D A 0 7

- 0 7 0 9

I N T H E S U P R E M E C O U

R T O F T H E S T

A T E O F M O N T

A N A

2 0 0 9 M T 1 4 6

H O L T E R L A K E S H O R E S H O M E O W N E R S

A S S O C I A T I O N

, I

N C

. ,

P l a i n t i f f a n d A p p e l l a n t

,

v

.

S T E P H E N L

. T

H U R S T O N

, V I C T O R I A J

. T H U R S T O N

, L O N

N I E R

. T H U

R S T O N

,

D e f e n d a n t s a n d A p p e l l e e s

.

A P P E A L F R O M : District Court of the First Judicial District

,

I n a n d F o r t h e C o u

n t y o f L e w i s a n d C l a r k

, C a u s e N o

. C D V 0 6

- 7 7 6

H o n o r a b l e T h o m a s C

. H o n z e l

, P r e s i d i n g J u d g e

C O U N S E L O F R E C O R D :

F o r A p p e l l a n t :

R

. J. “ J i m ” S e w e l l

, J r

. , a n d B r

u c e M

. S p e n c e r

, S m i

t h L a w F i r m

, H e l e n a

, M o n t a n a

F o r A p p e l l e e s :

C h e r c h e P r e z e a

u a n d M i c h a e l F

. M c M a h o n

, H u g h e s

, K e l l n e r

, S u l l i v a n &

A l k e

, H e l e n a

, M o n t a n a

W i l l i a m P

. D r i s c o l l

, F r a n z & D r i s c o l l

, H e l e n a

, M o n t a n a

S u b m i t t e d o n B r i e f

s : S e p t e m b e r 2 4

, 2 0 0 8

D e c i d e d : A p r i l 2 9

, 2 0 0 9

F i l e d :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C l e r k April 29 20092

Justice John Warner delivered the Opinion of the Court.

¶ 1 A p p e l l a n t

, H o l t e r L a k e s h o r e s H o m e o w n e r s A s s o c i a t i o n ( H L H A )

, b r o u g h t s u i t a g a i n s t

S t e p h e n

, V i c t o r i a

, a n d L o n

n i e T h u r s t o n ( T h

u r s t o n s )

, t o q

u i e t t i t l e t o a

n e a s e m e n t f

o r p a r k i n g

a n d b o a t d o c k i n g o n t w o l o t s n e x t t o H o l t e r L a k e i n L e w i s a n d C l a r k C o u n t y

. T h e D i s t r i c t

C o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f T h u r s t o n s

. H L H A a p p e a l s

.

¶ 2 T h e d i s p o s i t i v e i s s u e o n a p p e a l i s w h e t h e r t h e D i s t r i c t C o u r t c o r r e c t l y c o n c l u d e d

H L H A d i d n o t h a v

e a n e n f o r c e a b l e e a s e m e n t t o a c c e s s t h e t w o l o t s i n q u e s t i o n f o r p a r k i n g

a n d a c c e s s t o H o l t e r L a k e

.

¶ 3 I n 1 9 7 3

, B r

u c e a n d B e t t y N e l s o n ( N e l s o n s ) p e t i t i o n e d t h e L e w i s a n d C l a r k C o u n t y

C o m m i s s i o n t o e s t a b l i s h t h e H o l t e r L a k e s h o r e s S u b d i v i s i o n ( S u b d i v i s i o n ) o n t

h e w e s t s h o r e

o f t h e O x b o w B e n d o n H o l t e r L a k e

. A s t h e p r o p o s e d s u b d i v i s i o n c o u l d n o t b e r e a c h e d b y

r o a d

, t h e L e w i s a n d C l a r k C o u n t y C i t y

- C o u n t y P l a n n i n g B o a r d w o u l d o n l y a p p r o v e i t i f

N e l s o n s p r o v i d e d p a r k i n g a n d b o a t d o c k i n g f

a c i l i t i e s t h a t w e r e r e a c h a b l e b y r o a d

, f o r t h e u s e

o f t h o s e w

h o w o u l d o w

n l o t s i n t h e s u b d i v i s i o n

.

¶ 4 T o s a t i s f

y t h e c o n d i t i o n t h a

t t h e y p r o v

i d e p a r k i n g

, N e l s o n s a c q u i r e d t w o a d j o i n i n g

l o t s a b o u t f o u r m i l e s n o r t h o f t h e S u b d i v i s i o n

, a c r o s s t h e l a k e o n i t s E a s t s i d e : a 1 a c r e l o t o n

t h e l a k e a n d a 1

. 4 9 a c r e l o t a d j a c e n t t o t h e l a k e f

r o n t l o t

. T h e s e t w o l o t s a r e t h e p r o p e r t y u p o n

w h i c h H L H A s e e k s t o s p e c i f i c a l l y e n f o r c e a n e a s e m e n t

.

¶ 5 N e l s o n s p l a c e d a n u m b e r o f r e s t r i c t i o n s o n t h e u s e o f t h e l o t s i n t h e S u b d i v i s i o n b y

e x e c u t i n g a D e c l a r a t i o n o f C o n d i t i o n s

, C o v e n a n t s a n d R e s t r i c t i o n s ( D e c l a r a t i o n )

. T h e3

D e c l a r a t i o n w a s r e c o r d e d i n t h e o f f i c e o f t h e L e w i s a n d C l a r k C o u n t y C l e r k a n d R e c o r d e r o n

J u n e 2 9

, 1 9 7 3

. T h e D e c l a r a t i o n i n d i c a t e d t h a t t h e N e l s o n s

, a s o r i g i n a l o w n e r s o f t h e l o t s i n

t h e S u b d i v i s i o n

, h a d a c q u i r e d p r

o p e r t y d o w n t h e l a k e f o r p a r k i n g

, b u t i t d i d n o t d e s c r i b e t h i s

p r o p e r t y o t h e r t h a

n t o s a y w h i c h t o w n s h i p a n d r a n g

e i t w a s i n

. T h e L e w i s a n d C l a r k C o u n t y

C o m m i s s i o n t h e n a p p r o v e d t h e S u b d i v i s i o n

.

¶ 6 T h e D e c l a r a t i o n p r o v i d e s

, i n t e r a l i a

, t h a t t h e o w n e r s o f t h e l o t s i n t h e S u b d i v i s i o n

c o u l d f o r m a h o m e o w

n e r s a s s o c i a t i o n

. H o w e v

e r

, t h e D e c l a r a t i o n s t a t e s t h a t a h o m e o w n e r s

a s s o c i a t i o n w o u l d o n l y b e f o r m e d a f t e r 7 5 % o f t h e l o t s i n t h e S u b d i v i s i o n h a d b e e n s o l d a n d

t h e n o n l y i f a n d w

h e n a n e l e c t i o n w a s h e l d a n d 7 5 % o f t h e l o t o w

n e r s v o t e d t h a t i t b e

f o r m e d

. I n t h e s e c t i o n o f t h e D e c l a r a t i o n p r o v i d i n g f o r t h e p o s s i b l e f

o r m a t i o n o f a

h o m e o w n e r s a s s o c i a t i o n

, i t w e n t o n t o s t a t e :

O n e o f t h e a r e a s o f r e s p o n s i b i l i t y o f t h e H o m e O w n e r s A s s o c i a t i o n w i

l l

b e i n a i d i n g a n d w o r k i n g w i t h t h e O r i g i n a l O w n e r s i n r e g

a r d s t o a n a r e a i n

S e c

. 9

, T

. 1 4 N

. R

. 3 W

. w

h i c h a r e a O r i g i n a l O w

n e r s h a v e p u r c h a s e d t o b e a b l e

t o a s s u r e L o t O w

n e r s o f f u t u r e p a r k i n g s p a c e s u n d e r r u l e s a n d r e g

u l a t i o n s a n d

a s s e s s m e n t s t o b e e s t a b l i s h e d b y O r i g i n a l O w n e r s

. L o t O w

n e r s h a v e n o

o b l i g a t i o n t o u s e t h i s a r e a b u t w i l l h a v e f i r s t r i g h t s t o d o s o u

n d e r t h e t e r m s

established, which terms sha ll be in line with other similar facilities within the

area.

¶ 7 N o h o m e o w

n e r s a s s o c i a t i o n w a s f

o r m e d u n t i l s o m e 3 3 y e a r s a f t e r t h e D e c l a

r a t i o n w a s

f i l e d

, j u s t b e f

o r e t h i s l i t i g a t i o n c o m m e n c e d

. T h e r e c o r d d o e s n o t s h o w t h e l o t s i n q u e s t i o n

h a v e e v e r b e e n u s e d b y t h o s e o w n i n g l o t s i n t

h e S u b d i v i s i o n

.

¶ 8 A b o u t 1 9 y e a r s a f

t e r f o r m i n g t h e S u b d i v

i s i o n

, i n 1 9 9 2

, N e l s o n s c o n v e y e d t h e l o t s i n

q u e s t i o n t o T h o m a s E

. C l a r k b y w a r r a n t y d e e d ( 1 9 9 2 D e e d )

. T h e 1 9 9 2 D e e d p r o v i d e d :4

T h i s d e e d i s s u b

j e c t t o t h e f o l l o w i n g c o n d i t i o n s

, c o v

e n a n t s a n d a g

r e e m e n t s :

T h o s e c e r t a i n c o n d i t i o n s

, c o v e n a n t s a n d a g

r e e m e n t s d a t e d J

u n e 2 2

, 1 9 7 3

,

w h e r e i n B r u c e A

. N e l s o n a n d B e t

t y R

. N e l s o n a r e c a l l e d “ O r i g i n a l O w n e r s ”

a n d w h i c h w e r e r e c o r d e d i n B o o k 1 0 0

, P a g e 7 0 4 o f t h e r e c o r d s o f L e w i s a n d

C l a r k C o u n

t y

, M o n t a n a

.

¶ 9 The 1992 D e e d t

h e n q u o t e s v e r b a t i m t h e l a n g

u a g e o f t h e D e c l a r a t i o n s e t o u t i n ¶ 6

a b o v e

. I t f u r t h e r s t a t e s :

N o w t h e r e f

o r e

, b y a c c e p t a n c e o f t h i s d e e d T h o m a s E

. C l a r k

, h i s h e i r s

a n d a s s i g n s d o e s h e r e b y a c c e p t t

h e s a i d c o v

e n a n t s a b o v

e r e f e r r e d t o a n d d o e s

h e r e b y a g r e e t o c a r r y f

o r t h i n e v e r y w a y t h e i n t e n

t i o n o f t h e s a i d c o v

e n a n t s

a n d a c c e p t s t

h e f a c t t h a t t h e p r o p e r t y d e s c r i b e d a s f

o l l o w s :

[ H e r e i n i s t h e n i n c l u d e d a m e t e s a n d b o u n d s d e s c r i p t i o n o f t

h e

1

. 4 9 a c r e l o t

, w

h i c h d o e s n o t h a v

e lake access.]

is to be used to provide parking spaces.

¶ 1 0 T h e 1 9 9 2 D e e d a

l s o m e n t i o n e d a “ c o m

p a n i o n p r o p e r t y ” :

[ T h e ] c o m

p a n i o n p r o p e r t y w

h i c h m a y b e u s e d b y T h o m a s E

. C l a r k

, h i s

h e i r s a n d a s s i g

n s a s h e m a y s e e f

i t

, w i t h t h e s e s t i p u l a

t i o n s

, t h a t i t h a s b e e n t

h e

i n t e n t o f t h e O r i g

i n a l O w n e r s t h a t a r a m

p f o r d o c k i n g b o a t s w o u l d b e

a d v a n t a g e o u s t o t h e t o t a l f

a c i l i t y a n d t h a

t a r e s i d e n c e f

o r t h e O w

n e r o r

O p e r a t o r o f t h e t o t a

l f a c i l i t y w o u l d a l s o b e l o c a t e d o n t h i s p a r c e l a l o n g w i t h

o t h e r d e v e l o p m e n t

, w

h i c h i s c o m

p a t i b l e t o t

h e t o t a l i n t e

n t o f t h e c o v

e n a n t s

a b o v e s e t f o r t h

.

. . .

T h a t s a i d c o m

p a n i o n p r o p e r

t y m a y n o t b e s o l d s e p a r a t e l y u n l e s s s a f e g u a r d s

a n d p r o v i s i o n s a r e p r o v

i d e d f o r t h e f u t u r e p r o t e c t i o n o f s a i d H o m e O w n e r s

a n d t h e s a i d T h o m a s E

. C l a r k

, f o r h i m s e l f

, h i s h e i r s

, a n d a s s i g

n s d o e s h e r e b y

a t t e s t t h a t h e w i l l v

i g o r o u s l y p r o t e c t t

h e r i g h t s o f t h e H o m e O w

n e r s w h o a r e

m e n t i o n e d i n t h e s a i d C o v e n a n t s

, t h a t h e w i l l a t t e m

p t t o p r o v i d e t h e m w i t h a

f a c i l i t y w h i c h w i l l s e r v

e t h e m w e l l a n d c o n v

e n i e n t l y a n d f

a i r l y a n d t h a t h e w

i l l

a l w a y s h o n o r t h e i r r i g

h t t o u s e t h e f

a c i l i t i e s w h i c h m a y b e [ s i c ] c r e a t e d a

n d t h a t

h e w i l l a n d d o e s h e r e b y a c c e p t t h e s a i d p r o p e r t y a n d b y d o i n g s o d o e s a g r e e t o

p r o t e c t t h e O r i g i n a l O w n e r s a n d h o l d t h e m h a r m

l e s s i n r e l a t i o n t o t h i s m a t t e r5

and to the total parking area obligation as set forth in the said covenants.

¶ 1 1 T h e 1 9 9 2 D e e d f

r o m N e l s o n s t o C l a r k a l s o s t a t e s i t p r o v i d e s t h e l e g

a l d e s c r i p t i o n o f

t h e c o m p a n i o n p r o p e r t y

. H o w e v

e r

, t h e d e s c r i p t i o n o f t h e c o m p a n i o n p r o p e r t y i s t h e s a m e a s

t h e 1

. 4 9 a c r e l o t

, w

h i c h w a s p r e v

i o u s l y d e s c r i b e d

. T h e 1 a c r e l o t

, w h i c h h a s l a k e a c c e s s

, i s

n o t d e s c r i b e d i n t h e 1 9 9 2 D e e d

. H L H A a r g u e s t h i s i s a n o b v i o u s m

i s t a k e a n d i t w a s t h e

i n t e n t i o n o f t h e p a r

t i e s t h a t t h e c o m p a n i o n p r o p e r t y w a s t h e 1 a c r e l o t i n q u e s t i o n h e r e

.

T h u r s t o n s d o n o t d i s a g

r e e i t w a s t h e i n t e n t i o n o f N e l s o n s a n d C l a r k t h a t t h e c o m

p a n i o n

p r o p e r t y m e n t i o n e d i n t

h e 1 9 9 2 D e e d w a s t h e 1 a c r e l o t

. H o w e v e r

, T h u r s t o n s a r g

u e a n y

m i s t a k e i n t h i s r e g

a r d i s m e a n i n g

l e s s

.

¶ 1 2 I n 1 9 9 8

, C l a r k c o n v

e y e d t h e S u b

j e c t P r o p e r t y t o T h u r s t o n s b y w a r r a n t y d e e d ( 1 9 9 8

D e e d )

. T h e 1 9 9 8 D e e d d o e s n o t r e f e r e n c e t h e D e c l a r a t i o n o r t h e 1 9 9 2 D e e d a n d d o e s n o t

r e s t r i c t T h u r s t o n s ’ u s e o r s a l e o f e i t h e r o f t h e l o t s

. A f t e r t h e y p u r c h a s e d t

h e t w o l o t s i n

q u e s t i o n

, T h u r s t o n s i m

p r o v e d t h e m a t s u b s t a n

t i a l c o s t t o t

h e m s e l v e s

.

¶ 1 3 T h e r e c o r d s h o w s t h a t

, f o l l o w i n g t h e e x e c u t i o n o f t h e 1 9 9 8 D e e d

, n o o n e c o n n e c t e d

w i t h t h e S u b d i v i s i o n i n d i c a t e d a n y i n t e r e s t i n u s i n g t h e l o t s u n t i l a r o u n d 2 0 0 4 w

h e n i t

a p p e a r e d t

h e p a r k i n g a n d l a k e a c c e s s t h e y h a d b e e n u s i n g m i g h t b e c u r t a i l e d

. A t t h a

t t i m e

,

s o m e o n e w

h o m a y h a v

e b e e n c o n n e c t e d t o t

h e S u b d i v i s i o n i n q u i r e d o f T h u r s t o n s a b o u t t h e i r

r i g h t t o u s e t h e l o t s f

o r p a r k i n g a n d b o a t d o c k i n g

. T h u r s t o n s d e n i e d a c c e s s

. N o p r o p e r t y

o w n e r i n t h e S u b d i v i s i o n i n s i s t e d o n a r i g h t t o u s e t

h e s e l o t s u

n t i l 2 0 0 6

. T h

u r s t o n s a g

a i n

d e n i e d a c c e s s t o t h e s e l o t s

.6

¶ 1 4 P r o p e r t y o w

n e r s i n t h e S u

b d i v i s i o n f o r m e d H L H A o n M a y 1 6

, 2 0 0 6

. H L H A f i l e d t h e

c o m p l a i n t i n t h i s a c t i o n t o q u i e t t i t l e t o i t s r i g h t t o u s e t h e l o t s f

o r p a r k i n g a n d l a k e a c c e s s o n

O c t o b e r 2 6

, 2 0 0 6

. A f

t e r s o m e d i s c o v e r y

, T h u r s t o n s m o v e d f o r s u m m a r y j u d g m e n t

. H L H A

a l s o m o v e d f o r s u m m a r y j u d g m e n t

. T h e D i s t r i c t C o u r t g r a n t e d T h u r s t o n s ’ m o t i o n f o r

s u m m a r y j u d g m e n t a n d d e n i e d H L H A ’ s m o t i o n

.

¶ 1 5 T h e D i s t r i c t C o u r t r e a s o n e d t h e D e c l a r a t i o n d i d n o t c r e a t e a n i n t e r e s t i n t

h e l o t s

H L H A c o u l d e n f

o r c e

. T h e D i s t r i c t C o u r t c o n c l u d e d t h e l a n g u a g e i n b o t h t h e 1 9 9 2 D e e d a

n d

t h e D e c l a r a t i o n m e r e l y e x p r e s s e d t h e i n t e n

t i o n s o f t h e N e l s o n s w i t h r e g a r d t o t h e u s e o f t h e

l o t s

, a n d u s e o f t h e s e l o t s b y o w n e r s o f p r o p e r t y i n t h e S u b d i v i s i o n w a s c o n d i t i o n e d o n t h e

f o r m a t i o n o f a h o m e o w

n e r s a s s o c i a t i o n a n d e s t a b l i s h i n g r u l e s

, r e g u l a t i o n s

, a n d a s s e s s m

e n t s

.

T h e D i s t r i c t C o u r t r e a s o n e d t h e c o n d i t i o n s p r e c e d e n t f o r c r e a t i o n o f a n i n t e r e s t i n t h e l o t s

h a d n o t b e e

n p e r f o r m e d

.

¶ 1 6 T h e D i s t r i c t C o u r t w e n t o n t o h o l d t h a t

, d u e t o t

h e 3 3

- y e a r d e l a y b e t w e e n r e c o r d i n g

t h e D e c l a r a t i o n a

n d f o r m a t i o n o f t h e h o m e o w

n e r s a s s o c i a t i o n

, H L H A ’ s c l a i m w a s b a r r e d b y

l a c h e s

. T h e D i s t r i c t C o u r t a l s o s t a t e d t h a t

, e v e n i f i t w e r e t o c o n s i d e r t h e 1 9 9 2 o r 1 9 9 8

d e e d s

, t h e s t a t u

t e o f l i m i t a t i o n s w o u l d b a r H L H A f r o m e n f o r c i n g a n y i n t e r e s t i n t h e l o t s

.

H L H A a p p e a l s

.

¶ 1 7 W e r e v i e w s u m m a r y j u d g m e n t o r d e r s d e n o v o

. R i c h m a n v

. G e h r i n

g R a n c h C

o r p

. ,

2 0 0 1 M T 2 9 3

, ¶ 1 4

, 3 0 7 M o n t

. 4 4 3

, 3 7 P

. 3 d 7 3 2

. T h e m o v i n g p a r t y m u s t e s t a b l i s h b o t h t

h e

a b s e n c e o f g

e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t a n d e n t i t l e m e n t t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

.7

Richman

, ¶ 1 4 ( c i t i n g Hadford v. Credit Bureau of Havre, Inc.

, 1 9 9 8 M T 1 7 9

, ¶ 1 4

, 2 8 9

M o n t

. 5 2 9

, 9 6 2 P

. 2 d 1 1 9 8 )

. O n c e t h e m o v i n g p a r t y h a s m e t t h i s b u r d e n

, t h e o p p o s i n g p a r t y

m u s t p r e s e n t m a t e r i a l a n d s u b s t a n t i a l e v i d e n c e

, r a t h e r t h a n m e r e c o n c l u s o r y o r s p e c u l a t i v e

s t a t e m e n t s

, t o r a i s e a g

e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t

. Richman

, ¶ 1 4 ( c i t i n g Hadford

, ¶ 1 4 )

.

¶ 1 8 T h e c o n s t r

u c t i o n o f a d e e d g

r a n t i n g a n i n t e r e s t i n r e a l p r o p e r t y i s g o v e r n e d b y t h e

r u l e s o f c o n

t r a c t i n t e r p r e t a t i o n

. Nelson v. Barlow

, 2 0 0 8 M T 6 8

, ¶ 1 3

, 3 4 2 M o n t

. 9 3

, 1 7 9

P

. 3 d 5 2 9 ; Mary J. Baker Revoc. Trust v. Cenex Harvest

, 2 0 0 7 M T 1 5 9

, ¶ 1 8

, 3 3 8 M o n t

. 4 1

,

1 6 4 P

. 3 d 8 5 1 ( c i t i n g § 7 0

- 1

- 5 1 3

, M C A )

.

¶ 1 9 H L H A a r g

u e s t h e D i s t r i c t C o u r

t e r r e d i n c o n c l u d i n g H L H A ’ s m e m b e r s m a y n o t

s p e c i f i c a l l y e n f o r c e t h e i r r i g

h t t o u s e t h e l o t s f

o r p a r k i n g a n d b o a t d o c k i n g b e c a u s e t h e

d o c t r i n e o f l a c h e s d o e s n o t a p p l y

, t h e e i g

h t y e a r p e r i o d o f l i m

i t a t i o n s h a s n o t e x

p i r e d

, a n d t h e

i n t e r e s t i s n o t s u b

j e c t t o u n m e t c o n d i t i o n s p r e c e d e n t

. T h u r s t o n s r e s p o n d t

h a t t h e r e i s n o

r e c o r d e d r i g

h t t o u s e t h e p r o p e r t y

, p e r f o r m a n c e o f c o n d i t i o n s p r e c e d e n t n e c e s s a r y t o c r e a t e

a n e a s e m e n t h a d n o t o c c

u r r e d

, a n d t h e D i s t r i c t C o u r t d i d n o t e r r i n c o n c l u d i n g l a c h e s b a r s

a n y r i g h t s H L H A m a y h a v

e

.

¶ 2 0 W e c o n c l u d e t h e D i s t r i c t C o u r t w a s c o r r e c t i n h o l d i n g t h a t t h e D e c l a r a t i o n r

e c o r d e d i n

1 9 7 3 a n d t

h e l a n g u a g e i n t h e 1 9 9 2 D e e d d i d n o t r e s u l t i n a n e n f o r c e a b l e e a s e m e n t t o u s e t h e

t w o l o t s i n q

u e s t i o n

. T h u s

, w e n e e d n o t c o n s i d e r l a c h e s a n d t h e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s

.

¶ 2 1 T h e t w o l o t s u p o n w h i c h H L H A s e e k s t o s p e c i f i c a l l y e n f o r c e a n e a s e m e n t i n t h i s

a c t i o n

, n o w o w

n e d b y T h u r s t o n s

, w e r e n o t d e s c r i b e d w i t h p a r t i c u l a r i t y i n t

h e D e c l a r a t i o n

.8

T h e D e c l a r a t i o n d i d n o t e s t a b l i s h a n e a s e m e n t o n t h e l o t s i n q u e s t i o n

. See Nelson

, ¶ 1 6

. T h e

1 9 9 2 D e e d f

r o m N e l s o n s t o C l a r k d i d r e f e r t o t h e D e c l a r a t i o n

, a n d i s a n i n s t r u m e n t t h a

t

a t t e m p t s t o c r e a

t e a n e a s e m e n t b a s e d o n a n e x p r e s s r e s e r v a t i o n

. A

n e a s e m e n t i s a r i g

h t

w h i c h o n e p e r s o n h a s t

h a t i s a t t a c h e d a s a b u r d e n t o t h e l a n d o f a n o t h e r

, w

h i c h a l l o w s t h e

e a s e m e n t h o l d e r t o u s e t h e o t h e r ’ s l a n d f

o r a s p e c i f

i c p u r p o s e

. S e c t i o n 7 0

- 1 7

- 1 0 1 ( 4 )

, M C A ;

Blazer v. Wall

, 2 0 0 8 M T 1 4 5

, ¶ 2 4

, 3 4 3 M o n t

. 1 7 3

, 1 8 3 P

. 3 d 8 4

.

¶ 2 2 A g

r a n t o f a n e a s e m e n t m a y b e s u b j e c t t o c o n d i t i o n s p r e c e d e n t

. A c o n d i t i o n

p r e c e d e n t i s o n e w h i c h i s t o b e p e r f

o r m e d b e f o r e s o m e r i g

h t o r o b l i g

a t i o n d e p e n d e n t t h e

r e o n

a c c r u e s

. H o w e v

e r

, i f t h e u n c e r

t a i n e v e n t u p o n w

h i c h t h e o b l i g a t i o n h i n g

e s d o e s n o t t a k e

p l a c e

, t h e o b l i g

a t i o n d o e s n o t m a t e r i a l i z e

. S e e R i c h m a n

, ¶ ¶ 1 8

- 1 9 ; T

h o m p s o n v

. L i t

h i a

Chrysler Jeep Dodge

, 2 0 0 8 M T 1 7 5

, ¶ 2 1

, 3 4 3 M o n t

. 3 9 2

, 1 8 5 P

. 3 d 3 3 2

.

¶ 2 3 A n a g r e e m e n t

, t h e t e r m s o f w

h i c h a r e n o t s u f

f i c i e n t l y c e r t a i n t o m a k e t h e a c t w h i c h i s

t o b e d o n e c l e a r

l y a s c e r t a i n a b l e

, c a n

n o t b e s p e c i f

i c a l l y e n f o r c e d

. Q u i r i n v

. W e i n b e r g

, 2 5 2

Mont. 386, 393

- 94, 830 P.2d 537, 541 (1992) (citing § 2 7

- 1

- 4 1 2 ( 5 )

, M C A )

. A c o n t r a c t t h a t

n e c e s s i t a t e s s p e c i f

i c p e r f o r m a n c e m

u s t b e c o m

p l e t e a n d c e r t a i n i n a l l e s s e n t i a l m a t t e r s

i n c l u d e d w i t h i n i t s s c o p e

. A n a g r e e m e n t t h a t r e q

u i r e s t h e p a r t i e s t o a g

r e e t o m a t e r i a l t e r m s

i n t h e f u t u r e i s n o t a n e n f

o r c e a b l e a g

r e e m e n t

. G

R B F a r m v

. C h r i s t m a n R a n c h

, I

n c

. , 2 0 0 5

M T 5 9

, ¶ 1 1

, 3 2 6 M o n

t

. 2 3 6

, 1 0 8 P

. 3 d 5 0 7 ( c i t i n g S t e e n v

. R u s t a d

, 1 3 2 M o n t

. 9 6

, 1 0 6

, 3 1 3

P

. 2 d 1 0 1 4

, 1 0 2 0 ( 1 9 5 7 ) )

.

¶ 2 4 H e r e

, c o n s i d e r i n g t h e D e c l a r a t i o n a n d t h e 1 9 9 2 D e e d

, t

h e r e w e r e s e v

e r a l t h i n g s t h a t9

h a d t o o c c

u r b e f o r e t h e t w o l o t s n o w o w n e d b y T h u r s t o n s c o u l d b e b u r d e n e d b y a n y

e a s e m e n t i n f

a v o r o f H L H A

. F i r s t

, 7 5 % o f t h e l o t s i n t

h e S u b d i v i s i o n h a d t o b e s o l d

. N e x t

,

i t w a s n e c e s s a r y t h a t t

h e o w n e r s o f S u b d i v i s i o n l o t s h o l d a n e l e c t i o n a n d t h a

t 7 5 % o f t h e m

v o t e t o f o r m a h o m e o w

n e r s a s s o c i a t i o n

. T h e n

, i f a n d w h e n t h e s e t w o c o n d i t i o n s w e r e

performed, the homeowners ass o c i a t i o n w a s t o “ w o r k w i t h ” t h e o w n e r o f t h e l o t s

.

¶ 2 5 R e l a t i n g t o t h e 1

. 4 9 a c r e l o t t h a t h a s n o a c c e s s t o t h e l a k e

, i t a p p e a r s t h a t N e l s o n s

d e s i r e d t o r e s e r v

e a n e a s e m e n t f

o r s o m e p a r k i n g s p a c e s f

o r t h e m e m

b e r s o f a h o m e o w

n e r s

a s s o c i a t i o n

, i f o n e w a s f

o r m e d

. H o w e v e r

, t h e r e i s n o i n d i c a t i o n o f h o w m a n y p a r k i n g s p a c e s

w e r e t o b e i n t h e e a s e m e n t

, w h e r e t h e y w e r e t o b e l o c a t e d

, o r h o w m u c h o f t h e l o t w o u l d b e

u s e d f o r p a r k i n g

.

¶ 2 6 I n r e g a r d t o t h e 1 a c r e l o t w i t h l a k e a c c e s s

, e v e n i f i t h a d b e e n d e s c r i b e d i n t h e 1 9 9 2

D e e d

, t h e p u r

p o r t e d e a s e m e n t r e s e r v

a t i o n s t a t e s t

h e l o t c o u l d b e u s e d b y C l a r k a n d h i s h e i r s

a n d a s s i g n s a s t h e y m a y s e e f

i t

. T h e l a n g u a g e i n t h e d e e d g

o e s o n t o v

a g u e l y d e s c r i b e s o m e

o t h e r f a c i l i t y a n d a r e s i d e n c e t h a t m i g h t b e b u i l t

.

¶ 2 7 T h e 1 9 9 2 D e e d

, i n e s s e n c e

, a t t e m p t s t o r e s e r v

e a n e a s e m e n t i n f

a v o r o f a n a s s o c i a

t i o n

t h a t m i g h t n e v e r b e f o r m e d

, b y r e q u i r i n g t h a t t h e p o s s i b l e a s s o c i a t i o n a n d C l a r k w o r k

t o g e t h e r t o r e a c h a

n a g r e e m e n t

. I

t i s l e f t f o r f u t u r e n e g o t i a t i o n s h o w m a n y p a r k i n g s p a c e s

t h e r e w o u l d b e

, w

h e r e t h e p a r k i n g s p a c e s w o u l d b e l o c a t e d

, h o w m u c h o f t h e l o t s c o u l d b e

u s e d

, w h e r e a n y b o a t r a m

p w o u l d b e l o c a t e d

, h o w m u c h t h e a s s o c i a t i o n w o u l d h a v e t o p a y t o

c o n s t r u c t a n y f a c i l i t i e s

, w

h a t a s s e s s m e n t s t h e o w

n e r s o f t h e l o t s c o u l d l e v

y f o r u s e o f p a

r k i n g1 0

a n d b o a t l a u n c h f a c i l i t i e s

, a n d w

h a t r u l e s a n d r e g

u l a t i o n s w o u l d g

o v e r n p a r k i n g a n d u s e o f

t h e b o a t r a m p

. T h e e a s e m e n t r e s e r v

a t i o n l a n g u a g e i n t h e 1 9 9 2 D e e d i s m e r e l y a s t a t e m e n t

t h a t

, i f i n t h e f

u t u r e a h o m e o w

n e r s a s s o c i a t i o n i s f

o r m e d

, t h e a s s o c i a t i o n a n d t h e o w n e r s o f

t h e l o t s w i l l n e g

o t i a t e t o s e e i f t h e y c a n r e a c h a n a g r e e m e n t o n t

h e t e r m s o f a n e a s e m e n t

.

M a t e r i a l t e r m s o f t h e e a s e m e n t a r e n o t a g r e e d u p o n

. T h e s c o p e a

n d t e r m s o f t h e e a s e m e n t

w h i c h N e l s o n s a t t e m

p t e d t o r e s e r v

e a r e t o o v

a g u e t o b e s p e c i f

i c a l l y e n f o r c e d

. T h e 1 9 9 2

D e e d i s i n s u f

f i c i e n t t o c o n s t i t u

t e a n e a s e m e n t b y r e s e r v

a t i o n

.

¶ 2 8 The District Court did not err in granting Thurstons ’ m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

A f f i r m e d

.

/ S / J O H N W A R N E R

W e C o n c u r :

/ S / W

. W I L L I

A M L E A P H A R T

/ S / P A T R I C I A C O T T E R

/ S / J A M E S C

. N E L S O N

/ S / J I M R I C E