### IN THE UNI TED STAT ES COURT OF APPEALS

FOR THE FIF TH CIRCU IT

N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

T A M M Y F O R E T F R E E M A N ; L A R R Y S C O T T F R E E M A N

,

P l a i n t i f f s

- A p p e l l a n t s

v

.

Q U I C K E N L O A N S

, I N C

. ; T I T L E S O U R C E

, I N C

. ,

D e f e n d a n t s

- A p p e l l e e s

P A U L S M I T H ; I R M A S M I T H

,

P l a i n t i f f s

- A p p e l l a n t s

v

.

Q U I C K E N L O A N S

, I N C ; T I T L E S O U R C E

, I N C

. ,

D e f e n d a n t s

- A p p e l l e e s

J O H N J

. B E N N E T T

, I I I ; S T A C E Y B

. B E N N E T T

, i n d i v i d u a l l y a n d o n b e h a l f o f

a l l o t h e r s s i m i l a r l y s i t u a t e d

,

P l a i n t i f f s

- A p p e l l a n t s

v

.

Q U I C K E N L O A N S

, I N C ; T I T L E S O U R C E

, I N C

. ,

D e f e n d a n t s

- A p p e l l e e s U n i te d S ta te s C o u rt o f A p p ea l s

F i ft h C i rc u i t



### F I L E D

Novembe r 17, 20 10

Lyle W . Cayce

Clerk Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 1 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

A p p e a l f

r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e E a s t e r n D i s t r i c t o f L o u i s i a n a

B e f o r e J O N E S

, C h i e f J u d g e

, a n d H I G G I N B O T H A M

, a n d E L R O D

, C i r c u i t

J u d g e s

.

E D I T H H

. J O N E S

, C h i e f J u d g e :

T h i s a p p e a l c o n c e r n s w h e t h e r s e c t i o n 8 ( b ) o f t h e R e a l E s t a t e S e t t l e m e n t

P r o c e d u r e s A c t ( “ R E S P A ” )

, 1 2 U

. S

. C

. § 2 6 0 7 ( b )

, p r o h i b i t s l e n d e r s a n d o t h e r s

f r o m c h a r g i n g “ u n e a r n e d

, u n d i v i d e d ” f e e s t o b o r r o w e r s a t t h e c l o s i n g o f a

m o r t g a g e t r a n s a c t i o n

. T h e d i s t r i c t c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o Q u i c k e n

L o a n s

, f i n d i n g s u c h c h a r g e s p e r m i s s i b l e

. W e a f f i r m

, h o l d i n g t h a t R E S P A § 8 ( b )

r e q u i r e s t h a t t h e c h a l l e n g e d f e e b e s p l i t w i t h a n o t h e r p a r t y i n o r d e r t o b e

a c t i o n a b l e

.

I

. B A C K G R O U N D

T h e F r e e m a n s

, B e n n e t t s

, a n d S m i t h s e a c h o b t a i n e d a m o r t g a g e f r o m

Q u i c k e n L o a n s i n 2 0 0 7

. A t t h e c l o s i n g o f t h e i r m o r t g a g e t r a n s a c t i o n s

, Q u i c k e n

c h a r g e d t h e F r e e m a n s a n d B e n n e t t s e a c h a “ l o a n d i s c o u n t f e e ” a n d c h a r g e d t h e

S m i t h s a “ l o a n o r i g i n a t i o n f e e ” a s w e l l a s a “ l o a n p r o c e s s i n g f e e ”

— a l t h o u g h

Q u i c k e n c o n t e n d s t h e l o a n o r i g i n a t i o n f e e w a s m i s s t a t e d a n d w a s a c t u a l l y a l o a n

d i s c o u n t f e e s i m i l a r t o t h o s e c h a r g e d t o t h e F r e e m a n s a n d B e n n e t t s

. T h e

F r e e m a n s a n d B e n n e t t s c o n t e n d t h a t a l o a n d i s c o u n t f e e m a y o n l y b e c h a r g e d

w h e n t h e r e i s a c o r r e s p o n d i n g i n t e r e s t r a t e r e d u c t i o n a n d t h a t o t h e r w i s e i t i s a n

u n e a r n e d f e e f

o r s e t t l e m e n t s e r v i c e s i n v i o l a t i o n o f R E S P A

. A s Q u i c k e n

a l l e g e d l y d i d n o t d e c r e a s e t h e i n t e r e s t r a t e f o r e i t h e r t h e F r e e m a n s ’ o r B e n n e t t s ’

l o a n

, t h e c o u p l e s a r g u e t h e f e e w a s u n l a w f u l

. T h e S m i t h s a l l e g e t h a t t h e l o a n

2 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 2 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

o r i g i n a t i o n f e e w a s d u p l i c a t i v e o f t h e l o a n p r o c e s s i n g f e e

, a n d t h u s a n u n e a r n e d

f e e f o r s e t t l e m e n t s e r v i c e s

, o r a l t e r n a t i v e l y

, t h a t i t w a s a n u n l a w f u l l o a n

d i s c o u n t f e e a k i n t o t h e f e e s c h a r g e d t o t h e F r e e m a n s a n d B e n n e t t s

.

E a c h c o u p l e f

i l e d s u i t s e p a r a t e l y i n s t a t e c o u r t

, s e e k i n g c l a s s t r e a t m e n t

a n d a l l e g i n g v i o l a t i o n s o f R E S P A a n d s t a t e l a w

. Q u i c k e n r e m o v e d t h e c a s e s t o

f e d e r a l c o u r t w h e r e t h e y w e r e c o n s o l i d a t e d

. Q u i c k e n t h e n m o v e d f o r s u m m a r y

j u d g m e n t

, c l a i m i n g t h a t t h e c o u p l e s ’ c l a i m s w e r e n o t a c t i o n a b l e u n d e r

R E S P A § 8 ( b ) a s t h e f e e s w e r e n o t s p l i t w i t h a n o t h e r p a r t y

, a n d c o n t e n d i n g t h a t

a s a r e s u l t t h e s t a t e l a w c l a i m s f a i l e d

. T h e d i s t r i c t c o u r t a g r e e d a n d g r a n t e d

s u m m a r y j u d g m e n t

.

T h e c o u p l e s a p p e a l t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s i n t e r p r e t a t i o n o f R E S P A

. T h e y

c o n c e d e t h e i r s t a t e l a w c l a i m s a r e c o n t i n g e n t o n t h e R E S P A c l a i m

, b u t a r g u e

t h a t b e c a u s e t h e y s h o u l d s u c c e e d o n t h e i r R E S P A c l a i m

, t h e i r s t a t e c l a i m s a l s o

s u r v i v e

.

I I

. S T A N D A R D O F R E V I E W

T h i s c o u r t r e v i e w s a d i s t r i c t c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t d e n o v o

a p p l y i n g t h e s a m e s t a n d a r d a s t h e d i s t r i c t c o u r t

. D e P r e e v

. S a u n d e r s

, 5 8 8 F

. 3 d

2 8 2

, 2 8 6 ( 5 t h C i r

. 2 0 0 9 )

. T h e c o u r t e x a m i n e s t h e e v i d e n c e i n t h e l i g h t m o s t

f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v i n g p a r t y

, a n d s u m m a r y j u d g m e n t i s a p p r o p r i a t e i f t h e r e

i s n o g e n u i n e i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t

. I d

. T h e e s s e n t i a l f a c t s a r e n o t

d i s p u t e d ; o n a p p e a l t h e s o l e q u e s t i o n i s t h e i n t e r p r e t a t i o n o f R E S P A

, w h i c h w e

r e v i e w d e n o v o

.

3 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 3 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

I I I

. D I S C U S S I O N

T h e A p p e l l a n t s c h a r a c t e r i z e Q u i c k e n ’s c h a r g e s i n t h e f o r m o f l o a n d i s c o u n t

a n d l o a n o r i g i n a t i o n f e e s a s “ u n d i v i d e d u n e a r n e d ” f e e s

. R E S P A § 8 ( b ) s t a t e s

t h a t :

N o p e r s o n s h a l l g i v e a n d n o p e r s o n s h a l l a c c e p t a n y p o r t i o n

, s p l i t

,

o r p e r c e n t a g e o f a n y c h a r g e m a d e o r r e c e i v e d f o r t h e r e n d e r i n g o f

a

r e a l e s t a t e s e t t l e m e n t s e r v i c e i n c o n n e c t i o n w i t h a t r a n s a c t i o n

i n v o l v i n g a f e d e r a l l y r e l a t e d m o r t g a g e l o a n o t h e r t h a n f o r s e r v i c e s

a c t u a l l y p e r f

o r m e d

.

1 2 U

. S

. C

. § 2 6 0 7 ( b )

. A p p e l l a n t s c o n t e n d t h a t t h e l o a n d i s c o u n t f e e s a r e c h a r g e s

f o r a r e a l e s t a t e s e t t l e m e n t s e r v i c e a n d t h a t

, a s t h e r e w a s n o i n t e r e s t r a t e

r e d u c t i o n

, t h e c h a r g e s d i d n o t r e p r e s e n t “ s e r v i c e s a c t u a l l y p e r f o r m e d

. ” Q u i c k e n

c o u n t e r s t h a t R E S P A d o e s n o t p r o h i b i t u n d i v i d e d u n e a r n e d f e e s b y a s o l e

p r o v i d e r ; t o f a l l u n d e r t h e s t a t u t e

, f e e s m u s t b e d i v i d e d b e t w e e n t w o p a r t i e s s u c h

t h a t t h e y r e s e m b l e a k i c k b a c k o r b r i b e

. 1

A

.

R E S P A § 8 ( b ) h a s b e e n t h e s u b j e c t o f s e v e r a l l a w s u i t s t o d e t e r m i n e i t s

s c o p e

. A d d i t i o n a l l y

, i n 2 0 0 1

, H U D

, t h e a g e n c y r e s p o n s i b l e f o r e n f o r c i n g R E S P A

,

i s s u e d a s t a t e m e n t o f p o l i c y t h a t i d e n t i f i e d f o u r t y p e s o f o v e r c h a r g e s c h e m e s t h a t

t h i s p r o v i s i o n c o u l d p o t e n t i a l l y c o v e r :

1

. F e e s p l i t t i n g

, w h e r e t w o o r m o r e p e r s o n s s p l i t a f e e

, a n y

p o r t i o n o f w h i c h i s u n e a r n e d ;

Alter native ly, Qu ick en cur so rily cont ends that the loan dis count f e e s a r e n ot for 1

se ttl em ent se rvice s, and ther efo r e a re not cover ed by the st atut e. See Woote n v. Qu ic ken

Loans

, Inc.

, No. 07-0 0478- CG- C, 2008 WL 687379, at *5 (S .D .Ala. Mar

. 10, 2008) (exe mp ting

“th e sub st antive ter ms of a loan” fr om the scop e of “set tle me nt se rvice s” ). Ou r dis pos itio n of

the cas e on the rem aining language o f R E SPA § 8(b) mak es it unnec es sar y to reac h this

argum ent.

4 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 4 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

2

. M a r k

- u p s

, w h e r e a s e r v i c e p r o v i d e r c h a r g e s t h e b o r r o w e r f o r

s e r v i c e s p e r f

o r m e d b y a t h i r d p a r t y i n e x c e s s o f t h e c o s t o f t h e

s e r v i c e s t o t h e s e r v i c e p r o v i d e r b u t k e e p s t h e e x c e s s i t s e l f ;

3

. U n d i v i d e d u n e a r n e d f e e s

, w h e r e a s e r v i c e p r o v i d e r c h a r g e s

t h e b o r r o w e r a f e e f o r w h i c h n o c o r r e l a t i v e s e r v i c e i s

p e r f o r m e d ; a n d

4

. O v e r c h a r g e s

, w h e r e a s e r v i c e p r o v i d e r c h a r g e s a b o r r o w e r f o r

s e r v i c e s a c t u a l l y p e r f o r m e d b u t i n e x c e s s o f t h e s e r v i c e ’ s

r e a s o n a b l e v a l u e

.

S t a t e m e n t o f P o l i c y 2 0 0 1

- 1

, 6 6 F e d

. R e g

. 5 3

, 0 5 2 ( O c t

. 1 8

, 2 0 0 1 )

. H U D p r o c e e d e d

t o a s s e r t t h a t R E S P A § 8 ( b ) p r o h i b i t s a l l f o u r t y p e s o f t r a n s a c t i o n s

. I d

. A l l

c i r c u i t s a g r e e t h a t t h e s t a t u t e p l a i n l y p r o h i b i t s f e e s p l i t t i n g

. S e e

, e

. g

. , K r z a l i c

v

. R e p u b l i c T i t l e C o

. , 3 1 4 F

. 3 d 8 7 5 ( 7 t h C i r

. 2 0 0 2 )

. S i m i l a r l y

, e v e r y c i r c u i t

a d d r e s s i n g t h e i s s u e h a s r e j e c t e d t h e c o n t e n t i o n t h a t s i m p l e o v e r c h a r g e s a r e

a c t i o n a b l e u n d e r t h e s t a t u t e

. S e e M a r t i n e z v

. W e l l s F a r g o H o m e M o r t g a g e I n c

. ,

5 9 8 F

. 3 d 5 4 9

, 5 5 3

- 5 4 ( 9 t h C i r

. 2 0 1 0 ) ( n o t i n g t h e S e c o n d

, T h i r d a n d E l e v e n t h

C i r c u i t s h a v e a l l s p e c i f i c a l l y h e l d o v e r c h a r g e s a r e n o t a c t i o n a b l e a n d j o i n i n g

t h e i r c o n c l u s i o n ) ; P a t i n o v

. L a w y e r s T i t l e I n s

. C o r p

. , N o

. 3 : 6

- C V

- 1 4 7 9

- B

,

2 0 0 7 W L 4 6 8 7 7 4 8

, a t * 3 ( N

. D

. T e x

. J a n

. 1 1

, 2 0 0 7 ) ( u n p u b l i s h e d ) ( c o l l e c t i n g

c a s e s )

.

T h e c i r c u i t s d i s a g r e e o n t h e r e m a i n i n g t w o t y p e s o f f e e s : m a r k

- u p s a n d

u n d i v i d e d u n e a r n e d f e e s

. T h e F o u r t h

, S e v e n t h

, a n d E i g h t h C i r c u i t s h a v e e a c h 2 3 4

h e l d t h a t R E S P A § 8 i s e x c l u s i v e l y a n a n t i

- k i c k b a c k p r o v i s i o n

. A c c o r d i n g l y

,

R E S P A § 8 ( b ) r e q u i r e s t w o c u l p a b l e p a r t i e s

, a g i v e r a n d a r e c e i v e r o f t h e

Boulw ar e v. Cr oss la nd M ortgage Cor

p.

, 291 F.3d 261 ( 4th Cir. 200 2). 2

Krz al ic

, 314 F.3d at 879

. 3

H aug v. Ba nk o f Am eri ca

, 317 F.3d 832 ( 8th Cir. 200 3). 4

5 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 5 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

u n l a w f u l f e e

, r e n d e r i n g m a r k

- u p s b y a s o l e s e r v i c e s p r o v i d e r n o t a c t i o n a b l e

. T h e

S e c o n d

, T h i r d

, a n d E l e v e n t h C i r c u i t s h a v e r e j e c t e d t h e t w o

- p a r t y r e q u i r e m e n t

5 6 7

a n d h e l d t h a t R E S P A § 8 ( b ) p r o h i b i t s m a r k

- u p s

. O n l y t h e S e c o n d C i r c u i t h a s

e x p l i c i t l y a d d r e s s e d w h e t h e r R E S P A § 8 ( b ) p r o h i b i t s a s o l e p r o v i d e r ’ s u n d i v i d e d

u n e a r n e d c h a r g e s a n d f o u n d t h a t i t d i d

. C o h e n v

. J P M o r g a n C h a s e & C o

. ,

4 9 8 F

. 3 d 1 1 1 ( 2 d C i r

. 2 0 0 7 )

. P r e s u m a b l y

, t h e t h r e e c i r c u i t s t h a t r e q u i r e t w o 8

c u l p a b l e a c t o r s w o u l d n o t f i n d u n d i v i d e d u n e a r n e d c h a r g e s a c t i o n a b l e

.

B

.

W i t h t h e s e d i v e r g e n t p o s i t i o n s i n m i n d

, w e e n t e r t h e i n t e r p r e t i v e f r a y

. “ I f

t h e i n t e n t o f C o n g r e s s i s c l e a r

, . . . t h e c o u r t

, a s w e l l a s t h e a g e n c y

, m u s t g i v e

e f f e c t t o t h e u n a m b i g u o u s l y e x p r e s s e d i n t e n t o f C o n g r e s s

. ” C h e v r o n U

. S

. A

. v

.

N a t u r a l R e s

. D e f

. C o u n c i l

, I

n c

. 4 6 7 U

. S

. 8 3 7

, 8 4 2

- 4 3

, 1 0 4 S

. C t

. 2 7 7 8 ( 1 9 8 4 )

.

W e h o l d t h a t t h e l a n g u a g e o f R E S P A § 8 ( b ) i s u n a m b i g u o u s a n d d o e s n o t

c o v e r u n d i v i d e d u n e a r n e d f e e s

. F i r s t

, t h e l a n g u a g e “ N o p e r s o n s h a l l g i v e a n d n o

p e r s o n s h a l l a c c e p t ” i s n o t a m b i g u o u s a s t o w h e t h e r a s o l e a c t o r ’ s u n d i v i d e d f e e s

a r e c o v e r e d

. T h e t e r m “ a n d ” n o r m a l l y m e a n s t h a t b o t h o f t h e l i s t e d c o n d i t i o n s

m u s t b e s a t i s f

i e d

. “ T h e u s e o f t h e c o n j u n c t i v e ‘ a n d ’ i n d i c a t e s t h a t C o n g r e s s w a s

c l e a r l y a i m i n g a t a n e x c h a n g e o r t r a n s a c t i o n

, n o t a u n i l a t e r a l a c t

. ” B o u l w a r e

,

Krus e v. W

el ls Fa rgo Ho me M

ortgage

, Inc.

, 383 F.3d 49 (2d Cir

. 2004)

. 5

Santi ago v. G MA C M ortgage G roup

, Inc.

, 417 F.3d 384 ( 3d Cir. 200 5). 6

Sosa v

. Chas e Ma nhattan Mo rtgage Corp

. , 348 F.3d 979 ( 11th Cir. 200 3). 7

The Third Circ uit rec entl y pas se d up an opp ort unity to evaluat e wh ethe r a pr ovide r 8

coul d char ge fee s for wo rk it did not per for m. Tubbs v. N. Am

. Ti tle Agen cy, Inc.

, No. 09-2 757,

2010 WL 3044067 (3d Cir. August 5, 2010) (un publ ish ed)

. The dis se nt in Tubbs argued that

rem and wa s unnec es sar y, des pit e err or by the dis tri ct cour t, beca use the allegat ions fai led to

st ate a c laim

. Id

. at *2 ( Ha rd im an, J., d iss enti ng).

6 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 6 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

2 9 1 F

. 3 d a t 2 6 6

. T h u s

, t h e p r o v i s i o n r e q u i r e s t w o p a r t i e s e a c h c o m m i t t i n g a n

a c t : o n e p a r t y g i v e s a “ p o r t i o n

, s p l i t

, o r p e r c e n t a g e

, ” a n d a n o t h e r p a r t y r e c e i v e s

a “ p o r t i o n

, s p l i t

, o r p e r c e n t a g e

. ” S e e i d

. a t 2 6 5 ( “ T h e r e f o r e

, § 8 ( b ) o n l y p r o h i b i t s

o v e r c h a r g e s w h e n a ‘ p o r t i o n ’ o r ‘ p e r c e n t a g e ’ o f t h e o v e r c h a r g e i s k i c k e d b a c k t o

o r ‘ s p l i t ’ w i t h a t h i r d p a r t y

. ” ) ; M e r c a d o v

. C a l u m e t F e d e r a l S a v

. & L o a n A s s ’ n

,

7 6 3 F

. 2 d 2 6 9

, 2 7 0 ( 7 t h C i r

. 1 9 8 5 ) ( “ T h e s t a t u t e r e q u i r e s a t l e a s t t w o p a r t i e s t o

s h a r e f e e s

. ” )

. T h i s i s n o t a p r o h i b i t i o n o n t h e u n d i v i d e d f e e s o f a s o l e p r o v i d e r

l i k e t h o s e c h a r g e d t o t h e A p p e l l a n t s

.

S e c o n d

, R E S P A § 8 ( b ) m u s t b e r e a d i n c o n j u n c t i o n w i t h i t s c o m p a n i o n

p r o v i s i o n

, R E S P A § 8 ( a )

. R E S P A § 8 ( a ) u s e s l a n g u a g e i d e n t i c a l t o R E S P A § 8 ( b ) :

N o p e r s o n s h a l l g i v e a n d n o p e r s o n s h a l l a c c e p t a n y f e e

, k i c k b a c k

, o r

t h i n g o f v a l u e p u r s u a n t t o a n y a g r e e m e n t o r u n d e r s t a n d i n g

, o r a l o r

o t h e r w i s e

, t h a t b u s i n e s s i n c i d e n t t o o r a p a r t o f a r e a l e s t a t e

s e t t l e m e n t s e r v i c e i n v o l v i n g a f e d e r a l l y r e l a t e d m o r t g a g e l o a n s h a l l

b e r e f e r r e d t o a n y p e r s o n

.

1 2 U

. S

. C

. § 2 6 0 7 ( a ) ( e m p h a s i s a d d e d )

. T h a t “ n o p e r s o n s h a l l g i v e a n d n o p e r s o n

s h a l l a c c e p t ” a k i c k b a c k c l e a r l y r e q u i r e s t w o c u l p a b l e a c t o r s

. “ A t e r m a p p e a r i n g

i n s e v e r a l p l a c e s i n a s t a t u t o r y t e x t i s g e n e r a l l y r e a d t h e s a m e w a y e a c h t i m e i t

a p p e a r s

. ” R a t z l a f v

. U n i t e d S t a t e s

, 5 1 0 U

. S

. 1 3 5

, 1 4 3

, 1 1 4 S

. C t

. 6 5 5 ( 1 9 9 4 ) ; s e e

a l s o N a t i o n a l C r e d i t U n i o n A d m i n

. v

. F i r s t N a t

. B a n k & T r u s t C o

. , 5 2 2 U

. S

. 4 7 9

,

5 0 1

, 1 1 8 S

. C t

. 9 2 7 ( 1 9 9 8 ) ( i d e n t i f y i n g “ t h e e s t a b l i s h e d c a n o n o f c o n s t r u c t i o n t h a t

s i m i l a r l a n g u a g e c o n t a i n e d w i t h i n t h e s a m e s e c t i o n o f a s t a t u t e m u s t b e

a c c o r d e d a c o n s i s t e n t m e a n i n g ” )

. T o b e c o n s i s t e n t w i t h R E S P A § 8 ( a )

, R E S P A

§ 8 ( b ) s h o u l d r e q u i r e t w o c u l p a b l e a c t o r s a s w e l l

.

T h i r d

, R E S P A § 8 ( b ) ’ s l a n g u a g e “ a n y p o r t i o n

, s p l i t o r p e r c e n t a g e ” r e q u i r e s

t h a t t w o p a r t i e s s h a r e s o m e t h i n g

. S e e B o u l w a r e

, 2 9 1 F

. 3 d a t 2 6 5 ( “ B y u s i n g t h e

l a n g u a g e ‘ p o r t i o n

, s p l i t

, o r p e r c e n t a g e

, ’ C o n g r e s s w a s c l e a r l y a i m i n g a t a s h a r i n g

7 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 7 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

a r r a n g e m e n t r a t h e r t h a n a u n i l a t e r a l o v e r c h a r g e

. ” )

. T h e d e f i n i t i o n s o f a l l t h r e e

w o r d s r e q u i r e l e s s t h a n 1 0 0 % o r t h e w h o l e o f s o m e t h i n g

. W e b s t e r ’ s d e f i n e s

“ p o r t i o n ” a s “ a n i n d i v i d u a l ’ s p a r t o r s h a r e o f s o m e t h i n g ” o r “ a p a r t o f a w h o l e

. ”

W E B S T E R ’ S T H I R D N E W I N T E R N A T I O N A L D I C T I O N A R Y 1 7 6 8 ( 2 0 0 2 )

. “ S p l i t ” m e a n s

“ a p r o d u c t o f d i v i s i o n b y o r a s i f b y s p l i t t i n g

, ” o r “ a s h a r e ( a s o f b o o t y

, w i n n i n g s

,

p r o f i t s )

. ” I d

. a t 2 2 0 2

. “ P e r c e n t a g e ” m e a n s a “ p a r t o f a w h o l e e x p r e s s e d i n

h u n d r e d t h s

. ” I

d

. a t 1 6 7 5

.

T h e A p p e l l a n t s n o t e

, c i t i n g t h e S e c o n d C i r c u i t

, t h a t c e r t a i n s t a t u t e s u s e

“ a n y p o r t i o n ” a n d “ a n y p e r c e n t a g e ” t o i n c l u d e s i t u a t i o n s t h a t i n v o l v e t h e e n t i r e t y

o f s o m e t h i n g

. C o h e n

, 4 9 8 F

. 3 d a t 1 1 8

- 1 9 ( c i t i n g a n t i

- e m b e z z l e m e n t s t a t u t e s )

.

B u t t h i s i s t h e e x c e p t i o n

, n o t t h e r u l e

, a n d t h e r e a r e s e v e r a l r e a s o n s n o t t o a p p l y

t h a t i n t e r p r e t a t i o n h e r e

. N o n e o f t h e s t a t u t e s c i t e d b y C o h e n u s e s a l l t h r e e

t e r m s : p o r t i o n s

, s p l i t a n d p e r c e n t a g e

. U s i n g a l l t h r e e t e r m s c o l l e c t i v e l y

e m p h a s i z e s t h a t C o n g r e s s i n t e n d e d “ p a r t o f a w h o l e

. ” “ T h e t r a d i t i o n a l c a n o n o f

c o n s t r u c t i o n

, n o s c i t u r a s o c i i s

, d i c t a t e s t h a t w o r d s g r o u p e d i n a l i s t s h o u l d b e

g i v e n r e l a t e d m e a n i n g

. ” D o l e v

. S t e e l w o r k e r s

, 4 9 4 U

. S

. 2 6

, 3 6

, 1 1 0 S

. C t

. 9 2 9

( 1 9 9 0 ) ( i n t e r n a l q u o t a t i o n s a n d c i t a t i o n s o m i t t e d )

. U n d e r t h e d o c t r i n e o f

n o s c i t u r a s o c i i s

, t h e c o u r t “ a v o i d [ s ] a s c r i b i n g t o o n e w o r d a m e a n i n g s o b r o a d

t h a t i t i s i n c o n s i s t e n t w i t h i t s a c c o m p a n y i n g w o r d s

, t h u s g i v i n g u n i n t e n d e d

b r e a d t h t o t h e A c t s o f C o n g r e s s

. ” G u s t a f s o n v

. A l l o y d C o

. , 5 1 3 U

. S

. 5 6 1

, 5 7 5

,

1 1 5 S

. C t

. 1 0 6 1 ( 1 9 9 5 ) ( i n t e r n a l c i t a t i o n s a n d q u o t a t i o n s o m i t t e d )

. A c o u r t

s t r e t c h e s t h e d e f

i n i t i o n o f “ p o r t i o n

, s p l i t o r p e r c e n t a g e ” t o i t s b r e a k i n g p o i n t t o

m e a n 1 0 0 % o f

a c h a r g e

. F u r t h e r

, n o n e o f t h e o t h e r s t a t u t e s u s e s “ s p l i t

. ” W h i l e

p o r t i o n o r p e r c e n t a g e m a y b e a m b i g u o u s i n s o m e l i m i t e d c a s e s

, “ s p l i t ” r e q u i r e s

d i v i d i n g a s i n g l e t h i n g a m o n g s e v e r a l p a r t i e s

.

8 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 8 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

F i n a l l y

, w h e n r e a d i n i t s e n t i r e t y

, R E S P A i s a n a n t i

- k i c k b a c k s t a t u t e

, n o t

a n a n t i

- p r i c e g o u g i n g s t a t u t e

. C o n g r e s s s t a t e d R E S P A ’ s p u r p o s e i n 1 2 U

. S

. C

.

§ 2 6 0 1 ( b )

. I t e x p l i c i t l y a n d e x c l u s i v e l y p r o h i b i t s k i c k b a c k a n d r e f e r r a l f e e s :

( b ) I t i s t h e p u r p o s e o f t h i s c h a p t e r t o e f f e c t c e r t a i n c h a n g e s i n

t h e s e t t l e m e n t p r o c e s s f o r r e s i d e n t i a l r e a l e s t a t e t h a t w i l l

r e s u l t

—

( 1 ) i n m o r e e f

f e c t i v e a d v a n c e d i s c l o s u r e t o h o m e b u y e r s

a n d s e l l e r s o f s e t t l e m e n t c o s t s ;

( 2 ) i n t h e e l i m i n a t i o n o f k i c k b a c k s o r r e f e r r a l f e e s t h a t t e n d

t o i n c r e a s e u n n e c e s s a r i l y t h e c o s t s o f c e r t a i n s e t t l e m e n t

s e r v i c e s ;

( 3 ) i n a r e d u c t i o n i n t h e a m o u n t s h o m e b u y e r s a r e r e q u i r e d

t o p l a c e i n e s c r o w a c c o u n t s e s t a b l i s h e d t o i n s u r e t h e

p a y m e n t o f r e a l e s t a t e t a x e s a n d i n s u r a n c e ; a n d

( 4 ) i n s i g n i f

i c a n t r e f

o r m a n d m o d e r n i z a t i o n o f l o c a l r e c o r d

k e e p i n g o f l a n d t i t l e i n f o r m a t i o n

.

1 2 U

. S

. C

. § 2 6 0 1 ( b ) ( e m p h a s i s a d d e d )

. S e c t i o n 2 6 0 1 ' s p u r p o s e s t a t e m e n t d o e s

n o t d i s c u s s

, m e n t i o n

, o r e v e n h i n t a b o u t a g e n e r a l p r o h i b i t i o n o n o v e r c h a r g e s o r

u n e a r n e d f e e s o r o t h e r f o r m s o f p r i c e a b u s e

. I f C o n g r e s s m e a n t t o b a n o t h e r

f o r m s o f p r i c e a b u s e

, s u c h a s u n d i v i d e d u n e a r n e d f e e s o r u n e a r n e d f e e s

g e n e r a l l y

, t h e n s u r e l y i t w o u l d n o t h a v e u s e d s u c h l i m i t e d l a n g u a g e

. U n e a r n e d

f e e s a r e n o t k i c k b a c k s

, a n d R E S P A d o e s n o t c o v e r t h e m

. 9

There is no reas on to rec ite legis lati ve his tor y given the clar ity of the st atut ory text

. 9

None thel es s, if we mus t look to the legis lati ve his to r y

, the Senat e Repo rt that det ails

Congres s’ s int ent, S. R E P

. N O

. 93-8 66 (1974 ), rep ri nted in 1974 U. S. C.C. A.N . 6545, supp ort s

this in ter pr etat ion. When dis cus sin g RESPA § 8

, the Senat e Re por t begins by sayin g t hat:

Sec t i o n [ 8 ] is inte nded to pr ohi bit al l kic kbac k or ref err al fe e ar ra ngem ents

wh ere by any paym ent is mad e or ‘thi ng of value’ fur nis hed for the ref err al of

9 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 9 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

C

.

T h e A p p e l l a n t s a t t e m p t t o r e h a b i l i t a t e t h e i r a r g u m e n t b y u r g i n g u s t o

f o l l o w H U D ’ s 2 0 0 1 p o l i c y s t a t e m e n t

. T h e y a s s e r t t h a t t h i s p o l i c y s t a t e m e n t i s

e n t i t l e d t o C h e v r o n d e f e r e n c e a n d

, a c c o r d i n g l y

, t h e c o u r t m u s t a d o p t H U D ’ s

i n t e r p r e t a t i o n t h a t R E S P A § 8 ( b ) c o v e r s u n d i v i d e d u n e a r n e d f e e s

. T h e S e c o n d

C i r c u i t a d o p t e d t h i s r a t i o n a l e i n C o h e n

. 4 9 8 F

. 3 d a t 1 1 5 ( c i t i n g K r u s e

, 3 8 3 F

. 3 d

a t 5 7 )

. 1 0

W e a r e u n p e r s u a d e d

. W h e n t h e s t a t u t o r y p r o v i s i o n i s c l e a r o n i t s f a c e

,

t h e r e i s n o n e e d t o l o o k t o a n y r e g u l a t o r y i n t e r p r e t a t i o n

, s u c h a s t h e H U D 2 0 0 1

s t a t e m e n t

. C h e v r o n

, 4 6 7 U

. S

. a t 8 4 2

- 4 3

. I f t h e s t a t u t e i s a m b i g u o u s

, t h e c o u r t

i s o n l y r e q u i r e d t o d e f e r t o a n a g e n c y ’ s i n t e r p r e t a t i o n t h a t “ r e a s o n a b l y

e f f e c t u a t e [ s ] C o n g r e s s ’ s i n t e n t

. ” T e x a s v

. U n i t e d S t a t e s

, 4 9 7 F

. 3 d 4 9 1

, 5 0 6 ( 5 t h

C i r

. 2 0 0 7 )

. O t h e r w i s e

, a n a g e n c y i n t e r p r e t a t i o n l a c k s t h e “ f o r c e o f l a w ” a n d w i l l

real es tat e se ttl em ent bus ines s. The se cti on als o pr ohibit s a pe rso n or com pa ny

th a t r ende rs a settl em ent ser vi ce fr om giv ing or reb atin g any por tion of the

cha rge to any other pe rso n exc ep t in retur n for ser v i c e s a c tual ly pe rf orm ed.

Reas onable paym ents in ret urn for se rvic es a ct u a ll y pe rform ed or good s act ually

fur nis hed are not inte nded t o b e p rohi bite d.

Id. at 6551. (em phas is add ed)

. Jus t as in § 2601( b), n o t h i n g c a n b e f airl y read to cover

undi vided fees . The des cri pt ion cle arly and onl y covers the class ic ki ck back sit uatio n wh ere

one par ty ref

ers a clie nt to anot her par ty in e xchange for a fee

.

Furt her, all of the exam ple s l i s t e d i n the Senat e Repo rt ref ere nce char ges divid ed

amo ng mul tip le par tie s. Id

. If Congres s me ant to pr ohibit othe r for ms of pr ice gouging, suc h

as unear ned fee s genera lly, then the Senat e Repo rt wo uld have lis t e d at leas t one exam ple

that doe s not involve a ref err al. That Congres s did not lis t suc h exam ple s st rong l y i m p l i es

that RESPA § 8 (b) d id not cover s uch othe r act ions

.

Ot her cir cuit s have avoid ed the iss ue of wh ethe r the HU D st atem ent is enti tle d to 1 0

Chev ron def

ere nce. See Santi ago

, 417 F.3d at 389 n.4 (“ beca use we wo uld find HU D’ s

inte rp ret atio n to be per sua sive unde r Skidm ore

, we wo uld not need to reac h wh ethe r Chev ron

def ere nce is wa rra nted .” ); Krz al ic

, 314 F.3d at 879 ; Sosa

, 348 F.3d at 984

.

1 0 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 10 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

n o t r e c e i v e C h e v r o n d e f e r e n c e

, b u t i n s t e a d w i l l b e g r a n t e d S k i d m o r e d e f e r e n c e

a n d g i v e n “ r e s p e c t p r o p o r t i o n a l t o i t s ‘ p o w e r t o p e r s u a d e

. ’ ” U n i t e d S t a t e s v

.

M e a d C o r

p

. , 5 3 3 U

. S

. 2 1 8

, 2 3 5

, 1 2 1 S

. C t

. 2 1 6 4 ( 2 0 0 1 )

. E v e n a s s u m i n g a r g u e n d o

t h a t t h i s R E S P A p r o v i s i o n i s a m b i g u o u s

, t h e H U D s t a t e m e n t i s n o t d u e C h e v r o n

d e f e r e n c e b e c a u s e t h e r e i s n o i n d i c a t i o n t h a t t h e H U D s t a t e m e n t c a r r i e s t h e

f o r c e o f l a w

. S e e K r z a l i c

, 3 1 4 F

. 3 d a t 8 8 2 ( E a s t e r b r o o k

, J

. , c o n c u r r i n g ) ( s t a t i n g

t h a t r e g u l a t o r y i n t e r p r e t a t i o n s t h a t d o n o t f o l l o w r u l e

- m a k i n g g u i d e l i n e s u n d e r

t h e A P A a r e e n t i t l e d t o S k i d m o r e d e f e r e n c e o n l y )

. “ I n t e r p r e t a t i o n s s u c h a s t h o s e

i n o p i n i o n l e t t e r s

– l i k e i n t e r p r e t a t i o n s c o n t a i n e d i n p o l i c y s t a t e m e n t s

, a g e n c y

m a n u a l s

, a n d e n f

o r c e m e n t g u i d e l i n e s

, a l l o f w h i c h l a c k t h e f o r c e o f l a w

– d o n o t

w a r r a n t C h e v r o n

- s t y l e d e f e r e n c e

. ” C h r i s t e n s e n v

. H a r r i s C o u n t y

, 5 2 9 U

. S

. 5 7 6

,

5 8 7

, 1 2 0 S

. C t

. 1 6 5 5 ( 2 0 0 0 )

. W h e r e t h e a g e n c y h a s n o t u s e d a d e l i b e r a t i v e

p r o c e s s s u c h a s n o t i c e

- a n d

- c o m m e n t r u l e m a k i n g

, o r w h e r e t h e p r o c e s s b y w h i c h

t h e a g e n c y r e a c h e d i t s i n t e r p r e t a t i o n i s u n c l e a r

, t h e c o u r t c a n n o t p r e s u m e

C o n g r e s s i n t e n d e d t o g r a n t t h e i n t e r p r e t a t i o n t h e f o r c e o f l a w

. F o r e x a m p l e

, t h e

F i f t h C i r c u i t h a s d e n i e d C h e v r o n d e f e r e n c e t o I R S r e v e n u e r u l i n g s

, t h e C M S 1 1

M e d i c a i d M a n u a l

, F T C i n t e r p r e t i v e r u l e s

, a n d l i t i g a t i o n b r i e f s

. U n l i k e o t h e r 1 2 1 3 1 4

H U D r e g u l a t i o n s i n t e r p r e t i n g R E S P A

, t h e H U D S t a t e m e n t o f P o l i c y w a s n o t

p r o m u l g a t e d t h r o u g h t r a d i t i o n a l n o t i c e

- a n d

- c o m m e n t r u l e m a k i n g o r a n y s i m i l a r

d e l i b e r a t i v e p r o c e s s a n d d o e s n o t i d e n t i f y a n y c l e a r m e t h o d o l o g y b y w h i c h i t

Korn ma n & As soc s

, 527 F.3d 443 ( 5th Cir. 200 8). 1 1

S.D

. ex rel

. Di cks on v. H ood

, 391 F.3d 581 ( 5th Cir. 200 4). 1 2

Wal ton v

. Rose M

obi le H om es

, 298 F.3d 470 ( 5th Cir. 200 2) 1 3

Pool Co. v

. Coop er

, 274 F.3d 173

, 177 n.3 (5t h Cir

. 2001)

. 1 4

1 1 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 11 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

r e a c h e d i t s c o n c l u s i o n

. A c c o r d i n g l y

, t h e H U D s t a t e m e n t i s n o t d u e C h e v r o n

d e f e r e n c e

.

E v e n u n d e r S k i d m o r e d e f e r e n c e

, t h e H U D s t a t e m e n t i s u n p e r s u a s i v e

. T h e

d i s c u s s i o n o f R E S P A § 8 ( b ) i s p e r f u n c t o r y a n d c o n c l u s o r y

. I t e x p r e s s e s

d i s a g r e e m e n t w i t h t h e S e v e n t h C i r c u i t ’ s i n t e r p r e t a t i o n o f R E S P A § 8 ( b ) i n

E c h e v a r r i a v

. C h i c a g o T i t l e & T r u s t C o

. , 2 5 6 F

. 3 d 6 2 3 ( 7 t h C i r

. 2 0 0 1 ) b u t

p r o v i d e s n o c o n c r e t e r e a s o n i n g f o r i t s c o n c l u s i o n

. 6 6 F e d

. R e g

. a t 5 3

, 0 5 3

. H U D

c l a i m s t o h a v e a “ l o n g

- s t a n d i n g i n t e r p r e t a t i o n ” t h a t R E S P A c o v e r s u n d i v i d e d

u n e a r n e d f

e e s b u t o f

f e r s n o c l e a r e v i d e n c e f o r t h i s p o i n t

. I

d

. a t 5 3

, 0 5 8

. I t a s s e r t s

t h a t a f e e n e e d n o t b e s p l i t b e c a u s e o f t h e d i s j u n c t i v e w o r d “ o r

, ” b u t o f f e r s n o

d i s c u s s i o n

, j u s t a c o n c l u s o r y s t a t e m e n t

. I d

. I t d o e s n o t a d d r e s s a n y l e g i s l a t i v e

h i s t o r y o r a l t e r n a t e i n t e r p r e t a t i o n

. B e c a u s e w e a r e i n t e r p r e t i n g a s t a t u t e

, H U D

m u s t p r o v i d e s o m e m a n n e r o f s t a t u t o r y i n t e r p r e t a t i o n t h a t w o u l d b o l s t e r i t s

p o s i t i o n

. H U D f a i l e d t o d o s o

.

D

.

F i n a l l y

, t h e A p p e l l a n t s a r g u e t h a t R E S P A s h o u l d b a n u n d i v i d e d u n e a r n e d

f e e s b e c a u s e t h i s t y p e o f p r i c i n g s c h e m e p u t s c o n s u m e r s i n t h e s a m e e c o n o m i c

p o s i t i o n a s a k i c k b a c k

. T h e T h i r d C i r c u i t f o u n d t h i s “ s a m e e c o n o m i c p o s i t i o n ”

a r g u m e n t p e r s u a s i v e w h e n a n a l y z i n g w h e t h e r R E S P A § 8 ( b ) p r o h i b i t e d

m a r k u p s

. S a n t i a g o

, 4 1 7 F

. 3 d a t 3 8 8

- 8 9

.

T h i s i s n o t s o m u c h a n a r g u m e n t a s a q u a r r e l w i t h C o n g r e s s

. B y i t s t e r m s

,

R E S P A d o e s n o t r e g u l a t e e c o n o m i c o u t c o m e s ; i t o n l y b a n s c e r t a i n p r e d a t o r y

m e t h o d s

. C o n g r e s s d i d n o t m e a n t o c r i m i n a l i z e t h e c h a r g i n g o f f e e s f o r

s e t t l e m e n t s e r v i c e s

, h o w e v e r t h e y a r e c h a r a c t e r i z e d

, a s l o n g a s t h e y a r e

d i s c l o s e d a n d n o t w i t h i n R E S P A § 8 ( a ) o r ( b )

. 1 2 U

. S

. C

. § 2 6 0 7 ( d ) ( i m p o s i n g

1 2 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 12 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

c r i m i n a l p e n a l t i e s a n d p o t e n t i a l i m p r i s o n m e n t f o r a n y v i o l a t i o n s o f

R E S P A § 8 ( b ) )

. 1 5

I V

. C O N C L U S I O N

B e c a u s e t h e s t a t u t o r y t e x t i s c l e a r

, R E S P A p r o h i b i t s o n l y k i c k b a c k s a n d

r e f e r r a l f e e s

, n o t u n e a r n e d f e e s b y a s o l e p r o v i d e r o f s e t t l e m e n t s e r v i c e s

. T h e

c h a r g e s i m p o s e d b y Q u i c k e n o n A p p e l l a n t s f o r l o a n d i s c o u n t f e e s a n d a l o a n

p r o c e s s i n g f e e a r e n o t p r o h i b i t e d b y R E S P A § 8 ( b )

.

T h e j u d g m e n t o f t h e d i s t r i c t c o u r t i s A F F I R M E D

.

Ou r dis pos iti o n of the RESPA clai m nece ss aril y requ ires rejec tio n of App ellant s’ 1 5

dep ende nt st ate law c laim s.

1 3 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 13 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

H I G G I N B O T H A M

, C i r c u i t J u d g e

, d i s s e n t i n g :

I r e s p e c t f

u l l y d i s s e n t

. I w o u l d

, i n t h e m a i n

, t a k e t h e p a t h s e t f o r t h i n t h e

S e c o n d C i r c u i t ’ s w e l l

- r e a s o n e d o p i n i o n i n C o h e n v

. J P M o r g a n C h a s e &

C o m p a n y a n d h o l d t h a t u n e a r n e d u n d i v i d e d l o a n d i s c o u n t f e e s v i o l a t e § 8 ( b ) o f

1

t h e R e a l E s t a t e S e t t l e m e n t P r o c e d u r e s A c t ( “ R E S P A ” )

. 2

T h e l o n e a s p e c t o f C o h e n I w o u l d n o t a d o p t i s i t s d e c i s i o n t o g i v e C h e v r o n

d e f e r e n c e t o t h e i n t e r p r e t a t i o n o f R E S P A § 8 ( b ) a r t i c u l a t e d b y t h e D e p a r t m e n t

3

o f H o u s i n g a n d U r b a n D e v e l o p m e n t ( “ H U D ” ) i n i t s S t a t e m e n t o f P o l i c y 2 0 0 1

- 1

. 4

T h i s C o u r t i s o n l y r e q u i r e d t o g r a n t C h e v r o n d e f e r e n c e t o a n a g e n c y ’ s

i n t e r p r e t a t i o n o f a n a m b i g u o u s s t a t u t e i f t h e i n t e r p r e t a t i o n h a s “ t h e f o r c e o f

l a w

, ” a d e s c r i p t i o n g e n e r a l l y r e s e r v e d f o r i n t e r p r e t a t i o n s t h a t a r e t h e p r o d u c t 5

o f “ a r e l a t i v e l y f

o r m a l a d m i n i s t r a t i v e p r o c e d u r e t e n d i n g t o f o s t e r t h e f a i r n e s s

a n d d e l i b e r a t i o n t h a t s h o u l d u n d e r l i e a p r o n o u n c e m e n t o f s u c h f o r c e

, ” s u c h a s

6

t r a d i t i o n a l n o t i c e

- a n d

- c o m m e n t r u l e m a k i n g

. T h e H U D S t a t e m e n t o f P o l i c y w a s

n o t p r o m u l g a t e d t h r o u g h t r a d i t i o n a l n o t i c e

- a n d

- c o m m e n t r u l e m a k i n g

, a n d I a m

n o t p e r s u a d e d t h a t t h e p r o c e s s t h r o u g h w h i c h i t w a s p r o m u l g a t e d w a s

s u f f i c i e n t l y c o n s i d e r e d t o m e r i t C h e v r o n d e f e r e n c e

. I s h a r e t h e S e v e n t h C i r c u i t ’ s

c o n c e r n o v e r t h e S t a t e m e n t o f P o l i c y ’ s l a c k o f a n a l y s i s

, w h i c h e x p r e s s e s

d i s a g r e e m e n t w i t h t h a t c o u r t ’ s d e c i s i o n i n E c h e v a r r i a v

. C h i c a g o T i t l e & T r u s t

498 F. 3d 111, 114 -26 (2d Cir

. 2007)

. 1

12 U. S. C. § 2 607( b). 2

See gener al ly Chev ron U. S.A

. Inc. v. Na tural Res

. De f. Counci l, Inc.

, 4 6 7 U. S. 837 3

(198 4).

Sta tem ent of Polic y 2001 -1, 66 Fed. Reg. 53, 052 (O ct. 18, 200 1).

4

See Uni ted Sta tes v. M ea d Co rp

. , 533 U. S. 218

, 226- 27 ( 2001)

. 5

Id. at 229. 6

1 4 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 14 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

C o m p a n y b u t g i v e s n o r e a s o n f o r t h a t d i s a g r e e m e n t “ e x c e p t t h a t H U D h a s 7

a l w a y s r e g a r d e d s u c h f e e s a s f o r b i d d e n b y t h e s t a t u t e

, t h o u g h p r e v i o u s l y i t h a d

f a i l e d t o m a k e t h i s c l e a r

. N o e v i d e n c e o r i n t e r p r e t i v e m e t h o d o l o g y i s m e n t i o n e d ;

n o a b u s e p o i n t e d t o t h a t m i g h t j u s t i f y t h e c o n t o r t e d i n t e r p r e t a t i o n u r g e d b y

H U D

. ” A s J u d g e P o s n e r e x p l a i n e d

, “ s o m e t h i n g m o r e f o r m a l

, m o r e d e l i b e r a t i v e

, 8

t h a n a s i m p l e a n n o u n c e m e n t ” w a s n e e d e d t o i n v o k e C h e v r o n d e f e r e n c e a n d “ [ a ]

s i m p l e a n n o u n c e m e n t i s a l l w e h a v e h e r e

. ” W h i l e I a g r e e w i t h t h e S e c o n d 9

C i r c u i t t h a t t h e p o l i c y s t a t e m e n t i s m o r e t h a n a s i m p l e a n n o u n c e m e n t

, w i t h o u t 1 0

a m o r e f

o r m a l i z e d p r o c e s s t h r o u g h w h i c h t h e A g e n c y ’ s v i e w s m i g h t b e

c h a l l e n g e d a n d s h a r p e n e d

— s u c h a s w h a t o c c u r s i n a f o r m a l a d j u d i c a t i o n o r

n o t i c e

- a n d

- c o m m e n t r u l e m a k i n g

— I w o u l d n o t c o n c l u d e t h a t t h e S t a t e m e n t o f

P o l i c y w a r r a n t s d e f e r e n c e u n d e r C h e v r o n

. P e r S k i d m o r e

, I w o u l d g i v e H U D ’ s 1 1

i n t e r p r e t a t i o n o n l y s u c h r e s p e c t a s i s p r o p o r t i o n a l t o i t s p o w e r t o p e r s u a d e

.

T h i s c o n c e r n a s i d e

, I w o u l d a d o p t t h e a p p r o a c h a n d c o n c l u s i o n s o f J u d g e

R a g g i ’ s f

i n e o p i n i o n i n C o h e n

. T h e s t a t u t o r y p h r a s e “ a n y p o r t i o n

, s p l i t

, o r

p e r c e n t a g e o f a n y c h a r g e

. . . o t h e r t h a n f o r s e r v i c e s a c t u a l l y p e r f o r m e d ” i s

a m b i g u o u s w i t h r e s p e c t t o C o n g r e s s ’s i n t e n t t o p r o h i b i t u n e a r n e d u n d i v i d e d f e e s

.

P r o h i b i t i n g s u c h f

e e s s t r i k e s a t a c o r e o b j e c t i v e o f R E S P A : p r o m o t i n g

t r a n s p a r e n c y o f

c o s t s a s s o c i a t e d w i t h s e t t l e m e n t

. R E S P A i s a i m e d a t r e d u c i n g

a b u s e s b y t h o s e i n t h e m o r t g a g e i n d u s t r y t h r o u g h c h a r g i n g b o r r o w e r s f e e s f o r

w o r k n o t a c t u a l l y p e r f o r m e d

. W h i l e t h e g r e a t e s t c o n c e r n m a y b e w h e n t h a t f e e

256 F. 3d 623 (7t h Cir

. 2001) 7

Krz al ic v. Rep ubli c Ti tle Co.

, 314 F.3d 875, 881 (7t h Cir. 2002) (c itat ions om itt ed)

, cer t. 8

deni ed

, 539 U. S. 958 ( 2003)

.

See Krz al ic

, 314 F.3d at 881 (c itin g Barn har t, 535 U. S. at 212, and Me ad Corp

. , 533 9

U. S. at 229 –31)

.

See Krus e v. W

el ls Fa rgo Ho me M

ortg.

, Inc.

, 383 F.3d 49, 59- 61 ( 2d Cir. 200 4). 1 0

See Mead

, 553 U. S. at 234- 35 (c itin g Skidm ore v. Swi ft & Co

., 323 U. S. 134 (194 4))

. 1 1

1 5 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 15 Date Filed: 11/17/2010N o

. 0 9

- 3 0 9 0 2

i s p a r t o f a h i d d e n r e f e r r a l r e l a t i o n s h i p

, t h e d a m a g e d o n e t o b o r r o w e r s i s s i m i l a r :

t h e y a r e l e d t o b e l i e v e t h e y a r e p a y i n g f o r s o m e t h i n g t h e y a r e n o t

. F o l l o w i n g

C o h e n w o u l d n o t l e a d u s d o w n t h e p a t h t o a r a t e

- s e t t i n g r e g i m e

. T h e t a s k o f t h e

c o u r t i s v e r y d i f

f e r e n t w h e n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a n y s e r v i c e w a s p r o v i d e d a s

o p p o s e d t o w h e t h e r t h e p r i c e c h a r g e d i s a r e a s o n a b l e o n e

. W h e n t h e f e e i s

e n t i r e l y u n e a r n e d

, t h e c o u r t i s n o t f o r c e d t o d e t e r m i n e t h e r e a s o n a b l e n e s s o f a

f e e

— a t a s k f

o r w h i c h c o u r t s a r e n o t w e l l s u i t e d

— b e c a u s e t h e r e a s o n a b l e f e e f o r

n o t h i n g i s n o t h i n g

.

A c c o r d i n g l y

, I r e s p e c t f u l l y d i s s e n t

.

1 6 Case: 09-30902 Document: 00511296323 Page: 16 Date Filed: 11/17/2010