I N T H E S U P E R I O R C O U R

T O F T H E S T A

T E O F D E L A

W A R E

A N N A R R O Y O

, :

: C

. A

. N o : K 1 3 C

- 1 2

- 0 2 8 R B Y

P l a i n t i f f

, : I n a n d f o r K e n t C o u n t y

:

v

. :

:

R E G A L B U I L D E R S

, L L C

, R

E G A L :

C O N T R A C T O R S

, L L C

, a

n d P A L A :

T I L E & C A

R P E T C O N T R A C T O R S

, I N C

. , :

:

D e f e n d a n t s

. :

S u b m i t t e d : A u g u s t 2

, 2 0 1 6

D e c i d e d : S e p t e m b e r 2 0

, 2 0 1 6

U p o n C o n s i d e r a t i o n o f D e f e n d a n t P a l a T i l e & C a r p e t C o n t r a c t o r s

, I n c

. ’ s

M o t i o n f o r S u m m a r y J u d g m e n t

D E N I E D

O R D E R

R o b e r t C

. M c D o n a l

d

, E s q u i r e

, S i

l v e r m a n M c D o n a l

d & F r i e d m a n

, W i l m i n g t o n

, D e l a w a r e f o r P l a i n t i f f

.

N o e l E

. P r i

m o s

, E s q u i r e

, S c h m i t t i n g e r & R o d

r i g u e z

, P

. A

. , D o v e r

, D e l

a w a r e f o r

D e f e n d a n t s R e g a l B u i l d e r s

, L L C

, a

n d R e g a l C o n t r a c t o r s

, L L C

.

N e i l J

. L e v i t s k y

, E s q u i r e

, F o x R o t

h s c h i l d

, L L P

, W i

l m i n g t o n

, D e l a w a r e f o r D e f e n d a n t

P a l a T i l e & C a r p e t C o n t r a c t o r s

, I n c

.

Y o u n g

, J

.A r

r oy o v . R e gal B ui l de r s , L L C , e t al

. C .A . N o.: K 13C

- 12- 028 R

B Y

Se pt e m be r 20, 2016

S U M M A R Y

P l a i n t i f f h o m e o w

n e r b r o u g

h t c o n t r a c t a

n d t o r t c l a i m s a g a i n s t D e f e n d a n t

g e n e r a l c o n t r a c t o r a

n d D e f e n d a n t s u b c o n t r a c t o r

, a l l e g i n g t h a t f l a w s i n c o n s t r u c t i o n

o f h e r n e w h o m e r e s u l

t e d i n t h e n e e d t o r e l

o c a t e a n d r e p a i r

. D e f e n d a n t s u b c o n t r a c t o r

n o w m o v e s f

o r s u m m a r y j u d g m e n t o n a l l c l a i m s a g a i n s t i t b a s e d o n a l

a c k o f p r i v i t y

o f c o n t r a c t a n d o f a n y d i r e c t l i a b i l

i t y t o P l a i n t i f f

. B e c a u s e f a c t u a l i s s u e s r e m a i

n

r e l a t i v e t o t h e a p p l i c a t i o n o f t h e l a w t o t h e c i r c u m s t a n c e s h e r e p r e s e n t e d

, D e f e n d a n t

s u b c o n t r a c t o r ’ s m o t i

o n i s D E N I E D

.

A d d i t i o n a l l y

, D e f

e n d a n t c o n t r a c t o r f i l e d a r e s p o n s e r e q

u e s t i n g p e r m i s s i o n t o

m a i n t a i n i t s c r o s s

- c l a i

m a g a i n s t D e f e n d a n t s u b c o n t r a c t o r

. N o p a

r t y h a s m o v e d t o

d i s m i s s D e f

e n d a n t c o n t r a c t o r ’ s c l

a i m s a g a i n s t D e f

e n d a n t s u b c o n t r a c t o r

. T h e r e f

o r e

,

t h e “ r e q u e s t ” o f D e f

e n d a n t c o n t

r a c t o r t o c o n

t i n u e i t s c l a i m a g a i n s t D e f e n d a n t

s u b c o n t r a c t o r i s n o t c o n s i

d e r e d

.

F A C T S A N D P R O C E

D U R E S

I n D e c e m b e r 2 0 1 1

, A

n n A r r o y o ( “ P l a i n t i f f ” ) p u r c h a s e d a n d t o o k d e l

i v e r y o f

a n e w c o n s t

r u c t i o n h o m e b u i

l t b y D e f e n d a n t g e n e r a l c o n

t r a c t o r R e g

a l B u i l d e r s

, L L C

a n d R e g a l C o n t r a c t o r s

, L L C ( c o m

b i n e d

, “ R e g a l ” ) w i t h a d d i t i o n a l t i l i n g a n d f

l o o r i n g

w o r k d o n e b y D e f

e n d a n t s u b c o n t r a c t o r P a l a T i l e & C a r p e t C o n t r a c t o r s

, I n c

. ( “ P a l

a ” )

.

I n D e c e m b e r 2 0 1 3

, P l

a i n t i f f f i l e d s u i t c l a i m i n g b r e a c h o f d

u t y / n e g l i g e n c e

, b r e a c h o f

c o n t r a c t / n e g l i g e n c e

, a n d b r e a c h o f e x

p r e s s a n d i m p l i e d w a r r a n t y a g a i n s t R e g a l a n d

P a l a

. P l a i n t i f f a l l e g e s t h a t s i g n i f i c a n t d e f e c t s i n t h e h o m e d i s c o v e r e d d

u r i n g t h e f i r s t

y e a r o f o w n e r s h i p n e c e s s i t a t e d h e r t e m

p o r a r y r e l o c a t i o n a n d r e p a i r

. D e f e n d a n t P a l a

n o w m o v e s f

o r s u m m a r y j u d g m e n t a s t o a l l c l a i m s a g a i n s t i t

.

2A r

r oy o v . R e gal B ui l de r s , L L C , e t al

. C .A . N o.: K 13C

- 12- 028 R

B Y

Se pt e m be r 20, 2016

S T

A N D A R D O F R E V I E W

P u r s u a n t t o S u p e r i o r C o u r t C i v i l R u l e 5 6

, s u m m a r y j u d g m e n t i s a p p r o p r i a t e

w h e n t h e r e i s n o g

e n u i n e i s s u e o f m a

t e r i a l f a c t s o t h a t t h e m o v i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o

j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. 1 “ S u m m a r y j u d g m e n t m a y n o t b e g

r a n t e d i f t h e r e c o r d

i n d i c a t e s t h a t a m a t e r i a l f a c t i s i n d i s p u t e

, o r i f i t s e e m s d e s i

r a b l e t o i n q u i r e m o r e

t h o r o u g h l y i n t o t h e f a c t s i n o r d e r t o c l

a r i f y t h e a p p l i c a t i o n o f t h e l a w t o t h e

c i r c u m s t a n c e s

. ” 2 T h e c o u

r t s h o u l d c o n s i d e r t h e r e c o r d i n t h e l i

g h t m o s t f a v o r a b l e t o

t h e n o n

- m o v i

n g p a r t y

. 3 T h e m o v i

n g p a r t y b e a r s t h e b u r d e n o f s h o w i

n g t h a t n o

g e n u i n e i s s u e s o f m a

t e r i a l f a c t e x i s t

. 4

D I S C U S S I O N

C o u n s e l f o r P l a i n t i f f

, t h e p a r t y a g a i n s t w h i c h t h i s M o t i o n i s f i l e d

, h a s a s s e r

t e d

t h a t i s s u e s o f f

a c t r e m a i n

, c o n t r a d i c t i n g m o v i n g P a l a ’ s s t a t e m e n

t t h a t n o i s s u e s o f

m a t e r i a l f a c t e x i s t

. T h a t b a r e a l l e g a t i o n b y P l a i n t i f f m a y b e s u f f i c i e n t

, i n i t s e l f

, t o

p r e c l u d e a s u m m a r y j u d g

m e n t d i s m i s s a l

. I n t

h i s c a s e

, t h e r e i s v e r

y l i t t l e p r e s e n t e d t o

s u p p o r t e i t h e r p o s i t i o n

. H e n c e

, t

h e o u t c o m e h e r e w i

l l n o t h i n g e o n t h a t m i n i m a l

f a c t o r

. R a t h e r

, t h e a n a l y s i s w i l l c o n c e r n t h e c l a i m s a g a i n s t m o v i n g D e f e n d a n t i n t h e

t o r t o r c o n t r a c t u a l c o n t e x t

.

P a l a m o v e s f o r s u m m a r y j u d g m e n t a s t o t h e b r e a c h o f c o n

t r a c t c l a i m

, a l l e g i n g

1 Te de s c o v . H ar r i s , 2006 W L

1817086, a t *1 ( D e l

. Su pe r . J u n e 15, 2006)

.

2 I d

.

3 I d

.

4 M oor e v . Si z e m or e , 405 A .2d 679, 680 ( D e l . Su pe r . 1979)

.

3A r

r oy o v . R e gal B ui l de r s , L L C , e t al

. C .A . N o.: K 13C

- 12- 028 R

B Y

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t h a t n o p r i v i t y o f c o n t r a c t e x i s t s b e t w e e n P l

a i n t i f f a n d P a l a

. P a l a a l s o m o v e s f

o r

s u m m a r y j u d g m e n t a s t o t h e b r e a c h o f d

u t y c l a i m

, a s s e r t i n g t h a t n o d u t y r u n s f

r o m

s u b c o n t r a c t o r t o p r o p e r

t y o w n e r b a s e d o n a s e p a

r a t e c o n t r a c t b e t w e e n o w n e r a n d

g e n e r a l c o n

t r a c t o r

. F i n a l l y

, P a l a m o v e s f

o r s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e b r e a c h o f

e x p r e s s o r i m p l i e d w a r r a n t y

, a s s e r t i n g t h a t i t c a n n o t b e h e l

d l i a b l e o n t h i s c l a i m

.

P a l a ’ s c e n t r a l a r g u m e n t i s t h a t n o c o n t r a c t o r t o r

t l i a b i l i t y c a n a t t a c h g i v e n P a l a ’ s

s t a t u s a s a s u b c o n t r a c t o r

.

I n r e s p o n s e

, P l a i

n t i f f a d m i t s t h a t n o p r i v i t y o f c o n t r a c t e x i s t s b e t w e e n P l a i n t i f f

a n d P a l a

. I n s t e a d

, P l

a i n t i f f a r g u e s t h a t P a l a i s a c c o u n t a b l e t o h e r u n d e r t h i r d p a r t y

b e n e f i c i a r y p r i n c i p l e s

. A c c o r d i n g t o P l a i n t i f f

, P a l a w a s r e q

u i r e d t o s a t i s f y R e g a l ’ s

o b l i g a t i o n u n d e r t h e c o n t r a c t t o c o n s t

r u c t f l o o r i n g c o n s i s t e n

t w i t h i t s o w n p l a n s a n d

s p e c i f i c a t i o n s

.

I f f l o o r s i n a h o u s e a

r e d e f e c t i v e

, t h e w h o l e h o u s e i s d e f

e c t i v e

, a s t h e y a r e

c r i t i c a l t o t h e v e r y n a t u r e o f t h e p r o j e c t c o n t r a c t e d f o r

. S o t h e p a r t y i n s t a l l i n g t h e

f l o o r s

, i f t h a t i n s t a l

l a t i o n i s f a u l t y

, i s l i a b l e o v e r t o t

h e h o m e o w

n e r i n t o r t

, c o n t r a c t

,

e i t h e r o r b o t

h t h e o r i e s

. D e l a w a r e c a s e l a w h a s l o n g a n d o f t e n r e c o g n i z e d s u c h

l i a b i l i t y

.

C o n t r a c t L i a b i l i t y

I n O l i v e r B

. C

a n n o n a n d S

o n

, I n c

. v

. D o r r

- O l i v e r

, I n c

. , 5 a p r e m i s e s o w

n e r s u e d

a s u b c o n t r a c t o r f o r p r o p e r t y d a m a g e c a u s e d b y i t s p o o r w o r

k m a n s h i p

. 6 T h e D e l

a w a r e

5 336 A .2d 211 ( D e l

. 1975)

.

6 I d. a t 213.

4A r

r oy o v . R e gal B ui l de r s , L L C , e t al

. C .A . N o.: K 13C

- 12- 028 R

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S u p r e m e C o u

r t a f f i r m e d j u d g m e n t f i n d i n g t h a t t h e s u b c o n t r a c t o r w a s l

i a b l e t o b o t h

t h e g e n e r a l c o n

t r a c t o r a n d t h e o w n e r

, h o l d i n g t h a t t h e o w n e r w a s a t

h i r d p a r t y

b e n e f i c i a r y o f t h e s u b c o n t r a c t

. 7 I n t h e s u b s e q u e n t c a s e o f S

e i l e r v

. L e v i t

z F u r n i t u r e

C o

. , 8 t h e S u p r e m e C o u

r t f o u n d n e g l i g e n c e l i a b i l i t y a v a i l a b l e u n d e r t

h i r d

- p a r t y

b e n e f i c i a r y p r i n c i p l e s

, 9 w h i c h c o n c e p t P l

a i n t i f f u r g e s t h i s C o u r t t o a d o p t t o f

i n d P a l a

a c c o u n t a b l e t o P l a i n t i f f a s a t h i r d p a r t y b e n e f i c i a r y o f t h e c o n t r a c t b e t w e e n P a l a a n d

R e g a l

.

T o r t L i a b i l i t y

D e l a w a r e c a s e l a w s u p p o r t s r e c o v e r y b y a p l a i n t i f f i n a n e g l i g e n c e a c t i o n f o r

e c o n o m i c l o s s e s e v e n a

b s e n t c o n t r a c t u a l p r i v i t y w i t h t h e d e f e n d a n t

. 1 0 I n G u a r d i a n

C o n s t r u c t i o n C o

. v

. T e t r a T e c h R i c h a r

d s o n

, I n c

. , 1 1 t h e D e l a w a r e S u p e r i o r C o u r t

a d d r e s s e d t h e d e v e l o p m e n t o f t h e l a w a n d c o n c l u d e d t h a t “ p r i v i t y o f c o n

t r a c t i s n o t

a n i n d i s p e n s a b l e p r e r e q u i s i t e t o t h e r e c o v e r y o f e c o n o m i c d a m a g e s i n n e g l i g e n c e

c a s e s

. ” 1 2 L i

a b i l i t y m a y b e i m p o s e d i

n f a v o r o f a t h i r d p a r t y b e n e f i c i a r y a c c o r d i n g t o

t h e f o l l o w i n g r u l e :

7 I d. a t 215- 16.

8 367 A .2d 999 ( D e l

. 1976)

.

9 I d. a t 1007.

1 0 Se e , e .g., M ar t i n v . R y de r Tr uc k R e nt al , 353 A .2d 581 ( D e l . Su pe r . 1976)

.

1 1 583 A .2d 1378 ( D e l

. Su pe r . 1990)

1 2 I d. a t 1386.

5A r

r oy o v . R e gal B ui l de r s , L L C , e t al

. C .A . N o.: K 13C

- 12- 028 R

B Y

Se pt e m be r 20, 2016

w h e r e i t i s t h e i n t e n t i o n o f t h e p r o m i s e e t o s e c u

r e

p e r f o r m a n c e o f t h e p r o m i s e d a c t f

o r t h e b e n e f i t o f a n o t h e r

,

e i t h e r a s a g

i f t o r i n s a t i s f a c t i o n o f a n o b l i g a t i o n t o t h a t

p e r s o n

, a n d t h e p r o m i s e e m a

k e s a v a l i d c o n t r a c t t o d o s o

,

t h e n s u c h t

h i r d p e r s o n h a s a

n e n f o r c e a b l e r i g h t u n d e r t h a t

c o n t r a c t t o r e q

u i r e t h e p r o m i s o r t o p e r f

o r m o r r e s p o n d i

n

d a m a g e s

. 1 3

I n n u m e r o u s i n s t a n c e s

, t h e C o u r t h a s r e j e c t e d p r i v i t y

- b a s e d l i m i t a t i o n s t o

r e c o v e r y

, c o n c l u d i n g t h a t “ i n a n a c t i o n a g a i n s t a c o n t r a c t o r f o r n e g l i g e n c e w

h i c h

a c t u a l l y r e s u l t s i n p r o p e r t y d a m a g e p r i v i t y i s n o l o n g e r a p r e r e q

u i s i t e t o s u i t

. ” 1 4 T h e

C o u r t e x p l a i n e d t h i s c o n c l u s i o n i n d e t a i l :

T h e d e f e n d a n t c o n t r a c t o r ’ s l i a b i l i t y i s p r e m i s e d u

p o n t h e

b a s i c r u l e o f n e g l i g

e n c e a n d i s n o t d e p e n d e n

t o n t h e

e x i s t e n c e o f p r i

v i t y

. T h e d e f

e n d a n t

, a s a n y o t h e r i n d i v i d u a l

, h a s a d u t y t o e x e r c i s e o r d i n a r y c a r e t o g u a r d a g a i n s t i n j u r y

w h i c h f l o w s a s a f

o r e s e e a b l e c o n s e q u e n c e o f a

n a c t

. T h e

e x i s t e n c e o f a c o l

l a t e r a l c o n t r a c t

. . . d o e s n o t n e g a t e a

n y

o b l i g a t i o n s t o p l a i n t i f f i m p o s e d i n t o r t

. 1 5

H e r e

, P l a i n t i f f ’ s c l a i m s s u r v i v e P a l a ’ s M o t i o n f o r S u m m a r y J u d g m e n t d e s p i t e

a l a c k o f p r i v i t y

. D e l a w a r e l a w p e r m i t s P l a i n t i f f t o m a i n t a i n t h e c o n t r a c t

, w a r r a n t

, a n d

t o r t c l a i m s a g a i n s t P a l a

. F u r t h e r f a c t u a l i n q

u i r y i n t o t h e n a t u r e a n d l a n g u a g e o f t h e

s u b c o n t r a c t b e t w e e n R e g

a l a n d P a l a i s d e s i r a b l e i n o r d e r t o d e t e r m i n e w h e t h e r

P l a i n t i f f h a s e n f o r c e a b l e c o n t r a c t r i g h t s a s a t h i r d p a r t y b e n e f i c i a r y

. I n a d d i

t i o n

, P a l a

1 3 I d. ( c i t a ti on s om i t t e d)

.

1 4 Tr av i s v . Tar al i a , 1986 W L

4856, a t *4 ( D e l

. Su pe r . A pr . 23, 1986)

.

1 5 I d.

6A r

r oy o v . R e gal B ui l de r s , L L C , e t al

. C .A . N o.: K 13C

- 12- 028 R

B Y

Se pt e m be r 20, 2016

m a y b e l i a b l e t o P l a i n t i f f i n t o r t f o r p r o p e r t y d a m a g e a l o n e

. T h e r e f

o r e

, P a l a ’ s M o t i o n

f o r S u m m a r y J u d g m e n t i s D E N I E D

. H o w e v e r

, P l

a i n t i f f m a y n o t r e c o v e r d

u p l i c a t e

c o n t r a c t a n d t o r t d a m a g e s

.

C O N C L U S I O N

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s

, D e f

e n d a n t ’ s M o t i o n i s D E N I E D

.

I T I S S O O R

D E R E D

.

/ s / R o b e r t B

. Y o u n g

J

.

R B Y / l m c

V i a F i l e & S e r v e X p r e s s

o c : P r o t

h o n o t a r y

c c : C o u

n s e l

O p i n i o n D i s t r i b u t i o n

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