### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Ju ly 12, 2 01 1 S es si on

JE RRY ANN WI NN v. WE LCH FARM, LLC, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r M o n t g o m e r y C o u n t y

N o

. M C C H C V C D 0 7 6 2 L a u r e n c e M

. M c M i l l a n , C h a n c e l l o r

N o

. M 2 0 1 0

- 0 2 5 5 8

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d A u g u s t 3 1

, 2 0 1 1

T h e b u y e r o f u n i m p r o v e d r e a l p r o p e r t y s u e d t h e s e l l e r s f o r b r e a c h o f i m p l i e d w a r r a n t i e s

, i m p o s i t i o n o f a p e r m a n e n t n u i s a n c e

, a n d d i m i n u t i o n i n v a l u e o f t h e p r o p e r t y ; b u y e r a l s o

s o u g h t d a m a g e s f

o r a l l e g e d v i o l a t i o n s o f t h e T e n n e s s e e R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t

, t h e

d u t y o f g o o d f

a i t h a n d f a i r d e a l i n g

, t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

, a n d n e g l i g e n c e

.

T h e t r i a l c o u r t h e l d t h a t T e n n e s s e e d o e s n o t p r o v i d e a c a u s e o f a c t i o n f o r b r e a c h o f i m p l i e d

w a r r a n t y i n t h e s a l e o f u n i m p r o v e d r e a l p r o p e r t y ; t h e c o u r t a l s o h e l d t h a t b u y e r h a d n o t

d e m o n s t r a t e d a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f

a c t a s t o w h e t h e r t h e l o t w a s “ u n b u i l d a b l e

. ” T h e

c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e d e f e n d a n t s

, a n d t h e b u y e r a p p e a l e d

. B u y e r a s s e r t s

t h a t t h e s e l l e r s h a d a d u t y t o d i s c l o s e “ p o s s i b l e a d v e r s e s o i l c o n d i t i o n s

. ” S h e a l s o u r g e s t h i s

C o u r t t o a d o p t a c a u s e o f a c t i o n f o r b r e a c h o f

i m p l i e d w a r r a n t y o f

s u i t a b i l i t y f

o r r e s i d e n t i a l

c o n s t r u c t i o n

. W e a f

f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e c o u r t

, i n w h i c h F R A N K G

. C LE M E N T

,

J R

. a n d A N D Y D

. B E N N E T T

, J J

. , j o i n e d

.

J o e W e y a n t

, C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, J e r r y A n n W i n n

.

W

. T i m o t h y H a r v e y

, C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, W e l c h F a r m

, L L C a n d R i c h a r d

T u c k e r

.

O P I N I O N

I

. B a c k g r o u n d

J e r r y A n n W i n n f

i l e d s u i t a g a i n s t W e l c h F a r m

, L L C

, ( “ W e l c h ” ) t o r e c o v e r d a m a g e s

a n d o t h e r r e l i e f a r i s i n g o u t o f W e l c h ’ s s a l e t o h e r o f u n i m p r o v e d r e a l p r o p e r t y i n t h eS a v a n n a h C h a s e d e v e l o p m e n t i n M o n t g o m e r y C o u n t y

. M s

. W i n n a s s e r t e d c a u s e s o f a c t i o n

f o r b r e a c h o f i m p l i e d w a r r a n t y

, i m p o s i t i o n o f a p e r m a n e n t n u i s a n c e

, a n d d i m i n u t i o n i n v a l u e

.

M s

. W i n n a l l e g e d t h a t

, w h e n s h e b e g a n t o e x c a v a t e t h e l o t

, w a t e r i m m e d i a t e l y f i l l e d t h e

e x c a v a t e d t r o u g h s

. A n e n g i n e e r i n v e s t i g a t e d t h e l o t a n d d e t e r m i n e d t h a t t h e d r a i n a g e f l o w

o f t h e l o t h a d l i k e l y b e e n a l t e r e d w h e n t h e s u r r o u n d i n g l a n d s w e r e d e v e l o p e d ; a s a r e s u l t

, t h e

“ s t r u c t u r a l i n t e g r i t y ” o f t h e l o t w a s d e s t r o y e d

. M s

. W i n n a l l e g e d t h a t W e l c h c a u s e d t h e

a l t e r a t i o n i n d r a i n a g e a n d w a s o r s h o u l d h a v e b e e n a w a r e a t t h e t i m e o f s a l e t h a t t h e l o t w a s

n o t s u i t a b l e f

o r t h e c o n s t r u c t i o n o f a h o m e

.

W e l c h a d m i t t e d t h a t i t h a d s o l d t h e l o t t o M s

. W i n n b u t d e n i e d t h a t i t k n e w a b o u t t h e

d r a i n a g e i s s u e

. W e l c h a l s o d e n i e d t h a t t h e l o t w a s i m p a i r e d

, t h a t t h e r e w a s a p e r m a n e n t

n u i s a n c e o n t h e l o t

, t h a t i t b r e a c h e d a n y i m p l i e d w a r r a n t i e s

, a n d t h e d i m i n u t i o n i n t h e v a l u e

o f t h e l o t

. W e l c h s u b s e q u e n t l y f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

, a s t o w h i c h M s

. W i n n

r e s p o n d e d

. A s p a r t o f h e r r e s p o n s e

, M s

. W i n n m o v e d t o a m e n d t h e c o m p l a i n t t o a d d R i c h a r d

T u c k e r

, w h o h a d r e p r e s e n t e d W e l c h i n t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y

, a s a d e f e n d a n t

. T h e t r i a l

c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n t o a m e n d a n d r e s e r v e d j u d g m e n t o n t h e m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t

.

M s

. W i n n f

i l e d a S e c o n d A m e n d e d C o m p l a i n t f o r D a m a g e s w h i c h r e s t a t e d h e r

o r i g i n a l c a u s e s o f a c t i o n a g a i n s t W e l c h

. S h e a d d e d M r

. T u c k e r a s a d e f e n d a n t a n d a l l e g e d

t h a t h e h a d “ s p e c i a l i z e d k n o w l e d g e o f t h e s o i l c o n d i t i o n s

, t o p o g r a p h y

, a n d s u i t a b i l i t y f o r

r e s i d e n t i a l c o n s t r u c t i o n ” o f t h e l o t

. M s

. W i n n a s s e r t e d t h a t M r

. T u c k e r w a s p r e v i o u s l y a

l i c e n s e d r e a l e s t a t e b r o k e r a n d h a d a d u t y “ t o d i s c l o s e k n o w n p o s s i b l e d e f e c t s a n d s o i l

d e f i c i e n c i e s

. ” I n a d d i t i o n t o t h e d a m a g e s a n d r e l i e f s o u g h t i n t h e o r i g i n a l c o m p l a i n t

, M s

.

W i n n s o u g h t d a m a g e s f o r M r

. T u c k e r ’ s a l l e g e d v i o l a t i o n s o f t h e T e n n e s s e e R e a l E s t a t e

B r o k e r L i c e n s e A c t

, t h e d u t y o f g o o d f a i t h a n d f

a i r d e a l i n g

, t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r

P r o t e c t i o n A c t

, a n d “ n e g l i g e n c e i n b r e a c h i n g s u c h s t a t u t o r y d u t y

. ”

D e f e n d a n t s a n s w e r e d t h e a m e n d e d c o m p l a i n t a n d f i l e d a n e w m o t i o n f

o r s u m m a r y

j u d g m e n t

, a l o n g w i t h a s t a t e m e n t o f u n d i s p u t e d f a c t s a n d m e m o r a n d u m o f l a w

. D e f e n d a n t s

c o n t e n d e d t h a t a c a u s e o f a c t i o n f o r b r e a c h o f i m p l i e d w a r r a n t y o f s u i t a b i l i t y f o r r e s i d e n t i a l

c o n s t r u c t i o n w a s n o t r e c o g n i z e d i n T e n n e s s e e ; t h a t d e f e n d a n t s d i d n o t c r e a t e a n u i s a n c e ; a n d

t h a t M s

. W i n n w a s u n a b l e t o p r o v e t h a t e i t h e r o f t h e d e f e n d a n t s h a d “ u s e d [ t h e i r ] p r o p e r t y

o r [ t h e i r ] r i g h t t o i n

j u r e t h e p l a i n t i f

f

. ” I n s p e c i f

i c r e f e r e n c e t o t h e a l l e g a t i o n s d i r e c t e d a t h i m

,

M r

. T u c k e r c o n t e n d e d t h a t t h e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t c l a i m s h o u l d f a i l b e c a u s e h e w a s

u n a w a r e o f a n y d e f

e c t s i n t h e p r o p e r t y

, a n d t h a t t h e R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t c l a i m

s h o u l d f a i l b e c a u s e h e w a s n o t a l i c e n s e d r e a l e s t a t e b r o k e r a n d b e c a u s e t h e r e w a s n o a g e n c y

r e l a t i o n s h i p

. I n f

u r t h e r s u p p o r t o f t h e m o t i o n

, M r

. T u c k e r f i l e d h i s o w n a f

f i d a v i t a n d

p o r t i o n s o f h i s d e p o s i t i o n

.

-2-M s

. W i n n f i l e d a r e s p o n s e

, w h i c h i n c l u d e d i n d i v i d u a l r e s p o n s e s t o t h e a v e r m e n t s i n

d e f e n d a n t s ’ s t a t e m e n t o f m a t e r i a l f a c t s ; M s

. W i n n a l s o f i l e d a C o n c i s e S t a t e m e n t o f

A d d i t i o n a l a n d D i s p u t e d M a t e r i a l F a c t s

, a s t o w h i c h t h e d e f e n d a n t s r e s p o n d e d

.

T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t a n d d i s m i s s e d t h e c a s e ; i n

i t s o r d e r

, t h e t r i a l c o u r t w r o t e

, “ t h e C o u r t b e l i e v e s t h e r e a r e n o g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t

a n d t h a t t h e R e s p o n d e n t s a r e e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” M s

. W i n n a p p e a l e d

t h e d i s m i s s a l o f t h e c a s e

, a n d o n J u n e 4

, 2 0 1 0 t h i s C o u r t v a c a t e d t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r

b e c a u s e i t f

a i l e d t o c o m p l y w i t h T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4 i n t h a t i t d i d n o t s t a t e t h e l e g a l

g r o u n d s u p o n w h i c h t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

. W i n n v

. W e l c h

F a r m

, L L C

, M 2 0 0 9

- 0 1 5 9 5

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 0 W L 2 2 6 5 4 5 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u n e 4

, 2 0 1 0 )

.

T h e r e a f t e r

, d e f e n d a n t s f i l e d a m o t i o n i n t h e t r i a l c o u r t r e q u e s t i n g t h a t t h e c o u r t e n t e r

a n o r d e r s e t t i n g f

o r t h t h e g r o u n d s u p o n w h i c h s u m m a r y j u d g m e n t w a s g r a n t e d o r

, i n t h e

a l t e r n a t i v e

, t h a t t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t b e s e t f o r a r e h e a r i n g

. A h e a r i n g w a s

h e l d

, a n d o n N o v e m b e r 5

, 2 0 1 0

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n a n d d i s m i s s e d t h e c a s e

,

s t a t i n g t h e f

o l l o w i n g a s t h e b a s i s :

1

. T e n n e s s e e d o e s n o t r e c o g n i z e a c a u s e o f a c t i o n f o r b r e a c h o f a n i m p l i e d

w a r r a n t y i n a r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n c o n c e r n i n g u n i m p r o v e d r e a l p r o p e r t y

, a n d

2

. T h e C o u r t i s o f t h e o p i n i o n t h e r e a r e n o g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t s a n d

t h e r e c o r d d o e s n o t p r o v i d e a n y e v i d e n c e w h i c h i n d i c a t e s t h e P e t i t i o n e r ’ s l o t

w a s u n b u i l d a b l e

.

M s

. W i n n a p p e a l s

, s t a t i n g t h e f o l l o w i n g i s s u e s :

1

. W h e t h e r t h e a p p e l l e e s h a d a d u t y t o d i s c l o s e p o s s i b l e a d v e r s e s o i l c o n d i t i o n s

w i t h i n t h e s u b

j e c t u n d e v e l o p e d l o t

.

2

. W h e t h e r a n i m p l i e d w a r r a n t y o f s u i t a b i l i t y f o r r e s i d e n t i a l c o n s t r u c t i o n

e x i s t e d i n t h e s u b

j e c t t r a n s a c t i o n

, p e r t i n e n t t o t h e l o t i t s e l f

.

3

. W h e t h e r

, w h e n c o n s i d e r i n g t h e a b o v e a n a l y s i s

, t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n i t s

g r a n t i n g o f s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e r e s p o n d e n t s

, f i n d i n g t h a t n o g e n u i n e

i s s u e o f m a t e r i a l f

a c t e x i s t e d i n t h i s c a s e

.

I I

. S t a n d a r d o f R e v i e w

W h e n a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t i s m a d e

, t h e m o v i n g p a r t y h a s t h e b u r d e n o f

s h o w i n g t h a t “ t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t a n d t h e m o v i n g p a r t y i s

e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4

. T h e m o v i n g p a r t y m a y

a c c o m p l i s h t h i s b y e i t h e r : ( 1 ) a f f i r m a t i v e l y n e g a t i n g a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e n o n

- m o v i n g

-3-p a r t y ’ s c l a i m ; o r ( 2 ) s h o w i n g t h a t t h e n o n

- m o v i n g p a r t y w i l l n o t b e a b l e t o p r o v e a n e s s e n t i a l

e l e m e n t a t t r i a l

. H

a n n a n v

. A l l t e l P u b l ’

g C o

. , 2 7 0 S

. W

. 3 d 1

, 8

- 9 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. H o w e v e r

,

“ [ i ] t i s n o t e n o u g h f

o r t h e m o v i n g p a r t y t o c h a l l e n g e t h e n o n m o v i n g p a r t y t o ‘ p u t u p o r

s h u t u p ’ o r e v e n t o c a s t d o u b t o n a p a r t y ’ s a b i l i t y t o p r o v e a n e l e m e n t a t t r i a l

. ” I d

. a t 8

. I f t h e

m o v i n g p a r t y ’ s m o t i o n i s p r o p e r l y s u p p o r t e d

, “ [ t ] h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n t h e n s h i f

t s t o t h e

n o n m o v i n g p a r t y t o s h o w t h a t a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t e x i s t s

. ” I

d

. a t 5 ( c i t i n g B

y r d

v

. H a l l

, 8 4 7 S

. W

. 2 d 2 0 8

, 2 1 5 ( T e n n

. 1 9 9 3 ) )

. T h e n o n

- m o v i n g p a r t y m a y a c c o m p l i s h t h i s b y :

( 1 ) p o i n t i n g t o e v i d e n c e e s t a b l i s h i n g m a t e r i a l f a c t u a l d i s p u t e s t h a t w e r e

o v e r l o o k e d o r i g n o r e d b y t h e m o v i n g p a r t y ; ( 2 ) r e h a b i l i t a t i n g t h e e v i d e n c e

a t t a c k e d b y t h e m o v i n g p a r t y ; ( 3 ) p r o d u c i n g a d d i t i o n a l e v i d e n c e e s t a b l i s h i n g

t h e e x i s t e n c e o f a g e n u i n e i s s u e f o r t h e t r i a l ; o r ( 4 ) s u b m i t t i n g a n a f f i d a v i t

e x p l a i n i n g t h e n e c e s s i t y f o r f u r t h e r d i s c o v e r y p u r s u a n t t o T e n n

. R

. C i v

. P

. R u l e

5 6

. 0 6

.

M a r t i n v

. N

o r f o l k S

. R y

. C o

. , 2 7 1 S

. W

. 3 d 7 6

, 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 8 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

A t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n o n a m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t e n j o y s n o p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s o n a p p e a l

. D r a p e r v

. W e s t e r f i e l d

, 1 8 1 S

. W

. 3 d 2 8 3

, 2 8 8 ( T e n n

. 2 0 0 5 ) ; B e l l S o u t h

A d v e r

. & P u b l

. C o

. v

. J o h n s o n

, 1 0 0 S

. W

. 3 d 2 0 2

, 2 0 5 ( T e n n

. 2 0 0 3 ) ; S c o t t v

. A s h l a n d

He a l t h c a r e C t r

. , I

n c

. , 4 9 S

. W

. 3 d 2 8 1

, 2 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 1 ) ; P e n l e y v

. H o n d a M o t o r C o

. , 3 1

S

. W

. 3 d 1 8 1

, 1 8 3 ( T e n n

. 2 0 0 0 )

. W e r e v i e w t h e s u m m a r y j u d g m e n t d e c i s i o n a s a q u e s t i o n o f

l a w

. F i n i s t e r v

. H

u m b o l d t G e n

. H

o s p

. , I n c

. , 9 7 0 S

. W

. 2 d 4 3 5

, 4 3 7 ( T e n n

. 1 9 9 8 ) ; R o b i n s o n

v

. O m e r

, 9 5 2 S

. W

. 2 d 4 2 3

, 4 2 6 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

. A c c o r d i n g l y

, t h i s c o u r t m u s t r e v i e w t h e r e c o r d

d e n o v o a n d m a k e a f

r e s h d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r t h e r e q u i r e m e n t s o f T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

h a v e b e e n m e t

. E a d i e v

. C o m p l e t e C o

. , I

n c

. , 1 4 2 S

. W

. 3 d 2 8 8

, 2 9 1 ( T e n n

. 2 0 0 4 ) ; B l a i r v

.

W e s t T o w n Ma l l

, 1 3 0 S

. W

. 3 d 7 6 1

, 7 6 3 ( T e n n

. 2 0 0 4 ) ; S t a p l e s v

. C B L & A s s o c

. , 1 5 S

. W

. 3 d

8 3

, 8 8 ( T e n n

. 2 0 0 0 )

.

I n o u r r e v i e w

, w e m u s t c o n s i d e r t h e e v i d e n c e p r e s e n t e d a t t h e s u m m a r y j u d g m e n t

s t a g e i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v i n g p a r t y

, a n d w e m u s t a f f o r d t h a t p a r t y a l l

r e a s o n a b l e i n f

e r e n c e s

. D r a

p e r

, 1 8 1 S

. W

. 3 d a t 2 8 8 ; D o e v

. H C A H e a l t h S e r v s

. , I

n c

. , 4 6

S

. W

. 3 d 1 9 1

, 1 9 6 ( T e n n

. 2 0 0 1 ) ; M e m p h i s H o u s

. A u t h

. v

. T

h o m p s o n

, 3 8 S

. W

. 3 d 5 0 4

, 5 0 7

( T e n n

. 2 0 0 1 )

. W e m u s t d e t e r m i n e f i r s t w h e t h e r f

a c t u a l d i s p u t e s e x i s t a n d

, i f s o

, w h e t h e r t h e

d i s p u t e d f

a c t i s m a t e r i a l t o t h e c l a i m o r d e f e n s e u p o n w h i c h t h e s u m m a r y j u d g m e n t i s

p r e d i c a t e d a n d w h e t h e r t h e d i s p u t e d f a c t c r e a t e s a g e n u i n e i s s u e f o r t r i a l

. B

y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d

a t 2 1 4 ; R u t h e r

f o r d v

. P o l a r T

a n k T r a i l e r

, I n c

. , 9 7 8 S

. W

. 2 d 1 0 2

, 1 0 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 8 )

.

“ I f t h e r e i s a d i s p u t e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t o r a n y d o u b t a s t o t h e c o n c l u s i o n s t o b e d r a w n

f r o m t h a t f

a c t

, t h e m o t i o n m u s t b e d e n i e d

. ” B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 1

.

-4-I I I

. D i s c u s s i o n

A

. D u t y t o D i s c l o s e S o i l C o n d i t i o n s

M s

. W i n n a s s e r t e d i n h e r c o m p l a i n t t h a t t h e “ l a c k o f d i s c l o s u r e o f k n o w n a n d o t h e r

p o s s i b l e d e f

e c t i v e s o i l c o n d i t i o n s ” w a s a b r e a c h o f t h e d u t y o f g o o d f a i t h a n d f

a i r d e a l i n g

.

R e l y i n g o n C h a t t a n o o g a A s s o c s

. , L t d

. P ’ s h i p v

. C h e r o k e e W

a r e h o u s e s

, I

n c

. , N o

.

0 3 A 0 1

- 9 9 0 1

- C H

- 0 0 0 2 1

, 1 9 9 9 W L 9 0 7 6 5 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 9 )

, M s

. W i n n a s s e r t s o n

a p p e a l t h a t T e n n e s s e e l a w i m p o s e s a d u t y o f g o o d f a i t h a n d f

a i r d e a l i n g w h i c h r e q u i r e d M r

.

T u c k e r t o “ d i s c l o s e [ ] p o s s i b l e s o i l d e f i c i e n c i e s i n t h e [ l o t ] a t t h e t i m e o f s a l e

, i n s o m e

m a n n e r

. ”

C h a t t a n o o g a A s s o c s

. i n v o l v e d a d i s p u t e b e t w e e n a l a n d l o r d a n d t e n a n t o v e r a

p r o v i s i o n o f t h e i r l e a s e

, w h i c h r e q u i r e d t e n a n t t o p a y f o r r e p a i r s a n d m a i n t e n a n c e

.

C h a t t a n o o g a A s s o c s

. , 1 9 9 9 W L 9 0 7 6 5 3

, a t * 1

. W h e n t h e t e n a n t r e f u s e d t o p a y f

o r r e p a i r s

,

t h e l a n d l o r d f

i l e d s u i t t o r e c o v e r t h e c o s t o f r e p a i r s

. A s a d e f e n s e t o t h e a c t i o n

, t e n a n t

a s s e r t e d t h a t l a n d l o r d h a d v i o l a t e d t h e i m p l i e d c o v e n a n t o f g o o d f a i t h a n d f

a i r d e a l i n g

b e c a u s e i t h a d f

a i l e d t o d i s c l o s e t o t h e t e n a n t t h e l a n d l o r d ’ s “ s e c r e t p l a n t o c o n s t r u c t

e x t e n s i v e i m p r o v e m e n t s

. ” I d

. a t 6

. J u d g m e n t w a s e n t e r e d i n t h e l a n d l o r d ’ s f a v o r

, a n d t e n a n t

a p p e a l e d

. I

d

. a t 2

. T h i s C o u r t d i s c u s s e d t h e c o v e n a n t o f g o o d f a i t h a n d f

a i r d e a l i n g a s

f o l l o w s :

I t i s t r u e t h a t t h e r e i s i m p l i e d i n e v e r y c o n t r a c t a d u t y o f g o o d f a i t h a n d f

a i r

d e a l i n g i n i t s p e r f

o r m a n c e a n d e n f

o r c e m e n t

. . . . W h a t t h i s d u t y c o n s i s t s o f

, h o w e v e r

, d e p e n d s u p o n t h e i n d i v i d u a l c o n t r a c t i n e a c h c a s e

.

I d

. a t 6

. T h i s C o u r t u p h e l d t h e t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g b e c a u s e “ [ t ] h e c o n t r a c t p l a c e d n o

1

r e q u i r e m e n t o n t h e [ l a n d l o r d ] t o n o t i f y t h e [ t e n a n t ] b e f

o r e u n d e r t a k i n g a n y s u c h ‘ m a i n t e n a n c e

o r r e p a i r s

. ’ ” I

d

. a t 7

. T h e C o u r t a l s o r e a s o n e d t h a t i f t e n a n t h a d “ w i s h e d s u c h a r e q u i r e m e n t

b e p l a c e d o n t h e [ l a n d l o r d ]

, i t c o u l d h a v e n e g o t i a t e d t h a t i s s u e

. . . a n d i n s i s t e d t h a t s u c h a

p r o v i s i o n b e i n c l u d e d i n t h e c o n t r a c t

. ” I d

.

I n t h i s c a s e

, t h e r e w a s n o c o n t r a c t o f s a l e

. F u r t h e r

, t h e d e e d c o n t a i n e d n o

r e p r e s e n t a t i o n s o r w a r r a n t i e s a s t o t h e c o n d i t i o n o f t h e l o t

, a n d t h e r e i s n o o t h e r d o c u m e n t

o r s t a t e m e n t b y t h e d e f

e n d a n t s i n t h e r e c o r d i n w h i c h a n y r e p r e s e n t a t i o n s r e g a r d i n g t h e l o t

a r e m a d e

. I n t h e a b s e n c e o f a n y d o c u m e n t o r s t a t e m e n t b y t h e d e f e n d a n t s f r o m w h i c h w e c a n

T he Co urt al so c it ed wi th appr oval Bank of Croc ket t v. Culli phe r , 752 S.W .2d 8 4, 91 (T enn . Ct. 1

App.19 88)

, in whic h the cou rt st at ed tha t “[ p]e rf ormance of a con tr act ac c ord ing to it s te rms can not be

cha ra ct er ized a s ba d f

ai th. ”

-5-d e r i v e a d u t y o f g o o d f a i t h a n d f

a i r d e a l i n g

, w e c a n n o t d e t e r m i n e w h a t

, i f a n y

, a c t i o n s

d e f e n d a n t s w o u l d h a v e b e e n r e q u i r e d t o t a k e b a s e d o n s u c h a d u t y

. T o t h e e x t e n t t h a t M s

.

W i n n ’ s f a i l u r e t o d i s c l o s e c l a i m w a s b a s e d o n t h e d u t y o f g o o d f a i t h a n d f

a i r d e a l i n g

,

s u m m a r y j u d g m e n t w a s p r o p e r

. 2

I n h e r c o m p l a i n t

, M s

. W i n n a l s o a s s e r t e d t h a t M r

. T u c k e r ’ s “ l a c k o f d i s c l o s u r e o f

k n o w n a n d o t h e r p o s s i b l e d e f e c t i v e s o i l c o n d i t i o n s ” w a s a b r e a c h o f t h e T e n n e s s e e R e a l

E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t a n d a m o u n t e d t o a n u n f a i r o r d e c e p t i v e p r a c t i c e u n d e r t h e

T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

. S h e h a s n o t d i s c u s s e d e i t h e r A c t o n a p p e a l

, b u t w e

c o n s i d e r t h e m i n o u r a n a l y s i s i n o r d e r t o f u l l y r e s o l v e t h e i s s u e r a i s e d h e r e i n

.

I n G a n z e v o o r t v

. R u s s e l l

, t h e T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t h e l d t h a t a p r o v i s i o n o f t h e

T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

— T e n n

. C o d e A n n

. § 4 7

- 1 8

- 1 0 9 ( a ) ( 1 )

— r e q u i r e s 3

b r o k e r s

, a g e n t s

, a n d o t h e r p r o f e s s i o n a l s e l l e r s o f r e a l p r o p e r t y t o “ e x e r c i s e g o o d f a i t h i n

d i s c l o s i n g t o p r o s p e c t i v e p u r c h a s e r s m a t e r i a l f a c t s a f f e c t i n g t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y k n o w n

t o t h e m a n d n o t k n o w n t o o r r e a s o n a b l y a s c e r t a i n a b l e b y a p r o s p e c t i v e p u r c h a s e r

. ”

G a n z e v o o r t v

. R u s s e l l

, 9 4 9 S

. W

. 2 d 2 9 3

, 2 9 9 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

. B r o k e r s

, a g e n t s

, a n d o t h e r

p r o f e s s i o n a l s e l l e r s a r e r e q u i r e d t o d i s c l o s e m a t e r i a l c o n d i t i o n s b e c a u s e

, t h e C o u r t h e l d

, t h e y

“ h a v e k n o w l e d g e a n d i n f o r m a t i o n s u p e r i o r b o t h i n q u a n t i t y a n d q u a l i t y t o t h a t o f a n a v e r a g e

I n her bri ef on app eal

, Ms

. Wi nn has al so ci te d A n d e r son v. W

arr en

, No. 2

W2 000-02649- COA- R3- CV , 2001 WL 1683810 (T enn . Ct. App. 2001) , in w hic h this cou rt hel d tha t the re

is a dut y o n e a c h p a r t y to a con tr act to dis cl ose al l tha t par ty knows re gardi ng the sub j ect m at er of the

con tr act ; Clou d Nine

, LLC v. W hal ey

, 650 F. Supp

. 2d 789 (E.D. T enn

. 2009 ), an act ion i n whic h

pla int if fs —pu rc has er s of log cab ins —br ought sui t al le ging, int er al ia

, br ea ch of the implie d war ra nty of good

workm ans hip and the implie d warra nty of hab it abi li ty and fi tne ss; and Tabe nsk e v. Kend il lon Cons tr . Co.

, 2008 WL 4604 391 (M ic h. App. 2008 ), in whic h pla int if f pur cha ser s of a newl y con st ruc te d hom e sued the

bui lde r and develo per for

, int er ali a

, bre ach of the dut y to dis cl ose known, la te nt con dit ion s and fr aud ule nt

m is re pre sen ta ti on. Ms . Winn doe s not expl ai n how the se cas es app ly to the fa ct s be for e thi s Court , and in

any event, the cas es ci te d ar e of li tt le as si st anc e i n de te rminin g what, i f a ny, duty th e de fe nda nts br eac hed

unde r the fa ct s in the re cor d. I n eac h cas e, the fa ct s sho wed tha t the sel le r of a dwel li ng had m is re pre sen te d

or con cea le d—e it her ora ll y or i n w r i t i ng—known def ect s in the pro per ty. Ms

. Wi nn did not al le ge tha t

def end ant s had m is re pre sen te d or con cea le d known def ect s in the pro per ty in her complai nt, and we dec li ne

to con si der a cl ai m bas ed on m is re pre sen ta ti on or conce al m ent bec aus e thos e clai m s wer e not pre sen te d to

the tr ia l cou rt

. Is s ues not ra is ed in the tr ia l cou rt can not be ra is ed for the fi rs t ti m e on app eal

. Spar ks v.

Me tr o. Gov 't

of Nash vi ll e & Davi dso n Cou nty , 771 S.W .2d 4 30, 4 34 ( T enn . Ct. App. 1 989)

.

T enn . Code Ann. § 47- 18- 109( a) (1) st at es: 3

Any per son who suf

fe rs an asc er ta ina ble los s of m one y or pro per ty, re al

, per son al

, or m ixe d,

or any oth er ar ti cl e, c om

m odi ty, or th ing of

value wher ever s it uat ed, as a re sul t of the use

or employm ent by ano the r per son of an unf a i r o r d e c e pti ve act or pra ct ic e dec la re d to be

unl awf ul by thi s pa rt , m ay bri ng an ac ti on i ndi vidual ly to re cover act ual damages.

-6-r e s i d e n t i a l p u r c h a s e r r e g a r d i n g f a c t o r s a n d c o n d i t i o n s t h a t a f f e c t t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y

t h e y a r e o f

f e r i n g f o r s a l e

. ” I

d

. A s i m i l a r d u t y o f d i s c l o s u r e i s r e q u i r e d b y t h e R e a l E s t a t e

B r o k e r L i c e n s e A c t

, w h i c h r e q u i r e s t h a t “ [ a ] l i c e n s e e w h o p r o v i d e s r e a l e s t a t e s e r v i c e s i n a

r e a l e s t a t e t r a n s a c t i o n

. . . [ d ] i s c l o s e t o e a c h p a r t y t o t h e t r a n s a c t i o n a n y a d v e r s e f a c t s o f

w h i c h t h e l i c e n s e e h a s a c t u a l n o t i c e o r k n o w l e d g e

. ” T e n n

. C o d e A n n

. § 6 2

- 1 3

- 4 0 3 ( 2 )

. B o t h

s t a t u t e s r e q u i r e t h a t t h e s e l l i n g p a r t y h a v e k n o w l e d g e o f e i t h e r m a t e r i a l c o n d i t i o n s o r a d v e r s e

f a c t s b e f o r e t h e s e l l e r ’ s d u t y t o d i s c l o s e i s t r i g g e r e d

.

W e c o n s i d e r M s

. W i n n ’ s l a c k o f d i s c l o s u r e c l a i m s u n d e r t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r

P r o t e c t i o n A c t a n d t h e R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t w i t h i n t h e c o n t e x t o f s u m m a r y

j u d g m e n t

. A s r e q u i r e d b y H a n n a n

, 2 7 0 S

. W

. 3 d a t 8

– 9

, w e b e g i n b y e x a m i n i n g t h e p l e a d i n g s

a n d e x h i b i t s f

i l e d b y d e f

e n d a n t s i n s u p p o r t o f t h e i r m o t i o n

, a n d w e m u s t d e t e r m i n e w h e t h e r

d e f e n d a n t s a f

f i r m a t i v e l y n e g a t e d a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f M s

. W i n n ’ s c l a i m s o r s h o w e d t h a t

M s

. W i n n w o u l d n o t b e a b l e t o p r o v e a n e s s e n t i a l e l e m e n t a t t r i a l

. I f d e f e n d a n t s p r o p e r l y

s u p p o r t e d t h e i r m o t i o n

, t h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n w i l l b e s h i f t e d t o M s

. W i n n t o r a i s e a

g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t

.

I n s u p p o r t o f t h e i r m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, d e f e n d a n t s f i l e d a S t a t e m e n t o f

U n d i s p u t e d M a t e r i a l F a c t s

, w h i c h i n c l u d e d t h e f o l l o w i n g :

7

. N e i t h e r W e l c h F a r m s

, L L C

, n o r R i c h a r d T u c k e r d i d a n y t h i n g t o c h a n g e o r

c a u s e a n y s o r t o f d i v e r s i o n o f s u r f a c e w a t e r i n o r a r o u n d t h e P r o p e r t y d u r i n g

d e v e l o p m e n t P h a s e 3 o f t h e s u r r o u n d i n g s u b

- d i v i s i o n

.

* * *

9

. R i c h a r d T u c k e r i s n o t a w a r e o f a n y s o i l d e f i c i e n c i e s o n L o t 1 2 5

.

P a r a g r a p h s 7 a n d 9 i n c l u d e d c i t a t i o n s t o M r

. T u c k e r ’ s d e p o s i t i o n

, w h i c h w a s a t t a c h e d a s a n

e x h i b i t t o t h e m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

. T h e c i t e d t e s t i m o n y w a s a s f o l l o w s :

Q

. D o y o u h a v e a n y s p e c i a l i z e d k n o w l e d g e a b o u t L o t 1 2 5 t h a t y o u d o n ’ t h a v e

a b o u t t h e o t h e r l o t s

.

A

. I c a n ’ t s a y t h a t I d o

. Q

. W h e n y o u s u r v e y e d

- - a n d I d o n ’ t m e a n a s f a r a s t h e p l a t

. B u t

, I m e a n

,

w h e n y o u e n c o u n t e r e d P h a s e 3 a n d y o u d r o v e t h r o u g h i t

, d i d L o t 1 2 5 s t a n d o u t

t o y o u i n a n y m a n n e r w h a t s o e v e r ?

A

. N o d i f

f e r e n t t h a n t h e o t h e r 3 9 l o t s t h a t I t h i n k w e r e t h e r e

. Q

. D i d y o u i n t h e b a c k o f y o u r m i n d p e r h a p s

, e v e n

, w h e n y o u l o o k e d a t L o t

1 2 5

, p e r h a p s a s y o u t u r n e d a r o u n d i n t h a t a r e a

, e v e r s a y t h a t l o t m i g h t h a v e a

p r o b l e m w i t h w a t e r ?

A

. N o

.

-7-Q

. A r e y o u a w a r e o f a n y r e m e d i a l m e a s u r e s t h a t w e r e d o n e t o L o t 1 2 5 a s f a r

a s s u r f a c e w a t e r ?

A

. N o n e t h a t I ’ m a w a r e o f

. Q

. M s

. W i n n i n h e r d e p o s i t i o n s p o k e a b o u t a n o l d d r a i n f i e l d o r a n o l d

p o s s i b l e d r a i n f

i e l d

. W h a t i s a d r a i n f

i e l d ? I ’ v e h e a r d t h a t w o r d t o s s e d a b o u t

.

A

. I ’ m n o t s u r e t h a t I c a n a n s w e r t h a t q u e s t i o n w i t h o u t a l i t t l e m o r e

e x p l a n a t i o n o f e x a c t l y w h a t y o u ’ r e s p e a k i n g o f

. Q

. A n d t h a t s o r t o f a n s w e r s m y q u e s t i o n b e c a u s e I h a d n e v e r h e a r d o f i t e i t h e r

.

I s i t p o s s i b l e t h a t L o t 1 2 5 w a s s o r t o f a s a n c t u a r y f o r t h e s u r f

a c e w a t e r a r o u n d

t h e o t h e r 3 9 l o t s o r s o m e l a n d t o t h e b a c k o f i t

, p e r h a p s ?

A

. N o t t h a t I ’ m a w a r e o f

. T h e r e ’ s a d r a i n a g e d i t c h t h a t r u n s o n o n e s i d e o f i t

.

B u t t h a t i s t h e s a m e d i t c h t h a t t h e f a r m d r a i n e d i n t o p r i o r t o u s s t a r t i n g S e c t i o n

3

. Q

. S o y o u h a d n o t c h a n g e d a n y t h i n g a b o u t L o t 1 2 5 a s f a r a s s u r f a c e w a t e r a l l

a r o u n d i t w h e n y o u d i d P h a s e 3 ?

A

. N o

.

T h e s t a t e m e n t o f f

a c t s f i l e d i n s u p p o r t o f d e f

e n d a n t s ’ m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

,

a s w e l l a s M r

. T u c k e r ’ s d e p o s i t i o n

, a t t e s t t h a t h e w a s u n a w a r e o f t h e d r a i n a g e i s s u e o r a n y

o t h e r s p e c i a l c o n d i t i o n o n t h e p r o p e r t y

. B e c a u s e M s

. W i n n ’ s c l a i m s w e r e p r e m i s e d o n t h e

T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t a n d t h e R e a l E s t a t e B r o k e r L i c e n s e A c t

— b o t h o f w h i c h

r e q u i r e t h a t t h e s e l l e r h a v e k n o w l e d g e o f t h e m a t e r i a l c o n d i t i o n o r a d v e r s e f a c t

— t h e

m a t e r i a l s f

i l e d b y d e f

e n d a n t s a f

f i r m a t i v e l y n e g a t e d a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f e a c h c l a i m

. T h e

b u r d e n o f p r o d u c t i o n w a s t h e n s h i f t e d t o M s

. W i n n t o e s t a b l i s h t h a t a g e n u i n e i s s u e o f

m a t e r i a l f

a c t e x i s t e d a s t o M r

. T u c k e r ’ s a c t u a l n o t i c e o r k n o w l e d g e o f t h e c o n d i t i o n o f t h e

p r o p e r t y

.

I n o p p o s i t i o n t o t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, M s

. W i n n f i l e d a R e s p o n s e t o t h e

S t a t e m e n t o f U n d i s p u t e d M a t e r i a l F a c t s

, w h i c h s t a t e d i n p e r t i n e n t p a r t :

7

. A V E R M E N T : N e i t h e r W e l c h F a r m s

, L L C

, n o r R i c h a r d T u c k e r d i d

a n y t h i n g t o c h a n g e o r c a u s e a n y s o r t o f d i v e r s i o n o f s u r f a c e w a t e r i n o r a r o u n d

t h e P r o p e r t y d u r i n g d e v e l o p m e n t P h a s e 3 o f t h e s u r r o u n d i n g s u b

- d i v i s i o n

.

R E S P O N S E : T h e P e t i t i o n e r i s w i t h o u t s u f f i c i e n t k n o w l e d g e o r e i t h e r A d m i t

o r D e n y t h e t r u t h o f t h i s s t a t e m e n t

.

* * *

9

. A V E R M E N T : R i c h a r d T u c k e r i s n o t a w a r e o f a n y s o i l d e f i c i e n c i e s o n L o t

1 2 5

.

-8-R E S P O N S E : P e t i t i o n e r d e n i e s t h e t r u t h o f t h i s s t a t e m e n t

. R i c h a r d T u c k e r i s

p o s s e s s e d w e a l t h i l y o f t h e s u i t a b i l i t y f o r c o n s t r u c t i o n o f e v e r y a r e a o f t h e

s u b j e c t d e v e l o p m e n t

.

M s

. W i n n d i d n o t c i t e t o a n y e v i d e n c e o r t e s t i m o n y i n s u p p o r t o f h e r r e s p o n s e s

. S h e d i d f i l e

h e r o w n C o n c i s e S t a t e m e n t o f A d d i t i o n a l a n d D i s p u t e d M a t e r i a l F a c t s

, i n w h i c h s h e a s s e r t e d

i n p e r t i n e n t p a r t :

5

. A V E R M E N T : R i c h a r d T u c k e r w a s w e l l a w a r e o f t h e s o i l c o n d i t i o n s i n

S a v a n n a h C h a s e

, P h a s e I I I

, a t t h e t i m e o f t h e s a l e o f L o t 1 2 5

, S a v a n n a h C h a s e

,

t o J e r r y W i n n

.

I n s u p p o r t o f t h e a b o v e a v e r m e n t

, M s

. W i n n c i t e d t h e f o l l o w i n g p o r t i o n s o f M r

. T u c k e r ’ s

d e p o s i t i o n :

Q

. A n d h a v e y o u a n d M r

. M a t h e w s e v e r d o n e a n y p r o j e c t s s u c h a s S a v a n n a h 4

C h a s e t o g e t h e r ?

A

. W e b o u g h t w h a t w e c a l l t h e W e l c h F a r m

, t h a t w a s t h e f a r m f r o m W i l l a r d

W e l c h

, a n d w e ’ v e d e v e l o p e d s e v e r a l s e c t i o n s o f s u b d i v i s i o n p l o t s o n t h a t

p r o p e r t y

. Q

. A n d t h a t w a s i n w h a t y e a r ?

A

. W e b r o u g h t t h e W e l c h f a r m i n m a y b e 1 9 9 5

.

* * *

Q

. T e l l m e a b o u t h o w m a n y h o m e s y o u h a v e b u i l t i n t h e S a n g o a r e a

.

A

. T h e n u m b e r o f h o m e s ?

Q

. Y e s

, s i r

. A p p r o x i m a t e l y

. I ’ m n o t l o o k i n g f o r e x a c t l y

.

A

. T h e r e ’ s s e v e r a l h u n d r e d

. Q

. 5 0 0 ?

A

. I d o n ’ t k n o w w h e t h e r I c o u l d s a y i t w a s t h a t m a n y

. I t ’ s p r o b a b l y i n t h e 2 0 0

t o 3 0 0 r a n g e

.

* * *

Q

. D i d y o u s t u d y [ t h e W e l c h F a r m ] v e r y c a r e f u l l y o r d i d y o u a l r e a d y k n o w t h e

l a n d g r o w i n g u p h e r e i n C l a r k s v i l l e ?

A

. I t a d

j o i n e d p r o p e r t y t h a t I a l r e a d y o w n e d t h a t I w a s f a m i l i a r w i t h

d e v e l o p i n g

. A n d i t w a s

- - b e c a u s e i t w a s c o n t i g u o u s t o w h a t I a l r e a d y h a d a n d

o u r s e c t i o n s w o u l d e x t e n d o n t o i t

, t h a t w a s w h y t h e r e w a s a n i n t e r e s t

.

* * *

“M r. Ma the ws” re fe rs to Gar y Ma the ws, who Mr

. T ucker st at ed was “t he oth er m ember” of We lc h 4

Far m , LLC.

-9-Q

. N o w

, w a s n ’ t t h i s a r e a a r o u n d L o t 1 2 5 s w a m p y p r i o r t o y o u r P h a s e 3

d e v e l o p m e n t ?

A

. S w a m p y ?

Q

. Y e s

, s i r

. V e r y w e t

.

A

. T h e s o i l f

o r t h e e n t i r e h o g ’ s b a c k

, a s i t w a s r e f e r r e d t o

, w a s a w e t

- n a t u r e d

s o i l

.

V i e w i n g t h e e v i d e n c e p r e s e n t e d i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o M s

. W i n n a n d a f f o r d i n g

h e r a l l r e a s o n a b l e i n f

e r e n c e s

, w e h o l d t h a t s h e f a i l e d t o d e m o n s t r a t e a g e n u i n e i s s u e o f

m a t e r i a l f

a c t a s t o M r

. T u c k e r ’ s k n o w l e d g e o f m a t e r i a l o r a d v e r s e c o n d i t i o n s o n t h e l o t

. M r

.

T u c k e r ’ s a c k n o w l e d g m e n t t h a t t h e s o i l o n t h e d e v e l o p m e n t w a s w e t

- n a t u r e d d o e s n o t

, b y

i t s e l f

, d e m o n s t r a t e t h a t M r

. T u c k e r k n e w o f a c o n d i t i o n o n t h e l o t t h a t w a s “ n o t k n o w n t o o r

r e a s o n a b l y a s c e r t a i n a b l e b y ” M s

. W i n n

, n o r d o e s i t e s t a b l i s h t h a t w e t

- n a t u r e d s o i l w a s a n

a d v e r s e f a c t o r a c o n d i t i o n t h a t w o u l d h a v e a f f e c t e d t h e v a l u e o f t h e l o t

. F u r t h e r

, t h e o t h e r

c i t e d p o r t i o n s o f M r

. T u c k e r ’ s d e p o s i t i o n i n c l u d e g e n e r a l s t a t e m e n t s a b o u t t h e P h a s e I I I

d e v e l o p m e n t b u t d o n o t e s t a b l i s h t h a t M r

. T u c k e r k n e w a b o u t t h e d r a i n a g e i s s u e s

— o r a n y

o t h e r m a t e r i a l o r a d v e r s e c o n d i t i o n

— s p e c i f i c t o t h e l o t

. M s

. W i n n ’ s r e s p o n s e t o t h e m o t i o n

f o r s u m m a r y j u d g m e n t w a s i n s u f f i c i e n t t o r a i s e a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t

, a n d t h e t r i a l

c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t a s t o M s

. W i n n ’ s l a c k o f d i s c l o s u r e c l a i m s w a s p r o p e r

.

B

. I m p l i e d W a r r a n t y o f S u i t a b i l i t

y f o r R e s i d e n t i a l C o n s t r u c t i o n

P l a i n t i f f u r g e s t h i s C o u r t t o a d o p t a c a u s e o f a c t i o n f o r b r e a c h o f “ i m p l i e d w a r r a n t y

o f s u i t a b i l i t y f

o r r e s i d e n t i a l c o n s t r u c t i o n

. ”

T h e i m p l i e d w a r r a n t y a p p l i c a b l e t o t h e s a l e o f r e a l t y w a s b e f o r e o u r S u p r e m e C o u r t

i n t h e c a s e o f Z a c k

C h e e k B u i l d e r s

, I

n c

. v

. M c L e o d

, 5 9 7 S

. W

. 2 d 8 8 8 ( T e n n

. 1 9 8 0 )

. I n t h a t 5

c a s e

, p l a i n t i f

f s h a d p u r c h a s e d a h o m e a n d l o t o n s l o p i n g t e r r a i n f r o m t h e d e f

e n d a n t

, a h o m e

b u i l d i n g c o m p a n y

. D u r i n g t h e y e a r a f t e r t h e p u r c h a s e

, h e a v y r a i n f a l l p r e c i p i t a t e d a t l e a s t t w o

s u b s t a n t i a l s h i f

t s o f s o i l b e h i n d t h e h o m e

, a n d p l a i n t i f f s i n c u r r e d c o n s i d e r a b l e e x p e n s e s f o r

r e p a i r w o r k

. T h e y s u e d t h e b u i l d e r f o r w h a t t h e S u p r e m e C o u r t c h a r a c t e r i z e d a s t h e “ n e w l y

e m e r g e n t t h e o r y o f n e g l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n

, ” s t r i c t l i a b i l i t y

, a n d i m p l i e d w a r r a n t y

. T h e

d e f e n s e o f c o n t r i b u t o r y n e g l i g e n c e h a d n o t b e e n p l e d b u t w a s i n c l u d e d i n t h e t r i a l c o u r t ’ s

c h a r g e t o t h e j u r y

, w h i c h f o u n d b o t h p a r t i e s n e g l i g e n t a n d a w a r d e d n o d a m a g e s

. P l a i n t i f f s

m o v e d f o r a n e w t r i a l a n d

, i n r e s p o n s e

, d e f e n d a n t s m o v e d t o a m e n d t h e i r a n s w e r p u r s u a n t

t o R u l e 1 5

. 0 2

, T e n n

. R

. C i v

. P

. ; o n a p p e a l

, t h e C o u r t o f A p p e a l s r e v e r s e d a n d r e m a n d e d f o r

a n e w t r i a l

. O n f

u r t h e r a p p e a l

, t h e S u p r e m e C o u r t a f f i r m e d t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f t h e R u l e

T he implie d war ra nty was vario usl y den om ina te d as “i m pli e d w a rr ant y”, “i m

pli ed war ra nty of 5

fi tne ss for a p ar ti cul ar pur pos e”, and “i m pli ed wa rr ant y of ha bit abi li ty.”

-10-1 5

. 0 2 m o t i o n

. D i s c u s s i o n o f i m p l i e d w a r r a n t y i n t h e s a l e o f r e a l t y a r o s e t h r o u g h a p e t i t i o n

f o r r e h e a r i n g

. A s i n t h i s c a s e

, t h e p l a i n t i f f a s k e d t h e C o u r t t o a d o p t t h e i m p l i e d w a r r a n t y

, b u t

t h e C o u r t a c k n o w l e d g e d t h a t T e n n e s s e e i s n o t a m o n g t h o s e j u r i s d i c t i o n s w h i c h r e c o g n i z e a n

i m p l i e d w a r r a n t y i n t h e s a l e o f r e a l t y

, a n d t h e C o u r t d e c l i n e d t o a d o p t t h e i m p l i e d w a r r a n t y

t h e o r y u r g e d b y t h e p l a i n t i f f

. Z a c k C h e e k B u i l d e r s

, I n c

. v

. M c L e o d

, 5 9 7 S

. W

. 2 d 8 8 8

, 8 9 2

( T e n n

. 1 9 8 0 )

.

T h e p r o p e r t y a t i s s u e i n t h i s c a s e w a s u n i m p r o v e d a n d

, a s n o t e d e a r l i e r

, t h e r e i s n o

c o n t r a c t o r o t h e r w r i t i n g o r o r a l s t a t e m e n t s w h e r e i n t h e d e f e n d a n t s r e p r e s e n t e d t h e s u i t a b i l i t y

o f t h e p r o p e r t y f

o r c o n s t r u c t i o n o f t h e h o u s e

. I n l i g h t o f t h e S u p r e m e C o u r t ’ s r e l u c t a n c e t o

a d o p t t h e i m p l i e d w a r r a n t y w h i c h w o u l d b e a p p l i c a b l e t o t h e s a l e o f i m p r o v e d p r o p e r t y

, a s

u r g e d i n Z a c k C h e e k B u i l d e r s

, a n d o n t h e r e c o r d p r e s e n t e d i n t h e c a s e b e f o r e u s

, w e d o n o t

a g r e e t h a t t h e w a r r a n t y u r g e d b y M s

. W i n n i s a p p r o p r i a t e

.

I V

. C o n c l u s i o n

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s

, t h e j u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t f o r M o n t g o m e r y

C o u n t y i s A F F I R M E D

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ R I C H A R D H

. D I N K I N S

, J U D G E

-11-