Número Identificador

SEN2023 _______________

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

SERENITY BY THE SEA, INC.

Apelante

v.

SCOTIABANK DE PUERTO 

RICO ANTES, AHORA 

ORIENTAL BANK

Apelado

KLAN202200111

APELACIÓN 

procedente del 

Tribunal de Primera 

Instancia, Sala 

Superior de 

Bayamón

Caso número:

D AC2012-3035

cons. con 

D AC-2019-0058

Sobre:

Incumplimiento de 

Contrato, Daños y 

Perjuicios, y Otros

Panel especial integrado por su presidente, el juez Rivera Torres, la juez 

Santiago Calderón, la juez Álvarez Esnard y la juez Aldebol Mora1.

Aldebol Mora, Juez Ponente

S E N T E N C I A

En San Juan, Puerto Rico, a 19 de diciembre de 2023.

Comparece la parte apelante, Serenity By The Sea, Inc., y nos 

solicita que revoquemos la Sentencia Parcial emitida por el Tribunal de 

Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón, el 12 de abril de 2021, 

notificada el 21 del mismo mes y año. Mediante el referido dictamen, el foro 

primario desestimó, sin perjuicio, la causa de acción por incumplimiento 

contractual y, en su consecuencia, determinó que la indemnización de 

daños por dicha acción era improcedente. A su vez, la parte apelante 

recurre de la Resolución emitida y notificada, en igual fecha que el 

antedicho dictamen, por el mismo foro. En esta, el foro a quo declaró No

Ha Lugar dos solicitudes de sentencia sumaria promovidas por las partes, 

respectivamente.

Posteriormente, la parte apelada instó una moción de desestimación

por incumplimiento con el Reglamento del Tribunal de Apelaciones, 4 LPRA 

Ap. XXII-B, a la cual se opuso la parte apelante.

1 Mediante Orden Administrativa OATA-2023-001 de 9 de enero de 2023, se designó a la 

Hon. Waleska Aldebol Mora en sustitución de la Hon. Olga E. Birriel Cardona.
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Por los fundamentos que expondremos a continuación, se declara 

No Ha Lugar la solicitud de desestimación y se confirma el dictamen 

apelado.

I

El 4 de marzo de 2014, Serenity by the Sea, Inc. (Serenity o apelante) 

incoó una Demanda sobre daños y perjuicios, culpa in contrahendo e 

interferencia torticera con relaciones contractuales, en contra de Scotiabank 

de Puerto Rico (Scotiabank o apelada)

2

, en la cual solicitó una indemnización 

por $630,000.00, más las costas, gastos y honorarios de abogado. Según 

surge de la referida acción, esta tuvo su génesis con un contrato de opción 

de compraventa suscrito el 3 de abril de 2012 entre Serenity y Scotiabank, 

relativo a un terreno en el cual ubicaba un proyecto de vivienda conocido 

como “Proyecto Cove by the Sea” (Proyecto). La parte apelante indicó que 

este terreno había sido adquirido por Scotiabank, el 29 de febrero de 2012, 

en un procedimiento de venta judicial. Señaló que el Proyecto de vivienda,

sometido al régimen de propiedad horizontal, contaba con ochenta y cuatro 

(84) unidades, de las cuales veintitrés (23) ya estaban vendidas y sesenta y 

una (61) estaban disponibles para la venta. Surge de la demanda, que el 

Proyecto fue opcionado a la apelante por un precio de $4,100,000.00, los 

cuales serían pagaderos al momento del cierre. Serenity sostuvo que, para 

realizar la opción, entregó un depósito por la suma de $100,00.00, de los 

cuales $50,000.00 serían rembolsables, sujeto a que esta pintara los 

edificios y terminara la verja exterior del complejo. Planteó que tendría un 

periodo de ciento veinte (120) días para ejercer su derecho a la opción de 

compra, cuyo término comenzó a decursar desde la firma del acuerdo el 

3 de abril de 2012. 

Serenity arguyó en su demanda que, una vez suscrito el contrato de 

opción entre las partes, advino en conocimiento de que la escritura matriz, 

en la cual se sometía el Proyecto al régimen de propiedad horizontal, 

2 Apéndice 15 del recurso, págs. 604-616. Cabe destacar que este pleito fue originalmente 

presentado en contra de Scotiabank de Puerto Rico, quien se fusionó con Oriental Bank, 

el 31 de diciembre de 2019, siendo esta última la entidad subsistente.
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adolecía de deficiencias que impedían que pudiera adquirir los 

apartamentos restantes. Argumentó que ello era un impedimento para 

poder ejercer el contrato de opción. Alegó, además, que esas deficiencias

consistían en que no se describió correctamente la cabida de varios 

apartamentos y que el total del porcentaje de titularidad en los elementos 

comunes generales no sumaban el cien por ciento (100%). Adujo que estos 

defectos afectarían cualquier transacción posterior que se presentara en el 

Registro de la Propiedad sobre dicho inmueble, incluyendo cualquier 

escritura de compraventa que las partes pudieran otorgar para la 

adquisición del remanente del Proyecto, así como las escrituras de 

compraventa suscritas entre esta con futuros compradores de los demás 

apartamentos. Debido a tales deficiencias, Serenity alegó que le solicitó a 

Scotiabank la extensión del plazo para ejercitar la opción de compraventa, 

el cual fue extendido en distintas ocasiones, hasta quedar establecido el 18 

de octubre de 2012 como la fecha límite para que la apelante ejerciera la 

opción. Indicó que, vencido este plazo, Scotiabank se negó a otorgarle una 

nueva prórroga, procedió a solicitarle el desalojo de la propiedad y le 

prohibió la entrada a la misma. 

Según alegó Serenity, creyendo que Scotiabank estaba en posición 

de cumplir con su parte del Proyecto, incurrió en gastos ascendentes a 

$229,000.00 por concepto de mejoras, rehabilitación de treinta (30) 

apartamentos, publicidad y promoción del Proyecto residencial. Afirmó,

además, haber incurrido en gastos por $300,000.00 como resultado de la 

tramitación del contrato, servicios legales, compañías de estudios de títulos 

y gastos para la obtención del financiamiento, con el objetivo de lograr la 

compraventa final. De otro lado, arguyó que Scotiabank incumplió con el 

deber de lealtad y de negociar de buena fe durante todo el proceso 

conducente a la contratación final, debido a que no hizo esfuerzo alguno 

por subsanar los errores de la escritura matriz del Proyecto. Sobre ese 

particular, argumentó que no le permitieron proseguir con los esfuerzos 

conducentes a la culminación del contrato y lo obligaron a cesar sus actos 
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de posesión después de los gastos ya incurridos. Además, planteó que no 

le entregaron información importante y pertinente para la obtención del 

financiamiento final del Proyecto.

Según se desprende del expediente del caso, esta acción de parte 

de Scotiabank provocó que, el 18 de octubre de 2012, Serenity recurriera 

a los tribunales con una Solicitud de Sentencia Declaratoria Juramentada3

(Civil Núm. DAC2012-3035), en la cual le solicitó al foro primario que 

emitiera una sentencia declarando que: (1) el contrato otorgado era uno de 

opción y no uno de compraventa; (2) Scotiabank incumplió con el referido 

contrato por “no hacer la cosa disponible durante el periodo del contrato”; 

(3) se suspendiera el plazo de caducidad del contrato hasta que quedara 

superada la deficiencia de la escritura matriz; (4) se le concediera un plazo 

adicional para ejercer la opción, y (5) se le prohibiera a Scotiabank incurrir 

en actuaciones voluntarias, negligentes o dolosas que pudieran frustrar su 

expectativa de adquirir el Proyecto. 

Por su parte, el 22 de febrero de 2013, Scotiabank presentó una

Contestación a la Solicitud de Sentencia Declaratoria y Reconvención.

4 En 

esencia, aceptó haber suscrito el contrato de opción con Serenity. Alegó 

que el contrato era uno claro, por lo cual debía interpretarse conforme a su 

letra. En cuanto a los gastos adicionales que reclamó la apelante, 

Scotiabank adujo que este no autorizó a que los mismos fuesen realizados 

y que Serenity los hizo por cuenta propia. Indicó que la apelante asumió el 

riesgo debido a que aún no había comprado, ni adquirido realmente el 

Proyecto, ya que, para ello, se requería un pago que nunca había

satisfecho y un cierre que no había ocurrido. Arguyó, finalmente, que no 

existía un defecto en la escritura matriz y que, de existir el mismo, este no 

era un impedimento para la compraventa del terreno ni de las edificaciones. 

Así las cosas, el 4 de septiembre de 2013, el foro primario desestimó

la demanda y determinó que el contrato suscrito entre las partes era uno 

3 Apéndice 21 del apéndice enmendado, págs. 640-652.

4 Apéndice 20 del apéndice enmendado, págs. 633-639.
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de compraventa y no de opción.

5 Concluyó que Scotiabank no le brindó a 

Serenity representación o garantía legal alguna en cuanto al Proyecto, por 

lo que Serenity se obligó a adquirir el mismo en la condición en la cual 

estaba. Resolvió que Serenity incumplió contractualmente con su 

obligación de traer el precio de compraventa el día del cierre; que los 

alegados impedimentos que tenía Scotiabank para vender la propiedad 

eran infundados; que Scotiabank no incumplió con el contrato; y que,

conforme a los términos contractuales, Scotiabank tenía que rembolsarle a 

Serenity $50,000.00 que fueron entregados como depósito de la opción.

Inconforme, el 24 de junio de 2015, Serenity presentó un recurso de 

apelación con la designación alfanumérica KLAN201401115. Evaluado el 

recurso, el 24 de junio de 2015, un panel hermano de este Tribunal de 

Apelaciones emitió una Sentencia en donde modificó la determinación 

apelada para aclarar que el contrato suscrito entre las partes no era de 

compraventa, sino de opción a compraventa y que, por tanto, Serenity no 

había incumplido el mismo, ya que estaba en discreción para hacerlo.

6 En 

cuanto a la alegación de que los errores registrales de la escritura matriz 

del Proyecto impedían el cumplimiento fiel del contrato de opción de 

compra, esta Curia, luego de examinar la Cláusula 1(b) del contrato en 

cuestión, determinó que, el hecho de que la escritura matriz de régimen de

propiedad horizontal fuera presentada ante el Registro de la Propiedad con 

deficiencias, no impedía que el dominio pudiera trasladarse mediante un 

contrato de compraventa. En vista de ello, devolvió el caso al Tribunal de 

Primera Instancia para que este dilucidara si procedía la indemnización de 

la apelante por las mejoras que realizó en el inmueble por una suma que 

era mayor a la acordada en el contrato. 

Luego de varios trámites procesales, entre ellos la consolidación 

de los casos, ambas partes radicaron mociones dispositivas. En particular, 

el 11 de diciembre del 2020, la apelante instó una Moción Solicitando 

5 Apéndice 19 del apéndice enmendado, págs. 625-632.

6 Apéndice 14 del recurso, págs. 564-603.
KLAN202200111 6

Sentencia Sumaria Parcial en la que le solicitó al foro de instancia que 

resolviera que no existía controversia sustancial de hechos en cuanto a que 

la apelada incumplió con el contrato de opción suscrito por las partes.

7 Ese 

mismo día, la apelada sometió una Moción de Sentencia Sumaria 

solicitando la desestimación de la causa de acción de incumplimiento

contractual.

8 Argumentó que no existía evidencia que sustentara dicha 

acción. Así mismo, sostuvo que tampoco procedía, el reembolso de los 

gastos a favor de la apelante, por no exceder estos de $50,000.00 que 

contractualmente se comprometió a realizar. 

En respuesta, el 13 de enero de 2021, Scotiabank presentó su 

oposición a la solicitud de sentencia sumaria de Serenity.9 Argumentó que 

la apelante insistía en reafirmar argumentos que ya había levantado en 

casos anteriores, los cuales habían sido atendidos y rechazados por otros 

tribunales a nivel de instancia y apelativo. En atención a las alegaciones

sobre los errores notificados por el Registrador de la Propiedad, argumentó 

que el representante legal de Serenity admitió, bajo juramento, que el 

banco no tenía conocimiento del problema registral hasta que fue 

informado por su representado, previo a la notificación del Registrador. 

7 Apéndice 12 del recurso, págs. 420-507. Junto a su moción, la parte apelante presentó 

los siguientes documentos: (1) Informe de segregaciones del condominio The Cove By 

The Sea del 21 de julio de 2016; (2) Certificación de Propiedad Inmueble; (3) Informe del 

Global Risk Management de Scotiabank; (4) Contrato de Opción entre Scotiabank y 

Serenity; (5) Declaración jurada de José Rodas Nazario del 11 de diciembre de 2020; (6)

Informe interno de Scotiabank del 18 de mayo de 2012; (7) Notificación del Registro del 9 

de julio de 2012; (8) Correo electrónico de Rafffucci a los condominios de Cove del 18 de 

mayo de 2012; (9) Indemnity Agreement del 12 de junio de 2012; (10) Documentos 

relacionados a la aprobación del Federal Home Loan Administration; (11) Copias de 

correos electrónicos entre Serenity y Raffucci en relación a la aprobación de la FHA; (12)

Factura por los trabajos de corrección de la escritura matriz del 14 de mayo de 2012; (13) 

Copia de carta de Sacarello el 18 de septiembre de 2012 en relación a la concesión de la 

prórroga solicitada; (14) Copia de carta de Sacarello, el 17 de septiembre de 2012, 

solicitando una segunda prórroga; (15) Carta de Scotiabank a Serenity concediendo la 

prórroga; (16) Carta del Lcdo. Manuel Rodríguez López, del 15 de octubre de 2012, a 

Scotiabank solicitando suspender el plazo resolutorio; (17) Copia de terminación el 

contrato de opción; (18) Certificación Registral del 3 de septiembre de 2020. 

8Apéndice 13 del recurso, págs. 508-563. Junto a su moción, la parte apelada presentó 

los siguientes documentos: (1) Sentencia del Caso Núm. DCD 201-2419; (2) Comunicado 

de Prensa del FDIC del 30 de abril de 2010; (3) Transcripción de la toma de deposición

del Sr. Alfonso Sacarello; (4) Escritura de Venta Judicial Núm. 9 del 2012; (5) Estudio de 

título del mes de marzo de 2013; (6) Transcripción de la toma de deposición del Sr. José

Rodas; (7) Contrato de Opción de Compraventa del 3 de abril de 2012; (8) Sentencia del 

24 de junio de 2015 el Tribunal de Apelaciones; (9) Correo electrónico del Lcdo. Raffuci el 

24 de mayo de 2012; (10) Indemnity Agreement del 12 de junio de 2012; (11) Solicitud de 

Revisión de la Decisión Administrativa (12) Transcripción de la toma de deposición del 

Lcdo. Carlos H. Raffuci Caro; (13) Carta a Rodas del 4 de abril de 2011; (14) Carta del 21 

de enero de 2012; (15) Gastos costeados por Scotiabank y propuestas de servicios, entre 

otros; (16) Facturas de Publicidad de 2011.

9 Apéndice 11 del recurso, págs. 366-419.
KLAN202200111 7

Sobre este particular, Scotiabank alegó que dos meses antes de que el 

Registrador les notificara el error, Serenity le había hecho un acercamiento 

para la subsanación de las escrituras, por lo que la apelante tenía 

conocimiento previo del alegado error registral. Arguyó que, una vez 

Serenity advino en conocimiento de la existencia de los defectos en la 

escritura matriz, asumió el gasto de la subsanación, ascendente a

$4,850.00. Añadió que, para el mes de junio de 2012, dos meses antes de 

que venciera la primera fecha de expiración del contrato de opción, los 

titulares del Proyecto y la mayoría de los residentes habían firmado las 

actas de subsanación. Según adujo, a esa fecha, dos de los tres errores 

habían sido corregidos en su totalidad y el tercer asunto ya estaba en 

proceso de corrección. Señaló, también, que Serenity comenzó a invertir 

dinero en el Proyecto mucho antes de haber firmado el contrato de opción. 

Planteó que ello ocurrió cuando el banco se encontraba buscando 

compradores para el Proyecto, tenía varios interesados y Serenity no tenía 

seguridad alguna de que le concederían la opción a compra. 

Scotiabank enfatizó en su oposición que el Tribunal de Apelaciones

había resuelto que: (1) el objetivo del contrato era la compraventa; 

(2) Scotiabank tenía la capacidad de transferir el dominio del Proyecto

mediante compraventa; (3) la situación registral no era impedimento para 

el ejercicio del contrato de opción en cuestión. Sostuvo que esas 

determinaciones de hecho y derecho eran finales y firmes, por tanto, 

constituían la ley del caso. Finalmente, argumentó, que Serenity se 

apresuró, tomó malas decisiones y se confió sin el conocimiento del banco 

y sin garantía legal alguna, invirtiendo en el Proyecto de manera 

desmesurada. Añadió que la realidad era que Serenity nunca tuvo el capital

necesario para adquirir el Proyecto. 

Por su parte, el 19 de enero de 2021, la apelante presentó su 

contestación al petitorio sumario instado por la apelada.

10 En esta, alegó 

que Scotiabank, una vez adquirió el Proyecto, se lo opcionó sin verificar si 

10 Apéndice 10 del recurso, págs. 277-365.
KLAN202200111 8

las escrituras mediante las cuales el Proyecto había sido sometido al 

régimen de propiedad horizontal estaban en orden. Indicó que el propósito 

o intención del negocio, así como el contrato de opción, era adquirir el 

Proyecto. Arguyó que Scotiabank permitió que esta asumiera la posesión 

del Proyecto para que realizara mejoras y arreglos. Adujo que, cuando 

Scotiabank lo despojó de la posesión, ya había obtenido compromisos de 

opción con veintisiete (27) potenciales compradores. Señalo que, en ese 

momento, el Proyecto tenía siete (7) apartamentos terminados y listos para 

ser vendidos y entregados, lo cual lo ponía en posición favorable para 

conseguir el financiamiento. Además, argumentó que, luego de la 

sentencia del foro apelativo, en la cual resolvió que esta pudo haber 

comprado y no lo hizo, quedaba por resolver si, tratándose de un contrato 

de opción, estaba obligada a ejercer la opción que pactó con Scotiabank. 

Ello, aun cuando esta última había incumplido con ese contrato, ya que

Scotiabank no tenía inscrito el régimen de propiedad horizontal del 

Proyecto al momento que exigió ejercer la opción. 

En atención a las controversias planteadas, el 12 de abril de 2021,

notificada el 21 del mismo mes y año, el Tribunal de Primera Instancia 

emitió la Sentencia Parcial que nos ocupa, en la cual desestimó, sin 

perjuicio, la causa de acción sobre incumplimiento contractual y, a su vez, 

declaró improcedente la indemnización de daños por dicha acción.

11 El foro 

a quo fundamentó su determinación en que el contrato era uno de opción 

y el término fue extendido en dos ocasiones sin que la apelante ejerciera 

su derecho a la opción de compra. En virtud de ello, el foro primario 

concluyó que la apelante perdió su derecho sobre el contrato, así como el 

cincuenta por ciento (50%) del depósito. El mismo día, el foro apelado 

emitió una Resolución en la que declaró No Ha Lugar las solicitudes de 

sentencia sumaria promovidas por ambas partes, esto debido a que 

entendió que existían controversias sobre hechos medulares. Estos hechos 

fueron: (1) si Scotiabank autorizó a Serenity a asumir la posesión del 

11 Apéndice 7 del recurso, págs. 79-83.
KLAN202200111 9

Proyecto, antes de firmar el contrato de opción, para que este realizara las 

mejoras y reparaciones; (2) si los gastos que realizó Serenity por 

$229,000.00, en mejoras a la propiedad y publicidad excedió más allá de 

lo acordado y; (3) si el reembolso de $50,000.00 otorgado por Scotiabank 

a Serenity proveniente del depósito, cubre únicamente los gastos de 

mejoras realizados por la apelante que autorizó el Banco.12

Insatisfecha, el 6 de mayo de 2021, la parte apelante radicó una 

Moción de Enmiendas y Determinaciones Adicionales de Hechos y de 

Derecho y Solicitud de Reconsideración,

13 mediante la cual le solicitó al 

tribunal de instancia que declarara que no existía una controversia real y

sustancial en cuanto al incumplimiento de Scotiabank con el contrato de 

opción para la adquisición del Proyecto. Igualmente, solicitó que se 

incluyera en las determinaciones de hecho que Serenity tenía derecho a no 

ejercer la opción hasta que se resolvieran los problemas de inscripción del 

régimen de propiedad horizontal. Por otro lado, solicitó que se declarara Ha 

Lugar la Moción de Sentencia Sumaria Parcial o que, en la alternativa,

luego de examinar dicho petitorio, el foro apelado concluyera que existía 

una controversia material de hechos sobre algún elemento esencial y que

el pleito continuara su trámite ordinario. 

En desacuerdo, el 2 de junio del 2021, la apelada se opuso.14

Arguyó que la conducta de Serenity y su representante había sido 

temeraria, intencional e inescrupulosa. Sostuvo que la apelante mintió

sobre la preventa, el desembolso del financiamiento y la denegatoria para 

el financiamiento por la escritura matriz. Planteó que Serenity intervino con 

los residentes para dilatar el proceso de subsanación de la escritura matriz 

y que entabló procesos judiciales frívolos para obligar al banco a gastar 

dinero y recursos, a pesar de no asistirle la razón. 

Evaluadas las posturas de las partes, el 18 de enero del 2022, el 

Tribunal de Primera Instancia emitió una Resolución en la que declaró No 

12 Apéndice 6 del recurso, págs. 67-78.

13 Apéndice 4 del recurso, págs. 40-58.

14 Apéndice 3 del recurso, págs.13-39. 
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Ha Lugar la solicitud de reconsideración promovida por la apelada.

15

Posteriormente, el 20 de enero del 2022, emitió una Resolución 

Enmendada mediante la cual atendió la moción de enmiendas y 

determinaciones adicionales de hecho y derecho y la reconsideración 

instada por la apelante y, de igual forma, la declaró No Ha Lugar.16

Inconforme con dicha determinación, el 22 de febrero de 2022, la 

parte apelante acudió ante nos mediante el recurso de epígrafe y realizó 

los siguientes señalamientos de error:

Erró el TPI-BAY al dictar Sentencia Parcial y desestimar la 

segunda causa de acción por incumplimiento de contrato 

contenida en la demanda del caso K AC2014-0163 que fue 

radicada por la apelante el 4 de marzo de 2014 ante el TPI-SJ.

Erró el TPI-BAY al negarse a enmendar la Sentencia Parcial del

12 de abril del 2021, para incluir las determinaciones adicionales 

de hechos y de derecho que le solicitara la apelante en su 

escrito de reconsideración.

Erró el TPI-BAY y abusó de su discreción al denegar la Moción 

de Sentencia Sumaria Parcial de la apelante, ignorando sin 

fundamento algunos hechos materiales como lo fue el 

incumplimiento de la apelada con el contrato de opción para la 

adquisición del remanente del proyecto COVE y utilizar un 

análisis liviano para la misma y emitir una determinación que no 

se ajusta a derecho.

En cumplimiento con nuestra Resolución del 1 de marzo de 2022, el 

24 de marzo de 2022, la parte apelada compareció mediante Oposición a 

recurso de apelación. Junto a su oposición, instó una Moción de 

Desestimación de Apelación por Incumplimiento con el Reglamento del 

Tribunal de Apelaciones. En síntesis, arguyó que, ante múltiples 

incumplimientos con las Reglas 13 y 74 del Reglamento del Tribunal de 

Apelaciones, 4 LPRA Ap. XXII-B, R. 13 y 74, el recurso no estaba 

perfeccionado. En particular, indicó que faltaban varios anejos y mociones 

pertinentes que la parte peticionaria no había incluido en su apéndice. 

Por su parte, el 1 de abril de 2022, la parte apelante presentó una

Oposición a Moción de Desestimación. Sostuvo que, aun cuando se 

hubieren cometido los errores señalados, no era razón suficiente para 

15 Apéndice 17 del recurso, pág. 623.

16 Apéndice 18 del recurso, pág. 624.
KLAN202200111 11

desestimar el recurso, debido a que eran subsanables. En conjunto a su 

oposición la parte apelante presentó un apéndice enmendado en aras de 

subsanar dichos errores. 

Con el beneficio de la comparecencia de las partes, procedemos a 

resolver.

II

A

El mecanismo de sentencia sumaria provisto en la Regla 36 de 

Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA Ap. V, R. 36, es un vehículo para 

asegurar la solución justa, rápida y económica de un caso. Serrano Picón 

v. Multinational Life Insurance Company, 2023 TSPR 118, resuelto el 29 de 

septiembre de 2023; Oriental Bank v. Caballero García, 2023 TSPR 103, 

resuelto el 23 de agosto de 2023; González Meléndez v. Municipio 

Autónomo de San Juan y otros, 2023 TSPR 95, resuelto el 24 de julio de 

2023; Acevedo y otros v. Depto. Hacienda y otros, 2023 TSPR 80, 212 DPR 

___ (2023); Universal Ins. et als. v. ELA et al., 2023 TSPR 24, 211 DPR 

___ (2023). Dicho mecanismo permite a los tribunales disponer, parcial o 

totalmente, de litigios civiles en aquellas situaciones en las cuales no exista 

controversia material de hecho que requiera ventilarse en un juicio plenario 

y el derecho así lo permita. Segarra Rivera v. Int’l. Shipping et al., 208 DPR 

964 (2022). Este mecanismo lo puede utilizar la parte reclamante o aquella 

parte que se defiende de una reclamación. 32 LPRA Ap. V, R. 36.1 y 36.2.

Mediante el mecanismo de sentencia sumaria, se procura 

profundizar en las alegaciones para verificar si, en efecto, los hechos 

ameritan dilucidarse en un juicio. León Torres v. Rivera Lebrón, 204 DPR 

20, 42 (2020). Este cauce sumario resulta beneficioso tanto para el tribunal, 

como para las partes en un pleito, pues se agiliza el proceso judicial, 

mientras simultáneamente se provee a los litigantes un mecanismo 

procesal encaminado a alcanzar un remedio justo, rápido y económico. 

Segarra Rivera v. Int’l. Shipping et al., supra. Como se sabe, en aras de 

prevalecer en una reclamación, la parte promovente debe presentar prueba 
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incontrovertible sobre todos los elementos indispensables de su causa de 

acción. Íd. 

Nuestro ordenamiento civil y su jurisprudencia interpretativa impone 

unos requisitos de forma con los cuales hay que cumplir al momento de 

presentar una solicitud de sentencia sumaria, a saber: (1) una exposición 

breve de las alegaciones de las partes; (2) los asuntos litigiosos o en 

controversia; (3) la causa de acción sobre la cual se solicita la sentencia 

sumaria; (4) una relación concisa, organizada y en párrafos enumerados 

de todos los hechos esenciales y pertinentes sobre los cuales no hay 

controversia sustancial, con indicación de los párrafos o las páginas de las 

declaraciones juradas u otra prueba admisible en evidencia donde se 

establecen estos hechos, así como de cualquier otro documento admisible 

en evidencia que se encuentre en el expediente del tribunal; (5) las razones 

por las cuales se debe dictar la sentencia, argumentando el derecho 

aplicable, y (6) el remedio que debe ser concedido. 32 LPRA Ap. V, R. 36.3;

Oriental Bank v. Caballero García, supra, pág. 8; Pérez Vargas v. Office 

Depot, 203 DPR 687 (2019). Si la parte promovente de la moción incumple 

con estos requisitos, “el tribunal no estará obligado a considerar su pedido”. 

Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 111 (2015).

Por otro lado, “la parte que desafía una solicitud de sentencia 

sumaria no puede descansar en las aseveraciones o negaciones 

consignadas en su alegación”. León Torres v. Rivera Lebrón, supra, pág. 

43. Por el contrario, quien se opone a que se declare con lugar esta solicitud 

viene obligado a enfrentar la moción de su adversario de forma tan 

detallada y específica como lo ha hecho la parte promovente puesto que, 

si incumple, corre el riesgo de que se dicte sentencia sumaria en su contra, 

si la misma procede en derecho. Íd. 

Por ello, en la oposición a una solicitud de sentencia sumaria, la parte 

promovida debe puntualizar aquellos hechos propuestos que pretende 

controvertir y, si así lo desea, someter hechos materiales adicionales que 

alega no están en disputa y que impiden que se dicte sentencia sumaria en 
KLAN202200111 13

su contra. León Torres v. Rivera Lebrón, supra. Claro está, para cada uno de 

estos supuestos deberá hacer referencia a la prueba específica que sostiene 

su posición, según exigido por la Regla 36.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA 

Ap. V, R. 36.3. Íd. En otras palabras, la parte opositora tiene el peso de 

presentar evidencia sustancial que apoye los hechos materiales que alega 

están en disputa. Íd. De lo anterior, se puede colegir que, ante el 

incumplimiento de las partes con las formalidades de la Regla 36 de 

Procedimiento Civil de 2009, supra, la consideración de sus posiciones 

descansa en la sana discreción del Tribunal.

Al atender la solicitud, el Tribunal deberá asumir como ciertos los 

hechos no controvertidos que se encuentren sustentados por los 

documentos presentados por la parte promovente. E.L.A. v. Cole, 164 DPR 

608, 626 (2005). Toda inferencia razonable que pueda surgir de los hechos 

y de los documentos se debe interpretar en contra de quien solicita la 

sentencia sumaria, pues solo procede si bajo ningún supuesto de hechos 

prevalece la parte promovida. Íd., pág. 625. Además, al evaluar los méritos 

de una solicitud de sentencia sumaria, el juzgador o juzgadora debe actuar 

guiado por la prudencia y ser consciente, en todo momento, que su 

determinación puede conllevar el que se prive a una de las partes de su 

“día en corte”, componente integral del debido proceso de ley. León Torres 

v. Rivera Lebrón, supra, pág. 44.

Sin embargo, la sentencia sumaria generalmente no procederá 

cuando existan controversias sobre hechos esenciales materiales, o si la 

controversia del caso está basada en elementos subjetivos como intención, 

propósitos mentales, negligencia o credibilidad. Acevedo y otros v. Depto. 

Hacienda y otros, supra; Segarra Rivera v. Int’l. Shipping et al., supra. Un 

hecho material es aquel que puede afectar el resultado de la reclamación 

de acuerdo con el derecho sustantivo aplicable. Oriental Bank v. Caballero 

García, supra, pág. 7; Mejías et al. v. Carrasquillo et al., 185 DPR 288, 299 

(2012); Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213 (2010). Ahora bien, 

el Foro de última instancia ha reiterado que cualquier duda no es suficiente 
KLAN202200111 14

para derrotar una moción de sentencia sumaria, pues debe tratarse de una 

incertidumbre que permita concluir que existe una controversia real sobre 

hechos relevantes y pertinentes. Íd. Además, existen casos que no se 

deben resolver mediante sentencia sumaria porque resulta difícil reunir la 

verdad de los hechos mediante declaraciones juradas o deposiciones. 

Jusino et als. v. Walgreens, 155 DPR 560, 579 (2001). De igual modo, no 

es apropiado resolver por la vía sumaria “casos complejos o casos que 

involucren cuestiones de interés público”. Íd. No obstante, la sentencia 

sumaria procederá si atiende cuestiones de derecho. Universal Ins. et als. 

v. ELA et al., supra.

El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha discutido los criterios que 

este Tribunal de Apelaciones debe considerar al momento de revisar una 

sentencia dictada sumariamente por el foro de instancia. Roldán Flores v. 

M. Cuebas et al., 199 DPR 664, 679-680 (2018); Meléndez González et al. 

v. M. Cuebas, supra, págs. 118-119. Sobre ese particular, nuestro más Alto 

Foro señaló que: 

[E]l Tribunal de Apelaciones debe: (1) examinar de novo el 

expediente y aplicar los criterios que la Regla 36 de 

Procedimiento Civil, supra, y la jurisprudencia le exigen al foro 

primario; (2) revisar que tanto la Moción de Sentencia Sumaria 

como su oposición cumplan con los requisitos de forma 

codificados en la referida Regla 36; (3) revisar si en realidad 

existen hechos materiales en controversia y, de haberlos, 

cumplir con la exigencia de la Regla 36.4 de Procedimiento 

Civil, 32 LPRA Ap. V, de exponer concretamente cuáles hechos 

materiales encontró que están en controversia y cuáles están 

incontrovertidos, y (4) de encontrar que los hechos materiales 

realmente están incontrovertidos, debe proceder a revisar de

novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el 

Derecho a la controversia. Roldán Flores v. M. Cuebas et al., 

supra, pág. 679. 

Conforme a lo anterior, nos encontramos en la misma posición que 

el Tribunal de Primera Instancia para evaluar la procedencia de una 

sentencia sumaria. Birriel Colón v. Supermercado Los Colobos (Econo Rial, 

Inc.) e Integrand Assurance Company, 2023 TSPR 120, resuelto el 3 de 

octubre de 2023; Serrano Picón v. Multinational Life Insurance Company, 

supra; González Meléndez v. Municipio Autónomo de San Juan y otros, 

supra; González Santiago v. Baxter Healthcare, 202 DPR 281, 291 (2019).
KLAN202200111 15

Por ello, nuestra revisión es una de novo y nuestro análisis debe regirse 

por las disposiciones de la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, así 

como de su jurisprudencia interpretativa. González Meléndez v. Municipio 

Autónomo de San Juan y otros, supra. A tenor con la referida normativa, 

dicha revisión se realizará de la manera más favorable hacia la parte que 

se opuso a la solicitud de sentencia sumaria en el foro de origen y 

realizando todas las inferencias permisibles a su favor. Birriel Colón v. 

Supermercado Los Colobos (Econo Rial, Inc.) e Integrand Assurance 

Company, supra; Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 118. 

De esta manera, si entendemos que los hechos materiales realmente están 

incontrovertidos, debemos revisar de novo si el foro primario aplicó 

correctamente el derecho. González Meléndez v. Municipio Autónomo de 

San Juan y otros, supra.

B

Las obligaciones surgen de la ley, los contratos, cuasicontratos y de 

cualquier otra acción u omisión en la cual medie culpa o negligencia. Art. 

1042 del Código Civil de Puerto Rico de 1930, 31 LPRA ant. sec. 2992, 

NHIC et al. Garcia Passalacqua et al., 206 DPR 105, 118 (2021).17 Aquellas 

obligaciones derivadas de un contrato tendrán fuerza de ley para las partes 

y deberán cumplirse según se hayan delimitado; pacta sunt servanda. Art. 

1044 del Código Civil de Puerto Rico de 1930, 31 LPRA ant. sec. 2994. Los 

contratos son negocios jurídicos que existen desde que concurren los 

requisitos de consentimiento, objeto y causa. Art. 1213 del Código Civil de 

Puerto Rico de 1930, 31 LPRA ant. sec. 3391; Aponte Valentín et a. v. 

Pfizer Pharm., 208 DPR 263,284 (2021). Una vez las partes consienten en 

obligarse a cumplir determinadas prestaciones, surge el contrato. Art. 1206 

del Código Civil de Puerto Rico de 1930, 31 LPRA ant. sec. 3371; Amador 

v. Conc. Igl. Univ. de Jesucristo, 150 DPR 571, 581-582 (2000). En ese

sentido, una vez perfeccionado el contrato, las partes se obligan no solo al 

17 El derecho aplicable en el caso de autos se remite al Código Civil de Puerto Rico de 

1930, 31 LPRA sec. 1 et seq. (derogado), toda vez que nos encontramos ante hechos 

ocurridos con anterioridad a la aprobación y vigencia del Código Civil de Puerto Rico de 

2020, Ley Núm. 55-2020, 31 LPRA sec. 5311 et seq.
KLAN202200111 16

cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las 

consecuencias que, según su naturaleza, estén conformes con la buena fe, 

el uso y la ley. Art. 1210 del Código Civil de Puerto Rico de 1930, 31 LPRA 

ant. sec. 3375. 

El contrato de opción a compra es el convenio por el cual una parte 

(promitente) concede a la otra (optante), por tiempo fijo y en determinadas 

condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir 

respecto a la celebración de un contrato principal; Mayagüez Hilton Corp. 

v. Betancourt, 156 DPR 234, 246 (2002); Atocha Thom McAn, Inc. v. 

Registrador, 123 DPR 571 (1989). Los elementos esenciales de este tipo 

de contrato son los siguientes: (1) el optante tiene la facultad de decidir 

unilateralmente si celebrará el contrato principal (la compra y venta) sin 

ninguna obligación de su parte; (2) dicha concesión es exclusiva; (3) se 

establece un plazo para ejercitar la opción, y, por último, (4) la única 

condición es la voluntad del optante. S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, 155 

DPR 713, 722 (2001). 

A tono con estos elementos, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha 

expresado que: “a pesar de ser un contrato consensual, la opción de 

compra es un contrato unilateral, porque el optante no está obligado a 

comprar, contrario al caso del promitente que sí está obligado a venderle 

al primero, si aquél así lo decide”. S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, supra, 

pág. 722. Así pues, el optatario viene obligado a no incurrir en actuaciones 

voluntarias, negligentes o dolosas que frustren la facultad que le asiste al 

optante mientras el plazo para ejercer el derecho de opción está vigente. 

Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra, pág. 250. De incurrir en alguna 

de las actuaciones antes descritas, el prominente “incurrirá en 

responsabilidad contractual y el optante perjudicado podrá interponer una 

acción indemnizatoria contra el concedente que frustró o perjudicó el 

ejercicio de la facultad de optar”. Íd. 

Finalmente, cabe resaltar que el contrato de opción, por ser de 

naturaleza transitoria, puede ser principal o un pacto accesorio a otro, 
KLAN202200111 17

como, por ejemplo, a un contrato de compraventa, sociedad, 

financiamiento, arrendamiento de cosas y servicios. Mayagüez Hilton Corp. 

v. Betancourt, supra, págs. 246-247; Atocha Thom McAn, Inc. v. 

Registrador, supra.

III

Como primer señalamiento de error, la parte apelante sostiene que 

el Tribunal de Primera Instancia erró al dictar Sentencia Parcial

desestimando la causa de acción por incumplimiento contractual. En su 

segundo señalamiento de error, plantea que el foro primario incidió al 

negarse a enmendar dicho dictamen para incluir determinaciones de hecho 

y conclusiones de derecho adicionales que solicitó la apelante en su escrito 

de reconsideración. Como tercer y último señalamiento de error, arguye

que el foro a quo abusó de su discreción al denegar su Moción de Sentencia 

Sumaria Parcial.

Sabido es que, ante una solicitud de sentencia sumaria, esta Curia 

se encuentra en igual posición para efectuar un análisis de novo de los 

petitorios sumarios sometidos ante la consideración del foro primario. Tras 

evaluar las mociones sumarias presentadas y el expediente ante nos, 

colegimos que, ambas partes cumplieron sustancialmente con las 

formalidades y exigencias de la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y 

su jurisprudencia interpretativa. De igual forma, el inciso (b) de la Regla 

42.2 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 42.2(b), establece que el 

juzgador no está obligado a hacer determinaciones de hecho cuando este 

así lo estime por la naturaleza del remedio solicitado. 

Hemos examinado cuidadosamente de novo el trámite procesal, el 

expediente ante nos, los escritos de las partes, así como la normativa 

aplicable y concluimos que el Tribunal de Primera Instancia no erró en su 

determinación. Nos explicamos. 

En su solicitud, la parte apelante señaló que, mediante la Cláusula 

1(b) del contrato de opción, obtuvo de la apelada el derecho de adquirir el 

remanente de un Proyecto de vivienda sometido al régimen de propiedad 
KLAN202200111 18

horizontal con sesenta y un (61) unidades que todavía permanecían sin 

vender, así como los terrenos remanentes adyacentes a este. Según 

arguyó en su petitorio sumario, para adquirir estas unidades, el régimen de 

propiedad horizontal debía estar inscrito en el Registro de la Propiedad.

Argumentó, a su vez, que la Cláusula 3(i) del referido contrato establecía

que, a la fecha del cierre, la apelada tenía que garantizar que poseía un 

título limpio, válido, mercadeable y registrable sobre el Proyecto para así 

poner a la apelante en la obligación de decidir si ejercía la opción o no. 

Sostuvo, que a la fecha en que la apelada le exigió que ejerciera la opción

sobre el Proyecto, el régimen de propiedad horizontal del Proyecto no 

estaba inscrito. Por lo que, debido a que no pudo corregir las deficiencias 

señaladas por el Registro de la Propiedad para la inscripción

correspondiente, la apelada había incumplido con el contrato de opción,

pues nunca pudo ofrecer el objeto necesario para el contrato subsiguiente

de compraventa; además de no tener un título limpio, válido, mercadeable 

y registrable sobre el Proyecto. 

En oposición, la parte apelada alegó que la apelante insistía en 

reafirmar argumentos que ya habían sido considerados y adjudicados en 

los méritos por el Tribunal de Apelaciones, por lo que estos eran final y 

firme y constituían ley del caso. Arguyó que la apelante fundamenta sus 

alegaciones en un entendimiento errado de que el contrato de opción no 

podía ejecutarse si no se arreglaban los problemas registrales del Proyecto. 

Indicó que, en el KLAN2014041115, esta Curia había resuelto que

Scotiabank tenía la capacidad de transferir el dominio del Proyecto 

mediante compraventa y que la situación registral no era impedimento para 

el ejercicio del contrato de opción en cuestión. Añadió que una lectura del 

contrato de opción en controversia revelaba que las partes acordaron entrar 

en un contrato preparatorio, por un término de ciento veinte (120) días para 

la futura compraventa del Proyecto, en la cual advertía, como condición 

determinada, que no daba garantías que no fuera la de poder transferir el 

título simple y sin gravámenes de la propiedad. Además, argumentó, que 
KLAN202200111 19

el contrato reflejaba que la decisión de ejercitar el contrato de opción sería

exclusivamente de la parte optante una vez tuviese oportunidad de realizar 

un due diligence que le permitiera investigar a fondo la condición de la 

propiedad. Ante ello, alegó que no se desprendía de dicho contrato 

disposición expresa o específica que confirmara que este garantizó un 

inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. 

Surge de la Sentencia Parcial apelada que el foro a quo determinó

que el término de ciento veinte (120) días que se le había concedido a 

Serenity para otorgar el contrato de compraventa había expirado y que,

inclusive, este fue extendido en dos ocasiones. Concluyó que, al no ejercer 

la opción de compra dentro del plazo concedido, la apelante perdió su 

derecho sobre el contrato. A su vez, surge claramente del expediente ante 

nos que un panel hermano de esta Curia determinó que el hecho de que la 

escritura matriz del régimen de propiedad horizontal fuera presentada ante 

el Registro de la Propiedad y no estuviera inscrita, por aparentes errores, 

no impedía que el dominio sobre la propiedad pudiera trasladarse mediante 

un contrato de compraventa. 

En el caso de autos nos encontramos ante un contrato de opción de 

compraventa mediante el cual se le otorgó a Serenity la facultad de decidir 

unilateralmente si ejercía dicha compraventa. Para ello, las partes pactaron 

un plazo para ejercer la opción y tenía un precio fijo cierto. Como 

establecimos anteriormente, dicho plazo fue extendido en dos ocasiones 

para darle la oportunidad a Serenity de ejercer la opción. Sin embargo, este 

no la ejerció, ello, basado en deficiencias en la escritura matriz. No 

obstante, según fue adjudicado previamente por un panel hermano de esta 

Curia, tales deficiencias no eran impedimento, para, de así querer, ejercer 

su derecho de opción dentro del referido término. Esto constituye una 

determinación final y firme, por lo que es la ley del caso. 

Por otro lado, Serenity plantea que incurrió en gastos de reparación, 

mejoras, publicidad y financiamiento del Proyecto que debían ser 

reembolsados. En cuanto a este asunto el foro primario, en la Resolución 
KLAN202200111 20

emitida el 21 de abril de 2021, determinó que si Scotiabank autorizó o no a 

Serenity a asumir la posesión del Proyecto, para que realizara mejoras y si 

los gastos que realizó excedían lo acordado era un hecho que se 

encontraba en controversia por lo que no podía resolverse por la vía 

sumaria. Así, coincidimos con el foro primario en que por existir hechos en 

controversia no procedía resolver por la vía sumaria. 

En virtud de lo anterior, colegimos que el Tribunal de Primera 

Instancia no erró al emitir la Sentencia Parcial desestimando, sin perjuicio,

la causa de acción por incumplimiento contractual y, en su consecuencia, 

declarando improcedente la indemnización de daños por dicha acción. 

Tampoco erró el foro primario al emitir la Resolución Enmendada, del 

20 de enero de 2022, en la cual declaró No Ha Lugar la Moción De 

Enmiendas y Determinaciones Adicionales De Hechos y Derecho y 

Solicitud De Reconsideración de la parte apelante. Por lo tanto, no se 

cometieron los errores señalados. En fin, al evaluar concienzuda y 

ponderadamente de novo los eventos procesales al palio de la normativa 

jurídica antes esbozada, coincidimos con la determinación del foro apelado.

IV

Por los fundamentos que anteceden, declaramos No Ha Lugar la 

solicitud de desestimación y confirmamos los dictámenes apelados. 

Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal 

de Apelaciones.

Lcda. Lilia M. Oquendo Solís

Secretaria del Tribunal de Apelaciones