### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Nov em be r 17 , 20 11 Ses si on

BOB BY D. WALL v . SELMA CURTI S

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r M o n t g o m e r y C o u n t y

N o

. M C C H C V C D 0 8 4 L a u r e n c e M

. M c M i l l a n , J r

. , C h a n c e l l o r

N o

. M 2 0 1 1

- 0 1 2 8 5

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d A p r i l 2 3

, 2 0 1 2

H o m e o w n e r a n d C o n t r a c t o r e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f a n e w h o u s e

.

T h e c o n t r a c t p r o v i d e d t h a t n o c h a n g e s w o u l d b e m a d e t o t h e t e r m s a n d s p e c i f i c a t i o n s o f t h e

c o n t r a c t w i t h o u t a w r i t i n g d e s c r i b i n g t h e c h a n g e s s i g n e d b y b o t h p a r t i e s

. T h e p a r t i e s i g n o r e d

t h i s p r o v i s i o n a n d m a d e c h a n g e s w i t h o u t p r e p a r i n g c h a n g e o r d e r s

. B e f o r e t h e h o u s e w a s

c o m p l e t e d t h e p a r t i e s h a d a d i s p u t e

, a n d t h e h o m e o w n e r c o n t r a c t e d w i t h s o m e o n e e l s e t o

c o m p l e t e h e r h o u s e

. H o m e o w n e r a l l e g e d C o n t r a c t o r b r e a c h e d t h e c o n t r a c t b y w a l k i n g o f f

t h e j o b a n d r e f

u s i n g t o c o m p l e t e t h e h o u s e

, a n d C o n t r a c t o r a l l e g e d H o m e o w n e r f i r e d h i m a n d

t o l d h i m n o t t o r e t u r n t o h e r p r o p e r t y

. C o n t r a c t o r s u e d H o m e o w n e r f o r b r e a c h o f c o n t r a c t

a n d s o u g h t t o r e c o v e r h i s d a m a g e s

, w h i c h i n c l u d e d e x p e n s e s h e i n c u r r e d f o r m a t e r i a l s a n d

l a b o r t h a t H o m e o w n e r r e f u s e d t o p a y

. H o m e o w n e r c o u n t e r c l a i m e d f o r b r e a c h o f c o n t r a c t

a n d s o u g h t t o r e c o v e r a s d a m a g e s t h e a m o u n t s h e p a i d o t h e r c o n t r a c t o r s t o c o m p l e t e h e r

h o u s e

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d H o m e o w n e r c o m m i t t e d t h e f i r s t b r e a c h a n d e n t e r e d j u d g m e n t

f o r C o n t r a c t o r i n t h e a m o u n t o f $ 2 1

, 1 2 0

. 6 9

. H o m e o w n e r a p p e a l e d

, a r g u i n g t h e e v i d e n c e d i d

n o t s u p p o r t t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t

. C o n c l u d i n g t h e e v i d e n c e s u p p o r t s t h e t r i a l c o u r t ’ s

f i n d i n g s o f f

a c t

, w e a f

f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t i n a l l r e s p e c t s

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

, P

. J

. , M

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h F R A N K G

.

C LE M E N T

, J R

. a n d R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J J

. , j o i n e d

.

G r e g o r y D

. S m i t h

, C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, S e l m a C u r t i s

.

S t e v e n T

. A t k i n s

, C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, B o b b y D

. W a l l

.O P I N I O N

I

. B A C K G R O U N D

S e l m a C u r t i s o w n e d a p a r c e l o f r e a l e s t a t e i n t h e B r a d b u r y F a r m s S u b d i v i s i o n i n

M o n t g o m e r y C o u n t y

, T e n n e s s e e

. S h e e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t t i t l e d “ C o n s t r u c t i o n

C o n t r a c t ” ( t h e “ C o n t r a c t ” ) w i t h B o b b y D

. W a l l

, d a t e d F e b r u a r y 1 2

, 2 0 0 6

, i n w h i c h M r

. W a l l

a g r e e d t o b u i l d M s

. C u r t i s a h o u s e f o r t h e p r i c e o f $ 2 3 4

, 9 0 0

. T h e C o n t r a c t i n c l u d e d d e t a i l s

a b o u t t h e t y p e s o f d o o r s

, w i n d o w s

, f l o o r i n g

, a n d t r i m t h a t w o u l d b e u s e d i n t h e h o u s e

, a n d

h a d a n “ A l l o w a n c e S u m m a r y ” t h a t s p e c i f i e d h o w m u c h M s

. C u r t i s c o u l d s p e n d f o r p a r t i c u l a r

i t e m s

, s u c h a s c a b i n e t s

, a p p l i a n c e s

, f l o o r c o v e r i n g s

, b r i c k

, p l u m b i n g

, a n d f i x t u r e s

, i n o r d e r

t o s t a y w i t h i n t h e C o n t r a c t p r i c e

.

T h e C o n t r a c t i n c l u d e d t h e f o l l o w i n g s t a t e m e n t i n p a r a g r a p h 3 : “ B u y e r s u n d e r s t a n d

o v e r a g e s w i l l b e p a i d t o C o n t r a c t o r i f t h e y e x c e e d s p e c i f i c a l l o w a n c e s a s s e t b y C o n t r a c t o r

. ”

P a r a g r a p h 4 p r o v i d e d i n p a r t :

T h a t n o c h a n g e s f

r o m t h e o r i g i n a l p l a n s a n d s p e c i f i c a t i o n s i n t h i s c o n t r a c t s h a l l

b e m a d e u n l e s s b o t h p a r t i e s a g r e e i n w r i t i n g a s t o t h e e x t e n t o f a n y c h a n g e s

a n d t h e a m o u n t t o b e c h a r g e d o r d e d u c t e d f o r t h o s e c h a n g e s

, b e f

o r e a n y

m a t e r i a l s a r e p u r c h a s e d o r w o r k c o n n e c t e d w i t h t h o s e c h a n g e s s h a l l b e d o n e

.

M r

. W a l l b e g a n c o n s t r u c t i n g t h e h o u s e i n M a r c h 2 0 0 6

, b u t b y J u l y t h e p a r t i e s ’

r e l a t i o n s h i p h a d s o u r e d a n d M r

. W a l l d i s c o n t i n u e d h i s w o r k o n M s

. C u r t i s ’ s h o u s e

. M r

. W a l l

c l a i m e d M s

. C u r t i s t e r m i n a t e d t h e C o n t r a c t b y t e l l i n g h i m n o t t o c o m e o n t o h e r p r o p e r t y

a n y m o r e a n d t h a t s h e w o u l d c o m p l e t e t h e h o u s e o n h e r o w n w i t h o u t h i m

. M s

. C u r t i s c l a i m e d

M r

. W a l l w a l k e d o f

f t h e j o b l e a v i n g t h e h o u s e h a l f c o m p l e t e d a n d t h a t s h e w a i t e d m o n t h s f o r

h i m t o r e t u r n t o c o m p l e t e t h e j o b

.

B y t h e t i m e o f t h e p a r t i e s ’ d i s p u t e M s

. C u r t i s h a d p a i d M r

. W a l l a t o t a l o f $ 1 5 8

, 0 0 0

.

M r

. W a l l c l a i m e d h e h a d i n c u r r e d a d d i t i o n a l e x p e n s e s o n b e h a l f o f M s

. C u r t i s

, h o w e v e r

, a n d

h e f i l e d a l a w s u i t a g a i n s t M s

. C u r t i s i n a n e f f o r t t o r e c o v e r t h i s m o n e y

. I n h i s l a w s u i t

, M r

.

W a l l a s s e r t e d M s

. C u r t i s b r e a c h e d t h e p a r t i e s ’ c o n t r a c t a n d t h a t h e w a s e n t i t l e d t o d a m a g e s

o f $ 5 4

, 3 1 6 f

r o m M s

. C u r t i s f

o r u n p a i d m a t e r i a l s a n d w o r k

, s o m e o f w h i c h r e s u l t e d f r o m M s

.

C u r t i s ’ s c h a n g e o r d e r s

.

M s

. C u r t i s r e s p o n d e d t o M r

. W a l l ’ s C o m p l a i n t a n d d e n i e d t h a t s h e t e r m i n a t e d t h e

C o n t r a c t

. M s

. C u r t i s f

i l e d a C o u n t e r P e t i t i o n i n w h i c h s h e c o n t e n d e d M r

. W a l l f a i l e d t o

f u l f i l l t h e o b l i g a t i o n s i m p o s e d u p o n h i m b y t h e C o n t r a c t a n d t h a t h i s f a i l u r e c o n s t i t u t e d a

b r e a c h f o r w h i c h s h e w a s e n t i t l e d t o d a m a g e s

. M s

. C u r t i s a l l e g e d s h e h a d t o e n g a g e o t h e r

-2-c o n t r a c t o r s t o p e r f o r m t h e t a s k s M r

. W a l l w a s o b l i g a t e d t o p e r f o r m u n d e r t h e C o n t r a c t a n d

t h a t s h e s u f

f e r e d d a m a g e s i n t h e a m o u n t o f $ 1 2 4

, 2 2 6

.

T h e c a s e w a s t r i e d w i t h o u t a j u r y i n A u g u s t a n d N o v e m b e r 2 0 1 0

. M r

. W a l l a n d M s

.

C u r t i s p r e s e n t e d c o n f

l i c t i n g t e s t i m o n y r e g a r d i n g t h e c i r c u m s t a n c e s s u r r o u n d i n g t h e

C o n t r a c t ’ s t e r m i n a t i o n

. M r

. W a l l t e s t i f i e d t h a t b e g i n n i n g i n t h e s p r i n g o f 2 0 0 6 M s

. C u r t i s

w a s d i r e c t i n g h i s s u b c o n t r a c t o r s t o c h a n g e c e r t a i n f e a t u r e s o f

t h e h o u s e w i t h o u t l e t t i n g M r

.

W a l l k n o w o f t h e c h a n g e s f i r s t

. M r

. W a l l t e s t i f

i e d t h a t M s

. C u r t i s t o l d h i s s u b c o n t r a c t o r s s h e

w o u l d p a y t h e m f

o r t h e e x t r a w o r k

, b u t t h a t o n c e t h e e x t r a w o r k w a s d o n e s h e r e f u s e d t o p a y

a n y t h i n g m o r e t h a n w a s i n t h e C o n t r a c t

. M r

. W a l l t e s t i f i e d t h a t h e t r i e d t o h a v e M s

. C u r t i s

s i g n c h a n g e o r d e r s w h e n e v e r s h e m a d e a c h a n g e f r o m t h e c o n t r a c t t e r m s

, b u t t h a t s h e r e f u s e d

t o s i g n a n y c h a n g e o r d e r s

.

M r

. W a l l t e s t i f

i e d t h a t b y J u l y 2 0

, M s

. C u r t i s w a s m a k i n g s o m a n y c h a n g e s t o t h e

t e r m s o f t h e C o n t r a c t t h a t h e s e n t h e r a p r o p o s e d A d d e n d u m t o C o n s t r u c t i o n C o n t r a c t i n a n

e f f o r t t o q u a n t i f

y t h e c h a n g e s a n d m a k e s u r e M s

. C u r t i s k n e w s h e w o u l d b e r e s p o n s i b l e f o r

p a y i n g f o r t h e c h a n g e s s h e h a d m a d e a n d f o r a d d i t i o n a l c h a n g e s g o i n g f o r w a r d

. M r

. W a l l

s t a t e d “ T h e r e w i l l b e n o m o r e c h a n g e s u n l e s s a w r i t t e n a g r e e m e n t

, a s p e r t h e c o n t r a c t

, i s

s i g n e d w i t h t h e a g r e e d c o s t c h a n g e s t a t e d

. ” I n a d d i t i o n

, M r

. W a l l e x p l a i n e d t h a t M s

. C u r t i s

w o u l d b e r e s p o n s i b l e f o r p a y i n g t h e c o s t o f a l l c a b i n e t s a n d v a n i t i e s o v e r a n d a b o v e t h e

$ 5

, 0 0 0 a l l o w a n c e s e t f

o r t h i n t h e C o n t r a c t

. M r

. W a l l a l s o m a d e c l e a r M s

. C u r t i s w o u l d b e

r e s p o n s i b l e f

o r p a y i n g $ 4

, 6 7 5 t o c o v e r t h e c o s t o f t h e e x t r a b r i c k a n d l a b o r n e c e s s a r y t o

i n s t a l l b r i c k o n a p a r t o f t h e h o u s e t h a t t h e p a r t i e s i n i t i a l l y a g r e e d w a s g o i n g t o b e c o v e r e d

i n v i n y l

. L a s t l y

, M r

. W a l l s t a t e d t h a t M s

. C u r t i s w o u l d b e r e s p o n s i b l e f o r p a y i n g t h e c o s t o f

a l l t r i m m a t e r i a l s i n e x c e s s o f t h e $ 5

, 0 8 5 b u d g e t e d f o r t r i m i n t h e C o n t r a c t

.

M s

. C u r t i s s e n t M r

. W a l l a r e s p o n s e a t t h e e n d o f J u l y i n w h i c h s h e a g r e e d t o s t a y

w i t h i n t h e $ 5

, 0 0 0 b u d g e t e d f o r c a b i n e t s a n d v a n i t i e s

. S h e s t a t e d t h a t s h e w o u l d p a y $ 3

, 4 0 0

f o r e x t r a b r i c k w o r k

, n o t t h e $ 4

, 6 7 5 M r

. W a l l r e q u e s t e d

. M s

. C u r t i s r e f u s e d t o p a y a n y t h i n g

e x t r a f o r t h e t r i m m a t e r i a l s

, s t a t i n g t h a t “ [ t ] h e s e i t e m s s h o u l d b e c o n s t r u c t e d

, t o t h e O w n e r s

s a t i s f a c t i o n

, b y t h e C o n t r a c t o r u n d e r t h e o r i g i n a l c o n t r a c t a t n o a d d i t i o n a l c o s t t o t h e O w n e r

. ”

M r

. W a l l t e s t i f

i e d t h a t f o l l o w i n g M s

. C u r t i s ’ s l e t t e r a t t h e e n d o f J u l y

, M r

. W a l l d i d

n o t h e a r f

r o m M s

. C u r t i s a g a i n

. M r

. W a l l t e s t i f i e d t h a t h i s s u b c o n t r a c t o r s i n f o r m e d h i m t h a t

M s

. C u r t i s t o l d t h e m s h e w o u l d b e i n c h a r g e o f t h e c o n s t r u c t i o n g o i n g f o r w a r d

. M r

. W a l l ’ s

a t t o r n e y s e n t M s

. C u r t i s a l e t t e r s t a t i n g M r

. W a l l “ r e m a i n s r e a d y

, w i l l i n g

, a n d a b l e t o

c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n ” a n d t h a t h e “ a n t i c i p a t e [ s ] t h a t i t w o u l d a p p r o x i m a t e l y t a k e 3 0 d a y s

t o c o m p l e t e t h e i m p r o v e m e n t s p r o v i d e d h e r e c e i v e s y o u r c o o p e r a t i o n

. ” M r

. W a l l t e s t i f i e d

t h a t M s

. C u r t i s p h o n e d h i m a t t h e e n d o f S e p t e m b e r a n d s a i d t o h i m

, “ B o b b y

, I t o l d y o u n o t

t o c o m e b a c k o n m y j o b

. I t o l d y o u l a s t w e e k

. I ’ m g o i n g t o c u t y o u u p

. I ’ m g o i n g t o k i l l

-3-y o u

. ”

M s

. C u r t i s a g r e e d d u r i n g h e r e x a m i n a t i o n a t t r i a l t h a t s h e m a d e c h a n g e s t o t h e

C o n t r a c t w i t h o u t a w r i t t e n c h a n g e o r d e r

. S h e e x p l a i n e d t h a t s h e w a s g e t t i n g a l o n g s o w e l l

w i t h M r

. W a l l i t d i d n o t s e e m n e c e s s a r y t o h a v e a w r i t t e n c h a n g e o r d e r

. W h e n a s k e d a b o u t

t h e c h a n g e s i n t r i m t h a t s h e i n s i s t e d o n

, s h e e x p l a i n e d t h a t s h e d i d n o t u n d e r s t a n d w h a t w a s

s e t f o r t h i n t h e C o n t r a c t r e g a r d i n g t h e t r i m a n d t h a t s h e w a s n o t h a p p y w i t h t h e t e r m s s h e h a d

a g r e e d t o i n i t i a l l y

.

W h e n M s

. C u r t i s w a s a s k e d w h a t h a p p e n e d a f t e r s h e a n d M r

. W a l l e x c h a n g e d l e t t e r s

i n J u l y

, M s

. C u r t i s t e s t i f i e d :

W e l l

, f i r s t o f a l l

, w e c o m e t o t h i s p o i n t a n d M r

. B o b b y w a s

- - a l l t h e

c h a n g e s h e w a s d o i n g a n d w e w e r e t a l k i n g

, a n d h e j u s t k i n d o f s t a r t e d

t h r e a t e n i n g m e

. T h a t ’ s w h e n i t c a m e t o t h i s p o i n t

.

H e w o u l d

- - e v e r y t i m e I w a s s a y i n g s o m e t h i n g I w a n t e d t o s e e w h a t

h e w a s d o i n g

, a n d h e [ w o u l d ] t e l l m e t h a t h e ’ s g o i n g t o q u i t

. H e l e f t

. I

c a l l [ e d ] h i m

. I b e g g e d h i m t o c o m e b a c k

. I t o l d h i m I w o n ’ t d o t h a t

. I w a n t e d

h i m t o d o t h a t

. W e l l

, t h e n h e j u s t s a i d o k a y

. H e w a n t e d m e t o t a k e t h e

r e s p o n s i b i l i t y o f t h e h o u s e

, a s

- i s

, a n d d o n ’ t a s k a n y m o r e

. J u s t a c c e p t t h e w a y

i t i s

.

I I

. T R IA L C O U R T ’ S F IN D IN G S O F F A C T

B o t h M r

. W a l l a n d M s

. C u r t i s s u b m i t t e d P r o p o s e d F i n d i n g s o f F a c t a n d C o n c l u s i o n s

o f L a w f o l l o w i n g t h e t r i a l

. T h e t r i a l c o u r t i s s u e d a n O r d e r o n M a r c h 2 9

, 2 0 1 1

, i n w h i c h i t

f o u n d a s f o l l o w s :

1

. T h a t t h e F i n d i n g s o f F a c t a n d C o n c l u s i o n s s u b m i t t e d b y t h e P l a i n t i f f

,

B o b b y D

. W a l l

, a r e a d o p t e d b y t h e C o u r t i n t h e i r e n t i r e t y

.

2

. T h a t t h e P l a i n t i f f

, B o b b y D

. W a l l

, i s e n t i t l e d t o r e c o v e r a g a i n s t t h e

D e f e n d a n t

, S e l m a C u r t i s

, f

o r t h e f o l l o w i n g u n p a i d i t e m s :

a

. A d d i t i o n a l m a t e r i a l s f o r f i e l d l i n e s $ 4 6 8

. 0 0

, a d d i t i o n a l

e q u i p m e n t t i m e f

o r s e p t i c t a n k a n d f

i e l d l i n e s $ 1

, 4 7 0

. 0 0

, c h a r g e s

f o r m o v i n g w a t e r l i n e $ 2

, 0 0 0

. 0 0

, c h a r g e s f o r m o v i n g d r i v e w a y

$ 4

, 0 0 0

. 0 0

, a d d i t i o n a l e q u i p m e n t a n d l a b o r o n f o u n d a t i o n

$ 2

, 3 6 0

. 0 0

, a d d i t i o n a l b l o c k a n d l a b o r f o r f o u n d a t i o n $ 2

, 0 6 0

. 0 0

,

-4-e n g i n e e r i n g c h a r g e s $ 2 7 5

. 0 0

, a d d i t i o n a l b r i c k w o r k $ 4

, 6 7 5

. 0 0

,

w o r k o n f

r o n t s t e p s a f

t e r f i n a l d r a w $ 2

, 0 8 0

. 0 0

, i n c i d e n t a l

c h a r g e s f

o r p o r t

- a

- p o t t i e s

, c o n s t r u c t i o n u t i l i t y s e r v i c e s

, a n d

b u i l d e r ’ s r i s k i n s u r a n c e $ 1

, 7 3 2

. 6 9

, f o r a t o t a l o f $ 2 1

, 1 2 0

. 6 9

.

3

. T h a t t h e c o u n t e r c l a i m o f t h e o r i g i n a l D e f e n d a n t

, S e l m a C u r t i s

, s h o u l d

b e d i s m i s s e d

.

T h e r e l e v a n t F i n d i n g s o f F a c t t h a t t h e t r i a l c o u r t a d o p t e d i n c l u d e t h e f o l l o w i n g :

3

. D u e t o t h e p r e s e n c e o f r o c k a n d t h e s l o p e o f t h e p r o p e r t y t h e l o t

w a s a d i f

f i c u l t o n e o n w h i c h t o c o n s t r u c t a h o u s e d u e t o s e p t i c t a n k

r e g u l a t i o n s

.

. . . . .

1 2

. T h e p a r t i e s e n t e r e d i n t o c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t o n F e b r u a r y 1 2

, 2 0 0 6

m e m o r i a l i z i n g t h e p a r t i e s ’ a g r e e m e n t a n d s e t t i n g f o r t h v a r i o u s a l l o w a n c e s a n d

s p e c i f i c a t i o n s f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e h o u s e

.

. . . . .

2 1

. T h e e l e v a t i o n o f t h e h o u s e a n d i t s l o c a t i o n o n t h e l o t w e r e

d i c t a t e d b y s e p t i c s y s t e m r e q u i r e m e n t s

.

2 2

. A d d i t i o n a l e x p e n s e s f o r s i t e w o r k d u e t o r o c k w e r e i n c u r r e d b y

M r

. W a l l a s f

o l l o w s :

A d d i t i o n a l m a t e r i a l s

A d d i t i o n a l e q u i p m e n t t i m e $ 1

, 4 7 0

R e l o c a t e w a t e r l i n e

R e l o c a t i o n o f d r i v e w a y $ 4

, 0 0 0

. 0 0

2 3

. D u e t o t h e p r e s e n c e o f r o c k M r

. W a l l e x p e n d e d t h e f o l l o w i n g

a m o u n t s t o a v o i d b l a s t i n g :

a

. E x t r a c o n c r e t e b l o c k a n d b r i c k $ 2

, 0 6 0

. 0 0

b

. A d d i t i o n a l e q u i p m e n t a n d m a n p o w e r t i m e o n f o u n d a t i o n $ 2

, 3 6 0

2 4

. M r

. W a l l d i s c o v e r e d t h e n e c e s s i t y o f r a i s i n g t h e h o u s e w h e n t h e

-5-l o t w a s b e i n g g r a d e d a n d f o u n d i t w o u l d b e n e c e s s a r y t o e i t h e r d y n a m i t e r o c k

a t e x t r a e x p e n s e o r r a i s e t h e e l e v a t i o n o f t h e h o u s e

.

. . . . .

-6-2 6

. M r

. W a l l i n c u r r e d a d d i t i o n a l u n p a i d e n g i n e e r i n g c h a r g e s i n t h e

a m o u n t o f $ 2 7 5

. 0 0 f

o r a c h a n g e o r d e r p r o p o s e d b y M s

. C u r t i s

.

2 7

. M r

. W a l l i n c u r r e d e x t r a c o s t s f o r a d d i t i o n a l b r i c k a s a r e s u l t o f

a c h a n g e o r d e r f

r o m v i n y l s i d i n g t o b r i c k

, w i t h M s

. C u r t i s a g r e e i n g t o p a y

$ 3

, 4 0 0

. 0 0 f

o r t h e e x t r a b r i c k

. T h e s e c h a r g e s h a v e n o t b e e n p a i d

.

. . . . .

2 9

. A f

t e r b e i n g t e r m i n a t e d b y M s

. C u r t i s

, M r

. W a l l c o n t i n u e d t o

f u r n i s h w a t e r s e r v i c e

, e l e c t r i c s e r v i c e

, p o r t a p o t t i e s

, a n d b u i l d e r ’ s r i s k

i n s u r a n c e t h r o u g h D e c e m b e r o f 2 0 0 6 a t a t o t a l e x p e n s e t o M r

. W a l l o f

$ 1

, 7 3 2

. 6 9 f

o r w h i c h h e h a s n o t b e e n r e i m b u r s e d

.

3 0

. M s

. C u r t i s h a s n o e v i d e n c e t o d i s p u t e M r

. W a l l ’ s t e s t i m o n y t h a t

h e p a i d f o r t h e p o r t a b l e t o i l e t s

, b u i l d e r ’ s r i s k i n s u r a n c e

, c o n s t r u c t i o n e l e c t r i c

s e r v i c e

, a n d w a t e r s e r v i c e f r o m J u l y 3 1 s t u n t i l D e c e m b e r 3 1 s t o f 2 0 0 6

.

3 1

. A l t h o u g h n u m e r o u s c h a n g e s f r o m t h e p l a n s o c c u r r e d d u r i n g

c o n s t r u c t i o n

, n o w r i t t e n c h a n g e o r d e r s w e r e s i g n e d

.

3 2

. I n e a r l y J u l y

, t h e p a r t i e s b e g a n d i s c u s s i o n s c o n c e r n i n g p r e v i o u s

c h a n g e o r d e r s a s w e l l a s t r i m f o r t h e i n t e r i o r o f t h e h o u s e a n d a d i s a g r e e m e n t

o c c u r r e d a s t o t h e q u a l i t y a n d q u a n t i t y o f t r i m d i c t a t e d b y t h e c o n t r a c t

.

3 3

. A f t e r M s

. C u r t i s d i r e c t e d c e r t a i n c h a n g e s t o s u b c o n t r a c t o r s w i t h

r e s p e c t t o a r c h e s a n d t r i m c o m p o n e n t s w i t h o u t c o n s u l t a t i o n w i t h h i m

, M r

.

W a l l p r e p a r e d a n a d d e n d u m t o t h e p a r t i e s ’ c o n t r a c t i n a n a t t e m p t t o r e s o l v e t h e

p a r t i e s ’ d i s a g r e e m e n t s

.

. . . . .

3 5

. T h e t o t a l a m o u n t e x p e n d e d b y M r

. W a l l f o r l a b o r a n d m a t e r i a l s

i n c u r r e d p r i o r t o o r i n e x i s t e n c e a t h i s t e r m i n a t i o n w a s $ 1 3 7

, 4 1 5

. 1 2

.

. . . . .

3 7

. A f t e r h i s l a s t d r a w

, M r

. W a l l e x p e n d e d l a b o r a n d m a t e r i a l s o n t h e

f r o n t s t e p s c o s t i n g $ 2

, 0 8 0

. 0 0 f o r w h i c h h e w a s n o t p a i d

.

-7-. . . . .

4 2

. R a n d y M e y e r

, a m a t e r i a l s a l e s m a n a t T h o m a s L u m b e r C o m p a n y

,

t e s t i f i e d t h a t i n e a r l y J u l y o f 2 0 0 6 M r

. W a l l a n d M s

. C u r t i s d i s c u s s e d t r i m w i t h

h i m a t T h o m a s L u m b e r C o m p a n y

. M r

. W a l l h a d h i m s h o w M s

. C u r t i s t r i m

s u c h a s M r

. W a l l n o r m a l l y u s e d i n h o u s e s b u t t h a t M s

. C u r t i s w a n t e d a n

u p g r a d e d t r i m p a c k a g e b e y o n d t h a t p r o v i d e d i n h e r c o n t r a c t

.

. . . . .

4 4

. O n J u l y 7

, 2 0 0 6

, M r

. M e y e r a l s o p r o v i d e d a q u o t e o n b e h a l f o f

T h o m a s L u m b e r C o m p a n y f o r a n u p g r a d e d t r i m p a c k a g e i n c o r p o r a t i n g M s

.

C u r t i s ’ d e s i r e d t r i m a t a c o s t f o r m a t e r i a l s o f $ 1 0

, 2 5 3

. 0 0

. O n J u l y 2 0

, 2 0 0 6

M s

. C u r t i s o r d e r e d t h e m a t e r i a l s s e t o u t i n T r i a l E x h i b i t 1 2 r e f l e c t i n g u p g r a d e d

t r i m a n d o n o r a b o u t J u l y 2 0 t h M s

. C u r t i s i n f o r m e d M r

. M e y e r t h a t M r

. W a l l

w a s n o t g o i n g t o b e b u i l d i n g h e r h o u s e a n y m o r e a n d t h a t s h e w a s g o i n g t o

f i n i s h i t h e r s e l f

.

4 5

. M r

. M e y e r t e s t i f

i e d t h a t a l l o f t h e t r i m p u r c h a s e d b y M s

. C u r t i s

a f t e r M r

. W a l l w a s n o l o n g e r o n t h e j o b w a s a n u p g r a d e o v e r t h e c o n t r a c t

s p e c i f i c a t i o n s

.

4 6

. D e s p i t e v e r b a l a n d w r i t t e n c o m m u n i c a t i o n s b e t w e e n t h e p a r t i e s

b e t w e e n J u l y 2 0 t h a n d J u l y 3 1 s t t o t h e c o n t r a r y

, M s

. C u r t i s t e s t i f i e d s h e w a s

w i l l i n g t o p a y f

o r t h e t r i m u p g r a d e b u t i n h e r l a s t w r i t t e n c o m m u n i c a t i o n t o

M r

. W a l l o n J u l y 3 1 s t r e f u s e d t o p a y f

o r t h e t r i m u p g r a d e

.

. . . . .

4 8

. D a v i d A l d r i d g e

, w h o p l u m b e d t h e h o u s e t e s t i f i e d t h a t M s

. C u r t i s

d i r e c t e d h i m t o m a k e s e v e r a l c h a n g e s t o i n c l u d e m o v i n g a h a l f b a t h o n t h e

m a i n f l o o r t w i c e

.

. . . . .

6 2

. T h a t M s

. C u r t i s e x c e e d e d h e r c o n t r a c t a l l o w a n c e s i n t h e

f o l l o w i n g r e s p e c t s :

a

. A l l e x p e n s e s f

o r r o c k r e m o v a l

b

. C a b i n e t a l l o w a n c e e x c e e d e d i n t h e a m o u n t o f $ 3

, 6 7 0

. 4 2

-8-c

. D o o r h a r d w a r e a l l o w a n c e e x c e e d e d i n t h e a m o u n t o f $ 5 1 6

. 4 7

d

. H a r d w o o d f

l o o r a l l o w a n c e e x c e e d e d i n t h e a m o u n t o f $ 2 7 8

. 1 0

e

. E x t e r i o r d o o r s a l l o w a n c e e x c e e d e d i n t h e a m o u n t o f $ 8 6

. 4 3

f

. A p p l i a n c e a l l o w a n c e e x c e e d e d i n t h e a m o u n t o f $ 1 2 1

. 1 1

. . . . .

7 1

. A f t e r t e r m i n a t i n g M r

. W a l l

, M s

. C u r t i s f i n i s h e d a d i f

f e r e n t h o u s e

t h a n t h e o n e f

o r w h i c h s h e c o n t r a c t e d

.

M s

. C u r t i s f

i l e d a M o t i o n t o A l t e r o r A m e n d O r d e r i n w h i c h s h e a r g u e d t h e e v i d e n c e

p r e s e n t e d a t t r i a l d i d n o t s u p p o r t t h e c o u r t ’ s f i n d i n g s a n d o r d e r t h a t s h e p a y M r

. W a l l

$ 2 1

, 1 2 0

. 6 9

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t M s

. C u r t i s ’ s m o t i o n w a s n o t w e l l t a k e n a n d d e n i e d

i t

. T h i s a p p e a l f

o l l o w e d

.

I I I

. A N A L Y S IS

A

. S t a n d a r d o f R e v i e w

M s

. C u r t i s a r g u e s o n a p p e a l t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g s h e w a s l i a b l e t o M r

.

W a l l f o r d a m a g e s b e c a u s e M r

. W a l l w a s t h e f i r s t t o m a t e r i a l l y b r e a c h t h e p a r t i e s ’ c o n t r a c t

.

O u r r e v i e w o n a p p e a l o f t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t i s d e n o v o w i t h a p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s

, u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s o t h e r w i s e

. T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d ) ; C r a c k e r

B a r r e l O l d C o u n t r

y S t o r e

, I

n c

. v

. E p p e r s o n

, 2 8 4 S

. W

. 3 d 3 0 3

, 3 0 8 ( T e n n

. 2 0 0 9 ) ; B l a i r v

.

B r o w n s o n

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 6 8 1

, 6 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 6 ) ; B o g a n v

. B o g a n

, 6 0 S

. W

. 3 d 7 2 1

, 7 2 7 ( T e n n

.

2 0 0 1 ) ; H a s s v

. K n i g h t o n

, 6 7 6 S

. W

. 2 d 5 5 4

, 5 5 5 ( T e n n

. 1 9 8 4 )

. W e r e v i e w a t r i a l c o u r t ’ s

c o n c l u s i o n s o f l a w d e n o v o

, w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. W h a l e y v

. P e r k i n s

, 1 9 7

S

. W

. 3 d 6 6 5

, 6 7 0 ( T e n n

. 2 0 0 6 ) ; U n i o n C a r b i d e C o r

p

. v

. H u d d l e s t o n

, 8 5 4 S

. W

. 2 d 8 7

, 9 1

( T e n n

. 1 9 9 3 )

.

T h e i n t e r p r e t a t i o n o f a w r i t t e n a g r e e m e n t i s a q u e s t i o n o f l a w r a t h e r t h a n o n e o f f a c t

.

C r a c k e r B a r r e l

, 2 8 4 S

. W

. 3 d a t 3 0 8 ( c i t i n g G u i l i a n o v

. C l e o

, 9 9 5 S

. W

. 2 d 8 8

, 9 5 ( T e n n

.

1 9 9 9 ) )

. O u r r e v i e w o f t h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w a r e t h e r e f o r e d e n o v o

, w i t h n o

p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a c c o r d e d t o t h e d e c i s i o n s o f t h e c o u r t b e l o w

. C r a c k e r B a r r e l

,

2 8 4 S

. W

. 3 d a t 3 0 8 ( c i t i n g T a y l o r v

. F e z e l l

, 1 5 8 S

. W

. 3 d 3 5 2

, 3 5 7 ( T e n n

. 2 0 0 5 ) )

.

B

. T h e R e c o r d S u p p o r t s t h e T r i a l C o u r t ’ s F i n d i n g t h a t M s

. C u r t i s F i r s t

B r e a c h e d t h e C o n t r a c t

T h e l a w i n T e n n e s s e e i s w e l l e s t a b l i s h e d t h a t t h e p a r t y w h o f i r s t c o m m i t s a m a t e r i a l

-9-b r e a c h o f a c o n t r a c t i s n o t e n t i t l e d t o a n y d a m a g e s r e s u l t i n g f r o m t h e o t h e r p a r t y ’ s s u b s e q u e n t

b r e a c h o f t h e s a m e c o n t r a c t

. F o r r e s t C o n s t r

. C o

. v

. L a u g h l i n

, 3 3 7 S

. W

. 3 d 2 1 1

, 2 2 6 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 2 0 0 9 ) ; U

n i t e d B r a k e S

y s t e m s

, I n c

. v

. A m e r i c a n E n v t l

. P r o t e c t i o n

, I n c

. , 9 6 3 S

. W

. 2 d

7 4 9

, 7 5 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 7 ) ; s e e S a n t a B a r b a r a C a p i t a l C o r p

. v

. W o r l d C h r i s t i a n R a d i o

F o u n d

. , 4 9 1 S

. W

. 2 d 8 5 2

, 8 5 7 ( T e n n

. A p p

. C t

. 1 9 7 2 ) ( h o l d i n g t h e r e c a n b e n o r e c o v e r y f o r

d a m a g e s b y b r e a c h i n g p a r t y i n b r e a c h o f c o n t r a c t a c t i o n )

.

M s

. C u r t i s a n d M r

. W a l l p r e s e n t e d c o n f l i c t i n g t e s t i m o n y a b o u t w h i c h p a r t y f i r s t

b r e a c h e d t h e C o n t r a c t

. T h e y b o t h c o n t e n d e d t h e o t h e r b r e a c h e d t h e C o n t r a c t b y m a k i n g

c h a n g e s t o t h e h o u s e t h a t w e r e n o t c o n t e m p l a t e d b y t h e C o n t r a c t a n d t h a t w e r e n o t

m e m o r i a l i z e d i n a w r i t i n g s i g n e d b y b o t h p a r t i e s

. D e s p i t e t h e r e q u i r e m e n t i n t h e C o n t r a c t

t h a t n o c h a n g e s w e r e t o b e m a d e t o t h e p l a n s o r s p e c i f i c a t i o n s o f M s

. C u r t i s ’ s h o u s e w i t h o u t

a w r i t i n g s i g n e d b y b o t h p a r t i e s

, M r

. W a l l ’ s a n d M s

. C u r t i s ’ s c o n d u c t a m o u n t e d t o a

m o d i f i c a t i o n o f t h i s r e q u i r e m e n t t o t h e e x t e n t b o t h p a r t i e s a g r e e d t o c h a n g e s w i t h o u t a s i g n e d

w r i t i n g

. “ A f

t e r a w r i t t e n c o n t r a c t i s m a d e

, i t m a y b e m o d i f i e d b y t h e e x p r e s s w o r d s o f t h e

p a r t i e s i n w r i t i n g

, a s w e l l a s b y p a r o l

. ” G a l b r e a t h v

. H a r r i s

, 8 1 1 S

. W

. 2 d 8 8

, 9 1 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 9 0 ) ( c i t i n g C o

- O p e r a t i v e S t o r e s C o

. v

. U n i t e d S t a t e s F i d e l i t

y & G u a r a n t

y C o

. , 1 9 5

S

. W

. 1 7 7

, 1 8 0 ( 1 9 1 7 ) )

. “ W h e t h e r w r i t t e n o r o r a l

, m o d i f i c a t i o n s o f w r i t t e n c o n t r a c t s m u s t b e

w i t h t h e c o n s e n t o f b o t h p a r t i e s

. ” G a l b r e a t h

, 8 1 1 S

. W

. 2 d a t 9 2 ( c i t a t i o n o m i t t e d )

.

U n t i l M r

. W a l l p r e p a r e d t h e A d d e n d u m i n w h i c h h e d e s c r i b e d t h e m o r e s u b s t a n t i a l

c h a n g e s M s

. C u r t i s w a n t e d a n d d o c u m e n t e d t h e a d d i t i o n a l m o n e y M s

. C u r t i s w o u l d h a v e t o

p a y f o r t h e s e c h a n g e s

, b o t h M s

. C u r t i s a n d M r

. W a l l c o n s e n t e d t o t h e c h a n g e s m a d e o r a l l y

t o t h e C o n t r a c t

. T h e T e n n e s s e e C o u r t o f A p p e a l s a d d r e s s e d a w r i t t e n c h a n g e o r d e r

r e q u i r e m e n t i n a c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t a n d t h e p a r t i e s ’ w a i v e r o f t h i s r e q u i r e m e n t i n M o o r e

C o n s t r

. C o

. v

. C l a r k

s v i l l e D e p t

. o f E l e c

. , 7 0 7 S

. W

. 2 d 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 5 ) :

I n c l u d i n g a w r i t t e n c h a n g e o r d e r r e q u i r e m e n t i n a c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t

i s n o t u n c o m m o n

. I t p r o m o t e s a m o r e d e f i n i t e u n d e r s t a n d i n g b e t w e e n t h e

p a r t i e s a n d t h u s

, h e l p s t o a v o i d p o t e n t i a l c o n t r o v e r s i e s

. . . . H o w e v e r

, l i k e

o t h e r c o n t r a c t u a l p r o v i s i o n s

, t h e y c a n b e w a i v e d o r a b r o g a t e d b y t h e p a r t i e s

.

T h e w a i v e r o f a w r i t t e n c h a n g e o r d e r r e q u i r e m e n t b y a n o w n e r i s n o t

a l w a y s r e q u i r e d t o b e i n w r i t i n g b u t m a y b e t h e r e s u l t o f t h e p a r t i e s ’ c o n d u c t

o n t h e j o b

. T h u s

, i t i s n o t u n c o m m o n f o r c o u r t s t o f

i n d t h a t a n o w n e r h a s

w a i v e d a w r i t t e n n o t i c e r e q u i r e m e n t i n c a s e s w h e r e e x t r a w o r k h a s b e e n

o r d e r e d v e r b a l l y b y t h e o w n e r o r t h e e x t r a w o r k h a s b e e n p e r f o r m e d w i t h t h e

o w n e r ’ s k n o w l e d g e a n d w i t h o u t i t s o b j e c t i o n

.

I d

. a t 1 2

- 1 3 ( c i t a t i o n s a n d f o o t n o t e o m i t t e d )

. T h e M o o r e C o n s t r

. C o

. c o u r t e x p l a i n e d f u r t h e r :

-10-T h e c o u r s e o f d e a l i n g b e t w e e n t h e p a r t i e s c a n a l s o a m o u n t t o a w a i v e r

w h e r e t h e c o n d u c t o f

t h e p a r t i e s m a k e s i t c l e a r t h a t t h e y d i d n o t i n t e n d t o r e l y

s t r i c t l y u p o n a c o n t r a c t ’ s w r i t t e n n o t i c e r e q u i r e m e n t a n d t h a t a d h e r e n c e t o s u c h

a r e q u i r e m e n t w o u l d s e r v e n o u s e f u l p u r p o s e

. . . . O n c e a p a r t y h a s w a i v e d t h e

r e q u i r e m e n t w i t h r e g a r d t o a p a r t i c u l a r m a t t e r

, i t c a n n o t r e v o k e i t s w a i v e r

, i n

w h o l e o r i n p a r t

, a t i t s c o n v e n i e n c e

.

I d

. a t 1 3 ( c i t a t i o n s o m i t t e d ) ; s e e M

. R

. S t o k e s C o

. , I n c

. v

. S h u l a r

, 2 0 0 8 W L 5 4 4 6 6 5

, a t * 4

( T e n n

. C t

. A p p

. F e b

. 2 6

, 2 0 0 8 ) ( “ c o n t r a c t p r o v i s i o n s c a n b e w a i v e d

, e s p e c i a l l y i n

c o n s t r u c t i o n p r o

j e c t s b e c a u s e o f t h e n a t u r e o f c o n s t r u c t i o n w h i c h o f t e n r e q u i r e d e c i s i o n s t o

b e m a d e q u i c k l y t o k e e p t h e p r o j e c t p r o g r e s s i n g ” ) ; V

a k i l i v

. H

a w k e r s m i t h

, 2 0 0 1 W L

1 1 7 3 2 8 5

, a t * 5

- 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 5

, 2 0 0 1 ) ( d e s p i t e c o n t r a c t p r o v i s i o n t h a t c h a n g e

o r d e r s w e r e t o b e i n w r i t i n g s i g n e d b y t h e p a r t i e s

, c o u r t h e l d p a r t i e s ’ c o n d u c t w a i v e d w r i t t e n

r e q u i r e m e n t )

. T h u s

, a s t o t h e c h a n g e s M r

. W a l l a n d M s

. C u r t i s a g r e e d t o o r a l l y

, n e i t h e r p a r t y

c a n n o w c o m p l a i n t h e o t h e r b r e a c h e d t h e C o n t r a c t b y f a i l i n g t o c o m p l y w i t h t h e w r i t t e n

c h a n g e o r d e r p r o v i s i o n s e t f o r t h i n t h e C o n t r a c t

.

B e s i d e s t h e a b s e n c e o f w r i t t e n c h a n g e o r d e r s

, b o t h M s

. C u r t i s a n d M r

. W a l l a s s e r t

o t h e r c o n d u c t t h a t c o n s t i t u t e d t h e f i r s t m a t e r i a l b r e a c h o f t h e C o n t r a c t

. M r

. W a l l c o n t e n d s

M s

. C u r t i s b r e a c h e d t h e C o n t r a c t w h e n s h e t o l d h i m n o t t o c o m e b a c k o n t o h e r p r o p e r t y

b e f o r e t h e h o u s e w a s c o m p l e t e d

. M s

. C u r t i s d e n i e d t h a t s h e i n s t r u c t e d M r

. W a l l n o t t o r e t u r n

t o h e r h o u s e

, a r g u i n g i n s t e a d t h a t M r

. W a l l b r e a c h e d t h e C o n t r a c t b y w a l k i n g o f f t h e j o b

.

T h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t M s

. C u r t i s h a d f i r e d M r

. W a l l a n d t h e r e b y f i r s t b r e a c h e d t h e

C o n t r a c t

. T h e t r i a l c o u r t m a d e e x t e n s i v e a n d d e t a i l e d f i n d i n g s o f f

a c t

. W e h a v e r e v i e w e d

t h e t r a n s c r i p t o f t h e t r i a l c o u r t p r o c e e d i n g s a n d c o n c l u d e t h e t e s t i m o n y a n d e v i d e n c e s u p p o r t

t h e t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g s o f f

a c t a n d d o n o t p r e p o n d e r a t e o t h e r w i s e

. C o n s e q u e n t l y

, w e

c o n c l u d e M s

. C u r t i s c o m m i t t e d t h e f i r s t m a t e r i a l b r e a c h o f t h e C o n t r a c t a n d i s r e q u i r e d t o

c o m p e n s a t e M r

. W a l l f

o r h i s r e s u l t i n g d a m a g e s

. M s

. C u r t i s d o e s n o t c o n t e s t t h e a m o u n t o f 1

d a m a g e s t h e t r i a l c o u r t o r d e r e d h e r t o p a y

. T h e r e c o r d s u p p o r t s t h e a m o u n t o f d a m a g e s t h e

c o u r t o r d e r e d M s

. C u r t i s t o p a y t o M r

. W a l l

. W e t h e r e f o r e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t

.

Ms

. Curt is ar gues in her Bri ef tha t the Cont ra ct was ambiguous and sho uld be con st rue d agains t Mr

. 1

Wa ll

, who aut h o r e d the Cont ra ct

. Ms

. Curt is fa il s to poi nt to any par ti cul ar ambiguity in the Cont ra ct

, however . W e t her ef

ore dec li ne t o co nsi der th is ar gum ent

.

-11-I V

. C O N C L U S IO N

F o r t h e r e a s o n s s t a t e d a b o v e

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t i n a l l r e s p e c t s

.

C o s t s o f t h i s a p p e a l s h a l l b e a s s e s s e d a g a i n s t t h e a p p e l l a n t

, S e l m a C u r t i s

, f o r w h i c h e x e c u t i o n

s h a l l i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ P A T R IC IA J

. C O T T R E L L

, J U D G E

-12-