### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Aug us t 2 7, 2 01 4 S es si on

SANDRA LYNN HOBBS v. LI SA HOB BS NOT TI NGHAM, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r S u l l i v a n C o u n t y ( K i n g s p o r t )

N o

. K 0 0 3 4 8 1 0 ( M ) J o h n S

. M c L e l l a n , I I I

, C h a n c e l l o r

N o

. E 2 0 1 3

- 0 0 2 6 0 2

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- J A N U A R Y 3 0

, 2 0 1 5

T h e q u a s i

- p a r t i e s i n t h i s m a t t e r h a d t h e i r b i d s a c c e p t e d a t a j u d i c i a l s a l e

, b u t t h e y f a i l e d t o

c a r r y o u t t h e i r p u r c h a s e s a n d c l o s e o n t h e p r o p e r t i e s

. A f t e r a r e

- s a l e w a s c o n d u c t e d

, t h e t r i a l

c o u r t c h a r g e d t h e q u a s i

- p a r t i e s w i t h t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e a m o u n t o f t h e o r i g i n a l b i d s

a n d t h e a m o u n t r e c e i v e d f o r t h e p r o p e r t i e s a t t h e r e

- s a l e

. T h e y w e r e a l s o a s s e s s e d t h e

e x p e n s e s r e s u l t i n g f

r o m t h e r e

- s a l e

. T h e q u a s i

- p a r t i e s a p p e a l

. W e a f f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t

A f f i r m e d ; C a s e R e m a n d e d

J O H N W

. M C C LA R T Y

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h C H A R LE S D

. S U S A N O

,

J R

. , C

. J

. , a n d D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , j o i n e d

.

C h r i s t o p h e r D

. O w e n s

, J o h n s o n C i t y

, T e n n e s s e e

, f o r t h e q u a s i

- p a r t i e s / a p p e l l a n t s

, D a v i d L

.

R o s e a n d J

. R i c k e y D a v i s

.

T h o m a s H

. T o r b e t t a n d T h o m a s A

. P e t e r s

, K i n g s p o r t

, T e n n e s s e e

, a n d R o n a l d W

. W o o d s a n d

B r a n d y M

. B u r n e t t e

, G r e e n e v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, S a n d r a L y n n H o b b s a n d L i s a

H o b b s N o t t i n g h a m

.

O P I N I O N

I

. B A C K G R O U N D

T h e a p p e l l a n t s i n t h i s a c t i o n

, D a v i d L

. R o s e a n d J

. R i c k e y D a v i s

, a r e q u a s i

- p a r t i e s i n

a p a r t i t i o n a c t i o n a m o n g t h e h e i r s o f H e r b e r t H o o v e r H o b b s

, w h o d i e d i n t e s t a t e i n 1 9 9 8

. I n

f i l i n g t h e p a r t i t i o n a c t i o n i n 2 0 0 6

, S a n d r a H o b b s

, M r

. H o b b s ’ s d a u g h t e r

, a s k e d t h e t r i a l c o u r t

t o s e l l t h e p r o p e r t i e s h e l d b y h e r f a t h e r a t h i s d e a t h

. T h e d e f e n d a n t s w e r e t h e o t h e r h e i r s o fM r

. H o b b s : L i s a H o b b s N o t t i n g h a m ( a n o t h e r d a u g h t e r )

, a n d G w e n d o l y n B

. H o b b s ( w i d o w )

( a l o n g w i t h S a n d r a H o b b s

, c o l l e c t i v e l y “ t h e H o b b s e s ” )

. W h e n t h e H o b b s e s w e r e u n a b l e t o

a g r e e o n h o w t o d i v i d e t h e e s t a t e

, t h e t r i a l c o u r t o r d e r e d t h e s a l e o f t h e r e a l p r o p e r t y a n d

a p p o i n t e d S a r a H o u s e w r i g h t ( t h e C l e r k a n d M a s t e r a t t h a t t i m e ) t o s e r v e a s “ S p e c i a l

C o m m i s s i o n e r ” t o c o n d u c t t h e s a l e w i t h t h e a s s i s t a n c e o f a u c t i o n e e r s

. 1

S e v e r a l a u c t i o n s o f t h e e s t a t e p r o p e r t y e v e n t u a l l y w e r e c o n d u c t e d i n S e p t e m b e r 2 0 0 9

, i n c l u d i n g t h e C o u n t r y J o y A p a r t m e n t s ( “ t h e A p a r t m e n t s ” ) a n d t h e C o u n t r y J o y M o b i l e H o m e

P a r k ( “ t h e P a r k ” )

. O n S e p t e m b e r 1 8

, 2 0 0 9

, R o s e a n d D a v i s w e r e t h e h i g h b i d d e r s f o r t h e

A p a r t m e n t s

, “ 4 9 3 B a r n e t t D r

. , K i n g s p o r t

, T N

. ” T h e a u c t i o n a n n o u n c e m e n t r e l e a s e d b y R o n

R a m s e y & A s s o c i a t e s

, i n t e r a l i a

, p r o v i d e d t h a t “ [ t ] h e s e l l e r w i l l f u r n i s h a w a r r a n t y d e e d t o

t h e p r o p e r t y

, f

r e e a n d c l e a r o f a n y l i e n s

. . . . ” T h e “ t e r m s ” s e t o u t i n t h e s a l e s c o n t r a c t c a l l e d

f o r c a s h p a y m e n t

, w i t h a 1 0 p e r c e n t d e p o s i t

, t h e b a l a n c e d u e “ a t c l o s i n g i n a p p r o x

. 3 0 d a y s ”

w i t h t h e s a l e “ s u b

j e c t t o t e r m s i n a n n o u n c e m e n t a n d c o u r t a p p r o v a l

. ” T h e c o n t r a c t f u r t h e r

p r o v i d e d t h a t i f “ p u r c h a s e r s f a i l t o c a r r y o u t a n d p e r f o r m t h e t e r m s o f t h i s a g r e e m e n t a f t e r

d e e d i s p r e s e n t e d

, t h e n t h e a b o v e d e p o s i t m o n e y s h a l l b e f o r f e i t e d a s a d a m a g e t o t h i s s a l e

. . . . ”

T h e P a r k

, l o c a t e d a t “ 4 8 3 B a r n e t t D r

. , K i n g s p o r t

, ” w a s a l s o a u c t i o n e d o n S e p t e m b e r

1 8

, 2 0 0 9

. I n i t i a l l y

, K i m b e r l y M a s o n ( t h r o u g h K i m b e r l y C a n t r e l l I n v e s t m e n t s

, I n c

. ) w a s t h e

h i g h b i d d e r o n t h a t p a r c e l

. O n t h e d a y o f t h e a u c t i o n

, s h e s i g n e d a n i d e n t i c a l l y w o r d e d

c o n t r a c t t o t h e o n e s i g n e d b y R o s e a n d D a v i s

.

A c c o r d i n g t o R o s e a n d D a v i s

, i t h a d b e e n r e p r e s e n t e d t o t h e m a t t h e a u c t i o n t h a t t h e

A p a r t m e n t s a n d t h e P a r k w e r e e a c h s e p a r a t e p a r c e l s o f l a n d

. T h e y c o n t a c t e d T o m P e t e r s

, c o

c o u n s e l f

o r o n e o f t h e H o b b s e s

, t o a s k f u r t h e r q u e s t i o n s

. I t a p p e a r s t h a t b e c a u s e t h e

A p a r t m e n t s a n d t h e P a r k w e r e o n a s i n g l e

, u n d i v i d e d

, u n p a r t i t i o n e d p a r c e l

, M r

. P e t e r s

p u r p o r t e d l y a d v i s e d t h e m t h a t i t w o u l d b e e a s i e r i f t h e y u p p e d t h e i r b i d o n t h e P a r k a n d

p u r c h a s e d i t a s w e l l

. R o s e u n d e r s t o o d t h a t p u r c h a s i n g t h e P a r k “ m a y e l i m i n a t e a l o t o f 2

i s s u e s

. ” T h e b i d o n t h e P a r k w a s r a i s e d b y R o s e a n d D a v i s o n S e p t e m b e r 2 8

, 2 0 0 9

, a n d

u l t i m a t e l y t h e y b e c a m e t h e h i g h b i d d e r f o r i t

. T h e y s i g n e d a s a l e s c o n t r a c t f o r t h e P a r k o n

O c t o b e r 2 3

, 2 0 0 9

. E a r n e s t m o n e y i n t h e a m o u n t o f $ 1 2

, 3 7 5 w a s p a i d f o r t h e P a r k a n d

$ 3 1

, 5 0 0 w a s p a i d f

o r t h e A p a r t m e n t s

.

I n O c t o b e r 2 0 0 9

, R o s e a n d D a v i s i n i t i a t e d e f f o r t s t o o b t a i n f

i n a n c i n g f

r o m B B & T

.

T he Spec ia l Com

m is si one r si gned the con tr act as the sel le r a n d as the ind ividu al app rovin g the 1

con tr act s. T he Ho bbs es wer e ne it her si gnator ie s no r p ar ti es to the con tr act s.

T he a cce ss to the Apar tments fr om Bar net t Dr ive i s t hro ugh the Par k. 2

-2-R o s e ’ s d e p o s i t i o n t e s t i m o n y

, u s e d a t t r i a l f o r i m p e a c h m e n t p u r p o s e s

, w a s t h a t h i s l e n d e r

w a n t e d a s u r v e y c o m p l e t e d a n d t h a t h e s p o k e w i t h s u r v e y o r J o h n M i z e b e f o r e h e s i g n e d t h e

c o n t r a c t f

o r t h e P a r k o n O c t o b e r 2 3

, 2 0 0 9

. D u r i n g t h e f o l l o w i n g w e e k

, h e t o o k M r

. M i z e t o

s e e t h e p r o p e r t y

. A r o u n d t h i s t i m e

, t h e S p e c i a l C o m m i s s i o n e r f i l e d h e r r e p o r t d e t a i l i n g t h e

s a l e s f r o m t h e S e p t e m b e r a u c t i o n s

. T h e t r i a l c o u r t c o n f i r m e d t h e s a l e s t h r o u g h a n o r d e r

e f f e c t i v e D e c e m b e r 1 6

, 2 0 0 9 ( e n t e r e d n u n c p r o t u n c o n J a n u a r y 4

, 2 0 1 0 )

. A c c o r d i n g t o

R o s e a n d D a v i s

, t h e y w e r e n o t g i v e n n o t i c e o f t h e c o n f i r m a t i o n h e a r i n g

.

A c c o r d i n g t o R o s e a n d D a v i s

, i t w a s n o t u n t i l a r o u n d M a r c h o r A p r i l 2 0 1 0

, w h e n t h e y

r e c e i v e d t h e s u r v e y f

r o m M r

. M i z e

, t h a t t h e y f i n a l l y u n d e r s t o o d t h e P a r k a n d t h e A p a r t m e n t s

w e r e n o t t w o s e p a r a t e p a r c e l s b u t r a t h e r t h e s i n g l e

, u n d i v i d e d p a r c e l

. F u r t h e r m o r e

, t h e i n i t i a l

s u r v e y r e v e a l e d t h a t t h e d r i v e w a y l e a d i n g a c r o s s t h e P a r k t o t h e A p a r t m e n t s a p p a r e n t l y

e n c r o a c h e d o n o t h e r p r o p e r t y r e t a i n e d b y t h e H o b b s e s t a t e

. A c c o r d i n g t o R o s e

, h e a d v i s e d 3

t h e S p e c i a l C o m m i s s i o n e r

, w h i l e D a v i s a d v i s e d M r

. P e t e r s r e g a r d i n g t h e s e i s s u e s

.

T h e r e a f t e r

, a r e v i s e d s u r v e y w a s p r e p a r e d t h a t s h o w e d t h e p r o p e r t y j u s t p u r c h a s e d i n c l u d e d

t h e 1 4

- f o o t p a r c e l o n w h i c h t h e d r i v e w a y p u r p o r t e d l y e n c r o a c h e d

. T h e s u r v e y a n d t h e l e g a l

d e s c r i p t i o n o f t h e A p a r t m e n t s a n d t h e P a r k w a s i n e s s e n c e t h e s a m e s u r v e y a n d l e g a l

d e s c r i p t i o n f

o u n d i n T a x M a p 0 9 1

, P a r c e l 1 0 3

. 0 0

.

T e n t a t i v e c l o s i n g d a t e s o f A p r i l 2 2

, 2 0 1 0

, a n d J u n e 2 2

, 2 0 1 0

, w e r e s e t

, b u t R o s e a n d

D a v i s n e v e r c l o s e d o n t h e i r p u r c h a s e s

. M o t i o n s f o r i s s u a n c e o f s h o w c a u s e o r d e r s w e r e f i l e d

i n A u g u s t 2 0 1 0

. B y t h e t i m e t h e m o t i o n s w e r e h e a r d t h e f o l l o w i n g m o n t h

, n e a r l y o n e y e a r

h a d t r a n s p i r e d s i n c e t h e a u c t i o n s

. A t t h e S e p t e m b e r 2 0 1 0 h e a r i n g

, D a v i s a p p e a r e d w i t h

c o u n s e l a n d i n d i c a t e d h e c o u l d c l o s e o n t h e p u r c h a s e s i n t w o w e e k s

. H e n o t i f i e d t h e c o u r t

t h a t h e h a d “ b o u g h t o u t ” t h e i n t e r e s t s o f R o s e

. H o w e v e r

, d u r i n g t h e h e a r i n g

, D a v i s d i d n o t

i n f o r m t h e c o u r t r e g a r d i n g t h e i s s u e s h e p u r p o r t e d l y r a i s e d w i t h M r

. P e t e r s b e f o r e s i g n i n g

t h e s a l e s c o n t r a c t f

o r t h e P a r k

. N o r d i d h e a p p r i s e t h e c o u r t o f a n y c o n c e r n s a n d / o r a s k t h e

c o u r t f o r r e l i e f

. I n s t e a d

, h e s i g n e d a m e n d e d s a l e s c o n t r a c t s

– i d e n t i c a l t o t h e p r e v i o u s

c o n t r a c t s e x c e p t R o s e w a s n o t a s i g n a t o r y

– o n S e p t e m b e r 2 0

, 2 0 1 0

, f o r b o t h t h e A p a r t m e n t s

a n d t h e P a r k

. S h o r t l y t h e r e a f t e r

, D a v i s i n i t i a t e d e f

f o r t s w i t h T r i

- S u m m i t B a n k t o o b t a i n

f i n a n c i n g a s t h e s o l e p u r c h a s e r f o r t h e p r o p e r t i e s

.

A c c o r d i n g t o D a v i s

, s h o r t l y a f t e r s i g n i n g t h e a m e n d e d c o n t r a c t s

, h e l e a r n e d t h e

u n d e r w r i t i n g g u i d e l i n e s h a d c h a n g e d a n d t h a t a t e n p e r c e n t d e p o s i t w a s n o l o n g e r s u f f i c i e n t ;

r a t h e r

, l e n d e r s w e r e r e q u i r i n g a t w e n t y p e r c e n t d e p o s i t

. M o r e o v e r

, D a v i s w a s d i s p l e a s e d

w i t h t h e f

a c t t h a t o n e l e n d e r w o u l d h a v e r e q u i r e d h i m t o p r o v i d e c o l l a t e r a l i n t h e f o r m o f

o t h e r r e a l p r o p e r t y

, i n a d d i t i o n t o t h e A p a r t m e n t s a n d t h e P a r k t h e m s e l v e s

, i n o r d e r t o s e c u r e

At the Ma y 2 0 1 2 hea ri ng, the tr ia l cou rt fou nd tha t the sur vey or inf ormed Rose abo ut a pos si ble 3

enc roa chment o f t he d ri veway on an a dj ace nt 14- fe et par cel bet ween Oct obe r 6 and 23, 2009

.

-3-t h e l o a n

. D a v i s a d m i t s h e l o s t i n t e r e s t i n p u r c h a s i n g t h e p r o p e r t i e s a t t h i s p o i n t

.

I n J a n u a r y 2 0 1 1

, a n o t h e r m o t i o n f o r i s s u a n c e o f

a s h o w c a u s e o r d e r w a s f i l e d b y t h e

H o b b s e s

. T h e m o t i o n w a s h e a r d o n F e b r u a r y 1 8

, 2 0 1 1

, b u t n e i t h e r R o s e n o r D a v i s a p p e a r e d

.

T h e c o u r t t h e r e a f

t e r i s s u e d s h o w c a u s e o r d e r s r e q u i r i n g t h e p a i r t o a p p e a r o n F e b r u a r y 2 8

,

2 0 1 1

. R o s e a n d D a v i s f u r t h e r w e r e d i r e c t e d t o a d v i s e t h e c o u r t b y M a r c h 1 8

, 2 0 1 1

, w h e t h e r

t h e y w e r e w i l l i n g t o c l o s e o n t h e p r o p e r t i e s

.

O n A p r i l 7

, 2 0 1 1

, o v e r 1 8 m o n t h s a f t e r t h e d a t e R o s e a n d D a v i s e x e c u t e d t h e f i r s t

s a l e s c o n t r a c t

, t h e y m o v e d t o s e t a s i d e t h e c o n t r a c t s o n t h e A p a r t m e n t s a n d t h e P a r k

. I n t h e

m o t i o n

, t h e y n o t e d i n t e r a l i a :

R o s e a n d D a v i s l a t e r l e a r n e d t h a t t h e p r o p e r t y w a s a s i n g l e t r a c t

a n d t h a t t h e y w o u l d h a v e t o a c q u i r e a r i g h t

- o f

- w a y a c r o s s 4 8 3

B a r n e t t D r i v e t o a c c e s s 4 9 3 B a r n e t t D r i v e ;

T o a v o i d p o t e n t i a l l i t i g a t i o n a n d / o r p l a n n i n g c o m m i s s i o n

p r o b l e m s i n t h a t r e g a r d

, R o s e a n d D a v i s s i g n e d a c o n t r a c t o n

4 8 3 B a r n e t t D r i v e

. . . ;

* * *

A t t h e t i m e t h e c o n t r a c t s w e r e s i g n e d t h e p r o p e r t y w a s t h e

s u b j e c t o f a l a r g e f

e d e r a l t a x l i e n ;

T h e t a x l i e n w a s n o t p a i d u n t i l F e b r u a r y 1 8

, 2 0 1 0

. . . ;

U p o n i n f o r m a t i o n a n d b e l i e f

, t h e t a x l i e n w a s n o t r e l e a s e d u n t i l

t h e s p r i n g o f 2 0 1 1 ;

T h u s

, t h e p r o p e r t y w a s n o t f r e e a n d c l e a r o f l i e n s f

o r n e a r l y 1 8

m o n t h s a f

t e r t h e c o n t r a c t s w e r e s i g n e d

, a m a t e r i a l b r e a c h o f t h e

e x p r e s s t e r m s o f t h e c o n t r a c t s ;

O n D e c e m b e r 3 1

, 2 0 0 9

, a n O r d e r o f C o n f i r m a t i o n o f s a l e s w e n t

i n t o e f f e c t :

U p o n i n f o r m a t i o n a n d b e l i e f

, n e i t h e r R o s e n o r D a v i s w e r e g i v e n

n o t i c e o f t h e h e a r i n g o n t h e O r d e r o f C o n f i r m a t i o n ;

-4-* * *

O n S e p t e m b e r 2 0

, 2 0 1 0

, a n A m e n d e d S a l e s C o n t r a c t w a s s i g n e d

b y D a v i s

. . . a n d a p p r o v e d b y t h e C l e r k a n d M a s t e r

. . . ;

T h i s s a l e h a s n o t b e e n a p p r o v e d b y a n y s u b s e q u e n t O r d e r o f

C o n f i r m a t i o n

, w h i c h i s

, r e s p e c t f u l l y

, r e q u i r e d

. . . a n d b e c a u s e

n o n o t i c e o f t h e h e a r i n g w a s p r o v i d e d [ p r e v i o u s l y ] c a l l s i n t o

q u e s t i o n w h e t h e r a n y o f t h e c o n t r a c t s a r e s u b j e c t t o t h e O r d e r o f

C o n f i r m a t i o n ;

I n a d d i t i o n

, D a v i s ’ [ s ] i n q u i r i e s a s t o f i n a n c i n g h a v e m e t

r e s i s t a n c e d u e t o n o f

a u l t o f h i s o w n

. . . ;

I n a n y e v e n t

, a c l o s i n g o n t h e p r o p e r t y a t i s s u e w a s i m p o s s i b l e

p r i o r t o t h e r e m o v a l o f t h e t a x l i e n

, w h i c h w a s n o f a u l t o f e i t h e r

R o s e o r D a v i s

, a n d t h e p a s s a g e o f t i m e s i n c e t h e c o n t r a c t s w e r e

s i g n e d i s s o s i g n i f

i c a n t t h a t t h e c i r c u m s t a n c e s r e g a r d i n g t h e

c o n d i t i o n o f t h e p r o p e r t y a n d t h e c o n d i t i o n s o f f i n a n c i n g a r e

s u c h t h a t R o s e a n d D a v i s s h o u l d b e r e l i e v e d o f a n y o b l i g a t i o n

t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y a n d t h e i r e a r n e s t m o n e y r e t u r n e d ;

( N u m b e r i n g i n o r i g i n a l o m i t t e d

. )

. T h e p a i r l a t e r s u p p l e m e n t e d t h e i r m o t i o n t o s e t a s i d e t h e

s a l e s c o n t r a c t i n t e r a l i a a s f o l l o w s :

T h e “ c o n t r a c t [ s ] ” f

o r t h e s a l e s o f “ 4 8 3 ” a n d “ 4 9 3 B a r n e t t D r i v e ”

a r e u n e n f

o r c e a b l e

, v o i d a n d / o r v o i d a b l e p u r s u a n t t o T

. C

. A

. 2 9

-

2

- 1 0 1 ; 4

T h e “ c o n t r a c t [ s ] ” f

o r t h e s a l e s o f “ 4 8 3 ” a n d 4 9 3 B a r n e t t D r i v e ”

a r e u n e n f

o r c e a b l e a n d v o i d d u e t o t h e i n s u f f i c i e n c y o f a

d e s c r i p t i o n o f w h a t w a s “ s o l d

, ” B a l i l e s v

. C i t i e s S e r v

. C o

. , 5 7 8

S

. W

. 2 d 6 2 1 ( T e n n

. 1 9 7 9 ) ; P i p k i n v

. J

a m e s

, 2 0 T e n n

. 3 2 5

( 1 8 3 9 ) ;

I t i s u n d i s p u t e d t h a t t h e r e a r e t w o “ c o n t r a c t s ” o f s a l e t o t w o

“ p a r c e l s ” o f p r o p e r t y t o t w o d i f f e r e n t p a r t i e s t h a t i s i n f a c t a

s i n g l e u n d i v i d e d t r a c t o f p r o p e r t y ;

Sta tut e of Fra uds

. 4

-5-I t w a s a t t h e t i m e o f “ s a l e ” a n d

, u p o n i n f

o r m a t i o n a n d b e l i e f

, i s

c u r r e n t l y i m p o s s i b l e f

o r a n y o n e

, s u r v e y o r o r o t h e r w i s e

, t o c r e a t e

a p r o p e r t y d e s c r i p t i o n o f t h e “ p a r c e l s ” “ s o l d ” o n S e p t e m b e r 1 8

,

2 0 0 9

, O c t o b e r 2 3

, 2 0 0 9 o r S e p t e m b e r 2 0

, 2 0 1 0 [ ]

. . . ;

T h e r e i s n o p a r t i t i o n l i n e b e t w e e n t h e “ p a r c e l s ” t h u s t h e r e c o u l d

n o t h a v e b e e n a m e e t i n g o f t h e m i n d s a s t o w h a t w a s “ b o u g h t ”

o r “ s o l d ” a s n o o n e t o t h i s d a y h a s a n y i d e a w h a t t h e b o u n d a r i e s

o f t h e “ p a r c e l s ” a r e ;

T h e p a r t i e s t o t h e “ c o n t r a c t s ”

. . . c a n n o t h a v e a p a r t i t i o n l i n e

i m p o s e d u p o n t h e m “ p o s t

- c o n t r a c t i n g ” a s s u c h a p a r t i t i o n w o u l d

c r e a t e a n “ e s t a t e o f p r o p e r t y ” t h a t w a s n o t b a r g a i n e d f o r ;

A t t h e c u r r e n t t i m e a d e e d c o m p o r t i n g w i t h T

. C

. A

. 6 6

- 5

- 1 0 3

c a n n o t b e c r e a t e d a s t o t h e c o n t r a c t

. . . b e c a u s e u n d e r T e n n e s s e e

l a w

, [ a n ] i n s t r u m e n t c o n v e y i n g [ a n ] i n t e r e s t i n r e a l p r o p e r t y

m u s t d e s i g n a t e l a n d i n v o l v e d w i t h r e a s o n a b l e c e r t a i n t y ; [ t h e ]

t e s t i s w h e t h e r a s u r v e y o r w i t h [ t h e ] i n s t r u m e n t b e f o r e h i m c a n

l o c a t e t h e l a n d a n d e s t a b l i s h i t s b o u n d a r i e s

, I n r e T e n n e s s e e G a s

T r a n s p

. , I n c

. , 1 6 9 B

. R

. 6 4 3 ( 1 9 9 4 ) ;

T h e “ d r i v e w a y ” t h a t o s t e n s i b l y l e a d s t o t h e “ C o u n t r y J o y

A p a r t m e n t s ” i s n o t c o n t a i n e d w i t h t h e s o u r c e d e e d t o t h e s i n g l e

t r a c t a n d e n c r o a c h e s o n a n a d j o i n i n g t r a c t c r e a t i n g a c l o u d o n

t i t l e u n d e r t h r e a t o f p r o b a b l y l i t i g a t i o n

.

( N u m b e r i n g i n o r i g i n a l o m i t t e d

. )

.

T h e h e a r i n g o n t h e m o t i o n t o s e t a s i d e t h e s a l e s c o n t r a c t s w a s h e l d o n M a y 2 4

, 2 0 1 2

.

O n J u l y 1 7

, 2 0 1 2

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a n o r d e r d e n y i n g t h e m o t i o n

, p r o v i d i n g a s f o l l o w s :

T h a t a f t e r t h e S e p t e m b e r 1 8

, 2 0 0 9 a u c t i o n w h e r e D a v i s a n d R o s e e x e c u t e d t h e

S a l e s C o n t r a c t f

o r C o u n t r y J o y A p a r t m e n t s

, t h e y s u b s e q u e n t l y a g r e e d t o a l s o

p u r c h a s e t h e C o u n t r y J o y M o b i l e H o m e P a r k f o r $ 1 2 0

, 0 0 0

. 0 0 f

r o m a p r e v i o u s

a u c t i o n p u r c h a s e r a n d v o l u n t a r i l y e n t e r e d i n t o t h a t c o n t r a c t o f p u r c h a s e o n

O c t o b e r 2 3

, 2 0 0 9 ( E x h i b i t 2 0 )

.

T h a t R o s e

, i n c i d e n t t o a r e q u e s t o f B B & T B a n k

, h a d a M a r c h 2

, 2 0 1 0 s u r v e y

o f t h e a p p r o x i m a t e f

o u r a c r e p a r c e l d o n e w h i c h w a s r e v i s e d A p r i l 8

, 2 0 1 0 f o r

-6-t h e “ i n c l u s i o n o f a 1 4 ’ s t r i p ” ( E x h i b i t 5 )

.

T h a t d u r i n g t h e c o u r s e o f t h e S e p t e m b e r 2 0 1 0 h e a r i n g s

, D a v i s m e t w i t h t h e

a t t o r n e y s a n d a d v i s e d h e b o u g h t o u t R o s e a n d w o u l d b u y t h e C o u n t r y J o y

A p a r t m e n t s a n d C o u n t r y J o y M o b i l e H o m e P a r k i n d i v i d u a l l y a n d a d v i s e d

P l a i n t i f f s ’ a t t o r n e y s h e c o u l d c l o s e i n t w o w e e k s

.

T h a t b y p u r c h a s i n g C o u n t r y J o y M o b i l e H o m e P a r k

, p u r c h a s e c o n c e r n s a b o u t

l a c k o f a b o u n d a r y l i n e b e t w e e n t h e t w o p a r c e l s a n d r i g h t

- o f

- w a y i s s u e s w [ e r e ]

e l i m i n a t e d

.

T h a t b e t w e e n S e p t e m b e r 1 8

, 2 0 0 9 a n d F e b r u a r y 2 8

, 2 0 1 1

, D a v i s

, a s t h e s o l e

p u r c h a s e r

, f

o r a p p r o x i m a t e l y e i g h t e e n m o n t h s

, f i l e d n o M o t i o n n o r r e q u e s t t o

b e r e l i e v e d f

r o m h i s p u r c h a s e c o n t r a c t s

.

D a v i s ’ s c o n c e r n o f t h e I

. R

. S

. l i e n w a s r e s o l v e d w h e n t h e C l e r k a n d M a s t e r

s a t i s f i e d t h a t l i e n o n F e b r u a r y 8

, 2 0 1 0 b y C o u r t O r d e r d i r e c t i n g t h e C l e r k a n d

M a s t e r t o s e c u r e t h e r e l e a s e o f a n y c l a i m o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e w i t h

r e g a r d t o e s t a t e t a x e s d u e f r o m t h e H e r b e r t H o o v e r H o b b s e s t a t e a n d d i r e c t i n g

C l e r k a n d M a s t e r t o d e l i v e r t o p u r c h a s e r s a D e e d c o n v e y i n g t h e t r a c t o f l a n d

f r e e o f a n y c l a i m o r l i e n l i s t e d o n E x h i b i t A f r o m p u r c h a s e m o n i e s

. . . .

A s p r e v i o u s l y n o t e d

, i t i s t h e c u s t o m o f t h e C l e r k a n d M a s t e r t o s a t i s f y a n y

l i e n s a n d o t h e r d e f

i c i e n c i e s f

r o m t h e p r o c e e d s o f s a l e s o t h a t a s a m a t t e r o f l a w

t i t l e n e e d n o t b e f

r e e o f d e f

e c t s a t t h e t i m e t h e c o n t r a c t i s m a d e a s l o n g a s t i t l e

i s f r e e d o f d e f

e c t s a t t h e t i m e c o n v e y a n c e i s d u e

.

T h a t i n c i d e n t t o D a v i s a n d R o s e ’ s e f f o r t s t o o b t a i n f

i n a n c i n g f

o r t h e p u r c h a s e

o f C o u n t r y J o y A p a r t m e n t s a n d C o u n t r y J o y M o b i l e H o m e P a r k a n d

p r e p a r a t i o n o f a s u r v e y b y J o h n R

. M i z e

, a t t h e b a n k ’ s r e q u e s t

, a l e g a l

d e s c r i p t i o n o f t h e p r o p e r t i e s w a s p r e p a r e d

, t i t l e e x a m i n a t i o n w a s c o n d u c t e d

,

a t i t l e c o m m i t m e n t w a s i s s u e d

, a n d a c l o s i n g d a t e o f J u n e 2 2

, 2 0 1 0 w a s s e t

.

T h a t a f t e r R o s e a g r e e d t h a t D a v i s w o u l d b e c o m e t h e s o l e o w n e r o f t h e t w o

p a r c e l s

, D a v i s s e c u r e d a p r e

- q u a l i f i c a t i o n c o m m i t m e n t f

r o m B B & T f

o r

$ 5 0 0

, 0 0 0

. 0 0

, h o w e v e r

, a f t e r t h e S e p t e m b e r 2 0

, 2 0 1 0 h e a r i n g

, D a v i s l o s t

i n t e r e s t w h e n t h e b a n k r e q u e s t e d a 2 0 % d o w n p a y m e n t d u e t o a c h a n g e i n

u n d e r w r i t i n g g u i d e l i n e s ( i n s t e a d o f 1 0 % d o w n p a y m e n t ) a n d D a v i s d i d n o t

w a n t t o s e c u r e t h e l o a n b y t e n d i n g t w o o f h i s o t h e r c o m m e r c i a l p r o p e r t i e s

.

-7-* * *

B o t h R o s e a n d D a v i s u n d e r s t o o d t h a t t h e S a l e s C o n t r a c t w h i c h t h e y e n t e r e d

i n t o w o u l d b e s u b

j e c t t o c o n f

i r m a t i o n b y t h e C o u r t

.

T h a t R o s e a n d D a v i s d i d n o t s e e k t o b e e x c u s e d f r o m t h e i r b i d u n t i l A

p r i l 7

,

2 0 1 1

, a p p r o x i m a t e l

y e i g h t e e n m o n t h s a

f t e r e n t e r i n g i n t o t h e i r S a l e s

C o n t r a c t s f o r th e t w o p a r c e l

s

.

T h a t b y a p p e a r i n g i n S e

p t e m b e r 2 0 1 0 a n d r e

p r e s e n t i n g t o t h e C o u r t t h a t h e

p u r c h a s e d o u t t

h e i n t e r e s t o

f M r

. R o s e a n d w o u l d c l o s e i n t w o w e e k s , D a v i s

h a s w a i v e d a n y a r

g u m e n t s r e g a r d i n g a n y o t

h e r a l l e g e d d e f i c i e n c i e s t o t i t l e

a n d p r o c e d u r e

.

D a v i s ’ s i s s u e s c o n c e r n i n g m a r k e t a b i l i t y o f t i t l e o r a c c e s s a r e o f n o

c o n s e q u e n c e a s h e o b t a i n e d a l o a n c o m m i t m e n t f r o m B B & T

, T i t l e

I n s u r a n c e B i n d e r f

r o m T r i

- C i t y T i t l e C o m p a n y , I

n c

. a n d a d a t e f

o r c l o s i n g

t h e p r o p e r t y i n J u n e , 2 0 1 0

.

A b i d d e r w h o h a s o f

f e r e d a h i g h e s t b i d a t a j u d i c i a l s a l e a n d a p r o p e r t y i s

s t r u c k o f f t o h i m a n d w h o r e f

u s e s t o c o m p l y w i t h t h e t e r m s o f s a l e

, i s l i a b l e f o r

t h e d e f i c i t r e s u l t i n g f

r o m t h e s e c o n d s a l e

, w i t h o u t s o m e l e g a l e x c u s e

. I f a

b i d d e r h a s a r e a s o n a b l e a n d l e g a l e x c u s e f o r b e i n g r e l i e v e d f

r o m c o m p l i a n c e

w i t h t h e t e r m s o f s a l e

, i t i s h i s d u t y t o i m m e d i a t e l y s e e k r e l i e f b y p r o p e r l y

p e t i t i o n i n g t h e C o u r t t h e r e o f

, M a t t h e w s v

. E s l i n g e r

, 2 9 2 S W 2 d 5 4 3

, 5 4 9

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 5 5 )

.

( N u m b e r i n g i n o r i g i n a l o m i t t e d

. E m p h a s i s a d d e d

. )

. R o s e a n d D a v i s w e r e g i v e n 1 4 d a y s t o

d e c i d e w h e t h e r t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t i e s o r t o r i s k t h e i m p o s i t i o n o f d a m a g e s u p o n r e

- s a l e

.

T h e t r i a l c o u r t d i r e c t e d t h e S p e c i a l C o m m i s s i o n e r t o r e

- s e l l t h e A p a r t m e n t s a n d t h e P a r k i f

R o s e a n d D a v i s r e f

u s e d t o c l o s e o n t h e i r c o n t r a c t s

. I n t h e e v e n t o f r e

- s a l e

, t h e c o u r t o b s e r v e d

t h a t a h e a r i n g w o u l d b e h e l d t o c o n s i d e r w h e t h e r R o s e a n d D a v i s s h o u l d b e r e q u i r e d t o p a y

t h e a s s o c i a t e d d a m a g e s r e s u l t i n g f r o m t h e r e

- s a l e

.

O n J u l y 3 1

, 2 0 1 2

, a r e s p o n s e w a s f i l e d t h a t i n d i c a t e d D a v i s “ a g r e e s t o h o n o r s t r i c t

c o m p l i a n c e w i t h t h e t e r m s a n d c o n d i t i o n s o f a c e r t a i n A m e n d e d S a l e s C o n t r a c t d a t e d

S e p t e m b e r 2 0

, 2 0 1 0

. ” T h e p l e a d i n g f u r t h e r p r o v i d e d “ [ t ] h i s f o r e g o i n g r e p r e s e n t a t i o n h e r e b y

r e n d e r s a n y i s s u e s r e l a t i n g t o D a v i d L

. R o s e m o o t

. ” D a v i s t h e r e a f t e r f i l e d m o t i o n s t o

p r o d u c e s e p a r a t e d e e d s

. O n A u g u s t 1 6

, 2 0 1 2

, t h e S p e c i a l C o m m i s s i o n e r d e l i v e r e d t w o

p r o p o s e d d e e d s t h a t e s t a b l i s h e d a d i v i d i n g l i n e b e t w e e n t h e p r o p e r t i e s t o D a v i s ’ s c o u n s e l

, b u t

-8-s i n c e t h a t p r o d u c t i o n

, s h e w a s n o t a s k e d t o s e t a c l o s i n g d a t e

.

O n O c t o b e r 5

, 2 0 1 2

, t h e H o b b s e s f i l e d y e t a n o t h e r m o t i o n f o r i s s u a n c e o f a s h o w

c a u s e o r d e r

. A t t h a t t i m e

, R o s e a n d D a v i s

, t h r o u g h c o u n s e l

, r e p r e s e n t e d t h a t D a v i s ’ s

f i n a n c i n g e f

f o r t s w e r e o n g o i n g a n d t h a t t h e c l o s i n g s h o u l d t a k e p l a c e i n 4 5 d a y s

. A l s o a t t h i s

h e a r i n g

, f

o r t h e f i r s t t i m e

, t h e c o u r t w a s e x p r e s s l y i n f o r m e d t h a t D a v i s r e q u e s t e d t h e

p r o p e r t y t o b e s u b d i v i d e d i n t o t w o s e p a r a t e p a r c e l s

. T h e c o u r t n o t e d

, i n r e s p o n s e t o t h e

m o t i o n s t o p r o d u c e d e e d s

, t h a t t h e S p e c i a l C o m m i s s i o n e r h a d f u r n i s h e d a l r e a d y t w o

p r o p o s e d d e e d s s o a s t o e s t a b l i s h a d i v i d i n g l i n e b e t w e e n t h e A p a r t m e n t s t r a c t a n d t h e P a r k

t r a c t

. T h e c o u r t d i r e c t e d R o s e a n d D a v i s t o a d v i s e t h e c o u r t b y O c t o b e r 2 6

, 2 0 1 2 i f t h e y

r e f u s e d t o c l o s e o n t h e i r p u r c h a s e s

. D a v i s w a s i n f o r m e d t h a t “ t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r

u n d e r w r i t i n g c a n b e s u c c e s s f u l l y c o m p l e t e d i n o r d e r t o c l o s e o n t h e p u r c h a s e

. . . a s t w o

s e p a r a t e p a r c e l s s h a l l n o t s e r v e a s a b a s i s t o r e l i e v e M r

. D a v i s a n d M r

. R o s e o f t h e i r

c o n t r a c t u a l o b l i g a t i o n s

. ” T h e c o u r t t h e r e a f t e r r e c e i v e d n o t i c e f

r o m D a v i s ’ s c o u n s e l

i n d i c a t i n g a s f

o l l o w s :

[ D ] u e t o t h e u n c e r t a i n t i e s a s t o w h e t h e r t h e p r o p e r t i e s a u c t i o n e d a s C o u n t r y

J o y M o b i l e H o m e P a r k a n d C o u n t r y J o y A p a r t m e n t s c a n r e c e i v e u n d e r w r i t i n g

a p p r o v a l a s s e p a r a t e p a r c e l s

, a n d t h a t M r

. D a v i s d o e s n o t d e s i r e t o p u r c h a s e

t h e t r a i l e r p a r k a n d a p a r t m e n t s a s a s i n g l e t r a c t d u e

, i n p a r t

, t o S u l l i v a n C o u n t y

R o a d F r o n t a g e A c c e s s S u b d i v i s i o n R e g u l a t i o n s

, M r

. D a v i s h a s e l e c t e d t o

f o r e g o p u r c h a s i n g t h e a u c t i o n e d p r o p e r t i e s

. 5

A f t e r r e c e i v i n g t h e f

o r m a l r e f u s a l

, t h e t r i a l c o u r t d i r e c t e d t h e S p e c i a l C o m m i s s i o n e r

t o r e s e l l t h e p r o p e r t i e s

. T h e c o u r t s p e c i f i c a l l y d e c l a r e d t h a t t h e r e

- s a l e w a s t o b e h e l d a t t h e

r i s k o f R o s e a n d D a v i s a n d t h a t

, a f t e r t h e r e

- s a l e

, a h e a r i n g w o u l d b e h e l d t o a s c e r t a i n

w h e t h e r t h e y s h o u l d b e h e l d r e s p o n s i b l e f o r d a m a g e s

. A c o u r t p a r t i t i o n s u r v e y w a s t h e n

p r e p a r e d a n d f

i l e d w i t h t h e c o u r t b e f

o r e t h e r e

- s a l e

. T h e p r o p e r t y w a s p a r t i t i o n e d i n t o t w o

p a r c e l s

– P a r c e l T w o

, t h e A p a r t m e n t s a n d P a r c e l O n e

, t h e P a r k

. T h e r e

- s a l e w a s h e l d o n

A p r i l 6

, 2 0 1 3

, a n d c o n f

i r m e d b y t h e t r i a l c o u r t

. A l t h o u g h t h e p r o p e r t i e s h a d b e e n s u b d i v i d e d

b y t h e t i m e o f t h e r e

- s a l e a n d t h e d e e d s d e s c r i b e t h e A p a r t m e n t t r a c t s e p a r a t e l y f r o m t h e P a r k

t r a c t

, t h e p r o p e r t i e s w e r e c o l l e c t i v e l y b i d o n a n d p u r c h a s e d a s a w h o l e

.

H e a r i n g s w e r e h e l d o n S e p t e m b e r 1 8 a n d O c t o b e r 1 7

, 2 0 1 3 o n t h e i s s u e s o f w h e t h e r

R o s e a n d D a v i s s h o u l d b e r e q u i r e d t o p a y a s d a m a g e s t h e c o s t s a s s o c i a t e d w i t h t h e r e

- s a l e

Couns el obs er ves in an exc han ge wi th the cou rt tha t the re aso n Davis and Rose did no t d e s i r e t o 5

pur cha se the pro per ty as one par cel was bec aus e the y woul d the n have to app ear bef ore the zoning

comm is si on and woul d be re qui re d to have 50- foo t roa d fr ont ages. Couns el re m ar ked, “I t cha nges the whol e

complex ion of

th is sc ena ri o. . . . [ T ]he y could have t he Ch anc er y Court Sal e a nd a void al l t hat .”

-9-a n d t h e d e f i c i e n c y b e t w e e n t h e i r o r i g i n a l b i d s a n d t h e h i g h b i d a t t h e r e

- s a l e

. U l t i m a t e l y

, t h e

c o u r t e n t e r e d a j u d g m e n t a g a i n s t R o s e a n d D a v i s i n t h e a m o u n t o f $ 1 2 5

, 6 4 5

. T h i s a m o u n t

r e p r e s e n t s t h e d i f

f e r e n c e b e t w e e n t h e i r 2 0 0 9 b i d s a n d t h e 2 0 1 3 b i d a t t h e r e

- s a l e ( $ 1 1 4

, 2 5 0 )

,

p l u s t h e c o s t s i n c u r r e d d u r i n g t h e 2 0 1 3 r e

- s a l e ( $ 5 5

, 2 7 0 )

, w i t h a c r e d i t f o r t h e d e p o s i t s

t e n d e r e d b y R o s e a n d D a v i s i n 2 0 0 9

. A t i m e l y n o t i c e o f a p p e a l w a s f i l e d

.

I I

. I S S U E S

W e r e s t a t e t h e i s s u e s r a i s e d o n a p p e a l b y R o s e a n d D a v i s a s f o l l o w s :

1

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f a i l i n g t o s e t a s i d e t h e s a l e s c o n t r a c t s d a t e d

S e p t e m b e r 1 8 a n d O c t o b e r 2 3

, 2 0 0 9

, a n d S e p t e m b e r 2 0

, 2 0 1 0

.

2

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n i m p o s i n g d a m a g e s f o r t h e c o s t s o f t h e r e

s a l e o f t h e p r o p e r t i e s s u b j e c t t o t h e a b o v e d a t e d s a l e s c o n t r a c t s

.

I I I

. S T A N D A R D O F R E V I E W

O u r r e v i e w o f t h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w i s d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s

. T

a y l o r v

. F e z e l l

, 1 5 8 S

. W

. 3 d 3 5 2

, 3 5 7 ( T e n n

. 2 0 0 5 )

. T h e s a m e s t a n d a r d a p p l i e s

t o t h e t r i a l c o u r t ’ s a p p l i c a t i o n o f l a w t o t h e f a c t s

. S t a t e v

. T

h a c k e r

, 1 6 4 S

. W

. 3 d 2 0 8

, 2 4 8

( T e n n

. 2 0 0 5 )

. W i t h r e g a r d t o t h e t r i a l c o u r t ’ s f a c t u a l f i n d i n g s

, w e p r e s u m e t h e y a r e c o r r e c t

b u t w i l l o v e r t u r n t h e m i f w e f i n d t h a t t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e m

. H a s s v

.

K n i g h t o n

, 6 7 6 S

. W

. 2 d 5 5 4

, 5 5 5 ( T e n n

. 1 9 8 4 )

.

I V

. D I S C U S S I O N

C o n f i r m a t i o n

R o s e a n d D a v i s a s s e r t t h a t t h e c o n t r a c t s o n t h e p r o p e r t i e s w e r e v o i d d u e t o a l a c k o f

n o t i c e o f t h e c o n f

i r m a t i o n h e a r i n g a s t o t h e 2 0 0 9 c o n t r a c t s

, a n d b e c a u s e t h e r e w a s n o

c o n f i r m a t i o n o f t h e 2 0 1 0 c o n t r a c t s

. T h e y r e l y o n o u r o p i n i o n i n H o l l o w v

. I n g r a m

, w h e r e i n

6

w e n o t e d i n t e r a l i a :

We st la w imprope rl y sp el ls “I ngram” a s “I ngrim.” We use the pr ope r s pel li ng as ind ic at ed in the 6

cou rt re cor d.

-10-I n T e n n e s s e e

, a h i g h b i d d e r a t a j u d i c i a l s a l e i s c o n s i d e r e d a q u a s i

- p a r t y t o t h e

p r o c e e d i n g s a n d i s s u b

j e c t t o t h e j u r i s d i c t i o n a n d p o w e r s o f t h e c o u r t

, a n d i s

e n t i t l e d t o n o t i c e o f a l l p r o c e e d i n g s t h e r e a f t e r w h i c h a f

f e c t t h e p u r c h a s e a n d

t i t l e

, a n d i s s u b

j e c t t o a l l a c t i o n s o f t h e c o u r t s u b s e q u e n t l y t a k e n i n t h e c a u s e

.

M a t t h e w s v

. E s l i n g e r

, 2 9 2 S

. W

. 2 d 5 4 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 5 5 ) ; A l l e n v

. E a s t

,

6 3 T e n n

. 3 0 8 ( 1 8 7 4 )

. T h e h i g h b i d m a y s u b s e q u e n t l y b e r e j e c t e d b y t h e c o u r t

i f t h e c o u r t r e f

u s e s t o c o n f

i r m t h e s a l e

, b u t i f t h e c o u r t c o n f i r m s t h e s a l e t h e

h i g h b i d d e r m a y b e f

o r c e d t o g o t h r o u g h w i t h t h e s a l e a t t h a t p o i n t

. I d

. T h u s

,

t h e h i g h b i d d e r b e c o m e s a p a r t o f t h e s u b s e q u e n t p r o c e e d i n g s w h i c h a f f e c t t h e

p u r c h a s e

, a n d

, a s t h e T r i a l C o u r t h e r e i n f o u n d

, h e w o u l d h a v e t h e r i g h t t o s e e k

i n t e r v e n t i o n a n d p a r t i c i p a t e i n t h e p r o c e e d i n g s b e l o w

.

. . . [ O ] n c e t h e S p e c i a l M a s t e r f i l e d h i s r e p o r t r e g a r d i n g t h i s s a l e

, t h e C o u r t

w a s r e q u i r e d t o a c t u p o n t h e s a m e

, a n d s h o u l d h a v e h e l d a h e a r i n g s p e c i f i c a l l y

r e g a r d i n g w h e t h e r t h e r e p o r t s h o u l d b e c o n f i r m e d a n d t h e n m a d e h i s

i n d e p e n d e n t d e c i s i o n o n t h a t i s s u e

. I n T e n n e s s e e

, T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 3

. 0 4 ( 2 )

d i s c u s s e s S p e c i a l M a s t e r r e p o r t s i n n o n

- j u r y a c t i o n s

, a n d s t a t e s t h a t “ t h e c o u r t

s h a l l a c t u p o n t h e r e p o r t o f t h e m a s t e r

. W i t h i n t e n ( 1 0 ) d a y s a f t e r b e i n g s e r v e d

w i t h n o t i c e o f t h e f

i l i n g o f t h e r e p o r t

, a n y p a r t y m a y s e r v e w r i t t e n o b j e c t i o n s

t h e r e t o u p o n t h e o t h e r p a r t i e s

. . . . ”

H o l l o w v

. I n g r a m

, N o

. E 2 0 1 0

- 0 0 6 8 3

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 0 W L 4 8 6 1 4 3 0

, a t * 5 ( T e n n

. C t

. A p p

.

N o v

. 2 9

, 2 0 1 0 )

. R o s e a n d D a v i s a r g u e t h a t t h e a m e n d e d s a l e s c o n t r a c t s d a t e d S e p t e m b e r 2 0

,

2 0 1 0

, s u p e r s e d e d t h e p r e v i o u s c o n t r a c t s t h a t w e r e “ c o n f i r m e d

, ” a n d t h u s w o u l d n o t b e

s u b j e c t t o t h e p r i o r o r d e r o f c o n f i r m a t i o n

. B e c a u s e t h e s u p e r s e d i n g c o n t r a c t s w e r e n e v e r

c o n f i r m e d

, D a v i s c o n t e n d s t h a t h e c o u l d n o t b e c o m p e l l e d t o c o m p l e t e t h e p u r c h a s e

.

I f R o s e a n d D a v i s w e r e t r u l y c o n c e r n e d a b o u t b e i n g h e a r d a t t h e c o n f i r m a t i o n h e a r i n g

,

t h e y c o u l d h a v e c h e c k e d t h e c o u r t f i l e o r f i l e d a m o t i o n w i t h t h e c o u r t a s k i n g t o b e n o t i f i e d

o f a n y f u r t h e r p r o c e e d i n g s

. D a v i s w a s a s k e d a t t h e M a y 2 0 1 2 h e a r i n g w h e t h e r h e h a d a s k e d

a n y o n e w h e n t h e t r i a l c o u r t w o u l d c o n f i r m t h e s a l e a n d h i s r e s p o n s e w a s

, “ N o

, I j u s t w e n t

t h r o u g h [ R o s e ]

. ” R o s e a c k n o w l e d g e d h a v i n g c o n v e r s a t i o n s w i t h t h e S p e c i a l C o m m i s s i o n e r

a f t e r t h e S e p t e m b e r 2 0 0 9 a u c t i o n

, b u t a d m i t t e d t h a t h e d i d n o t a s k w h e n t h e c o u r t s a l e w o u l d

b e c o n f i r m e d

. T h e r e w a s s u f

f i c i e n t t i m e b e t w e e n t h e a u c t i o n a n d t h e c o n f i r m a t i o n t o l e a r n

t h e h e a r i n g d a t e a n d s e e k t h e a i d o f t h e c o u r t r e g a r d i n g t h e i s s u e s n o w d e s c r i b e d a s “ d e a l

b r e a k e r s

. ” H o w e v e r

, f

o r o v e r 1 8 m o n t h s a f

t e r t h e a u c t i o n

, t h e p a i r n e v e r c a m e b e f o r e t h e

c o u r t r e q u e s t i n g r e l i e f

. T h e y o n l y a p p e a r e d i n r e s p o n s e t o t h e m o t i o n s f i l e d b y t h e H o b b s e s

.

U n d e r T e n n e s s e e l a w

, a h i g h b i d d e r a t a j u d i c i a l s a l e o f r e a l p r o p e r t y h a s t h e d u t y t o a c t

p r o m p t l y i f h e w i s h e s t o b e e x c u s e d f r o m t h e o b l i g a t i o n t o p u r c h a s e r e a l e s t a t e

. S e e

M a t t h e w s v

. E s l i n g e r

, 2 9 2 S

. W

. 2 d 5 4 3

, 5 4 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 5 5 )

. T h u s

, R o s e a n d D a v i s

-11-w e r e r e q u i r e d t o i m m e d i a t e l y b r i n g t o t h e c o u r t ’ s a t t e n t i o n a n y l e g a l r e a s o n t o e x c u s e t h e m

f r o m c o m p l y i n g w i t h t h e s a l e s c o n t r a c t s

. I d

. I t h a s l o n g b e e n a m a x i m a n d p r i n c i p l e o f

e q u i t y t h a t “ e q u i t y a i d s t h e v i g i l a n t

, n o t t h o s e w h o s l e e p u p o n t h e i r r i g h t s

. . . . E q u i t y

d e l i g h t s i n d i l i g e n c e

, a n d i s s l o w t o a i d t h e s l o w

. I t n o t o n l y r e q u i r e s c l e a n h a n d s a n d a p u r e

h e a r t

, b u t a l s o s w i f

t f e e t

. ” H e n r y R

. G i b s o n

, e t a l

. , G i b s o n ’ s S u i t s i n C h a n c e r y § 2 5 ( 6 t h

e d

. 1 9 8 2 )

. A c c o r d i n g l y

, i n o u r v i e w

, R o s e a n d D a v i s w a i v e d t h e i r r i g h t s t o c o m p l a i n o f n o t

r e c e i v i n g n o t i c e o f t h e c o n f i r m a t i o n h e a r i n g

. W e t h e r e f o r e f i n d a n y r e l i a n c e o n H

o l l o w

r e g a r d i n g n o t i c e u n a v a i l i n g

.

F u r t h e r m o r e

, t h e 2 0 1 0 s a l e s c o n t r a c t s

, e x e c u t e d b y D a v i s m e r e l y b e c a u s e R o s e d e s i r e d

t o a s s i g n h i s i n t e r e s t s i n t h e p r o p e r t i e s

, c o n t a i n e d t h e s a m e t e r m s a s d i d t h e 2 0 0 9 c o n t r a c t s

e x e c u t e d b y b o t h R o s e a n d D a v i s

. T h e d e c i s i o n i n S p i c e r v

. K i m e s

, 1 5 6 S

. W

. 2 d 3 3 4

, 3 3 7

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 4 1 ) ( r e c o g n i z i n g t h e v a l i d i t y o f a n a s s i g n m e n t o f

p r o p e r t y i n t e r e s t s a f

t e r

a c o u r t s a l e ) r e v e a l s t h a t t h e r e w a s n o n e e d f o r t h e 2 0 1 0 c o n t r a c t s e x e c u t e d b y D a v i s t o b e

r e

- c o n f i r m e d b y t h e t r i a l c o u r t i n o r d e r f o r t h e m t o c o n s t i t u t e e n f o r c e a b l e a g r e e m e n t s

.

I n c a p a b l e o f L e g a l D e s c r i p t i o n

R o s e a n d D a v i s a r g u e t h a t t h e l a n d b e i n g s o l d a s t w o s e p a r a t e p a r c e l s

, w h e n i n f a c t

t h e r e w a s o n l y o n e p a r c e l t o s e l l

, m a k e s t h e p r o p e r t y a s s o l d i n c a p a b l e o f l e g a l d e s c r i p t i o n

.

B e c a u s e t h e r e w a s n o p a r t i t i o n l i n e b e t w e e n t h e p r o p e r t i e s

, t h e y a s s e r t t h e r e c o u l d n o t h a v e

b e e n a m e e t i n g o f t h e m i n d s a s t o w h a t w a s “ b o u g h t ” o r “ s o l d

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 5

-

1 0 3 ; I n r e T e n n e s s e e G a s T

r a n s p o r t

, I n c

. , 1 6 9 B

. R

. 6 4 3 ( 1 9 9 4 )

. T h e y a r g u e t h a t t h e s a l e s

c o n t r a c t s t h e y s i g n e d w e r e v o i d u n d e r t h e S t a t u t e o f F r a u d s a n d t h a t a m a t e r i a l b r e a c h o f

c o n t r a c t o c c u r r e d r e l i e v i n g t h e m o f a n y o b l i g a t i o n t o c l o s e o n t h e p a r c e l s

. 7

T he Sta tu te of F rauds, cod if

ie d as T enn ess ee Code Annot at ed sec ti on 29- 2- 101, pro vides as fol lows : 7

(a ) No ac ti on s hal l b e br ought:

(4) Upon any con tr act for the sal e of la nd s

, te nements

, or her edi ta m ent s, or the

m aking of a ny lea se the re of for a l onger t er m th an o ne ( 1) year;

unl ess the pro m is e or agree m ent

, upon whic h suc h act ion sha ll be bro ught, or some

m emorand um or not e the re o f

, sha ll be in wri ti ng, and si gned by the par ty to be

cha rged the re wit h, or some oth er per son la wful ly a u t h o r i zed by suc h par ty. I n a

con tr act for the sal e of land s, ten ements, or her edi ta m ent s, the par ty to be cha rged

is th e pa rt y ag ai nst whom enfo rc ement of th e c ont ra ct is sou ght.

T enn . Code Ann. § 29- 2- 101( a)

.

-12-T o b e v a l i d

, a d e e d “ m u s t d e s i g n a t e t h e l a n d i n t e n d e d t o b e c o n v e y e d w i t h r e a s o n a b l e

c e r t a i n t y

. ” P h o e n i

x M u t

. L i f e I n s

. C o

. v

. K i n g s t o n B a n k & T r u s t C o

. , 1 1 2 S

. W

. 2 d 3 8 1

, 3 8 2

( T e n n

. 1 9 3 8 )

. “ A d e s c r i p t i o n o f t h e p r o p e r t y b y s t r e e t a n d n u m b e r i s s u f f i c i e n t w h e r e t h e c i t y

i n w h i c h i t i s l o c a t e d i s s t a t e d

, e i t h e r i n t h e c a p t i o n o r b o d y o f t h e i n s t r u m e n t

. ” R o g e r s v

.

R o o p

, 9 2 S

. W

. 2 d 4 2 3

, 4 2 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 3 5 )

. “ T h e n u m b e r o f a c i t y l o t i s u s u a l l y a

s u f f i c i e n t d e s c r i p t i o n w i t h o u t s p e c i f y i n g t h e b o u n d a r y o f t h e l o t

. ” I d

. , q u o t i n g P o m e r o y

,

S p e c i f i c P e r f o r m a n c e o f C o n t r a c t s ( 4 t h E d

. ) § 2 1 8 9

. A s n o t e d i n B a l i l e s v

. C i t i e s S e r v i c e

C o

. ,

t o c o m p l y w i t h t h e s t a t u t e o f f r a u d s

, a m e m o r a n d u m o f a n a g r e e m e n t t o s e l l

m u s t s h o w

, w i t h r e a s o n a b l e c e r t a i n t y

, t h e e s t a t e i n t e n d e d t o b e s o l d

.

“ W h e r e t h e i n s t r u m e n t i s s o d r a w n t h a t u p o n i t s f a c e i t r e f e r s n e c e s s a r i l y t o

s o m e e x i s t i n g t r a c t o f l a n d

, a n d i t s t e r m s c a n b e a p p l i e d t o t h a t o n e t r a c t o n l y

,

p a r o l e v i d e n c e m a y b e e m p l o y e d t o s h o w w h e r e t h e t r a c t s o m e n t i o n e d i s

l o c a t e d

. B u t

, w h e r e t h e d e s c r i p t i o n e m p l o y e d i s o n e t h a t m u s t n e c e s s a r i l y

a p p l y w i t h e q u a l e x a c t n e s s t o a n y o n e o f a n i n d e f i n i t e n u m b e r o f t r a c t s

, p a r o l

e v i d e n c e i s n o t a d m i s s i b l e t o s h o w t h a t t h e p a r t i e s i n t e n d e d t o d e s i g n a t e a

p a r t i c u l a r t r a c t b y t h e d e s c r i p t i o n

. ”

I d

. , 5 7 8 S

. W

. 2 d 6 2 1

, 6 2 3 ( T e n n

. 1 9 7 9 ) ( c i t i n g a n d q u o t i n g D o b s o n v

. L i t t o n

, 4 5 T e n n

. 6 1 6

( 1 8 6 8 ) )

.

E a c h c o n t r a c t d e s i g n a t e d t h e p r o p e r t i e s a s “ C o u n t r y J o y A p a r t m e n t s

, 4 9 3 B a r n e t t D r

. ,

K i n g s p o r t

, T N ” a n d “ C o u n t r y J o y M o b i l e H o m e P a r k

, 4 8 3 B a r n e t t D r

. , K i n g s p o r t

, T N

. ”

E a c h d e s c r i p t i o n o f t h e p r o p e r t y b e i n g s o l d c l e a r l y p e r t a i n e d t o o n l y o n e t r a c t

. A s n o t e d

a b o v e

, “ [ a ] d e s c r i p t i o n o f t h e p r o p e r t y b y s t r e e t a n d n u m b e r i s s u f f i c i e n t w h e r e t h e c i t y i n

w h i c h i t i s l o c a t e d i s s t a t e d

, e i t h e r i n t h e c a p t i o n o r b o d y o f t h e i n s t r u m e n t

. ’ ” R o g e r s

, 9 2

S

. W

. 2 d a t 4 2 8

. W e a g r e e w i t h t h e t r i a l c o u r t t h a t t h e d e s c r i p t i o n s a t i s f i e s t h e S t a t u t e o f

F r a u d s

.

F u r t h e r

, a s o f O c t o b e r 2 3

, 2 0 0 9

, R o s e a n d D a v i s w e r e p u r c h a s i n g t h e w h o l e o f t h e

p r o p e r t y i d e n t i f

i e d a s T a x M a p 9 1

, P a r c e l 1 0 3

. 0 0

– t h e s a m e w a y i t w a s h e l d b y M r

. H o b b s

a n d i n t h e s a m e m a n n e r a s h e l d b y t h e s u b s e q u e n t h i g h b i d d e r a t t h e 2 0 1 3 r e

- s a l e

. T h u s

, b e c a u s e R o s e a n d D a v i s u l t i m a t e l y a g r e e d t o p u r c h a s e b o t h t h e P a r k a n d t h e A p a r t m e n t s

, i t

i s i r r e l e v a n t w h e t h e r t h e p a r c e l s e x i s t e d a s s e p a r a t e p a r c e l s a t t h e t i m e o f t h e a u c t i o n

.

I f R o s e a n d D a v i s s a w t h e l a c k o f a d i v i d i n g l i n e b e t w e e n t h e p r o p e r t i e s a s a d e f e c t

,

t h e y s h o u l d h a v e r a i s e d t h e i s s u e p r o m p t l y w i t h t h e t r i a l c o u r t a n d r e q u e s t e d e a r l y o n t h a t t h e

S p e c i a l C o m m i s s i o n e r r e t a i n a s u r v e y o r t o s e t t h e d i v i d i n g l i n e b e t w e e n t h e A p a r t m e n t s a n d

-13-t h e P a r k t h r o u g h a c o u r t p a r t i t i o n s u r v e y

. A s n o t e d i n R o g e r s :

[ W ] h e r e r e s c i s s i o n w a s a s k e d u p o n t h e g r o u n d o f a d e f e c t i v e t i t l e t h e v e n d o r

w o u l d b e a l l o w e d a r e a s o n a b l e t i m e t o p e r f e c t h i s t i t l e

, a n d

, i f t h e a f t e r

a c q u i r e d t i t l e b e a g o o d o n e

, a n d t h e r e i s n o f r a u d

, t h e c o m p l a i n a n t w i l l b e

c o m p e l l e d t o a c c e p t i t

.

I d

. , 9 2 S

. W

. 2 d a t 4 2 9

. A c c o r d i n g l y

, t h i s i s s u e l a c k s m e r i t

.

D r i v e w a y

R o s e a c k n o w l e d g e d a t t h e M a y 2 0 1 2 h e a r i n g t h a t t h e r e v i s i o n d a t e o n M r

. M i z e ’ s

s u r v e y w a s A p r i l 8

, 2 0 1 0

, a n d t h a t t h e r e v i s e d s u r v e y o f R o s e a n d D a v i s ’ s p r o p e r t i e s s h o w e d

i n c l u s i o n o f t h e 1 4

- f

o o t p a r c e l f

r o m t h e e s t a t e o f M r

. H o b b s

. T h u s

, a n y p u r p o r t e d d e f e c t

p e r t a i n i n g t o t h e d r i v e w a y ’ s e n c r o a c h m e n t o n M r

. H o b b s ’ s e s t a t e w a s c u r e d b y A p r i l 2 0 1 0

.

T h e d r i v e w a y e n c r o a c h m e n t i s s u e w a s n o t a b a s i s u p o n w h i c h R o s e a n d D a v i s w e r e e n t i t l e d

t o r e l i e f

.

T a x L i e n

R o s e a n d D a v i s a s s e r t t h a t t h e p r o p e r t i e s w e r e s u b j e c t t o a l a r g e f

e d e r a l t a x l i e n t h a t

w a s n o t p a i d u n t i l F e b r u a r y 8

, 2 0 1 0

, n e a r l y a y e a r a n d a h a l f a f t e r t h e o r i g i n a l c o n t r a c t s w e r e

s i g n e d

. T h e r e f

o r e

, t h e y a r g u e t h a t a s o f t h e d a t e o f t h e o r d e r o f c o n f i r m a t i o n

, t h e p r o p e r t i e s

w e r e n o t f

r e e a n d c l e a r o f l i e n s a n d c o u l d n o t t h e r e b y b e c o n v e y e d b y w a r r a n t y d e e d a s

r e p r e s e n t e d a t t h e a u c t i o n

.

I n t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r o f c o n f i r m a t i o n

, i t i s s t a t e d

I T I S F U R T H E R O R D E R E D t h a t w h e n s a i d p u r c h a s e m o n e y f o r a p a r t i c u l a r

p a r c e l a n d / o r i n t e r e s t

. . . s h o u l d b e p a i d t o t h e C l e r k a n d M a s t e r

, a n d a l l

r e l a t e d c o s t s s h a l l h a v e b e e n p a i d

, t h e C l e r k a n d M a s t e r

, u p o n a p u r c h a s e r ’ s

r e q u e s t

, s h a l l m a k e

, a c k n o w l e d g e f o r r e g i s t r a t i o n

, a n d d e l i v e r t o s u c h

p u r c h a s e r a d e e d c o n v e y i n g t h e t r a c t o f l a n d t o s u c h p u r c h a s e r ( o r s u c h

p u r c h a s e r ’ s d e s i g n e e ) f r e e o f a n y c l a i m o r l i e n

. . . ; t h e s u b j e c t p a r c e l o f t h e

r e a l p r o p e r t y s h a l l b e r e l e a s e d f r o m a l l s u c h c l a i m s a n d l i e n s u p o n p a y m e n t o f

t h e p u r c h a s e m o n e y f

o r s a i d p a r c e l a n d t o t h e e x t e n t s u c h c l a i m s a n d l i e n s m a y

b e f o u n d t o b e v a l i d

, t h e s a m e s h a l l b e s a t i s f i e d a n d r e l e a s e d

. . . .

-14-I T I S F U R T H E R O R D E R E D t h a t w h e n s a i d p u r c h a s e m o n e y s h o u l d b e p a i d

t o t h e C l e r k a n d M a s t e r

. . . t h e C l e r k a n d M a s t e r s h a l l s e c u r e t h e r e l e a s e o f

a n y c l a i m o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e S e r v i c e a g a i n s t s a i d p a r c e l w i t h r e s p e c t t o

e s t a t e t a x e s d u e f

r o m t h e H e r b e r t H o o v e r H o b b s E s t a t e

.

T e n n e s s e e c o u r t s r e c o g n i z e t h e r i g h t o f s e l l e r s t o b e g i v e n a n o p p o r t u n i t y t o r e m e d y

a n y d e f e c t s i n t i t l e a f

t e r e x e c u t i o n o f s a l e s c o n t r a c t s

. R o g e r s

, 9 2 S

. W

. 2 d a t 4 2 9

. P a y m e n t

t o s a t i s f y t h e l i e n w a s m a d e o n F e b r u a r y 8

, 2 0 1 0

, p u r s u a n t t o t h e c o u r t ’ s o r d e r a n d o u t o f

p r o c e e d s f

r o m t h e 2 0 0 9 s a l e s o f o t h e r p r o p e r t i e s b y t h e S p e c i a l C o m m i s s i o n e r

. “ T h e

p u r c h a s e r i s e n t i t l e d t o h a v e a l l t a x l i e n s

. . . o r o t h e r e n c u m b r a n c e s o n t h e p r o p e r t y

, r e m o v e d

,

o r e l s e d i s c h a r g e d o u t o f t h e p u r c h a s e

- m o n e y p a i d b y h i m i n t o C o u r t

. ” H e n r y R

. G i b s o n

, e t

a l

. , G i b s o n ’ s S u i t s i n C h a n c e r y § 1 8

. 2 0 ( 8 t h e d

. , 2 0 0 4 )

. A c c o r d i n g l y

, a n y d e f e c t w a s c u r e d

a n d t h e t i t l e w a s f

r e e a n d c l e a r o f t h e I R S l i e n a s o f t h e t i m e R o s e a n d D a v i s f i l e d t h e i r

m o t i o n s t o s e t a s i d e t h e s a l e s c o n t r a c t s

. T h e t r i a l c o u r t p r o p e r l y d e t e r m i n e d t h a t t h e t a x l i e n

d i d n o t s e r v e a s a b a s i s f o r r e l i e v i n g t h e p a i r o f t h e i r o b l i g a t i o n t o c l o s e o n t h e p r o p e r t i e s

.

J u d i c i a l S a l e

R o s e a n d D a v i s p o i n t t o w h a t t h e y p e r c e i v e t o b e d i f f e r e n c e s i n t h e p r o c e d u r e s u s e d

i n t h e o r i g i n a l 2 0 0 9 a n d t h e 2 0 1 3 r e

- s a l e

. T h e y c l a i m t h a t t h e 2 0 0 9 s a l e s h o u l d h a v e b e e n

c o n d u c t e d l i k e t h e 2 0 1 3 r e

- s a l e

.

J u d i c i a l s a l e s a r e t r e a t e d d i f f e r e n t l y t h a n p r i v a t e s a l e s

. A s w e h a v e r e c o g n i z e d :

T h e c o u r t s h o u l d n o t a n d w i l l n o t p e r m i t i n t e r f e r e n c e w i t h t h e o r d e r l y p r o c e s s

o f t h e c o u r t t h r o u g h i t s c l e r k s o r o t h e r o f f i c e r s i n c a r r y i n g o u t t h e t e r m s a n d

p r o v i s i o n s o f i t s d e c r e e s

. T o p e r m i t s u c h t a m p e r i n g w i t h t h e p r o c e s s e s a n d

p r o c e d u r e o f t h e c o u r t a s w o u l d a u t h o r i z e p e r s o n s t o b i d a t j u d i c i a l s a l e s w h o

d i d n o t k n o w w h e t h e r t h e y w o u l d c o m p l y w i t h t h e t e r m s o f s a l e o r n o t

. . .

w o u l d b e o p e n i n g t h e d o o r t o f r a u d a n d d e c e i t f

u l i n t e r f e r e n c e w i t h p e r s o n s

w h o m i g h t b e p r e s e n t a n d i n t e r e s t e d i n p u r c h a s i n g t h e p r o p e r t y t o b e s o l d

, a n d

c r e a t e a s e n t i m e n t i n t h e m i n d s o f t h e p u b l i c w h i c h w o u l d d e s t r o y

, n o t o n l y t h e

o r d e r l y p r o c e d u r e o f s u c h a c t i o n i n p e n d i n g c a u s e s

, b u t w h i c h w o u l d c r e a t e a

d i s r e s p e c t f

o r t h e c o u r t i t s e l f

.

M a t t h e w s

, 2 9 2 S

. W

. 2 d a t 5 4 9

.

I f R o s e a n d D a v i s h a d b e e n w i l l i n g t o f o l l o w t h r o u g h w i t h t h e s a l e s c o n t r a c t s

, t h e

S p e c i a l C o m m i s s i o n e r a n d t h e c o u r t c o u l d h a v e w o r k e d t o a l l a y t h e i r f e a r s r e g a r d i n g t h e

-15-p e r c e i v e d “ d e f e c t s

. ” A n y r e q u e s t t o h a v e d e e d s p r e p a r e d f o r t w o s e p a r a t e p a r c e l s c o u l d a n d

w o u l d h a v e b e e n h o n o r e d

– j u s t a s w a s d o n e w i t h t h e 2 0 1 3 r e

- s a l e

. H o w e v e r

, b y S e p t e m b e r

2 0 1 0

, R o s e h a d d e c i d e d h e w a n t e d o u t o f t h e t r a n s a c t i o n a n d r o u g h l y o n e y e a r a f t e r t h e

a u c t i o n

, a n d a t l e a s t s i x m o n t h s b e f o r e t h e m o t i o n t o s e t a s i d e t h e s a l e c o n t r a c t s w a s f i l e d

,

D a v i s l i k e w i s e h a d l o s t i n t e r e s t i n p u r c h a s i n g t h e p r o p e r t i e s

. G r a n t i n g r e l i e f t o R o s e a n d

D a v i s u n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s c a s e w o u l d b e i m p r o p e r

, a s t h e y d i d n o t t i m e l y p u r s u e

t h e i r r i g h t s p u r s u a n t t o t h e r u l e s

.

D a m a g e s

R o s e a n d D a v i s c o n t e n d t h a t a n y d a m a g e s t h e y o w e c o n s i s t o f t h e e a r n e s t m o n e y p a i d

.

T h e y a s s e r t t h e c o n t r a c t s c o n t a i n a c l e a r a n d u n e q u i v o c a l l i q u i d a t e d d a m a g e s p r o v i s i o n t h a t

t h e e a r n e s t m o n e y w o u l d b e f o r f e i t e d i f c l o s i n g d i d n o t o c c u r w i t h i n a p p r o x i m a t e l y 3 0 d a y s

a f t e r b e i n g p r e s e n t e d t h e d e e d t o t h e p a r c e l :

I t i s f u r t h e r a g r e e d t h a t i f p u r c h a s e r f a i l ( s i c ) t o c a r r y o u t a n d

p e r f o r m t h e t e r m s o f t h i s a g r e e m e n t a f t e r d e e d i s p r e s e n t e d

, t h e n

t h e a b o v e d e p o s i t m o n e y s h a l l b e f o r f e i t e d a s d a m a g e t o t h i s s a l e

a n d s h a l l b e r e t a i n e d b y t h e C h a n c e r y C o u r t s u b j e c t t o o r d e r s o f

t h e C o u r t

.

T h e a p p e l l e e s c o n t e n d t h e l a n g u a g e r e g a r d i n g t h e d e p o s i t m o n e y e x i s t s m e r e l y t o a d v i s e t h e

p u r c h a s e r s o f h o w t h e i r d e p o s i t m o n e y o f t e n p e r c e n t w i l l b e a p p l i e d a n d t h a t t h e i r d e p o s i t

m o n e y w i l l n o t b e r e t u r n e d t o t h e m

.

I n T e n n e s s e e

, “ [ t ] h e t e r m “ l i q u i d a t e d d a m a g e s ” i s d e f i n e d b y c a s e l a w a s a “ s u m

s t i p u l a t e d a n d a g r e e d u p o n b y t h e p a r t i e s a t t h e t i m e t h e y e n t e r t h e i r c o n t r a c t

, t o b e p a i d t o

c o m p e n s a t e f

o r i n j u r i e s s h o u l d a b r e a c h o c c u r

. ” V

. L

. N i c h o l

s o n C o

. v

. T

r a n s c o n I

n v

. & F i n

.

L t d

. , I n c

. , 5 9 5 S

. W

. 2 d 4 7 4

, 4 8 4 ( T e n n

. 1 9 8 0 ) ; K i m b r o u g h & C o

. v

. S c h m i t t

, 9 3 9 S

. W

. 2 d 1 0 5

,

1 0 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 )

. T h e s t i p u l a t e d a m o u n t r e p r e s e n t s a n e s t i m a t e o f p o t e n t i a l

d a m a g e s i n t h e e v e n t o f a c o n t r a c t u a l b r e a c h w h e r e d a m a g e s a r e l i k e l y t o b e u n c e r t a i n a n d

n o t e a s i l y p r o v e n

. V

. L

. N i c h o l

s o n

, 5 9 5 S

. W

. 2 d a t 4 8 4 ( e m p h a s i s a d d e d )

. A s a r g u e d b y t h e

a p p e l l e e s

, a “ l i q u i d a t e d d a m a g e s c l a u s e p u r p o r t i n g t o l i m i t [ o n e ’ s ] l i a b i l i t y f o r b r e a c h o f

c o n t r a c t

. . . [ i s ] u n e n f

o r c e a b l e w h e r e t h e a c t u a l d a m a g e s c a u s e d b y a b r e a c h a r e ‘ r e a d i l y

s u s c e p t i b l e t o a c c u r a t e p r o o f

. ’ ” G r o s s v

. M c K e n n a

, N o

. E 2 0 0 5

- 0 2 4 8 8

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 7

W L 3 1 7 1 1 5 5

, * 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 3 0

, 2 0 0 7 )

.

I n t h i s c a s e

, a c t u a l d a m a g e s c a u s e d b y t h e b r e a c h b y R o s e a n d D a v i s

, s u c h a s c o s t s

a s s o c i a t e d w i t h t h e r e

- s a l e ( i

. e

. , c o m m i s s i o n s p a i d t o t h e a u c t i o n e e r a n d t h e S p e c i a l

-16-C o m m i s s i o n e r )

, a d v e r t i s i n g c o s t s

, a n d t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e o r i g i n a l p u r c h a s e p r i c e a n d

t h e p u r c h a s e p r i c e a t t h e r e

- s a l e

, w e r e r e a d i l y s u s c e p t i b l e t o a c c u r a t e p r o o f

, e v e n b e f

o r e t h e

2 0 1 3 r e

- s a l e

. S e e G i b s o n ’ s S u i t s i n C h a n c e r y § 6 8 8

. W e n o t e t h a t t h e c o s t s a s s o c i a t e d w i t h 8

t h e S e p t e m b e r 2 0 0 9 s a l e a l o n e e x c e e d e d t h e a m o u n t o f t h e t e n p e r c e n t d e p o s i t ( f i v e p e r c e n t

c o m m i s s i o n t o t h e a u c t i o n e e r a n d a s i x p e r c e n t c o m m i s s i o n t o t h e S p e c i a l C o m m i s s i o n e r )

.

T h e r e i s n o i n d i c a t i o n t h a t a n y f o r f e i t e d d e p o s i t m o n i e s w o u l d c o v e r a n y d a m a g e s s u s t a i n e d

b y t h e H o b b s e s

. R a t h e r

, t h e d e p o s i t s w e r e t o b e r e t a i n e d b y t h e c o u r t

.

T h e p u r p o s e o f a s s e s s i n g d a m a g e s i n a b r e a c h o f c o n t r a c t s u i t i s t o p l a c e t h e p l a i n t i f f

,

a s n e a r l y a s p o s s i b l e

, i n t h e s a m e p o s i t i o n h e w o u l d h a v e b e e n i n h a d t h e c o n t r a c t b e e n

p e r f o r m e d

. C h a m b l i s s

, B a h n e r & C r a w f o r d v

. L u t h e r

, 5 3 1 S

. W

. 2 d 1 0 8 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 7 5 )

, a n d H

a w k i n s v

. R e

y n o l d s

, 4 6 7 S

. W

. 2 d 7 9 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 1 )

. I n o r d e r t o p l a c e

t h e n o n

- b r e a c h i n g a p p e l l e e s

, t h e H o b b s e s

, i n “ a s n e a r l y a s p o s s i b l e

. . . t h e s a m e p o s i t i o n

[ t h e y ] w o u l d h a v e b e e n i n h a d t h e c o n t r a c t [ s ] b e e n p e r f o r m e d

, ” t h e n t h e c o u r t m u s t n o t l i m i t

t h e d a m a g e s t o t h e d e p o s i t m o n e y

. A s r e c o g n i z e d b y G i b s o n ’ s S u i t s i n C h a n c e r y

,

W h e n a p e r s o n b i d s a t a C h a n c e r y s a l e

, h e t h e r e b y s u b m i t s h i m s e l f t o t h e

j u r i s d i c t i o n o f t h e C o u r t a s t o a l l m a t t e r s c o n n e c t e d w i t h s u c h b i d ; a n d i f h i s

b i d i s a c c e

p t e d b y th e M a s t e r b e

f o r e i t i s w i t h d r a w n , a n d i s r e p o r t e d a n d

c o n f i r m e d

, t h e C o u r t m a

y b y a t t a c h m e n t c o m p e l t h e p u r c h a s e r t o c o m p l e t e

h i s p u r c h a s e , b

y p a y i n g th e p u r c h a s e

- m o n e y ; o r m a y o r d e r a r e

- s a l e o

f t h e

p r o p e r t y a n d i s s u e a n e

x e c u t i o n a g a i n s t h i m a n d s u r e t i e s , i f a n y , f o r a n y l o s s

c a u s e d b y th e r e

- s a l e

. . . .

H e n r y R

. G i b s o n

, e t a l

. , G i b s o n ’ s S u i t s i n C h a n c e r y § 6 8 8

, a t p

. 7 4 5 ( 5 t h e d

. , 1 9 5 6 )

( e m p h a s i s a d d e d ) ( c i t i n g A l l e n v

. E a s t

, 6 3 T e n n

. 3 0 8 ( 1 8 7 4 ) ( u p h o l d i n g a t r i a l c o u r t ’ s d e c r e e

a g a i n s t a h i g h b i d d e r f o r t h e d e f

i c i e n c y b e t w e e n h i s b i d a m o u n t a n d t h e r e

- s a l e p r i c e ) ) ;

M a t t h e w s

, 2 9 2 S

. W

. 2 d a t 5 4 9

. S e e a l s o H e n r y R

. G i b s o n

, e t a l

. , G i b s o n ’ s S u i t s i n C h a n c e r y

§ 1 8

. 1 2 ( 8 t h e d

. , 2 0 0 4 )

. A c c o r d i n g l y

, t h e t r i a l c o u r t p r o p e r l y a s s e s s e d d a m a g e s a g a i n s t R o s e

a n d D a v i s f

o r t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e i r 2 0 0 9 b i d s a n d t h e 2 0 1 3 b i d a t t h e r e

- s a l e

, p l u s t h e

c o s t s i n c u r r e d d u r i n g t h e 2 0 1 3 r e

- s a l e

, w i t h a c r e d i t f o r t h e d e p o s i t s t e n d e r e d b y R o s e a n d

D a v i s i n 2 0 0 9

.

We fi nd the cas es ci t e d b y R o s e a n d Davis tha t do not per ta in to j udi ci al sal es of re al ty ar e 8

ina ppl ic abl e in thi s m at te r. Covi ngt on v. Robins on , 723 S.W .2d 643, 644 (T enn . Ct. App. 1987) ; Guil ian o

v. Cl eo, Inc

. , 995 S.W .2d 8 8, 91

- 92 ( T enn . 199 9).

-17-V

. C O N C L U S I O N

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

, a n d t h e c a s e i s r e m a n d e d f o r s u c h f u r t h e r

p r o c e e d i n g s a s m a y b e n e c e s s a r y

. C o s t s o f t h e a p p e a l a r e t a x e d t o t h e q u a s i

p a r t i e s / a p p e l l a n t s

, D a v i d L

. R o s e a n d J

. R i c k e y D a v i s

, a n d t h e i r s u r e t y

, i f a n y

, f o r w h i c h

e x e c u t i o n m a y i s s u e

, i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ J O H N W

. M c C L A R T Y

, J U D G E

-18-