Número Identificador

SEN2023 ________

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL IX

MAXIMILIAN FIEGE

Apelado

v.

JOHN RODRÍGUEZ, 

KATEENA RODRÍGUEZ y la 

Sociedad Legal de 

Gananciales por Ellos 

Compuesta; CHARLES 

PETER RAFFERTY y su 

esposa BERNADINE 

MICHELLE RAFFERTY y la 

Sociedad Legal de 

Gananciales por Ellos 

Compuesta 

Apelantes

KLAN202301006

Apelación 

procedente del 

Tribunal de 

Primera Instancia, 

Sala Superior de 

Fajardo 

Caso Núm.: 

FA2022CV00303

Sobre:

Incumplimiento de 

Contrato y Daños 

Interferencia 

Torticera con 

Relación 

Contractual 

Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Casillas, el 

Juez Salgado Schwarz y el Juez Ronda Del Toro

Ronda Del Toro, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 12 de diciembre de 2023.

John Rodríguez, Kateena Rodríguez y la Sociedad legal de 

bienes gananciales compuesta por ambos, (en adelante 

“Rodríguez”, Apelantes o Demandados) nos solicitan la revisión y 

revocación de la Sentencia Parcial Final emitida por el Tribunal de 

Primera Instancia, Sala Superior de Fajardo (en adelante TPI) el 

5 de octubre, notificada el 10 de octubre de 2023. Mediante esta, 

el foro primario declaró Con Lugar la solicitud de sentencia 

sumaria de la parte demandante y en su consecuencia, decretó 

que los aquí apelantes incumplieron con el contrato de 

compraventa perfeccionado con la parte demandante.

Por los fundamentos que exponemos a continuación, 

revocamos la sentencia apelada.
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I.

El 25 de marzo de 2022 el señor Maximilian Fiege presentó 

una demanda de incumplimiento de contrato y daños contra John 

Rodríguez, Kateena Rodríguez y la Sociedad legal de bienes 

gananciales compuesta por ambos. La demanda fue enmendada

el 11 de mayo de 2022. En la reclamación el señor Fiege alegó,

en síntesis, que los demandados Rodríguez eran los dueños de un 

apartamento localizado en el Condominio Ocean Plaza, en Luquillo

y lo pusieron en venta en las redes sociales y otros. Que el 15 de 

marzo de 2022, vio el apartamento, se interesó y le envió por 

correo electrónico una oferta por $290,000.00 en efectivo para la 

compraventa. Adujo que ese mismo día, a eso de las 8:52pm, 

Rodríguez aceptó la oferta del demandante, mediante el envío de 

un correo electrónico en respuesta al suyo. Alegó que desde el 

momento en que Rodríguez aceptó la oferta de compra se 

perfeccionó un contrato entre las partes de forma pura, simple y 

voluntaria. Agregó que el 16 de marzo de 2022, Rodríguez, en 

respuesta a un mensaje de texto del Demandante, Rodríguez le 

informó que estaría comunicándose con este más tarde esa noche, 

puesto que tenía otros compradores interesados a los cuales le iba 

a mostrar el apartamento. Aseveró que el día siguiente, 

Rodríguez le informó que había sacado el Apartamento de los 

listados (“listings”) en los sitios que lo había colocado para la 

venta, puesto que un comprador diferente le había dado un 

depósito y oferta de compra superior a la del demandante. 

Mencionó que el 2 de abril de 2022, Rodríguez le vendió el 

apartamento a otra persona de nombre Charles Peter Rafferty y a 

su esposa. Por entender que Rodríguez violentó el contrato 

reclamó daños estimados en $300,000, más la suma de $10,000 

de honorarios de abogado por incumplimiento y temeridad.
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El 15 de junio de 2022, Rodríguez contestó la demanda 

enmendada. En esencia alegó que el demandante omitió un 

elemento esencial de la contratación. Sostuvo que al mostrarle la 

propiedad se le informó que, de interesar perfeccionar la oferta,

debería consignar un depósito de dos mil dólares y entregar un 

acuerdo de compraventa firmado (Sellers buyer agreement). 

Aseveró que se le explicó al demandante que la propiedad no 

saldría del mercado hasta que se completaran esos pasos. 

Sostuvo que el demandante no cumplió con la contraprestación 

requerida para perfeccionar el contrato. En las defensas 

afirmativas reiteró que el demandante conocía que para 

perfeccionar el contrato venía obligado a entregar un depósito no 

menor de $2,000 y firmar un acuerdo de compra/venta, a los fines 

de poder requerir que la propiedad saliera del mercado, lo que no 

hizo, por lo que el contrato no quedó perfeccionado.

Luego de otros asuntos procesales que no vienen a la línea 

del relato, el 16 de agosto de 2023 el demandante presentó una 

solicitud de Sentencia Sumaria Parcial. En esta incluyó, entre 

otras, copia de correos electrónicos enviados entre las partes y 

mensajes de texto. En la solicitud de sentencia sumaria, expuso

catorce (14) hechos como no controvertidos. Entre ellos, expresó

que el 15 de marzo de 2022 el señor Rodríguez le mostró el 

Apartamento al señor Fiege, y ese mismo día, a eso de las 

8:30pm, el señor Fiege envío por correo electrónico al señor 

Rodríguez, una oferta escrita para la compraventa del 

Apartamento, en efectivo, por la cantidad de doscientos noventa 

mil dólares ($290,000.00). Mencionó que ese mismo, 15 de 

marzo de 2022, a eso de las 8:52pm, el señor Rodríguez aceptó 

la oferta escrita del señor Fiege, mediante el envío de un correo 

electrónico en respuesta al suyo. Alegó que las partes llegaron a 
KLAN202301006 4

un acuerdo para la compraventa del Apartamento y que el señor 

Rodríguez incumplió con el acuerdo perfeccionado al no honrar el 

acuerdo de compraventa.1 

El 18 de septiembre de 2023 los demandados Rodríguez

presentan su Moción en oposición a sentencia sumaria. Para cada 

hecho propuesto, explicaron si estaba o no controvertido. En 

especial aseveraron que el demandante reconoció en el 

documento de oferta que existían elementos adicionales 

requeridos para perfeccionar la contratación y citó lo siguiente del 

documento suscrito por el demandante:

“To be able to move this quickly, I will need to move fast 

and have everything aligned. I am respectfully requesting 

an answer as soon as possible, preferably by tomorrow 

morning. I hope you understand my only request, but I do 

need to jump on this before the weekend and we still need 

to prepare and sign a more formal purchase 

agreement. As requested, I’ve attached my proof of funds 

to this e mail. The statement confirms ownership, and the 

current balances reflect the proof of funds. One account 

belongs to myself, the other to my girlfriend Claudia 

Herbert. I’ll look to consolidate the two this weekend to

send you a lump sum, should we move forward.”2

(Énfasis en original)

Alegaron que existía controversia en cuanto a la suficiencia 

de los mensajes para perfeccionar el contrato. Además, que el

demandante en su narración de hechos de la demanda omitió un 

elemento esencial de la contratación ya que se le explicó al 

mostrarle la propiedad que, de interesar perfeccionar la oferta,

debería consignar un depósito mínimo de dos mil dólares y 

entregar un acuerdo de compraventa firmado (Sellers buyer 

agreement) como condición para sacar la propiedad del mercado,

ya que existían varios compradores interesados por lo que la 

propiedad no saldría del mercado hasta que se completaran dichos 

1 Apéndice págs. 59-82.

2 Apéndice pág. 85.
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pasos.3 Expresó la parte opositora que la demandante en sus 

mensajes de correo electrónico y los mensajes de texto confirman 

que el demandado le notificó a todos los posibles compradores 

que requería la entrega de un depósito no menor de dos mil 

dólares y la firma de un pre acuerdo de venta como condición para 

sacar la propiedad del mercado, ya que existían varios 

compradores interesados.

4

 Agregó que, según el “propio texto 

escrito por la parte demandante era necesario que el demandante 

firmara un acuerdo de compraventa y entregara un depósito 

mínimo de dos mil dólares [$2,000] para perfeccionar el acuerdo. 

Mientras eso no ocurra el demandado estaba en libertad de 

continuar mostrando el apartamento a posibles compradores tal y 

como le manifestó claramente a la parte demandante.”

5

 

En cuanto transcripción de ciertos documentos mencionados 

en los hechos, el demandado expresó que estos son una porción, 

por lo que solicitó que se evalúe el documento en su totalidad.6 

Concluyó. en síntesis, que existe controversia en cuanto a si se 

perfeccionó o no el acuerdo contractual, pues existía la condición 

suspensiva de la entrega del depósito y la firma del preacuerdo 

para que se sacara la propiedad del mercado. Expresó que, al 

existir controversia en cuanto a un elemento esencial de la 

contratación, no procedía que se dictara sentencia de forma 

sumaria.7

Evaluados los escritos, el foro primario dictó una Sentencia 

Parcial Final en la que determinó que se perfeccionó un contrato 

bilateral, con el cual incumplió la parte Demandada. En esta 

formuló las siguientes determinaciones de hechos: 

3 Apéndice pág. 85.

4

Íd. 

5 Apéndice pág. 85, párrafo 6.

6 Apéndice pág. 86.

7 Apéndice pág. 91.
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1. Los Demandados son dueños de un apartamento 

localizado en el F-1104 del Condominio Ocean Plaza, sito en el 

pueblo de Luquillo, Puerto Rico. 

2. Los demandados señores Rodríguez colocaron a la 

venta dicho Apartamento al público en general a 

través de listados en las redes sociales y otros sitios. 

3. El 9 de marzo de 2022, el señor Fiege le escribió un 

mensaje de texto al señor Rodríguez indicando que 

estaba interesado en ver el Apartamento y 

potencialmente hacerle una oferta en cash. El señor 

Rodríguez le respondió y, tras un intercambio de 

mensajes lograron ponerse de acuerdo para que el 

señor Fiege pasara a ver el Apartamento el 15 de 

marzo de 2022. 

4. El pasado 15 de marzo de 2022, el demandante 

Maximilian Fiege, luego de haber visto el Aparamento, 

y habiéndose interesado y decidido a adquirir el 

mismo, envió por correo electrónico una oferta escrita 

para la compraventa (en efectivo) del Apartamento al 

co-demandado señor Rodríguez. La oferta realizada 

fue por la cantidad de doscientos noventa mil dólares 

($290,000.00). 

5. El 15 de marzo de 2022, el señor Rodríguez le 

mostró el Apartamento al señor Fiege, y ese mismo 

día, a eso de las 8:30pm, el señor Fiege envío por 

correo electrónico al señor Rodríguez, una oferta 

escrita para la compraventa del Apartamento, en 

efectivo, por la cantidad de doscientos noventa mil 

dólares ($290,000.00). Además, junto al correo 

electrónico, el señor Fiege anejó un documento para 

comprobar la capacidad de fondos para la 

compraventa. 

6. El 15 de marzo de 2022, a eso de las 8:52pm, el 

señor Rodríguez aceptó la oferta escrita del señor 

Fiege, mediante el envío de un correo electrónico en 

respuesta al suyo. En específico, el correo electrónico 

indicaba como sigue: “Yes, I will accept your offer 

below for $290,000.00. Thank you for providing proof 

of cash purchase. I will contact my attorney tonight. 

Please do not hesitate to contact me for any additional 

questions that your or your girlfriend may have. I look 

forward to closing this deal also”. 

7. El 15 de marzo de 2022, el señor Fiege le escribió 

al Sr. Rodríguez en contestación a su respuesta que 

“[g]reat to hear I’ll have Jorge get started on the 

documents for your attorney to review. We will need 

the full public deed (escritura de compraventa) and 

the CRIM.” 

8. El 16 de marzo de 2023, el señor Fiege le envió otro 

correo electrónico al señor Rodríguez mediante el cual 

le recalca que por favor le dejara saber si tenía alguna 

pregunta y que le interesaba proceder con un retraso 
KLAN202301006 7

mínimo dado el corto período de cierre que habían 

acordado anteriormente.

9. El 16 de marzo de 2023, el señor Fiege le escribió 

por mensaje de texto al señor Rodríguez, para darle 

seguimiento sobre la oferta cursada. Además, le pidió 

que le enviara el documento del CRIM y la escritura 

del Apartamento. Por último, le dijo que podían 

redactar el contrato rápidamente y que le dejara saber 

si tenía alguna pregunta. 

10. Ese mismo día, 16 de marzo de 2022, el señor 

Rodríguez le escribió al Sr. Fiege para informarle que 

estaría comunicándose con este último más tarde esa 

noche, puesto que tenía otros compradores 

interesados a los cuales le iba a mostrar el 

Apartamento. 

11. Lo anterior provocó que la Parte Demandante 

tuviese que recordarle al señor Rodríguez de que las 

partes ya habían llegado a un acuerdo el día anterior 

para la compraventa del Apartamento. Por tanto, le 

adujo que estaba obligado con los términos y 

condiciones de tal acuerdo contractual. En adición, y 

basándose en el acuerdo contractual al que habían 

llegado las partes, el señor Fiege le solicitó al señor 

Rodríguez que desistiera de enseñar el Apartamento 

a terceros interesados. 

12. El 17 de marzo de 2023, el señor Fiege le envió 

un mensaje de texto al Sr. Rodríguez inquiriendo 

sobre si había removido el Apartamento del listado 

colocado en Zillow, y si sus abogados estaban 

preparando los documentos de la venta; el Sr. 

Rodríguez contestó ya que otro comprador había 

ofrecido una oferta más alta y entregado un depósito. 

13. El 17 de marzo de 2022, el señor Fiege, a través 

de sus abogados, le envió al señor Rodríguez un 

apercibimiento, mediante notificación escrita de que 

existía un incumplimiento de su parte con la Parte 

Demandante. 

14. El mismo 17 de marzo de 2022, la Parte 

Demandada y los esposos Rafferty firmaron un 

contrato de compraventa para el Apartamento, en el 

cual se incluía el precio acordado y el día de cierre.

15. El 2 de abril de 2022, es decir, siete (7) días luego 

de que el señor Fiege radicara la presente reclamación 

judicial y emplazase a la Parte Demandada, los 

esposos Rafferty junto a la Parte Demandada 

otorgaron una escritura de compraventa sobre el 

Apartamento, según surge de la escritura número 

nueve (9) de esa fecha, otorgada por la Notario 

Público, Brenda Rosa Díaz; dicha escritura se presentó́

para inscripción ante el Registro de la Propiedad de 

Fajardo el 4 de abril de 2022.
KLAN202301006 8

El foro primario expuso el derecho sobre la sentencia 

sumaria y las disposiciones del Código Civil de 2020 sobre los 

contratos y la compraventa. Concluyó el tribunal de instancia que 

no existía controversia respecto al hecho de que hubo una oferta 

por escrito por parte del Demandante para la compraventa del 

Apartamento y que referida oferta fue contestada y aceptada por 

el señor Rodríguez, por escrito, en la misma fecha. 

Consecuentemente, decretó que desde dicho mismo momento 

cumplieron los requisitos y se perfeccionó un contrato de 

compraventa entre las partes el cual debió haber sido honrado. 

Entendió también que los demandados incumplieron de forma 

temeraria con el contrato de compraventa perfeccionado.

En desacuerdo, los demandados Rodríguez acuden ante 

nuestro foro mediante recurso de apelación en el que alegan que 

incidió el Tribunal de Primera Instancia al:

Primero: Al dictar sentencia sumaria cuando existe 

controversia sobre elementos subjetivos de intención, 

propósitos mentales y cuando el factor credibilidad es 

esencial y está en disputa incidiendo sobre el 

elemento de causa en la contratación y adjudicando el 

tribunal credibilidad sin la celebración de una vista 

evidenciaria, en contravención con lo resuelto en 

Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 219 (2010), 

Abrahams Rivera v. ELA, 178 DPR 914, 933 (2010).

Segundo: Al resolver que se configuraron los 

elementos del contrato entre las partes, a base del 

texto en un correo electrónico a pesar de que una de 

las partes alega haber solicitado expresamente el 

cumplimiento de dos condiciones para sacar la 

propiedad del mercado y sin tomar en consideración 

los actos anteriores, coetáneos y posteriores para 

determinar la intención de las partes contratantes en 

contravención a los establecido en Asoc. Res. Los 

Versalles, 194 DPR 258 (2015) a la pág. 267.

Tercero: Al determinar que la parte demandada 

apelante, falló en su obligación de sobrepasar el peso 

de la prueba con evidencia que apoye los hechos 

materiales en disputa, cuando de las alegaciones de 

las partes y la propia prueba ofrecida por la parte 

demandante en su moción de sentencia sumaria surge 

prueba de las alegaciones de controversia de hechos 
KLAN202301006 9

que fueron debidamente señaladas por la parte 

demandada apelante en su escrito de oposición.

Recibida la Apelación, le concedimos término al Apelado 

para presentar su posición y este no compareció, por lo que 

evaluamos el recurso sin esa comparecencia. 

II.

A.

Es norma reiterada que nuestro ordenamiento procesal civil 

reconoce el uso y valor del mecanismo de la sentencia sumaria 

como vehículo para asegurar la solución justa, rápida y económica 

de un caso. Universal Company y otros v. ELA, 2023 TSPR 24, 211 

DPR ___ (2023), res. 7 de marzo de 2023; Meléndez González et 

al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100 (2015); SLG Zapata-Rivera v. J.F. 

Montalvo, 189 DPR 414 (2013); Ramos Pérez v. Univisión, 178 

DPR 200 (2010). Tal herramienta posibilita la pronta resolución de 

una controversia cuando no se requiera la celebración de un juicio 

en su fondo. 

Para que proceda este mecanismo es necesario que de los 

documentos no controvertidos surja de que no hay una 

controversia real y sustancial sobre los hechos del caso. Universal 

Company y otros v. ELA, supra; Ramos Pérez v. Univisión, supra, 

pág. 214. Un hecho material es aquel que puede afectar el 

resultado de la reclamación de acuerdo con el derecho sustantivo 

aplicable. Universal Company y otros v. ELA, supra; Meléndez 

González et al. v M. Cuebas, supra; Ramos Pérez v. Univisión,

supra, pág. 213. 

Así pues, para adjudicar en los méritos una controversia de 

forma sumaria, es necesario que, de las alegaciones, 

deposiciones, contestaciones a interrogatorios, admisiones, 

declaraciones juradas y de cualquier otra evidencia ofrecida, surja 
KLAN202301006 10

de que no existe controversia real y sustancial en cuanto a algún 

hecho material y que, como cuestión de derecho, procede dictar

sentencia sumaria a favor de la parte promovente. Pérez Vargas 

v. Office Depot, 203 DPR 687 (2019); Regla 36.3 de 

Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V.

La parte promovida no podrá descansar solamente en las 

aseveraciones o negaciones contenidas en sus alegaciones, sino 

que deberá contestar en forma detallada y específica, como lo 

hiciera la parte solicitante. Bobé et al. v. UBS Financial Services, 

198 DPR 6, 21 (2017); 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(e). 

Una vez presentadas la solicitud de sentencia sumaria y su 

oposición, el tribunal analizará tanto los documentos incluidos en 

ambas mociones como los que obren en el expediente del tribunal, 

y determinará si la parte opositora controvirtió algún hecho 

material y esencial o si hay alegaciones de la demanda que no han 

sido refutadas en forma alguna por los documentos. Bobé et al. v. 

UBS Financial Services, supra. La omisión en presentar evidencia 

que rebata aquella presentada por el promovente, no 

necesariamente implica que procede dictar sentencia sumaria de 

forma automática. Mun. de Añasco v. ASES et al., 188 DPR 307, 

327 (2013); Córdova Dexter v. Sucn. Ferraiuoli, 182 DPR 541, 

556 (2011); González Aristud v. Hosp. Pavía, 168 DPR 127, 138 

(2006). Solo procede dictar sentencia sumaria cuando surge de 

manera clara que, ante los hechos materiales no controvertidos, 

el promovido no puede prevalecer ante el Derecho aplicable y el 

Tribunal cuenta con la verdad de todos los hechos necesarios para 

poder resolver la controversia. Meléndez González et al. v. M. 

Cuebas, supra, pág. 109.

Si el cúmulo de la evidencia demuestra que en efecto no 

hay controversia sustancial respecto a algún hecho esencial y 
KLAN202301006 11

pertinente, el tribunal deberá dictar sentencia sumaria si procede 

como cuestión de derecho. Esto es, si el derecho así lo justifica. 

Regla 36.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 

36.3; Universal Company y otros v. ELA, supra; Oriental Bank v. 

Perapi et al., 192 DPR 7, 25 (2014). A su vez, el Tribunal Supremo 

ha destacado que no es recomendable utilizar la moción 

de sentencia sumaria en aquellos casos donde 

exista controversia sobre elementos subjetivos, de intención, 

propósitos mentales o negligencia; incluso, cuando el factor de 

credibilidad es esencial y está en disputa. Ramos Pérez v. 

Univisión, 178 DPR 200, 219 (2010).

A tenor con lo anterior, al revisar una determinación de 

primera instancia, sobre una solicitud de sentencia sumaria, como 

foro intermedio podemos: (1) considerar los documentos que se 

presentaron ante el foro primario, (2) determinar si existe o no 

alguna controversia genuina de hechos materiales y esenciales, y 

(3) determinar si el derecho se aplicó de forma correcta. Segarra 

Rivera v. Int’l Shipping, et al., 208 DPR 964 (2022); Meléndez 

González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 114. Así pues, el 

Tribunal de Apelaciones se encuentra en la misma posición del 

Tribunal de Primera Instancia al momento de revisar Solicitudes 

de Sentencia Sumaria. Esta revisión es una de novo. Segarra 

Rivera v. Int’l Shipping, et al., supra; Meléndez González et al. v. 

M. Cuebas, supra, pág. 116.

B.

Como se sabe, las obligaciones nacen de la ley, de los 

contratos, cuasicontratos, de los actos ilícitos, los actos u 

omisiones en que interviene culpa o negligencia; y cualquier otro 

acto idóneo para producirlas, de conformidad con el ordenamiento 
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jurídico. Artículo 1063 de la Ley Núm. 55 de 1ro de junio de 2020, 

Código Civil de 2020 (Código Civil), 31 LPRA sec. 8984. 

Así, una de las fuentes de las obligaciones es el contrato. 

Este se define como, “el negocio jurídico bilateral por el cual dos 

o más partes expresan su consentimiento en la forma prevista por 

la ley, para crear, regular, modificar o extinguir obligaciones.” 

Artículo 1230 del Código Civil, 31 LPRA sec. 9751. 

El contrato queda perfeccionado desde que las partes 

manifiestan su consentimiento sobre el objeto y la causa, salvo en 

los casos en que se requiere el cumplimiento de una formalidad 

solemne o cuando se pacta una condición suspensiva. Artículo 

1237 del Código Civil, 31 LPRA sec. 9771.

Existe consentimiento por el concurso de la oferta y de la 

aceptación cuando el oferente recibe la aceptación. Artículo 1238 

del Código Civil, 31 LPRA sec. 9772. La oferta se define como “el 

acto jurídico unilateral, dirigido a una persona determinable, que 

contiene los elementos necesarios para la existencia del contrato 

propuesto, o el medio para establecerlos. Si carece de alguno de 

tales elementos y no prevé el medio para establecerlo, el acto se 

considera invitación a ofertar.” Artículo 1239 del Código Civil, 31 

LPRA sec. 9773. Por otra parte, la aceptación es el acto jurídico 

unilateral, puro y simple por el cual se presta conformidad a una 

oferta. La aceptación de una oferta hecha por un medio que 

admite una respuesta inmediata debe efectuarse inmediatamente. 

El acto por el cual se proponen modificaciones a los términos de 

la oferta no constituye aceptación, sino una nueva oferta hecha al 

primer oferente. Artículo 1241 del Código Civil, 31 LPRA sec. 

9775. La aceptación puede revocarse a través de un medio más 
KLAN202301006 13

rápido que el utilizado inicialmente para comunicarla al oferente. 

Artículo 1242 del Código Civil, 31 LPRA sec. 9776. 

Con frecuencia sucede que las partes, puestas en función de 

contratantes, someten el cumplimiento de la obligación a la 

realización futura de un hecho o la llegada de determinado día. 

López v. González, 163 DPR 275, 282 (2004). Reconociendo esta 

modalidad en las relaciones jurídicas de las personas se suele 

hablar de obligaciones puras, condicionales y a plazos. López v. 

González, supra. Se ha indicado que “las obligaciones puras se 

definen como aquellas que son exigibles desde el instante mismo 

de quedar constituida la relación obligatoria; las condicionales son 

aquellas cuya eficacia depende de que se cumpla un hecho futuro 

o incierto; y las [de] a plazo las que dejan establecida en firme la 

prestación sin que pueda exigirse todavía en el momento de 

quedar constituida la relación obligatoria.” López v. González, 

supra, pág. 282, citando a Puig Brutau, Fundamentos de Derecho 

Civil, Tomo I, Vol. II, Ed. Bosch, 1985, pág. 81. En lo que aquí 

concierne, dentro de las obligaciones condicionales se encuentran 

las obligaciones sujetas a condición suspensiva, a cuyo 

cumplimiento se subordinan los efectos de un acto jurídico por 

voluntad de los contratantes. López v. González, supra.

A tales efectos, el Artículo 303 del Código Civil, 31 LPRA sec. 

6241, provee como sigue: 

Por la condición se supedita la eficacia de un negocio 

jurídico a que ocurra un hecho positivo o negativo, 

futuro e incierto. 

La condición es suspensiva si ocurrido el hecho se 

produce el efecto del negocio jurídico; y es resolutoria 

si ocurrido el hecho se extingue el efecto del negocio 

jurídico.

En este tema, al interpretar el otrora Código Civil de 1930, 

el Tribunal Supremo expresó que, "[s]i la condición se cumple, la 
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obligación surge... Si... no se realiza, el vínculo de derecho no 

llega a aparecer". López v. González, supra, pág. 283, citando a 

Jarra v. Axxis Corporation, 155 DPR 764 (2001); Meléndez v. 

Jiménez Realty, Inc., 98 DPR 892, 897. 

De otro lado, es principio básico del derecho de obligaciones 

que nadie está obligado a contratar. PRFS v. Promoexport, 187 

DPR 42, 55 (2012); Colón v. Glamorous Nails, 167 DPR 33, 44 

(2006); Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, 113 DPR 517, 526 

(1982). En esa línea, el Artículo 1232 del Código Civil dispone 

que “[e]s facultativo contratar o no hacerlo, y hacerlo, o no, con 

determinada persona. Estos derechos no pueden ejercerse 

abusivamente ni contra una disposición legal. Las partes pueden 

acordar cualquier cláusula que no sea contraria a la ley, a la moral 

o al orden público” [...]. 31 LPRA sec. 9753.

Por último, cuando hay divergencia en cuanto a la 

interpretación de los contratos, el Artículo 354 del Código Civil, 31 

LPRA sec. 6342 provee las siguientes reglas sobre la 

interpretación del negocio jurídico:

(a) se presume que el negocio jurídico se otorga de 

buena fe; y 

(b) si el negocio jurídico es unilateral, se atenderá al 

sentido literal de sus palabras, a no ser que aparezca 

claramente que fue otra la voluntad de su autor. En 

tal caso, se observará lo que parezca más conforme a 

la intención que tuvo al otorgarlo. Si los términos de 

un negocio jurídico bilateral son claros y no dejan 

duda sobre la intención de las partes, se estará al 

sentido literal de sus palabras. Si las palabras 

parecen contrarias a la intención evidente de las 

partes, prevalecerá la intención sobre lo expresado. 

Para determinar la intención en ambos casos, debe 

atenderse principalmente a la conducta de la parte, 

sea coetánea, posterior o aún anterior al otorgamiento 

del negocio jurídico.
KLAN202301006 15

III.

Estamos ante un caso que tiene múltiples eventos en 

controversia, que no fueron atendidos por la parte apelada en su 

declaración jurada y la parte apelante así lo indicó en su oposición 

a la misma. Ante ello, no procede resolver esta controversia por 

el mecanismo de sentencia sumaria y los primeros dos errores 

levantados en la Apelación se cometieron y no será necesario 

atender el tercer error pues estamos dejando sin efecto la 

sentencia que aquí nos ocupa.

Como antes expresamos, no es recomendable utilizar 

la moción de sentencia sumaria en aquellos casos donde 

exista controversia sobre elementos subjetivos, de intención, 

propósitos mentales o negligencia; incluso, cuando el factor de 

credibilidad es esencial y está en disputa. Ramos Pérez v. 

Univisión, supra, a la pág. 219 (2010).

Veamos los hechos en controversia que el TPI no encontró,

pero si surgen de los documentos en los autos y no permiten 

resolver la controversia por sentencia sumaria.

El 15 de marzo de 2023 el apelante le mostró al apelado el 

apartamento, y ello duró un rato y conversaron. Nada de lo 

dialogado, como requisitos para perfeccionar un contrato de 

compraventa del apartamento, durante esa reunión de mostrar el 

apartamento, fue mencionado en la declaración jurada del señor 

Fiege. Si las partes hablaron de que se requería un depósito de 

$2,000.00 o no para perfeccionar un contrato entre ellos que 

sacara la propiedad del mercado y solo tuviera exclusividad sobre 

la misma el aquí apelado, que es demandante en el TPI, no se 

menciona en la declaración jurada en que se basó la sentencia 

sumaria, por ello que se dijo o no se dijo mientras ocurrió la visita 

al apartamento en cuestión está en controversia. La declaración 
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jurada que se somete junto con su solicitud de resolver el asunto 

de forma sumaria, pretende que se asuma que nada más se habló 

entre las partes. Lo que se habló o no, entre las partes es un hecho 

importante en controversia sobre lo que nada se sabe y por ello 

será necesario celebrar un juicio en los méritos.

También está en controversia el efecto del correo 

electrónico que envió el Sr. Fiege al apelante a ver si solo con lo 

allí ofertado por Fiege y contestado por el apelante, permite la 

perfección de un contrato de compraventa de un bien inmueble.

Ese asunto, en ausencia de mas detalles sobre lo necesario para 

sacar la propiedad del mercado conforme resuelve el TPI, no 

permite resolver el asunto sumariamente, pues de esos correos 

electrónicos, enviados en el transcurso de dos días consecutivos, 

solo crea una controversia de si en efecto ocurrió el 

consentimiento, objeto y causa necesarios para perfeccionar un 

contrato de compraventa de inmueble. 

Además, a esta controversia le aplica el vigente Código Civil.

En este se define la oferta como “el acto jurídico unilateral, dirigido 

a una persona determinable, que contiene los elementos 

necesarios para la existencia del contrato propuesto, o el medio 

para establecerlos. Si carece de alguno de tales elementos y no 

prevé el medio para establecerlo, el acto se considera invitación a 

ofertar.” Artículo 1239 del Código Civil, 31 LPRA sec. 9773.

Por ello reiteramos que está en controversia si en la oferta 

del apelado efectuada por correo electrónico el 15 de marzo 

pasado, estaban todos los elementos requeridos para que la 

misma, al aceptarse, pudiera considerarse como un contrato de 

opción de compra ya en vigor. También faltan los elementos que 

surgen de lo hablado o no, durante el acto de muestra del 
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apartamento, que el apelado guarda silencio en su declaración 

jurada.

La parte apelada admitió en un correo electrónico a las 9:04 

pm del 15 de marzo de 2023. que se necesitaban evaluar 

documentos adicionales para perfeccionar un vínculo contractual 

y no explica el detalle necesario que permitiese concluir que se 

había perfeccionado un contrato a ese momento. 

En el mismo también se indica que el acto por el cual se 

proponen modificaciones a los términos de la oferta no constituye 

aceptación, sino una nueva oferta hecha al primer oferente. 

Artículo 1241 del Código Civil, 31 LPRA sec. 9775.

No hay controversia de que el apelado envió otro correo 

electrónico el 16 de marzo pasado intentando retrasar por unos 

días la compra y ese mismo día el apelante le contestó en otro 

correo electrónico, que tenía otros compradores interesados a los 

cuales les iba a mostrar el apartamento. Está en controversia los 

efectos de ese intento de atraso y la contestación al mismo. Eso 

no lo menciona ni explica el apelado, que tiene el peso en 

demostrar ausencia de hechos materiales en él caso y no lo hizo.

Como no ofrece ningún detalle el apelado en su declaración jurada

que niegue otras conversaciones con el apelante, unido a la 

ausencia de detalles en la declaración jurada del apelado,

solicitante de la sentencia sumaria, crea una controversia que solo 

se puede dirimir en un juicio en sus méritos.

Lo indicado en la Sentencia Parcial Final como inciso 11 de 

las determinaciones de hechos, no es correcto pues si está en 

controversia si se había perfeccionado un contrato de 

compraventa de inmueble o no. El apelado, en su declaración 

jurada indicó que solo le informó al apelante su opinión de que 

había un contrato perfeccionado, con el que equivocadamente el 
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TPI coincidió y aquí revocamos e indicamos que hay varios hechos 

en controversia que no permiten mantener este dictamen al que 

se llega mediante el mecanismo de sentencia sumaria y solo se 

podrá adjudicar luego de un juicio plenario.

IV.

Por los fundamentos expuestos, los que hacemos formar 

parte de esta sentencia, se revoca la Sentencia apelada y se 

ordena que continúen los procedimientos en el TPI cónsono con lo 

aquí resuelto.

Lo acordó el Tribunal y lo certifica la secretaria del Tribunal 

de Apelaciones.

Lcda. Lilia M. Oquendo Solís

Secretaria del Tribunal de Apelaciones