### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Decem be r 6, 2 01 1 S es si on

ROBE RT KEE NAN, SR., E T A L 

### . v. BARRY C. FODOR, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r C h e a t h a m C o u n t y

N o

. 1 4 5 0 0 R o b e r t E

. B u r c h

, J u d g e

N o

. M 2 0 1 1

- 0 1 4 7 5

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J u l y 3 0

, 2 0 1 2

T h i s c a s e a r o s e f

r o m a d i s p u t e b e t w e e n n e i g h b o r s o v e r t h e o w n e r s h i p o f a n e l a b o r a t e s t o n e

a n d m e t a l g a t e u s e d f

o r e n t r y i n t o b o t h t h e i r r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s

. T h e p r e d e c e s s o r s

- i n

i n t e r e s t o f t h e d e f

e n d a n t s i n s t a l l e d t h e g a t e a t t h e i r o w n e x p e n s e

, p l a c i n g i t o n a n e a s e m e n t

o v e r t h e p l a i n t i f

f s ’ a d j o i n i n g l o t

. T h e p l a i n t i f f s d e c i d e d t o s e l l t h e i r h o u s e

, a n d i n c l u d e d a

p i c t u r e a n d a d e s c r i p t i o n o f t h e g a t e i n t h e i r r e a l e s t a t e l i s t i n g a n d a d v e r t i s e m e n t s

. T h e

d e f e n d a n t s a s s e r t e d t h a t t h e y o w n e d t h e g a t e a n d c o m p e l l e d t h e p l a i n t i f f s ’ r e a l t o r t o r e m o v e

a l l m e n t i o n o f t h e g a t e f r o m s a l e s m a t e r i a l s

. T h e p l a i n t i f f s t h e n f i l e d a c o m p l a i n t t o q u i e t

t i t l e

. A f t e r a b e n c h t r i a l

, t h e c o u r t f o u n d t h a t t h e g a t e b e l o n g e d t o t h e d e f e n d a n t s a n d

d i s m i s s e d t h e p l a i n t i f

f s ’ c o m p l a i n t

. T h e p l a i n t i f f s a r g u e o n a p p e a l t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d

b e c a u s e t h e g a t e i s a f

i x t u r e a n d

, t h u s

, t h a t i t h a s b e c o m e p a r t o f t h e p l a i n t i f f s ’ p r o p e r t y b y

o p e r a t i o n o f l a w

. W e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

P A T R IC IA J

. C O T T R E L L

, P

. J

. , M

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h F R A N K G

.

C LE M E N T

, J R

. a n d R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J J

. , j o i n e d

.

K r i s t i n J

. F e c t e a u

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, R o b e r t K e e n a n

, S r

. a n d D e b r a

B

. K e e n a n

.

T a r a L

. S w a f

f o r d

, L a u r e n C o o n e y

, F r a n k l i n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, B a r r y C

. F o d o r

a n d D e b o r a h A

. F o d o r

.O P I N I O N

I

. A D IS P U T E D G A T E

R o b e r t a n d D e b o r a h K e e n a n ( t h e K e e n a n s ) o w n e d t h r e e a d j o i n i n g l o t s i n A s h l a n d

C i t y ’ s S y c a m o r e V a l l e y s u b d i v i s i o n

, n u m b e r s 1 1

, 1 2 a n d 1 3

. T h e i r h o m e w a s o n l o t 1 1

. L o t

1 2 w a s s u b

j e c t t o a f i f t y f o o t r e c o r d e d e a s e m e n t a l o n g i t s n o r t h e r n b o r d e r t h a t b e n e f i t t e d t h e

o w n e r s o f a h o m e l o c a t e d o n a n o t h e r l o t t h a t a d j o i n e d L o t 1 2

, b y g i v i n g t h e m a c c e s s t o t h e

m a i n r o a d

, S y c a m o r e V a l l e y D r i v e

. T h e s t r e e t a d d r e s s o f t h a t a d j o i n i n g l o t w a s 7 5 G o l f C l u b

L a n e

. M i c h a e l a n d D e b b i e R u t h e r f o r d ( t h e R u t h e r f

o r d s ) w e r e t h e o w n e r s o f t h e h o m e a t 7 5

G o l f C l u b L a n e w h e n t h e e v e n t s t h a t l e d u p t o t h i s c a s e b e g a n

.

I n 1 9 9 8

, t h e R u t h e r f

o r d s t o l d t h e K e e n a n s t h a t t h e y w a n t e d t o b u i l d a g a t e o n t h e l o t

1 2 e a s e m e n t b e c a u s e o f p r o b l e m s t h e y w e r e h a v i n g w i t h t r e s p a s s e r s a n d v a n d a l s

. T h e

K e e n a n s d i d n o t o b

j e c t

. T h e R u t h e r f

o r d s t h e n d e s i g n e d

, p a i d f o r

, a n d b u i l t t h e e l a b o r a t e 1

s t r u c t u r e t h a t i s t h e s u b

j e c t o f t h i s l a w s u i t

. D e b b i e R u t h e r f o r d t e s t i f i e d t h a t t h e t o t a l c o s t o f

b u i l d i n g t h e g a t e w a s b e t w e e n $ 1 9

, 0 0 0 a n d $ 2 5

, 0 0 0

.

T h e g a t e i t s e l f

i s m a d e u p o f t w o o r n a m e n t e d w r o u g h t i r o n s e c t i o n s t h a t s w i n g o p e n

o n h i n g e s f

i x e d t o s t e e l p o s t s

. T h e p o s t s a r e a t t a c h e d t o c o l u m n s o f c o n c r e t e b l o c k t h a t a r e

f a c e d w i t h s t o n e a n d f

l a n k e d b y t w o c u r v e d s t o n e w a l l s o r w i n g s

. T h e s p a n b e t w e e n t h e f a r

e n d s o f t h e t w o w i n g s i s a b o u t 3 2 f e e t

. A p o r t i o n o f

o n e o f t h o s e w i n g s e x t e n d s o u t s i d e t h e

b o u n d a r i e s o f l o t 1 2

, e n c r o a c h i n g o n t h e c o u n t y r i g h t o f w a y

. E l e c t r i c a l a n d p h o n e l i n e s a r e

c o n n e c t e d t o a c a l l b o x a t t h e g a t e

, w h i c h c a n b e o p e n e d r e m o t e l y b y h y d r a u l i c c y l i n d e r s

.

T h e g a t e i s i l l u m i n a t e d b y e l e c t r i c l i g h t s

. T h e p r o o f s h o w e d t h a t t h e e l e c t r i c a n d p h o n e b i l l s

h a v e a l w a y s b e e n s e n t t o t h e r e s i d e n t s o f 7 5 G o l f C l u b L a n e

.

I n 2 0 0 3

, K e e n a n s b u i l t a n e w h o u s e o n L o t 1 3 a n d s o l d t h e i r h o m e o n L o t 1 1

. T h e

s t r e e t a d d r e s s o f t h e n e w h o m e w a s 2 5 G o l f C l u b L a n e

. T h e K e e n a n s a s k e d t h e R u t h e r f o r d s

i f t h e y c o u l d u s e t h e g a t e f o r a c c e s s t o t h e i r n e w h o m e

, a n d w i t h t h e a g r e e m e n t o f t h e

R u t h e r f o r d s

, t h e y b u i l t a d r i v e w a y f r o m t h e g a t e t o t h e i r h o m e

. T h e R u t h e r f o r d s a n d t h e

K e e n a n s w e r e a p p a r e n t l y a b l e t o s h a r e t h e u s e o f t h e g a t e w i t h o u t a n y p r o b l e m s

. A c c o r d i n g

t o t h e i r t e s t i m o n y

, t h e y n e v e r e x p r e s s l y d i s c u s s e d t h e q u e s t i o n o f w h o o w n e d t h e g a t e

.

I n A p r i l o f 2 0 0 6

, B a r r y a n d D e b o r a h F o d o r ( T h e F o d o r s ) p u r c h a s e d t h e h o m e a t 7 5

G o l f C l u b L a n e f

r o m t h e R u t h e r f

o r d s

. T h e r e c o r d i n c l u d e s a s a l e s b r o c h u r e f o r t h e s a l e o f

T he K een ans con te nd tha t the Ruth er for ds asked the m for per m is si on to bu i l d t he gate on the 1

eas ement, whil e Mr

. Ruth er for d te st if ie d tha t he did not ask, but ra the r tol d Mr

. K een an tha t he int end ed to

bui ld the gate. I n ei the r cas e, the K een ans had the oppo rt uni ty to obj ect if the y wis hed to, but did not do so.

-2-t h e R u t h e r f o r d H o m e w h i c h t h e F o d o r s t e s t i f i e d t h e y r e l i e d u p o n w h e n t h e y p u r c h a s e d i t

.

T h e b r o c h u r e i n c l u d e d a p h o t o g r a p h o f t h e g a t e a n d a l i s t o f p r o p e r t y f e a t u r e s

. O n e o f t h e

l i s t e d e x t e r i o r f

e a t u r e s w a s a “ c u s t o m s t o n e a n d i r o n p r i v a c y g a t e

. ” T h e b r o c h u r e w a s

d r a f t e d b y t h e R u t h e r f

o r d s ’ r e a l t o r

, a n d w a s p r i n t e d b y t h e K e e n a n G r o u p

, I n c

. , a f i r m

o p e r a t e d b y D e b r a K e e n a n

.

F o r t h e f i r s t s i x o r s e v e n m o n t h s a f t e r t h e y m o v e d i n

, t h e F o d o r s a n d t h e K e e n a n s

s h a r e d t h e u s e o f t h e g a t e w i t h o u t a n y p r o b l e m s

. T h e K e e n a n s e v e n a s k e d t h e F o d o r s i f t h e y

h a d a n y o b

j e c t i o n s t o a b r i c k a n d a l u m i n u m f e n c e t h a t t h e y p l a n n e d t o e r e c t a t t h e e d g e s o f

l o t s 1 2 a n d 1 3 o n e i t h e r s i d e o f t h e g a t e

. T h e F o d o r s a g r e e d t o t h e f e n c e

, b u t t o l d t h e

K e e n a n s n o t t o a t t a c h i t t o t h e g a t e

, a n d t h e K e e n a n s o b l i g e d

.

H o w e v e r

, a d i s p u t e a r o s e b e t w e e n t h e p a r t i e s i n O c t o b e r o f 2 0 0 7

. D e b r a K e e n a n

d e c o r a t e d t h e g a t e w i t h s c a r e c r o w s a n d t h e g a t e b e g a n t o m a l f u n c t i o n s h o r t l y t h e r e a f

t e r

. 2

B a r r y F o d o r t o l d R o b e r t K e e n a n t h a t h e n e e d e d t o c o n s u l t w i t h t h e F o d o r s b e f o r e p u t t i n g a n y

d e c o r a t i o n s o n t h e g a t e

. D e b r a K e e n a n s u b s e q u e n t l y c a l l e d D e b o r a h F o d o r a n d t o l d h e r t h a t

n o c o n s u l t a t i o n w a s n e e d e d

, b e c a u s e t h e K e e n a n s w e r e t h e l e g a l o w n e r s o f t h e G a t e

. 3

C o m m u n i c a t i o n s b e t w e e n t h e p a r t i e s t h e r e a f t e r c a m e t o a n e n d

.

I n N o v e m b e r o f 2 0 0 9

, t h e K e e n a n s d e c i d e d t o s e l l t h e i r h o m e a t 2 5 G o l f C l u b L a n e

.

T h e M L S l i s t i n g f

o r t h e h o m e i n c l u d e d a p h o t o g r a p h o f t h e g a t e a n d a d e s c r i p t i o n t h a t

b e g i n s

, “ T h e s e b e a u t i f

u l c u s t o m s t a c k e d s t o n e a n d i r o n g a t e s w e l c o m e v i s i t o r s a n d h e l p k e e p

o u t u n w a n t e d g u e s t s

. . . ” T h e s a m e p h o t o g r a p h o f t h e g a t e w a s i n c l u d e d i n a n a d v e r t i s e m e n t

p r i n t e d u n d e r t h e l e t t e r h e a d o f t h e K e e n a n G r o u p

.

A f t e r t h e y s a w t h e M L S l i s t i n g

, t h e F o d o r s r e t a i n e d a n a t t o r n e y

. H e s e n t a l e t t e r t o

t h e K e e n a n s o n N o v e m b e r 2 3

, 2 0 0 9

, s t a t i n g t h a t t h e K e e n a n s w e r e n o t e n t i t l e d t o r e p r e s e n t

t o p o t e n t i a l p u r c h a s e r s t h a t t h e y o w n e d t h e g a t e a n d d e m a n d i n g t h a t t h e y r e m o v e a n y

r e f e r e n c e t o t h e g a t e i n t h e i r a d v e r t i s i n g b y D e c e m b e r 9

, o r “ m y c l i e n t s w i l l h a v e n o c h o i c e

b u t t o t a k e a c t i o n t o m a k e s u r e t h a t a n y p u r c h a s e r s o f y o u r p r o p e r t y a r e n o t g i v e n t h e w r o n g

i m p r e s s i o n o f w h o o w n s t h e g a t e

. ” A c o p y o f t h e l e t t e r w a s s e n t t o t h e K e e n a n s ’ r e a l t o r

, w h o

m a d e t h e r e q u e s t e d c h a n g e s t o t h e M L S l i s t i n g

. D e b r a K e e n a n d i d n o t c h a n g e h e r

a d v e r t i s e m e n t s

.

Robe rt K een an acknowl edged tha t the sca re cr ows cau sed the gate to m al fun ct ion

. B a r r y F o d or 2

te st if ie d tha t the y blo cked an el ect ron ic eye in the m ech ani sm, cau si ng the gate to ope n and cl ose re pea te dly,

unt il a r oll er devic e i n t he s ystem burne d ou t.

Debr a K e e n a n te st if

ie d tha t she obt ai ned the le gal advice tha t le d her to bel ie ve tha t she and her 3

hus ban d owne d t he gat e by pr ese nti ng the fa ct s t o a Mi nne sot a- bas ed we bsi te ca ll ed “ J ust Answe r.”

-3-I I

. C O U R T P R O C E E D IN G S

O n D e c e m b e r 2 1

, 2 0 0 9

, t h e K e e n a n s f i l e d a C o m p l a i n t t o Q u i e t T i t l e i n t h e C h a n c e r y

C o u r t o f C h e a t h a m C o u n t y

, n a m i n g t h e F o d o r s a s d e f e n d a n t s

. T h e K e e n a n s c l a i m e d t h a t

b e c a u s e t h e g a t e i s a p e r m a n e n t s t r u c t u r e a f f i x e d t o r e a l t y t h a t t h e y o w n

, i t m u s t b e

c o n s i d e r e d a f

i x t u r e t o t h e r e a l t y a n d i s t h e r e f o r e t h e i r p r o p e r t y

. T h e y a c c o r d i n g l y a s k e d t h e

c o u r t t o r e m o v e t h e c l o u d o n t h e i r t i t l e c a u s e d b y t h e F o d o r s ’ c l a i m o f o w n e r s h i p

. T h e y a l s o

a s k e d f o r d a m a g e s i n t h e a m o u n t o f $ 7 5

, 0 0 0 f o r d e f a m a t i o n o f t i t l e a n d a n o t h e r $ 7 5

, 0 0 0 f o r

t o r t i o u s i n t e r f

e r e n c e w i t h e c o n o m i c a d v a n t a g e

.

T h e F o d o r s f

i l e d a n A n s w e r o n J a n u a r y 2 7

, 2 0 1 0

. T h e y a s k e d f o r a d e c l a r a t o r y

j u d g m e n t t h a t t h e y a r e t h e t r u e o w n e r s o f t h e g a t e

. T h e y a l s o a s s e r t e d s e v e r a l c o u n t e r

- c l a i m s

a g a i n s t t h e K e e n a n s

, i n c l u d i n g c l a i m s f o r f r a u d a n d p r o m i s s o r y e s t o p p e l

, a n d t h e y a s k e d f o r

$ 2 0 0

, 0 0 0 i n d a m a g e s

. I n t h e a l t e r n a t i v e

, t h e F o d o r s a s k e d f o r c o m p e n s a t i o n f

o r u n j u s t

e n r i c h m e n t i n t h e e v e n t t h a t t h e c o u r t s h o u l d r u l e i n f a v o r o f t h e K e e n a n s o n t h e i s s u e o f

o w n e r s h i p

. T h e K e e n a n s f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

, w h i c h t h e t r i a l c o u r t d e n i e d

.

T h e K e e n a n s s u b s e q u e n t l y w i t h d r e w a l l t h e i r c l a i m s f o r m o n e y d a m a g e s

, o t h e r t h a n a t t o r n e y

f e e s a n d c o u r t c o s t s

.

T h e c o u r t c o n d u c t e d t w o f u l l d a y s o f h e a r i n g s o n M a y 1 2 a n d 1 3

, 2 0 1 1

, a n d h e a r d

e x t e n s i v e t e s t i m o n y b y t h e K e e n a n s

, t h e R u t h e r f o r d s

, a n d t h e F o d o r s

. O t h e r w i t n e s s e s

t e s t i f i e d b r i e f l y

, i n c l u d i n g t h e r e a l t o r w h o s o l d t h e R u t h e r f o r d h o m e t o t h e F o d o r s

, t h e

C h e a t h a m C o u n t y p r o p e r t y a s s e s s o r

, a n d a t e c h n i c i a n f r o m t h e c o m p a n y t h a t s e r v i c e s t h e

g a t e

.

T h e a c c o u n t s o f t h e p a r t i e s a s t o t h e c o m m u n i c a t i o n s b e t w e e n t h e m w e r e a t o d d s i n

a f e w i n s t a n c e s

. F o r e x a m p l e

, D e b o r a h F o d o r t e s t i f i e d t h a t p r i o r t o t h e s c a r e c r o w i n c i d e n t

,

D e b r a K e e n a n a d m i t t e d t h a t t h e g a t e b e l o n g e d t o t h e F o d o r s

, b u t m a d e a p o i n t o f i n f o r m i n g

h e r t h a t i t w a s l o c a t e d o n t h e K e e n a n s ’ p r o p e r t y

. D e b r a K e e n a n d e n i e d t h a t a n y s u c h

c o m m u n i c a t i o n e v e r o c c u r r e d

. F o r t h e m o s t p a r t

, h o w e v e r

, t h e t e s t i m o n y o f t h e p a r t i e s ( a n d 4

o f t h e R u t h e r f

o r d s ) w a s c o n s i s t e n t o n t h e s a l i e n t f a c t s

.

Debor ah Fodor ’s spe ci fi c tes ti m ony was tha t aft er the y m oved in, the Fodo rs invit ed the K een ans 4

to a din ner par ty at the Fodo r hous e. T hey dis cus sed the roa d dur ing the event, and Debr a K een an sai d, “by

the way, do you know tha t the gate si ts on m y pro per ty? Debor ah Fodo r al le gedly re pli ed, “Ar e you sayin g

the gate bel ongs to you?’ and Debr a K een an re spo nde d, “No, I j ust want you to know th a t i t s i t s on m y

pro per ty.” But Debr a K een an d eni ed e ver m aking suc h a st at ement.

-4-F o r e x a m p l e

, i t w a s u n d i s p u t e d t h a t t h e R u t h e r f o r d s d e s i g n e d a n d b u i l t t h e g a t e a t

t h e i r o w n e x p e n s e

, w i t h o u t a n y i n p u t f r o m t h e K e e n a n s

. I t w a s a l s o u n d i s p u t e d t h a t t h e

K e e n a n s d i d n o t o b

j e c t t o t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e g a t e o n t h e L o t 1 2 e a s e m e n t a n d t h a t t h e

K e e n a n s u s e d t h e g a t e a f t e r t h e y m o v e d t o t h e i r n e w h o m e o n L o t 1 3

. D e b r a K e e n a n e v e n

a c k n o w l e d g e d t h a t t h e e x i s t e n c e o f t h e g a t e p r o v i d e d a v a l u a b l e s e c u r i t y b e n e f i t t o h e r a n d

h e r h u s b a n d

. S h e t e s t i f i e d

, h o w e v e r

, t h a t s h e a l w a y s b e l i e v e d t h a t t h e K e e n a n s o w n e d t h e

g a t e

, b u t s h e n e v e r t o l d t h e R u t h e r f o r d s a b o u t h e r b e l i e f

, b e c a u s e “ I d i d n ’ t t h i n k i t w a s

n e c e s s a r y

. ”

T h e p r o o f s h o w e d t h a t f i r s t t h e R u t h e r f

o r d s

, a n d t h e n t h e F o d o r s

, p a i d t o h a v e t h e g a t e

i n s u r e d

. I t w a s s t i p u l a t e d a t t r i a l t h a t t h e y a l s o p a i d t h e p h o n e a n d e l e c t r i c b i l l s

. T h e p r o o f

s h o w e d t h a t t h e R u t h e r f o r d s p a i d a b o u t $ 2

, 4 0 0 i n p h o n e a n d e l e c t r i c b i l l s f o r t h e g a t e w h i l e

t h e y l i v e d o n t h e p r o p e r t y

, a n d t h e F o d o r s p a i d a b o u t $ 7

, 4 0 0

. D e b r a K e e n a n t e s t i f i e d t h a t

s h e a n d h e r h u s b a n d p a i d $ 5 0 0 t o i n s t a l l a d i r e c t c o n n e c t i o n b e t w e e n t h e c a l l b o x a n d t h e i r

h o m e

. S h e a c k n o w l e d g e d t h a t t h i s f e a t u r e w a s a d d e d s t r i c t l y f o r t h e i r o w n c o n v e n i e n c e

. A t

o n e p o i n t

, t h e K e e n a n s o f f e r e d t o s h a r e s o m e o f t h e c o s t s f o r g a t e r e p a i r a n d m a i n t e n a n c e

w i t h t h e R u t h e r f

o r d s

. T h e p r o o f

s h o w e d t h a t t h e K e e n a n s d i d p a y s o m e o f t h o s e e x p e n s e s

, i n t h e a m o u n t o f a b o u t $ 1

, 6 0 0

.

T h e F o d o r s t e s t i f

i e d t h a t w h e n t h e y b o u g h t t h e h o u s e a t 7 5 G o l f C l u b L a n e f

r o m t h e

R u t h e r f o r d s

, t h e y b e l i e v e d t h a t t h e g a t e w a s i n c l u d e d i n t h e s a l e

. T h e K e e n a n s ’ a t t o r n e y

e l i c i t e d t e s t i m o n y f

r o m M r

. F o d o r t h a t t h e c o n t r a c t o f s a l e d o e s n o t e x p l i c i t l y m e n t i o n t h e

e n t r a n c e g a t e

. M r

. F o d o r a c k n o w l e d g e d t h a t t h e c o n t r a c t a n d a n a d d e n d u m t o i t ( r e f e r r e d t o

b y t h e p a r t i e s a s a “ p e r s o n a l p r o p e r t y a g r e e m e n t ” ) l i s t e d n u m e r o u s i t e m s o f p e r s o n a l p r o p e r t y

t h a t w e r e i n c l u d e d i n t h e s a l e a n d t h a t t h e g a t e w a s n o t n a m e d i n e i t h e r d o c u m e n t

. A

p a r a g r a p h i n t h e c o n t r a c t s t a t e s

, h o w e v e r

, t h a t “ a l l i n f o r m a t i o n o r i t e m s l i s t e d i n t h e M u l t i p l e

L i s t i n g S e r v i c e a r e i n c l u d e d i n t h i s c o n t r a c t

, u n l e s s s p e c i f i c a l l y e x c l u d e d h e r e i n

. ” T h e t o p

o f t h e f i r s t p a g e o f t h e M L S l i s t i n g i n q u e s t i o n r e f e r s t o a “ s t o n e g a t e d e n t r y

, ” a n d t h e t h i r d

p a g e i n c l u d e s a p h o t o g r a p h o f t h e g a t e a n d a b r i e f d e s c r i p t i o n

.

B e c a u s e o f t h e l e g a l q u e s t i o n s i n v o l v e d i n t h i s c a s e

, s o m e o f t h e m o s t i m p o r t a n t

t e s t i m o n y i n v o l v e d M i c h a e l R u t h e r f o r d ’ s i n t e n t i o n s w h e n h e b u i l t t h e g a t e

. M r

. R u t h e r f o r d

t e s t i f i e d t h a t h e h a d n o i n t e n t i o n a t t h e t i m e t o e v e r m o v e f r o m h i s h o m e a n d t h a t h e d e s i g n e d

t h e g a t e t o r e f

l e c t h i s S c o t t i s h h e r i t a g e

, w h i c h w a s a l s o e x p r e s s e d i n t h e d e c o r o f h i s h o m e

.

T w o l a r g e g o l d S c o t t i s h l i o n s

, f a b r i c a t e d i n m e t a l a r e a t t a c h e d t o t h e t w o w r o u g h t i r o n

s e c t i o n s o f t h e g a t e

. T h e a d d r e s s o f t h e h o m e

, 7 5 G o l f C l u b L a n e

, a n d t h e n a m e t h e

R u t h e r f o r d s g a v e t o t h e i r p r o p e r t y

, “ H i d d e n V a l l e y

, ” a r e i n s c r i b e d i n a s t o n e p l a q u e m o r t a r e d

i n t o o n e o f t h e w i n g s f l a n k i n g t h e g a t e

. A f

a v o r i t e b i b l i c a l q u o t e o f t h e R u t h e r f o r d s i s

i n s c r i b e d i n a p l a q u e e m b e d d e d i n t h e o p p o s i t e w i n g : “ A s f o r m e a n d m y h o u s e

, w e w i l l

s e r v e t h e L o r d

. ”

-5-M r

. R u t h e r f o r d a l s o t e s t i f

i e d t h a t h e h a d t h e g a t e b u i l t s o h e c o u l d d i s a s s e m b l e i t a n d

m o v e i t o n t o h i s o w n p r o p e r t y i n c a s e a n y p r o b l e m s a r o s e w i t h t h e e a s e m e n t

. O n e c o n c e r n

w a s t h e p o s s i b i l i t y t h a t t h e c o u n t y m i g h t f i n a l l y d e c i d e t o b u i l d a c u l

- d e

- s a c o n c o u n t y

- o w n e d

l a n d t h a t a p o r t i o n o f t h e g a t e s i t s u p o n

. T h e p l a n f o r t h e p r o p o s e d c u l

- d e

- s a c w a s i n c l u d e d

i n a r e g i s t e r e d p l a t f

o r t h e S y c a m o r e V a l l e y S u b d i v i s i o n

. M r

. R u t h e r f o r d t e s t i f i e d t h a t h e

i n s t r u c t e d h i s c o n t r a c t o r t o b u i l d t h e g a t e w i t h o u t a s u b s t a n t i a l f o u n d a t i o n i n c a s e i t h a d t o

b e m o v e d

.

C o n s i s t e n t w i t h t h a t p u r p o s e

, t h e g r a n i t e c a p s o n t o p o f t h e t w o c o l u m n s a n d t h e w i n g s

w e r e n o t m o r t a r e d

, b u t w e r e h e l d i n p l a c e b y g r a v i t y a l o n e a n d c o u l d b e l i f t e d u p w i t h o u t

d a m a g i n g t h e m

. S e v e r a l p h o t o s w e r e i n t r o d u c e d i n t o e v i d e n c e s h o w i n g M r

. F o d o r a n d a

f r i e n d l i f t i n g u p s o m e o f t h o s e c a p s

. M r

. R u t h e r f o r d a l s o t e s t i f

i e d t h a t a d r y s t o n e s t a c k i n g

t e c h n i q u e w a s u s e d o n t h e c o l u m n s a n d w i n g s

, r e q u i r i n g o n l y a s m a l l a m o u n t o f m o r t a r a t

t h e b a c k i n o r d e r t o k e e p t h e s t o n e s i n p l a c e

. T h e i d e a w a s t o m a k e i t e a s y t o t a k e t h e w a l l s

d o w n p i e c e b y p i e c e

, w i t h o u t d a m a g i n g t h e e x p e n s i v e s t o n e s

.

M r

. R u t h e r f

o r d ’ s t e s t i m o n y w a s c o n f i r m e d b y t h e t e l e p h o n i c d e p o s i t i o n o f J a m e s

B r o w n

, t h e c o n t r a c t o r w h o b u i l t t h e g a t e a n d w h o d e s c r i b e d h i s i n t e r a c t i o n s w i t h M r

.

R u t h e r f o r d o v e r i t s d e s i g n a n d c o n s t r u c t i o n

. M r

. B r o w n t e s t i f i e d t h a t M r

. R u t h e r f

o r d t o l d 5

h i m a t t h e o u t s e t t h a t t h e g a t e h a d t o b e b u i l t w i t h a m i n i m a l f o u n d a t i o n s o t h a t i t c o u l d b e

m o v e d i f n e c e s s a r y

. M r

. B r o w n o b j e c t e d

, w a r n i n g M r

. R u t h e r f o r d t h a t w i t h o u t a p r o p e r

f o u n d a t i o n

, t h e w a l l a n d g a t e w o u l d e v e n t u a l l y f a l l o v e r a n d t h a t a s t a b l e i n s t a l l a t i o n r e q u i r e d

p o u r i n g c o n c r e t e f

o o t e r s i n t o t h e g r o u n d a t l e a s t t h r e e f e e t w i d e a n d s i x t e e n i n c h e s d e e p

.

A c c o r d i n g t o M r

. B r o w n

, M r

. R u t h e r f o r d i n s i s t e d t h a t t h e f

o u n d a t i o n b e d o n e h i s w a y

, b u t h e a g r e e d w i t h M r

. B r o w n ’ s s u g g e s t i o n t h a t t h e w i n g s b e b u i l t i n t h e s h a p e o f a c u r v e

i n s t e a d o f s t r a i g h t l i n e

, f o r g r e a t e r s t a b i l i t y

. M r

. B r o w n t e s t i f i e d t h a t i n a c c o r d a n c e w i t h 6

M r

. R u t h e r f

o r d ’ s i n s t r u c t i o n s

, h e u s e d t w o b y f o u r s t o f r a m e u p a f

o u r i n c h t h i c k c o n c r e t e

p a d o n t o p o f t h e g r o u n d

, a n d b u i l t t h e w i n g s o n t o p o f t h e p a d

. A d u m p t r u c k l o a d o f d i r t

Mr

. K een an obj ect ed to the use of Mr

. Brown ’s dep osi ti on at tr ia l. T he dep osi ti on of a par ty “may 5

be use d for any pur pos e if the cou rt fi nds tha t the wit nes s is ‘una vaila ble ’ as def ine d by T enn ess ee Rule of

Evidenc e 804( a) .” T hat rul e set s out a number of dif fe re nt ci rc um st anc es tha t woul d con st it ute una vaila bil it y,

inc lud ing if the wit nes s is “at a great er dis ta nce t h a n 1 0 0 mi le s fr om the pla ce of tr ia l or hea ri ng.” Mr

. Brown m oved to Flori da two y ear s befo re his dep osi ti on was taken. T he p la ce of depo si ti on, acc ord ing to

it s c over s hee t, wa s 19 50 Ha rbo r Po int Dri ve, Me rr it t Island , Fl ori da.

M r

. B r o w n t e s t if

ie d tha t when he was fi rs t con ta ct ed by Mr

. Fodo r’ s at tor ney, and was tol d tha t 6

the re was a pen din g m at te r invol ving the gate, he bec ame fr ighte ned

, bec aus e he tho ught tha t it had pro bab ly

fa ll en o ver an d t hat he was bei ng sued

.

-6-w a s b r o u g h t i n a n d s p r e a d o v e r t h e p a d t o c o v e r i t u p

. M r

. B r o w n a l s o t e s t i f i e d t h a t h e

p o u r e d a s o m e w h a t s t u r d i e r f o o t e r o r a f

o u n d a t i o n b e l o w g r o u n d u n d e r t h e c o l u m n s a t t a c h e d

t o t h e s t e e l p o s t s t h a t h e l d u p t h e g a t e

. H e s t a t e d t h a t h e u s e d t w o b y s i x e s t o f r a m e u p t h e

f o o t e r a n d t h a t h e r e i n f

o r c e d t h e c o n c r e t e w i t h r e b a r

. M r

. B r o w n a l s o e x p l a i n e d h o w t h e g a t e

c o u l d b e d i s a s s e m b l e d a n d r e m o v e d i f n e c e s s a r y

.

M r

. K e e n a n c h a l l e n g e d t h e t e s t i m o n y a s t o t h e d e p t h o f t h e f o u n d a t i o n u n d e r t h e

c o l u m n s b y t e s t i f

y i n g t h a t h e d i d s o m e e x p l o r a t o r y d i g g i n g a r o u n d t h e c o l u m n s a n d t h a t h e

f o u n d o v e r t w o f

e e t o f c o n c r e t e u n d e r t h e m

. P h o t o g r a p h s o f h i s e x c a v a t i o n w e r e e n t e r e d i n t o

t h e r e c o r d a n d s h o w s o m e s o r t o f f o u n d a t i o n a l s t r u c t u r e e x t e n d i n g a t l e a s t t w o f e e t i n t o t h e

g r o u n d

. M r

. R u t h e r f

o r d t e s t i f i e d

, h o w e v e r

, t h a t b e f

o r e h e b u i l t t h e g a t e

, t h e r e w e r e a l r e a d y

p o s t s i n p l a c e f

r o m a n e a r l i e r g a t e o n t h e p r o p e r t y

. H e f u r t h e r t e s t i f

i e d t h a t h e a n d h i s s o n

a t t e m p t e d t o p u l l o n e o f t h e p o s t s o u t o f t h e g r o u n d b y h o o k i n g i t t o h i s t r u c k

, b u t t h a t h e

c o u l d n o t m o v e i t

. M r

. B r o w n t e s t i f i e d t h a t h e r e m o v e d s o m e e x i s t i n g p o s t s f r o m t h e g r o u n d

b e f o r e b u i l d i n g t h e g a t e

.

A t t h e c o n c l u s i o n o f t e s t i m o n y a n d c l o s i n g s t a t e m e n t s

, t h e t r i a l c o u r t a n n o u n c e d i t s

d e c i s i o n f

r o m t h e b e n c h

, w h i c h w a s m e m o r i a l i z e d i n i t s F i n a l O r d e r a n d J u d g m e n t

, f i l e d o n

J u n e 1 5

, 2 0 1 1

. T h e c o u r t h e l d t h a t t h e g a t e w a s n o t a f i x t u r e b u t w a s p e r s o n a l t y o w n e d b y

t h e F o d o r s

, b e c a u s e “ i t w a s c o n s t r u c t e d f o r t h e p u r p o s e o f a l l o w i n g i t t o b e r e m o v e d

, ” a n d

t h a t t h e F o d o r s p u r c h a s e d i t f r o m t h e R u t h e r f

o r d s a s p a r t o f t h e i r p u r c h a s e o f t h e h o u s e a t 7 5

G o l f C l u b L a n e

. T h e c o u r t f u r t h e r h e l d t h a t t h e K e e n a n s w e r e “ e q u i t a b l y e s t o p p e d t o a s s e r t

o w n e r s h i p o f a g a t e t h e y n e i t h e r b u i l t n o r p a i d f o r

. ” T h e c o u r t a c c o r d i n g l y e n t e r e d j u d g m e n t

f o r t h e F o d o r s o n t h e i r c o u n t e r c l a i m s f o r d e c l a r a t o r y j u d g m e n t a s t o o w n e r s h i p o f t h e g a t e

a n d f o r p r o m i s s o r y e s t o p p e l

, b u t d i s m i s s e d t h e i r m o n e t a r y c l a i m s

. T h e K e e n a n s ’ c l a i m s w e r e

a l l d i s m i s s e d

. T h i s a p p e a l f o l l o w e d

.

I I I

. A N A L Y S IS

T h e i s s u e i n t h i s c a s e i s t h e o w n e r s h i p o f t h e g a t e

. T h e c a s e d o e s n o t i n v o l v e

e a s e m e n t a c c e s s o r p l a c e m e n t o f t h e g a t e

. B o t h p a r t i e s a g r e e t h a t t h e i s s u e o f o w n e r s h i p i s

l a r g e l y d e t e r m i n e d b y w h e t h e r t h e g a t e i s c o r r e c t l y c h a r a c t e r i z e d a s a f i x t u r e

. T h e t r i a l c o u r t

h e l d t h a t t h e g a t e w a s n o t a f i x t u r e

, b u t

, i n s t e a d

, w a s p e r s o n a l t y a n d w a s o w n e d b y t h e

F o d o r s

.

O u r r e v i e w o n a p p e a l o f t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t i s d e n o v o w i t h a

p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

, u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s o t h e r w i s e

. T e n n

. R

. A p p

. P

.

1 3 ( d ) ; B l a i r v

. B r o w n s o n

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 6 8 1

, 6 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 6 ) ; B o g a n v

. B o g a n

, 6 0 S

. W

. 3 d

7 2 1

, 7 2 7 ( T e n n

. 2 0 0 1 ) ; H a s s v

. K n i g h t o n

, 6 7 6 S

. W

. 2 d 5 5 4

, 5 5 5 ( T e n n

. 1 9 8 4 )

. W e r e v i e w

a t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w d e n o v o

, w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. W h a l e y v

.

-7-P e r k i n s

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 6 6 5

, 6 7 0 ( T e n n

. 2 0 0 6 ) ; U n i o n C a r b i d e C o r

p

. v

. H u d d l e s t o n

, 8 5 4

S

. W

. 2 d 8 7

, 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 3 )

.

T h e q u e s t i o n o f w h e t h e r t h e d i s p u t e d g a t e i s a f i x t u r e t o t h e l a n d i s a m i x e d q u e s t i o n

o f l a w a n d f

a c t

, s o i t i s r e v i e w e d w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. S t a t e v

. T h a c k e r

, 1 6 4

S

. W

. 3 d 2 0 8

, 2 4 8 ( T e n n

. 2 0 0 5 ) ; A a r o n v

. A a r o n

, 9 0 9 S

. W

. 2 d 4 0 8

, 4 1 0 ( T e n n

. 1 9 9 5 ) ; F o u s t

v

. M e t c a l f

, 3 3 8 S

. W

. 3 d 4 5 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 1 0 ) ; N e w m a n v

. W

o o d a r d

, 2 8 8 S

. W

. 3 d 8 6 2

,

8 6 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 8 )

.

A

. I s t h e G a t e a F i x t u r e o r I s I t P e r s o n a l t y ?

A s i m p l e d e f

i n i t i o n o f a f

i x t u r e i s “ a n a r t i c l e i n t h e n a t u r e o f p e r s o n a l p r o p e r t y w h i c h

h a s b e e n s o a n n e x e d t o t h e r e a l t y t h a t i t i s r e g a r d e d a s p a r t o f t h e l a n d

. ” B l a c k ’ s L a w

D i c t i o n a r y ( 5 t h E d

. )

. M o r e n u a n c e d d e f i n i t i o n s a l s o e x i s t :

F i x t u r e s h a v e b e e n d e f

i n e d a s a s p e c i e s o f p r o p e r t y l y i n g a l o n g t h e d i v i d i n g

l i n e b e t w e e n r e a l a n d p e r s o n a l p r o p e r t y

. T h e t e r m f i x t u r e n e c e s s a r i l y i m p l i e s

s o m e t h i n g h a v i n g a p o s s i b l e e x i s t e n c e a p a r t f r o m r e a l t y

, b u t w h i c h m a y

, b y

a n n e x a t i o n

, b e a s s i m i l a t e d i n t o r e a l t y

. I t i s g e n e r a l l y u s e d i n r e f e r e n c e t o s o m e

o r i g i n a l l y p e r s o n a l c h a t t e l w h i c h h a s b e e n a c t u a l l y o r c o n s t r u c t i v e l y a t t a c h e d

e i t h e r t o t h e s o i l i t s e l f

, o r s o m e s t r u c t u r e w h i c h i s l e g a l l y p a r t o f t h e s o i l

.

3 5 A A M

. J U R 2 d F i

x t u r e s 8 3 9

.

S i n c e a f i x t u r e

, b y d e f

i n i t i o n

, h a s b e c o m e p a r t o f t h e l a n d t o w h i c h i t i s a t t a c h e d

, t h e

o w n e r o f t h a t l a n d u s u a l l y o w n s t h e f i x t u r e a s w e l l

. I f

, h o w e v e r

, a d i s p u t e d i t e m i s

d e t e r m i n e d n o t t o h a v e b e c o m e a f i x t u r e

, b u t t o h a v e r e m a i n e d p e r s o n a l p r o p e r t y

, t h e n t h e

p e r s o n w h o c r e a t e d i t

, p a i d f o r i t

, o r p u r c h a s e d i t i s s t i l l t h e p r e s u m p t i v e o w n e r

, e n t i t l e d t o

r e m o v e i t f

r o m t h e r e a l t y i f h e o r s h e w i s h e s t o d o s o

. 7

T h e t e s t f

o r d e t e r m i n i n g w h e t h e r o r n o t a p a r t i c u l a r i t e m o f p r o p e r t y i s a f

i x t u r e w a s

s t a t e d i n H i c k m a n v

. B o o t h

, 1 7 3 S

. W

. 4 3 8

, 4 3 8 ( T e n n

. 1 9 1 5 ) :

I n T e n n e s s e e o n l y t h o s e c h a t t e l s a r e f i x t u r e s w h i c h a r e s o a t t a c h e d t o t h e

f r e e h o l d t h a t

, f

r o m t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s a n d t h e u s e s t o w h i c h t h e y a r e

T he Fodo rs con te nd tha t even if we wer e to fi nd tha t the ga t e was a fi xtu re

, tha t woul d st il l not 7

re sol ve t he is sue of it s owner shi p, bec aus e wh i l e it is si tua te d on la nd owned by t he K een ans

, it was bui lt

on t he Fodor ’s eas ement, and thus the y have a pro per ty ri ght in the unde rl ying re al ty. We nee d no t d eci de

thi s i ssu e, h owever, fo r we have de te rmined tha t t he gat e i s no t a fi xtu re

.

-8-p u t

, t h e y a r e p r e s u m e d t o b e p e r m a n e n t l y a n n e x e d

, o r a r e m o v a l t h e r e o f w o u l d

c a u s e s e r i o u s i n

j u r y t o t h e f

r e e h o l d

. T h e u s u a l t e s t i s s a i d t o b e t h e i n t e n t i o n

w i t h w h i c h a c h a t t e l i s c o n n e c t e d w i t h r e a l t y

. I f i t i s i n t e n d e d t o b e r e m o v a b l e

a t t h e p l e a s u r e o f t h e o w n e r

, i t i s n o t a f i x t u r e

.

H i c k m a n v

. B o o t h

, 1 7 3 S

. W

. a t 4 3 8 ( c i t a t i o n s o m i t t e d ) ( e m p h a s i s a d d e d )

.

T h e a b o v e p a s s a g e i n d i c a t e s t h a t w h e n c o n s i d e r i n g w h e t h e r a c h a t t e l h a s b e c o m e a

f i x t u r e

, t h e c o u r t m u s t l o o k t o t h e m a n n e r a n d s t r e n g t h o f i t s a t t a c h m e n t t o t h e r e a l t y

, t h e

d i f f i c u l t y a n d c o n s e q u e n c e s o f r e m o v i n g i t

, a n d t h e o w n e r ’ s i n t e n t i o n a t t h e t i m e o f

a t t a c h m e n t

. A n u m b e r o f c a s e s s t a n d f o r t h e p r o p o s i t i o n t h a t t h e m o s t i m p o r t a n t

c o n s i d e r a t i o n o f a l l i s t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s a n d t h a t t h e s i g n i f i c a n c e o f t h e o t h e r f

a c t o r s

c o m e s p r i n c i p a l l y f

r o m t h e i r r o l e i n s u p p l y i n g s o m e s o r t o f o b j e c t i v e p r o o f o f t h e a v o w e d

i n t e n t i o n s o f t h e p a r t i e s

.

F o r e x a m p l e

, t h e c a s e o f A N R P i p e l i n e C o

. v

. T

N B o a r d o

f E q u a l iz a t i o n

, N o s

.

M 2 0 0 1

- 0 1 0 9 8

- C O A

- R 1 2

- C V

, M 2 0 0 1

- 0 1 1 1 7

- C O A

- R 1 2

- C V

, M 2 0 0 1

- 0 1 1 1 9

- C O A

- R 1 2

- C V

,

2 0 0 2 W L 3 1 8 4 0 6 8 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. D e c

. 1 9

, 2 0 0 2 ) ( R u l e 1 1 p e r m

. a p p

. d e n i e d J u n e 3 0

,

2 0 0 3 ) i n v o l v e d t h o u s a n d s o f m i l e s o f n a t u r a l g a s p i p e l i n e s

, l a i d a c r o s s n u m e r o u s e a s e m e n t s

o n T e n n e s s e e l a n d

, a n d b u r i e d o n g r a v e l b e d s t h i r t y i n c h e s b e l o w t h e s o i l

. T h i s c o u r t f o u n d

t h a t t h e p i p e s d i d n o t b e c o m e p a r t o f t h e l a n d

, b e c a u s e t h e y c o u l d b e

, a n d s o m e t i m e s w e r e

,

r e m o v e d

, a n d b e c a u s e t h e p a r t i e s d i d n o t i n t e n d t h e l a n d o w n e r s t o h a v e a n y c l a i m o r

o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e p i p e s

. W e s t a t e d t h a t

,

I t i s n o w t h e g e n e r a l l y r e c o g n i z e d r u l e t h a t t h e m a n n e r o f a n n e x i n g c h a t t e l s t o

r e a l t y i s n o t t h e c o n t r o l l i n g c o n s i d e r a t i o n i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r o r n o t t h e

c h a t t e l s b e c o m e s a p a r t o f t h e r e a l t y

. T h e q u e s t i o n o f t h e i n t e n t i o n o f t h e

p a r t i e s t o a l e a s e i s g e n e r a l l y h e l d t o b e c o n t r o l l i n g i n d e t e r m i n i n g i n d o u b t f u l

c a s e s w h e t h e r o r n o t a c h a t t e l a n n e x e d t o r e a l t y b e c o m e s a p a r t t h e r e o f a n d t h e

p r o p e r t y o f t h e l e s s o r

.

A N R P i p e l i n e C o

. v

. T

N B d

. o f E q u a l iz a t i o n

, 2 0 0 2 W L 3 1 8 4 0 6 8 9 a t * 3 ( q u o t i n g D u d z i c k v

.

L e w i s

, 1 3 3 S

. W

. 2 d 4 9 6 ( T e n n

. 1 9 3 9 ) )

H a r r y J

. W h e l c h e l C o

. v

. K i n g

, 6 1 0 S

. W

. 2 d 7 1 0 ( T e n n

. 1 9 8 0 )

, i n v o l v e d a t a x a u d i t o f

a c o m p a n y t h a t m a n u f

a c t u r e d m e t a l g r a i n b i n s

. T h e q u e s t i o n i n t h a t c a s e w a s w h e t h e r t h e

b i n s b e c a m e f

i x t u r e s w h e n t h e y w e r e i n s t a l l e d o n t h e f a r m s o f t h e m a n u f

a c t u r e r ’ s c u s t o m e r s

, i n w h i c h c a s e t h e y w o u l d b e t r e a t e d d i f f e r e n t l y f o r t a x p u r p o s e s

. T h e b i n s w e r e t w e n t y

- f o u r

f e e t i n d i a m e t e r a n d s i x t e e n f e e t i n h e i g h t a n d w e r e b o l t e d t o c o n c r e t e p a d s

. T h e S u p r e m e

C o u r t n o t e d t h a t t h e b i n s w e r e a s s e m b l e d o n s i t e a n d c o u l d b e d i s a s s e m b l e d a n d h a u l e d a w a y

w i t h o u t d a m a g i n g t h e m

, a n d t h a t o n e w i t n e s s t e s t i f i e d t h a t t h e c o n c r e t e p a d s c o u l d b e b r o k e n

-9-u p b y a b u l l d o z e r “ i n a m a t t e r o f h o u r s ” a n d l i k e w i s e h a u l e d a w a y

.

T h e c o u r t a l s o n o t e d t h a t t h e f a r m e r s / o w n e r s h a d a l l f u r n i s h e d t h e C o m m i s s i o n e r o f

R e v e n u e w i t h s t a t e m e n t s t h a t “ i t w a s t h e i n t e n t i o n o f t h e f a r m e r s t h a t t h e g r a i n b i n o r b i n s

w o u l d n o t b e c o m e r e a l p r o p e r t y w h e n e r e c t e d o n t h e i r r e s p e c t i v e f a r m s

. ” H a r r y J

. W h e l c h e l

C o

. v

. K i n g

, 6 1 0 S

. W

. 2 d a t 7 1 4

. T h e c o u r t c h a r a c t e r i z e d t h e e v i d e n c e a s t o t h e m o d e o f

a t t a c h m e n t o f t h e b i n s a n d t h e i r m o v a b i l i t y a s a n “ o b j e c t i v e t e s t ” o f t h o s e i n t e n t i o n s

. S i n c e

t h e r e s u l t o f t h a t t e s t w a s c o n s i s t e n t w i t h t h e f a r m e r s ’ s t a t e d i n t e n t

, t h e S u p r e m e C o u r t

d e t e r m i n e d t h a t t h e b i n s d i d n o t b e c o m e f i x t u r e s w h e n t h e y w e r e i n s t a l l e d o n t h e f a r m s o f

t h e m a n u f

a c t u r e r ’ s c u s t o m e r s

.

I n M a g n a v o x C o n s u m e r E l e c t r o n i c s v

. K i n g

, 7 0 7 S

. W

. 2 d 5 0 5 ( T e n n

. 1 9 8 6 )

, t h e

S u p r e m e C o u r t d i s c u s s e d H a r r y J

. W h e l c h e l C o

. v

. K i n g

, b u t r e a c h e d t h e o p p o s i t e r e s u l t

.

T h e p r o p e r t y a t i s s u e w a s a 5 0 0

, 0 0 0 g a l l o n f u e l t a n k

. T h e t a n k w a s n o t p e r m a n e n t l y a f f i x e d

t o t h e c o n c r e t e p a d o n w h i c h i t s a t

, b u t t h e c o u r t c o n c l u d e d n o n e t h e l e s s t h a t i t w a s a f i x t u r e

, b e c a u s e “ [ i ] t s s h e e r s i z e

, a s e v i d e n c e d f r o m t h e e x h i b i t s

, i n d i c a t e s t h a t i t w a s n o t i n t e n d e d

t o b e ‘ r e m o v a b l e a t t h e p l e a s u r e o f t h e o w n e r ’ ” M a g n a v o x C o n s u m e r E l e c t r o n i c s v

. K i n g

,

7 0 7 S

. W

. 2 d a t 5 0 7 ( q u o t i n g H i c k m a n v

. B o o t h

, s u p r a )

.

H u b b a r d v

. H

a r d e m a n C o u n t

y

, 8 6 8 S

. W

. 2 d 6 5 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 3 ) i n v o l v e d a

d i s p u t e b e t w e e n t w o b a n k s a s t o t h e o w n e r s h i p o f t h e p r o c e e d s f r o m t h e s a l e o f t h r e e l a r g e

p r e f a b r i c a t e d b u i l d i n g s t h a t w e r e u s e d a s b a n k b r a n c h o f f i c e s

. O n e b u i l d i n g w a s 1 4 f e e t

w i d e a n d 4 0 f

e e t l o n g a n d w e i g h e d a b o u t 8 0

, 0 0 0 p o u n d s

. T h e o t h e r t w o w e r e 1 4 f e e t w i d e

a n d 3 0 f e e t l o n g

, a n d w e i g h e d a b o u t 6 0

, 0 0 0 p o u n d s e a c h

. T h e b u i l d i n g s w e r e p l a c e d o n

c o n c r e t e p a d s

, a n d w e r e h o o k e d u p t o e l e c t r i c i t y

, a l a r m s y s t e m s

, p l u m b i n g a n d s e w a g e

.

D r i v e w a y s s i d e w a l k s

, o u t s i d e l i g h t i n g

, s h r u b s a n d p a r k i n g w e r e i n s t a l l e d a r o u n d t h e m

.

T h e p u r c h a s e r o f t h e b u i l d i n g s s t a t e d t h a t h e c h o s e t h e m b e c a u s e t h e y w e r e p o r t a b l e

,

a n d “ c a n b e m o v e d a s m a r k e t c o n d i t i o n s o r n e e d s c h a n g e

. ” T h e t r i a l c o u r t h e a r d c o n f l i c t i n g

t e s t i m o n y a s t o h o w m u c h t i m e

, m o n e y

, a n d e f f o r t w a s r e q u i r e d t o m o v e t h e m

. T h e c o u r t

h e l d

, h o w e v e r

, t h a t t h e e x p e n s e o f r e m o v a l w a s n o t c o n t r o l l i n g i n t h i s c a s e

, f o r t h e g r o u n d

l e a s e s e x p r e s s l y p r o v i d e d t h a t t h e b u i l d i n g s w e r e n o t t o b e c o m e f i x t u r e s

. T h e c o u r t

o b s e r v e d t h a t “ [ t ] h e c o n t r o l l i n g t e s t a s t o w h e t h e r p r o p e r t y c o n n e c t e d w i t h r e a l e s t a t e i s

d e e m e d t o b e r e a l t y o r m e r e c h a t t e l

, r e m o v a b l e a t t h e p l e a s u r e o f t h e o w n e r

, i s t h e i n t e n t i o n

a n d p u r p o s e o f t h e e r e c t i o n

. ” H u b b a r d v

. H a r d e m a n C o u n t

y

, 8 6 8 S

. W

. 2 d a t 6 6 0 ( c i t i n g

J o h n s o n v

. P a t t e r s o n

, 8 1 T e n n

. 6 2 6 ( 1 8 8 4 ) )

. T h e c o u r t a c c o r d i n g l y r u l e d t h a t t h e b u i l d i n g s

w e r e p e r s o n a l t y

, a n d n o t f i x t u r e s

.

T h e c a s e s w e h a v e c i t e d ( a n d m a n y o t h e r s w e c o u l d h a v e c i t e d ) a l l i n d i c a t e t h a t w h e n

p e r s o n a l p r o p e r t y i s a f

f i x e d t o t h e l a n d

, t h e c o u r t s m u s t p r i m a r i l y l o o k t o t h e i n t e n t i o n o f t h e

-10-p a r t i e s t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e p r o p e r t y h a s b e c o m e a f i x t u r e

. 8

I n i t s r u l i n g f

r o m t h e b e n c h

, t h e t r i a l c o u r t d e c l a r e d t h a t t h e g a t e “ w a s c o n s t r u c t e d f o r

t h e p u r p o s e o f a l l o w i n g i t t o b e r e m o v e d

, ” a n d t h a t “ i t w a s t h e o b v i o u s i n t e n t o f b o t h p a r t i e s

[ t h e R u t h e r f

o r d s a n d t h e F o d o r s ] t o t r a n s f e r t h e g a t e s

. ” T h e K e e n a n s c o n t e n d t h a t t h e t r i a l

c o u r t e r r e d b y b a s i n g i t s d e c i s i o n s o l e l y o n t h e t e s t i m o n y o f t h e R u t h e r f o r d s a n d t h e F o d o r s

a b o u t t h e i r i n t e n t i o n s

. T h e y a r g u e t h a t t h e c o u r t i g n o r e d t h e o t h e r f a c t o r s t h a t s h o u l d g o i n t o

s u c h a d e t e r m i n a t i o n : t h a t i s

, t h e p e r m a n e n c e o f t h e g a t e ’ s a t t a c h m e n t t o t h e r e a l t y

, a n d t h e

d a m a g e i t s r e m o v a l w o u l d c a u s e t o t h e p r o p e r t y

.

T h e t r i a l c o u r t ’ s f

i n a l o r d e r d o e s n o t c o n t a i n s p e c i f i c f i n d i n g s o f f

a c t a b o u t t h e

c o n s t r u c t i o n o f t h e g a t e o r t h e p r o c e s s o f r e m o v a l

. W h e r e t h e t r i a l c o u r t h a s n o t m a d e a

s p e c i f i c f i n d i n g o f f

a c t o n a p a r t i c u l a r m a t t e r

, w e r e v i e w t h e r e c o r d t o d e t e r m i n e w h e r e t h e

p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e l i e s w i t h o u t e m p l o y i n g a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

.

G a n z e v o o r t v

. R u s s e l l

, 9 4 9 S

. W

. 2 d 2 9 3

, 2 9 6 ( T e n n

. 1 9 9 7 ) ; S m i t h v

. T e n n e s s e e F a r m e r s L i

f e

R e a s s u r a n c e C o

. , 2 1 0 S

. W

. 3 d 5 8 4

, 5 8 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 ) ; R a w l i n g s v

. J o h n H a n c o c k

M u t

. L i f e I n s

. C o

. , 7 8 S

. W

. 3 d 2 9 1

, 2 9 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 1 )

.

O u r e x a m i n a t i o n o f t h e r e c o r d p e r s u a d e s u s t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s a r e a m p l y

s u p p o r t e d b y t h e e v i d e n c e

. T h e p r o o f s h o w e d t h a t t h e R u t h e r f o r d s p a i d f

o r t h e g a t e

, a n d t h a t

t h e y d e s i g n e d i t t o r e f

l e c t M i c h a e l R u t h e r f

o r d ’ s S c o t t i s h h e r i t a g e

. F u r t h e r

, t h e y p l a c e d a

p l a q u e o n i t b e a r i n g t h e a d d r e s s o f t h e R u t h e r f o r d p r o p e r t y a n d o f n o o t h e r

. T h e s e a r e a l l

i n d i c a t o r s o f i n t e n t

. M r

. R u t h e r f o r d t e s t i f i e d t h a t h e h a d t h e g a t e b u i l t i n s u c h a w a y t h a t i t

c o u l d b e m o v e d t o h i s o w n p r o p e r t y i f n e c e s s a r y

, b e c a u s e i t w a s l o c a t e d p a r t l y o n a p r i v a t e

e a s e m e n t a n d p a r t l y o n c i t y

- o w n e d l a n d

, a n d h e w a n t e d t o b e p r e p a r e d f o r a n y c o n t i n g e n c y

.

T h e R u t h e r f

o r d s ’ c o n t r a c t o r

, M r

. B r o w n

, r e c o m m e n d e d t h a t a s u b s t a n t i a l f o o t e r b e

p o u r e d b e n e a t h t h e w i n g s o f t h e g a t e

, a n d t h a t t h e c o l u m n s s u p p o r t i n g t h e g a t e r e s t o n a n

e v e n m o r e s u b s t a n t i a l f o u n d a t i o n

, d u g d e e p i n t o t h e g r o u n d

. M r

. R u t h e r f o r d n o n e t h e l e s s

o r d e r e d M r

. B r o w n t o b u i l d a s l a b a b o v e t h e g r o u n d t o s u p p o r t t h e w i n g s

, a n d a s h a l l o w e r

f o u n d a t i o n u n d e r t h e c o l u m n s t h a n t h e c o n t r a c t o r r e c o m m e n d e d

. M r

. B r o w n o b j e c t e d

b e c a u s e s u c h c o n s t r u c t i o n m a d e t h e g a t e l e s s s t a b l e t h a n i t o t h e r w i s e w o u l d h a v e b e e n

, b u t

M r

. R u t h e r f

o r d p r e v a i l e d

. T h e e v i d e n c e t h u s n o t o n l y i n c l u d e s t e s t i m o n y a s t o M r

.

R u t h e r f o r d ’ s i n t e n t

, b u t a l s o o f t h e m o t i v e b e h i n d t h a t i n t e n t

, a n d o f a c t s t a k e n i n f u r t h e r a n c e

o f i t s a c c o m p l i s h m e n t

.

T he K een ans re ly on a Civil Wa r Er a c ase

, Chil dre ss v. Wrigh t 42 T enn . 350 (1 865) , whi ch, the y 8

st at e, invol ved “a fa ct ual si tua ti on whic h is

, for al l pra ct ic al pur pos es, ide nti cal to the one t h i s H onor abl e

Cour t con fr ont s.” We fi nd the fa ct s of the cas es, as wel l as the his tor ic al con te xts

, to be so dif fe re nt tha t the

hol din g in Chil dre ss has no r el evance her e.

-11-T h e K e e n a n s d i s p u t e t h e e v i d e n c e t h a t t h e g a t e c o u l d b e m o v e d

. T h e y c h a r a c t e r i z e

i t a s a “ h u g e

, h e a v y

, d e e p l y a n c h o r e d s t r u c t u r e

, ” a n d t h e y s u g g e s t t h a t a n y a t t e m p t t o r e m o v e

i t w o u l d d e s t r o y i t

. T h e y c o n c e d e t h e p o s s i b i l i t y t h a t t h e w i n g s m i g h t b e m o v e a b l e

, b u t t h e y

p o i n t t o t h e e v i d e n c e t h a t t h e r e w a s a d e e p e r f o o t e r b e n e a t h t h e c o l u m n s t h a n M r

. B r o w n

t e s t i f i e d t o c r e a t i n g

, a n d s u g g e s t t h a t b e c a u s e o f t h e d e p t h o f t h e f o o t e r b e n e a t h t h e c o l u m n s

,

t h e g a t e i t s e l f w a s p e r m a n e n t l y f i x e d i n p l a c e

. T h e t r i a l c o u r t w a s i t s e l f a b i t p e r p l e x e d a b o u t

t h o s e f o o t e r s

. I n i t s r u l i n g f

r o m t h e b e n c h

, t h e c o u r t s a i d

,

T h e q u e s t i o n o f t h e d e e p e r f o o t i n g u n d e r t h e c o l u m n s i s a n e n t r e a t i n g o n e b u t 9

n o t d e t e r m i n a t i v e

. R e a l l y t h e o n l y r e a s o n a b l e c o n c l u s i o n i s t h a t M r

. B r o w n ’ s

c r e w p o u r e d t h a t c o n c r e t e

. I c a n ’ t t h i n k o f a n y o t h e r s e r i e s o f e v e n t s t h a t w o u l d

c o m e t o s o m e o t h e r c o n c l u s i o n

. H o w e v e r

, t h e d e e p e r f o o t i n g a l s o m a y b e

r e m o v e d w i t h o u t d a m a g e b e c a u s e a l l y o u h a v e t o d o i s f i l l u p t h e h o l e

. I ’ m

g u e s s i n g i t w a s e i t h e r d o n e w i t h o u t M r

. B r o w n ’ s d i r e c t s u p e r v i s i o n o r t h a t h e

d i d i t a n d f

o r g o t a b o u t i t

. B u t t h a t d o e s n o t c h a n g e i t s c h a r a c t e r

.

T h e K e e n a n s a r g u e t h a t r e m o v i n g t h e f o o t e r s w o u l d l e a v e “ h u g e c r a t e r s ” t h a t w o u l d

r e q u i r e a l o t o f d i r t t o f

i l l

, w h i c h w o u l d t h e n h a v e t o b e c o m p a c t e d t o r e s t o r e t h e p r o p e r t y t o

i t s f o r m e r c o n d i t i o n

. E v e n i f w e a c c e p t t h e t h e o r y t h a t M r

. B r o w n c r e a t e d t h e f o o t e r s

, a n d

t h a t t h e y w o u l d h a v e t o b e r e m o v e d i n t o t o t o p r o p e r l y r e s t o r e t h e p r o p e r t y

, o u r a n a l y s i s

r e m a i n s t h e s a m e : t h e R u t h e r f o r d s b u i l t t h e g a t e w i t h t h e i n t e n t i o n t h a t i t r e m a i n t h e i r

p r o p e r t y

, a n d t h e y d e s i g n e d i t s o t h a t i t c o u l d b e m o v e d i f n e c e s s a r y

. I f t h e d i f f i c u l t y a n d / o r

t h e c o s t o f r e m o v i n g i t a n d r e s t o r i n g t h e p r o p e r t y o n w h i c h i t c u r r e n t l y s t a n d s t u r n s o u t t o b e

s o m e w h a t g r e a t e r t h a n t h e y a n t i c i p a t e d

, t h a t d o e s n o t i p s o f a c t o m a k e i t a f

i x t u r e

.

T h e K e e n a n s a l s o a t t a c k t h e c r e d i b i l i t y o f t h e R u t h e r f o r d s a n d o f M r

. B r o w n

. T h e y

s u g g e s t t h e r e w a s c o l l u s i o n b e t w e e n t h e R u t h e r f o r d s a n d M r

. B r o w n p r i o r t o M r

. B r o w n ’ s

d e p o s i t i o n

, w h i c h c a u s e d h i m t o t e s t i f y a s h e d i d

. T h e y f

u r t h e r a s s e r t t h a t M r

. R u t h e r f o r d

h a d a m o t i v e n o t t o t e l l t h e t r u t h

, b e c a u s e i f t h e c o u r t w e r e t o r u l e i n f a v o r o f t h e K e e n a n s

,

t h e F o d o r s w o u l d h a v e a p o s s i b l e c a u s e o f a c t i o n a g a i n s t t h e R u t h e r f o r d s f o r s e l l i n g t h e m a

g a t e t h a t w a s n o t r i g h t f

u l l y t h e i r s t o s e l l

.

W h e r e t h e t r i a l c o u r t h a s s e e n a n d h e a r d t h e w i t n e s s e s

, h o w e v e r

, i t s j u d g m e n t

r e g a r d i n g t h e i r c r e d i b i l i t y a n d t h e w e i g h t t o b e g i v e n t h e i r t e s t i m o n y i s a c c o r d e d c o n s i d e r a b l e

d e f e r e n c e o n a p p e a l

, b e c a u s e t h e t r i a l j u d g e i s i n a f a r b e t t e r p o s i t i o n t o o b s e r v e t h e

d e m e a n o r o f w i t n e s s e s t h a n i s t h e a p p e a l s c o u r t

. M c C a l e b v

. S a t u r n C o r p

. , 9 1 0 S

. W

. 2 d 4 1 2

,

4 1 5 ( T e n n

. 1 9 9 5 ) ; F e l l v

. R a m b o

, 3 6 S

. W

. 3 d 8 3 7

, 8 4 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 )

.

T he c our t p re sumably sai d “i ntr iguin g,” and the cou rt re por te r e rr ed i n t he t ra nsc ri pti on. 9

-12-I n t h i s c a s e

, t h e t r i a l c o u r t h a d t h e o p p o r t u n i t y t o h e a r t h e t e s t i m o n y o f t h e

R u t h e r f o r d s

, t h e K e e n a n s

, a n d t h e F o d o r s a n d t o a s s e s s t h e i r c r e d i b i l i t y

. B e c a u s e M r

. B r o w n

t e s t i f i e d b y d e p o s i t i o n

, w e a r e i n t h e s a m e p o s i t i o n a s w a s t h e t r i a l c o u r t t o a s s e s s h i s

c r e d i b i l i t y

, a n d w e a r e e n t i t l e d t o d r a w o u r o w n c o n c l u s i o n s a s t o t h e w e i g h t a n d c r e d i b i l i t y

o f h i s t e s t i m o n y

. K r i c k v

. C i t y o f L a w r e n c e b u r

g

, 9 4 5 S

. W

. 2 d 7 0 9

, 7 1 2 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

.

W e n o t e t h a t t h e K e e n a n s ’ a t t o r n e y h a d t h e o p p o r t u n i t y t o c r o s s

- e x a m i n e M r

. B r o w n

c l o s e l y

, a n d t h a t d e s p i t e t h e c o n t r a c t o r ’ s n e r v o u s n e s s

, h i s t e s t i m o n y r e m a i n e d d e t a i l e d

,

c o n s i s t e n t a n d p l a u s i b l e

. F u r t h e r

, h i s t e s t i m o n y w a s c o n s i s t e n t w i t h t h e t e s t i m o n y o f M i c h a e l

R u t h e r f o r d

, a n d t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n i n d i c a t e s t h a t i t f o u n d M r

. R u t h e r f

o r d t o b e a

c r e d i b l e w i t n e s s

. W e f

i n d n o b a s i s t o d i s a g r e e

.

I n s u m

, t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s i n f a v o r o f t h e c o u r t ’ s f

i n d i n g t h a t t h e R u t h e r f

o r d s

d i d n o t i n t e n d t o a l l o w t h e g a t e t o b e c o m e a f i x t u r e o n t h e K e e n a n s ’ r e a l t y a n d t h a t i t w a s

i n c l u d e d i n t h e s a l e o f t h e i r h o m e t o t h e F o d o r s

. T h e t r i a l c o u r t t h e r e f o r e d i d n o t e r r i n

d e c l a r i n g t h a t t h e K e e n a n s ’ c l a i m w a s w i t h o u t m e r i t a n d t h a t t h e F o d o r s a r e t h e t r u e o w n e r s

o f t h e g a t e

.

B

. E q u i t a b l e E s t o p p e l

I n i t s r u l i n g f

r o m t h e b e n c h

, t h e t r i a l c o u r t a r t i c u l a t e d a n a l t e r n a t e r e a s o n f o r

u p h o l d i n g t h e F o d o r s ’ c l a i m t o o w n e r s h i p o f t h e g a t e

. T h e c o u r t s t a t e d t h a t u n d e r t h e

c i r c u m s t a n c e s o f t h i s c a s e

, i t “ w o u l d s h o c k t h e c o n s c i e n c e o f t h e c o u r t

, ” t o a w a r d t h e g a t e

t o t h e K e e n a n s

, a n d i t a s s e r t e d t h a t t h e K e e n a n s “ a r e e q u i t a b l y e s t o p p e d t o a s s e r t o w n e r s h i p

o f g a t e s t h e y n e i t h e r b u i l t n o r p a i d f o r

. ”

E q u i t a b l e e s t o p p e l i s a l e g a l d o c t r i n e f o u n d e d o n c o n c e p t s o f e q u i t y a n d f a i r d e a l i n g

.

I t p r e v e n t s a p a r t y f

r o m a s s e r t i n g a l e g a l c l a i m o r d e f e n s e w h i c h i s c o n t r a r y t o o r i n c o n s i s t e n t

w i t h h i s p r i o r a c t i o n o r c o n d u c t

. 2 8 A M

. J U R 2 d E s t o p p e l a n d W a i v e r § 4 0

. T h e d o c t r i n e i s

d e s c r i b e d i n C h u r c h o

f C h r i s t v

. M c D o n a l d

, 1 7 1 S

. W

. 2 d 8 1 7 ( T e n n

. 1 9 4 3 )

, a s f o l l o w s :

E q u i t a b l e e s t o p p e l i s t h e e f f e c t o f t h e v o l u n t a r y c o n d u c t o f a p a r t y w h e r e b y h e

i s a b s o l u t e l y p r e c l u d e d

, b o t h a t l a w a n d i n e q u i t y

, f r o m a s s e r t i n g r i g h t s w h i c h

m i g h t p e r h a p s h a v e o t h e r w i s e e x i s t e d

, e i t h e r o f p r o p e r t y

, o f c o n t r a c t

, o r o f

r e m e d y

, a s a g a i n s t a n o t h e r p e r s o n

, w h o h a s i n g o o d f a i t h r e l i e d u p o n s u c h

c o n d u c t

, a n d h a s b e e n l e d t h e r e b y t o c h a n g e h i s p o s i t i o n f o r t h e w o r s e

, a n d

w h o o n h i s p a r t a c q u i r e s s o m e c o r r e s p o n d i n g r i g h t

, e i t h e r o f p r o p e r t y

, o f

c o n t r a c t

, o r o f r e m e d y

.

C h u r c h o f C h r i s t v

. M c D o n a l d

, 1 7 1 S

. W

. 2 d a t 8 2 1

.

-13-E q u i t a b l e e s t o p p e l m a y a r i s e n o t o n l y f r o m w r i t t e n o r s p o k e n w o r d s o r f r o m d e e d s

, b u t a l s o f

r o m t h e s i l e n c e o f o n e w h o i s u n d e r a d u t y t o s p e a k o r a n o m i s s i o n t o a c t b y o n e

w h o h a s a d u t y t o a c t

. B u r k s v

. E l e v a t i o n O u t d o o r A d v e r t i s i n g

, L L C

, 2 2 0 S

. W

. 3 d 4 7 8

, 4 9 1

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 ) ; D o u g l a s s v

. R o w l a n d

, 5 4 0 S

. W

. 2 d 2 5 2

, 2 5 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 6 )

( c i t i n g D u k e v

. H

o p p e r

, 4 8 6 S

. W

. 2 d 7 4 4

, 7 4 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 2 ) )

. A s o u r S u p r e m e C o u r t

h a s s t a t e d

,

W e t h i n k t h e r e i s n o p r i n c i p l e m o r e f i r m l y e m b e d d e d i n e q u i t y t h a n t h a t

, w h e r e

a n o w n e r s t a n d s b y a n d s e e s a n o t h e r e r e c t v a l u a b l e s t r u c t u r e s u p o n h i s

p r o p e r t y i n t h e b e l i e f t h a t h e i s u p o n h i s o w n l a n d

, t h e o w n e r i s e s t o p p e d f r o m

a s s e r t i n g a n y c l a i m r e s u l t i n g f r o m o r a r i s i n g o u t o f t h e t r a n s a c t i o n

.

L a R u e v

. G r e e n e C o u n t y B a n k

, 1 6 6 S

. W

. 2 d 1 0 4 4

, 1 0 5 0 ( T e n n

. 1 9 4 2 )

.

I f t h e r e w a s a n e s t o p p e l i n t h i s c a s e

, i t a r o s e f r o m t h e f a i l u r e o f t h e K e e n a n s t o s a y o r

d o s o m e t h i n g t o a s s e r t a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e g a t e i n a t i m e l y m a n n e r

.

I t i s u n d i s p u t e d t h a t t h e K e e n a n s d i d n o t c l a i m o w n e r s h i p o f t h e g a t e u n t i l n i n e y e a r s

a f t e r i t w a s b u i l t

. T h e K e e n a n s p e r m i t t e d t h e R u t h e r f o r d s t o b u i l d t h e g a t e a n d t o p a y

i n s u r a n c e o n i t

, a s w e l l a s t h e e l e c t r i c a l a n d p h o n e b i l l s i n c i d e n t t o i t s o p e r a t i o n

, a l t h o u g h t h e

K e e n a n s d i d p a y s o m e m a i n t e n a n c e c o s t s a f t e r t h e y b e g a n u s i n g t h e g a t e

. O v e r t h e y e a r s

, t h e

K e e n a n s a c k n o w l e d g e d s e v e r a l t i m e s t h a t t h e R u t h e r f o r d s o w n e d t h e g a t e

.

W h e n t h e R u t h e r f

o r d s d e c i d e d t o s e l l t h e i r h o u s e

, t h e y p r e p a r e d a b r o c h u r e t h a t

h i g h l i g h t e d t h e g a t e a s o n e o f i t s f e a t u r e s

. D e b r a K e e n a n s a w a d r a f t o f t h e b r o c h u r e

, b u t d i d

n o t r a i s e a n y o b

j e c t i o n t o i t s c o n t e n t

, a n d h e r c o m p a n y p r i n t e d i t

. A f t e r t h e h o m e w a s s o l d

,

t h e F o d o r s c a r r i e d t h e s a m e b u r d e n o f p a y m e n t o f i n s u r a n c e a n d t h e e l e c t r i c a n d p h o n e b i l l s

.

G a r y F o d o r a l s o t o o k r e s p o n s i b i l i t y f o r r e q u i r e d m a i n t e n a n c e o n t h e g a t e s y s t e m s

, i n c l u d i n g

p e r f o r m i n g s o m e o r t h e r e p a i r s h i m s e l f ( h e i s a n e l e c t r i c a l e n g i n e e r ) a n d e v e n t h e

r e p l a c e m e n t o f t h e l i g h t s b u l b s t h a t i l l u m i n a t e d t h e g a t e w h e n t h e y b u r n e d o u t

.

I n s h o r t

, t h e c o n d u c t o f t h e R u t h e r f o r d s a n d t h e F o d o r s w a s c o n s i s t e n t w i t h t h e b e l i e f

t h a t t h e y w e r e t h e o w n e r s o f t h e g a t e

. T h e K e e n a n s b e h a v e d i n a m a n n e r c o n s i s t e n t w i t h a

b e l i e f t h a t t h e g a t e b e l o n g e d t o t h e i r n e i g h b o r s

. T h e K e e n a n s a r g u e

, h o w e v e r

, t h a t e q u i t a b l e

e s t o p p e l d o e s n o t a p p l y i n t h i s c a s e b e c a u s e o n e o f i t s r e q u i r e d e l e m e n t s h a s n o t b e e n p r o v e n :

t h a t t h e p a r t y s e e k i n g t o i n v o k e t h e e q u i t a b l e e s t o p p e l m u s t h a v e a c t e d t o h i s d e t r i m e n t i n

r e l i a n c e u p o n t h e s t a t e m e n t o r c o n d u c t o f t h e p a r t i e s a g a i n s t w h o m i t i s t o b e e n f o r c e d

.

B u t i t a p p e a r s t o u s t h a t t h e F o d o r s a c t e d t o t h e i r d e t r i m e n t b y a s s u m i n g t h e p h y s i c a l

a n d f i n a n c i a l r e s p o n s i b i l i t y f o r t h e g a t e

, i n r e l i a n c e o n t h e b e l i e f t h a t t h e y w e r e i t s o w n e r s

,

-14-a b e l i e f w h i c h t h e K e e n a n s d i d n o t c h a l l e n g e u n t i l a f t e r t h e s c a r e c r o w i n c i d e n t

. T h u s

, w e

a g r e e w i t h t h e t r i a l c o u r t t h a t e q u i t a b l e e s t o p p e l c o n s t i t u t e s a n a l t e r n a t i v e g r o u n d f o r h o l d i n g

t h a t t h e g a t e b e l o n g s t o t h e F o d o r s

.

-15-I V

.

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

. W e r e m a n d t h i s c a s e t o t h e C h a n c e r y

C o u r t o f C h e a t h a m C o u n t y f o r a n y f u r t h e r p r o c e e d i n g s n e c e s s a r y

. T a x t h e c o s t s o n a p p e a l

t o t h e a p p e l l a n t s

, R o b e r t a n d D e b r a K e e n a n

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ P A T R I C I A J

. C O T T R E L L

, J U D G E

-16-