### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Apr il 15 , 20 13 Ses si on

JAME S EBE RLE E T A L



### . v. LI SA PARROTT EL LI OTT

, I N D I V I D U A L L Y A N D

A S P E R S O N A L R E P R E S E N T A T I V E O F T H E

E S T A T E O F J E R R Y W A Y N E P A R R O T T



### , D E C E A S E D

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r M o n r o e C o u n t y

N o

. 1 6 7 1 5 J e r r i S

. B r y a n t

, C h a n c e l l o r

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. E 2 0 1 2

- 0 0 2 9 8

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J u n e 2 8

, 2 0 1 3

T h i s i s a c o n t e s t e d e a s e m e n t a c t i o n r e g a r d i n g w o o d e d m o u n t a i n p r o p e r t y i n M o n r o e C o u n t y

.

T h e P l a i n t i f

f s / A p p e l l a n t s

, J a m e s a n d E d n a E b e r l e

, f i l e d a c o m p l a i n t r e q u e s t i n g t h a t t h e

D e f e n d a n t / A p p e l l e e

, L i s a P a r r o t t E l l i o t t

, b e e n j o i n e d f r o m c r o s s i n g t h e E b e r l e s ’ p r o p e r t y

f r o m h e r a d

j o i n i n g t h i r t y

- a c r e t r a c t w i t h o u t b e n e f i t o f a n e a s e m e n t

. F o l l o w i n g a b e n c h t r i a l

,

t h e M o n r o e C o u n t y C h a n c e r y C o u r t d i s m i s s e d t h e E b e r l e s ’ c o m p l a i n t f o r i n j u n c t i v e r e l i e f

a n d r u l e d t h a t a n e a s e m e n t e x i s t s f o r i n g r e s s a n d e g r e s s o v e r t h e E b e r l e s ’ p r o p e r t y

,

a p p u r t e n a n t t o a n d s e r v i n g M s

. E l l i o t t ’ s p r o p e r t y

. T h e E b e r l e s h a v e a p p e a l e d

. A t i s s u e i s

w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y f i n d i n g t h e e x i s t e n c e o f a n e a s e m e n t

, e i t h e r e x p r e s s

,

p r e s c r i p t i v e

, o r i m p l i e d

. T h e E b e r l e s a l s o a s s e r t t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y f a i l i n g t o l i m i t

t h e e a s e m e n t t o a u s e n o g r e a t e r t h a n t h e u s e p r e v i o u s l y m a d e o v e r t h e s e r v i e n t p r o p e r t y

.

D i s c e r n i n g n o e r r o r

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g t h a t a n e a s e m e n t e x i s t s f o r i n g r e s s a n d

e g r e s s a n d t h e c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f t h e c o m p l a i n t f o r i n j u n c t i v e r e l i e f

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t

A f f i r m e d ; C a s e R e m a n d e d

T H O M A S R

. F R IE R S O N

, I I

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h C H A R LE S D

.

S U S A N O

, J R

. , P

. J

. , a n d D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , j o i n e d

.

J o h n W

. C l e v e l a n d

, S r

. , S w e e t w a t e r

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, J a m e s a n d E d n a E b e r l e

.

J o h n C a r s o n

, I I I

, M a d i s o n v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, L i s a P a r r o t t E l l i o t t

.O P I N I O N

I

. F a c t u a l a n d P r o c e d u r a l B a c k g r o u n d

T h e E b e r l e s p u r c h a s e d a p p r o x i m a t e l y t w e l v e a c r e s o f r e a l p r o p e r t y ( “ E b e r l e

P r o p e r t y ” )

, c o m p r i s e d o f f o u r c o n t i g u o u s t r a c t s o f w o o d e d l a n d

, i n M o n r o e C o u n t y i n

S e p t e m b e r 2 0 0 6

. T i t l e t o t h e E b e r l e P r o p e r t y w a s c o n v e y e d b y t w o s e p a r a t e d e e d s

, e a c h

t r a n s f e r r i n g t w o t r a c t s o f l a n d

, t h e n o r t h e r n t w o t r a c t s c o n v e y e d b y M e l v i n a n d S h a r o n M o s s

a n d t h e s o u t h e r n t w o t r a c t s b y G l e n n R

. a n d M a r i l y n T

. B r e e d i n g

. T h e c h a i n s o f t i t l e f o r a l l

f o u r t r a c t s m e r g e w i t h t h e c o m m o n p r e d e c e s s o r i n t i t l e

, S e q u o y a h L a n d C o m p a n y

, I n c

. ( “ S e q u o y a h ” )

. T h e d e e d c o n v e y i n g t h e s o u t h e r n t w o t r a c t s t o t h e E b e r l e s i n c l u d e d a

p r o v i s i o n r e s e r v i n g a t w e n t y

- f i v e

- f o o t r i g h t

- o f

- w a y t o S e q u o y a h

, a n d a p r o v i s i o n t h a t t h e

l a n d w a s c o n v e y e d “ s u b j e c t t o a l l p r e v i o u s e a s e m e n t s

, v i s i b l e o r o t h e r w i s e

. ”

T h e E b e r l e P r o p e r t y i s b o u n d e d o n t h e n o r t h w e s t c o r n e r b y a t h i r t y

- a c r e t r a c t o w n e d

b y M s

. E l l i o t t ( “ E l l i o t t P r o p e r t y ” )

, w h i c h s h e i n h e r i t e d f r o m h e r f a t h e r

, J e r r y W a y n e P a r r o t t

,

u p o n h i s d e a t h i n J u l y 2 0 0 9

. T i t l e t o t h e t h i r t y

- a c r e t r a c t w a s c o n v e y e d t o M r

. P a r r o t t b y

D o n a l d a n d H e l e n C o c h r a n i n 1 9 7 9

. M r

. P a r r o t t p u r c h a s e d o t h e r t r a c t s c o n t i g u o u s t o t h e

t h i r t y

- a c r e t r a c t a t a b o u t t h e s a m e t i m e

, w i t h o n e o f t h e s e p a r c e l s h a v i n g d i r e c t e g r e s s t o a n

a s p h a l t c o u n t y r o a d

. T h e c h a i n o f t i t l e f o r t h e E l l i o t t P r o p e r t y a n d t h e o t h e r P a r r o t t l a n d

o r i g i n a t e d w i t h S e q u o y a h a s t h e c o m m o n p r e d e c e s s o r i n t i t l e

. S e q u o y a h i n i t i a l l y o w n e d

a p p r o x i m a t e l y 3 0 0 a c r e s t h a t i n c l u d e d a l l o f t h e p r o p e r t y r e l e v a n t t o t h e p r e s e n t d i s p u t e

.

T h e d i r t r o a d d e t e r m i n e d b y t h e t r i a l c o u r t t o b e a n e a s e m e n t i s l a b e l e d “ M o u n t a i n

R o a d ” o n s u r v e y m a p s a n d d r a w i n g s a d m i t t e d i n t o e v i d e n c e b y b o t h p a r t i e s

. M o u n t a i n R o a d

b e g i n s a t S h i e l d s B r a n c h R o a d

, a n a s p h a l t c o u n t y r o a d

, a n d e x t e n d s t h e l e n g t h o f t h e E b e r l e

P r o p e r t y t o t h e c o m m o n b o u n d a r y b e t w e e n t h e E b e r l e P r o p e r t y a n d t h e E l l i o t t P r o p e r t y

.

R e g a r d i n g t h e e a s e m e n t a s e s t a b l i s h e d b y t h e t r i a l c o u r t

, t h e E l l i o t t P r o p e r t y i s t h e d o m i n a n t

e s t a t e a n d t h e E b e r l e P r o p e r t y t h e s e r v i e n t e s t a t e

.

A t t h e t r i a l

, t h e r e w a s u n d i s p u t e d t e s t i m o n y f r o m M r

. E b e r l e t h a t h e a n d M r

. P a r r o t t

w e r e g o o d f

r i e n d s a n d t h a t M r

. P a r r o t t h a d h e l p e d h i m c h o o s e t h e s i t e o n w h i c h t o s e t t h e

E b e r l e s ’ m o b i l e h o m e

. M r

. P a r r o t t a l s o a s s i s t e d i n b u i l d i n g a n a d d i t i o n t o t h e E b e r l e h o m e

.

M r

. E b e r l e i d e n t i f

i e d p h o t o g r a p h s o f a g a t e b e t w e e n t h e t w o p r o p e r t i e s

, i n d i c a t i n g t h a t

i n i t i a l l y M r

. P a r r o t t b u i l t t h e f e n c e w i t h M r

. E b e r l e

, w h o l a t e r e r e c t e d t h e g a t e

. B o t h M r

.

E b e r l e a n d M s

. E l l i o t t t e s t i f i e d t h a t t h e g a t e h a d r e m a i n e d o p e n a s a m a t t e r o f c o u r s e w h i l e

M r

. P a r r o t t w a s a l i v e

. A f t e r M r

. P a r r o t t ’ s d e a t h i n 2 0 0 9

, a d i s p u t e e r u p t e d b e t w e e n t h e

p a r t i e s o v e r w h e t h e r a n e a s e m e n t e x i s t e d

. T h e E b e r l e s b e g a n l o c k i n g t h e g a t e i n J a n u a r y

2 0 1 0

.

-2-T h e E b e r l e s f i l e d a c o m p l a i n t o n J u n e 1 6

, 2 0 1 0

, a l l e g i n g t h a t M s

. E l l i o t t a n d h e r

b r o t h e r

, W a y n e E d w a r d P a r r o t t

, w e r e c r o s s i n g t h e E b e r l e P r o p e r t y w i t h o u t h a v i n g b e e n 1

g r a n t e d a n e a s e m e n t b y d e e d o r o t h e r w i s e

. U p o n t h e E b e r l e s ’ r e q u e s t

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d

a t e m p o r a r y r e s t r a i n i n g o r d e r a g a i n s t M s

. E l l i o t t a n d h e r b r o t h e r

, e n j o i n i n g t h e m f

r o m “ g o i n g

o n t o

, o v e r o r a c r o s s ” t h e E b e r l e P r o p e r t y

.

F o l l o w i n g a b e n c h t r i a l h e l d o n N o v e m b e r 9

, 2 0 1 0

, t h e t r i a l c o u r t c o n c l u d e d t h a t t h e r e

e x i s t e d a n e a s e m e n t a c r o s s t h e E b e r l e P r o p e r t y f o r i n g r e s s a n d e g r e s s

. T h e c o u r t a l s o

d i s m i s s e d t h e E b e r l e s ’ c o m p l a i n t a n d d i s s o l v e d t h e t e m p o r a r y r e s t r a i n i n g o r d e r a g a i n s t M s

.

E l l i o t t a n d h e r b r o t h e r

. A t t e n d a n t t o t h e s e r u l i n g s

, t h e c o u r t p e r m a n e n t l y e n j o i n e d t h e

E b e r l e s f r o m i n t e r f

e r i n g w i t h M s

. E l l i o t t ’ s u s e o f t h e r i g h t o f w a y

.

I n f i n d i n g t h e e x i s t e n c e o f a n e a s e m e n t

, t h e t r i a l c o u r t s t a t e d

, i n t e r a l i a

, i n i t s F i n a l

J u d g m e n t :

I t i s t h e d e c r e e o f t h i s C o u r t t h a t t h e r e i s a n e a s e m e n t f o r i n g r e s s a n d

e g r e s s o v e r t h e l a n d s c o n v e y e d t o J a m e s E b e r l e a n d w i f e

, E d n a E b e r l e b y

i n s t r u m e n t s o f r e c o r d i n W D 3 1 5

, p

. 6 8 4 a n d W D 3 1 6

, p

. 1 8 9 ( g e n e r a l l y s h o w n

o n 2 0 1 0 T a x A s s e s s m e n t M a p [ 1 7 4 ] a s P a r c e l 5 5

. 0 0 )

, a p p u r t e n a n t t o a n d

s e r v i n g t h e l a n d s c o n v e y e d t o L i s a Y e l e n e P a r r o t t E l l i o t t b y i n s t r u m e n t s o f

r e c o r d i n W D 3 3 9

, p

. [ 6 1 4 ] a n d W i l l B o o k G G

, p a g e 6 5 3 ( g e n e r a l l y s h o w n o n

2 0 1 0 T a x A s s e s s m e n t M a p 1 7 4 a s P a r c e l 5 6 )

, a c r o s s t h e r o a d g e n e r a l l y s h o w n

o n t h e p l a t s o f r e c o r d i n P l a t B o o k 7

, p

. 1 0 4 a n d P l a t C a b i n e t H

, S l i d e 2 9

, a l l

i n t h e o f f i c e o f t h e R e g i s t e r o f D e e d s f o r M o n r o e C o u n t y

, T e n n e s s e e

.

T h e E b e r l e s m o v e d t o a l t e r o r a m e n d t h e j u d g m e n t o n J u n e 3 0

, 2 0 1 1

, a r g u i n g t h a t n o

e a s e m e n t e x i s t e d

. T h e E b e r l e s r e q u e s t e d t h a t t h e c o u r t l i m i t t h e e a s e m e n t t o b e n e f i t t h e

u n i m p r o v e d d o m i n a n t e s t a t e t o a u s e n o g r e a t e r t h a n M s

. E l l i o t t c l a i m e d s h e a n d h e r f a m i l y

h a d m a d e o f t h e s e r v i e n t e s t a t e i n t h e p a s t ; t h a t t h e c o u r t e s t a b l i s h t h e w i d t h o f t h e e a s e m e n t ;

a n d t h a t t h e c o u r t l i m i t t h e e a s e m e n t t o r u n w i t h t h e l a n d

, b u t o n l y f o r u s e b y M s

. E l l i o t t a n d

h e r s u c c e s s o r ( s ) i n t i t l e

. T h e y s p e c i f i c a l l y r e q u e s t e d t h a t i f t h e c o u r t a f f i r m e d i t s a w a r d o f

t h e e a s e m e n t

, t h e y b e a l l o w e d t o e r e c t a n d m a i n t a i n a g a t e a t t h e E b e r l e

- E l l i o t t c o m m o n

b o u n d a r y w i t h a l o c k t o w h i c h b o t h p a r t i e s w o u l d p o s s e s s k e y s

. T h e E b e r l e s a l s o a s k e d t h a t

Ms

. Ell iot t ar gued in her ans wer to the complai nt tha t her bro the r, Wa yne Edwar d Par rot t, was not 1

pro per ly a pa rt y to t his ac ti on. He r emained in the st yle of th e c ase unt il th e pa rt ie s f il ed a j oin t moti on t o

re al ign the part ie s on app eal , which was g ra nte d by thi s Court in an Order ent er ed J uly 31, 2012

. For eas e

of re fe re nce

, we sha ll re fe r to Ms

. Ell iot t’ s fa the r, J er ry Wa yne Par rot t, as “M r. Par rot t” and Wa yne Edwar d

Par rot t a s “ Ms . El li ott ’s br oth er .”

-3-t h e p e r m a n e n t i n j u n c t i o n a g a i n s t i n t e r f

e r e n c e w i t h u s e o f t h e e a s e m e n t b e d i s m i s s e d a s t o M s

.

E l l i o t t ’ s b r o t h e r b e c a u s e h e d i d n o t o w n a n y l a n d t h a t a d j o i n e d t h e E b e r l e s ’ l a n d

.

A f t e r a h e a r i n g o n O c t o b e r 4

, 2 0 1 1

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a n O r d e r A m e n d i n g F i n a l

D e c r e e a n d A m e n d e d F i n a l D e c r e e o n J a n u a r y 6

, 2 0 1 2

, i n w h i c h t h e c o u r t a f f i r m e d t h e

d i s m i s s a l o f t h e E b e r l e s ’ c l a i m

, t h e d i s s o l u t i o n o f t h e t e m p o r a r y r e s t r a i n i n g o r d e r

, a n d t h e

p e r m a n e n t r e s t r a i n i n g o r d e r e n j o i n i n g a n y i n t e r f

e r e n c e b y t h e E b e r l e s i n M s

. E l l i o t t ’ s u s e o f

t h e r i g h t o f w a y

. R e g a r d i n g i n j u n c t i v e r e l i e f g r a n t e d a g a i n s t t h e E b e r l e s

, t h e c o u r t a m e n d e d

i t s p r e v i o u s u s e o f t h e p l u r a l “ C o u n t e r

- P l a i n t i f f s ” f o r M s

. E l l i o t t a n d h e r b r o t h e r t o t h e

s i n g u l a r “ C o u n t e r

- P l a i n t i f f

, ” p r e s u m a b l y i n r e s p o n s e t o t h e E b e r l e s ’ r e q u e s t t o r e m o v e M s

.

E l l i o t t ’ s b r o t h e r f

r o m t h e i n

j u n c t i o n

. T h e c o u r t a l s o a m e n d e d t h e p a r a g r a p h g r a n t i n g a n

e a s e m e n t t o r e a d :

I t i s t h e d e c r e e o f t h i s C o u r t t h a t t h e r e i s a n e a s e m e n t f o r i n g r e s s a n d

e g r e s s o v e r t h e l a n d c o n v e y e d t o J a m e s E b e r l e a n d w i f e

, E d n a E b e r l e b y

i n s t r u m e n t s o f r e c o r d i n W D 3 1 5

, p

. 6 8 4 a n d W D 3 1 6

, p

. 1 8 9 ( g e n e r a l l y s h o w n

o n 2 0 1 0 T a x A s s e s s m e n t M a p 1 7 4 a s P a r c e l 5 5

. 0 0 )

, a p p u r t e n a n t t o a n d s e r v i n g

t h e l a n d c o n v e y e d t o L i s a Y e l e n e P a r r o t t E l l i o t t b y i n s t r u m e n t s o f r e c o r d i n

W D 3 3 9

, p

. 6 1 4 a n d W i l l B o o k G G

, p a g e 6 5 3 ( g e n e r a l l y s h o w n o n 2 0 1 0 T a x

A s s e s s m e n t M a p 1 7 4 a s P a r c e l 5 6 )

, a l l i n t h e o f f i c e o f t h e R e g i s t e r o f D e e d s

f o r M o n r o e C o u n t y , T e n n e s s e e , a c r o s s t h e e x i s t i n g r o a d a t i t s g e n e r a l w i d t h

a n d l o c a t i o n e x t e n d i n g t o , b u t n o t b e y o n d

, t h e b o u n d a r y l i n e b e t w e e n t h e

p a r t i e s f o r s u c h u s e a s h a s b e e n m a d e o f s a i d r o a d a n d l a n d

, b u t t o c r e a t e

n o g r e a t e r b u r d e n o n t h e s e r v i e n t e s t a t e t h a n h a s b e e n m a d e h e r e t o f o r e

.

( E m p h a s i s s u p p l i e d t o r e f l e c t t h e t r i a l c o u r t ’ s a m e n d m e n t s t o F i n a l J u d g m e n t

. )

M s

. E l l i o t t f

i l e d a “ M o t i o n t o A l t e r o r A m e n d J u d g m e n t o r i n t h e A l t e r n a t i v e f o r

S p e c i f i c S t a t e m e n t o f F i n d i n g o f F a c t ” o n F e b r u a r y 2

, 2 0 1 2

, i n w h i c h s h e r e q u e s t e d s p e c i f i c

f i n d i n g s o f f

a c t a s t o “ ( 1 ) t h e ‘ c u r r e n t w i d t h a n d l o c a t i o n ’ o f t h e d e c r e e d r i g h t o f w a y ; a n d

( 2 ) ‘ u s e a s h a s b e e n m a d e o f s a i d r o a d a n d l a n d ’ ; a n d / o r ( 3 ) t h e b u r d e n u p o n t h e s e r v i e n t

e s t a t e

. ” T h e E b e r l e s f

i l e d a r e s p o n s e t o t h i s m o t i o n o n A p r i l 5

, 2 0 1 2

, b y w h i c h t h e y a r g u e d

t h a t t h e s p e c i f

i c f i n d i n g s r e q u e s t e d b y M s

. E l l i o t t d i d n o t n e e d t o b e a d d r e s s e d b y t h e t r i a l

c o u r t

.

M s

. E l l i o t t s u b s e q u e n t l y f i l e d a p e t i t i o n f

o r c o n t e m p t o n M a r c h 1 9

, 2 0 1 2

, i n w h i c h s h e

a l l e g e d t h a t t h e E b e r l e s h a d “ b l o c k e d t h e r o a d b e d w i t h v e h i c l e s

, p l a c e d t r a s h a n d d e b r i s i n

s a i d r o a d w a y

, a n d p l a c e d f e n c e i n t h e s a m e

. ” T h e E b e r l e s f i l e d a r e s p o n s e t o t h e p e t i t i o n f o r

c o n t e m p t o n A p r i l 5

, 2 0 1 2

, i n w h i c h t h e y d e n i e d t h e a l l e g a t i o n s

.

-4-F o l l o w i n g a h e a r i n g o n A p r i l 1 2

, 2 0 1 2

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a S e c o n d A m e n d e d

F i n a l J u d g m e n t o n M a y 3 1

, 2 0 1 2

, i n w h i c h i t m a d e t h e f o l l o w i n g f

i n d i n g s o f f

a c t :

( 1 ) T h e e a s e m e n t i s f o r i n g r e s s a n d e g r e s s ; a n d

( 2 ) T h e e a s e m e n t i s a s d e s c r i b e d i n t h e d e e d s o f M r

. E b e r l e a n d i s n e i t h e r

e n l a r g e d n o r i s i t r e d u c e d i n p h y s i c a l s i z e a n d / o r l i m i t a t i o n o f u s e b a s e d

o n p a s t u s e b y t h e p a r e n t t r a c t

.

T h e t r i a l c o u r t a f

f i r m e d i t s p r e v i o u s r u l i n g a n d a m e n d e d t h e d e s c r i p t i o n o f t h e e a s e m e n t t o

e l i m i n a t e t h e s u b s t a n t i v e r e v i s i o n s m a d e i n t h e F i r s t A m e n d e d F i n a l J u d g m e n t :

I t i s t h e d e c r e e o f t h i s C o u r t t h a t t h e r e i s a n e a s e m e n t f o r i n g r e s s a n d

e g r e s s o v e r t h e l a n d s c o n v e y e d t o J a m e s E b e r l e a n d w i f e

, E d n a E b e r l e b y

i n s t r u m e n t s o f r e c o r d i n W D 3 1 5

, p

. 6 8 4 a n d W D 3 1 6

, p

. 1 8 9 ( g e n e r a l l y s h o w n

o n 2 0 1 0 T a x A s s e s s m e n t M a p 1 7 4 a s P a r c e l 5 5

. 0 0 )

, a p p u r t e n a n t t o a n d s e r v i n g

t h e l a n d s c o n v e y e d t o L i s a Y e l e n e P a r r o t t E l l i o t t b y i n s t r u m e n t s o f r e c o r d i n

W D 3 3 9

, p

. 6 1 4 a n d W i l l B o o k G G

, p a g e 6 5 3 ( g e n e r a l l y s h o w n o n 2 0 1 0 T a x

A s s e s s m e n t M a p 1 7 4 a s P a r c e l 5 6 )

, a c r o s s t h e r o a d g e n e r a l l y s h o w n o n t h e

p l a t s o f r e c o r d i n P l a t B o o k 7

, p

. 1 0 4 a n d P l a t C a b i n e t H

, S l i d e 2 9

, a l l i n t h e

o f f i c e o f t h e R e g i s t e r o f D e e d s f o r M o n r o e C o u n t y

, T e n n e s s e e

.

T h e E b e r l e s t i m e l y a p p e a l e d

.

I I

. I s s u e s P r e s e n t e d

O n a p p e a l

, t h e p a r t i e s p r e s e n t t h e f o l l o w i n g i s s u e s f

o r r e v i e w

, w h i c h w e h a v e r e s t a t e d

a s f o l l o w s :

1

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g a n e x p r e s s g r a n t o f a n e a s e m e n t f o r

M s

. E l l i o t t t o c r o s s t h e E b e r l e P r o p e r t y

.

2

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n d i s m i s s i n g t h e E b e r l e s ’ c o m p l a i n t f o r

i n j u n c t i v e r e l i e f b e c a u s e M s

. E l l i o t t f a i l e d t o p r o v e b y c l e a r a n d c o n v i n c i n g

e v i d e n c e t h a t s h e h a s a p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t a c r o s s t h e E b e r l e P r o p e r t y

.

3

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g a n e a s e m e n t b y i m p l i c a t i o n

.

4

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n d e c l a r i n g t h a t M s

. E l l i o t t i s e n t i t l e d t o a n

e a s e m e n t g r e a t e r t h a n t h e p r i o r u s e m a d e o f t h e s e r v i e n t e s t a t e

.

-5-I I I

. S t a n d a r d o f R e v i e w

I n t h i s n o n

-

j u r y e a s e m e n t d i s p u t e

, o u r r e v i e w i s d e n o v o u p o n t h e r e c o r d

, w i t h a

p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a s t o t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t u n l e s s t h e p r e p o n d e r a n c e

o f t h e e v i d e n c e i s o t h e r w i s e

. S e e T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d ) ; S h e w v

. B a w g u s

, 2 2 7 S

. W

. 3 d 5 6 9

,

5 7 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 7 ) ( c i t i n g B o g a n v

. B o g a n

, 6 0 S

. W

. 3 d 7 2 1

, 7 2 7 ( T e n n

. 2 0 0 1 ) )

. “ I n

o r d e r f o r t h e e v i d e n c e t o p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g o f f

a c t

, t h e e v i d e n c e

m u s t s u p p o r t a n o t h e r f

i n d i n g o f f

a c t w i t h g r e a t e r c o n v i n c i n g e f f e c t

. ” W o o d v

. S t a r k o

, 1 9 7

S

. W

. 3 d 2 5 5

, 2 5 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 ) ( c i t i n g R a w l i n g s v

. J o h n H a n c o c k M u t

. L i

f e I n s

. C o

. ,

7 8 S

. W

. 3 d 2 9 1

, 2 9 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 1 ) )

. W e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w

d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. S h e w

, 2 2 7 S

. W

. 3 d a t 5 7 6 ( c i t i n g S

. C o n s t r u c t o r s

, I

n c

. v

. L o u d o n C o u n t

y B d

. o f E d u c

. , 5 8 S

. W

. 3 d 7 0 6

, 7 1 0 ( T e n n

. 2 0 0 1 ) )

.

I V

. N o E x p r e s s G r a n t o f E a s e m e n t

T h e p a r t i e s d i f

f e r i n t h e i r i n t e r p r e t a t i o n o f t h e l e g a l b a s i s f o r t h e t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g

t h a t M s

. E l l i o t t e n

j o y s a n e a s e m e n t f

o r i n g r e s s a n d e g r e s s a c r o s s t h e E b e r l e P r o p e r t y

. T h e

E b e r l e s c o n t e n d t h a t i t i s u n c l e a r w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t f o u n d a n e a s e m e n t b y e x p r e s s g r a n t

.

T h e E b e r l e s s p e c i f

i c a l l y a r g u e t h a t n e i t h e r M s

. E l l i o t n o r h e r p r e d e c e s s o r s i n t i t l e w e r e

e x p r e s s l y g r a n t e d a n e a s e m e n t a c r o s s t h e E b e r l e P r o p e r t y

.

I n h e r b r i e f

o n a p p e a l

, M s

. E l l i o t t a c k n o w l e d g e s t h a t t h e t r i a l c o u r t d i d n o t e s t a b l i s h

t h e e a s e m e n t b y e x p r e s s g r a n t

. W e a g r e e t h a t t h e c o u r t ’ s j u d g m e n t i s u n c l e a r a s t o t h e b a s i s

f o r i t s e s t a b l i s h m e n t o f a n e a s e m e n t i n f a v o r o f M s

. E l l i o t t

.

“ ‘ A n e a s e m e n t i s a r i g h t a n o w n e r h a s t o s o m e l a w f u l u s e o f t h e r e a l p r o p e r t y o f

a n o t h e r

. ’ ” C e l l c o P ’ s h i p v

. S h e l b

y C o u n t y

, 1 7 2 S

. W

. 3 d 5 7 4

, 5 8 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

( q u o t i n g P e v e a r v

. H

u n t

, 9 2 4 S

. W

. 2 d 1 1 4

, 1 1 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 ) ) ( i n t e r n a l c i t a t i o n

o m i t t e d )

. T e n n e s s e e c o u r t s r e c o g n i z e s e v e r a l d i f f e r e n t t y p e s o f e a s e m e n t s :

E a s e m e n t s c a n b e c r e a t e d i n s e v e r a l w a y s i n T e n n e s s e e

, i n c l u d i n g : ( 1 )

e x p r e s s g r a n t

, ( 2 ) r e s e r v a t i o n

, ( 3 ) i m p l i c a t i o n

, ( 4 ) p r e s c r i p t i o n

, ( 5 ) e s t o p p e l

,

a n d ( 6 ) e m i n e n t d o m a i n

. E a s e m e n t s c a n b e d i v i d e d i n t o t w o b r o a d c l a s s e s

,

e a s e m e n t s a p p u r t e n a n t

, a n d e a s e m e n t s i n g r o s s

. I n a n e a s e m e n t a p p u r t e n a n t

,

t h e r e a r e 2 t r a c t s o f l a n d

, t h e d o m i n a n t t e n e m e n t

, a n d t h e s e r v i e n t t e n e m e n t

.

T h e d o m i n a n t t e n e m e n t b e n e f i t s i n s o m e w a y f

r o m t h e u s e o f t h e s e r v i e n t

t e n e m e n t

. E a s e m e n t s i n g r o s s a r e s i m p l y a p e r s o n a l i n t e r e s t o r r i g h t t o u s e t h e

l a n d o f a n o t h e r w h i c h d o e s n o t b e n e f i t a n o t h e r p r o p e r t y

, o r d o m i n a n t e s t a t e

,

t h u s e a s e m e n t s i n g r o s s u s u a l l y i n v o l v e o n l y o n e p a r c e l

. A n e a s e m e n t

a p p u r t e n a n t t o l a n d i s f

a v o r e d o v e r a n e a s e m e n t i n g r o s s i n T e n n e s s e e

.

-6-C e l l c o

, 1 7 2 S

. W

. 3 d a t 5 8 8 ( q u o t i n g P e v e a r

, 9 2 4 S

. W

. 2 d a t 1 1 5

- 1 6 ) ( i n t e r n a l c i t a t i o n s

o m i t t e d )

.

A n e x p r e s s g r a n t o f a n e a s e m e n t i s a r i g h t c o n v e y e d b y d e e d

. S e e

, e

. g

. , M i t c h e l l v

. C h a n c e

, 1 4 9 S

. W

. 3 d 4 0

, 4 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 4 ) ; S h e w

, 2 2 7 S

. W

. 3 d a t 5 7 6

. A n e x p r e s s

g r a n t m u s t c o m p l y w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e s t a t u t e o f f r a u d s

, a s c o d i f

i e d i n T e n n e s s e e

C o d e A n n o t a t e d § 2 9

- 2

- 1 0 1 ( S u p p

. 2 0 1 2 )

. S e e C e l l c o

, 1 7 2 S

. W

. 3 d a t 5 9 3

. “ T o c r e a t e a n

e a s e m e n t b y e x p r e s s g r a n t

, t h e r e m u s t b e a w r i t i n g c o n t a i n i n g p l a i n a n d d i r e c t l a n g u a g e

e v i n c i n g t h e g r a n t o r ’ s i n t e n t t o c r e a t e a r i g h t i n t h e n a t u r e o f a n e a s e m e n t r a t h e r t h a n a

l i c e n s e

. ” S m i t h v

. E v a n s

, N o

. M 2 0 0 7

- 0 2 8 5 5

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 8 W L 3 9 8 1 1 7 a t * 2 ( T e n n

.

C t

. A p p

. A u g

. 2 7

, 2 0 0 8 ) ( q u o t i n g 2 5 A m

. J u r

. 2 d E a s e m e n t s a n d L i c e n s e s § 1 5 ( 2 0 0 8 )

( i n t e r n a l c i t a t i o n o m i t t e d ) ) ; s e e a l s o T

. C

. A

. 2 9

- 2

- 1 0 1

. O u r S u p r e m e C o u r t h a s n o t e d t h a t

“ [ i ] n c o n s t r u i n g a d e e d

, o u r p r i m a r y t a s k i s t o a s c e r t a i n t h e g r a n t o r ’ s i n t e n t f r o m t h e w o r d s

o f t h e d e e d a s a w h o l e a n d f r o m t h e s u r r o u n d i n g c i r c u m s t a n c e s

. ” G r i f f i s v

. D a v i d

s o n C o u n t

y

M e t r o

. G o v ’ t

, 1 6 4 S

. W

. 3 d 2 6 7

, 2 7 4 ( T e n n

. 2 0 0 5 )

.

T h e c h a i n s o f t i t l e f

o r b o t h p a r t i e s m e r g e w i t h t h e c o m m o n p r e d e c e s s o r i n t i t l e

,

S e q u o y a h

. T h e t w o t r a c t s t h a t c o m p r i s e t h e s o u r t h e r n p o r t i o n o f t h e E b e r l e s ’ p r o p e r t y w e r e

c o n v e y e d t o t h e E b e r l e s b y G l e n n R

. a n d M a r i l y n T

. B r e e d e n o n S e p t e m b e r 2 5

, 2 0 0 6

. I n

r e l e v a n t p a r t

, t h e p r o p e r t y d e s c r i p t i o n s f o r t h e s e t r a c t s a r e a s f

o l l o w s :

T R A C T 1 :

B E G I N N I N G a t a p o i n t i n t h e c e n t e r o f t h e r o a d

, c o r n e r w i t h D o n a l d G

.

R i t c h e y ; t h e n c e r u n n i n g f r o m s a i d p o i n t i n t h e c e n t e r o f t h e r o a d t h e f o l l o w i n g

c a l l s a n d d i s t a n c e s : N o r t h 8 9 d e g r e e s 4 0 ' E a s t 7 6

. 8 7 f e e t ; N o r t h 7 5 d e g r e e s 0 2 '

E a s t 6 3

. 4 6 f

e e t ; N o r t h 5 6 d e g r e e s 0 7 ' E a s t 3 9

. 7 0 f e e t ; N o r t h 4 1 d e g r e e s 5 6 '

E a s t 4 8

. 2 6 f

e e t a n d N o r t h 5 5 d e g r e e s 0 6 ' E a s t 8 0

. 9 7 f e e t t o a p o i n t i n t h e c e n t e r

o f t h e r o a d ; t h e n c e r u n n i n g f r o m s a i d p o i n t N o r t h 6 7 d e g r e e s 1 1 ' W e s t 1 1 3 6

. 9 5

f e e t t o a p o i n t ; t h e n c e r u n n i n g f r o m s a i d p o i n t S o u t h 3 2 d e g r e e s 0 5 ' E a s t

5 4 2

. 6 6 f e e t t o a p o i n t

, c o r n e r w i t h D o n a l d G

. R i t c h e y ; t h e n c e r u n n i n g f r o m

s a i d p o i n t N o r t h 7 6 d e g r e e s 0 7 ' E a s t 5 0 6

. 7 7 f e e t t o a p o i n t ; t h e n c e r u n n i n g

f r o m s a i d p o i n t S o u t h 2 d e g r e e s 0 8 ' W e s t 2 3 1

. 4 6 f e e t t o a p o i n t i n t h e c e n t e r

o f t h e r o a d a n d b e i n g t h e p o i n t o f b e g i n n i n g

. S a i d p r o p e r t y c o n t a i n i n g 4

a c r e s , m o r e o r l e s s

.

-7-T R A C T I I :

B E G I N N I N G a t a n i r o n p i n

, b e i n g t h e c o m m o n c o r n e r o f J a m e s R i c h i e a n d

S e q u o y a h L a n d C o m p a n y

, I n c o r p o r a t e d ; t h e n c e r u n n i n g f r o m s a i d i r o n p i n

N o r t h 7 6 d e g r e e s 0 7 ' E a s t a n d w i t h t h e l i n e o f J a m e s R i c h i e 5 0 6

. 7 7 f e e t t o a

p o i n t ; t h e n c e r u n n i n g f

r o m s a i d p o i n t S o u t h 2 d e g r e e s 0 8 ' W e s t 2 3 1

. 4 6 f e e t t o

a p o i n t i n t h e c e n t e r o f t h e r o a d ; t h e n c e r u n n i n g w i t h t h e c e n t e r o f t h e r o a d t h e

f o l l o w i n g c a l l s a n d d i s t a n c e s ; N o r t h 8 7 d e g r e e s 5 2 ' W e s t 9 1

. 6 4 f e e t ; N o r t h 7 3

d e g r e e s 1 8 ' W e s t 6 5

. 1 2 f e e t ; S o u t h 8 6 d e g r e e s 0 9 ' W e s t 3 0

. 8 0 f e e t ; S o u t h 6 0

d e g r e e s 0 7 ' W e s t 1 3 3

. 7 9 f e e t ; S o u t h 7 5 d e g r e e s 3 4 ' W e s t 5 9

. 5 7 f e e t a n d S o u t h

6 4 d e g r e e s 5 2 ' W e s t 4 0

. 4 1 f e e t t o a p o i n t i n t h e c e n t e r o f t h e r o a d ; t h e n c e

r u n n i n g f

r o m s a i d p o i n t N o r t h 2 5 d e g r e e s 0 8 ' W e s t 2 0 8 f e e t t o a n i r o n p i n i n

t h e J a m e s R i c h i e l i n e a n d b e i n g t h e p o i n t o f b e g i n n i n g

. S a i d p r o p e r t y

c o n t a i n i n g 2 a c r e s m o r e o r l e s s

.

S e q u o y a h L a n d C o m p a n y

, I n c o r p o r a t e d r e s e r v e s a 2 5 f o o t r i g h t

- o f

- w a y f o r

r o a d p u r p o s e s a l o n g t h e S o u t h e r n p o r t i o n o r [ s i c ] t h e p r o p e r t y a n d f o r e g r e s s

a n d i n g r e s s p u r p o s e s

.

S a i d p r o p e r t y i s S U B J E C T t o a l l r i g h t

- o f

- w a y s a n d e a s e m e n t s t h a t m a y e x i s t

o n t h e p r o p e r t y e i t h e r v i s i b l e o r o t h e r w i s e

.

( E m p h a s i s i n o r i g i n a l

. )

T i t l e t o M s

. E l l i o t t ’ s t h i r t y

- a c r e t r a c t p a s s e d t o h e r t h r o u g h M r

. P a r r o t t ’ s l a s t w i l l a n d

t e s t a m e n t u p o n h i s d e a t h i n 1 9 9 2

. M r

. P a r r o t t a c q u i r e d t i t l e t o t h e p r o p e r t y b y d e e d d a t e d

S e p t e m b e r 1 4

, 1 9 8 9

, f

r o m W i l l i a m D o n a l d L e d f o r d a n d W i l b y J e a n L e d f o r d

. T h e r e l e v a n t

p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y d e s c r i p t i o n f o r t h i s t r a c t p r o v i d e s :

B E G I N N I N G a t a n i r o n p i n c o r n e r n e a r t h e C o u n t y R o a d ; t h e n c e r u n n i n g f r o m

s a i d i r o n p i n c o r n e r

, S o u t h 2 4 3 9 ' E a s t 1 1 5 1

. 2 2 f e e t t o a n i r o n p i n c o r n e r w i t h "

t h e S e q u o y a h L a n d C o m p a n y

, I n c

. , p r o p e r t y ; t h e n c e r u n n i n g f r o m s a i d i r o n

p i n

, N o r t h 6 0 5 0 ' W e s t

, 1 0 5 7 f e e t t o a n i r o n p i n c o r n e r ; t h e n c e r u n n i n g f r o m "

s a i d i r o n p i n

, N

. 1 1 5 5 ' E a s t 1 1 0 2

. 5 3 f e e t t o a n i r o n p i n ; t h e n c e r u n n i n g f r o m "

s a i d i r o n p i n

, S o u t h 6 5 0 1 ' E a s t a n d c r o s s i n g t h e C o u n t y R o a d

, 1 5 0 3

. 4 4 f e e t "

t o a n i r o n p i n a n d b e i n g t h e p o i n t o f B E G I N N I N G

, c o n t a i n i n g t h i r t y ( 3 0 )

a c r e s

, m o r e o r l e s s a n d s o l d b y t h e b o u n d a r y a n d n o t b y t h e a c r e a g e a s a c r e a g e

i s t o g u a r a n t e e d

.

. . .

-8-[ S ] a i d p r e m i s e s a r e f r e e f r o m a l l e n c u m b r a n c e s

, w i t h n o e x c e p t i o n s

, o t h e r t h a n

a l l v i s i b l e e a s e m e n t s a n d r i g h t s o f w a y

, a n d t h o s e s p e c i f i c a l l y s e t o u t

h e r e i n a b o v e

. . . .

I n i t s M e m o r a n d u m O p i n i o n

, a n n o u n c e d f r o m t h e b e n c h a t t h e t r i a l a n d i n c o r p o r a t e d

i n t o t h e F i n a l J u d g m e n t

, t h e t r i a l c o u r t n o t e d

, i n p e r t i n e n t p a r t :

M r

. E b e r l e ’ s d e e d s h a v e t h e w o r d s i n t h e m t h a t s a y

, a r i g h t o f w a y f o r r o a d

p u r p o s e s

, w h i c h h e d o e s n ’ t w a n t a r o a d t h e r e

. A n d t h e E l l i o t t d e e d d o e s n ’ t s a y

a n y t h i n g

, a n d s h e w a n t s o n e

. S o I t h i n k t h a t t h e y e a c h a r e t r y i n g t o a r g u e

a g a i n s t w h a t t h e i r s p e c i f i c d e e d s s a y i n t h e m

, w h i c h m a k e s i t a n i n t e r e s t i n g

c a s e

.

. . .

T h e E l l i o t t d e e d d e s c r i p t i o n b e g i n s a t a n i r o n p i n c o r n e r n e a r t h e c o u n t y

r o a d

, a n d i t ’ s a g r e e d

, I t h i n k b e t w e e n t h e p a r t i e s t h a t t h e c o u n t y i s n o t

m a i n t a i n i n g t h e r o a d o n t h e l a n d o f e i t h e r o f t h e s e p a r t i e s

. I t h i n k e v e n t h o u g h

[ S e q u o y a h P r e s i d e n t ] S l o a n t e s t i f i e d h e t h o u g h t t h a t m e a n t t h e c o u n t y r o a d i s

M o u n t a i n R o a d

, t h e r e ’ s j u s t [ n o ] w a y t h a t t h a t ’ s e v e n p o s s i b l e

. T h e c o u n t y

r o a d

, I t h i n k

, a t t h a t d e s c r i p t i o n h a d t o h a v e t a l k e d a b o u t t h a t r o a d o r t h e p a r t

o f l a n d t h a t c o n n e c t e d t o P i n e R o a d

. T h e r e ’ s j u s t n o w a y [ t h e c o u n t y r o a d ]

c o u l d ’ v e b e e n M o u n t a i n R o a d

.

T h e E b e r l e c h a i n

– a l l t h e i r d e e d s s a y b e g i n n i n g a t a p o i n t i n t h e c e n t e r

o f t h e r o a d

. S o o b v i o u s l y

, S e q u o y a h L a n d t h o u g h t t h a t t h e r e w a s m o r e t h a n

o n e r o a d r u n n i n g i n t o t h i s p i e c e o f p r o p e r t y

. A n d i t ’ s n o t t h e l a w t h a t y o u c a n

o n l y h a v e o r t h a t y o u ’ r e o n l y e n t i t l e d t o o n e i n a n d o u t o n y o u r p i e c e o f

p r o p e r t y

. Y o u c a n h a v e m o r e t h a n o n e

.

T h e E b e r l e c h a i n a l s o h a s a n o t h e r p a r a g r a p h t h a t t a l k s a b o u t s u b j e c t t o

a n y a n d a l l p r i o r e a s e m e n t s o r r i g h t o f w a y s

, i n c l u d i n g t h e r i g h t o f w a y r u n n i n g

w i t h t h e c e n t e r o f t h e r o a d

. I t h i n k o n e o f t h e m s a i d v i s i b l e o r a l l v i s i b l e r i g h t s

o f w a y

. S e q u o y a h w a s t h e l a t e s t p r e d e c e s s o r i n t i t l e o f a l l t h e p r o p e r t y

, a n d

c o n v e y e d i t t o E l l i o t t w i t h o u t a r e s e r v a t i o n o f a n e a s e m e n t

. S o w e ’ r e n o t

t a l k i n g a b o u t a r e s e r v a t i o n t o E l l i o t t s p e c i f i c a l l y

.

A l t h o u g h

, t h e d e e d s c a l l e d f o r a c o r n e r n e a r t h e c o u n t y r o a d

– I w e n t

t h r o u g h t h a t

– t h a t ’ s n o t t h e c o r n e r o f M o u n t a i n R o a d

. E b e r l e d e e d a t W a r r a n t y

B o o k 3 1 6 P a g e 1 8 9

– w h i c h E b e r l e

, I t h i n k

, r e c e i v e d [

. . . ] i n 2 0 0 0 h a s a r i g h t

-9-o f w a y f o r r o a d p u r p o s e s a l o n g t h e s o u t h e r n p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y f o r i n g r e s s

a n d e g r e s s p u r p o s e s

. I t d o e s n ’ t s a y t o w h o m t h i s r i g h t o f w a y i s g i v e n

, b u t i t

d o e s s a y t h e r i g h t o f w a y i s t h e r e f o r r o a d p u r p o s e s f

o r i n g r e s s a n d e g r e s s

, a n d

t h a t r o a d r e a c h e s a l l t h e w a y t o t h e 3 0

- a c r e t r a c t

.

I n 2 0 0 6 i s w h e n E b e r l e o b t a i n e d t i t l e t o t h e s o u t h e r n p o r t i o n o f t h a t

r o a d

. T h a t d e e d s a y s

, s u b j e c t t o p r i o r e a s e m e n t s

. A t t h e t i m e t h a t h e o w n e d

t h e n o r t h e r n p a r t o f t h e r o a d o r t h e p i n k l i n e

, i t w e n t a l l t h e w a y b a c k t o t h e 3 0

-

a c r e t r a c t

, a n d t h a t c e r t a i n l y d i d n ’ t c h a n g e a n y t h i n g b y t h e a c q u i s i t i o n o f t h e

s o u r t h e r n p a r t s o f t h e p r o p e r t y t h a t h e o b t a i n e d

.

S e q u o y a h s o l d t h e i r 3 0

- a c r e t r a c t s u b j e c t t o a l l v i s i b l e e a s e m e n t s

. T h e r e

i s n o e a s e m e n t b y r e s e r v a t i o n t o E l l i o t t

. S e q u o y a h

– a n d t h e r e i s n o p r o o f o f

t h i s

, a n d i t ’ s n o s p e c u l a t i o n o n t h e C o u r t ’ s p a r t

. C a n ’ t s p e c u l a t e a s t o w h e t h e r

S e q u o y a h t h o u g h t t h a t t h e y w e r e g i v i n g a n y t h i n g o n t h e s o u t h e r n p a r t o f t h e

E b e r l e t r a c t t o a n y o n e

, b u t i t w o u l d n ’ t m a k e a n y s e n s e [

. . . ] f o r t h a t t o g o a l l

t h e w a y b a c k t o t h e 3 0

- a c r e t r a c t w i t h o u t i t t o b e n e f i t t h e 3 0

- a c r e t r a c t

.

T h e r e ’ s n o l i m i t i n g l a n g u a g e o n t h e l a n g u a g e o f t h e e a s e m e n t a l o n g t h e

s o u t h e r n b o u n d a r y f

o r i n g r e s s a n d e g r e s s a n d r o a d p u r p o s e s

.

T h e C o u r t f

i n d s i t b e n e f

i t s

, n o t o n l y t h e s o u t h e r n p a r t s o f t h e E b e r l e

p r o p e r t y

, b u t a l s o b e n e f i t s t h e 3 0

- a c r e t r a c t

. T h e C o u r t d i s s o l v e s t h e

r e s t r a i n i n g o r d e r i n t h i s c a s e

. I t w o u l d ’ v e

– t h e n i t a l s o b e n e f i t t e d

, s i n c e M o s s

h a d t h e p r o p e r t y

– I b e l i e v e i t w a s M o s s t h a t h a d t h e s o u t h e r n p a r t o f t h a t

t r a c t

– t h a t i n g r e s s a n d e g r e s s a l s o b e n e f i t t e d t h e m

. S o I ’ m f

i n d i n g t h a t t h a t

p i n k l i n e i n E x h i b i t 1 7 [ M o u n t a i n R o a d ] i s t h e r e f o r t h e b e n e f

i t o f n o t o n l y

t h e

– b o t h s i d e s o f t h e r o a d f o r E b e r l e

, b u t a l s o t h e 3 0

- a c r e t r a c t

.

W e c o n c l u d e t h a t t h e t r i a l c o u r t f o u n d a n e x p r e s s r e s e r v a t i o n o f a t l e a s t o n e e a s e m e n t

,

t h e t w e n t y

- f

i v e

- f o o t r i g h t

- o f

- w a y

, a s w e l l a s t h e e x p r e s s g r a n t o f “ a l l v i s i b l e e a s e m e n t s ” i n

t h e E b e r l e c h a i n o f t i t l e

, w h i c h t h e p a r t i e s d o n o t d i s p u t e a n d w h i c h i s s u p p o r t e d b y c l e a r a n d

c o n v i n c i n g e v i d e n c e i n t h e d e e d s a n d t h e m a p s a d m i t t e d i n t o e v i d e n c e s h o w i n g t h e t w e n t y

f i v e

- f o o t e a s e m e n t a s M o u n t a i n R o a d

. W e d o n o t c o n c l u d e

, h o w e v e r

, t h a t t h e t r i a l c o u r t

f o u n d a n e x p r e s s g r a n t o f a n e a s e m e n t i n f a v o r o f M s

. E l l i o t t

, a s s u p p o r t e d b y t h e a b s e n c e

o f a n e x p r e s s g r a n t i n M s

. E l l i o t t ’ s d e e d

. I n s t e a d

, t h e c o u r t r u l e d t h a t M o u n t a i n R o a d

,

r e s e r v e d a s a n e a s e m e n t i n t h e E b e r l e s ’ c h a i n o f t i t l e

, a l s o b e n e f i t t e d t h e E l l i o t t P r o p e r t y

.

O u r a n a l y s i s t h e r e f

o r e m u s t f

o c u s o n w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e s t a b l i s h e d t h e e a s e m e n t b y

r e a s o n o f p r e s c r i p t i o n

, o r

, a s a s s e r t e d b y M s

. E l l i o t t

, b y i m p l i c a t i o n

.

-10-V

. N o E a s e m e n t b y P r e s c r i p t i o n

“ A p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t i s a n i m p l i e d e a s e m e n t t h a t i s p r e m i s e d o n t h e u s e o f t h e

p r o p e r t y r a t h e r t h a n l a n g u a g e i n a d e e d

. ” S h e w

, 2 2 7 S

. W

. 3 d a t 5 7 8

- 7 9 ( q u o t i n g S t i n s o n v

.

B o b o

, N o

. M 2 0 0 1

- 0 2 7 0 4

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 3 W L 2 3 8 7 2 3 a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. F e b

. 4

,

2 0 0 3 ) )

. T o e s t a b l i s h a p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t

, t h e c o m p l a i n a n t m u s t p r o v e b y c l e a r a n d

c o n v i n c i n g e v i d e n c e t h a t h e r u s e o f t h e p r o p e r t y i s m a d e u n d e r a n a d v e r s e c l a i m o f r i g h t a n d

i s “ c o n t i n u o u s

, u n i n t e r r u p t e d

, o p e n

, v i s i b l e

, a n d e x c l u s i v e ” f o r “ a t [ l e a s t ] t w e n t y y e a r s w i t h

t h e o w n e r ’ s k n o w l e d g e a n d a c q u i e s c e n c e

. ” I d

. ; s e e a l s o S t o n e v

. B r i c k e

y

, 7 0 S

. W

. 3 d 8 2

, 8 6

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 1 )

.

T h e t r i a l c o u r t m a d e n o s p e c i f i c f i n d i n g s o f f

a c t i n i t s M e m o r a n d u m O p i n i o n

r e g a r d i n g w h e t h e r M s

. E l l i o t t ’ s o r M r

. P a r r o t t ’ s u s e o f M o u n t a i n R o a d w a s c o n t i n u o u s

,

u n i n t e r r u p t e d

, o p e n

, v i s i b l e

, a n d e x c l u s i v e o r w h e t h e r i t h a d o c c u r r e d f o r a t l e a s t t w e n t y

y e a r s w i t h M r

. E b e r l e ’ s a n d h i s p r e d e c e s s o r s ’ k n o w l e d g e a n d a c q u i e s c e n c e

. T h e E b e r l e s

a r g u e t h a t M s

. E l l i o t t f

a i l e d t o p r o v e b y c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t h a t h e r u s e o f t h e

p r o p e r t y w a s m a d e u n d e r a n a d v e r s e c l a i m o f r i g h t f o r t h e a p p l i c a b l e p e r i o d

. O u r r e v i e w o f

t h e t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g s a n d t h e r e c o r d i n t h i s c a s e l e a d s u s t o a g r e e w i t h t h e E b e r l e s t h a t t h e

t r i a l c o u r t d i d n o t a w a r d t h e e a s e m e n t b y r e a s o n o f p r e s c r i p t i o n

.

V I

. E a s e m e n t b y I m p l i c a t i o n

T h e E b e r l e s c o n t e n d i n t h e i r i n i t i a l b r i e f o n a p p e a l t h a t i f M s

. E l l i o t t d o e s n o t h a v e a n

e a s e m e n t b y e x p r e s s g r a n t o r o n e b y p r e s c r i p t i o n

, t h e t r i a l c o u r t s h o u l d n o t h a v e d i s m i s s e d

t h e E b e r l e s ’ c l a i m f

o r i n j u n c t i v e r e l i e f a g a i n s t M s

. E l l i o t t

. T h i s a s s e r t i o n d i s c o u n t s t h e

e x i s t e n c e o f a n e a s e m e n t b y i m p l i c a t i o n a n d s h a l l t h e r e f o r e b e a d d r e s s e d w i t h o u r a n a l y s i s

o f w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t p r o p e r l y e s t a b l i s h e d a n i m p l i e d e a s e m e n t

.

T e n n e s s e e c o u r t s h a v e l o n g h e l d t h a t t o f i n d t h e e x i s t e n c e o f a n e a s e m e n t b y

i m p l i c a t i o n

, t h e f

o l l o w i n g e l e m e n t s m u s t b e p r e s e n t :

( 1 ) A s e p a r a t i o n o f t h e t i t l e ; ( 2 ) N e c e s s i t y t h a t

, b e f o r e t h e s e p a r a t i o n t a k e s

p l a c e

, t h e u s e w h i c h g i v e s r i s e t o t h e e a s e m e n t s h a l l h a v e b e e n l o n g

e s t a b l i s h e d a n d o b v i o u s o r m a n i f e s t a s t o s h o w t h a t i t w a s m e a n t t o b e

p e r m a n e n t ; a n d ( 3 ) N e c e s s i t y t h a t t h e e a s e m e n t b e e s s e n t i a l t o t h e b e n e f i c i a l

e n j o y m e n t o f t h e l a n d g r a n t e d o r r e t a i n e d

.

C e l l c o

, 1 7 2 S

. W

. 3 d a t 5 8 9 ( q u o t i n g J o h n s o n v

. H e a d r i c k

, 3 4 T e n n

. A p p

. 2 9 4

, 2 3 7 S

. W

. 2 d

5 6 7

, 5 7 0 ( 1 9 4 8 ) )

. A f o u r t h e l e m e n t o f c o n t i n u o u s s e r v i t u d e w a s i n d i c a t e d i n C e l l c o a s

“ s o m e t i m e s a d d e d ” b u t h a s b e e n f o u n d s i n c e b y t h i s C o u r t t o b e “ s u b s u m e d w i t h i n t h e o t h e r

-11-t h r e e l o n g

- e s t a b l i s h e d e l e m e n t s

. ” S e e I n g r a m v

. W

a s s o n

, 3 7 9 S

. W

. 3 d 2 2 7

, 2 4 2 n

. 1 7 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 2 0 1 1 ) ( c i t i n g C e l l c o

, 1 7 2 S

. W

. 3 d a t 5 8 9 )

. T h e b u r d e n o f p r o o f f o r e s t a b l i s h i n g a n

i m p l i e d e a s e m e n t i s b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e

, r a t h e r t h a n t h e b u r d e n o f c l e a r a n d

c o n v i n c i n g e v i d e n c e n e e d e d t o e s t a b l i s h a p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t

. S e e H a u n v

. H a u n

, E 2 0 0 4

-

0 1 8 9 5

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 5 W L 9 9 0 5 6 6 a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. A p r

. 2 8

, 2 0 0 5 ) ( c i t i n g A l l i s o n

v

. A l l i s o n

, 1 9 3 S

. W

. 2 d 4 7 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 4 5 ) ) ( a d d i t i o n a l i n t e r n a l c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

T h i s C o u r t r e c e n t l y d i s t i n g u i s h e d b e t w e e n t w o t y p e s o f e a s e m e n t b y i m p l i c a t i o n :

e a s e m e n t i m p l i e d b y p r i o r u s e a n d e a s e m e n t c r e a t e d b y n e c e s s i t y :

[ T ] h e r e i s c o n s i d e r a b l e o v e r l a p b e t w e e n a n e a s e m e n t i m p l i e d f r o m p r i o r u s e

a n d a n e a s e m e n t c r e a t e d b y n e c e s s i t y

. B o t h a r e i m p l i e d

, b o t h a r i s e f r o m a

c o n v e y a n c e

, b o t h h i n g e o n a f i n d i n g o f n e c e s s i t y

. H e n c e

, t h e c o n f u s i o n

. T o

d i s t i n g u i s h b e t w e e n t h e m

, a n e a s e m e n t c r e a t e d b y n e c e s s i t y “ d o e s n o t d e p e n d

o n a p r i o r u s e ” a n d t h e f a c t t h a t a n y p r i o r u s e “ i s p e r m i s s i v e i s i r r e l e v a n t t o t h e

q u e s t i o n [ o f

] w h e t h e r [ a n ] e a s e m e n t [ c r e a t e d b y ] n e c e s s i t y w i l l b e d e e m e d t o

e x i s t

. ” 2 5 A m

. J u r

. 2 d E a s e m e n t s a n d L i c e n s e s § 3 2

. M o r e o v e r

, a n e a s e m e n t

c r e a t e d b y n e c e s s i t y “ n e e d n o t b e i n e x i s t e n c e a t t h e t i m e o f t h e c o n v e y a n c e ”

a n d m a y a l l o w f

o r a r o u t e o f a c c e s s w h e r e o n e p r e v i o u s l y d i d n o t e x i s t

. I d

. ;

s e e C e l l c o

, 1 7 2 S

. W

. 3 d a t 5 9 1

.

I n g r a m

, 3 7 9 S

. W

. 3 d a t 2 4 0 ( f o o t n o t e o m i t t e d )

.

I n t h i s c a s e

, t h e t r i a l c o u r t s t r e s s e d i n i t s M e m o r a n d u m O p i n i o n t h a t b o t h p a r t i e s ’

c h a i n s o f t i t l e o r i g i n a t e d w i t h S e q u o y a h a s t h e c o m m o n p r e d e c e s s o r ; t h a t t h e r i g h t

- o f

- w a y

r e s e r v e d b y S e q u o y a h i n t h e E b e r l e c h a i n o f t i t l e w a s

, i n t h e l a n g u a g e o f t h e d e e d

, “ f o r r o a d

p u r p o s e s f

o r i n g r e s s a n d e g r e s s ” ; a n d t h a t t h e r o a d e x t e n d e d “ a l l t h e w a y b a c k t o t h e 3 0

- a c r e

t r a c t

, ” w h i c h t h e c o u r t f o u n d m a d e n o s e n s e o n S e q u o y a h ’ s p a r t u n l e s s t h e r o a d w a s m e a n t

t o b e n e f i t t h e t h i r t y

- a c r e t r a c t

. T h e c o u r t ’ s f o c u s o n t h e l a n g u a g e r e s e r v i n g a r i g h t

- o f

- w a y

a n d o t h e r v i s i b l e e a s e m e n t s i n t h e d e e d f r o m S e q u o y a h t o t h e E b e r l e s ’ p r e d e c e s s o r

- i n

- t i t l e

i n d i c a t e s t h a t t h e c o u r t f o u n d a n e a s e m e n t i m p l i e d f r o m p r i o r u s e r a t h e r t h a n o n e c r e a t e d b y

n e c e s s i t y

.

A

. S e p a r a t i o n o f T i t l e

T h e r e c o r d s h o w s a n d t h e p a r t i e s h a v e s t i p u l a t e d t h a t t h e f i r s t e l e m e n t n e e d e d f

o r a n

i m p l i e d e a s e m e n t i s s a t i s f i e d

. T h e c h a i n s o f t i t l e f o r b o t h p a r t i e s ’ p r o p e r t y m e r g e w i t h t h e

c o m m o n p r e d e c e s s o r i n t i t l e

, S e q u o y a h

. T h e t i t l e s w e r e s e p a r a t e d w h e n S e q u o y a h s o l d t h e

E l l i o t t P r o p e r t y t o D o n a l d a n d H e l e n C o c h r a n o n J a n u a r y 5

, 1 9 7 9

. B o t h s e t s o f t r a c t s

, t w o

t r a c t s e a c h

, t h a t n o w c o m p r i s e t h e E b e r l e P r o p e r t y w e r e s o l d b y S e q u o y a h i n 1 9 8 4

.

-12-B

. P r i o r U s e

T o s a t i s f y t h e s e c o n d e l e m e n t

, t h e t r i a l c o u r t h a d t o d e t e r m i n e t h a t b e f o r e S e q u o y a h

s o l d t h e E l l i o t t P r o p e r t y i n 1 9 7 9

, t h e u s e o f w h a t i s n o w M o u n t a i n R o a d a c r o s s t h e E b e r l e

P r o p e r t y w a s “ l o n g e s t a b l i s h e d a n d o b v i o u s o r m a n i f e s t a s t o s h o w t h a t i t w a s m e a n t t o b e

p e r m a n e n t

. ” S e e C e l l c o

, 1 7 2 S

. W

. 3 d a t 5 8 9

. I n t h e i r r e p l y b r i e f

, t h e E b e r l e s a r g u e t h a t w h a t

i s n o w M o u n t a i n R o a d h a d b e e n “ a f a r m r o a d

, a f

o o t p a t h a n d a l o g g i n g r o a d ” b u t t h a t s u c h

t e m p o r a r y u s e m a d e b y a c o m m o n o w n e r ( s ) d i d n o t c o n s t i t u t e a u s e m e a n t t o b e p e r m a n e n t

o n c e t h e t i t l e s w e r e s e p a r a t e d

. M s

. E l l i o t t c o n t e n d s t h a t M o u n t a i n R o a d h a d b e e n u s e d t o

a c c e s s w h a t i s n o w t h e E l l i o t t P r o p e r t y f o r a s l o n g a s a n y o n e c o u l d r e m e m b e r

, w a s s t i l l i n u s e

a t t h e t i m e o f s e p a r a t i o n

, a n d w a s i n t e n d e d f o r u s e a f t e r s e p a r a t i o n

.

D u r i n g t h e t r i a l

, t w o w i t n e s s e s t e s t i f i e d r e g a r d i n g t h e u s e m a d e o f t h e p r o p e r t y p r i o r

t o t h e s e p a r a t i o n o f t i t l e

. S e q u o y a h ’ s P r e s i d e n t

, J e r r y S l o a n

, i d e n t i f i e d a d r a w i n g

, d a t e d

N o v e m b e r 1 4

, 1 9 7 8

, w h i c h w a s c r e a t e d b y t h e s u r v e y o r w h o s u r v e y e d a l l o f t h e p r o p e r t y

i n v o l v e d i n t h i s c a s e a b o u t t h e t i m e i t w a s a c q u i r e d b y S e q u o y a h f r o m E r n e s t W e s t

. H e

i n d i c a t e d t h a t t h e p r o p e r t y h a d b e e n l o g g e d r e c e n t l y w h e n S e q u o y a h p u r c h a s e d t i t l e a n d t h a t

h e b e l i e v e d M r

. W e s t w a s i n t h e l o g g i n g b u s i n e s s

. H e r e l a t e d t h a t M o u n t a i n R o a d w a s a “ l o g

r o a d ” a n d w a s n o t m a i n t a i n e d b y t h e c o u n t y w h e n S e q u o y a h p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y

.

A c c o r d i n g t o M r

. S l o a n

, M o u n t a i n R o a d a d j o i n e d B u l l e t C r e e k R o a d a t t h a t t i m e a n d

c o n t i n u e d t o a n a s p h a l t r o a d n e a r M a p l e S p r i n g s C h u r c h

.

M r

. S l o a n a l s o t e s t i f

i e d t h a t w h e n S e q u o y a h p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y

, t h e c o u n t y b e g a n

t o m a i n t a i n w h a t h e d e s c r i b e d a s t h e r o a d t h a t “ g o e s o u t t o t h e a s p h a l t r o a d

, c o m e s i n

, a n d

d e a d

- e n d s b a c k h e r e

. ” W h e n a s k e d t o c l a r i f y

, h e s a i d i t w a s t h e “ p i n k l i n e o n E x h i b i t 1 7

, ”

w h i c h h a s b e e n i d e n t i f i e d b y t h e p a r t i e s a s M o u n t a i n R o a d o n t h e e x h i b i t s

. M r

. S l o a n

i n d i c a t e d t h a t w h e n S e q u o y a h b o u g h t t h e p r o p e r t y

, M o u n t a i n R o a d w a s “ g r a d e d a n d

g r a v e l e d

. ” H e r e c a l l e d t h a t w h e n S e q u o y a h s o l d t h e p r o p e r t y

, h e a n d o t h e r d e v e l o p e r s m a d e

“ m i s t a k e s ” a n d “ [ e ] v e r y t h i n g w e d e e d e d w a s d e e d e d t o t h e c e n t e r o f t h e r o a d w i t h a n

e a s e m e n t t o t h a t r o a d

. ” H e a g r e e d t h a t t h e E l l i o t t P r o p e r t y d i d n o t b o r d e r a n y c o u n t y

m a i n t a i n e d r o a d o t h e r t h a n M o u n t a i n R o a d w h e n S e q u o y a h s o l d i t

.

M r

. S l o a n a l s o t e s t i f

i e d t h a t w h e n S e q u o y a h p u r c h a s e d t h e t h i r t y

- a c r e t r a c t

, n o w t h e

E l l i o t t P r o p e r t y

, f

r o m M r

. W e s t

, i t d i d n o t p u r c h a s e a n y a c c e s s n o r t h a n d e a s t o u t o f t h e

p r o p e r t y

. H e s a i d t h a t n o r o a d i n t o t h e t h i r t y

- a c r e t r a c t w a s m a i n t a i n e d f r o m t h e n o r t h e a s t

w h i l e S e q u o y a h o w n e d t h e p r o p e r t y a n d t h a t M o u n t a i n R o a d w a s t h e o n l y a c c e s s t o t h a t

t h i r t y a c r e s w h e n S e q u o y a h s o l d i t

.

D u r i n g h i s c o n t i n u i n g t e s t i m o n y

, M r

. S l o a n i n d i c a t e d t h a t S e q u o y a h a c q u i r e d t i t l e

f r o m M r

. W e s t i n t h e l a t e 1 9 7 0 s

. H e i d e n t i f i e d t h e d e e d b y w h i c h S e q u o y a h c o n v e y e d t h e

-13-E l l i o t t P r o p e r t y t o t h e C o c h r a n s a n d c o n f i r m e d h i s s i g n a t u r e o n t h e d e e d

. H e a g r e e d h e

w o u l d n o t h a v e s o l d t h e t h i r t y

- a c r e t r a c t w i t h o u t a n y m e a n s t o g e t o n t o o r o u t o f t h e p r o p e r t y

.

H e a g r e e d h i s c o m p a n y d i d n o t b y d e e d g r a n t a n e a s e m e n t o f e g r e s s o r i n g r e s s t o t h e t h i r t y

a c r e t r a c t w h e n t h e c o m p a n y s o l d t h e t r a c t

, e x p l a i n i n g

, “ [ I ] f i t ’ s n o t i n t h e d e e d

, I d i d n ’ t

. ”

O n r e d i r e c t e x a m i n a t i o n

, M r

. S l o a n i d e n t i f i e d t h e d e e d b y w h i c h S e q u o y a h c o n v e y e d

t i t l e t o t h e t w o s o u t h e r n m o s t t r a c t s t h a t n o w c o m p r i s e t h e E b e r l e P r o p e r t y t o C l y d e a n d

C a r o l y n F r e e m a n

. H e n o t e d t h a t t h e r o a d s h o w n o n M r

. F r e e m a n ’ s d e e d f o l l o w e d t h e

p r o p e r t y l i n e a n d w a s t h e s a m e M o u n t a i n R o a d a s t h a t m a r k e d i n p i n k o n e x h i b i t 1 7

. H e

a g r e e d t h a t o n S e q u o y a h ’ s 1 9 7 8 s u r v e y d r a w i n g

, t h e d o t t e d l i n e c o m i n g i n t o t h e p r o p e r t y

f r o m t h e s o u t h e a s t r e p r e s e n t e d M o u n t a i n R o a d

.

M r

. S l o a n f

u r t h e r t e s t i f

i e d t h a t w h e n S e q u o y a h b o u g h t t h e 3 0 0 a c r e s

, t h e r e w a s a

s a w m i l l s i t e b u t n o l o n g e r a n y s a w m i l l

. H e s a i d t h e r e w e r e t w o r o a d s

, o n e t o t h e n o r t h t h a t

d e a d

- e n d e d a n d w a s u s e d w h e n l o g g e r s p i c k e d u p l o g s

, a n d a s e c o n d t o t h e s o u t h w e s t

, n o w

c a l l e d M o u n t a i n R o a d

. H e e x p l a i n e d t h a t M o u n t a i n R o a d w a s t h e r o a d i n t o t h e s a w m i l l s i t e

.

O n r e c r o s s e x a m i n a t i o n

, M r

. S l o a n a g r e e d t h a t t h e r e c o r d i n g d a t e s o f t h e r e s p e c t i v e d e e d s

f r o m S e q u o y a h e v i n c e d t h a t S e q u o y a h s o l d t h e E l l i o t t P r o p e r t y b e f o r e i t s o l d t h e E b e r l e

P r o p e r t y

.

T h e s e c o n d w i t n e s s t e s t i f y i n g t o p r i o r u s e b e f

o r e t h e s e p a r a t i o n o f t i t l e w a s R a y

E v a n s

, w h o t e s t i f

i e d t h a t h e w a s b o r n i n 1 9 4 1 a n d h a d b e e n r a i s e d i n t h e a r e a

. H e s a i d t h a t

w h e n h e w a s a c h i l d

, t h e E l l i o t t P r o p e r t y w a s c a l l e d “ S h i e l d s F i e l d s ” b e c a u s e i t w a s o w n e d

b y t h e S h i e l d s f

a m i l y

. A c c o r d i n g t o M r

. E v a n s

, h i s p a r e n t s l i v e d i n t h e g a p d e p i c t e d a t t h e

t o p o f t h e p r o p e r t y m a p

, a n d h e a t t e n d e d B u l l e t C r e e k S c h o o l o n B u l l e t C r e e k R o a d

. H e s a i d

t h a t t o t r a v e l f

r o m h i s h o u s e d o w n t o t h e s c h o o l i n t h e l a t e 1 9 4 0 s a n d e a r l y 1 9 5 0 s

, h e a n d

o t h e r s w o u l d c o m e “ d o w n a w a y s u p t h e h o l l e r u p o n t h e t o p o f t h a t 3 0 a c r e s t h e r e a n d d o w n

w h a t ’ s c a l l e d M o u n t a i n R o a d n o w

. ” M r

. E v a n s r e l a t e d t h a t M o u n t a i n R o a d w a s a f a r m r o a d

a n d d i d n o t h a v e a n a m e w h e n h e w a l k e d i t

.

M r

. E v a n s a l s o t e s t i f

i e d t h a t a f

t e r t h e S h i e l d s f

a m i l y n o l o n g e r o w n e d t h e E l l i o t t

P r o p e r t y

, h e k n e w t h e W e s t s

, w h o c a m e t o o w n i t

. A s h e e x p l a i n e d

, t h e W e s t s c u t t i m b e r o f f

t h e E l l i o t t P r o p e r t y a n d h a d t w o s a w m i l l s o n i t

, o n e o n t h e n o r t h e r n e n d a n d o n e i n t h e “ b i g

h o l l e r ” o n t h e l o w e r s i d e

. W h e n t h e W e s t s n e e d e d t o m o v e t h e c u t l o g s o f f t h e u p p e r s i d e

,

t h e y h a u l e d t h e m w i t h h o r s e s o n w h a t i s n o w c a l l e d P i n e G r o v e R o a d

. H e s a i d t h a t n o o n e

e v e r o b j e c t e d t o t h e c h i l d r e n u s i n g M o u n t a i n R o a d t o w a l k t o s c h o o l a n d t h a t t h e r e w a s o n l y

o n e h o u s e o n t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e

. M r

. E v a n s i n d i c a t e d t h a t h e d i d n o t r e m e m b e r

M o u n t a i n R o a d b e i n g b l o c k e d i n h i s l i f e t i m e

.

-14-M r

. E v a n s f u r t h e r e x p l a i n e d t h a t t h e S h i e l d s f a m i l y o w n e d a l l o f t h e p r o p e r t y f r o m

w h a t i s n o w t h e t h i r t y

- a c r e E l l i o t t P r o p e r t y t o S h i e l d s B r a n c h R o a d w h e n h e w a s g r o w i n g u p

.

H i s f a t h e r o w n e d t h e p r o p e r t y o n w h i c h t h e y l i v e d

, a n d t h e r e w a s o n e r o a d t h a t w e n t d o w n

t o P i n e G r o v e R o a d

, b u t i t w a s n o t a c o u n t y r o a d a t t h a t t i m e

. H e s a i d t h a t b e f o r e h e w e n t

t o t h e t u r n a r o u n d a f

e w w e e k s b e f

o r e t h e t r i a l w i t h M s

. E l l i o t t

, h e h a d n o t b e e n o n t h e

p r o p e r t y f

o r a b o u t t h i r t y y e a r s

.

T h i s t e s t i m o n y e s t a b l i s h e d t h a t M o u n t a i n R o a d h a d b e e n u s e d

, a s t h e E b e r l e s c o n c e d e

,

a s a f o o t p a t h a n d l o g g i n g r o a d p r i o r t o t h e s e p a r a t i o n o f t i t l e i n 1 9 7 9

. M r

. E v a n s

r e m e m b e r e d c r o s s i n g t h e p r o p e r t y o n M o u n t a i n R o a d i n t h e l a t e 1 9 4 0 s w h e n t h e S h i e l d s

f a m i l y o w n e d t h e l a n d

, a n d h e r e c a l l e d t h e W e s t s l a t e r u s i n g M o u n t a i n R o a d t o t r a n s p o r t l o g s

a n d l u m b e r p r i o r t o t h e i r s e l l i n g t h e p r o p e r t y t o S e q u o y a h

. A l t h o u g h M r

. S l o a n e x p r e s s e d

s o m e c o n f

u s i o n o v e r w h e t h e r M o u n t a i n R o a d w a s m a i n t a i n e d b y t h e c o u n t y b e f o r e S e q u o y a h

s o l d t h e E l l i o t t P r o p e r t y

, h e w a s a d a m a n t t h a t M o u n t a i n R o a d w a s u s e d t o a c c e s s t h e E l l i o t t

P r o p e r t y

, a n d h e i m p l i e d w h e n h e a d m i t t e d “ m i s t a k e s w e r e m a d e ” t h a t S e q u o y a h ’ s i n t e n t w a s

f o r s u c h a c c e s s t o c o n t i n u e

. T h e t e s t i m o n y f r o m t h e s e w i t n e s s e s s u p p o r t s t h e t r i a l c o u r t ’ s

f i n d i n g t h a t M o u n t a i n R o a d h a d b e e n u s e d t o a c c e s s t h e E l l i o t t P r o p e r t y f o r s e v e r a l y e a r s

b e f o r e t h e s e p a r a t i o n o f t i t l e

. S e e

, e

. g

. , I n g r a m

, 3 7 9 S

. W

. 3 d a t 2 4 2 ( a f f i r m i n g t r i a l c o u r t ’ s

f i n d i n g t h a t t h e p r i o r u s e e l e m e n t w a s e s t a b l i s h e d b y t e s t i m o n y t o s u c h u s e i n a f f i d a v i t s ) ;

S m i t h v

. H

a n k i n s

, N o

. E 2 0 1 0

- 0 0 7 3 3

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 1 W L 3 8 4 7 1 4 8 a t * 8 ( T e n n

. C t

. A p p

.

A u g

. 3 0

, 2 0 1 1 ) ( a f

f i r m i n g t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g t h a t t h e p r i o r u s e e l e m e n t w a s e s t a b l i s h e d b y

t e s t i m o n y t h a t a r o a d w a y h a d b e e n u s e d b y t r a c t o r s a n d A T V s f o r a p p r o x i m a t e l y t w e n t y

y e a r s )

.

C

. R e a s o n a b l e N e c e s s i t y

T o s a t i s f y t h e t h i r d e l e m e n t

, t h e t r i a l c o u r t w a s r e q u i r e d t o f i n d n e c e s s i t y i n t h a t t h e

e a s e m e n t i s e s s e n t i a l t o M s

. E l l i o t t ’ s b e n e f i c i a l e n j o y m e n t o f h e r t h i r t y

- a c r e t r a c t

. T h e

E b e r l e s a r g u e t h a t M s

. E l l i o t t f a i l e d t o s h o w t h a t t h e u s e o f M o u n t a i n R o a d a c r o s s t h e E b e r l e

P r o p e r t y i s n e c e s s a r y b e c a u s e s h e a l r e a d y h a s a c c e s s t o h e r p r o p e r t y v i a a c o u n t y r o a d a n d

b e c a u s e s h e f

a i l e d t o s h o w t h a t t h e e x p e n s e o f c r e a t i n g a n a l t e r n a t e p a s s a g e f r o m t h e c o u n t y

r o a d t o t h e s e c t i o n o f M o u n t a i n R o a d o n h e r p r o p e r t y w o u l d b e u n r e a s o n a b l e

. M s

. E l l i o t t

p o s i t s t h a t t h e t e r r a i n o f t h e p a r t i e s ’ p r o p e r t y i s s u c h t h a t t h e E l l i o t t P r o p e r t y s h o u l d n o t b e

l i m i t e d t o o n e m e a n s o f i n g r e s s a n d e g r e s s

. W e a g r e e w i t h M s

. E l l i o t t a n d a l s o c o n c l u d e t h a t

p r o o f o f c o m p a r a b l e e x p e n s e w a s n o t r e q u i r e d t o s u p p o r t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g

.

A t t h e t r i a l

, M r

. E b e r l e t e s t i f i e d t h a t M r

. P a r r o t t h a d o f t e n v i s i t e d t h e E b e r l e s a n d

w o u l d f r e q u e n t l y t r a v e r s e t h e “ b a c k w a y ” o n h i s f o u r

- w h e e l e r

. H e e x p l a i n e d t h a t t h e o n l y

t i m e M r

. P a r r o t t d r o v e a n y v e h i c l e l a r g e r t h a n a f o u r

- w h e e l e r o n t o t h e E b e r l e P r o p e r t y v i a

M o u n t a i n R o a d w a s w h e n h e t o o k a b a c k h o e t h r o u g h t h e a r e a

. H e s a i d M r

. P a r r o t t a c c e s s e d

-15-h i s o w n h o u s e f r o m R e l i a n c e R o a d

, w h i c h w a s a p a v e d s t a t e r o a d

, a n d n e v e r u s e d t h e E b e r l e

P r o p e r t y t o a c c e s s h i s h o m e u n l e s s r e t u r n i n g f r o m a v i s i t o n h i s f

o u r

- w h e e l e r

. M r

. E b e r l e

r e l a t e d t h a t n o o n e h a d c r o s s e d h i s p r o p e r t y d u r i n g t h e t i m e h e o w n e d i t t o g o t o a n d f r o m t h e

P a r r o t t s ’ p r o p e r t y

.

A c c o r d i n g t o M r

. E b e r l e

, h e h a d b e e n a g u e s t i n M r

. P a r r o t t ’ s h o m e s e v e r a l t i m e s

.

A l t h o u g h M r

. P a r r o t t m a i n t a i n e d a s a w m i l l o n h i s p r o p e r t y

, M r

. E b e r l e n e v e r s a w l o g s h a u l e d

o u t o f t h e s a w m i l l d o w n M o u n t a i n R o a d

. M r

. E b e r l e b o u g h t o a k l u m b e r f r o m M r

. P a r r o t t ’ s

s a w m i l l a n d b r o u g h t t h e l u m b e r t o h i s h o u s e v i a R e l i a n c e R o a d t o M a p l e S p r i n g s R o a d t o

S h i e l d s B r a n c h R o a d t o M o u n t a i n R o a d

. H e s a i d h e s a w M r

. P a r r o t t t a k e h i s f o u r

- w h e e l e r

a n d b a c k h o e o u t P i n e G r o v e R o a d m a n y t i m e s

. M r

. E b e r l e o p i n e d t h a t f r o m t h e e n d o f

M o u n t a i n R o a d a t t h e E b e r l e h o m e t o t h e t h i r t y

- a c r e E l l i o t t P r o p e r t y

, t h e w a y i s p a s s a b l e b u t

t h a t i t i s “ p r e t t y t o u g h t o d o w i t h [ t h e E b e r l e s ’ ] h o u s e s i t t i n g t h e r e

. ” A c c o r d i n g t o M r

.

E b e r l e

, h e h a d s c r a t c h e d h i s t r u c k s e v e r a l t i m e s t r y i n g t o g o a r o u n d t h e h o u s e o n t h a t p a t h

.

H e s a i d t h a t w h e n h e v i e w e d t h e s a w m i l l s i t e

, h e a c c e s s e d M r

. P a r r o t t ’ s l a n d v i a R e l i a n c e

R o a d

. H e d i d a d m i t t h a t t h e s u r v e y o r s u s e d M o u n t a i n R o a d t o a c c e s s t h e E l l i o t t P r o p e r t y

.

M r

. E b e r l e a g r e e d t h a t w h e n h e b o u g h t h i s p r o p e r t y

, S e q u o y a h r e s e r v e d a t w e n t y

- f i v e

f o o t r i g h t

- o f

- w a y a l o n g t h e s o u t h e r n p o r t i o n f o r i n g r e s s a n d e g r e s s p u r p o s e s a n d t h a t t h e

s o u t h e r n p o r t i o n i s a l o n g “ M o u n t a i n R o a d

. ” H e s a i d t h a t t o h i s k n o w l e d g e

, S e q u o y a h o w n e d

n o o t h e r t r a c t s p a s t h i s p r o p e r t y a t t h e t i m e h e p u r c h a s e d i t

.

M r

. E b e r l e a l s o t e s t i f

i e d t h a t t h e d e e d i d e n t i f i e d w a s f o r t w o t r a c t s t o t h e n o r t h o f t h e

r o a d

. H e a g r e e d h i s d e e d p r o v i d e s “ t o t h e c e n t e r o f t h e r o a d ” a n d t h a t t h e p r o p e r t y t o t h e

c e n t e r o f t h e r o a d i s s u b j e c t t o a r i g h t

- o f

- w a y f o r t h e p r o p e r t y t o t h e s o u t h o f t h e r o a d

. H e

s a i d h e h a d b e e n u p P i n e G r o v e R o a d a n d h a d a c c e s s e d t h e t h i r t y

- a c r e E l l i o t t P r o p e r t y f r o m

P i n e G r o v e R o a d

, w h i c h w a s a g r a v e l r o a d t h a t a n y c a r o r t r u c k c o u l d t r a v e l

.

M s

. E l l i o t t t e s t i f

i e d t h a t n o o n e h a d e v e r l i v e d o n h e r t h i r t y

- a c r e t r a c t a n d t h a t M r

.

P a r r o t t b e g a n l o g g i n g t h e p r o p e r t y a s s o o n a s h e b o u g h t i t i n 1 9 8 9

. M r

. P a r r o t t u s e d l o g s

f r o m w h a t i s n o w t h e E l l i o t t P r o p e r t y t o b u i l d h i s o w n h o m e

, b u i l d h e r b r o t h e r ’ s h o m e

, a n d

h e l p M r

. E b e r l e b u i l d h i s p o r c h

. S h e r e m e m b e r e d s e e i n g M r

. P a r r o t t t a k e t h e l o g s f r o m t h e

t h i r t y

- a c r e t r a c t t o h i s s a w m i l l

, w h i c h s t r u c t u r e w a s l o c a t e d o n t h e s a m e t r a c t a s t h e P a r r o t t

h o m e

. S h e s a i d M r

. P a r r o t t t r a n s p o r t e d t h e l o g s “ o u t M o u n t a i n R o a d t o S h i e l d s B r a n c h t o

M a p l e S p r i n g s t o R e l i a n c e a n d t h e n i n t o t h e f r o n t o f h i s p r o p e r t y t o t h e s a w m i l l

. ” S h e o p i n e d

t h e r e w a s n o w a y t o t r a n s p o r t t h e l o g s s t r a i g h t u p t h e m o u n t a i n a n d a c r o s s t h e P a r r o t t l a n d

b e c a u s e t h e t e r r a i n w a s s o s t e e p t h a t l o g s w o u l d f a l l o f f a t r u c k

.

M s

. E l l i o t t a l s o t e s t i f

i e d t h a t t h e f

i f t e e n

- a c r e t r a c t b e h i n d t h e i m p r o v e d t e n

- a c r e t r a c t

b e l o n g e d t o h e r b r o t h e r

, w h o i n h e r i t e d i t f r o m M r

. P a r r o t t

. S h e a g r e e d t h a t i n i t i a l l y M r

.

-16-P a r r o t t o w n e d b o t h t h e t e n

- a c r e a n d f i f t e e n

- a c r e t r a c t s a n d t h a t t h e a s s e s s m e n t m a p s h o w s

a r o a d o r p r i v a t e d r i v e g o i n g f r o m R e l i a n c e R o a d p a s t t h e h o u s e a n d i n t o t h e s a w m i l l a r e a

.

S h e s a i d t h i s r o a d d e a d

- e n d s a t h e r b r o t h e r ’ s h o u s e a n d t h a t h e r b r o t h e r ’ s t r a c t j o i n s t h e

t h i r t y

- a c r e t r a c t a t o n e c o r n e r

. S h e s a i d t h a t a t o n e t i m e

, M r

. P a r r o t t s i m u l t a n e o u s l y o w n e d

t h e t e n

- a c r e

, f

i f t e e n

- a c r e

, a n d t h i r t y

- a c r e t r a c t s

. S h e a g r e e d t h a t w h e n M r

. P a r r o t t c o n v e y e d

t h e f i f t e e n

- a c r e t r a c t t o h i s s o n

, t h e r e e x i s t e d a t r a c t o f l a n d h e d i d n o t o w n b e t w e e n h i s t e n

a c r e a n d t h i r t y

- a c r e t r a c t s

.

A c c o r d i n g t o M s

. E l l i o t t

, t h e r e h a d n e v e r b e e n a h o u s e b u i l t o n t h e E l l i o t t P r o p e r t y

,

a n d t h e P a r r o t t h o m e

, b u i l t b y h e r f a t h e r

, w a s o n a s e p a r a t e t e n

- a c r e t r a c t w i t h a d r i v e w a y

l e a d i n g t o c o u n t y

- m a i n t a i n e d R e l i a n c e R o a d

. S h e s a i d t h e t r a c t i m p r o v e d w i t h t h e P a r r o t t

h o m e d o e s n o t a d

j o i n t h e t h i r t y

- a c r e E l l i o t t P r o p e r t y a n d t h a t i t i s o n l y p o s s i b l e t o a c c e s s t h e

E l l i o t t P r o p e r t y f

r o m t h e P a r r o t t h o m e b y f o u r

- w h e e l e r o r o t h e r a l l

- t e r r a i n v e h i c l e

. T w o

r o a d s l e a d t o t h e E l l i o t t P r o p e r t y

, P i n e G r o v e R o a d a n d M o u n t a i n R o a d

, a n d n e i t h e r i s

m a i n t a i n e d b y t h e c o u n t y t o t h e p o i n t w h e r e i t a c c e s s e s t h e E l l i o t t P r o p e r t y

. S h e i d e n t i f i e d

t h e p o r t i o n o f P i n e G r o v e R o a d m a i n t a i n e d b y t h e c o u n t y

, e x p l a i n i n g t h a t t h e r o a d s u r f a c e

b e c o m e s p r o g r e s s i v e l y w o r s e

, t r a n s i t i o n i n g f r o m g r a v e l t o d i r t

, a n d t h a t n o p a r t o f t h e g r a v e l

r o a d t o u c h e s t h e E l l i o t t P r o p e r t y a t a n y p o i n t

.

M s

. E l l i o t t t e s t i f

i e d t h a t s h e c a n t r a v e l f r o m P i n e G r o v e R o a d t o h e r p r o p e r t y b y

c r o s s i n g i n t o t h e d r i v e w a y o f a n o t h e r n e i g h b o r

, M r s

. P i c k e l s i m e r

, t r a v e r s i n g t h e c u l v e r t i n

t h e P i c k e l s i m e r y a r d

, a n d t u r n i n g b y t h e f e n c e

. S h e i n d i c a t e d t h e r e a r e t h r e e w a y s t o a c c e s s

t h e t h i r t y

- a c r e E l l i o t t P r o p e r t y : ( 1 ) t h r o u g h M r s

. P i c k e l s i m e r ’ s y a r d

, ( 2 ) t h r o u g h M r

. E b e r l e ’ s

y a r d

, o r ( 3 ) v i a t h e f

o u r

- w h e e l e r t r a i l b e h i n d h e r b r o t h e r ’ s h o u s e t h a t c r o s s e s a c r e e k

. S h e

r e l a t e d t h a t t h e E b e r l e s ’ h o m e i s o n a r i d g e a t t h e “ t o p o f t h e m o u n t a i n ” a n d t h a t t h e s e c t i o n

b y M r s

. P i c k e l s i m e r ’ s y a r d o f f P i n e G r o v e R o a d i s t h e l o w e s t p a r t o f t h e E l l i o t t P r o p e r t y

.

S h e e x p l a i n e d t h a t f

r o m t h e t o p o f t h e p r o p e r t y t o t h e b o t t o m

, t h e r e a r e s t e e p c l i f f s a n d s h a r p

d r o p

- o f f s

, s u c h t h a t i t i s i m p o s s i b l e t o d r i v e a s t r a i g h t r o u t e f r o m t o p t o b o t t o m

.

I n i t s M e m o r a n d u m O p i n i o n

, t h e t r i a l c o u r t s u r m i s e d f r o m t h e d e s c r i p t i o n i n t h e

E b e r l e P r o p e r t y c h a i n o f t i t l e t h a t S e q u o y a h i n t e n d e d m o r e t h a n o n e r o a d “ r u n n i n g i n t o ” t h e

p r o p e r t y a n d t h a t M o u n t a i n R o a d w a s o n e o f t h e s e

. T h e c o u r t u l t i m a t e l y c o n c l u d e d t h a t

M o u n t a i n R o a d w a s m e a n t t o b e n e f i t t h e E l l i o t t P r o p e r t y a s w e l l a s t h e t w o t r a c t s o f t h e

E b e r l e P r o p e r t y

, d e s p i t e t h e u n d i s p u t e d f a c t t h a t M s

. E l l i o t t h a d a n o t h e r a c c e s s t o t h e

s o u t h e r n p o r t i o n o f h e r p r o p e r t y f r o m P i n e G r o v e R o a d

.

A s t h i s C o u r t h a s e x p l a i n e d r e g a r d i n g t h e d e m o n s t r a t i o n o f n e c e s s i t y

, “ T e n n e s s e e l a w

i n t e r p r e t s t h e c o n c e p t o f ‘ n e c e s s i t y ’ a s b e i n g ‘ r e a s o n a b l y n e c e s s a r y ’ f o r t h e e n j o y m e n t o f t h e

d o m i n a n t t e n e m e n t

, a s o p p o s e d t o s t r i c t o r a b s o l u t e n e c e s s i t y

. ” H a u n

, 2 0 0 5 W L 9 9 0 5 6 6 a t

* 6 ( c i t i n g R i

g h t s e l l v

. H a l e

, 1 8 S

. W

. 2 4 5

, 2 4 6 ( T e n n

. 1 8 9 1 ) ) ; T h e P o i n t e

, L L C v

. L a k e M g m t

.

-17-A s s ’ n

, I

n c

. , 5 0 S

. W

. 3 d 4 7 1

, 4 7 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 ) ; J o h n s o n

, 2 3 7 S

. W

. 2 d a t 5 7 0 ; A l l i s o n

,

1 9 3 S

. W

. 2 d a t 4 7 7

- 7 8

. T h e p r e v a i l i n g r u l e i s t h a t :

W h e r e

, d u r i n g t h e u n i t y o f t i t l e

, a n a p p a r e n t l y p e r m a n e n t a n d o b v i o u s

s e r v i t u d e i s i m p o s e d o n o n e p a r t o f a n e s t a t e i n f a v o r o f a n o t h e r p a r t

, w h i c h

s e r v i t u d e i s i n u s e a t t h e t i m e o f s e v e r a n c e a n d i s n e c e s s a r y f o r t h e r e a s o n a b l e

e n j o y m e n t o f t h e o t h e r p a r t

, o n a s e v e r a n c e o f t h e o w n e r s h i p t h e g r a n t o f t h e

r i g h t t o c o n t i n u e s u c h u s e a r i s e s b y i m p l i c a t i o n o f l a w

.

H a u n

, 2 0 0 5 W L 9 9 0 5 6 6 a t * 5

- 6 ( q u o t i n g L i v e l y v

. N o e

, 4 6 0 S

. W

. 2 d 8 5 2

, 8 5 4

- 5 5 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 7 0 ) )

.

W e c o n c l u d e t h a t t h e e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g

t h a t i t w a s r e a s o n a b l y n e c e s s a r y f o r M s

. E l l i o t t t o a c c e s s h e r p r o p e r t y v i a M o u n t a i n R o a d

a c r o s s t h e E b e r l e P r o p e r t y

. W e a l s o c o n c l u d e t h a t s u c h a f i n d i n g w a s n o t p r e c l u d e d b y M s

.

E l l i o t t ’ s f

a i l u r e t o s h o w a c o s t a n a l y s i s f o r c r e a t i n g a c c e s s t o M o u n t a i n R o a d a c r o s s h e r o w n

p r o p e r t y

. S e e

, e

. g

. , I

n g r a m

, 3 7 9 S

. W

. 3 d a t 2 4 2 ( a f f i r m i n g t h e t r i a l c o u r t ’ s r e f u s a l t o f i n d t h a t

a n a l t e r n a t e m o d e o f a c c e s s a d v o c a t e d b y t h e s e r v i e n t e s t a t e o w n e r s r e l i e v e d t h e n e c e s s i t y

o f t h e d o m i n a n t e s t a t e t o b e n e f i t f r o m a n i m p l i e d e a s e m e n t ) ; R h o a d e s v

. T a y l o r

, N o

. M 2 0 0 1

-

0 0 6 4 3

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 3 W L 7 2 4 6 7 2 a t * 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r

. 4

, 2 0 0 3 ) ( n o t i n g t h a t i t

w a s n o t n e c e s s a r y f

o r t h e d e f

e n d a n t s t o b u i l d a n o t h e r d r i v e w a y t o a c c e s s t h e i r l a n d f r o m a

p u b l i c r o a d w h e r e t h e e v i d e n c e s h o w e d s u f f i c i e n t u s e o f t h e p l a i n t i f f s ’ p r o p e r t y t o f

i n d a n

i m p l i e d e a s e m e n t )

.

T h e E b e r l e s p o s i t t h a t a f o u r t h e l e m e n t o f a n e a s e m e n t b y i m p l i c a t i o n

, t h a t o f

c o n t i n u o u s u s e

, w a s n o t s h o w n b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e

. A s s t a t e d a b o v e

, t h i s

C o u r t h a s r e c e n t l y n o t e d t h a t i n T e n n e s s e e

, c o n t i n u o u s u s e g e n e r a l l y h a s b e e n s u b s u m e d i n t o

t h e t h r e e l o n g

- s t a n d i n g e l e m e n t s

. S e e I n g r a m

, 3 7 9 S

. W

. 3 d a t 2 4 2 n

. 1 7 ( c i t i n g C e l l c o

, 1 7 2

S

. W

. 3 d a t 5 8 9 ) ; b u t s e e B a r r e t t v

. H i l l

, N o

. 0 1 A 0 1

- 9 8 0 6

- C V

- 0 0 2 9 5

, 1 9 9 9 W L 8 0 2 6 4 2 a t * 3

( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 7

, 1 9 9 9 ) ( l i s t i n g c o n t i n u o u s u s e a s a f o u r t h e l e m e n t e s s e n t i a l t o c r e a t e

a n e a s e m e n t b y i m p l i c a t i o n )

. W i t h o u r c o n c l u s i o n t h a t t h e p r i o r u s e e l e m e n t i s s a t i s f i e d

,

s u p p o r t e d b y t e s t i m o n y a t t r i a l t h a t M o u n t a i n R o a d w a s u s e d t o a c c e s s t h e E l l i o t t P r o p e r t y

t o s o m e e x t e n t s i n c e b e f o r e t h e s e p a r a t i o n o f t i t l e a n d t h r o u g h o u t M r

. P a r r o t t ’ s l i f e

, w e

c o n c l u d e t h a t t h e E b e r l e s ’ a r g u m e n t b a s e d o n l a c k o f c o n t i n u o u s u s e c a n n o t p r e v a i l

.

A f t e r a n e x h a u s t i v e r e v i e w o f t h e r e c o r d

, w e h o l d t h a t t h e e v i d e n c e s u p p o r t s a

d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e e a s e m e n t i d e n t i f i e d i n t h e E b e r l e c h a i n o f t i t l e e x i s t s b y i m p l i c a t i o n

t o b e n e f i t t h e E l l i o t t P r o p e r t y

. W e f u r t h e r h o l d

, t h e r e f

o r e

, t h a t t h e t r i a l c o u r t p r o p e r l y

d i s m i s s e d t h e E b e r l e s ’ c l a i m f o r i n j u n c t i v e r e l i e f

.

-18-V I I

. L i m i t e d U s e o f E a s e m e n t

T h e E b e r l e s n e x t c o n t e n d t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y n o t l i m i t i n g t h e e x t e n t o f t h e

e a s e m e n t f

o r i n g r e s s a n d e g r e s s g r a n t e d t o M s

. E l l i o t t t o t h e p a r a m e t e r s o f i t s p a s t u s e b y M s

.

E l l i o t t a n d h e r f

a m i l y

. T h e y a r g u e t h a t i f t h i s C o u r t a f f i r m s t h e g r a n t o f a n e a s e m e n t t o M s

.

E l l i o t t

, t h e c a s e s h o u l d b e r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t f o r a n a m e n d e d j u d g m e n t l i m i t i n g t h e

i n g r e s s a n d e g r e s s t o t h e p u r p o s e s o f “ r e c r e a t i o n a l u s e o f h o r s e s o r f o u r

- w h e e l e r s

, t o g a t h e r

f i r e w o o d a n d s t o v e w o o d a n d f o r h a r v e s t i n g t i m b e r ” a n d l i m i t i n g t h e l o c a t i o n o f t h e e a s e m e n t

t o o n l y t h a t w h i c h n o w e x i s t s

, w i t h o u t a n y i n t e r f e r e n c e w i t h t h e E b e r l e s ’ u s e a n d e n j o y m e n t

o f t h e p r o p e r t y a n d w i t h o u t a n y d e s t r u c t i o n t o t h e E b e r l e s ’ p r o p e r t y

. M s

. E l l i o t t c o n t e n d s

t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g d i d n o t e n l a r g e t h e e x i s t i n g e a s e m e n t a n d t h a t n o l i m i t i n g

a m e n d m e n t i s n e e d e d

. W e a g r e e w i t h M s

. E l l i o t t

.

I n s u p p o r t o f t h e i r a r g u m e n t

, t h e E b e r l e s a c c u r a t e l y c i t e t h e f o l l o w i n g g e n e r a l

p r o p o s i t i o n a s a d o p t e d b y T e n n e s s e e c a s e l a w :

T h e u s e o f

a n e a s e m e n t m u s t b e c o n f i n e d s t r i c t l y t o t h e p u r p o s e s f o r w h i c h i t

w a s g r a n t e d o r r e s e r v e d

. A p r i n c i p l e w h i c h u n d e r l i e s t h e u s e o f a l l e a s e m e n t s

i s t h a t t h e o w n e r o f a n e a s e m e n t c a n n o t m a t e r i a l l y i n c r e a s e t h e b u r d e n o f i t

u p o n t h e s e r v i e n t e s t a t e o r i m p o s e t h e r e o n a n e w a n d a d d i t i o n a l b u r d e n

.

C e l l c o

, 1 7 2 S

. W

. 3 d a t 5 9 5

- 9 6 ( q u o t i n g A d a m s v

. W i n n e t t

, 1 5 6 S

. W

. 2 d 3 5 3

, 3 5 7 ( 1 9 4 1 ) )

. T h e

E b e r l e s a l s o r e l y o n t h e h o l d i n g i n S h e w

, i n w h i c h t h i s C o u r t r e v e r s e d t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t

o f a p r e s c r i p t i v e e a s e m e n t f o r a t h i r t y

- f

o o t d r i v e w a y w h e n t h e e a s e m e n t h a d b e e n u s e d f o r

a p p r o x i m a t e l y f

i f t y y e a r s a s a m u c h n a r r o w e r d r i v e w a y

. S e e 2 2 7 S

. W

. 3 d a t 5 7 9

- 8 0

. I n

c o n t r a s t

, t h e r e e x i s t s n o e v i d e n c e i n t h e r e c o r d i n t h i s c a s e t o i n d i c a t e t h a t t h e t r i a l c o u r t

e x p a n d e d t h e i m p l i e d e a s e m e n t b e y o n d t h e p r i o r u s e m a d e b y t h e p a r t i e s a n d t h e i r

p r e d e c e s s o r s

- i n

- t i t l e

. T h e E b e r l e s ’ r e l i a n c e o n S h e w i s m i s p l a c e d

.

T h e t r i a l c o u r t

, a f

t e r a h e a r i n g o n t h e E b e r l e s ’ m o t i o n t o a l t e r o r a m e n d t h e j u d g m e n t

,

e n t e r e d a n O r d e r A m e n d i n g F i n a l D e c r e e a n d A m e n d e d F i n a l D e c r e e

, i n w h i c h i t a m e n d e d

t h e d e s c r i p t i o n o f t h e e a s e m e n t f r o m “ a c r o s s t h e r o a d g e n e r a l l y s h o w n o n t h e p l a t s o f r e c o r d

i n P l a t B o o k 7

, p

. 1 0 4 a n d P l a t C a b i n e t H

, S l i d e 2 9

. . . . ” t o “ a c r o s s t h e e x i s t i n g r o a d a t i t s

g e n e r a l w i d t h a n d l o c a t i o n e x t e n d i n g t o

, b u t n o t b e y o n d

, t h e b o u n d a r y l i n e b e t w e e n t h e

p a r t i e s f o r s u c h u s e a s h a s b e e n m a d e o f s a i d r o a d a n d l a n d

, b u t t o c r e a t e n o g r e a t e r b u r d e n

o n t h e s e r v i e n t e s t a t e t h a n h a s b e e n m a d e h e r e t o f o r e

. ” M s

. E l l i o t t f

i l e d a m o t i o n r e q u e s t i n g

s p e c i f i c f i n d i n g s o f f

a c t r e g a r d i n g t h e w i d t h o f t h e r o a d

, p r i o r u s e o f t h e r o a d

, a n d t h e b u r d e n

o n t h e s e r v i e n t e s t a t e

, t o w h i c h t h e E b e r l e s r e s p o n d e d

. A f t e r a s u b s e q u e n t h e a r i n g

, t h e t r i a l

c o u r t e n t e r e d a S e c o n d A m e n d e d F i n a l J u d g m e n t

, r e v e r t i n g b a c k t o t h e l a n g u a g e i n t h e

o r i g i n a l F i n a l J u d g m e n t a n d m a k i n g t h e f o l l o w i n g f

i n d i n g s o f f

a c t :

-19-( 1 ) T h e e a s e m e n t i s f o r i n g r e s s a n d e g r e s s ; a n d

( 2 ) T h e e a s e m e n t i s a s d e s c r i b e d i n t h e d e e d s o f M r

. E b e r l e a n d i s n e i t h e r

e n l a r g e d n o r i s i t r e d u c e d i n p h y s i c a l s i z e a n d / o r l i m i t a t i o n o f u s e b a s e d

o n p a s t u s e b y t h e p a r e n t t r a c t

.

I n t h e a b o v e f

i n d i n g s o f f

a c t

, t h e t r i a l c o u r t c l a r i f

i e d t h a t t h e e a s e m e n t o r i g i n a t e d w i t h

t h e E b e r l e s ’ c h a i n o f t i t l e

, a n d a s n o t e d i n t h e c o u r t ’ s M e m o r a n d u m O p i n i o n

, i n c l u d e d t h e

t w e n t y

- f i v e

- f o o t r i g h t

- o f

- w a y r e s e r v e d b y S e q u o y a h a n d a n y e a s e m e n t s

, “ v i s i b l e o r

o t h e r w i s e

, ” t h a t e x i s t e d o n t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f c o n v e y a n c e

. T h e e v i d e n c e d o e s n o t

p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t M o u n t a i n R o a d i s a n e a s e m e n t i n t e n d e d f o r

t h e b e n e f i t o f t h e E l l i o t t P r o p e r t y a s w e l l a s t h e E b e r l e P r o p e r t y o n e a c h s i d e o f t h e e a s e m e n t

.

T h i s f i n d i n g c o n s t i t u t e s a n e a s e m e n t b y i m p l i c a t i o n t h a t b e n e f i t s b o t h t h e d o m i n a n t a n d

s e r v i e n t e s t a t e

. A s s u c h

, n e i t h e r l a n d o w n e r i s e n t i t l e d t o i n t e r f e r e w i t h t h e o t h e r ’ s r e a s o n a b l e

u s e o f t h e e a s e m e n t f

o r i n g r e s s a n d e g r e s s o r t o e n l a r g e o r d e c r e a s e t h e e x i s t i n g e a s e m e n t

.

S e e R o g e r s v

. R o a c h

, N o

. M 2 0 1 1

- 0 0 7 9 4

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 2 W L 2 3 3 7 6 1 6 a t * 8

- 1 0 ( T e n n

.

C t

. A p p

. J u n e 1 9

, 2 0 1 2 ) ( “ [ T ] h e r i g h t s o f t h e e a s e m e n t o w n e r a n d o f t h e l a n d o w n e r a r e n o t

a b s o l u t e

, i r r e l a t i v e

, a n d u n c o n t r o l l e d

, b u t a r e s o l i m i t e d

, e a c h b y t h e o t h e r

, t h a t t h e r e m a y b e

a d u e a n d r e a s o n a b l e e n j o y m e n t o f b o t h t h e e a s e m e n t a n d t h e s e r v i e n t e s t a t e

. ” ) ( q u o t i n g

C a r r o l l v

. B e l c h e r

, N o

. 0 1 A 0 1

- 9 8 0 2

- C H

- 0 0 1 0 6

, 1 9 9 9 W L 5 8 5 9 7 a t * 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. F e b

.

9

, 1 9 9 9 ) ( q u o t i n g 1 0 T e n n e s s e e J u r i s p r u d e n c e

, E a s e m e n t s § 6 ( 1 9 9 4 ) ) )

. F o r t h i s r e a s o n

, w e

c o n c l u d e t h a t t h e e a s e m e n t i s s u f f i c i e n t l y l i m i t e d a s a m a t t e r o f l a w a n d t h a t t h e t r i a l c o u r t

d i d n o t e r r b y d e c l i n i n g t o l i m i t t h e e a s e m e n t f u r t h e r

. T h e E b e r l e s a r e n o t e n t i t l e d t o r e l i e f

o n t h i s i s s u e

.

V I I I

. C o n c l u s i o n

F o r t h e r e a s o n s s t a t e d a b o v e

, t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t f i n d i n g a n e a s e m e n t f

o r

i n g r e s s a n d e g r e s s o v e r t h e E b e r l e P r o p e r t y

, a p p u r t e n a n t t o a n d s e r v i n g t h e E l l i o t t P r o p e r t y

, i s a f f i r m e d

, a s i s t h e t r i a l c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f t h e E b e r l e s ’ c o m p l a i n t f o r i n j u n c t i v e r e l i e f

a g a i n s t M s

. E l l i o t t

. T h i s c a s e i s r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t

, p u r s u a n t t o a p p l i c a b l e l a w

, f o r

e n f o r c e m e n t o f t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t a n d c o l l e c t i o n o f c o s t s a s s e s s e d b e l o w

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ T H O M A S R

. F R I E R S O N

, I I

, J U D G E

-20-