Número Identificador

SEN2024 ______________

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

KF REALTY LLC

Apelado

v.

CARLOS JAVIER MARTÍNEZ 

SOTO y ENID MARÍA 

LOUBRIL PÉREZ, por sí y en 

representación de la 

Sociedad Legal de Bienes 

Gananciales compuesta por 

ambos;

CONDOMINIO ASHFORD 

1350; FULANO DE TAL; 

COMPAÑÍA ASEGURADOR X, 

Y, Z

Apelantes

KLAN202301024

APELACIÓN

procedente del 

Tribunal de 

Primera 

Instancia, Sala 

Superior de San 

Juan

Civil Núm.:

SJ2018CV10065

Sobre:

Incumplimiento de 

Contrato; 

Resolución de 

Contrato por Dolo y 

Fraude; Daños y 

Perjuicios 

Contractuales; 

Daños y Perjuicios 

Extracontractuales

Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Torres, la Jueza 

Rivera Pérez y la Jueza Boria Vizcarrondo1.

Boria Vizcarrondo, Jueza Ponente.

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 26 de abril de 2024.

Comparece ante nos el señor Carlos Martínez Soto, la señora 

Enid Loubriel Pérez y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por 

ambos (matrimonio Martínez-Loubriel o apelante) y nos solicitan 

revisar una Sentencia en Rebeldía emitida el 17 de agosto de 2023 por 

el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI).2 En 

virtud del aludido dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la Demanda

instada por KF Realty, LLC (KF Realty o apelada) y, consecuentemente, 

1 Mediante la Orden Administrativa OATA-2023-212 de 6 de diciembre de 2023, 

se designó a la Hon. Lersy G. Boria Vizcarrondo como integrante de este Panel 

Especial en sustitución de la Hon. Laura I. Ortiz Flores.

2 Recurso de Apelación, Anejo I, págs. 1-9. Archivada y notificada en autos el 21 de 

agosto de 2023. El 1 de septiembre de 2023, el matrimonio Martínez-Loubriel solicitó 

reconsideración, la cual el TPI declaró No Ha Lugar mediante Resolución emitida y 

notificada el 17 de octubre de 2023.
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le impuso al matrimonio Martínez-Loubriel el pago de daños y 

perjuicios, temeridad, honorarios de abogado e intereses legales.

Por los fundamentos que esbozamos a continuación, 

confirmamos la Sentencia apelada.

I.

El caso de marras dimanó el 20 de noviembre de 2018 cuando 

KF Realty incoó una demanda contra el matrimonio Martínez-Loubriel, 

el Condominio Ashford 1350, Fulano de Tal y Compañía Aseguradora 

X, Y, y Z (en conjunto, la parte demandada), por incumplimiento de 

contrato, resolución de contrato por dolo y fraude, daños y perjuicios 

contractuales y daños y perjuicios extracontractuales.3

Mediante esta, KF Realty alegó que el 6 de julio de 2018, 

suscribió un contrato de compraventa con el matrimonio MartínezLoubriel con relación al apartamento R-6-A, localizado en el 

Condominio Ashford 1350 en San Juan, Puerto Rico, por la suma de 

doscientos diez mil dólares ($210,000.00). Además, sostuvo que dicho 

contrato de compraventa se elevó a documento público mediante la 

Escritura Número veintiuno (21), otorgada el 24 de julio de 2018 ante 

el notario Ángel D. Noriega Haiffe. Esgrimió que la parte demandada 

nunca le informó que las tuberías del apartamento ostentaban 

problemas de filtración debido a un tubo cast iron. Adujo que se enteró 

posteriormente porque se lo explicó el señor Jorge Fusero, vecino 

afectado por la filtración. 

KF Realty expuso que la parte demandada discutió el problema 

de la filtración de las tuberías con el señor Fusero mediante un correo 

electrónico del 6 de agosto de 2018. En este, arguyó que el señor 

Eduardo Joglar inspeccionó el apartamento del señor Fusero, así como 

el adquirido por KF Realty, y encontró que la entrada del agua surgía 

por el área abierta en el balcón del apartamento que adquirió KF 

3 Íd., Anejo V, págs. 31-38.
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Realty. Así las cosas, reclamó que al momento de suscribir el contrato 

de compraventa desconocía sobre el problema de filtración en las 

tuberías y las reparaciones que requiere el apartamento, dado que la 

parte demandada nunca le informó. Por todo ello, KF Realty solicitó los 

siguientes remedios e indemnización: primero, que se diera por 

resuelto el contrato de compraventa y la obligación pecuniaria entre 

las partes, se devolvieran las contraprestaciones, así como que se le 

reembolsara todos los gastos incurridos en el litigio, así como los 

honorarios de abogados. Segundo, peticionó que el matrimonio 

Martínez-Loubriel le respondiera por los daños y perjuicios 

contractuales, estimados en una suma no menor de cincuenta mil 

dólares ($50,000.00). Por último, reclamó que el Condominio Ashford 

1350 respondiera por daños y perjuicios extracontractuales, 

estimados en una suma no menor de cincuenta mil dólares 

($50,000.00).

El 22 de febrero de 2019, el matrimonio Martínez-Loubriel 

contestó la Demanda incoada por KF Realty y radicó una Demanda 

contra coparte.

4 En esta, admitió que no se le informó a KF Realty sobre 

el problema de filtración en las tuberías del apartamento dado que no 

existían. Por otro lado, indicó estar dispuesto a tomar las medidas de 

rigor para que el Condominio Ashford 1350 asumiera y cumpliera con 

su obligación de reparar e impermeabilizar el techo y azotea de forma 

y manera que cesara la filtración. En la Demanda contra coparte, el 

matrimonio Martínez-Loubriel alegó que el problema de filtración 

identificado en la azotea del apartamento que adquirió KF Realty 

versaba sobre un elemento común general que el Condominio Ashford 

1350 estaba obligado a corregir.

Tras varios trámites procesales, el 11 de agosto de 2020, el Foro 

Primario emitió y notificó una Sentencia parcial en la que desestimó la 

4 Íd., Anejo 6, págs. 39-44.
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Demanda incoada por KF Realty contra el codemandado Condominio 

Ashford 1350.5

Posteriormente, el 8 de septiembre de 2021, el TPI emitió una 

Sentencia parcial en la que le anotó la rebeldía al matrimonio MartínezLoubriel por haber transcurrido más de un año sin cumplir con la 

Orden del Tribunal en anunciar su representación legal y desestimó la 

Demanda contra coparte presentada por el matrimonio MartínezLoubriel contra el Condominio Ashford 1350.6

Así las cosas, posterior a celebrar el juicio en su fondo,7 el 17 de 

agosto de 2023, el Foro apelado emitió una Sentencia en Rebeldía.

8

Mediante esta, el TPI estableció que tras un análisis de las alegaciones 

bien hechas de la Demanda y de la evidencia admitida durante la vista 

en su fondo, declaró Ha Lugar a la Demanda. El TPI también concluyó 

que KF Realty desistió de sus reclamaciones de la resolución del 

contrato de compraventa y las devoluciones de las 

contraprestaciones.9 En consecuencia, el Foro a quo ordenó que el 

matrimonio Martínez-Loubriel debía emitir los siguientes pagos a favor 

de KF Realty: una suma de nueve mil cuatrocientos dólares 

($9,400.00), por concepto de daños y perjuicios económicos, y una 

suma de cinco mil dólares ($5,000.00), por concepto de honorarios de 

abogados e intereses legales hasta el saldo completo.

El 1 de septiembre de 2023, mediante Moción de 

Reconsideración, el matrimonio Martínez-Loubriel solicitó que se 

dejara sin efecto la condena de daños y la imposición de honorarios de 

abogados.10 También le solicitó al TPI que, en lugar de sus 

determinaciones, le impusiera a KF Realty el pago de $5,000 en 

5 Tomamos conocimiento judicial del expediente del caso SJ2018CV10065 en el 

Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC), Entrada Núm. 85.

6 Entrada Núm. 123. Archivada y notificada en autos el 9 de septiembre de 2021.

7 Véase Entrada Núm. 134.

8 Recurso de Apelación, Anejo I, págs. 1-9. Archivada y notificada en autos el 21 de 

agosto de 2023.

9 Íd., pág. 2.

10 Íd., Anejo II, págs. 10-23.
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honorarios de abogado por su alegada patente contumacia y 

temeridad. El 17 de octubre de 2023, el TPI determinó no ha lugar a 

la Moción de Reconsideración y se sostuvo en sus determinaciones. 

Inconforme, el 15 de noviembre de 2023, el matrimonio 

Martínez-Loubriel presentó ante este Foro una Solicitud de Apelación. 

En esta, señaló los siguientes errores:

1. ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL 

NO DESESTIMAR EN SU TOTALIDAD LA DEMANDA 

CUANDO LA APELADA DESISTIÓ CON PERJUICIO DE 

LA ACCIÓN REDHIBITORIA. LA RECLAMACIÓN DE 

DAÑOS ESTÁ INEXORABLEMENTE ATADA A LA 

RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA POR LO QUE NO 

PUEDE EXISTIR POR SI SOLA COMO SEPARADA E 

INDEPENDIENTE.

2. ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA EN 

NO DESESTIMAR LA RECLAMACIÓN DE DAÑOS POR 

ALEGADAS DEFICIENCIAS APARENTES Y 

CONSTATADAS A SIMPLE VISTA POR ASÍ 

DISPONERLO LA LEY Y LOS APELANTES HABER SIDO 

RELEVADOS EXPRESAMENTE DE TODO EN LA 

ESCRITURA DE [COMPRAVENTA], EXHIBIT 3. (AP. 

10).

3. EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA ERRÓ AL 

CONDENAR A LOS APELANTES AL PAGO DE DAÑOS 

ASCENDENTES A $9,400.00 EQUIVALENTES AL 

COSTO DE LA REMODELACIÓN DE LA TERRAZA DEL 

PH-6 CUANDO NO EXISTE EVIDENCIA ALGUNA DE 

DEFICIENCIAS EN EL PISO DE LA TERRAZA 

CONSTITUTIVAS DE LA CAUSA U ORIGEN DE 

FILTRACIONES QUE AFECTAN EL APARTAMENTO 3-

A.

4. ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL 

PERMITIR EVIDENCIA DOCUMENTAL SOBRE EL 

COSTO DE RESTAURAR LA TERRAZA CUANDO ELLA 

NO GUARDA RELACIÓN Y NI ES PERTINENTE A LAS 

ALEGACIONES DE LA DEMANDA SOBRE 

DEFICIENCIAS APARENTES EN EL PISO DEL BALCÓN 

DEL PH-6.

5. EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA ERRÓ AL 

IMPONERLE TEMERIDAD A LOS APELANTES Y 

ORDENAR EL PAGO DE $5,000.00 DE HONORARIOS 

DE ABOGADO CUANDO NO EXISTE SEÑALAMIENTO 

ALGUNO INDICATIVO DE TEMERIDAD.

II.

A.

“[L]a sentencia que dicta un Juez de Primera Instancia es el 

producto final de un activo y complejo proceso forense”. L. Rivera 

Román, La apreciación de prueba en el Tribunal de Primera Instancia 

y en el Tribunal de Apelaciones en Perspectivas en la práctica 
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apelativa, San Juan, Ediciones SITUM, 2018, pág. 101. Estas gozan 

de una presunción de corrección y la parte que impugne una 

determinación del Tribunal de Primera Instancia tiene el peso de la 

prueba para refutarla. Íd. 

Nuestro Tribunal Supremo ha reconocido que el juzgador de 

los hechos en primera instancia está en especial ventaja al hacer 

determinaciones de hechos y aquilatar la prueba testifical y las 

adjudicaciones de credibilidad. Pueblo v. Rivera Montalvo, 205 DPR 

352, 373 (2020); Pueblo v. De Jesús Mercado, 188 DPR 467, 477-

478 (2013); Pueblo v. Rosario Reyes, 138 DPR 591, 598 (1995). 

“[C]omo norma general, los tribunales apelativos no intervenimos 

con la apreciación de la prueba, la adjudicación de credibilidad y las 

determinaciones de hechos que realiza ese foro”. Pueblo v. Rivera 

Maldonado, supra, pág. 373. “Los tribunales revisores podremos 

sustituir el criterio que utilizó el foro primario por el nuestro 

únicamente cuando existen circunstancias extraordinarias en las 

que se pruebe que el foro primario actuó con pasión, prejuicio o 

parcialidad, incurrió en craso abuso de discreción o en error 

manifiesto o de derecho”. Íd. (Énfasis nuestro). 

Un tribunal actúa con pasión, prejuicio o parcialidad cuando 

está “movido por inclinaciones personales de tal intensidad que 

adopta posiciones, preferencias o rechazos con respecto a las partes 

o sus causas que no admiten cuestionamiento, sin importar la 

prueba recibida en sala e incluso antes de que se someta prueba 

alguna”. Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750, 782 (2013). 

Para determinar si un tribunal incurrió en craso abuso de 

discreción, se deben considerar los siguientes criterios: 

[E]l juez no toma en cuenta e ignora, sin fundamento 

para ello, un hecho material importante que no podía 

ser pasado por alto; (2) el juez, sin justificación y 

fundamento alguno para ello, le concede gran peso y 

valor a un hecho irrelevante e inmaterial y basa su 

decisión exclusivamente en él, o (3) a pesar de tomar en 

cuenta todos los hechos materiales e importantes y 
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descartar los irrelevantes, el juez sopesa y los calibra 

livianamente. 

Pueblo v. Custodio Colón, 192 DPR 567, 589 (2015).

“Por último, un juzgador incurre en error manifiesto que 

justifica la intervención del tribunal apelativo cuando ‘la apreciación 

de [la] prueba se distancia de la realidad fáctica o es inherentemente 

imposible o increíble’”. Pueblo v. Rivera Maldonado, supra, pág. 374. 

(citando a Pueblo v. Irizarry, 156 DPR 780, 816 (2002)).

B.

La obligación “consiste en el deber de realizar una prestación. 

Esta es la conducta que ha de seguir el obligado para extinguir la 

obligación mediante el correspondiente acto de cumplimiento”. J. Puig 

Brutau, Compendio de derecho civil, 2a ed. rev., Barcelona, Ed. Bosch, 

1994, Vol. II, pág. 1. De particular interés a nuestro análisis son las 

obligaciones que nacen de los contratos.

Un contrato es el negocio jurídico entre dos o más personas 

donde las partes contratantes se obligan a dar, hacer o no hacer una 

cosa. El Artículo 1044 del Código Civil de 1930,11 (30 LPRA sec. 2994) 

(Código Civil de 1930) dispone que “[l]as obligaciones que nacen de los 

contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben 

cumplirse a tenor de los mismos”. Los contratantes pueden exigir el 

cumplimiento específico con las cláusulas y condiciones pactadas. 

Casera Foods v. E.L.A., 108 DPR 850 (1979). “Si los términos de un 

contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los 

contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas”. Código Civil 

de 1930, supra, Art. 1233. Los contratantes se “obligan, no sólo al 

cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las 

consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, 

al uso y a la ley”. Íd., Art. 1210. 

11 Aunque el Código Civil de 1930 fue derogado tras la aprobación del Código Civil 

de 2020, Ley Núm. 55-2020, (31 LPRA sec. 5311 et seq.), hacemos referencia al 

Código Civil de 1930 puesto que estaba vigente cuando se constituyó el contrato 

de compraventa.
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Cuando una parte no cumple lo pactado, incurre en 

incumplimiento contractual. “[L]a responsabilidad contractual se basa 

‘en el quebrantamiento de un deber que surge de un contrato expreso 

o implícito’. A través de las acciones ex contractu se vindican los daños 

acaecidos como consecuencia del incumplimiento de obligaciones 

previamente pactadas”. Rivera Sanfeliz et al. v. Jta. Dir. First Bank, 193 

DPR 38, 56 (2015) (citando a Soc. de Gananciales v. Vélez & Asoc., 145 

DPR 508, 521 (1998)). 

“La compraventa es el más universal de los contratos y el 

regulado con más detalle por todos los ordenamientos, como prototipo 

de los contratos traslativos de la propiedad a título oneroso”. Puig 

Brutau, op. cit., pág. 351. En un contrato de compraventa, la parte 

vendedora “está obligad[a] a la entrega y saneamiento de la cosa objeto 

de la venta”. Código Civil de 1930, supra, Art. 1350. El vendedor tiene 

frente al comprador la obligación de garantizarle el goce útil y pacífico 

del objeto que le vendió. 

El saneamiento es nada más que una garantía al comprador 

“que la cosa adquirida por éste está libre de vicios y gravámenes 

ocultos (goce útil) y además, le asegura que el título y posesión no le 

serán disputados por terceros reclamantes (goce pacífico)”. J. R. Vélez 

Torres, Curso de derecho civil, San Juan, Universidad Interamericana 

de Puerto Rico, 1990, Tomo IV Vol. II, pág. 177. “En virtud del 

saneamiento a que se refiere el Artículo 1350, el vendedor responderá 

al comprador: (1) De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. (2)

De los vicios o defectos ocultos que tuviere”. Código Civil de 1930, 

supra, Art. 1363. (Énfasis nuestro). 

Ahora bien, la identificación de un vicio oculto no es una tarea 

fácil ni está basada en una fórmula matemática establecida. Los 

tribunales deben hacer la determinación caso a caso. Pacheco v. 

Estancias, 160 DPR 409, 423 (2003). El tratadista Puig Brutau nos 

señala que los defectos ocultos “son los que no están manifiestos o a 
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la vista, y quedan excluidos los que pueden percibirse normalmente, 

tanto por su carácter manifiesto como por ser el comprador una 

persona especialmente capacitada para darse cuenta de su 

existencia”. Puig Brutau, op. cit., págs. 379-380.

Los Arts. 1373-1375 del Código Civil de 1930, supra, disponen 

las normas en torno a los vicios ocultos y los remedios disponibles para 

el comprador. Estos disponen:

Artículo 1373. — Saneamiento por defectos o gravámenes 

ocultos.

El vendedor estará obligado al saneamiento por los 

defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen 

impropia para el uso a que se la destina o si disminuyen 

de tal modo este uso que, de haberlos conocido el 

comprador, no la habría adquirido o habría dado menos 

precio por ella; pero no será responsable de los defectos 

manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los 

que no lo estén, si el comprador es un perito que, por 

razón de su oficio o profesión, debía fácilmente 

conocerlos.

Artículo 1374. — Defectos desconocidos por el vendedor.

El vendedor responde al comprador del saneamiento por 

los vicios o defectos ocultos en la cosa vendida aunque los 

ignorase.

Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo 

contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos 

ocultos de lo vendido.

Artículo 1375. — Opción entre desistir del contrato o 

reducir el precio; daños.

En los casos de los dos Artículos anteriores, el comprador 

podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los 

gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del 

precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios 

o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al 

comprador, tendrá éste la misma opción y además se le 

indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la 

rescisión.

Para que los vicios ocultos puedan dar lugar al saneamiento, 

precisan la concurrencia de los siguientes requisitos: (a) ser oculto o 

encubierto en el sentido de que no eran, ni pudieran ser conocidos por 

el adquirente de la cosa; Íd., Art. 1373, (b) que el defecto sea tan grave 

que haga la cosa impropia para el uso a que se le destina, o disminuya 

este uso de tal modo que de haberlo conocido el comprador, no hubiese 

adquirido o no hubiese pagado el precio que pagó; Íd., (c) que el defecto 

sea anterior a la venta; y (d) que la acción se ejercite dentro del plazo 

de seis (6) meses contados a partir de la entrega de la cosa, o de la 
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última gestión de inteligencia realizada entre las partes. Íd., Art. 1379. 

Véase, además, Boyd v. Tribunal Superior, 101 DPR 651 (1973); Casa 

Jaime Corp. v. Castro, 89 DPR 702, 704 (1963). En el caso de bienes 

inmuebles, se considera que la fecha de entrega es la del otorgamiento 

de la escritura de compraventa, salvo que se demuestre otra cosa. 

Trascurrido dicho término de seis (6) meses, el comprador no podrá 

ejercitar estas acciones.

Por lo general, una parte vendedora responde por los vicios 

ocultos de una propiedad ante los daños que estos le causen a la parte 

compradora. Sin embargo, la parte vendedora puede ser relevada de 

su responsabilidad por vicios ocultos si se cumple con dos criterios. 

Estos son: 1) que la parte vendedora y la parte compradora hayan 

pactado el relevo de responsabilidad por vicios ocultos; y, 2) que la 

parte vendedora, al momento de hacer la estipulación, haya 

desconocido del vicio oculto. Art. 1373 del Código Civil de 1930, 

supra.

Con relación a las acciones que puede tomar el comprador, el 

Art. 1375 del Código Civil de 1930, supra, dispone que “el comprador 

podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que 

pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de 

peritos”.12 Ahora bien, nuestro Tribunal Supremo ha reconocido que 

los remedios contemplados en este artículo no son taxativos. Hay que 

“recalcar que estos casos de ventas de viviendas defectuosas no tienen 

que enmarcarse necesariamente dentro de los postulados que sientan 

los arts. 1373 al 1375 [...]”. Gónzalez v. Centex Const. Co., etc., 103 

12 En Márquez v. Torres Campos, 111 DPR 854 (1982), nuestro Tribunal Supremo 

reconoció que, en cuanto al saneamiento sobre vicios ocultos, el comprador afectado 

puede optar entre la acción redhibitoria y la estimatoria o quantiminoris. 

Mediante la redhibitoria el comprador elige la rescisión del contrato que 

consiste en devolver el objeto y recibir el precio pagado, y en adición puede 

obtener indemnización de daños si el vendedor conocía el vicio. Mediante la 

estimatoria elige recibir una rebaja del precio en atención a la disminución de 

valor ocasionada por el defecto. 

Íd., pág. 863. 
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DPR 82, 85 (1974). El comprador tiene varias alternativas, incluyendo 

la acción decenal, la recisión por error, dolo o lesión, o aquellas 

acciones que se derivan de la violación de las obligaciones 

contractuales. Íd., págs. 85-86.

C.

El Código Civil de 1930 también reconoce que aquella persona 

que por culpa o negligencia le cause daño a otra viene llamado a 

repararlo. Art. 1802, Código Civil, supra. Esta causa de acción surge 

de manera independiente a cualquier otra disposición en el Código 

Civil de 1930, por lo que puede ser reclamada al cumplir con los 

requisitos del Art. 1802, Íd., y no depende de otra causa de acción. 

Hernández v. Fournier, 80 DPR 93, 103 (1957). Debemos destacar que 

los remedios disponibles al amparo de los Arts. 1373-1375 del Código 

Civil de 1930 no son exclusivos, por lo que un demandante tiene una 

causa de acción independiente que surge del Art. 1802 antes 

mencionado por daños causados por vicios ocultos. 

Por lo tanto, no quedará limitado, de forma alguna, el derecho 

de un comprador a ejercer cualquier acción que le reconozcan las leyes 

generales o especiales de Puerto Rico, así como las acciones 

de saneamiento por evicción, saneamiento por vicios ocultos o

redhibitoria y cualesquiera otras que reconozca el Código Civil de 

Puerto Rico. A la misma vez, los tribunales están facultados para 

conceder cualquier remedio que en derecho proceda, aunque las 

partes no lo hayan alegado. Reglas 42.4 y 70 de Procedimiento Civil, 

32 LPRA Ap. V; Negrón Rivera y Bonilla, Ex Parte, 120 DPR 61, 72 

(1987). “[A]unque el nuestro es un sistema adversativo de derecho 

rogado, un tribunal no tiene que conceder lo que se le pide; su deber 

es conceder sólo lo que en derecho proceda”. P.P.D. v. Gobernador II, 

139 DPR 984, 1004 (1996) (Voto concurrente del Juez Asociado Señor 

Negrón García).
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Para prosperar en una acción por daños al amparo del Art. 

1802, supra, es necesario cumplir con los siguientes requisitos: 1) la 

existencia de un daño; 2) la existencia de una acción u omisión culposa 

o negligente; y, 3) la correspondiente relación causal entre el daño y la 

conducta culposa o negligente. López v. Porrata Doria, 169 DPR 135 

(2006); Hernández Vélez v. Televicentro, 168 DPR 803 (2006); 

Administrador v. ANR, 163 DPR 48 (2004); Montalvo v. Cruz, 144 DPR 

748 (1998); Bonilla v. Chardón, 118 DPR 599 (1987).

El tratadista Puig Brutau define el daño como “todo menoscabo 

material o moral causado contraviniendo una norma jurídica, que 

sufre una persona y del cual haya de responder otra”. J. Puig Brutau, 

op. cit., pág. 627. (Citas omitidas). Nuestro ordenamiento jurídico 

reconoce dos clases de daños, los especiales y los generales. Nieves 

Díaz v. González Massas, 178 DPR 820, 845 (2010). “Los daños 

especiales se refieren a toda aquella pérdida que recae sobre los bienes 

objetivos, pues estos daños admiten una valoración económica debido 

a que impactan directamente el patrimonio del perjudicado. Mientras, 

los daños generales son los infligidos a las creencias, los sentimientos, 

la dignidad, la estima social o la salud física o psíquica del 

perjudicado”. Íd. (Citas omitidas). Por lo tanto, el concepto de daños en 

nuestra jurisdicción es amplio y general, por lo que los tribunales no 

deben crear impedimentos indebidos al reclamo de daños y sólo aplicar 

aquellos reconocidos por ley. Lo importante para que prospere una 

alegación de daños es que la parte que los reclame los logre probar en 

un tribunal.

En cuanto a la culpa, nuestro Tribunal Supremo ha reconocido 

en varias ocasiones que esta es tan amplia como la conducta humana. 

Reyes v. Sucn. Sánchez Soto, 98 DPR 305, 310 (1970). “La culpa o 

negligencia es la falta del debido cuidado, que consiste en no anticipar 

ni prever las consecuencias racionales de un acto, o la omisión de un 

acto, que una persona prudente y razonable habría previsto en las 
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mismas circunstancias”. Rivera v. S.L.G. Díaz, 165 DPR 408, 421 

(2005). Como es sabido, la conducta constituyente de culpa puede 

estar basada tanto en una acción como en una omisión. En los casos 

donde se alega que el daño fue causado por una omisión culposa, 

quien reclama debe demostrar que: 1) existe un deber de actuar y se 

quebrante esa obligación; y, 2) cuando de haberse realizado el acto 

omitido se hubiese evitado el daño. Santiago v. Sup. Grande, 166 DPR 

796, 807 (2006). 

En el caso ante nuestra consideración, la pregunta de umbral 

debe ser si existe un deber de notificarle a unos compradores sobre los 

vicios ocultos de un inmueble. Como ya hemos discutido, el 

saneamiento es la garantía de un vendedor a un comprador de que el 

objeto de la compraventa no adolece de defectos o vicios ocultos. Es 

forzoso, por lo tanto, concluir que un vendedor tiene un deber de 

notificarle al comprador de los vicios ocultos en un bien inmueble si 

conociere de ellos. 

D.

Los tribunales tienen la potestad de colocar en rebeldía a una 

parte que haya dejado de ejercitar su derecho a defenderse o de 

cumplir con sus deberes procesales. R. Hernández Colón, Práctica 

jurídica de Puerto Rico: Derecho procesal civil, 6a ed. rev., San Juan, 

LexisNexis de Puerto Rico, 2017, pág. 327. Entre las consecuencias 

que conlleva la declaración de rebeldía está que se admiten todos los 

hechos bien alegados en la demanda que se haya formulado en contra 

del rebelde. Íd., pág. 329. También autoriza al tribunal a emitir una 

sentencia si esta procede en derecho. Íd. “[L]a característica medular 

tradicionalmente aceptada del mecanismo procesal de una rebeldía, 

consiste en que los hechos expuestos en una reclamación se 

consideran ciertos, y en contra de los mismos, la parte contraria no 

puede presentar prueba para controvertirlos”. Continental Ins. Co. v. 

Isleta Marina, 106 DPR 809, 814 (1978).
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E.

En cuanto a la temeridad, nuestro Tribunal Supremo ha 

resuelto que esta implica “aquella conducta que haga necesario un 

pleito que se pudo evitar, que lo prolongue innecesariamente o 

requiera a la otra parte efectuar gestiones innecesarias”. Oliveras, Inc. 

v. Universal Ins. Co., 141 DPR 900, 935 (1995). La conducta temeraria 

consiste en:

una actitud que se proyecta sobre el procedimiento y que 

afecta el buen funcionamiento y la administración de la 

justicia. También sujeta al litigante inocente a la ordalía 

del proceso judicial y lo expone a gastos innecesarios y a 

la contratación de servicios profesionales, incluyendo 

abogados, con el gravamen a veces [exorbitante] para su 

peculio.

H. Sánchez, Rebelde Sin Costas, 4(2) Boletín Judicial 14 

(1982).

Por lo tanto, nuestro ordenamiento jurídico provee mecanismos 

para disuadir la conducta temeraria. Uno de estos es la Regla 44.1(d) 

de Procedimiento Civil, supra, que permite la imposición de honorarios 

de abogado a la parte que haya procedido con temeridad o frivolidad 

en el proceso. Dicha determinación descansa en la sana discreción del 

tribunal sentenciador. R, Hernández Colón, op. cit., esc. 4, pág. 436. 

Tan amplia es la discreción del tribunal sentenciador que este “puede 

tomar en consideración la conducta observada por las partes antes de 

presentarse la acción judicial y antes de ser emplazada la parte 

demandada”. Íd., pág. 437.

Existirá temeridad cuando: 1) en la contestación a la demanda 

se niegue responsabilidad, pero ésta se acepte posteriormente; 2) la 

parte demandada se defienda injustificadamente de la acción; 3) se 

crea que la cantidad reclamada es exagerada y esa sea la única razón 

para oponerse a los reclamos del demandante, en lugar de admitir 

responsabilidad y limitar la controversia a la fijación de la cantidad 

reclamada; 4) el demandado se arriesgue a litigar un caso del que surja 

a todas luces su responsabilidad; o, 5) cuando se niegue un hecho 
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cuya certeza le consta a quien hace la alegación. O.E.G. v. Román, 159 

DPR 401 (2003); Dominguez v. GA Life, 157 DPR 690 (2002). Cuando 

un tribunal de instancia estime que exista temeridad, este viene 

obligado a imponer honorarios. Los foros apelativos, en consecuencia, 

solo deben intervenir con la imposición de honorarios cuando 

medie un claro abuso de esa discreción. Meléndez Vega v. El Vocero, 

189 DPR 123, 211 (2013).

III.

Discutido el derecho aplicable, nos encontramos en posición de 

resolver. Como hemos señalado, la parte apelante no ha logrado 

demostrar razones por las cuales debemos revocar al TPI.

En cuanto al primer error, la parte apelante alegó que el TPI erró 

al imponerle daños, aunque consideró que KF Realty desistió de la 

acción redhibitoria. Sobre este, hemos señalado que, aunque un 

demandante tiene disponible la acción redhibitoria como remedio ante 

daños por vicios ocultos, no es el único remedio disponible. Ninguna 

disposición en el Código Civil de 1930 ni en las leyes ni en la 

jurisprudencia pautada dispone que el saneamiento es el único 

remedio disponible para un comprador afectado por daños causados 

por vicios ocultos. Al contrario, hemos reconocido que un demandante 

puede ejercer cualquier acción que le reconozcan las leyes generales o 

especiales de Puerto Rico, así como las acciones de saneamiento por 

evicción, saneamiento por vicios ocultos o redhibitoria y cualesquiera 

otras que reconozca el Código Civil de Puerto Rico. En 

consecuencia, KF Realty tiene derecho a reclamar daños al amparo del 

Artículo 1802 del Código Civil de 1930, independiente de la causa de 

acción por saneamiento. Una no depende de la otra.

No consideramos que el TPI haya errado al imponerle daños a la 

parte apelante. Al contrario, de la prueba aceptada por el tribunal de 

instancia, entendemos que KF Realty logró cumplir con todos los 

requisitos de una causa de acción de responsabilidad 
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extracontractual. No tenemos duda de que la apelada haya sufrido un 

daño a causa de la omisión culposa de la parte apelante. La parte 

apelante tenía un deber de informar a KF Realty sobre cualquier 

defecto sobre cual haya tenido conocimiento. Al incumplir con este 

deber, cometió una omisión culposa. También existe un nexo causal 

entre el daño causado y la omisión, puesto que, según su Alegato en 

Oposición, KF Realty no hubiese comprado la propiedad objeto de la 

compraventa si hubiese conocido del problema de filtración. En otras 

palabras, no hubiese sufrido el daño si hubiese conocido del vicio 

oculto.

Como segundo error, la parte apelante señala que el TPI erró al 

no desestimar la acción de daños por vicios ocultos por así disponerlo 

la ley y las partes haber pactado relevar a la parte apelante de 

responsabilidad por estos. Como prueba de ello, la parte apelante 

presentó el Contrato de Compraventa13 cuya tercera estipulación 

dispone:

Manifiesta expresamente la PARTE COMPRADORA que 

ha inspeccionado y/o hecho un examen minucioso de la 

Propiedad y está completamente consciente del estado de 

condición actual, que tuvo la oportunidad de consultar 

con un especialista en inspección de propiedades, que la 

encuentra apta para el uso al que habrá de destinarla y 

la acepta y la adquiere por el precio de compraventa tal y 

como se encuentra (“as is”), incluyendo los muebles y/o 

enseres, según aplique, por lo que la PARTE 

VENDEDORA no responde por los vicios ocultos y/o 

aparentes.

(Énfasis nuestro).

Sin embargo, aunque las partes pueden pactar un relevo de 

responsabilidad por daños por vicios ocultos no notificados a favor de 

la parte vendedora, esta sólo procede si existe un acuerdo válido y si 

la parte vendedora no conocía del vicio oculto no reportado. En el caso 

de marras, el TPI aceptó que la parte apelante tenía conocimiento del 

vicio oculto; esto por causa de la propia conducta de la parte apelante. 

13 Apéndice, supra, Anejo X, págs. 50-57.
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En su Demanda,

14 KF Realty alegó que la parte apelante y el Sr. 

Fusaro, dueño del apartamento 3-A, habían tenido comunicaciones 

sobre una tubería causando problemas de filtración en su 

apartamento. En consecuencia, la parte apelante conocía de un 

problema de filtración cuando se firmó el Contrato de Compraventa. 

Aunque la parte apelante tuvo la oportunidad de presentar prueba de 

que no conocía de problema o de que le había informado a la parte 

compradora (KF Realty) sobre el mismo, esta reiteradamente 

incumplió con las órdenes del TPI, por lo que el 8 de septiembre de 

2021, el TPI le anotó la rebeldía. En consecuencia, se aceptaron los 

hechos bien alegados por la parte demandante (KF Realty), incluyendo 

el hecho de que la parte apelante alegadamente conocía del vicio oculto

y no se lo informó a KF Realty. Por lo tanto, la parte apelante no fue 

relevada de su responsabilidad. 

Los últimos tres errores tratan sobre la apreciación de la prueba 

por parte del TPI y la imposición de sanciones a la parte apelante por 

temeridad. Por estar íntimamente relacionados a la discreción del foro 

de instancia, los atenderemos en conjunto.

Como hemos señalado, los foros de instancia merecen gran 

deferencia de parte de los tribunales apelativos sobre asuntos de la 

apreciación de la prueba y manejo del caso. Esto pues son aquellos los 

foros que están en posición para apreciar la prueba y hacer 

determinaciones sobre la credibilidad de los testimonios presentados 

en el juicio. Por lo tanto, los foros apelativos no debemos intervenir con 

las determinaciones del tribunal de instancia salvo exista pasión, 

prejuicio o parcialidad, o que este haya incurrido en craso abuso de 

discreción o en error manifiesto o de derecho. 

En cuanto a la imposición de daños por la remodelación de la 

terraza del apartamento PH-6, el 10 de junio de 2022 el TPI celebró un 

14 Íd., Anejo V, págs. 31-38.
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juicio en Rebeldía. Tuvo ante su consideración el testimonio de la 

señora Kristina Fabregas Vázquez, representante autorizada de KF 

Realty, y varios documentos que consideró como prueba documental. 

Siendo una Sentencia en Rebeldía, el TPI no estuvo obligado a 

consignar los hechos probados y conclusiones de derecho. Regla 42.2 

de Procedimiento Civil, supra; R. Hernández Colón, op. cit., pág. 420. 

Finalmente, el TPI determinó que la parte apelante incurrió en 

conducta temeraria al proceder con sus reclamaciones. Dicha 

determinación merece gran deferencia puesto que el TPI fue el foro que 

atendió a las partes y tuvo la responsabilidad de manejar el caso. Es 

el foro que estuvo en mejor posición para evaluar la conducta de las 

partes durante la tramitación del caso. Por lo tanto, no debemos 

intervenir en el ejercicio de su discreción salvo que medie craso abuso 

de discreción. 

Luego de un análisis sosegado de la determinación del TPI, los 

argumentos de las partes y el derecho vigente, no existe razón para 

revocarlo. Nada en el expediente señala que el TPI haya incurrido en 

error manifiesto o craso abuso de su discreción. Tampoco surge que 

haya actuado con pasión, perjuicio o parcialidad. Por lo tanto, no 

existe un recurso que no sea confirmar la Sentencia en Rebeldía.

IV.

Por los fundamentos esbozados, confirmamos la Sentencia en 

Rebeldía dictada por el TPI.

Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria.

Lcda. Lilia M. Oquendo Solís

Secretaria del Tribunal de Apelaciones