### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Sep te m be r 28 , 20 11 Ses si on



### MARQU ETT E WE AVE R v. F OUR MAPL ES HOME OWNE RS

ASSOCIATION and WESTWOO D MAN AGE MENT COR POR ATION

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r D a v i d s o n C o u n t y

N o

. 0 9 C 3 1 5 3 B a r b a r a N

. H a y n e s , J u d g e

N o

. M 2 0 1 1

- 0 1 1 0 1

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d O c t o b e r 2 4

, 2 0 1 1

T h i s i s a p r e m i s e s l i a b i l i t y c a s e i n w h i c h t h e P l a i n t i f f / A p p e l l a n t

, a r e s i d e n t o f

D e f e n d a n t s / A p p e l l e e s ’ c o n d o m i n i u m c o m p l e x

, w a s a s s a u l t e d b y u n k n o w n i n d i v i d u a l s

.

A p p e l l a n t f

i l e d s u i t

, a s s e r t i n g n e g l i g e n c e o n t h e p a r t o f A p p e l l e e s i n f a i l i n g t o t i m e l y r e p a i r

a v e h i c l e a c c e s s g a t e o n t h e p r o p e r t y

. T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o

A p p e l l e e s

, f

i n d i n g t h a t A p p e l l e e s o w e d n o d u t y t o A p p e l l a n t a s t h e h a r m w a s n o t r e a s o n a b l y

f o r e s e e a b l e

. W e c o n c l u d e t h a t t h e e v i d e n c e c r e a t e s a d i s p u t e a s t o w h e t h e r t h e u n d e r l y i n g

a s s a u l t w a s f

o r e s e e a b l e a n d

, t h e r e f

o r e

, t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t w a s e r r o n e o u s

.

R e v e r s e d a n d r e m a n d e d

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3

. A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t R e v e r s e d a n d

R e m a n d e d

J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. ,

W

. S

. , a n d H O LLY M

. K IR B Y

, J

. , j o i n e d

.

P h i l l i p L

. D a v i d s o n

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, M a r q u e t t e W e a v e r

.

T h o m a s J

. S m i t h

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, F o u r M a p l e s H o m e o w n e r s

A s s o c i a t i o n a n d W e s t w o o d M a n a g e m e n t C o r p o r a t i o n

.

O P I N I O N

O n J u n e 1 2

, 2 0 0 9

, M r

. M a r q u e t t e W e a v e r ( “ A p p e l l a n t ” ) w a s a r e s i d e n t o f a

c o n d o m i n i u m c o m m u n i t y i n N a s h v i l l e k n o w n a s F o u r M a p l e s

. F o u r M a p l e s i s o v e r s e e n a n d

m a n a g e d b y t h e W e s t w o o d M a n a g e m e n t C o r p o r a t i o n ( “ W e s t w o o d ” )

. W e s t w o o d m a n a g e s

F o u r M a p l e s o f

f

- s i t e

, a n d d o e s n o t e m p l o y a m a n a g e r o n t h e p r e m i s e s

. A t a l l t i m e s r e l e v a n t

,

M r

. W e a v e r w a s r e n t i n g t h e c o n d o m i n i u m f r o m i t s o w n e r

, N e a l C o x

, u n d e r a o n e

- y e a r l e a s e

.M r

. W e a v e r w a s n o t a m e m b e r o f t h e F o u r M a p l e s H o m e o w n e r s A s s o c i a t i o n ( “ F o u r

M a p l e s

, ” a n d t o g e t h e r w i t h W e s t w o o d

, “ A p p e l l e e s ” )

.

T h e F o u r M a p l e s c o m m u n i t y m a i n t a i n e d a g a t e t h a t c o n t r o l l e d m o t o r v e h i c l e a c c e s s

t o t h e c o m m u n i t y ’ s p a r k i n g l o t

. R e s i d e n t s o f F o u r M a p l e s

, a s w e l l a s r e n t e r s

, r e c e i v e d a

r e m o t e c o n t r o l f

o r t h e g a t e i n a d d i t i o n t o a n a c c e s s c o d e t o o p e r a t e t h e v e h i c l e g a t e t h r o u g h

a t o u c h

- k e y s y s t e m

. D u r i n g e v e n i n g h o u r s

, t h e a c c e s s g a t e r e m a i n e d c l o s e d ; t h e r e f o r e

,

a n y o n e d e s i r i n g t o e n t e r t h e c o m p l e x b y m o t o r v e h i c l e h a d t o o p e n t h e g a t e w i t h a r e m o t e

c o n t r o l o r h a d t o e n t e r u s i n g t h e k e y p a d

. H o w e v e r

, d u r i n g d a y l i g h t h o u r s

, t h e v e h i c l e a c c e s s

g a t e w a s o p e n a n d a n y v e h i c l e c o u l d e n t e r F o u r M a p l e s d u r i n g t h a t t i m e

.

D e s p i t e h a v i n g t h e a c c e s s g a t e f o r m o t o r v e h i c l e t r a f

f i c

, i t i s u n d i s p u t e d t h a t F o u r

M a p l e s w a s n o t a “ g a t e d c o m m u n i t y

, ” a s i t w a s n o t c o m p l e t e l y s u r r o u n d e d b y g a t i n g o r

f e n c i n g t h a t w o u l d p r e v e n t a c c e s s t o i n d i v i d u a l s o n f o o t

. A l t h o u g h p o r t i o n s o f F o u r M a p l e s

a r e s u r r o u n d e d b y a c o m b i n a t i o n c h a i n

- l i n k f e n c e a n d w o o d e n p r i v a c y f e n c i n g

, t h e f

r o n t o f

t h e c o m m u n i t y d o e s n o t h a v e a n y f e n c i n g w h a t s o e v e r

. R a t h e r

, u n l o c k e d d o o r s

, l o c a t e d a t

t h e f r o n t o f t h e c o m m u n i t y b u i l d i n g s

, a l l o w a c c e s s t o F o u r M a p l e s

. I n a d d i t i o n

, i t i s

u n d i s p u t e d t h a t F o u r M a p l e s d o e s n o t h a v e a s e c u r i t y g u a r d o n s t a f f

, n o r d o e s i t u s e s e c u r i t y

c a m e r a s o r v i d e o s u r v e i l l a n c e e q u i p m e n t o n t h e p r o p e r t y

.

O n M a y 9

, 2 0 0 9

, a c a r t h a t w a s d r i v e n b y a n o n

- p a r t y v i s i t o r h i t a n d d a m a g e d t h e

a c c e s s g a t e

, r e n d e r i n g i t i n o p e r a b l e

. S o o n a f t e r t h e g a t e w a s d a m a g e d

, W e s t w o o d w a s

n o t i f i e d

. W e s t w o o d t h e n c o n t a c t e d A c c e s s G a t e C o m p a n y t o h a v e t h e g a t e r e p a i r e d

. A f t e r

t h e g a t e w a s d a m a g e d

, b u t b e f o r e t h e r e p a i r s w e r e m a d e

, t h e a c c e s s g a t e w a s l e f t o p e n

, b o t h

d a y a n d n i g h t

, t o a l l o w v e h i c l e i n g r e s s a n d e g r e s s

.

O n J u n e 1 2

, 2 0 0 9

, a t a p p r o x i m a t e l y 2 : 0 0 a

. m

. , M r

. W e a v e r w a s a s l e e p i n h i s r e n t e d

c o n d o m i n i u m w h e n t w o p e o p l e b r o k e d o w n t h e f r o n t d o o r a n d s h o t M r

. W e a v e r s e v e r a l

t i m e s

. A f

t e r t h e a s s a u l t

, M r

. W e a v e r w a s a b l e t o r u n i n t o t h e p a r k i n g l o t

. I t i s u n c l e a r f r o m

t h e r e c o r d w h e t h e r t h e a s s a i l a n t s l e f t o n f o o t o r b y v e h i c l e

.

O n S e p t e m b e r 1 0

, 2 0 0 9

, M r

. W e a v e r f i l e d a c o m p l a i n t a g a i n s t W e s t w o o d a n d F o u r

M a p l e s

, a l l e g i n g n e g l i g e n c e

. S p e c i f i c a l l y

, M r

. W e a v e r ’ s c o m p l a i n t s t a t e d t h a t h i s a s s a i l a n t s

“ w e r e a b l e t o e n t e r F o u r M a p l e s u n i m p e d e d b e c a u s e t h e s e c u r i t y g a t e w a s i n o p e r a t i v e

, a n d

h a d b e e n [ s o ] f

o r n o t l e s s t h a n o n e m o n t h b e f o r e t h e i n c i d e n t

. ” M o r e o v e r

, M r

. W e a v e r

a v e r r e d t h a t t h e A p p e l l e e s “ h a d a c t u a l k n o w l e d g e o f t h i s o n g o i n g b r e a c h o f s e c u r i t y

, b u t

n e g l i g e n t l y f

a i l e d t o r e m e d y s a m e i n a t i m e l y f a s h i o n

. ” C l a i m i n g t h a t i t w a s r e a s o n a b l y

f o r e s e e a b l e t h a t t h e i n o p e r a t i v e s e c u r i t y g a t e w o u l d a l l o w u n a u t h o r i z e d p e r s o n s t o e n t e r t h e

c o m p l e x

, M r

. W e a v e r a s s e r t e d t h a t t h e A p p e l l e e s

, i n d i v i d u a l l y a n d c o l l e c t i v e l y

, h a d a d u t y

t o s e e t h a t t h e g a t e w a s o p e r a b l e

. I n f a i l i n g t o d o s o

, M r

. W e a v e r c o n t e n d s t h a t t h e A p p e l l e e s

-2-w e r e n e g l i g e n t a n d t h a t t h e i r n e g l i g e n c e w a s t h e d i r e c t a n d p r o x i m a t e c a u s e o f t h e i n j u r i e s

h e s u s t a i n e d

. O n D e c e m b e r 3

, 2 0 0 9

, W e s t w o o d a n d F o u r M a p l e s f i l e d a j o i n t a n s w e r

, i n

w h i c h t h e y d e n i e d a n y n e g l i g e n c e

. I n a d d i t i o n t o d e n y i n g t h e m a t e r i a l a l l e g a t i o n s c o n t a i n e d

i n t h e c o m p l a i n t

, A p p e l l e e s f u r t h e r a s s e r t e d t h e a f

f i r m a t i v e d e f

e n s e s o f : ( 1 ) s u p e r s e d i n g

i n t e r v e n i n g c a u s e ( i

. e

. , M r

. W e a v e r ’ s i n j u r i e s w e r e c a u s e d b y u n k n o w n a s s a i l a n t s ) ; ( 2 ) f a i l u r e

t o s t a t e a c l a i m u p o n w h i c h r e l i e f m a y b e g r a n t e d ; ( 3 ) c o m p a r a t i v e f a u l t ; a n d ( 4 ) a s s u m p t i o n

o f t h e r i s k ( d u e t o M r

. W e a v e r ’ s k n o w l e d g e t h a t F o u r M a p l e s w a s n o t a “ g a t e d c o m m u n i t y ” )

.

O n M a r c h 1

, 2 0 1 1

, F o u r M a p l e s a n d W e s t w o o d f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

,

a l o n g w i t h a s t a t e m e n t o f u n d i s p u t e d m a t e r i a l f

a c t s

, a n d t h e a f

f i d a v i t o f B e t t y F l i n k o w

, t h e

F o u r M a p l e s p r o p e r t y m a n a g e r

, i n s u p p o r t t h e r e o f

. M r

. W e a v e r o p p o s e d t h e m o t i o n f o r

s u m m a r y j u d g m e n t i n a r e s p o n s e f i l e d o n M a r c h 2 3

, 2 0 1 1

. I n h i s r e s p o n s e

, M r

. W e a v e r

s t a t e s

, i n t e r a l i a

, t h a t

, s h o r t l y b e f o r e h i s a s s a u l t

, “ t h e r e w a s a n i n c i d e n t w h e r e a t e n a n t h a d

t h e s a m e t h i n g h a p p e n t o t h e m e x c e p t t h e r e w a s n o s h o o t i n g

. ” T o s u p p o r t t h i s s t a t e m e n t

, M r

.

W e a v e r a t t a c h e d t h e s w o r n s t a t e m e n t a n d r e p o r t o f P o l i c e C a p t a i n K l o g

, o u t l i n i n g a n i n c i d e n t

t h a t t o o k p l a c e i n t h e c o m p l e x o n J u n e 1 0

, 2 0 0 9

, s e e d i s c u s s i o n i n f r a

. I n h e r a f

f i d a v i t

, M s

. 1

F l i n k o w s t a t e s t h a t n e i t h e r s h e

, n o r a n y o n e e l s e f r o m W e s t w o o d k n e w a b o u t t h e J u n e 1 0

,

2 0 0 9 i n c i d e n t

. O n A p r i l 6

, 2 0 1 1

, A p p e l l e e s f i l e d a r e p l y t o M r

. W e a v e r ’ s r e s p o n s e

, w h e r e i n

t h e y s p e c i f

i c a l l y a r g u e t h a t C a p t a i n K l o g ’ s r e p o r t i s i n a d m i s s i b l e h e a r s a y

. T h e r e c o r d d o e s

n o t i n d i c a t e t h a t t h e t r i a l c o u r t e v e r r u l e d o n t h i s q u e s t i o n

.

A h e a r i n g o n t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t w a s h e l d o n A p r i l 8

, 2 0 1 1 ; t h e r e i s

n o t r a n s c r i p t o f t h i s h e a r i n g i n t h e a p p e l l a t e r e c o r d

. B y O r d e r o f A p r i l 2 8

, 2 0 1 1

, t h e t r i a l

c o u r t g r a n t e d A p p e l l e e s ’ m o t i o n

, a n d s p e c i f i c a l l y f o u n d t h a t :

3

. A t t h e d a t e a n d t i m e o f t h e i n c i d e n t

. . . t h e v e h i c l e a c c e s s

g a t e t h a t c o n t r o l l e d v e h i c l e e n t r y o n t o t h e F o u r M a p l e s

C o m m u n i t y d u r i n g e v e n i n g h o u r s w a s b e i n g r e p a i r e d a n d

r e b u i l t

, a n d t h e r e f

o r e w a s n o t o p e r a t i o n a l

. T h e D e f e n d a n t s

c o u l d n o t h a v e r e a s o n a b l y f o r e s e e n t h a t u n k n o w n i n t r u d e r s

w o u l d b r e a k d o w n t h e P l a i n t i f f ’ s d o o r a n d s h o o t h i m m u l t i p l e

t i m e s d u r i n g t h e o v e r n i g h t h o u r s o f J u n e 1 2

, 2 0 0 9

.

4

. T h e D e f

e n d a n t s h a d n o n o t i c e w h a t s o e v e r t h a t t h e P l a i n t i f f

w a s a t r i s k o r i n d a n g e r o f h a r m a s a r e s u l t o f t h e v e h i c l e a c c e s s

g a t e b e i n g u n d e r r e p a i r

, a n d t h e i n j u r i e s s u s t a i n e d b y t h e

P l a i n t i f f a t t h e h a n d s o f t h e c r i m i n a l t h i r d p a r t i e s w e r e n o t i n a n y

w a y f o r e s e e a b l e t o t h e D e f

e n d a n t s j u s t b e c a u s e t h e v e h i c l e

Capt ai n K log’s fi rs t n ame is i ll egibl e on bot h t he r epo rt and th e s worn st at ement. 1

-3-a c c e s s g a t e w a s u n d e r r e p a i r a t t h e t i m e

.

5

. W i t h o u t a n y n o t i c e o f a t h r e a t o f h a r m t o t h e P l a i n t i f f

, t h e

D e f e n d a n t s h a d n o l e g a l d u t y t o p r o t e c t t h e P l a i n t i f f f r o m s u c h

h a r m

, a n d t h e r e f

o r e t h e D e f

e n d a n t s d i d n o t o w e a d u t y o f c a r e

t o t h e P l a i n t i f

f

. T h e D e f

e n d a n t s h e r e h a d n o n o t i c e o r a n y o t h e r

k n o w l e d g e f

r o m w h i c h t h e y c o u l d h a v e r e a s o n a b l y f o r e s e e n t h a t

t h e P l a i n t i f

f w a s u n d e r a r e a s o n a b l e l i k e l i h o o d o f h a r m a s a

r e s u l t o f t h e v e h i c l e a c c e s s g a t e b e i n g u n d e r r e p a i r

, a n d a n

i n j u r y w h i c h c o u l d n o t h a v e b e e n f o r e s e e n o r r e a s o n a b l y

a n t i c i p a t e d a s t h e r e s u l t o f a n a c t o f n e g l i g e n c e

, i f t h e r e e v e n

w a s s u c h a n a c t o f n e g l i g e n c e

, i s n o t a c t i o n a b l e a g a i n s t

D e f e n d a n t s

.

6

. I n t h i s c a s e

, i t w a s t h e c r i m i n a l a c t i o n s o f t h e u n k n o w n

i n t r u d e r s t h a t c a u s e d t h e P l a i n t i f f ’ s i n j u r i e s

, a n d t h e c r i m i n a l

a c t i o n s o f u n k n o w n i n t r u d e r s w e r e a s u p e r s e d i n g

, i n t e r v e n i n g

c a u s e o f t h e P l a i n t i f

f ’ s i n j u r i e s

, a n d [ ] w e r e i n f

a c t t h e p r o x i m a t e

c a u s e o f t h e P l a i n t i f

f ’ s i n j u r i e s

.

7

. N o a c t o r o m i s s i o n o n [ t h e ] p a r t o f t h e D e f e n d a n t s w a s t h e

c a u s e i n f

a c t o r t h e p r o x i m a t e c a u s e o f t h e P l a i n t i f f ’ s i n j u r i e s

. [ c h a n g e d o n l y t h e s p a c i n g ]

B a s e d u p o n t h e s e f

i n d i n g s

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

M r

. W e a v e r a p p e a l s

. T h e s o l e i s s u e f o r r e v i e w i s w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g

D e f e n d a n t s / A p p e l l e e s ' m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

S u m m a r y J u d g m e n t

A t r i a l c o u r t ' s d e c i s i o n t o g r a n t a m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t p r e s e n t s a q u e s t i o n

o f l a w

. O u r r e v i e w i s t h e r e f o r e d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a f f o r d e d t o t h e

t r i a l c o u r t ' s d e t e r m i n a t i o n

. B a i n v

. W e l l s

, 9 3 6 S

. W

. 2 d 6 1 8

, 6 2 2 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

. “ T h i s C o u r t

m u s t m a k e a f

r e s h d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e r e q u i r e m e n t s o f T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6 h a v e b e e n

s a t i s f i e d

. ” M a th e w s P a r t

n e r s , L

. L

. C

. v

. L e m m e

, N o

. M 2 0 0 8

– 0 1 0 3 6

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 0 9

W L 3 1 7 2 1 3 4

, a t * 3 ( c i t i n g H u n t e r v

. B r o w n

, 9 5 5 S

. W

. 2 d 4 9

, 5 0

– 5 1 ( T e n n

. 1 9 7 7 ) )

.

W h e n a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t i s m a d e

, t h e m o v i n g p a r t y h a s t h e b u r d e n o f

s h o w i n g t h a t “ t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t a n d t h e m o v i n g p a r t y i s

e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4

. T h e m o v i n g p a r t y m a y

-4-a c c o m p l i s h t h i s b y e i t h e r : ( 1 ) a f f i r m a t i v e l y n e g a t i n g a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e n o n

- m o v i n g

p a r t y ' s c l a i m ; o r ( 2 ) s h o w i n g t h a t t h e n o n

- m o v i n g p a r t y w i l l n o t b e a b l e t o p r o v e a n e s s e n t i a l

e l e m e n t a t t r i a l

. H

a n n a n v

. A l

l t e l P u b l ' g C o

. , 2 7 0 S

. W

. 3 d 1

, 8

– 9 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. H o w e v e r

,

“ [ i ] t i s n o t e n o u g h f

o r t h e m o v i n g p a r t y t o c h a l l e n g e t h e n o n m o v i n g p a r t y t o ‘ p u t u p o r

s h u t u p ’ o r e v e n t o c a s t d o u b t o n a p a r t y ' s a b i l i t y t o p r o v e a n e l e m e n t a t t r i a l

. ” I d

. a t 8

. I f t h e

m o v i n g p a r t y ' s m o t i o n i s p r o p e r l y s u p p o r t e d

, “ [ t ] h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n t h e n s h i f t s t o t h e

n o n m o v i n g p a r t y t o s h o w t h a t a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t e x i s t s

. ” I

d

. a t 5 ( c i t i n g B

y r d

v

. H a l l

, 8 4 7 S

. W

. 2 d 2 0 8

, 2 1 5 ( T e n n

. 1 9 9 3 ) )

. T h e n o n

- m o v i n g p a r t y m a y a c c o m p l i s h t h i s b y :

“ ( 1 ) p o i n t i n g t o e v i d e n c e e s t a b l i s h i n g m a t e r i a l f a c t u a l d i s p u t e s t h a t w e r e o v e r l o o k e d o r

i g n o r e d b y t h e m o v i n g p a r t y ; ( 2 ) r e h a b i l i t a t i n g t h e e v i d e n c e a t t a c k e d b y t h e m o v i n g p a r t y ;

( 3 ) p r o d u c i n g a d d i t i o n a l e v i d e n c e e s t a b l i s h i n g t h e e x i s t e n c e o f a g e n u i n e i s s u e f o r t h e t r i a l ;

o r ( 4 ) s u b m i t t i n g a n a f

f i d a v i t e x p l a i n i n g t h e n e c e s s i t y f o r f u r t h e r d i s c o v e r y p u r s u a n t t o T e n n

.

R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 6

. ” M a r t i n v

. N o r f o l k S

. R y

. C o

. , 2 7 1 S

. W

. 3 d 7 6

, 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 8 ) ( c i t a t i o n s

o m i t t e d )

.

W h e n r e v i e w i n g t h e e v i d e n c e

, w e m u s t d e t e r m i n e w h e t h e r f a c t u a l d i s p u t e s e x i s t

. I n

e v a l u a t i n g t h e t r i a l c o u r t ' s d e c i s i o n

, w e r e v i e w t h e e v i d e n c e i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e

n o n m o v i n g p a r t y a n d d r a w a l l r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s i n t h e n o n m o v i n g p a r t y ' s f a v o r

. S t o v a l

l

v

. C l a r k e

, 1 1 3 S

. W

. 3 d 7 1 5

, 7 2 1 ( T e n n

. 2 0 0 3 )

. I f w e f i n d a d i s p u t e d f

a c t

, w e m u s t “ d e t e r m i n e

w h e t h e r t h e f

a c t i s m a t e r i a l t o t h e c l a i m o r d e f e n s e u p o n w h i c h s u m m a r y j u d g m e n t i s

p r e d i c a t e d a n d w h e t h e r t h e d i s p u t e d f a c t c r e a t e s a g e n u i n e i s s u e f o r t r i a l

. ” M a t

h e w s

P a r t n e r s

, 2 0 0 9 W L 3 1 7 2 1 3 4

, a t * 3 ( c i t i n g B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 4 )

. “ A d i s p u t e d f a c t i s

m a t e r i a l i f i t m u s t b e d e c i d e d i n o r d e r t o r e s o l v e t h e s u b s t a n t i v e c l a i m o r d e f e n s e a t w h i c h

t h e m o t i o n i s d i r e c t e d

. ” B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 5

. A g e n u i n e i s s u e e x i s t s i f “ a r e a s o n a b l e j u r y

c o u l d l e g i t i m a t e l y r e s o l v e t h e f a c t i n f a v o r o f o n e s i d e o r t h e o t h e r

. ” I d

. “ S u m m a r y

[ j ] u d g m e n t i s o n l y a p p r o p r i a t e w h e n t h e f a c t s a n d t h e l e g a l c o n c l u s i o n s d r a w n f r o m t h e f a c t s

r e a s o n a b l y p e r m i t o n l y o n e c o n c l u s i o n

. ” L a n d r y v

. S o u t h C u m b e r l a n d A m o c o , e t a l

. , N o

.

E 2 0 0 9

– 0 1 3 5 4

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 1 0 W L 8 4 5 3 9 0

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r c h 1 0

, 2 0 1 0 )

( c i t i n g C a r v e l

l v

. B o t t o m s

, 9 0 0 S

. W

. 2 d 2 3 ( T e n n

. 1 9 9 5 ) )

. H o w e v e r

, i f t h e r e i s a n y

u n c e r t a i n t y c o n c e r n i n g a m a t e r i a l f a c t

, t h e n s u m m a r y j u d g m e n t i s n o t t h e a p p r o p r i a t e

d i s p o s i t i o n

. A s s t a t e d b y o u r S u p r e m e C o u r t i n E v c o C o r p

. v

. R o s s

, 5 2 8 S

. W

. 2 d 2 0 ( T e n n

.

1 9 7 5 ) :

T h e s u m m a r y j u d g m e n t p r o c e d u r e w a s d e s i g n e d t o p r o v i d e a

q u i c k

, i n e x p e n s i v e m e a n s o f c o n c l u d i n g c a s e s

, i n w h o l e o r i n

p a r t

, u p o n i s s u e s a s t o w h i c h t h e r e i s n o d i s p u t e r e g a r d i n g t h e

m a t e r i a l f

a c t s

. W h e r e t h e r e d o e s e x i s t a d i s p u t e a s t o f a c t s w h i c h

a r e d e e m e d m a t e r i a l b y t h e t r i a l c o u r t

, h o w e v e r

, o r w h e r e t h e r e

i s u n c e r t a i n t y a s t o w h e t h e r t h e r e m a y b e s u c h a d i s p u t e

, t h e

d u t y o f t h e t r i a l c o u r t i s c l e a r

. H e [ o r s h e ] i s t o o v e r r u l e a n y

-5-m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t i n s u c h c a s e s

, b e c a u s e s u m m a r y

j u d g m e n t p r o c e e d i n g s a r e n o t i n a n y s e n s e t o b e v i e w e d a s a

s u b s t i t u t e f

o r a t r i a l o f d i s p u t e d f

a c t u a l i s s u e s

.

I d

. a t 2 4

- 2 5

.

N e g l i g e n c e

T h e e l e m e n t s o f n e g l i g e n c e a r e : “ ( 1 ) a d u t y o f c a r e o w e d b y d e f e n d a n t t o p l a i n t i f

f ; ( 2 )

c o n d u c t b e l o w t h e a p p l i c a b l e s t a n d a r d o f c a r e t h a t a m o u n t s t o a b r e a c h o f t h a t d u t y ; ( 3 ) a n

i n j u r y o r l o s s ; ( 4 ) c a u s e i n f a c t ; a n d ( 5 ) p r o x i m a t e

, o r l e g a l

, c a u s e

. ” G i g g e r s v

. M e m p h i s 2

“Cau sat ion , or cau se in fac t, m ean s that the in j ury or har m

woul d no t h ave occ urr ed ‘ but for ’ the 2

d e f e nda nt's negli gent con duc t.” Kil pat ri ck v. Brya nt

, 868 S.W .2d 594, 598 (T enn .199 3). “Pr oxi m at e

cau sat ion is a j ury que st ion unl ess the unc ont rover te d fa ct s a nd i nfe re nce s t o be dr awn f rom the m m ake it

so cl ear tha t al l re aso nab le per son s m ust agree on the pro per out come.” Mc Cle nahan v. Cool ey

, 806 S.W .2d

767, 775 (T enn .199 1).

I n Kil pat ri ck v . Bry ant , 868 S.W .2d 5 94 ( T enn . 199 3), our Supr eme Court sa id:

Caus at ion and pro ximate cau se ar e dis ti nct el ements of n e gl igence

, and

bot h m us t b e p r o ven by t he pla int if f by a pre pond er anc e of the eviden ce.

Brad shaw [v

. Dani el ]

, 854 S.W .2d [86 5, 869 (T enn .199 3)] ; Mc Cle nahan

v. Coole y , 806 S.W .2d 767, 774 (T enn .199 1); Sm it h v. Gore , 728 S.W .2d

738, 749 (T enn .198 7). “Cau sat ion (or cau s e i n f act ) is a very dif

fe re nt

con cep t f r o m tha t of pro ximate cau se. Caus at ion re fe rs to the cau se and

ef fe ct re la ti ons hip bet ween the tor ti ous con duc t and the inj ury. T he

doc tr ine of pro ximate cau se enc om pas ses th e who le pan opl y of ru le s t hat

m ay den y li abi li t y for oth er wis e act ion abl e cau ses of har m .” K ing,

Caus ati on, Val uat ion

, and Chanc e in Per son al I n j u ry Tort s Inv olv ing

Pre exi st ing Inj uri es and Fut ure Cons equ enc es

, 90 Yal e L.J

. 1353

, 1355 n.7

(19 81)

. T hus

, pro ximate cau se, or le gal cau se, con cer ns a det er m ina ti on of

whet her le gal li abi li ty sho uld be imposed wher e cau se in fa ct h as bee n

est abl is hed

. Mc

Kel li ps v. Sai nt Franc is Ho sp

., 741 P.2d 467 (Okla. 1987 ).

“Cau se in fa ct

, on the oth er han d, dea ls wit h the ‘bu t for ’ con seq uen ces of

an act . ‘T he def

end ant ' s condu ct is a caus e of the event if the event woul d

not have occ urr ed but for tha t con duc t

. ’ ” I d

. at 470 (qu oti ng Pro sse r and

K eet on, T he L aw of

T ort s 26 6 ( 5th ed. 198 4))

.

Id . at 598

.

I n T enn ess ee, the re is a thr ee-pronged te st for pro ximate cau sat ion : (1) the tor tf eas or's con duc t m

ust

have bee n a “su bst ant ia l fa ct or” in bri nging abo ut the har m bei ng complai ned of; and (2) the re is no rul e or

pol ic y that sho uld re li eve th e wr ongdoer fr om li abi li ty bec aus e of

th e manner in whic h t he n egligenc e ha s

(c ont inu ed.. .)

-6-H o u s

. A u t h

. , 2 7 7 S

. W

. 3 d 3 5 9

, 3 6 4 ( T e n n

. 2 0 0 9 ) ( c i t i n g M c C a l l v

. W i l d e r

, 9 1 3 S

. W

. 2 d 1 5 0

,

1 5 3 ( T e n n

. 1 9 9 5 ) ; N

a i f e h v

. V a l l e y F o r g e L i f e I n s

. C o

. , 2 0 4 S

. W

. 3 d 7 5 8

, 7 7 1 ( T e n n

. 2 0 0 6 ) )

.

I n t h i s c a s e

, M r

. W e a v e r ’ s c l a i m o f n e g l i g e n c e s o u n d s i n p r e m i s e s l i a b i l i t y

, i

. e

. , t h e

A p p e l l e e s w e r e n e g l i g e n t i n a l l o w i n g a d a n g e r o u s c o n d i t i o n ( t h e b r o k e n a c c e s s g a t e ) t o e x i s t

o n t h e p r e m i s e s

. F o r t h e o w n e r o r o p e r a t o r o f a p r e m i s e s t o b e h e l d l i a b l e f o r n e g l i g e n c e i n

a l l o w i n g a d a n g e r o u s c o n d i t i o n t o e x i s t o n t h e i r p r e m i s e s

, t h e p l a i n t i f f m u s t p r o v e t h e

f o r e g o i n g e l e m e n t s o f n e g l i g e n c e a n d

, i n a d d i t i o n

, m u s t s h o w t h a t : “ ( 1 ) t h e c o n d i t i o n w a s

c a u s e d o r c r e a t e d b y t h e o w n e r

, o p e r a t o r

, o r h i s o r h e r a g e n t

, o r ( 2 ) i f t h e c o n d i t i o n w a s

c r e a t e d b y s o m e o n e o t h e r t h a n t h e o w n e r

, o p e r a t o r

, o r h i s a g e n t

, t h a t t h e o w n e r o r o p e r a t o r

h a d a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e n o t i c e t h a t t h e c o n d i t i o n e x i s t e d p r i o r t o t h e a c c i d e n t

. ” B l a i r v

. W

.

T o w n M a l l

, 1 3 0 S

. W

. 3 d 7 6 1

, 7 6 4 ( T e n n

. 2 0 0 4 ) ( c i t i n g M a r t i n v

. W a s h m a s t e r A u t o C t r

. ,

U

. S

. A

. , 9 4 6 S

. W

. 2 d 3 1 4

, 3 1 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 ) )

.

B e c a u s e M r

. W e a v e r ’ s i n j u r i e s w e r e c a u s e d b y u n k n o w n a s s a i l a n t s

, t h i s c a s e a l s o

i n v o l v e s t h e q u e s t i o n o f w h a t

, i f a n y

, l i a b i l i t y a p r e m i s e s o w n e r / o p e r a t o r h a s f o r t h e c r i m i n a l

a c t s o f t h i r d

- p a r t i e s

. U n t i l f a i r l y r e c e n t l y

, t h e l e a d i n g c a s e o n t h e l i a b i l i t y o f p r o p e r t y o w n e r s

t o p r o t e c t a g a i n s t t h e c r i m i n a l a c t s o f t h i r d p e r s o n s w a s C o r n p r o p s t v

. S l o a n

, 5 2 8 S

. W

. 2 d

1 8 8

, 9 3 A

. L

. R

. 3 d 9 7 9 ( T e n n

. 1 9 7 5 ) ( a b r o g a t e d b y M c C l u n g v

. D e l t a S q u a r e L t d

.

P a r t n e r s h i

p , 9 3 7 S

. W

. 2 d 8 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 6 ) )

. T h e p l a i n t i f f i n C o r n p r o p s t w a s a s s a u l t e d a n d

a l m o s t k i d n a p p e d i n a s h o p p i n g c e n t e r p a r k i n g l o t a s s h e w a s w a l k i n g t o h e r c a r

. S h e s u e d

t h e s h o p p i n g c e n t e r ' s o w n e r s

, o p e r a t o r s

, a n d t e n a n t s f o r n e g l i g e n t l y f

a i l i n g t o p r o v i d e

a d e q u a t e s e c u r i t y m e a s u r e s t o p r o t e c t c u s t o m e r s f r o m r e a s o n a b l y f

o r e s e e a b l e c r i m i n a l

c o n d u c t

. T h e T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t

, i n a 4

- 1 o p i n i o n

, r e j e c t e d h e r c l a i m

, a n d e s t a b l i s h e d

t h e f o l l o w i n g r u l e :

T h e r e i s n o d u t y u p o n t h e o w n e r s o r o p e r a t o r s o f a s h o p p i n g

c e n t e r

, i n d i v i d u a l l y o r c o l l e c t i v e l y

, o r u p o n m e r c h a n t s a n d

s h o p k e e p e r s g e n e r a l l y

, w h o s e m o d e o f o p e r a t i o n o f t h e i r

p r e m i s e s d o e s n o t a t t r a c t o r p r o v i d e a c l i m a t e f o r c r i m e

, t o g u a r d

a g a i n s t t h e c r i m i n a l a c t s o f a t h i r d p a r t y

, u n l e s s t h e y k n o w o r

h a v e r e a s o n t o k n o w t h a t a c t s a r e o c c u r r i n g o r a b o u t t o o c c u r o n

t h e p r e m i s e s t h a t p o s e i m m i n e n t p r o b a b i l i t y o f h a r m t o a n

i n v i t e e ; w h e r e u p o n a d u t y o f r e a s o n a b l e c a r e t o p r o t e c t a g a i n s t

(... con ti nue d) 2

re sul te d in the har m ; and (3) the har m giv ing ri se to the a c t i o n cou ld have re aso nab ly bee n for ese en or

ant ic ipa te d by a per son of ord ina ry int el li gence and pru den ce. Mc Cle nahan v. Cool ey

, 806 S.W .2d 767, 775

(T enn .199 1).

-7-s u c h a c t a r i s e s

.

C o r n p r o p s t

, 5 2 8 S

. W

. 2 d a t 1 9 8

. J u s t i c e H e n r y ' s d i s s e n t i n C o r n p r o p s t a r g u e d t h a t t h e C o u r t ' s

r u l i n g " a f

f o r d [ e d ] v i r t u a l l y n o p r o t e c t i o n t o s h o p p i n g c e n t e r i n v i t e e s

... a n d v i r t u a l l y

i m m u n i z [ e d ] t h e o w n e r a g a i n s t l i a b i l i t y

. ” I d

. a t 2 0 0

. I n d e e d

, a r e v i e w o f t h e T e n n e s s e e

a p p e l l a t e d e c i s i o n s a f

t e r C o r n p r o p s t r e v e a l s t h a t t h e d e c i s i o n e s t a b l i s h e d a v e r y d i f f i c u l t

t h r e s h o l d f

o r p l a i n t i f

f s t o c r o s s

. S e e

, e

. g

. , L e w t e r v

. O ' C o n n o r M a n a g e m e n t I n c

. , 8 8 6

S

. W

. 2 d 2 5 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 4 ) ( a b r o g a t e d b y

, M c C l u n g v

. D e l t a S q u a r e L t d

.

P a r t n e r s h i

p

, 9 3 7 S

. W

. 2 d 8 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 6 ) ) ; G r a y v

. M c D o n a l d '

s C o r p

. , 8 7 4 S

. W

. 2 d 4 4

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 3 ) ( a b r o g a t e d b y

, M c C l u n g v

. D e l t a S q u a r e L t d

. P a r t n e r s h i p

, 9 3 7

S

. W

. 2 d 8 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 6 ) ) ; P a g e v

. A m e r i c a n N a t

. B a n k & T

r u s t C o

. , 8 5 0 S

. W

. 2 d 1 3 3

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 1 ) ( a b r o g a t e d b y

, M c C l u n g v

. D e l t a S q u a r e L t d

. P a r t n e r s h i p

, 9 3 7

S

. W

. 2 d 8 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 6 ) )

.

T h e C o r n

p r o p s t r u l e w a s e x p a n d e d t o a p p l y t o o t h e r s i t u a t i o n s a s w e l l

. F o r e x a m p l e

,

C o r n p r o p s t w a s f

o l l o w e d i n D e l

l i n g e r v

. P i e r c e

, 8 4 8 S

. W

. 2 d 6 5 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 2 )

, b a r r i n g r e c o v e r y f

o r a p l a i n t i f

f a s s a u l t e d i n t h e l o b b y o f d e f e n d a n t ' s t h e a t e r

. L i k e w i s e

,

C o r n p r o p s t w a s f

o l l o w e d i n L o u r i a v

. B r u m m e t t

, 9 1 6 S

. W

. 2 d 9 2 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 5 )

t o a f f i r m a d i s m i s s a l o f

a c a s e a g a i n s t d e f

e n d a n t K

- M a r t C o r p o r a t i o n i n w h i c h t h e p l a i n t i f f

w a s s h o t b y a g u n s t o l e n f r o m t h e s t o r e

. I n L o u r i a

, p l a i n t i f f a l l e g e d t h a t K

- M a r t n e g l i g e n t l y

s t o r e d t h e g u n s

. A l t h o u g h t h e C o r n p r o p s t C o u r t r e

j e c t e d p l a i n t i f

f ' s c l a i m s o n a d u t y a n a l y s i s

, l a t e r d e c i s i o n s o f

t e n m e n t i o n e d t h a t t h e c o n d u c t o f t h e c r i m i n a l w a s a s u p e r s e d i n g c a u s e

. S e e

,

e

. g

. , L o u r i a

, 9 1 6 S

. W

. 2 d a t 9 3 0

.

A s t h e c a s e l a w d e v e l o p e d i n t h i s a r e a

, i t b e c a m e a p p a r e n t t h a t t h e r e a r e c e r t a i n

c i r c u m s t a n c e s i n w h i c h a d e f e n d a n t m a y b e h e l d p o t e n t i a l l y l i a b l e f o r t h e d e f

e n d a n t ' s r o l e i n

c r e a t i n g c o n d i t i o n s i n w h i c h c r i m e c o u l d o c c u r

. F o r e x a m p l e

, i n M c C l e n a h a n v

. C o o l e y

, 8 0 6

S

. W

. 2 d 7 6 7 ( T e n n

. 1 9 9 1 )

, p l a i n t i f f w a s s t r u c k b y a s t o l e n c a r a s t h e a s s a i l a n t a t t e m p t e d t o

f l e e f r o m p o l i c e

. T h e C o u r t h e l d t h a t l i a b i l i t y e x i s t e d w h e r e a d e f e n d a n t h a d l e f

t t h e k e y s i n

t h e i g n i t i o n o f t h e c a r i n a l o t w h e r e t h e p u b l i c h a d r e a d y a c c e s s

, a l l o w i n g t h e a s s a i l a n t t o

s t e a l t h e c a r

. I

d

. L i k e w i s e

, i n Z a n g v

. L e o n a r d

, 6 4 3 S

. W

. 2 d 6 5 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 2 )

, t h i s

C o u r t h e l d t h a t C o r n

p r o p s t d i d n o t a p p l y t o a n a s s a u l t a g a i n s t a g u e s t o f a m o t e l w h o w a s

s h o t a n d r o b b e d i n t h e m o t e l p a r k i n g l o t

.

O n O c t o b e r 2 8

, 1 9 9 6

, C o r n p r o p s t w a s o v e r r u l e d b y t h e T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t i n

M c C l u n g v

. D e l t a S q u a r e L i m i te d P a r t n e r s h i p

, 9 3 7 S

. W

. 2 d 8 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 6 )

. I n M c C l u n g

,

t h e C o u r t r u l e d t h a t “ b u s i n e s s e s [ m u s t ] t a k e r e a s o n a b l e m e a s u r e s t o p r o t e c t t h e i r c u s t o m e r s

f r o m f o r e s e e a b l e c r i m i n a l a t t a c k s

. ” I d

. a t 8 9 9

. T h e C o u r t e x p l a i n e d i t s h o l d i n g a s f o l l o w s :

A b u s i n e s s o r d i n a r i l y h a s n o d u t y t o p r o t e c t c u s t o m e r s f r o m t h e

-8-c r i m i n a l a c t s o f t h i r d p a r t i e s w h i c h o c c u r o n i t s p r e m i s e s

. T h e

b u s i n e s s i s n o t t o b e r e g a r d e d a s t h e i n s u r e r o f t h e s a f e t y o f i t s

c u s t o m e r s

, a n d i t h a s n o a b s o l u t e d u t y t o i m p l e m e n t s e c u r i t y

m e a s u r e s f

o r t h e p r o t e c t i o n o f i t s c u s t o m e r s

. H o w e v e r

, a d u t y t o

t a k e r e a s o n a b l e s t e p s t o p r o t e c t c u s t o m e r s a r i s e s i f t h e b u s i n e s s

k n o w s

, o r h a s r e a s o n t o k n o w

, e i t h e r f r o m w h a t h a s b e e n o r

s h o u l d h a v e b e e n o b s e r v e d o r f r o m p a s t e x p e r i e n c e

, t h a t

c r i m i n a l a c t s a g a i n s t i t s c u s t o m e r s o n i t s p r e m i s e s a r e r e a s o n a b l y

f o r e s e e a b l e

, e i t h e r g e n e r a l l y o r a t s o m e p a r t i c u l a r t i m e

.

M c C l u n g

, 9 3 7 S

. W

. 2 d a t 9 0 2

.

A s d i s c u s s e d i n 1 7 T e n n e s s e e P r a c t i c e

, T e n n e s s e e L a w o f C o m p a r a t i v e F a u l t § 6 : 1 0

( 2 0 1 1 ) :

I n d e t e r m i n i n g t h e d u t y t h a t e x i s t s

, t h e f o r e s e e a b i l i t y o f

h a r m a n d t h e g r a v i t y o f h a r m m u s t b e b a l a n c e d a g a i n s t t h e

c o m m e n s u r a t e b u r d e n i m p o s e d o n t h e b u s i n e s s t o p r o t e c t a g a i n s t

t h a t h a r m

. I n c a s e s i n w h i c h t h e r e i s a h i g h d e g r e e o f

f o r e s e e a b i l i t y o f h a r m a n d t h e p r o b a b l e h a r m i s g r e a t

, t h e b u r d e n

i m p o s e d u p o n d e f

e n d a n t m a y b e s u b s t a n t i a l

. A l t e r n a t i v e l y

, i n

c a s e s i n w h i c h a l e s s e r d e g r e e o f f o r e s e e a b i l i t y i s p r e s e n t o r t h e

p o t e n t i a l h a r m i s s l i g h t

, l e s s o n e r o u s b u r d e n s m a y b e i m p o s e d

.

B y w a y o f i l l u s t r a t i o n

, u s i n g s u r v e i l l a n c e c a m e r a s

, p o s t i n g s i g n s

, i n s t a l l i n g i m p r o v e d l i g h t i n g o r f e n c i n g

, o r r e m o v i n g o r t r i m m i n g

s h r u b b e r y m i g h t

, i n s o m e i n s t a n c e s

, b e c o s t e f f e c t i v e a n d y e t

g r e a t l y r e d u c e t h e r i s k t o c u s t o m e r s

. I n s h o r t

, " t h e d e g r e e o f

f o r e s e e a b i l i t y n e e d e d t o e s t a b l i s h a d u t y d e c r e a s e s i n p r o p o r t i o n

t o t h e m a g n i t u d e o f

t h e f o r e s e e a b l e h a r m " a n d t h e b u r d e n u p o n

d e f e n d a n t t o e n g a g e i n a l t e r n a t i v e c o n d u c t

. " A s t h e g r a v i t y o f

t h e p o s s i b l e h a r m i n c r e a s e s

, t h e a p p a r e n t l i k e l i h o o d o f i t s

o c c u r r e n c e n e e d b e c o r r e s p o n d i n g l y l e s s t o g e n e r a t e a d u t y o f

p r e c a u t i o n

. "

A s a p r a c t i c a l m a t t e r

, t h e r e q u i s i t e d e g r e e o f

f o r e s e e a b i l i t y e s s e n t i a l t o e s t a b l i s h a d u t y t o p r o t e c t a g a i n s t

c r i m i n a l a c t s w i l l a l m o s t a l w a y s r e q u i r e t h a t p r i o r i n s t a n c e s o f

c r i m e h a v e o c c u r r e d o n o r i n t h e i m m e d i a t e v i c i n i t y o f

d e f e n d a n t ' s p r e m i s e s

. C o u r t s m u s t c o n s i d e r t h e l o c a t i o n

, n a t u r e

,

a n d e x t e n t o f p r e v i o u s c r i m i n a l a c t i v i t i e s a n d t h e i r s i m i l a r i t y

,

p r o x i m i t y

, o r o t h e r r e l a t i o n s h i p t o t h e c r i m e g i v i n g r i s e t o t h e

-9-c a u s e o f a c t i o n

. T o h o l d o t h e r w i s e w o u l d i m p o s e a n u n d u e

b u r d e n u p o n m e r c h a n t s

.

I d

. ( q u o t i n g M c C l u n g

, 9 3 7 S

. W

. 2 d a t 9 0 5 )

. H o w e v e r

, t h e r e i s n o r e q u i r e m e n t t h a t t h e

d e f e n d a n t m u s t a n t i c i p a t e t h e e x a c t m a n n e r o f t h e i n j u r y i n o r d e r t o j u s t i f

y a f i n d i n g o f

f o r e s e e a b i l i t y

. A s o u r S u p r e m e C o u r t s t a t e d i n M c C l e n a h a n v

. C o o l e y

, 8 0 6 S

. W

. 2 d

7 6 7 ( T e n n

. 1 9 9 1 )

, t h e f

o r e s e e a b i l i t y r e q u i r e m e n t :

. . . i s n o t s o s t r i c t a s t o r e q u i r e t h e t o r t f e a s o r t o f o r e s e e t h e e x a c t

m a n n e r i n w h i c h t h e i n j u r y t a k e s p l a c e

, p r o v i d e d i t i s

d e t e r m i n e d t h a t t h e t o r t f e a s o r c o u l d f

o r e s e e

, o r t h r o u g h t h e

e x e r c i s e o f r e a s o n a b l e d i l i g e n c e s h o u l d h a v e f o r e s e e n

, t h e

g e n e r a l m a n n e r i n w h i c h t h e i n j u r y o r l o s s o c c u r r e d

. [ c i t a t i o n s

o m i t t e d ] “ T h e f

a c t t h a t a n a c c i d e n t m a y b e f r e a k i s h d o e s n o t p e r

s e m a k e i t u n p r e d i c t a b l e o r u n f o r e s e e n

. ” C i t

y o f E l i z a b e t h t o n v

.

S l u d e r

, 5 3 4 S

. W

. 2 d 1 1 5

, 1 1 7 ( T e n n

. 1 9 7 6 )

. I t i s s u f f i c i e n t t h a t

h a r m i n t h e a b s t r a c t c o u l d r e a s o n a b l y b e f o r e s e e n

. S h e l

l O i l C o

.

v

. B l a n k s

, 4 6 T e n n

. A p p

. 5 3 9

, 3 3 0 S

. W

. 2 d 5 6 9

, 5 7 2 ( 1 9 5 9 )

.

M c C l e n a h a n

, 8 0 6 S

. W

. 2 d a t 7 7 5

.

I n t h e i n s t a n t c a s e

, a n d a s s e t o u t i n f u l l c o n t e x t a b o v e

, t h e t r i a l c o u r t s p e c i f i c a l l y

f o u n d t h a t t h e A p p e l l e e s “ c o u l d n o t h a v e r e a s o n a b l y f o r e s e e n t h a t u n k n o w n i n t r u d e r s w o u l d

b r e a k d o w n [ M r

. W e a v e r ’ s ] d o o r a n d s h o o t h i m m u l t i p l e t i m e s d u r i n g t h e o v e r n i g h t h o u r s

o f J u n e 1 2

, 2 0 0 9

, ” a n d t h a t t h e A p p e l l e e s “ h a d n o n o t i c e w h a t s o e v e r t h a t [ M r

. W e a v e r ] w a s

a t r i s k o r i n d a n g e r o f h a r m

. ” B a s e d u p o n t h e r e c o r d

, t h e s e c o n c l u s i o n s s e e m p r e s u m p t i v e

.

A l t h o u g h

, t h r o u g h o u t t h e s e p r o c e e d i n g s

, t h e A p p e l l e e s h a v e m a i n t a i n e d t h a t t h e y c o u l d n o t

r e a s o n a b l y f

o r e s e e t h a t t h e r e w o u l d b e a n y t y p e o f c r i m i n a l a c t i v i t y i n t h e c o m p l e x

, t h e

e v i d e n c e i n r e c o r d c r e a t e s a d i s p u t e c o n c e r n i n g t h i s q u e s t i o n

. A s m e n t i o n e d a b o v e

, t h e

s w o r n s t a t e m e n t o f C a p t a i n K l o g

, a n d t h e r e p o r t a t t a c h e d t h e r e t o

, i n d i c a t e t h a t

, o n J u n e 1 0

,

2 0 0 9 ( t w o d a y s p r i o r t o t h e i n c i d e n t i n v o l v i n g M r

. W e a v e r )

, a t a p p r o x i m a t e l y 3 : 2 0 a

. m

. , t h e

p o l i c e r e c e i v e d a c a l l f

r o m a r e s i d e n t o f F o u r M a p l e s

. W h e n q u e s t i o n e d

, t h e v i c t i m o f t h e

J u n e 1 0

, 2 0 0 9 i n c i d e n t s t a t e d t h a t s h e w a s a s l e e p w h e n h e r l i v i n g r o o m d o o r w a s k i c k e d i n

b y u n k n o w n s u s p e c t s

. A s d i s c u s s e d a b o v e

, A p p e l l e e s a r g u e d t h a t t h e p o l i c e r e p o r t w a s

i n a d m i s s i b l e h e a r s a y ; h o w e v e r

, t h e r e i s n o i n d i c a t i o n t h a t t h e t r i a l c o u r t r u l e d o n t h i s

q u e s t i o n

. H o w e v e r

, t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r s t a t e s t h a t “ t h e a f f i d a v i t o f K e e p e r o f R e c o r d s f o r

t h e M e t r o p o l i t a n P o l i c e D e p a r t m e n t R e c o r d s D i v i s i o n ” w a s o n e o f t h e i t e m s c o n s i d e r e d b y

t h e c o u r t i n r e a c h i n g i t s d e c i s i o n t o g r a n t A p p e l l e e s ’ m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

. G i v e n

t h e f a c t t h a t t h e r e w a s a p r i o r i n c i d e n t i n t h e s a m e c o m p l e x

, w h i c h o c c u r r e d i n a m a n n e r v e r y

s i m i l a r t o M r

. W e a v e r ’ s a s s a u l t

, t h e r e i s a t l e a s t s o m e d i s p u t e a s t o w h e t h e r F o u r M a p l e s w a s

,

-10-o r s h o u l d h a v e b e e n

, a w a r e t h a t c r i m i n a l a c t i v i t i e s o n t h e p r o p e r t y w e r e r e a s o n a b l y

f o r e s e e a b l e s u c h t h a t A p p e l l e e s w o u l d h a v e a d u t y t o p r o t e c t M r

. W e a v e r a g a i n s t t h e h a r m

h e s u f f e r e d

. T h e f

a c t t h a t M s

. F i n k o w ’ s a f f i d a v i t s t a t e s t h a t W e s t w o o d h a d n o k n o w l e d g e

o f t h e J u n e 1 0

, 2 0 0 9 i n c i d e n t o n l y s u p p o r t s o u r c o n c l u s i o n t h a t t h e r e i s a d i s p u t e c o n c e r n i n g

w h a t A p p e l l e e s k n e w

, o r s h o u l d h a v e k n o w n

, c o n c e r n i n g c r i m i n a l a c t i v i t y i n t h e c o m p l e x

a n d w h a t e f

f e c t

, i f a n y

, t h a t k n o w l e d g e ( o r l a c k t h e r e o f ) s h o u l d h a v e o n t h e q u e s t i o n s o f

f o r e s e e a b i l i t y a n d d u t y

.

I n g r a n t i n g t h e A p p e l l e e s ’ m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, t h e t r i a l c o u r t a l s o

s p e c i f i c a l l y f o u n d t h a t “ t h e c r i m i n a l a c t i o n s o f u n k n o w n i n t r u d e r s w e r e a s u p e r s e d i n g

, i n t e r v e n i n g c a u s e o f [ M r

. W e a v e r ’ s ] i n j u r i e s

, a n d [ ] w e r e i n f

a c t t h e p r o x i m a t e c a u s e o f t h e

P l a i n t i f f ’ s i n j u r i e s

. ” C o n c e r n i n g w h e t h e r t h e c r i m i n a l a c t s o f t h i r d

- p a r t i e s c o n s t i t u t e

s u p e r s e d i n g c a u s e s

, t h e M c C l u n g C o u r t r e j e c t e d t h e d e f

e n d a n t s ' a r g u m e n t t h a t t h e a c t s o f

u n k n o w n c r i m i n a l s c o n s t i t u t e s u p e r s e d i n g c a u s e s a s a m a t t e r o f l a w :

T h e r e i s n o r e q u i r e m e n t t h a t a c a u s e

, t o b e r e g a r d e d a s t h e

p r o x i m a t e c a u s e o f a n i n j u r y

, b e t h e s o l e c a u s e

, t h e l a s t a c t

, o r

t h e o n e n e a r e s t t o t h e i n

j u r y

, p r o v i d e d i t i s a s u b s t a n t i a l f a c t o r i n

p r o d u c i n g t h e e n d r e s u l t

. A n i n t e r v e n i n g a c t

, w h i c h i s a n o r m a l

r e s p o n s e c r e a t e d b y n e g l i g e n c e

, i s n o t a s u p e r s e d i n g

, i n t e r v e n i n g

c a u s e s o a s t o r e l i e v e t h e o r i g i n a l w r o n g d o e r o f l i a b i l i t y

,

p r o v i d e d t h e i n t e r v e n i n g a c t c o u l d h a v e r e a s o n a b l y b e e n

f o r e s e e n a n d t h e c o n d u c t w a s a s u b s t a n t i a l f a c t o r i n b r i n g i n g

a b o u t t h e h a r m

.

M c C l u n g

, 9 3 7 S

. W

. 2 d a t 9 0 5 ( T e n n

. 1 9 9 6 ) ( r e l y i n g u p o n H a y n e s v

. H

a m i l t o n C o u n t

y

, 8 8 3

S

. W

. 2 d 6 0 6

, 6 1 2 ( T e n n

. 1 9 9 4 ) )

. P e r h a p s m o r e i m p o r t a n t l y

, t h e M c C l u n g C o u r t a l s o

r e m i n d e d u s t h a t i s s u e s o f p r o x i m a t e c a u s e ( i n c l u d i n g s u p e r s e d i n g c a u s e ) a r e j u r y q u e s t i o n s

" u n l e s s t h e u n c o n t r o v e r t e d f a c t s a n d i n f

e r e n c e s t o b e d r a w n f

r o m t h e f a c t s m a k e i t s o c l e a r

t h a t a l l r e a s o n a b l e p e r s o n s m u s t a g r e e o n t h e p r o p e r o u t c o m e

. " I d

. a t 9 0 5

. 3

T h e t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g t h a t t h e a c t s o f t h e u n k n o w n c r i m i n a l s i n t h i s c a s e w e r e a

T he fol lowi ng cas es have app li ed Mc Clung : He pp v. Joe B'S, Inc

. , No. 01A01

- 9604

- CV

- 0018 3, 3

1997 WL 2668 39 (T enn

. Ct. App. Ma y 21

, 1997 ) (f ind ing no dut y un der Mc Clung si m ply bec aus e m

usi c

was lou d in def

end ant ' s bar and number of st af f was al le ged to be ina deq uat e) ; Shof ner v. Red Food Sto res

(Te nnes see

), Inc

. , 970 S.W .2d 468 (T enn

. Ct. App. 1997 ) (ho ldi ng tha t the m er e f a c t t h a t youn g peo ple

con gregate in a par king lot on weekend night s and dri nk bee r is not e n o u gh t o t ri gg er a dut y unde r

Mc Clung ).

-11-s u p e r s e d i n g c a u s e s o a s t o b a r r e c o v e r y b y M r

. W e a v e r i s t o o c o n c l u s o r y f o l l o w i n g t h e

M c C l u n g C o u r t ’ s h o l d i n g t h a t i n t e r v e n i n g c r i m i n a l a c t s a r e n o t s u p e r s e d i n g c a u s e s a s a

m a t t e r o f l a w

. I n s h o r t

, a l t h o u g h i n t e r v e n i n g c r i m i n a l a c t s m a y c o n s t i t u t e s u p e r s e d i n g

c a u s e s

, t h a t f

i n d i n g i s n o t a f

o r e g o n e c o n c l u s i o n

. R a t h e r

, t h e q u e s t i o n o f s u p e r s e d i n g

c a u s a t i o n a l s o r e q u i r e s a f i n d i n g t h a t t h e a c t w a s r e a s o n a b l y f o r e s e e a b l e

. I n o t h e r w o r d s

, a

c r i m i n a l a c t i s n o t a s u p e r s e d i n g

, i n t e r v e n i n g c a u s e s o a s t o r e l i e v e t h e o r i g i n a l w r o n g d o e r

o f l i a b i l i t y

, p r o v i d e d t h e i n t e r v e n i n g a c t c o u l d h a v e r e a s o n a b l y b e e n f o r e s e e n a n d t h e c o n d u c t

w a s a s u b s t a n t i a l f

a c t o r i n b r i n g i n g a b o u t t h e h a r m

. M c C l u n g

, 9 3 7 S

. W

. 2 d a t 9 0 5

.

F r o m o u r r e v i e w o f t h e e n t i r e r e c o r d

, w e c o n c l u d e t h a t t h e f a c t s a n d i n f

e r e n c e s t o b e

d r a w n f r o m t h o s e f

a c t s c r e a t e a d i s p u t e a s t o w h e t h e r t h e c r i m i n a l a s s a u l t o n M r

. W e a v e r w a s

f o r e s e e a b l e

. W e a r e e s p e c i a l l y t r o u b l e d b y t h e f a c t t h a t t h e t r i a l c o u r t a p p e a r s t o h a v e

o v e r l o o k e d C a p t a i n K l o g ’ s r e p o r t t h a t t h e r e w a s a p r i o r a s s a u l t i n t h e c o m p l e x

. T h e

e x i s t e n c e o f t h i s r e p o r t a t l e a s t c r e a t e s a q u e s t i o n a s t o w h a t t h e A p p e l l e e s k n e w

, o r s h o u l d

h a v e k n o w n

, c o n c e r n i n g a n y c r i m i n a l a c t i v i t y o n t h e p r o p e r t y

. R e v i e w i n g t h e e v i d e n c e i n

t h e l i g h t m o s t f

a v o r a b l e t o t h e M r

. W e a v e r

, a s t h e n o n m o v i n g p a r t y

, a n d d r a w i n g a l l

r e a s o n a b l e i n f

e r e n c e s i n h i s f

a v o r

, S t o v a l

l v

. C l a r k e

, 1 1 3 S

. W

. 3 d a t 7 2 1

, w e c o n c l u d e t h a t

t h e r e i s a g e n u i n e i s s u e a s t o w h e t h e r t h e A p p e l l e e s h a d a n y d u t y t o p r o t e c t M r

. W e a v e r

a g a i n s t t h e h a r m t h a t o c c u r r e d

. A l t h o u g h t h e q u e s t i o n m a y b e a c l o s e o n e

, w h e r e t h e r e i s

u n c e r t a i n t y a s t o w h e t h e r t h e r e m a y b e s u c h a d i s p u t e o f f a c t ( o r i n f

e r e n c e t h e r e f

r o m )

, t h e

d u t y o f t h e t r i a l c o u r t i s c l e a r ; h e o r s h e i s t o o v e r r u l e a n y m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t i n

s u c h c a s e s

, b e c a u s e s u m m a r y j u d g m e n t p r o c e e d i n g s a r e n o t i n a n y s e n s e t o b e v i e w e d a s a

s u b s t i t u t e f

o r a t r i a l o f d i s p u t e d f a c t u a l i s s u e s

. E v c o

, 5 2 8 S

. W

. 2 d a t 2 4

– 2 5

. B e c a u s e

A p p e l l e e s f

a i l e d t o e i t h e r a f

f i r m a t i v e l y n e g a t e a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f M r

. W e a v e r ’ s

n e g l i g e n c e c l a i m

, o r s h o w t h a t M r

. W e a v e r c a n n o t p r o v e a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f h i s c l a i m

a t t r i a l

, t h e b u r d e n d i d n o t s h i f t t o M r

. W e a v e r t o d e m o n s t r a t e a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l

f a c t

, a n d s u m m a r y j u d g m e n t i n A p p e l l e e s ’ f a v o r w a s i m p r o p e r l y g r a n t e d

. H a n n a n

, 2 7 0

S

. W

. 3 d a t 8

– 9

.

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s

, w e r e v e r s e t h e o r d e r o f t h e t r i a l c o u r t

, g r a n t i n g s u m m a r y

j u d g m e n t i n f

a v o r o f A p p e l l e e s

. T h e c a s e i s r e m a n d e d f o r s u c h f u r t h e r p r o c e e d i n g s a s m a y

b e n e c e s s a r y a n d c o n s i s t e n t w i t h t h i s O p i n i o n

. C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t t h e

A p p e l l e e s

, F o u r M a p l e s H o m e o w n e r s A s s o c i a t i o n a n d W e s t w o o d M a n a g e m e n t C o r p o r a t i o n

, f o r w h i c h e x e c u t i o n m a y e n t e r i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J U D G E

-12-