### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Nov em be r 8, 2 01 2 S es si on

IN RE: PAULI NE MARTIN, DECEAS ED

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r H a n c o c k C o u n t y

N o

. 0 9

- 1 0 6 5 T h o m a s R

. F r i e r s o n , I I

, C h a n c e l l o r

N o

. E 2 0 1 1

- 0 2 6 9 3

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- J A N U A R Y 1 0

, 2 0 1 3

E d i t h M

. R a m s e y a n d M a r y E

. H o r t o n f i l e d a p e t i t i o n s e e k i n g a d e c l a r a t o r y j u d g m e n t w i t h

r e g a r d t o t h e i n t e r p r e t a t i o n o f t h e L a s t W i l l a n d T e s t a m e n t o f P a u l i n e M a r t i n ( “ t h e W i l l ” )

.

S p e c i f i c a l l y

, M s

. R a m s e y a n d M s

. H o r t o n s o u g h t a n o r d e r e s t a b l i s h i n g t h e l o c a t i o n a n d w i d t h

o f a r i g h t

- o f

- w a y g r a n t e d i n t h e W i l l

. A f t e r a t r i a l

, t h e T r i a l C o u r t e n t e r e d i t s j u d g m e n t o n

O c t o b e r 1 1

, 2 0 1 1 f

i n d i n g a n d h o l d i n g

, i n t e r a l i a

, t h a t t h e r i g h t

- o f

- w a y r e f e r e n c e d i n t h e W i l l

w a s a f a r m r o a d w i t h a w i d t h o f t w e l v e f e e t a s s h o w n o n a n A u g u s t 2 5

, 2 0 0 9 s u r v e y

. C h a r l e s

E

. M a r t i n

, a n o t h e r b e n e f i c i a r y u n d e r t h e W i l l

, a p p e a l s t o t h i s C o u r t

. W e f i n d a n d h o l d t h a t

t h e r i g h t

- o f

- w a y r e f e r e n c e d i n t h e W i l l i s n o t t h e f a r m r o a d

, b u t i s w h a t i s r e f e r r e d t o a s t h e

R a m s e y r i g h t

- o f

- w a y a s s h o w n o n t h e A u g u s t 2 5

, 2 0 0 9 s u r v e y

, a n d w e r e v e r s e t h e T r i a l

C o u r t ’ s j u d g m e n t a s t o t h e l o c a t i o n

. W e a f f i r m t h e r e m a i n d e r o f t h e T r i a l C o u r t ’ s j u d g m e n t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t

R e v e r s e d

, i n p a r t ; A f

f i r m e d

, i n p a r t ; C a s e R e m a n d e d

D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h C H A R LE S D

. S U S A N O

,

J R

. , P

. J

. , a n d J O H N W

. M C C LA R T Y

, J

. , j o i n e d

.

D a v i d H

. S t a n i f

e r a n d L i n d s e y C

. C a d l e

, T a z e w e l l

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, C h a r l e s

E d w a r d M a r t i n

.

F l o y d W

. R h e a

, S n e e d v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, E d i t h M

. R a m s e y a n d M a r y E

.

H o r t o n

.O P I N I O N

B a c k g r o u n d

P a u l i n e M a r t i n d i e d t e s t a t e i n J a n u a r y o f 2 0 0 9 s e i z e d o f p e r s o n a l p r o p e r t y a n d

r e a l p r o p e r t y l o c a t e d i n S n e e d v i l l e

, T e n n e s s e e

. T h e W i l l w a s a d m i t t e d t o p r o b a t e a n d l e t t e r s

t e s t a m e n t a r y w e r e i s s u e d t o E d i t h M

. R a m s e y a n d M a r y E

. H o r t o n a s c o

- e x e c u t r i x e s o f t h e

E s t a t e o f P a u l i n e M a r t i n

. M s

. R a m s e y a n d M s

. H o r t o n t h e n f i l e d a P e t i t i o n f

o r D e c l a r a t o r y

J u d g m e n t a l l e g i n g

, i n p a r t

, t h a t a d i s p u t e h a d a r i s e n a m o n g t h e b e n e f i c i a r i e s u n d e r t h e W i l l

a s t o t h e r i g h t

- o f

- w a y r e f e r e n c e d i n t h e W i l l

.

I n p e r t i n e n t p a r t

, t h e W i l l s t a t e s :

I d o h e r e b y g i v e

, a n d d e v i s e t o E D I T H M

. R A M S E Y a n d C H A R L E S

E D W A R D M A R T I N t h e h o m e p l a c e a n d b e i n g s t r i p N o

. 1

. I g i v e

, a n d d e v i s e

t o M A R Y E

. H O R T O N

, t h e m i d d l e s t r i p a n d b e i n g s t r i p N o

. 2

. I g i v e

, a n d

d e v i s e t o B E T T Y A

. B E E L E R a n d D E N N I S E

. M A R T I N t h e p r o p e r t y n e x t

t o t h e M o o r e p l a c e

, a n d b e i n g s t r i p N o

. 3

. I t s h a l l b e u n d e r s t o o d t h a t e a c h s t r i p

h a s a r o a d r i g h t

- o f

- w a y

, e s p e c i a l l y s t r i p N o

. 3 w h i c h i s b e h i n d t h e M u l b e r r y

C r e e k

. W h e r e J e r r y R a m s e y l i v e s

, t h a t p a r t b e l o n g s t o h i m b e c a u s e h e h a s a

W a r r a n t y D e e d f

o r t h a t w e m a d e h i m l o n g a g o

.

T h e c a s e p r o c e e d e d t o t r i a l w i t h o u t a j u r y

. A s u r v e y p r e p a r e d b y M u r r e l l

W e e m s a n d d a t e d A u g u s t 2 5

, 2 0 0 9 ( “ t h e S u r v e y ” ) w a s i n t r o d u c e d a s a n e x h i b i t a t t r i a l

. T h e

S u r v e y d e p i c t s s t r i p s N o

. 1

, 2

, a n d 3 a s d e v i s e d i n t h e W i l l a n d a l s o s h o w s t h e t w o a l l e g e d

r i g h t

- o f

- w a y s w h i c h a r e k n o w n a s t h e “ f a r m r o a d ” a n d t h e “ R a m s e y r i g h t

- o f

- w a y

. ” A n

e x c e r p t o f t h e S u r v e y h a s b e e n r e p r o d u c e d a s E x h i b i t A t o t h i s O p i n i o n

. F o r p u r p o s e s o f

c l a r i t y

, w e h a v e a d d e d “ R a m s e y r i g h t

- o f

- w a y ” a n d “ f

a r m r o a d ” t o E x h i b i t A

.

A N o v e m b e r 7

, 1 9 8 5 W a r r a n t y D e e d f r o m P a u l i n e M a r t i n t o J e r r y D

. R a m s e y

a n d D e a n n a M

. R a m s e y ( “ R a m s e y D e e d ” ) a l s o w a s i n t r o d u c e d a s a n e x h i b i t a t t r i a l

. T h e

R a m s e y D e e d i s t h e W a r r a n t y D e e d w h i c h i s r e f e r e n c e d i n t h e W i l l

. I n p e r t i n e n t p a r t

, t h e

R a m s e y D e e d p r o v i d e s : “ I t i s f u r t h e r u n d e r s t o o d t h a t t h e r e i s a t w e l v e ( 1 2 ' ) f o o t r i g h t

- o f

- w a y

f r o m M u l b e r r y G a p R o a d t o t h e p r o p e r t y o w n e d a n d j o i n i n g t h i s p r o p e r t y o n t h e b a c k s i d e

b e l o n g i n g t o P a u l i n e M a r t i n

. ” T h i s l a n g u a g e c r e a t e d t h e r i g h t

- o f

- w a y k n o w n a s t h e R a m s e y

r i g h t

- o f

- w a y

.

T h e T r i a l C o u r t e n t e r e d i t s J u d g m e n t o n O c t o b e r 1 1

, 2 0 1 1 f i n d i n g a n d h o l d i n g

,

i n t e r a l i a

, t h a t t h e r o a d r i g h t

- o f

- w a y r e f e r e n c e d i n t h e W i l l i s t h e f a r m r o a d a s s h o w n o n t h e

-2-S u r v e y

, a n d t h a t t h e r i g h t

- o f

- w a y h a s a w i d t h o f t w e l v e f e e t

. C h a r l e s E

. M a r t i n a p p e a l s t o

t h i s C o u r t

.

D i s c u s s i o n

A l t h o u g h n o t s t a t e d e x a c t l y a s s u c h

, M r

. M a r t i n r a i s e s o n e i s s u e o n a p p e a l :

w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n i n t e r p r e t i n g t h e W i l l b y f i n d i n g t h a t t h e r i g h t

- o f

- w a y w a s t h e

f a r m r o a d r a t h e r t h a n t h e R a m s e y r i g h t

- o f

- w a y

.

T o b e g i n

, w e n o t e t h a t t h e r e c o r d o n a p p e a l d o e s n o t c o n t a i n a t r a n s c r i p t o f t h e

t r i a l

. T h e r e c o r d i n s t e a d c o n t a i n s a S t a t e m e n t o f t h e E v i d e n c e

. T h e S t a t e m e n t o f t h e 1

E v i d e n c e i s e x t r e m e l y b r i e f a n d n o t p a r t i c u l a r l y h e l p f u l

. G i v e n o u r s t a n d a r d o f r e v i e w f o r

i n t e r p r e t a t i o n o f a w i l l

, w e

, h o w e v e r

, a r e a b l e t o a d d r e s s t h e i s s u e r a i s e d o n a p p e a l d e s p i t e

t h e p a u c i t y o f t h e S t a t e m e n t o f t h e E v i d e n c e

.

T h i s C o u r t d i s c u s s e d t h e s t a n d a r d o f r e v i e w t o b e a p p l i e d i n c a s e s i n v o l v i n g

t h e c o n s t r u c t i o n o f a w i l l i n H o r a d a m v

. S t e w a r t s t a t i n g :

T h e c o n s t r u c t i o n o f a w i l l i s a q u e s t i o n o f l a w f o r t h e c o u r t ; t h e r e f

o r e

,

w e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w d e n o v o a f f o r d i n g t h e m n o

p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. I n r e E s t a t e o

f M i l a m

, 1 8 1 S

. W

. 3 d 3 4 4

, 3 5 3

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

. I n c a s e s i n v o l v i n g t h e c o n s t r u c t i o n o f w i l l s

, t h e

c a r d i n a l r u l e “ i s t h a t t h e c o u r t s h a l l s e e k t o d i s c o v e r t h e i n t e n t i o n o f t h e

t e s t a t o r

, a n d w i l l g i v e e f f e c t t o [ t h a t i n t e n t ] u n l e s s i t c o n t r a v e n e s s o m e r u l e o f

l a w o r p u b l i c p o l i c y

. ” S t i c k l e y v

. C a r m i c h a e l

, 8 5 0 S

. W

. 2 d 1 2 7

, 1 3 2 ( T e n n

.

1 9 9 2 ) ( q u o t i n g B e l l v

. S h a n n o n

, 2 1 2 T e n n

. 2 8

, 3 6 7 S

. W

. 2 d 7 6 1

, 7 6 6 ( T e n n

.

1 9 6 3 ) ) ; s e e a l

s o I n r e C r o w e l l

, 1 5 4 S

. W

. 3 d 5 5 6

, 5 5 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 4 ) ;

M c B r i d e v

. S u m r o w

, 1 8 1 S

. W

. 3 d 6 6 6

, 6 6 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

.

F u r t h e r m o r e

, i n w i l l c o n s t r u c t i o n c a s e s

, w e r e l y o n t h e l a n g u a g e o f t h e

i n s t r u m e n t t o d e t e r m i n e t h e t e s t a t o r ’ s i n t e n t :

[ T ] h e t e s t a t o r ’ s i n t e n t i o n m u s t b e a s c e r t a i n e d f r o m “ t h a t

w h i c h h e h a s w r i t t e n ” i n t h e w i l l

, a n d n o t f r o m w h a t h e “ m a y b e

s u p p o s e d t o h a v e i n t e n d e d t o d o

, ” a n d e x t r i n s i c e v i d e n c e o f t h e

c o n d i t i o n

, s i t u a t i o n a n d s u r r o u n d i n g s o f t h e t e s t a t o r h i m s e l f m a y

T he T ri al Cour t app roved the Sta te m ent of the Evidenc e as m odi fi ed by t est imony set out in Ms

. 1

Ram sey’s and Ms

. Hort on’ s Obj ect ion to the Sta te m ent of the Evidenc e. Wh en we re fe r to the Sta te m ent

of the Evidenc e in thi s Opin ion

, the re fe re nce enc om pas ses the Sta te m ent of the Evidenc e as so m odi fi ed and

app roved b y the T ri al Cour t.

-3-b e c o n s i d e r e d o n l y a s a i d s i n t h e i n t e r p r e t a t i o n o f t h e l a n g u a g e

u s e d b y t h e t e s t a t o r

, a n d “ t h e t e s t a t o r ’ s i n t e n t i o n m u s t u l t i m a t e l y

b e d e t e r m i n e d f

r o m t h e l a n g u a g e o f t h e i n s t r u m e n t w e i g h e d i n

t h e l i g h t o f t h e t e s t a t o r ’ s s u r r o u n d i n g s

, a n d n o p r o o f

, h o w e v e r

c o n c l u s i v e i n i t s n a t u r e

, c a n b e a d m i t t e d w i t h a v i e w o f s e t t i n g

u p a n i n t e n t i o n n o t j u s t i f i e d b y t h e l a n g u a g e o f t h e w r i t i n g

i t s e l f

. ”

I n r e C r o m w e l l

, 1 5 4 S

. W

. 3 d a t 5 5 9 ( q u o t i n g N i c h o l s v

. T o d d

, 2 0 T e n n

. A p p

.

5 6 4

, 1 0 1 S

. W

. 2 d 4 8 6

, 4 9 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 3 6 ) ) ; s e e a l s o P r i t c h a r d o n W i l l s

§ § 3 8 4

, 3 8 7

, 3 8 8

, a n d 4 0 9 ( 2 d

. e d

. )

. O u r S u p r e m e C o u r t h a s s a i d t h a t w h e n

a s c e r t a i n i n g t h e t e s t a t o r ’ s i n t e n t b y c o n s t r u i n g t h e l a n g u a g e u s e d i n a w i l l

, w e

m u s t c o n s i d e r t h e e n t i r e w i l l a s a w h o l e

. I n r e E s t a t e o

f V i n c e n t

, 9 8 S

. W

. 3 d

1 4 6

, 1 5 0 ( T e n n

. 2 0 0 3 )

.

H o r a d a m v

. S t e w a r t

, M 2 0 0 7

- 0 0 0 4 6

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 8 T e n n

. A p p

. L E X I S 6 0 1

, a t * * 1 3

- 1 5

( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 6

, 2 0 0 8 )

, R u l e 1 1 a p p l

. d e n i e d A p r i l 2 7

, 2 0 0 9

. M o r e o v e r

, “ [ a ] w i l l

s h o u l d b e c o n s t r u e d t o g i v e e f f e c t t o e v e r y w o r d a n d c l a u s e c o n t a i n e d t h e r e i n

. ” P r e s l e y v

.

H a n k s

, 7 8 2 S

. W

. 2 d 4 8 2

, 4 8 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 9 ) ( c i t i n g B e l l v

. S h a n n o n

, 2 1 2 T e n n

. 2 8

,

3 6 7 S

. W

. 2 d 7 6 1 ( 1 9 6 3 ) )

.

W e b e g i n o u r a n a l y s i s b y n o t i n g t h a t t h e W i l l c o n t a i n s a l a t e n t a m b i g u i t y

.

W h i l e “ [ g ] e n e r a l l y

, p a r o l o r e x t r i n s i c e v i d e n c e m a y n o t b e u s e d t o v a r y

, c o n t r a d i c t

, o r a d d

t o u n a m b i g u o u s l a n g u a g e u s e d i n a w i l l

, ” s u c h e v i d e n c e m a y b e u s e d i f t h e w i l l c o n t a i n s a

l a t e n t a m b i g u i t y

. H

o r a d a m

, 2 0 0 8 T e n n

. A p p

. L E X I S 6 0 1

, a t * 1 5

. A s t h i s C o u r t e x p l a i n e d

i n H o r a d a m :

A n a m b i g u i t y i s “ [ a ] n u n c e r t a i n t y o f m e a n i n g o r i n t e n t i o n

, a s i n a

c o n t r a c t u a l t e r m o r s t a t u t o r y p r o v i s i o n

. ”

... O u r c o u r t s h a v e r o u t i n e l y h e l d t h a t

a l a t e n t a m b i g u i t y e x i s t s w h e n “ t h e e q u i v o c a l i t y o f e x p r e s s i o n o r o b s c u r i t y o f

i n t e n t i o n d o e s n o t a r i s e f r o m t h e w o r d s t h e m s e l v e s

, b u t f r o m t h e a m b i g u o u s

s t a t e o f e x t r i n s i c c i r c u m s t a n c e s t o w h i c h t h e w o r d s o f t h e i n s t r u m e n t r e f e r [

. ] ”

M o r e o v e r

, a l a t e n t a m b i g u i t y i s “ s u s c e p t i b l e o f e x p l a n a t i o n b y t h e m e r e

d e v e l o p m e n t o f e x t r a n e o u s f a c t s

, w i t h o u t a l t e r i n g o r a d d i n g t o t h e w r i t t e n

l a n g u a g e

, o r r e q u i r i n g m o r e t o b e u n d e r s t o o d t h e r e b y t h a n w i l l f a i r l y c o m p o r t

w i t h t h e o r d i n a r y o r l e g a l s e n s e o f t h e w o r d s a n d p h r a s e s m a d e u s e o f

. ”

S i m p l y d e f

i n e d

, a l a t e n t a m b i g u i t y i s “ [ a ] n a m b i g u i t y t h a t d o e s n o t

r e a d i l y a p p e a r i n t h e l a n g u a g e o f a d o c u m e n t

, b u t i n s t e a d a r i s e s f r o m a

c o l l a t e r a l m a t t e r w h e n t h e d o c u m e n t ’ s t e r m s a r e a p p l i e d o r e x e c u t e d

. ” L a t e n t

-4-a m b i g u i t i e s m o s t o f t e n a r i s e i n r e l a t i o n t o t h e p e r s o n a n d t h e t h i n g i d e n t i f i e d

i n t h e d o c u m e n t a n d “ e x i s t w h e n t h e w o r d s o f a w r i t t e n i n s t r u m e n t a r e p l a i n

a n d i n t e l l i g i b l e

, y e t h a v e c a p a b i l i t y o f m u l t i p l e m e a n i n g s g i v e n e x t r a n e o u s

f a c t s

. ” F o r e x a m p l e

, a l a t e n t a m b i g u i t y r e g a r d i n g t h e s u b j e c t o r t h i n g w o u l d

a r i s e i f a t e s t a t o r d e v i s e s a p a r c e l o f h i s p r o p e r t y “ X ” b u t h a s t w o p a r c e l s

,

“ N o r t h X ” a n d “ S o u t h X

. ” E x t r i n s i c e v i d e n c e i s t h e n a d m i s s i b l e t o i d e n t i f y

t h e p r o p e r t y o r p e r s o n t h e t e s t a t o r i n t e n d e d t o d e s c r i b e

.

A l t e r n a t i v e l y

, a p a t e n t a m b i g u i t y e x i s t s w h e n t h e a m b i g u i t y r e s u l t s f r o m

t h e l a n g u a g e o r w o r d i n g i n t h e i n s t r u m e n t

. A p a t e n t a m b i g u i t y i s o n e t h a t

c l e a r l y a p p e a r s o n t h e f a c e o f a d o c u m e n t

, “ [ p ] r o d u c e d b y t h e u n c e r t a i n t y

,

c o n t r a d i c t o r i n e s s

, o r d e f i c i e n c y o f t h e l a n g u a g e o f a n i n s t r u m e n t

, s o t h a t n o

d i s c o v e r y o f f

a c t s

, o r p r o o f o f d e c l a r a t i o n s

, c a n r e s t o r e t h e d o u b t f u l

... s e n s e

w i t h o u t a d d i n g i d e a s w h i c h t h e a c t u a l w o r d s w i l l n o t t h e m s e l v e s s u s t a i n

. ”

H o r a d a m

, 2 0 0 8 T e n n A p p

. L E X I S 6 0 1

, a t * * 1 5

- 1 9 ( c i t a t i o n s o m i t t e d ) ( i t a l i c s i n o r i g i n a l

o m i t t e d )

.

T h e W i l l c o n t a i n s a l a t e n t a m b i g u i t y b e c a u s e i t d e v i s e s a r o a d r i g h t

- o f

- w a y a n d

,

a s s h o w n o n t h e S u r v e y

, t h e r e a r e t w o p o t e n t i a l r o a d r i g h t

- o f

- w a y s

. T h u s

, a l a t e n t a m b i g u i t y

a r i s e s n o t “ f

r o m t h e w o r d s t h e m s e l v e s

, b u t f r o m t h e a m b i g u o u s s t a t e o f e x t r i n s i c

c i r c u m s t a n c e s t o w h i c h t h e w o r d s o f t h e i n s t r u m e n t r e f e r [

. ] ” I d

. a t * 1 7

. T h i s a m b i g u i t y i s

“ s u s c e p t i b l e o f e x p l a n a t i o n b y t h e m e r e d e v e l o p m e n t o f e x t r a n e o u s f a c t s

, w i t h o u t a l t e r i n g

o r a d d i n g t o t h e w r i t t e n l a n g u a g e

, o r r e q u i r i n g m o r e t o b e u n d e r s t o o d t h e r e b y t h a n w i l l f a i r l y

c o m p o r t w i t h t h e o r d i n a r y o r l e g a l s e n s e o f t h e w o r d s a n d p h r a s e s m a d e u s e o f

. ” I d

. ( q u o t i n g

B u r c h f i e l v

. F i r s t U

n i t e d M e t h o d i s t C h u r c h o f S e v i e r v i l l e

, 9 3 3 S

. W

. 2 d 4 8 1

, 4 8 2 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 9 6 ) )

. A s s u c h

, w e f i n d t h a t t h e T r i a l C o u r t d i d n o t e r r i n a l l o w i n g p a r o l e v i d e n c e f o r

t h e e x p l a n a t i o n o f t h i s l a t e n t a m b i g u i t y

.

W e t u r n n o w t o a c o n s i d e r a t i o n o f w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t

t h e t e s t a t r i x ’ s i n t e n t w a s t o d e v i s e t h e f a r m r o a d a s t h e r o a d r i g h t

- o f

- w a y

. I f a t e s t a t r i x ’ s

i n t e n t i s d e t e r m i n e d

, i n p a r t

, t h r o u g h e x t r i n s i c e v i d e n c e

, w e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s

o f f a c t d e n o v o w i t h a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. I n r e : E s t a t e o

f L u t h e r G a s t o n G a r r e t t

,

N o

. M 1 9 9 9

- 0 1 2 8 2

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 1 T e n n

. A p p

. L E X I S 7 6 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 1 2

,

2 0 0 1 )

, n o a

p p l

. p e r m

. a

p p e a l f i l e d

.

W e

, h o w e v e r

, n e e d n o t l o o k f a r i n o r d e r t o c l a r i f

y a n d i n t e r p r e t t h e l a t e n t

a m b i g u i t y i n t h e W i l l a s t h e W i l l i t s e l f p r o v i d e s d i r e c t i o n

. A f t e r t a l k i n g a b o u t t h e r o a d r i g h t

o f

- w a y a n d “ e s p e c i a l l y s t r i p N o

. 3

, ” t h e W i l l r e f e r e n c e s t h e R a m s e y D e e d i n w h i c h t h e

t e s t a t r i x y e a r s e a r l i e r h a d s p e c i f i c a l l y g r a n t e d a r i g h t

- o f

- w a y

, i

. e

. , t h e R a m s e y r i g h t

- o f

- w a y

.

-5-I f w e a d o p t e d t h e T r i a l C o u r t ’ s i n t e r p r e t a t i o n

, t h e l a n g u a g e i n t h e W i l l r e f e r r i n g t o t h e

R a m s e y D e e d w o u l d b e r e n d e r e d s u p e r f l u o u s a n d

, a s “ [ a ] w i l l s h o u l d b e c o n s t r u e d t o g i v e

e f f e c t t o e v e r y w o r d a n d c l a u s e c o n t a i n e d t h e r e i n

, ” s u c h a n i n t e r p r e t a t i o n c a n n o t s t a n d

.

P r e s l e y

, 7 8 2 S

. W

. 2 d a t 4 8 9

.

F u r t h e r m o r e

, u n d e r t h e T r i a l C o u r t ’ s i n t e r p r e t a t i o n

, s t r i p N o

. 2 w o u l d b e

g r a n t e d n o t o n e

, b u t t w o r o a d r i g h t

- o f

- w a y s

. T h e W i l l c l e a r l y a n d s p e c i f i c a l l y p r o v i d e s t h a t

“ e a c h s t r i p h a s a r o a d r i g h t

- o f

- w a y

, ” i n t h e s i n g u l a r

. A d d i t i o n a l l y

, w e n o t e t h a t n o t h i n g i n

t h e W i l l c o m p e l s t h e i n t e r p r e t a t i o n t h a t s t r i p s N o

. 1

, N o

. 2

, a n d N o

. 3 m u s t a l l s h a r e i n t h e

s a m e r i g h t

- o f

- w a y

. T h e W i l l s i m p l y p r o v i d e s t h a t e a c h s t r i p s h a l l h a v e a r i g h t

- o f

- w a y

.

W h e n i n t e r p r e t i n g a w i l l

, i t i s n o t t h e j o b o f t h e t r i a l c o u r t s o r o f

t h i s C o u r t t o

d e t e r m i n e t h e o u t c o m e t h a t b e s t s u i t s t h e b e n e f i c i a r i e s

. R a t h e r

, w e m u s t d i s c o v e r t h e

i n t e n t i o n o f t h e t e s t a t r i x f r o m t h a t w h i c h i s w r i t t e n i n t h e w i l l w h i l e g i v i n g e f f e c t t o e v e r y

w o r d a n d c l a u s e w i t h i n t h e w i l l

. I n t e r p r e t i n g t h e W i l l i n l i g h t o f t h i s s t a n d a r d l e a d s t o t h e

c o n c l u s i o n t h a t t h e t e s t a t r i x i n t e n d e d t h a t t h e r o a d r i g h t

- o f

- w a y d e v i s e d i n t h e W i l l i s t h e

R a m s e y r i g h t

- o f

- w a y

. T h i s i n t e r p r e t a t i o n o f t h e W i l l r e s u l t s i n e a c h o f t h e t h r e e s t r i p s h a v i n g

a s i n g l e r o a d r i g h t

- o f

- w a y

. W e

, t h e r e f

o r e

, r e v e r s e t h a t p o r t i o n o f t h e T r i a l C o u r t ’ s j u d g m e n t

h o l d i n g t h a t t h e l o c a t i o n o f t h e r i g h t

- o f

- w a y i s t h e f

a r m r o a d

, a n d h o l d t h a t t h e l o c a t i o n o f

t h e r i g h t

- o f

- w a y i s t h e R a m s e y r i g h t

- o f

- w a y a s d e p i c t e d o n t h e S u r v e y

. W e a f f i r m t h e

r e m a i n d e r o f t h e T r i a l C o u r t ’ s j u d g m e n t

.

C o n c l u s i o n

T h e j u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t h o l d i n g t h a t t h e l o c a t i o n o f t h e r i g h t

- o f

- w a y

i s t h e f a r m r o a d i s r e v e r s e d

. T h e l o c a t i o n o f t h e r i g h t

- o f

- w a y i s t h e R a m s e y r i g h t

- o f

- w a y a s

d e p i c t e d o n t h e S u r v e y

. T h e j u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t i s a f f i r m e d i n a l l o t h e r r e s p e c t s

, a n d

t h i s c a u s e i s r e m a n d e d t o t h e T r i a l C o u r t f o r c o l l e c t i o n o f t h e c o s t s b e l o w

. T h e c o s t s o n

a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t t h e a p p e l l e e s

, E d i t h M

. R a m s e y a n d M a r y E

. H o r t o n

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ D

. M I C H A E L S W I N E Y

, J U D G EEXHIBIT A