FI L ED

U.S. COURT OF APPEAL S

EL EVENTH CI RCUI T

MAR 2, 2009

THOMAS K. KAH

N

CL ERK [ D O N O T P U B L I S H ]

I N T H E U N I T E D S T A T E S C O U R T O F A P P E A L S

F O R T H E E L E V E N T H C I R C U I T

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. 0 7

- 1 5 1 0 3

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

D

. C

. D o c k e t N o

. 0 2

- 0 2 4 5 0

- C V

- C C

- 1

K A M I Z

. B A R K E R

, A C C E S S N O W

, I N C

. ,

P l a i n t i f f s

- A p p e l l a n t s

,

v e r s u s

N I L E S B O L T O N A S S O C I A T E S

, I N C

. ,

T C R G A C O N S T R U C T I O N L I M I T E D P A R T N E R S H I P

,

D e f e n d a n t s

- A p p e l l e e s

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e N o r t h e r n D i s t r i c t o f G e o r g i a

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

( M a r c h 2

, 2 0 0 9 )

B e f o r e B I R C H a n d P R Y O R

, C i r c u i t J u d g e s

, a n d S T R O M

, D i s t r i c t J u d g e

. *

Honora ble L y le E. Strom, United States District J udg e for the District of Ne braska

, *

sitti ng by desig nation.B I R C H

, C i r c u i t J u d g e :

T h i s i s a d i s a b i l i t y d i s c r i m i n a t i o n c a s e u n d e r t h e F a i r H o u s i n g A c t ( “ F H A ” )

b r o u g h t b y A p p e l l a n t s K a m i Z

. B a r k e r ( “ B a r k e r ” ) a n d A c c e s s N o w

, I n c

. ( “ A c c e s s

N o w ” ) a g a i n s t N i l e s B o l t o n A s s o c i a t e s

, I n c

. ( “ B o l t o n ” ) a n d T C R G A

C o n s t r u c t i o n

, L

. P

. ( “ T C R ” )

. F o l l o w i n g a n e a r l y t h r e e

- w e e k t r i a l

, a j u r y f o u n d t h a t

B o l t o n

, t h e d e s i g n e r o f t h e C l a i r m o n t C a m p u s a t E m o r y U n i v e r s i t y

, h a d n o t

v i o l a t e d t h e F H A b u t t h a t T C R

, t h e b u i l d e r

, h a d c o m m i t t e d F H A v i o l a t i o n s

.

A l t h o u g h t h e j u r y f

o u n d t h a t B a r k e r d i d n o t s u f f e r a n y d a m a g e s

, i t a w a r d e d A c c e s s

N o w c o m p e n s a t o r y d a m a g e s o f $ 1 6 7 5

. O n a p p e a l

, B a r k e r a n d A c c e s s N o w

c h a l l e n g e t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s d e n i a l o f t h e i r m o t i o n f o r a n e w t r i a l a n d t h e d e n i a l o f

t h e i r m o t i o n f

o r j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w a g a i n s t B o l t o n

. T h e y a l s o a r g u e t h a t

B a r k e r w a s e n t i t l e d t o n o m i n a l d a m a g e s f o r t h e F H A v i o l a t i o n s a n d t h a t t h e d i s t r i c t

c o u r t f a i l e d t o p r o v i d e s u f

f i c i e n t r e a s o n s j u s t i f

y i n g i t s a w a r d o f a t t o r n e y ’ s f e e s t o

A c c e s s N o w

. A f

t e r a t h o r o u g h r e v i e w o f t h e r e c o r d

, b r i e f s

, a n d o r a l a r g u m e n t

, w e

A F F I R M

.

I

. B A C K G R O U N D

B a r k e r h a s a t y p e o f m u s c u l a r d y s t r o p h y r e q u i r i n g a w h e e l c h a i r f o r m o b i l i t y

.

N e v e r t h e l e s s

, s h e i s a b l e t o l i v e i n d e p e n d e n t l y a n d w o r k a s a n a t t o r n e y

. S h e

g r a d u a t e d f

r o m E m o r y U n i v e r s i t y ( “ E m o r y ” ) i n 2 0 0 2 w i t h a b a c h e l o r s d e g r e e i n

2b u s i n e s s a d m i n i s t r a t i o n a n d r e c e i v e d h e r l a w d e g r e e f r o m E m o r y i n 2 0 0 5

.

F o r l a w s c h o o l

, B a r k e r a p p l i e d t o l i v e i n a n e w l y b u i l t c o m p l e x c a l l e d t h e

C l a i r m o n t C a m p u s

. W h e n s h e f i r s t v i s i t e d t h e a p a r t m e n t i n J u l y 2 0 0 2

, s h e d i d n o t

f i n d i t t o b e s u f

f i c i e n t l y h a n d i c a p p e d

- a c c e s s i b l e a n d t r i e d t o r e s o l v e t h e m a t t e r w i t h

E m o r y p e r s o n n e l

. U n a b l e t o d o s o

, s h e c o n t a c t e d A c c e s s N o w

, a n o n

- p r o f i t

o r g a n i z a t i o n t h a t a d v o c a t e s f o r h a n d i c a p a c c e s s i b i l i t y

. A c c e s s N o w p a i d

T c h e r n e s h o f

f C o n s u l t i n g

, I n c

. $ 1 6 7 5 t o r e p o r t o n a n y a l l e g e d F H A a n d A D A

v i o l a t i o n s i n B a r k e r ’ s a p a r t m e n t

. I n S e p t e m b e r 2 0 0 2

, B a r k e r a n d A c c e s s N o w

s u e d E m o r y

, B o l t o n a n d T C R f o r v i o l a t i o n s o f t h e F a i r H o u s i n g A c t

, 4 2 U

. S

. C

. §

3 6 0 4 ( f ) ; t h e G e o r g i a F a i r H o u s i n g A c t

, O

. C

. G

. A

. § 8

- 3

- 2 0 0 e t

. s e q

. ; t h e A m e r i c a n s

w i t h D i s a b i l i t i e s A c t ( “ A D A ” )

, 4 2 U

. S

. C

. § 1 2 1 8 1 e t

. s e q

. ; S e c t i o n 5 0 4 o f t h e

R e h a b i l i t a t i o n A c t ; a n d O

. C

. G

. A

. § 5 1

- 1

- 6

. B a r k e r a l l e g e d i n h e r c o m p l a i n t t h a t

s h e s u f f e r e d e m o t i o n a l d i s t r e s s a s w e l l a s a c t u a l d a m a g e s

.

I n N o v e m b e r 2 0 0 2

, B a r k e r m o v e d i n t o a n o t h e r a p a r t m e n t a t t h e C l a i r m o n t

C a m p u s t h a t h a d b e e n m o d i f i e d b y E m o r y t o a c c o m m o d a t e h e r h a n d i c a p

. B a r k e r

b e l i e v e d t h i s a p a r t m e n t w a s c o m p l i a n t w i t h t h e F H A i n m o s t r e s p e c t s

. B a r k e r a n d

A c c e s s N o w e v e n t u a l l y s e t t l e d w i t h E m o r y d u r i n g t h e s u m m e r o f 2 0 0 3

, w h e r e i n

B a r k e r a g r e e d t o l i v e i n h e r m o d i f i e d a p a r t m e n t a n d E m o r y a g r e e d t o m a k e t h e

m a j o r i t y o f t h e b u i l d i n g s o n t h e e n t i r e c a m p u s h a n d i c a p p e d

- a c c e s s i b l e

.

3P r i o r t o t r i a l

, B a r k e r a n d A c c e s s N o w f i l e d a m o t i o n i n l i m i n e t o e x c l u d e

e v i d e n c e o f t h e E m o r y s e t t l e m e n t a g r e e m e n t o n g r o u n d s t h a t i t w a s i r r e l e v a n t

,

u n d u l y p r e

j u d i c i a l

, a n d v i o l a t e d F e d e r a l R u l e o f E v i d e n c e 4 0 8

. I n t h a t m o t i o n

,

B a r k e r a n d A c c e s s N o w a c k n o w l e d g e d t h a t “ [ t ] h e o n l y i s s u e i n w h i c h t h e

s e t t l e m e n t w i t h E m o r y c o u l d p o s s i b l y b e a d m i s s i b l e i s t o e s t a b l i s h t h a t [ B a r k e r ’ s ]

r o o m w a s m o d i f

i e d p u r s u a n t t o t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t a n d t h u s s o m e o f h e r

d a m a g e s m a y b e m i t i g a t e d i n p a r t

. ” R 1 2

- 2 4 6 a t 1 6

. B a r k e r a n d A c c e s s N o w s t a t e d

t h e y w e r e w i l l i n g t o s t i p u l a t e t o t h e m o d i f i c a t i o n s m a d e

, h o w e v e r

.

T h e d i s t r i c t c o u r t g r a n t e d i n p a r t B a r k e r a n d A c c e s s N o w ’ s m o t i o n i n l i m i n e

t o e x c l u d e e v i d e n c e o f t h e s e t t l e m e n t n e g o t i a t i o n s a n d a g r e e m e n t w i t h E m o r y

.

A l t h o u g h t h e a m o u n t o f t h e s e t t l e m e n t w a s p r e c l u d e d f r o m e v i d e n c e

, a r e d a c t e d

v e r s i o n o f t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t w a s “ a d m i s s i b l e f o r t h e l i m i t e d p u r p o s e s o f

s h o w i n g m o d i f

i c a t i o n s m a d e t o M s

. B a r k e r ’ s a p a r t m e n t a n d m i t i g a t i o n o f

d a m a g e s

. ” R 1 3

- 2 7 6 a t 1

- 2

. B e c a u s e t h e p a r t i e s c o u l d n o t a g r e e o n w h i c h p o r t i o n s

s h o u l d b e r e d a c t e d

, t h e c o u r t s e l e c t e d p o r t i o n s f r o m t h e v e r s i o n s s u b m i t t e d b y e a c h

a n d a d m i t t e d t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t t h u s r e d a c t e d a s C o u r t E x h i b i t N o

. 1

.

A t t r i a l

, B a r k e r c o n c e d e d t h a t s h e n e v e r s a w a p s y c h o l o g i s t

, w a s n e v e r

p h y s i c a l l y h u r t

, a n d d i d n o t l o s e a n y i n c o m e a s a r e s u l t o f a n y a l l e g e d F H A

v i o l a t i o n s

. W h e n a s k e d w h a t d a m a g e s s h e s u f f e r e d

, B a r k e r r e s p o n d e d

, “ T h i s c a s e

4i s a c i v i l r i g h t s c a s e

. I t ’ s a b o u t t h e f a c t t h a t I w a s n ’ t g i v e n t h e r i g h t s t h a t t h e l a w

g i v e s t o m e a n d t h a t I h a v e t h e r i g h t t o

, t h a t I w a s t r e a t e d d i f f e r e n t l y t h a n e v e r y o n e

e l s e t h a t l i v e d o n t h a t c a m p u s

. . . . ” R 1 5

- 3 4 4

, E x h

. V o l

. 3 7 a t 1 2 0

- 2 1

. I n a d d i t i o n

,

B a r k e r t e s t i f

i e d t h a t i t w a s e m b a r r a s s i n g a n d h u m i l i a t i n g t o d e a l w i t h t h e

a c c e s s i b i l i t y

- r e l a t e d d i f

f i c u l t i e s s h e e n c o u n t e r e d o n c a m p u s

, a n d t h a t h e r g r a d e s

h a d s u f f e r e d d u r i n g h e r f

i r s t s e m e s t e r

.

O n a p p e a l

, B a r k e r a n d A c c e s s N o w c o n t e n d t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d i n

d e n y i n g t h e i r m o t i o n f

o r n e w t r i a l b a s e d o n t h e e r r o n e o u s a d m i s s i o n o f t h e

r e d a c t e d s e t t l e m e n t a g r e e m e n t a n d s u b s e q u e n t r e m e d i a l m e a s u r e s

. T h e y f u r t h e r

m a i n t a i n t h a t a n e w t r i a l i s w a r r a n t e d b e c a u s e t h e d i s t r i c t c o u r t e r r o n e o u s l y b a r r e d

e v i d e n c e o f a c c e s s i b i l i t y c o d e s o t h e r t h a n t h e F H A a n d e r r o n e o u s l y i n s t r u c t e d t h e

j u r y o n e m o t i o n a l d i s t r e s s d a m a g e s

. A d d i t i o n a l l y

, B a r k e r a n d A c c e s s N o w s u b m i t

t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d i n d e n y i n g j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w a g a i n s t B o l t o n

b e c a u s e t h e u n d i s p u t e d e v i d e n c e s h o w e d t h a t B o l t o n ’ s f l a w e d d e s i g n v i o l a t e d t h e

F H A a n d t h e d i s t r i c t c o u r t s h o u l d h a v e g i v e n j u d i c i a l d e f e r e n c e t o t h e F H A

g u i d e l i n e s

. F i n a l l y

, t h e y c h a l l e n g e t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s f a i l u r e t o a w a r d B a r k e r

n o m i n a l d a m a g e s a n d i t s a w a r d o f a t t o r n e y ’ s f e e s t o A c c e s s N o w

.

I I

. D I S C U S S I O N

A

. M o t i o n f

o r N e w T r i a l

51

. A d m i s s i o n o f R e d a c t e d S e t t l e m e n t A g r e e m e n t

B a r k e r a n d A c c e s s N o w f i r s t c o n t e n d t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o a n e w t r i a l

b a s e d o n t h e p u t a t i v e l y e r r o n e o u s a d m i s s i o n o f t h e r e d a c t e d s e t t l e m e n t a g r e e m e n t

.

T h e y a r g u e t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t s h o u l d h a v e b e e n e x c l u d e d u n d e r R u l e 4 0 8

b e c a u s e i t w a s o f

f e r e d t o p r o v e t h e a b s e n c e o f l i a b i l i t y a n d t h e a m o u n t o f t h e

c l a i m

. T h e y f

u r t h e r s u b m i t t h a t t h e a g r e e m e n t w a s u n d u l y p r e j u d i c i a l u n d e r

F e d e r a l R u l e o f E v i d e n c e 4 0 3

. N e i t h e r a r g u m e n t i s p e r s u a s i v e

.

W e r e v i e w a d i s t r i c t c o u r t ’ s d e n i a l o f a m o t i o n f o r a n e w t r i a l f

o r a b u s e o f

d i s c r e t i o n

. S e e A c t i o n M a r i n e

, I n c

. v

. C o n t i n e n t a l C a r b o n I n c

. , 4 8 1 F

. 3 d 1 3 0 2

,

1 3 0 9 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 7 )

. “ B e c a u s e i t i s c r i t i c a l t h a t a j u d g e d o e s n o t m e r e l y

s u b s t i t u t e h i s j u d g m e n t f o r t h a t o f t h e j u r y

, n e w t r i a l s s h o u l d n o t b e g r a n t e d o n

e v i d e n t i a r y g r o u n d s u n l e s s

, a t a m i n i m u m

, t h e v e r d i c t i s a g a i n s t t h e g r e a t

– n o t

m e r e l y t h e g r e a t e r

– w e i g h t o f t h e e v i d e n c e

. ” L i p p h a r d t v

. D u r a n g o S t e a k h o u s e o f

B r a n d o n

, I n c

. , 2 6 7 F

. 3 d 1 1 8 3

, 1 1 8 6 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 1 ) ( q u o t a t i o n m a r k s a n d c i t a t i o n

o m i t t e d )

. A d i s t r i c t c o u r t ’ s d e c i s i o n t o a d m i t e v i d e n c e o f a s e t t l e m e n t a g r e e m e n t i s

l i k e w i s e r e v i e w e d f

o r a b u s e o f d i s c r e t i o n

. S e e W e s t c h e s t e r S p e c i a l t y I n s

. S e r v s

.

I n c

. v

. U

. S

. F i r e I n s

. C o

. , 1 1 9 F

. 3 d 1 5 0 5

, 1 5 1 2 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 7 )

. M o r e o v e r

, w e

a f f o r d a d i s t r i c t c o u r t w i d e d i s c r e t i o n i n d e t e r m i n i n g w h a t e v i d e n c e i s r e l e v a n t a t

t r i a l

. S e e C a b e l l o v

. F e r n a n d e z

- L a r i o s

, 4 0 2 F

. 3 d 1 1 4 8

, 1 1 6 1 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 5 ) ( p e r

6c u r i a m )

.

R u l e 4 0 8 b a r s s e t t l e m e n t s o r o f f e r s t o s e t t l e i n o r d e r “ t o p r o v e l i a b i l i t y f o r

,

i n v a l i d i t y o f

, o r a m o u n t o f a c l a i m

. ” F e d

. R

. E v i d

. 4 0 8 ( a )

. T h e r u l e d o e s n o t a p p l y

i f t h e e v i d e n c e i s o f

f e r e d f o r a n o t h e r p u r p o s e

. S e e i d

. a t 4 0 8 ( b )

. H e r e

, t h e r e d a c t e d

s e t t l e m e n t a g r e e m e n t w a s n o t o f f e r e d t o p r o v e l i a b i l i t y f

o r o r i n v a l i d i t y o f t h e

c l a i m s a g a i n s t B o l t o n a n d T C R

, b u t r a t h e r t o s h o w t h e m e a s u r e o f d a m a g e s B a r k e r

s u s t a i n e d

. B a r k e r a r g u e d a t t r i a l t h a t t h e c a m p u s w a s n o t u s a b l e t o h e r f o r h e r

e n t i r e t h r e e y e a r s o f l a w s c h o o l

, e n t i t l i n g h e r t o e m o t i o n a l d i s t r e s s d a m a g e s f o r a

t h o u s a n d d a y s a t $ 2 5 0 p e r d a y

. H o w e v e r

, B a r k e r a d m i t t e d t h a t s h e m o v e d t o a

m o d i f i e d a p a r t m e n t a f

e w m o n t h s a f

t e r s h e s t a r t e d l a w s c h o o l w h i c h c o m p l i e d “ f o r

t h e m o s t p a r t ” w i t h t h e F H A

. R 1 5

- 3 4 4

, E x h

. V o l

. 3 7 a t 1 4 3

. T h e s e t t l e m e n t

a g r e e m e n t d e t a i l e d t h e m o d i f i c a t i o n s m a d e t o h e r a p a r t m e n t a n d t h e C l a i r m o n t

C a m p u s t o m a k e i t u s a b l e f o r h e r w h i l e s h e w a s a t E m o r y

. T h e a g r e e m e n t

e x p r e s s l y d i s a v o w e d a n y a c k n o w l e d g m e n t o f l i a b i l i t y b y E m o r y U n i v e r s i t y a n d

p r e s e r v e d B a r k e r a n d A c c e s s N o w ’ s c l a i m s a g a i n s t B o l t o n a n d T C R

.

F u r t h e r m o r e

, t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t w a s n o t o f f e r e d t o s h o w t h e a m o u n t

o f t h e c l a i m

. T h e a m o u n t o f m o n e t a r y c o n s i d e r a t i o n w a s r e d a c t e d f r o m t h e

a d m i t t e d a g r e e m e n t a n d t h e r e w e r e n o d o l l a r a m o u n t s g i v e n f o r t h e c o s t o f t h e

m o d i f i c a t i o n s

. A s s u c h

, t h e r e d a c t e d s e t t l e m e n t a g r e e m e n t d i d n o t p r o v i d e

7e v i d e n c e a s t o h o w m u c h B a r k e r a n d A c c e s s N o w ’ s c l a i m w a s w o r t h

. C o m p a r e

B e l t o n v

. F i r e b o a r d C o r p

. , 7 2 4 F

. 2 d 5 0 0

, 5 0 5 ( 5 t h C i r

. 1 9 8 4 ) ( p e r c u r i a m ) ( R u l e

4 0 8 v i o l a t e d w h e r e t r i a l c o u r t d i s c l o s e d a c t u a l s e t t l e m e n t a m o u n t s a n d i n s t r u c t e d

j u r y t o c o n s i d e r t h o s e a m o u n t s i n d e t e r m i n i n g p l a i n t i f f ’ s m o n e t a r y a w a r d )

.

A c c o r d i n g l y

, t h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n a d m i t t i n g t h e r e d a c t e d

s e t t l e m e n t a g r e e m e n t u n d e r R u l e 4 0 8

.

A d m i s s i o n o f t h e r e d a c t e d s e t t l e m e n t a g r e e m e n t w a s a l s o n o t u n d u l y

p r e j u d i c i a l

. R e l e v a n t e v i d e n c e m a y b e e x c l u d e d u n d e r R u l e 4 0 3 i f t h e d a n g e r o f

u n f a i r p r e j u d i c e s u b s t a n t i a l l y o u t w e i g h s i t s p r o b a t i v e v a l u e

. S e e U n i t e d S t a t e s v

.

T i n o c o

, 3 0 4 F

. 3 d 1 0 8 8

, 1 1 2 0 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 2 )

. W e r e v i e w a d i s t r i c t c o u r t ’ s R u l e

4 0 3 d e t e r m i n a t i o n s f

o r a b u s e o f d i s c r e t i o n a n d c o n s i d e r t h e e v i d e n c e “ i n a l i g h t

m o s t f a v o r a b l e t o i t s a d m i s s i o n

, m a x i m i z i n g i t s p r o b a t i v e v a l u e a n d m i n i m i z i n g i t s

u n d u e p r e

j u d i c i a l i m p a c t

. ” I d

. ( q u o t a t i o n m a r k s a n d c i t a t i o n o m i t t e d )

. T h e

r e d a c t e d v e r s i o n o f t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t s u c c i n c t l y o r g a n i z e d t h e n u m e r o u s

m o d i f i c a t i o n s E m o r y a g r e e d t o m a k e t o t h e C l a i r m o n t C a m p u s a n d B a r k e r ’ s

a p a r t m e n t

. A l t h o u g h B a r k e r a n d A c c e s s N o w c o n t e n d t h e s e t t l e m e n t a g r e e m e n t

c o u l d i m p l y a l a c k o f l i a b i l i t y

, t h e j u r y c o u l d j u s t a s e a s i l y h a v e m a d e t h e o p p o s i t e

i n f e r e n c e

– n a m e l y

, t h a t E m o r y m a d e t h e m o d i f i c a t i o n s b e c a u s e i t w a s l e g a l l y

r e q u i r e d t o d o s o

. S e e U n i t e d S t a t e s v

. A r i a s

, 4 3 1 F

. 3 d 1 3 2 7

, 1 3 3 7 ( 1 1 t h C i r

.

82 0 0 5 ) ( “ I t d o e s n o t t a x t h e i m a g i n a t i o n t o e n v i s i o n t h e j u r o r w h o r e t i r e s t o

d e l i b e r a t e w i t h t h e n o t i o n t h a t

, i f t h e d e f e n d a n t s h a d d o n e n o t h i n g w r o n g

, t h e y

w o u l d n o t h a v e p a i d t h e m o n e y b a c k

. ” ) ( q u o t a t i o n m a r k s

, a l t e r a t i o n s

, a n d c i t a t i o n

o m i t t e d )

. B a r k e r a n d A c c e s s N o w h a v e t h u s f a i l e d t o s h o w t h a t t h e y w e r e u n f a i r l y

p r e j u d i c e d b y a d m i s s i o n o f t h i s e v i d e n c e

.

2

. A d m i s s i o n o f S u b s e q u e n t R e m e d i a l M e a s u r e s

B a r k e r a n d A c c e s s N o w a l s o m a i n t a i n t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t a b u s e d i t s

d i s c r e t i o n i n p e r m i t t i n g T C R a n d B o l t o n t o i n t r o d u c e e v i d e n c e o f s u b s e q u e n t

r e m e d i a l m e a s u r e s t a k e n a f t e r B a r k e r o c c u p i e d h e r a p a r t m e n t i n v i o l a t i o n o f

F e d e r a l R u l e s o f E v i d e n c e 4 0 7

. W e f i n d n o a b u s e o f d i s c r e t i o n

.

R u l e 4 0 7 p r o v i d e s :

W h e n

, a f t e r a n i n j u r y o r h a r m a l l e g e d l y c a u s e d b y a n e v e n t

, m e a s u r e s

a r e t a k e n t h a t

, i f t a k e n p r e v i o u s l y

, w o u l d h a v e m a d e t h e i n j u r y o r

h a r m l e s s l i k e l y t o o c c u r

, e v i d e n c e o f t h e s u b s e q u e n t m e a s u r e s i s n o t

a d m i s s i b l e t o p r o v e n e g l i g e n c e

, c u l p a b l e c o n d u c t

, a d e f e c t i n a

p r o d u c t

, a d e f

e c t i n a p r o d u c t ’ s d e s i g n

, o r a n e e d f o r a w a r n i n g o r

i n s t r u c t i o n

.

F e d

. R

. E v i d

. 4 0 7

. T h e r u l e d o e s n o t e x c l u d e e v i d e n c e o f s u b s e q u e n t r e m e d i a l

m e a s u r e s w h e n o f

f e r e d f o r a n o t h e r p u r p o s e

. I d

. W e r e v i e w a d i s t r i c t c o u r t ’ s

d e c i s i o n t o a d m i t e v i d e n c e o f s u b s e q u e n t r e m e d i a l m e a s u r e s f o r a b u s e o f

d i s c r e t i o n

. S e e M i l l e n n i u m P a r t n e r s

, L

. P

. v

. C o l m a r S t o r a g e

, L L C

, 4 9 4 F

. 3 d 1 2 9 3

,

1 3 0 3 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 7 )

.

9B a r k e r a n d A c c e s s N o w f i l e d a p r e

- t r i a l m o t i o n i n l i m i n e t o e x c l u d e

s u b s e q u e n t r e m e d i a l m e a s u r e s b y T C R a n d B o l t o n

. T h e d i s t r i c t c o u r t d e n i e d t h e

m o t i o n a n d s t a t e d i t w o u l d a l l o w B o l t o n t o i n t r o d u c e “ e v i d e n c e o f i t s d e s i g n t h a t

w a s i s s u e d f

o r c o n s t r u c t i o n o r p r o v i d e d t o E m o r y b e f o r e t h e c o m p l e t i o n o f t h e

p r o j e c t b u t w h i c h m a y n o t h a v e b e e n i m p l e m e n t e d

. ” R 1 4

- 2 8 1 ( e m p h a s i s a d d e d )

.

I n t h e i r m o t i o n f

o r n e w t r i a l

, B a r k e r a n d A c c e s s N o w a r g u e d t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t

e r r o n e o u s l y a d m i t t e d e v i d e n c e o f s u b s e q u e n t r e m e d i a l m e a s u r e s t a k e n a f t e r

B a r k e r ’ s o c c u p a n c y o f t h e a p a r t m e n t

, i n v i o l a t i o n o f t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s o r d e r

. T h e

d i s t r i c t c o u r t w a s u n a b l e t o a d d r e s s t h e m e r i t s o f t h i s a r g u m e n t

, h o w e v e r

, b e c a u s e

B a r k e r a n d A c c e s s N o w f a i l e d t o c i t e t h e o f

f i c i a l t r a n s c r i p t p a g e s s h o w i n g t h e

a d m i s s i o n o f a n y s u c h e v i d e n c e a n d o b j e c t i o n t h e r e t o

.

O n a p p e a l

, B a r k e r a n d A c c e s s N o w a p p e a r t o i d e n t i f y t w o i n s t a n c e s w h e r e

e v i d e n c e o f s u b s e q u e n t r e m e d i a l m e a s u r e s w e r e i n t r o d u c e d a f t e r B a r k e r m o v e d

i n t o h e r a p a r t m e n t

. T h e f i r s t t r a n s c r i p t c i t e r e f

e r e n c e s T C R ’ s c l o s i n g a r g u m e n t

c o n c e r n i n g a n a l l e g e d t h r e s h o l d v i o l a t i o n

. B e s i d e s t h e o b v i o u s f a c t t h a t c l o s i n g

a r g u m e n t s a r e n o t e v i d e n c e

, T C R ’ s c o u n s e l p o i n t e d o u t t h a t B o l t o n ’ s a r c h i t e c t

,

R a f a e l G a r c i a

, a d v i s e d T C R a b o u t t h e t h r e s h o l d i s s u e b e f o r e B a r k e r m o v e d i n t o

h e r u n i t

. T h i s r e f

e r e n c e t h u s d i d n o t v i o l a t e t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s o r d e r

. T h e s e c o n d

i n s t a n c e

, g i v e n w i t h o u t t r a n s c r i p t c i t a t i o n s

, i n v o l v e s s u b s e q u e n t r e m e d i a l m e a s u r e s

10t a k e n i n B a r k e r ’ s u n i t

. H o w e v e r

, o u r r e v i e w o f t h e t r i a l t r a n s c r i p t r e f l e c t s t h a t i t

w a s B a r k e r w h o f

i r s t t e s t i f i e d a b o u t t h e v a r i o u s m o d i f i c a t i o n s t h a t E m o r y m a d e t o

h e r u n i t t o a c c o m m o d a t e h e r h a n d i c a p

. B a r k e r a n d A c c e s s N o w c a n n o t n o w

c o m p l a i n a b o u t e v i d e n c e w h i c h t h e y i n t r o d u c e d

. A c c o r d i n g l y

, n o a b u s e o f

d i s c r e t i o n h a s b e e n s h o w n

.

3

. E v i d e n c e o f O t h e r A c c e s s i b i l i t y C o d e s

B a r k e r a n d A c c e s s N o w f u r t h e r c o n t e n d t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t a b u s e d i t s

d i s c r e t i o n i n b a r r i n g e v i d e n c e o f s t r i c t e r a c c e s s i b i l i t y c o d e s

. T h e d i s t r i c t c o u r t

r u l e d b e f o r e t r i a l t h a t B a r k e r a n d A c c e s s N o w c o u l d n o t r e f e r t o t h e A D A o r

G u i d e l i n e s

, S e c t i o n 5 0 4 o f t h e R e h a b i l i t a t i o n A c t

, t h e U n i f o r m F e d e r a l

A c c e s s i b i l i t y S t a n d a r d s

, t h e G e o r g i a A c c e s s i b i l i t y C o d e

, t h e G e o r g i a F a i r H o u s i n g

A c t

, o r O

. C

. G

. A

. § 5 1

- 1

- 6

. B a r k e r a n d A c c e s s N o w a s s e r t t h a t t h i s r u l i n g

i m p e r m i s s i b l y l i m i t e d t h e i r c r o s s

- e x a m i n a t i o n o f R a f a e l G a r c i a a s t o w h e t h e r h e

h a d c o n s i d e r e d o t h e r s t a n d a r d s b e s i d e s t h e F H A w h e n h e d e s i g n e d t h e C l a i r m o n t

C a m p u s h o u s i n g

. W e f i n d t h e s e a r g u m e n t s l a c k m e r i t

.

“ T r i a l j u d g e s r e t a i n w i d e l a t i t u d e t o i m p o s e r e a s o n a b l e l i m i t s o n c r o s s

e x a m i n a t i o n b a s e d o n c o n c e r n s a b o u t

, a m o n g o t h e r t h i n g s

, c o n f u s i o n o f t h e i s s u e s

o r i n t e r r o g a t i o n t h a t i s r e p e t i t i v e o r o n l y m a r g i n a l l y r e l e v a n t

. ” U n i t e d S t a t e s v

.

B a p t i s t a

- R o d r i g u e z

, 1 7 F

. 3 d 1 3 5 4

, 1 3 7 0

- 7 1 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 4 )

. W e r e v i e w a d i s t r i c t

11c o u r t ’ s r e s t r i c t i o n o n c r o s s

- e x a m i n a t i o n f o r a b u s e o f d i s c r e t i o n

. S e e i d

. a t 1 3 7 1

.

T h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n t h i s m a t t e r

. T h e r e c o r d

r e f l e c t s t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t o v e r r u l e d B o l t o n ’ s o b j e c t i o n a n d p e r m i t t e d B a r k e r

a n d A c c e s s N o w ’ s c o u n s e l t o i m p e a c h G a r c i a o n c r o s s

- e x a m i n a t i o n b y a s k i n g h i m

w h e t h e r h e h a d c o n s i d e r e d a c c e s s i b i l i t y c o d e s t h a t w e r e s t r i c t e r t h a n t h e F H A

.

U p o n f u r t h e r c r o s s

- e x a m i n a t i o n

, G a r c i a a d m i t t e d t h a t h e h a d c o n s i d e r e d t w o o t h e r

s t a n d a r d s o t h e r t h a n t h e F H A w h e n h e d e s i g n e d t h e C l a i r m o n t C a m p u s h o u s i n g

a n d t h a t t h o s e s t a n d a r d s g e n e r a l l y r e q u i r e d g r e a t e r a c c e s s i b i l i t y t h a n t h e F H A

g u i d e l i n e s

. A l t h o u g h G a r c i a w a s p r e c l u d e d f r o m m e n t i o n i n g t h e n a m e s o f t h e

o t h e r a c c e s s i b i l i t y c o d e s

, t h i s m i n o r r e s t r i c t i o n w a s r e a s o n a b l e b e c a u s e o n l y t h e

F H A w a s a t i s s u e i n t h e t r i a l

. A c c o r d i n g l y

, w e f i n d n o a b u s e o f d i s c r e t i o n

.

4

. J u r y I n s t r u c t i o n s o n E m o t i o n a l D i s t r e s s

B a r k e r a n d A c c e s s N o w a l s o s u b m i t t h a t a n e w t r i a l i s w a r r a n t e d b e c a u s e t h e

j u r y i n s t r u c t i o n s o n e m o t i o n a l d i s t r e s s w e r e d u p l i c a t i v e

, l e n g t h y

, c o n f u s i n g

, a n d

v i o l a t e d p u b l i c p o l i c y

. T h e y c o n t e n d t h e i n s t r u c t i o n s e r r o n e o u s l y r e q u i r e d t h e

j u r o r s t o a w a r d e m o t i o n a l d a m a g e s b a s e d o n a n e x a c t m e a s u r e m e n t i n t h e f o r m o f

l o s t w a g e s o r m e d i c a l b i l l s

. A d d i t i o n a l l y

, B a r k e r a n d A c c e s s N o w c o n t e n d t h e

i n s t r u c t i o n s s h o u l d h a v e s t a t e d t h a t e m o t i o n a l d a m a g e s c o u l d b e a w a r d e d f o r

e m b a r r a s s m e n t a n d h u m i l i a t i o n

.

12W e r e v i e w j u r y i n s t r u c t i o n s d e n o v o f o r l e g a l i n a c c u r a c i e s o r m i s l e a d i n g

s t a t e m e n t s

. S e e M o r g a n v

. F a m i l y D o l l a r S t o r e s

, I n c

. , 5 5 1 F

. 3 d 1 2 3 3

, 1 2 8 3 ( 1 1 t h

C i r

. 2 0 0 8 )

. U n d e r o u r d e f e r e n t i a l s t a n d a r d

, w e w i l l n o t “ n i t p i c k t h e i n s t r u c t i o n s f o r

m i n o r d e f

e c t s

. ” I d

. R a t h e r

, w e m u s t v i e w t h e c h a l l e n g e d i n s t r u c t i o n s i n c o n t e x t o f

t h e e n t i r e c h a r g e

, t h e a l l e g a t i o n s o f t h e c o m p l a i n t

, t h e e v i d e n c e p r e s e n t e d

, a n d

c l o s i n g a r g u m e n t s

. S e e i d

. R e v e r s a l r e q u i r e s “ a s u b s t a n t i a l a n d i n e r a d i c a b l e d o u b t

a s t o w h e t h e r t h e j u r y w a s p r o p e r l y g u i d e d i n i t s d e l i b e r a t i o n s

. ” I d

. ( q u o t a t i o n

m a r k s a n d c i t a t i o n o m i t t e d )

.

T h e c h a l l e n g e d i n s t r u c t i o n s h e r e a c c u r a t e l y r e f l e c t e d t h e l a w a n d d i d n o t

m i s l e a d t h e j u r y

. A s a n i n i t i a l m a t t e r

, t h e c o u r t d i d n o t i n s t r u c t t h e j u r y t h a t

e m o t i o n a l d i s t r e s s d a m a g e s r e q u i r e d a s p e c i f i c m e a s u r e m e n t

. T o t h e c o n t r a r y

, t h e

j u r y w a s a d v i s e d t h a t “ t h e r e i s n o e x a c t s t a n d a r d t o b e a p p l i e d t o d e t e r m i n e a n

a m o u n t o f c o m p e n s a t o r y d a m a g e s

. ” R 1 5

- 3 5 6

, E x h

. V o l

. 4 9 a t 1 7 5 2

. T h e d i s t r i c t

c o u r t t h e n o f

f e r e d n i n e f

a c t o r s w h i c h t h e j u r y c o u l d c o n s i d e r i n a s s e s s i n g w h e t h e r

B a r k e r s u f

f e r e d e m o t i o n a l d i s t r e s s d a m a g e s

. W e h a v e p r e v i o u s l y a c k n o w l e d g e d 1

t h a t t h e s e f

a c t o r s “ a i d t r i e r s o f f

a c t i n d e t e r m i n i n g t h e p r o p r i e t y o f a w a r d i n g

The listed fa ctors stated in the tria l court’s jury char g e we re: (1) whether Ba rker lost the 1

estee m of her pe ers; (2) whether she suffe red phy sical injury as a c onsequenc e of he r emotional

distress; (3) whe ther she r ece ived psy cholog ical counse ling or other medic al trea tment; (4)

whether she suffe red a

loss of income; (5) the deg ree of emotional distress; (6) the context of the

events surr ounding the emotional distress; (7) the e vidence tending to corrobor ate he r testimony ;

(8) the ne x us betwee n the cha lleng ed conduc t and the emotional distress; and ( 9) any mitigating

circ umstances.

13c o m p e n s a t o r y d a m a g e s f o r e m o t i o n a l d i s t r e s s

. ” A k o u r i v

. S t a t e o f F l a D e p ’ t o f

T r a n s p

. , 4 0 8 F

. 3 d 1 3 3 8

, 1 3 4 5 n

. 5 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 5 ) ; s e e a l s o M a r a b l e v

. W a l k e r

,

7 0 4 F

. 2 d 1 2 1 9

, 1 2 2 0 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 8 3 ) ( n o t i n g t h a t e v i d e n c e o f p e c u n i a r y l o s s

,

p s y c h i a t r i c d i s t u r b a n c e

, e f f e c t o n s o c i a l a c t i v i t y

, o r p h y s i c a l s y m p t o m s m a y p e r t a i n

t o t h e a m o u n t o f e m o t i o n a l d i s t r e s s d a m a g e s f o r a F H A v i o l a t i o n )

. A l t h o u g h t h e

i n s t r u c t i o n s d i d n o t s p e c i f i c a l l y m e n t i o n h u m i l i a t i o n o r e m b a r r a s s m e n t

, B a r k e r

t e s t i f i e d t h a t s h e e x p e r i e n c e d t h e s e f e e l i n g s a n d h e r a t t o r n e y r a i s e d t h e s e f a c t o r s i n

h i s c l o s i n g a r g u m e n t s

. A c c o r d i n g l y

, w e f i n d n o r e v e r s i b l e e r r o r i n t h e j u r y c h a r g e

.

B a s e d o n t h e f

o r e g o i n g

, w e c o n c l u d e t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t c o r r e c t l y d e n i e d

B a r k e r a n d A c c e s s N o w ’ s m o t i o n f o r a n e w t r i a l

.

B

. J u d g m e n t a s a M a t t e r o f L a w A g a i n s t B o l t o n

B a r k e r a n d A c c e s s N o w a s s e r t t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d i n d e n y i n g

j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w a g a i n s t B o l t o n b a s e d o n B o l t o n ’ s f l a w e d d e s i g n o f

p u b l i c p a t h w a y s

, t h r e s h o l d s

, t h e r m o s t a t h e i g h t

, a n d c l e a r f l o o r s p a c e i n b a t h r o o m s

a n d k i t c h e n s

. B a r k e r a n d A c c e s s N o w a r g u e t h a t B o l t o n s h o u l d h a v e b e e n h e l d

l i a b l e f o r a t l e a s t s o m e o f t h e F H A v i o l a t i o n s t h a t T C R w a s h e l d l i a b l e f o r b e c a u s e

t h e t w o w o r k e d c l o s e l y t o g e t h e r

. B a r k e r a n d A c c e s s N o w f u r t h e r c o n t e n d t h a t t h e

d i s t r i c t c o u r t e r r e d i n n o t g i v i n g j u d i c i a l d e f e r e n c e t o t h e F a i r H o u s i n g

A c c e s s i b i l i t y G u i d e l i n e s ( “ F H A G ” ) u n d e r C h e v r o n

, U

. S

. A

. , I n c

. v

. N a t u r a l

14R e s o u r c e s D e f e n s e C o u n c i l

, I n c

. , 4 6 7 U

. S

. 8 3 7

, 8 4 4

, 1 0 4 S

. C t

. 2 2 7 8

, 2 7 8 2 ( 1 9 8 4 )

,

w h i c h r e q u i r e s c o u r t s t o d e f e r t o a n a d m i n i s t r a t i v e a g e n c y ’ s r e a s o n a b l e

i n t e r p r e t a t i o n o f a s t a t u t e i t a d m i n i s t e r s

. B e c a u s e B a r k e r a n d A c c e s s N o w

d e m o n s t r a t e d v i o l a t i o n s o f t h e F H A G a n d B o l t o n d i d n o t d e m o n s t r a t e c o m p l i a n c e

w i t h a n y a l t e r n a t e m e a s u r e o f a c c e s s i b i l i t y

, B a r k e r a n d A c c e s s N o w m a i n t a i n t h a t

t h e d i s t r i c t c o u r t s h o u l d h a v e g r a n t e d j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w i n t h e i r f a v o r

. I n

r e s p o n s e

, B o l t o n a r g u e s t h a t B a r k e r a n d A c c e s s N o w f a i l e d t o p r e s e r v e s o m e o f

t h e s e a r g u m e n t s i n i t s o r i g i n a l m o t i o n f o r j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

.

W e r e v i e w d e n o v o t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s d e n i a l o f a m o t i o n f o r j u d g m e n t a s a

m a t t e r o f l a w

. S e e A c t i o n M a r i n e

, 4 8 1 F

. 3 d a t 1 3 0 9

. A r e v e r s a l r e q u i r e s t h e f a c t s

a n d i n f e r e n c e s t o b e o v e r w h e l m i n g l y i n t h e m o v i n g p a r t y ’ s f a v o r “ s u c h t h a t

r e a s o n a b l e p e o p l e c o u l d n o t a r r i v e a t a c o n t r a r y v e r d i c t

. ” I d

. ( q u o t a t i o n m a r k s a n d

c i t a t i o n o m i t t e d )

. I n m a k i n g a R u l e 5 0 ( a ) m o t i o n

, t h e m o v i n g p a r t y m u s t s p e c i f y

b o t h t h e l a w a n d f

a c t s w h i c h e n t i t l e i t t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. S e e F e d

. R

.

C i v

. P

. 5 0 ( a ) ( 2 )

. A p a r t y m a y r e n e w t h i s m o t i o n a f t e r t r i a l u n d e r R u l e 5 0 ( b ) b u t i t

m a y n o t r a i s e n e w g r o u n d s

. S e e S h a n n o n v

. B e l l S o u t h T e l e c o m m s

. , I n c

. , 2 9 2 F

. 3 d

7 1 2

, 7 1 7 n

. 3 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 2 ) ; M i d d l e b r o o k s v

. H i l l c r e s t F o o d s

, I n c

. , 2 5 6 F

. 3 d

1 2 4 1

, 1 2 4 5 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 1 )

. W e m a y a f f i r m t h e d e n i a l o f a R u l e 5 0 ( b ) m o t i o n o n

t h e b a s i s t h a t a r g u m e n t s w e r e n o t p r e v i o u s l y r a i s e d i n a R u l e 5 0 ( a ) m o t i o n

. S e e

15M i d d l e b r o o k s

, 2 5 6 F

. 3 d a t 1 2 4 6

.

A t t h e c l o s e o f e v i d e n c e

, B a r k e r a n d A c c e s s N o w a r g u e d t h a t t h e y w e r e

e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w o n t h e f o l l o w i n g a l l e g e d d e s i g n v i o l a t i o n s :

( 1 ) p u b l i c a n d c o m m o n u s e a r e a s i n w h i c h B o l t o n h i r e d i t s l a n d s c a p e a r c h i t e c t

,

H u g h e s

, G o o d

, O ’ L e a r y

, a n d R y a n ( “ H G O R ” ) ; ( 2 ) l a c k o f b a r r i e r r a i l s b e l o w t h e

s t a n d p i p e ; ( 3 ) t h r e s h o l d s ; a n d ( 4 ) t h e r m o s t a t h e i g h t

. B a r k e r a n d A c c e s s N o w

s p e c i f i c a l l y a c k n o w l e d g e d t h a t t h e i s s u e o f c l e a r f l o o r s p a c e w a s a f

a c t u a l i s s u e f

o r

t h e j u r y t o d e c i d e

. A l t h o u g h B a r k e r a n d A c c e s s N o w d i d n o t i d e n t i f y s p e c i f i c

a s p e c t s o f t h e p u b l i c a n d c o m m o n u s e a r e a s w h i c h c o n s t i t u t e d d e s i g n v i o l a t i o n s

,

t h e i r e x p e r t t e s t i f

i e d d u r i n g t r i a l t h a t t h e s e i n c l u d e d p u b l i c p a t h w a y s

. I n a d d i t i o n

,

B a r k e r a n d A c c e s s N o w r e f e r r e d t o t h e i s s u e o f a c c e s s i b l e p a t h s d u r i n g d i s c u s s i o n

o f t h e i r R u l e 5 0 ( a ) m o t i o n

. A c c o r d i n g l y

, w e w i l l a d d r e s s B a r k e r a n d A c c e s s

N o w ’ s c l a i m s o n a p p e a l c o n c e r n i n g p u b l i c p a t h w a y s

, t h r e s h o l d s

, a n d t h e r m o s t a t

h e i g h t

. W e w i l l n o t e n t e r t a i n a n y c l a i m s r e l a t i n g t o c l e a r f l o o r s p a c e a s B a r k e r 2

a n d A c c e s s N o w c o n c e d e d t h i s w a s a n i s s u e f o r t h e j u r y w h e n i t a r g u e d i t s R u l e

5 0 ( a ) m o t i o n a n d t h e d i s t r i c t c o u r t f o u n d t h a t B a r k e r a n d A c c e s s N o w h a d f a i l e d t o

p r e s e r v e t h i s i s s u e f

o r r e v i e w

. S e e M i d d l e b r o o k s

, 2 5 6 F

. 3 d a t 1 2 4 6

.

As Ba rker and Ac cess Now

did not raise the issue of

barr ier ra ils below standpipes in 2

their initial brief, that issue is now wa ived on appe al. See United States v. Curtis, 380 F.3d

1308, 1310 (11th Cir. 2004) (pe r cur iam) (de fenda nt waives issues not ra ised in the initial brief

on appea l).

16F u r t h e r m o r e

, w e w i l l n o t e n t e r t a i n A p p e l l a n t ’ s a r g u m e n t t h a t t h e d i s t r i c t

c o u r t s h o u l d h a v e g i v e n j u d i c i a l d e f e r e n c e t o t h e F H A G

. T h i s a r g u m e n t w a s n e v e r

r a i s e d b y B a r k e r a n d A c c e s s N o w ( n o r a d d r e s s e d b y t h e d i s t r i c t c o u r t ) i n t h e R u l e

5 0 ( a ) m o t i o n o r t h e r e n e w e d m o t i o n f o r j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. W h e n a n

i s s u e i s r a i s e d f

o r t h e f i r s t t i m e o n a p p e a l

, w e h a v e d i s c r e t i o n t o e i t h e r a d d r e s s t h e

i s s u e o r c o n s i d e r i t w a i v e d

. S e e U n i t e d S t a t e s v

. D u p r e e

, 2 5 8 F

. 3 d 1 2 5 8

, 1 2 5 9

( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 1 )

. W e d e c l i n e t o a d d r e s s t h i s i s s u e a s n o n e o f t h e e x c e p t i o n a l

c o n d i t i o n s t o a w a i v e r a p p l y i n t h i s c a s e

. S e e A c c e s s N o w

, I n c

. v

. S o u t h w e s t

A i r l i n e s C o

. , 3 8 5 F

. 3 d 1 3 2 4

, 1 3 3 2 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 4 ) ( i s s u e m a y b e c o n s i d e r e d f o r

t h e f i r s t t i m e o n a p p e a l w h e n t h e i s s u e i n v o l v e s a p u r e q u e s t i o n o f l a w a n d r e f u s a l

t o c o n s i d e r i t w o u l d r e s u l t i n a m i s c a r r i a g e o f j u s t i c e

, t h e a p p e l l a n t h a d n o

o p p o r t u n i t y t o r a i s e t h e i s s u e i n d i s t r i c t c o u r t

, s u b s t a n t i a l j u s t i c e i s a t s t a k e

, t h e

i s s u e ’ s p r o p e r r e s o l u t i o n i s b e y o n d a n y d o u b t

, a n d t h e i s s u e “ p r e s e n t s s i g n i f i c a n t

q u e s t i o n s o f g e n e r a l i m p a c t o r o f g r e a t p u b l i c c o n c e r n ” ) ( c i t a t i o n o m i t t e d )

.

T h e F H A

, a s a m e n d e d i n 1 9 8 8

, p r o h i b i t s d i s c r i m i n a t i o n b a s e d o n h a n d i c a p

.

S e e S c h w a r z v

. C i t y o f T r e a s u r e I s l a n d

, 5 4 4 F

. 3 d 1 2 0 1

, 1 2 1 2 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 8 )

.

D i s c r i m i n a t i o n u n d e r t h e F H A i n c l u d e s t h e f a i l u r e t o d e s i g n a n d c o n s t r u c t

m u l t i f a m i l y d w e l l i n g s i n s u c h a m a n n e r t h a t : ( 1 ) “ t h e p u b l i c u s e a n d c o m m o n u s e

p o r t i o n s o f s u c h d w e l l i n g s a r e r e a d i l y a c c e s s i b l e t o a n d u s a b l e b y h a n d i c a p p e d

17p e r s o n s ” ; ( 2 ) t h e r e i s “ a n a c c e s s i b l e r o u t e i n t o a n d t h r o u g h t h e d w e l l i n g ” ; a n d ( 3 )

t h e r m o s t a t s a r e i n a c c e s s i b l e l o c a t i o n s

. S e e 4 2 U

. S

. C

. § 3 6 0 4 ( f ) ( 3 ) ( C ) ( i )

, ( i i i ) ( I )

,

( i i i ) ( I I )

. T h e D e p a r t m e n t o f H o u s i n g a n d U r b a n D e v e l o p m e n t h a s i s s u e d

g u i d e l i n e s

, t h e F H A G

, t o a s s i s t b u i l d e r s a n d d e v e l o p e r s i n c o m p l y i n g w i t h t h e

F H A

. S e e 2 4 C

. F

. R

. C h

. I

, S u b c h

. A

. , A p p

. I I ( 1 9 9 1 )

. T h e g u i d e l i n e s a r e n o t

m a n d a t o r y

, h o w e v e r

, n o r d o t h e y e s t a b l i s h p e r f o r m a n c e s t a n d a r d s o r m i n i m u m

r e q u i r e m e n t s

. S e e 2 4 C

. F

. R

. C h

. I

, S u b c h

. A

. , A p p

. I I I

. R a t h e r

, t h e g u i d e l i n e s

c o n s t i t u t e o n l y o n e o f s e v e r a l s a f e h a r b o r s f

o r c o m p l i a n c e w i t h t h e F H A

. S e e i d

. ;

2 4 C

. F

. R

. § 1 0 0

. 2 0 5 ( e ) ( 2 ) ( i ) ( 2 0 0 8 )

.

B o t h p a r t i e s c i t e B a l t i m o r e N e i g h b o r h o o d s

, I n c

. v

. R o m m e l B u i l d e r s

, I n c

. , 3

F

. S u p p

. 2 d 6 6 1 ( D

. M d

. 1 9 9 8 )

, f o r t h e s t a n d a r d o f l i a b i l i t y u n d e r t h e F H A

. T h e

c o u r t i n t h a t c a s e i n t e r p r e t e d t h e “ d e s i g n a n d c o n s t r u c t ” l a n g u a g e b r o a d l y

, h o l d i n g

t h a t “ [ w ] h e n a g r o u p o f e n t i t i e s e n t e r s i n t o t h e d e s i g n a n d c o n s t r u c t i o n o f a c o v e r e d

d w e l l i n g

, a l l p a r t i c i p a n t s i n t h e p r o c e s s a s a w h o l e a r e b o u n d t o f o l l o w t h e [ F H A ]

. ”

B a l t i m o r e N e i g h b o r h o o d s

, 3 F

. S u p p

. 2 d a t 6 6 5 ( e m p h a s i s i n o r i g i n a l )

. T h e c o u r t

w a s c a r e f

u l t o d i s t i n g u i s h b e t w e e n l i a b i l i t y b a s e d s o l e l y o n p a r t i c i p a t i o n i n a j o i n t

p r o j e c t ( w h i c h i t d i d n o t s u g g e s t ) v e r s u s l i a b i l i t y b a s e d o n p a r t i c i p a t i o n i n a c t u a l

w r o n g d o i n g

. S e e i d

. A s a n e x a m p l e

, t h e c o u r t n o t e d t h a t a n a r c h i t e c t w h o

d e s i g n e d n o n c o m p l i a n t p l a n s a n d a b u i l d e r w h o f o l l o w e d t h o s e p l a n s w o u l d b o t h

18b e l i a b l e a s w r o n g f u l p a r t i c i p a n t s

. S e e i d

. a t n

. 2

. I f

, o n t h e o t h e r h a n d

, t h e b u i l d e r

c o r r e c t e d t h o s e p l a n s t o c o m p l y w i t h F H A r e g u l a t i o n s

, t h e n t h e b u i l d e r w o u l d n o t

b e l i a b l e b e c a u s e h e d i d n o t w r o n g f u l l y p a r t i c i p a t e i n a F H A v i o l a t i o n

. S e e i d

.

A p p l y i n g t h i s s t a n d a r d h e r e

, t h e e v i d e n c e s u p p o r t s t h e j u r y ’ s f i n d i n g t h a t

B o l t o n d i d n o t w r o n g f

u l l y c o n t r i b u t e t o a n y F H A v i o l a t i o n s

. W i t h r e s p e c t t o

p u b l i c p a t h w a y s

, B a r k e r a n d A c c e s s N o w a r g u e t h a t t h e w a l k s a n d c u r b c u t s

c o n t a i n e d s l o p e s a n d c r o s s

- s l o p e s e x c e e d i n g t h e p e r c e n t a g e s r e c o m m e n d e d b y

v a r i o u s a c c e s s i b i l i t y g u i d e l i n e s a n d t h a t t h e r e w a s n o l e v e l a r e a i n f r o n t o f e x t e r i o r

e n t r y d o o r s

. B o l t o n d i d n o t d e s i g n t h e c u r b c u t s

, h o w e v e r

. T h e c i v i l e n g i n e e r s

, n o t

B o l t o n

, w e r e r e s p o n s i b l e f o r a l l t h e g r a d i n g a n d e l e v a t i o n c h a n g e s a l o n g t h e

p a t h w a y s

, i n c l u d i n g t h e s l o p e s a n d c r o s s

- s l o p e s

. B o l t o n a n d i t s l a n d s c a p e

a r c h i t e c t

, H G O R

, o n l y d e s i g n e d t h e g e n e r a l l o c a t i o n o f t h e p a t h w a y s a n d t h e

a e s t h e t i c d e t a i l s s u c h a s b r i c k c o l o r

. F u t h e r m o r e

, S o u t h e r n C i v i l E n g i n e e r i n g

c o n t r a c t e d d i r e c t l y w i t h T C R

. B o l t o n ’ s c o n t r a c t s p e c i f i c a l l y e x c l u d e d a n y c i v i l

e n g i n e e r i n g s e r v i c e s o r r e s p o n s i b i l i t y t o r e v i e w S o u t h e r n C i v i l E n g i n e e r i n g ’ s

d e s i g n s f o r c o m p l i a n c e w i t h a p p l i c a b l e a c c e s s i b i l i t y l a w s

. V i e w i n g a l l t h e f a c t s i n

t h e l i g h t m o s t f

a v o r a b l e t o B o l t o n

, t h e r e w a s s u f f i c i e n t e v i d e n c e t o s u p p o r t a j u r y ’ s

f i n d i n g t h a t B o l t o n d i d n o t w r o n g f u l l y p a r t i c i p a t e i n a F H A v i o l a t i o n w i t h r e s p e c t

t o t h e p u b l i c p a t h w a y s

.

19T h e n e x t a l l e g e d v i o l a t i o n i s t h a t o f t h r e s h o l d s

, w h i c h a r e t h e t r a n s i t i o n s

b e t w e e n t h e o u t s i d e a n d i n s i d e o f e n t r y d o o r s

. A c c o r d i n g t o B a r k e r a n d A c c e s s

N o w ’ s e x p e r t

, W i l l i a m H e c k e r ( “ H e c k e r ” )

, t h e m a j o r i t y o f t h e 4 3 2 d w e l l i n g u n i t s

i n t h e C l a i r m o n t C a m p u s h o u s i n g h a d t h r e s h o l d s w h i c h w e r e t o o h i g h

. R a f a e l

G a r c i a

, B o l t o n ’ s p r o

j e c t m a n a g e r f

o r t h e C l a i r m o n t C a m p u s p r o j e c t

, t e s t i f

i e d t h a t

h e u t i l i z e d v a r i o u s s a f

e h a r b o r s t a n d a r d s w h i l e d e s i g n i n g t h e p r o j e c t b u t r e l i e d

p r i n c i p a l l y u p o n t h e F H A G

. I n h i s p r o j e c t m a n u a l

, h e i n s t r u c t e d t h e c o n t r a c t o r t o

p u r c h a s e a s p e c i f

i c b r a n d o f t h r e s h o l d s w h i c h c o m p l i e d w i t h t h e F H A g u i d e l i n e s

.

G a r c i a a l s o d e s i g n e d t h e f l o o r o f t h e b r e e z e w a y s t o b e l e v e l w i t h t h e f l o o r o f t h e

u n i t s

. N e v e r t h e l e s s

, a f

t e r G a r c i a d i s c o v e r e d i n J u n e 2 0 0 1 t h a t s o m e o f t h e

b r e e z e w a y f

l o o r s h a d b e e n p o u r e d t o o l o w

, h e n o t i f i e d T C R a n d E m o r y U n i v e r s i t y

o f t h e p r o b l e m a n d o f

f e r e d c o r r e c t i v e s o l u t i o n s

. E m o r y n e v e r a u t h o r i z e d T C R t o

p r o c e e d w i t h t h e c o r r e c t i v e m e a s u r e s t h o u g h

. T h e j u r y c o u l d r e a s o n a b l y h a v e

c o n c l u d e d f

r o m t h i s e v i d e n c e t h a t B o l t o n d i d n o t c o n t r i b u t e t o a F H A v i o l a t i o n a s

t o t h e t h r e s h o l d s

.

A f i n a l m a t t e r c o n c e r n s t h e h e i g h t o f t h e t h e r m o s t a t s

. A c c o r d i n g t o H e c k e r

,

t h e r m o s t a t s s h o u l d b e n o h i g h e r t h a n 5 4 i n c h e s f r o m t h e f l o o r i n o r d e r t o b e

h a n d i c a p p e d

- a c c e s s i b l e f r o m a s i d e a p p r o a c h

. H e c k e r ’ s i n s p e c t i o n o f t w e l v e

r e p r e s e n t a t i v e u n i t s o f t h e 4 3 2 d w e l l i n g s r e v e a l e d t h a t m o s t o f t h e t h e r m o s t a t s w e r e

20i n s t a l l e d h i g h e r t h a n 5 4 i n c h e s

. H e c k e r a d m i t t e d t h a t h e h a d n o t s e e n t h e d e s i g n

i n s t r u c t i o n s f

o r i n s t a l l i n g t h e t h e r m o s t a t s

, h o w e v e r

. A c c o r d i n g t o B o l t o n ’ s p r o j e c t

m a n u a l

, t h e r m o s t a t s w e r e t o b e m o u n t e d 6 0 i n c h e s a b o v e t h e f l o o r

. N e v e r t h e l e s s

,

G a r c i a t e s t i f

i e d t h a t h e d e s i g n e d t h e t h e r m o s t a t s t o b e m o u n t e d 5 4 i n c h e s a b o v e t h e

f l o o r a n d h e i s s u e d a f

i e l d r e p o r t t o t h i s e f

f e c t i n F e b r u a r y 2 0 0 2

. “ I t i s t h e j u r y ’ s

t a s k

– n o t o u r s

– t o w e i g h c o n f l i c t i n g e v i d e n c e a n d i n f e r e n c e s

, a n d d e t e r m i n e t h e

c r e d i b i l i t y o f w i t n e s s e s

. ” S h a n n o n

, 2 9 2 F

. 3 d a t 7 1 5 ( q u o t a t i o n m a r k s a n d c i t a t i o n

o m i t t e d )

. T h e j u r y r e s o l v e d t h e c o n f l i c t i n t h e e v i d e n c e i n f

a v o r o f B o l t o n a n d w e

m a y n o t “ s u b s t i t u t e o u r j u d g m e n t f o r i t s j u d g m e n t

. ” I d

. ( q u o t a t i o n m a r k s a n d

c i t a t i o n o m i t t e d )

.

B a s e d o n t h e f

o r e g o i n g

, w e c o n c l u d e t h e d i s t r i c t c o u r t c o r r e c t l y d e n i e d

B a r k e r a n d A c c e s s N o w ’ s m o t i o n f o r j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w a g a i n s t B o l t o n

.

C

. N o m i n a l D a m a g e s

B a r k e r a n d A c c e s s N o w c o n t e n d t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d i n n o t a w a r d i n g

n o m i n a l d a m a g e s o f o n e d o l l a r b a s e d o n t h e j u r y ’ s f i n d i n g t h a t T C R v i o l a t e d

B a r k e r ’ s r i g h t s u n d e r t h e F a i r H o u s i n g A c t

. A t t r i a l

, t h e d i s t r i c t c o u r t i n s t r u c t e d

t h e j u r y t h a t i t m u s t a w a r d n o m i n a l d a m a g e s i f i t f o u n d a F H A v i o l a t i o n b u t n o

o t h e r d a m a g e s

. N e v e r t h e l e s s

, t h e v e r d i c t f o r m d i d n o t m e n t i o n n o m i n a l d a m a g e s

a n d B a r k e r a n d A c c e s s N o w d i d n o t o b j e c t t o t h e f

o r m

. A f t e r t h e j u r y ’ s v e r d i c t

,

21B a r k e r a r g u e d t h a t s h e w a s e n t i t l e d t o n o m i n a l d a m a g e s o f o n e d o l l a r

. T h e d i s t r i c t

c o u r t d e n i e d B a r k e r ’ s r e q u e s t

, w h i c h i t c o n s t r u e d a s a m o t i o n f o r a d d i t u r

, o n t h e

g r o u n d s t h a t a F H A v i o l a t i o n i s a s t a t u t o r y

, n o n

- c o n s t i t u t i o n a l v i o l a t i o n t h a t d o e s

n o t r e q u i r e n o m i n a l d a m a g e s

. M o r e o v e r

, t h e d i s t r i c t c o u r t f o u n d t h a t B a r k e r h a d

w a i v e d t h e i s s u e b y f

a i l i n g t o o b

j e c t t o t h e v e r d i c t f

o r m

.

W e r e v i e w t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s l e g a l c o n c l u s i o n s d e n o v o

. S e e P e l p h r e y v

.

C o b b C o u n t y

, G e o r g i a

, 5 4 7 F

. 3 d 1 2 6 3

, 1 2 6 8 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 8 )

. W e r e v i e w t h e s i z e

o f t h e d a m a g e s v e r d i c t f o r c l e a r e r r o r

. S e e B r a v o v

. U n i t e d S t a t e s

, 5 3 2 F

. 3 d 1 1 5 4

,

1 1 6 0 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 8 )

. “ N o m i n a l d a m a g e s a r e a p p r o p r i a t e i f a p l a i n t i f f e s t a b l i s h e s

a v i o l a t i o n o f a f

u n d a m e n t a l c o n s t i t u t i o n a l r i g h t

, e v e n i f h e c a n n o t p r o v e a c t u a l

i n j u r y s u f f i c i e n t t o e n t i t l e h i m t o c o m p e n s a t o r y d a m a g e s

. ” P e l p h r e y

, 5 4 7 F

. 3 d a t

1 2 8 2 ( q u o t a t i o n m a r k s a n d c i t a t i o n o m i t t e d )

. F o r e x a m p l e

, w e h a v e a f f i r m e d t h e

a w a r d o f n o m i n a l d a m a g e s f o r v i o l a t i o n s o f t h e E s t a b l i s h m e n t C l a u s e o f t h e F i r s t

A m e n d m e n t

. S e e P e l p h r e y

, 5 4 7 F

. 3 d a t 1 2 8 2 ; s e e a l s o K H O u t d o o r

, L L C v

. C i t y

o f T r u s s v i l l e

, 4 6 5 F

. 3 d 1 2 5 6

, 1 2 6 2 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 6 ) ( n o m i n a l d a m a g e s w a r r a n t e d

b e c a u s e c i t y o r d i n a n c e i m p e r m i s s i b l y d i s c r i m i n a t e d b a s e d o n t h e c o n t e n t o f s p e e c h

i n v i o l a t i o n o f t h e F i r s t A m e n d m e n t )

. O n t h e o t h e r h a n d

, w e h a v e d e c l i n e d t o

a w a r d n o m i n a l d a m a g e s w h e r e o n l y a s t a t u t o r y r i g h t h a s b e e n v i o l a t e d

. S e e

, e

. g

. ,

W a l k e r v

. A n d e r s o n E l e c

. C o n n e c t o r s

, 9 4 4 F

. 2 d 8 4 1

, 8 4 5 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 1 )

22( n o m i n a l d a m a g e s n o t m a n d a t e d f o r s e x u a l h a r a s s m e n t v i o l a t i o n o f T i t l e V I I

b e c a u s e s u c h v i o l a t i o n i n v o l v e s “ p u r e l y s t a t u t o r y r i g h t s ” )

.

A s i n W a l k e r

, n o m i n a l d a m a g e s a r e n o t r e q u i r e d h e r e b e c a u s e t h i s c a s e

i n v o l v e s o n l y a v i o l a t i o n o f s t a t u t o r y r i g h t s

, n o t c o n s t i t u t i o n a l r i g h t s

. T h e j u r y 3

f o u n d t h a t T C R v i o l a t e d B a r k e r ’ s r i g h t s u n d e r t h e F H A

, w h i c h s t e m s f r o m 4 2

U

. S

. C

. § 3 6 0 4

. A v i o l a t i o n o f t h e F H A d o e s n o t e q u a t e t o a v i o l a t i o n o f a

f u n d a m e n t a l c o n s t i t u t i o n a l r i g h t

. S e e L o u i s i a n a A C O R N F a i r H o u s i n g v

. L e B l a n c

,

2 1 1 F

. 3 d 2 9 8

, 3 0 3

- 0 4 ( 5 t h C i r

. 2 0 0 0 ) ( c o n c l u d i n g t h a t n o m i n a l d a m a g e s n o t

r e q u i r e d f

o r F H A v i o l a t i o n b e c a u s e n o c o n s t i t u t i o n a l r i g h t v i o l a t e d )

. F u r t h e r m o r e

,

“ [ t ] h e f e d e r a l c o u r t ’ s l o n g s t a n d i n g p o l i c y a g a i n s t a d d i t u r

, a s a n i n t r u s i o n o n t h e

j u r y ’ s d o m a i n a n d v i o l a t i o n o f t h e S e v e n t h A m e n d m e n t

, a l s o s t a n d s i n t h e w a y o f

[ B a r k e r ] ’ s r e q u e s t f

o r o n e d o l l a r i n n o m i n a l d a m a g e s w h e r e t h e j u r y a w a r d e d

n o n e

. ” W a l k e r

, 9 4 4 F

. 2 d a t 8 4 5

. A c c o r d i n g l y

, t h e d i s t r i c t c o u r t c o r r e c t l y d e c l i n e d

t o a w a r d B a r k e r n o m i n a l d a m a g e s

.

Although our

controlling prec edent r equire s that a constitutional rig ht be violated in 3

order to mandate nominal dama g es, we rec og nize that other circ uits permit nominal damag es for

a F HA violation alone. See Hamad v. Woodcr est Condo. Ass’n, 328 F.3d 224, 237 ( 6th Cir.

2003) (nominal dama g es for FHA violation appropriate if plaintiffs prove defe ndants ca used

them a non-qua

ntifiable injury

); Cabre ra v. Jakabovitz, 24 F.3d 372, 391 (2d Cir. 1994) (nominal

damag es ca

n be aw arde d wher e jury

found F HA violated by

rac ial discrimination in housing

renta l). See a lso Alex ander v. Riga , 208 F.3d 419, 429 ( 3d Cir. 2000) (sug g esting in dicta that

nominal damag es may

be appr opriate f

or a F HA violation based on r acia l discrimination given

that “the inability

to buy or lea se re al prope rty

can be considere d one of the badg es and inc idents

of slaver y ”).

23D

. A t t o r n e y ’ s F e e s f o r A c c e s s N o w

A c c e s s N o w c o n t e n d s t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t a b u s e d i t s d i s c r e t i o n i n

s i g n i f i c a n t l y r e d u c i n g i t s r e q u e s t f o r a t t o r n e y ’ s f

e e s

. S p e c i f

i c a l l y

, A c c e s s N o w

m a i n t a i n s t h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t a d e q u a t e l y e x p l a i n w h y i t a d j u s t e d t r i a l c o u n s e l

M a t t h e w D i e t z ’ s h o u r s f r o m 1 7 3 0 t o 1 2 1 5

. 1 a n d t h e n f u r t h e r r e d u c e d t h e l o d e s t a r

a m o u n t b y s e v e n t y

- f

i v e p e r c e n t

.

W e r e v i e w a d i s t r i c t c o u r t ’ s a w a r d o f a t t o r n e y ’ s f e e s f o r a b u s e o f d i s c r e t i o n

.

S e e B i v i n s v

. W r a p I t U p

, I n c

. , 5 4 8 F

. 3 d 1 3 4 8

, 1 3 5 1 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 8 ) ( p e r c u r i a m )

.

T h e d i s t r i c t c o u r t ’ s l e g a l c o n c l u s i o n s a r e r e v i e w e d d e n o v o a n d i t s f a c t u a l f i n d i n g s

f o r c l e a r e r r o r

. S e e i d

. W e m u s t r e m a n d i f t h e d i s t r i c t c o u r t f a i l s t o e x p l a i n c l e a r l y

a n d c o n c i s e l y a n y r e d u c t i o n s t o t h e r e q u e s t e d h o u r s

. S e e i d

.

T h e F a i r H o u s i n g A c t p e r m i t s a c o u r t t o a w a r d a r e a s o n a b l e a t t o r n e y ’ s f e e

a n d c o s t s t o a p r e v a i l i n g p a r t y

. S e e 4 2 U

. S

. C

. § 3 6 1 3 ( c ) ( 2 )

. T h e p a r t i e s d o n o t

d i s p u t e t h a t A c c e s s N o w i s a p r e v a i l i n g p a r t y a g a i n s t T C R

. T o d e t e r m i n e t h e

a m o u n t o f a r e a s o n a b l e f e e

, a c o u r t f

i r s t c a l c u l a t e s t h e l o d e s t a r

, w h i c h i s t h e

“ ‘ n u m b e r o f h o u r s r e a s o n a b l y e x p e n d e d o n t h e l i t i g a t i o n m u l t i p l i e d b y a

r e a s o n a b l e h o u r l y r a t e

. ’ ” S e e B i v i n s

, 5 4 8 F

. 3 d a t 1 3 5 0 ( q u o t i n g H e n s l e y v

.

E c k e r h a r t

, 4 6 1 U

. S

. 4 2 4

, 4 3 3

, 1 0 3 S

. C t

. 1 9 3 3

, 1 9 3 9 ( 1 9 8 3 ) )

. A c o u r t s h o u l d

c o n s i d e r t h e f

o l l o w i n g t w e l v e f

a c t o r s i n a s c e r t a i n i n g w h a t c o n s t i t u t e s a r e a s o n a b l e

24a m o u n t o f h o u r s a n d r a t e :

( 1 ) t h e t i m e a n d l a b o r r e q u i r e d ; ( 2 ) t h e n o v e l t y a n d

d i f f i c u l t y o f t h e q u e s t i o n s ; ( 3 ) t h e s k i l l r e q u i s i t e t o

p e r f o r m t h e l e g a l s e r v i c e p r o p e r l y ; ( 4 ) t h e p r e c l u s i o n o f

e m p l o y m e n t b y t h e a t t o r n e y d u e t o a c c e p t a n c e o f t h e

c a s e ; ( 5 ) t h e c u s t o m a r y f e e ; ( 6 ) w h e t h e r t h e f

e e i s f i x e d

o r c o n t i n g e n t ; ( 7 ) t i m e l i m i t a t i o n s i m p o s e d b y t h e c l i e n t

o r t h e c i r c u m s t a n c e s ; ( 8 ) t h e a m o u n t i n v o l v e d a n d t h e

r e s u l t s o b t a i n e d ; ( 9 ) t h e e x p e r i e n c e

, r e p u t a t i o n

, a n d

a b i l i t y o f t h e a t t o r n e y s ; ( 1 0 ) t h e ‘ u n d e s i r a b i l i t y ’ o f t h e

c a s e ; ( 1 1 ) t h e n a t u r e a n d l e n g t h o f t h e p r o f e s s i o n a l

r e l a t i o n s h i p w i t h t h e c l i e n t ; a n d ( 1 2 ) a w a r d s i n s i m i l a r

c a s e s

.

I d

. a t 1 3 5 0 n

. 2

.

C a l c u l a t i n g t h e l o d e s t a r d o e s n o t e n d t h e a n a l y s i s

, h o w e v e r

. A d i s t r i c t c o u r t

m a y a d j u s t t h e l o d e s t a r b a s e d o n o t h e r c o n s i d e r a t i o n s

, t h e m o s t c r i t i c a l f a c t o r b e i n g

“ t h e d e g r e e o f s u c c e s s o b t a i n e d

. ” H e n s l e y

, 4 6 1 U

. S

. a t 4 3 6

, 1 0 3 S

. C t

. a t 1 9 4 1

.

W h e r e a p l a i n t i f

f h a s a c h i e v e d o n l y p a r t i a l o r l i m i t e d s u c c e s s

, t h e l o d e s t a r m a y b e

e x c e s s i v e

. S e e i d

. A r e d u c t i o n i s t h e n a p p r o p r i a t e e v e n i f t h e p l a i n t i f f ’ s c l a i m s

w e r e “ i n t e r r e l a t e d

, n o n

- f r i v o l o u s

, a n d r a i s e d i n g o o d f a i t h

. ” I d

. T h e S u p r e m e

C o u r t h a s a c k n o w l e d g e d t h a t “ [ t ] h e r e i s n o p r e c i s e r u l e o r f o r m u l a f o r m a k i n g

t h e s e d e t e r m i n a t i o n s

. ” I d

. A c c o r d i n g l y

, i t i s w i t h i n t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s d i s c r e t i o n

,

u p o n c o n s i d e r a t i o n o f t h e a f o r e m e n t i o n e d f

a c t o r s

, t o d e c i d e w h e t h e r t o i d e n t i f y

s p e c i f i c h o u r s t o b e e l i m i n a t e d o r s i m p l y t o r e d u c e t h e f e e a w a r d t o a c c o u n t f

o r t h e

l i m i t e d s u c c e s s

. S e e i d

.

25I n t h i s c a s e

, t h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t a t t e m p t t o i d e n t i f y t h e s p e c i f

i c h o u r s t o

b e e l i m i n a t e d b e c a u s e A c c e s s N o w ’ s v a r i o u s c l a i m s w e r e i n t e r r e l a t e d

, “ ‘ m a k i n g i t

d i f f i c u l t t o d i v i d e t h e h o u r s e x p e n d e d o n a c l a i m

- b y

- c l a i m b a s i s

. ’ ” R 1 9

- 4 2 5 a t 6

( q u o t i n g H e n s l e y

, 4 6 1 U

. S

. a t 4 3 5

, 1 0 3 S

. C t

. a t 1 9 4 0 )

. T h e d i s t r i c t c o u r t f o u n d

t h a t t h e h o u r s s p e n t b y A c c e s s N o w ’ s c o u n s e l o n t h e l i t i g a t i o n a s a w h o l e w e r e

r e a s o n a b l e b u t a d

j u s t e d t h e m t o r e f

l e c t t h e a c t u a l b i l l i n g r e c o r d s s u b m i t t e d b y

A c c e s s N o w ’ s a t t o r n e y s

. A c c e s s N o w e r r o n e o u s l y s t a t e s i n i t s a p p e a l b r i e f t h a t t h e

d i s t r i c t c o u r t r e d u c e d M a t t h e w D i e t z ’ s h o u r s f r o m 1 7 3 0 t o 1 2 1 5

. 1

. A c c o r d i n g t o

D i e t z ’ s o w n d e c l a r a t i o n

, h e o n l y e x p e n d e d 1 2 7 9

. 9 h o u r s o n t h e c a s e

, w h i c h t h e

c o u r t r e d u c e d t o 1 2 1 5

. 1 h o u r s b a s e d o n h i s b i l l i n g r e c o r d s

. T h u s

, t h e d i s t r i c t c o u r t

a d j u s t e d D i e t z ’ s t i m e b y a p p r o x i m a t e l y 6 5 h o u r s

, n o t b y 5 0 0 h o u r s a s A c c e s s N o w

c o n t e n d s

.

A f t e r d e t e r m i n i n g t h e t o t a l a m o u n t o f r e a s o n a b l e h o u r s a n d t h e r e a s o n a b l e

h o u r l y r a t e s

, t h e d i s t r i c t c o u r t c a l c u l a t e d t h e l o d e s t a r t o b e $ 5 1 4

, 4 5 9

. 2 5

. T h e c o u r t

c o n c l u d e d t h i s a m o u n t w a s e x c e s s i v e

, h o w e v e r

, i n l i g h t o f t h e r e s u l t s a c h i e v e d

.

C o n s e q u e n t l y

, t h e c o u r t r e d u c e d t h e l o d e s t a r “ b y 7 5 % t o a c c o u n t f o r t h e l i m i t e d

s u c c e s s i n t h i s c a s e a n d t h e f a c t t h a t s e v e r a l o t h e r c l a i m s a n d p a r t i e s w e r e a t i s s u e

i n t h e l i t i g a t i o n

. ” R 1 9

- 4 2 5 a t 7

. T h e c o u r t a w a r d e d A c c e s s N o w $ 4 6

, 7 4 4

. 8 1 i n

a t t o r n e y ’ s f

e e s

, w h i c h r e f

l e c t e d a n a w a r d o f $ 1 2 8

, 6 1 4

. 8 1 r e d u c e d b y t h e a m o u n t

26a t t r i b u t a b l e t o t h e s e t t l e m e n t w i t h E m o r y

. 4

T h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t c l e a r l y a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n t h i s c a s e

. T h e h o u r s

c l a i m e d b y A c c e s s N o w i n i t s f e e r e q u e s t w e r e n o t l i m i t e d t o i t s s i n g l e c l a i m

a g a i n s t T C R o f a n F H A v i o l a t i o n

, f o r w h i c h i t w a s a w a r d e d $ 1

, 6 7 5 i n

c o m p e n s a t o r y d a m a g e s

. R a t h e r

, t h e b i l l i n g r e c o r d s i n c l u d e d t h e h o u r s a n d f e e s f o r

t h e w o r k p e r f

o r m e d b y t h e a t t o r n e y s f o r b o t h A c c e s s N o w a n d B a r k e r o n a l l t h e i r

c l a i m s i n t h e c o m p l a i n t a g a i n s t b o t h T C R a n d B o l t o n

. A c c e s s N o w w a s

u n s u c c e s s f

u l i n a n y c l a i m a g a i n s t B o l t o n a n d i n s e v e r a l o t h e r c l a i m s a g a i n s t T C R

,

i n c l u d i n g c l a i m s f

o r p u n i t i v e d a m a g e s

, v i o l a t i o n o f t h e G e o r g i a F a i r H o u s i n g A c t

,

a n d v i o l a t i o n o f O

. C

. G

. A

. § 5 1

- 6

- 1

. T h e d i s t r i c t c o u r t t h u s p r o p e r l y e x e r c i s e d i t s

d i s c r e t i o n t o r e d u c e t h e l o d e s t a r t o a c c o u n t f o r A c c e s s N o w ’ s p a r t i a l s u c c e s s a n d

a d e q u a t e l y e x p l a i n e d i t s d e c i s i o n f o r d o i n g s o

. S e e H e n s l e y

, 4 6 1 U

. S

. a t 4 3 6

- 3 7

,

1 0 3 S

. C t

. a t 1 9 4 1 ; B i v i n s

, 5 4 8 F

. 3 d a t 1 3 5 2 ( n o t i n g t h a t d o w n w a r d a d j u s t m e n t i n

l o d e s t a r i s w a r r a n t e d i f t h e p l a i n t i f f w a s o n l y p a r t i a l l y s u c c e s s f u l i n h i s c l a i m s )

.

A c c o r d i n g l y

, w e a f

f i r m t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s a w a r d o f a t t o r n e y ’ s f e e s t o A c c e s s N o w

.

I I I

. C O N C L U S I O N

B a r k e r a n d A c c e s s N o w a p p e a l t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s o r d e r s d e n y i n g t h e i r

m o t i o n f o r n e w t r i a l a n d m o t i o n f o r j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. W e c o n c l u d e t h a t

Acc ess Now a cknowledg ed in its petition for attorney ’s fe es that this settlement amount 4

should be deduc ted from its total fee s and costs.

27a n e w t r i a l w a s u n w a r r a n t e d b e c a u s e t h e d i s t r i c t c o u r t p r o p e r l y a d m i t t e d t h e

r e d a c t e d s e t t l e m e n t a g r e e m e n t a n d e v i d e n c e o f s u b s e q u e n t r e m e d i a l m e a s u r e s ; t h e

c o u r t d i d n o t a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n r e s t r i c t i n g t h e c r o s s

- e x a m i n a t i o n o f a w i t n e s s

a b o u t o t h e r a c c e s s i b i l i t y c o d e s ; a n d t h e c o u r t c o r r e c t l y i n s t r u c t e d t h e j u r y o n

e m o t i o n a l d i s t r e s s d a m a g e s

. W e f u r t h e r c o n c l u d e t h a t t h e e v i d e n c e s u p p o r t e d t h e

d i s t r i c t c o u r t ’ s d e n i a l o f t h e m o t i o n f o r j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w a g a i n s t B o l t o n

.

F i n a l l y

, w e a g r e e w i t h t h e d i s t r i c t c o u r t t h a t n o m i n a l d a m a g e s w e r e n o t r e q u i r e d i n

t h e a b s e n c e o f a c o n s t i t u t i o n a l v i o l a t i o n a n d w e f i n d n o a b u s e o f d i s c r e t i o n i n t h e

c o u r t ’ s a w a r d o f a t t o r n e y ’ s f e e s t o A c c e s s N o w

. A c c o r d i n g l y

, w e A F F I R M

.

A F F I R M E D

.

28