### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

MARC H 9, 2 01 0 S es si on

JO HN H. KE Y, II , and WANDA MORRIS ON v . CAROLYN LYLE, E T A L



### .

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r M o n t g o m e r y C o u n t y

N o

. M C C H C V R E O 6

- 3 L a u r e n c e M

. M c M i l l a n , J r

. , C h a n c e l l o r

N o

. M 2 0 0 9

- 0 1 3 2 8

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d A p r i l 1 3

, 2 0 1 0

A p p e l l e e s

, a s s h a r e h o l d e r s

, l e a s e d a c o m m e r c i a l b u i l d i n g a n d p r o p e r t y f r o m a r e l a t i v e

. W h e n

t h e r e l a t i v e d i e d

, t h e p r o p e r t y w a s l e f t t o n u m e r o u s h e i r s

, i n c l u d i n g A p p e l l e e s a n d t h e n o n

s h a r e h o l d e r A p p e l l a n t s

, a n d A p p e l l e e C a r o l y n L y l e w a s n a m e d p r o p e r t y m a n a g e r

. A p p e l l e e s

f e l l b e h i n d o n t h e i r r e n t o w e d p u r s u a n t t o t h e l e a s e

, b u t u l t i m a t e l y r e p a i d t h e a r r e a r a g e

, a n d

d i s b u r s e m e n t s w e r e m a d e t o t h e p r o p e r t y c o

- o w n e r s

. A p p e l l a n t s s u e d

, c l a i m i n g t h a t L y l e

s h o u l d b e r e m o v e d a s p r o p e r t y m a n a g e r

, t h a t s h e w a s o b l i g a t e d t o d e c l a r e t h e l e a s e i n d e f a u l t

a n d t o r e

- l e t t h e p r o p e r t y

, a n d t h a t t h e A p p e l l e e s b r e a c h e d t h e i r f i d u c i a r y d u t i e s t o t h e o t h e r

p r o p e r t y c o

- o w n e r s

. T h e t r i a l c o u r t d e n i e d A p p e l l a n t s ’ c l a i m s

, a n d w e a f f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 ; A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. , W

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h H O LLY M

. K IR B Y

,

J

. a n d J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J

. , j o i n e d

.

C h r i s t o p h e r J

. P i t t m a n

, C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, J o h n H

. K e y

, I I a n d W a n d a

M o r r i s o n

R o b e r t A

. M a n e s s

, C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, C a r o l y n L y l e

, e t a lO P I N I O N

I

. F A C T S & P R O C E D U R A L H IS T O R Y

I n 1 9 8 1

, F a n n i e B e l l L a n g f o r d l e a s e d a c o m m e r c i a l b u i l d i n g a n d l a n d l o c a t e d a t 2 2 0

K r a f t S t r e e t ( t h e “ P r o p e r t y ” ) t o L a n g f o r d W e l d i n g & S t e e l W o r k s

, I n c

. ( “ L W S W ” )

. R e n t w a s

s e t a c c o r d i n g t o a f

o r m u l a

, a n d w a s d u e o n t h e f i r s t d a y o f e a c h m o n t h

. P u r s u a n t t o a n 1

a d d e n d u m

, t h e l e a s e w a s e x t e n d e d t h r o u g h M a y 3 1

, 2 0 1 6

.

F a n n i e B e l l L a n g f

o r d d i e d i n 1 9 9 9

, l e a v i n g t h e P r o p e r t y

, s u b j e c t t o t h e l o n g

- t e r m

l e a s e

, t o e i g h t e e n h e i r s

. J o h n K e y

, I I

, a n d W a n d a M o r r i s o n ( “ A p p e l l a n t s ” ) e a c h o w n a 5 %

i n t e r e s t

, a n d C a r o l y n L y l e

, W i l l i a m H

. L a n g f o r d

, T h o m a s M

. L a n g f

o r d ( “ A p p e l l e e s ” )

, a n d

K a t h e r i n e K e y e a c h o w n a 1 0 % i n t e r e s t

. A p p e l l e e s

, a l o n g w i t h K a t h e r i n e K e y

, a r e t h e f o u r

s h a r e h o l d e r s o f L W S W

.

P u r s u a n t t o a 2 0 0 1 “ P r o p e r t y M a n a g e m e n t A g r e e m e n t

, ” C a r o l y n L y l e w a s n a m e d

“ m a n a g i n g a n d c o l l e c t i n g A g e n t ” f o r t h e P r o p e r t y

. H e r d u t i e s i n c l u d e d

, a m o n g o t h e r t h i n g s

,

c o l l e c t i n g r e n t f

r o m t h e P r o p e r t y ’ s t e n a n t

, L W S W

, a n d s e m i

- a n n u a l l y d i s b u r s i n g t h e f u n d s

t o t h e P r o p e r t y o w n e r s

. B y A p r i l 2 0 0 5

, L W S W w a s m o r e t h a n $ 3 5

, 0 0 0

. 0 0 i n a r r e a r s i n r e n t

o w e d

. I n M a y 2 0 0 5

, C a r o l y n L y l e c a l l e d a m e e t i n g o f t h e P r o p e r t y o w n e r s

, a t w h i c h t w e l v e

o f t h e e i g h t e e n P r o p e r t y o w n e r s

, i n c l u d i n g b o t h A p p e l l a n t s

, w e r e p r e s e n t

. C a r o l y n L y l e

c l a i m s t h a t s h e e x p l a i n e d t o h e r c o

- o w n e r s t h a t L W S W w a s “ h a v i n g p r o b l e m s [

, ] ” b u t t h a t

i t w a s e n t e r i n g i n t o “ v e r y s u b s t a n t i a l ” n e w c o n t r a c t s w h i c h w o u l d h e l p “ p u l l [ i t ] o u t o f t h e

h o l e t h a t [ i t w a s ] i n

. ” S h e t h e n p r o p o s e d t h a t L W S W w o u l d “ d o u b l e u p o r m a k e s u b s t a n t i a l

p a y m e n t s

. . . a s f

u n d s w e r e a v a i l a b l e ” t o c u r e t h e a r r e a r a g e

. A p p a r e n t l y n o v o t e w a s t a k e n

o n t h e p r o p o s a l

, a n d i t i s u n c l e a r w h e t h e r o b j e c t i o n s t o t h e p r o p o s a l w e r e v o i c e d d u r i n g t h e

m e e t i n g

. C a r o l y n L y l e d i d c a l l f o r a v o t e o n w h e t h e r s h e s h o u l d b e r e t a i n e d a s p r o p e r t y

m a n a g e r

. A l l v o t i n g P r o p e r t y o w n e r s

, r e p r e s e n t i n g a m a j o r i t y o f t h e o w n e r s h i p i n t e r e s t

,

v o t e d f o r r e t e n t i o n

. 2

T h e b a c k

- r e n t o w e d b y L W S W w a s p a i d

, a n d d i s b u r s e m e n t s m a d e t o t h e P r o p e r t y

o w n e r s

, b y S e p t e m b e r 2 0 0 8

, a n d a l l c h e c k s i s s u e d w e r e a c c e p t e d a n d c a s h e d

. H o w e v e r

,

w h i l e $ 1 5

, 0 0 0

. 0 0 w a s s t i l l o w e d

, A p p e l l a n t s f i l e d s u i t s e e k i n g t h e r e m o v a l o f C a r o l y n L y l e

a s p r o p e r t y m a n a g e r

, c l a i m i n g t h a t s h e w a s o b l i g a t e d t o d e c l a r e t h e l e a s e i n d e f a u l t a n d r e

- l e t

T he r ent owed fr om

200 1- 2005 was $1,1 79.0 4 pe r month. 1

Appel la nt K ey was p re sen t b ut did not vote. Appel la nt Mo rr is on vote d t o re ta in Car olyn Lyle as 2

pro per ty m ana ger fo r o ne year

.

-2-t h e p r o p e r t y

, a n d f u r t h e r a l l e g i n g t h a t A p p e l l e e s b r e a c h e d t h e i r f i d u c i a r y d u t i e s o w e d t o t h e 3

o t h e r P r o p e r t y c o

- o w n e r s

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t L W S W h a d b e e n i n a r r e a r s

, b u t t h a t 4

“ [ t ] h e r e w a s a n a c c o r d t o c u r e t h e a r r e a r a g e a n d a s a t i s f a c t i o n b y p a y m e n t o f t h e a c c o r d a n d

a c c e p t a n c e o f t h e p a y m e n t s b y t h e c o

- o w n e r s

, t h u s r e s u l t i n g i n a c u r e o f a n y d e f a u l t o n t h e

l e a s e b y [ L W S W

. ] ” T h e t r i a l c o u r t f u r t h e r f o u n d t h a t C a r o l y n L y l e w a s n o t o b l i g a t e d t o

d e c l a r e t h e l e a s e i n d e f a u l t p u r s u a n t t o t h e l e a s e t e r m s

, t h a t a m a j o r i t y o f t h e o w n e r s h i p

i n t e r e s t i n t h e P r o p e r t y h a d v o t e d t o r e t a i n h e r a s p r o p e r t y m a n a g e r a n d “ t h e r e w a s n o p r o o f

a t t r i a l t h a t w o u l d m e r i t s e t t i n g a s i d e t h a t d e c i s i o n [

, ] ” a n d t h a t n o n e o f t h e A p p e l l e e s h a d

b r e a c h e d a f

i d u c i a r y d u t y

. A p p e l l a n t s t i m e l y a p p e a l e d

.

I I

. I S S U E S P R E S E N T E D

A p p e l l a n t s p r e s e n t t h e f o l l o w i n g i s s u e s f

o r r e v i e w

, s u m m a r i z e d a s f o l l o w s :

1

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g C a r o l y n L y l e w a s n o t u n d e r a n o b l i g a t i o n t o

d e c l a r e t h e l e a s e i n d e f

a u l t ;

2

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t L W S W c u r e d t h e l e a s e b r e a c h ;

3

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h e r e w a s n o p r o o f t h a t w o u l d m e r i t r e m o v i n g

C a r o l y n L y l e a s p r o p e r t y m a n a g e r ; a n d

4

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t A p p e l l e e s d i d n o t b r e a c h t h e i r f i d u c i a r y

d u t i e s

.

F o r t h e f o l l o w i n g r e a s o n s

, w e a f f i r m t h e d e c i s i o n o f t h e c h a n c e r y c o u r t

.

I I I

. S T A N D A R D O F R E V IE W

O n a p p e a l

, a t r i a l c o u r t ’ s f a c t u a l f i n d i n g s a r e p r e s u m e d t o b e c o r r e c t

, a n d w e w i l l n o t

o v e r t u r n t h o s e f

a c t u a l f i n d i n g s u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e m

. T e n n

. R

.

A p p

. P

. 1 3 ( d ) ( 2 0 0 9 ) ; B o g a n v

. B o g a n

, 6 0 S

. W

. 3 d 7 2 1

, 7 2 7 ( T e n n

. 2 0 0 1 )

. F o r t h e e v i d e n c e

t o p r e p o n d e r a t e a g a i n s t a t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g o f f

a c t

, i t m u s t s u p p o r t a n o t h e r f i n d i n g o f f

a c t

Appel la nts cl ai m a dif

fe re nce of $223 ,868 .23 bet ween the re nt due unde r the le as e

, a nd the fa ir 3

m ar ket r ent whi ch c oul d ha ve been ea rne d.

Appel la nts al so fi le d a cl ai m for par ti ti on and sal e of the pro per ty, whic h w a s b i f u r c a te d and 4

eventu al ly dis m is sed

.

-3-w i t h g r e a t e r c o n v i n c i n g e f f e c t

. W a t s o n v

. W a t s o n

, 1 9 6 S

. W

. 3 d 6 9 5

, 7 0 1 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 0 5 ) ( c i t i n g W

a l k e r v

. S i d n e

y G i l r e a t h & A s s o c s

. , 4 0 S

. W

. 3 d 6 6

, 7 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 ) ;

T h e R e a l t y S h o p

, I n c

. v

. R R W

e s t m i n s t e r H

o l d i n g

, I n c

. , 7 S

. W

. 3 d 5 8 1

, 5 9 6 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 9 9 ) )

. W h e n t h e t r i a l c o u r t m a k e s n o s p e c i f i c f i n d i n g s o f f

a c t

, w e r e v i e w t h e r e c o r d t o

d e t e r m i n e w h e r e t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e l i e s

. G a n z e v o o r t v

. R u s s e l l

, 9 4 9 S

. W

. 2 d

2 9 3

, 2 9 6 ( T e n n

. 1 9 9 7 ) ( c i t i n g K e m p v

. T h u r m o n d

, 5 2 1 S

. W

. 2 d 8 0 6

, 8 0 8 ( T e n n

. 1 9 7 5 ) )

. W e

a c c o r d g r e a t d e f

e r e n c e t o a t r i a l c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n s o n m a t t e r s o f w i t n e s s c r e d i b i l i t y a n d

w i l l n o t r e

- e v a l u a t e s u c h d e t e r m i n a t i o n s a b s e n t c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t o t h e

c o n t r a r y

. W

e l l s v

. T e n n e s s e e B d

. o f R e g e n t s

, 9 S

. W

. 3 d 7 7 9

, 7 8 3 ( T e n n

. 1 9 9 9 ) ( c i t a t i o n s

o m i t t e d )

. W e r e v i e w a t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w u n d e r a d e n o v o s t a n d a r d u p o n t h e

r e c o r d w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. U n i o n C a r b i d e C o r

p

. v

. H u d d l e s t o n

, 8 5 4

S

. W

. 2 d 8 7

, 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 3 ) ( c i t i n g E s t a t e o f A d k i n s v

. W

h i t e C o n s o l

. I

n d u s

. , I n c

. , 7 8 8

S

. W

. 2 d 8 1 5

, 8 1 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 9 ) )

.

I V

. D IS C U S S IO N

A

. D e f a u l t

A p p e l l a n t s s u g g e s t t h a t C a r o l y n L y l e

, a s p r o p e r t y m a n a g e r

, h a d a “ d u t y ” t o d e c l a r e

t h e l e a s e i n d e f

a u l t w h e n L W S W f

a i l e d t o t i m e l y r e m i t r e n t

, a n d t h e y c o n t e n d t h a t t h e t r i a l

c o u r t e r r e d i n f

i n d i n g n o s u c h o b l i g a t i o n p u r s u a n t t o t h e l e a s e

.

F o l l o w i n g t h e d e a t h o f t h e o r i g i n a l L e s s o r

, F a n n i e B e l l L a n g f o r d

, t h e e i g h t e e n

P r o p e r t y c o

- o w n e r s b e c a m e t h e “ L e s s o r ” u n d e r t h e l e a s e

, w h i c h p r o v i d e s :

S h o u l d t h e L e s s e e d e f

a u l t i n t h e p r o m p t p a y m e n t o f a n y r e n t a l w h e n

a n d a s d u e o r i n t h e p e r f o r m a n c e o f a n y o t h e r c o v e n a n t o r o b l i g a t i o n o f t h e

L e s s e e h e r e u n d e r

, o r s h o u l d t h e L e s s e e b e c o m e b a n k r u p t

, i n s o l v e n t o r m a k e

a n y a s s i g n m e n t f

o r c r e d i t o r s

, L e s s o r s h a l l h a v e t h e r i g h t a t L e s s o r o p t i o n t o

t r e a t t h i s l e a s e a s t h e r e b y t e r m i n a t e d

, a n d L e s s o r m a y r e

- e n t e r a n d t a k e

p o s s e s s i o n o f t h e p r e m i s e s w i t h o u t n o t i c e o r d e m a n d o r l e g a l p r o c e s s b u t t h e

L e s s e e s h a l l

, n e v e r t h e l e s s

, b e l i a b l e f o r a l l l o s s o r d a m a g e s r e s u l t i n g f r o m s u c h

d e f a u l t

. L e s s o r s h a l l h a v e t h e r i g h t t o r e

- l e t t h e p r e m i s e s a s a g e n t o f t h e

L e s s e e t o s u c h p a r t y a s L e s s o r m a y d e e m s u i t a b l e

, a n d m a y h o l d L e s s e e l i a b l e

f o r a n y l o s s o r d a m a g e s w h e t h e r s u f f e r e d i n r e

- l e t t i n g

, o r b y r e a s o n o f t h e

p r o p e r t y r e m a i n i n g v a c a n t o r f o r a n y d a m a g e s d o n e t o t h e p r e m i s e s

.

( e m p h a s i s a d d e d )

. B a s e d o n t h e u n a m b i g u o u s l a n g u a g e o f t h e l e a s e

, w e a f f i r m t h e t r i a l

c o u r t ’ s r u l i n g t h a t t h e L e s s o r s

, a n d m o r e s p e c i f i c a l l y

, C a r o l y n L y l e a s m a n a g i n g a g e n t

, h a d

t h e o p t i o n

, r a t h e r t h a n t h e o b l i g a t i o n

, u p o n n o n

- p a y m e n t

, t o t e r m i n a t e t h e l e a s e

, a n d t o r e t a k e

-4-a n d r e

- l e t t h e p r e m i s e s

.

B

. A c c o r d a n d S a t i s f a c t i o n

N e x t

, A p p e l l a n t s a r g u e t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t a n y d e f

a u l t b y L W S W

h a d b e e n c u r e d

. A p p e l l a n t s s t a t e t h a t “ [ t ] h e t r i a l c o u r t h e l d t h a t s i n c e a m a j o r i t y o f t h e

p r o p e r t y o w n e r s

. . . d i d n o t e x p r e s s a n y o p p o s i t i o n t o a l l o w i n g [ L W S W ] t o r e p a y p a s t d u e

r e n t o v e r a p e r i o d o f t i m e

, t h e d e f a u l t w a s c u r e d t h r o u g h t h i s ‘ s i l e n t a p p r o v a l [

. ] ’ ” H o w e v e r

,

A p p e l l a n t s m i s c h a r a c t e r i z e t h e t r i a l c o u r t ’ s b a s i s f o r L W S W ’ s c u r e

. A s w e s t a t e d a b o v e

, t h e

t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t “ [ t ] h e r e w a s a n a c c o r d t o c u r e t h e a r r e a r a g e a n d a s a t i s f a c t i o n b y

p a y m e n t o f t h e a c c o r d a n d a c c e p t a n c e o f t h e p a y m e n t s b y t h e c o

- o w n e r s

, t h u s r e s u l t i n g i n

a c u r e o f a n y d e f

a u l t o n t h e l e a s e b y [ L W S W

. ] ” B e c a u s e t h e e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e

a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t a n a c c o r d a n d s a t i s f a c t i o n o f t h e r e n t a l o b l i g a t i o n w a s

m a d e

, a n d a n y d e f

a u l t c u r e d

, w e n e e d n o t c o n s i d e r A p p e l l a n t s ’ a r g u m e n t t h a t a m a j o r i t y

a g r e e m e n t t o a v o i d t h e l e a s e t e r m s w a s i n a d e q u a t e t o e f f e c t a c u r e

.

“ A n a c c o r d a n d s a t i s f

a c t i o n i s a t y p e o f c o n t r a c t a n d i s g o v e r n e d b y t h e l a w o f

c o n t r a c t s

. ” R

. J

. B e t t e r t o n M

g m t

. S e r v s

. , I

n c

. v

. W h i t t e m o r e

, 7 3 3 S

. W

. 2 d 8 8 0

, 8 8 2 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 1 9 8 7 ) ( c i t i n g C o l e v

. H e n d e r s o n

, 4 5 4 S

. W

. 2 d 3 7 4

, 3 8 4 ( T e n n

. 1 9 6 9 ) )

. O u r S u p r e m e

C o u r t

, i n L

y t l e v

. C l o

p t o n

, 2 6 1 S

. W

. 6 6 4

, 6 6 6

- 6 7 ( T e n n

. 1 9 2 4 )

, s t a t e d :

A n a c c o r d i s a n a g r e e m e n t w h e r e b y o n e o f t h e p a r t i e s u n d e r t a k e s t o

g i v e o r p e r f

o r m

, a n d t h e o t h e r t o a c c e p t i n s a t i s f a c t i o n o f a c l a i m

, l i q u i d a t e d

o r i n d i s p u t e

, a n d a r i s i n g e i t h e r f r o m c o n t r a c t o r f

r o m t o r t

, s o m e t h i n g o t h e r

t h a n o r d i f

f e r e n t f r o m w h a t h e i s o r c o n s i d e r s h i m s e l f e n t i t l e d t o ; a n d a

s a t i s f a c t i o n i s t h e e x e c u t i o n o f s u c h a n a g r e e m e n t

.

( q u o t i n g 1 C

. J

. 5 2 3

, 5 2 9 )

. F u r t h e r m o r e

, t h e e l e m e n t s o f a n a c c o r d a n d s a t i s f a c t i o n a r e a s

f o l l o w s :

“ T o c o n s t i t u t e a n e n f

o r c e a b l e a c c o r d a n d s a t i s f a c t i o n

, i t i s e s s e n t i a l ( 1 ) t h a t t h e

t e n d e r e d c o n s i d e r a t i o n b e o f f e r e d t o e x t i n g u i s h t h e o r i g i n a l o b l i g a t i o n

, ( 2 ) t h a t

t h e d e b t o r i n t e n d e d t h e t e n d e r e d c o n s i d e r a t i o n a s c o m p l e t e s a t i s f a c t i o n f o r t h e

o r i g i n a l o b l i g a t i o n

, ( 3 ) t h a t t h e d e b t o r ’ s i n t e n t b e m a d e k n o w n t o t h e c r e d i t o r

,

a n d ( 4 ) t h a t t h e c r e d i t o r a c c e p t s t h e t e n d e r e d c o n s i d e r a t i o n w i t h t h e

u n d e r s t a n d i n g t h a t i t c o m p l e t e l y s a t i s f i e s t h e o r i g i n a l o b l i g a t i o n

. ”

G i b b y G i l b e r t ’ s D r i v i n g R a n g e , L L C v

. A u s t i n

, N o

. E 2 0 0 7

- 0 1 4 9 7

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 8 W L

2 5 0 2 1 3 1

, a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u n e 2 3

, 2 0 0 8 ) ( c i t i n g L i n d s e y v

. L i n d s e y

, 9 3 0 S

. W

. 2 d 5 5 3

,

-5-5 5 6

- 5 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 ) ; S a n d e r s v

. S a n d e r s

, N o

. M 1 9 9 8

- 0 0 9 7 8

- C O A

- C V

, 2 0 0 1 W L

1 6 6 0 7 1 5

, a t * 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. M

. S

. D e c

. 2 8

, 2 0 0 1 ) )

.

T h e p a r t y a s s e r t i n g a c c o r d a n d s a t i s f a c t i o n a s a d e f

e n s e b e a r s t h e b u r d e n o f s h o w i n g

“ b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e t h a t t h e p a r t i e s i n t e n d e d t o e f f e c t a s a t i s f

a c t i o n

. ”

P i n n e y v

. T a r p l e y

, 6 8 6 S

. W

. 2 d 5 7 4

, 5 7 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 4 ) ( c i t i n g R h e a v

. Ma r k o

C o n s t r

. C o

. , 6 5 2 S

. W

. 2 d 3 3 2 ( T e n n

. 1 9 8 3 ) )

. W h e t h e r a n a c c o r d a n d s a t i s f a c t i o n h a s b e e n

m a d e i s a q u e s t i o n o f f a c t

. S e e H e l

m s v

. W e a v e r

, 7 7 0 S

. W

. 2 d 5 5 2

, 5 5 4 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 8 9 )

.

I n t h i s c a s e

, a t s o m e t i m e b e t w e e n t h e M a y 2 0 0 5 m e e t i n g a n d t h e M a r c h 2 0 0 6 f i l i n g

o f A p p e l l a n t s ’ c o m p l a i n t

, L W S W p a i d a p p r o x i m a t e l y $ 2 0

, 0 0 0 o f i t s a r r e a r a g e o w e d

, a n d t h a t

m o n e y w a s d i s b u r s e d a m o n g t h e P r o p e r t y o w n e r s

. A p p e l l a n t s a c c e p t e d a n d c a s h e d t h e i r

d i s b u r s e m e n t c h e c k s

. B e t w e e n M a r c h 2 0 0 6 a n d t h e t r i a l i n S e p t e m b e r 2 0 0 8

, L W S W p a i d

t h e r e m a i n i n g a r r e a r a g e o f a p p r o x i m a t e l y $ 1 5

, 0 0 0

, s u c h t h a t i t s r e n t a l a r r e a r a g e w a s s a t i s f i e d

,

a n d a p p r o p r i a t e d i s b u r s e m e n t s w e r e m a d e

. A g a i n

, A p p e l l a n t s a c c e p t e d a n d c a s h e d t h e i r

d i s b u r s e m e n t c h e c k s

.

I t i s c l e a r t h a t A p p e l l e e s o f f e r e d a n d i n t e n d e d t h e d i s b u r s e m e n t c h e c k s a s a c o m p l e t e

s a t i s f a c t i o n o f t h e i r c u r r e n t r e n t a l o b l i g a t i o n

. A t t h e M a y 2 0 0 5 m e e t i n g

, a t w h i c h b o t h

A p p e l l a n t s w e r e p r e s e n t

, C a r o l y n L y l e c o n s p i c u o u s l y p r o p o s e d t h a t L W S W p l a n n e d t o c u r e

i t s a r r e a r a g e b y “ d o u b l i n g u p ” o n i t s r e n t p a y m e n t s

. T h e r e a f t e r

, s h e t e n d e r e d c h e c k s t o

A p p e l l a n t s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e p r o p o s a l

. B a s e d o n A p p e l l a n t s ’ k n o w l e d g e o f L W S W ’ s

p r o p o s a l

, w e f

i n d t h a t A p p e l l a n t s ’ a c t i o n s i n c a s h i n g t h e i r r e s p e c t i v e c h e c k s p r i o r t o f i l i n g

s u i t i m p l i e d t h e i r u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e c h e c k s w e r e a c c e p t e d i n a c c o r d a n c e w i t h t h e

p r o p o s a l

. M o r e o v e r

, w e f i n d t h a t t h e c h e c k s a c c e p t e d a n d c a s h e d s u b s e q u e n t t o t h e f i l i n g

o f A p p e l l a n t s ’ l a w s u i t e v i d e n c e a c o m p a r a b l e i n t e n t

. W e n o t e t h a t t h e a m o u n t o f r e n t o w e d

h a s r e m a i n e d u n c o n t e s t e d

. A p p e l l a n t s ’ c o m p l a i n t s o u g h t o n l y t o r e c o v e r t h e r e m a i n i n g r e n t

o w e d

, w h i c h w a s u l t i m a t e l y p a i d

, o r a f i n d i n g t h a t t h e l e a s e s h o u l d h a v e b e e n d e c l a r e d i n

d e f a u l t a n d t h e p r o p e r t y r e

- l e t

, a n d d a m a g e s r e f l e c t i n g a n a l l e g e d l y h i g h e r r e n t a l r a t e u p o n

r e

- l e t t i n g

. W e h a v e a l r e a d y d e t e r m i n e d t h a t C a r o l y n L y l e h a d n o d u t y t o d e c l a r e t h e l e a s e

i n d e f a u l t ; t h u s

, A p p e l l e e ’ s o n l y “ o b l i g a t i o n ” w a s t o p a y r e n t

. A c c o r d i n g l y

, w e f i n d t h a t

w h e n A p p e l l a n t s a c c e p t e d a n d c a s h e d L W S W ’ s r e n t a l c h e c k s a f t e r f i l i n g t h e i r c o m p l a i n t

,

t h e y i n t e n d e d t h a t A p p e l l e e s ’ r e n t a l o b l i g a t i o n w a s f u l f i l l e d

. B e c a u s e i t w a s u l t i m a t e l y

d e t e r m i n e d t h a t A p p e l l e e s ’ r e n t a l o b l i g a t i o n w a s t h e i r o n l y o b l i g a t i o n d o e s n o t p r e v e n t

A p p e l l a n t s ’ a c t i o n s f

r o m c o n s t i t u t i n g a n a c c o r d a n d s a t i s f a c t i o n

.

-6-C

. B r e a c h o

f F i d u c i a r

y D u t y

A p p e l l a n t s n e x t a r g u e t h a t t h e A p p e l l e e s b r e a c h e d a f i d u c i a r y d u t y o w e d t o t h e c o

o w n e r s o f t h e P r o p e r t y

. S p e c i f i c a l l y

, A p p e l l a n t s c o n t e n d t h a t t h e A p p e l l e e s p l a c e d t h e i r

i n t e r e s t a s L W S W s h a r e h o l d e r s a b o v e t h e i n t e r e s t s o f t h e c o

- o w n e r s

, a n d t h a t w h e n

A p p e l l e e s f

a i l e d t o e i t h e r p a y r e n t o r a b a n d o n t h e p r e m i s e s i n o r d e r t h a t t h e P r o p e r t y c o u l d

b e r e

- l e t

, t h e A p p e l l a n t s s u f f e r e d d a m a g e s i n t h a t t h e y “ d i d n o t r e c e i v e t h e r e n t t h e y w e r e

e n t i t l e d t o r e c e i v e w h e n t h e y w e r e e n t i t l e d t o r e c e i v e i t [

. ] ” T h e y a l s o a r g u e t h a t C a r o l y n L y l e

,

a s p r o p e r t y m a n a g e r

, “ f a i l e d t o d i s c h a r g e h e r d u t y t o p r o t e c t t h e p r o p e r t y o w n e r s f r o m t h e

a c t i o n s o f t h e t e n a n t

, i n v i o l a t i o n o f h e r f i d u c i a r y d u t y t o s o a c t

. ”

U n d e r T e n n e s s e e c o m m o n l a w

, t h e r e a r e t w o p r i n c i p a l t y p e s o f f i d u c i a r y s t a t u s

. ”

F o s t e r B u s

. P a r k

, L L C v

. W i n f r e e

, N o

. M 2 0 0 6

- 0 2 3 4 0

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 9 W L 1 1 3 2 4 2

, a t

* 1 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. J a n

. 1 5

, 2 0 0 9 ) ( c i t i n g S t e v e n W

. F e l d m a n

, T e n n e s s e e P r a c t i c e : C o n t r a c t

L a w a n d P r a c t i c e § 6

. 1 3

, a t 5 0 4 ( 2 0 0 6 ) )

. “ T h e f i r s t c a t e g o r y o f c o m m o n l a w f i d u c i a r y s t a t u s

c o n s i s t s o f r e l a t i o n s h i p s t h a t a r e f i d u c i a r y p e r s e

. . . s u c h a s b e t w e e n a g u a r d i a n a n d w a r d

,

a n a t t o r n e y a n d c l i e n t

, o r c o n s e r v a t o r a n d i n c o m p e t e n t

. ” I d

. ( c i t i n g K e l l

y v

. A l l e n

, 5 5 8

S

. W

. 2 d 8 4 5

, 8 4 8 ( T e n n

. 1 9 7 7 ) ; M i t c h e l l v

. S m i t h

, 7 7 9 S

. W

. 2 d 3 8 4

, 3 8 9 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 8 9 ) ; P a r h a m v

. W

a l k e r

, 5 6 8 S

. W

. 2 d 6 2 2

, 6 2 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 8 ) )

. A r e l a t i o n s h i p

w h i c h i s n o t f

i d u c i a r y p e r s e m a y b e c o m e a f i d u c i a r y r e l a t i o n s h i p w h e r e o n e p a r t y h a s

e x e r c i s e d “ ‘ d o m i n i o n a n d c o n t r o l o v e r a n o t h e r

. ’ ” I d

. ( q u o t i n g K e l l e

y v

. J o h n s

, 9 6 S

. W

. 3 d

1 8 9

, 1 9 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 2 ) )

. “ T h i s r e l a t i o n s h i p

, o f t e n c a l l e d a ‘ c o n f

i d e n t i a l

r e l a t i o n s h i p

, ’ ‘ i s n o t m e r e l y a r e l a t i o n s h i p o f m u t u a l t r u s t a n d c o n f i d e n c e

, b u t r a t h e r i t i s o n e

‘ w h e r e c o n f

i d e n c e i s p l a c e d b y o n e i n t h e o t h e r a n d t h e r e c i p i e n t o f t h a t c o n f i d e n c e i s t h e

d o m i n a n t p e r s o n a l i t y

, w i t h a b i l i t y

, b e c a u s e o f t h a t c o n f i d e n c e

, t o i n f

l u e n c e a n d e x e r c i s e

d o m i n i o n a n d c o n t r o l o v e r t h e w e a k e r o r d o m i n a t e d p a r t y

. ’ ’ ” I d

. ( q u o t i n g K e l l e

y

, 9 6 S

. W

. 3 d

a t 1 9 7 ; I a c o m e t t i v

. F r a s s i n e l l i

, 4 9 4 S

. W

. 2 d 4 9 6

, 4 9 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 3 ) ) ; s e e a l s o

R o b e r t s v

. C h a s e

, 2 5 T e n n

. A p p

. 6 3 6

, 1 6 6 S

. W

. 2 d 6 4 1

, 6 5 0

- 5 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 4 2 )

.

“ R e l a t i o n s h i p s t h a t a r e n o t f i d u c i a r y p e r s e ‘ r e q u i r e p r o o f o f t h e e l e m e n t s o f d o m i n i o n a n d

c o n t r o l i n o r d e r t o e s t a b l i s h t h e e x i s t e n c e o f a c o n f i d e n t i a l r e l a t i o n s h i p

. ’ ” I d

. ( q u o t i n g

K e l l e y

, 9 6 S

. W

. 3 d a t 1 9 7 )

. “ B e c a u s e c o n f i d e n t i a l r e l a t i o n s h i p s c a n a s s u m e a v a r i e t y o f

f o r m s

, t h e c o u r t s h a v e b e e n h e s i t a n t t o d e f i n e p r e c i s e l y w h a t a c o n f i d e n t i a l r e l a t i o n s h i p i s a n d

t h e c o u r t m u s t l o o k t o t h e p a r t i c u l a r f a c t s a n d c i r c u m s t a n c e s o f t h e c a s e t o d e t e r m i n e w h e t h e r

o n e p a r t y e x e r c i s e d d o m i n i o n a n d c o n t r o l o v e r a n o t h e r

, w e a k e r p a r t y

. ” I d

. a t * 1 3 ( c i t i n g

R o b e r t s v

. R o b e r t

s

, 8 2 7 S

. W

. 2 d 7 8 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 1 ) )

.

O u r S u p r e m e C o u r t h a s q u o t e d w i t h a p p r o v a l t h e f o l l o w i n g l a n g u a g e r e g a r d i n g c o

t e n a n c i e s :

T e n a n t s i n c o m m o n s t a n d i n a c o n f i d e n t i a l r e l a t i o n t o e a c h o t h e r a s t o t h e j o i n t

-7-p r o p e r t y

, a n d t h e s a m e d u t i e s a r e i m p o s e d o n t h e m a s i f a j o i n t t r u s t w e r e

c r e a t e d b y c o n t r a c t b e t w e e n t h e m

. I n s u c h c a s e

, t h e r e l a t i o n o f t r u s t a n d

c o n f i d e n c e b e t w e e n t h e m b i n d s a l l t o p u t f o r t h t h e i r b e s t e x e r t i o n s t o p r o t e c t

t h e c o m m o n i n t e r e s t

, a n d f o r b i d s t h e a s s u m p t i o n o f a h o s t i l e a t t i t u d e b y a n y o f

t h e m t o w a r d s t h e r e s t

.

B u l l a r d v

. S c o t t

, N o

. 0 3 A 0 1

- 9 8 0 9

- C H

- 0 0 3 1 0

, 1 9 9 9 W L 4 8 6 8 1 8

, a t * 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u l y

1 3

, 1 9 9 9 ) p e r m

. a

p p

. d e n i e d

( T e n n

. D e c

. 2 0

, 1 9 9 9 ) ( c i t i n g He a d r i c k v

. C a r t e r

, 8 9 7 S

. W

. 2 d

2 5 6

, 2 5 9

- 6 0 ( T e n n

. 1 9 9 5 ) ( q u o t i n g 8 T e n n

. J u r

. C o t e n a n c y § 6 ( 1 9 9 2 ) ) )

.

T h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n C a r o l y n L y l e

, a s p r o p e r t y m a n a g e r

, a n d A p p e l l a n t s w a s

f i d u c i a r y p e r s e

, a n d t h u s M s

. L y l e o w e d a f i d u c i a r y d u t y t o A p p e l l a n t s

. F u r t h e r

, t h e

r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e A p p e l l a n t s a n d t h e A p p e l l e e s a s t e n a n t s i n c o m m o n w a s

c o n f i d e n t i a l

, a n d t h e r e f

o r e

, t h e A p p e l l e e s o w e d a f i d u c i a r y d u t y t o A p p e l l a n t s

. “ ‘ W h i l e

e q u i t y d o e s n o t d e n y t h e p o s s i b i l i t y o f v a l i d t r a n s a c t i o n s b e t w e e n t h e t w o p a r t i e s

, y e t b e c a u s e

e v e r y f i d u c i a r y r e l a t i o n s h i p i m p l i e s a c o n d i t i o n o f s u p e r i o r i t y h e l d b y o n e o f t h e p a r t i e s o v e r

t h e o t h e r

, i n e v e r y t r a n s a c t i o n b e t w e e n t h e m b y w h i c h t h e s u p e r i o r p a r t y o b t a i n s a p o s s i b l e

b e n e f i t

, e q u i t y

, r a i s e s a p r e s u m p t i o n a g a i n s t i t s v a l i d i t y

, a n d c a s t s u p o n t h a t p a r t y t h e b u r d e n

o f p r o v i n g a f

f i r m a t i v e l y i t s c o m p l i a n c e w i t h e q u i t a b l e r e q u i s i t e s

, a n d o f t h e r e b y o v e r c o m i n g

t h e p r e s u m p t i o n

. ’ ” C a g l e v

. H y b n e r

, N o

. M 2 0 0 6

- 0 2 0 7 3

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 8 W L 2 6 4 9 6 4 3

,

a t * 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u l y 3

, 2 0 0 8 ) r e h ’ g d e n i e d ( J u l y 3 1

, 2 0 0 8 ) ( q u o t i n g R o b e r t s

, 1 6 6

S

. W

. 2 d 6 5 0

- 5 1 )

. A p r e s u m p t i o n o f i n v a l i d i t y e x t e n d s t o a l l t r a n s a c t i o n s b e t w e e n t h e p a r t i e s

t o t h e f i d u c i a r y r e l a t i o n s h i p i n w h i c h t h e d o m i n a n t p a r t y o b t a i n s a b e n e f i t f r o m t h e w e a k e r

p a r t y

. I d

. ( c i t i n g R o b e r t

s

, 1 6 6 S

. W

. 2 d a t 6 5 1 )

.

E v e n i f w e a s s u m e t h a t e i t h e r C a r o l y n L y l e o r t h e A p p e l l e e s

, a s c o

- o w n e r s

, d e r i v e d

a b e n e f i t a t t h e A p p e l l a n t s ’ e x p e n s e

, w e c o n c l u d e t h a t A p p e l l e e s h a v e s u c c e s s f u l l y p r o v e n

t h e i r “ c o m p l i a n c e w i t h e q u i t a b l e r e q u i s i t e s

, ” s u c h t h a t t h e p r e s u m p t i o n a g a i n s t i n v a l i d i t y h a s

b e e n o v e r c o m e

. S e e C a g l e

, 2 0 0 8 W L 2 6 4 9 6 4 3

, a t * 7

. A s w e n o t e d a b o v e

, A p p e l l e e s h a v e

r e p a i d a l l a r r e a r a g e s o w e d u n d e r t h e l e a s e

, a n d t h e P r o p e r t y c o

- o w n e r s h a v e a c c e p t e d a n d

c a s h e d t h e i r r e s p e c t i v e d i s b u r s e m e n t s

. A p p e l l e e s p o i n t o u t t h a t n o e v i d e n c e h a s b e e n

p r e s e n t e d t o s h o w t h a t t h e P r o p e r t y c o u l d h a v e b e e n r e

- l e t a t a l l

, m u c h l e s s a t a h i g h e r r a t e

.

A d d i t i o n a l l y

, w e n o t e t h a t t h e l e a s e w a s i n p l a c e l o n g b e f o r e t h e A p p e l l a n t s g a i n e d a n

i n t e r e s t i n t h e P r o p e r t y

. T h e A p p e l l e e s d i d n o t n e g o t i a t e t h e l e a s e i n a n e f f o r t t o d e p r i v e t h e

o t h e r c o

- o w n e r s o f a p r o f i t

. F u r t h e r m o r e

, C a r o l y n L y l e t e s t i f i e d t h a t d u r i n g L W S W ’ s p e r i o d

o f f i n a n c i a l d i f

f i c u l t y

, s h e d i d n o t a c c e p t h e r p r o p e r t y m a n a g e m e n t f e e

, s h e n o t d i s b u r s e

f u n d s t o h e r s e l f

a s a P r o p e r t y c o

- o w n e r

, a n d s h e

, a l o n g w i t h t h e o t h e r A p p e l l e e s

, a b s t a i n e d

f r o m c a s h i n g c e r t a i n c h e c k s e a r n e d a s L W S W e m p l o y e e s

. A c c o r d i n g l y

, w e f i n d t h a t t h e

A p p e l l e e s d i d n o t f

a i l t o p r o t e c t A p p e l l a n t s ’ i n t e r e s t s

, a n d w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g

t h a t n o f i d u c i a r y d u t y w a s b r e a c h e d

.

-8-D

. R e m o v a l o f P r o p e r t y M a n a g e r

A t t h e M a y 2 0 0 5 P r o p e r t y o w n e r s m e e t i n g

, a m a j o r i t y i n t e r e s t i n t h e P r o p e r t y v o t e d

t o r e t a i n C a r o l y n L y l e a s p r o p e r t y m a n a g e r

. A c k n o w l e d g i n g t h i s d e t e r m i n a t i o n

, t h e t r i a l

c o u r t f o u n d t h a t “ t h e r e w a s n o p r o o f a t t r i a l t h a t w o u l d m e r i t s e t t i n g a s i d e t h a t d e c i s i o n [

. ] ”

A s s u p p o r t f

o r t h e i r a r g u m e n t t h a t C a r o l y n L y l e s h o u l d h a v e b e e n r e m o v e d a s p r o p e r t y

m a n a g e r

, A p p e l l a n t s c i t e t h e s a m e a r g u m e n t s a s t h o s e f o r w h i c h t h e y c o n t e n d e d s h e b r e a c h e d

h e r f i d u c i a r y d u t y

. F o r t h e r e a s o n s e x p r e s s e d i n t h e f o r e g o i n g s e c t i o n

, t h e d e c i s i o n o f t h e

t r i a l c o u r t i s a f

f i r m e d

.

V

. C O N C L U S IO N

F o r t h e a f

o r e m e n t i o n e d r e a s o n s

, w e a f f i r m t h e d e c i s i o n o f t h e c h a n c e r y c o u r t

. C o s t s

o f t h i s a p p e a l a r e t a x e d t o A p p e l l a n t s

, J o h n H

. K e y a n d W a n d a M o r r i s o n

, a n d t h e i r s u r e t y

, f o r w h i c h e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ A L A N E

. H I G H E R S

, P

. J

. , W

. S

.

-9-