### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Ju ly 10, 2 01 4 S es si on

WALT ER ALLEN G AULT v . JANO J ANOYAN, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r K n o x C o u n t y

N o

. 1 8 5 1 5 5

- 3 M i c h a e l W

. M o y e r s , C h a n c e l l o r

N o

. E 2 0 1 4

- 0 0 2 1 8

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- O C T O B E R 3 0

, 2 0 1 4

T h i s c a s e c o n c e r n s a b o u n d a r y l i n e d i s p u t e

. W a l t e r A l l e n G a u l t ( “ P l a i n t i f f ” ) s u e d J a n o

J a n o y a n a n d P i n n a c l e B a n k ( “ D e f e n d a n t s ” ) s e e k i n g a d e c l a r a t o r y j u d g m e n t t h a t

, b y w a y o f

1

a d v e r s e p o s s e s s i o n

, h e i s t h e r i g h t f u l o w n e r o f a t r i a n g l e

- s h a p e d p i e c e o f l a n d

, 4 1

. 5 9 f e e t a t

i t s b a s e a n d a p p r o x i m a t e l y 3 0 2 f e e t o n e a c h o f i t s t w o s i d e s

. T h e d i s p u t e d a r e a i s w i t h i n t h e

d e e d b o u n d a r i e s o f t h e p r o p e r t y o w n e d b y J a n o y a n

, t h e P l a i n t i f f ’ s n e x t d o o r n e i g h b o r

. ( S e e

a t t a c h e d e x h i b i t

. ) T h e p a r t i e s ’ p r o p e r t i e s a r e i n F o r e s t V i e w

, a r e s i d e n t i a l s u b d i v i s i o n i n

K n o x v i l l e

. D e f

e n d a n t s f i l e d a n a n s w e r a n d a c o u n t e r c l a i m f o r e j e c t m e n t a n d q u i e t t i t l e t o

t h e p r o p e r t y

. B o t h p a r t i e s m o v e d f o r s u m m a r y j u d g m e n t

. A f t e r a h e a r i n g

, t h e t r i a l c o u r t

g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e D e f e n d a n t s

. P l a i n t i f

f a p p e a l s

. W e a f

f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t

A f f i r m e d ; C a s e R e m a n d e d

C H A R LE S D

. S U S A N O

, J R

. , C

. J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h D

. M IC H A E L

S W IN E Y a n d J O H N W

. M C C LA R T Y

, J J

. , j o i n e d

.

T e r r y G

. A d a m s a n d K e v i n J

. T o n k i n

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, W a l t e r A l l e n

G a u l t

.

M

. E d w a r d O w e n s

, J r

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, J a n o J a n o y a n a n d P i n n a c l e

B a n k

.

O P I N I O N

T he complai nt al so named Hugh M. Quee ner

, T rus te e, as a par ty def end ant

. Mr

. Qu een er was 1

sub seq uen tl y dismisse d f rom the sui t b y ag re ed o rde r.I

.

P l a i n t i f f h a s l i v e d o n h i s p r o p e r t y c o n t i n u o u s l y s i n c e 1 9 7 0

. I n 1 9 7 4

, h e a c q u i r e d a n

o w n e r s h i p i n t e r e s t b y w a y o f a d e e d f r o m h i s w i f

e

, a n d l a t e r o w n e d f

u l l t i t l e w h e n h i s w i f

e

p a s s e d a w a y

. I n 1 9 7 1

, P l a i n t i f f a n d h i s w i f

e b e g a n p l a n t i n g t r e e s a l o n g w h a t P l a i n t i f f r e f e r s

t o a s “ t h e O c c u p a t i o n L i n e

, ” t h e l i n e h e c l a i m s a s t h e b o u n d a r y b e t w e e n t h e t w o l o t s b y

v i r t u e o f h i s a l l e g e d a d v e r s e p o s s e s s i o n o f t h e d i s p u t e d a r e a

. S e v e n t r e e s a n d a b u s h r e m a i n

.

T h e y h a v e g r o w n

, a n d

, a c c o r d i n g t o P l a i n t i f f

, a r e o f s e n t i m e n t a l v a l u e t o h i m

.

U p u n t i l 2 0 0 7

, t h e l o t n o w o w n e d b y J a n o y a n w a s u n d e v e l o p e d

. I n 2 0 0 7

, J a n o y a n ’ s

p r e d e c e s s o r i n i n t e r e s t c o n s t r u c t e d a h o m e o n t h e l o t

. I n 2 0 1 3

, J a n o y a n p u r c h a s e d t h e

p r o p e r t y a n d h a s r e s i d e d t h e r e w i t h h i s f a m i l y e v e r s i n c e

. P i n n a c l e B a n k h o l d s t w o d e e d s o f

t r u s t o n t h e J a n o y a n l o t

. T h e d i s p u t e d a r e a i s n o t e n c l o s e d

. T h e i n s t a n t d i s p u t e a r o s e a f t e r

P l a i n t i f f l e a r n e d t h a t J a n o y a n i n t e n d e d t o f e n c e h i s p r o p e r t y

, i n c l u d i n g t h e d i s p u t e d a r e a

.

T h e d i s p u t e d a r e a i s s i t u a t e d e n t i r e l y w i t h i n L o t 3 0

, t i t l e t o w h i c h i s h e l d b y J a n o y a n

.

P l a i n t i f f

, h o w e v e r

, c l a i m s o w n e r s h i p o f t h e d i s p u t e d a r e a b y v i r t u e o f a d v e r s e p o s s e s s i o n

. I n

t h e a l t e r n a t i v e

, h e s e e k s a p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t f o r h i s e x c l u s i v e u s e a n d e n j o y m e n t o f

t h e

p r o p e r t y

.

T h e p a r t i e s ’ l o t s a r e r e f l e c t e d i n t h e i r r e s p e c t i v e d e e d s b y m e t e s a n d b o u n d s

d e s c r i p t i o n s a s w e l l a s b y r e f e r e n c e t o t h e s u b d i v i s i o n p l a t t h a t w a s r e c o r d e d i n 1 9 5 5

. T h e

G a u l t l o t

, e x c l u d i n g t h e d i s p u t e d a r e a

, i s a

. 7 7 3 a c r e

, r e c t a n g u l a r t r a c t

. T h e J a n o y a n l o t i s a

c o r n e r l o t t h a t i s a l s o g e n e r a l l y r e c t a n g u l a r b u t w i d e r a t t h e r e a r p r o p e r t y l i n e t h a n a t t h e

f r o n t

. I n c l u d i n g t h e d i s p u t e d a r e a

, t h e J a n o y a n l o t c o n s i s t s o f a p p r o x i m a t e l y 1

. 2 4 a c r e s

. T h e

d i s p u t e d a r e a t o t a l s

. 1 4 4 a c r e s

.

A n a f f i d a v i t o f t h e t a x a s s e s s o r r e f l e c t s t h a t p r o p e r t y t a x e s o n t h e G a u l t l o t a n d t h e

J a n o y a n l o t h a v e b e e n a s s e s s e d b a s e d o n t h e r e c o r d e d s u b d i v i s i o n p l a t a n d d e e d s f o r s o m e

3 8 a n d 4 2 y e a r s

, r e s p e c t i v e l y

. T h e p a r t i e s d o n o t d i s p u t e t h a t t h e y h a v e e a c h p a i d t h e i r

r e s p e c t i v e p r o p e r t y t a x e s

.

I n A p r i l 2 0 1 3

, P l a i n t i f

f f i l e d a c o m p l a i n t i n w h i c h h e a l l e g e d t h a t h e h a s h e l d t h e

d i s p u t e d a r e a “ e x c l u s i v e l y

, a c t u a l l y

, a d v e r s e l y

, c o n t i n u o u s l y

, o p e n l y a n d n o t o r i o u s l y ” f o r

m o r e t h a n f

o r t y

- t w o y e a r s a n d t h u s o w n s t h e d i s p u t e d a r e a b y v i r t u e o f a d v e r s e p o s s e s s i o n

.

I n a d d i t i o n t o p l a n t i n g t r e e s

, P l a i n t i f f a l l e g e s t h a t h e h a d p e r i o d i c a l l y m o w e d t h e g r a s s a l o n g

t h e “ O c c u p a t i o n L i n e ” a n d o t h e r w i s e t e n d e d t h e p r o p e r t y f o r o v e r f o r t y y e a r s

. P l a i n t i f

f

f u r t h e r a l l e g e s t h a t h e u s e d t h e d i s p u t e d a r e a a s a p l a y a r e a f o r h i s c h i l d r e n a n d f

o r a f a m i l y

g a r d e n

. P l a i n t i f

f r e q u e s t e d t h a t t h e c o u r t e s t a b l i s h t h e “ t r u e a n d c o r r e c t ” b o u n d a r y l i n e a n d

f i n d t h a t t i t l e t o t h e d i s p u t e d a r e a h a s v e s t e d i n h i m

. I n t h e a l t e r n a t i v e

, P l a i n t i f f s o u g h t a

p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t o v e r t h e d i s p u t e d a r e a

. J a n o y a n f i l e d a n a n s w e r i n w h i c h h e a v e r r e d

-2-t h a t P l a i n t i f f h a d n o v a l i d c l a i m t o t h e d i s p u t e d a r e a a n d w a s e s s e n t i a l l y t r e s p a s s i n g w i t h f u l l

k n o w l e d g e t h a t t h e p r o p e r t y w a s n o t h i s

. I n h i s c o u n t e r c l a i m

, J a n o y a n s o u g h t t o h a v e

P l a i n t i f f e j e c t e d f r o m h i s p r o p e r t y a n d e n

j o i n e d f r o m f u r t h e r p r e v e n t i n g J a n o y a n ’ s u s e o f h i s

p r o p e r t y

.

I n S e p t e m b e r 2 0 1 3

, P l a i n t i f f m o v e d f

o r s u m m a r y j u d g m e n t o n h i s c l a i m o f a d v e r s e

p o s s e s s i o n

. I n h i s s u p p o r t i n g a f f i d a v i t

, P l a i n t i f

f a l l e g e d t h a t h e b e l i e v e d t h e O c c u p a t i o n L i n e

t o b e t h e b o u n d a r y l i n e b e t w e e n t h e t w o l o t s

. I n 1 9 8 2

, h e b u i l t a p a t i o i n t h e d i s p u t e d a r e a

a n d p l a c e d a s w i n g u p o n i t w h i c h h a s b e e n r e p l a c e d o v e r t h e y e a r s d u e t o w e a t h e r i n g b u t t h e

p a t i o s t i l l r e m a i n s

. I n a d d i t i o n

, P l a i n t i f f b u i l t a s w i n g s e t f

o r h i s c h i l d r e n t h a t w a s l o c a t e d

i n t h e d i s p u t e d a r e a a n d r e m a i n e d t h e r e u n t i l t h e m i d

- 1 9 8 0 s

. P l a i n t i f f a l l e g e d t h a t h i s f

a m i l y

h a d b u r i e d s o m e t w e l v e d o g s a n d o t h e r f a m i l y p e t s i n t h e d i s p u t e d a r e a

, e a c h m a r k e d b y a

r e a d i l y i d e n t i f

i a b l e h e a d s t o n e

. F u r t h e r

, P l a i n t i f f ’ s s o n h a d c o n s t r u c t e d a r e m o t e c o n t r o l

r a c e t r a c k t h a t h e a n d o t h e r n e i g h b o r h o o d c h i l d r e n u s e d d u r i n g t h e 1 9 8 0 s a n d e a r l y 1 9 9 0 s

.

A l s o

, i n t h e 1 9 7 0 s

, P l a i n t i f f i n s t a l l e d a d r a i n p i p e t h a t c a r r i e s w a t e r f r o m h i s p r o p e r t y i n t o t h e

d i s p u t e d a r e a ; h e m a d e r e p a i r s t o t h e d r a i n a g e p i p e a s r e c e n t l y a s 2 0 1 3

. P l a i n t i f f f u r t h e r

a l l e g e d t h a t a p r e v i o u s o w n e r o f t h e J a n o y a n l o t h a d p l a c e d s t a k e s a t t h e O c c u p a t i o n L i n e

t h a t P l a i n t i f

f c o n s i d e r e d a s a “ c l e a r i n d i c a t i o n ” o f h i s p r o p e r t y l i n e

. F u r t h e r

, a c c o r d i n g t o

P l a i n t i f f

, a l l p r e v i o u s o w n e r s o f t h e J a n o y a n l o t h a d m a i n t a i n e d t h a t p r o p e r t y o n l y t o t h e

O c c u p a t i o n L i n e

. P l a i n t i f f a l l e g e d t h a t h e d i s c u s s e d t h e b o u n d a r y l i n e w i t h J a n o y a n ’ s

p r e d e c e s s o r i n i n t e r e s t

, M r s

. S c h u l t z

, w h o c o n f i r m e d i n t h e i r d i s c u s s i o n t h a t s h e t h o u g h t h e r

p r o p e r t y e n d e d a t t h e O c c u p a t i o n L i n e

. P l a i n t i f f a l l e g e d t h a t s i n c e 2 0 0 4

, h i s g r a n d c h i l d r e n

h a d u s e d t h e d i s p u t e d a r e a a s a p l a y a r e a t h e m a j o r i t y o f w e e k e n d s e v e r y m o n t h

. P l a i n t i f f

c l a i m e d h e n e v e r c a r e d t o e n c l o s e t h e d i s p u t e d a r e a b e c a u s e h e f e l t i t w a s n o t a e s t h e t i c a l l y

p l e a s i n g a n d f

e n c i n g i t w o u l d b e e x p e n s i v e

. P l a i n t i f f a l l e g e d t h a t h e h a d “ u s e d a n d

e x e r c i s e d d o m i n i o n o v e r t h e l a n d i n t h e d i s p u t e d a r e a i n a m a n n e r c o n s i s t e n t w i t h h o w y a r d s

a r e t y p i c a l l y u s e d i n r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d s ”

– b y m a i n t a i n i n g t h e p r o p e r t y a n d u s i n g i t

a s a g a t h e r i n g p l a c e f

o r f a m i l y a n d f

r i e n d s

– t h u s d e m o n s t r a t i n g o w n e r s h i p

.

I n N o v e m b e r 2 0 1 3

, D e f e n d a n t s m o v e d t h e c o u r t t o g r a n t s u m m a r y j u d g m e n t i n t h e i r

2

f a v o r a n d d i s m i s s P l a i n t i f f ’ s c l a i m s o f o w n e r s h i p t o t h e d i s p u t e d a r e a

. I n h i s a f f i d a v i t

,

J a n o y a n s t a t e d t h a t i t w a s n o t a p p a r e n t t o h i m

, u p o n v i s i t i n g t h e p r o p e r t y b e f o r e h e p u r c h a s e d

h i s l o t

, t h a t a n y o n e o t h e r t h a n t h e t i t l e o w n e r o w n e d t h e e n t i r e l o t

. H e d i s p u t e d t h a t t h e t r e e s

f o r m e d a n o b v i o u s b o u n d a r y l i n e b e t w e e n t h e t w o l o t s

. A c c o r d i n g t o J a n o y a n

, P l a i n t i f f ’ s

“ p a t i o ” i s a c t u a l l y s o m e f l a t f l a g s t o n e s u p o n w h i c h P l a i n t i f f l o c a t e d a s w i n g s h o r t l y a f t e r

f i l i n g h i s c o m p l a i n t

. A t t h a t t i m e

, P l a i n t i f f a l s o i n s t a l l e d o r m a n i p u l a t e d a d r a i n c a p i n t h e

d i s p u t e d a r e a

. J a n o y a n c o n c e d e d t h a t w a t e r d r a i n s f r o m P l a i n t i f

f ’ s p r o p e r t y i n t o t h e d i s p u t e d

T he m oti on was fi le d by D ef end ant Pin nac le Bank and ado pte d by Def end ant J ano yan in it s ent ir et y. 2

-3-a r e a

. A c c o r d i n g t o J a n o y a n

, t h e r e a r e o n l y f o u r p e t “ h e a d s t o n e s ” l o c a t e d a l o n g t h e b o u n d a r y

l i n e a n d n o v i s i b l e b i k e t r a c k r u t s i n t h e d i s p u t e d a r e a

. J a n o y a n c o n c l u d e d t h a t

,

t h e p r o o f s h o w s t h a t P l a i n t i f f h a s n o t e n c l o s e d t h e p r o p e r t y ; t h a t

t h e u s e s a s s e r t e d b y P l a i n t i f f d o n o t s u p p o r t a c l a i m o f a d v e r s e

p o s s e s s i o n ; t h a t t h e p r o o f s h o w s t h a t P l a i n t i f f h a s n o t p a i d t a x e s

o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y f o r o v e r t w e n t y y e a r s

, a n d P l a i n t i f f ’ s

c l a i m i s t h e r e f

o r e b a r r e d b y T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 1 0 ; a n d

t h e p r o o f s h o w s t h a t P l a i n t i f f i s n o t e n t i t l e d t o a p r e s c r i p t i v e

e a s e m e n t

.

A f t e r a h e a r i n g

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f D e f

e n d a n t s

. T h e

c o u r t f o u n d t h a t P l a i n t i f

f ’ s c l a i m s w e r e b a r r e d b y t h e a p p l i c a t i o n o f s e c t i o n 2 8

- 2

- 1 1 0 a n d

d i s m i s s e d t h e a c t i o n w i t h p r e j u d i c e

. P l a i n t i f

f f i l e d a t i m e l y n o t i c e o f a p p e a l

.

I I

.

A s t a k e n v e r b a t i m f

r o m h i s b r i e f

, P l a i n t i f f r a i s e s t h e i s s u e o f “ w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t

e r r e d i n g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e D e f

e n d a n t s

. . . a n d d i s m i s s i n g a l l o f

P l a i n t i f f [ ’ s ]

. . . c l a i m s w i t h p r e j u d i c e b a s e d s o l e l y u p o n t h e p r o v i s i o n s o f T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 1 0

. ”

I I I

.

T h i s C o u r t h a s s t a t e d t h e s t a n d a r d o f r e v i e w a p p l i c a b l e t o m o t i o n s f o r s u m m a r y

j u d g m e n t a s f

o l l o w s :

S u m m a r y j u d g m e n t s a r e p r o p e r i n v i r t u a l l y a n y c i v i l c a s e t h a t

c a n b e r e s o l v e d o n t h e b a s i s o f l e g a l i s s u e s a l o n e

. T h e y a r e n o t

, h o w e v e r

, a p p r o p r i a t e w h e n g e n u i n e d i s p u t e s r e g a r d i n g m a t e r i a l

f a c t s e x i s t

. T h u s

, a s u m m a r y j u d g m e n t s h o u l d b e g r a n t e d w h e n

t h e u n d i s p u t e d f

a c t s

, a s w e l l a s t h e i n f

e r e n c e s r e a s o n a b l y d r a w n

f r o m t h e u n d i s p u t e d f

a c t s

, s u p p o r t o n l y o n e c o n c l u s i o n

- t h a t t h e

p a r t y s e e k i n g t h e s u m m a r y j u d g m e n t i s e n t i t l e d t o a j u d g m e n t a s

a m a t t e r o f l a w

.

T h e p a r t y s e e k i n g a s u m m a r y j u d g m e n t b e a r s t h e b u r d e n o f

d e m o n s t r a t i n g t h a t n o g e n u i n e d i s p u t e o f m a t e r i a l f a c t e x i s t s a n d

t h a t i t i s e n t i t l e d t o a j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. W h e n t h e

m o v i n g p a r t y i s t h e d e f e n d a n t

, i t i s e n t i t l e d t o a j u d g m e n t a s a

-4-m a t t e r o f l a w o n l y w h e n i t a f f i r m a t i v e l y n e g a t e s a n e s s e n t i a l

e l e m e n t o f t h e n o n

- m o v i n g p a r t y ’ s c l a i m o r e s t a b l i s h e s a n

a f f i r m a t i v e d e f

e n s e t h a t c o n c l u s i v e l y d e f e a t s t h e n o n

- m o v i n g

p a r t y ’ s c l a i m

.

B r i g a d o o n P t n r s , L L C v

. H u g h e s

, N o

. E 2 0 0 7

- 0 0 2 6 7

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 8 W L 5 3 8 9 9 0 a t *

2 ( T e n n

. C t

. A p p

. E

. S

. , f i l e d F e b

. 2 7

, 2 0 0 8 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

I V

.

P l a i n t i f f a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t t o D e f e n d a n t s

.

H e a r g u e s t h a t t h e t r i a l c o u r t i m p r o p e r l y i n t e r p r e t e d a n d a p p l i e d T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 1 0

t o d i s m i s s h i s a l t e r n a t i v e c l a i m s o f a d v e r s e p o s s e s s i o n a n d p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t

.

S i m p l y s t a t e d

, t h e d o c t r i n e o f a d v e r s e p o s s e s s i o n p r o v i d e s t h a t “ [ w ] h e n a n a d v e r s e

p o s s e s s o r h o l d s t h e l a n d f o r a p e r i o d o f t w e n t y y e a r s

, e v e n a b s e n t a n y a s s u r a n c e o r c o l o r o f

t i t l e

, t h e t i t l e v e s t s i n t h a t p o s s e s s o r

. ” C o o k e v

. S m i t h

, 7 2 1 S

. W

. 2 d 2 5 1

, 2 5 5

- 5 6 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 8 6 ) )

. “ T h e u n d e r l y i n g i d e a o f t h e d o c t r i n e o f a d v e r s e p o s s e s s i o n i s ‘ t h a t t h e

p o s s e s s i o n s h o u l d b e m a i n t a i n e d i n a n o p e n a n d n o t o r i o u s m a n n e r

, s o a s t o w a r n t h e t r u e

o w n e r t h a t a h o s t i l e c l a i m i s b e i n g a s s e r t e d t o h i s l a n d

. ’ ” W i l s o n v

. P r i c e

, 1 9 5 S

. W

. 3 d 6 6 1

,

6 6 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 ) ( q u o t i n g B e n s d o r f f v

. U i h l e i n

, 1 3 2 T e n n

. 1 9 3

, 1 7 7 S

. W

. 4 8 1

,

4 8 3 ( T e n n

. 1 9 1 5 ) )

. O n t h e o t h e r h a n d

, T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 1 0 w a s e n a c t e d “ t o

f a c i l i t a t e t h e c o l l e c t i o n o f p r o p e r t y t a x e s b y r e q u i r i n g p e r s o n s c l a i m i n g a n i n t e r e s t i n r e a l

p r o p e r t y t o h a v e t h a t i n t e r e s t a s s e s s e d a n d t o p a y t h e t a x e s t h e r e o n

. ” C u m u l u s B r o a d c a s t i n g ,

I n c

. v

. S h i m

, 2 2 6 S

. W

. 3 d 3 6 6

, 3 8 1 ( T e n n

. 2 0 0 7 ) ( c i t i n g B u r r e s s v

. W o o d w a r d

, 6 6 5 S

. W

. 2 d

7 0 7

, 7 0 9 ( T e n n

. 1 9 8 4 ) )

. T o t h a t e n d

, s e c t i o n 2 8

- 2

- 1 1 0 ( a ) p r o v i d e s a s f o l l o w s :

A n y p e r s o n h a v i n g a n y c l a i m t o r e a l e s t a t e o r l a n d o f a n y k i n d

,

o r t o a n y l e g a l o r e q u i t a b l e i n t e r e s t t h e r e i n

, t h e s a m e h a v i n g

b e e n s u b j e c t t o a s s e s s m e n t f

o r s t a t e a n d c o u n t y t a x e s

, w h o a n d

t h o s e t h r o u g h w h o m s u c h p e r s o n c l a i m s h a v e f a i l e d t o h a v e t h e

s a m e a s s e s s e d a n d t o p a y a n y s t a t e a n d c o u n t y t a x e s t h e r e o n f o r

a p e r i o d o f m o r e t h a n t w e n t y ( 2 0 ) y e a r s

, s h a l l b e f o r e v e r b a r r e d

f r o m b r i n g i n g a n y a c t i o n i n l a w o r i n e q u i t y t o r e c o v e r t h e s a m e

,

o r t o r e c o v e r a n y r e n t s o r p r o f i t s t h e r e f r o m i n a n y o f t h e c o u r t s

o f t h i s s t a t e

.

T h e t r i a l c o u r t h e l d a s f o l l o w s :

-5-[ T ] h e C o u r t f i n d s t h a t i t i s u n d i s p u t e d t h a t f o r m o r e t h a n t w e n t y

y e a r s P l a i n t i f

f h a s n o t p a i d t a x e s o n t h e d i s p u t e d a r e a o f

p r o p e r t y t h a t i s t h e s u b j e c t o f t h i s a c t i o n

, a n d t h a t

, t h e r e f o r e

,

P l a i n t i f f ’ s c l a i m s t o a n y l e g a l o r e q u i t a b l e i n t e r e s t i n t h e

d i s p u t e d p r o p e r t y a r e b a r r e d b y T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 1 0 ( a )

.

P o i n t i n g t o C u m u l u s

, P l a i n t i f f a s s e r t s t h a t t h e S u p r e m e C o u r t h a s c a r v e d o u t a n e x c e p t i o n

t h a t p e r m i t s h i s a d v e r s e p o s s e s s i o n c l a i m t o p r o c e e d f o r w a r d d e s p i t e h i s a d m i t t e d

n o n p a y m e n t o f p r o p e r t y t a x e s o n t h e d i s p u t e d a r e a

. I n C u m u l u s

, t h e H i g h C o u r t h e l d a s

f o l l o w s :

T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d s e c t i o n 2 8

- 2

- 1 1 0 s h o u l d n o t s e r v e a s

a b a r t o a c l a i m o f a d v e r s e p o s s e s s i o n w h e n t h e t r a c t s a r e

c o n t i g u o u s

, a r e l a t i v e l y s m a l l a r e a i s a t i s s u e

, a n d t h e a d j a c e n t

o w n e r s m a k i n g c l a i m s o f o w n e r s h i p h a v e p a i d t h e i r r e s p e c t i v e

r e a l e s t a t e t a x e s

. T o h o l d o t h e r w i s e w o u l d e f f e c t i v e l y e l i m i n a t e

t h e a d v e r s e p o s s e s s i o n o f a n y p a r t o f a n a d j o i n i n g t r a c t

. A s a

m a t t e r o f p o l i c y

, p o s s e s s i o n o f p r o p e r t y f o r t w e n t y o r m o r e

y e a r s

, a c c o m p a n i e d b y a l l o t h e r e l e m e n t s o f t h e d o c t r i n e

, i s a

b a s i s f o r o w n e r s h i p

.

2 2 6 S

. W

. 3 d a t 3 7 6

- 7 7

.

I n t h e p r e s e n t c a s e

, t h e r e i s n o a p p a r e n t d i s p u t e t h a t t h e p a r t i e s ’ l o t s a r e c o n t i g u o u s

o r t h a t t h e y h a v e e a c h p a i d t h e i r r e s p e c t i v e p r o p e r t y t a x e s

. A c c o r d i n g l y

, t h e i s s u e b o i l s d o w n

t o w h e t h e r a “ r e l a t i v e l y s m a l l ” a r e a i s a t i s s u e

. P l a i n t i f f a c k n o w l e d g e s t h a t t h e t e r m i s n o t

s p e c i f i c a l l y d e f i n e d i n C u m u l u s

. H e t a k e s t h e p o s i t i o n t h a t b e c a u s e t h e d i s p u t e d a r e a m a k e s

u p o n l y 7 p e r c e n t o f t h e t o t a l l a n d a r e a o w n e d b y b o t h p a r t i e s

, i t t h e r e b y q u a l i f i e s a s

“ r e l a t i v e l y s m a l l ” s o t h a t s e c t i o n 2 8

- 2

- 1 1 0 ( a ) d o e s n o t b a r h i s c l a i m

.

O u r r e v i e w o f t h e s u r v e y o b t a i n e d b y P l a i n t i f f a s w e l l a s t h e r e c o r d e d s u b d i v i s i o n p l a t

c e r t a i n l y p u t s t h e d i s p u t e d a r e a i n t o p e r s p e c t i v e

. W e a r e d e a l i n g h e r e w i t h t w o l o t s

– l e s s

t h a n 2 a c r e s i n a l l

– i n a p l a t t e d r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d

. I n o u r v i e w

, t h e l o t s t h e m s e l v e s

m a y b e d e s c r i b e d a s “ r e l a t i v e l y s m a l l

. ” A s e a r l i e r d e s c r i b e d

, P l a i n t i f f ’ s l o t i s r o u g h l y t h r e e

f o u r t h s o f a n a c r e

, w h i l e t h e J a n o y a n l o t i s a p p r o x i m a t e l y o n e a n d a q u a r t e r a c r e s

. A t i t s

w i d e s t p o i n t

, a t t h e r e a r l o t l i n e

, t h e d i s p u t e d a r e a i s o v e r f o r t y

- o n e f

e e t w i d e

. E x c l u d i n g t h e

d i s p u t e d a r e a w o u l d e f

f e c t i v e l y r e d u c e t h e r e a r l i n e o f t h e J a n o y a n l o t f

r o m 2 0 2 f

e e t t o 1 6 0

f e e t

, w h i l e c o r r e s p o n d i n g l y i n c r e a s i n g P l a i n t i f f ’ s r e a r l o t l i n e f

r o m 1 1 0 f

e e t t o 1 5 2 f

e e t

. O r

,

a s J a n o y a n s e e s i t

, t h e o v e r a l l s i z e o f h i s l o t w i l l d e c r e a s e b y o v e r e l e v e n p e r c e n t

, w h i l e

P l a i n t i f f ’ s l o t s i z e w i l l i n c r e a s e b y n e a r l y t w e n t y p e r c e n t

. J a n o y a n c o n c l u d e s : “ P e r c e n t a g e

-6-f

o r m u l a s a r e m e a n i n g l e s s i n a c a s e l i k e t h i s [

, ] [ a n d ] t h e d i s p u t e d a r e a i s n o t ‘ r e l a t i v e l y s m a l l ’

i n a n y s e n s e o f t h e w o r d

. ” U n d e r t h e f a c t s b e f o r e u s

, w e a g r e e

. A c c o r d i n g l y

, t h e e x c e p t i o n

c r e a t e d i n C u m u l u s d o e s n o t a p p l y t o p r e v e n t a p p l i c a t i o n o f t h e s t a t u t o r y b a r t o P l a i n t i f f ’ s

c l a i m o f a d v e r s e p o s s e s s i o n

.

A t t h i s j u n c t u r e

, w e b r i e f l y d i s c u s s P l a i n t i f

f ’ s a l t e r n a t i v e c l a i m t h a t h e i s e n t i t l e d t o

a p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t o v e r t h e d i s p u t e d a r e a

. A g a i n

, C u m u l u s i s i n s t r u c t i v e

. T h e r e i n

, t h e

H i g h C o u r t d i s c u s s e d p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t s a s f o l l o w s :

A d o c t r i n e r e l a t e d t o a d v e r s e p o s s e s s i o n i s t h a t o f p r e s c r i p t i v e

e a s e m e n t [

. . . . ]

. G e n e r a l l y

, t h i s e a s e m e n t a r i s e s w h e n a u s e

, a s

d i s t i n g u i s h e d f

r o m p o s s e s s i o n

, i s a d v e r s e r a t h e r t h a n p e r m i s s i v e

,

o p e n a n d n o t o r i o u s

, c o n t i n u o u s a n d w i t h o u t i n t e r r u p t i o n

, a n d f o r

t h e r e q u i s i t e p e r i o d o f p r e s c r i p t i o n

. T h e e x t e n t o f t h e r i g h t s

m a t u r e d b y p r e s c r i p t i o n i s b a s e d u p o n t h e e x t e n t o f t h e u s e

d u r i n g t h e p e r i o d o f p r e s c r i p t i o n

.

M o s t a u t h o r i t i e s d e s c r i b e t h e d o c t r i n e o f a d v e r s e p o s s e s s i o n a n d

t h a t o f p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t a s “ b l e n d e d ” b u t w i t h d i f f e r i n g

h i s t o r i e s ; t h e p r i m a r y d i s t i n c t i o n i s t h a t t h e a d v e r s e p o s s e s s o r

o c c u p i e d t h e l a n d o f a n o t h e r

, w h e r e a s

, i n p r e s c r i p t i o n

, t h e r e i s

m e r e l y a d v e r s e u s e o f t h e l a n d o f a n o t h e r

. A p r e s c r i p t i v e

e a s e m e n t i s n o t o w n e r s h i p a n d t h e r i g h t a c q u i r e d i s l i m i t e d t o

t h e s p e c i f

i c u s e

.

I n o r d e r t o e s t a b l i s h p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t u n d e r t h e c o m m o n

l a w o f t h i s s t a t e

, t h e u s a g e m u s t b e a d v e r s e

, u n d e r c l a i m o f r i g h t

,

c o n t i n u o u s

, u n i n t e r r u p t e d

, o p e n

, v i s i b l e

, e x c l u s i v e

, a n d w i t h t h e

k n o w l e d g e a n d a c q u i e s c e n c e o f t h e o w n e r o f t h e s e r v i e n t

t e n e m e n t

, a n d m u s t c o n t i n u e f o r t h e f u l l p r e s c r i p t i v e p e r i o d

.

T h e r e q u i s i t e p e r i o d o f t i m e o f c o n t i n u o u s u s e a n d e n j o y m e n t

f o r a p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t i s t w e n t y y e a r s

.

I d

. a t 3 7 8

- 7 9

.

A g a i n

, i n h i s c o m p l a i n t

, P l a i n t i f f g e n e r a l l y a l l e g e s t h a t h e h a s u s e d t h e d i s p u t e d a r e a

a s l a n d f o r h i s f a m i l y g a r d e n a n d a s a p l a y a r e a f o r h i s c h i l d r e n

. W i t h l i t t l e m o r e e l a b o r a t i o n

,

P l a i n t i f f c l a i m s t h a t a s a r e s u l t o f h i s a d v e r s e “ p o s s e s s i o n ” o f t h e d i s p u t e d a r e a f o r o v e r f o r t y

t w o y e a r s

, h e i s “ e n t i t l e d t o a P r e s c r i p t i v e E a s e m e n t o v e r t h e l a n d

. . . f o r h i s e x c l u s i v e u s e

a n d e n j o y m e n t

. ” I n t h i s m a n n e r

, P l a i n t i f f d o e s n o t s e e k s i m p l y t h e r i g h t t o c r o s s o v e r t h e

-7-J a n o y a n l o t f o r a n y c e r t a i n p u r p o s e o r c o n t i n u e d u s e

, b u t s o l e p o s s e s s i o n o f t h e e n t i r e t y o f

t h e d i s p u t e d a r e a

. J a n o y a n c h a r a c t e r i z e s P l a i n t i f f ’ s e a s e m e n t c l a i m a s n o t h i n g m o r e t h a n “ a n

a d v e r s e p o s s e s s i o n c l a i m i n d i s g u i s e

. ” W e a g r e e

. A s a r e s u l t

, w e c o n c l u d e t h a t P l a i n t i f f ’ s

p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t c l a i m i s e s s e n t i a l l y t h e s a m e a d v e r s e p o s s e s s i o n w i t h a n e w n a m e

. I t

i s l i k e w i s e b a r r e d

.

B a s e d o n t h e f

o r e g o i n g

, t h e t r i a l c o u r t c o r r e c t l y h e l d t h a t “ P l a i n t i f f ’ s c l a i m s t o a n y

l e g a l o r e q u i t a b l e i n t e r e s t i n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y a r e b a r r e d b y T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

-

1 1 0 ( a )

. ” T h e t r i a l c o u r t p r o p e r l y g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f D e f

e n d a n t s a s a

m a t t e r o f l a w

. W e r e

j e c t P l a i n t i f

f ’ s a r g u m e n t s t o t h e c o n t r a r y

.

V

.

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

. C o s t s o n a p p e a l a r e t a x e d t o t h e a p p e l l a n t

,

W a l t e r A l l e n G a u l t

. T h i s c a s e i s r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t

, p u r s u a n t t o a p p l i c a b l e l a w

, f o r

e n f o r c e m e n t o f t h e c o u r t ’ s j u d g m e n t a n d t h e c o l l e c t i o n o f c o s t s a s s e s s e d b e l o w

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_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C H A R L E S D

. S U S A N O

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. , C H I E F J U D G E

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