### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT JACKSON

Octo be r 23 , 20 14 Ses si on

EVERBANK E T A L 

### . v. TO MMY J. HE NSON E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r S h e l b y C o u n t y

N o

. C H 1 1 0 5 7 0 W a l t e r L

. E v a n s , C h a n c e l l o r

N o

. W 2 0 1 3

- 0 2 4 8 9

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J a n u a r y 9

, 2 0 1 5

E v e r B a n k

, t h e a s s i g n e e a n d c u r r e n t o w n e r o f a p r o m i s s o r y n o t e s e c u r e d b y a p r e v i o u s l y

r e c o r d e d s e c o n d

- p r i o r i t y d e e d o f t r u s t

, a n d M o r t g a g e E l e c t r o n i c R e g i s t r a t i o n S y s t e m s

, I n c

. ( “ M E R S ” )

, w h i c h w a s i d e n t i f i e d i n t h e s e c o n d

- p r i o r i t y d e e d o f t r u s t a s t h e b e n e f i c i a r y o f

r e c o r d a n d “ n o m i n e e f

o r L e n d e r a n d L e n d e r ’ s s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s

, ” f i l e d t h i s a c t i o n t o

s e t a s i d e a f

o r e c l o s u r e s a l e a n d t o r e c o v e r d a m a g e s f r o m t h e t r u s t e e a c t i n g p u r s u a n t t o t h e

f i r s t

- p r i o r i t y d e e d o f t r u s t f o r f a i l u r e t o i d e n t i f

y M E R S a s a n i n t e r e s t e d p a r t y i n t h e n o t i c e o f

t h e f o r e c l o s u r e s a l e a s r e q u i r e d b y T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 4

. T h e t r i a l c o u r t s u m m a r i l y

d i s m i s s e d t h e c l a i m s a g a i n s t t h e t r u s t e e h o l d i n g t h a t t h e p l a i n t i f f s f a i l e d t o r e c o r d t h e i r

i n t e r e s t s i n t h e p r o p e r t y i n o r d e r t o p u t c r e d i t o r s o r a n y p u r c h a s e r s o n n o t i c e

. T h e t r i a l c o u r t

a l s o r e f u s e d t o s e t a s i d e t h e f o r e c l o s u r e s a l e u p o n t h e g r o u n d t h a t t h e p l a i n t i f f s l a c k e d

s t a n d i n g a n d t h a t t h e n e w o w n e r s w e r e b o n a f i d e p u r c h a s e r s f

o r v a l u e ; t h u s

, t h e t r i a l c o u r t

f o u n d t h a t t h e y a c q u i r e d t h e p r o p e r t y f r e e a n d c l e a r o f a n y u n r e c o r d e d i n t e r e s t s

. W e h a v e

d e t e r m i n e d t h a t M E R S ’ i n t e r e s t w a s o f r e c o r d a n d t h a t t h e t r u s t e e h a d a n a f f i r m a t i v e d u t y

t o i d e n t i f y M E R S a s a n i n t e r e s t e d p a r t y i n t h e n o t i c e o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e p u r s u a n t t o T e n n

.

C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 1 e t s e q

. , y e t t h e t r u s t e e f a i l e d t o d o s o

. A c c o r d i n g l y

, M E R S i s e n t i t l e d

t o s e e k r e s t i t u t i o n f

r o m t h e t r u s t e e p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 7

, w h i c h p r o v i d e s

t h a t a n y p e r s o n r e f

e r e n c e d i n T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 6 w h o f a i l s t o c o m p l y w i t h t h i s

c h a p t e r i s “ l i a b l e t o t h e p a r t y i n j u r e d b y t h e n o n c o m p l i a n c e

, f o r a l l d a m a g e s r e s u l t i n g f r o m

t h e f a i l u r e

. ” A s f

o r s e t t i n g a s i d e t h e f

o r e c l o s u r e s a l e

, a l t h o u g h M E R S h a s s t a n d i n g t o b r i n g

t h e c l a i m

, i t f

a i l e d t o s t a t e a c l a i m u p o n w h i c h t o s e t a s i d e t h e s a l e

, f o r t h e m e r e f

a i l u r e o f a

t r u s t e e t o c o m p l y w i t h t h e p r o v i s i o n s o f T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 1 e t s e q

. i s i n s u f f i c i e n t

t o s e t a s i d e a f

o r e c l o s u r e s a l e

. W e

, t h e r e f o r e

, a f f i r m t h e d i s m i s s a l o f t h e c l a i m t o s e t a s i d e

t h e f o r e c l o s u r e s a l e

, r e v e r s e t h e d i s m i s s a l o f M E R S ’ c l a i m a g a i n s t t h e t r u s t e e t o r e c o v e r i t s

d a m a g e s

, a n d r e m a n d f o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t

A f f i r m e d i n P a r t

, R e v e r s e d i n P a r t

, a n d R e m a n d e dF R A N K G

. C LE M E N T

, J R

. , P

. J

. , M

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h J

. S T E V E N

S T A F F O R D

, P

. J

. , W

. S

. , a n d A R N O LD B

. G O LD IN

, J

. , j o i n e d

.

T

. W i l l i a m A

. C a l d w e l l a n d D a v i d B

. H e r b e r t

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

,

E v e r B a n k a n d M o r t g a g e E l e c t r o n i c R e g i s t r a t i o n S y s t e m s

, I n c

.

J o A n n T

. S a n d i f

e r

, p r o h a c v i c e

, S t

. L o u i s

, M i s s o u r i

, f o r t h e a p p e l l a n t

, M o r t g a g e E l e c t r o n i c

R e g i s t r a t i o n S y s t e m s

, I n c

.

T o m m y J

. H e n s o n a n d L i n d a S

. H e n s o n

, W a t e r V a l l e y

, M i s s i s s i p p i

, p r o s e

.

G l e n G

. R e i d

, J r

. , K a t h r y n K

. V a n N a m e n

, a n d J o r d a n E l l i o t R e i f l e r

, M e m p h i s

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e B a n k o f B a r t l e t t

.

M i c h a e l G

. D e r r i c k a n d P h i l l i p C

. B a s s

, M e m p h i s

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, W e n d y

G e u r i n S m i t h

.

S a m B l a i s s

, M e m p h i s

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, J a m e s K

. W i n t e r a n d P a t s y H

. W i n t e r

.

O P I N I O N

T o m m y a n d L i n d a H e n s o n o w n e d t w o p a r c e l s o f r e a l p r o p e r t y i n S h e l b y C o u n t y

,

T e n n e s s e e

. I n 1 9 9 8

, t h e H e n s o n s o b t a i n e d a $ 5 0

, 0 0 0 l o a n f r o m t h e B a n k o f B a r t l e t t

, s e c u r e d

b y b o t h p a r c e l s o f l a n d t h r o u g h a d e e d o f t r u s t w h i c h w a s r e c o r d e d b y t h e B a n k o f B a r t l e t t

i n t h e S h e l b y C o u n t y R e g i s t e r ’ s O f f i c e ( “ B a r t l e t t D e e d ” )

. I n 2 0 0 3

, t h e H e n s o n s o b t a i n e d a n

a d d i t i o n a l l o a n f

o r $ 1 6 2

, 0 0 0 f

r o m P l a z a M o r t g a g e C o m p a n y t h a t w a s s e c u r e d b y a

s e c o n d

- p r i o r i t y d e e d o f t r u s t ( “ P l a z a D e e d ” )

. T h e P l a z a D e e d i d e n t i f i e d M E R S a s t h e h o l d e r

o f l e g a l t i t l e t o t h e s e c u r i t y l i e n

, i t i d e n t i f i e d M E R S a s t h e b e n e f i c i a r y o f t h e P l a z a

p r o m i s s o r y n o t e a c t i n g a s “ n o m i n e e f o r L e n d e r a n d L e n d e r ’ s s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s

, ” a n d

i t g r a n t e d M E R S

, i n t e r a l i a

, t h e r i g h t t o f o r e c l o s e a n d s e l l t h e p r o p e r t y

. T h e P l a z a D e e d w a s 1

T he P la za Deed add it ion al ly pro vides und er T RANSFER OF RI GHT S I N T HE PROPERT Y: 1

T he ben ef

ic ia ry of thi s Sec uri ty I nst rument is MERS (s ole ly as nominee for Lend e r a nd

Lend er ’s suc ces sor s and ass igns) and the suc ces sor s and ass igns of MERS

. T his S e c u r i t y

I nst rument sec ure s to Lend er : (i ) the re paym ent of the Loan

, and al l r e newa ls

, ext ens ion s

and mo d i f

i c a t ion s of the Note ; and (i i) the per for m anc e of Borr ower ’s covena nts and

agree m ent s unde r thi s S e c u r it y I nst rument and the Note

. For thi s pur pos e, Borr ower

ir re vocabl y grant s and con vey s to T rus te e, in tr ust

, wit h power of sal e, the fol lowi ng

des cr ibe d pr ope rt y.

(c ont inu ed.. .)

-2-d u l y r e c o r d e d o n J u l y 8

, 2 0 0 3

, i n t h e R e g i s t e r ’ s O f f i c e o f S h e l b y C o u n t y

, T e n n e s s e e

.

S u b s e q u e n t l y

, P l a z a M o r t g a g e a s s i g n e d i t s i n t e r e s t i n t h e P l a z a D e e d a n d

a c c o m p a n y i n g p r o m i s s o r y n o t e t o F l a g s t a r B a n k

, a n d

, i n 2 0 0 6

, F l a g s t a r a s s i g n e d a l l o f i t s

i n t e r e s t s t o E v e r B a n k

. N e i t h e r F l a g s t a r n o r E v e r B a n k r e c o r d e d t h e i r i n t e r e s t i n t h e s u b j e c t

p r o p e r t y

, r e l y i n g o n t h e f a c t t h a t M E R S w a s i d e n t i f i e d i n t h e d u l y r e c o r d e d P l a z a D e e d a s

t h e b e n e f i c i a r y o f t h e P l a z a p r o m i s s o r y n o t e a c t i n g a s n o m i n e e f o r “ L e n d e r ’ s s u c c e s s o r s a n d

a s s i g n s

. ”

I n 2 0 0 9

, t h e B a n k o f B a r t l e t t a p p o i n t e d W e n d y G

. S m i t h a s s u c c e s s o r t r u s t e e o f i t s

f i r s t

- p r i o r i t y d e e d o f t r u s t a n d i n s t r u c t e d h e r t o c o n d u c t a f o r e c l o s u r e s a l e o f t h e p a r c e l s o f

l a n d p u r s u a n t t o t h e B a r t l e t t D e e d

. I n t h e f o r e c l o s u r e n o t i c e

, M s

. S m i t h i d e n t i f i e d t h e c u r r e n t

o w n e r s o f r e c o r d a n d

, u n d e r “ o t h e r i n t e r e s t e d p a r t i e s

, ” s h e l i s t e d o n l y P l a z a M o r t g a g e

. N o t i c e

o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e w a s p u b l i s h e d i n t h e l o c a l n e w s p a p e r

, T h e D a i l y N e w s

, o n M a y 7

, 1 4

,

a n d 2 1

, o f 2 0 0 9

. W r i t t e n n o t i c e o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e w a s a l s o p r o v i d e d t o P l a z a M o r t g a g e

o n M a y 4

, 2 0 0 9 ; h o w e v e r

, n o t i c e w a s n o t p r o v i d e d t o M E R S

.

T h e f o r e c l o s u r e s a l e t o o k p l a c e o n M a y 2 8

, 2 0 0 9

, a n d t h e B a n k o f B a r t l e t t w a s t h e

s u c c e s s f u l b i d d e r a n d p u r c h a s e d b o t h p a r c e l s o f l a n d f o r $ 2 0

, 8 6 3

. 9 2

. T h e B a n k o f B a r t l e t t

t o o k t i t l e t o t h e p r o p e r t y u n d e r t h e T r u s t e e ’ s D e e d

, d a t e d J u n e 1

, 2 0 0 9

, a n d r e c o r d e d w i t h t h e

R e g i s t e r ’ s O f

f i c e

. O n J u n e 2 6

, 2 0 0 9

, J a m e s a n d P a t s y W i n t e r p u r c h a s e d o n e o f t h e t w o

p a r c e l s o f

l a n d f o r a p p r o x i m a t e l y $ 1 1 0

, 0 0 0

. T h e B a n k o f B a r t l e t t t r a n s f e r r e d t h e p a r c e l v i a

a S p e c i a l W a r r a n t y D e e d

, w h i c h t h e W i n t e r s s u b s e q u e n t l y r e c o r d e d

.

E v e r B a n k d i d n o t b e c o m e a w a r e o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e u n t i l S e p t e m b e r 2 0 0 9

. O n

A p r i l 1

, 2 0 1 1

, E v e r B a n k a n d M E R S c o m m e n c e d t h i s a c t i o n a g a i n s t t h e H e n s o n s

, W e n d y G

.

S m i t h ( “ t h e t r u s t e e ” )

, t h e B a n k o f B a r t l e t t

, a n d t h e W i n t e r s

, t o s e t a s i d e t h e f o r e c l o s u r e s a l e

a n d r e c o v e r d a m a g e s a g a i n s t t h e t r u s t e e

.

T h e t r u s t e e f

i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

, a r g u i n g t h a t M E R S w a s n o t e n t i t l e d

t o n o t i c e o f t h e f

o r e c l o s u r e s a l e b e c a u s e i t w a s n o t a “ p a r t y i n t e r e s t e d ” a s t h a t t e r m i s u s e d

(... con ti nue d) 1

. . .

Borr ower unde rs ta nds and agree s t hat ME RS hol ds o nly le gal t it le to the int er est s g ra nte d

by Borr ower in thi s Sec uri ty I nst rument, but

, if nec ess ar y to comply w i t h l a w or cus tom,

MERS (a s nominee for Lend er and Lend er ’s suc ces sor s and ass igns) has the ri ght: to

exe rc is e any or al l of tho se int er est s, inc lud ing, but not li m it ed to, the ri ght to for ecl ose and

sel l the Pro per ty; an d t o t ake any act ion re qui re d of Lend er

, inc lud ing, but not li m it ed to,

re le asi ng and c anc el ing th is Sec uri ty I nst rument.

-3-i n T e n n

. C o d e A n n § 3 5

- 5

- 1 0 4 ( d )

. T h e W i n t e r s j o i n e d i n t h e s u m m a r y j u d g m e n t m o t i o n a n d

a l s o f i l e d a T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n t o d i s m i s s

, a r g u i n g t h a t t h e y w e r e b o n a f i d e

p u r c h a s e r s f

o r v a l u e o f t h e p r o p e r t y

.

T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e t r u s t e e ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, f i n d i n g :

[ T ] h e t r u s t e e d i s c h a r g e d h e r d u t i e s u n d e r t h e s t a t u t e a n d D e e d o f T r u s t a n d s h e

h a d n o d u t y t o p r o v i d e a n y a d d i t i o n a l n o t i c e t o e i t h e r E v e r B a n k o r M E R S

, a s

t h o s e p a r t i e s f

a i l e d t o r e c o r d a n y i n s t r u m e n t i n t h e S h e l b y C o u n t y R e g i s t e r ’ s

O f f i c e a s r e q u i r e d b y l a w t o g i v e t h e s u b s t i t u t e t r u s t e e n o t i c e o f t h e n e e d t o

n o t i f y e i t h e r E v e r B a n k o r M E R S o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e o r i n c l u d e t h e m a s

i n t e r e s t e d p a r t i e s i n t h e p u b l i s h e d n o t i c e

. I n o r d e r t o p r o t e c t t h e i r i n t e r e s t

, i f

a n y

, i n t h e p r o p e r t y

, E v e r b a n k a n d M E R S w e r e r e q u i r e d t o r e c o r d i n t h e

S h e l b y C o u n t y R e g i s t e r ’ s O f f i c e

. T h e i r f

a i l u r e t o s o r e c o r d

, u n d e r T e n n e s s e e

l a w

, h a s e x p o s e d t h e m t o t h e r i s k o f l o s i n g t h e i r r i g h t s t o n o t i c e a n d r i g h t t o

p r o c e e d t o p r o t e c t t h e i r i n t e r e s t

.

W i t h r e s p e c t t o t h e c u r r e n t o w n e r s o f t h e p r o p e r t y

, J a m e s K

. W i n t e r a n d P a t s y

H

. W i n t e r

, t h e C o u r t c o n c l u d e s t h a t t h e y a r e b o n a f i d e p u r c h a s e r s f

o r v a l u e o f

t h e p r o p e r t y w i t h o u t n o t i c e o f a n y o t h e r i n t e r e s t a n d

, t h u s

, t a k e t h e p r o p e r t y

f r e e a n d c l e a r o f a n y u n r e c o r d e d i n t e r e s t c l a i m e d b y E v e r B a n k o r M E R S

.

M o r e o v e r

, t h e C o u r t c o n c l u d e s t h a t n e i t h e r E v e r B a n k n o r M E R S h a s s t a n d i n g

w i t h r e s p e c t t o t h e p u r c h a s e o f t h e p r o p e r t y b y [ t h e W i n t e r s ]

.

P u r s u a n t t o t h e a b o v e

, t h e t r i a l c o u r t s u m m a r i l y d i s m i s s e d t h e c l a i m s a g a i n s t t h e

t r u s t e e a n d t h e W i n t e r s a n d

, a d d i t i o n a l l y

, g r a n t e d t h e W i n t e r s ’ R u l e 1 2 m o t i o n t o d i s m i s s t h e

c l a i m t o s e t a s i d e t h e f

o r e c l o s u r e s a l e

. T h i s a p p e a l f o l l o w e d

.

I n t h i s a p p e a l

, E v e r B a n k a n d M E R S ( c o l l e c t i v e l y “ P l a i n t i f f s ” ) c o n t e n d t h a t b e c a u s e

M E R S w a s i d e n t i f

i e d i n t h e P l a z a D e e d a s t h e b e n e f i c i a r y o f r e c o r d a n d n o m i n e e f o r t h e

o w n e r o f t h e p r o m i s s o r y n o t e

, i t s s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s

, M E R S w a s t o b e i d e n t i f i e d a s a n

i n t e r e s t e d p a r t y i n t h e n o t i c e o f f o r e c l o s u r e s a l e p u r s u a n t t o t h e B a r t l e t t D e e d a n d T e n n

. C o d e

A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 4 p r i o r t o a n y s a l e t h a t w o u l d e l i m i n a t e t h e i n t e r e s t s o f M E R S o r t h e i n t e r e s t s

o f t h o s e w h o m M E R S s e r v e d a s b e n e f i c i a r y o f r e c o r d

. T h e y a l s o c o n t e n d M E R S h a s s t a n d i n g

t o s e e k d a m a g e s o n i t s o w n b e h a l f a n d o n b e h a l f o f t h e o w n e r o f t h e p r o m i s s o r y n o t e

,

E v e r B a n k

. P l a i n t i f

f s a l s o c o n t e n d t h e y h a v e s t a n d i n g t o s e t a s i d e t h e f o r e c l o s u r e s a l e

.

-4-A N A L Y S IS

I

. S U M M A R Y D IS M IS S A L O F C LA IM F O R D A M A G E S A G A IN S T T R U S T E E

W e b e g i n o u r d i s c u s s i o n w i t h t h e t r i a l c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n t h a t i t w a s u n d i s p u t e d

t h a t b o t h E v e r B a n k a n d M E R S “ f a i l e d t o r e c o r d a n y i n s t r u m e n t i n t h e S h e l b y C o u n t y

R e g i s t e r ’ s O f

f i c e a s r e q u i r e d b y l a w t o g i v e t h e s u b s t i t u t e t r u s t e e n o t i c e o f t h e n e e d t o n o t i f y

e i t h e r E v e r B a n k o r M E R S o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e o r i n c l u d e t h e m a s i n t e r e s t e d p a r t i e s i n t h e

p u b l i s h e d n o t i c e

. ” A l t h o u g h E v e r B a n k d i d n o t r e c o r d i t s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

, w e

r e s p e c t f u l l y d i s a g r e e w i t h t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t M E R S d i d n o t

. C o n t r a r y t o t h e t r i a l

c o u r t ’ s f i n d i n g o f f

a c t

, i t i s u n d i s p u t e d t h a t M E R S w a s p r o p e r l y i d e n t i f i e d i n t h e 2 0 0 3 P l a z a

D e e d a s t h e “ b e n e f

i c i a r y ” a n d “ n o m i n e e f

o r L e n d e r a n d L e n d e r ’ s s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s ”

w i t h t h e r i g h t “ t o e x e r c i s e a n y o r a l l o f t h o s e i n t e r e s t s

, i n c l u d i n g

, b u t n o t l i m i t e d t o

, t h e r i g h t

t o f o r e c l o s e a n d s e l l t h e P r o p e r t y ; a n d t o t a k e a n y a c t i o n r e q u i r e d o f L e n d e r

, i n c l u d i n g

, b u t

n o t l i m i t e d t o

, r e l e a s i n g a n d c a n c e l i n g t h i s S e c u r i t y I n s t r u m e n t

. ”

T h e f o r e g o i n g n o t w i t h s t a n d i n g

, t h e t r u s t e e a s s e r t s t h a t M E R S l a c k s a n i n d e p e n d e n t

i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

, w h i c h p r e c l u d e s i t f r o m b e i n g e n t i t l e d t o n o t i c e a s a “ p a r t y

i n t e r e s t e d ” p u r s u a n t t o t h e s t a t u t e

. M o r e s p e c i f i c a l l y

, t h e t r u s t e e a s s e r t s M E R S i s n o t t h e

“ r e c o r d h o l d e r o f a n y m o r t g a g e

, d e e d o f t r u s t

, o r o t h e r l i e n

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 4 ( d )

( 2 0 0 7 ) ( e m p h a s i s a d d e d )

.

T h e B a r t l e t t D e e d r e q u i r e d t h e t r u s t e e t o g i v e n o t i c e o f t h e d a t e

, t i m e a n d p l a c e o f t h e

B a r t l e t t f o r e c l o s u r e s a l e i n a c c o r d a n c e w i t h a p p l i c a b l e l a w

. T h e a p p l i c a b l e l a w i s s e t f o r t h

i n t h e s t a t u t o r y s c h e m e c o d i f i e d a t T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 1 e t s e q

. T e n n

. C o d e A n n

. §

3 5

- 5

- 1 0 4 p r o v i d e s i n p e r t i n e n t p a r t :

( a ) T h e a d v e r t i s e m e n t o r n o t i c e s h a l l :

( 1 ) G i v e t h e n a m e s o

f t h e p l a i n t i f

f a n d d e f e n d a n t

, o r p a r t i e s i n t e r e s t e d ;

. . .

( d ) F o r t h e p u r p o s e s o f t h i s s e c t i o n

, “ p a r t i e s i n t e r e s t e d ” i n c l u d e s

, w i t h o u t

l i m i t a t i o n

, t h e r e c o r d h o l d e r s o f a n y m o r t g a g e

, d e e d o f t r u s t

, o r o t h e r l i e n t h a t

w i l l b e e x t i n g u i s h e d o r a d v e r s e l y a f f e c t e d b y t h e s a l e a n d w h i c h m o r t g a g e

, d e e d o f t r u s t

, o r l i e n

, o r n o t i c e o r e v i d e n c e t h e r e o f

, w a s r e c o r d e d m o r e t h a n t e n

( 1 0 ) d a y s p r i o r t o t h e f

i r s t a d v e r t i s e m e n t o r n o t i c e i n t h e r e g i s t e r ’ s o f f i c e o f t h e

c o u n t y i n w h i c h t h e r e a l p r o p e r t y i s l o c a t e d

.

( E m p h a s i s a d d e d )

.

-5-W h e t h e r M E R S i s o r i s n o t t h e “ r e c o r d h o l d e r o f a n y m o r t g a g e

, d e e d o f t r u s t

, o r o t h e r

l i e n

, ” a s t h e t r u s t e e c o n t e n d s

, i t c a n n o t b e d i s p u t e d t h a t M E R S

, a t t h e v e r y l e a s t

, q u a l i f i e s a s

h a v i n g a r e c o r d e d i n t e r e s t i n a l i e n t h a t w i l l b e e x t i n g u i s h e d o r a d v e r s e l y a f f e c t e d b y t h e s a l e

.

A c c o r d i n g l y

, b y t h e e x p r e s s t e r m s o f T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 4 ( d )

, M E R S q u a l i f i e s a s a n

i n t e r e s t e d p a r t

y a n d t h e s t a t u t e r e q u i r e s t h a t t h e f o r e c l o s u r e a d v e r t i s e m e n t a n d n o t i c e p r o v i d e

t h e n a m e s o f i n t e r e s t e d p a r t i e s

.

W e a r e m i n d f

u l t h a t M E R S h a s o n l y b e e n t h e s u b j e c t o f o n e a p p e l l a t e d e c i s i o n i n

T e n n e s s e e

, t h a t b e i n g M o r t g a g e E l e c t r o n i c R e g i s t r a t i o n S y s t e m s

, I n c

. v

. D i t t o

, N o

. E 2 0 1 2

-

0 2 2 9 2

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 4 W L 2 4 4 3 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. J a n

. 2

, 2 0 1 4 )

, a p p e a l g r a n t e d ( O c t

.

2 0

, 2 0 1 4 )

, w h i c h

, u n l i k e t h e c a s e a t b a r

, a r i s e s o u t o f a t a x s a l e

, n o t a f o r e c l o s u r e s a l e

, a n d

w e f i n d t h e f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s o f t h a t c a s e d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h i s c a s e

. M o r e o v e r

,

t h e i s s u e s i n D i t t o a r e n o w b e f o r e t h e T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t

. N e v e r t h e l e s s

, w e s h a l l

d i s c u s s D i t t o a s w e l l a s d e c i s i o n s f r o m o t h e r j u r i s d i c t i o n s t o e x a m i n e t h e r o l e o f M E R S a s

i t p e r t a i n s t o t h e i s s u e s p r e s e n t e d

.

G e n e r a l l y s t a t e d

, M E R S p r o v i d e s “ a n e l e c t r o n i c r e g i s t r a t i o n s y s t e m f o r t r a c k i n g

i n t e r e s t s i n m o r t g a g e l o a n s

. ” D i t t o

, 2 0 1 4 W L 2 4 4 3 9

, a t * 1

. L e n d e r s w h o j o i n t h e M E R S

s y s t e m d e s i g n a t e M E R S a s a b e n e f i c i a r y o r n o m i n e e w h e n e x e c u t i n g a d e e d o f t r u s t

. I d

.

M E R S t h e n “ t r a c k s t h e s a l e o f t h e m o r t g a g e a n d i s t a s k e d w i t h p r o v i d i n g t h e c u r r e n t l e n d e r

w i t h a n y n o t i c e s c o n c e r n i n g t h e p r o p e r t y t h r o u g h o u t t h e l i f e o f t h e m o r t g a g e

. ” I

d

. A s a r e s u l t

,

“ t h e l e n d e r i s a b l e t o s e l l t h e m o r t g a g e t o a n o t h e r M E R S m e m b e r w i t h o u t h a v i n g t o r e c o r d

t h e t r a n s f

e r i n t h e c o u n t y o f

f i c e

, t h e r e b y a v o i d i n g t h e p a y m e n t o f r e c o r d i n g f e e s

. ” I d

. I n

e f f e c t

, M E R S “ [ a v o i d s ] t h e n e e d t o r e c o r d m u l t i p l e t r a n s f e r s o f t h e d e e d b y s e r v i n g a s t h e

n o m i n a l r e c o r d h o l d e r o f t h e d e e d o n b e h a l f o f t h e o r i g i n a l l e n d e r a n d a n y s u b s e q u e n t

l e n d e r

. ” C e r v a n t e s v

. C o u n t r y w i d e H o m e L o a n s

, I

n c

. , 6 5 6 F

. 3 d 1 0 3 4

, 1 0 3 9 ( 9 t h C i r

. 2 0 1 1 )

. 2

T h e f e d e r a l c o u r t s i n T e n n e s s e e a n d c o u r t s i n o t h e r j u r i s d i c t i o n s h a v e c o n s i s t e n t l y

u p h e l d t h e v a l i d i t y o f M E R S ’ r o l e a s n o m i n e e f o r a l e n d e r ’ s s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s a n d a s

b e n e f i c i a r y u n d e r a d e e d o f t r u s t

. S e e D a u e n h a u e r v

. B a n k o f N e w Y o r k M e l l o n

, N o

.

3 : 1 2

- C V

- 0 1 0 2 6

, 2 0 1 3 W L 2 3 5 9 6 0 2

, a t * 3 ( M

. D

. T e n n

. M a y 2 8

, 2 0 1 3 ) a f f ’ d

, 5 6 2 F

. A p p ’ x

T he tr ust ee ar gues tha t thi s cou rt sho uld not con si der inf ormati on re gardi ng MERS ’ bus ine ss m ode l 2

bec aus e it was “no t par t of the re cor d or avail abl e to the cha nce ry cou rt in grant ing the tr ust ee’ s m oti on for

summ ar y j udgm ent .” However, inf ormati on re gardi ng MERS and it s bus ine ss mo del was dis cus sed in

Pla int if fs ’ Me m ora ndum in Oppos it ion to Def end ant We ndy G. Sm it h’s Mo ti on for Summ ar y J udgm ent

, and

the tr ust ee did not obj ect in her Repl y Bri ef in Supp ort of Mo ti on for Summ ar y J udgm ent

. Mo re over, dur ing

the hea ri ng on the m oti on, both the tr ust ee’ s cou nse l and MERS ’ cou nse l add re sse d and exp la ine d MERS ’

bus ine ss m ode l wi tho ut obj ect ion fr om any par ty.

-6-4 7 3 ( 6 t h C i r

. 2 0 1 4 ) ( t h e c o u r t h e l d t h a t M E R S c o u l d v a l i d l y a s s i g n t h e N o t e a s n o m i n e e o f

t h e l e n d e r o r l e n d e r ’ s a s s i g n s a n d c o u l d a s s e r t a n i n t e r e s t i n t h e s u b j e c t p r o p e r t y a s

b e n e f i c i a r y o f t h e d e e d o f t r u s t ) ; S a m p l e s v

. B a n k o

f A m

. , N

. A

. , N o

. 3 : 1 2

- C V

- 4 4

, 2 0 1 2 W L

1 3 0 9 1 3 5

, a t * 3

- 4 ( E

. D

. T e n n

. A p r i l 1 6

, 2 0 1 2 ) ( f i n d i n g c l a i m s b a s e d o n a n i n v a l i d a s s i g n m e n t

o r t h e r o l e o f M E R S i n m o r t g a g e t r a n s a c t i o n s

, w h e n M E R S i s n a m e d i n t h e d e e d o f t r u s t a s

t h e b e n e f

i c i a r y a n d n o m i n e e f

o r t h e l e n d e r a n d i t s a s s i g n s

, f a i l e d a s a m a t t e r o f l a w ) ; I n r e

M o r t g

. E l e c

. R e g i s

. S

y s

. L i t i g

. , M D L N o

. 0 9

- 2 1 1 9

- J A T

, 2 0 1 1 W L 4 5 5 0 1 8 9

, a t * 3

- 4 ( D

. A r i z

.

O c t

. 3

, 2 0 1 1 ) ( f

i n d i n g a d e e d o f t r u s t c a n g r a n t M E R S a u t h o r i t y a s t h e b e n e f i c i a r y o f t h e d e e d

a n d n o m i n e e f

o r t h e n o t e h o l d e r ) ; G o l l i d a y v

. C h a s e H

o m e F i n

. , L L C

, N o

. 1 : 1 0

- c v

- 5 3 2

, 2 0 1 1

W L 4 3 5 2 5 5 4

, a t * 7 ( W

. D

. M i c h

. A u g

. 2 3

, 2 0 1 1 ) ( “ O v e r t h e t w e n t y y e a r s t h a t M E R S h a s

e x i s t e d

, b o r r o w e r s w h o h a v e d e f a u l t e d o n t h e i r l o a n o b l i g a t i o n s h a v e a t t e m p t e d

, w i t h o u t

s u c c e s s

, t o a t t a c k t h e v a l i d i t y o f t h e m o r t g a g e b a s e d o n t h e i n v o l v e m e n t o f M E R S

. ” )

.

H o w e v e r

, t h i s c o u r t

, i n t h e r e c e n t d e c i s i o n i n D i t t o

, r u l e d t h a t M E R S h a d n o s t a n d i n g

t o s e t a s i d e a t a x s a l e d e s p i t e b e i n g i d e n t i f i e d a s t h e n o m i n e e a n d b e n e f i c i a r y i n a d u l y

r e c o r d e d d e e d o f t r u s t

. I n t h a t c a s e

, p r i o r p r o p e r t y o w n e r s f a i l e d t o r e m i t t h e a p p l i c a b l e t a x e s

o n t h e p r o p e r t y

, a n d a d e l i n q u e n t t a x s u i t w a s f i l e d b y t h e c o u n t y

. D i t t o

, 2 0 1 4 W L 2 4 4 3 9

, a t

* 2

. T h e p r e v i o u s o w n e r s a n d t h e l e n d e r w e r e p r o v i d e d n o t i c e o f t h e s u i t

, b u t M E R S w a s n o t

p r o v i d e d n o t i c e

. I

d

. A f t e r t h e p r o p e r t y s o l d

, M E R S b r o u g h t s u i t t o s e t a s i d e t h e t a x s a l e

a l l e g i n g t h a t t h e s a l e w a s u n c o n s t i t u t i o n a l a n d s h o u l d b e s e t a s i d e b e c a u s e i t n e v e r r e c e i v e d

n o t i c e o f t h e d e l i n q u e n t t a x s u i t o r t h e c o r r e s p o n d i n g s a l e

. I d

. T h e t r i a l c o u r t r e f

u s e d t o s e t

a s i d e t h e t a x s a l e

, f

i n d i n g t h a t M E R S w a s n o t e n t i t l e d t o n o t i c e b e c a u s e i t h a d “ n o l e g a l o r

e q u i t a b l e i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y s o l d a n d [ w a s ] n o t a c r e d i t o r h a v i n g a l i e n o n t h e p r o p e r t y

. ”

I d

. T h e t r i a l c o u r t “ c o n c l u d e d t h a t t h e d e l i n q u e n t t a x a t t o r n e y f u l f i l l e d t h e n o t i c e

r e q u i r e m e n t s o f s e c t i o n 6 7

- 5

- 2 5 0 2 b y i s s u i n g n o t i c e t o t h e [ p r e v i o u s o w n e r s ] a n d [ t h e

l e n d e r ]

, t h e o n l y p a r t i e s r e v e a l e d i n t h e r e c o r d s s e a r c h t h a t h e l d a v a l i d i n t e r e s t i n t h e

p r o p e r t y

. ” I

d

. O n a p p e a l w e h e l d t h a t “ M E R S w a s n e v e r g i v e n a n i n d e p e n d e n t i n t e r e s t i n t h e

p r o p e r t y

, ” b e c a u s e t h e p r e v i o u s o w n e r s “ w e r e i n s t r u c t e d t o m a i l p a y m e n t s a n d n o t i c e s t o t h e

c u r r e n t l e n d e r t h a t h e l d t h e p r o m i s s o r y n o t e

, w h i l e M E R S s o l e l y r e c o u p e d p a y m e n t f o r i t s

s e r v i c e s f r o m t h e c u r r e n t l e n d e r a n d w a s s p e c i f i c a l l y r e l e g a t e d t o t h e r o l e o f n o m i n e e r e l a t i v e

t o t h e i n t e r e s t s t r a n s f

e r r e d b y t h e [ p r e v i o u s o w n e r s ]

. ” I d

. a t * 5

. T h e r e f

o r e

, t h i s c o u r t h e l d t h a t

M E R S d i d n o t h a v e s t a n d i n g t o f i l e s u i t t o s e t a s i d e t h e t a x s a l e

. I d

.

W h i l e t h e r e a r e s i m i l a r i t i e s b e t w e e n D i t t o a n d t h e c a s e a t b a r

, i n c l u d i n g s i m i l a r

l a n g u a g e f

o u n d i n t h e d e e d o f t r u s t r e g a r d i n g M E R S

, w e r e s p e c t f u l l y d i s a g r e e w i t h t h e

h o l d i n g i n D i t t o a n d f

i n d m o r e p e r s u a s i v e t h e r e a s o n i n g i n t h e c a s e s d e c i d e d b y t h e f e d e r a l

c o u r t s a n d c o u r t s i n o t h e r j u r i s d i c t i o n s r e f e r e n c e d a b o v e

. S e e D a u e n h a u e r

, 2 0 1 3 W L

2 3 5 9 6 0 2 ; S a m

p l e s

, 2 0 1 2 W L 1 3 0 9 1 3 5 ; I n r e M o r t

g

. E l e c

. R e g i s

. S

y s

. L i t i g

. , 2 0 1 1 W L

4 5 5 0 1 8 9 ; G o l l i d a

y

, 2 0 1 1 W L 4 3 5 2 5 5 4

.

-7-T h e P l a z a D e e d i d e n t i f i e d M E R S a s t h e b e n e f i c i a r y o f r e c o r d w i t h t h e e x p r e s s

a u t h o r i t y t o a c t a s t h e n o m i n e e o f t h e l e n d e r

, i t

s s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s

. A c c o r d i n g t o B l a c k ’ s

L a w D i c t i o n a r y

, a “ n o m i n e e ” i s “ a p e r s o n d e s i g n a t e d t o a c t i n p l a c e o f a n o t h e r

, u s u [ a l l y ] i n

a v e r y l i m i t e d w a y

, ” a n d a “ p a r t y w h o h o l d s b a r e l e g a l t i t l e f o r t h e b e n e f

i t o f o t h e r s o r w h o

r e c e i v e s a n d d i s t r i b u t e s f u n d s f o r t h e b e n e f

i t o f o t h e r s

. ” B LA C K ’ S L A W D IC T IO N A R Y 1 2 1 1

( 1 0 E d

. 2 0 1 4 )

. I n f

a c t

, t h e P l a z a D e e d f

u r t h e r s t a t e s t h a t M E R S “ h o l d s o n l y l e g a l t i t l e t o t h e t h

i n t e r e s t s g r a n t e d b y B o r r o w e r i n t h i s S e c u r i t y I n s t r u m e n t

, ” a n d g r a n t s M E R S t h e r i g h t “ t o

e x e r c i s e a n y o r a l l o f

t h o s e i n t e r e s t s

, i n c l u d i n g

, b u t n o t l i m i t e d t o

, t h e r i g h t t o f o r e c l o s e a n d

s e l l t h e P r o p e r t y ; a n d t o t a k e a n y a c t i o n r e q u i r e d o f L e n d e r

, i n c l u d i n g

, b u t n o t l i m i t e d t o

,

r e l e a s i n g a n d c a n c e l i n g t h i s S e c u r i t y I n s t r u m e n t

. ” A s a r e s u l t

, M E R S h o l d s l e g a l t i t l e t o t h e

s e c u r e d i n t e r e s t a n d i s t h e b e n e f i c i a r y o f r e c o r d

, a s t h e n o m i n e e o r a g e n t f o r t h e l e n d e r

, i t s

s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s

, o f w h i c h E v e r B a n k i s t h e c u r r e n t a s s i g n e e

.

M o r e o v e r

, a n i n t e r e s t i n l e g a l t i t l e h a s b e e n h e l d t o b e s u f f i c i e n t t o b r i n g a n a c t i o n a t

l a w

, a n d

, t h e r e f

o r e

, a p r o p e r t y i n t e r e s t p r o t e c t e d b y d u e p r o c e s s

. S p r i n t C o m m u n i c a t i o n s C o

.

v

. A P C C S e r v i c e s

, I

n c

. , 5 5 4 U

. S

. 2 6 9 ( 2 0 0 8 ) ; s e e a l s o M o r t g a g e E l e c

. R e g i s t r a t i o n S y s

. , I n c

.

v

. B e l l i s t r i

, N o

. 4 : 0 9

- C V

- 7 3 1 C A S

, 2 0 1 0 W L 2 7 2 0 8 0 2

, a t * 9 ( E

. D

. M o

. J u l y 1

, 2 0 1 0 )

. T h e

P l a z a D e e d e x p r e s s l y c o n v e y s u n t o M E R S t h e r i g h t t o e n f o r c e t h e l i e n o n t h e p r o p e r t y

, i n c l u d i n g

, b u t n o t l i m i t e d t o

, t h e r i g h t t o f o r e c l o s e a n d s e l l t h e p r o p e r t y

. T h e S u p r e m e C o u r t

o f t h e U n i t e d S t a t e s h a s h e l d t h a t s u c h a l i e n i s a “ s u b s t a n t i v e r i g h t

. . . i n s p e c i f i c p r o p e r t y

, ”

i n c l u d i n g t h e “ r i g h t t o r e t a i n t h e l i e n u n t i l t h e i n d e b t e d n e s s t h e r e b y s e c u r e d i s p a i d

. ”

L o u i s v i l l e J

o i n t S t o c k L a n d B a n k v

. R a d f o r d

, 2 9 5 U

. S

. 5 5 5

, 5 9 0

, 5 9 4 ( 1 9 3 5 ) ; s e e a l s o

B e l l i s t r i

, 2 0 1 0 W L 2 7 2 0 8 0 2

, a t * 1 4

.

T h e P l a z a D e e d w a s d u l y r e c o r d e d i n 2 0 0 3 w i t h t h e S h e l b y C o u n t y R e g i s t e r ’ s O f f i c e

.

A s a c o n s e q u e n c e o f i t s r e c o r d i n g

, t h e t r u s t e e w a s o n n o t i c e o f M E R S ’ r o l e a s b e n e f i c i a r y

o f t h e d e e d a s n o m i n e e f o r l e n d e r

, i t

s s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s

. A s t h e b e n e f i c i a r y a n d n o m i n e e

f o r t h e L e n d e r ’ s s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s

, M E R S w a s t h e e n t i t y e n t i t l e d t o e n f o r c e t h e d e e d

o f t r u s t b e c a u s e i t w a s i d e n t i f i e d a s t h e h o l d e r o f l e g a l t i t l e t o t h e s e c u r i t y l i e n

. M o r e o v e r

, t h e

P l a z a D e e d g r a n t e d M E R S p o w e r t o e x e r c i s e a l l o f t h e r i g h t s o f t h e n o t e o w n e r u n d e r t h e

s e c u r i t y i n s t r u m e n t

. L i m i t i n g n o t i c e t o s i m p l y t h e o r i g i n a l l e n d e r

, w h e n t h e r e c o r d e d

d o c u m e n t c l e a r l y i n d i c a t e s t h e l e n d e r m a y a s s i g n h i s i n t e r e s t t o a n o t h e r l e n d e r

, w o u l d

, a s i t

d i d h e r e

, a l l o w e l i m i n a t i o n o f t h e s e c u r i t y i n s t r u m e n t w i t h o u t a n y n o t i c e t o t h e e n t i t y h o l d i n g

l e g a l t i t l e t o t h e s e c u r i t y i n t e r e s t a n d t h e c u r r e n t n o t e h o l d e r

, w h i c h w o u l d a d v e r s e l y a f f e c t

t h e n o t e o w n e r s ’ a b i l i t y t o c o l l e c t t h e d e b t f r o m t h e s e c u r i t y

.

T h e r e f o r e

, b a s e d o n M E R S ’ o w n e r s h i p o f l e g a l t i t l e a n d i t s i n t e r e s t i n t h e l i e n a s

b e n e f i c i a r y o f t h e r e c o r d e d P l a z a D e e d

, M E R S i s a “ p a r t y i n t e r e s t e d ” p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e

A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 4 ( d ) b e c a u s e i t i s “ t h e r e c o r d h o l d e r s o f a n y m o r t g a g e

, d e e d o f t r u s t

, o r o t h e r

l i e n t h a t w i l l b e e x t i n g u i s h e d o r a d v e r s e l y a f f e c t e d b y t h e s a l e a n d w h i c h m o r t g a g e

, d e e d o f

-8-t r u s t

, o r l i e n

, o r n o t i c e o r e v i d e n c e t h e r e o f

, w a s r e c o r d e d m o r e t h a n t e n ( 1 0 ) d a y s p r i o r t o t h e

f i r s t a d v e r t i s e m e n t o r n o t i c e i n t h e r e g i s t e r ’ s o f f i c e o f t h e c o u n t y i n w h i c h t h e r e a l p r o p e r t y

i s l o c a t e d

. ” A s a r e s u l t

, t h e t r u s t e e f a i l e d t o c o m p l y w i t h t h e n o t i c e r e q u i r e m e n t s a n d

, a s s u c h

,

“ i s

. . . l i a b l e t o t h e p a r t y i n j u r e d b y t h e n o n c o m p l i a n c e

, f o r a l l d a m a g e s r e s u l t i n g f r o m t h e

f a i l u r e

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 7 ( 2 0 0 7 )

. T h u s

, w e r e v e r s e t h e s u m m a r y d i s m i s s a l o f t h e

c l a i m a g a i n s t t h e t r u s t e e f o r d a m a g e s p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 7

.

W e n e x t a d d r e s s w h e t h e r t h e c o m p l a i n t s t a t e d a c l a i m u p o n w h i c h r e l i e f c a n b e

g r a n t e d t o s e t a s i d e t h e f o r e c l o s u r e s a l e

.

I I

. D IS M IS S A L O F C LA IM T O S E T A S ID E F O R E C LO S U R E S A LE

T h e t r i a l c o u r t d i s m i s s e d t h e c l a i m t o s e t a s i d e t h e f o r e c l o s u r e s a l e u p o n a T e n n

. R

.

C i v

. P

. 1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n b y t h e s u c c e s s f u l p u r c h a s e r s a t t h e f

o r e c l o s u r e s a l e

, t h e W i n t e r s

.

M o r e s p e c i f

i c a l l y

, t h e c o u r t g r a n t e d t h e R u l e 1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n u p o n t h e f i n d i n g s t h a t t h e

W i n t e r s t o o k t h e p r o p e r t y f r e e a n d c l e a r o f a n y u n r e c o r d e d i n t e r e s t c l a i m e d b y E v e r B a n k o r

M E R S b e c a u s e t h e y w e r e b o n a f i d e p u r c h a s e r s f

o r v a l u e o f t h e p r o p e r t y w i t h o u t n o t i c e o f

a n y o t h e r i n t e r e s t

. T h e t r i a l c o u r t a l s o h e l d t h a t n e i t h e r E v e r B a n k n o r M E R S h a s s t a n d i n g

w i t h r e s p e c t t o t h e p u r c h a s e o f t h e p r o p e r t y b y t h e W i n t e r s

.

W e h a v e a l r e a d y d e t e r m i n e d t h a t M E R S i s a “ p a r t y i n t e r e s t e d ” p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e

A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 4 ( d ) b e c a u s e i t i s t h e r e c o r d h o l d e r o f a l i e n t h a t w i l l b e e x t i n g u i s h e d o r

a d v e r s e l y a f

f e c t e d b y t h e f

o r e c l o s u r e s a l e

, a n d f

o r t h i s r e a s o n M E R S h a s s t a n d i n g t o p u r s u e

t h e c l a i m s a s s e r t e d i n t h i s a c t i o n

. T h e r e f o r e

, s t a n d i n g i s n o t a g r o u n d u p o n w h i c h t o d i s m i s s

a n y o f M E R S ’ c l a i m s

. B e c a u s e M E R S h a s s t a n d i n g

, w e s h a l l n o w a d d r e s s w h e t h e r t h e

c o m p l a i n t s t a t e s a c l a i m u p o n w h i c h t h e f o r e c l o s u r e s a l e c a n b e s e t a s i d e

.

T h e s t a n d a r d s b y w h i c h T e n n e s s e e c o u r t s a r e t o a s s e s s a R u l e 1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n t o

d i s m i s s a r e w e l l e s t a b l i s h e d

. A s o u r S u p r e m e C o u r t s t a t e d i n W e b b v

. N a s h v i l l e A r e a H

a b i t a t

f o r H u m a n i t y

, I n c

. , 3 4 6 S

. W

. 3 d 4 2 2

, 4 2 6 ( T e n n

. 2 0 1 1 )

, “ [ a ] R u l e 1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n c h a l l e n g e s

o n l y t h e l e g a l s u f

f i c i e n c y o f t h e c o m p l a i n t

, n o t t h e s t r e n g t h o f t h e p l a i n t i f f ’ s p r o o f o r

e v i d e n c e

. ” I

d

. “ T h e r e s o l u t i o n o f a 1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n t o d i s m i s s i s d e t e r m i n e d b y a n

e x a m i n a t i o n o f t h e p l e a d i n g s a l o n e

. ” I d

. B y f i l i n g a m o t i o n t o d i s m i s s

, t h e d e f e n d a n t “ ‘ a d m i t s

t h e t r u t h o f a l l o f t h e r e l e v a n t a n d m a t e r i a l a l l e g a t i o n s c o n t a i n e d i n t h e c o m p l a i n t

, b u t

. . .

a s s e r t s t h a t t h e a l l e g a t i o n s f a i l t o e s t a b l i s h a c a u s e o f a c t i o n

. ’ ” I d

. ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

. W h e n

a c o m p l a i n t i s c h a l l e n g e d b y a R u l e 1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n

, t h e c o m p l a i n t s h o u l d n o t b e d i s m i s s e d

f o r f a i l u r e t o s t a t e a c l a i m u n l e s s i t a p p e a r s t h a t t h e p l a i n t i f f c a n p r o v e n o s e t o f f

a c t s i n

s u p p o r t o f h i s o r h e r c l a i m t h a t w o u l d w a r r a n t r e l i e f

. D o e v

. S u n d q u i s t

, 2 S

. W

. 3 d 9 1 9

, 9 2 2

( T e n n

. 1 9 9 9 ) ( c i t i n g R i g g s v

. B u r s o n

, 9 4 1 S

. W

. 2 d 4 4

, 4 7 ( T e n n

. 1 9 9 7 ) )

. M a k i n g s u c h a

d e t e r m i n a t i o n i s a q u e s t i o n o f l a w

. O u r r e v i e w o f

a t r i a l c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n s o n i s s u e s o f

-9-l a w i s d e n o v o

, w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. I d

. ( c i t i n g S t e i n v

. D a v i d s o n H o t e l C o

. ,

9 4 5 S

. W

. 2 d 7 1 4

, 7 1 6 ( T e n n

. 1 9 9 7 ) )

.

T h e s t a t u t o r y s c h e m e f

o r t h e s a l e o f l a n d t o f

o r e c l o s e a d e e d o f t r u s t i s s e t f o r t h i n

T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 1 e t s e q

. , a n d t h e s t a t u t e t h a t p e r t a i n s t o t h e c l a i m t o s e t a s i d e t h e

f o r e c l o s u r e s a l e i s T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 6

, w h i c h p r o v i d e s t h a t s h o u l d a s a l e p r o c e e d

w i t h o u t c o m p l y i n g w i t h “ t h e p r o v i s i o n s o f t h i s c h a p t e r

, t h e s a l e s h a l l n o t

, o n t h a t a c c o u n t

, b e e i t h e r v o i d o r v o i d a b l e

. ” A s n o t e d e a r l i e r

, T e n n

. C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 4 r e q u i r e s t h a t t h e

a d v e r t i s e m e n t a n d n o t i c e o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e i d e n t i f

y “ p a r t i e s i n t e r e s t e d ” i n t h e l a n d

,

w h i c h i n c l u d e s t h e r e c o r d h o l d e r s o f a n y m o r t g a g e

, d e e d o f t r u s t

, o r o t h e r l i e n t h a t w i l l b e

e x t i n g u i s h e d o r a d v e r s e l y a f f e c t e d b y t h e s a l e

. H o w e v e r

, t h e m e r e f a i l u r e t o i d e n t i f

y o r

p r o v i d e n o t i c e t o a n i n t e r e s t e d p a r t y d o e s n o t p r o v i d e s u f f i c i e n t g r o u n d s t o s e t a s i d e a

f o r e c l o s u r e s a l e

. M c S w a i n v

. A m

. G e n

. F i n

. , I n c

. , 1 9 9 4 W L 3 9 8 8 1 9

, a t * 2

- 3 ( T e n n

. C t

. A p p

.

J u l y 2 2

, 1 9 9 4 ) ( f

a i l u r e t o n o t i f

y j u n i o r l i e n h o l d e r o f f

o r e c l o s u r e s a l e p u r s u a n t t o s t a t u t e d i d

n o t r e n d e r s a l e v o i d o r v o i d a b l e ) ; s e e a l s o N a t i o n s t a r M o r t

g

. , L L C v

. H

u m p h r e y

, N o

. 1 1

-

2 1 8 5

- S T A

, 2 0 1 1 W L 3 2 7 3 0 7 7

, a t * 4

- 5 ( W

. D

. T e n n

. J u l y 2 9

, 2 0 1 1 ) ; F e d e r a l N a t

. M o r t g

.

A s s ’ n v

. R o b i l i o

, N o

. W 2 0 0 7

- 0 1 7 5 8

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 8 W L 2 5 0 2 1 1 4

, a t * 7 ( T e n n

. C t

. A p p

.

J u n e 2 4

, 2 0 0 8 ) ( c i t i n g D o t y v

. F e d

. L a n d B a n k o

f L o u i s v i l l e

, 8 9 S

. W

. 2 d 3 3 7 ( T e n n

. 1 9 3 6 ) ;

W i l l i a m s v

. W

i l l i a m s

, 1 5 6 S

. W

. 2 d 3 6 3

, 3 6 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 4 1 )

.

N e v e r t h e l e s s

, a f

o r e c l o s u r e s a l e m a y b e s e t a s i d e i f t h e i n t e r e s t e d p a r t y c a n s h o w

e v i d e n c e o f “ i r r e g u l a r i t y

, m i s c o n d u c t

, f r a u d

, o r u n f

a i r n e s s o n t h e p a r t o f t h e t r u s t e e o r t h e

m o r t g a g e e t h a t c a u s e d o r c o n t r i b u t e d t o a n i n a d e q u a t e p r i c e

. ” H o l t v

. C i t iz e n s C e n t r a l B a n k

,

6 8 8 S

. W

. 2 d 4 1 4

, 4 1 6 ( T e n n

. 1 9 8 4 ) ; B & H I n v s

. v

. B r o o k

s

, N o

. W 1 9 9 9

- 0 1 2 5 2

- C O A

- R 3

- C V

,

2 0 0 0 W L 1 1 4 1 5 6 6

, a t * 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. A u g

. 1 0

, 2 0 0 0 )

. F u r t h e r m o r e

, t h e p a r t i e s t o a d e e d

o f t r u s t a r e n o t l i m i t e d t o t h e t e r m s o f t h e s a l e p r o v i d e d i n t h e f o r e c l o s u r e s t a t u t e s ; t h e y m a y

v a r y t h e t e r m s o f f

o r e c l o s u r e b y c o n t r a c t

, a n d “ w h e r e a d e e d o f t r u s t p r o v i s i o n v a r i e s f r o m

t h e s t a t u t o r y r e q u i r e m e n t s

, t h a t t e r m w i l l g e n e r a l l y s u p e r s e d e t h e s t a t u t o r y r e q u i r e m e n t

. ”

W e l l s F a r g o B a n k

, N

. A

. v

. L o c k e t t

, N o

. E 2 0 1 3

- 0 2 1 8 6

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 4 W L 1 6 7 3 7 4 5

, a t

* 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. A p r i l 2 4

, 2 0 1 4 ) ( q u o t i n g C i t i F i n a n c i a l M o r t

g

. C o

. , I n c

. v

. B e a s l e

y

, N o

.

W 2 0 0 6

- 0 0 3 8 6

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 7 W L 7 7 2 8 9

, a t * 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. J a n

. 1 1

, 2 0 0 7 ) )

.

W i t h t h e s e l e g a l p r i n c i p l e s i n m i n d

, w e s h a l l e x a m i n e t h e a l l e g a t i o n s i n t h e c o m p l a i n t

,

w h i c h w e a c c e p t a s t r u e f o r p u r p o s e s o f a T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n t o d i s m i s s

, t o

d e t e r m i n e w h e t h e r t h e y a r e s u f f i c i e n t t o s t a t e a c l a i m t o s e t a s i d e t h e f o r e c l o s u r e s a l e

. W

e b b

,

3 4 6 S

. W

. 3 d a t 4 2 6

. T h e a l l e g a t i o n s t h a t r e l a t e t o t h e c l a i m t o s e t a s i d e t h e f o r e c l o s u r e s a l e

r e a d a s f o l l o w s :

-10-1 8

. T h e B a r t l e t t D e e d o f T r u s t r e q u i r e d t h a t S m i t h

, a s s u c c e s s o r t r u s t e e

, g i v e

n o t i c e o f t h e d a t e

, t i m e a n d p l a c e o f t h e B a r t l e t t F o r e c l o s u r e S a l e i n

a c c o r d a n c e w i t h a

p p l i c a b l e l a w

.

1 9

. T h e a p p l i c a b l e l a w

, n a m e l

y T e n n e s s e e l a w

, r e q u i r e s t h a t n o t i c e b e g i v e n

t o a l l “ p a r t i e s i n t e r e s t e d

. ” M E R S

, a s t h e n a m e d b e n e f i c i a r y u n d e r t h e P l a z a

D e e d o f T r u s t

, w o u l d h a v e b e e n o n e o f t h e “ p a r t i e s i n t e r e s t e d ” t o w h o m n o t i c e

o f t h e B a r t l e t t F o r e c l o s u r e S a l e s h o u l d h a v e b e e n g i v e n

.

2 0

. T h e p u r p o s e o f M E R S b e i n g n a m e d a s b e n e f i c i a r y u n d e r t h e P l a z a D e e d

o f T r u s t w a s t o e n s u r e t h a t a n y a s s i g n e e o r s u c c e s s o r o f t h e o r i g i n a l n o t e

s e c u r e d b y t h e P l a z a D e e d o f T r u s t w o u l d r e c e i v e n o t i c e

, a s a s s i g n m e n t s o f

d e e d s o f t r u s t a r e g e n e r a l l y n o t r e c o r d e d i n m o s t s t a t e s

, i n c l u d i n g T e n n e s s e e

.

2 1

. S m i t h

, a s s u c c e s s o r t r u s t e e

, f a i l e d t o g i v e n o t i c e o

f t h e B a r t l e t t F o r e c l o s u r e

S a l e t o M E R S

. H a d M E R S r e c e i v e d n o t i c e

, i t w o u l d h a v e c o n t a c t e d E v e r B a n k

,

a s s u c c e s s o r t o P l a z a M o r t g a g e

, a n d E v e r B a n k w o u l d h a v e b i d a t t h a t s u c h s a l e

t o p r o t e c t i t s s e c u r e d i n t e r e s t ( n a m e l y

, a l o a n s e c u r e d b y t h e R e a l P r o p e r t y t h a t

h a d a n o r i g i n a l p r i n c i p a l b a l a n c e o f $ 1 6 0

, 0 0 0 )

.

2 2

. T h e p r i c e o b t a i n e d b

y t h e s u c c e s s o r t r u s t e e a t B a r t l e t t F o r e c l o s u r e S a l e o f

$ 2 0

, 8 6 3

. 9 2 w a s g r o s s l

y i n a d e q u a t e o r u n

f a i r

, e s p e c i a l l y i n l i g h t o f t h e f a c t t h a t

a c u r s o r y r e v i e w o f t h e p u b l i c r e c o r d s w o u l d h a v e s h o w n t h a t t h e i n d e b t e d n e s s

o r i g i n a l l y i n c u r r e d b y t h e H e n s o n s t o t h e P l a z a M o r t g a g e w a s i n t h e o r i g i n a l

p r i n c i p a l a m o u n t o f $ 1 6 0

, 0 0 0 ; t h e r e f o r e

, t h e R e a l P r o p e r t y m u s t h a v e b e e n

w o r t h f a r m o r e t h a n t h e b i d p r i c e

. F u r t h e r m o r e

, t h e r e w a s a n i r r e g u l a r i t y i n t h e

B a r t l e t t F o r e c l o s u r e S a l e i n t h a t t h e S m i t h [ s i c ]

, a s s u c c e s s o r t r u s t e e

, f a i l e d t o

c o m p l y w i t h t h e e x

p r e s s t e r m s o

f t h e B a r t l e t t D e e d o

f T r u s t r e q u i r i n g h e r t o

a d v e r t i s e t h e s a l e i n a c c o r d a n c e w i t h a p p l i c a b l e l a w

. T h e s u c c e s s o r t r u s t e e ’ s

p o w e r o f s a l e c o n t a i n e d i n t h e B a r t l e t t D e e d o f T r u s t w a s e x p r e s s l y

c o n d i t i o n e d u p o n h e r c o m p l y i n g w i t h a p p l i c a b l e T e n n e s s e e l a w

.

2 3

. T h e W i n t e r s a r e n o t b o n a f i d e p u r c h a s e r s f

o r v a l u e o f t h e R e a l P r o p e r t y

,

a s t h e y w o u l d h a v e h a d c o n s t r u c t i v e n o t i c e o f t h e d e f e c t i n t h e n o n

-

j u d i c i a l

f o r e c l o s u r e p r o c e e d i n g s c o n d u c t e d b y S m i t h

. T h e N o t i c e

, w h i c h d i d n o t

i n c l u d e M E R S a s a n i n t e r e s t e d p a r t y

, i s a v a i l a b l e a n d s h o u l d h a v e b e e n

r e v i e w e d b y t h e W i n t e r s ( o r t h e i r a d v i s o r s ) p r i o r t o t h e i r p u r c h a s e o f t h e R e a l

P r o p e r t y

.

( E m p h a s i s a d d e d )

.

-11-B a s e d u p o n t h e a b o v e

, w e a c c e p t a s t r u e : ( 1 ) t h a t t h e B a r t l e t t D e e d o f T r u s t r e q u i r e d

S m i t h t o g i v e n o t i c e o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e i n a c c o r d a n c e w i t h a p p l i c a b l e l a w ; ( 2 ) T e n n e s s e e

w a s t h e a p p l i c a b l e l a w

, w h i c h r e q u i r e d t h a t n o t i c e b e g i v e n t o a l l “ p a r t i e s i n t e r e s t e d ” ; ( 3 ) t h a t

M E R S

, a s t h e n a m e d b e n e f i c i a r y u n d e r t h e P l a z a D e e d o f T r u s t

, w a s o n e o f t h e “ p a r t i e s

i n t e r e s t e d ” t o w h o m n o t i c e o f t h e B a r t l e t t F o r e c l o s u r e S a l e s h o u l d h a v e b e e n g i v e n ; a n d ( 4 )

t h a t t h e p r i c e o b t a i n e d a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e w a s “ g r o s s l y i n a d e q u a t e o r u n f a i r

. ” A c c e p t i n g

t h e s e a l l e g e d f

a c t s t o b e t r u e

, t h e q u e s t i o n i s w h e t h e r t h e y a r e s u f f i c i e n t

, a s a m a t t e r o f

l a w

,

t o s e t a s i d e t h e f

o r e c l o s u r e s a l e a n d t h e r e s u l t i n g d e e d

. S e e W e b b

, 3 4 6 S

. W

. 3 d a t 4 2 6

.

W e h a v e a l r e a d y n o t e d t h a t t h e m e r e f a i l u r e t o g i v e n o t i c e o f t h e f o r e c l o s u r e s a l e i n

a c c o r d a n c e w i t h a p p l i c a b l e l a w i s n o t s u f f i c i e n t t o s e t a s i d e a f

o r e c l o s u r e s a l e

. S e e T e n n

.

C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 6 ; M c S w a i n

, 1 9 9 4 W L 3 9 8 8 1 9

, a t * 2

- 3 ; N a t i o n s t a r

, 2 0 1 1 W L 3 2 7 3 0 7 7

,

a t * 4

- 5

. T h e r e f

o r e

, t h e f a i l u r e t o p r o v i d e n o t i c e t o M E R S f a i l s t o s t a t e a v i a b l e c l a i m t o s e t

a s i d e t h e f

o r e c l o s u r e s a l e

.

A s f o r a s a l e p r i c e t h a t i s “ g r o s s l y i n a d e q u a t e o r u n f a i r

, ” t h i s f

a c t a l o n e i s a l s o

i n s u f f i c i e n t t o s t a t e a c l a i m t o s e t a s i d e a f o r e c l o s u r e s a l e

. H

o l t

, 6 8 8 S

. W

. 2 d a t 4 1 6 ; s e e a l s o

B r o o k s

, 2 0 0 0 W L 1 1 4 1 5 6 6

, a t * 2

. A s t h e s e t w o c a s e s m a k e c l e a r

, a f o r e c l o s u r e s a l e m a y b e

s e t a s i d e i f t h e i n t e r e s t e d p a r t y c a n s h o w e v i d e n c e o f “ i r r e g u l a r i t y

, m i s c o n d u c t

, f r a u d

, o r

u n f a i r n e s s o n t h e p a r t o f t h e t r u s t e e o r t h e m o r t g a g e e t h a t c a u s e d o r c o n t r i b u t e d t o a n

i n a d e q u a t e p r i c e ” ; y e t

, i n t h e c o m p l a i n t h e r e

, t h e r e a r e n o a l l e g a t i o n s o f i r r e g u l a r i t y

,

m i s c o n d u c t

, f

r a u d o r u n f

a i r n e s s o n t h e p a r t o

f t h e t r u s t e e

. T h e r e f

o r e

, t h e m e r e f

a c t t h a t t h e

s a l e w a s f

o r a p r i c e t h a t w a s g r o s s l y i n a d e q u a t e o r u n f a i r f a i l s t o s t a t e a c l a i m t o s e t a s i d e t h e

f o r e c l o s u r e s a l e

.

F i n a l l y

, w e n o t e t h a t t h e c o m p l a i n t m a k e s a p a s s i n g r e f e r e n c e t o t h e t r u s t e e ’ s f

a i l u r e

t o c o m p l y w i t h t h e c o n t r a c t u a l p r o v i s i o n s o f t h e D e e d o f T r u s t ; h o w e v e r

, t h i s a l l e g a t i o n i s

m e r e l y d e r i v a t i v e o f t h e t r u s t e e ’ s f a i l u r e t o c o m p l y w i t h a p p l i c a b l e l a w a s d i s t i n g u i s h e d f r o m

a f a i l u r e t o c o m p l y w i t h a s p e c i f i c p r o v i s i o n o f

t h e D e e d o f T r u s t t h a t v a r i e s t h e a p p l i c a b l e

l a w

. A s n o t e d e a r l i e r

, t h e p a r t i e s a r e f r e e t o “ v a r y t h e t e r m s o f f o r e c l o s u r e b y c o n t r a c t

, a n d

w h e r e a d e e d o f t r u s t p r o v i s i o n v a r i e s f r o m t h e s t a t u t o r y r e q u i r e m e n t s

, t h a t t e r m w i l l

g e n e r a l l y s u p e r s e d e t h e s t a t u t o r y r e q u i r e m e n t

, ” C i t i F i n a n c i a l M o r t

g

. C o

. , 2 0 0 7 W L 7 7 2 8 9

,

a t * 9 ; h o w e v e r

, t h e c o m p l a i n t m e r e l y s t a t e s t h a t “ T h e B a r t l e t t D e e d o f T r u s t r e q u i r e d t h a t

S m i t h

, a s s u c c e s s o r t r u s t e e

, g i v e n o t i c e o f t h e d a t e

, t i m e a n d p l a c e o f t h e B a r t l e t t F o r e c l o s u r e

S a l e i n a c c o r d a n c e w i t h a p p l i c a b l e l a w

. ” T h e c o m p l a i n t d o e s n o t a l l e g e t h a t t h e s u b s t i t u t e 3

I n Nati ons tar Mo rt

g., LLC v. Humphr ey

, 2011 WL 3273 077, a t * 5

, t h e c our t fou nd tha t si m il ar 3

la nguage in the dee d of tr ust did not vary the st at uto ry re qui re m ent s. I n tha t cas e, the dee d of tr ust st at ed, “I f

Lend er invokes the power of sal e, T rus te e sha ll giv e not ic e of sal e by publ ic advert is ement in the cou nty in

(c ont inu ed.. .)

-12-t r u s t e e f

a i l e d t o c o m p l y w i t h a t e r m o f t h e D e e d o f T r u s t t h a t v a r i e d f r o m a p p l i c a b l e l a w

. I n

t h a t t h e c o m p l a i n t f

a i l s t o i d e n t i f

y a n y s p e c i f

i c t e r m o f t h e D e e d o f T r u s t t h a t v a r i e s f r o m t h e

s t a t u t o r y r e q u i r e m e n t s a s h a v i n g b e e n v i o l a t e d b y t h e t r u s t e e

, t h i s f a c t p r o v i d e s n o b a s i s u p o n

w h i c h t o s e t a s i d e t h e d e e d

. S e e N a t i o n s t a r

, 2 0 1 1 W L 3 2 7 3 0 7 7

, a t * 5 ( f i n d i n g t h a t p l a i n t i f

f

f a i l e d t o s t a t e a c l a i m t o s e t a s i d e t h e f o r e c l o s u r e s a l e b a s e d o n t h e f a i l u r e t o c o m p l y w i t h a

n o t i c e p r o v i s i o n o r i g i n a t i n g i n t h e d e e d o f t r u s t b e c a u s e p a r t i e s t o t h e d e e d o f t r u s t d i d n o t

v a r y a n y o f t h e s t a t u t o r y r e q u i r e m e n t s )

.

H a v i n g c o n c l u d e d t h a t M E R S h a s f a i l e d t o s t a t e a c l a i m f o r s e t t i n g a s i d e t h e

f o r e c l o s u r e s a l e

, w e a f

f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o d i s m i s s t h i s s p e c i f i c c l a i m w i t h o u t

p r e j u d i c e t o M E R S ’ r i g h t t o s e e k r e s t i t u t i o n f r o m t h e s u b s t i t u t e t r u s t e e a s p r o v i d e d i n T e n n

.

C o d e A n n

. § 3 5

- 5

- 1 0 7 p u r s u a n t t o w h i c h “ A n y o f f i c e r

, o r o t h e r p e r s o n

, r e f e r e n c e d i n §

3 5

- 5

- 1 0 6 w h o f

a i l s t o c o m p l y w i t h t h i s c h a p t e r

. . . i s

. . . l i a b l e t o t h e p a r t y i n j u r e d b y t h e

n o n c o m p l i a n c e

, f

o r a l l d a m a g e s r e s u l t i n g f r o m t h e f a i l u r e

. ”

I N C O N C L U S IO N

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d i n p a r t a n d r e v e r s e d i n p a r t

, a n d t h i s m a t t e r

i s r e m a n d e d f

o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

. O n e

- h a l f o f t h e c o s t s o f

a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t E v e r B a n k a n d M E R S

, a n d o n e

- h a l f a r e a s s e s s e d a g a i n s t W e n d y

G e u r i n S m i t h a n d t h e B a n k o f B a r t l e t t

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ F R A N K G

. C L E M E N T

, J R

. , J U D G E

(... con ti nue d) 3

whic h the Pro per ty is loc at ed for the ti m e and in the m ann er pro vi ded by appl ic abl e law .” (Emphasi s add ed.)

-13-