr op erty to be $1 ,84 0,0 00 be fo re the gra ntof t he faca de eas em en t. He co nc lu de d: "Th e p ro pe rty is c on si de redto ha ve a reduc ti on infai r m ark etva lu e o f 12 % of t he pr op erty 's v al ue pri or

to th e eas em en t d on at io n, wh ic h e qu at es to a lo ss of $2 20 ,80 0 (r ou nd ed )." NAT hadpu t M r. Han lo n o n ali stof wh atitrep res en te d t o b e qua li fie d ap pr ai se rs th atitpro vi de d t o p ot en ti al do no rs to NAT. The Hanl on ap pr ai sa l i s on e o f ni ne ap pr ai sa l re po rts th at , beg in ni ng in20 03 an d c on ti nu in g thr ou gh ap pr ox im at el y

th e en d o f 20 04 , Mr. Han lo n c om pl et edwith re sp ectto- 8 -

[* 8] co nt rib ut io ns of f

acad e eas em en ts to NAT. Oth er tha n tho se ni ne rep orts , he ha s n o e xp eri en ce i n app rai si ng pa rti al in te res ts inreal pro pe rty. In pr ep ari ng to
co m pl et e h is fir stap pr ai sa l o f a fac ad e eas em en t, Mr . Hanl onsp ok e b y tel ep ho ne with s om eo ne at NAT, m os t l ik el y Ste ve n L. Mc Cl ai n, n ow p res id en t o f NAT, or Mo ry Bah ar, a re pr es en ta ti ve of NAT. His pu rp os e fo r th e cal l was to ge t a f eel fo r ho w app rai sa ls of f

acad e eas em en ts were d on e an d wh atha d b eenacce pt edby th e In te rn al Rev enue Serv ic e (IR S). His no te s o f th atco nv ers at io n i nd ic at e th at ei th er Mr . McCl ai n o r Mr. Ba ha r to ldhi m th atth e ran ge of v al ue s fo r fac ad e eas em en ts is be twee n 1 1% fo r pr op ert ie s i n h ig hl y reg ul at edarea s an d (" to ward s" ) 15 % inles s re gu la te d o r un reg ul at edarea s. With res pe ctto th e 1 1% fi gu re fo r pr op ert ie s i n h ig hl y

reg ul at edarea s, M r. Han lo n wro te inhi s n ot es : "9 5% fa ll in th is pe rcen ta ge ". His fin al no ta ti on is : "C ou ldus e 1 1.5 % - 12 .5%" . After h e co m pl et eda dr aftof t he fir stof tho se ap pr ai sa l re po rts (st at in g areduc ti on inth e pr op erty 's fa ir m ark etva lu e o f 11 %), he m ai le d aco py to M r. McC la in , ask in g h im to cri ti qu e itan d o fferfeedba ck . In re sp on se , he r ecei ve d a n e m ai l fr om Mr. McC la in st at in g: "Yo urap pr ai sa l i s ex cel le nt ! Fo r cl ari ty y oum ay wis h t o re st at e y ou r rea so ni ng inth e co nc lu di ng pa rag rap h. Pl eas e se e at ta ch edas apo ss ib il ity .- 9 -

[* 9] You r cal l!" Alm os t v erb at im , Mr. Mc Cl ai n's su gg es ti on ap pe ars inth e Han lo n app rai sa l an d i n e arl ie r ap pr ai sa ls
. 2 Subs eque nt ly, on Marc h 5 , 20 04 , aft er h e h adco m pl et edeig htrep orts with
res pe ctto co nt rib ut io ns of f acad e eas em en ts to NAT, Mr. Hanl onrece iv edan em ai l fr om

Ann a C. Bo okwalt er, NAT's d ire ct orof o pe rat io ns , inwhi chsh e wro te : I am writ in g i n re gardto th e 8 ap pr ai sa ls y ouha ve do ne forth e Nati on al Arch it ectur al Trus t * * *
. Afte r rev ie win g the se ap pr ai sa l re po rts y ousee m to ha ve a go od gr as p o f th e m at eri al ne ed edto supp ort youreas em en t v al ua ti on . As anad de ndum

to th e rep ort, we re qu ire th ateach ap pr ai se r in se rt the eas em en t d oc um en t. As youha ve alr eady refe ren ceditiny ou r rep ort, The su gg es te d wo rd in g (a lm os t v erb at im ) is em ph as iz edinth e fo ll owi ng 2 ex tra ctfro m

th e Han lo n app rai sa l. The est im at edfai r m ark etva lu e o f th e p ro pe rty as o f Janu ary 20 , 20 04 , is $1 ,84 0,0 00 . In d et erm in in g the va lu e o f th e eas em en t, I h av e ta ke n i nt o a cco un t the curren t ci ty ord in an ces an d l aws th atap pl y in th e Ci ty of Bo st onwhi chare l es s re st ric ti ve th anth e p res erv at io n de edres tri ct io n. I h av e al so co ns id eredth e ad di ti on al res tri ct io ns im po se d o n the pro pe rty by th e p res erv at io n d eedres tri ct io n. Ba se d up on th e g ui de li ne s s etforth by the Int ern al Rev enue Serv ic e, in a he av il y reg ul at edm ark etli ke Bo st on , th e lo wer en d o f th e ran ge is co ns id eredm or e ap pr op ria te si nc e th e m ark etva lu e im pa ctof t hi s m od ifi cat io n o f th e b un dl e o f ri gh ts on va lu e wou ldli ke ly be le ss th aninm in im al ly regu la te d m ark et s. Th e p ro pe rty is c on si de redto ha ve a reduc ti oninfai r m ark etva lu e o f 12 % of t he pro pe rty's v al ue pr io r to th e eas em en t d on at io n, wh ic h e qu at es to a lo ss of $ 22 0,8 00 (ro un de d)
.- 10 -

[* 10 ] no ad di ti on al in fo rm at io n i s re qu ire d i n the tex t, jus t the do cu m en t i ts el f, whi chI ha ve att ach ed
. W e wil l ad d i t t o the 8 re po rts we alr eady ha ve , bu t p le as e ad d i t t o a ll fu tu re re po rts y oudo forou r cl ie nt s. If youha ve an y qu es ti on s ab ou t eas em en t ap pr ai sa ls , feel free to cal l m e. Than ks for y our he lp an d we lo okforwardto work in g wi th y ouinth e fu ture. Gor do n Kau fm an 's C on cern s as to Valu e Lorn a Kau fm antes ti fie d tha t, as be twee n h er an d Go rd on Kauf m an , he t oo k th e le adinfaci li ta ti ng th e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT. By em ai l d at edFeb ru ary 6, 2 00 4, t o M r. Bah ar, Go rd on Kauf m anexpr es se d hi s co nc ernth at"the reduc ti on inth e res al e v al ue of t he pro pe rty du e to th e [fac ad e] ease m en t [i s] so lar ge as t o o ve rwh el m th e ta x s av in gs th ataccrue fro m it ." He as ke d M r. Bah ar: "[D]o y ouha ve st at is ti cal do cum en ta ti on th atbe ars on ho w m uc h o f a reduc ti on inres al e v al ue tak es pl ace f orres id en ti al pro pe rti es ? " Mr. Ba ha r res po nd edby em ai l o f th e sa m e d at e, reas surin g h im as f ol lo ws: Im pa ctof t he Faca de co ns erv at io n e as em en ts on th e v al ue of the pr op erty 1. Inarea s tha t ar e reg ul at edby loc al hi st or ic pre se rv at io n o rd in an ces an d b od ie s s uc h a s B os to n h is to ric ne ig hb orho od s (i nc lu di ng y ou rs ) * * * p ro pe rti es with a n e as em en t ar e n otat am ark etva lu e di sa dv an ta ge whenco m

pa redto othe r pr op ert ie s i n the same ne ig hb orho od
. Insupp ort o f hi s co nc lu si on , Mr. Bah ar s etforthth e fo ll owi ng da ta :- 11 -

[*1 1] 2. W e h av e tr ack ed26 res ol d p ro pe rti es to -d at e o n wh ic h we h el d a n eas em en t, an d n on e was res ol d a t a l os s o r ha d a ny iss ue s fo r res al e th atwe are a ware o f. 3. Ove r 10 0 l en de rs have ap pr ov edto subo rd in at e th ei r lo an s t o o ur eas em en ts to -d at e in ov er 8 00 cas es . * * * Why wou ldth es e ba nk s (i nc lu di ng y ou rs ) ap pr ov e th es e tr an sa ct io ns if the y saw a ris k o r adve rs e fi na nc ia l i m pa cton th ei r co ll at eral ? ? * * * * * * * 7. One of o urdi rect or s, St ev e Mc Cl ai n, o wns fif te enor s o h is to ric pr op ert ie s an d h as tak enadvant ag e o f th is tax de du ct io n h im se lf. He wou ldha ve ne ve r gr an te d a ny ease m en t i f he th ou gh t the re wou ldbe a ri skor l os s o f va lu e in hi s p ro pe rti es . Mo rtg ag e Subo rd in at io n Befo re en te rin g i nt o the pre se rv at io n a gr eem en t, Lo rn a Kau fm anne ed edth e ag reem en t o f W as hi ng to n M utua l Ho m e Loa ns (W as hi ng to n M utua l) t o subo rd in at e it s m ortg ag e in te res t i n the pro pe rty to NAT's in te res t wi th res pe ctto th e fac ad e eas em en t. To o bt ai n tha t s ub or di na ti on , bo th pe ti ti on ers ex ecu te d a nd
subm it te d ast at em en t t o the W as hi ng to n M utua l co nt ai ni ng th e fo ll owi ng pa rag rap h. The eas em en t co nv ey s the rig htof p rio r ap pr ov al of a ny futur e ch an ge s I wi sh to m ak e o n the ex te rio r of th e p ro pe rty. T he Laws o f

__ __ __ _ a lre ady requi re g ov ern m en t ap pr ov al ba se d o n h is to ric pr es erv at io n c rit eri a. The e as em en t re st ric ti on s ar e es se nt ia ll y th e sa m e res tri ct io ns as t ho se im po se d b y curren t l oc al ord in an ces th at go ve rnth is pro pe rty.- 12 -

[* 12 ] Pet it io ne rs ' Tax R eturns Pet it io ne rs fil edjoi ntFed eral in co m e ta x re turn s fo r 20 03 an d 2 00 4 (2 00 3 return and20 04 return, re sp ect iv el y ). On the 20 03 return, p et it io ne rs rep orte d a ch ari tabl e co nt rib ut io n o f $2 20 ,80 0 fo r th e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t. Befo re the y

fil edth e 2 00 3 re tu rn , pet it io ne rs pro vi de d aco py of th e Han lo n ap pr ai sa l t o the ir l on g- ti m e acc ou nt an t, Dav idCo he n, wh o re vi eweditan d fo un d th atitwas c on si st en t i n fo rm with o th er rea l es ta te ap pr ai sa ls th athe ha d s een . Bec au se of t he li m it at io ns on ch ari tabl e co ntrib ut io n d educ ti on s i n s ect io n 17 0( b) (1 )(C) , pet it io ne rs cla im eda ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti onwith re sp ect to th e fac ad e eas em en t o f on ly $10 3,3 77 . On th e 2 00 4 re tu rn , pet it io ne rs cla im ed
a carry ov er ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on of $ 11 7,4 23 with re sp ectto th e faca de eas em en t co nt rib ut io n. Res po nd en t's Exam in at io n Res po nd en t ex am in edth e 2 00 3 a nd20 04 returns an d, am on g o th er ad jus tm en ts , di sa ll owe d a ny deduc ti on forth e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t to NAT on , am on g o th er g ro un ds , th e g ro un d tha t p et it io ne rs ha d fa il edto
es tabl is h the va lu e o f th e co nt rib ut edeas em en t. Res po nd en t al so de te rm in edth e accu racy-rela te d p en al ti es inqu es ti on . Peti ti on ers ha ve ass ig ne d e rro r to
res po nd en t's de te rm in at io n o f th e res ul ti ng de fic ie nc ie s i n t ax an d t o the pe na lt ie s.- 13 -

[* 13 ] Res po nd en t's Exp ert Inpre parin g fo r th e tr ia l o f th is cas e, res po nd en t re ta in edth e se rv ic es of Jo hn C. Bo wm anIII. Mr. Bo wm anha s b eencert ifi edby the Co m m on weal th of Mas sa ch us et ts as aSta te -certi fie d g en eral real est at e ap pr ai se r. He ha s re cei ve d a Cert ifi cat e o f Co m

pl et io n fo r th e Val ua ti on of C on se rv at io n Eas em en ts pro gr am of fere d b y th e Am eri canSo ci ety

of Ap pr ai se rs (an d o th er o rg an iz at io ns ) an d i s en do rs edby the LandTrus t Al li an ce. His ap pr ai sa l wo rk in cl ud es a pa rti cu lar em ph as is on co ns erv at io n a ndpre se rv at io n re st ric ti on s. He h as serve d o n the Bo st onLand m ark s C omm is si on for10 y ears , servi ng as c ha irman of th e co m m is si on for

6 years. He h as ex te ns iv e ex pe rie nc e ap pr ai si ng pa rti al in te res ts in real pro pe rty, inc lu di ng co ns erv at io n e as em en ts . Mr. Bo wm anwas re ta in edby resp on de ntto rev ie w th e Han lo n app rai sa l
an d t o s tate hi s o wn v ie w of the va lu e o f th e fac ad e eas em en t. Inadva nc e o f hi s be in g re ta in edby resp on de nt , res po nd en t's co un se l p ro vi de d M r. Bo wm anwith
co pi es of ( 1) th e Han lo n app rai sa l an d (2 ) anap pr ai sa l o f th e v al ue of t he faca de
eas em en t p rep aredby Joa n Go ot ee (Go ot ee ap pr ai sa l), an IR S em pl oyee. In h is pr op os al forex pe rt wi tn es s s erv ic es , Mr. Bo wm anex pr es se d p rel im in ary vi ews as to bo th ap pr ai sa ls . W ith re sp ectto th e Han lo n app rai sa l, h e st at ed :- 14 -

[* 14 ] Inde ve lo pi ng hi s o pi ni on of t he va lu e o f th e fac ad e eas em en t th e ap pr ai se r ackno wled ge d tha t " de ve lo pm en t p ot en ti al is no t ha m pe redas t he pro pe rty is c urren tl y im pr ov edto it s h ig he stan d b es t us e as a si ng le -fam il y

dwel li ng ." Des pi te reco gn iz in g the re wo ul d b e no ch an ge inth e h ig he stan d b es t u se of t he pro pe rty, the ap pr ai se r m ad e anex tra or di na ry

ass um pt io n tha t the faca de eas em en t wo ul d res ul t i n adi m in ut io n i n v al ue . Fi rs t em pl oyin g the sal es co m

pa ris on ap pr oa chto de ve lo p a n op in io n o f th e p ro pe rty val ue as u ne nc um be red(be fo re v al ue ), he th enap pl ie d ape rcen ta ge di sc ou ntto th e b efo re v al ue to cal cu la te th e va lu e o f th e fac ad e eas em en t. The on ly sup po rt f orth e p erce nt ag e di sc ountis a refe ren ce t o a n IR S m em or an du m . No ap pr ai sa l o f th e aft er v al ue was p erfo rm edso th ere was no pa ire d s al es da taan al y si s in supp ort o f anad

jus tm en t t o o th erwi se co m pa rab le sal es to m ak e th em m or e co m

pa rab le to th e subjec t as en cu m be redby the faca de eas em en t. Des pi te refe ren ci ng th e b efo re an d a fte r m etho d a s the co rrec t m etho d t o b e u se d i n app rai si ng co ns erv at io n e as em en ts , th e ap pr ai se r in ex pl ic ab ly em pl oyed an in ap pr op ria te m etho do lo gy. W ith re sp ectto th e Goo te e ap pr ai sa l, h e st at ed :

I al so readth e rev ie w app rai sa l re po rt p rep aredby Joan Go ot ee of th e IRS . I agr ee wi th th e rev ie wer tha t the ap pl ic at io n o f a di sc ountpe rcen ta ge to th e b efo re v al ue is no t the ap pr op ria te ap pr ai sa l m etho do lo gy for the va lu at io n o f th e fac ad e eas em en t. I al so ag ree wi th th e rev ie wer tha t the pro vi si on s o f th e fac ad e eas em en t ar e dup li cat iv e o f th e und erl y in g re st ric ti on s o f th e So ut h EndLand m arkDis tri ct . Thu s en cu m br an ce b y th e fac ad e eas em en t wou ldli ke ly hav e n o m eas ur ab le im pa cton th e aft er v al ue of t he pr op erty , res ul ti ng inon ly a no min al faca de eas em en t v al ue . Mr. Bo wm anis of t he op in io n tha t the gra ntof t he faca de eas em en t t o NAT di d n otreduc e th e v al ue of t he pro pe rty at al l. Inothe r wor ds , inhi s o pi ni on , th e va lu e o f th e fac ad e eas em en t i s ze ro .- 15 -

[* 15 ] OPINION I. Bu rd enof P ro of Inge ne ral , th e ta xp ay er b ears th e b ur de n o f pr oo f. See Ru le 14 2( a)(1 ). Sect io n 7 49 1( a)(1 ), ho wev er, s hi fts th e b ur de n o f pr oo f to th e Co m m is si on er i f th e ta xp ay er b ot h s at is fie s the pre co nd it io ns setforth insec ti on 74 91 (a)( 2) an d in tro du ces cred ib le ev id en ce wi th res pe ctto an y factua l i ss ue rel ev an t t o as cert ai ni ng th e ta xp ay er's pro pe r ta x l iabi li ty. Pet it io ne rs arg ue th atMr. Han lo n's te st im on y rep res en ts cred ib le ev id en ce tha t the va lu e o f th e fac ad e eas em en t was $2 20 ,80 0 a ndth at , th eref or e, res po nd en t h as th e b ur de n o f pr ov in g tha t i t was no t. Res po nd en t o bjec ts th atMr. Han lo n's tes ti m on y is no t cr ed ib le , no r ha ve pe ti ti on ers sat is fie d the pre co nd it io ns setforth insec ti on 74 91 (a)( 2)
. Valu at io n d oe s n otpre se ntex cl us iv el y qu es ti on s o f fac t. As t he Supr em e Co urt s ta te d re cen tl y

inUni te d S ta te s v . W oo ds , 57 1 U.S. _ _, _ _, 1 34 S. Ct. 5 57 , 56 6 (2 01 3) : [W] e d oubtth at"v al ue " i s l im it edto factua l i ss ue s an d e xc lu de s th res ho ldleg al de te rm in at io ns . Cf. Po wers v. Co m m is si on er, 3 12 U.S. 25 9, 2 60 (19 41 ) ("[ W ]hatcri te rio n s ho ul d b e em pl oyed fo r de te rm in in g the 'va lu e' o f th e g ift s i s a que st io n o f la w"); Ch ap m an Glen Ltd . v. Co m

mis si on er, 1 40 T.C. No. 15 , 20 13 W L 23 19 28 2, at *1 7 (2 01 3) ("[T]hre e ap pr oa ch es are u se d t o d et erm in e th e fai r m ark et va lu e o f pr op erty ," an d " whi chap pr oa chto ap pl y ina cas e is a qu es ti on of l aw") . * * *- 16 -

[* 16 ] It i s p os si bl e, ho wev er, tha t, wh enall th res ho ldqu es ti on s o f law hav e b een se tt le d o r are no t i n d is pu te , th ere m ay rem ai n n o d is pu te as t o the op erat iv e fac ts
an d d oc um en ts . In thi s ca se , bec au se we are ab le to res ol ve th e v al ua ti on qu es ti on on th e b as is of e ss en ti al ly agree d fa ct s al on g wi thth e as si st an ce we m ay fin d he lp fu l i n the pa rti es ' expe rt' s o pi ni on s, we n eedno t re so lv e th e b ur de n o f pr oo f is su e rai se d b y

pe ti ti on ers . See Est at e o f Je lk e v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 20 05 -1 31 , 20 05 WL 12 77 40 7, at*4 , vac at edan d re m an de d o n a no th er i ss ue , 50 7 F.3 d 1 31 7 (1 1t h C ir. 2 00 7) ; s ee al so Desk in s v . Comm is si on er, 8 7 T.C. 3 05 , 32 2- 32 3 n .17 (19 86 ); P ay

ne v. Co m

m is si on er, T.C. Mem o. 2 00 3- 90 , 20 03 W L 16 20 72 5, at*6
. 3
As a b itm or e ex pl an at io n a s t o wh y we ne edno t h ere b e co nc ern edwith 3 who be ars th e b ur de n o f pr oo f, co ns id er the fol lo win g. " [T]he p la cem en t o f th e bu rd enof p ro of

* * * wo ul d b e co nt ro ll in g o nl y if, as a m atte r of

law, the ev id en ce pr es en te d b y

th e p art ie s m

us t b e d eem edof e qu al weig ht ." Bro ok fie ldW ire Co . v. Co m m is si on er, 6 67 F.2d55 1, 5 53 n.2 (1s t Ci r. 19 81 ), aff'g T.C. Mem o. 1 98 0- 32 1. As thi s C ou rt h as st at ed : " [E]xcep t fo r ex tra or di na ry bu rd en s (e .g., i n fr au d c as es ), th e b ur de n o f pr oo f is m erel y a 'ti e-b reak er' * * * [it ] is irr el ev an t u nl es s the ev id en ce i s i n e qu ip oi se ." St ei ne r v. C omm is si on er, T.C. Mem o. 1 99 5- 12 2, 1 99 5 W L 12 14 10 , at * 27 . Alth ou gh ass ig nm en t o f th e b ur de n o f pr oo f is po te nt ia ll y rel ev an t atth e o ut se t o f any cas e, whe re (as inth is cas e) the Co urt fi nd s tha t a pr ep on de ran ce o f th e ev id en ce fa vo rs on e o f th e p art ie s, the cas e is no t d et erm in ed on th e b as is of wh ic h p arty bo re the burd enof p ro of , andth e as si gn m en t o f bu rd en of pro of be co m es irr el ev an t. See Keanv. Co m mis si on er, 9 1 T.C. 5 75 , 60 1 n .40 (1 98 8) ("Ou r de te rm in at io ns have be enm ad e o n the ba si s o f th e p rep on de ran ce o f th e ev id en ce; acco rd in gl y , itis imm at eri al * * * wh o b ears th e b ur de n o f pr oo f. Des ki ns v. Co m

mis si on er, 8 7 T.C. 3 05 , 32 3 n .17 (19 86 ).").- 17 -

[* 17 ] The qu es ti on of wh o b ears th e b ur de n o f pr oo f with re sp ectto th e p en al ti es is di ffer en t. Un de r se ct io n 7 49 1( c), the Co m m is si on er b ears th e b ur de n o f pr oduc ti on with re ga rdto pe na lt ie s an d m us t co m e fo rwardwith s uf fic ie nt
ev id en ce i nd ic at in g tha t i t i s p ro pe r to im po se pe na lt ie s. Hig be e v . Comm is si on er, 11 6 T.C. 4 38 , 44 6 (2 00 1) . Howev er, i f th e Co m m is si on er h as m ethi s b ur de n o f pr oduc ti on , th e b ur de n o f pr oo f rem ai ns with the tax pay er, i nc lu di ng th e b ur de n o f pr ov in g tha t the pe na lt ie s ar e in ap pr op ria te be cau se of r eas on ab le cau se . Id. at 44 6- 44 7. II. The Valu e o f th e Fac ad e Eas em en t A. In tro du ct io n Sect io n 1 70 all ows a de du ct io n fo r ch ari tabl e co nt rib ut io ns . In g en eral , se ct io n 1 70 (f)(3 ) de ni es a de du ct io n fo r a ch ari tabl e co ntrib ut io n o f anin te res t i n pr op erty th atis les s tha n the tax pa y er's en ti re i nt eres t i n the pro pe rty. O ne ex cep ti on to th atge ne ral rul e, ho wev er, i s fo r a qua li fie d c on se rv at io n co nt rib ut io n. Se e se c. 17 0( f)(3 )(B) (ii i). We ass um e th atby del im it in g the qu es ti on be fo re u s wi th res pe ctto Lorn a Kau fm an 's c on tri bu ti on of the faca de
eas em en t t o NAT to th e d im in ut io n i n v al ue , if an y , of the pro pe rty onacco un t o f th atco nt rib ut io n, the pa rti es ag ree t ha t the co ntrib ut io n c on st itut eda qu al ifi ed
co ns erv at io n c on tri bu ti on , to a qu al ifi edorg an iz at io n, o f a qua li fie d re al pro pe rty- 18 -

[* 18 ] in te res t co ns ti tu ti ng , inpa rti cu lar, a p erp etua l co ns erv at io n re st ric ti on . See
se c. 17 0( h) (1 ); s ec. 1 .17 0A- 14 (b )(2 ), In co m e Tax Reg s. We will , th eref or e, pr oc eeddi rect ly to the qu es ti on of v al ue . Sect io n 1 .17 0A- 14 (h )(3 )(i ), In co m e Tax Reg s., ad dr es se s the pro pe r m etho d fo r va lu in g aco nt rib ut io n o f a p erp etua l co ns erv at io n re st ric ti on . The v al ue of t he
co nt rib ut io n i s the fai r m ark etva lu e o f th e p erp etua l co ns erv at io n re st ric ti on at t he ti m e o f th e co nt rib ut io n. If t he re i s n o s ub st an ti al reco rdof s al es of e as em en ts
co m pa rab le to th e d on at edeas em en t, g en eral ly the fai r m ark etof t he do na te d
res tri ct io n " is equa l t o the di ffer en ce b etweenth e fai r m ark etva lu e o f th e p ro pe rty iten cu m be rs be fo re the gra nt in g o f th e res tri ct io n a ndth e fai r m ark etva lu e o f th e en cu m be redpro pe rty afterth e g ran ti ng of t he res tri ct io n." Id. Pet it io ne rs de fen d the $2 20 ,80 0 v al ue forth e co nt rib ut io n re po rte d o n the 20 03 return. Re sp on de ntbe li ev es th atth e fac ad e eas em en t h adno va lu e whe n i t
was co nv ey edto NAT. B. Arg um en ts of t he Part ie s 1. In tro du ct io n The pa rti es de fen d the ir r es pe ct iv e v al ua ti on s o n the ba si s o f ex pe rt a nd ot he r te st im on y

an d, fo r pe ti ti on ers , by refe ren ce t o the pre se rv at io n a gr eem en t
an d t o a n app rai sa l re po rt b y W il li am J. Pas tu sz ek , Jr.- 19 -

[* 19 ] 2. Pet it io ne rs ' W itne ss es an d R ep orts

a. Mr. Han lo n i. In tro du ct io n Pet it io ne rs off

ered , andth e Co urt ac cep te d, M r. Han lo n a s an ex pe rt o n va lu at io n. We recei ve d the Hanl on ap pr ai sa l as Mr. Han lo n's di recttes ti m on y . 4 As s ta te d, M r. Han lo n i s o f th e o pi ni on th atth e v al ue of t he pro pe rty befo re the gr an t o f th e fac ad e eas em en t t o NAT was $1 ,84 0,0 00 . Mr. Han lo n re ach edth at
co nc lu si on pri nc ip al ly on the ba si s o f a s al es co m pa ris on an al y si s, p ur su an t t o whi chhe an al yzedda tafro m sal es of t hr ee co m

pa rab le pro pe rti es (no ne en cu m be redby a facad e eas em en t), a ll lo cat edne ar the pro pe rty. H e d idno t
ex pr es s an op in io n a s t o the va lu e o f th e p ro pe rty aftergra ntof t he eas em en t, b ut he was o f th e o pi ni onth at"[t ]he p ro pe rty is c on si de redto ha ve a reduc ti on infai r
m ark etva lu e o f 12 % of the pro pe rty's v al ue pri orto th e eas em en t d on at io n, wh ic h equa te s t o alo ss of $ 22 0,8 00 (ro un de d) ." He th eref or e co nc lu de d tha t the fai r
m ark etva lu e o f th e fac ad e eas em en t was $2 20 ,80 0.

Gen eral ly, we rece iv e anex pe rt' s wri tt enrep ort i nt o e vi de nc e as hi s d ire ct 4 te st im on y . Rul e 1 43 (g )(1 ) an d (2 ).- 20 -

[* 20 ] ii . Sou th EndSta nd ard s an d C rit eri a Mr. Han lo n a sc rib es th e reduc ti on infai r m ark etva lu e o f th e p ro pe rty to t he bu rd en s i m

po se d o n Lo rn a Kau fm an(an d s ub se qu en t o wne rs of t he pro pe rty) by th e p res erv at io n a gr eem en t. He rec og ni zes th atth e p ro pe rty, lik e "[a ]ll res id en ti al bu il di ng s i n B os to n" , is subjec t t o s ub st an ti al reg ul at io n, i nc lu di ng bu il di ng co de s an d z on in g l aws , andth at , bec au se of i ts lo cat io n i n B os to n's So ut h En d, i t i s ad di ti on al ly sub

ject t o the So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a. The So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a st at e th atth ey are i nt en de d " to pr es erv e th e p hysic al featur es , arch it ectur al ch arac te r an d app eara nc e o f th e So ut h End ". W ith c ert ai n e xc ep ti on s, the y requi re ap pr ov al by the So ut h En d Lan dm ark s Co m m is si on (co m

m is si on ) fo r al l ex te rio r al te rat io ns to an y pro pe rty with in th e land m arkdi st ric t. The y

au th or iz e th e co m

m is si on to is su e a ce rti fic at e o f de si gn ap pr ov al when itde te rm in es th atpro po se d e xt eri oralt erat io ns co nf orm to th e So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a. They pro vi de th atno bu il di ng pe rm itm ay be is su edforex te rio r al te rat io ns un le ss acco m pa ni edby a certi fic at e o f de si gn ap pr ov al fro m

th e Co m m is si on . They pr ov id e sp eci fic rep ai r cri te riaform an y el em en ts of t he ex te rio r of a res id en ti al bu il di ng , e.g., s ta irs , ent ran ces , ext eri or wall s, wi nd ows , win do w op en in gs an d trim, ba y , ori el s an d p ro tru si on s fr om wall s, ro of

s, s ig ns , andut il ity

an d m ech an ic al equi pm en t. The de ta il of t he- 21 -

[* 21 ] sp eci fic rep ai r cri te riais il lu st rat edby the cri te rio n fo r rai li ng s, b al us tra de s
an d d eco rat iv e b al co ni es . Exi st in g c as t i ro n s ta ir r ai li ng s, b al us tra de s an d d eco rat iv e b al co ni es sh al l b e ret ai ne d. If t he y

are b ad ly det eri or at edor n on -ex is te nt , rep la cem en t el em en ts m

us t b e o f a s iz e an d m as si ve ne ss co ns is te nt with the rem ai ni ng ori gi na l el em en ts of the de si gn or c on si st en t wi th th e si ze, m as si ng , pro fil e an d c om pl ex ity of r em ai ni ng ex am

pl es of iro n wo rkon ne arb y

bu il di ng s. Si m

pl ifi edad ap ti on s m ay

be all owe d if t he y m eetth e ab ov e cri te ria . All i ro n wo rk sh ou ldbe bl ackin co lo r. * * * ii i. Ov erl ap Mr. Han lo n c on ced es th atth ere i s m uc h o ve rlap b etweenth e b ur de ns im po se d o n the own er o f th e p ro pe rty by th e p res erv at io n a gr eem en t an d the bu rd en s i m

po se d o n the own er b y

pre ex is ti ng res tri ct io ns , parti cu larly tho se fou nd in th e So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a. Andwhi le he be li ev es th at"ch an ge s o r al te rat io ns to th e fac ad e o f th e subjec t p ro pe rty * * * [were] alr eady stric tl y reg ul at ed ", h e al so be li ev es th at"the Pres erv at io n R es tri ct io n Ag reem en t i m po se s st ric te r co nt ro ls th anth os e co nt ai ne d i n the Landm arkCo m mis si on s St an da rd s an d Cri te ria ." He co nc lu de s: "Pro pe rti es en cu m be redby the Pres erv at io n R es tri ct io n Agr eem en t s ho ul d s el l ata pe na lty rel at iv e to un en cu m

be redpro pe rti es insi m il ar lo cat io ns ." His pri nc ip al arg um en t tha t the pre se rv at io n a gr eem en t i m po se s st ric te r co nt ro ls is as f

ol lo ws:- 22 -

[* 22 ] Unl ik e th e So ut h En d Lan dm arkCo m m is si on 's St an da rd s an d Cri te ria , th e Pre se rv at io n Ag reem en t ap pl ie s t o m or e th anjus t the ex te rio r wal ls , roo f, an d yard wh ic h are v is ib le fro m th e p ub li c way . The ag reem en t's bro adde fin it io n o f fac ad e in cl ud es all ex te rio r wal ls , ch imne y s an d ro of

s o f th e b ui ld in g andth e la ndth e b ui ld in g i s si tu at edup on , im

po si ng ad di ti on al res tri ct io ns onth e p ro pe rty ov er an d abo ve th os e o f th e So ut h En d Lan dm arkCo m m is si on . He cat al og s wh athe be li ev es to be th e co m pa rat iv e d is adva nt ag es (affe ct in g the
va lu e o f th e p ro pe rty) of the pre se rv at io n a gr eem en t. So m e ch an ge s t o the pro pe rty whic h m ay be pe rm it te d b y

th e So ut h EndHis to ric Dis tri ctSta nd ard s an d C rit eri a m ay no t b e al lo wedby th e Nat io na l Arc hi te ctur al Trus t. The Pres erv at io n R es tri ct io n Agr eem en t ea se m en t i s g ran te d i n p erp etui ty whi le th e h is to ric di st ric t o rd in an ces an d l oc al zo ni ng pra ct ic es m ay ch an ge ov er t im e to refl ectch an ge s i n p ol it ic al , eco no m ic an d a es th et ic ne ed s an d ta st es ina co m

m un ity . The Hi st or ic Dis tri ctord in an ces co nt ai n re li ef fo r eco no m ic ha rd sh ip , whi chth e Pre se rv at io n R es tri ct io n Ag reem en t do es no t. The Pres erv at io n R es tri ct io n Ag reem en t m ay res ul t i n hi gh er i ns ur an ce an d p ro pe rty m ai nt en an ce co st s than tho se on pr op ert ie s n otso en cu m

be red . Reh ab il it at io n c os ts m ay be hi gh er al so as the pro pe rty owne r co ul d b e o bl ig at edto res to re o r rep la ce de te rio rat edm at eri al s ra th er tha n re pl ace t he m with c he ap er s ub st itut e m at eri al s. Th e requi rem en t o f ob ta in in g c on se ntpri orto co m m en ci ng an y ex te rio r work o n the pro pe rty cou ldres ul t i n d el ay s i n co ns tru ct io n a ndim

pl em en ta ti on of p lans . The p ro pe rty owne r is subjec t t o the in co nv en ie nc e o f pe rio di c in sp ect io ns of t he faca de to as su re co m

pl ianc e wit h the eas em en t ag reem en t an d i s atris k fo r le ga l ac ti on to co m

pe l co m pl ianc e wit h the term s o f th e eas em en t ag reem en t i n the ev en t o f a v io la ti on . Mark et ab il ity co ul d b e aff

ect ed as a se gm en t o f th e b uyin g p ub li c m ay sh ow re si st an ce t o b ei ng subjec te d t o yet ad di ti on al li m it at io ns an d re stric ti on s o n the ir pr op erty rig ht s. Ma rk et ab il ity

m ay be furth er d im in is he d a s fu tu re bu y ers , inth e ev en t the Pres erv at io n R es tri ct io n Ag reem en t i s ev er ex ti ng ui sh ed , cou ldbe ar the fin an ci al burd enof h av in g t o p ay ba ckto- 23 -

[* 23 ] th e Nat io na l Arc hi te ctur al Trus t the ful l am ou ntof t he do na ti on up on an y subs eque ntsal e o f th e p ro pe rty. Resal e v al ue co ul d a ls o b e di m in is he d b ecau se futur e o wne rs are n otab le to be ne fitfro m th e subs tant ia l t ax sav in gs ass oc ia te d wi th th e g ran ti ng of ahi st or ic faca de eas em en t. The po te nt ia l fo r th e g reat es t l os s o f va lu e is at tri bu tabl e to th e Nat io na l Arc hi te ctur al Trus t's rig htto cir cu m sc rib e th e o wne r's rig ht s t o u ti li ze the pro pe rty for i ts "h ig he stan d b es t u se ", ev enif l eg al ly perm is si bl e. The l os s o f po te nt ia l fo r de m ol it io n fo r as se m bl ag e, subd iv is io n o r al te rn at iv e u se co ul d h av e dram at ic fin an ci al im

pl ic at io ns . Alth ou gh th e subjec t p ro pe rty is s ev erel y res tri ct edby pre-e xi st in g re gu la ti on s, an y co ns id erat io n o f th e po ss ib il it ie s o f va ria nc es an d s pe ci al pe rm it s i s m ad e m oo t b y th e Pres erv at io n R es tri ct io n Ag reem en t. Not withs tand in g tho se supp os edco m pa rat iv e d is adva nt ag es of t he pre se rv at io n ag reem en t, Mr . Hanl on co nc ed es th atne ithe r th e p res erv at io n a gr eem en t n orth e pr eex is ti ng res tri ct io ns ha m pe r th e p ot en ti al forde ve lo pi ng th e p ro pe rty to i ts hi gh es t an d b es t u se "as th e p ro pe rty is c urren tl y [i.e ., at the ti m e o f th e pr es erv at io n a gr eem en t] im pr ov edto it s h ig he stan d b es t u se as asi ng le fam il y ho m e." iv . Mr. Han lo n's Metho d Mr. Han lo n fo un d n o re co rdof s al es inMas sa ch us etts of e as em en ts
co m pa rab le to th e fac ad e eas em en t. He und ers to odth at , wher e n o e st ab li sh ed
m ark etex is ts foreas em en ts , con se rv at io n re stric ti on s ar e typi cal ly val ue d in di rect ly by

th e d iff eren ce b etweenth e fai r m ark etva lu e o f th e b ur de ne d p ro pe rty be fo re an d a fte r th e g ran t o f th e res tri ct io n. Be cau se Mr. Han lo n was un aware of- 24 -

[* 24 ] an y sal es inth e Bo st on areaof r es id en ti al pro pe rti es en cu m be redby facad e eas em en ts , he was un ab le to de te rm in e th e v al ue of the pro pe rty fol lo win g the
co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT u si ng co m parab le -s al es data . Mr. Han lo n h adsee n ado cu m en t p os te d o n aU.S. Departm en t o f th e In te rio r, Nati on al ParkServ ic e Web si te th atrep ro du cedanart ic le en ti tl ed"Fa cad e Eas em en t Co nt rib ut io ns ", p rep aredby MarkPri m ol i (P rimoli art ic le ), anIRS em pl oyee. The Pri m ol i arti cl e in cl ud es th e fo ll owi ng sen te nc e (wh ic h M r. Han lo n quo te d i n h is ap pr ai sa l): "In te rn al Rev enue Serv ic e Eng in eers have co nc lu de d tha t the pro pe r va lu at io n o f a fac ad e eas em en t s ho ul d ra ng e fro m ap pr ox im at el y

10 % to 15 % of th e v al ue of t he pro pe rty." He als o b el ie ve d tha t co urt ca se s h adco ns is te nt ly de ci de d tha t co ns erv at io n e as em en ts ha d ava lu e, typic al ly in the ran ge of 1 0% t o 20 % of t he va lu e o f th e en cu m be redpro pe rty. A ltho ug h the Pri m ol i arti cl e d oe s no t s ay so , Mr. Han lo n b el ie ve s the ran ge setforth inth e art ic le --fro m ap pr ox im at el y

10 % of v al ue of t he en cu m be redpro pe rty to app ro xi m at el y 15 % of th atva lu e--t o b e ap pr op ria te to pro pe rti es (su chas t he pro pe rty) si tu at edin hi st or ic di st ric ts alr eady

subjec t t o a rch it ectur al res tri ct io ns . He bel ie ve s tha t, i n he av il y res tri ct edarea s, ad di ti on al res tri ct io ns wou ldha ve les s o f anim pa cton th e va lu e o f th e en cu m

be redpro pe rty andth at , inli gh tl y res tri ct edarea s, the y

wou ld ha ve a gr eat er i m

pa cton th e v al ue of t he pro pe rty. H e b el ie ve s tha t the pe rcen ta ge- 25 -

[* 25 ] reduc ti on inva lu e o f th e p ro pe rty onacco un t o f th e co ntrib ut io n o f th e faca de eas em en t t o NAT fel l s om ewh ere b etween10 % an d 1 5%. To d et erm in e th e ap pr op ria te pe rcen ta ge withi n tha t rang e, Mr. Han lo n fi rs t
m ad e a l is t o f th e ad di ti on al bu rd en s tha t h e b el ie ve d wo ul d a ffec t the va lu e o f a
res id en ti al pro pe rty alrea dy dev el op edto it s h ig he stan d b es t u se (i.e ., as a res id en ce) i f th e o wne r en cu m be redth e p ro pe rty with a faca de eas em en t. Ass um in g tha t, i n l ig ht ly restric te d a reas , th os e b ur de ns wou ldreduc e th e v al ue of th e b ur de ne d p ro pe rty by th e fu ll 15 % up pe r bo un d o f th e ran ge , he a ss ig ne d a pe rcen ta ge to each of t he bu rd en s s o tha t i f eac h p erce nt ag e were f ul ly app li edth e su m of t he pe rcen ta ge s wo ul d b e 1 5%. His li st , andth e as si gn edpe rcen ta ge s (to ta li ng 15 %), is as f

ol lo w: (1 ) lo ss of d ev el op m en t p ot en ti al : 0 %; (2 ) ad di ti on al reg ul at io n a ndbu reau crac y : 2 %; (3 ) reg ul at io n o n e ndwall s: 0.2 5%; (4 ) ne w reg ul at io n o n re ar an d ro of : 0 .5%; (5 ) di m in is hi ng of m ark et ab il ity : 2 %; (6 ) recaptur e: 0.5 %; 5 Exp la in edby Mr. Hanl on as t he recaptur e b y NAT of a p orti on of t he va lu e 5 of th e p ro pe rty if th e fac ad e eas em en t i s ex ti ng ui sh edan d the pro pe rty (co nt in ue d...)- 26 -

[* 26 ] (7 ) m ai nt en an ce an d i ns ur an ce re qu ire m en ts inex ces s o f un en cu m be red pr op ert ie s: 1.2 5%; (8 ) le ga l ex po su re i f eas em en t i s b reac he d: 0.5 % ; (9 ) lo ss of r ig htof f

utur e o wne rs to rece iv e ta x b en efi ts of eas em en ts : 4 .5%; (1 0) ne w stric t re gu la ti on of f ro ntfaca de : 1 .5%; (1 1) ne w reg ul at io n o f y ardan d yard i m pr ov em en ts : 0 .5%; an d (1 2) res tri ct io ns on expa ns io n o f bu il di ng : 1 .5%. He ba se d tho se pe rcen ta ge s o n h is jud gm en t, ex pe rie nc e, an d, atlea stinth e cas e o f bu rd en(5) ("d im in is hi ng of m ark et ab il ity "), " co m m onsen se " tha t m or e bu rd en edpro pe rty woul d s el l fo r le ss . He pre se nt edno nu m eri cal da taor st at is ti cal an al y si s s up po rti ng th e p art ic ul ar p erce nt ag e h e as si gn edto an y of t he 12 bu rd en s. His ne xtst ep inreac hi ng hi s co nc lu si on th atco nt rib ut io n o f th e faca de eas em en t t o NAT reduc edth e fai r m ark etva lu e o f th e p ro pe rty by 12 % was to co m pa re the So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a an d the pre se rv at io n a gr eem en t
an d t o m ak e a l is t o f wha t h e th ou gh t t o b e th e d iff eren ces an d s im il ari ti es be twee n th e two . He th enad

jus te d the pe rcen ta ge s h e h adde te rm in edinth e fi rs t s te p t o refl ectth os e d iff

eren ces an d s im il ari ti es . He in crea se d t o 0 .75 % th e wei gh t (...co nt inue d) 5 subs eque nt ly sol d.- 27 -

[* 27 ] acco rd edto bu rd en(4) , new re gu la ti onon rear , androo f (b ecau se of r oo fin g
m at eri al s s pe ci fie d i n the pre se rv at io n a gr eem en t), andhe acco rd edno weig htto bu rd en s (3 ), reg ul at io n o n e ndwall s (s in ce the en cu m be redbu il di ng was m id
bl oc k) , (10 ), ne w stric t re gu la ti on of f ro ntfaca de (si nc e th e p res erv at io n ag reem en t i m

po se d n o a dd it io na l b ur de n) , and(12 ), res tri ct io ns on expans io n o f bu il di ng (si nc e th e p ro pe rty was d ev el op edto it s h ig he stan d b es t u se ). Inres po ns e to a qu es ti on fro m th e Co urt, Mr . Hanl on ackno wled ge d tha t h is de co ns tru ct io n o f th e 1 5% upp er b ou ndof t he ran ge inth e Pri m ol i arti cl e in to
sm al le r, pa rti cu lar pe rcen ta ge s re fle ct iv e o f th e se pa rat e b ur de ns im po se d b y a faca de eas em en t was a m etho d u ni qu e to hi m an d was no t a g en eral ly accep te d ap pr ai sa l p ract ic e o r va lu at io n m etho d.

b. Pas tu sz ekRep ort Mr. Pa stus zek , a Mas sa ch us et ts cert ifi edreal est at e ap pr ai se r, pr ep aredan ap pr ai sa l re po rt ( Pas tu sz ekrep ort) i n wh ic h h e u se d am at ch edsal es an al y si s to 6
ex am in e th e eff

ect s o f NAT's p res erv at io n re st ric ti on ag reem en ts onreal pro pe rty
Fo r pu rp os es of h is rep ort M r. Pas tu sz ekde fin es "m at ch edsal es an al y si s" 6 as "a co m pa ris on an d a na lysis , us in g a ccep te d app rai sa l m etho do lo gi es , of s al es of res id en ti al pro pe rti es en cu m be redby a perp etua l h is to ric pre se rv at io n re st ric ti on (o r ot he r co m

pa rab le or ana lo go us pe rp etua l ea se m en t o r res tri ct io n) co m pa redto on e o r m or e sa le s o f co m pa rab le res id en ti al pro pe rti es th atare n oten cu m be redby su chres tri ct io n."- 28 -

[* 28 ] pri ces inth e Bo st on area . Mr. Pas tu sz ekdi d n otap pe ar, an d the Pas tu sz ek rep ort was adm it te d s ol el y for pu rp os es of d em on st rat in g tha t the qu es ti on of
va lu at io n i s fo cu se d o n the pro pe rty at is su e an d tha t fa cad e eas em en ts do no t h av e a zer o v al ue as am at te r of law. 3. Res po nd en t's W itne ss a. Mr. Bo wm an Res po nd en t o ffer ed , andth e Co urt ac cep te d, M r. Bo wm anas a n e xp ertin ap pr ai si ng pa rti al in te res ts inpro pe rty. W e rec ei ve d h is writ te n re po rt ( Bo wm an rep ort) a s h is di recttes ti m on y . The rep ort i s s tyled"Su m m ary App rai sa l Re vi ew Rep ort In cl ud in g R ev ie wer's Opi ni onof Va lu e". Mr . Bowm anst at es th athi s as si gn m en t fr om

res po nd en t h adtwo pa rts : (1 ) to rev ie w th e an al y si s an d
reas on in g o f th e Han lo n app rai sa l, ev al ua te th e ad equa cy of t he supp orti ng da ta , an d o pi ne whet he r th e v al ua ti on was c red ib le , pro pe rly supp orte d, an d d ev el op ed in acco rd an ce wi th ge ne ral ly accep te d v al ua ti on pri nc ip le s an d s tand ard s an d (2 ) to op in e as to th e fai r m ark etva lu e o f th e fac ad e eas em en t.

b. App rai sa l Re vi ew i. In tro du ct io n Mr. Bo wm an 's o pi ni on of t he Hanl on ap pr ai sa l (i .e., th e $ 22 0,8 00 va lu e th at Mr. Han lo n d et erm in edforth e fac ad e eas em en t) i s as fol lo ws: "As the fru itof a n- 29 -

[* 29 ] in ap pr op ria te va lu at io n m etho do lo gy em pl oyin g awho ll y

un supp orte d ad jus tm en t fa ct or , th e p res erv at io n re st ric ti on va lu e o f th e Han lo n app rai sa l ca nn ot be sai d t o b e rea so nabl e o r cre di bl e." Mr . Bowm an 's re as on s fo r rea ch in g tha t
co nc lu si on are as fol lo ws. ii . Flaw i n M etho d Mr. Bo wm anbe li ev es th atth e p res erv at io n a gr eem en t re su lt edinth e subd iv is io n o f LornaKauf m an 's fe e in te res t i n the pro pe rty int o two p art ia l in te res ts inth e p ro pe rty andth atMr. Han lo n's ap pr ai sa l t as k " sh ou ldha ve be ento
es ti m at e th e v al ue of apa rti al in te res t, the pre se rv at io n re st ric ti on , whi chis an eas em en t i n g ro ss ." The re b ei ng no m ark etforpe rp etua l co ns erv at io n re st ric ti on s, Mr. Bo wm anbe li ev es th atMr. Han lo n s ho ul d h av e acc om pl is he d tha t t as k b y em pl oyin g ath ree- st ep , two -ap pr ai sa l p ro cedur e. The fi rs t s te p wo ul d b e to de te rm in e b y

ap pr ai sa l the pre co nt rib ut io n v al ue of the pro pe rty. T he sec on d s te p wou ldbe to de te rm in e b y a se co nd(in de pe nd en t) app rai sa l the po st co nt rib ut io n va lu e o f th e p ro pe rty. T he th irdst ep , if the di ffer en ce b etweenth e fi rs t an d s eco nd de te rm in edva lu es was n eg at iv e, wou ldbe to ass ig n tha t d iff eren ce t o the va lu e o f th e p art ia l i nt eres t i n p ro pe rty (th e fac ad e eas em en t) c on tri bu te d t o NAT. That , he st at es , wou ldbe co ns is te ntwith the th ree- st ep pro cedur e b ot h s ug ge st edinsec ti on- 30 -

[* 30 ] 1.1 70 A-1 4( h) (3 )(i ), In co m e Tax Reg s., an d g en eral ly em pl oyed b y ap pr ai se rs inva lu in g p art ia l i nt eres ts inpro pe rty. Mr. Bo wm ancri ti ci zes Mr. Han lo n fo r fai li ng to tak e th e se co ndst ep ; i .e., fo r no t co nduc ti ng a se co ndap pr ai sa l o f th e p ro pe rty to d et erm in e it s po st co nt rib ut io n v al ue . Andwhi le Mr. Bo wm anreco gn iz es th atMr. Han lo n d id de te rm in e b ot h p re- andpo st -co nt rib ut io n v al ue s o f th e p ro pe rty, he em ph as iz es th atMr. Han lo n d et erm in edth e p os tc on tri bu ti onva lu e n otby app rai sa l b utby di sc ou nt in g the pre co nt rib ut io n v al ue th athe ha d d et erm in edto refl ectth e ran ge of di sc ou nt s s etforth inth e Pri m ol i arti cl e, whi chMr. Han lo n m od ifi edto refl ect hi s o pi ni on of t he ad de d b ur de ns im po se d b y th e p res erv at io n a gr eem en t (o ve r th os e im po se d b y th e So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a). He b el ie ve s tha t M r. Han lo n's m etho d was fla wedbe cau se Mr. Han lo n d idno t d et erm in e th e po st co nt rib ut io n v al ue of the pro pe rty ind ep en de nt ly from hi s d et erm in at io n o f th e pr eco nt rib ut io n v al ue of t he pro pe rty. In hi s o pi ni on , rel y in g o n the Pri m ol i arti cl e to de te rm in e a d is co un t t o b e ap pl ie d t o the pre co nt rib ut io n v al ue of t he pro pe rty to est im at e it s p os tc on tri bu ti on va lu e "i s n ota va li d m etho do lo gy for the ap pr ai sa l of pa rti al in te res ts ."- 31 -

[* 31 ] ii i. Mr . Hanl on 's As su m pt io ns Asi de fro m

hi s cr it ic is m

of M r. Han lo n's m etho d, M r. Bo wm anqu es ti on s Mr. Han lo n's ba si s fo r di sc ount in g the pre co ntrib ut io n v al ue of the pro pe rty by 12 % to de te rm in e it s p os tc on tri bu ti on va lu e. He st at es : "Ha nl on off ers no da tato
supp ort ei th er the di rect io n o r m ag ni tu de of t hi s d is co un t." He fin ds ex tra or di na ry Mr. Han lo n's ass um

pt io n tha t " [p ]rop ert ie s en cu m be redby the Pres erv at io n Res tri ct io n Ag reem en t s ho ul d s el l ata pe na lty rel at iv e to un en cu m

be redpro pe rti es in si m il ar l oc at io ns ." He ad dr es se s und er fi ve he ad in gs th e fac to rs th athe
un de rs tand s M r. Han lo n t o h av e co ns id eredas c on tri bu ti ng to th e d is co un t tha t h e ap pl ie d t o the pre co nt rib ut io n v al ue of the pro pe rty. Stric te r Co nt ro ls Res ul t i n Lo ss of Va lu e. Mr. Bo wm anrefe rs to a 20 05 study by N . EdwardCo ul so n a ndMi ch ael L. Lahr, "Gra ci ng th e Lan d o f Elv is an d Bea le Str eet : Hi st or ic Desi gn at io n a ndPro pe rty Valu es inMem ph is ", 3 3 R eal Est
. Eco n. 4 87 (20 05 ), whi chco nc lu de s tha t the own ers of p ro pe rti es ina m or e 7
res tri ct iv e lo cal hi st or ic di st ric t en joy edgre at er re tu rn s (m or e rap id ly inc reas in g pr op erty va lu es ) th andi d o wne rs of p ro pe rti es inles s re st ric te d l oc al hi st or ic di st ric ts or i n n at io na l h is to ric di st ric ts . Mr. Bo wm anbe li ev es th atth e study An o nl in e v ers io n o f th e stud y was p ub li sh edin20 04 an d c anbe fou ndat 7 ht tp ://p ol ic y .rut ge rs .edu/ facu lty /l ah r/C ou ls on &Lah r_ Ju ly%202 00 4_ Mem ph is _R E Eco no m ic s.p df

(la stvi si te d No v. 6 , 20 13 ).- 32 -

[* 32 ] im pl ie s tha t b uyers v al ue th e ad di ti on al pre se rv at io n re st ric ti on s i n the m or e res tri ct iv e lo cal di st ric t. To h im "[the stud y ] su gg es ts th ata po te nt ia l b uyer of a 8 pr es erv at io n re st ric ti on -en cu m be redpro pe rty do es no t s ee an y les s v al ue inth e pr op erty ev enif the term s o f th e p res erv at io n re st ric ti on s ar e m or e st ric t tha n the reg ul at io ns go ve rn in g the hi st or ic di st ric t." The Res tri ct io n C on st rai ns Hig he stan d B es t Us e. Mr. Bo wm anpo in ts ou t th atMr. Han lo n a ckno wled ge s tha t the re i s n o c ha ng e in th e h ig he stan d b es t u se of th e p ro pe rty onacco un t o f th e p res erv at io n a gr eem en t. He ad ds : "As a m at te r of zo ni ng , th e p ro pe rty alrea dy exce ed s the m ax im um all owabl e b ui ld in g en ve lo pe ." The Res tri ct io n Is Inf

le xi bl e. Inpa rt, the pre se rv at io n a gr eem en t p ro vi de s th at"n ot hi ng co nt ai ne d h erei n s ha ll be co ns tru edto li m itth e Gran te e's rig htto gi ve it s co ns en t (e .g., t o c hang es inth e fac ad e) o r to ab an do n s om e o r al l o f it s Mr. Bo wm anbe li ev es th atho m eo wne rs ina hi st or ic di st ric t p la ce p rem iu m 8 va lu e o n the ass ur an ce tha t the ne ig hb orho odsu rro un di ng th ei r ho us es wil l re m ai n un ch an ge d o ve r ti m e: [The ] as su ran ce the ne ig hb orho odwil l n otch an ge inch arac te r ha s va lu e b ecau se th e n ei gh bo rh oo d c on di ti on im pa ct s h om eo wne r va lu e in th e fo rm

of a n e xt ern al ity . A well- m ai nt ai ne d p ro pe rty will no t b e as va lu ab le in[a] nei ghbo rh oo d o f po or ly m ai nt ai ne d p ro pe rti es as i t wou ldbe if the su rro un di ng areawere s im il arl y well pre se rv ed
. Reg ul at io n o f ap pe aran ce i n a n h is to ric di stric t p ro du ces po si ti ve ne ig hb orho odeffe ct s o n v al ue .- 33 -

[* 33 ] rig ht s h ereu nd er." M r. Bo wm anst at es th at , in20 03 , NAT dis tri bu te d a do cu m en t -- Co m

m on ly A sk edQues ti on s Ab ou t Co ns erv at io n Eas em en ts (NAT Q&As) --t o p ro sp ect iv e ap pr ai se rs inth e Bo st on area . To th e que st io n " Wha t cri te riado es th e Tru stus e whe n re vi ewin g apro sp ect iv e ch an ge ? ", NAT ans wers : "Th e Tru stfol lo ws the 'Secr et ary of th e In te rio r's Sta nd ard s fo r His to ric Reh ab il it at io n.' In ge ne ral , th e p ro po se d c hang e is acce pt ab le if i t i s co ns is te nt with the pro pe rty's o rig in al arch it ectur al sty le ." On the ba si s o f th e quo ta ti on s fro m th e two do cum en ts , Mr. Bo wm anbe li ev es th at , inap pr ov in g c hang es to th e pr op erty , NAT needno t b e in fle xi bl e an d, i nd eed , itwou ldbe no les s fl ex ib le th an wou ldbe th e co m

m is si on inap pr ov in g c ha ng es un de r th e So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a. The Res tri ct io n Impos es Hig he r Owne rs hi p C os ts . Mr. Bo wm andi sa gr ees . He st at es th atMr. Han lo n p ro vi de d n o e vi de nc e o f hi gh er i ns ur an ce o r
m ai nt en an ce co st s. He b el ie ve s: "The li ke ly lev el of m ai nt en an ce re qu ire d und er th e p res erv at io n re st ric ti on wou ldbe whatan y pru de ntown er o ccupa ntwou lddo to pro te ctth ei r [s ic ] in ve st m en t ab se ntth e ap pl ic ab il ity of t he hi st or ic di st ric t gu id el in es or t he pre se rv at io n re st ric ti on ." He d oe s n otbe li ev e th atth e requi rem en t t o o bt ai n c on se ntfro m NAT befo re co m

m en ci ng ou ts id e work o n the pr op erty wou ldim

po se co st ly del ay s. He p oi nt s o utth atth e NAT Q&As s ta te th at- 34 -

[* 34 ] ittak es ap pr ox im at el y two week s t o o bt ai n app ro va l fr om NAT for a pr op os edex te rio r ch an ge to th e p ro pe rty. T ha t, h e st at es , is th e sa m e p eri odit
wou ldtak e to ob ta in fro m th e Co m m is si on a cert ifi cat e o f ap pr op ria te ne ss with
res pe ctto an y

ex te rio r ch an ge . He con cl ud es : "[ A] n app li cat io n fi le d si m ul tane ou sl y

with NAT an d the * * * Co m m is si onco ul d b e ap pr ov ed si m ul tane ou sl y

two week s l at er." Fi na ll y , he d oe s n otth in k tha t the pe rio di c in sp ect io n o f th e p ro pe rty's ex te rio r requi redby NAT wou ldin co nv en ie nc e th e own er (a s h is pre se nc e is no t re qu ire d) , no r do es he th in k tha t the pre se rv at io n ag reem en t i nc reas es th e ri skof l eg al act io n t o e nf or ce i ts term s: "The pro pe rty
own er i s al read y

at r is k fo r le ga l ac ti on by the [Ci ty of Bo st on 's] Ins pe ct io na l Serv ic es Depa rtment f

orun au th or iz edalt erat io ns or f or fai lu re t o m ai nt ai n (d em ol it io n b y

ne gl ect )." The Pres erv at io n R es tri ct io n Li m it s M ark et ab il ity . Mr. Bo wm andi sa gr ees . He in cl ud es with h is rep ort anart ic le en ti tl ed"Us in g the His to ric Faca de Co ns erv at io n Eas em en t Deduc ti on ", rep rin te d fr om th e Pra ct ic al Real Est at e Lawy er (M arch 20 03 ) an d wri tt enby Jam es M. Kearn s, the n p res id en t o f NAT. The art ic le 's l eadread s: "By pr es erv in g api ece o f hi st or ic arch it ectur e fo r fu tu re ge ne rat io ns , th e p ro pe rty owne r can ge t a b ig tax de du ct io n wi th li tt le co stor r is k." W ith re sp ectto m ark et ab il ity , Mr. Kearn s s ta te s:- 35 -

[* 35 ] Marke tabi li ty

Whe n c on si de rin g wh ethe r a co ns erv at io n e as em en t m ig ht in te rfer e wit h apro pe rty's m ark et ab il ity , con si de r th e th ree ov erar ch in g fa ct or s:

• Don at in g aco ns erv at io n e as em en t o fte n p la ces li tt le ad di ti on al bu rd enon th e p ro pe rty owne r ov er tha t wh ic h a lre ady ex is ts fro m th e lo cal go ve rn in g aut ho rity ;

• Tho se who pu rch as e p ro pe rty in h is to ric di st ric ts ge ne ral ly va lu e th e arc hi te ctur al in te gr ity of a ll th e p ro pe rti es withi n the co m m un ity , andbuy ers of s uc h p ro pe rti es are s up po rti ve of reg ul at io ns gu ard in g h is to ric pre se rv at io n; an d

• Pro pe rti es inhi st or ic di st ric ts are u ni qu el y di ffer en t fr om

each ot he r an d fe w are av ai labl e o n the m ark etat a ny giv enti m e. Co ns eque nt ly, th e p res en ce o r ab se nc e o f aneas em en t i s o nl y a m in orfact orinth e b uyin g d eci si on . Bec au se Mr. Bo wm anbe li ev es th atno va lu e is lo stingra nt in g afaca de eas em en t
on pro pe rty in alo cal hi st or ic di st ric t (a nd , th us , no tax ch ari tabl e co nt rib ut io n de du ct io n i s av ai labl e o n a cco un t o f th e co nt rib ut io n) , he b el ie ve s tha t s ub se qu en t
own ers wou ldno t d is co un t the va lu e o f th e p ro pe rty onacco un t o f th e lo st op po rtu ni ty for a ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on . Fin al ly, he be li ev es th at , if th e fac ad e eas em en t h as no m on et ary va lu e, th ere wo ul d b e n o p ay ba ckto NAT in th e ev en t i t was ex ti ng ui sh ed
.- 36 -

[* 36 ] c. Opi ni on of Va lu e i. In tro du ct io n Mr. Bo wm an 's o pi ni on is th atth ere was no di m in ut io n i n the va lu e o f th e pr op erty on acco un t o f th e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT. His op in io n fo ll ows fro m

cert ai n p rel im in ary co nc lu si on s, v iz :

• The re i s n o c ha ng e in th e h ig he stan d b es t u se res ul ti ng fro m en cu m br an ce b y th e p res erv at io n re st ric ti on .

• The re i s n o d iff

eren ce b etweenth e te rm s o f th e p res erv at io n res tri ct io n a ndth e und erl y in g S ou th EndLand m arkCo m m is si on St an dard s an d C rit eri a th atwou ldli ke ly be rec og ni zedby a ty pi cal bu y er.

• The re i s n o m ark etev id en ce o f di ffi cu lty inm ark et in g o r fi na nc in g pr es erv at io n re st ric ti on -en cu m be redpro pe rti es .

• The ev id en ce d oe s n otde m on st rat e a m ark etreco gn it io n o f di m in ut io n i n v al ue . His fin al co nc lu si on is th at , si nc e th e p reco nt rib ut io n v al ue of t he pro pe rty ($ 1,8 40 ,00 0) is equa l t o i ts po st co nt rib ut io n v al ue (th e sa m e), the va lu e o f th e faca de eas em en t was zero . ii . Proc edur es Mr. Bo wm anFo ll owe d a nd Preco nt rib ut io n Val ue Mr. Bo wm anst at es th at , to de te rm in e th e v al ue of t he faca de eas em en t, h e fo ll owe d the pro cedur es ou tl in edinsec ti on1.1 70 A-1 4( h) (3 )(i ), In co m e Tax Reg s.- 37 -

[* 37 ] Fi nd in g n o s ub st an ti al reco rdof s al es of e as em en ts co m pa rab le to th e fac ad e eas em en t, h e lo ok edto th e d iff eren ce b etweenth e p re- andpo st -co nt rib ut io n va lu es of t he pro pe rty to d et erm in e th e v al ue (if any ) of th e fac ad e eas em en t. He ag rees with M r. Han lo n tha t the hi gh es t an d b es t u se of the pro pe rty befo re the
co nt rib ut io n was as asi ng le -fam il y dwel li ng , andhe co nc ur s wi th Mr. Han lo n's
co nc lu si on ba se d o n h is sal es co m pa ris on an al y si s tha t the pre co nt rib ut io n v al ue of th e p ro pe rty was $ 1,8 40 ,00 0. He d idno sal es co m paris on an al y si s t o d et erm in e th e p os tc on tri bu ti on va lu e o f th e p ro pe rty becaus e, li ke Mr. Han lo n, h e co ul d fi nd
no pro pe rti es bo thbu rd en edby a pres erv at io n re st ric ti on an d s ol d
co nt em po ran eo us ly w ith the co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT.

ii i. Po st co nt rib ut io n Val ue As s ta te d s up ra, Mr . Bowm anbe li ev es th atth e h ig he stan d b es t u se of the pr op erty di d n otch an ge onacco un t o f th e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT. T ak in g tha t u se in to co ns id erat io n, h e b el ie ve s tha t the sal es of
un en cum be redpro pe rti es fou ndby Mr. Hanl on m ay witho utfurth er ad

jus tm en ts
se rv e as co m

pa rab le sal es to de te rm in e th e p os tc on tri bu ti on va lu e o f th e p ro pe rty. He ex pl ai ns : Altho ug h n on e o f th e co m pa rab le W es t Newt onStr eetsal es is en cu m be redby a pres erv at io n re stric ti on , I co nc lu de th atth e typi cal bu y er wo ul d fi ndth e res tri ct io ns of t he pre se rv at io n re st ric ti on no- 38 -

[* 38 ] m or e b ur de ns om e th anth e und erl y in g S ou thEndLand m ark Dis tri ctSta nd ard s an d C rit eri a. To re ach th atco nc lu si on , Mr. Bo wm anco m paredth e So uth En d S tand ard s an d C rit eri a wit h the pre se rv at io n a gr eem en t o n aco m po ne ntby com

po ne nt (co m pa rin g, fo r ex am

pl e, res tri ct io ns onalt erat io n, re pl acement s tand ard s,
m ai nt en an ce re qu ire m en ts , perm it ti ng , andacce ss requi rem en ts ). He fou ndth e co m po ne nt s o f th e p res erv at io n a gr eem en t t o b e "b as ic al ly dup li cat iv e" o f, an d "n otm at eri al ly diff

eren t" fro m

th e So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a. He be li ev es th atex te rio r work app ro ve d u nd er the So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a wou ld
m eetth e st an da rd s o f th e p res erv at io n a gr eem en t an d tha t p erm it ti ng foron e se t o f
res tri ct io ns wou ldserve forth e o th er. He rec og ni zes th atth e p res erv at io n ag reem en t re qu ire s ad di ti on al (rep la cem en t co st ) in su ran ce co ve rag e, whi chhe be li ev es a prud en t h om eo wne r wou ldbe wis e to carry inany ev en t. He l ik ewis e be li ev es th ata prud en t h om eo wne r wou ldm ai nt ai n h is ho m e to th e st an da rd s requi redby the pre se rv at io n a gr eem en t. Mak in g n o fu rth er ad

jus tm en ts to th e p reco nt rib ut io n c om parab le s, h e co nc lu de d tha t the po st co nt rib ut io n v al ue of t he pro pe rty was id en ti cal to it s pr eco nt rib ut io n v al ue , vi z, $1 ,84 0,0 00
.- 39 -

[* 39 ] iv . Res al e Stud y To re bu t M r. Han lo n's op in io n tha t en cu m be rin g apro pe rty with a pr es erv at io n re st ric ti ondi m in is he s the m ark et ab il ity of the pro pe rty, Mr. Bowm an ob ta in edan d a na lyzed d at a co nc ern in g s al es an d re sa le s o f res id en ti al pro pe rti es in th e Bo st on area . He was l oo ki ng to see whet he r en cu m be rin g apro pe rty with a pr es erv at io n re st ric ti onreduc edit s m ark et ab il ity . His app ro ach was t o fi rs t id en ti fy pro pe rti es for

whi chin fo rm at io n was av ai labl e sh owi ng bo th th e sa le pr ic e o f th e p ro pe rty befo re en cu m br an ce wi th a co ns erv at io n re st ric ti on an d the
res al e p ric e o f th e p ro pe rty afteren cu m br an ce. He th enco m

pa redth e d iff

eren ces be twee n the in di vi du al sal e an d re sa le pri ces of a n app ro pr ia te sample o f th os e pr op ert ie s wi th th e d iff

eren ces be twee n the in di vi du al sal e an d re sa le pri ces of t he po pu la ti on of p ro pe rti es so lddurin g the same peri od . He was l oo ki ng to see whe th er en cu m

be rin g apro pe rty with a co ns erv at io n re st ric ti on affe ct edth e ch an ge inva lu e o f th e p ro pe rty ov er t im e as co m pa redto th e ch an ge inva lu e o f al l pr op ert ie s o ve r ti m e. He lo ok edforsal es of c on se rv at io n re st ric ti on en cu m be red pr op ert ie s i n thr ee h is to ric di st ric ts inBo st on , vi z, Bea co n Hi ll , BackBay, an d the So ut h En d. He fo un d s ev ensal es of p ro pe rti es en cu m be redby pres erv at io n res tri ct io ns co nv ey edto NAT, andhe us edsi x o f th em . All o f th os e sa le s o ccu rred aft er the da te of t he pre se rv at io n a gr eem en t. Thr ee o f th e si x s al es were o f- 40 -

[* 40 ] pr op ert ie s i n the So ut h En d h is to ric di st ric t. He co m paredth e p ric es at whi cheach pro pe rty so ldbe fo re b ei ng en cu m be redto th e p ric e atwhi chitso ld aft er h av in g b eenen cu m

be red . For a ll si x s al es , th e p os te nc um br an ce s al e p ric e ex ceed edth e p reen cu m

br an ce s al e p ric e. St an dard& Po or 's C as e-Sh il le r Hom e Pri ce In di ces are i nd ic es m eas ur in g ch an ge s i n the pri ces of s in gl e-fa m il y , det ach edres id en ces us in g the rep eat -s al es
m etho d, wh ic h c om

pa res th e sa le pri ces of t he same pro pe rti es ov er t im e. The in di ces tra cksu chpri ce ch an ge s b ot h n at io na ll y an d i n v ari ou s m etro po li tan a reas , in cl ud in g B os to n. Fo r eac h o f th e si x p ro pe rti es , Mr. Bo wm anco m paredth e ap pr eci at io n o ve r th e h ol di ng pe rio d o f th e p ro pe rty with th e Cas e-Sh il le r In de x fo r up pe r-t ie r res id en ti al real pro pe rti es inBo st on forth e sa m e p eri od . For f ou r of th e si x p ro pe rti es , app reci at io n o ve r th e h ol di ng pe rio d e xc eed edth e ch an ge inth e Cas e-Sh il le r In de x fo r th e sam e p eri od . For t wo o f th e si x p ro pe rti es , to ta l ap pr eci at io n was les s. Th e m ed ian year-t o- y ear app reci at io n ra te am on g the si x pr op ert ie s was 8.1 %, whi chex ceedth e 5 .5% m ed ian year-t o- y ear r at e fo r th e in de x the same peri od . On th e b as is of h is an al y si s, h e co nc lu de s: "[N]o do wnwar d a dju st m en t t o a n une nc um be redco m

pa rab le sal e is ne ces sary

to m ak e th atsal e m or e co m

pa rab le to anen cu m

be redpro pe rty." On th e b as is of t ha t
an al y si s, h e fu rth er co nc lu de s tha t M r. Han lo n was wron g i n s ug ge st in g tha t- 41 -

[* 41 ] pr es erv at io n re st ric ti on s d im in is h m ark et ab il ity : "Th e an al y si s o f th es e si x pr es erv at io n re st ric ti on -en cu m be redpro pe rti es in di cat es th atth ey were i n fa ct
m ark et ab le ". 9 v. In te rv ie ws As a c he ckonhi s co nc lu si on s, h e in te rv ie wedth e b uyers o f fo urof t he si x pr op ert ie s, " eachof wh om ", h e rep orts , "s ai d the pre se rv at io n re st ric ti on di d n ot affe ctth ei r of

feri ng pri ce." He als o i nt erv ie wedth ree b ro ke rs , who , he c on ced es , ha d l it tl e ex pe rie nc e fro m whi chto form

anop in io n abo utth e im

pa ctof pr es erv at io n re st ric ti on s. He rep orts th atth e co ns en su s o f th ei r op in io ns "was th at pr es erv at io n re st ric ti on s i n ahi st or ic di st ric t wo ul d l ik el y ha ve no effe cton th e
m ark et ab il ity , th atis , eit he r on buy er i nt eres t o r ti m e o n the m ark et , or o n the ab il ity of abu y er t o o bt ai n am ortg ag e."

vi . Lite ratur e Sea rch He di d ali te ratur e se arch , andhe co nc lu de s: Valu at io n l it eratur e o n the in flu en ce o f hi st or ic de si gn at io n o n pr op erty va lu e o ve rwh el m in gl y

po in ts to a ne ut ral to po si ti ve va lu e effe ct . Stu di es of h is to ric di st ric t re gu lati on off er n o s y st em at ic

Rec og ni zi ng th atso m e b uyers m ig htpe rcei ve th atth e p res erv at io n 9 ag reem en t d im in is he d v al ue , Mr. Bo wm anno te s: "[U]nl es s al l p ot en ti al buy ers pe rcei ve a va lu e d im in ut io n fr om th e p res erv at io n re stric ti on , th e sa le pri ce wi ll be se t b y bu y ers who do no t re co gn iz e a d im inut io n."- 42 -

[* 42 ] ev id en ce tha t m ark et s h av e p ric edho m es inhi st or ic di st ric ts at a d is co un t t o re fle ctth e ad di ti on al burd enof r eg ul at io n. In st ead , th e res ul ts su gg es t tha t p ro pe rti es bu rd en edby his to ric di st ric t re gu la ti on ou tp erfo rm co m pa rab le pro pe rti es no t s ub ject t o hi st or ic di st ric t re gu la ti on . * * * He be li ev es : Log ic al ly, itis un li ke ly tha t b uyers i n ahi st or ic di st ric t wo ul d v al ue th e res tri ct io ns of apre se rv at io n re st ric ti on18 0 d eg rees di ffer en tl y , th atis , as d im in is hi ng pro pe rty val ue . The pu rp os e o f a p res erv at io n re st ric ti on , con ti nu ity , is th e sa m e as th e p ur po se of ahi st or ic di st ric t. The Co ul so n a ndLahrstud y in Mem ph is [supr a] sug ge st s tha t a p ot en ti al bu y er o f a p res erv at io n res tri ct io n- en cu m

be redpro pe rty do es no t s ee an y les s v al ue inth e pr op erty ev enif the term s o f th e p res erv at io n re st ric ti on s ar e m or e st ric t tha n the reg ul at io ns go ve rn in g the hi st or ic di stric t.

vi i. Co nc lu si on s Fr om

Res al e Stud y Mr. Bo wm ansu m

m ari zes th e co nc lu si on s h e draws fro m hi s re sa le stud y

as fo ll ows . My an al y si s o f res al es of p res erv at io n re st ric ti on -en cum be red pr op ert ie s i nd ic at es th atinth is m ark etne ithe r bu y ers no r le nd ers ha ve sh own res is te nc e to pro pe rti es en cu m be redby suc h p res erv at io n res tri ct io ns . Bas edon m

y an al y si s o f pr es erv at io n re st ric ti on -en cu m be redsal es I co nc lu de no do wnwar d a dju st m en t t o a n u ne nc um be redco m

pa rab le sa le is ne ces sa ry

to m ak e th atsal e m or e co m parab le to anen cu m

be red pr op erty .- 43 -

[* 43 ] St ep pi ng ba ckfro m th os e co nc lu si on s, h e st at es whathe wou ldha ve to be li ev e to be tru e to acce ptMr. Han lo n's op in io n tha t a p res erv at io n re st ric ti on on a p ro pe rty in alo cal hi st or ic di st ric t d im in is he s the va lu e o f th atpro pe rty. I wou ldha ve to be li ev e a p ot en ti al bu y er re co gn iz es a m arg in al di ffer en ce i n the res pe ct iv e res tri ct io ns , qu an ti fie s the m as a n ad di ti on al co stof o wne rs hi p o ve r th e h ol di ng pe rio d tha t the y th en ap pl y as adi sc ou ntto th ei r pe rcep ti on of t he un en cu m be redva lu e to res ul t i n the ir o fferforth e en cu m be redpro pe rty. Howev er, i t i s unl ik el y

th atbu y ers wou ldpe rcei ve anad di ti on al co st as a cert ai nt y

an d fa ct orth atin to th ei r of fer. Giv enth atI, an ap pr ai se r an d re al est at e d ev el op er wi th 30 y ears of e xp eri en ce i n the fie lddo no [t] pe rcei ve an y ad di ti on al co stass oc ia te d wi th th e pr es erv at io n re st ric ti on , itis ev enles s l ik el y th ata typic al bu y er wou ldpe rcei ve su cha co st . The ass um

pt io n tha t i f th ere i s a d iff eren ce i n app li cab le res tri ct io ns th ere i s a d iff

eren ce i n v al ue is in co rrec t. The re i s a d iff eren ce i n va lu e o nl y , when th e co ll ect iv e jud gm en t o f th e m ark etreco gn iz es a di ffer en ce. The re ca n b e a d is ti nc ti on witho uta di ffer en ce i n v al ue .

vi ii . Con cl us io ns as t o Val ue Mr. Bo wm anco nc lu de s: Inm y op in io n, the en cu m

br an ce o n 1 9 R

ut landSqua re b y

th e fac ad e eas em en t p res erv at io n re st ric ti on can no t b e se ento di sc ern ib ly affect th e v al ue of t he pro pe rty. I fin d tha t the aft er v al ue was e qu al to th e be fo re v al ue . Befo re v al ue $1 ,84 0,0 00 - Afte r va lu e 1,8 40 ,00 0 = Pre se rv at io n re st ric ti on va lu e 0- 44 -

[* 44 ] I co nc lu de th atth ere was no m ark etva lu e as so ci at edwith the faca de eas em en t p res erv at io n re st ric ti on as o f Decem be r 31 , 20 03
. C. Mr. Bo wm an 's Ob

jecti vi ty Inhi s p ro po sa l fo r ex pe rt wi tn es s s erv ic es , Mr. Bo wm anex pr es se d h is pr el im in ary vi ews , setforthsupr a, with re sp ectto bo th th e Han lo n app rai sa l an d th e Goo te e ap pr ai sa l. Onth e b as is of t ho se pre li m in ary vi ews , pet it io ne rs co m pl ai n: "Res po nd en t p ro ffer edanex pe rt wh o b eg anhi s wo rkto ap pr ai se th e faca de eas em en t d on at io n a t i ss ue he re wi th a fo reg on e co nc lu si on th atth e eas em en t h adzero va lu e." Pro ceed in gs inth is Co urt ar e co nduc te d i n a cco rd an ce wi thth e Fed eral Ru le s o f Evi de nc e. See s ec. 7 45 3; Ru le 14 3( a). Ru le 70 2 o f th e Fed eral Ru le s o f Evi de nc e st at es inpa rt t ha t ex pe rt o pi ni on is admis si bl e if it"wi ll he lp th e tr ie r of factto un de rs tandth e ev id en ce o r to de te rm in e a fac t i n i ss ue ". An ex pe rt wh os e 1 0 The ful l t ex t o f Fed . R. Evi d. 7 02 is as f ol lo ws: 1 0 Ru le 70 2. Tes ti m on y

by E xp ertW itne ss es A witne ss who is qu al ifi edas a n e xp ertby kno wled ge , sk il l, ex pe rie nc e, tr ai ni ng , or e du cat io n m ay tes ti fy inth e fo rm

of a n op in io n o r ot he rwis e if

: (a) th e ex pe rt' s s ci en ti fic , tec hn ic al , or o th er s pe ci al iz edkn owl ed ge wil l h el p the tri er o f fac t t o u nd ers tandth e ev id en ce o r to de te rm in e a fac t i n i ss ue ; (co nt in ue d...)- 45 -

[* 45 ] st at em en ts in di cat e a l ackof o bjec ti vi ty is n otus efu l t o the Co urt. See Est at e o f Hal as v. Co m

m is si on er, 9 4 T.C. 5 70 , 57 7 (1 99 0) ("[E]xp ert s m ay lo se th ei r us efu ln es s an d c red ib il ity when th ey

m erel y be co m e advo cat es foron e si de ."). Inhi s p ro po sa l, Mr . Bowm andi d re vi ew th e two ap pr ai sa ls he ha d b een gi ve n b y res po nd en t's co un se l, ap pa ren tl y as s he ha d re qu es te d. Hi s ag reem en t with M s. Go ot ee's co nc lu si on s tha t the So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a are dupl ic at iv e o f th e res tri ct io ns im po se d b y th e p res erv at io n a gr eem en t an d, th eref or e, th e la tt er re st ric ti on s wo ul d h av e n o m eas ur ab le im pa ctinde te rm in in g th e p os tc on tri bu ti on va lu e o f th e p ro pe rty do es no t i nd ic at e a l ackof o bjec ti vi ty bu t, ra th er, h is in ti m at e kno wled ge of t he So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a. He ha d s erv edon th e Bo st on Landm ark s C omm is si on for 10 y ears , 6 as ch ai rm an . W e fi ndno fau ltwith M r. Bo wm an 's o bjec ti vi ty. The tho ro ug hn es s o f hi s rep ort b el ie s an y

su gg es ti on th athe was s im pl y jus ti fy in g p reco nc ei ve d
co nc lu si on s. (...co nt in ue d) 1 0 (b ) th e te st im on y

is ba se d o n s uf

fic ie ntfact s o r da ta ; (c) th e te st im on y

is th e p ro du ctof r el iabl e p rin ci pl es an d m etho ds ; an d (d ) th e ex pe rt h as rel iabl y ap pl ie d the pri nc ip le s an d m etho ds to th e fact s o f th e cas e.- 46 -

[* 46 ] D. Ana lysis

1. In tro du ct io n The pa rti es ag ree t ha t, i n the ab se nc e o f a m ark etforpe rp etua l co ns erv at io n res tri ct io ns , th e v al ue (if

an y) of th e fac ad e eas em en t s ho ul d b e d et erm in edby the be fo re-a nd -aft er m etho d o ut li ne d i n s ect io n 1 .17 0A- 14 (h )(3 )(i ), In co m e Tax Reg s. The parti es rel y

he av il y onex pe rt o pi ni on tes ti m on y as t o the pre - an d p os tco nt rib ut io n v al ue s o f th e p ro pe rty.

2. Qua li fic at io ns of M es sr s. Han lo n a ndBo wm an Ru le 70 2 o f th e Fed eral Ru le s o f Evi de nc e st at es th aton e is qu al ifi edas a n ex pe rt wi tn es s " by kn owl ed ge , sk il l, ex pe rie nc e, tr ai ni ng , or e du cat io n"
. W e h av e n o d oubtth at , onth e b as is of h is cred en ti al s s etforth supr a, res po nd en t's expe rt, M r. Bo wm an , is qu al ifi edas o ffer ed , i.e., as anex pe rt i n ap pr ai si ng pa rti al in te res ts inpro pe rty. Mr. Hanl on , onth e o th er h an d, was of fere d o nl y

as a n e xp erton va lu at io n, wi th ou t an y pa rti cu lar ex pe rti se in ap pr ai si ng pa rti al in te res ts inpro pe rty. N ev erthe le ss , on e m ay qu al ify as anex pe rt witne ss by din t o f kn owl ed ge , sk il l, ex pe rie nc e, tr ai ni ng , or e du cat io n. In de ed , in de te rm in in g the va lu e o f a co ns erv at io n re st ric ti on , we hav e acc ep te d the te st im on y of areal est at e ap pr ai se r with n o p rio r ex pe rie nc e in va lu in g tha t ty pe of
res tri ct io n. J oh ns to n v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 1 99 7- 47 5; Los chv.- 47 -

[* 47 ] Co m

m is si on er, T.C. Mem o. 1 98 8- 23 0. Whatdo es co nc ernus with re sp ect to Mr. Han lo n's qu al ifi cat io n t o t es ti fy , ho wev er, i s h is clo se rel at io ns hi p wi th NAT. H is on ly exp eri en ce i n app rai si ng faca de eas em en ts is th e n in e rep orts th at he di d wi th res pe ctto ni ne faca de -eas em en t co nt rib ut io ns to NAT. He lo ok edto NAT to l earn ho w app rai sa ls of f acad e eas em en ts were d on e b efo re h e at te m pt ed th e fi rs t o f th os e rep orts , andhe subm it te d adra ft o f th e fi rs t re po rt t o NAT fo r va li da ti on be fo re h e co m pl et edit . He in co rp or at edinhi s re po rts word in g su gg es te d b y

NAT. Afte r he co m

pl et edeig htrep orts , NAT's di rect orof op erat io ns , Ms . Boo kwa lt er, ex pr es se d NAT's sat is fact io n wi th hi s wo rk bu t requi redth athe ad d ado cum en t (t he eas em en t d oc um en t) t o a ll futur e rep orts . The to ne of h er co m

m un ic at io n t o h im

su gg es ts th atsh e b el ie ve d tha t NAT ha d a pr op rie tary

in te res t i n M r. Han lo n's rep orts . She be gi ns he r co m m un ic at io n b y sp eak in g o f "the 8 ap pr ai sa ls y ouha ve do ne for th e Nat io na l Arc hi te ctur al Trus t"
. (Em ph as is ad de d.) With ou t as ki ng pe rm is si onfro m hi m , sh e sa y s tha t NAT
wou ldad d the eas em en t d oc um en t t o the rep orts he ha d a lre ady subm it te d. Sh e th an ke d h im

forhi s wo rkan d e xp res se d NAT's ex pe ct at io n tha t i t wo ul d wo rk with h im inth e fu ture.- 48 -

[* 48 ] Mo reo ve r, NAT was n otin di ffer en t t o the va lu es Mr. Han lo n d et erm in ed , no r was he in di ffer en t t o wh atwou ldpl eas e NAT. The Co urt o f App eal s p oi nt ed
ou t: As i nd ic at edby the lar ge cas h c on tri bu ti on s re qu ire d o f do no rs , th e Tru stha d asubs tant ia l ec on om ic in cen ti ve for it se lf i n fa ci li ta ti ng su chco ns erv at io n e as em en ts ; an d t o thi s en d a ndbe cau se of t he 10 pe rcen t t arg etfordo na ti on s, i t al so ha d ast ak e inass ur in g ahi gh va lu at io n. Si m il arl y , th e ap pr ai se r, who adm it te d re cei vi ng fees for a su cces si on of s uc h app rai sa ls forTrus t ea se m en ts , ass ur ed ly hadan in te res t i n re m ai ni ng on th e li stof t ho se reco m m en de d b y

th e Tru stto po te nt ia l d on or s. [Kau fm anv. Sh ul m an , 68 7 F .3dat 3 2.] Mr. Han lo n h adwhatwe m ig htde sc rib e as a pa tro n i n the pe rs on of NAT. It m ad e work a va il ab le to hi m by put ti ng hi s n am e o n i ts li stof qua li fie d ap pr ai se rs ; i t re vi ewedan d c omm en te d o n h is work , andit s v ie ws o n the ran ge of
va lu es forfaca de eas em en ts m ay ha ve in flu en cedth e d ev el op m en t o f hi s o wn vi ews . On th e b as is of h is ora l t es ti m on y art ic ul at in g the de ve lo pm en t o f hi s
m etho d fo r va lu in g the faca de eas em en t, h owe ve r, we are n otpe rs ua de d tha t h is ob jecti vi ty w as fat al ly com

pr om is edor t ha t h e act edm erel y as a n a dv oc at e fo r NAT's v ie ws. See our di sc us si on of o bjec ti vi ty sup ra p p. 4 4- 45 . Howev er, we d o no t i gn or e o r di sr eg ardMr. Han lo n's clo se ne ss to NAT andth e si ng ul ari ty of hi s ex pe rie nc e in va lu in g fa cad e eas em en ts forcli en ts an d fo r a p atro n a ll in te res te d i n es tabl is hi ng hi gh va lu es for th e eas em en ts ; we wei ghth os e fac to rs inth e b al an ce- 49 -

[* 49 ] of wh ethe r--a ndth e d eg ree t o wh ic h- -to acce ptMr. Han lo n's ex pe rt te st im on y . See Ma rti n Ic e Cre am Co . v. Co m

m is si on er, 1 10 T.C. 18 9, 2 22 (19 98 ) (s im il ar re so lu ti on co nc ern in g c lo se ne ss of app rai se r to hi s cl ie nt ).

3. Mr. Han lo n's Test im on y Mr. Han lo n b el ie ve s tha t co nt rib ut in g the faca de eas em en t t o NAT reduc ed th e v al ue of t he pro pe rty. Sinc e h e la ck edsal e-p ric e d at a fo r sa le s o f ei th er fa cad e eas em en ts or r es id en ti al pro pe rti es en cum be redby facad e eas em en ts , he c ou ldno t
us e th e m etho ds of e st im at in g the va lu e o f a fac ad e eas em en t ap pr ov edinsec ti on 1.1 70 A-1 4( h) (3 )(i ), In co m e Tax Reg s. He h ad , ho wev er, es ti m at edth atth e pr eco nt rib ut io n v al ue of t he pro pe rty was $ 1,8 40 ,00 0 (a n am ountno t i n d is pu te , whi chwe acce ptan d fi nd ). W ith o nl y th aton e d at a p oi nt , he t es ti fie d tha t h e "was gr as pi ng " fo r so m e m etho d t o v al ue th e fac ad e eas em en t. He h adth e Pri m ol i art ic le , andhe ha d fo un d re pe at edrefe ren ces to it . He hadals o fo un d c ou rt c as es sh owi ng a ran ge of d is co un ts forpe rp etua l co ns erv at io n re st ric ti on s. He b el ie ve d th atitwas g en eral ly accep te d app rai sa l p ract ic e to ap pl y a di sc ou ntwithi n the
ran ge s h e h adfou ndwhen su ffi ci en t m ark etda tawas u na va il ab le . W e h av e de sc rib edho w, to fin d a n i n- ran ge di sc ou nt , he d eco ns tru ct edth e 1 5% upp er bo un d o f th e ran ge inth e Pri m ol i arti cl e in to sm al le r, co m po ne ntpe rcen ta ge s refl ect iv e o f th e b ur de ns th athe th ou gh t wer e im po se d b y a faca de eas em en t; he- 50 -

[* 50 ] th enm ad e ad

jus tm en ts to th os e co m

po ne ntpe rcen ta ge s t o re fle ctwhathe be li ev edto be th e d iff

eren ces an d s im il ari ti es be twee n the So uth En d S tand ard s an d C rit eri a an d the pre se rv at io n a gr eem en t, co nc lu di ng th atth e v al ue of the faca de eas em en t was 12 % of the pre co nt rib ut io n v al ue of t he pro pe rty. H e co nc ed es th athi s d eco ns tru ct io n o f th e 1 5% upp er b ou ndinth e Pri m ol i arti cl e in to sm al le r, co m

po ne ntpe rcen ta ge s re fle ct iv e o f th e b ur de ns im po se d b y a faca de
eas em en t was a m etho d u ni qu e to hi m an d n ota ge ne ral ly accep te d app rai sa l pr act ic e o r va lu at io n m etho d. Exp erttes ti m on y

m us t b e "the pro du ctof r el iabl e p rin ci pl es an d m etho ds ". Fed . R. Evi d. 7 02 (c). Ex pe rt wi tn es s t es ti m on y canbe "rel iabl e ev enth ou gh th e ex pe rt' s m etho do lo gy is n otge ne ral ly accep te d i n h er fi el d." 3 St ep he n A. Sal tz bu rg , Mic ha el M. Marti n & Dani el J. Capr a, Fed eral Ru le s o f Evi de nc e Man ua l, s ec. 7 02 .02 [5 ], at 7 02 -1 9 (1 0th e d. 2 01 1) . Neverth el es s, we n eedno t re ly
on th e uns up po rte d o pi ni on of a n e xp ertwitne ss . Hol m anv. Co m m is si on er, 1 30 T.C. 17 0, 2 13 (20 08 ), aff'd , 60 1 F .3d76 3 (8 thCir . 20 10 ). Mr. Han lo n's de co ns tru ct io n o f th e 1 5% Pr im ol i arti cl e upp er b ou ndde pe nd ed , firs t, o n h is
acce pt an ce o f 15 % as t he st an da rdpe rcen ta ge reduc ti on inva lu e o f a p ro pe rty in a li gh tl y reg ul at edareaon acco un t o f th e o wne r's sev eran ce an d c on ve y an ce o f a faca de eas em en t. He the n h adto id en ti fy th e se pa rat e b ur de ns th athe th ou gh t- 51 -

[* 51 ] were i m

po se d o n the own er b ecau se of the co nv ey an ce o f th e eas em en t,
as si gn in g ape rcen ta ge va lu e to each so th atth e su m of t he ass ig ne d p erce nt ag es was 15 %. Evenwere we t o a ccep t tha t h e id en ti fie d the co ns ti tu en t b ur de ns co ns ti tu ti ng th e o ve ral l b ur de n i m po se d b y a faca de eas em en t, we ac cep t n ei th er hi s 1 5% s tarti ng po in t n orth e rel at iv e p erce nt ag es th athe ass ig ne d t o e ach
co ns ti tu en t b ur de n. Mr. Han lo n's st art in g p oi nt --tha t p ro pe rti es inli gh tl y reg ul at edarea s s uf

fer a 1 5% re du ct io n i n v al ue on acco un t o f th e se ve ran ce an d c on ve y an ce o f a fac ad e eas em en t-- is ba se d o n n ei th er re li ab le m ark etda tano r sp eci fic att rib ut es of t he pr op erty . It i s b as edon whathe be li ev es th e co urts an d the IRS h adall owe d i n pr io r cas es . Whe th er i t i s an up pe r orlo wer b ou nd , th ere i s n o s tand ardpe rcen ta ge to whi chon e m ay

m ak e ad jus tm en ts to arri ve at ava lu e ap pr op ria te fora pa rti cu lar pr op erty . As we sa idinNico la di s v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 1 98 8- 16 3, 1 98 8 Tax Ct. M em o LEXIS 1 87 , at * 21 , we do no t m eanto im

pl y th ata ge ne ral "1 0- pe rcen t ru le " h as be en es tabl is he d wi th res pe ctto faca de do na ti on s. Th ere was a fai r am ount of di sc us si on by the pa rti es at tria l ab ou t wh ethe r th e Co urt h ad es tabl is he d a"1 0- pe rcen t ru le " i n * * * [Hil bo rnv. Co m m is si on er, 8 5 T.C. 67 7 (1 98 5) ]. W e d idno t the re an d d o n othe re. Hil bo rn es tabl is he s as acce pt ab le th e b efo re an d a fte r m etho d o f va lu at io n, an d wh il e und er the cir cu m st an ces of t ha t ca se a 10 -p erce ntfig ur e- 52 -

[* 52 ] was rel ie d upo n, v al ua ti on it se lf i s s ti ll a qu es ti on of f act s an d ci rcu m st an ces . * * * See a ls o S ch ei de lm anv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 3- 18 , at * 14
. Norcanwe acce ptth e co m po ne ntpe rcen ta ge s tha t h e as si gn edto th e 1 2
co ns ti tu en t b ur de ns th athe id en ti fie d. Ag ai n, the re was no m ark etda ta . He te st ifi edth atth e as si gn m en ts of p erce nt ag es were " jus t b as edon [hi s] jud gm en t." He el ab or at edth atth e 2 % th athe ass ig ne d t o the bu rd enhe id en ti fie d a s "ad di ti on al reg ul at io n a ndbu reau crac y " was ba se d o n h is jud gm en t an d
ex pe rie nc e in work in g wi th bu y ers an d s el le rs , alt ho ug h o n c ro ss -ex am in at io n h e co nc ed edth athe ha d n otwork edwith b uyers an d s el le rs who ha d b een co ns id eri ng eas em en t d on at io ns . Whe n a sk edho w he c am e to th e co nc lu si on th at th e m ark et ab il ity

of p ro pe rty woul d b e d im in is he d b y 2%, h e an swe red : "[ I]t's
co m m on sen se " tha t the m or e res tri ct edpro pe rty "is go in g t o h av e lo wer
m ark et ab il ity ." He d idno t, h owe ve r, ex pl ai n h ow h e g otto 2%. He t es ti fie d tha t he ba se d the 0.5 % th athe ass ig ne d t o " recaptur e" o n " what I fe ltth e li mit at io n o n
m ark et ab il ity

wou ldbe ." As t o the 1.2 5% h e as si gn edto "m ai nt en an ce an d in su ran ce re qu ire m en ts inex ces s o f un en cu m be redpro pe rti es ", h e adm it te d tha t h e di d n o a na lysis to arri ve at t ha t fi gu re an d " jus t ch os e" i t. Si m il arl y , with re sp ect to th e 0 .5% as si gn edto "l eg al ex po su re i f eas em en t i s b reac he d" : "ju stjud gm en t."- 53 -

[* 53 ] Sim pl y pu t, g iv enhi s l im it edex pe rie nc e ap pr ai si ng faca de eas em en ts an d hi s ap pa ren t p reco nc ep ti on th atth e co m po ne ntpe rcen ta ge s wo ul d t ot al 15 % ina li gh tl y reg ul at edarea , we are n otpe rs ua de d tha t M r. Han lo n's co m m onsen se , feel in gs , andjud gm en t co ns ti tu te a rel iabl e b as is forth e p erce nt ag e reduc ti on s i n va lu e th athe ass ig ne d t o e ach of t he co ns ti tu en t b ur de ns co ns ti tu ti ng a faca de
eas em en t (a nd , furth er, the ad jus tm en ts he m ad e to th os e p erce nt ag es to refl ect di ffer en ces be twee n the bu rd en s i m po se d b y th e So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a an d the bu rd en s i m

po se d b y th e p res erv at io n a gr eem en t). An d wh il e Mr. Han lo n's
m etho d o f de co ns tru ct in g the bu rd enim po se d b y a faca de eas em en t i nt o co ns ti tu en t el em en ts an d a ss ig ni ng a pe rcen ta ge va lu e to each ele m en t i s n otpe r se un rel iabl e b ecau se itis un ique to hi m an d i s n ota ge ne ral ly accep te d app rai sa l pr act ic e o r va lu at io n m etho d, the lac k o f ge ne ral acce pt an ce an d the un ique ne ss of hi s m etho d a re fa ct s re le va ntto ou r de te rm in in g i ts rel iabi li ty, an d tho se fact s supp ort o urco nc lu si on th athi s m etho d i s n otrel iabl e. See Sa lt zb ur g e t al ., 1 1
supr a, at70 2- 19 ("g en eral acce pt an ce t es t * * * is rel ev an t t o b utno t d is po si ti ve of adm is si bi li ty"). Fin di ng hi s m etho d n otto be rel iabl e, we gi ve no weig htMr. As s ta te d s up ra, Mr . Bowm an , who is ex pe rie nc edinap pr ai si ng pa rti al 1 1 in te res ts inpro pe rty andco ns erv at io n e as em en ts inpa rti cu lar, is of t he op in io n th at , "rel y in g o n the Pri m ol i arti cl e to de te rm in e a d is co un t t o b e ap pl ie d t o the pr e-co nt rib ut io n v al ue 'is no t a v al idm etho do lo gy for the ap pr ai sa l o f pa rti al in te res ts .'"- 54 -

[* 54 ] Han lo n's tes ti m on y th atth e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT reduc edth e v al ue of t he pro pe rty by 12 % (i.e., b y

$2 20 ,80 0)
. 1 2 4. The Pas tu sz ekRep ort As d is cu ss edsupr a p p. 2 7- 28 , Mr. Pas tu sz ek , a Mas sa ch us etts cert ifi edreal
es ta te ap pr ai se r, pr ep aredanap pr ai sa l re po rt i n wh ic h h e u se d am at ch edsal es an al y si s t o e xa m in e th e eff ect s o f NAT's p res erv at io n re st ric ti on ag reem en ts on real pro pe rty pri ces inth e Bo st on area . At tri al , pet it io ne rs pu t the Pas tu sz ek rep ort b efo re the Co urt as a co m po ne ntof a n e xh ib itth atpe ti ti on ers off eredan d th atwas a ccep tabl e to res po nd en t b utforth e Pas tu sz ek rep ort, wh ic h re sp on de nt ob jecte d t o s in ce p et it io ne rs ha d n otqu al ifi edMr. Pas tu sz ekas an e xp ertwitne ss . The parti es ag reedth atth e Pas tu sz ekrep ort wo ul d n otbe stru ckbu t wo ul d b e adm it te d s ol el y

forth e p ur

po se of d em on st rat in g tha t the qu es ti onof v al ua ti on is fo cu se d o n the pro pe rty at is su e an d tha t fa cad e eas em en ts do no t h av e a ze ro va lu e as a m at te r of

law, a p ro po si ti on to whi chres po nd en t re ad il y ass en te d. On br ie f, pe ti ti on ers pro po se th atwe fin d tha t, i n h is rep ort, Mr . Pas tu sz ekco nc lu de d

Whe th er we ex cl ud e h is tes ti m on y un de r Fed . R. Evi d. 7 02 (c) a s n otbe in g 1 2 th e p ro du ctof r el iabl e p rin ci pl es an d m etho ds or c on si de r itan d g iv e itno weig ht wou ldsee m

to m ak e li tt le di ffer en ce i n thi s b en chtri al . Cf. Met av an te Co rp . v. Em ig ran t Sa v. Ba nk , 61 9 F .3d74 8, 7 60 (7th C ir. 2 01 0) ("Al th ou gh we have he ld th atth e co urt i n abe nc h tria l n eedno t m ak e rel iabi li ty det erm in at io ns be fo re ev id en ce i s p res en te d, * * * th e d et erm in at io ns m us t s ti ll be m ad e atso m e p oi nt .").- 55 -

[* 55 ] th atpro pe rti es with fa cad e eas em en ts co nt rib ut edto NAT suf fer a di m in ut io n i n v al ue of 8 % to 11 %. Resp on de ntob jects , cit in g the li m it edpu rp os e fo r whi chth e Pas tu sz ekrep ort was adm it te d i nt o e vi de nc e. W e ag ree wi th
res po nd en t, an d m ak e n o s uc h fi nd in g. Mo reo ve r, gi ve n re sp on de nt 's a ss en t t o the pr op os it io ns th atth e que st io n o f va lu at io n i s fo cu se d o n the pro pe rty at is su e an d faca de eas em en ts do no t h av e a ze ro va lu e as a m at te r of law, we s ee n o re as on to (an d d o n ot ) co ns id er the co nt en t o f th e Pas tu sz ekrep ort.

5. Mr. Bo wm an 's Tes ti m on y a. In tro du ct io n The pri nc ip al di ffer en ce i n o pi ni on be twee n M es sr s. Han lo n a ndBo wm anis th e la tt er's co nc lu si on "tha t the typic al bu y er wo ul d fi ndth e res tri ct io ns of t he pr es erv at io n re st ric ti onno m or e b ur de ns om e th anth e und erl y in g S ou th End Lan dm arkDis tri ctSta nd ard s an d C rit eri a." On ce h e rea ch edth atco nc lu si on , th e pr eco nt rib ut io n c om

pa rab le pro pe rti es co ul d d o d oubl e duty forhi m as po st co nt rib ut io n c om

pa rab le s s in ce i n h is op in io n the effe ctof t he pre se rv at io n ag reem en t o n v al ue was n il . His c on cl us io n tha t " th ere was no m ark etva lu e as so ci at edwith the faca de eas em en t p res erv at io n re st ric ti on " n atur al ly foll owe d.- 56 -

[* 56 ] b. Co m parin g the Two Set s o f Res tri ct io ns Altho ug h we h av e reject edMr. Han lo n's tes ti m on y th atth e co ntrib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT reduc edth e v al ue of t he pro pe rty by 12 %, itdo es no t
ne ces sa ril y

fol lo w th atth e fac ad e eas em en t h adno va lu e, as Mr. Bo wm an be li ev es . Peti ti on ers arg ue th at , "[b ]y do na ti ng th e fac ad e eas em en t, the Kauf m an s ced edco ntro l o f th e m ai nt en an ce an d app earanc e o f th e p ro te ct edfaca de s t o the Trus t." They also arg ue th at , by co nv ey in g a n i nt eres t i n the pro pe rty to NAT, Lorn a Kau fm andi m in is he d the m ark et ab il ity of t he in te res t i n the pro pe rty sh e ret ai ne d. Th ey

co nc lu de : "[ L] ackof c on tro l an d l ackof m ark et ab il ity reduc e th e va lu e o f th e Pro pe rty". Ackn owl ed gi ng th atwe m ig htdi sr eg ardMr. Han lo n's 12 % reduc ti on inva lu e, th ey

arg ue th atwe sh ou ldno t al to ge th er d is reg ardhi s co ns id erat io n o f th e im

pa ctof t he pre se rv at io n a gr eem en t o n v al ue . Mr. Han lo n's op in io n i s: "Pro pe rti es en cu m be redby the Pres erv at io n R es tri ct io n Ag reem en t sh ou ldsel l ata pe na lty

rel at iv e to un en cu m

be redpro pe rti es insi m il ar l oc at io ns ." Pet it io ne rs su m

m ari ze the fact or s tha t M r. Han lo n c on si de redinform in g h is op in io n a s fo ll ows :

• th e ad di ti on al reg ul at io n andbu reau crac y th atres ul te d fr om

th e do na ti on of t he faca de eas em en t;

• th e n ew reg ul at io n o n the rear a ndroo f of th e Pro pe rty un de r th e Ru tl an d S qu are Ag reem en t;- 57 -

[* 57 ] • th e im

pa ctof p ot en ti al ly hig he r m ai nt en an ce an d i ns ur an ce co st s to co m pl y with the term s o f th e Ru tl an d S qu are Ag reem en t;

• th e ri skth atth e o wne r of th e Pro pe rty mig htface leg al act io n t o co m pe l co m pl ianc e wit h the Ru tl an d S qu are Ag reem en t; an d

• th e res tri ct io ns on th e y ardan d yard i m pr ov em en ts un de r th e Ru tl an d S qu are Ag reem en t. Mr. Bo wm an , onth e o th er h an d, b el ie ve s tha t the two set s o f res tri ct io ns , al th ou gh us in g " sl ig ht ly diff eren t l an gu ag e", s ha re "the same int en t an d e ffec t." He is of t he op in io n tha t the res tri ct iv e co m po ne nt s o f th e p res erv at io n a gr eem en t are " ba si cal ly dup li cat iv e" o f, an d " no t m at eri al ly diff eren t" fro m , th e So ut h En d St an da rd s an d C rit eri a. W e th in k tha t M r. Bo wm anha s the be tt er o f th e arg um en t. Mr. Han lo n h as fai le d t o p ers ua de us th atth e p res erv at io n a gr eem en t i s m at eri al ly
m or e res tri ct iv e th anth e So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a. W e wil l n otpro ceed to a co m po ne nt -b y -co m

po ne ntco m

paris on of t he two set s o f res tri ct io ns bu t wi ll ad dr es s wh atsee m

to be Mr. Han lo n's ke y

po in ts . For t he res t, we re ly on and ad op t M r. Bo wm an 's o pi ni on . Mo stno tabl y , inhi s d is cu ss io n o f th e rel at iv e d is adva nt ag es of t he pr es erv at io n a gr eem en t, Mr . Hanl on st at es : "Th e p ot en ti al forth e g reat es t l os s o f
va lu e is att rib ut ab le to th e Nat io na l Arc hi te ctur al Trus t's rig htto cir cu m sc rib e th e own er's rig ht s t o u ti li ze the pro pe rty for i ts 'hi gh es t an d b es t u se ', eve n i f le ga ll y- 58 -

[* 58 ] pe rm is si bl e. The l os s o f po te nt ia l fo r de m ol it io n fo r as se m bl ag e, subd iv is io n o r al te rn at iv e u se co ul d h av e dram at ic fin an ci al im pl ic at io ns ." In ex pl ic ab ly, ho wev er, h e subs eque nt ly stat es : "[ N] ei th er the pre se rv at io n ag reem en t n orth e p reex is ti ng res tri ct io ns ham pe r th e p ot en ti al forde ve lo pi ng th e pr op erty to it s h ig he stan d b es t u se as t he pro pe rty is c urren tl y [i.e ., at the ti m e o f th e p res erv at io n a gr eem en t] im pr ov edto it s h ig he stan d b es t u se as asi ng le fam il y ho m e." Al so , inhi s l is t o f th e co ns ti tu en t b ur de ns en cu m be rin g p ro pe rti es in li gh tl y reg ul at edarea s, h e sh ows 0% fo r "l os s o f de ve lo pm en t p ot en ti al ", an d h e reduc es fro m

1.5 % to 0% the co m

pa rat iv e d is advant ag e fo r th e b ur de n d es cri be d
as "res tri ct io ns on ex pa ns io n o f bu il di ng ". Mr. Bo wm anst at es : "As a m at te r of
zo ni ng , th e p ro pe rty alrea dy exce ed s the m ax im um all owabl e b ui ld in g e nv el op e." Mr. Ho lm anha s fa il edto pe rs ua de us th atth e p res erv at io n a gr eem en t ci rcu m sc rib es th e o wne r's rig ht s t o u se th e p ro pe rty for i ts hi gh es t an d b es t u se an d, thu s, re du ces it s v al ue . Mr. Ho lm anbe li ev es th atth e p res erv at io n a gr eem en t i m po se s ad di ti on al
res tri ct io ns be cau se , un li ke th e So uth En d S tand ard s an d C rit eri a, "[i t] app li es to
m or e th anjus t the ex te rio r wal ls , roo f, an d yard wh ic h a re v is ib le fro m th e p ub li c way . The ag reem en t's bro adde fin it io n o f fac ad e in cl ud es all ex te rio r wal ls , ch imne y s an d ro of

s o f th e b ui ld in g a ndth e la ndth e b ui ld in g i s s itua te d upo n"
.- 59 -

[* 59 ] Neve rth el es s, h e reduc es fro m 1.5 % to 0% the co m

pa rat iv e d is adva nt ag es fo r th e b ur de ns de sc rib e as "reg ul at io n o n e ndwall s" an d " res tri ct io ns on ex pa ns io n o f bu il di ng ". He in crea se s fr om 0.5 % to 0.7 5% the co m

parat iv e di sa dv an ta ge for

th e b ur de n d es cri be d a s " ne w reg ul at io n o n re ar an d ro of ". Dur in g c ro ss -ex am in at io n, i n e xp la in in g h is 0.2 5% i nc reas e, he tes ti fie d t o h is be li ef tha t the So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a d idno t co ve r th e ro of of t he bu il di ng , bu t h e st oo d c orrect edwhen po in te d b y res po nd en t's co un se l t o the po rti onof t ho se st an da rd s an d c rit eri a ad dr es si ng roo fs inde ta il . The h ead in g o f th atpo rti on il lu strat es it s co m pr eh en si ve ne ss : "R OOFS (i nc lu di ng roo fli ne s, co rn ic es an d d orm ers , sky li gh ts , gre en ho us es , arb or s, p en th ou se s, ro of fen ces an d de ck s, m ech an ic al pe nt ho us es , so lar pa ne ls , andde vi ces an d the li ke )." Aft er read in g the res tri ct io ns ap pl ic ab le to roo fs , he i ns is te d, n ev erthe le ss , th atth e st an da rd s an d c rit eri a d o n otco ve r ro of in g m at eri al th atmig htha ve to be rep la ced
. Tha t i s n otun iv ers al ly true , si nc e, with re sp ectto sl at e ro of s, the st an da rd s an d cri te riast at e th at , forvi si bl e p orti on s o f a s la te roo f requi rin g re pl acement, " sl at e ora no n- refl ect iv e m at eri al si m il ar i n c ol or an d t ex tu re t o s late m ay

be all owe d." Inan y ev en t, the pro pe rty's ro of is de sc rib edinth e p res erv at io n a gr eem en t as "as ph al t s hi ng le ", a co m

m on ly use d a ndwid el y

av ai labl e ro of

in g m at eri al , andth e pr es erv at io n a gr eem en t re qu ire s o nl y th atth e g ran to r ag ree " to m ai nt ai n i n g oo d- 60 -

[* 60 ] or de r th e ro of

* * * i n the co nd it io n andap pe aran ce ex is ti ng on th e eff ect iv e da te of t he th is Res tri ct io n" . It i s d iff ic ul t fo r us to see th ata bu y er o f th e p ro pe rty
wou ldatt ach an y

pe na lty to whatap pe ars to be a no ne xi st en t o r, atbe st , in si gn ifi can t d iff

eren ce b etweenth e So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a an d the pr es erv at io n a gr eem en t as th ey ap pl y to roo f rep ai rs . Mr. Ho lm anatt ach es a 0.5 % lo ss inva lu e to "n ew reg ul at io n o f y ardan d y ardim pr ov em en ts ". The pre se rv at io n a gr eem en t re gu la te s the pro pe rty's fac ad e (a d efi ne d t erm ), in cl ud in g " land sc ap e fea tu res no te d a s ch arac te r de fin in g fe atur es in Att ach m en t B [ to th e p res erv at io n a gr eem en t]." Att ach m en t B s ta te s: "A sm al l fro ntgard enareais co ve redinsm oo th roc ks en ci rcl in g ay ou ng de ci du ou s tree, an d i s p ro te ct edby a low, d eco rat iv e ir on fen ce." It al so st at es : "Th ere d oe s n ot ap pe ar t o b e a b acky ardass oc iate d wi th th is rowh ou se ." The pre se rv at io n ag reem en t o bl ig at es th e o wne r of th e p ro pe rty to m ai nt ai n the faca de ingo od
or de r, as itex is te d o n the date of the pre se rv at io n a gr eem en t, an d i t re st ric ts rep ai rs , rep la cem en ts , andalt erat io ns . The So ut h En d R es tri ct io ns an d C rit eri a in cl ud e am on g the "m os t i m po rtantfeatur es of b ui ld in gs * * * the fro nty ard ". The y requi re re vi ew of

all pro po se d c ha ng es . Prefer en ce i s g iv ento "al te rat io ns th atm ai nt ai n, p res erv e, orres to re" acco rd in g t o s ta te d c rit eri a th atdi sapp ro ve in adva nc e ch an ge s s uc h a s co ve rin g the fro nty ardwith a sp ha ltor s im il ar m at eri al s- 61 -

[* 61 ] an d tha t en co ur ag e p lant in g. With res pe ctto rep la cem en t o f fen ces , th ey in co rp or at e th e cri te riath atwe qu ot e supr a p . 21 forrai li ng s, b al us tra de s, an d de co rat iv e b al co ni es . If anyth in g, the So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a ap pl ic ab le to y ard s an d fe nc es ap pe ar t o b e m or e res tri ct iv e th anth e res tri ct io ns inth e pr es erv at io n a gr eem en t s im il arl y ap pl ic ab le . W e are un co nv in cedth ata po te nt ia l bu y er o f th e p ro pe rty woul d c on si de r an y reduc ti on inva lu e to refl ectth e pr es erv at io n re st ric ti on s' g ov ern an ce o f ch an ge s t o h is fro nty ard
. Mr. Bo wm anst at es th atMr. Han lo n p ro vi de d n o e vi de nc e o f hi gh er in su ran ce o r m ai nt en an ce co st s. He b el ie ve s tha t a p ru de ntown er wo ul d m ai nt ai n hi s re si de nc e atth e sa m e le ve l re qu ire d b y eit he r th e p res erv at io n a gr eem en t o r th e So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a. He tes ti fie d tha t i ns ur an ce i s re qu ire d b y m os t le nd ers . W e ag ree wi th Mr. Bo wm an ; we ar e unc on vi nc edth atanown er pu rch as in g the pro pe rty subjec t t o the pre se rv at io n a gr eem en t wo ul d a tt ach a ne ga ti ve va lu e to th e requi rem en t tha t h e m ai nt ai n p ro pe rty dam ag e in su ran ce o r th athe m ai nt ai n h is pro pe rty to s tand ard s es tabl is he d i n the pre se rv at io n ag reem en t. We are al so un co nv in cedby Mr. Hanl on th atanown er wo ul d a tt ach a ne ga ti ve va lu e to th e ad di ti on al reg ul at io n a ndbu reau crac y res ul ti ng fro m

th e do na ti on of the faca de eas em en t o r to th e p ot en ti al forleg al act io n fo r la ckof
co m pl ianc e. Fo r in st an ce, Mr . Hanl on be li ev es th ata co m pa rat iv e d is adva nt ag e o f- 62 -

[* 62 ] th e p res erv at io n a gr eem en t i s tha t i t s ub jects th e o wne r to th e in co nv en ie nc e of pe rio di c in sp ect io ns . Mr. Bo wm anpo in ts ou t tha t the in sp ect io n i s o f th e ex te rio r of

th e p ro pe rty, whic h s ho ul d n otbe m uc h o f anin co nv en ie nc e, si nc e th at th e o wne r do es no t h av e to be ho m e. W e ag ree. No r are we co nv in cedby Mr. Han lo n tha t the leg al th reatun de r th e p res erv at io n a gr eem en t i s s uf fic ie nt ly m or e se ve re tha n (o r di ffer en t fr om ) th e ex is ti ng leg al th reatm en ti on edby Mr. Bowm an fo r act io n b y

th e Ci ty of Bo st on 's In sp ect io na l Se rv ic es Depa rtment f or un au th or iz edalt erat io ns or f orfai lu re t o m ai nt ai n the pro pe rty. Mr. Han lo n b el ie ve s tha t the pre se rv at io n a gr eem en t re du ces th e
m ark et ab il ity

of t he pro pe rty becaus e o f th e ad de d b ur de ns itim po se s. Mr
. Bo wm an 's re sa le stud y

lea ds to th e o pp os it e co nc lu si on , at l eas t wi thres pe ctto pr op ert ie s en cu m

be redby a pres erv at io n re st ric ti on co nv ey edto NAT. Mo reo ve r, as Mr. Bo wm anrep orts , Mr. Kearn s, p as t p res id en t o f NAT, app aren tl y is of t he op in io n tha t the pre se nc e o r ab se nc e o f aneas em en t i s o nl y a m in orfact orinth e bu y in g d eci si on . W e h av e li tt le co nf

id en ce i n M r. Han lo n's op in io n tha t the pre se rv at io n ag reem en t i m

po se d o n the own er o f th e p ro pe rty restric ti on s s ig ni fic an tl y di ffer en t fro m or m or e b ur de ns om e th anth e res tri ct io ns im po se d b y th e So ut h En d St an da rd s an d C rit eri a. Pet it io ne rs ha ve fai le d t o p ers ua de us th at , onacco un t o f- 63 -

[* 63 ] th e p res erv at io n a gr eem en t, l ackof c on tro l an d l ackof m ark et ab il ity reduc e th e v al ue of t he pro pe rty. T o the co nt rary, ourownco m pa ris on of t he two set s o f
res tri ct io ns an d M r. Bo wm an 's e xp erttes ti m on y ha ve co nv in cedus th atth e res tri ct iv e co m

po ne nt s o f th e p res erv at io n a gr eem en t ar e b as ic al ly dup li cat iv e o f,
an d n otm at eri al ly diff

eren t fr om , th e So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a, an d we s o fin d.
c. Mr. Bo wm an 's Op in io ns of P os tc on tri bu ti on Valu e an d Valu e o f th e Fac ad e Eas em en t Accep ti ng Mr. Bo wm an 's o pi ni on th atth e typi cal bu y er wo ul d fi ndth e res tri ct io ns of t he pre se rv at io n a gr eem en t n o m or e b ur de ns om e th anth e un de rlyin g S ou th EndSta nd ard s an d C rit eri a, we ag ree wi th hi m (an d fi nd ) th at th e p os tc on tri bu ti on va lu e o f th e p ro pe rty was equa l t o i ts pre co nt rib ut io n v al ue ($ 1,8 40 ,00 0) . W e fu rth er ag ree wi th hi m th at , inth e ab se nc e o f any reco rdof
sa le s o f eas em en ts co m

pa rab le to th e d on at edeas em en t, an d app lying th e b efo rean d- aft er v al ua ti on m etho d o f se ct io n 1 .17 0A- 14 (h )(3 )(i ), In co m e Tax Reg s., the faca de eas em en t h adno fai r m ark etva lu e whe n c on ve y edto NAT. E. Co nc lu si on The faca de eas em en t h adno fai r m ark etva lu e whe n c on ve y edto NAT. The refo re, res po nd en t's ad jus tm en ts to pe ti ti on ers ' 20 03 an d 2 00 4 t ax returns- 64 -

[* 64 ] di sa ll owi ng an y

de du ct io n fo r th e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT are su st ai ne d. III. Pen al ty A. In tro du ct io n Sect io n 6 66 2 i m

po se s an accu racy-rela te d p en al ty if an y pa rt o f an
un de rp aym en t o f ta x re qu ire d t o b e sh own on a return i s due to , am on g o th er th in gs , neg li ge nc e o r di sr eg ardof rul es or r eg ul at io ns (witho utdi st in ct io n, ne gl ig en ce), a s ub st an ti al un de rs ta te m en t o f in co m e ta x, o r a s ub st an ti al va lu at io n
m is st at em en t. Sec . 66 62 (a) and(b) (1 ), (2 ), an d (3 ). The p en al ty is 2 0% o f th e po rti onof t he un de rp aym en t o f ta x t o wh ic h the sec ti on ap pl ie s. Sec . 66 62 (a). In th e cas e o f a g ro ss va lu at io n m is st at em en t, 2 0% i s i nc reas edto 40 %. Sec. 66 62 (h )(1 ). Onl y

on e acc ur acy-rela te d p en al ty may be ap pl ie d wi th res pe ctto an y gi ve n p orti on of a n und erp aym en t, ev enif tha t p orti on is subjec t t o the pe na lty on
m or e th anon e o f th e g ro un ds setou t i n s ect io n 6 66 2( b) . Sec. 1 .66 62 -2 (c), In co m e Tax Reg s. Sect io n 6 66 4( c) p ro vi de s a r eas on ab le cau se ex cep ti on to th e acc ur acyrel at edpe na lty . Gener al ly, un de r se ct io n 6 66 4( c)(1 ), no pe na lty is im po se d u nd er se ct io n 6 66 2 wi th res pe ctto an y po rti on of a n u nd erp aym en t i f itis sh own th at th ere was reas on ab le cau se forsu chpo rti on an d tha t the tax pa y er ac te d i n g oo d- 65 -

[* 65 ] fai th with re sp ectto su chpo rti on . The rea so nabl e cau se ex cep ti on do es no t ap pl y , ho wev er, i n the cas e o f a s ub st an ti al or g ro ss va lu at io n o ve rs ta te m en t wi th
res pe ctto pro pe rty for wh ic h ach ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on was c la im ed
un de r se ct io n 1 70 un le ss th e cl ai m edva lu e o f th e p ro pe rty was b as edon a "qua li fie d app rai sa l" by a "qu al ifi edap pr ai se r" an d the tax pa y er m ad e a g oo d- fai th in ve st ig at io n o f th e v al ue of the co nt rib ut edpro pe rty. Sec. 66 64 (c)( 2) an d (3 ); s ee al so sec . 1.6 66 4- 4( h) , Inc om e Tax Reg s. B. Valu at io n M is st at em en t Pe na lty 1. In tro du ct io n As s ta te d abo ve , sec ti on 66 62 (a) an d (b )(3 ) im po se s a p en al ty of 20 % of t he po rti onof a n u nd erp aym en t o f ta x a ttrib ut ab le to a subs tant ia l v al ua ti on
m is st at em en t. A subs tant ia l v al ua ti on m is st at em en t ex is ts if the va lu e o f any pr op erty rep orte d o n atax return i s " 20 0 p erce ntor m or e o f th e am ou ntde te rm in ed to be th e co rrec t am ou ntof s uc h v al ua ti on ". Sec . 66 62 (e)( 1) (A). If th e v al ua ti on
m is st at em en t i s 4 00 % or m or e o f th e co rrec t am ou nt , a gr os s v al ua ti on
m is st at em en t ex is ts an d the 20 % pe na lty in crea se s t o 4 0%. Sec . 66 62 (h )(1 ) an d (2 )(A)(i ). "Th e v al ue * * * cl ai m edon a return o f an y pro pe rty with a co rrec t
va lu e * * * of z ero is co ns id eredto be 40 0 p erce ntor m or e o f th e co rrec t am ou nt ." Sec. 1 .66 62 -5 (g ), In co m e Tax Reg s. No pe na lty , ho wev er, i s i m po se d u nl es s the- 66 -

[* 66 ] po rti on of t he un de rp aym en t at tri bu tabl e to th e v al ua ti on m is st at em en t
ex ceed s $ 5,0 00 . Sec. 6 66 2( e)(2 ).

2. Po si ti on s o f th e Parti es Res po nd en t ar gu es th atpe ti ti on ers are l iabl e fo r th e 4 0% g ro ss va lu at io n
m is st at em en t p en al ty for 2 00 3 b ecau se , intak in g ach ari tabl e co nt rib ut io n de du ct io n fo r 20 03 , pet it io ne rs cla im edth atth e v al ue of the faca de eas em en t was $2 20 ,80 0 wh enintru th itwas z ero , res ul ti ng inanun de rp aym en t o f ta x at tri bu tabl e to a gr os s v al ua ti on m is st at em en t. Res po nd en t ar gu es li ke wis e fo r 20 04 on acco un t o f pe ti ti on ers ' carry ov er t o tha t year of t he un us edpo rti on of t he ir cl ai m ed20 03 ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on . See s ec. 1 .66 62 -5 (c)( 1) , Inc om e Tax Reg s. Pet it io ne rs arg ue th atth ey are l iabl e fo r no va lu at io n m is st at em en t p en al ty fo r ei th er 2 00 3 o r 20 04 be cau se , no twi th st an di ng an y va lu at io n m is st at em en t, th ere was reas on ab le cau se forth e res ul ti ng un de rp aym en ts intax , th ey act edin go odfai th , th e cl ai m edva lu e o f th e fac ad e was ba se d o n aqu al ifi edap pr ai sa l
m ad e b y a qu al ifi edap pr ai se r, an d, i n a dd it io n t o o bt ai ni ng th atap pr ai sa l, the y
m ad e a g oo d- fai th in ve st ig at io n o f th e v al ue of t he faca de eas em en t.- 67 -

[* 67 ] 3. Res po nd en t's Burd enof P ro du ct io n Res po nd en t h as m ethi s b ur de n o f pr oduc in g s uf fic ie ntev id en ce tha t i t i s pr op er t o i m

po se th e v al ua ti on m is st at em en t p en al ty. See d is cu ss io n s up ra p p. 1 5- 17 ; s ee al so sec . 74 91 (c). Pet it io ne rs ' rep orte d v al ue forth e fac ad e eas em en t
ex ceed s the co rrec t v al ue by 400 % or m or e. Pet it io ne rs ' 20 03 an d 2 00 4
un de rp aym en ts of t ax , eachun de rp aym en t ex ceed in g the $5 ,00 0 re qu ire m en t o f
se ct io n 6 66 2( e)(2 ) an d e ach ha vi ng be encau se d b y a di sa ll owe d c harit ab le
co nt rib ut io n d educ ti on cla im edon acco un t o f th e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT, res ul t d ire ct ly from th e v al ua ti on m is st at em en t. Pet it io ne rs be ar th e b ur de n o f pr ov in g tha t the pe na lt ie s ar e in ap pr op ria te be cau se th ey ha d
reas on ab le cau se forth e und erp aym en ts of t ax an d b ecau se th ey act edingo od fai th
. 4. Rea so nabl e Cau se Exce pt io n

a. Qua li fie d Ap pr ai sa l b y a Qua li fie d Ap pr ai se r As s ta te d abo ve , bef

or e we m ay

co ns id er a t ax pa y er's reas on ab le cau se , go od -fai th de fen se to a va lu at io n m is st at em en t p en al ty, we m us t fi ndth atth e rep orte d v al ue of the pro pe rty was b as edon a "qua li fie d app rai sa l" by a "qu al ifi ed ap pr ai se r" an d the tax pa y er m ad e a g oo d- fai th in ve st ig at io n o f th e v al ue of t he
co nt rib ut edpro pe rty. Sec. 66 64 (c)( 2) an d (3 ). The re qu ire m en t o f ob ta in in g a- 68 -

[* 68 ] qu al ifi edap pr ai sa l i s al so a co nd it io n tha t m os t t ax pa y ers m us t s at is fy

be fo re th ey cande du ctm or e th an$5 ,00 0 o n a cco un t o f a ch ari tabl e co nt rib ut io n o f pr op erty . See s ec. 1 .17 0A- 13 (c)( 2) (A), In co m e Tax Reg s. Onap pe al of o ur pri or de ci si on inth is cas e, res po nd en t ar gu edas a n a lt ern at iv e g ro un d fo r di sa ll owi ng pe ti ti on ers ' de du ct io ns on acco un t o f th e co ntrib ut io n o f th e fac ad e eas em en t tha t th ey ha d fa il edto co m

pl y with " cert ai n re co rdke ep in g a ndrep orti ng requi rem en ts th atare i m

po se d b y st atut e, * * * § 17 0( f)(1 1) , andelabo rat edinanacco m pa nyin g reg ul at io n, * * * § 1 .17 0A- 13 [In co m e Tax Reg s.]". Kauf m anv. Sh ul m an , 68 7 1 3 F.3 d a t 2 8. Th atreg ul at io n i nc lu de s as pa rt o f th e d efi ni ti on of t he term "qua li fie d ap pr ai sa l" th e requi rem en t tha t the ap pr ai sa l b e p rep aredby a qu al ifi edap pr ai se r. Sec. 1 .17 0A- 13 (c)( 3) (i) (B), In co m e Tax Reg s. Th e te rm "qua li fie d app rai se r" i s de fin edinsec ti on 1.1 70 A-1 3( c)(5 ), In co m e Tax Reg s. Th e reg ul at io ns pro vi de th atanin di vi du al is no t a qua li fie d app rai se r if "the do no r ha d kno wled ge of f act s th atwou ldcau se a reas on ab le pe rs on to expe ctth e ap pr ai se r fal se ly to o ve rs ta te th e v al ue of t he do na te d p ro pe rty". Sec. 1 .17 0A- 13 (c)( 5) (ii ), In co m e Tax Reg s.
Para . (11 ) was ad de d t o s ec. 1 70 (f) b y th e Am eri canJo bs Crea ti onAct o f 1 3 20 04 , Pub . L. No. 10 8- 35 7, s ec. 8 83 (a), 1 18 Sta t. at16 31 . It i s ap pl ic ab le to co nt rib ut io ns m ad e aft er J un e 3 , 20 04 . Id. s ec. 8 83 (b ), 11 8 S ta t. at16 32 . It co di fie d the requi rem en ts insec . 1.1 70 A-1 3( c), In co m e Tax Reg s., wh ic h Co ng res s h addi rect edth e Sec ret ary to pro m ul ga te . See Defi ci t Re du ct io n Actof 19 84 , Pub . L. No. 98 -3 69 , sec . 15 5( a), 9 8 S ta t. at69 1.- 69 -

[* 69 ] The Co urt o f App eal s s ta te d: "The pro cedur al reg ul at io ns requi rin g a n ap pr ai sa l re po rt a ndsu m

m ary are d es ig ne d t o p ro vi de in fo rm at io n 's uf fic ie ntto pe rm it[th e IRS ] to ev al ua te th e [t ax pay er]'s rep orte d c on tri bu ti on an d m on it oran d ad dr es s co nc ern s ab ou t o ve rv al ua ti on .'" Kau fm anv. Sh ul m an , 68 7 F .3dat 2 9 (quo ti ng Co ns ol . Inv es to rs Grp. v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 2 00 9- 29 0, 2 00 9 W L 48 40 24 6, at*2 3) . Res po nd en t h adcla im ed"tha t the m etho d o f va lu at io n u se d by the Kauf

m an s' app rai se r la ck ed'an al yti cal m oo rin g' a ndpro du cedan in de fen si bl y

in fla te d v al ua ti on ;" als o, tha t p et it io ne rs ' "co nt rib ut io n c la im "
co ns ti tu te d agro ss va lu at io n m is st at em en t. Id . Whi le ackno wled gi ng th e se rio us ne ss of agro ss va lu at io n m is st at em en t, the Co urt o f App eal s s ta te d tha t the Co m m is si on er's "arg um en t i s l arg el y anatt em ptto co nv ertanin he ren tl y factua l is su e in to a se t o f vi ol at io ns of t he pro cedur al requi rem en ts of s ect io n 1 .17 0A- 13 in di sr eg ardof the ir l an gu ag e an d p ur po se ." Id . The co urt ad de d: "Bu t wh ethe r th e v al ua ti on was o ve rs tate d, g ro ss ly or othe rwis e, is a factua l que st io n d iff eren t fro m whet he r th e fo rm al pro cedur al requi rem en ts were m et , eit he r st ric tl y or u nd er th e 's ub st an ti al co m

pl ianc e' d oc tri ne whi chm ay for gi ve m in ordi sc rep an ci es ." Id
. (em ph as is ad de d) . In o ne res pe ct , ho wev er, the co urt fo un d tha t the Co m m is si on er ha s ra is eda pe rti ne ntpo in t; i.e., wh ethe r Mr. Han lo n was no t u nd er the reg ul at io ns a qua li fie d app rai se r, whi chwou ldbe tru e if pe ti ti on ers ha d kno wled ge of f act s- 70 -

[* 70 ] th atwou ldcau se a reas on ab le pe rs on to ex pe ctth e ap pr ai se r fal se ly to
ov ers ta te th e v al ue of the do na te d p ro pe rty. Id. Thatqu es ti on , th e co urt s ta te d, li ke th e que st io n o f whe th er the eas em en t was ov erv al ue d, re qu ire d fu rth er fa ct fin di ng by us. Id . at 2 9- 30 . The Co urt o f App eal s re jecte d the Co m

m is si on er's al te rn at iv e g ro un d tha t, as a m atte r of law, an y de du ct io n fo r th e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t m

us t b e d is al lo wed
. W e ta ke fro m

th e Co urt o f App eal s' d is cu ss io n tha t, ex cep t wi th res pe ctto Mr. Han lo n's po ss ib le di squa li fic at io n o n a cco un t o f pe ti ti on ers ' kn owl ed ge , pe ti ti on ers sat is fie d the reco rdke ep in g a ndrep orti ng requi rem en ts of s ect io n 1.1 70 A-1 3, In co m e Tax Reg s. As st at ed , th e reg ul at io ns pro vi de th atan in di vi du al is no t a qua li fie d app rai se r if "the do no r ha d kno wled ge of f act s tha t
wou ldcau se a reas on ab le pe rs on to ex pe ctth e ap pr ai se r fal se ly to o ve rs ta te th e va lu e o f th e d on at edpro pe rty". Sec. 1 .17 0A- 13 (c)( 5) (ii ), In co m e Tax Reg s. By way of e xam pl e, th e reg ul at io ns ad d: "e.g ., th e d on oran d the ap pr ai se r m ak e an ag reem en t co nc ern in g the am ou ntat wh ic h the pro pe rty will be va lu edan d the do no r kn ows th atsu cham ou ntex ceed s the fai r m ark etva lu e o f th e p ro pe rty". Id. W e ta ke fro m

th e ex am pl e an d fr om

th e m od ifi cat io n o f th e in fin it iv e "t o ov ers ta te " b y

th e adve rb "fal se ly" inth e reg ul at io ns th atth e ex pr es si on "fal se ly to
ov ers ta te " i s i nt en de d t o c on ve y a se ns e o f co ll us io n a ndde cep ti on as t o the va lu e- 71 -

[* 71 ] of t he pro pe rty. Whi le we wil l s ta te sh ortl y ou r fi nd in g tha t p et it io ne rs 1 4 la ck edreas on ab le cau se an d d idno t ac t i n g oo d fa ith wi thres pe ctto th e un de rp aym en t re su lt in g fr om th e d is al lo wan ce o f th ei r ch ari tabl e co nt rib ut io n de du ct io n o n a cco un t o f th e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT, we do
no t b el ie ve th at , as we i nt erp retth e te rm , Mr. Han lo n a ct edfal se ly w ith re sp ectto hi s ap pr ai sa l o f th e fac ad e eas em en t. We fin d tha t h e was a qu al ifi edap pr ai se r withi n the m ean in g o f se ct io n 6 66 4( c)(2 )(A). Tha t i s n otto say tha t h e was rig ht
orth atpe ti ti on ers di d n otha ve reas on to qu es ti on hi s v al ua ti on ; i t i s o nl y to say th at , with re sp ectto th e te ch ni cal m ean in g o f th e te rm "qua li fie d app rai se r", h e was qu al ifi ed
. Pet it io ne rs ha ve carr ie d the ir b ur de n o f pr ov in g tha t the rep orte d v al ue of th e fac ad e eas em en t was ba se d o n aqu al ifi edap pr ai sa l m ad e b y a qu al ifi ed ap pr ai se r. 1 5

Am on g the m ean in gs forth e wor d " fal se " i n Th e Am eri canHeri ta ge 1 4 Dict io na ry

of t he Eng li sh Lang ua ge 63 7 (5 th ed . 20 11 ) are "2 . Deli be rat el y un tru e" a nd"4 . Int en ti on al ly decep ti ve ". Purs ua ntto sec . 1.1 70 A-1 3( c)(5 )(i v) , Inc om e Tax Reg s., anin di vi du al is 1 5 no t a qua li fie d app rai se r if th e in di vi du al is , am on g o th er thi ng s, an ap pr ai se r who is reg ul arl y

us edby the do no r ordo ne e an d wh o d oe s n otpe rfo rm m os t o f hi s o r he r ap pr ai sa ls forothe r pe rs on s. Re sp on de ntm ak es no cla im reg ard in g wh ethe r Mr. Han lo n i s ex cl ud edfro m qu al ifyin g a s a qua li fie d app rai se r pu rs ua ntto sec . 1.1 70 A-1 3( c)(5 )(i v) , Inc om e Tax Reg s., s o we d o n otfurth er ad dr es s tha t i ss ue .- 72 -

[* 72 ] b. Goo d- Fai th Inv es ti ga ti on of Va lu e Pet it io ne rs ha ve no t ca rri edth ei r bu rd enof p ro vi ng th at , inad di ti on to ob ta in in g aqu al ifi edap pr ai sa l o f th e fac ad e eas em en t, the y m ad e a g oo d- fai th in ve st ig at io n tha t co nf

irmed th atth e v al ue of the faca de eas em en t was $2 20 ,80 0. The term "g oo d fa ith" ap pe ars inbo th sec ti on 66 64 (c)( 1) an d (2 )(B) . Alth ou gh th e te rm ha s n o p reci se de fin it io n, i t m ean s, am on g o th er thi ng s, " ho ne st y inbe li ef"
. Bl ack 's Law Di ct io na ry

76 2 (9 thed . 20 09 ); s ee al so Uni te d S tate s v . Goo dc hi ld , 25 F.3d55 , 59 (1s t Ci r. 19 94 ) (s im il ar d efi ni ti onap pr ov edinjury in st ru ct io n o n in te ntto de frau d) . There fo re, t o s at is fy th e g oo d- fai th -in ve st ig at io n re qu ire m en t im po se d o n the m

by sect io n 6 66 4( c)(2 )(B) , pet it io ne rs m us t d em on st rat e h ow the y ho ne st ly cam e to be li ev e th at , beyon d b ei ng si m pl y th e am ou ntde te rm in edinth e Han lo n app rai sa l, the va lu e o f th e fac ad e eas em en t was $2 20 ,80 0. Se e Whi te ho us e Hot el Ltd . P'sh ip v. Co m mis si on er, 1 39 T.C. 30 4, 3 58 (20 12 ). Pet it io ne rs arg ue : "Af

te r rec ei vi ng th e ap pr ai sa l fr om Hanl on , th e Pet it io ne rs ve rif

ie d tha t the va lu e at tri bu te d t o the eas em en t was co rrec t." In
supp ort o f th atarg um en t, p et it io ne rs po in t fi rs t t o Go rd on Kauf m an 's t es ti m on y th athe be li ev edth atth e p res erv at io n a gr eem en t re du cedth e v al ue of t he pro pe rty be cau se itim

po se d re st ric ti on s m or e st rin ge ntth anth os e im po se d b y th e So ut h EndStand ard s an d C rit eri a. He co nc ed ed , ho wev er, tha t h e h adno t co m pa redth e- 73 -

[* 73 ] bu rd en s i m

po se d b y th e p res erv at io n a gr eem en t wi th th os e im po se d b y th e So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a. Inan y ev en t, b el ie vi ng th atth e p res erv at io n ag reem en t re du cedth e v al ue of t he pro pe rty is n otby its el f ve rif ic at io n tha t the pr es erv at io n a gr eem en t re du cedth e v al ue of the pro pe rty by $2 20 ,80 0 o r an yth in g cl os e to $2 20 ,80 0. Pe ti ti on ers ad d: "Rea di ng th e ap pr ai sa l al so cau se d * * * Gor do n Kau fm anto qu es ti on th e im pa ctth e fac ad e eas em en t wo ul d h av e o n the
res al e v al ue of t he Pro pe rty", whi chpro m pt edhi m to sen d an e m ai l t o M r. Bah ar, ex pr es si ng hi s co nc ernth at"the reduc ti on inth e res al e v al ue of t he pro pe rty du e to th e [fa cad e] ease m en t [i s] so lar ge as t o o ve rwh el m th e ta x s av in gs th ataccrue fro m it ." Mr. Ba ha r imm ed ia te ly resp on de d t o h im , ass ur in g h im th atpro pe rti es in
ne ig hb orho od s (s uc h a s p et it io ne rs ') subjec t t o l oc al reg ul at io n a ndals o s ub ject t o pr es erv at io n a gr eem en ts were n otat am ark etdi sa dv an ta ge when co m pa redto
ne ig hb or in g p ro pe rti es no t s o a dd it io na ll y bu rd en ed . Gord on Kauf m antes ti fie d th athe fou ndth e Bah ar em ai l o nl y "m il dl y in fo rm at iv e" b ecau se he qu es ti on edth e st at is ti cal ba si s o f Mr. Ba ha r's co nc lu si on s. Itis so m ewh atod d, an d n otat a ll pe rs ua si ve , th at , insupp ort o f th ei r arg um en t tha t Go rd on Kauf m anve rif ie d tha t th e $ 22 0,8 00 va lu e fo r th e fac ad e rea ch edby Mr. Hanl on was c orrect , pet it io ne rs br in g t o o uratt en ti on Mr. Bah ar's em ai l, i n wh ic h, wh ethe r Gor do n Kau fm an acce pt editor n ot , Mr. Bah ar ex pr es se d h is op in io n tha t the co nv ey an ce o f th e- 74 -

[* 74 ] faca de eas em en t t o NAT h adli tt le or n o e ffec t o n the va lu e o f th e p ro pe rty. Pet it io ne rs ha ve no t co nv in cedus th atth ey m ad e a g oo d- fai th in ve st ig at io n o f th e va lu e o f th e fac ad e eas em en t b y vi rtu e o f Gor do n Kau fm an 's e m ai l
co rres po nd en ce wi thMr. Bah ar. Befo re the y

fil edth e 2 00 3 re tu rnpe ti ti on ers pro vi de d aco py of th e Han lo n ap pr ai sa l t o the ir l on gt im e acc ou nt an t, Mr . Coh en , who rev ie weditan d fo un d tha t itwas c on si st en t i n fo rm

with o th er re al est at e ap pr ai sa ls th athe ha d s een . On th at ba si s, p et it io ne rs arg ue th atth ey "jus ti fiabl y

* * * [r el ie d] onMr. Co he n's po si ti ve rev ie w of the Hanl on ap pr ai sa l." Mr. Co he n, h owe ve r, te st ifi edth athe di d n ot
ex pr es s t o p et it io ne rs an y op in io n a s t o wh ethe r th e v al ua ti on was re as on ab le
. In de ed , inres po ns e to a qu es ti on fro m th e Co urt, h e ag reedth atitwas fa ir t o s ay th athe ha d " no id ea wh at so ev er" as t o wh ethe r th e v al ue rep orte d b y pe ti ti on ers on th e b as is of t he Hanl on ap pr ai sa l was accu rat e. W e d o n otfin d tha t b y way of M r. Co he n p et it io ne rs m ad e a g oo d- fai th in ve st ig at io n a s t o wh ethe r th e v al ue of t he faca de eas em en t was $2 20 ,80 0. Fi na ll y , pet it io ne rs po in t t o the Pri m ol i arti cl e an d a rg ue th atth ei r rel ianc e, "p ers on al ly andth ro ug h the ir a dv is or s" , onth e 1 0% t o 1 5% ra ng e d es cri be d i n the art ic le de m on st rat es th e rea so nabl en es s o f th ei r rep orti ng on th e 2 00 3 a nd20 04 returns $2 20 ,80 0 a s the va lu e o f th e fac ad e eas em en t. Fi rs t o f al l, Mr . Coh en- 75 -

[* 75 ] di sa vo wedadvi si ng pe ti ti on ers as t o the reas on ab le ne ss of t he va lu e th ey cl ai m edforth e fac ad e eas em en t, an d h e d idno t i n h is tes ti m on y m en ti on th e Pri m ol i arti cl e. Mr. Han lo n d idin cl ud e in hi s ap pr ai sa l a r efer en ce t o the Pri m ol i art ic le , andhe qu ot edth e p orti on of t he art ic le sayin g tha t IR S en gi ne ers ha ve co nc ed edth e p ro pe r va lu at io n o f a fac ad e eas em en t s ho ul d ra ng e fro m ap pr ox im at el y

10 % to 15 % of t he va lu e o f th e b ur de ne d p ro pe rty. T he re i s, ho wev er, n o e vi de nc e th at , othe r th anpe rh ap s h av in g re adth atrefe ren ce t o the Pri m ol i arti cl e, pe ti ti on ers saw the Pri m ol i arti cl e o r any m at eri al m en ti on in g i t. In de ed , th ere i s n o e vi de nc e th at , othe r th anco ns ul ti ng Mr. Bah ar, p et it io ne rs
m ad e an y in de pe nd en t i nv es ti ga ti on of the va lu e o f th e fac ad e eas em en t, m uc h l es s anin ve st ig at io n c on firm in g tha t i ts va lu e was th e v al ue th ey rep orte d o n the 20 03
an d 2 00 4 re tu rn s, v iz , $2 20 ,80 0. Bec au se pe ti ti on ers ha ve fai le d t o p ro ve th atth ey m ad e a g oo d- fai th in ve st ig at io n o f th e v al ue of the faca de eas em en t, the re i s n o re as on forus to
co ns id er fo r pu rp os es of ava lu at io n m is st at em en t p en al ty whe th er wi th res pe ctto th e res ul ti ng un de rp aym en ts intax pe ti ti on ers act edwith re as on ab le cau se an d i n go odfai th . See s ec. 6 66 4( c)(1 ). Neve rth el es s, fo r th e sa ke of c om pl et en es s, an d be cau se th e is su e is rel ev an t fo r a n eg li ge nc e- o r subs tant ia l-u nd ers ta te m en t-o fin co m e-t ax -b as edpe na lty we wil l d o s o.- 76 -

[* 76 ] c. Rea so nabl e Cau se an d Go odFai th Und er the reg ul at io ns , "th e m os t i m po rta ntfact or " i n d et erm in in g wh ethe r th e ta xp ay er h adreas on ab le cau se forhi s t ax tre atm en t an d wh ethe r he act edin go odfai th "i s the ex te ntof t he tax pa y er's effo rt t o a ss es s the tax pa y er's pro pe r ta x li ab il ity ." Sec . 1.6 66 4- 4( b) (1 ), In co m e Tax Reg s. We are h ere c on cern edwith the
un de rp aym en ts inpe ti ti on ers ' tax res ul ti ng fro m res po nd en t's di sa ll owanc e o f th ei r de du ct io ns on acco un t o f LornaKauf m an 's c on tri bu ti on of t he faca de eas em en t t o NAT, whic h, i n turn, re su lt s fr om pe ti ti on ers ' ov ers tate m en t o f th e v al ue of t he
eas em en t. Pet it io ne rs st at e th atth ey ha d n o b ack gr oundin"t ax , real est at e, orin ap pr ai si ng real pro pe rty int eres ts ." "Th eref or e," the y co nt in ue , "th ey

lo ok edto an acco un tantan d a n app rai se r, who ha d the requi si te ex pe rie nc e to pro vi de th em th e gu id an ce tha t was requi red ." Itis tru e th atgo od -fai th rel ianc e o n p ro fes si on al advi ce m ay

pro vi de a ba si s fo r a rea so nabl e cau se de fen se . Uni te d S tate s v . Boyle, 46 9 U.S. 2 41 , 25 0- 25 1 (1 98 5) ; s ec.1 .66 64 -4 (b )(1 ), In co m e Tax Reg s. W ith re sp ectto th ei r rel ianc e o n M r. Co he n, the ir a cco un tant , pet it io ne rs st at e: Mr. Co he n i s an acco un tantwith o ve r 35 y ears of e xp eri en ce wi th adva nc ededuc at io n i n a cco un ti ng . Mr. Co he n re se arch edth e ta x de du ct io n i n c on

jun ct io n wi th th e fac ad e eas em en t d on at io n wh en ap pr oa ch edby the Kauf

m an s. Mr . Coh enals o re cei ve d a ndrev ie wed a co py of th e ap pr ai sa l p erfo rm edby Mr. Hanl onan d b el ie ve d i t t o b e- 77 -

[* 77 ] a qu al ifi edap pr ai sa l. Mr . Coh enrece iv eda Fo rm 82 83 fro m th e Tru stwhi chve rif

ie d the do na ti on . Whi le all of t ha t m ay

be tru e, th e und erp aym en t h ere r es ul te d fr om pe ti ti on ers '
ov ers ta te m en t o f th e v al ue of t he faca de eas em en t. The re i s n o e vi de nc e th at ei th er p et it io ne r as ke d M r. Co he n wh ethe r, as anacco un tantor a s a r eturn pr ep arer , he h adan y

ex pe rti se rev ie win g e as em en t v al ue s. In de edth e v al ue of t he faca de eas em en t i nv ol ve s an is su e (v al ua ti on ) on whi chMr. Co he n n ei th er was qu al ifi edto advi se pe ti ti on ers no r advi se d the m . W ith re sp ectto th ei r rel ianc e o n M r. Han lo n, p et it io ne rs st at e: [The y ] ret ai ne d Ti m ot hy Hanl on , a qu al ifi edap pr ai se r, to ap pr ai se th e pr op erty in te res t tha t the y

in te nd edto do na te to th e Tru st . Mr. Han lo n, a s ta te li cen se d b ro ke r an d app rai se r, was qua li fie d t o pe rfo rm th e dut ie s fo r whi chhe was re ta in ed . The Kau fm an s rece iv edanap pr ai sa l re po rt f ro m Mr. Han lo n tha t p ur

po rte d t o co m pl y with USP AP requi rem en ts an d t o b e a "qua li fie d app rai sa l." The Kauf m an s b el ie ve d tha t the y

ha d re cei ve d aqu al ifi edap pr ai sa l fro m Hanl on . Whi le rel ianc e o n a n app rai se r m ay de m on st rat e rea so nabl e cau se an d g oo d fa ith, th e reg ul at io ns cau ti on th atrel ianc e o n the advi ce o f anap pr ai se r "d oe s n ot
ne ces sa ril y

de m on st rat e rea so nabl e cau se an d g oo d fa ith." Sec. 1 .66 64 -4 (b )(1 ), In co m e Tax Reg s. In de ed , th e reg ul at io ns co nt in ue : "R eas on ab le cau se an d g oo d fai th ord in ari ly is n otin di cat edby the m ere f actth atth ere i s an ap pr ai sa l o f th e va lu e o f th e p ro pe rty." Id. "Othe r fac to rs to co ns id er i nc lu de th e m etho do lo gy- 78 -

[* 78 ] an d a ss um

pt io ns un de rlyin g the ap pr ai sa l, the ap pr ai se d v al ue , th e rel at io ns hi p b etweenap pr ai se d v al ue an d p ur ch as e p ric e, th e ci rcu m st an ces un de r whi chth e ap pr ai sa l was ob ta in ed , andth e ap pr ai se r's rel at io ns hi p t o the tax pa y er orto th e act iv ity

inwhi chth e p ro pe rty is u se d." Id. Pet it io ne rs ha d re as on to qu es ti on th e co nc lu si on inth e Han lo n app rai sa l th atth e fac ad e eas em en t was wort h $ 22 0,8 00 . Mr. Bah ar's em ai l t o Go rd on Kau fm ansu gg es te d tha t g iv in g the faca de eas em en t t o NAT d idno t re du ce the
va lu e o f th e p ro pe rty at al l. Go rd on Kauf m antes ti fie d tha t h e fo un d the in fo rm at io n i n the Bah ar em ai l o nl y "m il dl y in fo rm at iv e". He tho ug htth atth e k ey in fo rm at io n i n the em ai l was Mr. Bah ar's di sc us si onof t he 26 pro pe rti es en cu m be redby facad e eas em en ts an d track edby NAT, no ne of wh ic h M r. Bah ar rep orte d s ub se qu en tl y

so ldat alo ss . Gord on Kauf m anadm it te d tha t the "d is cu ss io n o f 26 pro pe rti es * * * m ay or m ay no t h av e b eenco rrec t" . He
acco rd editno t v ery m

uc h wei gh t, h owe ve r, be cau se he fou nditto lac k s ta ti st ic al rig or . He adm it te d tha t (1 ) he di d n otaskMr. Bah ar fo r hi s u nd erl y in g d at a co nc ern in g the 26 sal es , and(2) he di d n otactua ll y kn ow tha t the stud y

carr ie d n o weig ht . Cert ai nl y , as an M IT pr of es so r sp eci al iz in g i n a na lytic al st at is ti cs , he i s qu al ifi edto ha ve anop in io n abo utth e st at is ti cal rig orof M r. Bah ar's cla im s. In de ed , pre pa rat ory

to hi s t es ti m on y

vo ic in g c rit ic is m

of M r. Bo wm an 's- 79 -

[* 79 ] (res po nd en t's ex pe rt' s) sampli ng tec hn ique s, h e id en ti fie d h im se lf a s a "p ro fes si on al st at is ti ci an ", wh os e "p ro fes si on is ex am in in g d at a an d i nt erp ret in g it s m ean in g u si ng m od ernst at is ti cal to ol s" . Mr. Bah ar's di sc us si on in vo lv eda res al e stud y , whi le Mr. Han lo n's ap pr ai sa l was of t he va lu e o f a s in gl e fac ad e eas em en t. Nev erthe le ss , th ere was ob vi ou s d is co rd an ce b etweenMr. Bah ar's
res al e st at is ti c an d M r. Han lo n's va lu e co nc lu si on , su gg es ti ng th aton e o r th e o th er was (or po ss ib ly bot h wer e) i n e rro r. Yet Go rd on Kauf m an , who was p art ic ul arl y well equi pp edto ap pl y

st at is ti cal rig orbo th to Mr. Bah ar's dataan d t o M r. Han lo n's va lu e co nc lu si on , cho se to do ne ithe r. Thatlac k o f in it ia ti ve is cert ai nl y in co nt ras t t o the pro fes si on al att en ti on th atGord on Kauf m anpa idto Mr. Bo wm an 's o pi ni on th atth e fac ad e eas em en t h adno va lu e. Infact , Gord on Kau fm antes ti fie d tha t h e acc ep te d the Hanl on ap pr ai sa l o n the ba si s o f (1 ) Mr. Han lo n's cred en ti al as apro fes si on al ap pr ai se r an d (2 ) hi s (Go rd on Kauf m an 's)
un cri ti cal acce pt an ce o f th e 1 0% t o 1 5% rang e th atMr. Han lo n re li edon to fix th e va lu e o f th e fac ad e eas em en t. Durin g adi sc us si on with the Co urt, h e ag reedth at th ere was no ba si s i n the Hanl onap pr ai sa l fo r jud gi ng th e acc ur acy of th atran ge an d tha t t o ju dg e it s ac cu racy y ouwou ldha ve to see th e sa m pl e d at a o n wh ic h i t
was ba se d. Go rd onKauf m anis anex pe rt i n s ta ti st ic s, an d h e as m uc h a s adm it te d th athe reco gn iz edth e ri sk s i n M r. Han lo n's un qu es ti on in g a ccep tanc e o f th e ran ge- 80 -

[* 80 ] inth e Pri m ol i arti cl e. He als o fa il edto askforth e d at a th atm ig htha ve supp orte d M r. Bah ar's co nc lu si on th atco ntrib ut io ns of f acad e eas em en ts di d n ot reduc e v al ue . In d et erm in in g wh ethe r a t axpa y er h as reas on ab ly reli edingo od fai th onadvi ce, we t ak e in to acco un t h is educ at io n, s op hi st ic at io n, an d b us in es s ex pe rie nc e. See s ec. 1 .66 64 -4 (c)( 1) , Inc om e Tax Reg s. Go rd on Kauf m anwas a so ph is ti cat edco ns um er o f st at is ti cal an al y se s, an d b ot h the Bah ar em ai l an d the Han lo n app rai sa l g av e h im go odreas on to qu es ti on Mr. Han lo n's va lu e co nc lu si on . W e d o n otbe li ev e th athe act edwith re as on ab le cau se an d i n g oo d fai th inrel y in g wi th ou t que st io n o n the Hanl on ap pr ai sa l i n s ub sc rib in g t ax returns on whi chhe rep res en te d the va lu e o f th e fac ad e eas em en t t o b e $ 22 0,8 00
. Pet it io ne rs ha ve fai le d t o p ro ve th atth e und erp aym en ts intax res ul ti ng fro m th ei r ov ers ta te m en t o f th e v al ue of t he faca de eas em en t ar e th e res ul t o f th ei r go od
fai th rel ianc e o n p ro fes si on al advi ce es tabl is hi ng reas on ab le cau se forth e un de rp aym en ts .

5. Co nc lu si on Pet it io ne rs un de rp ai d the tax requi redto be sh own onth ei r 20 03 an d 2 00 4 returns on acco un t o f a g ro ss va lu at io n m is st at em en t. The y ha ve fai le d t o s ho w th at , with re sp ectto th e res ul ti ng un de rp aym en ts , th ey act edwith re as on ab le cau se- 81 -

[* 81 ] an d i n g oo d fa ith. We will , th eref or e, su st ai n re sp on de nt 's i m po si ti on of
accu racy-rela te d p en al ti es on acco un t o f th atva lu at io n m is st at em en t. C. Neg li ge nc e Pen al ty Inth e al te rn at iv e, we su st ai n re sp on de nt 's i m po si ti on of a ccu racy-rela te d pe na lt ie s due to a va lu at io n m is st at em en t o n a cco un t o f ei th er n eg li ge nc e o r subs tant ia l u nd ers ta te m en ts of i nc om e ta x. Neg li ge nc e h as be ende fin edas l ackof du e car e o r fai lu re t o d o wh ata reas on ab ly pru de ntpe rs on wou lddo un de r li ke ci rcu m st an ces . See, e.g ., Ocm ul ge e Fi el ds , Inc . v. Co m m is si on er, 1 32 T.C. 10 5, 12 3 (2 00 9) , aff'd , 61 3 F .3d13 60 (11 th Cir . 20 10 ). Negl ig en ce al so "i nc lu de s an y fai lu re t o m ak e a rea so nabl e at te m ptto co m pl y with the pro vi si on s o f th e in te rn al
rev enue laws or t o e xe rci se ord in ary an d re as on ab le care inth e p rep arat io n o f a t ax return." Sec. 1 .66 62 -3 (b )(1 ), In co m e Tax Reg s. We hav e in our di sc us si on of
reas on ab le cau se an d g oo d fa ith d es cri be d the warn in g s ig ns th atsh ou ldhave al ert edGord on Kauf

m anto th e ch an ce o f erro r in th e Han lo n app rai sa l b utth athe ig no red . W e al so ha ve infro ntof u s the factth atwhen , aft er re cei vi ng th e Han lo n ap pr ai sa l an d b efo re ex ecu ti ng th e 2 00 3 re tu rn , itcam e ti m e fo r LornaKauf m anto
as k Wash in gt on Mu tu al to subo rd in at e it s m ortg ag e to NAT's in te res t i n the pr op erty , Gord on Kauf

m anjoi ne d h is wife incert ifyin g t o the ba nkth at"[t ]he
eas em en t re st ric ti on s ar e es se nt ia ll y th e sam e res tri ct io ns as t ho se im po se d b y- 82 -

[* 82 ] curren t l oc al ord in an ces th atgo ve rnth is pro pe rty." Afterfir sttes ti fy in g tha t he di d n otno ti ce the st at em en t wh enhe si gn edth e certi fic at io n, h e th entes ti fie d th athe di d n otreaditcare fu ll y an d s ig ni ng th e certi fic at io n was a mis ta ke , si nc e he be li ev edth atth e p res erv at io n re st ric ti on s wer e m or e st rin ge ntth anth os e in th e pr es erv at io n a gr eem en t. He co nc ed ed , ho wev er, tha t tha t was hi s s ub jecti ve jud gm en t, s in ce h e h adne ve r co m pa redth e b ur de ns im

po se d b y th e p res erv at io n ag reem en t wi th th os e im

po se d b y th e So ut h En d S tand ard s an d C rit eri a. Lorn a Kau fm antes ti fie d tha t wh ensh e si gn edth e certi fic at io n s he di d n otfoc us onth e qu ot edst at em en t. Sh e al so tes ti fie d tha t s he co ul d n otrem em be r whe th er s he ha d readan d c om

pa redth e p res erv at io n a gr eem en t t o the So ut h En d S tand ard s an d Cri te ria . In an y

cas e, pe ti ti on ers were ca rel es s, wh ethe r in no t re ad in g wh atth ey si gn ed , inno t re ad in g c aref ul ly wha t the y

si gn ed , or, i n Go rd on Kauf m an 's c as e, in
reac hi ng a subjec ti ve co nc lu si oninwil lfu l i gn or an ce o f rel ev an t d at a. W e th in k th atth ei r car el es sn es s i s re fle ct edinth ei r rea dy accep tanc e o f th e Han lo n ap pr ai sa l i n the face of warn in g s ig ns th atitov ers tate d the va lu e o f th e fac ad e eas em en t, v iz , th e Bah ar em ai l an d d efec ts inth e ap pr ai sa l tha t s ho ul d h av e b een ap pa ren t t o Go rd on Kauf m an . The u nd erp aym en ts intax att rib ut ab le to th e di sa ll owe d d educ ti on s fo r co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT are- 83 -

[* 83 ] at tri bu tabl e to pe ti ti on ers ' ne gl ig en ce, an d the y ha ve fai le d t o s ho w th atth ey ha d re as on ab le cau se an d a ct edingo odfai th with re sp ectto th os e und erp aym en ts . Fi na ll y , pet it io ne rs arg ue th atth ey esc ap e an y

ne gl ig en ce p en al ty becau se th ey ha d areas on ab le ba si s fo r cl ai min g d educ ti on s o n a cco un t o f th ei r co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT. Sect io n 1 .66 62 -3 (b )(1 ), In co m e Tax Reg s., p ro vi de s tha t a r eturn p os it io n tha t h as a reas on ab le ba si s i s n otatt rib ut ab le to ne gl ig en ce. "R eas on ab le ba si s i s a r el at iv el y hi ghst an dardof t ax rep orti ng "
an d i s " no t s at is fie d b y

a return p os it io n tha t i s m erel y arg uabl e o r th atis m erel y a co lo rab le cla im ." Sec . 1.6 66 2- 3( b) (3 ), In co m e Tax Reg s. Pet it io ne rs arg ue : "Pe ti ti on ers ' faca de eas em en t d on at io n was pa rt o f a fed eral tax in cen ti ve pro gr am . Whe n C on gr es s p ro vi de s a g en eral tax in cen ti ve th ro ug h ade du ct io n fr om in co m e, th os e fal li ng withi n the ge ne ral be ne fic iary cla ss are en ti tl edto parti ci pa te inth e be ne fit ." Pet it io ne rs ' arg um en t m is se s the po in t. Pet it io ne rs cla im eda ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on of $ 22 0,8 00 forLorn a Kau fm an 's c on tri bu ti on of t he faca de eas em en t t o NAT o n the ba si s o f th e Han lo n app rai sa l, wh ic h c on cl ud ed th atitwas wo rth th atam ou nt . Whi le we ha ve on oc cas io n a ccep te d e xp ert te st im on y th ata faca de eas em en t re du cedth e v al ue of the subjec t p ro pe rty by a pa rti cu lar pe rcen ta ge , e.g., Hil bo rnv. Co m m is si on er, 8 5 T.C. 6 77 , 69 8- 69 9 (1 98 5) , we hav e cau ti on edth atth ere i s n o g en eral saf e-h arb orpe rcen ta ge with- 84 -

[* 84 ] res pe ctto th e v al ue of f acad e eas em en ts , Nico la di s v . Comm is si on er, 1 98 8 Tax Ct. M em o LEXIS 1 87 , at * 21 ("[V]alu at io n i ts el f is st il l a que st io n o f fac ts
an d c irc um st an ces ."). Pet it io ne rs canrel y ne ithe r oncas el aw no r on IRS
en gi ne ers ' st at em en ts th atth e p ro pe r va lu e o f fac ad e eas em en ts "s ho ul d" ran ge be twee n 1 0% and15 % of t he va lu e o f th e en cum be redpro pe rty to o ve rco m e th e factth atth e v al ue of t he faca de eas em en t tha t Lo rn a Kau fm anco nt rib ut edto NAT
was ni l. The m ere f

actth atth ey

ob ta in edanap pr ai sa l cl ai m in g tha t the va lu e o f th e fac ad e eas em en t was $2 20 ,80 0 d oe s n otinan d o f it se lf c on st itut e a rea so nabl e ba si s fo r cl ai min g o n the ir r eturns th atth e fac ad e eas em en t was worth $ 22 0,8 00
. See s ec. 1 .66 64 -4 (b )(1 ), In co m e Tax Reg s. Pet it io ne rs ha ve fai le d t o s ho w a reas on ab le ba si s fo r cl ai min g ach ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on of $ 22 0,8 00 on acco un t o f th e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT. D. Subs tant ia l Un de rs ta te m en t o f In co m e Tax Sect io n 6 66 2( a) an d (b )(2 ) im po se s a 2 0% a ccu racy-rela te d p en al ty on any po rti onof a n u nd erp aym en t o f ta x re qu ire d t o b e sh own on a return wh ic h i s at tri bu tabl e to an y

subs tant ia l u nd ers ta te m en t o f in co m e ta x. An"u nd ers ta te m en t of in co m e ta x" ge ne ral ly m ean s the ex ces s o f th e am ountof t ax requi redto be sh own on th e return fo r th e ta xabl e y ear o ve r th e am ou ntof t he tax im po se d tha t i s sh own on th e return. Se c. 66 62 (d )(2 )(A). The un de rs ta te m en t i s d eem ed- 85 -

[* 85 ] "s ub st an ti al " i f th e am ou ntof t he un de rs ta te m en t fo r th e ta xabl e y ear ex ceed s the gre at er o f 10 % of t he tax requi redto be sh own on th e return fo r th e ta xabl e y ear o r $5 ,00 0. Se c. 66 62 (d )(1 )(A). The am ountof t he un de rs ta te m en t, h owe ve r, is reduc edby tha t p orti on of th e und ers ta te m en t at tri bu tabl e to th e ta x treat m en t o f an y it em (1) supp orte d b y subs tant ia l au th or ity

or ( 2) forwhi chth e rel ev an t fa ct s af fect in g the it em 's t ax tre atm en t ar e ad equa te ly dis cl os edinth e return o r in a st at em en t at ta ch edto th e return andth ere i s a r eas on ab le ba si s fo r th e ta x treat m en t o f su chit em . Sec. 66 62 (d )(2 )(B) . Adequa te di sc lo su re h as no effe ctwher e th e return p os it io n l ack s a reas on ab le ba si s. Sec . 1.6 66 2- 3( c)(1 ), In co m e Tax Reg s. Si nc e, as di sc us se d i n th e imm ed ia te ly pro ceed in g p artIII.C. o f th is rep ort, p et it io ne rs ha ve fai le d t o sh ow a r eas on ab le ba si s fo r th ei r ta x treat m en t o f LornaKauf m an 's c on tri bu ti on of th e fac ad e eas em en t t o NAT, pe ti ti on ers can no t s at is fy th e ad equa te di sc lo su re, reas on ab le ba si s s tand ard . "The subs tant ia l au th or ity st an da rdis anob

jecti ve st an da rdin vo lv in g a n a na lysis of the law an d app li cat io n o f th e la w to rel ev an t fact s." Sec. 1 .66 62 -4 (d )(2 ), In co m e Tax Reg s. Pet it io ne rs ' arg um en t wi th res pe ct to subs tant ia l au th or ity

are s ub st an ti al ly the same as th ei r arg um en ts with re sp ect to reas on ab le ba si s, an d, fo r th e sam e rea so ns , we rejectth em . Peti ti on ers ha ve fai le d t o s ho w subs tant ia l au th or ity forcla im in g ach ari tabl e co nt rib ut io n- 86 -

[* 86 ] de du ct io n o f $2 20 ,80 0 o n a cco un t o f th e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t to NAT. W e h av e su st ai ne d re sp on de nt 's d is al lo wan ce o f ch ari tabl e co nt rib ut io n de du ct io ns on acco un t o f th e co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT. For bo th 20 03 an d 2 00 4, the res ul ti ng un de rs ta te m en t o f in co m e ta x e xc eed s the gr eat er o f 10 % of t he tax requi redto be sh own on th e return o r $5 ,00 0. Res po nd en t h as m ethi s b ur de n o f pr oduc ti onreg ard in g the ex is te nc e o f
subs tant ia l u nd ers ta te m en ts . Peti ti on ers ha ve fai le d t o s ho w th atth ey ha d
reas on ab le cau se an d a ct edingo odfai th with re sp ectto th e und erp aym en ts at tri bu tabl e to th os e und ers ta te m en ts . IV. Co nc lu si on W e su st ai n re sp on de nt 's a dju st m en ts to pe ti ti on ers ' 20 03 an d 2 00 4 re tu rn s di sa ll owi ng an y

ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on s o n a cco un t o f LornaKauf m an 's
co nt rib ut io n o f th e fac ad e eas em en t t o NAT. W e fu rth er s us ta inres po nd en t's im po si ti on of a ccu racy-rela te d p en al ti es onacco un t o f th e res ul ti ng un de rp aym en ts of t ax , as d is cu ss ed
. Deci si on wil l b e en te redun de r Ru le 15 5.