Número Identificador

SEN2024 _______________

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

ESTRELLA RESIDENTIAL II, 

LLC

Apelado 

v.

JOSÉ MANUEL PÉREZ 

CORTÉS Y OTROS

Apelantes 

KLAN202300583

APELACIÓN 

procedente del 

Tribunal de Primera 

Instancia, Sala 

Superior de Fajardo

Caso número:

FA2018CV00263

Sobre:

Cobro de Dinero y 

Ejecución de 

Hipoteca (Vía 

Ordinaria)

Panel integrado por su presidenta, la juez Domínguez Irizarry, la juez 

Rivera Marchand y la juez Aldebol Mora.

Aldebol Mora, Juez Ponente

S E N T E N C I A

En San Juan, Puerto Rico, a 9 de enero de 2024.

Comparece la parte apelante, José Manuel Pérez Cortés y Amarilys 

Arocho Maldonado, y nos solicitan que revoquemos la Sentencia Sumaria

emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Fajardo, el 

14 de marzo de 2023, notificada al día siguiente. Mediante dicho dictamen, 

el foro primario declaró Ha Lugar la demanda sobre cobro de dinero y 

ejecución de hipoteca incoada por el Banco Santander de Puerto Rico.

Por los fundamentos que exponemos a continuación, se modifica el 

dictamen apelado y, así modificado, se confirma.

I

El 4 de junio de 2018, el Banco Santander de Puerto Rico

(Santander) incoó una Demanda sobre cobro de dinero y ejecución de 

hipoteca en contra de José Manuel Pérez Cortés, Amarilys Arocho 

Maldonado y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos 

(apelantes).

1

Indicó que, el 7 de junio de 2002, los apelantes suscribieron 

un pagaré por la suma principal de $270,000.00, más intereses al 7.250% 

1 Apéndice 1 del recurso, págs. 1-4.
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anual, así como los demás créditos accesorios por endoso, y, en 

aseguramiento de este, otorgaron una primera hipoteca voluntaria 

mediante la Escritura Núm. 113 sobre una propiedad sita en el municipio 

de Río Grande. Planteó ser el acreedor del referido instrumento negociable

y tener derecho a exigir el cumplimiento del mismo mediante la acción de 

epígrafe. Arguyó que, desde el 1 de enero de 2018, los apelantes dejaron 

de pagar las mensualidades, a pesar de los avisos y las oportunidades 

concedidas, incumpliendo así con el contrato de préstamo hipotecario 

suscrito por las partes. Por tanto, sostuvo que la deuda ascendente a 

$197,881.00 de principal, más intereses al tipo de 7.250% anual desde el 

1 de diciembre de 2017, estaba vencida. En vista de ello, solicitó el pago 

de lo adeudado, más los intereses sobre esta, así como la suma de dinero 

por primas de seguros FHA, recargos por demora, intereses devengados y 

la cantidad estipulada de $27,000.00 por concepto de costas, gastos y 

honorarios de abogado. De otro lado, propuso que, si la hipoteca sobre la 

propiedad en cuestión no se encontraba debidamente inscrita en el 

Registro de la Propiedad, el presente pleito se continuara como cobro de 

dinero de una acción personal.

Por su parte, el 25 de febrero de 2019, los apelantes presentaron su 

alegación responsiva.2 En esencia, negaron las alegaciones en su contra.

Sostuvieron que Santander no había acreditado la tenencia física del 

pagaré original con su respectivo endoso a su favor para acreditar su 

capacidad como acreedor hipotecario. 

Luego de varias sustituciones de parte, el 28 de junio de 2021, Luna 

Residential II, LLC (Luna Residential) sometió una Moción en Sustitución 

de la Parte Demandante y en Solicitud de Continuación de los 

Procedimientos.

3

Indicó que, el 2 de junio de 2021, el préstamo hipotecario 

objeto de ejecución y cobro fue transferido a esta como agente de servicio 

de Estrella Residential II, LLC (Estrella Residential o apelado). Alegó que 

2 Apéndice 2 del recurso, págs. 7-10.

3 Apéndice 7 del recurso, págs. 17-21. Véase, Apéndices 3, 4, 5 y 6 del recurso, págs. 11-

16.
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se celebró la mediación compulsoria correspondiente y las partes no 

llegaron a un acuerdo, por lo que solicitó la continuación de los 

procedimientos.

Atendida la moción, el 2 de julio de 2021, notificada el 6 del mismo 

mes y año, el Tribunal de Primera Instancia emitió una Resolución

mediante la cual declaró Ha Lugar la sustitución de parte y ordenó la 

continuación de los procedimientos.4

Así las cosas, el 16 de mayo de 2022, Luna Residential instó una 

Solicitud de Sentencia Sumaria.

5 En síntesis, sostuvo que era acreedora 

de los apelantes y que procedía el pago de las siguientes cantidades:

Luna Residential alegó en su petitorio sumario que, conforme a los 

términos de la hipoteca constituida para garantizar el pago de la obligación 

evidenciada por el pagaré hipotecario, tenía derecho a declarar vencido el 

balance insoluto del mismo y proceder a su cobro por el incumplimiento con 

los términos de pago de dicha obligación. Planteó que el préstamo

hipotecario solicitado y desembolsado por los apelantes no se había

repagado desde el 1 de enero de 2018, por lo que procedía que se emitiera 

4 Apéndice 8 del recurso, pág. 22.

5 Apéndice 9 del recurso, págs. 23-32. Junto a su petitorio, Luna Residential incluyó los 

siguientes documentos: (1) copia de la Certificación Registral de Propiedad Inmueble, con 

fecha del 27 de abril de 2022; (2) copia de la Declaración Jurada suscrita por Rafael 

Hernández Miranda el 26 de agosto de 2021; (3) copia de la Escritura de Hipoteca Núm. 

113 suscrita el 7 de junio de 2002; (4) copia de la Minuta de Asiento de Presentación ante 

el Registro de la Propiedad, con fecha del 18 de junio de 2002; (5) copia del Pagaré

endosado. Véase, Apéndice 9 del recurso, págs. 33-69.

Principal 1ro. de enero del año 2018 $203,406.64

Intereses acumulados al 7.25% calculados 

hasta el 1ro de julio de 2021

$51,896.70

Cargos por demora hasta el 1ro de julio de 2021 $3,683.60

Cheques devueltos $80.00

Adelantos corporativos $1,605.72

Escrow $6,617.90

Una cantidad equivalente al diez (10%) del 

principal original por honorarios de abogado 

pactados. La propiedad garantiza una cantidad 

igual por intereses vencidos que se acumulen 

hasta dicho monto. La propiedad garantiza una 

cantidad igual por adelanto, si algunos, que 

tenga que incurrir el acreedor.

$27,000.00
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una sentencia sumaria en cuanto a la ejecución de la hipoteca objeto del 

presente pleito.

En respuesta, el 7 de julio de 2022, los apelantes se opusieron.6 En

esencia, arguyeron que la acción de epígrafe debía ser desestimada por la 

falta de legitimación activa de Luna Residential. Según adujeron, en el 

presente caso existía una controversia genuina en torno a la tenencia del 

pagaré en cuestión. En particular, argumentaron lo siguiente: (1) que no 

había ningún endoso a favor de Estrella Residential en el pagaré, aun 

cuando se representó al tribunal que Luna Residential era un agente de 

servicio de esta; (2) que, en un momento dado, se había sustituido a 

Firstbank Puerto Rico como parte demandante, pero esta institución 

tampoco aparecía en los endosos del pagaré; (3) que no había documento 

alguno que acreditara la autoridad representativa de Luna Residential a 

favor de Estrella Residential; (4) que el documento de allonge, donde 

presuntamente se traspasó el pagaré a favor de Luna Residential no era

autenticable, ya que era un documento ajeno al pagaré y no hacía

referencia alguna al mismo. En virtud de ello, solicitaron que se denegara 

la moción de sentencia sumaria promovida por Luna Residential y se 

desestimara la demanda incoada.

El 20 de diciembre de 2022, Luna Residential presentó una 

Notificación de Unión a Representación Legal y Réplica a “Oposición a 

Moción de Sentencia Sumaria”.

7 En lo pertinente, aclaró que el pagaré fue 

eventualmente endosado a favor suyo, pero que, por error clerical, había 

indicado que comparecía como agente de servicio de Estrella Residential, 

cuando la realidad era que comparecía en su propio nombre como tenedora 

del pagaré. Sostuvo que el pagaré que evidenciaba esta acreencia así lo 

demostraba, pues presentaba el mencionado endoso. Planteó ser la 

tenedora de buena fe del referido pagaré y, por ello, solicitó que se emitiera 

6 Apéndice 10 del recurso, págs. 70-75.

7 Apéndice 11 del recurso, págs. 76-78. Luna Residential acompañó su moción con los 

siguientes documentos: (1) copia del Pagaré endosado; (2) copia de la Escritura de 

Hipoteca Núm. 113 suscrita el 7 de junio de 2002; (3) copia de la Certificación y 

Declaración Jurada suscrita por Rafael Hernández Miranda el 12 de diciembre de 2022.

Véase, Apéndice 11 del recurso, págs. 79-107.
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una sentencia sumaria a su favor. Posteriormente, el 24 de febrero de 2023, 

Luna Residential reiteró su réplica.8

Evaluadas las posturas de las partes, el 14 de marzo de 2023, 

notificada al día siguiente,9 el foro primario emitió la Sentencia Sumaria que 

nos ocupa.10 Concluyó que el pagaré objeto del presente pleito fue 

debidamente endosado a favor de Luna Residential y que la hipoteca 

suscrita en aseguramiento de esta se encontraba inscrita en el Registro de 

la Propiedad. Determinó que Luna Residential se encontraba en posesión 

del pagaré original, el cual era un instrumento negociable bajo las 

disposiciones de la Ley de Transacciones Comerciales, Ley Núm. 208 de 

17 de agosto de 1995, según enmendada, 19 LPRA sec. 401 et seq., y 

pagadero a la orden de esta, por lo que, al ser su tenedora, ostentaba el 

derecho a exigir su cumplimiento. Expresó que los apelantes venían

obligados a efectuar el pago del pagaré hipotecario en plazos mensuales 

consecutivos, según convenido en el contrato que surgía de la Escritura de 

Hipoteca Núm. 113, pero que estos no habían efectuado pago alguno 

desde el día 1 de enero de 2018. Señaló que, según los términos del 

mencionado contrato, Luna Residential, como tenedora del crédito 

hipotecario, podía declarar la totalidad de la deuda vencida si se dejaba de 

satisfacer los plazos dentro del término convenido como efectivamente 

sucedió en este caso.

En vista de lo anterior, el foro apelado declaró con lugar la demanda

de epígrafe. En lo aquí atinente, condenó a los apelantes a pagar a Luna 

Residential las siguientes sumas: $197,881.00 por concepto de principal 

desde el 1 de enero de 2018, más intereses al tipo pactado de 7.25% anual 

desde el 1 de diciembre de 2017. Especificó que dichos intereses 

continuarían acumulándose hasta el pago total de la obligación, más 

8 Apéndice 13 del recurso, págs. 109-110.

9 Cabe destacar que, el 31 de mayo de 2023, la Secretaría del Tribunal de Primera 

Instancia expidió la boleta de Notificación de Sentencia por Edicto, la cual fue publicada 

en el periódico El Nuevo Día el 2 de junio del mismo año. Véase, Entrada Núm. 109 del 

Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC) y el Apéndice 23 del 

recurso, págs. 145-160.

10 Apéndice 15 del recurso, págs. 112-121.
KLAN202300583 6

cualesquiera sumas de dinero por concepto de primas de seguro 

hipotecario y riesgo, contribuciones sobre la propiedad inmueble, recargos 

por demora, así como cualesquiera otras cantidades adicionales pactadas 

en la escritura de primera hipoteca, desde la fecha antes mencionada y 

hasta la fecha del total pago de las mismas, más la suma de $27,000.00 

para gastos, costas y honorarios de abogado.

En desacuerdo, el 29 de marzo de 2023, los apelantes sometieron 

una Moción de Reconsideración de Sentencia Sumaria,

11 a la cual se opuso 

Luna Residential el 13 de abril del mismo año.12 Atendida la solicitud, el 15 

de mayo de 2023, el foro a quo la declaró No Ha Lugar.13

Por otro lado, el 2 de junio de 2023, Luna Residential presentó una 

Solicitud de Sustitución de Parte por Cesión de Interés.

14 En esencia, indicó 

que había cedido todo su interés como acreedora del préstamo en 

controversia a Estrella Residential, lo cual convirtió a este último en 

portador del Pagaré hipotecario en cuestión. Por ello, solicitó la sustitución 

de parte y la enmienda del epígrafe. Entendido lo anterior, el mismo día, 

notificada el 5 de junio de 2023, el foro apelado emitió una Orden mediante 

la cual autorizó la referida solicitud.15

Inconforme, el 5 de julio de 2023, la parte apelante acudió ante esta 

Curia mediante el recurso de epígrafe y señaló los siguientes errores:

El TPI erró al dictar Sentencia Sumaria y tomar en 

consideración la Réplica a la Oposición de Sentencia 

Sumaria con evidencia nueva a casi 6 meses de haberse 

presentado la oposición.

El TPI erró al dictar Sentencia Sumaria cuando existía una 

controversia genuina sobre la legitimación de la parte 

demandante.

El TPI erró al dictar Sentencia Sumaria y condenar a los 

demandados al pago de sumas de dinero que no surgen del 

expediente judicial.

11 Apéndice 16 del recurso, págs. 122-126.

12 Apéndice 17 del recurso, págs. 127-132.

13 Apéndice 18 del recurso, pág. 133.

14 Apéndice 21 del recurso, págs. 138-143.

15 Apéndice 22 del recurso, pág. 144.
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En cumplimiento con nuestra Resolución del 7 de julio de 2023, la 

parte apelada compareció mediante Alegato en Oposición a Apelación el 3 

de agosto de 2023.

Con el beneficio de la comparecencia de las partes, procedemos a 

resolver.

II

A

El mecanismo de sentencia sumaria provisto en la Regla 36 de 

Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA Ap. V, R. 36, es un vehículo para 

asegurar la solución justa, rápida y económica de un caso. Serrano Picón 

v. Multinational Life Insurance Company, 2023 TSPR 118, resuelto el 29 de 

septiembre de 2023; Oriental Bank v. Caballero García, 2023 TSPR 103, 

resuelto el 23 de agosto de 2023; González Meléndez v. Municipio 

Autónomo de San Juan y otros, 2023 TSPR 95, resuelto el 24 de julio de 

2023; Acevedo y otros v. Depto. Hacienda y otros, 2023 TSPR 80, 212 DPR 

___ (2023); Universal Ins. et als. v. ELA et al., 2023 TSPR 24, 211 DPR 

___ (2023). Dicho mecanismo permite a los tribunales disponer, parcial o 

totalmente, de litigios civiles en aquellas situaciones en las cuales no exista 

controversia material de hecho que requiera ventilarse en un juicio plenario 

y el derecho así lo permita. Segarra Rivera v. Int’l. Shipping et al., 208 DPR 

964 (2022). Este mecanismo lo puede utilizar la parte reclamante o aquella 

parte que se defiende de una reclamación. 32 LPRA Ap. V, R. 36.1 y 36.2.

Mediante el mecanismo de sentencia sumaria, se procura 

profundizar en las alegaciones para verificar si, en efecto, los hechos 

ameritan dilucidarse en un juicio. León Torres v. Rivera Lebrón, 204 DPR 

20, 42 (2020). Este cauce sumario resulta beneficioso tanto para el tribunal, 

como para las partes en un pleito, pues se agiliza el proceso judicial, 

mientras simultáneamente se provee a los litigantes un mecanismo 

procesal encaminado a alcanzar un remedio justo, rápido y económico. 

Segarra Rivera v. Int’l. Shipping et al., supra. Como se sabe, en aras de 

prevalecer en una reclamación, la parte promovente debe presentar prueba 
KLAN202300583 8

incontrovertible sobre todos los elementos indispensables de su causa de 

acción. Íd. 

Nuestro ordenamiento civil y su jurisprudencia interpretativa impone 

unos requisitos de forma con los cuales hay que cumplir al momento de 

presentar una solicitud de sentencia sumaria, a saber: (1) una exposición 

breve de las alegaciones de las partes; (2) los asuntos litigiosos o en 

controversia; (3) la causa de acción sobre la cual se solicita la sentencia 

sumaria; (4) una relación concisa, organizada y en párrafos enumerados 

de todos los hechos esenciales y pertinentes sobre los cuales no hay 

controversia sustancial, con indicación de los párrafos o las páginas de las 

declaraciones juradas u otra prueba admisible en evidencia donde se 

establecen estos hechos, así como de cualquier otro documento admisible 

en evidencia que se encuentre en el expediente del tribunal; (5) las razones 

por las cuales se debe dictar la sentencia, argumentando el derecho 

aplicable, y (6) el remedio que debe ser concedido. 32 LPRA Ap. V, R. 36.3;

Oriental Bank v. Caballero García, supra, pág. 8; Pérez Vargas v. Office 

Depot, 203 DPR 687 (2019). Si la parte promovente de la moción incumple 

con estos requisitos, “el tribunal no estará obligado a considerar su pedido”. 

Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 111 (2015).

Por otro lado, “la parte que desafía una solicitud de sentencia 

sumaria no puede descansar en las aseveraciones o negaciones 

consignadas en su alegación”. León Torres v. Rivera Lebrón, supra, pág. 

43. Por el contrario, quien se opone a que se declare con lugar esta solicitud 

viene obligado a enfrentar la moción de su adversario de forma tan 

detallada y específica como lo ha hecho la parte promovente puesto que, 

si incumple, corre el riesgo de que se dicte sentencia sumaria en su contra, 

si la misma procede en derecho. Íd. 

Por ello, en la oposición a una solicitud de sentencia sumaria, la 

parte promovida debe puntualizar aquellos hechos propuestos que 

pretende controvertir y, si así lo desea, someter hechos materiales 

adicionales que alega no están en disputa y que impiden que se dicte 
KLAN202300583 9

sentencia sumaria en su contra. León Torres v. Rivera Lebrón, supra. Claro 

está, para cada uno de estos supuestos deberá hacer referencia a la 

prueba específica que sostiene su posición, según exigido por la Regla 36.3 

de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.3. Íd. En otras palabras, la 

parte opositora tiene el peso de presentar evidencia sustancial que apoye 

los hechos materiales que alega están en disputa. Íd. De lo anterior, se 

puede colegir que, ante el incumplimiento de las partes con las 

formalidades de la Regla 36 de Procedimiento Civil de 2009, supra, la 

consideración de sus posiciones descansa en la sana discreción del 

Tribunal.

Al atender la solicitud, el Tribunal deberá asumir como ciertos los 

hechos no controvertidos que se encuentren sustentados por los 

documentos presentados por la parte promovente. E.L.A. v. Cole, 164 DPR 

608, 626 (2005). Toda inferencia razonable que pueda surgir de los hechos 

y de los documentos se debe interpretar en contra de quien solicita la 

sentencia sumaria, pues solo procede si bajo ningún supuesto de hechos 

prevalece la parte promovida. Íd., pág. 625. Además, al evaluar los méritos 

de una solicitud de sentencia sumaria, el juzgador o juzgadora debe actuar 

guiado por la prudencia y ser consciente, en todo momento, que su 

determinación puede conllevar el que se prive a una de las partes de su 

“día en corte”, componente integral del debido proceso de ley. León Torres 

v. Rivera Lebrón, supra, pág. 44.

Sin embargo, la sentencia sumaria generalmente no procederá 

cuando existan controversias sobre hechos esenciales materiales, o si la 

controversia del caso está basada en elementos subjetivos como intención, 

propósitos mentales, negligencia o credibilidad. Acevedo y otros v. Depto. 

Hacienda y otros, supra; Segarra Rivera v. Int’l. Shipping et al., supra. Un 

hecho material es aquel que puede afectar el resultado de la reclamación 

de acuerdo con el derecho sustantivo aplicable. Oriental Bank v. Caballero 

García, supra, pág. 7; Mejías et al. v. Carrasquillo et al., 185 DPR 288, 299 

(2012); Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213 (2010). Ahora bien, 
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el Foro de última instancia ha reiterado que cualquier duda no es suficiente 

para derrotar una moción de sentencia sumaria, pues debe tratarse de una 

incertidumbre que permita concluir que existe una controversia real sobre 

hechos relevantes y pertinentes. Íd. Además, existen casos que no se 

deben resolver mediante sentencia sumaria porque resulta difícil reunir la 

verdad de los hechos mediante declaraciones juradas o deposiciones. 

Jusino et als. v. Walgreens, 155 DPR 560, 579 (2001). De igual modo, no 

es apropiado resolver por la vía sumaria “casos complejos o casos que 

involucren cuestiones de interés público”. Íd. No obstante, la sentencia 

sumaria procederá si atiende cuestiones de derecho. Universal Ins. et als. 

v. ELA et al., supra.

El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha discutido los criterios que 

este Tribunal de Apelaciones debe considerar al momento de revisar una 

sentencia dictada sumariamente por el foro de instancia. Roldán Flores v. 

M. Cuebas et al., 199 DPR 664, 679-680 (2018); Meléndez González et al. 

v. M. Cuebas, supra, págs. 118-119. Sobre ese particular, nuestro más Alto 

Foro señaló que: 

[E]l Tribunal de Apelaciones debe: (1) examinar de novo el 

expediente y aplicar los criterios que la Regla 36 de 

Procedimiento Civil, supra, y la jurisprudencia le exigen al foro 

primario; (2) revisar que tanto la Moción de Sentencia 

Sumaria como su oposición cumplan con los requisitos de 

forma codificados en la referida Regla 36; (3) revisar si en 

realidad existen hechos materiales en controversia y, de 

haberlos, cumplir con la exigencia de la Regla 36.4 de 

Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, de exponer 

concretamente cuáles hechos materiales encontró que están 

en controversia y cuáles están incontrovertidos, y (4) de 

encontrar que los hechos materiales realmente están 

incontrovertidos, debe proceder a revisar de novo si el 

Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el 

Derecho a la controversia. Roldán Flores v. M. Cuebas et al., 

supra, pág. 679. 

Conforme a lo anterior, nos encontramos en la misma posición que 

el Tribunal de Primera Instancia para evaluar la procedencia de una 

sentencia sumaria. Birriel Colón v. Supermercado Los Colobos (Econo Rial, 

Inc.) e Integrand Assurance Company, 2023 TSPR 120, resuelto el 3 de 

octubre de 2023; Serrano Picón v. Multinational Life Insurance Company, 

supra; González Meléndez v. Municipio Autónomo de San Juan y otros, 
KLAN202300583 11

supra; González Santiago v. Baxter Healthcare, 202 DPR 281, 291 (2019).

Por ello, nuestra revisión es una de novo y nuestro análisis debe regirse 

por las disposiciones de la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, así 

como de su jurisprudencia interpretativa. González Meléndez v. Municipio 

Autónomo de San Juan y otros, supra. A tenor con la referida normativa, 

dicha revisión se realizará de la manera más favorable hacia la parte que 

se opuso a la solicitud de sentencia sumaria en el foro de origen y 

realizando todas las inferencias permisibles a su favor. Birriel Colón v. 

Supermercado Los Colobos (Econo Rial, Inc.) e Integrand Assurance 

Company, supra; Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 118. 

De esta manera, si entendemos que los hechos materiales realmente están 

incontrovertidos, debemos revisar de novo si el foro primario aplicó 

correctamente el derecho. González Meléndez v. Municipio Autónomo de 

San Juan y otros, supra.

B

Sabido es que la hipoteca es un derecho real que sujeta o vincula lo 

hipotecado a que eventualmente su titular pueda exigir la realización de su 

valor, así como tomar medidas para salvaguardarlo, en seguridad o 

garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria. Bco. Popular v. 

Registrador, 181 DPR 663, 673 (2011). En ese sentido, la hipoteca se 

define por ser de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral y 

grava bienes inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en 

posesión de su propietario o titular. Íd. Debido a su carácter accesorio, la 

hipoteca no es independiente de la vigencia de la obligación principal. Dist. 

Unidos Gas v. Sucn. Declet Jiménez, 196 DPR 96 (2016); Westernbank v. 

Registradora, 174 DPR 779 (2008). Por ello, está sujeta a la obligación 

principal en su existencia y extinción. Íd.

El Artículo 1775 del Código Civil de Puerto Rico de 1930,

16 31 LPRA 

sec. 5043, así como el Artículo 54 de la Ley del Registro de la Propiedad 

16 El derecho aplicable en el caso de autos se remite al Código Civil de Puerto Rico de 

1930, 31 LPRA sec. 1 et seq. (derogado), toda vez que nos encontramos ante hechos 

ocurridos con anterioridad a la aprobación y vigencia del Código Civil de Puerto Rico de

2020, Ley Núm. 55-2020, 31 LPRA sec. 5311 et seq.
KLAN202300583 12

Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210-2015, 

según enmendada, 30 LPRA sec. 6081, establece que la hipoteca sujeta 

directa e inmediatamente los bienes y derechos sobre que se impone, 

cualquiera que sea su poseedor o titular, al cumplimiento de la obligación 

para cuya seguridad fue constituida. Cónsono con lo anterior, el Tribunal 

Supremo de Puerto Rico ha reiterado que la hipoteca es:

[U]n derecho real que, ya de momento, sujeta o vincula lo 

hipotecado, cualquiera que sea su titular, al poder de exigir 

eventualmente la realización de su valor así como la adopción 

de medidas dirigidas a salvaguardarlo, todo en seguridad o 

garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria, y 

cuyo derecho es de carácter accesorio, indivisible, de 

constitución registral, y grava bienes, ajenos y enajenables, 

que permanecen en posesión de su propietario o titular, y el 

cual implica un poderoso instrumento del crédito territorial.

Crespo Rodríguez v. González González, 208 DPR 557, 573

(2022), citando a R.M. Roca Sastre y otros, Derecho 

Hipotecario, 9na ed., Barcelona, Ed. Bosch, 2009, T. VIII, 

págs. 15-16. Véase, además, DLJ Mortgage v. García 

Ramos, 207 DPR 28, 53 (2021); SLG Haedo-López v. SLG 

Roldán-Rodríguez, 203 DPR 324, 341 (2019).

En cuanto a su constitución, el Artículo 1756 del Código Civil de 

Puerto Rico de 1930, 31 LPRA sec. 5001, enumera los siguientes requisitos

fundamentales para el otorgamiento de un contrato de hipoteca: (1) que se

constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; 

(2) que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad a quien la hipoteca; 

y (3) que las personas que constituyan la hipoteca tengan libre disposición 

de sus bienes o, de no tenerla, que tengan autorización legal para ello. 

Crespo Rodríguez v. González González, supra, pág. 573; Dist. Unidos 

Gas v. Sucn. Declet Jiménez, supra, pág. 110; Westernbank v. 

Registradora, supra, pág. 784.

De igual modo, el Artículo 1774 del mismo cuerpo reglamentario, 

31 LPRA sec. 5042, requiere que, como condición para su validez, la 

hipoteca sea inscrita en el Registro de la Propiedad. Crespo Rodríguez v. 

González González, supra, pág. 574; SLG Haedo-López v. SLG RoldánRodríguez, 203 DPR 324, 341-342 (2019); Dist. Unidos Gas v. Sucn. Declet 

Jiménez, supra, págs. 110-111. Conforme a ello, nuestro Tribunal Supremo 

ha enfatizado la naturaleza constitutiva de la referida figura y ha expresado 
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que “la garantía de un crédito personal no se constituye en garantía real —

hipoteca— hasta que es inscrita en el Registro”. Íd., citando a SLG HaedoLópez v. SLG Roldán-Rodríguez, supra, pág. 342; Rosario Pérez v. 

Registrador, 115 DPR 491, 493 (1984). Es decir, es por vía de la inscripción 

que la garantía produce un efecto real y eficaz de manera erga omnes. Íd.

C

La Ley de Transacciones Comerciales, Ley Núm. 208 de 17 de 

agosto de 1995, según enmendada, 19 LPRA sec. 401 et seq. (Ley Núm.

208-1995), fue creada con el propósito principal de simplificar, clarificar y 

modernizar el derecho que rige las transacciones comerciales, así como 

permitir la continua expansión de las prácticas comerciales por medio de 

las costumbres, los usos y los acuerdos entre las partes. Crespo Rodríguez 

v. González González, supra, pág. 571; DLJ Mortgage v. SLG SantiagoOrtiz, 202 DPR 950, 963 (2019); COSSEC et al. v. González López et al., 

179 DPR 793, 802 (2010). El referido estatuto define los instrumentos 

negociables como una promesa o una orden incondicional de pago de una 

cantidad específica de dinero. 19 LPRA sec. 504(a). Los instrumentos 

negociables son documentos que se utilizan en el comercio y en la banca, 

denominados también como títulos o valores, títulos de crédito, efectos de 

comercio y documentos comerciales. Entre los instrumentos más utilizados 

se encuentran los pagarés. COSSEC et al. v. González López et al., supra, 

pág. 799. Dicho estatuto define un pagaré como una promesa, es decir, 

“un compromiso escrito de pagar dinero suscrito por la persona que se 

obliga a pagar”. 19 LPRA secs. 503 y 504(e). Los pagarés se distinguen 

entre los que contienen una fecha específica de vencimiento o no, o si son 

vencederos o pagaderos a la presentación. 19 LPRA secs. 508 y 509.

Por otro lado, la Ley Núm. 208-1995, supra, dispone que un tenedor 

“[r]especto a un instrumento negociable, significa la persona en posesión 

del mismo si el instrumento es pagadero al portador o, en el caso de un 

instrumento pagadero a una persona identificada, si la persona identificada 

está en posesión del mismo”. 19 LPRA sec. 451(20). Igualmente, establece
KLAN202300583 14

que la persona con derecho a exigir el cumplimiento de un instrumento 

negociable es el tenedor del mismo. 19 LPRA sec. 601. Se prueba ser 

tenedor de buena fe de un instrumento con la firma y la autenticidad de

este. En una causa de acción para exigir el cumplimiento del instrumento, 

si se admite o se prueba la validez de las firmas, el demandante que lo 

produzca tiene derecho al pago si prueba ser el tenedor del pagaré. 19 

LPRA sec. 608. 

Sobre dicho particular, el citado estatuto define el término endoso

como una firma, que no sea la de un signatario como firmante, librador o 

aceptante, que por sí sola o acompañada de otras palaras se añade en un 

instrumento con el propósito de: (1) negociar el instrumento; (2) restringir 

el pago del instrumento; o (3) incurrir en la responsabilidad del endosante 

respecto al instrumento, pero independientemente de la intención del 

signatario, una firma y las palabras que la acompañen es un endoso, a 

menos que las palabras que acompañan la firma u otras circunstancias no 

ambiguas indiquen que la firma fue puesta con un propósito distinto al de 

un endoso. En ese sentido, para determinar si una firma está añadida en 

un instrumento, un papel adherido a este se considera parte de él. 19 LPRA 

sec. 554.

A la luz de la normativa antes expuesta, procedemos a disponer de 

la controversia ante nuestra consideración.

III

Como primer señalamiento de error, la parte apelante sostiene que 

el Tribunal de Primera Instancia erró al dictar Sentencia Sumaria y 

considerar la Réplica a “Oposición a Moción de Sentencia Sumaria”, la cual 

contiene evidencia nueva a casi seis (6) meses de haberse presentado la 

oposición. En su segundo señalamiento de error, plantea que el foro 

primario incidió al declarar Ha Lugar la acción de epígrafe aun cuando 

existe controversia genuina sobre la legitimación de la parte apelada. 

Por su parte, el apelado sostiene que la evidencia presentada 

acredita que Luna Residential es la tenedora por endoso especial del 
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pagaré en cuestión, conforme dispone la Sección 2-204 de la Ley Núm. 

208-1995, supra, por lo que no existe controversia sobre su legitimación. 

Sobre ese particular, alega que los apelantes no presentaron en su

oposición evidencia alguna para impugnar lo mencionado. De otro lado, 

arguye que la Réplica a “Oposición a Moción de Sentencia Sumaria” se 

sometió con el propósito de reiterar el asunto pendiente, pero no se 

presentó nada nuevo sobre la solicitud dispositiva.

Por estar relacionados entre sí, discutiremos los referidos errores 

conjuntamente.

Sabido es que, ante una solicitud de sentencia sumaria, esta Curia 

se encuentra en igual posición para efectuar un análisis de novo de los 

petitorios sumarios sometidos ante la consideración del foro primario. Tras 

evaluar cuidadosamente de novo la totalidad del expediente ante nos, 

colegimos que no existen controversias sobre hechos medulares que 

impidan la solución de la presente causa por la vía sumaria. En su 

consecuencia, nos corresponde determinar si el derecho se aplicó 

correctamente.

Según esbozáramos, el pagaré, como instrumento negociable, es 

un compromiso escrito de pagar el dinero suscrito por la persona que se 

obliga a realizar el pago correspondiente. En ese sentido, un tenedor es 

quien tenga la posesión del instrumento si este es pagadero al portador. 

Por tanto, la persona con derecho a exigir el cumplimiento de un 

instrumento negociable es el tenedor de este. Se prueba ser tenedor de 

buena fe de un instrumento con la firma y su autenticidad. Así, pues, para 

determinar si una firma o endoso está añadida en un instrumento, un papel 

adherido a este se considera parte de él.

Contrario a lo argumentado por los apelantes, Luna Residential

presentó evidencia de un documento adherido al pagaré en controversia

en el que aparece un endoso a su favor. De esta manera, probó ser

tenedora de buena fe de dicho pagaré. Distinto a lo que sostiene la parte 

apelante, la Ley Núm. 208-1995, supra, define un endoso como una firma 
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con el propósito de negociar el instrumento. Además, establece que para 

el propósito de determinar si una firma (endoso) está añadida en un 

instrumento, un papel adherido al instrumento (allonge) se considera parte 

de este. Por tanto, el allonge presentado por Luna Residential como 

evidencia del endoso a su favor resulta suficiente para sostener su 

legitimación en el caso de autos. Ante el escenario anterior, y después de 

examinar cuidadosamente de novo el trámite procesal, el expediente ante 

nos, los escritos de las partes, así como la normativa aplicable, concluimos 

que el Tribunal de Primera Instancia no erró en su determinación y, por 

consiguiente, los errores señalados no se cometieron.

Ahora bien, como tercer señalamiento de error, la parte apelante 

alega que el foro a quo erró al dictar Sentencia Sumaria y condenar a esta 

al pago de sumas de dinero que no surgen del expediente judicial.

Especifica que, tanto de la solicitud de sentencia sumaria, como de la 

Declaración Jurada que la acompañó, surge que la deuda de principal al 

1 de enero de 2018 asciende a $203,406.64, más intereses y recargos, 

mientras que el foro primario dictó sentencia por la suma principal de 

$197,881.00; cantidad que, según sostiene, no surge del expediente. De 

otro lado, la parte apelada afirma que, en efecto, la suma adeudada es 

$203,406.64, según expresada en la Moción de Sentencia Sumaria y

evidenciada mediante Declaración Jurada, por lo que el recurso de 

apelación que nos ocupa únicamente procede a los fines de que se 

aumente la suma de principal adeudada que aparece en el dictamen 

apelado. Es decir, las partes están contestes de que el foro sentenciador

incidió al desglosar erróneamente la suma adeudada. Luego de evaluar la 

totalidad del expediente, concurrimos con las partes en que el foro de 

instancia erró en cuanto a la cantidad de principal adeudada, toda vez que,

de los documentos ante nos surge que es $203,406.64, contrario a lo 

esbozado en la Sentencia Sumaria apelada. En conclusión, el tercer error 

señalado se cometió.
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Examinado con detenimiento el recurso ante nos, así como la 

prueba documental que obra en autos, a nuestro juicio, el foro primario 

solamente incidió en la cuantía de principal adeudada por los apelantes. En 

consecuencia, modificamos el dictamen apelado a los únicos efectos de 

aclarar que la cantidad de principal adeudada es $203,406.64. Así 

modificada y al evaluar concienzuda y ponderadamente de novo los 

eventos procesales al palio de la normativa jurídica antes esbozada, 

confirmamos la determinación emitida por el Tribunal de Primera Instancia.

IV

Por los fundamentos que anteceden, modificamos el dictamen 

apelado a los únicos efectos de aclarar que la cuantía de principal

adeudada es $203,406.64. Así modificada, confirmamos la Sentencia 

Sumaria recurrida.

Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal 

de Apelaciones.

Lcda. Lilia M. Oquendo Solís

Secretaria del Tribunal de Apelaciones