### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Feb ru ary 14 , 20 12 Ses si on

BET TY JE AN LANGFORD v. J AMES HARVEY HARRI SON, J R. E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r B e d f o r d C o u n t y

N o

. 2 7 8 6 5 J

. B

. C o x , C h a n c e l l o r

N o

. M 2 0 1 1

- 0 1 6 4 7

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d M a y 1 0

, 2 0 1 2

F o l l o w i n g a p p e l l a n t ’ s p e t i t i o n t o e j e c t f r o m r e a l p r o p e r t y

, a p p e l l e e s c o u n t e r c l a i m e d s e e k i n g

a d e c l a r a t i o n o f t h e b o u n d a r i e s b e t w e e n t h e i r p r o p e r t i e s a n d t h o s e o f a p p e l l a n t

, s o l e

p o s s e s s i o n o f t h e i r p r o p e r t i e s

, a p e r m a n e n t i n j u n c t i o n a g a i n s t a p p e l l a n t

, a n d d a m a g e s f o r

l i b e l o r s l a n d e r o f t i t l e

. W e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t i n f a v o r o f a p p e l l e e s a n d f

i n d

t h i s a p p e a l t o b e f

r i v o l o u s

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

A N D Y D

. B E N N E T T

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

,

P

. J

. , M

. S

. , a n d F R A N K G

. C LE M E N T

, J R

. , J

. , j o i n e d

.

J e r r y S c o t t

, M u r f

r e e s b o r o

, T e n n e s s e e

, f

o r t h e a p p e l l a n t

, B e t t y J e a n L a n g f o r d

.

R a l p h M c B r i d e

, J r

. , S h e l b y v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, R o b e r t S

. N e i l l

, R i c h a r d S c o t t

H a r g r o v e

, M a r y A n n N e l s o n

, W i l l i a m J o s e p h R o b e r t s

, a n d R o y J a m e s R o b e r t s

.

O P I N I O N

F A C T U A L A N D P R O C E D U R A L B A C K G R O U N D

T h i s c a s e i n v o l v e s b o u n d a r y l i n e d i s p u t e s t h a t h a v e p e r s i s t e d f o r a t l e a s t f

o u r y e a r s

.

T h e a p p e l l a n t

, B e t t y J e a n L a n g f o r d ( “ M s

. L a n g f

o r d ” )

, o w n s r e a l p r o p e r t y t h a t a d j o i n s t h e r e a l

p r o p e r t y o f t h e a p p e l l e e s

, M a r y A n n N e l s o n

, W i l l i a m J o s e p h R o b e r t s

, R o y J a m e s R o b e r t s

( “ t h e R o b e r t s s i b l i n g s ” )

, R o b e r t S

. N e i l l ( “ M r

. N e i l l ” )

, a n d R i c h a r d S c o t t H a r g r o v e ( “ M r

.

H a r g r o v e ” )

. T h e R o b e r t s s i b l i n g s i n h e r i t e d f r o m t h e i r f

a t h e r f o u r t r a c t s o f p r o p e r t y t o t a l i n g

9 8

. 2 7 a c r e s

. M a r y A n n N e l s o n a l o n e o w n s b y i n h e r i t a n c e f r o m h e r f a t h e r a n d b y d e e d f

r o m

h e r b r o t h e r s o n e o f

t h o s e t r a c t s ( 2 5

. 0 1 a c r e s )

. M r

. N e i l l o w n s a l i f e e s t a t e i n a p p r o x i m a t e l y

9 0

. 5 a c r e s

, w i t h a r e m a i n d e r i n t e r e s t t o h i s g r a n d s o n

, M r

. H a r g r o v e

.T h e c u r r e n t l i t i g a t i o n o r i g i n a t e d w i t h M s

. L a n g f o r d ’ s J u l y 2 0 0 9 p e t i t i o n t o e j e c t f r o m

r e a l p r o p e r t y i n w h i c h s h e a l l e g e d t h a t t h e R o b e r t s s i b l i n g s

, M r

. N e i l l

, a n d M r

. H a r g r o v e

“ t h r o u g h t h e u s e o f f

r a u d u l e n t m e a n s h a v e e n c r o a c h e d

, e n c u m b e r e d

, a n d t r e s p a s s e d o n ” h e r

p r o p e r t y a n d “ h a v e m o v e d p r o p e r t y l i n e m a r k e r s

, f i l e d f r a u d u l e n t d e e d s w i t h t h e R e g i s t e r ’ s

O f f i c e

, a n d f

i l e d f r a u d u l e n t s u r v e y s w i t h t h e R e g i s t e r ’ s O f f i c e

. ” B y a g r e e d o r d e r e n t e r e d

A p r i l 2 3

, 2 0 1 0

, M r

. N e i l l a n d M r

. H a r g r o v e w e r e p e r m i t t e d t o a m e n d t h e i r o r i g i n a l a n s w e r

t o a d d a c o u n t e r c l a i m

. I n t h e i r c o u n t e r c l a i m

, M r

. N e i l l a n d M r

. H a r g r o v e a s k e d t h e c o u r t t o

d e c l a r e t h e l o c a t i o n o f t h e b o u n d a r y b e t w e e n t h e i r p r o p e r t y a n d M s

. L a n g f o r d ’ s p r o p e r t y

, t o

a w a r d t h e m s o l e p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y d e s c r i b e d i n t h e c o u n t e r c l a i m

, a n d t o p e r m a n e n t l y

e n j o i n M s

. L a n g f

o r d f r o m e n t e r i n g i t

. M r

. N e i l l a n d M r

. H a r g r o v e a l l e g e d t h a t M s

. L a n g f o r d

“ c h a l l e n g e d t h e l o c a t i o n o f t h e b o u n d a r y b e t w e e n [ t h e i r p r o p e r t i e s ] b y c o m i n g o n t o [ t h e i r

p r o p e r t y ] a n d p a i n t i n g h e r n a m e o r i n i t i a l s o n t r e e s a n d o t h e r o b j e c t s l o c a t e d o n t h e i r

p r o p e r t y

, s t r i n g i n g b a r b e d w i r e b e t w e e n e x i s t i n g t r e e s a n d f e n c e p o s t s o n t h e i r p r o p e r t y

, i n s t a l l i n g i n s u l a t o r s f

o r a n e l e c t r i c f

e n c e o n t h e i r p r o p e r t y

, a n d p o s t i n g v a r i o u s s i g n s a n d

n o t i c e s o n t h e i r p r o p e r t y

. ” T h e c o u n t e r c l a i m f u r t h e r a l l e g e d t h a t M s

. L a n g f o r d p u b l i s h e d

f a l s e s t a t e m e n t s a b o u t M r

. N e i l l a n d M r

. H a r g r o v e ’ s t i t l e t o t h e i r p r o p e r t y a n d s p e c i f i c a l l y

d e m a n d e d “ d a m a g e s f

o r s l a n d e r o r l i b e l o f t i t l e c o n s i s t i n g o f a t t o r n e y f e e s

, s u r v e y e x p e n s e s

,

c o u r t r e p o r t i n g e x p e n s e s

, a n d o t h e r e x p e n s e s i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h [ e ]

c o u n t e r c l a i m

. ”

T h e A p r i l 2 3

, 2 0 1 0 a g r e e d o r d e r a l s o p e r m i t t e d t h e R o b e r t s s i b l i n g s t o a m e n d t h e i r

o r i g i n a l a n s w e r a n d c o u n t e r c l a i m

. T h e i r a m e n d e d c o u n t e r c l a i m s e t f o r t h t h e s a m e a l l e g a t i o n s

a n d d e m a n d s f

o r r e l i e f a s t h a t o f M r

. N e i l l a n d M r

. H a r g r o v e

, t h o u g h t h e R o b e r t s s i b l i n g s

a l s o a l l e g e d t h a t M s

. L a n g f o r d p a i n t e d h e r t e l e p h o n e n u m b e r o n t h e i r t r e e s

, “ m a d e

d i s p a r a g i n g r e m a r k s a b o u t t h e i r t i t l e t o s u r v e y o r s

, a n d a t t e m p t [ e d ] t o h i r e a l o g g e r t o l o g ”

t h e i r p r o p e r t y

.

T r i a l w a s h e l d o n M a r c h 1 4 a n d M a y 1 3

, 2 0 1 1

. M s

. L a n g f o r d d i d n o t c a l l a r e g i s t e r e d

l a n d s u r v e y o r o r a n y o t h e r e x p e r t w i t n e s s t o t e s t i f y ; s h e p r e s e n t e d h e r o w n t e s t i m o n y

, t h a t o f

h e r s o n

, a n d t h a t o f h e r n e i g h b o r

, J i m W i l s o n

. W i t n e s s e s f o r t h e R o b e r t s s i b l i n g s

, M r

. N e i l l

,

a n d M r

. H a r g r o v e i n c l u d e d t h e B e d f o r d C o u n t y A s s e s s o r o f P r o p e r t y

, a l o g g e r w h o m M s

.

L a n g f o r d a t t e m p t e d t o h i r e t o l o g t r e e s t h a t d i d n o t b e l o n g t o h e r

, a n d r e g i s t e r e d l a n d

s u r v e y o r s R e x N o r t h c u t t

, K u r t J o h n s o n

, C h r i s t o p h e r B a t e m a n

, a n d S t e v e n C a f f e y

.

B y f i n a l j u d g m e n t e n t e r e d M a y 1 3

, 2 0 1 1

, t h e t r i a l c o u r t d i s m i s s e d w i t h p r e j u d i c e M s

.

L a n g f o r d ’ s p e t i t i o n t o e

j e c t f r o m r e a l p r o p e r t y a n d g r a n t e d t h e R o b e r t s s i b l i n g s

, M r

. N e i l l

,

a n d M r

. H a r g r o v e a l l t h e r e l i e f r e q u e s t e d i n t h e i r c o u n t e r c l a i m s

, i n c l u d i n g c o s t s a n d d a m a g e s

f o r l i b e l a n d s l a n d e r o f t i t l e

. T h e c o u r t a w a r d e d a $ 2 7

, 3 8 4

. 6 6 j u d g m e n t t o t h e R o b e r t s

s i b l i n g s a n d a j u d g m e n t f o r $ 1 1

, 0 9 7

. 2 2 t o M r

. N e i l l a n d M r

. H a r g r o v e

. T h e s e j u d g m e n t s

i n c l u d e d $ 5 2 2

. 6 5 i n a t t o r n e y f e e s a n d e x p e n s e s

. T h e t r i a l c o u r t a w a r d e d t h e R o b e r t s s i b l i n g s

,

-2-M r

. N e i l l

, a n d M r

. H a r g r o v e t h e s o l e a n d c o m p l e t e r i g h t t o p o s s e s s i o n o f t h e i r r e s p e c t i v e

p r o p e r t i e s a n d f

o r e v e r b a r r e d M s

. L a n g f o r d a n d a n y p e r s o n s c l a i m i n g u n d e r h e r f r o m

c l a i m i n g a n i n t e r e s t i n t h e m

.

A d d i t i o n a l l y

, t h e t r i a l c o u r t m a d e t h e f o l l o w i n g s p e c i f

i c f i n d i n g s : t h a t M s

. L a n g f

o r d ’ s

c l a i m “ i f a n y t h i n g a t a l l r e l a t e s t o a b o u n d a r y d i s p u t e b e t w e e n l a n d o w n e r s w h e r e e j e c t m e n t

w o u l d n o t b e a n a p p r o p r i a t e r e m e d y ” a n d t h a t “ [ M s

. L a n g f o r d ] h a s c l e a r l y n o t c a r r i e d h e r

b u r d e n o f p r o o f

” ; t h a t t h e R o b e r t s s i b l i n g s

, M r

. N e i l l

, a n d M r

. H a r g r o v e “ a r e e n t i t l e d t o r e l i e f

d e c l a r i n g t h e l o c a t i o n o f t h e b o u n d a r i e s b e t w e e n t h e i r p r o p e r t i e s a n d t h a t o f [ M s

. L a n g f o r d ]

,

q u i e t i n g t i t l e

, g r a n t i n g i n j u n c t i v e r e l i e f

, [ a n d ] a w a r d i n g d a m a g e s f o r l i b e l a n d s l a n d e r o f t i t l e

a n d c o s t s ” ; t h a t M s

. L a n g f o r d w a s n o t c r e d i b l e ; t h a t t h e R o b e r t s s i b l i n g s ’ s

, M r

. N e i l l ’ s

, a n d

M r

. H a r g r o v e ’ s e x p e r t w i t n e s s

, S t e v e n J

. C a f f e y

, w a s c r e d i b l e a n d t h a t h i s e x p e r t o p i n i o n a s

t o t h e l o c a t i o n o f t h e b o u n d a r i e s w a s “ n o t r e f u t e d b y a n y o t h e r e x p e r t

, p e r i o d

, a s s u m i n g t h a t

a n o w n e r w o u l d h a v e a r i g h t t o t e s t i f y a s t o w h a t t h e i r b o u n d a r i e s a r e ” ; t h a t “ [ i ] f t h e r e i s e v e r

a c a s e t h a t l i e s f

o r a n i n j u n c t i o n t o o c c u r a f

t e r t h e j u d g m e n t o f t h e C o u r t

, t h i s i s t h e c a s e ” ;

“ t h a t b a s e d u p o n t h e p r o o f

, g i v e n m y j o b t o w e i g h t h e c r e d i b i l i t y o f t h e w i t n e s s e s

, t o a p p l y

t h e e x p e r t p r o o f a b o v e t h e l a y p r o o f

, i n t h i s s i t u a t i o n t h e r e i s b u t o n e c o n c l u s i o n

. T i t l e h a s

b e e n s l a n d e r e d ” ; t h a t “ l a y e r u p o n t o p o f l a y e r u p o n t o p o f l a y e r o f p r o o f i s i n f a v o r o f t h e

[ R o b e r t s s i b l i n g s

, M r

. N e i l l

, a n d M r

. H a r g r o v e ] i n t h i s s i t u a t i o n ” ; t h a t “ t h e n a t u r e o f t h e

c o n d u c t t h a t w a s

– t h a t h a s b e e n b o r n o u t b e t w e e n t h e s e f o l k s

, b a s i c a l l y a t t h e i n s i s t e n c e o f

[ M s

. L a n g f

o r d ]

, m e r i t s t h e C o u r t a w a r d i n g a t t o r n e y ’ s f e e s a n d s u r v e y f

e e s i n t h i s s i t u a t i o n ”

a n d t h a t “ t h e r e i s n o t a q u e s t i o n t h a t t h a t i s a n a p p r o p r i a t e s a n c t i o n f o r s l a n d e r o f t i t l e w h i c h

h a s o c c u r r e d h e r e ” ; a n d t h a t M s

. L a n g f o r d ’ s c l a i m s “ a r e f

o u n d t o b e w i t h o u t m e r i t

. ”

M s

. L a n g f

o r d a p p e a l s f

r o m t h e M a y 1 3

, 2 0 1 1 f i n a l j u d g m e n t

.

I S S U E S

M s

. L a n g f

o r d p r e s e n t s t w o i s s u e s f o r r e v i e w w h i c h w e r e s t a t e a s f o l l o w s : ( 1 ) T h e

p l a i n t i f f e r r o n e o u s l y b e l i e v e d J i m W i l s o n w a s a l a n d s u r v e y o r ; a n d ( 2 ) T h e c h a n c e l l o r

r e w a r d e d t h e d e f

e n d a n t s e v e n t h o u g h t h e d e f e n d a n t s p r e s e n t e d n o p r o o f a b o u t t h e v a l u e s o f

t h e d e f e n d a n t s ’ p r o p e r t i e s

.

S T A N D A R D O F R E V IE W

O u r r e v i e w o f t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t i s d e n o v o w i t h a p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s u n l e s s t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e i s o t h e r w i s e

. T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d ) ;

K e n d r i c k v

. S h o e m a k e

, 9 0 S

. W

. 3 d 5 6 6

, 5 7 0 ( T e n n

. 2 0 0 2 ) ; M a r l o w v

. P a r k i n s o n

, 2 3 6 S

. W

. 3 d

7 4 4

, 7 4 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 7 )

. W e r e v i e w q u e s t i o n s o f l a w d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n

o f c o r r e c t n e s s

. N

e l s o n v

. W a l

- Ma r t S t o r e s

, I

n c

. , 8 S

. W

. 3 d 6 2 5

, 6 2 8 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

. W e a l s o

-3-“ g i v e g r e a t w e i g h t t o t h e t r i a l c o u r t ’ s a s s e s s m e n t o f t h e e v i d e n c e b e c a u s e t h e t r i a l c o u r t i s i n

a m u c h b e t t e r p o s i t i o n t o e v a l u a t e t h e c r e d i b i l i t y o f t h e w i t n e s s e s

. ” B o y e r v

. He i m e r m a n n

,

2 3 8 S

. W

. 3 d 2 4 9

, 2 5 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 7 )

.

A N A LY S IS

I

.

M s

. L a n g f

o r d ’ s n e i g h b o r J i m W i l s o n t e s t i f i e d a s o n e o f h e r w i t n e s s e s a t t r i a l

. T h e

c r u x o f M s

. L a n g f

o r d ’ s a r g u m e n t a s t o t h i s i s s u e i s t h e b a r e a l l e g a t i o n t h a t

[ a ] t e l e p h o n e c a l l b y [ M s

. L a n g f o r d ’ s ] a p p e l l a t e c o u n s e l t o t h e T e n n e s s e e

D e p a r t m e n t o f L a n d S u r v e y o r s r e v e a l e d t h a t t h e o n l y l a n d s u r v e y o r i n t h e s t a t e

o f T e n n e s s e e n a m e d J a m e s W i l s o n l i v e s i n G e o r g i a

. H i s T e n n e s s e e l i c e n s e

e x p i r e d i n 1 9 9 4 a n d h e h a s n e v e r r e n e w e d h i s l i c e n s e

. T h i s J i m W i l s o n i s n o t

a r e a l e s t a t e l a n d s u r v e y o r a n d [ M s

. L a n g f o r d ] w a s s i m p l y f

o o l e d b y h e r

n e i g h b o r

, J i m W i l s o n

.

M s

. L a n g f

o r d ’ s e r r o n e o u s b e l i e f t h a t M r

. W i l s o n w a s a r e g i s t e r e d l a n d s u r v e y o r i s n o t

a m a t t e r f

o r a p p e l l a t e r e v i e w

. W e h a v e c a r e f u l l y r e v i e w e d t h e e n t i r e r e c o r d

, p a y i n g

p a r t i c u l a r a t t e n t i o n t o t h e f i v e p a g e s i n t h e t r i a l t r a n s c r i p t t h a t c o n s t i t u t e M r

. W i l s o n ’ s

t e s t i m o n y a n d t h e 1 3 8 w o r d s t h a t c o n s t i t u t e M s

. L a n g f o r d ’ s a r g u m e n t o n t h i s i s s u e

. T h e

r e c o r d c o n t a i n s n o t h i n g p e r t a i n i n g t o M r

. W i l s o n ’ s o c c u p a t i o n

. A t t r i a l

, M s

. L a n g f o r d

n e i t h e r a s k e d M r

. W i l s o n i f h e w a s a r e g i s t e r e d l a n d s u r v e y o r n o r a t t e m p t e d t o q u a l i f y h i m

a s a n e x p e r t w i t n e s s

. T e n n e s s e e R u l e o f A p p e l l a t e P r o c e d u r e 1 3 ( c ) p e r m i t s u s t o c o n s i d e r

o n l y “ t h o s e f

a c t s e s t a b l i s h e d b y t h e e v i d e n c e i n t h e t r i a l c o u r t a n d s e t f o r t h i n t h e r e c o r d a n d

a n y a d d i t i o n a l f

a c t s t h a t m a y b e j u d i c i a l l y n o t i c e d o r a r e c o n s i d e r e d p u r s u a n t t o r u l e 1 4

. ” S e e

a l s o U T M e d

. G r

p

. , I n c

. v

. V o g t

, 2 3 5 S

. W

. 3 d 1 1 0

, 1 2 2 ( T e n n

. 2 0 0 7 )

. M s

. L a n g f o r d h a s

p r e s e n t e d n o s u c h f

a c t s f o r c o n s i d e r a t i o n

.

F u r t h e r m o r e

, M s

. L a n g f o r d f a i l s t o o f

f e r a n y r e a s o n a s t o w h y h e r c o n t e n t i o n

r e g a r d i n g M r

. W i l s o n ’ s o c c u p a t i o n r e q u i r e s a p p e l l a t e r e l i e f

. T e n n e s s e e R u l e o f A p p e l l a t e

P r o c e d u r e 2 7 ( a ) ( 7 ) r e q u i r e s t h e a p p e l l a n t t o i n c l u d e i n t h e b r i e f “ [ a ] n a r g u m e n t

. . . s e t t i n g

f o r t h t h e c o n t e n t i o n s o f t h e a p p e l l a n t w i t h r e s p e c t t o t h e i s s u e s p r e s e n t e d

, a n d t h e r e a s o n s

t h e r e f o r

, i n c l u d i n g t h e r e a s o n s w h y t h e c o n t e n t i o n s r e q u i r e a p p e l l a t e r e l i e f

, w i t h c i t a t i o n s t o

t h e a u t h o r i t i e s a n d a p p r o p r i a t e r e f e r e n c e s t o t h e r e c o r d

. . . . ” B e c a u s e M s

. L a n g f o r d ’ s

a r g u m e n t f

a i l s t o m e e t t h i s b a s i c r e q u i r e m e n t a n d b e c a u s e i t r e f e r e n c e s o n l y e x t r i n s i c f

a c t s

,

w e w i l l n o t c o n s i d e r i t

.

-4-I I

.

T h e r e c o r d s p e c i f

i c a l l y c o n t r a d i c t s M s

. L a n g f o r d ’ s a r g u m e n t t h a t t h e R o b e r t s s i b l i n g s

,

M r

. N e i l l

, a n d M r

. H a r g r o v e d i d n o t r e q u e s t t h e d a m a g e s t h a t t h e t r i a l c o u r t a w a r d e d t h e m

.

B o t h c o u n t e r c l a i m s c l e a r l y d e m a n d “ d a m a g e s f o r s l a n d e r o r l i b e l o f t i t l e c o n s i s t i n g o f 1

a t t o r n e y f

e e s

, s u r v e y e x p e n s e s

, c o u r t r e p o r t i n g e x p e n s e s

, a n d o t h e r e x p e n s e s i n c u r r e d

. . . . ”

T h e R o b e r t s s i b l i n g s

, M r

. N e i l l

, a n d M r

. H a r g r o v e r e q u e s t e d s u c h r e l i e f i n t h e i r o p e n i n g

s t a t e m e n t a t t r i a l :

A n d w e ’ r e a s k i n g f

o r d a m a g e s f

o r l i [ b e l ] o r s l a n d e r o f t i t l e

. . . . B u t t h e o n l y

p e c u n i a r y l o s s w e ’ v e g o t i s t h e a t t o r n e y f e e s a n d s u r v e y e x p e n s e s i n t h i s

l a w s u i t

, a n d c a s e s h o l d t h a t t h o s e a r e r e c o v e r a b l e d a m a g e s i n a l i [ b e l ] o r

s l a n d e r o f t i t l e c a s e

– a t t o r n e y f e e s

, d e p o s i t i o n c o s t s

, c o u r t r e p o r t e r e x p e n s e s a r e

r e c o v e r a b l e a s s p e c i a l d a m a g e s

.

T h e s e d a m a g e s w e r e a g a i n r e q u e s t e d i n c l o s i n g a r g u m e n t :

W e w o u l d a s k f

o r d a m a g e s i n t h e f

o r m o f a t t o r n e y ’ s f

e e s a n d s u r v e y o r f

e e s f o r

l i [ b e l ] a n d s l a n d e r o f t i t l e

. W e w o u l d

– I w o u l d h a v e t o

– i f t h e C o u r t r u l e s i n o u r

f a v o r

, I ’ l l h a v e t o p r e p a r e a n a f f i d a v i t

, g e t t h a t f

i l e d o n m y a t t o r n e y f

e e s

. . . .

A n d m y c l i e n t s h a v e d e f i n i t e l y b e e n d a m a g e d i n t e r m s o f a t t o r n e y f e e s a n d t h e

s u r v e y e x p e n s e s t h e y ’ v e h a d t o p u t o u t t o d e f e n d t h i s c a s e

, w h e n M s

. L a n g f o r d

d o e s n ’ t e v e n h a v e a n e x p e r t o n h e r s i d e t h a t ’ s t e s t i f i e d t o d a y

. A n d w e ’ d a s k

f o r c o u r t c o s t s

.

L a s t l y

, w e h a v e a l e t t e r s e n t b y M s

. L a n g f o r d ’ s t r i a l c o u n s e l t o h e r a d v e r s a r i e s ’ c o u n s e l 2

w h i c h r e a d s i n p e r t i n e n t p a r t

, “ P u r s u a n t t o o u r r e c e n t p h o n e c o n v e r s a t i o n

, I h a v e n o o b j e c t i o n

t o y o u r a f

f i d a v i t s p e r t a i n i n g t o t h e j u d g m e n t o f a t t o r n e y ’ s f e e s a n d c o s t s a s s o c i a t e d w i t h 3

l i t i g a t i o n i n t h e a b o v e r e f e r e n c e d c a s e

. ” G i v e n t h i s r e c o r d

, M s

. L a n g f o r d ’ s a r g u m e n t t h a t t h e

Ms

. Langfor d did not fi le ans wer s to or ass er t def ens es agains t the cou nte rc la ims pur sua nt to T enn

. 1

R. Civ. P. 12 o r o t h e r w i s e obj ect to the ple adi ngs. T he pur pos e of the ple adi ng re qui re m ent s in the

T enn ess ee Rule s of Civil Pro ced ure is to “pr ovide the par ti es and the tr ia l cou rt wit h not ic e of the cl ai m s and

def ens es invol ved in the ca se. ” Rawl ing s v. Joh n Hanco ck Mu t. Lif e Ins

. Co., 78 S. W.3 d 29 1, 30 0 ( T enn

. Ct. Ap p. 20 01) (c it at ion s omitt ed)

.

T his le tt er was ent er ed a s a n ex hib it dur ing th e M ay 13, 20 11 h ear ing. 2

T hes e af

fi davit s, spe ci fi cal ly re que st ed by the tr ia l cou rt and fi le d on Ma y 3

, 2 0 1 1

, d e t a i l the 3

at tor ney fe es, exp ens es, and sur vey cos ts th at th e Rob er ts si bli ngs, Mr . Nei ll , an d M r. Ha rgrove i ncu rr ed.

-5-t r i a l c o u r t “ a w a r d e d [ a t o t a l o f ] $ 3 8

, 4 8 1

. 8 8 t o t h e [ R o b e r t s s i b l i n g s

, M r

. N e i l l

, a n d M r

.

H a r g r o v e ] w i t h o u t a n y r e q u e s t s f o r s u c h a m o u n t s

. . . ” i s w i t h o u t m e r i t

.

F u r t h e r m o r e

, a l t h o u g h a t t o r n e y f e e s a r e t y p i c a l l y n o t r e c o v e r a b l e a b s e n t a c o n t r a c t

,

s t a t u t e

, o r r e c o g n i z e d g r o u n d o f e q u i t y

, P u l l m a n S t a n d a r d

, I n c

. v

. A b e x C o r

p

. , 6 9 3 S

. W

. 2 d

3 3 6

, 3 3 8 ( T e n n

. 1 9 8 5 ) ; S t a t e e x r e l

. O r r v

. T h o m a s

, 5 8 5 S

. W

. 2 d 6 0 6

, 6 0 7 ( T e n n

. 1 9 7 9 )

, l i b e l 4

o f t i t l e c a s e s r e p r e s e n t a n e x c e p t i o n t o t h i s g e n e r a l r u l e

, a n d t h e r e a s o n a b l e l i t i g a t i o n

e x p e n s e s i n c u r r e d t o d e f e n d s u c h c a s e s m a y b e r e c o v e r e d

. E z e l l v

. G r a v e s

, 8 0 7 S

. W

. 2 d 7 0 0

,

7 0 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 0 )

. T h e s e l i t i g a t i o n “ e x p e n s e s m a y i n c l u d e

, i n t e r a l i a

, a t t o r n e y ’ s

f e e s

, c o s t s o f d e p o s i t i o n s

, a n d c o u r t r e p o r t e r f e e s

. ” B r o o k

s v

. B r a k e

, N o

. 0 1 A 0 1

- 9 5 0 8

- C H

0 0 3 6 5

, 1 9 9 6 W L 2 5 2 3 2 2

, a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a y 1 5

, 1 9 9 6 )

. 5

I n i t s r u l i n g f

r o m t h e b e n c h

, t h e t r i a l c o u r t e x p l a i n e d t h a t “ t h i s c a s e w i t h o u t d o u b t

,

g i v e n t h e a v a l a n c h e o f p r o o f a n d g i v e n t h e n a t u r e o f t h e c o n d u c t

. . . m e r i t s t h e C o u r t

a w a r d i n g a t t o r n e y ’ s f

e e s a n d s u r v e y f

e e s i n t h i s s i t u a t i o n ” a n d t h a t s u c h a w a r d “ i s a n

a p p r o p r i a t e s a n c t i o n f

o r s l a n d e r o f t i t l e

, w h i c h h a s o c c u r r e d h e r e

. ” T h e E z e l l c o u r t

r a t i o n a l i z e d t h a t

[ w ] h e n a c l o u d h a s b e e n c a s t u p o n t h e t i t l e t o p r o p e r t y

, . . . [ t ] h e s o l e w a y o f

d i s p e l l i n g a n o t h e r ’ s w r o n g f u l a s s e r t i o n o f t i t l e i s b y h i r i n g a n a t t o r n e y a n d

l i t i g a t i n g

. I f t h e d e f

a m e d p a r t y w e r e t o s i m p l y s p e a k o u t i n d e n i a l

, a s h e m i g h t

w i t h a c h a r a c t e r a t t a c k

, h e c o u l d r i s k c o m p l e t e l y l o s i n g t i t l e b y a d v e r s e

p o s s e s s i o n

. T h e p l a i n t i f f s h e r e w e r e f

o r c e d i n t o c o u r t b y t h e d e f e n d a n t s ’

a c t i o n s

. T h e y w e r e r e q u i r e d t o h i r e c o u n s e l

, t a k e d e p o s i t i o n s

, a r r a n g e f o r c o u r t

r e p o r t e r s

, a n d r u n u p n u m e r o u s o t h e r e x p e n s e s

. T h e s e c o s t s

, w h i c h

r e p r e s e n t e d t h e o n l y p o s s i b l e c o u r s e o f a c t i o n t o c l e a r t h e i r t i t l e

, f l o w d i r e c t l y

a n d p r o x i m a t e l y f

r o m t h e d e f

e n d a n t s ’ c o n d u c t

.

E z e l l 8 0 7 S

. W

. 2 d a t 7 0 3

. T h e R o b e r t s s i b l i n g s

, M r

. N e i l l

, a n d M r

. H a r g r o v e

, l i k e t h e

p l a i n t i f f s i n E z e l l

, w e r e f

o r c e d i n t o c o u r t b y M s

. L a n g f o r d ’ s a c t i o n s

. A s t h e t r i a l t e s t i m o n y

a n d p h o t o g r a p h i c e x h i b i t s c l e a r l y i l l u s t r a t e

, M s

. L a n g f o r d ’ s a c t i o n s i n c l u d e d p o s t i n g l a r g e

Base d upon the eviden ce addu ced at tr ia l, thi s case invol ves bot h libe l and sla nde r of tit le

. Wh at 4

we s a y a b o u t l i b el of ti tl e ful ly app li es to sl and er of ti tl e. T he act ion is someti m es re fe rr ed to as

“di spa ra gem ent of ti tl e” and “is a s pec ie s of a cla im for ‘i nj uri ous fa ls eho od.’ ” Phi ll ips v. W oods , E2007-

0069 7- COA- R3- CV , 200 8 W L 836 161, at *6 n .4 ( T enn . Ct. App. M ar . 31, 200 8).

In B r o o k s

, the tr ia l cou rt awar ded the pla int if fs at tor ney fe es, one hal f of the sur vey cos t, a n d 5

wit nes ses ’ exp ens es inc urr ed. However, thi s cou rt re m and ed the cas e to the tr ia l cou rt for re cal cul at ion s of

the pla int if

fs ’s damag es bec aus e it was “un abl e to re con ci l e the eviden ce wit h the tr ia l cou rt ’s fi ndi ngs

re gardi ng the amount o f d amag es whic h sh oul d [ have be en] awar ded .”

-6-“ k e e p o u t ” s i g n s a n d i n s t a l l i n g e l e c t r i c a l f e n c i n g o n M r

. N e i l l a n d M r

. H a r g r o v e ’ s p r o p e r t y

,

r e p o r t i n g M r

. H a r g r o v e t o t h e p o l i c e f o r t r e s p a s s i n g

, r e p e a t e d l y t e l l i n g t h e B e d f o r d C o u n t y 6

P r o p e r t y A s s e s s o r a n d s e v e r a l s u r v e y o r s t h a t t h e R o b e r t s s i b l i n g s

, M r

. N e i l l

, a n d M r

.

H a r g r o v e h a d s t o l e n h e r p r o p e r t y a n d h a d f i l e d f r a u d u l e n t d e e d s

, a n d

, b y h e r o w n a d m i s s i o n

,

p a i n t i n g h e r n a m e

, i n i t i a l s

, a n d “ k e e p o u t L ” o n n u m e r o u s t r e e s a n d r o c k s o n t h e R o b e r t s

s i b l i n g s ’ p r o p e r t y

. I n s u m

, b u t f o r M s

. L a n g f

o r d ’ s a c t i o n s ( i n c l u d i n g

, o f c o u r s e

, f i l i n g t h e

o r i g i n a l p e t i t i o n t o e

j e c t )

, c h a l l e n g i n g t h e R o b e r t s s i b l i n g s ’

, M r

. N e i l l ’ s

, a n d M r

. H a r g r o v e ’ s

t i t l e s t o t h e i r p r o p e r t y

, t h e y w o u l d n o t h a v e i n c u r r e d a c t u a l p e c u n i a r y l o s s i n t h e f o r m o f

a t t o r n e y f

e e s

, s u r v e y f

e e s

, c o u r t c o s t s

, a n d o t h e r e x p e n s e s

. B e c a u s e i t i s e s t a b l i s h e d t h a t

t h e s e a c t u a l p e c u n i a r y l o s s e s a r e r e c o v e r a b l e a s d a m a g e s i n c a s e s s u c h a s t h e o n e b e f o r e u s

,

w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s a w a r d o f $ 2 7

, 3 8 4

. 6 6 t o t h e R o b e r t s s i b l i n g s a n d $ 1 1

, 0 9 7

. 2 2 t o M r

.

N e i l l a n d M r

. H a r g r o v e

.

I I I

.

L a s t l y

, w e c o n s i d e r t h e R o b e r t s s i b l i n g s ’

, M r

. N e i l l ’ s

, a n d M r

. H a r g r o v e ’ s r e q u e s t s

f o r d a m a g e s f

o r a f r i v o l o u s a p p e a l

. “ W h e n i t a p p e a r s t o a n y r e v i e w i n g c o u r t t h a t t h e a p p e a l

f r o m a n y c o u r t o f r e c o r d w a s f r i v o l o u s o r t a k e n s o l e l y f o r d e l a y

, t h e c o u r t m a y

. . . a w a r d j u s t

d a m a g e s a g a i n s t t h e a p p e l l a n t

, w h i c h m a y i n c l u d e b u t n e e d n o t b e l i m i t e d t o

, c o s t s

, i n t e r e s t

o n t h e j u d g m e n t

, a n d e x p e n s e s i n c u r r e d b y t h e a p p e l l e e a s a r e s u l t o f t h e a p p e a l

. ” T e n n

. C o d e

A n n

. § 2 7

- 1

- 1 2 2

. A n a p p e a l i s c o n s i d e r e d f r i v o l o u s w h e n i t a p p e a r s t h e a p p e l l a n t h a d n o

r e a s o n a b l e c h a n c e o f s u c c e s s

. L i b e r t y M u t

. I n s

. C o

. v

. T

a y l o r

, 5 9 0 S

. W

. 2 d 9 2 0

, 9 2 2 ( T e n n

.

1 9 7 9 )

. “ P a r t i e s s h o u l d n o t b e f o r c e d t o b e a r t h e c o s t a n d v e x a t i o n o f b a s e l e s s a p p e a l s

. ”

Y o u n g v

. B a r r o w

, 1 3 0 S

. W

. 3 d 5 9

, 6 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 3 ) ; s e e a l s o D a v i s v

. G u l

f I n s

. G r p

. ,

5 4 6 S

. W

. 2 d 5 8 3

, 5 8 6 ( T e n n

. 1 9 7 7 ) ; J a c k s o n v

. A l d r i d g e

, 6 S

. W

. 3 d 5 0 1

, 5 0 4 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 9 9 ) ; M c D o n a l d v

. O n o h

, 7 7 2 S

. W

. 2 d 9 1 3

, 9 1 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 9 )

. B a s e d u p o n t h e

Mr . Har grove expl ai ned as fo ll ows: 6

Q. Now ha s t he s her if

f o r t he d epu ti es bee n ca ll ed o ut to your pl ace ?

A. Yes

. Q. How of

te n ha ve the y been c al le d ou t t o your p la ce?

A. I t’ s be en t hre e or fo ur ti m es.

Q. And wh at di d you do when the y cam e t o your p la ce?

A. T hey tr y to get me for tr esp ass ing.

Q. And wh at was your r esp ons e?

A. I sho wed t hem m

y deed.

Q. Okay . Did you sho w th em y our sur vey ?

A. I sho wed t hem m

y deed. Yes, sur vey , yes.

Q. So you ha ve to c ar ry y our sur vey wit h you when you go out o n your p rop er ty?

A. I got one on e very v ehi cl e–f our whee le rs , tr ucks, c ar s.

Q. You a lwa ys car ry y our sur vey ar ound wit h you?

A. M e a nd my

li tt le boy bot h.

-7-r e c o r d a n d t h e f i l i n g s i n t h i s c o u r t

, w e f

i n d t h e a p p e l l a n t h a d n o r e a s o n a b l e c h a n c e o f s u c c e s s

o n a p p e a l

. W e

, t h e r e f o r e

, r e m a n d t o t h e t r i a l c o u r t f o r a d e t e r m i n a t i o n o f a p p r o p r i a t e

d a m a g e s c o n s i s t i n g o f t h e R o b e r t s s i b l i n g s ’

, M r

. N e i l l ’ s

, a n d M r

. H a r g r o v e ’ s a t t o r n e y f e e s

a n d r e a s o n a b l e e x p e n s e s i n c i d e n t t o t h e a p p e a l

.

C O N C LU S IO N

T h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t i s a f f i r m e d a n d t h e c a s e i s r e m a n d e d

. C o s t s o f a p p e a l a r e

a s s e s s e d a g a i n s t B e t t y J e a n L a n g f o r d

, a n d e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ A N D Y D

. B E N N E T T

, J U D G E

-8-