FI L ED

U.S. COURT OF APPEAL S

EL EVENTH CI RCUI T

NOV 18, 2008

THOMAS K. KAH

N

CL ERK [ D O N O T P U B L I S H ]

I N T H E U N I T E D S T A T E S C O U R T O F A P P E A L S

F O R T H E E L E V E N T H C I R C U I T

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. 0 7

- 1 5 7 1 7

N o n

- A r g u m e n t C a l e n d a r

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

D

. C

. D o c k e t N o

. 0 6

- 0 4 8 0 0

- C V

- 3

- I P J

G E N E R A L S O U T H E R N I N D U S T R I E S

, I N C

. ,

W A R R I O R R I V E R S T E E L

, L L C

,

P l a i n t i f f s

- C o u n t e r

- D e f

e n d a n t s

A p p e l l a n t s

,

v e r s u s

S T A N L E Y S H U B

, S H U B M A C H I N E R Y

,

D e f e n d a n t s

- C o u n t e r

- C l a i m a n t s

A p p e l l e e s

,

D A N I E L G I S T

,

D e f e n d a n t

- C o u n t e r

- D e f

e n d a n t

A p p e l l a n t

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e N o r t h e r n D i s t r i c t o f A l a b a m a

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

( N o v e m b e r 1 8

, 2 0 0 8 )B e f

o r e A N D E R S O N

, C A R N E S a n d H U L L

, C i r c u i t J u d g e s

.

P E R C U R I A M :

I n t h i s d i v e r s i t y j u r i s d i c t i o n c a s e a r i s i n g o u t o f a d i s p u t e o v e r a c o m m i s s i o n

f o r a c o m m e r c i a l l e a s e t r a n s a c t i o n t h e d e f e n d a n t s

, G e n e r a l S o u t h e r n I n d u s t r i e s

,

I n c

. , W a r r i o r R i v e r S t e e l

, L L C

, a n d D a n i e l G i s t

, a p p e a l f r o m t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s

j u d g m e n t a w a r d i n g $ 5 3 0

, 0 0 0

. 0 0 t o t h e p l a i n t i f f s

, S t a n l e y S h u b a n d S h u b

M a c h i n e r y

.

I

.

S t a n l e y S h u b i s t h e p r e s i d e n t o f S h u b M a c h i n e r y

, a n e q u i p m e n t b r o k e r t h a t

d e a l s i n h e a v y m a c h i n e r y

. T h r o u g h h i s w o r k

, S h u b h a s d e v e l o p e d a n e t w o r k o f

c u s t o m e r s a n d h a s b e c o m e f a m i l i a r w i t h m a c h i n e s h o p s a n d p l a n t s w o r l d w i d e

. I n

O c t o b e r 2 0 0 3 W i l l i a m G r e g e r

, t h e r e a l e s t a t e m a n a g e r f o r U n i t e d D e f

e n s e

, c a l l e d

S h u b t o s e e i f h e k n e w o f a n y o n e i n t e r e s t e d i n s e l l i n g a m a n u f a c t u r i n g f

a c i l i t y w i t h

t h e l i f t i n g c a p a b i l i t i e s a n d w a t e r a c c e s s r e q u i r e d f o r U n i t e d D e f

e n s e t o b u i l d g u n

m a g a z i n e s f

o r w a r s h i p s f

o r t h e U n i t e d S t a t e s N a v y ’ s D D ( X ) p r o g r a m

. S h u b t o l d

G r e g e r h e w o u l d c h e c k a n d g e t b a c k t o h i m

. U n i t e d w a s n o t p u b l i c l y a d v e r t i s i n g

t h a t i t w a s l o o k i n g f

o r a f a c i l i t y

.

B a s e d o n t h e r e q u i r e m e n t s t h a t G r e g e r h a d d e s c r i b e d

, S h u b t h o u g h t o f t h e

W a r r i o r R i v e r S t e e l f

a c i l i t y i n C o r d o v a

, A l a b a m a

. S h u b k n e w t h a t D a n i e l G i s t

, t h e

2p r e s i d e n t o f G e n e r a l S o u t h e r n a n d m a n a g i n g m e m b e r o f W a r r i o r R i v e r

, o w n e d t h e

f a c i l i t y

, s o o n O c t o b e r 2 0

, 2 0 0 3 S h u b c a l l e d G i s t t o s e e i f h e h a d a n y i n t e r e s t i n

s e l l i n g i t t o S h u b ’ s c u s t o m e r

. G i s t t o l d S h u b h e m i g h t b e i n t e r e s t e d i n t a l k i n g t o

S h u b ’ s c u s t o m e r

, b u t h e w a s n o t a c t i v e l y t r y i n g t o s e l l t h e f a c i l i t y

.

A f t e r t h e i r c o n v e r s a t i o n

, S h u b e m a i l e d G i s t a s k i n g h i m t o s e n d i n f o r m a t i o n

a b o u t t h e s q u a r e f

o o t a g e

, c r a n e c a p a c i t y

, a n d m a c h i n e r y o f t h e f a c i l i t y

. S h u b a l s o

s t a t e d : “ P l e a s e w o u l d y o u a l s o a g r e e t o p a y u s a 1 0 % c o m m i s s i o n b a s e d o n t h e

s e l l i n g p r i c e i f w e a r e s u c c e s s f u l i n c o n c l u d i n g t h i s d e a l

. ” S h u b a n d G i s t t a l k e d

a g a i n o n O c t o b e r 2 2

, 2 0 0 3

, a n d w h e n S h u b l e a r n e d t h a t G i s t h a d n o t r e c e i v e d h i s

O c t o b e r 2 0 e m a i l

, S h u b e m a i l e d G i s t a g a i n

. I n t h e e m a i l

, S h u b a g a i n r e q u e s t e d

i n f o r m a t i o n a b o u t t h e f

a c i l i t y a n d a s k e d G i s t t o a g r e e t o a t e n p e r c e n t c o m m i s s i o n

“ b a s e d o n t h e s e l l i n g p r i c e ” o f t h e f a c i l i t y

. S h u b a l s o w r o t e t h a t h e w o u l d s e n d a

d r a f t f e e a g r e e m e n t t o G i s t

.

L a t e r t h a t e v e n i n g G i s t e m a i l e d S h u b a d e s c r i p t i o n o f t h e f a c i l i t y a n d i t s

e q u i p m e n t

. G i s t d i d n o t m e n t i o n a n y t h i n g a b o u t a c o m m i s s i o n

. A f t e r h e r e c e i v e d

t h e e m a i l

, S h u b s p o k e t o G r e g e r t o t e l l G r e g e r t h a t h e w a s a w a r e o f a p o t e n t i a l l y

s u i t a b l e f a c i l i t y f o r U n i t e d D e f

e n s e

. G r e g e r w a s i n t e r e s t e d i n l e a r n i n g m o r e a b o u t

t h e f a c i l i t y

, s o S h u b s e n t h i m a n e m a i l w i t h t h e s p e c i f i c a t i o n s G i s t h a d p r o v i d e d

.

3T h e n e x t d a y

, O c t o b e r 2 3

, S h u b f a x e d a n d e m a i l e d G i s t a p r o p o s e d f e e

a g r e e m e n t

. T h e a g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t S h u b w o u l d i n t r o d u c e G i s t ’ s c o m p a n y

,

G e n e r a l S o u t h e r n I n d u s t r i e s

, I n c

. , t o S h u b ’ s i n t e r e s t e d c u s t o m e r a n d t h a t G e n e r a l

S o u t h e r n I n d u s t r i e s w o u l d p a y a t e n p e r c e n t c o m m i s s i o n t o S h u b i f h i s i n t e r e s t e d

c u s t o m e r p u r c h a s e d “ s o m e o r a l l o f t h e P r o p e r t y o r s t o c k o f G S I

. ” A f t e r G i s t

r e c e i v e d t h e f

e e a g r e e m e n t o n O c t o b e r 2 4

, 2 0 0 3

, h e e m a i l e d S h u b w i t h a

c o u n t e r o f

f e r t o S h u b ’ s p r o p o s e d c o m m i s s i o n : a f i x e d f e e o f $ 2 5 0

, 0 0 0 i f t h e

i n t e r e s t e d c u s t o m e r b o u g h t t h e f a c i l i t y

.

A f t e r S h u b r e c e i v e d t h e e m a i l h e c a l l e d G i s t t o d i s c u s s t h e i r p o t e n t i a l d e a l

.

T h e t e r m s t h a t t h e p a r t i e s d i s c u s s e d l a t e r b e c a m e c e n t r a l t o t h e i r d i s p u t e

. G i s t

c l a i m e d t h a t t h e m e n a g r e e d t h a t G i s t w o u l d p a y S h u b a f i x e d f e e o f $ 5 0 0

, 0 0 0 i f

S h u b ’ s i n t e r e s t e d c u s t o m e r p u r c h a s e d t h e f a c i l i t y

. S h u b

, h o w e v e r

, u n d e r s t o o d

t h e i r t e l e p h o n e a g r e e m e n t t o b e t h a t h e w o u l d b e p a i d a c o m m i s s i o n i f t h e r e w a s a

“ t r a n s a c t i o n

. ” A t t h e e n d o f t h e i r c o n v e r s a t i o n

, S h u b r e v e a l e d t o G i s t t h a t U n i t e d

D e f e n s e

, t h r o u g h i t s r e p r e s e n t a t i v e G r e g e r

, w a s h i s i n t e r e s t e d c u s t o m e r

.

F o l l o w i n g t h e i r c o n v e r s a t i o n

, a n d s t i l l o n O c t o b e r 2 4

, G i s t s e n t S h u b a n

e m a i l c o n f

i r m i n g t h e i r a g r e e m e n t : “ S t a n t h i s e m a i l c o n f i r m s o u r a g r e e m e n t t o p a y

y o u a s c o m m i s s i o n s a f

i x e d f e e o f $ 5 0 0

, 0 0 0 i f w e s e l l [ t h e f a c i l i t y ] t o y o u r

i n t e r e s t e d b u y e r U n i t e d D e f e n s e o r i t [ s ] a f

f i l i a t e d c o m p a n i e s o r r e p r e s e n t a t i v e s

. ”

4S h u b r e s p o n d e d t o G i s t ’ s e m a i l

, t h a n k i n g G i s t f o r c o n f i r m i n g t h e a g r e e m e n t

. T h e

m e n h a d n o f

u r t h e r d i s c u s s i o n s a b o u t t h e p a y m e n t o f a c o m m i s s i o n

, b u t S h u b d i d

s e n d G i s t a n o t h e r e m a i l w h i c h a g a i n p r o v i d e d G r e g e r ’ s n a m e a n d c o n t a c t

i n f o r m a t i o n t o G i s t

.

B a c k a t U n i t e d D e f

e n s e

, G r e g e r c o m m u n i c a t e d t h e i n f o r m a t i o n S h u b h a d

g i v e n h i m a b o u t t h e f

a c i l i t y t o o t h e r e m p l o y e e s i n v o l v e d i n i t s s i t e s e l e c t i o n

p r o c e s s

. B e f

o r e S h u b h a d t o l d G r e g e r a b o u t t h e f a c i l i t y a n d i n t r o d u c e d G r e g e r t o

G i s t

, n o o n e a t U n i t e d D e f e n s e k n e w o f G i s t o r t h e f a c i l i t y

. A f

t e r i n t r o d u c i n g

U n i t e d D e f

e n s e a n d G i s t

, S h u b a r r a n g e d f o r G r e g e r a n d o t h e r U n i t e d D e f e n s e

r e p r e s e n t a t i v e s t o t o u r t h e f a c i l i t y o n D e c e m b e r 1 2

, 2 0 0 3

. O n N o v e m b e r 1 4 S h u b

s e n t G i s t a n e m a i l c o n f

i r m i n g t h e d a t e f

o r t h e t o u r

, a n d o n D e c e m b e r 9 S h u b s e n t

G i s t a n o t h e r e m a i l r e q u e s t i n g d i r e c t i o n s t o t h e f a c i l i t y

. G i s t p r o v i d e d S h u b w i t h

t h e i n f o r m a t i o n o n t h e s a m e d a y

.

O n D e c e m b e r 1 2

, 2 0 0 3 S h u b d r o v e s e v e r a l U n i t e d D e f e n s e e m p l o y e e s f

r o m

B i r m i n g h a m

, A l a b a m a t o t h e f a c i l i t y i n C o r d o v a

, A l a b a m a f o r a t o u r

. T h e g r o u p

f r o m U n i t e d D e f

e n s e i n c l u d e d G r e g e r

, J o e S t u t e s m a n

, t h e c o m p a n y ’ s d i r e c t o r o f

m a n u f a c t u r i n g

, a n d J o h n K a l p i n

, t h e c o m p a n y ’ s d e p u t y p r o g r a m m a n a g e r

. S h u b

h a d n e v e r m e t G r e g e r i n p e r s o n o r s p o k e n t o S t u t e s m a n o r K a l p i n b e f o r e t h a t d a y

.

S h u b a n d t h e U n i t e d D e f e n s e r e p r e s e n t a t i v e s m e t w i t h G i s t s h o r t l y b e f o r e t h e t o u r

5o f t h e f

a c i l i t y

, w h i c h l a s t e d a b o u t t h r e e h o u r s

. G r e g e r a n d K a l p i n t o l d G i s t t h a t

U n i t e d D e f

e n s e w a s s t i l l i n v e s t i g a t i n g p r o p e r t y a n d h o p e d t o o c c u p y a f a c i l i t y i n

a p p r o x i m a t e l y t w o y e a r s

. G i s t

, i n t u r n

, t o l d G r e g e r t h a t h e h a d p e n d i n g p r o j e c t s a t

t h e f a c i l i t y t h a t w o u l d t a k e a y e a r a n d a h a l f t o c o m p l e t e

.

A f t e r t h e v i s i t S h u b d i d n o t h a v e a n y f u r t h e r w r i t t e n c o m m u n i c a t i o n s w i t h

G r e g e r o r a n y o n e e l s e f r o m U n i t e d D e f

e n s e a b o u t t h e f

a c i l i t y

. G r e g e r a n d G i s t

h o w e v e r

, c o n t i n u e d t h e i r d i s c u s s i o n s

, e v e n t h o u g h U n i t e d D e f e n s e h a d n o t y e t

b e e n a w a r d e d a m a n u f

a c t u r i n g c o n t r a c t f

r o m t h e N a v y

. G r e g e r i n q u i r e d a b o u t t h e

a s k i n g p r i c e o f t h e f

a c i l i t y

, a n d G i s t t o l d h i m t h a t i t w a s $ 2 0 m i l l i o n

. G r e g e r

t h o u g h t t h e p r i c e w a s h i g h a n d t h a t U n i t e d D e f e n s e c o u l d n e g o t i a t e a b e t t e r p r i c e

.

U n i t e d D e f

e n s e w a s a l s o c o n s i d e r i n g l e a s i n g t h e f a c i l i t y

, a n d G r e g e r d i s c u s s e d

w i t h G i s t t h a t o p t i o n

.

R e p r e s e n t a t i v e s f

r o m U n i t e d D e f

e n s e a g a i n v i s i t e d t h e f

a c i l i t y i n M a y 2 0 0 4

.

A s t h e s i t e s e a r c h c o n t i n u e d

, U n i t e d D e f e n s e h a d p e r i o d i c d i s c u s s i o n s w i t h G i s t

a n d o c c a s i o n a l l y s c h e d u l e d a d d i t i o n a l v i s i t s t o t h e f a c i l i t y

. T h e f

a c i l i t y w a s o n e o f

U n i t e d D e f

e n s e ’ s t o p c h o i c e s

, b u t i n e a r l y 2 0 0 5 t h e s i t e s e l e c t i o n p r o c e s s w a s

t e m p o r a r i l y p u t o n h o l d b e c a u s e o f a c o n c e r n t h a t t h e N a v y m i g h t e l i m i n a t e t h e

D D ( X ) p r o g r a m

. O n J u n e 2 4

, 2 0 0 5 B A E S y s t e m s

, I n c

. a c q u i r e d U n i t e d D e f e n s e

.

6B A E a g a i n b e g a n e x p l o r i n g p o s s i b l e s i t e s f o r t h e p r o g r a m

, a n d t h e f a c i l i t y

r e m a i n e d a n o p t i o n

.

A s a m a t t e r o f B A E ’ s c o r p o r a t e p o l i c y

, C R E S A P a r t n e r s

, L L C

, a r e a l e s t a t e

a d v i s o r y f

i r m u s e d r e g u l a r l y b y B A E

, b e c a m e i n v o l v e d i n t h e s i t e s e l e c t i o n

p r o c e s s

. B A E i n i t i a l l y d e c i d e d t o u s e a d i f f e r e n t s i t e f

o r t h e i r p r o

j e c t

, b u t i n A p r i l

2 0 0 6

, t h e c o m p a n y l e a r n e d t h a t t h e s i t e h a d z o n i n g p r o b l e m s a n d d e c i d e d t o r e o p e n

i t s s e a r c h

. B A E g a v e C R E S A t h e i n f o r m a t i o n a b o u t t h e f

a c i l i t y t h a t h a d b e e n

g i v e n t o U n i t e d D e f

e n s e b y S h u b

. A C R E S A r e p r e s e n t a t i v e a l s o c a l l e d G r e g e r

,

w h o n o l o n g e r w o r k e d f o r B A E

, f

o r i n f o r m a t i o n a b o u t t h e f

a c i l i t y

.

I n l a t e A p r i l 2 0 0 6 a r e p r e s e n t a t i v e o f C R E S A c a l l e d G i s t t o s e e i f h e h a d a n y

i n t e r e s t i n l e a s i n g t h e f

a c i l i t y t o B A E

. G i s t w a s i n t e r e s t e d a n d e n t e r e d i n t o

n e g o t i a t i o n s w i t h C R E S A t o l e a s e t h e f a c i l i t y t o B A E

. B A E s i g n e d a l e a s e w i t h

G i s t f o r t h e W a r r i o r R i v e r f

a c i l i t y o n S e p t e m b e r 2 9

, 2 0 0 6

. T h e a g r e e m e n t w a s f o r

a t e r m o f t e n y e a r s

, a n d i t r e q u i r e d B A E t o p a y $ 1

, 5 0 0

, 0 0 0 p e r y e a r i n r e n t

. U n d e r

t h e l e a s e a g r e e m e n t G i s t

, a s t h e o w n e r o f t h e f a c i l i t y

, w a s r e q u i r e d t o p a y f o r s o m e

r e n o v a t i o n s a n d i m p r o v e m e n t s o f t h e f a c i l i t y

.

O n O c t o b e r 1 6

, 2 0 0 6 S h u b l e a r n e d o f t h e l e a s e b e t w e e n B A E a n d G i s t w h e n

G r e g e r c a l l e d t o c o n g r a t u l a t e h i m

. S h u b c a l l e d G i s t

, w h o d e n i e d t h a t t h e r e w a s a

l e a s e

. S h u b t h e n s e n t G i s t a n e m a i l r e q u e s t i n g h i s $ 5 0 0

, 0 0 0 c o m m i s s i o n

, b u t G i s t

7d i d n o t r e s p o n d

. I n s t e a d G e n e r a l S o u t h e r n I n d u s t r i e s a n d W a r r i o r R i v e r f i l e d s u i t

i n A l a b a m a s t a t e c o u r t s e e k i n g a d e c l a r a t o r y j u d g m e n t t h a t t h e y d i d n o t o w e S h u b

o r S h u b M a c h i n e r y ( c o l l e c t i v e l y “ S h u b ” ) t h e $ 5 0 0

, 0 0 0 c o m m i s s i o n

. S h u b

r e m o v e d t h e c a s e t o f

e d e r a l c o u r t b a s e d o n d i v e r s i t y j u r i s d i c t i o n a n d f i l e d a

c o u n t e r c l a i m a g a i n s t G i s t

, G e n e r a l S o u t h e r n I n d u s t r i e s

, a n d W a r r i o r R i v e r

( c o l l e c t i v e l y “ G e n e r a l S o u t h e r n ” ) f o r b r e a c h o f c o n t r a c t

, a n d a l t e r n a t i v e l y

, s e e k i n g

d a m a g e s b a s e d o n q u a n t u m m e r u i t

, u n j u s t e n r i c h m e n t

, a n d p r o m i s s o r y e s t o p p e l

.

T h e p a r t i e s f

i l e d c r o s s

- m o t i o n s f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

. T h e d i s t r i c t c o u r t

g r a n t e d G e n e r a l S o u t h e r n ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t w i t h r e s p e c t t o S h u b ’ s

b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m

, c o n c l u d i n g t h a t t h e p a r t i e s ’ e x p r e s s c o n t r a c t o n l y r e q u i r e d

a c o m m i s s i o n i n t h e e v e n t o f a s a l e o f t h e f a c i l i t y

— n o t a l e a s e

. H o w e v e r

, t h e

d i s t r i c t c o u r t d e n i e d G e n e r a l S o u t h e r n ’ s m o t i o n w i t h r e s p e c t t o S h u b ’ s q u a n t u m

m e r u i t

, u n

j u s t e n r i c h m e n t

, a n d p r o m i s s o r y e s t o p p e l t h e o r i e s

. A c c o r d i n g t o t h e

d i s t r i c t c o u r t

, b e c a u s e t h e e x p r e s s c o n t r a c t g o v e r n e d o n l y a s a l e o f t h e f a c i l i t y

, i t

d i d n o t p r e c l u d e S h u b ’ s r e c o v e r y f o r a n i m p l i e d c o n t r a c t b a s e d o n t h e t e l e p h o n e

a g r e e m e n t t o p a y a c o m m i s s i o n f o r a “ t r a n s a c t i o n ” r e g a r d i n g t h e f a c i l i t y

, w h i c h

i n c l u d e d t h e l e a s e

. T h e d i s t r i c t c o u r t a l s o r e a l i g n e d t h e p a r t i e s t o m a k e S h u b t h e

p l a i n t i f f a n d G e n e r a l S o u t h e r n t h e d e f e n d a n t

. 1

For convenie nce, w e will ref er to a ll of the appe llants collectively as “G ener al Southern” 1

and all of the appellee s collectively as “Shub,” e x cept whe re c ontext ual ac cura cy require s

8S h u b ’ s r e m a i n i n g c l a i m s w e r e t r i e d b e f o r e a j u r y

. A t t h e c l o s e o f a l l t h e

e v i d e n c e

, t h e d e f

e n d a n t s m o v e d f

o r j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w o n a l l o f t h o s e

c l a i m s

. T h e d i s t r i c t c o u r t d e n i e d t h e m o t i o n

, a n d t h e j u r y r e t u r n e d a v e r d i c t i n

f a v o r o f S h u b i n t h e a m o u n t o f $ 5 3 0

, 0 0 0

. T h e d i s t r i c t c o u r t e n t e r e d j u d g m e n t i n

f a v o r o f S h u b i n t h i s a m o u n t

, a n d t h e d e f e n d a n t s r e n e w e d t h e i r m o t i o n f o r

j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w a n d m o v e d f o r a n e w t r i a l

. T h e d i s t r i c t c o u r t d e n i e d

t h o s e m o t i o n s

. G e n e r a l S o u t h e r n ’ s a p p e a l s

.

I I

.

G e n e r a l S o u t h e r n f

i r s t c o n t e n d s t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d b y d e n y i n g i t s

m o t i o n f o r j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w r e g a r d i n g S h u b ’ s i m p l i e d c o n t r a c t

,

q u a n t u m m e r u i t

, u n

j u s t e n r i c h m e n t

, a n d p r o m i s s o r y e s t o p p e l t h e o r i e s

. W e r e v i e w

d e n o v o t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s d e n i a l o f a m o t i o n f o r j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

,

a p p l y i n g t h e s a m e s t a n d a r d s a s t h e d i s t r i c t c o u r t

. G o l d s m i t h v

. B a g b y E l e v a t o r

C o

. , 5 1 3 F

. 3 d 1 2 6 1

, 1 2 7 5 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 8 )

. “ W e c o n s i d e r a l l t h e e v i d e n c e

, a n d t h e

i n f e r e n c e s d r a w n t h e r e f

r o m

, i n t h e l i g h t m o s t f

a v o r a b l e t o t h e n o n m o v i n g p a r t y

. ”

I d

. ( i n t e r n a l q u o t a t i o n m a r k s a n d c i t a t i o n o m i t t e d )

. “ W e w i l l r e v e r s e o n l y i f t h e

f a c t s a n d i n f

e r e n c e s p o i n t o v e r w h e l m i n g l y i n f a v o r o f o n e p a r t y

, s u c h t h a t

otherwise.

9r e a s o n a b l e p e o p l e c o u l d n o t a r r i v e a t a c o n t r a r y v e r d i c t

. ” I d

. ( i n t e r n a l q u o t a t i o n

m a r k s a n d c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

A

.

G e n e r a l S o u t h e r n a r g u e s t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d b y d e n y i n g t h e m o t i o n

f o r j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w o n a l l o f S h u b ’ s c l a i m s o n t h e g r o u n d t h a t t h e

c o n t r a c t w a s v o i d b e c a u s e S h u b d i d n o t h a v e a n A l a b a m a r e a l e s t a t e l i c e n s e

.

G e n e r a l S o u t h e r n a r g u e s t h a t i t w a s p a r t o f S h u b ’ s p r i m a f a c i e c a s e t o e s t a b l i s h t h a t

h e h e l d a n A l a b a m a r e a l e s t a t e l i c e n s e

, a n d S h u b h a s a d m i t t e d t h a t h e d i d n o t a n d

s t i l l d o e s n o t h a v e o n e

. A c c o r d i n g t o G e n e r a l S o u t h e r n

, t h i s p r e c l u d e s S h u b f r o m

r e c o v e r i n g o n a n y o f h i s c l a i m s

.

A l a b a m a C o d e s e c t i o n 3 4

- 2 7

- 3 0 p r o v i d e s t h a t i t i s “ u n l a w f u l f o r a n y p e r s o n

[ o r ] c o r p o r a t i o n

. . . f

o r a f e e

, c o m m i s s i o n o r o t h e r v a l u a b l e c o n s i d e r a t i o n

. . . t o d o

a n y o f t h e f

o l l o w i n g u n l e s s h e o r s h e i s l i c e n s e d u n d e r A r t i c l e s 1 a n d 2 o f t h i s

c h a p t e r

. ” O n e o f t h e p r o h i b i t e d a c t i v i t i e s i s t o “ [ p ] r o c u r e o r a s s i s t i n p r o c u r i n g

p r o s p e c t s f

o r t h e p u r p o s e o f e f

f e c t i n g t h e s a l e

, e x c h a n g e

, l e a s e o r r e n t a l o f r e a l

e s t a t e s i t u a t e d w i t h i n t h e S t a t e o f A l a b a m a

. ” A l a

. C o d e § 3 4

- 2 7

- 3 0 ( 8 )

.

G e n e r a l S o u t h e r n r e l i e s p r i m a r i l y o n A p p l e b a u m v

. Z e i g l e r

, 2 0 S o

. 2 d 5 1 0

( A l a

. 1 9 4 5 )

, f

o r i t s c o n t e n t i o n t h a t S h u b h a d t h e b u r d e n o f p r o v i n g c o m p l i a n c e

w i t h § 3 4

- 2 7

- 3 0

, b u t t h a t i s n o t w h a t A p p l e b a u m h o l d s

. I n A p p l e b a u m t h e

10p l a i n t i f

f s ’ c o m p l a i n t s p e c i f

i c a l l y a l l e g e d t h a t t h e y w e r e l i c e n s e d r e a l e s t a t e b r o k e r s

.

I d

. a t 5 1 0

. B e c a u s e o f t h a t a l l e g a t i o n t h e c o u r t h e l d t h a t “ [ t ] h e b u r d e n w a s o n t h e

p l a i n t i f f s u n d e r t h e a v e r m e n t s o f t h e c o m p l a i n t t o s h o w t h a t

. . . t h e y w e r e l i c e n s e d

b r o k e r s

. ” I d

. a t 5 1 1 ( e m p h a s i s a d d e d )

. T h u s

, A p p l e b a u m s u p p o r t s t h e p r o p o s i t i o n

t h a t a p l a i n t i f

f a l l e g i n g t h a t h e i s a l i c e n s e d b r o k e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g h i s

a l l e g a t i o n

. I t d o e s n o t

, h o w e v e r

, s u p p o r t t h e b r o a d e r p r o p o s i t i o n t h a t t h e p l a i n t i f f

a l w a y s b e a r s t h e b u r d e n o f d e m o n s t r a t i n g t h a t h e i s a l i c e n s e d b r o k e r

. G e n e r a l

S o u t h e r n ’ s a d d i t i o n a l r e l i a n c e o n L i l e s v

. F l a t l e y

, 6 4 3 S o

. 2 d 9 4 7 ( A l a

. 1 9 9 4 )

, a n d

W a l d o r p v

. L a n g h a m

, 6 9 S o

. 2 d 4 4 0 ( A l a

. 1 9 5 3 )

, i s a l s o u n a v a i l i n g

. T h e s e c a s e s

o n l y e c h o t h e w e l l

- s e t t l e d r u l e u n d e r A l a b a m a l a w t h a t a c o n t r a c t b y a n u n l i c e n s e d

b r o k e r i n v o l v i n g t h e a c t i v i t i e s l i s t e d i n § 3 4

- 2 7

- 3 0 i s v o i d a n d u n e n f o r c e a b l e

. S e e

L i l e s

, 6 4 3 S o

. 2 d a t 9 4 8 ; W a l d o r p

, 6 9 S o

. 2 d a t 4 4 0

. T h e y d o n o t

, h o w e v e r

,

d i s c u s s w h i c h p a r t y h a s t h e b u r d e n o f d e m o n s t r a t i n g c o m p l i a n c e

, o r l a c k o f

c o m p l i a n c e

, w i t h § 3 4

- 2 7

- 3 0

.

A r e v i e w o f A l a b a m a l a w o n t h i s i s s u e s u p p o r t s t h e o p p o s i t e

c o n c l u s i o n

— t h a t t h e l a c k o f a l i c e n s e i s a n a f f i r m a t i v e d e f

e n s e

. T h e m o s t d i r e c t

s u p p o r t i s f

o u n d i n G a r b e r v

. Y e e n d

, 1 7 S o

. 2 d 8 7 4 ( A l a

. C t

. A p p

. 1 9 4 4 )

. T h e r e

t h e c o u r t

, a p p l y i n g a n e a r l i e r v e r s i o n o f A l a b a m a ’ s r e a l e s t a t e b r o k e r l i c e n s u r e

s t a t u t e

, h e l d t h a t t h e p l a i n t i f f ’ s l a c k o f a r e a l e s t a t e l i c e n s e “ w a s a d e f e n s e t h a t

11s h o u l d h a v e b e e n p l e a d e d a n d p r o v e n b y t h e d e f e n d a n t

. ” I d

. a t 8 7 5

. C a s e s 2

i n v o l v i n g § 3 4

- 2 7

- 3 0 h a v e a l s o d i s c u s s e d t h e l a c k o f a l i c e n s e i n t e r m s o f a

d e f e n s e

, a l b e i t l e s s d i r e c t l y

. S e e D o r m a n v

. P a n

- A m e r i c a n I n v e s t m e n t s

, I n c

. , 6 2 5

F

. 2 d 6 0 5

, 6 0 7 ( 5 t h C i r

. 1 9 8 0 ) ( h o l d i n g t h a t a p a r t y ’ s t h i r d

- p a r t y b e n e f i c i a r y s t a t u s

w a s i r r e l e v a n t t o “ t h e i l l e g a l i t y d e f e n s e ” o f t h e t r a n s a c t i o n h a v i n g b e e n t h r o u g h a n

u n l i c e n s e d r e a l e s t a t e b r o k e r ) ; D i l l a r d v

. P a n

- A m e r i c a n I n v e s t m e n t

, I n c

. , 3 4 7 S o

. 3

2 d 9 9 0

, 9 9 0 ( A l a

. 1 9 7 7 ) ( “ [ T h e d e f e n d a n t ] d e f

e n d e d o n t h e b a s i s t h a t [ t h e p l a i n t i f f ]

w a s n o t l i c e n s e d a s a r e a l e s t a t e b r o k e r

. ” )

.

B a s e d o n t h o s e d e c i s i o n s

, w e c o n c l u d e t h a t t h e l a c k o f a r e a l e s t a t e b r o k e r

l i c e n s e i s a n a f

f i r m a t i v e d e f

e n s e t o a c l a i m f

o r b r e a c h o f c o n t r a c t i n v o l v i n g t h e

s u b j e c t m a t t e r d e s c r i b e d i n § 3 4

- 2 7

- 3 0

. F e d e r a l R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 8 ( c )

p r o v i d e s : “ I n r e s p o n d i n g t o a p l e a d i n g

, a p a r t y m u s t a f f i r m a t i v e l y s t a t e a n y

a v o i d a n c e o r a f

f i r m a t i v e d e f

e n s e

, i n c l u d i n g

. . . i l l e g a l i t y

. . . ” F e d

. R

. C i v

. P

. 8 ( c )

.

A s w e h a v e n o t e d

, t h i s a f f i r m a t i v e p l e a d i n g r e q u i r e m e n t “ s e r v e s t h e i m p o r t a n t

p u r p o s e o f p r o v i d i n g n o t i c e t o t h e p l a i n t i f f a n d t h e c o u r t ” o f t h e d e f e n s e s a l l e g e d

.

The Ala bama c ourts have r elied on ca ses apply ing e arlier

versions of the r eal e state 2

licensure statute statute in their interpr etation of § 34-27- 30. See, e.g ., Culverhouse v.

Culverhouse, 420 So. 2d 33 (1982); Dillard v. Pan- Americ an I nvestments, I nc., 347 So. 2d 990

(1977).

We have a dopted as binding prec edent a ll of the dec isions of the former Fifth Circuit 3

issued befor e to the close of business on September 30, 1981. Bonne r v. City of Prichar d, 661

F.2d 1206, 1209 ( 11th Cir. 1981).

12P u l l i a m v

. T a l l a p o o s a C o u n t y J a i l

, 1 8 5 F

. 3 d 1 1 8 2

, 1 1 8 5 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 9 )

. “ A n

a f f i r m a t i v e d e f

e n s e n o t p l e a d e d i n t h e d e f e n d a n t ’ s a n s w e r i s w a i v e d

. ” T r o x l e r v

.

O w e n s

- I l l i n o i s

, I n c

. , 7 1 7 F

. 2 d 5 3 0

, 5 3 2 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 8 3 )

. H e r e

, t h e d i s t r i c t c o u r t

r u l e d t h a t t h e d e f

e n d a n t s h a d n o t p l e a d e d i l l e g a l i t y u n d e r § 3 4

- 2 7

- 3 0 i n t h e i r

a n s w e r o r i n t h e p r e t r i a l o r d e r

, a n d w e r e v i e w t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s d e c i s i o n o f t h i s

i s s u e f o r a b u s e o f d i s c r e t i o n

. S e e P r o c t o r v

. F l u o r E n t e r p r i s e s

, I n c

. , 4 9 4 F

. 3 d 1 3 3 7

,

1 3 5 0 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 7 ) ( c i t i n g E E O C v

. W h i t e & S o n E n t e r s

. , 8 8 1 F

. 2 d 1 0 0 6

, 1 0 0 9

( 1 1 t h C i r

. 1 9 8 9 )

.

I n d i v e r s i t y a c t i o n s t h e i s s u e o f w a i v e r c a n b e c o m e c o m p l i c a t e d w h e n w e

m u s t i n t e r p r e t s t a t e l a w i n d e f i n i n g a n a f

f i r m a t i v e d e f

e n s e

. S e e P r o c t o r

, 4 9 4 F

. 3 d

a t 1 3 5 1

. F o r e x a m p l e

, “ w e l o o k t o s t a t e l a w t o i n f o r m t h e d e t e r m i n a t i o n o f

w h e t h e r a c e r t a i n d e f

e n s e i s “ a n y o t h e r m a t t e r c o n s t i t u t i n g a n a v o i d a n c e o r

a f f i r m a t i v e d e f

e n s e ” u n d e r [ R u l e 8 ( c ) ]

. ” I d

. a t 1 3 5 0 ; s e e a l s o T r o x l e r

, 7 1 7 F

. 2 d a t

5 3 2 ( e x a m i n i n g G e o r g i a l a w t o d e t e r m i n e w h e t h e r s t a t u t o r y i m m u n i t y w a s a n

a f f i r m a t i v e d e f

e n s e u n d e r R u l e 8 ( c ) ) ; M o r g a n G u a r a n t y T r u s t C o

. v

. B l u m

, 6 4 9

F

. 2 d 3 4 2

, 3 4 4 ( 5 t h C i r

. U n i t B J u l y 1 9 8 1 ) ( e x a m i n i n g G e o r g i a l a w t o d e t e r m i n e

w h e t h e r a p r o v i s i o n o f t h a t s t a t e ’ s c o r p o r a t i o n q u a l i f i c a t i o n s t a t u t e w a s a n

a f f i r m a t i v e d e f

e n s e u n d e r R u l e 8 ( c ) )

. I n t h e p a s t

, w e h a v e b e e n m o r e f o r g i v i n g

w h e n c o n s i d e r i n g w h e t h e r a p a r t y ’ s f a i l u r e t o p l e a d a n a f

f i r m a t i v e d e f

e n s e u n d e r

13R u l e 8 ( c ) ’ s “ a n y o t h e r m a t t e r ” c a t c h

- a l l p r o v i s i o n r e s u l t s i n w a i v e r

. S e e P r o c t e r

,

4 9 4 F

. 2 d a t 1 3 5 1 ( i n t e r n a l q u o t a t i o n m a r k s o m i t t e d )

.

H e r e

, h o w e v e r

, G e n e r a l S o u t h e r n a r g u e s t h a t t h e c o n t r a c t i s u n e n f o r c e a b l e

u n d e r A l a b a m a l a w b e c a u s e S h u b w a s u n l i c e n s e d

. W e c o n s t r u e t h i s a s a n

a f f i r m a t i v e d e f

e n s e o f i l l e g a l i t y

. A c c o r d S m i t h B r a e d o n C o

. v

. H a d i d

, 8 2 5 F

. 2 d

7 8 7

, 7 8 8 ( 4 t h C i r

. 1 9 8 7 ) ( d i s c u s s i n g s i m i l a r r e a l e s t a t e b r o k e r l i c e n s u r e

r e q u i r e m e n t s f

r o m V i r g i n i a

, M a r y l a n d

, a n d t h e D i s t r i c t o f C o l u m b i a i n t e r m s o f

“ a f f i r m a t i v e d e f

e n s e [ s ] o f i l l e g a l i t y

. ” )

. I l l e g a l i t y i s o n e o f t h e d e f e n s e s s p e c i f

i c a l l y

e n u m e r a t e d i n R u l e 8 ( c )

, a n d a s w e h a v e n o t e d

, “ [ t ] h e g e n e r a l r u l e o f w a i v e r i s

m o r e e a s i l y a p p l i e d w h e n a p a r t y f a i l s t o s e t f

o r t h o n e o f t h e n i n e t e e n d e f e n s e s

s p e c i f i c a l l y l i s t e d i n R u l e 8 ( c )

. ” P r o c t o r

, 4 9 4 F

. 2 d a t 1 3 5 1

.

T h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n f i n d i n g a w a i v e r h e r e

.

G e n e r a l S o u t h e r n a s s e r t e d t h i r t y

- f i v e a f f i r m a t i v e d e f

e n s e s i n t h e a n s w e r

. A m o n g

t h e s e w e r e e l e v e n o f t h e n i n e t e e n d e f e n s e s e n u m e r a t e d i n R u l e 8 ( c )

. A l t h o u g h

G e n e r a l S o u t h e r n t h r e w a v e r i t a b l e b o o k o f d e f e n s e s a t S h u b ’ s c o u n t e r c l a i m

, i t

o m i t t e d a c r i t i c a l c h a p t e r b y f a i l i n g t o a s s e r t i l l e g a l i t y

. T h e p r e t r i a l o r d e r i s

s i m i l a r l y d e v o i d o f a n y c l a i m o f i l l e g a l i t y o r a n y r e f e r e n c e t o S h u b ’ s f

a i l u r e t o

p r o c u r e a l i c e n s e a s r e q u i r e d b y § 3 4

- 2 7

- 3 0

. N o r e f e r e n c e t o § 3 4

- 2 7

- 3 0 w a s m a d e

i n G e n e r a l S o u t h e r n ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

14G e n e r a l S o u t h e r n ’ s a r g u m e n t s t h a t i t s u f f i c i e n t l y r a i s e d t h e i l l e g a l i t y d e f e n s e

a r e u n c o n v i n c i n g

. F i r s t

, i t p o i n t s t o t h e f a c t t h a t i t p l e a d e d t h a t S h u b h a d f a i l e d t o

s t a t e a c l a i m u p o n w h i c h r e l i e f c a n b e g r a n t e d

. T h i s i s n o t t h e s a m e a s p l e a d i n g a

d e f e n s e o f i l l e g a l i t y

. S e c o n d

, G e n e r a l S o u t h e r n p o i n t s t o i t s c o n t e n t i o n i n t h e

p r e t r i a l o r d e r t h a t i m p l i e d c o n t r a c t s r e q u i r e p r o o f o f t h e s a m e e l e m e n t s a s e x p r e s s

c o n t r a c t s

. T h a t i s n o t t h e s a m e a s a s s e r t i n g t h a t a n i l l e g a l i t y d e f e n s e u n d e r § 3 4

-

2 7

- 3 0 w a s a n i s s u e i n t h e c a s e

. S e e g e n e r a l l y M i l e s v

. T e n n e s s e e R i v e r P u l p a n d

P a p e r C o

. , 8 6 2 F

. 2 d 1 5 2 5 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 8 9 ) ( “ T h e p u r p o s e o f t h e p r e t r i a l o r d e r i s t o

n a r r o w l y o u t l i n e t h e e x i s t i n g i s s u e s

. ” )

. M o r e o v e r

, t h e c i t a t i o n s a c c o m p a n y i n g t h a t

c o n t e n t i o n i n t h e p r e t r i a l o r d e r a r e d i r e c t e d t o w a r d a w h o l l y s e p a r a t e i s s u e :

A l a b a m a l a w ’ s c o n t r a c t f o r m a t i o n r e q u i r e m e n t s o f o f f e r

, a c c e p t a n c e

, c o n s i d e r a t i o n

,

a n d m u t u a l a s s e n t

. S e e S t e i g e r v

. H u n t s v i l l e C i t y B d

. o f E d u c

. , 6 5 3 S o

. 2 d 9 7 5

,

9 7 8 ( A l a

. 1 9 9 5 ) ; E l l i s v

. C i t y o f B i r m i n g h a m

, 5 7 6 S o

. 2 d 1 5 6

, 1 5 7 ( A l a

. 1 9 9 1 )

( c i t a t i o n s p r o v i d e d i n t h e p r e t r i a l o r d e r )

. T h e d i s t r i c t c o u r t f o u n d t h a t t h e p r e t r i a l

o r d e r p r o v i d e d n o n o t i c e o f a n y d e f e n s e r e g a r d i n g t h e l a c k o f a l i c e n s e u n d e r § 3 4

-

2 7

- 3 0

, a n d w e a g r e e

. B a s e d o n t h e s e c i r c u m s t a n c e s

, w e c a n n o t c o n c l u d e t h a t t h e

d i s t r i c t c o u r t a b u s e d i t s d i s c r e t i o n i n r u l i n g t h a t t h e d e f e n d a n t s w a i v e d t h e d e f

e n s e

o f i l l e g a l i t y f

o r f a i l u r e t o p r o c u r e a r e a l e s t a t e l i c e n s e

.

15B e c a u s e t h e a f f i r m a t i v e d e f

e n s e o f i l l e g a l i t y w a s w a i v e d

, w e n e e d n o t

d e t e r m i n e w h e t h e r S h u b ’ s i n v o l v e m e n t i n t h e t r a n s a c t i o n w a s s u f f i c i e n t f o r h i m t o

b e c o n s i d e r e d a s h a v i n g a c t e d a s a “ b r o k e r ” f o r t h e p u r p o s e s o f A l a b a m a l a w

.

B

.

G e n e r a l S o u t h e r n n e x t c o n t e n d s t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d b y d e n y i n g i t s

m o t i o n f o r j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w o n S h u b ’ s i m p l i e d c o n t r a c t c l a i m

. G e n e r a l

S o u t h e r n a r g u e s t h a t

, u n d e r A l a b a m a l a w

, t h e e x p r e s s c o n t r a c t b e t w e e n t h e p a r t i e s

b a r s a n i m p l i e d c o n t r a c t c l a i m f o r a c o m m i s s i o n b a s e d o n t h e l e a s e o f t h e f a c i l i t y

b e c a u s e

, a c c o r d i n g t o G e n e r a l S o u t h e r n

, b o t h a g r e e m e n t s c o v e r t h e s a m e s u b j e c t

m a t t e r

. S h u b r e s p o n d s t h a t t h e e x p r e s s a n d i m p l i e d c o n t r a c t s c o v e r d i f f e r e n t

s u b j e c t m a t t e r a r e d i s t i n c t b e c a u s e t h e e x p r e s s c o n t r a c t p r o v i d e s f o r a c o m m i s s i o n

o n l y u p o n t h e s a l e o f t h e W a r r i o r R i v e r f a c i l i t y w h i l e t h e i m p l i e d c o n t r a c t c l a i m i s

b a s e d o n a l e a s e a g r e e m e n t

.

I t i s w e l l

- s e t t l e d u n d e r A l a b a m a l a w t h a t a p a r t y c a n n o t r e c o v e r u n d e r a

t h e o r y o f i m p l i e d c o n t r a c t w h e n a n e x p r e s s c o n t r a c t e x i s t s c o v e r i n g t h e s a m e

s u b j e c t m a t t e r

. S e e

, e

. g

. , V a r d a m a n v

. F l o r e n c e C i t y B d

. o f E d u c

. , 5 4 4 S o

. 2 d 9 6 2

,

9 6 5 ( A l a

. 1 9 8 9 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

. A l t h o u g h t h e d i s t r i c t c o u r t a g r e e d w i t h S h u b ’ s

d i s t i n c t i o n b e t w e e n t h e s u b j e c t m a t t e r s o f t h e e x p r e s s a n d i m p l i e d c o n t r a c t s i n t h i s

c a s e

, t h a t d i s t i n c t i o n i s c o n t r a r y t o A l a b a m a l a w

. S e e S t e w a r t v

. R o b e r t s o n

, 4 9 0

16S o

. 2 d 1 3 ( A l a

. C i v

. A p p

. 1 9 8 6 )

. I n t h e S t e w a r t c a s e t h e p l a i n t i f f r e a l e s t a t e b r o k e r

h a d a n e x p r e s s w r i t t e n a g r e e m e n t w i t h t h e d e f e n d a n t s e l l e r s w h e r e b y t h e b r o k e r

w a s e n t i t l e d t o c o m p e n s a t i o n u p o n “ a n y s a l e o r c o n t r a c t o f s a l e

. ” I d

. a t 1 6 ; s e e a l s o

i d

. a t 1 4

. T h e s e l l e r s l a t e r e n t e r e d i n t o a n o p t i o n a g r e e m e n t w i t h a p r o s p e c t i v e

b u y e r t h a t p r o v i d e d t h e p r o s p e c t i v e b u y e r

, i n e x c h a n g e f o r a f e e

, t h e o p t i o n

p u r c h a s e t h e l a n d w i t h i n n i n e t y d a y s

. I d

. a t 1 4

. T h e o p t i o n w a s n e v e r e x e r c i s e d

,

h o w e v e r

, a n d t h e p a r t i e s n e v e r e n t e r e d i n t o a s a l e s c o n t r a c t f o r t h e p r o p e r t y

. I d

.

T h e b r o k e r t h e n s u e d t o r e c o v e r a p e r c e n t a g e o f t h e o p t i o n a g r e e m e n t ’ s f e e t h a t h a d

b e e n p a i d t o t h e s e l l e r

. H e c o n t e n d e d t h a t h e w a s e n t i t l e d t o c o m p e n s a t i o n b a s e d

o n t h e s e r v i c e s h e p e r f

o r m e d f o r t h e s e l l e r s t h a t l e d t o t h e o p t i o n a g r e e m e n t

. I d

. a t

1 5

. I n r e j e c t i n g t h a t c o n t e n t i o n

, t h e A l a b a m a a p p e l l a t e c o u r t n o t e d t h a t g e n e r a l l y

“ o n e c a n n o t r e c o v e r u n d e r a n i m p l i e d c o n t r a c t w h e n a n e x p r e s s c o n t r a c t i s i n

e x i s t e n c e

. ” I d

. a t 1 5

. T h e c o u r t t h e n r e a s o n e d :

I n t h i s c a s e

, a n e x p r e s s c o n t r a c t p r o v i d e d t h a t [ t h e p l a i n t i f f ] w o u l d b e

e n t i t l e d t o c o m p e n s a t i o n o n l y u p o n “ a n y s a l e o r c o n t r a c t o f s a l e

. ”

T h e r e w a s n o s a l e

. . . H e h a s n o r i g h t t o c o m p e n s a t i o n

.

I d

. a t 1 6

.

W e r e a d S t e w a r t a s v i n d i c a t i n g G e n e r a l S o u t h e r n ’ s a r g u m e n t t h a t t h e s u b j e c t

m a t t e r o f t h e e x p r e s s c o n t r a c t a t i s s u e i n t h i s c a s e i s S h u b ’ s c o m m i s s i o n

. W e a r e

b o u n d b y t h e h o l d i n g o f t h e i n t e r m e d i a t e a p p e l l a t e c o u r t i n S t e w a r t a b s e n t a

17“ s t r o n g i n d i c a t i o n t h a t t h e s t a t e s u p r e m e c o u r t w o u l d d e c i d e d t h e m a t t e r

d i f f e r e n t l y

. ” C h e p s t o w L t d

. v

. H u n t

, 3 8 1 F

. 3 d 1 0 7 7

, 1 0 8 6 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 4 ) ; s e e

a l s o S i l v e r b e r g v

. P a i n e

, W e b b e r

, J a c k s o n & C u r t i s

, I n c

. , 7 1 0 F

. 2 d 6 7 8

, 6 9 0 ( 1 1 t h

C i r

. 1 9 8 3 ) ( “ A f

e d e r a l c o u r t a p p l y i n g s t a t e l a w i s b o u n d t o a d h e r e t o d e c i s i o n s o f

t h e s t a t e ’ s i n t e r m e d i a t e a p p e l l a t e c o u r t s a b s e n t s o m e p e r s u a s i v e i n d i c a t i o n t h a t t h e

s t a t e ’ s h i g h e s t c o u r t w o u l d d e c i d e t h e i s s u e o t h e r w i s e

. ” )

. T h e r e i s n o s u c h

i n d i c a t i o n h e r e

.

H e r e

, a s i n S t e w a r t

, t h e r e w a s a n e x p r e s s a g r e e m e n t u n d e r w h i c h

c o m p e n s a t i o n w a s c o n t e m p l a t e d o n l y u p o n a n e v e n t u a l s a l e

. G i s t ’ s e m a i l

c o n f i r m i n g t h e a g r e e m e n t w i t h S h u b s t a t e d t h a t S h u b w o u l d b e p a i d a c o m m i s s i o n

“ i f [ G e n e r a l S o u t h e r n ] s e l l [ s ] o u r p l a n t a t W a r r i o r R i v e r S t e e l L L C

, C o r d o v a

, A l

.

t o [ S h u b ’ s ] i n t e r e s t e d b u y e r

. ” U n d e r S t e w a r t a n i m p l i e d c o n t r a c t c l a i m f o r

c o m p e n s a t i o n b a s e d o n c i r c u m s t a n c e s o t h e r t h a n t h o s e c o n t e m p l a t e d i n t h e e x p r e s s

a g r e e m e n t i n v o l v e s t h e s a m e s u b j e c t m a t t e r

. S e e S t e w a r t

, 4 9 0 S o

. 2 d a t 1 5

– 1 6

. I n

S t e w a r t i t w a s a n o p t i o n a g r e e m e n t

. H e r e i t i s t h e l e a s e a g r e e m e n t

. I n b o t h c a s e s

,

h o w e v e r

, t h e e x p r e s s a g r e e m e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s p r o v i d e d t h a t c o m p e n s a t i o n

w a s d u e u p o n t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y

. T h u s

, u n d e r S t e w a r t S h u b ’ s i m p l i e d

c o n t r a c t c l a i m s e e k i n g c o m p e n s a t i o n b a s e d o n l e a s e a g r e e m e n t i s p r e c l u d e d

.

A l t h o u g h w e m a y b e s y m p a t h e t i c t o S h u b ’ s s i t u a t i o n

, w e m u s t a p p l y A l a b a m a l a w

18a s t h e c o u r t s o f t h a t s a t e h a v e d e c l a r e d i t

. G e n e r a l S o u t h e r n i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t

a s a m a t t e r o f l a w o n S h u b ’ s i m p l i e d c o n t r a c t c l a i m

.

A c c o r d i n g l y

, t h e j u d g m e n t o f t h e d i s t r i c t c o u r t i s R E V E R S E D a n d w e

R E M A N D f

o r j u d g m e n t t o b e e n t e r e d i n f a v o r o f G e n e r a l S o u t h e r n

.

19