### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Ja nu ary 6, 2 00 9 S es si on

WATE R AUTHORI TY O F 

### DICKS ON COUNTY v . GENE C. HOO PER,

VERA S. HOO PER, A N D 

### DICKS ON COUNTY, TENNES SEE

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r D i c k s o n C o u n t y

N o

. C V

- 1 5 9 3 L a r r y J

. W a l l a c e , J u d g e

N o

. M 2 0 0 9

- 0 1 3 4 2

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d A p r i l 2 8

, 2 0 1 0

T h i s i s a c o n d e m n a t i o n c a s e i n w h i c h t h e W a t e r A u t h o r i t y o f D i c k s o n C o u n t y a c q u i r e d a n

e a s e m e n t b y e m i n e n t d o m a i n f o r t h e p u r p o s e o f i n s t a l l i n g a s u b s u r f a c e w a t e r t r a n s m i s s i o n

l i n e

. T h e W a t e r A u t h o r i t y ’ s a b i l i t y t o t a k e t h e l a n d i s n o t i n q u e s t i o n ; t h i s a p p e a l o n l y

i n v o l v e s t h e a m o u n t o f c o m p e n s a t i o n t o w h i c h t h e l a n d o w n e r s a r e e n t i t l e d

. F o l l o w i n g a t r i a l

w i t h o u t a j u r y

, t h e c o u r t a w a r d e d $ 6

, 3 0 0

. 0 0 f o r t h e t a k i n g o f t h e p e r m a n e n t e a s e m e n t a n d

i n c i d e n t a l d a m a g e s

. T h e W a t e r A u t h o r i t y a p p e a l s

. F i n d i n g e r r o r

, w e v a c a t e t h e j u d g m e n t

o f t h e c o u r t a n d r e m a n d f o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t V a c a t e d a n d

R e m a n d e d

R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e c o u r t

, i n w h i c h D

. M IC H A E L S W IN E Y

a n d F R A N K G

. C LE M E N T

, J R

. , J J

. , j o i n e d

.

B e n j a m i n C

. R e g e n

, D i c k s o n

, T e n n e s s e e

, o n b e h a l f o f a p p e l l a n t

, W a t e r A u t h o r i t y o f D i c k s o n

C o u n t y

.

H e n r y F

. T o d d

, J r

. , D i c k s o n

, T e n n e s s e e

, o n b e h a l f o f a p p e l l e e s

, G e n e C

. H o o p e r

, V e r a S

.

H o o p e r

, a n d D i c k s o n C o u n t y

, T e n n e s s e e

.

O P I N I O N

I

. B a c k g r o u n d

T h e W a t e r A u t h o r i t y o f D i c k s o n C o u n t y ( t h e “ A u t h o r i t y ” ) a c q u i r e d b y e m i n e n t

d o m a i n a t w e n t y

- f

o o t w i d e p e r m a n e n t e a s e m e n t o n M a r c h 5

, 2 0 0 2

, f o r t h e p u r p o s e o f

c o n s t r u c t i n g a s u b s u r f

a c e

, 2 4 i n c h t r a n s m i s s i o n w a t e r l i n e a c r o s s a p o r t i o n o f t w o t r a c t s o fr e a l p r o p e r t y

. O n e t r a c t i s o w n e d b y G e n e H o o p e r a n d h i s b r o t h e r

, C h a r l e s H o o p e r

, a n d

c o n s i s t s o f 8 6

. 2 7 a c r e s o f u n d e v e l o p e d l a n d u s e d t o m a k e h a y a t t h e t i m e o f t h e

c o n d e m n a t i o n

. T h i s t r a c t h a s f r o n t a g e a l o n g t h r e e r o a d s

– t h e s o u t h e r n b o u n d a r y l i n e f o l l o w s

H o o p e r R o a d f

o r t h e e n t i r e l e n g t h o f t h e p r o p e r t y

, t h e w e s t e r n b o u n d a r y f o l l o w s L i b e r t y

R o a d a n d a s m a l l p o r t i o n o f t h e n o r t h e r n b o u n d a r y

, a p p r o x i m a t e l y 2 5 0

- 3 0 0 f e e t

, f o l l o w s

S t a t e R o u t e 4 7

. T h e o t h e r s m a l l e r t r a c t

, c o n s i s t i n g o f 2 6

. 5 a c r e s o f u n d e v e l o p e d l a n d

, i s 1

o w n e d b y G e n e H o o p e r a n d h i s w i f e

, V e r a H o o p e r

. T h i s s m a l l e r t r a c t i s l o c a t e d n e a r t h e

l a r g e r t r a c t w i t h i t s e a s t e r n b o u n d a r y l i n e f o l l o w i n g L i b e r t y R o a d a c r o s s f r o m t h e l a r g e r t r a c t ;

t h e e n t i r e l e n g t h o f t h e t r a c t ’ s n o r t h e r n b o u n d a r y f o l l o w s S h e l t o n R o a d w h i l e i t s e n t i r e

w e s t e r n b o u n d a r y f

o l l o w s C l e v e R o a d

. T h e A u t h o r i t y ’ s a b i l i t y t o c o n d e m n t h e p r o p e r t i e s

w a s n o t c h a l l e n g e d ; h o w e v e r

, t h e p r o p e r t y o w n e r s c h a l l e n g e d a s u n r e a s o n a b l e t h e a m o u n t

t h e A u t h o r i t y d e p o s i t e d w i t h t h e t r i a l c o u r t

, $ 1

, 7 3 4

. 0 0

, f o r t h e t a k i n g

. T h i s a p p e a l c o n c e r n s

t h e s m a l l e r t r a c t

.

A t r i a l w a s h e l d o n t h e i s s u e o f d a m a g e s w h e r e i n t e s t i m o n y w a s g i v e n a s t o t h e

e s t i m a t e d v a l u e o f t h e p r o p e r t y

, t h e v a l u e o f t h e e a s e m e n t a n d t h e a v a i l a b l e u s e s t o w h i c h t h e

p r o p e r t y c o u l d b e p u t b o t h b e f o r e a n d a f

t e r t h e t a k i n g

. G e n e H o o p e r

, o n e o f t h e l a n d o w n e r s

a n d a n e x e c u t i v e i n b a n k i n g a n d f i n a n c i a l s e r v i c e s f

o r 5 2 y e a r s

, t e s t i f

i e d t h a t h e e s t i m a t e d

t h e v a l u e o f t h e l a r g e r t r a c t a t t h e t i m e o f t h e t a k i n g i n 2 0 0 2 t o b e a p p r o x i m a t e l y $ 1 5

, 0 0 0 p e r

a c r e

. W i t h r e s p e c t t o t h e s m a l l e r t r a c t

, h e t e s t i f i e d t h a t h e t h o u g h t i t w a s s l i g h t l y m o r e

v a l u a b l e t h a n t h e l a r g e r t r a c t s u c h t h a t h e e s t i m a t e d i t s v a l u e a t n o l e s s t h a n $ 1 5

, 0 0 0 p e r a c r e

.

C h a r l e s H o o p e r

, w h o j o i n t l y o w n s t h e l a r g e r t r a c t

, t e s t i f i e d t h a t h e i s t h e f

o r m e r c h i e f

o f r e a l e s t a t e f

o r t h e N a s h v i l l e d i s t r i c t o f t h e U

. S

. A r m y C o r p s o f E n g i n e e r s a n d t h a t h e

e s t i m a t e d t h e v a l u e o f t h e l a r g e r t r a c t a t t h e t i m e o f t h e t a k i n g t o b e a r o u n d $ 1 5

, 0 0 0 p e r a c r e ;

h e d i d n o t o p i n e a s t o t h e v a l u e o f t h e s m a l l e r t r a c t

. C h a r l e s H o o p e r e x p l a i n e d t h a t h i s

o p i n i o n w a s b a s e d i n l a r g e p a r t o n s a l e s o f n e a r b y l o t s i n 2 0 0 2 t h a t a v e r a g e d $ 1 5

, 0 0 0 p e r l o t

a s w e l l a s h i s e x p e r i e n c e s e l l i n g a s i x

- a c r e p i e c e o f p r o p e r t y h e o w n e d i n t h e a r e a f o r a r o u n d

$ 6

, 0 0 0 p e r a c r e d e s p i t e h a v i n g s i g n i f i c a n t l y l e s s f

r o n t a g e t o a r o a d t h a n t h e p r o p e r t i e s a t

i s s u e

.

T he Auth ori ty sou ght c o n d emnati on of the eas ement acr oss the two pro per ti es by sep ar at e

1

pet it ion s; however

, bec aus e Gene Hoope r is a comm on owner of bot h par cel s, the two cas es wer e giv en

seq uen ti al doc ket numbers and the tr ia l cou rt hel d a si ngle tr i a l t o det er m ine compensa ti on owed by the

Auth ori ty to bot h set s of owner s. T he ar gum ent s bef ore thi s Cour t wer e si m il ar ly hea rd toget her ; however

, the opi nio n in the com

pan ion cas e, Wat er Auth ori ty of Dickson Count y v. Char le s B. Hoope r and Gene C.

Hoope r, p roc eed s s epa ra te ly unde r c ase number M 2009

- 0154 8- COA- R3- CV

.

-2-T h e l a n d o w n e r s r e t a i n e d a n e x p e r t w i t n e s s

, B o b G e r d e m a n

, t o o p i n e o n t h e v a l u e o f

t h e e a s e m e n t s t a k e n ; h e s u g g e s t e d t w o d i f f e r e n t m e t h o d s f

o r t h e C o u r t t o u t i l i z e i n

d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f t h e e a s e m e n t s

. T h e f i r s t m e t h o d c o m p a r e d t h e p r i c e s p a i d f o r

r e c o r d e d e a s e m e n t s i n D i c k s o n C o u n t y i n t h e l a t e 1 9 9 0 s a n d e a r l y 2 0 0 0 s

. M r

. G e r d e m a n

c h o s e s e v e r a l r e c o r d e d e a s e m e n t s a t r a n d o m a n d f o u n d t h a t t h e r a n g e f

o r 1 0 0

- f o o t w i d e

e a s e m e n t s p u r c h a s e d b y t h e T e n n e s s e e V a l l e y A u t h o r i t y r a n g e d f r o m $ 1 5

. 0 0 t o o v e r $ 5 0

. 0 0

p e r r u n n i n g f

o o t w h i l e 2 0

- f

o o t w i d e e a s e m e n t s p u r c h a s e d b y B e l l S o u t h w e r e b e t w e e n $ 3

. 0 0

a n d $ 3

. 4 5 p e r r u n n i n g f

o o t

. M r

. G e r d e m a n t e s t i f i e d t h a t h e b a s e d h i s t e s t i m o n y s o l e l y o n t h e

i n f o r m a t i o n c o n t a i n e d i n t h e r e c o r d e d e a s e m e n t s ; h e d i d n o t v i s i t t h e c o m p a r i s o n e a s e m e n t s

n o r d i d h e v i s i t a n d i n s p e c t t h e p r o p e r t i e s a t i s s u e

. T h e s e c o n d m e t h o d i n v o l v e d c o m p a r i n g

s a l e s o f t r a c t s o f l a n d s i m i l a r i n s i z e t o t h e e a s e m e n t s t a k e n i n t h i s c a s e

, w h i c h w a s

a p p r o x i m a t e l y 1

. 6 a c r e s o n t h e l a r g e r t r a c t a n d

. 8 4 a c r e s o n t h e s m a l l e r t r a c t

. M r

. G e r d e m a n

e x a m i n e d s a l e s o f o n e a n d t w o

- a c r e t r a c t s w i t h i n a 5 o r 6

- m i l e r a d i u s o f t h e p r o p e r t y a n d

f o u n d t h a t t h e s a l e s p r i c e r a n g e d f r o m $ 1 5

, 0 0 0 t o $ 2 2

, 8 0 0 p e r a c r e

.

T h e A u t h o r i t y a l s o r e t a i n e d a n e x p e r t w i t n e s s

, C h r i s C h a t h a m

, t o p r o v i d e a n a p p r a i s a l

o f t h e p r o p e r t y a n d o p i n e a s t o t h e a p p r o p r i a t e c o m p e n s a t i o n o w e d t h e l a n d o w n e r s

. M r

.

C h a t h a m t e s t i f

i e d t h a t h e i n s p e c t e d t h e p r o p e r t y a n d e s t i m a t e d t h e v a l u e o f t h e l a r g e r t r a c t

a t $ 3

, 2 5 0

. 0 0 p e r a c r e f

o r a t o t a l v a l u e o f

$ 2 9 2

, 1 7 5

. 0 0 b a s e d o n c o m p a r a b l e s a l e s o f s i m i l a r

s i z e d p r o p e r t i e s

. H e e s t i m a t e d t h e v a l u e o f t h e s m a l l e r t r a c t a t $ 6

, 5 0 0 p e r a c r e f o r a t o t a l

v a l u e o f $ 1 6 6

, 4 6 5

. M r

. C h a t h a m d e t e r m i n e d

, h o w e v e r

, t h a t i n h i s o p i n i o n t h e l a n d o w n e r s

w e r e o n l y e n t i t l e d t o n o m i n a l d a m a g e s

, a p p r o x i m a t e l y $ 1

. 0 0 p e r f o o t

, b e c a u s e “ t h e r e w a s

[ s i c ] n o d a m a g e s ” t o t h e p r o p e r t y a s a r e s u l t o f t h e e a s e m e n t

.

W i t h r e s p e c t t o p o s s i b l e u s e s o f e a c h o f t h e p r o p e r t i e s a t t h e t i m e o f t h e t a k i n g

, G e n e

H o o p e r t e s t i f

i e d t h a t b o t h p r o p e r t i e s w e r e c u r r e n t l y u s e d t o m a k e h a y

, b u t t h a t i t w a s p o s s i b l e

t o d e v e l o p t h e l a n d f

o r r e s i d e n t i a l u s e s i n c e t h e r e w e r e e l e c t r i c

, g a s

, w a t e r a n d s e w e r l i n e s

a v a i l a b l e t o t h e p r o p e r t y

. M r

. C h a t h a m t e s t i f i e d t h a t

, b a s e d o n h i s i n s p e c t i o n o f t h e

p r o p e r t i e s

, t h e u s e o f t h e p r o p e r t i e s a t t h e t i m e o f t h e t a k i n g w a s a g r i c u l t u r a l a n d t h a t t h i s w a s

a l s o t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e p r o p e r t i e s

. M r

. C h a t h a m a d m i t t e d o n c r o s s

- e x a m i n a t i o n

, h o w e v e r

, t h a t t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t h e p r o p e r t i e s w o u l d b e t o s u b

- d i v i d e a n d d e v e l o p

t h e m f o r r e s i d e n t i a l u s e

. M r

. C h a t h a m a l s o a d m i t t e d t h a t 3 0 p e r c e n t o f t h e s u r r o u n d i n g a r e a

w a s u s e d f

o r s i n g l e f

a m i l y r e s i d e n c e s w h i l e t h e r e m a i n i n g 7 0 p e r c e n t w a s v a c a n t

.

T h e A u t h o r i t y a l s o c a l l e d J u d y A l f o r d

, a n e n v i r o n m e n t a l e n g i n e e r i n v o l v e d i n t h e

d e s i g n a n d c o n s t r u c t i o n o f t h e w a t e r t r a n s m i s s i o n l i n e

, t o t e s t i f y

. M s

. A l f

o r d t e s t i f i e d t h a t

t h e w a t e r l i n e w a s g e n e r a l l y l a i d 3 0 i n c h e s b e l o w t h e s u r f a c e o f b o t h t r a c t s

, b u t t h a t t h e d e p t h

v a r i e d a t c e r t a i n p o i n t s d e p e n d i n g o n t h e t o p o g r a p h y o f t h e l a n d

. S h e t e s t i f i e d t h a t i n

p l a n n i n g t h e p l a c e m e n t o f t h e l i n e

, h e r t e a m t r i e d t o k e e p t h e l i n e c l o s e t o r o a d s t o m a k e i t

e a s i l y a c c e s s i b l e f

o r m a i n t e n a n c e

. M s

. A l f o r d t e s t i f i e d t h a t t h e e a s e m e n t o n t h e r e c t a n g u l a r l y

-3-s h a p e d l a r g e r t r a c t r u n s a t o t a l o f 3

, 5 7 9 f e e t a n d g e n e r a l l y f

o l l o w s t h e n o r t h e r n b o u n d a r y o f

t h e p r o p e r t y e x c e p t f o r a p p r o x i m a t e l y 7 5 0 f e e t

, w h e n i t t h e n g r a d u a l l y d i v e r g e s

s o u t h w e s t e r w a r d l y u p t o 2 0 0 f e e t t o w a r d t h e i n t e r i o r o f t h e t r a c t t o a v o i d a p o n d ; i t t h e n

f o l l o w s t h e w e s t e r n b o u n d a r y l i n e t o i t s p o i n t o f e x i t f r o m t h e p r o p e r t y

. O n t h e “ L ” s h a p e d

s m a l l e r t r a c t

, t h e e a s e m e n t e n t e r s t h e p r o p e r t y a t t h e b o o t p o r t i o n o f t h e “ L ” a n d f o l l o w s w h a t

i s t h e s o u t h e r n p r o p e r t y l i n e f o r 3 9 8 f e e t ; t h e p r o p e r t y l i n e t h e n t u r n s i n a s o u t h e r l y d i r e c t i o n

a n d p r o c e e d s a l o n g t h e e a s t e r n b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y

, w h i l e t h e e a s e m e n t c o n t i n u e s w e s t

a c r o s s t h e m i d d l e o f t h e p r o p e r t y f o r 6 7 2 f e e t u n t i l i t r e a c h e s t h e w e s t e r n b o u n d a r y l i n e

,

w h e r e i t m a k e s a 9 0 d e g r e e t u r n a n d f o l l o w s C l e v e R o a d

. M s

. A l f o r d d i d n o t i d e n t i f

y a n y

t o p o g r a p h i c a l f

e a t u r e s o n t h e s m a l l e r t r a c t t h a t i n f l u e n c e d t h e p l a c e m e n t o f t h e e a s e m e n t a n d

s u b s e q u e n t p i p e l i n e

.

M s

. A l f o r d a l s o t e s t i f

i e d r e g a r d i n g t h e u s e o f t h e l a n d o n t o p o f t h e p i p e l i n e

. S h e

e x p l a i n e d t h a t n o p e r m a n e n t s t r u c t u r e s s h o u l d b e c o n s t r u c t e d o n t o p o f t h e e a s e m e n t b e c a u s e

t h e A u t h o r i t y w o u l d n e e d a c c e s s t o t h e w a t e r l i n e f o r m a i n t e n a n c e

. F o r e x a m p l e

, M s

. A l f o r d

d i d n o t r e c o m m e n d b u i l d i n g a h o u s e o r a b a r n o v e r t h e e a s e m e n t

. S h e e x p l a i n e d t h a t a

c o n c r e t e d r i v e w a y c o u l d b e p l a c e d o n t o p o f t h e e a s e m e n t

, t h o u g h s h e a d m i t t e d t h a t t h e

c o n c r e t e w o u l d h a v e t o b e t o r n u p a n d r e p l a c e d t o m a i n t a i n t h e l i n e

. S h e f u r t h e r t e s t i f

i e d t h a t

t h e l a n d o n t o p o f t h e l i n e c o u l d b e p l o w e d t o a d e p t h o f a p p r o x i m a t e l y 1 2 i n c h e s

. F i n a l l y

,

s h e t e s t i f i e d t h a t t h e w a t e r l i n e w a s f o r t r a n s m i s s i o n p u r p o s e s o n l y a n d o f f e r e d n o b e n e f

i t t o

t h e p r o p e r t y

.

T h e t r i a l c o u r t d i d n o t f i n d t h a t t h e t a k i n g w a s c o m p l e t e o r a b s o l u t e ; h o w e v e r

, t h e

c o u r t f o u n d t h a t t h e e a s e m e n t a d v e r s e l y a f f e c t e d t h e p r o p e r t i e s b e c a u s e o f t h e r e d u c t i o n i n

a v a i l a b l e u s e s o f t h e p r o p e r t y w i t h i n t h e e a s e m e n t

. T h e t r i a l c o u r t e x p l a i n e d t h a t

, w h i l e t h e

l a n d o w n e r s c o u l d u s e t h e l a n d “ t o s o m e d e g r e e [

, ]

. . . t h e y c a n n o t u s e i t i n e v e r y w a y

p o s s i b l e

. ” T h e t r i a l c o u r t n o t e d t h a t t h e l a n d o w n e r s w o u l d n o t w a n t t o b u i l d a h o u s e o n t o p

o f t h e e a s e m e n t a n d

, a s a p r a c t i c a l m a t t e r

, w o u l d n o t w a n t t o b u i l d a n y k i n d o f d r i v e w a y t h a t

i n v o l v e d c o n c r e t e o r p a v e m e n t ; t h e c o u r t f o u n d

, t h o u g h

, t h a t a g r a v e l d r i v e w a y “ p o s s i b l y

w o u l d n o t b e a p r o b l e m

. ” T h e t r i a l c o u r t a l s o n o t e d t h a t t h e l a n d w i t h i n t h e e a s e m e n t c o u l d

c o n t i n u e d t o b e u s e d f

o r f a r m l a n d

, b u t c a u t i o n e d a g a i n s t p l o w i n g t h e l a n d w h e r e t h e p i p e w a s

l a i d f o r f e a r o f t e a r i n g u p a t r a c t o r o r o t h e r i m p l e m e n t

. C o n s e q u e n t l y

, t h e t r i a l c o u r t f o u n d

“ i t w o u l d b e b e t t e r i f n o t h i n g i s o n i t ” s o t h a t t h e u t i l i t y c a n r e a d i l y a c c e s s i t f o r m a i n t e n a n c e

.

T h e c o u r t c o n c l u d e d t h a t

, s i n c e i t w a s n o t a n a b s o l u t e t a k i n g

, t h e a p p r o p r i a t e m e a s u r e w o u l d

b e o n a p e r r u n n i n g f

o o t b a s i s a n d d e t e r m i n e d t h a t $ 3

. 5 0 p e r r u n n i n g f o o t w o u l d c o m p e n s a t e

t h e l a n d o w n e r s f

o r t h e l o s s o f t h e i r p r o p e r t y r i g h t s a n d i n c i d e n t a l d a m a g e s r e s u l t i n g i n a t o t a l

a w a r d o f $ 6

, 3 0 0

. 0 0

. T h e A u t h o r i t y a p p e a l s

.

-4-I I

. S t a n d a r d o f R e v i e w

Be cause this case was tried without a jury

, o u r r e v i e w o f t h e t r i a l c o u r t ' s f a c t u a l f i n d i n g s

i s d e n o v o u p o n t h e r e c o r d

, a c c o m p a n i e d b y a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

, u n l e s s t h e

p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e i s o t h e r w i s e

. T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 3 ( d )

. “ ‘ W h e n t h e t r i a l j u d g e

h a s s e e n a n d h e a r d a w i t n e s s ' s t e s t i m o n y

, c o n s i d e r a b l e d e f e r e n c e m u s t b e a c c o r d e d o n r e v i e w

t o t h e t r i a l c o u r t ' s f

i n d i n g s o f c r e d i b i l i t y a n d t h e w e i g h t g i v e n t o t h a t t e s t i m o n y

. ’ ” L i n d s e y

v

. T r i n i t y C o m m c '

n s

, I n c

. , 2 7 5 S

. W

. 3 d 4 1 1

, 4 1 9 ( T e n n

. 2 0 0 9 ) ( q u o t i n g W h i r l p o o l C o r p

. v

.

N a k h o n e i n h

, 6 9 S

. W

. 3 d 1 6 4

, 1 6 7 ( T e n n

. 2 0 0 2 ) )

. O u r r e v i e w o f a t r i a l c o u r t ' s c o n c l u s i o n s

o f l a w i s d e n o v o u p o n t h e r e c o r d w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. T r y o n v

. S a t u r n

C o r p

. , 2 5 4 S

. W

. 3 d 3 2 1

, 3 2 7 ( T e n n

. 2 0 0 8 ) ; Staples v. CBL Associ a t es

, In c., 15 S.W .3d 83, 88

(Tenn. 2000)

.

I I I

. D i s c u s s i o n

T h e T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n p r o v i d e s “ [ t ] h a t n o m a n ' s p a r t i c u l a r s e r v i c e s s h a l l b e

d e m a n d e d

, o r p r o p e r t y t a k e n

, o r a p p l i e d t o p u b l i c u s e

, w i t h o u t t h e c o n s e n t o f h i s

r e p r e s e n t a t i v e s

, o r w i t h o u t j u s t c o m p e n s a t i o n b e i n g m a d e t h e r e f o r

. ” T e n n

. C o n s t

. A r t

. 1

, §

2 1

. T h e L e g i s l a t u r e h a s d i r e c t e d t h a t “ [ i ] n e s t i m a t i n g d a m a g e s

, t h e j u r y s h a l l g i v e t h e v a l u e

o f t h e l a n d o r r i g h t

s t a k e n w i t h o u t d e d u c t i o n

, b u t i n c i d e n t a l b e n e f i t s w h i c h m a y r e s u l t t o t h e

o w n e r b y r e a s o n o f t h e p r o p o s e d i m p r o v e m e n t m a y b e t a k e n i n t o c o n s i d e r a t i o n i n e s t i m a t i n g

t h e i n c i d e n t a l d a m a g e s

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 6

- 1 1 4 ( a ) ( 1 ) ( e m p h a s i s a d d e d ) ; s e e a l s o

T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 7

- 9 1 0

. T h e o b j e c t i v e o f t h e c o u r t i n a n e m i n e n t d o m a i n p r o c e e d i n g

,

t h e r e f o r e

, i s t o a s c e r t a i n a n d a w a r d “ j u s t c o m p e n s a t i o n ” t o t h e l a n d o w n e r

, a n a m o u n t

c o n s i s t i n g o f t h e v a l u e o f t h e l a n d o r r i g h t s t a k e n a n d a n y i n c i d e n t a l d a m a g e s l e s s a n y

b e n e f i t s r e s u l t i n g f

r o m a n y i m p r o v e m e n t

. L o v e v

. S m i t h

, 5 6 6 S

. W

. 2 d 8 7 6

, 8 7 8 ( T e n n

. 1 9 7 8 )

.

G e n e r a l l y

, f

a i r m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y o r r i g h t s t a k e n i s t h e m e a s u r e o f d a m a g e s

.

L o v e

, 5 6 6 S

. W

. 2 d a t 8 7 8 ; N a s h v i l l e H

o u s i n g A u t h o r i t

y v

. C o h e n

, 5 4 1 S

. W

. 2 d 9 4 7

, 9 5 0

( T e n n

. 1 9 7 0 ) ; A l l o w a

y v

. N a s h v i l l e

, 8 8 T e n n

. 5 1 0

, 1 3 S

. W

. 1 2 3 ( 1 8 9 0 )

. T h e f a i r m a r k e t

v a l u e o f t h e l a n d o r r i g h t s t a k e n i s t o b e d e t e r m i n e d b y t h e f a c t f i n d e r a f t e r c o n s i d e r i n g a l l

r e l e v a n t f

a c t s a f f e c t i n g v a l u e a s w e l l a s a l l t h e l e g i t i m a t e u s e s f o r w h i c h t h e p r o p e r t y i s

a v a i l a b l e a n d r e a s o n a b l y a d a p t e d

. L o v e

, 5 6 6 S

. W

. 2 d a t 8 7 8 ; C o h e n

, 5 4 1 S

. W

. 2 d a t 9 5 0 ;

S t a t e o f T e n n

. e x r e l

. D e

p ’ t o f T r a n s p

. , B u r e a u o

f H w y s v

. B r e v a r d

, 5 4 5 S

. W

. 2 d 4 3 1 ( c i t i n g

A l l o w a y

, 1 3 S

. W

. 1 2 3 ; D a v i d

s o n C o u n t

y B o a r d o

f E d u c a t i o n v

. F i r s t A m e r i c a n B a n k

, 2 0 2

T e n n

. 9

, 3 0 1 S

. W

. 2 d 9 0 5

, 9 0 7 ( 1 9 5 7 ) )

. W h e n l e s s t h a n a f e e s i m p l e i s t a k e n

, s u c h a s t h e c a s e

h e r e

, t h e f

a i r m a r k e t v a l u e o f t h e r i g h t s t a k e n i s g e n e r a l l y f o u n d b y d e t e r m i n i n g t h e

d i f f e r e n c e i n t h e f

a i r m a r k e t v a l u e o f t h e e n t i r e p r o p e r t y p r i o r t o t h e t a k i n g a n d i t s v a l u e a f t e r

t h e t a k i n g

. M i l l

s v

. S o l o m o n

, 4 3 S

. W

. 3 d 5 0 3

, 5 0 8

- 0 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 ) ; S t a t e e x r e l

.

-5-S h a w v

. G o r m a n

, 5 9 6 S

. W

. 2 d 7 9 6

, 7 9 7 ( T e n n

. 1 9 8 0 ) ; B e t t y v

. M e t r o

p o l i t a n G o v ’ t

, 7 9 7

S

. W

. 2 d 1

, 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 2 )

.

I n a d d i t i o n

, i f t h e t a k i n g h a s a d v e r s e l y i m p a c t e d t h e r e m a i n d e r o f t h e p r o p e r t y

, a c o u r t

m a y a l s o a w a r d i n c i d e n t a l d a m a g e s

. S h e l b y C o u n t y v

. K i n g s w a

y G r e e n s o

f A m e r i c a

, I

n c

. ,

7 0 6 S

. W

. 2 d 6 3 4

, 6 3 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 5 ) ; C o l o n i a l P i p e l i n e C o

. v

. E a t h e r l

y

, 6 2 1 S

. W

. 2 d

7 7 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 1 ) ; 8 T e n n

. P r a c

. P a t t e r n J

u r y I n s t r

. - C i v i l § 1 1

. 0 4 ( 2 0 0 9 )

.

I n c i d e n t a l d a m a g e s a r e m e a s u r e d b y t h e d i f f e r e n c e i n t h e r e m a i n i n g p r o p e r t y ’ s f a i r m a r k e t

v a l u e i m m e d i a t e l y b e f

o r e a n d i m m e d i a t e l y a f

t e r t h e t a k i n g

. K i n g s w a y G r e e n s o

f A m e r i c a

,

7 0 6 S

. W

. 2 d a t 6 3 8 ; S t a t e e x r e l

. S h a w

, 5 9 6 S

. W

. 2 d a t 7 9 7

. F a c t o r s t h a t m a y b e c o n s i d e r e d

i n d e t e r m i n i n g t h e i n c i d e n t a l d a m a g e s i n c l u d e t h e l o s s o f u s e o f t h e p r o p e r t y f o r a n y l a w f

u l

p u r p o s e

, a n y u n s i g h t l i n e s s o f t h e p r o p e r t y o r i n c o n v e n i e n c e i n i t s u s e

, a n y i m p a i r m e n t t o t h e

o w n e r ’ s a c c e s s t o n e a r b y s t r e e t s a n d h i g h w a y s a n d a n y o t h e r c o n s i d e r a t i o n t h a t c o u l d r e d u c e

t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e r e m a i n i n g p r o p e r t y

. 2 6 A m

. J u r

. 2 d E m i n e n t D o m a i n § 2 8 4

( 2 0 1 0 ) ; 8 T

e n n

. P r a c

. P a t t e r n J

u r y I n s t r

. - C i v i l § 1 1

. 0 4 ( 2 0 0 9 )

. A n y i n c i d e n t a l d a m a g e s

r e s u l t i n g f

r o m a p a r t i a l t a k i n g s h o u l d b e m e a s u r e d i n r e l a t i o n t o t h e e n t i r e t r a c t o f p r o p e r t y

.

M i l l s

, 4 3 S

. W

. 3 d a t 5 0 9 ; s e e B l e v i n s v

. J o h n s o n C o u n t

y

, 7 4 6 S

. W

. 2 d 6 7 8 ( T e n n

. 1 9 8 8 ) ; S t a t e

e x r e l

. P a c k v

. W

a l k e r

, 4 2 3 S

. W

. 2 d 4 7 3 ( T e n n

. 1 9 6 8 )

.

T h e l a n d o w n e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o o f a n d o f p r o d u c i n g e v i d e n c e a s t o t h e i s s u e

o f c o m p e n s a t i o n

. C a t l e t t v

. S t a t e

, 3 3 6 S

. W

. 2 d 8

, 1 1 ( T e n n

. 1 9 4 0 ) ; T o w n o f E r i n v

. B r o o k

s

,

2 3 0 S

. W

. 2 d 3 9 7

, 4 1 1 ( T e n n

. 1 9 5 0 ) ; L e b a n o n & N a s h v i l l e T

u r n p i k e C o

. v

. C r e v e l i n g

,

C o m m ’ r

, e t a l

. , 1 7 S

. W

. 2 d 2 2

, 2 4 ( T e n n

. 1 9 2 9 )

.

T h e A u t h o r i t y r a i s e s t w o q u e s t i o n s o n a p p e a l : ( 1 ) w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n

a d m i t t i n g t h e t e s t i m o n y o f B o b G e r d e m a n

, t h e l a n d o w n e r s ’ e x p e r t

, w h i c h

, t h e A u t h o r i t y

c o n t e n d s

, w a s b o t h i n a d m i s s i b l e a n d i r r e l e v a n t a n d ( 2 ) w h e t h e r t h e w e i g h t o f t h e e v i d e n c e

f a i l s t o s u p p o r t t h e t r i a l c o u r t ’ s c o m p e n s a t i o n a w a r d

.

A

. A d m i s s i b i l i t y o f E x p e r t T e s t i m o n y

T e n n e s s e e R u l e s o f E v i d e n c e 7 0 2 a n d 7 0 3 g o v e r n t h e a d m i s s i b i l i t y o f e x p e r t

t e s t i m o n y i n T e n n e s s e e

. R u l e 7 0 2 s t a t e s t h a t “ [ i ] f s c i e n t i f i c

, t e c h n i c a l

, o r o t h e r s p e c i a l i z e d

k n o w l e d g e w i l l s u b s t a n t i a l l y a s s i s t t h e t r i e r o f f a c t t o u n d e r s t a n d t h e e v i d e n c e o r t o d e t e r m i n e

a f a c t i n i s s u e

, a w i t n e s s q u a l i f i e d a s a n e x p e r t b y k n o w l e d g e

, s k i l l

, e x p e r i e n c e

, t r a i n i n g

, o r

e d u c a t i o n m a y t e s t i f

y i n t h e f o r m o f a n o p i n i o n o r o t h e r w i s e

. ” R u l e 7 0 3 p r o v i d e s i n r e l e v a n t

p a r t :

T h e f

a c t s o r d a t a i n t h e p a r t i c u l a r c a s e u p o n w h i c h a n e x p e r t b a s e s a n o p i n i o n

o r i n f e r e n c e m a y b e t h o s e p e r c e i v e d b y o r m a d e k n o w n t o t h e e x p e r t a t o r

-6-b e f o r e t h e h e a r i n g

. I f o f a t y p e r e a s o n a b l y r e l i e d u p o n b y e x p e r t s i n t h e

p a r t i c u l a r f

i e l d i n f o r m i n g o p i n i o n s o r i n f

e r e n c e s u p o n t h e s u b

j e c t

, t h e f

a c t o r

d a t a n e e d n o t b e a d m i s s i b l e i n e v i d e n c e

. . . . T h e c o u r t s h a l l d i s a l l o w

t e s t i m o n y i n t h e f

o r m o f a n o p i n i o n o r i n f e r e n c e i f t h e u n d e r l y i n g f a c t s o r d a t a

i n d i c a t e l a c k o f t r u s t w o r t h i n e s s

.

A c c o r d i n g l y

, t h e t r i a l c o u r t “ m u s t d e t e r m i n e t h a t t h e e x p e r t t e s t i m o n y i s r e l i a b l e i n

t h a t t h e e v i d e n c e w i l l s u b s t a n t i a l l y a s s i s t t h e t r i e r o f f a c t t o d e t e r m i n e a f

a c t i n i s s u e a n d t h a t

t h e u n d e r l y i n g f

a c t s a n d d a t a a p p e a r t o b e t r u s t w o r t h y

. ” B r o w n v

. C r o w n E q u i p m e n t C o r

p

. ,

1 8 1 S

. W

. 3 d 2 6 8

, 2 7 4 ( T e n n

. 2 0 0 5 )

. I n a d d i t i o n t o t h e s e s p e c i f i c r u l e s

, e v i d e n c e g e n e r a l l y

m u s t b e r e l e v a n t t o b e a d m i s s i b l e

. S e e T e n n

. R

. E v i d

. 4 0 1

, 4 0 2

.

Q u e s t i o n s p e r t a i n i n g t o t h e a d m i s s i b i l i t y o f e x p e r t t e s t i m o n y a r e m a t t e r s l e f t t o t h e

t r i a l c o u r t ’ s d i s c r e t i o n

. B r o w n

, 1 8 1 S

. W

. 3 d a t 2 7 3 ; M c D a n i e l v

. C S X T r a n s p o r t a t i o n

, I

n c

. ,

9 5 5 S

. W

. 2 d 2 5 7 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

. T h i s i s p a r t i c u l a r l y t r u e i n c o n d e m n a t i o n c a s e s w h e r e a t r i a l

c o u r t i s a l l o w e d “ w i d e d i s c r e t i o n ” w h e n r u l i n g o n t h e a d m i s s i b i l i t y o f a n e x p e r t ’ s t e s t i m o n y

a s t o t h e v a l u e o f t h e l a n d t a k e n i n c o n d e m n a t i o n c a s e s “ b e c a u s e t h e w e i g h t t o b e g i v e n e a c h

e x p e r t ’ s t e s t i m o n y i s f

o r t h e t r i e r o f f

a c t

. ” C i t y o f M u r f r e e s b o r o v

. P i e r c e H

a r d y R e a l e s t a t e

,

I n c

. , M 2 0 0 0

- 0 0 5 6 2

- C O A

- R 9

- C V

, 2 0 0 1 W L 1 2 1 6 9 9 2

, a t * 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 1 2

, 2 0 0 1 )

( c i t i n g S t a t e e x r e l

. D e

p ’ t o f T r a n s p

. v

. B r e v a r d

, 5 4 5 S

. w

. 2 d 4 3 1

, 4 3 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 6 )

.

S i n c e t r i a l c o u r t ’ s h a v e s u c h b r o a d d i s c r e t i o n o v e r t h e a d m i s s i o n o f e v i d e n c e

, i n c l u d i n g

e x p e r t t e s t i m o n y

, c o n c e r n i n g t h e v a l u e o f c o n d e m n e d l a n d

, s e e C i t y o f J o h n s o n C i t

y v

. O u t d o o r W

e s t

, I n c

. , 9 4 7 S

. W

. 2 d 8 5 5

, 8 5 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 )

, w e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s

d e t e r m i n a t i o n o f t h e a d m i s s i b i l i t y o f a n e x p e r t w i t n e s s ’ s t e s t i m o n y u n d e r a n a b u s e o f

d i s c r e t i o n s t a n d a r d

. C i t y o f M u r f r e e s b o r o

, 2 0 0 1 W L 1 2 1 6 9 9 2 a t * 2 ; S t a t e D e p ’ t o f T r a n s p

.

v

. V e g l i o

, 7 8 6 S

. W

. 2 d 9 4 4

, 9 4 7

- 4 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 9 )

.

U n d e r t h e a b u s e o f d i s c r e t i o n s t a n d a r d

, “ w e m a y n o t o v e r t u r n t h e t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g

a d m i t t i n g o r e x c l u d i n g e x p e r t t e s t i m o n y u n l e s s t h e t r i a l c o u r t a b u s e d i t s d i s c r e t i o n

. ” B r o w n

,

1 8 1 S

. W

. 3 d a t 2 7 3 ( c i t i n g M c D a n i e l

, 9 5 5 S

. W

. 3 2 d a t 2 6 3

- 6 4 )

. A t r i a l c o u r t a b u s e s i t s

d i s c r e t i o n o n l y w h e n i t “ a p p l i e [ s ] a n i n c o r r e c t l e g a l s t a n d a r d

, o r r e a c h e [ s ] a d e c i s i o n w h i c h

i s a g a i n s t l o g i c o r r e a s o n i n g t h a t c a u s e [ s ] a n i n j u s t i c e t o t h e p a r t y c o m p l a i n i n g

. ” E l d r i d g e

v

. E l d r i d g e

, 4 2 S

. W

. 3 d 8 2

, 8 5 ( T e n n

. 2 0 0 1 )

. T h e a b u s e o f d i s c r e t i o n s t a n d a r d d o e s n o t

p e r m i t t h e a p p e l l a t e c o u r t t o s u b s t i t u t e i t s j u d g m e n t f o r t h a t o f t h e t r i a l c o u r t

. I d

.

T h e A u t h o r i t y f

i r s t c o n t e n d s t h a t t h e t r i a l c o u r t a b u s e d i t s d i s c r e t i o n b y f a i l i n g t o s t r i k e

t h e t e s t i m o n y o f M r

. G e r d e m a n r e l a t i n g t o t h e s a l e s o f o t h e r e a s e m e n t s i n D i c k s o n C o u n t y

b e c a u s e

, a c c o r d i n g t o t h e A u t h o r i t y

, i t w a s i n a d m i s s i b l e

. C i t i n g C o a t e v

. M e m p h i s R

.

T e r m i n a l C o

. , 1 1 1 S

. W

. 9 2 3

, 9 2 4 ( T e n n

. 1 9 0 8 )

, t h e A u t h o r i t y i n s i s t s t h a t e v i d e n c e a s t o w h a t

t h e s a m e o r o t h e r c o n d e m n i n g a u t h o r i t i e s h a v e p a i d f o r p r o p e r t y i n t h e a r e a i s

, i n e s s e n c e

,

-7-p e r s e i n a d m i s s i b l e i n d e t e r m i n i n g t h e c o m p e n s a t i o n d u e a l a n d o w n e r f o l l o w i n g t h e t a k i n g

o f h i s o r h e r p r o p e r t y i n a n e m i n e n t d o m a i n p r o c e e d i n g

.

C o a t e s e t f

o r t h t h e g e n e r a l r u l e t h a t s a l e s i n w h i c h t h e p u r c h a s e r i s a n i n s t r u m e n t a l i t y

h a v i n g t h e p o w e r o f e m i n e n t d o m a i n a r e e x c l u d e d w h e n d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f t h e

p r o p e r t y t a k e n

. C o a t e

, 1 1 1 S

. W

. a t 9 2 4

. M o r e r e c e n t l y

, h o w e v e r

, t h i s C o u r t r e j e c t e d a n

a r g u m e n t s i m i l a r t o t h e o n e t h e A u t h o r i t y m a k e s i n t h i s c a s e

. S t a t e e x r e l

. F a r r i s v

. U p t o n

,

N o

. 8 7

- 1 9 0

- I I

, 1 9 8 7 W L 1 8 9 6 8

, a t * 3

- 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 3 0

, 1 9 8 7 ) ( h o l d i n g t h a t s a l e s

o f s i m i l a r p r o p e r t i e s t o o t h e r c o n d e m n i n g a u t h o r i t i e s w a s a d m i s s i b l e w h e r e i t w a s e s t a b l i s h e d

t h a t t h e s a l e s w e r e f r e e

, v o l u n t a r y

, a r m s

- l e n g t h a n d n o t t a i n t e d b y t h e t h r e a t o f

c o n d e m n a t i o n )

. I n r e

j e c t i n g t h e a p p l i c a t i o n o f C o a t e t o t h e f a c t s o f t h a t c a s e

, t h e F a r r i s c o u r t

d i s c u s s e d a t l e n g t h a r e c o g n i z e d e x c e p t i o n t o t h e g e n e r a l r u l e o f e x c l u s i o n

. I d

. a t * 4

- 5 ( c i t i n g

2 7 A m

. J u r

. 2 d E m i n e n t D o m a i n § 4 3 0 ( 1 9 6 6 ) ; J

. S a c k m a n

, 5 N i c h o l s ’ o n E m i n e n t D o m a i n

§ 2 1

. 3 3 a t 2 1

- 1 0 3 ( 3 d e d

. 1 9 8 5 ) ; T r a n s w e s t e r n P i

p e l i n e C o

. v

. O ’

B r i e n

, 4 1 8 F

. 2 d 1 5 ( 5 t h C i r

.

1 9 6 9 ) ) ; s e e a l

s o U n i t e d S t a t e s v

. A n E a s e m e n t a n d R i g h t o f W a y o v e r a T

r a c t o f L a n d i n

M a d i s o n C o u n t

y

, T e n n

. , 4 0 5 F

. 2 d 3 0 5

, 3 0 7 ( 6 t h C i r

. 1 9 6 8 ) ( h e l d t h a t a s a l e t o a s c h o o l b o a r d

h a v i n g t h e p o w e r t o c o n d e m n i s a d m i s s i b l e )

. T h e c o u r t e x p l a i n e d t h a t w h e r e i t c a n b e s h o w n

t h a t t h e s a l e o f s i m i l a r l a n d w a s v o l u n t a r y

, t h e m e r e f a c t t h a t o n e o f t h e p a r t i e s t o t h e s a l e h a d

t h e p o w e r t o c o n d e m n d o e s n o t o f i t s e l f m a k e t h e s a l e c o m p u l s o r y

. I d

. T h e c o u r t f

u r t h e r

e x p l a i n e d :

T h e p a r t y c l a i m i n g t h e e x c e p t i o n b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h a t t h e

c o m p a r a b l e s a l e s a r e v o l u n t a r y ; t h a t i s

, h e m u s t s h o w t h a t t h e s a l e s i n q u e s t i o n

w e r e m a d e w i l l i n g l y

, w i t h o u t c o e r c i o n

, c o m p u l s i o n

, o r c o m p r o m i s e

. S a l e s t o

b u y e r s p o s s e s s i n g t h e p o w e r o f e m i n e n t d o m a i n s h o u l d b e a d m i t t e d a s

i n d e p e n d e n t e v i d e n c e o f m a r k e t v a l u e o n l y w h e n i t i s c e r t a i n t h a t t h o s e s a l e s

t r u l y r e p r e s e n t t h e m a r k e t v a l u e o f t h e l a n d i n q u e s t i o n

. T h a t n e c e s s a r i l y

m e a n s t h a t t h e p a r t y r e l y i n g o n t h e e x c e p t i o n t o t h e e x c l u s i o n r u l e m u s t s h o w

t h a t t h e s a l e s w e r e u n i n f l u e n c e d b y t h e b u y e r ’ s p o s s e s s i o n o f t h e e m i n e n t

d o m a i n p o w e r

.

I d

. ( c i t i n g T

r a n s w e s t e r n P i

p e l i n e C o

. , 4 1 8 F

. 2 d a t 1 9 )

.

M r

. G e r d e m a n r e l i e d o n a r e c o r d e d e a s e m e n t e n t e r e d i n t o b e t w e e n B e l l S o u t h

T e l e c o m m u n i c a t i o n s a n d c e r t a i n p r o p e r t y o w n e r s a s w e l l a s a r e c o r d e d g r a n t o f a

t r a n s m i s s i o n l i n e e a s e m e n t f r o m D i c k s o n C o u n t y t o t h e T e n n e s s e e V a l l e y A u t h o r i t y

. W h i l e

B e l l S o u t h a n d t h e T V A e n j o y t h e p o w e r o f e m i n e n t d o m a i n

, b o t h i n s t r u m e n t s r e f l e c t

c o n s i d e r a t i o n p a i d f

o r t h e e a s e m e n t s a n d t h e r e i s n o t h i n g t o i n d i c a t e t h a t t h e a m o u n t s p a i d

f o r t h e e a s e m e n t s w e r e d e t e r m i n e d i n a c o n d e m n a t i o n p r o c e e d i n g

. W h i l e M r

. G e r d e m a n

t e s t i f i e d t h a t h e d i d n o t i n t e r v i e w t h e p a r t i e s t o t h e s e s a l e s

, h e s t a t e d t h a t h e b e l i e v e d

, b a s e d

-8-o n h i s r e s e a r c h

, t h a t t h e c o m p a r i s o n e a s e m e n t s a l e s w e r e v o l u n t a r y

. A c c o r d i n g l y

, w e d o n o t 2

f i n d t h a t t h e t r i a l c o u r t a b u s e d i t s d i s c r e t i o n i n a d m i t t i n g t h e e v i d e n c e o f c o m p a r i s o n s a l e s

.

T h e A u t h o r i t y n e x t c o n t e n d s t h a t M r

. G e r d e m a n ’ s e n t i r e t e s t i m o n y s h o u l d h a v e b e e n

e x c l u d e d b a s e d o n i t s l a c k o f r e l e v a n c e

. S p e c i f i c a l l y

, t h e A u t h o r i t y a r g u e s t h a t M r

.

G e r d e m a n f

a i l e d t o ( 1 ) o f

f e r a n o p i n i o n o f t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s o r s u b j e c t e a s e m e n t

, ( 2 ) e x p l a i n h o w

, o t h e r t h a n t h e f a c t t h a t t h e p r o p e r t i e s h e u s e d f o r c o m p a r i s o n w e r e i n t h e

s a m e c o u n t y a s t h o s e a t i s s u e

, t h e p r o p e r t i e s w e r e c o m p a r a b l e

, a n d ( 3 ) t e s t i f y a s t o t h e i m p a c t

o n e i t h e r o f t h e p r o p e r t i e s r e s u l t i n g f r o m t h e e a s e m e n t s

.

“ R e l e v a n t e v i d e n c e ” i s e v i d e n c e “ h a v i n g a n y t e n d e n c y t o m a k e t h e e x i s t e n c e o f a n y

f a c t t h a t i s o f c o n s e q u e n c e t o t h e d e t e r m i n a t i o n o f t h e a c t i o n m o r e p r o b a b l e o r l e s s p r o b a b l e

t h a n i t w o u l d b e w i t h o u t t h e e v i d e n c e

. ” T e n n

. R

. E v i d

. 4 0 1

. I n t h e c o n t e x t o f a

c o n d e m n a t i o n p r o c e e d i n g

, e v i d e n c e o f o t h e r s a l e s o f c o m p a r a b l e p r o p e r t y i s p e r s u a s i v e

e v i d e n c e o f m a r k e t v a l u e

, a n d t h e a d m i s s i o n o f s u c h s a l e s f o r t h e p u r p o s e o f d e t e r m i n i n g

v a l u e i s l a r g e l y w i t h i n t h e d i s c r e t i o n o f t h e t r i a l c o u r t

. S t a t e e x r e l

. F a r r i s v

. U p t o n

, N o

. 8 7

-

1 9 0

- I I

, 1 9 8 7 W L 1 8 9 6 8

, a t * 2 ( c i t i n g U n i o n R a i l w a

y C o

. v

. H

u n t o n

, 1 1 4 T e n n

. 6 0 9

, 6 2 4

- 2 5

,

8 8 S

. W

. 1 8 2

, 1 8 6 ( 1 9 0 5 ) ) ; M e m p h i s H o u s

. A u t h

. v

. N

e w t o n

, 4 8 4 S

. W

. 2 d 8 9 6

, 8 9 7 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 7 2 ) ; s e e U

n i t e d S t a t e s v

. A n E a s e m e n t a n d R i g h t o f W a y o v e r a T

r a c t o f L a n d i n

M a d i s o n C o u n t

y

, T e n n

. , 4 0 5 F

. 2 d a t 3 0 7

. N o g e n e r a l r u l e h a s b e e n l a i d d o w n

, h o w e v e r

, a s

t o t h e d e g r e e o f s i m i l a r i t y o r n e a r n e s s w i t h r e s p e c t t o t i m e o r d i s t a n c e

. N e w t o n

, 4 8 4 S

. W

. 2 d

8 9 6

, 8 9 7 ( c i t i n g L e w i s b u r g & N

. R

. C o

. v

. H i n d

s

, 1 3 4 T e n n

. 2 9 3

, 1 8 3 S

. W

. 9 8 5 ( 1 9 1 5 ) ;

M e m p h i s H o u s i n g A u t h o r i t

y v

. R y a n

, 5 4 T e n n

. A p p

. 5 5 7

, 3 9 3 S

. W

. 2 d 3 ( 1 9 6 4 ) )

. M e m p h i s

H o u s

. A u t h

. v

. N

e w t o n

, 4 8 4 S

. W

. 2 d 8 9 6

, 8 9 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 2 )

. S o m e f a c t o r s t h e c o u r t

m a y c o n s i d e r i n c l u d e t h e s i z e a n d l o c a t i o n o f t h e p r o p e r t i e s

, g e o g r a p h i c f e a t u r e s

, t i m i n g o f

t h e s a l e s

, a n d a l l a v a i l a b l e u s e s t o w h i c h t h e p r o p e r t i e s a r e a d a p t a b l e

. S e e e

. g

. , R y a n

, 3 9 3

S

. W

. 2 d a t 1 3 ; Ma r

y v i l l e H o u s

. A u t h

. v

. R a m s e

y

, 4 8 4 S

. W

. 2 d 7 3

, 7 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 2 ) ;

S h e l b y C o u n t y v

. M i d

- S o u t h T

i t l e C o

. , 6 1 5 S

. W

. 2 d 6 7 7

, 6 8 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 0 ) ; M e m p h i s

H o u s

. A u t h

. v

. M i d

- S o u t h T i t l e C o

. , 4 4 3 S

. W

. 2 d 4 9 2

, 4 9 9

, 5 0 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 6 8 ) ;

S a c k m a n & R o h a n

, 5 N i c h o l s ' T h e L a w o f E m i n e n t D o m a i n

, § 2 1

. 3 1 ( R e v

. 3 d e d

. 1 9 9 1 )

. I f

t h e t r i a l c o u r t d e t e r m i n e s t h e s a l e s a r e s u f f i c i e n t l y c o m p a r a b l e

, “ t h e e x t e n t o f c o m p a r a b i l i t y

g o e s t o t h e w e i g h t r a t h e r t h a n t o t h e a d m i s s i b i l i t y o f t h e e v i d e n c e

. ” S h e l b y C o u n t y v

.

M i d

- S o u t h T

i t l e C o

. , I n c

. , 6 1 5 S

. W

. 2 d 6 7 7

, 6 8 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 0 ) ; s e e U n i t e d S t a t e s v

.

Wh il e the eviden ce demonst ra te d tha t the sal es wer e not the re sul t of a con demnati on pro cee din g, 2

Mr . Gerdeman test if

ie d that he did not int er view the par ti es to tho se tr ans act ion s or oth er wis e rese ar ch the

ci rc um st anc es and con te xt of tho se sal es; con seq uen tl y, no evide nce was pr ese nte d af fi rmati vely showi ng

tha t the sal es wer e not c o mp l e t e d u nde r the thr eat of con demnati on. Desp it e thi s fa il ure the re cor ded

ins tr um ent s ar e eviden ce tha t the sal es w e r e vo lun ta ry; thi s was app ar ent ly suf fi ci ent for the tr ia l cou rt to

admit M r. Ge rde m an’ s t est imony and sub j ect it to cr oss

- exa m ina ti on.

-9-A n E a s e m e n t a n d R i g h t o f W a y o v e r a T

r a c t o f L a n d i n M

a d i s o n C o u n t

y

, T e n n

. , 4 0 5 F

. 2 d a t

3 0 7 ( c i t i n g U

n i t e d S t a t e s v

. 1 2 4

. 8 4 A c r e s o f L a n d

, e t c

. , 3 8 7 F

. 2 d 9 1 2 ( 7 t h C i r

. 1 9 6 8 )

.

M r

. G e r d e m a n t e s t i f

i e d t h a t t h e s a l e s o f t h e e a s e m e n t h e u s e d f o r c o m p a r i s o n w e r e

w i t h i n D i c k s o n C o u n t y a n d t h a t t h e s m a l l t r a c t s a l e s h e u s e d f o r c o m p a r i s o n w e r e w i t h i n a

f i v e t o s i x m i l e r a d i u s o f t h e p r o p e r t i e s a t i s s u e

. H e a l s o t e s t i f i e d t h a t t h e c o m p a r a b l e s a l e s

h e e x a m i n e d w e r e w i t h i n a f e w y e a r s

, i n 1 9 9 8 a n d 1 9 9 9

, o f t h e t a k i n g i n 2 0 0 2

. W h i l e w e

f i n d M r

. G e r d e m a n ’ s t e s t i m o n y s o m e w h a t l a c k i n g i n t h a t h e d i d n o t v i s i t a n d i n s p e c t e i t h e r

o f t h e p r o p e r t i e s a t i s s u e o r t h e c o m p a r a b l e s a l e s

, t h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t “ M r

. G e r d e m a n ’ s

t e s t i m o n y d o e s s u b s t a n t i a l l y a s s i s t t h e t r i e r o f f a c t

, e v e n t h o u g h h e h a s n ’ t g i v e n a n e x a c t

a m o u n t

, a n d h e h a s g i v e n t h e c o u r t s o m e r a n g e s o n s o m e d i f f e r e n t t y p e s o f e a s e m e n t s

. A n d

t h e C o u r t w i l l w e i g h i t a c c o r d i n g l y

. . . . ” W e d o n o t f i n d t h a t t h e t r i a l c o u r t a b u s e d i t s

d i s c r e t i o n h e r e

, p a r t i c u l a r l y i n l i g h t o f t h e c o u r t ’ s a c k n o w l e d g m e n t t h a t M r

. G e r d e m a n ’ s

t e s t i m o n y w a s l e s s t h a n p r e c i s e

. S e e e

. g

. , U n i t e d S t a t e s v

. A n E a s e m e n t a n d R i g h t o f W a y

o v e r a T r a c t o f L a n d i n Ma d i s o n C o u n t y

, T e n n

. , 4 0 5 F

. 2 d a t 3 0 7 ( “ W h e r e w i t n e s s e s d o n o t

b a s e d t h e i r o p i n i o n s o n s a l e s o f t h e m o s t s i m i l a r p r o p e r t y

, t h e i r o p i n i o n s h a v e s l i g h t

p r o b a t i v e v a l u e

. ” ) ( c i t i n g W e l c h v

. T e n n

. V a l l e y A u t h

. , 1 0 8 F

. 2 d 9 5 ( 6 t h C i r

. 1 9 3 9 ) )

.

W i t h r e s p e c t t o M r

. G e r d e m a n ’ s l a c k o f a n o p i n i o n a s t o t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y

r i g h t s t a k e n o r t h e i m p a c t o f t h e t a k i n g o n t h e r e m a i n d e r o f t h e p r o p e r t y

, t h e A u t h o r i t y h a s

c i t e d n o c a s e l a w r e q u i r i n g t h e l a n d o w n e r s t o p u t f o r t h e x p e r t o p i n i o n t e s t i m o n y o f v a l u e a n d

w e h a v e f

o u n d n o n e

. E v i d e n c e o f v a l u e m a y t a k e m a n y f o r m s ; t h e m o s t c o m m o n a r e

c o m p a r a b l e s a l e s a n d o p i n i o n t e s t i m o n y a s t o v a l u e

. I n t h i s c a s e

, t h e l a n d o w n e r p u t f o r t h

b o t h f o r m s c h o o s i n g t o p r e s e n t c o m p a r a b l e s a l e s e v i d e n c e t h r o u g h t h e i r e x p e r t w i t n e s s w h i l e

t e s t i f y i n g t h e m s e l v e s a s t o t h e i r o p i n i o n o f v a l u e

. T e n n e s s e e h a s l o n g “ f o l l o w e d a p o l i c y o f

l i b e r a l i t y i n a d m i t t i n g o p i n i o n e v i d e n c e r e s p e c t i n g t h e f a i r c a s h m a r k e t v a l u e o f r e a l e s t a t e ”

a l l o w i n g b o t h l a y a n d e x p e r t w i t n e s s e s t o g i v e h i s o r h e r o p i n i o n o f t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f

r e a l e s t a t e s o l o n g a s i t i s n o t f o u n d e d o n p u r e s p e c u l a t i o n

. S t a t e e x r e l

. S m i t h v

. L i v i n g s t o n

L i m e s t o n e C o

. , 5 4 7 S

. W

. 2 d 9 4 2

, 9 4 3 ( T e n n

. 1 9 7 7 ) ; s e e W r a y v

. K n o x v i l l e

, L

. F

. & J

. R

. C o

. ,

1 1 3 T e n n

. 5 4 4

, 8 2 S

. W

. 4 7 1 ( 1 9 0 4 ) ; D r a i n a g e D i s t

. N o

. 4

, M a d i s o n C o u n t

y v

. A s k e w

, 1 4 0

T e n n

. 3 1 4

, 2 0 4 S

. W

. 9 8 4 ( 1 9 1 8 ) ; L e b a n o n & N a s h v i l l e T

u r n p i k e C o

. v

. C r e v e l i n g

, 1 5 9 T e n n

.

1 4 7

, 1 7 S

. W

. 2 d 2 2

, 6 5 A

. L

. R

. 4 4 0 ( 1 9 2 9 ) ; U n i o n J o i n t S t o c k L a n d B a n k o

f L o u i s v i l l e v

. K n o x

C o u n t y

, 2 0 T e n n

. A p p

. 2 7 3

, 9 7 S

. W

. 2 d 8 4 2 ( 1 9 3 6 ) ; 2 7 A m

. J u r

. 2 d E m i n e n t D o m a i n § 5 8 1

.

M r

. G e r d e m a n ’ s t e s t i m o n y a b o u t c o m p a r a b l e s a l e s w a s n o t m a d e i r r e l e v a n t m e r e l y b e c a u s e

h e d i d n o t a l s o g i v e h i s o p i n i o n o f t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s

. T h e f a c t t h a t M r

. G e r d e m a n

d i d n o t i n s p e c t t h e p r o p e r t y o r g i v e a n o p i n i o n o n t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y w e r e i s s u e s o f

w e i g h t a n d c r e d i b i l i t y o f h i s t e s t i m o n y s u b j e c t t o c r o s s

- e x a m i n a t i o n a n d c o n s i d e r a t i o n b y t h e

f a c t f i n d e r

. A c c o r d i n g l y

, w e d o n o t f i n d t h a t t h e t r i a l c o u r t a b u s e d i t s d i s c r e t i o n i n a d m i t t i n g

h i s t e s t i m o n y o n t h e g r o u n d s o f r e l e v a n c e

.

-10-B

. D a m a g e s A w a r d e d

T h e A u t h o r i t y c o n t e n d s t h a t t h e w e i g h t o f t h e e v i d e n c e d o e s n o t s u p p o r t t h e t r i a l

c o u r t ’ s a w a r d o f $ 3

. 5 0 p e r r u n n i n g f o o t o f t h e p e r m a n e n t e a s e m e n t

. T h e A u t h o r i t y a r g u e s

t h a t t h e t r i a l c o u r t i n c o r r e c t l y b a s e d i t s a w a r d o n t h e i n a d m i s s i b l e t e s t i m o n y o f M r

. G e r d e m a n

a n d t h e u n s u b s t a n t i a t e d o p i n i o n o f t h e l a n d o w n e r s

. T h e A u t h o r i t y f u r t h e r a r g u e s t h a t t h e

a w a r d e d c o m p e n s a t i o n i m p r o p e r l y e x c e e d s t h e f e e s i m p l e v a l u e o f t h e l a n d b u r d e n e d b y t h e

e a s e m e n t

. F i n a l l y

, t h e A u t h o r i t y a s k s t h i s c o u r t t o r e v e r s e t h e t r i a l c o u r t ’ s a w a r d a n d a w a r d

o n l y n o m i n a l d a m a g e s b e c a u s e

, t h e A u t h o r i t y c o n t e n d s

, t h e r e w a s n o e v i d e n c e t h a t t h e

e a s e m e n t s u b s t a n t i a l l y d a m a g e d t h e p r o p e r t y

.

A s a n i n i t i a l m a t t e r

, w e n e e d n o t a d d r e s s t h e A u t h o r i t y ’ s a r g u m e n t t h a t t h e t r i a l c o u r t

r e l i e d o n i n a d m i s s i b l e t e s t i m o n y o f M r

. G e r d e m a n a s w e h a v e f o u n d t h e t r i a l c o u r t d i d n o t

a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n a d m i t t i n g s u c h

. S e c o n d l y

, w e d o n o t f i n d t h a t t h e l a n d o w n e r s ’

t e s t i m o n y a s t o t h e v a l u e o f t h e l a n d w a s “ u n s u b s t a n t i a t e d

. ” I n Tenne ssee, “ t h e o w n e r o f r e a l

p r o p e r t y i s h e l d t o b e q u a l i f i e d

, b y r e a s o n o f h i s o w n e r s h i p a l o n e

, t o g i v e a n o p i n i o n i n

e v i d e n c e o f t h e v a l u e o f h i s l a n d

. ” S t a t e e x r e l

. S m i t h v

. L i v i n g s t o n L i m e s t o n e C o

. , I n c

. , 5 4 7

S

. W

. 2 d 9 4 2

, 9 4 3 ( T e n n

. 1 9 7 7 ) ; U n i o n J o i n t S t o c k

L a n d B a n k o

f L o u i s v i l l e v

. K n o x C o u n t y

,

2 0 T e n n

. A p p

. 2 7 3

, 9 7 S

. W

. 2 d 8 4 2 ( 1 9 3 6 ) ; 3 2 C

. J

. S

. E v i d e n c e § 5 4 6

. I n a d d i t i o n t o h i s

s t a t u s a s o w n e r o f t h e p r o p e r t y

, G e n e H o o p e r t e s t i f i e d t h a t h e h a d p e r s o n a l a n d p r o f e s s i o n a l

e x p e r i e n c e i n r e a l e s t a t e m a t t e r s

. T o t h e e x t e n t t h e t r i a l c o u r t r e l i e d o n h i s t e s t i m o n y

, s u c h

r e l i a n c e w a s n o t i m p r o p e r

.

W i t h r e s p e c t t o t h e A u t h o r i t y ’ s c o n t e n t i o n t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s a w a r d i m p e r m i s s i b l y

e x c e e d s t h e f

e e s i m p l e v a l u e o f t h e l a n d

, w e d o n o t f i n d t h a t t h e r e c o r d s u p p o r t s s u c h a

c o n t e n t i o n

. T h e A u t h o r i t y c o n t e n d s t h a t “ t h e o n l y e x p e r t o p i n i o n e v i d e n c e i n t h e r e c o r d a s

t o t h e f e e s i m p l e v a l u e o f t h e a p p e l l e e s ’ p r o p e r t i e s i s t h a t o f [ t h e i r ] e x p e r t

, C h r i s C h a t h a m

. ”

W h i l e t h i s s t a t e m e n t i s t r u e

, M r

. C h a t h a m ’ s o p i n i o n i s n o t t h e o n l y o p i n i o n e v i d e n c e o f t h e

f e e s i m p l e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s i n t h e r e c o r d

. A s d i s c u s s e d a b o v e

, l a n d o w n e r s a r e

c o m p e t e n t t o t e s t i f

y a s t o t h e i r o p i n i o n o f t h e v a l u e o f t h e l a n d a n d

, i n t h i s c a s e

, b o t h G e n e

a n d C h a r l e s H o o p e r p r o v i d e d a n o p i n i o n o f t h e v a l u e o f t h e r e s p e c t i v e p r o p e r t i e s

. T h e t r i e r

o f f a c t i s “ n o t r e q u i r e d t o a c c e p t o r r e j e c t i n t o t o t h e t h e o r y o f e i t h e r p a r t y

, b u t m a y a r r i v e a t

i t s o w n c o n c e p t o f t r u t h a n d j u s t i c e f r o m t h e e v i d e n c e

. ” S t a t e o f T e n n

. e x

. r e l

. S h a w v

. S h o f n e r

, 5 7 3 S

. W

. 2 d 1 6 9

, 1 7 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 8 ) ; s e e a l s o U n i o n R y

. C o

. v

. R a i n e

, 6

C a t e s 5 6 9

, 8 6 S

. W

. 8 5 7

, 8 5 8 ( T e n n

. 1 9 0 5 ) ( h o l d i n g t h a t “ w h e n a s m a l l s t r i p o r p o r t i o n o f t h e

l a n d i s [ t a k e n ]

, i t o u g h t t o b e v a l u e d a t s u c h a p r i c e

, f o r t h e q u a n t i t y t a k e n

, a s t h e j u r y d e e m e d

i t w o u l d b e w o r t h a t t h a t p l a c e a n d i n t h a t f o r m

, w h e t h e r t h a t b e m o r e o r l e s s t h a n t h e p r i c e

p r o v e n p e r a c r e f

o r t h e w h o l e t r a c t ” )

. I n t h i s c a s e

, t h e c o m p e n s a t i o n a w a r d e d w a s c l o s e r t o

t h e v a l u e t e s t i f

i e d t o b y t h e l a n d o w n e r s

, b u t w a s c e r t a i n l y w i t h i n t h e r a n g e o f v a l u e s t e s t i f i e d

t o d u r i n g t h e t r i a l

.

-11-T h e A u t h o r i t y n e x t c o n t e n d s t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s a w a r d i s n o t s u p p o r t e d b y t h e

e v i d e n c e b e c a u s e M r

. C h a t h a m t e s t i f i e d t h a t t h e e a s e m e n t h a d o n l y a m i n i m a l i m p a c t o n t h e

s e r v i e n t p r o p e r t i e s

. M r

. C h a t h a m t e s t i f i e d t h a t h e o b s e r v e d n o d a m a g e o r b e n e f i t f r o m t h e

e a s e m e n t a n d t h a t i n h i s o p i n i o n n e i t h e r o f t h e p r o p e r t i e s s u f f e r e d a l o s s o f v a l u e a s a r e s u l t

o f t h e e a s e m e n t

. H e f

u r t h e r t e s t i f

i e d t h a t w h e n a n e a s e m e n t r e s u l t e d i n n o d i s c e r n i b l e l o s s

o f v a l u e

, i t w a s t y p i c a l t o o f f e r a $ 1

. 0 0 p e r r u n n i n g f o o t f o r a s i m i l a r t y p e s u b s u r f a c e

e a s e m e n t i n t h e a r e a n e a r t h e p r o p e r t i e s

. M r

. C h a t h a m e x p l a i n e d t h a t h i s o p i n i o n w a s b a s e d

o n f i g u r e s p r o v i d e d b y t h e e n g i n e e r i n g c o m p a n y f o r t h e p r o

j e c t

, h i s e x p e r i e n c e a n d

k n o w l e d g e o f t h e l o c a l m a r k e t a s w e l l a s d e a l i n g s w i t h o t h e r u t i l i t y c o m p a n i e s i n t h e a r e a

.

T h e A u t h o r i t y a l s o c o n t e n d s t h a t M r

. C h a t h a m ’ s t e s t i m o n y w a s c o r r o b o r a t e d b y t h e

A u t h o r i t y ’ s d e s i g n e n g i n e e r

, M s

. A l f o r d

.

F i r s t

, w e d o n o t a g r e e w i t h t h e A u t h o r i t y’ s c h a r a c t e r i z a t i o n o f M s

. A l f o r d ’ s t e s t i m o n y

.

M s

. A l f o r d t e s t i f

i e d t h a t n o p e r m a n e n t s t r u c t u r e s s h o u l d b e e r e c t e d o v e r o r a c r o s s t h e

e a s e m e n t

, w h i c h w o u l d b e a l i m i t a t i o n o n t h e u s e o f t h e l a n d w i t h i n t h e e a s e m e n t t h a t d i d n o t

e x i s t p r i o r t o t h e t a k i n g

. I n a d d i t i o n t o M s

. A l f o r d ’ s t e s t i m o n y

, t h e l a n d o w n e r s t e s t i f i e d

a b o u t t h e l i m i t a t i o n s t o t h e a v a i l a b l e u s e s o f t h e l a n d w i t h i n t h e e a s e m e n t o n e a c h o f t h e

p r o p e r t i e s a f

t e r t h e t a k i n g

. T h e t r i a l c o u r t a c k n o w l e d g e d a n d m a d e f i n d i n g s o f f

a c t b a s e d o n

t h e a b o v e r e f

e r e n c e d t e s t i m o n y o f M s

. A l f o r d a n d t h e l a n d o w n e r s

.

T h e t r i a l c o u r t

, h o w e v e r

, d i s c r e d i t e d M r

. C h a t h a m ’ s o p i n i o n t e s t i m o n y r e g a r d i n g a

$ 1

. 0 0 p e r r u n n i n g f

o o t a w a r d o f c o m p e n s a t i o n

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d M r

. C h a t h a m ’ s

t e s t i m o n y l a c k i n g c r e d i b i l i t y b e c a u s e i t w a s s h o w n o n c r o s s

- e x a m i n a t i o n t h a t t h e r e p o r t u p o n

w h i c h h e b a s e d h i s t e s t i m o n y a p p e a r e d t o h a v e b e e n c o p i e d

, i n c o r r e c t l y s o

, f r o m o t h e r c a s e s

a s d e m o n s t r a t e d b y t h e i n c l u s i o n o f t h e w r o n g f i g u r e s f o r t h e l e n g t h o f t h e e a s e m e n t a s w e l l

a s t h e i n c o r r e c t n a m e o f t h e p r o p e r t y o w n e r s

. M r

. C h a t h a m w a s c h a l l e n g e d d u r i n g c r o s s

e x a m i n a t i o n o n t h e f

a c t t h a t h i s r e p o r t a p p e a r e d t o i n d i c a t e t h a t h e r o u t i n e l y o p i n e d t h a t

$ 1

. 0 0 p e r r u n n i n g f

o o t w a s a p p r o p r i a t e c o m p e n s a t i o n d u e l a n d o w n e r s a s a r e s u l t o f t h e

t a k i n g o f a n e a s e m e n t w i t h o u t d u e r e g a r d f o r t h e u n i q u e w a y a n e a s e m e n t m a y c r o s s t h e l a n d

o r t h e u n i q u e i m p a c t a n e a s e m e n t m a y h a v e o n a p a r t i c u l a r p i e c e o f p r o p e r t y

. D u r i n g i t s

r u l i n g f r o m t h e b e n c h

, t h e t r i a l c o u r t e x p l a i n e d :

I j u s t d o n ’ t n e c e s s a r i l y f i n d t h e s e r e p o r t s t h a t [ M r

. C h a t h a m ’ s ] t e s t i f i e d t o

t o d a y t o b e h a v i n g a l o t o f c r e d i b i l i t y

, j u s t b e c a u s e o f t h e i s s u e

– o n e t h i n g w a s

$ 1 a f o o t o n e v e r y p i e c e o f p r o p e r t y

. T h e C o u r t d o e s b e l i e v e

, a s a f i n d i n g i n

a r u l i n g

, t h a t e a c h p r o p e r t y i s a f f e c t e d d i f f e r e n t l y b y t h e w a y t h e l i n e i s l a i d

i n t o t h a t p r o p e r t y a n d h o w i t c u t s t h r o u g h t h e p r o p e r t y a n d t h e r e i s n o w a y

e a c h e a s e m e n t c a n b e a $ 1 a f o o t

.

-12-W e g i v e g r e a t d e f e r e n c e t o t h e t r i a l c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n s o n m a t t e r s o f w i t n e s s

c r e d i b i l i t y b e c a u s e t h e c o u r t

, w h i c h o b s e r v e s t h e w i t n e s s e s a s t h e y t e s t i f y

, i s i n t h e b e s t

p o s i t i o n t o a s s e s s w i t n e s s c r e d i b i l i t y

. F r a z i e r v

. F r a z i e r

, N o

. W 2 0 0 7

- 0 0 0 3 9

- C O A

- R 3

- C V

,

2 0 0 7 W L 2 4 1 6 0 9 8

, * 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. A u g

. 2 7

, 2 0 0 7 ) ( c i t i n g W e l l s v

. T e n n

. B d

. O

f R e g e n t s

,

9 S

. W

. 3 d 7 7 9

, 7 8 3 ( T e n n

. 1 9 9 9 ) )

. “ A c c o r d i n g l y

, w e w i l l n o t r e e v a l u a t e a t r i a l j u d g e ’ s

c r e d i b i l i t y d e t e r m i n a t i o n s u n l e s s t h e y a r e c o n t r a d i c t e d b y c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e

. ”

I d

. W e f i n d n o c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e h e r e t o r e v e r s e t h e t r i a l c o u r t ’ s c r e d i b i l i t y

f i n d i n g w i t h r e s p e c t t o M r

. C h a t h a m ’ s o p i n i o n r e g a r d i n g t h e i m p a c t o f t h e e a s e m e n t o n t h e

s e r v i e n t p r o p e r t i e s

. W e a r e

, h o w e v e r

, t r o u b l e d b y t h e t r i a l c o u r t ’ s s u b s e q u e n t d e c i s i o n t o

a w a r d $ 3

. 5 0 p e r r u n n i n g f o o t f o r b o t h p r o p e r t i e s w i t h o u t e x p l a n a t i o n

, p a r t i c u l a r l y i n l i g h t o f

t h e t e s t i m o n y t h a t t h e t w o p r o p e r t i e s h a d d i f f e r e n t p e r a c r e m a r k e t v a l u e s a n d t h a t t h e

e a s e m e n t a f

f e c t e d t h e t w o p r o p e r t i e s d i f f e r e n t l y

. W h i l e $ 3

. 5 0 p e r r u n n i n g f o o t f a l l s w i t h i n

t h e r a n g e o f m a r k e t v a l u e s t e s t i f i e d t o d u r i n g t h e t r i a l

, w e c a n n o t f i n d e v i d e n c e t h a t w o u l d

s u p p o r t s u c h a n a w a r d f o r b o t h p r o p e r t i e s e q u a l l y

.

T h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t t h e t a k i n g r e s u l t e d i n l i m i t a t i o n s o n t h e l a n d o w n e r s ’ u s e o f

t h e p r o p e r t y w i t h i n t h e e a s e m e n t a n d p o s s i b l y t o t h e r e m a i n d e r o f t h e p r o p e r t y

, s t a t i n g

, “ t h e r e

w a s s o m e u s e s f

o r [ t h e l a n d ] b u t n o t a w h o l e l o t

. ” T h e t r i a l c o u r t d i d n o t

, h o w e v e r

, m a k e a n y

f i n d i n g s a s t o h o w t h e e a s e m e n t a f f e c t e d t h e p r o p e r t y d i f

f e r e n t l y d e s p i t e t e s t i m o n y o f s u c h

.

F o r e x a m p l e

, t h e r e c o r d s h o w s t h a t t h e e a s e m e n t l a r g e l y f o l l o w e d t h e p r o p e r t y l i n e o f t h e

l a r g e r p r o p e r t y d i v e r g i n g a w a y f r o m t h e p r o p e r t y l i n e f

o r a l i t t l e o v e r 7 0 0 f

e e t t o a v o i d a

p o n d t h a t f

e l l a l o n g t h e p r o p e r t y l i n e

. B y c o n t r a s t

, t h e r e c o r d s h o w s t h a t t h e e a s e m e n t

b i s e c t e d t h e s m a l l e r p r o p e r t y e s s e n t i a l l y c u t t i n g o f f t h e m o r e v a l u a b l e p a r t f r o m t h e

r e m a i n d e r

. W e f

i n d t h a t t h e r e w a s s u f

f i c i e n t e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n

t h a t t h e l a n d o w n e r s a r e e n t i t l e d t o m o r e t h a n n o m i n a l d a m a g e s

.

W e d o n o t

, h o w e v e r

, f

i n d s u f f i c i e n t e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e t r i a l c o u r t ’ s a w a r d o f

$ 3

. 5 0 p e r r u n n i n g f

o o t

. W h i l e w e a g r e e t h a t a n a w a r d o n a r u n n i n g f o o t b a s i s i s s u p p o r t e d

b y t h e r e c o r d

, t h e t r i a l c o u r t ’ s a w a r d o f $ 3

. 5 0 p e r r u n n i n g f o o t f a i l e d t o d i s t i n g u i s h b e t w e e n

t h e v a l u e o f t h e r i g h t s t a k e n a n d i n c i d e n t a l d a m a g e s

. S e e U n i o n R y

. C o

, 8 6 S

. W

. a t 8 5 8

( h o l d i n g t h a t t h e a m o u n t a w a r d e d f o r t h e v a l u e o f t h e l a n d t a k e n a n d t h e a m o u n t f o r

i n c i d e n t a l d a m a g e s t o t h e r e m a i n d e r o f t h e t r a c t s h o u l d b e r e p o r t e d s e p a r a t e l y

, a l t h o u g h a

j o i n t j u d g m e n t f

o r b o t h t o g e t h e r m a y b e r e n d e r e d )

. F u r t h e r

, t h e r e w a s n o e v i d e n c e

, o t h e r

t h a n M r

. C h a t h a m ’ s d i s c r e d i t e d t e s t i m o n y

, a b o u t h o w a n d t o w h a t e x t e n t t h e l i m i t a t i o n s o n

t h e u s e o f t h e p r o p e r t y a f f e c t e d t h e v a l u e o f t h e l a n d w i t h i n t h e e a s e m e n t

, a n e c e s s a r y

e l e m e n t i n d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f t h e r i g h t s t a k e n a n d t h e r e w a s n o e v i d e n c e o f t h e v a l u e

o f t h e r e m a i n d e r o f t h e p r o p e r t y a f t e r t h e t a k i n g

, a n e l e m e n t n e c e s s a r y i n d e t e r m i n i n g

i n c i d e n t a l d a m a g e s

. A l s o

, a s n o t e d a b o v e

, w e c a n n o t f i n d e v i d e n c e t h a t w o u l d s u p p o r t t h e

s a m e p e r r u n n i n g f

o o t a w a r d f

o r b o t h t r a c t s

.

-13-C o n s e q u e n t l y

, w e f i n d i t n e c e s s a r y t o v a c a t e t h e c o u r t ’ s a w a r d a n d r e m a n d t h e c a s e

f o r f u r t h e r c o n s i d e r a t i o n

, w h i c h m a y i n c l u d e t h e t a k i n g o f a d d i t i o n a l p r o o f

.

I I I

. C o n c l u s i o n

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s

, w e v a c a t e t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t a n d r e m a n d t h e

c a s e f o r f u r t h e r c o n s i d e r a t i o n i n l i g h t o f t h i s o p i n i o n

.

C o s t s a r e a s s e s s e d e q u a l l y b e t w e e n t h e p a r t i e s t o t h i s a p p e a l

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ R I C H A R D H

. D I N K I N S

, J U D G E

-14-